Ankündigungspflicht (§ 555c)

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Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 2. März 2023, 67 S 215/22, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen; 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen. 4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde. Randnummer 2 Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen. Randnummer 4 Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.). Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf. Randnummer 6 Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle. Randnummer 7 Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 9 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? Randnummer 10 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 11 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe. Randnummer 15 Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 17 Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.). I. Randnummer 18 Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird. II. Randnummer 19 Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.). Randnummer 20 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.). 1. Randnummer 21 Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB. Randnummer 22 Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete. Randnummer 23 Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war. Randnummer 24 Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte. Randnummer 25 Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins. Randnummer 26 Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht. Randnummer 27 Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann. Randnummer 28 Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Randnummer 29 Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren. Randnummer 30 Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre. Randnummer 31 Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird. 2. Randnummer 32 Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall. 3. Randnummer 33 Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m². Randnummer 34 Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.). Randnummer 36 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO. IV. Randnummer 37 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001510537 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 216/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, 5 Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilien- haus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das ge- samte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit ge- währleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder einge- baut hat. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2014 in der Fassung des Be- richtigungsbeschlusses vom 22. Juli 2014 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in Halle. Die Klägerin will ihre Wohnungen einheitlich mit funkbetriebe- nen Rauchwarnmeldern ausstatten und kündigte der Beklagten deshalb Ende des Jahres 2012 an, Rauchwarnmelder im Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer sowie im Flur der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich da- rauf, die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet zu haben. Die auf Duldung des Anbringens von Rauchwarnmeldern in den vorge- nannten Räumlichkeiten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg ge- habt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te ihren Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 - 3 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Halle, ZMR 2014, 986) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagte sei zu Unrecht der Auffassung, Normadressatin des § 47 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) sei nicht die Klägerin. Für die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Verände- rungen aufgrund von (gesetzlichen) Auflagen. Jedenfalls sei der Mieter umge- kehrt nicht Normadressat der Vorschrift, weil er lediglich die Nutzungsberechti- gung an einer den maßgeblichen Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder einbaue, die - wie hier - unstreitig nicht näher nach Art, Standard, Anbringung, Wirksamkeit sowie Wartung definiert seien, erfülle er keine Pflicht des Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden Anspruch auf Einbau von Rauchwarnmeldern nicht geltend mache, könne ein vom Vermieter nicht genehmigter Einbau nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zur Ausstattung der Wohnung zu schmälern. Das Anbringen von Rauchwarnmeldern stelle nämlich eine nach § 555b Nr. 5 und 6 BGB zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar, die aufgrund des unstreitig geringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme im Sinne von § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung be- 3 4 5 6 7 - 4 - dürfte. Es handele sich einerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessere, da sie den Sicher- heitsstandard gleichermaßen nachhaltig für alle Bewohner erhöhe, und ande- rerseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Ver- mieter - jedenfalls im Sinne eines Mindestmaßes - nach § 47 BauO LSA ver- pflichtet sei. Da die (unstreitig) nicht neuwertigen und nicht näher beschriebenen Rauchwarnmelder nur der willkürlichen Wartung und Auswahl der Beklagten unterlägen, könne diese aufgrund des Interesses der Vermieterin an einem ei- genen, einheitlichen, von ihr zu kontrollierenden und zu wartenden Rauchwarn- system nicht einwenden, dass bereits ein hinreichender Sicherheitszuwachs erfolgt sei. Die Beklagte könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härte- gründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen. Ein wirtschaftlicher Här- tegrund entfalle mangels Mieterhöhung. Die geringfügige Betriebskostenumlage überwiege weder den Sicherheitszuwachs noch die Befreiung der Beklagten von Kontroll-, Wartungs- sowie gegebenenfalls Erneuerungs- oder Reparatur- pflichten. Ferner sei zu berücksichtigen, dass es den uneingeschränkten Versi- cherungsschutz des Gebäudes gefährde, wenn eine ordnungsgemäße Wartung der Rauchwarnmelder nach den maßgeblichen DIN-Vorschriften nicht nachge- wiesen sei. Auch habe selbst die Beklagte eingeräumt, dass mit den Rauch- warnmeldern der Klägerin lediglich "lästige Auswirkungen" verbunden seien. Diese stünden in keinem Verhältnis zu der regelmäßig überprüften Sicherheit, so dass es im organisatorischen Ermessen der Klägerin als großer Wohnungs- gesellschaft liegen müsse, wann sie Unternehmen zum Einbau von Rauch- warnmeldern einsetze. 8 9 - 5 - Der Vermieter könne bestimmen, dass über die in § 47 BauO LSA be- nannten (Mindest-)Räumlichkeiten hinaus alle Zimmer in dem Umfang mit dem technischen Standard ausgestattet werden, den er für sinnvoll halte. Gerade die Ausstattung des Wohnzimmers, welches von der vorbezeichneten Bestimmung nicht umfasst werde, erscheine sinnvoll und sicherheitserhöhend, weil aufgrund der Lebenswahrscheinlichkeit dort gehäuft Brände aufträten, zum Beispiel durch Kerzen oder eine Vielzahl elektrischer Geräte. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Beklagte trotz der von ihr vorgenommenen Ausstattung der Wohnung die Anbringung von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin zu dulden hat. Der von der Klägerin geltend gemachte Duldungsanspruch steht ihr ge- mäß § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4 und 5 BGB bezüglich aller Räume unter dem Gesichtspunkt einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse zu. Da- neben ergibt sich der Duldungsanspruch jedenfalls für den Schlafraum, das Kinderzimmer und den Flur zusätzlich aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB in Verbindung mit § 47 Abs. 4 BauO LSA unter dem Gesichtspunkt einer vom Vermieter nicht zu vertretenden Maßnahme (vgl. Senatsurteil vom heutigen Ta- ge - VIII ZR 290/14, unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt); offen bleiben kann, ob dies - wie die Klägerin in den Instanzen geltend gemacht hat - auch für das vom Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA nicht erfasste Wohnzimmer gilt, etwa im Hinblick auf eine mögliche und dem Eigentümer nicht unbedingt be- kannte Nutzung als Schlafraum. 10 11 12 - 6 - Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache (Palandt/Weidenkaff, BGB, 74. Aufl., § 555b Rn. 7; BeckOK BGB/Schlosser, Stand: 1. Mai 2015, § 555b Rn. 30; BeckOGK/Schepers, Stand: 1. Juni 2015, § 555b BGB Rn. 47 f.) sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 555b BGB Rn. 55; Schüller in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 2669 "Rauchwarnmelder"). Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten aus- gestattet wird. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung von Rauch- warnmeldern für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das auch für die Wohnung der Beklagten aus- gehend von dem durch den von ihr selbst vorgenommenen Rauchwarnmelder- einbau erreichten Zustand zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Mit Recht hat das Berufungsgericht deshalb ent- schieden, dass sich die Klägerin nicht darauf verweisen lassen muss, die Woh- nung der Beklagten mit Rücksicht darauf von der beabsichtigten Modernisie- rung auszunehmen, dass die Beklagte sie mit von ihr ausgewählten Rauch- warnmeldern ausgestattet hat. Das Vorliegen einer unzumutbaren Härte 13 - 7 - (§ 555d Abs. 2 Satz 1 BGB) hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.01.2014 - 97 C 2551/13 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2014 - 3 S 11/14 -

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR335.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 335/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bremen. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 12. Dezember 2018 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Kläger und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte den Klägern mit Schreiben vom 27. Sep- tember 2019 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2019 von zuletzt 350,50 € um 1 2 - 3 - 144,18 € auf 494,68 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Kläger betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster sowie der Woh- nungseingangstür) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Kläger (72,71 m²) im Verhältnis zu der Ge- samtwohnfläche (1.095,43 m²) ermittelten - auf die Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Kläger halten die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam und forderten die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 16. Dezem- ber 2019 (erfolglos) zu der Abgabe einer Erklärung auf, dass diese von der Miet- erhöhung Abstand nehme. Sie bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge nicht. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 144,18 € erhöhten Miete ab Dezember 2019 nicht zustehe, sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat 3 4 - 4 - der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2019 nicht zu- stehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung 5 6 7 8 - 5 - durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mieter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 163.772,86 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es den Klägern nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Modernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Schließlich komme im Streitfall eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungs- erklärung ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bundesgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsäch- lich voneinander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaß- nahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläuterung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Be- hauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleich- ermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewie- senen Baunebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon da- raus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Vo- lumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermit- telt worden seien. 13 14 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Be- rufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2019 um 144,18 € erhöhte Miete nicht - wie von den Klägern im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraus- setzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass die vom Berufungsge- richt gegebene Begründung auch die Bejahung des Anspruchs der Kläger auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB (in Höhe von 309,40 €) - sei es im Wege der Zahlung (§ 250 Satz 2 BGB), sei es im Wege der Freistellung (§ 257 Satz 1 BGB) - nicht trägt. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken 15 16 17 - 9 - (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine 18 - 10 - entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (Einbau einer DIN-gerechten Briefkastenanlage, erstmaliger Anbau eines Haustürvordachs, Wärmedämmung an den Außenwän- den, Kellerdecken und im Dachbereich sowie "hydraulischer Abgleich", Aus- tausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch Bauteile mit Wärmeschutz bzw. -dämmung) 19 20 - 11 - jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK- BGB/Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Moder- nisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende In- standsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen 21 - 12 - angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - offenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der Be- klagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuzie- henden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschrei- ben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchfüh- rung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hier- für erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen). Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtspre- chung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrech- nung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Beklagten berück- sichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffen- den Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesausle- 22 23 - 13 - gung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formel- len Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte 24 25 - 14 - einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-) wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kostenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläger 26 27 28 - 15 - benötigen, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 29 - 16 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 01.09.2020 - 18 C 5/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 174/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR331.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 331/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 18. März 2015 angekündigte Mo- dernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Woh- nung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 24. Februar 2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Moderni- sierungsmaßnahmen zum 1. Mai 2016 von zuletzt 266 € um 111,69 € auf 377,69 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammenstellung und 1 2 - 3 - Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung der Treppenhausfenster sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betref- fen (Erneuerung der Wohnungsfenster sowie der Balkonanlage) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (53,25 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (2.065,60 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung Die Beklagte zog die erhöhte Miete in der Folgezeit mittels Einzugsermäch- tigung unbeanstandet ein; die Klägerin hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 111,69 € erhöhten Miete ab Mai 2016 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Mai 2016 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 4.244,22 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Ver- säumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Be- klagten ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Mai 2016 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- 5 6 7 8 - 5 - forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine überschlä- gige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbei- ten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits verfüge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Umfang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten beurteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Moder- nisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine 9 10 11 - 6 - Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaßnah- men, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 223.803,47 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. 12 - 7 - Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsauf- wand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Vermieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vor- nehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangspunkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. 13 14 - 8 - Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Mai 2016 geleistet habe. Dabei komme es nicht da- rauf an, ob die Zahlungen durch Überweisung oder im Wege des SEPA-Last- schriftverfahrens erfolgt seien. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zahlungen des Mieters setze näm- lich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustim- mung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Be- klagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete ge- richtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (111,69 €) ab Mai 2016 demnach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 4.244,22 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach § 814 BGB noch nach § 818 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Sie seien auch nicht verwirkt. In- soweit fehle es an einem Verhalten der Klägerin, aus dem die Beklagte berech- tigterweise hätte schließen können, dass die Klägerin das ihr zustehende Recht künftig nicht einfordern werde. 15 16 17 - 9 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punkten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Mai 2016 um 111,69 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer negativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhö- hungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 4.244,22 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- 18 19 20 - 10 - sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der 21 - 11 - Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils ent- standenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Voraussetzun- gen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungserklä- rung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Modernisie- rung dienenden - Maßnahmen (erstmaliger Einbau einer Kellerausgangsbe- leuchtung, Wärmedämmung an den Außenwänden, Kellerdecken und im Dach- bereich, Austausch der Treppenhaus- sowie der Wohnungsfenster durch wärme- gedämmte Bauteile und Erneuerung der Balkonanlage) jeweils entstandenen 22 23 - 12 - Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" beziehungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von ande- ren Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). 24 - 13 - Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Auf- teilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärme- dämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - offenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläute- rung der Beklagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der inso- weit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhö- hungsschreiben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypotheti- sche) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermit- telt, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putz- schäden beiputzen, Putzflächen streichen). Diese - nach der oben bereits zitier- ten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforderliche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Be- klagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich. bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffen- den Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesausle- gung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den formel- len Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). 25 26 - 14 - cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungs- erklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungsmaß- nahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Mei- nung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den je- weiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; 27 28 - 15 - vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen hat und worauf das Beru- fungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung nicht eingegangen ist - aus den genannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausrei- chend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungs- wohnfläche" erfolgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zu- grunde gelegten Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 2.065,60 m²; Wohnungswohnfläche: 53,25 m²) und stellt damit - worauf die Re- vision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Miet- erhöhung notwendigen Parameter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbar- keit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Be- triebskosten]). Das ist entgegen den vom Amtsgericht geäußerten Bedenken - zu 29 30 - 16 - deren Berechtigung sich das Berufungsgericht ebenfalls nicht geäußert hat - auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil sich die betreffenden Gesamtkos- ten jeweils auf ("allgemeine") Modernisierungsmaßnahmen an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt (hier: E. Straße , L. Straße ) beziehen. Dieser Umstand hat bei der hier erfolgten flächenbezoge- nen Verteilung der Kosten in der Weise Berücksichtigung erfahren, dass der Be- rechnung - wie aus der Kostenzusammenstellung der Beklagten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eindeutig und somit nachvollziehbar hervorgeht - die Wohnfläche des gesamten Objekts (als Divisor) zugrunde gelegt wurde. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. 31 32 - 17 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Der Se- nat hat bereits in zweien der oben angeführten Urteile vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21 und VIII ZR 339/21) entschieden, dass dieser Umstand nach der - im hie- sigen Streitfall inhaltsgleichen - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision nicht angegriffenen Auslegung der maßgeblichen Willenserklä- rungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Mieter- höhung schließen lässt noch die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die fragli- che Schuld anerkannt hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dor- tigen Ausführungen verwiesen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 62 f. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 59 f.). 33 34 - 18 - 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht die geltend gemach- ten Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Mai 2016 geleis- teten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraussetzungen dieser Ausschlusstatbe- stände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. 3. Gleiches gilt entgegen der Auffassung der Revision auch insoweit, als das Berufungsgericht eine Verwirkung der Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat. a) Die Verwirkung eines Rechts setzt nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs voraus, dass zu dem Aspekt des Zeitablaufs (Zeitmoment) be- sondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 31. Juli 2013 - VIII ZR 162/09, BGHZ 198, 111 Rn. 66 mwN). Verjähren die frag- lichen Ansprüche in verhältnismäßig kurzer Frist, etwa - wie die hier erhobenen Rückforderungsansprüche - gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB in nur drei Jahren, kommt hinsichtlich der zeitlichen Voraussetzungen der Verwirkung zudem der Grundsatz zum Tragen, dass eine - hier einzig im Raum stehende - Verwirkung vor Ablauf der Verjährungsfrist nur aus ganz besonderen Gründen angenommen werden kann (vgl. das zu einem Parallelfall ergangene Senatsurteil vom 28. Sep- tember 2022 - VIII ZR 338/21 unter III 3 a mwN, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Solche Gründe, die im Streitfall zugleich das für die Verwirkung notwen- dige Umstandsmoment darstellten, liegen hier nach den rechtsfehlerfreien und insoweit von der Revision auch nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen 35 36 37 38 - 19 - des Berufungsgerichts nicht vor. Die Revision stellt im Hinblick auf ein - den er- forderlichen Vertrauenstatbestand bei der Beklagten begründendes - Verhalten der Klägerin allein auf den Umstand ab, dass die Klägerin die Einziehung der erhöhten Miete durch die Beklagte (mittels Einzugsermächtigung) über eine län- gere Dauer ohne Vorbehalt oder Widerruf zuließ, obgleich angesichts des Um- fangs der Mieterhöhung im Verhältnis zu der vorherigen Grundmiete eine zeit- nahe Überprüfung im Wege der Einschaltung eines Anwalts oder eines Mieter- vereins nahe gelegen hätte und Hinderungsgründe insoweit nicht ersichtlich seien. Dieser Sachverhalt vermag die genannten strengen Voraussetzungen für die Annahme einer Verwirkung der (in unverjährter Zeit gerichtlich verfolgten) Rückzahlungsansprüche der Klägerin indes nicht zu erfüllen (vgl. das zu einem Parallelfall ergangene Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 338/21 un- ter III 3 b, zur Veröffentlichung bestimmt). - 20 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 14.02.2020 - 9 C 270/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 48/20 -

ECLI:DE:BGH:2022:061222BVIIIZR30.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 30/22 vom 6. Dezember 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6. Dezember 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Nichtzulassungsbeschwerde der Be- klagten als unzulässig zu verwerfen. Gründe: I. Die Beklagten sind Mieter eines Einfamilien-Reihenhauses in einer unter Denkmalschutz stehenden Wohnanlage in Berlin, die zwischenzeitlich von der Klägerin, einer Projektentwicklungsgesellschaft, erworben wurde. Die genaue Höhe der geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete steht zwischen den Parteien im Streit. Laut Klägerin beläuft sie sich auf 556,10 €, nach Ansicht der Beklagten auf 506,78 €. Mit Schreiben vom 26. November 2018 kündigte die Klägerin gegenüber den Beklagten die Durchführung zahlreicher und umfangreicher Arbeiten zur Mo- dernisierung und Instandsetzung an und forderte sie unter Fristsetzung zur Ab- gabe einer Duldungserklärung auf. Die voraussichtliche Erhöhung der Nettokalt- miete gab die Klägerin mit 1.360,19 € pro Monat an und wies die Beklagten auf die Unbewohnbarkeit der Wohnung während der Baumaßnahmen hin. Sie bot 1 2 - 3 - ihnen für diesen Zeitraum eine Ersatzwohnung an. Die Dauer der Arbeiten sollte circa dreieinhalb Monate betragen. Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagten unter Androhung von Ordnungsmitteln zu verurteilen, die von ihr im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen - und zwar jede auch als Einzelmaßnahme gesondert - zu dulden und den von der Klägerin beauftragten Handwerkern zur Ausführung der Arbeiten Zutritt zu gewähren. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Be- klagten unter Androhung von Ordnungsmitteln verurteilt, verschiedene Moderni- sierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden und den Handwerkern Zutritt zur Ausführung dieser Arbeiten zu gewähren. Im Übrigen hat es die Klage abge- wiesen. Die Revision hat das Berufungsgericht nicht zugelassen und den Streit- wert für das Berufungsverfahren auf 16.322,28 € festgesetzt. Mit der von ihnen eingelegten Nichtzulassungsbeschwerde erstreben die Beklagten die Wiederher- stellung des erstinstanzlichen Urteils. II. 1. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer den Betrag von 20.000 € (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) nicht übersteigt. a) Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der Ent- scheidung des Berufungsgerichts. Dieses Interesse ist nach den allgemeinen 3 4 5 6 - 4 - Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln (vgl. Senatsbeschlüsse vom 8. Feb- ruar 2022 - VIII ZR 38/21, WuM 2022, 293 Rn. 9; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, NJW 2022, 194 Rn. 15; vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, juris Rn. 8; jeweils mwN). Über die Höhe der Beschwer hat das Revisionsgericht - ge- gebenenfalls auch im Wege der Schätzung (vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 2022 - V ZR 149/21, NJW 2022, 2195 Rn. 7) - selbst zu befinden (vgl. Senatsbe- schlüsse vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO; vom 13. Oktober 2020 - VIII ZR 290/19, NJW-RR 2020, 1517 Rn. 14). Als Grundlage hierfür dienen nur solche Tatsachen, die der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungs- frist dargelegt und glaubhaft gemacht hat (vgl. Senatsbeschluss vom 30. März 2021 - VIII ZR 345/19, juris Rn. 4 mwN) oder die jedenfalls in Verbindung mit dem Berufungsurteil offenkundig sind (vgl. BGH, Beschluss vom 24. März 2022 - V ZR 149/21, aaO). b) Mit der Revision, deren Zulassung die Beklagten erstreben, begehren sie in Abänderung der Berufungsentscheidung die Wiederherstellung des erstin- stanzlichen Urteils und damit die vollständige Klageabweisung. Der sich daraus ergebende Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer beträgt maximal 10.458,36 € und nicht, wie die Nichtzulassungsbeschwerde unter Ver- weis auf die Verurteilung der Beklagten zur Duldung sowohl von Modernisie- rungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen meint, 21.472,08 € (7.458,36 € für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen + 14.013,72 € für die Duldung von Instandsetzungsarbeiten). aa) Hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten zur Duldung von Moderni- sierungsmaßnahmen ist ihre Beschwer gemäß § 3 ZPO in Verbindung mit den Grundsätzen des § 9 ZPO nach dem Dreieinhalbfachen des infolge der Moderni- sierung zu erwartenden Jahresbetrags der Mieterhöhung (vgl. Senatsbeschlüsse vom 7. April 2020 - VIII ZR 383/18, WuM 2020, 299 Rn. 9; vom 7. Januar 2019 7 8 - 5 - - VIII ZR 112/18, NJW-RR 2019, 333 Rn. 2 [Verwerfungsbeschluss]; vom 20. No- vember 2018 - VIII ZR 112/18, WuM 2019, 44 Rn. 2 [Hinweisbeschluss]) und da- mit nach den Berechnungen der Nichtzulassungsbeschwerde mit 7.458,36 € (42 x 177,58 €) zu bemessen. Diese Beschwer erhöht sich nicht dadurch, dass mit der zu duldenden Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaß- nahmen gespart werden. Denn der auf die Instandsetzung entfallende Kostenan- teil kann gerade nicht auf den Mieter umgelegt werden (§ 559 Abs. 2 BGB) und wird bei der Berechnung des Mieterhöhungsbetrags deshalb nicht berücksichtigt (vgl. Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, juris Rn. 29). bb) Soweit die Beklagten darüber hinaus zur Duldung von Instandset- zungsmaßnahmen verurteilt worden sind, kann ihr Interesse an der Abänderung dieser Entscheidung - anders als das der Klägerin als Vermieterin (vgl. BGH, Be- schlüsse vom 7. April 2020 - VIII ZR 383/18, WuM 2020, 299 Rn. 11; vom 27. No- vember 2002 - VIII ZB 33/02, NJW-RR 2003, 229 unter II 2; vom 17. Mai 2000 - XII ZR 314/99, NJW 2000, 3142 f. [jeweils zur Beschwer eines zur Mängelbe- seitigung verurteilten Vermieters]; Musielak/Voit/Heinrich, ZPO, 19. Aufl., § 3 Rn. 31a; BeckOK-ZPO/Wendtland, Stand: 1. September 2022, § 3 ZPO Rn. 26) - nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer fiktiven monatlichen Mietmin- derung für zu beseitigende Mängel gleichgesetzt werden. Denn ihr Interesse ist nicht auf Beseitigung dieser Mängel, sondern auf die Vermeidung der mit der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen für sie verbundenen Einschrän- kungen ihres Nutzungsrechts und etwaiger Aufwendungen gerichtet (vgl. BGH, Beschlüsse vom 20. Oktober 2020 - VIII ZA 6/20, WuM 2020, 800 Rn. 14 [zum Beschwerdewert bei Verurteilung zur Duldung der Installation eines Rauchmel- ders]; vom 31. März 2010 - XII ZB 130/09, NJW-RR 2010, 1081 Rn. 8 [zur Dul- dung des Zutritts zu einem Grundstück]; vom 4. November 1998 - XII ZB 111/98, FamRZ 1999, 647 unter II [zur Duldung der Begutachtung eines Gebäudes durch 9 - 6 - einen Sachverständigen]; vgl. auch OLG Köln, Urteil vom 20. Mai 2021 - I-18 U 17/20, juris Rn. 48). Aus diesen Gründen kann die Beschwer im vorliegenden Fall hinsichtlich der Verurteilung zur Duldung der Instandsetzungsmaßnahmen, die unter ande- rem die Neueindeckung des Dachs, Dachstuhlarbeiten und die Erneuerung der vorhandenen Kaltwasserleitungen umfassen, nicht - wie von der Nichtzulas- sungsbeschwerde auch bezüglich des fiktiven Instandsetzungsanteils geltend gemacht - mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag einer fiktiven Mietminderung für die zu beseitigenden Mängel in Höhe von 14.013,72 € gleichgesetzt werden. Die Beschwer ist vielmehr im Wege der Schätzung angesichts der mit diesen Arbeiten voraussichtlich einhergehenden Unbewohnbarkeit des Hauses für circa dreieinhalb Monate unter Zugrundelegung einer monatlichen Nettokaltmiete von maximal 556,10 € (nebst Nebenkosten) mit einem Betrag von nicht mehr als 3.000 € zu bemessen. Ungeachtet der Tatsache, dass die Klägerin den Beklag- ten die Beschaffung von Ersatzwohnraum für diesen Zeitraum angeboten hat, richtet sich das Interesse der Beklagten darauf, weiterhin die von ihnen angemie- tete Wohnung nutzen zu können und nicht in ein Ausweichquartier umziehen zu müssen. Vortrag zu etwaigen, von den Beklagten zu tragenden Aufwendungen infolge der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahmen fehlt. Die Beschwer ist deshalb mit einem Betrag von nicht mehr als 10.458,36 € zu bemessen. 10 - 7 - 2. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Hinweis: Das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 11.03.2020 - 8 C 205/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.12.2021 - 63 S 94/20 - 11

ECLI:DE:BGH:2022:091122UVIIIZR316.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 316/21 Verkündet am: 9. November 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 6. Oktober 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Bre- men. Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 19. Oktober 2017 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Klägerin und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 21. Sep- tember 2018 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der 1 2 - 3 - Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Dezember 2018 von zuletzt 226,94 € um 117,88 € auf 344,82 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusammen- stellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die - weitgehend in tabellarischer Form - folgende Angaben enthält: - die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche bezie- hungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen ("allgemeine Mo- dernisierungsmaßnahmen", etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Klägerin betreffen (Erneuerung der Wohnungseingangstür, der Woh- nungsfenster u.a.) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungs- kosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskosten- anteil - bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den - anhand der Wohnfläche der Wohnung der Klägerin (39,74 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (707,69 m²) ermittelten - auf die Klägerin entfallen- den Modernisierungskostenanteil - eine Darstellung der Anrechnung von Tilgungszuschuss und Zinsermä- ßigung wegen der Inanspruchnahme eines Darlehens der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Die Klägerin bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie hält die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 117,88 € erhöhten Miete ab Dezember 2018 nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Dezember 2018 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von ins- 3 4 - 4 - gesamt 1.414,56 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattge- geben. Die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Klägerin in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Beklagten ein Anspruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. Dezember 2018 nicht zustehe, da die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b BGB nicht gerecht werde. Sinn und Zweck der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB geregelten Pflichten des Vermieters, die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern, sei es, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Informationen zu geben, die er benötige, um "qualifiziert überprüfen zu können", 5 6 7 8 - 5 - ob der Anspruch berechtigt sei. Die Vorschriften über die Berechnungs- und Er- läuterungspflichten des Vermieters stellten damit das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von den allgemeinen Grundsätzen des Ver- tragsrechts eingeräumten Möglichkeit dar, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Es sei daher mindestens die Angabe er- forderlich, ob und in welchem Umfang Modernisierungs- und Instandsetzungsar- beiten durchgeführt worden seien und wie sich die Kosten auf die einzelnen Mie- ter verteilten. Die Erklärung müsse so ausgestaltet sein, dass dem Mieter eine über- schlägige Prüfung des verlangten Mehrbetrags ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Der Umfang der Erläuterungen hänge sowohl vom Umfang der durchgeführten Arbeiten als auch davon ab, über welche Informationen der Mieter bereits ver- füge. Höchste Anforderungen bestünden, soweit es sich um Maßnahmen außer- halb der Wohnung des Mieters handele, da dieser in einem solchen Fall den Um- fang der Arbeiten und die hierdurch bewirkte Modernisierung am wenigsten be- urteilen könne. In dem hier vorliegenden Fall einer umfangreichen Modernisierung, die Maßnahmen umfasse, welche bereits für sich betrachtet Kosten in Höhe eines sechsstelligen Betrags verursachten, sei eine Untergliederung der betreffenden Kostenpositionen - etwa durch eine Aufschlüsselung nach den verschiedenen Gewerken oder gegebenenfalls auch durch eine genauere Darlegung der einzel- nen Rechnungspositionen - erforderlich, um die Nachvollziehbarkeit für den Mie- ter zu gewährleisten. Das gelte auch unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Vorschriften über das Mieterhöhungsverfahren nicht in einer Weise aus- gelegt werden dürften, die dem Vermieter die Verfolgung seiner Interessen un- zumutbar erschwere. 9 10 - 6 - Gemessen daran genüge die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklä- rung den formellen Anforderungen nicht. Die beigefügte "Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile" enthalte zwar eine Aufteilung der Gesamtkosten auf die verschiedenen Modernisierungsmaß- nahmen, jedoch keine weitere Aufschlüsselung, aus der sich nachvollziehbar ent- nehmen ließe, in welchem Umfang die Maßnahmen der Instandsetzung bezie- hungsweise der Modernisierung zuzuordnen seien. Eine Untergliederung sei hier angesichts des Umfangs der Arbeiten an einem mehrere Hausnummern umfas- senden Objekt aber erforderlich gewesen. So fehle beispielsweise bei der Maß- nahme "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" eine Diffe- renzierung der angefallenen Gesamtkosten von 121.638,93 € nach den Kosten für den Aufbau des Gerüsts, die Abtragung des alten Putzes, die Verkleidung mit Dämmmaterial und weitere Einzelarbeiten. Dadurch sei es der Klägerin nicht möglich, den jeweils (einzig) ausgewiesenen Gesamtbetrag für diese Maßnah- men auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung im Hinblick auf etwa in ihm ent- haltene, nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu überprüfen. Hierfür be- dürfe es vielmehr der Angabe der in der Gesamtleistung enthaltenen "konkreten Arbeitsabschnitte" sowie einer Untergliederung in "greifbare Einzelarbeiten". Ausreichend nachvollziehbare Angaben über die den jeweiligen Maßnahmen im- manenten Instandhaltungsanteile ergäben sich ebenso wenig aus den Schreiben der Beklagten, mit denen sie die Baumaßnahmen angekündigt habe. Der Beklagten werde hierdurch auch nicht ein unzumutbarer Aufwand auf- gebürdet. Sie habe schließlich ohnehin eine Trennung der Maßnahmen nach Mo- dernisierungs- und Sanierungsanteil vorzunehmen und verfüge über entspre- chend aufgeschlüsselte Rechnungen; andernfalls sei sie gehalten, die notwendi- gen Informationen bei den ausführenden Unternehmen einzuholen. Eine Unter- gliederung der durchgeführten Maßnahmen in die einzelnen Gewerke könne der 11 12 - 7 - Beklagten hier insbesondere deshalb abverlangt werden, weil sie sich zur Erläu- terung des angewandten Umlageschlüssels in Bezug auf die Kosten, welche für die Arbeiten an den gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen angefallen seien, selbst auf den Begriff "Gesamtgewerke" bezogen habe. Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Soweit es danach in der Regel ausreichend sei, wenn der Vermieter den ersparten Instandset- zungsaufwand durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamt- kosten nachvollziehbar darlege (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13), und es außerdem (nur) einen materiellen Fehler darstelle, wenn der Ver- mieter zu Unrecht einen Abzug für tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten nicht vornehme (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19), sei Ausgangs- punkt auch für diese Erwägungen stets, dass der Mieter - wie hier nicht - den Kostenansatz in seiner Plausibilität nachvollziehen könne. Eine teilweise Wirksamkeit der Erhöhungserklärung komme im Streitfall ebenfalls nicht in Betracht. Dabei könne unterstellt werden, dass die vom Bun- desgerichtshof - für den Fall der Durchführung verschiedener, tatsächlich vonei- nander trennbarer Baumaßnahmen - aufgestellten Voraussetzungen für eine Aufteilbarkeit der Erhöhungserklärung (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19) vorlägen. Denn es fehle hier in Bezug auf jede einzelne Baumaßnahme an der erforderlichen Untergliederung in ihre jeweiligen Einzelgewerke. Zudem verbleibe es bei der fehlenden Nachvollziehbarkeit der im Rahmen der Erläute- rung der "allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen" aufgestellten Behauptung der Beklagten, die "Gesamtgewerke" seien "für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffend". Dass auch die in der Kostenzusammenstellung ausgewiesenen Bau- nebenkosten nicht nachvollziehbar seien, folge im Übrigen schon daraus, dass diese ausweislich der zugehörigen Erläuterung allein anhand des Volumens der 13 14 - 8 - restlichen - ihrerseits nicht schlüssig dargelegten - Positionen ermittelt worden seien. Schließlich sei die von der Beklagten begehrte Mieterhöhung auch nicht etwa dadurch wirksam zwischen den Parteien vereinbart worden, dass die Klä- gerin die erhöhte Miete seit Dezember 2018 geleistet habe. Die Annahme einer konkludenten Vereinbarung über eine Mieterhöhung durch entsprechende Zah- lungen des Mieters setze nämlich voraus, dass die vorausgegangene Erklärung des Vermieters auf die Zustimmung zu der Mieterhöhung gerichtet gewesen sei. Daran fehle es im Fall eines unwirksamen einseitigen Erhöhungsverlangens aber regelmäßig; im Wege der Umdeutung lasse sich ein anderes Ergebnis ebenfalls nicht herbeiführen. So verhalte es sich auch im Streitfall. Denn die Erhöhungserklärung der Beklagten sei nicht auf Zustimmung, sondern auf einseitige Änderung der Miete gerichtet und zudem unwirksam gewesen. Folglich habe die Beklagte redlicher- weise auch nicht damit rechnen dürfen, dass die Klägerin den geltend gemachten Anspruch - durch entsprechende Zahlung - anerkenne. Da die Klägerin den Erhöhungsbetrag (117,88 €) ab Dezember 2018 dem- nach ohne Rechtsgrund an die Beklagte geleistet habe, stehe ihr gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auch der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch in Höhe von 1.414,56 € nebst Zinsen zu. Diese Ansprüche seien weder nach §§ 814, 818 Abs. 3 BGB noch wegen Verwirkung ausgeschlossen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein 15 16 17 18 - 9 - Anspruch der Beklagten gemäß §§ 559 ff. BGB auf eine ab dem 1. Dezember 2018 um 117,88 € erhöhte Miete nicht - wie von der Klägerin im Wege einer ne- gativen Feststellungsklage begehrt - verneint werden. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleis- teter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 1.414,56 €) nebst Zinsen mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden können. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzu- wendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhal- tungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstan- denen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist. a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwie- fern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa- che nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbes- sern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Se- natsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 17; Senatsbeschlüsse 19 20 - 10 - vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieter- höhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12). Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Miet- erhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nach- vollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO). b) Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Re- gelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29). Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in 21 - 11 - welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten er- spart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungs- aufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Ge- samtkosten nachvollziehbar darlegt (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 18). 2. Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungser- klärung gerecht. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat. Auch im Übrigen erfüllt die Erhöhungserklärung die aufgezeigten formellen Vorausset- zungen. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Erhöhungser- klärung nicht deswegen aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen durchgeführten - ausweislich der Erklärung der Moderni- sierung dienenden - Maßnahmen (Wärmedämmung an den Außenwänden, Kel- lerdecken und im Dachbereich sowie "hydraulischer Abgleich", Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, Austausch der Treppenhausfenster, der Hauseingangstür, der Wohnungsfenster und der Wohnungseingangstür durch wärmegedämmte Bauteile sowie erstmalige Montage von Balkonsteckdosen) je- weils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Ge- 22 23 - 12 - werken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in "konkrete Arbeitsabschnitte" bezie- hungsweise "greifbare Einzelarbeiten") untergliedert hat. Mit dieser - bereits in früheren Urteilen (LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365) und auch von anderen Instanzgerichten (LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim Senat in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29. Juli 2020 - 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG]) sowie teilweise in der Literatur (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/ Schüller, Stand: 1. August 2022, § 559b Rn. 11; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5) vertretenen - Auffassung überspannt das Berufungsgericht die for- mellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieter- höhungserklärung stellt (wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19. April 2021 - 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068). Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Moder- nisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende In- standsetzung vorgenommen wird (so bereits Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 32, VIII ZR 337/21, juris Rn. 35, und VIII ZR 339/21, juris Rn. 33). aa) Der Senat hat bereits in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betreffenden Urteilen entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Zur Ver- meidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 33 - 49). 24 - 13 - Einer Ergänzung bedarf es hier nur insoweit, als das Berufungsgericht vor- liegend nicht nur verkannt hat, dass mit einer Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für den Mieter we- der ein maßgeblicher Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen noch ein anderweitiger zweckmä- ßiger Erkenntnisgewinn verbunden wäre (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 40 ff.), sondern es überdies - soweit es die Auf- teilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärme- dämmung nebst Fassadenarbeiten ausdrücklich für notwendig erachtet hat - of- fenbar die diesbezügliche, aus der Kostenaufstellung hervorgehende Erläuterung der Beklagten übersehen hat. Danach hat die Beklagte die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungs- schreiben beigefügten Angebots eines Fachbetriebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade ermittelt, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen im Einzelnen aufführt (u.a. Ge- rüstaufbau, vorhandene Putzschäden ausbessern, intakten Altanstrich prüfen und reinigen, Außenflächen neu streichen, lasieren bzw. lackieren). Diese - nach der oben bereits zitierten Senatsrechtsprechung (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30) grundsätzlich nicht einmal erforder- liche - hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plau- sibilität des von der Beklagten berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätz- lich. 25 - 14 - bb) Der Senat hat in den vorgenannten, jeweils einen Parallelfall betref- fenden Urteilen ebenfalls bereits ausgeführt, dass die dargestellte Gesetzesaus- legung auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Senats zu den for- mellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zu- grunde liegt. Auch insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die dortige Begründung verwiesen (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 50 f.). cc) Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhö- hungserklärung - wie hier geschehen - die für eine bestimmte Modernisierungs- maßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder - wie hier - eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter - wie hier - die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt ange- führten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst - zusätzlich erläuter- ter - Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Beklagte die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt aus- gewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbar- keit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkos- ten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (soge- nannte anrechenbare Kosten) abhängt. Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.) entwickelten 26 27 28 - 15 - Grundsätze - zutreffend abbilden, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisie- rungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhal- tungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzun- gen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, WuM 2022, 542 Rn. 53; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, aaO Rn. 27 mwN; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 mwN). b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basieren- den Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Beklagte die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der "allgemeinen Modernisierung" zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um "Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleicherma- ßen zutreffen", nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umge- legt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei - aus Sicht der Beklagten - um Maßnahmen handele, die keinen (einzel-)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei. Dass sich - wie das Amtsgericht angenommen und das Berufungsgericht mangels Erheblichkeit für seine Entscheidung offengelassen hat - aus den ge- nannten Angaben der angewandte Umlageschlüssel nicht ausreichend deutlich erschließe, trifft ebenfalls nicht zu. Neben der Erläuterung, dass eine Aufteilung "im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche" er- folgt sei, weist die Kostenzusammenstellung nämlich auch die zugrunde gelegten 29 30 - 16 - Flächen in Quadratmetern aus (Gesamtwohnfläche: 707,69 m²; Wohnungswohn- fläche: 39,74 m²) und stellt damit - worauf die Revision zutreffend hinweist - die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung notwendigen Para- meter zur Verfügung (vgl. Senatsbeschluss vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405 Rn. 3 [zur Nachvollziehbarkeit eines flächenbezogenen Verteilerschlüssels bei der Abrechnung von Betriebskosten]). Das ist entgegen den vom Amtsgericht geäußerten Bedenken - deren Berechtigung das Beru- fungsgericht ebenfalls dahinstehen lassen hat - auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil sich die betreffenden Gesamtkosten jeweils auf ("allgemeine") Modernisierungsmaßnahmen an einem mehrere Hausnummern umfassenden Objekt (hier: W. straße 156, 158) beziehen. Dieser Umstand hat bei der hier erfolgten flächenbezogenen Verteilung der Kosten in der Weise Berücksich- tigung erfahren, dass der Berechnung - wie aus der Kostenzusammenstellung der Beklagten entgegen der Auffassung des Amtsgerichts eindeutig und somit nachvollziehbar hervorgeht - die Wohnfläche des gesamten Objekts (als Divisor) zugrunde gelegt wurde. Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kos- tenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Miet- erhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft. c) Die Mieterhöhungserklärung der Beklagten enthält nach den rechtsfeh- lerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Kläge- rin benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kon- trolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Perso- 31 32 - 17 - nen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellun- gen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung be- darf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Klage ist auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen nicht etwa - aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Grün- den - abweisungsreif. 1. Insbesondere ist das von der Klägerin negierte Rechtsverhältnis (An- spruch der Beklagten auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Klägerin im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Beklagten entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet hat. Der Se- nat hat bereits in zweien der oben angeführten Urteile vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21 und VIII ZR 339/21) entschieden, dass dieser Umstand nach der - im hie- sigen Streitfall inhaltsgleichen - revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und von der Revision nicht angegriffenen Auslegung der maßgeblichen Willenserklä- rungen durch das Berufungsgericht weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Beklagten geforderte Miet- 33 34 35 - 18 - erhöhung schließen lässt noch die Klägerin mit ihrem Zahlungsverhalten die frag- liche Schuld anerkannt hat. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die dortigen Ausführungen verwiesen (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 62 f., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 59 f.). 2. Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird von der Revision auch nicht angegriffen, dass das Berufungsgericht den geltend gemach- ten Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der ihrerseits ab Dezember 2018 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits 36 - 19 - nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungs- weise als verwirkt erachtet hat. Das Berufungsgericht hat die jeweiligen Voraus- setzungen dieser Ausschlusstatbestände im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 29.05.2020 - 9 C 512/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 06.10.2021 - 1 S 111/20 -

ECLI:DE:BGH:2019:181219UVIIIZR332.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 332/18 Verkündet am: 18. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 549 Abs. 1 Satz 1 Eine falsche oder ungenaue Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmit- telschrift kann behoben werden, wenn der richtige Rechtsmittelkläger aufgrund weite- rer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittelfrist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift und der im Zeit- punkt des Ablaufs der Rechtsmittelfrist vorliegenden sonstigen Unterlagen, etwa der zwischenzeitlich eingegangenen Instanzakten (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, NJW-RR 2004, 572 unter II 1 b aa). ZPO § 548 Ist im Falle einer nachträglichen Berichtigung des Berufungsurteils die richtige Partei erst aus dem Berichtigungsbeschluss erkennbar, beginnt die Revisionsfrist aus- nahmsweise erst mit dessen Zustellung (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 23. April 1955 - VI ZB 4/55, BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10. März 1981 - VI ZR 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, BGHZ 113, 228, 231). BGB § 555c Abs. 1 Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 24. September 2018 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 21. November 2018 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in D. , die sie im Jahr 1995 von deren Rechtsvorgängerin, der L. GmbH (im Folgenden auch: L. ), angemietet hatten. Mit Schreiben vom 28. Januar 2015 kündigte die Klägerin den Beklagten umfangreiche ge- plante bauliche Maßnahmen an. Diese sollten über einen Zeitraum von insge- samt 13 Wochen zwischen dem 1. Mai 2015 und dem 31. Juli 2015 teils in der Wohnung der Beklagten und teils an anderen Teilen des Gebäudes ausgeführt werden. Angekündigt wurden insbesondere ein Austausch der Fenster und Bal- 1 - 3 - kontüren, eine Sanierung des Bades, eine Erneuerung der Heizung, die Anbrin- gung eines Wärmedämmverbundsystems an der Außenfassade sowie eine energetische Dachsanierung. Die Beklagten verweigerten die in dem Ankündi- gungsschreiben erbetene Zustimmung zu den Maßnahmen. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagten darauf in Anspruch ge- nommen, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dul- den und den Handwerkern werktags zwischen 8 Uhr und 17 Uhr das Betreten der Wohnung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Dabei geht es um die in dem Ankündigungsschreiben vom 28. Januar 2015 genann- ten Maßnahmen, soweit deren Durchführung das Betreten der Wohnung erfor- dert (also insbesondere Austausch der Fenster und Balkontüren, Badsanierung und Erneuerung der Heizung, nicht aber die Wärmedämmmaßnahmen am Dach und an der Außenfassade). Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, eine unzumutbare Härte liege vor, weil die Baumaßnahmen nach ihrer Dauer und ihrem Umfang mit erheblichen Beeinträchtigungen für die Beklagten ver- bunden seien, die Klägerin Ersatzwohnraum jedoch nicht zur Verfügung gestellt habe. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin ihren Duldungsanspruch hilfs- weise Zug um Zug gegen Zurverfügungstellung des Badezimmers einer Leer- wohnung und äußerst hilfsweise Zug um Zug gegen Zahlung eines Hotelkos- tenvorschusses in Höhe von 1.500 € verfolgt. In der Berufungsverhandlung hat die Klägerin ihren Klageantrag dahin geändert, dass er "hinsichtlich der L. GmbH gestellt" werde. Die Berufung hat keinen Erfolg gehabt. Das den Parteien je- weils am 27. September 2018 zugestellte Berufungsurteil bezeichnet als Kläge- rin die L. GmbH. Diese Gesellschaft ist auch 2 3 4 - 4 - in der am 26. Oktober 2018 bei dem Bundesgerichtshof eingegangenen Revisi- onsschrift als Klägerin (und Revisionsklägerin) genannt. Mit Beschluss vom 21. November 2018 hat das Berufungsgericht sein Urteil im Rubrum dahinge- hend berichtigt, dass Klägerin nicht die dort fälschlicherweise aufgenommene L. GmbH, sondern die F. S.á.r.l. sei. Der Berichtigungsbeschluss ist der zweitinstanzlichen Prozessbevollmächtigten der Klägerin am 29. November 2018 zugestellt worden. Die Instanzakten sind am 20. Dezember 2018 bei dem Bundesgerichtshof eingegangen. Mit der am 26. Februar 2019 bei dem Bundesgerichtshof eingegangenen Revisionsbegründung hat die Revisionsführerin angesichts des Berichtigungs- beschlusses des Berufungsgerichts "klargestellt", dass es sich bei dem mit der Revisionsschrift vom 25. Oktober 2018 eingelegten Rechtsmittel von Beginn an um ein solches der F. S.á.r.l. gehandelt habe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebe- gehren nach den in der Berufungsinstanz gestellten Anträgen weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 6 7 - 5 - Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch nicht zu, weil das Ankündigungsschreiben bezüglich der Dachsanierung den Vorausset- zungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB nicht genüge und aus diesem Grund (insgesamt) unwirksam sei. Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB müsse das Ankündigungsschreiben Angaben über die Art und den voraussichtlichen Um- fang der geplanten Modernisierungsmaßnahme in ihren wesentlichen Zügen enthalten, um dem Mieter zu eröffnen, welche Auswirkungen durch diese auf die Mietsache ausgehen werde. Der Aufwand der geplanten Maßnahme müsse dabei hinreichend deutlich werden, um dem Mieter eine Entscheidung darüber zu ermöglichen, ob er von seinen Gegenrechten Gebrauch machen wolle. Dien- ten die Maßnahmen der Einsparung von Energie, sei der Einspareffekt plausi- bel darzulegen, wobei gemäß § 555c Abs. 3 BGB auf anerkannte Pauschalwer- te Bezug genommen werden könne. Diesen Anforderungen genüge das Ankündigungsschreiben nicht, soweit es die Dachsanierung betreffe. Es sei in dem Schreiben zwar dargelegt worden, welche Arbeiten durchgeführt werden sollten, dass diese den Wohnkomfort durch die Verbesserung der Bausubstanz steigerten und sich Vorteile durch mehr Wohnkomfort bei weniger Energieverbrauch ergäben, dass ein gut ge- dämmtes Dach ein wohngesundes Raumklima zu geringeren Heizkosten ge- währleiste sowie im Ergebnis eine optimale Wärmedämmung sowie Luftdichtig- keit in allen Bauteilen und die Minimierung von Bauschäden erreicht werde. Dies genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB allerdings nicht. Das Schreiben erläutere den Energiespareffekt zu pauschal und damit nicht hinreichend nachvollziehbar, weshalb der Mieter nicht feststellen könne, ob es sich überhaupt um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB handele, welche er zu dulden habe. 8 9 - 6 - Dass die Pflicht zur Mitteilung von Art und Umfang in seinen wesentli- chen Zügen auch die Pflicht umfasse, den Energiespareffekt hinreichend zu beschreiben, lasse sich auch daran erkennen, dass § 555c Abs. 3 BGB als Er- leichterung für den Vermieter die Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte hierfür genügen lasse. Das Ankündigungsschreiben nehme bezüglich der Dachsanierung auf anerkannte Pauschalwerte nicht Bezug und lege auch sons- tige energetische Vorteile nicht konkret und nachvollziehbar dar. Dass ein Zu- sammenhang mit den ebenfalls angekündigten Wärmedämmmaßnahmen be- stehe, für welche der Energiespareffekt durch Nennung der Wärmedurch- gangskoeffizienten erläutert werde, sei aus dem Ankündigungsschreiben her- aus nicht ersichtlich. Die übrigen Maßnahmen habe die Klägerin zwar entsprechend den Vor- gaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB (soweit es sich um eine Modernisierung handele) beziehungsweise nach § 555a Abs. 2 BGB (soweit es sich um Erhal- tungsmaßnahmen handele) mitgeteilt. Aus dem Verstoß des Ankündigungs- schreibens gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB hinsicht- lich der Dachsanierung folge allerdings, dass auch die Duldungspflicht der Be- klagten hinsichtlich der übrigen Maßnahmen, auf deren Duldung sich die Klage beziehe, entfalle. Es handele sich um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme, da die Klägerin in sämtlichen Bereichen der Immobilie (Fenster, Wohnungstür, Wech- selsprechanlage, Badsanierung, Heizung, Rauchwarnmelder, Fassade/Dach) parallel im Zeitraum vom 1. Mai 2015 bis 31. Juli 2015 Baumaßnahmen in Auf- trag habe geben wollen und dementsprechend eine Gesamtdauer für alle vor- zunehmenden Bauarbeiten angegeben habe. Auch werde aus dem Schreiben deutlich, dass die Modernisierung als Gesamtkonzept verfolgt werde, ohne dass thematisch abgrenzbare Bereiche einer Modernisierung unterliegen soll- 10 11 12 - 7 - ten. Für die Beklagten sei nicht erkennbar gewesen, dass die Klägerin, sollten sich einzelne Maßnahmen als nicht durchsetzbar herausstellen, auch die Dul- dung der übrigen Maßnahmen begehre. Die Klägerin habe nicht erkennen las- sen, etwa durch Stellen eines Hilfsantrags, dass sie für den Fall einer Teilun- wirksamkeit der Modernisierungsankündigung auf eine Duldung des jedenfalls wirksam begründeten Teils bestehe, so dass den Beklagten für den Fall des Herausfallens einzelner Positionen nicht verdeutlicht worden sei, dass sie die Überprüfung der Berechtigung der Duldungsaufforderung auf die verschiedenen Gewerke habe aufteilen müssen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch auf Duldung der von der Klägerin im einzelnen bezeichneten Modernisierungs- und Instandhal- tungsmaßnahmen nicht verneint werden. 1. Die Revision ist zulässig; insbesondere ist sie ordnungsgemäß einge- legt. a) Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 1 ZPO wird die Revision durch Einreichung einer Revisionsschrift beim Revisionsgericht eingelegt. Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 ZPO muss die Revisionsschrift die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Revision gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Revi- sion eingelegt werde, enthalten. Erforderlich ist auch die Erklärung, für wen das Rechtsmittel eingelegt wird und gegen wen es sich richtet. Vor allem muss die Person des Rechtsmittelklägers zweifelsfrei erkennbar sein (MünchKomm- ZPO/Krüger, 5. Aufl., § 549 Rn. 3; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 549 Rn. 4; vgl. BGH, Urteil vom 6. Februar 1985 - I ZR 235/83, NJW 1985, 2651 13 14 15 - 8 - unter II 1; Beschlüsse vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, BGHZ 113, 228, 230; vom 7. November 1995 - VI ZB 12/95, NJW 1996, 320 unter II 1, 2; vom 22. September 2009 - VI ZB 76/08, NJW-RR 2010, 277 Rn. 5 und vom 20. Ja- nuar 2004 - VI ZB 68/03, NJW-RR 2004, 862 unter II 3 b; jeweils zur Beru- fungsschrift). b) Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Der Umstand, dass die Revisionsschrift als Klägerin und Revisionsklägerin die L. GmbH benennt, steht der zulässigen Einlegung der Revision nicht entgegen. aa) Allerdings führt die Angabe des unrichtigen Revisionsklägers in der Revisionsschrift grundsätzlich zur Unzulässigkeit der Revision (st. Rspr.; BGH, Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Februar 1985 - I ZR 235/83, aaO; Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, NJW-RR 2004, 572 unter II 1 b bb). Jedoch kann der bei einer falschen oder ungenauen Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der Rechtsmittelschrift im Hinblick auf dessen Identifi- zierbarkeit bestehende Mangel behoben werden, wenn der richtige Rechtsmit- telkläger aufgrund weiterer Erkenntnismöglichkeiten innerhalb der Rechtsmittel- frist zweifelsfrei erkennbar wird, beispielsweise im Wege der Auslegung der Rechtsmittelschrift sowie der etwa sonst im Zeitpunkt des Ablaufs der Rechts- mittelfrist vorliegenden Unterlagen und Umstände (BGH, Beschluss vom 13. Januar 2004 - VI ZB 53/03, aaO unter II 1 b aa; vgl. auch Beschluss vom 30. Mai 2000 - VI ZB 12/00, NJW-RR 2000, 1661 unter II 1). 16 17 18 19 - 9 - bb) Hier ergibt sich aus dem erstinstanzlichen Urteil und den Instanzakten eindeutig, dass die Klage von der F. S.á.r.l. erhoben wurde und es zu keinem Zeitpunkt zu einem Parteiwechsel auf der Klägerseite gekommen ist. Soweit das Berufungsgericht sich durch den auf Duldung gegenüber der L. GmbH gerichteten Antrag der Revisionsklägerin in der Berufungsverhandlung dazu veranlasst ge- sehen hat, die L. in seinem Urteil als Klägerin und Berufungsklägerin aufzu- führen, handelt es sich, wie das Berufungsgericht in seinem späteren Berichti- gungsbeschluss selbst gesehen hat, um eine offenbare Unrichtigkeit im Sinne des § 319 ZPO. Denn damit war ersichtlich kein Parteiwechsel beabsichtigt, sondern sollte lediglich durch Umstellung des Antrags einer vermeintlichen Rechtsnachfolge Rechnung getragen werden. Unter diesen Umständen kann auch die Revision, die ebenfalls die im Berufungsurteil genannte, am Rechts- streit aber zu keinem Zeitpunkt als Partei beteiligte L. GmbH als Revisionsführerin aufführte, un- geachtet dieser Falschbezeichnung nur als Revision der tatsächlichen Klägerin angesehen werden. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es unschäd- lich, dass die Instanzakten, aus denen sich die vorgenannte Auslegung ergibt, nicht binnen einer ab Zustellung des Berufungsurteils berechneten Revisions- frist eingegangen sind. Denn in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist anerkannt, dass ein Berichtigungsbeschluss zwar grundsätzlich keinen Einfluss auf den Lauf der Rechtsmittelfrist hat, eine Ausnahme aber dann zu machen ist, wenn die richtige Partei erst aus der berichtigten Urteilsfassung zweifelsfrei zu erkennen ist; in einem solchen Fall beginnt die Frist ausnahmsweise erst mit der Zustellung des Berichtigungsbeschlusses (BGH, Beschluss vom 23. April 1955 - VI ZB 4/55, BGHZ 17, 149, 151 f.; Urteil vom 10. März 1981 - VI ZR 20 - 10 - 236/79, VersR 1981, 548 unter II 1; Beschluss vom 17. Januar 1991 - VII ZB 13/90, aaO S. 231). Zwar mag die hier vorliegende offensichtliche Unrichtigkeit für die Partei- en beziehungsweise deren Prozessvertreter erkennbar gewesen sein. Dies än- dert aber nichts daran, dass ein Fehler des Berufungsgerichts ursächlich für die unrichtige Parteibezeichnung in der Rechtsmittelschrift gewesen ist - hier durch Benennung der L. als Klägerin und Revisionsklägerin. Dies hat zur Folge, dass die Revisionsfrist erst mit der Zustellung des Berichtigungsbeschlusses am 29. November 2018 in Gang gesetzt wurde und somit jedenfalls bis zum Zeitpunkt des Eintreffens der Instanzakten bei dem Bundesgerichtshof am 20. Dezember 2018 nicht abgelaufen war. Aus diesen ergibt sich - wie darge- legt - eindeutig, dass es sich bei der Bezeichnung der L. als Klägerin in der Revisionsschrift (ebenso wie im Berufungsurteil) um eine irrtümliche Falschbe- zeichnung handelt und das Rechtsmittel als ein solches der wirklichen Klägerin auszulegen ist. 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Eine Verpflichtung der Beklagten zu der von der Klägerin begehrten Dul- dung der im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1, § 555a Abs. 1 BGB) kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begrün- dung nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es hin- sichtlich der Teilmaßnahme "Dachsanierung" zu unbestimmt abgefasst wäre. Ebenso wenig handelt es sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein Gesamt- konzept in der Weise, dass bei einer etwa unzureichenden Ankündigung einer einzelnen Teilmaßnahme unklar wäre, ob die übrigen Maßnahmen gleichwohl 21 22 23 - 11 - durchgeführt werden sollen und deshalb von einer insgesamt unwirksamen An- kündigung auszugehen wäre. a) Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Miet- verhältnis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fas- sung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohn- raum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und den Beklagten das Ankündigungs- schreiben vor diesem Datum zugegangen war. aa) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Be- triebskosten (Nr. 3) enthalten. bb) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung bedarf es vor diesem Hintergrund der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm ermöglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen so- 24 25 26 - 12 - wie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden. Insoweit können jedoch an die Ankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB aF keine grundlegend weitergehenden Anforderungen gestellt werden als an ein Mieterhöhungsverlangen aufgrund einer zuvor durchgeführten energetischen Modernisierung (vgl. dazu Senatsbe- schluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18; Senatsur- teile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 und vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, WuM 2004, 154 unter II 2 a; jeweils zum Mieterhö- hungsverlangen). Die Interessenlage ist jedenfalls insoweit vergleichbar, als der Mieter auch bei einer Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB aF (wie auch in der aktu- ellen Fassung) in seine Überlegungen über die Geltendmachung von Gegen- rechten regelmäßig einbeziehen wird, ob die angekündigte Maßnahme eine Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB darstellt und in welchem Ver- hältnis die zu erwartenden positiven Auswirkungen der baulichen Maßnahmen auf die Mietsache zu den nachteiligen Folgen, die mit der Duldung einhergehen, stehen. cc) Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Be- tracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW- RR 2019, 719 Rn. 23 mwN; vom 9. Juli 2016 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41), auch bezüglich der energetischen Dachsanierung gerecht. Insbeson- dere ergibt sich aus ihr nicht nur, welche Arbeiten im Einzelnen durchgeführt werden sollen, sondern ebenso, welches Energiesparpotential durch die ge- planten Arbeiten erreicht werden soll. 27 28 - 13 - Denn aus dem Gesamtzusammenhang der Ausführungen zur Dachsa- nierung und der Anbringung eines Wärmeverbundsystems an der Fassade wird deutlich, dass es sich um ein bisher nicht isoliertes oder wärmegedämmtes Ge- bäude handelt, bei dem durch die nunmehr geplanten und aufeinander abge- stimmten Maßnahmen an der Fassade, an den Fenstern und am Dach eine vollständige Isolierung der gesamten Haushülle ohne Wärmebrücken erreicht und auf diese Weise in erheblichem Umfang Energie eingespart werden soll. Dazu wird - was das Berufungsgericht übersehen hat - auf der zweiten Seite der Modernisierungsankündigung konkret mitgeteilt, dass durch die Montage des Wärmeverbundsystems, der Dachgeschossdämmung, der Sockeldämmung und des Fensteraustauschs eine Senkung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) von 1,0 auf 0,2 erreicht werde. Damit ist die geplante energetische Modernisierung und die dadurch zu erwartende Energieeinsparung ausreichend beschrieben. Es ist daher unschädlich, dass die nähere Schilderung der zur Dachge- schossdämmung geplanten Maßnahmen auf der dritten Seite der Ankündigung nicht noch zusätzliche konkrete Angaben zu den allein durch die Wärme- dämmmaßnahmen am Dach zu erwartende Energieeinsparung enthält. Entge- gen der Auffassung der Revisionserwiderung sind derartige zusätzliche Anga- ben auch nicht zum Schutz des Mieters erforderlich, etwa um abschätzen zu können, ob er sich die Wohnung nach der Modernisierung noch wird leisten können. Denn bezüglich der künftig durch die Isolierung der gesamten Gebäu- dehülle zu erwartenden Energieeinsparung genügt die Bezugnahme auf aner- kannte Pauschalwerte, die in der Ankündigung der Klägerin (ebenso wie die voraussichtliche künftige Mieterhöhung) enthalten ist. b) Von Rechtsfehlern beeinflusst ist auch die weitere Beurteilung des Be- rufungsgerichts, eine nur bezüglich einer einzelnen Teilmaßnahme nicht ord- 29 30 31 - 14 - nungsgemäße Modernisierungsankündigung hätte zur Folge, dass die Beklag- ten auch sämtliche übrigen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht hinzunehmen hätten, deren Duldung die Klägerin im vorliegenden Verfah- ren - ausschließlich - begehrt. Soweit sich das Berufungsgericht auf den Senatsbeschluss vom 21. November 2017 (VIII ZR 28/17, NJW 2018, 1008 Rn. 13 ff.) beruft, hat es verkannt, dass Gegenstand jenes Verfahrens - anders als hier - nicht eine blo- ße Instandsetzung und Modernisierung eines vorhandenen Gebäudes war, sondern der dortige Vermieter ein Gesamtkonzept weitreichender, den Charak- ter der Mietsache grundlegend verändernder Maßnahmen plante, die weitge- hend einem Neubau, insbesondere durch Teilabriss und Hinzufügung neuer Räume gleichkamen. Angesichts dessen war in jenem Fall unklar, ob einzelne in die Planung eines vollständigen Umbaus des Mietobjekts eingebettete In- standsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, deren Duldung grundsätzlich hätte verlangt werden können, auch unabhängig von der Umsetzung des nicht zu duldenden Gesamtkonzeptes umgesetzt werden sollten (beziehungsweise konnten). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lässt die Tatsache, dass die Klägerin in ihrer Modernisierungsankündigung vom 28. Januar 2015 - entsprechend den gesetzlichen Vorgaben in § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB - einen Zeitplan und eine Gesamtdauer für die vorgesehenen Maßnahmen mitgeteilt hat, nicht den Schluss zu, dass sie bei Herausfallen einer einzelnen Maßnahme die übrigen nicht durchführen wolle. Ohnehin wird sich ein voraussichtlicher Zeitplan häufig nicht einhalten lassen, etwa wenn es wegen der Weigerung von Mietern oder aus technischen Gründen zu Verzögerungen kommt. III. 32 33 - 15 - Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei weist der Senat darauf hin, dass die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts, soweit sie nach § 91a ZPO getroffen worden ist, nach den in der Revisionsinstanz gestellten Anträgen nicht Gegenstand des Revisionsangriffs gewesen und deshalb bei einer erneuten Kostenentscheidung insoweit zugrunde zu legen ist. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 17.10.2016 - 56 C 109/15 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 24.09.2018 - 21 S 92/16 - 34

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Beruft der Vermieter sich im Rahmen eines Streits um die Einhaltung der „Mietpreisbremse“ gemäß § 556d ff. BGB auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden und gegebenenfalls nach § 287 Abs. 2 ZPO durch Schätzung zu ermitteln haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen. (Anschluss/Umsetzung BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff.) 2. Die Kosten des erstmaligen Einbaus einer zeitgemäßen Elektroanlage sind insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen, wenn die vor der Modernisierung vorhandene Elektroanlage zwar Bestandsschutz genoss, aber jegliche Veränderung das Erfordernis ihrer vollständigen Erneuerung mit sich gebracht hätte. War die vorhandene Elektroinstallation schlicht nicht instandsetzungsfähig, so spricht dies entscheidend gegen den Ansatz fiktiver Instandsetzungskosten. Der Umstand, dass die Wohnung nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ohne eine hinreichende Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen mangelhaft wäre, stellt den Modernisierungscharakter der Maßnahme nicht in Frage. Orientierungssatz 1. Beruft sich der Vermieter im Rahmen eines Rechtsstreits um die Einhaltung der "Mietpreisbremse" auf den Ausnahmetatbestand, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB handele, kann sein Vortrag nicht deswegen als insgesamt unerheblich verworfen werden, weil er den Zustand der Wohnung vor Durchführung der (behaupteten) Modernisierung nicht in allen Einzelheiten zu beschreiben vermag und hinreichend detaillierten Vortrag zu den (fiktiven) Instandhaltungsanteilen unterlässt. 2. Es obliegt dann vielmehr dem Mieter, die eingeführten Rechnungen zu prüfen und aufzuzeigen, welche abgerechneten Bauteile oder Einrichtungen schon vor den Baumaßnahmen vorhanden gewesen sein sollen und daher um einen Instandhaltungsabschlag zu kürzen seien. Hat der Mieter keine Kenntnisse vom Zustand der Mietsache vor Durchführung der Arbeiten, darf er zwar nicht ins Blaue hinein fantasieren, kann aber mit Erfahrungssätzen oder Vermutungen arbeiten und wird regelmäßig ohne Verstoß gegen die Wahrheitspflicht behaupten dürfen, eine erneuerte Einrichtung habe vor Beginn der Baumaßnahmen bereits ihre zu erwartende Nutzungsdauer erreicht gehabt. Tritt der Vermieter dem nicht durch substantiierten Vortrag entgegen, wird das Gericht auf dieser Tatbestandsgrundlage zu entscheiden haben, in welcher Höhe (fiktive) Instandhaltungskosten abzusetzen sind, darf aber nicht schlicht davon absehen, sich mit dem Rechenwerk des Vermieters überhaupt zu befassen (Anschluss BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18). 3. Soweit eine alte Gasetagenheizung (ohne Brennwerttherme) nebst (vermutlich elektrischem) Durchlauferhitzer durch den Einbau einer moderne Brennwerttherme mit zentraler Warnwasserbereitung ersetzt wird, sind die Kosten insgesamt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen. Verfahrensgang vorgehend LG Berlin 64. Zivilkammer, 22. August 2022, 64 S 210/21, Beschluss vorgehend AG Charlottenburg, 30. Juni 2021, 232 C 76/20, Urteil Tenor Unter Zurückweisung der Berufung der Klägerin wird das am 30. Juni 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 232 C 76/20 – auf die Berufung der Beklagten teilweise geändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Klägerin zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert wird für die Berufungsinstanz auf bis zu 1.500,00 € (311,59 € Zahlung; 743,47 € [834,43 € ./. 90,96 €] vorgerichtliche Kosten, soweit nicht Nebenforderung) festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird abgesehen, §§ 313a, 540 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. II. 1. Randnummer 2 Beide Berufungen sind zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. 2. Randnummer 3 Die Berufung des Beklagten ist vollumfänglich begründet, während die Berufung der Klägerin unbegründet ist. Die Klage ist insgesamt abzuweisen, da ein Verstoß des Beklagten gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB nicht feststellbar ist. Die Vorschriften der §§ 556d, 556e BGB finden gemäß § 556f Satz 2 BGB auf das vorliegende Mietverhältnis keine Anwendung, weil es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Randnummer 4 Soweit der Beklagte der Klägerin nicht schon mit dem als Anlage K5 eingeführten vorgerichtlichen Schreiben vom 29. November 2019, sondern erst mit der Klageerwiderung zu den Voraussetzungen einer „umfassenden Modernisierung“ nach § 556f Satz 2 BGB Auskunft erteilt hat, rechtfertigt es dies nicht, dem Beklagten nach §§ 280, 286 BGB zumindest einen Teil der mit der klägerischen Berufung verfolgten vorgerichtlichen Kosten aufzuerlegen. Selbst wenn die Klägerin ihm ein Mahnschreiben übersandt hatte, konnte der Beklagte dadurch mit der Auskunft nicht in Verzug geraten, da das Rügeschreiben nicht an ihn, sondern an den früheren Eigentümer gerichtet worden war. Randnummer 5 Die Voraussetzungen des § 556f Satz 2 BGB sind erfüllt. Eine „umfassende“ Modernisierung liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vor, „wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 10 ff.). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BT-Drucks. 18/3121, aaO; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 – VIII ZR 73/19, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2020, § 556f Rn. 25 mwN)“ (BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 22., zitiert nach juris). Beide Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt: a) Randnummer 6 Die Modernisierung ist im Hinblick auf den finanziellen Bauaufwand als wesentlich anzusehen, wenn dieser „(mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht (vgl. Senatsbeschluss vom 10. August 2010 – VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679 Rn. 6 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBauG in BVerwGE 38, 286, 289 f.)“ (BGH, a. a. O., Rn.23). Dabei sind nur solche Kosten zu berücksichtigen, „die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 17; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 23). Dieses Verständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender "Modernisierung". Dementsprechend ist in der Gesetzesbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT-Drucks. 18/3121, aaO). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen“ (BGH, a. a. O., Rn. 25). „Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie - ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre - bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen“ (BGH, a. a. O., Rn. 26). aa) Randnummer 7 Nach diesen Vorgaben sind folgende Baukosten als reiner Modernisierungsaufwand nach § 555b Nr. 4 BGB anzusetzen, da insoweit weder fiktiver noch „echter“ Instandsetzungsaufwand anfiel. Der Höhe nach sieht die Kammer die schriftsätzlich dargelegten Baukosten, die die Klägerin mit Nichtwissen bestritten hat, auf Basis der in Kopie vorgelegten Rechnungen und der Angaben des im Termin am 8. November 2023 gehörten Zeugen W••• ebenso als bewiesen an wie den von dem Beklagten dargelegten Zustand der Wohnung vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen: Randnummer 8 Umbau von Klozelle und Kammer zum Badezimmer: 3.164,22 € Randnummer 9 Erstmalige Anbringung von Fliesen in Bad und Küche (gem. Anl. BB1): 2.948,47 € Randnummer 10 Erstmaliger Anbau eines Balkons (gem. Anl. B4): 4.261,42 € Randnummer 11 Die von dem Beklagten auf Grundlage von Anlage B4 angesetzten wohnungsanteiligen Kosten von 8.522,83 € vermag die Kammer der Höhe nach nicht nachzuvollziehen. Anlage B4 weist auf Seite 1 einen geprüften Gesamtbetrag von 34.091,32 € (entsprechend 40.568,67 € brutto) aus und bezieht sich auf zwei Balkonanlagen mit jeweils vier Balkonen. Entsprechend ist dort handschriftlich vermerkt, dass sich die wohnungsbezogenen Kosten ergäben, indem man den Bruttobetrag von „40.568,67 € durch 8 teilen“ würde. Der von dem Beklagten angegebene Nettobetrag von 8.522,83 € entspricht aber nicht einem Achtel, sondern vielmehr genau einem Viertel des Gesamtnettobetrags von 34.091,32 €; er wird hier deswegen nur zur Hälfte berücksichtigt. Randnummer 12 Modernisierung Bad / Sanitär (gem. Anl. BB7): 5.701,40 € Randnummer 13 In das Bad wurden an Stelle des alten Stand-WCs ein wandhängendes WC, erstmals eine bodengleiche/schwellenlose Dusche sowie Einhebelmischbatterien an Stelle der vormals vorhandenen Zweigriffarmaturen eingebaut; ferner wurden die Rohrleitungen erneuert und erstmals ein Strukturheizkörper eingebaut. Es handelt sich um Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 4 BGB, für die insgesamt Kosten von 8.144,85 € anfielen. Die Kammer schätzt für die fiktive Instandsetzung eines abgenutzten einfachen Stand-WCs, eines abgenutzten einfachen Waschbeckens nebst einfacher Armaturen, einer einfachen Duschzelle und der alten Rohre sowie eines einfachen Heizkörpers einen Abschlag von maximal 30 % dieser Kosten als angemessen ein, sodass Modernisierungskosten von mindestens 5.701,40 € (8.144,85 € x 70 %) verbleiben. Randnummer 14 Modernisierung Elektroanlage (gem Anl. BB4): 4.085,00 € Randnummer 15 Die Elektroleitungen wurden erneuert und erstmals unter Putz verlegt; es wurden zusätzliche Steckdosen installiert. Die zuvor vorhandenen Leitungen genossen Bestandsschutz, es hätte aber keine Änderung an der Anlage durchgeführt werden dürfen, ohne den Bestandsschutz zu verlieren. Folglich hätte für die Installation einer einzigen zusätzlichen Steckdose – was sich als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB darstellte – eine gänzlich neue Leitung bis zum Sicherungskasten verlegt werden müssen. Gleiches gilt für die Verlegung vorhandener Leitungen unter Putz; auch dies stellt sich als Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB dar, die wegen des drohenden Verlustes des Bestandsschutzes die Installation neuer Leitungen erforderte. Beide Aspekte sprechen gegen einen Abzug fiktiver Instandsetzungskosten für die vorhandenen Leitungen, da die vorhandene Installation schlicht nicht instandsetzungsfähig war. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach Mieter unabhängig vom Errichtungszeitpunkt eines Gebäudes Anspruch auf eine zeitgemäße Elektroanlage einschließlich einer angemessenen Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen haben (vgl. BGH, GE 2004, 1090 ff.) stehen diesem Ergebnis nicht entgegen; der Umstand, dass die Wohnung ohne eine hinreichende Anzahl gleichzeitig belastbarer Steckdosen mangelhaft wäre, stellt den Modernisierungscharakter der durchgeführten Arbeiten und die durch diese bewirkte Wohnwertverbesserung nicht in Frage. Randnummer 16 Weiter verwendbar - und somit gegen gleichwertige Elemente austauschbar, mithin mit einem fiktiven Instandhaltungsabzug zu berücksichtigen – wären allenfalls die verbauten Steckdosen und Lichtschalter gewesen; dies rechtfertigt eine Kürzung der angefallenen Kosten von 4.300,00 € um allenfalls 5 %, sodass Modernisierungskosten von mindestens 4.085,00 € (4.300,00 € x 95 %) verbleiben. Randnummer 17 Modernisierung der Fenster (gem. Anl. B5): 3.613,77 € Randnummer 18 Bei dem von dem Zeugen W••• glaubhaft bestätigten Einbau neuer Isolierglasfenster mit einem U-Wert von 1,3 W/m²K handelt es sich um eine Maßnahme der energetischen Sanierung nach § 555b Nr. 1 BGB; dabei kann dahinstehen, ob die zuvor vorhandenen Bestandsfenster U-Werte von 3,0 W/m²K bis hin zu 5,0 W/m²K aufwiesen, wie der Beklagte vorträgt, oder ob es sich bereits um in den 1980er Jahren eingebaute Isolierglasfenster handelte, die nach den glaubhaften Angaben des Zeugen W••• einen U-Wert von zumindest 1,8 W/m²K gehabt hätten. Gegen den Modernisierungskosten-Ansatz des Beklagten von 3.613,77 €, der sich mehr als ein Viertel der Gesamtkosten von 4.883,47 € als fiktive Instandsetzungsaufwände anrechnen lässt, ist nichts zu erinnern. Randnummer 19 Einbau von Parkett (gem. Anl. BB6): 3.363,59 € Randnummer 20 Bei dem erstmaligen Einbau von Parkett handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 4 BGB. Der von dem Beklagten vorgenommene Abzug fiktiver Instandsetzungskosten von dem durch Anlage BB6 belegten Gesamtkosten von 4.425,78 €, der sich an dem Aufwand für das Abschleifen und Versiegeln der vorhandenen Dielen orientiert, ist nicht zu beanstanden. Randnummer 21 Malerarbeiten (gem. Anl. BB5): 3.469,16 € Randnummer 22 Der Beklagte lässt sich auf die in Anschluss an die Modernisierungsarbeiten vorgenommenen Renovierungsarbeiten, deren Kosten er mit Anl. BB5 in Höhe von 6.938,32 € nachgewiesen hat, die Hälfte als fiktive Instandsetzung anrechnen. Dies erscheint angemessen. Die Kammer legt dabei zu Grunde, dass die Renovierungsarbeiten wohl einerseits schon unabhängig von den Bauarbeiten erforderlich gewesen wären, es ihrer andererseits aber jedenfalls auch in Folge der Bauarbeiten bedurfte. Randnummer 23 Einbau einer Brennwerttherme (gem. Anl. BB7): 2.800,00 € Randnummer 24 Bei dem erstmaligen Einbau einer Brennwerttherme handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB. Anders als der Beklagte meint, sind für die alternativ erforderliche turnusgemäße Erneuerung der zuvor vorhandenen Gasetagenheizung fiktive Instandsetzungskosten abzusetzen; diese schätzt die Kammer pauschal mit 1/3 der durch Anlage BB7 nachgewiesenen Gesamtkosten von 4.200,00 €, sodass 2.800,00 € (4.200,00 € x 2/3) als reine Kosten der Modernisierung verbleiben. Randnummer 25 Modernisierung der Fassade: 4.422,39 € Randnummer 26 Bei der Dämmung der Fassade handelt es sich um eine Maßnahme der energetischen Sanierung nach § 555b Nr. 1 BGB. Der Beklagte hat zuletzt mit Anlage BB9 dargetan, dass auf die an der Fassade des Seitenflügels durchgeführte Maßnahme 52.455,34 € an Baukosten und weitere 7.207,97 € Architektenhonorar entfielen. Der von dem Beklagten angesetzte Abzug fiktiver Instandsetzungskosten von 4.146,83 € für bloße Anstricharbeiten erscheint allerdings untersetzt. Neben einem Anstrich hätte turnusgemäß wohl auch der Putz oder eine andere Verkleidung der Altfassade erneuert werden müssen, sodass ein pauschaler Abschlag von 20 % der Gesamtkosten angemessen erscheint. Als Modernisierungskosten für den Seitenflügel zu berücksichtigen sind dann insgesamt 47.650,65 € ([52.355,34 € + 7.207,97 €] x 80 %), sodass sich für die Wohnung ein Betrag von 4.422,39 € (47.650,65 € x 53,30 m² / 574,30 m²) ergibt. bb) Randnummer 27 Die vorbenannten zumindest als Modernisierungsaufwand berücksichtigungsfähigen Kosten liegen deutlich über einem Drittel der für das Jahr 2018 anzusetzenden Kosten eines Neubaus in vergleichbarer Lage, die der Beklagte mit 1.800 €/m² und die Klägerin im Schriftsatz vom 30. September 2020 mit 1.811 €/m² beziffert hat. Selbst wenn die Erneuerung der Türen und des Stucks sowie weiter angefallene Architektenkosten außer Betracht gelassen werden, ergeben sich wohnungsbezogene Modernisierungskosten von zumindest 37.829,42 €, entsprechend 45.017,01 € brutto (37.829,42 € x 119 %); ausgehend von der Wohnfläche von 53,30 m² entspricht dies Quadratmeterkosten von 844,60 € /m² (45.017,01 € / 53,30 m²). b) Randnummer 28 Liegt der durchgeführten Modernisierung mithin ein wesentlicher Bauaufwand zu Grunde, so handelt es sich insgesamt um eine „umfassende“ Modernisierung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, weil sie durch qualitative Verbesserungen einen Zustand der Wohnung herbeiführte, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Randnummer 29 Nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofs ist insoweit „zu prüfen, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drucks. 18/3121 aaO; vgl. auch bereits Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, Rn. 11 f., mwN). . . . In die diesbezügliche Beurteilung sind [- ebenso wie bei der Ermittlung der berücksichtigungsfähigen Kosten -] nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neuvermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt“ (BGH – VIII ZR 369/18 –, Urt. v. 11.11.20, GE 2021, 237 ff., Rn. 33., zitiert- nach juris; Text in [ ] ergänzt). Randnummer 30 Diese Voraussetzungen sind unproblematisch erfüllt, denn die Wohnung wurde in allen wesentlichen Bereichen – nämlich Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen und energetische Eigenschaften– modernisiert und qualitativ wesentlich verbessert. 3. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung folgt §§ 91 Abs. 1, 97, 91a ZPO. Die Kosten des zweiten Rechtszuges sind in voller Höhe der Klägerin aufzuerlegen, da ihre eigene Berufung erfolglos bleibt, während die Berufung des Beklagten vollumfänglich begründet ist. Nachdem sie hinsichtlich der noch rechtshängigen Klage vollumfänglich unterliegt, sind der Klägerin auch die gesamten Kosten des ersten Rechtszuges zuzuweisen. Zwar haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit die Klägerin Auskunft begehrt hat, übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt, und keine der Parteien hat die diesen Teil des Rechtsstreits betreffende Kostenentscheidung angefochten – sei es mittels sofortiger Beschwerde, sei es im Rahmen einer Berufung. Nachdem das Amtsgericht der Beklagten aber keine auf den für erledigt erklärten Teil des Rechtsstreits entfallenden Kosten nach § 91a Abs. 1 ZPO auferlegt hat und diese Entscheidung mangels Anfechtung einer Abänderung entzogen ist, müssen der Klägerin die gesamten Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden. Randnummer 32 Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 33 Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten. Randnummer 34 Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG, 3, 4 Abs. 1 letzter Halbsatz ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001567302 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2021:280421UVZR5.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 5/20 Verkündet am: 28. April 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1, § 559b Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durch- geführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) be- züglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (im Anschluss an Senats- urteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32). BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20 - LG Osnabrück AG Osnabrück - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 11. Dezember 2019 wird zurückge- wiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in O. . Mit Schreiben vom 7. Februar 2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Durchführung zahlreicher Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts an. Ne- ben verschiedenen "Maßnahmen zur Einsparung von Energie" sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussicht- liche Dauer der Arbeiten gab die Beklagte mit 25 Wochen, die voraussichtliche Mieterhöhung mit 235 € pro Monat an. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 26. Juni 2018 erklärte die Beklagte unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen die Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. September 2018 von (bisher) 445,03 € um 232,07 € auf künftig 677,10 €. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert. Deren Einbau erfolgte erst im November 2018; Kosten hierfür wur- den der Berechnung der Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt. Die Kläger beriefen sich auf den fehlenden Abschluss des aus ihrer Sicht "untrennbaren Gesamtmodernisierungsvorhabens" und zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Ihre Klage, gerichtet auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 928,28 € nebst Zinsen sowie auf Feststellung, dass die Be- klagte die erhöhte Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen könne, hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Die Mieterhöhung sei wirksam und damit die erhöhte Miete durch die Kläger mit Rechtsgrund geleistet worden. Hiernach sei auch der Feststellungsantrag unbegründet. 3 4 5 6 7 - 4 - Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stünde nicht entgegen, dass die Wohnungseingangstüren erst danach eingebaut worden seien. Zwar könne die Miete grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten erhöht werden. Würden jedoch tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, könnten meh- rere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen er- folgen. Eine solche Trennbarkeit liege hier vor. Es habe sich nicht um eine Ge- samtmodernisierungsmaßnahme gehandelt. Die zum Zeitpunkt des Erhöhungs- verlangens bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen seien von dem Einbau der Wohnungseingangstüren unabhängig, da unterschiedliche Gewerke betroffen seien. Das Mieterhöhungsverlangen stütze sich auf abgeschlossene Arbeiten an den Fenstern im Treppenhaus und der Wohnung der Kläger, einen Balkonanbau, ein neues Haustürvordach, eine neue Haustür sowie eine Wärme- dämmung an der Fassade, dem Keller und dem Dach. Der Einbau der Woh- nungseingangstüren tangiere die übrigen Arbeiten nicht, so dass auch keine Bau- abstimmung mit einem anderen Unternehmen erfolgen müsse. Aus dem Ankündigungsschreiben ergebe sich nichts Gegenteiliges. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen sei zwar eine Auslegungshilfe zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maßnahmen; ihr komme aber nicht der ver- bindliche Stellenwert zu, den die Kläger ihr beimäßen. Denn der Zweck des An- kündigungserfordernisses sei nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermie- ters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Die Interessen der Mieter würden ausrei- chend dadurch gewahrt, dass bei einer unterbliebenen Ankündigung die Miet- erhöhung erst sechs Monate später wirksam werde (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). 8 9 10 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Die Mieterhöhung durch die Beklagte (§ 559 Abs. 1 aF, § 559b Abs. 1 BGB) ist wirksam, so dass den Klägern weder ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch ein Anspruch auf Feststellung zusteht, dass die erhöhte Miete erst nach einem erneuten Erhö- hungsverlangen geschuldet sei. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon aus- gegangen, dass der fehlende Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB) der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entgegensteht, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangs- türen von den übrigen - bereits ausgeführten - Maßnahmen trennbar ist. 1. Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelungen der § 555c BGB und § 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil den Klägern die (ordnungsgemäße) Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Miet- erhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern. 2. Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maß- nahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die je- 11 12 13 14 - 6 - weils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendi- gung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32). 3. Hiernach ist die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wo- nach der im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung noch ausstehende Einbau neuer Wohnungseingangstüren von den übrigen - bereits abgeschlossenen - Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich trennbar ist, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. a) Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass der Einbau der Wohnungseingangstüren ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk betrifft. Die anderen Arbeiten an den Fenstern, den Balkonen, am Haus- türvordach, der neuen Haustür sowie der Dämmung werden durch das Einbrin- gen neuer Wohnungseingangstüren nicht betroffen. Sie sind hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, so dass es keiner näheren Bauabstim- mung bedarf. b) Etwas anderes folgt nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisie- rungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht der Ankündigung durchaus Bedeutung beige- messen und sie als "Auslegungshilfe" zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maß- nahmen berücksichtigt, aus ihr aber nicht den Schluss gezogen, es habe sich vorliegend um ein untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben gehandelt. aa) Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 15 16 17 18 - 7 - Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Ankündigung von Modernisie- rungsmaßnahmen nach § 555c BGB aF um eine Willenserklärung (so etwa Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 11) oder um eine geschäftsähnliche Erklärung handelt (so etwa MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 555c Rn. 3; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 573), da in beiden Fäl- len die Vorschriften über die Auslegung von Willenserklärungen (direkt oder zu- mindest entsprechend) Anwendung finden (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45 unter II 2; vom 15. Dezember 2016 - VII ZR 221/15, NJW-RR 2017, 229 Rn. 44; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 34 ff.). Die Auslegung des Berufungsgerichts ist in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf zu über- prüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au- ßer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 34; vom 15. Dezember 2016 - VII ZR 221/15, aaO). bb) Hiernach ist die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht zu beanstan- den, wonach sich an der tatsächlichen Trennbarkeit der Modernisierungsmaß- nahmen nicht deshalb etwas ändere, weil diese einheitlich angekündigt wurden. Zutreffend berücksichtigt das Berufungsgericht im Ausgangspunkt, dass die Mo- dernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) für die spätere Mieterhöhung nicht konstitutiv ist. Auch ohne eine Ankündigung kann der Vermieter die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen; lediglich die Frist, ab welcher der Mieter die erhöhte Miete schuldet, verlängert sich von drei auf sechs Monate nach Zu- gang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB; vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 12 [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). 19 20 - 8 - Auf dieser Grundlage hat das Berufungsgericht aus dem Inhalt der vorlie- genden Modernisierungsankündigung rechtsfehlerfrei nicht den Schluss gezo- gen, die Miete könne erst nach Abschluss sämtlicher Maßnahmen erhöht wer- den. Es fehlt an Anhaltspunkten, wonach die Kläger diese Ankündigung nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von ihrem Emp- fängerhorizont (vgl. hierzu Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 35) dahingehend hätten verstehen können, dass die Maßnahmen derart untrennbar miteinander verbunden seien, dass erst nach ihrem kompletten Ab- schluss eine Mieterhöhung erfolgen könne. Allein die einheitliche Ankündigung der Maßnahmen mit einer einheitlichen Dauer sowie einer "einheitliche(n) Miet- erhöhung" reichen hierfür nicht aus. cc) Der von der Revision herangezogene Umstand einer möglichen "Ver- wirrung" des Mieters durch mehrere aufeinanderfolgende Mieterhöhungserklä- rungen ändert an der Beurteilung der tatsächlichen Trennbarkeit der Maßnahmen nichts. Der Mieter ist insoweit ausreichend dadurch geschützt, dass jede Miet- erhöhungserklärung ihrerseits den - seitens des Vermieters zu erfüllenden - An- forderungen des § 559b BGB genügen muss. c) Schließlich folgt - anders als die Revision meint - aus dem Zweck der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) nicht, dass es sich vorliegend um eine "Gesamtmodernisierungsmaßnahme" handele, die eine Aufspaltung in tat- sächlich trennbare Maßnahmen und damit gestaffelte Mieterhöhungen nicht zu- lasse. Die Ankündigung soll dem Mieter durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungs- maßnahmen ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertrags- rechtlichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteile vom 21 22 23 24 - 9 - 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 30 [jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF]; vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 23). Danach dient die Mitteilungspflicht dem (ergänzenden) Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschrän- kung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB aF - auch gestaffelt - auf den Mieter umzulegen (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 15). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Osnabrück, Entscheidung vom 23.04.2019 - 48 C 33/19 (5) - LG Osnabrück, Entscheidung vom 11.12.2019 - 1 S 152/19 -

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR282.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 282/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer ener- getischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung be- stimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 282/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerinnen waren bis Ende April 2019 Mieterinnen einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägerinnen die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erstmaligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwas- seraufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzel- öfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelhei- ten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Be- klagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägerinnen gegenüber eine Er- höhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 460 € um 39 € 1 2 - 3 - auf 499 €. Die Klägerinnen zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Mietverhältnisses. Mit der vorliegenden Klage haben die Klägerinnen zuletzt - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 624 € be- gehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sachverstän- digengutachtens - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Be- klagte die vollständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Klägerinnen in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerinnen, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Den Klägerinnen stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungs- anlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige 8 9 10 11 12 - 5 - Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung er- zielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass auf- grund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeit- raum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energie- einsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht her- leiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theore- tische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen kön- nen, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlä- gen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energiever- sorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Ob- jekts darlegen zu können. 13 14 - 6 - Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung ihrer prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie auf- grund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsanlage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Fassung berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhalt- lich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an ei- nem Rechtsgrund für die von den Klägerinnen geleisteten Mieterhöhungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 15 16 17 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). 18 19 20 - 8 - Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird 21 22 23 24 - 9 - und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff.; 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe 25 26 27 - 10 - hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). 28 29 - 11 - (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - 30 31 - 12 - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffe- nen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch mehrerer Jahre herangezogen 32 - 13 - werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Er- folg ein individuelles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine 33 34 - 14 - zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Ver- brauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung 35 36 37 - 15 - der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei 38 39 - 16 - auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurück- gegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft ange- nommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Vorausset- zungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägerinnen vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm ge- leisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für 40 41 - 17 - die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer un- gerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungs- rechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254/10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekun- däre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechts- grund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, aaO). (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom- men, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechts- grund für die von den Klägerinnen geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbe- träge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägerinnen darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine sekundäre Darlegungslast trifft. 42 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsaufassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 19.11.2020 - 10 C 485/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 242/20 - 43 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR282.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 282/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 39 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR283.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 283/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Der Vermieter einer Wohnung kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorge- nommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungs- erklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf aner- kannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden kann. BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 283/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des auf die Rückzahlung von Mieterhöhungsbeträgen nebst Zinsen gerichteten Begehrens zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren von Juli 2011 bis Ende August 2019 Mieter einer in ei- nem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erst- maligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasser- aufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelheiten 1 2 - 3 - der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Be- klagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägern gegenüber eine Erhö- hung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 487,33 € um 59 € auf 546,33 €. Die Kläger zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Miet- verhältnisses. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger - soweit für das Revisions- verfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Moder- nisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 1.180 € nebst Zin- sen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht unter dem Gesichtspunkt, ob die Nachhal- tigkeit der Einsparung von Endenergie im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB anhand des Vergleichs des tatsächlichen jährlichen Durchschnittsverbrauchs in einem gewissen Zeitraum vor und nach der Maßnahme zu beurteilen ist, zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte insoweit ihr Klageabweisungsbegehren bezüglich des vorbezeichneten Rückerstattungsanspruchs weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Umfang der Einlegung Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungs- gemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil in- dessen nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von 7 8 9 10 11 12 - 5 - Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungs- anlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung er- zielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass auf- grund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeit- raum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energie- einsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht her- leiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theore- tische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen kön- nen, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlä- gen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energiever- sorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den 13 14 - 6 - Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Ob- jekts darlegen zu können. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Die Revision ist in dem Umfang, in dem die Beklagte das Berufungsurteil angreift, zulässig, insbesondere gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie aufgrund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsan- lage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Fassung (im Folgenden: aF) berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden 15 16 17 18 - 7 - Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an einem Rechtsgrund für die von den Klägern geleisteten Mieterhö- hungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Dar- legungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. 19 20 - 8 - a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsa- che Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des 21 22 23 24 - 9 - Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten 25 26 27 - 10 - zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte 28 29 30 - 11 - Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl. § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 31 32 - 12 - Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börsting- haus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mie- ters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung 33 - 13 - (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. 34 - 14 - (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Ver- brauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. 35 36 37 - 15 - Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der 38 39 40 - 16 - Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25) - zu- rückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft ange- nommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Vorausset- zungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägern vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies 41 42 - 17 - gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm ge- leisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer un- gerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller. (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungs- rechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254/10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekun- däre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechts- grund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, aaO). (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom- men, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechts- grund für die von den Klägern geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbeträge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägern darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine se- kundäre Darlegungslast trifft. 43 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Auf- hebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die nach den obigen Ausführungen erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung treffen kann. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurtei- lung des Vorliegens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2020 - 18 C 97/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 232/20 - 44 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR283.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 283/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 40 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2023:240523UVIIIZR213.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 213/21 Verkündet am: 24. Mai 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 555b, 559 Abs. 1 a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23) - grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. BGH, Urteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2021 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Halle vom 26. November 2020 abge- ändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus der Klägerin in Halle. In den Jahren 2012/2013 ließ die Klägerin in diesem Haus - ihrerseits an- gemietete - Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihr dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Die Beklagten leisteten hierauf keine Zahlungen. 1 2 - 3 - Im April 2019 beendete die Klägerin im Einvernehmen mit ihrem Vertrags- partner den über die Miete der Rauchwarnmelder geschlossenen Vertrag. Nach einer entsprechenden Ankündigung mit Schreiben vom 30. April 2019 ließ die Klägerin im Mai 2019 - ihrerseits erworbene - neue Rauchwarnmelder im Schlaf- zimmer, im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung der Beklagten unter Verwen- dung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen. Mit Schreiben vom 18. Juni 2019 teilte sie den Beklagten sodann mit, dass sich die monatlich zu zahlende Miete infolge des Einbaus der Rauchwarnmelder zum 1. September 2019 um 0,79 € erhöhe. Die Beklagten bezahlten den verlangten Erhöhungsbe- trag in der Folge nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Sep- tember 2019 bis einschließlich Oktober 2020 in Höhe von insgesamt 11,06 € (14 x 0,79 €) nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Die dagegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. September 2019 zustehe. 3 4 5 6 7 - 4 - Denn die mit Schreiben der Klägerin vom 18. Juni 2019 erklärte Mieterhöhung sei wirksam. Der Bundesgerichtshof habe bereits mit Urteil vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 290/14) klargestellt, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisie- rungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB darstelle. Diesen Sta- tus verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Aus- tausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele. Gemäß § 559 BGB könne der Vermieter eine Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bewirken, ohne dabei an bestimmte Fristen gebunden zu sein. Erfor- derlich sei allein, dass die Modernisierung abgeschlossen sei. Es sei deshalb unbeachtlich, wie lange die Durchführung der Maßnahme zum Zeitpunkt der Gel- tendmachung einer auf sie gestützten Mieterhöhung zurückliege beziehungs- weise ob und aus welchen Gründen diese nachträglich geändert, korrigiert oder nachgebessert worden sei. Maßgeblich sei allein, dass eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes vorliege und hierfür bislang noch keine Mieterhöhung ver- langt worden sei. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Klägerin zunächst von ihr angemietete Rauchwarnmelder habe installieren lassen und vergeblich versucht habe, die ihr hierfür entstehenden Kosten als Betriebskosten umzule- gen, sei der nunmehr im Jahr 2019 erfolgte Einbau von Rauchwarnmeldern, wel- che die Klägerin zuvor erworben habe, nicht als Erhaltungsmaßnahme einzuord- nen, sondern als eine aufgrund landesrechtlicher Regelungen vorgeschriebene Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB anzusehen. 8 9 10 - 5 - Um eine Erhaltungsmaßnahme handele es sich bei dem im Jahr 2019 vor- genommenen Einbau von Rauchwarnmeldern auch deshalb nicht, weil dieser nicht etwa der Verhinderung des Eintritts oder der Behebung eines Mangels der Mietsache gedient habe; vielmehr hätten die ursprünglich eingebauten Rauch- warnmelder nach wie vor einwandfrei funktioniert. Sie seien lediglich noch nicht durch eine entsprechende einseitige Erklärung der Klägerin als Modernisierungs- maßnahme "vertragsgegenständlich und mieterhöhend geltend gemacht" wor- den. Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung könne der Klägerin das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung im Streitfall nicht versagt werden. Die formellen Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559b BGB seien nach den zutreffenden und unbeanstandeten Feststellungen des Amtsge- richts ebenfalls erfüllt. Auch gegen den von der Klägerin ermittelten und von den Beklagten rechnerisch nicht in Zweifel gezogenen Erhöhungsbetrag bestünden keine Bedenken. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungs- gericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet angenom- men, dass die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt. Entgegen seiner Auffassung liegen indes die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier an- zuwendenden bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF; entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Dezember 2021 gel- tenden Fassung) nicht vor. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf die Be- zahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 € ab September 2019. 11 12 13 14 - 6 - 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umla- gefähig sind danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderun- gen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt wer- den, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnah- men nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB). 2. Diese - im Streitfall allein maßgeblichen - Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungser- klärung zugrunde gelegt hat, nicht. a) Der Senat hat zwar - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 23). Er hat mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa - im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall - auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 15 16 17 - 7 - BGB darstellt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, aaO Rn. 12, und VIII ZR 290/14, aaO Rn. 11 ff.). b) An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ohne Erfolg wendet die Re- vision dagegen ein, es sei ausgeschlossen, den Einbau von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, weil - unter Be- rücksichtigung der in § 47 BauO LSA für "Wohnungen" enthaltenen Bestimmun- gen - erst nach der Durchführung dieser Maßnahme Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB vorliege und die Anwendung des § 555b BGB für Maßnahmen, durch die Wohnraum erst geschaffen werde, nicht eröffnet sei. Die Argumentation der Revision blendet nicht nur aus, dass die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften nicht Voraussetzung für die Annahme einer tatsächlichen Wohnnutzung - und damit auch nicht für die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts einschließlich der Bestimmungen über Modernisierungs- maßnahmen (§§ 555b ff. BGB) - ist. Sie übersieht zudem, dass es im Wohnraum- mietrecht für die Beurteilung, ob eine Wohnung vorliegt, maßgeblich auf die Ver- kehrsanschauung ankommt, wonach unter einer Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich zu verstehen ist, der eine ei- genständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 [zum Begriff der "Wohnung" im Sinne von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB]). Das Vorhandensein von Rauchwarnmel- dern gehört danach nicht zu den wesentlichen Merkmalen einer Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne. Überdies lässt die Revision außer Acht, dass der Begriff des "Wohnraums" im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB - auch innerhalb des Zivilrechts - nicht identisch mit dem Begriff der "Wohnung" ist (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 549 BGB Rn. 6). 18 19 20 - 8 - c) Die oben angeführte Senatsrechtsprechung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit - wovon im Streitfall nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegrif- fenen Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen ist - nicht eine techni- sche Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ur- sprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar (ähnlich auch Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1 unter C II). Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts auch dann nicht, wenn der Vermieter - wie hier die Klägerin - die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr ei- gens erworbene Geräte einbauen lässt. Denn auch in diesem Fall fehlt es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Moder- nisierungsmaßnahme - unabhängig von der Einordnung in eine der in § 555b BGB aufgeführten Kategorien - stets erforderlichen Wesensmerkmal. aa) Der Begriff der baulichen Veränderung ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12), sondern etwa auch Verände- rungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine - wenn auch möglicherweise nur geringfügige - Veränderung des baulichen Zu- stands bewirkt, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen wird (ähnlich auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 555b Rn. 4; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 3). 21 22 - 9 - bb) Der bloße Austausch von Vorrichtungen - wie hier das Ersetzen vorhan- dener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte - erfüllt diese Vorausset- zung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher ange- mietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten - namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte -, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese - rein rechtli- che - Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. cc) Eine andere Beurteilung ist hier nicht etwa deshalb geboten, weil die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder zum Zeitpunkt ihres Austauschs im Frühjahr 2019 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts noch einwandfrei funktioniert haben. Denn dieser Umstand erlaubt - anders als das Berufungsge- richt angenommen zu haben scheint - nicht den Schluss, dass der Geräteaus- tausch deswegen als (reine) Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB einzuordnen wäre. (1) Rechtsfehlerhaft ist das Berufungsgericht offenbar davon ausgegangen, dass es sich bei einer baulichen Maßnahme an der Mietsache zwangsläufig be- reits dann um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, wenn sie die Kriterien einer Erhaltungsmaßnahme nicht erfüllt. Dies trifft jedoch selbst für Maßnahmen nicht zu, die im Zusammenhang mit Pflichten stehen, welche dem Vermieter durch Gesetz (hier § 47 Abs. 4 BauO LSA), Verordnung oder gemeindliche Sat- zung (neu) auferlegt worden sind, und die deshalb als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen unter § 555b Nr. 6 BGB fallen können. 23 24 25 - 10 - Zwar schließt das Gesetz die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB ausdrücklich aus, wenn sich der fragliche bauli- che Eingriff als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB erweist. Dies bedeutet aber umgekehrt nicht, dass derartige - durch nicht vom Vermieter zu vertretende Umstände veranlasste - Maßnahmen immer dann, wenn sie nicht der Erhaltung dienen, eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB dar- stellten. Vielmehr setzt auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift voraus, dass die in Rede stehende Maßnahme eine bauliche Verände- rung bewirkt. Daran fehlt es hier aus den bereits aufgezeigten Gründen. (2) Deshalb kommt es hier nicht mehr darauf an, dass das Berufungsgericht bei seiner - von dem Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme ausgehenden - Betrachtung zudem nicht in den Blick genommen hat, dass die hier in Streit ste- hende Ersetzung der Rauchwarnmelder nach sechs bis sieben Jahren als zumin- dest teilweise der Erhaltung dienend angesehen werden könnte und dementspre- chend die Ersparnis (fiktiver) Instandhaltungskosten bei der Kostenberechnung nach § 559 Abs. 2 BGB anteilig zu berücksichtigen wäre (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 36 ff.). d) Entgegen der - von der Revisionserwiderung geteilten - Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 weder zu einer zusätzlichen Belas- tung der Beklagten mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Denn dieser Umstand rechtfertigt es nicht, der Klägerin das Recht zuzubilligen, nunmehr "stattdessen" die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs. 1 BGB aF auf die Beklagten umzulegen. 26 27 28 - 11 - aa) Die Begründungen, mit denen das Berufungsgericht einerseits und die Revisionserwiderung andererseits aus dem Ausbleiben einer Mieterhöhung nach dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern abzuleiten versuchen, dass die Klägerin berechtigt sei, den mehrere Jahre später erfolgten Austausch dieser Ge- räte mieterhöhend geltend zu machen, erweisen sich als nicht tragfähig. Dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung nach sich gezogen hat, bedeutet weder, dass es sich bei dieser Maßnahme - wie die Revisionserwiderung meint - nicht um eine Moderni- sierung im Sinne von § 555b BGB gehandelt hätte und daher nunmehr der Aus- tausch der Rauchwarnmelder im Frühjahr 2019 als (erstmalige) bauliche Verän- derung zu bewerten wäre, noch hat dieser Umstand zur Folge, dass die damalige Modernisierung - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "nicht vertragsge- genständlich" geworden und somit bei der Betrachtung der im Frühjahr 2019 durchgeführten Maßnahme nicht zu berücksichtigen wäre. (1) Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hängt - anders als die Revisionserwiderung offenbar meint - nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegen- stand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB macht. (a) Dass eine solche Verknüpfung nicht dem gesetzgeberischen Konzept entspricht, zeigt sich nicht nur daran, dass nicht sämtliche der in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF erlauben, sondern ergibt sich insbesondere auch daraus, dass das Ge- setz den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB einheitlich defi- niert und an diese Bestimmung sowohl den Anspruch des Vermieters auf Dul- dung der Maßnahme (§ 555d BGB) als auch dessen Recht zur Mieterhöhung (§§ 559 ff. BGB) knüpft. Da die vom Mieter nach Maßgabe des § 555d BGB ge- 29 30 31 - 12 - schuldete Duldung einer Modernisierung einer darauf etwa gestützten Mieterhö- hung zwangsläufig vorgeschaltet ist, kann es für die Einordnung einer baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme schon aus systematischen Grün- den - auch dann, wenn der Vermieter eine der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF grundsätzlich zugängliche Maßnahme im Sinne von § 555b BGB durch- führt - nicht darauf ankommen, ob er von der Möglichkeit, die Miete nach Ab- schluss der Arbeiten zu erhöhen, Gebrauch macht. Das gilt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gleichermaßen, wenn der Vermieter für die Durchführung einer solchen Maßnahme einen recht- lichen Rahmen wählt, der zur Folge hat, dass umlagefähige Kosten im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entstehen und eine Mieterhöhung nach dieser Vor- schrift daher nicht in Betracht kommt. Denn auch in einem solchen Fall richtet sich die Einordnung der betreffenden baulichen Veränderung als Modernisie- rungsmaßnahme aus den genannten Gründen allein danach, ob sie die Tatbe- standsmerkmale des § 555b BGB erfüllt. (b) Ausgehend davon steht es einer Einordnung des erstmaligen Einbaus der Rauchwarnmelder durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 als Moderni- sierungsmaßnahme nicht entgegen, dass sie - auf der Basis einer allein ihr ob- liegenden wirtschaftlichen Entscheidung (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 35) - die Geräte angemietet hatte. Da- bei kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei den durch die Anmietung der Geräte verursachten Kosten um einen auf den Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB aF umzulegenden Aufwand handelt. (2) Da es sich bei dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 demnach um eine ("vollwertige") Moderni- 32 33 34 - 13 - sierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB handelte (vgl. Se- natsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23), erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder seien - mangels im Anschluss an ihren Einbau erklärter Mieterhöhung durch die Kläge- rin - "nicht vertragsgegenständlich" geworden, ebenfalls als rechtsfehlerhaft. Die Sichtweise des Berufungsgerichts blendet aus, dass die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache nicht erst dann rechtliche Wir- kungen für das Mietverhältnis entfaltet, wenn der Vermieter sie (erfolgreich) zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht hat. Dies ist vielmehr - wie die Rege- lungen in §§ 555c ff. BGB zeigen - schon mit der Ankündigung einer Modernisie- rungsmaßnahme, spätestens aber ab der - vom Mieter geduldeten - Durchfüh- rung einer Modernisierungsmaßnahme der Fall. Es liefe demnach auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Moderni- sierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisie- rung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleich- sam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine "nachträgliche" Mieterhöhung zu ermöglichen. bb) Eine andere Würdigung ist auch unter Berücksichtigung des von dem Berufungsgericht in den Blick genommenen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gerechtfertigt. Insbesondere stellt sich das Ergebnis, wonach die Klägerin die ihr für die Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauch- 35 36 37 - 14 - warnmeldern entstandenen Kosten nicht auf die Beklagten umlegen kann, ob- wohl Letztere von dieser Modernisierung uneingeschränkt profitieren, nicht als unbillige, nicht hinnehmbare Benachteiligung der Klägerin dar. Denn dies beruht - wie bereits erwähnt - auf einer allein ihr obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung der Klägerin, der es freigestanden hätte, die Woh- nung der Beklagten von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Soweit sie irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebs- kosten (vgl. dazu Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 32 ff.), scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich der Kläge- rin zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Beklagten aus. Es kommt entgegen den in dem angegriffenen Urteil anklingenden Erwä- gungen des Berufungsgerichts ebenso wenig in Betracht, zulasten der Beklagten zu berücksichtigen, dass das Gesetz - da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht - den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Mo- dernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur von Belang, wenn die Klägerin etwa aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht - wie vorliegend der Fall - diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte. 3. Aus den vorstehenden Gründen kommt es weder auf den von der Revi- sionserwiderung erörterten Gesichtspunkt an, ob der erneute Einbau von Rauch- warnmeldern durch die Klägerin - trotz der vorherigen Entfernung der ursprüng- lich vorhandenen Geräte durch sie - eine im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB auf- 38 39 40 - 15 - grund von ihr nicht zu vertretenden Umständen durchgeführte Maßnahme dar- stellen könnte, noch kommt es auf die vom Berufungsgericht verneinte, aus Sicht der Revision hingegen zu bejahende Frage an, ob die Beklagten der geltend ge- machten Mieterhöhung berechtigterweise den Einwand der Verwirkung entge- genhalten. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Beklagten zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Abweisung der Klage. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 26.11.2020 - 96 C 2191/19 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2021 - 1 S 239/20 - 41

ECLI:DE:BGH:2021:180321UVIIIZR305.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 305/19 Verkündet am: 18. März 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555d, § 555e, § 559; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; ZPO § 606 a) Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort ange- kündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es da- gegen nicht. b) Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ordnungsgemäße Modernisierungs- ankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen ei- ner Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus. Vielmehr ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mieter bis zum 31. Dezember 2018 eine - 2 - in diesem Sinne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegan- gen, führt dies zur Anwendung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung. c) Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnan- lage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung noch vor dem 31. Dezember 2018 und somit mehr als elf Monate vor dem geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisie- rung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt gel- tende Fassung der §§ 555c und § 559 BGB Anwendung findet. BGH, Urteil vom 18. März 2021 - VIII ZR 305/19 - OLG München - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Musterbeklagten wird das Urteil des Oberlan- desgerichts München - Senat für Musterfeststellungsklagen - vom 15. Oktober 2019 aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Anschlussrevision des Musterklägers wird zurückgewiesen. Der Musterkläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Der Musterkläger (im Folgenden: Kläger) ist ein unter der laufenden Num- mer seit dem 1. Januar 2001 in der vom Bundesamt für Justiz gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 UKlaG geführten Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UKlaG eingetragener Mieterverein. Die Musterbeklagte (im Folgen- den: Beklagte) ist Eigentümerin eines Wohnblocks mit insgesamt 23 Gebäuden in München. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Verwalter der Immo- bilie namens und im Auftrag der Beklagten allen Mietern Modernisierungsmaß- nahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt wer- den sollten. Als durchzuführende Arbeiten werden in dem Schreiben die Anbrin- gung einer Wärmedämmung an den Außenwänden, der Austausch sämtlicher Fenster (mit Ausnahme der Dachflächenfenster), die Anbringung von Rollläden an sämtlichen Wohnungsfenstern (mit Ausnahme der Dachflächenfenster) sowie im Erdgeschoss der Austausch der straßenseitigen Rollläden, der Anbau von Balkonen zum Innenhof hin sowie der Austausch der Wohnungseingangstüren nebst Zargen genannt. Die Baumaßnahmen würden die Einsparung von Energie sowie eine Steigerung des Wohnwertes bezwecken. Zum Durchführungszeitraum heißt es in dem Schreiben, dass die Moder- nisierungsmaßnahme an den insgesamt 23 Gebäuden erst in etwa einem Jahr ausgeführt werde, da sie einen erheblichen planerischen Vorlauf habe. Sie werde beginnend ab Dezember 2019 in sechs Bauabschnitten durchgeführt, wobei ab Dezember 2019 bis Februar 2021 zunächst Fundamente für Balkone erstellt wür- den. In dem Schreiben werden die weiteren Bauabschnitte benannt unter Angabe des jeweiligen zeitlichen Beginns und Endes. 1 2 3 - 5 - Inhaltlich nennt das Schreiben getrennt für die verschiedenen Maßnah- men die auszuführenden Arbeiten, die Höhe der Energieeinsparung oder der Steigerung des Wohnwertes, den Anteil der darin eingeschlossenen Instandset- zungsmaßnahmen und die jeweils erforderlichen Arbeiten in der Wohnung und deren Zeitdauer. Das Schreiben enthält für die einzelnen geplanten Maßnahmen eine An- gabe und Erläuterung der voraussichtlichen Kosten, die auf die jeweilige Woh- nung entfallen, und eine Angabe des den Mieter betreffenden Gesamtumlagebe- trags sowie der voraussichtlichen Mieterhöhung. Hierzu wird erklärt, dass sich der angegebene, auf die jeweilige Wohnung entfallende Gesamtumlagebetrag auf Grund der zu erwartenden Preissteigerungen voraussichtlich erhöhen, die Beklagte im Rahmen der Mieterhöhung jedoch höchstens den im Ankündigungs- schreiben genannten Betrag umlegen werde. In dem Anschreiben wird sodann auf das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB hingewiesen, wobei die dort genannte Kündigungsfrist zu Gunsten der Mieter verlängert werde auf bis zu drei Monate vor dem Termin, zu dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die jeweilige Wohnung befinde, be- ginnen würden. Abschließend weist das Schreiben auf Form und Frist des Här- teeinwands nach § 555d BGB hin, wobei die Frist zum Vorbringen von Härte- gründen betreffend die Duldung und die Mieterhöhung bis zum 30. Juni 2019 verlängert werde. Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28. Januar 2019 auf, gegenüber einer Reihe seiner Mitglieder zu erklären, dass die angekündigten Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 gültigen Fassung, sondern nach der ab dem 1. Januar 2019 gültigen Fassung vorgenommen würden. Dem kam die Beklagte nicht nach, wes- halb der Kläger die vorliegende Musterfeststellungsklage erhoben hat. 4 5 6 7 - 6 - Mit seiner Klage hat der Kläger zuletzt die Feststellung beantragt, dass die mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 erfolgten Modernisierungsankündigun- gen nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könnten. Hilfsweise hat er verschie- dene Feststellungsanträge erhoben, die mit unterschiedlichen Formulierungen die Unwirksamkeit der Ankündigung und die Anwendung des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts für die beabsichtigte Mieterhöhung betreffen. Im Einzelnen hat der Kläger mit seinen (gestaffelten) Hilfsanträgen die Feststellung erstrebt, dass aufgrund der Ankündigung vom 27. Dezember 2018 (1) eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht erfolgen könne, (2) dass die genannte Ankündigung rechtswid- rig, (3) unbegründet, (4) rechtsmissbräuchlich, (5) treuwidrig sei, dass sie (6) nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 555c BGB entspreche, dass sie (7) keine Gestaltungswirkung auf die Rechtsverhältnisse der Mieter entfalte, dass (8) eine darauf gestützte Mieterhöhung nach § 559 BGB nur nach dessen neuer, ab 1. Januar 2019 gültigen Fassung erfolgen könne bzw. (9) eine solche Mieterhö- hung der Grenze von 8 Prozent gemäß § 559 Abs. 1 BGB nF und der Kappungs- grenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB nF nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 unterliege. Das Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es auf den vorletzten Hilfsantrag festgestellt hat, dass die den Mietern der Beklagten mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen könne. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt der Kläger in erster Linie seinen Hauptantrag sowie hilfsweise den letzt- rangigen Hilfsantrag weiter. Durch letzteren ersetzt er den vom Oberlandesge- richt in abgewandelter Formulierung zugesprochenen vorletzten Hilfsantrag. 8 9 10 - 7 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Aufhebung des erstin- stanzlichen Urteils sowie zur Abweisung der Klage. Die nach § 554 ZPO zuläs- sige Anschlussrevision des Klägers ist dagegen unbegründet. I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Musterfeststellungsklage sei zulässig. Der Kläger sei eine qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 ZPO. An das Vorliegen begründeter Zweifel im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO seien strenge Anforderungen zu stellen. Die Behauptung der Beklagten, der Kläger erstrebe entgegen seiner Satzung Gewinn beziehungsweise verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke, sei erkennbar ins Blaue hinein aufgestellt, ebenso die spekulative Behauptung der Beklagten, der Kläger erhalte Mittel von Unternehmen. Der Kläger habe belegt, dass die Interessen aller Mieter des Wohnblocks betroffen seien. Inwiefern die Wohnungsmieter keine Verbraucher sein sollten, vermöge auch die Beklagte nicht zu erläutern. Der Musterfeststellungsantrag sei hinreichend bestimmt. Unabhängig von der sprachlichen Abfassung der Klageanträge sei klar erkennbar, dass zum einen erstrebt werde, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung die mit ihr gemäß §§ 555c, 559 BGB verknüpften Wirkungen nicht entfalten könne, und zum anderen - hilfsweise - festzustellen, dass das mit dem Schreiben verbundene Ziel, die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 einge- führte Deckelung der infolge von Modernisierungsmaßnahmen ermöglichten 11 12 13 14 - 8 - Mieterhöhungen zu vermeiden, nicht erreicht worden sei. Beides seien grund- sätzlich zulässige Feststellungsziele. Es gehe nicht um die Frage, ob die Mieter die Maßnahmen zu dulden hätten, sondern nur darum, ob auf die künftige Miet- erhöhung aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 die Mieterhöhungs- und Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB nF nicht anwendbar seien. Dies sei für alle Mieter präjudiziell, unabhängig davon, ob sich einige Mieter auch auf weitere Gründe stützen könnten, die eine Miet- erhöhung ebenfalls ausschließen würden. Der Kläger könne mit dem umfassenden Antrag, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könne, keinen Erfolg haben. Denn wenn die Beklagte einzelne Mitteilungspflichten nach § 555c BGB verletzt haben sollte, führte dies nicht zur Einschränkung der Befug- nis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Entscheidend sei viel- mehr, ob die Beklagte aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. De- zember 2018 berechtigt sei, die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht durchzuführen. Die Modernisierungsankündigung genüge grundsätzlich den Erfordernis- sen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Der Senat gehe nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen S. davon aus, dass die Beklagte auch die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tat- sächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen habe. Bei Mit- teilung der Modernisierungsabsicht habe die Verlängerung der Baugenehmigung für die Balkone vorgelegen, die Baumassen seien erhoben gewesen und anhand von Bauindizes und Erfahrungswerten seien erste Kostenschätzungen erfolgt. Konkrete Ausschreibungen hätten noch nicht vorgelegen. Probebohrungen, die erforderlich seien, um die Konstruktion der Balkonfundamente planen zu können, 15 16 - 9 - hätten zum Zeitpunkt der Ankündigung noch nicht stattgefunden, sondern erst im Sommer 2019. Die Modernisierungsankündigung etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten Maßnahmen führe dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB erfolgt sei. Durch die verfrühte Ankündigung werde das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieter aus § 555e Abs. 1 BGB aus- gehöhlt und der nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB gebotene enge zeitliche Zusam- menhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn bestehe nicht. Hieran fehle es in Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein" er- folge oder in denen die mit der Ankündigung nach der Vorstellung des Gesetz- gebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden könne. Dies sei der Fall, wenn zwischen Ankündigung und Baubeginn ein so langer Zeitraum liege, dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich sei. Fehle der gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen Modernisierungsankündigung und ge- plantem Baubeginn, habe der darin zu sehende Verstoß gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur nach § 559 BGB in der zum Zeitpunkt der tatsächlich erfolgenden Mieterhöhung geltenden Fassung auf die Mieter umlegen könne, auch wenn die Modernisie- rungsankündigung den Mietern noch vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sei. Hier fehle es an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang. Zwar lägen zwischen Ankündigung und Ausführung nur 11 Monate, der Beklag- ten sei aber selbst an der frühzeitigen Schaffung von Planungssicherheit nicht gelegen, was sie durch die Verlängerung der Fristen für die Geltendmachung eines Härtefalls deutlich zum Ausdruck gebracht habe. Dementsprechend habe sie selbst geltend gemacht, ein früherer Baubeginn sei nicht möglich, weil die 17 18 - 10 - Planungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Die Modernisierungsankün- digung sei nur deshalb vor Ablauf des 31. Dezember 2018 erfolgt, um der Be- klagten die Möglichkeit zu eröffnen, die Mieten zu erhöhen, ohne die ab dem 1. Januar 2019 geltenden Kappungsgrenzen berücksichtigen zu müssen. Dies erfülle die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nicht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Noch zutref- fend hat das Oberlandesgericht zwar die Zulässigkeit der Musterfeststellungs- klage bejaht und ist von zulässigen Feststellungszielen ausgegangen. Entgegen seiner Auffassung ist die Klage jedoch insgesamt unbegründet. Die Modernisie- rungsankündigung vom 27. Dezember 2018 entspricht den Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und ist ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229a § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Die Beklagte hat sich auch nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Auf die nach Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen be- absichtigte Mieterhöhung sind dementsprechend §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden. 1. Die Musterfeststellungsklage ist zulässig. Zu Recht hat das Oberlandes- gericht das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 606 ZPO bejaht. a) Ohne Rechtsfehler hat das Oberlandesgericht den Kläger als klagebe- fugte qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 2 ZPO angesehen. Er hat als Mitglieder mehr als 350 natürliche Personen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO), ist seit mehr als vier Jahren in der Liste nach § 4 des Unterlassungskla- gengesetzes (UKlaG) eingetragen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO) und nimmt 19 20 21 - 11 - satzungsgemäß Verbraucherinteressen weitgehend durch nicht gewerbsmäßige aufklärende oder beratende Tätigkeiten wahr (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision bestehen keine Bedenken dage- gen, dass das Oberlandesgericht - ohne nach § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO vom Kläger die Offenlegung seiner finanziellen Mittel zu verlangen - festgestellt hat, dass der Kläger Musterfeststellungsklagen nicht zum Zweck der Gewinnerzie- lung erhebt (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZPO) und er nicht mehr als 5 Prozent seiner finanziellen Mittel durch Zuwendungen von Unternehmen bezieht (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 ZPO). Nach § 2 Nr. 2 der Satzung des Klägers erstrebt der Verein keinen Gewinn. Die Mitglieder haben nach § 5 der Satzung jährlich Mit- gliedsbeiträge zu entrichten sowie zu Beginn der Mitgliedschaft eine Aufnahme- gebühr. Hierfür erhalten sie insbesondere nach § 6 Abs. 1 der Satzung das Recht, die Einrichtungen des Vereins zu nutzen und sich in ihrer Eigenschaft als Mieter oder Pächter kostenlos beraten und außergerichtlich vertreten zu lassen sowie nach § 6 Abs. 3 die Gruppenrechtsschutzversicherung in Anspruch zu neh- men. Auf Grundlage dieser Regelungen bestehen keine ernsthaften Zweifel da- ran, dass die Voraussetzungen des § 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 ZPO erfüllt sind. Dem entgegenstehende Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger abweichend von den Bestimmungen seiner Satzung Gewinnerzielungsabsichten verfolgt oder in relevantem Umfang Zuwendungen von Unternehmen erhält, sind weder dem Vorbringen der Beklagten zu entnehmen noch ansonsten ersichtlich. b) Auch die Voraussetzungen des § 606 Abs. 3 ZPO für die Zulässigkeit der Musterfeststellungsklage liegen vor. Bedenken hiergegen bringt die Revision nicht vor. c) Mit der Musterfeststellungsklage werden zulässige Feststellungsziele verfolgt. 22 23 24 - 12 - Nach § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann mit dieser die Feststellung des Vor- liegens oder Nichtvorliegens von tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzun- gen für das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen oder Rechtsverhält- nissen zwischen Verbrauchern und Unternehmern begehrt werden. Diese Voraussetzungen sind sowohl bezüglich des Haupt- als auch bezüglich des Hilfs- begehrens des Klägers erfüllt. aa) Der Kläger hat mit seinem vom Oberlandesgericht abgewiesenen, mit der Anschlussrevision weiterverfolgten Hauptantrag die Feststellung begehrt, dass die mit Schreiben der Beklagten vom 27. Dezember 2018 erfolgte Moderni- sierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein kann. Unabhän- gig von einer etwas missverständlichen Formulierung liegt ihm das Begehren nach einer Feststellung zu Grunde, aus der sich ergibt, dass keine ordnungsge- mäße, den Anforderungen des § 555c BGB entsprechende Modernisierungsan- kündigung vorlag. Hintergrund des Antrags ist, dass das Gesetz an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung verschiedene Folgen anknüpft, so die Duldungs- pflicht nach § 555d BGB, den Beginn der Mieterhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB sowie nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB die Geltung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung bei ordnungs- gemäßer Ankündigung bis zu diesem Zeitpunkt. Die begehrte Feststellung stellt ein zulässiges Feststellungsziel dar. Die Frage, ob die Modernisierungsankündigung der Beklagten vom 27. Dezember 2018 den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach, lässt sich abstrakt und für alle Mietverhältnisse einheitlich klären. Sie wirkt sich sowohl auf die Duldungs- pflicht als auch - im Hinblick auf den Beginn und die Höhe - auf den nach Ab- 25 26 27 28 - 13 - schluss der Modernisierung entstehenden Mieterhöhungsanspruch aus und be- trifft damit die Voraussetzungen des Bestehens von Ansprüchen im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Individuelle, nur Ansprüche einzelner Mieter betref- fende Aspekte sind hierbei nicht zu prüfen. Die im Rahmen der Duldung sowie der Mieterhöhung darüber hinaus relevanten individuellen Fragen wie insbeson- dere die konkrete, auf die jeweilige Wohnung bezogene Höhe der Mieterhöhung sowie der Härteeinwand des § 555d Abs. 2 BGB und des § 559 Abs. 4 BGB sind für die hier vorzunehmende Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen des § 555 c Abs. 1 BGB nicht von Bedeutung. bb) Mit dem von der Anschlussrevision weiter verfolgten letztrangigen Hilfsantrag soll die Frage geklärt werden, ob nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 EGBGB auf die nach Durchführung der Mo- dernisierung vorgesehene Mieterhöhung entsprechend der Auffassung der Be- klagten noch das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht anzuwenden ist oder ob die durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Moderni- sierung der Mietsache vom 18. Dezember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz; BGBl. I S. 2648) von 11 Prozent auf 8 Prozent reduzierte Mieterhöhungsgrenze nach § 559 Abs. 1 BGB und die neu eingeführte Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB gelten. Während mit dem in der Anschlussrevision gestellten Antrag positiv formuliert die Feststellung der Anwendbarkeit seit 1. Januar 2019 gelten- den Rechts im Hinblick auf die Begrenzung der Mieterhöhung und die Kappungs- grenze begehrt wird, hat das Oberlandesgericht unter Neufassung des vorletzten Hilfsantrags des Klägers negativ formuliert die Feststellung getroffen, dass das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht nicht anzuwenden ist. 29 - 14 - Das Feststellungsziel beider Hilfsanträge ist gegenüber dem Hauptantrag insoweit eingeschränkt, als nicht grundsätzlich geklärt werden soll, ob die Moder- nisierungsankündigung den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach und die mit einer ordnungsgemäßen Ankündigung verbundenen Rechtsfolgen auslöst, sondern nur eingeschränkt die Anwendung der Übergangsvorschrift gegenständ- lich ist. Dies könnte dann relevant werden, wenn die Modernisierungsankündi- gung zwar den Voraussetzungen des § 555c BGB entspräche und damit der Hauptantrag abzuweisen wäre, indes etwaige zusätzliche Voraussetzungen der Übergangsvorschrift nicht erfüllt wären oder eine speziell auf deren Heranzie- hung bezogene Rechtsmissbräuchlichkeit vorläge. Auch insoweit liegt ein zulässiges Feststellungsziel vor. Die Frage, ob das seit 1. Januar 2019 geltende Recht auf die nach der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung anzuwenden ist, betrifft das Bestehen des Mieterhöhungsan- spruchs der Höhe nach und somit eine Voraussetzung des Bestehens eines An- spruchs im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Frage stellt sich für alle Mieter gleichermaßen und kann losgelöst von individuellen Fragen allgemein ge- klärt werden. 2. Die Musterfeststellungsklage ist weder bezüglich des Hauptantrags noch bezüglich des vorletzten oder des zuletzt verfolgten Hilfsantrags begründet. Die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 erfüllt die ge- setzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und entfaltet damit die ihr zukommenden Rechtswirkungen, weshalb das Oberlandesgericht den Hauptan- trag zu Recht abgewiesen hat (siehe hierzu nachfolgend unter a). Der Hilfsantrag auf Feststellung der Anwendbarkeit des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts ist abzuweisen, da nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 EGBGB auf die nach Durchführung der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung §§ 555 c und 30 31 32 33 - 15 - 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden sind (hierzu unter b). a) Nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen. Diese Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Be- trag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3). Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung gerecht (hierzu unter aa). Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts ist darüber hinaus ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsan- kündigung und dem Beginn der Baumaßnahmen nicht erforderlich (hierzu unter bb). Durch die frühzeitige Ankündigung hat die Beklagte sich auch nicht rechts- missbräuchlich verhalten (hierzu unter cc). aa) Die Modernisierung ist den Mietern am 27. Dezember 2018 und damit mehr als elf Monate vor dem angegebenen Beginn der Modernisierungsmaßnah- men (2. Dezember 2019) schriftlich angekündigt worden. Zutreffend und ohne dass dies im Revisionsverfahren von den Parteien beanstandet wird, hat das Oberlandesgericht insoweit die Herstellung der Fundamente für die Balkone, die ab diesem Zeitpunkt durchgeführt werden soll, einheitlich für alle Mieter als Be- ginn der gesamten Modernisierungsmaßnahmen angesehen. Noch zutreffend hat das Oberlandesgericht auch festgestellt, dass die An- kündigung den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB genügt. 34 35 36 37 - 16 - Der hiernach erforderliche Mindestinhalt der Modernisierungsankündi- gung ist einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Die- sem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beur- teilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, ins- besondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnah- men und der gegebenenfalls zu ziehenden vertraglichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW- RR 2020, 892 Rn. 23 mwN). Andererseits ist auch zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befugnis des Vermieters zur Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, son- dern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Mo- dernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, aaO mwN). Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung gerecht. (1) Sie enthält ausreichende Angaben über die Art und den voraussichtli- chen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Mieter werden durch das Schreiben vom 27. De- zember 2018 hinreichend in die Lage versetzt, in groben Zügen die voraussicht- lichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietge- brauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, verglei- chend zu ermitteln, ob die geplanten Maßnahmen der energetischen Modernisie- rung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (vgl. zu diesem Er- fordernis bei energetischer Modernisierung: Senatsurteil vom 20. Mai 2020 38 39 40 - 17 - - VIII ZR 55/19, aaO Rn. 24 mwN). Es ergibt sich hinreichend detailliert, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, welchen Umfang diese Maßnahmen haben, mit welchen Beeinträchtigungen der einzelne Mieter während der Durch- führung der Maßnahme zu rechnen hat, in welcher Weise das Gebäude an sich und die einzelnen Wohnungen verändert werden und welches Energiesparpo- tenzial durch die geplanten Maßnahmen erreicht werden soll. (2) Die zeitlichen Angaben der Ankündigung genügen den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, wonach der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angegeben werden müssen. Die Ankündigung enthält genaue zeitliche Angaben zum geplanten Be- ginn und Ende der Modernisierungsmaßnahmen (2. Dezember 2019 bis 30. De- zember 2023) sowie zum geplanten Beginn und Ende der einzelnen Bauab- schnitte. Es ergibt sich hieraus konkret, wann die einzelnen Modernisierungs- maßnahmen voraussichtlich beginnen und enden werden. Es steht einer wirksamen Ankündigung entgegen der Auffassung der Re- visionserwiderung nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt der Ankündigung kon- krete Ausschreibungen noch nicht erfolgt und ausführende Unternehmer noch nicht beauftragt waren. Durch die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und Bauendes soll dem Mieter ermöglicht werden, sich zeitlich auf die Maßnahmen einzustellen und etwaige Vorbereitungshandlungen zu treffen. Im Hinblick darauf, dass die Ankündigung schon von Gesetzes wegen mindestens drei Monate vor Baubeginn zu erfolgen hat und zu diesem Zeitpunkt die genaue Angabe des Bau- beginns in der Regel noch nicht möglich ist, genügt nach dem Gesetzeswortlaut die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Dauer. Voraussichtlich bedeutet hierbei, dass von dem Vermieter keine sicher feststehenden Angaben verlangt werden, sondern eine Prognose. Dies impliziert - auch für den Mieter erkennbar -, dass nachträgliche Änderungen möglich sind. 41 42 43 - 18 - Indes ist durch die Verwendung des Wortes "voraussichtlich" zugleich klarge- stellt, dass eine reine Absichtserklärung, der keine objektbezogene Planung zu Grunde liegt, ebenso wenig genügt wie rein auf unsubstantiierten Schätzungen beruhende Angaben "ins Blaue" hinein. Vielmehr ist es erforderlich, dass bereits Planungen vorliegen, die dem Vermieter eine hinreichende zeitliche Einschät- zung der Maßnahmen ermöglichen. Dies bedingt indes nicht, dass zum Zeitpunkt der Angaben die Planungen bereits abgeschlossen, Ausschreibungen erfolgt, Unternehmen mit der Ausführung beauftragt oder Ausführungstermine vertrag- lich vereinbart sind. Durch derartig strenge Anforderungen an die Ankündigung würde die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen ent- gegen dem Gesetzeszweck erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Mieters erforderlich ist. Gerade bei einem großen, viele Wohnungen betreffenden, über Jahre andauernden und mehrere Maßnahmen umfassenden Modernisierungs- vorhaben muss dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben, die Arbeiten sukzes- sive zu vergeben. Auch besteht kein Anlass, die Nutzung der Zeit zwischen An- kündigung und voraussichtlichem Baubeginn für weitere Planungen, Ausschrei- bungen und Auftragsverträge zu erschweren, indem bereits im Zeitpunkt der An- kündigung ein weit fortgeschrittener Vorbereitungsstand gefordert wird. Bei ei- nem umfangreichen Modernisierungsvorhaben ist eine Einschätzung des voraus- sichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Bauzeit bereits im Planungs- stadium auf Grundlage von Erfahrungswerten sowohl hinsichtlich der Dauer ein- zelner Maßnahmen als auch hinsichtlich der Kapazitäten und dem Vorlauf bei ausführenden Unternehmen hinreichend konkret möglich, um ausreichend fun- dierte, dem Schutzzweck der Ankündigung gerecht werdende Angaben zu ma- chen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass angesichts der gesetzlichen Min- destfrist zwischen Ankündigung und Baubeginn sowie abhängig von Umfang und Gesamtdauer der Maßnahmen ohnehin und für alle Beteiligten offensichtlich mit 44 - 19 - zeitlichen Verschiebungen gerechnet werden muss, die auch bei einer späteren Ankündigung im Zeitpunkt eines fortgeschritteneren Planungsstadiums nicht ver- hindert werden könnten. Dies gilt umso mehr, als bei einer mehrere Einzelmaß- nahmen umfassenden Gesamtmodernisierung zwischen dem ersten Arbeits- schritt und dem Ende der gesamten Maßnahmen regelmäßig ein langer Zeitraum liegt, bei dem sich für den Beginn der einzelnen Maßnahmen im Laufe des Bau- fortschritts häufig Abweichungen ergeben werden. Für den Mieter ist es trotz dieser zeitlichen Unsicherheiten von Vorteil, wenn ihm - wie hier - in einer Ankündigung alle Maßnahmen, die im Rahmen eines Gesamtmodernisierungsplans durchgeführt werden sollen, bereits mit de- ren voraussichtlichem Beginn und Dauer dargelegt werden, so dass er unter Be- rücksichtigung des Gesamtumfangs der geplanten Maßnahmen entscheiden kann, ob er die insgesamt über einen längeren Zeitraum dauernden Maßnahmen dulden oder eine neue Wohnung suchen möchte. Zugleich kann er sich bereits frühzeitig auf die im Laufe der Gesamtmaßnahme eintretenden Beeinträchtigun- gen einstellen und etwaige Vorbereitungsmaßnahmen hierfür rechtzeitig planen. Dass er nur einen voraussichtlichen Zeitplan erhält und Abweichungen wahr- scheinlicher werden, je länger der Vorlauf ist, behindert den Mieter demgegen- über nicht unzumutbar. Denn die konkrete Ausführung von Vorbereitungsmaß- nahmen (z.B. das Umstellen oder Abdecken von Möbeln) erfolgt regelmäßig oh- nehin erst kurzfristig vor Beginn der jeweiligen Beeinträchtigung. Im Laufe des Baufortschritts ist für den einzelnen Mieter insoweit mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf vorhersehbar, wann konkret die einzelnen Beeinträchtigungen eintreten werden und seine Wohnung in besonderem Maße (z.B. durch den Einbau der neuen Fenster und der Wohnungseingangstüre) betroffen sein wird, zumal die Beklagte bereits angekündigt hat, den Mietern jeweils vier Wochen vor Beginn der Bauarbeiten an dem Bauabschnitt, in dem ihre Wohnung gelegen ist, Einzel- heiten zum Bauablauf und zum detaillierten Ausführungstermin der Arbeiten in 45 - 20 - ihrer Wohnung mitzuteilen, so dass für die Durchführung etwaig erforderlicher konkreter Vorbereitungshandlungen genügend Zeit verbleibt. (3) Die Angaben zur Höhe der voraussichtlich auf Grund der Modernisie- rungsmaßnahmen zu erwartenden Mieterhöhung genügen den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB. Die Ankündigung legt für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen getrennt dar, welche Kosten hierfür voraussichtlich insgesamt entstehen, wie hoch der Anteil der Instandhaltungskosten hieran ist und welcher Betrag anteilig auf die betroffene Wohnung entfällt. Als Umlage wird ausgehend von dem Gesamtbetrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ein Betrag von jährlich 11 Prozent als voraussichtliche Mieterhöhung angegeben, wobei der Betrag konkret benannt ist und auf die Reduzierungsmöglichkeit nach der gesetzlichen Härtefallregelung hingewiesen wird. Es kommt auch insoweit nicht darauf an, dass der Berechnung eine Kos- tenschätzung zu Grunde liegt, die noch nicht auf Grundlage konkreter Aufträge an Werkunternehmer erstellt werden konnte. Eine Schätzung der voraussichtli- chen Kosten eines Bauvorhabens und damit der auf die einzelne Wohnung ent- fallenden Umlage ist bereits im vorliegenden Planungsstadium hinreichend auf Grundlage von Erfahrungswerten und Einheitspreisen möglich und wurde hier dementsprechend von den mit der Planung beauftragten Architekten ausgeführt. Ein schützenswertes Bedürfnis des Mieters an einer Berechnung der erwarteten Mieterhöhung auf Grundlage einer weiter fortgeschrittenen Planung, konkreter Ausschreibungen und Auftragsvergaben besteht nicht. Die Angabe der erwarte- ten Mieterhöhung soll dem Mieter ermöglichen, zu prüfen, ob er nach § 555d Abs. 3 BGB Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung geltend machen möchte. Dies ist auf Grundlage der hier vorliegenden Kostenschätzung ohne Weiteres möglich. Etwaige erhebliche Abweichungen der tatsächlich geforderten von der prognostizierten Mieterhöhung benachteiligen den Mieter insoweit nicht. 46 47 - 21 - Denn nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB besteht für die Geltendmachung von Härte- gründen im Hinblick auf die Miethöhe die ansonsten nach § 555d Abs. 3 bis 5, § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB gegebene Ausschlussfrist nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Für die Frage, ob der Mieter die Modernisierung zu dulden hat, spielen die Höhe der erwarteten Mieterhöhung sowie sich daraus ergebende Härtegründe nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB ohnehin keine Rolle (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 22), so dass der Mieter insoweit nicht auf konkretere Angaben hierzu angewiesen ist. bb) Die Modernisierungsankündigung ist auch nicht deshalb zu beanstan- den, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitli- cher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Moder- nisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungs- maßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungs- standes bedarf es dagegen nicht. (1) In der Literatur werden zur Frage, ob - über die geschriebenen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB hinaus - zwischen der Modernisie- rungsankündigung und dem Beginn der Maßnahmen ein enger zeitlicher Zusam- menhang bestehen muss, unterschiedliche Auffassungen vertreten. Teilweise wird zum Schutz des Mieters - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel- falls - eine Frist von maximal sechs Monaten für zulässig gehalten (vgl. BeckOK- Mietrecht/Müller, Stand: 1. November 2020, § 555c BGB Rn 16; Schmidt-Futte- rer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 37; Blümmel/Kinne, DWW 48 49 50 - 22 - 1988, 302, 305). Nach anderer Auffassung ist - ohne feste Höchstfrist - entschei- dend, ob eine schützenswerte Planungssituation eingetreten ist (Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 555c BGB Rn. 6). Teilweise wird eine ordnungs- gemäße Ankündigung abgelehnt, wenn deren frühzeitiger Ausspruch nicht der Schaffung von Planungssicherheit dient, sondern allein der Nutzung der Über- gangsregelung des Art. 229 § 49 EGBGB (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. Januar 2021, Art. 229 § 49 EGBGB Rn. 6.1). Nach anderer Auffassung besteht keine Höchstfrist, sondern es soll allein entscheidend sein, dass die im Tatbestand des § 555c Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten inhaltlichen Voraus- setzungen eingehalten werden können (BeckOGK-BGB/Schepers, Stand: 1. Ok- tober 2020, § 555c Rn. 6; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555c Rn. 5a; Mahlstedt, NZM 2019, 905, 907; Gsell/Siegmund, NZM 2019, 489, 499). (2) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB grenzen den zeitlichen Vorlauf zwischen Ankündigung und Ausführungsbeginn insoweit ein, als eine wirksame Ankündigung erst dann möglich ist, wenn der Vermieter die hiernach geforderten Informationen mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung zur Verfügung stellen kann. Darüber hinausgehende zeitliche Einschränkungen ergeben sich aus dem Gesetz nicht. Weder besteht eine zeitliche Obergrenze zwischen Modernisie- rungsankündigung und Ausführungsbeginn noch bedarf es einer schützenswer- ten Planungssituation des Vermieters auf Grund eines besonders fortgeschritte- nen Planungsstandes. (a) Nach dem Wortlaut des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen. Der Begriff "spätestens" drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, eine frühere Ankündigung indes möglich ist. Zeitliche Einschränkungen hierfür im 51 52 - 23 - Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten Planungssituation. (b) Die Gesetzeshistorie und -begründung bestätigen dies. Die Regelung über die Modernisierungsankündigung geht zurück auf das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen vom 23. August 1976 (BGBl. I, S. 2429), durch das in § 20 Abs. 2 WoModG erstmals die Pflicht zur Ankündigung von nach § 20 Abs. 1 WoModG zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen festgeschrie- ben wurde. Die Ankündigung hatte hiernach zwei Monate vor der Durchführung der Maßnahme zu erfolgen. Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde die Regelung hin- sichtlich der Ankündigungsfrist inhaltsgleich - unter Aufhebung der Beschränkung auf geförderte Maßnahmen - in § 541b BGB aF übernommen. Durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz; BGBl. I S. 1149) wurde die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in § 554 Abs. 2 BGB aF geregelt. Die Ankündi- gungspflicht wurde in § 554 Abs. 3 BGB aF aufgenommen und insoweit modifi- ziert, als sie spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme zu erfüllen war. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu, dass durch die Einfügung des Wor- tes "spätestens" klargestellt werden solle, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung auf drei Monate entstehe ein sinnvoller Gleichlauf zur [unver- änderten] Kündigungsfrist im Falle einer Sonderkündigung (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Im Hinblick auf die Ankündigungsfrist sowie die Sonderkündigungsfrist erfolgten bis zur heute geltenden Fassung (§ 555c Abs. 1 BGB und § 555e Abs. 1 BGB) inhaltlich keine Änderungen mehr. 53 - 24 - Der oben genannten Begründung zur Einfügung des Wortes "spätestens" bei der Frist für die Modernisierungsankündigung ist zu entnehmen, dass der Ge- setzgeber mit dieser Regelung gerade klarstellen wollte, dass eine frühere An- kündigung grundsätzlich zulässig ist und die gesetzliche Regelung lediglich eine Mindestfrist darstellen sollte. Dieser gesetzgeberischen Klarstellung bedurfte es, weil die Vorgängernorm insoweit unklar war und ihrem Wortlaut nach so verstan- den werden konnte, dass die Frist genau einzuhalten war. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hielt dagegen eine frühere Ankündigung für zulässig, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügt. Denn diese bilden eine faktische zeitliche Schranke, da ein Vermieter die hiernach ge- forderten Informationen nicht beliebig im Voraus mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung erteilen kann. Eine darüber hinausgehende zeitliche Einschränkung des Vorlaufs im Sinne einer Höchstfrist ist dem Willen des Gesetzgebers hingegen nicht zu entnehmen. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass in der Begründung davon die Rede ist, dass auch frühere Mitteilungen wirksam sein "können". Dies steht im Zusammenhang mit der Einschränkung "soweit sie den inhaltlichen Anforderun- gen genügen" und besagt nichts darüber, dass der Gesetzgeber eine Höchstfrist einführen wollte. Auch dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers über die genannten inhaltlichen Anforderungen hinaus ein fortgeschrittener Planungs- stand erreicht sein muss, ergeben sich aus der Gesetzeshistorie und -begrün- dung keine Anhaltspunkte. (c) Letztlich ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der Vorschrift, dass nach § 555c Abs. 1 BGB ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen einer Moder- nisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn im Sinne einer Höchstfrist oder einer fortgeschrittenen Planungssituation nicht bestehen muss. Die Ankün- digung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen 54 55 - 25 - und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu rea- gieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können. Dies ergibt sich bereits aus der Gesetzesbegründung des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), wonach die Frist dem Schutz der Mieter diente und ihnen eine Bedenkzeit von zwei Monaten zwi- schen der Mitteilung der beabsichtigten Verbesserungsmaßnahme und ihrer Durchführung einräumen sollte, damit sie sich über ihre Duldungspflicht schlüssig werden und auf die Maßnahmen einstellen können. Zugleich wurde den Mietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, um sich den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung entziehen zu können. Diese Kündigung musste bis zum Ende des Monats, der der Mitteilung des Ver- mieters folgte, auf den Ablauf des nächsten Monats erklärt werden (§ 20 Abs. 3 WoModG). Die insoweit inhaltlich übereinstimmende Regelung des § 541b Abs. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde entsprechend da- mit begründet, dass der Mieter hierdurch in den Stand gesetzt werden sollte, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die geplante Maßnahme dulden oder ihr ent- gegentreten soll (BT-Drucks. 9/2079 S. 13). Dieser Schutzzweck erfordert es nicht, dass zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang liegen muss - sei es im Sinne einer festen Höchstfrist oder eines bestimmten fortgeschrittenen Planungs- standes. (aa) Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zu- sammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte - Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Son- derkündigung oder ordentliche Kündigung - zu ermöglichen. Wie die obigen Aus- 56 57 58 - 26 - führungen zum gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt einer Modernisierungsankün- digung zeigen, wird der Mieter durch die nach § 555c Abs. 1 BGB erforderlichen Angaben so ausreichend über Art und Umfang der Maßnahmen, deren voraus- sichtlichen Beginn und Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung informiert, dass er über die Ausübung der genannten Rechte auf fundierter Grundlage ent- scheiden kann. Ankündigungen "ins Blaue hinein" entfalten ohnehin auf Grund von § 555c Abs. 1 BGB keine Rechtswirkungen. (bb) Eine frühzeitige, den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn diesbe- züglich im Regelfall von Vorteil. Insbesondere wird - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - das Sonderkündigungsrecht nach § 555e Abs. 1 BGB bei einer frühzeitigen An- kündigung nicht "sinnentleert", auch wenn hierfür eine zeitliche Beschränkung gilt, wonach ein Mieter die Wohnung nur außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung kündigen kann und er für die Kündigungserklärung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, Zeit hat. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer frühzeitigen Ankündigung nur auf einen Zeitpunkt deutlich vor Beginn der Bau- maßnahme ausgeübt werden, so dass der Mieter, der das Sonderkündigungs- recht nutzen möchte, die Wohnung zu einem Zeitpunkt verlassen müsste, zu dem noch keine Beeinträchtigung vorliegt. Indes ist es nicht Sinn und Zweck des Son- derkündigungsrechts, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der 59 60 - 27 - durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu ent- ziehen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung möglich ist. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Gesetzgeber mit der Ver- längerung der Mindestfrist für die Ankündigung von zwei Monaten auf drei Mo- nate einen "sinnvollen Gleichlauf" zwischen Sonderkündigungsrecht und Moder- nisierungsankündigung erreichen wollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die An- passung der Mindestfrist der Ankündigung an die Fristen des Sonderkündigungs- rechts diente nicht dazu, einen Ablauf der Sonderkündigungsfrist deutlich vor Be- ginn der Baumaßnahmen zu verhindern. Vielmehr sollte hierdurch gesichert wer- den, dass ein Mieter - dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ent- sprechend - in jedem Fall durch dessen Ausübung eine Beendigung des Mietver- hältnisses noch vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen erreichen kann und diese nicht für einen Übergangszeitraum dulden muss. Diese Gefahr hätte bei Fortgeltung der zweimonatigen Ankündigungsfrist bestanden, wenn mit den Maßnahmen unmittelbar nach deren Ablauf begonnen worden wäre, da nach § 554 Abs. 3 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mit- teilung folgte, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt wer- den konnte, also insgesamt zwischen Ankündigung und frühestem Wirksamwer- den der Kündigung mehr als zwei Monate lagen. Bis zum Inkrafttreten des Miet- rechtsmodernisierungsgesetzes am 1. September 2001 wurde der Gefahr eines Baubeginns vor Ende der Sonderkündigungsfrist dadurch begegnet, dass nach § 541b Abs. 2 Satz 3 BGB aF die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen war, wenn der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hatte. Diese Regelung hat der Gesetzgeber des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes nicht übernommen, sondern vielmehr die Fristen der Ankündigung und des Son- derkündigungsrechts insoweit angepasst, dass ein Baubeginn vor Ablauf der 61 - 28 - Mietzeit bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts von vornherein nicht mehr möglich war. Abgesehen davon, dass das Sonderkündigungsrecht mithin nicht dem Er- halt des Mietverhältnisses bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen dient, steht dem Mieter in der Regel ohnehin ein ordentliches Kündigungsrecht zu, das nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB am dritten Werktag eines Kalendermo- nats zum Ablauf des übernächsten Monats - also mit vergleichbarer Frist wie das Sonderkündigungsrecht - ausgeübt werden kann. Für diesen Regelfall ist die vor- zeitige Ankündigung gegenüber der die Mindestfrist ausschöpfenden Ankündi- gung von erheblichem Vorteil. Diese ermöglicht dem Mieter, etwaige Reaktionen seinerseits schon mit großem Vorlauf zu planen. Insbesondere in dem Fall, dass der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden möchte, kann er mit ausrei- chend Zeit eine neue Wohnung suchen und sich auch noch je nach Ergebnis der Suche für oder gegen eine Kündigung entscheiden. Lediglich für die Fälle, in de- nen dem Mieter kein ordentliches Kündigungsrecht zusteht, kann eine frühzeitige Ankündigung bei einem nicht duldungswilligen Mieter zu einem Ablauf der Kün- digungsfrist und damit einem Auszug deutlich vor Baubeginn führen, so bei Zeit- mietverträgen nach § 575 BGB sowie bei einem individualvertraglich vereinbar- ten (befristeten) Ausschluss des Kündigungsrechts. Diese Sonderfälle rechtferti- gen es indes nicht, dass generell eine Höchstfrist für die Zeitspanne zwischen Ankündigung und Modernisierungsbeginn verlangt wird. Denn auch in diesen Fällen erfüllt das Sonderkündigungsrecht des § 555e Abs. 1 BGB seinen Zweck, den Mietern zu ermöglichen, sich den Modernisierungsmaßnahmen durch Kün- digung zu entziehen. (cc) Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, die einer Duldung oder einer Miet- erhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter 62 63 - 29 - dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ablauf des Mo- nats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Dies führt bei einer frühzeitigen Ankündigung dazu, dass der Mieter auch etwaige Härtegründe frühzeitig geltend machen muss. Bei bereits zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Härtegründen ist dies dem Mieter indes ohne Weiteres innerhalb der gesetzlichen Frist zumutbar. Auch bei einer kurzfristigeren Ankündigung bleibt ihm hierfür nicht mehr Zeit. Das Vorbringen der Revisionserwiderung, wo- nach ein Mieter bei einem langen Zeitraum zwischen Ankündigung und Ausfüh- rungsbeginn geneigt sein könne, davon auszugehen, dass sich bereits eingetre- tene, die Härte begründende Umstände nachträglich zu seinen Gunsten ändern könnten, und er diese deshalb nicht vortrage, führt nicht zu einer anderen Bewer- tung. Denn die Frist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB gilt gemäß § 555d Abs. 5 BGB nur, wenn der Mieter in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen wurde. Er ist demnach darüber informiert, dass er bereits vorliegende Härtegründe fristgerecht geltend machen muss. Warum er sich hiervon durch die Hoffnung auf zeitlich späteren Wegfall der Härtegründe abhalten lassen sollte, ist nicht ersichtlich. Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Ge- setzgeber gesehen und in § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB geregelt, dass diese nach- träglich vorgebracht werden können. Das Erfordernis, die Gründe der Verzöge- rung zusätzlich darzulegen, beschwert den Mieter nicht unzumutbar. (dd) Die bei einer zeitlich frühzeitigen Ankündigung bestehende größere Ungenauigkeit hinsichtlich der späteren Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigen den Mieter ebenfalls nicht im Hinblick auf die aus einer Ankündigung folgenden Rechtswirkungen. Sofern der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlen will oder kann, steht ihm - abgesehen von dem regelmäßig bestehenden ordentlichen 64 65 - 30 - Kündigungsrecht - ohnehin nach Geltendmachung der Mieterhöhung das Son- derkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 BGB zu, über das er in Kenntnis der ge- nauen Höhe der Mieterhöhung entscheiden kann. Für die Entscheidung über das Sonderkündigungsrecht des § 555e BGB ist hingegen nicht die exakte Höhe der nach Durchführung der Modernisierung fälligen erhöhten Miete entscheidend, sondern die Frage, ob der Mieter die mit der Modernisierung einhergehenden Beeinträchtigungen dulden möchte. Die Ungenauigkeit hinsichtlich der zu erwartenden Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigt auch die Möglichkeit, Härtegründe im Hinblick auf die erwartete Mieterhöhung geltend zu machen, nicht unzumutbar. Denn die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von diesbezüglichen Härtegründen gilt nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Auch diesen Sonderfall hat der Gesetzgeber somit bedacht und auf andere Weise - nicht durch Einführung eines engen zeitli- chen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Ausführung - geregelt. (ee) Letztlich sind auch die Interessen des Vermieters an Planungssicher- heit durch eine frühzeitige Ankündigung zu berücksichtigen. Je früher der Ver- mieter Einwände der Mieter kennt, desto einfacher und kostensparender lassen sich diese in der weiteren Planung berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dem Rechnung getragen, indem er bewusst in § 555c Abs. 1 BGB keine allzu hohen inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung aufgestellt hat. Nach der gesetz- geberischen Konzeption ist dann, wenn der Vermieter eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung aussprechen kann, ein Pla- nungsstand erreicht, der ihn zur Ankündigung berechtigt und ihm damit die Mög- lichkeit gibt, absehbar einen möglichst weitgehenden Umfang an Planungssi- cherheit für das Vorhaben zu erhalten, indem bereits vorhandene Härtegründe zeitnah vorgebracht werden müssen. Im Hinblick auf die im Regelfall fehlende 66 67 - 31 - oder allenfalls geringe Beeinträchtigung des Mieters durch eine frühzeitige An- kündigung sowie die hiermit für ihn auch verbundenen Vorteile einer vorzeitigen Planbarkeit besteht kein Grund, von dem Vermieter über die geschriebenen ge- setzlichen Voraussetzungen hinaus grundsätzlich eine besondere Rechtferti- gung für eine frühzeitige Ankündigung, wie zum Beispiel ein konkretes Bedürfnis nach Planungssicherheit, zu fordern und diese nur zuzulassen, wenn eine schüt- zenswerte Planungssituation eingetreten ist. (ff) Die Gefahr der rechtsmissbräuchlichen Nutzung einer frühzeitigen An- kündigungsmöglichkeit rechtfertigt es nicht, generell einen engen Zusammen- hang zwischen Ankündigung und Ausführung im Sinne einer Höchstfrist oder ei- ner fortgeschrittenen Planung zu verlangen. Zwar mag bei Zulässigkeit einer früh- zeitigen Ankündigung die Gefahr, dass diese dazu genutzt wird, unliebsame Mieter zur Kündigung zu bewegen, ohne tatsächlich Modernisierungsmaßnah- men durchführen zu wollen, höher sein, als wenn ein fortgeschrittener Planungs- stand vorausgesetzt wird, da der Vermieter bei geringeren Anforderungen an die Ankündigung weniger - unnütze - Kosten zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Ankündigung aufwenden muss oder jedenfalls die Überprüfung des tatsächlichen Modernisierungswillens erschwert ist. Indes rechtfertigt die Gefahr eines Rechts- missbrauchs nicht eine grundsätzlich für alle Ankündigungen geltende, bei ord- nungsgemäßem Verhalten nicht gebotene und erforderliche Einschränkung. Für den Fall des Rechtsmissbrauchs stehen im Einzelfall hinreichende Möglichkeiten zum Schutz des Mieters zur Verfügung. So läuft eine Ankündigung ohne tatsäch- lichen Modernisierungswillen ins Leere, entfaltet keine Rechtswirkungen und stellt eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründet, sollte dieser im Glauben an eine bevorstehende Modernisierung kün- digen und hierdurch einen Schaden erleiden (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 199/16, NZM 2017, 595 Rn. 7 ff.). Sofern im Einzelfall trotz einer den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügenden Ankündigung und 68 - 32 - bestehenden Modernisierungswillens dennoch aus besonderen Gründen ein Rechtsmissbrauch vorliegen sollte, kann dem durch die Anwendung des § 242 BGB im Einzelfall begegnet werden. cc) Die Ankündigung ist auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Wie ausgeführt erfüllt sie alle gesetzlichen Voraussetzungen. Nach den im Revi- sionsverfahren nicht beanstandeten Feststellungen des Oberlandesgerichts wa- ren die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich im angekündigten Umfang ge- plant und wurden nach der Ankündigung weiter vorbereitet. Dafür, dass die Be- klagte die frühzeitige Ankündigung trotz bestehender Modernisierungsabsicht rechtsmissbräuchlich genutzt hat, um Mieter zu einer frühzeitigen Kündigung zu bewegen, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen hat die Beklagte kein Inte- resse daran, dass die Mieter vorzeitig kündigen, da eine Neuvermietung vor Durchführung der Maßnahmen wenig sinnvoll und gewinnbringend wäre und ihr ein Leerstand bis zur Modernisierung nur Nachteile bringen würde. Zum anderen hat sie die Sonderkündigungsfrist für die Mieter verlängert auf bis zu drei Monate vor dem Termin, an dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die Woh- nung des Mieters befindet, beginnen. Dies zeigt, dass Ziel der Beklagten nicht war, die Mieter durch eine frühzeitige Ankündigung zu einer vorzeitigen Kündi- gung zu bewegen. Den Interessen der Mieter an einer sachgerechten Nutzung des Sonderkündigungsrechts ist durch diese Regelung über die gesetzliche Pflicht hinaus Rechnung getragen. Gleiches gilt im Hinblick auf die Geltendmachung von Härtegründen be- treffend die Ausführung der Maßnahmen sowie die Mieterhöhung. Auch insoweit hat die Beklagte zu Gunsten der Mieter die gesetzliche Frist deutlich und ohne Verpflichtung bis zum 30. Juni 2019 verlängert. Durch die frühzeitige Ankündigung werden den Mietern auch nicht unzu- lässig die Risiken späterer Preissteigerungen aufgebürdet. Zum einen muss im 69 70 71 - 33 - Rahmen von größeren Bauvorhaben ohnehin mit Preissteigerungen gerechnet werden, weshalb die Ankündigung auch nur die voraussichtlichen Kosten ange- ben muss. Allen Parteien muss bewusst sein, dass die Kosten sich noch ändern können und der tatsächliche Mieterhöhungsbetrag erst nach Durchführung der Bauarbeiten sicher feststeht. Zum anderen hat die Beklagte dieses Risiko hier ohnehin selbst übernommen und in den Ankündigungen zugesichert, im Rahmen der Mietanpassung maximal den in der Ankündigung genannten Betrag umzule- gen. Letztlich verbleibt als möglicher Anhaltspunkt für einen Rechtsmissbrauch nur, dass sich die Beklagte durch die Ankündigung am 27. Dezember 2018 die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, im Hinblick auf die Höhe der Mieterhöhung für sie deutlich günstigeren Rechts sichern wollte. Selbst wenn hierin rechtsmissbräuchliches Verhalten gesehen werden sollte, beträfe dies nicht die Ankündigung als solche, sondern nur die Nutzung der Übergangsrege- lung (hierzu unter II 2 b bb). Denn die Ankündigung an sich sowie die mit ihr grundsätzlich bezweckten Rechtsfolgen wie die Duldungspflicht, die Fristen zur Geltendmachung von Härtegründen und der Zeitpunkt, ab dem eine erhöhte Miete zu zahlen ist, werden durch die Frage, ob es der Beklagten verwehrt ist, die Höhe der Miete nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht zu be- rechnen, nicht berührt. Dies zeigt sich bereits darin, dass gegen die Ankündigung als solche keine Bedenken bestehen und die Frage des Rechtsmissbrauchs sich hier nur durch das Zusammenspiel von Zeitpunkt der Ankündigung und Über- gangsregelung stellt, die aber lediglich die Berechnung der Höhe der späteren Mieterhöhung betrifft. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Be- klagte in der Ankündigung bei der Berechnung der voraussichtlichen Mieterhö- hung auf das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht abgestellt hat. Denn diese Angabe diente weder dazu, die sich aus der Ankündigung ergebenden Rechte 72 - 34 - und Pflichten der Mieter zu beeinträchtigen, noch beeinträchtigte sie diese tat- sächlich, selbst wenn es der Beklagten verwehrt wäre, die Mieterhöhung nach den bis 31. Dezember 2018 geltenden Regeln zu berechnen. b) Rechtsfehlerhaft hat das Oberlandesgericht dem vorletzten Hilfsantrag insoweit stattgegeben, als es festgestellt hat, dass die Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen kann. Die Beklagte kann nach Abschluss der Modernisie- rungsmaßnahmen die Miete vielmehr auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür liegen vor. Der Beklagten ist dieses Vorgehen auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs verwehrt. Der vorletzte Hilfsantrag ist des- halb ebenso unbegründet wie der mit der Anschlussrevision weiter verfolgte letzt- rangige Hilfsantrag. aa) Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB sind auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis die §§ 555c und 559 BGB in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Moder- nisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB bis ein- schließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Hat der Vermieter die Moderni- sierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB angekündigt, gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass es an Stelle des Zugangs der Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zugang der Mieterhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB ankommt (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB). Die hiernach für eine Anwendbarkeit des bis 31. Dezember 2018 gelten- den Rechts gegebenen Voraussetzungen liegen vor. Die den Mietern am 27. De- 73 74 75 - 35 - zember 2018 zugegangene Ankündigung entsprach - wie oben unter II 2 a aus- geführt - den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB und war damit auch ord- nungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Weitere Voraussetzungen stellt die Übergangsvorschrift nicht auf. Insbe- sondere ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzesbegründung oder dem Sinn und Zweck der Vorschrift das zusätzliche Erfordernis eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Ausführungs- beginn. Dem Wortlaut nach ist nur darauf abzustellen, dass die Ankündigung ord- nungsgemäß im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB war. Eine Andeutung, dass inso- weit zusätzliche Anforderungen gelten sollten, ist dem Wortlaut nicht zu entneh- men. Die Gesetzesbegründung bestätigt dies. Hierin wird ausgeführt, dass altes Recht für die Duldung und die Mieterhöhung gelten solle, wenn der Zugang der Modernisierungsankündigung noch unter Geltung alten Rechts erfolge. Wenn der Vermieter dem Mieter keine Modernisierungsankündigung habe zukommen las- sen oder diese nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB entspre- che, sei der Vermieter nicht schutzwürdig, so dass es darauf ankomme, ob die Mieterhöhungserklärung noch nach altem Recht zugegangen sei (BT-Drucks. 19/4672, S. 35). Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber als Stichtag für die Anwendung neuen Rechts rein formal den Zugang einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Modernisierungsankündigung gewählt hat. Etwaige zusätzliche Anforderungen an die Ankündigung - wie ein enger Zusammenhang zu dem Ausführungsbeginn oder einen über die in § 555c Abs. 1 BGB geforderte Planungsreife hinausgehender Planungsstand - hat der Gesetzgeber nicht gefor- dert. Die Schutzwürdigkeit des Vermieters hat der Gesetzgeber nur in den Fällen einer nicht ordnungsgemäßen Ankündigung verneint, mithin diese bei einer den 76 77 - 36 - Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechenden Ankündigung für gege- ben erachtet. Sinn und Zweck der Übergangsregelung sprechen ebenfalls gegen vom Gesetzgeber gewollte, gegenüber § 555c Abs. 1 BGB strengere Anforderungen an eine Ankündigung oder an den zeitlichen Zusammenhang zwischen einer An- kündigung und dem Ausführungsbeginn. Die Regelung dient vornehmlich der Rechtssicherheit im Hinblick auf Sachverhalte, die vor dem 31. Dezember 2018 begonnen haben, aber nicht beendet sind. Der Gesetzgeber hat insoweit den Vorgang ab Ankündigung bis zur Mieterhöhung einheitlich dem Recht unterstellt, das zum Zeitpunkt der Ankündigung galt. Hierdurch sollten sowohl der Vermieter bei der weiteren Planung des Vorhabens und Erstellung der Ankündigung als auch der Mieter, dem im Rahmen der Ankündigung die voraussichtlichen Kosten mitgeteilt werden, Rechtssicherheit erhalten. Welche Anforderungen an eine ord- nungsgemäße, die Stichtagsregelung auslösende Ankündigung zu stellen sind, hat die Übergangsvorschrift nicht eigens geregelt, sondern aus dem materiellen Recht abgeleitet. Dieser bezweckte Gleichlauf zwischen materiellem Recht und Übergangsregelung spricht gegen zusätzliche, nur im Rahmen der Übergangs- regelung geltende inhaltliche Anforderungen an die Modernisierungsankündi- gung oder den zeitlichen Zusammenhang zwischen dieser und dem Ausfüh- rungsbeginn. Es ist einer Stichtagsregelung immanent, dass sie für die beteiligten Rechtskreise Vor- und Nachteile mit sich bringen kann und für eine Übergangs- zeit zu einer ungleichen Behandlung von - mit Ausnahme des Zeitmoments - glei- chen Sachverhalten führt. Dementsprechend ist es mit dieser Stichtagslösung zwingend verbunden, dass Mieter, denen eine Ankündigung noch vor dem Stich- tag zugeht, höher an den Kosten der Modernisierung beteiligt werden können, als Mieter, denen die Ankündigung erst danach zugeht. Dies rechtfertigt es indes 78 79 - 37 - nicht, strengere Anforderungen an die Ankündigung zu stellen als das vom Ge- setzgeber für maßgeblich erachtete materielle Recht. Denn hierbei handelt es sich um übliche Auswirkungen einer Stichtagsregelung, die vom Gesetzgeber abgewogen und von den betroffenen Rechtskreisen hingenommen werden müs- sen. Unzumutbar ist dies für die Mieter nicht, denn die Mieterhöhung richtet sich nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht, dem ihr zuvor begründetes Mietverhältnis unterlag und auf dessen Geltung sie sich einstellen konnten. Ein Anspruch darauf, von der Neuregelung profitieren zu können, besteht nicht. bb) Der Beklagten ist es nicht aus Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Übergangsregelung und die hieraus ergebende Anwendung des bis 31. Dezem- ber 2018 geltenden Rechts zu berufen. Ihr ist kein rechtsmissbräuchliches Ver- halten vorzuwerfen. (1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung und setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergeb- nissen führt (vgl. Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28 und vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42 mwN). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Betei- ligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO und vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304). Die Anwendung des § 242 BGB muss jedoch, soweit sie von der gesetzlichen Regelung abweicht, auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, aaO). 80 81 - 38 - (2) Welche Anforderungen sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist unter Würdigung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu er- mitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, mwN). Da die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getroffen sind und eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat die gebotene Bewertung und Abwägung der maßgeblichen Umstände selbst vornehmen. Auch wenn sich eine Interessenabwägung nach § 242 BGB grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, kann diese für die hier entscheidende Frage, ob sich die Beklagte im Rahmen der künftigen Mieterhöhung auf das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht berufen kann, im Musterfeststellungsverfahren erfolgen. Denn insoweit sind die Interessen aller Mieter gleichlaufend und spielen auf das einzelne Mietverhältnis bezogene Erwägungen keine Rolle. (3) Die Bewertung aller Umstände führt hier dazu, dass der Beklagten nicht verwehrt ist, sich im Rahmen der Mieterhöhung, die sie nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann, auf die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts zu berufen und die Mieterhöhung nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften zu berechnen. Zwar ist mit dem Oberlandesgericht davon auszugehen, dass der Beweg- grund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen - kurz vor dem Jahresende 2018 - in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Siche- rung der Anwendbarkeit des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, für die Be- klagte deutlich günstigeren Rechts war. Dies ist indes - auch unter Berücksichti- gung der hier gegebenen Umstände - nicht treuwidrig. Der Gesetzgeber hat mit 82 83 84 85 - 39 - der von der Beklagten genutzten Übergangsregelung eine Abwägung der beid- seitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter - wie hier - möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu er- stellen und den Mietern zuzuleiten, kann er sich grundsätzlich die vom Gesetz- geber getroffene und als billig empfundenen Interessenabwägung zu Nutze ma- chen. Rechtsmissbräuchliches Verhalten ist auch nicht auf Grund des zeitlichen Vorlaufs zwischen der Ankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Bau- arbeiten gegeben. Wie ausgeführt sieht das Gesetz insoweit eine zeitliche Ober- grenze nicht vor und bedarf es auch nicht grundsätzlich eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn, sofern nur - wie hier - die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB eingehalten werden können. Es ist der Beklagten, deren Planung Ende 2018 bereits soweit fortgeschritten war, dass sie eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung erstellen konnte, nicht vorwerfbar, dass sie die Moder- nisierungsmaßnahmen trotz der noch relativ langen Zeit bis zum Maßnahmenbe- ginn bereits am 27. Dezember 2018 ankündigte und sich damit die für sie güns- tigere Rechtslage sicherte. Denn hieran bestand ein erhebliches und legitimes Eigeninteresse der Beklagten, für die die Geltung des neuen Rechts erhebliche wirtschaftliche Nachteile hätte. Die Beklagte musste angesichts dieses schüt- zenswerten Interesses die Ausübung der ihr zustehenden Rechtsposition nicht unterlassen, um zu ihren eigenen Lasten den Mietern eine ihnen zu diesem Zeit- punkt noch nicht zustehende günstigere Rechtsposition zu verschaffen (zur Be- rücksichtigung des Eigeninteresses im Rahmen der Rechtsmissbräuchlichkeit: BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 204/07, NJW 2008, 3438 Rn. 7; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b, und vom 24. Februar 86 - 40 - 1994 - IX ZR 120/93, NJW 1994, 1351 unter II 2; jeweils mwN). Dies gilt zumal vor dem Hintergrund, dass der Plan der Beklagten zur Modernisierung der be- troffenen Häuser und Wohnungen nicht kurzfristig im Hinblick auf die geplante Gesetzesänderung gefasst wurde, sondern mit den Planungen bereits vor Veröf- fentlichung des Referentenentwurfs des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2018 vom 12. Juli 2018 (veröffentlicht unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetz- gebungsverfahren/Dokumente/RefE_MietAnpG.pdf?__blob=publicationFile&v =1) begonnen worden war. Aus Sicht der Beklagten war es wirtschaftlich vernünf- tig, die gesetzliche Übergangsregelung zu ihren Gunsten zu nutzen. Jedenfalls bei einer ohnehin geplanten Modernisierungsmaßnahme ist das Verhalten der Beklagten nicht unredlich. Für die Mieter hat dies kein unbilliges Ergebnis zur Folge. Zwar ist die nach der Modernisierung zulässige Mieterhöhung nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht deutlich höher als bei Anwendung des seither geltenden Rechts, da nach altem Recht die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 BGB aF), wäh- rend nach neuem Recht höchstens 8 Prozent zulässig sind (§ 559 Abs. 1 BGB) und zudem die neue Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB gilt. Allein dies führt indes nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Mieter. Denn das zur An- wendung kommende, bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht hat der Ge- setzgeber bis zu diesem Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Interessen von Vermietern und Mietern für angemessen erachtet. Es benachteiligt die Mieter nicht unangemessen, dass sie von der günstigeren neuen Regelung nicht profi- tieren können. Denn hierauf besteht kein Anspruch. Vielmehr ist dies grundsätz- lich hinzunehmende Folge der mit der Gesetzesänderung verbundenen Stich- tagsregelung. 87 - 41 - III. Nach alledem hat das Urteil des Oberlandesgerichts keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Revision der Beklagten hin zur Abweisung der Klage. Zugleich ist die An- schlussrevision zurückzuweisen. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanz: OLG München, Entscheidung vom 15.10.2019 - MK 1/19 - 88

ECLI:DE:BGH:2017:211117BVIIIZR28.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 28/17 vom 21. November 2017 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, Nr. 5, § 555d Abs. 1 Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufü- gung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsur- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]). BGH, Beschluss vom 21. November 2017 - VIII ZR 28/17 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi- sion in dem Urteil der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 8. Dezember 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Streitwert: bis 22.000 € Gründe: I. Die Beklagten sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Ber- lin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 € bezahlen. Die Klägerin, eine Entwicklungsgesellschaft, hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben. Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung sie die Beklagten in Anspruch nimmt. Die geplanten Maßnahmen umfassen im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des 1 - 3 - Bads, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Ver- fliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschi- ne beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drem- pelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstel- lung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnah- men von 463,62 € auf 2.149,99 € monatlich erhöhen. Die Maßnahmen sollen voraussichtlich 14 Wochen dauern. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Duldung der beschriebenen Maß- nahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Garten- seite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung in Anspruch. Weiter begehrt sie die Fest- stellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, der Klägerin sämtliche aus der Verletzung der Duldungspflicht entstehende Schäden zu ersetzen. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die ge- planten Maßnahmen seien, soweit es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten handele, nicht als Modernisierung im Sinne von § 555b BGB zu werten. Von einer Verbesserung der Mieträume könne nicht mehr gesprochen werden, wenn etwas völlig Neues geschaffen und eine Identität der Räume vor und nach den Umgestaltungsmaßnahmen nicht mehr gewahrt sei. Soweit die Klägerin als Teil 2 3 - 4 - des geplanten Gesamtkonzepts auch die Duldung von Instandsetzungsmaß- nahmen nach § 555a BGB verlange, sei nicht erkennbar, dass sie diese unab- hängig von der Verwirklichung des gesamten Maßnahmenpakets vornehmen wolle. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zu- rückgewiesen. Dabei hat es die Auffassung vertreten, dass es auf den vom Amtsgericht eingenommenen Rechtsstandpunkt nicht ankomme, weil bereits § 6 des Mietvertrags einer Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich der be- gehrten Maßnahmen entgegenstünde. Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Klägerin, die ihr Klagebegehren weiterverfolgt. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 1. Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde wirft die im Streitfall vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der in § 6 Abs. 2 des Mietvertrags enthaltenen Formularklausel nicht die grundsätzlich bedeutsame Rechtsfrage auf, "ob eine formularvertragliche Regelung in einem Mietvertrag, nach welcher die Befugnis des Vermieters, nicht notwendige bauliche Ver- änderungen an einem Mietobjekt vornehmen zu lassen, von der Zu- stimmung des Mieters abhängt, auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB erfasst." Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat eine Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine entscheidungserhebli- 4 5 6 - 5 - che, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in ei- ner unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (vgl. nur BGH, Be- schlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/92, BGHZ 154, 288, 291; vom 7. Ja- nuar 2014 - VIII ZR 137/13, IHR 2014, 56 Rn. 2; vom 7. Januar 2014 - IV ZR 216/13, VersR 2014, 822 Rn. 5; vom 10. Februar 2015 - AnwZ (Brfg) 42/14, juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. a) Die von der Nichtzulassungsbeschwerde als rechtsgrundsätzlich be- wertete Frage berührt nicht das Interesse der Allgemeinheit. Letztlich kann sich diese Frage nur in den 14 von der Klägerin betriebenen Verfahren auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und damit lediglich in einer bestimmten An- zahl von Fällen stellen. Dass eine mit § 6 Abs. 2 des Mietvertrags vergleichbare oder gar identische Klausel in weiteren vom Land Berlin beziehungsweise von der Stadt Berlin oder von sonstigen Vertragsparteien gestellten Formularverträ- gen verwendet worden sein kann, verleiht der im Streitfall ausgeworfenen Frage noch kein Allgemeininteresse. Denn es ist bereits offen, welchen konkreten Wortlaut vergleichbare Formularklauseln aufweisen und in welchen Regelungs- zusammenhang sie eingebettet sind. Eine Auslegung von Formularklauseln kann nicht losgelöst von ihrem jeweiligen Wortlaut (BGH, Urteile vom 5. Okto- ber 2016 - VIII ZR 222/15, BGHZ 212, 140 Rn. 40 mwN; vom 20. Juli 2016 - IV ZR 245/15, NJW-RR 2016, 1505 Rn. 23; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, WM 2017, 2013 Rn. 26) und dem übrigen Vertragstext erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 18). Zudem ist durch nichts belegt, dass die vorliegend gegebene Sachver- haltskonstellation, die das Berufungsgericht zu der von der Beschwerde bean- standeten Auslegung der Formularklausel veranlasst hat, in einer unbestimmten 7 8 - 6 - Vielzahl anderer Fälle auftreten könnte. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat insoweit nur eine pauschale, durch keine tragfähigen Anhaltspunkte untermau- erte Behauptung angeführt. b) Unabhängig davon ist die von der Beschwerde formulierte Rechtsfra- ge im Streitfall nicht entscheidungserheblich. Zwar ist die vom Revisionsgericht voll überprüfbare Auslegung der in Frage stehenden Formularklausel durch das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft, dessen Entscheidung erweist sich aber aus anderen Gründen als richtig (vgl. § 561 ZPO). aa) Das Berufungsgericht hat unter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (heute: § 305c Abs. 2 BGB) § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, wonach solche "Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwen- dig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden [dürfen], wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen" im We- ge des Umkehrschlusses entnommen, dass von dem Zustimmungserfordernis des Mieters bezüglich Modernisierungsmaßnahmen nur solche Maßnahmen ausgenommen sind, die nur mit unwesentlichen Beeinträchtigungen verbunden sind. Weiter hat es angenommen, der Mietvertrag regele abschließend, dass eine Modernisierung ohne die - letztlich in das freie Ermessen gestellte - Zu- stimmung des Mieters nicht möglich sei. Die letztgenannte Annahme ist mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Regeln zur Auslegung von allgemeinen Ge- schäftsbedingungen (vgl. etwa BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17 ff.; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, aaO; jeweils mwN) nicht in Einklang zu bringen. Die vom Berufungsge- richt als vertretbar erachtete Auslegungsvariante, dass der Mieter alle zustim- mungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen durch die Verweigerung seiner 9 10 11 - 7 - Zustimmung verhindern könne, entspricht nicht der Sichtweise von verständi- gen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der beiderseitigen Interes- sen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise. Sie würde von ihnen auch nicht als ernsthafte Auslegungsmöglichkeit in Betracht gezogen. Die Deutung des Berufungsgerichts findet weder im Wortlaut des § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, der nicht die Zustimmungspflicht als solche, sondern nur die zustimmungsfreien Fälle der baulichen Veränderungen und Verbesserungen regelt, noch im übri- gen Vertragstext eine Stütze. Insbesondere kann aus dem Umstand, dass die Klausel nicht auf die bei Vertragsschluss für die Duldung von Modernisierungs- maßnahmen geltende gesetzliche Vorschrift des § 541b Abs. 2 BGB aF ver- weist, nicht geschlossen werden, dass diese Bestimmung abbedungen sein soll. Vielmehr ist bei Anlegung des gebotenen objektiven Auslegungsmaßstabs davon auszugehen, dass die gesetzlichen Duldungspflichten bei Modernisie- rungsmaßnahmen unberührt bleiben sollten, zumal § 6 Abs. 2 des Mietvertrags bereits seinem Wortlaut nach ersichtlich nur eine ausschnittsweise Regelung für die Vornahme von Verbesserungen und baulichen Veränderungen trifft. bb) Die rechtsfehlerhafte Auslegung des Berufungsgerichts ändert aber nichts an der Richtigkeit der ausgesprochenen Klageabweisung. Denn das von der Klägerin beabsichtigte Maßnahmenpaket ist - wie das Amtsgericht zutref- fend angenommen hat - von den Beklagten nach den maßgeblichen gesetzli- chen Vorschriften der § 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB nicht zu dulden. (1) Soweit das Gesamtkonzept der Klägerin auch von den Beklagten an sich nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandhaltungsmaßnahmen um- fasst, hat sie nicht zu erkennen gegeben (etwa durch Stellung eines Hilfsan- trags), dass sie deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtbaukonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt sind, verlangt. 12 13 - 8 - (2) Bei den weiteren im Rahmen ihres Gesamtkonzepts von der Klägerin aufgeführten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnah- men nach § 555b BGB - insbesondere nicht nach Nr. 4 oder Nr. 5 dieser Vor- schrift -, die nach § 555d BGB von den Beklagten zu dulden wären. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie ei- nerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht (Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 555b Rn. 2; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 555b BGB Rn. 86 mwN; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555b Rn. 21). Die vom Senat für eine frühere Gesetzesfassung geprägten Grundsätze gelten auch für die aktuelle Bestimmung des § 555b BGB. Nr. 4 und Nr. 5 dieser Vor- schrift entsprechen wörtlich den in § 559 Abs. 1 BGB aF (Mieterhöhung bei Er- haltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) geregelten Alternativen (BT- Drucks. 17/10485, S. 20), die in § 554 Abs. 2 BGB aF (Duldungspflicht des Mie- ters) als "Verbesserung der Mietsache" umschrieben sind. § 554 BGB aF wie- derum hat im Wesentlichen den Inhalt der Vorgängerregelungen in §§ 541a, 541b BGB aF übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die in der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Modernisie- rungsankündigung auf neuneinhalb eng beschriebenen Seiten aufgeführten "Modernisierungsmaßnahmen" sind so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränken sich - wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat - nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands, sondern sollen ausweislich der Baubeschreibung unter anderem dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume (Ausbau des Spitzbodens; Wintergarten) und einen 14 15 16 - 9 - anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Außerdem sollen eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Ver- kehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Miet- sache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden (vgl. auch Senatsur- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO). Soweit für einzelne Maßnahmen eine Duldungspflicht nach einer ande- ren Alternative des § 555b BGB (etwa Nr. 1, Nr. 2 oder Nr. 6) in Betracht käme, hat die Klägerin nicht dargetan, dass sie für diese Maßnahmen eine isolierte Duldung beansprucht. (3) Für eine sich ausnahmsweise aus § 242 BGB ergebende Duldungs- pflicht (vgl. Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO unter II 4; LG Göttingen, WuM 1990, 205) bezüglich des beabsichtigten Maßnahmenpa- kets bestehen keine Anhaltspunkte. 17 18 - 10 - 2. Ohne Erfolg bleibt die Beschwerde auch, soweit sie dem Berufungsge- richt zur Last legt, in mehrfacher Hinsicht den Anspruch der Klägerin auf rechtli- ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt zu haben, und soweit sie schließlich der Frage, unter welchen Umständen ein Mieter angesichts der Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung verpflichtet ist, trotz einer (unterstellt) entge- genstehenden vertraglichen Regelung dem nachträglichen Einbau einer Wär- medämmung zuzustimmen, rechtsgrundsätzliche Bedeutung beimisst. Von ei- ner näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abge- sehen. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 28.07.2016 - 17 C 43/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.12.2016 - 67 S 276/16 - 19 20

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Der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung ist am Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. 2. Es sollte sich jedem Mieter erschließen, dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss. 3. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung führt zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie. Orientierungssatz 1. Es ist nicht so, dass eine Duldungspflicht des Mieter ausnahmslos entfällt, weil der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird, wenn Maßnahmen für einen zeitlich begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet.(Rn.19) 2. Wird eine Wohnung von einer vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf eine Fernwärmeversorgung (hier: durch Vattenfall Europe Wärme AG) umgestellt, führt dies in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie.(Rn.33) 3. Eine Modernisierungsankündigung ist auch formell wirksam, wenn der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn nicht einhalten kann, weil der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss.(Rn.16) Verfahrensgang vorgehend AG Pankow-Weißensee, 14. Februar 2022, 4 C 65/20 Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow vom 14. Februar 2022 - 4 C 65/20 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Dieses und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 3 Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Duldung der im Tenor zu 1) genannten Maßnahmen bejaht. Der Duldungsanspruch der Klägerin folgt aus §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB. Randnummer 4 Die Kammer folgt den Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung mit nachfolgenden Ergänzungen: Randnummer 5 a) Ohne Erfolg wenden die Beklagten sich gegen die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zur formellen Wirksamkeit der hier allein zu beurteilenden, an die Beklagten gerichteten Ankündigung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten vom 5. Dezember 2019. Die Ankündigung genügt ersichtlich den Anforderungen der §§ 555a Abs. 2, 555c BGB. Randnummer 6 Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB; sie sind ihm nach § 555a Abs. 2 BGB (lediglich) rechtzeitig anzukündigen. Das gilt nach § 555d Abs. 1 BGB auch für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB; auch diese hat der Mieter zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat. Randnummer 7 Einen Verstoß gegen § 555a Abs. 2 BGB haben die Beklagten nicht geltend gemacht; sie differenzieren auch nicht zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Randnummer 8 aa) Auch die in § 555c Abs. 1 BGB für Modernisierungsmaßnahmen näher geregelten Ankündigungsanforderungen hat die Klägerin eingehalten. Randnummer 9 Danach hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Randnummer 10 Entgegen der Auffassung der Beklagten genügt die Ankündigung nicht etwa deshalb nicht den formellen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB, weil die Arbeiten bis heute nicht begonnen wurden oder Mieter in anderen Teilen des Gebäudekomplexes die Ankündigung erst sehr viel später erhalten haben. Randnummer 11 Die Beklagten verkennen den Zweck der Modernisierungsankündigung. Randnummer 12 Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 hat sich ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor in der Rechtsprechung, auch der des BGH vertretenen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f., 49 f.). An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber im Zuge der Neuordnung des Modernisierungsrechts im sozialen Wohnraummietrecht des BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 nichts ändern wollen und auch nicht geändert (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 20). Randnummer 13 Danach ist der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung am Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen. Sie ist kein Selbstzweck; bloßer Formalismus ist unangebracht (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36f.). Randnummer 14 Die Mitteilungspflichten zielen auch nicht etwa darauf ab, die Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern sollen dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf dabei nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. BGH v. 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, juris Rn. 23; v. 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, juris Rn. 31 [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). Randnummer 15 Die Ankündigung genügt offenkundig dem Informationsbedürfnis der Beklagten als Mieter. Sie enthält alle für die sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen relevanten Informationen. Randnummer 16 Der Umstand, dass die Klägerin zunächst - rechtskonform - die Duldungspflicht von Mietern gerichtlich klären lässt, weil diese - wie hier die Beklagten mit Schreiben vom 30. Januar 2020 - eine Duldung der Maßnahmen ablehnen, ist ersichtlich ungeeignet, die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung in Frage zu stellen. Randnummer 17 Es sollte sich jedem Mieter erschließen, dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss. Dass der Vermieter gegen den erklärten Willen des Mieters mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnt, um - so der Ansatz der Beklagten - die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung zu „retten“, dürfte weder im Interesse des Mieters liegen noch mit dem geltenden, den Mieter schützenden Recht vereinbar sein. Randnummer 18 Ob in anderen Gebäuden des Gebäudekomplexes erst zu einem späteren Zeitpunkt Modernisierungsmaßnahmen angekündigt wurden, kann offenbleiben. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die hier angekündigten Maßnahmen nur zeitgleich in allen Gebäudeteilen gemeinsam durchgeführt werden könnten, wie die Klägerin zu Recht geltend macht. Randnummer 19 bb) Bereits im Ausgangspunkt unzutreffend ist die Annahme der Beklagten, die Duldungspflicht entfalle deshalb, weil die „Modernisierungsmaßnahmen“ dazu führen, dass die Wohnung unbewohnbar ist. Randnummer 20 Bei den Maßnahmen, die zur Unbewohnbarkeit führen - die Erneuerung der vertikalen Steigeleitungen für Ab-, Kalt- und Warmwasser sowie Zirkulation - handelt es sich um Instandsetzungsmaßnahmen, § 555a Abs. 1 Alt.2 BGB, die auch als solche angekündigt wurden. Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung oder Instandhaltung) hat der Mieter nach - wie hier geschehen - entsprechender Ankündigung zu dulden. Randnummer 21 Entgegen der Auffassung der Beklagten gilt weder für Erhaltungs- noch Modernisierungsmaßnahmen, dass eine Duldungspflicht stets entfällt, wenn die Maßnahmen zu einer zeitweisen Unbewohnbarkeit der Wohnung führen. Randnummer 22 Das Gesetz sieht eine entsprechende generelle Einschränkung nicht vor. Randnummer 23 Aus dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG, den der vertragstreue Mieter nach der Rechtsprechung des BVerfG genießt (BVerfG, Beschl. v. 8. Januar 1985 - 1 BvR 792/83, WuM 1985, 75, juris; Beschl. v. 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, juris Rn. 21ff.), folgt zwar, dass der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird (vgl. Kammer, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, NJW 2016, 2582, juris Rn. 23ff.). Das führt jedoch nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfällt, wenn die Erhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen für einen zeitlich - hier äußerst -begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet. Randnummer 24 Ein anderes Ergebnis wäre bereits mit der dem sozialen Wohnraummietrecht immanenten Abwägung der konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter nicht vereinbar (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 - 1 BvR 208/93, in NJW 1993, 2035, juris Rn. 27), wäre im Übrigen insbesondere unvereinbar mit dem Zweck der Regelungen zur energetischen Modernisierung im Wohnraummietrecht des BGB unvereinbar. Auch der Klimaschutz und die Erhaltung der natürlichen Lebensgrundlagen - auch für künftige Generationen - genießen Verfassungsrang, Art. 20a GG und lösen Verpflichtungen des Gesetzgebers aus (vgl. BVerfG, Beschl. v. 24. März 2021 - 1 BvR 2656/18, juris), denen er - unter anderem - über die Regelungen in § 555a Nr. 1 bis 3 BGB und im GEG nachkommt. Randnummer 25 Hier ist die Nutzung der Wohnung für einen Zeitraum von etwa 4 Wochen deshalb nicht möglich, weil in dieser Zeit eine Strangsanierung vorgenommen wird, bei der es sich entgegen der Auffassung der Beklagten nicht um eine Modernisierungs-, sondern Erhaltungsmaßnahme handelt, die zudem - objektiv betrachtet - auch im Interesse der Mieter liegt. Die Sanierung der Steigeleitungen in den übereinander liegenden Wohnungen des Leitungsstrangs geht damit einher, dass die gesamte Wasserversorgung entfällt. Die Klägerin stellt den Mietern - nach ihrer Wahl - möblierte oder nicht möblierte Ersatzwohnungen zur Verfügung. Sie teilt bereits in der Ankündigung der Instandsetzungsmaßnahmen mit, dass sie - entsprechend ihrer gesetzlichen Verpflichtung - die Kosten für die Wohnung sowie den Zwischenumzug trägt. Randnummer 26 Zuzugeben ist den Beklagten, dass der infolge der Strangsanierung erforderliche Zwischenumzug eine Unannehmlichkeit und Beeinträchtigung des Alltags darstellt. Gründe, die hier ausnahmsweise die Hinnahme der unvermeidlichen Beeinträchtigung ausschließen oder unzumutbar machen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Sie gehen nicht über das hinaus, was die in ihrer Mobilität nicht mehr als altersbedingt üblich beeinträchtigten Beklagten sich auch bei einer Urlaubsabwesenheit selbst zumuten könnten. Randnummer 27 b) Die angekündigten Maßnahmen sind als Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB und Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB nach §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB von den Beklagten zu dulden. Randnummer 28 aa) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht entschieden, dass die Beklagten die Umstellung der Beheizung der Wohnung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden haben. Randnummer 29 Es liegen in jedem Fall - für den Duldungsrechtsstreit ausreichend - die Voraussetzungen des § 555b Nr. 2 BGB vor mit der Folge, dass die Maßnahme nach § 555d Abs. 1 BGB zu dulden ist. Das Bestreiten der Angaben der Klägerin zur Endenergieeinsparung durch die Beklagten geht daher ins Leere. Randnummer 30 Nach § 555b Nr. 2 BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird. Randnummer 31 Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Randnummer 32 Die Wohnung ist unstreitig mit einer Gasetagenheizung für die Beheizung und Warmwasserversorgung ausgestattet; in einem Zimmer ist ein Ofen vorhanden. Randnummer 33 Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung der Vattenfall Europe Wärme AG Berlin führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, dies selbst nach den Angaben der Beklagten. Randnummer 34 Die Beklagten tragen selbst nicht vor, dass beim Betrieb ihrer mit Genehmigung der Rechtsvorgängerin durch die Beklagten eingebauten Gasetagenheizung bzw. des Ofens außer fossilen Brennstoffen erneuerbare Energie wenigstens in geringem Umfang überhaupt Verwendung findet bzw. finden kann; ein Anhaltspunkt, der dies auch nur möglich erscheinen ließe, ergibt sich ebenfalls nicht. Randnummer 35 Im Rahmen der Argumentation zur von ihnen gewünschten Erhaltung des status quo unberücksichtigt bleiben (erneut) die Belange des Klimaschutzes, das offenkundige Problem der begrenzten Verfügbarkeit nicht erneuerbarer Brennstoffe und die darauf basierenden Wertungen des Gesetzgebers, insbesondere konkret auch die Deckung des Wärmebedarfs durch Fernwärme betreffend (vgl. §§ 10 Abs. 2 Nr. 3, 44 GEG). Randnummer 36 bb) Bezüglich der Pflicht zur Duldung des Ersatzes des vorhandenen Gasherdes in der Küche durch einen Elektro-Ceranherd geltenden die Ausführungen unter aa) entsprechend. Randnummer 37 cc) Die von der Klägerin ausweislich der Ankündigung vom 5. Dezember 2019 als Instandsetzung (ohne Modernisierungsumlage) behandelte Neuverfliesung der Wände und des Bodens des Bades ist zu dulden; bei der Strangsanierung und Installation neuer Leitungen ist ein Erhalt der vorhandenen Fliesen nicht möglich. Die angekündigten Einhebelmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung sowie das wandhängende WC mit Wasserstoppfunktion stellen ohne Weiteres Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 3 BGB dar. Der ebenfalls als Instandsetzung behandelte Austausch von Sanitärobjekten ist nach § 555a Abs. 1 BGB schlicht zu dulden. Ihr Einbau geht mit keiner zusätzlichen Beeinträchtigung der Beklagten einher. Randnummer 38 dd) Die Ertüchtigung der Elektroinstallation ist ebenfalls bereits nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden (vgl. BGH, Urt. v. 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, juris), im Hinblick auf die zusätzliche Installation von mit FI-Schutz ausgestatteten Steckdosen im Bad bzw. im Zusammenhang mit der Installation des Elektro-Ceranherdes und der bereits dadurch erforderlichen Verstärkung der Elektroinstallation auch als Modernisierung nach § 555d Abs. 1 BGB. Randnummer 39 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 40 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Entscheidung beruht auf dem Gesetzes, seinen Materialien und höchstrichterlich bereits geklärter Grundsätze. 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ECLI:DE:BGH:2017:300517BVIIIZR199.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 199/16 vom 30. Mai 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger durch einstimmi- gen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Kläger waren Mieter einer im 1. Obergeschoß eines Mehrfamilien- hauses gelegenen Vier-Zimmer-Wohnung des Beklagten. Mit Schreiben vom 22. Mai 2014 kündigte der Beklagte umfangreiche Modernisierungsarbeiten (Austausch von Fenstern, Türen und Heizung, Anbringung einer Wärmedäm- mung) an, die im Zeitraum vom 1. Oktober 2014 bis 1. März 2015 durchgeführt werden und zu einer Erhöhung der bisherigen Nettomiete (1.000 €) um 523,79 € führen sollten. Die Kläger machten daraufhin von ihrem Sonderkündi- gungsrecht Gebrauch und kündigten die Wohnung zum 31. Juli 2014. Bereits am 15. Mai 2014 ließen sie sich durch einen Makler die Anmietung eines Ein- familienhauses (Mietbeginn 15. Juli 2014) vermitteln. Nach dem Auszug der Kläger führte der Beklagte nur einen Teil der an- gekündigten Arbeiten (insbesondere Austausch von Fenstern und Türen) durch und führte verschiedene Gründe dafür an, dass sich die Durchführung weiterer Arbeiten verzögerte (Witterung; Personalengpass in der eigenen Bauunterneh- 1 2 - 3 - mung). Die Kläger haben geltend gemacht, die Modernisierungsankündigung sei nur vorgetäuscht gewesen, um unliebsame Mieter loszuwerden, zumindest habe der Beklagte es aber versäumt, sie Mitte Juli 2014 auf die sich bereits ab- zeichnende Verzögerung der Bauausführung hinzuweisen. Die auf Ersatz der Maklerkosten (Rechnung vom 26. Mai 2014 über eine am 15. Mai 2014 erfolgte Vermittlungsleistung) und weiterer Kündigungsschä- den gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Beru- fungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache zu- gelassen. II. 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Insbesondere verleiht die vom Berufungsge- richt genannte Frage, welche Pflichten den Vermieter im Zusammenhang mit einer Modernisierungsankündigung - etwa bezüglich der Ausführung der Arbei- ten oder der Ankündigung von Ausführungsfristen - treffen, der Sache keine grundsätzliche Bedeutung. Es handelt sich um Nebenpflichten aus der zwi- schen den Parteien gebotenen Rücksichtnahme, die sich nach den Umständen des Einzelfalls richten und die einer grundsätzlichen Klärung nicht zugänglich sind. Abgesehen davon weist die Revisionserwiderung zutreffend darauf hin, dass schon nicht ersichtlich sei, dass über die vom Berufungsgericht erörterten Fragen ein Meinungsstreit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte oder in der Literatur bestehe. 3 4 - 4 - 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen Schadensersatzanspruch der Kläger (§ 280 Abs. 1 BGB) rechtsfehler- frei verneint. a) Soweit die Kläger ihren Schadensersatzanspruch darauf stützen, dass der Beklagte sie Mitte des Monats Juli 2014 nicht auf eine sich bereits abzeich- nende Verzögerung der Bauarbeiten hingewiesen hätte, scheitert ihr Anspruch allerdings - anders als das Berufungsgericht gemeint hat - schon daran, dass eine entsprechende Informationspflicht des Beklagten nicht bestand. Denn zu diesem Zeitpunkt hatten die Kläger bereits über einen Makler ein Einfamilien- haus angemietet und die Verzögerung eines Teils der Arbeiten, die sämtlich nach dem unmittelbar bevorstehenden Auszug der Kläger stattfinden sollten, konnte daher hierfür nicht mehr von Bedeutung sein. b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner einen auf arglistiges Vortäuschen einer in Wahrheit nicht beabsichtigten Modernisierung gestützten Schadensersatzanspruch verneint. Ohne Erfolg macht die Revision insoweit geltend, das Berufungsgericht hätte die Behauptung der Kläger, der Beklagte habe die angekündigten Arbeiten bereits im Zeitpunkt der Modernisierungsmit- teilung gar nicht ausführen wollen, als zugestanden ansehen müssen, weil die- ser schon seiner sekundären Darlegungslast nicht nachgekommen sei. Denn der Beklagte hat einen Teil der Arbeiten (Fenster, Türen) tatsäch- lich durchgeführt und im Übrigen dargelegt, dass die Modernisierung witte- rungsbedingt und wegen eines Personalengpasses in seiner Bauunternehmung nicht im ursprünglich vorgesehenen Zeitraum (Oktober 2014 bis März 2015) möglich gewesen sei; das Dämmmaterial für die Fassade sei aber schon ange- schafft worden, was durch die vorgelegte Rechnung belegt werde. Dies genügt. Für eine weitergehende sekundäre Darlegungslast des Beklagten dahin, aus welchen Gründen die weiteren Arbeiten auch später - etwa im Verlauf des 5 6 7 8 - 5 - Rechtsstreits - nicht realisiert worden sind, ist kein Raum. Entgegen der Auffas- sung der Revision kommt es somit auch nicht darauf an, ob der Beklagte die Durchführung noch ausstehender Arbeiten inzwischen - etwa im Hinblick auf seine am Wohnungsmarkt nicht durchsetzbaren Mietvorstellungen - auf abseh- bare Zeit aufgegeben hat oder gar nicht mehr verfolgt. Die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts weist eben- falls keinen Rechtsfehler auf. Dies gilt insbesondere für die Würdigung, dass die von ihm festgestellten Umstände nicht den Schluss erlaubten, der Beklagte ha- be die angekündigten Modernisierungsarbeiten von vornherein nicht durchfüh- ren wollen. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich aus etwaigen un- zutreffenden Angaben des Beklagten zu einem im September 2015 (also mehr als ein Jahr nach Auszug der Kläger) gelagerten Baugerüst nicht die verlässli- che Schlussfolgerung ziehen, er habe nie die Absicht gehabt, die angekündig- ten Arbeiten auszuführen. Gegenstand des von der Revision in diesem Zu- sammenhang herangezogenen Bußgeldbescheids der Gemeinde war im Übri- gen die Lagerung erheblicher Mengen Baumaterials vor dem Gebäude des Be- klagten im August 2015, was für das (Fort-)Bestehen der Modernisierungspläne noch in diesem Zeitpunkt sprach. c) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Kläger den geltend gemachten Schadensersatzanspruch nicht auf eine weitere Pflichtverletzung stützen können, die es in Erwägung gezogen hat, weil der vom Beklagten angegebene Zeitraum (Oktober 2014 bis März 2015) im Hinblick auf die teilweise im Sommer durchzuführenden Arbeiten unrealistisch gewesen sei. Denn es spricht jedenfalls nichts dafür, dass die Angabe eines zu kurzen Zeitraums für die Ausführung der angekündigten Baumaßnahmen einen Einfluss auf die Entscheidung der Kläger hätte haben können, von ihrem Son- derkündigungsrecht unverzüglich Gebrauch zu machen und vor dem Beginn 9 10 - 6 - der Maßnahmen auszuziehen. Entgegen der Auffassung der Revision geht es bei der Frage, ob die Kläger durch unzutreffende Angaben über den Zeitraum der Bauarbeiten zu ihrer Kündigung veranlasst worden sind, weder um die haf- tungsausfüllende Kausalität noch um die Frage des "aufklärungsrichtigen Ver- haltens" oder um die "hypothetische Kausalität rechtmäßigen Alternativverhal- tens". d) Auch der von der Revision herangezogene Gesichtspunkt eines "Ver- frühungsschadens" ist von vornherein nicht geeignet, einen Schadensersatzan- spruch der Kläger zu begründen. Soweit die Revision geltend macht, die Kläger hätten die Kündigung "verschoben", wenn ihnen ein Teil der Arbeiten erst für die Sommermonate 2015 angekündigt worden wäre, so zeigt sie schon keinen entsprechenden Tatsachenvortrag der Kläger in den Vorinstanzen auf. In den von der Revision in Bezug genommenen Schriftsätzen der Kläger ist lediglich ausgeführt, dass die Kläger nicht gekündigt hätten, wenn der Beklagte als Mo- dernisierungsmaßnahme nur den Austausch der Türen und Fenster angekün- digt hätte. Dass die Kläger zu einem späteren Zeitpunkt gekündigt hätten, wenn der Beklagte die Durchführung der weiteren Maßnahmen für einen späteren Zeitraum angekündigt hätte, haben sie hingegen erstmals mit der Revision gel- tend gemacht. Im Übrigen spricht auch kein nachvollziehbarer Grund für eine solche Vorgehensweise eines Mieters, noch einen Teil der angekündigten Baumaßnahmen in der bisherigen Wohnung abzuwarten, statt den unvermeidli- chen Umzug durchzuführen, bevor mit jeglichen Bauarbeiten begonnen wird. Dies gilt erst recht angesichts des zeitlichen Ablaufs im vorliegenden Fall - die Kläger haben binnen zwei Wochen nach Erhalt der Modernisierungsankündi- gung ein Einfamilienhaus angemietet und ihre vom Beklagten angemietete Wohnung bereits zum 31. Juli 2014 gekündigt, obwohl die Baumaßnahmen erst im Oktober 2014 beginnen sollten und den Klägern auch eine (ordentliche) Kündigung zum 30. September 2014 möglich gewesen wäre. 11 - 7 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Königstein, Entscheidung vom 15.12.2015 - 21 C 558/15 (16) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.08.2016 - 2-17 S 13/16 - 12

ECLI:DE:BGH:2020:111120UVIIIZR369.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 369/18 Verkündet am: 11. November 2020 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556f Satz 2 1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist umfassend im Sinne des § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkun- gen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in we- sentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht. 2. Ein im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu prüfender wesentlicher Bauaufwand liegt vor, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen finanziellen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht. a) In die Berechnung des wesentlichen Bauaufwands dürfen lediglich Kosten ein- fließen, die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB angefallen sind. Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB zählen hierzu nicht. - 2 - b) Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB mit- erledigt, ist bei der im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kos- ten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Le- bensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung; im Anschluss an BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). 3. Bei der Prüfung der qualitativen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen, ist von maßgebender Bedeutung, ob die Wohnung durch die Arbeiten in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungsweise energetische Eigen- schaften) so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerecht- fertigt ist. BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18 - LG Berlin AG Schöneberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 23. Oktober 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem Jahr 2016 Mieter einer 85,65 m² großen Wohnung der Beklagten in Berlin. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete beträgt 1.199 € (= 13,99 €/m²). Mit dem Vormieter war eine Nettokaltmiete von 485 € vereinbart. Während des Wohnungsleerstands ließ die Beklagte umfangreiche Arbeiten an der Wohnung durchführen. So wurden die Elektrik erneuert, die vor- mals über dem Putz gelegenen Heizungsrohre in den Fußboden verlegt sowie in Küche und Bad Fliesen und in den übrigen Räumen Parkett verlegt; schließlich wurden die sanitären Anlagen im Bad erneuert, und (erstmals) eine Küche ein- gebaut. 1 - 4 - Mit Schreiben vom 28. Mai 2016 rügten die Kläger gegenüber der Beklag- ten hinsichtlich der vermieteten Wohnung einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), da die Nettokaltmiete zu Beginn des Mietverhältnisses die - bei Annahme einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 748,58 € (= 8,74 €/m2) - zulässige Höchstmiete gemäß § 556d BGB um mehr als 10 % überschritten habe. Die Kläger verlangten in dem genannten Schreiben außerdem Auskunft über die aufgewandten "Sanierungskosten", um überprüfen zu können, ob die vereinbarte höhere Miete durch diese gerechtfertigt sein könnte, und kündigten die Fortzahlung der vollständigen Miete unter dem Vorbe- halt der Rückforderung an. Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kläger die Beklagte auf Rückzah- lung eines nach ihrer Auffassung die zulässige Höchstmiete übersteigenden Be- trags von insgesamt 2.253,36 € für die Monate Juni 2016 bis November 2016 nebst Zinsen in Anspruch; darüber hinaus begehren sie die Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2019, 124) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe gegen die Beklagte weder ein Anspruch auf Rückzah- lung von Miete [aus § 812 BGB] noch ein Anspruch auf Feststellung zu, dass sie nur eine geringere Nettokaltmiete schuldeten. Die Wohnungsmiete sei hier aufgrund der Ausnahmeregelung des § 556f Satz 2 BGB nicht nach § 556d BGB in Verbindung mit der Mietenbegrenzungs- verordnung des Landes Berlin auf 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt. Die Beklagte habe durch die in ihrem Umfang unstreitigen Moderni- sierungsmaßnahmen eine umfassende Modernisierung der Wohnung im Sinne des § 556f Satz 2 BGB durchgeführt. Insoweit sei sowohl auf den finanziellen Aufwand als auch auf das Ergebnis der Maßnahmen abzustellen. Die Modernisierung sei als umfassend anzusehen, wenn hierfür ein Drittel der Neubaukosten aufgewendet worden sei. Insoweit seien die durch die höchst- richterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG aufgestellten Grundsätze heranzuziehen, die sich an der Rechtspre- chung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundesfinanzhofs orientierten. Ob bei der Kostenermittlung der finanzielle Aufwand, der auf Instandset- zungsmaßnahmen entfalle, mit in die Berechnung einzustellen sei, sei umstritten. Zum einen werde vertreten, diese Kosten seien entsprechend § 16 Abs. 3 5 6 7 8 9 10 - 6 - Satz 2 WoFG nicht von dem Gesamtbetrag der Aufwendungen abzuziehen. Zum anderen werde aber auch vertreten, die Kosten der gleichzeitig mit der Moderni- sierung durchgeführten Instandsetzung seien in Abzug zu bringen. Die erstgenannte Auffassung treffe zu. Zwar spreche für einen Abzug von Instandhaltungskosten, dass es Sinn und Zweck der Ausnahme des § 556f Satz 2 BGB sei, neuen Wohnraum zu schaffen und Bestandsmietverhältnisse nicht weiter zurückzudrängen. Wenn allerdings ein bewohnter Altbau, der sich in einem schlechten Zustand befinde, mit einem erheblichen Instandhaltungsauf- wand und nur einem kleineren Modernisierungsaufwand saniert werde, fielen auch diese Maßnahmen unter die gesetzliche Ausnahme, obgleich dadurch neuer Wohnraum nicht geschaffen werde. Für die Einbeziehung der Instandhaltungskosten spreche, dass gerade Altbauten mit hohem Instandhaltungsbedarf gegebenenfalls aufgrund des schlechten Zustands leer stehen könnten, obwohl mit erheblichem Instandset- zungsaufwand neuer Wohnraum geschaffen würde. Auch dies sei vom Willen des Gesetzgebers umfasst, wofür zum einen die Gleichstellung im Wortlaut mit Neubauten, zum anderen die Intention des Gesetzgebers, neuen Wohnraum zu schaffen, spreche. Gegen diese Auffassung spreche auch nicht, dass der Mieter nach § 559 Abs. 2 BGB nach einer Modernisierung nicht mit Mieterhöhungen, die auf In- standhaltungsmaßnahmen entfielen, belastet werden solle, was im Rahmen der Überprüfung der zulässigen Modernisierungsmieterhöhung eine Abgrenzung zu Modernisierungsmaßnahmen erfordere. Modernisiere der Vermieter einen Teil der Mietsache, der noch nicht mangelhaft, jedoch veraltet sei, seien die auf diese Maßnahme entfallenden Kosten im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB insgesamt 11 12 13 - 7 - und ungeachtet eines etwaigen Instandsetzungsanteils als Modernisierungskos- ten anzusetzen. Hinzu trete, dass die §§ 556d ff. BGB als Ausnahme zur Regel der grundsätzlich frei durch die Parteien zu bestimmenden Miethöhe eng auszu- legen seien. Von diesen Maßstäben ausgehend, habe die Beklagte hier ein Drit- tel der Neubaukosten für die Modernisierung aufgewendet. Zutreffend sei das Amtsgericht (ohne Einbeziehung der Kosten für Pla- nung und Architektenleistungen) bereits von Gesamtkosten in Höhe von 58.463,58 € (= 682,59 €/m²) ausgegangen, wodurch unabhängig davon, ob man die durchschnittlichen Neubaukosten wie das Amtsgericht mit 1.486,00 €/m² oder wie die Kläger mit 2.000,00 €/m² bemesse, ein Drittel der Neubaukosten erreicht seien. Sofern die Kläger der Auffassung seien, die angesetzten Gesamtkosten in Höhe von 58.463,58 € bereits erstinstanzlich bestritten zu haben, treffe dies nicht zu. Die Kläger hätten lediglich die Höhe der durch Anlagen belegten Kosten mit dem Argument in Abrede gestellt, es sei nicht ersichtlich, welcher Teil des finan- ziellen Aufwands auf Maßnahmen der Instandhaltung entfallen seien. Dieses Be- streiten sei jedoch - wie dargestellt - aus Rechtsgründen unbeachtlich, da sämt- liche Kosten zu berücksichtigen seien. Dass die Kosten der Beklagten überhaupt nicht entstanden seien, sei dagegen nicht geltend gemacht worden. Die Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 556f Satz 2 BGB scheitere nicht bereits an dem Umstand, dass unstreitig energetische Modernisierungs- maßnahmen nicht durchgeführt worden seien. Allein die Höhe des Bauaufwands reiche zwar zur Annahme einer umfassenden Modernisierung nicht aus, ent- scheidend sei auch der durch die Maßnahmen geschaffene Zustand. Dieser müsse dem Zustand einer Neubauwohnung in etwa entsprechen. Zu betrachten seien insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fuß- böden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Je- doch sei es nicht erforderlich, dass auch der energetische Zustand des Hauses 14 15 - 8 - zwingend neubaugleich sein müsse, was hier unstreitig nicht gegeben sei, da es sich um einen ungedämmten Altbau mit Holzkastendoppelfenstern handele. Hier- für spreche auch, dass der Mietspiegel einen der höchsten Werte für sanierte Altbauwohnungen ausweise. So liege der "Oberwert" in dem hier einschlägigen Mietspiegelfeld bei 10,00 €/m². Unstreitig sei die Wohnung im Inneren erkennbar und in Bezug auf die modernisierte Elektrik neubaugleich. Ebenfalls unstreitig habe auf die Fassade eine Dämmung wegen des Denkmalschutzes nicht aufgebracht und die Fenster aus diesem Grund nicht ausgetauscht werden dürfen. Die Heizung sei auch ge- rade erst drei Jahre alt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Das Berufungsurteil unterliegt - wie die Revision zu Recht geltend macht - in vollem Umfang der Überprüfung durch den Senat. Das Berufungsge- richt hat die Revision im Tenor seiner Entscheidung unbeschränkt zugelassen. Soweit es in den Entscheidungsgründen seines Urteils die Zulassung dahin er- läuterte, dass die Revision bezüglich der Rechtsfragen zugelassen werde, "ob Instandhaltungskosten mit in den Aufwand einzustellen" sind, der zu den Kosten des Neubaus ins Verhältnis zu setzen ist, sowie, "ob ein neubaugleicher Stan- dard auch zwingend den energetischen Standard betreffen muss", ist hierin eine Beschränkung der Zulassung nicht zu sehen. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam lediglich auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen, ab- trennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, auf den auch die Par- tei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber - wie hier geschehen - auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, 16 17 18 - 9 - Urteile vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, NJW 2019, 292 Rn. 22 mwN, in- soweit in BGHZ 220, 134 nicht abgedruckt; vom 15. Mai 2018 - II ZR 2/16, WM 2016, 1183 Rn. 14). 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die Ansprü- che der Kläger auf Rückzahlung von insgesamt 2.253,36 € aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB aF sowie auf Feststellung, eine über den nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Betrag hinausgehende Miete nicht zu schulden, nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat den Ausnahme- charakter der Vorschrift des § 556f Satz 2 BGB verkannt und im Rahmen der Wertung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, zu Unrecht angenom- men, dass finanzieller Aufwand für Instandsetzung oder Instandhaltung zu den berücksichtigungsfähigen Modernisierungskosten zählt. Die erforderlichen kon- kreten Feststellungen zu den ausgeführten Baumaßnahmen - vor allem in Ab- grenzung zu gleichzeitig ausgeführten Instandhaltungsmaßnahmen und erspar- ten fiktiven Instandhaltungsmaßnahmen - hat das Berufungsgericht deshalb nicht getroffen. a) Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB in der - aufgrund des im Jahr 2016 abgeschlossenen Mietvertrags hier anzuwendenden - bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) hat der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerecht- fertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann eine nach den §§ 556d, 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist (§ 556g Abs. 2 BGB aF). Gemäß 19 20 21 - 10 - § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d und 556e BGB allerdings nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Nach der Gesetzesbegründung zu § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisie- rung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senats- beschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, NJW-RR 2020, 1212 Rn. 10 ff.). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einherge- henden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BT-Drucks. 18/3121, aaO; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2020, § 556f Rn. 25 mwN). b) Zur Beantwortung der Frage, ob im Hinblick auf die Kosten der durch- geführten Arbeiten ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, kann nach der Geset- zesbegründung (BT-Drucks. 18/3121, aaO) auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG bezie- hungsweise dessen Vorgängervorschriften (§§ 16, 17 des II. WoBauG) sowie die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen wer- den. Danach ist ein Bauaufwand im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleich- bare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - er- reicht (vgl. Senatsbeschluss vom 10. August 2010 - VIII ZR 316/09, WuM 2010, 679 Rn. 6 unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungs- gerichts zu § 17 Abs. 1 Satz 1 WoBauG in BVerwGE 38, 286, 289 f.). Da die Neubaukosten in der Bundesrepublik Deutschland von Region zu Region stark differieren können, ist auf aussagekräftige aktuelle Zahlen - etwa statistische Er- 22 23 - 11 - hebungen des Bauhandwerks - der jeweiligen Region, in der die in Rede ste- hende Wohnung gelegen ist, oder einer von der Bevölkerungsstruktur und der Wirtschaftskraft hierzu vergleichbaren Region abzustellen. Eine Schätzung der Neubaukosten durch den Tatrichter nach § 287 Abs. 2 ZPO auf der Grundlage dieser oder anderer objektivierbarer Zahlen, deren Einführung in den Prozess in der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters liegt, ist in diesem Rahmen mög- lich und zulässig. c) Hiervon ist - zumindest im rechtlichen Ansatz - auch das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. Zu Unrecht hat es jedoch angenommen, dass selbst die Kosten für (reine) Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 555a Abs. 1 BGB im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB zu dem in den Kostenvergleich einzustellen- den Bauaufwand gehören und dementsprechend auch bei einer modernisieren- den Instandsetzung die gesamten Kosten ungekürzt als Modernisierungskosten zu berücksichtigen seien. aa) In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 556f BGB Rn. 17; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015, § 3 Rn. 23). Dieses Ver- ständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender "Modernisierung". Dementsprechend ist in der Gesetzesbegrün- dung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wie- derherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT- Drucks. 18/3121, aaO). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der 24 25 - 12 - Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a Abs. 1 BGB ge- schuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen. bb) Entsprechendes gilt aber auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie - ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre - bereits über einen nicht unerheblichen Zeit- raum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind. Auch in- soweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen. (1) Mit der Einführung der Vorschriften der §§ 556d bis 556g BGB be- zweckte der Gesetzgeber eine Begrenzung der Mieten in angespannten Woh- nungsmärkten. Die nach Maßgabe des § 556d BGB höchstzulässige Miete darf der Vermieter nach § 556e BGB mit Rücksicht auf eine höhere Vormiete oder wegen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB überschreiten, die er in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt hat. Im Fall der Modernisierung darf der Vermieter dabei die nach § 556d BGB zulässige Miete um den Betrag überschreiten, um den er die Miete gemäß § 559 BGB hätte erhöhen können. Noch weitergehende Ausnahmen sieht das Gesetz in § 556f BGB vor. Danach sind zum einen Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, von der Mietenbegrenzung gänz- lich ausgenommen; zum anderen gilt die Mietenbegrenzung (§ 556d BGB) nicht für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. (2) Das Gesetz sieht somit zugunsten des modernisierenden Vermieters gestufte Ausnahmen vor. Unter den Voraussetzungen des § 556e BGB erhöht 26 27 28 - 13 - sich die zulässige Miete um den Betrag einer Mieterhöhung, die im laufenden Mietverhältnis mit Rücksicht auf eine durchgeführte Modernisierung nach § 559 BGB möglich gewesen wäre. Eine weitergehende Ausnahme begründet § 556f Satz 2 BGB für den Fall der umfassenden Modernisierung, die den Vermieter für die erste nachfolgende Vermietung von der Mietenbegrenzung völlig befreit. (3) Für den Fall der Mieterhöhung nach § 559 BGB hat der Senat bereits - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden, dass bei einer modernisieren- den Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits "fällige" Instandsetzungsmaß- nahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit moder- nisiert werden (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795 Rn. 36 ff.). Für die im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB vorzunehmende Beurteilung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, gilt nichts Anderes. Im Gegenteil spricht der Umstand, dass es sich bei § 556f Satz 2 BGB um eine - eng auszulegende - Ausnahmevorschrift handelt, für einen Abzug der (fiktiven) Kos- ten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der In- standhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung besteht kein Anlass, den Begriff der Modernisierung im Rahmen der §§ 556e, 559 BGB einerseits und § 556f Satz 2 BGB andererseits unterschiedlich auszulegen und es für § 556f Satz 2 BGB gleichsam genügen zu lassen, dass der Vermieter an der Wohnung Bauarbeiten durchgeführt hat, die letztlich zu einem "neubaugleichen" Zustand führen, selbst wenn das überwiegend durch bloße Instandhaltungsmaßnahmen erfolgt wäre. Die Vorschriften der §§ 556d ff BGB dienen der Begrenzung der Miethöhe und sehen lediglich eng auszulegende Ausnahmen - unter anderem für 29 30 - 14 - die umfassende Modernisierung - vor. Dies verbietet es, auch (anteilige) Kosten für bei Gelegenheit einer Modernisierung miterledigte Erhaltungsmaßnahmen zu- gunsten des Vermieters zu berücksichtigen. Andernfalls würde letztlich nicht nur die umfassende Modernisierung, sondern auch die "umfangreiche Instandhal- tung" von der Mietenbegrenzung ausgenommen und der Zweck der Vorschrift des § 556f Satz 2 BGB nahezu in sein Gegenteil verkehrt. Entgegen einer teilweise im Schrifttum unter Hinweis auf die Gesetzesma- terialien vertretenen Auffassung (Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 556f Rn. 14; wohl auch Juris PK-BGB/Heilmann § 556f Rn. 5; BeckOKMietrecht/Theesfeld, Stand: 1. August 2020, § 556f BGB Rn. 14) be- zweckt § 556f Satz 2 BGB auch nicht, den Vermieter bei Vornahme umfangrei- cher Modernisierungsmaßnahmen von genauen Berechnungen in der Weise zu entlasten, dass jeder Abzug von Kosten der Instandhaltung zu entfallen habe. Soweit es in den Gesetzesmaterialien heißt, bei sehr umfangreichen Maßnah- men werde der Vermieter von der Berechnung der genauen Mieterhöhung ent- lastet (BT-Drucks. 18/3121 aaO), lässt dies den Schluss auf eine Berücksichti- gung bloßen Erhaltungsaufwands gerade nicht zu. Denn in der weiteren Geset- zesbegründung wird - wie oben (unter II 2 c aa) bereits ausgeführt - explizit darauf abgestellt, dass der Begriff der Modernisierung auf § 555b BGB Bezug nimmt und somit die Instandsetzung nicht umfasst ist. Im Übrigen wird dem Vermieter im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB eine Berechnung nur insoweit abverlangt, als es zum Nachweis eines wesentlichen, auf Modernisierung entfallenden Bauauf- wands erforderlich ist. Liegt der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 2 BGB danach vor, ist der Vermieter bei der ersten Vermietung von der Begrenzung der Miete und somit von einer konkreten Berechnung einer Mieterhöhung nach § 559 BGB in Verbindung mit § 556e BGB frei. 31 - 15 - d) Auch hinsichtlich der Beurteilung der mit den Baumaßnahmen einher- gehenden qualitativen Auswirkungen ist die Beurteilung des Berufungsgerichts von Rechtsirrtum beeinflusst. Insoweit ist zu prüfen, ob die Wohnung durch die Modernisierungsmaß- nahmen in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbeson- dere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen beziehungs- weise energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drucks. 18/3121 aaO; vgl. auch bereits Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 73/19, Rn. 11 f., mwN). Dabei gelten die vorstehend (unter II 2 c aa) dargestellten Voraussetzungen ent- sprechend. In die diesbezügliche Beurteilung sind somit nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen, und auch diese nur unter der Voraussetzung, dass es sich bei dem aktuellen Mietverhältnis um die erste Neu- vermietung nach Ausführung der Maßnahmen handelt. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Abramenko, aaO Rn. 26; Elzer in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 14. Aufl., § 556f Rn. 9), auf die die Revisionserwiderung Bezug nimmt, ist die Feststellung der Auswirkungen der konkret durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auf den Wohnungszustand nicht etwa deshalb entbehrlich, weil es sich bei der Frage, ob den Kosten nach ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, um ein Kriterium handelte, dem im Rah- men der notwendigen umfassenden Abwägung der Umstände des Einzelfalls je- denfalls Vorrang zu geben wäre. Dies ist nicht der Fall. Vielmehr sind die beiden maßgeblichen Prüfungskriterien - wesentlicher Bauaufwand in finanzieller Hin- sicht einerseits und qualitative Auswirkungen auf den Wohnungszustand ande- rerseits - von grundsätzlich gleichem Gewicht. 33 34 - 16 - aa) Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht bei der er- forderlichen Betrachtung der qualitativen Auswirkungen der Baumaßnahmen auf den Wohnungszustand zu Unrecht auch die - schon vor Beendigung des Miet- verhältnisses mit dem Vormieter vorgenommene - Heizungserneuerung einbe- zogen. Dabei hat es verkannt, dass die Herbeiführung eines neubaugleichen Zu- stands nicht ausreicht, sondern es vielmehr gerade darauf ankommt, dass ein neubaugleicher Zustand durch Baumaßnahmen bewirkt worden ist, die in dem gemäß § 556f Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitrahmen durchgeführt worden sind. bb) Ebenfalls zu Recht macht die Revision geltend, dass die Frage des energetischen Zustands der Wohnung bei der Beurteilung der qualitativen Aus- wirkungen der Baumaßnahmen nicht unberücksichtigt bleiben kann. Die Ausfüh- rungen des Berufungsgerichts zu den Einschränkungen bestimmter energeti- scher Maßnahmen durch den Denkmalschutz (hier bezüglich einer Fassaden- dämmung und eines Austauschs der Holzkastendoppelfenster) lassen zumindest besorgen, dass es bei der Beurteilung der qualitativen Auswirkungen einen zu niedrigen Maßstab angesetzt hat. Dabei mag dahinstehen, inwieweit andere energetische Maßnahmen (etwa eine Dämmung von Dach und/oder Innenwän- den) möglich gewesen wären. Jedenfalls dürfte die Annahme, dass auch ohne jegliche energetische Baumaßnahme im konkreten Fall durch Modernisierung ein neubaugleicher Zustand geschaffen worden ist, allenfalls in Betracht kommen, wenn in mehreren anderen Bereichen besonders umfangreiche Modernisie- rungsmaßnahmen durchgeführt worden sind. Feststellungen, die diese Beurtei- lung erlauben, hat das Berufungsgericht bisher nicht getroffen. cc) Der vom Berufungsgericht bei seiner Würdigung ergänzend herange- zogene Umstand, dass der Mietspiegel für sanierte Altbauten einen der höchsten Werte ausweist, spiegelt lediglich die Wertschätzung des Markts für dieses Seg- ment wider, lässt aber keinen tragfähigen Schluss darauf zu, ob es sich bei den 35 36 37 - 17 - von der Beklagten durchgeführten Maßnahmen um eine umfassende Moderni- sierung im Sinne von § 556f Satz 2 BGB handelt. 3. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung scheitert ein Entste- hen der von den Klägern erhobenen Ansprüche nicht bereits daran, dass die auf Grundlage der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB erlassene Mietenbegren- zungsverordnung (Verordnung 17/186) für das Land Berlin vom 28. April 2015 unwirksam wäre. Die zitierte Verordnung begegnet - anders als die Revisionser- widerung meint - keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Insbesondere ist sie nicht deswegen nichtig, weil sie aufgrund von Mängeln der Bekanntma- chung nicht in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht werdenden Weise begründet worden wäre. Zur weiteren Begründung im Einzelnen wird diesbezüglich auf die Senatsurteile vom 17. Juli 2019 (VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 34, 37) und vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 80, 86 ff.) verwiesen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht wird - gegebenenfalls nach ergänzendem Sachvor- trag der Parteien - nähere Feststellungen zu den konkreten Baumaßnahmen und zu der Frage zu treffen haben, inwieweit die von der Beklagten aufgewendeten 38 39 40 41 - 18 - Kosten nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats als Modernisierungs- kosten einzuordnen sind oder als gegebenenfalls (anteilig) im Wege der Schät- zung nach § 287 ZPO zu bestimmende (fiktive) Instandhaltungskosten unberück- sichtigt zu bleiben haben. Insbesondere bei der Erneuerung des Fußbodenbe- lags oder der Elektrik liegt - vorbehaltlich weiterer Klärung - die Annahme reiner Erhaltungsmaßnahmen oder einer modernisierenden Instandsetzung jedenfalls nicht fern (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 108 ff.). Soweit die danach festgestellten Modernisierungskosten sich auf mindestens ein Drittel der Neubaukosten belaufen, kommt es weiter darauf an, ob durch die Modernisierung ein Zustand erreicht worden ist, der in wesentlichen Teilen demjenigen eines Neubaus entspricht. Sollten nach den vom Berufungsgericht noch zu treffenden Feststellungen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sein, ohne dass diese als um- fassende Modernisierung gemäß § 556f Satz 2 BGB zu qualifizieren wären, wird zu prüfen sein, inwieweit die nach § 556d BGB zulässige Miete nach § 556e BGB überschritten werden darf. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 08.09.2017 - 17 C 148/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.10.2018 - 63 S 293/17 - 42

ECLI:DE:BGH:2025:181125BVIIIZR174.25.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 174/25 vom 18. November 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. November 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der Ent- scheidung des Amtsgerichts im Urteil vom 7. August 2024. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf 2.484 € festge- setzt. Gründe: I. Die Kläger waren seit 2002 Mieter einer Wohnung der Beklagten in einem Mehrparteienhaus in S. . Im März 2023 kündigte die Beklagte gegenüber den Klägern schriftlich die Durchführung von im Einzelnen näher bezeichneten Modernisierungsmaßnah- men an, durch die das im Jahr 1975 bezugsfertige Haus an den Standard eines "KfW 70 EE-Wohnhauses" angepasst werden sollte. Ferner teilte die Beklagte den voraussichtlichen Beginn sowie die Dauer der Maßnahmen mit und wies dar- auf hin, dass die monatliche Nettokaltmiete sich infolge der Modernisierungs- maßnahmen von bisher 661 € auf voraussichtlich 868 € erhöhen werde. Durch die Modernisierungsmaßnahmen würden "höhere Energiekosten" infolge von Preissteigerungen "eingespart". 1 2 - 3 - Die Kläger verweigerten die von der Beklagten erbetene Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen. Mit Schreiben vom 1. März 2024 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass sich der "Baustart" weiter verzögern werde und die voraussichtlichen Betriebsko- sten nach Abschluss der Arbeiten für Warmwasser circa 100 € pro Jahr und die Heizkosten circa 310 € pro Jahr betragen würden, während die übrigen Betriebs- kosten von den Maßnahmen unberührt blieben. Die Klage, mit welcher die Kläger die Feststellung begehrt hatten, dass sie nicht verpflichtet seien, die von der Beklagten im März 2023 angekündigten Mo- dernisierungsmaßnahmen zu dulden, haben die Parteien in erster Instanz über- einstimmend für erledigt erklärt. Die von der Beklagten erhobene Widerklage, mit welcher diese die Kläger auf Duldung von im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen und Gewährung von Zugang für die von ihr beauftragten Handwerker nach schriftli- cher Ankündigung in Anspruch genommen hat, hat das Amtsgericht abgewiesen und der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, der Beklagten stehe derzeit ein Anspruch auf Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen gegen die Kläger gemäß § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da sie die Modernisie- rungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe; die Beklagte habe die Kläger vorliegend nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) und auch nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB) informiert. Auf die Berufung der Beklagten, mit der diese sich allein gegen die Auf- fassung des Amtsgerichts gewandt hat, wonach die Beklagte die Kläger nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung informiert habe, hat das 3 4 5 6 7 - 4 - Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Widerklage stattge- geben sowie den Klägern die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung hat das Berufungsgericht - soweit im derzeitigen Verfah- rensstadium noch von Interesse - ausgeführt, die Beklagte habe entgegen der Auffassung des Amtsgerichts die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt. Die Modernisierungsankündigung genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB. Die Kläger hätten dieser Ankündigung - entgegen der Auf- fassung des Amtsgerichts - auch entnehmen können, dass ihre Energiekosten in Folge der Modernisierung jedenfalls nicht steigen würden. Hiergegen haben sich die Kläger mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision gewendet. Im Verlauf des Revisionsverfahrens haben die Kläger das Mietverhältnis gekündigt, worauf die Parteien den Rechtstreit vor dem Ablauf der (verlängerten) Revisionsbegründungsfrist übereinstimmend für erledigt er- klärt haben. II. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstim- mend für erledigt erklärt haben, ist gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO von Amts wegen - nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands - über alle bisher entstandenen Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Danach sind die Kosten der Beklagten aufzuerlegen, denn diese wäre bei einer Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen. 1. Die Erledigungserklärungen sind wirksam. a) Eine Erledigung der Hauptsache kann noch im Revisionsverfahren er- klärt werden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, ZInsO 2022, 935 Rn. 7; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, juris Rn. 2; vom 2. August 8 9 10 11 12 - 5 - 2022 - VIII ZR 314/20, juris Rn. 8; jeweils mwN). Eine Beendigung des Rechts- streits durch übereinstimmende Erledigungserklärungen beider Parteien ist in dieser Instanz wirksam möglich, wenn die Revision statthaft und zur Zeit der Er- ledigungserklärungen auch ansonsten (noch) zulässig war (vgl. BGH, Be- schlüsse vom 15. Januar 2004 - IX ZB 188/03, ZInsO 2004, 201 unter 2; vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 3; vom 31. März 2021 - XII ZB 102/20, NJW-RR 2021, 1012 Rn. 6; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, aaO; BAGE 152, 335 Rn. 7). So liegt der Fall hier. Die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger war statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und zum vorbezeichneten Zeitpunkt auch im Übrigen zulässig. Der Umstand, dass die Klä- ger die Revision nicht (mehr) begründet haben, führt nicht zu einer Unzulässigkeit der Revision, weil die verlängerte Revisionsbegründungsfrist (§ 551 Abs. 2 Satz 2, 6 ZPO) bei Eingang der Erledigungserklärungen der Parteien bei Gericht noch nicht abgelaufen war. b) Die Erledigungserklärung der Beklagten konnte von ihrem Prozessbe- vollmächtigten zweiter Instanz wirksam abgegeben werden, auch wenn dieser nicht beim Bundesgerichtshof als Rechtsanwalt zugelassen ist (§ 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO). Denn die Erledigungserklärung kann gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO auch zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden und unterliegt daher nicht dem Anwaltszwang (§ 78 Abs. 3 ZPO; vgl. BGH, Beschlüsse vom 20. Juli 2012 - IX ZR 138/12, juris Rn. 4; vom 13. Juli 2022 - VII ZR 485/21, juris Rn. 2; vom 11. Januar 2024 - V ZR 163/22, juris Rn. 3; jeweils mwN). 2. In der Sache wäre die zulässige Revision der Kläger voraussichtlich er- folgreich gewesen. a) Für die Billigkeitsentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO kommt es vornehmlich darauf an, welchen Ausgang der Rechtsstreit mutmaßlich ge- nommen hätte und welche Partei dementsprechend mit Kosten belastet worden 13 14 15 - 6 - wäre, wenn die Hauptsache nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden wäre (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, juris Rn. 2; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, juris Rn. 6; jeweils mwN). Es kommt daher darauf an, ob die Revision der im Berufungsverfahren unterlegenen Kläger nach dem bisherigen Sach- und Streitstand Erfolg gehabt hätte. Dabei ist allerdings zu beachten, dass eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO nicht den Zweck hat, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden (BGH, Beschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 5; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Grundlage der Entscheidung ist demgemäß lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang be- deutsamen Rechtsfragen zu entscheiden (Senatsbeschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO; jeweils mwN). b) Danach sind im Streitfall die Kosten des Rechtsstreits in vollem Umfang der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Revision der Kläger wäre schon deshalb begründet gewesen, weil die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil durch das Berufungsgericht bereits mangels einer ordnungsgemäßen Be- rufungsbegründung als unzulässig hätte verworfen werden müssen (§ 522 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO). aa) Die Zulässigkeit der Berufung stellt als Prozessfortsetzungsbedingung eine Sachverhandlungs- und Sachurteilsvoraussetzung dar, die auch in der Re- visionsinstanz von Amts wegen zu prüfen ist, denn ein gültiges und rechtswirk- sames Verfahren vor dem Revisionsgericht ist nur möglich, solange der Rechts- streit noch nicht rechtskräftig beendet ist. Dies setzt neben der Zulässigkeit der 16 17 18 - 7 - Revision voraus, dass das erstinstanzliche Urteil durch die zulässige Berufung angegriffen worden und die Rechtskraft dieses Urteil damit in der Schwebe ge- halten ist. Bei seiner Prüfung ist das Revisionsgericht nicht an die Würdigung der Vorinstanz gebunden (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 18; siehe auch Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 11; jeweils mwN). bb) Im vorliegenden Fall wird die Berufungsbegründung der Beklagten den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO nicht gerecht. (1) Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachen- feststellungen in dem angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine neue Feststellung gebieten. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger be- kämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt. Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zu- geschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formu- larmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 15. März 2022 - VIII ZB 43/21, NZM 2022, 460 Rn. 11 f.; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZB 43/22, WuM 2023, 224 Rn. 19; jeweils mwN). Zudem muss die Begründung geeignet sein, das gesamte Urteil in Frage zu stellen. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die 19 20 21 - 8 - Berufungsbegründung jede tragende rechtliche Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 5. August 2020 - VIII ZB 18/20, NJW-RR 2020, 1132 Rn. 16; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 14; vom 29. Juli 2025 - VI ZB 57/24, juris Rn. 7; jeweils mwN). (2) Diesen Anforderungen wird die Berufungsbegründung der Beklagten nicht gerecht, da sie gegen die das amtsgerichtliche Urteil selbständig tragende Erwägung, die Beklagte habe die von ihr beabsichtigten Modernisierungsmaß- nahmen auch deshalb nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekün- digt, weil sie die Kläger nicht gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten informiert habe, keine Einwände er- hoben hat. (a) Das Amtsgericht hat einen derzeit bestehenden Anspruch der Beklag- ten auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d Abs. 1 BGB verneint, weil die Beklagte diese Maßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe. (aa) Der Vermieter hat dem Mieter gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Diese Ankündigung muss nach § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den vor- aussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaß- nahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Eine solche ordnungsgemäße Ankün- 22 23 24 - 9 - digung ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Duldungsanspruchs des Vermie- ters gemäß § 555d Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 19 [zu § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF]). (bb) Das Amtsgericht hat die Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsan- kündigung mit zwei selbständig tragenden Erwägungen verneint. Es hat ange- nommen, dass die Beklagte zum einen nicht ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB informiert habe, weil sie gegenüber den Klägern nicht ausreichend dargelegt habe, inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zur Energieeinsparung geeignet seien. Zum anderen habe die Beklagte die Kläger nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB informiert. (b) Die Beklagte hat ihre Berufung jedoch lediglich damit begründet, dass sie die Kläger entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung informiert habe. Auf die - aus Sicht des Amts- gerichts - fehlenden Angaben zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten geht die Berufungsbegründung dagegen nicht ein. Das Berufungsgericht hätte somit nicht über die Begründetheit der Berufung - von deren Beurteilung der Se- nat im Rahmen der hier vorzunehmenden summarischen Prüfung angesichts der Komplexität der sich stellenden Rechtsfragen ohnehin (mit entsprechender Ko- stenfolge) hätte absehen können - entscheiden, sondern die Berufung als unzu- lässig verwerfen müssen. Diese Entscheidung wäre im Revisionsverfahren nach- zuholen gewesen (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 15. März 2002 - V ZR 39/01, NJW-RR 2002, 1435 unter [II] 3; vom 10. Februar 2011 - III ZR 338/09, NJW 2011, 926 Rn. 6; Beschlüsse vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 1/09, juris Rn. 2; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 21 mwN), wenn die Parteien den Rechts- streit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt hätten. 25 26 - 10 - Nach alledem entspricht es billigem Ermessen, der Beklagten die Kosten der Rechtsmittelverfahren aufzuerlegen. Hinsichtlich der Kosten der ersten In- stanz verbleibt es bei der vom Amtsgericht - zugunsten der Kläger - getroffenen Kostenentscheidung. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Entscheidung vom 07.08.2024 - 11 C 1100/23 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 18.06.2025 - 4 S 164/24 - 27

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR281.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 281/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energe- tischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Se- natsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 281/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Woh- nung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 23. März 2017 kündigte die Beklagte der Klägerin die Modernisierung der in dem aus mehreren Häusern bestehenden Gebäudekom- plex befindlichen Heizungsanlage durch Austausch des vorhandenen Niedertem- peraturkessels gegen einen modulierend geregelten Gas-Brennwertkessel sowie Durchführung eines "hydraulischen Abgleichs" an und informierte diese unter an- derem über die Einzelheiten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 21. August 2017 der Klägerin gegenüber eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. November 2017 von 368,78 € um 25,81 € auf 394,59 €. Die Klägerin zahlte diesen Erhö- hungsbetrag in der Zeit vom 1. November 2017 bis zum 1. Juli 2020. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf Zahlung einer um 25,81 € erhöhten Miete ab November 2017 nicht zusteht, und die Erstattung der ab November 2017 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 877,54 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 1 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Klägerin in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2023, 761) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bejaht und festgestellt, dass der Beklagten gegen die Klägerin aus der Mieterhö- hungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 25,81 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung zustehe. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. 5 6 7 8 9 10 - 5 - Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisie- rung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Verände- rungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nach- haltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2021, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme nicht feststellen können. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach schwanke und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme niedri- ger liege als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einspa- rung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahres- verbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, 11 12 13 14 - 6 - in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten mög- lichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durch- schnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um ei- nen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel be- gründen können. So habe er bei diesem Termin festgestellt, dass weder die an der Heizung vorgenommene Regelung noch der Kessel korrekt eingestellt gewe- sen seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von der Klägerin begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 15 16 17 18 - 7 - BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. November 2017 um 25,81 € getroffen noch ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen bejaht werden. Das Beru- fungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Ein- bau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig End- energie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Miet- erhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen falschen rechtli- chen Maßstab zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 19 - 8 - 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstmalige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydraulischen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht 20 21 22 23 24 - 9 - nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der An- lagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Se- natsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. 25 26 - 10 - Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 27 28 29 30 - 11 - 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl. § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- 31 32 - 12 - geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börsting- haus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mie- ters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der 33 - 13 - mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13 f.). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter 34 - 14 - vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, 35 36 37 - 15 - ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht verweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine 38 39 40 - 16 - fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Ein- sparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Miet- recht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzunehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maßnahme immer die tatsächlichen - möglicherweise wie hier nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Heizungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Aus- wirkungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, obwohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Hei- zungsanlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Hei- zungsanlage abzustellen. Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Be- dienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jeden- falls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gel- tend machen. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der 41 42 - 17 - Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum maßgebli- chen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25) - zurückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tat- sächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grundsätzlich nicht in Betracht, zumal das Berufungsgericht - worauf die Revision zutreffend verweist - bei dem von dem Sachverständigen angestellten Vergleich des tatsächlichen Verbrauchs in den Jahren 2011 bis 2016 mit demjenigen in den Jahren 2017 bis 2021 schon nicht berücksichtigt hat, dass die Modernisierungsmaßnahme erst im Sommer 2017 durchgeführt worden ist. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass 43 - 18 - das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 07.01.2021 - 4 C 163/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 31/21 - - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR281.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 281/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 42 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2020:200520UVIIIZR55.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 55/19 Verkündet am: 20. Mai 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555b Nr. 1 Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB). BGH, Urteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 21. Februar 2019 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. März 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem Jahr 2008 Mieterin einer 76,21 m² großen Wohnung der Klägerin in einem Mehrparteienhaus in B. . Die Wohnung ver- fügt über eine Gasetagenheizung und einen Gasherd. Mit Schreiben vom 1. September 2017 kündigte die Klägerin der Beklag- ten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an. Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und die sich ausweislich der Ankündigung über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken werden, sollen die einzelnen Wohnungen an die neue 1 2 - 3 - Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz ge- trennt werden. Angekündigt wurde die Installation einer "Wohnungsstation", die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden wird und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sol- len. Für die Wohnungen - so die Ankündigung - sei unter anderem die Entfer- nung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die "Wohnungsstation" unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre sowie der Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd vorgesehen. Daneben sei beabsichtigt, die Wohnun- gen zur Warmwasserversorgung mit einem zentralen Warmwasserbereiter über isolierte Warmwasserleitungen zu verbinden. Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 € pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1,50 €/m² an, wobei bishe- rige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfielen. Dem Ankündigungsschreiben war eine "Berechnung der Energieeinspa- rung" als Anlage beigefügt, in der für alle betroffenen Wohnungen der Gebäu- dekomplexe - ausgehend von einer Wohnfläche von insgesamt 1.186,88 m² - eine Reduktion der Endenergie von (bisher) 213.970 kWh/a auf (künftig) 189.375 kWh/a angegeben und in deren Folge eine Reduktion der Verbrauchs- kosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat berechnet wird. Die Beklagte erteilte die in dem Ankündigungsschreiben erbetene Zu- stimmung zu den Maßnahmen nicht. 3 4 5 - 4 - Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte darauf in Anspruch genom- men, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dulden und "der Klägerin und ihren Mitarbeitern" beziehungsweise denen eines beauf- tragten Unternehmens innerhalb angegebener Zeiträume den Zutritt zur Woh- nung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2019, 195) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da die Modernisierungsankündigung vom 1. September 2017 die hieran nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB zu stellenden Mindestan- forderungen nicht erfülle. Danach habe die Modernisierungsankündigung - vorliegend handele es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB - Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen zu enthalten. Der Gesetzgeber habe im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 mit der Neufassung der Vorgängerregelung in 6 7 8 9 10 11 - 5 - § 554 Abs. 3 BGB aF zwar ausdrücklich die äußerst strengen Anforderungen der seinerzeitigen Rechtsprechung an den Inhalt solcher Ankündigungen ab- senken wollen, was nachfolgend auch vom Bundesgerichtshof aufgegriffen und weiter konkretisiert worden sei. Somit müsse der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung an dem Informationsbedürfnis des Mieters ausgerichtet und ihm durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Mo- dernisierungsmaßnahme ermöglicht werden. Es sei aber auch zu berücksichti- gen, dass die Mitteilungspflicht nicht darauf abziele, die Befugnis des Vermie- ters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken bezie- hungsweise faktisch zu erschweren oder zu vereiteln. Aufgrund der Neufassung des § 554 Abs. 3 BGB aF in § 555c BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz habe sich an dieser Zielrichtung nichts geändert. Auch unter Berücksichtigung dieses gesetzgeberischen Willens sowie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genüge die streitgegenständliche Modernisierungsankündigung dennoch nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB. Die Klägerin habe die Beklagte nicht in wesentlichen Zügen über die Art und den voraussichtlichen Umfang der energetischen Mo- dernisierungsmaßnahme informiert. Der Vermieter habe konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie im Sinne einer zureichenden Kenntnis zu- mindest überschlägig nachvollziehen könne. Ausreichend, aber auch erforder- lich für eine plausible Darlegung eines Energiespareffekts sei eine Beschrei- bung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung er- mögliche. Eine derartige Beschreibung enthalte die Modernisierungsankündigung nicht. Die Klägerin verweise lediglich pauschal und unter Hinweis auf die Ermitt- 12 13 14 - 6 - lung eines energiewirtschaftlichen Gutachters darauf, dass es nach der Durch- führung der Modernisierungsmaßnahmen zu deutlichen Einsparungen von Hei- zenergie und damit auch zur Einsparung von Heizkosten kommen solle. Eben- so pauschal sei der Hinweis, durch den Einbau einer Gaszentralheizung mit einem Gas-Brennwertkessel und einer zentralen Warmwasserbereitung werde der Gebrauchswert der Wohnungen wegen eines niedrigeren Energiever- brauchs wesentlich erhöht. Mangels Angabe konkreter Tatsachen genüge dies nicht, um der Beklagten das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie hinreichend nachvollziehbar darzulegen. Ein Energiespareffekt habe für die Beklagte auch nicht auf der Hand ge- legen, denn die Umstellung von einer dezentralen auf eine zentrale Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser könne neben energetischen Vorteilen wegen der zentralen Erwärmung auch mit Bereitstellungs-, Vorhaltungs- und Vertei- lungsverlusten verbunden sein. Eine andere Beurteilung folge auch nicht aus der dem Ankündigungs- schreiben beigefügten "Berechnung der Energieeinsparung". Dort gebe die Klägerin zwar die Energiekosten vor der Sanierung sowie die (kalkulierten) Energiekosten nach der Sanierung für mehrere Gebäudekomplexe an, und zwar untergliedert in Endenergie und Verbrauchskosten. Abschließend stelle sie die erwartete Heizkosteneinsparung mit monatlich 0,08 €/m² dar. Diese Be- rechnung sei allerdings unbrauchbar, da es an einem Bezug der baulichen Maßnahme auf die konkret betroffene Wohnung der Beklagten fehle. Die Klägerin habe nämlich lediglich auf Gesamtwerte für drei Wohnge- bäude abgestellt, ohne die tatsächlich vorhandene Ausstattung der Wohnung der Beklagten und den damit einhergehenden aktuellen sowie den nach Aus- führung der baulichen Maßnahmen konkret zu erwartenden Energiebedarf zu berücksichtigen. Der Beklagten sei es auf dieser Grundlage nicht möglich, auch 15 16 17 - 7 - nur überschlägig zu beurteilen, ob sich die behauptete (deutliche) Einsparung von Energiekosten gerade in Bezug auf ihre Wohnung realisieren lassen werde. Zweifel hieran bestünden bereits deshalb, weil die Ersparnis insgesamt nur 0,08 €/m² und Monat betragen solle. Dies bedeute für die Beklagte lediglich ei- ne monatliche Ersparnis in Höhe von 6,10 €, was im Verhältnis zu der mietver- traglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung von 142 € keine signifikante geschweige denn eine deutliche Ersparnis darstelle. Unwirksam sei die Modernisierungsankündigung auch hinsichtlich des in Aussicht gestellten Austauschs des Gasherds gegen einen Elektroherd. Es feh- le an einer konkreten Darlegung dieser Teilmaßnahme, weshalb nicht ansatz- weise erkennbar sei, ob mit dem Austausch eine von der Beklagten zu dulden- de Energieeinsparung verbunden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Duldung der von ihr im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es zu unbestimmt abgefasst wäre. Das Schreiben erfüllt vielmehr die An- forderungen nach § 555c Abs. 1 BGB. 1. Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB - vorliegend eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) - zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnah- men nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist ge- 18 19 20 - 8 - mäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Mietverhält- nis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und der Beklagten das Ankündi- gungsschreiben vor diesem Datum zugegangen war. a) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. b) Der Gesetzgeber hat sich im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Moderni- sierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertrete- nen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f., 49 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 28; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Hieran sollte sich auch unter der Geltung des § 555c BGB aF nichts ändern (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 20). Danach ist - was das Berufungsgericht seiner Entscheidung noch zutref- fend zugrunde gelegt hat - der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der 21 22 23 - 9 - beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 30; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Andererseits ist aber zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befug- nis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen er- gänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung ge- setzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 31 mwN [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). c) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) bedarf es vor diesem Hintergrund - vergleichbar mit den an ein entspre- chendes Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen (§ 559b Abs. 1 BGB) - der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm er- möglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umset- zung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermit- teln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhal- tigen Energieeinsparung führen werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, NZM 2020, 281 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 mwN [zur Mieterhöhungserklä- rung]). 24 - 10 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW-RR 2019, 719 Rn. 23; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, aaO Rn. 28), gerecht. Insbesondere ergibt sich aus ihr - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - hinreichend deutlich, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt sind und inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie bezogen auf die Wohnung der Beklagten führen sollen. a) Das Ankündigungsschreiben stellt den Umfang der Baumaßnahmen sowie deren Auswirkungen auf den Mietgebrauch ausreichend dar. Hiernach ist für sämtliche Wohnungen, also auch die Wohnung der Be- klagten, geplant, diese an die neu zu installierende Zentralheizung mit Gas- Brennwertkessel anzuschließen und sie zugleich unter Ausbau der Gasthermen und Austausch des Gasherds gegen einen Elektroherd vom Gasnetz zu tren- nen. Die Verbindung soll über eine "Wohnungsstation" erfolgen, die über isolier- te Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden werden soll. In den Woh- nungen ist ein Austausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper sowie deren Anschluss an die "Wohnungsstation" durch verkleidete Ringleitun- gen unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre geplant. Die Regelung der Heizung soll künftig über ein Thermostat erfolgen. Hierdurch wird - insbesonde- re im Zusammenhang mit den weiteren Ausführungen zur voraussichtlichen Dauer und Organisation der Umsetzung - der Umfang der geplanten Arbeiten und deren voraussichtliche Auswirkung auf den Mietgebrauch sämtlicher Woh- nungen hinreichend umrissen. b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ermöglicht die Ankündi- gung der Beklagten - gegebenenfalls unter Inanspruchnahme sachverständiger 25 26 27 28 - 11 - Hilfe - auch überschlägig zu beurteilen, ob der Einbau einer Gaszentralheizung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie gerade in Bezug auf ihre Woh- nung bewirken wird. aa) Denn aus der "Berechnung der Energieeinsparung", welche der Mo- dernisierungsankündigung als Anlage beigefügt war, ergibt sich, dass für sämt- liche betroffenen Wohnungen der Gebäudekomplexe eine dauerhafte Redukti- on der Endenergie von aktuell insgesamt 213.970 kWh im Jahr auf (künftig) 189.375 kWh im Jahr geplant sei. Damit ist vorliegend die Energieeinsparung hinreichend erläutert, in deren Folge - bezogen auf alle Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 1.186,88 m² - eine Reduktion der Verbrauchskosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat erreicht werden soll. bb) Anders als das Berufungsgericht meint, ist diese Berechnung nicht deshalb "unbrauchbar", weil es ihr an einem konkreten Bezug zur Wohnung der Beklagten fehlte. Dieser Bezug kann vorliegend unschwer hergestellt werden. Der Beklag- ten ist es anhand der Berechnung - worauf die Revision zu Recht hinweist - möglich, aus der für alle Wohnungen prognostizierten Energieersparnis von 24.595 kWh im Jahr (213.970 kWh/a - 189.375 kWh/a) anhand der Gesamtzahl der Quadratmeter (1.186,88 m²), auf die diese Ersparnis entfällt, die auf ihre 76,21 m² große Wohnung entfallende prognostizierte jährliche Energieersparnis zu errechnen. Diese beläuft sich auf 1.579,25 kWh im Jahr (24.595 kWh/a ÷ 1.186,88 m² x 76,21 m²). Auch dem Berufungsgericht war es auf Grundlage der gemachten Anga- ben ohne weiteres möglich, für die Wohnung der Beklagten eine konkrete mo- natliche Heizkosteneinsparung von 6,10 € zu errechnen. Ob dies im Ergebnis - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "keine signifikante, geschweige 29 30 31 32 - 12 - denn eine deutliche Ersparnis" darstellt, ist im Rahmen der Prüfung der formel- len Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nach § 555c BGB ohne Bedeutung. cc) Einen weiteren Anhaltspunkt zur Plausibilitätsprüfung der mitgeteilten Energieeinsparung bietet zudem der für die Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser für die Zukunft geschätzte Nebenkostenvorschuss von 1,50 €/m², der für die Wohnung der Beklagten künftig in Höhe von 114,32 € (1,50 €/m² x 76,21 m²) erhoben werden soll und den die Klägerin gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB angegeben hat. Diesen kann die Beklagte - unter Einbezie- hung der eigenen Wohnverhältnisse und des eigenen Verbrauchsverhaltens - mit den bisher für die Versorgung mit Gas aufgewandten Kosten vergleichen. dd) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Modernisie- rungsankündigung auch nicht deshalb unzureichend, weil die Klägerin die tat- sächlich vorhandene Ausstattung der Beklagtenwohnung und die damit einher- gehenden Verbräuche nicht berücksichtigt beziehungsweise angegeben hat. Es ist - worauf die Revision zutreffend verweist - weder ersichtlich noch vorgetra- gen, dass die Wohnung der Beklagten über einen baulichen Zuschnitt bezie- hungsweise über Ausstattungsmerkmale verfügte, welche von denjenigen an- derer Wohnungen in den Gebäudekomplexen derart abweichen, dass der Be- klagten eine Prüfung der mitgeteilten Energieeinsparung auf Plausibilität nicht möglich wäre. Allein ihre Lage im zweiten Obergeschoss des Anwesens stellt entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung eine solche Besonderheit nicht dar. Das Berufungsgericht führt - ebenso wie die Revisionserwiderung - nicht aus, welche "tatsächlichen Gegebenheiten der Beklagtenwohnung", die für die anzustellende Plausibilitätsprüfung einer Energieersparnis relevant und der Be- klagten nicht ebenso bekannt wären beziehungsweise bekannt sein müssten, seitens der Klägerin anzugeben seien. Über den individuellen Energieverbrauch 33 34 - 13 - der Beklagten hat die Klägerin keine Kenntnis, da dieser direkt mit dem Ener- gieversorger abgerechnet wird. Aufgrund der vorgelegten Berechnung bedurfte es vorliegend - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht der Angabe der konkreten Wir- kungsgrade der alten sowie der neuen Heizungsanlage. c) Soweit das Berufungsgericht auch bezüglich des Austauschs des Gasherds durch einen Elektroherd eine wirksame Modernisierungsankündigung verneint, verkennt es - wie die Revision zutreffend rügt -, dass es sich hierbei nach dem von der Klägerin angekündigten Gesamtkonzept um eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung handelt. Ausweislich der Ankündigung werden infolge des Wegfalls der Gaseta- genheizungen die bisherigen Gasleitungen aus den Mieteinheiten entfernt, so dass der Betrieb eines Gasherds nicht mehr möglich ist. Damit sind dem Mieter der Umfang und die Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahme für seinen Mietgebrauch hinlänglich dargelegt. Der vom Berufungsgericht auch insoweit vermissten Angabe einer Energieeinsparung bedarf es insoweit daher schon im Ansatz nicht. 35 36 37 - 14 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 01.06.2018 - 7 C 65/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2019 - 2 S 159/18 - 38

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 556d BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Berlin-Mitte Entscheidungsdatum: 04.08.2022 Aktenzeichen: 21 C 269/21 ECLI: ECLI:DE:AGBEMI:2022:0804.21C269.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d BGB, § 556e Abs 1 S 1 BGB, § 556f BGB, MietBegrV BE 2015 Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete: Bestandsschutz der Vormiete im Rahmen der Mietpreisbremse Orientierungssatz Der Begriff der Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war. Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 2. März 2023, 67 S 215/22, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen; 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen. 4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde. Randnummer 2 Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen. Randnummer 4 Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.). Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf. Randnummer 6 Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle. Randnummer 7 Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 9 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? Randnummer 10 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 11 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe. Randnummer 15 Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 17 Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.). I. Randnummer 18 Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird. II. Randnummer 19 Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.). Randnummer 20 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.). 1. Randnummer 21 Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB. Randnummer 22 Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete. Randnummer 23 Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war. Randnummer 24 Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte. Randnummer 25 Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins. Randnummer 26 Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht. Randnummer 27 Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann. Randnummer 28 Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Randnummer 29 Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren. Randnummer 30 Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre. Randnummer 31 Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird. 2. Randnummer 32 Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall. 3. Randnummer 33 Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m². Randnummer 34 Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.). Randnummer 36 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO. IV. Randnummer 37 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001510537 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Modernisierungsumlage Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 65. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 29.12.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 65 S 51/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:1229.65S51.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 555b Nr 1 BGB, § 559 aF BGB vom 11.03.2013, § 559a BGB, § 559b BGB, § 48 GEG Dokumentreiter KurztextLangtext Umlegbare Kosten in Mieterhöhung nach energetischer Modernisierungsmaßnahme Leitsatz Kosten für den hydraulischen Abgleich sind abzugrenzen von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage. Diese Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden. Die Maßnahme erfüllt - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen.(Rn.56) (Rn.57) (Rn.59) Orientierungssatz Der Vermieter hat eine Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung wegen einer energetischen Modernisierungsmaßnahme aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern ist. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung. (Rn.5) (Rn.6) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 10. Februar 2022, 8 C 408/20 Tenor Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 10. Februar 2022 - 8 C 408/20 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 29. Juli 2021 wird aufgehoben, soweit das Amtsgericht die Feststellung getroffen hat, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, an die Beklagten eine Mieterhöhung in Höhe von 157,66 € monatlich seit dem 1. August 2019 zu zahlen. Insoweit wird die Klage abgewiesen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Säumnis der Beklagten im Termin vor dem Amtsgericht vom 29. Juli 2021, die die Beklagten zu tragen hat. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 1. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist überwiegend begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 3 Die Beklagte hat nach Durchführung der mit Schreiben vom 23. November 2017 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen aus der Erklärung vom 23. Mai 2019 einen Anspruch auf Zahlung einer um 157,66 € € erhöhten Miete, §§ 559, 559b BGB (aF). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 4 a) Zu Recht hat das Amtsgericht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung bejaht, denn sie genügt den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB iVm §§ 559 BGB aF. § 559 BGB ist hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung anzuwenden, denn die Modernisierungsankündigung ist den Klägern vor diesem Zeitpunkt zugegangen. Umlegbar sind 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, wobei die Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören, § 559 Abs. 2 BGB. Davon geht die Beklagte ausweislich ihrer Berechnungen in der Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 2019 auch aus. Randnummer 5 Nach § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen von § 559 BGB (aF), § 559a BGB zu erläutern ist. Randnummer 6 Eben diesen Anforderungen entspricht die Erklärung der Beklagten. Ob die in Ansatz gebrachten Kosten und Abzüge einer Überprüfung standhalten und zutreffen, ist eine Frage der materiellen Richtigkeit und Berechtigung der erklärten Mieterhöhung. Randnummer 7 Entgegen der Auffassung der Kläger war die Beklagte insbesondere nicht gehalten, die Kosten im Einzelnen – nach Gewerken und anderen Kategorien - aufzuschlüsseln (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455). Randnummer 8 Da die Mieterhöhung – wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt, dies aber nicht konsequent seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat - formell wirksam ist, sind Erläuterungen und Nachweise – gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis – entgegen der Auffassung der Kläger im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig (BGH, Urt. v. 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, juris Rn. 11; Siegmund, MietRB 2022, 84, [86]). Jede andere Sicht würde dazu führen, dass die - vom BGH regelmäßig unterstellte - gerichtliche Überprüfung der materiellen Berechtigung einer Mieterhöhung nach §§ 559ff. BGB leerliefe (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 49). Randnummer 9 Die Beklagte beanstandet deshalb zu Recht, dass das Amtsgericht die Angaben und Belege aus ihrem Schriftsatz vom 22. Dezember 2021 zu berücksichtigen hatte. Randnummer 10 Selbst wenn beim Amtsgericht – bei gebotener Berücksichtigung des Vortrags der Beklagten und gegebenenfalls erforderlicher Nachfragen – Zweifel bezüglich der Höhe der berechtigten Kostenumlage verblieben wären, rechtfertigte das nicht die Feststellung, dass die Kläger bezüglich aller Maßnahmen, die unstreitig durchgeführt wurden und Kosten in siebenstelliger Höhe ausgelöst haben, gar keine Zahlung eines Erhöhungsbetrages schulden. Steht eine Forderung – wie hier - dem Grunde nach fest und bedarf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Sofern genaue Feststellungen zu den ersparten Erhaltungskosten nicht mit einem im Verhältnis zur Bedeutung des Teils der Forderung zumutbaren Aufwand möglich sind, so hat das Gericht einen Mindesterhöhungsbetrag zu schätzen (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 45). Die Kläger haben hier nicht einmal alle Einzelpositionen der Mieterhöhung (wirksam) bestritten. Randnummer 11 b) Die Mieterhöhung ist überwiegend materiell begründet. Die Kosten sind, soweit sie überhaupt – hier nur zu einem Bruchteil des Gesamtaufwands - zu Lasten der Kläger in Ansatz gebracht wurden, überwiegend belegt; der von der Beklagten vorgenommene Abzug nach § 559 Abs. 2 BGB ist jedenfalls nicht zu niedrig. Randnummer 12 Im Einzelnen: Randnummer 13 aa) Fassaden- und Balkonarbeiten Randnummer 14 Die Umlage der von der Beklagten für die Modernisierung der Fassade und der Balkone aufgewendeten Kosten ist jedenfalls nicht zu hoch in Ansatz gebracht; der Kostenaufwand in siebenstelliger Höhe ist – soweit er überhaupt im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtigt wird – durch Rechnungen belegt. Die von den Klägern erhobenen Einwände tragen nicht. Randnummer 15 Nach dem Vortrag in der Klageschrift wurde den Klägern im Rahmen der Belegeinsicht zu den Fassadenarbeiten eine Rechnung der S.. Baumanagement GmbH vom 06.12.2018 über 1.433.550,00 € (Anlage K 5, Bl. I/36 f. d.A.) und eine weitere Rechnung über 298.330 € für Schlosserarbeiten (Anlage K 5, Bl. 38 d.A.) vorgelegt. Randnummer 16 Ohne Erfolg beanstanden die Kläger, die Rechnungen seien „nicht prüffähig“, weil sie lediglich einen Pauschalbetrag auswiesen, keine konkreten Leistungen bezeichneten und nicht zwischen Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen differenzieren würden. Randnummer 17 Die Kläger übersehen, dass es Letzteres eine rechtliche Bewertung der ausgeführten Arbeiten betrifft – die Subsumption der Maßnahmen unter § 555a BGB oder § 555b BGB, die nicht vom bauausführenden Unternehmen im Rahmen der Rechnungstellung zu verlangen und zu leisten ist. Unabhängig davon ist eine Rechnung, die unstreitig nicht durchgeführte Maßnahmen zur Instandsetzung und/oder –haltung ausweist, unrichtig. Randnummer 18 Die Beklagte hat dazu bereits erstinstanzlich erläutert, dass sie nicht die Kosten für ein bestimmtes Gewerk in einen Modernisierungs- und einen Erhaltungskostenanteil aufgeteilt, sondern überwiegend jeweils ein Gewerk entweder dem Bereich der Modernisierung oder dem der Erhaltung zugewiesen hat. Randnummer 19 Sie hat im Berufungsverfahren auflagegemäß ergänzend das den Rechnungen zugrundeliegende Leistungsverzeichnis eingereicht, dem die Kläger die vermissten Angaben zu den Leistungen und den dafür in Ansatz gebrachten Kosten entnehmen können. Sie hat zudem – ebenfalls auflagegemäß – erläutert, dass Schlosserarbeiten für die De- und Neumontage der Balkongeländer, der Handläufe und der Feuerschutztüren angefallen sind, wobei alle dafür angefallenen Kosten nicht als Modernisierungskosten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingeflossen sind. Randnummer 20 Soweit die Kläger dem die schlichte Behauptung entgegensetzen, die von den im Rahmen der Position geltend gemachten (siebenstelligen) Gesamtkosten in Höhe 1.690291,58 € in Ansatz gebrachten 947.998,40 € brutto (796.637,31 € netto) ergäben sich nicht aus dem Leistungsverzeichnis, kann dies nicht nachvollzogen werden. Auf die Leistungsbeschreibung innerhalb der einzelnen Leistungstitel wird Bezug genommen. Randnummer 21 Im Leistungsverzeichnis werden im Übrigen die Arbeiten zur Beton- und Balkonsanierung im Einzelnen unter Angabe der dafür in Ansatz gebrachter Kosten dargestellt (LV 01, Titel 03), dies wiederum unterteilt nach Bereichen (u.a. Balkone, Fassadensanierung, Kelleraußentreppe, Lichtschächte). So wurden für die unter Titel 03 aufgeführten Arbeiten 448.812,33 € (brutto) in Ansatz gebracht. Eine Auseinandersetzung der Kläger mit diesen Angaben ist nicht feststellbar. Entgegen der Auffassung der Kläger wären die von ihr dem Titel 04 entnommenen Kostenpositionen, die sie im nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Oktober 2022 in einer Tabelle kursiv dargestellt hat, nicht bei einer Instandsetzung des „Fassadenanstrichs“ angefallen. Nach den von den Parteien vorgelegten Fotos verfügte das Gebäude über keinen Anstrich, der hätte erneuert werden können. Unter Berücksichtigung der – auch von den Klägern – vorgelegten Fotos ergibt sich im Übrigen nicht, dass die Fassade in einem größeren Umfang instandsetzungsbedürftig war als die im Leistungsverzeichnis dargestellten Maßnahmen dies zugrunde legen. Weitergehender konkreter Vortrag der Kläger, der einen anderen Schluss – insbesondere einen von den Klägern wohl ohne näheren Sachvortrag unterstellten „Verbrauch“ der Fassade - zuließe, ist nicht feststellbar. Randnummer 22 Den aus dem Leistungsverzeichnis ersichtlichen Kosten für Sanierungsarbeiten hinzuzurechnen sind die Kosten für die Schlosserarbeiten, die die Beklagte selbst herausrechnet, soweit sie sich auf die Balkongeländer und Blumenkastenhaltungen sowie die Handläufe und Türen beziehen (LV 04 u.a. in Titel 03, 05, 06). Randnummer 23 Entgegen der Auffassung der Kläger ist die Berücksichtigung der Gerüstkosten zu 62,82 % im Rahmen der Modernisierungsumlage nicht zu beanstanden. Soweit die Kläger meinen, die Gerüstkosten seien als „Sowieso-Kosten“ auch dann vollständig nicht zu berücksichtigen, wenn die Aufstellung des Gerüsts auch für die als Modernisierung nach § 555b BGB anzusehenden Maßnahmen oder den auf den Modernisierungsanteil entfallenden Teil der Arbeiten erforderlich war, lässt sich dies weder mit dem Gesetz noch der Rechtsprechung des BGH in Übereinstimmung bringen. Nach § 559 Abs. 2 gehören (nur) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den umlagefähigen Kosten nach Absatz 1 der Regelung. Soweit das nicht der Fall ist, gilt § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB. Randnummer 24 Eine entsprechende Differenzierung ist daher bereits nach dem Gesetz geboten. Randnummer 25 Die Kosten für ein Gerüst unterscheiden sich – so auch hier - nach der Standzeit (vgl. LV 01, Titel 00). Die Standzeit wiederum hängt maßgeblich davon ab, in welchem Umfang Arbeiten ausgeführt werden, für die überhaupt ein Gerüst erforderlich ist (ebenso: BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 44). Das Gerüst war hier nicht lediglich für die unter der Position 1 der Modernisierungsmieterhöhung aufgeführten Arbeiten erforderlich, sondern zumindest teilweise auch für die Arbeiten unter der Position 2. Der Anteil und Umfang der Arbeiten, die auf die Instandsetzung entfielen, bleibt bereits hinsichtlich des Umfangs und (Zeit-)Aufwands deutlich hinter den als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen zurück. Randnummer 26 Die vereinfachte Sicht der Kläger lässt diese tatsächliche Sachlage ebenso unberücksichtigt wie die von den Klägern in Bezug genommene Meinung in der Literatur (Schindler, NZM 2021, 258, [259]). Es lässt sich noch nicht einmal feststellen, dass dieser Gesichtspunkt überhaupt in die Überlegungen einbezogen wurde. Es trifft nicht zu, dass die Aufstellung des Gerüsts bei einer modernisierenden Instandsetzung bzw. Erhaltung ihre Ursache – allein? - in der Instandsetzungsmaßnahme hat. Sie hat ihre Ursache selbstverständlich - auch – in den – hier außerordentlich umfangreichen – Modernisierungsmaßnahmen. Die Möglichkeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahmen ohne ein Gerüst (vgl. BGH, Urt. v. 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, juris Rn. 44), behaupten nicht einmal die Kläger. Ihre Auffassung zugrunde gelegt, ließe sich ebenso gut (allerdings ebenso unzutreffend) vertreten, dass die – zu deutlich geringeren geringen Anteilen ausgeführten - Instandsetzungsarbeiten im Rahmen der Gerüstkosten gänzlich außer Betracht bleiben. Randnummer 27 Mit Blick auf den Umfang der als Modernisierung anzusehenden Maßnahmen, die – anders als Teile der als Instandsetzung berücksichtigten Arbeiten an der Fassade und den Balkonen einschließlich der Schlosserarbeiten – ohne das Gerüst gar nicht ausführbar waren und ausweislich der detaillierten Darstellung der Arbeiten in den entsprechenden Leistungsverzeichnissen erheblich umfangreicher und dem entsprechend zeitaufwändiger waren, ist der Ansatz von nur 62,82 % der Kosten nicht zu beanstanden. Randnummer 28 bb) Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung Randnummer 29 Für die Dacherneuerung einschließlich Wärmedämmung der obersten Geschossdecke hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 245.000,00 € angegeben, davon 62.397,25 € (= ca. 25 %) als Modernisierung berücksichtigt. Randnummer 30 Die eingestellten Gesamtkosten hat die Beklagte auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin durch Vorlage der Rechnung der D... Dach + Wand GmbH belegt. Randnummer 31 Unstreitig wurden alle Arbeiten ausgeführt. Entgegen der Auffassung der Kläger sind die in der Anlage B 1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 22. Dezember 2021 gekennzeichneten Kosten auch als Modernisierungskosten umlagefähig. Bereits in der Modernisierungsankündigung wurde das Erfordernis der Verbreiterung der Dachrandanschlüsse mit der Überdeckung des neuen Wärmeverbundsystems begründet. Die Dämmung wurde um ca. 70 mm verstärkt. Eben dies ergibt sich auch aus dem von der Beklagten vorgelegten Leistungsverzeichnis. Die Dämmmaßnahme fällt ohne Weiteres unter § 555b Nr. 1 BGB (vgl. Wertungen: § 48 GEG, Anlage 7 zu § 48 GEG). Ausweislich der Modernisierungsankündigung führt die Verstärkung der obersten Geschossdecke im Bereich des Daches dazu, dass sich der U-Wert verbessert und nunmehr die in der Anlage 7 zu § 48 GEG vorgegebenen Werte eingehalten werden. Dass dies durch einen schlichten Ersatz der alten durch eine neue Dämmung gleicher Stärke möglich gewesen wäre, behaupten die Kläger, ohne dies zu begründen. Randnummer 32 cc) Erneuerung der Fenster und Balkonelemente Randnummer 33 Für die Erneuerung der Fenster und Balkonelemente hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 651.396,44 € angegeben, davon 421.528,63 € als umlagefähige Modernisierung berücksichtigt. Der auf die Wohnfläche der Kläger entfallende Anteil würde 4.685,06 € betragen; im Rahmen der Mieterhöhung der Kläger tatsächlich berücksichtigt hat die Beklagte jedoch lediglich 3.303,74 €. Randnummer 34 Ausweislich der Modernisierungsankündigung, deren Angaben im Rahmen der Überprüfung der Modernisierungsmieterhöhung einzubeziehen sind (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 21), handelt es sich (auch) bei der Fenstererneuerung um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme, das heißt eine bauliche Veränderung, die sowohl die Kriterien einer Modernisierungsmaßnahme als auch die einer Erhaltungsmaßnahme erfüllt (BGH, Urt. v. 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, juris Rn. 16; Urt. v. 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, juris Rn. 37). Der Vermieter hat (auch in diesem Fall) dem Grunde nach Anspruch auf eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF; bei der Ermittlung der Höhe der umlagefähigen Kosten ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen (BGH, Urt. v. 17.06.2019 - – VIII ZR 81/19, juris Rn. 37). Randnummer 35 Hier wurden nicht lediglich die vorhandenen Holzverbundfenster mit einem U-Wert von 2,7 W/m2K instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem deutlich niedrigeren U-Wert von 1,3 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Eine nachhaltige Komforterhöhung (§ 555b Nr. 6 BGB) ergibt sich aus der Ausstattung der neuen Fenster mit Drehkippbeschlägen. Dass die Beklagte diese Maßnahme ausgeführt hat, stellen die Kläger nicht in Abrede. Sie selbst räumen ein, dass ihnen im Rahmen der Belegeinsicht eine Rechnung für die Fertigung, Lieferung und Montage der Fenster über 559.300 € vorgelegt wurde (Anlage K 5, Bl. 39 d.A.). Die Kosten für die Arbeiten im Vorfeld und infolge der Fenstererneuerung (De- und Montage der Heizkörper, Malerarbeiten) hat die Beklagte zwar nicht belegt, allerdings auch unter Berücksichtigung dieses Betrages einen geringeren als den auf den vorgenannten Betrag entfallenden Kostenanteil nach der Wohnfläche (= 3.661,46 €) auf die Kläger umgelegt. Der fehlende Nachweis wirkt sich daher nicht zu Lasten der Kläger aus. Randnummer 36 Soweit die Kläger beanstanden, dass die ihnen im Rahmen der Belegeinsicht vorgelegte Rechnung Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nicht getrennt ausweise, erschließt sich (erneut) nicht, weshalb eine Rechnung richtig sein sollte, die – unstreitig – nicht ausgeführte Erhaltungsmaßnahmen ausweist. Die Fenster sowie das Balkon- bzw. Loggia-Element sind ausgetauscht, gerade nicht instandgesetzt worden. Das ist vollkommen unstreitig. Randnummer 37 Nachdem die Kläger auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin zum Zustand der ausgetauschten Fenster unter Vorlage von Fotos vorgetragen haben, die Beklagte dem Vortrag zum Umfang der behaupteten Instandsetzungen in 2009 bis 2012 durch Vorlage von Rechnungen teilweise entgegengetreten ist, ergibt sich – auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die neuen Fenster(elemente) einen höheren U-Wert und Schallschutz aufweisen - kein weitergehender als der von der Beklagten in Ansatz gebrachte Anteil ersparter Erhaltungsaufwendungen. Randnummer 38 dd) Einbau von Fensterlüftern Randnummer 39 Die Kosten für den unstreitig erfolgten Einbau der Fensterlüfter haben die Kläger nicht weiter beanstandet. Randnummer 40 ee) Elektroarbeiten und erstmaliger Einbau einer Gegensprechanlage Randnummer 41 Ebenso verhält es sich mit den Kosten für den erstmaligen, unstreitig vorgenommenen Einbau einer Gegensprechanlage, nachdem die Beklagte das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) als Anlage B3 vorgelegt hat. Randnummer 42 ff) Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz Randnummer 43 Für den Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz hat die Beklagte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 29.344,05 € angegeben, davon lediglich 13.204,82 € als Modernisierung berücksichtigt. Zum Beleg der Kosten hat sie zunächst das Leistungsverzeichnis 08 (Elektroarbeiten) vorgelegt sowie nach Auflage in zweiter Instanz die nach dem Leistungsverzeichnis berücksichtigten Arbeiten dem Grunde und der Höhe nach erläutert, die auf dem Leistungsverzeichnis beruhende Rechnung der Elektro R.... GmbH vorgelegt. Randnummer 44 Die danach von den Klägern aufrecht erhaltenen Einwände tragen nicht; eine konkrete Auseinandersetzung mit den Angaben der Beklagten findet nicht statt. Auch für einen Laien erschließt sich ohne Weiteres, dass der erstmalige Einbau einer Balkonsteckdose mit FI-Schutz sich mitnichten in den Materialkosten der Steckdose selbst erschöpft, sondern Kabelverlegungen erfordert, wobei dies – so die Beklagte, ohne dass die Kläger dem entgegengetreten wären – unter Putz geschehen ist. Die Arbeiten sind dem entsprechend bereits in der Modernisierungsankündigung beschrieben worden. Die Kläger selbst behaupten nicht, dass die Arbeiten nicht wie angekündigt ausgeführt worden sind. Randnummer 45 gg) Flur und Keller: Fenstererneuerung Randnummer 46 Für die Erneuerung der Fenster im Keller und Treppenhaus sind anstelle des von der Beklagten in die Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung eingestellten Betrages von 2,22 €/Monat lediglich 1,48 €/Monat zu berücksichtigen. Randnummer 47 Die Beklagte hat für diese Position im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung einen Kostenaufwand von 50.023,58 € angegeben, davon 21.771,78 € (= ca. 40 %) als Modernisierung berücksichtigt. Randnummer 48 Auch bei der Erneuerung der Fenster im Keller- und Treppenhausbereich handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme. Die vorhandenen Fenster mit einem U-Wert von 5,0W/m2K wurden nicht instandgesetzt, sondern durch Fenster mit einem U-Wert von 1,4 W/m2K der Schallschutzklasse II ersetzt. Randnummer 49 Die Beklagte hat im erstinstanzlichen Verfahren unter Vorlage des Leistungsverzeichnisses 02 (Fenster), Titel 01 (Fassadenfenster: Etagenflure, Keller/Reinigungsbalkone/Treppenhaus) sodann allerdings nur Gesamtkosten in Höhe von 36.286,29 € (brutto) geltend gemacht. Werden – wie in der Modernisierungsmieterhöhung – 60 % als (ersparter) Erhaltungskostenaufwand in Abzug gebracht, so ergibt sich ein umlagefähiger Betrag von 14.514,52 €. Weshalb bei geringeren nachgewiesenen Kosten nunmehr eine Umlage von 60 % als Modernisierung gerechtfertigt sein soll, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag der Beklagten noch dem in Bezug genommenen Angebot des Malerfachbetriebes Sperling vom 20.11.2017, das die Beklagte zum Nachweis der ersparten Erhaltungskosten für die Fenster bzw. das Balkon-/Loggiaelement vorgelegt hat. Der Anlage B 4 lässt sich bezüglich der Ermittlung der Kosten für eine (alternative) Erhaltung der Fenster keine Aussage entnehmen. Randnummer 50 Der Ansatz von 40 % der aufgewendeten Kosten als Modernisierungsumlage ist mit Blick auf die weitgehend inhaltsleere Angabe der Kläger, die Kellerfenster seien in einem schlechten Zustand gewesen und den Umstand, dass (unstreitig) durch den Einbau der neuen Fenster eine deutliche Verbesserung des Wärmeschutzes herbeigeführt wurde, nicht zu beanstanden. Randnummer 51 hh) Hydraulischer Abgleich Heizung Randnummer 52 Von den unter der Position 13 der Modernisierungsmieterhöhung von der Beklagten als umlagefähig angenommenen Modernisierungskosten können nur 2,06 €/Monat auf die Kläger umgelegt werden. Randnummer 53 In Rahmen der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung hat die Beklagte für den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 95.536,17 € als Modernisierung Kosten in Höhe von 24.052,58 € und davon einen Anteil von 267,33 e auf die Kläger umgelegt. Den Differenzbetrag zwischen den ihr entstandenen Gesamtkosten und der von ihr für umlagefähig gehaltenen Modernisierungskosten hat sie mit 71.483,59 € beziffert. Randnummer 54 Die Kläger haben bereits in der Klageschrift beanstandet, dass insoweit keine Rechnungen vorgelegt wurden. Randnummer 55 Noch erstinstanzlich hat sie sodann geltend gemacht, dass sich die Angabe zu den Gesamtkosten insgesamt auf die Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage beziehen würde; die Kosten für den hydraulischen Abgleich hätten 40.087,64 € betragen. Davon gab sie an, 60 % als Modernisierungsumlage berücksichtigt zu haben. Randnummer 56 Auf die zweitinstanzliche Auflage zum Nachweis und der Erläuterung bzw. Abgrenzung der Kosten für den hydraulischen Abgleich von den Kosten für Arbeiten an der Heizungsanlage hat sie sodann (kommentarlos) lediglich Kosten in Höhe von insgesamt 33.687,09 € belegt, die nunmehr der Berechnung zugrunde zu legen sind. Randnummer 57 Die Kosten sind als solche umlagefähig, denn sie sind im Zusammenhang mit einer energetischen Modernisierung entstanden. Randnummer 58 Bereits in der Modernisierungsankündigung hatte die Beklagte den erforderlichen hydraulischen Abgleich damit begründet, dass sich der Wärmebedarf des Gebäudes infolge der energetischen Fassadensanierung geändert habe, die Heizungsanlage auf den reduzierten Wärmebedarf abgestimmt werden müsse, damit die Räume im Haus gleichmäßig nur mit der wirklich benötigten Heizungswärme versorgt werden. Auf der Grundlage einer energetischen Wärmebedarfsberechnung und des Einbaus neuer, differenzdruckgeregelter Thermostatventile werde daher ein hydraulischer Abgleich durchgeführt. Randnummer 59 Die Maßnahme erfüllt damit - jedenfalls dann, wenn dies ihr Zweck ist - eindeutig die Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB. Sie stellt sicher, dass die mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens zum Tragen kommen (vgl. BGH, Urt. v. 20.07.2022 - VIII ZR 337/21, juris Rn. 25ff.). Dem entsprechen die Wertungen, die etwa § 3 der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen (EnSimiMaV) zugrunde liegen. Randnummer 60 Dass diese Maßnahmen durchgeführt wurden, stellen auch die Kläger nicht in Abrede. Sie tragen zudem selbst eine Rechnung der Fa. H. R. vor, aus denen sich für die Heizungsarbeiten und den hydraulischen Abgleich insgesamt Kosten in Höhe von 141.380,25 € ergeben, so dass auch nach dem Vortrag der Kläger feststeht, dass der von der Beklagten für den hydraulischen Abgleich vorgetragene Betrag aufgewendet wurde. Im Übrigen „vermuten“ sie lediglich, dass die Lebensdauer der ausgetauschten Thermostatventile abgelaufen war. Auf deren Austausch beschränken sich die in der Anlage B5 aufgeschlüsselten Kosten für ausgeführte Arbeiten zum einen nicht, zum anderen berücksichtigt die Beklagte selbst einen Erhaltungskostenaufwand von 40 %, der mangels konkreter Einwände der Kläger gegen die Gesamtkosten jedenfalls nicht zu niedrig angesetzt ist. Randnummer 61 Die Beklagte muss sich – nachdem sie selbst lediglich Kosten in Höhe von 33.687,09 € für den hydraulischen Abgleich auf die zweitinstanzlich erteilte Auflage hin in Ansatz bringt, ohne auflagegemäß eine weitere Abgrenzung zu den weiteren in der Modernisierungsankündigung unter Ziff. I.8 aufgeführten Arbeiten vorzunehmen, an der von ihr zugrunde gelegten Umlagefähigkeit von lediglich 60 % der Kosten festhalten lassen. Randnummer 62 ii) Anteilige Baunebenkosten Randnummer 63 Bei den Baunebenkosten sind anteilig nur 19,30 €/Monat (= 0,252 €/m2/Monat), anstelle von 19,68 €/Monat umlagefähig. Randnummer 64 Zum Beleg der in Ansatz gebrachten Baunebenkosten hat die Beklagte – auch nach dem Vortrag der Kläger – Rechnungen vorgelegt, die Kosten in Höhe von insgesamt 424.064,27 € ergeben, zweitinstanzlich auf Auflage der Kammer – auch nach dem Vortrag der Kläger – weitere 11.327,98 €. Randnummer 65 Der Einwand der Kläger beschränkt sich im Wesentlichen darauf, dass sie angeben, ein Zusammenhang zu den Modernisierungsmaßnahmen erschließe sich (für sie) nicht; eine Aufteilung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sei (ihnen) nicht möglich. Soweit sie – ohne nähere Begründung in den Raum stellen, dass es sich bei der Generalplanerin – der G.. GmbH – um ein mit der Beklagten verbundenes Unternehmen handelt, erschließt sich schon nicht, was sie damit beanstanden möchten. Auf die diesbezügliche Rechtsprechung des BGH im Zusammenhang mit der Entstehung und Umlage von Betriebskosten sowie ihre Marktüblichkeit wird Bezug genommen (vgl. BGH, Urt. v. 27.10.2021 . – VIII ZR 102/21, juris). Randnummer 66 Da die Beklagte im Rahmen der unkommentierten und unsortierten Vorlage der Belege in Anlage B6 allerdings nicht die volle Höhe der Kosten nachgewiesen hat, war die Berechnung zu korrigieren, wobei die Beklagte sich wiederum an ihrem Ansatz nicht umlagefähiger Kosten festhalten lassen muss. Randnummer 67 2. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr.1, 344 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Randnummer 68 3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die grundsätzlichen Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage der BGH-Rechtsprechung und der Würdigung des Vortrags der Parteien, die dem Tatrichter obliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001546535 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Das Angebot eines angemessenen Ausweichquartiers nach (angekündigter) Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse des Mieters ist ausreichend.(Rn.6) 2. Für die Feststellung eines hinreichend engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Modernisierungsankündigung und Baubeginn (vgl. § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Beginn der (Gesamt-) Maßnahme, eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vorliegend auf die angekündigten Bauarbeiten in dem Gebäude, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet).(Rn.7) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 15. Januar 2020, 7 C 97/19 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 15. Januar 2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 7 C 97/19 - auf Kosten des Beklagten unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und der Beklagte verurteilt, folgende über den Tenor zu 1 des angefochtenen Urteils hinausgehende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in der von ihm angemieteten Wohnung im Gebäude T-Str, Berlin zu dulden: a) Dämmung der Kellerdecke (unterseitig) mit Steinwoll-Platten in einer Dämmstärke von 6 cm; b) Modernisierung des Bades durch: - Demontage der Sanitärobjekte, - Entfernen der vorhandenen Wandfliesen, - Verputz und Ausgleich der Wände zur Vorbereitung der Verfliesung, - Aufkleben von matt-weißen Fliesen (20cm x 40cm) an den Wänden im Spritzwasserbereich (Waschtisch und Badewanne) 3-seitig in einer Höhe von ca. 2 m, an den übrigen Wänden ca. 1,20 m. - Abbrechen des Fliesen-Bodenbelages, - Herstellung eines Höhenausgleiches und einer Streichisolierung sowie Verkleben im Dünnbettverfahren von Bodenfliesen im Farbton „Anthrazit“ mit den Abmessungen 30 cm x 30 cm, - Verkleidung der Steigstränge für Sanitär- und Heizungsleitungen durch einen raumhohen Schacht dessen Verfliesung im Dünnbettverfahren erfolgt, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Einbau sowie Verfliesung einer neuen Wanne mit Styroporkörper mit einer Revisionsöffnung, deren Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Einbau von Revisionsöffnungen im Styroporkörper der Wanne, - Einbau eines wandhängenden WC-Beckens nebst wassersparenden Unterputz-Spülkasten mit zwei Spülmengen, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Einbau eines weißen Handtuchheizkörpers einschließlich eines von einem Messdienst gemieteten Verbrauchserfassungsgerätes sowie Anpassung und Anschluss der Heizungsleitungen (Vor- und Rücklaufleitungen) an den neuen Heizkörper - Schließen der Anschlussfugen im Wandbereich mit elastischer Verfugung; c) Anschluss an eine zentrale Wärme- und Warmwasseranlage mit Fernwärmeanschluss an die Übergabestation im Keller der Topsstraße 19: - Installation neuer Rohrleitungen der Heizungs- und Warmwasserinstallation durch die Mieterkeller überwiegend an den Wänden, die an den Abzweigen für die Heizungs- und Warmwasserstränge mit Absperr- und Regulierungsventilen versehen werden, - Isolierung und Ausstattung der Rohrleitungen mit wärmegedämmten Absperr- und Regulierarmaturen, - Herstellung sowie Abdichtung von Wand- und Deckendurchbrüchen, - Ausstattung der einzelnen Stränge mit Strangabsperrventilen; - Installation einer Fernwärmeübergabestation (Wärmetauscher, Pumpen und Brauchwasserspeicher) im Keller der T-Str…; d) Anschluss der Wohnung an die zentrale Heizungsanlage durch: - Demontage der vorhandenen, - Rückbau der Gasleitungen, - Demontage der Abgasrohre, - Vermauerung des Wanddurchbruches, - Verlegung der neuen Steigestränge der Heizung von den Ventilen im Keller durch die im Erdgeschoss liegenden Wohnungen bis in die Wohnungen des obersten Geschosses, - Isolierung der vertikalen Steigestränge und Ausstattung mit einer Trockenbauverkleidung an den gemäß Anlage K 1 ersichtlichen Positionen, - Tapezieren sowie weißer Anstrich der Verkleidung, - Montage neuer Plattenheizkörper mit Thermostatventil einschließlich Verbrauchserfassungsgerät in den Wohnräumen und in der Küche mit den Positionen und Größen gemäß dem als Anlage K 1 beigefügten Plan, - Anschluss der neuen Heizkörper durch Anbindeleitungen an die Steigestränge, - Streichen der Heizleitungen, - Montage eines neuen Handtuchheizkörpers im Bad einschließlich Verbrauchserfassungsgerät, - Herstellung von Wand- und Deckendurchbrüchen, die nach Anbindung der Leitungen fachgerecht abgedichtet, verschlossen und malermäßig ausgebessert werden; e) Anschluss der Wohnung an die zentrale Warmwasserbereitung durch: - Demontage der vorhandenen Warmwasserboiler in Küche und Bad, - Freischalten und Ausklemmen aus der Unterverteilung der vorhandenen Elektroleitung, - Verlegung der neuen Sanitärsteigstränge der Warmwasserbereitung, bestehend aus Warmwasser- und Zirkulationsleitung, von den Ventilen im Keller durch die im Erdgeschoss liegenden Wohnungen bis in das Bad und in die Küche der Wohnung des obersten Geschosses in Installationsschächten gemäß dem als Anlage K 1 beigefügten Plan, - Isolierung der vertikalen Steigstränge und Ausstattung mit einer Trockenbauverkleidung bis zu den Sanitärobjekten an den gemäß Anlage K 1 ersichtlichen Positionen, - Montage von Leitungen für Warmwasser und Zirkulation inklusive Wärmedämmung zur Anbindung an die zentrale Warmwasserbereitung, deren Positionen dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen sind, -Führung der isolierten Verteilungsleitungen für Warmwasser, Zirkulation, Schmutz- und Trinkwasser küchenseitig auf Putz bis zur Küchenspüle, - Streichen der Warmwasserleitungen, - Erneuerung der Rohrleitungsinstallationen, - Herstellung von Wand- und Deckendurchbrüchen, die nach Anbindung der Leitungen fachgerecht abgedichtet, verschlossen und malermäßig ausgebessert werden; f) Montage von wassersparenden Armaturen durch: - Demontage der Armaturen im Bad und in der Küche, - Montage von wassersparenden Einhebelmischarmaturen; g) Einbau von Kalt- und Warmwasserzählern durch: - Montage eines Kalt- und Warmwasserzählers im jeweiligen Installationsschacht im Bad und der Küche; h) Modernisierung der Küche durch: - Demontage vorhandener Küchenmöbel im notwendigen Arbeitsbereich, - Installation von Zu- und Abflussanschlüssen für Waschmaschine und Geschirrspüler, - fachgerechtes Aufstellen der Küchenmöbel; i) Erweiterung der Elektroanlage durch: - Installation eines elektrischen Wandauslasses inklusive montierter Spiegelleuchte über dem Waschtisch und einer Doppelsteckdose neben dem Waschtisch im Bad, - neue Verkabelung des Deckenauslasses im Bad, - Herstellung einer gesonderten Zuleitung von der Wohnungsverteilung im Flur bis zum Bad in einem weißen Kabelkanal im Deckenixel nebst Absicherung über Fehlerstromschutzschalter RCD, - Herstellung von Aufputzsteckdosen für Waschmaschine und Geschirrspüler in der Küche, - Herstellung einer Zuleitung von der Wohnungsverteilung im Flur bis zur Küche und Verlegung in der Küche über Putz in einem weißen Kabelkanal auf der Sockelleiste nebst Absicherung über einen Fehlerstromschutzschalter RCD, - Herstellung einer Beleuchtung mit Schalter sowie einer Steckdose im Mieterkeller, - Installation einer Zuleitung vom Elektrozähler der Wohnung mit Absicherung über einen zusätzlichen Sicherungsautomaten mit Fehlerstromschutzschalter für den Mieterkeller, - Einbau neuer leistungsfähiger elektrischer Steigestränge im Hausflurbereich gemäß der TAB NS Nord 210 und DIN 18 015 Teil 1 Kurve B, - Anschluss der Wohnung bis zur Unterverteilung im Deckenixel mit einem weißen Kabelkanal, - Einbau einer neuen Stromkreisverteilung am Standort der bisherigen Stromkreisverteilung mit Sicherungsautomaten für getrennte Stromkreise, FI-Schutzschalter und Überspannungsschutz, - Entfernung des (wohnungsbezogenen) Stromzählers und Anordnung an zentraler Stelle im Kellergang in der neuen Zählerzentralstation und Anbringung einer neuen Zuleitung mit Absicherung vom neuen Elektrozähler im Keller (Zählerzentralstation) über einen zusätzlichen Sicherungsautomaten mit Fehlerstromschutzschalter RCD; j) Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage: - Ziehung neuer Leitungen für die Gegensprechanlage begleitend zu den neuen Steigeleitungen - Installation von Türtelefonen unmittelbar im Bereich der Wohnungseingangstür - Rückbau und Stilllegung der alten Anlagenteile; k) Instandsetzungsmaßnahmen in der Küche durch: - Demontage, Erneuerung und Isolierung der Kalt- und Schmutzwasserleitung, - Anbindung der Armaturen an die neuen Steigeleitungen über den neu errichteten Installationsschacht, dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist, - Rückbau des vorhandenen Fensterschrankes, - Anordnung einer neuen Fensterbank unter dem Fenster, - Verschluss der vorhandenen Lüftungsöffnungen innerhalb der Außenfassade sowie – im Bedarfsfall – Ergänzung des Bodenbelages im ehemaligen Schrankbereich, - Montage eines Elektroherdes (Kochmulde mit Glaskeramik-Kochfeld) mit den Maßen 60 x 60 x 86 (B x T x H), dessen Position dem als Anlage K 1 beigefügten Plan zu entnehmen ist; l) Malerarbeiten wie folgt: - malermäßige Ausbesserung, Tapezieren und Streichen der Arbeitsbereiche in der Küche und Bad, die durch die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten beschädigt wurden, - malermäßige Ausbesserung, Tapezieren und Streichen der Bereiche in den Wohnräumen und dem Flur, die durch die Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten beschädigt wurden; m) Instandsetzung der Hausanschlüsse, Informationstechnik/Telekommunikation Allgemein wie folgt: - Erneuerung der maroden Bestandsleitungen, - Installation einer zusätzlichen Datenleitung vom jeweiligen Zähler bis in die Unterverteilung, - Erneuerung der Haupt- und Unterverteilung im Keller - Schaffung von einzelnen Angängen zu den einzelnen Aufgängen - Erneuerung des Hausanschlusses; n) Instandsetzungsmaßnahmen im Keller durch - Anpassung/Rückbau der Gasleitungen inkl. des Gashausanschlusses. 2. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin und den von ihr beauftragten Handwerkern nach Einhaltung einer Ankündigungsfrist von einer Woche den Zutritt zur vorbezeichneten Wohnung zum Zweck der Durchführung der in Ziffer 1 beschriebenen Maßnahmen in der Zeit zwischen 07:00 Uhr und 18:00 Uhr werktags zu gestatten. 3. Dem Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die ausgeurteilten Duldungspflichten ein in das Ermessen des Gerichts gestelltes Ordnungsgeld bis 250.000,00 €, ersatzweise ein Tag Ordnungshaft je 250,00 EUR Ordnungsgeld, aber maximal zwei Jahre Ordnungshaft, angedroht. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 Die zulässige Berufung hat auch ganz überwiegend in der Sache Erfolg. Randnummer 3 Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch gemäß §§ 555a Abs. 1, 555b, 555d Abs. 1 BGB a.F. (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB) auf Duldung der noch streitgegenständlichen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu. Randnummer 4 Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts genügt die Modernisierungsankündigung den formellen Anforderungen des § 555c BGB a.F. Randnummer 5 Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 a.F. BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Danach ist der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung unter anderem an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.; BGH, Urt. v. 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, Rn. 21 - 23, juris m.w.N.). Randnummer 6 Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommen Ankündigung gerecht. Insbesondere wird dem Informationsbedürfnis des Mieters abweichend von der Ansicht des Amtsgerichts bezüglich des Angebots eines Ausweichquartiers ausreichend Rechnung getragen. Dem Beklagten wird ausdrücklich ein Ausweichquartier angeboten, das seinen Belangen entsprechen soll, verbunden mit der Kostenübernahme sowie der Übernahme des Schaffens der Baufreiheit durch die Klägerin. Dieses Angebot ist dahingehend zu verstehen ist, dass dem Beklagten ein angemessenes Ausweichquartier nach - auch angekündigter - vorauszugehender Absprache zwecks Berücksichtigung der individuellen Bedürfnisse anzubieten ist. Damit ist auch bei einem weitgehenden Verständnis des Umfangs des Schutzes des Mieters (hierzu ausführlich Eisenschmidt, Anm. zu LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, NZM 2016, 721, 724 m.w.N.) durch hinreichende inhaltlich zutreffende Information Genüge getan. Die von dem Beklagten darüber hinaus geforderte konkrete Bezeichnung einer Ersatzwohnung findet - wie bereits im Hinweisbeschlusses der Kammer vom 23. April 2020 ausgeführt - in der Bestimmung des § 555c Abs. 1 BGB a. F. keine Stütze, kann allenfalls im Fall des rechtzeitigen Härteeinwands die materielle Richtigkeit der Ankündigung berühren (vgl. LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, in dem auf die der Duldungspflicht entgegenstehende rechtzeitig eingewandte persönliche Härte abgestellt und die Vorfrage, ob der Mieter die vom Vermieter angekündigte umfangreiche Modernisierung bereits wegen formeller Unwirksamkeit der Ankündigung nicht dulden muss, weil der Vermieter nicht von sich aus eine angemessene Ersatzwohnung auf eigene Kosten angeboten hat, ausdrücklich offen gelassen wird). Im Übrigen steht einem Erfordernis der konkreten Bezeichnung eines Ausweichquartiers entgegen, dass diese angesichts der Vielzahl der betroffenen Mieter und der jeweiligen individuellen Absprache im Vorfeld des hier vorliegenden umfangreichen Bauprojekts als nicht zumutbar erscheint, während dem Mieterinteresse wie bereits ausgeführt durch die angebotene jeweilige individuelle Absprache genügt werden kann. Randnummer 7 Entgegen der Ansicht der Berufung ist auch ein hinreichend enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und Baubeginn gegeben. Anhaltspunkte für eine im Hinblick auf den voraussichtlichen Baubeginn verfrühte Ankündigung sind nicht ersichtlich. Selbst wenn zum Schutz des Mieters der Ansicht gefolgt würde, dass der in der Ankündigung festgelegte Baubeginn den Zeitraum von 6 Monaten nach Zustellung der Ankündigung nicht überschreiten sollte (so Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555c Rn. 37; vgl. auch bezogen auf eine Spanne von etwa 11 Monaten OLG München, Urt. v. 15. Oktober 2019 - MK 1/19, WuM 2019, 624 - 633, Tz. 72ff., 81ff. bei juris), liegt eine formell rechtmäßige - mithin auch nicht rechtsmissbräuchliche (§ 242 BGB) - Ankündigung vor. Für die Bemessung der Zeitspanne ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht auf den Beginn der Bauarbeiten innerhalb der Wohnung abzustellen, sondern grundsätzlich auf den sog. „ersten Spatenstich“. Dieser ist getan, sobald der Beginn der (Gesamt-) Maßnahme eine Einwirkung auf die Mietsache bzw. das Gebäude bedeutet, d.h. eine Einwirkung auf den Gebrauch der Mietsache hat und äußerlich sichtbar wird (vgl. BeckOGK/Schepers, 1.7.2019, § 555c Rn. 18-20.1; Eisenschmid, a.a.O., Rn. 19). Nach dieser Maßgabe ist vorliegend auf den mit dem 7. Januar 2019 angegebenen Beginn der Arbeiten im ersten Bauabschnitt abzustellen, für den ausweislich Seite 1 der Anlage 3 der Modernisierungsankündigung in dem Gebäude T-Str., in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet, Arbeiten im Kellerbereich unter Hinweis auf die notwendige Beräumung und den beabsichtigten Rückbau bestehender Kellerräume angekündigt sind (während in dem von dem Beklagten herangezogenen Sachverhalt des Verfahrens zu dem Aktenzeichen 67 S 108/20 nach dem Bauzeitenplan die Arbeiten in dem maßgeblichen Gebäude anders als vorliegend erst gut ein Jahr nach der allgemein bezeichneten nicht näher spezifizierten „Baustelleneinrichtung“ bei einem eine Vielzahl von Objekten umfassenden Baukomplex beginnen sollten). Damit einhergehend wird der Beklagte auf Seite 3 der Anlage 3 der Modernisierungsankündigung darauf hingewiesen, sein Keller werde voraussichtlich ab dem 7. Januar 2019 im Hinblick auf die benötigte Baufreiheit nicht nutzbar sein. Dem folgen sollen Vorarbeiten im Keller im Rahmen der bezüglich der Versorgungsleitungen angekündigten Arbeiten. Diese nicht bloß vorbereitenden Arbeiten sind schließlich ausweislich der Ankündigung der mit Modernisierungsmaßnahmen kombinierten Instandsetzungsmaßnahmen als Gesamtmaßnahmen dem von dem Beklagten bewohnten Objekt T-Str. und nicht (ausschließlich) einem anderen Komplex zuzuordnen. Ebensowenig verfängt der Verweis des Beklagten auf eine rechtsmissbräuchliche Umgehung der ab Januar 2019 geltenden die Modernisierungsumlage beschränkenden neuen Vorschriften durch die Modernisierungsankündigung kurz vor Ende des Jahres. Anders als im Fall der von dem Beklagten herangezogenen Entscheidung des OLG München (a.a.O.) ging vorliegend nicht nur die Ankündigung bereits Anfang Oktober und nicht unmittelbar Ende 2018 zu, sondern es war ausweislich des von der Klägerin im Einzelnen dargelegten Planungsverlaufs auch bereits eine hinreichende Planungssicherheit erreicht, wie die „Gemeinsame Vereinbarung über den sozialverträglichen Ablauf von Sanierungsmaßnahmen…“ vom 12. April 2018 mit dem Bezirksamt zeigt, in der zudem die Genehmigungsfähigkeit des beantragten Gesamtvorhabens in dem hier maßgeblichen Umfang nach § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB bestätigt wird, der die bis August 2018 andauernden Abstimmungs- und Planungsarbeiten für das gesamte Areal sowie die einzelnen Wohnungen folgten. Randnummer 8 Dem Amtsgericht wird auch nicht darin gefolgt, dass die Ankündigung der Instandsetzungsarbeiten ausgehend von der Gliederung in der Berufung im Antrag zu Ziffer 1. m) - vormals Ziffer 1. t) - nicht hinreichend konkret ist. Entscheidend für die formelle Wirksamkeit ist, ob sich der Mieter anhand der Angaben in der Mitteilung in hinreichendem Umfang Vorstellungen darüber machen kann, welche Modernisierungsmaßnahmen geplant sind (Schepers, a.a.O., Rn. 9 m.w.N.). Dies ist indes der Fall, wie die konkrete und nachvollziehbare Beschreibung der Einzelheiten unter I. Ziffer 8 und II. Ziffer 8 der Ankündigung zeigt. Randnummer 9 Der streitgegenständliche Anspruch auf Duldung der angekündigten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist auch materiell-rechtlich begründet. Randnummer 10 Bei den als Modernisierungsmaßnahmen angekündigten Maßnahmen handelt es sich auch um solche. Randnummer 11 Die Dämmung der Kellerdecke (unterseitig) mit Steinwoll-Platten stellt eine Maßnahme der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) dar. Soweit der Beklagte behauptet, wegen der an einigen Stellen verlaufenen Wasserleitungen sei „nicht vorstellbar, dass eine Dämmung der Decke so erfolgen“ könne und tatsächlich eine Energieeinsparung stattfinde, fehlt es an einem hinreichend konkreten, nachvollziehbaren Vortrag, inwiefern - wie pauschal angeführt - wegen der an der Kellerdecke teilweise verlaufenden Leitungen bauseitig die technischen Voraussetzungen für die Anbringung der nachhaltig energiesparenden Dämmung nicht zu schaffen sein sollten. Ebenso fehlt es an konkret vorgetragenen tatsächlichen Anknüpfungspunkten zur Untermauerung des eingewandten - von der Klägerin konkret bestrittenen - Verstoßes gegen Brandschutzbestimmungen. Der Einwand der Verringerung der Deckenhöhe greift nicht, da für den Keller als Abstellraum keine vereinbarte Mindesthöhe geschuldet ist und die von dem Beklagten angegebene Höhe einer Nutzung als Kellerabteil nicht entgegensteht. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob nicht bereits der fehlende rechtzeitige Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Ábs. 3 Satz 1 i.V.m § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB) entgegensteht. Randnummer 12 Die angekündigten Maßnahmen im Bad stellen zu duldende Modernisierungs- und Instandsetzungmaßnahmen gemäß § 555b Nr. 3 und 4, 555a Abs. 1 BGB dar. Der Komfort des Bades wird erhöht (§ 555b Nr. 4 BGB) durch die Ausführung eines wandhängenden WCs, die Einhebelmischarmaturen, den Handtuchheizkörper. Die Bedienung mit nur einem Hebel erhöht die Bedienungsfreundlichkeit, und damit den Komfort. Die gewünschte Temperatur kann bei nur einem Hebel, der nur mit einer Hand bedient werden muss, schneller erreicht werden, sodass weniger Wasser mit ungewünschter Temperatur ausfließt. Außerdem kann die erreichte und gewünschte Wassertemperatur auch bei Vergrößern oder Verringern der Wasserdurchlaufmenge gehalten werden, ohne die Temperatur erneut abgleichen zu müssen. Auch das führt entgegen der Ansicht des Beklagten zur Einsparung von Wasser, weil damit schneller und ohne Wegfließen des zu kalten oder zu heißen Wassers vor Bedienen des zweiten Ventils die gewünschte Temperatur erzielt werden kann. Wenn der Hebel in der richtigen Stellung gehalten wird, ist auch eine bewusste Verwendung ausschließlich kalten Wassers möglich (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 - 65 S 100/17, Rn. 40, juris). Die Verfliesung nicht nur des Bodens, sondern auch der Wände stellt eine Wohnwertverbesserung dar. Diese ist zum Teil - jedermann erkennbar - als Folge der Neuinstallationen im Bad erforderlich, zum Teil bewirkt sie eine nachhaltige Komforterhöhung, weil ein größerer Anteil der Wände spritzwassergeschützt und leichter zu pflegen und zu reinigen ist. Maßgeblich sind hier - ebenso wie bei den übrigen Modernisierungsarbeiten - nicht die individuellen Vorstellungen des Beklagten selbst, sondern die allgemeinen Vorstellungen und Anforderungen, die Mietinteressenten an eine anzumietende Wohnung durchschnittlich stellen. Für den gefliesten Boden ist darauf verweisen, dass dieser durch die zu duldende Verlegung der neuen Versorgungsleitungen und die Neugestaltung des Bades an diversen Stellen ohnehin beschädigt wird, die Neuverfliesung und (Neu-)Abdichtung mithin jedenfalls als Folge der Modernisierungsarbeiten sowie der umfangreichen Arbeiten an den Wasserleitungen im Bad und an der Heizung auch zur Herstellung einer einheitlichen Verfliesung zu dulden (vgl. LG Berlin - 65 S 100/17, Rn. 45, juris), zumal ausweislich II. 2. der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung Kosten der Erneuerung der Raumoberflächen im Fall der bereits vorhandenen Verfliesung von Wänden im Bad nicht in die Modernisierungsumlage einfließen werden. Einen etwaigen - ohnehin nicht wesentlichen - Komfortverlust durch ein möglicherweise etwas geringeres Füllvolumen der neuen Badewanne hat der Beklagte hinzunehmen, da der als Instandsetzungsmaßnahme angekündigte Einbau einer sogenannten Raumsparwanne gerade im Hinblick auf das sehr kleine Bad der optimalen Ausnutzung des vorhandenen kleinen Raumes dient. Eine nicht hinnehmbare und nicht nur zu vernachlässigende Beschränkung der Bewegungsfreiheit, wie von dem Beklagten pauschal eingewandt, ist bei Betrachtung der Anordnung gemäß Anlage 2 zur Modernisierungsankündigung bereits nicht erkennbar. Zudem fehlt es auch insoweit an einem rechtzeitigen Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Ábs. 3 Satz 1 i.V.m. § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB). Soweit der Beklagte insoweit auf die Offensichtlichkeit der geringen Breite des Bades verweist, haben die beengten Platzverhältnisse im Bad bei der Planung ausweislich der Modernisierungsankündigung Berücksichtigung gefunden. Davon ausgehend war der Beklagte erst recht gehalten, fristwahrend den Härtegrund, das Badezimmer würde nach Abschluss der Maßnahmen nicht mehr seinen Nutzungsbedürfnissen gerecht, in der Weise zu substantiieren, dass die Klägerin über den Fortgang der beabsichtigten Maßnahmen eine Entscheidung hätte treffen können (vgl. Schepers, a.a.O., § 555d Rn. 34). Dies ist indes nicht einmal ansatzweise erfolgt. Randnummer 13 Die Installation der zentralen Heizung und Warmwasserversorgung stellt eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) sowie in Bezug auf die Verbrauchserfassungsgeräte eine Wohnwertverbesserung (§ 555b Nr. 4 BGB) dar. Soweit die Anbringung der Heizkörper zum Wegfall des Fensterschrankes in der Küche führen sollte, steht dies der Qualifizierung als Modernisierung nicht entgegen. Der darin liegende Komfort hat ausgehend von den ausführlichen Erläuterungen der konkreten Bauausführung, insbesondere der im einzelnen dargelegten Notwendigkeit jedenfalls des zu einer objektiven Verbesserung führenden energetischen Vorteils der Anbringung des Heizkörpers unter dem Küchenfenster, mithin der damit auf der Hand liegenden Vorteile der geplanten Bauausführung zurückzutreten. Die Arbeiten zur Demontage des Einbauschranks sind zudem den Instandsetzungsmaßnahmen zugeordnet, abgesehen von der Möglichkeit, durch die beabsichtigten Umbaumaßnahmen neu entstehende Flächen für einen Schrank zu nutzen und den zusätzlich geplanten neuen Fensterbänken unter den Fenstern. Schließlich hat der Beklagte auch diesbezüglich die Art der baulichen Ausführung nicht mittels rechtzeitigen Härteeinwands geltend gemacht. Soweit bereits Wasser- und Abwasseranschluss in der Küche vorhanden sein sollten und auch bereits eine Einhebelmischbatterie in der Küche an der Spüle, ist nachvollziehbar, dass im Rahmen der Gesamterneuerung und der Neuverlegung der jeweiligen Leitungen (Strangsanierung) auch neue Anschlüsse installiert werden und insgesamt ein einheitlicher neuer Ausstattungsstandard gewahrt werden soll (so der ausdrückliche Verweis in der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung unter Ziffer 4), wobei ausdrücklich für den Fall schon vorhandener Vorrichtungen lediglich die Vornahme als Erhaltungsmaßnahme angekündigt worden ist. Der neue Geschirrspülmaschinenanschluss stellt als solcher eine objektive Gebrauchswerterhöhung dar, unabhängig davon, ob wegen des Vorhandenseins der Waschmaschine derzeit kein Platz für einen Geschirrspüler vorhanden ist (vgl. LG Berlin, Urt. v. 5. Januar 2018 - 65 S 100/17, Rn. 58, juris). Randnummer 14 Der Einwand des Beklagten hinsichtlich der unterbleibenden Nutzung der gebrauchten Schornsteinzüge steht nicht entgegen, da die Klägerin nicht zu der von dem Beklagten favorisierten Bauausführung verpflichtet werden kann, soweit - wie vorliegend - die Erneuerung der Steigeleitungen zu dulden ist. Allgemein hat zu gelten, dass soweit die vorhandenen Schornsteine für die Beheizung des Gebäudes und der Wohnungen nicht mehr benötigt werden, die Vermieterin diese auch stilllegen kann und der Mieter dies zu dulden hat (vgl. LG Berlin, Urt. v. 10. November 2017 - 65 S 151/17, Rn. 39, juris). Ein rechtzeitiger Härteeinwand gegen die beabsichtigte Bauausführung (§ 555d Abs. 2 Satz 1 i.V.m § 555d Absatz 3 S. 1 BGB) ist auch diesbezüglich nicht erfolgt. Randnummer 15 Gleiches gilt für die Elektroinstallation zur Schaffung eines zeitgemäßen im gesamten Objekt einheitlich konzipierten sicheren Standards der veralteten gesamte Elektroanlage, um sämtliche Anlagen auf den technisch neusten Stand zu bringen und eine stabile Stromversorgung zu gewährleisten, durch unter anderem die Verstärkung der Leitungen für den gleichzeitigen Betrieb energieintensive Geräte wie Waschmaschine, Geschirrspüler, Trockner und des im Wege der Instandsetzung neu zu installierenden Elektroherds. Die Verstärkung des Hausanschlusses und der Leitungen für die Wohnung stellt eine Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB dar, die eine gleichzeitig höhere Stromabnahme im gesamten Haus und in jeder Wohnung ermöglicht (vgl. LG Berlin - 65 S 151/17, a.a.O., Rn. 49, juris). An die neue Elektrik angepasste FI-Schutzschalter haben aus sicherheitstechnischen Erfordernissen mit der zu duldenden neu installierten Steckdosenstromkreise in der Wohnung einherzugehen. Im Hinblick auf die damit zu einer Wohnwertverbesserung führenden Gesamterneuerung der Elektroinstallation sind auch die neue Ausführung des etwa bereits vorhandenen Deckenauslasses im Bad, die der den Gebrauchswert erhöhende Doppelsteckdose im Bad, von zusätzlichen Steckdosen sowie gemäß § 555b Nr. 6 BGB die Zentralisierung sämtlicher Zähler gemäß der ausführlichen Erläuterung in Ziffer 8 der Anlage 1 zur Modernisierungsankündigung zu dulden (vgl. LG Berlin - 65 S 100/17, a.a.O., Rn. 59, juris), allerdings nicht die Entfernung des Stromzählers aus der Wohnung, da er sich nach dem insoweit unwidersprochen gebliebenen Vorbringen des Beklagten dort nicht mehr befindet. Randnummer 16 Der Einbau einer mithörgesperrten Gegensprechanlage stellt eine zu duldende Wohnwertverbesserung dar (§ 555b Nr. 4 BGB), wobei es sich nach dem allgemeinen Verständnis der angekündigten Maßnahme allein wegen der vorgesehenen Telefone offensichtlich um eine Gegensprechanlage mit Türöffner- sowie Klingelfunktion handelt, wie von der Klägerin klargestellt. Randnummer 17 Der Beklagte hat zudem gemäß § 555a Abs. 1 BGB die noch streitgegenständlichen angekündigten Erhaltungsmaßnahmen zu dulden. Einhergehend mit der Gesamtumstellung der Energieversorgung des Gebäudes ist die Deinstallation der Gasleitungen zu dulden, schon um so unnötige Gefahrenquellen zu beseitigen. Als Folge dessen stellt auch der Austausch des Gasherdes in einen zudem leichter zu reinigenden und mit geringerer Betriebsgefahr einhergehenden Elektroherds mit Glaskeramik-Kochfeld eine zu duldende, sogar die Klägerin verpflichtende Instandsetzungsmaßnahme dar (vgl. LG Berlin - 65 S 151/17, a.a.O., Rn. 56, juris). Zur Berechtigung der Stilllegung des alten Schornsteins verbunden mit der zu duldenden Neuerrichtung eines Installationsschachts wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Randnummer 18 Die Malerarbeiten sind als Folge der zu duldenden Modernisierung- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden. Randnummer 19 Schließlich sind die Instandsetzungsmaßnahmen im Tenor zu 1. m) zu dulden. Stichhaltige Einwendungen stehen der nachvollziehbaren Vornahme der Maßnahmen mit dem Zweck auch die Hausanschlüsse mitsamt der Telekommunikationsleitungen angepasst an die Erneuerung der Elektrik auf den technisch neuesten Stand nach den zum Zeitpunkt der Ankündigung geltenden Richtlinien zu bringen, gekoppelt mit der Verstärkung der elektrischen Leitungen, die hinreichend konkret in der Ankündigung beschrieben wird (siehe I. und II. 8., II. 10. der Ankündigung), nicht entgegen. Randnummer 20 Der Einwand der die Duldungspflicht ausschließenden nicht hinnehmbaren persönlichen Härte i. S. d. § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB greift nicht. Es ist bereits äußerst zweifelhaft, ob mit dem von dem Beklagten in Bezug genommenen fristgerechten Schreiben vom 29. November 2018 tatsächlich der Einwand der persönlichen Härte gemäß § 555d BGB geltend gemacht wurde. Dagegen spricht die lediglich auf die Einwendung - hier gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB nicht zu berücksichtigende - finanzieller Härte bezugnehmende Überschrift des Schreibens. Die Auslegung des Umfangs des geltend gemachten Härteeinwands kann jedoch im Ergebnis ungeachtet der gegebenenfalls möglichen Nachholung des Härteeinwands gemäß § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB dahinstehen, da der Beklagte nach wie vor ungeachtet des erheblichen Bestreitens der Klägerin bereits im Schriftsatz vom 17. Dezember 2019 lediglich pauschal auf eine psychische Erkrankung und die daraus folgende Unzumutbarkeit unter Verweis auf allgemeine Befindlichkeiten hingewiesen hat, ohne hinreichend zu besorgende gesundheitliche Beeinträchtigungen des Beklagten als Grundlage der vorzunehmenden Abwägung darzutun (zu den Anforderungen vgl. nur BeckOK MietR/Müller, 19. Ed. 1.3.2020 § 555d Rn. 58a - 62 m.w.N.; vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 17.02.2016 - 65 S 301/15, WuM 2016, 282). Die persönliche Härte unter Hinweis auf den Auszug in eine nicht konkret benannte Ersatzwohnung hat der Beklagte nicht fristgerecht eingewandt. Dafür bedarf es der Mitteilung konkreter Härtegründe (vgl. Schepers, a.a.O., § 555d Rn. 70 m.w.N.). Daran fehlt es indes. In dem herangezogenen Schreiben vom 29. November 2018 wird der Auszug aus der Wohnung und die Problematik der Ersatzwohnung nicht erwähnt. Der in dem Schreiben erklärte Vorbehalt weiterer Einwendungen ist nicht geeignet, die den Vermieter schützende Ausschlussfrist des § 555d Absatz 3 S. 1 BGB auszuhebeln. Randnummer 21 Die Verurteilung gemäß Ziffer 2) dient der tatsächlichen Realisierung der zu duldenden Arbeiten und ist Ausfluss der Duldungspflicht nach §§ 555a bzw. 555b BGB. Randnummer 22 Die Androhung des Ordnungsgeldes beruht auf § 890 Abs. 1 und 2 ZPO. Randnummer 23 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 91a, 269 Abs. 3 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO erforderlich machten, ergeben sich nicht. Die hier betroffenen Rechtsfragen sind solche der konkreten Umstände des Einzelfalls, die der tatrichterlichen Bewertung unterliegen. 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ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR280.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 280/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energe- tischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Se- natsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 280/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Oktober 2000 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 12. Januar 2016 kündigte die Beklagte dem Kläger die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den Aus- tausch des vorhandenen Niedertemperaturkessels gegen einen modulierend ge- regelten Gas-Brennwertkessel sowie die Durchführung eines "hydraulischen Ab- gleichs" an und informierte diesen unter anderem über die Einzelheiten der ge- planten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit 1 2 - 3 - Schreiben vom 19. Juli 2016 dem Kläger gegenüber eine Erhöhung der monatli- chen Grundmiete ab dem 1. Oktober 2016 von 319,40 € um 20 € auf 339,40 €. Der Kläger zahlte diesen Erhöhungsbetrag bis einschließlich April 2018. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf Erstattung sei- ner Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 380 € sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Ferner hat er die Feststel- lung begehrt, dass die Grundmieterhöhung um 20 € monatlich nicht wirksam sei. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutach- tens stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach einer ergänzenden Begutachtung durch den Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da der Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungs- gemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indes- sen nicht auf der Säumnis des Klägers, sondern auf einer Sachprüfung. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie auf die Feststellung, dass der Be- klagten gegen ihn aus der Mieterhöhungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 20 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung ab dem 1. Oktober 2016 zustehe, da das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen materiell unwirksam sei. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisie- rung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Verände- rungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nach- haltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Es habe in den Jahren nach der baulichen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2022, eine Einsparung von Endenergie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme, also den Jahren 2013 bis 2016, nicht feststel- len können. Dies ergebe sich aus den jährlichen Verbrauchswerten, die der Sach- verständige ermittelt habe. 7 8 9 10 - 5 - An der Richtigkeit der Berechnung des Endenergieverbrauchs bestünden keine Zweifel. Soweit der Sachverständige den durchschnittlichen Verbrauch der Jahre 2004 bis 2017 demjenigen der Jahre 2018 bis 2022 gegenübergestellt habe, sei dies zum einen dahingehend zu korrigieren gewesen, dass der Ver- brauch des Jahres 2017 aufgrund des bereits im Jahr 2016 stattgefundenen Aus- tauschs der Heizungsanlage in den Durchschnittsverbrauch für den Zeitraum nach der Maßnahme habe eingerechnet werden müssen. Zum anderen sei die Berücksichtigung sämtlicher von der Beklagten mitgeteilten Jahresverbrauchs- werte vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht vertrete insoweit die Auffassung, dass erforderlich, aber auch ausreichend sei, den Durchschnittsverbrauch der vier bis fünf Jahre vor der Maßnahme mit demjenigen aus den vier bis fünf Jahren nach der Maßnahme zu vergleichen, um einen aussagkräftigen Vergleich anstellen zu können. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, sei es angezeigt, einen annähernden Gleichlauf der Zeiträume herzustellen. Dies führe zudem nicht zu einem abweichenden Er- gebnis. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach geschwankt und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme nied- riger als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme gelegen habe, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einsparung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je 11 12 13 - 6 - nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahres- verbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten mög- lichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durch- schnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um ei- nen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel be- gründen können. So sei nach seinen Feststellungen zur Regelung der Heizleis- tung als Referenzraum der Heizungsraum ausgewählt und eine Raumtemperatur von 25 Grad vorgegeben worden, welche - da der Heizungsraum unbeheizt sei - nur durch die Abwärme des Heizkessels erreicht werden könne, was dazu führe, dass dieser dauerhaft heize. 14 15 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von dem Kläger begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. Oktober 2016 um 20 € getroffen noch ein An- spruch des Klägers auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge ge- mäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsan- waltskosten gemäß § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB, jeweils nebst Zinsen, bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhalt- lich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen fal- schen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht ist zunächst - unausgesprochen - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den for- mellen Begründungsanforderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allgemeinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Insbesondere bedurfte es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Hei- 16 17 18 - 8 - zungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung bei- gefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" be- zeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, 19 20 21 - 9 - NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch wiederum unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstma- lige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydrauli- schen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Verän- derungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- 22 23 24 25 - 10 - brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann 26 27 28 - 11 - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). 29 30 - 12 - Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (vgl. BT-Drucks.; aaO; BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämm- maßnahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Ver- brauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend ver- weist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwoh- nungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des be- troffenen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächli- 31 - 13 - chen Energieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Verände- rung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsberei- nigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauf- tragten Sachverständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit 32 33 - 14 - dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13 f.). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). 34 35 - 15 - (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Vermie- ter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg geltend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der 36 37 38 - 16 - Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Ein- sparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Mietrecht/ Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzu- nehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maß- nahme immer die tatsächlichen - möglicherweise wie hier nach den von dem Be- rufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Hei- zungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Auswir- kungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, ob- wohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Heizungs- anlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Heizungs- anlage abzustellen. 39 - 17 - Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Be- dienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jeden- falls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gel- tend machen. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurück- gegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. 40 41 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 13.04.2021 - 16 C 511/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 122/21 - 42 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR280.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 280/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 41 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm