§ 541 BGB

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 260/06 Verkündet am: 10. Oktober 2007 Langendörfer-Kunz, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Verlangt der Vermieter von einem ausländischen Mieter (hier: türkischer Staatsbürger alevitischen Glaubens) einer mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestatteten Wohnung die Entfernung einer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellten Parabolantenne, ist auch dann eine fallbezogene Abwägung des Eigentumsrechts des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) mit den grundrecht- lich geschützten Interessen des Mieters erforderlich, wenn dieser sich nicht nur auf sein Informationsrecht aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sondern auch auf das Grundrecht der Glaubens- und Religionsfreiheit (Art. 4 GG) beruft, weil die im Breitbandkabelnetz angebotenen türkischsprachigen Programme nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens berichten. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 260/06 - LG Konstanz AG Konstanz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Konstanz vom 8. September 2006 wird zurück- gewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten, türkische Staatsangehörige alevitischen Glaubens, sind Mieter einer im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung der Klägerin in K. . Der Mietvertrag der Parteien vom 1. Mai 2001 enthält folgende von der Klä- gerin vorformulierte Klausel: 1 "Ihre Wohnanlage hat Kabelanschluss und ist mit einer Satelliten-Anlage ausgestattet. Die Auswahl der zu empfangenden Programme wird vom Wohnungsunternehmen nach billigem Ermessen getroffen. Die Einrich- tung einzelner Parabolantennen durch die Mieter ist grundsätzlich nicht gestattet." - 3 - In den Allgemeinen Vertragsbestimmungen, die Bestandteil des Mietver- trags sind, heißt es: 2 "Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ord- nungsmäßigen Bewirtschaftung des Hauses und der Wohnung bedarf der Mieter der vorherigen Zustimmung des Wohnungsunternehmens, wenn er … f) Antennen anbringt oder verändert". Über den in der Wohnung vorhandenen Anschluss an das Breitbandka- belnetz können mittels eines Decoders sechs staatliche türkische Fernsehsen- der empfangen werden. Diese berichten allerdings nicht über Inhalte des alevi- tischen Glaubens. Solche Informationen können nur mittels einer Parabolan- tenne von Sendern wie "Cem" oder "Halay" empfangen werden. Die Beklagten haben, nachdem sie zu Beginn des Mietverhältnisses eine Parabolantenne fest an der Fassade verschraubt, diese aber inzwischen wieder entfernt hatten, eine Parabolantenne auf einem Ständer auf dem Balkon der Wohnung aufgestellt. 3 Mit ihrer Klage hat die Klägerin unter anderem begehrt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die auf dem Balkon angebrachte Parabolan- tenne abzubauen und zu entfernen und es zu unterlassen, auf dem Balkon An- tennen ohne Zustimmung der Klägerin zu installieren. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Beklagten ver- urteilt, die von ihnen auf dem Balkon aufgestellte Parabolantenne zu entfernen sowie es zu unterlassen, ohne Genehmigung der Klägerin eine Antenne auf dem Balkon zu installieren; für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die Unter- lassungsverpflichtung hat das Berufungsgericht den Beklagten ein Ordnungs- geld bis zu 250.000 € und ersatzweise Ordnungshaft angedroht. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wieder- herstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 6 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Entfernung der Parabolantenne gemäß §§ 535, 541, 1004 Abs. 1 BGB zu. Die Parabolantenne auf dem Balkon der im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung sei von der Straße aus gut sichtbar. Sie befinde sich zwar auf einem beweglichen Ständer und sei nicht fest installiert, solle jedoch nicht in absehbarer Zeit entfernt werden. Durch die Größe und die Lage der Antenne werde das Erscheinungsbild des Gebäudes auf Dauer verändert und ästhetisch beeinträchtigt. Zudem liege unabhängig von einem Eingriff in die Gebäudesubstanz eine bauliche Veränderung vor. Durch den Eingriff in das ästhetische Erscheinungsbild der Wohnung werde das Ei- gentum der Klägerin beeinträchtigt. Das Aufstellen der Parabolantenne stelle keinen vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne des § 535 Abs. 1 BGB dar. Es müsse daher von der Kläge- rin nicht ohne Genehmigung geduldet werden, unabhängig davon, ob die ent- sprechenden Klauseln des Mietvertrags wirksam seien. Eine Zustimmung der Klägerin hätten die Beklagten nicht bewiesen. 7 Den Beklagten stehe auch kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung und Duldung der Antenne durch die Klägerin zu. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs sei im Rahmen der auslegungsfähigen Tatbestandsmerkmale des bürgerlichen Rechts eine fallbe- zogene Abwägung der von Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG geschützten Inte- ressen des Mieters, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu 8 - 5 - unterrichten, mit den von dem grundrechtsbeschränkenden Gesetz geschützten Eigentumsinteressen des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) vorzunehmen. Die dauerhaft in der Bundesrepublik Deutschland lebenden Ausländer hätten zwar ein anerkennenswertes Interesse daran, die Programme ihres Heimatlan- des zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen zu unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrecht erhalten zu können. Das Anwesen der Klägerin verfüge jedoch über einen Kabelanschluss, mit dem die Beklagten mittels eines Digitalreceivers sechs türkische Programme empfangen könnten. Bei dieser Sachlage sei den Beklagten unter Berücksichtigung der nicht unerheblichen Beeinträchtigung der Eigentumsrechte der Klägerin zuzu- muten, die Kabelanlage als Zugang zu Programmen in türkischer Sprache zu nutzen. Die Berücksichtigung von Art. 4 GG führe im vorliegenden Fall zu keinem anderen Ergebnis. Die Beklagten machten zwar unbestritten geltend, sie seien praktizierende Angehörige des alevitischen Glaubens und hätten daher ein be- sonderes Interesse an speziell auf ihre Religion und Kultur ausgerichteten pri- vaten Fernsehprogrammen, das grundsätzlich durch Art. 4 GG geschützt sei. Auch insoweit sei jedoch eine Abwägung mit den Eigentumsinteressen des Vermieters erforderlich. Dabei sei zum einen zu berücksichtigen, dass von den beiden privaten Fernsehsendern Cem und Halay neben kulturellen und religiö- sen Sendungen auch Nachrichten, Spielfilme und sportliche Ereignisse gezeigt würden und damit das von den Beklagten im Rahmen des Art. 4 GG geltend gemachte besondere Informationsinteresse nur partiell bedient werde. Zum an- dern bleibe den Beklagten jede Möglichkeit, sich in anderer geeigneter Weise über Informationsmittel wie zum Beispiel Druckwerke, Radio, Internet und ähnli- ches sowie durch die aktive Praktizierung des alevitischen Glaubens in Deutschland am alevitischen Religions- und Kulturleben zu beteiligen. Dem ge- genüber stehe der nicht unerhebliche Eingriff in das Eigentumsrecht der Kläge- 9 - 6 - rin nach Art. 14 Abs. 1 GG. In der Abwägung sei dieser Eingriff in das Eigen- tumsrecht der Klägerin gravierender als das Interesse der Beklagten, über das allgemeine Informationsinteresse hinaus im Rahmen der von ihnen ausgeübten Religion und Kultur in spezieller Art und Weise Informationen zu empfangen. 10 Im Ergebnis stehe den Beklagten daher kein Duldungsanspruch zu. Der Unterlassungsanspruch der Klägerin ergebe sich ebenfalls aus §§ 535, 541, 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB; die Wiederholungsgefahr werde durch den bisherigen Verstoß der Beklagten indiziert. Die Androhung des Ordnungsgeldes beruhe auf § 890 Abs. 2 ZPO. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Beru- fungsgericht hat der Klägerin rechtsfehlerfrei einen Anspruch auf Entfernung der von den Beklagten aufgestellten Parabolantenne und auf Unterlassung der Installation einer neuen Antenne ohne Genehmigung der Klägerin zuerkannt. Grundlage für diesen Anspruch ist allerdings allein § 541 BGB, der nach einer – nach Erlass des angefochtenen Urteils ergangenen – Entscheidung des Se- nats (Beschluss vom 17. April 2007 – VIII ZB 93/06, NJW 2007, 2180, unter III 1) im Mietverhältnis Vorrang hat vor § 1004 BGB. 11 1. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmah- nung fortsetzt. Der Anspruch umfasst auch die Beseitigung eines vom Mieter geschaffenen vertragswidrigen Zustandes (Senatsurteile vom 16. Mai 2007 – VIII ZR 207/04, WuM 2007, 381, unter II 1, und vom 16. November 2005 – VIII ZR 5/05, NJW 2006, 1062, unter II 2). Was jeweils im Einzelnen zum ver- 12 - 7 - tragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB ge- hört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien. Das Berufungs- gericht hat zu Recht offen gelassen, ob das grundsätzliche Verbot der Einrich- tung einzelner Parabolantennen und der Genehmigungsvorbehalt für Antennen zugunsten der Klägerin im Mietvertrag der Parteien wirksam sind. Denn auch für den Fall der Unwirksamkeit dieser Vertragsbestimmungen hat das Beru- fungsgericht das Aufstellen der Parabolantenne durch die Beklagten rechtsfeh- lerfrei als vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache beurteilt, auf dessen Ge- nehmigung bzw. Duldung durch die Klägerin die Beklagten keinen Anspruch haben. 2. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 90, 27; Beschluss vom 24. Januar 2005 – 1 BvR 1953/00, NJW-RR 2005, 661; Beschluss vom 17. März 2005 – 1 BvR 42/03, BayVBl 2005, 691) ist dem Grundrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sich aus allge- mein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtli- chen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das – gleichrangige – Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Das erfordert in der Regel eine fallbezogene Ab- wägung der von dem eingeschränkten Grundrecht und dem grundrechtsbe- schränkenden Gesetz geschützten Interessen, die im Rahmen der auslegungs- fähigen Tatbestandsmerkmale des bürgerlichen Rechts (§§ 535 Abs. 1 Satz 1 und 2, 242 BGB) vorzunehmen ist (BVerfGE 90, 27, 32 ff.; BVerfG, Beschluss vom 24. Januar 2005, aaO, unter II 2 b aa; Senatsurteil vom 16. November 2005, aaO, unter III 1 m.w.N.). Nichts anderes kann gelten, soweit sich der Mie- ter – wie hier – zusätzlich darauf beruft, durch die Versagung der Zustimmung zur Aufstellung einer Parabolantenne werde sein Grundrecht auf Religionsfrei- 13 - 8 - heit (Art. 4 GG) beeinträchtigt. Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. 14 3. Die Abwägung, ob das Informationsrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG und/oder sein Grundrecht auf Religionsfreiheit aus Art. 4 GG im konkreten Fall das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG überwie- gen, ist grundsätzlich Aufgabe des Tatrichters und vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar (Senatsurteile vom 16. November 2005, aaO, unter III 3, und vom 2. März 2005 – VIII ZR 118/04, NJW-RR 2005, 596, unter II 2 b). Das Berufungsgericht hat diese Abwägung ohne Rechtsfehler zu Lasten der Beklagten vorgenommen. a) Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe dabei das Eigentumsinteresse der Klägerin als Vermieterin und Eigentümerin der Woh- nung deutlich überzogen gewürdigt. 15 aa) Entgegen der Darstellung der Revision ist es nicht von einem Eingriff in die Bausubstanz, sondern lediglich von einer ästhetischen Beeinträchtigung durch die auf dem Balkon mobil aufgestellte Parabolantenne ausgegangen. Soweit es daneben eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 WEG ange- nommen hat, kommt es darauf für das Verhältnis zwischen Mieter und Vermie- ter nicht an. Eine dauerhafte Veränderung des Erscheinungsbildes des Gebäu- des, wie sie das Berufungsgericht aufgrund der Größe und der Lage der von den Beklagten installierten Antenne festgestellt hat, bedeutet unabhängig da- von, ob sie im Wohnungseigentumsrecht als bauliche Veränderung zu qualifi- zieren ist, eine Beeinträchtigung des Eigentumsrechts des Vermieters (Senats- urteil vom 16. Mai 2007, aaO, unter II 3 a). Mehr oder weniger weitgehende op- tische Beeinträchtigungen mögen zwar, wie die Revision meint, zwangsläufig mit jeder Nutzung eines Gebäudes durch den Mieter verbunden sein; das än- 16 - 9 - dert jedoch nichts daran, dass sie das Eigentum des Vermieters tangieren. Ob bei einer Installation, die nach der Art und der Aufstellung der Antenne - anders als es nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bei der derzeitigen der Fall ist - keine oder nur eine geringfügige optische Beeinträchtigung der Ge- bäudeansicht verursacht, das Eigentumsrecht der Klägerin hinter dem Informa- tionsinteresse der Beklagten zurückstehen müsste und die Beklagten Anspruch auf Genehmigung einer Parabolantenne durch die Klägerin hätten, kann offen bleiben (vgl. Senatsurteil vom 16. Mai 2007, aaO). bb) Unbegründet ist auch die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe den Vortrag der Beklagten unberücksichtigt gelassen (§ 286 ZPO), die Parabolantenne sei von ihnen auf dem Hinterhofbalkon aufgestellt worden. An der von der Revision angegebenen Stelle in der Berufungserwiderung heißt es zwar, "eine Beeinträchtigung der Ästhetik der Fassade des Mietobjekts liege durch die Aufstellung der Antenne im Innenbereich des Hinterhofbalkons (ohne Herausragen über das Balkongeländer) nicht vor". Die davon abweichende Feststellung des Berufungsgerichts, die Parabolantenne sei von der Straße aus gut sichtbar, wird jedoch, wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, jedenfalls teilweise gedeckt durch das Foto von der Gebäudeansicht, das dem Berufungsgericht in der mündlichen Verhandlung vorgelegen hat. Danach be- findet sich der Spiegel der Parabolantenne mit einem relativ großen Durchmes- ser sichtbar oberhalb der Balkonbrüstung im ersten Obergeschoss. Dement- sprechend macht die Revision auch nicht mehr geltend, die Antenne rage nicht über das Balkongeländer hinaus. 17 Die Behauptung, sie befinde sich auf einem nicht zur Straßenfront des Gebäudes, sondern auf einem zu einem Hinterhof hinausgehenden Balkon, steht zu der tatrichterlichen Feststellung, sie sei von der Straße aus – das heißt allgemein aus dem öffentlichen Verkehrsraum, nicht unbedingt von der Straße 18 - 10 - vor dem Gebäude aus – gut sichtbar, nicht zwingend in Widerspruch. Im Übri- gen handelt es sich bei dieser Feststellung um aus dem Berufungsurteil ersicht- liches (unstreitiges) Parteivorbringen im Sinne des § 559 Abs. 1 ZPO, das ge- mäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO als tatbestandliche Darstellung im Rahmen der Urteilsgründe an die Stelle des früheren förmlichen Tatbestandes des Beru- fungsurteils getreten ist. Dieses aus dem Berufungsurteil ersichtliche Parteivor- bringen erbringt nach § 314 ZPO Beweis für das mündliche Parteivorbringen in der Berufungsinstanz. Dieser Beweis kann nur durch das Sitzungsprotokoll, nicht jedoch durch den Inhalt der Schriftsätze entkräftet werden. Selbst bei ei- nem Widerspruch zwischen ausdrücklichen "tatbestandlichen" Feststellungen und in Bezug genommenem Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze ginge der "Tatbestand" vor. Eine etwaige Unrichtigkeit derartiger tatbestandlicher Darstel- lungen im Berufungsurteil kann nur im Berichtigungsverfahren nach § 320 ZPO behoben werden. Eine Verfahrensrüge nach §§ 286, 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO, die auf ein im Berufungsurteil nur allgemein in Bezug genommenes schriftsätzliches Vorbringen gestützt wird, kommt zur Richtigstellung eines der- artigen Mangels nicht in Betracht (BGH, Urteil vom 8. Januar 2007 – II ZR 334/04, BGHReport 2007, 572, unter II). b) Die Revision wendet ferner vergeblich ein, das Berufungsgericht habe die Interessen und Rechte der Beklagten nur unzureichend und rechtlich fehler- haft gewürdigt. Dabei kann offen bleiben, ob das Grundrecht der Beklagten aus Art. 4 GG, also ihre Glaubens- und Bekenntnisfreiheit (Art. 4 Abs.1 GG) oder ihr Recht auf ungestörte Religionsausübung (Art. 4 Abs. 2 GG), überhaupt betrof- fen sind, soweit sie lediglich ein Recht auf Information über Inhalte des aleviti- schen Glaubens beanspruchen. Wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht, betrifft Art. 4 GG insbesondere die innere Freiheit, zu glauben oder nicht zu glauben, und die äußere Freiheit, den Glauben zu bekunden und zu verbrei- ten, und damit das Recht des Einzelnen, sein gesamtes Verhalten an den Leh- 19 - 11 - ren seines Glaubens auszurichten und seiner inneren Glaubensüberzeugung gemäß zu handeln (BVerfGE 108, 282, 297). Selbst wenn dennoch dadurch, dass den Beklagten der Zugang zu bestimmten Informationsquellen in Bezug auf ihre Religion verschlossen ist, – neben demjenigen oder anstelle desjenigen aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG – der Schutzbereich von Art. 4 GG berührt ist, ist die Abwägung durch das Berufungsgericht aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. aa) Das gilt entgegen der Ansicht der Revision zunächst, soweit es dem Umstand Bedeutung beigemessen hat, dass die von den Beklagten gewünsch- ten Programme Cem und Halay nicht ausschließlich Inhalte des alevitischen Glaubens zum Gegenstand haben, sondern auch Nachrichten, Spielfilme und sportliche Ereignisse umfassen. Daraus folgt jedenfalls, dass diese Sender nicht für sich in Anspruch nehmen, speziell ein bestimmtes religiöses Interesse zu bedienen. Weiter durfte das Berufungsgericht auch berücksichtigen, dass den Beklagten andere Informationsträger wie Druckwerke und das Internet zur Verfügung stehen, um sich über ihren Glauben und ihre Kultur zu unterrichten. Die Beklagten machen nicht geltend, dass die genannten privaten Fernsehpro- gramme Inhalte vermittelten, von denen sie nicht auf andere zumutbare Weise Kenntnis erlangen könnten, oder dass ihnen diese Programme über die reine Informationsvermittlung hinaus eine besondere Möglichkeit zur Ausübung ihrer Religion oder zur Teilhabe an ihrer Kultur böten. 20 Dass die über das Breitbandkabelnetz empfangbaren türkischen Pro- gramme für die religiösen Bedürfnisse der Beklagten unzureichend sind, hat das Berufungsgericht in seine Abwägung einbezogen, indem es die Feststel- lung des Amtsgerichts zugrunde gelegt hat, diese Sender berichteten nicht über Inhalte des alevitischen Glaubens, derartige Inhalte verbreiteten nur Sender wie Cem und Halay. Ob dies darauf beruht, dass im Breitbandkabelnetz nur staatli- 21 - 12 - che Programme vertreten sind und dass der türkische Staat die alevitische Kul- tur nicht anerkennt, wie die Revision unter Hinweis auf entsprechenden Sach- vortrag der Beklagten geltend macht, ist für die Feststellungen und die Wertun- gen des Berufungsgerichts zu den insgesamt gegebenen Informationsmöglich- keiten nicht von Bedeutung. 22 bb) Schließlich macht die Revision geltend, die Beklagten hätten bereits bei ihrem Einzug eine Parabolantenne angeschafft, als in ihrer Wohnung noch kein Breitbandkabelanschluss zur Verfügung gestanden habe; die Klägerin kön- ne deshalb nicht verlangen, dass sie nunmehr eine Investition, die sie seinerzeit hätten tätigen dürfen, aufgäben, ohne deren Nutzen voll ausschöpfen zu kön- nen. Auch damit dringt die Revision nicht durch. Sie beruft sich insoweit auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, nach dem zum Zeitpunkt des Einzugs der Beklagten in der Wohnung kein Breitbandkabelanschluss vorhanden gewesen ist. Das steht jedoch in Wider- spruch zu den vom Amtsgericht ebenfalls in den Tatbestand aufgenommen, oben genannten Regelungen im Mietvertrag. Es ist weiter unvereinbar mit dem – von den Parteien zum Bestandteil des Mietvertrags erklärten und von den Beklagten gleichzeitig mit dem Mietvertrag unterzeichneten – Übergabeproto- koll, nach dem die Wohnung mit einem Anschluss an das Breitbandkabelnetz für Hörfunk/Fernsehen ausgestattet war. Die Revisionserwiderung weist des- halb zu Recht darauf hin, dass der Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils, auf den das Landgericht Bezug genommen hat, zur Frage des Zeitpunkts der Einrichtung des Breitbandkabelanschlusses in der Wohnung der Beklagten in sich widersprüchlich ist mit der Folge, dass ihm insoweit keine Beweiskraft (§ 314 ZPO) und damit auch keine Bindung für das Revisionsgericht zukommt (BGH, Urteil vom 19. November 1998 – IX ZR 116/97, NJW 1999, 641, unter II 1 a). 23 - 13 - Sachvortrag der Beklagten, nach dem die von ihnen im Juni 2001 bezo- gene Wohnung ursprünglich nicht mit einem Breitbandkabelanschluss ausge- stattet war, zeigt die Revision nicht auf. Nach dem von der Revisionserwiderung angeführten erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten hatten diese lediglich die Parabolantenne, die sie bei ihrem Einzug auf dem Balkon installiert haben, vor- her bereits in einer anderen von der Klägerin gemieteten Wohnung genutzt. Daraus lässt sich ein Anspruch auf Errichtung der Antenne auch in der neuen Wohnung nicht ableiten. 24 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Konstanz, Entscheidung vom 20.03.2006 - 9 C 940/05 - LG Konstanz, Entscheidung vom 08.09.2006 - 11 S 52/06 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 93/06 vom 17. April 2007 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 541, 1004 Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden. BGH, Beschluss vom 17. April 2007 - VIII ZB 93/06 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 17. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Her- manns, Dr. Milger und Dr. Hessel beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Klägerin gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 22. August 2006 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Verfahrens der Rechtsbeschwerde hat die Kläge- rin zu tragen. Gründe: I. Die Klägerin hat die Beklagte mit am 21. November 2005 eingereichter Klage auf Beseitigung einer an der Balkonbrüstung der von der Beklagten ge- mieteten Wohnung angebrachten Parabolantenne in Anspruch genommen. Vorgerichtlich hatte die Klägerin mit einem an die Beklagte adressierten Schrei- ben diese aufgefordert, die Antenne zu entfernen. Für die Beklagte besteht seit dem 18. Februar 2005 eine Betreuung. Nach einem amtsärztlichen Zeugnis ist die Beklagte als geschäftsunfähig anzusehen; dieser Zustand bestehe mindes- tens seit 13. Januar 2004. 1 Die Parteien haben den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt, nachdem die Betreuerin erklärt hatte, die Antenne sei entfernt. 2 - 3 - Das Amtsgericht hat darauf hin die Kosten des Rechtsstreits der Beklag- ten auferlegt. Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten hat das Landgericht dagegen entschieden, die Klägerin müsse die Verfahrenskosten tragen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Rechtsbeschwerde erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Beschlusses. 3 II. Das Landgericht hat ausgeführt, die Klägerin habe die Kosten des Rechtsstreits zu tragen, weil sie die Beklagte vor Erhebung der Klage nicht wirksam abgemahnt habe. Nach § 541 BGB sei eine Abmahnung Vorausset- zung für einen vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachten Besei- tigungsanspruch. Die an die Beklagte persönlich gerichtete Abmahnung sei aufgrund der Geschäftsunfähigkeit der Beklagten unwirksam gewesen. Denn auf eine Abmahnung seien als rechtsgeschäftsähnliche, empfangsbedürftige Willenserklärung die Vorschriften über Rechtsgeschäfte entsprechend anzu- wenden. Soweit ein etwaiger Beseitigungsanspruch auf § 1004 Abs. 1 BGB ge- stützt werde, sei zwar eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich. In einem Mietverhältnis könne jedoch § 1004 BGB nicht angewendet werden; diese Vor- schrift werde durch § 541 BGB verdrängt. 4 III. Die gemäß § 574 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch sonst zulässige Rechtsbeschwerde bleibt in der Sache erfolglos. Die Entscheidung des Landge- richts, die Verfahrenskosten gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO nach billigem Er- messen der Klägerin aufzuerlegen, ist nicht zu beanstanden. Die von der Kläge- rin erhobene Klage war unbegründet. 5 - 4 - 1. Zutreffend ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen, dass im Mietverhältnis ein Beseitigungsanspruch - wie vorliegend - nicht auf § 1004 BGB gestützt werden kann, sondern allein § 541 BGB anwendbar ist. Dieser vom Landgericht vertretenen und weit verbreiteten Ansicht ist zuzustimmen. Die konkrete Ausgestaltung der Vorschrift des § 541 BGB hat mieterschützenden Charakter. Durch das dort, nicht aber in § 1004 BGB aufgenommene Erforder- nis einer vorherigen Abmahnung des Mieters durch den Vermieter soll dem Mieter eine (letzte) Gelegenheit zu vertragstreuem Verhalten gegeben werden, bevor der Vermieter zu den scharfen Rechtsbehelfen der §§ 541 und 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen darf (Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 541 Rdnr. 1; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 541 Rdnr. 2; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 550 Rdnr. 2; jurisPK- BGB/Münch, Stand September 2006, § 541 Rdnr. 6). Soweit die Rechtspre- chung bisher § 1004 BGB in vergleichbaren Fällen angewendet hat, wurde auf die Problematik nicht eingegangen (BGH, Urteil vom 26. Juni 1974 - VIII ZR 43/73, NJW 1974, 1463 f.; LG Karlsruhe DWW 2000, 201 f.). 6 2. Vorliegend ist eine wirksame Abmahnung durch die Klägerin vor Kla- geerhebung nicht erfolgt (§ 131 Abs. 1 BGB entsprechend). Zwar rügt die Klä- gerin in ihrer Rechtsbeschwerde, das Landgericht habe sich nicht mit der Frage befasst, ob die (an die Beklagte persönlich gerichtete) schriftliche Abmahnung nicht dadurch wirksam geworden ist, dass sie der Betreuerin zuging, bevor die- se sich am 13. Dezember 2005 "meldete". Doch die Klägerin behauptet und belegt nicht, dass der Betreuerin diese Abmah- 7 - 5 - nung vor wirksamer Klagezustellung zugegangen ist (vgl. zum Erfordernis einer Abmahnung vor Klageerhebung Blank, aaO, Rdnr. 11 m.w.N.). Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 14.03.2006 - 4 C 381/05 - LG Mannheim, Entscheidung vom 22.08.2006 - 4 T 82/06 -

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Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann.(Rn.19)  2. Die öffentlich-rechtliche Genehmigung einer Stützmauer steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese nicht zu ersetzen.(Rn.24) 3. § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst.(Rn.28) 4. Der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen, auch wenn dieses nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Es besteht lediglich ein erlaubnisfreier Bereich bezüglich Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten.(Rn.42) 5. Die Errichtung eines sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist, entspricht jedenfalls in großstädtischer Wohnlage keinem üblichen Mietgebrauch mehr.(Rn.43)  Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Str. 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 2. Den Beklagten wird für die Räumung und Herausgabe gemäß Ziffer 1 eine Frist eingeräumt bis 31.07.2021. 3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 526,58 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 26.09.2020 zu bezahlen. 4. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist hinsichtlich der Räumung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung insoweit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000 EUR abzuwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 15.000 € Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses wegen baulicher Maßnahmen auf dem angemieteten Grundstück. Randnummer 2 Bereits mit Vertrag vom 08.11.2003 mietete der Beklagte zu 1) eine Wohnung in dem Gebäude ... Str. 29 von dem damaligen Eigentümer Herrn R. (in der Folge auch: „Vorvermieter“) an (Anl. B1, Bl. 70 d.A.). Mit weiterem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.) wurde die Beklagte zu 2) in das Mietverhältnis aufgenommen und dieses um eine weitere Wohnung in dem Gebäude erweitert. Mit Prozessvergleich vom 10.01.2017 (AG Stuttgart, Az.: 35 C 1888/16) einigten sich die Beklagten mit dem Vorvermieter darauf, dass sich das Mietverhältnis, auf das gesamte Gebäude erstrecken sollte, wofür - bei Fortgeltung des Vertrags vom 14.03.2010 im Übrigen - ein Nettomietzins von 1.250 € und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 € geschuldet sein sollte. Im Dezember 2017 erwarben die Kläger das Grundstück. Der Eigentümerwechsel wurde Mitte 2018 in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 3 Mit Anwaltsschreiben vom 27.12.2019 (Anl. K 4, Bl. 25 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten, soweit hier relevant, abmahnen, weil diese - unstreitig - einen Stahlträger in die Außenwand eingebracht hatten und forderten zum Rückbau bis zum 04.02.2020 auf. Mit Anwaltsschreiben vom 11.02.2020 (Anl. K 5, Bl. 28 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten wiederum abmahnen, weil diese den Stahlträger nicht entfernt hätten und nunmehr zudem einen Anbau errichtet hätten (vgl. Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.; in der Folge auch: „Anbau“). Sie forderten die Beklagten auf, insoweit bis längstens 29.02.2020 „den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen“. Weiter mahnten sie die ungenehmigte Errichtung eines Gewächshauses (Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) und die Errichtung einer Stützmauer zum Grundstück des Nachbarn R. hin (vgl. Lichtbilder Anl. K 6, Bl. 31f. d.A.in der Folge auch: „Stützmauer“) ab. Bezüglich der Stützmauer seien die Kläger durch den Nachbarn R. (in der Folge auch: „Nachbar“) informiert worden, dass ein Überbau vorliege. Auch bezüglich dieser Punkte forderten die Kläger die Beklagten zum Rückbau bis längstens 29.02.2020 auf und wiesen darauf hin, dass das Mietverhältnis anderenfalls gekündigt werden würde. Randnummer 4 Mit taggleich zugestelltem Anwaltsschreiben vom 02.03.2020 (Anl. K 7, Bl. 41ff. d.A.) kündigten die Kläger den Mietvertrag fristlos und machten im Wesentlichen geltend, dass ein Rückbau der abgemahnten baulichen Veränderungen nicht erfolgt sei. Randnummer 5 Die Kläger behaupten, dass die Beklagten den Stahlträger nicht zurückgebaut hätten. Die Stützmauer, deren Rückbau unstreitig unterbleiben ist, sei ohne Gestattung des Vorvermieters erbaut worden und stelle einen Überbau dar, weshalb eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn, der sie bereits zum Rückbau aufgefordert habe (Anl. K 8, Bl. 155 d.A.), drohe. Die Kläger machen weiter geltend, dass sich aus der Abmahnung vom 11.02.2020 ergäbe, dass die Beklagten zum Rückbau des Anbaus auf den - zwischen den Parteien streitigen - Zustand von 2003 aufgefordert worden sei. Dem seien die Beklagten nicht nachgekommen, sie hätten auch nicht auf den Zustand von 2012 zurückgebaut. Bezüglich des - unstreitig ohne vorherige Genehmigung errichteten und nach Abmahnung nicht entfernten - Gewächshauses sind die Kläger der Auffassung, dass sie dieses nicht zu dulden bräuchten, weil es zu groß sowie nicht sicher errichtet sei und zudem den Rasen beschädige. Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sei auf Grund von Verzugs der Beklagten zuzusprechen. Randnummer 6 Die Kläger beantragen daher: Randnummer 7 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Straße 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 8 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger € 526,58 (außergerichtliche Kosten) nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen, hilfsweise, eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 11 Die Beklagten behaupten, dass sie den Stahlträger, welchen sie unstreitig im Zuge nicht genehmigter Sanierungsarbeiten in die Fassade eingebracht hatten, wieder entfernt hätten, da dieser ohnehin nur als Platzhalter gedient habe. Auch ein Rückbau des Anbaus sei erfolgt, da sie den Zustand von 2012 wieder hergestellt hätten. Zwar seien dafür neue Materialien verwendet worden, eine Verwendung des ursprünglichen Materials für den Rückbau sei aber auf Grund von dessen Verwitterung unmöglich gewesen. Auf einen unterbliebenen Rückbau auf den Zustand von 2003 könnten die Kläger ihre Kündigung nicht stützen, da ein solcher mit der Abmahnung vom 11.02.2020 nicht gefordert worden sei, bzw. die Abmahnung insoweit missverständlich und damit als Grundlage für eine Kündigung schon untauglich sei. Er sei auch nicht geschuldet, weil die ursprünglichen Maßnahmen allesamt durch den Vorvermieter genehmigt worden seien, was die Kläger in einem anderen Verfahren auch unstreitig gestellt hätten, und sich die Berechtigung zur Vornahme der beanstandeten Baumaßnahmen ohnehin bereits daraus ergebe, dass die Beklagten mit dem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8ff., 16 d.A.) die Pflege der Außenanlagen übernommen hätten. Die Errichtung des Gewächshauses stelle eine erlaubnisfreie Nutzung des Gartens dar, weshalb ein Rückbau derzeit nicht geschuldet werde. Randnummer 12 Die Beklagten machen weiter geltend, dass der außerordentlichen Kündigung auch mit Blick auf die unstreitig unterbliebene Beseitigung der Stützmauer der Erfolg versagt werden müsse, da auch dieser Rückbau nicht gefordert werden könne. Die Stützmauer sei von 2010 auf 2011 errichtet und baurechtlich nachgenehmigt worden. Ein Überbau, der unstreitig erst nach Weihnachten 2019 ein Thema wurde, nachdem der Nachbar R. das Grundstück erworben und einen Vermesser eingeschaltet hatte, und den die Beklagten zunächst eingeräumt hatten, liege nicht vor. Die Errichtung der Stützmauer sei durch den Vorvermieter und dessen Ehefrau genehmigt worden. Einer Genehmigung habe es freilich gar nicht bedurft, weil die Errichtung der Stützmauer eine Notmaßnahme dargestellt habe; nachdem der Vorvermieter der Aufforderung des Beklagten vom 17.09.2009 (Anl. B 12, Bl. 187 d.A.) etwas gegen den abrutschenden Boden am Grundstücksrand zu unternehmen, nicht nachgekommen sei, obwohl er dies mit Schreiben vom 13.10.2009 zugesagt gehabt habe (Anl. B 3, Bl. 125 d.A.), habe der Beklagte dies selbst in die Hand nehmen dürfen, um Gefahren für das Grundstück abzuwenden. Randnummer 13 Jedenfalls könnten sich die Kläger schon in Folge von Verwirkung nicht auf einen etwa gegebenen Kündigungsgrund berufen. So habe dem Vorvermieter - unabhängig davon, dass er die Stützmauer genehmigt habe - bereits auf Grund einer an ihn weitergeleiteten Nachbareinwendung im Baugenehmigungsverfahren vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) von der Stützmauer erfahren. Zudem habe ihm das Verkehrswertgutachten des Dipl. Ing. K. vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff. d.A.; in der Folge auch: „Verkehrswertgutachten“) jedenfalls seit dem 04.07.2013 (Anl. B 7, Bl. 134 d.A.) vorgelegen. Aus diesem ergebe sich Vorhandensein und Position der Stützmauer und damit auch der Überbau. Zudem ließ die Ehefrau des im Januar 2017 verstorbenen Vorvermieters - insofern unstreitig - das Mietverhältnis bereits mit Anwaltsschreiben vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) wegen eigenmächtiger Baumaßnahmen, unter anderem wegen der Stützmauer, außerordentlich kündigen, verfolgte diese Kündigung dann aber nicht weiter. Die Beklagten machen weiter geltend, dass sie, nachdem auch die Kläger - nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten - anlässlich eines gemeinsamen Besichtigungstermins vom 21.03.2018 Kenntnis von den Baumaßnahmen einschließlich der Stützmauer erlangt hatten, berechtigterweise darauf vertrauen durften, dass nicht fast zwei Jahre später eine Kündigung auf diese Umstände gestützt werden würde. Randnummer 14 Sollte ein Überbau tatsächlich vorliegen, so ergäbe sich nichts anderes. Es sei zu bestreiten, dass dem Nachbarn R. insoweit Ansprüche zustünden, jedenfalls würde er diese nicht geltend machen. Sofern sich die Kläger berechtigten Ansprüchen des Nachbarn R. ausgesetzt sehen sollten, so meinen die Beklagten, dass sie im äußersten Fall Schadensersatz schulden würden, der Sachverhalt aber, wegen des langen Bestands des Mietverhältnisses und der Schwierigkeit Ersatzwohnraum im Stadtgebiet zu finden, eine außerordentliche Kündigung nicht tragen könne. Randnummer 15 Die Kläger bestreiten, dass der Vorvermieter die Baumaßnahmen genehmigt habe. Die Genehmigung ergebe sich auch weder aus Vortrag in vom Streitfall inhaltlich unabhängigen Parallelverfahren oder aus dem Mietvertrag, der nur zur Gartenpflege berechtige. Es habe auch erkennbar keine Notmaßnahme vorgelegen. Verwirkung scheide schon deshalb aus, weil keinerlei Umstände erkennbar seien, auf Grund derer sich ein Vertrauen habe gründen können, einen ungenehmigten Überbau nicht wieder entfernen zu müssen. Insoweit könnten auch die Kläger dem berechtigten und tatsächlich erfolgten Rückbauverlangen des Nachbarn R. nichts entgegensetzen. Randnummer 16 Wegen des weiteren Vorbringens wird auf den Inhalt, der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle vom 29.05.2020 und 05.02.2021 (Bl. 169 ff und 258 ff. d. A.) Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen P. und Vernehmung der Zeugen Ro. und R. im Termin vom 05.02.2021. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Abs. 2 lit. a GVG, 29a Abs. 1 ZPO), und begründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die außerordentliche Kündigung vom 02.03.2020 gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet worden ist. I. Randnummer 18 Die Kündigung war sowohl formell als auch materiell wirksam. Die Kläger waren zur außerordentliche Kündigung berechtigt, nachdem die Beklagten sich geweigert haben, die ungenehmigt und überwiegend auf dem Nachbargrundstück errichtete Stützmauer zurückzubauen (§ 543 Abs. 1 BGB). 1. Randnummer 19 a) Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (etwa KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 212; BeckOK-BGB/Wiederhold, § 543 Rn. 61 jew. mwN [Stand: 01.02.2021]). Dabei setzt ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 27 mit 37 mwN). Da im Streitfall weder etwas dafür vorgetragen noch dafür ersichtlich ist, dass von der Stützmauer oder dem Gewächshaus eine konkrete und erhebliche Gefährdung der Mietsache ausgehen könnte (vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 33 mwN), ist die Kündigung vorliegend am Maßstab des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zu messen. Randnummer 20 b) Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB darf der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob dies der Fall ist, ist durch eine wertende Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Dafür sind die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewerten. Frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11; NJW 2005, 2552 juris Rn. 12). Im Rahmen der Abwägung ist zu berücksichtigen, dass Art. 14 Abs. 1 GG das Besitzrecht des Mieters ebenso schützt wie das Eigentumsrecht des Vermieters, weshalb die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 2004, 440 juris Rn. 12f.). Randnummer 21 Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze liegt im Streitfall ein wichtiger Grund vor, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigte, weil das Kündigungsinteresse der Kläger in der Gesamtschau das Bestandsinteresse der Beklagten überwiegt und den Klägern eine Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist. Randnummer 22 aa) Entgegen der Auffassung der Beklagten stellt zunächst die ungenehmigte Errichtung der Stützmauer eine Verletzung ihrer mietvertraglichen Pflichten dar. Randnummer 23 (1.) Nach § 11 Abs. 1 des Mietvertrags bedurften Umbauten an der Mietsache der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Die Errichtung der Stützmauer, welche die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs (vgl. dazu BGH, NJW 1993, 1061 juris Rn. 37f.; Kern in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB Rn. 243ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 429 jew. mwN) offensichtlich überschreitet, durfte daher grundsätzlich nicht ohne eine solche Zustimmung erfolgen. Anders als die Beklagten meinen, ändert der Umstand, dass ihnen durch den Mietvertrag vom 14.03.2010 (§ 24, Bl. 16 d.A.) die Gartenpflege übertragen war, daran nichts. Denn mit der Übernahme der Pflicht, den „Garten zu pflegen“, wozu nach dem Vertrag unter anderem das „regelmäßige Rasenmähen, Zurückschneiden der Büsche und Bäume“ rechnete, war weder nach dem Wortlaut und der Vertragssystematik noch nach dem ohne Weiteres erkennbaren Sinn und Zweck der vertraglichen Regelung (§§ 133, 157 BGB) die Einräumung der Befugnis verbunden, unter Abweichung von der spezielleren Regelung des § 11 Nr. 1 bauliche Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen zu dürfen. Randnummer 24 (2.) Soweit die Beklagten geltend machen, dass von einer Genehmigung der Stützmauer auszugehen sei, verfängt dies nicht. Fehl geht zunächst der Hinweis, dass die Stützmauer baurechtlich nachgenehmigt sei. Denn diese öffentlich-rechtliche Genehmigung steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese daher nicht zu ersetzen. Auch aus dem Umstand, dass die Kläger in einem vorangegangenen Verfahren, in welchem sie ohne Erfolg einen auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen suchten (AG Stuttgart, Az.: 30 C 609/18), unstreitig gestellt haben, dass Umbaumaßnahmen mit dem Vorvermieter abgesprochen gewesen seien, können die Beklagten nichts für eine Genehmigung der Stützmauer herleiten. Denn aus dem prozessualen Nichtbestreiten in einem Vorprozess folgt weder, dass eine erforderliche Genehmigung tatsächlich erteilt war, noch, dass die Kläger diesen Umstand im vorliegenden Verfahren nicht bestreiten könnten. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Vorvermieter sich mit den Beklagten in dem auf eine außerordentliche Zahlungsverzugskündigung gestützten Räumungsrechtsstreit (AG Stuttgart, Az. 35 C 1888/16) darauf einigte, das Verfahren durch Prozessvergleich vom 10.01.2017 zu beenden und das Mietverhältnis fortzusetzen. Randnummer 25 (2.) Soweit die Beklagten, die nach allgemeinen Grundsätzen dafür beweisbelastet sind, dass ihr an sich vertragswidriger Mietgebrauch von einer Genehmigung des Vermieters gedeckt war (vgl. Blank, NZM 1998, 5, 9 zur Tierhaltung; vgl. auch BGHZ 220, 323 Rn. 14), behauptet haben, dass der Vorvermieter tatsächlich mit der Errichtung der Stützmauer einverstanden gewesen sei, so sind sie dafür beweisfällig geblieben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sieht das Gericht diese Behauptung vielmehr als widerlegt an (§ 286 ZPO). Dabei stützt sich das Gericht auf die Aussage der Zeugin Ro., welche es als glaubhaft erachtet. Die Zeugin schilderte plastisch und detailreich sowie in Übereinstimmung mit ihrer schriftlichen Einlassung (Anl. K 9, Bl. 156 d.A.), dass der Beklagte zwar zahlreiche Baumaßnahmen im Außenbereich durchgeführt habe, insoweit allerdings stets eigenmächtig gehandelt habe (Bl. 262f. d.A.). Randnummer 26 (3.) Entgegen der Auffassung der Beklagten war eine Genehmigung für die Errichtung der Stützmauer auch nicht deshalb entbehrlich, weil es sich dabei um eine durch § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB gedeckte Notmaßnahme gehandelt habe. Schon nach dem Beklagtenvortrag stellte die Errichtung der Stützmauer keine Notmaßnahme dar, die keinen Aufschub geduldet hätte (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536a Rn. 28; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 35 jew. mwN). Denn der Beklagte konnte sich nach seinem eigenen Vortrag für die Maßnahme seit der Monierung des Problems des abrutschenden Bodens am Grundstücksrand vom 17.09.2009 bis zur Errichtung der Mauer zum Jahreswechsel 2010 auf 2011 mehr als ein Jahr Zeit lassen. Selbst wenn man unterstellt, dass sich das Problem in dieser Zeit verschärft haben sollte, wäre nicht ersichtlich, weshalb dem Beklagten eine Anzeige dieser Verschärfung nicht möglich gewesen sein sollte. Auch unabhängig von diesem Zeitmoment wird die Errichtung der Stützmauer nicht durch § 536a Abs. 2 BGB gedeckt. Insofern wäre zwar grundsätzlich auch ein Selbsthilferecht gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht gekommen (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 28). Die konkret errichtete Stützmauer erweist sich aber weder als erforderlich (Nr. 1) noch als notwendig (Nr. 2). Denn die Stützmauer befindet sich nach den unwidersprochen gebliebenen und überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen Philipp (Bl. 260f. d.A.), denen sich das Gericht anschließt (§ 286 ZPO), nahezu vollständig auf dem Grundstück des Nachbarn R.. Randnummer 27 bb) Die Beklagten haben ihre mietvertraglichen Pflichten zudem dadurch verletzt, dass sie der Aufforderung der Kläger, die Stützmauer zu beseitigen nicht nachgekommen sind. Randnummer 28 (1.) § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 13 mwN). Den Klägern stand gegen die Beklagten daher ein Anspruch auf Beseitigung der Stützmauer zu, welcher sich im Streitfall auch aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ergibt (§ 11 Nr. 2 des Mietvertrags, Bl. 11 d.A.). Ein Anspruch der Beklagten auf Duldung der Stützmauer durch die Kläger, der einem auf § 541 BGB gestützten Beseitigungsanspruch entgegenstünde (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 14; BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 13), scheidet im Streitfall schon deshalb aus, weil sich die Stützmauer fast vollständig auf dem Nachbargrundstück befindet. Randnummer 29 (2.) Der Geltendmachung dieses Anspruchs stand entgegen der Auffassung der Beklagten weder der Zeitablauf seit Errichtung der Mauer entgegen noch war dieser Anspruch verwirkt. Randnummer 30 (a) Der Anspruch aus § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung gem. §§ 195, 199 BGB (BGHZ 220, 323 Rn. 18). Verjährung ist indessen nicht eingetreten, so dass die Beklagten mit ihrer jedenfalls schlüssig erhobenen (vgl. dazu MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 214 Rn. 4 mwN) Verjährungseinrede (§ 214 BGB) nicht durchdringen können. Insoweit bedarf es im Streitfall keiner Entscheidung, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Anspruch aus § 541 BGB nicht zu verjähren beginnt, so lange eine zweckwidrige Nutzung des Mietobjekts andauert (BGHZ 220, 323 Rn. 21ff.), auch auf die vorliegende Konstellation der Errichtung einer nicht genehmigten baulichen Anlage zu übertragen ist, oder ob die Verjährung in diesen Fällen mit der Errichtung der Anlage beginnt, weil darin kein Dauerverstoß, sondern eine einmalige Zuwiderhandlung (§ 199 Abs. 5 BGB) liege (in diesem Sinne: BeckOK-BGB/Bruns, § 541 Rn. 18.1 [Stand: 01.02.2021]; ähnlich MünchKomm-BGB/Raff, 8. Aufl., § 1004 Rn. 273 mwN sowie bereits LG Halle, ZMR 2014, 644 juris Rn. 8; vgl. dazu auch MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 541 Rn. 18 - Dauerverstoß, sofern mit der Installation eine ästhetische Beeinträchtigung einhergeht; aA wohl LG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 unter II. - n.v.). Denn der Beseitigungsanspruch ist auch dann nicht verjährt, wenn man von einem möglichen Verjährungsbeginn ab Errichtungszeitpunkt ausgeht. Randnummer 31 (aa) Die erforderliche Kenntnis von der Existenz der Stützmauer lag auf Vermieterseite - wie sich aus der unter anderem auf die Stützmauer gestützten Kündigung vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) ergibt - jedenfalls ab 2017 vor. Randnummer 32 (bb) Eine frühere Kenntnis auf Seiten der Vorvermieter ist nicht feststellbar. Folglich scheidet eine Verjährung auch dann aus, wenn man zu Grunde legt, dass die durch Kenntnis auf Vorvermieterseite in Lauf gesetzte Verjährung auch zum Nachteil der Kläger als Grundstückserwerber wirkte, weil sich der Zustand eines Anspruchs durch einen Rechtsübergang grundsätzlich und auch im Falle des § 566 BGB nicht ändert (in diesem Sinne: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 566 Rn. 143; vgl. auch jurisPK-BGB/Lakkis, § 199 Rn. 179 [Stand 01.05.2020]; MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 40f. jew. mwN). Randnummer 33 Eine tatsächliche Kenntnis des Vorvermieters vom Vorhandensein der Stützmauer vor 2017 vermochten die dafür beweisbelasteten Beklagten (MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 46 mwN) nicht nachzuweisen. Die Zeugin Ro. gab insoweit an, dass von der hier in Rede stehenden Stützmauer vor dem Tod ihres Mannes nichts bekannt gewesen sei. Randnummer 34 Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Vorvermieters von der Stützmauer auch weder aus dem Einwendungsschreiben vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) noch aus dem Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.). Das Einwendungsschreiben befasst sich mit zwei anderen Stützmauern, namentlich mit einer Stützmauer zum Grundstück W. hin - deren Beseitigung die Beklagten im weiteren Verlauf ebenfalls trotz Aufforderung des Vorvermieters nicht vornahmen, weshalb dieser bereits mit Anwaltsschreiben vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) eine unter anderem darauf gestützte außerordentliche Kündigung aussprach - sowie mit einer Stützmauer zum Grundstück F. hin, nicht aber mit der hier in Rede stehenden Stützmauer hin zum Grundstück R. (beziehungsweise seinerzeit noch v.R.). Das Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.) ist als Erkenntnisquelle unergiebig. Soweit die Beklagten geltend gemacht haben, dass der Vorvermieter auf Grund des Grundrissplans des Untergeschosses (Bl. 107 d.A.) Existenz und Position der Stützmauer habe erkennen müssen, so trifft dies nicht zu. Es erscheint schon fraglich, ob dies für einen Laien überhaupt erkennbar ist. Selbst wenn man dies bejahen wollte, könnte aber weder der Vorwurf einfach fahrlässig unterbliebener und erst recht nicht der Vorwurf grob fahrlässig unterbliebener Kenntniserlangung erhoben werden (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB), wenn ein Vermieter ohne Problembewusstsein dafür, dass eine Stützmauer ohne die mietvertraglich geschuldete vorherige Einholung seiner Zustimmung errichtet worden sein könnte, an Hand des Grundrissplans nicht zu dieser Erkenntnis gelangte. Randnummer 35 Da seit der Errichtung der Stützmauer auch noch keine zehn Jahre vergangen waren (§ 199 Abs. 4 BGB), würde eine Verjährung des Beseitigungsanspruchs deshalb auch dann ausscheiden, wenn man von der Möglichkeit eines Verjährungsbeginns mit Errichtung der Stützmauer ausgeht. Randnummer 36 (b) Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. „Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung auf Grund widersprüchlichen Verhaltens. Der Verstoß gegen Treu und Glauben besteht in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs (BGH, NJW 2008, 2254 Rn. 22; ähnlich BGH, NJW-RR 2014, 195 Rn. 10). Auch der Anspruch nach § 541 BGB kann grundsätzlich verwirkt werden. „Eine Verwirkung kommt jedoch nach allgemeinen Grundsätzen nur in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde“ (BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Randnummer 37 (aa) Danach scheidet eine Verwirkung des Anspruchs im Streitfall aus. Die Geltendmachung des Anspruchs erfolgte zwar erst fast zwei Jahre nachdem die Kläger von der Stützmauer Kenntnis erlangt hatten. Eine illoyal verspätete Geltendmachung liegt darin aber schon deshalb nicht, weil sich die Umstände für die Kläger in relevanter Weise geändert hatten, nachdem der Nachbar Riedel sie wenige Wochen vor der Abmahnung vom 11.02.2021 mit dem Überbau und seinem darauf basierenden Beseitigungsverlangen konfrontiert hatte. Soweit die Beklagten bestritten haben, dass der Nachbar tatsächlich Beseitigung verlangen würde, so steht dieser Umstand zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 ZPO). Der Zeuge R. hat in seiner Vernehmung überzeugend und detailliert erläutert (Bl. 264f. d.A.), dass und weshalb er die Beseitigung der Mauer begehrt. Dabei war der Zeuge erkennbar um wahrheitsgemäße Angaben bemüht und seine Aussage war frei von Be- oder Entlastungstendenzen. Das Gericht beurteilt daher auch diese Aussage als glaubhaft. Randnummer 38 (bb) Die Voraussetzungen einer Verwirkung liegen auch im Übrigen nicht vor. Insbesondere ist der mit dem Unterlassen der Geltendmachung eines Anspruchs verbundene reine Zeitablauf grundsätzlich keine ausreichende Grundlage für ein berechtigtes Vertrauen des Verpflichteten darin, dass der Berechtigte sich nicht doch zur Geltendmachung entschließt (vgl. BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Andere Umstände, auf die sich ihr Vertrauen hätte gründen können oder im Rahmen des Umstandsmoments berücksichtigungsfähige Dispositionen, die sie auf Grundlage eines etwaigen Vertrauens getätigt hätten, haben die Beklagten weder vorgetragen noch sind solche Umstände sonst ersichtlich. Randnummer 39 Vor diesem Hintergrund kann die Frage des Verjährungsbeginns des Rückbauanspruchs mit Errichtung der Stützmauer auch mit Blick auf die Verwirkung offen bleiben. Zwar wären an eine Verwirkung während des Laufs der regelmäßigen Verjährungsfrist strengere Anforderungen zu stellen gewesen, da dem Gläubiger die Regelverjährung grundsätzlich ungekürzt erhalten bleiben soll, um ihm die Möglichkeit zur Prüfung und Überlegung zu geben, ob er einen Anspruch gerichtlich geltend macht (BGH, GRUR 2014, 363 juris Rn. 50). Da aber schon die allgemeinen Anforderungen für eine Verwirkung nicht erfüllt sind, kommt es darauf nicht an. Randnummer 40 cc) Die Beklagten haben schließlich auch mit der Errichtung des beanstandeten Gewächshauses ohne vorherige Abstimmung mit den Klägern ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt. Randnummer 41 Ohne Erfolg machen die Beklagten insoweit geltend, es läge eine erlaubnisfreie Nutzung der Mietsache vor. Zutreffend ist zwar, dass es sich bei der Errichtung des Gewächshauses um eine Nutzung der Mietsache handelt, da der Garten als mitvermietet anzusehen ist, obwohl der Punkt „Garten“ im Mietvertrag nicht eigens angekreuzt wurde (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.). Denn der Garten rechnet bei der Vermietung eines Einfamilienhauses nach der Verkehrsanschauung zum Mietgegenstand (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 535 Rn. 10 mwN), was sich vorliegend zudem daraus ergibt, dass die Beklagten auch dessen Pflege übernommen haben (iE ebenso AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (1.) - n.v. - zum identischen Mietvertrag in einem Verfahren, in dem die Kläger die Beklagten erfolgreich auf Entfernung eines ohne Genehmigung errichteten Schwimmbads ins Anspruch genommen hatten). Randnummer 42 Der Mietvertrag sieht aber vor, dass bauliche Veränderungen, „insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl.“ nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfen. Ein solcher Erlaubnisvorbehalt, der in zulässiger Weise darauf abzielt, Unsicherheiten zu vermeiden und im Interesse beider Parteien Einvernehmen zu erzielen (zutreffend Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 423), entspricht im Grundsatz der auch ohne vertragliche Regelung geltenden Rechtslage. Denn der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters ohnehin verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen (vgl. BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn. 11). Zutreffend ist zwar, dass insoweit für den Mieter ein erlaubnisfreier Bereich verbleibt. Dieser Bereich beschränkt sich aber auf Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten (bejaht etwa für die Errichtung von: Kinderschaukel und Sandkasten AG Kerpen, ZMR 2002, 924 juris Rn. 2; Anlage eines kleinen Gartenteichs: LG Lübeck, WuM 1993, 669; Errichtung eines Kinderspielhäuschens: AG Flensburg, WuM 2016, 486; verneint für: Anlage eines Schwimmteichs: OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119ff.; Anlage eines „recht großen“ Gartenhauses: AG Brühl, WuM 1989, 498 juris Rn. 5; Errichtung eines Swimmingpools auf dem streitgegenständlichen Grundstück: AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (2.) - n.v.; Berufung iE zurückgewiesen durch Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 - n.v.). Randnummer 43 „Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von Wohnraum gehört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien. Maßgebend sind bei deren – auch ergänzender - Auslegung die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben“ (BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 8). Eine vertragliche Regelung der Nutzung des Gartens oder bezüglich der Errichtung von Anlagen im Garten besteht zwischen den Parteien nicht. Maßgeblich ist danach der verkehrsübliche Mietgebrauch. Danach entspricht die Errichtung eines Gewächshauses dieser Größe - jedenfalls in großstädtischer Wohnlage - keinem üblichen Mietgebrauch mehr. Ausweislich der vorgelegten Lichtbilder (Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) handelt es sich um ein für den Privatgebrauch sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist. Der Bereich eines erlaubnisfreien verkehrsüblichen Mietgebrauchs ist damit deutlich überschritten. Zu beachten ist insofern auch, dass die Frage der Erlaubnisfreiheit, ebenso wie die Frage der Erlaubnispflichtigkeit einer Anlage auch davon abhängt, ob mit ihr eine ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters einhergeht (vgl. dazu: BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 16 mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 437 mwN). Eine solche Beeinträchtigung ist im Streitfall ausweislich der Lichtbilder aber ohne Weiteres zu bejahen. Die Beklagten hätten daher vor der Errichtung des Gewächshauses die Zustimmung der Kläger einholen müssen, auf deren Erteilung ihnen allerdings ein Anspruch zustehen konnte (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 44 dd) Die Pflichtverletzungen tragen die ausgesprochene außerordentliche Kündigung bei wertender Betrachtung aller Umstände, da sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger unzumutbar machen. Das entscheidende Gewicht kommt dabei der Pflichtverletzung zu, welche den Beklagten hinsichtlich des unterbliebenen Rückbaus der Stützmauer zur Last fällt, während die in der ungenehmigten Errichtung von Stützmauer und Gewächshaus liegenden Pflichtverletzungen eine Kündigung jeweils nicht getragen hätten. Randnummer 45 (1.) Soweit die Beklagten mit der ungenehmigten Errichtung der Stützmauer ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt haben, konnte eine außerordentliche Kündigung in Folge des Zeitablaufs nicht mehr allein auf diesen Umstand gestützt werden. Ohne Erfolg berufen sich die Kläger insoweit darauf, dass es den Beklagten nicht gelungen sei, den Tatbestand einer Verwirkung darzulegen. Denn die Frage des Zeitablaufs ist bei einer Kündigung, die wie hier auf § 543 Abs. 1 BGB gestützt wird, bereits auf Ebenen der Unzumutbarkeitsprüfung zu berücksichtigen, wo sie zum Entfallen des Kündigungsgrundes führen kann. Die Frage der Verwirkung wegen einer treuwidrig verspäteten Geltendmachung des Kündigungsrechts stellt sich daher regelmäßig nur bei einer auf die typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigung, wo eine Unzumutbarkeitsprüfung unterbleibt (vgl. BGH, NJW 2007, 147 juris Rn. 10f.; NJW 2009, 2297 juris Rn. 15ff sowie BGH, NJW 2016, 3720 Rn. 20 mwN; zu § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vgl. aber etwa Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., § 543 Rn. 21 mwN). Randnummer 46 Für die hier in Rede stehende außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt, dass das Kündigungsrecht nur innerhalb angemessener Zeit ausgeübt werden kann, nachdem der Berechtigte von dem Kündigungstatbestand Kenntnis erlangt hat. Zögert der Berechtigte nach Kenntnis des Kündigungsgrundes zu lange mit dem Ausspruch der Kündigung, so kann dies zu dem Schluss berechtigen, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist (BGH, NJW-RR 1988, 77 juris Rn. 23; NJW 1985, 1894 juris Rn. 26; WM 1983, 660 juris Rn. 10 jew. mwN). So liegt es hier. Randnummer 47 Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten hatten die Kläger seit einem Ortstermin vom 21.03.2018 Kenntnis von der Stützmauer. Der bis zur außerordentlichen Kündigung vom 02.03.2020 vergangene Zeitablauf steht der Annahme entgegen, dass den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Errichtung der Stützmauer unzumutbar sein könnte. Randnummer 48 (2.) Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ergibt sich aber aus der Weigerung der Beklagten, die Stützmauer nach Bekanntwerden des Überbaus trotz ausdrücklicher Aufforderung der Kläger wieder zu entfernen. Randnummer 49 (a) Dabei erscheint die für die Entfernung der Stützmauer gesetzte Frist von nur 13 Werktagen, nach deren Ablauf die Kläger am darauffolgenden Werktag die Kündigung erklärt hatten, zwar als knapp, aber nach den Umständen des Streitfalls noch als angemessen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Insoweit war zu sehen, dass die Beklagten eine Pflicht zur Beseitigung der Stützmauer durchgehend und mit zahlreichen unbegründeten und zum Teil wahrheitswidrigen Einwänden bekämpft und bis zuletzt geleugnet haben. Sie haben folgerichtig auch keine Anstalten unternommen, die Stützmauer innerhalb der ihnen eingeräumten Frist zu entfernen. Angesichts dessen wäre jedenfalls das Setzen einer längeren Frist oder die Verlängerung der ursprünglich gesetzten (vgl. MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 66 mwN) eine sinnlose Förmelei gewesen, weil dies offensichtlich keinen Erfolg versprach (vgl. zu einem ähnlichen Fall: BGH, NJW 2007, 2474 juris Rn. 12). Randnummer 50 (b) Danach war den Beklagten eine Fortsetzung des Mietervertrages unzumutbar geworden. Bereits der grundlosen Weigerung, ein ohne Genehmigung errichtetes Bauwerk, das schon auf Grund seiner schieren Masse die Belange der Vermieter massiv tangierte, auf deren berechtigtes Verlangen hin wieder zu entfernen, kommt erhebliches Gewicht zu. Zu Gunsten der Beklagten kann mit Blick auf die Mauer zwar unterstellt werden, dass sie diese tatsächlich an einer Stelle errichteten, an welcher sich bereits die Vorgängerkonstruktion befand, so dass sie an einen Überbau des Vorvermieters angeknüpft haben mögen. Dies vermag aber ihre Rückbauverweigerung nicht in entscheidender Weise in ein milderes Licht zu rücken. Denn die Beklagten haben das Risiko des von ihnen bewirkten und zum Zeitpunkt der Rückbauaufforderung aufgedeckten Überbaus schon deshalb selbst zu tragen, weil die Errichtung der Stützmauer ohne Zustimmung des Vorvermieters erfolgte. Randnummer 51 Die in der Rückbauverweigerung liegende Pflichtverletzung erfährt zusätzliches Gewicht dadurch, dass den Klägern wegen des Überbaus konkret eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn drohte (vgl. LG Gießen, NJW-RR 1994, 1102 juris Rn. 5), was sie den Beklagten in der Abmahnung mitgeteilt hatten. Zwar haben die Beklagten auch eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn in Abrede gestellt. Die Beweisaufnahme hat aber ergeben, dass der Nachbar R. die Beseitigung der Mauer tatsächlich fordert (§ 286 ZPO). Diese kann er entgegen der Auffassung der Beklagten auch beanspruchen. Zur Duldung gem. § 912 BGB ist der Nachbar nicht verpflichtet. Die Vorschrift setzt einen Überbau voraus, der dem Eigentümer des überbauenden Grundstücks zumindest zugerechnet werden kann oder von ihm genehmigt wurde (BGHZ 15, 216 juris Rn. 12ff.; MünchKomm-BGB/Brückner, 8. Aufl., § 912 Rn. 12 mwN). Daran fehlt es auf Grund des eigenmächtigen Handelns der Beklagten im Streitfall. Da seit Errichtung der Mauer zum Zeitpunkt des Rückbauverlangens noch keine zehn Jahre vergangen waren und der Überbau nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien erst bekannt wurde, nachdem der Nachbar im Zuge der Einholung einer Baugenehmigung, das Grundstück hatte vermessen lassen, schied auch eine Verjährung des dem Nachbarn zustehenden Beseitigungsanspruchs (§ 1004 BGB), welche indessen keine Pflicht zur Duldung der Stützmauer für den Nachbarn begründet hätte (BGH, NJW 2011, 1069 Rn. 17f.; NJW-RR 2014, 1043 Rn. 8), erkennbar aus. Randnummer 52 Mit Blick auf die Inanspruchnahme durch den Nachbarn geht es entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht an, die Kläger auf etwaige Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu verweisen und ihnen das Recht zur Kündigung abzusprechen. Diese Haltung der Beklagten, in welcher ein ausgeprägter Mangel an Bereitschaft zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen ihrer Vermieter zum Ausdruck kommt, schließt sich freilich nahtlos an ihr vor der Kündigung gezeigtes und zum Gegenstand der Kündigung gemachtes (§ 569 Abs. 4 BGB) Verhalten an. Allein die hier streitgegenständliche Kündigung hatte zumindest drei Baumaßnahmen zum Gegenstand, welche allesamt ohne die erforderliche vorherige Abstimmung mit den Vermietern erfolgt waren. Insofern kann zu Gunsten der Beklagten zwar weiter unterstellt werden, dass sie den monierten Stahlträger wieder zurückgebaut haben, nachdem sie die Fassade des Hauses ohne die hierfür nach den dargelegten Grundsätzen offensichtlich erforderliche Genehmigung der Kläger geöffnet hatten. Ebenfalls zu ihren Gunsten kann unterstellt werden, dass sie auf entsprechenden Hinweis ausreichenden Vortrag dazu gehalten hätten, weshalb ihnen ein Verzicht auf das Gewächshaus nicht hätte zugemutet werden können, so dass die Kläger die Errichtung des Gewächshauses hätten erlauben müssen (vgl. dazu: BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn 13 sowie BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 53 Denn auch dies ändert nichts daran, dass die Beklagten - obschon bereits die Vorvermieter zwei außerordentliche Kündigungen wegen ungenehmigter Baumaßnahmen ausgesprochen hatten (anwaltliche Kündigungen vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) und vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) - ihr Verhalten nicht änderten, sondern wiederum Bautätigkeiten ohne jegliche Absprache mit ihren Vermietern entfalteten. Dass allein die Pflichtverletzung, die in der fehlenden Einholung einer zu erteilenden Vermietergenehmigung liegt, eine außerordentliche Kündigung nicht zu tragen vermag (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 55), steht einer Berücksichtigung der darin liegenden Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtwürdigung nicht entgegen (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11). In der Gesamtschau begründet das kündigungsgegenständliche Mieterverhalten der Beklagten daher zu Recht die Befürchtung der Kläger, dass es jederzeit zu weiteren, gleichgelagerten Pflichtverletzungen kommen könne. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses kann ihnen unter diesen Umständen - auch bei Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten - nicht zugemutet werden. 2. Randnummer 54 Dahinstehen kann vor diesem Hintergrund, ob und inwiefern auch in der (Wieder-)Errichtung des Anbaus in tatsächlicher Hinsicht Pflichtverletzungen der Beklagten zu erkennen sind. Etwaige Pflichtverletzungen hätten zwar im Rahmen der Gesamtwürdigung berücksichtigt werden können (s.o.). Insbesondere hätte einer Berücksichtigung nicht entgegengestanden, dass die Beklagten wohl zu Recht monieren, dass die Abmahnung insoweit unwirksam war. Denn die Abmahnung ließ offen, auf welchen Zustand die Beklagten den Anbau hätten zurückbauen sollen, so dass unklar blieb, welches Verhalten von den Klägern als vertragsgemäß erachtet wurde und die Beklagten ihr Verhalten nicht danach ausrichten konnten (vgl. BGH, NZM 2000, 241 juris Rn. 21; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 77 mwN). Da die außerordentliche Kündigung aber unabhängig von diesem Geschehen begründet ist, kommt es auf diese Fragen nicht an. 3. Randnummer 55 Auf Grund der im Verfahren festgestellten Pflichtverletzungen können die Kläger auch Ersatz der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und deren Verzinsung beanspruchen (§§ 280 Abs. 1, 249, 291 BGB; vgl. etwa BGH, NJW 2011, 2570 Rn. 11). II. 1. Randnummer 56 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht im Hinblick auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO, und im Übrigen auf § 709 ZPO. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. 2. Randnummer 57 Auf ihren Antrag hin war den Beklagten eine Räumungsfrist einzuräumen (§ 721 ZPO), welche das Gericht im Lichte der Umstände dieses Falles mit über vier Monaten als angemessen erachtet. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460373 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.10.2022 Aktenzeichen: 5 S 16/22 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2022:1013.5S16.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 549 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Voraussetzungen einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch Leitsatz Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.(Rn.23) Orientierungssatz Zitierung zum Leitsatz: Anschluss OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 19. November 1990 - 20 REMiet 3/90. (Rn.24) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 1. März 2022, 21 C 177/21 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, im Hausanwesen … a) das von ihr in die Tür des im Kellergeschoss zur Hofseite orientierten Club- und Videoraums (13,7 qm) eingebrachte Schloss zu entfernen und das alte Schloss wiedereinzusetzen; b) den in den Club- und Videoraum eingebrachten Glastisch, die Kleiderstange, mehrere Umzugskartons sowie das in dem Gang vor dem Raum abgestellte Kopfteil eines Doppelbettes, den 80-cm-Bettrost und den Fernseher auszuräumen; c) die auf der Nordterrasse aufgestellten Pflanzenkübel mit Pflanzen, einen weißen nicht wetterfesten Schaukelstuhl, einen Bistrotisch aus poliertem Stahl, Plastiksäcke, Gartengeräte, Plastikeimer, einen schwarzen Kunstlederkorpus, einen Beistelltisch aus braun angestrichenem Holz, ein hölzernes Innenraumregal mit Metallbeschlägen sowie die von ihr in Plastikeimern auf der Südterrasse aufgestellten Pflanzen zu entfernen. 2. Im Übrigen (hinsichtlich der Räumung des Apartments) wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen trägt die Klägerin zu 80 % und die Beklagte zu 20 %. IV. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Räumung eines 1-Zimmer-Apartments nebst Nebenflächen. Randnummer 2 Die Klägerin betrieb als Hauptmieterin des Gesamtanwesens … eine Bildungs- und Beherbergungseinrichtung für (insbesondere ausländische) Studenten. In dem Anwesen befinden sich neben Studentenzimmern und Veranstaltungsräumen auch zwei möblierte 1-Zimmer-Apartments für die Unterbringung von Dozenten. Mit „Zwischenmietvertrag“ vom 16.04.2020 vermietete die Klägerin eines dieser Apartments an die Beklagte unter. Die Pauschalmiete betrug 700,- € monatlich. Der Vertrag enthält u.a. folgende Klausel: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2020 und wird befristet bis zum 30.09.2020 geschlossen, mit Option auf Verlängerung bis zum Verkauf des Hauses (4 Wochen Kündigungsfrist).“ Randnummer 4 Nach Mietbeginn brachte die Beklagte mehrere Gegenstände in und vor dem Video- und Clubraum im Kellergeschoss des Anwesens (insoweit zumindest mit mündlicher Gestattung der Klägerin) sowie auf zwei Terrassen ein und tauschte das Schloss des Video- und Clubraums aus. Randnummer 5 Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.04.2021 verkauften die bisherigen Eigentümer das Anwesen und verpflichteten sich gegenüber dem Käufer, etwaige Mietverhältnisse zum 31.05.2021 zu beenden. Am 27.04.2021 erklärte die Klägerin, vertreten durch den Geschäftsführer, gegenüber der Beklagten die Kündigung des „Zwischenmietvertrages“ zum 31.05.2021. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Randnummer 6 Daraufhin hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe des Apartments, auf Rücktausch des Schlosses in der Tür des Video- und Clubraums sowie Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände erhoben. Randnummer 7 Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Beklagte könne sich nicht auf den Wohnungsmieterschutz berufen. Zum einen stelle das Anwesen ein Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB dar; sie betreue dort ausländische Studenten u.a. durch In-House-Kurse und Unterkunft, wobei die Zimmervergabe nach einem Rotationsprinzip erfolge. Zum anderen sei der Mietvertrag nur vorübergehend gedacht gewesen; die Beklagte habe von dem Apartment aus auf Wohnungs- und Informationssuche für ihr geplantes Jura-Studium gehen wollen. Bei Mietvertragsschluss sei klar gewesen, dass eine Befristung maximal bis zum Verkauf des Objekts gelte. Randnummer 8 Die Beklagte ist dem entgegengetreten. Ihre Absicht sei gewesen, die Wohnung als langfristigen Lebensmittelpunkt zu nutzen. Die Befristungsklausel sei nur „pro forma“ aufgenommen worden. Den Club- und Videoraum habe sie anstelle des ihr vertraglich zugesicherten Kellerraums von der Klägerin als Lagerraum zugewiesen bekommen. Die Nutzung der Terrassen sei ihr unentgeltlich gestattet worden. Zur Kündigungserklärung hat sie die Einzelvertretungsberechtigung des handelnden Geschäftsführers bestritten. Randnummer 9 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin D, die für die Klägerin die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten geführt hatte. Mit Urteil vom 01.03.2022, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Räumungsklage in vollem Umfang stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2022 gewährt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei wirksam. Der Kündigungsschutz für Wohnungsmieter (§ 573 BGB) sei hier zwar nicht durch § 549 Abs. 3 BGB ausgeschlossen; es handele sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift, da der Vermietung der Räume kein Konzept mit Rotationsprinzip zugrunde liege. Der Kündigungsschutz entfalle aber nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch vorliege. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe, dass nur ein temporärer Gebrauch gewollt gewesen sei. Das von der Beklagten behauptete längerfristige Interesse finde keinen Anhalt im schriftlichen Vertrag. Abweichendes habe die Beklagte nicht bewiesen. Die Zeugin habe vielmehr den Klägervortrag glaubhaft bestätigt, wonach sie darauf hingewiesen habe, dass wegen der Verkaufsabsicht nur eine kurzfristige Vermietung möglich sei. Die Kündigung sei auch formwirksam erklärt worden, da der handelnde Geschäftsführer laut Handelsregister einzelvertretungsbefugt sei. Randnummer 10 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und beantragt, Randnummer 11 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - abzuweisen. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt Randnummer 13 die Zurückweisung der Berufung. Randnummer 14 Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Randnummer 15 Während des Berufungsverfahrens hat die Kammer mit Beschluss vom 07.06.2022 eine Verlängerung der vom Amtsgericht gewährten Räumungsfrist abgelehnt und dies auf mangelnde Bemühungen um Ersatzwohnraum gestützt. Mit weiterem Beschluss vom 05.08.2022 hat sie die Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil ohne Sicherheitsleistung insoweit einstweilen eingestellt, als die Räumung des Apartments betroffen war, weil die Berufung (die die Beklagte in der Zwischenzeit begründet hatte) insoweit erfolgversprechend sei, da die bisherigen Feststellungen für einen vorübergehenden Gebrauch nicht ausreichen dürften. Randnummer 16 Die Kammer hat die Parteien angehört und die Zeugin D erneut vernommen. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.09.2022 und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Randnummer 17 Die zulässige Berufung ist im wesentlichen Punkt (hinsichtlich der Räumung des Apartments) begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Apartments aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde, insbesondere nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 27.04.2021. Randnummer 19 a) Das Mietverhältnis endete nicht aufgrund Befristung. Zwar sollte der Mietvertrag ursprünglich bis zum 30.09.2020 befristet sein. Unabhängig von der Frage, ob diese Befristung nach § 575 Abs. 1 und 4 BGB wirksam war, hat sich das Mietverhältnis aber jedenfalls auf unbestimmte Zeit verlängert. Denn die Beklagte hat von der ausdrücklichen Verlängerungs-„Option“ Gebrauch gemacht und den Mietgebrauch - insoweit einvernehmlich - über den 30.09.2020 hinaus fortgesetzt (vgl. auch § 545 S. 1 BGB). Randnummer 20 b) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 27.04.2021 beendet. Die Kündigung ist unwirksam. Randnummer 21 Nach § 573 BGB setzt die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter voraus, dass er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat und diese im Kündigungsschreiben angibt. An der Angabe eines hinreichenden berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 2 BGB) fehlt es hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin findet die Mieterschutzvorschrift des § 573 BGB Anwendung. Der in § 549 BGB geregelte Ausschluss des Kündigungsschutzes greift nicht ein. Weder handelt es sich bei dem Apartment um Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB, noch liegt eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Randnummer 22 aa) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem vermieteten Apartment um keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB handelt. Der Ausschluss des Mieterschutzes nach § 549 Abs. 3 BGB setzt voraus, dass die Vermietung nach einem „sozialen Rotationsprinzip“ erfolgt, dem ein die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrendes Konzept zugrunde liegt, welches sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls konstanter tatsächlicher Übung ergibt (BGH NJW 2012, 2881). Das folgt aus dem Zweck der Vorschrift, die ausweislich der Gesetzesbegründung zu der Vorgängervorschrift (§ 564b Abs. 7 BGB a.F.) den Trägern von Studenten- und Jugendwohnheimen das Festhalten am „Rotationsprinzip“ ermöglichen, dadurch möglichst viele Mieter der begünstigten Personengruppe in den Genuss eines der begrenzten Wohnheimplätze bringen und auf diese Weise Gleichbehandlung gewährleisten soll (BT-Drs. 9/2079, S. 11). An der Übung einer solchen die Rotation ermöglichenden Belegungskonzepts nach abstrakt-generellen Kriterien fehlt es hier zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit der Klägerin, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt. Ein entsprechendes Konzept ist von der Klägerin nicht substantiiert vorgetragen worden. Aus dem Vortrag der Klägerin, ihr Konzept sei auf die Betreuung von Gaststudenten, vorwiegend aus den USA, ausgerichtet, ergibt sich noch kein auf abstrakt-generelle Kriterien gestütztes und den Grundsatz der Gleichbehandlung wahrendes Fluktuationskonzept, zumal davon offensichtlich Ausnahmen gemacht wurden, wie die Vermietung an die Beklagte zeigt. Auch fehlt es an der tatsächlichen Übung eines sozialen Rotationsprinzips. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass sie eine Rotation anhand abstrakt-genereller Kriterien vornimmt und die Mietverhältnisse zugunsten einer gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten nach einer gewissen Zeit beendet. Die Tatsache, dass es tatsächlich zu einem häufigen Bewohnerwechsel kam, deutet nicht zwingend auf das Vorliegen eines „sozialen Rotationsprinzips“ hin, da der häufige Mieterwechsel ebenso aus Gründen, die aus der Sphäre der Mieter stammen, herrühren kann (vgl. BGH a.a.O.; Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 67). Jedenfalls aber erfolgte die konkrete Vermietung an die Beklagte nicht im Rahmen eines solchen Rotationsprinzips. Denn die beabsichtigte kurzfristige Vermietung an die Beklagte war hier nicht Ausdruck eines abstrakt-generellen Kriterien folgenden „sozialen Rotationsprinzips“; sie sollte nicht der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten dienen, sondern die Zeit bis zum Verkauf des Hauses überbrücken. Randnummer 23 bb) Ebensowenig greift der Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch. Randnummer 24 § 549 Abs. 2 BGB schränkt den Schutz des Wohnungsmieters in Situationen ein, in denen zwar ein Wohnraummietverhältnis besteht, der „Normalfall“ der Vermietung von Wohnraum zu meist länger andauernder Nutzung als räumlicher Lebensmittelpunkt, an den die Schutzvorschriften teleologisch anknüpfen, aber nicht vorliegt (BeckOGK/H. Schmidt, Stand 1.7.2022, § 549 BGB Rn. 5). § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB trägt dabei der Sondersituation Rechnung, dass die angemieteten Räume nach der Zwecksetzung - etwa als Ferien- oder Monteurswohnung - nicht den Lebensmittelpunkt des Mieters bilden sollen und er daher nicht desselben Bestandsschutzes bedarf wie bei „normaler“ Wohnraummiete (vgl. LG Berlin ZMR 2022, 121; BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2022 BGB, § 549 Rn. 16; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22). Nach diesem Normzweck des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann unter vorübergehendem Gebrauch nur ein kurzfristiger Gebrauch verstanden werden, dessen Entzug den Mieter nicht schwer treffen kann (OLG Hamm MDR 1986, 676). Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob durch die Anmietung nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf - mangels anderweitiger Bleibe - lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann. Nur im ersteren Fall liegt ein Mietverhältnis zu vorübergehendem Gebrauch vor (so zur identischen Vorgängernorm § 564b Abs. 7 Ziff. 1 BGB a.F.: OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268 m.w.N.; vgl. auch OLG Hamm NJW 1981, 290; LG Berlin ZMR 2020, 397). Das Interesse allein des Vermieters an einer nur vorübergehenden Vermietung ist selbst dann nicht maßgeblich, wenn in den Mietvertrag ausdrücklich die Klausel aufgenommen worden ist, dass die Überlassung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt. Der einseitige Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann vielmehr nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin ZMR 2022, 121; Staudinger/Artz, BGB [2021], § 549 Rn. 22). Randnummer 25 Nach diesen Maßstäben lag hier kein nur vorübergehender Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die Bezeichnung als „Zwischenmietvertrag“ ist dafür ebenso unerheblich wie das (zwar ausdrücklich in den Vertrag aufgenommene, aber) rein vermieterseitige Interesse an einer zeitlichen Beschränkung bis zum Verkauf des Anwesens. Insbesondere lag hier kein nach § 575 BGB zulässiger Befristungsgrund vor. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Beklagte mit der Anmietung - für die Klägerin bei Vertragsschluss erkennbar - nicht lediglich einen vorübergehenden Wohnbedarf decken, sondern ihren allgemeinen Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe zumindest kurzfristig befriedigen wollte. Soweit die Klägerin behauptet hat, die Beklagte habe bei Anmietung angegeben, das Apartment lediglich als Ausgangspunkt für die weitere Wohnungs- und Studienplatzsuche nutzen zu wollen, käme danach zwar grundsätzlich eine bloße „Durchgangsstation“ i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Jedoch hat sich dieser Vortrag, für den sich im schriftlichen Mietvertrag kein Anhaltspunkt findet, in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Die Zeugin Gleich hat vielmehr sowohl in ihrer erst- wie in der zweitinstanzlichen Vernehmung angegeben, die Beklagte habe ausdrücklich nachgefragt, ob nicht auch eine längerfristige Anmietung möglich sei. Das entspricht im Kern den Angaben der Beklagten in ihrer persönlichen Anhörung vor der Kammer, sie habe ihre vorherige Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung räumen müssen und deshalb eigentlich eine längerfristige Bleibe gesucht. Soweit die Zeugin darüber hinaus angegeben hat, die Beklagte habe auch erwähnt, in Zukunft ein Jura-Studium aufnehmen zu wollen (was die Beklagte bestreitet), kann dies dahinstehen. Denn nach den weiteren Angaben der Zeugin sei darüber nicht näher gesprochen worden. Selbst wenn man von einer allgemeinen Absicht zur Studienaufnahme ausgehen würde, ergäbe sich daraus allein noch kein nur kurzfristiger und vorübergehender Wohnbedarf. Vielmehr war in der Vertragsgestaltung mit der Verlängerungsklausel von vornherein - zumindest für den Fall, dass sich der Verkauf wider Erwarten verzögern sollte - die Möglichkeit einer Verstetigung der Wohnsituation angelegt. Randnummer 26 Soweit - von den vorgenannten Maßstäben abweichend - in der Literatur teilweise geringere Anforderungen an den vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestellt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 33 f.; BeckOK-MietR/Bruns, Stand: 01.08.2022, § 549 Rn. 13 f.), steht dem schon entgegen, dass die in § 549 BGB normierten Ausnahmen vom Mieterschutz grundsätzlich eng auszulegen sind. Letztlich kann das aber dahinstehen, da auch nach diesen Auffassungen hier der Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Ergebnis zu verneinen wäre. Soweit die genannten Literaturstimmen - unabhängig vom Vertragszweck und -anlass - ausschließlich auf die zeitliche Begrenzung der Mietdauer abstellen wollen, bleibt das auf Fallgestaltungen mit sehr kurzfristigen Vertragsdauern von drei bis maximal sechs Monaten beschränkt (Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34; BeckOK-MietR/Bruns a.a.O. Rn. 13; vgl. auch LG Berlin ZMR 2020, 397: kein vorübergehender Gebrauch bei siebenmonatiger Nutzung einer Ferienwohnung). Hier war jedoch durch die Verlängerungsklausel von vornherein eine Mietdauer über drei Monate hinaus auf unbestimmte Zeit angelegt (zum nicht mehr vorübergehenden Gebrauch bei Kettenmietverträgen vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.; OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268). Letztlich bestand das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits seit fast zehn Monaten, ohne dass dies über den bei Mietvertragsschluss vorhersehbaren Zeitraum hinausgegangen wäre. Soweit daneben für den vorübergehenden Gebrauch maßgeblich auf die objektive Beschaffenheit der Mieträume abgestellt wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.: Hotelzimmer, Ferienwohnung in einem Erholungsgebiet nach § 10 BauNVO), bleibt dieses Abgrenzungskriterium letztlich unklar und berücksichtigt nicht das umfassende Wohnraumverständnis, das in den Mieterschutz grundsätzlich auch solche Räume einbezieht, die - wie hier - für dauerhaftes Wohnen eigentlich nicht vorgesehen und gegebenenfalls nur eingeschränkt geeignet sind (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 6). Jedenfalls soll auch insoweit die bloß vermieterseitige Widmung zu Sonderzwecken nicht genügen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34 a.E.). Randnummer 27 cc) Da damit kein Ausnahmetatbestand nach § 549 BGB vorlag, bedurfte die Klägerin nach § 573 BGB zur ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dafür kann zwar grundsätzlich die Verkaufsabsicht des Eigentümers genügen. Erforderlich wären dazu jedoch nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 BGB konkrete Angaben im Kündigungsschreiben über den Mindererlös im Falle vermieteten Verkaufs (LG Stuttgart BeckRS 1994, 10839 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 263 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Randnummer 28 c) Die Berufung auf die Unwirksamkeit der Befristungsklausel ist der Beklagten auch nicht wegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) verwehrt. Zwar hat die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags unmissverständlich klargemacht, dass eine Vermietung unter keinen Umständen über den Verkauf hinaus erfolgen sollte. Darauf hat sich die Beklagte in Kenntnis der wirtschaftlichen Beweggründe der Klägerin ausdrücklich eingelassen. Ihr dazu in der Berufungsverhandlung geäußerter Einwand, nach ihrem Verständnis erfordere der Verkauf die Eintragung im Grundbuch, liegt ersichtlich neben der Sache, zumal diese Eintragung mittlerweile erfolgt ist. Jedoch stellt sich das bloße Ausnutzen der Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung noch nicht als Rechtsmissbrauch dar. Das gilt umso mehr, wenn diese formale Unwirksamkeit - wie hier - gerade dem Schutz des Wohnungsmieters zu dienen bestimmt ist. Randnummer 29 Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die Beklagte durch ihr absprachewidriges Verhalten die Klägerseite in eine prekäre Situation gegenüber dem Erwerber bringt. Indes ist die Vermieterseite nicht rechtlos gestellt: Unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, falls die Vermietung eine wirtschaftliche Verwertung des Anwesens verhindert. Randnummer 30 2. Die weitergehende Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zum Rücktausch des Türschlosses des Video- und Clubraums sowie zur Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände verurteilt. Randnummer 31 a) Die Räumung des Video- und Clubraums einschließlich der Herausgabe im ursprünglichen Zustand, also mit dem vorherigen Türschloss, kann die Klägerin aus § 604 Abs. 1 BGB verlangen, den Rückbau des ursprünglichen Türschlosses zudem auch aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. mit dem insoweit bestehenden Leihverhältnis. Randnummer 32 Die Nutzung dieses Lagerraums ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht von dem - fortgeltenden - Mietvertrag mitumfasst. Im schriftlichen Mietvertrag findet sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin über das Apartment hinaus auch einen Keller- oder sonstigen Lagerraum vertraglich schuldet. Ebensowenig hat die Beklagte eine entsprechende mündliche Zusatzabrede beweisen können. Sie hat diese Behauptung zwar in ihrer mündlichen Anhörung vor der Berufungskammer wiederholt. Die Zeugin D konnte das jedoch nicht bestätigen, sondern hat vielmehr verneint, dass bei Vertragsschluss über einen zusätzlichen Lagerraum gesprochen worden sei. Insoweit steht zum mündlich Besprochenen Aussage gegen Aussage, ohne dass Anhaltspunkte erkennbar wären, weshalb nur der Beklagten, nicht aber der Zeugin Glauben zu schenken sein sollte. Nach den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin im Berufungstermin hat er den Video- und Clubraum der Beklagten beim Einzug lediglich als kurzfristige Unterstellmöglichkeit angeboten (neben dort gelagerten Gegenständen der Klägerin, also nicht zur alleinigen Nutzung). Danach kann insoweit lediglich von einem unentgeltlichen Leihverhältnis ausgegangen werden, so dass die Klägerin diesen Raum jederzeit zurückverlangen kann, § 604 Abs. 3 BGB, jedenfalls aber wegen des eigenmächtigen Schlossaustauschs insoweit zur Kündigung nach § 605 Nr. 2 BGB berechtigt war, die sie mit der Klage konkludent erklärt hat. Randnummer 33 b) Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Entfernung der auf der Nord- und Südterrasse eingebrachten Gegenstände aus § 541 BGB sowie aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Randnummer 34 Zwar umfasste der Mietvertrag ausweislich der vorangegangenen Wohnungsanzeige der Klägerin (AS I 127) auch die „Gartennutzung“; das schließt bei verständiger Würdigung grundsätzlich die (Mit-)Benutzung der Terrassen ein, so dass diese im Ausgangspunkt unter den Mietvertrag fallen. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese Flächen der Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassen wären und sie diese nach ihren Vorstellungen gestalten, insbesondere möblieren und zur Lagerung von Gegenständen nutzen durfte. Zumindest hat die Beklagte Abweichendes nicht bewiesen. Die von ihr insoweit benannte Zeugin D hat vielmehr das oben ausgeführte eingeschränkte Verständnis der „Gartennutzung“ bestätigt. Randnummer 35 Die Klägerin kann daher aus § 541 BGB die Unterlassung der vertragswidrigen Möblierung der Terrasse und zudem auch aus §§ 280, 249 BGB die Entfernung der dort abgestellten Gegenstände verlangen. Eine Abmahnung nach § 541 BGB war hier ausnahmsweise entbehrlich, nachdem die Beklagte jedenfalls im hiesigen Prozess eine Entfernung der Gegenstände ernsthaft und endgültig verweigert hat (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 541 BGB Rn. 8 m.w.N.). Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Bei der Kostenquote hat die Kammer berücksichtigt, dass es sich bei dem Video- und Clubraum sowie den Terrassen - auch nach den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung - um nicht unerhebliche Nebenflächen handelt. Randnummer 37 4. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anlass zur Zulassung der Revision bestand nicht, § 543 ZPO. Der Fall betrifft die Anwendung gefestigter Rechtsprechung (insbesondere zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) auf einen Einzelfall. Randnummer 38 5. Der Streitwert der Jahresmiete von 8.400,- € (§ 41 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 GKG) umfasst - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht nur den Räumungsanspruch hinsichtlich des Apartments, sondern auch hinsichtlich der weiteren Flächen, nachdem die Frage, ob diese Flächen vom Mietvertrag mitumfasst sind, gerade Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits ist. Ob hinsichtlich des Rücktauschs des Türschlosses ein (geringfügiger) eigenständiger Streitwert anzunehmen ist, kann dahinstehen, da dadurch jedenfalls kein Gebührensprung ausgelöst wird. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001518008 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann.(Rn.19)  2. Die öffentlich-rechtliche Genehmigung einer Stützmauer steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese nicht zu ersetzen.(Rn.24) 3. § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst.(Rn.28) 4. Der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen, auch wenn dieses nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist. Es besteht lediglich ein erlaubnisfreier Bereich bezüglich Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten.(Rn.42) 5. Die Errichtung eines sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist, entspricht jedenfalls in großstädtischer Wohnlage keinem üblichen Mietgebrauch mehr.(Rn.43)  Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Str. 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 2. Den Beklagten wird für die Räumung und Herausgabe gemäß Ziffer 1 eine Frist eingeräumt bis 31.07.2021. 3. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 526,58 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit 26.09.2020 zu bezahlen. 4. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist hinsichtlich der Räumung vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung insoweit durch Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000 EUR abzuwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Im Übrigen ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: 15.000 € Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung des zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnisses wegen baulicher Maßnahmen auf dem angemieteten Grundstück. Randnummer 2 Bereits mit Vertrag vom 08.11.2003 mietete der Beklagte zu 1) eine Wohnung in dem Gebäude ... Str. 29 von dem damaligen Eigentümer Herrn R. (in der Folge auch: „Vorvermieter“) an (Anl. B1, Bl. 70 d.A.). Mit weiterem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.) wurde die Beklagte zu 2) in das Mietverhältnis aufgenommen und dieses um eine weitere Wohnung in dem Gebäude erweitert. Mit Prozessvergleich vom 10.01.2017 (AG Stuttgart, Az.: 35 C 1888/16) einigten sich die Beklagten mit dem Vorvermieter darauf, dass sich das Mietverhältnis, auf das gesamte Gebäude erstrecken sollte, wofür - bei Fortgeltung des Vertrags vom 14.03.2010 im Übrigen - ein Nettomietzins von 1.250 € und eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von 100 € geschuldet sein sollte. Im Dezember 2017 erwarben die Kläger das Grundstück. Der Eigentümerwechsel wurde Mitte 2018 in das Grundbuch eingetragen. Randnummer 3 Mit Anwaltsschreiben vom 27.12.2019 (Anl. K 4, Bl. 25 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten, soweit hier relevant, abmahnen, weil diese - unstreitig - einen Stahlträger in die Außenwand eingebracht hatten und forderten zum Rückbau bis zum 04.02.2020 auf. Mit Anwaltsschreiben vom 11.02.2020 (Anl. K 5, Bl. 28 d.A.) ließen die Kläger die Beklagten wiederum abmahnen, weil diese den Stahlträger nicht entfernt hätten und nunmehr zudem einen Anbau errichtet hätten (vgl. Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.; in der Folge auch: „Anbau“). Sie forderten die Beklagten auf, insoweit bis längstens 29.02.2020 „den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen“. Weiter mahnten sie die ungenehmigte Errichtung eines Gewächshauses (Lichtbilder Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) und die Errichtung einer Stützmauer zum Grundstück des Nachbarn R. hin (vgl. Lichtbilder Anl. K 6, Bl. 31f. d.A.in der Folge auch: „Stützmauer“) ab. Bezüglich der Stützmauer seien die Kläger durch den Nachbarn R. (in der Folge auch: „Nachbar“) informiert worden, dass ein Überbau vorliege. Auch bezüglich dieser Punkte forderten die Kläger die Beklagten zum Rückbau bis längstens 29.02.2020 auf und wiesen darauf hin, dass das Mietverhältnis anderenfalls gekündigt werden würde. Randnummer 4 Mit taggleich zugestelltem Anwaltsschreiben vom 02.03.2020 (Anl. K 7, Bl. 41ff. d.A.) kündigten die Kläger den Mietvertrag fristlos und machten im Wesentlichen geltend, dass ein Rückbau der abgemahnten baulichen Veränderungen nicht erfolgt sei. Randnummer 5 Die Kläger behaupten, dass die Beklagten den Stahlträger nicht zurückgebaut hätten. Die Stützmauer, deren Rückbau unstreitig unterbleiben ist, sei ohne Gestattung des Vorvermieters erbaut worden und stelle einen Überbau dar, weshalb eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn, der sie bereits zum Rückbau aufgefordert habe (Anl. K 8, Bl. 155 d.A.), drohe. Die Kläger machen weiter geltend, dass sich aus der Abmahnung vom 11.02.2020 ergäbe, dass die Beklagten zum Rückbau des Anbaus auf den - zwischen den Parteien streitigen - Zustand von 2003 aufgefordert worden sei. Dem seien die Beklagten nicht nachgekommen, sie hätten auch nicht auf den Zustand von 2012 zurückgebaut. Bezüglich des - unstreitig ohne vorherige Genehmigung errichteten und nach Abmahnung nicht entfernten - Gewächshauses sind die Kläger der Auffassung, dass sie dieses nicht zu dulden bräuchten, weil es zu groß sowie nicht sicher errichtet sei und zudem den Rasen beschädige. Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sei auf Grund von Verzugs der Beklagten zuzusprechen. Randnummer 6 Die Kläger beantragen daher: Randnummer 7 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das in der ... Straße 29 in ... Stuttgart gelegene 7-Zimmer-Wohnhaus nebst 3 Küchen, 2 Bädern/WC, den Terrassen und dem Garten zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 8 2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger € 526,58 (außergerichtliche Kosten) nebst Zinsen in Höhe von 5% Punkten über dem Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu bezahlen. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen, hilfsweise, eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 11 Die Beklagten behaupten, dass sie den Stahlträger, welchen sie unstreitig im Zuge nicht genehmigter Sanierungsarbeiten in die Fassade eingebracht hatten, wieder entfernt hätten, da dieser ohnehin nur als Platzhalter gedient habe. Auch ein Rückbau des Anbaus sei erfolgt, da sie den Zustand von 2012 wieder hergestellt hätten. Zwar seien dafür neue Materialien verwendet worden, eine Verwendung des ursprünglichen Materials für den Rückbau sei aber auf Grund von dessen Verwitterung unmöglich gewesen. Auf einen unterbliebenen Rückbau auf den Zustand von 2003 könnten die Kläger ihre Kündigung nicht stützen, da ein solcher mit der Abmahnung vom 11.02.2020 nicht gefordert worden sei, bzw. die Abmahnung insoweit missverständlich und damit als Grundlage für eine Kündigung schon untauglich sei. Er sei auch nicht geschuldet, weil die ursprünglichen Maßnahmen allesamt durch den Vorvermieter genehmigt worden seien, was die Kläger in einem anderen Verfahren auch unstreitig gestellt hätten, und sich die Berechtigung zur Vornahme der beanstandeten Baumaßnahmen ohnehin bereits daraus ergebe, dass die Beklagten mit dem Vertrag vom 14.03.2010 (Anl. K 1, Bl. 8ff., 16 d.A.) die Pflege der Außenanlagen übernommen hätten. Die Errichtung des Gewächshauses stelle eine erlaubnisfreie Nutzung des Gartens dar, weshalb ein Rückbau derzeit nicht geschuldet werde. Randnummer 12 Die Beklagten machen weiter geltend, dass der außerordentlichen Kündigung auch mit Blick auf die unstreitig unterbliebene Beseitigung der Stützmauer der Erfolg versagt werden müsse, da auch dieser Rückbau nicht gefordert werden könne. Die Stützmauer sei von 2010 auf 2011 errichtet und baurechtlich nachgenehmigt worden. Ein Überbau, der unstreitig erst nach Weihnachten 2019 ein Thema wurde, nachdem der Nachbar R. das Grundstück erworben und einen Vermesser eingeschaltet hatte, und den die Beklagten zunächst eingeräumt hatten, liege nicht vor. Die Errichtung der Stützmauer sei durch den Vorvermieter und dessen Ehefrau genehmigt worden. Einer Genehmigung habe es freilich gar nicht bedurft, weil die Errichtung der Stützmauer eine Notmaßnahme dargestellt habe; nachdem der Vorvermieter der Aufforderung des Beklagten vom 17.09.2009 (Anl. B 12, Bl. 187 d.A.) etwas gegen den abrutschenden Boden am Grundstücksrand zu unternehmen, nicht nachgekommen sei, obwohl er dies mit Schreiben vom 13.10.2009 zugesagt gehabt habe (Anl. B 3, Bl. 125 d.A.), habe der Beklagte dies selbst in die Hand nehmen dürfen, um Gefahren für das Grundstück abzuwenden. Randnummer 13 Jedenfalls könnten sich die Kläger schon in Folge von Verwirkung nicht auf einen etwa gegebenen Kündigungsgrund berufen. So habe dem Vorvermieter - unabhängig davon, dass er die Stützmauer genehmigt habe - bereits auf Grund einer an ihn weitergeleiteten Nachbareinwendung im Baugenehmigungsverfahren vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) von der Stützmauer erfahren. Zudem habe ihm das Verkehrswertgutachten des Dipl. Ing. K. vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff. d.A.; in der Folge auch: „Verkehrswertgutachten“) jedenfalls seit dem 04.07.2013 (Anl. B 7, Bl. 134 d.A.) vorgelegen. Aus diesem ergebe sich Vorhandensein und Position der Stützmauer und damit auch der Überbau. Zudem ließ die Ehefrau des im Januar 2017 verstorbenen Vorvermieters - insofern unstreitig - das Mietverhältnis bereits mit Anwaltsschreiben vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) wegen eigenmächtiger Baumaßnahmen, unter anderem wegen der Stützmauer, außerordentlich kündigen, verfolgte diese Kündigung dann aber nicht weiter. Die Beklagten machen weiter geltend, dass sie, nachdem auch die Kläger - nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Beklagten - anlässlich eines gemeinsamen Besichtigungstermins vom 21.03.2018 Kenntnis von den Baumaßnahmen einschließlich der Stützmauer erlangt hatten, berechtigterweise darauf vertrauen durften, dass nicht fast zwei Jahre später eine Kündigung auf diese Umstände gestützt werden würde. Randnummer 14 Sollte ein Überbau tatsächlich vorliegen, so ergäbe sich nichts anderes. Es sei zu bestreiten, dass dem Nachbarn R. insoweit Ansprüche zustünden, jedenfalls würde er diese nicht geltend machen. Sofern sich die Kläger berechtigten Ansprüchen des Nachbarn R. ausgesetzt sehen sollten, so meinen die Beklagten, dass sie im äußersten Fall Schadensersatz schulden würden, der Sachverhalt aber, wegen des langen Bestands des Mietverhältnisses und der Schwierigkeit Ersatzwohnraum im Stadtgebiet zu finden, eine außerordentliche Kündigung nicht tragen könne. Randnummer 15 Die Kläger bestreiten, dass der Vorvermieter die Baumaßnahmen genehmigt habe. Die Genehmigung ergebe sich auch weder aus Vortrag in vom Streitfall inhaltlich unabhängigen Parallelverfahren oder aus dem Mietvertrag, der nur zur Gartenpflege berechtige. Es habe auch erkennbar keine Notmaßnahme vorgelegen. Verwirkung scheide schon deshalb aus, weil keinerlei Umstände erkennbar seien, auf Grund derer sich ein Vertrauen habe gründen können, einen ungenehmigten Überbau nicht wieder entfernen zu müssen. Insoweit könnten auch die Kläger dem berechtigten und tatsächlich erfolgten Rückbauverlangen des Nachbarn R. nichts entgegensetzen. Randnummer 16 Wegen des weiteren Vorbringens wird auf den Inhalt, der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle vom 29.05.2020 und 05.02.2021 (Bl. 169 ff und 258 ff. d. A.) Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines mündlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen P. und Vernehmung der Zeugen Ro. und R. im Termin vom 05.02.2021. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Abs. 2 lit. a GVG, 29a Abs. 1 ZPO), und begründet. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die außerordentliche Kündigung vom 02.03.2020 gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam beendet worden ist. I. Randnummer 18 Die Kündigung war sowohl formell als auch materiell wirksam. Die Kläger waren zur außerordentliche Kündigung berechtigt, nachdem die Beklagten sich geweigert haben, die ungenehmigt und überwiegend auf dem Nachbargrundstück errichtete Stützmauer zurückzubauen (§ 543 Abs. 1 BGB). 1. Randnummer 19 a) Verletzt der Mieter seine vertraglichen Pflichten, indem er ungenehmigte baulichen Veränderungen vornimmt, so kommt die Berechtigung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung entweder auf Grundlage des typisierten Regeltatbestandes des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder auf Grundlage der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB in Betracht (etwa KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 Rn. 212; BeckOK-BGB/Wiederhold, § 543 Rn. 61 jew. mwN [Stand: 01.02.2021]). Dabei setzt ein Eingreifen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass mit der baulichen Veränderung eine erhebliche Gefährdung der Mietsache einhergeht, wobei in Ermangelung einer solchen auf die Generalklausel zurückgegriffen werden kann (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 53; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 27 mit 37 mwN). Da im Streitfall weder etwas dafür vorgetragen noch dafür ersichtlich ist, dass von der Stützmauer oder dem Gewächshaus eine konkrete und erhebliche Gefährdung der Mietsache ausgehen könnte (vgl. dazu Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 33 mwN), ist die Kündigung vorliegend am Maßstab des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zu messen. Randnummer 20 b) Nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB darf der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob dies der Fall ist, ist durch eine wertende Betrachtung aller Umstände des Einzelfalls im Rahmen einer umfassenden Interessenabwägung zu entscheiden. Dafür sind die Interessen des Kündigenden an der Vertragsbeendigung und die Interessen der anderen Vertragspartei an der Fortdauer des Mietverhältnisses zu ermitteln und zu bewerten. Frühere Vertragsverletzungen des Kündigungsgegners können berücksichtigt werden, selbst wenn diese für sich genommen eine Kündigung nicht rechtfertigen würden (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11; NJW 2005, 2552 juris Rn. 12). Im Rahmen der Abwägung ist zu berücksichtigen, dass Art. 14 Abs. 1 GG das Besitzrecht des Mieters ebenso schützt wie das Eigentumsrecht des Vermieters, weshalb die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 2004, 440 juris Rn. 12f.). Randnummer 21 Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze liegt im Streitfall ein wichtiger Grund vor, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigte, weil das Kündigungsinteresse der Kläger in der Gesamtschau das Bestandsinteresse der Beklagten überwiegt und den Klägern eine Fortsetzung des Vertrags nicht zumutbar ist. Randnummer 22 aa) Entgegen der Auffassung der Beklagten stellt zunächst die ungenehmigte Errichtung der Stützmauer eine Verletzung ihrer mietvertraglichen Pflichten dar. Randnummer 23 (1.) Nach § 11 Abs. 1 des Mietvertrags bedurften Umbauten an der Mietsache der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Die Errichtung der Stützmauer, welche die Grenzen eines verkehrsüblichen und damit genehmigungsfreien Gebrauchs (vgl. dazu BGH, NJW 1993, 1061 juris Rn. 37f.; Kern in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB Rn. 243ff.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 429 jew. mwN) offensichtlich überschreitet, durfte daher grundsätzlich nicht ohne eine solche Zustimmung erfolgen. Anders als die Beklagten meinen, ändert der Umstand, dass ihnen durch den Mietvertrag vom 14.03.2010 (§ 24, Bl. 16 d.A.) die Gartenpflege übertragen war, daran nichts. Denn mit der Übernahme der Pflicht, den „Garten zu pflegen“, wozu nach dem Vertrag unter anderem das „regelmäßige Rasenmähen, Zurückschneiden der Büsche und Bäume“ rechnete, war weder nach dem Wortlaut und der Vertragssystematik noch nach dem ohne Weiteres erkennbaren Sinn und Zweck der vertraglichen Regelung (§§ 133, 157 BGB) die Einräumung der Befugnis verbunden, unter Abweichung von der spezielleren Regelung des § 11 Nr. 1 bauliche Änderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen zu dürfen. Randnummer 24 (2.) Soweit die Beklagten geltend machen, dass von einer Genehmigung der Stützmauer auszugehen sei, verfängt dies nicht. Fehl geht zunächst der Hinweis, dass die Stützmauer baurechtlich nachgenehmigt sei. Denn diese öffentlich-rechtliche Genehmigung steht in keinem Zusammenhang mit der mietvertraglichen Genehmigung des Vermieters und vermag diese daher nicht zu ersetzen. Auch aus dem Umstand, dass die Kläger in einem vorangegangenen Verfahren, in welchem sie ohne Erfolg einen auf eine Eigenbedarfskündigung gestützten Räumungsanspruch durchzusetzen suchten (AG Stuttgart, Az.: 30 C 609/18), unstreitig gestellt haben, dass Umbaumaßnahmen mit dem Vorvermieter abgesprochen gewesen seien, können die Beklagten nichts für eine Genehmigung der Stützmauer herleiten. Denn aus dem prozessualen Nichtbestreiten in einem Vorprozess folgt weder, dass eine erforderliche Genehmigung tatsächlich erteilt war, noch, dass die Kläger diesen Umstand im vorliegenden Verfahren nicht bestreiten könnten. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Vorvermieter sich mit den Beklagten in dem auf eine außerordentliche Zahlungsverzugskündigung gestützten Räumungsrechtsstreit (AG Stuttgart, Az. 35 C 1888/16) darauf einigte, das Verfahren durch Prozessvergleich vom 10.01.2017 zu beenden und das Mietverhältnis fortzusetzen. Randnummer 25 (2.) Soweit die Beklagten, die nach allgemeinen Grundsätzen dafür beweisbelastet sind, dass ihr an sich vertragswidriger Mietgebrauch von einer Genehmigung des Vermieters gedeckt war (vgl. Blank, NZM 1998, 5, 9 zur Tierhaltung; vgl. auch BGHZ 220, 323 Rn. 14), behauptet haben, dass der Vorvermieter tatsächlich mit der Errichtung der Stützmauer einverstanden gewesen sei, so sind sie dafür beweisfällig geblieben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sieht das Gericht diese Behauptung vielmehr als widerlegt an (§ 286 ZPO). Dabei stützt sich das Gericht auf die Aussage der Zeugin Ro., welche es als glaubhaft erachtet. Die Zeugin schilderte plastisch und detailreich sowie in Übereinstimmung mit ihrer schriftlichen Einlassung (Anl. K 9, Bl. 156 d.A.), dass der Beklagte zwar zahlreiche Baumaßnahmen im Außenbereich durchgeführt habe, insoweit allerdings stets eigenmächtig gehandelt habe (Bl. 262f. d.A.). Randnummer 26 (3.) Entgegen der Auffassung der Beklagten war eine Genehmigung für die Errichtung der Stützmauer auch nicht deshalb entbehrlich, weil es sich dabei um eine durch § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB gedeckte Notmaßnahme gehandelt habe. Schon nach dem Beklagtenvortrag stellte die Errichtung der Stützmauer keine Notmaßnahme dar, die keinen Aufschub geduldet hätte (vgl. etwa MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536a Rn. 28; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 35 jew. mwN). Denn der Beklagte konnte sich nach seinem eigenen Vortrag für die Maßnahme seit der Monierung des Problems des abrutschenden Bodens am Grundstücksrand vom 17.09.2009 bis zur Errichtung der Mauer zum Jahreswechsel 2010 auf 2011 mehr als ein Jahr Zeit lassen. Selbst wenn man unterstellt, dass sich das Problem in dieser Zeit verschärft haben sollte, wäre nicht ersichtlich, weshalb dem Beklagten eine Anzeige dieser Verschärfung nicht möglich gewesen sein sollte. Auch unabhängig von diesem Zeitmoment wird die Errichtung der Stützmauer nicht durch § 536a Abs. 2 BGB gedeckt. Insofern wäre zwar grundsätzlich auch ein Selbsthilferecht gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht gekommen (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 28). Die konkret errichtete Stützmauer erweist sich aber weder als erforderlich (Nr. 1) noch als notwendig (Nr. 2). Denn die Stützmauer befindet sich nach den unwidersprochen gebliebenen und überzeugenden Darlegungen des Sachverständigen Philipp (Bl. 260f. d.A.), denen sich das Gericht anschließt (§ 286 ZPO), nahezu vollständig auf dem Grundstück des Nachbarn R.. Randnummer 27 bb) Die Beklagten haben ihre mietvertraglichen Pflichten zudem dadurch verletzt, dass sie der Aufforderung der Kläger, die Stützmauer zu beseitigen nicht nachgekommen sind. Randnummer 28 (1.) § 541 BGB gibt dem Vermieter gegen den Mieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache einen Anspruch auf Unterlassung, der auch einen Anspruch auf Beseitigung des vertragswidrigen Zustandes umfasst (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 13 mwN). Den Klägern stand gegen die Beklagten daher ein Anspruch auf Beseitigung der Stützmauer zu, welcher sich im Streitfall auch aus den mietvertraglichen Vereinbarungen ergibt (§ 11 Nr. 2 des Mietvertrags, Bl. 11 d.A.). Ein Anspruch der Beklagten auf Duldung der Stützmauer durch die Kläger, der einem auf § 541 BGB gestützten Beseitigungsanspruch entgegenstünde (BGH, NJW 2006, 1062 juris Rn. 14; BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 13), scheidet im Streitfall schon deshalb aus, weil sich die Stützmauer fast vollständig auf dem Nachbargrundstück befindet. Randnummer 29 (2.) Der Geltendmachung dieses Anspruchs stand entgegen der Auffassung der Beklagten weder der Zeitablauf seit Errichtung der Mauer entgegen noch war dieser Anspruch verwirkt. Randnummer 30 (a) Der Anspruch aus § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung gem. §§ 195, 199 BGB (BGHZ 220, 323 Rn. 18). Verjährung ist indessen nicht eingetreten, so dass die Beklagten mit ihrer jedenfalls schlüssig erhobenen (vgl. dazu MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 214 Rn. 4 mwN) Verjährungseinrede (§ 214 BGB) nicht durchdringen können. Insoweit bedarf es im Streitfall keiner Entscheidung, ob die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach der Anspruch aus § 541 BGB nicht zu verjähren beginnt, so lange eine zweckwidrige Nutzung des Mietobjekts andauert (BGHZ 220, 323 Rn. 21ff.), auch auf die vorliegende Konstellation der Errichtung einer nicht genehmigten baulichen Anlage zu übertragen ist, oder ob die Verjährung in diesen Fällen mit der Errichtung der Anlage beginnt, weil darin kein Dauerverstoß, sondern eine einmalige Zuwiderhandlung (§ 199 Abs. 5 BGB) liege (in diesem Sinne: BeckOK-BGB/Bruns, § 541 Rn. 18.1 [Stand: 01.02.2021]; ähnlich MünchKomm-BGB/Raff, 8. Aufl., § 1004 Rn. 273 mwN sowie bereits LG Halle, ZMR 2014, 644 juris Rn. 8; vgl. dazu auch MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 541 Rn. 18 - Dauerverstoß, sofern mit der Installation eine ästhetische Beeinträchtigung einhergeht; aA wohl LG Stuttgart, Urteil vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 unter II. - n.v.). Denn der Beseitigungsanspruch ist auch dann nicht verjährt, wenn man von einem möglichen Verjährungsbeginn ab Errichtungszeitpunkt ausgeht. Randnummer 31 (aa) Die erforderliche Kenntnis von der Existenz der Stützmauer lag auf Vermieterseite - wie sich aus der unter anderem auf die Stützmauer gestützten Kündigung vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) ergibt - jedenfalls ab 2017 vor. Randnummer 32 (bb) Eine frühere Kenntnis auf Seiten der Vorvermieter ist nicht feststellbar. Folglich scheidet eine Verjährung auch dann aus, wenn man zu Grunde legt, dass die durch Kenntnis auf Vorvermieterseite in Lauf gesetzte Verjährung auch zum Nachteil der Kläger als Grundstückserwerber wirkte, weil sich der Zustand eines Anspruchs durch einen Rechtsübergang grundsätzlich und auch im Falle des § 566 BGB nicht ändert (in diesem Sinne: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 566 Rn. 143; vgl. auch jurisPK-BGB/Lakkis, § 199 Rn. 179 [Stand 01.05.2020]; MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 40f. jew. mwN). Randnummer 33 Eine tatsächliche Kenntnis des Vorvermieters vom Vorhandensein der Stützmauer vor 2017 vermochten die dafür beweisbelasteten Beklagten (MünchKomm-BGB/Grothe, 8. Aufl., § 199 Rn. 46 mwN) nicht nachzuweisen. Die Zeugin Ro. gab insoweit an, dass von der hier in Rede stehenden Stützmauer vor dem Tod ihres Mannes nichts bekannt gewesen sei. Randnummer 34 Entgegen der Auffassung der Beklagten ergibt sich eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Vorvermieters von der Stützmauer auch weder aus dem Einwendungsschreiben vom 13.12.2011 (Anl. B 5, Bl. 132 d.A.) noch aus dem Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.). Das Einwendungsschreiben befasst sich mit zwei anderen Stützmauern, namentlich mit einer Stützmauer zum Grundstück W. hin - deren Beseitigung die Beklagten im weiteren Verlauf ebenfalls trotz Aufforderung des Vorvermieters nicht vornahmen, weshalb dieser bereits mit Anwaltsschreiben vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) eine unter anderem darauf gestützte außerordentliche Kündigung aussprach - sowie mit einer Stützmauer zum Grundstück F. hin, nicht aber mit der hier in Rede stehenden Stützmauer hin zum Grundstück R. (beziehungsweise seinerzeit noch v.R.). Das Verkehrswertgutachten vom 13.03.2013 (Anl. B 2, Bl. 74ff.) ist als Erkenntnisquelle unergiebig. Soweit die Beklagten geltend gemacht haben, dass der Vorvermieter auf Grund des Grundrissplans des Untergeschosses (Bl. 107 d.A.) Existenz und Position der Stützmauer habe erkennen müssen, so trifft dies nicht zu. Es erscheint schon fraglich, ob dies für einen Laien überhaupt erkennbar ist. Selbst wenn man dies bejahen wollte, könnte aber weder der Vorwurf einfach fahrlässig unterbliebener und erst recht nicht der Vorwurf grob fahrlässig unterbliebener Kenntniserlangung erhoben werden (§ 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB), wenn ein Vermieter ohne Problembewusstsein dafür, dass eine Stützmauer ohne die mietvertraglich geschuldete vorherige Einholung seiner Zustimmung errichtet worden sein könnte, an Hand des Grundrissplans nicht zu dieser Erkenntnis gelangte. Randnummer 35 Da seit der Errichtung der Stützmauer auch noch keine zehn Jahre vergangen waren (§ 199 Abs. 4 BGB), würde eine Verjährung des Beseitigungsanspruchs deshalb auch dann ausscheiden, wenn man von der Möglichkeit eines Verjährungsbeginns mit Errichtung der Stützmauer ausgeht. Randnummer 36 (b) Der Anspruch ist auch nicht verwirkt. „Die Verwirkung ist ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung auf Grund widersprüchlichen Verhaltens. Der Verstoß gegen Treu und Glauben besteht in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs (BGH, NJW 2008, 2254 Rn. 22; ähnlich BGH, NJW-RR 2014, 195 Rn. 10). Auch der Anspruch nach § 541 BGB kann grundsätzlich verwirkt werden. „Eine Verwirkung kommt jedoch nach allgemeinen Grundsätzen nur in Betracht, wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde“ (BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Randnummer 37 (aa) Danach scheidet eine Verwirkung des Anspruchs im Streitfall aus. Die Geltendmachung des Anspruchs erfolgte zwar erst fast zwei Jahre nachdem die Kläger von der Stützmauer Kenntnis erlangt hatten. Eine illoyal verspätete Geltendmachung liegt darin aber schon deshalb nicht, weil sich die Umstände für die Kläger in relevanter Weise geändert hatten, nachdem der Nachbar Riedel sie wenige Wochen vor der Abmahnung vom 11.02.2021 mit dem Überbau und seinem darauf basierenden Beseitigungsverlangen konfrontiert hatte. Soweit die Beklagten bestritten haben, dass der Nachbar tatsächlich Beseitigung verlangen würde, so steht dieser Umstand zur Überzeugung des Gerichts fest (§ 286 ZPO). Der Zeuge R. hat in seiner Vernehmung überzeugend und detailliert erläutert (Bl. 264f. d.A.), dass und weshalb er die Beseitigung der Mauer begehrt. Dabei war der Zeuge erkennbar um wahrheitsgemäße Angaben bemüht und seine Aussage war frei von Be- oder Entlastungstendenzen. Das Gericht beurteilt daher auch diese Aussage als glaubhaft. Randnummer 38 (bb) Die Voraussetzungen einer Verwirkung liegen auch im Übrigen nicht vor. Insbesondere ist der mit dem Unterlassen der Geltendmachung eines Anspruchs verbundene reine Zeitablauf grundsätzlich keine ausreichende Grundlage für ein berechtigtes Vertrauen des Verpflichteten darin, dass der Berechtigte sich nicht doch zur Geltendmachung entschließt (vgl. BGHZ 220, 323 Rn. 28 mwN). Andere Umstände, auf die sich ihr Vertrauen hätte gründen können oder im Rahmen des Umstandsmoments berücksichtigungsfähige Dispositionen, die sie auf Grundlage eines etwaigen Vertrauens getätigt hätten, haben die Beklagten weder vorgetragen noch sind solche Umstände sonst ersichtlich. Randnummer 39 Vor diesem Hintergrund kann die Frage des Verjährungsbeginns des Rückbauanspruchs mit Errichtung der Stützmauer auch mit Blick auf die Verwirkung offen bleiben. Zwar wären an eine Verwirkung während des Laufs der regelmäßigen Verjährungsfrist strengere Anforderungen zu stellen gewesen, da dem Gläubiger die Regelverjährung grundsätzlich ungekürzt erhalten bleiben soll, um ihm die Möglichkeit zur Prüfung und Überlegung zu geben, ob er einen Anspruch gerichtlich geltend macht (BGH, GRUR 2014, 363 juris Rn. 50). Da aber schon die allgemeinen Anforderungen für eine Verwirkung nicht erfüllt sind, kommt es darauf nicht an. Randnummer 40 cc) Die Beklagten haben schließlich auch mit der Errichtung des beanstandeten Gewächshauses ohne vorherige Abstimmung mit den Klägern ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt. Randnummer 41 Ohne Erfolg machen die Beklagten insoweit geltend, es läge eine erlaubnisfreie Nutzung der Mietsache vor. Zutreffend ist zwar, dass es sich bei der Errichtung des Gewächshauses um eine Nutzung der Mietsache handelt, da der Garten als mitvermietet anzusehen ist, obwohl der Punkt „Garten“ im Mietvertrag nicht eigens angekreuzt wurde (Anl. K 1, Bl. 8 d.A.). Denn der Garten rechnet bei der Vermietung eines Einfamilienhauses nach der Verkehrsanschauung zum Mietgegenstand (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 535 Rn. 10 mwN), was sich vorliegend zudem daraus ergibt, dass die Beklagten auch dessen Pflege übernommen haben (iE ebenso AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (1.) - n.v. - zum identischen Mietvertrag in einem Verfahren, in dem die Kläger die Beklagten erfolgreich auf Entfernung eines ohne Genehmigung errichteten Schwimmbads ins Anspruch genommen hatten). Randnummer 42 Der Mietvertrag sieht aber vor, dass bauliche Veränderungen, „insbesondere Um- und Einbauten, Installationen und dgl.“ nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfen. Ein solcher Erlaubnisvorbehalt, der in zulässiger Weise darauf abzielt, Unsicherheiten zu vermeiden und im Interesse beider Parteien Einvernehmen zu erzielen (zutreffend Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 423), entspricht im Grundsatz der auch ohne vertragliche Regelung geltenden Rechtslage. Denn der Mieter ist mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Interessen des Vermieters ohnehin verpflichtet, zu beabsichtigten baulichen Änderungen die vorherige Zustimmung des Vermieters einzuholen (vgl. BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn. 11). Zutreffend ist zwar, dass insoweit für den Mieter ein erlaubnisfreier Bereich verbleibt. Dieser Bereich beschränkt sich aber auf Veränderungen, welche die bauliche Substanz der Mietsache nicht erheblich beeinträchtigen, keine Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Mitmieter befürchten lassen und die sich im Rahmen des üblichen und vertragsgemäßen Gebrauchs halten (bejaht etwa für die Errichtung von: Kinderschaukel und Sandkasten AG Kerpen, ZMR 2002, 924 juris Rn. 2; Anlage eines kleinen Gartenteichs: LG Lübeck, WuM 1993, 669; Errichtung eines Kinderspielhäuschens: AG Flensburg, WuM 2016, 486; verneint für: Anlage eines Schwimmteichs: OLG Frankfurt, NZM 2019, 411 juris Rn. 119ff.; Anlage eines „recht großen“ Gartenhauses: AG Brühl, WuM 1989, 498 juris Rn. 5; Errichtung eines Swimmingpools auf dem streitgegenständlichen Grundstück: AG Stuttgart, Urteil vom 26.10.2018, Az.: 30 C 4028/18 unter (2.) - n.v.; Berufung iE zurückgewiesen durch Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 27.11.2019, Az.: 4 S 11/19 - n.v.). Randnummer 43 „Was jeweils im Einzelnen zum vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters von Wohnraum gehört, richtet sich in erster Linie nach den Abreden der Parteien. Maßgebend sind bei deren – auch ergänzender - Auslegung die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung sowie die Verkehrssitte unter Beachtung des Grundsatzes von Treu und Glauben“ (BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 8). Eine vertragliche Regelung der Nutzung des Gartens oder bezüglich der Errichtung von Anlagen im Garten besteht zwischen den Parteien nicht. Maßgeblich ist danach der verkehrsübliche Mietgebrauch. Danach entspricht die Errichtung eines Gewächshauses dieser Größe - jedenfalls in großstädtischer Wohnlage - keinem üblichen Mietgebrauch mehr. Ausweislich der vorgelegten Lichtbilder (Anl. K 3, Bl. 20f. d.A.) handelt es sich um ein für den Privatgebrauch sehr voluminöses Gewächshaus, welches nahezu die gesamte Fläche zum Nachbarhaus hin beansprucht und für die übliche Nutzung des Gartens eines zu Wohnzwecken vermieteten Hauses nicht erforderlich ist. Der Bereich eines erlaubnisfreien verkehrsüblichen Mietgebrauchs ist damit deutlich überschritten. Zu beachten ist insofern auch, dass die Frage der Erlaubnisfreiheit, ebenso wie die Frage der Erlaubnispflichtigkeit einer Anlage auch davon abhängt, ob mit ihr eine ästhetische Beeinträchtigung des Eigentums des Vermieters einhergeht (vgl. dazu: BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 16 mwN; vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 535 Rn. 437 mwN). Eine solche Beeinträchtigung ist im Streitfall ausweislich der Lichtbilder aber ohne Weiteres zu bejahen. Die Beklagten hätten daher vor der Errichtung des Gewächshauses die Zustimmung der Kläger einholen müssen, auf deren Erteilung ihnen allerdings ein Anspruch zustehen konnte (vgl. BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 44 dd) Die Pflichtverletzungen tragen die ausgesprochene außerordentliche Kündigung bei wertender Betrachtung aller Umstände, da sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger unzumutbar machen. Das entscheidende Gewicht kommt dabei der Pflichtverletzung zu, welche den Beklagten hinsichtlich des unterbliebenen Rückbaus der Stützmauer zur Last fällt, während die in der ungenehmigten Errichtung von Stützmauer und Gewächshaus liegenden Pflichtverletzungen eine Kündigung jeweils nicht getragen hätten. Randnummer 45 (1.) Soweit die Beklagten mit der ungenehmigten Errichtung der Stützmauer ihre mietvertraglichen Pflichten verletzt haben, konnte eine außerordentliche Kündigung in Folge des Zeitablaufs nicht mehr allein auf diesen Umstand gestützt werden. Ohne Erfolg berufen sich die Kläger insoweit darauf, dass es den Beklagten nicht gelungen sei, den Tatbestand einer Verwirkung darzulegen. Denn die Frage des Zeitablaufs ist bei einer Kündigung, die wie hier auf § 543 Abs. 1 BGB gestützt wird, bereits auf Ebenen der Unzumutbarkeitsprüfung zu berücksichtigen, wo sie zum Entfallen des Kündigungsgrundes führen kann. Die Frage der Verwirkung wegen einer treuwidrig verspäteten Geltendmachung des Kündigungsrechts stellt sich daher regelmäßig nur bei einer auf die typisierten Regeltatbestände des § 543 Abs. 2 BGB gestützten Kündigung, wo eine Unzumutbarkeitsprüfung unterbleibt (vgl. BGH, NJW 2007, 147 juris Rn. 10f.; NJW 2009, 2297 juris Rn. 15ff sowie BGH, NJW 2016, 3720 Rn. 20 mwN; zu § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB vgl. aber etwa Palandt/Weidenkaff, 80. Aufl., § 543 Rn. 21 mwN). Randnummer 46 Für die hier in Rede stehende außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt, dass das Kündigungsrecht nur innerhalb angemessener Zeit ausgeübt werden kann, nachdem der Berechtigte von dem Kündigungstatbestand Kenntnis erlangt hat. Zögert der Berechtigte nach Kenntnis des Kündigungsgrundes zu lange mit dem Ausspruch der Kündigung, so kann dies zu dem Schluss berechtigen, dass dem Kündigenden trotz der Vertragsstörung die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar ist (BGH, NJW-RR 1988, 77 juris Rn. 23; NJW 1985, 1894 juris Rn. 26; WM 1983, 660 juris Rn. 10 jew. mwN). So liegt es hier. Randnummer 47 Nach dem unwidersprochenen Vortrag der Beklagten hatten die Kläger seit einem Ortstermin vom 21.03.2018 Kenntnis von der Stützmauer. Der bis zur außerordentlichen Kündigung vom 02.03.2020 vergangene Zeitablauf steht der Annahme entgegen, dass den Klägern die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen der Errichtung der Stützmauer unzumutbar sein könnte. Randnummer 48 (2.) Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ergibt sich aber aus der Weigerung der Beklagten, die Stützmauer nach Bekanntwerden des Überbaus trotz ausdrücklicher Aufforderung der Kläger wieder zu entfernen. Randnummer 49 (a) Dabei erscheint die für die Entfernung der Stützmauer gesetzte Frist von nur 13 Werktagen, nach deren Ablauf die Kläger am darauffolgenden Werktag die Kündigung erklärt hatten, zwar als knapp, aber nach den Umständen des Streitfalls noch als angemessen (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Insoweit war zu sehen, dass die Beklagten eine Pflicht zur Beseitigung der Stützmauer durchgehend und mit zahlreichen unbegründeten und zum Teil wahrheitswidrigen Einwänden bekämpft und bis zuletzt geleugnet haben. Sie haben folgerichtig auch keine Anstalten unternommen, die Stützmauer innerhalb der ihnen eingeräumten Frist zu entfernen. Angesichts dessen wäre jedenfalls das Setzen einer längeren Frist oder die Verlängerung der ursprünglich gesetzten (vgl. MünchKomm-BGB/Bieber, 8. Aufl., § 543 Rn. 66 mwN) eine sinnlose Förmelei gewesen, weil dies offensichtlich keinen Erfolg versprach (vgl. zu einem ähnlichen Fall: BGH, NJW 2007, 2474 juris Rn. 12). Randnummer 50 (b) Danach war den Beklagten eine Fortsetzung des Mietervertrages unzumutbar geworden. Bereits der grundlosen Weigerung, ein ohne Genehmigung errichtetes Bauwerk, das schon auf Grund seiner schieren Masse die Belange der Vermieter massiv tangierte, auf deren berechtigtes Verlangen hin wieder zu entfernen, kommt erhebliches Gewicht zu. Zu Gunsten der Beklagten kann mit Blick auf die Mauer zwar unterstellt werden, dass sie diese tatsächlich an einer Stelle errichteten, an welcher sich bereits die Vorgängerkonstruktion befand, so dass sie an einen Überbau des Vorvermieters angeknüpft haben mögen. Dies vermag aber ihre Rückbauverweigerung nicht in entscheidender Weise in ein milderes Licht zu rücken. Denn die Beklagten haben das Risiko des von ihnen bewirkten und zum Zeitpunkt der Rückbauaufforderung aufgedeckten Überbaus schon deshalb selbst zu tragen, weil die Errichtung der Stützmauer ohne Zustimmung des Vorvermieters erfolgte. Randnummer 51 Die in der Rückbauverweigerung liegende Pflichtverletzung erfährt zusätzliches Gewicht dadurch, dass den Klägern wegen des Überbaus konkret eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn drohte (vgl. LG Gießen, NJW-RR 1994, 1102 juris Rn. 5), was sie den Beklagten in der Abmahnung mitgeteilt hatten. Zwar haben die Beklagten auch eine Inanspruchnahme durch den Nachbarn in Abrede gestellt. Die Beweisaufnahme hat aber ergeben, dass der Nachbar R. die Beseitigung der Mauer tatsächlich fordert (§ 286 ZPO). Diese kann er entgegen der Auffassung der Beklagten auch beanspruchen. Zur Duldung gem. § 912 BGB ist der Nachbar nicht verpflichtet. Die Vorschrift setzt einen Überbau voraus, der dem Eigentümer des überbauenden Grundstücks zumindest zugerechnet werden kann oder von ihm genehmigt wurde (BGHZ 15, 216 juris Rn. 12ff.; MünchKomm-BGB/Brückner, 8. Aufl., § 912 Rn. 12 mwN). Daran fehlt es auf Grund des eigenmächtigen Handelns der Beklagten im Streitfall. Da seit Errichtung der Mauer zum Zeitpunkt des Rückbauverlangens noch keine zehn Jahre vergangen waren und der Überbau nach dem unstreitigen Vorbringen der Parteien erst bekannt wurde, nachdem der Nachbar im Zuge der Einholung einer Baugenehmigung, das Grundstück hatte vermessen lassen, schied auch eine Verjährung des dem Nachbarn zustehenden Beseitigungsanspruchs (§ 1004 BGB), welche indessen keine Pflicht zur Duldung der Stützmauer für den Nachbarn begründet hätte (BGH, NJW 2011, 1069 Rn. 17f.; NJW-RR 2014, 1043 Rn. 8), erkennbar aus. Randnummer 52 Mit Blick auf die Inanspruchnahme durch den Nachbarn geht es entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht an, die Kläger auf etwaige Schadensersatzansprüche gegen die Beklagten zu verweisen und ihnen das Recht zur Kündigung abzusprechen. Diese Haltung der Beklagten, in welcher ein ausgeprägter Mangel an Bereitschaft zur Rücksichtnahme auf die berechtigten Interessen ihrer Vermieter zum Ausdruck kommt, schließt sich freilich nahtlos an ihr vor der Kündigung gezeigtes und zum Gegenstand der Kündigung gemachtes (§ 569 Abs. 4 BGB) Verhalten an. Allein die hier streitgegenständliche Kündigung hatte zumindest drei Baumaßnahmen zum Gegenstand, welche allesamt ohne die erforderliche vorherige Abstimmung mit den Vermietern erfolgt waren. Insofern kann zu Gunsten der Beklagten zwar weiter unterstellt werden, dass sie den monierten Stahlträger wieder zurückgebaut haben, nachdem sie die Fassade des Hauses ohne die hierfür nach den dargelegten Grundsätzen offensichtlich erforderliche Genehmigung der Kläger geöffnet hatten. Ebenfalls zu ihren Gunsten kann unterstellt werden, dass sie auf entsprechenden Hinweis ausreichenden Vortrag dazu gehalten hätten, weshalb ihnen ein Verzicht auf das Gewächshaus nicht hätte zugemutet werden können, so dass die Kläger die Errichtung des Gewächshauses hätten erlauben müssen (vgl. dazu: BGH, NJW 1974, 1463 juris Rn 13 sowie BGH, NJW-RR 2007, 1243 juris Rn. 14 mwN). Randnummer 53 Denn auch dies ändert nichts daran, dass die Beklagten - obschon bereits die Vorvermieter zwei außerordentliche Kündigungen wegen ungenehmigter Baumaßnahmen ausgesprochen hatten (anwaltliche Kündigungen vom 02.05.2017 (Anl. K 2, Bl. 17ff. d.A.) und vom 14.10.2016 (Anl. B 8, Bl. 135 d.A.) - ihr Verhalten nicht änderten, sondern wiederum Bautätigkeiten ohne jegliche Absprache mit ihren Vermietern entfalteten. Dass allein die Pflichtverletzung, die in der fehlenden Einholung einer zu erteilenden Vermietergenehmigung liegt, eine außerordentliche Kündigung nicht zu tragen vermag (vgl. KG, ZMR 2016, 855 juris Rn. 55), steht einer Berücksichtigung der darin liegenden Pflichtverletzungen im Rahmen der Gesamtwürdigung nicht entgegen (vgl. etwa BGH, NJW-RR 2011, 89 juris Rn. 11). In der Gesamtschau begründet das kündigungsgegenständliche Mieterverhalten der Beklagten daher zu Recht die Befürchtung der Kläger, dass es jederzeit zu weiteren, gleichgelagerten Pflichtverletzungen kommen könne. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses kann ihnen unter diesen Umständen - auch bei Berücksichtigung des Bestandsinteresses der Beklagten - nicht zugemutet werden. 2. Randnummer 54 Dahinstehen kann vor diesem Hintergrund, ob und inwiefern auch in der (Wieder-)Errichtung des Anbaus in tatsächlicher Hinsicht Pflichtverletzungen der Beklagten zu erkennen sind. Etwaige Pflichtverletzungen hätten zwar im Rahmen der Gesamtwürdigung berücksichtigt werden können (s.o.). Insbesondere hätte einer Berücksichtigung nicht entgegengestanden, dass die Beklagten wohl zu Recht monieren, dass die Abmahnung insoweit unwirksam war. Denn die Abmahnung ließ offen, auf welchen Zustand die Beklagten den Anbau hätten zurückbauen sollen, so dass unklar blieb, welches Verhalten von den Klägern als vertragsgemäß erachtet wurde und die Beklagten ihr Verhalten nicht danach ausrichten konnten (vgl. BGH, NZM 2000, 241 juris Rn. 21; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 543 Rn. 77 mwN). Da die außerordentliche Kündigung aber unabhängig von diesem Geschehen begründet ist, kommt es auf diese Fragen nicht an. 3. Randnummer 55 Auf Grund der im Verfahren festgestellten Pflichtverletzungen können die Kläger auch Ersatz der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten und deren Verzinsung beanspruchen (§§ 280 Abs. 1, 249, 291 BGB; vgl. etwa BGH, NJW 2011, 2570 Rn. 11). II. 1. Randnummer 56 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht im Hinblick auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO, und im Übrigen auf § 709 ZPO. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. 2. Randnummer 57 Auf ihren Antrag hin war den Beklagten eine Räumungsfrist einzuräumen (§ 721 ZPO), welche das Gericht im Lichte der Umstände dieses Falles mit über vier Monaten als angemessen erachtet. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001460373 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 275/09 vom 21. September 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. September 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Frellesen und Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision "im Hinblick auf die erforderliche Interessenabwägung der Parteien bei Anbringung einer Parabolantenne" zugelassen. Diese Erwägung trägt indessen keinen der im Gesetz genannten Zulassungsgründe. 1 Die Maßstäbe, nach denen zu beurteilen ist, ob einem Mieter gegen den Vermieter ein Anspruch auf Genehmigung der Installation einer Parabolantenne zum Empfang von Fernseh- und Hörfunkprogramme zustehen kann, auch wenn das Haus mit einem Breitbandkabelanschluss ausgestattet ist, sind durch die Rechtsprechung des Senats und des Bundesverfassungsgerichts geklärt (Senatsbeschluss vom 16. September 2009 - VIII ZR 67/08, NJW 2010, 436; Senatsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 260/06, NJW 2008, 216; vom 16. Mai 2007 - VIII ZR 207/04, NJW-RR 2007, 1243; Senatsbeschluss vom 17. April 2007 - VIII ZR 63/04, WuM 2007, 380; Senatsurteile vom 16. Novem- ber 2005 - VIII ZR 5/05, NJW 2006, 1062; vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04, 2 - 3 - NJW-RR 2005, 596; BVerfGE 90, 27, 32 ff.; BVerfG, NJW-RR 2005, 661; BVerfG, GE 2007, 902). Dies gilt auch im Hinblick auf den von der Beklagten zur Begründung der Anbringung der Parabolantenne angeführten Wunsch, Fernsehprogramme in HD-Qualität empfangen zu wollen. 3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach der Klägerin gemäß § 541 BGB ein Anspruch auf Entfernung der auf dem Balkon der Mietwohnung der Beklagten angebrachten Parabolantenne zusteht, hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Gleiches gilt für die zugesprochene Nebenforderung (Verzugskosten). Nach der oben (unter 1) aufgeführten Rechtsprechung ist dem Grund- recht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG, sich aus allgemein zugänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Streitigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwoh- nungen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das - gleich- rangige - Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Die erforderliche Abwägung, ob das Informationsrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG im konkreten Fall das Eigen- tumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG überwiegt, ist grund- sätzlich Aufgabe des Tatrichters und vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar (Senatsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 260/06, aaO Rn. 14; vom 16. November 2005 - VIII ZR 5/05, aaO Rn. 27; vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04, aaO unter II 2 b; Senatsbeschlüsse vom 16. September 2009 - VIII ZR 67/08, aaO Rn. 5; vom 17. April 2007 - VIII ZR 63/04, aaO Rn. 3). Das Beru- fungsgericht hat diese Abwägung in tatrichterlicher Würdigung aller Umstände ohne Rechtsfehler zu Lasten der Beklagten vorgenommen. 4 - 4 - Dabei ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass dem durch Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG grundrechtlich geschützten In- formationsbedürfnis des Mieters in der Regel hinreichend Rechnung getragen wird, wenn der Vermieter - wie hier - einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt, der den Empfang von Programmen in genügender Zahl und Qualität gewähr- leistet. 5 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 6 Ball Dr. Frellesen Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 3. November 2010 erledigt worden. Vorinstanzen: AG Chemnitz, Entscheidung vom 22.01.2009 - 12 C 3269/08 - LG Chemnitz, Entscheidung vom 23.09.2009 - 6 S 70/09 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 268/12 vom 14. Mai 2013 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. Mai 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Frellesen und Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurück- zuweisen. Gründe: 1. Die Beklagten, polnische Staatsbürger, sind verurteilt worden, die auf dem Balkon der von ihnen gemieteten Wohnung befindliche Parabolantenne zu entfernen. Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Das Beru- fungsgericht hat die Revision "gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO" mit der Begründung zugelassen, dass die streitige Problematik wegen der starken Grundrechtsbezogenheit und der schnellen technischen Entwicklung der "häufi- gen revisionsrechtlichen Überprüfung" bedürfe. Insbesondere erscheine die Frage, ob die Entfernung einer Parabolantenne von der Empfangsmöglichkeit einer bestimmten Anzahl von Sendern in der Muttersprache des Mieters ab- hänge, von grundsätzlicher Bedeutung. 2. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Erwägungen des Berufungsgerichts tragen keinen der im Gesetz genann- ten Zulassungsgründe. 1 2 - 3 - Die Rechtssache hat insbesondere keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Voraussetzungen, unter denen einem ausländi- schen Mieter gegen den Vermieter ein Anspruch auf Genehmigung der Installa- tion einer Parabolantenne zum Empfang ausländischer Fernseh- und Hörfunk- programme zustehen kann, auch wenn das Haus mit einem Breitbandkabel- anschluss ausgestattet ist, sind durch die Rechtsprechung des Senats und des Bundesverfassungsgerichts geklärt (Senatsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 260/06, NJW 2008, 216; vom 16. Mai 2007 - VIII ZR 207/04, NJW-RR 2007, 1243; vom 16. November 2005 - VIII ZR 5/05, NJW 2006, 1062; vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04, NJW-RR 2005, 596; Senatsbeschlüsse vom 16. September 2009 - VIII ZR 67/08, NJW 2010, 436; vom 17. April 2007 - VIII ZR 63/04, WuM 2007, 380; BVerfGE 90, 27, 32 ff.; BVerfG, NJW-RR 2005, 661; BVerfG, GE 2007, 902). Grundsätzliche Bedeutung kommt der Sache auch nicht im Hinblick auf die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage zu, ob die Entfernung einer Pa- rabolantenne von der Empfangsmöglichkeit einer bestimmten Anzahl von Sen- dern in der Muttersprache des Mieters abhänge. Eine bestimmte Anzahl von Sendern mit muttersprachlichem Programmangebot hat der Senat bisher nicht gefordert und lässt sich auch nicht festlegen. Für das gegen das Eigentums- recht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG abzuwägende Informations- recht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG kommt es nicht auf die Quantität, sondern auf die inhaltliche Ausrichtung der über den Kabelan- schluss zu empfangenden Sender an. Die qualitative Bandbreite des mutter- sprachlichen Informationsangebots hängt nicht von der Anzahl der betreffenden Sender ab, sondern kann auch von nur wenigen Sendern gewährleistet sein. 3 4 - 4 - 3. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach der Klägerin gemäß § 541 BGB ein Anspruch auf Entfernung der auf dem Balkon der Mietwohnung der Beklagten angebrachten Parabolantenne zusteht, hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Aktivlegitimation der Klägerin aufgrund der Abtretung vom 28. Juni 2011, mit der die Vermieterin den streitgegenständlichen Anspruch an die Klägerin als Verwalterin abgetreten hat, bejaht. Soweit die Revision meint, der Anspruch aus § 541 BGB könne ebenso wenig abgetreten werden wie der Anspruch aus § 1004 BGB, trifft dies nicht zu. Die dinglichen Ansprüche aus §§ 985, 1004 BGB sind untrennbar mit dem Ei- gentum als absolutem Recht verbunden und können deshalb nicht selbständig abgetreten werden (BGH, Urteil vom 23. Februar 1973 - V ZR 109/71, BGHZ 60, 235, 240). Gegen die Abtretbarkeit der schuldrechtlichen Ansprüche des Vermieters bestehen dagegen keine Bedenken. Davon abgesehen ist auch bei dem dinglichen Unterlassungs- und Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB eine Ermächtigung zur gerichtlichen Geltendmachung im eigenen Namen möglich (§ 185 Abs. 1 BGB analog; vgl. Erman/Ebbing, BGB, 12. Aufl., § 1004 Rn. 178), so dass die vorliegende Abtretungserklärung in diesem Sinne auszu- legen wäre, wenn eine Abtretung des Anspruchs aus § 541 BGB nicht möglich wäre. b) Die erforderliche Abwägung, ob das Informationsrecht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG im konkreten Fall das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG überwiegt, ist grundsätzlich Aufgabe des Tatrichters und vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar (Se- natsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 260/06, aaO Rn. 14; vom 16. No- 5 6 7 8 - 5 - vember 2005 - VIII ZR 5/05, aaO Rn. 27; vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04, aaO unter II 2 b; Senatsbeschlüsse vom 21. September 2010 - VIII ZR 275/09, WuM 2010, 737 Rn. 4; vom 16. September 2009 - VIII ZR 67/08, aaO Rn. 5; vom 17. April 2007 - VIII ZR 63/04, aaO Rn. 3). Das Berufungsgericht hat diese Abwägung in tatrichterlicher Würdigung aller Umstände des Falles ohne Rechtsfehler zu Lasten der Beklagten vorgenommen. Das Revisionsvorbringen rechtfertigt keine andere Beurteilung. aa) Insbesondere ist nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht bei der Abwägung auch berücksichtigt hat, dass mittlerweile - über das Kabel- angebot hinaus - Informationssendungen des polnischen Fernsehens im Inter- net allgemein zugänglich sind. Entgegen der Revision ist unerheblich, dass die- ses Informationsangebot auf den polnischsprachigen Internetportalen, wie tvp.pl, kostenpflichtig ist. Die Informationsfreiheit gewährleistet den Zugang zu Informationsquellen im Rahmen der allgemeinen Gesetze (Art. 5 Abs. 2 GG), aber nicht dessen Kostenlosigkeit (BVerfG, NJW-RR 2005, 661, 662; BVerfG, BayVBl 2005, 691; Senatsbeschluss vom 17. April 2007 - VIII ZR 63/04, aaO Rn. 4). Dass die Beklagten nicht imstande wären, die für die entsprechenden Programmangebote zu entrichtenden Kosten zu tragen, haben sie nicht darge- legt. bb) Auch der Umstand, dass den Beklagten - vor der Umstellung auf den Kabelempfang - die Anbringung einer Parabolantenne vom Vermieter gestattet worden war, führt nicht zu einer anderen Abwägung. Denn diese Erlaubnis war zeitlich beschränkt. Sie bestand nach dem Mietvertrag nur solange, bis der Vermieter dem Mieter eine gleichwertige technische Empfangsmöglichkeit zur Verfügung stellt, die gewährleistet, dass der Mieter die Fernseh- und Rundfunk- programme empfangen kann, auf deren Empfang er einen rechtlichen Anspruch 9 10 - 6 - hat. Diese Voraussetzung für den Wegfall der Erlaubnis hat das Berufungsge- richt, wie ausgeführt, rechtsfehlerfrei bejaht. 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Braunschweig, Entscheidung vom 06.01.2012 - 111 C 4169/10 - LG Braunschweig, Entscheidung vom 17.07.2012 - 6 S 53/12 (019) - 11

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 67/08 vom 16. September 2009 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. September 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die vom Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurück- zuweisen. Gründe: 1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Rechtssache hat insbesondere keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Die Voraussetzungen, unter denen einem ausländischen Mieter gegen den Vermieter ein Anspruch auf Genehmigung der Installation einer Parabolantenne zum Empfang ausländischer Fernseh- und Hörfunkpro- gramme zustehen kann, auch wenn das Haus mit einem Breitbandkabelan- schluss ausgestattet ist, sind durch die Rechtsprechung des Senats und des Bundesverfassungsgerichts geklärt (Senatsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 260/06, NJW 2008, 216; vom 16. Mai 2007 - VIII ZR 207/04, NJW- RR 2007, 1243; vom 17. April 2007 - VIII ZR 63/04, WuM 2007, 380; vom 16. November 2005 - VIII ZR 5/05, NJW 2006, 1062; vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04, NJW-RR 2005, 596; BVerfGE 90, 27, 32 ff.; BVerfG, NJW- RR 2005, 661; BVerfG, GE 2007, 902). 1 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. 2 - 3 - a) Einen Anspruch der Klägerin aus § 541 BGB auf Entfernung der von einem Nachbarn der Beklagten errichteten und in dessen Eigentum stehenden Satellitenempfangsanlage auf dem Dach des Hauses hat das Berufungsgericht zu Recht verneint. Der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache durch die Be- klagten besteht nicht in der Anbringung und Vorhaltung dieser Anlage, sondern darin, dass sie von ihrer Wohnung aus eine Zuleitung zu der Anlage gelegt ha- ben. Mit Entfernung dieser Zuleitung, zu der die Beklagten durch die Vorinstan- zen verurteilt worden sind, ist der vertragswidrige Gebrauch der Mietsache durch die Beklagten beendet. 3 b) Das Berufungsgericht hat auf die Widerklage der Beklagten auch rechtsfehlerfrei festgestellt, dass die Klägerin verpflichtet ist, die Installation ei- ner baurechtlich zulässigen Parabolantenne zum Empfang kurdischer Sender an einem von ihr zu bestimmenden Aufstellungsort zu genehmigen, soweit die Beklagten für die Versicherung Sorge tragen und die Rückbaukosten gegen- über der Klägerin sicherstellen. 4 Nach der oben (unter 1) aufgeführten Rechtsprechung ist dem Grund- recht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 GG, sich aus allgemein zu- gänglichen Quellen ungehindert zu unterrichten, auch in zivilgerichtlichen Strei- tigkeiten über die Anbringung von Satellitenempfangsanlagen an Mietwohnun- gen Rechnung zu tragen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das - gleichrangige - Grundrecht des Vermieters als Eigentümer aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist, wenn von ihm verlangt wird, eine Empfangsanlage an seinem Eigentum zu dulden. Die erforderliche Abwägung, ob das Informations- recht des Mieters aus Art. 5 Abs. 1 GG im konkreten Fall das Eigentumsrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG überwiegt, ist grundsätzlich Auf- gabe des Tatrichters und vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüfbar. 5 - 4 - Das Berufungsgericht hat diese Abwägung ohne Rechtsfehler zu Lasten der Klägerin vorgenommen. 6 aa) Dem steht nicht entgegen, dass die Beklagten, türkische Staatsan- gehörige kurdischer Volkszugehörigkeit, durch den in ihrer Wohnung vorhande- nen Anschluss an das Breitbandkabelnetz mittels zweier Zusatzpakete neun Programme in türkischer Sprache empfangen können, die sie neben der kurdi- schen Sprache ebenfalls beherrschen. Das Berufungsgericht hat in seine Ab- wägung rechtsfehlerfrei ein besonderes Interesse der Beklagten an den Vor- gängen, an Sprache und Kultur ihrer kurdischen Heimatregion einbezogen und nicht lediglich darauf abgestellt, dass ihnen der Empfang eines Senders in kur- discher Sprache möglich sein müsse, obwohl sie auch türkisch sprechen. Dass allein der von den Beklagten benannte Sender Roj TV Programme in kurdischer Sprache und mit kurdischen Inhalten abstrahlt, räumt die Revision ausdrücklich ein. Das Interesse der Beklagten am Empfang des Senders Roj TV wird nicht dadurch aufgehoben, dass sie sich daneben über kurdische Themen aus ande- ren Quellen (Zeitungen, Internet) informieren können. Dass das Berufungsge- richt gegenüber einer - eher geringen - rein optischen Beeinträchtigung des Ei- gentums der Klägerin durch die fachgerechte Anbringung einer Parabolantenne dem Informationsinteresse der Beklagten den Vorrang eingeräumt hat, ist des- halb aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. bb) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht auch zu Recht der Klägerin die Darlegungs- und Beweislast dafür auferlegt, dass das Informationsinteresse der Beklagten deshalb nicht schützenswert ist, weil die von Roj TV ausgestrahlten Programme verfassungswidrig sind oder gegen das deutsche Strafrecht verstoßende Inhalte verbreiten. In dem Verfassungsschutz- bericht des Landes Nordrhein-Westfalen aus dem Jahr 2005, auf den die Kläge- rin verweist, ist der Sender Roj TV zwar als Fernsehsender der in Deutschland 7 - 5 - mit einem Betätigungsverbot belegten kurdischen Organisationen und Arbeiterpartei aufge- führt. Gleichzeitig ergibt sich aus dem Bericht jedoch, dass der Sender über eine dänische Sendelizenz verfügt. 8 Nach Art. 2a der Richtlinie 89/552/EWG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 3. Oktober 1989 zur Koordinierung bestimmter Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Bereitstellung audiovisuel- ler Mediendienste (Richtlinie über audiovisuelle Mediendienste, ABl. EG Nr. L 298 S. 23, zuletzt geändert durch Richtlinie 2007/65/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 11. Dezember 2007, ABl. EG Nr. L 332 S. 27, im Folgenden: Richtlinie) gewährleisten die Mitgliedstaaten den freien Empfang und behindern nicht die Weiterverbreitung von audiovisuellen Mediendiensten (unter anderem Fernsehprogrammen) aus anderen Mitgliedstaaten in ihrem Hoheitsgebiet aus Gründen, die Bereiche betreffen, die durch diese Richtlinie koordiniert sind. Davon können sie bei Fernsehprogrammen nur unter eng be- grenzten Voraussetzungen abweichen. Dementsprechend sieht § 23 des Lan- desmediengesetzes Nordrhein-Westfalen (GVBl. NRW 2002, 334) vor, dass in einem anderen Mitgliedsstaat der Europäischen Union rechtmäßig veranstaltete Fernsehprogramme grundsätzlich in einer Kabelanlage zeitgleich, inhaltlich un- verändert und vollständig weiterverbreitet werden dürfen. Ob vor diesem Hintergrund im Rahmen der im Mietverhältnis für einen Anspruch des Mieters auf Genehmigung einer Parabolantenne erforderlichen Abwägung zwischen dessen Informationsinteresse und dem Eigentumsrecht des Vermieters bei einem Fernsehprogramm, das in einem anderen Mitglied- staat der Europäischen Union lizenziert ist, überhaupt zulasten des Mieters be- rücksichtigt werden könnte, dass die Inhalte gegen das Grundgesetz oder das deutsche Strafrecht verstoßen, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entschei- 9 - 6 - dung. Jedenfalls hat das Berufungsgericht angesichts dieser Rechtslage im Er- gebnis zutreffend weitergehenden Vortrag der Klägerin zu unzulässigen, nicht mehr von einem legitimen Informationsinteresse der Beklagten gedeckten Pro- gramminhalten gefordert. 10 cc) Anders als die Revision meint, ist das Berufungsurteil schließlich auch nicht deshalb mit Rechtsfehlern behaftet, weil das Bundesinnenministeri- um durch Verfügung vom 13. Juni 2008 (Az: ÖS II 3 - 619 314 - 2/52, Bundes- anzeiger 2008, 2142), also nach Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht, gegenüber den Gesellschaften, die den Fernsehsender Roj TV betreiben, ein sofort vollziehbares Verbot einer Betätigung in Deutschland ausgesprochen hat. Allerdings können materiell-rechtliche Folgen von Umstän- den, die nach Schluss der mündlichen Berufungsverhandlung eingetreten sind, in der Revisionsinstanz aus Gründen der Prozessökonomie zu berücksichtigen sein, sofern die Tatsachen unstreitig sind und nicht schützenswerte Belange einer Partei entgegenstehen (Senatsurteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07, NJW 2008, 1661, Tz. 25; BGHZ 104, 215, 221). Das gilt insbesondere, wenn es sich bei den neuen Tatsachen um behördliche Akte oder gerichtliche Entschei- dungen handelt (BGH, Urteil vom 3. April 1998 - V ZR 143/97, NJW-RR 1998, 1284, unter II 1; Urteil vom 12. Oktober 1984 - V ZR 31/83, MDR 1985, 394). Die vorliegende Verbotsverfügung ist jedoch nicht bestandskräftig. Das Bundesverwaltungsgericht hat durch Beschlüsse vom 14. Mai 2009 (BVerwG, 6 VR 3.08 und 6 VR 4.08, juris) die aufschiebende Wirkung der Anfechtungs- klagen, die die Betreiber gegen die Verbotsverfügung erhoben haben, wieder- hergestellt. Zur Begründung hat es unter anderem ausgeführt, den Klagen kön- ne eine Erfolgsaussicht nicht abgesprochen werden, weil viel dafür spreche, dass die von dem Ministerium herangezogenen deutschen Rechtsgrundlagen auf die grenzüberschreitende Sendetätigkeit nicht anwendbar seien, die Be- 11 - 7 - stimmung des deutschen Strafrechts, die das Ministerium durch den Sender verwirklicht sehe, sich nur auf in Deutschland ausgeübte Tätigkeiten beziehe und die Richtlinie für grenzüberschreitende Fernsehsendungen Mindestnormen enthalte, deren Einhaltung nicht vom "Empfangsstaat", sondern vom "Sende- staat" kontrolliert werde. Es steht deshalb nicht fest, ob die nach Schluss der mündlichen Verhandlung erlassene Verbotsverfügung Bestand haben wird. Das schließt es aus, sie aus prozessökonomischen Gründen zulasten der Beklagten im Revisionsverfahren zu berücksichtigen. 3. Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wo- chen ab Zustellung dieses Beschlusses. 12 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss erledigt worden. Vorinstanzen: AG Kamen, Entscheidung vom 15.08.2007 - 9 C 49/07 - LG Dortmund, Entscheidung vom 24.01.2008 - 11 S 166/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 139/07 Verkündet am: 20. Februar 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 541, 543; ZPO § 256 Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlas- sung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststel- lung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unbe- rechtigt war, ist unzulässig. BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 139/07 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Januar 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 3. Mai 2007 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist langjähriger Mieter einer Wohnung der Beklagten. In ei- nem als Abmahnung gekennzeichneten Schreiben teilte die Beklagte dem Klä- ger im Sommer 2005 mit, dass sie eine Beschwerde erhalten habe, in der ihm zur Last gelegt werde, sich bei den Ruhezeiten nicht an die Hausordnung gehalten und durch ein häufig überlaut eingestelltes Fernsehgerät Mitmieter und Nachbarn erheblich gestört zu haben. Gleichzeitig forderte sie ihn zur Ein- haltung der Hausordnung auf und drohte ihm für den Fall erneuter Beschwerde die fristlose Kündigung an. Dem tritt der Kläger, der solche Vorfälle bestreitet, entgegen und verlangt Beseitigung der Abmahnung, hilfsweise deren Unterlas- sung (erster Hilfsantrag) sowie weiter hilfsweise die Feststellung der Unrecht- mäßigkeit der Abmahnung (zweiter Hilfsantrag). 1 - 3 - Die Vorinstanzen haben die Klage abgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. 2 Entscheidungsgründe: 3 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat mit der Vorinstanz ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers verneint und die Klage (als unzulässig) abgewiesen. Nach seiner Auffassung führt die mietvertragliche Abmahnung zu keiner rechtlichen Beein- trächtigung des Klägers, die einer gerichtlichen Inanspruchnahme bedürfe. Die Abmahnung solle den Mieter nur darüber informieren, welches tatsächliche Ver- halten vom Vermieter missbilligt werde. Soweit die Abmahnung Tatbestands- voraussetzung für ein mögliches weiteres Vorgehen des Vermieters im Falle von Zuwiderhandlungen sei, seien die Rechte des Mieters dadurch gewahrt, dass er etwa in einem späteren Kündigungsprozess die Möglichkeit habe, die Berechtigung der Abmahnung überprüfen zu lassen. 4 II. Gegen diese Beurteilung wendet sich die Revision ohne Erfolg. Hinsicht- lich der Leistungsanträge auf Beseitigung und Unterlassung fehlt es an einer Anspruchsgrundlage. Den Feststellungsantrag hat das Berufungsgericht mit Recht als unzulässig angesehen. 5 1. Es kann dahingestellt bleiben, ob die von der Beklagten ausgespro- chene Abmahnung, wie der Kläger geltend macht, unberechtigt war. Auch bei einer unberechtigten Abmahnung kann der Mieter vom Vermieter weder Besei- 6 - 4 - tigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen. Ein solcher Anspruch ist weder in §§ 535 ff. BGB noch sonst geregelt. Er lässt sich auch nicht aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. 7 a) Bei der in §§ 541, 543 Abs. 3 BGB angesprochenen Abmahnung han- delt es sich um eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer vertragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern (vgl. Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585, unter II 2 b; BGH, Urteil vom 18. November 1999 - III ZR 168/98, NZM 2000, 241, unter II 2; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 541 BGB Rdnr. 5 m.w.N.). Darin erschöpfen sich ihre gegenwärtigen Wirkungen für den abgemahnten Mieter. Insbesondere ändert die Abmahnung nichts daran, dass der Vermieter, wenn er sich in einem späteren Kündigungs- rechtsstreit auf das abgemahnte Verhalten stützen will, durch die Abmahnung keinen Beweisvorsprung erlangt, sondern den vollen Beweis für die vorausge- gangene Pflichtwidrigkeit zu führen hat. b) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich die arbeitsrechtliche Beurteilung zu den Folgen einer fehlerhaften Abmahnung nicht auf das Mietver- tragsrecht übertragen. Im Arbeitsrecht wird dem Arbeitnehmer über § 242 BGB und eine entsprechende Anwendung von § 1004 BGB ein Beseitigungsan- spruch gegen eine zu Unrecht erteilte Abmahnung zugebilligt (dazu BAG, NZA 1986, 227, 228; NZA 1997, 145, 146; NZA 2002, 965, 966). Grundlage der Zu- billigung eines Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs gegen eine auf ar- beitsrechtlichem Gebiet liegende Abmahnung sind die ausgeprägte Fürsorge- pflicht des Arbeitgebers sowie damit einhergehend weitgehende persönlich- 8 - 5 - keitsrechtliche Pflichtenbindungen. Diese sind im Mietvertragsrecht - wenn überhaupt - jedenfalls nicht in einer auch nur annähernd vergleichbaren Form anzutreffen (vgl. dazu MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 147 f. m.w.N.). 9 2. Das weiter hilfsweise erhobene Feststellungsbegehren, dass die von der Beklagten erteilte Abmahnung unberechtigt sei, ist unzulässig, weil es nicht auf die Feststellung eines Rechtsverhältnisses im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO gerichtet ist. Zulässiger Gegenstand einer Feststellungsklage kann - abgesehen von der Echtheit einer Urkunde - nur das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses sein. Dazu können auch einzelne, aus einem Rechtsver- hältnis sich ergebende Rechte und Pflichten gehören, nicht aber bloße Elemen- te oder Vorfragen eines Rechtsverhältnisses, reine Tatsachen oder etwa die Wirksamkeit von Willenserklärungen oder die Rechtswidrigkeit eines Verhaltens (BGHZ 68, 331, 332; Senatsurteil vom 2. Oktober 1991 - VIII ZR 21/91, WM 1991, 2081, unter II 1; BGH, Urteil vom 19. April 2000 - XII ZR 332/97, NJW 2000, 2280, unter 1 a). Hier geht es dem Kläger nicht darum, die mietvertragli- che Zulässigkeit eines von ihm praktizierten Mietgebrauchs oder dessen durch die Abmahnung in Frage gestellte Grenzen klären zu lassen. Denn es steht zwischen den Parteien außer Streit, dass der Kläger durch Verursachung von Lärm oder eine Nichteinhaltung der Ruhezeiten, wie es ihm in der Abmahnung angelastet wird, seine vertraglichen Pflichten verletzen würde. Er will mit sei- nem Feststellungsbegehren vielmehr die Tatsache geklärt wissen, ob er die ihm angelastete Verletzungshandlung begangen hat, um auf diesem Wege einen verbindlichen Ausspruch über die (Un-) Wirksamkeit der hierauf gestützten Ab- mahnung zu erlangen. Weder die von ihm zur Klärung gestellte Tatsache noch - 6 - die Bewertung der hieran anknüpfenden Abmahnung als vertrags- oder rechts- widrig sind jedoch feststellungsfähig. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 22.03.2006 - 217 C 206/05 - LG Köln, Entscheidung vom 03.05.2007 - 1 S 150/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 340/06 Verkündet am: 14. November 2007 Holmes Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 511 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Hat das erstinstanzliche Gericht keine Veranlassung gesehen, die Berufung nach § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen, weil es den Streitwert auf über 600 € festgesetzt hat und deswegen von einem entsprechenden Wert der Beschwer der unterlegenen Par- tei ausgegangen ist, hält aber das Berufungsgericht diesen Wert nicht für erreicht, so muss das Berufungsgericht, das insoweit nicht an die Streitwertfestsetzung des Erst- gerichts gebunden ist, die Entscheidung darüber nachholen, ob die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO erfüllt sind. Hat das Berufungsgericht diese Entscheidung nicht getroffen, weil es hierzu keine Notwendigkeit gesehen hat, hat es aber die Revision zugelassen, ist angesichts des- sen, dass die Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO und die Gründe für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO identisch sind, davon auszugehen, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO ebenso als erfüllt ange- sehen und demgemäß die Berufung als zugelassen behandelt hätte, wenn ihm die Notwendigkeit einer Entscheidung hierüber bewusst gewesen wäre. BGB § 307 Abs. 1 Bb Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag - 2 - "Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Aus- nahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters." hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand. BGB § 535 Abs. 1 Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. BGH, Urteil vom 14. November 2007 - VIII ZR 340/06 - LG Krefeld AG Krefeld - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 10. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Her- manns und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 8. November 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist aufgrund Mietvertrages vom 27. August 1996 Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. In § 8 Nr. 4 des von der Beklagten gestellten Mietvertragsformulars heißt es: 1 "Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustim- mung des Vermieters. Dies gilt nicht für den vorübergehenden Aufenthalt von Tieren bis zu … Tagen. Die Zustimmung kann wi- derrufen bzw. der vorübergehende Aufenthalt untersagt werden, wenn von dem Tier Störungen und/oder Belästigungen ausge- hen." Mit Schreiben vom 18. September 2005 bat der Kläger die Beklagte um deren Zustimmung zur Haltung von zwei "reinen Wohnungskatzen" der Rasse 2 - 4 - Britisch Kurzhaar. Die Beklagte verweigerte die Zustimmung durch Schreiben vom 29. September 2005. 3 Mit seiner Klage nimmt der Kläger die Beklagte auf Abgabe der Zustim- mungserklärung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Krefeld, WuM 2006, 675) hat ausgeführt: 5 Dem Kläger stehe gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu der beabsichtigten Katzenhaltung zu. Die Parteien hätten in § 8 des Mietvertrages ein Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt vereinbart. Eine solche formularmäßige Regelung sei wirksam, wenn – wie hier – Kleintiere wie Ziervögel und Zierfische von dem Verbot ausgenommen seien und für die Zustimmung kein Schriftformerfordernis aufgestellt werde. Die Entscheidung des Vermieters, ob er im Einzelfall die Zustimmung erteile, unterliege seinem freien Ermessen. Dies könne als übereinstimmender Wille der Vertragsparteien angenommen werden, wenn im Mietvertrag für die Erteilung der Zustimmung keine Maßstäbe gesetzt seien. Eine einschränkende Auslegung dahin, dass das Ermessen des Vermieters gebunden sei, sei auch deshalb nicht geboten, weil die Haltung von Tieren wie Katzen und Hunden wegen der nie ganz auszu- 6 - 5 - schließenden Gefahr der Gefährdung oder Belästigung von Mitbewohnern oder Nachbarn jedenfalls in Mehrfamilienhäusern nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre. Für die vorgenommene Auslegung spreche, dass in § 8 Nr. 4 des Mietvertrages für den Widerruf einer erteilten Zustimmung ausdrücklich Maßstäbe bestimmt seien, während dies für die erbetene Zustimmung nicht der Fall sei. Der vom Bundesverfassungsgericht anerkannte eigentumsähnliche Charakter der Miete stehe einer solchen Auslegung ebenfalls nicht entgegen, da sich der Mieter mit der Regelung des Mietvertrages selbst gebunden und auf das freie Ermessen des Vermieters eingelassen habe. Die Verweigerung der Zustimmung durch die Beklagte sei schließlich auch nicht als rechtsmissbräuch- lich anzusehen. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 7 1. Die Revision ist allerdings nicht bereits deshalb begründet, weil schon die Berufung der Beklagten unzulässig wäre. Das Revisionsgericht hat die Zu- lässigkeit der Berufung von Amts wegen zu prüfen, weil es anderenfalls an ei- nem gültigen und rechtswirksamen Verfahren vor dem Revisionsgericht fehlt (Senatsurteil vom 11. Oktober 2000 – VIII ZR 321/99, NJW 2001, 226, unter II m.w.N.). Hier mangelt es insbesondere nicht an der Statthaftigkeit der Berufung (§ 511 ZPO). 8 a) Nach § 511 Abs. 2 ZPO ist die Berufung gegen die im ersten Rechts- zug erlassenen Endurteile (Abs. 1) nur zulässig, wenn der Wert des Beschwer- degegenstandes 600 € übersteigt (Nr. 1) oder das Gericht des ersten Rechts- zuges die Berufung im Urteil zugelassen hat (Nr. 2). Gemäß § 511 Abs. 4 ZPO 9 - 6 - lässt das Gericht des ersten Rechtszuges die Berufung zu, wenn die Rechtssa- che grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Beru- fungsgerichts erfordert (Nr. 1) und die unterlegene Partei durch das Urteil mit nicht mehr als 600 € beschwert ist (Nr. 2). Da hier das Amtsgericht die Berufung nicht zugelassen hat, kommt es darauf an, ob der Wert des Beschwerdege- genstandes den genannten Grenzbetrag von 600 € übersteigt. Die Bewertung steht gemäß §§ 2, 3 ZPO im freien Ermessen des Berufungsgerichts und kann nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur beschränkt daraufhin überprüft werden, ob das Berufungsgericht die Grenzen des Ermes- sens überschritten oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächti- gung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht hat (BGHZ 124, 313, 314/315; BGH, Urteil vom 24. Juni 1999 – IX ZR 351/98, NJW 1999, 3050; BGH, Beschluss vom 9. Juli 2004 – V ZB 6/04, NJW-RR 2005, 219, unter II 2 c aa, jew. m.w.N.). b) Hier verhält sich das Berufungsurteil nicht zum Wert des Beschwerde- gegenstandes. Offensichtlich ist das Berufungsgericht im Hinblick darauf, dass das Amtsgericht den Streitwert – ohne nähere Erläuterung – auf 1.500 € festge- setzt hat, stillschweigend davon ausgegangen, dass der Wert des Beschwerde- gegenstandes, der hier dem Wert der Beschwer entspricht, 600 € übersteigt. Das ist jedoch nicht selbstverständlich. Zum einen ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten, nach welchen Kriterien und demgemäß wie hoch der Streitwert einer Klage des Mieters auf Zustimmung des Vermieters zur Tierhal- tung oder umgekehrt des Vermieters auf Unterlassung der Tierhaltung durch den Mieter zu bemessen ist (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 518 f. mit zahlr. Nachw.). Zum anderen muss der Wert des Beschwerdegegenstandes für den – wie hier – zur Genehmigung der Tierhaltung verurteilten Vermieter angesichts der unterschiedlichen Interessen- 10 - 7 - lage nicht notwendigerweise dem Streitwert der Zustimmungsklage des Mieters entsprechen; er kann niedriger, möglicherweise sogar höher sein (vgl. BGHZ, aaO, 315 ff.). So hat es der Senat in zwei Fällen nicht beanstandet, dass der Wert des Beschwerdegegenstandes für den zur Unterlassung der Tierhaltung verurteilten Mieter nicht auf mehr als 600 € festgesetzt worden ist (Beschlüsse vom 6. Mai 2003 – VIII ZB 16/03 (Hund) und vom 18. Mai 2005 – VIII ZB 113/04 (drei Tauben), jeweils nicht veröffentlicht; die Verfassungsbeschwerde gegen den zuletzt genannten Beschluss ist durch Beschluss des Bundesverfassungs- gerichts vom 26. Juli 2005 – 1 BvR 1441/05 nicht zur Entscheidung angenom- men worden). In einer weiteren, durch Rücknahme der Revision erledigten Sa- che (VIII ZR 11/06) hat der Senat die Parteien im Hinblick auf eine Zurückwei- sung der Revision gemäß § 552a ZPO darauf hingewiesen, dass er keine Ver- anlassung sieht, den Wert des Beschwerdegegenstandes für den Vermieter, der mit seiner Klage auf Unterlassung der Tierhaltung (zwei Katzen) unterlegen ist, auf mehr als 300 € bis 400 € anzusetzen. c) Der vorliegende Fall gibt indessen keine Veranlassung, den Wert des Beschwerdegegenstandes für den zur Genehmigung der Tierhaltung verurteil- ten Vermieter im Allgemeinen oder die Beklagte im Besonderen zu bestimmen. Die Berufung der Beklagten ist auch dann statthaft, wenn dieser Wert, der – wie bereits erwähnt – hier mit dem Wert der Beschwer identisch ist, entgegen der stillschweigenden Annahme des Berufungsgerichts 600 € nicht übersteigen soll- te. 11 Hat das erstinstanzliche Gericht keine Veranlassung gesehen, die Beru- fung nach § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen, weil es den Streitwert auf über 600 € festgesetzt hat und deswegen von einem entsprechenden Wert der Beschwer der unterlegenen Partei ausgegangen ist, hält aber das Berufungsgericht die- sen Wert nicht für erreicht, so muss das Berufungsgericht, das insoweit nicht an 12 - 8 - die Streitwertfestsetzung des Erstgerichts gebunden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 9. Juli 2004 – V ZB 6/04, NJW-RR 2005, 219, unter II 2 a m.w.N.), die Ent- scheidung darüber nachholen, ob die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO erfüllt sind (MünchKommZPO/ Rimmelspacher, 3. Aufl., § 511 Rdnr. 84; aA Althammer NJW 2003, 1079, 1082). Denn die unterschiedliche Bewertung darf nicht zu Lasten der Partei ge- hen. Insoweit kann nichts anderes gelten als in dem Fall, dass das Berufungs- gericht nach altem Prozessrecht irrtümlich von einer zulassungsfreien Revision ausgegangen ist und deswegen nicht geprüft hat, ob die Revision zuzulassen ist. In diesem Fall hat der Bundesgerichtshof nach seiner vom Bundesverfas- sungsgericht gebilligten Rechtsprechung die Prüfung der Revisionszulassungs- gründe nachzuholen (BGHZ 90, 1, 3 f.; BGHZ 98, 41, 43 f.; BGH, Beschluss vom 25. Oktober 1995 – XII ZR 7/94, NJW-RR 1996, 316, unter II 2; BGH, Be- schluss vom 9. März 2006 – IX ZR 37/05, NJW-RR 2006, 791, unter I 1 a; BVerfGE 66, 331, 336; BVerfG, NJW 2007, 1053). Hier hat das Berufungsgericht zwar keine ersatzweise Entscheidung über die Zulassung der Berufung getroffen, weil es, wie oben (unter II 1 b) ausge- führt, hierzu keine Notwendigkeit gesehen hat. Dies ist jedoch unschädlich, weil das Berufungsgericht gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zugelassen hat. Angesichts dessen, dass die Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO und die Gründe für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO identisch sind, ist davon auszugehen, dass das Berufungsge- richt die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO ebenso als erfüllt angesehen und demgemäß die Berufung als zugelassen behandelt hätte, wenn ihm die Notwendigkeit einer Entschei- dung hierüber bewusst gewesen wäre. 13 - 9 - 2. Die Revision ist jedoch deswegen begründet, weil das Berufungsge- richt zu Unrecht einen Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Zustim- mung zur Haltung von zwei Katzen der Rasse Britisch Kurzhaar nach § 8 Nr. 4 des formularmäßigen Mietvertrages der Parteien vom 27. August 1996 verneint hat. Diese Klausel, nach deren Satz 1 jede Tierhaltung, insbesondere von Hun- den und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, der Zustim- mung des Vermieters bedarf, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, da sie den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemes- sen benachteiligt. Das gilt unabhängig davon, ob nach der Klausel die Zustim- mung zur Tierhaltung des Mieters, wie vom Berufungsgericht angenommen, im freien Ermessen des Vermieters steht oder ob dieser seine Zustimmung nur aus sachlichen Gründen versagen darf. Diese Frage kann daher offen bleiben. 14 Die unangemessene Benachteiligung des Mieters ergibt sich daraus, dass eine Ausnahme von dem Zustimmungserfordernis nur für Ziervögel und Zierfische besteht, hingegen nicht für andere Kleintiere wie etwa Hamster und Schildkröten. Das Berufungsgericht hat die Klausel zwar nicht so verstanden, sondern ist – beiläufig und ohne Begründung – davon ausgegangen, dass sich die Ausnahme auf "Kleintiere wie Ziervögel und Zierfische" erstrecke. Diese Auslegung, die wegen der Verbreitung derartiger mietvertraglicher Tierhal- tungsklauseln über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus der uneinge- schränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegt (vgl. Senatsurteil vom 26. Mai 2004 – VIII ZR 77/03, NJW 2004, 3042, unter II 2 a bb), findet jedoch in dem eindeutigen Wortlaut der Klausel ("mit Ausnahme von Ziervögeln und Zier- fischen") keine Grundlage und ist deshalb rechtsfehlerhaft. Wie der Senat be- reits entschieden hat, hält eine mietvertragliche Klausel, die das Halten von Haustieren ausnahmslos verbietet, der Inhaltskontrolle nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 BGB) nicht stand, da das Verbot danach auch Tiere erfasst, deren Vorhandensein von Natur aus – wie es etwa bei Zierfischen im Aquarium 15 - 10 - der Fall ist – keinen Einfluss auf die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter von Wohnraum haben kann (Senatsurteil vom 20. Januar 1993 – VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061, unter II 4). Nichts anderes gilt für eine Klausel, die, wie die hier in Rede stehende, durch das Erfordernis der Zustim- mung des Vermieters zur Tierhaltung des Mieters ein Verbot mit Erlaubnisvor- behalt begründet. Auch eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unange- messen, wenn sie keine Ausnahme für Haustiere vorsieht, deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, weil davon in der Regel – in Ausnahmefällen kann der Vermieter gemäß § 541 BGB auf Unterlassung klagen – Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Das ist nicht nur bei den in der hier streitigen Klausel aufgeführten Ziervögeln und Zierfischen, sondern auch bei anderen Kleintieren der Fall, die, wie etwa Hamster und Schildkröten, ebenfalls in geschlossenen Behältnissen gehalten werden (ganz herrschende Meinung, siehe nur Blank, NJW 2007, 729, 731; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 350; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdnr. 495; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl. , § 535 Rdnr. 28; Kinne in Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 37a; Knops in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 28; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A Rdnr. 1038; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 93). Daher ist ein formularmäßiges Tierhaltungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt, das wie die hier in Rede stehende Klausel eine Ausnahme nur für Ziervögel und Zierfische, hinge- gen nicht für andere Kleintiere vorsieht, nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk- sam (vgl. Blank, aaO, S. 732; Kinne, aaO; Knops, aaO, Rdnr. 31; Kraemer, aaO, Rdnr. 1039; Wüstefeld, jurisPR-MietR 4/2007 Anm. 2; dies übersieht OLG Hamm, WuM 1981, 53 = ZMR 1981, 153; ebenso MünchKommBGB/Schilling, aaO, § 535 Rdnr. 94). - 11 - Eine andere Beurteilung ist auch nicht dann gerechtfertigt, wenn die Zu- stimmung zur Tierhaltung nach § 8 Nr. 4 des Mietvertrages der Parteien entge- gen der Auslegung des Berufungsgerichts nicht im freien Ermessen des Ver- mieters steht, sondern von diesem nur aus sachlichen Gründen versagt werden darf. In diesem Fall ist zwar eine Versagung der Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen ausgeschlossen, weil von diesen Tieren Beeinträchtigungen der Mietsache und Störungen Dritter nicht ausgehen können. Ungeachtet dessen ist die Klausel dann jedoch nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, weil sie nicht klar und verständlich ist. Die Klau- sel bringt nicht eindeutig zum Ausdruck, dass die Zustimmung zur Haltung von anderen Kleintieren als Ziervögeln und Zierfischen nicht versagt werden darf, weil es hierfür keinen sachlichen Grund gibt. Deswegen besteht die Gefahr, dass der Mieter insoweit unter Hinweis auf die Klauselgestaltung von der Durchsetzung seiner Rechte abgehalten wird. Dies stellt nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Verstoß gegen das Transpa- renzgebot dar (vgl. BGHZ 145, 203, 220 m.w.N.). 16 3. Das Berufungsurteil stellt sich nach den bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 17 Fehlt es wie hier an einer wirksamen Regelung der Tierhaltung im Miet- vertrag, ist allein die gesetzliche Regelung maßgebend. Insoweit ist in Recht- sprechung und Schrifttum streitig, ob – abgesehen von Kleintieren (vgl. dazu vorstehend unter II 2) – die Haltung von Haustieren (im Folgenden nur: Haustie- re), namentlich von Hunden und Katzen, in Mietwohnungen zum vertragsge- mäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört (vgl. dazu zuletzt Blank, aaO, S. 731 m.w.N.). Nach einer Meinung ist das zu bejahen (vgl. KG, WuM 2004, 721, 722 (Katzenhaltung); LG Hildesheim, WuM 1989, 9; Lammel, 18 - 12 - Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 251; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdnr. 498 ff.; Dillenburger/Pauly, ZMR 1994, 249, 251; Dallemand/ Balsam, ZMR 1997, 621, 623; differenzierend: Kinne, aaO, Rdnr. 37b, c). Ge- mäß anderer Auffassung ist es dagegen zu verneinen; danach ist die Haltung von Haustieren nur mit der Erlaubnis des Vermieters zulässig, auf die kein An- spruch besteht, deren Versagung aber im Ausnahmefall treuwidrig (§ 242 BGB) sein kann (OLG Hamm, WuM 1981, 53, 54 = ZMR 1981, 153, 154; LG Karlsru- he, NJW-RR 2002, 585; Emmerich, aaO, Rdnr. 28 f.; Kraemer, aaO, Rdnr. 1038, 1041; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 541 Rdnr. 6). Nach einer vermittelnden Ansicht ist die Frage der Zulässigkeit der Tierhaltung im Einzelfall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu entscheiden (LG Hamburg, WuM 2002, 666; LG Freiburg, WuM 1997, 175; LG Düsseldorf, WuM 1993, 604; LG Mannheim, ZMR 1992, 545; Blank, aaO, S. 731; Knops, aaO, Rdnr. 29; MünchKommBGB/Schilling, aaO, Rdnr. 93). Die letztgenannte Ansicht ist richtig. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem hier gegebenen Fall, dass eine wirksame miet- vertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwä- gung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet. Zu berücksichtigen sind insbe- sondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, An- zahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie besondere Bedürfnisse des Mieters (Blank, aaO; Knops, aaO). 19 - 13 - Im vorliegenden Fall lässt sich bisher nicht beurteilen, ob die von dem Kläger beabsichtigte Haltung von zwei Katzen der Rasse Britisch Kurzhaar zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört. Ein entsprechendes Fest- stellungsbegehren ist in der (Leistungs-)Klage auf Zustimmung zur Haltung der Katzen als Minus enthalten. Für eine Entscheidung über dieses Begehren fehlt es an der Feststellung der erforderlichen Tatsachen und der gebotenen umfas- senden Interessenabwägung, die im wesentlichen Aufgabe des Tatrichters ist und revisionsrechtlich nur auf Rechtsfehler hin überprüft werden kann. 20 III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es gemäß den vorstehenden 21 - 14 - Ausführungen noch tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Beru- fungsurteil aufzuheben, und der Rechtsstreit ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Krefeld, Entscheidung vom 23.05.2006 - 10 C 52/06 - LG Krefeld, Entscheidung vom 08.11.2006 - 2 S 46/06 -

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Offenbach Entscheidungsdatum: 04.12.2013 Aktenzeichen: 37 C 180/13 ECLI: ECLI:DE:AGOFFEN:2013:1204.37C180.13.0A Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 573 BGB, § 541 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Kündigung des Mietvertrages wegen unerlaubten Parkens Tenor Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Gründe Randnummer 1 Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Haus der Klägerin. Nachdem die Klägerin es jahreslang geduldet hatte, dass die Beklagte ihren Motorroller auf dem Grundstück abstellte, kam es hierüber zu Differenzen. Die Klägerin, die einer anderen Hausbewohnerin das Abstellen eines weiteren Rollers gestattet, hat der Beklagten das anwaltlich untersagen lassen und das Mietverhältnis mit Schreiben vom 24. 9. 2012 ordentlich gekündigt, weil die Beklage weiter auf den Grundstück parkte. Seit April 2013 hat die Beklagte davon aber Abstand genommen. Mit der im September 2013 eingegangenen Klage hat die Klägerin Räumung der Wohnung verlangt. Im Termin haben die Parteien sich vergleichsweise darauf geeinigt, dass die Klägerin den Räumungsanspruch fallen lässt und die Beklagte auch künftig nicht mehr auf den Grundstück parkt. Sie haben im dem Vergleich den Rechtsstreit für erledigt erklärt und die Kostenentscheidung dem Gericht überlassen. Randnummer 2 Es war daher nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Wenn die Parteien in einem Vergleich die Kostenentscheidung dem Gericht überlassen, hat es nach übereinstimmender Erledigungserklärung nach § 91a ZPO und nicht nach § 98 S. 2 ZPO zu entscheiden (BGH, NJW 2007, S. 835 ). Maßgeblich ist, wie der Rechtsstreit voraussichtlich ausgegangen wäre, wenn er sich nicht erledigt hätte. Zudem kann das Verhältnis des gegenseitigen Nachgebens im Vergleich berücksichtigt werden. Randnummer 3 Dies führt im vorliegenden Fall dazu, dass die Klägerin die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Ein eine Kostenquote rechtfertigendes Nachgeben der Beklagten ist in den Vergleich nicht zu erkennen, weil sie schon lange vor Klageerhebung darauf verzichtet hat, ihren Roller weiter auf dem Grundstück abzustellen. Die Räumungsklage wäre abzuweisen gewesen. Die Kündigung des Mietverhältnisses war nicht berechtigt. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Das Abstellen des Rollers nach der Untersagung könnte eventuell als Pflichtverletzung zu verstehen sein. Die Duldung oder Gestattung solcher über den dem Mieter zustehenden Mietgebrauch hinausgehender Nutzungen wird als Leih- bzw. Gefälligkeitsverhältnis verstanden, welches nach § 604 Abs. 3 BGB jederzeit kündbar sein soll (so LG Berlin, GE 2011, S. 1087). Ob daran im vorliegenden Fall wegen der Ungleichbehandlung einzelner Hausbewohner Zweifel angebracht sind, kann dahinstehen. Wenn der Vermieter ein bestimmtes Verhalten des Mieters lange Zeit rügelos hinnimmt und dann doch beanstandet, ist die Vertragswidrigkeit dieses Verhaltens zumindest zweifelhaft. Die Frage der Rechtmäßigkeit kann ohne weiteres im Wege der Klage nach § 541 BGB geklärt werden. Ein solches Verhalten stellt jedenfalls noch keine erhebliche Vertragsverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar (so für den Fall des Parkens an einer möglicherweise nicht erlaubten Stelle LG Bochum WuM 1979, S. 255, und AG Landstuhl NJW-RR 1994, S. 205 ). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190000632 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.10.2022 Aktenzeichen: 5 S 16/22 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2022:1013.5S16.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 549 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Voraussetzungen einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch Leitsatz Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.(Rn.23) Orientierungssatz Zitierung zum Leitsatz: Anschluss OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 19. November 1990 - 20 REMiet 3/90. (Rn.24) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 1. März 2022, 21 C 177/21 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, im Hausanwesen … a) das von ihr in die Tür des im Kellergeschoss zur Hofseite orientierten Club- und Videoraums (13,7 qm) eingebrachte Schloss zu entfernen und das alte Schloss wiedereinzusetzen; b) den in den Club- und Videoraum eingebrachten Glastisch, die Kleiderstange, mehrere Umzugskartons sowie das in dem Gang vor dem Raum abgestellte Kopfteil eines Doppelbettes, den 80-cm-Bettrost und den Fernseher auszuräumen; c) die auf der Nordterrasse aufgestellten Pflanzenkübel mit Pflanzen, einen weißen nicht wetterfesten Schaukelstuhl, einen Bistrotisch aus poliertem Stahl, Plastiksäcke, Gartengeräte, Plastikeimer, einen schwarzen Kunstlederkorpus, einen Beistelltisch aus braun angestrichenem Holz, ein hölzernes Innenraumregal mit Metallbeschlägen sowie die von ihr in Plastikeimern auf der Südterrasse aufgestellten Pflanzen zu entfernen. 2. Im Übrigen (hinsichtlich der Räumung des Apartments) wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen trägt die Klägerin zu 80 % und die Beklagte zu 20 %. IV. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Räumung eines 1-Zimmer-Apartments nebst Nebenflächen. Randnummer 2 Die Klägerin betrieb als Hauptmieterin des Gesamtanwesens … eine Bildungs- und Beherbergungseinrichtung für (insbesondere ausländische) Studenten. In dem Anwesen befinden sich neben Studentenzimmern und Veranstaltungsräumen auch zwei möblierte 1-Zimmer-Apartments für die Unterbringung von Dozenten. Mit „Zwischenmietvertrag“ vom 16.04.2020 vermietete die Klägerin eines dieser Apartments an die Beklagte unter. Die Pauschalmiete betrug 700,- € monatlich. Der Vertrag enthält u.a. folgende Klausel: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2020 und wird befristet bis zum 30.09.2020 geschlossen, mit Option auf Verlängerung bis zum Verkauf des Hauses (4 Wochen Kündigungsfrist).“ Randnummer 4 Nach Mietbeginn brachte die Beklagte mehrere Gegenstände in und vor dem Video- und Clubraum im Kellergeschoss des Anwesens (insoweit zumindest mit mündlicher Gestattung der Klägerin) sowie auf zwei Terrassen ein und tauschte das Schloss des Video- und Clubraums aus. Randnummer 5 Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.04.2021 verkauften die bisherigen Eigentümer das Anwesen und verpflichteten sich gegenüber dem Käufer, etwaige Mietverhältnisse zum 31.05.2021 zu beenden. Am 27.04.2021 erklärte die Klägerin, vertreten durch den Geschäftsführer, gegenüber der Beklagten die Kündigung des „Zwischenmietvertrages“ zum 31.05.2021. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Randnummer 6 Daraufhin hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe des Apartments, auf Rücktausch des Schlosses in der Tür des Video- und Clubraums sowie Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände erhoben. Randnummer 7 Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Beklagte könne sich nicht auf den Wohnungsmieterschutz berufen. Zum einen stelle das Anwesen ein Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB dar; sie betreue dort ausländische Studenten u.a. durch In-House-Kurse und Unterkunft, wobei die Zimmervergabe nach einem Rotationsprinzip erfolge. Zum anderen sei der Mietvertrag nur vorübergehend gedacht gewesen; die Beklagte habe von dem Apartment aus auf Wohnungs- und Informationssuche für ihr geplantes Jura-Studium gehen wollen. Bei Mietvertragsschluss sei klar gewesen, dass eine Befristung maximal bis zum Verkauf des Objekts gelte. Randnummer 8 Die Beklagte ist dem entgegengetreten. Ihre Absicht sei gewesen, die Wohnung als langfristigen Lebensmittelpunkt zu nutzen. Die Befristungsklausel sei nur „pro forma“ aufgenommen worden. Den Club- und Videoraum habe sie anstelle des ihr vertraglich zugesicherten Kellerraums von der Klägerin als Lagerraum zugewiesen bekommen. Die Nutzung der Terrassen sei ihr unentgeltlich gestattet worden. Zur Kündigungserklärung hat sie die Einzelvertretungsberechtigung des handelnden Geschäftsführers bestritten. Randnummer 9 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin D, die für die Klägerin die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten geführt hatte. Mit Urteil vom 01.03.2022, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Räumungsklage in vollem Umfang stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2022 gewährt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei wirksam. Der Kündigungsschutz für Wohnungsmieter (§ 573 BGB) sei hier zwar nicht durch § 549 Abs. 3 BGB ausgeschlossen; es handele sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift, da der Vermietung der Räume kein Konzept mit Rotationsprinzip zugrunde liege. Der Kündigungsschutz entfalle aber nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch vorliege. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe, dass nur ein temporärer Gebrauch gewollt gewesen sei. Das von der Beklagten behauptete längerfristige Interesse finde keinen Anhalt im schriftlichen Vertrag. Abweichendes habe die Beklagte nicht bewiesen. Die Zeugin habe vielmehr den Klägervortrag glaubhaft bestätigt, wonach sie darauf hingewiesen habe, dass wegen der Verkaufsabsicht nur eine kurzfristige Vermietung möglich sei. Die Kündigung sei auch formwirksam erklärt worden, da der handelnde Geschäftsführer laut Handelsregister einzelvertretungsbefugt sei. Randnummer 10 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und beantragt, Randnummer 11 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - abzuweisen. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt Randnummer 13 die Zurückweisung der Berufung. Randnummer 14 Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Randnummer 15 Während des Berufungsverfahrens hat die Kammer mit Beschluss vom 07.06.2022 eine Verlängerung der vom Amtsgericht gewährten Räumungsfrist abgelehnt und dies auf mangelnde Bemühungen um Ersatzwohnraum gestützt. Mit weiterem Beschluss vom 05.08.2022 hat sie die Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil ohne Sicherheitsleistung insoweit einstweilen eingestellt, als die Räumung des Apartments betroffen war, weil die Berufung (die die Beklagte in der Zwischenzeit begründet hatte) insoweit erfolgversprechend sei, da die bisherigen Feststellungen für einen vorübergehenden Gebrauch nicht ausreichen dürften. Randnummer 16 Die Kammer hat die Parteien angehört und die Zeugin D erneut vernommen. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.09.2022 und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Randnummer 17 Die zulässige Berufung ist im wesentlichen Punkt (hinsichtlich der Räumung des Apartments) begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Apartments aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde, insbesondere nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 27.04.2021. Randnummer 19 a) Das Mietverhältnis endete nicht aufgrund Befristung. Zwar sollte der Mietvertrag ursprünglich bis zum 30.09.2020 befristet sein. Unabhängig von der Frage, ob diese Befristung nach § 575 Abs. 1 und 4 BGB wirksam war, hat sich das Mietverhältnis aber jedenfalls auf unbestimmte Zeit verlängert. Denn die Beklagte hat von der ausdrücklichen Verlängerungs-„Option“ Gebrauch gemacht und den Mietgebrauch - insoweit einvernehmlich - über den 30.09.2020 hinaus fortgesetzt (vgl. auch § 545 S. 1 BGB). Randnummer 20 b) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 27.04.2021 beendet. Die Kündigung ist unwirksam. Randnummer 21 Nach § 573 BGB setzt die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter voraus, dass er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat und diese im Kündigungsschreiben angibt. An der Angabe eines hinreichenden berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 2 BGB) fehlt es hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin findet die Mieterschutzvorschrift des § 573 BGB Anwendung. Der in § 549 BGB geregelte Ausschluss des Kündigungsschutzes greift nicht ein. Weder handelt es sich bei dem Apartment um Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB, noch liegt eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Randnummer 22 aa) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem vermieteten Apartment um keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB handelt. Der Ausschluss des Mieterschutzes nach § 549 Abs. 3 BGB setzt voraus, dass die Vermietung nach einem „sozialen Rotationsprinzip“ erfolgt, dem ein die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrendes Konzept zugrunde liegt, welches sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls konstanter tatsächlicher Übung ergibt (BGH NJW 2012, 2881). Das folgt aus dem Zweck der Vorschrift, die ausweislich der Gesetzesbegründung zu der Vorgängervorschrift (§ 564b Abs. 7 BGB a.F.) den Trägern von Studenten- und Jugendwohnheimen das Festhalten am „Rotationsprinzip“ ermöglichen, dadurch möglichst viele Mieter der begünstigten Personengruppe in den Genuss eines der begrenzten Wohnheimplätze bringen und auf diese Weise Gleichbehandlung gewährleisten soll (BT-Drs. 9/2079, S. 11). An der Übung einer solchen die Rotation ermöglichenden Belegungskonzepts nach abstrakt-generellen Kriterien fehlt es hier zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit der Klägerin, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt. Ein entsprechendes Konzept ist von der Klägerin nicht substantiiert vorgetragen worden. Aus dem Vortrag der Klägerin, ihr Konzept sei auf die Betreuung von Gaststudenten, vorwiegend aus den USA, ausgerichtet, ergibt sich noch kein auf abstrakt-generelle Kriterien gestütztes und den Grundsatz der Gleichbehandlung wahrendes Fluktuationskonzept, zumal davon offensichtlich Ausnahmen gemacht wurden, wie die Vermietung an die Beklagte zeigt. Auch fehlt es an der tatsächlichen Übung eines sozialen Rotationsprinzips. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass sie eine Rotation anhand abstrakt-genereller Kriterien vornimmt und die Mietverhältnisse zugunsten einer gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten nach einer gewissen Zeit beendet. Die Tatsache, dass es tatsächlich zu einem häufigen Bewohnerwechsel kam, deutet nicht zwingend auf das Vorliegen eines „sozialen Rotationsprinzips“ hin, da der häufige Mieterwechsel ebenso aus Gründen, die aus der Sphäre der Mieter stammen, herrühren kann (vgl. BGH a.a.O.; Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 67). Jedenfalls aber erfolgte die konkrete Vermietung an die Beklagte nicht im Rahmen eines solchen Rotationsprinzips. Denn die beabsichtigte kurzfristige Vermietung an die Beklagte war hier nicht Ausdruck eines abstrakt-generellen Kriterien folgenden „sozialen Rotationsprinzips“; sie sollte nicht der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten dienen, sondern die Zeit bis zum Verkauf des Hauses überbrücken. Randnummer 23 bb) Ebensowenig greift der Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch. Randnummer 24 § 549 Abs. 2 BGB schränkt den Schutz des Wohnungsmieters in Situationen ein, in denen zwar ein Wohnraummietverhältnis besteht, der „Normalfall“ der Vermietung von Wohnraum zu meist länger andauernder Nutzung als räumlicher Lebensmittelpunkt, an den die Schutzvorschriften teleologisch anknüpfen, aber nicht vorliegt (BeckOGK/H. Schmidt, Stand 1.7.2022, § 549 BGB Rn. 5). § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB trägt dabei der Sondersituation Rechnung, dass die angemieteten Räume nach der Zwecksetzung - etwa als Ferien- oder Monteurswohnung - nicht den Lebensmittelpunkt des Mieters bilden sollen und er daher nicht desselben Bestandsschutzes bedarf wie bei „normaler“ Wohnraummiete (vgl. LG Berlin ZMR 2022, 121; BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2022 BGB, § 549 Rn. 16; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22). Nach diesem Normzweck des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann unter vorübergehendem Gebrauch nur ein kurzfristiger Gebrauch verstanden werden, dessen Entzug den Mieter nicht schwer treffen kann (OLG Hamm MDR 1986, 676). Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob durch die Anmietung nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf - mangels anderweitiger Bleibe - lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann. Nur im ersteren Fall liegt ein Mietverhältnis zu vorübergehendem Gebrauch vor (so zur identischen Vorgängernorm § 564b Abs. 7 Ziff. 1 BGB a.F.: OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268 m.w.N.; vgl. auch OLG Hamm NJW 1981, 290; LG Berlin ZMR 2020, 397). Das Interesse allein des Vermieters an einer nur vorübergehenden Vermietung ist selbst dann nicht maßgeblich, wenn in den Mietvertrag ausdrücklich die Klausel aufgenommen worden ist, dass die Überlassung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt. Der einseitige Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann vielmehr nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin ZMR 2022, 121; Staudinger/Artz, BGB [2021], § 549 Rn. 22). Randnummer 25 Nach diesen Maßstäben lag hier kein nur vorübergehender Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die Bezeichnung als „Zwischenmietvertrag“ ist dafür ebenso unerheblich wie das (zwar ausdrücklich in den Vertrag aufgenommene, aber) rein vermieterseitige Interesse an einer zeitlichen Beschränkung bis zum Verkauf des Anwesens. Insbesondere lag hier kein nach § 575 BGB zulässiger Befristungsgrund vor. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Beklagte mit der Anmietung - für die Klägerin bei Vertragsschluss erkennbar - nicht lediglich einen vorübergehenden Wohnbedarf decken, sondern ihren allgemeinen Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe zumindest kurzfristig befriedigen wollte. Soweit die Klägerin behauptet hat, die Beklagte habe bei Anmietung angegeben, das Apartment lediglich als Ausgangspunkt für die weitere Wohnungs- und Studienplatzsuche nutzen zu wollen, käme danach zwar grundsätzlich eine bloße „Durchgangsstation“ i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Jedoch hat sich dieser Vortrag, für den sich im schriftlichen Mietvertrag kein Anhaltspunkt findet, in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Die Zeugin Gleich hat vielmehr sowohl in ihrer erst- wie in der zweitinstanzlichen Vernehmung angegeben, die Beklagte habe ausdrücklich nachgefragt, ob nicht auch eine längerfristige Anmietung möglich sei. Das entspricht im Kern den Angaben der Beklagten in ihrer persönlichen Anhörung vor der Kammer, sie habe ihre vorherige Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung räumen müssen und deshalb eigentlich eine längerfristige Bleibe gesucht. Soweit die Zeugin darüber hinaus angegeben hat, die Beklagte habe auch erwähnt, in Zukunft ein Jura-Studium aufnehmen zu wollen (was die Beklagte bestreitet), kann dies dahinstehen. Denn nach den weiteren Angaben der Zeugin sei darüber nicht näher gesprochen worden. Selbst wenn man von einer allgemeinen Absicht zur Studienaufnahme ausgehen würde, ergäbe sich daraus allein noch kein nur kurzfristiger und vorübergehender Wohnbedarf. Vielmehr war in der Vertragsgestaltung mit der Verlängerungsklausel von vornherein - zumindest für den Fall, dass sich der Verkauf wider Erwarten verzögern sollte - die Möglichkeit einer Verstetigung der Wohnsituation angelegt. Randnummer 26 Soweit - von den vorgenannten Maßstäben abweichend - in der Literatur teilweise geringere Anforderungen an den vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestellt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 33 f.; BeckOK-MietR/Bruns, Stand: 01.08.2022, § 549 Rn. 13 f.), steht dem schon entgegen, dass die in § 549 BGB normierten Ausnahmen vom Mieterschutz grundsätzlich eng auszulegen sind. Letztlich kann das aber dahinstehen, da auch nach diesen Auffassungen hier der Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Ergebnis zu verneinen wäre. Soweit die genannten Literaturstimmen - unabhängig vom Vertragszweck und -anlass - ausschließlich auf die zeitliche Begrenzung der Mietdauer abstellen wollen, bleibt das auf Fallgestaltungen mit sehr kurzfristigen Vertragsdauern von drei bis maximal sechs Monaten beschränkt (Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34; BeckOK-MietR/Bruns a.a.O. Rn. 13; vgl. auch LG Berlin ZMR 2020, 397: kein vorübergehender Gebrauch bei siebenmonatiger Nutzung einer Ferienwohnung). Hier war jedoch durch die Verlängerungsklausel von vornherein eine Mietdauer über drei Monate hinaus auf unbestimmte Zeit angelegt (zum nicht mehr vorübergehenden Gebrauch bei Kettenmietverträgen vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.; OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268). Letztlich bestand das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits seit fast zehn Monaten, ohne dass dies über den bei Mietvertragsschluss vorhersehbaren Zeitraum hinausgegangen wäre. Soweit daneben für den vorübergehenden Gebrauch maßgeblich auf die objektive Beschaffenheit der Mieträume abgestellt wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.: Hotelzimmer, Ferienwohnung in einem Erholungsgebiet nach § 10 BauNVO), bleibt dieses Abgrenzungskriterium letztlich unklar und berücksichtigt nicht das umfassende Wohnraumverständnis, das in den Mieterschutz grundsätzlich auch solche Räume einbezieht, die - wie hier - für dauerhaftes Wohnen eigentlich nicht vorgesehen und gegebenenfalls nur eingeschränkt geeignet sind (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 6). Jedenfalls soll auch insoweit die bloß vermieterseitige Widmung zu Sonderzwecken nicht genügen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34 a.E.). Randnummer 27 cc) Da damit kein Ausnahmetatbestand nach § 549 BGB vorlag, bedurfte die Klägerin nach § 573 BGB zur ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dafür kann zwar grundsätzlich die Verkaufsabsicht des Eigentümers genügen. Erforderlich wären dazu jedoch nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 BGB konkrete Angaben im Kündigungsschreiben über den Mindererlös im Falle vermieteten Verkaufs (LG Stuttgart BeckRS 1994, 10839 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 263 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Randnummer 28 c) Die Berufung auf die Unwirksamkeit der Befristungsklausel ist der Beklagten auch nicht wegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) verwehrt. Zwar hat die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags unmissverständlich klargemacht, dass eine Vermietung unter keinen Umständen über den Verkauf hinaus erfolgen sollte. Darauf hat sich die Beklagte in Kenntnis der wirtschaftlichen Beweggründe der Klägerin ausdrücklich eingelassen. Ihr dazu in der Berufungsverhandlung geäußerter Einwand, nach ihrem Verständnis erfordere der Verkauf die Eintragung im Grundbuch, liegt ersichtlich neben der Sache, zumal diese Eintragung mittlerweile erfolgt ist. Jedoch stellt sich das bloße Ausnutzen der Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung noch nicht als Rechtsmissbrauch dar. Das gilt umso mehr, wenn diese formale Unwirksamkeit - wie hier - gerade dem Schutz des Wohnungsmieters zu dienen bestimmt ist. Randnummer 29 Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die Beklagte durch ihr absprachewidriges Verhalten die Klägerseite in eine prekäre Situation gegenüber dem Erwerber bringt. Indes ist die Vermieterseite nicht rechtlos gestellt: Unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, falls die Vermietung eine wirtschaftliche Verwertung des Anwesens verhindert. Randnummer 30 2. Die weitergehende Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zum Rücktausch des Türschlosses des Video- und Clubraums sowie zur Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände verurteilt. Randnummer 31 a) Die Räumung des Video- und Clubraums einschließlich der Herausgabe im ursprünglichen Zustand, also mit dem vorherigen Türschloss, kann die Klägerin aus § 604 Abs. 1 BGB verlangen, den Rückbau des ursprünglichen Türschlosses zudem auch aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. mit dem insoweit bestehenden Leihverhältnis. Randnummer 32 Die Nutzung dieses Lagerraums ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht von dem - fortgeltenden - Mietvertrag mitumfasst. Im schriftlichen Mietvertrag findet sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin über das Apartment hinaus auch einen Keller- oder sonstigen Lagerraum vertraglich schuldet. Ebensowenig hat die Beklagte eine entsprechende mündliche Zusatzabrede beweisen können. Sie hat diese Behauptung zwar in ihrer mündlichen Anhörung vor der Berufungskammer wiederholt. Die Zeugin D konnte das jedoch nicht bestätigen, sondern hat vielmehr verneint, dass bei Vertragsschluss über einen zusätzlichen Lagerraum gesprochen worden sei. Insoweit steht zum mündlich Besprochenen Aussage gegen Aussage, ohne dass Anhaltspunkte erkennbar wären, weshalb nur der Beklagten, nicht aber der Zeugin Glauben zu schenken sein sollte. Nach den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin im Berufungstermin hat er den Video- und Clubraum der Beklagten beim Einzug lediglich als kurzfristige Unterstellmöglichkeit angeboten (neben dort gelagerten Gegenständen der Klägerin, also nicht zur alleinigen Nutzung). Danach kann insoweit lediglich von einem unentgeltlichen Leihverhältnis ausgegangen werden, so dass die Klägerin diesen Raum jederzeit zurückverlangen kann, § 604 Abs. 3 BGB, jedenfalls aber wegen des eigenmächtigen Schlossaustauschs insoweit zur Kündigung nach § 605 Nr. 2 BGB berechtigt war, die sie mit der Klage konkludent erklärt hat. Randnummer 33 b) Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Entfernung der auf der Nord- und Südterrasse eingebrachten Gegenstände aus § 541 BGB sowie aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Randnummer 34 Zwar umfasste der Mietvertrag ausweislich der vorangegangenen Wohnungsanzeige der Klägerin (AS I 127) auch die „Gartennutzung“; das schließt bei verständiger Würdigung grundsätzlich die (Mit-)Benutzung der Terrassen ein, so dass diese im Ausgangspunkt unter den Mietvertrag fallen. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese Flächen der Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassen wären und sie diese nach ihren Vorstellungen gestalten, insbesondere möblieren und zur Lagerung von Gegenständen nutzen durfte. Zumindest hat die Beklagte Abweichendes nicht bewiesen. Die von ihr insoweit benannte Zeugin D hat vielmehr das oben ausgeführte eingeschränkte Verständnis der „Gartennutzung“ bestätigt. Randnummer 35 Die Klägerin kann daher aus § 541 BGB die Unterlassung der vertragswidrigen Möblierung der Terrasse und zudem auch aus §§ 280, 249 BGB die Entfernung der dort abgestellten Gegenstände verlangen. Eine Abmahnung nach § 541 BGB war hier ausnahmsweise entbehrlich, nachdem die Beklagte jedenfalls im hiesigen Prozess eine Entfernung der Gegenstände ernsthaft und endgültig verweigert hat (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 541 BGB Rn. 8 m.w.N.). Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Bei der Kostenquote hat die Kammer berücksichtigt, dass es sich bei dem Video- und Clubraum sowie den Terrassen - auch nach den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung - um nicht unerhebliche Nebenflächen handelt. Randnummer 37 4. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anlass zur Zulassung der Revision bestand nicht, § 543 ZPO. Der Fall betrifft die Anwendung gefestigter Rechtsprechung (insbesondere zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) auf einen Einzelfall. Randnummer 38 5. Der Streitwert der Jahresmiete von 8.400,- € (§ 41 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 GKG) umfasst - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht nur den Räumungsanspruch hinsichtlich des Apartments, sondern auch hinsichtlich der weiteren Flächen, nachdem die Frage, ob diese Flächen vom Mietvertrag mitumfasst sind, gerade Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits ist. Ob hinsichtlich des Rücktauschs des Türschlosses ein (geringfügiger) eigenständiger Streitwert anzunehmen ist, kann dahinstehen, da dadurch jedenfalls kein Gebührensprung ausgelöst wird. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001518008 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit