Schönheitsreparaturen

ECLI:DE:BGH:2022:090822BVIIIZR298.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 298/20 vom 9. August 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. August 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieterin einer Wohnung nach der zum 1. Oktober 2017 erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses gegen die beklagte Vermieterin einen Anspruch in Höhe von 837,13 € geltend. Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 825 € geleistet. Zum Ende des Mietverhältnisses betrug das Kautionsgut- haben 837,13 €. Nach dem zwischen der Mieterin und der Beklagten geschlossenen Miet- vertrag hatte die Mieterin die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der in den Vertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) auszuführen. Die Beklagte gab nach Beendigung des Mietverhältnisses Malerarbeiten in der 1 2 3 - 3 - Wohnung in Auftrag und verrechnete die hierfür entstandenen Kosten mit dem Kautionsguthaben. Am 10. Mai 2018 unterzeichnete die Mieterin eine mit "Bestätigung Voll- macht und Abtretung" überschriebene Urkunde, in der es heißt: "Hiermit bevollmächtige ich, […], die M. GmbH [heute: C. GmbH; Klägerin], in meinem/unserem Namen (i) etwaige sich aus dem (auch konkludenten) Festhalten des Vermieters an der Geltendmachung meiner/unserer mutmaßlichen Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ergebende Schadensersatz-, Herausgabe- oder sonstige Erstattungsansprüche gegen den Vermieter, die Hausverwaltung, Rechtsschutzversicherungen und/oder Dritte (z.B. auf Ersatz von Rechtsverteidi- gungs- bzw. Rechtsverfolgungskosten) (nachfolgend "Ansprüche") durchzuset- zen und (ii) einen Vertragsanwalt der M. GmbH mit der Wahrnehmung meiner/unserer rechtlichen Interessen im Zusammenhang mit der Abwehr der Pflicht zur Vor- nahme der Schönheitsreparaturen zu beauftragen und diesem (Prozess-) Voll- macht mit der Erlaubnis zur Erteilung von Untervollmachten zu erteilen. […] Ich/Wir bestätigen, dass ich/wir die Ansprüche an die M. GmbH abgetreten ha- ben und diese die Abtretung angenommen hat." Mit Schreiben vom 11. und 25. Mai 2018 forderte die Klägerin die Beklagte zur Zahlung von 837,13 € auf mit dem Hinweis, dass die in dem Mietvertrag ent- haltene Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei und die Beklagte der Mieterin die für die Schönheitsreparaturen aufgewandten Kosten gemäß §§ 812, 818 BGB zu erstatten habe, die Klägerin mit der Durchsetzung dieser Ansprüche beauf- tragt worden sei und die Mieterin die Ansprüche zum Zwecke der Einziehung an die Klägerin abgetreten habe. Im Schreiben vom 25. Mai 2018 wurden zudem Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 147,56 € geltend gemacht. Eine Zahlung seitens der Beklagten erfolgte nicht. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Zahlung von 837,13 € so- wie die Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 4 5 6 - 4 - 147,46 €, jeweils nebst Zinsen, begehrt. In der Klageschrift heißt es einleitend, die Klägerin fordere die vollständige Rückzahlung der von der Mieterin geleiste- ten Kaution. Dieser Anspruch sei an die Klägerin abgetreten worden. Eine Ver- pflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch die Mieterin habe nicht bestanden. Die diesbezüglichen Klauseln der AVB seien unwirksam. Zu- dem sei die Mieterin nicht unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Durchführung der abgerechneten Malerarbeiten aufgefordert worden. Weiter heißt es in der Klageschrift unter Verweis auf die vorbezeichnete Auftrags- und Abtretungsbestätigung vom 10. Mai 2018, die Mieterin habe die Klägerin mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche im Zusammenhang mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragt und ihre Ansprüche gegen die Beklagte auf Rückerstattung beziehungsweise Wertersatz der aufgewendeten Kosten abge- treten. Die Klägerin habe die Beklagte ohne Erfolg außergerichtlich aufgefordert, den Betrag von 837,13 € für die zu Unrecht durchgeführten Schönheitsreparatu- ren zu erstatten. Die Vorinstanzen sind davon ausgegangen, dass die Klägerin mit der vor- liegenden Klage einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution geltend ge- macht hat. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert. Es sei bereits fraglich, ob die Abtretungserklärung vom 10. Mai 2018 sich auf den geltend gemachten Kautionsrückzahlungsanspruch beziehe. Jedenfalls sei die Abtretung des Kautionsrückzahlungsanspruchs ge- mäß § 134 BGB nichtig, da sie auf einem Verstoß gegen das Rechtsdienstleis- tungsgesetz beruhe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. 7 8 - 5 - II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Weder hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entschei- dung des Revisionsgerichts (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die vom Berufungsgericht für die Zulassung gegebene Begründung, es sei nicht höchstrichterlich geklärt, ob auch in der vorliegenden Konstellation - Kautionsrückforderung und damit zusammenhängende, möglicherweise im Vordergrund stehende Abwehr von Gegenansprüchen des Vermieters wegen der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen - eine Rechtsdienstleistung im Sinne des § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG vorliege, die ein im Rechtsdienstleistungsregister eingetragener Inkassodienstleister erbringen dürfe, rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht. Denn diese Rechtsfrage ist nicht entscheidungserheblich. Es liegt bereits keine Abtretungserklärung bezüg- lich des streitgegenständlichen Kautionsrückzahlungsanspruchs vor. Deshalb kommt es nicht darauf an, ob eine derartige Abtretung wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz, insbesondere gegen § 3 RDG, nach § 134 BGB nichtig wäre. a) Eine Abtretung des streitgegenständlichen Kautionsrückzahlungsan- spruchs liegt insbesondere nicht in der oben genannten Erklärung der Mieterin vom 10. Mai 2018, die die Klägerin als Beweis für die seitens der Beklagten be- strittene Abtretung auch dieses Anspruchs vorgelegt hat. Denn dieser Erklärung ist - wie das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend erkannt, aber letztlich offen- gelassen hat - die Abtretung eines etwaigen Kautionsrückzahlungsanspruchs nicht zu entnehmen. Der Senat kann selbst eine abschließende Auslegung dieser 9 10 11 - 6 - Erklärung vornehmen, weil die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getrof- fen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 14. Oktober 2020 - VIII ZR 318/19, NJW 2021, 464 Rn. 32; vom 16. März 2016 - VIII ZR 326/14, WuM 2016, 353 Rn. 33). aa) In der Erklärung der Mieterin vom 10. Mai 2018 heißt es, die Mieterin bestätige, dass sie "die Ansprüche" an die M. GmbH [Klägerin] abgetreten habe und diese die Abtretung angenommen habe. Bereits dem Wortlaut nach liegt hierin - anders als bei einer Wiederholung einer Abtretung (vgl. etwa Senats- urteil vom 8. April 2020 - VIII ZR 130/19, NJW-RR 2020, 779 Rn. 82 ff.) - keine eigenständige Abtretung, sondern nur die Bestätigung einer vermeintlich bereits vorgenommenen Abtretung. Dass und gegebenenfalls wann eine solche zuvor erfolgt sein soll, lässt sich den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ent- nehmen; insoweit übergangenen Vortrag in den Vorinstanzen zeigt die Revision nicht auf. bb) Selbst wenn die Erklärung entgegen ihrem Wortlaut als Abtretung aus- zulegen wäre oder die Abtretung zuvor - wie die Klägerin erstmals im Revisions- verfahren vorträgt - durch "Anklicken der entsprechenden Bestätigung auf der In- ternetseite der Klägerin" vorgenommen worden sein sollte, könnte nicht von einer Abtretung des streitgegenständlichen Kautionsrückzahlungsanspruchs ausge- gangen werden. (1) Die "Bestätigung" der Abtretung vom 10. Mai 2018 bezieht sich auf "die Ansprüche". Diese für sich genommen unbestimmte Angabe ist im Zusammen- hang mit der im ersten Satz dieser Urkunde unter (i) weiter enthaltenen Voll- machtserteilung zu betrachten. Dort ist mit dem Klammerzusatz "nachfolgend An- sprüche" klargestellt, was unter abgetretenen Ansprüchen im Sinne dieser Erklä- 12 13 14 - 7 - rung zu verstehen ist, nämlich "etwaige sich aus dem (auch konkludenten) Fest- halten des Vermieters an der Geltendmachung meiner/unserer mutmaßlichen Ansprüche auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ergebende Schadens- ersatz-, Herausgabe- oder sonstige Erstattungsansprüche gegen den Vermieter …". Auch wenn die Formulierung grammatikalisch nicht korrekt und damit schwer verständlich ist, ließe sich hieraus möglicherweise entnehmen, dass hiervon sol- che Ansprüche umfasst sein sollten, die sich daraus ergeben, dass die Vermie- terin ihrerseits einen Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ge- gen die Mieterin für gegeben hielt. Dies beträfe insbesondere Schadensersatz- oder Erstattungsansprüche, die sich in Folge der vermieterseits verlangten, rechtlich aber nicht geschuldeten Durchführung der Schönheitsreparaturen durch die Mieterin ergeben könnten. Bei dem Kautionsrückzahlungsanspruch handelt es sich dagegen nicht um einen aus dem Festhalten der Vermieterin an dem Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen resultierenden Anspruch. Er ergibt sich vielmehr aus der Sicherungsabrede, wonach eine geleistete Kaution nach dem Ende der Miet- zeit und einer dem Vermieter zuzubilligenden Abrechnungszeit zurückzuzahlen ist (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NZM 2006, 343 Rn. 8 f. mwN). Zwar kann dem Kautionsrückzahlungsanspruch ein etwaiger Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen beziehungsweise - wie vorliegend geltend gemacht - auf Schadensersatz wegen unterlassener Vornahme dieser Arbeiten durch die Mieterin entgegengehalten werden, etwa - wie hier - im Wege der Aufrechnung. Hierdurch wird die Rechtsnatur des Kau- tionsrückzahlungsanspruchs jedoch nicht verändert, insbesondere wird dieser nicht zu einem - von der Abtretungserklärung umfassten - aus dem Festhalten der Vermieterin an dem Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen resultierenden Anspruch im Sinne der Erklärung vom 10. Mai 2018. 15 - 8 - (2) Dieses Ergebnis wird bestätigt dadurch, dass neben der oben in Bezug genommenen Bevollmächtigung im zweiten Satz der Erklärung der Mieterin vom 10. Mai 2018 unter (ii) eine Bevollmächtigung zur Beauftragung eines Vertrags- anwalts der Klägerin mit der Wahrnehmung der Interessen der Mieterin im Zu- sammenhang mit der Abwehr der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparatu- ren enthalten ist. Hieraus ergibt sich, dass die Erklärung vom 10. Mai 2018 ins- gesamt auf eine umfassende Bevollmächtigung der Klägerin für rechtliche Fra- gestellungen, die die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen betref- fen, sowie auf eine Abtretung hiermit im Zusammenhang stehender Ansprüche abzielt. Ein Kautionsrückzahlungsanspruch zählt indes nicht zu derartigen An- sprüchen. (3) Anhaltspunkte dafür, dass entgegen dem Wortlaut und dem Sinn und Zweck der Erklärung auch der Anspruch auf Kautionsrückzahlung abgetreten werden sollte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Auch dem - ohne- hin im Hinblick auf § 559 Abs. 1 ZPO nicht ohne Weiteres berücksichtigungsfähi- gen - Vorbringen der Revision, dass die Abtretung bereits zuvor durch Anklicken im Internet vorgenommen worden sein soll, ist nicht zu entnehmen, dass diese einen anderen Inhalt gehabt hätte als die Erklärung vom 10. Mai 2018, die in diesem Fall - ihrem Wortlaut entsprechend - nur der Bestätigung der vorange- gangenen Abtretung diente. (4) Der vorstehenden Auslegung der Erklärung vom 10. Mai 2018 ent- spricht es auch, dass die Klägerin vorgerichtlich in ihren Schreiben vom 11. und 25. Mai 2018 an die Beklagte von der Abtretung des Anspruchs auf Ersatz der von der Mieterin angeblich für Schönheitsreparaturen aufgewandten Kosten ge- sprochen und die Beklagte zu deren Bezahlung aufgefordert hat. Ein Kautions- rückzahlungsanspruch wurde in diesen Schreiben nicht geltend gemacht. 16 17 18 - 9 - b) Nach alledem fehlt es bereits an einer Abtretung des Kautionsrückzah- lungsanspruchs und damit schon aus diesem Grund an der Aktivlegitimation der Klägerin. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob - was das Berufungsgericht für durch den Bundesgerichtshof klärungsbedürftig gehalten hat - eine derartige Ab- tretung wegen Verstoßes gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz nach § 134 BGB in Verbindung mit § 3 RDG nichtig wäre. 2. Die Revision hat nach den vorstehenden Ausführungen auch keine Aus- sicht auf Erfolg. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der Kaution (§§ 551, 398 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Sicherungsabrede) sowie auf Er- stattung der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB) verneint. a) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht davon ausgegangen, dass die Klägerin mit der vorliegenden Klage einen Anspruch auf Rückzahlung der von der Mieterin hinterlegten Mietkaution (§ 551 BGB) aus abgetretenem Recht geltend macht. Dies entspricht der über- einstimmenden und zutreffenden Auffassung beider Parteien im Revisionsver- fahren und ist auch in den Vorinstanzen nicht in Zweifel gezogen worden. b) Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution aus abgetretenem Recht bereits deshalb nicht zusteht, weil die Klägerin nicht aktivle- gitimiert ist. Denn die Mieterin hat der Klägerin einen etwaigen Anspruch auf Kau- tionsrückzahlung nicht wirksam abgetreten. Es fehlt - wie ausgeführt - bereits an einer diesbezüglichen Abtretungserklärung. 19 20 21 22 23 - 10 - c) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Klä- gerin aus abgetretenem Recht auf Zahlung von außergerichtlichen Rechtsverfol- gungskosten (§ 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB) verneint. Abgesehen da- von, dass der Klägerin gegen die Beklagte - wie ausgeführt - mangels Abtretung ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht zusteht und sie deshalb hiermit im Zusammenhang stehende vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten nicht bean- spruchen kann, sind die geltend gemachten Kosten ohnehin nicht durch eine et- waige außergerichtliche Rechtsverfolgung des streitgegenständlichen Kautions- rückzahlungsanspruchs entstanden. Denn in ihren Schreiben vom 11. und 25. Mai 2018 hat die Klägerin nicht den mit der Klageschrift verfolgten Anspruch auf Kautionsrückzahlung geltend gemacht, sondern einen - nicht streitgegen- ständlichen - Anspruch auf Erstattung der Kosten für von der Mieterin vermeint- lich durchgeführte Schönheitsreparaturen, den sie - worauf das Berufungsgericht zutreffend hingewiesen hat - überdies nicht schlüssig dargelegt hat. 24 - 11 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Augsburg, Entscheidung vom 28.03.2019 - 12 C 3259/18 - LG Augsburg, Entscheidung vom 07.10.2020 - 472 S 1583/19 - 25

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 556d BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.09.2022 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 67 S 15/22 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2022:0913.67S15.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 305 Abs 1 S 3 BGB, § 307 Abs 1 S 1 BGB, § 535 BGB, § 538 BGB, § 556d Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Berücksichtigung der im Vormietverhältnis vereinbarten Staffelmieterhöhung bei der Mietpreisbremse; Rechtmäßigkeit einer Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen Leitsatz 1. Im Vormietverhältnis vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses in zeitlicher Hinsicht nicht mehr wirksam geworden sind, sind im Rahmen des § 556e BGB nicht zu berücksichtigen.(Rn.18) 2. Ein Aushandeln i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ist auch im Fall einer freien Auswahlentscheidung des Vertragspartners für eine von mehreren vorformulierten Vertragsvarianten nur dann gegeben, wenn der Verwender den wesentlichen Inhalt ernsthaft zur Disposition stellt, indem er dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen, einräumt.(Rn.21) Orientierungssatz Eine Quotenabgeltungsklausel für Schönheitsreparaturen benachteiligt den Mieter unangemessen und verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB, da bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf den Mieter zukommenden Kostenbelastung möglich ist (Anschluss BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13).(Rn.25) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 17. Dezember 2021, 124 C 350/20 anhängig BGH, kein Datum verfügbar, VIII R 245/22 nachgehend BGH, 8. April 2025, VIII ZR 245/22, Beschluss Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 17. Dezember 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 124 C 350/20 - wird auf Kosten der Beklagten nach einem Wert von bis 2.000,00 € zurückgewiesen. 2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % leistet. 3. Die Revision wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin begehrt von der Beklagten nach beendetem Mietverhältnis die Rückzahlung überzahlter Mieten wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB) sowie der von der Beklagten anteilig einbehaltenen Mietsicherheit. Randnummer 2 Zwischen den Parteien bestand vom 1. Februar 2017 bis zum 31. März 2020 ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung. Zu Beginn des Mietverhältnisses betrug die Nettokaltmiete monatlich 713,00 €, dem Mietzins, den der Vormieter zuletzt aufgrund eines Staffelmietvertrages vom 2. Dezember 2014 zahlte, die sich nach dessen vertraglicher Vereinbarung ab dem 1. März 2018 auf 753,- € und ab dem 1. März 2019 auf 795,- € erhöhte. Randnummer 3 Die Klägerin macht geltend, die preisrechtlich zulässige Miete sei auf die die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende bei Beendigung des Vormietverhältnisses geschuldete Vormiete ungeachtet der auch in dem Vormietverhältnis vereinbarten Indexmiete begrenzt. Randnummer 4 Die Beklagte ist der Ansicht, bei der Vormiete seien auch weitere Staffelmieterhöhungen nach Beendigung des Vormietverhältnisses zu berücksichtigen. Der geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch bestehe aufgrund der Verrechnung mit den nach der individualvertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag anteilig von dem Kläger zu tragenden Schönheitsreparaturkosten nicht. Randnummer 5 Das Amtsgericht hat ausgehend von der nicht erhöhten Vormiete der Klage stattgegeben. Für die Ermittlung der gesetzlich zulässigen Höchstmiete sei die vom Vormieter zuletzt gezahlte Mietstaffel maßgeblich. Der restliche Kautionsrückzahlungsanspruch sei in voller Höhe begründet. Bei der vereinbarten Quotenabgeltungsklausel handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die aufgrund der unangemessenen Benachteiligung der Klägerin unwirksam sei. Randnummer 6 Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 80-83 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 7 Gegen das ihr am 27. Dezember 2021 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 13. Januar 2022 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um einen Monat mit am 24. März 2022 eingegangenem Schriftsatz begründet. Randnummer 8 Sie ist der Auffassung, für die Bestimmung der zulässigen Höchstmiete seien auch die, mit dem Vormieter vereinbarten zukünftigen Mietstaffeln zu berücksichtigen. Die Quotenabgeltungsklausel sei als Individualvereinbarung wirksam. Sie habe - insoweit unstreitig - auf Wunsch der Klägerin, die Schönheitsreparaturen abweichend von dem ersten Vertragsentwurf selbst zu übernehmen, um dadurch die Nettokaltmiete um monatlich 56,00 € zu reduzieren, die entsprechenden Regelungen sowie die von ihr gewünschte kürzere Mindestlaufzeit in einen zweiten Mietvertragsentwurf aufgenommen. Die Klägerin habe sich ohne Änderungswünsche zu äußern für die Unterzeichnung dieser Fassung unter Absehen von der ihr ausdrücklich angebotenen Besprechung des geänderten Vertragsentwurfs entschieden. Randnummer 9 Die Beklagte beantragt, Randnummer 10 die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 13 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 14 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 13. September 2022 (Bl. 144-145 d.A.) Bezug genommen. II. Randnummer 15 Die Berufung ist unbegründet. Dem Kläger steht der streitgegenständliche Rückzahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe zu. Aufrechenbare Gegenansprüche der Beklagten im Zusammenhang mit der streitgegenständlichen Quotenabgeltungsklausel bestehen nicht. Randnummer 16 Der von dem Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in der beanspruchten Höhe ist gemäß §§ 556d Abs. 1, 2, 556e, 556g Abs. 1 S. 1, 2 aF, 557a Abs. 4, 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin) sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB begründet. Randnummer 17 Die Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete durch das Amtsgericht begegnet keinen Bedenken, wird von der Berufung bezüglich der im Ausgangspunkt zugrundegelegten ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht gesondert angegriffen. Dabei hat es zutreffend erkannt, dass die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen über die Höhe der Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln unwirksam sind, soweit sie die vorliegend vor Inkrafttreten der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vereinbarte höhere Vormiete in Höhe von 713,00 € überschreiten, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 S. 1, 2 aF, 557a Abs. 4 BGB. Randnummer 18 Dem Amtsgericht ist ebenso darin zuzustimmen, dass die erst nach Beendigung des Vormietverhältnisses eintretenden weiteren Staffelmieterhöhungen nicht zu berücksichtigen sind. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der Bestimmung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB aF, wonach eine Miete bis zur Höhe der Vormieter vereinbart werden kann, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ist. Aus der ausdrücklichen Bezugnahme auf die zuletzt geschuldete - und nicht die mietvertraglich vereinbarte noch nicht fällige Mietstaffel - folgt, dass es maßgeblich auf die tatsächlich bei Beendigung des Vormietverhältnisses geltende tatsächlich geschuldete Miete ankommt, demzufolge weitere Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr wirksam geworden sind, nicht mehr zu berücksichtigen sind. Mit dieser an dem eindeutigen und die Auslegung begrenzenden Wortlaut der Norm (vgl. BGH, Urt. v. 27. Oktober 2021 - VIII ZR 264/19, WuM 2022, 34, juris Rn. 23; vgl. auch Kammer, Urt. v. 22. September 2022 - 67 S 113/22, BeckRS 2022, 27753 Rn. 18) orientiertem Ergebnis ist auch der von dem Gesetzgeber durch diese zudem aufgrund ihres Ausnahmecharakters eng auszulegende Regelung (vgl. Schüller, in: BeckOK BGB, Stand 1. August 2022, BGB § 556e Rn. 4 m.w.N.) bezweckte Bestandsschutz gewährleistet, da die Vermieterin bezüglich der aufgrund eines früheren Mietendes nicht mehr zum Tragen gekommenen Mietstaffeln noch keine ausnahmsweise schutzwürdige Vermögensposition erlangt hat (vgl. Fleindl, in: BeckOGK, Stand: 1.10.2022, BGB § 556e Rn. 10; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556e Rn. 13 und WM 2017, 186, 187; Flatow, WuM 2015, 191, 201-203 jeweils m.w.N.). Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die ausführliche Begründung des Amtsgerichts Bezug genommen. Randnummer 19 Der Klägerin steht auch der geltend gemachte fällige Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution zu, während Gegenansprüche der Beklagten aus der in dem Mietvertrag vereinbarten Quotenabgeltungsklausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen sind nicht begründet sind. Randnummer 20 Zutreffend und von der Berufung nicht entkräftet geht das Amtsgericht davon aus, es handele sich bei der in § 2 Ziffer 2 i.V.m. § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags enthaltenen Regelung der quotalen Abgeltung von Schönheitsreparaturen um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 Abs. 1 BGB, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Randnummer 21 Soweit die Berufung erneut darauf verweist, es handele sich insbesondere aufgrund der der Klägerin eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen der ursprünglichen Vertragsversion, wonach entsprechend der gesetzlichen Regelung die Beklagte die Schönheitsreparaturen zu tragen hatte, und dem auf ausdrücklichen Wunsch der Klägerin auch hinsichtlich der verkürzten Mindestlaufzeit ihren Bedürfnissen angepasstem von ihr ohne Beanstandungen ausgewählten Vertragstext aufgrund der unbeeinflussten Auswahlentscheidung der Klägerin um eine ungeachtet der Vorformulierung beider Alternativen als Vertragsbedingung nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelte Regelung, wird dem nicht gefolgt. Randnummer 22 Zwar können auch vorformulierte Klauseln des Verwenders im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein, wenn sie die Merkmale des § 305 Abs. 1 BGB aufweisen. Jedoch kann nach der von der Kammer geteilten überwiegend vertretenen Ansicht der Rechtsprechung ausgehend von dem Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentlichem Charakteristikum der Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie des Umstands, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfrontiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann, von einem Aushandeln in diesem Sinne nicht bereits aufgrund des rein formalen Umstands der Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen gesprochen werden. Vielmehr ist nach den dargelegten Grundsätzen darüber hinaus zu fordern, dass der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären. Denn maßgeblich für das Wesen von AGB ist nicht die Wahlfreiheit zwischen verschiedenen gestellten AGB als solchen - selbst wenn diese die Wahl der dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Variante beinhaltet -, sondern das ausdrücklich vorausgesetzte Aushandeln des konkreten Klauselinhalts im Einzelnen, was nur bei der tatsächlichen Möglichkeit des Vertragspartners, auf die vorgegebene Formulierung einwirken und diese durch eigene Alternativvorschläge tatsächlich beeinflussen zu können, gewährleistet ist (vgl. BGH, Beschl. v. 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080, juris Rn. 14; Urt. v. 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230, juris Rn. 24; Urt. v. 13. März 2018 - XI ZR 291/16, NJW-RR 2018, 814, juris Rn. 16ff.; Urt. v. 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259-269, juris Rn. 18; BeckOK BGB/Zehelein, Stand 1.8.2022, BGB § 535 Rn. 246; Fervers in: Schmidt-Futterer, a.a.O., vor § 535 Rn. 210; Fornasier, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2022, § 305 Rn. 37; Lehmann-Richter, in: BeckOGK, Stand 1.9.2022, BGB § 305 Rn. 159ff., 171ff. jew. m.w.N.; weitergehend für den Fall einer Auswahlentscheidung des Kunden BGH, Urt. v. 6. Dezember 2002 - V ZR 220/02, BGHZ 153, 148-157, juris Rn. 6; Urt. v. 20. Dezember 2007 - III ZR 144/07, BGHZ 175, 76-85, Rn. 21; Urt. v. 20. März 2018 - X ZR 25/17, NJW 2018, 2039, juris Rn. 13; LG Köln, Urt. v. 24. November 2016 - 6 S 220/15, BeckRS 2016, 115701, Rn. 12 juris). Randnummer 23 Nach diesen Maßgaben ist bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagte nicht von einer Individualvereinbarung auszugehen. Die Beklagte hat bereits nicht behauptet, sie habe sich gegenüber der Klägerin deutlich und ernsthaft zu der Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt. Vielmehr hat sie sich lediglich darauf berufen, sie hätte über die veränderten Bestimmungen verhandelt, wenn die Klägerin diese von ihr durch den Wunsch einer abweichenden Abrede unter anderem bezüglich der Schönheitsreparaturen ausgelösten Änderungen von sich aus hinterfragt hätte. Damit hat die Beklagte ebenso wie mit der nach ihrem Vortrag angebotenen Besprechung des geänderten zweiten Mietvertragsentwurfs nicht dargelegt, ihre Verhandlungsbereitschaft zu der hier streitigen Klausel verbunden mit dem Angebot der konkreten Möglichkeit einer Veränderung der Regelung im Interesse der Klägerin deutlich und ernsthaft erklärt zu haben (vgl. BGH, Beschl. v. 19. März 2019, a.a.O., juris Rn. 16). Zu diesen einem Aushandeln entgegenstehenden Umständen kommt vorliegend der auch von dem Amtsgericht zutreffend herangezogene Umstand hinzu, dass sich die Klägerin als Mietinteressentin schon angesichts des angespannten Wohnungsmarktes und des dadurch entstehenden Drucks nicht in einer gleichberechtigten Verhandlungsposition befand, die ihr ohne Weiteres eigene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne einer freien Verhandlung ermöglichten (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2014 - VII ZR 248/13, BGHZ 200, 326-337, juris Rn. 29; Fervers, a.a.O., Rn. 214; AG Hamburg, Urt. v. 16. Juni 2021 - 49 C 336/20, juris Rn.8; zur diesbezüglichen Berücksichtigung des wirtschaftlichen Machtgefälles auch BGH, Urt. v. 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305-321, juris Rn. 23). Randnummer 24 Eine andere Beurteilung ist auch nicht aufgrund des von der Beklagten herangezogenen Umstands gerechtfertigt, der Klägerin komme die in ihrem Sinne geänderte Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zugute, zu der die Beklagte im Gesamtpaket mit der Übernahme der Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen durch die Klägerin bereit gewesen sei. Denn dies ändert nichts an der nachteiligen Wirkung der durch die Quotenabgeltungsklausel zudem erweiterten Schönheitsreparaturklausel, deren gesetzesfremder Kern nicht allein durch die damit verbundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt wird (vgl. BGH, Urt. v. 22. Oktober 2015 - VII ZR 58/14, MDR 2016, 10 juris Rn. 26; Fornasier, a.a.O., Rn. 37), zumal sich ein „Aushandeln“ jeweils nur auf bestimmte Vertragsbedingungen beziehen und auch nur bezogen auf die jeweilige Klausel zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB führen kann (vgl. BGH, Beschl. v. 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, NJW 2013, 1668, beckonline Rn. 7 ff. m.w.N.). Randnummer 25 Als Allgemeine Geschäftsbedingung verstößt die streitgegenständliche Quotenabgeltungsklausel gegen § 307 Abs. 1 BGB. Sie benachteiligt die Klägerin als Mieterin unangemessen, da bei Vertragsschluss keine realistische Einschätzung der auf sie zukommenden Kostenbelastung möglich ist (vgl. BGH, Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871, juris Rn. 24 f. m.w.N.). Randnummer 26 Der Verweis der Beklagten, das Berufen auf die Unwirksamkeit der Regelung sei rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB), da es zu der Änderung der hier strittigen Klausel nur ausgelöst durch die von der Klägerin geäußerten Änderungswünsche gekommen sei und sie sich aus freien Stücken für die streitgegenständliche Vertragsalternative entschieden habe, verfängt nicht. Denn wie bereits dargelegt steht dieser Umstand der Anwendung der §§ 305 ff. BGB nicht entgegen (vgl. auch BGH, Beschl. v. 5. März 2013, a.a.O.), bei denen es sich um zwingendes, nicht der Disposition der Vertragsparteien unterliegendes Recht handelt (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2014, a.a.O., Rn. 28; Zehelein, a.a.O., Rn. 247). Randnummer 27 Ausgehend hiervon war kein Raum für die von der Beklagten hilfsweise beantragte Aufhebung und Zurückverweisung nach Maßgabe des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO. Randnummer 28 Nach Maßgabe dieses Ergebnisses kann offenbleiben, ob die Quotenabgeltungsklausel auch als Individualvereinbarung wegen Verstoßes gegen § 556 Abs.1 BGB gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist (so Kammer (Einzelrichter), Urt. v. 15. März 2022 - 67 S 240/21, WuM 2022, 220, juris Rn. 12 ff., Revision anhängig; vgl. zum Ganzen auch Kammer (Einzelrichter), Urt. v. 21. Juni 2022 - 67 S 267/21 n.v.). Randnummer 29 Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 711 ZPO. Randnummer 30 Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob bei der Berücksichtigung einer Vormiete weitere vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen der Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr wirksam geworden sind, zu berücksichtigen sind, sowie der Frage, wann ein Aushandeln i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB im Fall einer Auswahlentscheidung des Vertragspartners für die vorformulierte streitgegenständliche Vertragsvariante gegeben ist. Randnummer 31 Die Übertragung auf die Einzelrichterin nach § 526 Abs. 1 ZPO steht der Zulassung der Revision nicht entgegen (vgl. nur BGH, Urt. v. 18. November 2016 - V ZR 221/15, NJW-RR 2017, 260, juris Rn. 5-7). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001550110 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 13/17 Verkündet am: 8. November 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, Cj, § 548 Abs. 1 Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. BGH, Urteil vom 8. November 2017 - VIII ZR 13/17 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 2 - ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. August 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 26. Oktober 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Das Mietverhältnis begann im Jahr 2003 und endete nach einer Kündigung der Beklagten am 28. Februar 2015. Bereits zwei Monate zuvor, am 29. Dezember 2014, hatte die Klägerin die Wohnung von der Beklagten zurückerhalten. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag enthält unter § 24 folgende Bestimmung: "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." 1 2 - 3 - Die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung forderte die Beklagte mit Schreiben vom 12. Januar 2015 unter anderem zu Instandsetzungsarbeiten an der in der Wohnung befindlichen Dusche auf, die infolge unsachgemäßer Nutzung notwendig seien. Ein von der Klägerin in der Folge eingeholter Kostenvoranschlag beziffert die Kosten der durchzuführenden Arbeiten auf 6.842,50 €. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagte - nach Klageerweiterung - zuletzt auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.315,77 € nebst Zinsen in Anspruch. Die am 25. Juni 2015 eingereichte Klage ist der Beklagten, nachdem der am 6. Juli 2015 vom Gericht angeforderte Kostenvorschuss am 21. September 2015 eingegangen war, am 1. Oktober 2015 zugestellt worden. Die Beklagte hat sich auf Verjährung berufen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2017, 88) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die auf Schadensersatz gerichtete Klage zu Recht wegen Verjährung des erhobenen Anspruchs abgewiesen. Gemäß § 548 3 4 5 6 7 8 - 4 - Abs. 1 BGB verjährten Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, wie sie auch hier geltend gemacht würden, in sechs Monaten. Die Verjährung beginne mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Da die Klägerin, was zwischen den Parteien nicht im Streit stehe, die Wohnung am 29. Dezember 2014 zurückerhalten habe, habe die Verjährungsfrist nach § 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB am 30. Juni 2015 geendet. Eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 253 Abs. 1 ZPO habe die Klägerin nicht rechtzeitig herbeigeführt. Der am 6. Juli 2015 angeforderte Gerichtskostenvorschuss sei erst am 21. September 2015 eingegangen. Die sodann veranlasste Zustellung der Klage am 1. Oktober 2015 sei nicht mehr "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt. Am 1. Oktober 2015 sei die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB abgelaufen gewesen. Zutreffend habe das Amtsgericht auch die von der Klägerin gemäß der Regelung in § 24 des Mietvertrages geltend gemachte Verlängerung der Ver- jährungsfrist auf ein Jahr ab Beendigung des Mietverhältnisses verneint. Denn diese als Allgemeine Geschäftsbedingung zu wertende Bestimmung sei wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten nach § 307 Abs.1 Satz 1 BGB unwirksam. Ob eine formularvertragliche Verlängerung der kurzen Verjährung des § 548 BGB möglich sei, könne hier offen bleiben. Denn die in Rede stehende Bestimmung benachteilige den Mieter jedenfalls deshalb unangemessen, weil sie in Abweichung vom Gesetz hinsichtlich des Beginns der Verjährung nicht an den Zeitpunkt anknüpfe, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte, sondern an den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. 9 10 11 - 5 - § 24 des Mietvertrags schiebe den Zeitpunkt des Verjährungseintritts entgegen der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters erheblich hinaus. Damit sei die vom Gesetzgeber gewollte Klärung der gegenseitigen Ansprüche von Vermieter und Mieter innerhalb kurzer Frist in Frage gestellt. Die gesetzliche Regelung einseitig zu Lasten des Mieters zu verändern, sei durch sachliche Gründe nicht gerechtfertigt. Der Vermieter könne bereits ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache prüfen, ob ihm Ansprüche gegen den Mieter wegen deren Veränderung oder Verschlechterung zustünden. Dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses komme hinsichtlich dieser Prüfung demgegenüber keine eigenständige Bedeutung zu. Gerade der vorliegende Fall, in dem die Wohnung freiwillig vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben worden sei, zeige, dass es den Mieter unangemessen benachteilige, wenn er, ungeachtet der weit vor Ende des Mietverhältnisses gegebenen Prüfmöglichkeit des Vermieters, erst ab diesem Zeitpunkt für die Dauer von zwölf Monaten mit der Geltendmachung von Ersatzansprüchen des Vermieters rechnen müsse. Die Regelung berücksichtige einseitig die Belange des Vermieters; denn entscheide er sich für eine vorzeitige Rücknahme der Wohnung, so eröffne ihm dies die Möglichkeit einer zeitnahen Neuvermietung, ohne sich nach der Vertragsklausel dem Risiko aussetzen zu müssen, dass die Verjährung etwaiger Ansprüche bereits mit Rückgabe beginne. Dieser Vorteil werde auch nicht durch einen gleichgewichtigen Vorteil für den Mieter kompensiert. Dass nach § 24 des Mietvertrags dessen etwaige Ansprüche auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung ebenfalls erst nach einem Jahr, beginnend ab Beendigung des Mietverhältnisses, verjährten, könne nicht als Kompensation angesehen werden. Denn diesem Vorteil des Mieters stehe ein identischer Vorteil des 12 13 14 - 6 - Vermieters gegenüber, ohne dass einem von beiden ein zusätzliches Gewicht oder eine weiterreichende Wirkung zukomme. Schutzwürdige Belange des Vermieters, die den Nachteil des Mieters rechtfertigten, seien nicht zu erkennen. An die Stelle der mithin unwirksamen Regelung trete nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 548 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass der geltend gemachte Anspruch verjährt sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 280 Abs. 1 BGB ist nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt, so dass der Beklagten, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, gemäß § 214 Abs. 1 BGB ein dauerndes Leistungsverweigerungs- recht zusteht. Auf die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu beurteilende Regelung in § 24 des Mietvertrags, nach deren Inhalt der Anspruch bei Klageerhebung nicht verjährt wäre, kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da diese Bestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. 1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt ein Ersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderung oder - wie er hier geltend gemacht wird - wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten, beginnend ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Die an die Beklagte vermietete Wohnung wurde, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht, am 29. Dezember 2014 an die Klägerin zurückgegeben. Hiervon ausgehend, sind die geltend gemachten Schadens- 15 16 17 18 - 7 - ersatzansprüche der Klägerin mit Ablauf des 29. Juni 2015 verjährt (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB). Als den Eintritt der Verjährung hemmender Tatbestand kommt im Streitfall allein die Erhebung der Klage nach § 253 Abs. 1 ZPO in Betracht. Da die am 25. Juni 2015 anhängig gemachte Klage wegen der verspäteten Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses erst am 1. Oktober 2015 an die Beklagte zugestellt worden ist, wurde die Verjährungs- frist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt. Gegen die zutreffende Beurteilung des Berufungsgerichts, dass damit die Voraus- setzungen des § 167 ZPO im Streitfall nicht gegeben sind, wendet sich die Revision nicht. 2. Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Klägerin in Bezug auf den Verjährungseintritt nicht auf § 24 des Mietvertrags der Parteien berufen kann. a) In § 24 des Mietvertrags ist bestimmt, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Damit wird der Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht erschwert. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellt (so § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), sondern auf das Datum, an dem das Mietverhältnis endet. 19 20 - 8 - b) Im Hinblick auf beide genannten Regelungsinhalte hält die Klausel, die - was zwischen den Parteien nicht im Streit steht - als von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist, der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung liegt dann vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene - hier auf eine möglichst lange Offenhaltung seiner Anspruchsdurchsetzung gehende - Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 263/15, NJW 2017, 1301 Rn. 24; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 33; vom 13. November 2013 - I ZR 77/12, NJW 2014, 2180 Rn. 13; vom 8. März 1984 - IX ZR 144/83, BGHZ 90, 280, 284; jeweils mwN). Eine unangemessene Benachteiligung ist (sogar) im Zweifel anzu- nehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). So verhält es sich hier. aa) Ob eine Formularbestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (hier: § 548 BGB), von der sie abweicht, vereinbar ist oder nicht, beurteilt sich maßgeblich danach, ob die gesetzliche Regelung auf die Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 13. Mai 2014 - XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 74; vom 8. November 2016 - XI ZR 552/15, NJW 2017, 1461 Rn. 33; vom 25. Juni 1991 - XI ZR 257/90, BGHZ 115, 38, 42; jeweils mwN). Denn verdanken Vorschriften des dispositiven Rechts ihre Entstehung einem sich aus der Natur der Sache ergebenden Gerechtigkeitsgebot, so müssen bei einer abweichenden Regelung 21 22 - 9 - durch Allgemeine Geschäftsbedingungen regelmäßig Gründe vorliegen, die für die von ihnen zu regelnden Fälle das dem dispositiven Recht zu Grunde liegende Gerechtigkeitsgebot in Frage stellen und eine abweichende Regelung als mit Recht und Billigkeit vereinbar erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 4. Juni 1970 - VII ZR 187/68, BGHZ 54, 106, 109 f.). bb) Den gesetzlichen Vorschriften über die Verjährung kommt ein solcher über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichender Gerechtigkeitsge- halt zu. Das Institut der Verjährung hat den Zweck, dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs dadurch zu dienen, dass die Anspruchs- berechtigten genötigt werden, ihre Ansprüche alsbald geltend zu machen, weil nach Ablauf der Verjährungsfrist die Möglichkeit ihrer gerichtlichen Durch- setzbarkeit entfällt, wenn der Anspruchsgegner sich auf die Verjährung beruft. Die Vorschriften über die Verjährung dienen öffentlichen Interessen und weisen einen hohen Gerechtigkeitsgehalt auf, der im Rahmen der Inhaltskontrolle zu respektieren ist (Senatsurteil vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, NJW 1986, 1608, unter III 2 b aa [zu der Inhaltskontrolle einer von § 558 BGB aF ab- weichenden formularvertraglichen Regelung, mit der die Verjährung durch ein in das Ermessen des Verwenders gestelltes Herbeiführen der Fälligkeit hinaus- geschoben werden sollte]). cc) Formularmäßige Verlängerungen der Verjährungsfrist sind vor diesem Hintergrund in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann gebilligt worden, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind und maßvoll erfolgen, wobei es für die Ausgewogenheit einer Klausel spricht, wenn die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Vertragspartner kompensiert wird (BGH, Urteil vom 21. April 2015 - XI ZR 200/14, BGHZ 205, 83 Rn. 18 [zur formularmäßigen Verlängerung der Regelverjährung von drei auf fünf Jahre in einem Bürgschaftsvertrag bei gleichzeitiger Verkürzung der Höchstfrist des § 199 Abs. 4 BGB]; vgl. ferner Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 23 24 - 10 - 16/05, BGHZ 164, 196, 200 ff. [zur Verlängerung der kaufrechtlichen Gewähr- leistungsansprüche eines Baumarktbetreibers gegenüber seinen Lieferanten von zwei auf drei Jahre]). dd) Im Anschluss hieran wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur allerdings teilweise die Auffassung vertreten, eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist der in § 548 BGB geregelten Ansprüche von sechs auf zwölf Monate sei unbedenklich, wenn diese Verlängerung sowohl für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache als auch für Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz und Wegnahme von Einrichtungen gleichermaßen gelte (in diesem Sinne etwa: LG Frankfurt am Main, NZM 2011, 546; LG Detmold, Urteil vom 1. Juni 2011 - 10 S 14/09, juris Rn. 11; MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 548 Rn. 26; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 548 BGB Rn. 62; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 548 Rn. 3; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 241 f.; Hau, NZM 2006, 561, 567; Kandelhard, NZM 2002, 929, 931; Fritz, NZM 2002, 713, 719). ee) Diese Auffassung trifft nicht zu. (1) Es ist schon nicht ersichtlich, dass eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters sachlich gerechtfertigt wäre. Der Vermieter wird durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungs- frist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz 25 26 27 - 11 - vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Auch ist die in § 548 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Denn der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Zudem muss er damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand der Mietsache angesichts einer in der Regel zu erwartenden zeitnahen Überlassung an einen anderen Mieter oder einer Nutzung durch den Vermieter selbst alsbald verändern wird. Auch das Erinnerungsvermögen etwaiger Zeugen, die zum Zustand der Mietsache bei Rückgabe Wahrnehmungen gemacht haben, wird mit zunehmendem Zeitablauf regelmäßig deutlich abnehmen. Unabhängig davon, ob eine Verdoppelung der Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate noch als maßvoll angesehen werden könnte, würden dadurch jedenfalls wesentliche Interessen des Mieters erheblich beeinträchtigt. (2) Schließlich spricht auch der vom Gesetzgeber mit § 548 BGB verfolgte Zweck gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus. Mit der gesetzlichen Regelung will der Gesetzgeber im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache beziehungsweise zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Senatsurteile vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12, NJW 2014, 684 Rn. 13; vom 29. Juni 2011 28 29 - 12 - - VIII ZR 349/10, NJW 2011, 2717 Rn. 12; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866 Rn. 12; vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 10; vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff. [zur gleich- lautenden Vorgängervorschrift des § 551 BGB aF, dessen Regelungsgehalt durch die Schuldrechtsreform keine Änderung erfahren hat, sondern inhaltlich unverändert mit § 548 BGB fortgeführt wird]). Dieser zentrale Gesetzeszweck, den Vermieter nach Rückerhalt der Mietsache zu einer möglichst raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anzuhalten, führte letztlich in einem deshalb gebotenen weiten Verständnis auch dazu, etwaig zu dem mietvertraglichen Anspruch konkurrierende deliktische Ansprüche ebenfalls der kurzen Verjährung zu unterwerfen (BGH, Urteile vom 31. Januar 1967 - VI ZR 105/65, BGHZ 47, 53, 57 f.; vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, aaO unter III 1; vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 14; vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 349/10, aaO; jeweils mwN). (3) Es liegt in der Konsequenz des Vorstehenden, dass eine formularvertragliche Erschwerung der Verjährung durch eine Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus, wie sie § 24 des Mietvertrags der Parteien vorsieht, weder sachgerecht noch mit dem dargestellten gesetz- geberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche zu vereinbaren ist (ebenso: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 548 Rn. 46; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 548 Rn. 86; Gruber, WuM 2002, 252, 255), so dass die Unwirksamkeit der hier in Rede stehenden Klausel nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB indiziert ist. Die in § 24 des Mietvertrags vorgesehene spiegelbildliche Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung stellt auch keine ausreichende Kompensation für den Mieter dar mit der Folge, dass die 30 31 - 13 - Bestimmung in ihrer Gesamtheit als eine interessengerechte Gleichbehandlung beider Vertragsparteien verstanden und damit als ausgewogen angesehen werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 21. April 2015 - XI ZR 200/14, aaO). Denn auch die reziproke Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem oben (unter II 2 b ee (1)) dargestellten berechtigten Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist. An der erforderlichen Ausgewogenheit fehlt es im Übrigen auch bereits deshalb, weil den in § 548 BGB genannten Ansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukommt, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters deutlich seltener vorkommen dürften. (4) § 24 des Mietvertrags ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber darüber hinaus auch deshalb unwirksam, weil er über die Verdoppelung der Verjährungsfrist hinaus den Zeitpunkt des Beginns der Verjährungsfrist für die in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters verändert. Während das Gesetz in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB vorsieht, dass die Verjährung der Vermieteransprüche im Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache beginnt, verschiebt § 24 des Mietvertrags den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Auch dies steht mit dem Zweck des § 548 BGB, der die Interessen des Mieters mit den Interessen des Vermieters in einen wohl überlegten Ausgleich bringt, nicht im Einklang. (a) Das Gesetz knüpft den Verjährungsbeginn etwaiger mieterseits bestehender Ansprüche auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung an die Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Dies wahrt die Interessen des Mieters, denn ihm ist bei Beendigung des Mietverhältnisses im Einzelnen bekannt, welche Aufwen- dungen er während der Mietzeit in Bezug auf die Mietsache getätigt hat 32 33 - 14 - beziehungsweise welche von ihm eingebrachte Einrichtung er bei Rückgabe der Mietsache wegnehmen will. In gleichem Maße als sach- und interessengerecht ist es anzusehen, wenn das Gesetz die Verjährung der Vermieteransprüche unabhängig von der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beginnen lässt. Denn ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter die Mietsache untersuchen und sich über etwaige Ansprüche klar werden (vgl. dazu auch BGH, Urteile vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 21; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004, unter II 2; vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00, NJW 2004, 774 unter II 3 a). (b) Vor dem Hintergrund dieser Interessenlage erfordert es bereits der oben näher dargestellte, auf möglichst schnelle Klärung der Ansprüche gerichtete Gesetzeszweck, die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auch zu diesem Zeitpunkt (Rückerhalt der Mietsache) beginnen zu lassen. Denn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist für die Untersuchungs- möglichkeiten des Vermieters einzig in dem Fall von Belang, in dem der Vermieter die Mietsache vom Mieter am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält. Eine selbständige Bedeutung für die Möglichkeiten zur Anspruchsfeststellung hat die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses hingegen nicht. Zudem liegt, wie oben bereits dargestellt, die Anknüpfung des Verjährungsbeginns an die Rückgabe der Mietsache im berechtigten Interesse des Mieters, der nur bis zu diesem Zeitpunkt beweissichere Feststellungen zum Zustand der Mietsache treffen kann. (c) Dies alles verkennt die Revision, wenn sie meint, es sei für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Erschwerung der Verjährung unerheblich, ob die Verjährungsfrist um ein paar Tage oder Wochen verlängert und/oder der Beginn der Verjährungsfrist auf einen anderen als den in § 548 Abs. 1 Satz 2 34 35 36 - 15 - BGB bestimmten Zeitpunkt verschoben werde, zumal es der Mieter in der Hand habe, zu welchem Zeitpunkt er die Mietsache zurückgebe. Die Revision hat bei dieser Beurteilung insbesondere nicht im Blick, dass die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB nicht nur im Zusammenhang mit dem Ende des Mietverhältnisses Bedeutung erlangen kann. Wie der Senat zu der inhaltsgleichen Vorläuferregelung des § 558 Abs. 2 BGB aF bereits entschieden hat, gilt die kurze Verjährungsfrist für Vermieteransprüche in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelung auch dann, wenn bei fortbestehendem Mietverhältnis das teilweise zerstörte Mietobjekt (etwa eine durch Brand unbenutzbar gewordene Wohnung) vom Mieter dem Vermieter überlassen wird, damit dieser es wiederherstelle (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO). Denn auch in dem Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Wertung des Gesetzes zu beachten, dass Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung des Zustands der Mietsache möglichst schnell abgewickelt werden sollen. Der Senat hat in dieser Entscheidung hervorgehoben, dass eine rasche Klärung der Ersatzansprüche auch dazu dient, der Verschlechterung der Beweissituation oder der Verlagerung des Streits auf die Frage der Verwirkung geltend gemachter Ansprüche vorzubeugen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92, NJW 1993, 2797 unter III 1 c). Dies blendet die Revision aus, wenn sie die Verschiebung des Verjährungsbeginns auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses als im Hinblick auf den Gesetzeszweck unerheblich ansieht. ff) Den obigen Erwägungen steht auch nicht etwa - wie die Revision offenbar meint - die Senatsentscheidung vom 15. März 2006 (VIII ZR 123/05, aaO Rn. 13) entgegen. Soweit der Senat an der zitierten Stelle ausgeführt hat, der Vermieter habe in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die Möglichkeit bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung die kurze 37 38 - 16 - Verjährung zu erschweren, bezog sich dies auf eine mögliche individual- vertragliche Vereinbarung der Mietparteien. Soweit die damaligen Aus- führungen darüber hinaus so verstanden werden könnten, der Senat habe damit auch eine diesbezügliche formularvertragliche Regelung für bedenkenfrei erachtet, hält der Senat daran nicht fest. gg) Soweit die Revision schließlich geltend macht, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft verkannt, dass sich die in Rede stehende Klausel in den Fällen zugunsten eines Mieters auswirken könne, in denen der Mieter die Wohnung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, so dass im Extremfall die Ansprüche des Vermieters bei Rückerhalt der Wohnung bereits verjährt sein könnten, kann dies die zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Erwägungen nicht entkräften. Denn eine Kompensation 39 - 17 - kann, worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, nicht einer Sachverhaltskonstellation entnommen werden, bei der sich der Mieter zwingend vertragswidrig verhalten müsste, um in deren Genuss zu kommen. So verhält es sich indes in dem von der Revision gebildeten Beispiel. Denn nach rechtlich wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter kein Besitzrecht mehr; er hat die Wohnung dem Vermieter nach § 546 Abs. 1 BGB zurückzugeben. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 15.06.2016 - 9 C 244/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 26.10.2016 - 65 S 305/16 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 281/09 vom 13. Juli 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Achilles und die Richterin Dr. Fetzer beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Klägerin durch Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht mehr. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage nach der Berechtigung einer Mieterhöhung im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel bei preisgebundenem Wohnraum ist durch das Senatsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, NJW 2010, 1590) dahin beantwortet worden, dass der Vermie- ter bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum berechtigt ist, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schön- heitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. 1 Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg, weil das Berufungsge- richt die Mieterhöhung in Übereinstimmung mit dem Senatsurteil vom 24. März 2010 (aaO) zutreffend für wirksam gehalten hat. Die Mieterhöhung verstößt auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Es kann dahingestellt blei- ben, ob die Wirksamkeit einer Erhöhung der Kostenmiete, wie die Revision meint, davon abhängt, dass dem Mieter vom Vermieter angeboten worden ist, die unwirksame Schönheitsreparaturklausel durch eine neue, den rechtlichen 2 - 3 - Anforderungen standhaltende Vereinbarung zu ersetzen. Diese Frage wäre im vorliegenden Fall nur dann entscheidungserheblich, wenn die Kläger in den Tatsacheninstanzen vorgebracht hätten, dass die Beklagte zu 2 es versäumt habe, ihnen ein solches Angebot zu unterbreiten. Dies ist jedoch nach dem Be- rufungsurteil nicht geschehen; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. Erstmals im Revisionsverfahren berufen sich die Kläger darauf, dass die Mieterhöhung nach Treu und Glauben unwirksam sei, weil die Beklagte zu 2 ihnen kein Angebot zur Vertragsänderung gemacht habe. Hierbei handelt es sich um neues Parteivorbringen, das im Revisionsverfahren nicht zu berück- sichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Die Kläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zugang dieses Beschlusses. 3 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Karlsruhe, Entscheidung vom 24.03.2009 - 1 C 50/09 - LG Karlsruhe, Entscheidung vom 25.09.2009 - 9 S 232/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/11 Verkündet am: 9. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 556, 558; II. BV § 28 Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlas- sung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hin- aus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Se- natsurteils vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490). BGH, Urteil vom 9. November 2011 - VIII ZR 87/11 - LG Darmstadt AG Darmstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2011 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23. Februar 2011 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom 15. September 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der Klägerin ge- hörenden und damals noch preisgebundenen Werksmietwohnung in D. . Die Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Beklagte als Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 464,13 €. 1 - 3 - Im Mietvertrag heißt es unter anderem: "§ 3 MIETE UND NEBENLEISTUNGEN (1) Die Miete wurde von der BWG [= Vermieterin] unter Beachtung der maß- gebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt. Sie beträgt bei Vertrags- beginn monatlich: Grundmiete: DM 548,43 Betriebskostenvorauszahlung: DM 234,00 Heizkostenvorauszahlung: DM 67,00 Gesamtmiete: DM 849,43 (2) In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsre- paraturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungs- verordnung mit z.Zt. DM 12,00 pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellre- paraturen z.Zt. DM 1,90 pro qm Wohnfläche/Jahr. (…)" § 5 und § 7 des Mietvertrages enthalten Regelungen zur Durchführung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen. Im August 2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustim- mung zu einer Mieterhöhung um 19,03 € monatlich auf 483,16 € monatlich ab dem 1. November 2009. Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 m² große Wohnung nach dem zu- grunde zu legenden Darmstädter Mietspiegel 462,89 € (6,39 € x 72, 44 m²) zu- züglich 32,60 € für Schönheitsreparaturen (0,45 € x 72,44 m²) nach § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (im Folgenden: II. BV), insgesamt also 495,49 € monatlich (= 6,84 €/m² monatlich), betrage. Hiervon verlange sie nur 483,16 € (= 6,67 € je m²), worin ein Betrag von 40,73 € für Schönheitsreparaturen enthalten sei. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhö- hung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin der Klage stattgegeben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (WuM 2011, 286) hat zur Begründung seiner Ent- scheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe auf ihr ordnungsgemäß gestelltes Mieterhöhungsver- langen hin gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in der erkannten Höhe zu. Für das nicht mehr preisgebundene, sondern nunmehr freie Mietverhältnis belaufe sich die ortsüb- liche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des im Sinne von § 558b Abs. 2 BGB qualifizierten Darmstädter Mietspiegels in der Fassung des Jahres 2008 für die gemietete Wohnung unstreitig auf 462,89 €. Dieser Betrag dürfe jedoch hier überschritten werden. Die Klauseln in § 3 Abs. 2 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages, welche die Grundlage der begehrten Mieterhöhung bildeten, seien entgegen der Auffas- sung des Amtsgerichts wirksam. Denn hierbei gehe es nicht um eine Abwäl- zung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Diese Verpflichtung sei vielmehr - dem gesetzlichen Leitbild entspre- chend - bei der Vermieterin verblieben. Dass hierfür in § 3 Abs. 2 des Mietver- 5 6 7 8 9 - 5 - trages ein Kostenansatz berechnet worden sei, sei insbesondere mit Blick auf die hierbei in Bezug genommene Zweite Berechnungsverordnung nicht zu be- anstanden. Das von den Mietvertragsparteien gewählte Vertragsmodell sehe damit vor, dass ein Teil der vom Mieter zu entrichtenden Miete von der Vermie- terin zweckgebunden für die Schönheitsreparaturen bereitzuhalten sei und von ihr sodann nach Maßgabe des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages in der Weise wie- der ausgekehrt werde, dass der Mieter (lediglich) Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen habe, soweit diese von dem in seiner Miete enthaltenen Kostenansatz gedeckt seien. Bei diesen Gegebenheiten sei die Klägerin berechtigt, die Gesamtmiete auf einen Betrag zu erhöhen, der über dem Wert der ortsüblichen Vergleichs- miete nach dem qualifizierten Darmstädter Mietspiegel liege. Denn diese Ver- gleichsmiete stelle keine absolute Obergrenze dar, sondern könne aufgrund der im Streitfall zu den Schönheitsreparaturen getroffenen Vereinbarungen real überschritten werden. Dem stehe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht entgegen, wonach der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt sei, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der Ausführung von Schön- heitsreparaturen zu erheben. Hier liege der Fall deshalb anders, weil die Ver- mieterin von vornherein zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei und mit der getroffenen mietvertraglichen Regelung gerade eine rechtliche Grundlage für die Erhebung des begehrten Zuschlags in Addition zur ortsüblichen Vergleichsmiete bestanden habe. Aus dem Umstand, dass die ursprünglich bestehende Preisbindung der Wohnung mittlerweile entfallen sei, ergebe sich nichts Abweichendes. Insbe- sondere mache die Klägerin nicht in unzulässiger Weise Beträge für Schön- heitsreparaturen doppelt geltend. Der Wegfall der Preisbindung habe vielmehr nur zur Folge, dass die bis dahin geschuldete Kostenmiete nunmehr als so ge- 10 11 - 6 - nannte Marktmiete zu zahlen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs (Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09) habe sich dadurch aber die Miethöhe nicht geändert oder gar verringert. Eine Änderung sei mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung nur insoweit eingetreten, als der Vermieter nun Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend machen könne. Damit sei vorlie- gend nach dem Wegfall der Preisbindung die bis dahin geschuldete Kostenmie- te einschließlich des Bestandteils für Schönheitsreparaturen als Gesamtmarkt- miete vom Beklagten zu entrichten gewesen, ohne dass es darauf ankomme, ob die Klägerin den Schönheitsreparaturzuschlag in der Grundmiete ausgewie- sen oder in ihrem Mieterhöhungsverlangen 40,73 € als "Betrag für Schönheits- reparaturen" errechnet habe. In der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Ver- gleichsmiete sei nach der insoweit eingeholten Auskunft des Amts für Woh- nungswesen der Stadt Darmstadt ein Ansatz für Schönheitsreparaturen nicht in messbarer Weise enthalten. Etwaige vertragliche Verpflichtungen des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen seien hierbei ebenso unberück- sichtigt geblieben wie Vertragsgestaltungen, bei denen - wie hier - neben der Miete ein monatlich zusätzlich zu zahlender Betrag für Schönheitsreparaturen vereinbart gewesen sei. Denn auch diesen Betrag habe man für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herausgerechnet. Trotz dieses methodisch zu beanstandenden Vorgehens bilde der Darmstädter Mietspiegel aber eine aus- reichende Beurteilungsgrundlage, da nach den Erfahrungen des Berufungsge- richts die vorliegende Fallgestaltung sehr selten vorkomme und deshalb wegen ihrer statistischen Bedeutungslosigkeit für den ausgewiesenen Vergleichsmie- tenwert nicht ins Gewicht falle. Angesichts des geschilderten Vorgehens bei der Erstellung des Darmstädter Mietspiegels entspreche die dort ausgewiesene Vergleichsmiete 12 13 - 7 - bei der streitgegenständlichen Wohnung nur der Nettomiete ohne den Zuschlag für die Renovierungskosten. Nur insoweit bestehe eine Vergleichbarkeit auf- grund einer gleichen Mietstruktur. Das gelte umso mehr, als der in Rede ste- hende Mietvertrag gerade zeige, dass es durchaus Verträge gebe, in denen - ähnlich wie bei Inklusivmieten - ein solcher Zuschlag vereinbart worden sei, und es deshalb - anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fäl- len - gerade nicht als ungewiss angesehen werden könne, ob sich ein derartiger Zuschlag am Markt realisieren lasse. Nur durch die Gewährung des Zuschlags werde deshalb die Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses gewahrt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat die Regelungen, die in § 5 und § 7 des von der Rechtsvorgängerin der Klägerin verwendeten Formularmietvertrags zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen getroffen sind, für wirksam gehalten. Ob dieser von der Revision angegriffenen Beurteilung zu folgen ist (dazu auch Blank, WuM 2011, 290, 291), kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Wirksamkeit dieser Regelungen steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete um einen - wie auch immer zu bemessenden - Zuschlag nicht zu. 1. Der Wegfall der Preisbindung hat - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Der Beklagte ist deshalb verpflichtet, die zuletzt an die Klägerin gezahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskosten- 14 15 16 - 8 - vorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" weiter zu entrichten. Zudem ist die Klägerin berechtigt, diese "Marktmiete" nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490 Rn. 13, 16). Letztgenannte Voraussetzung ist bei dem von der Kläge- rin erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht gegeben. 2. Der Senat hat für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmä- ßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 10 ff., und VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487 Rn. 13 ff.; vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07, WuM 2009, 240 Rn. 10). Für die vorliegende Fallgestaltung gilt nichts anderes. a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die Klägerin geltend macht, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemach- te Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre je- 17 18 - 9 - doch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlas- sen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 und VIII ZR 83/07, sowie vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07; jeweils aaO). b) Nicht gefolgt werden kann deshalb dem Berufungsgericht, soweit es in dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sieht und meint, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete eine hiervon abwei- chende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichti- gen zu können. Insbesondere trägt - wie der Senat bereits in seinen Urteilen vom 9. Juli 2008 (VIII ZR 181/07, aaO Rn. 14 ff., und VIII ZR 83/07, aaO Rn. 17 ff.) klargestellt hat - der vom Berufungsgericht gezogene Vergleich mit einer vereinbarten (Teil-)Inklusivmiete nicht. Dass die darin enthaltenen Be- triebskosten bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB auf der Grundlage eines Mietspiegels zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der (Teil-)Inklusiv- miete mit einer im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete über einen Zuschlag gesondert erfasst werden (dazu Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161 Rn. 13 f. mwN), hat seinen Grund darin, dass § 556 Abs. 1 BGB in Ergänzung zu der in § 535 Abs. 2 BGB geregelten Mietzahlungspflicht eigens klarstellt, dass sich das Entgelt für die Gebrauchs- gewährung, also die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt und dass mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten wird, während die Betriebskosten auf eine Abgeltung sonstiger Nebenleistungen des Vermie- ters im Zusammenhang mit der Überlassung abzielen (BT-Drucks. 14/4553, S. 50). 19 - 10 - Um derartige, eine unterschiedliche Mietstruktur begründende Kosten handelt es sich hier aber nicht. Es geht vielmehr um eine Kostenposition, die lediglich im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist (Se- natsbeschluss vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 368, 371; Hinz, JR 2009, 422, 423 mwN). Dass der betreffende Kostenansatz im Mietver- trag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden ist, führt auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Denn es hat sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehandelt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV neben den nach § 28 Abs. 2 II. BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden durften. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufge- gangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, aaO Rn. 13 ff.). c) Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Insbesondere ist der in der Grundmiete aufgegangene Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht als weiterer wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichtigen und der im Miet- spiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen. Denn das Vorhanden- sein eines derartigen Mietbestandteils gehört nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohn- raums aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen. Zwar erfassen diese ge- setzlichen Vergleichskriterien die für eine Bestimmung der Miethöhe maßgebli- chen Einflüsse nicht vollständig. Die Kriterien lassen sich aber, sofern man sie 20 21 - 11 - überhaupt als erweiterungsfähig ansehen will, zumindest nicht hinsichtlich sol- cher Faktoren erweitern, die nicht den in ihnen zum Ausdruck kommenden un- mittelbaren Bezug zum Gebrauchswert einer Wohnung haben, so dass Um- stände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Vergleichsmiete grundsätzlich ebenso ohne Bedeutung sind wie etwa die Art der Finanzierung des gemieteten Wohnraums (Blank, NZM 2007, 472 f.; ders., WuM 2011, 290, 292; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 54, 96 f. mwN). Gleiches gilt für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses wie zum Beispiel das Vorhandensein einer Renovierungs- klausel oder sonstiger Kostenklauseln (Blank, aaO; Flatow, WuM 2007, 551 ff.; AG Wiesbaden, WuM 2011, 163, 164). Der vorliegend in der Nettomiete aufge- gangene Kostenansatz zur Bestreitung künftiger Schönheitsreparaturen stellt deshalb kein Merkmal dar, das es rechtfertigt, die nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 BGB gebildete und im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesene Ver- gleichsmiete um einen zusätzlichen Betrag zu erhöhen. III. Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat ent- scheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellun- gen bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 22 - 12 - ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Darmstadt, Entscheidung vom 15.09.2010 - 315 C 141/10 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 23.02.2011 - 25 S 190/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 181/07 Verkündet am: 9. Juli 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1, § 556, § 535 Abs. 1, § 306 Abs. 2, § 307 Bb, Cl, § 313 Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vor- nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger wird zurückgewiesen. Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. Mai 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 25. August 2005 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1990 Mieter einer Wohnung der Kläger. Der Formu- larmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheits- reparaturen “regelmäßig“ innerhalb bestimmter Fristen vorzunehmen. Die Klä- ger boten dem Beklagten und seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau wegen Unwirksamkeit dieser Verpflichtung vergeblich den Abschluss einer Er- gänzungsvereinbarung an, welche die Durchführung der Schönheitsreparaturen 1 - 3 - durch den Mieter anderweitig regeln sollte. Mit Schreiben vom 29. November 2004 verlangten die Kläger daraufhin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 384,29 € auf 444,89 €. Der Beklagte stimmte mit Schreiben vom 24. Januar 2005 aufgrund der unstreitigen Einordnung der Wohnung in dem Mietspiegel einer Mieterhöhung auf 390,99 € zu, lehnte aber die weitergehende Zustim- mung zu einem monatlichen Zuschlag von 0,71 € je Quadratmeter Wohnfläche für die von den Klägern zu erbringenden Schönheitsreparaturen ab. Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Februar 2005 von 390,99 € auf 444,89 € monatlich stattgegeben. Das Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der weitergehen- den Berufung des Beklagten die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und den Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete mit Wirkung ab dem 1. Februar 2007 auf 406,17 € zuzustimmen. Die weitergehen- de Klage hat es abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, der Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger ist unbegründet. Die Revision des Beklagten hat dagegen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 4 Der Vermieter könne auf Grund des Rücksichtnahmegebots nach § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel einen 5 - 4 - Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen. Dies setze voraus, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustim- mungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen anbiete. Darin müsse dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen in der Form von § 7 des Mustermietvertrages des Bun- desjustizministeriums aus dem Jahr 1976 und dem weichen Fristenplan gemäß der Fußnote zu § 7 des Mustermietvertrages angeboten werden. Dem seien die Kläger nachgekommen. Der Zuschlag könne jedoch nicht in Anlehnung an § 28 Abs. 4 der Zwei- ten Berechnungsverordnung bemessen werden. Eine dem sozialen Wohnungs- bau vergleichbare Situation liege schon deshalb nicht vor, weil für die Kalkulati- on der für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten nicht auf die Beträ- ge abgestellt werden könne, die durch die Beauftragung eines Fachhandwer- kers verursacht würden. Der Vermieter habe regelmäßig keinen Anspruch dar- auf, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen lasse. Der Mieter könne sie vielmehr selbst ausführen oder durch Verwandte und Bekannte ausführen lassen. Die Kosten würden sich dann nur nach den Materialkosten und einer geringen Entschädigung für die eigene Ar- beit bemessen, wie dies in Fällen der nutzlosen Schönheitsreparaturen wegen Umbaus der Wohnung anerkannt sei. Der Vermieter könne danach lediglich einen deutlich reduzierten Zuschlag in Höhe von monatlich 0,20 € je Quadrat- meter Wohnfläche beanspruchen. 6 II. Die Beurteilung ist nicht frei von Rechtsfehlern. 7 1. Das Berufungsgericht hat die formularvertragliche Schönheitsreparatu- renklausel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser 8 - 5 - Beurteilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn auch im Falle der Unwirksamkeit der Klausel steht den Klägern ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustim- mung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch im- mer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. 9 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre- chung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge- staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru- he, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch- KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter- schied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu- larmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er den Klägern vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. 10 - 6 - b) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier- te Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). 11 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt- verhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herange- zogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.). 12 c) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Kläger darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen- leistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele, weswegen der Ver- pflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcha- rakter zukomme. Aus dieser Rechtsprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ablei- 13 - 7 - ten. Der Entgeltcharakter bildet insoweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer In- haltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zuschlag rechtfertigen, wie er von den Klä- gern entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie dargelegt, entgegen der gesetzgeberischen Kon- zeption nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. d) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar- keit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet- spiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver- gleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.). 14 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos- ten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se- natsurteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; 15 - 8 - Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). 16 Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu- sätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus- gangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa- raturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei- teres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön- heitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund- miete abzugelten hätte, ist offen. Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis- se, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. 17 2. Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im We- ge der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsausle- gung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der In- haltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, vor- aus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollstän- digung bedarf. Das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bie- 18 - 9 - tet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornah- me von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns- tigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende- ten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). 3. Den Klägern steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts- grundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra- gen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). 19 Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar- aus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen- den gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Kläger als Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben. Die 20 - 10 - wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphä- re zugewiesen. III. 21 Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist; es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unter Abänderung des amtsge- richtlichen Urteils abzuweisen. Die Revision der Kläger ist zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.08.2005 - 51 C 3169/05 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.05.2007 - 21 S 375/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 83/07 Verkündet am: 9. Juli 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Mai 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 21. Februar 2007 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hatte bis zum 31. Dezember 2005 eine Wohnung der Klä- gerin gemietet. Diese begehrte im Mai 2004 vergeblich die Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung von bislang 541,43 € auf 647,70 € ab 1. August 2004, wobei sie auf die zum Vergleich herangezogenen Mieten von vier anderen Wohnungen am Ort mit einer deutlich höheren Grundmiete je Quadratmeter Bezug nahm. Im daraufhin eingeleiteten Zustimmungsprozess vor dem Amtsgericht München hat die Klägerin anlässlich eines Beweisbe- schlusses auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteige, darauf hingewie- sen, dass die mit starrem Fristenplan versehene Schönheitsreparaturklausel des Vertrages unwirksam sei, und darum gebeten, bei der Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen, dass durch die Unwirksamkeit der Klausel ein Betrag von 0,71 €/qm “in der geforderten Miete” (sei). Nachdem das 1 - 3 - eingeholte Sachverständigengutachten zu einer ortsüblichen Nettomiete von 562,03 € je Monat gelangt war, hat die Klägerin mit Rücksicht auf eine von ihr angenommene Unwirksamkeit der im Formularmietvertrag enthaltenen Klauseln zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen und der Kosten für Bagatellschä- den auf den Mieter zusätzliche 0,71 €/qm und 0,09 €/qm, insgesamt also weite- re 0,80 €/qm, in Ansatz gebracht und nach teilweiser Klagerücknahme hinsicht- lich eines Erhöhungsbetrages von 30,84 € monatlich noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete auf 616,86 € begehrt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehen- den Klage verurteilt, einer Mieterhöhung auf 562,03 € ab 1. August 2004 zuzu- stimmen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsge- richt zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter, soweit es in den Vorin- stanzen erfolglos geblieben ist. 2 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 3 Die Klägerin könne die auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur- und der Kleinreparaturklausel gestützten Zuschläge zur ortsüblichen Miete von 0,71 €/qm und 0,09 €/qm schon deshalb nicht beanspruchen, weil sie diese im Mieterhöhungsverlangen nicht erwähnt habe. Erstmals erwähnt worden sei ein solcher Zuschlag in ihrem Schriftsatz vom 8. März 2005, ohne dass jedoch ein neues Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen oder das ursprüngliche Mieter- 4 - 4 - höhungsverlangen nachgebessert worden sei. Im Übrigen hätte die Klägerin mit ihrem Erhöhungsverlangen auch deshalb nicht durchdringen können, weil sie verpflichtet gewesen sei, dem Beklagten den Abschluss einer gültigen Schön- heitsreparaturklausel anzubieten. Da solche Klauseln nur dann als wirksam an- erkannt werden könnten, wenn und soweit sie dem Mieter die Möglichkeit einer kostengünstigeren eigenen Erledigung der Arbeiten beließen, könne dem Mie- ter durch den Fortfall der Klausel ein Vorteil allenfalls in Höhe seiner ersparten Aufwendungen entstehen. Auf diesen habe sich der Zuschlag zur Vermeidung einer Schlechterstellung des Mieters zu beschränken. An Aufwendungen wür- den aber allenfalls Materialkosten von etwa 100 € pro Jahr eingespart, was kei- nen weiteren Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertige. II. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin ist unbegründet und da- her zurückzuweisen. 5 1. Die von der Revision erhobene Rüge, das Berufungsurteil könne be- reits den Anforderungen des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht genügen, ist unbegründet. 6 a) Die Revision meint, aus dem angefochtenen Urteil sei nicht ersichtlich, welche Anträge die Klägerin in der Berufungsinstanz weiterverfolgt und worüber das Berufungsgericht entschieden habe. Zwar sei ausgeführt, dass die Klägerin sich gegen den vom Amtsgericht unberücksichtigt gelassenen Zuschlag für Schönheits- und Kleinreparaturen von 0,71 €/qm und 0,09 €/qm gewandt habe. In welcher Höhe die Klägerin über den zuerkannten Erhöhungsbetrag von 20,60 € monatlich hinaus eine weitere Mieterhöhung begehrt habe, sei jedoch 7 - 5 - im Berufungsurteil ebenso wenig nachvollziehbar dargestellt wie die vom Beru- fungsgericht angenommene streitige Erhöhungsdifferenz von 85,67 €. Außer- dem werde nicht deutlich, ob das Berufungsgericht auch über den Kleinrepara- turzuschlag entschieden habe. 8 b) Die Rüge greift nicht durch. Das Berufungsurteil lässt trotz einiger Un- genauigkeiten im Detail hinreichend deutlich erkennen, welches Ziel die Kläge- rin mit ihrer Berufung verfolgt hat und worüber im angefochtenen Urteil ent- schieden worden ist. Zwar ist der Berufungsantrag der Klägerin nicht wörtlich wiedergegeben worden. Das ist aber unschädlich, wenn sich - wie hier - aus dem Zusammenhang zweifelsfrei erschließen lässt, was die Klägerin mit ihrem Rechtsmittel erstrebt und was das Berufungsgericht zum Gegenstand seiner rechtlichen Überprüfung gemacht hat, so dass sich der Sach- und Streitstand aus den Entscheidungsgründen in einem für die Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfrage ausreichenden Umfang ergibt (BGHZ 154, 99, 101; Senatsurteil vom 1. Oktober 2003 - VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708, unter II 2; Urteil vom 24. Oktober 2003 - V ZR 424/02, NVwZ 2004, 377, unter II 2). Dem Berufungsgericht ist zwar, wie die Ausführungen zum Wert der Be- schwer zeigen, offenbar nicht immer gegenwärtig gewesen, dass die Klägerin bereits im ersten Rechtszug die Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages von 30,84 € teilweise zurückgenommen hatte. Gleichwohl geht aus dem Ge- samtzusammenhang der Gründe des Berufungsurteils mit hinreichender Deut- lichkeit hervor, dass die Klägerin mit ihrem Rechtsmittel lediglich noch die Er- höhungszustimmung zu einem Zuschlag von insgesamt 0,80 €/qm für Schön- heits- und Kleinreparaturen (= monatlich 54,83 €) auf die vom Amtsgericht er- kannte Nettokaltmiete von 562,03 € ab dem 1. August 2004 erstrebt hat. Nur hierüber hat das Berufungsgericht auch entschieden. 9 - 6 - 2. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht eine Verpflichtung des Beklagten verneint, einer Mieterhöhung über den von ihm hingenommenen Er- höhungsbetrag hinaus zuzustimmen. Deshalb braucht nicht entschieden zu werden, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch daran hätte schei- tern müssen, dass es den an ein solches Verlangen zu stellenden formellen Anforderungen nicht genügt hat (§ 558a BGB) oder dass es im Laufe des Rechtsstreits nicht zumindest noch in zureichender Weise nachgebessert wor- den ist. 10 a) Das Berufungsgericht, das in seinem Urteil auf die Kleinreparaturklau- sel nicht eingegangen ist, hat die formularvertragliche Schönheitsreparaturklau- sel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser Beur- teilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Unwirksamkeit der beiden Klauseln steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch immer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. 11 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre- chung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge- staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru- he, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch- KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- 12 - 7 - recht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter- schied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu- larmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. aa) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er der Klägerin vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. 13 bb) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier- te Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). 14 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt- verhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheits- und Kleinreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rück- sicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene Sys- 15 - 8 - tem der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.). 16 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Klägerin darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen- leistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele. Aus dieser Recht- sprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielba- ren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten. Der Entgeltcharakter bildet in- soweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand- halten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zu- schlag rechtfertigen, wie er von der Klägerin entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie darge- legt, entgegen der gesetzgeberischen Konzeption nicht die ortsübliche Ver- gleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. dd) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar- keit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet- spiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver- gleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden 17 - 9 - Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.). 18 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos- ten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se- natsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu- sätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus- gangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa- raturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei- teres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön- heitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund- miete abzugelten hätte, ist offen. Für die Kosten von Kleinreparaturen kann im Ergebnis nichts anderes gelten. 19 - 10 - Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis- se, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. 20 21 b) Die Klägerin kann die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf. Das ist aber nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Fül- lung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der un- wirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB- Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typi- schen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns- tigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende- ten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). c) Der Klägerin steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts- grundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des 22 - 11 - Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra- gen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar- aus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen- den gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Klägerin als Vermie- terin mangels wirksamer Abwälzung der Schönheits- und Kleinreparaturen ge- mäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tra- gen hat. Die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphäre zugewiesen. 23 Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 28.04.2006 - 433 C 32244/04 - LG München I, Entscheidung vom 21.02.2007 - 14 S 10115/06 -

ECLI:DE:BGH:2024:300124BVIIIZB43.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 43/23 vom 30. Januar 2024 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Nr. 1 Bb, § 535 Abs. 1 Satz 2 a) Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO darf die Rechtsbe- schwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht. Lässt das Beschwerdegericht unter Missachtung dieses Grundsatzes die Rechtsbeschwerde gleichwohl zu, ist das Rechts- beschwerdegericht daran nach § 574 Abs. 3 Satz 1 ZPO gebunden (st. Rspr.; im Anschluss an BGH, Beschluss vom 27. April 2021 - VIII ZB 44/20, NJW-RR 2021, 737 Rn. 10 mwN). b) Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsrepara- turen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 32). - 2 - c) Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472 Rn. 14; Beschluss vom 18. November 2008 - VIII ZR 73/08, WuM 2009, 36 Rn. 1). BGH, Beschluss vom 30. Januar 2024 - VIII ZB 43/23 - LG Detmold AG Blomberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Januar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Klägerin gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Detmold vom 25. Mai 2023 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf bis 13.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien streiten um die Kosten eines Rechtsstreits, nachdem sie bereits in der ersten Instanz einen Vergleich geschlossen, darin den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt und bestimmt haben, dass über die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens das Gericht in analoger Anwendung des § 91a ZPO entschei- den soll. Die Klägerin ist aufgrund eines "Dauernutzungsvertrages" vom 13. Okto- ber 2008 Mieterin einer in B. gelegenen Wohnung der Beklagten, welche zum 1. Mai 2015 als Rechtsnachfolgerin der ursprünglichen Vermieterin, der 1 2 - 4 - W. , in das Mietverhältnis eingetreten ist. Der Formularmietver- trag sieht eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach Ablauf bestimmter, von dem Beginn seiner Nutzungszeit an be- rechneter flexibler Fristen vor, die sich - wie zusätzlich ausdrücklich festgehalten wird - entsprechend dem Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung verlängern oder verkürzen können. Ferner soll der Mieter für den Umfang der im Laufe seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig sein. Des Weiteren enthält der Vertrag eine Quotenabgeltungsklausel. Die Klägerin hat mit ihrer Klage - nach einem vorangegangenen selbstän- digen Beweisverfahren - einen Kostenvorschuss zur Durchführung von Schön- heitsreparaturen in der Mietwohnung in Höhe von 26.210 € sowie die Feststel- lung begehrt, dass sie berechtigt sei, die von ihr derzeit gezahlte Miete bis zur Durchführung von Schönheitsreparaturen um 10 % zu mindern. Das Amtsgericht hat nach der im Vergleich enthaltenen übereinstimmen- den Erledigungserklärung der Parteien durch Beschluss die Kosten des Rechts- streits der Beklagten auferlegt. Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten hat das Landgericht die amtsgerichtliche Entscheidung geändert und die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des selbständigen Beweisverfahrens der Klägerin auferlegt. Mit der vom Beschwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage der Wirksamkeit der in dem Mietvertrag ver- wendeten Schönheitsreparaturklauseln - zugelassenen Rechtsbeschwerde be- gehrt die Klägerin die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. II. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. 1. Das Beschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 5 - Die Kosten des Rechtsstreits seien der Klägerin aufzuerlegen, da ihre Klage in dem maßgeblichen Zeitpunkt des Vergleichsschlusses als erledigendem Ereignis hätte abgewiesen werden müssen. Denn die Beklagte sei nach dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag zur Ausführung von Schönheits- reparaturen in der Wohnung der Klägerin nicht verpflichtet gewesen, vielmehr sei die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch die entspre- chenden Klauseln des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin übertragen worden. Zwar dürfe der Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen ver- pflichtet werden, was bei der hier gegebenen Vornahmeklausel dann nicht ge- währleistet sei, wenn die Wohnung in unrenoviertem oder renovierungsbedürfti- gen Zustand an den Mieter übergeben worden sei. Dieser Gesichtspunkt führe jedoch nicht generell, sondern nur dann zur Unwirksamkeit der Vornahmeklausel, wenn die Wohnung im konkreten Fall tatsächlich in unrenoviertem oder renovie- rungsbedürftigem Zustand überlassen worden sei, was der Mieter darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen habe. Derartiger Vortrag der Klägerin fehle im vorliegenden Fall. Die Vornahmeklausel enthalte auch keinen unzulässigen starren Fristen- plan, sondern ermögliche ungeachtet der ohnehin nur für den Regelfall bestimm- ten Fristen deren Abänderung in Abhängigkeit vom Zustand der Wohnung und dem Grad der Abnutzung. Die Klausel sei ferner nicht wegen Intransparenz un- wirksam. Die in dem Mietvertrag getroffene Regelung, nach welcher der Mieter für den Umfang der im Laufe der Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig sei, entspreche den allgemeinen Grundsätzen der Beweislast. 7 8 9 10 - 6 - Die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel ergebe sich letztlich auch nicht daraus, dass die Quotenabgeltungsklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un- wirksam sei. Die Quotenabgeltungsklausel habe einen eigenständigen Rege- lungsgehalt und könne gestrichen werden, ohne dass der Sinn der Vornahme- klausel darunter leide. 2. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Rechtsbe- schwerde ist daher zurückzuweisen. a) Das Rechtsmittel ist nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts über die Zulassung der Rechtsbeschwerde ist für den Senat bindend (§ 574 Abs. 3 Satz 2 ZPO). Hierbei kommt es nicht darauf an, ob das Beschwerdegericht die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 zutreffend beurteilt hat (Senatsbeschlüsse vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3; vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 7; vom 27. April 2021 - VIII ZB 44/20, NJW-RR 2021, 737 Rn. 10). Es ist daher unschädlich, dass - was das Beschwerdegericht verkannt hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Grün- den zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubil- den (st. Rspr.; Senatsbeschlüsse vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, aaO; vom 27. April 2021 - VIII ZB 44/20, aaO; vom 25. Oktober 2022 - VIII ZB 58/21, NJW 2022, 3778 Rn. 6). b) Die Rechtsbeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Das Beschwer- degericht hat zu Recht entschieden, dass die Klägerin die Kosten des Rechts- streits zu tragen hat. 11 12 13 14 15 - 7 - aa) Die Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklä- rung ist unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach bil- ligem Ermessen zu treffen (§ 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dem steht § 98 Satz 2 ZPO nicht entgegen, wonach die Kosten eines Rechtsstreits, der sich - wie hier - durch Vergleich erledigt hat, als gegeneinander aufgehoben anzusehen sind, ohne dass es auf weiteres ankäme. Denn diese Norm kommt nicht zur Anwen- dung, wenn die Parteien sie ausgeschlossen und die Kostentragung einer ge- richtlichen Entscheidung unterstellt haben (BGH, Beschlüsse vom 6. Oktober 1964 - Ia ZR 74/63, NJW 1965, 103 unter 2; vom 8. Dezember 2006 - V ZR 249/05, NJW 2007, 835 Rn. 1 mwN). So liegt es hier. Der Vergleich enthält die Regelung, dass über die Kosten des Rechtsstreits das erkennende Gericht in analoger Anwendung des § 91a ZPO entscheiden soll. bb) Vorliegend entspricht es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin aufzuerlegen, denn diese wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen. Die im Mietvertrag enthaltene formularvertragliche Überwälzung der Ver- pflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter hält ei- ner Überprüfung am Maßstab des § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB stand, so dass die Vermieterin nicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Die Nichtausführung der Schönheitsreparaturen durch die Vermieterin begründete daher auch keinen Sachmangel der Wohnung, weshalb sowohl der von der Klä- gerin geltend gemachte Vorschussanspruch gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 14) nicht besteht als auch eine Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB ausscheidet. 16 17 18 - 8 - (1) Das Beschwerdegericht ist zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass die in der entsprechenden Klausel des Mietvertrags vorgesehenen Reno- vierungsfristen nicht - was zur Unwirksamkeit der Formularklausel führen würde - unveränderbar sind, sondern durch ihre flexible Gestaltung Raum lassen, den konkreten Renovierungsbedarf der Mieträume zu berücksichtigen, so dass die genannten Fristen letztlich nur den Charakter einer Richtlinie oder unverbindli- chen Orientierungshilfe haben (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2 a; vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632 Rn. 12; vom 18. März 2015 - VIII ZR 21/13, NJW 2015, 1874 Rn. 14). (2) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdege- richt auch zu Recht einen Verstoß der genannten Regelungen gegen das Trans- parenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verneint. Auch in der Zusammenschau des flexiblen Fristenplans mit der zusätzlich vorgesehenen Verlängerung oder Verkürzung der Renovierungsfristen ist für den verständigen und redlichen durchschnittlichen Mieter hinreichend erkennbar, dass sich die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen nach dem objektiven, tatsäch- lichen Renovierungsbedarf der Wohnung bestimmt. (3) Das Beschwerdegericht hat auch zutreffend erkannt, dass die Vornah- meklausel gewährleisten muss, dass der Mieter nur zu den auf seine Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet wird beziehungsweise bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung einen angemes- senen Ausgleich für seine Renovierungsleistungen erhält. Es hat jedoch in Über- einstimmung mit der Senatsrechtsprechung eine hierauf gestützte Unwirksamkeit der Regelung mit der Begründung verneint, dass die hierfür darlegungs- und be- weispflichtige Klägerin nicht dargetan habe, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig gewesen sei. 19 20 21 22 - 9 - (a) Nach der neueren Senatsrechtsprechung ist eine Klausel, die den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung während der Mietzeit nach Ablauf bestimmter, von Beginn der Mietzeit oder Über- gabe der Wohnung an berechneter flexibler (bedarfsorientierter) Fristen ohne an- gemessenen Ausgleich verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 24 ff., und VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871 Rn. 22; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 15). Der Senat hat für derartige Vornahmeklauseln bereits entschieden, dass sie nicht schon deshalb unwirksam sind, weil sie so formuliert sind, dass sie so- wohl auf renoviert als auch auf unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlas- sene Wohnungen Anwendung finden können, sondern dass maßgeblich danach zu unterscheiden ist, ob Gegenstand der Renovierungsverpflichtung des Mieters eine bei Vertragsbeginn renovierte oder eine unrenovierte beziehungsweise re- novierungsbedürftige Wohnung ist (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 28 mwN). Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Woh- nung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war, trifft den Mieter (Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 32 mwN). An einer Darlegung der Klägerin, dass ihr die Wohnung unrenoviert beziehungs- weise renovierungsbedürftig übergeben worden sei, fehlt es nach den von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffenen Feststellungen des Beschwerdegerichts jedoch im vorliegenden Fall. (b) Die von der Rechtsbeschwerde gegen diese Rechtsprechung des Se- nats geltend gemachten Bedenken greifen nicht durch. (aa) Zu Unrecht meint die Rechtsbeschwerde - ausgehend von der These, die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter entspreche 23 24 25 26 - 10 - dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB -, es obliege dem Klau- selverwender, die deshalb gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel anzuneh- mende Unwirksamkeit der Klausel zu entkräften (so auch BeckOGK-BGB/H. Schmidt, Stand: 1. Oktober 2023, § 535 Rn. 403.3; Graf v. Westphalen, NZM 2016, 10, 16 f.; Kappus, NZM 2016, 609, 615 f.; Schmidt, NJW 2016, 1201, 1203). Diese Auffassung berücksichtigt bei ihrer Argumentation nicht hinrei- chend, dass Vornahmeklauseln, welche die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis auf den Mieter überwälzen, trotz der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltenen Regelung im Grundsatz zulässig sind. Dies entspricht nicht nur der jahrzehntelangen ständigen Senatsrechtspre- chung (so ausführlich bereits Senatsbeschlüsse vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 367 f.; vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 261 ff.; vom 6. Juli 1988 - VIII ARZ 1/88, BGHZ 105, 71, 79 ff. [jeweils zu § 9 AGBG]; vgl. auch Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 1 [zu § 9 AGBG]; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586 unter II 2 a), sondern auch dem in den Materialien zum Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz, BGBl. I S. 1149) zum Ausdruck gekom- menen Willen des Gesetzgebers (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 40). (bb) Die Senatsrechtsprechung steht entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde (ebenso Schmidt, NJW 2016, 1201, 1203; BeckOK-BGB/H. Schmidt, Stand: 1. Oktober 2023, § 535 Rn. 403.3) auch nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Gerichtshofs der Europäischen Union, nach welcher ein nationales Gericht im - vorliegend eröffneten - Anwendungsbereich der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Ver- braucherverträgen (Abl. L 95 S. 29; im Folgenden: Klauselrichtlinie) von Amts 27 28 - 11 - wegen verpflichtet ist, die Missbräuchlichkeit einer Vertragsklausel zu berück- sichtigen, sobald es über die hierzu erforderlichen rechtlichen und tatsächlichen Grundlagen verfügt (vgl. EuGH, Urteile vom 26. Oktober 2006 - C-168/05, NJW 2007, 135 Rn. 38 - Mostaza Claro; vom 4. Juni 2009 - C-243/08, NJW 2009, 2367 Rn. 32 - Pannon; vom 14. Juni 2012 - C-618/10, NJW 2012, 2257 Rn. 43 - Banco Español de Crédito; vom 21. Februar 2013 - C-472/11, NJW 2013, 987 Rn. 22 f. - Banif Plus Bank; vom 7. November 2019 - C-419/18 und C-483/18, WM 2019, 2239 Rn. 63 - Profi Credit Polska; vom 11. März 2020 - C-511/17, WM 2020, 684 Rn. 26 - Lintner). Diesem unionsrechtlichen Erfordernis ist im deutschen Zivilprozessrecht bereits dadurch Rechnung getragen, dass das Gericht auf der Basis des ihm vor- getragenen Sachverhalts eine AGB-Klausel auf ihre Wirksamkeit prüfen muss, ohne dass sich der Gegner des Verwenders auf deren Unwirksamkeit berufen müsste (vgl. BGH, Urteile vom 1. Juni 2022 - VIII ZR 287/20, BGHZ 233, 339 Rn. 58; vom 4. Juli 1997 - V ZR 405/96, NJW 1997, 3022 unter II 1 [zu § 9 AGBG]). (cc) Vergeblich hält die Rechtsbeschwerde der vom Senat angenomme- nen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast entgegen, dass der Vermieter, der während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Mieter An- sprüche auf Durchführung der auf diesen übertragenen Schönheitsreparaturen oder Schadensersatz wegen deren Nichtdurchführung geltend macht, beweis- pflichtig für deren Fälligkeit sei (vgl. MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 535 Rn. 188) und deshalb auch beweisen müsse, dass der Renovierungsbedarf auf der Nutzung durch den Mieter beruhe. Dies trifft nicht zu. Die Fälligkeit der Ver- pflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturarbeiten richtet sich allein nach dem Renovierungszustand der Wohnung (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 27). 29 30 - 12 - (4) Ebenfalls zu Recht hat das Beschwerdegericht in der im Mietvertrag enthaltenen Beweislastregelung, wonach der Mieter für den Umfang der während seiner Nutzungszeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig ist, keine gemäß § 309 Nr. 12 BGB unzulässige Beweislastumkehr zum Nachteil des Mieters gesehen. Eine solche Regelung entspricht für den hier gegebenen Fall der Wirksam- keit der Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsrepa- raturen den allgemeinen prozessualen Regelungen zur Beweislast, wonach der Schuldner beweispflichtig für die - gemäß § 362 Abs. 1 BGB zum Erlöschen der gegen ihn gerichteten Forderung führenden - Erfüllung ist (vgl. Senatsurteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 2 c [zu § 11 Nr. 15 AGBG]). Dies gilt nicht nur für den Fall, dass der Schuldner auf Erfüllung in An- spruch genommen wird, sondern auch für den Fall, dass der Gläubiger Rechte wegen Nichterfüllung geltend macht (BGH, Urteil vom 17. Dezember 1992 - III ZR 133/91, NJW 1993, 1704 unter I 4 b mwN; MünchKommBGB/Fetzer, 9. Aufl., § 363 Rn. 2; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Aufl., § 363 Rn. 1; BeckOGK- BGB/Riehm, Stand: 1. August 2023, § 280 Rn. 345; Staudinger/Kern, BGB, Neu- bearb. 2022, § 363 Rn. 4; siehe auch Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 535 BGB Rn. 689 [zur Erfüllung der Verpflichtung von auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen]). Die Ansicht der Rechtsbeschwerde, mit der Klausel werde auch die den Vermieter treffende Beweislast für die Fälligkeit der Vornahme von auf den Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen erfasst, trifft nicht zu. Die Fälligkeit eines Anspruchs und dessen Erfüllung sind gesondert zu prüfende Umstände und un- terliegen jeweils eigenen Beweislastregeln (vgl. Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO). 31 32 33 - 13 - (5) Das Beschwerdegericht hat schließlich - entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde - auch zutreffend erkannt, dass die Unwirksamkeit der Quo- tenabgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871 Rn. 24 ff.) nicht zur Unwirksam- keit der Vornahmeklausel führt. Der Senat hat bereits entschieden, dass eine unwirksame Quotenabgel- tungsklausel nicht zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen führt (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472 Rn. 14; Senatsbeschluss vom 18. November 2008 - VIII ZR 73/08, WuM 2009, 36 Rn. 1). Der Zweck der Abgeltungsklausel besteht darin, dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schön- heitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen pro- zentualen Anteil an Renovierungskosten seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu sichern. Sie ergänzt deshalb die Verpflichtung des Mie- ters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Fall, dass die Renovie- rungspflicht noch nicht fällig ist. Das Zusammentreffen einer unwirksamen Abgel- tungsklausel mit der allgemeinen Schönheitsreparaturklausel führt daher nicht zur Unwirksamkeit der letzteren Klausel (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, aaO). An dieser Senatsrechtsprechung hat sich - entgegen der auf ein von ihr so bezeichnetes "Prinzip der Gesamtinfektion" abstellenden Auffassung der Rechts- beschwerde - nichts dadurch geändert, dass der Senat in anderen Entscheidun- gen ausgesprochen hat, die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stelle eine einheitliche, nicht in Einzelmaßnahmen aufspaltbare Rechtspflicht dar, was zur Folge habe, dass die Unwirksamkeit der einen Einzelaspekt dieser ein- heitlichen Pflicht betreffenden Bestimmung in der gebotenen Gesamtschau zur Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel führe (vgl. Senatsurteile vom 34 35 36 - 14 - 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, NJW 2009, 1408 Rn. 12 ff.; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 222/09, WuM 2010, 231 Rn. 18 f.; vom 18. März 2015 - VIII ZR 21/13, NJW 2015, 1874 Rn. 17). Denn diese Rechtsprechung ist, was die Rechtsbeschwerde verkennt, auf die Frage beschränkt, welche Auswirkungen die Unwirksamkeit eines Teilas- pekts der Vornahmeklausel auf die Vornahmeklausel im Ganzen hat. Sie gilt nicht im Verhältnis einer unwirksamen Quotenabgeltungsklausel zu der durch diese lediglich ergänzten und isoliert betrachtet wirksamen Vornahmeklausel. Zwar baut die Quotenabgeltungsklausel auf der Vornahmeklausel dergestalt auf, dass sie eine Renovierungspflicht des Mieters voraussetzt, sie hat jedoch mit der von ihr postulierten Zahlungspflicht des Mieters einen über die Vornahme von Schön- heitsreparaturen hinausgehenden eigenständigen Regelungsgehalt. Die Ver- pflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist ihrerseits auch ohne die Quotenabgeltungsklausel sprachlich verständlich und inhaltlich vollständig und damit von dieser trennbar. Sie kann daher im Rahmen einer Klau- selkontrolle aufrechterhalten werden, ohne gegen das Verbot der geltungserhal- tenden Reduktion zu verstoßen (vgl. BGH, Urteile vom 27. September 2000 37 - 15 - - VIII ZR 155/99, BGHZ 145, 203, 212 [zu § 9 AGBG]; vom 13. Februar 2020 - IX ZR 140/19, BGHZ 224, 350 Rn. 26; vom 31. März 2021 - IV ZR 221/19, BGHZ 229, 266 Rn. 64). Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Blomberg, Entscheidung vom 24.01.2023 - 4 C 111/22 - LG Detmold, Entscheidung vom 25.05.2023 - 3 T 21/23 -

ECLI:DE:BGH:2022:100522BVIIIZR277.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 277/20 vom 10. Mai 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Mai 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten gemäß § 552 Abs. 1 ZPO als unzulässig zu verwerfen, soweit sie nicht die Höhe des von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzan- spruchs auf Zahlung der voraussichtlich erforderlichen ("fiktiven") Mangelbeseitigungskosten nebst hierauf entfallender Rechtsan- waltskosten betrifft und sie im Übrigen durch einstimmigen Be- schluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin nimmt die Beklagte nach einem beendeten Mietverhältnis we- gen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auf Schadensersatz in An- spruch, den sie auf der Grundlage eines Kostenvoranschlags berechnet. Die Beklagte war seit Dezember 2007 Mieterin einer Wohnung der Kläge- rin in K. . Nach dem Mietvertrag war die Beklagte zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Beklagten zum 31. Ja- nuar 2017. Mit Schreiben vom 1. Februar 2017 forderte die Klägerin die Beklagte 1 2 3 - 3 - mit Fristsetzung unter anderem zur Vornahme näher bezeichneter Schönheitsre- paraturen auf. Dem kam die Beklagte nicht nach. Die Klägerin hat von der Beklagten Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen in Höhe von 3.696,95 € netto unter Zugrundelegung des Kostenvoranschlags eines Malerbetriebs verlangt. Ihrer unter anderem auf Zah- lung dieses Betrags nebst Zinsen gerichteten Klage hat das Amtsgericht stattge- geben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblie- ben. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 3.696,95 € nebst Zinsen, weil die Beklagte ihrer sich aus dem Mietver- trag ergebenden Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in- nerhalb der von der Klägerin gesetzten Frist nicht nachgekommen sei. Nach der berufungsrechtlich nicht zu beanstandenden Beweiswürdigung des Amtsgerichts sei die Wohnung der Beklagten renoviert übergeben worden, so dass sie sich nicht darauf berufen könne, die Übertragung der Schönheitsreparaturen mittels eines Formularmietvertrags sei unwirksam. Eine schuldhafte Beweisvereitelung der Klägerin, die den Namen des Vormieters, der möglicherweise etwas zum - aus Sicht der Beklagten renovierungsbedürftigen - Zustand der Wohnung bei ihrer Übergabe hätte bekunden können, nicht mitgeteilt habe, sei nicht zu erken- nen. Da die Beklagte die Wände nach ihrem Einzug bunt gestrichen habe, stehe auch fest, dass sie die Wohnung in einen Zustand versetzt habe, infolgedessen Schönheitsreparaturen erforderlich seien. Der von der Klägerin unter Zugrunde- legung eines Kostenvoranschlags geforderte Betrag von (netto) 3.696,95 € sei - was das Berufungsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens entscheiden könne - erforderlich und angemessen. 4 5 - 4 - Schließlich sei es der Klägerin nicht verwehrt, den ihr entstandenen Scha- den nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Zwar habe der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 22. Februar 2018 - VII ZR 46/17) eine Bemessung des Schadens nach den fiktiven Mangelbeseitigungs- kosten für das Werkvertragsrecht verneint. Diese Entscheidung sei jedoch nicht auf das Mietrecht übertragbar. Einem Vermieter, der von einer Mangelbeseiti- gung absehe, stehe anders als einem Besteller das Instrument der Vergütungs- minderung (§§ 634 Nr. 3, 638 BGB) nicht zur Verfügung. Anhand der voraus- sichtlich entstehenden Mangelbeseitigungskosten könne der Schaden relativ ver- lässlich und vorhersehbar bemessen werden. Zudem entstünden bei der Versa- gung einer fiktiven Abrechnung möglicherweise Anreize für den Mieter, seinen mietvertraglichen Pflichten nicht nachzukommen, wenn der von ihm andernfalls geschuldete Schadensersatz auf den Minderwert oder auf die tatsächlich aufge- wandten Kosten beschränkt wäre. Mit der vom Berufungsgericht bezüglich der bejahten "Ersatzfähigkeit fik- tiver Mängelbeseitigungskosten im Mietrecht" zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. II. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht den von der Klägerin wegen nicht ausgeführter Schönheitsre- paraturen geltend gemachten Schadensersatzanspruch dem Grunde nach bejaht und hierbei im Rahmen der Prüfung der Wirksamkeit der formularmäßigen Über- tragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagte dieser die Beweislast für die Überlassung einer unrenovierten Wohnung und damit für eine sich daraus erge- bende Unwirksamkeit der Klausel auferlegt sowie in diesem Zusammenhang das 6 7 8 - 5 - Vorliegen der Voraussetzungen einer Beweisvereitelung der Klägerin wegen der Nichtbenennung des Vormieters verneint hat. Insoweit ist die Revision nicht statt- haft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), weil sie - entgegen der Auffassung der Revision - vom Berufungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage der Zulässigkeit der Bemessung des Schadens nach den "fiktiven" Mangelbeseiti- gungskosten und damit auf die Anspruchshöhe beschränkt. 1. Es hat die Revision ausweislich des Tenors sowie der Entscheidungs- gründe wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, "soweit eine Ersatzfähigkeit fiktiver Mängelbeseitigungs- kosten im Mietrecht bejaht worden ist." Anders als die Revision meint, umfasst diese Zulassung - bei verständiger Auslegung der Urteilsformel (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 9) - nicht den "insoweit betroffenen ab- trennbaren, selbständigen Teil des Prozessstoffs insgesamt", mithin den gesam- ten Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsrepara- turen. Denn die vorgenannte Rechtsfrage ist lediglich bei der Bestimmung der Höhe des Schadens, nicht dagegen für das Vorliegen des Anspruchs dem Grunde nach von Bedeutung. Sie stellt sich damit nur für einen eindeutig ab- grenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs, so dass die Zulassung der Revi- sion ausschließlich auf die Anspruchshöhe beschränkt ist (vgl. hierzu BGH, Be- schlüsse vom 13. Dezember 2017 - VII ZR 46/17, BauR 2018, 555 Rn. 4; vom 16. November 2021 - VIII ZR 15/20, juris Rn. 8 f. mwN). 2. Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6; vom 21. August 2018 9 10 11 - 6 - - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 16; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich ei- nes tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Ge- samtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision be- schränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, aaO; jeweils mwN). Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Bei einem nach Grund und Höhe streitigen Anspruch kann die Zulassung der Revision auch auf den Streit über die Anspruchshöhe beschränkt werden (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 334/13, juris Rn. 8; vom 13. Dezember 2017 - VII ZR 46/17, aaO; vom 1. Juli 2021 - I ZR 120/20, juris Rn. 5 ff.; jeweils mwN). Denn bei der Anspruchshöhe handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streit- stoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unab- hängig von dem übrigen Streitstoff - hier dem Anspruchsgrund - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfecht- baren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. Senatsbeschlüsse vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 7; vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, aaO Rn. 17; vom 16. November 2021 - VIII ZR 15/20, juris Rn. 11; je- weils mwN). III. 1. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, liegt ein Zu- lassungsgrund nicht (mehr) vor. Denn die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor. 12 13 - 7 - Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage nach der fiktiven Bemes- sung des Schadens bei der Geltendmachung eines Anspruchs auf Schadenser- satz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1, 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB im Miet- recht ist bereits geklärt. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Kosten bemessen werden (vgl. BGH, Urteile vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn. 15; vom 12. März 2014 - XII ZR 108/03, NZM 2014, 306 Rn. 31; vom 5. März 2014 - VIII ZR 205/13, NJW 2014, 1653 Rn. 15; vom 8. Januar 2014 - XII ZR 12/13, NJW 2014, 920 Rn. 26; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, NZM 2005, 58 unter II 2 [zu § 326 BGB in der bis zum 31. Dezember 2001 gel- tenden Fassung]). Soweit der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in dem Urteil vom 22. Februar 2018 (VII ZR 46/17, BGHZ 218, 1) einer Bemessung des Schadens anhand von fiktiven Mangelbeseitigungskosten im Rahmen eines Schadenser- satzanspruchs statt der Leistung gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 Abs. 1 BGB eine Absage erteilt hat, hat er - nach Erlass des Berufungsurteils - klargestellt, dass die Ablehnung einer solchen Bemessung allein auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts, insbesondere dem Vorschussanspruch des Bestellers ge- mäß § 637 Abs. 3 BGB, beruht (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - VII ARZ 1/20, NJW 2021, 53 Rn. 19 ff.). Auf andere Vertragstypen sind diese Erwägungen nicht übertragbar (vgl. BGH, Urteile vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, NJW-RR 2021, 803 Rn. 15; vom 12. März 2021 - V ZR 33/19, BGHZ 229, 115 Rn. 21; Beschluss vom 25. Januar 2022 - VIII ZR 337/20 unter III 1, zur Ver- öffentlichung vorgesehen) und sollen es nach Ansicht des VII. Zivilsenats auch nicht sein (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Oktober 2020 - VII ARZ 1/20, aaO Rn. 78). 14 15 - 8 - Zwar gibt es anders als im Kaufrecht (vgl. BGH, Urteile vom 10. November 2021 - VIII ZR 187/20, NJW 2022, 686 Rn. 95; vom 12. März 2021 - V ZR 33/19, aaO Rn. 11; Beschlüsse vom 16. November 2021 - VIII ZR 15/20, juris Rn. 14; vom 13. März 2020 - V ZR 33/19, ZIP 2020, 1073 Rn. 42) im Mietrecht einen mit § 637 Abs. 3 BGB vergleichbaren Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses für die (beabsichtigte) Selbstvornahme. Denn nach der Rechtsprechung des Senats besteht im laufenden Mietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB ein Vorschussanspruch des Mieters bei Mietmängeln (vgl. Se- natsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 14 mwN) und kann auch der Vermieter vom Mieter einen Vorschuss in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen, wenn sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 11 mwN). Solche Ansprüche stehen hier indes nicht in Rede, weil die Klägerin den Schadensersatzanspruch aus einem beendeten Mietverhältnis geltend macht (vgl. auch BGH, Urteil vom 31. März 2021 - XII ZR 42/20, aaO). 2. Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend angenommen, dass die Klägerin den von ihr geltend ge- machten Anspruch auf Schadensersatz wegen von der Beklagten nicht ausge- führter Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, § 281 Abs. 1 BGB anhand der sogenannten fiktiven Mangelbeseitigungskosten bemessen kann. a) Entgegen der Ansicht der Revision folgt Gegenteiliges nicht aus einer nach ihrer Auffassung gebotenen einheitlichen Sichtweise für alle Vertragstypen, weil sich die "eigentliche Grundlage für Schadensersatzansprüche statt der Leis- 16 17 18 - 9 - tung" im allgemeinen Schuldrecht finde, so dass die Rechtsprechung des VII. Zi- vilsenats zum Werkvertragsrecht auf andere Vertragstypen zu übertragen sei. Denn wie ausgeführt, ist bei der Frage der Möglichkeit einer fiktiven Schadensab- rechnung durchaus den Besonderheiten einzelner Vertragstypen Rechnung zu tragen. b) Die Kosten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat das Beru- fungsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens auf 3.696,95 € netto festgesetzt. Unter Zugrundelegung der rechtsfehlerfreien und insoweit unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei den von der Klägerin unter Vorlage eines Kostenvoranschlags geltend gemachten Renovierungsarbeiten sämtlich um Schönheitsreparaturen im Sinne der auch für den preisfreien Wohnraum maßgebenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (vgl. Senatsurteile vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, NJW 2009, 1408 Rn. 10; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 11; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 31; jeweils mwN). Die Revision kann zur Begründung einer fehlenden Erforderlichkeit der geltend gemachten Kosten nicht mit Erfolg auf das (pauschale) Bestreiten der dem Kostenvoranschlag zugrunde gelegten Größen der Wandflächen und des Fußbodens durch die Beklagte verweisen. Denn das Berufungsgericht hat zutref- fend darauf abgestellt, der Beklagten, welche die Räumlichkeit zehn Jahre lang bewohnt habe, sei ein solches pauschales Bestreiten der Größen verwehrt (§ 138 Abs. 1, 2 ZPO). Zudem habe der Sachverständige die im Kostenvoranschlag in Ansatz gebrachten Mengen anhand der unstreitigen Wohnfläche von etwa 70 m² nachvollziehen können. 3. Die - zum Anspruchsgrund gehörenden - Rügen der Revision, das Be- rufungsgericht habe die Beweislast bezüglich des Renovierungszustands der 19 20 21 - 10 - Wohnung bei Überlassung an die Beklagte im Rahmen der Beurteilung der Wirk- samkeit der Formularklausel, wonach die Schönheitsreparaturpflicht auf die Be- klagte übertragen wurde (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 32), verkannt sowie zu Unrecht eine Beweisvereite- lung der Klägerin, welche den Namen des Vormieters nicht mitgeteilt hat, ver- neint, können der Revision schon deshalb nicht zum Erfolg verhelfen, weil das Berufungsgericht die Revision insoweit nicht zugelassen hat. IV. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Kerpen, Entscheidung vom 12.10.2018 - 106 C 56/17 - LG Köln, Entscheidung vom 19.08.2020 - 13 S 209/18 - 22

ECLI:DE:BGH:2020:080720UVIIIZR163.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 163/18 Verkündet am: 8. Juli 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 242 Ba, § 535 Abs. 1 Satz 2, 536a Abs. 2 Nr. 1 a) An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klau- sel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne angemessenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungs- bedürftig überlassenen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 40; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausführung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unreno- vierte beziehungsweise renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Bei einer wesentlichen Ver- schlechterung des anfänglichen Dekorationszustandes kommt ein Instand- haltungsanspruch des Mieters in Betracht. - 2 - Da die (Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in ei- nen frisch renovierten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 270/18, zur Veröffentlichung bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung ge- genüber dem unrenovierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Regel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kos- ten beteiligen. BGH, Urteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juli 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 2. Mai 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren die Zahlung eines Vorschusses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Sie mieteten im Jahr 2002 von der Beklagten eine bei Überlassung un- renovierte Wohnung in Berlin. Der Mietvertrag enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 6 Instandhaltung, Schönheitsreparaturen 6.4 Der Mieter übernimmt die Schönheitsreparaturen. 6.5 Zu den Schönheitsreparaturen gehören (…). (…) 1 2 - 4 - § 7 Mietsache 7.1 Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zu- stand der Übergabe. 7.2 Der Mieter versichert, dass er den Mietgegenstand ausreichend besichtigt hat. Er übernimmt den Mietgegenstand - wie er steht und liegt - im besichtigten Zustand und erkennt den Mietgegenstand als vertragsgemäß an." Aufgrund einer zwischenzeitlich eingetretenen Verschlechterung der Wohnungsdekoration im Vergleich zum Überlassungszustand forderten die Kläger mit Schreiben vom 31. März 2016 die Beklagte unter Übersendung eines Kostenvoranschlags erfolglos auf, darin im Einzelnen bezeichnete Renovie- rungsmaßnahmen (Tapezieren, Anstricharbeiten) ausführen zu lassen. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung des im Kostenvoranschlag ausge- wiesenen Betrags von 8.354,03 € zuzüglich 293,63 € für die Reparatur eines seit Wohnungsübergabe defekten Lampenanschlusses lediglich bezüglich letz- terem Punkt sowie hinsichtlich des zwischen den Parteien vereinbarten Einbaus einer Tür (1.041,25 €) stattgegeben. Die hiergegen eingelegte, auf die Zahlung weiterer 7.312,78 € nebst Zinsen gerichtete, Berufung hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren, soweit es erfolglos geblieben ist, weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2018, 557) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 5 - Den Klägern stehe ein Anspruch auf Zahlung eines weiteren Vorschus- ses aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu. Die Wohnung sei aufgrund ihres "dekorativen Verschleißes" nicht im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB mangelhaft geworden. Die Kläger hätten die Wohnung in unrenoviertem Zustand über- nommen und diesen als vertragsgemäß akzeptiert, so dass ihnen kein An- spruch zustehe, die schon zu Beginn oder kurz nach Beginn des Mietverhält- nisses erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen und die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen. Zwar sei die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Kläger in Ziffer 6.4 des Formularmietvertrags unwirksam, da die Beklagte ihnen eine un- renovierte Wohnung überlassen und einen angemessenen Ausgleich hierfür nicht gewährt habe. An die Stelle dieser unwirksamen Klausel trete nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet sei, den Dekorationszu- stand der Wohnung aufrecht zu erhalten, welchen diese zu Beginn des Miet- verhältnisses aufgewiesen habe. Dennoch sei die Klage unbegründet. Die Kammer habe Bedenken, ob die vorgenannte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zutreffend sei. Diese verleihe den verbraucherschützenden Regelungen in §§ 306 f., 139 BGB einen von Vermietern als "punitiv empfundenen" Charakter, welcher diesen Vorschrif- ten fremd bleiben solle. Die "Lückenfüllung" durch Heranziehung der gesetzli- chen Regelung führe in Fällen der vorliegenden Art zu einer weitergehenden Verschiebung des Vertragsgefüges zu Gunsten des Mieters als dies zur Durch- setzung des gesetzlichen Anliegens erforderlich sei. Den gegenseitigen Inte- ressen und Vorstellungen der Mietvertragsparteien käme es näher, die durch die Unwirksamkeit der Regelung entstehende "Vertragslücke" unberührt zu las- sen, so dass keine Partei die Verpflichtung träfe, Schönheitsreparaturen durch- 7 8 9 - 6 - zuführen, jedoch beide Teile - der Mieter jederzeit, der Vermieter nur nach Maßgabe des § 555a BGB - dazu berechtigt seien. Selbst wenn man mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Beklagte nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB als verpflichtet ansähe, den vertrags- gemäßen Dekorationszustand aufrecht zu erhalten, welchen die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses aufgewiesen habe, scheide ein Anspruch der Kläger aus. Denn die Instandhaltungspflicht des Vermieters korrespondiere mit der Mangelhaftigkeit der Mietsache. Die hiernach maßgebende Abweichung der Ist- von der Soll-Beschaffenheit beurteile sich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie etwaiger ergänzender Vertragsabreden. Danach tref- fe die Beklagte keine Instandhaltungspflicht, da die Vornahme der von ihr ver- langten Dekorationsarbeiten zu einer deutlich über den vertragsgemäß ge- schuldeten Zustand der Wohnung hinausgehenden Verbesserung führen wür- de, die sie nicht schulde. Die Wohnung habe sich bei Übergabe im März 2002 in einem unreno- vierten Zustand befunden. Genau diesen, teils "abgenutzten" Zustand hätten die Parteien in den Ziffern 7.1 und 7.2 des Mietvertrags als vertragsgemäß ver- einbart. Zwar sei mit den Klägern davon auszugehen, dass sich der Zustand der Wohnungsdekoration nach einer Mietzeit von 14 Jahren im Vergleich zu diesem vertragsgemäß unrenovierten Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Jedoch komme es auf graduelle Verschlechterungen des Renovierungs- zustands nicht an, sondern nur darauf, ob die Mieträume bei Vertragsbeginn den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten oder nicht. Jeden- falls im Rahmen der Prüfung der Renovierungsklauseln sei unerheblich, ob die Mieträume mehr oder weniger abgewohnt gewesen seien, ob die Wohnung sich erst als unrenoviert, bereits als renovierungsbedürftig oder gar schon als völlig abgewohnt darstelle. In all diesen Fällen habe der Mieter die (mindestens) un- 10 11 - 7 - renovierte Wohnung als vertragsgerecht akzeptiert und scheide ein Anspruch gegen den Vermieter auf Vornahme von Renovierungsarbeiten damit von vorn- herein aus. Die dagegen erhobene Kritik, wonach eine differenziertere Sichtweise geboten sei, da auch eine renovierungsbedürftige Wohnung weiter abgenutzt werden und im Verlaufe des Mietverhältnisses geradezu "verkommen" könne, habe der Bundesgerichtshof nicht zum Anlass genommen, seine Rechtspre- chung zu korrigieren. Daher halte es die Kammer für konsequent und sachge- recht, denselben Prüfungsmaßstab auch bei der Ermittlung des "Soll-Zustands" und der Auslegung des Mangelbegriffs in § 536 BGB anzuwenden. Somit be- stünden Ansprüche der Kläger auf Verbesserung des Dekorationszustands erst dann, wenn die Wohnung inzwischen "verkommen" sei, mithin Renovierungsar- beiten erforderlich wären, um Substanzschäden vorzubeugen. Dafür sei vorlie- gend nichts ersichtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Zahlung eines Vorschusses für durchzuführende Schönheitsreparaturen nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht verneint werden. Entgegen der Ansicht des Be- rufungsgerichts scheidet ein Anspruch nicht deshalb (von vornherein) aus, weil die Kläger die unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß akzeptiert hatten. Vielmehr begründet die vom Berufungsgericht ausdrücklich festgestellte weitere Verschlechterung des Dekorationszustands der Wohnung im Vergleich zum vertragsgemäßen Zustand bei Überlassung einen Mangel, dessen Beseitigung die Kläger nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen können. Mit dieser Man- 12 13 - 8 - gelbeseitigung befindet sich die Beklagte in Verzug, so dass den Klägern dem Grunde nach ein Vorschussanspruch in Höhe der erforderlichen Mängelbeseiti- gungskosten zusteht. Dieser ist - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Kläger nach bestimmungsgemäßer Verwendung des Vorschussbetrags im Ergebnis eine frisch renovierte und da- mit eine Wohnung erhalten, welche sich in einem besseren als dem vertrags- gemäßen Dekorationszustand befindet. Der hierdurch bewirkten "Besserstel- lung" der Kläger ist vielmehr im hier betroffenen Bereich der Schönheitsrepara- turen, deren Durchführung die Mieter verlangen und bei denen es nicht um funktionale Mängel geht, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) dadurch Rech- nung zu tragen, dass sie sich in angemessenem Umfang an den (erforderli- chen) Kosten der Renovierung zu beteiligen haben. 1. Nach § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter den Mangel der Miet- sache selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Ein Mangel der Mietsache liegt dann vor, wenn deren tatsächlicher Zustand für den Mieter nachteilig vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, NJW 2019, 507 Rn. 21, und VIII ZR 67/18, juris Rn. 27; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 24; jeweils mwN). Bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter zum Zweck der Mangelbeseitigung vom Vermieter die Zahlung eines - abzurechnenden (vgl. hierzu Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 536a Rn. 24; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 536a Rn. 34; Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Aufl., § 536a Rn. 18) - Vorschus- ses in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen (vgl. Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 8; vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 15). 14 - 9 - 2. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass einem solchen Vorschussanspruch der Kläger die Übertragung der Schönheitsreparaturen nach Ziffer 6.4 des Mietvertrags nicht entgegensteht. Denn diese formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, da die Wohnung den Klä- gern unrenoviert überlassen und ihnen ein angemessener Ausgleich nicht ge- währt wurde (vgl. Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, NJW 2018, 3302 Rn. 20). 3. An die Stelle dieser unwirksamen Klausel tritt gemäß § 306 Abs. 2 BGB die dispositive gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, so dass die Beklagte als Vermieterin die Instandhaltungslast - zu der auch die Aus- führung von Schönheitsreparaturen gehört - in vollem Umfang zu tragen hat (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 40). a) Soweit das Berufungsgericht insoweit "Bedenken" hegt und - ebenso wie der Revisionsanwalt der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat - statt dem Eingreifen der gesetzlichen Regelung im Wege einer ergän- zenden Vertragsauslegung zu dem Ergebnis gelangen will, keine der Parteien treffe eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen, ist dies be- reits wegen Verkennung der Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsaus- legung rechtsfehlerhaft. Für eine ergänzende Vertragsauslegung (§ 157 BGB) ist in Fällen wie dem vorliegenden kein Raum, da mit § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB eine (spezielle) gesetzliche Regelung existiert, welche die Pflicht zur Instand- haltung der Mietsache dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässi- 15 16 17 - 10 - gen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestal- tungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht be- stünde. Daran ändern - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und der Revisionserwiderung - etwaige negative wirtschaftliche Folgen für den Vermie- ter, der gegebenenfalls im Hinblick auf die (unwirksame) Übertragung der Schönheitsreparaturen eine geringere Miete akzeptiert hat, nichts (vgl. Senats- urteile vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, NJW 2006, 2915 Rn. 21; vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, aaO Rn. 18; Staudinger/V. Emmerich, aaO § 535 Rn. 127; gegen die Ansicht des Berufungsgerichts auch BeckOGK- BGB/H. Schmidt, Stand 1. April 2020, § 535 Rn. 416). b) Im Übrigen würde eine ergänzende Vertragsauslegung - anders als von der Beklagtenseite in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertre- ten - nicht zu der Annahme führen, die Vertragsparteien hätten - ausgehend von der hier vorliegenden Anmietung einer unrenovierten Wohnung und die Unwirksamkeit der Klausel in ihre Überlegungen einbeziehend - eine Regelung getroffen, wonach keine der Parteien Schönheitsreparaturen auszuführen hätte. Denn eine ergänzende Vertragsauslegung hat sich nicht nur an dem hypotheti- schen Parteiwillen, sondern auch an dem objektiven Maßstab von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu orientieren und muss zu einer die beiderseitigen Inte- ressen angemessen berücksichtigenden Regelung führen. Es geht daher da- rum zu ermitteln, was die Parteien bei einer angemessenen, objektiv- generalisierenden Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben redli- cherweise vereinbart hätten, wenn sie bedacht hätten, dass die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel jedenfalls unsicher war (vgl. Senatsurteile vom 14. März 2012 - VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24; vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 70; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, juris Rn. 35; jeweils mwN). 18 - 11 - Hiernach kann nicht angenommen werden, dass redliche, um einen an- gemessenen Interessenausgleich bemühte Mietvertragsparteien nach Treu und Glauben eine insoweit einseitig den Vermieter begünstigende Regelung getrof- fen hätten, nach der sich der Mieter seines gesetzlichen Anspruchs auf Erhal- tung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) in Form der Ausführung von Schönheitsreparaturen begeben würde und demgemäß von ihm gewünschte Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen hätte. 4. Noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, der unreno- vierte Zustand der Wohnung bei Überlassung sei der vertragsgemäße und da- mit seitens der Beklagten im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu erhaltende "Soll-Zustand". a) Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu über- lassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Zur Ge- brauchserhaltungspflicht des Vermieters gehört es, eine nach der Überlassung eingetretene Verschlechterung der Mietsache zu beseitigen und den zum ver- tragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand wiederherzustellen (vgl. BGH, Urteile vom 3. April 2003 - IX ZR 163/02, NZM 2003, 472 unter II 2; vom 19. November 2014 - VIII ZR 191/13, BGHZ 203, 256 Rn. 25 mwN; vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 36; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, NJW-RR 2019, 270 Rn. 17). Dieser - zu erhaltende - vertragsgemäße Zustand wird, soweit - wie hier - Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks, hier der Nutzung als Wohnung, und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der Verkehrsanschau- 19 20 21 22 - 12 - ung bestimmt (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 18, 23; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18, aaO Rn. 13; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, aaO Rn. 25). Da sich somit der geschuldete vertragsge- mäße Gebrauch, soweit - wie hier - die Mietsache selbst betroffen ist, bereits im Wege der Gesetzesauslegung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt, bedarf es nicht des Rückgriffs auf eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags (vgl. Se- natsurteile vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 271/17, aaO Rn. 23, und VIII ZR 67/18, juris Rn. 29). b) Hiernach ist im vorliegenden Fall der bei Überlassung der Wohnung unrenovierte Zustand vertragsgemäß. Dabei kann dahinstehen, ob die im For- mularmietvertrag enthaltenen Regelungen, wonach die Kläger den Mietgegen- stand so übernehmen "wie er steht und liegt" und ihn "als vertragsgemäß" an- erkennen, wirksam sind. Denn ungeachtet dessen war der Dekorationszustand der Wohnung für beide Parteien ohne Weiteres ersichtlich. Die Wohnung wurde vor Anmietung besichtigt und der Zustand in einem Übergabeprotokoll näher festgehalten. Die ursprünglich im Mietvertrag enthaltene Formulierung, wonach das Mietverhält- nis erst nach Renovierung durch den Vormieter beginnen sollte, wurde einver- nehmlich gestrichen und durch ein konkretes Datum des Mietvertragsbeginns ersetzt. Danach war für die Kläger eindeutig ersichtlich, dass sie eine unreno- vierte Wohnung übernehmen; sie haben die Mietsache somit in dem Zustand akzeptiert, in dem sie sich befand (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR 1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021 Rn. 28; Hartmann, WuM 2015, 406, 408; Lehmann-Richter, WuM 2016, 529, 534). 23 24 25 - 13 - aa) Entgegen der Ansicht der Revision setzt die Annahme eines solchen Wohnungszustands als vertragsgemäß im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Gewährung eines finanziellen Ausgleichs zugunsten des Mieters voraus. Ein solcher ist für die Wirksamkeit der formularvertraglichen Überwäl- zung der Schönheitsreparaturen bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung von Bedeutung (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 24), nicht jedoch für die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustands. Da dieser - wie ausgeführt - vorliegend nach Treu und Glauben unter Berücksichti- gung der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, kommt es auf die von der Re- vision weiter aufgeworfene Frage, welche Anforderungen an die Vereinbarung eines unter dem Mindeststandard liegenden Wohnungszustands als vertrags- gemäß zu stellen sind, nicht an (vgl. hierzu Senatsurteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, aaO; vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174 unter A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, NJW-RR 2010, 737 Rn. 24). bb) Soweit - der Sache nach auch von der Revision - vertreten wird, in Fällen wie dem vorliegenden beziehe sich die Einigung der Parteien nicht auf den unrenovierten beziehungsweise renovierungsbedürftigen Zustand, sondern vertragsgemäß sei vielmehr eine Wohnung, die (bedarfsabhängig) fachmän- nisch komplett renoviert werde (so Artz, NZM 2015, 801, 804 f.; Flatow, WuM 2009, 208, 209; LG Berlin, Urteil vom 24. Juli 2018 - 63 S 283/17, juris Rn. 18 ff. [nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 270/18, zur Veröffentli- chung bestimmt]), ist diese Auffassung unzutreffend. Sie geht davon aus, die - nicht wirksam übertragene - Renovierungs- pflicht des Mieters beziehe sich nicht auf den Zustand der Wohnung bei Über- gabe, sondern der Mieter hätte nach dem Willen der Parteien - die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel unterstellt - auch die Gebrauchsspuren der 26 27 - 14 - Vormieter beseitigen und daher umfänglich tätig werden müssen. Folglich sei der vertragsgemäße (Soll-)Zustand eine renovierte Wohnung. Diese Sichtweise misst der - unwirksamen - Schönheitsreparaturklausel einen Inhalt bei, den sie - wie der Senat selbst beurteilen kann, da Allgemeine Geschäftsbedingungen bei der Auslegung wie revisible Rechtsnormen zu be- handeln und daher vom Revisionsgericht frei auszulegen sind (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15, BGHZ 212, 140 Rn. 39; Se- natsbeschluss vom 2. Juli 2019 - VIII ZR 74/18, NJW-RR 2019, 1202 Rn. 18; jeweils mwN) - nicht hat, und überträgt diesen Inhalt zu Unrecht auf die Ver- mieterpflicht. Die Annahme, der Mieter habe auch Gebrauchsspuren des Vor- mieters zu beseitigen, folgt aus der im Bereich der Kontrolle Allgemeiner Ge- schäftsbedingungen gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (vgl. Senatsur- teile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, aaO). Dieser so bestimmte Inhalt der - unwirksamen - Schön- heitsreparaturklausel lässt jedoch nicht ohne Weiteres Rückschlüsse auf den vertragsgemäßen Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu. Zudem führt die Unwirksamkeit der Klausel gerade nicht dazu, dass sich die in ihr sta- tuierte Pflicht gleichsam "umdrehte" und nunmehr den Vermieter eine entspre- chende Verpflichtung träfe. Vielmehr tritt - wie ausgeführt - gemäß § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB an ihre Stelle; allein hiernach sind der Inhalt und der Umfang der Vermieterpflichten zu ermit- teln (vgl. hierzu AG Frankfurt am Main, Beschluss vom 6. Juli 2009 - 33 C 4800/08, juris Rn. 18). Zudem verkennt die vorgenannte Ansicht, dass die Klausel zur Übertra- gung von Schönheitsreparaturen in Fällen wie dem vorliegenden nur dann wirk- 28 29 - 15 - sam ist, wenn dem Mieter ein angemessener finanzieller Ausgleich gewährt wird, der ihn so stellt, als wäre ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. Senatsurteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, aaO Rn. 35 mwN). Erhält der Mieter einen solchen Ausgleich jedoch - wie vorliegend - nicht und ist die Klausel daher unwirksam, kann nicht ein "Wille der Parteien", insbesondere des Mieters, angenommen werden, die Wohnung solle dennoch umfänglich reno- viert werden. Schließlich hätte die vorgenannte Ansicht zur Folge, dass der Umfang der Erhaltungspflicht über denjenigen der Überlassungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) hinausginge, was nur bei entsprechender Parteivereinbarung an- genommen werden kann (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, aaO Rn. 37 f.). cc) Hiernach ist der - unrenovierte - Zustand der Wohnung bei Überlas- sung an die Mieter im Jahr 2002 der vertragsgemäße "Soll-Zustand". Dieser hat sich im Verlaufe der Mietzeit nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts, welches hierzu auf der Grundlage des substantiierten Sachvortrags der Kläger zum Anfangs- sowie zum Ist-Zustand der Wohnung gelangte, wesentlich verschlechtert (vgl. hierzu Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 192/04, NJW 2005, 1862 unter II; vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, NJW 2015, 1871 Rn. 18, insoweit in BGHZ 204, 316 nicht ab- gedruckt). In dieser für die Kläger negativen Abweichung vom vertragsgemäßen Zustand liegt, anders als das Berufungsgericht meint, ein Mangel. Diesen hat die Beklagte zu beseitigen. Unter Zugrundelegung der rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts handelt es sich bei den von den Klägern unter Vorlage des Kostenvoranschlags geltend gemachten Renovierungsarbeiten um Schönheitsreparaturen im Sinne der auch für den preisfreien Wohnraum maßgebenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 der Zwei- 30 31 - 16 - ten Berechnungsverordnung (vgl. Senatsurteile vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 210/08, NJW 2009, 1408 Rn. 10; vom 13. Januar 2010 - VIII ZR 48/09, NJW 2010, 674 Rn. 11; jeweils mwN). 5. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht trotz dieser von ihm festge- stellten Verschlechterung des Dekorationszustands der Wohnung - und damit dem Vorliegen eines Mangels - einen Anspruch der Kläger auf Zahlung eines Vorschusses bereits dem Grunde nach verneint. a) Insoweit hat das Berufungsgericht zu Unrecht darauf abgestellt, die Mieter hätten den unrenovierten Überlassungszustand akzeptiert, so dass An- sprüche auf Beseitigung zwischenzeitlich eingetretener Verschlechterungen des Dekorationszustands von vornherein ausschieden. Vielmehr sind einem Mieter, der eine Wohnung mit "gebrauchter Dekora- tion" anmietet und bereits vorhandene Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzeptiert, nicht allein deswegen jegliche Erhaltungs- und Gewährleistungsan- sprüche infolge eines weiteren Verschleißes abzusprechen (vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 25). Denn auch eine bereits renovierungsbedürftige Wohnung kann durchaus noch weiter abgenutzt werden (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 265). b) Soweit das Berufungsgericht weiter darauf abstellt, die bestimmungs- gemäße Verwendung der als Vorschuss begehrten Aufwendungen führte zu einer über den vertragsmäßig geschuldeten Zustand der Wohnung hinausge- henden Verbesserung, welche die Beklagte nicht schulde (ebenso Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 14. Aufl., § 538 BGB Rn. 164), vermag dies einen vollständigen Anspruchsausschluss ebenfalls nicht zu tragen. Der durch eine neue Dekoration bewirkten Besserstellung des Mieters ist vielmehr 32 33 34 35 - 17 - dadurch Rechnung zu tragen, dass er sich nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) in angemessenem Umfang an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu betei- ligen hat. aa) Der Mieter kann nach § 536a Abs. 2 BGB als Vorschuss nur den Be- trag verlangen, der zur Mangelbeseitigung erforderlich ist. Es muss sich somit um Aufwendungen handeln, die er bei Anwendung der im Verkehr erforderli- chen Sorgfalt für angemessen halten darf. Darunter fallen solche Kosten, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind (vgl. Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 18). bb) Führt die Vornahme der Schönheitsreparaturen jedoch zu einem besseren Dekorationszustand der Wohnung als dem vertraglich geschuldeten, hat sich der Mieter regelmäßig an den Kosten der Renovierung in angemesse- nem Umfang zu beteiligen. Da die (Wieder-)Herstellung des ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und interessengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt. Daher kann sich die Revision - wie sie in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgebracht hat - zur Begründung der Erforderlichkeit des ge- samten von ihr geforderten Vorschusses nicht mit Erfolg darauf berufen, die Kosten für die Herstellung eines "unrenovierten" Zustands lägen höher, da der Vermieter zunächst frisch renovieren und anschließend die Dekoration wieder in einen unrenovierten Zustand versetzen müsste. 36 37 38 39 - 18 - Durch die nach Vorstehendem allein sachgerechte umfassende Renovie- rung werden allerdings nicht nur die vom derzeitigen Mieter bewirkten - von ihm grundsätzlich nicht zu vertretenden (§ 538 BGB) - Gebrauchsspuren beseitigt, sondern auch diejenigen aus dem Zeitraum vor dem gegenwärtigen Mietver- hältnis. Der Mieter erhält damit eine Wohnung, die einen Dekorationszustand aufweist, der über den vertraglich seitens des Vermieters geschuldeten Zustand hinausgeht. Nach dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist dieser Besser- stellung durch eine angemessene finanzielle Beteiligung des Mieters an den Renovierungskosten Rechnung zu tragen. (1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28). Welche Anforderungen sich daraus im Einzelfall ergeben, kann regel- mäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist - vorliegend bezogen auf den Erhaltungsanspruch des Mieters - unter Abwägung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu ermitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. BGH, Urteile vom 14. Juni 2016 - XI ZR 242/15, BGHZ 210, 348 Rn. 40; vom 12. Juli 2016 - XI ZR 501/15, BGHZ 211, 105 Rn. 18; vom 27. Februar 2018 - VI ZR 109/17, NJW 2018, 1756 Rn. 20). (2) Die Parteien des mietvertraglichen Dauerschuldverhältnisses sind durch wechselseitige Rechte und Pflichten miteinander verbunden. So trifft - wie ausgeführt - den Vermieter die Erhaltungspflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); die Regelung des § 538 BGB, wonach der Mieter Veränderungen oder Verschlech- 40 41 42 43 - 19 - terungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeige- führt werden, nicht zu vertreten hat, wiederholt dies klarstellend (vgl. Senatsur- teil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432 Rn. 12). Diese Erhal- tungspflicht des Vermieters stellt eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflich- tung dar, welche sich nicht in der einmaligen Handlung des Überlassens er- schöpft, sondern dahin geht, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 49 mwN). Diese Dauerverpflichtung - vorliegend in Form der Durchführung der Schönheitsreparaturen - bezieht sich jedoch nur auf den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Auf diesen - vorliegend unrenovierten - (Soll-)Zustand hat der Mieter sich eingelas- sen und das Vorhandensein von Gebrauchsspuren als vertragsgemäß akzep- tiert. Daher wäre es unbillig, den Vermieter mit sämtlichen Kosten einer Reno- vierung zu belasten. Nach der gebotenen wertenden Betrachtungsweise unter Beachtung des mietvertraglichen Äquivalenzverhältnisses entspricht es hier- nach dem Willen redlicher, die beiderseitigen Interessen berücksichtigenden und um deren angemessenen Ausgleich bemühten Vertragspartner eines Dau- erschuldverhältnisses, dass Renovierungsarbeiten vorgenommen werden und zwar solche, durch welche die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzt wird und sich der Mieter seinerseits an den Kosten in angemessenem Umfang beteiligt. (3) Allein mit diesem Inhalt besteht der Anspruch des Mieters. Denn das in § 242 BGB verankerte Prinzip von Treu und Glauben bildet - wie ausgeführt - eine allen Rechten immanente Schranke des Anspruchs (vgl. BGH, Urteile vom 14. Oktober 1991 - II ZR 249/90, NJW 1992, 569 unter II 1 b; vom 16. Februar 2005 - IV ZR 18/04, NJW-RR 2005, 619 unter II 2 a; vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO; MünchKommBGB/Schubert, 8. Aufl., § 242 Rn. 83). Damit kann sich ein Vermieter - anders als in der Revisionsverhandlung vor dem Se- 44 - 20 - nat vorgebracht - nicht mit Erfolg darauf berufen, ihm sei die Wiederherstellung des unrenovierten Anfangszustands unmöglich, so dass ein Anspruch des Mie- ters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen ausgeschlossen sei (§ 275 Abs. 1 BGB). Vielmehr ist der unter Beachtung der vorstehend dargestellten Maßstäbe von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gegebene Anspruch des Mieters vom Vermieter erfüllbar. (4) Die Bestimmung des Umfangs der Kostenbeteiligung im Einzelfall ist Sache des Tatrichters, der insoweit von der ihm nach § 287 Abs. 2 ZPO einge- räumten Möglichkeit Gebrauch machen kann (vgl. zur Bemessung des Auf- wands bei eigener Renovierungstätigkeit Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24 f. [zum Bereicherungsanspruch des Mieters, der ihn nicht treffende Schönheitsreparaturen ausführt]). Unter ange- messener Berücksichtigung der wechselseitigen Interessenlage von Vermieter und Mieter wird, soweit nicht im Einzelfall Besonderheiten vorliegen, in der Re- gel eine hälftige Kostenbeteiligung sachgerecht sein. 6. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der Ansicht der Revisi- onserwiderung ist die Beklagte durch das - fruchtlose - Schreiben der Kläger vom 31. März 2016 mit der Ausführung von Schönheitsreparaturen und damit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten. a) Dieses Schreiben erfüllt - was der Senat selbst beurteilen kann, weil die zu berücksichtigenden Umstände festgestellt sind und weitere Feststellun- gen nicht in Betracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW-RR 2019, 719 Rn. 23; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, WuM 2020, 80 Rn. 28; jeweils mwN) - die Anforderungen an eine verzugsbegründende Mahnung im Sinne des § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB. 45 46 47 - 21 - Anders als die Revisionserwiderung meint, ist es hinreichend bestimmt, da in ihm auf den Kostenvoranschlag - welcher Grundlage der Klageforderung ist - Bezug genommen wird und sich aus diesem die einzelnen geforderten Arbeiten im Detail ergeben. Damit ist die geschuldete Leistung vorliegend - ungeachtet der Frage, welchen Spezifizierungsanforderungen die Aufforderung zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich genügen muss (vgl. BGH, Urteil vom 9. Juli 1992 - XII ZR 268/90, NJW-RR 1992, 1226 unter 1) - eindeutig bezeichnet (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116 Rn. 21). b) Der Wirksamkeit der Mahnung steht auch nicht entgegen, dass das Aufforderungsschreiben der Kläger ein Angebot zur Kostenbeteiligung nicht enthält, denn auf die Kostenbeteiligungspflicht des Mieters muss sich der Ver- mieter gemäß den oben im einzelnen dargestellten Maßstäben von Treu und Glauben nach Art eines Zurückbehaltungsrechts (§ 273 Abs. 1 BGB) berufen, um den Eintritt des Verzugs zu verhindern; dies ist hier nicht geschehen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zur Erforderlichkeit der als Vorschuss begehrten Kosten sowie zur angemessenen Kostenbeteiligung der Kläger getroffen hat. Die Sa- che ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 48 49 50 - 22 - Dieses wird den Parteien Gelegenheit zu geben haben, ihren Sachvor- trag zu einer angemessenen Kostenbeteiligung der Mieter unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zu ergänzen und die Anträge entsprechend an- zupassen. Soweit die Revisionserwiderung einwendet, der als Vorschuss geforderte Betrag sei unverhältnismäßig hoch und übersteige für die Vermieterin die "Op- fergrenze", weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass vorliegend zur Beseiti- gung des Mangels nicht etwa umfangreiche Reparaturarbeiten an der Substanz der Mietsache, sondern lediglich Schönheitsreparaturen in Rede stehen (vgl. zur "Opfergrenze" Senatsurteile vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 342/03, NJW 2005, 3284 unter II 2; vom 21. April 2010 - VIII ZR 131/09, NJW 2010, 2050 Rn. 22 f.; Senatsbeschluss vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 135/13, NJW 2014, 1881 Rn. 2). Dr. Milger Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 30.11.2016 - 216 C 294/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.05.2018 - 18 S 392/16 - 51

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 195/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 548 Abs. 2 Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausge- führt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10 - LG Freiburg AG Freiburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg vom 15. Juli 2010 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger und seine Ehefrau waren vom 1. November 2000 bis zum 31. Dezember 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in F. . Der Mietvertrag enthält in § 13 eine Formularklausel, die den Mietern die Durch- führung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt. 1 Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses zu Kosten von 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen waren. Der Kläger hat sich von seiner Ehefrau deren Ansprüche auf Erstattung von Renovierungskos- ten abtreten lassen. 2 - 3 - Mit der am 22. Dezember 2009 eingereichten und am 4. Januar 2010 zugestellten Klage hat der Kläger Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Freiburg, NZM 2011, 71) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 5 Das Amtsgericht habe die Klage zu Recht abgewiesen, weil der vom Kläger geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der rechtsgrundlos erbrachten Renovierungsleistungen gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten seit Rückgabe der Mietsache verjähre und dieser Zeitraum bei Klageerhebung be- reits abgelaufen gewesen sei. 6 § 548 Abs. 2 BGB umfasse nach seinem Wortlaut sämtliche Aufwendun- gen des Mieters auf die Mietsache, nicht nur solche mit Fremdgeschäftsfüh- rungswillen, sondern auch bereicherungsrechtliche Ansprüche wegen einer Endrenovierung, die der Mieter aufgrund vermeintlicher Verpflichtung durchge- führt habe. Dieser Bereicherungsanspruch unterliege somit einer kürzeren Ver- jährung als der Anspruch auf Rückgewähr von Mietzahlungen. Dies sei aber, obwohl es sich bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen wirtschaftlich um Entgelt für die Gebrauchsüberlassung handele, im Hinblick auf den Rechtsge- 7 - 4 - danken des § 548 Abs. 2 BGB gerechtfertigt. Entscheidender Gesichtspunkt sei der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung. 8 Der Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den vorliegenden Fall stehe auch nicht entgegen, dass der Rückforderungsanspruch auf diese Weise ver- jähren könne, ehe sich der Mieter seines Anspruchs überhaupt bewusst werde. § 548 Abs. 2 BGB unterscheide nicht zwischen bekannten und unbekannten Ansprüchen. Eine solche Einschränkung sei auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht geboten. Denn dieser Zweck bestehe vor allem darin, An- sprüche des Mieters, bei denen es auf den Zustand der Wohnung ankomme, einer kurzfristigen Klärung zuzuführen. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange- nommen, dass der vom Kläger wegen der rechtsgrundlos durchgeführten Schönheitsreparaturen geltend gemachte Anspruch der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt, die hier vor Einreichung der Klage abgelaufen war. 9 Gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. In der Rechtspre- chung der Instanzgerichte und in der Literatur ist streitig, ob unter diese Vor- schrift auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen fallen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel ausgeführt hat. 10 - 5 - 1. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass § 548 Abs. 2 BGB auf derartige Ansprüche des Mieters weder direkt noch analog Anwendung finde, sondern die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren maßgeblich sei (Eisenschmid, WuM 2010, 459, 469 f.; Blank, NZM 2010, 97, 102 und WuM 2010, 234 f.; Jacoby, ZMR 2010, 335, 338; Wiek, WuM 2010, 535, 536 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 548 Rn. 10). Dies wird vor allem damit begründet, dass § 548 Abs. 2 BGB die kurze Verjährung nur für Ansprüche des Mieters wegen Aufwendungen - im Sinne freiwilliger Vermögensopfer - anord- ne; für Schadensersatzansprüche sowie für Bereicherungsansprüche aufgrund einer Leistungskondiktion gelte die Vorschrift hingegen nicht. Es bestehe auch kein Anlass, die Position des vertragstreuen Mieters zu schwächen, der in Un- kenntnis der Unwirksamkeit der vom Vermieter verwendeten Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen eine Renovierung ausgeführt habe (Wiek, aaO S. 537; Blank, WuM 2010, aaO). Im Übrigen ergebe sich ein Wertungswiderspruch, weil für Ersatzansprüche des Mieters wegen nachvertraglich getätigter Aufwendun- gen die Regelverjährung anzuwenden sei (Wiek, aaO). Schließlich wird darauf hingewiesen, dass die Rechtsfolge des § 548 Abs. 2 BGB nicht auf Ersatzan- sprüche des Mieters für während der Mietzeit vorgenommene Schönheitsrepa- raturen passe, die am Ende des Mietverhältnisses bereits abgewohnt seien (Jacoby, aaO S. 337). 11 2. Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenmeinung sieht Schönheitsreparaturen als "Aufwendungen" im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB an und wendet deshalb auf daraus resultierende Ersatzansprüche die kurze Ver- jährung an (LG Kassel, NZM 2010, 860, 861 f.; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 548 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 548 BGB Rn. 49; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 548 Rn. 10; Bamber- ger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 548 Rn. 37; Roth, NZM 2011, 62, 64; Gsell, NZM 2010, 71, 76; Lehmann-Richter, NZM 2009, 761, 763; Kinne, GE 2009, 12 - 6 - 358, 360 f.; Paschke, WuM 2008, 647, 652; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653, 655). Diese Auffassung stellt vor allem auf den Zweck des § 548 BGB ab, der auf eine möglichst schnelle Klärung der wechselseitigen Ansprü- che im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache gerichtet sei. Der Be- griff der Aufwendung sei deshalb weit zu verstehen und erfasse sämtliche ver- mögenswerte Maßnahmen, die den Bestand der Mietsache erhalten, wieder- herstellen oder verbessern (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 48). 3. Der letztgenannten Ansicht gebührt der Vorzug. Der Senat hat bereits zu § 558 BGB aF, der Vorgängervorschrift des jetzigen § 548 BGB, entschie- den, dass mit dem damals verwendeten Begriff der "Verwendungen" alle Auf- wendungen zu verstehen sind, die das Grundstück in seinem Bestand verbes- sern (Senatsurteil vom 2. Oktober 1985 - VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254 unter 2 a). Für den Begriff der "Aufwendungen" im jetzigen § 548 BGB gilt nichts an- deres, da mit der entsprechenden Änderung durch das Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO). 13 a) Vom Mieter durchgeführte Schönheitsreparaturen dienen der Verbes- serung der Mietsache und sind deshalb Aufwendungen im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB. Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung solcher Arbei- ten gegen den Vermieter erhebt, fallen somit unter die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB. Auf die rechtliche Einordnung des vom Mieter geltend ge- machten Anspruchs kommt es dabei nicht an. Denn die kurze Verjährungsfrist findet auch dann Anwendung, wenn der Mieter den Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nicht oder nicht nur auf gesetzliche Vorschriften des Mietrechts stützt, sondern sich auf mietvertragliche Vereinbarungen, Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung beruft (Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, NJW 1974, 743 unter III). 14 - 7 - b) Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB findet ihre Rechtfertigung zum einen darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsa- che erreicht werden soll (BT-Drucks. 14/4553, S. 45). Zum anderen dient die in § 548 Abs. 2 BGB getroffene Spezialregelung auch dem Zweck, das laufende Mietverhältnis nicht unnötig mit Auseinandersetzungen zu belasten (Senatsur- teil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, NZM 2008, 519 Rn. 16; Gsell, aaO S. 77). Hieraus folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nach § 548 BGB und nicht nach §§ 199, 195 BGB verjähren, mithin auch der An- spruch aus ungerechtfertigter Bereichung nach § 812 Abs. 1 BGB (Leistungs- kondiktion), der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, nach der Rechtsprechung des Senats zusteht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24). Auch für einen et- waigen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB, der bei schuldhafter Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklau- seln in Betracht kommen kann, findet die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB Anwendung. 15 c) Die Verjährung des vom Kläger geltend gemachten Anspruchs begann deshalb mit dem Ablauf des Monats Dezember 2006 als dem Zeitpunkt der Be- endigung des Mietverhältnisses und lief Ende Juni 2007 ab. Darauf, dass die Beklagten von der Unwirksamkeit der in § 13 des Mietvertrags vorgesehenen Renovierungsklausel erst später erfahren haben und das Senatsurteil zum Be- reicherungsanspruch des Mieters erst am 27. Mai 2009 ergangen ist, kommt es nicht an. Zwar beginnt die regelmäßige Verjährung gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst, wenn der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Im Rahmen der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB kommt es aber nicht 16 - 8 - auf die Kenntnis des Gläubigers an, sondern allein auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Ausnahme hat der Senat nur insoweit bejaht, als es um die Kenntnis von einer Grundstücksveräußerung als tatsächlicher Vorausset- zung für die Beendigung des Mietverhältnisses ging (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, aaO Rn. 18). Eine weitere Ausnahme bezüglich der Kenntnis der tatsächlichen Umstände, aus denen sich der geltend gemachte Anspruch ergibt, ist nicht geboten. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Freiburg, Entscheidung vom 05.03.2010 - 6 C 4050/09 - LG Freiburg, Entscheidung vom 15.07.2010 - 3 S 102/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 302/07 Verkündet am: 27. Mai 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 241 Abs. 2, § 276 Abs. 1 Ci, § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2, § 539 Abs. 1, § 670, § 677, § 683, § 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirt- schaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung ge- schuldeten Entgelts ist. b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Ar- beitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewen- det hat oder hätte aufwenden müssen. BGH, Urteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07 - LG Frankfurt/Main AG Königstein - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat gemäß § 128 Abs. 2 ZPO im schriftlichen Verfahren auf die bis zum 3. April 2009 eingereichten Schriftsätze durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 6. November 2007 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger hatten in der Zeit von Mai 1999 bis Mai 2006 eine Wohnung des Beklagten in K. gemietet. Der dabei vom Beklagten verwendete Formularmietvertrag enthält in seinem § 16 Ziff. 4 zur Frage der Schönheitsre- paraturen folgende Bestimmungen: 1 "a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparatu- ren (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und De- cken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heiz- rohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) - 3 - in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nach- stehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. ... Die Zeitfolge beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette - 3 Jahre bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. ... b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflich- tet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind. c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Be- endigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und be- findet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung ent- sprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Ver- mieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeit- punkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zah- lungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsrepa- raturen fachgerecht selbst durchführt. ..." 2 Ferner enthält der Formularmietvertrag im Leerfeld des § 27 (Sonstige Vereinbarungen) unter anderem folgenden handschriftlichen Eintrag: "Die Wohnung wird dem Mieter renoviert übergeben (Erstbezug). Bei Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt die Übergabe in renoviertem Zustand ..." Im Jahre 2004 renovierten die Kläger die Wohnung. Kurz vor Ende des Mietverhältnisses sprachen die Parteien über eine durchzuführende Renovie- 3 - 4 - rung; der genaue Inhalt des Gesprächs ist streitig. Jedenfalls weißten die Klä- ger vor Auszug noch die Wohnung. Mit der Behauptung, der Beklagte habe ausdrücklich auf Durchführung einer Endrenovierung bestanden, um die Woh- nung in einem frisch renovierten Zustand weiterzuvermieten, beanspruchen die Kläger Erstattung der für das Weißen der Wand- und Deckenflächen getätigten Aufwendungen, die sie mit 9 € je Quadratmeter ansetzen. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung von 1.620,- € nebst Zinsen gerichte- te Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger zu- rückgewiesen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision ist begründet. 5 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Mit dem Amtsgericht, das eine Schadensersatzpflicht des Beklagten we- gen Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten durch Vorlage eines Mietver- tragsformulars mit unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln ebenso verneint hatte wie Ansprüche der Kläger aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag, sei davon auszugehen, dass die Kläger nur einen Bereicherungsanspruch hätten. Dieser münde hier aber deshalb nicht in einen Zahlungsanspruch, weil der Be- klagte durch die trotz unwirksamer Endrenovierungsklausel vorgenommene Renovierung mangels Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung nicht bereichert 7 - 5 - sei. Mit dem Landgericht Berlin (GE 2007, 517) sei vielmehr davon auszuge- hen, dass durch die Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Schönheitsrepa- raturen letztlich die Kalkulationsgrundlage gestört gewesen sei, weil der Ver- mieter sich von den an sich ihm obliegenden Renovierungspflichten nicht habe befreien können, zugleich aber eine geringere Miete erhalten habe, als er sie andernfalls gefordert hätte. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich ver- meiden oder zumindest mildern, wenn man etwaige Erstattungsansprüche des Mieters auf einen Wertersatz begrenze. Dagegen bestehe keine Notwendigkeit, dem Mieter über die Abschöpfung einer eventuellen Bereicherung des Vermie- ters hinaus Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag zu gewähren, weil er während der Mietzeit von der wegen der vermeintlich wirksam übergewälzten Schönheitsreparaturverpflichtung niedriger kalkulierten Miete profitiert habe. II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht in al- len Punkten stand. 8 Das Berufungsgericht hat zwar im Ergebnis zu Recht eine Erstattungs- pflicht des Beklagten unter den Gesichtspunkten eines Schadensersatzes we- gen Verschuldens bei Vertragsschluss und einer Geschäftsführung ohne Auf- trag (§ 539 Abs. 1, § 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB) verneint. Nicht frei von Rechtsfehlern sind dagegen die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht auch einen Anspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Be- reicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1, § 818 Abs. 2 BGB) aberkannt hat. 9 1. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch die Verwendung unwirksamer Klauseln seine vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme gegen- 10 - 6 - über seinem Vertragspartner verletzen und sich bei Verschulden diesem ge- genüber schadensersatzpflichtig machen kann, wenn der Vertragspartner in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel Aufwendungen tätigt (vgl. Senat, BGHZ 99, 101, 107; BGH, Urteil vom 8. Oktober 1987 - VII ZR 358/86, WM 1988, 56, unter 3 a; Urteil vom 28. Mai 1984 - III ZR 63/83, WM 1984, 986, un- ter II 5 a bb; ferner etwa Erman/Roloff, BGB, 12. Aufl., Vor § 307 bis 309, Rdnr. 19 m.w.N.). Im mietrechtlichen Schrifttum wird deshalb angenommen, dass ein Vermieter sich wegen einer Verletzung der vorvertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB) gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig machen kann, wenn er diesem gegenüber schuldhaft (§ 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksame Allgemeine Geschäftsbedin- gungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet und der Mieter daraufhin in der irrigen Annahme der Wirksamkeit dieser Regelungen Renovierungsaufwendungen tätigt (Blank, Festschrift für Derleder, 2005, S. 189, 198 ff.; Börstinghaus, WuM 2005, 675, 678; Lehmann-Richter, WuM 2005, 747 f.; Sternel, ZMR 2008, 501 f.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Rdnr. I 268; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 196 a; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 535 Rdnr. 126; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 535 Rdnr. 47 a). Bei der hier gegebenen Fallgestaltung kann dem Beklagten indessen kein zur Ersatzpflicht führender Verschuldensvorwurf gemacht werden. 11 a) Das Amtsgericht, dessen Erwägungen das Berufungsgericht als zu- treffend gebilligt und seiner Beurteilung zugrunde gelegt hat, hat die zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4 Buchst. c des Formularvertra- ges getroffenen Endrenovierungsbestimmungen als nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam angesehen. Einen Schadensersatzanspruch der Kläger wegen 12 - 7 - Verletzung vorvertraglicher Nebenpflichten des Beklagten durch Verwendung dieser Klausel hat es verneint, weil zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine solche Klausel noch nicht beanstandet worden sei und dem Beklagten deshalb kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne. Gegen diese Beurteilung, die die Revision hinnimmt, bestehen schon deshalb keine Bedenken, weil der Senat kurz zuvor eine identische Klausel als wirksam behandelt hatte (Senats- urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WuM 1998, 592, unter III 2 und 3). b) Hinsichtlich der handschriftlich eingetragenen Endrenovierungsver- pflichtung in § 27 des Formularvertrages rügt die Revision, dass das Beru- fungsgericht dem unter Zeugenbeweis gestellten Vorbringen der Kläger nicht nachgegangen sei, wonach es sich um eine vom Beklagten vorformulierte Ver- tragsklausel gehandelt habe, die er nicht nur bei den Nachmietern, sondern auch bei anderen Mietern verwendet habe, so dass bei diesem für das Revisi- onsverfahren als richtig zu unterstellenden Sachvortrag auch insoweit eine vor- formulierte Vertragsbestimmung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB vorgelegen habe (vgl. Senat, BGHZ 141, 108, 110 f.; BGH, Urteil vom 19. Mai 2005 - III ZR 437/04, WM 2005, 1373, unter II 2 a). Im Ergebnis bleibt der Ein- wand der Revision jedoch ohne Erfolg, dass der Beklagte sich durch die Ver- wendung einer solchen Klausel, die anders als eine inhaltsgleiche Individual- vereinbarung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam wäre (vgl. Senatsur- teile vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, NJW 2009, 1075, Tz. 10; vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, WuM 2007, 682, Tz. 13 m.w.N.), scha- densersatzpflichtig gemacht habe, weil es auch insoweit an einem Verschulden fehlt. 13 Von dem Beklagten konnte nicht erwartet werden, dass ihm an der Zu- lässigkeit einer Endrenovierungsabrede, die individualvertraglich nicht zu bean- 14 - 8 - standen ist (Senatsurteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08, WuM 2009, 193, Tz. 12 f.), Zweifel kommen mussten, wenn er sie in einer für individualvertragli- che Vereinbarungen typischen Weise handschriftlich hinzugefügt hat. Insbe- sondere kann es ihm nicht als Verschulden angelastet werden, wenn er nicht erkannt hat, dass nach der außerhalb des Mietrechts ergangenen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs (vgl. Senat, BGHZ 141, 108, 110 f.; BGH, Urteil vom 19. Mai 2005 - III ZR 437/04, WM 2005, 1373, unter II 2 a) solche hand- schriftlich hinzu gesetzten Regelungen als vorformulierte Vertragsbestimmun- gen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB zu werten sein können mit der Folge, dass ihre Wirksamkeit strengeren Anforderungen unterliegt. 2. Entgegen der Auffassung der Revision steht den Klägern auch kein Anspruch auf Ersatz ihrer Aufwendungen aus einer Geschäftsführung ohne Auf- trag zu. 15 a) Zwar bestimmt § 539 Abs. 1 BGB, dass der Mieter vom Vermieter Auf- wendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht gemäß § 536a Abs. 2 BGB zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 677, § 683 Satz 1, § 670 BGB) ersetzt verlangen kann. Indes- sen handelt es sich bei dieser Bestimmung um eine Rechtsgrundverweisung, die erfordert, dass zugleich die gesetzlichen Voraussetzungen einer Geschäfts- führung ohne Auftrag vorliegen (BGH, Urteil vom 24. Februar 1982 - IVa ZR 306/08, WM 1982, 698, unter I 3 a; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 539 Rdnr. 6 m.w.N.). Daran fehlt es hier. 16 b) Eine Fremdgeschäftsführung scheidet zwar nicht schon deshalb aus, weil sich die Kläger - wie die Revisionserwiderung mit der von ihr erhobenen Gegenrüge geltend macht - durch individualvertragliche Abrede wirksam zur 17 - 9 - Vornahme der getätigten Endrenovierung verpflichtet und in diesem Fall eine eigene vertragliche Pflicht erfüllt hätten (vgl. BGHZ 63, 119, 120 f.; Lange in: jurisPK-BGB, 4. Aufl., § 677 Rdnr. 30; Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 11). Von einer solchen individualvertraglichen Abrede kann nach dem für das Revi- sionsverfahren zu unterstellenden Sachverhalt nicht ausgegangen werden. Gleichwohl sind die Voraussetzungen für eine Geschäftsführung ohne Auftrag nicht gegeben. aa) Die Regeln über die Geschäftsführung ohne Auftrag setzen voraus, dass der Geschäftsführer ein Geschäft "für einen anderen" besorgt. Das kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bereits dann der Fall sein, wenn er das Geschäft nicht nur als eigenes, sondern auch als fremdes führt, das heißt in dem Bewusstsein und mit dem Willen, zumindest auch im Interesse eines anderen zu handeln. In diesem Zusammenhang wird zwischen objektiv und subjektiv fremden Geschäften unterschieden. Bei objektiv fremden Ge- schäften, die schon ihrem Inhalt nach in einen fremden Rechts- und Interessen- kreis eingreifen (z.B. Hilfe für einen Verletzten, BGHZ 33, 251, 254 ff.; Abwen- dung der von einem unbeleuchteten Fahrzeug drohenden Gefahren, BGHZ 43, 188, 191 f.; Tilgung fremder Schulden, BGHZ 47, 370, 371; Veräußerung einer fremden Sache, RGZ 138, 45, 48 f.), wird regelmäßig ein ausreichender Fremdgeschäftsführungswille vermutet. Das gilt grundsätzlich auch für Ge- schäfte, die zugleich objektiv eigene als auch objektiv fremde sind. Dabei kann es genügen, dass das Geschäft seiner äußeren Erscheinung nach nicht nur dem Besorger, sondern auch einem Dritten zugute kommt, insbesondere wenn dessen Interesse an der Vornahme der Handlung im Vordergrund steht oder gar vordringlich ist. Hingegen erhalten objektiv eigene oder neutrale Geschäfte ihren (subjektiven) Fremdcharakter allenfalls durch einen Willen des Geschäfts- führers zur vordringlichen Wahrnehmung fremder Interessen. Hierfür besteht 18 - 10 - grundsätzlich keine tatsächliche Vermutung; der Wille, ein solches Geschäft in erster Linie oder zumindest zugleich für einen anderen zu führen, muss viel- mehr hinreichend deutlich nach außen in Erscheinung treten (BGH, Urteil vom 21. Oktober 2003 - X ZR 66/01, WM 2004, 1397, unter III 2 a aa m.w.N.). Dem- gemäß hat der Senat etwa in Fällen, in denen ein Energieversorger Energielie- ferungen in der irrigen Annahme durchgeführt hatte, zur Versorgung vertraglich verpflichtet zu sein, einen Rückgriff auf die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag nur deshalb zugelassen, weil dies über seine eigenen Lieferinte- ressen hinaus zugleich dem Versorgungsinteresse des Abnehmers an einer ununterbrochenen Energielieferung, und zwar nicht zuletzt mit Blick auf die hierauf angewiesenen Nutzer, entsprochen hat (Senatsurteile vom 27. April 2005 - VIII ZR 140/04, WM 2005, 1717, unter II 2 a; vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 66/04, WM 2005, 1089, unter II 3 a und b). bb) In der mietrechtlichen Instanzrechtsprechung wie auch im Schrifttum wird verbreitet die Auffassung vertreten, dass der Mieter, der auf Grund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel renoviert, selbst bei einer Schlussre- novierung kein Geschäft des Vermieters führt (LG Berlin, GE 2007, 517, 518; LG Waldshut-Tiengen, WuM 2000, 240; AG Köln, WuM 2006, 261, 262; AG München, NZM 2001, 1030; Blank, aaO, S. 197 f.; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 539 Rdnr. 6; Both, WuM 2007, 3, 6; Horst, DWW 2007, 48, 52; Lange, NZM 2007, 785, 787; Paschke, WuM 2008, 647, 648 f.; Kinne, GE 2009, 358 f.; aA: LG Landshut WuM 2008, 335; LG Wuppertal, ZMR 2007, 973; LG Karlsru- he, NZM 2006, 508; Sternel, aaO, S. 502). Dem ist im Ergebnis zuzustimmen. 19 Ein Mieter, der auf Grund vermeintlicher vertraglicher Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig. 20 - 11 - Der für eine Fremdgeschäftsführung erforderliche unmittelbare Bezug zum Rechts- und Interessenkreis des Vermieters (vgl. BGHZ 54, 157, 160 f.; 61, 359, 363; 72, 151, 153; 82, 323, 330 f.; BGH, Urteil vom 3. März 2009 - XI ZR 41/08, WM 2009, 790, Tz. 24; Palandt/Sprau, aaO, § 677 Rdnr. 4) ist entgegen der Auffassung der Revision nicht schon deswegen gegeben, weil die Renovie- rungsmaßnahmen zu einer Verbesserung der Mietsache führen und damit dem Vermögen des Vermieters zugute kommen. Denn mit der Vornahme von Schönheitsreparaturen will der Mieter eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Woh- nung geschuldeten Entgelts anzusehen ist (Senat, BGHZ 92, 363, 370 f.; 101, 253, 262; 105, 71, 79 ff.; Senatsurteile vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, WM 1998, 2145, III 2 c; vom 28. April 2004 - VIII ZR 230/03, NJW 2004, 2087, unter III a; Urteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 378/03, WuM 2005, 50, unter II 2 b; BGH, Urteil vom 5. Juni 2002 - XII ZR 220/99, WuM 2002, 484, unter II b). Eine dadurch bewirkte Vermögensmehrung auf Vermieterseite stellt ebenso wenig wie die Zahlung der Miete eine Wahrnehmung von Vermieterinteressen und damit eine Geschäftsführung dar, welche eine Anwendung der Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag rechtfertigen könnte. 3. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch ein Anspruch der Kläger auf Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB) nicht verneint werden. 21 a) Nach ihrem für das Revisionsverfahren als richtig zu unterstellenden Sachvortrag haben sie die von ihnen vorgenommenen Schönheitsreparaturen auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und damit ohne rechtli- chen Grund erbracht. 22 - 12 - b) Da die von den Klägern rechtsgrundlos erbrachte Leistung nicht in Na- tur herausgegeben werden kann, hat der Beklagte nach § 818 Abs. 2 BGB Wertersatz zu leisten. Dieser ist entgegen einer verbreitet vertretenen Auffas- sung (z.B. LG Berlin, GE 2007, 517, 518 f.; AG Karlsruhe, DWW 2005, 374, 375; Hannemann, Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 203; Lehmann-Richter, aaO, S. 751; Both, aaO, S. 6; Paschke, aaO, S. 651; Blank, aaO, S. 198; Börstinghaus, aaO, S. 677; Kinne, aaO, S. 360) allerdings nicht darauf gerich- tet, eine durch die Renovierungsmaßnahmen eingetretene Wertsteigerung der Mieträume in Form von Vorteilen auszugleichen, die der Vermieter aus einem erhöhten objektiven Ertragswert der Mietsache tatsächlich erzielen kann oder hätte erzielen können. Diese für einen Ausgleich von Grundstücksverwendun- gen maßgebliche Sichtweise (vgl. BGH, Urteil vom 16. September 1998 - XII ZR 136/96, NZM 1999, 19, unter II 3 b m.w.N.) passt hier deshalb nicht, weil die Leistung der Kläger darin bestanden hat, einen rechtlich und wirtschaft- lich als Teil des von ihnen für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung ver- meintlich geschuldeten Entgelts durch Vornahme der Schönheitsreparaturen und damit durch eine Werkleistung zu erbringen (dazu vorstehend unter II 2 b bb). 23 Bei rechtsgrundlos erbrachten Dienst- oder (nicht verkörperten) Werkleis- tungen bemisst sich der Wert der herauszugebenden Bereicherung grundsätz- lich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung (Palandt/Sprau, aaO, § 818 Rdnr. 21; Bamberger/Roth/Wendehorst, BGB, 2. Aufl., § 818 Rdnr. 30, jeweils m.w.N.). Eine solche Bemessung kann auch bei verkörperten Werkleistungen angebracht sein (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2001 - VII ZR 222/99, WM 2001, 1766, unter IV 2 d). Das ist hier deswegen ge- boten, weil der von den Klägern herbeigeführte Dekorationserfolg dem ent- spricht, was der Beklagte in der von ihm gestellten Endrenovierungsklausel ver- 24 - 13 - langt hatte und was er im Zuge der Weitervermietung nutzen konnte, ohne dass es dafür entscheidend darauf ankommt, ob und in welcher Höhe dies zu einer Wertsteigerung der Mietwohnung geführt hat. Dabei muss allerdings berück- sichtigt werden, dass Mieter bei Ausführung von Schönheitsreparaturen vielfach von der im Mietvertrag regelmäßig eingeräumten Möglichkeit Gebrauch ma- chen, die Arbeiten in Eigenleistung zu erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen zu lassen. In diesem auch hier gegebenen Fall bemisst sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nur nach dem, was der Mie- ter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwen- dige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müs- sen (vgl. Senat, BGHZ 92, 363, 373). Den Wert der von den Klägern erbrachten Eigenleistungen, der im Allgemeinen nur einen Bruchteil des Betrages aus- macht, den der Mieter bei Beauftragung eines Handwerkers hätte aufbringen müssen, wird das Berufungsgericht gemäß § 287 ZPO zu schätzen haben (vgl. BGHZ 92, aaO). Zugleich wird es zu klären haben, ob ein höherer Wert etwa deshalb anzusetzen ist, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zugleich Gegenstand eines von den Klägern in selbständiger beruflicher Tätig- keit geführten Gewerbes war. Mit einem dahin weisenden Vorbringen der Klä- ger, wonach der Kläger zu 2 beruflich als Maler und Lackierer tätig sei, hat sich das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang nicht befasst. III. Hiernach kann die Entscheidung des Berufungsgerichts keinen Bestand haben. Das Berufungsurteil ist daher auf die Revision der Kläger aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Be- 25 - 14 - rufungsgericht hinsichtlich der in § 27 des Mietvertrages getroffenen Endreno- vierungsabrede keine Feststellungen zum Vorliegen einer Individualvereinba- rung getroffen hat, deren Wirksamkeit nicht mit dem vom Amtsgericht herange- zogenen Summierungseffekt verneint werden kann (Senatsurteil vom 14. Janu- ar 2009, aaO, Tz.13). Sollte hiernach keine wirksame Endrenovierungsverein- barung bestanden haben, werden die erforderlichen Feststellungen zur Höhe eines dann gegebenen Anspruchs auf Herausgabe der bei dem Beklagten ein- getretenen Bereicherung zu treffen sein. Die Sache ist deshalb zur neuen Ver- handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Königstein, Entscheidung vom 01.06.2007 - 23 C 179/07 - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 06.11.2007 - 2-17 S 89/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 360/03 Verkündet am: 22. September 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2 (§ 536 a.F.), 307 Abs. 1 Satz 1 Bb, Abs. 2 Nr. 1 (AGBG § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb). Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als sol- che und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiede- nen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verstän- digen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so daß sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluß an Senatsurteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03). BGH, Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03 - LG Duisburg AG Dinslaken - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. September 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 13. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg vom 11. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten hatten von dem Kläger ein Einfamilienhaus mit Garten in D. gemietet. Der Mietvertrag vom 15. Juli 1991 enthielt unter anderem folgende formularvertragliche Regelungen: "§ 10 Schönheitsreparaturen 1. Der Mieter verpflichtet sich, die laufenden (turnusmäßig wieder- kehrenden) Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzu- führen. ... 3. Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsrepa- raturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeit- - 3 - raum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Die- len und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in ande- ren Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem An- fang des Mietverhältnisses zu laufen. ... § 22 Beendigung des Mietverhältnisses ... 2. Die fälligen Schönheitsreparaturen hat der Mieter nach Maßga- be des § 10 auszuführen. ... Der Mieter hat dem Vermieter den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen nachzuweisen." Das Mietverhältnis endete am 31. Mai 2002; die Beklagten räumten das Grundstück. Mit Schreiben vom 8. Juli 2002 forderten die Prozeßbevollmächtig- ten des Klägers die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 21. Juli 2002 zur Be- seitigung verschiedener Mängel auf und kündigten an, nach Fristablauf Scha- densersatzansprüche geltend zu machen. Dieser Aufforderung kamen die Be- klagten nicht nach. Anschließend veräußerte der Kläger das Grundstück. Am 20. August 2002 besichtigte ein von dem Kläger mit der Schadensfeststellung und -bewertung beauftragter Sachverständiger das Grundstück. Zu diesem Zeit- punkt hatten die Erwerber des Wohnhauses bereits mit Sanierungsarbeiten be- gonnen; nachfolgend entkernten sie das Haus. Die Erwerber wurden am 18. November 2002 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Zwischen den Parteien ist streitig, ob die von dem Kläger behaupteten zahlreichen Zustandsveränderungen und Schäden an dem Hausgrundstück vorhanden bzw. ob sie von den Beklagten verursacht worden und zu vertreten - 4 - sind. Der Kläger beziffert seine Ansprüche auf insgesamt 22.289,84 €; dieser Betrag setzt sich wie folgt zusammen: Renovierungskosten 22.051,57 € Gutachterkosten 812,00 € Miet- und Nebenkostenforderungen 2.118,00 € insgesamt 24.981,57 € abzüglich verzinster Kaution 2.691,73 € Restforderung 22.289,84 € Diesen Betrag - nebst Zinsen - hat der Kläger mit der Klage geltend ge- macht. Er hat die Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht eingereicht. Mit Schreiben vom 2. Dezember 2002 hat das Amtsgericht den Kläger aufge- fordert, einen Gerichtskostenvorschuß einzuzahlen. Die Vorschußzahlung ist spätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen. Die Klageschrift ist den Beklagten am 21. Dezember 2002 zugestellt worden. Die Beklagten haben die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewie- sen. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in NJW-RR 2004, 161 veröffentlicht ist, hat ausgeführt: - 5 - Die Klageforderung sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts zwar nicht verjährt. Jedoch bestehe der vom Kläger geltend gemachte Schadenser- satzanspruch wegen einer Verschlechterung und Veränderung der Mietsache sowie wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht; daher sei auch der Anspruch auf Erstattung der Gutachterkosten nicht begründet. Der auf Naturalrestitution bzw. auf Ersatz des zur Wiederherstellung er- forderlichen Geldbetrags gerichtete Schadensersatzanspruch wegen Verände- rung oder Verschlechterung der Mietsache sei infolge der Veräußerung des Grundstücks untergegangen; der Kläger habe den Anspruch auch nicht vor dem Eigentumsübergang an die Erwerber abgetreten. Er könne daher nur noch einen Entschädigungsanspruch in Geld gemäß § 251 BGB geltend machen. Einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung der Mietsache habe der Kläger jedoch nicht dargelegt. Er habe eine Einbuße bei dem erzielten Kaufpreis allein mit der Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen, nicht aber mit Schäden an der Mietsache begründet. Ein Schadensersatzanspruch wegen der Nichtvornahme von Schönheits- reparaturen stehe dem Kläger nicht zu. Der Mietvertrag enthalte keine wirksa- me Abwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Beklagten. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags sei nicht im Sinne der Angabe einer Richtlinie für den Renovierungsturnus, sondern der Vereinbarung von starren Renovierungsfristen zu verstehen, da der Mieter zur Renovierung spätestens nach Ablauf der genannten Fristen verpflichtet werde und der Grad der Abnut- zung lediglich eine frühere Renovierungspflicht begründen solle. Der Nachweis, daß trotz Fristablaufs eine Renovierungsbedürftigkeit noch nicht bestehe, werde dem Mieter weder gemäß § 10 noch gemäß § 22 Nr. 2 des Mietvertrags eröff- net. Vielmehr werde dem Mieter nach § 22 Nr. 2 Abs. 2 bei Mietende die Pflicht auferlegt, den Zeitpunkt und den Umfang der letztmaligen Schönheitsreparatu- - 6 - ren nachzuweisen. Dies bestätige, daß es nach den vertraglichen Vereinbarun- gen für die Renovierungspflicht auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht ankommen solle, da in diesem Fall der Zeitpunkt und Umfang der letztmaligen Schönheitsreparaturen unerheblich wären. Diese Regelung benachteilige den Mieter unangemessen; sie sei daher gemäß § 9 AGBG unwirksam. Die Unwirk- samkeit dieser Klausel führe zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, daß dem Kläger kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu- steht, da die Beklagten zu deren Ausführung nicht verpflichtet sind. § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags vom 15. Juli 1991 ist gemäß § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG (nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) unwirksam, da die Formular- klausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemes- sen benachteiligt. a) Das Berufungsgericht hat die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthalte- ne Fälligkeitsregelung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Schönheitsrepara- turen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem solchen von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforder- lich ist, zu Recht als Vereinbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unterliegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Re- - 7 - visionsgericht, da der vom Verlag Haus und Grund GmbH herausgegebene Formularmietvertrag über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwen- dung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Allgemeine Geschäftsbedin- gungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise ver- standen werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die in § 10 Ziff. 3 enthaltene Regelung zutreffend als "starren" Fristenplan ausgelegt. Die formularvertragliche Klausel ist aus der Sicht eines verständigen Mieters so zu verstehen, daß die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf der dort genannten Zeiträume von drei, fünf oder sieben Jahren fällig werden. Auf den Grad der Abnutzung der gemieteten Räume kommt es danach allein hinsichtlich einer möglichen Verkürzung der Renovierungsfristen an; für eine entsprechen- de Verlängerung ist nach der getroffenen Regelung hingegen kein Raum, da der Fristenplan insoweit keine Ausnahme zuläßt und mithin verbindlich ist. b) In dieser Auslegung ist die in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Fälligkeitsregelung unwirksam, wie das Berufungsgericht zutreffend angenom- men hat. Der Senat hat in einer nach Erlaß des Berufungsurteils und Einlegung der Revision ergangenen Entscheidung (Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) ausgeführt, daß eine formularvertragliche Klausel, die einen "starren" Fristenplan mit Renovierungsintervallen von zwei Jahren für Kü- che, Bad und Toilette und von fünf Jahren für alle übrigen Räume vorsieht, ge- mäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam ist, da sie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schön- - 8 - heitsreparaturen auch dann auszuführen hat, wenn ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht (vgl. im einzelnen Senat, aaO, unter II 2). Daß die in § 10 Ziff. 3 des vorliegenden Mietvertrages aufgeführten Fristen demgegen- über zum Teil länger bemessen sind und den in § 7 Fußnote 1 des vom Bun- desministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fas- sung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., vor § 535 Rdnr. 87) angegebenen Renovierungsinterval- len entsprechen, wonach Schönheitsreparaturen "im allgemeinen" nach Ablauf dieser Zeiträume erforderlich sein werden, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Auch nach Ablauf der Renovierungsintervalle von drei, fünf und sieben Jahren kann es im Einzelfall an einem tatsächlichen Renovierungsbedarf fehlen (vgl. insoweit auch Senat, aaO, unter II 2 b). Dies ist in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags im Unterschied zu der in § 7 des Mustermietvertrags enthaltenen Regelung, die keine "starren" Renovierungsintervalle vorgibt, nicht berücksichtigt. c) Auch die in § 10 Ziff. 1 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ist unwirksam. Das Berufungsgericht hat mit Recht zwischen der in § 10 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltenen Fristenbestimmung und der Verpflichtung zur Durch- führung der "turnusmäßig wiederkehrenden" Schönheitsreparaturen (§ 10 Ziff. 1) einen inneren Zusammenhang gesehen, der eine Aufrechterhaltung der Schönheitsreparaturverpflichtung ausschließt. Zwar sind die Regelungen in un- terschiedlichen Vertragsklauseln enthalten. Aus der Sicht eines verständigen Mieters bestimmt sich der Umfang der in Ziff. 1 geregelten Schönheitsrepara- turverpflichtung jedoch nach dem in Ziff. 3 enthaltenen (starren) Fristenplan, so daß die beiden Klauseln inhaltlich miteinander verknüpft sind. Bliebe die in § 10 Ziff. 1 dem Mieter auferlegte Schönheitsreparaturverpflichtung ohne den Fri- stenplan bestehen, würde sie mithin aus der Sicht des Mieters inhaltlich umge- staltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten. Dies wäre jedoch eine - 9 - unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsur- teil vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3). 2. Die Revision rügt dagegen mit Erfolg, daß das Berufungsgericht wei- tergehende Schadensersatzansprüche des Klägers mit rechtsfehlerhafter Be- gründung verneint hat. a) Das Berufungsgericht ist zunächst zu Recht der Auffassung, daß Schadensersatzansprüche des Klägers nicht gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt sind, da die Verjährung vor Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten ge- hemmt wurde (§ 209 BGB). Die Verjährungsfrist wurde frühestens mit der Rückgabe der Mietsache am 31. Mai 2002 in Lauf gesetzt; sie endete mithin nicht vor Montag, dem 2. Dezember 2002. Gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB wird die Verjährung unter anderem durch die Erhebung der Klage auf Leistung ge- hemmt. Zwar wurde die Klage erst durch Zustellung der Klageschrift an die Be- klagten am 21. Dezember 2002, mithin unter Umständen nach Ablauf der sechsmonatigen Verjährungsfrist, erhoben (§ 253 Abs. 1 ZPO). Die Wirkung der Zustellung tritt jedoch gemäß § 167 ZPO (vor dem 1. Juli 2002: § 270 Abs. 3 ZPO) bereits mit dem Eingang des Antrags oder der Erklärung ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Diese Voraussetzung ist erfüllt. Die Verjährung wurde mit Einreichung der Klageschrift am 28. November 2002 und damit vor Ablauf der Verjährungs- frist gehemmt. Eine Klage ist "demnächst" zugestellt, wenn die Partei und ihr Prozeßbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtumstände alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan haben. Dies ist nicht der Fall, wenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozeßbevollmächtigter durch nachlässiges, wenn auch nur leicht fahrlässiges Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen haben; als geringfügig - 10 - sind in der Regel Zustellungsverzögerungen bis zu 14 Tagen anzusehen (Se- nat, Urteil vom 9. November 1994 - VIII ZR 327/93, NJW-RR 1995, 254, unter II 2 a m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 20. April 2000 - VII ZR 116/99, NJW 2000, 2282, unter II 1 m.w.Nachw., jew. zu § 270 Abs. 3 ZPO). Dabei kann offenblei- ben, ob der Kläger verpflichtet war, den Gerichtskostenvorschuß nach § 65 Abs. 1 Satz 1 GKG a.F. (nunmehr § 12 Abs. 1 Satz 1 GKG) vor einer entspre- chenden Aufforderung durch das Gericht zu zahlen, was das Berufungsgericht verneint hat. Die Verzögerung, die infolge der zunächst unterbliebenen Zahlung der Gerichtsgebühren eingetreten ist, war jedenfalls geringfügig. Der Kläger hat die Klageschrift am 28. November 2002 bei Gericht eingereicht; die Vorschuß- zahlung ist spätestens am 9. Dezember 2002 bei Gericht eingegangen. Selbst wenn man auf diesen Zeitraum und nicht lediglich auf die seit Ablauf der Verjäh- rungsfrist verstrichene Zeit abstellt (vgl. BGH, Urteil vom 18. Mai 1995 - VII ZR 191/94, NJW 1995, 2230 = WM 1995, 1413, unter II 2 c m.w.Nachw.), beträgt die Verzögerung lediglich elf Tage. Die nach der Vorschußzahlung eingetretene weitere Verzögerung bis zur Klagezustellung ist dem Kläger nicht zuzurechnen; sie bleibt daher entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht der Beklagten außer Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2000, aaO). Die Klageschrift wurde daher noch "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt. b) Das Berufungsgericht durfte jedoch mit der von ihm gegebenen Be- gründung einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigungen und Verän- derungen der Mietsache nicht verneinen. aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht der Auffassung, daß Schadens- ersatzansprüche wegen einer vom Kläger behaupteten Beschädigung der Sa- che, die gemäß § 249 Satz 2 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB) auf Ersatz des zur Herstellung erforderlichen Geldbetrags gerichtet sind, mit der Veräußerung des Hausgrundstücks untergegangen sind. Der Zahlungsan- - 11 - spruch nach § 249 Satz 2 BGB a.F. ist nur eine besondere Form des Herstel- lungsanspruchs gemäß § 249 Satz 1 BGB a.F. (nunmehr § 249 Abs. 1 BGB) und daher von der Möglichkeit einer Wiederherstellung der beschädigten Sache abhängig. Veräußert der Eigentümer sein beschädigtes Hausgrundstück, bevor er den zur Herstellung erforderlichen Geldbetrag erhalten hat, so wird die Her- stellung mit der Folge unmöglich, daß der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB a.F. erlischt (BGHZ 81, 385; 147, 320, 322, jew. V. Zivilsenat; anders - jedoch auf diese Fallgruppe beschränkt - für den Ersatz fiktiver Reparaturkosten beim Ver- kauf eines beschädigten Kraftfahrzeugs der VI. Zivilsenat, BGHZ 66, 239; BGH, Urteil vom 5. März 1985 - VI ZR 204/83, NJW 1985, 2469 unter I m.w.Nachw.). Der Anspruch aus § 249 Satz 2 BGB a.F. erlischt dagegen nicht, wenn er spä- testens mit Wirksamwerden der Eigentumsübertragung an den Erwerber des Grundstücks abgetreten wird (BGHZ 147, 320, 323 ff.); eine Abtretung des Her- stellungsanspruchs an die Erwerber liegt nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts jedoch nicht vor. Erlischt der Herstellungsanspruch, kann der Ge- schädigte, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, Kompensation seines Schadens nach § 251 Abs. 1 BGB verlangen (BGHZ 81, 385, 392; 147, 320, 322). bb) Das Berufungsgericht hat insoweit jedoch nicht berücksichtigt, daß diese Grundsätze nicht anzuwenden sind, wenn der Geschädigte aufgrund der Verletzung vertraglicher Verpflichtungen Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangt, wie es vorliegend in Betracht kommt (vgl. nachfolgend cc). In diesem Fall geht es nicht um den Rechtsgüterschutz durch Naturalrestitution gemäß § 249 BGB, sondern um Ersatz des Schadens, der dem Kläger infolge der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung entsteht. Der Gläubiger kann verlangen, wirt- schaftlich so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn der Schuldner den Vertrag ordnungsgemäß erfüllt hätte (Senatsurteil vom 27. Mai 1998 - VIII ZR 362/96, NJW 1998, 2901 = WM 1998, 1784, unter II 2 a m.w.Nachw.). Der - 12 - Schaden kann im Einzelfall allerdings auch nach den erforderlichen Reparatur- kosten berechnet werden (vgl. BGHZ 108, 156, 160; Senatsurteil vom 26. Januar 1983 - VIII ZR 227/81, NJW 1983, 1424 = WM 1983, 363, unter 2 a). Auf die Berechnung des auf vertraglicher Grundlage beruhenden Nichterfül- lungsschadens hat es grundsätzlich keinen Einfluß, wenn der Gläubiger die Sa- che nachfolgend veräußert (vgl. BGHZ 99, 81, 84 ff. zu § 635 BGB a.F.; BGH, Beschluß vom 10. Juni 1998 - V ZR 324/97, NJW 1998, 2905 = WM 1998, 1783 zu § 463 BGB a.F.; OLG Düsseldorf, OLGZ 1989, 252, 253 zu § 326 Abs. 1 BGB a.F.). cc) Ob und gegebenenfalls in welchem Umfang dem Kläger ein An- spruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung zusteht, vermag der Senat nicht zu prüfen, da das Berufungsgericht zu den tatsächlichen Grundlagen ei- nes solchen Anspruchs bisher keine Feststellungen getroffen hat. Nach dem schriftsätzlichen Vorbringen des Klägers kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, daß er - abgesehen von Ansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen, die nicht begründet sind (oben 1) - Ersatz seines Nicht- erfüllungsschadens begehrt. Der Kläger verlangt unter anderem Ersatz von Ko- sten zur Wiederherstellung des zu Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustands (vgl. § 546 Abs. 1 BGB). Ein solcher Schadensersatzanspruch, der gemäß § 326 BGB a.F. auf Ersatz des Nichterfüllungsschadens gerichtet ist (vgl. Senatsurteile BGHZ 104, 6, 10 f.; 107, 179, 183 f.), wäre nicht infolge der Veräußerung des Hausgrundstücks untergegangen. dd) Des weiteren durfte das Berufungsgericht den Schadensersatzan- spruch des Klägers, soweit er wegen Beschädigungen der Mietsache Ersatz der Herstellungskosten verlangt, nicht mit der Begründung verneinen, er habe einen Wertverlust wegen der behaupteten Beschädigung (§ 251 Abs. 1 BGB) nicht dargelegt. Im Berufungsurteil ist hierzu ausgeführt, der Kläger habe den - 13 - behaupteten Wertverlust des Grundstücks allein auf das Unterlassen der Durchführung von Schönheitsreparaturen seitens der Beklagten bezogen; hin- gegen habe er nicht dargetan, daß auch die behaupteten Schäden an der Miet- sache zu einem bezifferbaren Kaufpreisverlust geführt hätten. Die Revision rügt zu Recht, daß das Berufungsgericht hierbei wesentli- ches Vorbringen des Klägers übergangen hat (§ 286 ZPO). Der Kläger hat sei- nen Anspruch, wie die Revision zutreffend aufzeigt, nicht nur mit dem Unterlas- sen von Schönheitsreparaturen begründet, sondern (auch) mit dem "Zustand" des Wohnhauses. Diese allgemein gehaltene Umschreibung schließt Beschä- digungen der Mietsache ein. Dieses Vorbringen durfte das Berufungsgericht auch nicht mit der Erwägung unberücksichtigt lassen, der Zustand des Hauses sei für die Erwerber kein Grund gewesen, über den Kaufpreis zu verhandeln. Denn der Kläger hat den behaupteten Wertverlust mit einer entgangenen, an- derweitigen Veräußerungsmöglichkeit begründet. Der Kläger hat hierzu schriftsätzlich unter anderem vorgetragen, er habe aufgrund des "Zustands des Hauses" seine Kaufpreisforderung von 320.000 DM (163.613,40 €) nicht durchsetzen können. Die Eheleute S. seien nach einer ersten Besichtigung des zu diesem Zeitpunkt noch von den Beklagten bewohnten Hauses bereit gewesen, diesen Kaufpreis zu zahlen. Nach der Räumung seitens der Beklagten hätten sie das Haus am 2. oder 3. Juni 2003 nochmals besichtigt; "aufgrund der Feststellung des Zustands des Hauses" hätten sie, wie der Kläger unter Benennung der Eheleute S. als Zeugen vorgetragen hat, vom Abschluß des Kaufvertrags Abstand genommen. Letztlich habe das Haus nur zu einem Kaufpreis von 145.000 € verkauft werden können, so daß er eine Kaufpreiseinbuße von 18.613,40 € erlitten habe. Des weiteren hat der Kläger unter Beweisantritt vorgetragen, ein höherer Kaufpreis habe nicht erzielt werden können, da aufgrund des Zustands des Hauses keine - 14 - weiteren Interessenten zu einem höheren Kaufpreis hätten gefunden werden können. Sofern das Berufungsgericht den Vortrag des Klägers insoweit als unklar oder mißverständlich angesehen haben sollte, hätte es ihm, wie die Revision zu Recht rügt, Gelegenheit geben müssen, seinen Sachvortrag zu verdeutlichen (§ 139 Abs. 1 ZPO). Ausweislich der Revisionsbegründung hätte der Kläger dann klargestellt, daß er einen um 18.613,40 € höheren Kaufpreis bereits dann erzielt hätte, wenn das Objekt "nur" renovierungsbedürftig gewesen wäre. Der nach den Gründen des Berufungsurteils dem Kläger in der Berufungsverhand- lung erteilte Hinweis, es erscheine fraglich, ob im Hinblick auf den Verkauf des Mietobjektes die Darlegungen zum Schadensersatzanspruch wegen Ver- schlechterung der Mietsache ausreichend seien, genügte hierfür nicht. III. Da es weiterer Feststellungen bedarf, ist das Berufungsurteil aufzuhe- ben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 339/03 Verkündet am: 14. Juli 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers, Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der IX. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe vom 10. Oktober 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 7. Mai 2002 im Kostenpunkt und im übrigen teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt: Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 4.141,67 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 24. November 2001 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Rechtsvorgängerin der Beklagten war Mieterin einer von der Rechts- vorgängerin der Kläger vermieteten Wohnung in K. . Der auf "Mai 1978" datierte Formularmietvertrag enthält in § 5 unter der Überschrift "Vom Vermieter - 3 - zugesagte Arbeiten in den Mieträumen / Zustand der Mieträume" folgenden handschriftlichen Eintrag nach Nr. 1: "Die Mieterin läßt auf ihre Kosten Erneuerungs- und Verschöne- rungsarbeiten vornehmen. Die Vermieterin leistet hierzu einen Zuschuß von 350,- DM und berechnet Mietzins erst ab 1.7.1978, auch wenn Mieterin früher einzieht". § 5 Nr. 2 lautet: „Dem Mieter ist im übrigen der Zustand der Mieträume bekannt, er erkennt sie als ordnungsgemäß, zweckentsprechend und zum ver- tragsgemäßen Gebrauch als tauglich an. Er verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben“. Des weiteren enthält der Vertrag in § 11 ("Instandhaltung der Mieträu- me") folgende vorformulierte Regelung: "4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter." Das Wort "Vermieter" ist handschriftlich durchgestrichen. Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 unter anderem Maler- und Tapezierarbeiten in der Wohnung vornehmen lassen. In der Folgezeit führte sie keine weiteren Schönheitsreparaturen aus. Das Miet- verhältnis endete, nachdem die Rechtsvorgängerin der Beklagten zwischenzeit- lich verstorben war, durch Kündigung der Beklagten am 31. Mai 2001. Die Rechtsvorgängerin der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 16. Mai 2001 und 1. Juni 2001 jeweils unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Die Beklagte ist der Auffassung, hierzu nicht verpflichtet zu sein. Die Vermieterin ließ die Schön- heitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen; hierdurch entstanden ihr Kosten in Höhe von 8.100,41 DM (4.141,67 €). Mit ihrer auf Zahlung in Höhe - 4 - von 4.324,29 € nebst Verzugszinsen gerichteten Klage haben die Kläger unter anderem Erstattung der für die Schönheitsreparaturen aufgewendeten Kosten als Schadensersatz verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage insgesamt abgewiesen. Das Landgericht hat die auf den Zahlungsanspruch wegen der Schönheitsreparaturen be- schränkte Berufung der Kläger zurückgewiesen und die Revision zugelassen. Auf die Revision der Kläger hat der Senat das Berufungsurteil wegen Fehlens der erforderlichen tatsächlichen Feststellungen (§ 540 ZPO) aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Kläger erneut zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Vermieterin habe die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheits- reparaturen nicht wirksam auf die Beklagte abgewälzt. Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" sei nicht hinreichend bestimmt. Zum einen ergebe sich aus der Klausel nicht mit der notwendigen Sicherheit, ob damit eine Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter oder ledig- lich eine Freistellung des Vermieters gemeint gewesen sei. Zum anderen sei der Klausel nach ihrem Wortsinn auch nicht eindeutig zu entnehmen, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen solle. Der Wortlaut lasse auch die Möglichkeit zu, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen von sich aus vor- nehme und lediglich die Kosten vom Mieter ersetzt verlangt. Verstehe man die - 5 - Klausel in diesem Sinne, sei damit jedoch eine ungerechtfertigte Benachteili- gung des Mieters verbunden. Zum einen könne ein Vermieter vom Mieter Geldersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst dann ver- langen, wenn er ihm gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. eine Nachfrist mit Ableh- nungsandrohung gesetzt habe. Zum anderen könne die Formulierung der Klau- sel bei dem Mieter den Eindruck erwecken, er sei nicht berechtigt, die Zah- lungsverpflichtung durch Vornahme von Renovierungsarbeiten in Eigenregie abzuwenden. Die Unklarheit der Klausel führe zu einer unangemessenen Be- nachteiligung der Beklagten und damit zur Unwirksamkeit der Regelung gemäß § 9 AGBG. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Den Klägern als Rechtsnachfolgern der ursprünglichen Vermieterin steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. zu; diese Norm ist nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB anzuwenden, da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet war. 1. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist die Beklagte - als Rechtsnachfolgerin der früheren Mieterin - gemäß § 11 Nr. 4 des Mietvertrags zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. a) Die Auslegung dieser Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisi- onsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Eine solche Klausel war beispielsweise Gegenstand des Urteils des Landgerichts Düsseldorf vom - 6 - 20. Juni 1986 (WuM 1986, 359). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind ge- mäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Inter- essen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Ver- wenders zugrunde zu legen sind (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). b) Nach dem Wortlaut des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags trägt der Mieter "die Kosten der Schönheitsreparaturen". Das Berufungsgericht geht zwar zu- treffend davon aus, daß in der Klausel eine Verpflichtung des Mieters zur Aus- führung von Renovierungsarbeiten nicht ausdrücklich geregelt ist. Aus der Sicht eines verständigen Mieters ist der Klausel gleichwohl eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare Klausel Senatsurteil BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM 1990, 1769, 1770; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067; Scheuer, aaO, V Rdnr. 201). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso LG Düsseldorf, WuM 1986, 359) ist die Klausel insoweit auch hinreichend bestimmt. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Ver- tragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368). Zudem ist es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schön- heitsreparaturen in Eigenleistung ausführt. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mie- - 7 - ter hat maßgeblichen Einfluß auf den „Empfängerhorizont“ eines durchschnittli- chen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Vor diesem Hintergrund ist die Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das Berufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermie- ters, sondern - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handha- bung - im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu ver- stehen. Hierdurch unterscheidet sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kosten- übernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (Senatsurteil BGHZ 108, 1). Solche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 118, 194). Hingegen weiß der Mieter bei einer solchen Be- stimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf. Daß der Beklagten nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kosten- tragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, ergibt sich des weiteren - unbeschadet der Frage, ob diese Klau- sel wirksam ist - aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich un- ter anderem dazu verpflichtet, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a.F., nunmehr § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen wür- de, fällt auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen. 2. Die weiteren Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 Abs. 1 BGB a.F. liegen vor. - 8 - Die Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparatu- ren war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Zwar enthält der Mietvertrag keine Ausführungsfristen. Jedoch können Inhalt und Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung näher bestimmt werden, wobei die Auslegung ergeben kann, daß die in Fußnote 1 zu § 7 des vom Bun- desministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 in der Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) genannten Regelfristen von drei, fünf und sieben Jahren maßgeblich sind (BGHZ 92, 363, 368 f.). Dies bedarf hier keiner Entscheidung, weil zumindest eine ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Parteien und der Gebo- te von Treu und Glauben ergibt, daß die Mietvertragsparteien die Fälligkeit der Renovierungsverpflichtung an den Eintritt eines Renovierungsbedarfs knüpfen wollten. Ein Renovierungsbedarf bestand jedenfalls nach Ablauf des seit der Anfangsrenovierung im Jahre 1978 verstrichenen Zeitraums von mehr als 20 Jahren. Die Beklagte, die nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, durch Schreiben vom 16. Mai 2001 zur Vornahme der Schönheitsreparaturen aufge- fordert worden ist, befand sich spätestens seit Beendigung des Mietverhältnis- ses am 31. Mai 2001 in Verzug. Die Rechtsvorgängerin der Kläger hat der Be- klagten des weiteren mit Schreiben vom 1. Juni 2001 eine Frist mit Ableh- nungsandrohung gesetzt. Der Höhe nach ist die von den Klägern auf 4.141,67 € bezifferte Schadensersatzforderung unstreitig. - 9 - III. Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist im Kostenpunkt und insoweit abzuändern, als das Amtsgericht die Klage hinsichtlich der Schadensersatzforderung wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nebst beantragter Verzugszinsen abge- wiesen hat. Insoweit ist nach dem Antrag der Kläger zu erkennen, da die Sache zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Richter am Bundesgerichtshof Wiechers Dr. Leimert ist wegen Erkrankung an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 12.07.2004 Dr. Deppert Dr. Wolst Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/03 Verkündet am: 28. April 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 31. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 22. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld vom 9. Juli 2003 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Klage auf Zahlung eines Schadens- ersatzes in Höhe von 6.329,34 € abgewiesen worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Mietvertrag vom 8. September 1982 mieteten die Beklagte und ihr in- zwischen verstorbener Ehemann von der Klägerin eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in W. , M. feld . Am 2. Mai 1985 erneuerten die Parteien den Mietvertrag unter Verwendung des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages aus dem Jahre 1976. Für Schön- heitsreparaturen enthält der Vertrag – anders als der ursprüngliche Mietvertrag, der keine derartige Bestimmung aufwies – folgende Klauseln: - 3 - "§ 7 Schönheitsreparaturen (1) Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter." Zu dem Wort "Schönheitsreparaturen" in § 7 Abs. 1 findet sich in einer Fußnote folgende Erläuterung: "Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträu- men in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre." § 7 Abs. 3 lautet: "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbei- ten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis – übernimmt oder dem Ver- mieter die Kosten erstattet…" Mit Schreiben vom 26. Februar 2001 kündigte die Beklagte das Mietver- hältnis zum 15. Juni 2001. Daraufhin teilte die Klägerin der Beklagten mit, daß sie auf der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 12 Monaten beste- he und daß noch Schönheitsreparaturen durchzuführen seien. Dennoch zog die Beklagte am 15. Juni 2001 aus der unrenovierten Wohnung aus. Die Miete für die Folgemonate zahlte sie nicht mehr. - 4 - Zur Feststellung des Renovierungsbedarfs der Wohnung schaltete die Klägerin einen Architekten ein, der in einem Gutachten vom 22. August 2001 eine Vielzahl von Mängeln, Schäden und unterlassenen Renovierungsmaß- nahmen auflistete. Der Aufforderung der Klägerin, die aufgeführten Mängel usw. bis zum 14. September 2001 zu beseitigen, kam die Beklagte nicht nach. In einem weiteren Gutachten ermittelte der Sachverständige die Kosten für die Durchführung der gesamten Renovierungsarbeiten mit 17.659,55 DM. Mit ihrer Klage hat die Klägerin von der Beklagten Bezahlung der Miete bis zum 28. Februar 2002 sowie Schadensersatz wegen der unterlassenen Re- novierungsarbeiten, insgesamt 13.734,28 €, verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der Miete in vollem Umfang sowie bezüglich des Schadens- ersatzes teilweise, und zwar in Höhe von 6.042,93 € wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zuzüglich anteiliger Gutachtenskosten von 286,41 €, insgesamt somit in Höhe von 6.329,34 € stattgegeben und sie im übrigen ab- gewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage auch hinsichtlich des vom Amtsgericht zugesprochenen Schadensersatzes abgewie- sen, die Revision in diesem Punkt jedoch zugelassen; die Anschlußberufung der Klägerin hat es zurückgewiesen. Mit ihrer Revision verfolgt die Klägerin ihren Schadensersatzanspruch weiter. - 5 - Entscheidungsgründe: I. Die Revision ist entgegen der Ansicht der Beklagten insgesamt zulässig. Zwar könnte der Antrag, das Berufungsurteil aufzuheben, "soweit zum Nachteil der Klägerin erkannt wurde", bei isolierter Betrachtung so verstanden werden, daß er sich auch auf die Zurückweisung der Anschlußberufung der Klägerin durch das Landgericht bezieht, auf die sich die wirksam beschränkte Zulassung der Revision nicht erstreckt. Die Auslegung des Antrages anhand der Revisi- onsbegründung ergibt aber, daß sich die Revision nur gegen die Versagung des Schadensersatzanspruches wegen unterlassener Schönheitsreparaturen richtet, hinsichtlich deren das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat. II. Das Landgericht ist der Auffassung, bei § 7 des Mietvertrages vom 2. Mai 1985 handele es sich um eine sogenannte "Bedarfsklausel", weil sie nicht hinreichend erkennen lasse, in welchen Zeitabständen der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sei; die Verweisung auf den lediglich in einer Fußnote zu § 7 Abs. 1 des Vertrages enthaltenen Fristen- plan sei nicht deutlich genug, und zwar insbesondere deshalb, weil in § 7 Abs. 3 Satz 1 angeordnet sei, daß die Reparaturen nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses" durchzuführen seien. Diese Klausel müsse beim Vertragspartner des Verwenders den Ein- druck hervorrufen, die Renovierung sei nach dem Grad der Abnutzung in jedem Falle bei Beendigung des Mietverhältnisses geschuldet, unabhängig davon, ob die in der Fußnote genannten Renovierungsfristen abgelaufen seien. Dies kön- - 6 - ne in Fällen, in denen die Wohnung (bei Beginn des Mietverhältnisses) unreno- viert übergeben worden sei, dazu führen, daß auch solche Renovierungsarbei- ten auf den Mieter übergewälzt würden, die auf Abnutzungen aus der Nut- zungszeit des vorherigen Mieters beruhten. Die Belastung mit derartigen "frem- den" Abnutzungszeiträumen benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; die Klausel sei daher gemäß § 9 AGBG unwirksam. Von dem unrenovierten Zustand der Wohnung im maßgebenden Zeitpunkt sei im vorliegenden Fall deshalb auszugehen, weil der ursprüngliche Mietvertrag keine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsrepa- raturen auf seine Kosten vorgesehen habe und die Mietzeiträume vor dem 1. Juni 1985 mithin so zu behandeln seien, als handele es sich um Zeiträume der Abnutzung durch einen Vorbewohner. III. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a.F., jetzt: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsrepara- turen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) (st. Rspr. des Senats seit BGHZ 92, 363). Das zieht auch das Landgericht nicht in Zweifel. Die Regelung über Schönheitsreparaturen in § 7 des Mietvertrages stellt entgegen den Ausführungen des Berufungsurteils auch keine unwirksame Be- darfsklausel dar. Die Bestimmungen in Abs. 1 und 3 des § 7 enthalten sowohl bei getrennter Betrachtung als auch bei einer Zusammenschau eine hinrei- chend klare Aussage über den Zeitpunkt und Umfang der Renovierungspflicht des Mieters. - 7 - a) Die Bedenken des Landgerichts gegen die Formulierung des § 7 Abs. 1 sind nicht begründet. Die Klausel ist jedenfalls deshalb hinreichend transpa- rent, weil in der Fußnote in einem Fristenplan die "im allgemeinen" angemesse- nen zeitlichen Abstände für die erforderlichen Renovierungsarbeiten in den ver- schiedenen Räumen einer Wohnung festgelegt werden. Das Verständnis der im Zusammenhang, also einschließlich der Fußnote zu lesenden Renovierungs- klausel überfordert den Mieter nicht. Soweit durch den Ausdruck "im allgemei- nen" ein Auslegungsspielraum bleibt, ist dies mit Rücksicht auf die von den Le- bensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung einer Wohnung und die Schwierigkeiten einer genaueren Formulierung sachgerecht und hinnehmbar (vgl. dazu Senatsurteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 3). b) Die Klarheit der Renovierungsklausel des § 7 Abs. 1 wird, anders als das Landgericht meint, auch nicht durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 über die bei Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter vorzunehmenden Schön- heitsreparaturen beeinträchtigt. Die – eingeschränkte – Endrenovierungsklausel des § 7 Abs. 3 ergänzt die Bestimmung in § 7 Abs. 1 über die turnusgemäß durchzuführenden Reno- vierungsmaßnahmen (Senatsurteil BGHZ 105, 71, 77 f); sie ist deshalb im Zu- sammenhang mit der Regelung des Absatzes 1 und insbesondere mit dem dor- tigen erläuternden Fristenplan zu lesen. Daraus folgt unmißverständlich, daß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen hat; eine solche for- mularmäßige Bestimmung wäre, wie der Senat wiederholt entschieden hat (zu- letzt Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II 1 und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2), wegen - 8 - der aus dem "Summierungseffekt" folgenden unangemessenen Benachteili- gung des Mieters unwirksam. Vielmehr ist der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet, als nach dem Abnutzungszustand unter Berücksichti- gung des Fristenplanes des § 7 Abs. 1 hierfür ein Bedürfnis besteht. Eine sol- che eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtigt in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast ver- schont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung ei- ner rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlas- sung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters (vgl. dazu z.B. Senats- urteil BGHZ 105, 71, 79). c) Dementsprechend ist nach der Rechtsprechung des Senats eine for- mularmäßige Abgeltungsklausel, die den Mieter zur Zahlung eines seit Mietbe- ginn oder der letzten turnusmäßigen Schönheitsreparatur verflossenen Zeit- raums entsprechenden prozentualen Anteils an den geschätzten Renovie- rungskosten verpflichtet, als unbedenklich und mit § 9 AGBG vereinbar anzu- sehen (BGHZ aaO S. 77 ff; ebenso Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnrn. 182 ff; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 535 BGB, Rdnr. 177; M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9, Rdnr. M 69). Eine solche zeitanteilige Quotelung der Renovierungslast scheidet im vor- liegenden Fall allerdings aus, weil § 7 Abs. 3 Satz 1 ausdrücklich nur davon spricht, der Mieter habe "die erforderlichen Arbeiten auszuführen". Dieser ein- deutige Wortlaut läßt eine ergänzende Auslegung in dem Sinne, daß der Mieter bei einer noch nicht abgelaufenen Renovierungsfrist einen anteiligen Kostenbei- trag zu leisten habe, nicht zu. Ebensowenig kommt aber auch eine anteilige Erfüllung der Verpflichtung zur Durchführung der erforderlichen Arbeiten in Be- tracht, weil diese Arbeiten schon aus praktischen Gründen – wenn überhaupt – in den einzelnen Räumen nur vollständig ausgeführt werden können. In diesem - 9 - Sinne ist die Klausel nach ihrem Sinn und Zweck und nach ihrem Wortlaut aber auch nicht zu verstehen. Aus dem Zusammenhang mit dem Fristenplan des § 7 Abs. 1 des Ver- trages und der Formulierung "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses" in § 7 Abs. 3 Satz 1 folgt, daß die Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann ein- greifen soll, wenn zuvor die Fristen für die turnusmäßigen Schönheitsreparatu- ren "unerledigt" abgelaufen sind. Dadurch unterscheidet sich diese Klausel von der unbedingten Endrenovierungspflicht, die einer rechtlichen Prüfung nach § 9 AGBG, wie oben unter b) ausgeführt, nicht standhält. Auch der erkennbare Sinn und Zweck der Klausel bestätigt diese Auslegung: Wenn der Mieter – aus wel- chen Gründen auch immer – schon nicht die turnusmäßigen Erhaltungsarbeiten vornimmt, soll er jedenfalls bei Beendigung des Mietverhältnisses seine vertrag- liche Renovierungspflicht erfüllen; andernfalls würde er entgegen den mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarungen ungerechtfertigt bereichert, und dem Vermieter entginge ein Teil des kalkulierten Entgelts für die Gebrauchsüberlas- sung der Wohnung. Das soll durch die Bestimmung des § 7 Abs. 3 Satz 1 ver- hindert werden. d) Ist § 7 Abs. 3 Satz 1 mithin – entgegen der Auffassung des Landge- richts – dahin auszulegen, daß die Pflicht zur Endrenovierung nicht unabhängig von den in Abs. 1 genannten Fristen, sondern erst nach deren Ablauf besteht, wird der Mieter hierdurch nicht i.S.d. § 9 AGBG (§ 307 BGB) unangemessen benachteiligt (ebenso OLG Bremen, NJW 1983, 689 = GE 1982, 1085 = WuM 1982, 317; Schmidt-Futterer/Langenberg aaO Rdnr. 163). Der Wirksamkeit der vorliegenden Endrenovierungsklausel steht schließ- lich auch nicht der Umstand entgegen, daß der ursprüngliche Mietvertrag der Parteien vom 8. September 1982 eine Verpflichtung der Beklagten zur Vornah- - 10 - me der Schönheitsreparaturen nicht enthalten hat. Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Auffassung des Landgerichts zutrifft, daß die Rechtslage im Hinblick auf den Abschluß eines neuen Mietvertrages mit (erstmaliger) Schön- heitsreparaturklausel am 2. Mai 1985 so zu beurteilen ist, als ob der Beklagten bei Beginn des Mietverhältnisses eine unrenovierte Wohnung übergeben wor- den wäre. Auch wenn man hiervon ausgeht, folgt daraus nicht eine unange- messene Benachteiligung der Beklagten und die Unwirksamkeit des § 7 Abs. 3. In seinem Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 (BGHZ 101, 253, 264 ff) hat der Senat ausgesprochen, daß bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsrepa- raturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirk- sam ist, wenn die Renovierungsfristen (erst) mit dem Anfang des Mietverhält- nisses zu laufen beginnen. Letzteres hat er für die dort zu beurteilende Klausel bejaht, weil die turnusmäßigen Schönheitsreparaturen "während der Mietzeit … nach Maßgabe des Fristenplans" auszuführen waren und sich weder aus dieser Formulierung noch aus dem Fristenplan Anhaltspunkte dafür ergaben, daß die- se Fristen auch einen vorvertraglichen Abnutzungszeitraum miteinbeziehen sollten (aaO S. 265; ebenso Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988, BGHZ 105, 71, 84 f). Diese Erwägungen treffen auch für den vorliegenden Fall zu. § 7 Abs. 1 des Vertrages spricht von den "Schönheitsreparaturen während der Mietdauer"; ist, dem Berufungsgericht folgend, der Beginn der Mietdauer mit dem Abschluß des neuen Mietvertrages am 2. Mai 1985 gleichzusetzen, muß dies mangels gegenteiliger Anhaltspunkte auch für den Beginn der in die- sem Vertrag erstmals vereinbarten Renovierungsfristen gelten. Dann aber grei- fen die Bedenken des Berufungsgerichts, die Beklagte sei zur Renovierung auch hinsichtlich solcher Abnutzungszeiträume, die vor dem Beginn des (neu- en) Mietverhältnisses lagen, verpflichtet gewesen und dadurch unangemessen benachteiligt worden, nicht durch. - 11 - Sind nach alledem die formularmäßigen Klauseln über die Verpflichtung der Beklagten zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während und nach Beendigung des Mietverhältnisses in § 7 Abs. 1 und 3 wirksam, so kann der Anspruch der Klägerin auf Schadensersatz wegen Verletzung dieser Pflicht (§ 7 Abs. 3 Satz 4) dem Grunde nach nicht verneint werden. IV. Auf die Revision der Beklagten ist deshalb das Berufungsurteil aufzuhe- ben, und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen zur Höhe des Scha- densersatzes bedarf. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 361/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Bb, 535; AGBG § 9 Bb Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem "starren" Fristenplan auferlegt wird. BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 7. November 2003 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung eines Vorschusses auf Kosten von Schönheitsreparaturen. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in der B. Straße in F. ; dem Kläger wurde nachfolgend ein Nießbrauch an diesem Grundstück eingeräumt. § 16 Ziff. 4 des Formularmietvertrags vom 15. Oktober 1979 enthält unter anderem folgende Regelung: "Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, - 3 - mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht aus- zuführen. … Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette - 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen - 5 Jahre." Der Kläger trägt vor, die Beklagte habe seit Beginn des Mietverhältnisses im November 1979 keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Hierzu sei sie mit Schreiben vom 20. Dezember 2000 unter Fristsetzung mit Ablehnungsan- drohung vergeblich aufgefordert worden. Die Beklagte ist der Auffassung, die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Der Kläger hat mit seiner Klage Zahlung eines Betrags von 4.825,16 € als Vorschuß für die Ausführung der Schönheitsreparaturen nebst Zinsen ver- langt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Be- rufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageantrag weiter. Die Beklagte ist im Revisionsverfahren unvertreten geblieben. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses zur Sicherung nach Auszug der Mieterin notwendiger Schönheitsreparaturen, da die Beklagte zu deren Ausführung nicht verpflichtet sei. Die Formularklausel in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags sei unwirksam; sie stelle eine unangemessene Be- nachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar und verstoße zudem gegen § 309 Nr. 5 BGB analog. Die für Küche, Bad und WC vorgesehene Renovierungsfrist - 4 - von zwei Jahren liege unterhalb der allgemein anerkannten Frist von drei Jah- ren. Diese Fristenverkürzung benachteilige wegen der mit der Frist verbunde- nen Beweislastumkehr, daß tatsächlich kein Renovierungsbedarf bestehe, den Mieter unangemessen. Die Klausel sei allerdings nicht nur insoweit, sondern insgesamt unwirksam. Durch die Formulierung, daß "mindestens" nach Ablauf der genannten Fristen zu renovieren sei, werde dem Mieter der Beweis abge- schnitten, daß sich die Räume tatsächlich nicht im dekorationsbedürftigen Zu- stand befänden, etwa aufgrund längerer Abwesenheitszeiten oder einer nur teilweisen Nutzung. Eine derartige Vereinbarung fester Renovierungsfristen - unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Mieträume - benachteilige den Mieter unangemessen; sie sei zudem in entsprechender Anwendung des § 309 Nr. 5 BGB unwirksam. II. Dies hält der revisionsrechtlichen Prüfung stand. Die Revision des Klä- gers ist daher zurückzuweisen. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Vorschußzah- lung wegen der von ihm behaupteten Kosten von Schönheitsreparaturen. Die Beklagte ist zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet. Dem Berufungsgericht ist darin zu folgen, daß § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB beziehungsweise § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam ist, da die Formularklausel den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. 1. Das Berufungsgericht hat die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthalte- ne Fälligkeitsregelung, wonach Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, min- destens aber in der Zeitfolge von zwei Jahren in Küche, Bad und Toilette sowie - 5 - von fünf Jahren in allen übrigen Räumen auszuführen sind, zu Recht als Ver- einbarung verbindlicher Renovierungsfristen ausgelegt. Diese Auslegung unter- liegt der uneingeschränkten Überprüfung durch das Revisionsgericht, da der vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentü- mer e.V. herausgegebene Formularmietvertrag im Land Hessen und damit über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45; Senat, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, WM 2003, 1092 = NJW 2003, 2607 unter II 1 a). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer- den, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.; BGH, Urteil vom 23. Mai 2003 - V ZR 393/02, WM 2003, 1967 unter II 1 a; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 90/02, WM 2004, 748 = NJW-RR 2004, 262 unter II 1, jeweils m.w.Nachw.). Entgegen der Auffassung der Revision ist der in § 16 Ziff. 4 des Mietver- trags enthaltene Fristenplan nicht lediglich als Richtlinie in dem Sinne zu ver- stehen, daß nach Fristablauf ein Anschein für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung spricht. Vielmehr liegt eine "starre" Fälligkeitsregelung vor. Nach dem Wortlaut der Klausel sind die Schönheitsreparaturen "wenn erforderlich, minde- stens aber" nach dem dort aufgeführten Fristenplan auszuführen. Dies kann aus der Sicht eines verständigen Mieters nur die Bedeutung haben, daß er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten in Küche, Bad und Toilette spätestens nach zwei Jahren und in allen übrigen Räumen spätestens nach fünf Jahren verpflichtet ist, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Er- scheinungsbild noch nicht renovierungsbedürftig sind. - 6 - 2. Die in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags enthaltene "starre" Fälligkeitsrege- lung ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 AGBG unwirksam, da sie dem Mieter ein Übermaß an Renovierungsver- pflichtungen auferlegt (vgl. BGHZ 101, 253, 263 f.). a) Formularklauseln, die einen starren Fristenplan vorsehen, werden in Rechtsprechung und Literatur verbreitet als unzulässig angesehen (LG Marburg ZMR 2000, 539, 540 f.; LG Berlin GE 1999, 983; Langenberg in Schmidt- Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 223 f. m.w.Nachw.; Münch- KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 104; Häublein, ZMR 2000, 139, 141 m.w.Nachw.; Kinne in Börstinghaus, Mietrecht in der Praxis, Fach 3 Rdnr. 18/1; a.A. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1070). Diese Auffassung trifft für den vorliegenden Fall zu. Eine unangemesse- ne Benachteiligung ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB bzw. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Eine solche Abweichung, die gegen die Gebote von Treu und Glauben verstößt, liegt hier vor. Nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie wäh- rend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Hierzu gehört auch die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Zwar kann der Vermieter diese Pflicht durch Vereinbarung - auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen - auf den Mieter übertragen (st. Rspr., BGHZ 92, 363; 101, 253). Jedoch ist eine for- mularvertragliche Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungsverpflichtungen belastet, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen, mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar. Sie würde dem Mieter eine höhere In- - 7 - standhaltungsverpflichtung auferlegen, als der Vermieter dem Mieter ohne ver- tragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB schulden würde (vgl. M. Wolf in Wolf/Horn/Lindacher, AGB-Gesetz, 4. Aufl., § 9 M Rdnr. 68; Häublein, aaO). Auch ist ein Interesse des Vermieters, den Mieter zur Renovierung der Wohnung zu verpflichten, obwohl ein Renovie- rungsbedarf tatsächlich noch nicht besteht, nicht schützenswert. b) Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976, Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) enthaltene und in der Praxis anerkannte Fristenplan, wo- nach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden (BGHZ 92, 363, 368 f.; 101, 253, 263 f.). Hiervon weicht die vorliegende Klausel zum einen hinsichtlich der Frist für Küche, Bad, Toilette und Neben- räumen zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, daß der Fristen- plan nicht lediglich für den Regelfall des "im allgemeinen" entstehenden Reno- vierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibt. Das Berufungsgericht ist mit Recht der Auffas- sung, daß die Räume einer Mietwohnung auch nach Ablauf der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags angegebenen Fristen von zwei beziehungsweise fünf Jahren nicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein müssen. Hieran kann es insbe- sondere fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzt, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit besonders "langlebigen" Tapeten oder Farben dekoriert hat (vgl. Langenberg, aaO und eingehend AG Gießen, WuM 2002, 212, 213; vgl. auch die in Anlage 5 zu den Wertermittlungsrichtlinien 1991 [Tapezier- und Malerarbeiten] angege- - 8 - benen, unterschiedlichen Haltbarkeitszeiten, abgedruckt bei Lützenkirchen, ZMR 1998, 605, 606). Dem trägt die Klausel nicht hinreichend Rechnung, da sie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schönheitsreparaturen unab- hängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen hat. c) Die Beurteilung der Fristenbestimmung als unwirksam steht nicht im Widerspruch zu früheren Entscheidungen des Senats. In dem von der Revision angeführten Urteil vom 25. Juni 2003 (VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192) hat der Senat nicht entschieden, ob eine mit der vorliegenden Klausel vergleichbare Schönheitsreparaturklausel für sich genommen wirksam war, da sich ihre Un- wirksamkeit bei einer Gesamtbetrachtung bereits aufgrund eines Summie- rungseffekts im Zusammenhang mit einer Endrenovierungsklausel ergab (aaO, unter III 3). In dem vom Berufungsgericht erwähnten Urteil vom 3. Juni 1998 (VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145; Vorinstanz OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 1998, 368, dort mit ausführlicher Wiedergabe des Verfah- rensgangs) hat der Senat in einem Verfahren nach §§ 13 ff. AGBG zwei Formu- larklauseln als wirksam angesehen, die jeweils Rechtsfolgen an den Ablauf von Renovierungsfristen knüpften und zu diesem Zweck auf eine mit der vorliegen- den Bestimmung vergleichbare Schönheitsreparaturklausel Bezug nahmen. Die Formularklausel, in der der Fristenplan enthalten ist, war nicht Gegenstand des Verfahrens, so daß der Senat hierüber nicht entschieden hat. 3. Die Unwirksamkeit der in § 16 Ziff. 4 des Mietvertrags geregelten Fri- stenbestimmung hat die Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparaturverpflich- tung zur Folge (vgl. LG Berlin WuM 2002, 668; LG Berlin GE 2003, 124, jeweils m.w.Nachw.; LG Hamburg WuM 1992, 476; LG Köln 1989, 506; Langenberg, aaO Rdnr. 221; a.A. Häublein, aaO, S. 142 f.; Lützenkirchen, aaO, S. 608). Die in § 16 Ziff. 4 enthaltene Schönheitsreparaturverpflichtung ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn sich die Formularklausel aus sich heraus verständlich - 9 - und sinnvoll in einen zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil tren- nen ließe (Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NJW 2003, 2899, unter II 2 m.w.Nachw.). Hieran fehlt es. Zwar könnte der erste Teil der Klausel sprachlich ohne den Fristenplan bestehen bleiben; dies gilt aber schon nicht für den Zusatz, dem eine eigenständige Bedeutung nicht zukommt. Jedenfalls hät- te ein Wegfall des Fristenplans zur Folge, daß die Renovierungsvorschrift in- haltlich umgestaltet würde; denn der Fristenplan bildet mit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen eine Einheit, indem er den Umfang der Renovierungs- verpflichtung konkretisiert. Bliebe die Klausel nach Streichung der Worte "min- destens aber in der nachstehenden Zeitfolge" und des nachstehenden Fristen- plans bestehen, würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovie- rungsverpflichtung auf das gerade noch zulässige Maß zurückgeführt. Dies wä- re jedoch eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel. III. Da sich die Revision des Klägers nach alledem als unbegründet erweist, ist sie - ungeachtet der Säumnis der Beklagten durch kontradiktorisches Urteil - mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 215/03 Verkündet am: 6. Oktober 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach Verzicht auf eine Schriftsatzfrist am 8. Juli 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 5. Juni 2003 im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als die Klage auf Zahlung eines Schadenser- satzes in Höhe von 4.655,59 € (= 9.105,54 DM) abgewiesen wor- den ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Mietvertrag vom 11. Juni 1995 mieteten die Beklagten vom Kläger ei- ne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in B. , K. Straße . Für Schönheitsreparaturen enthält der Vertrag folgende Klausel: "§ 4 Nr. 6 Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Au- ßenanstriche von Fenstern und Balkontür. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Art und Umfang unverzüglich schriftlich anzuzeigen. - 3 - Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsre- paraturen noch nicht fällig, so ist der Mieter, sofern er gemäß § 4 Nr. 6 die Schönheitsreparaturen trägt, verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheits- reparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages ei- nes Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnutzung Er- satz in Geld verlangen. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsrepara- turen und Schadensersatz bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen bleibt von vorstehender Regelung unberührt. § 13 Instandhaltung der Mieträume Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszufüh- ren: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Ecken, das Streichen der Fußböden, Reinigen von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung er- forderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen wer- den Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitab- ständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre." Das Mietverhältnis endete am 30. September 2000. Wegen Renovie- rungsarbeiten wandte sich der Kläger in zwei Schreiben an die Beklagten. Im Schreiben des Klägers an die Beklagten vom 2. Dezember 2000 heißt es: - 4 - "Zweimal hatte ich Ihnen bereits auf Anrufbeantworter mitgeteilt, daß noch Renovierungsarbeiten in ihrer ehemaligen Wohnung in der K. Straße ausgeführt werden müssen und Sie um Kontaktaufnahme gebeten. Leider ist bis heute kein Rückruf er- folgt. Heute hatte ich wieder eine Wohnungsbesichtigung. Wieder wurde mir gesagt, daß in dem Renovierungszustand kein Interes- se besteht. Es sind tatsächlich umfangreiche Renovierungsarbei- ten erforderlich. Sie müssen die Renovierungsarbeiten kurzfristig durchführen, damit die Wohnung dann auch wieder vermietbar ist." (GA I 63) Im Schreiben des Klägers an die Beklagten vom 15. Februar 2001 heißt es unter anderem: "Als Sie, Herr von C. , mir am 30. September 2000 die Schlüssel abgaben, sagten Sie mir, falls ich noch etwas zu bean- standen habe, sollte ich mich nach der Wohnungsbesichtigung bei Ihnen melden. Eventuell notwendige Arbeiten würden Sie dann noch vornehmen, es sollte doch einvernehmlich geregelt werden. Da Sie mir Ihre neue Anschrift nicht mitgeteilt hatten, sprach ich Ihnen auf Anrufbeantworter, daß noch Renovierungsarbeiten von Ihnen auszuführen wären und bat Sie um Kontaktaufnahme, was jedoch nicht geschah. Nachdem ich dann Ihre Anschrift in Erfahrung gebracht hatte, schrieb ich Sie am 2. Dezember 2000 an und bat Sie, sich mit mir in Verbindung zu setzen. Daraufhin schrieben Sie mir am 6. Dezember 2000 - Poststempel 10. Dezember 2000 - und lehn- ten indirekt jegliche Arbeiten in der Wohnung ab. Ich möchte Ihnen dennoch noch einmal Gelegenheit geben, die Schönheitsreparaturen und anderen Mangelbeseitigungen fachge- recht auszuführen. Ich setze Ihnen hierzu eine Frist bis zum Sonn- tag, dem 11. März 2001. Sollten Sie bis zum Ablauf dieser Frist die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mängelbeseitigungen nicht fachgerecht durchgeführt haben, dann lehne ich die Ausfüh- rung der Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigun- gen durch Sie ab und werde Sie auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung verklagen. Die Schlüssel können Sie jederzeit von mir erhalten." (GA 17) - 5 - Sodann werden in dem Schreiben die Beanstandungen im einzelnen auf- geführt. Im Anschluß daran heißt es vor der Grußformel: "Ich möchte Sie eindringlich bitten, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen selbst noch vor Fristablauf vorzu- nehmen. Ich möchte die Einreichung einer Klage vermeiden. Für Sie ist es wesentlich preiswerter, wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen - natürlich fachgerecht -, als wenn es bei einer Klage um das Kostenangebot einer Firma geht." (GA 20) Mit seiner Klage hat der Kläger Schadensersatz gemäß einem Kosten- angebot der Firma B. K. vom 27. März 2001 in Höhe von 16.531,80 DM begehrt mit der Behauptung, die Beklagten hätten die erforderli- chen Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt und die hinterlassenen Schäden nicht beseitigt. Durch das Teilurteil vom 2. August 2001 hat das Amtsgericht die Beklag- ten zur Zahlung von 580 DM nebst Zinsen verurteilt. In Höhe von 9.952,34 DM nebst Zinsen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Durch das Schlußur- teil vom 27. September 2001 hat das Amtsgericht dem Kläger weitere 144,42 DM nebst Zinsen zuerkannt, im übrigen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat dem Kläger auf die Berufung gegen das Teilurteil weitere 34,80 DM nebst Zinsen zugesprochen. Die weitergehende Be- rufung des Klägers gegen das amtsgerichtliche Teilurteil und die Berufung des Klägers gegen das amtsgerichtliche Schlußurteil hat das Landgericht zurück- gewiesen und die Revision zugelassen. Mit der Revision verfolgt der Kläger den Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Höhe von 9.105,54 DM = 4.655,59 € nebst 5 % Jahreszinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank seit dem 15. Mai 2000 weiter. - 6 - Entscheidungsgründe: I. Das Landgericht ist der Auffassung, dem Kläger stehe kein weiterer An- spruch auf Schadensersatz in Höhe von 9.105,54 DM wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. in Verbindung mit dem am 11. Juni 1995 geschlossenen Mietvertrag zu. Zwar hätten die Beklag- ten grundsätzlich die Schönheitsreparaturen gemäß § 4 Ziff. 6 des Mietvertra- ges zu tragen. Jedoch seien die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nicht erfüllt. Die Beklagten seien mit der Vornahme der Schönheitsre- paraturen noch nicht gemäß § 284 BGB a.F. in Verzug gewesen, als der Kläger sie mit Schreiben vom 15. Februar 2001 zur Vornahme der Schönheitsreparatu- ren aufgefordert und dies mit einer Fristsetzung zum 11. März und einer Ableh- nungsandrohung verbunden habe. Das vom Kläger verfaßte Schreiben an die Beklagten vom 2. Dezember 2000 habe lediglich die Bitte enthalten, sich mit dem Kläger in Verbindung zu setzen. Insoweit habe keine Mahnung im Sinne einer an die Beklagten gerichteten Aufforderung des Klägers vorgelegen, die das bestimmte Verlangen zum Ausdruck bringe, die konkret benannten Lei- stungen nunmehr unverzüglich zu bewirken. In dem Schreiben vom 15. Februar sei auch nicht zugleich eine Mahnung enthalten, die dazu führen könne, daß der Verzug vor Ablauf der gesetzten Frist hätte eintreten können. Am Ende des Schreibens heiße es ausdrücklich, daß der Kläger die Beklagten eindringlich bitten möchte, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mängelbeseitigungen selbst noch vor Fristablauf vorzunehmen. Damit sei keine eindeutige und sofor- tige Leistungsaufforderung erfolgt, die den Verzugsbeginn vor Ablauf der Frist habe herbeiführen können. Es habe insoweit an einem bestimmten Verlangen gefehlt, die konkret benannten Leistungen nunmehr unverzüglich zu bewirken. Wegen fehlender Mahnung vor der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung sei- - 7 - en sämtliche Positionen, die Gegenstand von Renovierungsarbeiten seien, ent- fallen. II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, daß sich die Beklagten zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet haben. Die Regelungen in § 4 Nr. 6 und § 13 Nr. 1 des Mietvertrages der Par- teien sind wirksam. Die formularmäßige Abwälzung der nach dem Gesetz (§ 536 BGB a.F., jetzt: § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem Vermieter obliegenden Schönheitsrepara- turen auf den Mieter ist grundsätzlich unbedenklich und benachteiligt den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 9 AGBG, jetzt § 307 BGB (st.Rspr. des Senats seit BGHZ 92, 363). Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietver- hältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten aufgrund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäf- tes zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflich- tung dadurch nachzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt (Senat, BGHZ 105, 71 f.). - 8 - § 4 Ziff. 6 Abs. 2 des Mietvertrages der Parteien ist nicht zu entnehmen, daß der durch ein vom Kläger ausgewähltes Malerfachgeschäft zu erstellenden Kostenvoranschlag ohne weiteres verbindlich und jeglicher Nachprüfung durch das Gericht entzogen sein sollte. Auch ist die Möglichkeit einer kostengünstige- ren Endrenovierung in Eigenarbeit der Beklagten durch die Klausel in § 4 Ziff. 6 Abs. 2 des Mietvertrages nicht ausgeschlossen worden. Die Klausel verstößt daher nicht gegen das AGB-Gesetz und ist auch als Formularklausel wirksam. Entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Auffassung ver- stößt auch die formularmäßige Regelung des § 13 nicht gegen das Transpa- renzgebot, nach welchem der Verwender von Allgemeinen Geschäftsbedingun- gen verpflichtet ist, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Das Transparenzgebot darf den AGB- Verwender nicht überfordern. Die Verpflichtung, den Klauselinhalt klar und ver- ständlich zu formulieren, besteht nur im Rahmen des Möglichen. Gerade bei der Formulierung von Schönheitsreparaturklauseln treten erhebliche Schwierig- keiten auf, die verschiedenen tatsächlichen und rechtlichen Umstände und die vorhandenen Kombinationsmöglichkeiten zu erfassen (vgl. Senat, Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 3). Eine Formularklau- sel, die den Mieter je nach dem Grad der Abnutzung zur anteiligen Kostentra- gung entsprechend der abgewohnten Mietzeit verpflichtet, ist deshalb wirksam (vgl. BGHZ 105, 71 ff.). 2. Zu Unrecht ist das Berufungsgericht jedoch der Ansicht, daß die Vor- aussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. nicht erfüllt seien. Es kann dabei dahinstehen, ob der Kläger die Beklagten bereits mit dem Schreiben vom 2. Dezember 2000 in Verzug gesetzt hat. Der Kläger hat die Beklagten jedenfalls durch sein Schreiben vom 15. Februar 2001 rechtswirksam - 9 - gemahnt, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Eine Mahnung ist eine ge- schäftsähnliche Handlung. Sie unterliegt nach ihrer rechtlichen Struktur im we- sentlichen denselben Regeln wie Willenserklärungen. Die tatrichterliche Ausle- gung einer Willenserklärung unterliegt im Revisionsverfahren zwar nur der ein- geschränkten Überprüfung darauf, ob gesetzliche Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au- ßer acht gelassen wurde (Senat, Urteil vom 29. März 2000 - VIII ZR 297/98, WM 2000, 1289 unter II 2 a). Dies ist aber hier der Fall. Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil wesentlichen Auslegungsstoff unberücksichtigt gelassen. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, daß der Kläger in seinem Schreiben vom 15. Februar 2001 ausgeführt hat: "Ich möchte Ihnen dennoch noch einmal Gelegenheit geben, die Schönheitsreparaturen und andere Mangelbeseitigungen fachge- recht auszuführen. Ich setze Ihnen hierfür eine Frist bis zum Sonn- tag, dem 11. März 2001. Sollten Sie bis zum Ablauf dieser Frist die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen nicht fachgerecht durchgeführt haben, lehne ich die Ausführung der Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen durch Sie ab und werde Sie auf Schadensersatz wegen Nichterfül- lung verklagen." Das Berufungsgericht hat weiter unberücksichtigt gelassen, daß der Klä- ger in dem Schreiben vom 15. Februar 2001 im Anschluß an die eindringliche Bitte, die Schönheitsreparaturen und sonstigen Mangelbeseitigungen selbst noch vor Fristablauf vorzunehmen, weiter angemerkt hat: "Ich möchte die Einreichung einer Klage vermeiden. Für Sie ist es wesentlich preisgünstiger, wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen - natürlich fachgerecht -, als wenn es bei der Klage um das Ko- stenangebot einer Firma geht." - 10 - Der Kläger hat damit in dem Schreiben vom 15. Februar 2001 unmißver- ständlich zum Ausdruck gebracht, daß er die Leistung von Schönheitsreparatu- ren durch die Beklagten verlangt hat. Mit seinem Schreiben vom 15. Februar 2001 hat der Kläger zugleich die Nachfristsetzung, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung, ausgesprochen. Daß diese mit der den Verzug begründenden Mahnung in einem Schriftstück enthalten sein kann, ist ständige Rechtsprechung (RGZ 50, 255, 262; Senat, Urteil vom 10. Januar 1990 - VIII ZR 337/88, NJW-RR 1990, 442 unter II 2 d). § 326 Abs. 1 BGB a.F. verlangt nicht die Setzung zweier Fristen, insbe- sondere nicht die Setzung einer mit einer Ablehnungsandrohung verbundenen Nachfrist, die später als eine erste Frist enden muß. Vielmehr verlangt § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. nur, daß einem Schuldner, der sich in Verzug befindet, eine Frist gesetzt wird, die mit der Erklärung verbunden ist, daß der Gläubiger die Annahme der Leistung nach dem Ablauf der Frist ablehnen werde. Diese Fristsetzung nebst Ablehnungsandrohung ist in dem Schreiben des Klägers an die Beklagten vom 15. Februar 2001 klar zum Ausdruck gekommen. Diese Auslegung kann der erkennende Senat auch selbst vornehmen, da keine weiteren Tatsachenfeststellungen zu treffen sind (BGH, Urteil vom 3. April 2000 - II ZR 194/98, WM 2000, 1195 unter I 2 c). - 11 - III. Auf die Revision des Klägers ist deshalb das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen zur Höhe des Schadensersatzes be- darf. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 28/10 vom 31. August 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. August 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zuge- lassen, weil die Frage, ob der Vermieter preisgebundenen Wohnraums einen Zuschlag zur Kostenmiete verlangen könne, wenn der Mietvertrag eine unwirk- same Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen enthalte, von grund- sätzlicher Bedeutung und obergerichtlich noch nicht entschieden worden sei. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht indessen nicht mehr, nach- dem die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig gehaltene Frage durch das Senatsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, NJW 2010, 1590) dahin be- antwortet worden ist, dass der Vermieter bei öffentlich gefördertem, preisge- bundenem Wohnraum berechtigt ist, die Kostenmiete einseitig um den Zu- schlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirk- sam ist. Auch sonst liegt keiner der weiteren im Gesetz genannten Zulassungs- gründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Siche- rung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. 1 - 3 - Die Revision räumt zwar ein, dass die im Berufungsurteil aufgeworfene Frage von grundsätzlicher Bedeutung zwischenzeitlich durch das genannte Se- natsurteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, aaO Rn. 8 ff.) im Sinne des vom Berufungsgericht gefundenen Ergebnisses höchstrichterlich entschieden sei. Sie hält die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision aber gleichwohl nach wie vor für gegeben, weil sich die für den Bereich der preisgebundenen Wohnraummiete bislang höchstrichterlich noch nicht entschiedene Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stelle, ob das AGB-rechtliche Verbot der gel- tungserhaltenden Reduktion es auch im Falle eines Mietvertrages über preis- gebundenen Wohnraum gebiete, die in AGB enthaltene Abwälzung der Schön- heitsreparaturen auf den Mieter als insgesamt unwirksam anzusehen, wenn diese AGB eine gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksame Klausel zur Ausfüh- rungsart der Schönheitsreparaturen enthielten. Denn anders als bei preisfreiem Wohnraum nehme die (mit dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion be- gründete) Bejahung einer Unwirksamkeit der Abwälzung schlechthin nicht nur dem Mieter die Last der Schönheitsreparaturen, sondern eröffne dem Vermieter zugleich die Möglichkeit der Erhebung des genannten Zuschlags zum Nachteil des Mieters. In solch einem Fall sei entsprechend der Schutzrichtung der §§ 307 ff. BGB für die Anwendung des Verbots einer geltungserhaltenden Re- duktion kein Raum, wenn dieses Verbot - wie hier - zu einem für den Vertrags- partner des Verwenders im Vergleich zu dem ansonsten anzuwendenden dispositiven Gesetzesrecht (zumindest überwiegend) nachteiligen Ergebnis da- hin führe, dass er mit dem in § 28 Abs. 4 II. BV geregelten Zuschlag zur Kos- tenmiete belastet werde, ohne die ihm günstigere Möglichkeit zu behalten, den erforderlichen Instandhaltungsaufwand von vornherein durch entsprechend pflegliche Behandlung der Mietsache und/oder durch Auswahl besonders preiswerter Handwerker beziehungsweise durch eigenhändige Durchführung zu minimieren. Dem kann nicht gefolgt werden. 2 - 4 - Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. März 2010 (VIII ZR 177/09, aaO Rn. 23) bereits entschieden, dass kein Verstoß gegen das Verbot geltungser- haltender Reduktion darin liegt, dass dem Vermieter bei der Kostenmiete in Folge der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel ein Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zusteht. Denn der Anspruch des Vermieters auf diesen Zuschlag beruht nicht auf einer (unzulässigen) Umgestaltung der unwirksamen Klausel, sondern ergibt sich unmittelbar aus dem dispositiven Gesetzesrecht. Die Sank- tion für die Verwendung unwirksamer Formularklauseln besteht darin, dass sich der Verwender mit der für ihn ungünstigeren Regelung des dispositiven Geset- zesrechts begnügen muss, die der ersatzlose Wegfall der unzulässigen Klausel zur Folge hat. Sie geht aber nicht so weit, dass dem Verwender die Berufung auf das dispositive Gesetzesrecht verwehrt wäre. 3 Dem hiergegen erhobenen Einwand der Revision, bei preisgebundenem Wohnraum müsse bereits die Inhaltskontrolle den nachteiligen Folgen, welche die (Gesamt-)Unwirksamkeit der in Rede stehenden Schönheitsreparaturklausel (dazu Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259 Rn. 10 f.) für den Mieter habe, in der Weise Rechnung tragen, dass das Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion keine Anwendung finde und die Klausel im Üb- rigen wirksam bleibe, kann indessen nicht gefolgt werden. Zwar kann im Einzel- fall bei ein und derselben Klausel eine Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB unter Berücksichtigung von Art und Gegenstand, Zweck und besonderer Eigen- art des jeweiligen Geschäfts - gruppentypisch - unterschiedlich ausfallen, wenn die Klausel für verschiedene Arten von Geschäften oder gegenüber verschie- denen Verkehrskreisen verwendet wird, deren Interessen, Verhältnisse und Schutzbedürfnisse generell unterschiedlich gelagert sind (BGH, Urteil vom 9. Februar 1990 - V ZR 200/88, BGHZ 110, 241, 244 mwN). Das kann im Ein- zelfall sogar bei Schönheitsreparaturklauseln der Fall sein, wenn die Ver- tragsauslegung ergibt, dass die Klausel jeweils an unterschiedliche Sachverhal- 4 - 5 - te, die eine eigene Fallgruppenbildung rechtfertigen, anknüpft (Senatsbeschluss vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253, 264 mwN). Eine solche un- terschiedliche Fallgruppenbildung kommt hier jedoch nicht in Betracht. 5 Es macht für eine Inhaltskontrolle der in Rede stehenden Klausel keinen sachlichen Unterschied, ob sie Bestandteil Allgemeiner Geschäftsbedingungen eines preisfreien oder preisgebundenen Wohnraummietverhältnisses ist. Die mit dem beanstandeten Klauselteil verbundene unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. Senats- urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO) besteht in beiden Fällen in glei- cher Weise. Dem Umstand, dass die mit der Unwirksamkeit des betreffenden Klauselteils einhergehende Unwirksamkeit der gesamten Vornahmeklausel den Mieter bei preisgebundenem Wohnraum aufgrund der Besonderheiten bei Bil- dung der Kostenmiete stärker belasten kann als bei preisfreiem Wohnraum (da- zu Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, aaO Rn. 24 f.), ist vielmehr dadurch Rechnung zu tragen, dass es dem Klauselverwender angesichts des mit der Inhaltskontrolle gemäß §§ 307 ff. BGB verfolgten Schutzzwecks im Ein- zelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt sein kann, sich gegen den Willen seines Vertragspartners auf eine an sich gegebene Klauselunwirksam- keit zu berufen (vgl. v. Bernuth, BB 1999, 1284, 1286; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., Vorb. von § 307 Rn. 17; Bamberger/Roth/Schmidt, BGB, 2. Aufl., § 307 Rn. 14; vgl. ferner BGH, Urteile vom 4. Dezember 1986 - VII ZR 354/85, BGHZ 99, 160, 161 f.; vom 30. Oktober 1990 - IX ZR 9/90, WM 1991, 88 unter II 3). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. 6 a) Das Berufungsgericht hat die Klägerin ohne Rechtsfehler als berech- tigt angesehen, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 7 - 6 - II. BV zu erhöhen, nachdem sich herausgestellt hatte, dass die von ihr verwen- dete Schönheitsreparaturklausel hinsichtlich ihrer darin vorgesehenen Zustim- mung zu einer Abweichung von der bisherigen Ausführungsart einer Inhaltskon- trolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält und deshalb insgesamt un- wirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, aaO). Die gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG rechtsgestaltende Mieterhöhungserklärung der Klägerin nach § 10 Abs. 1 WoBindG stellt sich trotz der nachteiligen Folgen, die auf diese Weise für die Beklagte durch die Klauselunwirksamkeit eintreten, nicht als treuwidrig dar, weil die Klägerin nach den unangegriffenen Feststellun- gen des Berufungsgerichts der Beklagten zuvor zweimal vergeblich die Auf- rechterhaltung der Vornahmeklausel, und zwar unter Streichung des zu bean- standenden Klauselteils, angeboten hatte, ohne dass die Beklagte hierauf ein- gegangen war. Dadurch waren die Interessen der Beklagten an einer die Umle- gung dieser Instandhaltungskosten hindernden Beibehaltung ihrer Renovie- rungspflicht hinreichend gewahrt. b) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, dass das Berufungsgericht die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 12. Dezember 2007 als in einer den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG genügenden Weise erläutert angesehen und deshalb auch unter diesem Gesichtspunkt für wirksam erachtet hat. Denn es ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungs- gericht den in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Hinweis auf § 28 Abs. 4 II. BV hat ausreichen lassen, nachdem die Klägerin der Beklagten in den vor- ausgegangenen Schreiben vom 22. August und 24. September 2007 bereits ausführlich erläutert hatte, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam sei, und darin die Mieterhöhung für den Fall einer Nichtannahme des von ihr gleichzeitig unterbreiteten Vertragsänderungsangebots angekündigt hatte. 8 - 7 - Diese tatrichterliche Auslegung einer Individualerklärung ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs revisionsrechtlich nur be- schränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche Auslegungsregeln, anerkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfahrensvor- schriften verletzt worden sind (Senatsurteil vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, WuM 2008, 497 Rn. 10 mwN). Das ist nicht der Fall. Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht nicht gehindert, zur Bestimmung der Anforderungen an die Erläuterungsdichte der Mieterhöhungserklärung auf die genannten beiden Schreiben zurückzugreifen. Denn eine solche einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung ist am Maßstab des § 133 BGB so auszu- legen, wie der Erklärungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Be- rücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste. Dabei darf der Empfänger auch nicht bei dem Wortlaut der abgegebe- nen Erklärungen stehen bleiben, sondern muss unter Berücksichtigung aller ihm bekannten Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit prüfen, was der Erklä- rende gemeint hat (vgl. BGH, Urteil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, WM 2008, 1700 Rn. 30). Vor dem Hintergrund der in den vorausgegangenen beiden Schreiben enthaltenen Erklärungen, in denen zur Erläuterung der Mieterhöhung bereits das Nötige gesagt war, durfte das Berufungsgericht daher das in der Mieterhöhungserklärung selbst zur Erläuterung angegebene Stichwort als hin- reichend ansehen, dass hierdurch der erforderliche Bezug zu den früheren Schreiben unübersehbar hergestellt war. Soweit die Revision meint, der Kontext zwischen der Mieterhöhungserklärung und den beiden vorausgegangenen, al- lerdings schon ein Vierteljahr zurückliegenden und in der Erhöhungserklärung selbst nicht erwähnten Schreiben sei alles andere als offenkundig, setzt sie in revisionsrechtlich unbeachtlicher Weise lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts. 9 - 8 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 10 Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 12.03.2009 - 6 C 23/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.01.2010 - 67 S 176/09 -

ECLI:DE:BGH:2018:220818BVIIIZR287.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 287/17 vom 22. August 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. August 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Der Vater der Klägerin war seit dem 1. Oktober 2010 Mieter einer öffent- lich geförderten Wohnung der Beklagten in Berlin, welche bei Übergabe un- renoviert war. In einem von ihm am Tag vor der Unterzeichnung des Mietver- trags gegengezeichneten Schreiben der Beklagten ist folgendes ausgeführt: "Sie haben sich bereit erklärt, in der oben genannten Wohnung die Schönheitsreparaturen und Säuberungsarbeiten selbst auszuführen. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Arbeiten: Streichen der Decken (in) allen Räumen, Streichen der Oberwände in Küche + Bad, Tapezieren der Wände in allen Räumen. Als Ausgleich für die Durchführung dieser Arbeiten schreiben wir Ihrem Mieterkonto die Nettokaltmiete für die Zeit vom 01.10.2010 bis 31.10.2010 gut. Dies entspricht einem finanziellen Ausgleich in Höhe von 317,46 €. (…) Die reguläre Mietzahlung (…) setzt ab dem 01.11.2010 ein. (…) Vom Inhalt des obigen Schreibens haben wir Kenntnis genommen und verpflichten uns hiermit, die Schönheitsreparaturen bis zum regulären Mietzahlungsbeginn durchzuführen. (Unterschrift Mieter)." Die laufenden Schönheitsreparaturen wurden hingegen nicht auf den Mieter übertragen. Nach der Anlage 1 zu § 4 des Mietvertrages waren neben 1 2 - 3 - der Nettokaltmiete Vorauszahlungen für Betriebskosten, Heizkosten, Warm- wasser und Aufzug zu zahlen; ein Zuschlag für die Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) war nicht vorgesehen. Der Vater der Klägerin ließ durch eine von ihm beauftragte Malerfirma Arbeiten in der Wohnung ausführen, wofür ihm ein Betrag von 3.063,12 € in Rechnung gestellt wurde. Die von der Klägerin als Alleinerbin ihres Vaters erhobene Klage auf Zahlung dieses Betrages abzüglich der gutgeschriebenen 317,46 € hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht ist von einer An- wendbarkeit des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) ausgegangen, hat aber die Voraussetzungen des § 9 WoBindG verneint. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä- gerin ihr Klagebegehren weiter. II. 1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegen nicht vor. a) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision damit begrün- det, die Frage, ob auch ohne klauselmäßige Überbürdung der Schönheitsrepa- raturen auf den Mieter bei preisgebundenem Wohnraum eine entgeltliche Ver- einbarung über die Übernahme anfänglicher Dekorationsarbeiten durch den Mieter wirksam sei, sei höchstrichterlich noch nicht entschieden. Wegen der Vertragsgestaltung nicht nur im preisgebundenen Wohnraum sei diese Rechts- frage von allgemeiner Bedeutung und diene eine Entscheidung des Revisions- gerichts letztlich auch der Fortbildung des Rechts. 3 4 5 6 7 - 4 - b) Diese Erwägungen tragen keinen der in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO ge- nannten Revisionszulassungsgründe. Insbesondere ergibt sich allein aus dem Umstand, dass zu der Frage, ob die Übernahme einer Anfangsrenovierung durch den Mieter gegen § 9 Abs. 1 WoBindG verstoße, eine höchstrichterliche Entscheidung noch nicht vorliegt, weder eine Grundsatzbedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ein Erfordernis einer höchstrichterlichen Rechts- fortbildung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO). Die Frage der Wirksamkeit einer individualvertraglichen Übertragung ei- ner Anfangsrenovierung auf den Mieter im preisgebundenen Wohnraum spielt weder in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung noch in der mietrechtlichen Literatur eine Rolle und wird insbesondere nicht kontrovers diskutiert. Der Klä- rung der genannten Frage kommt daher eine maßgebliche Bedeutung über den konkreten Einzelfall hinaus nicht zu. Soweit das Berufungsgericht die vorbezeichnete Frage auch hinsichtlich der Vertragsgestaltung außerhalb preisgebundenen Wohnraums für klärungs- bedürftig hält, vermag dies eine Revisionszulassung schon deshalb nicht zu begründen, weil ein solcher Fall hier nicht zu beurteilen ist und es somit bereits an der Entscheidungserheblichkeit dieser Frage fehlt. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Ersatz der für die Einzugsrenovierung entstandenen Kosten we- der aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG noch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu. Nach § 9 Abs. 1 WoBindG ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter oder für ihn ein Dritter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung eine einmalige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Absätze 2 bis 6 des § 9 WoBindG, unwirksam. Soweit eine solche unwirksame Vereinbarung vorliegt, ist die Leistung gemäß § 9 Abs. 7 WoBindG zurückzuerstatten und vom Emp- 8 9 10 11 12 - 5 - fang an zu verzinsen. Diese Regelung hat den Zweck, der Umgehung zwingen- der Mietpreisvorschriften nach dem Wohnungsbindungsgesetz vorzubeugen. Sie soll verhindern, dass der Mieter im Wege einer Einmalleistung für die An- mietung der Wohnung einen (Kosten)Aufwand erbringen muss, der über die höchstzulässige (Kosten-)Miete hinausgeht (vgl. BT-Drucks. 4/2891, S. 30; BT- Drucks. 3/1234, S. 83; dazu auch Roquette, Bundesmietengesetze, 3. Auflage § 29a Erstes BMietG, Rn. 8; Hollenberg/Bender, Das neue Recht für Mieter und Vermieter, 1960, S. 145 f.). Der Wohnberechtigte soll mithin nicht unter dem Druck, ein Mietvertrag werde sonst nicht geschlossen, eine Wohnung nur unter wirtschaftlichen Belas- tungen anmieten müssen, die aus einer missbräuchlichen Verknüpfung mit ei- ner anderweitigen Leistung entstehen können (vgl. BVerwG, NZM 1998, 885 unter 2; Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbau- recht, Band 5, Stand: Januar 2006, § 9 WoBindG, Anm. 2.2). Auch bei der Kostenmiete im preisgebundenen Wohnraum ist es dem Vermieter aber gestattet, die Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen oder alternativ nach § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV einen Zuschlag für die Kosten der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen zu nehmen, der sich auf bis zu 8,50 € je qm Wohnfläche im Jahr belaufen kann (ab 1. Januar 2014 10,32 € je qm Wohnfläche im Jahr). Da Entsprechendes weder vorgetragen noch ersicht- lich ist, sind dem Vater der Klägerin bei der gebotenen wirtschaftlichen Ge- samtbetrachtung mit der Übernahme der Anfangsrenovierung keine Leistungen auferlegt worden, die, verbunden mit seinen sonstigen Pflichten, den Rahmen der Kostenmiete übersteigen. Dies gilt erst recht unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beklagte dem Vater der Klägerin für die Übernahme der - hier letztlich ihm selbst im Rahmen der Nutzung der Wohnung zugutekom- 13 14 - 6 - menden - Anfangsrenovierung einen Geldbetrag in Höhe einer (Netto-) Monatsmiete gutgeschrieben hat. Die Vorinstanzen haben daher rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Erstattung der durch die Anfangsrenovierung ent- standenen Kosten aus § 9 Abs. 1, 7 WoBindG nicht zusteht. Die weitere Frage, ob einem Anspruch auch der Umstand entgegen stehen könnte, dass die Deko- ration während der fünfjährigen Mietzeit des Vaters weitgehend "abgewohnt" sein dürfte, bedarf deshalb keiner näheren Erörterung. b) Auch ein Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt.1 BGB kommt nicht in Betracht, da eine etwaige Leistung jedenfalls nicht ohne Rechts- grund erfolgt ist. Wie ausgeführt, verstößt die Vereinbarung nicht gegen § 9 Abs. 1 WoBindG. Da es sich nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen um eine Individualvereinbarung handelt, scheidet eine Unwirksamkeit nach § 307 BGB von vornherein aus. 15 16 - 7 - 3. Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 01.02.2017 - 7 C 95/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.11.2017 - 63 S 69/17 - 17

ECLI:DE:BGH:2017:300517BVIIIZR31.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 31/17 vom 30. Mai 2017 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Mai 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger durch einstimmi- gen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Kläger haben von der Beklagten mit Vertrag vom 4. Oktober 2015 ei- ne 90,89 qm große Wohnung angemietet. Nach § 3 des Mietvertrages ist neben einer "Grundmiete" von 421,83 € und einer Betriebskostenvorauszahlung von 148 € ein monatlicher "Zuschlag Schönheitsreparaturen" in Höhe von 79,07 € zu zahlen. In § 7 des Mietvertrages ist geregelt, dass der Vermieter die Ausfüh- rung der Schönheitsreparaturen übernimmt und der dafür in der Miete enthalte- ne Kostenansatz sich auf derzeit 0,87 € je qm monatlich belaufe. Die Kläger sind der Auffassung, der "Zuschlag Schönheitsreparaturen" sei nicht wirksam vereinbart, weil es sich um eine vorformulierte Preisnebenab- rede handele, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliege und dieser nicht standhalte. Sie haben deshalb (unter anderem) Rückzahlung des für die Monate November 2015 bis März 2016 erbrachten Zuschlages, insgesamt 395,35 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Kosten, sowie ferner die Feststel- lung begehrt, dass sie ab April 2016 nicht zur Zahlung des Zuschlags verpflich- 1 2 - 3 - tet seien. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Auf die Beru- fung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil insoweit ab- geändert und die Klage insgesamt abgewiesen. II. 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der anderen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil die überregional tätige Beklagte in ihren Verträgen - wie auch hier - einen Zuschlag für Schön- heitsreparaturen vorsehe und eine einheitliche Rechtsprechung hierzu "nicht ersichtlich" sei. Dies rechtfertigt die Zulassung der Revision indes nicht, denn es ist schon nicht ersichtlich, dass die Frage der Inhaltskontrolle einer formularmä- ßigen Regelung, die neben der "Grundmiete" einen Zuschlag für Schönheitsre- paraturen betragsmäßig ausweist, in der Rechtsprechung der Instanzgerichte oder in der mietrechtlichen Literatur überhaupt erörtert geschweige denn - ins- besondere auf der Ebene der Berufungsgerichte - unterschiedlich beurteilt wird. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat den in § 3 des Mietvertrags neben der "Grundmiete" ausgewiesenen "Zu- schlag Schönheitsreparaturen" (79,07 €) zu Recht als Preis(haupt)abrede ein- geordnet, die nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht der Kontrolle auf ihre inhaltli- che Angemessenheit unterliegt. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass dieser Zuschlag ungeachtet des gesonderten Ausweises neben der "Grundmiete" ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters darstellt. 3 4 5 - 4 - a) Entgegen der Auffassung der Revision liegt auch kein Fall eines Um- gehungsgeschäfts nach § 306a BGB vor. Es trifft nicht zu, dass den Klägern mit Hilfe dieses getrennt ausgewiese- nen Zuschlags quasi eine Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsrepara- turen einer unrenoviert übergebenen Wohnung auferlegt wird, die ihnen im We- ge Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht hätte auferlegt werden können, weil kein angemessener Ausgleich entsprechend der Rechtsprechung des Se- nats gewährt worden sei. Denn die Ausweisung eines "Zuschlags Schönheits- reparaturen" hat für das Mietverhältnis rechtlich keine Bedeutung und stellt bei- de Mietvertragsparteien nicht anders, als wenn sogleich eine um diesen Zu- schlag höhere Grundmiete ausgewiesen wäre. In beiden Fällen hat der Mieter den Gesamtbetrag zu entrichten und zwar unabhängig davon, ob und welcher Aufwand dem Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tat- sächlich entsteht; es handelt sich mithin um einen bloßen (aus Sicht des Mie- ters belanglosen) Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation. Im Hin- blick auf spätere Mieterhöhungen gehört der Zuschlag zur Ausgangsmiete, die mit der ortsüblichen Vergleichsmiete zu vergleichen ist. Ähnlich wird nach der Rechtsprechung des Senats bei Wegfall der Preisbindung einer Wohnung ver- fahren, in der der Mieter während der Dauer der Preisbindung einen gesondert ausgewiesenen Zuschlag für die Schönheitsreparaturen gezahlt hat (vgl. Se- natsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, NJW 2011, 145 Rn. 13 ff.; vom 9. November 2011 - VIII ZR 87/11, NJW 2012, 145 Rn. 20). b) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Vereinbarung des "Zu- schlags Schönheitsreparaturen" auch nicht deshalb unwirksam, weil § 5 Abs. 6 des Mietvertrags eine Quotenabgeltungsklausel (auf starrer Berechnungs- grundlage) enthält. Abgesehen davon, dass diese Formularklausel, wie auch die Revision nicht verkennt, nach der Rechtsprechung des Senats ohnehin un- 6 7 8 - 5 - wirksam ist, stellt § 7 des Mietvertrages unmissverständlich klar, dass die Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegen. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Rostock, Entscheidung vom 28.06.2016 - 48 C 68/16 - LG Rostock, Entscheidung vom 12.01.2017 - 1 S 121/16 - 9

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 232/14 vom 17. Februar 2015 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 17. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmi- gen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision mit Rücksicht auf die Frage zugelassen, ob eine Formularklausel, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt wer- den, der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhält. Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision indes nicht, weil sie nicht entscheidungserheblich ist. Denn der Kläger verlangt einen Vorschuss, um die nach seiner Auffassung fälligen Schönheitsreparaturen während der Fortdauer des Mietverhältnisses in der Wohnung der Beklagten durchführen zu lassen. In § 7 Abs. 3 des Formularmietvertrages heißt es jedoch: "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Ver- mieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen we- gen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der 1 2 - 3 - Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderli- chen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen." Aus dieser Klausel ergibt sich - zumindest bei der zu Gunsten der Be- klagten eingreifenden Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB - dass der Mie- ter während der Dauer des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nur dann ausführen muss, wenn sie erforderlich sind, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen. Dass diese Vo- raussetzung bei den streitigen Malerarbeiten erfüllt ist, hat der Kläger selbst nicht behauptet und ist nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts zum Zustand der Wohnung auszuschließen. Aus diesem Grund hat die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg. 3 - 4 - 2. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Marbach a. Neckar, Entscheidung vom 05.11.2013 - 3 C 331/13 - LG Heilbronn, Entscheidung vom 22.07.2014 - 2 S 63/13 Me - 4

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 143/10 vom 14. Dezember 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Klägers ge- gen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 17. Mai 2010 durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552a Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegt nicht vor. 1 a) Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelas- sen, "ob die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wirksam ist, wenn die Klausel vorsieht, dass nicht ohne vorherige Zustimmung der Ver- tragspartner von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden darf". Die- se Frage verleiht der Sache keine grundsätzliche Bedeutung; sie lässt sich oh- ne weiteres anhand der bisherigen Senatsrechtsprechung beantworten (Urteile vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398 Rn. 10; vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 17; vom 18. Februar 2009 - VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313 Rn. 12; vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, WuM 2010, 142 Rn. 10). 2 Der Senat hat entschieden, dass eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgege- 3 - 3 - benen Ausführungsart verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennens- wertes Interesse besteht, den Mieter unangemessen benachteiligt (Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, aaO mwN). Die rechtlichen Maßstäbe für die Beurteilung derartiger Klauseln sind damit so weitgehend geklärt, dass die Beantwortung der Zulassungsfrage vorgezeichnet ist. b) Auch im Übrigen besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Insbesondere hat das Berufungsgericht nicht, wie die Revision meint, den An- spruch des Klägers auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt. Das Berufungsgericht hat kein entscheidungserhebliches tatsächliches Vorbringen des Klägers übergangen. Der Senat hat das diesbezügliche Vorbringen der Re- vision geprüft, erachtet es aber nicht für durchgreifend. 4 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Beurteilung des Berufungsgerichts, dass die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam ist, hält rechtlicher Nachprüfung stand. 5 a) Das Berufungsgericht hat aus der vorgenannten Senatsrechtspre- chung zutreffend hergeleitet, dass die Klausel, nach der bei der Durchführung der dem Mieter auferlegten Schönheitsreparaturen nicht ohne vorherige Zu- stimmung des Vermieters von einer "üblichen Ausführungsart" abgewichen werden darf, intransparent und auch wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist. Dagegen bringt die Revision nichts vor. 6 b) Die Revision macht jedoch geltend, dass die Klausel der Inhaltskon- trolle nicht unterliege, weil das Vertragsformular nicht vom Kläger, sondern von dem vom Kläger beauftragten Makler stamme. Dieser Einwand greift nicht durch. Da der Kläger bei Abschluss des Vertrages ein Vertragsformular des von ihm beauftragten Maklers verwendet hat, sind die vorformulierten Vertragsbe- 7 - 4 - dingungen vom Kläger "gestellt" worden (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der vom Kläger in die Vertragsanbahnung eingeschaltete Makler ist nicht, wie die Revi- sion meint, ein Dritter, sondern Abschlussgehilfe des Klägers (§ 278 BGB). 8 b) Das Berufungsgericht hat auch mit Recht angenommen, dass die Un- wirksamkeit der Klausel über die Beschränkung der Ausführungsart der Schön- heitsreparaturen nach der Senatsrechtsprechung zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt führt (Urteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 50/09, aaO Rn. 13 mwN). Der vorliegende Fall unterscheidet sich ent- gegen der Auffassung der Revision auch nicht in relevanter Hinsicht von der Sachverhaltsgestaltung, die dem von der Revision angeführten Senatsurteil vom 18. Juni 2008 (VIII ZR 224/07, aaO) zugrunde lag. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 9 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 12.03.2008 - 6 C 125/07 - LG Bonn, Entscheidung vom 17.05.2010 - 6 S 75/08 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 251/14 vom 17. März 2015 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 17. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Kläger durch einstimmi- gen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Das Beru- fungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, wie sich eine mangelhafte Ausführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen durch den Mieter auf seinen Anspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands durch den Vermieter auswirke. Diese Frage ist we- der von grundsätzlicher Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Es ist nicht ersichtlich, dass zu dieser Frage ein Meinungsstreit unter den Instanzgerichten besteht oder sie auch nur in der Literatur unterschiedlich beantwortet wird; auch das Berufungsgericht zieht eine andere als die von ihm vertretene rechtliche Beurteilung nicht in Betracht. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die - wohl auf den Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB, Verbot widersprüchlichen Verhaltens) gestützte - tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wo- nach es den Klägern, die in ihrer Wohnung Schönheitsreparaturen in der An- nahme einer eigenen Verpflichtung vorgenommen haben, verwehrt ist, die Er- 1 2 - 3 - forderlichkeit erneuter Schönheitsreparaturen darauf zu stützen, dass die von ihnen selbst ausgeführten Arbeiten kleinere handwerkliche Mängel (erkennbare Nahtstellen der Tapeten, teilweise vorhandene "Tropfnasen" beim Anstrich von Heizkörpern und Türen etc.) aufweisen, ist aus Rechtsgründen nicht zu bean- standen. Das Gleiche gilt für die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, das sich hinsichtlich der Beurteilung, ob die Schönheitsreparaturen wegen altersbe- dingter Abnutzung der Dekoration erforderlich waren, der Einschätzung ange- schlossen hat, die das Amtsgericht in einer umfangreichen und detailliert proto- kollierten Einnahme des Augenscheins gewonnen hatte. Entgegen der Auffas- sung der Revision war das Berufungsgericht nicht gehalten, ein Sachverständi- gengutachten dazu einzuholen, ob die Schönheitsreparaturen wegen Abnut- zung der Dekoration erforderlich waren. Diese - aufgrund der allgemeinen Le- benserfahrung zu beurteilende - Frage konnte durch die Einnahme des Augen- scheins, wie vom Amtsgericht vorgenommen, geklärt werden. Die insoweit vom Amtsgericht gewonnenen Erkenntnisse waren ferner - entgegen der Auffassung der Revision - nicht deshalb unverwertbar, weil bei Einnahme des Augen- scheins (ausweislich des Sitzungsprotokolls am 24. Januar 2014 um 13.30 Uhr) entsprechend der Jahreszeit trübe Lichtverhältnisse herrschten und die Anstri- che an Decken und Wänden deshalb offenbar in gelblichem Licht künstlicher Beleuchtung inspiziert werden mussten. - 4 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Lüneburg, Entscheidung vom 13.02.2014 - 12 C 411/13 - LG Lüneburg, Entscheidung vom 20.08.2014 - 6 S 38/14 - 3

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 137/12 vom 5. März 2013 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. März 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger einstimmig beschlossen: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 23. März 2012 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Streitwert: 815,96 € Gründe: Die Revision ist gemäß § 552a Satz 1 ZPO durch Beschluss zurück- zuweisen, weil die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) nicht vorliegen und das Rechtsmittel auch keine Aussicht auf Erfolg hat. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss des Senats vom 20. November 2012 Bezug genommen (§ 552a Satz 2, § 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO). Die im Anschluss an den Hinweis des Senats erfolgten Ausführungen der Revision im Schriftsatz vom 28. Januar 2013 geben keinen Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Die in dieser Stellungnahme angeführten Gesichts- punkte hat der Senat, soweit sie für die Revisionsentscheidung von Bedeutung sind, bei Erlass des Hinweisbeschlusses berücksichtigt. 1. Soweit die Beklagte meint, es liege ein Revisionszulassungsgrund vor, trifft dies nach wie vor nicht zu, zumal der Senat, wie im vorstehend genannten Hinweisbeschluss erwähnt, auch schon über die Verwendung einer salvatori- 1 2 - 3 - schen Klausel in einem Wohnraummietvertrag entschieden hat (Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 unter II 1 c - zur Klausel "soweit gesetzlich zulässig"). Entgegen der Auffassung der Revision ist eine weitere Entscheidung des Revisionsgerichts auch nicht deshalb erforderlich, weil die in § 11 Nr. 3 des vorliegenden Mietvertrags in der "Parkettklausel" ent- haltene salvatorische Klausel im Anschluss an die Formulierung "sofern dies die Gesetzeslage bzw. die Rechtsprechung erlauben" die Formulierung enthält: ", was nach dem heutigen Stand nicht der Fall ist, so dass der Mieter die Versiegelung momentan auch nicht schuldet. Hintergrund dafür, dass dieser Satz dennoch in den Vertrag aufgenommen wird, ist Folgendes: Zunächst ist nicht ausgeschlossen, dass sich die Gesetzeslage oder die Rechtsprechung ändern könnte[n]. …" Zur Beurteilung dieser salvatorischen Klausel, die das Berufungsgericht unter Anwendung der einschlägigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zutreffend wegen Verstoßes gegen das Verständlichkeitsgebot als unwirksam angesehen hat, bedarf es keiner weiteren höchstrichterlichen Entscheidung. Denn es besteht in Rechtsprechung und Literatur weitgehend Einigkeit darüber, dass salvatorische Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen jedenfalls dann nicht wirksam vereinbart werden können, wenn die Rechtslage - wie hier hinsichtlich der Parkettklausel der Fall - nicht zweifelhaft ist (vgl. nur Ulmer/ Habersack in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 11. Aufl., § 305 BGB Rn. 153; MünchKommBGB/Basedow, 6. Aufl., § 305 Rn. 75; jeweils mwN). 2. Der Inhalt der Stellungnahme der Beklagten ändert auch nichts an der fehlenden Erfolgsaussicht der Revision. Anders als die Beklagte meint, hat der Senat ihren Sachvortrag, wonach es sich bei dem streitgegenständlichen Miet- vertrag und namentlich bei den in § 2 (Mietdauer und Kündigung) und § 11 (Schönheitsreparaturen) enthaltenen Regelungen um Individualvereinbarungen handele, bei Erlass des Hinweisbeschlusses umfassend gewürdigt. 3 4 - 4 - a) Der Senat hält auch nach nochmaliger Überprüfung an seiner Auffas- sung fest, dass das Berufungsgericht in tatrichterlicher Würdigung ohne Rechts- fehler angenommen hat, dass sich im vorliegenden Fall sowohl aus der Er- scheinungsform des Textes des streitgegenständlichen Mietvertrags als auch aus dessen Inhalt ein erster Anschein für das Vorliegen Allgemeiner Geschäfts- bedingungen ergibt. Ebenso bleibt der Senat bei seiner Einschätzung, dass die Beurteilung des Berufungsgerichts, das Vorbringen der Beklagten sei nicht ge- eignet, diesen ersten Anschein zu widerlegen, aus Rechtsgründen nicht zu be- anstanden ist. Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang die Vergleichbar- keit der Sachverhalte der im Hinweisbeschluss genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs mit dem vorliegenden Sachverhalt in Zweifel zieht, über- sieht sie bereits, dass diese Entscheidungen, wie sich aus dem Zusatz "vgl. hierzu" ergibt, vorrangig zum Nachweis der genannten Grundsätze der höchst- richterlichen Rechtsprechung dienen. b) Soweit die Beklagte (erneut) geltend macht, das Berufungsgericht hät- te zumindest über ihren Vortrag zum Aushandeln der Mietvertragsbedingungen Beweis durch Vernehmung der von ihr benannten damaligen Mitarbeiterin er- heben müssen, verhilft auch diese - vom Senat bei Erlass des Hinweisbe- schlusses bereits geprüfte - Rüge der Revision nicht zum Erfolg. Denn das Be- rufungsgericht durfte verfahrensfehlerfrei von einer Vernehmung der Zeugin absehen, weil nach seiner aus Rechtsgründen nicht zu beanstandenden Beur- teilung bereits das unter Beweis gestellte Vorbringen der Beklagten nicht aus- reicht, um den ersten Anschein des Vorliegens Allgemeiner Geschäftsbedin- gungen zu widerlegen. c) Hieran ändert der in der Stellungnahme der Beklagten hervorgehobe- ne Gesichtspunkt nichts, dass nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sowohl in § 2 als auch in § 11 der Endfassung des Mietvertrags Änderungen 5 6 7 - 5 - gegenüber dem ursprünglichen Vertragsentwurf vorgenommen worden sind. Die Revision vertritt die Auffassung, diese Änderungen seien als ein "Gesamt- paket" zu betrachten. Die Änderungen in § 11 des Mietvertrags seien erfolgt, nachdem die Beklagte zwar bereit gewesen sei, von ihrer eigentlichen Vorstel- lung einer Mindestvertragslaufzeit von 48 Monaten zu Gunsten der Kläger ab- zuweichen und so das Risiko einzugehen, auf anderenfalls garantierte Mietein- nahmen für den Differenzzeitraum zu verzichten, in diesem Zusammenhang aber klargestellt habe, dass sie hierzu nur dann bereit sei, wenn Einigkeit über die Verpflichtung der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zur Übernahme diesbezüglicher anteiliger Kosten bei Auszug vor Fälligkeit sol- cher Arbeiten herrsche. aa) Es kann offen bleiben, ob die Auffassung des Berufungsgerichts zu- trifft, dass es sich auch bei der Regelung über die Mindestvertragslaufzeit in § 2 des Mietvertrags trotz des vom Berufungsgericht insoweit festgestellten Ände- rungswunschs der Kläger um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Denn selbst wenn es sich um eine Individualvereinbarung handeln sollte, folgt hieraus noch nicht, dass davon auch hinsichtlich der Schönheitsreparaturklau- seln auszugehen wäre (vgl. BGH, Urteile vom 17. Mai 1982 - VII ZR 316/81, BGHZ 84, 109, 112; vom 6. März 1986 - III ZR 195/84, BGHZ 97, 212, 215; vom 19. Juni 1996 - VIII ZR 189/95, ZIP 1996, 1997 unter II 1 c bb; ebenso OLG Düsseldorf, NJW-RR 1997, 628, 629; Erman/Roloff, BGB, 13. Aufl., § 305 Rn. 22; Ulmer/Habersack, aaO Rn. 55; vgl. auch MünchKommBGB/Basedow, aaO, § 305 Rn. 41 und 44). bb) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht auch die Änderungen des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags nicht zum Anlass genommen, die Regelung über die Schönheitsreparaturen insgesamt als Individualvereinbarung anzusehen (vgl. hierzu S. 5, 3. Abs. des Hinweisbeschlusses). Hieran ändert der von der 8 9 - 6 - Revision in ihrer Stellungnahme vorgebrachte Gesichtspunkt, mit der auf Wunsch der Kläger vorgenommenen Verkürzung der Mindestvertragslaufzeit sei eine Erhöhung ihres finanziellen Risikos verbunden, nichts. Denn in den Veränderungen der Regelung in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags ist gleichwohl kei- ne Änderung des wesentlichen Inhalts der Klausel, sondern lediglich eine un- selbständige Ergänzung in Gestalt einer Änderung der Formulierung zu sehen, die den Charakter der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung nicht in Fra- ge stellt (vgl. BGH, Urteile vom 30. Oktober 1987 - V ZR 174/86, BGHZ 102, 152, 158; vom 18. Mai 1995 - X ZR 114/93, WM 1995, 1455 unter 1 b). cc) Das in der Stellungnahme der Revision angeführte Urteil des XII. Zi- vilsenats des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2009 (XII ZR 200/06, NJW-RR 2009, 947) führt zu keiner anderen Beurteilung. Dabei kann dahingestellt blei- ben, ob die dort angestellten Überlegungen ohne weiteres auf das Wohnraum- mietrecht übertragen werden können. Denn anders als die Revision meint, un- terscheidet sich der Streitfall wesentlich von der Fallkonstellation, die der Ent- scheidung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs zugrunde lag. Dort war auf Wunsch des Mieters eine Änderung der formularvertraglich vorgesehenen Endrenovierungspflicht in einem Punkt durch Aufnahme einer zusätzlichen Klausel in den Mietvertrag vorgenommen worden. Der XII. Zivilsenat hat hierin eine Verhandlung über den Umfang der dem Mieter bei Ende des Mietvertrags auferlegten Schönheitsreparaturen insgesamt gesehen. So liegt der Fall hier indes nicht. Denn nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts ist die geringfügige, lediglich ein vorhandenes Rechenbeispiel betreffende Änderung des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags als solche nicht von den Klägern ver- langt worden, sondern lediglich eine (notwendige) Folge der auf deren Wunsch vorgenommenen Verringerung der Mindestlaufzeit des Mietvertrags. 10 - 7 - dd) Soweit die Revision in ihrer Stellungnahme schließlich geltend macht, unter Berücksichtigung des Schutzzwecks der §§ 305 ff. BGB und des Berufs der Kläger, bei denen es sich um Richter handele, seien die Regelungen über die Schönheitsreparaturarbeiten hier nicht als Allgemeine Geschäftsbedin- gungen anzusehen, da nach dem Vortrag der Beklagten von einer selbstver- antwortlichen Prüfung, Abwägung und möglichen Einflussnahme der Kläger hätte ausgegangen werden müssen, vermag auch dieses Vorbringen dem Rechtsmittel nicht zum Erfolg zu verhelfen. Denn selbst wenn es sich bei den Klägern - wie im Revisionsverfahren mangels entsprechender Feststellungen des Berufungsgerichts zu Gunsten der Beklagten als richtig zu unterstellen ist - um Richter handeln sollte, änderte dies nichts an der Geltung der strengen An- forderungen, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 30. Oktober 1987 - V ZR 174/86, BGHZ 102, 152, 158 mwN; vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 unter II 2 b; Erman/Roloff, aaO Rn. 58) an ein Aushandeln von Vertragsbedingungen zu stellen sind. Danach durfte das Berufungsgericht auch auf der Grundlage des Vortrags der Beklag- 11 - 8 - ten rechtsfehlerfrei zu der Beurteilung gelangen, dass es sich bei den hier maßgeblichen Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 08.07.2011 - 12 C 135/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.03.2012 - 63 S 375/11 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 192/11 vom 20. März 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. März 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Be- klagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zu- rückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision we- gen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, soweit die Parteien um die Kosten für Schönheitsreparaturen streiten, da sowohl die Frage der Wirksamkeit der hier streitgegenständlichen formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel unter Verwendung des Begriffs "regelmäßig" (im Zusammenhang mit der Zeitspanne, innerhalb derer Schön- heitsreparaturen seitens des Mieters durchzuführen sind) als auch die Frage, ob hinsichtlich der verwendeten Klausel von einer Gesamtunwirksamkeit der übrigen Schönheitsreparaturklausel auszugehen ist, grundsätzliche Bedeutung hätten. Diese Erwägungen tragen indessen weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts 1 - 3 - (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Die erste Zulassungsfrage ist durch die Rechtsprechung des Senats be- reits geklärt. Auf die zweite Zulassungsfrage kommt es mangels Entschei- dungserheblichkeit nicht an. a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats müssen vorformu- lierte Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, um der In- haltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB standzu- halten, so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtli- nie und einer unverbindlichen Orientierungshilfe hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein (Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113 Rn. 12-14 mwN). Dabei spricht nach der Rechtsprechung des Senats für das Vorliegen eines in dem vorstehend genannten Sinne flexiblen Fristenplans, wenn die Klausel eine Einschränkung enthält, wonach die vorgesehenen Fristen etwa - wie hier - lediglich für den Regelfall oder für einen "im Allgemeinen" entste- henden Renovierungsbedarf gelten sollen (vgl. Senatsurteile vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, aaO Rn. 13, und VIII ZR 163/05, WuM 2006, 306 Rn. 15; vom 13. Juli 2005 - VIII ZR 351/04, NJW 2005, 3416 unter II 2; vom 18. Oktober 2006 - VIII ZR 52/06, NJW 2006, 3778 Rn. 17). b) Der Senat hat sich, was das Berufungsgericht übersehen hat, in die- sem Zusammenhang auch schon mit der formularvertraglichen Verwendung des Begriffs "regelmäßig" bei Fristen für Schönheitsreparaturen befasst (Se- natsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, NJW 2007, 3632). Diesem Senatsurteil lag eine Schönheitsreparaturklausel zugrunde, wonach die Schön- 2 3 4 - 4 - heitsreparaturen während der Mietzeit "regelmäßig nach Ablauf" bestimmter, nach Art der Räume gestaffelter Fristen seit Mietbeginn oder nach Durchfüh- rung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen waren. Der Senat hat die- se Klausel für wirksam erachtet und zur Begründung ausgeführt, sie beinhalte keinen starren Fristenplan für die Renovierung, sondern verpflichte den Mieter lediglich, Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb der genannten Fristen auszuführen (Senatsurteil vom 26. September 2007 - VIII ZR 143/06, aaO Rn. 12). Der vorliegende Fall weist keinen darüber hinausgehenden Klärungsbe- darf auf. Dass das Berufungsgericht in Unkenntnis der vorgenannten Recht- sprechung des Senats und unter Berufung auf ein - diese Rechtsprechung zu eng verstehendes - Urteil des Kammergerichts vom 22. Mai 2008 (KG, WuM 2008, 398) zu der unzutreffenden Beurteilung gelangt ist, § 8 Ziffer 2 Satz 3 des Mietvertrags enthalte eine starre Fristenregelung und sei deshalb unwirksam, verleiht der Rechtssache weder eine grundsätzliche Bedeutung, noch ist eine Zulassung der Revision insoweit zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung erforderlich. Denn auf diesem Rechtsfehler beruht die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Sie wäre ohne ihn für die Revisionskläger im Ergebnis nicht günstiger ausgefallen (vgl. Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 70/07, NJW-RR 2010, 1289 Rn. 31 mwN; MünchKommZPO/Wenzel, 3. Aufl., § 545 Rn. 14). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält im Ergebnis rechtlicher Nachprüfung stand. a) Die Revision hält die Schönheitsreparaturklausel in § 8 Ziffer 1 und 2 des Mietvertrags schon wegen innerer Widersprüchlichkeit und daraus folgen- der Intransparenz für unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Der Klausel könne nicht 5 6 7 - 5 - entnommen werden, wann die Schönheitsreparaturen fällig würden. Zu dieser Intransparenz trage bei, dass gemäß § 19 Ziffer 4 des Mietvertrags alle Reno- vierungen zu Lasten und auf Risiko des Mieters gingen. Diese Rüge greift nicht durch. Die in § 8 Ziffer 2 Satz 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach eine Erneuerung der Anstriche von Fenstern, Türen, Heizkörpern, Versorgungsleitungen und an Einbaumöbeln regelmäßig nach sechs Jahren erforderlich ist, ist aus der maßgeblichen Sicht des durch- schnittlichen, verständigen Mieters auch bei mieterfeindlichster Auslegung so zu verstehen, dass es sich bei ihr um eine im Verhältnis zum Fristenplan spezi- ellere Regelung hinsichtlich bestimmter Gegenstände handelt. Entgegen der Auffassung der Revision führt auch § 19 Ziffer 4 des Mietvertrags nicht zu einer Intransparenz der Schönheitsreparaturklausel. Denn auch als - wie revisions- rechtlich in Ermangelung abweichender Feststellungen des Berufungsgerichts zu unterstellen ist - Allgemeine Geschäftsbedingung führt § 19 Ziffer 4 des Mietvertrags schon deshalb nicht zu einer Intransparenz der Schönheitsrepara- turklausel, weil dieser Regelung in Übereinstimmung mit der Beurteilung beider Tatsachengerichte und der auch von den Beklagten noch in der Berufungs- instanz vertretenen Auffassung kein über § 8 des Mietvertrags hinausgehender eigener Regelungsgehalt zukommt. b) Die Revision wendet sich darüber hinaus gegen die Annahme des Be- rufungsgerichts, die Schönheitsreparaturklausel könne trotz der Unwirksamkeit des § 8 Ziffer 2 Satz 3 des Mietvertrags im Übrigen aufrechterhalten werden. aa) Die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel (insgesamt) folge bereits daraus, dass in § 8 Ziffer 1 Satz 2 des Mietvertrags das Streichen der Türen einschränkungslos und damit entgegen der Rechtsprechung des Senats auch hinsichtlich der Außenseite der Wohnungseingangstür verlangt werde. 8 9 10 - 6 - Dieser Angriff bleibt ohne Erfolg. Anders als die Revision meint, ist ange- sichts der Formulierung des § 8 Ziffer 1 des Mietvertrags auch bei mieterfeind- lichster Auslegung nicht davon auszugehen, dass von der Klausel auch das Streichen der Türen von außen umfasst sein soll. Vielmehr geht aus der Klausel mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass mit dem Streichen der Türen nur der Innenbereich gemeint ist. Die Formulierung "Streichen der Türen" ist eingebet- tet in eine Passage, die beginnt mit "Innenanstrich der Fenster" und endet mit "sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der gemieteten Räume…". Aus der Sicht eines verständigen Mieters sollen daher von der Formulierung "Türen" hier die Innentüren der Wohnung und die Innenseite der nach außen führenden Türen, nicht aber deren Außenseite umfasst sein. bb) Zudem beanstandet die Revision, das Berufungsgericht habe ver- kannt, dass die von ihm angenommene Unwirksamkeit des § 8 Ziffer 2 Satz 3 des Mietvertrags unter Zugrundelegung der Rechtsprechung des Senats zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung insge- samt führen müsse. Auch diese Rüge der Revision greift nicht durch. Denn bei richtiger Aus- legung der vorliegenden Schönheitsreparaturklausel, insbesondere bei zutref- fendem Verständnis der Bedeutung des in diesem Zusammenhang verwende- ten Begriffs "regelmäßig" kommt es auf die Frage, ob die Schönheitsreparatur- klausel teilweise aufrechterhalten werden kann, nicht an. Demgemäß greift auch der weitere Einwand der Revision, eine Teilunzulässigkeit der Schönheits- reparaturklausel benachteilige den Mieter wegen einer damit teilweise einher- gehenden Verkürzung der Renovierungsfristen von sechs auf drei bzw. fünf Jahre, nicht durch. 11 12 13 - 7 - c) Ebenfalls ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Höhe der Klageforderung. Sie meint, die Beklagten seien nach dem Mietvertrag nicht zur Tapezierung der Räume verpflichtet gewesen. Zudem fehle es an einem schlüssigen Vortrag der Klägerin zu den Kosten für die Entfernung von Tape- tenresten und für die Neutapezierung. Jedenfalls aber habe es das Erstgericht versäumt, die Beklagten darauf hinzuweisen, dass es das Vorbringen der Klä- gerin zur Erforderlichkeit einer Tapezierung als unstreitig erachte. Auch diese Angriffe vermögen der Revision nicht zum Erfolg zu verhel- fen. Zwar trifft es zu, dass § 8 Ziffer 1 Satz 2 des Mietvertrags neben dem Ta- pezieren der Wände und Decken auch deren Anstreichen oder Kalken als Mög- lichkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen vorsieht. Wenn das Beru- fungsgericht in tatrichterlicher Würdigung der Umstände des vorliegenden Fal- les zu der Beurteilung gelangt ist, dass es hier für eine fachgerechte Renovie- rung der Wohnung einer Entfernung von Tapetenresten und einer anschließen- den Neutapezierung in dem im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Umfang bedarf, so ist dies rechtlich nicht zu beanstanden. Soweit die Revision in die- sem Zusammenhang zudem die Verletzung des § 531 ZPO rügt, hat der Senat die hierzu vorgebrachten Einwände der Revision geprüft, aber nicht für durch- greifend erachtet (§ 564 ZPO). 14 15 - 8 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Salzgitter, Entscheidung vom 29.12.2010 - 22 C 42/10 - LG Braunschweig, Entscheidung vom 20.05.2011 - 6 S 75/11 - 16

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 141/11 vom 31. Januar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 31. Januar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Kläger durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision we- gen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) zugelassen, da die Frage, ob Ansprüche des Mieters aus ungerechtfertig- ter Bereicherung wegen durchgeführter Schönheitsreparaturen oder Ersatzleis- tungen für eine solche vermeintliche Verpflichtung der kurzen Verjährung nach § 548 Abs. 2 BGB oder der Regelverjährung gemäß §§ 195, 199 BGB unterlie- gen, bislang nicht höchstrichterlich entschieden sei. Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage hat schon deshalb keine grundsätzliche Bedeutung, weil sie nicht entscheidungserheblich ist. Denn der Klageanspruch ist auch bei Anwendung der Vorschriften über die regelmäßige Verjährungsfrist (§§ 195, 199 BGB) verjährt. Gemäß § 199 Abs. 1 BGB beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (Nr. 1) und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person 1 2 - 3 - des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (Nr. 2). Letzteres war hier mit dem Schluss des Jahres 2004 der Fall, so dass gemäß §§ 195, 197 BGB die Verjährung mit Ablauf des Jahres 2007 ein- getreten ist. a) Anders als die Revision meint, ist hinsichtlich der Kenntniserlangung hier nicht (erst) an das Senatsurteil vom 27. Mai 2009 (VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188) anzuknüpfen. Denn es bestand in Bezug auf den Klageanspruch spä- testens ab dem Senatsurteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586) keine unsichere und zweifelhafte Rechtslage mehr, die nach der Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs im Einzelfall dazu führen kann, dass eine Rechtsunkenntnis den Verjährungsbeginn hinauszuschieben geeignet ist (BGH, Urteile vom 23. September 2008 - XI ZR 262/07, NJW-RR 2009, 547 Rn. 15 und 19; vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98, NJW 1999, 2041 unter II 1; je- weils mwN). Der Senat hat im oben genannten Urteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, aaO) entschieden, dass eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die eine "starre" Fälligkeitsregelung enthält, mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist und daher den Mieter gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, da sie dem Mie- ter ein Übermaß an Renovierungsverpflichtungen auferlegt. Die Unwirksamkeit der Fristenbestimmung hat die Unwirksamkeit auch der Schönheitsreparatur- verpflichtung zur Folge. Auf dieser Grundlage hat der Senat den damals klage- gegenständlichen (Vorschuss-) Anspruch mangels einer Verpflichtung des Mie- ters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verneint. 3 4 5 - 4 - Jedenfalls nach der noch im Jahre 2004 erfolgten Veröffentlichung die- ses Senatsurteils stand die zuvor (möglicherweise) unklare Rechtslage dem Verjährungsbeginn hier nicht mehr entgegen (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 2008 - XI ZR 262/07, aaO Rn. 19 mwN). Auf die Kenntnis bzw. die grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger von der Klärung der Rechtslage kam es hierfür nicht an. An der Zumutbarkeit der Klageerhebung als übergreifender Voraussetzung für den Verjährungsbeginn fehlt es bei unsicherer und zweifel- hafter Rechtslage nur bis zur objektiven Klärung der Rechtslage. Danach ist die Klageerhebung zumutbar (BGH, Urteil vom 23. September 2008 - XI ZR 262/07, aaO; Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 13. Aufl., § 199 Rn. 18a; Münch- KommBGB/Grothe, 6. Aufl., § 199 Rn. 26), zumal sich die Kläger jedenfalls ab diesem Zeitpunkt hätten erfolgversprechend anwaltlich beraten lassen können (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1999 - IX ZR 30/98, aaO; Erman/Schmidt- Räntsch, aaO; MünchKommBGB/Grothe, aaO). b) Durch das vorgenannte Senatsurteil vom 23. Juni 2004 (VIII ZR 361/03, aaO) war nicht nur geklärt, dass eine Schönheitsreparaturklausel mit einem "starren" Fristenplan keine rechtliche Grundlage für einen Vorschussan- spruch bietet, vielmehr lag auch - erst recht, wenn anwaltlicher Rat eingeholt worden wäre - die Annahme nahe, jedenfalls aber bestanden - was ausreicht - erhebliche Anhaltspunkte, dass eine solche Formularklausel auch keinen Rechtsgrund für Geldleistungen darstellt, die der Mieter bei Auszug anstelle vermeintlich geschuldeter Schönheitsreparaturen vornimmt. Den Klägern war deshalb (bereits) mit der Veröffentlichung des vorgenannten Senatsurteils die Erhebung einer Klage auf Herausgabe der ungerechtfertigten Bereicherung Er- folg versprechend möglich und damit zumutbar. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung stand. 6 7 - 5 - Der Revision fehlt schon deshalb die Erfolgsaussicht, weil der Klagean- spruch entgegen der Auffassung der Revision aus den oben genannten Grün- den selbst bei Anwendung der Vorschriften über die regelmäßige Verjährungs- frist (§§ 195, 199 BGB) verjährt ist und sich das Berufungsurteil bereits aus die- sem Grund als richtig erweist. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 29.04.2010 - 9 C 386/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.03.2011 - 63 S 277/10 - 8 9

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 326/09 vom 13. Juli 2010 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Juli 2010 durch den Vor- sitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision auf- grund einer von ihm gesehenen Möglichkeit der verschiedenen Interpretation der im Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25. Januar 2007 (IX ZR 216/05, WM 2007, 606, Tz. 14 f.) in Bezug genommenen Anknüpfungstatsachen zugelas- sen. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht offenbar angenommenen Zulassungsgrund der Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich. 1 a) Die vom Berufungsgericht vorrangig verneinte Frage, ob ein Anspruch der Klägerin auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB mangels Vorenthaltung der Mietsache ausscheidet, wenn der Vermieter die Rücknahme der Mietsache deshalb ablehnt, weil er den Mieter zuvor noch zur Ausführung von Renovierungsarbeiten in den Mieträumen für verpflichtet hält, ist höchstrich- 2 - 3 - terlich geklärt. Der Begriff der Vorenthaltung besagt nicht nur, dass der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt, sondern auch, dass das Unterlassen der Her- ausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Senatsurteile vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 57/05, WuM 2005, 771, Tz. 6; vom 16. November 2005 - VIII ZR 218/04, WuM 2006, 102 Tz. 12; jeweils m.w.N.). In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann (BGHZ 86, 204, 209 f.; 104, 285, 289; jeweils m.w.N.). Dementsprechend wird etwa auch in der Instanz- rechtsprechung mittlerweile einhellig eine Vorenthaltung der Mietsache ver- neint, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen (KG, KGR 2004, 175, 176), oder nur des- halb noch den Besitz an dem ansonsten bereits geräumten Mietobjekt behält, um auf Wunsch des Vermieters Mängelbeseitigungsarbeiten durchzuführen (OLG Hamm, NZM 2003, 517; OLG Bamberg, ZMR 2002, 738 f.; OLG Ham- burg, WuM 1990, 75). b) Für einen nach § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 546a Abs. 2 BGB daneben in Betracht kommenden Anspruch auf Ersatz eines konkret berechne- ten Mietausfallschadens lassen sich entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts auch dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25. Januar 2007 (aaO) keine die Revisionszulassung rechtfertigenden Auslegungszweifel entnehmen. Dort ist zum Mietausfallschaden wegen der verspäteten Rückgabe eines Miet- objekts zu den Anforderungen an die Darlegung der Anspruchsvoraussetzun- gen lediglich ausgeführt, dass dies die Darlegung erfordert, wann und zu wel- chem Mietzins das Mietobjekt bei rechtzeitiger Rückgabe hätte vermietet wer- den können, und dass die Darlegungserleichterung gemäß § 252 Satz 2 BGB nichts daran ändert, dass der Geschädigte Anknüpfungstatsachen vorzutragen 3 - 4 - und zu beweisen hat, aus denen sich die Wahrscheinlichkeit ergibt, dass der geltend gemachte Gewinn zu erzielen gewesen wäre. 4 Zu weiteren Anforderungen an die vorzutragenden Anknüpfungstatsa- chen verhält sich das Urteil nicht, sondern nimmt lediglich Bezug auf vorausge- gangene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Dort ist ausgeführt, dass die durch § 252 Satz 2 BGB zugelassene Wahrscheinlichkeitsprüfung den Vortrag greifbarer Tatsachen erfordert, weil sich nur an Hand eines bestimmten Sach- verhalts sagen lässt, wie sich die Dinge weiter entwickelt hätten, und dass die in dieser Vorschrift zum Ausdruck kommende Vermutung erst nach Beibringung der erforderlichen (Ausgangs- oder Anknüpfungs-)Tatsachen zum Tragen kommen kann (BGHZ 54, 45, 55 f.; BGH, Urteile vom 17. Juni 1998 - XII ZR 206/96, WM 1998, 1787, unter 3 a; vom 27. September 2001 - IX ZR 281/00, WM 2001, 2450, unter III 1 a). Darüber hinaus ist es für die Darlegung eines durch die verspätete Rückgabe der Mietsache entstandenen konkreten Miet- ausfallschadens sogar als erforderlich angesehen worden, dass dargetan wird, wann, an wen und zu welchem Mietzins die Mietsache hätte vermietet werden können (BGH, Urteil vom 15. Dezember 1999 - XII ZR 154/97, NJW-RR 2000, 382, unter 2; OLG Düsseldorf, GE 2006, 327, 329). Allerdings ist immer auch darauf hingewiesen worden, dass sich eine feste Regel nicht aufstellen lässt, sondern vieles von den Umständen des jeweiligen Falles abhängt und deshalb die Beurteilung einer hinreichenden Schadenswahrscheinlichkeit Aufgabe des Tatrichters ist (BGHZ 54, 45, 56 m.w.N.). Die vom Berufungsgericht aufgewor- fene Frage nach den zur Bejahung einer Schadenswahrscheinlichkeit erforder- lichen Anknüpfungstatsachen hängt mithin in erster Linie von der dem Tatrichter obliegenden Würdigung der Umstände des Einzelfalles ab und ist einer verall- gemeinernden, die Revisionszulassung rechtfertigenden Betrachtungsweise nicht zugänglich. - 5 - 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. 5 6 Einen Anspruch der Klägerin auf Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB hat das Berufungsgericht nach seinen unangegriffenen Feststel- lungen rechtsfehlerfrei wegen Fehlens einer dafür erforderlichen Vorenthaltung der Mietsache durch die Beklagten verneint. Ebenso ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Wahrscheinlichkeit eines Mietaus- fallschadens der Klägerin verneint hat, weil es die von ihr vorgetragenen An- knüpfungstatsachen für nicht hinreichend aussagekräftig erachtet hat. Denn ungeachtet der von ihm in jedenfalls vertretbarer tatrichterlicher Würdigung be- jahten Frage, ob die Wohnung auch in dem bis Oktober 2008 bestehenden De- korationszustand schon am Markt hätte angeboten werden können, hat das Berufungsgericht eine zur Zuerkennung des geltend gemachten Anspruchs un- erlässliche Schadenswahrscheinlichkeit bereits deshalb verneint, weil die Klä- gerin lediglich zwei im Oktober 2008 hervorgetretene Mietinteressenten be- nannt habe, ohne angeben zu können, ab wann diese die Wohnung überhaupt hätten anmieten wollen, und weil der Wohnungsmarkt in Brandenburg nicht derart angespannt sei, dass allein schon aus dem Angebot der Wohnung am Markt auf deren umgehende Weitervermietung hätte geschlossen werden kön- nen. Dass das Berufungsgericht dabei dem Umstand, dass der Klägerin eine Weitervermietung zum 15. November 2008 gelungen ist, kein entscheidendes Gewicht für das von ihm getroffene Wahrscheinlichkeitsurteil beigemessen hat, hält sich angesichts der getroffenen Feststellungen zur Lage auf dem Woh- nungsmarkt in Brandenburg im Rahmen vertretbarer tatrichterlicher Beurteilung. - 6 - 3. Die Klägerin erhält Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. 7 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Luckenwalde, Entscheidung vom 16.04.2009 - 12 C 722/08 - LG Potsdam, Entscheidung vom 26.11.2009 - 11 S 40/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 124/05 Verkündet am: 28. Juni 2006 K i r c h g e ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 535 Abs. 1 Satz 2 a) Zu den Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters von Wohnraum gegen den Mieter wegen Verunreinigungen der Wohnung durch Ta- bakkonsum. b) Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückgabe der Mietwohnung beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05 - LG Mannheim AG Schwetzingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren vom 3. Januar 2000 bis zum 31. Januar 2004 Mie- ter einer Wohnung des Klägers in H. . Der Mietvertrag vom 3. Januar 2000 enthält unter anderem folgende Formularklauseln: 1 "§ 8 Schönheitsreparaturen, Ansprüche bei Vertragsende … 2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter § 8, Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. … Bei Beendigung des Mietvertrages gilt die nachstehend festge- legte Regelung. 3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen inner- halb folgender Fristen auszuführen: a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Speisekammer, Besenkam- mer, Bad, Dusche, WC alle drei Jahre - 3 - b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonsti- gen Räume alle fünf Jahre ... 5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3 a mindestens drei Jahre, die Räume zu Ziff. 3 b mindestens fünf Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmän- nisch nachzuholen. ... § 9 Beginn der Renovierungsfristen Die Renovierungsfristen gemäß § 8 Abs. 3 dieses Vertrages be- ginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. § 17 Beendigung des Mietverhältnisses 1. Unabhängig von den Verpflichtungen des Mieters, die sich aus §§ 8 -10 dieses Vertrages ergeben, sind die Mieträume bei Be- endigung des Mietverhältnisses in besenreinem Zustand zu- rückzugeben". Mit Schreiben vom 19. Januar 2004 forderte der Kläger die Beklagten un- ter Fristsetzung zur Vornahme von Tapezier- und Reinigungsarbeiten sowie zu weiteren Mängelbeseitigungsmaßnahmen auf. Dies lehnten die Beklagten ab. Auf Antrag des Klägers wurde in einem selbständigen Beweisverfahren ein Sachverständigengutachten über den Zustand der Wohnung eingeholt. 2 Mit seiner Klage hat der Kläger von den Beklagten Zahlung von Scha- densersatz wegen der Kosten für die Erneuerung von Teppichboden (795,41 €), Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) sowie an Türen und Tür- rahmen (2.177,50 €), der Reinigung von Fenstern (727,50 €) sowie der Küche einschließlich der mitvermieteten Einbauküche und des Kellers (308 €) und des Austauschs von Halogenlampen in der Küche (13 €) begehrt. Insgesamt hat der Kläger zunächst 9.218,28 € nebst Zinsen verlangt. Nach Klageerhebung hat er von der Klageforderung eine von ihm verrechnete Mietkaution in Höhe von 3 - 4 - 1.687,26 € in Abzug gebracht, die eine Sparkasse als Bürgin an den Kläger ge- zahlt hatte. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage vom Kläger die Aus- zahlung des vorgenannten Kautionsbetrags nebst Zinsen sowie die Herausga- be der Bürgschaftsurkunde an die Bürgin verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; der Widerklage hat es hinsichtlich des Zahlungsantrags in Höhe von 1.520,26 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewie- sen. Mit seiner Berufung hat der Kläger sein erstinstanzliches Klagebegehren - mit Ausnahme des Anspruchs wegen des Teppichbodens - in Höhe von 8.422,86 € nebst Zinsen abzüglich 1.687,26 € sowie seinen Antrag auf vollstän- dige Abweisung der Widerklage weiterverfolgt. Das Landgericht hat die Beru- fung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine im Berufungsrechtszug gestellten Anträge weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision des Klägers hat keinen Erfolg. 4 A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: 5 Dem Kläger stehe kein Schadensersatzanspruch wegen der Kosten von Malerarbeiten zu. Die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Aus- führung von Schönheitsreparaturen sei gemäß § 307 BGB unwirksam. Der in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags vereinbarte Fristenplan enthalte eine "starre" Fällig- keitsregelung, weil der Mieter nach Ablauf der Fristen von drei Jahren bezie- hungsweise von fünf Jahren zur Renovierung verpflichtet sei, auch wenn die gemieteten Räume nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht reno- 6 - 5 - vierungsbedürftig seien. Die Unwirksamkeit des Fristenplans habe die Unwirk- samkeit aller in § 8 des Mietvertrags enthaltenen Regelungen zur Folge. Des Weiteren liege nicht deshalb eine "übervertragsgemäße Abnutzung" der Räume vor, weil sich nach dem Vorbringen des Klägers an Wänden und Decken ein starker "Nikotinbelag" gebildet habe. Die Parteien hätten keine Vereinbarung getroffen, dass in der gemieteten Wohnung nicht geraucht werden dürfe. Daher stelle Rauchen - auch starkes Rauchen - keine Pflichtwidrigkeit dar. Die damit verbundenen Abnutzungen seien im Wege der turnusmäßig durchzuführenden Schönheitsreparaturen zu beseitigen. Seien diese vom Mieter zu tragen, könne der Vermieter bei einer entsprechenden Vereinbarung bereits vor Ablauf der regulären Fristen eine Renovierung verlangen. Eine solche Vereinbarung hätten die Parteien jedoch nicht getroffen. Schadensersatz wegen einer Reinigung der Fenster schuldeten die Be- klagten weder unter dem Gesichtspunkt einer verstärkten Abnutzung durch "Ni- kotineinwirkung" noch aufgrund ihrer mietvertraglichen Verpflichtung zur Rück- gabe der Wohnung in besenreinem Zustand. Danach schulde der Mieter nur die Beseitigung groben Schmutzes. Soweit das Amtsgericht auch eine Verpflich- tung der Beklagten zur Reinigung der Küche und des Kellers verneint habe, sei dies hinsichtlich der Spinnweben im Keller zweifelhaft, weil diese bei der ge- schuldeten Rückgabe in besenreinem Zustand beseitigt werden müssten. Aller- dings werde der dem Kläger insoweit entstandene Schaden bereits durch den vom Amtsgericht zugesprochenen Betrag mit abgegolten. Die Widerklage der Beklagten habe aus den vorgenannten Gründen Erfolg. 7 - 6 - B. 8 Die Revision des Klägers ist zulässig; insbesondere ist sie entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung uneingeschränkt - einschließlich der gel- tend gemachten Reinigungskosten für Küche und Keller - statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). 9 Es kann dahinstehen, ob den Gründen des Berufungsurteils, in denen die Revision "wegen der unter Ziff. II 2 behandelten Rechtsfragen" zugelassen worden ist, eine Beschränkung der Rechtsmittelzulassung zu entnehmen ist. Denn die Zulassung der Revision kann wirksam nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden, der Ge- genstand eines Teilurteils sein könnte oder auf den der Revisionskläger selbst seine Revision beschränken könnte; unzulässig ist es dagegen, die Zulassung auf einzelne von mehreren möglichen Anspruchsgrundlagen oder auf bestimm- te Rechtsfragen zu beschränken (BGH, Urteil vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529, unter A; Urteil vom 28. Oktober 2004 - VII ZR 18/03, BGH- Report 2005, 393, unter II 2 m.w.Nachw.; Senat, Urteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, NJW-RR 2003, 1192, unter II). An einer solchen Trennbarkeit des Gesamtstreitstoffs fehlt es im vorlie- genden Fall, weil sowohl die im Berufungsurteil unter Ziff. II 2 und 3 als auch - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - die unter Ziff. II 3 und 4 behandelten Ansprüche des Klägers in einem rechtlichen Zusammenhang ste- hen, der die Beschränkung der Revisionszulassung hindert. Das Berufungsge- richt hat zunächst einen Anspruch des Klägers auf Erstattung der Kosten für Malerarbeiten unter dem Gesichtspunkt einer vertraglichen Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sowie im Hinblick auf eine vertragswidri- ge Abnutzung der Wohnung verneint (Ziff. II 2). Den weiter geltend gemachten 10 - 7 - Schadensersatzanspruch wegen der Reinigung der Fenster, der Küche und des Kellers hat das Berufungsgericht, wie sich aus entsprechenden Verweisungen ergibt, gleichfalls unter dem letztgenannten rechtlichen Gesichtspunkt für unbe- gründet gehalten (Ziff. II 3 und 4). Diese Schadensersatzansprüche hat das Be- rufungsgericht darüber hinaus im Hinblick auf die mietvertragliche Pflicht der Beklagten zur Rückgabe der Wohnung in besenreinem Zustand geprüft und einen Anspruch des Klägers verneint. Der Umstand, dass - wie hier - Teile des Gesamtstreitstoffs jeweils unter demselben rechtlichen Gesichtspunkt zu beur- teilen sind, steht einer Eingrenzung der Revisionszulassung unter Ausschluss der Reinigungskosten für Küche und Keller entgegen. Denn anderenfalls be- stünde die Gefahr, dass zwischen der Entscheidung des Revisionsgerichts und der - im Falle der Beschränkung der Revisionszulassung nicht anfechtbaren - Entscheidung des Berufungsgerichts über dieselbe Rechtsfrage ein Wider- spruch entstehen könnte (vgl. auch Senatsurteil vom 4. Juni 2003, aaO). Das Berufungsurteil unterliegt daher in vollem Umfang der revisionsgerichtlichen Überprüfung. C. Die Revision des Klägers ist nicht begründet; sie ist daher zurückzuwei- sen. Zu Recht hat das Berufungsgericht die mit der Klage geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Klägers auf Zahlung von Renovierungs- und Reinigungskosten verneint und den Beklagten den im Wege der Widerklage geltend gemachten Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution zuerkannt. 11 I. Klage 1. Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadenser- satz statt der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB hin- sichtlich der Kosten für Malerarbeiten an Wänden und Decken (4.996,89 €) so- 12 - 8 - wie an Türen und Türrahmen (2.177,50 €) nicht zu. Die Beklagten haben weder unter dem Gesichtspunkt unterlassener oder mangelhaft erbrachter Schönheits- reparaturen noch wegen einer etwaigen Verursachung von "Nikotinrückstän- den" eine aus dem Mietvertrag folgende Pflicht verletzt. 13 a) Die Beklagten sind nicht aufgrund des Mietvertrags vom 3. Januar 2000 zur Ausführung von Schönheitsreparaturen oder zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Sowohl § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietvertrags, die die Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen regeln, als auch § 8 Ziff. 5, der eine Pflicht des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses vorsieht, sind gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. aa) Zutreffend hat das Berufungsgericht den in § 8 Ziff. 3 des Mietver- trags enthaltenen Fristenplan, wonach der Mieter sich verpflichtet, die Schön- heitsreparaturen in den dort unter Buchst. a) aufgeführten Räumen alle drei Jahre und in den unter Buchst. b) genannten Räumen alle fünf Jahre auszufüh- ren, als "starre" Fälligkeitsregelung angesehen. 14 Der Senat kann die Auslegung der Formularklausel durch das Beru- fungsgericht uneingeschränkt überprüfen (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil Fristenpläne in dieser oder inhaltsgleicher Fassung auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus verwendet werden. 15 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redli- chen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). Aus der Sicht eines 16 - 9 - verständigen Mieters hat die in § 8 Ziff. 3 des Mietvertrags enthaltene Regelung die Bedeutung, dass der Mieter nach Ablauf der dort festgelegten, verbindlichen Fristen von drei Jahren beziehungsweise von fünf Jahren auch dann zur Reno- vierung verpflichtet ist, wenn die Wohnung nach ihrem tatsächlichen Erschei- nungsbild noch nicht renovierungsbedürftig ist (vgl. Senat, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 178/05, NJW 2006, 1728, unter II 2 a, zu einem insoweit inhalts- gleichen Fristenplan). Eine solche "starre" Fälligkeitsregelung benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (Senat, Urteil vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 361/03, NJW 2004, 2586, unter II 2; Urteil vom 22. September 2004 - VIII ZR 360/03, NJW 2004, 3775, unter II 1 b; Urteil vom 5. April 2006, aaO). Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich ein hiervon abwei- chender, am tatsächlichen Renovierungsbedarf ausgerichteter Fälligkeitszeit- punkt auch nicht unter Berücksichtigung des Zusammenhangs mit anderen Klauseln des Mietvertrags, insbesondere mit § 8 Ziff. 2 Abs. 2, Ziff. 5 und § 9. Gemäß § 8 Ziff. 2 Abs. 2 ist der in Ziff. 3 enthaltene Fristenplan gerade auf den - hier vorliegenden - Fall der Beendigung des Mietverhältnisses anzuwenden. § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags, wonach der Mieter die Renovierung spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen hat, wenn er die Räume zu § 8 Ziff. 3 Buchst. a) mindestens drei Jahre und die Räume zu Ziff. 3 Buchst. b) mindestens fünf Jahre benutzt hat, enthält keine von den starren Fristen des § 8 Ziff. 3 abweichende Fälligkeitsregelung. Vielmehr ist auch diese - eigenständige - Fälligkeitsbestimmung gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie - wie § 8 Ziff. 3 - den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses allein aufgrund des Ablaufs der dort bestimmten, verbindli- chen Fristen zur Renovierung verpflichtet, selbst wenn ein Renovierungsbedarf noch nicht besteht. § 9 des Mietvertrags regelt den Zeitpunkt des Beginns der 17 - 10 - Renovierungsfristen, hat jedoch nicht die Fälligkeit von Renovierungen zum Gegenstand. 18 bb) Die Unwirksamkeit der in § 8 Ziff. 3 und 5 des Mietvertrags enthalte- nen Fälligkeitsregelungen hat auch die Unwirksamkeit der entsprechenden Verpflichtungen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen nach § 8 Ziff. 2 und 3 sowie zur Renovierung der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnis- ses gemäß § 8 Ziff. 5 zur Folge. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei dem Fristen- plan nach § 8 Ziff. 3 nicht um eine von der Pflicht zur Ausführung der Schön- heitsreparaturen trennbare Fälligkeitsregelung. Vielmehr bildet der Fristenplan mit der Schönheitsreparaturpflicht eine Einheit (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 2004, aaO, unter II 3; vom 22. September 2004, aaO, unter II 1 c; vom 5. April 2006, aaO). Denn der Fristenplan hat turnusmäßig wiederkehrende Renovie- rungspflichten zum Gegenstand. Führt der Mieter während des Mietverhältnis- ses entsprechend seiner vertraglichen Verpflichtung die Schönheitsreparaturen unter Beachtung des Fristenplans aus, beginnen die Renovierungsfristen erneut zu laufen. Die Anzahl der vom Mieter im Verlauf der gesamten Mietdauer vor- zunehmenden Renovierungen richtet sich daher nach der Dauer der im Fristen- plan festgelegten Renovierungsintervalle. Würden § 8 Ziff. 2 und 3 des Mietver- trags ohne den Fristenplan bestehen bleiben, müssten die Zeiträume, nach de- ren Ablauf die Schönheitsreparaturen auszuführen sind, durch Auslegung unter Zugrundelegung zulässiger Renovierungsintervalle bestimmt werden (vgl. Se- nat, BGHZ 92, 363, 368 f.). Hierdurch würde der Umfang der auf den Mieter übertragenen Renovierungsverpflichtung jedoch auf das in zeitlicher Hinsicht (gerade noch) zulässige Maß zurückgeführt. Dies wäre eine unzulässige gel- tungserhaltende Reduktion der Formularklausel (vgl. Senatsurteile vom 23. Juni 19 - 11 - 2004 und vom 22. September 2004, jew. aaO). Nichts anderes gilt hinsichtlich der in § 8 Ziff. 5 des Mietvertrags enthaltenen Renovierungspflicht. 20 cc) Die Voraussetzungen einer ergänzenden Vertragsauslegung zur Schließung einer im Vertrag entstandenen Regelungslücke liegen nicht vor. Die Revision meint, an die Stelle der unwirksamen Renovierungsklauseln müsse diejenige Gestaltungsmöglichkeit treten, die die Parteien bei sachgerechter Ab- wägung der beiderseitigen Interessen gewählt hätten, wenn ihnen die Unwirk- samkeit bekannt gewesen wäre; dies sei deshalb geboten, weil die Übernahme der Schönheitsreparaturen Teil der Gegenleistung des Mieters sei und die Kos- ten ihrer Ausführung daher bei der Kalkulation der Miete nicht erhöhend be- rücksichtigt worden seien. Damit dringt die Revision - die im Übrigen nicht auf- zeigt, welche Vertragsgestaltung an die Stelle der unwirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu treten hätte - nicht durch. Gemäß § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften, soweit Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht Ver- tragsbestandteil geworden oder unwirksam sind. Eine ergänzende Vertragsaus- legung zur Schließung einer durch die Unwirksamkeit einer Formularklausel entstandenen Lücke setzt voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf; das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rech- nung tragende Lösung bietet (st.Rspr.; Senat, BGHZ 143, 103, 120 m.w.Nachw.). Im vorliegenden Fall fehlt es bereits an der ersten Vorausset- zung. Die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache - zu der auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört - ist gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter auferlegt. Diese dispositive gesetzliche Bestimmung tritt nach § 306 21 - 12 - Abs. 2 BGB auch dann an die Stelle der unzulässigen Klausel, wenn eine für ihren Verwender günstigere vertragliche Gestaltungsmöglichkeit im Hinblick auf die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bestünde (vgl. BGHZ 87, 309, 321; 96, 18, 26, jew. zu § 6 Abs. 2 AGBG). 22 b) Dem Kläger steht der vorgenannte Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten auch nicht wegen der geltend gemachten Verunreinigungen der Wohnung durch Tabakkonsum zu. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange- nommen, dass die Beklagten insoweit keine vertragliche Pflicht verletzt haben. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getroffen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemiete- ten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen ver- ursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (so auch LG Köln, WuM 1991, 578 und NZM 1999, 456; LG Saarbrücken, WuM 1998, 689, 690; LG Hamburg, WuM 2001, 469; LG Karlsruhe, WuM 2002, 50; LG Berlin, GE 2004, 1096; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A. Rdnr. 945; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 535 Rdnr. 29; Staudin- ger/Emmerich, BGB (2003), § 538 Rdnr. 3). Ob ausnahmsweise, wie die Revi- sion meint, eine vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr umfasste Nutzung der Wohnung anzunehmen ist, wenn "exzessives" Rauchen bereits nach kurzer Mietzeit einen erheblichen Renovierungsbedarf zur Folge hat (vgl. LG Pader- born, NJW-RR 2000, 1110: weniger als zwei Jahre nach Übernahme einer neu 23 - 13 - tapezierten Wohnung), kann dahinstehen, weil ein solcher Fall hier nicht gege- ben ist. 24 Auch eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Schädi- gung der Mietsache, die zur Schadensersatzpflicht des Mieters führen würde (vgl. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 548 Rdnr. 1; Stapel, NZM 2000, 595, 596 m.w.Nachw.), liegt nicht vor. Zwar trifft der Hinweis der Revision zu, dass der Sachverständige G. in seinem im selbständigen Beweisverfahren erstatteten schriftlichen Gutachten die festgestellten Gebrauchsspuren zum Teil als "Schädigungen der Oberfläche" bezeichnet hat. Die vom Sachverständigen für erforderlich gehaltenen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung beschränken sich jedoch - wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist (vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 108) - im Wesent- lichen auf die Tapezier-, Anstrich- und Lackierarbeiten, die zur Beseitigung typi- scher Gebrauchsspuren im Rahmen von Schönheitsreparaturen erforderlich sind, sowie auf Reinigungsmaßnahmen. Soweit der Sachverständige Silikonfu- gen an den Fenstern und Dichtungsgummis an den Türen und Türrahmen als möglicherweise erneuerungsbedürftig angesehen hat, sind auch solche typi- schen Gebrauchsspuren im Hinblick auf die mehr als vierjährige Mietzeit von den Beklagten nicht zu vertreten (§ 538 BGB), zumal sie unwidersprochen vor- getragen haben, dass die Silikonfugen in der zehn Jahre alten Wohnung bisher noch nicht erneuert worden waren. Der Vermieter wird dadurch, dass der Mieter die durch Tabakkonsum verursachten Gebrauchsspuren grundsätzlich nicht zu vertreten hat, nicht unbil- lig benachteiligt. Denn der Vermieter hat die Möglichkeit, die Pflicht zur Ausfüh- rung der erforderlichen Schönheitsreparaturen - auch im Wege formularvertrag- licher Vereinbarung (st.Rspr., Senat, BGHZ 92, 363) - auf den Mieter abzuwäl- zen, wie es in der Praxis weithin üblich ist. Dass es im vorliegenden Fall auf- 25 - 14 - grund einer den Mieter unangemessen benachteiligenden Abwälzung von Re- novierungspflichten an einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung fehlt - so dass es bei der Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verbleibt (vgl. oben a cc) -, geht zu Lasten des Klägers als Verwender der unzulässigen Formularklauseln. 26 2. Dem Kläger steht über den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Be- trag von 154 € hinaus kein Anspruch gegen die Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung hinsichtlich der Kosten für die Reinigung von Fenstern sowie der Küche und des Kellers gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Soweit der Kläger vorgetragen hat, die Fenster seien aufgrund von "Nikotin- ablagerungen" reinigungsbedürftig, beruht dies nicht auf einem vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache (vgl. oben 1 b). Des Weiteren hat das Berufungsge- richt ohne Rechtsverstoß angenommen, dass die Beklagten ihre vertragliche Pflicht zur Rückgabe der Mieträume in besenreinem Zustand (§ 17 Ziff. 1 des Mietvertrags) nicht verletzt haben. Die Verpflichtung zur "besenreinen" Rückga- be beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen (vgl. LG Saar- brücken, WuM 1998, 689 f.; LG Wiesbaden, WuM 2001, 236, 237; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau bei Wohn- und Gewerbe- raum, 2. Aufl., F Rdnr. 83 f.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 598; vgl. auch Duden, Das große Wörterbuch der deutschen Sprache, 3. Aufl.: "mit dem Be- sen grob gereinigt"). Das zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Die Revision rügt jedoch, das Berufungsgericht habe es rechtsfehlerhaft versäumt, die unzutreffende Wertung des Amtsgerichts zu korrigieren, wonach eine Beseitigung groben Schmutzes nur geschuldet sei, wenn dieser die Folge eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache sei; auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens sei von weiteren groben Verschmutzungen in der Küche auszugehen; zudem habe sich das Berufungsgericht - außer in Bezug 27 - 15 - auf die Spinnweben - der rechtsfehlerhaften Auffassung des Amtsgerichts an- geschlossen, dass die Vereinbarung einer besenreinen Übergabe nicht die Be- seitigung groben Schmutzes an "horizontalen Flächen einzelner Raumteile oder oberen Flächen vermieterseitiger Einrichtungen" - mithin auch der Fenster - um- fasse. Diese Rügen sind nicht begründet. 28 Das Berufungsgericht hat den Inhalt der vertraglichen Pflicht zur besen- reinen Rückgabe der Mietsache nicht verkannt. Vielmehr ist es - wie dem Zu- sammenhang der Urteilsgründe zu entnehmen ist - zutreffend davon ausge- gangen, dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Eine Ver- letzung dieser so verstandenen Reinigungspflicht hat das Berufungsgericht je- doch nur hinsichtlich der Spinnweben im Kellerraum angenommen und im Übri- gen das Vorliegen grober Verschmutzungen verneint. Diese tatrichterliche Wür- digung, die vom Revisionsgericht nur auf das Vorliegen von Rechtsfehlern zu überprüfen ist, ist nicht zu beanstanden. Ein revisionsrechtlich beachtlicher Feh- ler wird auch von der Revision, die der Würdigung durch das Berufungsgericht lediglich ihre eigene Beurteilung entgegensetzt, nicht aufgezeigt. - 16 - II. Widerklage 29 Zu Recht hat das Berufungsgericht die Berufung des Klägers auch hin- sichtlich seiner Verurteilung nach dem Widerklageantrag zurückgewiesen. Den Beklagten steht ein Anspruch auf Auszahlung der restlichen Mietkaution in Hö- he von 1.520,26 € zu, weil - wie ausgeführt - Schadensersatzansprüche des Klägers, die den bereits vom Amtsgericht zuerkannten Betrag übersteigen, nicht bestehen. Vorsitzende Richterin Ball Dr. Leimert Dr. Deppert ist mit Ablauf des Monats Juni 2006 in den Ruhestand getreten und daher gehindert, ihre Unterschrift beizufügen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Schwetzingen, Entscheidung vom 16.09.2004 - 52 C 130/04 - LG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 122/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 163/05 Verkündet am: 5. April 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 A, Bb Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungsef- fekt auf Grund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen - unbe- denklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist (Bestätigung von VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532). BGH, Urteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. April 2006 durch den Richter Dr. Beyer als Vorsitzenden und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 9. Juni 2005 wird zurückgewie- sen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen nicht bzw. nicht ord- nungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung eines Mietverhältnisses. 1 Mit Vertrag vom 28. September 1998 hatte der Beklagte von der Klägerin eine Wohnung in dem Anwesen M. -Straße in D. gemietet. Das Mietverhältnis begann am 1. November 1998 und endete nach vorausge- gangener fristloser Kündigung der Klägerin am 31. Oktober 2002. 2 Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Nr. 2 u.a. folgende vorgedruckte Klausel: 3 - 3 - "Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu las- sen… Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper … Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sons- tigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu täti- gen." § 12 des Mietvertrages ("Beendigung der Mietzeit") enthält in Nr. 1 fol- gende weitere Regelung: 4 "Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu ver- lassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken "wände" zu streichen." Im ersten Satz dieser Klausel sind die Worte "zu verlassen" in ein freies Textfeld als Fortsetzung des vorangegangenen vorgedruckten Satzteils hand- schriftlich eingetragen. Der zweite Satz ist insgesamt handschriftlich angefügt; der Begriff "Decken wände" ist in zwei Worten geschrieben. 5 Im Zusammenhang mit einer von der Klägerin bereits im Juli 2002 aus- gesprochenen Kündigung erstellten die Parteien am 15. August 2002 ein sieben Seiten umfassendes, von beiden Parteien unterschriebenes "Abnahmeproto- koll", in dem die durchzuführenden Renovierungsarbeiten im einzelnen be- zeichnet sind und das mit dem Satz endet: "Der Mieter verpflichtet sich, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung ordnungsgemäß und mangel- frei an den Vermieter zu übergeben." 6 Am 31. Oktober 2002 räumte der Beklagte die Wohnung. Mit Anwalts- schreiben vom 4. November 2002 forderte die Klägerin unter ausdrücklichem Hinweis auf die §§ 8 und 12 des Mietvertrages sowie unter Bezugnahme auf das Protokoll vom 15. August 2002 und die dort aufgeführten Arbeiten den Be- 7 - 4 - klagten unter Fristsetzung bis zum 27. November 2002 und mit Ablehnungsan- drohung auf, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Weiter heißt es in die- sem Schreiben: "Wenn auch Ihre Partei sich im Protokoll vom 15.08.2002 (zur) Durchführung der oben stehenden… Maßnahmen verpflichtet hat, kommt unsere Mandantschaft Ihnen insofern entgegen, als dass Ihre Partei wahlweise die im Protokoll vom 15.08.2002 übernom- menen Verpflichtungen erfüllen kann oder aber die Verpflichtung, so wie sie sich aus dem Mietvertrag ergeben, vornehmen kann. Will Ihre Partei Schönheitsreparaturen nach den Bestimmungen des Mietvertrages vornehmen, wären sämtliche Tapeten zu ent- fernen und im Übrigen die Schönheitsrenovierungen entsprechend den eingangs zitierten Bestimmungen des Mietvertrages vorzu- nehmen." Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe bei seinem Auszug die erfor- derlichen Schönheitsreparaturen – trotz Setzung der Nachfrist – nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Nach dem Kostenvoranschlag eines Malerge- schäftes seien für die Durchführung der geschuldeten Arbeiten 4.140,93 € auf- zuwenden. Diesen Betrag hat die Klägerin in den Vorinstanzen als Schadens- ersatz geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren noch in Höhe von 3.498,64 € weiter. 8 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 9 Der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gegen den Beklag- ten nicht zu. Das Abnahmeprotokoll vom 15. August 2002 enthalte entgegen 10 - 5 - der Auffassung des Amtsgerichts keine eigenständige Renovierungsverpflich- tung, weil es nicht erkennen lasse, dass die Parteien eine neue, vom Mietver- trag unabhängige Anspruchsgrundlage hätten schaffen wollen. Dies habe auch die Klägerin selbst, wie sich ihrem Schreiben vom 4. November 2002 entneh- men lasse, nicht angenommen. 11 Die Klägerin könne ihren Schadensersatzanspruch auch nicht aus § 8 des Mietvertrages herleiten. Die in § 8 Nr. 2 enthaltene formularmäßige Fällig- keitsregel sei nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes un- wirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 BGB). Aus der Sicht eines verständigen Mieters könne die Formulierung "in der Regel … spätestens" nur die Bedeutung haben, dass er zur Ausführung der Renovie- rungsarbeiten spätestens nach Ablauf der genannten Fristen verpflichtet sei, und zwar auch dann, wenn ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht be- stehe. Die Formulierung "in der Regel" lasse nicht hinreichend deutlich erken- nen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter den Nachweis erbrin- gen könne, dass die Räume noch nicht renovierungsbedürftig seien und er da- her die Fristen nicht einhalten müsse. Im Übrigen sei zu berücksichtigen, dass selbst bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses lediglich die Fristen für die Renovierung der Küche, des Bades und der Toilette verstrichen gewesen seien. Schließlich könne die Klägerin ihren Anspruch auch nicht auf § 12 des Mietvertrages stützen. Zwar handele es sich hierbei um eine (wirksame) Indivi- dualabrede; der Erfüllungsanspruch sei jedoch nicht wirksam in einen Scha- densersatzanspruch übergeleitet worden. Die Aufforderung der Klägerin in ih- rem Schreiben vom 4. November 2002 sei unklar. Sie ermögliche es dem Be- klagten nicht, zu beurteilen, inwieweit die Klägerin den Vertrag als nicht erfüllt ansehe; denn es sei ihm die Wahl überlassen worden, entweder die Maßnah- men aus der unwirksamen Regelung des § 8 oder diejenigen aus § 12 des 12 - 6 - Mietvertrages durchzuführen. Ein Schadensersatzanspruch wegen mangelhaf- ten Anstrichs stehe der Klägerin u.a. deshalb nicht zu, weil sie dessen Voraus- setzungen nicht nachvollziehbar dargetan habe. Gleiches gelte für die geltend gemachten Reinigungskosten. II. 13 Die Revision ist insgesamt zulässig. Das angefochtene Urteil unterliegt in vollem Umfang der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Zwar hat das Landgericht die Revision nur "insoweit zugelassen, als die Kammer die Rege- lung des § 8 Nr. 2 des Mietvertrages für unwirksam hält". Die hierin liegende Beschränkung der Zulassung auf eine (unselbständige) Rechtsfrage ist jedoch unwirksam. Voraussetzung für die Wirksamkeit einer – grundsätzlich zulässigen – Beschränkung der Revisionszulassung ist, dass sie sich auf einen rechtlich und tatsächlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs bezieht. Fehlt es hier- an, dann ist die Beschränkung unwirksam, die Revision also unbeschränkt zu- lässig (Senatsurteil vom 4. Juni 2003 – VIII ZR 91/02, ZIP 2003, 1399 = NJW- RR 2003, 1192 = WM 2003, 2139 unter II vor 1 m.w.Nachw.; Musielak/Ball, ZPO, 4. Aufl., § 543 Rdnr. 10, 11 und 16). Das ist hier der Fall. III. Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Überprüfung jedenfalls im Er- gebnis stand. Der Klägerin steht ein Schadensersatzanspruch wegen Verlet- zung der Verpflichtung aus § 8 Nr. 2 oder § 12 Nr. 1 des Mietvertrages nicht zu. 14 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die Klage- forderung nicht bereits an der Formulierung der Schönheitsreparaturenklausel in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages. Wie der Senat in seiner nach Erlass des Beru- fungsurteils ergangenen Entscheidung vom 13. Juli 2005 (VIII ZR 351/04, WuM 2005, 716 = NJW 2005, 3416 = BGHReport 2006, 18) für eine mit der vorlie- 15 - 7 - genden Klausel identische formularmäßige Bestimmung klargestellt hat, enthält diese keinen starren Fristenplan; vielmehr lässt sie – für den verständigen Mie- ter erkennbar – durch die den Fristen vorangestellten Worte "in der Regel" ge- nügend Raum für die Beurteilung im Einzelfall, um eine Anpassung der tatsäch- lichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen. 16 2. Die Unwirksamkeit der vorformulierten Klausel des § 8 Nr. 2 des Miet- vertrages ergibt sich jedoch aus dem sog. Summierungseffekt. Nach der Recht- sprechung des Senats (Beschluss vom 2. Dezember 1992 – VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter II 2; Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = Grundeigentum 2003, 944 = ZMR 2003, 653 unter II 2) liegt ein derarti- ger Summierungseffekt vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemesse- nen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Das gilt auch dann, wenn die zu prüfende Formularklausel mit einer Individualvereinba- rung zusammentrifft; denn bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB (frü- her: § 9 AGBG) ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individual- teile zu würdigen (Beschluss vom 2. Dezember 1992 aaO unter II 2 m.w.Nachw.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rück- bau, 2. Aufl., S. 55 Rdnr. 83). Im vorliegenden Fall enthalten die §§ 8 Nr. 2 und 12 Nr. 1 des Mietver- trages eine Gesamtregelung, die neben der Überwälzung der laufenden Schön- heitsreparaturen nach Fristenplan auch die Renovierungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses umfasst. Dass die Endrenovierungsbestimmung in § 12 Nr. 1 individuell vereinbart war und deshalb, für sich allein betrachtet, unbe- denklich – weil nicht am Maßstab des § 307 BGB zu messen – ist, beseitigt den Summierungseffekt, wie ausgeführt, nicht. Ebenso unerheblich ist insoweit der Umstand, dass jene Klausel nicht eine vollständige, sondern – wenn auch sprachlich missglückt – lediglich eine teilweise Endrenovierung vorschreibt 17 - 8 - ("Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken wände zu strei- chen"). Insbesondere führt dies nicht dazu, dass die Regelung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages wenigstens teilweise – soweit sie sich nicht inhaltlich mit § 12 Nr. 1 Satz 2 überschneidet – aufrechterhalten werden könnte; darin läge eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel. 18 3. In den Vorinstanzen hat die Klägerin geltend gemacht, das "Abnah- meprotokoll" vom 15. August 2002 enthalte ein konstitutives Schuldanerkennt- nis; dies hat das Berufungsgericht zu Recht verneint. Dagegen wendet sich die Revision auch nicht. Sie meint allerdings, die Parteien hätten in dem Protokoll hinsichtlich der nach § 8 Nr. 2 und § 12 des Mietvertrages geschuldeten Schön- heitsreparaturen eine konkretisierende Vereinbarung getroffen, an die der Beklagte – unabhängig vom Ablauf der im Mietvertrag genannten Fristen – nun gebunden sei. Dies trifft nicht zu. Die Regelung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages ist, wie ausgeführt, wegen des Summierungseffekts unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie kann nicht durch eine nachfolgende "konkretisierende" Vereinbarung, die nach der über- einstimmenden Vorstellung der Parteien auf eben jener – unwirksamen – Be- stimmung beruht, geheilt werden. Auch die Annahme einer Bestätigung i.S.d. § 141 BGB scheidet aus; denn eine Bestätigung setzt einen Bestätigungswillen und damit das Bewusstsein von der Unverbindlichkeit des früheren Geschäfts voraus (BGH, Urteile vom 1. Oktober 1999 – V ZR 168/98, NJW 1999, 3704 = WM 1999, 2513 unter III 2 b aa, und vom 11. Februar 2003 – XI ZR 130/02, WM 2003, 676 = NJW-RR 2003, 769 unter II 3 b aa). Daran fehlt es hier. 19 4. Dem Berufungsgericht ist schließlich auch insoweit zuzustimmen, als es einen Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Nichterfüllung der indi- viduell vereinbarten Endrenovierungsverpflichtung in § 12 Nr. 1 Satz 2 des Mietvertrages mit der Begründung verneint, der Erfüllungsanspruch sei nicht wirksam in einen Schadensersatzanspruch übergeleitet worden. Gegen die 20 - 9 - Wirksamkeit der Individualvereinbarung über die teilweise Endrenovierung be- stehen bei isolierter Betrachtung, wie erwähnt, keine Bedenken. Die Bestim- mung ist auch nicht dergestalt von der formularmäßigen Schönheitsreparatur- klausel in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages abhängig, dass deren Unwirksamkeit zwangsläufig die Unwirksamkeit der Regelung in § 12 Nr. 1 Satz 2 des Mietver- trages zur Folge hätte. Davon geht ersichtlich auch das Landgericht aus. Denk- bar ist allerdings, dass die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusam- menhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft i.S.d. § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist. Dazu hat das Beru- fungsgericht keine Feststellungen getroffen. Einer Zurückverweisung an das Landgericht zur Nachholung entsprechender Feststellungen bedarf es jedoch nicht, weil es auf die Frage der Gesamtnichtigkeit nicht ankommt. Selbst wenn man nämlich davon ausgeht, dass die Unwirksamkeit der Bestimmung des § 8 Nr. 2 sich nicht auf § 12 Nr. 1 Satz 2 des Mietvertrages erstreckt, kann die Klä- gerin aus der letztgenannten Klausel keinen Schadensersatzanspruch herleiten. Der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht er- brachter Leistung (§§ 280, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) setzt voraus, dass der Gläubiger in seinem mit der Fristsetzung verbundenen Verlangen auf Erbrin- gung der geschuldeten Leistung diese Leistung eindeutig bezeichnet. Das schließt es zwar nicht von vornherein aus, dass der Gläubiger dem Schuldner eine Wahlmöglichkeit einräumt, zumal dann, wenn die alternativ geforderte Leistung den Schuldner weniger belastet als die primär geschuldete. Das Beru- fungsgericht hat das Schreiben der Klägerin vom 4. November 2002 jedoch da- hin ausgelegt, dass angesichts der drei von der Klägerin geltend gemachten Renovierungsverpflichtungen – aus § 8 Nr. 2 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrages sowie aus dem "Abnahmeprotokoll" vom 15. August 2002 – für den Beklagten nicht erkennbar war, zu welchen Leistungen er nach Auffassung der Klägerin verpflichtet sein sollte. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu bean- standen. 21 - 10 - 5. Soweit die Revision schließlich die Kosten der Reinigung der Fenster und der Heizkörper weiterverfolgt, hat der Senat ihre Verfahrensrüge geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit ab- gesehen (§ 564 Satz 1 ZPO). 22 IV. 23 Nach alledem erweist sich die Revision als unbegründet. Sie ist daher zurückzuweisen. Dr. Beyer Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 09.07.2004 - 32 C 7774/03 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 09.06.2005 - 21 S 405/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 77/03 Verkündet am: 26. Mai 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AGBG § 9 Bb, Cl a) Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsrepa- raturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überläßt, benachtei- ligt den Mieter nicht unangemessen. b) Zu den Voraussetzungen der Erstattung von Gutachtenskosten, wenn der Vermie- ter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgel- tungsklausel bestreitet. BGH, Urteil vom 26. Mai 2004 - VIII ZR 77/03 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. April 2004 durch die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 27. Februar 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen aus einem Mietverhältnis. Die Kläger mieteten mit Wirkung ab 1. Juli 1998 von dem Beklagten und seiner Ehefrau eine Wohnung in D. . Der Mietvertrag vom 27. April 1998 enthält unter anderem folgende Formularklauseln: "§ 8 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume … 2. Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen … fachmännisch auszuführen bzw. ausführen zu lassen. … Diese Arbeiten sind - 3 - ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spä- testens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Die- len, Flure[n], Treppenhäuser[n] in Alleinbenutzung … spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten … spätestens nach sieben Jahren zu tätigen. … § 12 Beendigung der Mietzeit 1. Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen - vgl. § 8 Ziff. 2 - befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle - vgl. § 8 Ziff. 2 - vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvor- anschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter." Unter § 24 des Mietvertrags ist handschriftlich eingetragen: "2. Die Wohnung wurde Mitte 1996 renoviert (Wände, Decken etc.) und wird [in] derzeitigem gutem Zustand am 1. Juli 1998 über- nommen." Das Mietverhältnis endete am 31. August 2000. Der Beklagte und seine Ehefrau rechneten gegen Ansprüche der Kläger auf Rückzahlung der Mietkau- tion und auf Auszahlung eines Guthabens aus einer Nebenkostenabrechnung in Höhe von insgesamt 3.751,61 DM (1.918,17 €) mit Gegenforderungen in Hö- he von 2.673,15 DM (1.366,76 €) auf, über deren Bestehen die Parteien strei- ten. Gegenstand des Revisionsverfahrens sind lediglich noch zwei Aufrech- nungsforderungen in Höhe von insgesamt 1.831,86 DM (936,62 €), und zwar: 1. zeitanteilig auf die Dauer des Mietverhältnisses (26 Monate) bezogene Renovierungskosten in Höhe von 895,80 DM (458,02 €) auf der Grundlage des Kostenvoranschlages eines Malermeisters vom - 4 - 18. September 2000 in Höhe von 2.067,25 DM betreffend drei Wohn- räume und die Diele; die Kläger behaupten, sie hätten vor ihrem Aus- zug fachgerechte Anstricharbeiten durchgeführt; 2. Kosten eines Sachverständigengutachtens über den Zustand der Wohnung, die Ordnungsgemäßheit der vorgenommenen Renovie- rungsarbeiten und die zur Herstellung eines fachmännisch renovierten Zustands erforderlichen Maßnahmen vom 7. November 2000 in Höhe von 936,06 DM (478,60 €). Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von 2.673,15 DM erhobenen Klage in Höhe eines Betrages von 1.995,15 DM (1.020,10 €) stattgegeben. Der Be- klagte hat hiergegen Berufung eingelegt und Klageabweisung beantragt, soweit er zur Zahlung eines 163,29 DM übersteigenden Betrags verurteilt worden ist. Das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen zweitinstanzlichen An- trag auf Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Anspruch der Kläger sei nicht infolge der von dem Beklagten und seiner Ehefrau erklärten Aufrechnung erloschen. Ein Gegenanspruch auf Zah- lung anteiliger Renovierungskosten nach § 12 des Mietvertrags bestehe nicht, da die Klausel gemäß § 9 AGBG unwirksam sei. Sie normiere eine Wahlschuld im Sinne des § 262 BGB. Eine Auslegung der Klausel dahingehend, daß dem - 5 - Mieter eine Ersetzungsbefugnis oder ein nicht bindendes Wahlrecht hinsichtlich der Abgeltungszahlung eingeräumt werde, verbiete § 5 AGBG. Die Unklarhei- tenregel sei auch im Individualprozeß zunächst in einem ersten Auslegungs- schritt umgekehrt anzuwenden, d.h. es sei zu prüfen, ob die Klausel bei schein- bar kundenfeindlichster Auslegung unwirksam sei. Da § 12 des Mietvertrags hiernach eine Wahlschuld normiere, gelte, soweit der Mieter die Durchführung der Renovierung wähle, die gewählte Leistung als die von Anfang an allein ge- schuldete. Damit schuldeten die Kläger jedoch eine Renovierung bereits vor Ablauf der in § 8 des Mietvertrags vereinbarten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Dies führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, da er an die einmal getroffene Wahl gebunden sei und befürchten müsse, auf die Erfüllung sämtlicher Schönheitsreparaturen in Anspruch ge- nommen zu werden. Auch ein Anspruch auf Zahlung der Gutachterkosten bestehe nicht, da die Beauftragung des Sachverständigen nicht erforderlich gewesen sei. Der Beklagte habe Beweisschwierigkeiten nicht befürchten müssen, da der Maler- meister, der den Kostenvoranschlag erstellt habe, als Zeuge für den Zustand der Wohnung zur Verfügung gestanden habe. Ein Anspruch aus § 326 BGB komme nur in Betracht, wenn ein Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen von dem Beklagten geltend gemacht werde; daran fehle es jedoch vorliegend. II. Die unbeschränkt zugelassene Revision führt zur Aufhebung des ange- fochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsge- richt. - 6 - 1. Das Berufungsgericht hat entgegen der Auffassung der Kläger die Zu- lassung der Revision nicht auf den mietvertraglichen Abgeltungsanspruch be- schränkt. Das Landgericht führt zu der von ihm bejahten grundsätzlichen Be- deutung der Rechtssache gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO aus, die für den vor- liegenden Rechtsstreit entscheidungserhebliche Rechtsfrage, ob im Fall der Vermietung einer unrenovierten Wohnung eine Abgeltungsklausel, nach der der Mieter wahlweise im Sinne des § 262 BGB die Abgeltung durch anteilige Zah- lung der Kosten der Schönheitsreparaturen oder deren Vornahme zu bewirken hat, gemäß § 9 AGBG unwirksam sei, sei höchstrichterlich bislang nicht ent- schieden. Es kann offenbleiben, ob eine Beschränkung der Revisionszulassung vorliegend zulässig gewesen wäre (vgl. hierzu BGHZ 153, 358, 360 ff.; Senats- urteil vom 5. November 2003 - VIII ZR 320/02, BGHReport 2004, 262 unter II, jew. m.w.Nachw.). Den Urteilsgründen ist nicht zu entnehmen, daß das Beru- fungsgericht die Zulassung der Revision hinsichtlich einer der beiden Aufrech- nungsforderungen hat beschränken wollen. Hierzu bestand auch kein Anlaß, da die vom Landgericht für klärungsbedürftig angesehene Rechtsfrage entgegen der Auffassung der Kläger als Vorfrage für beide Gegenansprüche erheblich ist. Wäre die Klausel unwirksam, bestünde weder ein vertraglicher Kostenabgel- tungsanspruch, noch könnte der Vermieter die zur Feststellung des - vermeintlichen - Anspruchs aufgewendeten Sachverständigenkosten erstattet verlangen. 2. In der Sache halten die Ausführungen des Berufungsgerichts der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthaltene Abgeltungsklausel nicht gemäß § 9 AGBG (nun- mehr § 307 BGB) unwirksam; da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 endete, ist diese Norm auf die Inhaltskontrolle der Formularklausel anzuwenden - 7 - (vgl. Art. 229 § 5 EGBGB), wovon das Landgericht zutreffend ausgegangen ist. Allerdings begegnet die Annahme des Berufungsgerichts, der Klausel sei die Vereinbarung einer Wahlschuld im Sinne des § 262 BGB zu entnehmen, durch- greifenden Bedenken. aa) Die Auslegung der Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisi- onsrechtlichen Prüfung. Der Senat geht davon aus, daß Mietvertragsklauseln, die der hier zu beurteilenden Vertragsbestimmung entsprechen, auch über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus in Formularmietverträgen verwendet wer- den (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). bb) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven In- halt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglich- keiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). § 12 Nr. 1 des Mietvertrags sieht vor, daß angelaufene Renovierungsin- tervalle für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nach § 8 Nr. 2 des Ver- trags vom Mieter "zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachge- rechte Renovierung". Durch diese - sprachlich wenig geglückte - Formulierung soll dem Mieter erkennbar die Möglichkeit eingeräumt werden, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen vor Ende der Mietzeit aus Gründen der Kostenersparnis selbst durchführt. Damit sollte ersichtlich dem Rechtsentscheid des Senats vom 6. Juli 1988 (BGHZ 105, 71) Rechnung getragen werden, der diese Möglichkeit ausdrücklich vorsieht. Bei dieser Auslegung der Klausel kommt die Annahme - 8 - einer Wahlschuld im Sinne der §§ 262 ff. BGB, wie sie das Landgericht ange- nommen hat, bereits deswegen nicht in Betracht, weil der Mieter nicht zwei, sondern lediglich eine Leistung schuldet, nämlich die zeitanteilige Entschädi- gung hinsichtlich angelaufener Renovierungsintervalle. Für den durchschnittli- chen Mieter ist ohne weiteres erkennbar, daß ihm durch die eröffnete "Wahl" keine Verpflichtung, sondern ein Recht eingeräumt wird. Diese Auslegung ergibt sich auch aus dem Zweck der Regelung unter Berücksichtigung der Interessenlage der Mietvertragsparteien. Die Abgeltungs- klausel ergänzt die vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan; sie soll dem Vermieter, der von dem ausziehenden Mieter mangels Fälligkeit der Schönheitsreparaturen keine Endrenovierung verlangen kann, wenigstens einen prozentualen Anteil an Re- novierungskosten für den Abnutzungszeitraum während der Mietzeit sichern (BGHZ 105, 71, 77, 84). Zugleich kann es jedoch dem Interesse des Mieters entsprechen, seiner Zahlungspflicht durch eine Renovierung in Eigenleistung zuvorzukommen (aaO, S. 78 f., 82 f.). Dieser Interessenlage trägt die Klausel Rechnung. Daß der Mieter über die geschuldete zeitanteilige Kostentragung hinaus belastet werden soll, ist ihr nicht zu entnehmen. Insbesondere sprechen weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Klausel für die Annahme, der Mieter sei an seine Erklärung gebunden, wenn er sich für eine Renovierung entschei- det, mit der Folge, daß er nunmehr die nach dem Fristenplan nicht fälligen Schönheitsreparaturen schulde. Entgegen der in der Revisionserwiderung ver- tretenen Auffassung der Kläger spricht hierfür aus Sicht eines verständigen Mieters auch nicht der Umstand, daß der Mieter nach Beendigung des Mietver- hältnisses und Auszug aus den Mieträumen nicht mehr berechtigt ist, diese zu betreten (vgl. Senat, aaO, S. 82). - 9 - cc) In dieser Auslegung hält die Abgeltungsklausel der Inhaltskontrolle gemäß § 9 AGBG stand. Sie entspricht den Voraussetzungen, unter denen der Senat eine formularmäßige Abgeltungsklausel als wirksam ansieht (BGHZ 105, 71). Die dem Mieter eingeräumte Befugnis, bei Beendigung des Mietverhält- nisses noch nicht abgelaufene Renovierungsintervalle entweder durch eine zeitanteilige Zahlung "zu entschädigen" oder die betreffenden Räume zu reno- vieren, benachteiligt ihn nicht unangemessen. Dies gilt zum einen im Hinblick darauf, daß die Renovierung nach der Klausel fachgerecht zu erfolgen hat, da Schönheitsreparaturen stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte (§ 243 Abs. 1 BGB) ausgeführt werden müssen (BGHZ 105, 71, 78). Zum anderen regelt die Klausel zwar nicht ausdrücklich den Umfang der Renovierung. Sie ist jedoch aus der Sicht einer verständigen Mietpartei so auszulegen, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen auch lediglich in einzelnen Räumen der Wohnung aus- führen und er hierdurch seine Zahlungsverpflichtung aus der Abgeltungsklausel entsprechend verringern kann. Selbst wenn die Klausel aber so zu verstehen wäre, daß die Zahlung nur insgesamt durch fachgerechte Renovierung der ge- samten Wohnung abgewendet werden könnte, läge keine unangemessene Be- nachteiligung des Mieters vor. Denn der Mieter ist zur Renovierung insoweit nicht verpflichtet, sondern kann diese freiwillig vornehmen, um die vertraglich geschuldete Kostenbeteiligung nach "angelaufenen" Renovierungsintervallen durch Eigenleistungen abzuwenden, sofern ihm dies wirtschaftlich vorteilhafter erscheint. Der Wirksamkeit der Klausel steht auch nicht entgegen, daß die Kläger nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine unrenovierte Wohnung übernommen haben, da nach der Klausel die maßgeblichen Fristen jedenfalls nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (vgl. Senat, - 10 - aaO, S. 84 ff.; Senat, Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 b). Soweit die Kläger in ihrer Revisionserwiderung (unter Hinweis auf Hensen in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO § 9 Rdnr. 507 m.w.Nachw.) die Auf- fassung vertreten, die Klausel stelle eine "verkappte Endrenovierungsklausel" dar und sei aus diesem Grunde unwirksam, vermag sich der Senat dieser Be- wertung nicht anzuschließen. Im Unterschied zu einer Regelung, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, und die nicht wirksam in einem vom Vermieter verwendeten Formu- larmietvertrag vereinbart werden kann (Senatsurteile vom 3. Juni 1998, aaO un- ter III 2 a, vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 unter II 1, sowie vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 unter III 2), verpflichtet die hier zu beurteilende Abgeltungsklausel, wie ausgeführt, den Mieter gerade nicht zu einer Renovierung von Räumen, für die die Fristen zur Ausführung der Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. b) Zu Recht rügt die Revision des weiteren, daß das Landgericht einen Anspruch des Beklagten und seiner Ehefrau auf Erstattung der Sachverständi- genkosten mit der Begründung verneint hat, diese seien nicht erforderlich ge- wesen, da der Malermeister, der den Kostenvoranschlag erstellt habe, als Zeu- ge für den Zustand der Wohnung zur Verfügung gestanden habe. aa) In Rechtsprechung und Schrifttum ist anerkannt, daß Kosten, die dem Vermieter dadurch entstehen, daß er nach Auszug des Mieters einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Wohnung beauftragt, im Rahmen eines bestehenden Schadensersatzanspruchs (hierzu unten III.) als Schadensposten erstattungsfähig sind (OLG Hamburg WuM 1990, 75; OLG - 11 - Hamm WuM 1983, 76, 77; KG GE 1985, 249, 250; GE 1995, 1011, 1012; OLG Köln NJW-RR 1994, 524; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V 180; Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 535 Rdnr. 73; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 538 Rdnr. 329; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 452, jew. m.w.Nachw.). Verschiedent- lich wird dies jedoch unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit bzw. der Schadensminderungspflicht eingeschränkt. Danach wird die Erstattungsfähig- keit verneint, wenn die erforderlichen Feststellungen durch einen Laien hätten getroffen werden können (OLG Hamburg, aaO; ähnlich OLG Köln, aaO: Erstat- tungsfähigkeit nur, wenn zur Feststellung der Schäden besonderer Sachver- stand erforderlich ist; Sternel, aaO) oder wenn eine Augenscheinseinnahme un- ter Einschaltung zuverlässiger Zeugen sowie die Fertigung von Lichtbildern ausreichen, was insbesondere angenommen wird, soweit es um die Feststel- lung des Zustands der Wohnung geht (vgl. Sternel, aaO; nach den Umständen des Einzelfalls differenzierend Langenberg, aaO Rdnr. 330 ff.; zustimmend Harsch in Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 2. Aufl., H 530). bb) Diese Einschränkungen sind jedenfalls in der Regel nicht gerechtfer- tigt (vgl. Scheuer in Bub/Treier, aaO; zu § 91 ZPO auch Fischer in Bub/Treier, aaO VIII 219). Kosten, die aus der Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren, sind, soweit eine An- spruchsgrundlage besteht, als Schadensposten erstattungsfähig (für die Erstat- tung vorprozessualer Anwaltskosten BGHZ 127, 348, 350; BGH, Urteil vom 11. Dezember 1986 - III ZR 268/85, WM 1987, 247 unter III 1; Senat, Urteil vom 30. April 1986 - VIII ZR 112/85 - NJW 1986, 2243 = WM 1986, 1056 unter II 2 b, IV m.w.Nachw.; MünchKommBGB-Oetker, 4. Aufl., § 249 Rdnr. 174 m.w.Nachw.). Zur Rechtsverfolgung zählt auch die vorprozessuale Einschaltung eines Privatgutachters zwecks Schadensermittlung (BGH, Urteil vom 6. November 1973 - VI ZR 27/73, NJW 1974, 34 unter II 1 a - insoweit nicht in - 12 - BGHZ 61, 346 abgedruckt; BGH, Urteil vom 29. November 1988 - X ZR 112/87, NJW-RR 1989, 953 unter II B 1; BGHZ 142, 172, 185; Oetker, aaO Rdnr. 179 m.w.Nachw.). Der Vermieter hat in der Regel ein dringendes und berechtigtes Interes- se, vorhandene Mängel alsbald beseitigen zu lassen, um die Wohnung mög- lichst rasch wieder vermieten zu können; ein Beweis durch Augenschein könnte im Falle der Neuvermietung nicht mehr geführt werden. Zur Beweissicherung ist das Gutachten eines Sachverständigen ein objektives und geeignetes Beweis- mittel (vgl. auch Scheuer, aaO). Dem Gericht und einem von diesem beauftrag- ten Sachverständigen wird es häufig eher möglich sein, den Zustand der Woh- nung und die eine sachkundige Bewertung erfordernde Frage, ob Renovie- rungsmaßnahmen fachgerecht durchgeführt wurden, auf der Grundlage eines vorprozessual eingeholten Sachverständigengutachtens zu beurteilen, das den Zustand der Wohnung nach dem Auszug des Mieters festhält. Der Vermieter muß sich zur Rechtsdurchsetzung grundsätzlich nicht aus Kostengründen auf andere, im konkreten Fall gegebenenfalls weniger geeignete Beweismittel, etwa Zeugen mit nicht zu prognostizierendem Erinnerungsvermögen oder die Vorla- ge von Lichtbildern verweisen lassen. III. Auf die Revision des Beklagten ist daher das Berufungsurteil aufzuhe- ben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landge- richt zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Kläger vor ihrem Auszug fachgerechte Renovierungsarbeiten durchgeführt ha- - 13 - ben; falls dies durch eine Beweisaufnahme geklärt werden muß, trifft die Be- weislast für die ordnungsgemäße Erfüllung den Mieter (Senat, Urteil vom 3. Juni 1998, aaO unter III 2 c; OLG Celle, WuM 2001, 393). Hinsichtlich der Sachverständigenkosten fehlt es entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts nicht von vornherein an einer Anspruchsgrundlage. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, ein Anspruch aus § 326 BGB komme nur in Betracht, wenn ein Schadensersatzanspruch wegen nicht bzw. schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen von dem Beklagten geltend gemacht werde, woran es jedoch vorliegend fehle. Insoweit ist allerdings zu beachten, daß auch die Nichterfüllung des vertraglichen Zahlungsanspruchs aus § 12 Nr. 1 des Mietvertrags unter den Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB a.F. einen Schadensersatzanspruch begründet. Zu einer abschließenden Beurtei- lung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, reichen die bisher getroffenen Feststellungen jedoch nicht aus. Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

ECLI:DE:BGH:2025:080425BVIIIZR245.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 245/22 vom 8. April 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. April 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, die Richter Dr. Schmidt und Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Nach dem am 10. Februar 2017 geschlossenen Mietvertrag sollte das Mietverhältnis zum 1. Februar 2017 beginnen und auf unbestimmte Zeit laufen. Der Mietvertrag enthielt unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 Mietdauer und Kündigung […] 1 2 3 - 3 - 2. Der Mietvertrag kann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende, auf Wunsch des Mieters jedoch frühestens zum Ablauf von 24 Monaten seit Mietbe- ginn, gekündigt werden (Mindestlaufzeit: 24 Monate) und nicht erst nach 48 Mona- ten, wie eigentlich vom Vermieter gewünscht. […] Wird die Wohnung zurückgegeben, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, verpflichtet sich der Mieter für das Entgegenkommen des Vermieters hinsichtlich der Verkürzung der Mindestlaufzeit anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließlich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend dem Kostenvor- anschlag des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoran- schlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung ent- sprechen. […] […] Die Parteien sind sich darüber einig, dass bei der vorstehenden Verkürzung der Mindestlaufzeit die Wirksamkeit der Verpflichtung des Mieters zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturarbeiten sowie insbesondere [die] Verpflichtung zur Übernahme anteiliger diesbezüglicher Kosten bei Auszug vor Fälligkeit von beson- derer Bedeutung sind. […] […] § 11 Schönheitsreparaturen 1. Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kos- ten der Mieter. […] […] 7. Besteht das Mietverhältnis bei Auszug der Mieter schon länger als ein Jahr oder liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, und endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, sind - 4 - die Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für die Schönheitsreparaturen - einschließ- lich voraussichtlicher Mehrwertsteuer - entsprechend eines Kostenvoranschlags des Vermieters oder eines vom Vermieter eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachbetriebes oder eines Bauingenieurs zu zahlen, die dem Grad der durch sie erfolgten Abnutzung der jeweiligen Teilbereiche der Wohnung entsprechen. […]" Zudem war im Mietvertrag eine Staffelmietvereinbarung enthalten, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von anfangs 713 € zum 1. März eines je- den Jahres erhöhen sollte und für den Zeitraum ab März 2019 auf 795 € belief. Die Beklagte hatte bereits mit dem vorherigen Mieter der Wohnung eine Staffel- miete vereinbart; der Mietvertrag aus dem Jahr 2014 sah zum Zeitpunkt des Aus- zugs des Vormieters eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 713 € vor, die sich nachfolgend jährlich weiter erhöhen und für die Zeit ab Januar 2019 804 € betragen sollte. Mit Schreiben vom 25. Februar 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB), soweit die verein- barte und von ihr auch gezahlte Nettokaltmiete mehr als monatlich 713 € betrug. Das Mietverhältnis der Parteien endete am 31. März 2020. Die Beklagte lehnte die Rückzahlung der Mietkaution in Höhe eines Teilbetrags von 700,65 € unter Verweis auf von der Klägerin nach dem Mietvertrag anteilig zu tragende Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen ab. Die auf Rückerstattung der für die Monate März 2019 bis März 2020 ge- zahlten Miete in Höhe eines Teilbetrags von monatlich jeweils 82 € (795 € - 713 €), insgesamt 1.066 €, sowie auf Rückzahlung des Kautionsbetrags in Höhe von 700,65 €, jeweils nebst Zinsen, gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht - mit Ausnahme eines Teils der Zinsen - Erfolg gehabt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. 4 5 6 7 - 5 - Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2023, 694) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausge- führt: Die Klägerin habe einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe des geltend gemachten Teilbetrags gemäß § 556d Abs. 1, 2, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB aF, § 557a Abs. 4, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sowie Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB. Das Amtsgericht habe bei der Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete, die keinen Bedenken begegne und von der Berufung hinsichtlich der im Ausgangspunkt zugrunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete auch nicht ge- sondert angegriffen werde, zutreffend erkannt, dass die im Mietvertrag getroffene Vereinbarung über die Nettokaltmiete sowie die vereinbarten Mietzinsstaffeln un- wirksam seien, soweit sie die höhere Vormiete von 713 € überschritten. Die erst nach der Beendigung des Vormietverhältnisses eintretenden weiteren Staffel- mieterhöhungen seien im Rahmen des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu be- rücksichtigen. Mit diesem am eindeutigen Wortlaut der aufgrund ihres Ausnah- mecharakters eng auszulegenden Norm orientierten Ergebnis sei auch der vom Gesetzgeber bezweckte Bestandsschutz für den Vermieter gewährleistet; dieser habe hinsichtlich der Mietstaffeln, die wegen des früheren Mietendes nicht mehr zum Tragen gekommen seien, noch keine ausnahmsweise schutzwürdige Ver- mögensposition erlangt. Die Klägerin habe zudem einen fälligen Anspruch auf Rückzahlung der restlichen Kaution, da der Beklagten keine Gegenansprüche aus der im Mietver- trag vereinbarten Quotenabgeltungsklausel zustünden. Zutreffend sei das Amts- gericht davon ausgegangen, dass es sich bei der in § 2 Ziffer 2, § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags enthaltenen Regelung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im 8 9 10 - 6 - Sinne von § 305 Abs. 1 BGB handele, die gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB un- wirksam sei. Nicht zu folgen sei der Ansicht der Berufung, wonach es sich insbe- sondere aufgrund der der Klägerin eingeräumten Wahlmöglichkeit zwischen der ursprünglichen Vertragsversion, nach der die Schönheitsreparaturen entspre- chend der gesetzlichen Regelung von der Beklagten zu tragen gewesen seien, und dem auf ausdrücklichen Wunsch der Klägerin auch hinsichtlich der verkürz- ten Mindestlaufzeit ihren Bedürfnissen angepassten und von ihr ohne Beanstan- dungen unbeeinflusst ausgewählten Vertragstext um eine ungeachtet der Vorfor- mulierung beider Alternativen als Vertragsbedingung nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelte Regelung handele. Nach der Rechtsprechung könne von einem Aushandeln im Sinne dieser Vorschrift nicht bereits aufgrund des rein formalen Umstands einer Auswahl aus mehreren vorformulierten Alternativen gesprochen werden. Der Verwender müsse vielmehr den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen mit zu- mindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbe- dingungen zu beeinflussen, einräumen. Gemessen hieran sei bereits nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten nicht von einer Individualvereinbarung auszu- gehen. Die Beklagte habe sich lediglich darauf berufen, sie hätte über die verän- derten Bestimmungen verhandelt, wenn die Klägerin diese von ihr durch den Wunsch einer abweichenden Abrede unter anderem bezüglich der Schönheits- reparaturen ausgelösten Änderungen von sich aus hinterfragt hätte. Damit habe die Beklagte aber ebenso wie mit der angebotenen Besprechung des geänderten zweiten Vertragsentwurfs nicht dargelegt, dass sie ihre Verhandlungsbereitschaft zu der hier streitigen Klausel verbunden mit dem Angebot der konkreten Möglich- keit einer Veränderung der Regelung im Interesse der Klägerin deutlich und 11 - 7 - ernsthaft erklärt hätte. Zudem habe sich die Klägerin als Mietinteressentin schon angesichts des angespannten Wohnungsmarkts und des hierdurch entstehen- den Drucks nicht in einer gleichberechtigten Verhandlungsposition befunden, die ihr ohne Weiteres eigene vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten im Sinne einer freien Verhandlung ermöglicht hätte. Eine andere Beurteilung sei auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der Klä- gerin die Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zugutekäme, zu welcher die Beklagte im Gesamtpaket mit der Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Klägerin bereit gewesen sei. Dies ändere nichts an der nachteiligen Wirkung der durch die Quotenabgeltungsklausel zudem erweiterten Schönheits- reparaturklausel, deren gesetzesfremder Kern nicht allein durch die damit ver- bundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt werde. Zudem beziehe sich ein Aushandeln jeweils nur auf bestimmte Vertragsbedingungen und könne auch nur bezogen auf die jeweilige Klausel zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB führen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 12 13 14 - 8 - a) Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeu- tung der Fragen zugelassen, ob bei der Ermittlung der Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB die im Vormietverhältnis vereinbarten, wegen dessen Been- digung aber nicht mehr wirksam gewordenen weiteren Staffelmieterhöhungen zu berücksichtigen seien und wann im Falle einer Auswahlentscheidung des Ver- tragspartners für die vorformulierte streitgegenständliche Vertragsvariante ein Aushandeln im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB gegeben sei. b) Die vom Berufungsgericht angenommene grundsätzliche Bedeutung kommt der vorliegenden Rechtssache im Hinblick auf keine dieser Fragen zu. aa) Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine ent- scheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage auf- wirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswe- gen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbeschluss vom 25. Juni 2024 - VIII ZR 203/23, juris Rn. 12 mwN). bb) Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt. (1) Es kann dahingestellt bleiben, ob die Frage nach der Heranziehung im Vormietverhältnis vereinbarter, bei dessen Beendigung aber noch nicht wirksam gewordener Mietstaffeln als von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt ge- schuldete Miete im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB im Zeitpunkt der Ent- scheidung des Berufungsgerichts angesichts des von ihm als eindeutig bezeich- neten Wortlauts der Vorschrift und des von ihm angeführten (einhelligen) Schrift- tums klärungsbedürftig gewesen ist. Sie ist jedenfalls mit dem - nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen - Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 (VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 21 f., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) in dem 15 16 17 18 19 - 9 - vom Berufungsgericht angenommenen Sinne entschieden (vgl. zu dem bei § 552a ZPO maßgeblichen Zeitpunkt BGH, Beschlüsse vom 20. Januar 2005 - I ZR 255/02, NJW-RR 2005, 650 unter II 1 mwN; vom 9. September 2014 - IV ZR 99/12, juris Rn. 6 f.; vom 21. Februar 2023 – VIII ZR 106/21, juris Rn. 16). (2) Auch die weitere vom Berufungsgericht zur Begründung seiner Zulas- sungsentscheidung angeführte Frage nach den an ein Aushandeln von Vertrags- bedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB zu stellenden Anforderun- gen ist weder im Allgemeinen noch bezogen auf den Fall einer dem Vertrags- partner des Verwenders eingeräumten Auswahl zwischen verschiedenen vorfor- mulierten Vertragsvarianten klärungsbedürftig. Sie lässt sich anhand der gefes- tigten - und vom Berufungsgericht auch zitierten - höchstrichterlichen Rechtspre- chung beantworten (zu den allgemeinen Anforderungen vgl. nur BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, BGHZ 204, 346 Rn. 33; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 23; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14; je- weils mwN; zur Auswahlmöglichkeit vgl. nur BGH, Urteile vom 7. Februar 1996 - IV ZR 16/95, NJW 1996, 1676 unter II 2 a; vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18 [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, aaO; jeweils mwN). Einen weitergehenden abstrakten Klärungs- bedarf wirft der Streitfall nicht auf. 2. Die - ohne Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG durch die Einzel- richterin zugelassene (vgl. Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 20 mwN) - Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). 20 21 - 10 - a) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der in den Monaten März 2019 bis März 2020 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbetrags von monatlich jeweils 82 € (795 € - 713 €) gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit § 557a Abs. 4 Satz 1, 2, § 556g Abs. 1 Satz 2, 3 BGB bejaht. Die diesen Zeitraum be- treffende Staffelmietvereinbarung der Parteien ist wegen Verstoßes gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in der seit dem 1. Juni 2015 geltenden Fassung in Verbindung mit der Ersten Berliner Mietenbe- grenzungsverordnung vom 28. April 2015 (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) un- wirksam, soweit die vereinbarte Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 713 € überschreitet. aa) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Be- klagte eine - wie hier bei Beginn der in Rede stehenden Mietstaffel zum 1. März 2019 (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB) - den zulässigen Höchstbetrag nach der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Miete maximal bis zur Höhe der von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldeten monatlichen Net- tokaltmiete verlangen kann (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Nach den rechtsfehler- frei getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts wurde von dem vorherigen Mieter der Wohnung bei Beendigung des Vormietverhältnisses entsprechend der dort getroffenen Staffelmietvereinba- rung eine Nettokaltmiete von monatlich 713 € gezahlt. Diese ist nicht ihrerseits an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen, die erst nach dem Abschluss des Vormietvertrags im Jahr 2014 in Kraft getreten sind (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). bb) Soweit die Revision weitergehend meint, im Falle einer im Vormietver- hältnis getroffenen Staffelmietvereinbarung sei aus Gründen des Bestandsschut- zes nicht (lediglich) die vom vorherigen Mieter zuletzt gezahlte Nettokaltmiete, 22 23 24 - 11 - sondern vielmehr die für den nun in Rede stehenden Zeitraum vereinbarte (künf- tige) Mietstaffel - vorliegend demnach eine Nettokaltmiete von monatlich 804 € - maßgeblich, trifft dies nicht zu. Diese Mietstaffel war wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt, weshalb der vorherige Mieter den genannten Betrag der Beklagten auch nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB "zuletzt schuldete". Die Heranziehung einer sol- chen späteren Mietstaffel stünde nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut der als Ausnahmevorschrift eng auszulegenden Norm, sondern auch zum Regelungs- willen des Gesetzgebers, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien zum Miet- rechtsnovellierungsgesetz ergibt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23, NZM 2025, 247 Rn. 21 f. mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem einen (fälligen) An- spruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Rückzahlung der Mietkaution (§ 551 BGB in Verbindung mit der zwischen den Mietvertragsparteien getroffenen Si- cherungsabrede) in Höhe des von der Beklagten einbehaltenen Betrags von 700,65 € bejaht. Denn der Beklagten steht ihrerseits kein Anspruch gegen die Klägerin gemäß § 535 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der zwischen den Parteien in § 2 Ziffer 2 in Verbindung mit § 11 Ziffer 7 des Mietvertrags vereinbarten Quotenabgeltungsklausel auf Zahlung der für die Renovierung der Wohnung (an- teilig) aufzuwendenden Kosten zu, mit dem sie wirksam gemäß §§ 387, 389 BGB hätte aufrechnen können. aa) Die Revision stellt nicht in Abrede, dass die von den Parteien im Miet- vertrag vereinbarte Quotenabgeltungsklausel, die der Klägerin als Mieterin der Wohnung einen Teil der zukünftig entstehenden Kosten für Schönheitsreparatu- ren für den Fall auferlegt, dass das Mietverhältnis - wie hier - vor Fälligkeit der ihr 25 26 - 12 - nach der mietvertraglichen Vereinbarung zukommenden Verpflichtung zur Vor- nahme von Schönheitsreparaturen endet, dann unwirksam ist - und damit ein aufrechenbarer Gegenanspruch der Beklagten nicht besteht -, wenn es sich bei dieser Vereinbarung um eine Allgemeine Geschäftsbedingung (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB) handelt. Denn diese benachteiligt die Klägerin nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen, weil sie von ihr verlangt, zur Ermittlung der auf sie bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kos- tenbelastung nicht zulassen (vgl. nur Senatsurteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13, BGHZ 204, 316 Rn. 24 ff.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 15). bb) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht aber auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass es sich bei der im Mietvertrag enthalte- nen und von der Beklagten vorformulierten Quotenabgeltungsklausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB - und nicht um eine von den Parteien individuell ausgehandelte Vertragsklausel (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) - handelt. (1) Die Revision macht ohne Erfolg geltend, der Klägerin seien entgegen der Annahme der Vorinstanzen von der Beklagten nicht zwei vorformulierte Ver- tragsklauseln - eine Fassung mit Schönheitsreparaturklausel sowie geringerer Miete und eine Fassung ohne eine solche Klausel sowie mit höherer Miete - zur Auswahl vorgelegt worden, sondern die Parteien seien auf der Grundlage eines der Klägerin präsentierten Mietvertragsentwurfs der Beklagten in Vertragsver- handlungen eingetreten und hätten sich individualvertraglich auf Abweichungen von diesem ersten Entwurf - eine von der Klägerin gewünschte Verkürzung der Laufzeit des Mietvertrags sowie eine Herabsetzung der monatlichen Nettokalt- 27 28 - 13 - miete um 56 € im Gegenzug unter anderem zur Übernahme der Schönheitsrepa- raturen und zur Zahlung anteiliger Kosten für bei Auszug noch nicht fällige Schön- heitsreparaturen durch die Klägerin - verständigt. (a) Damit kann die Revision schon deshalb nicht durchdringen, weil es sich bei den von der Revision - als unrichtig - beanstandeten Ausführungen um tatbestandliche Feststellungen des Berufungsgerichts handelt. Hierzu zählen auch die in den Urteilsgründen getroffenen tatsächlichen Feststellungen. Diese sind dem Revisionsverfahren zugrunde zu legen, weil die Beklagte sie nicht im Wege eines Tatbestandsberichtigungsantrags nach § 320 ZPO angegriffen hat (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NZM 2022, 413 Rn. 28 f. mwN). (b) War damit nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sach- verhalt der Klägerin durch die Beklagte allein die Wahlmöglichkeit zwischen zwei von der Beklagten vorgegebenen und vorformulierten Vertragsbedingungen (ei- ner mit und einer ohne Übernahme von Schönheitsreparaturen beziehungsweise einer anteiligen Kostenbeteiligung) eröffnet, so macht dies die von der Klägerin gewählte Alternative grundsätzlich noch nicht zu einer Individualabrede (vgl. BGH, Urteile vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 18; vom 10. Oktober 2013 - VII ZR 19/12, NJW 2014, 206 Rn. 19 f.; [jeweils zum Stellen von Vertragsbedingungen]; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Erman/Looschelders, BGB, 17. Aufl., § 305 Rn. 21 mwN). Wie der Senat für eine vergleichbare Gestaltung bereits ausgeführt hat, genügt allein der Um- stand, dass der Vermieter dem Mieter die Wahlmöglichkeit zwischen der Über- nahme der Schönheitsreparaturen und der Zahlung einer niedrigeren Miete ei- nerseits sowie einer höheren Mietzahlung bei Nichtausführung von Schönheits- reparaturen andererseits eingeräumt hat, nicht ohne Weiteres für ein Aushandeln 29 30 - 14 - im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB und damit für das Vorliegen einer wirksa- men (individualvertraglichen) Quotenabgeltungsklausel (vgl. Senatsurteil vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, aaO Rn. 25). (2) Ungeachtet dessen tragen die von der Revision angesprochenen Än- derungen des (ersten) Vertragsentwurfs - die Verkürzung der Laufzeit des Miet- vertrags, die Herabsetzung der Nettokaltmiete im Gegenzug zu einer Übernahme von Schönheitsreparaturen und diesbezüglicher anteiliger Kosten, die Möglich- keit einer ratenweisen Zahlung der Mietkaution - nicht die Annahme, die Bedin- gungen des Mietvertrags und insbesondere die in Rede stehende, die Quoten- abgeltungsklausel enthaltende Vertragsbestimmung seien von den Parteien indi- viduell ausgehandelt worden. Das gilt auch bezogen auf das Argument der Revi- sion, eine Gestaltungsfreiheit der Klägerin zur Wahrung eigener Interessen könne wegen der Bereitschaft der Beklagten, den geänderten Vertragsentwurf mit der Klägerin zu besprechen und auf deren etwaige Wünsche einzugehen, nicht zweifelhaft seien. (a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bedeutet Aushan- deln mehr als Verhandeln. Es genügt nicht, dass das gestellte Formular dem Verhandlungspartner bekannt ist und nicht auf Bedenken stößt, dass der Inhalt lediglich erläutert oder erörtert wird und den Vorstellungen des Partners ent- spricht. Von einem Aushandeln in diesem Sinne kann vielmehr nur dann gespro- chen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen enthaltenen "gesetzesfremden Kerngehalt", also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungs- partner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumin- dest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingun- gen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten 31 32 - 15 - Änderung einzelner Klauseln bereit erklären (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, BGHZ 204, 346 Rn. 33; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 23 f.; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24; Beschlüsse vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, WuM 2013, 293 Rn. 7; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 14). Die Darlegungslast für ein individuelles Aushandeln trifft den Verwender (vgl. BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, aaO; vom 15. Februar 2017 - IV ZR 91/16, NJW 2017, 2346 Rn. 12; jeweils mwN; Beschlüsse vom 20. No- vember 2012 - VIII ZR 137/12, aaO Rn. 6 mwN; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, aaO). An die substantiierte Darlegung der ernsthaften Verhandlungsbereitschaft des Verwenders und der weiteren Merkmale für ein Aushandeln sind strenge An- forderungen zu stellen (vgl. Senatsbeschluss vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, aaO Rn. 7 mwN). (b) Nach diesen Grundsätzen sind - wie das Berufungsgericht rechtsfeh- lerfrei angenommen hat - im Streitfall die Voraussetzungen für ein Aushandeln (gerade) der in Rede stehenden Vertragsklausel über die quotenmäßige Abgel- tung bei Vertragsbeendigung noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen nicht ge- geben. Nach dem Vortrag der Beklagten wurden sowohl der ursprüngliche als auch der schließlich unterzeichnete - geänderte - Vertragstext durch die Beklagte als Grundlage für den abzuschließenden Mietvertrag in die Vertragsverhandlun- gen eingebracht. Weder aus den Feststellungen des Berufungsgerichts noch aus dem von der Revision angeführten Vorbringen der Beklagten zum Inhalt und Ab- lauf der Vertragsverhandlungen ergibt sich, dass die Beklagte gegenüber der Klägerin deutlich und ernsthaft ihre Bereitschaft erklärt hätte, diesen von ihr vor- 33 34 35 - 16 - formulierten Vertragstext - einschließlich der darin enthaltenen detaillierten Re- gelungen zur Übernahme der Schönheitsreparaturen nebst der in Rede stehen- den Quotenabgeltungsklausel, welche die Beklagte als mit der von der Klägerin gewünschten Verkürzung der vertraglichen Mindestlaufzeit zu einem Gesamtpa- ket verbunden angesehen hat - ernsthaft zur Disposition zu stellen und es der Klägerin damit freizustellen, ohne weiteres ein abweichendes Vertragsformular auszuwählen oder den vorformulierten Vertragstext durch die Einbringung eige- ner Textvorschläge abzuändern (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NZM 2016, 214 Rn. 29 f. mwN [zum Stellen von Vertragsbedingungen]). Soweit die Beklagte sich demgegenüber darauf beruft, sie sei - wie die erfolgten Änderungen des ersten Vertragsentwurfs und das der Klägerin unter- breitete Angebot eines weiteren Gesprächstermins zeigten - bereit gewesen, auf Wünsche der Klägerin einzugehen, hat sie damit allenfalls allgemein eine Ver- handlungsbereitschaft zum Ausdruck gebracht. Dies genügt ebenso wenig für die Annahme, der Vertragstext sei insgesamt oder hinsichtlich der vorliegend in Rede stehenden Quotenabgeltungsklausel individuell ausgehandelt, wie der Um- stand, dass die Klägerin die von der Beklagten eingeräumte Möglichkeit einer Besprechung zu dem geänderten Vertragstext nicht genutzt, sondern diesen ohne Äußerung von Änderungswünschen unterzeichnet hat (vgl. BGH, Urteile vom 14. April 2005 - VII ZR 56/04, NZBau 2005, 460 unter II 2; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, aaO Rn. 30 f. [zum Stellen von Vertragsbedingungen]; siehe auch BGH, Beschluss vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 16 f.; jeweils mwN). Zudem ist eine Klausel nicht schon dann nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt worden, wenn nach Verhandlungen über verschiedene andere Teilaspekte eines Vertrags dort Vertragsbedingungen geändert worden sind. Zwar mögen die Vertragspartner bei solchen Verhandlungen jeweils für sich ihre 36 37 - 17 - wirtschaftliche Position als einheitliches Paket beurteilt haben (vgl. BGH, Be- schluss vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, NJW 2019, 2080 Rn. 15), wie dies die Beklagte hinsichtlich ihrer Interessenlage auch vorgebracht hat (Verkürzung der Laufzeit im Gesamtpaket mit der Übernahme von Schönheitsreparaturen). Das rechtfertigt es aber nicht, eine vom Verwender gestellte, konkret nicht verhan- delte und unverändert in den Vertrag übernommene Vertragsbedingung - hier die in Rede stehende Quotenabgeltungsklausel - als ausgehandelt anzusehen. Denn das Aushandeln muss sich nach dem Gesetzeswortlaut jeweils auf be- stimmte Vertragsbedingungen beziehen ("im Einzelnen") und führt nur in diesem Umfang ("soweit") zur Nichtanwendung der §§ 305 ff. BGB (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 19. Juni 1996 - VIII ZR 189/95, ZIP 1996, 1997 unter II 1 c bb; vom 23. Januar 2003 - VII ZR 210/01, BGHZ 153, 311, 322 f. [jeweils zu § 1 AG- BGB aF]; vom 4. Februar 2025 - XI ZR 183/23, WM 2025, 482 Rn. 31; Be- schlüsse vom 5. März 2013 - VIII ZR 137/12, NZM 2013, 307 Rn. 7 ff.; vom 19. März 2019 - XI ZR 9/18, aaO; vom 6. März 2024 - VIII ZR 79/22, NZM 2024, 376 Rn. 24). 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Reichelt Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme der Revision erle- digt worden. Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 17.12.2021 - 124 C 350/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.09.2022 - 67 S 15/22 - 38