§ 577a BGB

ECLI:DE:BGH:2019:170719UVIIIZR130.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 130/18 Verkündet am: 17. Juli 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 a) Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Woh- nungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Be- schränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewähr- leisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaß- nahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen. - 2 - b) Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wort- laut des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Be- gründungserfordernisses gerecht. c) Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allge- mein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkraft- treten der Rechtsverordnung erfüllt. d) Nach diesen Maßgaben ist die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Woh- nungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17. November 2015 (GVBl. S. 397) nichtig, weil sie mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist. e) Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgli- che Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden. BGH, Urteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juli 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 27. März 2018 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit dem 3. Mai 2016 Mieter einer 65,40 m² großen Woh- nung der Beklagten in Frankfurt am Main. Die Parteien vereinbarten eine mo- natliche Nettomiete von 810 €. Mit Anwaltsschreiben vom 31. Oktober 2016 rügte der Kläger, dieser Betrag übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %; im Hinblick auf die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sei die Abrede über die Höhe der Miete daher insoweit unwirksam. Mit Anwaltsschreiben vom 15. November 2016 forderte der Kläger die Beklagte auf, ihm Auskunft über diejenigen Tatsa- chen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Miete 1 - 4 - maßgeblich seien. Ferner verlangte er die Rückerstattung der seiner Ansicht nach für den Monat November 2016 zu viel entrichteten Miete. Die auf Rückzahlung von 63,98 € nebst Zinsen sowie auf die Feststel- lung gerichtete Klage, dass er eine Nettomiete von monatlich nur 746,02 € schulde und die darüber hinausgehende Vereinbarung der Miethöhe unwirksam sei, hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Frankfurt am Main, WuM 2018, 276) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf die Feststellung, dass die ge- schuldete Nettomiete monatlich 746,02 € betrage. Ebenso wenig könne er die Rückzahlung angeblich zu viel entrichteter Miete für den Monat November 2016 verlangen. Die Miethöchstgrenze sei nicht überschritten. Zwar liege die Wohnung in einem durch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2 3 4 5 6 - 5 - 2015 bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. An deren Vorga- ben sei die Beklagte jedoch nicht gebunden. Dabei könne dahinstehen, ob die gesetzliche Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB, auf deren Grundlage die Verordnung ergangen sei, verfassungswidrig sei. Jedenfalls sei die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung formell nicht ordnungsgemäß erlassen worden und deshalb unwirksam, weil die Landesregierung als Ermächtigungsadressat ihrer Verpflichtung zur Begründung der Verordnung nicht nachgekommen sei. § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gebe den Ländern auf, die Rechtsver- ordnung zu begründen. Dieses Erfordernis habe der Bundesgesetzgeber in die Ermächtigungsgrundlage aufgenommen, um die Entscheidung der Landesre- gierung nachvollziehbar zu machen und die Beschränkung des Eigentums- grundrechts des Vermieters besonders zu rechtfertigen. Im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen sei allein der Verordnungstext veröffentlicht worden. Mit oder nach Erlass der Verordnung sei zwar ein Entwurf der Begründung bekannt geworden. Dies könne aber nicht als ausreichend angesehen werden. Eine "offizielle" Begründung sei nach einer vom Berufungsgericht einge- holten Auskunft des zuständigen Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klima- schutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz frühestens im Jahr 2017 auf der Homepage des Ministeriums in Form einer zum Download angebotenen Datei öffentlich zugänglich geworden. Ein Mangel im Normsetzungsverfahren könne dadurch rückwirkend nicht geheilt werden. Die Verordnungsbegründung dürfe nicht nachgeschoben werden, weil sie eine Wirksamkeitsvoraussetzung sei. Bei Abschluss eines Mietvertrags müsse für den Vermieter und den Mieter über- prüfbar sein, ob die Wiedervermietungsmiete begrenzt sei oder nicht. Bei einer 7 8 9 - 6 - nicht veröffentlichten Begründung sei jedoch nicht erkennbar, ob eine solche überhaupt existiere und ihr Inhalt gegebenenfalls den gesetzlichen Vorgaben entspreche. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsbegehren des Klägers unbegründet ist. Auch ein Anspruch auf Rückzahlung von Miete in der vom Kläger für unzulässig gehaltenen Höhe nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§ 556g Abs. 1 Satz 3, 4, §§ 812 ff. BGB) steht ihm nicht zu. Die von den Parteien bei Mietbeginn getroffene Abrede über die Höhe der Miete ist nicht gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB in der Fassung des - mit Ausnahme der schon früher wirksam gewordenen Ermächtigungsgrundla- ge zum Erlass von Rechtsverordnungen - am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärk- ten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Miet- rechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) teil- weise unwirksam. Anders als die Revision meint, überschreitet die von Parteien vereinbarte Miete die zulässige Miete nicht (§ 556g Abs. 1 Satz 2 BGB). 1. Gemäß § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhält- nisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) um höchstens 10 % übersteigen, sofern ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet 10 11 12 - 7 - mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt ("Mietpreisbremse"). Die Er- mächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB zum Erlass von Rechtsverord- nungen ist gemäß Art. 4 Satz 1 MietNovG am 28. April 2015 wirksam gewor- den. Sie ist durch das am 1. Januar 2019 in Kraft getretene Gesetz zur Ergän- zung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur An- passung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vom 18. De- zember 2018 (BGBl. I S. 2648; Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG) un- verändert geblieben. 2. Die vertragsgegenständliche Wohnung ist zwar von dem zeitlichen und räumlichen Anwendungsbereich der Hessischen Verordnung zur Bestim- mung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverord- nung) vom 17. November 2015 (GVBl. S. 397) erfasst. Diese wurde am 26. No- vember 2015 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht und trat am 27. November 2015 in Kraft. Die vom Kläger gemietete Wohnung liegt im räum- lichen Geltungsbereich der Verordnung. Auch wurde der Mietvertrag abge- schlossen, nachdem die Wohnung dem räumlichen und zeitlichen Anwen- dungsbereich der Verordnung unterfallen ist (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB; sie- he dazu BT-Drucks. 18/3121, S. 35). Die in § 556f BGB bestimmten Ausnahme- tatbestände, wonach die Regelungen über die bei Mietbeginn zulässige Miet- höhe unter den dort bestimmten Voraussetzungen nicht gelten, sind hier nicht gegeben. Darüber besteht kein Streit. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung ist jedoch - wie das Beru- fungsgericht rechtsfehlerfrei entschieden hat - nichtig, denn sie ist von ihrer ge- setzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht gedeckt. Entgegen der gesetzlichen Vorgabe des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB hat die Landesregierung bei In- 13 14 - 8 - krafttreten der Rechtsverordnung am 27. November 2015 eine Verordnungsbe- gründung nicht bekannt gemacht. Die der Öffentlichkeit später - nach den Fest- stellungen des Berufungsgerichts nicht vor dem Jahr 2017 - auf der Internetprä- senz des innerhalb der Landesregierung zuständigen Ministeriums zugänglich gemachte Verordnungsbegründung vermag an der Unwirksamkeit nichts zu ändern. 3. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits, der die Dämpfung der Wieder- vermietungsmiete nach Maßgabe der §§ 556d ff. BGB zum Gegenstand hat, die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Rechtsverordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen und sie im Falle ihrer Unwirksamkeit nicht anzuwenden (vgl. BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11 [zur Mietenbegrenzungs- verordnung des Landes Berlin]; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zur Kappungsgrenzen-Verordnung des Lan- des Berlin]; jeweils mwN). 4. Davon hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht und entschieden, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung - den Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage zuwider - im maßgeblichen Zeitpunkt nicht mit einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB genü- genden Begründung versehen war. Aus diesem Grund ist nicht entscheidungs- erheblich, ob die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung im Übrigen mit hö- herrangigem Recht in Einklang steht oder ob die gesetzliche Regelung des § 556d BGB - wie die Revisionserwiderung zusätzlich geltend macht - durch- greifenden verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet und es damit an einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage fehlt. 15 16 - 9 - a) Die Regierung des Landes Hessen ist zwar durch § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB zum Erlass der genannten Rechtsverordnung ermächtigt worden (vgl. Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG). Auch ist die ermächtigende gesetzliche Einzel- vorschrift als Rechtsgrundlage, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. BVerfGE 136, 69 Rn. 99 mwN), in der Verordnung angegeben. b) Dem Gesetzgeber ist es jedoch unbenommen, dem Adressaten der Verordnungsermächtigung eine Begründungsverpflichtung aufzuerlegen (vgl. Maunz/Dürig/Remmert, GG, Stand: Januar 2019, Art. 80 Rn. 131 mwN). Davon hat der Gesetzgeber des Mietrechtsnovellierungsgesetzes Gebrauch gemacht. § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB bestimmt, dass die Verordnung begründet werden "muss". Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt (§ 556d Abs. 2 Satz 6 BGB) und welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen (§ 556d Abs. 2 Satz 7 BGB). c) Den vorgenannten Erfordernissen wird die Hessische Mietenbegren- zungsverordnung nicht gerecht, weil die Landesregierung bei ihrem Inkrafttreten eine Verordnungsbegründung nicht bekannt gemacht hat. Im Hessischen Ge- setz- und Verordnungsblatt ist zwar der Text der Verordnung veröffentlicht. § 1 bestimmt insoweit die von der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete be- troffenen Gemeinden beziehungsweise Gemeindeteile; § 2 regelt den zeitlichen Geltungsbereich. Jedoch hat die Landesregierung ihre Entscheidung, welche Gemeinden beziehungsweise Gemeindeteile sie zu Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB bestimmt, nicht begründet. Damit hat sie die Anforderungen an die Begründungspflicht des § 556d Abs. 2 17 18 19 - 10 - Satz 5 bis 7 BGB verkannt, die sich aus dem Wortlaut der Regelung und der damit verfolgten Zielsetzung des Gesetzgebers ergeben. aa) Anders als noch der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 18. März 2014, der eine Begründungs- pflicht nicht vorsah, macht bereits der Wortlaut des § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB, wonach die Rechtsverordnung begründet werden "muss", unmissverständlich deutlich, dass die Landesregierung eine Begründungsverpflichtung trifft. Die vorgenannte gesetzliche Regelung unterscheidet sich damit von den Vorschrif- ten zur Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB, zur Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 577a Abs. 2 BGB sowie zum Zweckentfrem- dungsverbot nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Inge- nieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745 - MietRVerbG). Diese Bestimmungen fordern keine Begründung der Landes- verordnung, mit der die jeweilige Landesregierung die Gebiete bestimmt, in de- nen sie die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen als besonders gefährdet erachtet. bb) Die Begründungsverpflichtung wird bekräftigt durch die in den Geset- zesmaterialien angeführte Zielsetzung des Gesetzgebers. (1) Danach dient das Begründungserfordernis dazu, in Anbetracht der mit der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ver- bundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit die Verhältnismäßigkeit der von der Landesregierung vorzunehmenden Gebiets- ausweisung zu gewährleisten. Ausweislich der Gesetzesmaterialien erfordert 20 21 22 - 11 - die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespanntem Wohnungs- markt eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemes- senheit der Gebietsbestimmung. Dies hat der Gesetzgeber als notwendig er- achtet, um den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes (Art. 14 GG) Rechnung zu tragen (Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 28, mit Hinweis auf den allgemeinen Teil der Gesetzesbegründung, aaO S. 18 f.). Damit kommt der Be- gründungspflicht nicht nur verfahrensrechtliche Bedeutung zu; sie hat vielmehr auch materiell-rechtlichen Gehalt (vgl. dazu BVerfGE 127, 293, 320; Nierhaus in Bonner Kommentar zum Grundgesetz, Stand: November 1998, Art. 80 Rn. 420). (2) Im Einklang mit dieser Zielsetzung soll die von § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB geforderte Verordnungsbegründung und ihr durch § 556d Abs. 2 Satz 6, 7 BGB vorgegebener Mindestinhalt insbesondere die Nachvollziehbarkeit der zu Einschnitten in die Verfügungsbefugnis des Eigentümers führenden Gebietsbe- stimmung gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entschei- dung der jeweiligen Landesregierung nachvollziehbar gemacht werden, insbe- sondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen sie die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaßnahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen (BT-Drucks. aaO, S. 29). Es geht also darum, dass der Verordnungsgeber im Einzelnen zu be- gründen hat, auf welcher Tatsachenbasis, insbesondere aufgrund welcher Indi- katoren er die betroffenen Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte beurteilt und welche Maßnahmen er getroffen hat oder plant, um die Situation zu mil- dern. Weiter erwartet der Gesetzgeber in Fällen angespannter Wohnungsmärk- 23 24 - 12 - te eine Abwägung auch der gegenläufigen Interessen von Vermieter und Mie- ter. Hierbei soll einfließen, ob der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete mit zumutbarem Aufwand ermitteln kann. Die Begründungspflicht der Landesregie- rung ist daher ein grundlegendes Instrumentarium, um die vom Gesetzgeber geforderte Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu überprüfen. Zwar hat der Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf der Bundesregierung angeregt, sowohl die in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB aufge- nommenen Indikatoren als auch die in § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB bestimmte Verpflichtung, in der Begründung der Rechtsverordnung darzulegen, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten Gebiet zur Behe- bung des Wohnungsmangels ergreifen wird, zu streichen (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 43). Dem ist die Bundesregierung jedoch entgegengetreten. Zur Begründung hat sie in ihrer Gegenäußerung ausgeführt, die Aufzählung von Indikatoren sol- le sicherstellen, dass die Landesregierungen vor jeder Bestimmung eines Ge- biets mit angespanntem Wohnungsmarkt anhand konkreter Daten prüfen, ob die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ange- messenen Bedingungen in der jeweiligen Gemeinde oder in einem Gemeinde- teil besonders gefährdet sei. Ferner seien die Landesregierungen verpflichtet darzulegen, welche Maßnahmen sie in dem jeweils bestimmten Gebiet zur Be- hebung des Mangels ergreifen werden. Diese Vorgaben dienen - wie die Bun- desregierung in diesem Zusammenhang bekräftigt hat - dazu, eine sorgsame Interessenabwägung und ein transparentes Verfahren zu gewährleisten (vgl. Gegenäußerung der Bundesregierung zu der Stellungnahme des Bundesrates, BT-Drucks. 18/3250, S. 1). (3) Angesichts dieser Zielrichtung des Gesetzes ist kein Raum für die davon abweichende Auffassung der Revision. 25 26 - 13 - (a) Nach der Sichtweise der Revision diene die von § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB angeordnete Begründungspflicht zur Erleichterung der Prozessfüh- rung des Vermieters, indem die Landesregierung in der Verordnungsbegrün- dung die Voraussetzungen der Gebietsausweisung darlegen müsse. Entschei- dend sei allein, ob die Voraussetzungen für eine Gebietsverordnung zum Zeit- punkt ihres Erlasses vorlägen. Ob die von der Landesregierung herangezoge- nen Indikatoren in den jeweiligen Gebieten erfüllt seien, sei nicht von einer Be- gründung abhängig. Denn die Kriterien für die Gebietsbestimmung, so meint die Revision, ließen sich nicht begründen, sondern bedürften nur der Feststellung. Entscheidend sei lediglich, dass eine empirische Erhebung über die Situation am Wohnungsmarkt stattgefunden habe. Die "Begründung" sei nur eine Be- schreibung des vorangegangenen Erkenntnisprozesses. Wann eine solche Be- schreibung erfolge, sei nicht relevant. Entscheidend sei vielmehr, dass die Lan- desregierung die notwendige Feststellung zum Zeitpunkt des Erlasses der Ver- ordnung treffen könne; die Begründung könne sie hingegen noch später schrift- lich fixieren. (b) Die vorgenannte Auffassung der Revision findet keine Grundlage im Gesetz. Das in § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB ausdrücklich angeordnete Erfordernis einer von der Landesregierung gegebenen Verordnungsbegründung wäre letzt- lich entbehrlich, wenn es allein darauf ankäme, ob die Landesregierung die Vo- raussetzungen für den Erlass einer Gebietsverordnung als gegeben erachtet, die im Gesetz vorgeschriebene Begründung aber zu einem späteren Zeitpunkt nachschieben könnte. Diese Sichtweise verkennt die Grundrechtsrelevanz der Begründungspflicht, auf die der Gesetzgeber bestanden hat, um den mit der Gebietsausweisung verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters zu rechtfertigen. 27 28 - 14 - Die Begründungsverpflichtung dient dem Grundrechtsschutz, indem sie den Verordnungsgeber dazu zwingt, eine Verhältnismäßigkeitsprüfung durchzu- führen und deren Voraussetzungen zu belegen. Der Gesetzgeber wollte mit dem Begründungsgebot erreichen, dass die Landesregierungen die Intensität des mit der Gebietsausweisung verbundenen Grundrechtseingriffs vor Augen haben und dazu die in besonderem Maße von den jeweiligen örtlichen Verhält- nissen abhängige Gebietsauswahl nachvollziehbar und transparent ausgestal- ten. Angesichts des Eingriffs in die Rechtsstellung des Vermieters verlangt der Bundesgesetzgeber damit die Offenlegung des auf die einzelne Gemeinde be- zogenen Bewertungsmaßstabs und des daraus für diese resultierenden Ergeb- nisses (BayVerfGH, NZM 2017, 316 Rn. 28 mwN). Die Begründungspflicht dient nicht nur der Selbstkontrolle der Landesregierung. Mit Rücksicht auf den in der Gesetzesbegründung ausdrücklich hervorgehobenen Eigentumsschutz soll ins- besondere den Wohnungsvermietern die Möglichkeit zur Vergewisserung ge- geben werden, ob die Ausweisung ihrer Gemeinde beziehungsweise Gemein- deteils als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geeignet, erforderlich und verhältnismäßig ist, und warum somit bei einer Wiedervermietung die ortsübli- che Vergleichsmiete zwar überschritten werden darf, aber nur um bis zu 10 %. Anders als die Revision meint, genügt es gerade nicht, dass die Mietver- tragsparteien bereits anhand des Verordnungstextes - auch ohne eine dazu von der Landesregierung gegebene Begründung - erkennen können, ob die Wie- dervermietungsmiete begrenzt ist. Der Gesetzgeber hat vielmehr weiteren Auf- klärungsbedarf für die Adressaten der Rechtsverordnung gesehen. Gemessen am Maßstab der erhöhten Grundrechtsrelevanz der Beschränkung der Wieder- vermietungsmiete durch die Gebietsbestimmung und der damit einhergehenden besonderen Anforderungen an die Transparenz der Bewertung und Abwägung durch die Landesregierung ist die Begründungverpflichtung nicht auf eine bloße 29 30 - 15 - Erleichterung der Prozessführung zu verengen. Das Erfordernis der Nachvoll- ziehbarkeit und Transparenz der Gebietsausweisung setzt daher nicht erst ein, wenn eine Partei des Mietvertrags den Zivilrechtsweg beschreitet, sondern be- steht bereits bei Inkrafttreten der Rechtsverordnung. cc) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Reichweite der Begründungsverpflichtung rechtsfehlerfrei bestimmt. Mit Rück- sicht auf die Zielrichtung des Gesetzes erweist sich, dass eine - wie hier - zur Zeit des Inkrafttretens einer Gebietsverordnung im Sinne von § 556d Abs. 2 BGB im Entwurfsstadium verbliebene Begründung den gesetzlichen Anforde- rungen nicht genügt. Außerdem wohnt dem Begründungsgebot die Verpflich- tung inne, die Begründung in zumutbarer Weise öffentlich bekannt zu machen. Jedoch durfte die Hessische Landesregierung ihre Veröffentlichungspflicht nicht erst nach dem Inkrafttreten der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung er- füllen. (1) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde im Streitfall "mit oder nach Erlass" der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung lediglich ein Begründungsentwurf "öffentlich zugänglich gemacht". Entgegen der Ansicht der Revision hat die Hessische Landesregierung ihrer Begründungspflicht damit nicht genügt. Vergeblich beruft die Revision sich in diesem Zusammenhang darauf, dass das Amtsgericht insoweit von einer "Verordnungsbegründung" ausgegangen ist und nicht beanstandet hat, dass es sich lediglich um einen zu den Gerichtsakten gelangten Entwurf handelt. Dabei kann auf sich beruhen, wann und auf welche Weise der Begrün- dungsentwurf der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung in die Öffentlich- keit gelangt ist (vgl. Börstinghaus, NJW 2018, 665, 667, unter Hinweis darauf, 31 32 33 - 16 - das zuständige Ministerium habe noch im April 2016 sowie im Oktober 2017 auf Anfrage mitgeteilt, dass Verordnungsbegründungen in Hessen "grundsätzlich nicht für die Öffentlichkeit zugänglich" seien; siehe auch Schuldt, NZM 2018, 257, 261). Ein solcher Begründungsentwurf kann - ebenso wie ein Verord- nungsentwurf - einen Anspruch auf Verbindlichkeit nicht erheben. So kann ein Begründungsentwurf etwa noch in einem mehr oder weniger großen Umfang revidiert werden, weil er gegebenenfalls noch der internen Abstimmung, Konso- lidierung oder Ergänzung bedarf. Daran ändert es nichts, wenn der Öffentlich- keit zusätzlich zu einem Begründungsentwurf ein Gutachten eines von der Lan- desregierung beauftragten Forschungsinstituts zur Feststellung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten anhand geeigneter Indikatoren zugäng- lich gemacht werden sollte, denn dem Verordnungsgeber wird eine wertende Entscheidung abverlangt. (2) Eine Pflicht der Landesregierung zur öffentlichen Bekanntmachung der Verordnungsbegründung ist im Gesetzeswortlaut des § 556d Abs. 2 BGB allerdings nicht ausdrücklich bestimmt. Einer dahingehenden Konkretisierung des Gesetzestextes bedarf es jedoch nicht, denn aus dem Sinn und Zweck der angeordneten Begründungsverpflichtung folgt, dass es sich bei dem Inhalt der Verordnungsbegründung nicht um Regierungsinterna handelt. Vielmehr geht das Begründungsgebot mit einer Pflicht der jeweiligen Landesregierung einher, die Begründung der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zu- gänglichen Stelle bekannt zu machen. Denn die gesetzliche Anordnung einer Begründungspflicht wäre ohne Sinn, wenn die Verordnungsbegründung ein Internum der Landesregierung bleiben könnte. Aus diesem Grund ist auch im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsanpassungsgesetz von einer Regelung der Veröffentlichung aus- 34 35 - 17 - drücklich abgesehen worden (siehe die Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates zum Mietrechtsanpassungsgesetz, BT- Drucks. 19/5415, S. 7). Eine der Allgemeinheit nicht in zumutbarer Weise öf- fentlich bekannt gemachte Verordnungsbegründung setzt das vom Gesetz ver- folgte Ziel der Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Gebietsausweisung nicht um. Dies entspricht auch der durchgängigen Auffassung der Berufungsge- richte und des Schrifttums (vgl. nur LG Hamburg, NZM 2018, 745 Rn. 47 ff.; LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2018, 502, 503; LG Stuttgart, NZM 2019, 290 Rn. 19 ff.; Schuldt, aaO S. 262 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 556d BGB Rn. 39; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2019, § 556d Rn. 43; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand: 1. Juni 2019, § 556d BGB Rn. 34d; siehe auch Zuck, NJW 2016, 3573, 3577). (a) Die Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB verlangt allerdings nicht, dass die Verordnungsbegründung gemeinsam in ei- nem Dokument mit dem Verordnungstext im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes verkündet wird. Obgleich dafür Gründe der Rechtssicherheit sprechen (vgl. die Verordnung der Freien und Hansestadt Hamburg über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs - Miet- preisbegrenzungsverordnung - vom 3. Juli 2018 [HmbGVBl. S. 225], deren Be- gründung Anlage des verkündeten Verordnungstextes ist), lässt sich eine sol- che Vorgabe weder dem Wortlaut der Ermächtigungsnorm noch der Gesetzes- begründung entnehmen und auch nicht auf den Sinn und Zweck des Begrün- dungserfordernisses stützen. Dabei ist im gegebenen Fall nicht zu entscheiden, ob der Verordnungs- text - etwa in Form einer Bezugnahme - zumindest deutlich machen muss, dass es eine entsprechende Begründung der Landesregierung gibt und wo diese zu 36 37 - 18 - finden ist (vgl. die Verordnung der Landesregierung von Mecklenburg- Vorpommern zur Bestimmung von Gebieten nach § 556d und § 558 des Bür- gerlichen Gesetzbuches [Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandes- verordnung - MietBgKaLVO M-V] vom 13. September 2018, GVOBl. M-V S. 359). Jedenfalls ist die vom Gesetzgeber als notwendig erachtete Nachvoll- ziehbarkeit und Transparenz der Gebietsbestimmung grundsätzlich nicht beein- trächtigt, wenn die Verordnungsbegründung an anderer (amtlicher) Stelle als im Gesetz- und Verordnungsblatt bekannt gemacht wird und dabei gewährleistet ist, dass die Verordnungsbegründung für den Regelungsadressaten leicht zu- gänglich ist. (b) Die Hessische Landesregierung hat die von ihr gegebene Begrün- dung für die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbe- grenzungsverordnung der Öffentlichkeit zwar später zur Verfügung gestellt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde die Verordnungsbe- gründung frühestens im Jahr 2017 auf der Homepage des zuständigen Ministe- riums zum Download freigegeben. Damit hat die Landesregierung den zur Un- wirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung führenden Begrün- dungsmangel jedoch nicht rückwirkend geheilt. Zu Unrecht meint die Revision, das Nachschieben einer Verordnungsbe- gründung sei unschädlich, weil es allein darauf ankomme, ob bei Verordnungs- erlass die Bewertungskriterien für die in der Rechtsverordnung bestimmten Ge- biete mit angespanntem Wohnungsmarkt vorgelegen hätten. Durch eine nach- trägliche schriftliche Fixierung würden die für den Verordnungserlass maßgebli- chen Umstände nicht unzutreffend. Eine gerichtliche Überprüfung, so meint die Revision weiter, sei auch unter diesen Umständen möglich, gegebenenfalls auch erstmals in der Revisionsinstanz. 38 39 - 19 - Diese Auffassung trifft nicht zu. Sie könnte nicht nur dazu führen, dass die Landesregierungen ihre Begründung für den Erlass der Verordnung unter Umständen noch nach Ablauf der Geltungsdauer der Verordnung abgeben könnten. Die Revision übersieht insbesondere die Zielrichtung des Begrün- dungserfordernisses. Mit Rücksicht auf die erhöhte Grundrechtsrelevanz der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete von Bestandswohnungen strebt der Gesetzgeber, wie ausgeführt, eine nachvollziehbare und transparente Gebiets- ausweisung an. Daher darf die jeweilige Landesregierung ihre Begründung für die Auswahl der von ihr herangezogenen Indikatoren und die Bestimmung der von der Mietpreisbegrenzung betroffenen Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsmärkten nicht erst nach dem Inkrafttreten der Verord- nung bekannt machen. Denn die Entscheidung der Landesregierung, bestimm- te Gemeinden oder Gemeindeteile zu Gebieten mit angespannten Wohnungs- märkten zu bestimmen, ist für die Mietvertragsparteien bei Vertragsabschluss nicht nachvollziehbar und erst recht nicht nachprüfbar, sofern ihnen eine Be- gründung für die Gebietsbestimmung, die in besonderer Weise von den seitens der Landesregierung für maßgeblich erachteten Kriterien abhängt, bei Inkraft- treten der Verordnung vorenthalten wird (vgl. LG Hamburg, aaO Rn. 52). 5. Nach Maßgabe der vorbezeichneten Grundsätze hat das Berufungs- gericht zu Recht entschieden, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverord- nung vom 17. November 2015 aufgrund ihrer Unvereinbarkeit mit der gesetzli- chen Ermächtigungsgrundlage von Anfang an unwirksam ist, weil eine Verord- nungsbegründung im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens am 27. November 2015 nicht vorlag. Das gilt auch dann, wenn der Landesregie- rung intern eine abschließende Fassung der Begründung vorgelegen haben sollte, denn diese war der Öffentlichkeit bei Inkrafttreten der Hessischen Mie- tenbegrenzungsverordnung nicht bekanntgemacht worden. 40 41 - 20 - Da die Pflicht zur Begründung der Gebietsverordnung zwingender Be- standteil der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB ist und eine Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ohne öffentlich bekannt gemachte Begründung mit dem Wort- laut und Normzweck der Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist, handelt es sich um eine Wirksamkeitsvoraussetzung, deren Fehlen zur Nichtigkeit der Verordnung führt (zur grundsätzlichen Nichtigkeit fehlerhafter Rechtsverord- nungen Maunz/Dürig/Remmert, aaO Rn. 137; Ossenbühl in Isensee/Kirchhof, Handbuch des Staatsrechts, Bd. V, 3. Aufl. § 103 Rn. 79; Brenner in von Man- goldt/Klein/Starck, Grundgesetz, 7. Aufl., Art. 80 Rn. 82; Dreier/Bauer, Grund- gesetz, 3. Aufl., Art. 80 Rn. 58). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 20.09.2017 - 33 C 3490/16 (98) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 27.03.2018 - 2-11 S 183/17 - 42

ECLI:DE:BGH:2015:041115VIIIZR217.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 217/14 Verkündet am: 4. November 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3; GG Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 Ba; Art. 3 Abs. 1; Art. 2 Abs. 1; Art. 80 Abs. 1 Satz 2; KappGrV BE vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) a) Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungs- verlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgren- zen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit hö- herrangigem Recht in Einklang steht. b) Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Be- stimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Ei- gentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbe- handlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). c) Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimier- tem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfa- cher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die ge- - 2 - troffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächti- gung überschreitet. d) Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Ei- gentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlungs- grundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. November 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 3. Juli 2014 in der Fassung des Berichti- gungsbeschlusses vom 29. Juli 2014 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 2007 Mieter einer Zweizimmer-Wohnung des Klä- gers in Berlin-Wedding. Mit Schreiben vom 11. September 2013 forderte der Kläger den Beklagten auf, ab dem 1. Januar 2014 einer Erhöhung der seit dem 15. Dezember 2007 unverändert gebliebenen Nettokaltmiete um 20 % von 227,36 € auf 272,72 € monatlich zuzustimmen. Der Beklagte hat den geltend gemachten Zustimmungsanspruch im ersten Rechtszug in Höhe eines Teilbetrags von 34,10 €, also in Höhe von 15 %, anerkannt. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob die am 19. Mai 2013 in Berlin in Kraft getretene Verordnung vom 7. Mai 2013 (Kappungsgrenzen- Verordnung), welche im gesamten Stadtgebiet die Kappungsgrenze für Mieter- 1 2 - 4 - höhungen gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB von 20 % auf 15 % herab- setzt, wirksam ist. Das Amtsgericht hat, soweit der Beklagte die Klage anerkannt hat, ein Anerkenntnisurteil erlassen und die weitergehende Klage unter gleichzeitiger Zulassung der Berufung abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren auf Zustimmung zu der geforderten Erhöhung der Miete um weitere 5 %, also um 11,26 € monatlich, weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2014, 554) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB um mehr als 15 % nicht zu. Denn der Kläger sei ge- mäß § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB daran gehindert, die Zustimmung zu einer Miet- erhöhung um 20 % zu verlangen. Diese Regelung setze die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach sich die Miete, von Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen dürfe, auf 15 % herab, wenn die ausreichende Versor- gung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet sei und 3 4 5 6 - 5 - diese Gebiete nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB von der Landesregierung be- stimmt worden seien. So lägen die Dinge hier. Der Berliner Senat habe als zuständiger Ver- ordnungsgeber von der in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB enthaltenen Ermächtigung, die Gebiete nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen, durch Erlass der am 19. Mai 2013 in Kraft getretenen und für sämtliche Bezirke des Landes Berlin geltenden Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) wirk- sam Gebrauch gemacht. Die Wirksamkeit der Verordnung sei - anders als vom Amtsgericht ange- nommen - im Rahmen des auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Rechtsstreits selbständig zu prüfen. Die uneingeschränkte Prüfungspflicht der Zivilgerichte folge sowohl aus dem in Art. 19 Abs. 4 GG verankerten Justizge- währungsanspruch als auch aus der in § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG geregelten rechtswegüberschreitenden Sach- und Entscheidungskompetenz des Gerichts des zulässigen Rechtswegs. Diese gebiete neben der selbständigen Prüfung der Wirksamkeit von entscheidungserheblichen Verordnungen auch deren Ver- werfung durch die Zivilgerichte im Falle ihrer Unwirksamkeit. Die vom Berufungsgericht nachgeholte Überprüfung der Kappungsgren- zen-Verordnung habe deren Wirksamkeit ergeben. Dem Verordnungsgeber komme ein - vom Gericht nur beschränkt nachprüfbarer - Beurteilungsspielraum zu, wenn komplexe, in der Entwicklung begriffene Sachverhalte Gegenstand der Gesetzgebung seien. Soweit Ziele, Wertungen und Prognosen in Rede stünden, sei ein angemessener Zeitraum zu gewähren, um Erfahrungen sam- meln, Klarheit gewinnen und Mängel einer Regelung abstellen zu können. Ein Gesetz könne nicht allein deshalb als verfassungswidrig angesehen werden, weil es auf einer Prognose über den Verlauf einer späteren tatsächlichen Ent- 7 8 9 - 6 - wicklung beruhe, die sich nachträglich als falsch herausstelle. Ein derartiger Prognose- und Anpassungsspielraum sei dem Verordnungsgeber auch bei Er- lass einer auf § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB beruhenden Verordnung zuzubilligen. Im Hinblick auf den dem Berliner Senat als Verordnungsgeber einge- räumten Beurteilungsspielraum bezüglich der Annahme einer besonderen Ge- fährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im gesamten Stadtgebiet oder einem Teil da- von und der Ausweisung dieser Gefährdungsgebiete unterliege die Kappungs- grenzen-Verordnung zunächst nur der Kontrolle auf Prognosefehler. Der inso- weit bestehende Beurteilungsspielraum sei erst dann überschritten, wenn die angestellten Erwägungen nicht vertretbar, also offensichtlich so verfehlt seien, dass sie vernünftigerweise keine Grundlagen für gesetzgeberische Maßnahmen abgeben könnten. Daran fehle es hier. Der Senat von Berlin habe von der Ermächtigungs- grundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB umfassend Gebrauch gemacht, da seiner Auffassung nach unter Heranziehung der in der Verordnungsbegründung genannten Grundlagendaten und der aus einem Vergleich der Berliner Miet- spiegel 2011, 2009 und 2007 entnommenen Beschleunigung des jährlichen Anstiegs der ortsüblichen Vergleichsmiete von 0,8 % auf 4,0 % sowie einem überproportionalen Mietanstieg bei einzelnen Wohnungstypen, die in allen Tei- len Berlins zu finden seien, das gesamte Stadtgebiet einer besonderen Gefähr- dung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgesetzt sei. Mit diesen vertretbaren Erwägungen habe der Senat von Berlin den ihm zustehenden Beurteilungs- spielraum nicht überschritten. Insbesondere habe der Senat von Berlin seinen gerichtlich nur einge- schränkt überprüfbaren Beurteilungsspielraum auch insoweit eingehalten, als er nicht lediglich die im "Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnraummarkt- 10 11 12 - 7 - analyse" des GEWOS-Instituts vom April 2012 als besonders gefährdet be- zeichneten Bezirke Mitte, Friedrichshain/Kreuzberg und Charlottenburg/ Wilmersdorf als Gebiete im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgewiesen habe. Denn eine besondere Gefährdung in diesem Sinne liege bereits dann vor, wenn eine Gemeinde in einer Mangelsituation durch sachliche Eigenarten ge- kennzeichnet sei, die geeignet seien, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölke- rungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm eine spezifische Labilität zu vermitteln. Diese Voraussetzungen habe der Berliner Senat bereits aufgrund der von ihm herangezogenen "Mietversorgungsquote 2011" und "Mietwoh- nungsversorgungsquote Prognose 2020", die jeweils eine nicht unerhebliche Unterversorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen auswiesen, ohne Über- schreitung seines Beurteilungsspielraums für das gesamte Stadtgebiet bejaht. Das gelte erst recht vor dem Hintergrund, dass nach allgemeiner Le- benserfahrung selbst dann noch eine Unterversorgung mit Wohnraum für die breiteren Bevölkerungsschichten angenommen werden dürfe oder zumindest in beachtlicher Weise drohe, wenn der Wohnungsmarkt in seinem vollen Umfang, also bei Berücksichtigung des gesamten Angebotes und der gesamten Nach- frage, einen Ausgleich bereits erreicht habe oder sogar schon ein leichtes Übergewicht des Angebots zu erreicht haben scheine. Hinzu komme, dass die für die besondere Gefährdungslage erforderliche spezifische Labilität des Woh- nungsmarktes gerade für Ballungsräume, Industrie- und Universitätsstädte so- wie für Städte mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion kennzeich- nend sei. Diese Sondermerkmale träfen auf Berlin als Hauptstadt der Bundesre- publik Deutschland und als der mit 3,42 Millionen Einwohnern auch mit erhebli- chem Abstand bevölkerungsreichsten Stadt Deutschlands und damit nach Ein- wohnern der zweitgrößten Kommune der Europäischen Union in besonderer 13 14 - 8 - Weise - und kumulativ - zu. Ausgehend von dieser in der Bundesrepublik sin- gulären Kumulation labilitätsfördernder, die Nachfrage nach Mieträumen weiter stimulierender Faktoren für den Wohnungsmarkt sei es naheliegend und ver- tretbar, eine für den Erlass der Kappungsgrenzen-Verordnung ausreichende "besondere Gefährdung" der Versorgungslage selbst dann zu besorgen, wenn vor Erlass der Verordnung nur in einem Teil der Bezirke bereits Mangellagen eingetreten seien und auf andere Bezirke auszustrahlen drohten. Das Gleiche gelte - unabhängig von den genannten Labilitätsfaktoren - schon allein aufgrund der vom Berliner Senat herangezogenen Grundlagenmaterialen. Hinzu komme, dass der vom Kläger behauptete abweichende Grad der Wohnraumversorgung in sämtlichen Bezirken Berlins zu einem nicht unwesent- lichen Teil auf Bewertungsmaßstäben beruhe, die in den Beurteilungsfreiraum des Verordnungsgebers eingriffen. Es genüge nicht, den für sämtliche Bezirke des Stadtgebiets tragenden Prognosen des Berliner Senats eigene Rechener- gebnisse entgegenzuhalten, unabhängig davon, ob sie methodisch schlüssiger oder aufgrund nachträglich bereinigter statistischer Grundlagendaten genauer seien. Denn das Grundlagenmaterial für die vom Verordnungsgeber zu treffen- de Prognoseentscheidung könne bei der erheblichen Fluktuation der Groß- stadtbevölkerung in einer offenen Gesellschaft stets nur bedingt zuverlässig und niemals zweifelsfrei sein. Daher müsse es im Rahmen seines weitgehen- den Beurteilungsspielraums der exekutiven Entscheidung des Verordnungsge- bers überlassen bleiben, inwieweit er sich auf einzelne Faktoren als für ihn maßgebende Indizien einer Mangelsituation stütze. Schließlich sei auch der dem Berliner Senat einzuräumende Zeitraum, die bei Erlass der Kappungsgrenzen-Verordnung für sämtliche Bezirke prog- nostizierten Gefährdungslagen zu überprüfen, herangezogenes Grundlagenma- terial zu aktualisieren und erforderlichenfalls zu überarbeiten, wegen des mit 15 16 - 9 - der Beurteilung der Komplexität des Wohnungsmarktgeschehens verbundenen Aufwands bei Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht bei Weitem noch nicht abgelaufen gewesen. Aus der nach alledem zu bejahenden Wirksamkeit der Kappungsgren- zen-Verordnung folge eine Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % für das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen. Zwar sei nach dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB sowohl das Vorliegen einer besonderen Gefähr- dungslage als auch die Bestimmung der gefährdeten Gebiete gemäß § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erforderlich. Wie sich aus der Gesetzesbegründung zu § 577a Abs. 2 BGB ergebe, die nach dem Willen des Gesetzgebers zur Ausle- gung des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB heranzuziehen sei, seien die Voraussetzun- gen dieser Vorschrift aber schon dann erfüllt, wenn der Verordnungsgeber wirk- sam von der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht ha- be. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Streitfall die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wirksam gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB auf 15 % herabgesetzt ist. Die von der Revision gegen die Wirk- samkeit der am 19. Mai 2013 in Kraft getretenen Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) vorgebrachten Einwendun- gen sind unbegründet. Zwar hat das Berufungsgericht mit dem von ihm ange- legten, nur auf die Überprüfung von Prognosefehlern ausgerichteten Bewer- tungsmaßstab die gerichtliche Prüfungsbefugnis zu eng gezogen. Jedoch wirkt sich dies auf das Ergebnis nicht aus, denn auch bei zutreffender Betrachtung 17 18 19 - 10 - bewegen sich die gesetzliche Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin innerhalb der vom Grundgesetz eröffneten Spielräume und hat der Verordnungsgeber den ihm von der Ermächtigungsgrundlage in mehrfacher Hinsicht zugestandenen Beur- teilungsspielraum nicht überschritten. 1. Die Revision geht mit dem Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhö- hungsverlangen die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Kappungsgrenzen-Verordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen, und ihnen im Falle einer Unwirksamkeit der Rechtsverordnung auch eine Verwerfungs- kompetenz (BVerfG, NVwZ 2006, 922, 923 f.; BVerfGK 16, 418, 442) zukommt. a) Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundes- recht hin prüfen (BVerfGE 1, 184, 197; BGH, Urteil vom 26. Mai 1970 - VI ZR 199/68, BGHZ 54, 76, 81 f.). Das allgemeine richterliche Prüfungsrecht ist aller- dings bei (nachkonstitutionellen) förmlichen Gesetzen im Hinblick auf das in diesen Fällen bestehende Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsge- richts (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzidente Bejahung der Verfassungsmäßig- keit beschränkt (BVerfGE 1, 184, 198; 48, 40, 45; BVerfG, NVwZ 2015, 510, 514). Im Fall der Verneinung der Verfassungsmäßigkeit eines förmlichen Ge- setzes reduziert sich die Prüfungskompetenz der Fachgerichte auf ein bloßes Vorprüfungsrecht (BVerfGE 1, 184, 198). b) Diese Einschränkungen gelten jedoch nicht für Normen im Rang unter dem förmlichen Gesetz. Deren verfassungsrechtliche Nachprüfung obliegt viel- mehr in Fällen ihrer Entscheidungserheblichkeit nach ständiger Rechtspre- chung (uneingeschränkt) jedem Richter (BVerfGE 48, 40, 45), dem insoweit 20 21 22 - 11 - auch eine Verwerfungskompetenz zukommt (BVerfG, NVwZ 2006, 922, 923 f.; BVerfGK 16, 418, 442). Er hat also die Befugnis, die Ungültigkeit einer unterge- setzlichen Norm, insbesondere einer Rechtsverordnung, festzustellen und sie bei seiner Entscheidung unbeachtet zu lassen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 18, 52, 59; 68, 319, 325 f.; BVerfG, Beschluss vom 21. April 2015 - 2 BvR 1322/12, 2 BvR 1989/12, juris Rn. 93). c) An der uneingeschränkten Verpflichtung und Befugnis jedes Richters, eine für seine Entscheidung erhebliche Rechtsverordnung auf ihre Vereinbar- keit mit höherrangigem Recht zu überprüfen, hat sich auch durch die Einfüh- rung eines verwaltungsgerichtlichen Normenkontrollverfahrens (§ 47 VwGO) nichts geändert. Denn dem verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzsystem kann nicht entnommen werden, dass hierdurch die Möglichkeiten des subjektiven Rechtschutzes beschnitten werden sollten (BVerwGE 111, 276, 278; 136, 54, 57). Dies übersehen jene Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrift- tum, die die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Rechtsverordnung auch dann, wenn diese Frage für die Beurteilung eines zivilrechtlichen Anspruchs erheblich ist, als (ausschließliche) Aufgabe der Verwaltungsgerichte begreifen (AG Wed- ding, GE 2014, 593; AG Neukölln, GE 2014, 1145, 1146; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558 BGB Rn. 182c [aA nun dem Berufungsgericht folgend die 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 182d1]; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 577a Rn. 22; Schmidt/Harz/Riecke, Fach- anwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 577a BGB Rn. 21 f.; Lammel, Wohn- raummietrecht, 3. Aufl., § 577a BGB Rn. 18; Beuermann, GE 2008, 1533, 1534). Dass für diese Sichtweise kein Raum ist, hat nun auch das Bundesver- fassungsgericht ausdrücklich bestätigt, indem es unter Bezugnahme auf das - den Gegenstand des hiesigen Revisionsverfahrens bildende - Urteil des Beru- 23 24 - 12 - fungsgerichts ausgesprochen hat, dass die Zivilgerichte, sofern die Entschei- dung des jeweiligen Zivilrechtsstreits davon abhängt, auch zu prüfen haben, ob eine Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ("Mietpreisbremse") oder nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) den An- forderungen an die gesetzliche Ermächtigung genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht (vgl. BVerfG, WuM 2015, 475, 476). 2. Dass die gesetzliche Regelung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB selbst ver- fassungsrechtlichen Bedenken begegnet und es damit an einer wirksamen Er- mächtigungsgrundlage für die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin fehlt, macht die Revision nicht geltend. Auch der Senat vermag eine Verfas- sungswidrigkeit dieser Regelung nicht zu erkennen. a) § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 verstößt nicht ge- gen das Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG. Danach darf eine Ermächtigung nicht so unbestimmt sein, dass nicht mehr vorausgesehen wer- den kann, in welchen Fällen und mit welcher Tendenz von ihr Gebrauch ge- macht werden wird und welchen Inhalt die aufgrund der Ermächtigung erlasse- nen Verordnungen haben können (BVerfG, Beschluss vom 21. April 2015 - 2 BvR 1322/12, 2 BvR 1989/12, juris Rn. 55 mwN). Gemessen daran sind In- halt, Zweck und Ausmaß der erteilten Ermächtigung hier im Gesetz hinreichend deutlich bestimmt (vgl. auch BVerfGE 38, 348, 357 ff. zum Verbot der Zweck- entfremdung von Wohnraum nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Mietrechtsverbesserungs- gesetz [im Folgenden: MRVerbG], sowie BVerfG, NJW 1992, 3031 zur hessi- schen Miethöheverordnung). aa) Der sich schon aus dem Wortlaut der Ermächtigung deutlich erge- bende Inhalt besteht darin, Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren bei bestehenden Wohnmietverhältnissen (§ 558 BGB) zeitlich und räumlich be- grenzt mit einer Kappungsgrenze von 15 % zu versehen und insoweit den Lan- 25 26 27 - 13 - desregierungen die Möglichkeit zu eröffnen, lenkend in die Entwicklung der Be- standsmieten einzugreifen, indem sie sich eines bestimmten Mittels bedienen, nämlich der Festlegung von räumlichen Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingun- gen besonders gefährdet ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Auch der Zweck der Ermächtigung ergibt sich unmittelbar aus dem Ge- setz selbst. Ziel der Absenkung der allgemeinen Kappungsgrenze von 20 % (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) auf 15 % im Falle einer besonderen Gefährdungsla- ge ist es, den Anstieg der im Vergleichsmietenverfahren zu ermittelnden Be- standsmieten zu verlangsamen (vgl. BT-Drucks. 17/11894, S. 23) und so in den betroffenen Gebieten einer Doppelbelastung der Mieter durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie einer drohenden Verdrängung der Mieter aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar wer- dender Mieten entgegenzuwirken (vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4). bb) Schließlich ist auch das Ausmaß der Ermächtigung dem Gesetz mit hinreichender Klarheit zu entnehmen. Dem Verordnungsgeber wird die Aufgabe übertragen, den räumlichen (und zeitlichen) Geltungsbereich der Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % festzulegen und hierzu diejenigen Gemeinden oder Gemeindeteile zu bestimmen, auf die die im Gesetz (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) vorgegebenen Kriterien zutreffen. Dabei können nach den Vorstel- lungen des Gesetzgebers zur Ausfüllung der dort verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe die Gesetzesmaterialien und die Rechtsprechung zu § 577a Abs. 2 BGB (Kündigungssperre bei Umwandlung von Mietwohnungen in Woh- nungseigentum) herangezogen werden (BT-Drucks. 17/11894, S. 23). Dass der Gesetzgeber die Gefährdungslage nicht weiter konkretisiert hat, etwa durch eine numerische Quantifizierung (beispielsweise durch Festlegung eines be- stimmten Verhältnisses zwischen den vorhandenen Einkommen und den gefor- 28 29 - 14 - derten Mieten), ist nicht zu beanstanden (BVerfGE 38, 348, 363 [zum Zweck- entfremdungsverbot nach Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG]). Die in Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG angeordnete Bindung des Verordnungsgebers an Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung soll nicht ausschließen, dass ihm als einem demo- kratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Staatsorgan ein gewisser Beurteilungsspielraum für sein Eingreifen bleibt (BVerfGE 38, 348, 363). b) Eine weitergehende Verpflichtung zur Konkretisierung der Vorausset- zungen einer Absenkung der Kappungsgrenze in Gebieten mit besonderer Ge- fährdungslage ist dem Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG nicht zu entnehmen. Denn das Erfordernis der Bestimmtheit zwingt den Gesetzgeber nicht, den Tatbestand mit genau fassbaren Maßstäben zu umschreiben (BVerfGE 78, 205, 212). Der Gesetzgeber ist also grundsätzlich nicht daran gehindert, unbestimmte Rechtsbegriffe - auch mehrere zugleich - zu verwenden (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 78, 214, 226; 106, 1, 19; 110, 33, 56 f.; 56, 1, 12 f.; BVerfGK 17, 273, 285). An die tatbestandliche Konkretisierung dürfen dabei keine nach der konkreten Sachlage unerfüllbaren Anforderungen gestellt wer- den (BVerfGE 56, 1, 12 f.; BVerfGK 17, 273, 285). Es ist insoweit nur zu for- dern, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können (vgl. BVerfGE 78, 205, 212; 84, 133, 149; 87, 234, 263; 102, 254, 337). Dies ist schon dann anzunehmen, wenn sich der Regelungsgehalt der Norm im Wege der Auslegung der einschlägigen Bestimmung mit Hilfe der anerkannten Auslegungsmethoden feststellen lässt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 102, 254, 337; 106, 1, 19; 110, 33, 56 f.; 117, 71, 111 f.; 131, 88, 118 f.; jeweils mwN; BGH, Urteil vom 8. April 2013 - AnwZ (Brfg) 54/11, BGHZ 197, 118 Rn. 21 f.). Hierzu kann insbesondere auf den Zweck, den Sinnzusammenhang und die Vorgeschichte des Gesetzes abgestellt werden (BVerfGE 80, 1, 20 f.; 106, 1, 19 mwN). 30 - 15 - So liegen die Dinge hier. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat im Wege der Auslegung den auch in anderen Vorschriften (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG; § 577a Abs. 2 BGB) verwendeten Begriffen "ausreichende Versor- gung", "angemessene Bedingungen" und "besondere Gefährdung" hinreichen- de Konturen verliehen (vgl. BVerfGE 38, 348, 360; BVerwG, NJW 1983, 2893 f.; jeweils zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG). Der Gesetzgeber war vor diesem Hintergrund auch nicht gehalten, dem Verordnungsgeber - wie dies bei dem zwischenzeitlich in Kraft getretenen § 556d Abs. 2 BGB ("Mietpreisbremse" bei Neuvermietungen) der Fall ist - Indikatoren für die Feststellung eines ange- spannten Wohnungsmarktes aufzuzeigen, zumal die Auswahl geeigneter Krite- rien in besonderem Maße von den jeweiligen regionalen Verhältnissen abhängt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 43). c) Die durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) zum 1. Mai 2013 in Kraft getretene Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit Satz 2 BGB verstößt nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG ver- bürgte Eigentumsgarantie (so auch Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap III. A Rn. 1104). aa) Die genannte Vorschrift ermächtigt die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen deshalb bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren bei bestehenden Mietverhältnis- sen die allgemein gültige Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % auf 15 % herabgesetzt werden kann. Diese Verschärfung der Kappungsgrenze stellt eine Beeinträchtigung der im Eigentumsrecht wurzelnden Befugnisse dar. Das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbe- 31 32 33 - 16 - fugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Dem grundrechtlichen Schutz unterliegt danach sowohl das Recht, den Eigentums- gegenstand selbst zu nutzen und Dritte von Besitz und Nutzung auszuschlie- ßen, als auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern oder aus der vertraglichen Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für eine eigenverantwortliche Lebensgestaltung beiträgt (BVerfGE 79, 292, 304; 101, 54, 74 f.; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116). Grundsätzlich ist damit auch die Befugnis des Eigentümers geschützt, von ei- nem Mieter die nach bisheriger Rechtslage erzielbare Miete zu verlangen. bb) Der in der Herabsetzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietverfahren um 5 % liegende Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters stellt jedoch eine zuläs- sige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar. (1) Die konkrete Reichweite des Schutzes durch die Eigentumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist (BVerfGE 95, 48, 58; 101, 54, 75). Diesem ist es bei der Neuregelung eines Rechtsgebiets nicht ausnahmslos verwehrt, auch in bestehende Rechtspositionen umgestaltend einzugreifen. Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, eine einmal ausgestaltete Rechtsposition für alle Zukunft ihrem Inhalt nach unangetastet zu lassen (BVerfGE 83, 201, 212; BVerfG, NVwZ 1998, 725, 726). Bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrags hat der Gesetzgeber vielmehr sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers als auch dem aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung angemessen Rechnung zu tragen. Er hat daher die schutz- würdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und in ein 34 35 - 17 - ausgewogenes Verhältnis zu bringen (vgl. BVerfGE 100, 226, 240; 101, 54, 75; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116 f.). Die Bindung des Eigentumsgebrauchs an das Wohl der Allgemeinheit gemäß Art. 14 Abs. 2 GG schließt die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Be- lange desjenigen ein, der konkret auf die Nutzung des Eigentumsobjekts ange- wiesen ist (BVerfGE 37, 132, 140; 38, 348, 370; 52, 1, 32; 68, 361, 368; 101, 54, 75). Daher verlangt das grundgesetzliche Gebot einer am Gemeinwohl ori- entierten Eigentumsnutzung im Falle der entgeltlichen Überlassung des Eigen- tumsgegenstands an einen Dritten auch eine Rücksichtnahme auf die Interes- sen des Nichteigentümers, der seinerseits der Nutzung des Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung bedarf (BVerfGE 37, 132, 140; 68, 361, 368; 95, 64, 84). Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht, desto weiter reicht die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers bei der Inhalts- und Schran- kenbestimmung (vgl. nur BVerfGE 50, 290, 340 f.; 68, 361, 368; 95, 64, 84; 101, 54, 75 f.; 100, 226, 241; 102, 1, 17; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). Bei Re- gelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, kommt dem Gesetz- geber aus diesem Grunde und auch wegen des Umstands, dass sich auf bei- den Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen - auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (BVerfGE 89, 1, 5 f.; BVerfG, NZM 2011, 479, 480) - ein wei- ter Gestaltungsspielraum zu (BVerfG, NJW 1992, 1377 einerseits und BVerfGE 91, 294, 310 andererseits). Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums liegen dabei nicht ein für alle Mal fest. Veränderungen der wirtschaftlichen und gesell- schaftlichen Verhältnisse können vielmehr zu einer Verschiebung der Maßstäbe führen (vgl. BVerfGE 24, 367, 389; 52, 1, 30; 70, 191, 201; 95, 64, 84; 101, 54, 76; 112, 93, 110; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). Der Gesetzgeber ist daher ins- 36 - 18 - besondere befugt, die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Woh- nungsmarkt zu berücksichtigen (BVerfGE 91, 294, 310). Allerdings hat sich der Gesetzgeber bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen zu halten (BVerfG, ZOV 2013, 115, 117) und muss insbesondere den Grund- satz der Verhältnismäßigkeit beachten (vgl. BVerfGE 75, 78, 97 f.; 95, 64, 84; 110, 1, 28). Darüber hinaus ist er an den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) als Grundrecht und als allgemeines rechtsstaatliches Prinzip bei der inhaltlichen Festlegung von Eigentümerbefugnissen und -pflichten gebunden (vgl. BVerfGE 37, 132, 143; 49, 382, 395; 87, 114, 139; 102, 1, 17; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). (2) Gemessen an diesen Maßstäben erweist sich § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB als eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. (a) Die genannte Regelung dient einem legitimen Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage den Anstieg solcher Mieten, die bislang unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, in bestehenden Wohn- raummietverhältnissen zu dämpfen (vgl. BT-Drucks. 17/11894, S. 23) und so die in betroffenen Gebieten lebenden Mieter vor einer möglichen Doppelbelas- tung durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie vor ei- ner drohenden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten zu schützen (vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4). Dieser Regelungszweck liegt im öffentlichen Interesse, weil er letztlich darauf ausgerichtet ist, die vertragstreuen Mieter faktisch vor einem (unverschuldeten) Verlust ihrer Wohnung und damit ihres Lebensmittelpunkts (vgl. dazu BVerfGE 68, 361, 370; 79, 292, 302) zu bewahren. 37 38 39 - 19 - (b) Das zum 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz führt zu einem angemessenen, auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz genügenden Interessenausgleich. (aa) Die durch § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB erfolgte Herabsetzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren ist ersicht- lich geeignet, den beschriebenen Gesetzeszweck zu erfüllen. Ein Mittel ist be- reits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 63, 88, 115; 67, 157, 175; 103, 293, 307; 115, 276, 308). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespiel- raum (vgl. BVerfGE 103, 293, 307; 105, 17, 34; 110, 141, 157; 115, 276, 308; BVerfG, NVwZ 2004, 975). Ihm obliegt die Einschätzung der Lage und der zu- künftigen Entwicklung sowie der Zwecktauglichkeit (BVerfGE 105, 17, 34; vgl. BVerfGE 30, 250, 262 f.; 50, 57, 102). Diese darf nur darauf überprüft wer- den, ob sie "objektiv tauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin ungeeignet" war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230). Das wiederum darf nur verneint werden, wenn bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeu- tig die Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230). Gemessen daran besteht an der Geeignetheit der gewählten Maßnahme kein Zweifel. Denn mit ihrer Hilfe kann das angestrebte Ziel der Dämpfung ei- nes zu raschen Anstiegs der Bestandsmieten im Interesse des Erhalts der Mietwohnung für den Mieter zumindest gefördert werden. 40 41 42 - 20 - (bb) Die Absenkung der Kappungsgrenze in Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemesse- nen Bedingungen besonders gefährdet ist, ist zur Erreichung des angestrebten Ziels auch erforderlich. Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Gesetzgeber nicht ein anderes, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch we- niger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können (BVerfGE 30, 292, 316; 39, 210, 230; 63, 88, 115; 67, 157, 176). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht dem Gesetzgeber auch bei der Einschätzung der Erforder- lichkeit des Regelungsvorhabens ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespiel- raum zu (BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; BVerfGK 14, 328, 334). Die Erforderlichkeit einer gesetzlichen Regelung kann grundsätzlich nur dann von Verfassungs wegen verneint werden, wenn sich eindeutig feststel- len lässt, dass für die Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger ein- schneidende Mittel zur Verfügung stehen (BVerfGE 39, 210, 231 mwN; 53, 135, 145; 77, 84, 109). Es muss also nach den dem Gesetzgeber bekannten Tatsa- chen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfahrungen eindeutig feststell- bar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende Eingriff geringerer In- tensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend nicht gegeben. Es ist kein mil- deres gesetzgeberisches Mittel ersichtlich, mit dem die angestrebte (rasche) Verlangsamung des Anstiegs der Bestandsmieten und der damit beabsichtigte Schutz der Mieter vor einer Doppelbelastung durch energetische Modernisie- rungen und Mieterhöhungen sowie einer drohenden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten erreicht werden könnte. Denn der Gesetzgeber hat sich für einen Eingriff geringer In- tensität entschieden. Er hat die Absenkung der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB - anders als in früheren Fällen (Einführung einer Kap- 43 44 - 21 - pungsgrenze von 30 % durch die ab 1. Januar 1983 geltende Neufassung des § 2 Abs. 1 MHRG [BGBl. I 1982 S. 1912], vgl. hierzu BVerfGE 71, 230 ff.; Her- absetzung der Kappungsgrenze auf 20 % durch das 4. Mietrechtsänderungsge- setz vom 21. Juli 1993 [BGBl. I S. 1257]) - nicht flächendeckend für das gesam- te Bundesgebiet eingeführt, sondern beschränkt auf die von den Landesregie- rungen festzulegenden Gebiete, in denen eine Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zudem hat er sich auf eine Reduzierung der Kappungsgrenze um 5 % beschränkt. Fer- ner hat er diese Absenkung mit einer zeitlichen Befristung versehen, denn die Landesregierungen sind lediglich befugt, Verordnungen für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren zu erlassen. Diese Frist liegt deutlich unter der für Verord- nungen über Kündigungssperrfristen bei der Veräußerung von in Wohnungsei- gentum umgewandelten Mietwohnungen (§ 577a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB) vorgesehenen Höchstfrist von zehn Jahren. Damit hat der Gesetzgeber den Eingriff in das Eigentum der Vermieter in dreifacher Weise, nämlich räumlich, zeitlich und betragsmäßig, abgemildert und davon abgesehen, eine allgemeine und unbefristete Reduzierung der Kappungsgrenze vorzunehmen. (cc) Die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB getroffene Regelung stellt schließlich auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar. (aaa) Für die Prüfung der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne sind zu- nächst die Intensität sowie die Schwere und Tragweite einer Eigentumsbeein- trächtigung von Bedeutung, die wiederum in hohem Maße davon mitbestimmt werden, ob ein Eingriff in die eigentumsrechtlichen Zuordnungsverhältnisse und die Substanz des Eigentums vorliegt, also die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist (BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). Die Absenkung der Kappungsgrenzen für die Erhöhung von Bestandsmieten im Vergleichsmieten- 45 46 - 22 - verfahren lässt die Zuordnung der Eigentumsverhältnisse jedoch unberührt und stellt auch keinen Eingriff in die Substanz des Eigentums dar. Sie regelt ledig- lich die Begrenzung zukünftiger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum (vgl. BVerfGE 71, 230, 250). Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass nicht die höchstmögli- che Rendite aus dem Eigentumsobjekt (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 3031; vgl. auch BVerfGE 38, 348, 371; 91, 294, 310; 100, 226, 242 f.) oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe er- zielt werden kann (BVerfG, NJW 1992, 1377). Ein unverhältnismäßiger Eingriff und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre nur dann anzunehmen, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöpfung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB im Ergebnis zu Verlusten führen, also die Wirtschaft- lichkeit der Vermietung ernsthaft in Frage stellen würde (vgl. BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; BVerfG, NJW 1992, 1377, 1378; 1992, 3031; BVerfG, Be- schluss vom 12. Oktober 2000 - 2 BvR 2306/97, juris Rn. 2; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545 unter II 3). Dafür ist nichts er- sichtlich (vgl. auch BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 677). Dass solche Auswirkun- gen konkret zu befürchten stehen, macht auch die Revision nicht geltend. (bbb) Die Angemessenheit der Regelung in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist auch nicht deswegen zu beanstanden, weil sie auf eine einseitige Be- vorzugung der Mieter ausgerichtet wäre, die mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang stün- de (vgl. BVerfGE 37, 132, 141; 68, 361, 371; 71, 230, 247 ff.; 89, 1, 9; BVerfG, NJW 1992, 3031). Die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB geregelten Abweichungen von der allgemeinen Kappungsgrenze in Höhe von 20 % gehen auf einen Kompromiss- 47 48 49 - 23 - vorschlag des Rechtsausschusses des Bundestages zurück (vgl. BT-Drucks. 17/11894, S. 21, 23); die Fraktionen der SPD und des Bündnis 90/Die Grünen hatten ursprünglich eine räumlich und zeitlich unbeschränkte Verringerung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB auf 15 % gefordert (BT-Drucks. 17/9559, S. 4 f.; 17/10120, S. 3, 5). Jedenfalls durch die räumliche, zeitliche und betragsmäßige Begrenzung der Reichweite der Sonderregelungen des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB wurde, obwohl die Absenkung der Kappungs- grenze für sich betrachtet allein die Rechtsposition der Mieter stärkt, auch den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung getragen (vgl. auch BVerfG, NJW 1992, 3031). Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % Bestandteil eines umfangreichen Reformpakets war, bei dem die Rechtsposition des Vermieters an anderen Stellen, vor allem bei der energeti- schen Modernisierung (etwa Ausschluss eines Minderungsrechts des Mieters für drei Monate gemäß § 536 Abs. 1a BGB; Ausschlussfrist für den Härteein- wand des Mieters nach § 555d Abs. 3, 4 BGB) und bei einer darauf gestützten Mieterhöhung nach § 559 BGB (Ausschluss des Härteeinwands des Mieters nach § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB), verbessert wurde. Gerade für diese dem Ver- mieter günstigen Maßnahmen sollte die Herabsetzung der Kappungsgrenze um 5 % ausweislich der Gesetzesmaterialien einen Ausgleich bieten (vgl. BT- Drucks. 17/9559, S. 4). Die Neuregelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB beruht mithin bei einer Gesamtbetrachtung auf einer im Rahmen des Art. 14 GG vorgenommenen Abwägung der Interessen des Vermieters an einer ange- messenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums und den Interessen des Mieters, vor übermäßigen und möglicherweise zum Verlust seines Le- bensmittelpunkts führenden Mieterhöhungen geschützt zu sein (vgl. hierzu auch BVerfGE 71, 230, 247 ff.). 50 - 24 - (c) Der Inhalts- und Schrankenbestimmung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB haftet auch keine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) an. (aa) Im Schrifttum wird zwar teilweise die Auffassung vertreten, es liege eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Vermieters in einem bestehenden Mietverhältnis vor, weil der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 bei Neuvertragsmieten keine entsprechende Beschränkung eingeführt und daher der Abstand zwischen Bestandsmieten lang laufender Mietverhältnisse und Neuvertragsmieten in Ballungszentren nicht nur immer größer werde, sondern schließlich vom Vermieter nicht mehr aufgeholt werden könne (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 148 mwN). Damit wird sinngemäß eine Verletzung des allgemeinen Gleichbehand- lungsgrundsatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) geltend gemacht. Zwischenzeitlich ist al- lerdings durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen (Neuvertragsmie- ten) eine Beschränkung dahin eingeführt worden, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in Gebieten eines angespannten Wohnungsmarkts grund- sätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete nur um höchstens 10 % übersteigen darf (§ 556d Abs. 1 BGB). (bb) Die vom Schrifttum erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken greifen unabhängig von dieser Entwicklung nicht durch. Der allgemeine Gleich- heitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) gebietet es, alle Menschen vor dem Gesetz gleich zu behandeln; dem Gesetzgeber ist damit aber nicht jede Differenzierung ver- wehrt (BVerfGE 118, 1, 26; BVerfG, NJW 2014, 139). Differenzierungen bedür- fen allerdings stets der Rechtfertigung durch Sachgründe, die dem Differenzie- rungsziel und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen sind (vgl. BVerfGE 75, 108, 157; 93, 319, 348 f.; 107, 27, 46; 126, 400, 416; 129, 49, 51 52 53 - 25 - 68 f.). Je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen ergeben sich unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürver- bot bis zu einer strengen Bindung an Verhältnismäßigkeitserfordernisse reichen (BVerfGE 117, 1, 30; 126, 400, 416; 129, 49, 68; BVerfG, NJW 2014, 139, 140). (aaa) Bei der Ungleichbehandlung von Personengruppen unterliegt der Gesetzgeber regelmäßig einer strengen Bindung. Das gilt auch dann, wenn eine Ungleichbehandlung von Sachverhalten mittelbar eine Ungleichbehand- lung von Personengruppen bewirkt (BVerfGE 95, 267, 316; 118, 1, 26). Es ist dann im Einzelnen nachzuprüfen, ob für die vorgesehene Differenzierung Gründe von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, dass sie die unglei- chen Rechtsfolgen rechtfertigen können (vgl. BVerfGE 110, 141, 167; 110, 274, 291; 118, 1, 26). Außerhalb des Verbots einer ungerechtfertigten Verschieden- behandlung mehrerer Personengruppen lässt der Gleichheitssatz dem Gesetz- geber dagegen weitgehende Freiheit, Lebenssachverhalte und das Verhalten von Personen entsprechend dem Regelungszusammenhang verschieden zu behandeln. Es ist dann grundsätzlich Sache des Betroffenen, sich auf diese Regelung einzustellen und nachteiligen Auswirkungen durch eigenes Verhalten zu begegnen (BVerfGE 55, 72, 89; 60, 329, 346). Allerdings wird auch hier die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers durch das Willkürverbot begrenzt; sie endet dort, wo die ungleiche Behandlung der geregelten Sachverhalte nicht mehr mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise ver- einbar ist, wo also ein einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung fehlt und damit die Unsachlichkeit evident ist (BVerfGE 9, 334, 337; 55, 72, 90; 60, 329, 346 f.; 95, 267, 317). (bbb) Im vorliegenden Fall sind durch § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht mehrere Personengruppen betroffen, die ungleich behandelt werden. Vielmehr werden lediglich unterschiedliche mietrechtliche Sachverhalte ver- 54 55 - 26 - schieden bewertet (vgl. auch BVerfGE 118, 1, 26), nämlich die Mieterhöhung in laufenden Mietverhältnissen, bei denen die schon seit langem bestehende Kappungsgrenze nun bei besonderen Gefährdungslagen zeitlich beschränkt um 5 % gesenkt werden kann, und die davon zu unterscheidende - von dem Miet- rechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 nicht betroffene - erstmalige Ver- einbarung der Miete im Falle einer Wiedervermietung. Es hat daher nur eine Prüfung am Maßstab des Willkürverbots zu erfolgen (vgl. BVerfGE 55, 72, 89; 60, 329, 346 f.; 118, 1, 26 f.). Insoweit reichen die im Zusammenhang mit der Prüfung des Art. 14 Abs. 1 GG zu betrachtenden Ziele des Gesetzgebers, also die mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Bestandsmieten in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage, die - wie bereits mehrfach ausge- führt - wiederum dazu dienen soll, die Mieter vor einem Auszug aus der für sie infolge von Mieterhöhungen finanziell untragbar gewordenen Wohnung zu be- wahren (vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4), als sachliche Gründe für die vorgese- hene Ungleichbehandlung der genannten Sachverhalte aus. Diese Zielsetzung unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von dem Zweck, der mit der - durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 erstmals eingeführten - Deckelung bei der Festlegung der Miete im Falle der Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung verfolgt wurde. Bei dieser Deckelung geht es gerade nicht darum, dem Mieter seine bisherige Wohnung zu erhalten, sondern viel- mehr darum, einer "Gentrifizierung" entgegenzuwirken und sicherzustellen, dass die Bevölkerung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) im Falle der Wohnungssuche auch in einem angespannten Wohnungsmarkt (vgl. § 556d Abs. 2 BGB) bezahlbare Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnvier- tel findet (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 1, 11, 19). Der Gesetzgeber des Miet- rechtsänderungsgesetzes vom 11. März 2013 war daher nicht aus Gleichbe- 56 - 27 - handlungsgründen gehalten, für einen annähernden Gleichlauf der Entwicklung von Bestands- und Neuvertragsmieten zu sorgen. (cc) Eine sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung liegt schließ- lich - anders als die Revision im Zusammenhang mit der Kappungsgrenzen- Verordnung des Landes Berlin sinngemäß geltend macht - auch nicht darin be- gründet, dass die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vorgesehene Verschärfung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren dieje- nigen Vermieter härter trifft, die die Mieterhöhungsmöglichkeiten vor Inkrafttre- ten dieser Regelung noch nicht ausgeschöpft hatten. Bei der gesetzlichen Neu- regelung von Lebenssachverhalten ist es grundsätzlich Sache des Betroffenen, sich hierauf einzustellen und daraus folgenden nachteiligen Auswirkungen durch eigenes Verhalten zu begegnen (BVerfGE 55, 72, 89; 60, 329, 346). Das Vertrauen des Betroffenen auf das unveränderte Fortbestehen einer derzeit für ihn günstigen Rechtslage ist insbesondere auf dem sozialpolitisch umstrittenen und von häufigen Gesetzesänderungen geprägten Gebiet des sozialen Miet- rechts nicht schutzwürdig (BVerfGE 71, 230, 252). Der Gesetzgeber war also nicht gehalten, für die Absenkung der Kappungsgrenze eine (längere) Über- gangsregelung zu schaffen, zumal er aufgrund der Entwicklungen insbesondere in Ballungszentren dringenden Regelungsbedarf gesehen hat (BT-Drucks. 17/9559, S. 4) und ihm auch hinsichtlich der Frage, ob Übergangsregelungen zu schaffen sind, ein Gestaltungsspielraum zukommt (BVerfG, NJW 1994, 1718; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545 unter II 3). Schließlich sind im Streitfall auch keine Gesichtspunkte ersichtlich, die den Kläger daran hätten hindern können, sein Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig vor dem Inkrafttreten des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB (und der darauf ge- stützten Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin) geltend zu machen. 57 - 28 - d) Auch eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Ver- tragsfreiheit liegt - anders als dies die Revision gerichtet gegen die Kappungs- grenzen-Verordnung selbst vorbringt - nicht vor. Diese wäre erst dann verletzt, wenn die Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB insgesamt zu einer strukturellen Unterlegenheit des Vermieters führen und die wirtschaftlichen Fol- gen für den Vermieter ungewöhnlich belastend wären (BVerfGE 89, 214, 232). Eine solche Störung des Verhandlungsgleichgewichts ist nicht gegeben (BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 678). Durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 wird lediglich in ausgewiesenen Gebieten die Obergrenze für eine Mieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren um 5 % abgesenkt, wobei dem Vermieter durch dasselbe Gesetz Vorteile bei der Durchführung einer energetischen Modernisierung und einer hierauf gestützten Mieterhöhung ge- währt werden. Zudem genießt die Erwartung des Vermieters, die höchstmögli- che Rendite zu erzielen, keinen verfassungsrechtlichen Schutz (BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 678). 3. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) ist von der gesetzlichen Ermächtigung gedeckt. a) Der Senat von Berlin war als durch § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ermäch- tigte Landesregierung (vgl. Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG) zuständig für den Erlass der genannten Rechtsverordnung. Die Rechtsgrundlage für die Ermächtigung ist, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. hierzu eingehend BVerfGE 101, 1, 41 ff.), in der Verordnung angegeben. b) Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin hält sich im Rahmen der durch die Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB an den Ver- ordnungsgeber delegierten Rechtssetzungsmacht. 58 59 60 61 - 29 - aa) Der Bundesgesetzgeber hat, wie nachfolgend näher darzulegen sein wird, den Landesregierungen in mehrfacher Hinsicht einen Beurteilungsspiel- raum eingeräumt. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt überprüfbar, denn die fachgerichtliche Kontrolle kann nicht weiter reichen als die materiell- rechtliche Bindung des Verordnungsgebers an die gesetzgeberische Entschei- dung. Sie endet daher dort, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determi- niert, sondern dem Entscheider einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. BVerfGE 88, 40, 56, 61; 103, 142, 156 f.; 116, 1, 18; BVerwGE 131, 41, 47 f.; BGH, Beschlüsse vom 21. Januar 2014 - EnVR 12/12, EnWZ 2014, 378 Rn. 25; vom 22. Juli 2014 - EnVR 59/12, ZNER 2014, 469 Rn. 23). Dabei ist zu unterscheiden zwischen der Ausübung von Beurteilungs- spielräumen, die der Gesetzgeber Verwaltungsbehörden belässt (zum diesbe- züglichen Prüfungsmaßstab vgl. BVerfGK 16, 418, 435 f.; BGH, Beschlüsse vom 21. Januar 2014 - EnVR 12/12, EnWZ 2014, 378 Rn. 27; vom 22. Juli 2014 - EnVR 59/12, ZNER 2014, 469 Rn. 25), und den Spielräumen, die er dem Ver- ordnungsgeber als einem demokratisch legitimierten und politisch verantwortli- chen Staatsorgan (vgl. BVerfGE 38, 348, 363) im Rahmen der (teilweisen) De- legierung seiner Rechtsetzungsmacht einräumt. Es liegt in der Natur der Sache, dass dem Verordnungsgeber regelmäßig ein politischer Beurteilungs- und Ge- staltungsspielraum gewährt wird. Innerhalb dieses Spielraums dürfen die Ge- richte nicht ihr - auf Rechtserkenntnis ausgerichtetes - Urteil an die Stelle der politischen oder wirtschaftlichen Wertungen und Entscheidungen des Verord- nungsgebers setzen (vgl. BVerfGE 45, 142, 162; 53, 1, 21). Sie dürfen insoweit nur prüfen, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet (vgl. BVerfGE 45, 142, 162). 62 63 - 30 - So liegen die Dinge auch bei der Ermächtigung zum Erlass einer Kap- pungsgrenzen-Verordnung, zu deren Auslegung nach dem Willen des Gesetz- gebers auf § 577a Abs. 2 BGB zurückgegriffen werden soll (BT-Drucks. 17/11894, S. 23), der wiederum aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF hervorgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.). In den Gesetzesmaterialien zu der letztgenannten Vorschrift ist ausdrücklich festgehalten, dem Verord- nungsgeber stehe "bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversorgungslage ein Beurteilungsspielraum zu" (BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Weiter heißt es dort: "Die Übertragung des Bestimmungsrechts auf die Länder stellt sicher, dass die Abgrenzung der Gebiete den jeweiligen örtlichen Bedürfnissen gerecht wird"; zudem werde durch das Erfordernis einer "ausdrücklichen, jedermann zugänglichen und verbindlichen Gebietsbestim- mung" die für die Mietvertragsparteien "unverzichtbare Rechtssicherheit ge- währleistet" (BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Daraus lässt sich bezüglich der örtli- chen Gegebenheiten ein weiter wohnungsmarkt- und sozialpolitischer Beurtei- lungs- und Einschätzungsspielraum des Verordnungsgebers ableiten, der auch im Rahmen der nachfolgend anzustellenden gerichtlichen Kontrolle zu beachten ist. Von dem beschriebenen - vom Gesetzgeber gewährten - Beurteilungs- spielraum und der fachgerichtlichen Kontrolle seiner Einhaltung zu unterschei- den sind die - von der Revision nicht immer getrennt betrachteten - Fragen, ob dem Verordnungsgeber auch bezüglich der von ihm in einen angemessenen Ausgleich zu bringenden grundrechtlichen Positionen von Vermieter und Mieter (Art. 14 Abs. 1, 2 GG; Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und des Grundsatzes der Gleichbehandlung) ein Beurteilungs- und Prognosespielraum zusteht und nach welchen Maßstäben dieser zu überprüfen ist. Diese Gesichts- punkte sind im Rahmen der Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Kappungs- grenzen-Verordnung zu erörtern (dazu unter 4). 64 65 - 31 - bb) Der Gesetzgeber macht dem Verordnungsgeber über die in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB aufgestellten Kriterien, der zeitlichen Befristung einer Ver- ordnung auf höchstens fünf Jahre und der Forderung, dass als Gebiete im Sin- ne von Satz 2 nur (politische) Gemeinden oder Teile hiervon ausgewiesen wer- den können, hinaus keine weiteren Vorgaben. Die weiteren Entscheidungen hat er mit Rücksicht auf die Heterogenität der Mietwohnungsmärkte in der Bundes- republik Deutschland den sachnäheren Landesregierungen überlassen (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 28 [zu dem § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nachgebildeten § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB]). Diesen wird dabei ein anhand der örtlichen Gegebenheiten auszufüllender wohnungsmarkt- und sozialpolitischer Beurteilungsspielraum sowohl hinsichtlich der Festlegung der relevanten Gebie- te nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon) als auch des zeitlichen Geltungsbereichs der Verordnung und der Auswahl der für die Ermittlung der erforderlichen Daten geeigneten Methodik eingeräumt, wobei ihnen teilweise auch prognostische Entscheidungen abverlangt werden. (1) Die Einräumung eines solchen Beurteilungsspielraums ergibt sich nicht nur aus der Verwendung wertungsabhängiger und damit auszufüllender Rechtsbegriffe in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, sondern auch aus den Ge- setzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte der Norm. (a) Die genannte Vorschrift geht zurück auf eine Empfehlung des Rechtsausschusses des Bundestages, der sie strukturell dem in seinen Krite- rien wortgleichen § 577a Abs. 2 BGB nachgebildet und insoweit ausgeführt hat, diese Bestimmung könne zur Auslegung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB herangezogen werden (BT-Drucks. 17/11894, S. 23). § 577a Abs. 2 BGB ist seinerseits hervorgegangen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.) aus den in ihren Tatbestandsvoraussetzungen ebenfalls mit § 577a Abs. 2 BGB und § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB identischen Regelungen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 66 67 68 - 32 - Satz 3 und 4 BGB aF und des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von In- vestitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I 466, 487). In den Gesetzesmaterialien zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF wurde, wie oben ausgeführt, ausdrücklich klarge- stellt, dass dem Landesverordnungsgeber "bei der Einschätzung der gegenwär- tigen und künftigen Wohnraumversorgungslage ein Beurteilungsspielraum" zu- steht (BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Diesem Beurteilungsspielraum sollte zunächst durch die §§ 5a, 16 WoBindG nachempfundene Formulierung "Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf" Rechnung getragen werden (BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Auf Vorschlag des Rechtsausschusses des Bundestages (BT-Drucks. 11/7258, S. 4, 6 f.), der sich seinerseits den Empfehlungen des mitberatenden Ausschusses für Raumord- nung, Bauwesen und Städtebau angeschlossen hatte (BT-Drucks. 11/7258, S. 6 f.), wurden stattdessen die ausdrücklich der bundesgesetzlichen Ermächti- gung für Zweckentfremdungsverordnungen der Länder (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG, BGBl. I 1971 S. 1745) entlehnten Begriffe der "besonderen Gefähr- dung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen" verwendet (vgl. Kurzprotokoll der 71. Sitzung des Ausschusses für Raumord- nung, Bauwesen und Städtebau vom 9. Mai 1990, S. 27 mit Anlage 5; Kurzpro- tokoll der 72. Sitzung des vorgenannten Ausschusses vom 16. Mai 1990, S. 16 mit Anlage 11; Kurzprotokoll der 73. Sitzung dieses Ausschusses vom 17. Mai 1990, S. 18 mit Anlage 15; sämtlich 11. Wahlperiode - 2450). Durch die neue Formulierung änderte sich an der Einräumung eines Beurteilungsspielraums für den Verordnungsgeber nichts. Denn auch Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG, dem § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB aF nachgebildet war, räumte den Lan- desregierungen als demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Staatsorganen bei der Festlegung der betroffenen Gemeinden eine "nicht ganz 69 - 33 - unerhebliche Bandbreite der Beurteilung" beziehungsweise "einen gewissen Beurteilungsspielraum" ein (BVerfGE 38, 348, 360 f., 363; so auch BVerfG, Be- schluss vom 5. Oktober 1984 - 1 BvR 701/83, S. 2, nicht veröffentlicht). (b) Bei der Ausübung seines Beurteilungsspielraums hat sich der Ver- ordnungsgeber zunächst an der Auslegung der Kriterien "ausreichende Versor- gung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist besonders gefährdet" durch die höchstrichterliche Rechtsprechung zu orientie- ren, denn die Auslegung generell-abstrakter Rechtsnormen und der in ihnen enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe ist eine originäre Funktion der recht- sprechenden Gewalt (vgl. BVerfGK 16, 418, 435). Die höchstrichterliche Recht- sprechung hat sich zwar - soweit ersichtlich - bislang nicht mit der Auslegung der Regelungen in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 577a Abs. 2 BGB oder § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF befasst. Da die Vorschrift des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB aber letztlich auf die im Wesentlichen wortgleiche Ermächti- gung in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG zurückgeht und - ebenso wie diese (vgl. BT-Drucks. VI/2564, S. 4) - dem Schutz des Mieters vor den Auswirkungen einer Mangellage dient, kann jedoch, trotz der im Konkreten unterschiedlichen Zielsetzungen der beiden Regelungen (Dämpfung des Anstiegs der Bestands- mieten zum Zwecke des Erhalts des konkreten Mietverhältnisses einerseits und Erhalt des Bestandes vorhandenen Wohnraums andererseits [vgl. BVerfGE 38, 348, 359 f.]), auf die hierzu ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung zu- rückgegriffen werden (ebenso Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1103; vgl. auch Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 577a Rn. 38; Schneider/Spielbauer/Krenek, Mietrecht, § 577a BGB Rn. 51; vgl. ferner die Stellungnahme des Bundestags- Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu einem möglichen Rückgriff auf die Rechtsprechung zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG bei der Auslegung des § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB aF, Kurzprotokoll der 72. Sit- 70 - 34 - zung dieses Ausschusses vom 16. Mai 1990, S. 16 mit Anlage 11; 11. Wahlpe- riode - 2450). (aa) Unter "ausreichender Versorgung" ist daher ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage an Wohnungen, wie sie dem allge- mein für Wohnungen der entsprechenden Gegend anzutreffenden Standard entsprechen, zu verstehen (BVerfGE 38, 348, 360). Nach der Lebenserfahrung ist allerdings davon auszugehen, dass selbst dann noch eine Unterversorgung mit Mietwohnraum für die breiteren Bevölkerungsschichten gegeben sein oder doch in beachtlicher Weise drohen kann, wenn der Wohnungsmarkt in seinem vollen Umfang, das heißt bei Berücksichtigung des gesamten Angebots und der gesamten Nachfrage, einen Ausgleich bereits erreicht hat oder sogar schon ein leichtes Übergewicht des Angebots zu erreicht haben scheint (vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894; ferner BVerwG, NZM 2003, 606, 607 f.). (bb) Mit "angemessenen Bedingungen" sind nicht außergewöhnlich nied- rige Mieten gemeint, sondern Mieten, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, also auch außerhalb der gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich etwaiger vom Staat gewährter finanzieller Hilfen (BVerfGE 38, 348, 360; BVerwG, NJW 1983, 2893). Die Einbeziehung staatli- cher Hilfen ist im Rahmen von § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ebenfalls ge- rechtfertigt, denn auch einkommensschwache Haushalte, insbesondere Haus- halte, die auf staatliche Unterstützung angewiesen sind, sollen von der Absen- kung der Kappungsgrenze auf 15 % profitieren (vgl. BT-Drucks. 17/10120, S. 2 f.). (cc) Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist "gefährdet", wenn als Folge der Mangelsi- tuation grundsätzlich latente Versorgungsschwierigkeiten bestehen (BVerwG, 71 72 73 - 35 - NJW 1983, 2893). Diese quantitative, das Maß der Unterversorgung betreffen- de Voraussetzung wird durch das weitere Tatbestandsmerkmal "besonders" um eine qualitative Komponente ergänzt. Gefordert wird insoweit, dass eine Ge- meinde oder ein Teil einer Gemeinde durch sachliche Eigenarten gekennzeich- net ist, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschich- ten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität zu vermitteln, was insbesondere bei Ballungsräumen, in Industriestädten, in Städten mit her- ausgehobener zentraler Lage oder Funktion sowie (bei entsprechenden Grö- ßenverhältnissen) in Universitätsstädten der Fall zu sein pflegt (vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894). (dd) Weiter sind der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu früheren Verordnungsermächtigungen auf dem Gebiet des Mietrechts Hinweise für die Beurteilung der voraussichtlichen zeitlichen Entwicklung einer Mangel- lage zu entnehmen. § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB verlangt - wie schon die Rege- lungen in § 577a Abs. 2 BGB, in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB aF und in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG oder in § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG 1980 - den Landesregierungen eine Prognoseentscheidung über die erforderliche Laufzeit der zu erlassenden Verordnung ab (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 73 [zu § 577a Abs. 2 BGB]), denn der Gesetzgeber hat sich mit der Setzung einer Höchstfrist von fünf Jahren begnügt. Auch insoweit besteht also ein Beur- teilungsspielraum der Landesregierung (vgl. BVerwGE 80, 113, 120 [zu § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG 1980]). Dabei ist zu beachten, dass der Erlass einer Kappungsgrenzen-Verordnung nur dann angemessen ist, wenn sich damit die Erwartung verbinden lässt, dass die (vorübergehende) Absenkung der Kap- pungsgrenze um 5 % für einen gehörigen Zeitraum gerechtfertigt ist (vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894 [zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG]; BVerwGE 80, 113, 119). 74 - 36 - Ausschlaggebend ist daher nicht, ob an einem bestimmten Stichtag ein Wohnraumversorgungsdefizit in einer bestimmten zahlenmäßig festgelegten Mindesthöhe besteht (BVerwGE 80, 113, 119 f.; BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894). Statt einer solchen punktuellen Betrachtung des maßgeblichen Woh- nungsmarktes, bei der mehr oder minder zufällig die eine oder andere Versor- gungslage ermittelt wird, bedarf es vielmehr - ausgehend von der bisherigen Entwicklung des örtlichen Wohnungsmarktes - einer prognostischen Beurtei- lung, ob ein dauerhafter Ausgleich erreicht ist oder ob - gegebenenfalls trotz einer zeitweilig eingetretenen Entspannung (oder einer Verbesserung der Woh- nungsversorgung auf sachlichen Teilsegmenten des Wohnungsmarktes; vgl. BVerwG, NZM 2003, 606, 607) - auf längere Sicht mit einer nicht nur vorüber- gehenden Mangellage zu rechnen ist (BVerwGE 80, 113, 120; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894). Eine zahlenmäßige "Momentaufnahme" darf daher nicht Grundlage der Rechtsetzung durch den Verordnungsgeber sein; dieser muss vielmehr die künftige Bedarfsentwicklung aufgrund einer voraus- schauenden Betrachtung der sie beeinflussenden Faktoren einzuschätzen ver- suchen (BVerwGE 80, 113, 120). (c) Dagegen kann bezüglich der Reichweite der Entscheidungskompe- tenz des Verordnungsgebers bei der räumlichen Bestimmung der relevanten Gebiete ("in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde") nicht auf Recht- sprechung zu anderen Verordnungsermächtigungen auf dem Gebiet des Miet- rechts zurückgegriffen werden. Auch aus den Gesetzesmaterialien zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB oder zu früher vom Bundesgesetzgeber verabschie- deten Verordnungsermächtigungen lassen sich keine hinreichende Rück- schlüsse dazu ableiten, ob der Gesetzgeber mit der in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB verwendeten Formulierung "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemein- de" dem Verordnungsgeber die Verpflichtung auferlegen wollte, die Ausweisung der Gebiete möglichst kleinräumig vorzunehmen oder ob er ihm damit nur meh- 75 76 - 37 - rere gleichrangige Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen wollte. Daher ist zur Ermittlung des Inhalts dieser Tatbestandsvoraussetzungen neben dem Wortlaut der genannten Bestimmung maßgeblich auf den mit ihr verfolgten Ge- setzeszweck abzustellen. (aa) Die bundesgesetzliche Ermächtigung zum Erlass eines Zweckent- fremdungsverbots durch die zuständige Landesregierung (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG) sieht eine solche Maßnahme ausschließlich bezogen auf Gemeinden vor, lässt also eine Beschränkung auf einen Teil einer Gemeinde nicht zu. Bei dieser Formulierung blieb es bis heute. Eine im Jahr 2003 von den Stadtstaaten aus Gründen der "Flexibilisierung des Zweckentfremdungsrechts" beantragte Änderung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG dahin, dass nach den Worten "für Gemeinden" die Ergänzung "und in den Ländern Berlin, Bremen und Hamburg auch für Teilgebiete" eingefügt wird (BT-Drucks. 15/2133, S. 5 f.), wurde vom Bundestag nicht verabschiedet. (bb) Die Wendung "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde" findet sich erstmals im Rahmen der Beratung des Bundestags-Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau über eine - in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF zu verankernde - Ermächtigung der Landesregierungen zur Verlängerung der bundesgesetzlichen Kündigungssperrfrist bei der Um- wandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum in Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung zu angemessenen Bedingun- gen besonders gefährdet ist (Kurzprotokoll der 71. Sitzung des vorbezeichneten Ausschusses vom 9. Mai 1990, S. 27 mit Anlage 5; 11. Wahlperiode - 2450). Dabei wies der Berichterstatter darauf hin, dass die Regelung, insbesondere der Begriff der "besonderen Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen" der bundesgesetzlichen Ermächtigung für Zweckentfremdungsverordnungen der Länder entnommen sei (Kurzprotokoll der 72. Sitzung dieses Ausschusses 77 78 - 38 - vom 16. Mai 1990, S. 16 mit Anlage 11; 11. Wahlperiode - 2450). Dieser Vor- schlag fand nicht nur die Zustimmung des genannten Ausschusses (Kurzproto- koll der 73. Sitzung des genannten Ausschusses vom 17. Mai 1990, S. 18 mit Anlage 15; 11. Wahlperiode - 2450), sondern auch des Rechtsausschusses des Bundestages (BT-Drucks. 11/7258, S. 4, 6 f.) und wurde so - in Abweichung vom Gesetzesentwurf des Bundesrates, der noch ausschließlich auf den "ge- samten örtlichen Wohnungsmarkt" abstellte (BT-Drucks. 11/6374, S. 6 f.) - auch vom Bundestag beschlossen. Keines der genannten Gremien sah allerdings Beratungsbedarf hinsichtlich der Frage, welche Bedeutung dem Zusatz "oder einem Teil einer Gemeinde" zukommen sollte, ob also damit eine Verpflichtung des Verordnungsgebers zu einer möglichst kleinräumigen Ausweisung der be- troffenen Gebiete begründet oder ob diesem mehr Flexibilität eingeräumt wer- den sollte. (cc) Auch den Gesetzesmaterialien zu den - hinsichtlich ihrer Tatbe- standsmerkmale im Wesentlichen § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF nachempfundenen - Regelungen des § 577a Abs. 2 BGB (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.), des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit ge- fährdeter Wohnversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investi- tionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I 466, 487) und des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB (BT-Drucks. 17/11894, S. 23) lassen sich keine (klaren) Aussagen über die Auslegung des Zusatzes "oder einem Teil einer Gemeinde" entnehmen. Es ist weder die Rede davon, dass damit der Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers be- schränkt noch dass er umgekehrt durch die Ausweitung des zur Verfügung ge- stellten Instrumentariums erweitert werden sollte. Soweit der Entwurf eines Mietrechtsreformgesetzes hinsichtlich der Neufassung des § 577a Abs. 2 BGB ausführt, dass die Landesregierungen dazu angehalten werden sollen, den er- heblichen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters auf das für den Schutz 79 - 39 - des Mieters zwingend erforderliche Maß zu beschränken und bei Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung auch den mit der Sperrfrist verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht des Käufers zu berücksichtigen, beziehen sich diese Erwägungen - anders als die Revision meint - nicht auf den räumlichen Geltungsbereich der Länderverordnungen, sondern ausschließlich auf die fest- zusetzende Dauer der Kündigungssperrfrist, für die nun eine Höchstfrist von bis zu zehn Jahren vorgesehen ist (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass in der genannten Bundestagsdrucksache an einer Stelle auch die "konkrete Wohnungsmarktsituation" erwähnt wird. Denn dieser Begriff wird allein im Zusammenhang mit der - nicht Gesetz gewordenen Möglichkeit - verwendet, eine Kündigung des Erwerbers einer umgewandelten Wohnung wegen Eigenbedarfs oder wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung in Durchbrechung der Kündigungssperre zuzulassen, wenn er dem Mieter einen vergleichbaren Ersatzwohnraum nachweist (BT-Drucks. 14/4553, S. 73; § 577a Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB-E). (dd) Letztlich ist daher zur Auslegung des Tatbestandsmerkmals "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde" neben dem Wortlaut auf den vom Verordnungsgeber bei der Ausweisung von Gebieten, in denen eine ausrei- chende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, zu beachtenden Zweck der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB zurückzugreifen (vgl. BVerfGE 101, 1, 36). (aaa) Der Wortlaut lässt an sich sowohl die Deutung zu, dass dem Ver- ordnungsgeber gleichermaßen die Ausweisung der Gesamtgemeinde sowie eines Teils hiervon als gleichberechtigte Alternativen zur Auswahl gestellt wer- den, als auch die Interpretation, dass der Verordnungsgeber nur dann die ge- samte Gemeinde als Gebiet im Sinne des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmen 80 81 - 40 - darf, wenn eine Begrenzung auf einen Gemeindeteil nicht (ernsthaft) in Betracht kommt. Die erstgenannte Auslegung erscheint - anders als offenbar die Revisi- on meint - allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber gewählte stufen- und einschränkungslose Aneinanderreihung der beiden Alternativen und den Um- stand, dass die Gesamtgemeinde an erster Stelle genannt wird, naheliegender (so wohl auch BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 679). Hierfür könnte auch der Um- stand sprechen, dass die Befugnis zur Ausweisung von Teilgebieten in einem früheren Gesetzgebungsverfahren ausdrücklich als eine Erweiterung der Be- fugnisse des Verordnungsgebers im Interesse der Flexibilisierung begriffen wurde (vgl. die von den Stadtstaaten beantragte Änderung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG dahin, dass nach den Worten "für Gemeinden" die Ergänzung "und in den Ländern Berlin, Bremen und Hamburg auch für Teilgebiete" einge- fügt wird - BT-Drucks. 15/2133, S. 5 f.). (bbb) Entscheidend ist letztlich der mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB verfolgte Regelungszweck. Dieser spricht dafür, dass der Gesetzgeber dem Verordnungsgeber hinsichtlich der räumlichen Abgrenzung der betroffenen Ge- biete (Gesamtgemeinde oder Teile hiervon) über die von diesem ohnehin zu beachtenden grundrechtlichen Gewährleistungen hinaus (vgl. dazu unten unter 4) keine weiteren Vorgaben machen wollte. Dass der Gesetzgeber den Landes- regierungen hierbei einen (weiten) Beurteilungsspielraum einräumen wollte, ergibt sich aus zwei Gesichtspunkten. Zum einen entzieht sich die zu regelnde Materie (unterschiedliche Ver- hältnisse in Ballungs- und Verdichtungsräumen einerseits und strukturschwa- chen Gebieten andererseits) aufgrund ihrer Eigenart einer sachgerechten Re- gelung durch den Gesetzgeber selbst. Dieser sah daher von einer flächende- ckenden Regelung ab und entschied sich stattdessen, durch die Übertragung des Bestimmungsrechts auf die sachnäheren Landesregierungen sicherzustel- 82 83 - 41 - len, dass die Abgrenzung der Gebiete den jeweiligen örtlichen Bedürfnissen gerecht wird (vgl. hierzu BT-Drucks. 11/6374, S. 6 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF]; vgl. ferner BT-Drucks. 18/3121, S. 28 [zu dem § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nachgebildeten § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB]). Dabei sollte die vom Verordnungsgeber vorzunehmende Gebietsbestimmung im Inte- resse der Rechtssicherheit verbindlich sein (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 6 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF]). Zum anderen sollte die in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgesprochene Er- mächtigung zum Erlass einer Landesverordnung dazu dienen, den Anstieg von Bestandsmieten im Vergleichsmietverfahren wirksam zu dämpfen (BT-Drucks. 17/11894, S. 23). Um dieser Zielsetzung gerecht zu werden, ist nicht nur eine möglichst zügige Reaktion der jeweiligen Landesregierung erforderlich. Viel- mehr ist diese in Anbetracht dessen, dass eine besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemes- senen Bedingungen aufgrund vielfältiger auf dem Wohnungsmarkt wirkender Impulse weder zeitlich noch räumlich exakt eingegrenzt werden kann, zur (wirk- samen) Erreichung des genannten Regelungszwecks darauf angewiesen, die betroffenen Gebiete nicht zu eng zu fassen. Hierbei spielt insbesondere eine Rolle, dass nach allgemeiner Lebenser- fahrung die Erstreckung einer solchen Gefährdungslage auf das gesamte Ge- meindegebiet insbesondere wegen der erheblichen Fluktuation der Bevölkerung in größeren Städten (vgl. BVerwGE 59, 194, 198) und der - vor allem bei Bal- lungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie Städten mit herausge- hobener zentraler Lage oder Funktion vorhandenen (BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894), häufig nicht ausreichend steuerbaren - spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. auch Derleder, WuM 2013, 717, 719, 721). Der Verordnungsgeber darf daher in den Fällen, in 84 85 - 42 - denen die Annahme gerechtfertigt ist, dass eine unzureichende Versorgung der Bevölkerung örtlich nicht auf einen Teil der Gemeinde beschränkt bleibt, son- dern auf andere Gemeindeteile überzugreifen droht, die Gesamtgemeinde als Gebiet mit "besonderer Gefährdungslage" im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ausweisen (vgl. Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, 207 [zu § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB]), zumal aussagekräftige Daten für einzelne Stadtteile häufig nicht vorliegen dürften. Die Revision, die dies anders sieht, berücksichtigt nicht hinreichend, dass § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB zum Zeitpunkt des Erlasses einer Verordnung nicht das Bestehen einer Unterversorgung der Bevölkerung im gesamten Ge- meindegebiet verlangt, sondern nur das Vorhandensein einer "besonderen Ge- fährdungslage". Wenn der Verordnungsgeber keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür hat, dass sich eine solche Lage auf abgrenzbare Gemeindeteile be- schränkt, und er sich in dieser Situation entscheidet, die gesamte Gemeinde als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB auszuweisen, überschreitet er hierdurch nicht den ihm eingeräumten politischen Beurteilungsspielraum. Viel- mehr hält er sich im Rahmen der Zweckbindung des ihn ermächtigenden Ge- setzes. (d) Der Gesetzgeber räumt den Landesregierungen auch hinsichtlich der Auswahl der zur Feststellung einer besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingun- gen geeigneten Methoden einen Beurteilungsspielraum ein. Dies ist dem Um- stand geschuldet, dass aufgrund der Eigenart der Materie eine vollständig zu- treffende Einschätzung der Lage des Wohnungsmarktes nicht möglich ist. Da sich die Frage, ob und inwieweit eine besondere Gefährdungslage vorliegt, nicht auf der Grundlage eines festumrissenen Sachverhalts beurteilen lässt und hierfür auch keine allein zuverlässige und aussagekräftige Ermittlungsmethode 86 87 - 43 - zur Verfügung steht, ist der Verordnungsgeber gehalten, die Lage anhand von Faktoren einzuschätzen, denen Indizwirkung für die beschriebene Mangelsitua- tion zugeschrieben werden kann (BVerwGE 59, 195, 198 f.). Bei dieser schwie- rigen Analyse und Prognose ist ihm ein Beurteilungsspielraum eingeräumt (BVerwGE 59, 195, 198 f.; vgl. auch Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, 207 [zu § 556d Abs. 2 BGB]). Dieser Spielraum ist im Rahmen von § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB weit gefasst, denn der Gesetzgeber hat - anders als später bei § 556d Abs. 2 BGB - sogar davon abgesehen, mögliche Indikatoren zu benen- nen. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass - was später auch in der Geset- zesbegründung zur Mietpreisbremse und der Stellungnahme des Bundesrates hierzu ausgeführt worden ist (BT-Drucks. 18/3121, S. 29, 43) - sich letztlich nur aus einer wertenden Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ergeben kann, ob eine besondere Gefährdungslage im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegt oder nicht. Die Auswahl der Indikatoren hängt damit in besonderem Maße von den jeweiligen regionalen Verhältnissen ab (vgl. auch BT-Drucks. 18/3121, S. 43). (2) Der Senat von Berlin hat sich bei Erlass der Kappungsgrenzen- Verordnung vom 7. Mai 2013 innerhalb der Grenzen des ihm in mehrfacher Hinsicht eröffneten Beurteilungsspielraums gehalten. Insbesondere überschrei- tet die Ausweisung der gesamten Stadt Berlin als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht die Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung. Ausweislich der Verordnungsbegründung (veröffentlicht als Vorgang Nr. 17/0131 des Ausschusses für Bauen, Wohnen und Verkehr; abrufbar unter http://www.parlament-berlin.de/ados/17/BauVerk/vorgang/bv17-0131-v.pdf) hat der Senat von Berlin geprüft, ob bei der vorzunehmenden Gebietsbestimmung Teile von Berlin auszunehmen sind. Er hat sich dabei von dem - oben unter II 3 b bb (1) (c) (dd) (bbb) beschriebenen - Gesetzeszweck leiten lassen, nämlich 88 - 44 - dem Ziel einer "Minderung der Mieterhöhungsmöglichkeit bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete". (a) Dabei ist er zutreffend davon ausgegangen, dass der Gesetzgeber den Landesregierungen nicht zwingend aufgeben wollte, bei der Beurteilung einer Mangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen vorzunehmen, sondern im Gegenteil in Anbetracht der mit § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB verfolgten Zielsetzung durch die gleichrangige Aneinanderreihung von "Gemeinden" und "Gemeindeteilen" - wie oben unter II 3 b bb (1) (c) (dd) ausgeführt - den Hand- lungsspielraum des Verordnungsgebers erweitern und es dessen Einschät- zungsprärogative überlassen wollte zu beurteilen, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Beschränkung der Gebietsbestimmung auf Gemeinde- teile erfolgen soll. In Ausfüllung dieses Spielraums hat der Senat von Berlin bei der Bestimmung des räumlichen Geltungsbereichs der Verordnung unter ande- rem auf ein Instrumentarium zurückgegriffen, das nach seinem eigentlichen Be- stimmungszweck dazu dienen soll, die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig abzubilden, nämlich auf den alle zwei Jahre neu erstellten Berliner Mietspiegel (vgl. Seite 3 f. der Verordnungsbegründung). Die Heranziehung dieses Daten- materials widerspricht - entgegen der Auffassung der Revision - nicht dem Ge- setzeszweck. Denn aus Mietspiegeln lassen sich über ihren unmittelbaren Be- stimmungszweck hinaus auch Erkenntnisse über den Umfang und die Ge- schwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen, dessen Dämpfung gera- de von der gesetzlichen Ermächtigung des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB bezweckt wird. Aus einem Vergleich der zum Zeitpunkt des Erlasses der Kappungsgren- zen-Verordnung vorliegenden Mietspiegel 2007, 2009 und 2011 ergibt sich eine deutliche Beschleunigung des jährlichen Anstiegs der ortsüblichen Vergleichs- miete von 0,8 % (2007 bis 2009) auf 4 % (2009 bis 2011) bezogen auf das ge- 89 90 - 45 - samte Stadtgebiet (Verordnungsbegründung S. 4). Hinzu kommt, dass ausweis- lich des Berliner Mietspiegels 2011 bei bestimmten Wohnungstypen, die in allen Stadtteilen anzutreffen sind, sogar ein Mietanstieg von bis zu 8,8 % jährlich zu verzeichnen war (Seite 4 der Verordnungsbegründung). (b) Vor diesem Hintergrund wäre die auf die gesamte Stadt Berlin er- streckte Gebietsausweisung nur dann nicht mehr von der Ermächtigungsgrund- lage in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt, wenn allein eine Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von Berlin (etwa Innenstadtlagen oder beliebte Stadtbezirke) sachgerecht gewesen oder wenn sich der Senat von Ber- lin bei der Ermittlung der in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Voraussetzun- gen objektiv ungeeigneter Indikatoren bedient hätte. An dieser Stelle ist - an- ders als die Revision meint - nicht zu untersuchen, ob der Senat von Berlin eine entsprechende Gebietsbegrenzung im Hinblick auf den Grundsatz der Verhält- nismäßigkeit hätte vornehmen müssen. Diese Frage stellt sich erst im Rahmen der Prüfung, ob die Kappungsgrenzen-Verordnung von Berlin gegen materielles Verfassungsrecht verstößt (dazu unter 4). (aa) Dass allein eine Begrenzung der Gebietsausweisung auf bestimmte (Innen-)Stadtbezirke sachgerecht gewesen wäre, ist nicht zu erkennen. Auch die Revision führt hierfür keine tragfähigen Gesichtspunkte an. Sie verweist zwar auf die vom Kläger vorgelegte Studie des Unternehmens GEWOS vom April 2012 (Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnungsmarktanalyse), die vom Senat von Berlin zur Vorbereitung eines vom Land Berlin geplanten Zweckentfremdungsgesetzes in Auftrag gegeben worden war und die - unter Heranziehung von (überwiegend) anderen Indikatoren - nur in den Bezirken Mitte, Friedrichshain/Kreuzberg und Charlottenburg/Willmersdorf "eine ausrei- chende Versorgung der Bevölkerung als gefährdet angesehen" hat (S. 24 der Studie). Dabei verkennt sie, dass das von GEWOS gelieferte Datenmaterial 91 92 - 46 - schon in Anbetracht der unterschiedlichen Zielsetzungen eines Zweckentfrem- dungsverbots (Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum; vgl. BVerfGE 38, 348, 364) und der Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietverfahren (Schutz der Bestandsmieter vor einem Auszug aus der für sie infolge von Mieterhöhungen finanziell untragbar gewordenen Wohnung; vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4) nur von begrenzter Aussagekraft für eine Ge- bietsausweisung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ist. Denn hierbei handelt es sich um unterschiedliche Aspekte, die zu einer unterschiedlichen Beurteilung der Gebietskulisse führen können (vgl. BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 679; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 182e; je- weils zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und § 577a Abs. 2 BGB). Zudem übersieht die Revision, dass statistische Erhebungen über das Vorliegen einer Mangellage in Anbetracht der erheblichen Fluktuation einer Großstadtbevölkerung stets nur bedingt zuverlässig und nie unumstritten sein werden (BVerwGE 59, 195, 198 f.), so dass die auf sämtliche Bezirke von Berlin ausgerichtete Entscheidung des Berliner Senats - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht schon dadurch in Frage gestellt wird, dass von diesem nicht verwendetes Datenmaterial, selbst wenn dieses genauer oder me- thodisch schlüssiger sein sollte, zu einer anderen Beurteilung gelangt. Denn dadurch würde letztlich - in unzulässiger Weise - eine fremde Bewertung an die Stelle der weitreichenden Beurteilungsprärogative des Verordnungsgebers ge- setzt, dem die Entscheidung vorbehalten ist, inwieweit er sich auf einzelne (evi- dente) Faktoren als maßgebende Indizien einer Mangelsituation stützen will (vgl. BVerwGE 59, 195, 198 f.). Die Prüfungskompetenz der Gerichte ist daher beschränkt auf die Frage, ob das vom Verordnungsgeber angewandte methodische Konzept selbst in sich tragfähig ist (vgl. auch BVerwG, NZM 2003, 606, 607 f.). Insbesondere ist es 93 94 - 47 - den Gerichten verwehrt, eigene Berechnungsmodelle heranzuziehen, die mög- licherweise (noch) besser geeignet wären, die "Lebenswirklichkeit" abzubilden. Aus denselben Gründen war auch das vom Kläger beantragte Sachverständi- gengutachten nicht zu erheben. Die Revision, die das anders bewertet, über- sieht letztlich, dass es im vorliegenden Prozess nicht darum geht, das Vorliegen der Voraussetzungen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB festzustellen, sondern nur die Frage zu klären ist, ob der Verordnungsgeber den ihm eingeräumten Spiel- raum überschritten hat. (bb) Dass der Senat von Berlin ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte, ist nicht ersichtlich. Die Wohnungsmarktsituation lässt sich durch Nach- fragekriterien (zum Beispiel Bevölkerungswachstum, Einkommen), durch Ange- botsindikatoren (zum Beispiel Leerstand) und durch Marktindikatoren (zum Bei- spiel Mietentwicklung und Belastung) oder auch durch das Mietniveau abbilden, wobei allerdings eine wertende Gesamtschau unter Berücksichtigung der regio- nalen Gegebenheiten angezeigt ist und letztlich vom Verordnungsgeber zu ent- scheiden ist, welchen Kriterien Aussagekraft von Gewicht für die örtlichen Ver- hältnisse zukommt (vgl. auch BT-Drucks. 18/3121, S. 29). Der Senat von Berlin hat zur Prüfung der Frage der "ausreichenden Ver- sorgung" mit Mietwohnungen auf eine Kombination von drei - auf Datenerhe- bungen beruhenden - Indikatoren abgestellt, nämlich auf die Mietwohnungsver- sorgungsquote 2011, die das Verhältnis von marktrelevanten Miethaushalten zum marktrelevanten Mietwohnungsbestand darstellt, die Mietwohnungsversor- gungsentwicklung 2006 bis 2011, die dieses Verhältnis in seiner zeitlichen Ent- wicklung betrachtet, und die Prognose der Mietwohnungsversorgungsquote 2020 (S. 5 der Verordnungsbegründung). Hinsichtlich des Prüfkriteriums "angemessene Bedingungen" hat der Se- nat von Berlin fünf - ebenfalls auf Datenerhebungen beruhende - Indikatoren 95 96 97 - 48 - herangezogen, nämlich den Index Angebotsmieten/Bestandsmieten, der die Entwicklung der Angebotsmieten zu den Bestandsmieten im Zeitraum von 2006 bis 2011/2012 ausweist, den Index Bruttokaltmieten/Nettoeinkommen, der das Verhältnis der Entwicklung der Bruttokaltmieten zum Nettoeinkommen darstellt, die Entwicklung der Mobilitätsrate 2011 gegenüber 2006, den Wohnflächenver- brauch 2011 im Verhältnis zu 2006 und den Index preisgünstige Mietangebo- te/Berechtigte Haushalte (S. 5 f. der Verordnungsbegründung). Dem Kriterium "besondere Gefährdung" hat der Berliner Senat durch ei- ne Skalierung der für die Indikatoren vergebenen Punktzahlen Rechnung getra- gen, wobei zwischen einer "Gefährdung" und einer "besonderen Gefährdung" unterschieden wird (Seite 7 der Verordnungsbegründung). 4. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. a) Sie verletzt nicht die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG. aa) Zwar ist - wie oben unter II 2 c aa ausgeführt - durch Art. 14 Abs. 1 GG die Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigen- tümers über den Eigentumsgegenstand geschützt, was auch die Berechtigung umfasst, aus der vertraglichen Überlassung des Eigentumsobjekts zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für eine ei- genverantwortliche Lebensgestaltung beiträgt (BVerfGE 79, 292, 304; 101, 54, 74 f.; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116). Damit ist grundsätzlich auch die Befugnis des Eigentümers geschützt, von einem Mieter die nach bisheriger Rechtslage erzielbare Miete zu verlangen. Diese Berechtigung wird durch die Berliner Kap- pungsgrenzen-Verordnung insoweit beschnitten, als im gesamten Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren Bestandsmieten im Vergleichsmietenverfahren 98 99 100 101 - 49 - innerhalb von drei Jahren nicht um höchstens 20 %, sondern nur um höchstens 15 % erhöht werden können. bb) Die darin liegende Inhalts- und Schrankenbestimmung des Verord- nungsgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG, NVwZ 2004, 975 mwN) genügt jedoch den verfassungsrechtlichen Anforderungen. (1) Auch der Verordnungsgeber ist, allerdings nur innerhalb des ihm vom Gesetzgeber überlassenen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums, befugt, im Rahmen einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung (Art. 14 Abs. 2 GG) besondere Rücksicht auf die Interessen des Nichteigentümers zu nehmen, der auf die Nutzung des ihm entgeltlich überlassenen Eigentumsob- jekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung an- gewiesen ist (vgl. BVerfGE 37, 132, 140; 68, 361, 368; 95, 64, 84). Insoweit steht ihm ein vom Gesetzgeber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungs- spielraum zu (vgl. hierzu oben unter II 3 b bb (1) (c) (dd)), der es ihm erlaubt, unter Beachtung der Verhältnisse und Umstände auf dem örtlichen Woh- nungsmarkt in Konkretisierung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB das Aus- maß der Eigentumsbeeinträchtigung des Vermieters in räumlicher Hinsicht (Gemeinden oder Teile hiervon) sowie in zeitlicher Hinsicht (höchstens fünf Jah- re) eigenständig zu bestimmen (vgl. auch BVerfGE 38, 348, 363; 56, 298, 318). Hierbei sind ihm allerdings gewisse Grenzen gesetzt. Er hat sich - ebenso wie der Gesetzgeber - im Einklang mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen zu halten, muss also in dem ihm zur Ausfüllung übertragenen Bereich für einen ausgewogenen Ausgleich der betroffenen Interessen Sorge tragen und dabei sowohl den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (vgl. BVerfGE 75, 78, 97 f.; 95, 64, 84; 110, 1, 28) als auch den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) als Grund- recht und als allgemeines rechtsstaatliches Prinzip bei der inhaltlichen Festle- 102 103 - 50 - gung von Eigentümerbefugnissen und -pflichten beachten (vgl. BVerfGE 37, 132, 143; 49, 382, 395; 87, 114, 139; 102, 1, 17; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). (2) Diese Grenzen hat der Senat von Berlin nicht überschritten. (a) Soweit von Verfassungs wegen dem Gesetz- und auch dem Verord- nungsgeber aufgegeben wird, den für seine Entscheidung maßgeblichen Sach- verhalt zutreffend und vollständig zu ermitteln und dem Gesetz oder der Ver- ordnung zugrunde zu legen (BVerfGE 50, 50, 51 [zur Eingliederung von Ge- meindegebietsteilen]; 56, 298, 319 [zur Festsetzung von Fluglärmschutzberei- chen]), ist damit lediglich die Verpflichtung gemeint, zu treffende Entscheidun- gen nicht auf ersichtlich unrichtige Sachverhaltsannahmen zu stützen (vgl. BVerfGE 50, 50, 51) und nicht etwaige Auswirkungen eines Gesetzes oder ei- ner Verordnung für betroffene Träger grundgesetzlicher Garantien (offenkundig) unberücksichtigt zu lassen (vgl. BVerfGE 56, 298, 319). Diesen Anforderungen ist der Senat von Berlin gerecht geworden. Er hat - wie oben unter II 3 b bb (2) (c)) ausgeführt - keine von vornherein ungeeigneten Methoden zur Ermittlung des Sachverhalts angewandt (vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 5. Oktober 1984 - 1 BvR 701/83, S. 3, nicht veröffentlicht). Außerdem hat er, was in der Verordnungsbegründung zum Ausdruck kommt, die Tragweite seiner Verord- nung für die Berliner Vermieter erkannt. (b) Hinsichtlich der Laufzeit der Verordnung hat der Berliner Senat von dem ihm bezüglich der Einschätzung künftiger Auswirkungen der getroffenen Regelungen eingeräumten Prognose- und Einschätzungsspielräumen Ge- brauch gemacht. Diese Spielräume sind regelmäßig erst überschritten, wenn die Erwägungen des Normgebers nicht mehr vertretbar, also so offensichtlich verfehlt sind, dass sie vernünftigerweise keine Grundlage für Maßnahmen des Gesetz- oder Verordnungsgebers abgeben können (BVerfGE 30, 292, 317; 77, 84, 106; BVerfG, NJW-RR 2000, 1241, 1242; differenzierend BVerfGE 50, 290, 104 105 106 - 51 - 332 ff.). Davon kann hier nicht die Rede sein. Auch die Revision macht dies nicht geltend. Die Kappungsgrenzen-Verordnung erwiese sich daher selbst dann nicht als verfassungswidrig, wenn sich später herausstellte, dass die Prognose über das (fünfjährige) Andauern der besonderen Gefährdungslage unzutreffend ge- wesen ist (vgl. BVerfGE 25, 1, 13; 30, 250, 263; 50, 290, 335; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133). Allerdings obliegt den Landesregierungen insoweit die Ver- pflichtung, laufend zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für die Einbeziehung der ausgewählten Gemeinden oder Gemeindeteile in die gefährdeten Gebiete noch gegeben sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 73 [zu § 577a Abs. 2 BGB]; BVerfGE 49, 89, 130; 95, 267, 314; BVerfG, NVwZ 2004, 975 mwN; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133). (c) Der Verordnungsgeber hat auch den Grundsatz der Verhältnismäßig- keit gewahrt. (aa) Die Bestimmung des gesamten Stadtgebiets von Berlin als Gebiet, in dem eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) und damit die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmie- tenverfahren für die Laufzeit der Verordnung um 5 % abgesenkt ist, ist ersicht- lich geeignet, den damit verfolgten Zweck einer Dämpfung des Anstiegs von Bestandsmieten zu erfüllen. Ein Mittel ist - wie oben unter II 2 c bb (2) (b) (aa) ausgeführt - bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 63, 88, 115; 67, 157, 175; 103, 293, 307; 115, 276, 308). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt - im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung - auch der Verordnungsgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespiel- 107 108 109 - 52 - raum (vgl. BVerfGE 53, 135, 145; BVerfG, NVwZ 2004, 975; BVerwG, Buchholz 418.5 Fleischbeschau Nr. 28 Rn. 24). Soweit der Gesetzgeber ihm die verbind- liche Gebietsbestimmung übertragen hat, obliegt ihm daher auch die Einschät- zung der Lage und der zukünftigen Entwicklung sowie der Zwecktauglichkeit der Gebietsausweisung (vgl. BVerfGE 30, 250, 262 f.; 105, 17, 34 [jeweils zu gesetzgeberischen Maßnahmen]). Diese darf nur darauf überprüft werden, ob sie "objektiv tauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin ungeeig- net" war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230). Das wiederum darf nur verneint werden, wenn die Maßnahme bei Aus- schöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Geset- zes eindeutig als zweckuntauglich festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230). Die vom Berliner Senat vorgenommene Gebietsausweisung hält sich im Rahmen dieses Beurteilungsspielraums. Denn durch die Ausweisung des ge- samten Stadtgebiets als besonders gefährdetes Gebiet kann das damit ange- strebte Ziel der Verlangsamung des Anstiegs der Bestandsmieten im Interesse des Erhalts der Mietwohnung für den Berliner Mieter zumindest gefördert wer- den. (bb) Die Absenkung der Kappungsgrenze im gesamten Stadtgebiet ist zur Erreichung des angestrebten Ziels auch erforderlich. (aaa) Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Verordnungsgeber nicht ein anderes, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch weniger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können (vgl. BVerfGE 30, 292, 316; 63, 88, 115; 67, 157, 176). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht dem Verordnungsgeber auch bei der Einschätzung der Erforderlichkeit des Regelungsvorhabens ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespielraum zu (vgl. BVerfGE 53, 135, 145; BVerfG, NVwZ 2004, 975; BVerwG, Buchholz 110 111 112 - 53 - 418.5 Fleischbeschau Nr. 28 Rn. 24; jeweils zu den Spielräumen des Verord- nungsgebers; vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; BVerfGK 14, 328, 334; jeweils zu den Spielräumen des Gesetzgebers). An der Erforderlichkeit einer Verordnung fehlt es daher nur dann, wenn sich eindeutig feststellen lässt, dass zur Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende Mittel zur Verfügung stehen (BVerfGE 53, 135, 145 mwN). Es muss also nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hin- blick auf die bisher gemachten Erfahrungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende Eingriff geringerer Intensität den ange- strebten Zweck sachlich gleichwertig erreicht (BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). (bbb) Bei Erlass der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 war ein milderes Mittel, mit dem die - vom Gesetz- und Verordnungsgeber angestrebte - Dämpfung eines zu starken Anstiegs der Bestandsmieten (und der damit beabsichtigte Schutz der Mieter vor einer möglichen Doppelbelastung durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie einer dro- henden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbe- zahlbar werdender Mieten; vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4) ebenso wirksam wie durch die erfolgte Gebietsbestimmung erreicht werden könnte, nicht ersichtlich. Eine auf einzelne Stadtteile von Berlin beschränkte Gebietsausweisung wäre zwar weniger einschneidend, weil von ihr nicht alle Berliner Vermieter betroffen wären. Jedoch wäre eine solche Maßnahme nicht in gleicher Weise geeignet, den angestrebten Zweck einer raschen und wirksamen Verlangsamung des Ansteigens von Bestandsmieten zu verwirklichen, denn es wäre damit nicht si- chergestellt, dass im Wesentlichen alle vom Gesetzgeber in den Blick genom- menen Mieter geschützt wären. 113 - 54 - Eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölke- rung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion (BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894) wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifi- schen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt ein- grenzbar. Eine solche, sich auf das gesamte Gemeindegebiet auswirkende La- bilität wird daher regelmäßig nur dann ausgeschlossen werden können, wenn zuverlässiges Datenmaterial zur Verfügung steht, das den sicheren Schluss zulässt, dass nur in einem bestimmten Teil einer Gemeinde eine besondere Gefährdungslage gegeben ist. Das dürfte auch erklären, warum keines der elf Bundesländer, die bislang von der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht haben, bei den vorgenommenen Gebietsbestimmungen auf Teile von Gemeinden abgestellt haben. Anders als die Revision und auch ein Teil des Schrifttums (vgl. etwa Schach, GE 2013, 795, 796) meinen, ist der Verordnungsgeber regelmäßig nicht gehalten, mit dem Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung so lange zuzuwarten und ein an sich zur Verwirklichung des Gesetzeszwecks gebotenes zügiges Einschreiten hinauszuschieben, bis er über aussagekräftige Daten hin- sichtlich der einzelnen Gemeindeteile verfügt. Aus der Begründung der Bundes- regierung zu § 556d-E ("Mietpreisbremse"), wonach die Bestimmung und Ab- grenzung der Gebiete eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung erfordert (BT-Drucks. 18/3121, S. 28), lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht ablesen, dass für den Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung erhöhte Anforderungen an die Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zu stellen seien. Abgesehen von der noch ungeklärten Frage, ob hiermit gesteigerte Anforderungen formu- liert oder lediglich auf die Bedeutung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit 114 115 - 55 - hingewiesen werden sollte, können aus einem späteren Gesetz keine Rück- schlüsse auf den Inhalt einer davor geschaffenen Ermächtigungsgrundlage für eine Kappungsgrenzenverordnung gezogen werden. Die Revision und das zitierte Schrifttum lassen außer Acht, dass der Ge- setzgeber mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB - wie bereits an anderer Stelle ausgeführt - eine niedrige Eingriffsschwelle gewählt hat, weil er anstelle einer zeitlich unbegrenzten, flächendeckenden Herabsetzung der Kappungsgrenze lediglich eine räumlich und zeitlich begrenzte Absenkungsmöglichkeit vorgese- hen hat, die zudem betragsmäßig eher moderat ausgefallen ist. Vor diesem Hintergrund besteht aus verfassungsrechtlicher Sicht kein Bedürfnis, den bei der Beurteilung der Erforderlichkeit einer Gebietsbestimmung dem Verord- nungsgeber eingeräumten Spielraum hinsichtlich der Frage, ob eine Gemeinde, in der die Voraussetzungen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB erfüllt sind, insgesamt als Gebiet im Sinne dieser Vorschrift auszuweisen ist oder nur Teile hiervon, möglichst eng zu ziehen (so im Ergebnis auch Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1105). Auch wenn es, wie die Revision zutreffend anführt, hinsichtlich der Ein- schätzung der räumlichen Reichweite der Gefährdungslage auf den Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung ankommt und insoweit nicht - wie das Berufungs- gericht meint - eine Prognoseentscheidung (über künftige Entwicklungen) anzu- stellen ist, ist nach alledem der dem Verordnungsgeber hinsichtlich der Beurtei- lung der Erforderlichkeit der getroffenen Maßnahme eingeräumte Spielraum hier nicht überschritten. Es hat sich also letztlich nicht ausgewirkt, dass das Berufungsgericht den dem Gesetz- und Verordnungsgeber bei der Bewertung der Erforderlichkeit ei- ner Regelung eingeräumten Beurteilungs- und Prognosespielraum mit dem hiervon zu unterscheidenden (oben unter II 3 b bb beschriebenen) Prognose- 116 117 118 - 56 - und Einschätzungsspielraum des Normgebers bei der Bewertung der künftigen Entwicklungen der von ihm zugrunde gelegten Annahmen (vgl. BVerfGE 95, 267, 314; 50, 290, 331 ff.; 30, 292, 317 ff.; missverständlich BVerfGE 77, 84, 106 ff.; BVerfGE 106, 1, 16 f. [zum Verordnungsgeber]; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133 [zum Gesetz- und Verordnungsgeber]) verwechselt und infolgedes- sen einen etwas milderen Maßstab angelegt hat. Die letztgenannten Spielräu- me sind regelmäßig erst überschritten, wenn die Erwägungen des Normgebers nicht mehr vertretbar, also so offensichtlich verfehlt sind, dass sie vernünftiger- weise keine Grundlage für Maßnahmen des Gesetz- oder Verordnungsgebers abgeben können (BVerfGE 30, 292, 317; 77, 84, 106; BVerfG, NJW-RR 2000, 1241, 1242; differenzierend BVerfGE 50, 290, 332 ff.). Bei der Überprüfung der Einschätzung der Erforderlichkeit einer Regelung gilt dagegen ein etwas stren- gerer, auf eine begrenzte inhaltliche Kontrolle gerichteter Maßstab dahin, ob sich eine mildere Maßnahme "aufgedrängt" hätte. Dies ist, wie ausgeführt, nicht der Fall. (ccc) Die Erforderlichkeit kann der getroffenen Regelung auch insoweit nicht abgesprochen werden, als der Berliner Senat die vom Gesetzgeber er- laubte Höchstdauer einer Kappungsgrenzenverordnung von fünf Jahren ausge- schöpft hat. Die angeordnete Dauer von fünf Jahren ist vor allem in Anbetracht dessen erforderlich im verfassungsrechtlichen Sinne, dass die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB auf einen Dreijahreszeitraum ausgerichtet ist. Dass eine kürzere Laufzeit eindeutig feststellbar zu gleichwertigen Ergebnissen führen würde, ist nicht ersichtlich. Der Verordnungsgeber hat damit auch insoweit sei- nen Beurteilungs- und Prognosespielraum nicht überschritten. (cc) Die in der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 vorgenommene Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ist schließlich auch im Verhältnis zu 119 120 - 57 - dem angestrebten Zweck angemessen. Insoweit gelten die gleichen Grundsät- ze, die bereits bei der Prüfung der Angemessenheit der gesetzlichen Ermächti- gungsgrundlage angestellt worden sind (dazu unter II 2 c bb (2) (b) (cc)). Die Absenkung der Kappungsgrenze für die Erhöhung von Bestandsmie- ten im Vergleichsmietenverfahren führt lediglich zu einer Begrenzung zukünfti- ger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum und berührt nicht die Be- standsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 71, 230, 250, 253). Denn diese wird nicht bereits dann in Frage gestellt, wenn nicht die höchstmög- liche Rendite aus dem Eigentumsobjekt (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 3031; vgl. auch BVerfGE 38, 348, 371; 91, 294, 310) oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann (BVerfG, NJW 1992, 1377). Ein unverhältnismäßiger Eingriff und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre nur dann anzunehmen, wenn die Vermietung von Wohnraum im Stadtgebiet von Berlin auch bei voller Ausschöp- fung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB im Ergebnis zu Verlusten führen, also die Wirtschaftlichkeit der Vermietung ernsthaft in Frage stellen würde (vgl. BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; BVerfG, NJW 1992, 1377, 1378; 1992, 3031; BVerfG, Beschluss vom 12. Oktober 2000 - 2 BvR 2306/97, juris Rn. 2; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545 unter II 3). Dass solche Auswirkungen zu befürchten stehen, ist nicht ersichtlich, zumal die Absenkung der Kappungsgrenze zum Schutz der Vermie- ter mit 5 % für die Dauer von fünf Jahren relativ moderat ausgefallen ist. Auch die Revision zeigt nicht auf, dass die Vermieter in Berlin beziehungsweise die Vermieter außerhalb der in der GEWOS-Studie vom April 2012 genannten Stadtbezirke durch den Erlass der Kappungsgrenzenverordnung zu einer un- wirtschaftlichen Vermietung gezwungen worden wären. 121 - 58 - (d) Schließlich lässt die mit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 vorgenommene Inhalts- und Schrankenbestimmung auch eine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) nicht erkennen. (aa) Zwar wird im Schrifttum teilweise die Auffassung vertreten, es ver- stoße gegen das Willkürverbot, wenn der Verordnungsgeber allgemein bekann- te Tatsachen ignoriere wie etwa diejenige, dass in den meisten Ballungszentren eine mögliche Mangellage in der Regel nicht die Randbereiche betreffe; so ha- be der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmt, obwohl Außenbezirke noch immer Leerstands- probleme hätten (Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1104). (bb) Selbst wenn letzteres zuträfe, läge darin jedoch keine sachlich unge- rechtfertigte Gleichbehandlung der Berliner Stadtbezirke. (aaa) Art. 3 Abs. 1 GG gebietet dem Gesetzgeber zwar, wesentlich Un- gleiches auch ungleich zu behandeln. Jedoch bleibt es ihm grundsätzlich über- lassen, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselbe Rechtsfolge knüpft, die er also im Rechtssinn als gleich ansehen will (BVerfGE 118, 1, 27). Allerdings muss er die Auswahl der gleich zu behandelnden Sachverhalte sachgerecht treffen und dabei tatsächliche Ungleichheiten des zu ordnenden Lebenssachverhalts berücksichtigen, die so bedeutsam sind, dass sie bei einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise beachtet werden müssen. Für die gleiche Behandlung verschiedener Sachverhalte bedarf es ei- nes vernünftigen, einleuchtenden Grundes (BVerfGE 108, 52, 67 f.; 109, 96, 123; 110, 141, 167 f.; 115, 381, 389; 118, 1, 27 f.). (bbb) Davon ausgehend ist die Einbeziehung auch der Berliner Randbe- zirke beziehungsweise der in der GEWOS-Studie vom April 2012 nicht genann- 122 123 124 125 126 - 59 - ten Bezirke in die Gebietsbestimmung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht als sachlich ungerechtfertigte Gleichbehandlung verschiedener Sachver- halte zu bewerten. Dass gewisse Kriterien in bestimmten Bezirken erfüllt sind und in ande- ren nicht, bedeutet noch nicht, dass in diesen keine besondere Gefährdungsla- ge im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegt. Denn letztlich bedarf es ei- ner wertenden Gesamtschau unter Berücksichtigung der besonderen regiona- len Verhältnisse, um feststellen zu können, ob eine solche Gefährdungslage vorliegt oder nicht. Aus diesem Grund kann regelmäßig bestimmten Indikatoren nicht von vornherein ein gegenüber anderen Indikatoren ausschlaggebendes Gewicht beigemessen werden. Insbesondere besagt ein größerer Leerstand allein noch nicht, dass eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gewährleistet ist. Denn er kann unterschiedliche Ursachen haben. So kann er etwa auch darauf zurückzu- führen sein, dass die betroffenen Räumlichkeiten nicht den üblicherweise zu erwartenden Zustand aufweisen beziehungsweise zu Wohnzwecken nicht oder nur bedingt geeignet sind und daher nicht nachgefragt werden. Dass die Einbeziehung der Randbezirke von Berlin in die Gebietsbe- stimmung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht sachwidrig ist, wird dadurch bekräftigt, dass das Land Brandenburg in der von ihm erlassenen Kappungsgrenzenverordnung vom 5. August 2014 (GVBl. II 2014 Nr. 54) aus- schließlich im Umkreis von Berlin gelegene Gemeinden als Gebiete ausgewie- sen hat, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh- nungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dabei wurde von den Gemeinden, die in einer Entfernung von bis zu 30 Kilometern von Berlin liegen, die überwiegende Anzahl einbezogen (vgl. die Begründung zu § 1 der Verordnung iVm S. 34, 14 des durch das Institut F+B erstellte Gutachten 127 128 - 60 - "Mietsituation im Land Brandenburg zur Festlegung von Gebieten nach § 558 Abs. 3 BGB", abrufbar unter: http://www.mil.brandenburg.de/media_fast/4055/ Gutachten.16168002.pdf). Daneben wurden auch einige weiter entfernt gelege- ne Gemeinden berücksichtigt. Wenn also selbst im "Speckgürtel" von Berlin (noch) eine besondere Gefährdungslage im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bejaht wird, kann die Einschätzung, dass eine solche auch in sämtlichen Berli- ner Stadtbezirken, insbesondere in den Randbereichen der Stadt, gegeben ist, nicht als sachfremd beurteilt werden. b) Aus den oben unter II 2 d angestellten Erwägungen ist auch eine Ver- letzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit zu verneinen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 03.03.2014 - 22d C 175/13 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.07.2014 - 67 S 121/14 - 129

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Schöneberg Entscheidungsdatum: 24.06.2020 Aktenzeichen: 104 C 37/20 ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2020:0624.104C37.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete: Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung Orientierungssatz Enthält ein Wohnraummietvertrag mit der Voreigentümerin des Hausanwesens/Wohnungsunternehmen die Regelung, dass der Vertrag nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens, die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, gekündigt werden kann, hindert dies den Erwerber der Mietwohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum nicht an einer Eigenbedarfskündigung. Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Beklagte zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks L. Weg in ... B. war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m² große ofenbeheizte 2 ½-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses. Randnummer 2 Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Randnummer 4 Die G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin, die ... gesellschaft mbH in B. bot der ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u.a. der Wohnung der Beklagten als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … Auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Erklärungen in Kopie in Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 1. April 2020, Bl. 70ff d.A. Bezug genommen. Randnummer 5 Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Beklagte zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch. Randnummer 6 Die E. O. R. E. GmbH verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück L. Weg in ... B. u.a. an Herrn C. J., der am 29. Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 7 Nach der Scheidung der Eheleute trat die Beklagte zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Beklagten zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein. Randnummer 8 Die Klägerin wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Beklagten vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Ausdrucks vom 3. August 2018 aus dem Wohnungsgrundbuch von Zehlendorf Blatt 20141 in Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., Bezug genommen. Randnummer 9 Die Miete liegt seither bei 309,44 Euro netto kalt zzgl. 131,- Euro Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 Euro. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 34ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 11 Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Beklagten der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 12f d. A., Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Beklagten zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur, Herrn W. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 29. April 2020, Bl. 132ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Beklagten zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen, Randnummer 18 Sie behaupten, die verlangte Räumung stelle für sie eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Der Beklagte zu 1. sei in Z. verwurzelt; seine Familie sei dort seit Generationen ansässig; er habe langjährige enge soziale Kontakte im Hause und der näheren Umgebung; es sei ihnen nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden, die sie mit den ihnen monatlich zur Zeit zur Verfügung stehenden Einkünften - erst recht von ihren künftigen Rentenbezügen - bezahlen können. Randnummer 19 Sie sind der Auffassung, die Regelung in dem Kaufvertrag zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH sei, soweit sie zusätzliche Verpflichtungen gegenüber den Mietern begründet hat, unmittelbarer Inhalt und Gegenstand ihres Mietvertrages geworden, weshalb der Verzicht auf das Kündigungsrecht bei Eigenbedarf auch die Klägerin binde - dies hätten sie bei der Frage der Ausübung ihres Vorkaufsrechts berücksichtigt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 21 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 22 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 2 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. Berlin gemäß §§ 546 Abs. 1 und 985 BGB. Randnummer 24 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 25 Diese Voraussetzung liegt hier vor. 1. Randnummer 26 1. Der Beklagte zu ist unstreitig seit dem September 1985, die Beklagte zu 2. seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. gelegenen Wohnung bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum sowie dem Kellerraum Nr. 11 Randnummer 27 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der den Beklagten überlassenen Wohnung verbundenen ist, am 1. August 2018 gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 1. Randnummer 28 1. Die Kündigung vom 23. Mai 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 29 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 30 1. Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Randnummer 31 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der Klägerin eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 32 2. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 33 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird (vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10). Randnummer 34 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung abschnittsweise - entsprechend den ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - sanieren und zunächst bis zum Eintritt in den Ruhestand als Zweitwohnsitz, danach - spätestens ab 2023 - als Altersruhesitz nutzen möchte; sie sei vor rund 20 Jahren aus beruflichen Gründen von ihrer Heimatstadt B. aus nach K. gezogen, dort aber nie heimisch geworden, weshalb sie im Alter wieder nach Berlin zurückkehren wolle; ihre bisherige 1-Zimmer-Wohnung in der R. Straße in K. sei nicht nur zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen, sondern auch erheblich durch Verkehrslärm und zudem seit einiger Zeit auch durch Baulärm beeinträchtigt; seit Januar 2019 habe sie sich wegen mehrfacher krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit dem Lärm auch tagsüber aussetzen müssen, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; sie benötige deshalb eine ruhiger gelegene Wohnung - wie die der Beklagten. Randnummer 35 Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 36 b) Die Kündigung ist den Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 37 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 39 1. Das Merkmal “benötigt” bedeutet nicht, dass der Vermieter sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 40 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/9). Randnummer 41 Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87). Randnummer 42 Nach der Anhörung der Klägerin steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass sie ernsthaft beabsichtigt, im Anschluss an die Sanierung der Wohnung der Beklagten diese selbst zu beziehen. Sie hat dafür auch vernünftige Gründe genannt. Sie hat erklärt, dass sie in B. geboren und aufgewachsen und nur aus beruflichen Gründen nach K. gezogen sei, jedoch nach Beendigung ihrer Berufstätigkeit wieder nach B. zurückkehren wolle; ihre bisherige Wohnung in der R. Straße in K. koste mit 367,- Euro monatlich fast genauso viel, wie sie selbst von den Beklagten an Miete erhalte, habe aber nur ein Zimmer und sei damit zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen; darüber hinaus sei sie auch erheblich durch Verkehrs- und Baulärm beeinträchtigt, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; in B. gäbe es auch ein breiteres Therapieangebot für ihre Krebs-Erkrankung. Randnummer 43 Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Klägerin haben sich nicht ergeben und werden auch von den Beklagten nicht konkret vorgebracht. Randnummer 44 Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um künftig “ Herr seiner eigenen vier Wände “ zu sein (vgl. Kammerbeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93; Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19). Randnummer 45 Das haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 46 2. Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Randnummer 47 Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung weder gegenwärtig noch in absehbarer Zeit, sondern allenfalls zu einem noch ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft genutzt werden soll (vgl. Urteile des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03 und vom 23. September 2015 zu VIII ZR 297/14). So ist es hier aber nicht. Der Nutzungswunsch der Klägerin hat sich bereits so weit verdichtet, dass sie ein konkretes Interesse an einer Eigennutzung in absehbarer Zeit hat. Sie hat erklärt, dass sie die Wohnung, sobald sie frei ist, sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - deren Dauer sie noch nicht absehen könne, aber auf ungefähr ein Jahr veranschlage - für mehr als zwei Wochenenden im Monat als Zweitwohnsitz nutzen wolle; mit ihrem Renteneintritt - spätestens ab 2023 - werde sie dann vollständig nach B. in diese Wohnung umziehen. Randnummer 48 Ihre Pläne sind damit hinreichend konkret, um die Annahme einer Vorratskündigung auszuschließen. Randnummer 49 Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die geplanten Sanierungsarbeiten nach Angaben der Klägerin möglicherweise über einen längeren Zeitraum als unbedingt notwendig erstrecken werden, weil sie sie nur abschnittsweise nach Maßgabe der ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und teilweise auch in Eigenleistung und mit Hilfe von Familienangehörigen durchführen will. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. Urteil des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03). Randnummer 50 3. Es schadet auch nicht, wenn die beabsichtigte Nutzung sich bis zum Eintritt der Klägerin in den Ruhestand auf eine Nutzung als Zweitwohnsitz beschränken soll. Randnummer 51 Das Benötigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt keine relative Mindestnutzungsdauer oder die Begründung eines Lebensmittelpunkts in der Wohnung voraus (vgl. Beschlüsse des BGH vom 22. August 2017 zu VIII ZR 19/17 und vom 21. August 2018 zu VIII ZR 186/17; Nichtannahmebeschluss des BVerfG vom 23. April 2014 zu 1 BvR 2851/13; entgegen dem Urteil des AG Wolfratshausen vom 28. Juni 2012 zu 8 C 51/12). Hier ist schon deshalb keine enge Handhabung der Kündigungsvoraussetzungen geboten, weil die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz nur vorübergehend erfolgen und in absehbarer Zeit in eine Nutzung als Altersruhesitz übergehen soll. Randnummer 52 4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 53 c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht ausgeschlossen. Randnummer 54 1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Randnummer 55 Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Beklagten vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist. Randnummer 56 2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „ das Wohnungsunternehmen “, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter. Randnummer 57 3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Beklagten geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Randnummer 58 Dies ergibt sich schon daraus, dass die ... GmbH sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein. Randnummer 59 Die ... GmbH hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen. Randnummer 60 Entsprechend heißt es auch in den von den Beklagten zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der G. lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „ dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige “ diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden “. Die Klägerin ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH en-bloc erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“. Randnummer 61 Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Beklagten also Ansprüche gegen die ... GmbH, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Beklagten dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag. Randnummer 62 Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 C 340/12). Randnummer 63 Soweit die Beklagten einwenden, sie seien aufgrund der Übersendung des Kaufvertrages zur Prüfung, ob sie ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben wollen, davon ausgegangen, dass die Erklärungen in dem notariellen Kaufvertrag einen mietvertraglichen Verzicht auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs darstellen würden, steht dem schon entgegen, dass ein solcher Verzicht gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedürfte, die allein durch die - in einem ganz anderen Zusammenhang erfolgte - Übersendung des Kaufvertrags, an dem keine der Parteien beteiligt gewesen ist, an die Beklagten keinesfalls gewahrt wird (vgl. Urteil des BGH vom 4. April 2007 zu VIII ZR 223/06). Randnummer 64 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 28. Februar 2020 beendet. Randnummer 65 3. Die Beklagten können nicht von der Klägerin aufgrund des gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 12. Dezember 2018 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, da sie nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 66 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574  3 BGB. Randnummer 67 a. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben (vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15). Randnummer 68 b. Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten zu 1. ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 69 c. Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Die Beklagten haben keine besonderen Umstände in ihrem persönlichen Bereich geschildert, die ihrer Verwurzelung in der Umgebung ihrer bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 70 Sie tragen zwar vor, dass sie mit den anderen Hausbewohnern teilweise seit Jahrzehnten vertraut sind und sie ein enges freundschaftlich-familiäres Verhältnis verbindet, das sich in gemeinsamen Weihnachtsfeiern und gegenseitiger Hilfeleistung manifestiert. Randnummer 71 Es ist aber nicht ersichtlich, warum diese Freundschaften nicht auch weiter gepflegt werden können, wenn die Beklagten nicht mehr im selben Haus wohnen, zumal die Beklagten unstreitig ein Auto zur Verfügung haben. Randnummer 72 Es ist ja auch keineswegs ausgeschlossen, dass die Beklagten eine neue Wohnung in der näheren Umgebung finden werden. Gerade weil sie nach ihren eigenen Angaben dort vielfältig vernetzt sind, haben sie gute Chancen, frühzeitig von freiwerdenden geeigneten Wohnungen zu erfahren, um die sie sich dann gezielt bewerben können. Randnummer 73 Notfalls dürften die Beklagten mit 53 und 60 Jahren auch noch in der Lage sein, sich an eine neue Wohngegend anzupassen. Randnummer 74 d. Die Beklagten haben auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 75 Das Asthma der Beklagten zu 2. beeinträchtigt sie offenbar nicht sehr, da sie trotzdem ihrer Arbeit nachgehen und sich zusätzlich noch um Angehörige und Bekannte kümmern kann. Randnummer 76 Es ist dem Vortrag der Beklagten auch nicht zu entnehmen, dass für das bei dem Beklagten zu 1. diagnostizierte Pfeiffersche Drüsenfieber - eine Viruserkrankung, mit der sich fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens ansteckt - etwas anderes gilt. Randnummer 77 Soweit er vorträgt, Existenzängste wegen des Verlustes seines Arbeitsplatzes nach mehrmaliger Krankschreibung und schließlich Insolvenz seines Arbeitgebers und nun auch noch der drohende Verlust der Wohnung hätten bei ihm eine Depression ausgelöst, deren Folgen bis zur Suizidgefährdung reichen würden, ist ihm zwar zuzugestehen, dass sein grundgesetzlich geschütztes Recht auf Leben und Gesundheit gegen das Eigentumsrecht der Klägerin abzuwägen sind. Das heißt aber nicht, dass jede behauptete Suizidgefahr zwangsläufig dazu führen würde, dass die Ansprüche der Klägerin zurücktreten müssen (vgl. Beschlüsse des BVerG vom 3. Oktober 1979 zu 1 BvR 614/79 und des BGH vom 4. Mai 2005 zu I ZB 10/05). Randnummer 78 Eine konkrete gegenwärtige Suizid-Gefahr behaupten die Beklagten selbst nicht. Randnummer 79 Im Falle einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands ist es dem Beklagten zu 1. zuzumuten, die psychologische Behandlung, in der er sich bereits seit längerer Zeit befindet, zu intensivieren, notfalls sich in stationäre Behandlung zu begeben. Dass die Gefahr hierdurch nicht abgewendet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Randnummer 80 e. Es ist auch nicht anzunehmen, dass durch einen Auszug aus der jetzigen Wohnung die bisherige Unterstützung der Mutter des Beklagten zu 1. - Begleitung zum Arzt oder zum Einkaufen, wöchentliche Versorgung mit vorbereiteten warmen Mahlzeiten, Hilfe bei Unwohlsein - nicht mehr in vergleichbarer Weise möglich wäre und sie nicht bei Bedarf auch in die  neue Wohnung der Beklagten aufgenommen werden könnte. Randnummer 81 f. Auch eine eventuelle Verlängerung der bisher 6,5 km betragenden Entfernung zwischen der Wohnung und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2. in der Residenz D. in der C. Allee stellt keine unzumutbare Härte dar. Randnummer 82 g. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihnen aufgrund ihrer aktuellen Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in der näheren Umgebung zu finden. Randnummer 83 Die Vorschrift des § 574 Abs. 2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte aus, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse (z. B. Wohngeld) sind zu berücksichtigen. Randnummer 84 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 85 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat. Randnummer 86 Daran fehlt es hier, worauf schon die Klägerin im Schriftsatz vom 29. April 2020 hingewiesen hat. Die Beklagten haben nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätten sie substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen sie seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen haben, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen, unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (Zeitungsanzeigen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Randnummer 87 Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargetan, dass es unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für sie preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 88 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, die Höhe ihrer aktuellen laufenden Einkünfte (zusammen über 2.800,- Euro) und ihren in absehbarer Zeit zu erwartenden Ruhestand zu verweisen. Randnummer 89 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17). D. h. aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16). Randnummer 90 h. Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung der Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an ihrem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich (vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124/01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18). Randnummer 91 4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Klägerin vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet. Randnummer 92 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 93 Das ist hier der Fall. Randnummer 94 Unstreitig hat der Beklagte zu 1. die Klägerin gegenüber dem Installateur, Herrn W., als „ Hexe “ bezeichnet bzw. sie mit einer „ bösen Hexe im Märchenland “ verglichen. Randnummer 95 Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Randnummer 96 Das muss sich die Klägerin auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Beklagten mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01). Randnummer 97 Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Beklagte zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Klägerin um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. Randnummer 98 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 99 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 100 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 101 III. Das Gericht hat den Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 102 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 103 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001434950 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Beklagte zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks L. Weg in ... B. war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m² große ofenbeheizte 2 ½-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses. Randnummer 2 Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Randnummer 4 Die G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin, die ... gesellschaft mbH in B. bot der ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u.a. der Wohnung der Beklagten als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … Auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Erklärungen in Kopie in Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 1. April 2020, Bl. 70ff d.A. Bezug genommen. Randnummer 5 Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Beklagte zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch. Randnummer 6 Die E. O. R. E. GmbH verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück L. Weg in ... B. u.a. an Herrn C. J., der am 29. Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 7 Nach der Scheidung der Eheleute trat die Beklagte zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Beklagten zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein. Randnummer 8 Die Klägerin wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Beklagten vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Ausdrucks vom 3. August 2018 aus dem Wohnungsgrundbuch von Zehlendorf Blatt 20141 in Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., Bezug genommen. Randnummer 9 Die Miete liegt seither bei 309,44 Euro netto kalt zzgl. 131,- Euro Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 Euro. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 34ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 11 Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Beklagten der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 12f d. A., Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Beklagten zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur, Herrn W. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 29. April 2020, Bl. 132ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Beklagten zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen, Randnummer 18 Sie behaupten, die verlangte Räumung stelle für sie eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Der Beklagte zu 1. sei in Z. verwurzelt; seine Familie sei dort seit Generationen ansässig; er habe langjährige enge soziale Kontakte im Hause und der näheren Umgebung; es sei ihnen nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden, die sie mit den ihnen monatlich zur Zeit zur Verfügung stehenden Einkünften - erst recht von ihren künftigen Rentenbezügen - bezahlen können. Randnummer 19 Sie sind der Auffassung, die Regelung in dem Kaufvertrag zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH sei, soweit sie zusätzliche Verpflichtungen gegenüber den Mietern begründet hat, unmittelbarer Inhalt und Gegenstand ihres Mietvertrages geworden, weshalb der Verzicht auf das Kündigungsrecht bei Eigenbedarf auch die Klägerin binde - dies hätten sie bei der Frage der Ausübung ihres Vorkaufsrechts berücksichtigt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 21 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 22 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 2 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. Berlin gemäß §§ 546 Abs. 1 und 985 BGB. Randnummer 24 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 25 Diese Voraussetzung liegt hier vor. 1. Randnummer 26 1. Der Beklagte zu ist unstreitig seit dem September 1985, die Beklagte zu 2. seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. gelegenen Wohnung bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum sowie dem Kellerraum Nr. 11 Randnummer 27 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der den Beklagten überlassenen Wohnung verbundenen ist, am 1. August 2018 gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 1. Randnummer 28 1. Die Kündigung vom 23. Mai 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 29 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 30 1. Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Randnummer 31 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der Klägerin eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 32 2. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 33 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird (vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10). Randnummer 34 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung abschnittsweise - entsprechend den ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - sanieren und zunächst bis zum Eintritt in den Ruhestand als Zweitwohnsitz, danach - spätestens ab 2023 - als Altersruhesitz nutzen möchte; sie sei vor rund 20 Jahren aus beruflichen Gründen von ihrer Heimatstadt B. aus nach K. gezogen, dort aber nie heimisch geworden, weshalb sie im Alter wieder nach Berlin zurückkehren wolle; ihre bisherige 1-Zimmer-Wohnung in der R. Straße in K. sei nicht nur zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen, sondern auch erheblich durch Verkehrslärm und zudem seit einiger Zeit auch durch Baulärm beeinträchtigt; seit Januar 2019 habe sie sich wegen mehrfacher krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit dem Lärm auch tagsüber aussetzen müssen, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; sie benötige deshalb eine ruhiger gelegene Wohnung - wie die der Beklagten. Randnummer 35 Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 36 b) Die Kündigung ist den Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 37 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 39 1. Das Merkmal “benötigt” bedeutet nicht, dass der Vermieter sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 40 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/9). Randnummer 41 Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87). Randnummer 42 Nach der Anhörung der Klägerin steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass sie ernsthaft beabsichtigt, im Anschluss an die Sanierung der Wohnung der Beklagten diese selbst zu beziehen. Sie hat dafür auch vernünftige Gründe genannt. Sie hat erklärt, dass sie in B. geboren und aufgewachsen und nur aus beruflichen Gründen nach K. gezogen sei, jedoch nach Beendigung ihrer Berufstätigkeit wieder nach B. zurückkehren wolle; ihre bisherige Wohnung in der R. Straße in K. koste mit 367,- Euro monatlich fast genauso viel, wie sie selbst von den Beklagten an Miete erhalte, habe aber nur ein Zimmer und sei damit zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen; darüber hinaus sei sie auch erheblich durch Verkehrs- und Baulärm beeinträchtigt, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; in B. gäbe es auch ein breiteres Therapieangebot für ihre Krebs-Erkrankung. Randnummer 43 Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Klägerin haben sich nicht ergeben und werden auch von den Beklagten nicht konkret vorgebracht. Randnummer 44 Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um künftig “ Herr seiner eigenen vier Wände “ zu sein (vgl. Kammerbeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93; Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19). Randnummer 45 Das haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 46 2. Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Randnummer 47 Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung weder gegenwärtig noch in absehbarer Zeit, sondern allenfalls zu einem noch ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft genutzt werden soll (vgl. Urteile des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03 und vom 23. September 2015 zu VIII ZR 297/14). So ist es hier aber nicht. Der Nutzungswunsch der Klägerin hat sich bereits so weit verdichtet, dass sie ein konkretes Interesse an einer Eigennutzung in absehbarer Zeit hat. Sie hat erklärt, dass sie die Wohnung, sobald sie frei ist, sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - deren Dauer sie noch nicht absehen könne, aber auf ungefähr ein Jahr veranschlage - für mehr als zwei Wochenenden im Monat als Zweitwohnsitz nutzen wolle; mit ihrem Renteneintritt - spätestens ab 2023 - werde sie dann vollständig nach B. in diese Wohnung umziehen. Randnummer 48 Ihre Pläne sind damit hinreichend konkret, um die Annahme einer Vorratskündigung auszuschließen. Randnummer 49 Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die geplanten Sanierungsarbeiten nach Angaben der Klägerin möglicherweise über einen längeren Zeitraum als unbedingt notwendig erstrecken werden, weil sie sie nur abschnittsweise nach Maßgabe der ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und teilweise auch in Eigenleistung und mit Hilfe von Familienangehörigen durchführen will. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. Urteil des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03). Randnummer 50 3. Es schadet auch nicht, wenn die beabsichtigte Nutzung sich bis zum Eintritt der Klägerin in den Ruhestand auf eine Nutzung als Zweitwohnsitz beschränken soll. Randnummer 51 Das Benötigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt keine relative Mindestnutzungsdauer oder die Begründung eines Lebensmittelpunkts in der Wohnung voraus (vgl. Beschlüsse des BGH vom 22. August 2017 zu VIII ZR 19/17 und vom 21. August 2018 zu VIII ZR 186/17; Nichtannahmebeschluss des BVerfG vom 23. April 2014 zu 1 BvR 2851/13; entgegen dem Urteil des AG Wolfratshausen vom 28. Juni 2012 zu 8 C 51/12). Hier ist schon deshalb keine enge Handhabung der Kündigungsvoraussetzungen geboten, weil die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz nur vorübergehend erfolgen und in absehbarer Zeit in eine Nutzung als Altersruhesitz übergehen soll. Randnummer 52 4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 53 c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht ausgeschlossen. Randnummer 54 1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Randnummer 55 Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Beklagten vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist. Randnummer 56 2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „ das Wohnungsunternehmen “, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter. Randnummer 57 3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Beklagten geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Randnummer 58 Dies ergibt sich schon daraus, dass die ... GmbH sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein. Randnummer 59 Die ... GmbH hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen. Randnummer 60 Entsprechend heißt es auch in den von den Beklagten zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der G. lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „ dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige “ diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden “. Die Klägerin ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH en-bloc erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“. Randnummer 61 Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Beklagten also Ansprüche gegen die ... GmbH, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Beklagten dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag. Randnummer 62 Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 C 340/12). Randnummer 63 Soweit die Beklagten einwenden, sie seien aufgrund der Übersendung des Kaufvertrages zur Prüfung, ob sie ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben wollen, davon ausgegangen, dass die Erklärungen in dem notariellen Kaufvertrag einen mietvertraglichen Verzicht auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs darstellen würden, steht dem schon entgegen, dass ein solcher Verzicht gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedürfte, die allein durch die - in einem ganz anderen Zusammenhang erfolgte - Übersendung des Kaufvertrags, an dem keine der Parteien beteiligt gewesen ist, an die Beklagten keinesfalls gewahrt wird (vgl. Urteil des BGH vom 4. April 2007 zu VIII ZR 223/06). Randnummer 64 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 28. Februar 2020 beendet. Randnummer 65 3. Die Beklagten können nicht von der Klägerin aufgrund des gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 12. Dezember 2018 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, da sie nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 66 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574  3 BGB. Randnummer 67 a. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben (vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15). Randnummer 68 b. Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten zu 1. ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 69 c. Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Die Beklagten haben keine besonderen Umstände in ihrem persönlichen Bereich geschildert, die ihrer Verwurzelung in der Umgebung ihrer bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 70 Sie tragen zwar vor, dass sie mit den anderen Hausbewohnern teilweise seit Jahrzehnten vertraut sind und sie ein enges freundschaftlich-familiäres Verhältnis verbindet, das sich in gemeinsamen Weihnachtsfeiern und gegenseitiger Hilfeleistung manifestiert. Randnummer 71 Es ist aber nicht ersichtlich, warum diese Freundschaften nicht auch weiter gepflegt werden können, wenn die Beklagten nicht mehr im selben Haus wohnen, zumal die Beklagten unstreitig ein Auto zur Verfügung haben. Randnummer 72 Es ist ja auch keineswegs ausgeschlossen, dass die Beklagten eine neue Wohnung in der näheren Umgebung finden werden. Gerade weil sie nach ihren eigenen Angaben dort vielfältig vernetzt sind, haben sie gute Chancen, frühzeitig von freiwerdenden geeigneten Wohnungen zu erfahren, um die sie sich dann gezielt bewerben können. Randnummer 73 Notfalls dürften die Beklagten mit 53 und 60 Jahren auch noch in der Lage sein, sich an eine neue Wohngegend anzupassen. Randnummer 74 d. Die Beklagten haben auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 75 Das Asthma der Beklagten zu 2. beeinträchtigt sie offenbar nicht sehr, da sie trotzdem ihrer Arbeit nachgehen und sich zusätzlich noch um Angehörige und Bekannte kümmern kann. Randnummer 76 Es ist dem Vortrag der Beklagten auch nicht zu entnehmen, dass für das bei dem Beklagten zu 1. diagnostizierte Pfeiffersche Drüsenfieber - eine Viruserkrankung, mit der sich fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens ansteckt - etwas anderes gilt. Randnummer 77 Soweit er vorträgt, Existenzängste wegen des Verlustes seines Arbeitsplatzes nach mehrmaliger Krankschreibung und schließlich Insolvenz seines Arbeitgebers und nun auch noch der drohende Verlust der Wohnung hätten bei ihm eine Depression ausgelöst, deren Folgen bis zur Suizidgefährdung reichen würden, ist ihm zwar zuzugestehen, dass sein grundgesetzlich geschütztes Recht auf Leben und Gesundheit gegen das Eigentumsrecht der Klägerin abzuwägen sind. Das heißt aber nicht, dass jede behauptete Suizidgefahr zwangsläufig dazu führen würde, dass die Ansprüche der Klägerin zurücktreten müssen (vgl. Beschlüsse des BVerG vom 3. Oktober 1979 zu 1 BvR 614/79 und des BGH vom 4. Mai 2005 zu I ZB 10/05). Randnummer 78 Eine konkrete gegenwärtige Suizid-Gefahr behaupten die Beklagten selbst nicht. Randnummer 79 Im Falle einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands ist es dem Beklagten zu 1. zuzumuten, die psychologische Behandlung, in der er sich bereits seit längerer Zeit befindet, zu intensivieren, notfalls sich in stationäre Behandlung zu begeben. Dass die Gefahr hierdurch nicht abgewendet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Randnummer 80 e. Es ist auch nicht anzunehmen, dass durch einen Auszug aus der jetzigen Wohnung die bisherige Unterstützung der Mutter des Beklagten zu 1. - Begleitung zum Arzt oder zum Einkaufen, wöchentliche Versorgung mit vorbereiteten warmen Mahlzeiten, Hilfe bei Unwohlsein - nicht mehr in vergleichbarer Weise möglich wäre und sie nicht bei Bedarf auch in die  neue Wohnung der Beklagten aufgenommen werden könnte. Randnummer 81 f. Auch eine eventuelle Verlängerung der bisher 6,5 km betragenden Entfernung zwischen der Wohnung und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2. in der Residenz D. in der C. Allee stellt keine unzumutbare Härte dar. Randnummer 82 g. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihnen aufgrund ihrer aktuellen Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in der näheren Umgebung zu finden. Randnummer 83 Die Vorschrift des § 574 Abs. 2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte aus, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse (z. B. Wohngeld) sind zu berücksichtigen. Randnummer 84 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 85 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat. Randnummer 86 Daran fehlt es hier, worauf schon die Klägerin im Schriftsatz vom 29. April 2020 hingewiesen hat. Die Beklagten haben nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätten sie substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen sie seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen haben, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen, unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (Zeitungsanzeigen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Randnummer 87 Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargetan, dass es unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für sie preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 88 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, die Höhe ihrer aktuellen laufenden Einkünfte (zusammen über 2.800,- Euro) und ihren in absehbarer Zeit zu erwartenden Ruhestand zu verweisen. Randnummer 89 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17). D. h. aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16). Randnummer 90 h. Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung der Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an ihrem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich (vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124/01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18). Randnummer 91 4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Klägerin vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet. Randnummer 92 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 93 Das ist hier der Fall. Randnummer 94 Unstreitig hat der Beklagte zu 1. die Klägerin gegenüber dem Installateur, Herrn W., als „ Hexe “ bezeichnet bzw. sie mit einer „ bösen Hexe im Märchenland “ verglichen. Randnummer 95 Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Randnummer 96 Das muss sich die Klägerin auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Beklagten mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01). Randnummer 97 Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Beklagte zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Klägerin um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. Randnummer 98 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 99 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 100 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 101 III. Das Gericht hat den Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 102 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 103 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001434950 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2024:100424UVIIIZR286.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 286/22 Verkündet am: 10. April 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2, 3, § 577a a) Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen (hier: Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei), wird es für das Vor- liegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB regelmäßig ausreichen, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter beziehungsweise anerkennenswerter Nachteil entstünde (Bestätigung von Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 44 f.). b) Höhere Anforderungen gelten nicht deshalb, weil der Vermieter die an den Mieter überlassene Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben und die Kündigung innerhalb eines Zeitraums erklärt hat, welcher der für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen geltenden Kündigungs- sperrfrist gemäß § 577a Abs. 1, 2 BGB entspricht. - 2 - c) Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört die Angabe der Kündigungsfrist bezie- hungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung nach dem objektiven Empfängerhori- zont gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter ordentlich und unter Ein- haltung einer Frist kündigen will, wird es regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt auch, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern sein (unbedingter) Wille erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu be- enden. BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 286/22 - LG Berlin AG Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 1. März 2024 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Wiegand sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 23. November 2022 im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich des auf die Kündigungserklärungen des Klägers in dem Schreiben vom 24. Januar 2021 und in der Klageschrift vom 23. August 2021 ge- stützten Räumungs- und Herausgabebegehrens zum Nachteil des Klägers entschieden hat. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Beklagten bewohnen seit dem Jahr 1977 eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Sie schlossen im September 1982 einen schriftlichen Mietvertrag, nach dem das Mietverhältnis am 1. Juli 1982 beginnen sollte. § 2 Ziffer 2 des Mietver- trags sieht eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vor, wenn seit der Überlas- sung des Wohnraums zehn Jahre vergangen sind. Im Juli 2013 wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Im Jahr 2018 erwarb der Kläger das Eigentum an der von den Beklagten bewohnten Wohnung. Mit Schreiben vom 24. Januar 2021 erklärte er unter Berufung auf § 573 Abs. 1 BGB die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten zum 31. Oktober 2021. Zur Begründung führte er unter anderem aus, die Räum- lichkeiten künftig überwiegend für seine berufliche Tätigkeit als Rechtsanwalt mit einer Teilzeitkraft sowie eventuell mit Berufskollegen nutzen und dort auch sei- nen Wohnsitz begründen zu wollen, nachdem das Mietverhältnis über die bisher genutzten Kanzlei- und Wohnräume zu diesem Zeitpunkt ende. Dieser Wunsch stelle ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar ("Betriebsbedarf"). Am 11. Februar 2021 bestätigte das Bezirksamt Charlottenburg den Ein- gang einer "Vorabanzeige" des Klägers über die beabsichtigte teilgewerbliche Nutzung der Wohnung und bat um weitere Unterlagen, die der Kläger am 15. Februar 2021 übersandte. Mit Schreiben vom 26. August 2021 teilte das Be- zirksamt dem Kläger mit, dass die Genehmigung der beantragten gewerblichen Zweckentfremdung der Wohnung beabsichtigt sei, sofern es sich bei dieser um die Hauptwohnung des Klägers handele. 1 2 3 4 - 5 - Mit der am 17. September 2021 zugestellten Klageschrift vom 23. August 2021 nimmt der Kläger die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung in Anspruch. Zudem hat er vorsorglich erneut die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses unter Berufung auf § 573 Abs. 1 BGB wegen "Betriebsbe- darfs" erklärt. Die vor allem auf die erklärten Kündigungen gestützte Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2023, 352) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB. Die mit Schreiben vom 24. Januar 2021 und erneut mit der Klageschrift ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen seien unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht bestehe. Seinem Vortrag zufolge be- absichtige er eine Nutzung der Wohnung sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken, wobei die gewerbliche Nutzung überwiege. Damit sei der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht ein- schlägig. 5 6 7 8 9 - 6 - Die Kündigung sei auch nicht nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gerechtfer- tigt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16) sei bei der an den Einzelfallumständen ausgerichteten Ab- wägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen unter Berücksich- tigung der Wertungen der typisierten Regeltatbestände von § 573 Abs. 2 Nr. 2 (Eigenbedarf) und Nr. 3 (wirtschaftliche Verwertung) BGB in Fällen, in denen der Vermieter - wie hier - die vermieteten Räume zur Eigennutzung, wenngleich nicht überwiegend zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-)berufli- che Tätigkeit verwenden wolle, dem Erlangungsinteresse des Vermieters regel- mäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen sei und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falls anerkennenswerter Nachteil ent- stünde. Da vorliegend die Nutzung zu Wohnzwecken nicht nur völlig untergeordnet sei, sei die Kündigung des Klägers im Ergebnis an einem ähnlichen Maßstab zu messen wie eine Eigenbedarfskündigung. Bei dieser fände aber die in Berlin gel- tende zehnjährige Sperrfrist gemäß § 577a BGB Anwendung, die im Hinblick auf den Zeitpunkt des Erwerbs durch den Kläger erst zum Jahr 2028 abliefe. Zur Vermeidung von Widersprüchen sei es gerechtfertigt, die Wertungen dieser Vor- schrift dergestalt in die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einfließen zu lassen, dass es für die Wirksamkeit der Kündigung nicht le- diglich eines beachtenswerten Nachteils, sondern vielmehr eines gewichtigen Nachteils bedürfe. Denn wenn selbst der gesetzlich privilegierte "pure" Eigenbe- darf zu Wohnzwecken gemäß § 577a Abs. 1 BGB unbeachtlich wäre, erscheine es nicht angemessen, eine beabsichtigte Mischnutzung deshalb als besonders schützenswert einzuordnen, weil sie einem Eigenbedarf besonders nahekomme. 10 11 - 7 - Im Streitfall sei ein solcher gewichtiger Nachteil des Klägers nicht anzunehmen, weshalb das Bestandsinteresse der Beklagten überwiege. Die vom Kläger vorgetragene Erzielung höherer Mieteinnahmen durch eine Untervermietung der Mieträume an die Kollegen der Bürogemeinschaft be- gründe kein schutzwürdiges Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Kläger sei zudem für sein Wohn- und Kanzleikonzept "nicht zwingend" auf die streitbefangene Wohnung angewiesen; er könne dieses "vermutlich" auch in einer anderen - anzumietenden - Wohnung umsetzen. Deshalb liege der wirt- schaftliche Effekt der beabsichtigten Nutzung der Mieträume lediglich im Wegfall des bislang von ihm monatlich zu tragenden Mietanteils für die eigene Wohnnut- zung bei einem gleichzeitigen Wegfall der Einnahmen aus dem Mietverhältnis mit den Beklagten. Ob dies tatsächlich wirtschaftlich vorteilhaft wäre, erscheine of- fen. Es sei jedenfalls nicht feststellbar, dass die Fortführung des Mietverhältnis- ses einen gewichtigen Nachteil für den Kläger bedeute. Hinsichtlich der von ihm unter Verweis auf eine Nierenerkrankung vorge- tragenen Wichtigkeit der räumlichen Nähe der Mietwohnung zu einem Nieren- zentrum sei nicht erkennbar, dass dem Kläger die Nutzung öffentlicher Verkehrs- mittel nicht zumutbar oder die Behandlung in einem anderen Nierenzentrum nicht möglich wäre. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. 1. Das Berufungsgericht ist noch rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass im Streitfall weder der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß 12 13 14 15 - 8 - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch derjenige einer Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben ist und folglich der Umstand, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärungen vom 24. Januar und 23. August 2021 noch keine zehn Jahre seit dem Erwerb der Wohnung durch den Kläger verstrichen waren, nicht bereits aufgrund der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin in der hier maß- geblichen Fassung vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) wegen Nichteinhaltung einer entsprechenden Kündigungssperrfrist zur Unwirksamkeit der Kündigungen führt. Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Sachverhalt sol- len die Mieträume durch den Kläger gemischt genutzt werden, nämlich sowohl zur Ausübung seiner freiberuflichen Tätigkeit als Rechtsanwalt - mit einer Teil- zeitkraft sowie den Kollegen der bisherigen Bürogemeinschaft - sowie für eigene Wohnzwecke. Damit geht es - anders als bei einer Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) - nicht (allein) um die Realisierung des den Mieträumen innewohnen- den materiellen Werts im Sinne der Ertragskraft, etwa durch Vermietung oder Veräußerung (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 24), sondern (auch) um die Ermöglichung einer unter Einsatz dieses "Sachmittels" ausgeübten (frei-)beruflichen Tätigkeit des Klägers (vgl. Senatsur- teil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 41). Es liegt aber auch kein Fall des Eigenbedarfs im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor, weil die geschäftliche Mitnutzung der Mieträume die darüber hin- aus vom Kläger beabsichtigte Nutzung für eigene private Wohnzwecke überwie- gen soll (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 44 f.). Die diesbezügliche Würdigung des Berufungsgerichts ist rechtsfehlerfrei und wird von den Parteien im Revisionsverfahren auch nicht angegriffen. 16 17 18 - 9 - 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht hingegen ein berechtigtes In- teresse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Es hat der Abwägung zwischen dem Erlan- gungsinteresse des Klägers und dem Bestandsinteresse der Beklagten einen un- zutreffenden rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt, indem es angenommen hat, die Vorenthaltung der Mietsache müsse für den Kläger nicht lediglich einen be- achtenswerten Nachteil, sondern deshalb einen gewichtigen Nachteil begründen, weil die Kündigung innerhalb der zehnjährigen Sperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB erklärt worden ist. a) Das Bestehen eines berechtigten Interesses ist im Rahmen des gene- ralklauselartigen Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - anders als bei den in Absatz 2 dieser Vorschrift beispielhaft genannten Kündigungsgrün- den - von den Gerichten aufgrund einer einzelfallbezogenen Bewertung und Ab- wägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien festzu- stellen (Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 14, 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 37). aa) Ein solches Interesse setzt dabei zunächst voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den (ernst- haft verfolgten) Nutzungswunsch nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NZM 2013, 22 Rn. 13 mwN). Zudem kommt es darauf an, ob das vom Vermieter geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufge- führten Kündigungsgründe (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 24; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 36). Bei der insoweit vorzunehmenden einzelfallbezogenen Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das von 19 20 21 22 - 10 - diesem abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt sind (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 25; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 37; jeweils mwN). Der Schutzbereich der Eigentumsgarantie für den Vermieter um- fasst dabei nicht nur dessen Wunsch, die Wohnung zu privaten Zwecken zu nut- zen, sondern auch dessen Absicht, sie für andere Vorhaben, insbesondere für eine wirtschaftliche Betätigung, zu verwenden (vgl. BVerfGE 79, 283, 289; Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 28 ff.; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 37). Der damit im Falle der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bestehende Konflikt zweier widerstreitender verfas- sungsrechtlicher Eigentumsverbürgungen ist unter Beachtung der Vorgaben des Gesetzgebers sowie unter Gewichtung und Abwägung des betroffenen Erlan- gungsinteresses des Vermieters und des Bestandsinteresses des Mieters im konkreten Einzelfall zu lösen (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 35 ff.; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 38). bb) Im Hinblick auf die Vielgestaltigkeit der Geschehensabläufe und der auf beiden Seiten zu berücksichtigenden Belange entzieht sich die Beurteilung, unter welchen Voraussetzungen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, einer allgemein verbindlichen Betrachtung. Al- lerdings geben die typisierten Regeltatbestände des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und der wirtschaftlichen Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB einen ersten Anhalt für die von den Gerichten jeweils vorzunehmende Inte- ressenbewertung und -abwägung (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 15, 37 f.; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 41, 43). Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses erforderliche Ge- wichtigkeit der geltend gemachten Belange hängt zunächst davon ab, mit wel- chem der vorgenannten Regeltatbestände das vom Vermieter geltend gemachte 23 24 - 11 - Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses am ehesten vergleichbar ist. Darüber hinaus muss - da die Tatbestandsmerkmale der typisierten Regeltatbe- stände nicht vollständig erfüllt sind, das angeführte Interesse jedoch ebenso schwer wiegen muss - ein weiterer, für das Erlangungsinteresse des Vermieters sprechender Gesichtspunkt gegeben sein (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 47). Ob das geltend gemachte Interesse des Vermieters eine größere Nähe zu einem der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB aufgeführten typisierten Regeltatbestände auf- weist und ob ihm ein diesen Regeltatbeständen entsprechendes Gewicht zu- kommt, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls; eine allge- mein verbindliche Festlegung verbietet sich auch insoweit (vgl. Senatsurteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO Rn. 49). Es lassen sich lediglich anhand be- stimmter Fallgruppen grobe Leitlinien bilden (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 43). cc) So weist etwa der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)be- ruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine größere Nähe zum Tat- bestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als zum Tatbestand der Verwertungskündi- gung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Denn in solchen Fallgestaltungen macht der Vermieter nicht nur von seiner durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ebenfalls ge- schützten Rechtsposition Gebrauch, sein Wohnungseigentum zu eigenen ge- schäftlichen Zwecken zu nutzen, sondern er will in der Mietwohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 44 mwN). Da allerdings ein Tatbestandsmerkmal des typisierten Regeltatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt, nämlich eine alleinige oder zumindest überwie- 25 26 - 12 - gende Nutzung zu Wohnzwecken, ist zusätzlich zu den für eine Eigenbedarfs- kündigung genügenden Voraussetzungen ein weiterer Gesichtspunkt zu fordern, der für das Erlangungsinteresse des Vermieters spricht. Im Hinblick auf die bei der beschriebenen Fallgestaltung gegebene deutliche Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist es jedoch nicht erforderlich, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen gewichtigen Nachteil begründet; vielmehr genügt bereits ein beachtenswerter Nachteil. Daher ist dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinte- resse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falles anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermie- ters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte. Höhere Anfor- derungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohn- zwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängt (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45 mwN). b) Gemessen daran hält die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwä- gung rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu hohe An- forderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gestellt. aa) Zwar obliegt es in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte dar- über zu befinden, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, und kann dieses Bewertungsergebnis vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei 27 28 - 13 - gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Gesichtspunkte be- rücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (vgl. nur Senatsurteile vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 15; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 51). bb) Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. Das Berufungsgericht ist von den vorstehenden Grundsätzen der Senatsrechtsprechung zwar ausge- gangen. Es hat indessen im Weiteren gemeint, in den Fällen, in denen ein Ver- mieter - wie hier der Kläger - die Wohnung nach deren Umwandlung in Woh- nungseigentum erworben hat und nunmehr das Mietverhältnis wegen einer von ihm beabsichtigten Mischnutzung zu Wohn- und überwiegend (frei-)beruflichen Zwecken ordentlich kündigt, müssten die Wertungen der Vorschrift über die Kün- digungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen (§ 577a Abs. 1, 2 BGB) dergestalt in die Interessenabwägung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB einfließen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter nicht nur einen beachtenswerten Nachteil, sondern einen "gewichtigen Nachteil" bedeuten müsse. Diese Auffassung trifft nicht zu. Der vom Berufungsgericht herangezogenen Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB liegt keine Wertentscheidung des Gesetzgebers dahingehend zugrunde, dass ordentliche Kündigungen des Vermieters generell - mithin auch diejenigen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - erschwert werden sollten, sofern sie (nur) Miet- verhältnisse über nach Umwandlung in Wohnungseigentum erworbenen Wohn- raum betreffen und eine gewisse Nähe der vom Vermieter zur Begründung sei- nes Erlangungsinteresses angeführten Belange zu dem Tatbestand der Eigen- bedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht. Der Gesetzgeber hat vielmehr, wie der Senat im Zusammenhang mit der (von ihm verneinten) Frage nach einer analogen Anwendung des § 577a BGB betont hat, den mit der Kündigungssperrfrist bezweckten erhöhten Schutz des 29 30 31 - 14 - Mieters vor Kündigungen des Wohnungserwerbers ausdrücklich und bewusst auf die in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB geregelten Fälle der Eigenbedarfs- und Ver- wertungskündigung beschränkt (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NZM 2009, 430 Rn. 13 ff.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NZM 2010, 821 Rn. 16 f.; siehe auch Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). Demnach dient die Vorschrift des § 577a BGB gerade nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kün- digung nach der Bildung von Wohnungseigentum und anschließender Veräuße- rung des neu geschaffenen Eigentums (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 17). Es handelt sich um eine eng auszulegende Aus- nahmevorschrift (vgl. Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 20; siehe auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 28), die auch dann nicht (analog) auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuwenden ist, wenn der Vermieter sein berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer Ei- genbedarfssituation ähneln (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, aaO Rn. 16 f.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, aaO Rn. 17). Diese mit § 577a BGB getroffene gesetzgeberische Entscheidung, eine Kündigungsbeschränkung in Fällen der Veräußerung nach Überlassung in Woh- nungseigentum umgewandelten Wohnraums allein bei bestimmten Kündigungs- tatbeständen vorzusehen und sie in Gestalt einer zeitlich beschränkten Hinde- rung des Vermieters an der Geltendmachung des betreffenden berechtigten In- teresses (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40 f.; siehe auch BT-Drucks. 17/10485, S. 26 [zu § 577a Abs. 1a BGB]) zu regeln, schließt es aus, in anderen, nicht von § 577a BGB erfassten Fällen unter Verweis auf vermeintliche Wertungswidersprüche (bereits) die Anforderun- gen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu erhöhen. 32 - 15 - cc) Demnach hält die Würdigung des Berufungsgerichts zum Vorliegen ei- nes berechtigten Interesses des Klägers im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Ob dem geltend gemachten Erlangungsin- teresse des Klägers bei Anlegung des zutreffenden rechtlichen Maßstabs (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 44 f.) der Vorzug vor dem Bestandsinteresse der Beklagten zu geben ist, lässt sich man- gels diesbezüglicher tatsächlicher Feststellungen nicht beurteilen. Denn das Be- rufungsgericht hat bei seiner Würdigung den seitens der Beklagten bestrittenen Vortrag des Klägers zur beabsichtigten Nutzung und zu den sich bei einem ver- wehrten Bezug der Mieträume für ihn ergebenden Nachteilen lediglich unterstellt. Im Rahmen der nach Vorstehendem maßgeblichen Prüfung eines beach- tenswerten beziehungsweise anerkennenswerten Nachteils auf Seiten des Klä- gers wird das Berufungsgericht - wie ausgeführt - zu berücksichtigen haben, dass ein solcher bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig gegeben sein dürfte (vgl. Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, aaO Rn. 45). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dabei nicht zu verlangen, dass der Kläger "zur Umsetzung seines Nutzungskon- zepts […] zwingend auf die streitbefangene Wohnung angewiesen" ist. Dem Klä- ger kann zudem nicht entgegengehalten werden, dass er sein Nutzungskonzept "vermutlich" auch in einer anderen Wohnung umsetzen könnte. 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich- tig dar (§ 561 ZPO). a) Anders als die Revisionserwiderung meint, steht der Wirksamkeit der im Schreiben vom 24. Januar 2021 und in der Klageschrift vom 23. August 2021 erklärten Kündigungen des Klägers nicht entgegen, dass im Zeitpunkt ihres Zu- 33 34 35 36 - 16 - gangs bei den Beklagten eine Zweckentfremdungsgenehmigung des zuständi- gen Bezirksamts nicht erteilt war, die nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachverhalt für die vom Kläger überwiegend beabsichtigte Nutzung der Mieträume zu (frei-)beruflichen Zwecken gemäß § 1 Abs. 1, 2 Satz 1, § 2 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 5 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz des Landes Berlin vom 29. November 2013 (ZwVbG Berlin) in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Zweckentfrem- dungsverbot-Verordnung des Landes Berlin vom 4. März 2014 (ZwVbVO Berlin) erforderlich ist. aa) Ob die Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses davon abhängt, dass eine nach den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Landesvor- schriften erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung (spätestens) im Zeit- punkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Mieter vorliegt, ist insbeson- dere für Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB umstritten (dafür etwa AG Hamburg, Urteil vom 7. Februar 2007 - 46 C 109/06, juris Rn. 31; AG Köln, Urteil vom 27. Februar 2018 - 201 C 202/17, juris Rn. 21, 40 f.; AG München, Urteil vom 15. Mai 2020 - 473 C 4290/19, BeckRS 2020, 10247 Rn. 23 ff.; AG Stuttgart, Urteil vom 19. Februar 2021 - 35 C 3587/20, juris Rn. 24 ff.; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 573 BGB Rn. 76; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 573 Rn. 128; ders. NZM 2011, 668, 669 ff.; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 573 Rn. 155; da- gegen LG Mannheim, NZM 2004, 256, 257; BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Januar 2024, § 573 Rn. 114). Die Frage wird gleichermaßen für den Kündi- gungsgrund des § 573 Abs. 1 BGB aufgeworfen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 12. Februar 2021 - 307 S 16/20, juris Rn. 8). bb) Der Senat hat diese Frage bislang nicht entschieden. Sie bedarf unter den im Streitfall gegebenen Umständen auch vorliegend keiner Entscheidung. 37 38 - 17 - Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht an- gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts war das zuständige Bezirks- amt bereits im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit der (ersten) Kündi- gungserklärung vom 24. Januar 2021 aufgrund einer "Vorabanzeige" des Klä- gers mit der Prüfung der Zulässigkeit der von diesem beabsichtigten teilgewerb- lichen Nutzung der Mieträume nach den Bestimmungen zum Zweckentfrem- dungsverbot befasst. Schon mit Schreiben vom 11. Februar 2021 hat es einen Grundriss der Wohnung mit einer farblichen Markierung der für die Kanzleinut- zung vorgesehenen Räume vom Kläger angefordert, den dieser wenige Tage später auch übersandt hat. Mit Schreiben vom 26. August 2021 - und damit vor Zustellung der Klageschrift mit der darin enthaltenen (weiteren) Kündigungser- klärung - hat das Bezirksamt schließlich mitgeteilt, dass die Genehmigung der angezeigten Mischnutzung der Mieträume beabsichtigt sei, sofern es sich - wie nach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachverhalt von diesem auch ge- wollt - um die Hauptwohnung des Klägers handeln soll. Vor diesem Hintergrund kann, auch wenn im Zeitpunkt der Kündigungser- klärungen eine Zweckentfremdungsgenehmigung (noch) nicht erteilt war, das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Klägers im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB unter den hier gegebenen Umständen weder mit der Begründung verneint werden, dass der Kläger den geltend gemachten Nutzungswunsch nicht ernsthaft verfolgen würde, noch damit, dass dieser Wunsch - etwa wegen einer Unzulässigkeit der beabsichtigten Teilnutzung zu (frei-)beruflichen Zwecken - nicht von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder sogar rechtsmissbräuchlich sei. b) Der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigungen steht es, anders als die Revisionserwiderung meint, auch nicht entgegen, dass in der Kündigungserklä- rung vom 24. Januar 2021 ein vor dem Ablauf der maßgeblichen Kündigungsfrist 39 40 41 - 18 - liegender Kündigungstermin genannt beziehungsweise in der Kündigungserklä- rung vom 23. August 2021 der Zeitpunkt der gewollten Beendigung des Mietver- hältnisses nicht angegeben ist. aa) Zwar geht die Revisionserwiderung unter Zugrundelegung der verfah- rensfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts mit Recht davon aus, dass die Frist für eine ordentliche Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses durch den Vermieter gemäß § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags im Hinblick auf den seit der Über- lassung der Mietsache an die Beklagten vergangenen Zeitraum zwölf Monate beträgt (vgl. zur Bindung des Vermieters an eine nach dem bis zum 1. September 2001 geltenden Recht formularmäßig vereinbarte, über § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB hinausgehende Kündigungsfrist Senatsurteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07, NZM 2008, 362 Rn. 23) und damit der in der Kündigungserklärung vom 24. Januar 2021 angegebene Beendigungszeitpunkt ("zum 31. Oktober 2021") nicht zutrifft. bb) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung führt jedoch weder die unzutreffende noch die gänzlich fehlende Angabe des Beendigungszeitpunkts zur Unwirksamkeit der Kündigungen des Klägers. Bei der Kündigung handelt es sich um ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündigungsgrund vor- liegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungs- erklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgesehenen Kündigungs- frist enden lässt (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 22 mwN). Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentli- chen) Kündigung gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des 42 43 44 - 19 - Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Sie ist in der Vorschrift über Form und Inhalt der Kündigung (§ 568 BGB) nicht aufgeführt und auch vom Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 15) nicht umfasst. Dies ent- spricht auch der nahezu einhelligen Auffassung in der Literatur (vgl. nur Schmidt- Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 542 BGB Rn. 23; Siegmund in Blank/ Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 542 BGB Rn. 25; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 542 Rn. 75; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. Oktober 2023, § 542 Rn. 18; aA wohl jurisPK-BGB/Münch, Stand: 10. Februar 2023, § 542 Rn. 16). Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter - wie hier ausweislich des Textes der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Kündigungserklärungen vom 24. Januar und 23. August 2021 - ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will (§§ 573, 573c BGB), wird es mangels entgegenstehender Anhaltspunkte regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Miet- verhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündi- gungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt nicht nur dann, wenn in der Kündigungserklärung kein Kündigungstermin angegeben ist, son- dern in gleicher Weise, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern der (unbedingte) Wille des Vermieters erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden (vgl. BGH, Beschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 245/94, NJW-RR 1996, 144 [zur Kündigung eines Pachtvertrags]; vom 27. Januar 2022 - IX ZR 44/21, NZM 2022, 333 Rn. 9 [zur Kündigung eines Gewerberaummietvertrags durch den Insolvenzverwalter]; OLG Düsseldorf, NZM 2010, 276; Staudinger/Rolfs, aaO § 542 Rn. 76, § 573c Rn. 15). 45 - 20 - Zwar kann ein größerer zeitlicher Abstand zwischen dem in der Kündi- gungserklärung genannten und dem nächsten zulässigen Kündigungstermin An- lass zu Zweifeln geben, ob eine Vertragsbeendigung auch zu diesem (späteren) Termin noch vom Willen des Kündigenden gedeckt ist (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12, NZM 2014, 235 Rn. 14; Beschluss vom 25. Oktober 1995 - XII ZR 245/94, aaO). Im Streitfall bestehen jedoch keine An- haltspunkte dafür, dass der Kläger eine ordentliche Kündigung allein für den Fall hätte aussprechen wollen, dass diese auch zu dem im Kündigungsschreiben vom 24. Januar 2021 angegebenen Termin (31. Oktober 2021) zur Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten führte, die Beendigung zu einem späteren Zeitpunkt hingegen für ihn ohne Interesse wäre. Vielmehr hat der Kläger mit der Angabe des Kündigungstermins in dem vorbezeichneten Kündigungsschreiben erkennbar (lediglich) zum Ausdruck gebracht, dass er das Mietverhältnis zu dem von ihm - wohl unter Heranziehung der (hier nicht einschlägigen) neunmonatigen Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB - errechneten Zeitpunkt aufgrund der Kündigung als beendet ansieht. Sowohl dem vorbezeichneten Kündigungs- schreiben als auch der Klageschrift mit der weiteren Kündigungserklärung lässt sich zudem die Erklärung des Klägers entnehmen, dass er wegen der Beendi- gung des Mietvertrags über seine bisherigen Wohn- und Kanzleiräume auf die Nutzung der von den Beklagten bewohnten Mieträume zum (nächst)möglichen Termin weiterhin dringend angewiesen sei. 46 - 21 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Umfang der Aufhebung an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Entschei- dung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 15.12.2021 - 224 C 318/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 23.11.2022 - 64 S 333/21 - 47

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Für den Mieter einer später an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann nicht anderes gelten.(Rn.19) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagten bewohnen aufgrund Mietvertrages vom 23. August / 1. September 2017 seit dem 1. Oktober 2017 eine ca. 145 Quadratmeter große Eigentumswohnung (Dachgeschoss) im Haus ... Berlin.... Die Miete beträgt EUR 1.750,00 nettokalt monatlich. Randnummer 2 Die Klägerin wohnt mit ihrem Ehemann, dem Zeugen ... (Jahrgang 1942), in einer Wohnung im Haus ... Berlin, Nähe Autobahndreieck Funkturm. Dortiger alleiniger Mieter ist der Zeuge .... Der Mietvertrag ist bis 31. März 2020 befristet. Der Zeuge ... verwirkt aufgrund einer Abrede von Ende 2016, die er persönlich und als Geschäftsführer einer an der Vereinbarung mit Dritten beteiligten GmbH schloss, eine Vertragsstrafe von EUR 50.000,00, wenn er die Wohnung im ... nicht bis 31. März 2020 räumt (Anlage K 8, Bl. 96 ff.). Randnummer 3 Die Klägerin erwarb nach Auflassung vom 10. Januar 2019 aufgrund Grundbucheintragung vom 21. März 2019 die von den Beklagten gemietete Wohnung, um die Wohnung für sich und ihren Ehemann selbst als Wohnung zu nutzen, wobei der Eigennutzungswille bestritten ist. Mit Schreiben vom 26. März 2019, den Beklagten zugegangen am 26. März 2019 (Anlage K 3, Bl. 36 ff. d.A.), und erneut in der Klageschrift vom 14. Mai 2019 sowie im Schriftsatz vom 7. August 2019 erklärte die Klägerin, den Mietvertrag mit den Beklagten wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Randnummer 4 Die Klägerin behauptet, ihr Ehemann sei 2018 mehrfach operiert worden, habe neurologische Beschwerden und benötige eine bessere Umgebung (die Beklagten bestreiten dies mit Nichtwissen), wie sie die von den Beklagten bewohnte Wohnung aufweise. Sie und ihr Mann wollten in die von den Beklagten gemietete Wohnung einziehen (die Beklagten bestreiten auch das mit Nichtwissen). Randnummer 5 Die Klägerin beantragt, Randnummer 6 1) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Mietwohnung ... ... Berlin, Dachgeschoss – bestehend als drei Zimmern mit offener Küche, Diele, Bad, Gäste-WC mit einer Fläche von ca. 145 Quadratmetern sowie dem dazugehörigen Kellerraum Nr. 2 und den zur Wohnung gehörenden Tiefgaragenstellplätzen Nrn. 8 und 11 – zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben; Randnummer 7 hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner entsprechend dem Klageantrag zu 1) zu verurteilen mit der Maßgabe, dass die Räumung und Herausgabe zum 31. August 2019 zu erfolgen hat; Randnummer 8 höchst hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner entsprechend dem Klageantrag zu 1) zu verurteilen mit der Maßgabe, dass die Räumung und Herausgabe zum 30. November 2019 zu erfolgen hat. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Wegen der weiteren, teilweise streitigen Einzelheiten des Sach- und Streitstandes (insbesondere hinsichtlich der Umgebungssituation der Wohnung ... und der Wohnung ......, der Umstände der Übernahme von Voreinbauten des Vormieters durch die Beklagten und der Kosten dafür, der Mitteilungen des Voreigentümers an die Beklagten hinsichtlich des potentiellen Erwerbers (nur Investor/Kapitalanleger), des Widerspruchs gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB, der weiteren Eigentumswohnung der Klägerin in ...XX) sei auf die Schriftsätze, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15. August 2019 und die weiteren Unterlagen in der Gerichtsakte verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die in allen Anträgen zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Räumung oder künftige Räumung der von den Beklagten gemieteten Wohnung zu. I. Randnummer 13 Die Voraussetzungen der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen für das Räumungsbegehren der Klägerin, §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, sind nicht erfüllt. Randnummer 14 Das Mietverhältnis zwischen den Parteien, in das die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB durch Erwerb der von den Beklagten gemieteten Eigentumswohnung am 21. März 2019 als Vermieterin eintrat und das den Besitz der Beklagten an der Wohnung ..., Dachgeschoss, legitimiert, ist durch die Kündigungserklärungen der Klägerin im Schreiben vom 26. März 2019, in der Klageschrift vom 14. Mai 2019 und im Schriftsatz vom 7. August 2019 nicht beendet worden. Es endet wegen dieser Kündigungserklärungen auch nicht demnächst. Randnummer 15 Es fehlt an einem wirksam geltend gemachten Kündigungsgrund. Als solcher kommt allein ein berechtigtes Interesse der Klägerin aufgrund Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 1 u. Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht. Der Wirksamkeit der Kündigungen steht § 242 BGB entgegen. Randnummer 16 Es kann offen bleiben, ob die Klägerin und ihr Mann die von den Beklagten gemietete Wohnung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigen. Randnummer 17 Die Kündigungen der Klägerin vom 26. März, 14. Mai und 7. August 2019 sind jedenfalls rechtsmissbräuchlich. Ihnen steht die von Amts wegen zu berücksichtigende Einwendung aus § 242 BGB entgegen. Randnummer 18 Das ergibt sich aus Folgendem: 1. Randnummer 19 Schließt ein Vermieter mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag in dem Wissen, die Wohnung demnächst wegen Eigenbedarfs zu kündigen, steht der Kündigung der Einwand aus § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters entgegen (BVerfG, Urt. v. 14. Februar 1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88, WuM 1989, 114 juris-Rn. 43, 46 BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087, Tz. 37 ff. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rn. 137). Baut ein Eigentümer sein Haus in Kenntnis oder Erwartung der sodann geltend gemachten Eigenbedarfssituation um, kann die demgemäß erfolgte Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sein (BVerfG, Beschl. v. 17. Juli 1992 – 1 BvR 179/92, NJW 1992, 3032, 3033). 2. Randnummer 20 Bezogen auf den hier vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass die Kündigungen der Klägerin rechtsmissbräuchlich und deswegen unbeachtlich sind, § 242 BGB. Randnummer 21 Für den Mieter einer später an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann nichts anderes gelten als für den Mieter, der originär einen Mietvertrag mit einem Vermieter schließt, der die Wohnung fest selbst nutzen will. a) Randnummer 22 Zwar kommt hier nicht zum Tragen, dass die Klägerin den Mietvertrag mit den Beklagten originär abgeschlossen hätte in dem Wissen, ihn alsbald wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen. Sie trat indes kraft eigener Entscheidung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein, indem sie die Wohnung erwarb, die der Mietvertrag mit den Beklagten betraf. Zugleich hatten die Beklagten nicht die Chance, sich dergestalt um ihre Belange zu kümmern, dass sie eine Eigenbedarfskündigung durch entsprechende Vereinbarung mit der Klägerin als Vermieterin hätten ausschließen können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087, Tz. 43, 46). Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Beklagten Anlass gehabt hätten, mit dem Voreigentümer eine Eigenbedarfskündigung auszuschließen. Ein Vermieter ist nicht gehalten, seine künftigen Lebensgestaltungs- und -entwicklungsmöglichkeiten durchzuplanen und offen zu legen, um dem späteren Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens vorzubeugen. Ebenso wenig ist es aber Sache eines Mieters, im Hinblick auf die für ihn noch weniger ersichtlichen künftigen Lebensgestaltungs- und -entwicklungsmöglichkeiten des jetzigen und gar etwaiger späterer Vermieter Vorsorge zu treffen und eine Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag auszuschließen. Randnummer 23 Soweit die Klägerin ihren Eigenbedarf darauf stützt, dass sie und ihr Mann die von ihnen gegenwärtig bewohnte Wohnung ... bis Ende März 2020 räumen müssen und der Zeuge ... bei Nichtauszug EUR 50.000,00 Strafe verwirkt, steht der Berufung auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Blick auf die genannte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 1992 entgegen. Wer die Not im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB selbst schafft, kann sich nicht auf sie berufen, wenn er sie denjenigen treffen lassen will, der – ja zufällig – Mieter derjenigen Wohnung ist, die der Kündigende nach Schaffung der Not aussucht, weil sie ihm für seine Zwecke am besten geeignet erscheint. Randnummer 24 Derselbe Gedanke muss für den Eigenbedarf aufgrund Alters und aufgrund einer streitigen Erkrankung des Zeugen ... gelten. Auch insoweit erscheint es dem Unterzeichner rechtsmissbräuchlich, die Not nach ihrem Offenbarwerden durchs Land zu tragen und sie denjenigen treffen zu lassen, der die beste Wohnung zur Behebung der Not gemietet hat. Randnummer 25 Es hätte der Klägerin freigestanden, eine unvermietete Wohnung zu erwerben. Dass eine solche, den Zwecken der Klägerin und ihres Mannes genügende Wohnung nicht verfügbar sei, ist nicht dargelegt und auch nicht sonst erkennbar. Randnummer 26 Schließlich ergibt sich in einem Fall wie hier die Unzulässigkeit der Eigenbedarfskündigung bei mitgebrachtem Eigenbedarf ergänzend aus einem verständigen Blick auf § 577a Abs. 1 u. 1a BGB. Nach § 577a Abs. 1 BGB dieser Vorschrift kann ein Vermieter u.a. Eigenbedarf erst drei Jahre nach seinem Erwerb der Eigentumswohnung geltend machen, wenn die Wohnung an den Mieter vor der Bildung von Wohnungseigentum überlassen worden war und sie nach dieser Eigentumsbildung veräußert wurde. Regelungsintention des Gesetzgebers war, die Praxis in Großstädten, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen umzuwandeln und diese an Erwerber zur verkaufen, die sodann Eigenbedarf geltend machten, einzudämmen (s. Jauernig/Teichmann BGB, 17. Aufl. 2018, § 577a Rn. 1). 2013 kam § 577a Abs. 1a BGB hinzu, der den Schutz des Mieters von Eigentumswohnungen weiter ausbauen sollte etwa auf Fälle, die sich zur Umgehung des § 577a Abs. 1 BGB etabliert hatten, in denen etwa eine GbR das Haus erwirbt und die Wohnungsmietverträge zur Nutzung durch ihre Gesellschafter kündigt (vgl. BGH, Urt. v. 21. März 2018 – VIII ZR 104/17 –, BGHZ 218, 162 Tz. 12, 27, 33 ff.). Eine abschließende Regelung zu Lasten von Fällen wie dem hiesigen ist darin nicht zu erkennen. Vielmehr spricht mehr dafür, dass in einem Fall wie hier der Erwerber ebenfalls erst drei Jahre nach Erwerb die Kündigung wegen mitgebrachten Eigenbedarfs mit Aussicht auf Erfolg erklären kann. Das liegt entlang der Regelungsintention des Gesetzgebers der Mieterschutzbestimmungen in § 577a BGB. b) Randnummer 27 aa) Den gegenteiligen Stimmen in Literatur und Rechtsprechung, dass also in einem Fall wie hier eine rechtsmissbräuchliche Kündigung nicht vorliege (s. u.a. BayObLG, Rechtsentscheid v. 14. Juli 1981 – Allg Reg 32/81, NJW 1981, 2197 zu III.; Staudinger/Rolfs BGB (Stand 03.05.2019) § 537 Rn. 113, 136 ff. – dort differenzierend u. m.w.N.) kann sich der Unterzeichner zum einen aus den vorgenannten Gründen nicht anschließen. Randnummer 28 Zum anderen erschließt sich dem Unterzeichner nicht, wie die steuerliche Förderung von Eigentumswohnungen die Kündigung bei „gekauftem“, besser vielleicht: „mitgebrachtem“, Eigenbedarf dahin prägen können sollte, dass sie dem Vorwurf missbräuchlichen Verhaltens nicht ausgesetzt sei, wie es in der von der Klägerin besonders herangezogenen Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes von 1981 (s. soeben) heißt. Randnummer 29 Auch Verweisungen darauf, dass der Mieter einer Eigentumswohnung nicht besonders privilegiert sei und sich deswegen nicht gegen mitgebrachten Eigenbedarf unter Berufung auf § 242 BGB solle wehren können, verfangen nicht. Es geht hier vielmehr um eine Schlechterstellung des Wohnungseigentumsmieters, dessen Mietsache an einen neuen Eigentümer veräußert wird, gegenüber dem Mieter, der einen neuen Mietvertrag abschließt. Randnummer 30 bb) Auf den Wertungswiderspruch zwischen der Situation eines einen unbefristeten Mietvertrag mit einem von vornherein eigennutzungswilligen Vermieter abschließenden Mieters, der bei anschließender Eigenbedarfskündigung wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters über § 242 BGB geschützt ist, und der abweichenden Behandlung eines Mieters, der die Kündigung des eigennutzungswilligen Erwerbers der Mietwohnung hinzunehmen habe, ist der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 (Urt. zum Geschäftszeichen VIII ZR 180/18, WuM 2019, 385) nicht eingegangen. Dort – anders als hier – scheint sich der Wille des Erwerbers, die fragliche Wohnung zu kündigen, auch erst nach dem Erwerb gefestigt zu haben (vgl. dort Tz. 23; s.a. die Berufungsentscheidung des LG Berlin, Urt. v. 09. Mai 2018 – 64 S 176/17, juris-Rn.19: Eigenbedarf war bei Erwerb der Wohnung absehbar). Soweit der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 (dort zu Tz. 16) darauf verweist, ein Erwerb einer Eigentumswohnung mit Eigennutzungswillen stehe einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht entgegen, wie der BGH bereits 1988 entschieden habe (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87 –, BGHZ 103, 91, juris-Rn. 24), ist anzumerken, dass es in dem Fall von 1988 nicht um eine solche Situation ging und es sich lediglich um ein obiter dictum handelte. Im Übrigen erläutert der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 an der genannten Stelle, dass es dem Vermieter freistehe, den Eigenbedarf durch den Erwerb erst herbeizuführen, während im vorliegenden Fall entscheidend ist, dass der Vermieter den Eigenbedarf bei dem Erwerb zielgerichtet mitbrachte. II. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. III. Randnummer 32 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Sätze 1 u. 2 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001398351 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR180.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 180/18 Verkündet am: 22. Mai 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 a) Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maß- gebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. b) Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter- schiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwunge- nen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlech- terung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Ge- samtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situa- tion des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här- tegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20). - 2 - c) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels sub- stantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haf- tendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwar- tende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24, 29). d) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Partei- en im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichti- gen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB ande- rerseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Beru- fungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnut- zung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belan- ge eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorge- hen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und ei- nem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbe- darf des ursprünglichen Vermieters zuweisen. e) Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebenspla- nung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interes- sen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an des- sen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht. f) Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Um- ständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (an- ders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungs- wunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Miet- dauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits). - 3 - BGB § 574 Abs. 2 Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatz- wohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbe- kannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Um- stand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewis- ses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist. BGB § 574a Abs. 2 Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu tref- fenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. ZPO § 144 a) Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisan- tritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengut- achtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschrie- benen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). b) Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführli- chen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge- sundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463). BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 4 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 9. Mai 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs- gericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 und ihr inzwischen verstorbener Ehemann mieteten im Jahr 1974 von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine in einem Mehrfamilien- haus gelegene Dreizimmerwohnung in Berlin mit einer Grundfläche von 73,03 qm an. Die zuletzt geschuldete monatliche Kaltmiete beträgt 482 €. Au- ßer der im Jahr 1937 geborenen Beklagten zu 1 leben in der Wohnung noch ihre beiden Söhne, die Beklagten zu 2 und zu 3, die beide seit längerem das 50. Lebensjahr überschritten haben. 1 - 5 - Der Kläger ist seit dem 12. August 2015 Eigentümer der Wohnung. Da- neben hat er eine weitere, im selben Anwesen gelegene Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 64,95 qm erworben, die an die von den Beklagten genutzten Mieträume angrenzt und von einem älteren Ehepaar bewohnt wird. Er selbst lebt bislang mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung. Mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2016 erklärte der Kläger gegen- über der Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte die Kündigung in der Klageschrift vom 21. November 2016. Die Beklagte zu 1 widersprach der Kün- digung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 sprach der Kläger zudem die fristlose außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines zwischen ihm und dem Beklagten zu 2 stattgefundenen Vorfalls aus. Weiter erklärte er mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2017 auch gegen- über den Mietern der Nachbarwohnung wegen Eigenbedarfs die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2017. Der Kläger hat gel- tend gemacht, es sei langfristig geplant, beide Wohnungen zu verbinden und als Einheit zu nutzen. Das Amtsgericht hat der vom Kläger erhobenen Räumungsklage auf- grund der am 22. Januar 2016 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Be- klagten hat das Landgericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abgewiesen und angeordnet, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf 2 3 4 5 - 6 - unbestimmte Zeit verlängere. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2018, 584) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Dem Kläger stünden Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen die Beklagten nach §§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht zu. Die fristlose Kündigung vom 8. Juni 2017 habe nicht zur Beendigung des Miet- verhältnisses geführt. Allerdings habe die am 22. Januar 2016 ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit Ablauf des 31. Oktober 2016 beendet. Nach den - auch für das Berufungsgericht maßgeblichen - Feststellungen des Amtsgerichts sei ein Eigenbedarfsinteresse des Klägers gegeben. Der Eigenbedarfswunsch des Klägers habe sich in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung auch nicht später geändert, denn die von den Beklagten genutzte Wohnung solle in jedem Fall, also unabhängig davon, ob auch die später ebenfalls gekündigte Nach- barwohnung frei werde, durch die Familie des Klägers genutzt werden. 6 7 8 - 7 - Gleichwohl könne der Kläger nicht die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Denn das wirksam gekündigte Mietverhältnis habe sich nach §§ 574, 574a BGB wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf unbestimmte Zeit verlängert. Unter einer Härte in diesem Sinne seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung eintreten könnten. Dabei genüge es - insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen -, wenn sie mit einiger Sicherheit zu erwarten stünden. Im Streitfall träfen auf Seiten der Beklagten zu 1 eine Reihe von erhebli- chen Nachteilen zusammen. Zu ihrem hohen Alter von derzeit 79 Jahren und ihrer durch ärztliches Attest belegte Demenzerkrankung komme ihre durch die lange Mietdauer von deutlich mehr als 40 Jahren bewirkte Verwurzelung in der bisherigen Umgebung hinzu. Das ärztliche Attest lege nahe, dass eine Ver- schlechterung des gesundheitlichen Zustands der Beklagten zu 1 im Falle eines Herauslösens aus ihrer bisherigen Umgebung ernsthaft zu befürchten stehe. Des Weiteren sei in Anbetracht des angespannten Berliner Wohnungsmarkts und der beengten Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beklagten ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaf- fen. Dies belegten auch die erfolglosen Bemühungen der Beklagten, eine ande- re Wohnung zu finden. Die Beklagte zu 1 müsse sich insoweit nicht darauf ver- weisen lassen, für sich allein Ersatzwohnraum zu suchen, denn sämtliche Be- klagten könnten als Familienangehörige das Zusammenleben in einer Wohnung beanspruchen. Dementsprechend stelle die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 BGB auch ausdrücklich auf die "Familie" des Mieters ab. Die mit der Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 ver- bundene Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klä- 9 10 11 - 8 - gers nicht zu rechtfertigen. Zwar sei bei der gebotenen Abwägung der beider- seitigen Interessen zu berücksichtigen, dass dem Erlangungsinteresse des Klä- gers ein hohes Gewicht beizumessen sei, zumal er und seine Familie aufgrund ihrer derzeit prekären Wohnsituation, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen werde, gewichtigen Bedarf an Wohnraum hätten. Jedoch müsse sich der Kläger in diesem Zusam- menhang entgegenhalten lassen, dass er die Wohnung schon mit dem Ziel ei- ner Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand gekauft und bereits zum Zeitpunkt des Wohnungserwerbs mit Schwierigkeiten, nämlich dem Bestehen von Härtegründen für den Fall größeren Raumbedarfs infolge Familienzuwach- ses, habe rechnen müssen. Hinzu komme, dass die Maklerin bei der Besichti- gung der Wohnung in Anwesenheit des Klägers den Beklagten bedeutet habe, eine Kündigung des Mietverhältnisses sei nicht beabsichtigt. Der Kläger habe dem nicht widersprochen. Auch dieses widersprüchliche und treuwidrige Ver- halten des Klägers gehe zu seinen Lasten. Bei Abwägung der gegenläufigen Interessen der Parteien habe das Er- langungsinteresse des Klägers zurückzutreten. Für die Beklagte stelle die Be- endigung des Mietverhältnisses aus den dargelegten Gründen eine unzumutba- re Härte dar. Den Interessen eines Eigentümers, der (wie hier der Kläger) eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig er- hältliche Wohnung - mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, komme dagegen ein geringeres Gewicht zu als dem - grundsätzlich gegenüber den Mieterinteressen vorrangigen - Rückerlan- gungsinteresse eines Eigentümers in der für ein Dauerschuldverhältnis typi- schen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine solche (hier nicht vorliegende) Fallgestaltung zeichne sich na- mentlich dadurch aus, dass sich nicht für einen Dritten, sondern gerade für den 12 - 9 - vom Mieter ausgewählten Vertragspartner geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den dieser so nicht habe vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdiene. Da ungewiss sei, wann voraussichtlich die Umstände wegfielen, auf- grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle, sei gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB die Fortführung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche des Klägers ge- gen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten zu 1 und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten und von den drei Beklagten genutzten Wohnung nach § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die vom Kläger am 22. Januar 2016 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2016 be- endet hat. a) Dass der Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten zu 1 vermieteten Wohnung selbst verursacht hat, 13 14 15 16 - 10 - schließt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (so bereits Se- natsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100). Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht al- lein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers miss- achten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten (BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer finanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu al- lein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein (BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Erst recht hat dies zu gelten, wenn - wie hier - der Ankauf erfolgt, um eine Verbesserung der Wohnverhältnisse zu erreichen. b) Auch im Übrigen hat das Berufungsgericht das Vorliegen einer Eigen- bedarfssituation im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtsfehlerfrei bejaht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt der Kündigungstatbe- stand des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht voraus, dass aus Sicht des Vermieters eine "objektive Notwendigkeit" zur Nutzung der vermiete- ten Wohnräume besteht, so dass subjektive "Eigenbedarfswünsche" nicht aus- reichten. Die Revisionserwiderung, die dem Berufungsgericht zum Vorwurf macht, Wünsche und Intentionen des Vermieters unzulässig mit einem "Benöti- gen" der Wohnung gleichgestellt zu haben, setzt sich mit dieser Auffassung in Widerspruch zu der gefestigten Rechtsprechung des Bundesverfassungsge- richts und des Bundesgerichtshofs. 17 - 11 - aa) Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfGE 68, 361, 374; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1994, 994 f.). Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Miet- wohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernst- hafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehba- re Gründe gestützt wird (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24 mwN). Eine solche Auslegung ist im Hinblick auf die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zukommende Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geboten. Danach haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezo- genen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481; Se- natsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14). Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft ver- folgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (BVerfG, NJW 1994, 994 f.; WuM 2002, 21 f.; NJW 2014, 2417 Rn. 28; NJW 1993, 1637 f.; NJW 1994, 309 f.; Senatsur- teile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 19). 18 19 - 12 - bb) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht zu Recht im Einklang mit dem Amtsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume für sich und seine Familie zu nutzen, die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt. Wie das Amtsgericht und ihm folgend das Berufungsgericht zutreffend angenommen haben, ist der Wunsch, eine erworbene Eigentumswohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen (vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Das Berufungsgericht hat auch in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht frei von Verfahrensfehlern die Überzeugung gewonnen, an dem Wunsch des Klägers, die von den Beklagten genutzte Wohnung zu beziehen, habe sich auf- grund der späteren Kündigung der Nachbarwohnung nichts geändert, denn die von der Beklagten zu 1 angemietete Wohnung solle in jedem Falle, also auch unabhängig von der später ebenfalls freiwerdenden Nachbarwohnung genutzt werden. Anders als die Revisionserwiderung meint, haben die Vorinstanzen bei ihrer Überzeugungsbildung (§ 286 Abs. 1 ZPO) nicht entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten übergegangen. Anders als dies die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung den Bekundungen der Zeugin D. entnehmen wollen, hatte der Kläger seinen Eigenbedarf nicht von vornherein auf eine durch die Zusammenlegung der von den Beklagten genutzten Räumlichkeiten und der Nachbarwohnung festgelegt. Ein solcher Plan war nach den Bekundungen der Zeugin D. zwar zunächst ins Auge gefasst, dann jedoch auch aus Kosten- gründen wieder verworfen worden. Erst später - nach der erfolgten Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses - war dann der Entschluss getrof- 20 21 22 - 13 - fen worden, langfristig beide Wohnungen zusammenzulegen. Die Revisionser- widerung stellt letztlich weder die - durch den tatsächlichen Ablauf (Kündigung der etwa 75 qm großen Wohnung der Beklagten am 22. Januar 2016; Kündi- gung der circa 65 qm großen Nachbarwohnung am 3. März 2017) bestätigte - Glaubhaftigkeit dieser Bekundungen noch die persönliche Glaubwürdigkeit der Zeugin in Frage, sondern zieht lediglich die - den Aussagegehalt der Bekun- dungen der Zeugin verkürzende - eigene Bewertung der Beklagten heran. Daher ist aus revisionsrechtlicher Sicht die von den Vorinstanzen gefun- dene Überzeugung nicht zu beanstanden, dass dem Kläger auf jeden Fall - un- abhängig davon, wie sich die Dinge bezüglich der Nachbarwohnung weiter ent- wickeln würden - daran gelegen war, mit seiner Ehefrau und seinen zwei klei- nen Kindern aus der beengten Zweizimmermietwohnung in die von den Beklag- ten genutzte, deutlich geräumigere Dreizimmerwohnung zu ziehen. Zum Zeit- punkt der Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung hatte sich der Ei- gennutzungswunsch des Klägers damit auf diese Wohnung verdichtet. Dem- entsprechend hat er im Kündigungsschreiben vom 22. Januar 2016 seinen Ei- genbedarf auch hierauf gestützt und beschränkt. 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, dass im Streitfall zu prüfen ist, ob das Mietverhältnis auf Verlangen der Beklagten zu 1 gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen ist. Denn die vom Kläger im Ver- lauf des Räumungsprozesses mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 zusätzlich erklär- te fristlose außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB), bei der eine Be- fugnis des Mieters, ein Fortsetzungsverlangen nach den genannten Vorschrif- ten zu stellen, nicht bestünde, ist - wie das Berufungsgericht in Übereinstim- mung mit dem Amtsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - unwirksam, weil das dem Beklagten zu 2 zum Vorwurf gemachte Verhalten eine Kündigung 23 24 - 14 - nach § 543 Abs. 1 BGB nicht rechtfertigt. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne nach §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Zwar ist es im Ergebnis nicht zu bean- standen, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für die Beklagte zu 1 (und ihre erwachsenen Söhne) eine Härte dar. Hiervon geht im Übrigen auch die Revision aus. Seine weitere Annahme, diese Härte sei auch unter Berücksichtigung der berechtigten Inte- ressen des Klägers nicht zu rechtfertigen, beruht jedoch auf mehreren revisi- onsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Zum einen hat das Berufungsgericht auf Seiten der Beklagten Umstände in seine Interessenabwägung einbezogen, zu denen es keine ausreichenden tatsächlichen Feststellungen getroffen hat. Zum anderen hat es unzutreffende Maßstäbe an die vorzunehmende Interes- senabwägung angelegt. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende 25 26 - 15 - rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietver- hältnisses bedeute für die Beklagte zu 1 und für ihre in ihrem Haushalt leben- den Söhne eine Härte, ist allerdings nicht zu beanstanden. aa) Das Berufungsgericht ist trotz seiner etwas missverständlichen Aus- führungen zum Vorliegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB davon ausgegangen, dass nach ständiger Rechtsprechung des Senats nur solche für die Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Be- tracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 25; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Es ist zwar auf diese Unterscheidung nicht eingegangen, sondern hat nur allgemein ausgeführt, unter einer Härte seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten könnten. In seinen wei- teren Erwägungen hat es aber zutreffend nicht jeden solcher Nachteile für eine Härte genügen lassen, sondern auf besondere im Falle der Beklagten zu 1 ge- gebene Umstände abgestellt, vor allem auf deren hohes Alter (79 Jahre zum 27 28 - 16 - Zeitpunkt der Kündigung), auf ihre durch eine Mietdauer von mehr als 40 Jah- ren in besonderem Maße bestehende Verwurzelung in ihrer Umgebung, auf ihren angegriffenen Gesundheitszustand (Demenzerkrankung) und zu befürch- tende "weitere" Verschlechterungen ihrer körperlichen und psychischen Verfas- sung. Damit hat es seiner Entscheidung unausgesprochen zugrunde gelegt, dass die typischerweise bei einem Umzug auf Seiten des Mieters und seiner Familie auftretenden Beschwernisse für die Annahme einer Härte nicht ausrei- chen. bb) Auch das von ihm gefundene Ergebnis, dass aufgrund der genann- ten Umstände (hohes Alter der Mieterin, lange Mietdauer, Verwurzelung in der bisherigen Umgebung; ärztlich attestierte Demenzerkrankung, verbunden mit der Gefahr einer Verschlechterung im Falle eines Umzugs) vom Vorliegen einer Härte für die Beklagte zu 1 im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auszugehen ist, ist - was auch die Revision nicht in Zweifel zieht - nicht zu beanstanden. (1) Das Berufungsgericht hat - vom Ansatz her frei von Rechtsfehlern - das fortgeschrittene Alter der Beklagten zu 1 und deren auf einer mehr als 40jährigen Mietdauer beruhenden Verwurzelung in ihrer Umgebung in seine Beurteilung einbezogen, ob ein Härtegrund vorliegt. Allerdings hat es hierbei nicht hinreichend deutlich gemacht, ob es jeden dieser Umstände bereits für sich genommen oder nur im Rahmen einer Gesamtwürdigung als Härtegrund anerkannt hat. Dies wäre im Hinblick darauf geboten gewesen, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjähri- gen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können. Daher rechtfertigen sie ohne weitere Feststellungen zu den sich hie- raus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels 29 30 - 17 - grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. etwa LG Berlin, GE 2011, 1553, 1555; MM 1999, 351; aA LG Berlin, Urteil vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.). (2) Gleichwohl hält sich die Würdigung des Berufungsgerichts im Rah- men des tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, so dass seine Annahme, es liege eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Denn das Berufungsgericht hat neben den genannten Umständen auch die fachärztlich bescheinigte Demenzerkrankung der Beklag- ten zu 1 berücksichtigt und seine tatrichterliche Beurteilung weiter auf die Er- wägung gestützt, dass aufgrund dieses Krankheitsbilds bei ihr im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Damit hat es rechtsfehlerfrei erkannt, dass Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB darstellen können (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, aaO iVm dem Tatbestand [Mieter sind beide mehr als 80 Jahre alt; Mie- terin ist zudem schwer krebskrank]; vgl. auch KG, GE 2004, 752 f.). In bestimm- ten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Um- zug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernst- hafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här- tegrund darstellen (zu letzterem Gesichtspunkt vgl. Senatsurteil vom 16. Okto- ber 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20; vgl. ferner BVerfG, NJW- RR 1993, 463, 464). (a) Der Umstand, dass die Beklagten in ihrem Widerspruchsschreiben das Vorliegen einer Demenz bei der Beklagten zu 1 noch nicht geltend ge- 31 32 - 18 - macht, sondern nur auf andere gesundheitliche Einschränkungen verwiesen haben, ist unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anord- nung des Gerichts nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeitpunkt der letz- ten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 574 Rn. 25; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 13; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 574 Rn. 27). (b) Dass die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts zum Vor- liegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB auf verfahrensfehlerhaft getroffenen Feststellungen beruhe, macht die Revision nicht geltend. Sie hat sich nicht mit einer Verfahrensrüge dagegen gewandt, dass das Berufungsgericht allein auf- grund des vorlegten fachärztlichen Attests die Überzeugung gewonnen hat, die Beklagte zu 1 leide - was der Kläger in der Berufungsinstanz bestritten hat - unter anderem an einer Demenz gemischter Genese. Im Revisionsverfahren ist daher vom Bestehen einer solchen Erkrankung auszugehen (§ 559 Abs. 2 ZPO). Die Revision greift auch nicht die Feststellung des Berufungsgerichts an, ein Wohnungswechsel könne zu einer "weiteren" Verschlechterung des Ge- sundheitszustands der Beklagten zu 1 führen. (c) Sie macht allerdings in Bezug auf die Interessenabwägung des Beru- fungsgerichts geltend, die Beklagten hätten nicht vorgetragen, die Beklagte zu 1 leide an Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art, so dass ein Woh- nungswechsel für sie nicht nur "Beschwernisse" mit sich bringe, sondern sie einen Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht würde "meistern" können. Richtig ist, dass das Berufungsgericht lediglich festgestellt hat, aufgrund der Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 stehe im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheits- 33 34 - 19 - zustands ernsthaft zu befürchten, wie dies auch das ärztliche Attest nahelege. Ob es sich dabei um gravierende Folgen handelt und welches konkrete Aus- maß die Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 angenommen hat, ist den Aus- führungen des Berufungsgerichts, das zu diesen Fragen kein Sachverständi- gengutachten erhoben hat, dagegen nicht zu entnehmen. Auf diesen Aspekt kommt es jedoch für die Frage des Vorliegens einer Härte letztlich nicht an, weil - wovon auch die Revision ausgeht - die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses sei für die Be- klagte zu 1 mit einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verbunden, im Hinblick auf die beschriebenen Gesamtumstände einer revisionsrechtlichen Nachprüfung unabhängig davon standhält, dass solche schwerwiegende ge- sundheitliche Beeinträchtigungen nicht (ausreichend) dargelegt beziehungswei- se festgestellt worden sind. Denn in Anbetracht des hohen Alters der Beklagten zu 1, ihrer durch eine mehr als 40jährige Mietdauer geprägte Verwurzelung in ihrem bisherigen Lebensumfeld und ihrer fachärztlich bescheinigten Demenzer- krankung, die sich im Falle eines Umzugs "weiter" verschlechtern kann, ist die Annahme einer Härte auch dann aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu bean- standen, wenn - wovon mangels entsprechender tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts im Revisionsverfahren auszugehen ist - die Demenzer- krankung der Beklagten zu 1 (in Verbindung mit ihren von der Revisionserwide- rung angeführten weiteren altersbedingten Erkrankungen) einen Umzug nicht von vornherein ausschlösse und ein Domizilwechsel auch nicht zu einer erheb- lichen, sondern nur zu einer leichteren Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands führte. c) Dagegen ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenab- wägung aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft. Der vom Berufungsgericht auf 35 36 - 20 - Seiten der Beklagten zu 1 festgestellten Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB (Alter, langjährige Verwurzelung, Demenzerkrankung) kommt auf der Grundla- ge seiner bislang getroffenen Feststellungen nicht das ihr vom Berufungsgericht zugebilligte Gewicht zu. Insbesondere hat es versäumt, tragfähige Feststellun- gen zu dem Umfang und den Auswirkungen der von den Beklagten geltend gemachten Erkrankungen der Beklagten zu 1 zu treffen. Zudem hat es ange- nommen, es liege bezüglich aller Beklagten (zusätzlich) der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB (angemessene Ersatzwohnung ist zu zumutbaren Bedingun- gen nicht zu beschaffen) vor, ohne die hierfür erforderlichen tatsächlichen Fest- stellungen zu treffen. Weiter hat es dem Erlangungsinteresse des Klägers als Erwerber einer Mietwohnung unter Missachtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) einen geringeren Stellenwert beigemes- sen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt. Darüber hin- aus hat es zu Lasten des Klägers rechtsfehlerhaft als treuwidriges Verhalten berücksichtigt, dass der Kläger der von der Maklerin gegenüber den Beklagten bei der Wohnungsbesichtigung getätigten Äußerung, eine Kündigung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen habe. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Tatrichter ist daher gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sach- verhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Här- tegründe - insbesondere von im Falle eines Umzugs drohenden schwerwiegen- den Gesundheitsgefahren - und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24, 29 37 - 21 - mwN), wobei sich letztere entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein müssen (§ 574 Abs. 3 BGB). Bei der an- schließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfas- sungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grund- lage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. auch BT-Drucks. 3/1234 S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a BGB aF Ge- setz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des § 556a BGB]), weswegen sie sich nicht auf eine - angesichts der Vielgestaltig- keit der Lebensverhältnisse grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zu- rückziehen dürfen. Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorge- nommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (vgl. Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, aaO unter II 2). Dabei kommt es - anders als die Revisi- on meint - nicht auf ein deutliches Überwiegen an. Dies lässt sich sowohl dem Wortlaut als auch dem - sich in den Gesetzesmaterialien zur Vorgängerrege- lung in § 556a BGB aF niedergelegten und für die heutige Vorschrift unverän- dert geltenden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68) - Regelungszweck des § 574 BGB entnehmen. Im Jahre 1967 sollte die damals geltende Vorschrift des § 556a Abs. 1 BGB aF zur besseren Verständlichkeit, also ohne inhaltliche Än- derung, dahin umformuliert werden, dass der Mieter im Falle einer Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können solle (Satz 1), dies aber nicht gelte, wenn der Vermieter ein "überwiegendes berechtigtes Interesse" an der vertragsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses habe (BT-Drucks. V/1743, S. 4). Von diesem Vorschlag wurde aber im Verlauf des Gesetzge- 38 - 22 - bungsverfahrens wieder wegen der Befürchtung Abstand genommen, der Aus- druck "überwiegendes berechtigtes Interesse" könne den unzutreffenden Ein- druck erwecken, nunmehr solle den Interessen der Mieter ein Übergewicht zu- gebilligt werden (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Die damals geplante Umformulie- rung, mit der eine inhaltliche Veränderung gegenüber der bisherigen Fassung (vgl. BGBl. I 1960 S. 389) nicht angestrebt wurde, belegt damit, dass der Fort- setzungsanspruch des Mieters nicht erst bei einem deutlichen Überwiegen der Interessen des Vermieters ausgeschlossen sein sollte. Maßgebend ist daher allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Er- gebnis führt (ähnlich Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Januar 2019, § 574 Rn. 54, die jeweils ein eindeutiges Ergebnis verlangen). bb) Das Berufungsurteil lässt bereits die gebotene sorgfältige und gründ- liche Feststellung der von den Beklagten angeführten Gründe, die für sie einen Umzug als unzumutbare Härte erscheinen lassen, vermissen. Es ist zwar - wie oben ausgeführt - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aufgrund des hohen Alters der Beklagten zu 1, der mehr als 40jährigen Mietdauer und der sich daraus ergebenden Verwurzelung in ihrer näheren Umgebung sowie ihrer fachärztlich attestierten Demenzerkrankung vom Vorliegen einer Härte ausgeht. Wie schwer dieser sich aus einer Verbindung von mehreren Umstän- den ergebende Härtegrund aber tatsächlich wiegt, ist von ihm nicht festgestellt worden. (1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungs- wechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren 39 40 41 - 23 - geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitli- chen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraus- sichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Diese Ver- pflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unver- sehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (ggfs. in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip; st. Rspr.; vgl. et- wa BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zum Vorliegen einer Härte nach § 541b BGB aF]; BVerfGE 52, 214, 219 f.; BVerfG, NJW 1992, 1378; NJW-RR 2014, 584, 585 mwN [jeweils zu § 765a ZPO]). Dementsprechend hat es der Senat in der erstgenannten Entscheidung nicht genügen lassen, dass das dortige Berufungsgericht eine im Falle eines Wohnungsverlustes aufgrund einer Demenzerkrankung greifbar drohende de- mentielle Orientierungslosigkeit und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheliches Zusammenleben mit seiner Ehefrau resultierenden Folgen formal als wahr unterstellt und sich kein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisen- den Interessen des betroffenen Mieters verschafft hat (Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 27 f.). In dem letztgenannten Urteil hat der Senat dem Berufungsgericht aufgegeben, für die Beurteilung des Vorlie- gens einer unzumutbaren Härte den Inhalt eines dort eingeholten schriftlichen Sachverständigengutachtens nebst mündlicher Erläuterung zu den gravieren- 42 - 24 - den Auswirkungen der Krankheit der dortigen Mieterin umfassend und einge- hend zu würdigen (Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Die beschriebenen Aufklärungsanforderungen hat das Berufungsgericht nicht einmal im Ansatz erfüllt. (a) Das Berufungsgericht hat eine eigene Sachkunde nicht aufgezeigt und sich damit letztlich auf den Inhalt des vorgelegten fachärztlichen Attests gestützt. Es hat eine weitere Klärung der Schwere der Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 offenbar deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es den durch den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung selbst herbeigeführten Eigenbedarf des Klägers rechtsfehlerhaft (dazu näheres unter II 3 c cc) als ein Erlangungsinteresse minderer Art eingestuft hat. Wohl aus demselben Grund ist es auf die von der Revisionserwiderung unter Verweis auf Tatsachenvortrag der Beklagten aufgeführten weiteren Krankheitsbilder der Beklagten zu 1 (u.a. Ver- engung des Wirbelsäulenkanals, starker Verschleiß der Bandscheiben, Diabe- tes) gar nicht eingegangen. Stattdessen hat sich das Berufungsgericht damit begnügt, aus der ärztlich attestierten Demenzerkrankung abzuleiten, dass im Falle des Herauslösens der Beklagten zu 1 aus ihrem bisherigen Umfeld eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheitszustands ernsthaft zu befürchten stehe, wie dies auch das ärztliche Attest "nahelege". Damit ist es seiner Ver- pflichtung, sich selbst ein umfassendes und in die Tiefe gehendes Bild über die geltend gemachten Erkrankungen und die hieraus im Falle eines erzwungenen Umzugs resultierenden oder drohenden Gesundheitsbeeinträchtigungen zu verschaffen, nicht nachgekommen. (b) Macht ein Mieter - wie hier - unter Vorlage eines Attests des behan- delnden Facharztes geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkran- kung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig 43 44 - 25 - die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzu- nehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkran- kung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich. Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen ei- nes erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden ge- sundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (vgl. Senatsurteile vom 16. Okto- ber 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 18, 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). Das Berufungsgericht wird also zu klären haben, an welchen Erkrankun- gen die Beklagte zu 1 konkret leidet, wie sich diese auf ihre Lebensweise, ins- besondere auf ihre Autonomie und auf ihre psychische und physische Verfas- sung auswirken, und ob ihre Erkrankungen - gegebenenfalls in Zusammenhang mit anderen Faktoren (Alter, Verwurzelung) - einen Wohnungswechsel ausge- schlossen erscheinen oder zumindest ernsthaft befürchten lassen, dass sich die gesundheitliche und/oder persönliche Situation der Beklagten zu 1 erheblich verschlechtert. In diesem Zusammenhang ist auch von Bedeutung, ob und in- wieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstüt- zung ihres Umfelds beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder the- rapeutische Behandlungen mindern lassen (zu letzterem vgl. BVerfG, NJW-RR 45 - 26 - 1993, 463, 464). Die Diagnose "Demenz gemischter Genese" beantwortet an- gesichts des breiten Spektrums unterschiedlicher Krankheitsgrade, der sich aus der jeweiligen Persönlichkeit und Lebensweise des Betroffenen (etwa depressi- ve Veranlagung; Verengung des Lebenskreises; Angewiesenheit auf vertraute Abläufe; Rüstigkeit; Lebensmut; kontaktfreudiges Naturell; Aufgeschlossenheit gegenüber neuen Situationen) ergebenden Bandbreite an möglichen Reaktio- nen auf einen erzwungenen Wohnungswechsel sowie der Vielgestaltigkeit ei- nes Krankheitsverlaufs all diese Fragen nicht. Entsprechende Anforderungen haben zu gelten, soweit die weiteren vom Berufungsgericht berücksichtigten Faktoren (Alter, Verwurzelung aufgrund jahr- zehntelanger Mietdauer) betroffen sind. Auch hier kann nicht generell ange- nommen werden, dass solche Umstände einem Umzug entgegenstehen. Viel- mehr kommt es auch hier letztlich darauf an, wie diese Faktoren die Lebens- verhältnisse der Beklagten zu 1 prägen und welche Folgen ein erzwungener Wohnungswechsel nach sich zieht oder ernsthaft befürchten lässt. Die Feststel- lung, dass der Mieter hochbetagt oder stark verwurzelt ist, reicht daher für sich genommen nicht aus, um dem Tatrichter eine angemessene Bewertung seiner Lage und - im Rahmen der Interessenabwägung - eine ordnungsgemäße Ge- wichtung der beiderseitigen Interessen zu ermöglichen (aA LG Berlin, Urteil vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.; Nichtzulassungsbeschwerde anhängig unter dem Az. VIII ZR 68/19). Erst die Feststellung der mit einem Um- zug konkret verbundenen Folgen versetzt den Tatrichter in die Lage, das Ge- wicht einer geltend gemachten Härte zuverlässig zu bewerten. (c) Von der Verpflichtung zur Erhebung eines umfassenden Sachver- ständigengutachtens (und gegebenenfalls zur Vernehmung der von den Be- klagten als Zeugen angebotenen behandelnden Ärzte) ist das Berufungsgericht 46 47 - 27 - auch nicht deswegen enthoben, weil die Beklagten im Falle eines Wohnungs- wechsels zu befürchtende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen nicht im Einzelnen dargelegt haben. Die Revision, die geltend macht, ange- sichts der besonderen auf Seiten des Klägers in die Interessenabwägung ein- zustellenden Belange, könnten nur "Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art" die Abwägung zu Gunsten der Beklagten ausfallen lassen, vermisst Vortrag der Beklagten zum Vorliegen solcher Beeinträchtigungen. Damit überspannt sie die Anforderungen an eine substantiierte Darlegung der durch einen Umzug drohenden erheblichen gesundheitlichen Nachteile. Die Beklagten haben - zuletzt unter Bezugnahme auf ein ärztliches Attest des behandelnden Facharztes für Neurologie und Psychiatrie - vorgetragen, der Beklagten zu 1 sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar. In diesem Attest beschreibt der behandelnde Facharzt, worauf sich seine Ein- schätzung gründet, dass im Falle eines Umzugs mit einer sich beschleunigen- den Verschlechterung des mit Beeinträchtigungen in der örtlichen und zeitlichen Orientierung, des Kurzzeitgedächtnisses, aller höheren kognitiven Funktionen und der psychischen Verfassung verbundenen Gesundheitszustandes der Be- klagten zu 1 zu rechnen ist und dass Einbußen in ihren Alltagsaktivitäten ein- schließlich der Gefahr von Stürzen und Delirien zu befürchten stehen. Von den Beklagten als medizinischen Laien ist über die Vorlage eines solchen (ausführ- lichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol- gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchten- der gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest gestützten Vortrags]). 48 - 28 - (2) Auch die im Rahmen seiner Interessenabwägung berücksichtigte An- nahme des Berufungsgerichts, für die Beklagten sei angemessener Ersatz- wohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen (§ 574 Abs. 2 BGB), beruht nicht auf tragfähigen Feststellungen. (a) Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 49). Da- bei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 11). Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 50 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 574 Rn. 9). Gewisse Ein- schnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenem Er- satzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können (LG Stuttgart, WuM 1990, 20, 21; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 49; Erman/Lützenkirchen, aaO), wobei auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde (vgl. etwa BeckOGK-BGB/Emanuel, aaO § 574 Rn. 28; Staudinger/Rolfs, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO; aA Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 35). (b) Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei an- genommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss, dass die Beklagte zu 1 dort ebenfalls mit ihren erwachsenen Söhnen zusam- menleben kann. Denn ihre Lebensführung ist von dem seit Jahrzehnten andau- 49 50 51 - 29 - ernden Zusammenleben mit ihren erwachsenen Söhnen geprägt. Dass eine solche Wohnung für sie und ihre Söhne aber nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in Berlin überhaupt nicht zur Ver- fügung stünde, die Beklagten nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel verfügten oder der gesundheitliche Zustand sämtlicher Beklagten diese an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Beru- fungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt. Auch insoweit bedarf es einer sorgfältigen Ermittlung des Sachverhalts. Seine Ausführungen, der Berliner Wohnungsmarkt sei gerichtsbekannt und ausweislich der Mietbegrenzungsverordnung des Berliner Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101), der Begründung der nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erlassenen Berliner Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. 2013, S. 128) und der gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ergangenen Berliner Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. 2013, S. 488) angespannt, wobei insbesondere im Niedrigpreissegment Wohnungsnot herrsche, stützen diese Annahme allein nicht. Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Oblie- genheit nachgekommen ist, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu be- mühen, sind nicht im Hinblick auf eine vom Gericht bejahte Mangellage auf dem Wohnungsmarkt, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragen- den Verordnungen geführt hat, entbehrlich (vgl. OLG Köln, ZMR 2004, 33, 35; LG Berlin, GE 1990, 491; LG Heidelberg, DWW 1991, 244, 245; LG Karlsruhe, DWW 1992, 22; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 53 mwN; MünchKommBGB/ Häublein, aaO Rn. 14; BeckOK-MietR/Siegmund, Stand 01.03.2019, § 574 BGB Rn. 13; Fleindl, abrufbar unter https://www.mietgerichtstag.de/ mietgerichtstage/download-vorträge/mietgerichtstag-2019/, zur Veröffentlichung in WuM 2019 vorgesehen; vgl. ferner LG Düsseldorf, ZMR 1990, 380, 382). Denn daraus ergibt sich zwar, dass Mietinteressenten generell (deutlich) höhere 52 - 30 - Anstrengungen unternehmen müssen, um einen für sie geeigneten und bezahl- baren Wohnraum zu finden. Damit steht aber noch nicht fest, dass solcher Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den konkret betroffenen Mieter nicht anzumieten ist, zumal von ihm grundsätzlich zu verlangen ist, dass er sich auch um Ersatzwohnraum in einem anderen Gebiet der Gemeinde bemüht (vgl. LG Hamburg, ZMR 2003, 265, 266; LG Dessau-Roßlau, NJW-RR 2017, 585, 586; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 9). Aus diesem Grunde kann eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespann- te Wohnlage allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (un- streitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maß- nahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist (so auch Fleindl, aaO). (c) Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Be- kannten, oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich danach, was ihm unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 13; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 52 mwN). Hierfür reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Ver- suche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden. Das Berufungsgericht hat keine eigenen Feststellungen dazu getroffen, welche Bemühungen die Beklag- ten nach ihrem Vorbringen insoweit konkret entfaltet haben. Es hat seiner Ent- scheidung nur pauschal "die erfolglosen Bemühungen, eine andere Wohnung zu finden" zugrunde gelegt und ist dabei auf den von der Revisionserwiderung in Bezug genommenen Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu 53 - 31 - den zum Zwecke einer Wohnungssuche entfalteten Aktivitäten nicht (näher) eingegangen. Vielmehr hat es sich damit begnügt, bezüglich des Sachverhaltes auf das Urteil des Amtsgerichts zu verweisen und hat es versäumt, festzustel- len, welche Anstrengungen bezüglich der Wohnungssuche die Beklagten ins- gesamt - insbesondere nach ihrem zweitinstanzlichen Vorbringen - unternom- men haben. Da das Amtsgericht den erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten zu den getätigten Bemühungen um eine Ersatzwohnung nicht für ausreichend er- achtet hat, hätte das Berufungsgericht eine von der Würdigung des Amtsge- richts abweichende Sichtweise nur dann einnehmen dürfen, wenn es konkrete eigene Feststellungen dazu getroffen hätte, dass die Beklagten im Rahmen des ihnen Zumutbaren ausreichende Maßnahmen ergriffen haben, um in der bis- lang verstrichenen Zeit anderen Wohnraum zu finden. cc) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist aber nicht nur deswegen fehlerhaft, weil es bezüglich der von ihm angenomme- nen Härtegründe die erforderliche sorgfältige Tatsachenfeststellung unterlassen hat. Vielmehr hat es auch - wie die Revision mit Erfolg geltend macht - die Inte- ressen des Klägers fehlgewichtet. Zum einen hat es - anders als bei der Frage, ob der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vorliegt - bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Bewertung und Gewichtung der gegenläu- figen Interessen der Parteien die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsga- rantie des Klägers nicht hinreichend berücksichtigt, indem es dem Kläger als Erwerber einer vermieteten Wohnung ein weniger schutzwürdiges Interesse zubilligt als einem Vermieter, der den Mietvertrag abgeschlossen und mit einer Eigenbedarfskündigung geraume Zeit zugewartet hat, während es im Gegen- zug dem Bestandsinteresse der Beklagten zu 1, ohne Feststellungen über de- ren konkrete Verhältnisse und Bedürfnisse zu treffen, eine hohe Bedeutung beigemessen hat. Zum anderen hat es das Interesse des Klägers auch deswe- 54 - 32 - gen mit einem minderen Gewicht in die Abwägung eingestellt, weil dieser sich bei dem Besichtigungstermin vermeintlich treuwidrig verhalten habe. Darüber hinaus ist die Abwägung des Berufungsgerichts von dem - dem Gesetzeszweck zuwiderlaufenden - Bestreben geleitet, Kategorien aufzustellen, in denen gene- rell die Belange des Mieters beziehungsweise die Interessen des Vermieters überwiegen. (1) Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegen- einander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. (a) Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis um- fasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (BVerfGE 81, 29, 32 f.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Die grundrechtlich verbürgte Eigentums- garantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn der Vermieter die Eigenbedarfssituation - etwa durch den Erwerb einer vermie- teten Wohnung - willentlich herbeigeführt hat (vgl. BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34), ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbe- stands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung 55 56 - 33 - nach § 574 BGB zu beachten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu § 556a BGB aF]). Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden (BVerfG, NJW 1994, 994). (b) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung des Erlangungsinteresses des Klägers nicht gerecht. (aa) Es hat zwar noch zutreffend erkannt, dass nach den vom Amtsge- richt getroffenen und gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch vom Berufungsge- richt zugrunde zu legenden Feststellungen der Kläger und seine Familie in pre- kären Wohnverhältnissen leben, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden kleinen Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen wird. Die damit gegebene Dringlichkeit des Eigenbedarfs hat es auch rechtsfehlerfrei zu Guns- ten des Klägers als einen gewichtigen Umstand gewertet (vgl. auch Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 30 mwN). (bb) Im Anschluss daran hat es jedoch unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie im Wege der Heranziehung einer durch die angeführten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts längst überholten Instanzrechtsprechung (LG Zwickau, WuM 1998, 159; LG München I, WuM 1994, 538; LG Bonn, NJW-RR 1990, 973 f.; vgl. auch LG Düsseldorf, WuM 1991, 36 f.; ebenso Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 65 [anders aber Rn. 67]; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 23) zu Lasten des Klägers berücksichtigt, dass dieser die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand erworben habe und deswegen 57 58 59 - 34 - schon zu diesem Zeitpunkt mit der Geltendmachung von Härtegründen habe rechnen müssen. Das Berufungsgericht misst damit dem Umstand, dass der Kläger die vermietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen des Klägers und der Abwägung der gegenläufigen Belange der Parteien eine geringere Bedeutung zu als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Hierdurch missachtet es die Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts, die bezüglich der Anwendung und Aus- legung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtli- chen Maßstäbe aufgestellt hat (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Weiter weist das Berufungsgericht dem Eigennutzungswunsch des Erwerbers einer Mietwohnung einen geringeren Stellenwert zu als einem Eigenbedarf des ur- sprünglichen Vermieters. Dies steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrun- de zu legen haben (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). (c) Auch im Rahmen der Interessenbewertung der Beklagten hat das Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend berücksichtigt. Auf Seiten der Beklagten zu 1 ist zwar ebenfalls das - insofern den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten. Ob dabei auch in deren Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) eingegriffen wird, hängt 60 61 - 35 - aber von bislang nicht getroffenen Feststellungen zu dem gesundheitlichen Zu- stand der Beklagten zu 1 und etwaig schwerwiegenden Auswirkungen auf ihre körperliche oder psychische Verfassung ab (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1993, 463 f. [zu § 556a BGB aF]; vgl. ferner BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 8 f.; BVerfG, NJW 1998, 295, 296 [zu § 765a ZPO]). (aa) Der in § 574 BGB zum Schutz des Mieters vorgesehene Fortset- zungsanspruch konkretisiert zum einen die Sozialbindung des Eigentums an Wohnraum, indem sie der Tatsache Rechnung trägt, dass große Teile der Be- völkerung auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind und die Woh- nung Lebensmittelpunkt des Mieters ist (BVerfGE 84, 197, 199 f. [zu § 556a BGB aF]). Zum anderen trägt diese Bestimmung auch dem Umstand Rech- nung, dass neben dem Eigentum des Vermieters auch das (abgeleitete) Besitz- recht des Mieters den Schutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt (BVerfGE 89, 1, 10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthalte- nen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlan- gen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteres- ses hinreichend erfassen und berücksichtigen (BVerfGE 89, 1, 9 f.; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594). (bb) Dabei haben die Gerichte im Rahmen der Interessenabwägung nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschla- genden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht, welche die Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim scheuen (BVerfG, aaO). Bei der Interessenabwägung darf 62 63 - 36 - aber gleichwohl berücksichtigt werden, ob der Wunsch des Mieters, trotz seines schlechten Gesundheitszustands und einer beim Verbleib in der bisherigen Wohnung nicht mehr gewährleisteten notwendigen Pflege, an der Mietwohnung festzuhalten, objektiv unvernünftig ist (BVerfG, aaO). Vor diesem Hintergrund bedarf die Bevorzugung der Lebensplanung einer Partei einer tatrichterlichen Würdigung, die auf einer umfassenden Sachverhaltsfeststellung beruht und die für die Parteien jeweils streitenden Wertentscheidungen des Grundgesetzes in einen angemessenen Ausgleich bringt. (2) Weiter hat das Berufungsgericht zu Lasten des Klägers dessen ver- meintlich widersprüchliches und treuwidriges Verhalten bei der Wohnungsbe- sichtigung in die Interessenabwägung eingestellt, das darin bestehen soll, dass er den beim Besichtigungstermin erfolgten Angaben der Maklerin, eine Kündi- gung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen hat. Auch hierbei hat das Berufungsgericht übersehen, dass im Rahmen des § 574 BGB letztlich eine Abwägung der damit für beide Seiten verbundenen Folgen vorzunehmen ist. Bei der vorzunehmenden Abwägung sind die Auswir- kungen, die einerseits die Vertragsbeendigung für den Mieter und andererseits die Vertragsfortsetzung für den Vermieter haben würde, zu bewerten und in Beziehung zu setzen (so auch Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; LG Mün- chen I, NJW-RR 2014, 1108, 1110). Dass der unterbliebene Widerspruch des Klägers zu nachteiligen Folgen für die Beklagten geführt hätte, weil diese ihr weiteres Verhalten auf eine unterbleibende Kündigung eingerichtet hätten, hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Die Revisionserwiderung zeigt übergangenen Sachvortrag hierzu auch nicht auf. 64 65 - 37 - (3) Ferner hat sich das Berufungsgericht - wie seine abschließenden Er- wägungen zeigen - bei der Interessenabwägung nicht - wie geboten - aus- schließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orien- tiert, sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Ka- tegorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht eingenommene schematische Betrachtungsweise, die es auch in einem Leit- satz seinem Urteil vorangestellt hat, verbietet sich jedoch. Bei ähnlich gelager- ten Sachverhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall ein Überwiegen der Interessen des Vermieters oder des Mieters möglich sein (vgl. etwa LG Dresden, Urteil vom 5. August 2003 - 4 S 547/02, nicht veröffentlicht, nachfol- gend Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 [iVm dem Tatbestand] sowie LG München I, NJW-RR 2014, 1108 ff. einer- seits; vgl. LG Frankfurt am Main, NJW 2011, 3526 f. andererseits, das aller- dings ein Sachverständigengutachten nicht eingeholt hat). (a) Das Berufungsgericht meint, der Eigentümer, der das Vertragsver- hältnis mit dem Mieter begründet habe und für den sich geraume Zeit nach Ab- schluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so nicht vorhersehen habe müssen (vom Berufungsgericht als "Standardkonstella- tion" bezeichnet), verdiene besonderen Schutz. Dagegen komme den Interes- sen eines Eigentümers, der eine vermietete - und gerade auf dem Markt des- wegen vergleichsweise günstig erhältliche - Wohnung mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringe- res Gewicht zu. Hierbei verkennt es zunächst, dass die Frage, ob auf Seiten des Mieters eine ihm auch angesichts der Interessen des Vermieters nicht mehr zumutbare Härte im Sinne von § 574 BGB vorliegt, nach dem Willen des Ge- setzgebers stets nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen ist (BT- Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a BGB aF]). Dabei soll weder den Belangen des 66 67 - 38 - Vermieters (BT-Drucks. V/1743, S. 3; V/2317, S. 2 [jeweils zu § 556a BGB aF]) noch den Interessen des Mieters (vgl. BT-Drucks. V/2317, S. 2) von vornherein ein größeres Gewicht zukommen als denen der Gegenseite. Diese in den Ge- setzesmaterialien zu der Vorgängerregelung des § 556a BGB aF niedergeleg- ten Grundsätze gelten auch im Rahmen der an deren Stelle getretenen Be- stimmung des § 574 BGB, die den Inhalt des bisherigen § 556a BGB aF zu- gunsten des Mieters unangetastet ließ (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68). (b) Weiter hat es Konstellationen gebildet, die Umstände in die Kategori- sierung einbeziehen, die aus Rechtsgründen nicht zu berücksichtigen sind. Durch seine Unterscheidung, ob der Vermieter den Eigenbedarf willentlich durch den Erwerb der Mietwohnung herbeigeführt hat oder nicht, lässt es ins- besondere außer Acht, dass der Eigenbedarf unabhängig von der Art seines Entstehens von der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erfasst wird. Weiter hat es bei der von ihm als "Standardkonstellation" bezeichneten Kategorie nicht bedacht, dass nach der Rechtsprechung des Senats vom Ver- mieter eine "Bedarfsvorschau" gerade nicht anzustellen ist (Urteil vom 4. Fe- bruar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 27). dd) Dem Berufungsgericht ist schließlich auch zur Last zu legen, dass es seine Prognoseentscheidung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härte- gründe (§ 574a Satz 2 BGB) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermes- sen einräumt (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO § 574a Rn. 12). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die 68 69 - 39 - letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietver- hältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Ausge- hend hiervon bedarf es gerade in dem Fall, in dem - wie hier - auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, bei einem etwaigen Überwiegen der Mieterinteressen einer sorgfältigen Prüfung, ob eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Gewicht des (kombinierten) Härtegrunds Alter, Verwurzelung infolge langer Mietdauer und multiple Erkrankungen nachzuholen und auch Feststellungen dazu zu treffen haben wird, ob zusätzlich der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB vorliegt. Fest- stellungen zum Vorliegen des Regeltatbestands des § 574 Abs. 2 BGB wären auch dann nicht entbehrlich, wenn sich die von den Beklagten geltend gemach- te Unfähigkeit der Beklagten zu 1, einen Wohnungswechsel ohne erhebliche Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands und ihrer Lebenssituation zu überstehen, im Rahmen der durchzuführenden Beweisaufnahme bestätigen würde. Denn dann würde zwar hinsichtlich der Beklagten zu 1 der gesetzliche Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB verdrängt, weil dieser letztlich nur für den an sich (wenn auch eingeschränkt) umzugsfähigen Mieter von Bedeutung ist (vgl. hierzu Fleindl, aaO). Bezüglich der Beklagten zu 2 und 3, die ebenfalls in den Schutzbereich des § 574 BGB einbezogen sind ("Härte für den Mieter, sei- ne Familie, …"), käme aber § 574 Abs. 2 BGB als eigenständiger Härtegrund in Betracht. 70 - 40 - Sodann wird das Berufungsgericht unter Beachtung der rechtlichen Vor- gaben des Senats eine neue Interessenabwägung vorzunehmen haben. Gege- benenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prü- fen haben, wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.07.2017 - 231 C 565/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.05.2018 - 64 S 176/17 - 71

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 51/14 Verkündet am: 21. Januar 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1 Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwi- schen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniser- langung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534). BGH, Urteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14 - LG Hamburg AG Hamburg-St. Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Januar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 16. Januar 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Hamburg. Sie bewohnt die im dritten Obergeschoss befindlichen Räume aufgrund eines mit dem damaligen Grundstückseigentümer R. M. am 18. Februar 1992 abgeschlossenen Mietvertrags. Zu diesem Zeitpunkt war neben Herrn M. auch dessen Ehefrau Miteigentümerin des Grundstücks. Streitig ist, wann hinsichtlich der im Haus befindlichen sieben Wohnungen erstmals Wohnungseigentum gebildet worden ist. Nach der Darstellung der Klägerin ist im Jahre 1996 Wohnungseigentum begründet worden; die Beklagte 1 - 3 - macht dagegen geltend, es sei bereits im Jahr 1971 Wohnungseigentum gebil- det worden. Herr M. verstarb im Jahr 2006 und wurde von seiner Ehefrau beerbt, die am 13. September 2006 als Alleineigentümerin in das Grundbuch eingetra- gen wurde. Mit notariell beurkundetem Schenkungsvertrag vom 8. Dezember 2010 überließ sie das Grundstück ihrer Tochter, der Beklagten, behielt sich aber den lebenslangen Nießbrauch daran vor. Am 19. März 2011 verstarb auch Frau M. . Daraufhin veräußerte die Beklagte sämtliche in dem Mehrfamilien- haus gelegenen sieben Wohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1.306.000 € an die H. GmbH. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder von deren Veräußerungs- absicht noch vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet. Auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht wurde sie ebenfalls nicht hingewiesen. Die Käuferin wurde am 18. Juli 2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 23. August 2011 informierte die Hausverwaltung der Erwerberin die Klägerin über die Veräußerung der Wohnungen. Am 12. Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung (Wohnung Nr. 5) gegen Zahlung eines Preises von 266.250 € zuzüglich circa 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei wies sie darauf hin, dass sie die wei- teren sechs Wohnungen in den letzten zweieinhalb Monaten zum gleichen Preis verkauft habe. Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vor- kaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Woh- nung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von 2 3 4 - 4 - (nur) 186.571 € - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Ge- samtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerich- tete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision ver- folgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte weder aus § 280 Abs. 3, § 281 BGB (Schadensersatz statt der Leistung) noch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht Anspruch auf Ersatz des gel- tend gemachten Schadens. Zwar sei die Beklagte als Vermieterin der Klägerin gemäß §§ 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen, die Klägerin über die be- absichtigte Veräußerung der Wohnung zu unterrichten und diese auf ihr gesetz- liches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diesen Verpflichtungen sei sie schuldhaft nicht nachgekommen, weswegen grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch in Betracht komme. Gleichwohl könne die Klägerin nicht Ersatz des vorliegend geltend gemachten Schadens beanspruchen, der in der Differenz zwischen an- teiligem Kaufpreis für die Wohnung und deren Verkehrswert bestehe. 5 6 7 8 - 5 - Die Klägerin mache vorliegend einen Nichterfüllungsschaden gemäß § 280 Abs. 3, § 281 BGB geltend. Ein solcher könne dann bestehen, wenn die Wohnung trotz wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters vom Ver- mieter an den Erwerber übereignet werde. In einem solchen Fall richte sich die Höhe des Schadens nach dem Gesamtvermögensvergleich, bei dem die tat- sächliche Entwicklung und die im Falle ordnungsgemäßer Erfüllung bestehende Vermögenslage einander gegenüber zu stellen seien. Der Vermögensschaden bestehe dann regelmäßig in der Differenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und deren Verkehrswert. Eine solche Fallgestaltung sei vorlie- gend jedoch nicht gegeben. Die Klägerin habe das ihr zustehende Vorkaufs- recht nicht ausgeübt, weswegen zwischen ihr und der Beklagten - mangels Zu- standekommen eines Kaufvertrags - kein (kauf-)vertraglicher Leistungsan- spruch begründet worden sei, der im Falle der Nichterfüllung auszugleichen wäre. Der damit allein in Betracht kommende Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) umfasse nicht den von der Klägerin geltend gemachten Schaden. Zwar erstrecke sich die Ersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB auf die unmittelbaren und mittelbaren Folgen des schädigenden Verhaltens. Ausgenommen seien jedoch Schäden, die außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Pflicht lägen. Ein erstattungsfä- higer Schaden wäre daher etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter den Kaufvertrag gegenüber dem (Dritt-)Käufer erfülle und dieser dann das Mietver- hältnis kündige. Werde die Wohnung dagegen an einen Kapitalanleger ohne Eigennutzungs- oder Verwertungsabsicht veräußert, entstehe dem Mieter im Allgemeinen kein ersatzfähiger Vermögensnachteil. Ein ausgleichspflichtiger Vermögensschaden folge insbesondere nicht daraus, dass zwischen den Par- teien des Kaufvertrags ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis verein- bart worden sei. Der Mieter könne in einem solchen Fall nicht etwa geltend ma- 9 10 - 6 - chen, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiterverkaufen kön- nen, denn der Verlust eines Veräußerungsgewinns werde vom Schutzzweck des § 577 BGB nicht gedeckt. Ebenso wenig könne er bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts geltend machen, er hätte die Wohnung zu einem günstigeren Preis erworben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin ge- mäß § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2, § 249 BGB auf Ersatz der geltend gemachten Differenz zwischen Verkehrswert der Woh- nung und anteiligem Kaufpreis nicht verneint werden. 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die Be- klagte nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt die sie als Vermieterin treffenden mietvertraglichen Nebenpflichten schuldhaft verletzt hat, die Klägerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und den Inhalt des mit der H. GmbH abgeschlossen Kaufvertrags zu unterrichten. a) Der Verkauf der von der Klägerin angemieteten Wohnung an die H. GmbH begründete nach dem für das Revisionsverfahren maß- geblichen Sachverhalt gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein gesetzliches Vor- kaufsrecht der Klägerin. aa) Die Beklagte war zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts Vermieterin der Klägerin. Nach dem Tod des ursprünglichen Vermieters war dessen Witwe als Alleinerbin in den mit der Klägerin bestehenden Mietvertrag eingetreten. Diese Vermieterstellung behielt sie auch nach der unter Nieß- 11 12 13 14 - 7 - brauchvorbehalt (§§ 1068, 1030 BGB) erfolgten schenkweisen Überlassung des Grundstücks an die Beklagte (vgl. Senatsurteil vom 7. September 2005 - VIII ZR 24/05, NJW 2006, 51 Rn. 13). Erst mit dem Ableben der Nießbrauch- berechtigten ist die Beklagte gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB Vermie- terin geworden (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 11). bb) Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob bereits im Jahr 1971 - so die Darstellung der Beklagten - oder erst im Jahr 1996 - so der Vortrag der Klägerin (im Urteil des Amtsgerichts ist versehentlich von 2006 die Rede) - Wohnungseigentum begründet worden ist. Es hat letztlich, ebenso wie das Amtsgericht, zugunsten der Klägerin unterstellt, dass Woh- nungseigentum - wie von § 577 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - erst nach Ab- schluss des Mietvertrags begründet worden ist. Hiervon ist auch für das Revisi- onsverfahren auszugehen. cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts sind im Streitfall die weiteren Voraussetzungen eines gesetzlichen Vorkaufs- rechts der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Die an die Klägerin vermietete Wohnung ist erstmals nach der mietweisen Überlassung veräußert worden. Der Umstand, dass die Wohnung zunächst schenkweise an die Be- klagte übereignet worden war, hindert - anders als die Revisionserwiderung meint - die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht. Bei dem Verkauf der Wohnung an die H. GmbH han- delt es sich - ausgehend von einer im Revisionsverfahren zu unterstellenden erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 1996 - um einen das Vorkaufsrecht auslösenden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8; vgl. auch Senatsurteile vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 197 ff. [zu § 2b Abs. 1 WoBindG]; vom 29. März 2006 15 16 - 8 - - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 61 ff. [zu § 570b BGB aF]) Erstverkauf. Denn der davor vollzogene Eigentumsübergang auf die Beklagte war nicht aufgrund eines Verkaufsgeschäfts, sondern aufgrund einer von § 577 BGB nicht erfass- ten unentgeltlichen Übertragung erfolgt. Die Annahme der Revisionserwiderung, ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB sei auch dann ausgeschlossen, wenn dem Verkauf an einen Dritten - wie hier - eine schenkweise Übertragung an Familienangehörige vorausgegangen sei, findet im Gesetz keine Stütze. Ein Vorkaufsrecht entsteht nach der Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn der Vorkaufsver- pflichtete eine ihrem inhaltlichen Gehalt nach als Kaufvertrag zu beurteilende Vereinbarung abgeschlossen hat. Hiervon macht § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Einschränkung bei einem Verkauf an Familien- und Haushaltsangehörige des Vermieters, weil der Gesetzgeber in diesen Fällen dem Interesse des Vermie- ters, die Wohnung an eine bestimmte Person zu verkaufen, höheres Gewicht beigemessen hat (BT-Drucks. 12/3013, S. 18). Dass ein Ausschluss des Vor- kaufsrechts auch in den Fällen gegeben sein sollte, in denen der Vermieter die Wohnung dem Familienangehörigen schenkweise überlassen hat, ist weder dem Wortlaut noch den Gesetzesmaterialien zu entnehmen. Eine von der Revi- sionserwiderung erwogene analoge Anwendung der als solche eng auszule- genden Ausnahmeregelung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt schon man- gels Bestehens einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. Schenkungen des Vermieters an Familien- oder Haushaltsangehörige lö- sen danach einerseits schon kein Vorkaufsrecht des Mieters aus, weil es sich hierbei nicht um ein nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB vorausgesetztes Kaufge- schäft handelt. Andererseits führen sie, wenn der mit einer Schenkung bedach- te Familienangehörige die Wohnung später an einen Dritten verkauft, anders als die in § 471 BGB genannten Verkäufe im Wege der Zwangsvollstre- 17 18 - 9 - ckung/aus der Insolvenzmasse und die in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Verkäufe an Familienangehörige (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, aaO), nicht dazu, dass es sich bei einem späteren Verkauf an einen Dritten um einen das Entstehen eines Vorkaufsrechts hindernden Zweit- verkauf handelt. b) Die Beklagte war daher gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, der Klägerin den Inhalt des mit dem Dritten geschlos- senen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Weiter traf sie die Pflicht, die Klä- gerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Beiden Verpflichtungen ist die Beklagte nach den rechts- fehlerfreien, im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts schuldhaft nicht nachgekommen. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1, § 249 BGB auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der von ihr bewohnten Wohnung und dem hierfür vereinbar- ten anteiligen Kaufpreis verneint. Es hat - dem Amtsgericht folgend - die Auf- fassung vertreten, der Ersatz eines solchen Schadens sei - auch wenn die Klä- gerin letztlich einen Nichterfüllungsschaden geltend mache - nicht vom Schutz- zweck des § 577 BGB gedeckt. Werde - wie hier - das Vorkaufsrecht nicht aus- geübt, liege ein erstattungspflichtiger Schaden des Mieters vor, wenn der Käu- fer das Mietverhältnis (etwa wegen Eigenbedarfs) kündige. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ausgleichspflichtigen Vermögensschaden dar. 19 20 - 10 - a) Das Berufungsgericht hat damit zwar im Ausgangspunkt zutreffend er- kannt, dass die Klägerin der Sache nach einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung ("Nichterfüllungsschaden") geltend macht, hat jedoch diesen Ansatz rechtsfehlerhaft nicht weiterverfolgt. Es hat bei der von ihm vorgenom- menen Differenzierung zwischen ausgeübtem und nicht ausgeübtem Vorkaufs- recht nicht hinreichend beachtet, dass die Klägerin infolge der von der Beklag- ten unterlassenen Mitteilungen erst zu einem Zeitpunkt Kenntnis von dem Inhalt des mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags und von dem Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts erlangt hat, als dieser Kaufvertrag schon vollzogen und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Deswegen hat es sich den Blick dafür verstellt, dass es bei der vorliegend ge- gebenen Sachlage für die Klägerin im Ergebnis keinen Unterschied machte, ob sie durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts einen Kaufvertrag zustande brachte und anschließend von der Beklagten, der (wovon in der Revisionsinstanz aus- zugehen ist) die Erfüllung dieses Vertrags von Anfang an unmöglich gewesen wäre, Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangte, oder ob sie von dem bei dieser Sachlage für die Verwirklichung ihres Erfül- lungsinteresses sinnlosen Zwischenschritt der - nach den für die Revisions- instanz maßgeblichen Feststellungen des Berufungsgerichts (§ 559 Abs. 1 ZPO) nicht erfolgten - Ausübung des Vorkaufsrechts absah und sogleich Ersatz des entsprechenden Schadens begehrte. In beiden Fällen wäre das Erfüllungs- interesse der Klägerin in gleicher Weise beeinträchtigt worden. Entscheidend ist letztlich, dass die Beklagte durch die Verletzung der sie nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB treffenden Mitteilungspflichten das Vor- kaufsrecht der Klägerin nach § 577 BGB, also den Erwerb der Wohnung zu dem vereinbarten anteiligen Kaufpreis, vereitelt hat. aa) Nach der Konzeption der §§ 577, 463 ff. BGB dient nicht nur der - durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommende (§ 577 Abs. 1 21 22 - 11 - Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) - Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien der Realisierung des Vorkaufsrechts. Vielmehr haben auch die gesetzlich vorge- schriebenen Mitteilungspflichten den Zweck, das Erfüllungsinteresse des Vor- kaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht aus- zuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, juris Rn. 16 [zu § 510 Abs. 1 BGB aF, heute § 469 Abs. 1 BGB] mwN). Der aus der Verletzung einer Mitteilungspflicht entstehende Anspruch auf Ersatz des vom Mitteilungspflichtigen auszuglei- chenden Schadens kann, sofern dieser durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde, auch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). bb) So liegen die Dinge hier. Der Klägerin, die vor Abschluss des Kauf- vertrags zwischen der Beklagten und dem Dritten weder über Existenz und In- halt des Vertrages (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) noch über das Be- stehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 2 BGB) unterrichtet worden war, stan- den lediglich zwei Wege offen, hierauf zu reagieren. Keiner der beiden Schritte hätte aber zur Verwirklichung ihres Erfüllungsinteresses geführt. Vielmehr blieb der Klägerin in beiden Fällen nur die Möglichkeit, Schadensersatz wegen Verei- telung ihres Vorkaufsrechts zu verlangen. (1) Die Klägerin hätte an sich, da die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufver- trags beginnt, das Vorkaufsrecht noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 23 24 - 12 - Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 577 Abs. 2 BGB) ausüben (vgl. OLG Celle, ZMR 2008, 119) und hierdurch mit der Beklagten einen zweiten Kaufver- trag zu denselben Bedingungen zustande bringen können, wie sie im Kaufver- trag zwischen Beklagter und Drittem vereinbart worden sind (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 21 mwN). Diesen zweiten Kaufvertrag hätte die Be- klagte aber nicht mehr erfüllen können (§ 275 Abs. 1 BGB), weil sie das Eigen- tum am Grundstück schon vor der mit Schreiben der Hausverwaltung vom 23. August 2011 erfolgten Unterrichtung der Klägerin über den erfolgten Verkauf auf den Käufer übertragen hatte. Der Eigentumswechsel war bereits am 18. Juli 2011 in das Grundbuch eingetragen worden. Daher hätte die Klägerin nach dem in der Revisionsinstanz maßgebli- chen Sachverhalt im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich Scha- densersatz statt der Leistung nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Über- eignung verlangen können. Zwar ist in den Fällen, in denen ein Schuldner - wie hier - den Kaufgegenstand an einen Dritten übereignet hat, dem Schuldner die Übereignung an den Gläubiger nicht schon deswegen unmöglich, weil er über ihn nicht mehr verfügen kann und auf ihn auch keinen Anspruch hat. Unmög- lichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die Ver- fügungsmacht nicht mehr erlangen und zur Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs nicht mehr auf die Sache einwirken kann (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, BGHZ 141, 179, 181 f.; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 3). Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch aus § 311a Abs. 2, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - anspruchs- begründende Voraussetzung, nimmt der Bundesgerichtshof jedoch, um die An- forderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Gläubigers nicht zu über- spannen, in ständiger Rechtsprechung an, dass die Weiterveräußerung die 25 - 13 - Unmöglichkeit indiziert, solange der Schuldner - wie hier - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, aaO S. 182 f. mwN; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (2) Statt ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nachträglich noch auszu- üben, stand der Klägerin aber auch die Möglichkeit offen, wegen Verletzung der in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB geregelten miet- vertraglichen Nebenpflichten Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ver- langen (vgl. BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, WuM 2003, 281 unter II 2 a aa, und V ZR 127/02, juris Rn. 21 f. [jeweils zur Haftung aus pVV]). Für diesen Schritt hat sie sich entschieden. Die Verletzung solcher Nebenpflichten führt zwar nicht stets zu einem Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Insbesondere wird es Fälle ge- ben, in denen sich die Verletzung der Mitteilungspflichten letztlich nicht aus- wirkt, weil der Vorkaufsberechtigte noch rechtzeitig vor der Übereignung der Kaufsache an den Dritten Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrags (und im Falle des § 577 BGB von seiner Vorkaufsberechtigung) erlangt und durch die Aus- übung seines Vorkaufsrechts einen - noch erfüllbaren - Kaufvertrag mit dem Mitteilungsverpflichteten zustande bringen kann. Dieser muss dann entschei- den, welchen der beiden gegen ihn gerichteten Ansprüche auf Übereignung der Kaufsache er erfüllt. Entschließt er sich für eine Erfüllung des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags, hat er dem Vorkaufsberechtigten wegen nach- träglicher Unmöglichkeit Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB zu leisten (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO Rn. 16; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO un- ter II 4 [zur Vorgängerregelung des § 325 BGB aF]). 26 27 - 14 - Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die vorliegend zu beurteilende Fall- konstellation, bei der die Kenntniserlangung erst nach Übereignung des Anwe- sens an den Dritten erfolgte und bei der daher die Verletzung der Mitteilungs- pflichten unmittelbar zur Vereitelung des Vorkaufsrechts führte. Infolge der un- terbliebenen Unterrichtung hätte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin - wie bereits ausgeführt - nur noch bewirken können, dass sie einen Kaufvertrag mit der Beklagten begründete, dessen Erfüllung der Beklagten von vornherein unmöglich gewesen wäre (anfängliche Unmöglichkeit) mit der Folge, dass sie der Klägerin gemäß § 311a Abs. 1, 2, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen Nichterfüllung des zu- stande gekommenen Kaufvertrags hätte leisten müssen. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts die Klägerin somit nicht in die Lage versetzt hätte, ihr Erfül- lungsinteresse durchzusetzen, ist hier die Ausübung dieses Rechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 1 BGB) als sinnloser Zwischenschritt zu werten. (3) Weil das Erfüllungsinteresse der Klägerin unmittelbar durch die Ver- letzung der mietvertraglichen Nebenpflicht vereitelt worden ist, ist der aus der Verletzung der mietrechtlichen Nebenpflicht resultierende Schadensersatzan- spruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). Der Ersatz des Erfül- lungsinteresses besteht hier - ebenso wie in dem vom Senat bereits entschie- denen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Erfüllung eines zwischen Vor- kaufsberechtigtem und Mitteilungsverpflichteten zustande gekommenen Kauf- vertrags (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO) - im Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem auf sie entfal- lenden Anteil des Kaufpreises, allerdings abzüglich von der Klägerin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs- und Finanzierungskosten). 28 29 - 15 - Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Klä- gerin beläuft sich der mit dem Grundstückserwerber vereinbarte anteilige Kauf- preis für die Wohnung (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB) auf 186.571 € und der Verkehrswert auf 266.250 €. Bei ordnungsgemäßer Unterrichtung hätte sie diesen Vermögenszuwachs (abzüglich für den Erwerb und dessen Finanzie- rung aufzuwendender Kosten) in Gestalt des Sondereigentums an der Woh- nung und des dazu gehörenden Miteigentumsanteils erhalten. An die Stelle des entgangenen Vermögensvorteils tritt nun der geldwerte Ausgleich der Wertdiffe- renz. (4) Die Verletzung der Mitteilungspflichten ist für den geltend gemachten Schaden auch ursächlich geworden. (a) Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin bei rechtzeitiger Mittei- lung des Inhalts des Kaufvertrags (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) und gleichzeitiger Belehrung über ihr Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB) von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätte. Die Mitteilungspflichten des Vorkaufs- verpflichteten stellen vertragliche Aufklärungspflichten dar, die dazu bestimmt sind, dem Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte Ge- schäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO unter II 2 b bb). Bei Ver- letzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklärungsrichtiges" Ver- halten (BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO, und V ZR 127/02, aaO Rn. 28; jeweils mwN). Umstände, die diese Vermutung widerleg- ten, sind weder von der Revisionserwiderung aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich. (b) Ferner ist für die Revisionsinstanz zu unterstellen, dass die Klägerin die sie treffende Kaufpreiszahlungspflicht aus einem - bei rechtzeitiger Unter- 30 31 32 33 - 16 - richtung durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts begründeten - Kaufvertrag (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) auch hätte erfüllen können. Das Beru- fungsgericht hat zwar insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Revision verweist aber zu Recht darauf, dass die Klägerin vorgetragen habe, sie wäre aufgrund ihrer Kreditwürdigkeit und teil- weise vorhandener Eigenmittel in der Lage gewesen, den zwischen der Beklag- ten und dem Dritten ausgehandelten, anteilig auf die von ihr genutzte Wohnung entfallenden Kaufpreis zu entrichten. (5) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht auch der Schutzzweck des § 577 BGB vorliegend einem auf Ersatz der Differenz zwi- schen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis (abzüglich erspar- ter Kosten) gerichteten Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 249 BGB nicht entgegen. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, wenn - wie hier - das Vor- kaufsrecht nicht ausgeübt werde, sei dem vorkaufsberechtigten Mieter nur der durch eine Verdrängung aus der Mietwohnung entstehende Schaden zu erset- zen. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein niedriger Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ersatzpflichtigen Vermögensschaden dar. Hierbei verengt das Berufungsgericht den Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 BGB entgegen dem in den Gesetzesmaterialien und auch in der genannten Bestimmung selbst zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers. (a) Der Senat hat sich mit der Frage, ob sich aus dem Schutzzweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters Einschränkungen hinsichtlich der Er- satzfähigkeit der dem Mieter entstandenen Vermögenseinbußen ergeben, be- reits im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen wegen nachträglicher 34 35 - 17 - Unmöglichkeit des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen Mieter und Vermieter begründeten Kaufvertrags befasst. Dabei hat er dem Zweck des in § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) geregelten Vorkaufsrechts, den Schutz der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswoh- nungen und deren Veräußerung an Dritterwerber zu verstärken, keine Be- schränkung des Anspruchs nach § 325 BGB aF (heute § 280 Abs. 1, 3, § 283 BGB) auf den Schaden entnommen, den der Mieter infolge einer Verdrängung aus der gemieteten Wohnung erleidet; vielmehr hat der Senat dem Mieter, dem die Wohnung vom Vermieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übereig- net worden war, einen Anspruch auf Ersatz der Wertdifferenz zwischen Ver- kehrswert und vereinbartem Kaufpreis zugesprochen. Maßgebend dafür war die Überlegung, dass das Gesetz den Schutz des Mieters durch dessen Berechti- gung realisiert, bei Eintritt des Vorkaufsfalls einen Kaufvertrag zwischen sich und dem Verkäufer zustande zu bringen, und dass der Mieter - wenn der Ver- käufer die sich daraus ergebende Übereignungspflicht nicht erfüllt - nach allge- meinem Schuldrecht Schadensersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses bean- spruchen kann (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (b) Diese Grundsätze lassen sich auch auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen, in der zwar kein Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien begründet, gleichwohl aber das durch § 577 BGB gewährleistete Erfüllungsinte- resse des Mieters verletzt worden ist. Das Berufungsgericht, das dies anders sieht, verkehrt den von § 577 BGB angestrebten Schutz des Mieters in sein Gegenteil. (aa) Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des ge- setzlichen Vorkaufsrechts des Mieters für den Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) vor allem die Absicht verfolgte, den Mieter vor spekulativen Um- 36 37 - 18 - wandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber zu schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40). Darin erschöpft sich der Schutzzweck dieser Regelung jedoch nicht. Vielmehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3013, aaO; 12/3254, aaO). Hätte die Absicht des Gesetzgebers allein darin bestanden, den Mieter vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte er dieses Anliegen schon durch einen zeitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers (vgl. § 577a BGB) verwirklichen können. Dass er stattdessen das Instrument des Vorkaufsrechts gewählt hat, belegt seine Zielsetzung, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbeson- dere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen eines Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Aus- übung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufver- trags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren. Durch die Verweisung in § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB auf die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) wird dem Mieter im Wesentlichen die gleiche Rechtsstellung eingeräumt wie einem sonstigen Vorkaufsberechtigten. Er hat damit gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, allein durch eine Erklä- rung gegenüber seinem Vermieter einen Kaufvertrag mit diesem zu den Bedin- gungen zustande zu bringen, die dieser mit dem Dritten vereinbart hat. (bb) Das Interesse des Mieters an der Verwirklichung seines Vorkaufs- rechts wird aber nicht nur dann verletzt, wenn der durch Ausübung des Vor- 38 39 - 19 - kaufsrechts zustande gekommene Kaufvertrag vom Vermieter wegen anfängli- cher oder nachträglicher Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung nicht voll- zogen wird, sondern auch dann, wenn - wie hier die Beklagte - der Mitteilungs- verpflichtete den Mieter so spät vom Verkaufsfall und dem Vorkaufsrecht unter- richtet, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die bereits erfolg- te Übereignung an einen Dritten leerliefe. Denn auch die Mitteilungspflichten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB dienen - wie bereits ausgeführt - dazu, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern; dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu be- gründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO mwN [zu § 510 BGB aF, heute § 469 BGB]). Er kann daher auch in diesen Fällen An- spruch auf Ersatz der Differenz zwischen Kaufpreis und Wert der Wohnung ha- ben (so auch Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 24; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 283 f.). Ob eine andere Beurteilung in den Fällen geboten ist, in denen der Mie- ter die Wohnung nicht zur Eigennutzung, sondern von vornherein zur Weiter- veräußerung erwerben will (so AG Hamburg, WuM 1996, 477; Münch- KommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 22; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2014, § 577 Rn. 58; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 45) kann hier dahinstehen. Denn eine solche Konstellation ist vorliegend nicht ge- geben. III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Umwandlung 40 - 20 - in Wohnungseigentum, zur Entstehung eines kausalen Schadens und zu des- sen Höhe getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist wegen Erkrankung an der Unterschrift gehindert. Dr. Milger, 04.02.2015 Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 31.05.2013 - 920 C 16/13 - LG Hamburg, Entscheidung vom 16.01.2014 - 334 S 37/13 -

ECLI:DE:BGH:2021:300321BVIIIZR221.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 221/19 vom 30. März 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerinnen gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 10. Juli 2019 durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzu- weisen. Gründe: I. Die Parteien streiten im Anschluss an eine Eigenbedarfskündigung um die Räumung und Herausgabe einer in München gelegenen 2,5-Zimmer-Wohnung, die die Beklagte seit dem Jahr 2004 aufgrund eines noch mit der Rechtsvorgän- gerin der Klägerin zu 1 abgeschlossenen Mietvertrages bewohnt. Die Klägerin zu 1 ist eine Aktiengesellschaft, die Klägerin zu 2 ist die Toch- ter eines der Vorstände und Mehrheitsgesellschafters der Klägerin zu 1. Die An- teile an der Klägerin zu 1 werden ganz überwiegend von der Familie P. gehalten, der auch die Klägerin zu 2 und ihr Vater angehören. Die Klägerin zu 1 erwarb die streitgegenständliche Wohnung im Jahr 2015. Eine erste Kündigung begründete sie kurz nach der Grundbucheintragung mit dem Wunsch des Vor- stands H. P. , selbst in die Wohnung einziehen zu wollen. Nach Rück- nahme der hierauf gestützten ersten Räumungsklage übertrug die Klägerin zu 1 1 2 - 3 - einen 5/100 Miteigentumsanteil an der Wohnung schenkweise der damals ge- rade volljährig gewordenen Klägerin zu 2, um auf diese Weise - entsprechend anwaltlicher Beratung - eine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs zu schaffen. Nach Eintragung des Bruchteilseigentums der Klägerin zu 2 im Grundbuch erklärten die Klägerinnen mit Anwaltsschreiben vom 25. Juli 2019 die Kündigung wegen Eigenbedarfs der Klägerin zu 2. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Ersatz vorge- richtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage der Klägerinnen hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat darauf abgestellt, dass die Eigenbedarfskündigung unter Würdigung der Gesamtumstände rechts- missbräuchlich sei, weil die Klägerin zu 1 als juristische Person keinen Eigenbe- darf geltend machen könne und dies durch die schenkweise Übertragung eines völlig unbedeutenden Miteigentumsanteils an die Klägerin zu 2 lediglich umgan- gen werden sollte. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfol- gen die Klägerinnen ihr Klagebegehren weiter. II. 1. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegen nicht vor. a) Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision damit begründet, es sei zwar geklärt, dass eine Aktiengesellschaft einen Eigenbedarf nicht geltend machen könne; es fehle aber bislang an einer hinreichenden Klärung diesbezüg- licher Umgehungstatbestände. 3 4 5 6 - 4 - b) Diese Erwägung trägt jedoch keinen der im Gesetz genannten Zulas- sungsgründe (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gefordert. Vielmehr hängt die Beantwortung der Frage, ob ein Verhalten als treuwid- rig oder rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) zu bewerten ist, von den besonderen Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab und entzieht sich deshalb einer allge- meinen Betrachtung im Sinne einer mit der Zulassung erstrebten Grundsatzent- scheidung (Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 4; Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 182/17, NJW 2019, 2475 Rn. 21 f.; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, NJW 2020, 3517 Rn. 42). Ebenso wenig erfordert die Fortbildung des Rechts eine (Leit-)Entscheidung des Senats zu der hier vorliegenden Konstellation oder ist sonst ein Bedürfnis erkenn- bar, die umfangreiche höchstrichterliche Rechtsprechung zu § 242 BGB um eine weitere Fallgruppe zu ergänzen. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) sowie auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten (§ 280 Abs. 1, 2, § 286 BGB) - mit Rücksicht auf ein den Klägerinnen zur Last fallendes rechtsmiss- bräuchliches Verhalten - rechtsfehlerfrei abgewiesen. Die Vorgehensweise der Klägerinnen zeichnete sich hier dadurch aus, dass der Klägerin zu 2 mit der schenkweisen Übertragung eines 5/100 Miteigen- tumsanteils formal eine "minimale" Miteigentümerstellung und Mitvermieterstel- lung verschafft wurde, mit der ersichtlich allein das Ziel verfolgt wurde, eine der Klägerin zu 1 als juristischer Person nicht mögliche Eigenbedarfskündigung zu- gunsten der Tochter eines Vorstandsmitglieds zu verwirklichen, ohne dass mit der Übertragung eine nennenswerte Änderung der Eigentums- beziehungsweise 7 8 9 10 - 5 - der wirtschaftlichen Verhältnisse an der Immobilie verbunden war. Die Beurtei- lung dieser Vorgehensweise als rechtsmissbräuchlich durch das Berufungsge- richt hält sich im Rahmen zulässiger tatrichterlicher Würdigung. Ob das Berufungsgericht - wie die Revision meint - in seinen weiteren Aus- führungen § 573 BGB zu Recht als "Kernstück" des mietrechtlichen Bestands- schutzes bezeichnet hat und in diesem Zusammenhang den Regelungszweck des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit der Zielsetzung der in § 577a BGB normierten Kündigungsbeschränkungen vermengt hat, kann da- hinstehen. Denn es handelt sich bei den diesbezüglichen Ausführungen des Be- rufungsgerichts um ergänzende Überlegungen, denen für die Würdigung des klä- gerischen Verhaltens als rechtsmissbräuchlich ersichtlich keine entscheidende Bedeutung zukommt. 11 - 6 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 17.10.2018 - 416 C 8659/18 - LG München I, Entscheidung vom 10.07.2019 - 14 S 15871/18 - 12

ECLI:DE:BGH:2025:060825UVIIIZR161.24.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 161/24 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3; § 577a a) Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesell- schaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus. b) Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Um- wandlung in Wohnungseigentum lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündi- gungssperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerber- mehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des Wohnungseigentums für maß- geblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt. BGH, Urteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 9. Juli 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 9. August 2024 wird zurückge- wiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehr- parteienhaus in München. Ende 2011/Anfang 2012 erwarb die L. GmbH & Co. KG (im Folgenden auch: Ersterwerberin) das Eigentum am gesamten Anwesen. Sie teilte mittels notarieller Erklärung vom 20. Juni 2012 das Eigentum an dem Haus- grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf; die Vollziehung im Grundbuch erfolgte am 4. April 2013. Mit notariellem Kaufvertrag vom 23. Februar 2016 veräußerte die Erster- werberin die den Beklagten vermietete Wohnung an die Kläger. Diese wurden am 8. März 2017 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. 1 2 3 - 3 - Mit Schreiben vom 2. September 2022 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2023. Mit ihrer Klage haben die Kläger die Räumung und Herausgabe der Woh- nung begehrt. Die Beklagten haben unter anderem eingewandt, dass im Zeit- punkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperrfrist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB noch nicht abgelaufen gewesen sei. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2025, 23) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung bestehe nicht. Die Eigenbedarfskündigung sei wegen Verstoßes gegen eine ge- 4 5 6 7 8 9 - 4 - setzliche Kündigungsbeschränkung unwirksam. Die (zehnjährige) Kündigungs- sperrfrist der - im Streitfall maßgeblichen - Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung sei im Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen gewesen. In der vorliegenden Konstellation komme es maßgeblich darauf an, dass die Kündigung nicht durch die Ersterwerberin vor Begründung des Wohnungseigentums, sondern erst durch die Zweiterwerber - die Kläger - nach der Umwandlung des Wohnraums in Woh- nungseigentum erfolgt sei. Die Kläger seien als Ersterwerber des neu geschaffe- nen Wohnungseigentums anzusehen. Deshalb sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB einschlägig, deren Frist aber erst mit der Eintragung der Kläger im Grundbuch im März 2017 begonnen habe. Hingegen griffen die mit Wirkung zum 1. Mai 2013 eingeführten und auf die Veräußerung der vermieteten Wohnräume an eine Personengesellschaft ab- stellenden Neuregelungen in § 577a Abs. 1a, 2a BGB - unabhängig von der Frage nach ihrer zeitlichen Anwendbarkeit im Streitfall - in sachlicher Hinsicht nicht ein. Sie seien teleologisch zu reduzieren, namentlich vor dem Hintergrund des gesetzlich intendierten Mieterschutzes. Der Gesetzgeber habe mit der Neuregelung eine Gesetzeslücke schließen wollen, die sich in dem - von § 577a Abs. 1 BGB nicht erfassten - Fall eines Er- werbs der gesamten vermieteten Immobilie durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und einer anschließenden Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen ergeben habe. Die Gesetzesbegründung stelle aus- schließlich und konkret auf diese Gesellschaftsform ab, nicht aber allgemein auf Personenhandelsgesellschaften, und begründe dies mit dem erhöhten Verdrän- gungsrisiko, welches bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehe und sich bereits bei einem Erwerb durch die Gesellschaft selbst verwirklicht habe. Denn 10 11 - 5 - schon diese dürfe nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das Miet- verhältnis wegen Eigenbedarfs eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter kündi- gen. Eine weitere Möglichkeit zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ergebe sich bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dann, wenn einem Gesellschafter im Rahmen der Auseinandersetzung die Eigentumswohnung zugewiesen werde und dieser Eigenbedarf geltend mache. Beiden Fällen sei gemein, dass die Ei- genbedarfsperson bereits Gesellschafter der ursprünglich erwerbenden Gesell- schaft gewesen sei. Dieser beim Erwerb des ungeteilten Anwesens vorhandene Gesellschafter dürfe im Falle der Kündigung auf das Erwerbsdatum der Gesell- schaft zurückgreifen; die Sperrfrist werde also bereits mit der Eintragung der Per- sonengesellschaft im Grundbuch ausgelöst. Nur diesen Fall meine § 577a Abs. 2a BGB. Ein solches Verdrängungsrisiko bestehe bei Personenhandelsgesell- schaften, zu der die vorliegend ersterwerbende GmbH & Co. KG gehöre, nicht. Die Kündigung des Mietverhältnisses durch eine solche Gesellschaft wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters sei per se nicht zulässig. Es bestehe folglich kein tragfähiger Grund für die Vorverlegung der Sperrfrist auf den Erwerb durch die Gesellschaft. Im Streitfall seien die Kläger weder selbst Erwerber des ungeteilten Anwe- sens noch Gesellschafter der Ersterwerberin gewesen. Damit sei der Anwen- dungsbereich des § 577a Abs. 1a, 2a BGB letztlich nicht eröffnet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - teilweise allerdings nur im Ergebnis - stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 12 13 14 - 6 - Das Berufungsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kläger auf Räu- mung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) verneint, weil das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis, in welches die Kläger nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und im Revisionsver- fahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts aufgrund des Erwerbs der Wohnung auf Vermieterseite eingetreten waren (§ 566 Abs. 1 BGB), nicht durch die Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 2. September 2022 be- endet wurde. Die Kläger konnten sich im Zeitpunkt des Zugangs der vorbezeichneten Kündigungserklärung nach der Vorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbin- dung mit § 1 der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Mieter- schutzverordnung - MiSchuV) vom 14. Dezember 2021 (GVBl. S. 674) nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen. 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass für die Beurteilung der Wirksamkeit der von den Klägern erklärten ordentlichen Kündi- gung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) die Vorschrift des § 577a BGB über die Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1. Mai 2013 geltenden Fassung maßgeblich ist und somit auch die - von den Parteien hinsichtlich ihrer Bedeutung für den Streitfall kontrovers erörterten - Neuregelungen der Absätze 1a und 2a zu berücksichtigen sind. Die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beur- teilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; je- weils mwN). 15 16 17 - 7 - a) Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begrün- det und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 dieser Bestimmung - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräu- ßert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Wird nachfolgend hierzu Wohnungseigentum begründet, beginnt die Frist, innerhalb der eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung ausge- schlossen ist, nach § 577a Abs. 2a BGB bereits mit der vorgenannten Veräuße- rung oder Belastung. b) Diese Kündigungssperrfrist kann gemäß § 577a Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung der Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre verlängert wer- den, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die Rechtsverordnung bestimmt sind. Das Berufungsgericht ist - ohne dies zu vertiefen und ohne dass dies von den Parteien im Revisionsverfahren angegriffen wird - rechtsfehlerfrei davon aus- gegangen, dass der Freistaat Bayern von dieser Ermächtigung wirksam Ge- brauch gemacht und die Kündigungssperrfrist mit der hier einschlägigen, am 1. Januar 2022 in Kraft getretenen (verlängerten) Mieterschutzverordnung für 18 19 20 21 - 8 - das Gebiet der Stadt München, in dem die streitgegenständliche Wohnung gele- gen ist, auf zehn Jahre verlängert hat (vgl. zu der diesbezüglich von Amts wegen vorzunehmenden Prüfung Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 20 ff. mwN). 2. Diese Sperrfrist war, wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, bei Zugang der Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 2. September 2022 noch nicht abgelaufen. a) Das Berufungsgericht hat den Beginn der Kündigungssperrfrist unter Heranziehung der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB bestimmt. Es hat die Kläger als erstmalige Erwerber der vermieteten Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum durch die veräußernde L. GmbH & Co. KG und dementsprechend den Eigentumserwerb der Kläger im März 2017 als fristauslösende Veräußerung im Sinne der vorbezeichneten Vorschrift angese- hen. Demgegenüber meint die Revision - in Übereinstimmung mit dem Amts- gericht -, es sei für den Beginn der Kündigungssperrfrist in Anwendung der Vor- schrift des § 577a Abs. 1a Satz 1, Abs. 2a BGB auf den schon Anfang 2012 er- folgten Erwerb des Hausgrundstücks mit den vermieteten Wohnräumen durch die L. GmbH & Co. KG abzustellen, weshalb die zehnjährige Kündigungssperrfrist bei Zugang der Kündigungserklärung im September 2022 bereits abgelaufen gewesen sei. b) Mit dieser Sichtweise kann die Revision nicht durchdringen; die Würdi- gung des Berufungsgerichts trifft - im Ergebnis - zu. Da der Erwerb des noch un- geteilten Hausgrundstücks durch die L. GmbH & Co. KG nicht dem Tatbestand des § 577a Abs. 1a BGB unterfällt und deshalb auch die Vor- 22 23 24 25 - 9 - schrift des § 577a Abs. 2a BGB über die zeitliche Vorverlagerung des Fristbe- ginns nicht einschlägig ist, verbleibt es bei der durch § 577a Abs. 1 BGB ange- ordneten grundsätzlichen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist an den Zeitpunkt der (erstmaligen) Veräußerung der zuvor in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung. Demzufolge begann die zehnjährige Kündigungssperrfrist im Streitfall erst mit dem Eigentumserwerb der Kläger im März 2017. aa) Das Berufungsgericht ist - wie das Amtsgericht - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass nach der vom Gesetzgeber gewählten Regelungskonzeption des § 577a BGB eine Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums die Kündigungssperrfrist (ausnahmsweise) nicht nach § 577a Abs. 1 BGB begin- nen lässt, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise einer Belastung zugunsten dieses Personenkreises im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt. Vielmehr soll dann, wenn es zuvor eine solche Veräußerung oder Be- lastung gegeben hat, gemäß § 577a Abs. 2a BGB deren Vornahme für den Be- ginn der Kündigungssperrfrist - auch im Hinblick auf die nachfolgende (und für sich betrachtet eigentlich die Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB aus- lösende) Veräußerung des Wohnungseigentums - maßgeblich sein. Insoweit ent- hält § 577a Abs. 2a BGB eine - gegenüber § 577a Abs. 1 BGB vorrangige - Son- derregelung zum Fristbeginn für die von § 577a Abs. 1a BGB erfassten Fälle, wie sich neben dem Wortlaut des betreffenden Absatzes aus der Regelungssyste- matik sowie Sinn und Zweck der Vorschrift des § 577a BGB ergibt. (1) Die Vorschrift des § 577a BGB dient dem - zeitlich begrenzten - Schutz des Mieters vor einer Kündigung bei der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Eigentumswohnungen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 3, 38; 17/10485, S. 2 f., 16). 26 27 - 10 - Die durch sie angeordnete zeitliche Kündigungssperre zugunsten des Mieters wird tatbestandlich grundsätzlich weder allein durch die mit einem Ver- äußerungsvorgang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohn- räumen als solcher ausgelöst. Wie der Senat bereits entschieden hat, soll § 577a BGB nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Um- wandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigentumswohnung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungseigentum begründet wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn. 19; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 18; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37). (2) Der Gesetzgeber hat die Gewährung des Kündigungsschutzes durch § 577a BGB vielmehr - im Grundsatz - an das Vorliegen beider Elemente in einer bestimmten zeitlichen Reihenfolge (zuerst Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen, dann Veräußerung dieses Wohnungseigen- tums) geknüpft. Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1 BGB und wird gestützt von dem aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Rege- lungswillen des Gesetzgebers, den Mieter vor dem erhöhten Kündigungsrisiko zu schützen, das mit einem Erwerb umgewandelter Eigentumswohnungen insbe- sondere zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs verbunden ist (vgl. BT- Drucks. 11/6374, S. 5 [zu § 564 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). Die Kündigungs- sperrfrist beginnt demzufolge nach § 577a Abs. 1 BGB grundsätzlich mit der (erstmaligen) Veräußerung der in Wohnungseigentum umgewandelten Wohn- räume im Sinne der Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grund- buch (vgl. zu letzterem Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 24 mwN). 28 29 - 11 - (3) Soweit der Gesetzgeber, um eine Umgehung des nach § 577a Abs. 1 BGB bezweckten Mieterschutzes zu verhindern, im Rahmen des nachträglich eingefügten Absatzes 1a für den Beginn der Kündigungssperrfrist auf das (wei- tere) Erfordernis einer vorherigen Umwandlung in Wohnungseigentum verzichtet hat und (allein) die Veräußerung des vermieteten Wohnraums genügen lässt (siehe hierzu Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 23, 30; vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NZM 2020, 984 Rn. 16), be- trifft dies ausschließlich den dort geregelten besonderen Fall des Erwerbs durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit. Mit Absatz 1a wird der An- wendungsbereich der in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündi- gungssperre ausgedehnt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26), weil der Gesetzge- ber das Risiko für den einzelnen Mieter, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bereits beim Erwerb vermieteten Wohn- raums durch den in Absatz 1a genannten Erwerberkreis als in gleicher Weise erhöht angesehen hat wie im Fall einer unmittelbaren Umwandlung der Mietwoh- nung in Wohnungseigentum (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26; Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 40). Die alleinige tatbestandliche Anknüpfung von § 577a Abs. 1a BGB an die Veräußerung (beziehungsweise den hier nicht einschlägigen Fall einer Belas- tung) als solche bleibt gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für den Beginn der Kündigungssperrfrist auch dann maßgeblich, wenn die Personenge- sellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgend zum Erwerb eines ungeteilten Hausgrundstücks noch Wohnungseigentum begründet. Ausweislich der Geset- zesmaterialien hat der Gesetzgeber mit der in § 577a Abs. 2a BGB getroffenen Anordnung verhindern wollen, dass als Folge der Umwandlung in Wohnungsei- gentum "erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt" (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Da es keine mietrechtliche Vorschrift gibt, nach der allein der Vorgang der Begründung von Wohnungseigentum die Kündigungssperrfrist auslöst, hat sich 30 31 - 12 - der Gesetzgeber insoweit ersichtlich auf den Sperrfristtatbestand nach § 577a Abs. 1 BGB bezogen und mit der Bestimmung in § 577a Abs. 2a BGB zum Fris- tenlauf eine Regelung für den Fall der der Begründung von Wohnungseigentum durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden (erstma- ligen) Veräußerung dieses Wohnungseigentums getroffen. Mithin schränkt die Regelung in § 577a Abs. 2a BGB den Anwendungsbe- reich des § 577a Abs. 1 BGB dahingehend ein, dass die - für sich betrachtet tat- bestandsmäßige - (erstmalige) Veräußerung neu begründeten Wohnungseigen- tums an den vermieteten Wohnräumen die in § 577a Abs. 1 BGB geregelte Kün- digungssperrfrist dann nicht auslöst, wenn die Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum zeitlich nachfolgend zu einem Erwerb des nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB stattfand. bb) Das Berufungsgericht hat - jedenfalls im Ergebnis - rechtsfehlerfrei an- genommen, dass im Streitfall die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen und dessen Veräußerung an die Kläger nicht nachfol- gend zu einem Erwerb durch eine Personengesellschaft im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB stattfanden und dass deshalb der von § 577a Abs. 1 BGB angeord- nete Beginn der (hier zehnjährigen) Kündigungssperrfrist mit dem Eigentumser- werb der Kläger im März 2017 - und nicht gemäß § 577a Abs. 1a, 2a BGB der Zeitpunkt der Veräußerung des ungeteilten Hausgrundstücks an die L. GmbH & Co. KG Anfang 2012 - maßgeblich ist. (1) Dabei ist es allerdings - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht von Bedeutung, dass die Kläger als Erwerber des Wohnungseigentums nicht auch Gesellschafter der Ersterwerberin (gewesen) sind. Denn die durch die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB angeordnete Maßgeblichkeit des Zeitpunkts 32 33 34 - 13 - der Veräußerung an die Gesellschaft im Sinne von § 577a Abs. 1a BGB hängt nicht davon ab, dass der der anschließenden Begründung von Wohnungseigen- tum nachfolgende (erstmalige) Erwerb des Wohnungseigentums gerade durch einen Gesellschafter erfolgt (in diesem Sinne aber möglicherweise Schmidt-Fut- terer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 23a). Aus dem Wort- laut ergibt sich ein solches Erfordernis ebenso wenig wie aus der Systematik und dem vom Gesetzgeber mit der Regelung in § 577a Abs. 1a, 2a BGB verfolgten Zweck. Die Regelung des § 577a Abs. 2a BGB trifft zwar - wie ausgeführt - eine Bestimmung zum Fristenlauf für den Fall der einer Begründung von Wohnungs- eigentum durch die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit nachfolgenden Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Da sie diese weitere Veräußerung selbst jedoch nicht erwähnt, lässt sich dem Wortlaut auch keine Bestimmung zu dem als Erwerber des neu begründeten Wohnungs- eigentums in Betracht kommenden Personenkreis entnehmen. Der vom Gesetzgeber mit der Kündigungssperrfrist bezweckte zeitlich be- schränkte Schutz des Mieters erfordert es nicht, bei der dem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgenden Veräußerung zwischenzeitlich begründeten Wohnungseigentums danach zu unterscheiden, ob die Veräußerung an einen der Gesellschafter oder Miteigentümer erfolgt oder aber an einen Dritten. Wie ausgeführt, sollte die mit § 577a Abs. 1a BGB beabsichtigte Erstreckung der in § 577a Abs. 1 BGB vorge- sehenen zeitlichen Kündigungssperre auf die Fälle der Veräußerung an eine Per- sonenmehrheit (vgl. Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 28) dem bereits damit - unabhängig von einer Umwandlung der ver- mieteten Wohnräume in Wohnungseigentum - verbundenen erhöhten Verdrän- gungsrisiko für den Mieter Rechnung tragen. Dieser Regelungszweck ist dadurch 35 36 - 14 - erreicht, dass die Kündigungssperrfrist bereits mit der Veräußerung an die Per- sonengesellschaft oder Erwerbermehrheit ausgelöst wird und im Weiteren für ihre gesamte Dauer die Kündigungsmöglichkeiten (auch) eines jeden nachfol- genden Erwerbers einschränkt (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Den Gesetzesmaterialien lassen sich auch keine Anhaltspunkte dafür ent- nehmen, dass der Gesetzgeber bei der Anordnung des § 577a Abs. 2a BGB al- lein den Fall der Weiterveräußerung an einen Mitgesellschafter oder Miteigentü- mer im Blick gehabt hätte und (nur) für diesen den (erneuten) Lauf einer Kündi- gungssperrfrist (nach § 577a Abs. 1 BGB) hätte ausschließen wollen. Hiergegen spricht schon, dass die Weiterveräußerung des Wohnungseigentums an einen der Gesellschafter oder Miteigentümer gerade keine Veräußerung im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB darstellt. Denn eine solche setzt angesichts des Schutz- zwecks der Vorschrift einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungs- eigentümers dergestalt voraus, dass damit ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungs- weise Verwertungsbedarf geschaffen wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 19; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 38). Hieran fehlt es indessen, wenn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Hinblick auf den Erlangungswunsch eines Gesellschafters oder Miteigentü- mers bereits zuvor hätte erfolgen können. (2) Die L. GmbH & Co. KG, die das ungeteilte Haus- grundstück erworben hatte, gehört jedoch - wie das Berufungsgericht richtig ge- sehen hat - nicht zu dem in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a BGB genannten Erwerberkreis. Denn sie ist keine "Personengesellschaft" im Sinne der vorbe- zeichneten Vorschrift. 37 38 - 15 - (a) Maßgebend für die Auslegung von Gesetzen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineinge- stellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die an- erkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegensei- tig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer ande- ren. Ausgangspunkt der Auslegung ist der Wortlaut der Vorschrift. Er gibt aller- dings nicht immer hinreichende Hinweise auf den Willen des Gesetzgebers. Un- ter Umständen wird erst im Zusammenhang mit Sinn und Zweck des Gesetzes oder anderen Auslegungsgesichtspunkten die im Wortlaut ausgedrückte, vom Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption deutlich, der sich das Gericht nicht entgegenstellen darf. Seine Aufgabe beschränkt sich darauf, die intendierte Re- gelungskonzeption bezogen auf den konkreten Fall - auch unter gewandelten Be- dingungen - möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen (vgl. BVerfGE 168, 1 Rn. 118 mwN; Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 34 mwN; siehe auch Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 80 Rn. 32). (b) Nach diesem Maßstab ist § 577a Abs. 1a, 2a BGB entgegen der An- sicht der Revision und des überwiegenden Teils des mietrechtlichen Schrifttums (vgl. nur MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577a Rn. 12; Schmidt-Futterer/ Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18b, 18e; BeckOGK- BGB/Klühs, Stand: 1. April 2025, § 577a Rn. 48; Börstinghaus/Siegmund/Sieg- mund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 17; BeckOK-BGB/Caspers, Stand: 1. Mai 2025, § 577 Rn. 12a, 12b; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2024, § 577a Rn. 24; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 577a BGB Rn. 53 f.) nicht dahingehend auszulegen, dass auch die Veräußerung des vermieteten 39 40 - 16 - Wohnraums an Personenhandelsgesellschaften - wie hier eine GmbH & Co. KG - unter den Tatbestand fällt (wie hier BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2025, § 577a BGB Rn. 18; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 577a Rn. 6c). Soweit der Wortlaut der Vorschrift mit der Verwendung des Begriffs der Perso- nengesellschaft darauf hindeutet, dass neben der Gesellschaft bürgerlichen Rechts weitergehend auch Personenhandelsgesellschaften (offene Handelsge- sellschaft und Kommanditgesellschaft) erfasst sein könnten, drückt er den Rege- lungswillen des Gesetzgebers, wie er sich unter Berücksichtigung der Entste- hungsgeschichte sowie von Sinn und Zweck der nachträglich eingefügten Vor- schriften und des Gesamtzusammenhangs der einschlägigen Regelungen ergibt, nicht hinreichend deutlich aus. Er ist daher in dem Sinne (einschränkend) auszu- legen, dass von dem Begriff der Personengesellschaft in § 577a Abs. 1a BGB nicht die Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede stehende GmbH & Co. KG erfasst sind. (aa) Der Gesetzgeber wollte mit der Ergänzung der in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehenen zeitlichen Kündigungssperre um den in Rede ste- henden Absatz 1a ausweislich der Gesetzesmaterialien die in der Praxis aufge- tretene Umgehung des Kündigungsschutzes insbesondere nach dem sogenann- ten "Münchener Modell" unterbinden (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16; BR- Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.). Er hat bei diesen ihm bekannt gewordenen Fallgestaltungen, in denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümerge- meinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zu- nächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden 41 42 - 17 - Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtete und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigte, das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemein- schaft ausgehende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch angesehen wie in dem von der seinerzeit bereits bestehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB zum Schutz des Mieters geregelten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließen- den Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26). Dabei ist der Gesetzgeber zu Recht davon ausgegangen, dass in einem Anwesen mit mehreren vermieteten Wohnungen (auch) für jeden einzelnen Mie- ter das Risiko, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder durch meh- rere Erwerber steigt. Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend gemacht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsächlich wegen Ei- genbedarfs in Anspruch genommen zu werden (vgl. Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 56 unter Hinweis auf BT- Drucks. 17/10485, S. 16, 26). Vor allem aber hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesbegründung maßgeblich darauf abgestellt, dass die Gefährdungslage für den Mieter, die den Gesetzgeber zur Einführung der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB im Falle der Begründung und Veräußerung von Wohnungseigentum an vermie- teten Wohnräumen veranlasst hatte, in diesen Fällen bereits mit dem Erwerb des vermieteten Wohnraums entsteht. Denn die Miteigentümergemeinschaft kann sich für einen der Miteigentümer (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 44 mwN) beziehungsweise - nach der von den 43 44 - 18 - Gesetzesmaterialien ausdrücklich in Bezug genommenen Senatsrechtspre- chung - die (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts für einen ihrer Gesell- schafter auf Eigenbedarf berufen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 14-17 [auch zum Gesetz zur Modernisierung des Personengesell- schaftsrechts - MoPeG]), weshalb schon ab ihrem Eintritt in das bestehende Miet- verhältnis - unabhängig von einer Begründung von Wohnungseigentum - für den Mieter das Risiko einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses besteht (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 3, 16, 26). Da die (bis dahin allein) bestehende Regelung zur Kündigungssperrfrist (§ 577a Abs. 1 BGB) mit ihrer Anknüpfung (erst) an die einer Umwandlung des vermieteten Wohnraums nachfolgende Veräußerung des Wohnungseigentums diese Fallgestaltungen nicht erfasste, waren die mietrechtlichen Vorschriften zum Schutz der Mieter bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswoh- nungen nach Ansicht des Gesetzgebers unzureichend (BT-Drucks. 17/10485, S. 2). Mit den Neuregelungen sollte "diese Schutzlücke" geschlossen und eine faktische Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung "insbeson- dere nach dem ´Münchener Modell´" unterbunden werden (BT- Drucks. 17/10485, S. 3, 16). (bb) Dementsprechend befassen sich die Ausführungen in den Gesetzes- materialien ausführlich (allein) mit der Situation bei Veräußerungen an eine (Au- ßen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft und der in diesen Fällen bestehenden Schutzlücke (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16). 45 46 - 19 - So sollte die Ergänzung des § 577a BGB durch den neuen Absatz 1a nichts an der - im Rahmen des Münchener Modells genutzten - Befugnis der (Au- ßen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts beziehungsweise der Miteigentümerge- meinschaft ändern, ein ordentliches Kündigungsrecht auf den Eigenbedarf der erwerbenden Gesellschafter oder Miteigentümer zu stützen. Jedoch sollte die Personenmehrheit daran gehindert werden, innerhalb der Frist des Absatzes 1 dieses berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder Miteigentümers geltend zu machen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 3, 16, 26; siehe hierzu auch Senatsur- teil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 40, 53). Im Weiteren heißt es in der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/10485, S. 26): "Damit löst jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grund- stücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwerber die Sperrfrist nach Absatz 1 aus." Auch die Erläuterung der Regelung des Absatzes 2a zum Fristenlauf bei nach einem Erwerb gemäß Absatz 1a erfolgender Umwandlung des Objekts in Wohnungseigentum erwähnt ausdrücklich (und allein) die Gesellschaft bürgerli- chen Rechts und die Miteigentümergemeinschaft. So heißt es dort (BT- Drucks. 17/10485, S. 26): "Der Anwendungsbereich der Kündigungssperrfrist nach § 577a wird durch Absatz 1a auf die Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber oder die Belastung zu Gunsten dieser ausgedehnt. (…) Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräuße- rung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber ge- schützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Mietwohn- raum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums nach § 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nachfolgende Be- gründung von Wohnungseigentum nicht erhöht." 47 48 49 - 20 - (cc) Vor diesem Hintergrund wird erst im Zusammenhang mit der Entste- hungsgeschichte und den aus den Gesetzesmaterialien ersichtlichen Erwägun- gen zum Sinn und Zweck der Neuregelung deutlich, dass der Gesetzgeber die Zielrichtung der Kündigungssperrfrist als besonderen Kündigungsschutz bei der Wohnungsumwandlung auch für die von Absatz 1a erfassten Fälle beibehalten wollte und die für die tatbestandliche Anknüpfung allein an den Veräußerungs- vorgang sowie für die von Absatz 2a angeordnete zeitliche Vorverlagerung des Fristbeginns maßgebliche Erwägung des Gesetzgebers - nämlich der durch die frühzeitige Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung zugunsten eines Mitglieds der erwerbenden Personenmehrheit auch vor der Begründung und Weiterveräu- ßerung von Wohnungseigentum entstehenden Gefährdungslage zu begegnen - allein bei der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder der Miteigentümer- gemeinschaft trägt. Insbesondere lässt sich die Senatsrechtsprechung, nach der eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Wohnraummietverhältnis grund- sätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen darf, wie der Senat bereits entschieden hat, nicht auf Personen- handelsgesellschaften wie die Kommanditgesellschaft oder die offene Handels- gesellschaft - und somit auch nicht auf die im Streitfall in Rede stehende GmbH & Co. KG - übertragen (vgl. Senatsurteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9-11; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52). (dd) Insoweit ist der vom Gesetzgeber im Normtext des Absatzes 1a ver- wendete Begriff der "Personengesellschaft" zu weit gefasst. Aus den Gesetzes- materialien ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber damit 50 51 52 - 21 - die Neuregelung auf Personenhandelsgesellschaften wie die hier in Rede ste- hende GmbH & Co. KG hätte erstrecken wollen, auf welche die der Neuregelung zugrundeliegende gesetzgeberische Erwägung nicht zutrifft. (aaa) Soweit in der Begründung zum Gesetzesentwurf ausdrücklich von der Verhinderung einer Umgehung "über andere rechtliche Konstruktionen als den Erwerb nach Absatz 1a Satz 1 Nummer 1" die Rede ist, bezieht sich dies allein auf die Ergänzung in Absatz 1a Satz 1 Nummer 2 und den dort geregelten Fall der Belastung des Grundstücks mit einem dinglichen Recht (vgl. BT- Drucks. 17/10485, S. 26). (bbb) Dem von der Revision sowie von der oben genannten Literatur zur Begründung ihrer gegenteiligen Ansicht angeführten Umstand, dass § 577a Abs. 1a, 2a BGB für den Zeitraum der Kündigungssperrfrist auch Verwertungs- kündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausschließt, solche Kündigungen aber - anders als diejenigen wegen Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - nach allgemeiner Auffassung auch von einer Personenhandelsgesell- schaft oder Kapitalgesellschaft (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 45) erklärt werden können, kommt bei der Bestimmung des durch das Tatbestandsmerkmal "Personengesellschaft" erfass- ten Erwerberkreises unter gesetzessystematischen Gesichtspunkten keine maß- gebende Bedeutung zu. Denn der - gegenüber Absatz 1 erfolgten - Erweiterung der tatbestandli- chen Anknüpfung der Kündigungssperrfrist (allein) an den in Absatz 1a genann- ten Vorgang der Veräußerung (beziehungsweise der Belastung) und der von Ab- satz 2a angeordneten zeitlichen Vorverlagerung des Fristbeginns auch bei nach- folgender Umwandlung liegt die gesetzgeberische Wertung zugrunde, dass der 53 54 55 - 22 - Mieter vor dem bereits mit dem Erwerb durch eine Personenmehrheit verbunde- nen - und damit unabhängig von der Begründung von Wohnungseigentum an den einzelnen Wohneinheiten bestehenden - Risiko einer Eigenbedarfskündi- gung zugunsten von deren Mitgliedern beziehungsweise Gesellschaftern ge- schützt werden müsse. Die Einbeziehung auch der Verwertungskündigung in die ursprünglich nur für Eigenbedarfskündigungen vorgesehene zeitliche Kündi- gungsbeschränkung (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF) durch das Gesetz vom 20. Juli 1990 zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei der Begrün- dung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen (BGBl. I S. 1456) er- folgte demgegenüber nur zur Ergänzung des dem Mieter gewährten Schutzes vor der im Falle der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber. Sie sollte verhindern, dass infolge der - verlängerten - Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen und wegen der damit verbundenen Verringerung des wirtschaftlichen Werts der Wohnung für den erwerbenden Eigentümer der Kündigungsgrund der wirtschaftlichen Ver- wertung an Bedeutung gewinnt (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 7; Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NZM 2009, 430 Rn. 15). Während der Vermieter, der im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Umwandlung der vermieteten Wohnräume in Wohnungseigentum deren Veräußerung beabsichtigt, durch § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB an einer Verwertungskündigung gehindert ist, wäre dem Ersterwerber des umgewandelten Wohnraums ohne die Einbeziehung der Verwertungskündigung in die Kündigungssperrfrist eine solche Kündigung möglich gewesen. Der Gesetzgeber hat diese Schutzlücke schließen und dem Mieter umgewandelten Wohnraums gegen Kündigungen des Erwerbers wegen Veräußerungsabsichten den gleichen Schutz wie gegen Eigenbedarfskündigun- gen gewähren wollen (BT-Drucks. 11/6374, S. 7). Der zeitlich befristete Aus- schluss einer Verwertungskündigung sichert somit den Kündigungsschutz des 56 - 23 - Mieters im Zusammenhang mit der Umwandlung vermieteter Wohnungen in Ei- gentumswohnungen ab (so ausdrücklich BT-Drucks. 11/6374, S. 1). Wie der Se- nat bereits entschieden hat, hat sich an dieser Schutzrichtung durch die Zusam- menführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das Mietrechtsreform- gesetz nichts geändert (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, aaO). c) Nach alledem ist die für eine Eigenbedarfskündigung des Mietverhält- nisses seitens der Kläger maßgebliche zehnjährige Kündigungssperrfrist im Zeit- punkt des Zugangs der Kündigungserklärung vom 2. September 2022 noch nicht abgelaufen gewesen. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 24.11.2023 - 421 C 12189/23 - LG München I, Entscheidung vom 09.08.2024 - 14 S 16755/23 - 57 - 24 - VIII ZR 161/24 Verkündet am: 6. August 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 325/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 577, 577a, 573a a) Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen gel- tenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB finden auch auf die Realteilung ei- nes mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grund- stücks entsprechende Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569). b) Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt mangels Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Lehmann für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil des Landge- richts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 17. November 2009 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main - Außenstelle Höchst - vom 2. April 2009 geändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh- nung L. , F. zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2010 bewilligt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1976 Mieter einer Wohnung in einem Reihenhaus in F. . Das Reihenhaus verfügt über zwei separate Wohnungen und ge- hört zu einem Ende der 50er Jahre auf einem (ungeteilten) Grundstück errichte- ten "Reihenhauswohnblock". Im Jahr 2003 erfolgte die Realteilung dieses Grundstücks in einzelne, jeweils mit einem "Zweifamilienreihenhaus" bebaute 1 - 3 - Grundstücke. Das Reihenhaus, in dem sich die Wohnung der Beklagten befin- det, wurde im Jahr 2004 an einen Käufer veräußert, von dem es die Kläger im Jahr 2007 erwarben und dort die zweite Wohnung bezogen. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2007 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573a BGB zum 31. Dezember 2008. 2 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung sei unbegründet, weil das Mietverhältnis durch die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 5. Dezember 2007 nicht beendet worden sei. 5 Zwar bewohnten die Kläger als Vermieter in einem aus insgesamt zwei Wohnungen bestehenden Reihenhaus eine dieser Wohnungen, so dass die Voraussetzungen des § 573a BGB an sich erfüllt seien. Eine Kündigung des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses sei aber gleichwohl ausge- schlossen, weil in entsprechender Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB eine - hier noch nicht abgelaufene - Kündigungssperre von zehn Jahren bestehe. 6 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelte § 577a BGB aufgrund der vergleichbaren Interessenlage nicht nur für die Bildung von Wohnungsei- gentum, sondern in analoger Anwendung auch für Fälle der Realteilung eines Grundstücks und anschließender Veräußerung, denn in beiden Fällen stehe dem Mieter anschließend ein neuer Vermieter gegenüber. Der Gesetzgeber habe in dieser Situation den Interessen des Mieters den Vorrang eingeräumt. Die Wohnung der Beklagten sei nach der Realteilung veräußert worden, nämlich zunächst im Jahr 2004 und anschließend im Jahr 2007 an die Kläger. Nach § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit der dazu für das Land Hessen erlassenen Verordnung ergebe sich hieraus eine Kündigungsbeschränkung für die Dauer von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung. Diese Kündigungsbeschränkung sei in konsequenter Fortentwicklung der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs auch auf die Kündigung nach § 573a BGB zu erstrecken. Eine Regelungslücke bestehe auch insoweit, als durch Realteilung ein neues Grundstück mit einem aus zwei Wohnungen bestehenden Gebäude und somit eine Situation neu geschaffen werde, in der eine Kündigung nach § 573a BGB möglich sei. 7 § 573a BGB enthalte gegenüber § 573 BGB eine erleichterte Kündi- gungsmöglichkeit und sei nach der Konstruktion des Gesetzes als Ausnahme zu § 573 BGB anzusehen und dementsprechend eng auszulegen. Wenn § 577a BGB schon für die regelmäßig schwieriger darzulegenden Kündigungs- möglichkeiten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gelte, müsse das erst recht für die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB gelten, die für den Vermieter regelmäßig einfacher durchzusetzen sei. 8 - 5 - Dieses Ergebnis sei auch unter Berücksichtigung des Grundrechts des Vermieters aus Art. 14 GG haltbar. Denn der Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters durch eine für § 573a BGB geltende Sperrfrist sei nicht so gravie- rend wie die Sperrfrist für die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB. Denn dem Vermieter werde nicht die Möglichkeit genommen, sei- ne eigene Wohnung selbst zu nutzen oder wirtschaftlich angemessen zu ver- mieten; er werde vielmehr lediglich daran gehindert, eine eventuell nicht beste- hende Harmonie im eigenen engeren Wohnumfeld herzustellen. 9 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Beklag- ten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger verpflichtet. Denn die Kündigung der Kläger vom 5. Dezember 2008 war gemäß § 573a BGB begründet und hat das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet. Für eine analoge Anwendung der Sperrfrist des § 577a BGB auf eine Kündigung nach § 573a BGB ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kein Raum. 10 1. Gemäß § 573a Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen; dabei hat er in dem Kündigungsschreiben an- zugeben, dass er die Kündigung hierauf stützt (§ 573a Abs. 3 BGB). 11 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Begriff des Gebäudes im Sinne des § 573a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude (Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573a BGB Rdnr. 11; Bamberger/Roth/ Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573a Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., 12 - 6 - § 573a Rdnr. 4). Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als (selbständige) Gebäude angesehen (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, NZM 2008, 682, Tz. 18; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573a Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; aA MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573a Rdnr. 9). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist deshalb nicht auf den gesamten Reihenhausblock, sondern auf das nur von den Partei- en bewohnte Reihenhaus abzustellen, bei dem es sich - wie von § 573a BGB vorausgesetzt - um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Die gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist ist abgelaufen. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger nicht deshalb unwirksam, weil die in § 577a BGB vorgesehene Kündigungssperrfrist nach der Realteilung eines Rei- henhauses mit zwei Wohnungen auch auf die Kündigung nach § 573a BGB entsprechend anzuwenden wäre. 13 a) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltenden Bestim- mungen der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzu- wenden sind (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569, Tz. 8 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstan- den, dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass es sich hier nicht um ein Einfamilienreihenhaus handelt, sondern um ein Gebäude mit zwei separaten Wohnungen, keine erhebliche Bedeutung beigemessen hat. Zwar haben die Kläger nicht gesondertes Eigentum an der Wohnung der Beklagten erworben. Auch durch die Realteilung eines Reihenhauses mit zwei separaten Wohnun- gen wird aber eine Situation herbeigeführt, die der Umwandlung in Eigentums- 14 - 7 - wohnungen vergleichbar ist. Denn das Reihenhaus kann nunmehr separat ver- äußert werden und ist besonders für potentielle Käufer interessant, die es zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollen. Die Kündigungssper- re des § 577a Abs. 1 und 2 BGB findet deshalb auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern mit - wie hier - jeweils zwei Wohnungen bebaut ist, entsprechende Anwendung. Daraus folgt aber nur, dass die Kläger - mangels Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist seit der Veräußerung des Reihen- hauses an die Voreigentümer im Jahre 2004 - ihre Kündigung nicht auf berech- tigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB stützen können. Die Kläger haben indes nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB gekündigt, sondern gemäß § 573a BGB. b) Insoweit beanstandet die Revision zu Recht den weiteren Analogie- schluss des Berufungsgerichts, dass die in § 577a BGB geregelte Kündigungs- sperrfrist auch auf die Kündigung gemäß § 573a BGB anzuwenden sei. 15 aa) Wie die Revision zutreffend geltend macht, fehlt es für eine derartige analoge Anwendung bereits an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Be- stimmung des § 577a BGB hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech- nung zu tragen. Mit der Kündigungssperrfrist wollte der Gesetzgeber den Mieter speziell vor der Gefahr schützen, die sich für den Fortbestand des Mietverhält- nisses daraus ergibt, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Be- friedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Gerade die darauf beru- hende erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung vermie- teten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und deren Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der verlängerten Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse 16 - 8 - sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers einer Eigentumswohnung dar (Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738, Tz. 19, so- wie vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, Tz. 14). 17 § 577a BGB dient somit nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung nach der Bildung von Wohnungseigentum - oder wie hier der Realteilung eines bebauten Grundstücks - und anschließen- der Veräußerung des neu geschaffenen Eigentums, sondern beschränkt den Schutz des Mieters auf Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB. Aus diesem Grund hat der Senat eine ana- loge Anwendung des § 577a BGB auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgelehnt, und zwar auch für den Fall, dass der Ver- mieter sein berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer Eigenbedarfssituation ähneln, wie beispielsweise in dem Fall, dass der Vermieter die Wohnung für Angestellte seines Betriebs oder für eine Hausan- gestellte benötigt, die in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen will (Se- natsurteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 16). bb) Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass durch die Realteilung von Reihenhäusern mit zwei separaten Wohnungen im Hinblick auf eine dann im Einzelfall mögliche Kündigung nach § 573a BGB eine vergleichba- re Gefahr der Verdrängung von Mietern geschaffen wird wie bei der Umwand- lung von Wohnraum in Eigentumswohnungen. Da die Kündigung nach § 573a BGB voraussetzt, dass der Vermieter selbst eine der beiden Wohnun- gen bewohnt, ermöglicht die nach der Realteilung erfolgte Veräußerung eines Reihenhauses mit zwei Wohnungen dem Erwerber nicht ohne weiteres eine Kündigung nach § 573a BGB. Soweit das Reihenhaus nicht von einem bisheri- gen Mieter erworben oder eine der beiden Wohnungen unabhängig von einem Eigennutzungswunsch des Erwerbers frei wird, kann dieser nur nach einer 18 - 9 - Kündigung wegen Eigenbedarfs, für die dann die Sperrfrist des § 577a BGB gilt, eine der beiden Wohnungen beziehen. Die Gefahr, dass es zu einer Verdrän- gung des Mieters durch eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt, ist damit wesentlich geringer als die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung. 19 cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf die Kündigung nach § 573a BGB auch nicht deshalb geboten, weil diese Kündigungsmöglichkeit kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhält- nisses voraussetzt und deshalb regelmäßig einfacher durchzusetzen ist. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Vorschrift des § 573a BGB ebenso wie die frühere (im Wesentlichen gleichlautende) Regelung in § 564b Abs. 4 Nr. 1 BGB aF auf das enge räumliche Zusammenleben von Mieter und Vermieter bei einer "Einliegerwohnung" oder einer "Zweifamilien- haussituation" abstellt. Im Hinblick auf die bei einem solchen Zusammenleben unter einem Dach erhöhte Gefahr von Spannungen zwischen den Mietvertrags- parteien sollte für den Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit - allerdings zum Schutz des Mieters mit verlängerter Kündigungsfrist - geschaf- fen werden (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 1 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, Rdnr. 1; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 3; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO, Rdnr. 3; Sonnenschein, NZM 2000, 1 f.). Diese Situation besteht in glei- cher Weise auch dann, wenn das "Zweifamilienhaus" - wie hier - erst durch Re- alteilung einer Reihenhausanlage mit jeweils zwei separaten Wohnungen ent- standen ist und nunmehr eine davon vom Erwerber und Vermieter bewohnt wird. Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist auf die Kündigung nach § 577a BGB würde in diesen Fällen dazu führen, dass die vom Gesetzge- ber für diese besondere Situation engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter vorgesehene Möglichkeit einer Kündigung ohne Darlegung eines berech- - 10 - tigten Vermieterinteresses dem Vermieter gegebenenfalls für einen sehr langen Zeitraum versagt bliebe. 20 dd) Auch der Ausnahmecharakter des § 573a BGB im Verhältnis zu § 573 BGB rechtfertigt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, den Anwendungsbereich des § 577a BGB dahin auszudehnen, dass die Kündigungsbeschränkung auch auf andere als die in dieser Vorschrift genann- ten Kündigungsmöglichkeiten angewendet wird. Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass es sich bei § 577a BGB selbst um eine eng auszulegende Aus- nahmevorschrift handelt. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- be; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf. Da die Kündigung der Kläger gemäß § 573a BGB berechtigt war und das Mietverhältnis zum Ab- lauf des Jahres 2008 beendet hat, sind die Beklagten zur Räumung und Her- ausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung an die Kläger zu verurteilen. Der 21 - 11 - Senat hat dabei eine angemessene Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO bewilligt. Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Lehmann Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.04.2009 - 381 C 2070/08 (37) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 17.11.2009 - 2/11 S 137/09 -

ECLI:DE:BGH:2026:210126UVIIIZR247.24.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 247/24 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a a) Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB. b) Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Er- werbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerber- mehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts be- stehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren. BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 - VIII ZR 247/24 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Oktober 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 25. Oktober 2024 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. Oktober 2024 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehr- parteienhaus in München. Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Februar 2021 erwarb G. W. das Alleineigentum am Hausgrundstück; die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 31. Mai 2021. Mit notarieller Erklärung vom 28. September 2021 teilte er das Eigentum an dem Hausgrundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung gründete G. W. gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden (volljährigen) Kindern die kla- gende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschaftszweck unter ande- rem die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ist. Im Gesellschaftsvertrag 1 2 3 - 3 - verpflichtete er sich zur Einbringung "des … Grundstücks … bzw. der durch Tei- lung nach § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinhei- ten" in die Gesellschaft. Mit notarieller Urkunde vom 28. Dezember 2021 erklärte er zur Erfüllung der übernommenen Einlagepflicht unter Bezugnahme auf die noch nicht vollzo- gene Teilungserklärung vom 28. September 2021 die Auflassung zum Zweck der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin. Am 11. Februar 2022 wurden in Vollziehung der Teilungserklärung vom 28. September 2021 für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter angelegt; die Klägerin wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen. Mit Schreiben vom 27. Juli 2022 erklärte die Klägerin gegenüber dem Be- klagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2023. Zur Begründung gab sie an, dass die sich in der Ausbildung befindliche Gesellschafterin S. W. - eines der beiden Kinder des vormali- gen Alleineigentümers - die Wohnung für eigene Wohnzwecke beziehen wolle. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Verurteilung des Beklagten zur Räu- mung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Der Beklagte hat unter anderem eingewandt, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperr- frist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen gewe- sen sei. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Be- rufung des Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 4 5 6 7 8 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (Landgericht München I, ZMR 2025, 202) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Inter- esse, im Wesentlichen ausgeführt: Zwar bestünden keine Zweifel an dem seitens der Klägerin behaupteten Eigenbedarf. Die vom Amtsgericht gewonnene Überzeugung, dass die Klägerin einen ernsthaften Überlassungswillen habe und die Gesellschafterin S. W. in die Wohnung einziehen wolle, sei nicht zu beanstanden. Jedoch sei im Zeitpunkt der Kündigung die maßgebliche Kündigungs- sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung noch nicht abgelaufen gewesen und die Eigenbedarfs- kündigung deshalb unwirksam. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB seien nach dem Wortlaut in der dort genannten chronologi- schen Reihenfolge gegeben. Insbesondere sei im Zeitpunkt der Vollziehung der Eigentumsumschreibung auf die Klägerin Wohnungseigentum bereits begründet gewesen, denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei unmittelbar durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstanden und die Veräußerung an die Klägerin erst durch deren Eintragung im Grundbuch abgeschlossen gewe- sen. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB nicht teleologisch zu reduzieren, da die Einbringung des Eigentums an dem Grundstück in die klagende Gesellschaft den Kreis der potentiellen Be- darfspersonen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich - um die nahen Angehörigen der weiteren Gesellschafter - erweitert habe. Auch im Hinblick auf 9 10 11 12 13 - 5 - § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB komme eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB nicht in Betracht; diese Vorschrift regele eine andere Fallgestaltung, in der - anders als hier - eine zwischenzeitliche Aufteilung in Wohnungseigentum nicht stattgefunden habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein auf die Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 gestützter Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht besteht, weil die Kündigung vor Ablauf der einschlägigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB erfolgt und deshalb unwirksam ist. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht die grundsätzliche Möglichkeit der Klägerin als Vermieterin von Wohnraum bejaht, für einen ihrer Gesellschafter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend zu machen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich eine (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (vgl. nur Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 14; vom 6. Au- gust 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 44, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Aus der Neuregelung des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Gesetz zur Modernisie- rung des Personengesellschaftsrechts (Art. 137 Satz 1 MoPeG) ergibt sich, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, für die hier zu be- urteilende Kündigung schon deshalb nichts anderes, weil diese bereits am 14 15 16 - 6 - 27. Juli 2022 ausgesprochen wurde und im Falle ihrer Wirksamkeit zur Beendi- gung des Mietverhältnisses schon zum 30. April 2023 geführt hätte (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, aaO Rn. 15-17 mwN). 2. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht rechts- fehlerfrei angenommen, dass die Klägerin im maßgeblichen Zeitpunkt des Zu- gangs der Kündigungserklärung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, WuM 2003, 569 unter II 3 a; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 34) gemäß § 577a Abs. 1 BGB gehindert war, sich zuguns- ten ihrer Gesellschafterin S. W. auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) zu berufen, und dass die Kündigung vom 27. Juli 2022 deshalb unwirksam ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 3 a, III). a) Dabei ist das Berufungsgericht (unausgesprochen) rechtsfehlerfrei da- von ausgegangen, dass im Streitfall die Vorschrift des § 577a BGB zur Kündi- gungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1. Mai 2013 gel- tenden Fassung maßgeblich ist, auch wenn der dem Mietverhältnis mit dem Be- klagten zugrundeliegende Mietvertrag aus dem Jahr 2004 stammt. Denn die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertempo- ralen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 17, zur Ver- öffentlichung in BGHZ bestimmt). Gemäß § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begrün- det und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der 17 18 19 - 7 - Veräußerung - gemäß § 577a Abs. 2 BGB unter den dort genannten Vorausset- zungen durch Rechtsverordnung der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre ver- längerbar - berufen. Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch des- sen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Diese in Satz 1 enthaltene Regelung ist gemäß Satz 2 nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt ange- hören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. b) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB - und nicht denjenigen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB - für einschlägig gehalten, wenn die Veräußerung an eine Personengesellschaft, wie hier die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraum nach dessen Umwandlung in Woh- nungseigentum betrifft und damit die im ersten Absatz von § 577a BGB genann- ten Tatbestandsmerkmale in der dort aufgeführten zeitlichen Abfolge vorliegen. aa) Zwar ließe sich diese Fallgestaltung, wie der Senat im Rahmen der Revisionsverhandlung eingehend erörtert hat, im Einklang mit dem - allein an die Veräußerung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber anknüpfenden - Wortlaut des Absatzes 1a auch dem dort geregelten Sperrfristtatbestand zuordnen. Dies hätte für den Streitfall zur Folge, dass die in Satz 2 dieses Absatzes enthaltene, von den Parteien bezüglich ihrer Anwendbarkeit kontrovers erörterte Privilegierung des Erwerbs durch eine - wie hier - aus Angehörigen derselben Familie beste- 20 21 22 - 8 - hende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unmittelbar einschlägig wäre. Die Klä- gerin wäre dann nicht gehindert gewesen, sich in der Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen. bb) Indessen ist der Sperrfristtatbestand des Absatzes 1a, wie sich vor allem aus dem in den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; hierzu BT-Drucks. 17/10485 S. 16, 26; BT- Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B) zum Aus- druck gekommenen Willen des Gesetzgebers ergibt, allein dann einschlägig, wenn Gegenstand der Veräußerung (noch) nicht in Wohnungseigentum umge- wandelter Wohnraum ist. Der erst nachträglich eingefügte Absatz 1a sollte den in Absatz 1 allein für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum und dessen anschließender Veräußerung geregelten zeitlich beschränkten Schutz des Mieters gegen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers ergänzen. Dieser Schutz sollte auf die - in der Praxis unter der Bezeichnung "Münchener Modell" bekanntgewordenen - Fallgestaltungen erstreckt werden, bei denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Mit- eigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den an- schließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentü- mer kündigt. Solche Fallgestaltungen waren durch die (bis dahin allein) beste- hende Regelung in Absatz 1 tatbestandlich nicht erfasst, obwohl das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft ausge- hende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch anzusehen ist wie in dem von Absatz 1 erfassten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26; Senatsurteile 23 24 - 9 - vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 41 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ be- stimmt). Nach der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung war be- absichtigt, mit dem Tatbestand des Absatzes 1a (allein) diese Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden und die diesbezüglich bestehende Schutzlücke zu schließen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 16, 26; 17/11894, S. 2, 22; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 41, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Hingegen lässt sich der Entwurfsbegründung kein (hinreichender) Anhalts- punkt dahingehend entnehmen, dass mit der Regelung in Absatz 1a ein einheit- lich für alle Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personen- gesellschaft oder Erwerbermehrheit geltender Sperrfristtatbestand geschaffen werden sollte, mithin künftig auch die bis dahin von Absatz 1 erfassten Fälle des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Erwerbermehrheit dem Tatbestand des Absatzes 1a unterstellt würden. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der in Satz 2 des Absatzes 1a enthalte- nen Ausnahmebestimmung für derselben Familie oder demselben Haushalt an- gehörende Gesellschafter oder Erwerber, weil sich die mit ihr bezweckte Privile- gierung dieses Erwerberkreises nach der Gestaltung des Normtextes sowie nach dem Inhalt der diesbezüglich erfolgten Entwurfsbegründung (vgl. BT- Drucks. 17/10485, S. 26) allein auf die von der Neuregelung in Absatz 1a be- troffenen Fälle beziehen sollte. 25 26 - 10 - c) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Voraussetzungen des Sperrfristtatbestands gemäß § 577a Abs. 1 BGB in der dort vorgesehenen zeitlichen Abfolge im Streitfall auch gegeben sind. aa) Bei der Einbringung des vermieteten Wohnraums in die klagende Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts durch den jetzigen (Mit-)Gesellschafter und vor- maligen Alleineigentümer G. W. handelt es sich - entgegen der Ansicht der Revision - um eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB. (1) Der vorbezeichnete Begriff der Veräußerung knüpft an den Erwerb des Eigentums am vermieteten Wohnraum an. Mit der Vollendung des Eigentumser- werbs tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Er erlangt dabei (auch) die mit dieser Rechtsstellung verbundene, bei einem berechtigten Interesse grundsätzlich bestehende Befug- nis eines Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1, 2 BGB, so dass ab diesem Zeitpunkt die mit der Umwandlung der Mieträume in Wohnungseigentum verbundene erhöhte Gefahr einer Verdrän- gung des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung besteht, vor welcher der Gesetzgeber den Mieter mit den Regelungen zur Kün- digungssperrfrist schützen will (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN; siehe auch BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch Eintragung im Grund- buch beginnt dementsprechend der Lauf der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21 mwN; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, aaO Rn. 45; Schmidt- Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 15; Börstinghaus/ Siegmund/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 9). 27 28 29 - 11 - Ein solcher Eigentumserwerb ist infolge der Einbringung des Hausgrund- stücks mit dem an den Beklagten vermieteten Wohnraum durch G. W. in die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt. Nach den rechtsfehler- freien und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts hat G. W. zum Zwecke der Erfüllung seiner im Gesell- schaftsvertrag begründeten Einlagepflicht die Auflassung zum Zwecke der Über- tragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin erklärt und ist die Klägerin - mit der Folge eines Wechsels in der Vermieterstellung (vgl. § 566 Abs. 1 BGB) - als Alleineigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums in das Grundbuch eingetragen worden. (2) Mit diesem Rechtsträgerwechsel von G. W. auf die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts wurde - wie das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu Recht angenommen hat - auch ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Beklagten als Mieter nicht zu be- fürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf geschaffen (vgl. zu die- sem durch den Schutzzweck bedingten Erfordernis Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 19; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 38). Denn infolge der Möglichkeit der Klägerin, nachfolgend zu ihrem Eintritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten Eigenbedarf für einen oder mehrere ihrer vier Gesellschafter geltend zu machen, ist für die Bestimmung der nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- und Haushaltsangehörigen des Vermieters nicht - wie zuvor - lediglich auf die Person des G. W. abzustellen, sondern nunmehr unmittelbar auf jeden der Gesellschafter, mithin auch auf die Ehefrau und die beiden - hier zudem be- reits volljährigen - Kinder. Somit hat sich durch den Eigentumserwerb der Kläge- rin der privilegierte Personenkreis erweitert. bb) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem angenommen, dass der an den Beklagten vermietete und überlassene Wohnraum bereits vor der 30 31 32 - 12 - Veräußerung an die Klägerin in Wohnungseigentum umgewandelt gewesen war und damit die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge vorliegt. Anders als die Revision meint, ist auch insoweit der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich, nicht hingegen - wie bei der Regelung zum Vor- kaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, BGHZ 209, 358 Rn. 28 f.) - der Zeitpunkt des Abschlusses eines dem Eigentumserwerb zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrags. Erfolgt die Begründung von Wohnungseigentum - wie hier - durch eine Teilungserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG), wird die Teilung gemäß der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Entscheidend ist der dingliche Vollzug, der hier durch die am 11. Februar 2022 erfolgte Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch bewirkt wurde (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO Rn. 26). Die Eintragung der Klägerin als neue Eigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums ist nach den rechtsfehlerfreien und insoweit im Revisi- onsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts in die - dementsprechend bereits zuvor angelegten - Wohnungsgrundbücher (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 WEG) erfolgt. cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Umstand, dass die Gesell- schafter der Klägerin derselben Familie angehören, für die Anwendung der Kün- digungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ohne Bedeutung. (1) Die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für die Fälle der Veräußerung ver- mieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit vor- gesehene Ausnahmeregelung gilt in der hier gegebenen und (allein) nach § 577a Abs. 1 BGB zu beurteilenden Fallgestaltung des Erwerbs einer bereits in Woh- nungseigentum umgewandelten Mietwohnung nicht (so auch Schmidt-Futterer/ Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18d). Ihre Anwendung ist auf 33 34 35 36 - 13 - den in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt, wie sich aus dem Wortlaut des Satzes 2 und dessen unmittelbarer Anknüpfung an den in Satz 1 genannten Tatbestand sowie aus den allein auf den neu einge- fügten Absatz 1a bezogenen Erwägungen des Gesetzgebers im Regierungsent- wurf zum Mietrechtsänderungsgesetz ergibt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26; siehe auch BR-Drucks. 313/12, S. 35). (2) Anders als die Revision meint, ist weder die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB enthaltene Ausnahmeregelung auf den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB analog anzuwenden noch der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB in ihrem Sinne einzuschränken, was auf eine teleologische Reduk- tion dieser Vorschrift hinausliefe. (a) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Reduk- tion setzt ebenso wie die Analogie eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes voraus (st. Rspr.; vgl. zur teleologi- schen Reduktion nur BGH, Urteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18, NZM 2020, 834 Rn. 31; vom 17. Oktober 2023 - XI ZR 160/22, NJW-RR 2024, 49 Rn. 18; Beschluss vom 4. September 2024 - IV ZB 37/23, BGHZ 241, 158 Rn. 19; zur Analogie BGH, Beschluss vom 25. Januar 2022 - VIII ZR 359/20, BGHZ 232, 284 Rn. 21; Urteil vom 27. Oktober 2022 - IX ZR 145/21, NJW 2023, 1125 Rn. 13; jeweils mwN). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. Senatsurteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18, aaO; vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, NJW 2021, 2281 Rn. 36). Die Planwidrigkeit muss dabei auf- grund konkreter Umstände positiv festgestellt werden können (vgl. Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 40 mwN). 37 38 - 14 - (b) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der in § 577a Abs. 1 BGB enthaltenen Regelung zur Kündigungssperrfrist fehlt es. Im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 577a BGB, insbesondere den Anlass für die Ergänzung des bestehenden Sperrfristtatbestandes des Absatzes 1 um die - eine besondere Fallgestaltung betreffende (vgl. hierzu bereits unter II 2b bb) - Regelung in Absatz 1a und die in der Entwurfsbegründung (BT- Drucks. 17/10485, S. 2 f., 16, 26; siehe auch BR-Drucks. 313/1/12, S. 11 f.; BT- Drucks. 17/11894, S. 2) vom Gesetzgeber hierzu angestellten umfassenden Er- wägungen zur bestehenden Vorschrift, zu deren Schwächen sowie zu den bei der beabsichtigten Schließung der Schutzlücke zu berücksichtigenden Interes- sen von Mieter und Erwerber des vermieteten Wohnraums gibt es keinen An- haltspunkt dafür, dass die Aufnahme einer dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ent- sprechenden Ausnahmebestimmung auch in den bestehenden, den Erwerb be- reits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraums regelnden Sperrfristtat- bestand des § 577a Abs. 1 BGB lediglich aus Versehen unterblieben wäre. (c) Entgegen der Ansicht der Revision ist eine dahingehende Auslegung oder Einschränkung des § 577a Abs. 1 BGB weder im Hinblick auf das - auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zustehende (vgl. hierzu BVerfG, NJW 2002, 3533) - Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG noch we- gen des allgemeinen Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs. 1 GG geboten. Die von der Revision zudem angeführten Bestimmungen der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (Art. 17, 20 f.) kommen vorliegend gemäß deren Art. 51 Abs. 1 Satz 1 nicht zur Anwendung. (aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 20). Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis 39 40 41 - 15 - bringen und hat dabei mehrere Gesichtspunkte zu beachten. Er muss den Vor- gaben Rechnung tragen, die sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerken- nung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (BVerfGE 25, 112, 117; 37, 132, 140), und berücksichtigen, dass sich Vermieter und Mieter gleich- ermaßen auf das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen können (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 29). Wie das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden hat, ist der Ge- setzgeber mit den Vorschriften zum Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und zur Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) diesen verfassungsrechtlichen Anforde- rungen gerecht geworden (vgl. BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Dabei betraf die Beurteilung auch den - eine Ausnahmeregelung für den Erwerb des vermieteten Wohnraums durch aus Familien- oder Haushaltsangehörigen bestehenden Per- sonengesellschaften oder Erwerbermehrheiten nicht enthaltenden und durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 nicht geänderten - Sperrfristtat- bestand des § 577a Abs. 1 BGB. Danach hat der Gesetzgeber mit dem Vorkaufsrecht in § 577 BGB - ebenso wie mit dem in § 577a BGB vorgesehenen zeitlich begrenzten Schutz des Mieters gegen künftige Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen - die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum zwar eingeschränkt. Er hat dies aber zum Schutz des - seinerseits durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten - Besitzrechts des Mieters und ohne übermäßige Beschränkung der Grundrechte des Eigentümers des Wohnraums getan. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB dienen nach der Vorstellung des Gesetzgebers einem sach- gerechten Ausgleich der beiderseitigen Grundrechtspositionen. Dem Vermieter bleibt auch bei der Anwendung der §§ 577, 577a BGB die Möglichkeit zur Veräu- ßerung seines Eigentums grundsätzlich erhalten. Der Mieter kann sich vor der mit dem Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum verbundenen Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die 42 43 - 16 - Ausübung des in § 577 BGB geregelten Vorkaufsrechts schützen; den Verkauf der Wohnung durch den Vermieter selbst kann er aber nicht verhindern (vgl. zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Der Erwerber des vermieteten Wohn- raums ist zum Schutz des Mieters (lediglich) für die Dauer der Kündigungssperr- frist nach § 577a Abs. 1 BGB in seiner Befugnis zur Beendigung des Mietverhält- nisses im Wege einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung beschränkt, was der Gesetzgeber bei einer Bewertung der beiderseitigen Interessen als dem Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung zumutbar angesehen hat (vgl. BT-Drucks. 12/3254 S. 48). Diese im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck ge- kommene Interessenabwägung haben die Gerichte, welche die durch die Eigen- tumsgarantie gezogenen Grenzen bei der Auslegung und Anwendung der kündi- gungsrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beachten ha- ben, in einer Weise nachzuvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentums beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (vgl. BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 22 mwN). Hiernach erfordert der - gebotene - sach- gerechte Ausgleich der beiderseitigen verfassungsrechtlich geschützten Eigen- tumspositionen von Vermieter und Mieter entgegen der Ansicht der Revision nicht, den - unverändert gebliebenen - Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB in dem Sinne auszulegen, dass die vom Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für den dortigen Sperrfristtatbestand geregelte Ausnahme für den Fall des Erwerbs einer vermieteten Eigentumswohnung durch eine aus Angehö- rigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personengesell- schaft oder Erwerbermehrheit zumindest wertungsmäßig übertragen wird. (bb) Die Ausgestaltung des Kündigungssperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB ohne eine Ausnahmeregelung für den in Rede stehenden Erwerber- kreis verstößt auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. 44 45 - 17 - (α) Der allgemeine Gleichheitssatz gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 152, 274 Rn. 95; 168, 1 Rn. 139). Er gilt für ungleiche Belastun- gen wie auch für ungleiche Begünstigungen (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 160, 41 Rn. 51; 162, 277 Rn. 68; 164, 347 Rn. 129; BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19/14, juris Rn. 69). Zwar ist es grundsätzlich Sache des Gesetz- gebers, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselben Rechtsfolgen knüpft und die er so als rechtlich gleich qualifiziert. Diese Auswahl muss er jedoch sachgerecht treffen (vgl. BVerfGE 162, 277 Rn. 69; 164, 347 Rn. 129; 168, 1 Rn. 140; siehe hierzu im Einzelnen BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19/14, juris Rn. 70 f. mwN). (β) Nach diesem Maßstab verstößt die Regelung des § 577a Abs. 1 BGB zur Kündigungssperrfrist bei Erwerb einer bereits in Wohnungseigentum umge- wandelten Mietwohnung entgegen der Ansicht der Revision nicht deshalb gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil sie - anders als der nachträglich eingefügte Sperrfristtat- bestand des § 577a Abs. 1a BGB - eine Ausnahmeregelung für eine aus Ange- hörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personenge- sellschaft oder Erwerbermehrheit nicht vorsieht. Die Sperrfristtatbestände der Absätze 1 und 1a der vorbezeichneten Vorschrift betreffen mit Blick auf den vom Gesetzgeber gewählten Anknüpfungspunkt unterschiedliche Lebenssachver- halte, deren rechtliche Behandlung nach dem Willen des Gesetzgebers wegen des von ihm beabsichtigten besonderen Mieterschutzes - verfassungsrechtlich zulässig - (lediglich weitgehend) angeglichen werden sollte. (αα) Trotz der Einfügung des für die Veräußerung vermieteten Wohn- raums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise für dessen Belastung zugunsten dieser Personen geltenden Absatzes 1a hat der Gesetzgeber die Grundkonzeption des § 577a BGB beibehalten. Nach dem Tat- bestand des § 577a Abs. 1 BGB wird der dem Mieter gewährte besondere Kün- 46 47 48 - 18 - digungsschutz grundsätzlich weder allein durch die mit einem Veräußerungsvor- gang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen als sol- che ausgelöst. § 577a BGB soll nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigen- tumswohnung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungs- eigentum begründet wird (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 28 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die vom Gesetzgeber in den Blick genommene erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter, welcher die Regelung zur Kündigungs- sperrfrist Rechnung tragen soll, droht jedoch dann, wenn der Eigentümer eines mit mehreren Mietwohnungen bebauten (ungeteilten) Grundstücks dieses durch nachträgliche Umwandlung in Wohnungseigentum (rechtlich) aufspaltet und die Eigentumswohnungen anschließend einzeln veräußert. Denn infolgedessen steht nunmehr regelmäßig jedem einzelnen Mieter - womit dieser bei Anmietung einer in einem Mehrfamilienmietshaus gelegenen Wohnung nicht zu rechnen brauchte - jeweils ein Eigentümer gegenüber, der sich hinsichtlich der betreffen- den Wohnung auf Eigenbedarf berufen kann (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 48; Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NZM 2003, 847 unter II 2 c bb [je- weils zu § 564b Abs. 2 BGB aF]; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32 [zu §§ 577, 577a BGB]) und der die Wohnung - wie häufig - zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erworben hat (vgl. zu diesem Wertungsgesichtspunkt Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). Insoweit ist es angesichts des Schutzzwecks der Kündigungssperrfrist sachgerecht, dass der Gesetzgeber auch für den Fall, dass es sich bei dem Er- werber der einzelnen Eigentumswohnung um eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personenmehrheit handelt, dem Bestandsschutzinteresse des Mieters Vorrang gegenüber dem Interesse des Vermieters an der zeitnahen Geltendmachung des Eigenbedarfs eingeräumt und 49 50 - 19 - deshalb beim (Grund-)Tatbestand des § 577a Abs. 1 BGB keine - dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB entsprechende - Ausnahmeregelung getroffen hat. Der in diesen Fällen engen personalen Bindung zwischen den Erwerbern der einzelnen Wohnung wird dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass (erst) ihr Vorhan- densein die grundsätzliche Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eröffnet, deren Wahrnehmung durch Ausübung des Kündigungsrechts zum Schutz des Mieters lediglich für einen bestimmten Zeitraum nach dem Erwerb der Mietwohnung aufgeschoben ist. (ßß) Hingegen betrifft die Regelung in § 577a Abs. 1a BGB eine andere Sachverhaltsgestaltung. Gegenstand der Veräußerung ist hier nicht die einzelne, nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung, sondern das noch ungeteilte Grundstück, auf dem sich mehrere Mietwohnungen befinden. Lediglich weil bei dem in Absatz 1a genannten besonderen Erwerberkreis - einer Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit - das Risiko einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung für den Mieter trotz des Verzichts auf eine Aufspal- tung des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks in einzelne Eigentumswoh- nungen und deren Verkauf als gleich hoch wie beim Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung zu bewerten ist, hat der Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a BGB einen eigenen Sperrfristtatbestand eingeführt (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 30, 41 ff., jeweils mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Insoweit ist es sachgerecht und hält sich der Gesetzgeber innerhalb des ihm eröffneten Spielraums, wenn er eine solche Vorgehensweise des Erwerbers von vermietetem Wohnraum zwar allgemein als - von ihm missbilligte - faktische Umgehung des mit der bisherigen Regelung in Absatz 1 bezweckten Kündi- gungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ansieht und dementsprechend zur Vermeidung einer solchen Umgehung mit dem Ab- satz 1a die Kündigungssperrfrist auch auf diese Fallgestaltungen erstreckt (vgl. 51 52 - 20 - BT-Drucks. 17/10485, S. 3, 16, 26), indessen bei einer aus Familien- oder Haus- haltsangehörigen bestehenden Erwerbermehrheit deren Interesse an einer zeit- nahen Selbstnutzung des mit mehreren vermieteten Wohnungen bebauten Grundstücks Vorrang gegenüber dem Schutzinteresse der jeweiligen Mieter der einzelnen Wohnungen einräumt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26) und insoweit die Rechtsfolgen dieser Erstreckung abmildert. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.02.2024 - 420 C 18349/22 - LG München I, Entscheidung vom 25.10.2024 - 14 S 2770/24 - - 21 - Verkündet am: 21. Januar 2026 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/11 Verkündet am: 23. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilien- hauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. BGB § 573 Abs. 1 Nr. 2 Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Ge- sellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesell- schaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen be- stehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 Rn. 17). BGH, Urteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 12. Januar 2011 wird zurück- gewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Der Beklagten zu 1 wird eine Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 ge- währt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrt von den Beklagten Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kündigung, die sie wegen Eigenbedarfs ihrer beiden Gesellschafter und deren Sohnes erklärt hat. Die Beklagte zu 1 und ihr Ehemann, der im Laufe des Berufungsverfah- rens verstorbene (frühere) Beklagte zu 2, mieteten die streitige Wohnung im Jahr 1981 von den damaligen Eigentümern an. Im Jahr 2000 erwarb eine - später als "Eigentümergemeinschaft W. -D. -Str. GdbR M. u.a." 1 2 - 3 - (im Folgenden: GdbR M. ) bezeichnete - Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Anwesen und setzte das Mietverhältnis mit den Beklagten fort. Im August 2004 trat die Klägerin dieser Gesellschaft durch Anteilsübernahme bei und wur- de am 15. Dezember 2004 als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetra- gen. Mit Vertrag vom 21. Oktober 2005 wurde die Auseinandersetzung der GdbR M. durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG geteilt. Die Klägerin wurde am 10. April 2006 als Eigentümerin der an die Beklagten vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 26. April 2006 er- klärte die Klägerin die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnis- ses. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz sind nach dem Tod des früheren Beklagten zu 2 dessen Erben in den Rechtsstreit eingetreten und hat die Klägerin nur noch die Beklagte zu 1 auf Räumung in Anspruch genommen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Beklagte zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 4 - Die Beklagte zur 1 sei zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Klägerin vom 26. April 2006 das Mietverhältnis beendet habe. Die Klägerin sei mit der Eintragung ins Grundbuch am 10. April 2006 in die Vermieterstellung eingetreten, denn es bestehe eine ununterbrochene Ver- äußerungskette von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern bis zur Klägerin. Zunächst habe die GdbR M. das Anwesen von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern erworben und sei Vermieterin geworden. Im Zuge der Auseinandersetzung der Gesellschaft und der Teilung des Anwesens sei die Vermieterstellung am 10. April 2006 nach § 566 Abs. 1 BGB (analog) auf die Klägerin übergegangen. Die Auseinandersetzung der GdbR M. und die Teilung des Anwesens seien als einheitliches Rechtsgeschäft zu betrachten, durch das ein Wechsel der Rechtsträgerschaft von der GdbR M. auf die Klägerin stattgefunden habe. Der Umstand, dass die Klägerin zuvor Gesellschafterin der GdbR M. gewesen sei, stehe dem nicht entgegen, weil der Veräußerungsbegriff im Rah- men des § 566 Abs. 1 BGB nicht mit dem des § 577a Abs. 1 BGB identisch sei. Der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 BGB sei weiter zu fas- sen, weil auch die Eigentumsinteressen der alten und der neuen Vermie- ter/Eigentümer zu berücksichtigen seien und beachtet werden müsse, dass der Mietvertrag nicht aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde. Der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf sei aufgrund der Beweisaufnahme bewiesen. Die Wartefrist des § 577a BGB finde keine Anwen- dung, weil die streitige Wohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum nicht veräußert worden sei. Eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB scheide aus, weil keine planwidrige Gesetzeslücke vorliege und die fragli- 7 8 9 10 - 5 - che Gestaltung vom Schutzzweck des § 577a BGB nicht erfasst werde. Insbe- sondere werde durch den Übergang der Eigentümer- und Vermieterstellung von der GdbR M. auf die Klägerin kein neuer, bis zu diesem Zeitpunkt nicht vor- handener Eigenbedarf geschaffen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Die Beklagte zu 1 ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbe- darfskündigung der Klägerin das Mietverhältnis beendet hat. Die Klägerin war zur Kündigung berechtigt, weil sie gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit der Eintragung als Wohnungseigentümerin in das Grundbuch in die Vermieterstellung eingetre- ten ist. Die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB findet bei der vorliegenden Ge- staltung keine Anwendung. 1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt im Falle der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach allgemeiner Auffassung setzt dies Identität zwischen Vermieter, Eigentü- mer und Veräußerer voraus (Senatsurteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73, NJW 1974, 1551 unter B I 1; BGH, Urteile vom 12. März 2003 - XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171, 175; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657 unter [II] 2 b - jeweils zu § 571 BGB; Staudinger/Emmerich, Neubearb. 2011, § 566 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 566 Rn. 7; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 BGB Rn. 64). Das Berufungsgericht ist insoweit zutreffend davon ausgegangen, dass die GdbR M. zunächst Vermieterin der Beklagten war; dies greift die Revisi- on auch nicht an. Die Berechtigung der Klägerin zur Kündigung hängt daher 11 12 13 - 6 - davon ab, ob in der Auseinandersetzung der GdbR M. unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der streitigen Wohnung eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB liegt. Dies hat das Beru- fungsgericht ebenfalls zu Recht bejaht. Die GdbR M. war zunächst Eigentümerin des Anwesens einschließ- lich der Wohnung der Beklagten. Denn ein Grundstück, als dessen Eigentümer - wie hier - die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen sind, steht nicht im Eigentum der Gesell- schafter, sondern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 25. September 2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716 Rn. 11; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 21). Wie das Berufungsge- richt weiter richtig erkannt hat, ist eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen Ge- sellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenommen wird, entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsge- schäft anzusehen, das zu einem Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Ge- sellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer führt. Die Klägerin ist daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stel- lung der Vermieterin der streitigen Wohnung eingetreten. Der von der Revision vertretenen Auffassung, die im Rahmen der Auseinandersetzung erfolgte Bil- dung von Miteigentumsanteilen sei isoliert zu betrachten, so dass nicht eine Veräußerung der einzelnen Wohnungen von der GdbR M. an den jeweiligen neuen Eigentümer anzunehmen sei, sondern eine Veräußerung des gesamten Anwesens an die Gesellschafter als Bruchteilsgemeinschaft, kann demgegen- über nicht gefolgt werden. Denn die Bildung von Miteigentumsanteilen ist ein bloß rechtstechnisch mit Rücksicht auf die Vorschriften des WEG erforderlicher Zwischenschritt, um den mit der Auseinandersetzung bezweckten Wechsel der 14 15 - 7 - Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Gesellschafter her- beizuführen. Entgegen der Auffassung der Revision steht die Sichtweise, dass durch die Auseinandersetzung der Gesellschaft eine Veräußerung der jeweiligen Wohnung von der Gesellschaft an den jeweiligen Gesellschafter im Sinne des § 566 BGB bewirkt wird, nicht im Widerspruch zu den Entscheidungen des Se- nats vom 6. Juli 1994 (VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357) und vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738). In der erstgenannten Entscheidung hat der Senat zwar ausgeführt, dass Miteigentümer eines Anwesens, dessen Wohnungen sie vermietet haben, mit der Aufteilung des Wohnungseigentums keine Veräußerung im Sinne von § 571 BGB [aF] vornehmen (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO S. 364). Zur Begründung hat der Senat darauf abgestellt, dass diese Vorschrift eine Veräußerung an eine Person voraussetzt, die bisher nicht Vermieter ist, woran es bei der Begründung von Wohnungseigentum durch vermietende Mit- eigentümer fehlt, weil der spätere Sondereigentümer schon bisher (als Mitei- gentümer) Vermieter gewesen ist. Hiervon unterscheidet sich die vorliegende Situation jedoch, weil Vermieterin zunächst die GdbR M. war, also ein von den späteren Wohnungseigentümern verschiedener Rechtsträger. In der weiteren Entscheidung hat der Senat zu § 577a BGB ausgeführt, dass mit der Übertragung des Wohnungseigentums von der Gesellschaft auf den einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft eintritt, der geeignet ist, neuen, für den Mieter zuvor nicht zu befürchtenden Eigenbe- darf zu schaffen. Die Bestimmung des § 577a BGB hat demnach (nur) den Zweck, dem durch Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestands- schutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen, ist aber nicht auf den Schutz 16 17 18 - 8 - vor einer unabhängig von einer Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21). Somit hat der Senat nur mit Rücksicht auf den (eingeschränkten) Schutzzweck des § 577a BGB eine Veräußerung im Sinne jener Vorschrift verneint. Diese Argumentation lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht auf die Frage des Eintritts des Vermieters in das Mietverhältnis nach § 566 Abs. 1 BGB übertragen, denn diese Vorschrift hat eine andere Zielrichtung. Während § 577a BGB den Mieter davor schützen soll, dass mit einem Wechsel des Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen wird, soll § 566 BGB den Mie- ter, der vom Eigentümer angemietet hat, vor einer "Vertreibung" bewahren (Se- natsurteile vom 22. Mai 1989 - VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315, 320, sowie vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773 Rn. 10); denn ohne einen Über- gang der Vermieterstellung könnte der Mieter dem Herausgabeanspruch eines Erwerbers (§ 985 BGB) kein Recht zum Besitz entgegen setzen. Der Schutzzweck des § 566 BGB - Erhaltung des Besitzrechts des Mie- ters gegenüber einem Erwerber - gebietet es daher, auch die Auseinanderset- zung, die eine Gesellschaft bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens unter Zuweisung von Wohnungseigentum vornimmt, als Veräußerung im Sinne von § 566 BGB mit der Folge anzusehen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintritt. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Übertra- gung des Wohnungseigentums auf die Klägerin im Rahmen der Auseinander- setzung der Gesellschaft die Sperrfrist des § 577a BGB nicht ausgelöst hat. Denn die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde nicht erst durch die Um- wandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung be- 19 20 21 - 9 - gründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor, weil die Klägerin der Gesellschaft bürgerlichen Rechts angehörte, die Vermieterin der Beklagten war. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der Gesellschafter der Klägerin) hätte deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können. Denn nach der Rechtsprechung des Senats kann eine Gesell- schaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesell- schafter kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff.; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 13). Entgegen der Auffassung der Revision ist es insoweit nicht entschei- dend, dass die GdbR M. nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit den Be- klagten abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden ist, dass sie im Jahr 2000 - zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin noch nicht Gesell- schafterin war - durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Zwar hat der Senat in seiner Entscheidung vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17) die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündi- gen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt, die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehörten. An dieser Einschränkung hält der Se- nat aber, wie im Senatsurteil vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, aaO Rn. 15) bereits angedeutet, nicht mehr fest. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15). Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermie- 22 23 - 10 - tet hat, besteht aber - anders als in jenem Senatsurteil (aaO Rn.17) vorausge- setzt - die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs auch später hin- zugetretener Bruchteilseigentümer. Denn bei der Übertragung eines Miteigen- tumsanteils tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB neben den verbleibenden Mit- eigentümern in den Vertrag auf Vermieterseite ein (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 76; Beuermann, WuM 1995, 5, 6). Für den Mieter besteht somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr, dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen Miteigentümers gekündigt wird. Eine unterschiedliche Behandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Miteigentümergemeinschaft ist auch insoweit nicht sachgerecht. Es lässt sich in beiden Fällen nicht rechtfertigen, eine Kündigung nur wegen Ei- genbedarfs derjenigen Personen zuzulassen, die der Personenmehrheit bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehörten. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer analogen Anwendung dieser Vorschrift oder wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der GdbR M. beziehungsweise der Klägerin zu beachten. Da der Gesetzgeber in § 577a BGB die Eigenbedarfskündigung nur für eine spezielle, hier nicht vorlie- gende Konstellation erschwert hat, fehlt es an einer planwidrigen Regelungslü- cke; eine analoge Anwendung des § 577a BGB auf den Erwerb eines Anwe- sens durch eine Personenmehrheit zwecks Eigennutzung kommt deshalb nicht in Betracht, selbst wenn die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 18 ff.). Es macht insoweit auch keinen Unterschied, ob die Personenmehrheit, die ein solches Objekt erworben hat, in ihrem Bestand un- verändert bleibt oder einzelne Miteigentümer oder Gesellschafter erst später hinzutreten und anschließend eine Aufteilung erfolgt. Die Wahl einer Erwerbs- 24 - 11 - form, die von der gesetzlichen Vorschrift des § 577a BGB nach ihrem Zweck nicht erfasst ist, stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 21.08.2008 - 412 C 15882/08 - LG München I, Entscheidung vom 12.01.2011 - 14 S 16975/08 -

ECLI:DE:BGH:2022:220622UVIIIZR356.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 356/20 Verkündet am: 22. Juni 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577a Abs. 1, 2, § 563a Abs. 1; KSchKlV BE § 2 a) Die vom Land Berlin erlassene "Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung" (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, GVBl. S. 488), welche die Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB für das gesamte Gebiet von Berlin auf zehn Jahre festlegt, ist wirksam. b) Eine die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auslösende Veräu- ßerung des Wohnungseigentums an einen Erwerber liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Mitei- gentümer übertragen wird (Fortführung des Senatsbeschlusses [Rechtsent- scheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). - 2 - c) Ist in der Person eines von mehreren Mietern einer Wohnung der Kündigungs- schutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bereits angelegt, war also diesem Mitmieter die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen, und wird das Mietverhältnis nach dessen Ableben mit dem über- lebenden Mitmieter gemäß § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt, tritt dieser (auch) bezüglich des Kündigungsschutzes an die Stelle des Verstorbenen und kann sich - nach der (erstmaligen) Veräußerung des Wohnungseigentums - gegen- über einer Eigenbedarfs- beziehungsweise Verwertungskündigung des Erwer- bers auf die - hier zehnjährige - Kündigungssperrfrist aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). BGH, Urteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Juni 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 11. November 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Frage, ob zugunsten der Beklagten, der ge- genüber die Kläger eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen haben, die in § 577a Abs. 1, 2 BGB getroffene Regelung zur Kündigungsbeschränkung bei ei- ner Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum eingreift. Im Jahr 1985 mietete die Schwester der Beklagten gemeinsam mit Herrn C. von der damaligen Grundstückseigentümerin eine in einem Mehrfa- milienhaus gelegene Wohnung in Berlin (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf). 1 2 - 4 - Die Beklagte bewohnte die Wohnung als Untermieterin und war als solche im Mietvertrag bezeichnet. Die Eigentümerin des Hausanwesens übertrug im Jahr 1990 einen 1/5- Miteigentumsanteil des Grundstücks auf Herrn B. . Nach dem Tod der vormaligen Eigentümerin ging deren 4/5-Miteigentumsanteil am Grund- stück auf ihren Erben A. über. Im Jahr 1996 erklärten die beiden Miteigentümer B. und A. die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG und wurden im Mai 1997 bezüglich der insgesamt elf Wohnungseigen- tumseinheiten zunächst jeweils als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Anschließend übertrug Herr B. seinen 1/5-Miteigentumsanteil an der (auch) von der Beklagten - als Untermieterin - genutzten Wohnung auf Herrn A. , der am 1. Dezember 1997 als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetra- gen wurde. Die Alleinerbin des zwischenzeitlich verstorbenen Herrn A. schloss am 28. Mai 2014 mit der Schwester der Beklagten, Herrn C. und der Be- klagten eine "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20. Dezember 1985", wonach Herr C. aus dem Mietverhältnis ausschied und die Beklagte "als Mie- terin in den Mietvertrag" eintrat. Am 10. Juni 2015 verstarb auch die Schwester der Beklagten. Ausweislich eines Erbscheins des Amtsgerichts N. wurde ihr Ehemann P. ihr Alleinerbe. Das Eigentum an der von der Beklagten bewohnten Wohnung wurde durch Auflassung vom 26. Februar 2015 an die von M. O. GmbH übertragen, welche am 17. Juni 2015 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. 3 4 5 6 - 5 - Die Kläger erwarben das Wohnungseigentum an dieser Wohnung im Jahr 2018. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2018 erklärten sie gegenüber der Be- klagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Kläger stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2021, 182) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Die Eigenbedarfskündigung der Kläger habe das Mietverhältnis nicht wirk- sam beendet, da die zehnjährige Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB, § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin erst durch den Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2015 in Gang gesetzt worden und damit bei Abfas- sung und Zugang der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2018 noch nicht abgelaufen gewesen sei. 7 8 9 10 11 - 6 - Dass die Beklagte die Wohnung bis zu der Zusatzvereinbarung am 28. Mai 2014 lediglich als Untermieterin, nicht jedoch als Hauptmieterin genutzt habe, mithin - anders als es die zeitliche Reihenfolge des § 577a Abs. 1 BGB vorgebe - erst nach der Bildung von Wohnungseigentum in das Mietverhältnis eingetreten sei, stehe ihrer Berufung auf die Kündigungssperrfrist nicht entgegen. Zwar führe eine bloße rechtsgeschäftliche Mietnachfolge regelmäßig nicht dazu, dass der für den ursprünglichen Mieter geltende Schutz des § 577a BGB auf den Ersatzmieter übergehe. Vorliegend habe die Beklagte aber bereits in der Woh- nung gewohnt, bevor Wohnungseigentum gebildet worden sei, so dass ein im Verlauf der Mietzeit zu Gunsten der Hauptmieter entstandener Kündigungs- schutz von Anfang an jedenfalls mittelbar auch für die Beklagte gegolten habe. Hinzu komme, dass das Mietverhältnis auch nach dem Eintritt der Beklagten als Hauptmieterin weiterhin nur einheitlich gegenüber allen Mitmietern hätte gekün- digt werden können, eine Kündigung jedenfalls im Verhältnis zu der weiteren Mit- mieterin - der Schwester der Beklagten - aber unmittelbar den Beschränkungen des § 577a BGB unterlegen habe. Nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, sei das - auch hinsichtlich des durch § 577a BGB bewirkten Schut- zes einheitliche - Mietverhältnis nach dem Tod ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten allein fortgesetzt worden, die sich somit auch wei- terhin auf § 577a BGB berufen könne. Eine Veräußerung des nach Begründung des Mietverhältnisses gebilde- ten Wohnungseigentums, durch welche die damalige Käuferin im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB als erste "Erwerberin" des Wohnungseigentums in das Miet- verhältnis eingetreten sei, habe erst im Jahr 2015 stattgefunden. Die zuvor nach der Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum im Jahr 1997 zwischen den beiden Wohnungseigentümern vollzogene Übertragung des Wohnungseigen- tumsanteils von 1/5 - wodurch der bisherige Miteigentümer A. zum Alleinei- gentümer geworden sei - stelle sich zwar als rechtsgeschäftliche Veräußerung 12 13 - 7 - (eines Teils) des Wohnungseigentums dar. Entgegen der Ansicht des Bayeri- schen Obersten Landesgerichts (NJW 1982, 451) sei in einem solchen Fall der Übertragung von Eigentumsanteilen von einem auf den anderen Miteigentümer letzterer jedoch nicht "Erwerber" des Wohnungseigentums im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB. Entscheidend sei insoweit, ob ein Wechsel in der Vermieterstellung statt- gefunden habe. Denn Voraussetzung für den Beginn der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB sei ein Übergang des Mietvertrags auf den Erwerber und ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Vermieters, der geeignet sei, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbe- darf zu schaffen. Der Schutz des § 577a BGB ziele auf den Fall ab, in welchem sich der Mieter durch die nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erfol- gende Veräußerung einem "Erwerber" (und dessen Eigenbedarf) gegenüber- sehe, der bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sei. Ein solcher Vermieter- wechsel habe im Jahr 1997 nicht stattgefunden. Es handele sich nicht bereits deswegen um eine Veräußerung an einen "Dritten" im Sinne des § 566 BGB, weil die ursprünglich vermietenden Miteigen- tümer mit dem allein erwerbenden Miteigentümer nicht personenidentisch seien. Denn der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332) habe klargestellt, dass im Falle der Vermietung einer Woh- nung durch zwei Miteigentümer kein Wechsel in der Person des Vermieters ein- trete, wenn der eine Miteigentümer seine Eigentumsanteile auf den anderen übertrage. Sollte Herr B. durch den Erwerb des 1/5-Miteigentumsanteils am damals noch ungeteilten Grundstück zum (Mit-)Vermieter geworden sein, sei er dies somit auch nach der Übertragung dieses Anteils an Herrn A. geblie- ben. Letzterer sei (ebenfalls) vor wie nach der Übertragung des 1/5-Miteigen- 14 15 - 8 - tumsanteils an ihn Vermieter der Wohnung gewesen und hätte Eigenbedarf gel- tend machen können. Somit habe sich das Kündigungsrisiko für die Mieter durch die Zuweisung des Wohnungseigentums an einen einzelnen der vormaligen Mit- eigentümer nicht erhöht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) aufgrund der von ihnen ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) - deren Voraussetzungen als solche zugunsten der Kläger im Revisionsverfahren zu unterstellen sind - nicht verneint werden. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass die zehnjährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündi- gungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin nicht bereits durch die Veräu- ßerung des 1/5-Miteigentumsanteils am Wohnungseigentum auf den bisherigen Miteigentümer A. im Jahr 1997 ausgelöst wurde, sondern erst mit der Veräu- ßerung der Eigentumswohnung im Jahr 2015 an eine GmbH begonnen hat und damit im Zeitpunkt des Zugangs der Eigenbedarfskündigung der Kläger im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen war. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, auch die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge, wonach die Wohnung bereits an den Mieter überlassen worden sein muss, bevor das Wohnungseigen- tum begründet wurde, lägen in der Person der Beklagten vor, welche die Woh- nung zunächst als bloße Untermieterin bewohnt hatte und erst infolge der Ver- 16 17 - 9 - einbarung vom 28. Mai 2014 - zeitlich nach der Begründung des Wohnungsei- gentums - zur Hauptmieterin wurde. Anders als das Berufungsgericht meint, greift zu ihren Gunsten ein "mittelbarer Kündigungsschutz" nicht ein. Soweit das Beru- fungsgericht überdies auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklag- ten abstellt, nimmt es zwar im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend an, dass die Beklagte dann in den Schutzbereich des § 577a Abs. 1, 2 BGB fiele, wenn das Mietverhältnis nach dem Tod ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten fortgesetzt worden wäre, da in diesem Fall der in der Person der Schwester der Beklagten angelegte Kündigungsschutz auf sie übergegangen wäre. Jedoch tragen die insoweit getroffenen Feststellungen die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB bislang nicht. 1. Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begrün- det und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Diese Kündigungssperrfrist beträgt gemäß § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölke- rung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete ge- mäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind. a) Von dieser Ermächtigung hat das Land Berlin mittels der Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungs- 18 19 - 10 - schutzklauselverordnung) vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) Gebrauch ge- macht. Nach § 2 dieser Kündigungsschutzklauselverordnung kann sich ein Er- werber von Wohnungseigentum auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB in Berlin erst nach Ablauf von zehn Jahren berufen. b) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Kündigungsschutzklauselver- ordnung des Landes Berlin wirksam. Dem steht, anders als die Revision meint, insbesondere nicht entgegen, dass die Verordnung "gleich ganz Berlin" zu einem Gebiet erklärt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine der- artige Gebietsausweisung hält sich im Rahmen des dem Verordnungsgeber zu- stehenden Beurteilungsspielraums. aa) Zutreffend geht die Revision noch davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über eine Kündigung im Anwendungsbereich des § 577a BGB die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Kün- digungsschutzklauselverordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen, und ihnen im Falle einer Unwirksamkeit der Rechtsverordnung auch eine Verwerfungskom- petenz zukommt. Denn Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht hin prüfen (vgl. BVerfGE 1, 184, 197; BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11 [zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]; Senatsurteile vom 4. No- vember 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 f. [zur Berliner Kappungs- grenzenverordnung]; vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 15 [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]). 20 21 - 11 - bb) Anders als die Revision meint, steht die Kündigungsschutzklauselver- ordnung des Landes Berlin sowohl mit dem Grundgesetz als auch mit dem Bun- desrecht in Einklang. Dass die gesetzliche Regelung in § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB selbst ver- fassungsrechtlichen Bedenken begegnete und es damit bereits an einer wirksa- men Ermächtigungsgrundlage fehlte, macht die Revision nicht geltend. Auch der Senat vermag eine Verfassungswidrigkeit dieser Bestimmung nicht zu erkennen. Sie verstößt nicht gegen den Bestimmtheitsgrundsatz des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. zur insoweit wortlautgleichen Ermächtigungsgrundlage zum Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 25 ff.). Bei der Ermächtigungs- grundlage des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich im Ergebnis auch um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Zwar werden die Eigentümerbefugnisse durch den Kündigungsausschluss beschränkt. Dies ist jedoch zum einen aufgrund des aus Sicht des Gesetzgebers gebotenen Schutzes des Mieters vor dem unverschuldeten Verlust seiner Woh- nung (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5 f.; 14/4553, S. 73) geboten und zum anderen verhältnismäßig, da die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB einen engen Anwen- dungsbereich hat, der diesen Mieterschutz sowohl gegenständlich - die Kündi- gungssperrfrist gilt nur für eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung und lediglich nach der erstmaligen Veräußerung zuvor gebildeten Wohnungseigen- tums - als auch in zeitlicher Hinsicht - maximale Kündigungssperrfrist von zehn Jahren - nur in beschränktem Umfang einräumt (vgl. zu den insoweit zu Grunde zu legenden Maßstäben Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 32 ff.; vgl. auch Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 48 [zu § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB]). 22 23 - 12 - cc) Die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin ist auch von der gesetzlichen Ermächtigung in § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB gedeckt. Insbe- sondere ist die Ausweisung der gesamten Stadt als ein Gebiet, in dem die aus- reichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, nicht zu beanstanden. (1) Der Bundesgesetzgeber hat die Bestimmung der Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf ausdrücklich dem Landesverordnungsgeber überlassen und diesem bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversorgungs- lage einen (weiten) Beurteilungsspielraum zugestanden. Die Vorschrift des § 577a Abs. 2 BGB ist unter anderem aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF hervorgegangen (BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. auch Senatsurteile vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 64; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, aaO Rn. 24 f.). Ausweislich der Ge- setzesmaterialien zu der letztgenannten Vorschrift wurde dem Verordnungsge- ber "bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversor- gungslage ein Beurteilungsspielraum" eingeräumt (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Hieran hat der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes 2001 nichts ge- ändert (vgl. BT-Drucks. 14/4553, aaO). Den Landesregierungen wird somit ein anhand der örtlichen Gegebenheiten auszufüllender wohnungsmarkt- und sozi- alpolitischer Beurteilungsspielraum sowohl hinsichtlich der Festlegung der rele- vanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon) als auch des zeitlichen Geltungsbereichs der Verordnung zugebil- ligt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 64, 66 [zur Berliner Kappungsgrenzenverordnung]). Die Einhaltung dieses Beurteilungsspielraums ist von den Fachgerichten nur beschränkt überprüfbar, denn die fachgerichtliche Kontrolle kann nicht weiter 24 25 26 27 - 13 - reichen als die materiell-rechtliche Bindung des Verordnungsgebers an die ge- setzgeberische Entscheidung. Sie endet daher dort, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determiniert, sondern dem Entscheider einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 62). Innerhalb des dem Verordnungsgeber regelmäßig - so auch hier - eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums dürfen die Gerichte nicht ihr - auf Rechtserkenntnis ausgerichtetes - Urteil an die Stelle der politischen oder wirtschaftlichen Wertungen und Entscheidungen des Verordnungsgebers setzen. Sie dürfen insoweit nur prüfen, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 63 mwN; vgl. auch BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 113 ff. [zur Berliner Mieten- begrenzungsverordnung]). (2) Einer Prüfung anhand dieses Maßstabs hält die Ausweisung des ge- samten Gebiets von Berlin als ein solches, in dem die Versorgung mit Mietwoh- nungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, stand (vgl. zur sich nach den gleichen Kriterien richtenden Berliner Kappungsgrenzenverord- nung, Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 88 ff.; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 81 f. [zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]; LG Berlin, WuM 2016, 278; LG Berlin, WuM 2017, 417). Ausweislich der Verordnungsbegründung (abrufbar unter https://www.par- lament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-106.pdf) hat der Senat von Berlin unter Zugrundelegung von neun Indikatoren - unter anderem der Mietwohnungsversorgungsentwicklung in den Jahren 2006 bis 2011 und des 28 29 - 14 - Indexes Angebotsmieten/Bestandsmieten (2012/2006) - eine besondere Gefähr- dung der ausreichenden Versorgung der gesamten Bevölkerung in Berlin mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen angenommen (S. 8 der Verord- nungsbegründung; vgl. zur diesbezüglichen Prüfungspflicht des Verordnungsge- bers BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 116). Ebenso wie die bezüglich der Kriterien wortlautgleiche Bestimmung des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB verlangt auch § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB nicht, dass zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung eine Unterversorgung der Bevölke- rung im gesamten Gemeindegebiet bereits besteht, sondern lediglich das Vor- handensein einer "besonderen Gefährdungslage". Eine solche hat der Senat von Berlin wie ausgeführt angenommen. Wenn der Verordnungsgeber keine tragfä- higen Anhaltspunkte dafür hat, dass sich eine solche Lage auf abgrenzbare Ge- meindeteile beschränkt, und er sich in dieser Situation entscheidet, die gesamte Gemeinde als Gebiet im Sinne von § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB auszuweisen, überschreitet er hierdurch nicht den ihm eingeräumten politischen Beurteilungs- spielraum (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 86). So liegen die Dinge hier. Der Berliner Verordnungsgeber ging nicht erst von einer vergleichbaren Gefährdung der Wohnraumversorgung in ganz Berlin bei Erlass der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. S. 101) aus, sondern bereits Jahre zuvor bei Erlass der Kappungsgren- zenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128; vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 92 ff.). Die Ausweisung eines Gebiets, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, dient bei der Kappungsgrenzenverordnung und der Kündigungsschutzklauselverordnung ähnlichen Zwecken (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, 30 31 - 15 - aaO Rn. 29, 64). Anhaltspunkte dafür, dass sich die entsprechende Versorgungs- lage in Berlin nur wenige Monate später - die Kündigungsschutzklauselverord- nung wurde am 13. August 2013 erlassen - derart geändert hätte, dass nunmehr lediglich Teile von Berlin als betroffen auszuweisen gewesen wären, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. dd) Die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin genügt schließlich auch ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Insbeson- dere wahrt die Ausweisung des gesamten Stadtgebiets von Berlin als ein sol- ches, in dem eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnun- gen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und damit nach der Umwandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum sowie deren Veräußerung mit einer Eigenbedarfskündigung zehn Jahre zugewartet werden muss, im Hin- blick auf den aufgezeigten begrenzten Anwendungsbereich der Kündigungs- schutzvorschrift des § 577a Abs. 1 BGB sowie den beabsichtigten Schutz der Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (vgl. auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 108 ff.). c) Somit ist den Klägern eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber solchen Mietern, denen die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungs- eigentums bereits überlassen war, für die Dauer von zehn Jahren nach der (erst- maligen) Veräußerung verwehrt. 2. Diese Sperrfrist war, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegan- gen ist, bei Zugang der Eigenbedarfskündigung der Kläger an die Beklagte (vgl. zum maßgebenden Zeitpunkt Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 3 a) im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen. 32 33 34 - 16 - Nach § 577a Abs. 1 BGB beginnt die Kündigungssperrfrist mit der (erst- maligen) Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums an einen Er- werber. Eine solche fristauslösende Veräußerung erfolgte erst im Jahr 2015 mit der Eigentumsübertragung an die von M. O. GmbH. Entgegen der Ansicht der Revision stellte die zuvor im Jahr 1997 erfolgte Über- tragung des 1/5-Miteigentumsanteils an der vermieteten Eigentumswohnung auf den weiteren Miteigentümer keine Veräußerung an einen "Erwerber" dar. Zwar liegt hierin, ungeachtet dessen, dass die Eigentumsübertragung nicht auf einem Kaufvertrag zwischen Herrn A. und Herrn B. beruht, eine Veräuße- rung. Jedoch ist der bisherige Miteigentümer und Mitvermieter A. nicht "Er- werber" nach § 577a Abs. 1 BGB. Dies folgt aus dem Zweck der Norm, wonach allein dem durch die Um- wandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mie- ters Rechnung getragen werden soll. Eine solche Gefährdung löste der Über- gang des 1/5-Miteigentumsanteils auf den bisherigen Miteigentümer zu 4/5, Herrn A. , im Jahr 1997 nicht aus. a) Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen will der Ge- setzgeber den Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnun- gen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Der Mieter soll vor "willkürlichen Kündigun- gen" geschützt werden, die regelmäßige Folge eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs sind (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5; Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfs- beziehungsweise Verwertungskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen 35 36 37 - 17 - neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Recht- fertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Be- schränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 Abs. 1 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5 f.; Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 14; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NZM 2010, 821 Rn. 16). Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vor- schrift nach ihrem Normzweck dagegen nicht zugeschnitten. Die Wartefristrege- lung aus § 577a Abs. 1, 2 BGB für eine Eigenbedarfskündigung greift dabei nicht schon bei der Begründung von Wohnungseigentum ein, sondern erst nach Ver- äußerung der Eigentumswohnung (vgl. Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO). Angesichts des Schutzzwecks des § 577a Abs. 1 BGB setzt eine Veräu- ßerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Woh- nungseigentümers voraus und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf ge- schaffen wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 19). b) Ein solcher Rechtsträgerwechsel an der hier betroffenen Wohnung hat im Jahr 1997 nicht stattgefunden. Durch die Übertragung des 1/5-Miteigen- tumsanteils von Herrn B. auf den bisherigen Miteigentümer A. er- folgte zwar ein Eigentumswechsel. Allein diese geänderte Eigentumsposition führt jedoch entgegen der Ansicht der Revision (abstellend auf Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 451 unter II 3 b [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; ebenso Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 577a Rn. 17; 38 39 - 18 - Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl., § 577a Rn. 6) nicht dazu, dass der Mitei- gentümer als "Erwerber" im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB anzusehen wäre. Denn entscheidend ist, was das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, dass es infolge dieser Übertragung des Miteigentumsanteils nicht zu einem Wechsel in der Vermieterstellung gekommen ist und somit das Risiko einer Eigenbedarfs- kündigung nicht zu Lasten der Mieter erhöht wurde. aa) Durch die (erste) Übertragung des 1/5-Miteigentumsanteils am damals noch ungeteilten Grundstück von der bisherigen Alleineigentümerin auf Herrn B. im Jahr 1990 wurde dieser gemäß § 566 Abs. 1 BGB zum (Mit-)Ver- mieter. Denn auch wenn lediglich ein Miteigentumsanteil veräußert wird, tritt der Erwerber - selbst dann, wenn er nicht bereits Miteigentümer war - gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern in den Vertrag auf Vermie- terseite ein (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 35). Dies gilt auch dann, wenn - wie vorliegend - vor der Veräußerung noch keine Miteigentümergemeinschaft bestand, sondern ein vermietender Alleineigentümer einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück veräußert (vgl. BGH, Beschluss vom 17. März 2022 - V ZB 4/21, juris Rn. 9 mwN). Nach dem Ableben der ursprünglichen Eigentümerin erwarb ihr Alleinerbe A. deren verbleibenden 4/5-Miteigentumsanteil im Wege der Gesamtrechts- nachfolge (§ 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB), so dass dieser seitdem zu 4/5 und Herr B. zu 1/5 Miteigentümer des Grundstücks und beide Vermieter waren. bb) Die anschließende Begründung des Wohnungseigentums nach § 8 WEG durch die damaligen Miteigentümer - mit der Folge, dass an jeder Eigen- 40 41 42 - 19 - tumswohnung zunächst Herr A. zu 4/5 und Herr B. zu 1/5 Miteigen- tümer waren - führte ebenfalls zu keinem Rechtsträgerwechsel im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB, da eine Veränderung auf Vermieterseite aufgrund der Fort- setzung der Bruchteilsgemeinschaft am Wohnungseigentum nicht erfolgte (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). cc) Aufgrund der nachfolgenden Veräußerung des 1/5-Miteigentumsan- teils an der hier in Rede stehenden Wohnung durch Herrn B. an Herrn A. nach Begründung des Wohnungseigentums wurde letzterer zwar zum Al- leineigentümer. Allein dieser Eigentumswechsel stellt jedoch - in Anbetracht des beschriebenen Schutzzwecks des § 577a BGB - noch keine Veräußerung an ei- nen Erwerber im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB dar. Denn entscheidend ist, ob sich infolge der Veräußerung des Wohnungseigentums die Gefahr einer Eigen- bedarfskündigung zu Lasten des Mieters erhöht hat. Dies war vorliegend nicht der Fall, da sich (auch) durch diesen Eigentumswechsel an der Vermieterstellung nichts geändert hat. Vielmehr ist Herr B. infolge der Übertragung seines Miteigentumsanteils nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden und demzu- folge Herr A. nicht allein Vermieter geworden. Denn die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB lagen nicht vor. Hiernach muss die Veräußerung an einen Drit- ten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter ge- wesen sein (vgl. Senatsbeschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 10 mwN; aA Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 451 unter II 3 b). Dies war wie ausgeführt nicht der Fall, da Herr A. bereits vor dem (Mit-)Eigentumserwerb Vermieter der Wohnung war. dd) Nach alledem hätte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenom- men hat - eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sowohl des Herrn A. als auch 43 44 - 20 - des Herrn B. in gleicher Weise vor wie nach der Veräußerung des 1/5- Miteigentumsanteils im Jahr 1997 erfolgen können. Denn auch ein Miteigentümer kann sich ohne Rücksicht auf seine quotielle Beteiligung am Grundstück auf Ei- genbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da dieser nicht bei allen Mit- gliedern einer vermietenden Bruchteilsgemeinschaft vorliegen muss, sondern es vielmehr genügt, wenn er bei einem Miteigentümer gegeben ist (vgl. Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 366; Senatsurteile vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 43; vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 12). c) Damit hat sich das Risiko einer Eigenbedarfskündigung mangels eines Rechtsträgerwechsels infolge der Übertragung des 1/5-Miteigentumsanteils im Jahr 1997 nicht zu Lasten der Mieter erhöht. Eine unter § 577a Abs. 1 BGB fal- lende Veräußerung erfolgte vielmehr erst mit dem Eigentumserwerb seitens der von M. O. GmbH durch deren - für den Fristbeginn maßgebliche (vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21) - Eintragung im Grundbuch am 17. Juni 2015, da diese zwar keinen Eigenbedarf hätte geltend machen, das Mietverhältnis aber gestützt auf eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) hätte beenden können. Die ab diesem Zeitpunkt laufende zehnjährige Kündigungssperrfrist, die für die Kläger nach ihrem Eigentumserwerb nicht neu begonnen hat (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 73), war bei Zugang der Eigenbedarfskündigung im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, auch die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge bezüglich der Über- lassung der Wohnung und der anschließenden Bildung von Wohnungseigentum 45 46 - 21 - lägen in der Person der Beklagten vor. Denn diese war bei Begründung des Woh- nungseigentums (1997) lediglich Untermieterin (siehe dazu unter b). Zwar würde der in der Person der Schwester der Beklagten bestehende Kündigungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB nach deren Tod auf die Beklagte übergehen, wenn das Mietverhältnis gemäß § 563a Abs. 1 BGB allein mit der Beklagten fortgesetzt worden wäre (siehe dazu unter c). Jedoch tragen die vom Berufungsgericht bis- her getroffenen Feststellungen eine solche Sonderrechtsnachfolge der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB nicht. Gemäß § 577a Abs. 1 BGB genießt nur derjenige Mieter einen Kündi- gungsschutz, dem die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigen- tums - vorliegend im Jahr 1997 - bereits "überlassen" war. Eine Überlassung der Wohnräume im Sinne dieser Vorschrift liegt nur dann vor, wenn die Einräumung des Besitzes aufgrund eines Mietvertrags mit dem Bewohner erfolgt, so dass es nicht ausreicht, dass die Räume bei Begründung des Wohnungseigentums auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses genutzt wurden (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 1 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). a) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nutzte die Beklagte die Wohnung nicht deswegen von Anfang an aufgrund eines (Haupt-)Mietvertrags, weil der zwischen der ursprünglichen Vermieterin und den Hauptmietern im Jahr 1985 geschlossene - die Beklagte lediglich als Untermieterin erwähnende - Miet- vertrag ein solcher zugunsten Dritter wäre, infolgedessen sie sich eigenständig gegenüber einem Vermieter auf die Kündigungssperrfrist aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte. Denn anders als die Revisionserwiderung meint, liegen die Voraussetzungen eines Vertrags zugunsten der Beklagten (§ 328 Abs. 1 BGB) nicht vor. 47 48 - 22 - aa) Die Revisionserwiderung geht insoweit noch zutreffend davon aus, dass durch eine Untervermietung zwischen dem Hauptvermieter und dem Unter- mieter grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen bestehen (vgl. Senatsurteil vom 7. Dezember 1977 - VIII ZR 101/76, WM 1978, 222 unter III 1, insoweit in BGHZ 70, 79 nicht abgedruckt; BGH, Beschlüsse vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 [Rechtsentscheid], BGHZ 84, 90, 96; vom 20. März 1991 - VIII ARZ 6/90 [Rechtsentscheid], BGHZ 114, 96, 100; vom 17. Januar 2001 - XII ZB 194/99, NZM 2001, 286 unter II 1) und der Untermieter auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrags einbezogen ist, weil ihm regelmäßig eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter zustehen (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar 1978 - VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327, 329 f.; vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 69/78, WM 1979, 307 unter 1 a; vom 6. November 2012 - VI ZR 174/11, NJW 2013, 1002 Rn. 9). Soweit die Revisionserwiderung dennoch sogar einen Vertrag zugunsten Dritter - der Beklagten - annimmt und darauf abstellt, diese sei bereits im Hauptmietvertrag aus dem Jahr 1985 namentlich als Untermieterin erwähnt mit der Folge einer Nutzungsberechtigung an den Mieträumen "gleichsam einem Vertrag zugunsten Dritter", wird verkannt, dass allein dieser Umstand das Vorlie- gen eines Vertrags zugunsten der Beklagten und damit einen eigenständigen Kündigungsschutz nicht trägt. bb) Ob der Beklagten ein eigenes Forderungsrecht gegenüber den Klä- gern zusteht (§ 328 Abs. 1 BGB), in deren Folge sie sich auf die Beachtung der zehnjährigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte, ist nach dem erkennbaren Willen der ursprünglich - im Jahr 1985 - Vertragsschlie- ßenden zu beurteilen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, NJW 1991, 2209 unter I 2 a). Eine ausdrückliche Erklärung dahingehend, dass der Beklagten über ihre Stellung als Untermieterin hinaus eigene Rechte gegen- über der Hauptvermieterin eingeräumt werden sollten, enthält der Mietvertrag nicht. 49 50 - 23 - cc) Auch aus den Umständen des Vertragsschlusses folgt eine derartige Rechtsposition der Beklagten nicht. Nach § 328 Abs. 2 BGB ist in Ermangelung einer besonderen Bestimmung aus den Umständen des Falls, insbesondere aus dem Zweck des Vertrags, zu entnehmen, ob der Dritte das Recht auf Leistung erwerben sollte. Ferner sind die Interessenlage der Parteien sowie die sonstigen Begleitumstände zu beachten, welche den Sinngehalt der gewechselten Erklä- rungen erhellen können (vgl. BGH, Urteile vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, aaO unter I 2 b; vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18, WuM 2019, 19 Rn. 19). Dabei liegt die Annahme, dass der Dritte einen selbständigen Anspruch erwerben soll, insbesondere dann nahe, wenn die Versprechensempfänger - hier die Hauptmieter - die Leistung lediglich im Interesse des Dritten - hier der Beklag- ten - verabredet haben (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, aaO). Hiernach liegt ein Vertrag zugunsten der Beklagten nicht vor. Es fehlen jegliche Feststellungen zur Motivlage der Hauptvermieterin und der damaligen Mieter - der Schwester der Beklagten und Herrn C. - bei Abschluss des Miet- vertrags im Jahr 1985. Dafür, dass letztere den Vertrag lediglich im Interesse der Beklagten geschlossen haben, ist weder etwas vorgetragen noch ersichtlich. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Auch ihre Schlussfolgerung, wonach die Hauptvermieterin der Beklagten als bloße Unter- mieterin im Jahr 1985 "ersichtlich sich selbst gegenüber die Rechte einer Miete- rin" habe einräumen wollen, wird durch die getroffenen Feststellungen nicht ge- tragen. Für einen dahingehenden Willen der Hauptvermieterin mit der Folge, dass sie nicht nur Leistungsansprüchen der beiden Hauptmieter, sondern über- dies auch der Beklagten ausgesetzt gewesen wäre, ist nichts ersichtlich. b) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, der Beklag- ten sei die Wohnung bereits zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums 51 52 53 - 24 - (1997) überlassen gewesen, weil sie seit Beginn des Mietverhältnisses (1985) dort gewohnt habe, so dass ein im Verlauf der Mietzeit zu Gunsten der Haupt- mieter entstandener Kündigungsschutz von Anfang an "jedenfalls mittelbar" auch für sie gegolten habe. Bei Begründung des Wohnungseigentums im Jahr 1997 nutzte die Be- klagte die Wohnung als bloße Untermieterin. Als solche fällt sie aber nicht in den Schutzbereich des § 577a Abs. 1 BGB. Denn - wie ausgeführt - liegt eine Über- lassung der Wohnräume im Sinne dieser Vorschrift nur dann vor, wenn die Ein- räumung des Besitzes aufgrund eines Hauptmietvertrags mit dem Bewohner er- folgt. An einem solchen fehlt es vorliegend, denn ein Untermieter steht grund- sätzlich - so auch hier - in keiner vertraglichen Beziehung zum Hauptvermieter. Zudem genießt ein Untermieter - worauf die Revision zutreffend verweist - bei Beendigung des Hauptmietvertrags keinen Kündigungsschutz (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, NJW 2016, 1086 Rn. 36). Folglich greift die Kündigungsschutzvorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB nicht zu seinen Guns- ten ein (vgl. auch LG Frankfurt am Main, WuM 1997, 561; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 577a Rn. 15; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2022, § 577a BGB Rn. 5 und 8; BeckOK-BGB/Hannappel, Stand: 1. Mai 2022, § 577a Rn. 13). Zwar verweist das Berufungsgericht zutreffend auf einen zunächst gege- benen faktischen "mittelbaren" Kündigungsschutz der Beklagten als Untermiete- rin, da diese solange nicht mit einem Verlust der Wohnung rechnen musste, wie das Mietverhältnis gegenüber den Hauptmietern - in deren Person die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorlagen - nicht wirksam (nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB) gekündigt werden konnte. Hieraus kann jedoch, anders als das Berufungsgericht meint, keine eigenständige und dauerhafte Schutzposition der Beklagten als (ehemalige) Untermieterin nach § 577a Abs. 1 BGB hergeleitet 54 55 - 25 - werden. Denn zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung im Jahr 2018 war die Schwester der Beklagten und ehemalige Hauptmieterin bereits verstorben und zudem die Beklagte keine Untermieterin mehr. Vielmehr wurde sie durch die Zu- satzvereinbarung zum Mietvertrag im Jahr 2014 - neben ihrer Schwester - zur Hauptmieterin. Dieser rechtsgeschäftliche "Eintritt" in das Mietverhältnis erfolgte jedoch nach der Begründung des Wohnungseigentums, so dass die Beklagte selbst die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB nicht erfüllte. c) Zutreffend ist das Berufungsgericht jedoch davon ausgegangen, dass sich die Beklagte auf den in der Person ihrer Schwester entstandenen Kündi- gungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte, wenn sie aufgrund der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 563a Abs. 1 BGB nach dem Tod ih- rer Schwester insoweit in deren Rechtsstellung eingetreten wäre. In der Person der Schwester der Beklagten lag die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge vor, da ihr als (Haupt-)Mieterin die Wohnung aufgrund des Mietvertrags aus dem Jahr 1985 bereits "überlassen" war, als das Wohnungseigentum im Jahr 1997 begründet wurde. Infolge der "Zusatzverein- barung" vom 28. Mai 2014 wurde die Beklagte neben ihrer Schwester zur Mit- mieterin der Wohnung. Dies beachtend geht das Berufungsgericht im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend davon aus, dass der in der Person der Schwester an- gelegte Kündigungsschutz dann auf die Beklagte übergegangen wäre, wenn mit dieser das Mietverhältnis nach dem Tod der Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt worden wäre. Denn auch derjenige, der die Wohnung zunächst nicht als Hauptmieter bewohnte und in dessen Person damit die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB - wie hier bei der Beklagten - nicht vor- liegen, mit dem jedoch das Mietverhältnis nach dem Tod des Mitmieters gemäß § 563a Abs. 1 BGB allein fortgesetzt wird, kann sich auf den in der Person der bisherigen (Mit-)Mieterin entstandenen Kündigungsschutz nach § 577a Abs. 1 56 57 - 26 - BGB berufen. Auf Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen kann ein der- artiger Eintritt der Beklagten in die Rechtsstellung ihrer am 10. Juni 2015 verstor- benen Schwester jedoch nicht angenommen werden. Denn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563a Abs. 1 BGB mit einem Familienangehörigen (§ 563 Abs. 2 Satz 2 BGB) als Mitmieter setzt voraus, dass dieser mit dem ver- storbenen Mitmieter in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt ha- ben muss. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. aa) Sind mehrere Personen Mieter einer Wohnung und liegen in der Per- son eines Mitmieters die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vor, war die- sem also - wie der Schwester der Beklagten - die Wohnung bereits "überlassen", als das Wohnungseigentum begründet wurde, wirkt dieser Kündigungsschutz auch zugunsten eines anderen Mitmieters, mit dem das Mietverhältnis nach § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt wird. (1) Der Senat hat bereits entschieden, dass der nach § 569a BGB aF (heute: § 563 Abs. 1, 2 BGB) mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein- tretende Ehegatte, Lebenspartner beziehungsweise Familienangehörige auch bezüglich der Kündigungssperrfrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 577a Abs. 1, 2 BGB zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters eintritt, mithin der durch die Bildung des Wohnungsei- gentums zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters bereits angelegte Kündigungs- schutz auf den Eintretenden übergeht (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). Die hierfür maßgeblichen Erwägungen gelten in vergleichbarer Weise auch im - vorliegend in Betracht kommenden - Fall der Fortsetzung des Mietverhältnis- ses mit dem bisherigen Mitmieter nach § 563a Abs. 1 BGB. 58 59 - 27 - Denn die Wirkungen eines Eintritts nach § 563 Abs. 1, 2 BGB einerseits und die einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563a Abs. 1 BGB ande- rerseits sind vergleichbar. Ebenso wie der Familienangehörige (§ 563 BGB) grundsätzlich in vollem Umfang in die Rechtsstellung des bisherigen Mieters ein- tritt und das Mietverhältnis unverändert fortsetzt (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 2 a), liegt auch im Fall des § 563a Abs. 1 BGB eine gesetzliche Sonderrechtsnachfolge in den "Anteil" des Verstorbenen vor (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 62; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 563a Rn. 1; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 563a Rn. 10) und setzt der überle- bende Mitmieter das Mietverhältnis insoweit zu denselben Bedingungen und mit demselben Inhalt fort, wie sie zuvor zwischen dem Verstorbenen und dem Ver- mieter gegolten haben (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563a Rn. 5). Zudem verfolgen die § 563 BGB und § 563a BGB vergleichbare Zwecke. Beide dienen entsprechend den Zielen des sozialen Mietrechts dem Bestands- schutz von Mietverhältnissen über Wohnraum (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 2 c aa; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 13. Januar 1993 - VIII ARZ 6/92, BGHZ 121, 116, 119; jeweils zu § 569a Abs. 2 BGB aF). Auch im Fall des § 563a Abs. 1 BGB soll der dem verstorbenen Mieter im Sinne des § 563 Abs. 1, 2 BGB nahe stehenden Person die Wohnung unab- hängig davon, ob sie Erbe des Verstorbenen (§ 564, § 1922 Abs. 1 BGB) ist oder nicht, allein erhalten bleiben (vgl. BGH, Beschluss vom 30. April 2020 - I ZB 61/19, BGHZ 225, 252 Rn. 29; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 3; MünchKommBGB/ Häublein, aaO Rn. 1). (2) Außerdem spricht - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - für einen Übergang des in der Person des verstorbenen Mieters angelegten Kündigungsschutzes aus § 577a Abs. 1, 2 BGB auf den überlebenden Mitmieter 60 61 62 - 28 - (§ 563a Abs. 1 BGB) der zuvor für diesen bestehende faktische Kündigungs- schutz. Nachdem die Beklagte aufgrund der Vereinbarung mit der damaligen Ver- mieterin im Jahr 2014 zur Mitmieterin wurde, wäre eine Kündigung wegen Eigen- bedarfs durch einen Erwerber des Wohnungseigentums nach § 577a Abs. 1 BGB vor Ablauf der Sperrfrist nicht wirksam gewesen. Zwar lagen in der Person der Beklagten, wie ausgeführt, die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB nicht vor, denn das Wohnungseigentum war bereits begründet worden, be- vor sie in die Stellung als (Haupt-)Mieterin einrückte. Jedoch war der Kündigungs- schutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bei der Schwester der Beklagten, welcher die Wohnung aufgrund des Mietvertrags aus dem Jahr 1985 überlassen war, bereits angelegt. Da das Mietverhältnis aber nur gegenüber allen Mietern einheitlich ge- kündigt werden kann, mithin der Mietvertrag nur dann beendet wird, wenn die Kündigung jedem einzelnen Mieter gegenüber wirksam ist (vgl. Senatsurteile vom 26. November 1957 - VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102, 103; vom 28. Juni 2000 - VIII ZR 240/99, BGHZ 144, 370, 379; vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter 1; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 22), jedoch eine solche - hier allein in Rede stehende - Eigenbedarfskündi- gung gegenüber der Schwester der Beklagten nach § 577a Abs. 1, 2 BGB für die Dauer von zehn Jahren ausgeschlossen gewesen wäre, war auch die Beklagte vor einem Verlust der Wohnung geschützt. Es ist - ebenso wie im Fall des § 563 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 c aa) - kein Grund dafür ersichtlich, warum der "zufällige Umstand" des Todes eines der beiden Mitmieter dem Vermieter nunmehr den Vorteil einer Ei- genbedarfskündigung ohne Beachtung der Wartefrist verschaffen sollte. 63 - 29 - bb) Nach Vorstehendem wäre die Beklagte somit dann nach § 577a Abs. 1, 2 BGB geschützt, wenn nach dem Tod ihrer Schwester das Mietverhältnis allein mit ihr fortgesetzt worden wäre (§ 563a Abs. 1 BGB). (1) Anders als das Berufungsgericht meint, liegen die Voraussetzungen hierfür nach den bisher getroffenen Feststellungen jedoch nicht vor. Denn die Fortsetzung mit dem überlebenden Mitmieter nach § 563a Abs. 1 BGB setzt ebenso wie der Eintritt eines Familienangehörigen nach § 563 Abs. 2 Satz 2 BGB voraus, dass der Eintretende mit dem Verstorbenen - noch bis zum Tod des bis- herigen (Mit-)Mieters - einen gemeinsamen Hausstand in der Wohnung geführt hat. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 563a Abs. 1 BGB, wonach "mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter" gewesen sein müssen, und aus § 563 BGB, der ausdrücklich "einen gemeinsamen Hausstand" zwischen dem Verstorbenen und dem Eintretenden verlangt (vgl. MünchKommBGB/Häub- lein, 8. Aufl., § 563a Rn. 9; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 563a BGB Rn. 2; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand: 1. Mai 2022, § 563a Rn. 3; BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563a Rn. 4; vgl. auch BGH, Beschluss vom 30. April 2020 - I ZB 61/19, BGHZ 225, 252 Rn. 29). (2) Ein gemeinsamer Hausstand wird dann geführt, wenn über das ge- meinsame Wohnen in derselben Wohnung hinaus ein in gewisser Weise arbeits- teiliges Zusammenwirken der Familienangehörigen bei der Lebensführung in Be- zug auf die typischerweise in einem Haus anfallenden Verrichtungen vorliegt, mithin in der Wohnung ein gemeinsamer Lebensmittelpunkt besteht (vgl. Münch- KommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 563 Rn. 16; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 563 Rn. 15; BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563 Rn. 8 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 563 BGB Rn. 38 f.). Diese gemeinsame Haushaltsführung kann unter Umständen auch dann vorliegen, wenn einer der Mitmieter mehrere Hausstände unterhält, und darf im Zeitpunkt 64 65 66 - 30 - des Todes des (Mit-)Mieters noch nicht beendet gewesen sein (vgl. Schmidt-Fut- terer/Streyl, aaO Rn. 38, 41; BeckOGK-BGB/Wendtland, aaO Rn. 13). (3) Zwar sind an das Vorliegen dieser Voraussetzungen keine überspann- ten Anforderungen zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 25/14, NJW 2015, 473 Rn. 30). Jedoch hat das Berufungsgericht keine Feststel- lungen zur Wohn- und Lebenssituation der Beklagten und ihrer Schwester be- züglich der von beiden gemieteten Wohnung getroffen, so dass - derzeit - nicht von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB und damit vom Vorliegen der Kündigungsschutzvoraussetzungen des § 577a Abs. 1, 2 BGB in ihrer Person ausgegangen werden kann. Auch aus den übrigen festgestellten Umständen kann weder auf eine ge- meinsame Haushaltsführung der Beklagten mit ihrer verstorbenen Schwester in der gemieteten Wohnung noch auf deren Fehlen geschlossen werden. Aus den seitens des Berufungsgerichts in Bezug genommenen Feststellungen des Amts- gerichts ergibt sich allein, dass die Schwester der Beklagten mit ihrem Ehemann eine Dienstwohnung auf N. bewohnt und nur für mehrere Monate die hier in Rede stehende Wohnung gemeinsam mit ihrem Ehemann genutzt habe. Dem- gegenüber fehlen Feststellungen zu der Haushaltsführung im Verhältnis der Be- klagten und ihrer verstorbenen Schwester. Solche Feststellungen sind nach dem Vorstehenden nicht deswegen entbehrlich, weil die Schwester sich nur zeitweise in Berlin aufgehalten hat. 67 68 - 31 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Beklagte in der gemieteten Wohnung mit ihrer Schwester zum Zeitpunkt deren Ablebens (noch) einen gemeinsamen Hausstand geführt hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.03.2020 - 203 C 324/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2020 - 64 S 80/20 - 69

ECLI:DE:BGH:2020:020920UVIIIZR35.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 35/19 Verkündet am: 2. September 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577a Abs. 1a Satz 2 Ehegatten gehören auch dann derselben Familie im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an, wenn sie getrennt leben oder geschieden sind (Fortführung des Senatsurteils vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22). BGH, Urteil vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19 - LG Arnsberg AG Soest - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. September 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Arnsberg - 3. Zivilkammer - vom 16. Januar 2019 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 31. Januar 2021 gewährt. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 1. Juli 2001 von dem damali- gen Eigentümer, dem Vater des Klägers zu 2, ein Einfamilienhaus in S. . Er bewohnt die Immobilie gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2. Der Vater des Klägers zu 2 veräußerte das Grundstück an die Kläger, die am 11. September 2015 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Zu diesem Zeitpunkt waren sie noch verheiratet, lebten aber bereits seit 2013 ge- trennt. Die Ehe der Kläger, aus der zwei gemeinsame Kinder (geboren 2009 1 2 - 3 - beziehungsweise 2011) hervorgegangen sind, wurde am 1. Juli 2016 geschie- den. Mit Schreiben vom 26. Mai 2017 erklärten die Kläger gegenüber dem Beklagten zu 1 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 28. Februar 2018 mit der Begründung, die Klägerin zu 1 benötige das Haus für sich, da sie mit ihren beiden minderjährigen Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten dort einzie- hen wolle. Derzeit lebe sie mit ihren Kindern und ihrem Lebensgefährten zur Miete in einer Wohnung des Vaters des Klägers zu 2 und wolle aufgrund ihrer zwischenzeitlichen Scheidung aus der Immobilie ihres früheren Schwiegerva- ters in ihr Eigentum ziehen. Zudem würde sich durch den Umzug der Schulweg der beiden Kinder deutlich verkürzen, so dass diese den Schulweg zu Fuß zu- rücklegen könnten und sich die Klägerin täglich eine Fahrstrecke von 12 km erspare. Die Räumungsklage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 4 - Die Beklagten seien zur Räumung verpflichtet, da die von den Klägern ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wirksam sei. Nach den für das Beru- fungsgericht bindenden Feststellungen des Amtsgerichts (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) bestehe ein Eigenbedarfsinteresse der Kläger. Denn der Wunsch der Klägerin zu 1, die Immobilie selbst zu nutzen, beruhe bereits deshalb auf ver- nünftigen und nachvollziehbaren Gründen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil sich durch den Umzug der Schulweg der Kinder derart verkürze, dass sie diesen - anders als von ihrem derzeitigen Wohnort - selbst zu Fuß zu- rücklegen könnten. Die dreijährige Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 1 BGB stehe der Kündigung vom 26. Mai 2017 nicht entgegen. Zwar seien die Kläger erst am 11. September 2015 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden, so dass die Kündigung noch innerhalb von drei Jahren ab Erwerb er- folgt sei. Als getrenntlebende Eheleute seien sie aber im maßgeblichen Zeit- punkt der Vollendung des Erwerbs, mithin der Eintragung im Grundbuch, trotz ihrer räumlichen Trennung (noch) Angehörige derselben Familie gewesen. Zum einen seien sie trotz der Trennung durch die gemeinsamen Kinder miteinander verbunden gewesen. Zum anderen habe ihre Ehe trotz der Tren- nung noch bestanden. Ehegatten, auch getrenntlebende, gehörten stets "der- selben Familie" im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB an. Der Begriff ent- spreche dem der "Familienangehörigen" in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine durch Eheschließung begründete Familienangehörigkeit ende nicht mit der Trennung der Ehegatten, sondern erst mit dem Vollzug der Scheidung. Denn bei beste- hender Ehe könne eine bloße Trennung jederzeit rückgängig gemacht werden. II. 7 8 9 10 - 5 - Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. Den Klägern steht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe des mit Wohnhaus und Garage bebau- ten Grundstücks zu (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB), weil die Kündigung der Klä- ger vom 26. Mai 2017 das Mietverhältnis beendet hat. Die dreijährige Kündi- gungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB findet schon deshalb keine Anwendung, weil Ehegatten auch nach der Scheidung noch "derselben Familie" (§ 577 Abs. 1a Satz 2 BGB) angehören und es deshalb auf die vom Berufungs- gericht vorgenommene Differenzierung zwischen bloßer Trennung und Schei- dung der Ehegatten nicht ankommt. 1. Zu Recht und von der Revision unangegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Kündigung der Kläger vom 26. Mai 2017 die for- mellen und materiellen Voraussetzungen einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB erfüllt. Ein Eigenbedarfsinteresse der Kläger liegt nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts vor, weil der (ernsthafte) Wunsch der Klägerin zu 1, die Wohnung künftig selbst zu nut- zen, um eine deutliche Verkürzung des Schulwegs ihrer Kinder zu erreichen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt ist (vgl. zu diesen Krite- rien Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 18 mwN). Der Eigenbedarf allein der Klägerin zu 1 reicht aus, da Eigenbedarf ge- mäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht bei allen Mitgliedern einer vermietenden Bruchteilsgemeinschaft vorliegen muss, sondern es genügt, wenn er bei einem Miteigentümer gegeben ist (Senatsbeschluss vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94 [Rechtsentscheid], BGHZ 126, 357, 366; Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 19; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 43; jeweils mwN). 11 12 - 6 - 2. Im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht auch angenommen, dass die Eigenbedarfskündigung der Kläger nicht deswegen unwirksam ist, weil sie vor Ablauf der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfolgt wäre. Im Streitfall liegen zwar die tatbestandlichen Voraussetzungen dieser Vorschrift vor, jedoch ist diese Kündigungssperre gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht anzuwenden, da die Kläger Familienangehörige im Sinne dieser Vorschrift sind und sich daran durch Getrenntleben oder Scheidung nichts ändert. a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB durch den Eigentumserwerb der Kläger als erfüllt angesehen. Nach § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB gilt die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB, wonach sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum be- gründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) berufen kann, entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist. Dies ist hier der Fall. Denn das mit einem Wohnhaus bebaute Grund- stück ist nach Vermietung und Überlassung an den Beklagten zu 1 an die Klä- ger als Erwerbermehrheit veräußert worden. Das Anwesen, als dessen Eigen- tümer die Kläger am 11. September 2015 im Grundbuch eingetragen wurden, war dem Beklagten zu 1 schon seit dem Jahr 2001 aufgrund Mietvertrags zu Wohnzwecken überlassen. § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert, wie der Senat bereits entschieden hat, nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vor- 13 14 15 16 - 7 - schrift genannten Voraussetzungen hinaus - mithin zusätzlich zu der Veräuße- rung des vermieteten Wohnraums an mehrere Erwerber nach der Überlassung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umzu- wandeln (Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 30 und Leitsatz 1). b) Jedoch ist, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend gesehen hat, die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB im vorliegenden Fall nicht anzuwenden. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Kläger unabhängig vom Fortbestand der Ehe "derselben Familie" im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB angehören. Es kommt daher nicht auf die vom Berufungsgericht vorgenommene und auch in der Literatur überwiegend vertretene Differenzie- rung zwischen bloßer Trennung und rechtswirksamer Scheidung der Ehe an (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 573 Rn. 86; NK-BGB/Hinz, 3. Aufl., § 573 Rn. 39; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 573 BGB Rn. 55; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 BGB Rn. 56; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 40). Auch der von der Revision genannte Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags ist nicht maßgeblich. aa) Die Privilegierung von Familien- und Haushaltsangehörigen in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ist bei der Einfügung des § 577a Abs. 1a BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungs- gesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet worden (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Nach den Vor- stellungen des Gesetzgebers soll zur Auslegung der Vorschrift auf die zu § 573 17 18 - 8 - Abs. 2 Nr. 2 BGB ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden (BT- Drucks., aaO). bb) Als Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehö- rigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu ziehen ist, hatte der Senat zuvor bereits in seinem Urteil vom 27. Januar 2010 (VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22) die Wertungen der Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönli- chen Gründen herangezogen. Diese konkretisieren mit Rücksicht auf eine typi- sierte persönliche Nähebeziehung den Kreis privilegierter Familienangehöriger, und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich eine persönliche Bindung besteht (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, aaO). Damit sind diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnis- verweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, unabhängig vom Vor- liegen eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses Familienangehörige gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, aaO), zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann. Hierunter fallen Ehegatten auch dann, wenn sie getrennt leben, ein Scheidungsantrag bereits eingereicht oder die Scheidung vollzogen ist. Denn gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 2 ZPO (ebenso nach § 52 Abs. 1 Nr. 2 StPO) ist ein Ehegatte selbst dann zur Verweigerung des Zeugnisses berechtigt, wenn die Ehe nicht mehr besteht. Für den Begriff des Familienangehörigen gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB gilt dasselbe; auch insoweit ist der Ehegatte unabhängig vom Fortbestand der Ehe Familienangehöriger, so dass die Sperrfrist bei Erwerb durch Ehegat- ten oder geschiedene Ehegatten nicht eingreift. cc) Entgegen der von der Revision - auch in der mündlichen Verhand- lung vor dem Senat - vertretenen Auffassung führt auch der Umstand, dass 19 20 21 22 - 9 - nicht beide Kläger, sondern lediglich die Klägerin zu 2 (mit weiteren Familien- angehörigen) in das den Beklagten überlassene Haus einziehen wollen, nicht zur Anwendbarkeit der dreijährigen Sperrfrist. Denn § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB setzt nicht voraus, dass die Erwerber, die zu derselben Familie gehören, den zur Eigennutzung erworbenen vermiete- ten Wohnraum auch gemeinsam nutzen möchten. Eine solche Einschränkung findet bereits im Wortlaut des Gesetzes keine Stütze. Denn danach ist Anknüp- fungspunkt allein der gemeinsame Erwerb, nicht eine beabsichtigte gemein- schaftliche Nutzung. Die einschränkende Auslegung durch die Revision ist auch mit der Sys- tematik der Norm unvereinbar. Denn § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB privilegiert nicht nur die Eigenbedarfs-, sondern auch die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB durch Erwerber, die derselben Familie angehören (vgl. MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 577a Rn. 17). Der Gesetzesbegründung lässt sich die von der Revision als ungeschriebene Voraussetzung angesehene Absicht einer gemeinschaftlichen Nutzung durch die Erwerber ebenfalls nicht entnehmen. Denn dort heißt es nur, dass § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB den Fall regeln solle, dass mehrere Familienmitglieder oder Personen, die ein und dem- selben Haushalt angehören, ein bebautes Grundstück zur Selbstnutzung er- werben. Dieser Erwerb zum Zwecke der Eigennutzung solle nicht erschwert werden, weil hier aufgrund der engen personalen Bindung ein legitimes Interes- se an der zeitnahen Geltendmachung des Eigenbedarfs bestehe (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Damit wird zwar auch der von der Revision angeführte Fall, dass Ehegat- ten ein bebautes Grundstück zur gemeinschaftlichen Eigennutzung erwerben, 23 24 25 - 10 - privilegiert. Eine Beschränkung auf Fälle der gemeinschaftlichen Eigennutzung folgt aus diesen Passagen der Gesetzesbegründung jedoch nicht. Vielmehr verdeutlicht der nachfolgende Satz, wonach für die Auslegung auf die Recht- sprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zurückgegriffen werden könne, dass es gerade nicht auf einen gemeinschaftlichen Nutzungswunsch ankommt. Denn auch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt nicht voraus, dass der Vermieter die Woh- nung gemeinsam mit seinen Familienangehörigen nutzen möchte (vgl. hierzu Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2018, § 573 BGB Rn. 79 mwN). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Soest, Entscheidung vom 28.05.2018 - 15 C 14/18 - LG Arnsberg, Entscheidung vom 16.01.2019 - I-3 S 74/18 -

ECLI:DE:BGH:2018:210318UVIIIZR104.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 104/17 Verkündet am: 21. März 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a Abs. 1a; GG Art. 3 Abs. 1, Art. 14 A, Ba a) Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräuße- rung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum be- gründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. b) Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die ver- fassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeits- grundsatz. BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11. April 2017 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 11. August 1981 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine circa 160 m2 große Vierzimmer-Altbau- wohnung in einem Mehrparteienhaus in Frankfurt am Main. Er bewohnt die Wohnung gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, und seiner Tochter, der Beklagten zu 3. Die Nettomiete beläuft sich zwischenzeitlich auf 856,25 € monatlich. Die Klägerin, derzeitige Vermieterin der Wohnung, ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, die aus den Gesellschaftern S. F. , V. F. und Vi. GmbH besteht. Seit dem 14. Januar 2015 ist die Klägerin Eigentümerin des Anwesens und als Vermiete- rin in den Mietvertrag eingetreten. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 9. Mai 2015 erklärte sie gegenüber dem Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2016 mit der Begründung, ihr Gesellschafter V. F. benötige die Wohnung für sich, da er sich von seiner Ehefrau getrennt habe und als erfolgreicher Im- mobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in einer entsprechenden Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros benötige. Die in dem vorgenannten Kündigungsschreiben im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen (rund 900 Wohnungen umfassenden) Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen V. F. als Gesell- schafter beteiligt sei, entsprächen nicht dessen gehobenem Lebensstil und re- präsentativen Anforderungen. Der Beklagte zu 1 widersprach der Kündigung, verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses, machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend und zog den von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarf ihres Gesell- schafters in Zweifel. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie macht geltend, die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB stehe der Wirksamkeit der von ihr ausgespro- chenen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen, da die Liegenschaft weder in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sei noch - was die vorstehend genannte Vorschrift zumindest erfordere - die Absicht einer solchen Wohnungsumwand- lung und einer Veräußerung einzelner Wohnungen bestehe. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2 BGB), da das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 9. Mai 2015 nicht beendet worden sei. Die von der Klägerin ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zwar "dem Grunde nach berechtigt", doch sei die Kündigung verfrüht erfolgt. Denn die Klägerin habe die sich aus § 577a Abs. 1 in Verbin- dung mit § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB ergebende Sperrfrist nicht eingehal- ten. Nach § 577a Abs. 1a BGB gelte die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB, die für die Stadt Frankfurt am Main durch die Hessische Verordnung zur Be- stimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung von drei auf fünf Jahre verlängert worden sei, entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden sei. Da die Gesellschafter der Klägerin nicht ausschließlich Familienangehörige seien, greife § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, der die Sperrfrist für diesen Fall ausschließe, nicht ein. Streitig sei vorliegend, ob die Sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB auch auf den - hier gegebenen - Fall Anwendung finde, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Mietobjekt gekauft und noch kein Wohnungseigentum begründet habe und nicht feststehe, ob überhaupt Wohnungseigentum begrün- 5 6 7 8 9 - 5 - det werden solle, ob also überhaupt eine solche Absicht bestehe. In Überein- stimmung mit dem Amtsgericht sei § 577a Abs. 1a BGB auf den vorliegenden Fall anwendbar, da die Begründung beziehungsweise die Absicht der Begrün- dung von Wohnungseigentum nicht Voraussetzung für die Anwendung der Sperrfrist sei. Die Sperrfrist gelte somit für alle Gesellschaften bürgerlichen Rechts nach Erwerb von vermietetem Wohnraum, unabhängig von der Begrün- dung beziehungsweise Absicht der Begründung von Wohnungseigentum. Aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1a BGB folge, dass die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum keine Voraussetzung für die Anwendung der vorge- nannten Sperrfrist sei, da dort eine Umwandlungsabsicht nicht erwähnt werde. Aus der amtlichen Überschrift der Vorschrift folge nichts anderes, da diese sich auf deren ursprüngliche Fassung beziehe und daher für eine Auslegung nicht herangezogen werden könne. Aus der Tatsache, dass die Überschrift im Rah- men der Mietrechtsreform nicht abgeändert worden sei, könne nicht der Schluss gezogen werden, dass die Umwandlung beziehungsweise die Absicht der Umwandlung in Wohnungseigentum ein ungeschriebenes Tatbestands- merkmal sein solle. Schließlich bedeute der Umstand, dass die Umgehung der Sperrfrist durch das "Münchener Modell" Anlass für die Schaffung des § 577a Abs. 1a BGB gewesen sei, nicht, dass der Gesetzgeber mit der Einführung der neuen Vorschrift nur diesen Fall habe regeln wollen. Vielmehr diene § 577a Abs. 1a BGB dem Zweck, einen umfassenden, nicht auf die Fälle des Bestehens einer Umwandlungsabsicht beschränkten Schutz vor einer Umgehung der Zielrich- tung des § 577a Abs. 1 BGB zu gewähren. 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Klägerin ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) aufgrund der von der Klägerin am 9. Mai 2015 ausgesprochenen Kündigung des Mietverhältnisses bereits deshalb nicht zu- steht, weil die Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfolgt ist. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert - wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revisi- on zutreffend erkannt hat - nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personenge- sellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an den vermieteten Wohn- räumen Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auch weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. 1. Das Berufungsgericht ist ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass die Klägerin durch den Erwerb des Anwesens als Vermieterin in den Mietvertrag mit dem Beklagten zu 1 eingetreten ist (§ 566 Abs. 1 BGB). 2. Weiter hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als Vermieterin sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Ei- 11 12 13 14 - 7 - genbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen kann (vgl. Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 15 ff. mwN sowie zu den Einschränkungen Rn. 50 mwN; vom 15. März 2017 - VIII ZR 92/16, NZM 2017, 285 Rn. 13). Hiergegen erhebt auch die Revisionserwiderung keine Einwendungen. 3. Ob ein solcher Eigenbedarf, den die Klägerin hinsichtlich ihres Gesell- schafters V. F. im Streitfall geltend macht, der von den Beklagten aber nachdrücklich in Abrede gestellt wird, hier gegeben ist, hat das Berufungs- gericht nicht festgestellt. Es hat vielmehr die Klage bereits wegen Nichteinhal- tung der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB als unbegründet ange- sehen. a) Das Berufungsgericht hat zwar, wie zuvor bereits das Amtsgericht, in einem Satz des angegriffenen Urteils erwähnt, die durch die Klägerin ausge- sprochene Eigenbedarfskündigung sei "dem Grunde nach" gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt, aber verfrüht erfolgt. Diese nicht näher begründete Be- merkung des Berufungsgerichts ist indes nicht etwa dahin zu verstehen, dass damit das Bestehen des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs be- reits festgestellt werden sollte. Das Berufungsgericht hat dementsprechend auch keine Feststellungen zu den von den Beklagten geltend gemachten Här- tegründen getroffen (§ 574 BGB). b) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats - die auch auf den hier gegebenen Fall der Kündigung durch eine Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines oder mehrerer ihrer Mitglieder oder deren Angehöriger entsprechende Anwendung findet - wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Woh- nung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nut- 15 16 17 - 8 - zen zu lassen. Dabei haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezo- genen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehöri- gen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vor- stellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebens- planung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung be- rechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Ei- gennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermie- ters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem er Härtegründe anbringen kann. Dabei hat der Mieter im Hinblick darauf, dass das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt ist, Anspruch da- rauf, dass die Gerichte seinen gegen den Eigennutzungswunsch und den gel- tend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nach- gehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird (grundlegend: Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14 ff. mwN; siehe auch Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 18 f.; Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NZM 2016, 715 Rn. 15 ff.). 18 - 9 - c) Vor dem Hintergrund dieser Prüfungsanforderungen kann der oben genannte, nicht näher begründete und unter Zugrundelegung der Rechtsauffas- sung des Berufungsgerichts auch nicht entscheidungserhebliche Satz des Be- rufungsurteils nur so verstanden werden, dass das Berufungsgericht damit le- diglich zum Ausdruck bringen wollte, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der oben (unter II 2) genannten Rechtsprechung des Senats in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich einen Eigenbedarf ihrer Mitglieder oder deren Angehörigen gegenüber dem Mieter geltend machen kann. d) Da das Berufungsgericht mithin Feststellungen zu dem von der Kläge- rin geltend gemachten Eigenbedarf nicht getroffen hat, ist dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstellen. 4. Auch hiervon ausgehend steht der Klägerin aber der mit der Klage gel- tend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständli- chen Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zu. Denn die Kündigung vom 9. Mai 2015 wegen Eigenbedarfs ist schon deshalb unwirksam, weil sich die Klägerin vor dem Ablauf der - mit ihrer Eintragung als Eigentümerin des Anwe- sens im Grundbuch am 14. Januar 2015 beginnenden (vgl. nur BT-Drucks. 17/10485, S. 26; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 577a Rn. 19 mwN) - Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann. a) Dabei braucht der Senat nicht zu prüfen, ob die dreijährige Kündi- gungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB hier, wie das Berufungsgericht angenommen hat, gemäß § 577a Abs. 2 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 der Hes- sischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündi- gungsbeschränkung vom 21. Juli 2004 (GVBl. I S. 262; zuletzt geändert durch 19 20 21 22 - 10 - Verordnung vom 2. Dezember 2014, GVBl. S. 339) wirksam auf fünf Jahre ver- längert worden ist (vgl. hierzu eingehend: AG Frankfurt am Main, WuM 2014, 43 f.; vgl. zur Prüfungskompetenz der Zivilgerichte in Bezug auf Rechtsverord- nungen: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zu § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB]; vgl. auch VGH Mannheim, Urteil vom 25. Juni 2003 - 4 S 1999/02, juris Rn. 14 ff.). Denn die Klägerin hat die streitge- genständliche Kündigung bereits knapp vier Monate nach der am 14. Januar 2015 erfolgten Veräußerung des Anwesens an sie - und damit jedenfalls ver- früht - vorgenommen. b) Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend angenommen, dass die Anwendung der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die Veräußerung des ver- mieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlassung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum um- zuwandeln. aa) Nach § 577a Abs. 1 BGB, der zum Zwecke des Schutzes des Mie- ters bei einer Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (BT- Drucks. 14/4553, S. 38) durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) - unter Zusammenfassung der im Wesentlichen inhaltsgleichen Vor- gängerregelungen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 bis 4 und Nr. 3 Satz 4 BGB aF sowie des Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466, 487; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. zu diesen und weiteren Vorgänger- regelungen Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 3 ff.; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand 1. Dezember 2017, § 577a Rn. 3) - eingeführt worden ist, kann sich ein Erwer- 23 24 - 11 - ber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Durch diese Zusammenfassung der bisherigen Regelungen in einer Vor- schrift sowie die Harmonisierung der bisherigen Kündigungssperrfristen für die Eigenbedarfskündigung und die Verwertungskündigung wollte der Gesetzgeber - unter Beibehaltung des oben genannten Schutzzwecks - eine erhebliche Rechtsvereinheitlichung und -vereinfachung erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Mit der - von der Revision angeführten, aus den oben (unter II 4 a) ge- nannten Gründen hier jedoch nicht maßgeblichen - Regelung in § 577a Abs. 2 BGB über die Möglichkeit einer Verlängerung der Kündigungssperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu höchstens zehn Jahre sollten zudem die Landes- regierungen dazu angehalten werden, die Dauer der (verlängerten) Kündi- gungssperrfrist wegen des damit verbundenen erheblichen Eingriffs in die Ei- gentumsrechte des Vermieters auf das nach dem unveränderten Schutzzweck der Norm - Schutz des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentums- wohnungen in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung - zwingend erforderliche Maß zu beschränken (BT-Drucks., aaO). bb) In der Folgezeit hat der Gesetzgeber die genannte Vorschrift des § 577a BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von ver- mietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsti- teln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) um den hier in Rede stehenden Absatz 1a ergänzt. 25 26 - 12 - (1) Ziel dieser Ergänzung war es, die Umgehung des Kündigungsschut- zes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem sogenannten "Münchener Modell", zu unterbinden (BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenar- protokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40; vgl. auch Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 577a Rn. 8 f.). Bei dem "Münche- ner Modell" verzichtet eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Mit- eigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten, kündigt stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB (BT-Drucks. 17/10485, S. 16; Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO), da die mieterschützende Bestimmung des § 577a Abs. 1 BGB hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar ist (vgl. BT- Drucks. 17/10485, aaO; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 16 ff.). (2) Der Gesetzgeber hat deshalb zur Vermeidung derartiger Umgehun- gen des Kündigungsschutzes die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgese- hene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle der Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BGH, Urteile vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 29; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO). Gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gilt die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter entweder an eine Personengesellschaft oder an 27 28 29 - 13 - mehrere Erwerber veräußert (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesell- schaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch des- sen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (Nr. 2). cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Tatbestand der Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB hier erfüllt. Die Anwendung dieser Kündigungsbeschränkung erfor- dert - wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision mit Recht angenommen hat - nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen hinaus - hier mithin zusätzlich zu der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlas- sung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum um- zuwandeln. (1) Der Senat hat diese Frage bisher nicht zu entscheiden gehabt. Er hat sich zwar in seinem bereits erwähnten Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40 f.) zur Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerli- chen Rechts auch mit der hier in Rede stehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB befasst. Dabei kam es jedoch auf die im vorliegenden Fall zu ent- scheidende Frage, ob diese Kündigungsbeschränkung das Vorliegen einer Umwandlungsabsicht in dem vorbezeichneten Sinne erfordert, nicht an. In der Literatur wird zu dieser Frage einhellig die - vom Berufungsgericht geteilte - Auffassung vertreten, dass der Gesetzgeber mit § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB die Verknüpfung der Kündigungssperrfrist mit der vorherigen oder beabsichtigten Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigen- tum aufgegeben und stattdessen tatbestandlich allein auf den Erwerb durch 30 31 32 - 14 - eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber abgestellt hat, so dass für die Auslösung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB jede Veräuße- rung von vermietetem Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber genügt (vgl. nur Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 23; Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 577a BGB Rn. 18b; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 577a Rn. 15; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 577a Rn. 6c; jurisPK-BGB/Mössner, Stand 13. November 2017, § 577a Rn. 31 mwN und Rn. 72; BeckOGK- BGB/Klühs, Stand 1. Januar 2018, § 577a Rn. 47, 50; Klühs, RNotZ 2012, 555, 560; BeckOK-Mietrecht/Bruns, aaO vor Rn. 1 und Rn. 15; Fleindl, NZM 2012, 57, 62 f.; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 577a Rn. 1 f., 8; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 577a Rn. 3a). (2) Diese Auffassung trifft zu. Die im Streitfall vorzunehmende Ausle- gung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB führt zu dem von der vorbezeichneten Auffassung gefundenen Ergebnis. (a) Für die Auslegung von Gesetzen ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers maßgebend, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzge- bers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wort- laut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Geset- zesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschlie- ßen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbeding- ten Vorrang vor einer anderen, wobei Ausgangspunkt der Auslegung der Wort- laut der Vorschrift ist. Die im Wortlaut ausgedrückte, vom Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption ist durch das Gericht bezogen auf den konkreten Fall 33 34 - 15 - möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen (vgl. nur BVerfGE 133, 168 Rn. 66 mwN; BVerfG, NJW 2014, 3504 Rn. 15; BGH, Urteil vom 20. März 2017 - AnwZ (Brfg) 33/16, NJW 2017, 1681 Rn. 19 - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Beschluss vom 16. Mai 2013 - II ZB 7/11, NJW 2013, 2674 Rn. 27). Nach diesen Maßstäben ist § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht, wie von der Revision erstrebt, dahin auszulegen, dass der Tatbestand dieser Vorschrift das weitere - ungeschriebene - Tatbestandsmerkmal einer Umwandlungsab- sicht in dem oben genannten Sinne enthielte. (b) Dem Wortlaut des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB ist nicht zu entneh- men, dass seitens der den vermieteten Wohnraum erwerbenden Personen- mehrheit die Absicht bestehen müsste, diesen in Wohnungseigentum umzu- wandeln. Mit der Formulierung in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB, wonach die Kün- digungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB entsprechend gilt, wird - wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt - allein auf die Rechtsfolge dieser Vor- schrift, nicht hingegen auf deren Tatbestandsvoraussetzungen Bezug genom- men. Vergeblich beruft sich die Revision für die von ihr befürwortete gegentei- lige Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auf den Inhalt der Gesetzes- überschrift des § 577a BGB ("Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsum- wandlung"). Nicht frei von Rechtsfehlern, jedenfalls aber missverständlich, ist allerdings - worauf die Revision mit Recht hinweist - die Annahme des Beru- fungsgerichts, die amtliche Gesetzesüberschrift des § 577a BGB könne "zur Auslegung nicht herangezogen werden". Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Auslegung einer Vorschrift grundsätzlich auch die durch den Gesetzgeber formulierte amtliche Gesetzesüberschrift zu 35 36 37 - 16 - berücksichtigen (vgl. nur BGH, Urteile vom 20. März 1967 - III ZR 29/65, NJW 1967, 1325 unter II 2; vom 23. Oktober 1986 - III ZR 144/85, BGHZ 99, 44, 48; vom 20. Oktober 1993 - 5 StR 473/93, BGHSt 39, 353, 356 f.; vom 10. Dezem- ber 2014 - 5 StR 136/14, PharmR 2015, 127 unter II 2 c cc; Beschluss vom 10. Dezember 1998 - I ZB 20/96, BGHZ 140, 193, 198; ebenso BVerfGE 15, 1, 23; BVerfG, NJW 2009, 2588, 2589; vgl. auch Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 43; siehe ferner BFHE 221, 383, 385; 238, 362 Rn. 22). Auf die Entscheidung wirkt sich dies indes nicht aus, da auch eine Be- rücksichtigung der amtlichen Gesetzesüberschrift des § 577a BGB bei der Aus- legung dieser Vorschrift nicht zu einem für die Revisionsklägerin günstigeren Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 70/07, NJW-RR 2010, 1289 Rn. 31 mwN). Die amtliche Gesetzesüberschrift gibt, wie die Revi- sionserwiderung zutreffend ausführt, lediglich schlagwortartig wieder, welche Materie die Vorschrift betrifft, ohne den Regelungsbereich in allen Einzelheiten zu umfassen (BFHE 221, aaO; 238, aaO). Maßgebend ist daher grundsätzlich, jedenfalls bei dessen - hier gegebener - Eindeutigkeit, der Wortlaut des Geset- zes. Daran vermag auch der von der Revision angeführte Umstand nichts zu ändern, dass der Gesetzgeber den Regelungsgehalt der hier in Rede stehen- den Kündigungsbeschränkung nicht in eine gesonderte Norm, sondern - aus nachvollziehbaren Gründen des engen Sachzusammenhangs - als zusätzlichen Absatz in die Vorschrift des § 577a BGB eingefügt hat. Gegen die Sichtweise der Revision, aufgrund des Inhalts der Gesetzes- überschrift sei in § 577a Abs. 1a BGB als ungeschriebenes Tatbestandsmerk- mal die Absicht hineinzulesen, den vermieteten Wohnraum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht zudem, dass sich auch den Gesetzesmaterialien zu § 577a Abs. 1a BGB (siehe hierzu nach- 38 39 - 17 - folgend unter (c)) kein Anhaltspunkt für die Annahme entnehmen lässt, der Ge- setzgeber habe bei dieser Kündigungsbeschränkung eine Absicht der Umwand- lung des Wohnraums in Wohnungseigentum vorausgesetzt. Die unterbliebene Angleichung der Gesetzesüberschrift des § 577a BGB erscheint deshalb allen- falls als ein Redaktionsversehen bei der Ergänzung dieser Vorschrift (vgl. BVerfG, NJW 2009, 2588, 2589). (c) Nach den Gesetzesmaterialien wollte der Gesetzgeber mit der Einfü- gung des § 577a Abs.1a BGB nichts an der Berechtigung einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ändern, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen (vgl. Senats- urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40). Er verfolgte viel- mehr das Ziel, die faktische Umgehung des Kündigungsschutzes des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem oben genannten sogenannten "Münchener Modell", zu unterbinden und die zuvor bestehende Schutzlücke zu schließen (BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16). Dabei ist er davon ausgegangen, das Verdrängungsrisiko für den Mieter werde durch die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Konzept des "Münchener Modells" in gleicher Weise erhöht wie bei einer unmittelbaren Umwandlung in Woh- nungseigentum (BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Der Sinn und Zweck der in die Vorschrift des § 577a BGB eingefügten Neuregelungen besteht indes nicht allein darin, der vorbezeichneten Umgehung nach dem "Münchener Modell" entgegenzuwirken. Vielmehr wollte der Gesetz- geber, wie insbesondere den Ausführungen im Zusammenhang mit der Neure- gelung in § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB zu entnehmen ist, "auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen" vorbeugen (BT-Drucks., aaO) und eine Um- 40 41 - 18 - gehung der mieterschützenden Bestimmungen des § 577a BGB über andere rechtliche Konstruktionen verhindern (BT-Drucks., aaO S. 26). Schon dies spricht dafür, dass der Gesetzgeber die zusätzliche Kündi- gungsbeschränkung in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB weder an die in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehene Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Woh- nungseigentum noch an das Vorliegen einer hierauf gerichteten Absicht des Erwerbers - wie bei dem "Münchener Modell" - knüpfen wollte. Entscheidende Bedeutung hat er vielmehr dem Umstand beigemessen, dass der vermietete Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert (Nr. 1) beziehungsweise zu Gunsten einer solchen Personenmehrheit in einer den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters entziehenden Weise belastet wird (Nr. 2), da sich bereits hierdurch nach der Einschätzung des Gesetzgebers das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser deshalb insoweit eines Schutzes bedarf (vgl. BT-Drucks., aaO). Dementsprechend hat der Gesetzgeber in der Einzelbegründung zu § 577a BGB betont, dass "jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwer- ber die Sperrfrist nach Absatz 1 aus[löst]" (BT-Drucks. 17/10485, aaO). An die- sem Verständnis des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB, welches eindeutig gegen das von der Revision geforderte zusätzliche Erfordernis einer Absicht, den Wohn- raum in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht, hat sich im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens nichts geändert (vgl. nur BT-Drucks. 17/10485, S. 41; 17/11894, S. 12, 22 ff.). (d) Schließlich spricht auch die Gesetzessystematik eindeutig für die vor- stehend genannte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB. Dies folgt, wie auch die Revision im Ansatz nicht verkennt, aus dem Inhalt der ebenfalls durch 42 43 44 - 19 - das Mietrechtsänderungsgesetz eingefügten Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB. Hiernach beginnt, wenn nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB Wohnungseigentum begründet wird, die Frist, inner- halb der eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach § 577a Abs. 1a BGB. Die- ser Regelung hätte es, wie auch die Revision erkennt, nicht bedurft, wenn die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB von den Tatbe- standsvoraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB abhinge. Die Einfügung des § 577a Abs. 2a BGB unterstreicht vielmehr, dass der Gesetzgeber das Eingrei- fen der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht an die Begründung von Wohnungseigentum oder eine darauf gerichtete Absicht, son- dern alleine an das Tatbestandsmerkmal der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber bezie- hungsweise an eine zu deren Gunsten erfolgte Belastung geknüpft hat. Die Gesetzesmaterialien bestätigen diese Sichtweise. Der Gesetzgeber hat dort zu der Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB ausgeführt (BT-Drucks. 17/10485, S. 26): "Absatz 2a regelt den Fristenlauf, wenn nach einem Erwerb gemäß Absatz 1a das Objekt in Wohneigentum umgewandelt wird. Der Anwen- dungsbereich der Kündigungssperrfrist nach § 577a wird durch Absatz 1a auf die Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber oder die Belastung zu Guns- ten dieser ausgedehnt. Betreiben diese nachfolgend die Umwandlung in Wohneigentum, könnte es dazu kommen, dass erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt. Ein zweifacher Fristlauf wäre in den Fällen der einem Erwerb gemäß Absatz 1a nachfolgenden Begründung von Wohneigentum jedoch nicht angemessen. Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräuße- rung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber geschützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Miet- wohnraum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums 45 - 20 - nach § 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nach- folgende Begründung von Wohneigentum nicht erhöht." Vor diesem Hintergrund betrachtet ist für die von der Revision befürwor- tete Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auch unter gesetzessystemati- schen Gesichtspunkten kein Raum. c) Wie das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler und insoweit von der Revision nicht angegriffen festgestellt hat, liegen die Voraussetzungen der in § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB genannten Ausnahme, wonach die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber des vermieteten Wohnraums derselben Fami- lie oder demselben Haushalt angehören, hier nicht vor. 5. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt die oben (unter II 4 b cc) im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtli- chen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (vgl. zur verfassungsrechtlichen Prüfungs- kompetenz der Fachgerichte: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 21 mwN). Der in der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB liegende Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters stellt vielmehr eine zu- lässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar, der - entgegen der Auffassung der Revision - auch keine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) anhaftet. a) Der demgegenüber erhobene Einwand der Revision, die Regelung in § 577a Abs. 1a BGB lasse einen Grund nicht erkennen, der es bei der vorzu- nehmenden Abwägung der grundrechtlich geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters rechtfertige, dem Mieter mittels der Sperrfrist ein 46 47 48 49 - 21 - höheres Interesse an der Erhaltung des Mietverhältnisses als dem Erwerber an der Eigennutzung zuzubilligen, geht in mehrfacher Hinsicht fehl. aa) Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revision zu, dass der Gesetzgeber bei der Begrenzung von Eigentümerbefugnissen der verfassungsrechtlichen Anerkennung des Privateigentums sowie dem Gebot einer sozialgerechten Ei- gentumsordnung gleichermaßen Rechnung tragen und hierbei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten muss (vgl. nur BVerfGE 55, 249, 258 mwN). Auch trifft es zu, dass sowohl bei der gesetzlichen Ausgestaltung des Miet- rechts als auch bei den auf diesem Gebiet zu treffenden gerichtlichen Entschei- dungen die grundrechtliche Konfliktlage des sowohl für Vermieter als auch für Mieter garantierten Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu lö- sen ist, indem die beiderseitigen Interessen in einen Ausgleich gebracht wer- den, der dem Schutz des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG gleichermaßen Rechnung trägt (vgl. nur BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 35; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 35 ff.; jeweils mwN). Dies gilt insbesondere auch für den Eigenbedarf des Vermieters (siehe hierzu oben unter II 3 b). bb) Gemessen an diesen Maßstäben erweist sich § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB jedoch als eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Mit ihrer gegenteiligen Auffassung verkennt die Revision be- reits im Ausgangspunkt, dass bei Regelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, dem Gesetzgeber wegen des sozialen Bezugs und der sozialen Funktion des Eigentumsobjekts und auch wegen des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen - auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG - ein weiter Gestaltungsspielraum zukommt (Senatsur- teil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN). 50 51 - 22 - Innerhalb dieses Gestaltungsspielraums hat sich der Gesetzgeber mit der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gehalten. Dementsprechend werden - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - gegen diese Be- stimmung, soweit ersichtlich, verfassungsrechtliche Bedenken weder in der Rechtsprechung der Instanzgerichte noch in der Literatur geltend gemacht. Der Gesetzgeber war sich, wie den Gesetzesmaterialien des Mietrechts- reformgesetzes (siehe hierzu oben unter II 4 b aa) zu entnehmen ist, bereits bei der Einführung des § 577a BGB bewusst, dass mit der Kündigungssperrfrist ein - zum Schutz des Mieters allerdings erforderlicher - erheblicher Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters verbunden ist und dieser Eingriff daher auf das zwingend erforderliche Maß zu beschränken ist (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Von diesen Maßstäben hat sich der Gesetzgeber ersichtlich auch bei der Einfügung des Absatzes 1a in § 577a BGB leiten lassen. Er hat mit dieser Vorschrift das legitime Regelungsziel (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 39) verfolgt, einer insbesondere mit dem soge- nannten "Münchener Modell" verbundenen Umgehung der Kündigungsbe- schränkung des § 577a Abs. 1 BGB entgegenzuwirken. Hierzu hat er nicht etwa die Berechtigung einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich ent- sprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen, grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für den weniger einschneidenden Weg entschieden, der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab der Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 BGB für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit zu verwehren, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO). Diese in § 577a Abs. 1a BGB ge- fundene - ersichtlich geeignete - Regelung dient einem angemessenen, auch 52 53 - 23 - die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit dem Ver- hältnismäßigkeitsgrundsatz genügenden Interessenausgleich. b) Dieser Interessenausgleich verstößt - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot aus Art. 3 Abs. 1 GG. aa) Vergeblich bringt die Revision in diesem Zusammenhang vor, die Be- troffenheit des einzelnen Mieters sei beim Erwerb durch eine Personengesell- schaft nicht anders als beim Erwerb durch eine einzelne Person, denn im Hin- blick auf die einzelne vermietete Wohnung könne der Eigenbedarf nur durch einen einzigen Gesellschafter der Personengesellschaft geltend gemacht wer- den. Der erhöhte Kündigungsdruck, vor dem der Gesetzgeber den Mieter schützen wolle, könne mithin nur dahin verstanden werden, dass mit dem Er- werb durch eine Personengesellschaft alle oder mehrere Mieter vom Eigenbe- darf der Gesellschafter betroffen seien. Dies sei jedoch kein Grund, der das Gebot der Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters beeinflus- sen dürfe. Diese Erwägungen der Revision treffen nicht zu. Der Gesetzgeber ist vielmehr zu Recht davon ausgegangen, dass in einem Anwesen mit mehreren vermieteten Wohnungen (auch) für jeden einzelnen Mieter das Risiko, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder durch mehrere Erwerber steigt (BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26). Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend ge- macht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsäch- lich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden. bb) Ebenfalls ohne Erfolg versucht die Revision, eine gleichheitswidrige Benachteiligung einer Personengesellschaft - wie hier der Klägerin - aus der 54 55 56 57 - 24 - Regelung in § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB herzuleiten, wonach die Kündi- gungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Die Revision meint, der Kündigungsdruck, der beim Er- werb des Grundstücks beispielsweise durch die volljährigen Mitglieder einer fünfköpfigen Familie auf die Bewohner des vermieteten Wohnraums ausgehe, sei nicht kleiner als in dem hier gegebenen Fall einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der neben einer juristischen Person, die keinen Eigenbedarf geltend machen könne, nur zwei natürliche Personen angehörten. Damit gelingt es der Revision nicht, einen Verstoß des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gegen Art. 3 Abs. 1 GG aufzuzeigen. (1) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gebietet der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG dem Gesetzgeber, wesent- lich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Art. 3 Abs. 1 GG ist jedenfalls verletzt, wenn sich ein vernünftiger, sich aus der Natur der Sache ergebender oder sonstwie einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung oder Gleichbehandlung nicht finden lässt. Weiterhin ist der all- gemeine Gleichheitssatz dann verletzt, wenn eine Gruppe von Normadressaten oder Normbetroffenen im Vergleich zu einer anderen anders behandelt wird, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und sol- chem Gewicht bestehen, dass sie die unterschiedliche Behandlung rechtferti- gen können. Führt eine Norm zur Ungleichbehandlung mehrerer Vergleichs- gruppen, muss die Ungleichbehandlung bezogen auf die jeweilige Vergleichs- gruppe durch einen hinreichenden sachlichen Grund gerechtfertigt werden (vgl. nur Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, WM 2011, 514 Rn. 15 ff. mwN). 58 - 25 - Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Gesetzgeber von Verfassungs wegen ein weiter Einschätzungs-, Wertungs- und Gestaltungsspielraum zusteht (vgl. BVerfGE 93, 386, 397; BVerfG, GewArch 2009, 450, 451; jeweils mwN; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, aaO Rn. 18). Bei der Überprüfung eines Gesetzes auf Übereinstimmung mit dem allgemeinen Gleichheitssatz ist nicht zu untersuchen, ob der Gesetzgeber die zweckmäßigs- te oder gerechteste Lösung gefunden hat, sondern nur, ob er die verfassungs- rechtlichen Grenzen seiner Gestaltungsfreiheit eingehalten hat (BVerfGE 84, 348, 359 mwN; 110, 412, 436; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, aaO; st. Rspr.). (2) Dies ist hier der Fall. Der Gesetzgeber hat sich bei der Schaffung der Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB an der - durch das Bundesverfassungsgericht gebilligten (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff. [zur Vor- gängerregelung in § 564b BGB aF]; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14 ff.; jeweils mwN) - Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB über die Eigenbedarfskündigung und insbesondere an dem in dieser Vorschrift genannten privilegierten Personenkreis der Familien- und Haushalts- angehörigen orientiert (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Er hat bei dieser Gruppe aufgrund der engen personalen Bindung ein legitimes Interesse an der zeitna- hen, nicht an die Einhaltung einer Sperrfrist geknüpften Geltendmachung des Eigenbedarfs gesehen (BT-Drucks., aaO). Hierin ist - zumal anderenfalls die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB etwa auch im Fall des ge- meinsamen Erwerbs von vermietetem Wohnraum durch Ehegatten zum Zwecke der Eigennutzung eingreifen würde - ein hinreichender sachlicher Grund zu sehen, die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB genannten Erwerber von der Kündigungsbeschränkung des Satzes 1 auszunehmen. 59 60 - 26 - c) Schließlich vermag die Revision auch nicht mit der Rüge durchzudrin- gen, die Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verknüpfe in sachfremder, unzulässiger und damit das Eigentumsgrundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzender Weise die Eigenbedarfskündigung mit dem Ge- danken des Milieuschutzes. Die Revision meint, Zielsetzung der Kündigungs- sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB sei es gewesen, der mit dem "Münchener Modell" einhergehenden Verdrängung von Mietern aus attraktiven Altbau- Wohnlagen entgegenzuwirken und damit den sogenannten Milieuschutz zu ver- stärken. Dies sei auch bereits Ziel des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaf- fung des § 577a BGB gewesen, wie sich aus der nach den Gesetzesmaterialien in dieser Norm vorgenommenen Verknüpfung der vorhandenen Regelungen der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung sowie des Sozialklauselge- setzes (siehe hierzu oben unter II 4 b aa) ergebe. Diese Sichtweise findet - wie die Revisionserwiderung mit Recht ausführt - weder in der Vorschrift des § 577a BGB noch in den hierauf bezoge- nen Gesetzesmaterialien des Mietrechtsreformgesetzes und des Mietrechtsän- derungsgesetzes eine Stütze. Ein Milieuschutz wird in den Gesetzesmaterialien weder ausdrücklich noch sinngemäß erwähnt. Die Bestimmung des § 577a BGB dient, was die Revision verkennt, allein dem - zeitlich begrenzt wirkenden - Schutz des Mieters sowohl bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh- nungen (Abs. 1) als auch bei der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenmehrheit (Abs. 1a), nicht hingegen einem - dem Bereich des öffentli- chen Rechts zuzuordnenden und über das einzelne Mietverhältnis hinausge- henden - sogenannten Milieuschutz. 61 62 - 27 - d) Das Berufungsgericht hat nach alledem bei der Auslegung und An- wendung des § 577a Abs. 1a BGB die oben (unter II 5 a und b) genannten ver- fassungsrechtlich geschützten Rechte der Klägerin nicht verletzt. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 08.09.2016 - 33 C 1201/16 (57) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.04.2017 - 2-11 S 292/16 - 63

ECLI:DE:BGH:2016:141216UVIIIZR232.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 232/15 Verkündet am: 14. Dezember 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in ent- sprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Fortführung von Senat, Urteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23). BGB § 241 Abs. 1, § 242 a) Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet (Bestätigung von Senat, Urteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24). b) Die Verletzung dieser Anbietpflicht hat jedoch nicht zur Folge, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Sie zieht lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld nach sich (insoweit Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung; zuletzt Ur- teil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN). BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Dezember 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 7. Oktober 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 24. Februar 1985 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine 166 m2 große Fünfzimmerwohnung in ei- nem Mehrfamilienhaus in München. Die Miete beläuft sich zwischenzeitlich auf 1.374,12 € monatlich. Die Klägerin, derzeitige Vermieterin der Wohnung, ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Mitgliedern bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), die das Anwesen noch im selben Jahr erwor- ben hat. Zweck der Gesellschaft sind nach § 2 des Gesellschaftsvertrags einer- seits die Instandsetzung, die Modernisierung und der Ausbau des Anwesens und zum anderen seine Vermietung sowie nach Möglichkeit die Aufteilung in 1 2 - 3 - Wohnungseigentum. Ab dem Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens. Dieses wurde in Wohnungseigentum aufgeteilt. Ein Teil der Wohnungen wurde verkauft, der Rest verblieb im Eigentum der Klägerin. Die Wohnung der Beklagten ist als einzige noch nicht saniert. Ebenfalls im Jahr 1994 schied einer der vier Gründungsgesellschafter aus; an seine Stelle trat ein neuer Gesellschafter. Seitdem ist der Gesellschaf- terbestand unverändert geblieben. Verwandtschaftliche Beziehungen bestehen zwischen den Gesellschaftern nicht. Mit Schreiben vom 30. September 2013 kündigte die Klägerin das Miet- verhältnis mit den Beklagten zum 3. Juni 2014 mit der Begründung, die Tochter eines ihrer (Gründungs-)Gesellschafter benötige die Wohnung für sich und ihre Familie. Die Beklagten haben der Kündigung widersprochen. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Fünfzim- merwohnung gerichtete Klage mit der Begründung abgewiesen, die ausgespro- chene Eigenbedarfskündigung sei im Hinblick darauf rechtsmissbräuchlich, dass es die Klägerin unterlassen habe, den Beklagten die Anmietung einer im Erdgeschoss desselben Anwesens gelegenen, seit April 2014 leerstehenden Zweizimmerwohnung mit einer Fläche von 76 m2 anzubieten. Die Berufung der Klägerin ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Das Landgericht hat die Auffassung vertreten, der Eigenbedarf eines Gesellschafters berechtige ei- ne Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zu einer Kündigung eines Wohn- raummietverhältnisses. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (Landgericht München I, ZMR 2016, 39) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Die auf den Eigenbedarf der Tochter eines Gesellschafters der Klägerin gestützte Kündigung des Mietverhältnisses sei unwirksam. Die Klägerin als Ge- sellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) könne zugunsten ihrer Gesellschafter und deren Angehörigen keinen Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen. Eine solche "Zurechnung" des Eigenbedarfs der Gesellschafter sei mit dem Schutzzweck, der dieser Vorschrift und auch der Kündigungssperre nach § 577a Abs. 1a BGB zugrunde liege, nicht vereinbar, den Mieter vor einem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren. Mit dieser rechtlichen Beurteilung weiche die Berufungskammer von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ab. Dieser billige einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Hinblick darauf, dass es häufig nur vom Zufall ab- hänge, ob eine Personenmehrheit - etwa ein Ehepaar - dem Mieter die Woh- nung als Miteigentümergemeinschaft oder als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zur Nutzung anbiete, aus Gründen der Gleichstellung der beiden For- men von Vermietermehrheiten die Befugnis zu, ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter zu kündigen. Die der höchstrichterlichen Rechtsprechung zugrunde liegende Prämisse der Vergleichbarkeit einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und einer ein- fachen Vermietermehrheit überzeuge schon im Hinblick auf die in der Rechts- 6 7 8 9 10 - 5 - wissenschaft und -praxis vollzogene rechtliche Verselbständigung der Gesell- schaft des bürgerlichen Rechts gegenüber ihren Gesellschaftern nicht. Zudem gehe sie - insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten - an der Rechts- wirklichkeit vorbei. Die beiden Gestaltungsformen seien mit Blick auf den durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vermittelten Bestands- und Kündigungsschutz nicht vergleichbar. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bleibe es nicht dem Zufall überlassen, ob mehrere Personen ein Objekt als Miteigentümer oder als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts erwürben. Persönlich verbundene Vermieter erwürben und verwalteten ein Objekt regelmäßig als einfache Vermietermehrheit, während sich auf geschäftliche Kontakte gründende Ver- mietermehrheiten aufgrund organisatorischer und steuerlicher Vorteile bewusst für die Rechtsform der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts entschieden. Gesellschaften des bürgerlichen Rechts seien von einer höheren organi- satorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet, in der Regel klar auf Amortisation und Vermehrung der getätigten Investitionen ausgerichtet und ent- falteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigungen, das sich im Streitfall auch realisiert habe. Für eine Änderung des Gesellschafterbestands genüge in der Regel ein Be- schluss; Publizitätserfordernisse bestünden nur im eingeschränkten Maß (§ 47 Abs. 2 GBO). Nur bei gewissenhafter Beachtung dieser Vorschrift sei für den Mieter erkennbar, wer hinter der Gesellschaft stehe. Demgegenüber seien ein- fache Vermietermehrheiten für den Mieter überschaubar und berechenbar, da Änderungen der Eintragung im Grundbuch bedürften. Zudem seien sie mit Blick auf die in der Regel bestehende persönliche Verbundenheit der Miteigentümer und den bei etwaigen Veränderungen anfallenden erheblichen bürokratischen Aufwand in ihrem Bestand "statischer". 11 - 6 - Die Rechtsform der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts werde von In- vestoren insbesondere bei dem als Münchener Modell bezeichneten Vorgehen (Erwerb eines Mietshauses, Eintritt in die Mietverträge, Sanierung, Kündigung wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter vor oder nach der Sanierung, Aus- einandersetzung der Gesellschaft durch Zuweisung von Miteigentumsanteilen, Begründung von Wohnungseigentum, gewinnbringende Veräußerung der Woh- nungen) gewählt. Auch im vorliegenden Fall bestätige sich der mit einer auf Vermieterseite bestehenden Gesellschaft des bürgerlichen Rechts einherge- hende Verdrängungsprozess zu Lasten der Bestandsmieter. Zwar sei der Ge- sellschafterbestand mit nur vier Mitgliedern überschaubar und seit Gründung der Gesellschaft - bei nur einem Gesellschafterwechsel - nahezu unverändert geblieben. Jedoch sei der Gesellschaftszweck der nicht personalistisch gepräg- ten Klägerin hier ebenfalls auf eine Sanierung des Grundstücks, auf eine Auftei- lung in Wohnungseigentum und auf einen schrittweisen Verkauf der Wohnun- gen mit größtmöglicher Gewinnspanne gerichtet. Im Hinblick auf das bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts be- stehende erhöhte Verdrängungsrisiko zu Lasten der Bestandsmieter und den Wortlaut des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei nicht nur juristischen Personen, son- dern auch Personengesellschaften im Einklang mit der überwiegenden Meinung im Schrifttum generell die Möglichkeit zu versagen, sich zugunsten ihrer Gesell- schafter auf Eigenbedarf zu berufen. Aus Gründen der Rechtssicherheit sei es nicht möglich, für Gesellschaften mit personalistischem Einschlag eine Aus- nahme zuzulassen, da eine trennscharfe Differenzierung insoweit nicht erfolgen könne. 12 13 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können der von der Klägerin ausge- sprochenen Eigenbedarfskündigung vom 30. September 2013 nicht ihre Wirk- samkeit abgesprochen und ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Her- ausgabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht meint, findet die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB entsprechende Anwendung, wenn auf Vermieterseite eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts beteiligt ist. 1. Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nach sei- nem Wortlaut auf natürliche Personen zugeschnitten. Um eine solche handelt es sich bei einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht, so dass die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt anwendbar ist (Senatsur- teil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 18; vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 67; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 48; Herrlein in Festschrift 10 Jahre Miet- rechtsrefomgesetz, 2011, S. 752, 755). 2. Entgegen einer im Schrifttum verbreiteten Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, ist dieser Kündigungstatbestand jedoch in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieterin eine (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auftritt. a) Zwar kann sich eine juristische Person nicht darauf berufen, eine von ihr vermietete Wohnung für sich selbst oder für Familien- oder Haushaltsange- hörige zu benötigen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 12; vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, NJW-RR 2004, 12 unter II 1). Eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- 14 15 16 17 - 8 - chen Rechts ist aber nicht als juristische Person zu qualifizieren (BGH, Urteile vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, BGHZ 146, 341, 343, 347; vom 23. Oktober 2001 - XI ZR 63/01, BGHZ 149, 80, 84; vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 14; vom 27. November 2009 - LwZR 17/09, juris Rn. 15; vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, juris Rn. 25), sondern stellt (lediglich) eine teilrechtsfähige Personengesellschaft dar (vgl. auch § 14 Abs. 2 BGB). aa) Ihr kommt nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung eine nach außen hin bestehende beschränkte Rechtsfähigkeit zu, so dass bei einer Teilnahme im Rechtsverkehr nicht mehr die gesamthänderisch verbundenen Gesellschafter, sondern die Gesamthand selbst als ein von den Gesellschaftern verschiedenes Rechtssubjekt Träger der die Gesellschaft betreffenden Rechte und Pflichten ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 347; vom 5. März 2008 - IV ZR 89/07, BGHZ 175, 374, 379; vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, aaO). bb) Diese Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts macht sie, anders als dies bei juristischen Personen der Fall ist, aber nicht zu einem gegenüber ihren Gesellschaftern völlig verselbständigten Rechtssubjekt (BGH, Urteil vom 19. November 2013 - II ZR 149/12, aaO Rn. 26). Diesem grundlegenden Unterschied messen diejenigen Stimmen in der Literatur, die aus der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürger- lichen Rechts eine Gleichstellung mit einer juristischen Person ableiten wollen (BeckOK-MietR/Siegmund, Stand August 2016, § 573 Rn. 44; Grunewald in Festschrift Karsten Schmidt, 2009, S. 485, 487 f.; Schumacher, WuM 2003, 554, 555; Wedemann, NZG 2011, 533, 535; Schmidt, NZM 2014, 609, 620; ähnlich Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 34; Fleindl, NZM 2016, 289, 298), nicht die ihm zukommende Bedeutung zu. Denn der Umstand, dass die Gesellschaft selbst nun Teilrechtsfähigkeit besitzt, zwingt im Hinblick darauf, 18 19 - 9 - dass hierdurch - anders als bei einer juristischen Person - eine vollständige Abkopplung von ihren Mitgliedern nicht vollzogen worden ist, nicht zu dem Schluss, die Interessen der Personenmehrheit, die diese Gesellschaft bildet, seien im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses rechtlich völlig unbeachtlich (so auch Jacoby, ZMR 2001, 409, 412; Kraemer, NZM 2002, 465, 468; Börstinghaus, MDR 2002, 929, 930; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; Häublein, NJW 2007, 2847; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Miet- rechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 798 f.; ähnlich auch Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 37; offen gelassen in Senatsur- teil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO). b) Umgekehrt reicht der Umstand, dass die (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht die Rechtsstellung einer juristischen Person aufweist, für sich genommen noch nicht aus, sie im Rahmen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einer auf Vermieterseite auftretenden Mehrheit na- türlicher Personen gleichzustellen (vgl. auch Milger, NZM 2014, 769, 771). Wei- ter zu berücksichtigen ist jedoch, dass die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht zum Ziel hatte, die bis dahin einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zukommende Rechtsposition zu beschneiden. Vielmehr hat die höchstrichterliche Rechtsprechung der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts deswegen Teilrechtsfähigkeit zugesprochen, um ein "praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 - 720 BGB) gewollte rechtliche Absonderung des Gesellschaftsvermögens vom Privatvermögen der Gesellschafter" zu schaffen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 344). Es sollte also lediglich die Zuordnung des Gesellschaftsvermögens verändert werden (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Mai 2013 - V ZB 198/12, BGHZ 197, 262 Rn. 8). 20 - 10 - Vor diesem Hintergrund hat die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zwar zur Konsequenz, dass anstelle ihrer Mitglieder nunmehr die Gesellschaft selbst Vertragspartnerin und damit Vermie- terin ist (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 11; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. Oktober 2001 - XI ZR 63/01, aaO; vom 27. November 2009 - LwZR 17/09, aaO), so dass der - auf natürliche Personen zugeschnitte- ne - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt Anwendung findet. Dagegen gibt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Anerken- nung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nichts dafür her, dass nunmehr bezüglich der Frage, ob eine (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts Eigenbedarf ihrer Mitglieder (oder deren Angehörigen) geltend machen kann, eine von der früheren Rechtslage abwei- chende Bewertung angezeigt ist, so dass auch eine entsprechende Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen wäre. Auch der Regelungszweck der genannten Kündigungsvorschrift steht einer sol- chen Analogie nicht entgegen. aa) Vor der mit Urteil vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341) erfolgten Einführung der Teilrechtsfähigkeit einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts stand nicht ernsthaft in Frage, dass sich die gesamt- händerisch verbundenen Gesellschafter, die mangels eigener Rechtsfähigkeit der Gesellschaft die Vermieterstellung einnahmen, gemäß dem damals noch geltenden § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF auf den Eigenbedarf eines Ge- sellschafters berufen konnten (OLG Karlsruhe, NJW 1990, 3278; LG Berlin, GE 1997, 240; GE 1988, 201 ff.; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 564b Rn. 44; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 564b BGB Rn. 44; Staudinger/ Sonnenschein, BGB, Neubearb. 1997, § 564b Rn. 66; Emmerich/ Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., § 564b Rn. 39; Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 564b BGB Rn. 47; Blank/Börstinghaus, Miete, 21 22 - 11 - 1. Aufl., § 564b BGB Rn. 35; Soergel/Heintzmann, BGB, Stand: Frühjahr 1997, § 564b Rn. 46; Lammel, Wohnraummietrecht, 1. Aufl., § 564b BGB Rn. 59; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. IV 67 [für die Personenhandelsgesellschaft]; wohl auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., RN. IV 133 [aA nur für Personenhandelsgesellschaften]). Der Kündi- gungstatbestand des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF ist durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsre- formgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) mit rein redaktionellen Ände- rungen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB übernommen worden (BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Inhalt und Regelungszweck der beiden Vorschriften entsprechen sich damit. bb) Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hat zwar - wie bereits ausgeführt - zur Folge, dass an die Stelle einer Mehrheit von natürlichen Personen nun die Gesellschaft selbst als Vermieterin tritt (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO), so dass § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (bzw. die Vorgängerregelung des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF) nicht mehr direkt Anwendung findet. Dagegen lässt sich aus der allein auf gesellschaftsrechtliche, nicht aber auf mietrechtliche Erwä- gungen gestützten Rechtsprechungsänderung nicht entnehmen, dass nunmehr eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts unter keinem rechtlich denkbaren Gesichtspunkt mehr zur Geltendmachung eines Eigenbedarfs der Gesellschafter berechtigt sein sollte, also für eine analoge Anwendung des - der Vorgängerregelung in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF inhaltlich entspre- chenden - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kein Raum wäre. cc) Ebenso wenig sprechen die vom Berufungsgericht angestellten Schutzzwecküberlegungen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17 unter Hinweis auf MünchKommBGB/Häublein, 23 24 - 12 - 4. Aufl., § 573 Rn. 67) gegen eine entsprechende Anwendung dieser Kündi- gungsvorschrift. Das Berufungsgericht vermengt den Regelungszweck des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (früher: § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF) mit der Zielsetzung der Kündigungssperre in § 577a BGB (früher: § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 - 4 BGB aF). Soweit es weiter unter Beru- fung auf die "überwiegende Auffassung im Schrifttum" anführt, einer Gesell- schaft des bürgerlichen Rechts sei eine Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines Gesellschafters generell zu versagen, vermag es keine sachlich überzeu- genden Gründe dafür anzuführen, weshalb zwar - vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts - von der vorherrschenden Literaturmeinung auch bei größeren Gesellschaften des bür- gerlichen Rechts sämtlichen Mitgliedern eine Eigenbedarfskündigung uneinge- schränkt zugebilligt wurde, nun jedoch der neuerdings teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts die Berufung auf einen Eigenbe- darf ihrer Gesellschafter verwehrt sein soll. (1) Die vom Berufungsgericht als Ausgangspunkt seiner Überlegungen gewählte Prämisse, der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sol- le den Mieter vor einem Verdrängungsrisiko durch eine unüberschaubare An- zahl von Personen auf Vermieterseite schützen (vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO unter Hinweis auf MünchKommBGB/ Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67; Fleindl, aaO), findet bereits keine Stütze in den Gesetzesmaterialien. Die Kündigungsregelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat mit rein redaktionellen Änderungen den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 65) übernom- men, der durch das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) in das Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt worden ist. Die Vorschrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF geht ihrerseits auf die inhaltlich identische Regelung des Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes 25 - 13 - über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (WKSchG, BGBl. I S. 1839) zurück (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 98). (a) Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b BGB aF und des § 573 BGB machen das Recht des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses vom Vorliegen eines berechtigten Interesses abhängig und führen jeweils in Absatz 2 Regeltatbestände auf, bei denen ein solches Interes- se anzunehmen ist. Der Zweck der genannten Kündigungsregelungen besteht darin, einerseits den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Le- bensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen (Begrün- dung der Regierungsvorlage, BT-Drucks. 7/2011, S. 1; Bericht des Rechtsaus- schusses, BT-Drucks. 7/2638 S. 1; BVerfGE 68, 361, 371; 79, 292, 302; Se- natsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO, S. 96, 98 [jeweils zu § 564b BGB aF]; Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 20 [zu § 573 BGB]), andererseits aber dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, sich bei Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können (Bericht über die 90. Sitzung des Deutschen Bundestags vom 20. Januar 1971, S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte [zum WKSchG]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO, S. 98 f. [zu § 564b BGB aF]). Die Vorschriften des Art. 1 § 1 Abs. 2 WKSchG, des § 564b BGB aF und die ihnen inhaltlich entsprechende aktuell geltende Regelung des § 573 BGB sollen letztlich der Herstellung eines gerechten Inte- ressensausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien dienen (Bericht über die 90. Sitzung des Deutschen Bundestags vom 20. Januar 1971, S. 4933 der Sammlung der Sitzungsberichte; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - ARZ 4/87, aaO) und bringen damit die beiderseitigen Interes- sen in einen mit der Verfassung in Einklang stehenden Ausgleich (BVerfGE 68, 26 - 14 - 361, 371; 79, 292, 303 [jeweils zu § 564b BGB aF]; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 64 [zu § 573 BGB]). (b) Die Gesetzesmaterialien geben über diesen allgemein mit den ge- nannten Kündigungsvorschriften im sozialen Mietrecht verfolgten Sinn und Zweck hinaus keinen Aufschluss über den mit dem Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG; § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) verbundenen Regelungszweck. So begnügen sich die Gesetzesbegründung zum WKSchG und die dazu abgegebene Stellung- nahme des Rechtsausschusses mit dem knappen Hinweis "Gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 2 wird als berechtigtes Interesse weiter ein Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Familienangehörigen anerkannt" (BT-Drucks. VI/1549, S. 8), wobei der ebenfalls in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG berücksichtigte Eigenbedarf der zum Hausstand des Vermieters gehörenden Personen in diesem Hinweis noch nicht einmal erwähnt wird. Die Gesetzesbegründungen zu den nachfolgenden Gesetzesvorhaben beschränken sich auf eine Verweisung auf die jeweilige Vorgängerregelung (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; 14/5443, S. 65). Aus den Geset- zesmaterialien zu den genannten Regelungen lässt sich daher nicht entneh- men, dass der privilegierte Personenkreis, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, für den Mieter zahlenmäßig überschaubar sein muss. Auch im Wortlaut dieser Vorschriften ist eine entsprechende Einschränkung nicht enthal- ten. (c) Soweit das Berufungsgericht gleichwohl die Auffassung vertritt, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege der Schutzzweck zugrunde, den Mieter vor einem un- kalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht über- schaubaren Personenkreis zu bewahren, übersieht es, dass ausweislich der Gesetzesmaterialien dieser Regelungszweck nicht dem Kündigungstatbestand selbst anhaftet, sondern lediglich der im Falle des Erwerbs von nachträglich in 27 28 - 15 - Wohnungseigentum umgewandelter Mietwohnungen eingreifenden Kündi- gungssperre des § 577a BGB, die zunächst in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 WkSchG und später in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Sätze 2 bis 4 BGB aF enthalten war (BT-Drucks. 7/2011, S. 8; BT-Drucks. 14/4553, S. 65; vgl. auch Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). Diesen - einen bestimmten Sonderfall betreffenden - Bestimmungen liegt die Erwägung zugrunde, dass gerade der Erwerb von Mietwohnungen, die in Wohnungseigentum umgewandelt worden sind, regelmäßig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erfolgt und der erstrebte Bestandsschutz für den Mieter hier besonders gefährdet ist (Schriftlicher Bericht des Rechtsausschusses, BT- Drucks. VI/2421, S. 3; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO, S. 365 mwN [jeweils zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26 [zu § 577a BGB]). Aus diesen Regelungen über die Kündigungssperre lässt sich aber nicht ableiten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur einem (konkret) über- schaubaren Personenkreis offen stehen soll. Denn sie sind nach ihrem Norm- zweck auf den Schutz des Mieters vor einer unabhängig von der Umwandlung in Wohnungseigentum bestehenden Eigenbedarfslage gerade nicht zugeschnit- ten (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO mwN [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19 [zu § 577a BGB]). Soweit in dem Se- natsurteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17) etwas anderes an- klingt, hält der Senat hieran nicht fest. (2) Unabhängig davon lässt das Berufungsgericht außer Acht, dass sich durch die Befugnis einer teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen, für den Mieter keine im Vergleich zum Rechtszustand vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit eines solchen Gesamthandverbunds weniger überschaubare 29 - 16 - Lage ergibt. Denn der Gesellschafterbestand und damit die Anzahl und die Identität der Personen, die eine Eigenbedarfssituation auslösen können, bleiben durch die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts unberührt. Geändert hat sich allein die Vermieterstellung. Während vor der An- erkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft alle Gesellschafter in ihrer Eigenschaft als Vermieter den Eigenbedarf eines von ihnen geltend ma- chen konnten, ist es nun die Gesellschaft selbst, die sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters beruft. Ein solcher Eigenbedarf lässt sich zwar nicht mehr unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stützen, weil eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts keinen Wohnbedarf und auch keine Angehörigen hat (vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 18). Da sich durch eine Berufung der Gesellschaft auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder derer Angehörigen jedoch die bisherige Rechtslage, insbesondere das Ver- drängungsrisiko, nicht zu Lasten des Mieters geändert hat, liegt eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nahe. Diesen Weg hat der Senat letzt- lich mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15 ff., 18) beschrit- ten, indem er der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts einen Eigen- bedarf ihrer Gesellschafter als natürliche Personen "zurechnet" (Münch- KommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 67; Schürnbrand in Festschrift 10 Jah- re Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799; vgl. auch Herrlein, aaO; soweit vereinzelt eine Zurechnungsnorm vermisst wird [Schmidt, NZM 2014, 609, 615 mwN], wird verkannt, dass der Begriff "Zurechnung" hierbei in dem schon zuvor von Jacoby, ZMR 2001, 409, 412 zugrunde gelegten wertenden Verständnis und nicht im rechtstechnischen Sinne verwendet wurde). Auch die überwiegende Meinung im Schrifttum hat zum damaligen Zeit- punkt - was in Anbetracht der an sich unverändert gebliebenen Interessenlage 30 31 - 17 - nahe liegt - die Auffassung vertreten, dass eine (Außen-)Gesellschaft des bür- gerlichen Rechts ein Mietverhältnis wegen eines auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützten Eigenbedarfs eines Gesellschafters kündigen könne (vgl. etwa Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 573 Rn. 26; Staudinger/Rolfs, BGB, Neu- bearb. 2003, § 573 Rn. 57; Neubearb. 2006, § 573 Rn. 70; Emmerich/ Sonnenschein/Haug, Miete, 8. Aufl., § 573 Rn. 37; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67 [Ausnahme Publikumsgesellschaft]; Lammel, Wohn- raummietrecht, 3. Aufl., § 573 Rn. 65; Hinz in Dauner-Lieb/Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 573 Rn. 27; BeckOK-BGB/Reick, Stand März 2006, § 573 Rn. 39; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 27; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 8. Aufl., § 573 Rn. 47 [aA 9. Aufl., § 573 BGB Rn. 46]; Jacoby, aaO; Kraemer, NZM 2002, 465, 468; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165 f.; vgl. auch OLG Köln WuM 2003, 465, 466; differenzierend Harke, ZMR 2002, 405, 407 f.). c) Die Voraussetzungen für eine danach nicht grundsätzlich ausge- schlossene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind erfüllt. aa) Eine Analogie ist zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Rege- lungslücke aufweist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessen- abwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Ab- wägungsergebnis gekommen (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, BGHZ 155, 380, 389 f.; vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, BGHZ 183, 169 Rn. 23; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; jeweils mwN; vom 4. Dezember 2014 - III ZR 61/14, NJW 2015, 1176 Rn. 9; vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 56/15, juris Rn. 18; Beschlüsse vom 25. August 2015 - X ZB 5/14, GRUR 2015, 1253 Rn. 19; vom 32 33 - 18 - 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, WuM 2016, 514 Rn. 10; jeweils mwN). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Rege- lungsplan ergeben (BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, aaO S. 390; vom 17. November 2009 - XI ZR 36/09, aaO; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, aaO; vom 20. Juni 2016 - AnwZ (Brfg) 56/15, aaO; Beschluss vom 14. Juni 2016 - VIII ZR 43/15, aaO). bb) So liegen die Dinge bei genauer Betrachtung im Falle des Eigenbe- darfs eines Mitglieds einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder seiner Angehörigen. (1) Infolge der durch die höchstrichterliche Rechtsprechung mit Urteil vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341) vollzogenen Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist eine bislang nicht vorhandene Regelungslücke entstanden. Denn bis zu diesem Zeitpunkt waren sämtliche Mitglieder einer solchen Gesellschaft als natürliche Personen Vermieter, so dass die zu diesem Zeitpunkt noch maßgebliche Vor- schrift des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF direkt Anwendung fand. Mit der Nachfolgeregelung in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sollte ausweislich der Begrün- dung zum Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung verbunden sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Die vom 9. November 2000 datierende Gesetzes- begründung konnte dabei noch nicht berücksichtigen, dass die bislang als Mehrheit natürlicher Personen von dem Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Mitglieder einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts aufgrund der kurze Zeit später erfolgten Änderung der höchstrichterli- chen Rechtsprechung nicht mehr Träger der Rechte und Pflichten der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sein würden, sondern nunmehr diese selbst Zuordnungssubjekt sein sollte. Auch im Verlauf des weiteren Ge- 34 35 - 19 - setzgebungsverfahrens - das Gesetz trat zum 1. September 2001 in Kraft - hat dieser Umstand keine Beachtung erfahren. Da die rechtlichen Entwicklungen bezüglich der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Verlauf des auf die Reform des Mietrechts fokussierten Gesetzge- bungsverfahrens außer Betracht geblieben sind, ist unbemerkt eine Regelungs- lücke entstanden. Dem Gesetzesentwurf und den anschließenden Beratungen der beteilig- ten Gremien lag die Vorstellung zugrunde, dass sich bei der Anwendung des Tatbestands der Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) im Vergleich zu der Vorgängerregelung nichts ändern würde (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Diese Einschätzung traf aber nicht mehr zu, weil infolge der Anerken- nung ihrer Teilrechtsfähigkeit nunmehr die (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts selbst die Vermieterstellung einnimmt, diese aber - anders als ihre Gesellschafter - keine natürliche Person ist und daher weder einen Wohnbedarf hat noch über Familien- oder Haushaltsangehörige verfügt (vgl. auch BGH, Ur- teil vom 4. Dezember 2008 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 102 Rn. 17 [zu einer durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts im Grundbuchrecht entstandenen Regelungslücke]). (2) Eine Regelungslücke ist auch nicht deswegen zu verneinen, weil es sich bei dem auf den Wohnbedarf von natürlichen Personen zugeschnittenen Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB lediglich um gesetzlich be- stimmte Fälle des Vorliegens eines berechtigten Interesses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt und dem Vermieter daher an sich die Möglichkeit verbliebe, die Kündigung eines Mietverhältnisses unter Berufung auf einen Ei- genbedarf eines Mitglieds einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf die Generalklausel in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zu stützen. Denn der gene- ralklauselartige Kündigungstatbestand ist zwar gleichgewichtig mit den in § 573 36 37 - 20 - Abs. 2 BGB genannten Kündigungsgründen (vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. [zu § 564b BGB aF]; Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459, jeweils Rn. 13; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, NJW 2012, 2342 Rn. 13; vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 13). Jedoch erfordert die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift gegeben ist, eine umfassende Würdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls (Senats- urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 10). Bei den in § 573 Abs. 2 BGB aufgeführten Kündigungstatbeständen handelt es sich dagegen um ge- setzlich typisierte Fälle des Vorliegens eines die Belange des Mieters überwie- genden berechtigten Interesses des Vermieters (MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 34 mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 29. April 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 [für die Fälle des § 543 Abs. 2 BGB]). Soweit deren tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind, ist ohne weitere Abwägung ein berechtigtes Interesse zur Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben. Die entstandene Regelungslücke lässt sich daher nicht vollständig durch einen Verweis auf die Generalklausel schließen. (3) Die aufgetretene Lücke widerspricht auch dem Regelungsplan des Gesetzgebers. (a) Der Gesetzesbegründung ist zu entnehmen, dass eine Einschrän- kung der Reichweite der bisher in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF geregel- ten Eigenbedarfskündigung nicht beabsichtigt war. Vielmehr klingt dort sogar die Besorgnis an, dass die Rechtsprechung teilweise zu strenge Maßstäbe an das Vorliegen der typisierten Kündigungstatbestände stelle. So heißt es in der Gesetzesbegründung ausdrücklich: "Absatz 2 zählt wie bisher einzelne Kündi- gungsgründe beispielhaft auf. Die Aufzählung entspricht mit geringen sprachli- 38 39 - 21 - chen Änderungen inhaltlich dem § 564b Abs. 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Wenngleich die Rechtsprechung zuweilen im Einzelfall überhöhte Anforderungen an das Vorlie- gen eines berechtigten Interesses stellt, so besteht an der gesetzlichen Rege- lung selbst jedoch zum Schutz des Mieters im Grundsatz kein Änderungsbe- darf" (BT-Drucks. 14/4553, S. 65). Auch im weiteren Verlauf des Gesetzge- bungsverfahrens wurde ein Bedürfnis zur Beschneidung des Kündigungsrechts im Falle des Eigenbedarfs eines Vermieters oder einer Vermietermehrheit nicht gesehen. Ausweislich der veröffentlichten Gesetzesmaterialien erfolgte bei kei- ner der Plenar- oder Ausschusserörterungen eine entsprechende Anregung. Es entsprach daher nicht dem Regelungsplan des Gesetzgebers des Mietrechtsre- formgesetzes, den Eigenbedarf eines Gesellschafters einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts nicht mehr als typisierten Kündigungs- grund (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zuzulassen. (b) An diesem Umstand hat sich auch in der Folgezeit nichts geändert. Dies hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz über die energetische Modernisie- rung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434 - Mietrechtsänderungsge- setz) deutlich gemacht. Wie die Revision zu Recht geltend macht, hat er dadurch die Berechtigung einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesell- schafters zu berufen, nicht grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für einen weniger einschneidenden Weg entschieden. Er verwehrt nun einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 BGB für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen. Zu diesem Zweck hat er die Vorschrift des § 577a BGB über die Kündigungsbe- 40 - 22 - schränkung bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungsei- gentum um einen Absatz 1a ergänzt. Er hat die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Ei- genbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgesehene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle erstreckt, in denen im Rahmen des sogenannten "Münchener Modells" eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Er- werb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begrün- dung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigen- tumswohnungen an Interessenten verzichtet, stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer kündigt und so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB umgeht (BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB greift ein, wenn vermieteter Wohnraum entweder nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsge- mäße Gebrauch entzogen wird (Nr. 2). Dass der Gesetzgeber hierdurch implizit die Befugnis einer teilrechtsfä- higen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters als Kündigungsgrund entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen, anerkannt hat, ergibt sich in aller Deutlichkeit aus der Einzel- begründung zu § 577a Abs. 1a BGB. Ausweislich der dort erfolgten Ausführun- gen baut die zur Beseitigung der Missstände beim "Münchener Modell" vorge- sehene Erstreckung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB auf der vom Senat mit Urteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15 ff.) aner- kannten Befugnis der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf, sich als Vermieterin gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Ge- sellschafters zu berufen (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Dementsprechend heißt 41 - 23 - es in der Gesetzesbegründung weiter, die Einführung des § 577a Abs. 1a BGB ändere weder etwas daran, dass nach der Rechtsprechung der Eigenbedarf eines Gesellschafters der Gesellschaft bürgerlichen Rechts deshalb zuzurech- nen sei, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt sei, ihre Gesellschafter insoweit schlechter zu stellen als die Mitglieder einer einfachen Vermietermehrheit, noch daran, dass mehrere Personen als Vermieter berechtigt seien, bei Eigenbedarf eines von ihnen den Mietvertrag zu kündigen (BT-Drucks. 17/10485, aaO; vgl. auch Klühs, RNotZ 2012, 555, 560). Der oder die Erwerber seien jedoch nun nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gehindert, dieses berechtigte Interesse eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers an einer Kündigung innerhalb der Frist des § 577a Abs. 1 BGB geltend zu machen (BT-Drucks. 17/10485, aaO). (4) Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Familien- oder Haushaltsangehörigen durch die vermietende Gesell- schaft ist auch in allen wesentlichen Punkten mit den unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Kündigungen einer Miteigentümer- oder Erbenge- meinschaft (sogenannte einfache Vermietermehrheit) wegen Eigenbedarfs ei- nes Mitglieds der Gemeinschaft oder dessen Angehörigen vergleichbar. Die im Schrifttum zwischenzeitlich im Vordringen befindliche Auffassung, die der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts infolge ihrer Teilrechtsfähigkeit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen verwehrt (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 Rn. 49; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 573 Rn. 34; BeckOK-MietR/ Siegmund, Stand August 2016, § 573 Rn. 44; BeckOGK-BGB/Geib, Stand Oktober 2016, § 573 Rn. 58; Grunewald in Festschrift Carsten Schmidt, 2009, S. 485, 487 f.; Schumacher, WuM 2003, 555, 556; Wiek, WuM 2011, 146, 147; Herrlein in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 752, 755; Wedemann, NZG 2011, 533, 534 f.; differenzierend MünchKommBGB/ 42 - 24 - Häublein, 7. Aufl., § 573 BGB Rn. 67 und Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Rn. IV 121 [nicht wenn personaler Bezug fehlt]; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799 [nur für Gesellschafter, nicht für deren Angehörige]; aA Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 573 Rn. 26; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 37; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 76a; BeckOK-BGB/Hannappel, Stand Mai 2016, § 573 Rn. 39), nimmt nicht die Gemeinsamkeiten der genannten Formen von Vermietermehr- heiten, sondern nur deren Unterschiede in den Blick. (a) Miteigentümergemeinschaften (§§ 741 ff. BGB) oder Erbengemein- schaften (§§ 2038 ff. BGB) sind als rechtlich nicht verselbständigte Zusammen- schlüsse natürlicher Personen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unmittelbar be- rechtigt, sich auf den Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder oder deren Angehöri- gen zu berufen. Denn jedes Mitglied einer solchen Gemeinschaft ist Vermieter und kann als natürliche Person über Familien- oder Haushaltsangehörige ver- fügen. Daraus folgt, dass der Eigenbedarf nicht bei sämtlichen Mitgliedern vor- liegen muss, sondern es ausreicht, wenn er bei einem Miteigentümer oder Mit- erben gegeben ist (hM; vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 19 mwN; Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rn. 75 mwN; Palandt/ Weidenkaff, aaO, § 573 Rn. 26; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 573 BGB Rn. 45; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 165; Schmidt, NZM 2014, 609, 615; Erman/Lützenkirchen, aaO, § 573 Rn. 34; aA Harke, ZMR 2002, 405, 407). Vor der Anerkennung der Teilrechts- fähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts galt entsprechen- des auch für eine solche Vermietermehrheit (vgl. etwa OLG Karlsruhe, NJW 1990, 3278; Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 564b Rn. 44; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 564b Rn. 44; Soergel/Heintzmann, BGB, Frühjahr 1997, § 564b Rn. 46; Staudinger/Sonnenschein, BGB, Bearb. 1997, § 564b Rn. 66; 43 - 25 - Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2003, § 573 Rn. 56; Hinz in Dauner-Lieb/ Heidel/Ring, BGB, 1. Aufl., § 573 Rn. 27; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 27 mwN; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 573 Rn. 65; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 BGB Rn. 44; jeweils mwN; Jacoby, ZMR 2001, 409, 412). Eine Unterscheidung danach, ob die jeweiligen Gemeinschaften oder Gesellschaften eine überschaubare Struktur aufweisen oder nicht, wird dabei grundsätzlich nicht vorgenommen. Dabei gibt es bei allen eine große Bandbrei- te von unterschiedlichen Strukturen. Neben kleinen und kompakten Miteigen- tümer- oder Erbengemeinschaften gibt es auch solche, die eine große Anzahl von Mitgliedern oder verflochtene Strukturen aufweisen. Das ist insbesondere bei über mehrere Generationen hinweg fortgesetzten Erbengemeinschaften der Fall, bei denen einzelne Miterben zwischenzeitlich verstorben und von (weite- ren) Miterbengemeinschaften beerbt worden sind und bei denen der aktuelle Mitgliederbestand nicht immer dem Grundbuch zu entnehmen ist. Aber auch Miteigentümergemeinschaften sind in ihrem Bestand nicht immer überschaubar. Dies gilt insbesondere bei Investorengemeinschaften, die sich bei umfangrei- chen oder großangelegten Sanierungsvorhaben zusammenfinden. Auch bei der - damals noch nicht als teilrechtsfähig anerkannten - (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts waren sehr unterschiedliche Strukturen anzutreffen. Das Spektrum reichte von kleinen Ehegattengesellschaften über Gesellschaften, bei denen wiederum andere Gesellschaften des bürgerlichen Rechts Mitglied wa- ren (vgl. BGH, Urteil vom 2. Oktober 1997 - II ZR 249/96, NJW 1998, 376 unter A I 1 a mwN), bis hin zu Publikumsgesellschaften. Außerdem lässt sich selbst bei einer natürlichen Person als Einzelvermieter in manchen Fällen (etwa große Familie mit mehreren Zweigen) der Kreis der Eigenbedarfspersonen nicht ohne Weiteres überschauen. 44 - 26 - (b) Bereits der Umstand, dass auch die unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Miteigentümer- und Erbengemeinschaften in bestimmten Fällen nur schwer durchschaubare Strukturen aufweisen können, zeigt, dass die vom Berufungsgericht angeführte Unüberschaubarkeit des Gesellschafter- bestands bestimmter (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts kein taugliches Kriterium ist, eine Analogie zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einer sol- chen Gesellschaft abzulehnen. Hinzu kommt, dass dieser Gesichtspunkt vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts auch bei dieser Form der Vermietermehrheit keinen Hinderungs- grund darstellte, den sämtlich als Vermieter geltenden Mitgliedern der (Außen-) Gesellschaften des bürgerlichen Rechts die Berufung auf einen Eigenbedarf eines ihrer Mitglieder im Rahmen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF zu erlauben. Die Bandbreite der Strukturen bei einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts hat sich seitdem aber nicht verändert. Dass bei bestimm- ten (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts wegen ihrer großen Mit- gliederzahl oder ihrer verflochtenen Strukturen der Kreis der Eigenbedarfsper- sonen für den Mieter nicht überschaubar ist, ist keine Folge der Teilrechtsfähig- keit, sondern war auch bereits davor ein Problem, dem sich der Mieter bei Ab- schluss eines Mietvertrages mit (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts, deren Mitgliederbestand er nicht kannte und der auch wechseln konnte, ausgesetzt sehen konnte. Soweit das Berufungsgericht anführt, Gesellschaften des bürgerlichen Rechts seien im Vergleich zu Miteigentümergemeinschaften von einer höheren organisatorischen und personellen Flexibilität gekennzeichnet und entfalteten daher gegenüber dem Mieter ein erhöhtes, schwer überschaubares Risiko von Eigenbedarfskündigungen, mag dies zwar in manchen Fällen zutreffen. Das Berufungsgericht schreibt aber mit dieser Sichtweise - wie bereits an anderer Stelle ausgeführt - § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einen Schutzzweck zu, der nicht 45 46 - 27 - ihm, sondern allein der Kündigungssperre nach § 577a BGB zukommt (vgl. die Ausführungen oben unter II 2 b cc (1) (c)). Das Vorhandensein einer unüber- schaubaren Struktur auf Vermieterseite rechtfertigt es daher nicht, eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einem Eigenbedarf der Gesell- schafter (oder deren Angehörigen) einer teilrechtsfähigen (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auszuschließen. Missbrauchsfällen kann mit der An- wendung der Vorschrift des § 242 BGB begegnet werden (BeckOK- BGB/Hannappel, BGB, Stand Mai 2016, § 573 Rn. 39). (c) An der erforderlichen Vergleichbarkeit einer Kündigung durch eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs mit einer entsprechenden Kündigung einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft fehlt es auch nicht aus sonstigen Gründen. Die Teilrechtsfähigkeit der (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts wurde nicht deswegen entwickelt, um die Kündigungsmöglichkeiten der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zu beschneiden, sondern - wie oben unter II 2 b ausgeführt - allein deswegen, um ein "praktikables und weitgehend widerspruchsfreies Modell für die vom Gesetz (§§ 718 - 720 BGB) gewollte rechtliche Absonderung des Gesellschaftsvermö- gens vom Privatvermögen der Gesellschafter" zu schaffen (BGH, Urteil vom 29. Januar 2001 - II ZR 331/00, aaO, S. 344). Mit der Anerkennung der Teil- rechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts war damit eine Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters nicht beabsichtigt und vom Gesetzgeber auch später nicht gefordert worden. Insofern hat es seine Berechtigung, dass der Senat in seiner bisherigen Rechtsprechung eine Gleichbehandlung der (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts mit den Fällen der Miteigentümer- und Erbengemeinschaften vor- genommen hat (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 15; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 13 f.; 47 48 - 28 - vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23). Soweit der Senat diese Gleichbehandlung entscheidend darauf gestützt hat, es hinge oft vom Zufall ab, ob eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerli- chen Rechts oder lediglich eine Miteigentümergemeinschaft auf Vermieterseite gegründet werde (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO), hält er an diesem Kriterium, das vom Berufungsgericht und in der Literatur zu Recht Kritik erfahren hat (siehe Schmidt, NZM 2014, 609, 615; Milger, NZM 2014, 769, 771 f.; zu den Ausnahmen vgl. Häublein, WuM 2010, 391, 400; Münch- KommBGB/Häublein, aaO; Wiek, aaO; Wedemann, aaO; Armbrüster, ZGR 2013, 366, 375; Fleindl, NZM 2016, 289, 297), nicht mehr fest. Dieses Argu- ment ist weder geeignet noch erforderlich, um die Vergleichbarkeit der Situation eines Eigenbedarfs bei einem Gesellschafter einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts und einem Mitglied einer Miteigentümer- oder Erbenge- meinschaft aufzuzeigen. Maßgeblich ist letztlich, dass die angeführten Unter- schiede zwischen diesen Arten der Vermietermehrheit nach dem Normzweck des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB unbeachtlich sind und durch die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts eine Be- schneidung der Kündigungsmöglichkeiten dieser Vermietermehrheit nicht beab- sichtigt war. (d) Vor diesem Hintergrund ist es nicht gerechtfertigt, eine analoge An- wendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB im Falle des Eigenbedarfs eines Gesell- schafters einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auf kleine Ge- sellschaften zu begrenzen, bei denen die Gesellschafter sich persönlich ver- bunden sind und bei denen es häufig vom Zufall abhängt, ob nur eine Miteigen- tumsgemeinschaft besteht oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ge- gründet wurde (so aber MünchKommBGB/Häublein, aaO; ähnlich Grunewald, NJW 2009, 3486). Diese Betrachtungsweise lässt bereits außer Acht, dass auch bei einer unmittelbar von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Miteigentü- 49 - 29 - mer- oder Erbengemeinschaft die Berechtigung der Gemeinschaft, sich auf ei- nen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, nicht von der Zahl der Vermieter abhängt (vgl. Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 16). Außerdem wäre eine solche Differenzierung der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit abträglich (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO; vgl. auch Weitemeyer, Gedächtnisschrift für Sonnenschein, 2003, S. 431, 461). Lediglich in den Fällen, in denen der Gesellschaftszweck einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts derart prägend ist, dass der personale Bezug der Gesellschafter zu der Gesellschaft und damit auch deren persönli- ches Nutzungsbedürfnis vollständig in den Hintergrund tritt und ein Mieter schon aufgrund dieses Gesellschaftszwecks redlicherweise nicht mit einem möglichen Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen rech- nen muss (so bei Publikumsgesellschaften, insbesondere Fondsgesellschaf- ten), ist eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu verneinen (ähnlich MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 573 Rn. 67; Häublein NJW 2007, 2847; Weitemeyer, ZMR 2004, 153, 166; Gedächtnisschrift für Sonnen- schein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO Rn. IV 121). Dies folgt aber nicht aus der Unüberschaubarkeit des Gesellschafterbestands, sondern daraus, dass die Gesellschaft durch ihren Gesellschaftszweck zum Ausdruck gebracht hat, dass persönliche Bedürfnisse der Gesellschafter zurückzutreten haben (vgl. auch, wenngleich mit anderer Begründung [fehlende persönliche Verbundenheit] Armbrüster, aaO, S. 374 mwN). (e) Soweit von einzelnen Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifftum schließlich die Auffassung vertreten wird, (Außen-)Gesellschaften des bürgerlichen Rechts könnten sich zwar analog § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters, jedoch nicht auf den Bedarf der Ange- hörigen eines Gesellschafters berufen (AG Rendsburg, WuM 1996, 544 [zum 50 51 - 30 - alten Recht]; Schürnbrand in Festschrift 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 792, 799 f.), verkennen diese, dass es bei der hier in Rede stehenden analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht darum geht, die Ge- sellschafter als Familienangehörige der Gesellschaft zu behandeln. Vielmehr dient die Analogie dazu, (weitgehend) die Rechtslage herzustellen, die vor der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der (Außen-)Gesellschaft bestand und an der die Entscheidung des II. Zivilsenats vom 29. Januar 2001 (II ZR 331/00, BGHZ 146, 341 ff.) nichts ändern wollte. (f) Schließlich führt die beschriebene analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts auch nicht zu einem unauflösbaren Wertungswiderspruch zu der Rechtslage bei Per- sonenhandelsgesellschaften (OHG, KG). Bei solchen Gesellschaften lehnt der Senat eine Gleichstellung mit den von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfassten Fallge- staltungen mit der Begründung ab, die Gründung einer Kommanditgesellschaft oder einer Offenen Handelsgesellschaft setze regelmäßig eine umfangreiche organisatorische und rechtsgeschäftliche Tätigkeit bis hin zur Eintragung in das Handelsregister voraus; auch erfolge die Vermietung einer Wohnung durch eine solche Personenhandelsgesellschaft nicht zufällig, sondern beruhe auf einer bewussten Entscheidung auf Grund wirtschaftlicher, steuerrechtlicher und/oder haftungsrechtlicher Überlegungen (Senatsurteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 11). Daran ist im Ergebnis, wenn auch nicht in der Begründung festzuhalten. Entscheidend ist letztlich, dass die Ge- sellschaft - ähnlich wie eine Publikumsgesellschaft des bürgerlichen Rechts - durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich macht, dass der persönliche Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehöri- gen so sehr in den Hintergrund tritt, dass ein Mieter mit einem solchen Bedarf redlicherweise nicht rechnen muss. 52 - 31 - d) Nach alledem kann sich die Klägerin im Streitfall gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog auf einen Eigenbedarf der Tochter ihres (Gründungs-) Gesellschafters berufen, dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstel- len ist. Dabei kommt es in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen nicht darauf an, dass es sich hierbei um eine einfach strukturierte Gesellschaft mit überschaubarems Bestand bei nur einem Gesellschafterwechsel seit der Grün- dung im Jahr 1991 handelt. Die beschriebenen Umstände machen lediglich be- sonders deutlich, dass es nicht gerechtfertigt ist, die Klägerin anders als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft zu behandeln. Die Geltendmachung eines Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen ist auch nicht im Hinblick auf den Gesellschaftszweck der Klägerin ausgeschlossen. Die Gesellschafter haben in ihrem Gesellschaftsvertrag die Möglichkeit einer Selbstnutzung nicht ausgeschlossen. 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn auch ein Verstoß gegen eine vom Berufungsge- richt bislang offen gelassene Verpflichtung der Klägerin, den Beklagten die we- sentlich kleinere Zweizimmerwohnung im Erdgeschoss zur Anmietung anzubie- ten, hätte - entgegen der bisherigen Senatsrechtsprechung - nicht die Unwirk- samkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmiss- brauchs (§ 242 BGB), sondern allenfalls Schadensersatzansprüche wegen ei- ner Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietver- hältnis zur Folge. a) Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats hat der wegen Ei- genbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 53 54 55 - 32 - - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 2, sowie VIII ZR 311/02, WuM 2003, 463 unter II 1; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75, 79; vom 4. Juni 2008 - VIII ZR 292/07, NJW 2009, 1141 Rn. 12; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 24). Diese - auch weiterhin zu beja- hende - Anbietpflicht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten (Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, aaO; vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO). Zwar wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entspre- chende Entscheidung des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist (BVer- fGE 89, 1, 9; Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14; vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO; vgl. auch Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, WuM 2016, 628 Rn. 17). Dennoch ergibt sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verleiht (st. Rspr.; BVerfGE 89, 1, 5 f.; BVerfG, NZM 2011, 479, 480), eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter (Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO). b) Der Senat hat bei einer Verletzung der beschriebenen Anbietpflicht in der Vergangenheit mehrfach eine ausgesprochene Eigenbedarfskündigung - einer verbreiteten Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum folgend (vgl. die Nachweise im Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, 56 - 33 - aaO) - als rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) und damit als unwirksam bewertet (vgl. zuletzt Urteil vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, aaO mwN). An dieser Beurteilung hält er allerdings, wie bereits im Senatsurteil vom 23. Sep- tember 2015 (VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 18) angedeutet, nicht mehr fest. aa) Das Entstehen der Anbietpflicht in der Ausprägung, welche sie in der Senatsrechtsprechung gefunden hat, ist stets vom Ausspruch einer an sich be- rechtigten Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs abhängig. Denn nur eine berechtigte Eigenbedarfskündigung löst die Nebenpflicht aus, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintre- tenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten. In Anbe- tracht dessen ist es bei zutreffender Betrachtung aber ausgeschlossen, eine rechtmäßig ausgesprochene Eigenbedarfskündigung deswegen (rückwirkend) als unzulässige Rechtsausübung (§ 242 BGB) zu bewerten, weil der Vermieter seine Anbietpflicht bezüglich einer anderen Wohnung verletzt hat. Denn der Vermieter verstößt nicht durch den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung ge- gen die Rechtsordnung, sondern erst dadurch, dass er eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende geeignete Alternativwohnung nicht dem Mieter anbietet. Folglich haben auch die sich hieraus abzuleitenden Rechtsfolgen nicht an der - insoweit nicht zu beanstandenden - Kündigung, sondern an der pflichtwidrig unterlassenen Zurverfügungstellung einer Alterna- tivwohnung anzusetzen (so auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 78). bb) Die beschriebene Fallgestaltung unterscheidet sich in einem wesent- lichen Punkt von sonstigen vom Senat als rechtsmissbräuchlich bewerteten Konstellationen einer Eigenbedarfskündigung. Denn dort haftet die Rechts- 57 58 - 34 - missbräuchlichkeit dem Ausspruch der Eigenbedarfskündigung selbst an, so dass diese nach § 242 BGB als unwirksam zu beurteilen ist, weil es an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des Vermieters fehlt oder sich dieser mit der Kündigung in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt. So hat der Vermieter in den Fällen, in denen der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung seine Nutzungswünsche überhaupt nicht erfüllen kann oder sein Wohnbedarf in einer anderen, ihm gehörenden und frei gewordenen Wohnung ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (vgl. Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15 mwN), kein anerkennenswertes Interesse an der Verdrängung des Mieters, so dass sich bereits der Ausspruch der Kündigung selbst als unzulässige Rechtsaus- übung darstellt. Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, ob- wohl er entweder entschlossen ist oder erwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter hierüber nicht aufklärt, setzt er sich mit einer gleich- wohl kurze Zeit später ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Wider- spruch zu seinem Verhalten bei Vertragsschluss (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 12; vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139 Rn. 17). Auch hier ergibt sich die Rechtsmissbräuch- lichkeit aus der Eigenbedarfskündigung selbst. cc) Anders liegen die Dinge dagegen, wenn ein Vermieter es unterlässt, dem Mieter im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung eine frei ge- wordene Alternativwohnung anzubieten. In diesen Fällen löst die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt (vgl. Se- natsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO), zwar vertragliche 59 60 - 35 - Rücksichtnahmepflichten gemäß § 241 Abs. 2 BGB gegenüber dem betroffenen Mieter (vgl. bereits Senatsurteile vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 79; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 78/10, aaO Rn. 9, 14; ähnlich Staudinger/Rolfs, aaO, § 573 Rn. 135; MünchKommBGB/Häublein, aaO) aus, die bis zum Vertragsende fortwirken (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 311/02, aaO unter II 2). Zu diesen Rücksichtnahmepflichten gehört auch die Verpflichtung des Vermieters, eine zwar für seine Zwecke nicht geeignete, aber den Bedürfnissen des Mieters genügende frei gewordene Alternativwohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage dem Mieter anzubieten. Denn der kündigende Vermieter ist, um die mit dem Verlust der angestammten Woh- nung für den Mieter verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu min- dern und so die sozial unerwünschten Folgen der aus der Sphäre des Vermie- ters herrührenden Lösung des Vertrages gering zu halten, zur besonderen Rücksichtnahme auf die betroffenen Mieterinteressen verpflichtet (vgl. Senats- urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 660, 661). Die Verletzung einer solchen Rücksichtnahmepflicht zieht jedoch eigen- ständige Rechtsfolgen nach sich und lässt die Wirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung unberührt. Dies ergibt sich daraus, dass allein die vom Ausspruch der Eigenbedarfskündigung zu unterscheidende und nicht auf den Gegenstand des gekündigten Mietverhältnisses bezogene Pflichtverletzung das rechtlich zu beanstandende Verhalten des Vermieters darstellt. Es ist unter diesen Umständen weder gerechtfertigt noch in dogmati- scher Hinsicht überzeugend begründbar, den rechtmäßig erfolgten Ausspruch der Eigenbedarfskündigung mit dem Verdikt der Rechtsmissbräuchlichkeit zu versehen und die Kündigung nachträglich als unwirksam zu bewerten (vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, aaO). 61 - 36 - Der Vermieter verhält sich schließlich auch nicht deswegen rechtsmiss- bräuchlich, weil er trotz einer Verletzung der Anbietpflicht an der Eigenbedarfs- kündigung festhält. Zwar hat der Senat entschieden, dass in den Fällen, in de- nen der Eigenbedarf des Vermieters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfällt, ein Festhalten an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist (Urteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 81 f.). Diese Erwägungen sind jedoch auf die Fälle der Verletzung einer An- bietpflicht nicht übertragbar, weil sich die Fallgestaltungen grundlegend unter- scheiden. Hält der Vermieter trotz Wegfalls des Eigenbedarfsgrunds vor Ablauf der Kündigung an der rechtmäßig ausgesprochenen Kündigung fest, macht er letztlich nur eine formale Rechtsposition geltend, weil er die Mietwohnung nicht mehr für seine Zwecke benötigt (Senatsurteil vom 9. November 2005 - VIII ZR 339/04, aaO S. 82). Anders liegen die Dinge bei einer Verletzung der Anbiet- pflicht bezüglich einer Alternativwohnung. Hier besteht der Eigenbedarf des Vermieters unverändert fort. Dieser hat es lediglich versäumt, die sich hieraus für den Mieter ergebenden nachteiligen Folgen (Wegzug aus dem gewohnten Umfeld) abzumildern. c) Die Verletzung der Anbietpflicht als vertragliche Rücksichtnahmepflicht im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB kann daher - wie auch ein Verstoß gegen sons- tige Nebenpflichten - nur Schadensersatzansprüche des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB begründen. Diese Ansprüche sind allerdings nur auf Geldersatz gerichtet. Entgegen einer vereinzelt in der Literatur vertretenen Auffassung (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573 Rn. 120) kommt ein Anspruch des Mieters auf "Fortsetzung" des bisherigen Mietverhältnisses nicht als Naturalrestitution nach § 249 Abs. 1 BGB in Betracht (ablehnend auch MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOGK/Geib, 62 63 64 - 37 - BGB, Stand: Oktober 2016, § 573 Rn. 90). Denn die Anbietpflicht, deren Verlet- zung Schadensersatzansprüche auslösen kann, bezieht sich nicht auf das ge- kündigte Vertragsverhältnis, sondern auf die Zurverfügungstellung einer ande- ren Wohnung. Dementsprechend stellte ein Anspruch auf "Fortsetzung" des alten Mietverhältnisses oder gar auf Abschluss eines neuen Mietvertrags über die gekündigte Wohnung keine zum Ausgleich dieser Pflichtverletzung geschul- dete Naturalrestitution im Sinne von § 249 Abs. 1 BGB dar. Es würde gerade nicht der Zustand hergestellt, der bestünde, wenn der Vermieter pflichtgemäß die Alternativwohnung angeboten hätte. d) Da nach alledem aus rechtlichen Gründen eine Unwirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung aufgrund einer - im Revisionsverfah- ren zu unterstellenden - Verletzung der Anbietpflicht der Klägerin von vornhe- rein nicht in Betracht kommt, erübrigt sich die vom Berufungsgericht für erfor- derlich erachtete Beweisaufnahme zu der zwischen den Parteien streitigen Fra- ge, ob die Klägerin die Absicht hatte, die in Betracht kommende Alternativwoh- nung im Erdgeschoss des Anwesens nicht als Wohnung, sondern zu gewerbli- chen Zwecken zu vermieten. Aus denselben Gründen kann auch dahinstehen, ob angesichts der stark abweichenden Größe der beiden Wohnungen vom Grundsatz her überhaupt eine Anbietpflicht der Klägerin bestand. 65 - 38 - III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Vorliegen des geltend ge- machten Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog) und zu möglichen Här- tegründen nach § 574 BGB getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 28.01.2015 - 415 C 16849/14 - LG München I, Entscheidung vom 07.10.2015 - 14 S 2969/15 - 66

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 127/08 Verkündet am: 11. März 2009 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 577a Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskün- digungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar. BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 14. Zivil- kammer des Landgerichts München I vom 23. April 2008 aufgeho- ben und das Urteil des Amtsgerichts München vom 23. März 2007 abgeändert. Die Klägerinnen werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh- nung J. Straße in M. , be- stehend aus einem Zimmer, Küche, Dusche/WC und Kelleranteil, geräumt an die Beklagte herauszugeben. Den Klägerinnen wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2009 eingeräumt. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerinnen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerinnen sind seit dem 1. August 1999 Mieterinnen einer Woh- nung in M. . Der vormalige Eigentümer des Hauses wandelte am 19. April 2002 das Anwesen in Wohnungs- und Teileigentum um. Die von den Klägerin- 1 - 3 - nen gemietete Wohnung wurde am 25. Juli 2002 von der Beklagten erworben. Diese lebt mit ihrer Familie in der Nachbarwohnung, die ihrem Ehemann gehört. 2 Aufgrund einer Vereinbarung der Parteien vom 19. Januar 2003 wurde von der Zweizimmerwohnung der Klägerinnen ein Zimmer abgetrennt und bau- lich mit der Wohnung des Ehemanns der Beklagten verbunden. Die Klägerin- nen erhielten dafür 10.000 €; außerdem wurde die Miete für die verbleibende Einzimmerwohnung auf 150 € monatlich gesenkt. Ab November 2005 wurde die Wohnung mit Zustimmung jedenfalls der Klägerin zu 1 zumindest auch von dem Au-pair-Mädchen L. G. der Beklagten genutzt, das bis dahin in der Woh- nung der Familie der Beklagten gelebt hatte. Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis mit den Klägerinnen zum 31. Januar 2007. Zur Begründung führte sie aus, dass sie für die Betreuung und Pflege ihrer beiden sechs und neun Jahre alten Kin- der und ihrer ebenfalls in ihrem Haushalt lebenden 72 Jahre alten pflegebedürf- tigen Schwiegermutter eine Betreuungsperson, derzeit L. G. , benötige und für deren Unterbringung auf die Wohnung angewiesen sei. 3 Die Klägerinnen haben mit ihrer Klage zunächst die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis über den 31. Januar 2007 hinaus fortbesteht. Nachdem die Beklagte Widerklage auf Räumung der Wohnung erhoben hatte, haben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich der Klage übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Widerklage abgewiesen. Die dagegen gerichte- te Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Widerklageantrag wei- ter. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 7 Das Mietverhältnis sei wegen der Sperrfrist des § 577a BGB nicht been- det. Jedenfalls sei § 577a BGB auf die vorliegende Fallgestaltung analog an- wendbar, wobei auf den in der Kündigung dargelegten Lebenssachverhalt (Be- darf für die Betreuungsperson L. G. ) abzustellen sei. Dass § 577a BGB nur auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB verweise, schließe eine analoge Anwendbarkeit der Vorschrift auf vergleichbare Fälle nicht aus. § 577a BGB verfolge den Zweck, die Mieter gegen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen besonders zu schützen. Den in § 577a Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten Kündigungstatbeständen sei gemeinsam, dass diese Kündigungen nicht wegen Verschuldens des Mieters ausgespro- chen würden. Dem lasse sich die Wertung des Gesetzgebers entnehmen, dass der vertragstreue Mieter keine Nachteile durch die Begründung von Wohnungs- eigentum erleiden solle. § 573 Abs. 1 BGB umfasse völlig unterschiedliche Kündigungstatbestände. Da es nur schwer möglich sei, die Kasuistik zu diesem allgemeinen Kündigungstatbestand in § 577a Abs. 1 BGB einzubauen, sei es verständlich, dass sich der Gesetzgeber auf die im Gesetz eindeutig geregelten Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB beschränkt habe, ohne dass dem ein Analogieverbot entnommen werden könne. 8 Unter dem Gesichtspunkt des "a maiore ad minus" sei vielmehr im vor- liegenden Fall eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1 BGB angezeigt. 9 - 5 - Wenn das als Betreuungsperson tätige Au-pair-Mädchen noch - wie bis zum Herbst 2005 - in der Wohnung der Beklagten wohnte, wäre sie möglicherweise Haushaltsangehörige, für die Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend gemacht werden könnte, mit der Folge, dass § 577a BGB unmittelbar anwendbar wäre. Die Interessenlage im vorliegenden Fall sei nahezu identisch; der Unterschied bestehe nur darin, dass die Klägerinnen dem Au-pair-Mädchen bereits zuvor die Nutzung eines Zimmers in ihrer Wohnung gestattet hätten. Die räumliche Trennung zur Wohnung der Beklagten im selben Stockwerk sei je- doch denkbar geringfügig. Es wäre schlichtweg unverständlich, wenn die etwas geringere räumliche Verankerung des Au-pair-Mädchens in dem Anwesen zur Wohnung der Beklagten im Ergebnis im Hinblick auf § 577a Abs. 1 BGB zu ei- ner für die Beklagten günstigeren Rechtsposition führen könnte. Den Klägerinnen sei es auch nicht unter dem Gesichtspunkt des § 242 BGB verwehrt, sich auf die Sperrfristregelung des § 577a BGB zu berufen. Der Kündigungsschutz der Mieter hänge nicht von der Nutzung der von ihnen an- gemieteten Wohnung ab. Zudem könne sich die Lebensplanung des Mieters - wie im vorliegenden Fall auch vorgetragen - wieder ändern und eine persönli- che Nutzung der Wohnung erforderlich machen. 10 II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Berufung der Beklagten auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht durch § 577a BGB ausgeschlossen. 11 - 6 - Das Berufungsgericht geht auf der Grundlage der in der Berufungsin- stanz nicht angegriffenen amtsgerichtlichen Feststellungen davon aus, dass das Au-pair-Mädchen L. G. jedenfalls ab Herbst 2005 nicht mehr Angehö- rige des Haushalts der Beklagten im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB war, die Kündigung seitens der Beklagten ihre Grundlage also nur in § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB haben kann. Eine ausschließlich auf § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ge- stützte Kündigung wird von der zehnjährigen Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 und 2 BGB in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Woh- nungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) nicht erfasst. 12 1. Nach seinem Wortlaut schließt § 577a BGB, wenn an den vermieteten Wohnräumen - wie hier - nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigen- tum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, für den Er- werber nur die Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB (Eigenbedarfs- und Verwertungsinteresse) für die Dauer von drei bzw. zehn Jahren aus. 13 2. Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigen- tumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben wer- den, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist (BT-Drs. 11/6374, S. 5). Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse 14 - 7 - (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (BT- Drs. 11/6374, S. 5 f.). 15 In Ergänzung dazu ist die Sperrfrist für Verwertungskündigungen einge- führt worden, um zu verhindern, dass infolge der (verlängerten) Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F.), der dem Vermieter eine angemessene wirt- schaftliche Verwertung sichern soll, an Bedeutung gewinnt, weil durch die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen der wirtschaftliche Wert der Wohnung sinkt. Der Mieter sollte deshalb gegen Kündigungen wegen Veräußerungsab- sichten des Erwerbers denselben Schutz erhalten wie gegen Kündigungen we- gen Eigenbedarfs (BT-Drs. 11/6374, S. 7). An dieser Schutzrichtung hat sich durch die Zusammenführung der Sperrfristregelungen in § 577a BGB durch das Mietrechtsreformgesetz nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 72 f.). 3. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet aus, weil insoweit keine plan- widrige Gesetzeslücke besteht. Auch unabhängig von Kündigungen wegen schuldhafter Pflichtverletzungen durch den Mieter umfasst § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Vielzahl möglicher Kündigungstatbestände, die - nach der Auffassung des Gesetzgebers - nicht dieselbe naheliegende Gefahr einer Verdrängung des Mieters nach Umwandlung in Wohnungseigentum bergen wie die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung. Dass ein Vermieter deshalb ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat, weil er die Wohnung für seinen Betrieb oder - wie hier - für Angestellte seines Haushalts benötigt, die ungeachtet ihrer auf den Haushalt des Vermieters bezogenen Tätigkeit in der Wohnung einen eige- nen Haushalt führen wollen und sollen, ist nicht in demselben Maße wahr- scheinlich wie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, auch wenn die genannten 16 - 8 - Kündigungsgründe im Hinblick auf die Interessen von Mieter und Vermieter mit Eigenbedarf vergleichbar zu sein scheinen. 17 Der Senat ist deshalb mit der ganz herrschenden Meinung (Münch- KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 577a Rdnr. 9; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 577a Rdnr. 25 f.; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577a Rdnr. 2; Franke in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht (Stand Novem- ber 2008), § 577a Anm. 5.1; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 146; Lammel, Wohn- raummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 12; Herrlein in: Herrlein/Kandelhard, Miet- recht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 5; AnwK-BGB/Hinz, § 577a Rdnr. 15) der Auffas- sung, dass eine Erweiterung der Sperrfristregelung des § 577a BGB auf Kündi- gungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB - wie die hier zu beurteilende - nicht in Betracht kommt. Allein, dass § 573 Abs. 2 BGB den Absatz 1 der Vorschrift durch Regelbeispiele konkretisiert, rechtfertigt nicht die Annahme, dass § 577a BGB, der seinem Wortlaut nach nur für die Regelbeispiele des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gilt, auch in (anderen) Fällen des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB Anwendung finden muss, in denen die Kündigung nicht auf einer schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters beruht, sondern - im weiteren Sinne - zum Zwecke einer Eigennutzung der Wohnung durch den Vermieter ausgesprochen wird (aA Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 577a Rdnr. 18; vgl. auch Barthel- mess, Wohraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 84). Vielmehr ist die Entscheidung des Gesetzgebers zu respektie- ren, der den Anwendungsbereich von § 577a BGB auf die Eigenbedarfs- und die Verwertungskündigung beschränkt hat (MünchKommBGB/Häublein, aaO). - 9 - III. 18 Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Nach den von den Klägerinnen in der Berufungsinstanz nicht mehr angegriffenen tatbestandlichen Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug genommen hat, hat die Beklagte ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Klägerinnen im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil sie die Woh- nung benötigt, um den Wohnbedarf einer Betreuungsperson, die für ihre Kinder und ihre Schwiegermutter eingestellt werden musste, im selben Haus zu de- cken, ohne dass die Betreuungsperson im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB Angehörige ihres eigenen Haushalts ist. Die Kündigung der Beklagten vom 31. Juli 2006 ist mithin wirksam und das Mietverhältnis der Parteien beendet. Die Beklagte kann deshalb von den Klägerinnen gemäß § 546 Abs. 1 BGB die Rückgabe der Wohnung verlangen, so dass der Widerklage stattzugeben ist. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 23.03.2007 - 473 C 36952/06 - LG München I, Entscheidung vom 23.04.2008 - 14 S 7911/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/08 Verkündet am: 16. Juli 2009 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 573 Abs. 2 Nr. 2, 577a Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kün- digungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kün- digung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzu- wandeln. BGH, Urteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Mai 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 30. Juli 2008 aufgehoben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 1983 Mieterin einer Wohnung im 3. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in M. . Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerli- chen Rechts bestehend aus acht Gesellschaftern, erwarb das gesamte Anwe- sen; sie wurde am 18. Januar/2. Februar 2006 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. 1 Zweck der Gesellschaft war die Eigennutzung der vermieteten Wohnun- gen in dem Anwesen durch die Gesellschafter. Jedem Gesellschafter war ent- sprechend seinem Gesellschaftsanteil das alleinige Sondernutzungsrecht für bestimmte Wohnungen zugewiesen. 2 - 3 - Mit Schreiben vom 31. März 2006 kündigte die Klägerin wegen Eigenbe- darfs des Gesellschafters K. das Mietverhältnis über die streitgegenständli- che Wohnung zum 31. März 2007. Die Beklagte widersprach der Kündigung und zog nicht aus. 3 4 Nach dem Vorbringen der Beklagten in den Tatsacheninstanzen ist das gesamte Anwesen, wie von Anfang an geplant, mittlerweile in Eigentumswoh- nungen aufgeteilt und sind aufgrund der Auflassung vom 25. September 2007 die Gesellschafter K. und Dr. R. als Eigentümer der streitgegenständli- chen Wohnung im Grundbuch eingetragen. Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dage- gen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht (LG München I, WuM 2008, 731) hat im Wesentli- chen ausgeführt: 7 Das Mietverhältnis sei durch die Eigenbedarfskündigung vom 31. März 2006 nicht beendet. Die Kündigung sei bereits deshalb unwirksam, weil es der Klägerin im konkreten Fall verwehrt sei, die Kündigung auf einen Eigenbedarf für den Gesellschafter K. zu stützen. 8 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei zwar grundsätz- lich davon auszugehen, dass eine BGB-Gesellschaft für einen Gesellschafter wegen Eigenbedarfs kündigen könne. Eine wirksame Kündigung wegen Eigen- bedarfs eines Gesellschafters setze jedoch voraus, dass dieser bereits bei Ab- schluss des Mietvertrages Gesellschafter gewesen sei, um den Mieter vor dem unkalkulierbaren Risiko von Eigenbedarfskündigungen durch einen nicht über- schaubaren Personenkreis zu bewahren. 9 Dieser Schutzgedanke aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei auch bei Eintritt einer BGB-Gesellschaft in das Mietverhältnis aufgrund § 566 BGB zu berück- sichtigen. Auch § 566 BGB sei eine Schutznorm zugunsten des Mieters, die diesen davor bewahren solle, dass er durch den Verkauf des Anwesens Nachteile grundsätzlicher Art habe, mit denen er nicht habe rechnen müssen. Zwar müsse ein Mieter damit rechnen, dass an die Stelle seines bisherigen Vermieters beispielsweise eine Erbengemeinschaft trete. In der Regel sei aber eine dadurch eintretende Vergrößerung des Vermieterkreises überschaubar. Insbesondere sei damit nicht zugleich zu befürchten, dass diese Rechtsnach- folger nach Eintritt in das Mietverhältnis sofort zum Mittel der Eigenbedarfskün- digung griffen. Demgegenüber habe der Eintritt einer BGB-Gesellschaft mit ei- ner Vielzahl von Gesellschaftern, die - wie hier - ein Mehrfamilienhaus objektiv mit der vorrangigen Absicht erworben hätten, die einzelnen Wohnungen selbst zu nutzen, eine ganz andere und für den Mieter "bedrohliche Qualität". 10 Das Berufungsgericht verkenne nicht, dass nach dieser Auffassung die Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Gesellschafter sehr erschwert werde. Mit Schwierigkeiten müsse die Gesellschaft angesichts der gewählten Rechts- konstruktion jedoch rechnen. Außerdem sei es ihr unbenommen, nach entspre- chender Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen für die bisheri- gen Gesellschafter unmittelbar die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung zu eröffnen. Dass damit dann die Sperrfrist des § 577a BGB eingreife, sei vom 11 - 5 - Gesetzgeber so gewollt. Offenbleiben könne, ob die Kündigung auch wegen der Verletzung der Sperrfrist des § 577a BGB unwirksam sei. II. 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nicht ver- neint werden. Nach dem revisionsrechtlich maßgeblichen Sachvortrag der Klä- gerin ist ihre Kündigung vom 31. März 2006 wegen Eigenbedarfs des Gesell- schafters K. wirksam (§ 546 i.V.m. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). 1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass nach dem Senatsurteil vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845, Tz. 10 ff.) eine BGB-Gesellschaft als Vermieterin einem Mieter grundsätzlich wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen darf. Das gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch dann, wenn die BGB-Gesellschaft durch Veräußerung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. § 566 BGB schützt den Mieter, indem der Erwerber anstelle des alten Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Die Vorschrift des § 566 BGB schützt den Mieter aber nicht davor, dass eine Personenmehrheit als Erwerberin in den Mietvertrag eintritt, unabhängig davon, ob es sich um eine Eigentümergemein- schaft, eine Erbengemeinschaft oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt. 13 Deshalb kommt es auch nicht auf die Zahl der Gesellschafter an. Ebenso wenig wie in dem Fall, dass die BGB-Gesellschaft selbst den Mietvertrag abge- schlossen hat, gibt es einen Grund, Vermieter, die sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammengeschlossen haben, schlechter zu stellen als 14 - 6 - eine einfache Mehrheit von Vermietern, bei denen die Berechtigung der nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetretenen Gemeinschaft, sich auf ei- nen Eigenbedarf an der Wohnung zu berufen, ebenfalls nicht von der Zahl der Vermieter abhängt. Gegen eine Differenzierung aufgrund einer mehr oder we- niger überschaubaren Zahl von Gesellschaftern sprechen zudem Gründe der Rechtssicherheit und der Rechtsklarheit (Senatsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 16). Ob auch unter Berücksichtigung der Möglichkeit einer Eigenbedarfskün- digung durch eine BGB-Gesellschaft, die gemäß § 566 BGB erst später in den Mietvertrag eingetreten ist, an der Auffassung festzuhalten ist, dass eine Eigen- bedarfskündigung durch eine bürgerlich-rechtliche Gesellschaft, die den Miet- vertrag abgeschlossen hat, nur wegen des Wohnbedarfs von Gesellschaftern - oder von deren Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen - in Betracht kommt, die bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter waren (Se- natsurteil vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 17), bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. 15 2. Zu Recht weist die Revision auch darauf hin, dass die Eigenbedarfs- kündigung vom 31. März 2006 hier weder gemäß § 577a BGB direkt noch ge- mäß § 577a BGB analog in Verbindung mit der Verordnung der Bayerischen Staatsregierung über die Gebiete mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Woh- nungsgebieteverordnung - WoGeV) vom 24. Juli 2001 (BayGVBl. S. 368) man- gels Einhaltung einer Wartefrist von zehn Jahren unwirksam ist, was das Beru- fungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - offen gelassen hat. Nach den ge- nannten Vorschriften kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sin- ne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vor Ablauf von zehn Jahren seit der Ver- äußerung an ihn berufen, falls an vermieteten Wohnräumen nach der Überlas- sung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigen- tum veräußert worden ist. 16 - 7 - a) Eine unmittelbare Anwendung von § 577a BGB scheidet aus, weil im Zeitpunkt der Kündigung durch die Klägerin eine Umwandlung in Wohnungsei- gentum noch nicht erfolgt war. Die Klägerin selbst hat nicht Wohnungseigen- tum, sondern das bebaute Grundstück als solches erworben. Die Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum und die Eintragung des Gesellschafters K. als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung im Grundbuch sind auch nach dem Vortrag der Beklagten erst nach Kündigung und Ablauf der Kündigungsfrist am 31. März 2007 durchgeführt worden. § 577a BGB setzt für den Ausschluss einer Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB voraus, dass nach der Überlassung der Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum be- gründet und danach dieses Wohnungseigentum veräußert worden ist (Senats- urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265, unter II 1). 17 b) Für eine analoge Anwendung von § 577a BGB fehlt es an einer plan- widrigen Regelungslücke. Die Beklagte hält eine Analogie zu § 577a BGB für geboten, weil dem Gesamtgeschehen ein auf die Umgehung der Schutzvor- schrift des § 577a BGB ausgerichtetes modellhaftes Vorgehen eines Bauträ- gers zugrunde liege. Dieser habe Interessenten für eine Wohnung (nicht für einen Gesellschaftsanteil) geworben, mit den Interessenten eine BGB- Gesellschaft gegründet, in der bestimmte Wohnungen einzelnen Gesellschaf- tern schuldrechtlich zugewiesen würden mit dem Hinweis darauf, dass eine Auf- teilung in Wohnungseigentum erfolgen werde, das Objekt durch die BGB- Gesellschaft erworben, sodann die Kündigung wegen Eigenbedarfs des Gesell- schafters in Bezug auf die ihm schuldrechtlich zugewiesene Wohnung ausge- sprochen und das Objekt saniert, um nach Erteilung der Abgeschlossenheits- bescheinigung und Aufteilung des Anwesens nach dem Wohnungseigentums- gesetz die BGB-Gesellschaft im Wege der Veräußerung des Wohnungseigen- tums von der BGB-Gesellschaft an den einzelnen Interessenten auseinander- zusetzen. Dabei handelt es sich um eine Gestaltung, die vom Schutzzweck des § 577a BGB nicht erfasst wird. 18 - 8 - aa) Die Bestimmung hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech- nung zu tragen (Senat, BGHZ 126, 357, 365). Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen wollte der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbe- stimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Ge- setzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungs- sperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Ei- gentümerbefugnisse (Art. 14 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwer- bers dar (Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, Tz. 14). Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehen- den Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck nicht zuge- schnitten (BGHZ, aaO, 365). So greift die Wartefristregelung aus § 577a BGB für eine Eigenbedarfskündigung nicht schon bei der Begründung von Woh- nungseigentum durch den bisherigen Eigentümer ein, sondern erst nach Ver- äußerung der Eigentumswohnung an deren Erwerber. 19 bb) Nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 126, 357) darf sich deshalb der Eigentümer einer Wohnung als Vermieter grundsätzlich auf ein be- rechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (Eigenbedarf) ohne Rücksicht auf die Wartefrist berufen, wenn er erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter das Hausgrundstück als Miteigentümer in einer Bruch- teilsgemeinschaft mit Dritten erworben hat und die Erwerber das Miteigentum gemäß § 3 WEG in der Weise beschränkt haben, dass jedem Miteigentümer Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird. Dem ist die hier zu entscheidende Fallgestaltung vergleichbar. 20 - 9 - Eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB setzt einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus (Lammel, Wohn- raummietrecht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 8). Daran fehlt es, wenn die Gesellschaf- ter einer BGB-Gesellschaft diese in der Weise auseinandersetzen, dass das Eigentum der BGB-Gesellschaft unter den Gesellschaftern aufgeteilt wird. Zwar ist ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ eingetragen sind, nicht (gesamthänderisch gebundenes) Eigentum dieser natürlichen Personen, son- dern Eigentum der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 25. Sep- tember 2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716, Tz. 11). Dennoch findet mit der Übertragung des Wohnungseigentums auf einen einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft statt, der geeignet ist, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen. Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung durch die Klägerin zugunsten ihres Ge- sellschafters K. wie auch der übrigen Gesellschafter bestand, wie darge- legt, schon vor der Begründung von Wohnungseigentum. Es fehlt deshalb an dem nach dem Schutzzweck von § 577a BGB vorausgesetzten erhöhten Risiko einer Eigenbedarfskündigung, das gerade durch die Begründung und Veräuße- rung von Wohnungseigentum geschaffen worden ist. 21 cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung liegt auch keine unzulässige Umgehung von § 577a BGB durch die Klägerin vor. Wie ausge- führt, hat der Gesetzgeber mit § 577a BGB nur für eine ganz bestimmte Fall- konstellation - nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigen- tumswohnung und Veräußerung der Wohnung an einen neuen Eigentümer - eine Eigenbedarfskündigung verboten beziehungsweise erschwert. Diese Fall- gestaltung ist hier nicht gegeben. Der Gesetzgeber wollte mit der Regelung nicht verhindern, dass eine Mehrheit von Personen, sei es in Form einer Mitei- gentümergemeinschaft, sei es in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, ein größeres Anwesen zum Zwecke der Eigennutzung erwirbt, auch wenn da- 22 - 10 - durch eine vergleichbare Gefährdung des Bestandsschutzinteresses der Mieter eintreten mag, wie sie im Falle der Bildung und Veräußerung von Wohnungsei- gentum besteht. Daran, dass diese Fallgestaltung von § 577a BGB nicht erfasst wird, ändert sich nichts dadurch, dass die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu bilden. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - 23 - 11 - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob Eigenbedarf für den Gesellschafter K. besteht. Der Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 20.09.2007 - 472 C 7757/07 - LG München I, Entscheidung vom 30.07.2008 - 14 S 20441/07 -

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Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber für den Fall, dass „lediglich" ein Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht.(Rn.22) 2. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben.(Rn.22) 3. Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren.(Rn.35) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 1. September 2020, 18 C 44/20 nachgehend BGH, 10. Oktober 2023, VIII ZR 45/22, Beschluss Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 1. September 2020 wird aufrechterhalten, soweit die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin 156,66 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 zu zahlen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich der Klageanträge zu 1a), b) und c) erledigt ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Beklagte vorab die Kosten ihrer Säumnis im Termin vor dem Amtsgericht am 1. September 2020 zu tragen; im Übrigen tragen die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz die Klägerin zu 20 % und die Beklagte zu 80 %. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin und die Beklagte dürfen die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision der Beklagten wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Wegen des Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte auf die am 27. März 2020 zugestellte Klage im Termin vom 1. September 2020 wegen Säumnis zunächst durch Versäumnisurteil zur Erteilung der von der Klägerin mit den Klageanträgen zu 1 a) bis d) verfolgten Auskünfte sowie zur Zahlung von 234,74 € (überzahlte Miete Oktober 2019) und vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 802,71 € verurteilt. Nach form- und fristgerecht eingelegtem Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil aufrechterhalten, soweit es die Beklagte zum Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 193,97 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 verurteilt hat; im Übrigen hat es das Versäumnisurteil aufgehoben. Es hat die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache bezüglich der mit den Anträgen zu 1 a), b) und c) verfolgten Auskunftsansprüche festgestellt, die Klage im Übrigen abgewiesen. Randnummer 3 Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete für den Monat Oktober 2019 nach Inkrafttreten der Mietstaffel zum 1. Oktober 2019 einer erneuten Rüge bedurft hätte. Die Rüge mit Schreiben vom 3. Juni 2019 (Bl. I/25ff d.A.) habe sich nur auf die Ausgangsmiete, nicht aber die Mietstaffel bezogen. Aus dem Wortlaut der Regelung in § 577a Abs. 4 BGB ergebe sich, dass für jede Mietstaffel gesondert geprüft werden müsse, ob sie nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege oder die weiteren Ausnahmen nach §§ 556e oder 556f BGB vorlägen. Die Ansicht der Klägerin, dass nicht jede Mietstaffel nach erstmaliger Rüge isoliert und stets neu gerügt werden müsse, überzeuge nicht. Der Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB stehe der Einschätzung entgegen, der gerade insgesamt auf die §§ 556d bis 556g BGB verweise und die Regelung des § 556g Abs. 2 BGB nicht davon ausnehme. Das Erfordernis der Rüge mache auch Sinn, da bei Beginn einer neuen Mietstaffel die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen sein kann, so dass hinsichtlich dieser Staffel eine zulässige Miete nach § 556d BGB vorliege. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Randnummer 4 Die Klägerin hat gegen das ihr am 20. Mai 2021 zugestellte Urteil am 18. Juni 2021 Berufung eingelegt und diese am 29. Juni 2021 begründet. Randnummer 5 Die Klägerin meint, eine Rüge müsse nicht für jede Mietstaffel gesondert erfolgen; dies sei bloße Förmelei. Der Gesetzgeber habe die Regelung in § 577a BGB einzig deshalb für notwendig gehalten, um klarzustellen, dass durch eine Staffelmietvereinbarung die Regelungen der Mietspreisbremse nicht umgangen werden können. Zwar blieben die Staffeln unangetastet, die bis zur Rüge bereits eingetreten seien. Das bedeute aber nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ständig neu ermittelt werden müsse. Die Rüge beziehe sich auf das gesamte unbefristete Mietverhältnis. § 557a Abs. 4 BGB stelle lediglich klar, dass es hinsichtlich der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und der Frage des Ermittlungszeitpunktes der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf den Mietbeginn, sondern auf die einschlägige Staffel ankomme. Das Erfordernis der Rüge, das im Laufe der Regelungshistorie immer weiter abgeschwächt wurde, verfolge einzig das Ziel, das schützenswerte Vertrauen des Vermieters in die Legalität der vereinbarten Miete zu erschüttern, bevor er Rückforderungsansprüchen ausgesetzt ist. Dieses Schutzbedürfnis entfalle bereits bei der ersten Rüge. Randnummer 6 Außerdem sei eine Staffelmietvereinbarung, bei der für eine Staffel der Mietpreisbremsenverstoß feststehe, zwingend in Gänze unwirksam, weil eine teilweise unwirksame Staffelmietvereinbarung den formalen Anforderungen an die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung nicht mehr entspricht, da die Angaben der Erhöhungsbeträge und der Ausgangsbeträge nicht mehr zutreffend sind. Randnummer 7 Sie meint, auch die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten müsse die Beklagte deshalb in der vollen Höhe erstatten; sie hat insoweit die Klage in der Berufungsinstanz um 155,48 EUR erweitert. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - teilweise abzuändern und die Beklagte unter Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils vom 1. September 2020 zu verurteilen, an sie 234,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. II. Randnummer 13 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist überwiegend begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen - soweit das Urteil mit der Berufung von der Klägerin angefochten wird - in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 14 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,66 € aus §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 557a Abs. 4, 398 BGB iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 15 Da der Mietvertrag am 15. September 2018 begann, ist § 556g BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 bzw. bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung anzuwenden, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Randnummer 16 a) Die Höhe des Rückzahlungsanspruchs aufgrund der gesetzlich angeordneten Teilunwirksamkeit der zwischen der Beklagten und dem Zedenten getroffenen Vereinbarungen über die Miethöhe richtet sich nach der Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für Oktober 2019 und der ab 1. Oktober 2019 vereinbarten Mietstaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 17 Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind - unter den weiteren, hier gegebenen (Wirksamkeits-)Voraussetzungen des § 557a BGB - die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt nach § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten. Randnummer 18 Dies zugrunde gelegt, geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass bei einer Staffelmietvereinbarung die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete bzw. deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die erste Miete im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, sondern für jede einzelne Folgestaffel (erneut) festzustellen ist. Dem entsprechend hat der Gesetzgeber § 556d Abs. 1 BGB für die weiteren Mietstaffeln in zeitlicher Hinsicht modifiziert: Ab der zweiten Staffel tritt als maßgeblicher Zeitpunkt für die Ermittlung der höchst zulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der Folgestaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 19 Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe hat der Gesetzgeber zudem unter Bestandsschutz gestellt. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete, so bleibt es bei der zulässigen Höhe der vorangegangenen Mietstaffel; eine Senkung der Miete findet nicht statt, § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB. Die Regelung wäre ebenso wie die Anordnung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB überflüssig, wenn nicht für jede einzelne Staffel gesondert die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % festzustellen wäre. Randnummer 20 Der Gesetzgeber wollte - wie auch die Klägerin im Ansatz zutreffend sieht - die Umgehung des § 556d BGB durch Staffelmietvereinbarungen verhindern, wobei er ausweislich der Gesetzesbegründung die Möglichkeit in den Blick genommen hat, dass der Vermieter einen - nach § 557a BGB zulässigen - erheblichen Preissprung und damit einhergehend eine Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete auf einem durch Gebietsverordnung ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt erst in einer Folgestaffel, nicht aber bereits in der Ausgangsmiete realisiert (BT-Drs. 18/3121, S. 34). Randnummer 21 Konsequenz des gesetzlich vorgesehenen Umgehungsschutzes ist das Erfordernis der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete und - gegebenenfalls - ihrer Überschreitung um mehr als 10 % für jede einzelne Mietstaffel, dies im Übrigen auch mit der Folge, dass soweit - wie in Berlin - vorhanden, unterschiedliche Mietspiegel heranzuziehen sind (vgl. auch BeckOGK/Siegmund, 1.10.2021, BGB § 557a Rn. 40ff; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2020, § 557a Rn. 70a; Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a; Kammer, Urt. v. 20. Mai 2021 - 65 S 25/21, juris). Randnummer 22 Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber - anders als die Klägerin geltend macht - für den Fall, dass „lediglich“ ein Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht. Der Regelungen hätte es in diesem Fall nicht bedurft. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558ff BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben. Randnummer 23 b) Dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin steht nicht entgegen, dass sie den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB vor Beginn der neuen Mietstaffel - hier am 1. Oktober 2019 - nicht erneut gerügt hat. Randnummer 24 Von der Frage der Berechnung der höchst zulässigen Miete für die erste und die Folgestaffeln zu unterscheiden sind die Voraussetzungen für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Mietanteilen, die wegen der - kraft Gesetzes - teilunwirksamen Vereinbarung/en über die Miethöhe bei Mietbeginn oder zu Beginn einer neuen Staffel nicht geschuldet waren. Randnummer 25 Nach § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB (aF), auf den § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (auch) verweist, kann der Mieter vom Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Randnummer 26 Das Amtsgericht entnimmt den unter a) dargestellten Regelungen zur Berechnung der höchst zulässigen Miete für jede einzelne Mietstaffel und der allgemeinen Anordnung zur Anwendung der §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt das Erfordernis, dass der Mieter den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB bei jeder neuen Mietstaffel erneut gerügt haben muss, bevor er nicht geschuldete Mietanteile einer neuen Mietstaffel zurückfordern kann. Randnummer 27 Die Kammer hält den (undifferenzierten) Ansatz des Amtsgerichts nach dem Wortlaut der Regelungen und der Betrachtung in ihrem Zusammenhang nicht für zwingend, nach dem vom Gesetzgeber zugrunde gelegten Zweck der Rüge für fernliegend und zudem für nicht angezeigt. Randnummer 28 Bezüglich der - wiederholten - Rüge fehlt es zum einen an einer § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB vergleichbaren Regelung. Randnummer 29 Soweit § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (unter anderem) auf § 556g Abs. 2 BGB verweist und die Anwendung auf jede Mietstaffel anordnet, lässt sich die Vorschrift auch dahin verstehen, dass der Mieter einen Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechend überhaupt gerügt haben muss, dies auch dann, wenn er nicht geschuldete Mietanteile für Staffeln zurückverlangt, die auf die Ausgangsmiete folgen. Mit anderen Worten: Die Rügepflicht entfällt nicht etwa dann generell, wenn der Mieter seine Rückforderung auf Staffelmietanteile beschränkt. Randnummer 30 Hätte der Gesetzgeber auf die Regelung in § 557a Abs. 1 Satz 1 BGB verzichtet, wäre tatsächlich - wie von der Klägerin geltend gemacht - die Überlegung naheliegend, dass die Staffelmietvereinbarung jedenfalls dann insgesamt unwirksam ist, wenn sich der „Fehler“ - wie hier - durch die gesamte Vereinbarung zieht. Randnummer 31 Der „Fehler“ liegt hier - wie nach Erfahrung der Kammer regelmäßig - in der (unzulässigen) Höhe der Ausgangsmiete; sie wird in § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages der Berechnung der vier Folgestaffeln (2019 bis 2022) zugrunde gelegt. Die Ausgangsmiete überschreitet die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete so deutlich, dass sich ihre unzulässige Höhe bei der Berechnung zu allen nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitpunkten auswirkt und die Rechtsfolgen des § 556g BGB auslöst, was bereits jetzt berechenbar ist, da der Mietspiegel 2021 für Berlin vorliegt. Randnummer 32 Dem Amtsgericht ist zuzugeben, dass es denkbar ist, dass insbesondere bei - wie hier - moderaten Preisanpassungen über die Mietstaffeln der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu führt, dass bei einer Folgestaffel ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB nicht mehr vorliegt. Randnummer 33 Dieses „Risiko“ wirkt - nach dem Leitbild des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB - allerdings ohnehin zu Lasten des Mieters, ohne dass es darauf ankommt, ob er - formal betrachtet - die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage der im Mietspiegel berücksichtigten Kriterien des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Bezug zu der an ihn vermieteten Wohnung einmal oder mehrfach gerügt hat. Randnummer 34 Er kann nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB (aF) bei jeder weiteren Staffel - gegebenenfalls in Abhängigkeit von einer veränderten Ausstattung oder angepassten Gewichtungen wohnwerterhöhender bzw. -mindernder Merkmale bei einem neuen Mietspiegel - erneut rügen, er muss es aber nicht. Die Folge ergibt sich aus § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB: Der Mieter muss sich an den Tatsachen festhalten lassen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete (bzw. Mietstaffel) im (jeweiligen) Rügeschreiben beruht. Randnummer 35 Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren. Randnummer 36 § 556g Abs. 2 BGB aF, der für bis 31. März 2020 entstandene Mietverhältnisse galt, schloss Rückforderungsansprüche des Mieters für Zeiträume vor dem Zugang einer qualifizierten Rüge beim Vermieter aus. Der Gesetzgeber hielt es (ursprünglich) für unbillig, wenn ein Vermieter Rückforderungsansprüchen trotz redlichen Bemühens, die Maßgaben der §§ 556d ff BGB zu befolgen, ausgesetzt würde; nach Evaluierung der Regelungen der Mietpreisbremse hielt der Gesetzgeber diesen zunächst unterstellten Ansatz für kontraproduktiv und hob die Beschränkung des Rückforderungsanspruchs auf die nach Zugang der Rüge fälligen Mieten weitgehend auf (vgl. BT-Drs. 19/15824, S. 16). Randnummer 37 Das Begründungserfordernis nach der ursprünglichen, hier maßgeblichen Fassung des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB sollte rein formalisierte Beanstandungen der Preisabrede ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis verhindern, der Mieter sollte dazu angehalten werden, die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich zu prüfen. Darüber hinausgehende Anforderungen wollte der Gesetzgeber damit ausdrücklich nicht aufstellen. Es sollte genügen, wenn der Mieter die Rüge zunächst aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände begründet, sich in der Regel insbesondere darauf beschränkt, die zulässige Miethöhe aufgrund eines örtlichen Mietspiegels zu ermitteln. Sofern der Vermieter - was ihm nach § 556g BGB aF frei stand - bereits bei Vertragsschluss weitere preisbildende Faktoren mitteilt - wie etwa eine höhere Vormiete oder die Durchführung einer Modernisierung - so muss der Mieter sich in der Rüge damit auseinandersetzen, allerdings nur dann (BT-Drs. 18/3121, S. 33). Diesen Ansatz hat der Gesetzgeber im Rahmen der Ergänzung des § 556g BGB um den Abs. 1a in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (nF) aufgegriffen. Randnummer 38 Dies zugrunde gelegt, genügte das Schreiben der Klägerin vom 3. Juni 2019 seinem vom Gesetzgeber intendierten Zweck auch im Hinblick auf die Rüge eines Verstoßes der weiteren Mietstaffeln - hier insbesondere der Miete für Oktober 2019 - gegen die Vorschriften in §§ 556d ff BGB (iVm § 557a Abs. 4 BGB). Randnummer 39 Die hier gegebene Konstellation zeigt zudem, dass sich das uneingeschränkte Verlangen erneuter Rügen bei jeder neuen, hier jährlich vorgesehenen Folgestaffel als reiner Formalismus ohne jeden Erkenntnisgewinn darstellt. Randnummer 40 Die Klägerin hat die Höhe der Ausgangsmiete auf der Grundlage der ihr zugänglichen Informationen und des Berliner Mietspiegels 2019 geprüft und das Ergebnis ihrer Prüfung an die Beklagte im Wege der Rüge herangetragen. Sie hat zugleich die Auskünfte verlangt, auf die der Mieter nach § 556g Abs. 3 BGB einen Anspruch hat, dies allerdings außergerichtlich ohne Erfolg. Die Auskünfte sind erst im Prozess mit Schriftsatz vom 15. Januar 2021 erteilt worden, wobei sie sich nicht auf die Höhe der Miete zugunsten der Beklagten auswirken. Randnummer 41 Die von der Klägerin ihrer Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegten Tatsachen gelten für die Ausgangsmiete ebenso wie für jede Folgestaffel. Sie muss sich - soweit sie künftige Staffeln nicht gesondert rügt - daran festhalten lassen, § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (aF). Randnummer 42 Für die hier im Streit stehende Miete für Oktober 2019 kommt maßgeblich hinzu, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach demselben Mietspiegel festzustellen ist wie die Ausgangsmiete: dem Berliner Mietspiegel 2019, dessen Stichtag für die Datenerhebung der 1. September 2018 ist. Nach §§ 558c Abs. 3, 558d Abs. 2 Satz 1 BGB (aF) sieht Anpassungen des Mietspiegels an die Marktentwicklung erst nach zwei Jahren vor. Randnummer 43 Dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck der Rüge entsprechend war die Beklagte demnach bereits aufgrund des Rügeschreibens der Klägerin vom 3. Juni 2019 - abschließend - in der Lage zu erkennen, dass und weshalb die Mietpreisabrede im Mietvertrag mit dem Zedenten bezüglich der Ausgangsmiete gegen § 556d Abs. 1 BGB verstößt und - da die Ausgangsmiete der Berechnung der Mietstaffeln zugrunde liegt - sich als „Fehler“ in den Folgestaffeln fortsetzt. Sie konnte ohne weitere formale Rügen selbst die höchst zulässige Miete errechnen oder - gegebenenfalls - die Klägerin auf ihre Berechnungsfehler hinweisen, um der vom Gesetzgeber in den Blick genommenen Befriedungsfunktion der Rüge gemäß eine Einigung herbeizuführen, die die Klägerin im Übrigen im Rügeschreiben auch ausdrücklich - allerdings erfolglos - angeboten hat. Randnummer 44 Ein „Mehrwert“ weiterer Rügen lässt sich nicht einmal nach Erteilung der nach § 556g Abs. 3 BGB geschuldeten Auskünfte durch die Beklagte erkennen. Unabhängig davon sieht das Gesetz weder für die Staffelmietvereinbarung noch sonst eine zwingende „Nachbesserung“ der Rüge nach Erteilung der Auskünfte vor, sofern der Vermieter diese nicht ausnahmsweise freiwillig - wie ausgeführt - außerhalb des zeitlichen Anwendungsbereichs des § 556g Abs. 1a BGB (nF) bereits bei Mietvertragsschluss erteilt hat; nur dann muss der Mieter sich mit diesen Tatsachen auseinandersetzen. Randnummer 45 c) Der für den Monat Oktober 2019 geltend gemachte Zahlungsanspruch besteht nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 46 Die nach §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 2, 556d Abs. 1 in Verbindung mit der MietBegrV Berlin v. 28. April 2015 höchst zulässige Miete beträgt 460,31 € (418,46 € + 10 %). Randnummer 47 Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld A 1 des Berliner Mietspiegels 2019 (Stichtag für die Datenerhebung: 01.09.2018) einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 5,50 €/m2 bis 12,97 €/m2 und einen Mittelwert von 7,90 €/m2 ausweist. Randnummer 48 Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ist auf den Mittelwert ein Aufschlag von 80 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert vorzunehmen (12,97 €/m2 - 7,90 €/m2 = 5,07 €/m2 ./. 80 % = 4,06 €/m2 + 7,90 €/m2 = 11,96 x 35 m2 = 418,46 €). Randnummer 49 Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 50 Die Ausstattung der Wohnung nach den in den Merkmalgruppen 1 (Bad), 2 (Küche) und 3 (Wohnung) zusammengefassten Kriterien wirkt unstreitig wohnwerterhöhend. Randnummer 51 Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Unstreitig liegt das wohnerhöhende Merkmal des abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraums vor. Die Beklagte hat zudem einen Energieausweis vom 17. Juli 2015 vorgelegt, der (unter anderem) die Behauptung der Beklagten stützt, dass 2014 eine neue Heizanlage installiert wurde sowie einen Endenergiebedarf des Gebäudes von 111,0 kWh(m2a) ausweist. Randnummer 52 Zum Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereichs fehlt es an jeglichem Vortrag. Ebenso verhält es sich mit der wohnwertmindernd geltend gemachten Lage der Wohnung. Der Umstand, dass die Wohnung unstreitig in der Remise liegt, ist für die Annahme des wohnwertmindernden Merkmals der Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung nicht hinreichend. Randnummer 53 Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist weder wohnwertmindernd, noch -erhöhend zu berücksichtigen. Zu Recht verweist die Beklagte auf die Lage der Wohnung in der Remise auf dem Hof des Grundstücks, der die Wohnung des Zedenten von der für das Vorderhaus im Straßenverzeichnis ausgewiesenen besonderen Lärmbelastung abschirmt, allerdings ohne dass dies die Annahme einer besonders ruhigen Lage tragen würde. Randnummer 54 2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe von 729,23 €. Randnummer 55 a) Die Klageerweiterung bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in der Berufung um 155,48 € ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig und unterliegt als sogenannte qualifizierte Klageänderung nicht den Beschränkungen des § 533 ZPO (vgl. Heßler in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. § 533 Rn. 3 mwN, zit. nach juris). Randnummer 56 b) Die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff., 398 BGB liegen dem Grunde nach vor. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352, nach juris Rn. 113ff; Kammer, Urt. v. 20. Juni 2018 - 65 S 70/18, NJW 2018, 2898, nach juris Rn. 43; BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 130; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556g Rn. 52). Sie hat außerdem gegen ihre Pflicht aus § 556g Abs. 3 BGB verstoßen. Randnummer 57 Da die Pflichtverletzung feststeht, entfiele die Haftung der Beklagten nur, wenn sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 131). Die als Schuldnerin darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen (vgl. BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, juris Rn. 17). Randnummer 58 c) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 59 Der Berechnung nach §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG (vgl. BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 117) ist ein Gegenstandswert von bis zu 8.000 € zugrunde zu legen. Randnummer 60 Das Interesse der Klägerin bzw. des Zedenten an den mit Schreiben vom 3. Juni 2019 verlangten Auskünften beschränkt sich nicht auf den Zeitraum der laufenden Staffel, denn - wie ausgeführt - verweist § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB auf die §§ 556d bis 556g BGB (aF) mit der Folge, dass im Rahmen der nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB für jede Mietstaffel gesondert festzustellenden etwaigen Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB (erneut) zu berücksichtigen sind, auf die sich das Auskunftsverlangen der Klägerin bezieht. Randnummer 61 Zugrunde zu legen ist daher gemäß §§ 48 Abs. 1 GKG, 3, 9 ZPO jedenfalls der von der Klägerin geltend gemachte 47-fache Überschreitungsbetrag, dies jedoch nur in der zugesprochenen Höhe von 156,66 €. Bereits jetzt ist auf der Grundlage des Mietspiegels 2021 berechenbar, dass sich die Differenz bei den weiteren drei Staffeln in keinem Fall zugunsten der Beklagten verändert, das heißt geringer wird. Randnummer 62 Danach ergibt sich bei Ansatz einer Mittelgebühr (§ 2 Abs. 1 RVG, 2300 VV RVG) ein Betrag von 592,80 €, dem eine Auslagenpauschale von 20 € und die Umsatzsteuer von 19 % (116,43 €) hinzuzurechnen ist. Randnummer 63 Soweit das Amtsgericht die Aufrechnung der Beklagten nicht hat durchgreifen lassen, folgt die Kammer den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts, die die Beklagten im Übrigen auch nicht angegriffen hat. Randnummer 64 3. Der Zinsanspruch folgt für den Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 65 1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 344, 92 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 66 2. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zugelassen, soweit die Kammer die Beklagte auf die Berufung der Klägerin zur Zahlung verurteilt hat. Randnummer 67 Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1, 2 ZPO liegen vor. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung; auch die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts § 543 Abs. 2 Nr. 1, 2 Alt. 1 ZPO. Die Frage stellt sich potenziell in einer Vielzahl von vergleichbaren Fällen, nicht nur im Rahmen der gerichtlichen Rechtsverfolgung, sondern auch der außergerichtlichen Wahrnehmung der sich aus §§ 556d ff BGB folgenden Ansprüche für Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2019 bzw. vor dem 31. März 2020 entstanden sind, für die §§ 556g Abs. 1a, 556g Abs. 2 BGB nF daher nicht gelten, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Die Rechtsfrage ist durch die Neufassung des § 556g BGB im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2019 und des Gesetzes über die Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn weder gegenstandslos noch (mit) beantwortet worden. Allein für Mietverhältnisse, die nach dem 31. März 2020 entstanden sind, ist die Frage insofern von untergeordneter Bedeutung als die Rückforderung nicht geschuldeter Miete nicht mehr der Einschränkung des § 556g Abs. 2 Hs. 2 BGB aF unterliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001496602 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 64. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 12.09.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 64 S 121/19 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 242 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 BGB, § 577a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung Leitsatz 1. Eine Eigenbedarfskündigung verstößt nicht schon deswegen gegen § 573 Abs. 3 BGB, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält. Entscheidend ist, dass der Eigenbedarf im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt wird und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Bedarfspersonen nachvollziehbar bleibt (Anschluss BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 92/16)(Rn.6) 2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, wenn der kündigende Wohnungseigentümer auch schon vor seinem Eigentumserwerb Vermieter war. So kann es liegen, wenn der Kläger, der die Wohnung ursprünglich als Hauptmieter angemietet hatte, um sie dem Beklagten als Untermieter zu überlassen, später Wohnungseigentümer wird (Anschluss BGH, Beschluss vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94).(Rn.9) 3. Bleibt unklar, welche Verabredungen der ursprünglichen Anmietung der Wohnung zum Zwecke der Untervermietung an den Beklagten zu Grunde lagen(Rn.11) und mit welchem Ergebnis in diesem Zusammenhang geführte Verhandlungen über eine Treuhandvereinbarung endeten, so ist die Eigenbedarfskündigung auch nicht gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen.(Rn.12) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 15. April 2019, 213 C 141/18, Urteil Tenor Die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das am 15. April 2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 213 C 141/18 – durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung wird gemäß §§ 719, 707 ZPO mangels hinreichender Erfolgsaussichten der Berufung zurückgewiesen. Die dem Beklagten gewährte Räumungsfrist wird bis zum 31. Dezember 2019 verlängert. Gründe I. Randnummer 1 Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Randnummer 2 Zu Recht hat das Amtsgericht der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Klage stattgegeben. Die Einwände der Berufung greifen nicht durch. Zweifel an der Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts bestehen nicht, so dass das Berufungsgericht gemäß § 529 ZPO an diese gebunden ist. Randnummer 3 Das Amtsgericht hat richtig erkannt, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 26. Februar 2018 beendet wurde. Der Kläger gab in dem Kündigungsschreiben an, er wolle die Wohnung zukünftig „zur Wahrung und Pflege der familiären Bindung“ zusammen mit seiner Tochter bewohnen; seine derzeit angemietete Wohnung mit nur 70 m² sei ihm dafür zu klein und zu teuer. Er beschrieb damit ein im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigtes Interesse an der Beendung des Mietverhältnisses, nämlich einen von vernünftigen Gründen getragenen Eigenbedarf. Randnummer 4 1. Eben diesen in der Kündigung beschriebenen Eigenbedarf hat der Kläger auch bewiesen. Die Kammer teilt die Bedenken des Beklagten gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht; der Amtsrichter hat § 286 ZPO fehlerfrei angewandt. Randnummer 5 a) Dabei ist zunächst nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht im streitigen Tatbestand des Urteils ausgeführt hat, der Kläger bewohne „zur Wahrung und Pflege der Familienbindung und aus finanziellen Gründen“ auch schon die gegenwärtig genutzte Mietwohnung von 70 m² gemeinsam mit seiner Tochter, denn eben dies hat der Kläger auf Seite 4 der Klageschrift vorgetragen. Die Zeugin hat auch bestätigt, dass sie die aktuelle Mietwohnung in der ...strasse zusammen mit ihrem Vater bewohne, der sich dort drei bis vier Tage je Monat aufhalte. Randnummer 6 Der Umstand, dass der Kläger nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch die Mietwohnung in der ...straße schon gemeinsam mit seiner Tochter nutzt, dies aber im Kündigungsschreiben nicht offen legte, steht seinem Räumungsbegehren nicht entgegen. Angesichts der geringeren Wohnfläche der aktuellen Mietwohnung und ihres hohen Mietpreises bedeuten die erst im Rechtsstreit bekannt gewordenen Wohnverhältnisse der Zeugin keine Abweichung von dem mit dem Kündigungsschreiben geltend gemachten Eigenbedarf, der vielmehr im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt worden und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Zeugin nachvollziehbar geblieben ist. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Kläger selbst die Wohnung offenbar als regelmäßigen Zweitwohnsitz nutzen will, während seine Tochter dort ihren Lebensmittelpunkt zu begründen beabsichtigt. Entscheiden ist, dass der Kläger und seine Tochter die Wohnung nicht etwa nur für gelegentliche Ferienaufenthalte oder vorübergehend für einen fixen Zeitraum, sondern regelmäßig und nachhaltig zu Wohnzwecken nutzen wollen. Die Bestimmung des § 573 Abs. 3 BGB, wonach das Räumungsbegehren nur an Hand der im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe zu beurteilen ist, steht dem Erfolg der Klage daher nicht entgegen; eine Eigenbedarfskündigung ist nicht grundsätzlich schon deswegen unwirksam, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält (vgl. BGH - VIII ZR 92/16 -, Urt. v. 15.03.2017, WuM 2017, 288 ff., Rn. 12, zitiert nach juris). Randnummer 7 b) Entgegen der Ansicht des Beklagten sind die Angaben der Zeugin auch nicht deswegen als unglaubhaft zu disqualifizieren, weil ihr die Anschrift der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Vernehmung nicht präsent gewesen ist. Die Zeugin hat jedenfalls um die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung gewusst, die aktuell und zukünftig von ihr zu zahlende Miete angeben können und auch die Lage der Wohnung nahe der S-Bahn Station ... zutreffend beschrieben. Die Kammer hält mit dem Amtsgericht für nachvollziehbar, dass der Zeugin diese Informationen über die Wohnung ausreichen, um sie gemeinsam mit ihrem Vater beziehen zu wollen. Randnummer 8 Die Würdigung des Amtsgerichts, das eingeräumte fehlende Wissen um die genaue Anschrift der Wohnung spreche für die Glaubwürdigkeit der Zeugin, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Annahme, dass einer zum Zwecke der Falschaussage präparierten Zeugin die genaue Anschrift der Wohnung - womöglich aber nicht deren Lage relativ zu einer S-Bahn Station - präsent gewesen wäre, liegt jedenfalls nicht fern. Randnummer 9 2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung schon deswegen nicht entgegen, weil der Kläger nicht „Erwerber“ im Sinne dieser Vorschrift ist. Der Schutz des § 577a BGB greift - unabhängig von den Zeitpunkten der Begründung des Mietverhältnisses, der Überlassung der Wohnung und der Bildung von Wohnungseigentum - jedenfalls nicht für Kündigungen gerade des ursprünglichen Vermieters. Die Norm soll Mieter nur gegen Kündigungen Dritter schützen, die nach der Bildung von Wohnungseigentum (Abs. 1) oder durch wirkungsgleiche Modelle (Abs. 2) neu als „Erwerber“ in das Mietverhältnis eintreten (vgl. BGH - VIII ARZ 2/94 -, Rechtsentscheid v. 06.07.1994, GE 1994, 1045 ff., Rn. 23, zitiert nach juris). Die Sperrfrist des § 577a BGB gilt nicht, wenn die Eigenbedarfskündigung durch den selben Vermieter erklärt wird, der auch schon vor der Umwandlung in Wohnungseigentum wegen Eigenbedarfs hätte kündigen können, weil sich in einem solchen Fall das „nach dem Schutzzweck der Norm vorausgesetzte erhöhte Risiko einer erst durch die Begründung und Veräußerung des Wohnraumes geschaffenen Eigenbedarfslage“ gerade nicht verwirklicht (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 27). Randnummer 10 So liegt es hier, denn der Beklagte trägt selbst vor, dass ihm die Wohnung ursprünglich auf Grund eines mit dem Kläger abgeschlossenen Untermietvertrages überlassen wurde. Unabhängig von der Frage, ob der Kläger das Untermietverhältnis nach §§ 549 Abs. 2, 573a Abs. 2 BGB sogar ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB hätte kündigen können, war der Beklagte jedenfalls auch schon vor der Bildung von Wohnungseigentum und dem Eigentumserwerb des Klägers dem Risiko ausgesetzt, dass der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen könnte. Dieses Risiko hat sich weder durch die Bildung von Wohnungseigentum, noch durch den Erwerb der Wohnung seitens des Klägers, noch durch die etwaige Novation des Mietverhältnisses im Mai 2016 geändert, sodass der Schutzzweck des § 577a BGB vorliegend nicht betroffen ist. Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte schon auf Grund schlüssigen Verhaltens nach Maßgabe des Vertragsentwurfs vom 1. Mai 2016 Hauptmieter des Klägers wurde oder erst mit der Eintragung des Klägers als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch, die gemäß § 566 BGB in Folge Konfusion spätestens zum Erlöschen des Hauptmietvertrages zwischen dem Kläger und dem vormaligen Eigentümer führte. Entscheidend ist allein, dass der Kläger nicht erst auf Grund seines Eigentumserwerbs nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrat, sondern seit Überlassung der Wohnung an den Beklagten ununterbrochen dessen Vermieter war. Randnummer 11 3. Die Kündigung ist ferner auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB deswegen als rechtsmissbräuchlich zurückzuweisen, weil der Kläger die Wohnung im Jahre 1992 mit dem Ziel angemietet hatte, sie dem Beklagten als Untermieter zu überlassen. Der Beklagte trägt nicht vor, welche Motive die Parteien für das einer Zwischenvermietung entsprechende Nutzungsmodell hatten oder welche informellen Verabredungen den abgeschlossen Verträgen zu Grunde gelegen haben mögen. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass die Parteien damals rechtsverbindlich und in der nach § 550 BGB gebotenen Schriftform Beschränkungen der einem Untervermieter nach dem Gesetz eröffneten Kündigungsmöglichkeiten vereinbart hätten. Auch der Mietvertragsentwurf vom 1. Mai 2016 sieht keine derartigen Beschränkungen vor, sondern verweist ausdrücklich auf die gesetzlichen Regelungen. Randnummer 12 Aus den letztlich gescheiterten Verhandlungen der Parteien über den Abschluss einer Treuhandvereinbarung folgt Abweichendes nicht. Der Beklagte legt nicht dar, dass und welche Vereinbarungen die Parteien in diesem Zusammenhang getroffen haben sollen, die im Sinne des § 139 BGB unabhängig von der in Aussicht genommenen Treuhandabrede Geltung beanspruchen und der Ausübung des Kündigungsrechts entgegen stehen könnten. Der Darlehensvertrag - dessen als Anlage B3 angekündigte Kopie der Berufungsbegründung nicht beigefügt gewesen und nicht zu den Akten gelangt ist - mag zwar im Hinblick auf die in Aussicht genommene Treuhandvereinbarung abgeschlossen worden sein, indiziert aber für sich genommen nicht, dass der Kläger das Mietverhältnis nicht kündigen dürfte. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Beklagte neben der Nettokaltmiete Wohngeldzahlungen an die Eigentümergemeinschaft geleistet haben mag; denn es entspricht der Üblichkeit, dass Mieter neben der Nettokaltmiete auch anfallende Nebenkosten tragen. So war es auch im Mietvertragsentwurf vom 1. Mai 2016 vorgesehen. Randnummer 13 4. Die Berufung hat schließlich nicht deswegen Aussicht auf Erfolg, weil die Räumung der Wohnung für den Beklagten und seine Kinder eine besondere Härte im Sinne des § 574 BGB bedeuten würde, die unter Berücksichtigung der Belange des Klägers Veranlassung gäbe, eine auch nur befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Die Kammer nimmt auch insoweit auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug und macht sich diese zu eigen. Allein der gerichtsbekannte Umstand, dass in Berlin eine Wohnungsmangellage besteht, rechtfertigt es nicht, ein Bemühen um Ersatzwohnraum von Anfang an als aussichtslos oder unzumutbar schwierig zu qualifizieren. Der Beklagte legt aber gar nicht dar, dass er sich überhaupt einen Überblick über die seinen Bedürfnissen entsprechenden Wohnungsangebote verschafft und zumutbare Anstrengungen unternommen hätte, eine Ersatzwohnung zu finden. Randnummer 14 Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz). Randnummer 15 Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen. II. Randnummer 16 Die Verlängerung der Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 3 und Abs. 4 ZPO; der Schriftsatz vom 16. Juli 2019 ist am selben Tag bei Gericht eingegangen und wahrt damit die in § 721 Abs. 3 Satz 2 ZPO bestimmte Frist. Randnummer 17 Die Verlängerung der Räumungsfrist erscheint der Kammer unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen; dem Kläger und seiner Tochter ist es zur Vermeidung einer denkbaren, wenn auch durch unzureichende Ersatzwohnraumsuche zumindest mitverursachten Obdachlosigkeit des Beklagten und seiner Kinder zuzumuten, ihr Interesse an der baldigen Inbesitznahme der Wohnung auch noch für den überschaubaren Zeitraum von etwas mehr als drei Monaten zurückzustellen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001543961 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Wiesbaden 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 27.10.2017 Aktenzeichen: 3 S 13/17 ECLI: ECLI:DE:LGWIESB:2017:1027.3S13.17.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 577a BGB, § 1 KBeschrV-HE Dokumentreiter KurztextLangtext Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung Leitsatz Zu dem Veräußerungsbegriff bei der Anwendung der hessischen Sperrfristverordnung Tenor Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 16.12.2016 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohneigentum. Die Kläger schlossen über die Wohnung am 19.02.2008 einen notariellen Kaufvertrag, wurden aber erst am 10.06.2013 im Grundbuch eingetragen. Die Kläger kündigten den Mietern wegen Eigenbedarfs mit Schreiben vom 25.03.2015 zum 31.12.2015. Auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Sie bedürfen keiner Änderungen und Ergänzungen. Da keine konkreten Anhaltspunkte vorliegen, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb einer erneuten Feststellung gebieten, hatte die Kammer sie seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde legen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Mit Urteil vom 16.12.2016 hat das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen, mit der Begründung, die Kündigung sei aufgrund der Sperrfristverordnung des Landes Hessens unwirksam. Mit der fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung verfolgen die Kläger ihren erstinstanzlichen Räumungsanspruch weiter. Das Amtsgericht habe zu Unrecht bei der Anwendung des § 577a BGB und § 1 KBeschrV-HE auf zwei unterschiedliche Veräußerungsbegriffe abgestellt. Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil. Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffenden Gründen darauf abgestellt, dass nach ganz herrschender Auffassung der Beginn der Sperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB auf die Eintragung in das Grundbuch abstellt. Insoweit unerheblich ist, dass die hessische Sperrfristverordnung in § 1 Abs.2 Satz 2 für einen Sonderfall einer besonders langen Sperrfrist ausdrücklich einen anderen Veräußerungsbegriff definiert. Denn der Landesgesetzgeber kann nicht durch Verordnung geltendes Bundesrecht abändern oder eine Auslegung vorgeben. Nach dem Inhalt des § 577 a Abs. 2BGB ist der Landesgesetzgeber lediglich ermächtigt, die Sperrfrist über die gesetzlich festgelegten 3 Jahre hinaus (ab Eintragung im Grundbuch) bis zu 10 Jahre zu verlängern. Wie der Landesgesetzgeber dann eine Verlängerung über die 3 Jahre nach Eintragung im Grundbuch hinaus verlängert, ist dann seine Sache, dabei kann er nicht nur andere Zeiträume als 3 Jahre wählen, sondern insoweit auch festlegen, das diese andere Frist anders zu berechnen ist. Anders als im Abs. 2 hat der Gesetzgeber in Hessen durch § 1 Abs. 1 KBschrV-HE für den Regelfall die Frist des § 577 a BGB lediglich um 5 Jahre verlängert, ohne dabei festzulegen, dass für den Zeitpunkt der Veräußerung auf das Datum der Protokollierung abzustellen ist. Unabhängig von dem Abs.2 würde also die Frist um 5 Jahre ab der Eintragung verlängert werden, also bis zum 10.06.2018. Die Kündigung zum 31.12.2015 war danach also unwirksam. Aber auch aus dem Abs. 2 ergibt sich nichts anderes. Nach dieser Sonderregelung nur für Altverträge, die vor dem 31.12.2009 in Wohneigentum umgewandelt und veräußert wurden, eine Frist von 10 Jahren, die aber anders als § 577 a BGB und dem Abs. 1 der Vorschrift, dann nicht ab der Eintragung, sondern schon ab der Protokollierung berechnet wird. Wendet man also den Abs. 2 an, so wäre die Frist von 10 Jahren ab dem 19.02.2008 ebenfalls noch nicht abgelaufen. Ob die Sperrfrist in dem konkreten Fall nun nach Abs. 1 oder Abs.2 zu berechnen ist, macht nur einen geringen Unterschied. Für die Entscheidung kommt es aber darauf nicht an. Die Berufung war daher mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen. Die Revision war aus den Gründen des § 543 ZPO nicht zuzulassen. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar, da die Entscheidung rechtskräftig ist, §§ 708 Nr. 10, 713, i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190006640 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Für den Mieter einer später an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann nicht anderes gelten.(Rn.19) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Randnummer 1 Die Beklagten bewohnen aufgrund Mietvertrages vom 23. August / 1. September 2017 seit dem 1. Oktober 2017 eine ca. 145 Quadratmeter große Eigentumswohnung (Dachgeschoss) im Haus ... Berlin.... Die Miete beträgt EUR 1.750,00 nettokalt monatlich. Randnummer 2 Die Klägerin wohnt mit ihrem Ehemann, dem Zeugen ... (Jahrgang 1942), in einer Wohnung im Haus ... Berlin, Nähe Autobahndreieck Funkturm. Dortiger alleiniger Mieter ist der Zeuge .... Der Mietvertrag ist bis 31. März 2020 befristet. Der Zeuge ... verwirkt aufgrund einer Abrede von Ende 2016, die er persönlich und als Geschäftsführer einer an der Vereinbarung mit Dritten beteiligten GmbH schloss, eine Vertragsstrafe von EUR 50.000,00, wenn er die Wohnung im ... nicht bis 31. März 2020 räumt (Anlage K 8, Bl. 96 ff.). Randnummer 3 Die Klägerin erwarb nach Auflassung vom 10. Januar 2019 aufgrund Grundbucheintragung vom 21. März 2019 die von den Beklagten gemietete Wohnung, um die Wohnung für sich und ihren Ehemann selbst als Wohnung zu nutzen, wobei der Eigennutzungswille bestritten ist. Mit Schreiben vom 26. März 2019, den Beklagten zugegangen am 26. März 2019 (Anlage K 3, Bl. 36 ff. d.A.), und erneut in der Klageschrift vom 14. Mai 2019 sowie im Schriftsatz vom 7. August 2019 erklärte die Klägerin, den Mietvertrag mit den Beklagten wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Randnummer 4 Die Klägerin behauptet, ihr Ehemann sei 2018 mehrfach operiert worden, habe neurologische Beschwerden und benötige eine bessere Umgebung (die Beklagten bestreiten dies mit Nichtwissen), wie sie die von den Beklagten bewohnte Wohnung aufweise. Sie und ihr Mann wollten in die von den Beklagten gemietete Wohnung einziehen (die Beklagten bestreiten auch das mit Nichtwissen). Randnummer 5 Die Klägerin beantragt, Randnummer 6 1) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Mietwohnung ... ... Berlin, Dachgeschoss – bestehend als drei Zimmern mit offener Küche, Diele, Bad, Gäste-WC mit einer Fläche von ca. 145 Quadratmetern sowie dem dazugehörigen Kellerraum Nr. 2 und den zur Wohnung gehörenden Tiefgaragenstellplätzen Nrn. 8 und 11 – zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben; Randnummer 7 hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner entsprechend dem Klageantrag zu 1) zu verurteilen mit der Maßgabe, dass die Räumung und Herausgabe zum 31. August 2019 zu erfolgen hat; Randnummer 8 höchst hilfsweise, die Beklagten als Gesamtschuldner entsprechend dem Klageantrag zu 1) zu verurteilen mit der Maßgabe, dass die Räumung und Herausgabe zum 30. November 2019 zu erfolgen hat. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 die Klage abzuweisen. Randnummer 11 Wegen der weiteren, teilweise streitigen Einzelheiten des Sach- und Streitstandes (insbesondere hinsichtlich der Umgebungssituation der Wohnung ... und der Wohnung ......, der Umstände der Übernahme von Voreinbauten des Vormieters durch die Beklagten und der Kosten dafür, der Mitteilungen des Voreigentümers an die Beklagten hinsichtlich des potentiellen Erwerbers (nur Investor/Kapitalanleger), des Widerspruchs gegen die Kündigung gemäß § 574 BGB, der weiteren Eigentumswohnung der Klägerin in ...XX) sei auf die Schriftsätze, das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15. August 2019 und die weiteren Unterlagen in der Gerichtsakte verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 12 Die in allen Anträgen zulässige Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Räumung oder künftige Räumung der von den Beklagten gemieteten Wohnung zu. I. Randnummer 13 Die Voraussetzungen der allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen für das Räumungsbegehren der Klägerin, §§ 546 Abs. 1, 985 BGB, sind nicht erfüllt. Randnummer 14 Das Mietverhältnis zwischen den Parteien, in das die Klägerin gemäß § 566 Abs. 1 BGB durch Erwerb der von den Beklagten gemieteten Eigentumswohnung am 21. März 2019 als Vermieterin eintrat und das den Besitz der Beklagten an der Wohnung ..., Dachgeschoss, legitimiert, ist durch die Kündigungserklärungen der Klägerin im Schreiben vom 26. März 2019, in der Klageschrift vom 14. Mai 2019 und im Schriftsatz vom 7. August 2019 nicht beendet worden. Es endet wegen dieser Kündigungserklärungen auch nicht demnächst. Randnummer 15 Es fehlt an einem wirksam geltend gemachten Kündigungsgrund. Als solcher kommt allein ein berechtigtes Interesse der Klägerin aufgrund Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 1 u. Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht. Der Wirksamkeit der Kündigungen steht § 242 BGB entgegen. Randnummer 16 Es kann offen bleiben, ob die Klägerin und ihr Mann die von den Beklagten gemietete Wohnung zu eigenen Wohnzwecken im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigen. Randnummer 17 Die Kündigungen der Klägerin vom 26. März, 14. Mai und 7. August 2019 sind jedenfalls rechtsmissbräuchlich. Ihnen steht die von Amts wegen zu berücksichtigende Einwendung aus § 242 BGB entgegen. Randnummer 18 Das ergibt sich aus Folgendem: 1. Randnummer 19 Schließt ein Vermieter mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag in dem Wissen, die Wohnung demnächst wegen Eigenbedarfs zu kündigen, steht der Kündigung der Einwand aus § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters entgegen (BVerfG, Urt. v. 14. Februar 1989 – 1 BvR 308/88, 1 BvR 336/88, 1 BvR 356/88, WuM 1989, 114 juris-Rn. 43, 46 BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087, Tz. 37 ff. Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 573 Rn. 137). Baut ein Eigentümer sein Haus in Kenntnis oder Erwartung der sodann geltend gemachten Eigenbedarfssituation um, kann die demgemäß erfolgte Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sein (BVerfG, Beschl. v. 17. Juli 1992 – 1 BvR 179/92, NJW 1992, 3032, 3033). 2. Randnummer 20 Bezogen auf den hier vorliegenden Fall ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass die Kündigungen der Klägerin rechtsmissbräuchlich und deswegen unbeachtlich sind, § 242 BGB. Randnummer 21 Für den Mieter einer später an einen zur Eigennutzung entschlossenen Erwerber veräußerten Eigentumswohnung kann nichts anderes gelten als für den Mieter, der originär einen Mietvertrag mit einem Vermieter schließt, der die Wohnung fest selbst nutzen will. a) Randnummer 22 Zwar kommt hier nicht zum Tragen, dass die Klägerin den Mietvertrag mit den Beklagten originär abgeschlossen hätte in dem Wissen, ihn alsbald wegen Eigenbedarfs kündigen zu wollen. Sie trat indes kraft eigener Entscheidung gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den bestehenden Mietvertrag ein, indem sie die Wohnung erwarb, die der Mietvertrag mit den Beklagten betraf. Zugleich hatten die Beklagten nicht die Chance, sich dergestalt um ihre Belange zu kümmern, dass sie eine Eigenbedarfskündigung durch entsprechende Vereinbarung mit der Klägerin als Vermieterin hätten ausschließen können (vgl. dazu BGH, Urt. v. 4. Februar 2015 – VIII ZR 154/14, NJW 2015, 1087, Tz. 43, 46). Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Beklagten Anlass gehabt hätten, mit dem Voreigentümer eine Eigenbedarfskündigung auszuschließen. Ein Vermieter ist nicht gehalten, seine künftigen Lebensgestaltungs- und -entwicklungsmöglichkeiten durchzuplanen und offen zu legen, um dem späteren Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens vorzubeugen. Ebenso wenig ist es aber Sache eines Mieters, im Hinblick auf die für ihn noch weniger ersichtlichen künftigen Lebensgestaltungs- und -entwicklungsmöglichkeiten des jetzigen und gar etwaiger späterer Vermieter Vorsorge zu treffen und eine Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag auszuschließen. Randnummer 23 Soweit die Klägerin ihren Eigenbedarf darauf stützt, dass sie und ihr Mann die von ihnen gegenwärtig bewohnte Wohnung ... bis Ende März 2020 räumen müssen und der Zeuge ... bei Nichtauszug EUR 50.000,00 Strafe verwirkt, steht der Berufung auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ein Blick auf die genannte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 1992 entgegen. Wer die Not im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB selbst schafft, kann sich nicht auf sie berufen, wenn er sie denjenigen treffen lassen will, der – ja zufällig – Mieter derjenigen Wohnung ist, die der Kündigende nach Schaffung der Not aussucht, weil sie ihm für seine Zwecke am besten geeignet erscheint. Randnummer 24 Derselbe Gedanke muss für den Eigenbedarf aufgrund Alters und aufgrund einer streitigen Erkrankung des Zeugen ... gelten. Auch insoweit erscheint es dem Unterzeichner rechtsmissbräuchlich, die Not nach ihrem Offenbarwerden durchs Land zu tragen und sie denjenigen treffen zu lassen, der die beste Wohnung zur Behebung der Not gemietet hat. Randnummer 25 Es hätte der Klägerin freigestanden, eine unvermietete Wohnung zu erwerben. Dass eine solche, den Zwecken der Klägerin und ihres Mannes genügende Wohnung nicht verfügbar sei, ist nicht dargelegt und auch nicht sonst erkennbar. Randnummer 26 Schließlich ergibt sich in einem Fall wie hier die Unzulässigkeit der Eigenbedarfskündigung bei mitgebrachtem Eigenbedarf ergänzend aus einem verständigen Blick auf § 577a Abs. 1 u. 1a BGB. Nach § 577a Abs. 1 BGB dieser Vorschrift kann ein Vermieter u.a. Eigenbedarf erst drei Jahre nach seinem Erwerb der Eigentumswohnung geltend machen, wenn die Wohnung an den Mieter vor der Bildung von Wohnungseigentum überlassen worden war und sie nach dieser Eigentumsbildung veräußert wurde. Regelungsintention des Gesetzgebers war, die Praxis in Großstädten, Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen umzuwandeln und diese an Erwerber zur verkaufen, die sodann Eigenbedarf geltend machten, einzudämmen (s. Jauernig/Teichmann BGB, 17. Aufl. 2018, § 577a Rn. 1). 2013 kam § 577a Abs. 1a BGB hinzu, der den Schutz des Mieters von Eigentumswohnungen weiter ausbauen sollte etwa auf Fälle, die sich zur Umgehung des § 577a Abs. 1 BGB etabliert hatten, in denen etwa eine GbR das Haus erwirbt und die Wohnungsmietverträge zur Nutzung durch ihre Gesellschafter kündigt (vgl. BGH, Urt. v. 21. März 2018 – VIII ZR 104/17 –, BGHZ 218, 162 Tz. 12, 27, 33 ff.). Eine abschließende Regelung zu Lasten von Fällen wie dem hiesigen ist darin nicht zu erkennen. Vielmehr spricht mehr dafür, dass in einem Fall wie hier der Erwerber ebenfalls erst drei Jahre nach Erwerb die Kündigung wegen mitgebrachten Eigenbedarfs mit Aussicht auf Erfolg erklären kann. Das liegt entlang der Regelungsintention des Gesetzgebers der Mieterschutzbestimmungen in § 577a BGB. b) Randnummer 27 aa) Den gegenteiligen Stimmen in Literatur und Rechtsprechung, dass also in einem Fall wie hier eine rechtsmissbräuchliche Kündigung nicht vorliege (s. u.a. BayObLG, Rechtsentscheid v. 14. Juli 1981 – Allg Reg 32/81, NJW 1981, 2197 zu III.; Staudinger/Rolfs BGB (Stand 03.05.2019) § 537 Rn. 113, 136 ff. – dort differenzierend u. m.w.N.) kann sich der Unterzeichner zum einen aus den vorgenannten Gründen nicht anschließen. Randnummer 28 Zum anderen erschließt sich dem Unterzeichner nicht, wie die steuerliche Förderung von Eigentumswohnungen die Kündigung bei „gekauftem“, besser vielleicht: „mitgebrachtem“, Eigenbedarf dahin prägen können sollte, dass sie dem Vorwurf missbräuchlichen Verhaltens nicht ausgesetzt sei, wie es in der von der Klägerin besonders herangezogenen Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichtes von 1981 (s. soeben) heißt. Randnummer 29 Auch Verweisungen darauf, dass der Mieter einer Eigentumswohnung nicht besonders privilegiert sei und sich deswegen nicht gegen mitgebrachten Eigenbedarf unter Berufung auf § 242 BGB solle wehren können, verfangen nicht. Es geht hier vielmehr um eine Schlechterstellung des Wohnungseigentumsmieters, dessen Mietsache an einen neuen Eigentümer veräußert wird, gegenüber dem Mieter, der einen neuen Mietvertrag abschließt. Randnummer 30 bb) Auf den Wertungswiderspruch zwischen der Situation eines einen unbefristeten Mietvertrag mit einem von vornherein eigennutzungswilligen Vermieter abschließenden Mieters, der bei anschließender Eigenbedarfskündigung wegen widersprüchlichen Verhaltens des Vermieters über § 242 BGB geschützt ist, und der abweichenden Behandlung eines Mieters, der die Kündigung des eigennutzungswilligen Erwerbers der Mietwohnung hinzunehmen habe, ist der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 (Urt. zum Geschäftszeichen VIII ZR 180/18, WuM 2019, 385) nicht eingegangen. Dort – anders als hier – scheint sich der Wille des Erwerbers, die fragliche Wohnung zu kündigen, auch erst nach dem Erwerb gefestigt zu haben (vgl. dort Tz. 23; s.a. die Berufungsentscheidung des LG Berlin, Urt. v. 09. Mai 2018 – 64 S 176/17, juris-Rn.19: Eigenbedarf war bei Erwerb der Wohnung absehbar). Soweit der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 (dort zu Tz. 16) darauf verweist, ein Erwerb einer Eigentumswohnung mit Eigennutzungswillen stehe einer Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht entgegen, wie der BGH bereits 1988 entschieden habe (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 20. Januar 1988 – VIII ARZ 4/87 –, BGHZ 103, 91, juris-Rn. 24), ist anzumerken, dass es in dem Fall von 1988 nicht um eine solche Situation ging und es sich lediglich um ein obiter dictum handelte. Im Übrigen erläutert der BGH in der Entscheidung vom 22. Mai 2019 an der genannten Stelle, dass es dem Vermieter freistehe, den Eigenbedarf durch den Erwerb erst herbeizuführen, während im vorliegenden Fall entscheidend ist, dass der Vermieter den Eigenbedarf bei dem Erwerb zielgerichtet mitbrachte. II. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. III. Randnummer 32 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Sätze 1 u. 2 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001398351 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Kündigt der Eigentümer das Wohnungsmietverhältnis nach § 573 Abs. 1 BGB, weil er die Wohnung selber sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken nutzen möchte (sogenannte „Mischnutzung“), können die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen Anhalt für die Interessenbewertung und -abwägung geben. Tendenziell ist das Interesse des Vermieters wegen des dann auch personalen Bezugs umso höher zu bewerten, als es einem Eigenbedarf nahe kommt; steht das Interesse an der wirtschaftlichen Ertragskraft der Wohnung im Vordergrund, ist die Interessenlage eher derjenigen bei einer Verwertungskündigung vergleichbar, sodass dem Räumungsverlangen nur stattgegeben kann, wenn dem Vermieter sonst gewichtige Nachteile drohen (Anschluss BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 ff.). (Rn.12) 2. Solange allerdings Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für den Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht begründen kann, weil dem die Sperrfrist nach § 577a BGB entgegen steht, wäre es unangemessen, eine beabsichtigte Mischnutzung deswegen als besonders schützenswert und gewichtig einzuordnen, weil sie einem Eigenbedarf besonders nahe kommt; die beabsichtigte Mischnutzung genießt dann nicht mehr Schutz als das Interesse an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung. Darin liegt keine analoge Anwendung des § 577a BGB auf Kündigungen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, sondern eine Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Gesetzgebers im Rahmen der Abwägung der gegenseitigen Interessen von Vermieter und Mieter auf Grundlage der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB (Abgrenzung BGH, Urteil vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 127/08, GE 2009, 651 f.). (Rn.13) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 15. Dezember 2021, 224 C 318/21 nachgehend BGH, 10. April 2024, VIII ZR 286/22, Aufhebung und Zurückverweisung Tenor 1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 15.12.2021, Az. 224 C 318/21, wird zurückgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision des Klägers wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis 6.000,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf das angefochtene Urteil mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Der Kläger ist der Ansicht, das Amtsgericht habe zu Unrecht ein Überwiegen der Wohnnutzung angenommen. Es sei zu berücksichtigen, dass zwei der drei Zimmer durch den Kläger als Anwalt, zwei Berufskollegen und eine Mitarbeiterin genutzt werden sollten. Gegen die Ansicht des Amtsgerichts spreche auch, dass der Kläger eine Zweckentfremdungsgenehmigung habe beantragen müssen und, dass diese auch erteilt worden sei. Aus § 2 Abs. 2 Ziff. 5 des Berliner Zweckentfremdungsverbotsgesetzes ergebe sich nämlich, dass keine Zweckentfremdung vorliege, wenn die Wohnnutzung von der Fläche her mehr als 50 % betrage. Dies habe das Amtsgericht fälschlicherweise unterstellt. Der Kläger meint, sein Erlangungsinteresse überwiege das Bestandsinteresse der Beklagten aufgrund von beruflichen sowie gesundheitlichen Gründen. Der Kläger behauptet, seine beiden Kollegen seiner ehemaligen Bürogemeinschaft beabsichtigten die Bürogemeinschaft mit ihm in der streitgegenständlichen Wohnung fortzuführen. Weiter sei zu berücksichtigen, dass im Jahre 2020 ziemlich genau ¾ seines Einkommens allein aus der Untervermietung an die beiden Kollegen gestammt habe. Auch werde für ihn die räumliche Nähe zum Nierenzentrum - welches nur neun Gehminuten von der streitgegenständlichen Wohnung entfernt liege - besonders wichtig, weil er in absehbarer Zeit aufgrund einer chronischen Niereninsuffizienz dreimal pro Woche etwa vier bis fünf Stunden zur Dialyse werde gehen müssen. Randnummer 3 Er beantragt sinngemäß, Randnummer 4 das am 14.12.2021 verkündete und am 15.12.2021 dem Kläger zugestellte Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 224 C 318/21 – abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung in der ...straße ..., 1... Berlin, ... EG links, nebst Kellerraum geräumt an den Kläger herauszugeben. Randnummer 5 Die Beklagten beantragen, Randnummer 6 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 7 Die Beklagten verteidigen das amtsgerichtliche Urteil. Sie meinen, das Mietverhältnis sei weder aufgrund der Beendigung des Hauswart-Dienstvertrages mit der Beklagten zu 2), noch durch die Kündigung des Klägers vom 24.01.2021 beendet worden. Das Amtsgericht habe zutreffend angenommen, dass der Kündigung die Sperrfrist gemäß § 577a BGB entgegenstehe. Der Kläger beabsichtige, die Wohnung neben seinem behaupteten Betriebsbedarf als Hauptwohnung und Lebensmittelpunkt zu nutzen. Anders, als der Kläger meine, lasse sich dem Schreiben des Bezirksamts vom 26.08.2021 keine Genehmigung zur Zweckentfremdung entnehmen. Vielmehr habe das Bezirksamt für eine Genehmigung einer Zweckentfremdung ausdrücklich zur Bedingung gemacht, dass es sich bei der Wohnung um die Hauptwohnung des Klägers handele. Der Vortrag aus der Berufungsbegründung lasse eine Nutzung als Hauptwohnung jedoch nicht mehr erkennen. Denn danach sollten seine zwei Kollegen, seine Mitarbeiterin und der Kläger selbst die Wohnung als Rechtsanwaltskanzlei nutzen. Eine Corona-bedingte Abwechslung der Nutzung der Räume solle – anders als erstinstanzlich noch vorgetragen – nicht „immer so“ fortgeführt werden. Es sei nicht ersichtlich, in welchem Bereich der Wohnung der Kläger tatsächlich noch wohne, geschweige denn sei ersichtlich, dass die Wohnung Lebensmittelpunkt des Klägers sein solle und von ihm als solchen genutzt werde. Auf der Grundlage der klägerischen Darstellung werde eine Zweckentfremdung nicht genehmigt werden. Eine solche verbotene Zweckentfremdung stelle kein berechtigtes Interesse des Klägers nach § 573 Abs. 1 BGB dar. Randnummer 8 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 12.10.2022 Bezug genommen. II. Randnummer 9 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist unbegründet. 1. Randnummer 10 Der Kläger hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis wurde weder durch die Beendigung des Hauswart-Dienstvertrags noch durch die ausgesprochenen Kündigungen beendet. Mit dem Amtsgericht ist davon auszugehen, dass das Mietverhältnis nicht aufgrund von § 20 des Mietvertrags mit Beendigung des Hauswart-Dienstvertrags beendet wurde. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen. Randnummer 11 Die mit Schreiben vom 24.01.2021 und erneut mit der Klageschrift ausgesprochenen Kündigungen sind unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nicht besteht. Dabei ist – entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - zunächst davon auszugehen, dass der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) vorliegend nicht einschlägig ist, die Kündigungen also nicht schon gemäß § 577a Abs. 1 BGB unbeachtlich sind. Nach dem Vortrag des Klägers ist davon auszugehen, dass er eine sogenannte Mischnutzung beabsichtige, da er die Wohnung sowohl zu gewerblichen Zwecken als auch zu Wohnzwecken nutzen wolle. Sofern das Amtsgericht ausgeführt hat, dass nicht von einem Überwiegen der beruflichen Nutzung auszugehen sei, da anzunehmen sei, dass die übrigen Räume der Wohnung, insbesondere Küche, Bad und Abstellraum, bei einer Nutzung der Wohnung durch den Kläger als Hauptwohnsitz in erster Linie Wohnzwecken dienen würden, kann dem nicht gefolgt werden. Der Kläger hat dargetan, dass er zwei der drei Zimmer (vgl. Grundriss Bd. I/Bl. 64 d.A.) für berufliche Zwecke nutzen wolle. Wie der Kläger zu Recht in seiner Berufungsbegründung vorträgt, spricht § 2 Abs. 2 ZwVbG dafür, dass die Küche und das Bad dann ebenfalls hälftig der gewerblichen Nutzung unterfallen, sodass – auch unter Berücksichtigung der vom Amtsgericht herangezogenen Gesamtfläche – von einem Überwiegen der gewerblichen Nutzung auszugehen ist. Randnummer 12 Die Kündigung ist auch nicht nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB gerechtfertigt. Für das Vorliegen eines berechtigten Interesses nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB kommt es darauf an, ob das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (vgl. BGH, NJW 2017, 2018 Rn. 24, beck-online; vgl. BGH, NJW 2012, 2342). Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs „berechtigtes Interesse“ erfordern damit eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen. Dabei ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützt sind (NJW 2017, 2018 Rn. 25, beck-online, m.w.N.). Dabei geben die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) und Nr. 3 BGB (wirtschaftliche Verwertung) einen ersten Anhalt für eine Interessenbewertung und -abwägung. Will der Vermieter die Wohnung (aus nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen) selbst zu Wohnzwecken nutzen oder sie hierfür dem im Gesetz genannten Kreis von Angehörigen zur Verfügung stellen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), reicht bereits ein ernsthafter Nutzungsentschluss für ein vorrangiges Erlangungsinteresse des Vermieters aus (BGH, NJW 2017, 2018 Rn. 38, 39, beck-online, m.w.N.). In Anbetracht dessen, dass der Vermieter die vermieteten Räume nicht auf ihre wirtschaftliche Ertragskraft (Realisierung des ihnen innewohnenden Werts) reduzieren, sondern sie zur Eigennutzung verwenden will, ist in solchen Fällen ein etwas größerer personaler Bezug als bei der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gegeben. Der persönliche Bezug bleibt aber, da die Wohnräume nicht (überwiegend) zu Wohnzwecken, sondern für eine gewerbliche oder (frei-)berufliche Tätigkeit genutzt werden sollen, hinter dem personalen Bezug des Kündigungstatbestands des Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zurück. Daraus lässt sich ableiten, dass einerseits dem ernsthaften, von nachvollziehbaren und vernünftigen Gründen getragenen Nutzungswunsch des Vermieters – anders als bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs – nicht schon von vornherein der Vorzug zu geben ist, dass aber andererseits für eine berechtigte Kündigung des Vermieters wegen einer geplanten (frei-)beruflichen oder gewerblichen Eigennutzung keine höheren, vielmehr sogar eher etwas geringere Anforderungen als bei einer Verwertungskündigung zu stellen sind (BGH, NJW 2017, 2018 Rn. 42, beck-online, m.w.N.). So weist etwa der ernsthafte, auf nachvollziehbare und vernünftige Gründe gestützte Entschluss des Vermieters, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend (im Fall einer untergeordneten geschäftlichen Mitnutzung dürfte bereits der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen) einer (frei-)beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit nachzugehen, eine größere Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als zum Tatbestand der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB auf. Denn in solchen Fallgestaltungen macht der Vermieter nicht nur von seiner durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG ebenfalls geschützten Rechtsposition Gebrauch, sein Wohnungseigentum zu eigenen geschäftlichen Zwecken zu nutzen, sondern er will in der Mietwohnung auch einen persönlichen Lebensmittelpunkt begründen (vgl. BGH, NJW 2017, 2018 Rn. 44, beck-online, m.w.N.). Da allerdings ein Tatbestandsmerkmal des typisierten Regeltatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt, nämlich eine alleinige oder zumindest überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken, ist zusätzlich zu den für eine Eigenbedarfskündigung genügenden Voraussetzungen ein weiterer Gesichtspunkt zu fordern, der für das Erlangungsinteresse des Vermieters spricht. Im Hinblick auf die bei der beschriebenen Fallgestaltung gegebene deutliche Nähe zum Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist es jedoch nicht erforderlich, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen gewichtigen Nachteil begründet; vielmehr genügt bereits ein beachtenswerter Nachteil. Daher ist dem Erlangungsinteresse des Vermieters in solchen Fällen regelmäßig der Vorzug vor dem Bestandsinteresse des Mieters zu geben, wenn der ernsthaft verfolgte Nutzungswunsch von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und dem Vermieter bei einem ihm verwehrten Bezug der Mieträume ein nach den Umständen des Falls anerkennenswerter Nachteil entstünde, was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen beruhenden Lebens- und Berufsplanung des Vermieters aufgrund lebensnaher Betrachtung häufig der Fall sein dürfte. Höhere Anforderungen werden allerdings dann zu stellen sein, wenn die Nutzung zu Wohnzwecken einen völlig untergeordneten Raum einnimmt, was wiederum von den Umständen des Einzelfalls abhängt (vgl. BGH, NJW 2017, 2018 Rn. 45, beck-online, m.w.N.). Randnummer 13 Wie ausgeführt, ist nach der Rechtsprechung des BGH davon auszugehen, dass die Anforderungen an die Darlegung des Nutzungswunsches in solchen Fällen nicht überspannt werden dürfen, jedoch im Falle, dass die Nutzung zu Wohnzwecken einen völlig untergeordneten Raum einnehme, höhere Anforderungen zu stellen sein dürften. Da letzteres hier nicht erkennbar ist - zumal der Kläger seinen Lebensmittelpunkt in die streitgegenständliche Wohnung verlegen möchte - ist die Kündigung im Ergebnis an einem ähnlichen Maßstab zu messen, wie eine Eigenbedarfskündigung, bei deren Vorliegen die 10-jährige Sperrfrist des § 577a BGB Anwendung fände. Für eine Berücksichtigung der Wertungen des § 577a BGB im Rahmen des berechtigten Interesses spricht, dass es andernfalls zu Wertungswidersprüchen kommen könnte, weil – wie wohl auch der Kläger in seinem Schriftsatz vom 14.07.2022 zum Ausdruck bringt – die einzelnen Tatbestände mitunter sehr dicht beieinander liegen. Dann wäre im Rahmen der Interessenabwägung zu Lasten des Vermieters zu berücksichtigen, dass dieser die Mietsache in Kenntnis des bestehenden Mietverhältnisses relativ zeitnah (hier etwa 3 Jahre) vor Ausspruch der Kündigung erworben hat. Dies hätte mithin zur Folge, dass ein bis zu zehn Jahre zurückliegender Erwerb der Mietwohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum durch den kündigenden Vermieter im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung gem. § 573 Abs. 1 BGB regelmäßig gegen ein überwiegendes Erlangungsinteresse des Vermieters sprechen könnte (vgl. Häublein, WuM 2010, 391, 404). Gleichzeitig aber können sich trotz dieser Ausstrahlung des § 577a BGB auf § 573 Abs. 1 S. 1 BGB im Einzelfall die Belange des Vermieters als gewichtiger erweisen als die geschützten Mieterinteressen (vgl. Häublein, WuM 2010, 391, 404 mit dem Beispiel, dass die Wohnung zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr der Lebensmittelpunkt der Mieterinnen war). Letzteres steht auch im Einklang mit der stets erforderlichen Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls (vgl. BGH, NJW 2017, 2018 Rn. 43, beck-online). Danach erscheint es gerechtfertigt, die Wertungen des § 577a BGB hier dergestalt in die Interessenabwägung einfließen zu lassen, dass es für die Wirksamkeit der Kündigung nicht lediglich eines beachtenswerten Nachteils, sondern vielmehr eines gewichtigen Nachteils bedarf. Denn, wenn selbst der gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich privilegierte „pure“ Eigenbedarf zu Wohnzwecken vorliegend gemäß § 577a Abs. 1 BGB eine Beendigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen kann, sondern unbeachtlich wäre, erscheint es nicht angemessen, eine beabsichtigte Mischnutzung deswegen als besonders schützenswert und gewichtig einzuordnen, weil sie einem Eigenbedarf besonders nahe kommt. Darin liegt keine analoge Anwendung des § 577a BGB auf Kündigungen nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB, die der BGH kategorisch ausgeschlossen hat (vgl. BGH – VIII ZR 127/08 –, Urt. v. 11.02.2009, GE 2009, 651 f., zitiert nach juris.), sondern eine Berücksichtigung der Wertentscheidungen des Gesetzgebers im Rahmen der Abwägung der gegenseitigen Interessen von Vermieter und Mieter auf Grundlage der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB. Dass ein Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gemäß § 577a Abs. 1 und Abs. 2 BGB für den Kläger ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht begründen könnte, weil die in Berlin geltende zehnjährige Sperrfrist erst zum Jahre 2028 ablaufen wird, hat das Amtsgericht zutreffend festgestellt. Randnummer 14 Unter Berücksichtigung der Einzelfallumstände war ein solcher gewichtiger Nachteil hier nicht anzunehmen. Auch nach dem ergänzenden Vortrag des Klägers mit Schriftsatz vom 04.11.2022 war vorliegend kein Überwiegen des Erlangungsinteresses des Klägers anzunehmen. Sofern der Kläger vorträgt, seine beiden Kollegen seiner ehemaligen Bürogemeinschaft beabsichtigten die Bürogemeinschaft mit ihm in der streitgegenständlichen Wohnung fortzuführen, und, dass im Jahre 2020 ziemlich genau ¾ des Einkommens allein aus der Untervermietung an die beiden Kollegen stammten, vermag dies der Berufung nicht zum Erfolg zu verhelfen. In wirtschaftlicher Hinsicht könnte sich der Verlust möglicher Untermieteinnahmen als Nachteil darstellen. Der Kläger beziffert solche möglichen Erträge mit 1.500 € monatlich, während die Einnahmen aus der Vermietung an die Beklagten nicht einmal ein Drittel dieses Betrages erreichen. Der Kläger könnte nach seinem Vortrag, bei Erfolg der Klage, also die Einnahmen aus einer (anteiligen) Vermietung der Wohnung in etwa verdreifachen und gleichzeitig die Wohnung sowohl für seine Rechtsanwaltskanzlei als auch zum Wohnen nutzen. Randnummer 15 Die bloße Erhöhung des Mietertrags kann jedoch gemäß § 573 Abs. 1 S. 2 BGB ein schutzwürdiges Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht begründen, und der Kläger ist zur Umsetzung seines Nutzungskonzepts - wie der frühere Kanzleibetrieb des Klägers im Zeitraum bis Oktober 2021 zeigt - nicht zwingend auf die streitbefangene Wohnung angewiesen. Vielmehr konnte er jedenfalls bis einschließlich 2020 in der angemieteten Wohnung eine Kanzlei mit zwei untervermieteten Arbeitsplätzen betreiben und dort wohnen, wobei er nach Abzug der auf die Kanzleinutzung entfallenden Miete einen Jahresgewinn von ... € angibt und davon letztlich den reinen Wohnanteil der Gesamtmiete bestreiten musste; dieser betrug ausweislich des als Anlage K7 eingeführten Mietvertrags anfangs 400,00 € je Monat oder 1/5 der Gesamtmiete. Ein vergleichbares Nutzungsmodell könnte der Kläger vermutlich auch in einer anderen ausreichend großen anzumietenden Wohnung umsetzen; wenn er in dieser seinen Hauptwohnsitz nähme, so könnte ihm - wie für die vorliegende Wohnung - insbesondere wohl auch eine entsprechende Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt werden. Jedenfalls greift die Darstellung im Kündigungsschreiben vom 24.01.2021 (vgl. Anlage K6), der Kläger sehe sich wegen der pandemiebedingt wirtschaftlich schwierige Situation nicht in der Lage, andere Räumlichkeiten anzumieten, ganz offensichtlich zu kurz und hat der Kläger auch im Verlaufe des Rechtsstreits nicht plausibel dargetan, dass er zur Fortführung seines Wohn- und Kanzlei-Konzepts zwingend auf die streitbefangene Wohnung angewiesen wäre. Könnte er aber weiterhin auf eine extern anzumietende Wohnung zu vergleichbaren Konditionen ausweichen, so läge der wirtschaftliche Effekt der Nutzung der Streitwohnung bloß im Wegfall des monatlich zu tragenden Mietanteils für die externe Wohnungsnutzung bei gleichzeitigem Wegfall der Einnahmen aus dem streitigen Mietverhältnis. Ob dies tatsächlich wirtschaftlich vorteilhaft wäre, erscheint offen; es ist jedenfalls nicht feststellbar, dass der Wegfall dieser Option und die Fortführung des Mietverhältnisses einen gewichtigen Nachteil für den Kläger bedeutet. Randnummer 16 Sofern der Kläger mit Schriftsatz vom 28.09.2022 vorträgt, die räumliche Nähe zum Nierenzentrum - welches nur neun Gehminuten von der streitgegenständlichen Wohnung entfernt liege - werde für ihn besonders wichtig, weil er in absehbarer Zeit aufgrund einer chronischen Niereninsuffizienz dreimal pro Woche etwa vier bis fünf Stunden zur Dialyse gehen werde müssen, vermag dies eine andere Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Zwar ist der Wunsch nach kurzen Wegen zur medizinischen Behandlung nachvollziehbar. Dass dem Kläger eine Erreichbarkeit des Nierenzentrums – wie derzeit von der ...straße ... - mit öffentlichen Verkehrsmitteln nicht zumutbar wäre, ist jedoch nicht erkennbar. Auch ist nicht ersichtlich, dass eine entsprechende Behandlung in einem anderen Nierenzentrum nicht möglich wäre. Randnummer 17 Die Beklagten sind auch nicht weniger schutzbedürftig, weil sie nach dem Vortrag des Klägers über einen weiteren Wohnsitz verfügten. Vorliegend hat der Kläger vorgetragen, die Beklagten hätten zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs ihren Hauptwohnsitz in Vierlinden gehabt und sie würden mindestens über eine weitere Wohnung verfügen. Dem sind die Beklagten entgegengetreten und haben vorgetragen, dass es sich bei der Wohnung in ... lediglich um eine 42,34 qm große Wohnung gehandelt habe, die der Beklagte zu 1) bis Ende Februar 2020 als Zweitwohnung genutzt habe, da sich in ... die Betriebsstätte des Beklagten zu 1) befunden habe. Weiterer Vortrag des Klägers, der dafür sprechen könnte, dass die Interessen der Beklagten wegen eines weiteren Wohnsitzes weniger schutzwürdig seien, ist nicht erfolgt. Sofern der Kläger mit Schriftsatz vom 04.11.2022 vorträgt, die Beklagten verfügten weiterhin unstreitig über die 1-Zimmer-Wohnung, kann dies nicht nachvollzogen werden. Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 08.11.2021 vorgetragen, dass die Wohnung in ... zu Ende Februar 2020 gekündigt worden sei, und auch der Kläger legt dies mit Schriftsatz vom 14.07.2022 zu Grunde. Zu einem vermeintlichen „Drittwohnsitz“ der Beklagten trägt der Kläger nicht konkret unter Beweisantritt vor. Randnummer 18 Mithin überwiegt vorliegend das Bestandsinteresse der Beklagten. 2. Randnummer 19 Auf den Schriftsatz des Klägers vom 04.11.2022 bedurfte es keiner Gelegenheit zur Stellungnahme für die Beklagten, da der Schriftsatz keinen entscheidungserheblichen Vortrag zu ihren Lasten enthält. Einer Stellungnahme des Klägers zu dem Schriftsatz vom 28.10.2022 bedurfte es nicht, da es auf den dortigen Vortrag zu den Härtegründen nach den obigen Ausführungen nicht mehr ankommt. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ist nicht veranlasst, § 156 ZPO. Randnummer 20 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 21 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 22 Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zuzulassen, da die Frage, welcher Maßstab bei einer Mischnutzung an einen dem Vermieter entstehenden Nachteil anzusetzen ist, wenn die Wertungen des § 577a BGB im Rahmen der Interessenabwägung gemäß § 573 Abs. 1 BGB berücksichtigt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001537206 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 25.10.2024 – 14 S 2770/24 Download Drucken Titel: Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Umwandlung in Wohneigentum und Verkauf an Gesellschaft Normenkette: BGB § 573 Abs. 2, § 577a Leitsätze: 1. § 577a BGB ist nicht teleologisch zu reduzieren, wenn durch die Einbringung der Wohnung in eine GbR sich der Kreis der Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, nicht erhöht. (Rn. 57 – 63) (redaktioneller Leitsatz) 2. Es bleibt offen, ob die Neuregelungen durch das MoPeG Auswirkungen auf das Recht einer (Außen-)GbR hat, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen. (Rn. 61) (redaktioneller Leitsatz) Die Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB erfasst zunächst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum (§§ 873, 925 BGB). Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei – anders als bei § 577 BGB – der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs (§§ 873, 925) maßgeblich ist. (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Kündigung, Eigenbedarf, Wohnung, GbR, Gesellschafter, Wohnungseigentum Vorinstanz: AG München, Endurteil vom 02.02.2024 – 420 C 18349/22 Rechtsmittelinstanz: BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24 Fundstellen: ZMR 2025, 202 LSK 2024, 43229   Tenor 1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 02.02.2024, Az. 420 C 18349/22, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen. 3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenfolge für den Beklagten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags. 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.720,00 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe einer Wohnung nach klägerseitiger Eigenbedarfskündigung. 2 Frau vermietete die streitgegenständliche Wohnung des Anwesens F.-straße in M. mit Mietvertrag vom 16.02.2004 ab 01.04.2004 an den Beklagten. Der Nettomietzins betrug zuletzt 310,00 €. 3 Der Gesellschafter W. erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 05.02.2021 und Eintragung im Grundbuch am 31.05.2021 das Eigentum am Anwesen F.-straße, M.. 4 Am 28.09.2021 erfolgte die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG und am 11.02.2022 wurde die Aufteilung in Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen. 5 Mit Einbringungsvertrag vom 28.12.2021 brachte der Gesellschafter W. das Anwesen F.-straße in M. in die klägerische Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein, die den Gesellschaftszweck der Verwaltung und Nutzung des Anwesens F.-straße in M. hat. Die Eigentumsumschreibung wurde im Grundbuch am 11.02.2022 vollzogen. 6 Mit Schreiben vom 27.07.2022 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten zum 30.04.2023 wegen Eigenbedarfs. Sie begründete die Kündigung im Wesentlichen damit, dass die streitgegenständliche Wohnung der Gesellschafterin S. W. zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden solle. Der Bedarf resultiere daraus, dass die 25-jährige Gesellschafterin S. W., die bei ihren Eltern in S. ein Zimmer bewohne, derzeit eine postgraduale Ausbildung absolviere und ab April 2023 ihre neue Arbeitsstelle in der in der K.-straße in M. antreten werde und somit Wohnraum für einen eigenen Hausstand benötige. 7 Ergänzend wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. 8 Die Klägerin hat bereits erstinstanzlich die Ansicht vertreten, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam sei und das Mietverhältnis beendet habe, sodass ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegen den Beklagten bestehe. 9 Nach unbeeideter Einvernahme der Zeugin S. W. und formloser Anhörung des Gesellschafters der Klägerin, G. W. hat das Amtsgericht München mit Endurteil vom 02.02.2024 – 420 C 18349/22 der Klage auf Räumung und Herausgabe unter Gewährung einer Räumungsfrist bis 30.04.2024 stattgegeben. 10 Das Erstgericht hat dabei den Standpunkt vertreten, dass die Kündigung nicht gemäß § 577a Abs. 1 BGB gesperrt gewesen sei. 11 Nach § 577a Abs. 1 BGB (Kündigungsbeschränkung nach Wohnungsumwandlung) könne sich ein Erwerber einer vermieteten Wohnung auf ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren (bzw. 10 Jahren nach § 577a Abs. 2 BGB i.V.m. § 1 S. 2 MiSchuV) seit der Veräußerung berufen, wenn an dem vermieteten Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. 12 Zwar könnten nach dem Wortlaut die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorliegen, da nach der Überlassung der Wohnung an den Beklagten die Umwandlung nach § 8 WEG und die „Veräußerung“ an die GbR erfolgt sei, die nunmehr neue Eigentümerin sei und zugleich nach § 566 Abs. 1 BGB neue Vermieterin geworden sei. 13 § 577a Abs. 1 sei jedoch vorliegend nicht anwendbar und insoweit (falls tatsächlich einschlägig) teleologisch zu reduzieren, da der Schutzzweck der Norm in der vorliegenden Konstellation in keiner Weise einschlägig sei. 14 In der Entscheidung des BGH vom 22.6.2022 – VIII ZR 356/20, Rz. 37 ff. werde folgendes ausgeführt: 15 Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen will der Gesetzgeber den Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Der Mieter soll vor „willkürlichen Kündigungen“ geschützt werden, die regelmäßige Folge eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs sind. Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfs- bzw. Verwertungskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 I GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck dagegen nicht zugeschnitten. Die Wartefristregelung aus § 577a I, II BGB für eine Eigenbedarfskündigung greift dabei nicht schon bei der Begründung von Wohnungseigentum ein, sondern erst nach Veräußerung der Eigentumswohnung. Angesichts des Schutzzwecks des § 577a I BGB setzt eine Veräußerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus, und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- bzw. Verwertungsbedarf geschaffen wird. 16 Das Erstgericht vertrat dabei die Ansicht, durch die Einbringung des Anwesens in die Klägerin habe kein im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB relevanter Rechtsträgerwechsel stattgefunden, da sich für den Beklagten das Risiko einer Eigenbedarfskündigung nicht erhöht habe. 17 Vorliegend seien neben Herrn G. W. (als Rechtsvorgänger) mit seiner Ehefrau und seinen beiden Kindern lediglich nahe Angehörige Gesellschafter der Klägerin. Für diese Gesellschafter hätte der Rechtsvorgänger G. W. bereits zuvor Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen können. Dass dieses Ergebnis zutreffend sei, zeige auch die Regelung in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB, wonach bei einer Veräußerung an eine GbR, bei der die Gesellschafter der GbR derselben Familie angehören, die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 BGB nicht gelte. Allein der vorliegende Umstand, dass neben der Veräußerung (hier Einbringungsvertrag) zugleich eine Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgt sei, könne nicht dazu führen, dass bei gleichbleibendem Eigenbedarfsrisiko nunmehr eine 10-jährige Sperrfrist gelte. Insoweit werde auch auf § 577a Abs. 2a BGB verwiesen, wo der Fristbeginn an die Veräußerung und nicht an eine spätere Umwandlung in Wohnungseigentum geknüpft werde. 18 Ergänzend wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Endurteils Bezug genommen. 19 Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung des Beklagten vom 05.03.2024, begründet mit Schriftsatz vom 30.04.2024 innerhalb der bis zum 08.05.2024 verlängerten Berufungsbegründungsfrist. Die Berufung ist im Wesentlichen der Ansicht, dass die verfahrensgegenständliche Kündigung unwirksam sei. Denn zum einen sei die Sperrfrist des § 577a BGB noch nicht abgelaufen, zum anderen könne jedenfalls der erstgerichtlichen Beweiswürdigung nicht gefolgt werden. Auch seien die vom Beklagten seit 20 Jahren bewohnten Speicherräume im 4. Obergeschoss zwar in tatsächlicher Hinsicht zum Wohnen geeignet, aber bauordnungsrechtlich nicht als Wohnung genehmigt, weshalb eine Eigenbedarfskündigung ausscheide. 20 Rechtsfehlerhaft verneine das Amtsgericht aber entgegen dem eindeutigen Wortlaut von § 577a Abs. 1 BGB dessen Anwendbarkeit bzw. nehme eine teleologische Reduktion vor, da nach Ansicht des Amtsgerichts der Schutzzweck in der vorliegenden Konstellation in keiner Weise einschlägig sei. 21 Unstreitig sei die streitgegenständliche Wohnung an den Beklagten bereits vermietet und an ihn überlassen gewesen, als der Alleineigentümer G. W. das Grundstück mit notarieller Urkunde vom 28.09.2021 in Wohnungseigentum aufgeteilt habe. Im Anschluss daran sei es veräußert worden mit der Urkunde zur Einbringung in die GbR vom 28.12.2021 (Bestandteil von Anlage K4). Eine Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer) durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt erfordere die sogenannte notarielle Teilungserklärung. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehe dann bereits unmittelbar, sofort und direkt mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher gemäß § 9a Abs. 1 S. 2 WEG, ohne dass es weiterer Eintragungen hierzu bedürfe. Die Klägerin sei aufgrund des Rechtsgeschäfts der Gründung der GbR und Einbringungsvereinbarung (Anlage K4 mit Anlage 2) jeweils als Eigentümerin der einzelnen Wohnungen in den einzelnen Wohnungsgrundbüchern im Grundbuch eingetragen worden. Beides sei zwar am selben Tag im Grundbuch eingetragen worden. Allerdings sei hier vor der Eintragung der Klägerin als neue Eigentümerin die Begründung von Wohnungseigentum bereits abgeschlossen gewesen durch notarielle Teilungserklärung und die vollzogene Anlegung der Wohnungsgrundbücher. 22 Der Beklagte vertritt die Ansicht, das Tatbestandsmerkmal des § 577a BGB „veräußert worden“ sei damit am 11.02.2022 zeitlich erst dann vollendet worden, als das Wohnungseigentum bereits abschließend durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher begründet gewesen sei. Eine Veräußerung werde bei Grundstücken erst durch Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch abgeschlossen. Damit habe die Klägerin an der Wohnung das bereits durch die Beurkundung der Teilungserklärung und Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstandene Wohnungseigentum zum Eigentum erworben. Mithin sei § 577a Abs. 1 BGB eindeutig anwendbar und die Kündigungssperre greife ein. Sie habe am 11.02.2022 begonnen, betrage in M. 10 Jahre und ende somit erst am 11.02.2032. 23 Die Berufung vertritt weiter die Ansicht, das Amtsgericht zitiere zur Begründung der teleologischen Reduktion der Anwendbarkeit von § 577a BGB zutreffend aus dem Urteil des BGH vom 22.06.2022:BGH: „Angesichts des Schutzzwecks des § 577a I BGB setzt eine Veräußerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus, und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtende Eigen- bzw. Verwertungsbedarf geschaffen wird.“ 24 Das Erstgericht ziehe daraus aber die falschen Schlüsse. Denn vorliegend habe, wie vom BGH gefordert, ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers stattgefunden. Aufgrund des Wechsels des Rechtsträgers komme neuer Eigenbedarf in Betracht durch die nahen Angehörigen der weiteren Gesellschafter – bspw. durch die leiblichen Verwandten der Ehefrau, neue Familienangehörige der Kinder. Dies habe das Amtsgericht bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigt und gewürdigt. 25 Auch der dann folgende Versuch des Amtsgerichts, sein Ergebnis mit Verweis auf § 577a Abs. 1a S. 2 BGB zu stützen, gehe fehl. Denn in § 577a Abs. 1 BGB und § 577a Abs. 1a BGB gehe es um zwei völlig unterschiedliche Fallgestaltungen. § 577a Abs. 1a BGB habe eine Regelungslücke im sog. „München Modell“ geschlossen, wenn die Kündigung vor der Umwandlung erfolgte. Auch der Verweis auf § 577a Abs. 2a BGB sei vorliegend nicht einschlägig, da hier die Umwandlung der Veräußerung vorangegangen sei. 26 Die Klagepartei verteidigt demgegenüber das erstgerichtliche Urteil. Sie ist der Ansicht, durch die Einbringung des Anwesens in die klagende Familien GbR habe kein relevanter Rechtsträgerwechsel im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB stattgefunden Die Beklagtenpartei versuche anhand des Wortlautes der gesetzlichen Regelung den Tatbestand auf den streitgegenständlichen Erwerbsvorgang auszuweiten, was nicht überzeugend sei. Der Gesetzgeber habe mit Sicherheit nicht den vorliegenden konkreten Sachverhalt bei der Neuregelung des § 577a BGB vor Augen gehabt. Dies werde auch daran deutlich, dass der Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Familien GbR, so wie dies auch vorliegend der Fall sei, privilegiere. Nach dem Willen des Gesetzgebers hätte daher die Klagepartei bereits den Ursprungserwerb durchführen können, ohne dass die Kündigungssperrfrist gegriffen hätte, da es sich bei der Klägerin ausschließlich um eine Familien GbR handele. Hätte die Klägerin von Anfang an die Immobilie erworben und nicht erst über den geschäftsführenden Gesellschafter, Herrn G. W., so hätte sich der Beklagte ohnehin nicht auf eine Kündigungssperrfrist berufen können, da diese gemäß § 577a Abs. 1a BGB nicht entstanden wäre. Auch die erwerbende GbR hätte damit ohne Weiteres Wohnungseigentum begründen können, ohne dass dies zur Kündigungssperrfrist geführt hätte. Erst wenn die Klägerin eine Wohnung veräußert hätte, was aber seitens der Klagepartei nicht geplant sei, wäre die Kündigungssperrfrist ausgelöst worden. Vor diesem Hintergrund gehe die Klagepartei davon aus, dass die Problematik hinsichtlich der Kündigungssperrfrist im vorliegenden Fall nur ein Scheinproblem sei und die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB nicht zur Anwendung komme. Die Ausführungen der Beklagtenpartei, dass durch die Familien GbR der Personenkreis beliebig erweitert worden sei, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden könnte, sei nicht überzeugend und auch vollkommen verfehlt. Es finde gerade keine beliebige Erweiterung des Personenkreises, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden könne, statt. Vielmehr beschränke sich dieser Personenkreis wiederum nur auf nahe Familienangehörige, für die der ursprüngliche Alleineigentümer, Herrn G.W., wiederum Eigenbedarf hätte geltend machen können. Es gebe hier keinen substanziellen Unterschied. Entgegen der Ansicht der Beklagtenpartei sei die Umwandlung in Wohnungseigentum zum Zeitpunkt der Eintragung der Klägerin im Grundbuch auch nicht vollendet gewesen. Auch dies habe das Erstgericht in zutreffender Weise erkannt und in den Entscheidungsgründen des Urteils dargelegt. 27 Auch sei das Erstgericht rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gekommen, dass der von der Klagepartei geltend gemachte Eigenbedarf zu Gunsten der Gesellschafterin S. W. begründet sei. Die Zeugin W. werde in die Wohnung einziehen. Auf die Frage, ob die Wohnung bauordnungsrechtlich genehmigt sei, komme es nicht an, da der Beklagte hierfür als beweisbelastete Partei keinen Nachweis vorgelegt habe. Eine Nutzungsuntersagung habe der Beklagte nicht vorgelegt. Wenn der Beklagte in den Wohnräumen lebe, könne dies die Eigenbedarfsperson S. W. ebenfalls. Aus den Bauunterlagen in Anlage B3 von 1950 ergebe sich, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten im DG als Zimmer bezeichnet seien, welche sehr wohl als Wohnraum vermietet werden könnten. 28 Der Beklagte beantragen in zweiter Instanz zu erkennen: I. Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 02.02.2024 (AZ: 420 C 18349/22) wird aufgehoben. II. Die Klage wird abgewiesen. III. Hilfsweise: Die Revision wird zugelassen. 29 Die Klagepartei beantragt demgegenüber: I. Die Berufung wird zurückgewiesen. II.Hilfsweise: Die Revision wird zugelassen. 30 Ergänzend wird auf die zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor der Kammer Bezug genommen. II. 31 Die zulässige Berufung des Beklagten erweist sich als begründet. Sie führt zur Abänderung des erstgerichtlichen Urteils und zur Klageabweisung. 32 Entgegen der Auffassung des Erstgerichts besteht nach Überzeugung der Kammer in Ermangelung einer wirksamen Eigenbedarfskündigung kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung. Vielmehr besteht das Mietverhältnis zwischen den Parteien ungekündigt fort. 33 Zwar ist die erstgerichtliche Beweiswürdigung, entgegen der Berufung, nicht zu beanstanden. Eine wirksame Eigenbedarfskündigung konnte vorliegend jedoch noch nicht ausgesprochen werden, da die 10-jährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 S. 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen war und nach wie vor nicht abgelaufen ist. 34 Hierzu im Einzelnen: 35 1. Zwar bestehen auch nach Überzeugung der Kammer keine Zweifel am klägerseits behaupteten Eigenbedarf. 36 Soweit das Erstgericht hier davon überzeugt war, dass ein ernsthafter Überlassungswille der Klägerin bestehe und die Gesellschafterin S.W. in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wolle, ist dies nicht zu beanstanden. 37 Den hiergegen gerichteten Angriffen der Berufung bleibt der Erfolg versagt. 38 Auf Grundlage seiner – auch durch die Kammer einer Entscheidung zugrunde zu legenden – Feststellungen war das Amtsgericht davon überzeugt, dass die Klägerin der Eigenbedarfsperson die streitgegenständliche Wohnung zur Eigennutzung überlassen und dass die Zeugin die Wohnung künftig auch selbst nutzen wolle. 39 Die diesbezügliche ausführliche und sorgfältige Beweiswürdigung des Amtsgerichts ist nicht zu beanstanden. Soweit die Berufung die Beweiswürdigung angreift, vermag sie keine Fehler oder Verstöße gegen Denkgesetze aufzuzeigen, welche Zweifel an den Feststellungen begründen würden. Sie ersetzt vielmehr in unzulässiger Weise die Beweiswürdigung des Amtsgerichtes durch ihre eigene; dies ist der Kammer in ihrer Entscheidung aber grundsätzlich verwehrt. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichtes unterliegt nur in dem nach § 529 Abs. 1 ZPO beschränkten Umfang der Überprüfung durch das Berufungsgericht. Konkrete Anhaltspunkte zu Zweifeln an der Vollständigkeit des seitens des Amtsgerichts zugrunde gelegten Sachverhaltes, die nach § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Halbsatz ZPO erneute Feststellungen des Berufungsgerichts gebieten, können sich etwa aus Fehlern der Beweiswürdigung im erstinstanzlichen Urteil oder aus dem Übergehen des erstinstanzlichen Vorbringens ergeben (vgl. BGH NJW 2004, 1876). Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Halbsatz ZPO ist das Berufungsgericht an die von dem erstinstanzlichen Gericht festgestellten Tatsachen gebunden, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Konkrete Anhaltspunkte, welche hiernach die Bindung des Berufungsgerichts an die vorinstanzlichen Feststellungen entfallen lassen, können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, die dem Amtsgericht bei der Feststellung des Sachverhaltes unterlaufen sind. Ein solcher Verfahrensfehler liegt namentlich vor, wenn die Beweiswürdigung in dem erstinstanzlichen Urteil den Anforderungen nicht genügt, die von der Rechtsprechung zu § 286 Abs. 1 ZPO entwickelt worden sind. Dies ist der Fall, wenn die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich ist, oder wenn sie gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (BGH NJW 1987, 1557). Ein Verstoß gegen Denkgesetze liegt u.a. dann vor, wenn Umständen Indizwirkungen zuerkannt werden, die sie nicht haben können oder wenn die Ambivalenz von Indiztatsachen nicht erkannt wird (BGH NJW 1991, 1894). 40 Dies ist hier jeweils nicht der Fall. 41 Das Amtsgericht hat die Beweise – soweit erforderlich – erhoben und ausführlich gewürdigt. Ausweislich des erstgerichtlichen Sitzungsprotokolls vom 15.11.2023 ist insbesondere eine umfassende und gründliche Anhörung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin erfolgt. Zudem hat das Erstgericht die Zeugen S. W. ausführlich und gewissenhaft einvernommen. Auf Grundlage dieser Beweisaufnahme war das Erstgericht von der Richtigkeit der klägerseits behaupteten Bedarfslage überzeugt. 42 Soweit die Berufung die erstgerichtliche Beweiswürdigung dahingehend angreift, dass Herr W. vor der Eigenbedarfskündigung in nachdrücklicher Weise versucht habe, den Beklagten unter der Vorgabe des Dachgeschossausbaus zum Auszug zu bewegen und es nicht konkret dargelegt worden sei, wer, wann genau die Idee dazu gehabt habe, dass S. W. in die Wohnung einziehen solle, hat sich das Erstgericht nachvollziehbar und überzeugend mit dieser Problematik auseinandergesetzt. Es war gleichwohl – unter besonderer Würdigung der Glaubhaftigkeit der Angaben der Zeugin S. W. und deren Glaubwürdigkeit sowie der Angaben im Rahmen der Anhörung von G. W. – vom Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs überzeugt. Dies ist auch aus Sicht der Kammer nicht zu beanstanden, vielmehr tritt dadurch deutlich zu Tage, dass das Erstgericht einen angemessen kritischen Blick auf die Behauptungen der Klagepartei hatte und sämtliche relevanten Aspekte in die Beweiswürdigung einzubeziehen vermochte. Die Kammer fügt hinzu, dass sie bereits in einer Vielzahl von Eigenbedarfsklagen der Problematik begegnet ist, dass Zeugen und Parteien oftmals Schwierigkeiten haben, Einzelheiten betreffend eine familieninterne Kommunikation nach gewissem Zeitablauf noch präzise wiederzugeben. Dies sprich jedoch nicht maßgeblich gegen die Richtigkeit einer konkret behaupteten Eigenbedarfslage. 43 Soweit die Berufung die erstgerichtliche Beweiswürdigung zudem damit angreift, dass die Klagepartei in der Kündigung ausführe, die Pläne zum Dachgeschossausbau hätten sich mit dem Eigenbedarf von S. W. geändert, wohingegen der Gesellschafter G. W. erstinstanzlich in seiner Anhörung am 15.11.2023 noch ausgeführt habe, der Dachgeschossausbau werde auf absehbare Zeit überhaupt nicht mehr verfolgt und dennoch habe Herr W. am 15.06.2023 und 12.07.2023 einen Antrag auf Baugenehmigung mit der Bezeichnung „Ausbau DG …“ eingereicht, wobei auf einem Grundriss zu erkennen sei, dass die Klägerin den Ausbau des DG mit zwei Wohnungen plane, der nur durch den Abriss der kompletten Wohnung verwirklicht werden könne, hat sich auch das Erstgericht mit der beantragten Baugenehmigung im Ersturteil auf Seite 12 f. kritisch auseinandergesetzt. Das Erstgericht sah es als nachvollziehbar an, dass das Planungsverfahren auch fortgesetzt werde, wenn der Dachgeschossausbau nicht unmittelbar durchgeführt werde, gerade auch im Hinblick auf die Unwägbarkeiten im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens. Ebenfalls war das Erstgericht davon überzeugt, dass S. W. einen längeren Bedarf an der Wohnung habe, der nicht nur vorübergehender Natur sei. Auch insoweit ist die nachvollziehbare Beweiswürdigung des Erstgerichts nicht zu beanstanden. 44 Ergänzend ist auszuführen, dass die Kammer im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 10.07.2024 G. W. als Partei formlos angehört hat und dieser der Kammer überzeugend, glaubhaft und nachvollziehbar geschildert hat, warum sich die Ausbaupläne vorliegend aktualisiert hätten und dass hiervon die streitgegenständliche Wohnung gerade nicht betroffen sei. Die Ausführungen des glaubwürdigen Gesellschafters der Klägerin G. W. im Rahmen der Anhörung vor der Kammer erfolgten dabei ruhig und überzeugend, sämtliche Nachfragen der Kammer und der Prozessbevollmächtigten vermochte Herr W. ausführlich und schlüssig zu beantworten. 45 Er gab hierzu bei seiner informatorischen Anhörung vor der Kammer insbesondere an, dass im streitgegenständlichen Gebäude ein enormer Sanierungsstau bestehe, aufgrund der günstigen Finanzierung der Ausbau zunächst geplant gewesen sei, aber wegen des aktuellen Zinsanstiegs die ursprünglich getätigte Aussage seinerseits gefallen sei, dass der Dachgeschossausbau mittlerweile nicht mehr gehe. Nun aber habe sich die Situation finanziell geändert. Er habe …€ aus einem Grundstücksverkauf erhalten und seiner Frau werde aus dem Erbe ihrer Mutter, die … 2023 verstorben sei, ein siebenstelliger Betrag zufließen und den Kindern je … €, wobei der Notarvertrag gerade vorbereitet werde. Deshalb könne man es sich nun leisten, den Dachgeschossausbau vorzunehmen, wobei zunächst nur die Seite ausgebaut werden solle, die die Wohnung des Beklagten nicht betreffe. Die andere Seite solle dagegen erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgebaut werden. Zudem stünden dringende Dacharbeiten- und Spenglerarbeiten an, da die Balkenköpfe der tragenden Decke teilweise angefault seien. 46 Die Kammer hat damit keinen Zweifel an den sorgfältigen Feststellungen des Erstgerichts im Rahmen der Beweiswürdigung. 47 Auch im Übrigen stellen sich die Angriffe auf die Beweiswürdigung in Ansehung der überzeugenden Ausführungen des Erstgerichts als unbehelflich dar. 48 2. Soweit der Beklagte vorträgt, dem geltend gemachten Eigenbedarf stehe entgegen, dass die streitgegenständliche Wohnung bauordnungsrechtich nicht genehmigt sei, ist seitens der Parteien keine Nutzungsuntersagungsverfügung vorgelegt worden. Ergänzend ist auszuführen, dass der Beklagte in eben diesen Räumen seit nunmehr 20 Jahren wohnt. Zudem sind ausweislich der beklagtenseits erstgerichtlich mit Anlage B3 vorgelegten Bauunterlagen aus der Bauakte von 1950 die streitgegenständlichen Räumlichkeiten als Zimmer bezeichnet, was grundsätzlich nicht gegen eine Eignung der betreffenden Räume zur Deckung von Wohnbedarf spricht. 49 Im Ergebnis kommt es auf die Ausführungen gemäß Ziffer 1 und 2 jedoch nicht entscheidend an. 50 3. Denn anders als das Erstgericht geht die Kammer hier davon aus, dass die maßgebliche Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 S. 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen war. 51 Die klägerseitige Eigenbedarfskündigung erweist sich von daher wegen Verstoßes gegen eine gesetzliche Kündigungsbeschränkung als unwirksam. 52 a) Denn die Kammer ist im hier zu entscheidenden Fall der Überzeugung, dass die Regelung des § 577 a Abs. 1 BGB zur Anwendung kommt. 53 Im vorliegenden Fall führt das Erstgericht zunächst aus, dass nach dem Wortlaut die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorliegen könnten. 54 Dies ist nach Ansicht der Kammer zutreffend. Denn § 577a Abs. 1 BGB besagt: 55 Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. 56 Danach gilt bei Einhaltung der chronologischen Reihenfolge von - Vermietung - Überlassung an Mieter - Umwandlung in Wohnungseigentum - erster Verkauf nach Umwandlung und schließlich - Kündigung für die Kündigung die dort normierte Sperrfrist. 57 § 577a Abs. 1 BGB ist hiernach anwendbar, denn mit schriftlichem Mietvertrag vom 16.02.2004 mietete der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung. Vorliegend erfolgte nach der Überlassung der Wohnung an den Beklagten die Umwandlung in Wohnungseigentum, denn der Gesellschafter G. W. erwarb zunächst mit notariellem Kaufvertrag vom 05.02.2021 und Eintragung im Grundbuch am 31.05.2021 das Eigentum am Anwesen F.-straße in M. . Am 28.09.2021 erfolgte die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG und am 11.02.2022 wurde die Aufteilung in Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen. Mit Einbringungsvertrag vom 28.12.2021 brachte der Gesellschafter G. W. das Anwesen F.-straße in M. in die klägerische Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein. Der Vollzug der Eigentumsumschreibung erfolgte ebenfalls am 11.02.2022. Dabei ist in den Wohnungseigentumsgrundbuchblättern als Eigentümerin die GbR, die hiesige Klägerin, eingetragen. Mit Schreiben vom 27.07.2022 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten zum 30.04.2023 wegen Eigenbedarfs. 58 Die Berufung führt zutreffend aus, dass gemäß § 9a Abs. 1 S. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unmittelbar mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstanden und die Veräußerung von dem Eigentümer G. W. an die hiesige Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der Klägerin, erst durch die Eintragung des neuen Erwerbers im Grundbuch abgeschlossen worden sei. Denn die Veräußerung im Sinne von § 577 a Abs. 1 BGB erfasst zunächst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum (§§ 873, 925 BGB). Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei – anders als bei § 577 BGB – der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs (§§ 873, 925) maßgeblich ist (vgl. BeckOGK/Klühs, BGB § 577a Rn. 34). Dabei wurde Herr W. vom Notar bei der Einbringung des Grundstücks in die Gesellschaft gemäß Ziffer VII. darauf hingewiesen, dass das Eigentum erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Erwerber übergeht (vgl. Anlage K4, Ziffer VII). 59 b) Nach vorzugswürdiger Auffassung ist hingegen, entgegen der Ansicht des Erstgerichts auch keine teleologische Reduktion von § 577a Abs. 1 BGB vorzunehmen. 60 Für diese Auffassung streiten – auch unter Berücksichtigung der durchaus beachtlichen, nachvollziehbaren Argumentation des Erstgerichts und der Klagepartei – letztlich die überzeugenderen Argumente der Berufung. 61 Denn vorliegend erfolgte gerade eine tatsächliche personelle Erweiterung von einem Eigentümer auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus vier Gesellschaftern. Der ursprüngliche Eigentümer G. W. brachte das Eigentum am streitgegenständlichen Anwesen in die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern G. W., dessen Ehefrau, dessen Tochter und dessen Sohn ein. Damit hat sich der Kreis der potentiellen Bedarfspersonen erweitert. Auch eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15). Offen bleiben kann vorliegend, ob die zum 01.01.2024 in Kraft getretenen Neuregelungen des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) Auswirkungen auf das – bisher in ständiger Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH bejahte – Recht einer (Außen-)GbR hat, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen. Denn die streitgegenständliche Kündigung wurde bereits am 27.07.2022 zum 30.04.2023 ausgesprochen. Die erst hiernach in Kraft getretenen Änderungen durch das MoPeG können deshalb auf die Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigung keinen Einfluss haben. Denn diese ist nach dem im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Recht zu beurteilen (vgl. hierzu und zum Meinungsstand: BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23). 62 Auch wenn G. W. als vormaliger Eigentümer Eigenbedarf für seine Ehefrau und seine Kinder bereits hätte geltend machen können, wurde aufgrund der Veräußerung an die GbR neu in Betracht kommender Eigenbedarf, den der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt nicht fürchten musste, geschaffen. Denn mit dem Rechtsträgerwechsel kommt neuer Eigenbedarf für nahe Angehörige der weiteren Gesellschafter (z.B. für leibliche Verwandte von O. W. und für neue Familienangehörige der Kinder) in Betracht. 63 Die Ansicht der Berufung, wonach auch eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB im Hinblick auf die Vorschrift des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB hier nicht in Betracht komme, ist aus Sicht der Kammer vorzugswürdig. Denn § 577a Abs. 1a BGB regelt eine andere Fallgestaltung, in der keine zwischenzeitliche Aufteilung in Wohnungseigentum stattgefunden hat. Die mit Gesetz vom 11.03.2013 erfolgten Neuregelungen des § 577a Abs. 1a BGB zielten primär darauf ab, eine dem Gesetzgeber bekannte Gesetzeslücke zu schließen, die durch Münchner Bauträger im Rahmen des „Münchner Modells“ gezielt ausgenutzt worden war (vgl. hierzu: Urteil der Kammer vom 09.08.2024 – 14 S 16755/23, zur Veröffentlichung in der ZMR vorgesehen). 64 Der gesetzlich intendierte Mieterschutz kann aus Sicht der Kammer nicht zu Lasten der Mieter, zumal entgegen dem Wortlaut der einschlägigen Norm, eingeschränkt werden. 65 Nach alledem ist das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen. III. 66 Die Kostenfolge beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1, S. 2 ZPO. 67 Für die Streitwertfestsetzung ist der Jahresbetrag der mietvertraglich vereinbarten Nettomiete maßgeblich. 68 Eine Revisionszulassung ist nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO veranlasst. Denn die Rechtssache hat insbesondere hinsichtlich der Frage der Anwendbarkeit von § 577a BGB grundsätzliche Bedeutung. 69 Eine Sache hat namentlich dann grundsätzliche Bedeutung, wenn sie entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfragen aufwirft, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt AG München, Endurteil v. 02.02.2024 – 420 C 18349/22 Download Drucken Titel: Eigenbedarfskündigung, Räumungsfrist, Mietverhältnisbeendigung, Herausgabeanspruch, Kündigungssperrfrist, Interessenabwägung Schlagworte: Eigenbedarfskündigung, Räumungsfrist, Mietverhältnisbeendigung, Herausgabeanspruch, Kündigungssperrfrist, Interessenabwägung Rechtsmittelinstanzen: LG München I, Endurteil vom 25.10.2024 – 14 S 2770/24 BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24   Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Anwesen F.-straße in M. im Vorderhaus, 4. OG, rechts, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Flur und 1 Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin in Ziffer 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin in Ziffer 2. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2024 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird auf 3.720,00 € festgesetzt. Tatbestand 1 Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach erklärter Eigenbedarfskündigung. 2 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 16.02.2004 mietete der Beklagte von der Voreigentümerin die verfahrensgegenständliche Wohnung F.-straße in M. im Vorderhaus, 4. OG, rechts an. Der Nettomietzins betrug zuletzt 310,00 €. 3 Der Gesellschafter G. W. erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 05.02.2021 und Eintragung im Grundbuch am 31.05.2021 das Eigentum am Anwesen F.-straße in M. (Anlage K5). 4 Am 28.09.2021 erfolgte die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG. Am 11.02.2022 wurde die Aufteilung in Wohnungseigentum im Grundbuch vollzogen (Anlagen K6 und K7). 5 Mit Gesellschaftsvertrag (Anlage K4) gründeten Herr G. W., seine Ehefrau O. W. sowie deren Kinder S. und L. S. die Klägerin. Geschäftsführende Gesellschafter sind Herr G. und O. W. 6 Mit Einbringungsvertrag vom 28.12.2021 brachte der Gesellschafter G. W. das Anwesen in die Klägerin ein. Die Eigentumsumschreibung wurde im Grundbuch am 11.02.2022 vollzogen. 7 Mit Schreiben vom 27.07.2022 erklärte die Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zum 30.04.2023 wegen Eigenbedarfs und widersprach gemäß § 545 BGB der Fortsetzung des Mietverhältnisses (vgl. Anlage K2). Die Eigenbedarfskündigung wurde im Wesentlichen damit begründet, dass die Wohnung der Gesellschafterin S. W. zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden sollte. Der Bedarf resultiere daraus, dass die 25jährige Gesellschafterin S. W., die bei ihren Eltern in S. ein Zimmer bewohnt, nunmehr ab Mai 2023 eine postgraduale Ausbildung in der K.-straße in M. antreten werde und somit Wohnraum für einen eigenen Hausstand in M. benötige. 8 Der Beklagte hat der Kündigung nicht widersprochen. 9 Eine Räumung und Herausgabe der Wohnung erfolgte gleichfalls nicht. 10 Die Klägerin ist der Meinung, ihre Kündigung auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB stützen zu können. Die Kündigung sei formell und materiell rechtmäßig und habe das Mietverhältnis zum 30.04.2023 beendet. Die Gesellschafterin S. W. werde in die streitgegenständige Wohnung einziehen und die Klägerin werde ihr die Wohnung zur Verfügung stellen. Einen Alternativwohnraum gebe es nicht. Die Kündigung sei auch nicht aufgrund der Sperrfrist nach § 577a BGB ausgeschlossen. 11 Die Klägerin beantragt daher zu erkennen: Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Anwesen F.-straße in M. im Vorderhaus, 4. OG, rechts, bestehend aus 1 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Flur und 1 Kellerraum an die Klägerin zu räumen und herauszugeben. 12 Der Beklagte beantragt zu erkennen: Die Klage wird abgewiesen. Hilfsweise: Die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist, § 721 ZPO und Vollstreckungsschutz nach § 712 Abs. 1, Abs. 1 S. 2 ZPO. 13 Der Beklagte ist der Meinung, die Eigenbedarfskündigung sei nicht gerechtfertigt. Der Beklagte meint, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben und rechtsmissbräuchlich, jedenfalls bestehe er nicht. Vorgeschoben sei der Eigenbedarf vor allem deswegen, da der Gesellschafter Herr G. W. bereits zuvor um die Beendigung des Mietverhältnisses gebeten hatte, um den geplanten Dachgeschossausbau durchführen zu können, welcher nur bei Freiwerden der streitgegenständlichen Wohnung möglich wäre. Da sich der Beklagte jedoch geweigert habe auszuziehen, habe die Klägerin den Eigenbedarf erfunden, um den Beklagten los zu werden. Die Klägerin sei wirtschaftlich auf den Dachgeschossausbau auch angewiesen, so dass wenn überhaupt die Gesellschafterin S. W. nur als „Strohmieterin“ für kurze Zeit einziehen würde. 14 Zudem könne für die Wohnung kein Eigenbedarf geltend gemacht werden, da die streitgegenständlichen Räumung bauordnungsrechtlich nicht als Wohnraum genehmigt seien. Es sei nicht wahrscheinlich, dass der Gesellschafter G. W. seine Tochter in quasi nicht bewohnbare Räume einziehen lassen wolle. 15 Zudem sei im Frühjahr 2023 eine weitere Wohnung im 4. OG rechts freigeworden, da sich die Klägerin mit der Mieterin auf eine Aufhebung des Mietvertrages verständigen konnte. 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugin S. W. im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023. 17 Ferner wurde der Gesellschafter Herr G. W. informatorisch angehört. 18 Zur Ergänzung des Tatbestandes wird Bezug genommen auf sämtliche wechselseitigen Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der Hauptverhandlung vom 01.06.2023 und vom 15.11.2023 verwiesen. 19 Die Parteien haben in der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023 der Überleitung ins schriftliche Verfahren nach § 128 Abs. 2 ZPO zugestimmt. Mit Beschluss vom 17.11.2023 (Bl. 70-72 d.A.) wurde als Schluss der mündlichen Verhandlung der 13.12.2023 bestimmt. Dieser Zeitpunkt wurde mit Verfügung vom 11.12.2023 auf den 29.12.2023 verlängert (Bl. 89 d.A.). Entscheidungsgründe A. 20 Die zum örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht München erhobene Klage ist zulässig und begründet. 21 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1 BGB. Der verfahrensgegenständliche Mietvertrag wurde durch die Eigenbedarfskündigung der Klagepartei vom 27.07.2022 (Anlage K2, Bl. 7/8 d.A.) mit Wirkung zum 30.04.2023 beendet, §§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, 573c Abs. 1 S. 2 BGB. Dem Beklagten war jedoch zur Vermeidung einer Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2024 zuzugestehen, § 721 ZPO. 22 I. Das Amtsgericht München ist in sachlicher Hinsicht streitwertunabhängig zuständig gem. §§ 1 ZPO, 23 Nr. 2a) GVG und in örtlicher Hinsicht ausschließlich zuständig gem. § 29a Abs. 1 ZPO. 23 II. Die Kündigung vom 27.07.2022 ist formell nach §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB ordnungsgemäß erfolgt. 24 Sie wurde insbesondere aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben ausreichend begründet. Aufgrund der Angaben im Kündigungsschreiben konnte sich der Beklagte von den Gründen der Kündigung ein ausreichendes Bild machen und sich so Klarheit über die Berechtigung der Kündigung verschaffen. Im Kündigungsschreiben wurden alle erforderlichen Kerntatsachen zur Begründung einer Eigenbedarfslage der Klägerin zugunsten der Gesellschafterin S. W. niedergelegt. 25 Die Klägerin war als Eigentümerin und Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung seit dem Eigentumsübergang vom 11.02.2022 zur Kündigung auch berechtigt. 26 III. Die Kündigung ist auch materiell wirksam erfolgt. Das Mietverhältnis ist durch die Eigenbedarfskündigung vom 27.07.2022 nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 2 BGB ordnungsgemäß beendet worden. 27 Die Klägerin konnte in hinreichender Weise darlegen und beweisen, dass ein berechtigtes Interesse an der Kündigung zum Zwecke des Eigenbedarfs besteht. Nach Durchführung der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Klägerin der Gesellschafterin S. W. die streitgegenständliche Wohnung zur Verfügung stellen will. Die Kündigung war dabei nicht nach § 577 a Abs. 1 oder Abs. 1a BGB gesperrt. 28 1. Nach § 577a Abs. 1 BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) gilt: 29 Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. 30 Da der Wohnraum in M. liegt, ist die Frist auf 10 Jahre verlängert, § 577a Abs. 2 S. 1 BGB i.V.m. § 1 MiSchuV). 31 Nach dem Wortlaut könnten die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorliegen. Nach der Überlassung der Wohnung an den Beklagten erfolgte die Umwandlung nach § 8 WEG und die „Veräußerung“ an die GbR, die nunmehr als neue Eigentümerin zugleich nach § 566 Abs. 1 BGB neue Vermieterin wurde. 32 Nach Ansicht des Gerichts ist § 577a Abs. 1 BGB vorliegend jedoch nicht anwendbar und insoweit (falls tatsächlich einschlägig) teleologisch zu reduzieren, da der Schutzzweck der Norm in der vorliegenden Konstellation in keiner Weise einschlägig ist. 33 In der Entscheidung BGH vom 22.6.2022 – VIII ZR 356/20, Rz. 37 ff. wird folgendes ausgeführt: Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen will der Gesetzgeber den Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Der Mieter soll vor „willkürlichen Kündigungen“ geschützt werden, die regelmäßige Folge eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs sind. Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfs- bzw. Verwertungskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 I GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck dagegen nicht zugeschnitten. Die Wartefristregelung aus § 577a I, II BGB für eine Eigenbedarfskündigung greift dabei nicht schon bei der Begründung von Wohnungseigentum ein, sondern erst nach Veräußerung der Eigentumswohnung. Angesichts des Schutzzwecks des § 577a I BGB setzt eine Veräußerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus, und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- bzw. Verwertungsbedarf geschaffen wird. 34 Durch die Einbringung des Anwesens in die Klägerin hat kein im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB relevanter Rechtsträgerwechsel stattgefunden, da sich für den Beklagten das Risiko einer Eigenbedarfskündigung nicht erhöht hat. Vorliegend sind neben dem Herrn G. W. als Rechtsvorgänger mit seiner Ehefrau und seinen beiden Kindern lediglich nahe Angehörige Gesellschafter der Klägerin. Für diese Gesellschafter hätte der Rechtsvorgänger G. W. bereits zuvor Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen können. 35 Dass dieses Ergebnis zutreffend ist, zeigt auch die Regelung in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB, wonach bei einer Veräußerung an eine GbR, bei der die Gesellschafter der GbR derselben Familie angehören, die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 BGB nicht gilt. Allein der vorliegende Umstand, dass neben der Veräußerung (hier Einbringungsvertrag) zugleich eine Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgte, kann nicht dazu führen, dass bei gleichbleibenden Eigenbedarfsrisiko nunmehr eine 10jährige Sperrfrist gilt. Insoweit wird auch auf § 577a Abs. 2a BGB verwiesen, wo der Fristbeginn an die Veräußerung und nicht an eine spätere Umwandlung in Wohnungseigentum geknüpft wird. 36 2. Eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter, hier die Gesellschafterin S. W., oder dessen Angehörige, hier Tochter der Gesellschafter G. und O. W., berufen (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15). Soweit der Beklagte einwendet, dass durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz – MoPeG) vom 10.8.2021 eine analoge Anwendung ausscheide, wird darauf verwiesen, dass die Kündigungsfrist bereits zum 30.04.2023 ablief und die Kündigungswirkungen anhand der bis dahin geltenden Rechtslage zu beurteilen sind (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 66a). 37 3. Das Gericht kommt aufgrund der Aussage der vernommenen Zeugin S. W. sowie der informatorischen Befragung des Gesellschafters G. W. zur Überzeugung, dass ein ernsthafter Überlassungswille der Klägerin besteht (b)) und die Gesellschafterin S. W. in die Wohnung einziehen will und wird (a)). 38 Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist. Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann iSd § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (BGH, Urteil vom 22.5.2019 – VIII ZR 180/18). 39 Das erkennende Gericht hat bei der nachfolgenden Würdigung der vernommenen Zeugin und der informatorischen Anhörung des Gesellschafters G. W. gemäß § 286 ZPO die folgenden Grundsätze beachtet: Eine Tatsache ist erst dann zur Überzeugung des Gerichts bewiesen, wenn das Gericht von der Wahrheit der jeweiligen bestrittenen Tatsache überzeugt ist. Ein bloßes Glauben, Wähnen, Fürwahrscheinlichhalten berechtigen den Richter hingegen nicht zur Bejahung eines streitigen Tatsachenvortrags, wobei objektive Wahrscheinlichkeitserwägungen allenfalls Grundlage und Hilfsmittel für die Überzeugungsbildung des Richters sein können. Zwingend hinzukommen muss die subjektive persönliche Entscheidung des Richters, ob er die strittige Tatsachenbehauptung als wahr erachtet hat (BGH NJW 2014, 71; Zöller, ZPO, 31. Auflage 2016, § 286 Rn. 18). Andererseits ist mehr als eine subjektive Überzeugung des Richters zum Beweis einer strittigen Tatsachenbehauptung auch nicht erforderlich. Absolute Gewissheit zu verlangen, hieße die Grenze menschlicher Erkenntnisfähigkeit zu ignorieren. Dass die Sachverhaltsfeststellung durch das Abstellen auf ein persönliches Überzeugtseins mit subjektiven Einflüssen belastet wird, ist im Bereich menschlichen Richtens zwangsläufig und unvermeidbar. Der Richter muss sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, das ist eine Gewissheit, welche den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGHZ 53, 256 = NJW 1970, 946; BGH NJW 2014, 71; Zöller, ZPO, 32. Auflage 2018, § 286 Rn. 19). 40 a) Die Zeugin W. konnte im Rahmen der Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vom 15.11.2023 überzeugend darlegen, dass sie in die streitgegenständliche Wohnung einziehen will, wenn diese für sie frei werden würde. Der Bedarf resultiere daraus, dass sie seit Mai 2023 nunmehr in M. ihren letzten Ausbildungsabschnitt begonnen habe und nunmehr eine Unterkunft in M. benötige. Nach erfolgter Ausbildung sei sie approbierte psychologische Psychotherapeutin. Die Zeugin schilderte nachvollziehbar unter Angabe konkreter Daten den Entscheidungsprozess im Frühjahr/Sommer 2022, insbesondere ihre Ausbildung nicht mehr weiterführen zu wollen („Ich musste dort jedoch zahlreiche Patienten eigenverantwortlich betreuen, sodass mir das am Ende zu viel wurde. Es waren ca. 17 Patienten, für die ich auf der Station tatsächlich zuständig war. Ich habe dann entschieden, nur meine Pflichtstunden vor Ort zu absolvieren und habe dann anschließend die Stelle gekündigt. Somit war mein ursprünglicher Plan verworfen worden, die nächste Ausbildungsstation dort zu verbringen. Wir haben dann entsprechend darüber beratschlagt und haben dann letztendlich entschieden, dass ich nach M. gehe und dort beim Ausbildungsinstitut A., bei dem ich seit Oktober 2021 unter Vertrag stand, weitermachen werde und dort die ambulante Betreuung der Patienten fortführen werde .“). Sie gab glaubhaft an, dass sie in Ma. lediglich noch ihre Pflichtstunden absolvieren wollte und die ambulante Betreuung der Patienten in M. fortsetzen wolle. Die Zeugin gab an, dass sie die knapp 30 qm große Wohnung alleine nutzen wolle und diese insbesondere aufgrund der Entfernung zu ihrer Arbeitsstätte geeignet sei. 41 Auch wenn die Zeugin die Wohnung bisher noch nicht von innen gesehen hatte, so schließt dies den Eigenbedarf nicht aus. Auch der Beklagte bewohnt allein die Wohnung, so dass die Zeugin durchaus die berechtigte Annahme haben kann, dass die streitgegenständliche Wohnung auch für sie geeignet ist. Jedenfalls verwies sie auf die Erzählungen und die Angaben ihres Vaters G. W.. Tatsächlich ist die Wohnung aus Sicht des Gerichts für eine alleinstehende junge, sich noch in der Ausbildung befindliche Person durchaus aufgrund der Lage und Größe geeignet. 42 Die Angaben der Zeugin W. und ihr Verhalten während der Einvernahme waren überaus glaubhaft („Für mich ist die Wohnung ein Jackpot“), dass das Gericht keine berechtigen Anhaltspunkte finden kann, dass die Zeugin nicht in die Wohnung einziehen wird. Es ist auch lebensnah, dass sich Lebensplanungen während der Ausbildung ändern können. Auch ist es lebensnah, dass Eltern ihren Kindern Wohnraum zur Verfügung stellen wollen, zumal die Zeugin W. nach eigenen Angaben monatlich lediglich über 1.600,00 € verfügen kann. 43 Wie die Zeugin angab, bewohnt sie mittlerweile auch seit Juli 2023 eine Wohnung in der L.-straße, wobei sie sich die Wohnung mit ihrem Vater teile und die Privatsphäre hierdurch nicht gesichert sei. Das Gericht kann hierbei nachvollziehen, dass eine Person mit 27 Jahren einen eigenen Hausstand unterhalten will. 44 Das Gericht übersieht bei seiner Überzeugungsbildung nicht, dass im Vorfeld der Eigenbedarfskündigung der Gesellschafter G. W. in nachdrücklicher Weise versuchte, den Beklagten zum Auszug zu bewegen und hierbei vorgab das Dachgeschoss ausbauen zu wollen. Das Gericht kann die Befürchtung des Beklagten durchaus gut nachvollziehen, dass der Eigenbedarf lediglich als Mittel zum Zweck gewählt wurde, um ihn nach den gescheiterten Versuchen letzten Endes doch zum Auszug zu bringen. Dann wäre der Weg frei für den Dachgeschossausbau, der aus Sicht des Gerichts eine erhebliche Wertsteigerung für das Eigentum der Klägerin bedeuten würde. 45 Die Zeugin W. hat hierzu auch ausgeführt, dass in der Vergangenheit der Dachgeschossausbau Thema war. Ab dem Zeitpunkt, wo sie sich entschieden hatte, nach M. zu kommen, war der Dachgeschossausbau jedoch kein Thema mehr. 46 Der Bedarf der Zeugin bestehe nach deren Angaben noch bis 2026, da sie Langzeittherapien begonnen habe, welche mit ca. 60-80 Stunden angesetzt werden. 47 Lebensnah, angesichts der familiären Verhältnisse, fand das Gericht auch die Angaben der Zeugin, wonach sie keine Erinnerung mehr daran habe, von wem tatsächlich die Entscheidung zum Einzug in die streitgegenständliche Wohnung getroffen wurde bzw. von wem der Vorschlag kam. Letztendlich sei sie dankbar dafür, dass sie die Wohnung zur Verfügung gestellt bekomme. Sie selbst hätte dies nicht eingefordert. Der Gesellschafter Herr W. bestätigte diese Angaben. 48 Das Gericht ist fest davon überzeugt, dass die Zeugin in die Wohnung einziehen will und davon ausgeht, dass dies im Falle des Freiwerdens auch möglich sein wird. 49 b) Das Gericht ist auch ausreichend überzeugt, dass die Klägerin der Zeugin W. die Wohnung überlassen wird. Hinsichtlich des Überlassungswillens stellt das Gericht vor allem auf den Willen des geschäftsführenden Gesellschafters G. W. ab. Das Gericht hat ausreichende Anzeichen dafür, dass die Geschicke der Klägerin durch ihn gesteuert werden und er die relevanten Entscheidungen trifft. Hierauf deutet auch die Aussage der Zeugin W. hin, die angab, dass sie nicht sagen könne, was passiert, wenn ihr Vater sie auffordern würde, aufgrund des Dachgeschossausbaus wieder aus der Wohnung ziehen zu müssen. Auch dass sie erst im Rahmen dieses Räumungsrechtsstreits davon Kenntnis erlangte, dass mit dem Beklagten eine Aufhebung des Mietvertrages erreicht werden sollte, passt dazu, dass die Zeugin W. aus dem operativen Geschäft herausgehalten wurde. 50 Die Angaben des Gesellschafters G. W., der diese vor der Zeugenaussage der Zeugin W. gemacht hatte, waren jedoch glaubhaft. 51 Zunächst schilderte Herr W., dass seine Tochter zur Zeit in der Wohnung in der L.-straße in M. mit ihm zusammen wohne, wobei er ca. 1-3 Nächte wöchentlich dort nächtige und damit keine Privatsphäre für die Zeugin W. garantiert sei. 52 Hinsichtlich der Entscheidungsfindung gab Herr W. an, dass es der Zeugin W. im Bezirkskrankenhaus in Ma. nicht mehr gut gefallen habe und es ihr nicht gut ging. Man habe sich dann überlegt, was besser sei, wobei die Wahl auf die nunmehrige Arbeitsstelle fiel. Ausbildungsbeginn war Mai 2023 (Anmerkung des Gerichts: Kündigungsende war 30.04.2023). Zu anfangs sei die Zeugin W. noch vom Elternhaus in S. nach M. gependelt. 53 Herr W. gab an, dass die streitgegenständliche Wohnung die Einzige sei, die ca. 36 m² misst, wobei alle weiteren Wohnungen in dem Haus ca. 200 m² groß und damit für die Zeugin W. nicht geeignet seien. 54 Angesprochen auf eine weitere Wohnung im 4. Obergeschoss gibt Herr W. an, dass es sich lediglich um 2 Zimmer in einem desolaten Zustand handeln würde, wobei die Wohnung kein integriertes Bad und auch kein WC hätte. Die Toilette sei lediglich über ein Zwischenpodest im Treppenhaus zu erreichen. Dem wurde nicht widersprochen, so dass ein sachlicher Grund vorliegt, warum die streitgegenständliche Wohnung bevorzugt wird. 55 Hinsichtlich des Dachgeschossausbaus gab Herr W. an, dass in der Vergangenheit geplant war, das Dachgeschoss auszubauen. Teil des Ausbaus wäre auch das 4. Obergeschoss und damit auch die streitgegenständliche Wohnung gewesen. Nunmehr sei ein solcher Dachgeschossausbau nicht mehr tragbar, da er viel zu teuer sei und sich nicht lohne. Das Gericht übersieht aber nicht, dass die Klägerin eine Baugenehmigung beantragt hat und diese in diesem Jahr noch erteilt werden könnte. Die Arbeiten zum Dachgeschossausbau könnten dann neben den ohnehin bereits geplanten weiteren Sanierungsarbeiten an der Fassade und der Fenster sowie Heizung beginnen. Warum sich in der gegenwärtigen Wirtschaftslage angesichts des Wohnungsnotstandes in M. und der bereits bisher getätigten Investition in das Gebäude ein Dachgeschossausbau nicht lohne, kann das Gericht nicht nachvollziehen. Nachvollziehbar ist hingegen, dass man das Planungsverfahren auch dann fortsetzt, wenn der Dachgeschossausbau nicht unmittelbar durchgeführt wird. Dies auch angesichts der Unwägbarkeiten im Rahmen der Erlangung einer Baugenehmigung, zumal Herr W. selbst Bauträger ist. 56 Dennoch haben sowohl Herr W. als auch die Zeugin W. glaubhaft angegeben, dass der Bedarf für eine Wohnung in M. für längere Zeit, und nicht nur vorübergehend, besteht, und die Klägerin der Zeugin W. die Wohnung zur Verfügung stellen will, da kein anderer gleich geeigneter Wohnraum zur Verfügung stehe. 57 Herr W. bestätigte auch, dass die Idee, dass die Zeugin W. in die Wohnung einziehe, im Kreise der Familie gefallen sei und er ausschließen könne, dass die Zeugin W. gesagt hätte, dass sie die Wohnung auf jeden Fall haben wolle. Herr W. bestätigte auch, dass die Zeugin keine Miete bezahlen müsse. 58 Nach der Anhörung der Zeugin W. und des Gesellschafters W. konnte das Gericht keine Widersprüche in den Angaben erkennen. Selbstverständlich erkennt das Gericht, dass beide Personen ein eigenes Interesse an dem Ausgang des Verfahrens haben. 59 Es ist hierbei auch durchaus naheliegend, dass in zeitlicher Abfolge zunächst der Eigenbedarf befriedigt wird und zu einem späteren Zeitpunkt der Dachgeschossausbau dennoch durchgeführt wird. Das Gericht hat jedoch keine Anzeichen dafür erkennen können, dass die Zeugin W. lediglich als „Strohmieterin“ für kurze Zeit in die Wohnung einziehen will. Auch wenn das Gericht die Personen nur aus den Verhandlungen kennt, so kann es sich das Gericht nicht vorstellen, dass, angesichts der finanziellen Verhältnisse der Familie, Herr W. seine Tochter zur Falschaussage vor Gericht nötigen würde, zumal im Falle einer Strafverfolgung auch die Approbation der Beklagten bedroht wäre. Sollte Herr W. seiner Tochter lediglich vorgespielt haben, dass sie in die Wohnung ziehen könne, so wäre das Risiko eines familiären Vertrauensverlusts durchaus aus Sicht des Gerichts erheblich. Das Gericht jedenfalls traut beides den genannten Personen nicht zu. 60 Aufgrund der relativ kurzfristigen Entscheidung der Zeugin W. im Frühjahr/Sommer 2022 nach M. zu ziehen, sieht das Gericht auch keine Unstimmigkeit darin, dass Herr W. dem Beklagten erst unmittelbar vor der Kündigung den Eigenbedarf offenbarte. 61 Letztlich hat Gericht keine Anzeichen dafür erkennen können, dass die Angaben der Personen W. nicht der Wahrheit entsprechen. Die Angaben wirkten nicht frei erfunden. Aus Sicht des Gerichts schilderten sie die Entstehung des Eigenbedarfs lebensnah. 62 Trotz des Eigeninteresses hat das Gericht keine begründeten Zweifel an der Glaubwürdigkeit der Zeugin W. zu zweifeln. Für eine etwaige Missbrauchsgefahr (Zeugin wäre „Strohmieterin“) gab es im Rahmen der Einvernahme, wie bereits erläutert, keine Anzeichen. Da das Anwesen in einer Art Familien GbR gehalten wird, erscheint es auch nicht naheliegend, dass das Anwesen aus Renditegründen saniert und schnellstmöglich verkauft werden soll. Das schließt aber aus Sicht des Gerichts nicht aus, dass das Dachgeschoss nach Ablauf der Ausbildungsjahre nicht doch noch ausgebaut wird. Allein dies macht die Kündigung jedoch nicht rechtsmissbräuchlich, auch wenn das Gericht erkennt, dass der Verlust der Wohnung für den Beklagten angesichts dieser Aussichten schmerzlich ist. Das Gericht macht sich die Entscheidung auch nicht einfach. 63 Die Klägerin konnte jedoch im Rahmen der mündlichen Verhandlung ausreichend (s.o.) unter Beweis stellen, dass die streitgegenständliche Wohnung für die Gesellschafterin S. W. tatsächlich im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt wird und diese nicht nur für eine kurze Zeit dort einziehen will. 64 c) Auf den Umstand, ob die Wohnung bauordnungsrechtlich genehmigt ist oder nicht, kommt es im Rahmen des Eigenbedarfs aus Sicht des Gerichts nicht an. Voraussetzung einer wirksamen Kündigung ist die Eignung der gekündigten Wohnung zur Bedarfsdeckung (MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, BGB § 573 Rn. 101). Zudem widerspricht sich der Beklagte selbst, wenn er angibt, dass die Wohnung zum Wohnen nicht geeignet ist, er selbst jedoch seit Jahren in der Wohnung lebt. 65 d) Die Kündigungsfrist ist abgelaufen und das Mietverhältnis somit beendet. 66 Die Klägerin hat gegenüber dem Beklagten somit nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 542 Abs. 1, 985 BGB. B. 67 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. 68 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Die Sicherheitsleistung orientiert sich an der 12-fachen Bruttomiete (12x345 €). Für einen Antrag nach § 712 Abs. 1 ZPO fehlt es an der Voraussetzung des „nicht zu ersetzenden Nachteils“ im Falle einer Vollstreckung. 69 Der Streitwert ergibt sich aus der Jahresnettomiete (12x310,00 €), § 41 Abs. 1 S. 1 GKG. C. 70 Dem Beklagten war jedoch eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO bis zum 30.04.2024 zu gewähren. Nach Sinn und Zweck von § 721 ZPO soll dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessenen Ersatzwohnung zu finden. Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall aufgrund des von den Parteien vorgetragenen und vom Gericht festgestellten Sachverhalts die widerstreitenden Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen (vgl. LG Tübingen BeckRS 2015, 15633). 71 Bei der Bemessung der Räumungsfrist war eine Interessenabwägung der Parteien durchzuführen. Zu berücksichtigen war auf Seiten der Klagepartei, dass die Eigenbedarfskündigung das Mietverhältnis bereits beendet hat, der Beklagte aber bis zum heutigen Tag noch tatsächlich in der Wohnung wohnhaft geblieben ist. Des Weiteren war auf Seiten der Klagepartei zu werten, dass die Eigenbedarfslage vorrangig zur Begründung eines eigenen Hausstandes der Zeugin W. geltend gemacht wurde. 72 Auf Seiten des Beklagten war zu berücksichtigen, dass die Auffindung von Ersatzwohnraum in M. durchaus erhebliche Anstrengungen erfordert. Insbesondere wird es für den Beklagten geradezu unmöglich sein, preislich vergleichbaren Ersatzwohnraum in vergleichbarer Lage zu finden. Da die Zeugin W. zur Zeit in einer Ersatzwohnung untergekommen ist, erscheint eine Räumungsfrist auch für die Klägerin noch zumutbar. Auch wenn die Privatsphäre teilweise gestört ist. 73 Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen war daher fast dreimonatige Räumungsfrist bis zum 30.04.2024 zu gewähren. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel