Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffenden Gründen darauf abgestellt, dass nach ganz herrschender Auffassung der Beginn der Sperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB auf die Eintragung in das Grundbuch abstellt. Insoweit unerheblich ist, dass die hessische Sperrfristverordnung in § 1 Abs.2 Satz 2 für einen Sonderfall einer besonders langen Sperrfrist ausdrücklich einen anderen Veräußerungsbegriff definiert. Denn der Landesgesetzgeber kann nicht durch Verordnung geltendes Bundesrecht abändern oder eine Auslegung vorgeben.
Sachverhalt
Die Kläger schlossen am 19.02.2008 einen notariellen Kaufvertrag über eine Mietwohnung, wurden aber erst am 10.06.2013 im Grundbuch eingetragen. Sie kündigten die Mietwohnung wegen Eigenbedarfs mit Schreiben vom 25.03.2015 zum 31.12.2015. Das Amtsgericht Wiesbaden wies die daraufhin eingereichte Räumungsklage am 16.12.2016 ab und begründete dies mit der Unwirksamkeit der Kündigung aufgrund der hessischen Sperrfristverordnung. Die Kläger legten Berufung ein und argumentierten, das Amtsgericht habe zu Unrecht zwei unterschiedliche Veräußerungsbegriffe bei der Anwendung von § 577a BGB und § 1 KBeschrV-HE verwendet.
Aus den Entscheidungsgründen
Das Landgericht bestätigt die Auffassung des Amtsgerichts: Nach herrschender Meinung beginnt die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB mit der Eintragung ins Grundbuch, nicht mit der Protokollierung des Kaufvertrags. Die hessische Sperrfristverordnung kann durch Verordnung nicht von diesem Bundesrecht abweichen. Der Landesgesetzgeber ist nur berechtigt, die Sperrfrist von 3 Jahren bis zu 10 Jahren zu verlängern, muss aber beim Regelfall (§ 1 Abs. 1 KBeschrV-HE) die Frist ab Eintragung berechnen – hier also bis 10.06.2018. Die Kündigung zum 31.12.2015 war somit unwirksam. Auch die Sonderregelung für Altverträge (§ 1 Abs. 2) ändert nichts: Hier läuft die 10-Jahresfrist zwar ab Protokollierung (19.02.2008), war aber zum Kündigungsstichtag ebenfalls nicht abgelaufen.
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Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung
Zu dem Veräußerungsbegriff bei der Anwendung der hessischen Sperrfristverordnung
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Wiesbaden vom 16.12.2016 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung nach der Umwandlung einer Mietwohnung in Wohneigentum. Die Kläger schlossen über die Wohnung am 19.02.2008 einen notariellen Kaufvertrag, wurden aber erst am 10.06.2013 im Grundbuch eingetragen.
Die Kläger kündigten den Mietern wegen Eigenbedarfs mit Schreiben vom 25.03.2015 zum 31.12.2015.
Auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Sie bedürfen keiner Änderungen und Ergänzungen. Da keine konkreten Anhaltspunkte vorliegen, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb einer erneuten Feststellung gebieten, hatte die Kammer sie seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde legen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Mit Urteil vom 16.12.2016 hat das Amtsgericht die Räumungsklage abgewiesen, mit der Begründung, die Kündigung sei aufgrund der Sperrfristverordnung des Landes Hessens unwirksam.
Mit der fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung verfolgen die Kläger ihren erstinstanzlichen Räumungsanspruch weiter. Das Amtsgericht habe zu Unrecht bei der Anwendung des § 577a BGB und § 1 KBeschrV-HE auf zwei unterschiedliche Veräußerungsbegriffe abgestellt.
Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil.
Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.
Das Amtsgericht hat zu Recht und mit zutreffenden Gründen darauf abgestellt, dass nach ganz herrschender Auffassung der Beginn der Sperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB auf die Eintragung in das Grundbuch abstellt. Insoweit unerheblich ist, dass die hessische Sperrfristverordnung in § 1 Abs.2 Satz 2 für einen Sonderfall einer besonders langen Sperrfrist ausdrücklich einen anderen Veräußerungsbegriff definiert.
Denn der Landesgesetzgeber kann nicht durch Verordnung geltendes Bundesrecht abändern oder eine Auslegung vorgeben. Nach dem Inhalt des § 577 a Abs. 2BGB ist der Landesgesetzgeber lediglich ermächtigt, die Sperrfrist über die gesetzlich festgelegten 3 Jahre hinaus (ab Eintragung im Grundbuch) bis zu 10 Jahre zu verlängern.
Wie der Landesgesetzgeber dann eine Verlängerung über die 3 Jahre nach Eintragung im Grundbuch hinaus verlängert, ist dann seine Sache, dabei kann er nicht nur andere Zeiträume als 3 Jahre wählen, sondern insoweit auch festlegen, das diese andere Frist anders zu berechnen ist.
Anders als im Abs. 2 hat der Gesetzgeber in Hessen durch § 1 Abs. 1 KBschrV-HE für den Regelfall die Frist des § 577 a BGB lediglich um 5 Jahre verlängert, ohne dabei festzulegen, dass für den Zeitpunkt der Veräußerung auf das Datum der Protokollierung abzustellen ist.
Unabhängig von dem Abs.2 würde also die Frist um 5 Jahre ab der Eintragung verlängert werden, also bis zum 10.06.2018.
Die Kündigung zum 31.12.2015 war danach also unwirksam.
Aber auch aus dem Abs. 2 ergibt sich nichts anderes. Nach dieser Sonderregelung nur für Altverträge, die vor dem 31.12.2009 in Wohneigentum umgewandelt und veräußert wurden, eine Frist von 10 Jahren, die aber anders als § 577 a BGB und dem Abs. 1 der Vorschrift, dann nicht ab der Eintragung, sondern schon ab der Protokollierung berechnet wird. Wendet man also den Abs. 2 an, so wäre die Frist von 10 Jahren ab dem 19.02.2008 ebenfalls noch nicht abgelaufen.
Ob die Sperrfrist in dem konkreten Fall nun nach Abs. 1 oder Abs.2 zu berechnen ist, macht nur einen geringen Unterschied. Für die Entscheidung kommt es aber darauf nicht an.
Die Berufung war daher mit der Kostenfolge des § 97 ZPO zurückzuweisen.
Die Revision war aus den Gründen des § 543 ZPO nicht zuzulassen.
Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar, da die Entscheidung rechtskräftig ist, §§ 708 Nr. 10, 713, i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.
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