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ECLI:DE:BGH:2022:270422UVIIIZR304.21.0
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 304/21
Verkündet am:
27. April 2022
Reiter,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BGB § 535 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 242 Ba
a) Enthält ein Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft
bilden, zu einem Austausch einzelner Mieter keine Regelung, ist im Wege
einer nach beiden Seiten interessengerechten Auslegung der auf den Ver-
tragsabschluss gerichteten Willenserklärungen (§§ 133, 157 BGB) zu ermit-
teln, ob nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien den Mietern ein
Anspruch gegen den Vermieter auf Zustimmung zu einem künftigen Mieter-
wechsel zustehen sollte.
b) Allein aus dem Vorliegen eines Mietvertrags mit mehreren Mietern, die eine
Wohngemeinschaft bilden, kann nicht auf einen derartigen übereinstimmen-
den Willen der Vertragsparteien geschlossen werden. Vielmehr bedarf es
hierfür konkreter Anhaltspunkte.
c) Nach den Umständen des Einzelfalls kann den Willenserklärungen der Par-
teien die Vereinbarung eines - unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit des
eintretenden Mieters stehenden - Anspruchs der Mieter auf Zustimmung
zum Austausch eines Mitmieters insbesondere dann zu entnehmen sein,
wenn die Vertragsparteien bei Vertragsschluss übereinstimmend davon
ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeitabständen ein Bedarf für eine
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Änderung der Zusammensetzung der in der Wohnung lebenden Personen
ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich auf Grund ihrer persönlichen
Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für einen kurzen
Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche Bindung
über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Dies kann insbeson-
dere bei der Vermietung an Studenten, die eine Wohngemeinschaft bilden,
der Fall sein.
BGH, Urteil vom 27. April 2022 - VIII ZR 304/21 - LG Berlin
AG Berlin-Charlottenburg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 27. April 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter
Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Matussek
für Recht erkannt:
Die Revision der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts Berlin
- Zivilkammer 64 - vom 18. August 2021 in der Fassung des
Berichtigungsbeschlusses vom 8. September 2021 wird zurück-
gewiesen.
Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger begehren als Mieter einer Wohnung der Beklagten von dieser
die Zustimmung zu einem Austausch einzelner Mieter.
Mit Mietvertrag vom 19. August 2013 vermietete die Beklagte, vertreten
durch eine Hausverwaltungsgesellschaft, eine Wohnung mit sieben Zimmern an
insgesamt sechs männliche Personen der Jahrgänge 1979 bis 1988. Noch vor
Vertragsschluss war einer der in dem vorgedruckten Mietvertragsformular bereits
aufgeführten potentiellen Mieter handschriftlich durch eine andere Person ersetzt
worden, die zusammen mit den in der Vertragsurkunde aufgeführten weiteren
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fünf Mitmietern den Mietvertrag sodann unterzeichnete. Mit Nachtrag 1 vom
21. Februar 2017 vereinbarten die Beklagte, die damaligen Mieter und sechs wei-
tere Personen, dass fünf der bisherigen Mieter aus dem Mietverhältnis ausschei-
den und dieses mit dem verbleibenden Mieter sowie den sechs hinzukommenden
Personen als Mieter fortgesetzt werde. Hierbei wurde geregelt, dass die neuen
Mieter sowohl hinsichtlich der Abrechnung der Vorauszahlungen auf Betriebs-
kosten als auch hinsichtlich des tatsächlichen Zustands der Wohnung so gestellt
würden, als seien sie von vornherein Vertragspartei gewesen. Zugleich wurde
die monatliche Grundmiete von 1.931,20 € auf 2.172,60 € erhöht.
In einem zweiten Nachtrag wurde im Mai 2017 vereinbart, dass einer der
im Februar 2017 eingetretenen Mieter wieder ausscheidet und das Mietverhältnis
stattdessen mit einer neu eintretenden Person fortgesetzt wird. Diese Vereinba-
rung enthielt zu den Rechten und Pflichten des eintretenden Mieters dieselben
Regelungen wie der erste Nachtrag, wobei die Miete nicht erhöht wurde.
Im Oktober 2019 begehrten die Kläger von der Beklagten die Zustimmung
zu einem Austausch von vier der Mieter, was die Beklagte ablehnte. Die vier Per-
sonen, die nach dem Wunsch der Kläger in das Mietverhältnis eintreten sollen,
wohnen bereits im Wege eines Untermietverhältnisses anstelle der vier Kläger,
die aus dem Mietverhältnis ausscheiden wollen, in der streitgegenständlichen
Wohnung.
Die auf eine Zustimmung zum Austausch von vier bisherigen durch vier
neue Mieter gerichtete Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung
der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen.
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Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger
die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für
das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Den Klägern stehe ein Anspruch darauf, dass die Beklagte im Rahmen
des laufenden Mietverhältnisses der Auswechslung von vier Mietern zustimme,
nicht zu. Einem Vermieter sei es aus Gründen der Vertragsautonomie auch dann
nicht zuzumuten, Mieterwechseln zustimmen zu müssen, wenn er bei Vertrags-
schluss gewusst habe, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft (im Folgenden
auch: WG) bilden wollten und deshalb ein Interesse daran hätten, bei Auszug
einzelner Mieter neue WG-Mitglieder in die Wohnung aufzunehmen. Ein solcher
Anspruch könne nämlich darauf hinauslaufen, dass der Vermieter die Wohnung
"ein für alle Mal" als WG-Wohnung gewidmet hätte und endgültig an den Miet-
vertrag gebunden bliebe. Die ernsthafte Möglichkeit eines solchen Vertragsver-
laufs zeige gerade der vorliegende Fall plastisch auf, bei dem mit der begehrten
Vertragsänderung der letzte der ursprünglichen Mieter durch ein neues WG-Mit-
glied ersetzt werden solle. Die Interessen der Mitglieder einer WG könnten regel-
mäßig durch Untervermietungen hinreichend gewahrt werden. Sie seien deshalb
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nicht zwingend auf eine Änderung des Hauptmietvertrags angewiesen. Der hier-
durch entstehende WG-interne Aufwand sei ihnen zumutbar. Zwar könne das
letzte in der Wohnung verbliebene WG-Mitglied gegen den Willen des Vermieters
nicht mehr durch einen Untermieter ersetzt werden. Die in diesem Fall beste-
hende Kündigungsmöglichkeit nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB werde indes den
zu Vertragsbeginn absehbaren gegenseitigen Interessen der Mietvertragspar-
teien eher gerecht als die "unendliche Vertragsfortführung" mit immer neuen WG-
Mitgliedern.
Die Parteien hätten sich auch nicht durch langjährige Übung auf einen der-
artigen Anspruch geeinigt. Die erste Nachtragsvereinbarung, mit der zugleich die
Zahl der Mieter sowie die Miete erhöht worden sei, könne nicht dahingehend aus-
gelegt werden, dass die Beklagte sich damit hätte verpflichten wollen, auch wei-
tere zukünftige Mieterwechsel auf Anforderung der Mieter bedingungslos zu billi-
gen. Es vermöge auch keine langjährige Übung der Vertragsparteien zu begrün-
den, dass die Beklagte kurze Zeit später mit dem zweiten Nachtrag einem weite-
ren Mieterwechsel zugestimmt habe.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist da-
her zurückzuweisen.
Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass den Klägern
der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu einem erneuten Mieterwech-
sel nicht zusteht. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass
sich ein derartiger Anspruch der Kläger aus dem zwischen den Parteien ge-
schlossenen Mietvertrag vom 19. August 2013 in Verbindung mit den beiden
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Nachträgen nicht ergibt. Ein solcher Anspruch ist auch nicht auf Grund einer Ne-
benpflicht aus § 241 Abs. 2 BGB oder aus Treu und Glauben nach § 242 BGB
zu bejahen.
1. Ein sich aus einer vertraglichen Abrede ergebender Anspruch auf Zu-
stimmung zu dem begehrten Mieterwechsel besteht nicht.
a) Der vorliegende Mietvertrag ist - wovon auch die Vorinstanzen ausge-
hen und was im Revisionsverfahren nicht in Frage gestellt wird - mit den Klägern
als einzelnen Mietern geschlossen worden. Auch wenn die Kläger gemeinsam in
der vermieteten Wohnung leben, sind sie als Einzelpersonen und nicht als rechts-
fähige Personenvereinigung Vertragspartner der Beklagten. Denn als Mieter ist
nicht eine Wohngemeinschaft in Form einer Außen-Gesellschaft bürgerlichen
Rechts aufgetreten, sondern die Wohnung ist von sechs natürlichen Personen
angemietet worden. Dies ergibt sich bereits aus dem Mietvertragsrubrum, in dem
als Mieter die einzelnen Personen numerisch und namentlich sowie mit ihrer je-
weiligen Anschrift und ihrem Geburtsdatum genannt sind. Auch der Unterschrifts-
zeile ist kein Hinweis auf eine Unterzeichnung durch eine Außen-Gesellschaft
bürgerlichen Rechts zu entnehmen. Dem entspricht die Regelung in § 19 Nr. 1
des Mietvertrags, wonach bei dessen gemeinsamem Abschluss durch mehrere
Personen diese für alle Verpflichtungen als Gesamtschuldner haften. Auch der
zweifache Mieterwechsel wurde - dieser Vertragskonstruktion entsprechend -
zwischen den bisherigen Mietern, den neuen Mietern und der Beklagten verein-
bart.
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b) Eine Änderung des Mietvertrags wie der hier von den Klägern ge-
wünschte Austausch mehrerer Mieter im Wege einer (teilweisen) Vertragsüber-
nahme bedarf grundsätzlich einer vertraglichen Vereinbarung zwischen den bis-
herigen Vertragsparteien und der neu hinzutretenden Person.
Eine derartige Absprache bezogen auf den von den Klägern beabsichtig-
ten Mieterwechsel ist nach dem Bekanntwerden des Wunschs der Kläger auf
eine teilweise Auswechslung der Mieter nicht getroffen worden.
c) Die Parteien haben auch nicht im Mietvertrag oder in den Nachträgen
hierzu vereinbart, dass den Mietern ein Anspruch auf Zustimmung zu einem künf-
tigen Mieterwechsel zustehen soll oder eine solche Einwilligung vorab erteilt wird.
Die Vertragsurkunde enthält zur Frage eines nachträglichen Mieterwech-
sels keine ausdrückliche Regelung. Auch im Wege der Auslegung können den
zum Vertragsschluss sowie zu den Nachträgen führenden Willenserklärungen
der Parteien derartige Vereinbarungen nicht entnommen werden.
aa) Die Frage, ob sich aus dem Mietvertrag zwischen den Parteien und
den Nachträgen auch ohne ausdrückliche Vereinbarung ein Anspruch auf Zu-
stimmung in künftige Mieterwechsel oder gar eine antizipierte Einwilligung hierzu
ergibt, ist mittels Auslegung der auf den Abschluss des Mietvertrags und der
Nachträge gerichteten Erklärungen der Parteien zu beantworten. Diese Ausle-
gung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und ist in erster Linie dem
Tatrichter vorbehalten; sie ist vom Senat nur beschränkt überprüfbar (vgl. Se-
natsurteil vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329 Rn. 29 mwN).
Maßgeblich ist hierbei - wovon das Berufungsgericht unausgesprochen ausge-
gangen ist - der wirkliche Wille der Parteien, wobei die Auslegung sich daran
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auszurichten hat, wie Treu und Glauben es mit Rücksicht auf die Verkehrssitte
erfordern (§§ 133, 157 BGB). Geboten ist insbesondere eine nach beiden Seiten
interessengerechte Auslegung der auf den Vertragsabschluss beziehungsweise
auf die Nachtragsvereinbarungen gerichteten Willenserklärungen der Vertrags-
parteien, bei der neben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von
Treu und Glauben zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 21. Juli 2021
- VIII ZR 254/20, NJW 2021, 2958 Rn. 68; vom 6. Dezember 2018 - IX ZR 22/18,
NJW 2019, 1300 Rn. 26 mwN).
bb) In der Instanzrechtsprechung und in der Literatur werden - teilweise
generalisiert und teilweise auch mit einzelfallbezogener Argumentation - unter-
schiedliche Auffassungen dazu vertreten, ob und unter welchen Voraussetzun-
gen einem Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden,
eine bereits vorab erteilte Zustimmung zu einem Mieterwechsel oder ein An-
spruch hierauf zu entnehmen ist.
(1) Nach verbreiteter Ansicht ergibt sich aus dem Mietvertrag ein Anspruch
auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel in der Regel jedenfalls bei einer Ver-
mietung an mehrere Personen, deren Zusammenleben für den Vermieter erkenn-
bar von vornherein auf Fluktuation angelegt war. In dieser Konstellation komme
es dem Vermieter auf die konkrete Zusammensetzung der Wohngemeinschaft
nicht an. Dies wird insbesondere bei Studenten angenommen, weil bei diesen
das Zusammenwohnen im Regelfall von vornherein nur für eine vorübergehende
Zeit beabsichtigt sei und die Dauer der Mietzeit für jeden Mieter unterschiedlich
durch den Studienabschluss oder einen Studienortwechsel bestimmt werde (vgl.
[teilweise unter Berücksichtigung zusätzlicher einzelfallbezogener Umstände] LG
Darmstadt, WuM 2020, 22 f.; LG Berlin, Urteil vom 24. Mai 2019 - 66 S 66/19,
juris Rn. 6 ff.; LG Karlsruhe, WuM 1997, 429 f.; LG Göttingen, NJW-RR 1993,
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783 f. [Verfassungsbeschwerde hiergegen nicht angenommen, vgl. BVerfG,
WuM 1993, 104]; LG Karlsruhe, WuM 1992, 45 f. [Verfassungsbeschwerde hier-
gegen nicht angenommen, vgl. BVerfG, WuM 1992, 45 f.]; LG Karlsruhe, NJW
1985, 1561 f.; Weißberg/Timmel, JA 2021, 975, 977; Bühler, NJOZ 2019, 529,
534 f.; Jacobs, NZM 2008, 111, 115 [hilfsweise gestützt auf § 242 BGB]; Mün-
chener Anwaltshandbuch Mietrecht/Achenbach, 5. Aufl., § 12 Rn. 232;
BeckOGK-BGB/Heinig, Stand: 1. März 2022, § 414 Rn. 58 [Anspruch aus § 242
BGB]; BeckOK-Mietrecht/Weber, Stand: 1. Mai 2021, BGB § 540 Rn. 13 und 15;
MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 535 Rn. 61; für eine nach den Umständen
des Einzelfalls mögliche Zustimmungspflicht: Staudinger/V. Emmerich, BGB,
Neubearb. 2021, § 540 Rn. 86).
(2) Teilweise wird ein Anspruch auf Zustimmung oder - weitergehend -
eine antizipierte Einwilligung bereits dann bejaht, wenn das Mietverhältnis mit
mehreren Personen abgeschlossen wurde, die eine Wohngemeinschaft bilden,
wobei häufig - rechtlich ungenau - von einem "Mietvertrag mit einer Wohnge-
meinschaft" gesprochen wird (vgl. [teilweise unter Berücksichtigung zusätzlicher
einzelfallbezogener Umstände]: LG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2017
- 65 S 375/16, juris Rn. 7 ff.; LG Berlin, WuM 2016, 553, 554; LG Berlin, Be-
schluss vom 19. April 2013 - 65 S 377/12, juris; LG Berlin, Urteil vom 9. Feb-
ruar 2010 - 65 S 475/07, juris Rn. 14; LG Hamburg, NJW-RR 1996, 842 [für das
Zusammenziehen von drei Personen mit Anfang 20, die bislang noch nicht zu-
sammengelebt hatten]; LG München I, WuM 1982, 189; BeckOK-BGB/Zehelein,
Stand: 1. Februar 2022, § 535 Rn. 312; jurisPK-BGB/Schur, 9. Aufl., § 553
Rn. 14; Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 540 Rn. 19; Münchener
Anwaltshandbuch Mietrecht/Hannemann, 5. Aufl., § 10 Rn. 132 f. [nur bei einem
Mietvertrag mit einer WG, nicht jedoch bei einem Vertrag mit namentlich festste-
henden Mitgliedern einer WG]).
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(3) Nach anderer Ansicht besteht ohne konkrete Anhaltspunkte allein we-
gen der Vermietung an eine (auch studentische) Wohngemeinschaft ein An-
spruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel beziehungsweise eine antizi-
pierte Einwilligung zu einem künftigen Wechsel nicht (vgl. LG Trier, WuM 1997,
548; LG Berlin, Beschluss vom 18. August 1994 - 61 S 372/93, juris Rn. 4; LG
Köln, NJW-RR 1991, 1414 [bei einer Wohngemeinschaft mit zwei Studentinnen];
LG Hamburg, WuM 1985, 82 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl., § 535
Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 540 Rn. 19; Blank/
Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 535 Rn. 253; Sauren, ZMR 2022, 9; einzelfallbe-
zogen: LG Berlin, ZMR 2021, 223 f. [bei fehlenden Anhaltspunkten für eine nicht
auf Dauer angelegte Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft]).
cc) Die angeführten Auffassungen nehmen allerdings häufig nicht hinrei-
chend in den Blick, dass die Frage, ob ein Anspruch auf eine Zustimmung des
Vermieters zu einem Mieterwechsel vereinbart oder gar eine antizipierte Einwilli-
gung hierzu erteilt worden ist, allein im Wege der Auslegung zu beurteilen ist. Im
Hinblick darauf, dass die Auslegung eines Vertrags stets auf Grund der konkreten
Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu erfolgen hat, verbietet sich eine grund-
sätzliche und schematische Beantwortung der Frage, ob sich aus einem Mietver-
trag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, ein Anspruch auf
eine Zustimmung zu einem Mieterwechsel oder gar eine antizipierte Einwilligung
hierzu ergibt. Im Rahmen der einzelfallbezogenen Auslegung sind allerdings die
häufig gegenläufigen Interessen der Vertragsparteien zu berücksichtigen.
(1) Das Gesetz sieht ein Recht auf den Wechsel der Mieter auch im Falle
einer Mietermehrheit nicht vor. Den Bedürfnissen der Mieter nach Flexibilität ist
von Gesetzes wegen durch die Möglichkeit zur Untervermietung nach § 553
Abs. 1 BGB sowie durch die für Mieter kurze Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1
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BGB Rechnung getragen. Eine Vereinbarung, die den Mietern einen Anspruch
auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel gewährte oder gar eine bereits antizi-
pierte Einwilligung in einen solchen erteilte, geht mithin über die gesetzliche Re-
gelung deutlich hinaus, was ohne besondere Anhaltspunkte regelmäßig nicht von
dem Willen beider Parteien getragen sein dürfte. Aus dem Umstand, dass ein
Mietvertrag mit mehreren, eine Wohngemeinschaft bildenden Mietern geschlos-
sen wurde und dieser weder eine Bestimmung zu einem Mieterwechsel enthält
noch einen solchen ausdrücklich ausschließt, kann dementsprechend nicht ab-
geleitet werden, dass die Parteien einen Anspruch auf Zustimmung zu einem
Mieterwechsel begründen wollten.
(2) Bei einer Auslegung der zum Vertragsschluss führenden Willenserklä-
rungen ist die in diesem Punkt regelmäßig gegenläufige Interessenlage beider
Parteien zu berücksichtigen. Ein Recht auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel
oder - noch weitergehend - eine bereits antizipierte Einwilligung in einen künfti-
gen Mieterwechsel begünstigt die Mieter im Vergleich zu der gesetzlichen Lage
erheblich. Denn der bisherige Mieter scheidet - anders als bei einer Untervermie-
tung - bei einer (teilweisen) Vertragsübernahme durch den neuen Mieter aus dem
Mietverhältnis aus und haftet ab diesem Moment nicht mehr - gesamtschuldne-
risch mit den anderen Mietern - für die Erfüllung künftig entstehender vertragli-
cher Verpflichtungen. Zugleich ist er von dem Aufwand einer Untervermietung
und der Abwicklung des gesamten Mietverhältnisses im Zuge einer eventuellen
späteren Kündigung entlastet.
Der auf Wunsch der bisherigen Mieter eintretende neue Mieter erhält die
Vorteile einer gesicherten Stellung als (Haupt-)Mieter und profitiert bei einem
Mietvertrag mit mehreren Mietern von den bereits geltenden verlängerten Kündi-
gungsfristen, einer eventuell durch ein bereits länger andauerndes Mietverhältnis
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vergleichsweise günstigen Miete sowie den Grenzen für eine Mieterhöhung in
einem laufenden Mietverhältnis (vgl. §§ 558 ff. BGB).
Die verbleibenden ursprünglichen Mieter erhalten auf diese Weise die
ihnen bei dem Untervermietungsmodell nicht zustehende Möglichkeit, dass (ent-
weder nach und nach oder auf einmal) alle Mieter ausscheiden und durch Nach-
folger ersetzt werden können. Sie können hierdurch das Mietverhältnis flexibel,
ohne größeren Aufwand und ohne die bei einer Untervermietung bestehende
weitere Haftung jederzeit beenden und dadurch ihre wirtschaftliche Dispositions-
freiheit vollständig erhalten. Zugleich ersparen sie sich den Aufwand einer Kün-
digung sowie mögliche Streitigkeiten mit den (ehemaligen) Mitmietern oder mit
Untermietern. Dementsprechend dürfte regelmäßig bei einem Mietvertrag mit
mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft bilden, ein großes Interesse der
Mieter an der Aufnahme eines solchen Rechts zum Mieterwechsel in den Vertrag
vorliegen.
Auch ein Vermieter kann ein Interesse daran haben, dass die eine Wohn-
gemeinschaft bildenden Mieter bei einem Auszugswunsch eines Mieters jeweils
selbständig für Ersatz sorgen und sich um die Abwicklung kümmern. Ein solches
Interesse besteht indes nicht ohne Weiteres und kann der vorzunehmenden Ver-
tragsauslegung ohne konkrete Anhaltspunkte auch nicht zu Grunde gelegt wer-
den, da ein Recht zum Mieterwechsel für einen Vermieter im Vergleich zur ge-
setzlichen Lage erhebliche Nachteile hat (vgl. hierzu auch Sauren, ZMR 2022,
9 f.). Zum einen kann sich mit dem nach und nach erfolgenden Wechsel der ur-
sprünglich von ihm ausgewählten Vertragsparteien die Solvenz der Mieter insge-
samt ändern, was für ihn trotz der gesamtschuldnerischen Haftung der Mieter zu
einem wirtschaftlichen Risiko führen kann. Zum anderen wird der Vermieter durch
die beständige Aufnahme neuer Mieter in einen bestehenden Vertrag erheblich
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in der Dispositionsfreiheit bezüglich seiner Wohnung eingeschränkt. So reduzie-
ren sich seine Möglichkeiten, die Miete zu erhöhen, im Vergleich zu einem Neu-
abschluss eines Mietvertrags dauerhaft.
Auch wird eine Neuvermietung oder eine anderweitige Nutzung der Woh-
nung deutlich erschwert: Während diese ansonsten bei einer wirksamen Kündi-
gung durch alle ursprünglichen Mieter ohne weitere Voraussetzungen möglich
sind, kann der Vermieter sie bei einem sich fortlaufend mit ausgewechselten Mie-
tern fortsetzenden Mietvertrag allein im Wege der für ihn nur sehr eingeschränkt
möglichen Kündigung des Mietverhältnisses erreichen. Zudem bestehen bei ei-
nem laufenden Wechsel der Mietvertragsparteien Risiken bezüglich der Durch-
setzung und Nachweisbarkeit von Ansprüchen des Vermieters, etwa bei Scha-
densersatzforderungen wegen Beschädigungen der Mietsache. Letztlich begibt
sich der Vermieter der ihm grundsätzlich zustehenden freien Wahl seines Ver-
tragspartners, wenn er den Mietern ein Recht auf den Austausch von Mietern
einräumt, selbst wenn dieses unter dem Vorbehalt der Zumutbarkeit des Wech-
sels steht. Die Möglichkeit, die Zustimmung zu dem Eintritt eines neuen Mieters
bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in dessen Person zu verweigern, kom-
pensiert die dargestellten, durch eine vom Gesetz nicht vorgesehene Zustim-
mungspflicht entstehenden Nachteile entgegen der Auffassung der Revision
nicht.
Im Hinblick auf die häufig gegenläufige Interessenlage der Vertragspar-
teien kann deshalb nicht allein aus dem erheblichen und beachtenswerten Inte-
resse der Mieter an einem unkomplizierten und jederzeit möglichen Mieterwech-
sel auf eine vertragliche Vereinbarung eines Anspruchs auf Zustimmung des Ver-
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mieters zu künftigen Austauschbegehren der Mieter geschlossen werden. Viel-
mehr bedarf es konkreter Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter den Mietern
ein derartiges Recht zugestehen wollte.
(3) Bei der Auslegung der zum Vertragsschluss führenden Willenserklä-
rungen ist weiter zu berücksichtigen, dass es grundsätzlich den Mietern obliegt,
für eine Vertragsgestaltung, die ihnen einen gesetzlich nicht vorgesehenen Mie-
terwechsel ermöglicht, Sorge zu tragen, da eine solche Vereinbarung regelmäßig
vorwiegend in ihrem Interesse liegt.
Hierbei darf im Rahmen der nach beiden Seiten interessengerechten Aus-
legung nicht außer Acht gelassen werden, dass es Gestaltungsmöglichkeiten
gibt, die einen Wechsel der in der Wohnung tatsächlich lebenden Personen ohne
Zustimmung des Vermieters zu einer Vertragsänderung erlauben und damit zu-
mindest wirtschaftlich eine dauerhafte Bindung von Mitgliedern der Wohngemein-
schaft auch ohne Kündigung des gesamten Mietverhältnisses verhindern. So
kann die Wohnung bei dem Auszug einzelner Mieter teilweise untervermietet
werden (§ 553 BGB). Auch besteht die Möglichkeit, von vornherein eine andere
Vertragsgestaltung zu wählen. So könnte einer der künftigen Mitbewohner als
einziger (Haupt-)Mieter den Vertrag als Vertragspartner des Vermieters abschlie-
ßen und seinerseits bei einer entsprechenden Untervermietungserlaubnis mit
den jeweiligen Mitbewohnern Untermietverträge abschließen. Denkbar ist auch
die Vermietung an eine von den Mietern gegründete (Außen-)Gesellschaft bür-
gerlichen Rechts, bei der - vorbehaltlich einer anderweitigen vertraglichen Rege-
lung - ein Wechsel der in der Wohnung lebenden Personen durch einen Gesell-
schafterwechsel ermöglicht wird (vgl. hierzu Bühler, NJOZ 2019, 529, 530 f.).
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Zwar sind diese Modelle für die Mieter im Vergleich zu einem jederzeit
möglichen Mieterwechsel durch (teilweise) Vertragsübernahme nachteilig. So ist
die Vermietung an eine Gesellschaft für die ein- und austretenden Gesellschafter
mit erheblichen Haftungsrisiken verbunden (vgl. Bühler, NJOZ 2019, 529, 530 f.;
Jacobs, NZM 2008, 111, 117 f.). Zudem besteht für die Gesellschafter ein deut-
lich erhöhter Organisationsaufwand. Auch bei der Untervermietung ist der orga-
nisatorische Aufwand größer und die rechtliche Bindung der Mieter stärker und
tragen die weiterhin vertraglich an den Mietvertrag gebundenen Mieter bezie-
hungsweise der Hauptmieter das "Ausfallrisiko" bezüglich der Untermieter.
Indes entspricht dies der Gesetzeslage, durch welche die Risiken und der
organisatorische Aufwand eines grundsätzlich nicht vorgesehenen Austauschs
eines Mitmieters der Sphäre des den Wechsel anstrebenden Mieters zugeschrie-
ben wird. Deshalb widerspräche es einer nach beiden Seiten hin interessenge-
rechten Auslegung, allein wegen der Nachteile der sonstigen Regelungsmöglich-
keiten bei einem Mietvertrag mit mehreren Mietern, die eine Wohngemeinschaft
bilden, von einem vereinbarten Auswechslungsrecht der Mieter auszugehen.
(4) Vor dem Hintergrund der beschriebenen Interessenlagen genügt die
Tatsache, dass ein Mietvertrag von mehreren Personen abgeschlossen wurde,
die in der Wohnung zusammenleben wollen, für sich genommen nicht, um ohne
konkrete Anhaltspunkte für einen entsprechenden Willen der Vertragsparteien
von einer Vereinbarung eines Anspruchs der Mieter auf Zustimmung zu einem
Mieterwechsel oder gar von einer antizipierten Einwilligung hierzu auszugehen.
Der Begriff der Wohngemeinschaft ist gesetzlich nicht definiert. Verwendet
wird der Begriff üblicherweise dann, wenn sich mehrere nicht miteinander ver-
wandte oder in einer partnerschaftlichen Beziehung stehende Personen zu einer
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Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft innerhalb einer Wohnung zusammen-
schließen (vgl. Bühler, NJOZ 2019, 529; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neube-
arb. 2021, § 540 Rn. 82; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 535 Rn. 60;
Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 540 Rn. 18; BeckOK-Miet-
recht/Weber, Stand: 1. Mai 2021, § 540 BGB Rn. 13 [ohne die inneren Bindungen
einer Lebensgemeinschaft]). Die Gestaltungen des Zusammenlebens sowie die
Gründe hierfür sind vielfältig (vgl. Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14,
BGHZ 204, 216 Rn. 28 f.). Eine persönliche Beziehung zwischen den Bewoh-
nern, etwa eine Freundschaft, muss nicht vorliegen. Einziger oder primärer
Zweck des Zusammenlebens kann auch die Ersparnis von Kosten sein (vgl. Se-
natsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 29 [sogenannte Zweck-
Wohngemeinschaft]; Münchener Anwaltshandbuch/Achenbach, 5. Aufl., § 12
Rn. 109; BeckOK-BGB/Zehelein, Stand: 1. Februar 2022, § 535 Rn. 312). Das
Zusammenleben kann bei fehlenden verwandtschaftlichen oder partnerschaftli-
chen Beziehungen sowohl auf längere Dauer als auch auf einen beliebigen
Wechsel der Mitbewohner angelegt sein.
Allein das Zusammenwohnen mehrerer Personen und die Bezeichnung
als Wohngemeinschaft besagen deshalb nichts darüber, ob nach dem Willen der
Mieter die Mitbewohner jederzeit austauschbar sein sollen und hiermit auch zu
rechnen ist. Es ist mithin entgegen der Auffassung der Revision nicht "allgemein
bekannt, dass eine Wohngemeinschaft häufige Ab- und Zugänge ihrer Mitglieder
zu verzeichnen hat". Erst recht muss ein Vermieter, der einen Mietvertrag mit
mehreren Mietern abschließt, nicht ohne Weiteres damit rechnen, dass das Zu-
sammenleben der Mieter nicht auf eine gewisse Konstanz und Dauer, sondern
auf einen häufigen Wechsel der Bewohner angelegt ist. Die Auffassung der Re-
vision, dass ein Vermieter durch die Vermietung einer Wohnung an eine Wohn-
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gemeinschaft bei deren Mitgliedern für ihn erkennbar das Vertrauen in eine Zu-
stimmung zu einem künftigen Mieterwechsel begründet, ist deshalb nicht zutref-
fend.
Aus der bloßen Bezeichnung als Wohngemeinschaft und dem Abschluss
eines Mietvertrags durch mehrere Mieter lassen sich daher keine tragfähigen
Schlüsse darüber ableiten, welche beidseitigen Vorstellungen dem Mietverhältnis
zu Grunde lagen. Allein hieraus kann somit nicht auf ein zwischen den Parteien
vereinbartes Recht zum Mieterwechsel geschlossen werden. Eine nur auf diese
Umstände gestützte Auslegung berücksichtigte überdies die oben näher darge-
legten Interessen des Vermieters nicht ausreichend und stellte einseitig die Inte-
ressen der Mieter in den Vordergrund.
Vor diesem Hintergrund kann die bei mehreren Mietern - auch bei Ver-
wandten, Verheirateten oder Lebenspartnern - generell bestehende Möglichkeit,
dass ein Mieter ausziehen möchte und dadurch in der Zukunft ein Mieterwechsel
erforderlich werden könnte, nicht ausreichen, um ohne weitere Anhaltspunkte die
Willenserklärungen der Vertragsparteien dahingehend auszulegen, dass sie ein
Recht zu einem solchen Wechsel vereinbart haben. Denn das stets bestehende
Risiko, dass sich unvorhersehbar der Lebensmittelpunkt ändert oder ein Zusam-
menwohnen nicht (mehr) dem Wunsch der Mieter entspricht, ist grundsätzlich der
Risikosphäre der Mieter zuzuordnen, die sich durch die gemeinsame Anmietung
einer Wohnung in die Gefahr einer solchen Konstellation begeben haben.
(5) In Betracht kommt eine derartige Auslegung indes nach den Umstän-
den des Einzelfalls dann, wenn sowohl die Mieter als auch der Vermieter bei
Vertragsschluss ersichtlich davon ausgingen, dass sich häufig und in kurzen Zeit-
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abständen ein Bedarf für eine Änderung der Zusammensetzung der in der Woh-
nung lebenden Personen ergeben kann, weil die Mieter voraussichtlich auf Grund
ihrer persönlichen Lebensumstände bereits bei Vertragsschluss absehbar nur für
einen kurzen Zeitraum an dem jeweiligen Ort leben werden und eine vertragliche
Bindung über diesen Zeitraum hinaus nicht eingehen wollen. Das kann insbeson-
dere bei Studenten der Fall sein.
Dies setzt indes voraus, dass dem Vermieter diese Umstände vor Ver-
tragsschluss bekannt sind und er sich bewusst und ohne Vorbehalt in Kenntnis
der voraussichtlich zu erwartenden Fluktuation zu einem Mietvertrag mit mehre-
ren derartigen Mietern entscheidet. In dieser Konstellation wird es regelmäßig
dem durch eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung ermittelten
Willen der Vertragsparteien entsprechen, dass den Mietern ein Anspruch auf Zu-
stimmung zu einem Mieterwechsel zustehen soll. Dieser steht in aller Regel in
Anlehnung an die Kriterien des § 553 Abs. 1 BGB unter dem Vorbehalt der Zu-
mutbarkeit für den Vermieter. Im Hinblick auf die dem Vermieter vorab zu ermög-
lichende Prüfung der Zumutbarkeit und insbesondere der Frage, ob in der Person
des vorgeschlagenen neuen Mieters ein wichtiger Grund für eine Ablehnung der
Zustimmung liegt, wird auch in dieser Konstellation die Vereinbarung einer anti-
zipierten Einwilligung für alle künftigen Fälle des Mieterwechsels dagegen regel-
mäßig ausscheiden.
(6) Fehlt eine ausdrückliche schriftliche oder mündliche Abrede über ein
Recht zum Mieterwechsel und kann dieses auch den zum Mietvertragsschluss
führenden Willenserklärungen nicht im Wege der Auslegung entnommen wer-
den, kann sich ein solches auf Grund einer nachvertraglichen Vereinbarung, etwa
im Zuge von Regelungen zur Vertragsübernahme, ergeben. Auch insoweit ist
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eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung der auf diese nachträgli-
chen Vereinbarungen gerichteten Willenserklärungen der Vertragsparteien gebo-
ten, bei der neben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu
und Glauben zu berücksichtigen sind. Dabei ist zu beachten, dass der Zustim-
mung zu einer konkreten Vertragsänderung, durch die ein oder mehrere Mieter
ersetzt werden, ohne weitere Anhaltspunkte regelmäßig nicht die Gewährung ei-
nes Anspruchs auf eine derartige Zustimmung zu einem künftigen Mieterwechsel
oder gar eine antizipierte Einwilligung zu entsprechenden künftigen Änderungen
zu entnehmen ist. Denn im Regelfall bezieht sich eine auf einen konkreten Mie-
terwechsel gerichtete Erklärung nur auf die anstehende Vertragsänderung, ohne
dass damit der Wille einhergeht, entsprechenden Mieterwechseln auch künftig
zuzustimmen oder einen Anspruch der Mieter auf eine derartige Zustimmung zu
begründen.
Daraus, dass der Vermieter mehrfach einem Mieterwechsel zugestimmt
hat, kann zudem in der Regel nicht abgeleitet werden, dass es ihm auf die Person
des Mieters nicht ankommt und er deshalb auch mit künftigen Mieterwechseln
einverstanden sein wird. Denn es ist nicht zwingend Ausdruck eines Desinteres-
ses an der Person des Vertragspartners, wenn der Vermieter sich auf einen
mieterseits gewünschten neuen Mieter einlässt, sondern darin kann auch ein Ent-
gegenkommen gegenüber seinen Mietern liegen. Ein etwa fehlendes Interesse
des Vermieters an der Person und den persönlichen Umständen der Mieter wäre
überdies entgegen der Auffassung der Revision ohnehin kein durchgreifender
Anhaltspunkt dafür, dass der Vermieter den Mietern einen Anspruch auf einen
jederzeitigen Mieterwechsel gewähren wollte (für die Berücksichtigung dieses
Kriteriums aber: Bühler, NJOZ 2019, 529, 535; MünchKommBGB/Häublein,
8. Aufl., § 535 Rn. 61). Denn ein solcher hat - wie oben ausgeführt - für den Ver-
mieter unabhängig von der Person des jeweils ein- und austretenden Mieters auf
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Grund des sich beständig fortsetzenden Vertragsverhältnisses erhebliche Nach-
teile. Allein aus dem Umstand, dass der Vermieter für die Person des Mieters
wenig Interesse zeigt, lässt sich nicht schließen, dass er diese Nachteile in Kauf
nehmen wollte.
Auch bezüglich der Vereinbarung eines Rechts zum künftigen Mieter-
wechsel im Zuge eines Nachtrags gilt, dass es grundsätzlich den Mietern obliegt,
für eine sie begünstigende Vertragsänderung Sorge zu tragen, und dass ohne
weitere Anhaltspunkte aus der fehlenden ausdrücklichen Vereinbarung hierzu
nicht auf einen beidseitigen Willen zur Vertragsänderung bezüglich eines künfti-
gen Wechselrechts geschlossen werden kann.
dd) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hält die vom Berufungsge-
richt der Sache nach vorgenommene Auslegung einer revisionsrechtlichen Über-
prüfung stand. Denn die gebotene, nach beiden Seiten hin interessengerechte
Auslegung der auf den Abschluss des Mietvertrags sowie der Nachträge gerich-
teten Erklärungen der Vertragsparteien (§§ 133, 157 BGB) ergibt weder, dass die
Beklagte einem Mieterwechsel bereits vorab - gegebenenfalls unter dem Vorbe-
halt der Zumutbarkeit - zugestimmt hat, noch, dass den Mietern ein Recht auf
Zustimmung bei einem konkreten und der Beklagten zumutbaren Wechsel-
wunsch zustehen sollte.
(1) Hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Parteien des Mietvertrags
bei dessen Abschluss am 19. August 2013 einen Anspruch der Mieter auf jeder-
zeitigen Wechsel eines Mieters begründen wollten, bestehen nicht. Allein die
auch der Beklagten bei Vertragsschluss bekannte Tatsache, dass Mieter hier
sechs Männer im Alter zwischen 25 und 34 Jahren waren und eine Wohngemein-
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schaft bildeten, führt bei einer nach beiden Seiten interessengerechten Ausle-
gung der zum Vertragsschluss führenden Willenserklärungen der Parteien nicht
dazu, dass dem Vertrag ein Recht auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel oder
gar eine antizipierte Einwilligung hierzu zu entnehmen wäre. Entgegen der Auf-
fassung der Revision ergibt sich aus der Personenzahl, der Gleichgeschlechtlich-
keit sowie dem Alter der Mieter nicht, dass diese sich nicht aus persönlicher Ver-
bundenheit zu einer Lebensgemeinschaft zusammengetan haben, sondern hier-
durch nur ihren Wohnbedarf für eine begrenzte Zeit kostengünstig decken woll-
ten.
Zu den persönlichen Lebensumständen der Mieter, deren Beziehung un-
tereinander sowie dem Hintergrund der gemeinsamen Anmietung der Wohnung
liegen ebenso wenig Feststellungen vor wie dazu, dass die ursprünglichen Mieter
die Beklagte bei Vertragsschluss über derartige Umstände informiert hätten.
Auch die Revision stützt sich nur auf die Anzahl der Personen, deren Gleichge-
schlechtlichkeit und Alter und bringt nicht vor, darüber hinausgehender Vortrag
zu den Umständen des Vertragsschlusses oder zu den persönlichen Verhältnis-
sen der Mieter sei übergangen worden. Ohne weitere Anhaltspunkte ergibt sich
indes allein daraus, dass sechs Männer zwischen 25 und 34 Jahren zusammen-
wohnen wollten, nicht, dass sie in dieser Konstellation nur vorübergehend zu-
sammenleben wollten, bereits absehbar häufig und in kurzen Zeitabständen ein-
zelne Mieter ersetzt werden sollten, die Vertragsparteien dies dem Mietvertrag
zu Grunde gelegt haben und hierauf gestützt ein Recht auf einen jederzeitigen
Mieterwechsel begründen wollten. Die bei mehreren Mietern - auch bei Verwand-
ten, Verheirateten oder Lebenspartnern - generell bestehende abstrakte Mög-
lichkeit, dass in der Zukunft ein Mieterwechsel erforderlich werden könnte, genügt
insoweit nicht.
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Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass vor Vertragsschluss
einer der ursprünglich vorgesehenen, bereits in dem schriftlichen Mietvertrags-
formular namentlich genannten Mieter durch eine andere Person ersetzt und de-
ren Namen, Anschrift und Geburtsdatum aufgenommen wurde. Feststellungen
zum Hintergrund dieses Wechsels liegen nicht vor; die Revision führt hierzu
nichts aus und macht auch nicht geltend, dass insoweit in den Instanzen Vortrag
gehalten und vom Berufungsgericht übergangen worden wäre. Entgegen der
Auffassung der Revision zeigt sich allein in dem noch vor Vertragsschluss erfolg-
ten Austausch eines Mieters nicht eine Gleichgültigkeit der Beklagten bezüglich
der Zusammensetzung der Mietermehrheit. Ohnehin genügte es - wie ausge-
führt - für die Begründung eines Rechts zur Auswechslung einzelner Mieter nicht,
wenn der Beklagten zu Vertragsbeginn die Person der Mieter gleichgültig gewe-
sen sein sollte. Denn dies bedeutet nicht, dass sie deshalb bereit gewesen wäre,
einem jederzeitigen künftigen Mieterwechsel zuzustimmen.
Ohne Erfolg beruft sich die Revision weiter darauf, dass der Beklagten die
Zusammensetzung der Mietermehrheit gleichgültig gewesen sei, was sich dar-
aus ergebe, dass sie keinen persönlichen Kontakt zu den Mietern gehabt, son-
dern die Vermietung einer Hausverwaltungsgesellschaft überlassen habe. Abge-
sehen davon, dass dies - wie ausgeführt - nicht für ein Recht zum Mieterwechsel
spräche, signalisierte die Überlassung der Auswahl und Korrespondenz an einen
Vertreter nicht mangelndes Interesse des Vermieters an der Person des Mieters,
sondern stellte lediglich eine Delegation der Mieterauswahl dar.
Schließlich spricht auch die Bestimmung in § 19 Nr. 5 des Mietvertrags
indiziell dagegen, dass ein Recht zur Auswechslung von Mietern beabsichtigt
war. Denn diese Regelung sieht vor, dass der Auszug eines von mehreren Mie-
tern dessen Haftung aus dem Mietverhältnis nicht berührt und eine Entlassung
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hieraus der Zustimmung des Vermieters und der übrigen Mieter bedarf. Sie zeigt,
dass den Vertragsparteien die Möglichkeit einer Veränderung der Zusammenset-
zung der Mieter bewusst war. Gleichwohl haben sie davon abgesehen, ein Recht
zur Auswechslung von Mietern ausdrücklich vorzusehen.
(2) Den beiden Nachträgen zum Mietvertrag, mit denen vier Mieter (Nach-
trag 1) beziehungsweise ein Mieter (Nachtrag 2) ersetzt wurden, ist ebenfalls
nicht zu entnehmen, dass die Vertragsparteien ein künftiges Recht auf Zustim-
mung zu weiteren Mieterwechseln vereinbart haben. Eine ausdrückliche Verein-
barung ist in den schriftlichen Vertragsurkunden nicht enthalten. Im Gegenteil
wird dort jeweils darauf verwiesen, dass alle sonstigen Regelungen des bisheri-
gen Mietvertrags unberührt bleiben und keine Nebenabreden getroffen worden
sind.
Auch eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung der auf die
Nachtragsvereinbarungen gerichteten Willenserklärungen führt nicht dazu, dass
ein Recht auf einen künftigen Mieterwechsel vereinbart werden sollte. Dem ers-
ten Nachtrag kann ein derartiger übereinstimmender Wille schon deshalb nicht
entnommen werden, weil dieser nicht nur den Mieterwechsel unter ansonsten
gleichbleibenden Vertragsbedingungen regelte, sondern zugleich eine erhebli-
che Erhöhung der Grundmiete vereinbart und eine zusätzliche Person als Mieter
aufgenommen wurde. Die Beklagte hat sich mithin nicht bedingungslos mit einem
Mieterwechsel einverstanden erklärt. Vielmehr war die Vertragsänderung für sie
selbst vorteilhaft. Dies spricht dagegen, dass sie sich zugleich mit ihrem Einver-
ständnis zu der Vertragsübernahme dazu verpflichten wollte, künftigen Mieter-
wechseln bedingungslos zuzustimmen.
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Unzutreffend meint die Revision, dass die Vereinbarung einer Mieterhö-
hung im Zuge des ersten Nachtrags deshalb unerheblich sei, weil die Beklagte
den Eintritt eines neuen Mieters nicht von zusätzlichen Bedingungen abhängig
machen dürfe, wenn ihr die Vertragsänderung zumutbar sei. Denn ein von der
Revision angenommener Anspruch auf Zustimmung zu einem künftigen erneuten
Mieterwechsel auf Grund einer getroffenen Nachtragsvereinbarung setzt voraus,
dass diese Abrede einen solchen Anspruch überhaupt begründet. Für die Frage,
ob dies der Fall ist, sind die Umstände der Nachtragsvereinbarung und damit
auch die dort vereinbarte Mieterhöhung von entscheidender Bedeutung.
Anhaltspunkte dafür, dass alle Vertragsparteien des Nachtrags bei Ab-
schluss dieser Vereinbarung davon ausgingen, dass sich in der Zukunft häufig
und in kurzen Zeitabständen ein Wechselbedarf ergeben würde und die Beklagte
dem Wunsch auf eine Vertragsänderung jeweils nachkommen würde, sind ohne-
hin nicht dargetan. Insoweit gelten die Erwägungen zum Mietvertragsschluss ent-
sprechend. Aus dem einmaligen Wechselbedarf mehr als dreieinhalb Jahre nach
dem Abschluss des Mietvertrags lässt sich nicht auf einen häufigen und in der
Struktur der Wohngemeinschaft angelegten Wechsel in der Bewohnerschaft
schließen, der mögliche Grundlage für einen Willen der Parteien zur Vereinba-
rung eines Wechselrechts sein könnte. Im Gegenteil spricht eine so lange Konti-
nuität der Wohngemeinschaft für ein grundsätzlich auf längere Dauer angelegtes
Zusammenleben.
Dem nur kurze Zeit nach dem ersten Nachtrag vereinbarten weiteren Mie-
terwechsel, im Zuge dessen einer der zum 1. März 2017 eingetretenen Mieter
mit Wirkung zum 31. Mai 2017 wieder aus dem Mietverhältnis ausschied und an
dessen Stelle ein neuer Mieter aufgenommen wurde, lässt sich ebenfalls nicht
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entnehmen, dass damit ein Anspruch auf Zustimmung auch zu künftigen Wech-
seln vereinbart werden sollte. Der Hintergrund dieser schnellen Auswechslung
ist unklar. Feststellungen hierzu wurden nicht getroffen. Die Revision bringt hier-
für ebenfalls nichts vor. Ohne weitere Anhaltspunkte kann der Zustimmung der
Beklagten hierzu jedenfalls nicht entnommen werden, dass sie hiermit nicht nur
in der konkreten Situation auf einen kurzfristig entstandenen Bedarf des jeweili-
gen Mieters oder der Mietermehrheit eingehen, sondern sich zugleich für künftige
Fälle binden wollte.
d) Der geltend gemachte Anspruch ergibt sich auch nicht aus einer kon-
kludent geschlossenen Vereinbarung.
aa) Je nach den Umständen des Einzelfalls kann zusätzlich zu prüfen sein,
ob sich eine mietvertragliche Vereinbarung eines Rechts zum Mieterwechsel aus
einem neben den Mietvertrag tretenden schlüssigem Verhalten der Vertragspar-
teien ergibt. Denn mietvertragliche Abreden können grundsätzlich auch still-
schweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden (vgl. Senatsurteile
vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14, BGHZ 205, 177 Rn. 20; vom 23. September
2009 - VIII ZR 300/08, NZM 2009, 855 Rn. 14 [für eine Beschaffenheitsvereinba-
rung]). Einseitig gebliebene Vorstellungen der Mieter genügen hierfür indes re-
gelmäßig nicht, selbst wenn sie dem Vermieter bekannt sind. Erforderlich ist viel-
mehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Weise zustimmend reagiert (vgl.
Senatsurteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 197/14; vom 23. September 2009
- VIII ZR 300/08; jeweils aaO).
Es ist eine Frage des Einzelfalls, ob sich eine derartige konkludente Ver-
einbarung eines Rechts auf einen Mieterwechsel - sei es im Wege eines An-
spruchs auf Zustimmung oder im Wege einer antizipierten Einwilligung - daraus
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ergeben kann, dass der Vermieter nach Vertragsschluss regelmäßig und vielfach
von den Mietern vorgebrachten Wünschen auf einen Mieterwechsel nachgekom-
men ist (vgl. [zur mehrmaligen vorbehaltlosen Zahlung einer erhöhten Miete]: Se-
natsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, NZM 2005, 736 unter II; Senatsbe-
schluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 21). Sofern
in diesem Zusammenhang jeweils Änderungsvereinbarungen geschlossen wur-
den, wäre insoweit - wie ausgeführt - eine Auslegung der entsprechenden Wil-
lenserklärungen der Parteien vorzunehmen. Eine davon zu unterscheidende kon-
kludente Vereinbarung dürfte eine Ausnahme bilden. Jedenfalls ist auch bezüg-
lich der Annahme eines konkludent vereinbarten Rechts zum Mieterwechsel Zu-
rückhaltung geboten, denn das Verhalten des Vermieters kann ebenso Ausdruck
eines Entgegenkommens bezüglich des jeweils konkreten Wechselwunschs und
eines Interesses an einer unkomplizierten Vertragsgestaltung ohne Bindungswil-
len für zukünftige Änderungen sein.
bb) Vorliegend bestehen keine Anhaltspunkte für eine konkludente Ver-
einbarung eines Rechts zum Mieterwechsel. Eine tatsächliche Übung, aus der
ein solcher Anspruch hergeleitet werden könnte, liegt nicht vor. Wie ausgeführt,
ist den im Zusammenhang mit den zwei Nachträgen abgegebenen Willenserklä-
rungen ein übereinstimmender Wille auf eine entsprechende in die Zukunft ge-
richtete Bindung nicht zu entnehmen. Über die Abgabe der Willenserklärungen
im Zuge der Nachtragsvereinbarungen hinausgehendes tatsächliches Verhalten,
das als Angebot und Annahme einer derartigen zukunftsgerichteten Vereinba-
rung angesehen werden könnte, ist nicht ersichtlich.
2. Ein Anspruch auf Zustimmung zu dem erneuten Mieterwechsel ergibt
sich auch nicht aus § 242 BGB oder aus § 241 Abs. 2 BGB.
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Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass der Grundsatz der Ver-
tragstreue bei Dauerschuldverhältnissen dann unter dem Gesichtspunkt des
Rücksichtnahmegebots oder nach Treu und Glauben Ausnahmen erfahren kann,
wenn berechtigte Interessen eines Vertragsteils diese gebieten (vgl. BGH, Urteile
vom 3. Februar 2004 - XI ZR 398/02, BGHZ 158, 11, 15; vom 1. Juli 1997
- XI ZR 267/96, BGHZ 136, 161, 166 f.). Ein Anspruch auf Zustimmung zu einem
Mieterwechsel ergibt sich hieraus nicht.
a) Zwar entspricht es ständiger Rechtsprechung des Senats, dass ein
Mieter, der sich vorzeitig aus seinem Mietverhältnis lösen will, seine Entlassung
aus dem Mietverhältnis im Einzelfall dann verlangen kann, wenn er dem Vermie-
ter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter stellt und ein berechtigtes In-
teresse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hat (vgl. Senatsur-
teile vom 7. Oktober 2015 - VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3780 Rn. 23; vom 18. Ap-
ril 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 28; vom 18. Juni 2003 - VIII ZR
240/02, NJW 2003, 2739 unter 3 c bb; vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02,
NJW 2003, 1246 unter II 1; vgl. auch BGH, Urteil vom 30. November 1989 - III ZR
197/88, NJW-RR 1990, 432 unter 3 c aa [zur Verletzung der Schadensminde-
rungspflicht durch Nichtvornahme eines Deckungsgeschäfts durch einen Kredit-
geber]). Nach dieser Rechtsprechung besteht indes allenfalls ein Anspruch auf
Entlassung aus dem Mietverhältnis, so dass die Verpflichtung auf Entrichtung der
Miete entfällt; ein Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags mit dem Ersatzmie-
ter wird jedoch nicht begründet. Der Vermieter handelt hiernach mithin - entgegen
der Auffassung der Revision - grundsätzlich auch nicht treuwidrig, wenn er mit
dem genannten Ersatzmieter keinen Mietvertrag abschließt oder dies von zusätz-
lichen Bedingungen wie einer erhöhten Miete abhängig macht. Er kann lediglich
die Entlassung des bisherigen Mieters aus dem Mietvertrag nicht von zusätzli-
chen Bedingungen wie einer Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn die
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oben genannten Voraussetzungen für die Entlassung aus dem Mietverhältnis
vorliegen.
Die Entlassung der auszugswilligen Kläger aus dem Mietverhältnis ohne
Aufnahme neuer Mieter wird hier indes weder seitens der Kläger begehrt noch
liegt diese in ihrem Interesse, weil dann die verbleibenden Mieter die Kostenlast
alleine tragen müssten.
b) Für den hier vorliegenden Fall, bei dem nicht die Entlassung aus dem
Mietvertrag bei Stellung eines Ersatzmieters, sondern die Auswechslung von
Mietern in einem fortbestehenden Mietverhältnis verlangt wird, ergibt sich unter
dem Gesichtspunkt des Rücksichtnahmegebots oder aus Treu und Glauben in
der Regel weder allgemein noch im vorliegenden Fall bei einer Mietermehrheit
ein Anspruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel dann, wenn die mieter-
seits vorgeschlagenen neuen Mieter für den Vermieter zumutbar sind.
aa) Zwar ist - anders als bei einem Mietverhältnis mit nur einem Mieter -
die Kündigung des Mietvertrags durch eine Mietergemeinschaft regelmäßig keine
Option, sofern nicht alle Mieter ausziehen wollen. Indes stellt der Wunsch einer
Mietergemeinschaft, bei Auszug eines Mitmieters einen neuen Mieter in die
Wohngemeinschaft aufnehmen zu können, für sich genommen kein berechtigtes
Interesse dar, das eine Ausnahme von dem Grundsatz der Vertragstreue gebie-
tet. Zum einen ist ein derartiges Ereignis für die Mietergemeinschaft bereits bei
Vertragsschluss als Möglichkeit absehbar und obliegt es den Mietern, ein allein
oder zumindest maßgeblich in ihrem Interesse liegendes Recht zu einem Mieter-
wechsel mit dem Vermieter zu vereinbaren. Zum anderen führt die Annahme ei-
nes Rechts zum Mieterwechsel - wie ausgeführt - zu erheblichen Nachteilen für
den Vermieter, die diesem nicht ohne Weiteres zumutbar sind. Die Gebote der
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Rücksichtnahme und von Treu und Glauben verlangen dem Vermieter nicht ab,
diese Nachteile hinzunehmen und dem Interesse der Mieter den Vorzug zu ge-
ben.
Letztlich kann - wie im vorliegenden Fall - durch die Möglichkeit der Unter-
vermietung der wirtschaftliche Nachteil des auszugswilligen Mieters reduziert
werden. Die weitere Bindung an den Vertrag und die damit einhergehende pri-
märe Haftung gegenüber dem Vermieter, die wirtschaftlich dann zum Tragen
kommt, wenn der Untermieter nicht zuverlässig zahlt, sowie der mit einer Unter-
vermietung einhergehende Verwaltungsaufwand ist dem auszugswilligen Mieter
zumutbar und überwiegt das Interesse des Vermieters daran, einem Wechsel
des Vertragspartners nicht zustimmen zu müssen, regelmäßig nicht. Das Erfor-
dernis, den Mietvertrag insgesamt kündigen zu müssen, wenn auch der letzte
Vertragspartner ausziehen will, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Zwar
bedarf es hierzu der Mitwirkung aller Mieter und der Kündigung aller Untermiet-
verhältnisse und es kann hierdurch neben organisatorischem Aufwand auch
Streit entstehen, jedoch liegt dies in der Risikosphäre der Mieter, die gemeinsam
auf Mieterseite einen Mietvertrag abgeschlossen haben.
Der Wunsch der Untermieter, in der Wohnung zu verbleiben, spielt hierbei
keine Rolle. Denn die Untermieter sind nicht Vertragspartner des Vermieters und
nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit ist der Vermieter nicht verpflichtet, mit
diesen ein Mietverhältnis einzugehen, nur weil seine Vertragspartner mit diesen
einen Untermietvertrag geschlossen hatten. Deshalb findet auch ein etwaiges In-
teresse der Mieter, die Wohnung bestimmten Personen überlassen zu können,
im Verhältnis zu dem Vermieter keine Beachtung.
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bb) Nach diesen Grundsätzen besteht auch im vorliegenden Fall ein An-
spruch auf Zustimmung zu einem Mieterwechsel nicht. Ob in besonderen Einzel-
fällen außergewöhnliche Umstände ausnahmsweise einen derartigen Anspruch
begründen könnten, kann dahingestellt bleiben. Denn derartige besondere be-
rechtigte Interessen sind weder festgestellt noch dargetan. Das wirtschaftliche
Risiko der Kläger, die aus der Wohnung ausziehen wollen, ist bereits dadurch
reduziert, dass die Wohnung bzw. einzelne Räume schon an die Personen, die
nach dem Willen der Kläger in den Mietvertrag eintreten sollen, untervermietet
ist. Über den mit der Fortsetzung der Untervermietung verbundenen Aufwand
und die fortbestehende Vertragsbindung hinausgehende besondere Umstände
für die betroffenen Kläger sind nicht ersichtlich. Insbesondere ergibt sich ein An-
spruch auf Auswechslung von vier Mietern nicht deshalb, weil die Beklagte einem
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entsprechenden Wechsel bereits zwei Mal zugestimmt hatte. Denn die Kläger
konnten - wie oben ausgeführt - diesem Verhalten nicht entnehmen, dass die
Beklagte auch künftigen Wechseln zustimmen würde.
Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert
Wiegand Dr. Matussek
Vorinstanzen:
AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.08.2020 - 237 C 134/20 -
LG Berlin, Entscheidung vom 18.08.2021 - 64 S 261/20 -