BGH VIII ZR 305/19
§ 555c§ 555d§ 555e§ 559
Original-Urteil ↗Volltext anzeigen
ECLI:DE:BGH:2021:180321UVIIIZR305.19.0
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 305/19
Verkündet am:
18. März 2021
Reiter,
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
ja
BGHR:
ja
BGB § 555c Abs. 1, § 555d, § 555e, § 559; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1;
ZPO § 606
a) Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher
Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass
die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten
werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer
Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort ange-
kündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne
einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es da-
gegen nicht.
b) Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ordnungsgemäße Modernisierungs-
ankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB
und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen ei-
ner Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht
voraus. Vielmehr ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß im
Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Voraussetzungen
des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mieter bis zum 31. Dezember 2018 eine
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in diesem Sinne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegan-
gen, führt dies zur Anwendung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu diesem
Zeitpunkt geltenden Fassung.
c) Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnan-
lage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den
Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung
noch vor dem 31. Dezember 2018 und somit mehr als elf Monate vor dem
geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisie-
rung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Übergangsregelung des Art. 229
§ 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt gel-
tende Fassung der §§ 555c und § 559 BGB Anwendung findet.
BGH, Urteil vom 18. März 2021 - VIII ZR 305/19 - OLG München
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 18. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin
Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter
Dr. Schmidt
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Musterbeklagten wird das Urteil des Oberlan-
desgerichts München - Senat für Musterfeststellungsklagen - vom
15. Oktober 2019 aufgehoben.
Die Klage wird abgewiesen.
Die Anschlussrevision des Musterklägers wird zurückgewiesen.
Der Musterkläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
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Tatbestand:
Der Musterkläger (im Folgenden: Kläger) ist ein unter der laufenden Num-
mer seit dem 1. Januar 2001 in der vom Bundesamt für Justiz gemäß § 4
Abs. 1 Satz 1 UKlaG geführten Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 3 Abs. 1
Satz 1 Nr. 1 UKlaG eingetragener Mieterverein. Die Musterbeklagte (im Folgen-
den: Beklagte) ist Eigentümerin eines Wohnblocks mit insgesamt 23 Gebäuden
in München.
Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Verwalter der Immo-
bilie namens und im Auftrag der Beklagten allen Mietern Modernisierungsmaß-
nahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt wer-
den sollten. Als durchzuführende Arbeiten werden in dem Schreiben die Anbrin-
gung einer Wärmedämmung an den Außenwänden, der Austausch sämtlicher
Fenster (mit Ausnahme der Dachflächenfenster), die Anbringung von Rollläden
an sämtlichen Wohnungsfenstern (mit Ausnahme der Dachflächenfenster) sowie
im Erdgeschoss der Austausch der straßenseitigen Rollläden, der Anbau von
Balkonen zum Innenhof hin sowie der Austausch der Wohnungseingangstüren
nebst Zargen genannt. Die Baumaßnahmen würden die Einsparung von Energie
sowie eine Steigerung des Wohnwertes bezwecken.
Zum Durchführungszeitraum heißt es in dem Schreiben, dass die Moder-
nisierungsmaßnahme an den insgesamt 23 Gebäuden erst in etwa einem Jahr
ausgeführt werde, da sie einen erheblichen planerischen Vorlauf habe. Sie werde
beginnend ab Dezember 2019 in sechs Bauabschnitten durchgeführt, wobei ab
Dezember 2019 bis Februar 2021 zunächst Fundamente für Balkone erstellt wür-
den. In dem Schreiben werden die weiteren Bauabschnitte benannt unter Angabe
des jeweiligen zeitlichen Beginns und Endes.
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Inhaltlich nennt das Schreiben getrennt für die verschiedenen Maßnah-
men die auszuführenden Arbeiten, die Höhe der Energieeinsparung oder der
Steigerung des Wohnwertes, den Anteil der darin eingeschlossenen Instandset-
zungsmaßnahmen und die jeweils erforderlichen Arbeiten in der Wohnung und
deren Zeitdauer.
Das Schreiben enthält für die einzelnen geplanten Maßnahmen eine An-
gabe und Erläuterung der voraussichtlichen Kosten, die auf die jeweilige Woh-
nung entfallen, und eine Angabe des den Mieter betreffenden Gesamtumlagebe-
trags sowie der voraussichtlichen Mieterhöhung. Hierzu wird erklärt, dass sich
der angegebene, auf die jeweilige Wohnung entfallende Gesamtumlagebetrag
auf Grund der zu erwartenden Preissteigerungen voraussichtlich erhöhen, die
Beklagte im Rahmen der Mieterhöhung jedoch höchstens den im Ankündigungs-
schreiben genannten Betrag umlegen werde.
In dem Anschreiben wird sodann auf das Sonderkündigungsrecht nach
§ 555e BGB hingewiesen, wobei die dort genannte Kündigungsfrist zu Gunsten
der Mieter verlängert werde auf bis zu drei Monate vor dem Termin, zu dem die
Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die jeweilige Wohnung befinde, be-
ginnen würden. Abschließend weist das Schreiben auf Form und Frist des Här-
teeinwands nach § 555d BGB hin, wobei die Frist zum Vorbringen von Härte-
gründen betreffend die Duldung und die Mieterhöhung bis zum 30. Juni 2019
verlängert werde.
Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28. Januar 2019 auf,
gegenüber einer Reihe seiner Mitglieder zu erklären, dass die angekündigten
Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum
31. Dezember 2018 gültigen Fassung, sondern nach der ab dem 1. Januar 2019
gültigen Fassung vorgenommen würden. Dem kam die Beklagte nicht nach, wes-
halb der Kläger die vorliegende Musterfeststellungsklage erhoben hat.
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Mit seiner Klage hat der Kläger zuletzt die Feststellung beantragt, dass die
mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 erfolgten Modernisierungsankündigun-
gen nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könnten. Hilfsweise hat er verschie-
dene Feststellungsanträge erhoben, die mit unterschiedlichen Formulierungen
die Unwirksamkeit der Ankündigung und die Anwendung des seit 1. Januar 2019
geltenden Rechts für die beabsichtigte Mieterhöhung betreffen. Im Einzelnen hat
der Kläger mit seinen (gestaffelten) Hilfsanträgen die Feststellung erstrebt, dass
aufgrund der Ankündigung vom 27. Dezember 2018 (1) eine Mieterhöhung nach
§ 559 BGB nicht erfolgen könne, (2) dass die genannte Ankündigung rechtswid-
rig, (3) unbegründet, (4) rechtsmissbräuchlich, (5) treuwidrig sei, dass sie (6)
nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 555c BGB entspreche, dass sie (7)
keine Gestaltungswirkung auf die Rechtsverhältnisse der Mieter entfalte, dass (8)
eine darauf gestützte Mieterhöhung nach § 559 BGB nur nach dessen neuer, ab
1. Januar 2019 gültigen Fassung erfolgen könne bzw. (9) eine solche Mieterhö-
hung der Grenze von 8 Prozent gemäß § 559 Abs. 1 BGB nF und der Kappungs-
grenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB nF nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz
vom 18. Dezember 2018 unterliege.
Das Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es auf
den vorletzten Hilfsantrag festgestellt hat, dass die den Mietern der Beklagten mit
Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gemäß
Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel-
tenden Recht erfolgen könne.
Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be-
klagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Mit der Anschlussrevision
verfolgt der Kläger in erster Linie seinen Hauptantrag sowie hilfsweise den letzt-
rangigen Hilfsantrag weiter. Durch letzteren ersetzt er den vom Oberlandesge-
richt in abgewandelter Formulierung zugesprochenen vorletzten Hilfsantrag.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Aufhebung des erstin-
stanzlichen Urteils sowie zur Abweisung der Klage. Die nach § 554 ZPO zuläs-
sige Anschlussrevision des Klägers ist dagegen unbegründet.
I.
Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit
für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Die Musterfeststellungsklage sei zulässig. Der Kläger sei eine qualifizierte
Einrichtung im Sinne von § 606 ZPO. An das Vorliegen begründeter Zweifel im
Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO seien strenge Anforderungen zu stellen. Die
Behauptung der Beklagten, der Kläger erstrebe entgegen seiner Satzung Gewinn
beziehungsweise verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke, sei
erkennbar ins Blaue hinein aufgestellt, ebenso die spekulative Behauptung der
Beklagten, der Kläger erhalte Mittel von Unternehmen. Der Kläger habe belegt,
dass die Interessen aller Mieter des Wohnblocks betroffen seien. Inwiefern die
Wohnungsmieter keine Verbraucher sein sollten, vermöge auch die Beklagte
nicht zu erläutern.
Der Musterfeststellungsantrag sei hinreichend bestimmt. Unabhängig von
der sprachlichen Abfassung der Klageanträge sei klar erkennbar, dass zum einen
erstrebt werde, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung die mit ihr
gemäß §§ 555c, 559 BGB verknüpften Wirkungen nicht entfalten könne, und zum
anderen - hilfsweise - festzustellen, dass das mit dem Schreiben verbundene
Ziel, die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 einge-
führte Deckelung der infolge von Modernisierungsmaßnahmen ermöglichten
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Mieterhöhungen zu vermeiden, nicht erreicht worden sei. Beides seien grund-
sätzlich zulässige Feststellungsziele. Es gehe nicht um die Frage, ob die Mieter
die Maßnahmen zu dulden hätten, sondern nur darum, ob auf die künftige Miet-
erhöhung aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018
die Mieterhöhungs- und Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB
nF nicht anwendbar seien. Dies sei für alle Mieter präjudiziell, unabhängig davon,
ob sich einige Mieter auch auf weitere Gründe stützen könnten, die eine Miet-
erhöhung ebenfalls ausschließen würden.
Der Kläger könne mit dem umfassenden Antrag, festzustellen, dass die
Modernisierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könne,
keinen Erfolg haben. Denn wenn die Beklagte einzelne Mitteilungspflichten nach
§ 555c BGB verletzt haben sollte, führte dies nicht zur Einschränkung der Befug-
nis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung
im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Entscheidend sei viel-
mehr, ob die Beklagte aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. De-
zember 2018 berechtigt sei, die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach dem bis
zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht durchzuführen.
Die Modernisierungsankündigung genüge grundsätzlich den Erfordernis-
sen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Der Senat gehe nach Durchführung
der Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen S. davon aus, dass
die Beklagte auch die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tat-
sächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen habe. Bei Mit-
teilung der Modernisierungsabsicht habe die Verlängerung der Baugenehmigung
für die Balkone vorgelegen, die Baumassen seien erhoben gewesen und anhand
von Bauindizes und Erfahrungswerten seien erste Kostenschätzungen erfolgt.
Konkrete Ausschreibungen hätten noch nicht vorgelegen. Probebohrungen, die
erforderlich seien, um die Konstruktion der Balkonfundamente planen zu können,
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hätten zum Zeitpunkt der Ankündigung noch nicht stattgefunden, sondern erst im
Sommer 2019.
Die Modernisierungsankündigung etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten
Maßnahmen führe dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229
§ 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB erfolgt sei. Durch die verfrühte Ankündigung werde
das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieter aus § 555e Abs. 1 BGB aus-
gehöhlt und der nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB gebotene enge zeitliche Zusam-
menhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn bestehe
nicht. Hieran fehle es in Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein" er-
folge oder in denen die mit der Ankündigung nach der Vorstellung des Gesetz-
gebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden könne. Dies sei der
Fall, wenn zwischen Ankündigung und Baubeginn ein so langer Zeitraum liege,
dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich sei. Fehle der gebotene
enge zeitliche Zusammenhang zwischen Modernisierungsankündigung und ge-
plantem Baubeginn, habe der darin zu sehende Verstoß gegen die Vorgaben des
§ 555c Abs. 1 BGB zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur
nach § 559 BGB in der zum Zeitpunkt der tatsächlich erfolgenden Mieterhöhung
geltenden Fassung auf die Mieter umlegen könne, auch wenn die Modernisie-
rungsankündigung den Mietern noch vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen
sei.
Hier fehle es an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang.
Zwar lägen zwischen Ankündigung und Ausführung nur 11 Monate, der Beklag-
ten sei aber selbst an der frühzeitigen Schaffung von Planungssicherheit nicht
gelegen, was sie durch die Verlängerung der Fristen für die Geltendmachung
eines Härtefalls deutlich zum Ausdruck gebracht habe. Dementsprechend habe
sie selbst geltend gemacht, ein früherer Baubeginn sei nicht möglich, weil die
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Planungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Die Modernisierungsankün-
digung sei nur deshalb vor Ablauf des 31. Dezember 2018 erfolgt, um der Be-
klagten die Möglichkeit zu eröffnen, die Mieten zu erhöhen, ohne die ab dem
1. Januar 2019 geltenden Kappungsgrenzen berücksichtigen zu müssen. Dies
erfülle die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nicht.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Noch zutref-
fend hat das Oberlandesgericht zwar die Zulässigkeit der Musterfeststellungs-
klage bejaht und ist von zulässigen Feststellungszielen ausgegangen. Entgegen
seiner Auffassung ist die Klage jedoch insgesamt unbegründet. Die Modernisie-
rungsankündigung vom 27. Dezember 2018 entspricht den Voraussetzungen des
§ 555c Abs. 1 BGB und ist ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229a § 49 Abs. 1
Satz 2 EGBGB. Die Beklagte hat sich auch nicht rechtsmissbräuchlich verhalten.
Auf die nach Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen be-
absichtigte Mieterhöhung sind dementsprechend §§ 555c und 559 BGB in der
bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden.
1. Die Musterfeststellungsklage ist zulässig. Zu Recht hat das Oberlandes-
gericht das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 606 ZPO bejaht.
a) Ohne Rechtsfehler hat das Oberlandesgericht den Kläger als klagebe-
fugte qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 2 ZPO angesehen.
Er hat als Mitglieder mehr als 350 natürliche Personen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1
ZPO), ist seit mehr als vier Jahren in der Liste nach § 4 des Unterlassungskla-
gengesetzes (UKlaG) eingetragen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO) und nimmt
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satzungsgemäß Verbraucherinteressen weitgehend durch nicht gewerbsmäßige
aufklärende oder beratende Tätigkeiten wahr (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO).
Entgegen der Auffassung der Revision bestehen keine Bedenken dage-
gen, dass das Oberlandesgericht - ohne nach § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO vom
Kläger die Offenlegung seiner finanziellen Mittel zu verlangen - festgestellt hat,
dass der Kläger Musterfeststellungsklagen nicht zum Zweck der Gewinnerzie-
lung erhebt (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZPO) und er nicht mehr als 5 Prozent
seiner finanziellen Mittel durch Zuwendungen von Unternehmen bezieht (§ 606
Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 ZPO). Nach § 2 Nr. 2 der Satzung des Klägers erstrebt der
Verein keinen Gewinn. Die Mitglieder haben nach § 5 der Satzung jährlich Mit-
gliedsbeiträge zu entrichten sowie zu Beginn der Mitgliedschaft eine Aufnahme-
gebühr. Hierfür erhalten sie insbesondere nach § 6 Abs. 1 der Satzung das
Recht, die Einrichtungen des Vereins zu nutzen und sich in ihrer Eigenschaft als
Mieter oder Pächter kostenlos beraten und außergerichtlich vertreten zu lassen
sowie nach § 6 Abs. 3 die Gruppenrechtsschutzversicherung in Anspruch zu neh-
men. Auf Grundlage dieser Regelungen bestehen keine ernsthaften Zweifel da-
ran, dass die Voraussetzungen des § 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 ZPO erfüllt
sind. Dem entgegenstehende Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger abweichend
von den Bestimmungen seiner Satzung Gewinnerzielungsabsichten verfolgt oder
in relevantem Umfang Zuwendungen von Unternehmen erhält, sind weder dem
Vorbringen der Beklagten zu entnehmen noch ansonsten ersichtlich.
b) Auch die Voraussetzungen des § 606 Abs. 3 ZPO für die Zulässigkeit
der Musterfeststellungsklage liegen vor. Bedenken hiergegen bringt die Revision
nicht vor.
c) Mit der Musterfeststellungsklage werden zulässige Feststellungsziele
verfolgt.
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Nach § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann mit dieser die Feststellung des Vor-
liegens oder Nichtvorliegens von tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzun-
gen für das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen oder Rechtsverhält-
nissen zwischen Verbrauchern und Unternehmern begehrt werden. Diese
Voraussetzungen sind sowohl bezüglich des Haupt- als auch bezüglich des Hilfs-
begehrens des Klägers erfüllt.
aa) Der Kläger hat mit seinem vom Oberlandesgericht abgewiesenen, mit
der Anschlussrevision weiterverfolgten Hauptantrag die Feststellung begehrt,
dass die mit Schreiben der Beklagten vom 27. Dezember 2018 erfolgte Moderni-
sierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein kann. Unabhän-
gig von einer etwas missverständlichen Formulierung liegt ihm das Begehren
nach einer Feststellung zu Grunde, aus der sich ergibt, dass keine ordnungsge-
mäße, den Anforderungen des § 555c BGB entsprechende Modernisierungsan-
kündigung vorlag.
Hintergrund des Antrags ist, dass das Gesetz an eine ordnungsgemäße
Modernisierungsankündigung verschiedene Folgen anknüpft, so die Duldungs-
pflicht nach § 555d BGB, den Beginn der Mieterhöhung ab dem dritten Monat
nach Zugang der Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2
Nr. 1 BGB sowie nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB die Geltung von §§ 555c und
559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung bei ordnungs-
gemäßer Ankündigung bis zu diesem Zeitpunkt.
Die begehrte Feststellung stellt ein zulässiges Feststellungsziel dar. Die
Frage, ob die Modernisierungsankündigung der Beklagten vom 27. Dezember
2018 den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach, lässt sich abstrakt und für
alle Mietverhältnisse einheitlich klären. Sie wirkt sich sowohl auf die Duldungs-
pflicht als auch - im Hinblick auf den Beginn und die Höhe - auf den nach Ab-
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schluss der Modernisierung entstehenden Mieterhöhungsanspruch aus und be-
trifft damit die Voraussetzungen des Bestehens von Ansprüchen im Sinne von
§ 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Individuelle, nur Ansprüche einzelner Mieter betref-
fende Aspekte sind hierbei nicht zu prüfen. Die im Rahmen der Duldung sowie
der Mieterhöhung darüber hinaus relevanten individuellen Fragen wie insbeson-
dere die konkrete, auf die jeweilige Wohnung bezogene Höhe der Mieterhöhung
sowie der Härteeinwand des § 555d Abs. 2 BGB und des § 559 Abs. 4 BGB sind
für die hier vorzunehmende Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen des
§ 555 c Abs. 1 BGB nicht von Bedeutung.
bb) Mit dem von der Anschlussrevision weiter verfolgten letztrangigen
Hilfsantrag soll die Frage geklärt werden, ob nach der Übergangsvorschrift des
Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 EGBGB auf die nach Durchführung der Mo-
dernisierung vorgesehene Mieterhöhung entsprechend der Auffassung der Be-
klagten noch das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht anzuwenden ist
oder ob die durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige
Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Moderni-
sierung der Mietsache vom 18. Dezember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz;
BGBl. I S. 2648) von 11 Prozent auf 8 Prozent reduzierte Mieterhöhungsgrenze
nach § 559 Abs. 1 BGB und die neu eingeführte Kappungsgrenze des § 559
Abs. 3a BGB gelten. Während mit dem in der Anschlussrevision gestellten Antrag
positiv formuliert die Feststellung der Anwendbarkeit seit 1. Januar 2019 gelten-
den Rechts im Hinblick auf die Begrenzung der Mieterhöhung und die Kappungs-
grenze begehrt wird, hat das Oberlandesgericht unter Neufassung des vorletzten
Hilfsantrags des Klägers negativ formuliert die Feststellung getroffen, dass das
bis 31. Dezember 2018 geltende Recht nicht anzuwenden ist.
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Das Feststellungsziel beider Hilfsanträge ist gegenüber dem Hauptantrag
insoweit eingeschränkt, als nicht grundsätzlich geklärt werden soll, ob die Moder-
nisierungsankündigung den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach und die
mit einer ordnungsgemäßen Ankündigung verbundenen Rechtsfolgen auslöst,
sondern nur eingeschränkt die Anwendung der Übergangsvorschrift gegenständ-
lich ist. Dies könnte dann relevant werden, wenn die Modernisierungsankündi-
gung zwar den Voraussetzungen des § 555c BGB entspräche und damit der
Hauptantrag abzuweisen wäre, indes etwaige zusätzliche Voraussetzungen der
Übergangsvorschrift nicht erfüllt wären oder eine speziell auf deren Heranzie-
hung bezogene Rechtsmissbräuchlichkeit vorläge.
Auch insoweit liegt ein zulässiges Feststellungsziel vor. Die Frage, ob das
seit 1. Januar 2019 geltende Recht auf die nach der Modernisierung vorgesehene
Mieterhöhung anzuwenden ist, betrifft das Bestehen des Mieterhöhungsan-
spruchs der Höhe nach und somit eine Voraussetzung des Bestehens eines An-
spruchs im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Frage stellt sich für alle
Mieter gleichermaßen und kann losgelöst von individuellen Fragen allgemein ge-
klärt werden.
2. Die Musterfeststellungsklage ist weder bezüglich des Hauptantrags
noch bezüglich des vorletzten oder des zuletzt verfolgten Hilfsantrags begründet.
Die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 erfüllt die ge-
setzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und entfaltet damit die ihr
zukommenden Rechtswirkungen, weshalb das Oberlandesgericht den Hauptan-
trag zu Recht abgewiesen hat (siehe hierzu nachfolgend unter a). Der Hilfsantrag
auf Feststellung der Anwendbarkeit des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts ist
abzuweisen, da nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 EGBGB auf die
nach Durchführung der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung §§ 555 c und
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559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden
sind (hierzu unter b).
a) Nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine
Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text-
form anzukündigen. Diese Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB
Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni-
sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn
und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Be-
trag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden
soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3).
Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung gerecht
(hierzu unter aa). Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts ist darüber
hinaus ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsan-
kündigung und dem Beginn der Baumaßnahmen nicht erforderlich (hierzu unter
bb). Durch die frühzeitige Ankündigung hat die Beklagte sich auch nicht rechts-
missbräuchlich verhalten (hierzu unter cc).
aa) Die Modernisierung ist den Mietern am 27. Dezember 2018 und damit
mehr als elf Monate vor dem angegebenen Beginn der Modernisierungsmaßnah-
men (2. Dezember 2019) schriftlich angekündigt worden. Zutreffend und ohne
dass dies im Revisionsverfahren von den Parteien beanstandet wird, hat das
Oberlandesgericht insoweit die Herstellung der Fundamente für die Balkone, die
ab diesem Zeitpunkt durchgeführt werden soll, einheitlich für alle Mieter als Be-
ginn der gesamten Modernisierungsmaßnahmen angesehen.
Noch zutreffend hat das Oberlandesgericht auch festgestellt, dass die An-
kündigung den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB genügt.
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Der hiernach erforderliche Mindestinhalt der Modernisierungsankündi-
gung ist einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Die-
sem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beur-
teilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, ins-
besondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnah-
men und der gegebenenfalls zu ziehenden vertraglichen Konsequenzen (vgl. BT-
Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-
RR 2020, 892 Rn. 23 mwN). Andererseits ist auch zu berücksichtigen, dass die
Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befugnis des Vermieters zur Durch-
führung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, son-
dern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren
sollen. Die Verwirklichung dieses Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem
Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen
durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über
das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Mo-
dernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil
vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, aaO mwN).
Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung gerecht.
(1) Sie enthält ausreichende Angaben über die Art und den voraussichtli-
chen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (§ 555c
Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Mieter werden durch das Schreiben vom 27. De-
zember 2018 hinreichend in die Lage versetzt, in groben Zügen die voraussicht-
lichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietge-
brauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, verglei-
chend zu ermitteln, ob die geplanten Maßnahmen der energetischen Modernisie-
rung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (vgl. zu diesem Er-
fordernis bei energetischer Modernisierung: Senatsurteil vom 20. Mai 2020
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- VIII ZR 55/19, aaO Rn. 24 mwN). Es ergibt sich hinreichend detailliert, welche
Maßnahmen durchgeführt werden sollen, welchen Umfang diese Maßnahmen
haben, mit welchen Beeinträchtigungen der einzelne Mieter während der Durch-
führung der Maßnahme zu rechnen hat, in welcher Weise das Gebäude an sich
und die einzelnen Wohnungen verändert werden und welches Energiesparpo-
tenzial durch die geplanten Maßnahmen erreicht werden soll.
(2) Die zeitlichen Angaben der Ankündigung genügen den Anforderungen
des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, wonach der voraussichtliche Beginn und
die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angegeben werden
müssen. Die Ankündigung enthält genaue zeitliche Angaben zum geplanten Be-
ginn und Ende der Modernisierungsmaßnahmen (2. Dezember 2019 bis 30. De-
zember 2023) sowie zum geplanten Beginn und Ende der einzelnen Bauab-
schnitte. Es ergibt sich hieraus konkret, wann die einzelnen Modernisierungs-
maßnahmen voraussichtlich beginnen und enden werden.
Es steht einer wirksamen Ankündigung entgegen der Auffassung der Re-
visionserwiderung nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt der Ankündigung kon-
krete Ausschreibungen noch nicht erfolgt und ausführende Unternehmer noch
nicht beauftragt waren. Durch die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und
Bauendes soll dem Mieter ermöglicht werden, sich zeitlich auf die Maßnahmen
einzustellen und etwaige Vorbereitungshandlungen zu treffen. Im Hinblick darauf,
dass die Ankündigung schon von Gesetzes wegen mindestens drei Monate vor
Baubeginn zu erfolgen hat und zu diesem Zeitpunkt die genaue Angabe des Bau-
beginns in der Regel noch nicht möglich ist, genügt nach dem Gesetzeswortlaut
die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Dauer.
Voraussichtlich bedeutet hierbei, dass von dem Vermieter keine sicher
feststehenden Angaben verlangt werden, sondern eine Prognose. Dies impliziert
- auch für den Mieter erkennbar -, dass nachträgliche Änderungen möglich sind.
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Indes ist durch die Verwendung des Wortes "voraussichtlich" zugleich klarge-
stellt, dass eine reine Absichtserklärung, der keine objektbezogene Planung zu
Grunde liegt, ebenso wenig genügt wie rein auf unsubstantiierten Schätzungen
beruhende Angaben "ins Blaue" hinein. Vielmehr ist es erforderlich, dass bereits
Planungen vorliegen, die dem Vermieter eine hinreichende zeitliche Einschät-
zung der Maßnahmen ermöglichen. Dies bedingt indes nicht, dass zum Zeitpunkt
der Angaben die Planungen bereits abgeschlossen, Ausschreibungen erfolgt,
Unternehmen mit der Ausführung beauftragt oder Ausführungstermine vertrag-
lich vereinbart sind. Durch derartig strenge Anforderungen an die Ankündigung
würde die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen ent-
gegen dem Gesetzeszweck erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Mieters
erforderlich ist. Gerade bei einem großen, viele Wohnungen betreffenden, über
Jahre andauernden und mehrere Maßnahmen umfassenden Modernisierungs-
vorhaben muss dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben, die Arbeiten sukzes-
sive zu vergeben. Auch besteht kein Anlass, die Nutzung der Zeit zwischen An-
kündigung und voraussichtlichem Baubeginn für weitere Planungen, Ausschrei-
bungen und Auftragsverträge zu erschweren, indem bereits im Zeitpunkt der An-
kündigung ein weit fortgeschrittener Vorbereitungsstand gefordert wird. Bei ei-
nem umfangreichen Modernisierungsvorhaben ist eine Einschätzung des voraus-
sichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Bauzeit bereits im Planungs-
stadium auf Grundlage von Erfahrungswerten sowohl hinsichtlich der Dauer ein-
zelner Maßnahmen als auch hinsichtlich der Kapazitäten und dem Vorlauf bei
ausführenden Unternehmen hinreichend konkret möglich, um ausreichend fun-
dierte, dem Schutzzweck der Ankündigung gerecht werdende Angaben zu ma-
chen.
Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass angesichts der gesetzlichen Min-
destfrist zwischen Ankündigung und Baubeginn sowie abhängig von Umfang und
Gesamtdauer der Maßnahmen ohnehin und für alle Beteiligten offensichtlich mit
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zeitlichen Verschiebungen gerechnet werden muss, die auch bei einer späteren
Ankündigung im Zeitpunkt eines fortgeschritteneren Planungsstadiums nicht ver-
hindert werden könnten. Dies gilt umso mehr, als bei einer mehrere Einzelmaß-
nahmen umfassenden Gesamtmodernisierung zwischen dem ersten Arbeits-
schritt und dem Ende der gesamten Maßnahmen regelmäßig ein langer Zeitraum
liegt, bei dem sich für den Beginn der einzelnen Maßnahmen im Laufe des Bau-
fortschritts häufig Abweichungen ergeben werden.
Für den Mieter ist es trotz dieser zeitlichen Unsicherheiten von Vorteil,
wenn ihm - wie hier - in einer Ankündigung alle Maßnahmen, die im Rahmen
eines Gesamtmodernisierungsplans durchgeführt werden sollen, bereits mit de-
ren voraussichtlichem Beginn und Dauer dargelegt werden, so dass er unter Be-
rücksichtigung des Gesamtumfangs der geplanten Maßnahmen entscheiden
kann, ob er die insgesamt über einen längeren Zeitraum dauernden Maßnahmen
dulden oder eine neue Wohnung suchen möchte. Zugleich kann er sich bereits
frühzeitig auf die im Laufe der Gesamtmaßnahme eintretenden Beeinträchtigun-
gen einstellen und etwaige Vorbereitungsmaßnahmen hierfür rechtzeitig planen.
Dass er nur einen voraussichtlichen Zeitplan erhält und Abweichungen wahr-
scheinlicher werden, je länger der Vorlauf ist, behindert den Mieter demgegen-
über nicht unzumutbar. Denn die konkrete Ausführung von Vorbereitungsmaß-
nahmen (z.B. das Umstellen oder Abdecken von Möbeln) erfolgt regelmäßig oh-
nehin erst kurzfristig vor Beginn der jeweiligen Beeinträchtigung. Im Laufe des
Baufortschritts ist für den einzelnen Mieter insoweit mit ausreichendem zeitlichen
Vorlauf vorhersehbar, wann konkret die einzelnen Beeinträchtigungen eintreten
werden und seine Wohnung in besonderem Maße (z.B. durch den Einbau der
neuen Fenster und der Wohnungseingangstüre) betroffen sein wird, zumal die
Beklagte bereits angekündigt hat, den Mietern jeweils vier Wochen vor Beginn
der Bauarbeiten an dem Bauabschnitt, in dem ihre Wohnung gelegen ist, Einzel-
heiten zum Bauablauf und zum detaillierten Ausführungstermin der Arbeiten in
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ihrer Wohnung mitzuteilen, so dass für die Durchführung etwaig erforderlicher
konkreter Vorbereitungshandlungen genügend Zeit verbleibt.
(3) Die Angaben zur Höhe der voraussichtlich auf Grund der Modernisie-
rungsmaßnahmen zu erwartenden Mieterhöhung genügen den Erfordernissen
des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB. Die Ankündigung legt für die einzelnen
Modernisierungsmaßnahmen getrennt dar, welche Kosten hierfür voraussichtlich
insgesamt entstehen, wie hoch der Anteil der Instandhaltungskosten hieran ist
und welcher Betrag anteilig auf die betroffene Wohnung entfällt. Als Umlage wird
ausgehend von dem Gesamtbetrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ein
Betrag von jährlich 11 Prozent als voraussichtliche Mieterhöhung angegeben,
wobei der Betrag konkret benannt ist und auf die Reduzierungsmöglichkeit nach
der gesetzlichen Härtefallregelung hingewiesen wird.
Es kommt auch insoweit nicht darauf an, dass der Berechnung eine Kos-
tenschätzung zu Grunde liegt, die noch nicht auf Grundlage konkreter Aufträge
an Werkunternehmer erstellt werden konnte. Eine Schätzung der voraussichtli-
chen Kosten eines Bauvorhabens und damit der auf die einzelne Wohnung ent-
fallenden Umlage ist bereits im vorliegenden Planungsstadium hinreichend auf
Grundlage von Erfahrungswerten und Einheitspreisen möglich und wurde hier
dementsprechend von den mit der Planung beauftragten Architekten ausgeführt.
Ein schützenswertes Bedürfnis des Mieters an einer Berechnung der erwarteten
Mieterhöhung auf Grundlage einer weiter fortgeschrittenen Planung, konkreter
Ausschreibungen und Auftragsvergaben besteht nicht. Die Angabe der erwarte-
ten Mieterhöhung soll dem Mieter ermöglichen, zu prüfen, ob er nach § 555d
Abs. 3 BGB Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung geltend machen
möchte. Dies ist auf Grundlage der hier vorliegenden Kostenschätzung ohne
Weiteres möglich. Etwaige erhebliche Abweichungen der tatsächlich geforderten
von der prognostizierten Mieterhöhung benachteiligen den Mieter insoweit nicht.
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Denn nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB besteht für die Geltendmachung von Härte-
gründen im Hinblick auf die Miethöhe die ansonsten nach § 555d Abs. 3 bis 5,
§ 559 Abs. 5 Satz 1 BGB gegebene Ausschlussfrist nicht, wenn die tatsächliche
Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Für die
Frage, ob der Mieter die Modernisierung zu dulden hat, spielen die Höhe der
erwarteten Mieterhöhung sowie sich daraus ergebende Härtegründe nach
§ 555d Abs. 2 Satz 2 BGB ohnehin keine Rolle (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober
2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 22), so dass der Mieter insoweit nicht
auf konkretere Angaben hierzu angewiesen ist.
bb) Die Modernisierungsankündigung ist auch nicht deshalb zu beanstan-
den, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn
erfolgte.
Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitli-
cher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind,
dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten
werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Moder-
nisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungs-
maßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungs-
standes bedarf es dagegen nicht.
(1) In der Literatur werden zur Frage, ob - über die geschriebenen
Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB hinaus - zwischen der Modernisie-
rungsankündigung und dem Beginn der Maßnahmen ein enger zeitlicher Zusam-
menhang bestehen muss, unterschiedliche Auffassungen vertreten. Teilweise
wird zum Schutz des Mieters - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel-
falls - eine Frist von maximal sechs Monaten für zulässig gehalten (vgl. BeckOK-
Mietrecht/Müller, Stand: 1. November 2020, § 555c BGB Rn 16; Schmidt-Futte-
rer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 37; Blümmel/Kinne, DWW
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1988, 302, 305). Nach anderer Auffassung ist - ohne feste Höchstfrist - entschei-
dend, ob eine schützenswerte Planungssituation eingetreten ist (Blank/
Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 555c BGB Rn. 6). Teilweise wird eine ordnungs-
gemäße Ankündigung abgelehnt, wenn deren frühzeitiger Ausspruch nicht der
Schaffung von Planungssicherheit dient, sondern allein der Nutzung der Über-
gangsregelung des Art. 229 § 49 EGBGB (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland,
Stand: 1. Januar 2021, Art. 229 § 49 EGBGB Rn. 6.1). Nach anderer Auffassung
besteht keine Höchstfrist, sondern es soll allein entscheidend sein, dass die im
Tatbestand des § 555c Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten inhaltlichen Voraus-
setzungen eingehalten werden können (BeckOGK-BGB/Schepers, Stand: 1. Ok-
tober 2020, § 555c Rn. 6; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018,
§ 555c Rn. 5a; Mahlstedt, NZM 2019, 905, 907; Gsell/Siegmund, NZM 2019, 489,
499).
(2) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Die inhaltlichen Anforderungen des
§ 555c Abs. 1 Satz 2 BGB grenzen den zeitlichen Vorlauf zwischen Ankündigung
und Ausführungsbeginn insoweit ein, als eine wirksame Ankündigung erst dann
möglich ist, wenn der Vermieter die hiernach geforderten Informationen mit dem
erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung zur Verfügung stellen
kann. Darüber hinausgehende zeitliche Einschränkungen ergeben sich aus dem
Gesetz nicht. Weder besteht eine zeitliche Obergrenze zwischen Modernisie-
rungsankündigung und Ausführungsbeginn noch bedarf es einer schützenswer-
ten Planungssituation des Vermieters auf Grund eines besonders fortgeschritte-
nen Planungsstandes.
(a) Nach dem Wortlaut des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat die Ankündigung
spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen.
Der Begriff "spätestens" drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt,
eine frühere Ankündigung indes möglich ist. Zeitliche Einschränkungen hierfür im
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Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das
Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten
Planungssituation.
(b) Die Gesetzeshistorie und -begründung bestätigen dies. Die Regelung
über die Modernisierungsankündigung geht zurück auf das Gesetz zur Förderung
der Modernisierung von Wohnungen vom 23. August 1976 (BGBl. I, S. 2429),
durch das in § 20 Abs. 2 WoModG erstmals die Pflicht zur Ankündigung von nach
§ 20 Abs. 1 WoModG zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen festgeschrie-
ben wurde. Die Ankündigung hatte hiernach zwei Monate vor der Durchführung
der Maßnahme zu erfolgen. Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Miet-
wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde die Regelung hin-
sichtlich der Ankündigungsfrist inhaltsgleich - unter Aufhebung der Beschränkung
auf geförderte Maßnahmen - in § 541b BGB aF übernommen. Durch das Gesetz
zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001
(Mietrechtsreformgesetz; BGBl. I S. 1149) wurde die Pflicht zur Duldung von
Modernisierungsmaßnahmen in § 554 Abs. 2 BGB aF geregelt. Die Ankündi-
gungspflicht wurde in § 554 Abs. 3 BGB aF aufgenommen und insoweit modifi-
ziert, als sie spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme zu erfüllen war.
In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu, dass durch die Einfügung des Wor-
tes "spätestens" klargestellt werden solle, dass auch frühere Mitteilungen, soweit
sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die
Fristverlängerung auf drei Monate entstehe ein sinnvoller Gleichlauf zur [unver-
änderten] Kündigungsfrist im Falle einer Sonderkündigung (BT-Drucks. 14/4553,
S. 49). Im Hinblick auf die Ankündigungsfrist sowie die Sonderkündigungsfrist
erfolgten bis zur heute geltenden Fassung (§ 555c Abs. 1 BGB und § 555e Abs. 1
BGB) inhaltlich keine Änderungen mehr.
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Der oben genannten Begründung zur Einfügung des Wortes "spätestens"
bei der Frist für die Modernisierungsankündigung ist zu entnehmen, dass der Ge-
setzgeber mit dieser Regelung gerade klarstellen wollte, dass eine frühere An-
kündigung grundsätzlich zulässig ist und die gesetzliche Regelung lediglich eine
Mindestfrist darstellen sollte. Dieser gesetzgeberischen Klarstellung bedurfte es,
weil die Vorgängernorm insoweit unklar war und ihrem Wortlaut nach so verstan-
den werden konnte, dass die Frist genau einzuhalten war. Der Gesetzgeber des
Mietrechtsreformgesetzes hielt dagegen eine frühere Ankündigung für zulässig,
soweit sie den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügt. Denn
diese bilden eine faktische zeitliche Schranke, da ein Vermieter die hiernach ge-
forderten Informationen nicht beliebig im Voraus mit dem erforderlichen Inhalt
und der gebotenen Konkretisierung erteilen kann. Eine darüber hinausgehende
zeitliche Einschränkung des Vorlaufs im Sinne einer Höchstfrist ist dem Willen
des Gesetzgebers hingegen nicht zu entnehmen. Diese ergibt sich entgegen der
Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass in der Begründung davon die
Rede ist, dass auch frühere Mitteilungen wirksam sein "können". Dies steht im
Zusammenhang mit der Einschränkung "soweit sie den inhaltlichen Anforderun-
gen genügen" und besagt nichts darüber, dass der Gesetzgeber eine Höchstfrist
einführen wollte. Auch dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers über die
genannten inhaltlichen Anforderungen hinaus ein fortgeschrittener Planungs-
stand erreicht sein muss, ergeben sich aus der Gesetzeshistorie und -begrün-
dung keine Anhaltspunkte.
(c) Letztlich ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der Vorschrift, dass nach
§ 555c Abs. 1 BGB ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen einer Moder-
nisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn im Sinne einer Höchstfrist
oder einer fortgeschrittenen Planungssituation nicht bestehen muss. Die Ankün-
digung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen
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und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu rea-
gieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können. Dies
ergibt sich bereits aus der Gesetzesbegründung des Gesetzes zur Förderung der
Modernisierung von Wohnungen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), wonach die Frist
dem Schutz der Mieter diente und ihnen eine Bedenkzeit von zwei Monaten zwi-
schen der Mitteilung der beabsichtigten Verbesserungsmaßnahme und ihrer
Durchführung einräumen sollte, damit sie sich über ihre Duldungspflicht schlüssig
werden und auf die Maßnahmen einstellen können.
Zugleich wurde den Mietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, um
sich den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung entziehen zu können.
Diese Kündigung musste bis zum Ende des Monats, der der Mitteilung des Ver-
mieters folgte, auf den Ablauf des nächsten Monats erklärt werden (§ 20 Abs. 3
WoModG). Die insoweit inhaltlich übereinstimmende Regelung des § 541b
Abs. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Miet-
wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde entsprechend da-
mit begründet, dass der Mieter hierdurch in den Stand gesetzt werden sollte, sich
sachgerecht zu entscheiden, ob er die geplante Maßnahme dulden oder ihr ent-
gegentreten soll (BT-Drucks. 9/2079 S. 13).
Dieser Schutzzweck erfordert es nicht, dass zwischen der Ankündigung
und dem Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang liegen muss - sei es im
Sinne einer festen Höchstfrist oder eines bestimmten fortgeschrittenen Planungs-
standes.
(aa) Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zu-
sammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die
Ausübung seiner Rechte - Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Son-
derkündigung oder ordentliche Kündigung - zu ermöglichen. Wie die obigen Aus-
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führungen zum gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt einer Modernisierungsankün-
digung zeigen, wird der Mieter durch die nach § 555c Abs. 1 BGB erforderlichen
Angaben so ausreichend über Art und Umfang der Maßnahmen, deren voraus-
sichtlichen Beginn und Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung informiert,
dass er über die Ausübung der genannten Rechte auf fundierter Grundlage ent-
scheiden kann. Ankündigungen "ins Blaue hinein" entfalten ohnehin auf Grund
von § 555c Abs. 1 BGB keine Rechtswirkungen.
(bb) Eine frühzeitige, den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1
BGB entsprechende Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen
bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung
kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn diesbe-
züglich im Regelfall von Vorteil.
Insbesondere wird - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung -
das Sonderkündigungsrecht nach § 555e Abs. 1 BGB bei einer frühzeitigen An-
kündigung nicht "sinnentleert", auch wenn hierfür eine zeitliche Beschränkung
gilt, wonach ein Mieter die Wohnung nur außerordentlich bis zum Ablauf des
übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung kündigen
kann und er für die Kündigungserklärung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf
die Ankündigung folgt, Zeit hat. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer
frühzeitigen Ankündigung nur auf einen Zeitpunkt deutlich vor Beginn der Bau-
maßnahme ausgeübt werden, so dass der Mieter, der das Sonderkündigungs-
recht nutzen möchte, die Wohnung zu einem Zeitpunkt verlassen müsste, zu dem
noch keine Beeinträchtigung vorliegt. Indes ist es nicht Sinn und Zweck des Son-
derkündigungsrechts, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum
Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch
nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der
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durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu ent-
ziehen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung
möglich ist.
Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Gesetzgeber mit der Ver-
längerung der Mindestfrist für die Ankündigung von zwei Monaten auf drei Mo-
nate einen "sinnvollen Gleichlauf" zwischen Sonderkündigungsrecht und Moder-
nisierungsankündigung erreichen wollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die An-
passung der Mindestfrist der Ankündigung an die Fristen des Sonderkündigungs-
rechts diente nicht dazu, einen Ablauf der Sonderkündigungsfrist deutlich vor Be-
ginn der Baumaßnahmen zu verhindern. Vielmehr sollte hierdurch gesichert wer-
den, dass ein Mieter - dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ent-
sprechend - in jedem Fall durch dessen Ausübung eine Beendigung des Mietver-
hältnisses noch vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen erreichen kann und
diese nicht für einen Übergangszeitraum dulden muss. Diese Gefahr hätte bei
Fortgeltung der zweimonatigen Ankündigungsfrist bestanden, wenn mit den
Maßnahmen unmittelbar nach deren Ablauf begonnen worden wäre, da nach
§ 554 Abs. 3 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni
2001 (BGBl. I S. 1149) bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mit-
teilung folgte, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt wer-
den konnte, also insgesamt zwischen Ankündigung und frühestem Wirksamwer-
den der Kündigung mehr als zwei Monate lagen. Bis zum Inkrafttreten des Miet-
rechtsmodernisierungsgesetzes am 1. September 2001 wurde der Gefahr eines
Baubeginns vor Ende der Sonderkündigungsfrist dadurch begegnet, dass nach
§ 541b Abs. 2 Satz 3 BGB aF die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu
unterlassen war, wenn der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hatte.
Diese Regelung hat der Gesetzgeber des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes
nicht übernommen, sondern vielmehr die Fristen der Ankündigung und des Son-
derkündigungsrechts insoweit angepasst, dass ein Baubeginn vor Ablauf der
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Mietzeit bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts von vornherein nicht mehr
möglich war.
Abgesehen davon, dass das Sonderkündigungsrecht mithin nicht dem Er-
halt des Mietverhältnisses bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen
dient, steht dem Mieter in der Regel ohnehin ein ordentliches Kündigungsrecht
zu, das nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB am dritten Werktag eines Kalendermo-
nats zum Ablauf des übernächsten Monats - also mit vergleichbarer Frist wie das
Sonderkündigungsrecht - ausgeübt werden kann. Für diesen Regelfall ist die vor-
zeitige Ankündigung gegenüber der die Mindestfrist ausschöpfenden Ankündi-
gung von erheblichem Vorteil. Diese ermöglicht dem Mieter, etwaige Reaktionen
seinerseits schon mit großem Vorlauf zu planen. Insbesondere in dem Fall, dass
der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden möchte, kann er mit ausrei-
chend Zeit eine neue Wohnung suchen und sich auch noch je nach Ergebnis der
Suche für oder gegen eine Kündigung entscheiden. Lediglich für die Fälle, in de-
nen dem Mieter kein ordentliches Kündigungsrecht zusteht, kann eine frühzeitige
Ankündigung bei einem nicht duldungswilligen Mieter zu einem Ablauf der Kün-
digungsfrist und damit einem Auszug deutlich vor Baubeginn führen, so bei Zeit-
mietverträgen nach § 575 BGB sowie bei einem individualvertraglich vereinbar-
ten (befristeten) Ausschluss des Kündigungsrechts. Diese Sonderfälle rechtferti-
gen es indes nicht, dass generell eine Höchstfrist für die Zeitspanne zwischen
Ankündigung und Modernisierungsbeginn verlangt wird. Denn auch in diesen
Fällen erfüllt das Sonderkündigungsrecht des § 555e Abs. 1 BGB seinen Zweck,
den Mietern zu ermöglichen, sich den Modernisierungsmaßnahmen durch Kün-
digung zu entziehen.
(cc) Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten
des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, die einer Duldung oder einer Miet-
erhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter
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dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder
die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ablauf des Mo-
nats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen.
Dies führt bei einer frühzeitigen Ankündigung dazu, dass der Mieter auch etwaige
Härtegründe frühzeitig geltend machen muss. Bei bereits zu diesem Zeitpunkt
vorliegenden Härtegründen ist dies dem Mieter indes ohne Weiteres innerhalb
der gesetzlichen Frist zumutbar. Auch bei einer kurzfristigeren Ankündigung
bleibt ihm hierfür nicht mehr Zeit. Das Vorbringen der Revisionserwiderung, wo-
nach ein Mieter bei einem langen Zeitraum zwischen Ankündigung und Ausfüh-
rungsbeginn geneigt sein könne, davon auszugehen, dass sich bereits eingetre-
tene, die Härte begründende Umstände nachträglich zu seinen Gunsten ändern
könnten, und er diese deshalb nicht vortrage, führt nicht zu einer anderen Bewer-
tung. Denn die Frist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB gilt gemäß § 555d Abs. 5
BGB nur, wenn der Mieter in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist
des Härteeinwands hingewiesen wurde. Er ist demnach darüber informiert, dass
er bereits vorliegende Härtegründe fristgerecht geltend machen muss. Warum er
sich hiervon durch die Hoffnung auf zeitlich späteren Wegfall der Härtegründe
abhalten lassen sollte, ist nicht ersichtlich.
Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Ge-
setzgeber gesehen und in § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB geregelt, dass diese nach-
träglich vorgebracht werden können. Das Erfordernis, die Gründe der Verzöge-
rung zusätzlich darzulegen, beschwert den Mieter nicht unzumutbar.
(dd) Die bei einer zeitlich frühzeitigen Ankündigung bestehende größere
Ungenauigkeit hinsichtlich der späteren Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigen
den Mieter ebenfalls nicht im Hinblick auf die aus einer Ankündigung folgenden
Rechtswirkungen. Sofern der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlen will oder
kann, steht ihm - abgesehen von dem regelmäßig bestehenden ordentlichen
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Kündigungsrecht - ohnehin nach Geltendmachung der Mieterhöhung das Son-
derkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 BGB zu, über das er in Kenntnis der ge-
nauen Höhe der Mieterhöhung entscheiden kann. Für die Entscheidung über das
Sonderkündigungsrecht des § 555e BGB ist hingegen nicht die exakte Höhe der
nach Durchführung der Modernisierung fälligen erhöhten Miete entscheidend,
sondern die Frage, ob der Mieter die mit der Modernisierung einhergehenden
Beeinträchtigungen dulden möchte.
Die Ungenauigkeit hinsichtlich der zu erwartenden Höhe der Mieterhöhung
beeinträchtigt auch die Möglichkeit, Härtegründe im Hinblick auf die erwartete
Mieterhöhung geltend zu machen, nicht unzumutbar. Denn die Ausschlussfrist
für die Geltendmachung von diesbezüglichen Härtegründen gilt nach § 559
Abs. 5 Satz 2 BGB nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte
um mehr als 10 Prozent übersteigt. Auch diesen Sonderfall hat der Gesetzgeber
somit bedacht und auf andere Weise - nicht durch Einführung eines engen zeitli-
chen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Ausführung - geregelt.
(ee) Letztlich sind auch die Interessen des Vermieters an Planungssicher-
heit durch eine frühzeitige Ankündigung zu berücksichtigen. Je früher der Ver-
mieter Einwände der Mieter kennt, desto einfacher und kostensparender lassen
sich diese in der weiteren Planung berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dem
Rechnung getragen, indem er bewusst in § 555c Abs. 1 BGB keine allzu hohen
inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung aufgestellt hat. Nach der gesetz-
geberischen Konzeption ist dann, wenn der Vermieter eine den Anforderungen
des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung aussprechen kann, ein Pla-
nungsstand erreicht, der ihn zur Ankündigung berechtigt und ihm damit die Mög-
lichkeit gibt, absehbar einen möglichst weitgehenden Umfang an Planungssi-
cherheit für das Vorhaben zu erhalten, indem bereits vorhandene Härtegründe
zeitnah vorgebracht werden müssen. Im Hinblick auf die im Regelfall fehlende
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oder allenfalls geringe Beeinträchtigung des Mieters durch eine frühzeitige An-
kündigung sowie die hiermit für ihn auch verbundenen Vorteile einer vorzeitigen
Planbarkeit besteht kein Grund, von dem Vermieter über die geschriebenen ge-
setzlichen Voraussetzungen hinaus grundsätzlich eine besondere Rechtferti-
gung für eine frühzeitige Ankündigung, wie zum Beispiel ein konkretes Bedürfnis
nach Planungssicherheit, zu fordern und diese nur zuzulassen, wenn eine schüt-
zenswerte Planungssituation eingetreten ist.
(ff) Die Gefahr der rechtsmissbräuchlichen Nutzung einer frühzeitigen An-
kündigungsmöglichkeit rechtfertigt es nicht, generell einen engen Zusammen-
hang zwischen Ankündigung und Ausführung im Sinne einer Höchstfrist oder ei-
ner fortgeschrittenen Planung zu verlangen. Zwar mag bei Zulässigkeit einer früh-
zeitigen Ankündigung die Gefahr, dass diese dazu genutzt wird, unliebsame
Mieter zur Kündigung zu bewegen, ohne tatsächlich Modernisierungsmaßnah-
men durchführen zu wollen, höher sein, als wenn ein fortgeschrittener Planungs-
stand vorausgesetzt wird, da der Vermieter bei geringeren Anforderungen an die
Ankündigung weniger - unnütze - Kosten zur Erstellung einer ordnungsgemäßen
Ankündigung aufwenden muss oder jedenfalls die Überprüfung des tatsächlichen
Modernisierungswillens erschwert ist. Indes rechtfertigt die Gefahr eines Rechts-
missbrauchs nicht eine grundsätzlich für alle Ankündigungen geltende, bei ord-
nungsgemäßem Verhalten nicht gebotene und erforderliche Einschränkung. Für
den Fall des Rechtsmissbrauchs stehen im Einzelfall hinreichende Möglichkeiten
zum Schutz des Mieters zur Verfügung. So läuft eine Ankündigung ohne tatsäch-
lichen Modernisierungswillen ins Leere, entfaltet keine Rechtswirkungen und
stellt eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters
begründet, sollte dieser im Glauben an eine bevorstehende Modernisierung kün-
digen und hierdurch einen Schaden erleiden (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom
30. Mai 2017 - VIII ZR 199/16, NZM 2017, 595 Rn. 7 ff.). Sofern im Einzelfall trotz
einer den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügenden Ankündigung und
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bestehenden Modernisierungswillens dennoch aus besonderen Gründen ein
Rechtsmissbrauch vorliegen sollte, kann dem durch die Anwendung des § 242
BGB im Einzelfall begegnet werden.
cc) Die Ankündigung ist auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
Wie ausgeführt erfüllt sie alle gesetzlichen Voraussetzungen. Nach den im Revi-
sionsverfahren nicht beanstandeten Feststellungen des Oberlandesgerichts wa-
ren die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich im angekündigten Umfang ge-
plant und wurden nach der Ankündigung weiter vorbereitet. Dafür, dass die Be-
klagte die frühzeitige Ankündigung trotz bestehender Modernisierungsabsicht
rechtsmissbräuchlich genutzt hat, um Mieter zu einer frühzeitigen Kündigung zu
bewegen, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen hat die Beklagte kein Inte-
resse daran, dass die Mieter vorzeitig kündigen, da eine Neuvermietung vor
Durchführung der Maßnahmen wenig sinnvoll und gewinnbringend wäre und ihr
ein Leerstand bis zur Modernisierung nur Nachteile bringen würde. Zum anderen
hat sie die Sonderkündigungsfrist für die Mieter verlängert auf bis zu drei Monate
vor dem Termin, an dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die Woh-
nung des Mieters befindet, beginnen. Dies zeigt, dass Ziel der Beklagten nicht
war, die Mieter durch eine frühzeitige Ankündigung zu einer vorzeitigen Kündi-
gung zu bewegen. Den Interessen der Mieter an einer sachgerechten Nutzung
des Sonderkündigungsrechts ist durch diese Regelung über die gesetzliche
Pflicht hinaus Rechnung getragen.
Gleiches gilt im Hinblick auf die Geltendmachung von Härtegründen be-
treffend die Ausführung der Maßnahmen sowie die Mieterhöhung. Auch insoweit
hat die Beklagte zu Gunsten der Mieter die gesetzliche Frist deutlich und ohne
Verpflichtung bis zum 30. Juni 2019 verlängert.
Durch die frühzeitige Ankündigung werden den Mietern auch nicht unzu-
lässig die Risiken späterer Preissteigerungen aufgebürdet. Zum einen muss im
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Rahmen von größeren Bauvorhaben ohnehin mit Preissteigerungen gerechnet
werden, weshalb die Ankündigung auch nur die voraussichtlichen Kosten ange-
ben muss. Allen Parteien muss bewusst sein, dass die Kosten sich noch ändern
können und der tatsächliche Mieterhöhungsbetrag erst nach Durchführung der
Bauarbeiten sicher feststeht. Zum anderen hat die Beklagte dieses Risiko hier
ohnehin selbst übernommen und in den Ankündigungen zugesichert, im Rahmen
der Mietanpassung maximal den in der Ankündigung genannten Betrag umzule-
gen.
Letztlich verbleibt als möglicher Anhaltspunkt für einen Rechtsmissbrauch
nur, dass sich die Beklagte durch die Ankündigung am 27. Dezember 2018 die
Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, im Hinblick auf die Höhe
der Mieterhöhung für sie deutlich günstigeren Rechts sichern wollte. Selbst wenn
hierin rechtsmissbräuchliches Verhalten gesehen werden sollte, beträfe dies
nicht die Ankündigung als solche, sondern nur die Nutzung der Übergangsrege-
lung (hierzu unter II 2 b bb). Denn die Ankündigung an sich sowie die mit ihr
grundsätzlich bezweckten Rechtsfolgen wie die Duldungspflicht, die Fristen zur
Geltendmachung von Härtegründen und der Zeitpunkt, ab dem eine erhöhte
Miete zu zahlen ist, werden durch die Frage, ob es der Beklagten verwehrt ist,
die Höhe der Miete nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht zu be-
rechnen, nicht berührt. Dies zeigt sich bereits darin, dass gegen die Ankündigung
als solche keine Bedenken bestehen und die Frage des Rechtsmissbrauchs sich
hier nur durch das Zusammenspiel von Zeitpunkt der Ankündigung und Über-
gangsregelung stellt, die aber lediglich die Berechnung der Höhe der späteren
Mieterhöhung betrifft. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Be-
klagte in der Ankündigung bei der Berechnung der voraussichtlichen Mieterhö-
hung auf das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht abgestellt hat. Denn diese
Angabe diente weder dazu, die sich aus der Ankündigung ergebenden Rechte
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und Pflichten der Mieter zu beeinträchtigen, noch beeinträchtigte sie diese tat-
sächlich, selbst wenn es der Beklagten verwehrt wäre, die Mieterhöhung nach
den bis 31. Dezember 2018 geltenden Regeln zu berechnen.
b) Rechtsfehlerhaft hat das Oberlandesgericht dem vorletzten Hilfsantrag
insoweit stattgegeben, als es festgestellt hat, dass die Mieterhöhung nicht gemäß
Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel-
tenden Recht erfolgen kann. Die Beklagte kann nach Abschluss der Modernisie-
rungsmaßnahmen die Miete vielmehr auf Grundlage des bis zum 31. Dezember
2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1
Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür liegen vor. Der Beklagten ist dieses Vorgehen
auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs verwehrt. Der vorletzte Hilfsantrag ist des-
halb ebenso unbegründet wie der mit der Anschlussrevision weiter verfolgte letzt-
rangige Hilfsantrag.
aa) Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB sind auf ein bis einschließlich
31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis die §§ 555c und 559 BGB in der
bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Moder-
nisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB bis ein-
schließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Hat der Vermieter die Moderni-
sierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 Satz 1
BGB angekündigt, gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass es an Stelle des Zugangs
der Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zugang der Mieterhö-
hungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB ankommt (Art. 229 § 49 Abs. 1
Satz 2 EGBGB).
Die hiernach für eine Anwendbarkeit des bis 31. Dezember 2018 gelten-
den Rechts gegebenen Voraussetzungen liegen vor. Die den Mietern am 27. De-
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zember 2018 zugegangene Ankündigung entsprach - wie oben unter II 2 a aus-
geführt - den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB und war damit auch ord-
nungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB.
Weitere Voraussetzungen stellt die Übergangsvorschrift nicht auf. Insbe-
sondere ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzesbegründung
oder dem Sinn und Zweck der Vorschrift das zusätzliche Erfordernis eines engen
zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Ausführungs-
beginn.
Dem Wortlaut nach ist nur darauf abzustellen, dass die Ankündigung ord-
nungsgemäß im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB war. Eine Andeutung, dass inso-
weit zusätzliche Anforderungen gelten sollten, ist dem Wortlaut nicht zu entneh-
men. Die Gesetzesbegründung bestätigt dies. Hierin wird ausgeführt, dass altes
Recht für die Duldung und die Mieterhöhung gelten solle, wenn der Zugang der
Modernisierungsankündigung noch unter Geltung alten Rechts erfolge. Wenn der
Vermieter dem Mieter keine Modernisierungsankündigung habe zukommen las-
sen oder diese nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB entspre-
che, sei der Vermieter nicht schutzwürdig, so dass es darauf ankomme, ob die
Mieterhöhungserklärung noch nach altem Recht zugegangen sei (BT-Drucks.
19/4672, S. 35). Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber als Stichtag für die
Anwendung neuen Rechts rein formal den Zugang einer den gesetzlichen Anfor-
derungen entsprechenden Modernisierungsankündigung gewählt hat. Etwaige
zusätzliche Anforderungen an die Ankündigung - wie ein enger Zusammenhang
zu dem Ausführungsbeginn oder einen über die in § 555c Abs. 1 BGB geforderte
Planungsreife hinausgehender Planungsstand - hat der Gesetzgeber nicht gefor-
dert. Die Schutzwürdigkeit des Vermieters hat der Gesetzgeber nur in den Fällen
einer nicht ordnungsgemäßen Ankündigung verneint, mithin diese bei einer den
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Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechenden Ankündigung für gege-
ben erachtet.
Sinn und Zweck der Übergangsregelung sprechen ebenfalls gegen vom
Gesetzgeber gewollte, gegenüber § 555c Abs. 1 BGB strengere Anforderungen
an eine Ankündigung oder an den zeitlichen Zusammenhang zwischen einer An-
kündigung und dem Ausführungsbeginn. Die Regelung dient vornehmlich der
Rechtssicherheit im Hinblick auf Sachverhalte, die vor dem 31. Dezember 2018
begonnen haben, aber nicht beendet sind. Der Gesetzgeber hat insoweit den
Vorgang ab Ankündigung bis zur Mieterhöhung einheitlich dem Recht unterstellt,
das zum Zeitpunkt der Ankündigung galt. Hierdurch sollten sowohl der Vermieter
bei der weiteren Planung des Vorhabens und Erstellung der Ankündigung als
auch der Mieter, dem im Rahmen der Ankündigung die voraussichtlichen Kosten
mitgeteilt werden, Rechtssicherheit erhalten. Welche Anforderungen an eine ord-
nungsgemäße, die Stichtagsregelung auslösende Ankündigung zu stellen sind,
hat die Übergangsvorschrift nicht eigens geregelt, sondern aus dem materiellen
Recht abgeleitet. Dieser bezweckte Gleichlauf zwischen materiellem Recht und
Übergangsregelung spricht gegen zusätzliche, nur im Rahmen der Übergangs-
regelung geltende inhaltliche Anforderungen an die Modernisierungsankündi-
gung oder den zeitlichen Zusammenhang zwischen dieser und dem Ausfüh-
rungsbeginn.
Es ist einer Stichtagsregelung immanent, dass sie für die beteiligten
Rechtskreise Vor- und Nachteile mit sich bringen kann und für eine Übergangs-
zeit zu einer ungleichen Behandlung von - mit Ausnahme des Zeitmoments - glei-
chen Sachverhalten führt. Dementsprechend ist es mit dieser Stichtagslösung
zwingend verbunden, dass Mieter, denen eine Ankündigung noch vor dem Stich-
tag zugeht, höher an den Kosten der Modernisierung beteiligt werden können,
als Mieter, denen die Ankündigung erst danach zugeht. Dies rechtfertigt es indes
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nicht, strengere Anforderungen an die Ankündigung zu stellen als das vom Ge-
setzgeber für maßgeblich erachtete materielle Recht. Denn hierbei handelt es
sich um übliche Auswirkungen einer Stichtagsregelung, die vom Gesetzgeber
abgewogen und von den betroffenen Rechtskreisen hingenommen werden müs-
sen. Unzumutbar ist dies für die Mieter nicht, denn die Mieterhöhung richtet sich
nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht, dem ihr zuvor begründetes
Mietverhältnis unterlag und auf dessen Geltung sie sich einstellen konnten. Ein
Anspruch darauf, von der Neuregelung profitieren zu können, besteht nicht.
bb) Der Beklagten ist es nicht aus Treu und Glauben verwehrt, sich auf die
Übergangsregelung und die hieraus ergebende Anwendung des bis 31. Dezem-
ber 2018 geltenden Rechts zu berufen. Ihr ist kein rechtsmissbräuchliches Ver-
halten vorzuwerfen.
(1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen
Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung und
setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie
zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergeb-
nissen führt (vgl. Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR
2015, 457 Rn. 28 und vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42
mwN). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn
die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden
Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Betei-
ligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (vgl. BGH, Urteile vom
10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO und vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76,
BGHZ 68, 299, 304). Die Anwendung des § 242 BGB muss jedoch, soweit sie
von der gesetzlichen Regelung abweicht, auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben
(vgl. BGH, Urteil vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, aaO).
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(2) Welche Anforderungen sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben
im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur durch eine umfassende Bewertung
der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden.
Hiernach ist unter Würdigung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu er-
mitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition
verwehrt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, mwN).
Da die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getroffen sind und eine
weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat die gebotene Bewertung
und Abwägung der maßgeblichen Umstände selbst vornehmen. Auch wenn sich
eine Interessenabwägung nach § 242 BGB grundsätzlich nach den Umständen
des Einzelfalls richtet, kann diese für die hier entscheidende Frage, ob sich die
Beklagte im Rahmen der künftigen Mieterhöhung auf das bis zum 31. Dezember
2018 geltende Recht berufen kann, im Musterfeststellungsverfahren erfolgen.
Denn insoweit sind die Interessen aller Mieter gleichlaufend und spielen auf das
einzelne Mietverhältnis bezogene Erwägungen keine Rolle.
(3) Die Bewertung aller Umstände führt hier dazu, dass der Beklagten nicht
verwehrt ist, sich im Rahmen der Mieterhöhung, die sie nach Durchführung der
Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann, auf die Anwendung des bis zum
31. Dezember 2018 geltenden Rechts zu berufen und die Mieterhöhung nach
den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften zu berechnen.
Zwar ist mit dem Oberlandesgericht davon auszugehen, dass der Beweg-
grund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen - kurz vor
dem Jahresende 2018 - in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Siche-
rung der Anwendbarkeit des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, für die Be-
klagte deutlich günstigeren Rechts war. Dies ist indes - auch unter Berücksichti-
gung der hier gegebenen Umstände - nicht treuwidrig. Der Gesetzgeber hat mit
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der von der Beklagten genutzten Übergangsregelung eine Abwägung der beid-
seitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des
anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist
es dem Vermieter - wie hier - möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine
den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu er-
stellen und den Mietern zuzuleiten, kann er sich grundsätzlich die vom Gesetz-
geber getroffene und als billig empfundenen Interessenabwägung zu Nutze ma-
chen.
Rechtsmissbräuchliches Verhalten ist auch nicht auf Grund des zeitlichen
Vorlaufs zwischen der Ankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Bau-
arbeiten gegeben. Wie ausgeführt sieht das Gesetz insoweit eine zeitliche Ober-
grenze nicht vor und bedarf es auch nicht grundsätzlich eines engen zeitlichen
Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn, sofern nur
- wie hier - die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB eingehalten
werden können. Es ist der Beklagten, deren Planung Ende 2018 bereits soweit
fortgeschritten war, dass sie eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB
genügende Ankündigung erstellen konnte, nicht vorwerfbar, dass sie die Moder-
nisierungsmaßnahmen trotz der noch relativ langen Zeit bis zum Maßnahmenbe-
ginn bereits am 27. Dezember 2018 ankündigte und sich damit die für sie güns-
tigere Rechtslage sicherte. Denn hieran bestand ein erhebliches und legitimes
Eigeninteresse der Beklagten, für die die Geltung des neuen Rechts erhebliche
wirtschaftliche Nachteile hätte. Die Beklagte musste angesichts dieses schüt-
zenswerten Interesses die Ausübung der ihr zustehenden Rechtsposition nicht
unterlassen, um zu ihren eigenen Lasten den Mietern eine ihnen zu diesem Zeit-
punkt noch nicht zustehende günstigere Rechtsposition zu verschaffen (zur Be-
rücksichtigung des Eigeninteresses im Rahmen der Rechtsmissbräuchlichkeit:
BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 204/07, NJW 2008, 3438 Rn. 7; vom
3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b, und vom 24. Februar
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1994 - IX ZR 120/93, NJW 1994, 1351 unter II 2; jeweils mwN). Dies gilt zumal
vor dem Hintergrund, dass der Plan der Beklagten zur Modernisierung der be-
troffenen Häuser und Wohnungen nicht kurzfristig im Hinblick auf die geplante
Gesetzesänderung gefasst wurde, sondern mit den Planungen bereits vor Veröf-
fentlichung des Referentenentwurfs des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2018
vom 12. Juli 2018 (veröffentlicht unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetz-
gebungsverfahren/Dokumente/RefE_MietAnpG.pdf?__blob=publicationFile&v
=1) begonnen worden war. Aus Sicht der Beklagten war es wirtschaftlich vernünf-
tig, die gesetzliche Übergangsregelung zu ihren Gunsten zu nutzen. Jedenfalls
bei einer ohnehin geplanten Modernisierungsmaßnahme ist das Verhalten der
Beklagten nicht unredlich.
Für die Mieter hat dies kein unbilliges Ergebnis zur Folge. Zwar ist die nach
der Modernisierung zulässige Mieterhöhung nach dem bis zum 31. Dezember
2018 geltenden Recht deutlich höher als bei Anwendung des seither geltenden
Rechts, da nach altem Recht die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh-
nung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 BGB aF), wäh-
rend nach neuem Recht höchstens 8 Prozent zulässig sind (§ 559 Abs. 1 BGB)
und zudem die neue Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB gilt. Allein dies
führt indes nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Mieter. Denn das zur An-
wendung kommende, bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht hat der Ge-
setzgeber bis zu diesem Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Interessen von
Vermietern und Mietern für angemessen erachtet. Es benachteiligt die Mieter
nicht unangemessen, dass sie von der günstigeren neuen Regelung nicht profi-
tieren können. Denn hierauf besteht kein Anspruch. Vielmehr ist dies grundsätz-
lich hinzunehmende Folge der mit der Gesetzesänderung verbundenen Stich-
tagsregelung.
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III.
Nach alledem hat das Urteil des Oberlandesgerichts keinen Bestand; es
ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst,
da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf
die Revision der Beklagten hin zur Abweisung der Klage. Zugleich ist die An-
schlussrevision zurückzuweisen.
Dr. Milger
Dr. Fetzer
Kosziol
Dr. Liebert
Dr. Schmidt
Vorinstanz:
OLG München, Entscheidung vom 15.10.2019 - MK 1/19 -
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