§ 558 BGB

BGH VIII ZR 130/1817.07.2019 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:190820UVIIIZR374.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 374/18 Verkündet am: 19. August 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556e Abs. 1 Satz 1 a) Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schul- dete (Vormiete)" nimmt § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. b) Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat. BGH, Urteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18 - LG Berlin AG Berlin-Mitte ECLI:DE:BGH:2020:190820UVIIIZR374.18.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. Juli 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 18. Oktober 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich des Feststellungsantrags sowie bezüglich des Zahlungsantrags in Höhe eines Betrags von 1.333,44 € nebst Zinsen zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit dem 1. Mai 2016 Mieterin einer ca. 76 m2 großen Zweizimmerwohnung der Beklagten in Berlin. Die Parteien vereinbarten zu Mietbeginn eine monatliche Nettokaltmiete von 950 €. Die Wohnung liegt nach der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, 101) in einem Gebiet mit ange- spanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d Abs. 1, 2 BGB. 1 - 3 - Von Dezember 2012 bis Ende April 2016 hatte die Beklagte die Woh- nung aufgrund eines Gewerberaummietvertrags für eine Gesamtmiete von mo- natlich 900 € zur Büronutzung vermietet. Zuvor - von September 2011 bis Sep- tember 2012 - waren die Räume zu einer Nettokaltmiete von 950 € an Frau C. zu Wohnzwecken vermietet. Mit Schreiben vom 24. April 2017 rügte die Klägerin, die Nettokaltmiete von 950 € übersteige nach dem Berliner Mietspiegel 2015 die ortsübliche Ver- gleichsmiete von 8,27 €/m2 um mehr als 10 %; die Mietpreisvereinbarung sei daher insoweit unwirksam. Sie forderte die Beklagte auf, ausgehend von einer im Mietvertrag genannten Wohnungsgröße von 80 m2 einer Mietreduzierung um 222,24 € auf 727,76 € (ca. 9,10 €/m2 x 80 m2) monatlich zuzustimmen und be- gehrte Auskunft über die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Mie- te maßgeblichen Tatsachen. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin - unter Zugrundelegung einer von ihr mit 76,45 m2 angegebenen tatsächlichen Wohnfläche - die Rückzahlung von 1.527,24 € überzahlter Miete für die Monate Mai bis Oktober 2017 (je 254,54 € pro Monat) nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass die zwi- schen den Parteien getroffene Abrede über die geschuldete Nettomiete unwirk- sam sei, soweit die Miete die zulässige Höchstmiete von 695,46 € (ca. 9,10 €/m2 x 76,45 m2) übersteige. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klä- gerin - mit Ausnahme eines Teilbetrags von 193,80 € - die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2019, 126) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Feststellung, die geschuldete Net- tomiete betrage monatlich 695,46 €, nicht zu. Im vorliegenden Fall habe - unabhängig von den Voraussetzungen des § 556d BGB - eine Miete bis 950 € vereinbart werden dürfen. Schließlich habe die Beklagte schon einmal - mit Frau C. - für die zu Wohnzwecken vermieteten Räume eine Miete von 950 € vereinbart. Hierbei handele es sich um die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB stehe insofern nicht entgegen, dass die Beklagte die Mietsache nach der Vermietung an Frau C. unmittelbar vor der - nunmehr nach den §§ 556d ff. BGB zu beurteilen- den - Anschlussvermietung an die Klägerin nicht erneut als Wohn-, sondern als Gewerberaum vermietet gehabt habe. Der Umstand, dass der Vermieter eine Wohnung zuletzt zu gewerblichen Zwecken vermietet habe, sei für die Anwendung des § 556e Abs. 1 BGB eben- so unbeachtlich wie die Höhe der dabei vereinbarten Gewerberaummiete. Ein Gewerberaummietverhältnis sei kein Vormietverhältnis im Sinne von § 556e Abs. 1 BGB. Der Gesetzgeber sei bei Schaffung der §§ 556d ff. BGB von einem einheitlichen Vertragszweck bei der "Anschlussvermietung von Wohnungen" ausgegangen. Dabei habe er vorausgesetzt, dass es sich bei dem Vormietver- hältnis stets um ein Wohnraummietverhältnis handele. Andernfalls wären Aus- 5 6 7 8 - 5 - führungen dazu entbehrlich gewesen, dass und warum das Vormietverhältnis seinerseits den Anforderungen der §§ 556d ff. BGB entsprechen müsse. Denn dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB unterfielen allein Wohn-, nicht aber Gewerberaummietverhältnisse. Daraus folge aber nicht, dass § 556e Abs. 1 BGB unanwendbar sei, wenn der Vermieter die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet habe. Vielmehr sei in solchen Fällen auf das letzte vor dem Gewerberaummietver- hältnis liegende Wohnraummietverhältnis abzustellen. Denn der Begriff der Vormiete, der in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB als "die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete" definiert werde, beziehe sich auf das letzte Wohn- raummietverhältnis, das der Vermieter vor der den Bestimmungen der § 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussvermietung begründet habe. Für den Gesetzgeber habe bei der Fassung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 BGB der Schutz der vom Vermieter getätigten Investitionen und der Schutz des Vertrauens des Vermieters in seine Refinanzierungs- und Wirt- schaftlichkeitskalkulation im Vordergrund gestanden, die er - vor Invollzugset- zung der §§ 556d ff. BGB - auf der Grundlage einer vereinbarten Wohnraum- miete vorgenommen habe. Aus den Gesetzesmaterialien ließen sich keine An- haltspunkte dafür ableiten, dass der Gesetzgeber dem Vermieter diesen Investi- tions- und Vertrauensschutz wieder habe entziehen wollen, wenn er die Mietsa- che nach vorheriger Vermietung zu Wohnzwecken unmittelbar vor Abschluss eines den §§ 556d ff. BGB unterfallenden Anschlussmietverhältnisses zu ande- ren Zwecken als zur Vermietung von Wohnraum nutze. Das Vertrauen des Vermieters auf den Bestand einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB über- schreitenden Wohnraummiete gründe sich schließlich berechtigt ausschließlich auf ein zuvor geschlossenes Wohnraummietverhältnis, ohne dass dieses Ver- trauen in dem einmal geschaffenen Bestand durch eine zwischenzeitlich an- 9 10 - 6 - derweitige Nutzung beseitigt werde. Ein gegenteiliges Gesetzesverständnis würde ohne sachliche Rechtfertigung unter Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG sowie Art. 14 Abs. 1 GG die grundsätzlich unbeschränkte Befugnis des Vermie- ters von Wohnraum sanktionieren, über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohnraum einem anderen Nutzungszweck zu- zuführen. Da sich die Beklagte auf die mit der Mieterin C. vereinbarte Miete be- rufen könne, stehe der Klägerin auch ein Anspruch auf Rückzahlung angeblich zu viel entrichteter Miete für die Monate Mai 2017 bis Oktober 2017 nicht zu. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder das Feststellungsbe- gehren der Klägerin abgewiesen noch der von ihr (in der Revisionsinstanz noch in Höhe von 1.333,44 €) verfolgte Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete verneint werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts steht die- sen Ansprüchen nicht entgegen, dass die Beklagte die mit der Klägerin verein- barte Nettokaltmiete von 950 € in gleicher Höhe bereits im "vorletzten" Mietver- hältnis mit der Mieterin C. vereinbart hatte. Insbesondere führt der Umstand, dass die Beklagte die Wohnung zuletzt als Gewerberaum vermietet hatte, nicht dazu, dass nunmehr die bis September 2012 von der Mieterin C. geschul- dete Miete als die "Vormiete" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzuse- hen wäre. Vielmehr ist die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB dahin auszulegen, dass als "vorheriger Mieter" ausschließlich der (direkte) Mietvorgänger in Betracht kommt und diesem die Wohnung ebenfalls zu Wohn- zwecken vermietet war. 11 12 - 7 - 1. Ein Anspruch der Klägerin auf Herausgabe zu viel gezahlter Miete (§ 556g Abs. 1 Satz 3 BGB) setzt - ebenso wie die Zuerkennung des geltend gemachten Feststellungsbegehrens - voraus, dass die von den Parteien verein- barte Miete die zulässige Miete (§ 566d Abs. 1 BGB) überschreitet, nämlich über die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % hinausgeht. Wie das Berufungsgericht im Ansatz noch richtig gesehen hat, käme ein solcher Anspruch allerdings nicht in Betracht, wenn zugunsten der Beklagten die Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB anzuwenden wäre. Die- se Vorschrift erlaubt für den Fall, dass die vom vorherigen Mieter geschuldete Miete (Vormiete), höher ist als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, die Vereinbarung einer Miete bis zur Höhe der Vormiete. Dabei kommt als "Vormie- te" nur die in einem Wohnraummietverhältnis vereinbarte Miete in Betracht und nicht etwa eine in einem ganz anderen Marktsegment (wie einem Gewerbe- raummietverhältnis) erzielte Miete. Wie das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung zutreffend angenommen hat, muss es sich bei dem Vormietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handeln, denn andernfalls hätte es keiner Ausführungen dazu bedurft, dass das Vormietverhältnis seiner- seits den Anforderungen der §§ 556d BGB ff. entsprechen müsse (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 30). 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei der Mieterin C. aber nicht deshalb um die "vorherige Mieterin" im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die Wohnung vor der Vermietung an die Kläge- rin zuletzt zur gewerblichen Nutzung vermietet und die Mieterin C. deshalb die letzte Wohnraummieterin vor der Vermietung an die Klägerin war. a) Bereits der Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legt es zumindest nahe, dass es sich bei der darin bezeichneten "Vormiete" um eine solche aus 13 14 15 16 - 8 - einem unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnis handeln muss. Denn der Begriff der "Vormiete" wird dort definiert als "die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete". Nach allgemeinem Sprachgebrauch ist mit "der vorherige Mieter" regelmäßig der (zeitlich) letzte Vormieter gemeint, und nicht irgendein Mieter, der die Räume in der Vergangenheit einmal innehatte. Ein "Vorvormie- ter" - wie hier Frau C. - lässt sich unter diesen Begriff daher schwerlich fas- sen (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand 1. April 2020, § 556e Rn. 8). b) Jedenfalls die teleologische und die historische Auslegung der Norm anhand der Gesetzesbegründung und der vom Gesetzgeber verfolgten Zielrich- tung lassen nur die Schlussfolgerung zu, dass § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB die Vereinbarung einer höheren als der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete nur für Räumlichkeiten ermöglichen will, die bei ihrer (zeitlich) letzten Vermie- tung zu Wohnzwecken überlassen waren. aa) § 556e BGB wurde mit Wirkung vom 1. Juni 2015 durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovel- lierungsgesetz; BGBl. I S. 610) als Teil des neuen Unterkapitels 1a betreffend "Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespann- ten Wohnungsmärkten" in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Ziel dieser Gesetzesnovelle war es, einer "Gentrifizierung entgegenzuwirken" und sicher- zustellen, dass die Bevölkerung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) im Falle der Wohnungssuche auch in Zeiten eines angespannten Wohnungsmarkts (vgl. § 556d Abs. 2 BGB) bezahlbare Mietwohnungen in ih- rem bisherigen Wohnviertel findet (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 56). Eine Abwanderung einkommens- schwächerer Mieter aus stark nachgefragten Wohnquartieren in Folge von Mietanstiegen soll mit den Regelungen verhindert werden (BT-Drucks., aaO 17 18 - 9 - S. 18). Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wollte der Gesetzgeber dazu beitragen, den Zugang zu bereits als solchem genutzten Wohnraum für weniger einkommensstarke Mieter zu sichern. Ziel war es dabei nicht, neuen Mietwohn- raum zu schaffen (vgl. BT-Drucks., aaO S. 2), etwa durch Anreize zur Wohn- raumerschließung gewerblich genutzter Bestandsimmobilien. Vielmehr ging es dem Gesetzgeber ausschließlich darum, durch Dämpfung des Mietanstiegs die Verdrängung einkommensschwacher Mieter aus dem "vermieteten Wohnungs- bestand" (vgl. BT-Drucks., aaO S. 16) zu verhindern. bb) Diese Kernziele des Gesetzgebers werden im Wesentlichen durch den mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz neu geschaffenen § 556d Abs. 1 BGB verwirklicht (vgl. BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 52). Nach dieser Vorschrift darf bei Abschluss eines Mietvertrags über Wohnraum, der - wie hier - in einem Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchs- tens um 10 % übersteigen. Wenn § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, abweichend von dem Grundsatz des § 556d Abs. 1 BGB, unter bestimmten Voraussetzungen die Vereinbarung einer höheren Miete erlaubt, ist diese Norm jedoch bereits aufgrund ihres Charakters als Ausnahmeregelung eng auszulegen (vgl. BT- Drucks., aaO S. 30: keine Umgehung der "Mietpreisbegrenzung"). Zudem hatte der Gesetzgeber bei der Regelung der Ausnahmevorschrift vor allem neu er- baute Wohnungen in den Blick genommen, die schon vor dem in § 556f Satz 1 BGB genannten Stichtag (1. Oktober 2014) vermietet worden sind. Für den Fall einer etwaigen, gegebenenfalls bereits nach wenigen Monaten erfolgenden Kündigung des Erstmieters sollte für den Vermieter die erforderliche Investiti- onssicherheit gewährleistet werden, indem ihm weiterhin gestattet sein sollte, die bei der Erstvermietung erzielte Miete zu vereinbaren, selbst wenn sie den Betrag von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete überstieg (BT-Drucks., aaO). Ein vergleichbares Vertrauen, eine bestimmte Wohnraummiete erzielen 19 - 10 - zu können, kann jedoch ein Vermieter, der sich zu einer Nutzungsänderung entschlossen und die Wohnung zu gewerblichen Zwecken vermietet hat, gera- de nicht für sich in Anspruch nehmen. Entgegen der Auffassung der Revisions- erwiderung gewährt die Ausnahmeregelung des § 556e Abs. 1 BGB daher dem Vermieter keinen (uneingeschränkten) Investitionsschutz dahin, dass ihm un- abhängig von der zuletzt gewählten Nutzungsart eine früher erzielte Wohn- raummiete erhalten bleiben oder gar eine bestimmte Einnahmehöhe garantiert werden sollte. cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine andere Aus- legung auch nicht mit Rücksicht auf Art. 14 Abs. 1 und Art. 3 Abs. 1 GG aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten, weil sonst "die grundsätzlich unbe- schränkte Befugnis des Vermieters von Wohnraum sanktioniert" würde, "über die Mietsache frei zu verfügen und sie nach vorheriger Vermietung als Wohn- raum einem anderen Nutzungszweck zuzuführen". (1) Sofern das Berufungsgericht sein Verständnis des Begriffs der "Vor- miete" in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB mit den vorstehenden Erwägungen auf eine verfassungskonforme Gesetzesauslegung stützen will, geht dies schon deshalb fehl, weil eine solche Auslegung nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts ihre Grenze dort findet, wo sie mit dem Wortlaut der Vorschrift und dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers in Widerspruch treten würde (vgl. nur BVerfGE 138, 296 Rn. 132 mwN; ebenso BGH, Urteile vom 20. März 2017 - AnwZ (BrfG) 33/16, BGHZ 214, 235 Rn. 44; vom 2. Juli 2018 - AnwZ (BrfG) 49/17, NJW 2018, 3100 Rn. 72; jeweils mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 28. Oktober 2015 - VIII ZR 158/11, BGHZ 207, 209 Rn. 43). So liegt der Fall hier. Nach seiner - wie oben im Einzelnen ausgeführt - klar zum Ausdruck ge- kommenen Regelungsabsicht wollte der Gesetzgeber ausschließlich an ein zeitlich unmittelbar vorangegangenes Wohnraummietverhältnis anknüpfen. 20 21 - 11 - (2) Die oben im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB verstößt auch weder gegen Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistet keine Investitionssicherheit dahin, dass ein Vermieter ohne Weiteres darauf vertrauen darf, nach Beendigung eines Mietverhältnisses sogleich wieder eine gleich hohe Miete erzielen zu können (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 103). Zwar tragen Vermieterinnen und Vermieter für die von der Miethöhenregulierung betroffene Wohnungen hohe, häufig kre- ditfinanzierte Investitionskosten, die sich über Mieteinnahmen nur über einen langen Zeitraum rentieren können und insoweit auf Langfristigkeit angelegt sind (BVerfG, aaO Rn. 76). Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Miet- rechts müssen sie aber mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen (vgl. BVerfGE 71, 230, 252). Ein Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht ge- schützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (st. Rspr. des Bundesverfassungsgerichts; vgl. etwa BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 76 mwN). Entscheidet sich der Gesetzgeber dennoch - wie hier mit der Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB -, Vermietern in bestimmtem Umfang Investiti- onssicherheit zu gewähren, verstößt es auch nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG, die vorgesehene Ausnahme auf den Fall zu beschränken, dass dem Vermieter eine Wohnraummiete erhalten bleibt, die er in dem unmittelbar letzten Mietverhältnis wirksam vereinbart hatte. Denn ein vergleichbares Vertrauen liegt bei einem Vermieter, der sich zuletzt für eine Vermietung zu Gewerbezwecken entschie- den hatte - wie ausgeführt - gerade nicht vor. Anders als das Berufungsgericht 22 23 24 - 12 - gemeint hat, besteht daher ein sachlicher Grund für die insoweit vorgenomme- ne Differenzierung. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit es mit der Revision angegriffen ist, in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), da dieser - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bisher Feststellungen nicht getroffen hat. Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 11.05.2018 - 6 C 81/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.10.2018 - 67 S 174/18 - 25

§ 556d

BGH VIII ZR 217/1404.11.2015 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:170719UVIIIZR130.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 130/18 Verkündet am: 17. Juli 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 a) Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Woh- nungsmärken bestimmt, zu begründen (§ 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB), verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Be- schränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit (Art. 14 Abs. 1 GG) den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewähr- leisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entscheidung der jeweiligen Landesregierung insbesondere im Hinblick darauf nachvollziehbar gemacht werden, aufgrund welcher Tatsachen sie die von ihr ausgewiesenen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaß- nahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen. - 2 - b) Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wort- laut des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB noch dem Sinn und Zweck des Be- gründungserfordernisses gerecht. c) Der Zielrichtung des Begründungserfordernisses genügt es ebenfalls nicht, wenn der Verordnungsgeber die dem Begründungsgebot innewohnende Verpflichtung, die Verordnungsbegründung in zumutbarer Weise an allge- mein zugänglicher Stelle amtlich bekannt zu machen, erst nach dem Inkraft- treten der Rechtsverordnung erfüllt. d) Nach diesen Maßgaben ist die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit angespannten Woh- nungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverordnung) vom 17. November 2015 (GVBl. S. 397) nichtig, weil sie mit der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist. e) Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgli- che Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden. BGH, Urteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juli 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 27. März 2018 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit dem 3. Mai 2016 Mieter einer 65,40 m² großen Woh- nung der Beklagten in Frankfurt am Main. Die Parteien vereinbarten eine mo- natliche Nettomiete von 810 €. Mit Anwaltsschreiben vom 31. Oktober 2016 rügte der Kläger, dieser Betrag übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %; im Hinblick auf die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbegrenzungsverordnung sei die Abrede über die Höhe der Miete daher insoweit unwirksam. Mit Anwaltsschreiben vom 15. November 2016 forderte der Kläger die Beklagte auf, ihm Auskunft über diejenigen Tatsa- chen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vertraglich vorgesehenen Miete 1 - 4 - maßgeblich seien. Ferner verlangte er die Rückerstattung der seiner Ansicht nach für den Monat November 2016 zu viel entrichteten Miete. Die auf Rückzahlung von 63,98 € nebst Zinsen sowie auf die Feststel- lung gerichtete Klage, dass er eine Nettomiete von monatlich nur 746,02 € schulde und die darüber hinausgehende Vereinbarung der Miethöhe unwirksam sei, hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Frankfurt am Main, WuM 2018, 276) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe keinen Anspruch auf die Feststellung, dass die ge- schuldete Nettomiete monatlich 746,02 € betrage. Ebenso wenig könne er die Rückzahlung angeblich zu viel entrichteter Miete für den Monat November 2016 verlangen. Die Miethöchstgrenze sei nicht überschritten. Zwar liege die Wohnung in einem durch die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung vom 17. November 2 3 4 5 6 - 5 - 2015 bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. An deren Vorga- ben sei die Beklagte jedoch nicht gebunden. Dabei könne dahinstehen, ob die gesetzliche Ermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB, auf deren Grundlage die Verordnung ergangen sei, verfassungswidrig sei. Jedenfalls sei die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung formell nicht ordnungsgemäß erlassen worden und deshalb unwirksam, weil die Landesregierung als Ermächtigungsadressat ihrer Verpflichtung zur Begründung der Verordnung nicht nachgekommen sei. § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gebe den Ländern auf, die Rechtsver- ordnung zu begründen. Dieses Erfordernis habe der Bundesgesetzgeber in die Ermächtigungsgrundlage aufgenommen, um die Entscheidung der Landesre- gierung nachvollziehbar zu machen und die Beschränkung des Eigentums- grundrechts des Vermieters besonders zu rechtfertigen. Im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen sei allein der Verordnungstext veröffentlicht worden. Mit oder nach Erlass der Verordnung sei zwar ein Entwurf der Begründung bekannt geworden. Dies könne aber nicht als ausreichend angesehen werden. Eine "offizielle" Begründung sei nach einer vom Berufungsgericht einge- holten Auskunft des zuständigen Hessischen Ministeriums für Umwelt, Klima- schutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz frühestens im Jahr 2017 auf der Homepage des Ministeriums in Form einer zum Download angebotenen Datei öffentlich zugänglich geworden. Ein Mangel im Normsetzungsverfahren könne dadurch rückwirkend nicht geheilt werden. Die Verordnungsbegründung dürfe nicht nachgeschoben werden, weil sie eine Wirksamkeitsvoraussetzung sei. Bei Abschluss eines Mietvertrags müsse für den Vermieter und den Mieter über- prüfbar sein, ob die Wiedervermietungsmiete begrenzt sei oder nicht. Bei einer 7 8 9 - 6 - nicht veröffentlichten Begründung sei jedoch nicht erkennbar, ob eine solche überhaupt existiere und ihr Inhalt gegebenenfalls den gesetzlichen Vorgaben entspreche. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass das gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässige Feststellungsbegehren des Klägers unbegründet ist. Auch ein Anspruch auf Rückzahlung von Miete in der vom Kläger für unzulässig gehaltenen Höhe nach Maßgabe der Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung (§ 556g Abs. 1 Satz 3, 4, §§ 812 ff. BGB) steht ihm nicht zu. Die von den Parteien bei Mietbeginn getroffene Abrede über die Höhe der Miete ist nicht gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1 BGB in der Fassung des - mit Ausnahme der schon früher wirksam gewordenen Ermächtigungsgrundla- ge zum Erlass von Rechtsverordnungen - am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärk- ten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Miet- rechtsnovellierungsgesetz - MietNovG) vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) teil- weise unwirksam. Anders als die Revision meint, überschreitet die von Parteien vereinbarte Miete die zulässige Miete nicht (§ 556g Abs. 1 Satz 2 BGB). 1. Gemäß § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhält- nisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) um höchstens 10 % übersteigen, sofern ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet 10 11 12 - 7 - mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt ("Mietpreisbremse"). Die Er- mächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB zum Erlass von Rechtsverord- nungen ist gemäß Art. 4 Satz 1 MietNovG am 28. April 2015 wirksam gewor- den. Sie ist durch das am 1. Januar 2019 in Kraft getretene Gesetz zur Ergän- zung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur An- passung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vom 18. De- zember 2018 (BGBl. I S. 2648; Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG) un- verändert geblieben. 2. Die vertragsgegenständliche Wohnung ist zwar von dem zeitlichen und räumlichen Anwendungsbereich der Hessischen Verordnung zur Bestim- mung der Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Hessische Mietenbegrenzungsverord- nung) vom 17. November 2015 (GVBl. S. 397) erfasst. Diese wurde am 26. No- vember 2015 im Gesetz- und Verordnungsblatt veröffentlicht und trat am 27. November 2015 in Kraft. Die vom Kläger gemietete Wohnung liegt im räum- lichen Geltungsbereich der Verordnung. Auch wurde der Mietvertrag abge- schlossen, nachdem die Wohnung dem räumlichen und zeitlichen Anwen- dungsbereich der Verordnung unterfallen ist (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB; sie- he dazu BT-Drucks. 18/3121, S. 35). Die in § 556f BGB bestimmten Ausnahme- tatbestände, wonach die Regelungen über die bei Mietbeginn zulässige Miet- höhe unter den dort bestimmten Voraussetzungen nicht gelten, sind hier nicht gegeben. Darüber besteht kein Streit. Die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung ist jedoch - wie das Beru- fungsgericht rechtsfehlerfrei entschieden hat - nichtig, denn sie ist von ihrer ge- setzlichen Ermächtigungsgrundlage nicht gedeckt. Entgegen der gesetzlichen Vorgabe des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB hat die Landesregierung bei In- 13 14 - 8 - krafttreten der Rechtsverordnung am 27. November 2015 eine Verordnungsbe- gründung nicht bekannt gemacht. Die der Öffentlichkeit später - nach den Fest- stellungen des Berufungsgerichts nicht vor dem Jahr 2017 - auf der Internetprä- senz des innerhalb der Landesregierung zuständigen Ministeriums zugänglich gemachte Verordnungsbegründung vermag an der Unwirksamkeit nichts zu ändern. 3. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits, der die Dämpfung der Wieder- vermietungsmiete nach Maßgabe der §§ 556d ff. BGB zum Gegenstand hat, die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Rechtsverordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen und sie im Falle ihrer Unwirksamkeit nicht anzuwenden (vgl. BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11 [zur Mietenbegrenzungs- verordnung des Landes Berlin]; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zur Kappungsgrenzen-Verordnung des Lan- des Berlin]; jeweils mwN). 4. Davon hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei Gebrauch gemacht und entschieden, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung - den Vorgaben der Ermächtigungsgrundlage zuwider - im maßgeblichen Zeitpunkt nicht mit einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB genü- genden Begründung versehen war. Aus diesem Grund ist nicht entscheidungs- erheblich, ob die Hessische Mietenbegrenzungsverordnung im Übrigen mit hö- herrangigem Recht in Einklang steht oder ob die gesetzliche Regelung des § 556d BGB - wie die Revisionserwiderung zusätzlich geltend macht - durch- greifenden verfassungsrechtlichen Bedenken begegnet und es damit an einer wirksamen Ermächtigungsgrundlage fehlt. 15 16 - 9 - a) Die Regierung des Landes Hessen ist zwar durch § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB zum Erlass der genannten Rechtsverordnung ermächtigt worden (vgl. Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG). Auch ist die ermächtigende gesetzliche Einzel- vorschrift als Rechtsgrundlage, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. BVerfGE 136, 69 Rn. 99 mwN), in der Verordnung angegeben. b) Dem Gesetzgeber ist es jedoch unbenommen, dem Adressaten der Verordnungsermächtigung eine Begründungsverpflichtung aufzuerlegen (vgl. Maunz/Dürig/Remmert, GG, Stand: Januar 2019, Art. 80 Rn. 131 mwN). Davon hat der Gesetzgeber des Mietrechtsnovellierungsgesetzes Gebrauch gemacht. § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB bestimmt, dass die Verordnung begründet werden "muss". Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt (§ 556d Abs. 2 Satz 6 BGB) und welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen (§ 556d Abs. 2 Satz 7 BGB). c) Den vorgenannten Erfordernissen wird die Hessische Mietenbegren- zungsverordnung nicht gerecht, weil die Landesregierung bei ihrem Inkrafttreten eine Verordnungsbegründung nicht bekannt gemacht hat. Im Hessischen Ge- setz- und Verordnungsblatt ist zwar der Text der Verordnung veröffentlicht. § 1 bestimmt insoweit die von der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete be- troffenen Gemeinden beziehungsweise Gemeindeteile; § 2 regelt den zeitlichen Geltungsbereich. Jedoch hat die Landesregierung ihre Entscheidung, welche Gemeinden beziehungsweise Gemeindeteile sie zu Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB bestimmt, nicht begründet. Damit hat sie die Anforderungen an die Begründungspflicht des § 556d Abs. 2 17 18 19 - 10 - Satz 5 bis 7 BGB verkannt, die sich aus dem Wortlaut der Regelung und der damit verfolgten Zielsetzung des Gesetzgebers ergeben. aa) Anders als noch der Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz vom 18. März 2014, der eine Begründungs- pflicht nicht vorsah, macht bereits der Wortlaut des § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB, wonach die Rechtsverordnung begründet werden "muss", unmissverständlich deutlich, dass die Landesregierung eine Begründungsverpflichtung trifft. Die vorgenannte gesetzliche Regelung unterscheidet sich damit von den Vorschrif- ten zur Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 3 Satz 2, 3 BGB, zur Verlängerung der Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung in Wohnungseigentum nach § 577a Abs. 2 BGB sowie zum Zweckentfrem- dungsverbot nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Inge- nieur- und Architektenleistungen vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745 - MietRVerbG). Diese Bestimmungen fordern keine Begründung der Landes- verordnung, mit der die jeweilige Landesregierung die Gebiete bestimmt, in de- nen sie die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen als besonders gefährdet erachtet. bb) Die Begründungsverpflichtung wird bekräftigt durch die in den Geset- zesmaterialien angeführte Zielsetzung des Gesetzgebers. (1) Danach dient das Begründungserfordernis dazu, in Anbetracht der mit der Bestimmung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ver- bundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit die Verhältnismäßigkeit der von der Landesregierung vorzunehmenden Gebiets- ausweisung zu gewährleisten. Ausweislich der Gesetzesmaterialien erfordert 20 21 22 - 11 - die Bestimmung und Abgrenzung der Gebiete mit angespanntem Wohnungs- markt eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemes- senheit der Gebietsbestimmung. Dies hat der Gesetzgeber als notwendig er- achtet, um den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes (Art. 14 GG) Rechnung zu tragen (Gesetzentwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, BT-Drucks. 18/3121, S. 28, mit Hinweis auf den allgemeinen Teil der Gesetzesbegründung, aaO S. 18 f.). Damit kommt der Be- gründungspflicht nicht nur verfahrensrechtliche Bedeutung zu; sie hat vielmehr auch materiell-rechtlichen Gehalt (vgl. dazu BVerfGE 127, 293, 320; Nierhaus in Bonner Kommentar zum Grundgesetz, Stand: November 1998, Art. 80 Rn. 420). (2) Im Einklang mit dieser Zielsetzung soll die von § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB geforderte Verordnungsbegründung und ihr durch § 556d Abs. 2 Satz 6, 7 BGB vorgegebener Mindestinhalt insbesondere die Nachvollziehbarkeit der zu Einschnitten in die Verfügungsbefugnis des Eigentümers führenden Gebietsbe- stimmung gewährleisten. Mittels der Verordnungsbegründung soll die Entschei- dung der jeweiligen Landesregierung nachvollziehbar gemacht werden, insbe- sondere im Hinblick darauf, aufgrund welcher Tatsachen sie die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt hat und welche Begleitmaßnahmen sie plant, um die Anspannung der Wohnungsmärkte zu beseitigen (BT-Drucks. aaO, S. 29). Es geht also darum, dass der Verordnungsgeber im Einzelnen zu be- gründen hat, auf welcher Tatsachenbasis, insbesondere aufgrund welcher Indi- katoren er die betroffenen Gebiete als angespannte Wohnungsmärkte beurteilt und welche Maßnahmen er getroffen hat oder plant, um die Situation zu mil- dern. Weiter erwartet der Gesetzgeber in Fällen angespannter Wohnungsmärk- 23 24 - 12 - te eine Abwägung auch der gegenläufigen Interessen von Vermieter und Mie- ter. Hierbei soll einfließen, ob der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete mit zumutbarem Aufwand ermitteln kann. Die Begründungspflicht der Landesregie- rung ist daher ein grundlegendes Instrumentarium, um die vom Gesetzgeber geforderte Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu überprüfen. Zwar hat der Bundesrat in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf der Bundesregierung angeregt, sowohl die in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB aufge- nommenen Indikatoren als auch die in § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB bestimmte Verpflichtung, in der Begründung der Rechtsverordnung darzulegen, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem jeweils bestimmten Gebiet zur Behe- bung des Wohnungsmangels ergreifen wird, zu streichen (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 43). Dem ist die Bundesregierung jedoch entgegengetreten. Zur Begründung hat sie in ihrer Gegenäußerung ausgeführt, die Aufzählung von Indikatoren sol- le sicherstellen, dass die Landesregierungen vor jeder Bestimmung eines Ge- biets mit angespanntem Wohnungsmarkt anhand konkreter Daten prüfen, ob die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ange- messenen Bedingungen in der jeweiligen Gemeinde oder in einem Gemeinde- teil besonders gefährdet sei. Ferner seien die Landesregierungen verpflichtet darzulegen, welche Maßnahmen sie in dem jeweils bestimmten Gebiet zur Be- hebung des Mangels ergreifen werden. Diese Vorgaben dienen - wie die Bun- desregierung in diesem Zusammenhang bekräftigt hat - dazu, eine sorgsame Interessenabwägung und ein transparentes Verfahren zu gewährleisten (vgl. Gegenäußerung der Bundesregierung zu der Stellungnahme des Bundesrates, BT-Drucks. 18/3250, S. 1). (3) Angesichts dieser Zielrichtung des Gesetzes ist kein Raum für die davon abweichende Auffassung der Revision. 25 26 - 13 - (a) Nach der Sichtweise der Revision diene die von § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB angeordnete Begründungspflicht zur Erleichterung der Prozessfüh- rung des Vermieters, indem die Landesregierung in der Verordnungsbegrün- dung die Voraussetzungen der Gebietsausweisung darlegen müsse. Entschei- dend sei allein, ob die Voraussetzungen für eine Gebietsverordnung zum Zeit- punkt ihres Erlasses vorlägen. Ob die von der Landesregierung herangezoge- nen Indikatoren in den jeweiligen Gebieten erfüllt seien, sei nicht von einer Be- gründung abhängig. Denn die Kriterien für die Gebietsbestimmung, so meint die Revision, ließen sich nicht begründen, sondern bedürften nur der Feststellung. Entscheidend sei lediglich, dass eine empirische Erhebung über die Situation am Wohnungsmarkt stattgefunden habe. Die "Begründung" sei nur eine Be- schreibung des vorangegangenen Erkenntnisprozesses. Wann eine solche Be- schreibung erfolge, sei nicht relevant. Entscheidend sei vielmehr, dass die Lan- desregierung die notwendige Feststellung zum Zeitpunkt des Erlasses der Ver- ordnung treffen könne; die Begründung könne sie hingegen noch später schrift- lich fixieren. (b) Die vorgenannte Auffassung der Revision findet keine Grundlage im Gesetz. Das in § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB ausdrücklich angeordnete Erfordernis einer von der Landesregierung gegebenen Verordnungsbegründung wäre letzt- lich entbehrlich, wenn es allein darauf ankäme, ob die Landesregierung die Vo- raussetzungen für den Erlass einer Gebietsverordnung als gegeben erachtet, die im Gesetz vorgeschriebene Begründung aber zu einem späteren Zeitpunkt nachschieben könnte. Diese Sichtweise verkennt die Grundrechtsrelevanz der Begründungspflicht, auf die der Gesetzgeber bestanden hat, um den mit der Gebietsausweisung verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters zu rechtfertigen. 27 28 - 14 - Die Begründungsverpflichtung dient dem Grundrechtsschutz, indem sie den Verordnungsgeber dazu zwingt, eine Verhältnismäßigkeitsprüfung durchzu- führen und deren Voraussetzungen zu belegen. Der Gesetzgeber wollte mit dem Begründungsgebot erreichen, dass die Landesregierungen die Intensität des mit der Gebietsausweisung verbundenen Grundrechtseingriffs vor Augen haben und dazu die in besonderem Maße von den jeweiligen örtlichen Verhält- nissen abhängige Gebietsauswahl nachvollziehbar und transparent ausgestal- ten. Angesichts des Eingriffs in die Rechtsstellung des Vermieters verlangt der Bundesgesetzgeber damit die Offenlegung des auf die einzelne Gemeinde be- zogenen Bewertungsmaßstabs und des daraus für diese resultierenden Ergeb- nisses (BayVerfGH, NZM 2017, 316 Rn. 28 mwN). Die Begründungspflicht dient nicht nur der Selbstkontrolle der Landesregierung. Mit Rücksicht auf den in der Gesetzesbegründung ausdrücklich hervorgehobenen Eigentumsschutz soll ins- besondere den Wohnungsvermietern die Möglichkeit zur Vergewisserung ge- geben werden, ob die Ausweisung ihrer Gemeinde beziehungsweise Gemein- deteils als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt geeignet, erforderlich und verhältnismäßig ist, und warum somit bei einer Wiedervermietung die ortsübli- che Vergleichsmiete zwar überschritten werden darf, aber nur um bis zu 10 %. Anders als die Revision meint, genügt es gerade nicht, dass die Mietver- tragsparteien bereits anhand des Verordnungstextes - auch ohne eine dazu von der Landesregierung gegebene Begründung - erkennen können, ob die Wie- dervermietungsmiete begrenzt ist. Der Gesetzgeber hat vielmehr weiteren Auf- klärungsbedarf für die Adressaten der Rechtsverordnung gesehen. Gemessen am Maßstab der erhöhten Grundrechtsrelevanz der Beschränkung der Wieder- vermietungsmiete durch die Gebietsbestimmung und der damit einhergehenden besonderen Anforderungen an die Transparenz der Bewertung und Abwägung durch die Landesregierung ist die Begründungverpflichtung nicht auf eine bloße 29 30 - 15 - Erleichterung der Prozessführung zu verengen. Das Erfordernis der Nachvoll- ziehbarkeit und Transparenz der Gebietsausweisung setzt daher nicht erst ein, wenn eine Partei des Mietvertrags den Zivilrechtsweg beschreitet, sondern be- steht bereits bei Inkrafttreten der Rechtsverordnung. cc) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht die Reichweite der Begründungsverpflichtung rechtsfehlerfrei bestimmt. Mit Rück- sicht auf die Zielrichtung des Gesetzes erweist sich, dass eine - wie hier - zur Zeit des Inkrafttretens einer Gebietsverordnung im Sinne von § 556d Abs. 2 BGB im Entwurfsstadium verbliebene Begründung den gesetzlichen Anforde- rungen nicht genügt. Außerdem wohnt dem Begründungsgebot die Verpflich- tung inne, die Begründung in zumutbarer Weise öffentlich bekannt zu machen. Jedoch durfte die Hessische Landesregierung ihre Veröffentlichungspflicht nicht erst nach dem Inkrafttreten der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung er- füllen. (1) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde im Streitfall "mit oder nach Erlass" der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung lediglich ein Begründungsentwurf "öffentlich zugänglich gemacht". Entgegen der Ansicht der Revision hat die Hessische Landesregierung ihrer Begründungspflicht damit nicht genügt. Vergeblich beruft die Revision sich in diesem Zusammenhang darauf, dass das Amtsgericht insoweit von einer "Verordnungsbegründung" ausgegangen ist und nicht beanstandet hat, dass es sich lediglich um einen zu den Gerichtsakten gelangten Entwurf handelt. Dabei kann auf sich beruhen, wann und auf welche Weise der Begrün- dungsentwurf der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung in die Öffentlich- keit gelangt ist (vgl. Börstinghaus, NJW 2018, 665, 667, unter Hinweis darauf, 31 32 33 - 16 - das zuständige Ministerium habe noch im April 2016 sowie im Oktober 2017 auf Anfrage mitgeteilt, dass Verordnungsbegründungen in Hessen "grundsätzlich nicht für die Öffentlichkeit zugänglich" seien; siehe auch Schuldt, NZM 2018, 257, 261). Ein solcher Begründungsentwurf kann - ebenso wie ein Verord- nungsentwurf - einen Anspruch auf Verbindlichkeit nicht erheben. So kann ein Begründungsentwurf etwa noch in einem mehr oder weniger großen Umfang revidiert werden, weil er gegebenenfalls noch der internen Abstimmung, Konso- lidierung oder Ergänzung bedarf. Daran ändert es nichts, wenn der Öffentlich- keit zusätzlich zu einem Begründungsentwurf ein Gutachten eines von der Lan- desregierung beauftragten Forschungsinstituts zur Feststellung von Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten anhand geeigneter Indikatoren zugäng- lich gemacht werden sollte, denn dem Verordnungsgeber wird eine wertende Entscheidung abverlangt. (2) Eine Pflicht der Landesregierung zur öffentlichen Bekanntmachung der Verordnungsbegründung ist im Gesetzeswortlaut des § 556d Abs. 2 BGB allerdings nicht ausdrücklich bestimmt. Einer dahingehenden Konkretisierung des Gesetzestextes bedarf es jedoch nicht, denn aus dem Sinn und Zweck der angeordneten Begründungsverpflichtung folgt, dass es sich bei dem Inhalt der Verordnungsbegründung nicht um Regierungsinterna handelt. Vielmehr geht das Begründungsgebot mit einer Pflicht der jeweiligen Landesregierung einher, die Begründung der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise an einer allgemein zu- gänglichen Stelle bekannt zu machen. Denn die gesetzliche Anordnung einer Begründungspflicht wäre ohne Sinn, wenn die Verordnungsbegründung ein Internum der Landesregierung bleiben könnte. Aus diesem Grund ist auch im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsanpassungsgesetz von einer Regelung der Veröffentlichung aus- 34 35 - 17 - drücklich abgesehen worden (siehe die Gegenäußerung der Bundesregierung zur Stellungnahme des Bundesrates zum Mietrechtsanpassungsgesetz, BT- Drucks. 19/5415, S. 7). Eine der Allgemeinheit nicht in zumutbarer Weise öf- fentlich bekannt gemachte Verordnungsbegründung setzt das vom Gesetz ver- folgte Ziel der Nachvollziehbarkeit und Transparenz der Gebietsausweisung nicht um. Dies entspricht auch der durchgängigen Auffassung der Berufungsge- richte und des Schrifttums (vgl. nur LG Hamburg, NZM 2018, 745 Rn. 47 ff.; LG Berlin [Zivilkammer 64], WuM 2018, 502, 503; LG Stuttgart, NZM 2019, 290 Rn. 19 ff.; Schuldt, aaO S. 262 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 556d BGB Rn. 39; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2019, § 556d Rn. 43; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand: 1. Juni 2019, § 556d BGB Rn. 34d; siehe auch Zuck, NJW 2016, 3573, 3577). (a) Die Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB verlangt allerdings nicht, dass die Verordnungsbegründung gemeinsam in ei- nem Dokument mit dem Verordnungstext im Gesetz- und Verordnungsblatt des Landes verkündet wird. Obgleich dafür Gründe der Rechtssicherheit sprechen (vgl. die Verordnung der Freien und Hansestadt Hamburg über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs - Miet- preisbegrenzungsverordnung - vom 3. Juli 2018 [HmbGVBl. S. 225], deren Be- gründung Anlage des verkündeten Verordnungstextes ist), lässt sich eine sol- che Vorgabe weder dem Wortlaut der Ermächtigungsnorm noch der Gesetzes- begründung entnehmen und auch nicht auf den Sinn und Zweck des Begrün- dungserfordernisses stützen. Dabei ist im gegebenen Fall nicht zu entscheiden, ob der Verordnungs- text - etwa in Form einer Bezugnahme - zumindest deutlich machen muss, dass es eine entsprechende Begründung der Landesregierung gibt und wo diese zu 36 37 - 18 - finden ist (vgl. die Verordnung der Landesregierung von Mecklenburg- Vorpommern zur Bestimmung von Gebieten nach § 556d und § 558 des Bür- gerlichen Gesetzbuches [Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenlandes- verordnung - MietBgKaLVO M-V] vom 13. September 2018, GVOBl. M-V S. 359). Jedenfalls ist die vom Gesetzgeber als notwendig erachtete Nachvoll- ziehbarkeit und Transparenz der Gebietsbestimmung grundsätzlich nicht beein- trächtigt, wenn die Verordnungsbegründung an anderer (amtlicher) Stelle als im Gesetz- und Verordnungsblatt bekannt gemacht wird und dabei gewährleistet ist, dass die Verordnungsbegründung für den Regelungsadressaten leicht zu- gänglich ist. (b) Die Hessische Landesregierung hat die von ihr gegebene Begrün- dung für die am 27. November 2015 in Kraft getretene Hessische Mietenbe- grenzungsverordnung der Öffentlichkeit zwar später zur Verfügung gestellt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts wurde die Verordnungsbe- gründung frühestens im Jahr 2017 auf der Homepage des zuständigen Ministe- riums zum Download freigegeben. Damit hat die Landesregierung den zur Un- wirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung führenden Begrün- dungsmangel jedoch nicht rückwirkend geheilt. Zu Unrecht meint die Revision, das Nachschieben einer Verordnungsbe- gründung sei unschädlich, weil es allein darauf ankomme, ob bei Verordnungs- erlass die Bewertungskriterien für die in der Rechtsverordnung bestimmten Ge- biete mit angespanntem Wohnungsmarkt vorgelegen hätten. Durch eine nach- trägliche schriftliche Fixierung würden die für den Verordnungserlass maßgebli- chen Umstände nicht unzutreffend. Eine gerichtliche Überprüfung, so meint die Revision weiter, sei auch unter diesen Umständen möglich, gegebenenfalls auch erstmals in der Revisionsinstanz. 38 39 - 19 - Diese Auffassung trifft nicht zu. Sie könnte nicht nur dazu führen, dass die Landesregierungen ihre Begründung für den Erlass der Verordnung unter Umständen noch nach Ablauf der Geltungsdauer der Verordnung abgeben könnten. Die Revision übersieht insbesondere die Zielrichtung des Begrün- dungserfordernisses. Mit Rücksicht auf die erhöhte Grundrechtsrelevanz der Begrenzung der Wiedervermietungsmiete von Bestandswohnungen strebt der Gesetzgeber, wie ausgeführt, eine nachvollziehbare und transparente Gebiets- ausweisung an. Daher darf die jeweilige Landesregierung ihre Begründung für die Auswahl der von ihr herangezogenen Indikatoren und die Bestimmung der von der Mietpreisbegrenzung betroffenen Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsmärkten nicht erst nach dem Inkrafttreten der Verord- nung bekannt machen. Denn die Entscheidung der Landesregierung, bestimm- te Gemeinden oder Gemeindeteile zu Gebieten mit angespannten Wohnungs- märkten zu bestimmen, ist für die Mietvertragsparteien bei Vertragsabschluss nicht nachvollziehbar und erst recht nicht nachprüfbar, sofern ihnen eine Be- gründung für die Gebietsbestimmung, die in besonderer Weise von den seitens der Landesregierung für maßgeblich erachteten Kriterien abhängt, bei Inkraft- treten der Verordnung vorenthalten wird (vgl. LG Hamburg, aaO Rn. 52). 5. Nach Maßgabe der vorbezeichneten Grundsätze hat das Berufungs- gericht zu Recht entschieden, dass die Hessische Mietenbegrenzungsverord- nung vom 17. November 2015 aufgrund ihrer Unvereinbarkeit mit der gesetzli- chen Ermächtigungsgrundlage von Anfang an unwirksam ist, weil eine Verord- nungsbegründung im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens am 27. November 2015 nicht vorlag. Das gilt auch dann, wenn der Landesregie- rung intern eine abschließende Fassung der Begründung vorgelegen haben sollte, denn diese war der Öffentlichkeit bei Inkrafttreten der Hessischen Mie- tenbegrenzungsverordnung nicht bekanntgemacht worden. 40 41 - 20 - Da die Pflicht zur Begründung der Gebietsverordnung zwingender Be- standteil der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB ist und eine Rechtsverordnung zur Bestimmung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ohne öffentlich bekannt gemachte Begründung mit dem Wort- laut und Normzweck der Ermächtigungsgrundlage nicht vereinbar ist, handelt es sich um eine Wirksamkeitsvoraussetzung, deren Fehlen zur Nichtigkeit der Verordnung führt (zur grundsätzlichen Nichtigkeit fehlerhafter Rechtsverord- nungen Maunz/Dürig/Remmert, aaO Rn. 137; Ossenbühl in Isensee/Kirchhof, Handbuch des Staatsrechts, Bd. V, 3. Aufl. § 103 Rn. 79; Brenner in von Man- goldt/Klein/Starck, Grundgesetz, 7. Aufl., Art. 80 Rn. 82; Dreier/Bauer, Grund- gesetz, 3. Aufl., Art. 80 Rn. 58). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 20.09.2017 - 33 C 3490/16 (98) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 27.03.2018 - 2-11 S 183/17 - 42

BGH VIII ZR 51/2012.10.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2015:041115VIIIZR217.14.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 217/14 Verkündet am: 4. November 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3; GG Art. 14 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 Ba; Art. 3 Abs. 1; Art. 2 Abs. 1; Art. 80 Abs. 1 Satz 2; KappGrV BE vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) a) Die Zivilgerichte haben im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhöhungs- verlangen zu prüfen, ob eine von der Landesregierung erlassene Kappungsgren- zen-Verordnung den Anforderungen an die gesetzliche Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 genügt und auch im Übrigen mit hö- herrangigem Recht in Einklang steht. b) Die vorgenannte gesetzliche Ermächtigungsgrundlage genügt dem Be- stimmtheitsgebot nach Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG und verstößt weder gegen die Ei- gentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbe- handlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). c) Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) hält sich im Rahmen des der Landesregierung als demokratisch legitimier- tem und politischem Staatsorgan von der gesetzlichen Ermächtigung in mehrfa- cher Hinsicht eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt dahin überprüfbar, ob die ge- - 2 - troffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächti- gung überschreitet. d) Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie verletzt weder die Ei- gentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) noch den allgemeinen Gleichbehandlungs- grundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). BGH, Urteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. November 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 3. Juli 2014 in der Fassung des Berichti- gungsbeschlusses vom 29. Juli 2014 wird zurückgewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 2007 Mieter einer Zweizimmer-Wohnung des Klä- gers in Berlin-Wedding. Mit Schreiben vom 11. September 2013 forderte der Kläger den Beklagten auf, ab dem 1. Januar 2014 einer Erhöhung der seit dem 15. Dezember 2007 unverändert gebliebenen Nettokaltmiete um 20 % von 227,36 € auf 272,72 € monatlich zuzustimmen. Der Beklagte hat den geltend gemachten Zustimmungsanspruch im ersten Rechtszug in Höhe eines Teilbetrags von 34,10 €, also in Höhe von 15 %, anerkannt. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob die am 19. Mai 2013 in Berlin in Kraft getretene Verordnung vom 7. Mai 2013 (Kappungsgrenzen- Verordnung), welche im gesamten Stadtgebiet die Kappungsgrenze für Mieter- 1 2 - 4 - höhungen gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB von 20 % auf 15 % herab- setzt, wirksam ist. Das Amtsgericht hat, soweit der Beklagte die Klage anerkannt hat, ein Anerkenntnisurteil erlassen und die weitergehende Klage unter gleichzeitiger Zulassung der Berufung abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist vor dem Landgericht ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Begehren auf Zustimmung zu der geforderten Erhöhung der Miete um weitere 5 %, also um 11,26 € monatlich, weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2014, 554) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB um mehr als 15 % nicht zu. Denn der Kläger sei ge- mäß § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB daran gehindert, die Zustimmung zu einer Miet- erhöhung um 20 % zu verlangen. Diese Regelung setze die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach sich die Miete, von Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen dürfe, auf 15 % herab, wenn die ausreichende Versor- gung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet sei und 3 4 5 6 - 5 - diese Gebiete nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB von der Landesregierung be- stimmt worden seien. So lägen die Dinge hier. Der Berliner Senat habe als zuständiger Ver- ordnungsgeber von der in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB enthaltenen Ermächtigung, die Gebiete nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen, durch Erlass der am 19. Mai 2013 in Kraft getretenen und für sämtliche Bezirke des Landes Berlin geltenden Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) wirk- sam Gebrauch gemacht. Die Wirksamkeit der Verordnung sei - anders als vom Amtsgericht ange- nommen - im Rahmen des auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Rechtsstreits selbständig zu prüfen. Die uneingeschränkte Prüfungspflicht der Zivilgerichte folge sowohl aus dem in Art. 19 Abs. 4 GG verankerten Justizge- währungsanspruch als auch aus der in § 17 Abs. 2 Satz 1 GVG geregelten rechtswegüberschreitenden Sach- und Entscheidungskompetenz des Gerichts des zulässigen Rechtswegs. Diese gebiete neben der selbständigen Prüfung der Wirksamkeit von entscheidungserheblichen Verordnungen auch deren Ver- werfung durch die Zivilgerichte im Falle ihrer Unwirksamkeit. Die vom Berufungsgericht nachgeholte Überprüfung der Kappungsgren- zen-Verordnung habe deren Wirksamkeit ergeben. Dem Verordnungsgeber komme ein - vom Gericht nur beschränkt nachprüfbarer - Beurteilungsspielraum zu, wenn komplexe, in der Entwicklung begriffene Sachverhalte Gegenstand der Gesetzgebung seien. Soweit Ziele, Wertungen und Prognosen in Rede stünden, sei ein angemessener Zeitraum zu gewähren, um Erfahrungen sam- meln, Klarheit gewinnen und Mängel einer Regelung abstellen zu können. Ein Gesetz könne nicht allein deshalb als verfassungswidrig angesehen werden, weil es auf einer Prognose über den Verlauf einer späteren tatsächlichen Ent- 7 8 9 - 6 - wicklung beruhe, die sich nachträglich als falsch herausstelle. Ein derartiger Prognose- und Anpassungsspielraum sei dem Verordnungsgeber auch bei Er- lass einer auf § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB beruhenden Verordnung zuzubilligen. Im Hinblick auf den dem Berliner Senat als Verordnungsgeber einge- räumten Beurteilungsspielraum bezüglich der Annahme einer besonderen Ge- fährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im gesamten Stadtgebiet oder einem Teil da- von und der Ausweisung dieser Gefährdungsgebiete unterliege die Kappungs- grenzen-Verordnung zunächst nur der Kontrolle auf Prognosefehler. Der inso- weit bestehende Beurteilungsspielraum sei erst dann überschritten, wenn die angestellten Erwägungen nicht vertretbar, also offensichtlich so verfehlt seien, dass sie vernünftigerweise keine Grundlagen für gesetzgeberische Maßnahmen abgeben könnten. Daran fehle es hier. Der Senat von Berlin habe von der Ermächtigungs- grundlage des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB umfassend Gebrauch gemacht, da seiner Auffassung nach unter Heranziehung der in der Verordnungsbegründung genannten Grundlagendaten und der aus einem Vergleich der Berliner Miet- spiegel 2011, 2009 und 2007 entnommenen Beschleunigung des jährlichen Anstiegs der ortsüblichen Vergleichsmiete von 0,8 % auf 4,0 % sowie einem überproportionalen Mietanstieg bei einzelnen Wohnungstypen, die in allen Tei- len Berlins zu finden seien, das gesamte Stadtgebiet einer besonderen Gefähr- dung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgesetzt sei. Mit diesen vertretbaren Erwägungen habe der Senat von Berlin den ihm zustehenden Beurteilungs- spielraum nicht überschritten. Insbesondere habe der Senat von Berlin seinen gerichtlich nur einge- schränkt überprüfbaren Beurteilungsspielraum auch insoweit eingehalten, als er nicht lediglich die im "Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnraummarkt- 10 11 12 - 7 - analyse" des GEWOS-Instituts vom April 2012 als besonders gefährdet be- zeichneten Bezirke Mitte, Friedrichshain/Kreuzberg und Charlottenburg/ Wilmersdorf als Gebiete im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgewiesen habe. Denn eine besondere Gefährdung in diesem Sinne liege bereits dann vor, wenn eine Gemeinde in einer Mangelsituation durch sachliche Eigenarten ge- kennzeichnet sei, die geeignet seien, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölke- rungsschichten negativ zu beeinflussen und ihm eine spezifische Labilität zu vermitteln. Diese Voraussetzungen habe der Berliner Senat bereits aufgrund der von ihm herangezogenen "Mietversorgungsquote 2011" und "Mietwoh- nungsversorgungsquote Prognose 2020", die jeweils eine nicht unerhebliche Unterversorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen auswiesen, ohne Über- schreitung seines Beurteilungsspielraums für das gesamte Stadtgebiet bejaht. Das gelte erst recht vor dem Hintergrund, dass nach allgemeiner Le- benserfahrung selbst dann noch eine Unterversorgung mit Wohnraum für die breiteren Bevölkerungsschichten angenommen werden dürfe oder zumindest in beachtlicher Weise drohe, wenn der Wohnungsmarkt in seinem vollen Umfang, also bei Berücksichtigung des gesamten Angebotes und der gesamten Nach- frage, einen Ausgleich bereits erreicht habe oder sogar schon ein leichtes Übergewicht des Angebots zu erreicht haben scheine. Hinzu komme, dass die für die besondere Gefährdungslage erforderliche spezifische Labilität des Woh- nungsmarktes gerade für Ballungsräume, Industrie- und Universitätsstädte so- wie für Städte mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion kennzeich- nend sei. Diese Sondermerkmale träfen auf Berlin als Hauptstadt der Bundesre- publik Deutschland und als der mit 3,42 Millionen Einwohnern auch mit erhebli- chem Abstand bevölkerungsreichsten Stadt Deutschlands und damit nach Ein- wohnern der zweitgrößten Kommune der Europäischen Union in besonderer 13 14 - 8 - Weise - und kumulativ - zu. Ausgehend von dieser in der Bundesrepublik sin- gulären Kumulation labilitätsfördernder, die Nachfrage nach Mieträumen weiter stimulierender Faktoren für den Wohnungsmarkt sei es naheliegend und ver- tretbar, eine für den Erlass der Kappungsgrenzen-Verordnung ausreichende "besondere Gefährdung" der Versorgungslage selbst dann zu besorgen, wenn vor Erlass der Verordnung nur in einem Teil der Bezirke bereits Mangellagen eingetreten seien und auf andere Bezirke auszustrahlen drohten. Das Gleiche gelte - unabhängig von den genannten Labilitätsfaktoren - schon allein aufgrund der vom Berliner Senat herangezogenen Grundlagenmaterialen. Hinzu komme, dass der vom Kläger behauptete abweichende Grad der Wohnraumversorgung in sämtlichen Bezirken Berlins zu einem nicht unwesent- lichen Teil auf Bewertungsmaßstäben beruhe, die in den Beurteilungsfreiraum des Verordnungsgebers eingriffen. Es genüge nicht, den für sämtliche Bezirke des Stadtgebiets tragenden Prognosen des Berliner Senats eigene Rechener- gebnisse entgegenzuhalten, unabhängig davon, ob sie methodisch schlüssiger oder aufgrund nachträglich bereinigter statistischer Grundlagendaten genauer seien. Denn das Grundlagenmaterial für die vom Verordnungsgeber zu treffen- de Prognoseentscheidung könne bei der erheblichen Fluktuation der Groß- stadtbevölkerung in einer offenen Gesellschaft stets nur bedingt zuverlässig und niemals zweifelsfrei sein. Daher müsse es im Rahmen seines weitgehen- den Beurteilungsspielraums der exekutiven Entscheidung des Verordnungsge- bers überlassen bleiben, inwieweit er sich auf einzelne Faktoren als für ihn maßgebende Indizien einer Mangelsituation stütze. Schließlich sei auch der dem Berliner Senat einzuräumende Zeitraum, die bei Erlass der Kappungsgrenzen-Verordnung für sämtliche Bezirke prog- nostizierten Gefährdungslagen zu überprüfen, herangezogenes Grundlagenma- terial zu aktualisieren und erforderlichenfalls zu überarbeiten, wegen des mit 15 16 - 9 - der Beurteilung der Komplexität des Wohnungsmarktgeschehens verbundenen Aufwands bei Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht bei Weitem noch nicht abgelaufen gewesen. Aus der nach alledem zu bejahenden Wirksamkeit der Kappungsgren- zen-Verordnung folge eine Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % für das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen. Zwar sei nach dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB sowohl das Vorliegen einer besonderen Gefähr- dungslage als auch die Bestimmung der gefährdeten Gebiete gemäß § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erforderlich. Wie sich aus der Gesetzesbegründung zu § 577a Abs. 2 BGB ergebe, die nach dem Willen des Gesetzgebers zur Ausle- gung des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB heranzuziehen sei, seien die Voraussetzun- gen dieser Vorschrift aber schon dann erfüllt, wenn der Verordnungsgeber wirk- sam von der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht ha- be. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass im Streitfall die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wirksam gemäß § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB auf 15 % herabgesetzt ist. Die von der Revision gegen die Wirk- samkeit der am 19. Mai 2013 in Kraft getretenen Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) vorgebrachten Einwendun- gen sind unbegründet. Zwar hat das Berufungsgericht mit dem von ihm ange- legten, nur auf die Überprüfung von Prognosefehlern ausgerichteten Bewer- tungsmaßstab die gerichtliche Prüfungsbefugnis zu eng gezogen. Jedoch wirkt sich dies auf das Ergebnis nicht aus, denn auch bei zutreffender Betrachtung 17 18 19 - 10 - bewegen sich die gesetzliche Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin innerhalb der vom Grundgesetz eröffneten Spielräume und hat der Verordnungsgeber den ihm von der Ermächtigungsgrundlage in mehrfacher Hinsicht zugestandenen Beur- teilungsspielraum nicht überschritten. 1. Die Revision geht mit dem Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über ein Mieterhö- hungsverlangen die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Kappungsgrenzen-Verordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen, und ihnen im Falle einer Unwirksamkeit der Rechtsverordnung auch eine Verwerfungs- kompetenz (BVerfG, NVwZ 2006, 922, 923 f.; BVerfGK 16, 418, 442) zukommt. a) Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundes- recht hin prüfen (BVerfGE 1, 184, 197; BGH, Urteil vom 26. Mai 1970 - VI ZR 199/68, BGHZ 54, 76, 81 f.). Das allgemeine richterliche Prüfungsrecht ist aller- dings bei (nachkonstitutionellen) förmlichen Gesetzen im Hinblick auf das in diesen Fällen bestehende Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsge- richts (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzidente Bejahung der Verfassungsmäßig- keit beschränkt (BVerfGE 1, 184, 198; 48, 40, 45; BVerfG, NVwZ 2015, 510, 514). Im Fall der Verneinung der Verfassungsmäßigkeit eines förmlichen Ge- setzes reduziert sich die Prüfungskompetenz der Fachgerichte auf ein bloßes Vorprüfungsrecht (BVerfGE 1, 184, 198). b) Diese Einschränkungen gelten jedoch nicht für Normen im Rang unter dem förmlichen Gesetz. Deren verfassungsrechtliche Nachprüfung obliegt viel- mehr in Fällen ihrer Entscheidungserheblichkeit nach ständiger Rechtspre- chung (uneingeschränkt) jedem Richter (BVerfGE 48, 40, 45), dem insoweit 20 21 22 - 11 - auch eine Verwerfungskompetenz zukommt (BVerfG, NVwZ 2006, 922, 923 f.; BVerfGK 16, 418, 442). Er hat also die Befugnis, die Ungültigkeit einer unterge- setzlichen Norm, insbesondere einer Rechtsverordnung, festzustellen und sie bei seiner Entscheidung unbeachtet zu lassen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfGE 18, 52, 59; 68, 319, 325 f.; BVerfG, Beschluss vom 21. April 2015 - 2 BvR 1322/12, 2 BvR 1989/12, juris Rn. 93). c) An der uneingeschränkten Verpflichtung und Befugnis jedes Richters, eine für seine Entscheidung erhebliche Rechtsverordnung auf ihre Vereinbar- keit mit höherrangigem Recht zu überprüfen, hat sich auch durch die Einfüh- rung eines verwaltungsgerichtlichen Normenkontrollverfahrens (§ 47 VwGO) nichts geändert. Denn dem verwaltungsgerichtlichen Rechtsschutzsystem kann nicht entnommen werden, dass hierdurch die Möglichkeiten des subjektiven Rechtschutzes beschnitten werden sollten (BVerwGE 111, 276, 278; 136, 54, 57). Dies übersehen jene Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrift- tum, die die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Rechtsverordnung auch dann, wenn diese Frage für die Beurteilung eines zivilrechtlichen Anspruchs erheblich ist, als (ausschließliche) Aufgabe der Verwaltungsgerichte begreifen (AG Wed- ding, GE 2014, 593; AG Neukölln, GE 2014, 1145, 1146; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558 BGB Rn. 182c [aA nun dem Berufungsgericht folgend die 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 182d1]; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 577a Rn. 22; Schmidt/Harz/Riecke, Fach- anwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 577a BGB Rn. 21 f.; Lammel, Wohn- raummietrecht, 3. Aufl., § 577a BGB Rn. 18; Beuermann, GE 2008, 1533, 1534). Dass für diese Sichtweise kein Raum ist, hat nun auch das Bundesver- fassungsgericht ausdrücklich bestätigt, indem es unter Bezugnahme auf das - den Gegenstand des hiesigen Revisionsverfahrens bildende - Urteil des Beru- 23 24 - 12 - fungsgerichts ausgesprochen hat, dass die Zivilgerichte, sofern die Entschei- dung des jeweiligen Zivilrechtsstreits davon abhängt, auch zu prüfen haben, ob eine Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB ("Mietpreisbremse") oder nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB (Kappungsgrenzen-Verordnung) den An- forderungen an die gesetzliche Ermächtigung genügt und auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Einklang steht (vgl. BVerfG, WuM 2015, 475, 476). 2. Dass die gesetzliche Regelung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB selbst ver- fassungsrechtlichen Bedenken begegnet und es damit an einer wirksamen Er- mächtigungsgrundlage für die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin fehlt, macht die Revision nicht geltend. Auch der Senat vermag eine Verfas- sungswidrigkeit dieser Regelung nicht zu erkennen. a) § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB in Verbindung mit Satz 2 verstößt nicht ge- gen das Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG. Danach darf eine Ermächtigung nicht so unbestimmt sein, dass nicht mehr vorausgesehen wer- den kann, in welchen Fällen und mit welcher Tendenz von ihr Gebrauch ge- macht werden wird und welchen Inhalt die aufgrund der Ermächtigung erlasse- nen Verordnungen haben können (BVerfG, Beschluss vom 21. April 2015 - 2 BvR 1322/12, 2 BvR 1989/12, juris Rn. 55 mwN). Gemessen daran sind In- halt, Zweck und Ausmaß der erteilten Ermächtigung hier im Gesetz hinreichend deutlich bestimmt (vgl. auch BVerfGE 38, 348, 357 ff. zum Verbot der Zweck- entfremdung von Wohnraum nach Art. 6 § 1 Abs. 1 Mietrechtsverbesserungs- gesetz [im Folgenden: MRVerbG], sowie BVerfG, NJW 1992, 3031 zur hessi- schen Miethöheverordnung). aa) Der sich schon aus dem Wortlaut der Ermächtigung deutlich erge- bende Inhalt besteht darin, Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren bei bestehenden Wohnmietverhältnissen (§ 558 BGB) zeitlich und räumlich be- grenzt mit einer Kappungsgrenze von 15 % zu versehen und insoweit den Lan- 25 26 27 - 13 - desregierungen die Möglichkeit zu eröffnen, lenkend in die Entwicklung der Be- standsmieten einzugreifen, indem sie sich eines bestimmten Mittels bedienen, nämlich der Festlegung von räumlichen Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingun- gen besonders gefährdet ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Auch der Zweck der Ermächtigung ergibt sich unmittelbar aus dem Ge- setz selbst. Ziel der Absenkung der allgemeinen Kappungsgrenze von 20 % (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) auf 15 % im Falle einer besonderen Gefährdungsla- ge ist es, den Anstieg der im Vergleichsmietenverfahren zu ermittelnden Be- standsmieten zu verlangsamen (vgl. BT-Drucks. 17/11894, S. 23) und so in den betroffenen Gebieten einer Doppelbelastung der Mieter durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie einer drohenden Verdrängung der Mieter aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar wer- dender Mieten entgegenzuwirken (vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4). bb) Schließlich ist auch das Ausmaß der Ermächtigung dem Gesetz mit hinreichender Klarheit zu entnehmen. Dem Verordnungsgeber wird die Aufgabe übertragen, den räumlichen (und zeitlichen) Geltungsbereich der Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % festzulegen und hierzu diejenigen Gemeinden oder Gemeindeteile zu bestimmen, auf die die im Gesetz (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) vorgegebenen Kriterien zutreffen. Dabei können nach den Vorstel- lungen des Gesetzgebers zur Ausfüllung der dort verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffe die Gesetzesmaterialien und die Rechtsprechung zu § 577a Abs. 2 BGB (Kündigungssperre bei Umwandlung von Mietwohnungen in Woh- nungseigentum) herangezogen werden (BT-Drucks. 17/11894, S. 23). Dass der Gesetzgeber die Gefährdungslage nicht weiter konkretisiert hat, etwa durch eine numerische Quantifizierung (beispielsweise durch Festlegung eines be- stimmten Verhältnisses zwischen den vorhandenen Einkommen und den gefor- 28 29 - 14 - derten Mieten), ist nicht zu beanstanden (BVerfGE 38, 348, 363 [zum Zweck- entfremdungsverbot nach Art. 6 § 1 Abs. 1 MRVerbG]). Die in Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG angeordnete Bindung des Verordnungsgebers an Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung soll nicht ausschließen, dass ihm als einem demo- kratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Staatsorgan ein gewisser Beurteilungsspielraum für sein Eingreifen bleibt (BVerfGE 38, 348, 363). b) Eine weitergehende Verpflichtung zur Konkretisierung der Vorausset- zungen einer Absenkung der Kappungsgrenze in Gebieten mit besonderer Ge- fährdungslage ist dem Bestimmtheitsgebot des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG nicht zu entnehmen. Denn das Erfordernis der Bestimmtheit zwingt den Gesetzgeber nicht, den Tatbestand mit genau fassbaren Maßstäben zu umschreiben (BVerfGE 78, 205, 212). Der Gesetzgeber ist also grundsätzlich nicht daran gehindert, unbestimmte Rechtsbegriffe - auch mehrere zugleich - zu verwenden (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 78, 214, 226; 106, 1, 19; 110, 33, 56 f.; 56, 1, 12 f.; BVerfGK 17, 273, 285). An die tatbestandliche Konkretisierung dürfen dabei keine nach der konkreten Sachlage unerfüllbaren Anforderungen gestellt wer- den (BVerfGE 56, 1, 12 f.; BVerfGK 17, 273, 285). Es ist insoweit nur zu for- dern, dass die Betroffenen die Rechtslage erkennen und ihr Verhalten danach einrichten können (vgl. BVerfGE 78, 205, 212; 84, 133, 149; 87, 234, 263; 102, 254, 337). Dies ist schon dann anzunehmen, wenn sich der Regelungsgehalt der Norm im Wege der Auslegung der einschlägigen Bestimmung mit Hilfe der anerkannten Auslegungsmethoden feststellen lässt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 102, 254, 337; 106, 1, 19; 110, 33, 56 f.; 117, 71, 111 f.; 131, 88, 118 f.; jeweils mwN; BGH, Urteil vom 8. April 2013 - AnwZ (Brfg) 54/11, BGHZ 197, 118 Rn. 21 f.). Hierzu kann insbesondere auf den Zweck, den Sinnzusammenhang und die Vorgeschichte des Gesetzes abgestellt werden (BVerfGE 80, 1, 20 f.; 106, 1, 19 mwN). 30 - 15 - So liegen die Dinge hier. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat im Wege der Auslegung den auch in anderen Vorschriften (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG; § 577a Abs. 2 BGB) verwendeten Begriffen "ausreichende Versor- gung", "angemessene Bedingungen" und "besondere Gefährdung" hinreichen- de Konturen verliehen (vgl. BVerfGE 38, 348, 360; BVerwG, NJW 1983, 2893 f.; jeweils zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG). Der Gesetzgeber war vor diesem Hintergrund auch nicht gehalten, dem Verordnungsgeber - wie dies bei dem zwischenzeitlich in Kraft getretenen § 556d Abs. 2 BGB ("Mietpreisbremse" bei Neuvermietungen) der Fall ist - Indikatoren für die Feststellung eines ange- spannten Wohnungsmarktes aufzuzeigen, zumal die Auswahl geeigneter Krite- rien in besonderem Maße von den jeweiligen regionalen Verhältnissen abhängt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 43). c) Die durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) zum 1. Mai 2013 in Kraft getretene Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 3 in Verbindung mit Satz 2 BGB verstößt nicht gegen die in Art. 14 Abs. 1 GG ver- bürgte Eigentumsgarantie (so auch Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap III. A Rn. 1104). aa) Die genannte Vorschrift ermächtigt die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung Gemeinden oder Teile von Gemeinden zu bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und in denen deshalb bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren bei bestehenden Mietverhältnis- sen die allgemein gültige Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 % auf 15 % herabgesetzt werden kann. Diese Verschärfung der Kappungsgrenze stellt eine Beeinträchtigung der im Eigentumsrecht wurzelnden Befugnisse dar. Das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum ist in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbe- 31 32 33 - 16 - fugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet. Dem grundrechtlichen Schutz unterliegt danach sowohl das Recht, den Eigentums- gegenstand selbst zu nutzen und Dritte von Besitz und Nutzung auszuschlie- ßen, als auch die Freiheit, den Eigentumsgegenstand zu veräußern oder aus der vertraglichen Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für eine eigenverantwortliche Lebensgestaltung beiträgt (BVerfGE 79, 292, 304; 101, 54, 74 f.; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116). Grundsätzlich ist damit auch die Befugnis des Eigentümers geschützt, von ei- nem Mieter die nach bisheriger Rechtslage erzielbare Miete zu verlangen. bb) Der in der Herabsetzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietverfahren um 5 % liegende Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters stellt jedoch eine zuläs- sige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar. (1) Die konkrete Reichweite des Schutzes durch die Eigentumsgarantie ergibt sich aus der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums, die nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Sache des Gesetzgebers ist (BVerfGE 95, 48, 58; 101, 54, 75). Diesem ist es bei der Neuregelung eines Rechtsgebiets nicht ausnahmslos verwehrt, auch in bestehende Rechtspositionen umgestaltend einzugreifen. Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, eine einmal ausgestaltete Rechtsposition für alle Zukunft ihrem Inhalt nach unangetastet zu lassen (BVerfGE 83, 201, 212; BVerfG, NVwZ 1998, 725, 726). Bei der Erfüllung des ihm in Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG erteilten Auftrags hat der Gesetzgeber vielmehr sowohl der verfassungsrechtlich garantierten Rechtsstellung des Eigentümers als auch dem aus Art. 14 Abs. 2 GG folgenden Gebot einer sozialgerechten Eigentumsordnung angemessen Rechnung zu tragen. Er hat daher die schutz- würdigen Interessen aller Beteiligten in einen gerechten Ausgleich und in ein 34 35 - 17 - ausgewogenes Verhältnis zu bringen (vgl. BVerfGE 100, 226, 240; 101, 54, 75; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116 f.). Die Bindung des Eigentumsgebrauchs an das Wohl der Allgemeinheit gemäß Art. 14 Abs. 2 GG schließt die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Be- lange desjenigen ein, der konkret auf die Nutzung des Eigentumsobjekts ange- wiesen ist (BVerfGE 37, 132, 140; 38, 348, 370; 52, 1, 32; 68, 361, 368; 101, 54, 75). Daher verlangt das grundgesetzliche Gebot einer am Gemeinwohl ori- entierten Eigentumsnutzung im Falle der entgeltlichen Überlassung des Eigen- tumsgegenstands an einen Dritten auch eine Rücksichtnahme auf die Interes- sen des Nichteigentümers, der seinerseits der Nutzung des Eigentumsobjekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung bedarf (BVerfGE 37, 132, 140; 68, 361, 368; 95, 64, 84). Je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht, desto weiter reicht die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers bei der Inhalts- und Schran- kenbestimmung (vgl. nur BVerfGE 50, 290, 340 f.; 68, 361, 368; 95, 64, 84; 101, 54, 75 f.; 100, 226, 241; 102, 1, 17; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). Bei Re- gelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, kommt dem Gesetz- geber aus diesem Grunde und auch wegen des Umstands, dass sich auf bei- den Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen - auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (BVerfGE 89, 1, 5 f.; BVerfG, NZM 2011, 479, 480) - ein wei- ter Gestaltungsspielraum zu (BVerfG, NJW 1992, 1377 einerseits und BVerfGE 91, 294, 310 andererseits). Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums liegen dabei nicht ein für alle Mal fest. Veränderungen der wirtschaftlichen und gesell- schaftlichen Verhältnisse können vielmehr zu einer Verschiebung der Maßstäbe führen (vgl. BVerfGE 24, 367, 389; 52, 1, 30; 70, 191, 201; 95, 64, 84; 101, 54, 76; 112, 93, 110; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). Der Gesetzgeber ist daher ins- 36 - 18 - besondere befugt, die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Woh- nungsmarkt zu berücksichtigen (BVerfGE 91, 294, 310). Allerdings hat sich der Gesetzgeber bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen zu halten (BVerfG, ZOV 2013, 115, 117) und muss insbesondere den Grund- satz der Verhältnismäßigkeit beachten (vgl. BVerfGE 75, 78, 97 f.; 95, 64, 84; 110, 1, 28). Darüber hinaus ist er an den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) als Grundrecht und als allgemeines rechtsstaatliches Prinzip bei der inhaltlichen Festlegung von Eigentümerbefugnissen und -pflichten gebunden (vgl. BVerfGE 37, 132, 143; 49, 382, 395; 87, 114, 139; 102, 1, 17; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). (2) Gemessen an diesen Maßstäben erweist sich § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB als eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. (a) Die genannte Regelung dient einem legitimen Regelungsziel, nämlich in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage den Anstieg solcher Mieten, die bislang unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, in bestehenden Wohn- raummietverhältnissen zu dämpfen (vgl. BT-Drucks. 17/11894, S. 23) und so die in betroffenen Gebieten lebenden Mieter vor einer möglichen Doppelbelas- tung durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie vor ei- ner drohenden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten zu schützen (vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4). Dieser Regelungszweck liegt im öffentlichen Interesse, weil er letztlich darauf ausgerichtet ist, die vertragstreuen Mieter faktisch vor einem (unverschuldeten) Verlust ihrer Wohnung und damit ihres Lebensmittelpunkts (vgl. dazu BVerfGE 68, 361, 370; 79, 292, 302) zu bewahren. 37 38 39 - 19 - (b) Das zum 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz führt zu einem angemessenen, auch die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz genügenden Interessenausgleich. (aa) Die durch § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB erfolgte Herabsetzung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren ist ersicht- lich geeignet, den beschriebenen Gesetzeszweck zu erfüllen. Ein Mittel ist be- reits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 63, 88, 115; 67, 157, 175; 103, 293, 307; 115, 276, 308). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespiel- raum (vgl. BVerfGE 103, 293, 307; 105, 17, 34; 110, 141, 157; 115, 276, 308; BVerfG, NVwZ 2004, 975). Ihm obliegt die Einschätzung der Lage und der zu- künftigen Entwicklung sowie der Zwecktauglichkeit (BVerfGE 105, 17, 34; vgl. BVerfGE 30, 250, 262 f.; 50, 57, 102). Diese darf nur darauf überprüft wer- den, ob sie "objektiv tauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin ungeeignet" war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230). Das wiederum darf nur verneint werden, wenn bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeu- tig die Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230). Gemessen daran besteht an der Geeignetheit der gewählten Maßnahme kein Zweifel. Denn mit ihrer Hilfe kann das angestrebte Ziel der Dämpfung ei- nes zu raschen Anstiegs der Bestandsmieten im Interesse des Erhalts der Mietwohnung für den Mieter zumindest gefördert werden. 40 41 42 - 20 - (bb) Die Absenkung der Kappungsgrenze in Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemesse- nen Bedingungen besonders gefährdet ist, ist zur Erreichung des angestrebten Ziels auch erforderlich. Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Gesetzgeber nicht ein anderes, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch we- niger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können (BVerfGE 30, 292, 316; 39, 210, 230; 63, 88, 115; 67, 157, 176). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht dem Gesetzgeber auch bei der Einschätzung der Erforder- lichkeit des Regelungsvorhabens ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespiel- raum zu (BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; BVerfGK 14, 328, 334). Die Erforderlichkeit einer gesetzlichen Regelung kann grundsätzlich nur dann von Verfassungs wegen verneint werden, wenn sich eindeutig feststel- len lässt, dass für die Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger ein- schneidende Mittel zur Verfügung stehen (BVerfGE 39, 210, 231 mwN; 53, 135, 145; 77, 84, 109). Es muss also nach den dem Gesetzgeber bekannten Tatsa- chen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfahrungen eindeutig feststell- bar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende Eingriff geringerer In- tensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig erreicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). Eine solche Fallgestaltung ist vorliegend nicht gegeben. Es ist kein mil- deres gesetzgeberisches Mittel ersichtlich, mit dem die angestrebte (rasche) Verlangsamung des Anstiegs der Bestandsmieten und der damit beabsichtigte Schutz der Mieter vor einer Doppelbelastung durch energetische Modernisie- rungen und Mieterhöhungen sowie einer drohenden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbezahlbar werdender Mieten erreicht werden könnte. Denn der Gesetzgeber hat sich für einen Eingriff geringer In- tensität entschieden. Er hat die Absenkung der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB - anders als in früheren Fällen (Einführung einer Kap- 43 44 - 21 - pungsgrenze von 30 % durch die ab 1. Januar 1983 geltende Neufassung des § 2 Abs. 1 MHRG [BGBl. I 1982 S. 1912], vgl. hierzu BVerfGE 71, 230 ff.; Her- absetzung der Kappungsgrenze auf 20 % durch das 4. Mietrechtsänderungsge- setz vom 21. Juli 1993 [BGBl. I S. 1257]) - nicht flächendeckend für das gesam- te Bundesgebiet eingeführt, sondern beschränkt auf die von den Landesregie- rungen festzulegenden Gebiete, in denen eine Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zudem hat er sich auf eine Reduzierung der Kappungsgrenze um 5 % beschränkt. Fer- ner hat er diese Absenkung mit einer zeitlichen Befristung versehen, denn die Landesregierungen sind lediglich befugt, Verordnungen für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren zu erlassen. Diese Frist liegt deutlich unter der für Verord- nungen über Kündigungssperrfristen bei der Veräußerung von in Wohnungsei- gentum umgewandelten Mietwohnungen (§ 577a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB) vorgesehenen Höchstfrist von zehn Jahren. Damit hat der Gesetzgeber den Eingriff in das Eigentum der Vermieter in dreifacher Weise, nämlich räumlich, zeitlich und betragsmäßig, abgemildert und davon abgesehen, eine allgemeine und unbefristete Reduzierung der Kappungsgrenze vorzunehmen. (cc) Die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB getroffene Regelung stellt schließlich auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar. (aaa) Für die Prüfung der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne sind zu- nächst die Intensität sowie die Schwere und Tragweite einer Eigentumsbeein- trächtigung von Bedeutung, die wiederum in hohem Maße davon mitbestimmt werden, ob ein Eingriff in die eigentumsrechtlichen Zuordnungsverhältnisse und die Substanz des Eigentums vorliegt, also die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berührt ist (BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). Die Absenkung der Kappungsgrenzen für die Erhöhung von Bestandsmieten im Vergleichsmieten- 45 46 - 22 - verfahren lässt die Zuordnung der Eigentumsverhältnisse jedoch unberührt und stellt auch keinen Eingriff in die Substanz des Eigentums dar. Sie regelt ledig- lich die Begrenzung zukünftiger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum (vgl. BVerfGE 71, 230, 250). Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wird aber nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass nicht die höchstmögli- che Rendite aus dem Eigentumsobjekt (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 3031; vgl. auch BVerfGE 38, 348, 371; 91, 294, 310; 100, 226, 242 f.) oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe er- zielt werden kann (BVerfG, NJW 1992, 1377). Ein unverhältnismäßiger Eingriff und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre nur dann anzunehmen, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöpfung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB im Ergebnis zu Verlusten führen, also die Wirtschaft- lichkeit der Vermietung ernsthaft in Frage stellen würde (vgl. BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; BVerfG, NJW 1992, 1377, 1378; 1992, 3031; BVerfG, Be- schluss vom 12. Oktober 2000 - 2 BvR 2306/97, juris Rn. 2; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545 unter II 3). Dafür ist nichts er- sichtlich (vgl. auch BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 677). Dass solche Auswirkun- gen konkret zu befürchten stehen, macht auch die Revision nicht geltend. (bbb) Die Angemessenheit der Regelung in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist auch nicht deswegen zu beanstanden, weil sie auf eine einseitige Be- vorzugung der Mieter ausgerichtet wäre, die mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigentums nicht in Einklang stün- de (vgl. BVerfGE 37, 132, 141; 68, 361, 371; 71, 230, 247 ff.; 89, 1, 9; BVerfG, NJW 1992, 3031). Die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB geregelten Abweichungen von der allgemeinen Kappungsgrenze in Höhe von 20 % gehen auf einen Kompromiss- 47 48 49 - 23 - vorschlag des Rechtsausschusses des Bundestages zurück (vgl. BT-Drucks. 17/11894, S. 21, 23); die Fraktionen der SPD und des Bündnis 90/Die Grünen hatten ursprünglich eine räumlich und zeitlich unbeschränkte Verringerung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB auf 15 % gefordert (BT-Drucks. 17/9559, S. 4 f.; 17/10120, S. 3, 5). Jedenfalls durch die räumliche, zeitliche und betragsmäßige Begrenzung der Reichweite der Sonderregelungen des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB wurde, obwohl die Absenkung der Kappungs- grenze für sich betrachtet allein die Rechtsposition der Mieter stärkt, auch den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung getragen (vgl. auch BVerfG, NJW 1992, 3031). Weiter ist zu berücksichtigen, dass die Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 % Bestandteil eines umfangreichen Reformpakets war, bei dem die Rechtsposition des Vermieters an anderen Stellen, vor allem bei der energeti- schen Modernisierung (etwa Ausschluss eines Minderungsrechts des Mieters für drei Monate gemäß § 536 Abs. 1a BGB; Ausschlussfrist für den Härteein- wand des Mieters nach § 555d Abs. 3, 4 BGB) und bei einer darauf gestützten Mieterhöhung nach § 559 BGB (Ausschluss des Härteeinwands des Mieters nach § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB), verbessert wurde. Gerade für diese dem Ver- mieter günstigen Maßnahmen sollte die Herabsetzung der Kappungsgrenze um 5 % ausweislich der Gesetzesmaterialien einen Ausgleich bieten (vgl. BT- Drucks. 17/9559, S. 4). Die Neuregelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB beruht mithin bei einer Gesamtbetrachtung auf einer im Rahmen des Art. 14 GG vorgenommenen Abwägung der Interessen des Vermieters an einer ange- messenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums und den Interessen des Mieters, vor übermäßigen und möglicherweise zum Verlust seines Le- bensmittelpunkts führenden Mieterhöhungen geschützt zu sein (vgl. hierzu auch BVerfGE 71, 230, 247 ff.). 50 - 24 - (c) Der Inhalts- und Schrankenbestimmung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB haftet auch keine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) an. (aa) Im Schrifttum wird zwar teilweise die Auffassung vertreten, es liege eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Vermieters in einem bestehenden Mietverhältnis vor, weil der Gesetzgeber mit dem Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 bei Neuvertragsmieten keine entsprechende Beschränkung eingeführt und daher der Abstand zwischen Bestandsmieten lang laufender Mietverhältnisse und Neuvertragsmieten in Ballungszentren nicht nur immer größer werde, sondern schließlich vom Vermieter nicht mehr aufgeholt werden könne (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 148 mwN). Damit wird sinngemäß eine Verletzung des allgemeinen Gleichbehand- lungsgrundsatzes (Art. 3 Abs. 1 GG) geltend gemacht. Zwischenzeitlich ist al- lerdings durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610) für die Wiedervermietung von Bestandswohnungen (Neuvertragsmie- ten) eine Beschränkung dahin eingeführt worden, dass die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in Gebieten eines angespannten Wohnungsmarkts grund- sätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete nur um höchstens 10 % übersteigen darf (§ 556d Abs. 1 BGB). (bb) Die vom Schrifttum erhobenen verfassungsrechtlichen Bedenken greifen unabhängig von dieser Entwicklung nicht durch. Der allgemeine Gleich- heitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) gebietet es, alle Menschen vor dem Gesetz gleich zu behandeln; dem Gesetzgeber ist damit aber nicht jede Differenzierung ver- wehrt (BVerfGE 118, 1, 26; BVerfG, NJW 2014, 139). Differenzierungen bedür- fen allerdings stets der Rechtfertigung durch Sachgründe, die dem Differenzie- rungsziel und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen sind (vgl. BVerfGE 75, 108, 157; 93, 319, 348 f.; 107, 27, 46; 126, 400, 416; 129, 49, 51 52 53 - 25 - 68 f.). Je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen ergeben sich unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürver- bot bis zu einer strengen Bindung an Verhältnismäßigkeitserfordernisse reichen (BVerfGE 117, 1, 30; 126, 400, 416; 129, 49, 68; BVerfG, NJW 2014, 139, 140). (aaa) Bei der Ungleichbehandlung von Personengruppen unterliegt der Gesetzgeber regelmäßig einer strengen Bindung. Das gilt auch dann, wenn eine Ungleichbehandlung von Sachverhalten mittelbar eine Ungleichbehand- lung von Personengruppen bewirkt (BVerfGE 95, 267, 316; 118, 1, 26). Es ist dann im Einzelnen nachzuprüfen, ob für die vorgesehene Differenzierung Gründe von solcher Art und solchem Gewicht bestehen, dass sie die unglei- chen Rechtsfolgen rechtfertigen können (vgl. BVerfGE 110, 141, 167; 110, 274, 291; 118, 1, 26). Außerhalb des Verbots einer ungerechtfertigten Verschieden- behandlung mehrerer Personengruppen lässt der Gleichheitssatz dem Gesetz- geber dagegen weitgehende Freiheit, Lebenssachverhalte und das Verhalten von Personen entsprechend dem Regelungszusammenhang verschieden zu behandeln. Es ist dann grundsätzlich Sache des Betroffenen, sich auf diese Regelung einzustellen und nachteiligen Auswirkungen durch eigenes Verhalten zu begegnen (BVerfGE 55, 72, 89; 60, 329, 346). Allerdings wird auch hier die Gestaltungsbefugnis des Gesetzgebers durch das Willkürverbot begrenzt; sie endet dort, wo die ungleiche Behandlung der geregelten Sachverhalte nicht mehr mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise ver- einbar ist, wo also ein einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung fehlt und damit die Unsachlichkeit evident ist (BVerfGE 9, 334, 337; 55, 72, 90; 60, 329, 346 f.; 95, 267, 317). (bbb) Im vorliegenden Fall sind durch § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht mehrere Personengruppen betroffen, die ungleich behandelt werden. Vielmehr werden lediglich unterschiedliche mietrechtliche Sachverhalte ver- 54 55 - 26 - schieden bewertet (vgl. auch BVerfGE 118, 1, 26), nämlich die Mieterhöhung in laufenden Mietverhältnissen, bei denen die schon seit langem bestehende Kappungsgrenze nun bei besonderen Gefährdungslagen zeitlich beschränkt um 5 % gesenkt werden kann, und die davon zu unterscheidende - von dem Miet- rechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 nicht betroffene - erstmalige Ver- einbarung der Miete im Falle einer Wiedervermietung. Es hat daher nur eine Prüfung am Maßstab des Willkürverbots zu erfolgen (vgl. BVerfGE 55, 72, 89; 60, 329, 346 f.; 118, 1, 26 f.). Insoweit reichen die im Zusammenhang mit der Prüfung des Art. 14 Abs. 1 GG zu betrachtenden Ziele des Gesetzgebers, also die mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Bestandsmieten in Gebieten mit besonderer Gefährdungslage, die - wie bereits mehrfach ausge- führt - wiederum dazu dienen soll, die Mieter vor einem Auszug aus der für sie infolge von Mieterhöhungen finanziell untragbar gewordenen Wohnung zu be- wahren (vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4), als sachliche Gründe für die vorgese- hene Ungleichbehandlung der genannten Sachverhalte aus. Diese Zielsetzung unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von dem Zweck, der mit der - durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 erstmals eingeführten - Deckelung bei der Festlegung der Miete im Falle der Wiedervermietung einer frei gewordenen Wohnung verfolgt wurde. Bei dieser Deckelung geht es gerade nicht darum, dem Mieter seine bisherige Wohnung zu erhalten, sondern viel- mehr darum, einer "Gentrifizierung" entgegenzuwirken und sicherzustellen, dass die Bevölkerung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) im Falle der Wohnungssuche auch in einem angespannten Wohnungsmarkt (vgl. § 556d Abs. 2 BGB) bezahlbare Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnvier- tel findet (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 1, 11, 19). Der Gesetzgeber des Miet- rechtsänderungsgesetzes vom 11. März 2013 war daher nicht aus Gleichbe- 56 - 27 - handlungsgründen gehalten, für einen annähernden Gleichlauf der Entwicklung von Bestands- und Neuvertragsmieten zu sorgen. (cc) Eine sachlich nicht gerechtfertigte Ungleichbehandlung liegt schließ- lich - anders als die Revision im Zusammenhang mit der Kappungsgrenzen- Verordnung des Landes Berlin sinngemäß geltend macht - auch nicht darin be- gründet, dass die in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB vorgesehene Verschärfung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren dieje- nigen Vermieter härter trifft, die die Mieterhöhungsmöglichkeiten vor Inkrafttre- ten dieser Regelung noch nicht ausgeschöpft hatten. Bei der gesetzlichen Neu- regelung von Lebenssachverhalten ist es grundsätzlich Sache des Betroffenen, sich hierauf einzustellen und daraus folgenden nachteiligen Auswirkungen durch eigenes Verhalten zu begegnen (BVerfGE 55, 72, 89; 60, 329, 346). Das Vertrauen des Betroffenen auf das unveränderte Fortbestehen einer derzeit für ihn günstigen Rechtslage ist insbesondere auf dem sozialpolitisch umstrittenen und von häufigen Gesetzesänderungen geprägten Gebiet des sozialen Miet- rechts nicht schutzwürdig (BVerfGE 71, 230, 252). Der Gesetzgeber war also nicht gehalten, für die Absenkung der Kappungsgrenze eine (längere) Über- gangsregelung zu schaffen, zumal er aufgrund der Entwicklungen insbesondere in Ballungszentren dringenden Regelungsbedarf gesehen hat (BT-Drucks. 17/9559, S. 4) und ihm auch hinsichtlich der Frage, ob Übergangsregelungen zu schaffen sind, ein Gestaltungsspielraum zukommt (BVerfG, NJW 1994, 1718; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545 unter II 3). Schließlich sind im Streitfall auch keine Gesichtspunkte ersichtlich, die den Kläger daran hätten hindern können, sein Mieterhöhungsverlangen rechtzeitig vor dem Inkrafttreten des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB (und der darauf ge- stützten Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin) geltend zu machen. 57 - 28 - d) Auch eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Ver- tragsfreiheit liegt - anders als dies die Revision gerichtet gegen die Kappungs- grenzen-Verordnung selbst vorbringt - nicht vor. Diese wäre erst dann verletzt, wenn die Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB insgesamt zu einer strukturellen Unterlegenheit des Vermieters führen und die wirtschaftlichen Fol- gen für den Vermieter ungewöhnlich belastend wären (BVerfGE 89, 214, 232). Eine solche Störung des Verhandlungsgleichgewichts ist nicht gegeben (BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 678). Durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 wird lediglich in ausgewiesenen Gebieten die Obergrenze für eine Mieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren um 5 % abgesenkt, wobei dem Vermieter durch dasselbe Gesetz Vorteile bei der Durchführung einer energetischen Modernisierung und einer hierauf gestützten Mieterhöhung ge- währt werden. Zudem genießt die Erwartung des Vermieters, die höchstmögli- che Rendite zu erzielen, keinen verfassungsrechtlichen Schutz (BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 678). 3. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128) ist von der gesetzlichen Ermächtigung gedeckt. a) Der Senat von Berlin war als durch § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ermäch- tigte Landesregierung (vgl. Art. 80 Abs. 1 Satz 1 GG) zuständig für den Erlass der genannten Rechtsverordnung. Die Rechtsgrundlage für die Ermächtigung ist, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. hierzu eingehend BVerfGE 101, 1, 41 ff.), in der Verordnung angegeben. b) Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin hält sich im Rahmen der durch die Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB an den Ver- ordnungsgeber delegierten Rechtssetzungsmacht. 58 59 60 61 - 29 - aa) Der Bundesgesetzgeber hat, wie nachfolgend näher darzulegen sein wird, den Landesregierungen in mehrfacher Hinsicht einen Beurteilungsspiel- raum eingeräumt. Dieser ist von den Fachgerichten nur beschränkt überprüfbar, denn die fachgerichtliche Kontrolle kann nicht weiter reichen als die materiell- rechtliche Bindung des Verordnungsgebers an die gesetzgeberische Entschei- dung. Sie endet daher dort, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determi- niert, sondern dem Entscheider einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. BVerfGE 88, 40, 56, 61; 103, 142, 156 f.; 116, 1, 18; BVerwGE 131, 41, 47 f.; BGH, Beschlüsse vom 21. Januar 2014 - EnVR 12/12, EnWZ 2014, 378 Rn. 25; vom 22. Juli 2014 - EnVR 59/12, ZNER 2014, 469 Rn. 23). Dabei ist zu unterscheiden zwischen der Ausübung von Beurteilungs- spielräumen, die der Gesetzgeber Verwaltungsbehörden belässt (zum diesbe- züglichen Prüfungsmaßstab vgl. BVerfGK 16, 418, 435 f.; BGH, Beschlüsse vom 21. Januar 2014 - EnVR 12/12, EnWZ 2014, 378 Rn. 27; vom 22. Juli 2014 - EnVR 59/12, ZNER 2014, 469 Rn. 25), und den Spielräumen, die er dem Ver- ordnungsgeber als einem demokratisch legitimierten und politisch verantwortli- chen Staatsorgan (vgl. BVerfGE 38, 348, 363) im Rahmen der (teilweisen) De- legierung seiner Rechtsetzungsmacht einräumt. Es liegt in der Natur der Sache, dass dem Verordnungsgeber regelmäßig ein politischer Beurteilungs- und Ge- staltungsspielraum gewährt wird. Innerhalb dieses Spielraums dürfen die Ge- richte nicht ihr - auf Rechtserkenntnis ausgerichtetes - Urteil an die Stelle der politischen oder wirtschaftlichen Wertungen und Entscheidungen des Verord- nungsgebers setzen (vgl. BVerfGE 45, 142, 162; 53, 1, 21). Sie dürfen insoweit nur prüfen, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet (vgl. BVerfGE 45, 142, 162). 62 63 - 30 - So liegen die Dinge auch bei der Ermächtigung zum Erlass einer Kap- pungsgrenzen-Verordnung, zu deren Auslegung nach dem Willen des Gesetz- gebers auf § 577a Abs. 2 BGB zurückgegriffen werden soll (BT-Drucks. 17/11894, S. 23), der wiederum aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF hervorgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.). In den Gesetzesmaterialien zu der letztgenannten Vorschrift ist ausdrücklich festgehalten, dem Verord- nungsgeber stehe "bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversorgungslage ein Beurteilungsspielraum zu" (BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Weiter heißt es dort: "Die Übertragung des Bestimmungsrechts auf die Länder stellt sicher, dass die Abgrenzung der Gebiete den jeweiligen örtlichen Bedürfnissen gerecht wird"; zudem werde durch das Erfordernis einer "ausdrücklichen, jedermann zugänglichen und verbindlichen Gebietsbestim- mung" die für die Mietvertragsparteien "unverzichtbare Rechtssicherheit ge- währleistet" (BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Daraus lässt sich bezüglich der örtli- chen Gegebenheiten ein weiter wohnungsmarkt- und sozialpolitischer Beurtei- lungs- und Einschätzungsspielraum des Verordnungsgebers ableiten, der auch im Rahmen der nachfolgend anzustellenden gerichtlichen Kontrolle zu beachten ist. Von dem beschriebenen - vom Gesetzgeber gewährten - Beurteilungs- spielraum und der fachgerichtlichen Kontrolle seiner Einhaltung zu unterschei- den sind die - von der Revision nicht immer getrennt betrachteten - Fragen, ob dem Verordnungsgeber auch bezüglich der von ihm in einen angemessenen Ausgleich zu bringenden grundrechtlichen Positionen von Vermieter und Mieter (Art. 14 Abs. 1, 2 GG; Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und des Grundsatzes der Gleichbehandlung) ein Beurteilungs- und Prognosespielraum zusteht und nach welchen Maßstäben dieser zu überprüfen ist. Diese Gesichts- punkte sind im Rahmen der Prüfung der Verfassungsmäßigkeit der Kappungs- grenzen-Verordnung zu erörtern (dazu unter 4). 64 65 - 31 - bb) Der Gesetzgeber macht dem Verordnungsgeber über die in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB aufgestellten Kriterien, der zeitlichen Befristung einer Ver- ordnung auf höchstens fünf Jahre und der Forderung, dass als Gebiete im Sin- ne von Satz 2 nur (politische) Gemeinden oder Teile hiervon ausgewiesen wer- den können, hinaus keine weiteren Vorgaben. Die weiteren Entscheidungen hat er mit Rücksicht auf die Heterogenität der Mietwohnungsmärkte in der Bundes- republik Deutschland den sachnäheren Landesregierungen überlassen (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 28 [zu dem § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nachgebildeten § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB]). Diesen wird dabei ein anhand der örtlichen Gegebenheiten auszufüllender wohnungsmarkt- und sozialpolitischer Beurteilungsspielraum sowohl hinsichtlich der Festlegung der relevanten Gebie- te nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon) als auch des zeitlichen Geltungsbereichs der Verordnung und der Auswahl der für die Ermittlung der erforderlichen Daten geeigneten Methodik eingeräumt, wobei ihnen teilweise auch prognostische Entscheidungen abverlangt werden. (1) Die Einräumung eines solchen Beurteilungsspielraums ergibt sich nicht nur aus der Verwendung wertungsabhängiger und damit auszufüllender Rechtsbegriffe in § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB, sondern auch aus den Ge- setzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte der Norm. (a) Die genannte Vorschrift geht zurück auf eine Empfehlung des Rechtsausschusses des Bundestages, der sie strukturell dem in seinen Krite- rien wortgleichen § 577a Abs. 2 BGB nachgebildet und insoweit ausgeführt hat, diese Bestimmung könne zur Auslegung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB herangezogen werden (BT-Drucks. 17/11894, S. 23). § 577a Abs. 2 BGB ist seinerseits hervorgegangen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.) aus den in ihren Tatbestandsvoraussetzungen ebenfalls mit § 577a Abs. 2 BGB und § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB identischen Regelungen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 66 67 68 - 32 - Satz 3 und 4 BGB aF und des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von In- vestitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I 466, 487). In den Gesetzesmaterialien zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF wurde, wie oben ausgeführt, ausdrücklich klarge- stellt, dass dem Landesverordnungsgeber "bei der Einschätzung der gegenwär- tigen und künftigen Wohnraumversorgungslage ein Beurteilungsspielraum" zu- steht (BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Diesem Beurteilungsspielraum sollte zunächst durch die §§ 5a, 16 WoBindG nachempfundene Formulierung "Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf" Rechnung getragen werden (BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Auf Vorschlag des Rechtsausschusses des Bundestages (BT-Drucks. 11/7258, S. 4, 6 f.), der sich seinerseits den Empfehlungen des mitberatenden Ausschusses für Raumord- nung, Bauwesen und Städtebau angeschlossen hatte (BT-Drucks. 11/7258, S. 6 f.), wurden stattdessen die ausdrücklich der bundesgesetzlichen Ermächti- gung für Zweckentfremdungsverordnungen der Länder (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG, BGBl. I 1971 S. 1745) entlehnten Begriffe der "besonderen Gefähr- dung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen" verwendet (vgl. Kurzprotokoll der 71. Sitzung des Ausschusses für Raumord- nung, Bauwesen und Städtebau vom 9. Mai 1990, S. 27 mit Anlage 5; Kurzpro- tokoll der 72. Sitzung des vorgenannten Ausschusses vom 16. Mai 1990, S. 16 mit Anlage 11; Kurzprotokoll der 73. Sitzung dieses Ausschusses vom 17. Mai 1990, S. 18 mit Anlage 15; sämtlich 11. Wahlperiode - 2450). Durch die neue Formulierung änderte sich an der Einräumung eines Beurteilungsspielraums für den Verordnungsgeber nichts. Denn auch Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG, dem § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB aF nachgebildet war, räumte den Lan- desregierungen als demokratisch legitimierten und politisch verantwortlichen Staatsorganen bei der Festlegung der betroffenen Gemeinden eine "nicht ganz 69 - 33 - unerhebliche Bandbreite der Beurteilung" beziehungsweise "einen gewissen Beurteilungsspielraum" ein (BVerfGE 38, 348, 360 f., 363; so auch BVerfG, Be- schluss vom 5. Oktober 1984 - 1 BvR 701/83, S. 2, nicht veröffentlicht). (b) Bei der Ausübung seines Beurteilungsspielraums hat sich der Ver- ordnungsgeber zunächst an der Auslegung der Kriterien "ausreichende Versor- gung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist besonders gefährdet" durch die höchstrichterliche Rechtsprechung zu orientie- ren, denn die Auslegung generell-abstrakter Rechtsnormen und der in ihnen enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe ist eine originäre Funktion der recht- sprechenden Gewalt (vgl. BVerfGK 16, 418, 435). Die höchstrichterliche Recht- sprechung hat sich zwar - soweit ersichtlich - bislang nicht mit der Auslegung der Regelungen in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, § 577a Abs. 2 BGB oder § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF befasst. Da die Vorschrift des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB aber letztlich auf die im Wesentlichen wortgleiche Ermächti- gung in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG zurückgeht und - ebenso wie diese (vgl. BT-Drucks. VI/2564, S. 4) - dem Schutz des Mieters vor den Auswirkungen einer Mangellage dient, kann jedoch, trotz der im Konkreten unterschiedlichen Zielsetzungen der beiden Regelungen (Dämpfung des Anstiegs der Bestands- mieten zum Zwecke des Erhalts des konkreten Mietverhältnisses einerseits und Erhalt des Bestandes vorhandenen Wohnraums andererseits [vgl. BVerfGE 38, 348, 359 f.]), auf die hierzu ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung zu- rückgegriffen werden (ebenso Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1103; vgl. auch Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 577a Rn. 38; Schneider/Spielbauer/Krenek, Mietrecht, § 577a BGB Rn. 51; vgl. ferner die Stellungnahme des Bundestags- Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu einem möglichen Rückgriff auf die Rechtsprechung zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG bei der Auslegung des § 564b Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB aF, Kurzprotokoll der 72. Sit- 70 - 34 - zung dieses Ausschusses vom 16. Mai 1990, S. 16 mit Anlage 11; 11. Wahlpe- riode - 2450). (aa) Unter "ausreichender Versorgung" ist daher ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage an Wohnungen, wie sie dem allge- mein für Wohnungen der entsprechenden Gegend anzutreffenden Standard entsprechen, zu verstehen (BVerfGE 38, 348, 360). Nach der Lebenserfahrung ist allerdings davon auszugehen, dass selbst dann noch eine Unterversorgung mit Mietwohnraum für die breiteren Bevölkerungsschichten gegeben sein oder doch in beachtlicher Weise drohen kann, wenn der Wohnungsmarkt in seinem vollen Umfang, das heißt bei Berücksichtigung des gesamten Angebots und der gesamten Nachfrage, einen Ausgleich bereits erreicht hat oder sogar schon ein leichtes Übergewicht des Angebots zu erreicht haben scheint (vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894; ferner BVerwG, NZM 2003, 606, 607 f.). (bb) Mit "angemessenen Bedingungen" sind nicht außergewöhnlich nied- rige Mieten gemeint, sondern Mieten, die für Wohnungen der entsprechenden Art von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt allgemein, also auch außerhalb der gefährdeten Gebiete, tatsächlich aufgebracht werden, und zwar einschließlich etwaiger vom Staat gewährter finanzieller Hilfen (BVerfGE 38, 348, 360; BVerwG, NJW 1983, 2893). Die Einbeziehung staatli- cher Hilfen ist im Rahmen von § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ebenfalls ge- rechtfertigt, denn auch einkommensschwache Haushalte, insbesondere Haus- halte, die auf staatliche Unterstützung angewiesen sind, sollen von der Absen- kung der Kappungsgrenze auf 15 % profitieren (vgl. BT-Drucks. 17/10120, S. 2 f.). (cc) Die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist "gefährdet", wenn als Folge der Mangelsi- tuation grundsätzlich latente Versorgungsschwierigkeiten bestehen (BVerwG, 71 72 73 - 35 - NJW 1983, 2893). Diese quantitative, das Maß der Unterversorgung betreffen- de Voraussetzung wird durch das weitere Tatbestandsmerkmal "besonders" um eine qualitative Komponente ergänzt. Gefordert wird insoweit, dass eine Ge- meinde oder ein Teil einer Gemeinde durch sachliche Eigenarten gekennzeich- net ist, die geeignet sind, den Wohnungsmarkt für breitere Bevölkerungsschich- ten negativ zu beeinflussen und ihm so eine spezifische Labilität zu vermitteln, was insbesondere bei Ballungsräumen, in Industriestädten, in Städten mit her- ausgehobener zentraler Lage oder Funktion sowie (bei entsprechenden Grö- ßenverhältnissen) in Universitätsstädten der Fall zu sein pflegt (vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894). (dd) Weiter sind der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu früheren Verordnungsermächtigungen auf dem Gebiet des Mietrechts Hinweise für die Beurteilung der voraussichtlichen zeitlichen Entwicklung einer Mangel- lage zu entnehmen. § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB verlangt - wie schon die Rege- lungen in § 577a Abs. 2 BGB, in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB aF und in Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG oder in § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG 1980 - den Landesregierungen eine Prognoseentscheidung über die erforderliche Laufzeit der zu erlassenden Verordnung ab (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 73 [zu § 577a Abs. 2 BGB]), denn der Gesetzgeber hat sich mit der Setzung einer Höchstfrist von fünf Jahren begnügt. Auch insoweit besteht also ein Beur- teilungsspielraum der Landesregierung (vgl. BVerwGE 80, 113, 120 [zu § 16 Abs. 4 Satz 2 WoBindG 1980]). Dabei ist zu beachten, dass der Erlass einer Kappungsgrenzen-Verordnung nur dann angemessen ist, wenn sich damit die Erwartung verbinden lässt, dass die (vorübergehende) Absenkung der Kap- pungsgrenze um 5 % für einen gehörigen Zeitraum gerechtfertigt ist (vgl. BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894 [zu Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG]; BVerwGE 80, 113, 119). 74 - 36 - Ausschlaggebend ist daher nicht, ob an einem bestimmten Stichtag ein Wohnraumversorgungsdefizit in einer bestimmten zahlenmäßig festgelegten Mindesthöhe besteht (BVerwGE 80, 113, 119 f.; BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894). Statt einer solchen punktuellen Betrachtung des maßgeblichen Woh- nungsmarktes, bei der mehr oder minder zufällig die eine oder andere Versor- gungslage ermittelt wird, bedarf es vielmehr - ausgehend von der bisherigen Entwicklung des örtlichen Wohnungsmarktes - einer prognostischen Beurtei- lung, ob ein dauerhafter Ausgleich erreicht ist oder ob - gegebenenfalls trotz einer zeitweilig eingetretenen Entspannung (oder einer Verbesserung der Woh- nungsversorgung auf sachlichen Teilsegmenten des Wohnungsmarktes; vgl. BVerwG, NZM 2003, 606, 607) - auf längere Sicht mit einer nicht nur vorüber- gehenden Mangellage zu rechnen ist (BVerwGE 80, 113, 120; vgl. auch BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894). Eine zahlenmäßige "Momentaufnahme" darf daher nicht Grundlage der Rechtsetzung durch den Verordnungsgeber sein; dieser muss vielmehr die künftige Bedarfsentwicklung aufgrund einer voraus- schauenden Betrachtung der sie beeinflussenden Faktoren einzuschätzen ver- suchen (BVerwGE 80, 113, 120). (c) Dagegen kann bezüglich der Reichweite der Entscheidungskompe- tenz des Verordnungsgebers bei der räumlichen Bestimmung der relevanten Gebiete ("in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde") nicht auf Recht- sprechung zu anderen Verordnungsermächtigungen auf dem Gebiet des Miet- rechts zurückgegriffen werden. Auch aus den Gesetzesmaterialien zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB oder zu früher vom Bundesgesetzgeber verabschie- deten Verordnungsermächtigungen lassen sich keine hinreichende Rück- schlüsse dazu ableiten, ob der Gesetzgeber mit der in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB verwendeten Formulierung "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemein- de" dem Verordnungsgeber die Verpflichtung auferlegen wollte, die Ausweisung der Gebiete möglichst kleinräumig vorzunehmen oder ob er ihm damit nur meh- 75 76 - 37 - rere gleichrangige Handlungsmöglichkeiten zur Verfügung stellen wollte. Daher ist zur Ermittlung des Inhalts dieser Tatbestandsvoraussetzungen neben dem Wortlaut der genannten Bestimmung maßgeblich auf den mit ihr verfolgten Ge- setzeszweck abzustellen. (aa) Die bundesgesetzliche Ermächtigung zum Erlass eines Zweckent- fremdungsverbots durch die zuständige Landesregierung (Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG) sieht eine solche Maßnahme ausschließlich bezogen auf Gemeinden vor, lässt also eine Beschränkung auf einen Teil einer Gemeinde nicht zu. Bei dieser Formulierung blieb es bis heute. Eine im Jahr 2003 von den Stadtstaaten aus Gründen der "Flexibilisierung des Zweckentfremdungsrechts" beantragte Änderung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG dahin, dass nach den Worten "für Gemeinden" die Ergänzung "und in den Ländern Berlin, Bremen und Hamburg auch für Teilgebiete" eingefügt wird (BT-Drucks. 15/2133, S. 5 f.), wurde vom Bundestag nicht verabschiedet. (bb) Die Wendung "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde" findet sich erstmals im Rahmen der Beratung des Bundestags-Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau über eine - in § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF zu verankernde - Ermächtigung der Landesregierungen zur Verlängerung der bundesgesetzlichen Kündigungssperrfrist bei der Um- wandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum in Gebieten, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung zu angemessenen Bedingun- gen besonders gefährdet ist (Kurzprotokoll der 71. Sitzung des vorbezeichneten Ausschusses vom 9. Mai 1990, S. 27 mit Anlage 5; 11. Wahlperiode - 2450). Dabei wies der Berichterstatter darauf hin, dass die Regelung, insbesondere der Begriff der "besonderen Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen" der bundesgesetzlichen Ermächtigung für Zweckentfremdungsverordnungen der Länder entnommen sei (Kurzprotokoll der 72. Sitzung dieses Ausschusses 77 78 - 38 - vom 16. Mai 1990, S. 16 mit Anlage 11; 11. Wahlperiode - 2450). Dieser Vor- schlag fand nicht nur die Zustimmung des genannten Ausschusses (Kurzproto- koll der 73. Sitzung des genannten Ausschusses vom 17. Mai 1990, S. 18 mit Anlage 15; 11. Wahlperiode - 2450), sondern auch des Rechtsausschusses des Bundestages (BT-Drucks. 11/7258, S. 4, 6 f.) und wurde so - in Abweichung vom Gesetzesentwurf des Bundesrates, der noch ausschließlich auf den "ge- samten örtlichen Wohnungsmarkt" abstellte (BT-Drucks. 11/6374, S. 6 f.) - auch vom Bundestag beschlossen. Keines der genannten Gremien sah allerdings Beratungsbedarf hinsichtlich der Frage, welche Bedeutung dem Zusatz "oder einem Teil einer Gemeinde" zukommen sollte, ob also damit eine Verpflichtung des Verordnungsgebers zu einer möglichst kleinräumigen Ausweisung der be- troffenen Gebiete begründet oder ob diesem mehr Flexibilität eingeräumt wer- den sollte. (cc) Auch den Gesetzesmaterialien zu den - hinsichtlich ihrer Tatbe- standsmerkmale im Wesentlichen § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF nachempfundenen - Regelungen des § 577a Abs. 2 BGB (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.), des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit ge- fährdeter Wohnversorgung (Art. 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investi- tionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993, BGBl. I 466, 487) und des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB (BT-Drucks. 17/11894, S. 23) lassen sich keine (klaren) Aussagen über die Auslegung des Zusatzes "oder einem Teil einer Gemeinde" entnehmen. Es ist weder die Rede davon, dass damit der Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers be- schränkt noch dass er umgekehrt durch die Ausweitung des zur Verfügung ge- stellten Instrumentariums erweitert werden sollte. Soweit der Entwurf eines Mietrechtsreformgesetzes hinsichtlich der Neufassung des § 577a Abs. 2 BGB ausführt, dass die Landesregierungen dazu angehalten werden sollen, den er- heblichen Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters auf das für den Schutz 79 - 39 - des Mieters zwingend erforderliche Maß zu beschränken und bei Erlass einer entsprechenden Rechtsverordnung auch den mit der Sperrfrist verbundenen Eingriff in das Eigentumsrecht des Käufers zu berücksichtigen, beziehen sich diese Erwägungen - anders als die Revision meint - nicht auf den räumlichen Geltungsbereich der Länderverordnungen, sondern ausschließlich auf die fest- zusetzende Dauer der Kündigungssperrfrist, für die nun eine Höchstfrist von bis zu zehn Jahren vorgesehen ist (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass in der genannten Bundestagsdrucksache an einer Stelle auch die "konkrete Wohnungsmarktsituation" erwähnt wird. Denn dieser Begriff wird allein im Zusammenhang mit der - nicht Gesetz gewordenen Möglichkeit - verwendet, eine Kündigung des Erwerbers einer umgewandelten Wohnung wegen Eigenbedarfs oder wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung in Durchbrechung der Kündigungssperre zuzulassen, wenn er dem Mieter einen vergleichbaren Ersatzwohnraum nachweist (BT-Drucks. 14/4553, S. 73; § 577a Abs. 2 Satz 3 und 4 BGB-E). (dd) Letztlich ist daher zur Auslegung des Tatbestandsmerkmals "in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde" neben dem Wortlaut auf den vom Verordnungsgeber bei der Ausweisung von Gebieten, in denen eine ausrei- chende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, zu beachtenden Zweck der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB zurückzugreifen (vgl. BVerfGE 101, 1, 36). (aaa) Der Wortlaut lässt an sich sowohl die Deutung zu, dass dem Ver- ordnungsgeber gleichermaßen die Ausweisung der Gesamtgemeinde sowie eines Teils hiervon als gleichberechtigte Alternativen zur Auswahl gestellt wer- den, als auch die Interpretation, dass der Verordnungsgeber nur dann die ge- samte Gemeinde als Gebiet im Sinne des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmen 80 81 - 40 - darf, wenn eine Begrenzung auf einen Gemeindeteil nicht (ernsthaft) in Betracht kommt. Die erstgenannte Auslegung erscheint - anders als offenbar die Revisi- on meint - allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber gewählte stufen- und einschränkungslose Aneinanderreihung der beiden Alternativen und den Um- stand, dass die Gesamtgemeinde an erster Stelle genannt wird, naheliegender (so wohl auch BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 679). Hierfür könnte auch der Um- stand sprechen, dass die Befugnis zur Ausweisung von Teilgebieten in einem früheren Gesetzgebungsverfahren ausdrücklich als eine Erweiterung der Be- fugnisse des Verordnungsgebers im Interesse der Flexibilisierung begriffen wurde (vgl. die von den Stadtstaaten beantragte Änderung des Art. 6 § 1 Abs. 1 Satz 1 MRVerbG dahin, dass nach den Worten "für Gemeinden" die Ergänzung "und in den Ländern Berlin, Bremen und Hamburg auch für Teilgebiete" einge- fügt wird - BT-Drucks. 15/2133, S. 5 f.). (bbb) Entscheidend ist letztlich der mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB verfolgte Regelungszweck. Dieser spricht dafür, dass der Gesetzgeber dem Verordnungsgeber hinsichtlich der räumlichen Abgrenzung der betroffenen Ge- biete (Gesamtgemeinde oder Teile hiervon) über die von diesem ohnehin zu beachtenden grundrechtlichen Gewährleistungen hinaus (vgl. dazu unten unter 4) keine weiteren Vorgaben machen wollte. Dass der Gesetzgeber den Landes- regierungen hierbei einen (weiten) Beurteilungsspielraum einräumen wollte, ergibt sich aus zwei Gesichtspunkten. Zum einen entzieht sich die zu regelnde Materie (unterschiedliche Ver- hältnisse in Ballungs- und Verdichtungsräumen einerseits und strukturschwa- chen Gebieten andererseits) aufgrund ihrer Eigenart einer sachgerechten Re- gelung durch den Gesetzgeber selbst. Dieser sah daher von einer flächende- ckenden Regelung ab und entschied sich stattdessen, durch die Übertragung des Bestimmungsrechts auf die sachnäheren Landesregierungen sicherzustel- 82 83 - 41 - len, dass die Abgrenzung der Gebiete den jeweiligen örtlichen Bedürfnissen gerecht wird (vgl. hierzu BT-Drucks. 11/6374, S. 6 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF]; vgl. ferner BT-Drucks. 18/3121, S. 28 [zu dem § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nachgebildeten § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB]). Dabei sollte die vom Verordnungsgeber vorzunehmende Gebietsbestimmung im Inte- resse der Rechtssicherheit verbindlich sein (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 6 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF]). Zum anderen sollte die in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgesprochene Er- mächtigung zum Erlass einer Landesverordnung dazu dienen, den Anstieg von Bestandsmieten im Vergleichsmietverfahren wirksam zu dämpfen (BT-Drucks. 17/11894, S. 23). Um dieser Zielsetzung gerecht zu werden, ist nicht nur eine möglichst zügige Reaktion der jeweiligen Landesregierung erforderlich. Viel- mehr ist diese in Anbetracht dessen, dass eine besondere Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemes- senen Bedingungen aufgrund vielfältiger auf dem Wohnungsmarkt wirkender Impulse weder zeitlich noch räumlich exakt eingegrenzt werden kann, zur (wirk- samen) Erreichung des genannten Regelungszwecks darauf angewiesen, die betroffenen Gebiete nicht zu eng zu fassen. Hierbei spielt insbesondere eine Rolle, dass nach allgemeiner Lebenser- fahrung die Erstreckung einer solchen Gefährdungslage auf das gesamte Ge- meindegebiet insbesondere wegen der erheblichen Fluktuation der Bevölkerung in größeren Städten (vgl. BVerwGE 59, 194, 198) und der - vor allem bei Bal- lungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie Städten mit herausge- hobener zentraler Lage oder Funktion vorhandenen (BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894), häufig nicht ausreichend steuerbaren - spezifischen Labilität des Wohnungsmarktes nicht ausgeschlossen werden kann (vgl. auch Derleder, WuM 2013, 717, 719, 721). Der Verordnungsgeber darf daher in den Fällen, in 84 85 - 42 - denen die Annahme gerechtfertigt ist, dass eine unzureichende Versorgung der Bevölkerung örtlich nicht auf einen Teil der Gemeinde beschränkt bleibt, son- dern auf andere Gemeindeteile überzugreifen droht, die Gesamtgemeinde als Gebiet mit "besonderer Gefährdungslage" im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ausweisen (vgl. Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, 207 [zu § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB]), zumal aussagekräftige Daten für einzelne Stadtteile häufig nicht vorliegen dürften. Die Revision, die dies anders sieht, berücksichtigt nicht hinreichend, dass § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB zum Zeitpunkt des Erlasses einer Verordnung nicht das Bestehen einer Unterversorgung der Bevölkerung im gesamten Ge- meindegebiet verlangt, sondern nur das Vorhandensein einer "besonderen Ge- fährdungslage". Wenn der Verordnungsgeber keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür hat, dass sich eine solche Lage auf abgrenzbare Gemeindeteile be- schränkt, und er sich in dieser Situation entscheidet, die gesamte Gemeinde als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB auszuweisen, überschreitet er hierdurch nicht den ihm eingeräumten politischen Beurteilungsspielraum. Viel- mehr hält er sich im Rahmen der Zweckbindung des ihn ermächtigenden Ge- setzes. (d) Der Gesetzgeber räumt den Landesregierungen auch hinsichtlich der Auswahl der zur Feststellung einer besonderen Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingun- gen geeigneten Methoden einen Beurteilungsspielraum ein. Dies ist dem Um- stand geschuldet, dass aufgrund der Eigenart der Materie eine vollständig zu- treffende Einschätzung der Lage des Wohnungsmarktes nicht möglich ist. Da sich die Frage, ob und inwieweit eine besondere Gefährdungslage vorliegt, nicht auf der Grundlage eines festumrissenen Sachverhalts beurteilen lässt und hierfür auch keine allein zuverlässige und aussagekräftige Ermittlungsmethode 86 87 - 43 - zur Verfügung steht, ist der Verordnungsgeber gehalten, die Lage anhand von Faktoren einzuschätzen, denen Indizwirkung für die beschriebene Mangelsitua- tion zugeschrieben werden kann (BVerwGE 59, 195, 198 f.). Bei dieser schwie- rigen Analyse und Prognose ist ihm ein Beurteilungsspielraum eingeräumt (BVerwGE 59, 195, 198 f.; vgl. auch Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, 207 [zu § 556d Abs. 2 BGB]). Dieser Spielraum ist im Rahmen von § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB weit gefasst, denn der Gesetzgeber hat - anders als später bei § 556d Abs. 2 BGB - sogar davon abgesehen, mögliche Indikatoren zu benen- nen. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass - was später auch in der Geset- zesbegründung zur Mietpreisbremse und der Stellungnahme des Bundesrates hierzu ausgeführt worden ist (BT-Drucks. 18/3121, S. 29, 43) - sich letztlich nur aus einer wertenden Gesamtschau unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten ergeben kann, ob eine besondere Gefährdungslage im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegt oder nicht. Die Auswahl der Indikatoren hängt damit in besonderem Maße von den jeweiligen regionalen Verhältnissen ab (vgl. auch BT-Drucks. 18/3121, S. 43). (2) Der Senat von Berlin hat sich bei Erlass der Kappungsgrenzen- Verordnung vom 7. Mai 2013 innerhalb der Grenzen des ihm in mehrfacher Hinsicht eröffneten Beurteilungsspielraums gehalten. Insbesondere überschrei- tet die Ausweisung der gesamten Stadt Berlin als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht die Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung. Ausweislich der Verordnungsbegründung (veröffentlicht als Vorgang Nr. 17/0131 des Ausschusses für Bauen, Wohnen und Verkehr; abrufbar unter http://www.parlament-berlin.de/ados/17/BauVerk/vorgang/bv17-0131-v.pdf) hat der Senat von Berlin geprüft, ob bei der vorzunehmenden Gebietsbestimmung Teile von Berlin auszunehmen sind. Er hat sich dabei von dem - oben unter II 3 b bb (1) (c) (dd) (bbb) beschriebenen - Gesetzeszweck leiten lassen, nämlich 88 - 44 - dem Ziel einer "Minderung der Mieterhöhungsmöglichkeit bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete". (a) Dabei ist er zutreffend davon ausgegangen, dass der Gesetzgeber den Landesregierungen nicht zwingend aufgeben wollte, bei der Beurteilung einer Mangellage eine Differenzierung nach Gemeindeteilen vorzunehmen, sondern im Gegenteil in Anbetracht der mit § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB verfolgten Zielsetzung durch die gleichrangige Aneinanderreihung von "Gemeinden" und "Gemeindeteilen" - wie oben unter II 3 b bb (1) (c) (dd) ausgeführt - den Hand- lungsspielraum des Verordnungsgebers erweitern und es dessen Einschät- zungsprärogative überlassen wollte zu beurteilen, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Beschränkung der Gebietsbestimmung auf Gemeinde- teile erfolgen soll. In Ausfüllung dieses Spielraums hat der Senat von Berlin bei der Bestimmung des räumlichen Geltungsbereichs der Verordnung unter ande- rem auf ein Instrumentarium zurückgegriffen, das nach seinem eigentlichen Be- stimmungszweck dazu dienen soll, die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig abzubilden, nämlich auf den alle zwei Jahre neu erstellten Berliner Mietspiegel (vgl. Seite 3 f. der Verordnungsbegründung). Die Heranziehung dieses Daten- materials widerspricht - entgegen der Auffassung der Revision - nicht dem Ge- setzeszweck. Denn aus Mietspiegeln lassen sich über ihren unmittelbaren Be- stimmungszweck hinaus auch Erkenntnisse über den Umfang und die Ge- schwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen, dessen Dämpfung gera- de von der gesetzlichen Ermächtigung des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB bezweckt wird. Aus einem Vergleich der zum Zeitpunkt des Erlasses der Kappungsgren- zen-Verordnung vorliegenden Mietspiegel 2007, 2009 und 2011 ergibt sich eine deutliche Beschleunigung des jährlichen Anstiegs der ortsüblichen Vergleichs- miete von 0,8 % (2007 bis 2009) auf 4 % (2009 bis 2011) bezogen auf das ge- 89 90 - 45 - samte Stadtgebiet (Verordnungsbegründung S. 4). Hinzu kommt, dass ausweis- lich des Berliner Mietspiegels 2011 bei bestimmten Wohnungstypen, die in allen Stadtteilen anzutreffen sind, sogar ein Mietanstieg von bis zu 8,8 % jährlich zu verzeichnen war (Seite 4 der Verordnungsbegründung). (b) Vor diesem Hintergrund wäre die auf die gesamte Stadt Berlin er- streckte Gebietsausweisung nur dann nicht mehr von der Ermächtigungsgrund- lage in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB gedeckt, wenn allein eine Beschränkung der Gebietsbestimmung auf bestimmte Teile von Berlin (etwa Innenstadtlagen oder beliebte Stadtbezirke) sachgerecht gewesen oder wenn sich der Senat von Ber- lin bei der Ermittlung der in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Voraussetzun- gen objektiv ungeeigneter Indikatoren bedient hätte. An dieser Stelle ist - an- ders als die Revision meint - nicht zu untersuchen, ob der Senat von Berlin eine entsprechende Gebietsbegrenzung im Hinblick auf den Grundsatz der Verhält- nismäßigkeit hätte vornehmen müssen. Diese Frage stellt sich erst im Rahmen der Prüfung, ob die Kappungsgrenzen-Verordnung von Berlin gegen materielles Verfassungsrecht verstößt (dazu unter 4). (aa) Dass allein eine Begrenzung der Gebietsausweisung auf bestimmte (Innen-)Stadtbezirke sachgerecht gewesen wäre, ist nicht zu erkennen. Auch die Revision führt hierfür keine tragfähigen Gesichtspunkte an. Sie verweist zwar auf die vom Kläger vorgelegte Studie des Unternehmens GEWOS vom April 2012 (Indikatorensystem zur kleinräumigen Wohnungsmarktanalyse), die vom Senat von Berlin zur Vorbereitung eines vom Land Berlin geplanten Zweckentfremdungsgesetzes in Auftrag gegeben worden war und die - unter Heranziehung von (überwiegend) anderen Indikatoren - nur in den Bezirken Mitte, Friedrichshain/Kreuzberg und Charlottenburg/Willmersdorf "eine ausrei- chende Versorgung der Bevölkerung als gefährdet angesehen" hat (S. 24 der Studie). Dabei verkennt sie, dass das von GEWOS gelieferte Datenmaterial 91 92 - 46 - schon in Anbetracht der unterschiedlichen Zielsetzungen eines Zweckentfrem- dungsverbots (Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum; vgl. BVerfGE 38, 348, 364) und der Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmietverfahren (Schutz der Bestandsmieter vor einem Auszug aus der für sie infolge von Mieterhöhungen finanziell untragbar gewordenen Wohnung; vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4) nur von begrenzter Aussagekraft für eine Ge- bietsausweisung nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB ist. Denn hierbei handelt es sich um unterschiedliche Aspekte, die zu einer unterschiedlichen Beurteilung der Gebietskulisse führen können (vgl. BayVerfGH, ZMR 2015, 676, 679; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., § 558 BGB Rn. 182e; je- weils zu § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB und § 577a Abs. 2 BGB). Zudem übersieht die Revision, dass statistische Erhebungen über das Vorliegen einer Mangellage in Anbetracht der erheblichen Fluktuation einer Großstadtbevölkerung stets nur bedingt zuverlässig und nie unumstritten sein werden (BVerwGE 59, 195, 198 f.), so dass die auf sämtliche Bezirke von Berlin ausgerichtete Entscheidung des Berliner Senats - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht schon dadurch in Frage gestellt wird, dass von diesem nicht verwendetes Datenmaterial, selbst wenn dieses genauer oder me- thodisch schlüssiger sein sollte, zu einer anderen Beurteilung gelangt. Denn dadurch würde letztlich - in unzulässiger Weise - eine fremde Bewertung an die Stelle der weitreichenden Beurteilungsprärogative des Verordnungsgebers ge- setzt, dem die Entscheidung vorbehalten ist, inwieweit er sich auf einzelne (evi- dente) Faktoren als maßgebende Indizien einer Mangelsituation stützen will (vgl. BVerwGE 59, 195, 198 f.). Die Prüfungskompetenz der Gerichte ist daher beschränkt auf die Frage, ob das vom Verordnungsgeber angewandte methodische Konzept selbst in sich tragfähig ist (vgl. auch BVerwG, NZM 2003, 606, 607 f.). Insbesondere ist es 93 94 - 47 - den Gerichten verwehrt, eigene Berechnungsmodelle heranzuziehen, die mög- licherweise (noch) besser geeignet wären, die "Lebenswirklichkeit" abzubilden. Aus denselben Gründen war auch das vom Kläger beantragte Sachverständi- gengutachten nicht zu erheben. Die Revision, die das anders bewertet, über- sieht letztlich, dass es im vorliegenden Prozess nicht darum geht, das Vorliegen der Voraussetzungen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB festzustellen, sondern nur die Frage zu klären ist, ob der Verordnungsgeber den ihm eingeräumten Spiel- raum überschritten hat. (bb) Dass der Senat von Berlin ungeeignete Indikatoren herangezogen hätte, ist nicht ersichtlich. Die Wohnungsmarktsituation lässt sich durch Nach- fragekriterien (zum Beispiel Bevölkerungswachstum, Einkommen), durch Ange- botsindikatoren (zum Beispiel Leerstand) und durch Marktindikatoren (zum Bei- spiel Mietentwicklung und Belastung) oder auch durch das Mietniveau abbilden, wobei allerdings eine wertende Gesamtschau unter Berücksichtigung der regio- nalen Gegebenheiten angezeigt ist und letztlich vom Verordnungsgeber zu ent- scheiden ist, welchen Kriterien Aussagekraft von Gewicht für die örtlichen Ver- hältnisse zukommt (vgl. auch BT-Drucks. 18/3121, S. 29). Der Senat von Berlin hat zur Prüfung der Frage der "ausreichenden Ver- sorgung" mit Mietwohnungen auf eine Kombination von drei - auf Datenerhe- bungen beruhenden - Indikatoren abgestellt, nämlich auf die Mietwohnungsver- sorgungsquote 2011, die das Verhältnis von marktrelevanten Miethaushalten zum marktrelevanten Mietwohnungsbestand darstellt, die Mietwohnungsversor- gungsentwicklung 2006 bis 2011, die dieses Verhältnis in seiner zeitlichen Ent- wicklung betrachtet, und die Prognose der Mietwohnungsversorgungsquote 2020 (S. 5 der Verordnungsbegründung). Hinsichtlich des Prüfkriteriums "angemessene Bedingungen" hat der Se- nat von Berlin fünf - ebenfalls auf Datenerhebungen beruhende - Indikatoren 95 96 97 - 48 - herangezogen, nämlich den Index Angebotsmieten/Bestandsmieten, der die Entwicklung der Angebotsmieten zu den Bestandsmieten im Zeitraum von 2006 bis 2011/2012 ausweist, den Index Bruttokaltmieten/Nettoeinkommen, der das Verhältnis der Entwicklung der Bruttokaltmieten zum Nettoeinkommen darstellt, die Entwicklung der Mobilitätsrate 2011 gegenüber 2006, den Wohnflächenver- brauch 2011 im Verhältnis zu 2006 und den Index preisgünstige Mietangebo- te/Berechtigte Haushalte (S. 5 f. der Verordnungsbegründung). Dem Kriterium "besondere Gefährdung" hat der Berliner Senat durch ei- ne Skalierung der für die Indikatoren vergebenen Punktzahlen Rechnung getra- gen, wobei zwischen einer "Gefährdung" und einer "besonderen Gefährdung" unterschieden wird (Seite 7 der Verordnungsbegründung). 4. Die Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. a) Sie verletzt nicht die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG. aa) Zwar ist - wie oben unter II 2 c aa ausgeführt - durch Art. 14 Abs. 1 GG die Privatnützigkeit und die grundsätzliche Verfügungsbefugnis des Eigen- tümers über den Eigentumsgegenstand geschützt, was auch die Berechtigung umfasst, aus der vertraglichen Überlassung des Eigentumsobjekts zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für eine ei- genverantwortliche Lebensgestaltung beiträgt (BVerfGE 79, 292, 304; 101, 54, 74 f.; BVerfG, ZOV 2013, 115, 116). Damit ist grundsätzlich auch die Befugnis des Eigentümers geschützt, von einem Mieter die nach bisheriger Rechtslage erzielbare Miete zu verlangen. Diese Berechtigung wird durch die Berliner Kap- pungsgrenzen-Verordnung insoweit beschnitten, als im gesamten Stadtgebiet für die Dauer von fünf Jahren Bestandsmieten im Vergleichsmietenverfahren 98 99 100 101 - 49 - innerhalb von drei Jahren nicht um höchstens 20 %, sondern nur um höchstens 15 % erhöht werden können. bb) Die darin liegende Inhalts- und Schrankenbestimmung des Verord- nungsgebers nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG, NVwZ 2004, 975 mwN) genügt jedoch den verfassungsrechtlichen Anforderungen. (1) Auch der Verordnungsgeber ist, allerdings nur innerhalb des ihm vom Gesetzgeber überlassenen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums, befugt, im Rahmen einer am Gemeinwohl orientierten Eigentumsnutzung (Art. 14 Abs. 2 GG) besondere Rücksicht auf die Interessen des Nichteigentümers zu nehmen, der auf die Nutzung des ihm entgeltlich überlassenen Eigentumsob- jekts zu seiner Freiheitssicherung und verantwortlichen Lebensgestaltung an- gewiesen ist (vgl. BVerfGE 37, 132, 140; 68, 361, 368; 95, 64, 84). Insoweit steht ihm ein vom Gesetzgeber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungs- spielraum zu (vgl. hierzu oben unter II 3 b bb (1) (c) (dd)), der es ihm erlaubt, unter Beachtung der Verhältnisse und Umstände auf dem örtlichen Woh- nungsmarkt in Konkretisierung des § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB das Aus- maß der Eigentumsbeeinträchtigung des Vermieters in räumlicher Hinsicht (Gemeinden oder Teile hiervon) sowie in zeitlicher Hinsicht (höchstens fünf Jah- re) eigenständig zu bestimmen (vgl. auch BVerfGE 38, 348, 363; 56, 298, 318). Hierbei sind ihm allerdings gewisse Grenzen gesetzt. Er hat sich - ebenso wie der Gesetzgeber - im Einklang mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen zu halten, muss also in dem ihm zur Ausfüllung übertragenen Bereich für einen ausgewogenen Ausgleich der betroffenen Interessen Sorge tragen und dabei sowohl den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (vgl. BVerfGE 75, 78, 97 f.; 95, 64, 84; 110, 1, 28) als auch den Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG) als Grund- recht und als allgemeines rechtsstaatliches Prinzip bei der inhaltlichen Festle- 102 103 - 50 - gung von Eigentümerbefugnissen und -pflichten beachten (vgl. BVerfGE 37, 132, 143; 49, 382, 395; 87, 114, 139; 102, 1, 17; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). (2) Diese Grenzen hat der Senat von Berlin nicht überschritten. (a) Soweit von Verfassungs wegen dem Gesetz- und auch dem Verord- nungsgeber aufgegeben wird, den für seine Entscheidung maßgeblichen Sach- verhalt zutreffend und vollständig zu ermitteln und dem Gesetz oder der Ver- ordnung zugrunde zu legen (BVerfGE 50, 50, 51 [zur Eingliederung von Ge- meindegebietsteilen]; 56, 298, 319 [zur Festsetzung von Fluglärmschutzberei- chen]), ist damit lediglich die Verpflichtung gemeint, zu treffende Entscheidun- gen nicht auf ersichtlich unrichtige Sachverhaltsannahmen zu stützen (vgl. BVerfGE 50, 50, 51) und nicht etwaige Auswirkungen eines Gesetzes oder ei- ner Verordnung für betroffene Träger grundgesetzlicher Garantien (offenkundig) unberücksichtigt zu lassen (vgl. BVerfGE 56, 298, 319). Diesen Anforderungen ist der Senat von Berlin gerecht geworden. Er hat - wie oben unter II 3 b bb (2) (c)) ausgeführt - keine von vornherein ungeeigneten Methoden zur Ermittlung des Sachverhalts angewandt (vgl. auch BVerfG, Beschluss vom 5. Oktober 1984 - 1 BvR 701/83, S. 3, nicht veröffentlicht). Außerdem hat er, was in der Verordnungsbegründung zum Ausdruck kommt, die Tragweite seiner Verord- nung für die Berliner Vermieter erkannt. (b) Hinsichtlich der Laufzeit der Verordnung hat der Berliner Senat von dem ihm bezüglich der Einschätzung künftiger Auswirkungen der getroffenen Regelungen eingeräumten Prognose- und Einschätzungsspielräumen Ge- brauch gemacht. Diese Spielräume sind regelmäßig erst überschritten, wenn die Erwägungen des Normgebers nicht mehr vertretbar, also so offensichtlich verfehlt sind, dass sie vernünftigerweise keine Grundlage für Maßnahmen des Gesetz- oder Verordnungsgebers abgeben können (BVerfGE 30, 292, 317; 77, 84, 106; BVerfG, NJW-RR 2000, 1241, 1242; differenzierend BVerfGE 50, 290, 104 105 106 - 51 - 332 ff.). Davon kann hier nicht die Rede sein. Auch die Revision macht dies nicht geltend. Die Kappungsgrenzen-Verordnung erwiese sich daher selbst dann nicht als verfassungswidrig, wenn sich später herausstellte, dass die Prognose über das (fünfjährige) Andauern der besonderen Gefährdungslage unzutreffend ge- wesen ist (vgl. BVerfGE 25, 1, 13; 30, 250, 263; 50, 290, 335; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133). Allerdings obliegt den Landesregierungen insoweit die Ver- pflichtung, laufend zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für die Einbeziehung der ausgewählten Gemeinden oder Gemeindeteile in die gefährdeten Gebiete noch gegeben sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 73 [zu § 577a Abs. 2 BGB]; BVerfGE 49, 89, 130; 95, 267, 314; BVerfG, NVwZ 2004, 975 mwN; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133). (c) Der Verordnungsgeber hat auch den Grundsatz der Verhältnismäßig- keit gewahrt. (aa) Die Bestimmung des gesamten Stadtgebiets von Berlin als Gebiet, in dem eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB) und damit die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen im Vergleichsmie- tenverfahren für die Laufzeit der Verordnung um 5 % abgesenkt ist, ist ersicht- lich geeignet, den damit verfolgten Zweck einer Dämpfung des Anstiegs von Bestandsmieten zu erfüllen. Ein Mittel ist - wie oben unter II 2 c bb (2) (b) (aa) ausgeführt - bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 63, 88, 115; 67, 157, 175; 103, 293, 307; 115, 276, 308). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt - im Rahmen der gesetzlichen Ermächtigung - auch der Verordnungsgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespiel- 107 108 109 - 52 - raum (vgl. BVerfGE 53, 135, 145; BVerfG, NVwZ 2004, 975; BVerwG, Buchholz 418.5 Fleischbeschau Nr. 28 Rn. 24). Soweit der Gesetzgeber ihm die verbind- liche Gebietsbestimmung übertragen hat, obliegt ihm daher auch die Einschät- zung der Lage und der zukünftigen Entwicklung sowie der Zwecktauglichkeit der Gebietsausweisung (vgl. BVerfGE 30, 250, 262 f.; 105, 17, 34 [jeweils zu gesetzgeberischen Maßnahmen]). Diese darf nur darauf überprüft werden, ob sie "objektiv tauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin ungeeig- net" war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230). Das wiederum darf nur verneint werden, wenn die Maßnahme bei Aus- schöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Geset- zes eindeutig als zweckuntauglich festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230). Die vom Berliner Senat vorgenommene Gebietsausweisung hält sich im Rahmen dieses Beurteilungsspielraums. Denn durch die Ausweisung des ge- samten Stadtgebiets als besonders gefährdetes Gebiet kann das damit ange- strebte Ziel der Verlangsamung des Anstiegs der Bestandsmieten im Interesse des Erhalts der Mietwohnung für den Berliner Mieter zumindest gefördert wer- den. (bb) Die Absenkung der Kappungsgrenze im gesamten Stadtgebiet ist zur Erreichung des angestrebten Ziels auch erforderlich. (aaa) Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Verordnungsgeber nicht ein anderes, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch weniger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können (vgl. BVerfGE 30, 292, 316; 63, 88, 115; 67, 157, 176). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht dem Verordnungsgeber auch bei der Einschätzung der Erforderlichkeit des Regelungsvorhabens ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespielraum zu (vgl. BVerfGE 53, 135, 145; BVerfG, NVwZ 2004, 975; BVerwG, Buchholz 110 111 112 - 53 - 418.5 Fleischbeschau Nr. 28 Rn. 24; jeweils zu den Spielräumen des Verord- nungsgebers; vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; BVerfGK 14, 328, 334; jeweils zu den Spielräumen des Gesetzgebers). An der Erforderlichkeit einer Verordnung fehlt es daher nur dann, wenn sich eindeutig feststellen lässt, dass zur Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende Mittel zur Verfügung stehen (BVerfGE 53, 135, 145 mwN). Es muss also nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hin- blick auf die bisher gemachten Erfahrungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende Eingriff geringerer Intensität den ange- strebten Zweck sachlich gleichwertig erreicht (BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117). (bbb) Bei Erlass der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 war ein milderes Mittel, mit dem die - vom Gesetz- und Verordnungsgeber angestrebte - Dämpfung eines zu starken Anstiegs der Bestandsmieten (und der damit beabsichtigte Schutz der Mieter vor einer möglichen Doppelbelastung durch energetische Modernisierungen und Mieterhöhungen sowie einer dro- henden Verdrängung aus ihren bisherigen Wohnungen wegen für sie unbe- zahlbar werdender Mieten; vgl. BT-Drucks. 17/9559, S. 4) ebenso wirksam wie durch die erfolgte Gebietsbestimmung erreicht werden könnte, nicht ersichtlich. Eine auf einzelne Stadtteile von Berlin beschränkte Gebietsausweisung wäre zwar weniger einschneidend, weil von ihr nicht alle Berliner Vermieter betroffen wären. Jedoch wäre eine solche Maßnahme nicht in gleicher Weise geeignet, den angestrebten Zweck einer raschen und wirksamen Verlangsamung des Ansteigens von Bestandsmieten zu verwirklichen, denn es wäre damit nicht si- chergestellt, dass im Wesentlichen alle vom Gesetzgeber in den Blick genom- menen Mieter geschützt wären. 113 - 54 - Eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versorgung der Bevölke- rung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist aufgrund der vor allem in Ballungsräumen, Industrie- und Universitätsstädten sowie in Städten mit herausgehobener zentraler Lage oder Funktion (BVerwG, NJW 1983, 2893, 2894) wirkenden vielfältigen Impulse und der hierdurch ausgelösten spezifi- schen Labilität des Wohnungsmarktes grundsätzlich räumlich nicht exakt ein- grenzbar. Eine solche, sich auf das gesamte Gemeindegebiet auswirkende La- bilität wird daher regelmäßig nur dann ausgeschlossen werden können, wenn zuverlässiges Datenmaterial zur Verfügung steht, das den sicheren Schluss zulässt, dass nur in einem bestimmten Teil einer Gemeinde eine besondere Gefährdungslage gegeben ist. Das dürfte auch erklären, warum keines der elf Bundesländer, die bislang von der Ermächtigung in § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB Gebrauch gemacht haben, bei den vorgenommenen Gebietsbestimmungen auf Teile von Gemeinden abgestellt haben. Anders als die Revision und auch ein Teil des Schrifttums (vgl. etwa Schach, GE 2013, 795, 796) meinen, ist der Verordnungsgeber regelmäßig nicht gehalten, mit dem Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung so lange zuzuwarten und ein an sich zur Verwirklichung des Gesetzeszwecks gebotenes zügiges Einschreiten hinauszuschieben, bis er über aussagekräftige Daten hin- sichtlich der einzelnen Gemeindeteile verfügt. Aus der Begründung der Bundes- regierung zu § 556d-E ("Mietpreisbremse"), wonach die Bestimmung und Ab- grenzung der Gebiete eine sorgsame Überprüfung der Eignung, Erforderlichkeit und Angemessenheit der Gebietsbestimmung erfordert (BT-Drucks. 18/3121, S. 28), lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht ablesen, dass für den Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung erhöhte Anforderungen an die Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zu stellen seien. Abgesehen von der noch ungeklärten Frage, ob hiermit gesteigerte Anforderungen formu- liert oder lediglich auf die Bedeutung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit 114 115 - 55 - hingewiesen werden sollte, können aus einem späteren Gesetz keine Rück- schlüsse auf den Inhalt einer davor geschaffenen Ermächtigungsgrundlage für eine Kappungsgrenzenverordnung gezogen werden. Die Revision und das zitierte Schrifttum lassen außer Acht, dass der Ge- setzgeber mit § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB - wie bereits an anderer Stelle ausgeführt - eine niedrige Eingriffsschwelle gewählt hat, weil er anstelle einer zeitlich unbegrenzten, flächendeckenden Herabsetzung der Kappungsgrenze lediglich eine räumlich und zeitlich begrenzte Absenkungsmöglichkeit vorgese- hen hat, die zudem betragsmäßig eher moderat ausgefallen ist. Vor diesem Hintergrund besteht aus verfassungsrechtlicher Sicht kein Bedürfnis, den bei der Beurteilung der Erforderlichkeit einer Gebietsbestimmung dem Verord- nungsgeber eingeräumten Spielraum hinsichtlich der Frage, ob eine Gemeinde, in der die Voraussetzungen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB erfüllt sind, insgesamt als Gebiet im Sinne dieser Vorschrift auszuweisen ist oder nur Teile hiervon, möglichst eng zu ziehen (so im Ergebnis auch Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1105). Auch wenn es, wie die Revision zutreffend anführt, hinsichtlich der Ein- schätzung der räumlichen Reichweite der Gefährdungslage auf den Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung ankommt und insoweit nicht - wie das Berufungs- gericht meint - eine Prognoseentscheidung (über künftige Entwicklungen) anzu- stellen ist, ist nach alledem der dem Verordnungsgeber hinsichtlich der Beurtei- lung der Erforderlichkeit der getroffenen Maßnahme eingeräumte Spielraum hier nicht überschritten. Es hat sich also letztlich nicht ausgewirkt, dass das Berufungsgericht den dem Gesetz- und Verordnungsgeber bei der Bewertung der Erforderlichkeit ei- ner Regelung eingeräumten Beurteilungs- und Prognosespielraum mit dem hiervon zu unterscheidenden (oben unter II 3 b bb beschriebenen) Prognose- 116 117 118 - 56 - und Einschätzungsspielraum des Normgebers bei der Bewertung der künftigen Entwicklungen der von ihm zugrunde gelegten Annahmen (vgl. BVerfGE 95, 267, 314; 50, 290, 331 ff.; 30, 292, 317 ff.; missverständlich BVerfGE 77, 84, 106 ff.; BVerfGE 106, 1, 16 f. [zum Verordnungsgeber]; BVerfG, NJW 2005, 3132, 3133 [zum Gesetz- und Verordnungsgeber]) verwechselt und infolgedes- sen einen etwas milderen Maßstab angelegt hat. Die letztgenannten Spielräu- me sind regelmäßig erst überschritten, wenn die Erwägungen des Normgebers nicht mehr vertretbar, also so offensichtlich verfehlt sind, dass sie vernünftiger- weise keine Grundlage für Maßnahmen des Gesetz- oder Verordnungsgebers abgeben können (BVerfGE 30, 292, 317; 77, 84, 106; BVerfG, NJW-RR 2000, 1241, 1242; differenzierend BVerfGE 50, 290, 332 ff.). Bei der Überprüfung der Einschätzung der Erforderlichkeit einer Regelung gilt dagegen ein etwas stren- gerer, auf eine begrenzte inhaltliche Kontrolle gerichteter Maßstab dahin, ob sich eine mildere Maßnahme "aufgedrängt" hätte. Dies ist, wie ausgeführt, nicht der Fall. (ccc) Die Erforderlichkeit kann der getroffenen Regelung auch insoweit nicht abgesprochen werden, als der Berliner Senat die vom Gesetzgeber er- laubte Höchstdauer einer Kappungsgrenzenverordnung von fünf Jahren ausge- schöpft hat. Die angeordnete Dauer von fünf Jahren ist vor allem in Anbetracht dessen erforderlich im verfassungsrechtlichen Sinne, dass die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB auf einen Dreijahreszeitraum ausgerichtet ist. Dass eine kürzere Laufzeit eindeutig feststellbar zu gleichwertigen Ergebnissen führen würde, ist nicht ersichtlich. Der Verordnungsgeber hat damit auch insoweit sei- nen Beurteilungs- und Prognosespielraum nicht überschritten. (cc) Die in der Kappungsgrenzen-Verordnung des Landes Berlin vom 7. Mai 2013 vorgenommene Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB ist schließlich auch im Verhältnis zu 119 120 - 57 - dem angestrebten Zweck angemessen. Insoweit gelten die gleichen Grundsät- ze, die bereits bei der Prüfung der Angemessenheit der gesetzlichen Ermächti- gungsgrundlage angestellt worden sind (dazu unter II 2 c bb (2) (b) (cc)). Die Absenkung der Kappungsgrenze für die Erhöhung von Bestandsmie- ten im Vergleichsmietenverfahren führt lediglich zu einer Begrenzung zukünfti- ger Erträge aus der Vermietung von Wohnraum und berührt nicht die Be- standsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 71, 230, 250, 253). Denn diese wird nicht bereits dann in Frage gestellt, wenn nicht die höchstmög- liche Rendite aus dem Eigentumsobjekt (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 3031; vgl. auch BVerfGE 38, 348, 371; 91, 294, 310) oder nicht die Marktmiete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielt werden kann (BVerfG, NJW 1992, 1377). Ein unverhältnismäßiger Eingriff und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG wäre nur dann anzunehmen, wenn die Vermietung von Wohnraum im Stadtgebiet von Berlin auch bei voller Ausschöp- fung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB im Ergebnis zu Verlusten führen, also die Wirtschaftlichkeit der Vermietung ernsthaft in Frage stellen würde (vgl. BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; BVerfG, NJW 1992, 1377, 1378; 1992, 3031; BVerfG, Beschluss vom 12. Oktober 2000 - 2 BvR 2306/97, juris Rn. 2; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545 unter II 3). Dass solche Auswirkungen zu befürchten stehen, ist nicht ersichtlich, zumal die Absenkung der Kappungsgrenze zum Schutz der Vermie- ter mit 5 % für die Dauer von fünf Jahren relativ moderat ausgefallen ist. Auch die Revision zeigt nicht auf, dass die Vermieter in Berlin beziehungsweise die Vermieter außerhalb der in der GEWOS-Studie vom April 2012 genannten Stadtbezirke durch den Erlass der Kappungsgrenzenverordnung zu einer un- wirtschaftlichen Vermietung gezwungen worden wären. 121 - 58 - (d) Schließlich lässt die mit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 vorgenommene Inhalts- und Schrankenbestimmung auch eine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) nicht erkennen. (aa) Zwar wird im Schrifttum teilweise die Auffassung vertreten, es ver- stoße gegen das Willkürverbot, wenn der Verordnungsgeber allgemein bekann- te Tatsachen ignoriere wie etwa diejenige, dass in den meisten Ballungszentren eine mögliche Mangellage in der Regel nicht die Randbereiche betreffe; so ha- be der Berliner Senat die gesamte Stadt Berlin als Gebiet im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bestimmt, obwohl Außenbezirke noch immer Leerstands- probleme hätten (Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 4. Aufl., Kap. III. A Rn. 1104). (bb) Selbst wenn letzteres zuträfe, läge darin jedoch keine sachlich unge- rechtfertigte Gleichbehandlung der Berliner Stadtbezirke. (aaa) Art. 3 Abs. 1 GG gebietet dem Gesetzgeber zwar, wesentlich Un- gleiches auch ungleich zu behandeln. Jedoch bleibt es ihm grundsätzlich über- lassen, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselbe Rechtsfolge knüpft, die er also im Rechtssinn als gleich ansehen will (BVerfGE 118, 1, 27). Allerdings muss er die Auswahl der gleich zu behandelnden Sachverhalte sachgerecht treffen und dabei tatsächliche Ungleichheiten des zu ordnenden Lebenssachverhalts berücksichtigen, die so bedeutsam sind, dass sie bei einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise beachtet werden müssen. Für die gleiche Behandlung verschiedener Sachverhalte bedarf es ei- nes vernünftigen, einleuchtenden Grundes (BVerfGE 108, 52, 67 f.; 109, 96, 123; 110, 141, 167 f.; 115, 381, 389; 118, 1, 27 f.). (bbb) Davon ausgehend ist die Einbeziehung auch der Berliner Randbe- zirke beziehungsweise der in der GEWOS-Studie vom April 2012 nicht genann- 122 123 124 125 126 - 59 - ten Bezirke in die Gebietsbestimmung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht als sachlich ungerechtfertigte Gleichbehandlung verschiedener Sachver- halte zu bewerten. Dass gewisse Kriterien in bestimmten Bezirken erfüllt sind und in ande- ren nicht, bedeutet noch nicht, dass in diesen keine besondere Gefährdungsla- ge im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegt. Denn letztlich bedarf es ei- ner wertenden Gesamtschau unter Berücksichtigung der besonderen regiona- len Verhältnisse, um feststellen zu können, ob eine solche Gefährdungslage vorliegt oder nicht. Aus diesem Grund kann regelmäßig bestimmten Indikatoren nicht von vornherein ein gegenüber anderen Indikatoren ausschlaggebendes Gewicht beigemessen werden. Insbesondere besagt ein größerer Leerstand allein noch nicht, dass eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gewährleistet ist. Denn er kann unterschiedliche Ursachen haben. So kann er etwa auch darauf zurückzu- führen sein, dass die betroffenen Räumlichkeiten nicht den üblicherweise zu erwartenden Zustand aufweisen beziehungsweise zu Wohnzwecken nicht oder nur bedingt geeignet sind und daher nicht nachgefragt werden. Dass die Einbeziehung der Randbezirke von Berlin in die Gebietsbe- stimmung nach § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB nicht sachwidrig ist, wird dadurch bekräftigt, dass das Land Brandenburg in der von ihm erlassenen Kappungsgrenzenverordnung vom 5. August 2014 (GVBl. II 2014 Nr. 54) aus- schließlich im Umkreis von Berlin gelegene Gemeinden als Gebiete ausgewie- sen hat, in denen eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwoh- nungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dabei wurde von den Gemeinden, die in einer Entfernung von bis zu 30 Kilometern von Berlin liegen, die überwiegende Anzahl einbezogen (vgl. die Begründung zu § 1 der Verordnung iVm S. 34, 14 des durch das Institut F+B erstellte Gutachten 127 128 - 60 - "Mietsituation im Land Brandenburg zur Festlegung von Gebieten nach § 558 Abs. 3 BGB", abrufbar unter: http://www.mil.brandenburg.de/media_fast/4055/ Gutachten.16168002.pdf). Daneben wurden auch einige weiter entfernt gelege- ne Gemeinden berücksichtigt. Wenn also selbst im "Speckgürtel" von Berlin (noch) eine besondere Gefährdungslage im Sinne von § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB bejaht wird, kann die Einschätzung, dass eine solche auch in sämtlichen Berli- ner Stadtbezirken, insbesondere in den Randbereichen der Stadt, gegeben ist, nicht als sachfremd beurteilt werden. b) Aus den oben unter II 2 d angestellten Erwägungen ist auch eine Ver- letzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit zu verneinen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 03.03.2014 - 22d C 175/13 - LG Berlin, Entscheidung vom 03.07.2014 - 67 S 121/14 - 129

§ 554§ 535§ 536

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ECLI:DE:BGH:2021:121021BVIIIZR51.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS vom 12. Oktober 2021 VIII ZR 51/20 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12. Oktober 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Kosziol, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten darum, ob der Beklagte als ehemaliger Mieter einer Wohnung der Klägerin zu einer Mietminderung berechtigt war, nachdem ein im Haus gelegener Fahrradkeller im Zuge von Modernisierungsarbeiten verkleinert worden war. Die Klägerin ließ im Jahr 2009 Modernisierungsarbeiten (unter anderem die Installation einer Zentralheizung) vornehmen, die unstreitig von den Woh- nungsmietern zu dulden waren. Dabei wurde die Fläche eines ursprünglich rund 49 m² großen Doppelfahrradkellers auf knapp 7 m² reduziert. Der Beklagte wandte sich gegen die Verkleinerung der Abstellfläche und minderte die Miete. In einem ersten Vorprozess der Parteien entschied das Amtsgericht Köln, dass der Beklagte berechtigt war, für den dort maßgeblichen Zeitraum die Miete um monatlich 5 % zu mindern. In einem weiteren Vorprozess der Parteien verurteilte das Landgericht Köln den Beklagten durch Urteil vom 2. Juni 2017 (10 S 58/15), einer von der 1 2 3 - 3 - Klägerin verlangten Anpassung der monatlichen Miete an die ortsübliche Ver- gleichsmiete auf 613,88 € ab dem 1. Oktober 2011 zuzustimmen. Die Parteien streiten nunmehr darum, ob der Beklagte berechtigt war, im Zeitraum vom 1. Oktober 2011 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 30. April 2017 die geschuldete Miete um monatlich 4,8 % zu mindern. Die auf Zahlung rückständiger Miete - in der Revisionsinstanz in Höhe von noch 1.971,35 € nebst Zinsen und anteiligen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten - gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die vom Berufungsgericht für die Zulassung der Revision gegebene Be- gründung, der Rechtssache komme im Hinblick auf die Auswirkungen von Mo- dernisierungsarbeiten auf die Sollbeschaffenheit der Mietsache grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts sei auch zur Fortbildung des Rechts erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO), füllt die genannten Zulassungsgründe nicht aus. Die Rechtsfrage, wegen der das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, ist nicht klärungsbedürftig. Auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) gebietet die Zulassung der Revision nicht. Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB (in der hier nach Art. 229 § 29 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung; im Folgenden: aF; nunmehr § 555d BGB) hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Da es sich hierbei um ausgelaufenes Recht handelt und 4 5 6 7 - 4 - nicht ersichtlich ist, dass sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage für eine Vielzahl von Fällen nach altem Recht noch stellen kann oder für das neue Recht weiterhin von Bedeutung ist, kommt der Sache eine grundsätzliche Bedeu- tung nicht zu (vgl. Senatsbeschluss vom 3. Juli 2018 - VIII ZR 227/16, juris Rn. 9 mwN). Der Gesetzgeber hat durch das Gesetz über die energetische Moderni- sierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) für die Fälle einer Duldungspflicht nach § 555d BGB das Recht zur Miet- minderung bei Modernisierungsmaßnahmen abschließend geregelt. § 536 Abs. 1a BGB bestimmt insoweit, dass eine Minderung der Tauglichkeit der Miet- sache nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen außer Betracht bleibt, nämlich nur für die Dauer von drei Monaten und soweit sie aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient. Zudem entsprach es bereits bei gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF zu dulden- den Modernisierungsarbeiten der durchgängigen Auffassung in der Instanzrecht- sprechung und im Schrifttum, dass die Duldungspflicht - mangels einer abwei- chenden Vereinbarung der Parteien des Mietvertrags über eine nur noch einge- schränkte Nutzung der Mietsache, welche im Streitfall nach den Feststellungen des Berufungsgerichts weder ausdrücklich noch konkludent getroffen worden ist - das Recht des Mieters zur Minderung der Miete unberührt lässt (vgl. LG Düsseldorf, Urteile vom 18. Juni 2014 - 23 S 241/13, juris Rn. 32; vom 5. Juni 2013 - 23 S 246/12, juris Rn. 14; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB Rn. 320; Sternel, NZM 2010, 721, 722; ders., Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VII 176 und VIII 240; Hau, PiG 90 (2011), 31, 32 ff.; jeweils mwN). Bestätigt wird diese Auffassung durch die Gesetzesmaterialien zu der Vorgängervorschrift des § 541b BGB aF. Bereits diese stellen klar, dass das Recht des Mieters zur Minderung der Miete unberührt bleibt, wenn der Gebrauch 8 - 5 - der gemieteten Räume durch Maßnahmen des Vermieters beeinträchtigt wird, auch wenn diese zu dulden sind (BT-Drucks. 9/2079, S. 13; so auch die Recht- sprechung zu der vorgenannten Bestimmung, vgl. LG Mannheim, WuM 1986, 139 und LG Berlin, GE 1997, 619). Die unter der Geltung des § 554 Abs. 2 BGB aF vereinzelt vertretene Ge- genauffassung, wonach die Duldungsnormen dem Vermieter einseitig das Recht gäben, die vertragliche Sollbeschaffenheit der Mietsache zu ändern, was im Rah- men einer künftigen Mietrechtsnovelle klargestellt werden solle (Lehmann-Rich- ter, NZM 2011, 572, 574), begründet in Anbetracht der aufgezeigten Umstände weder eine rechtsgrundsätzliche Bedeutung noch einen Rechtsfortbildungsbe- darf und erfordert auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Februar 2010 - II ZR 54/09, juris Rn. 3 mwN). Dementspre- chend hat die Revision eine dahingehende Rüge nicht erhoben. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Das Berufungsgericht hat das am 1. März 2018 verkündete klageabwei- sende Urteil des Amtsgerichts, welches entgegen § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO mit einer richterlichen Unterschrift nicht versehen war, aufgehoben, die Klage aber ebenfalls abgewiesen. An einer eigenen Sachentscheidung war das Berufungs- gericht entgegen der Ansicht der Revision nicht gehindert und hat zu Recht von einer Zurückverweisung an das Amtsgericht abgesehen. Zwar stellt das Fehlen der erforderlichen richterlichen Unterschrift einen wesentlichen Verfahrensmangel im Sinne von § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO dar. Ungeachtet dessen, ob das Berufungsgericht das ihm von der vorgenannten Be- stimmung eingeräumte Ermessen, eine eigene Sachentscheidung zu treffen oder ausnahmsweise den Rechtsstreit an das Erstgericht zurückzuverweisen, pflicht- gemäß ausgeübt hat, und auch von der Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht 9 10 11 12 - 6 - hat, nach Einlegung eines Rechtsmittels die Nachholung der Unterschrift inner- halb der für die Einlegung eines Rechtsmittels längsten Frist von fünf Monaten nach der Verkündung (§ 517 Halbs. 2 ZPO) zu veranlassen (vgl. BGH, Urteile vom 23. Oktober 1997 - IX ZR 249/96, BGHZ 137, 49, 52 f.; vom 27. Januar 2006 - V ZR 243/04, NJW 2006, 1881 Rn. 14; vom 16. Oktober 2006 - II ZR 101/05, NJW-RR 2007, 141 Rn. 9), liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO schon deshalb nicht vor, weil eine umfangrei- che oder aufwändige Beweisaufnahme nicht notwendig war. b) Vornehmlich rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den in zwei- ter Instanz erstmals gehaltenen Sachvortrag der Klägerin nicht berücksichtigt, die Benutzung des Doppelfahrradkellers sei vom Mietvertrag des Beklagten nicht umfasst gewesen, so dass die Zurverfügungstellung des Doppelfahrradkellers frei widerruflich gewesen sei und demzufolge die Verringerung der Fläche einen Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht begründe. Damit dringt die Revision nicht durch. aa) Das Berufungsgericht hat den in zweiter Instanz neuen Sachvortrag der Klägerin, der Mietvertrag des Beklagten habe die Nutzung des Doppelfahr- radkellers nicht umfasst, zu Recht als gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht berücksichtigungsfähig angesehen. Zur Begründung hat es rechtsfehlerfrei aus- geführt, nach dem Sachvortrag nicht nur des Beklagten, sondern auch der Klä- gerin sei in erster Instanz unstreitig gewesen, dass dem Beklagten die Nutzung des Doppelfahrradkellers zugesagt gewesen sei. Selbst die Klägerin habe vorge- tragen, die Nutzung des großen Fahrradkellers sei in die Miete "eingepreist" ge- wesen. Weder die Klägerin noch die Revision haben aufgezeigt, dass es der Klä- gerin nicht möglich gewesen wäre, den in zweiter Instanz gehaltenen Sachvor- trag bereits in erster Instanz einzuführen. 13 14 - 7 - bb) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe tatrichterlich zu beachtende Auslegungsmaßstäbe evident verletzt, indem es angenommen habe, ein Fahrradkeller von rund 49 m² sei in einem Haus mit 20 Mietvertrags- parteien an nur eine einzige Partei vermietet worden, geht schon deshalb ins Leere, weil das Berufungsgericht in den Blick genommen hat, dass dem Beklag- ten nur ein Recht auf gemeinschaftliche Nutzung zugestanden hat. Die von der Revision beanstandete Beurteilung liegt dem angefochtenen Urteil daher nicht zugrunde. Ungeachtet dessen hat die Klägerin Sachvortrag zum Inhalt der wei- teren Mietverträge nicht gehalten. cc) Unbegründet ist auch die Rüge, die tatrichterliche Auslegung der miet- vertraglichen Vereinbarungen der Parteien sei revisionsrechtlich zu beanstan- den, weil im Mietvertrag mit dem Beklagten ein Fahrradkeller nicht aufgeführt sei. Die Revision übersieht, dass die Mietvertragsurkunde auf das Übergabeprotokoll verweist, welches gemäß § 18 des Mietvertrags Vertragsbestandteil ist. Danach ist dem Beklagten unter anderem ein Schlüssel auch für den Fahrradkeller über- geben worden. In Anbetracht dieses Umstands und des maßgeblichen erstin- stanzlichen Sachvortrags der Klägerin, wonach die Nutzung des Fahrradkellers in die Miete "eingepreist" gewesen sei, ist die tatrichterliche Beurteilung, die Mit- benutzung des Doppelfahrradkellers sei Vertragsbestandteil und dem Beklagten nicht nur frei widerruflich eingeräumt worden, daher von revisionsrechtlich be- achtlichen Rechtsfehlern nicht beeinflusst. c) Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat und von der Revision nicht in Frage gestellt worden ist, haben die Parteien durch die Vor- nahme und Duldung der Modernisierungsarbeiten die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers nicht konkludent oder gar ausdrücklich ab- geändert. 15 16 17 - 8 - d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dem Beklagten stehe ein Recht zur Minderung der Miete jedenfalls deshalb nicht zu, weil der Verkleine- rung des Fahrradkellers bereits hinreichend Rechnung getragen worden sei, nachdem das Landgericht Köln in dem gemäß §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zur Anpassung der Grundmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete gerichteten Vorprozess entschieden habe, dass der Beklagte einer Mieterhöhung auf monat- lich 613,88 € zuzustimmen habe (Urteil vom 2. Juni 2017 - 10 S 58/15). aa) Zwar hat das Landgericht im Vorprozess nach Maßgabe des eingehol- ten Sachverständigengutachtens bei der Beurteilung der Ausstattung der Miet- sache einen Abschlag von 0,03 €/m² berücksichtigt und dies unter anderem mit der eingeschränkten Möglichkeit zum Abstellen von Fahrrädern begründet. Ent- gegen der Ansicht der Revision vermag das vorgenannte Urteil die Vereinbarun- gen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache aber nicht zu ändern; hierfür gibt es keine Grundlage im Gesetz. Die Verurteilung, einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen, nimmt dem Mieter nicht das Recht zur Mietminderung gemäß § 536 BGB, wenn eine Gebrauchsbeeinträchti- gung vorliegt, die einen Mangel der Mietsache begründet, und zwar solange, bis der Mangel, welcher nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier unstrei- tig behebbar war, beseitigt ist (siehe nur Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558 Rn. 54, 78; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 BGB Rn. 79; jeweils mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 21 [zur Berechnung der Kappungsgrenze]). Die Fest- stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich - anders als die Frage einer Minderung nach § 536 BGB - nicht nach den Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache. Dies gilt auch dann, wenn der Mangel der Mietsache auf einer Gebrauchsbeeinträchtigung beruht, die durch vom Mieter zu duldende Modernisierungsarbeiten ausgelöst wird. 18 19 - 9 - bb) Im Zustimmungsprozess der Klägerin gegen den Beklagten war daher nur zu berücksichtigen, dass das Haus mit einem Fahrradkeller von geringer Größe ausgestattet ist, nicht aber, dass ein ursprünglich vorhandener großer Fahrradkeller, dessen Mitbenutzung Gegenstand des Mietvertrags war, nach- träglich erheblich verkleinert worden ist. Der für eine Vergleichsmietenerhöhung maßgebliche tatsächliche und der vertraglich geschuldete Zustand der Mietsache sind, wie die Revisionserwiderung zu Recht ausführt, zwei getrennt voneinander zu beurteilende Gesichtspunkte. Die Revision verkennt insoweit die grundlegen- den Unterschiede zwischen einer für die Frage des Sachmangels maßgeblichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien einerseits und einer Mieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558 ff. BGB) andererseits (vgl. auch Senatsbe- schluss vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 26/20, juris Rn. 15). cc) In Anbetracht dessen kann die Revision auch aus dem Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 (VIII ZR 234/18, NZM 2020, 322) zu ihren Gunsten nichts herleiten. Die vorgenannte Entscheidung betrifft nicht das Recht zur Min- derung der Miete gemäß § 536 BGB. Sie hat vielmehr die Zustimmung des Mie- ters zu einem Mieterhöhungsverlangen zum Gegenstand, welches auf einer un- richtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, wobei der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlich gegebenen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können, so dass sich die von dem Vermieter in seinem Miet- erhöhungsbegehren zugrunde gelegte unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht zum Nachteil des der Mieter- höhung zustimmenden Mieters auswirkte (Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, aaO Rn. 22 ff.). Eine Aussage über eine etwaige Einschränkung des Rechts zur Minderung gemäß § 536 BGB hat der Senat damit ersichtlich nicht getroffen. 20 21 - 10 - e) Die Revision meint ferner, dem Beklagten stehe ein Recht zur Minde- rung der Miete gemäß § 536 BGB deshalb nicht zu, weil er nach der Mieterhö- hung nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB von dem ihm durch § 561 BGB einge- räumten Sonderkündigungsrecht hätte Gebrauch machen können. Diese Ansicht findet ebenfalls keinen Anhalt im Gesetz und lässt sich - anders als die Revision meint - auch nicht auf das vorgenannte Senatsurteil stützen, weil sich Rück- schlüsse auf eine Einschränkung des Rechts zur Minderung der Miete daraus, wie ausgeführt, nicht herleiten lassen. f) Mit der Bewertung, wegen des erheblich verkleinerten Fahrradkellers sei auch bei einem bloßen Recht zur Mitbenutzung eine Minderung der Miete in Höhe von monatlich 4,8 % berechtigt gewesen, hat das Berufungsgericht seinen tatrichterlichen Beurteilungsspielraum nicht überschritten und infolgedessen rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klageforderung hinter dem berechtigten Minderungsbetrag zurückbleibt. 22 23 - 11 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- gang dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Kosziol Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 01.03.2018 - 221 C 302/17 - LG Köln, Entscheidung vom 29.01.2020 - 9 S 80/18 - 24

OLG Frankfurt 46 C 55/24

§ 543§ 573§ 573a

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OLG Karlsruhe 3 S 114/14

BGH VIII ZR 219/2006.04.2022 · VIII. Zivilsenat

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 04.12.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 114/14 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2014:1204.3S114.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 558 BGB, § 32 WoFG BW 2007, § 26 Abs 3 BVO 2, § 28 Abs 4 S 1 BVO 2, § 28 Abs 5a BVO 2 Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Schönheitsreparaturenzuschlag Wohnraum mit Mietpreisbindung: Rechtliches Schicksal des Kostenansatzes für Schönheitsreparaturen nach Aufgabe des Kostenmietsystems in Baden-Württemberg Leitsatz Fällt die Bindung an die Kostenmiete durch Überführung in ein Mietsystem mit Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete weg (hier nach § 32 LWoFG BW), geht der nach § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten Berechnungsverordnung ermittelte Kostenansatz für Schönheitsreparaturen in der nunmehr zu entrichtenden Miete auch dann auf (und wird damit nicht zu einem gesondert zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu zahlenden Zuschlag) wenn die Wohnung weiterhin der Preisbindung unterliegt (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 9. November 2011, VIII ZR 87/11).(Rn.27) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 30. April 2014, 3 C 3594/13 Tenor 1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 30.04.2014 - 3 C 3594/13 - wird zurückgewiesen. 2. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 3. Das Urteil ist - ebenso wie das angefochtene Urteil - vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. 5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 372,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Berechtigung einer Mieterhöhung. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Randnummer 2 Die Beklagten sind Mieter einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung, die sie von der Rechtsvorgängerin der Klägerin angemietet hatten. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die im ursprünglichen Mietvertrag (II, 129ff) vereinbarte Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Beklagten unwirksam ist. Mit Schreiben vom 12.11.2008 (I,13) hatte die Rechtsvorgängerin der Klägerin daher unter Berufung auf §§ 28 Abs. 4, Abs. 5 a, 26 Abs. 3 der zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) und § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) die Miete erhöht und dies mit einem Zuschlag für Schönheitsreparaturen in Höhe von 59,69 € begründet. Das genannte Schreiben wies unter Einschluss dieses Zuschlags eine neue monatliche Grundmiete in Höhe von 369,71 € (zzgl. Betriebskosten und Heiz-/ Hausnebenkostenvorauszahlungen) auf. Mit erstmals im Berufungsverfahren vorgelegten Schreiben vom 23.04.2012 (II,59) erhöhte die Rechtsvorgängerin der Klägerin erneut die Miete. Anstelle der im Schreiben vom 12.11.2008 genannten Grundmiete von 369,71 € wird in diesem Schreiben nun eine Grundmiete von nur noch 310,02 € angegeben und eine Erhöhung dieser Grundmiete um 31,00 € auf 341,02 € verlangt. In diesem Schreiben wird neben den Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heiz-/ Hausnebenkosten nunmehr auch ein „Zu. Schönheitsrepar.“ in Höhe von 59,69 € gesondert ausgewiesen und geltend gemacht. Die Beklagten bezahlten in der Folgezeit die verlangte neue Miete. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 04.07.2013 (I,13), dem kein Mietspiegel beigefügt war, forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete von bisher 341,02 € auf nunmehr monatlich 372,07 € mit Wirkung ab dem 01.10.2013 zuzustimmen. Im Erhöhungsverlangen ist neben der Grundmiete und den Vorauszahlungen für Betriebskosten und Heiz-/Hausnebenkosten wiederum ein „Zu. Schönheitsrepar.“ in Höhe von 59,69 € ausgewiesen. Die Beklagten stimmten nicht zu. Randnummer 4 Erstinstanzlich hatte die Klägerin geltend gemacht, im Rahmen des Erhöhungsverlangens habe der Zuschlag wegen Schönheitsreparaturen in Höhe von 59,69 € außen vor zu bleiben. Bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Freiburger Mietspiegel sei zudem ein Zuschlag von 4 % auf die Basismiete wegen eines gut nutzbaren Balkons zu machen. Randnummer 5 Die Beklagten haben ihren Klagabweisungsantrag zum einen damit begründet, dass das Mieterhöhungsverlangen mangels Beifügung des Mietspiegels formell unwirksam gewesen sei, zum anderen damit, dass der Zuschlag für Schönheitsreparaturen als Mietbestandteil zu berücksichtigen sei. Ein Zuschlag für den Balkon sei nicht gerechtfertigt. Hingegen seien weitere Abschläge von der Basismiete aufgrund besonderer Lage- und Ausstattungsmerkmale vorzunehmen. Randnummer 6 Das Amtsgericht hat die Klage im wesentlichen mit folgender Begründung abgewiesen: Randnummer 7 Zwar sei das Mieterhöhungsverlangen ausreichend begründet und daher formell wirksam. Es sei jedoch unbegründet, da es nicht gerechtfertigt sei, den von der Klägerin geltend gemachten Zuschlag für Schönheitsreparaturen bei der Bestimmung der Mietobergrenze außen vor zu lassen, nachdem das Landeswohnraumförderungsgesetz Baden-Württemberg (LWoFG) Erhöhungsmöglichkeiten im geförderten Wohnbau nur noch der Systematik der §§ 557 ff BGB unterstelle. Maßgeblich sei daher der Freiburger Mietspiegel, bei dem es keine Anhaltspunkte für die Zubilligung eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen gäbe. Die Kriterien des Mietspiegels für einen Zuschlag auf die Basismiete wegen eines gut nutzbaren Balkons seien nicht erfüllt. Unter Berücksichtigung des nach § 3 Abs. 1 der Satzung der Stadt Freiburg über die Höhe der zulässigen Miete für öffentlich geförderte Wohnungen vom 10.02.2009 in der Fassung der Satzung vom 14.07.2009 vorzunehmenden Abschlags von 25 % ergebe sich damit eine Miete von 398,91 €, die unter der bereits bezahlten Miete von 400,71 € liegt. Randnummer 8 Mit ihrer Berufung macht die Klägerin im wesentlichen geltend: Randnummer 9 Die Frage der Wirksamkeit des Schönheitsreparaturenzuschlags sei nicht streitgegenständlich gewesen, weshalb das Amtsgericht diesen zu Unrecht einbezogen hätte. Darüber hinaus sei der rechnerische Kostenzuschlag nicht Bestandteil der Marktmiete, dieser Zuschlag sei (zumindest in dem erstmals im Berufungsverfahren vorgelegten Mieterhöhungsverlangen vom 23.04.2012) auch gesondert ausgewiesen. Die Erwägungen des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 09.11.2011 (VIII ZR 87/11) seien auf den vorliegenden Fall nicht zu übertragen, da die Preisbindung fortbestehe. Ein Zuschlag sei schließlich auch deshalb berechtigt, weil der Freiburger Mietspiegel Zuschläge für Schönheitsreparaturen nicht berücksichtige. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt: Randnummer 11 Unter Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Freiburg vom 30.04.2014 (3 C 3594/13) werden die Beklagten verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung (…) in Freiburg vom bisher monatlich 341,02 € auf nunmehr monatlich 372,02 € mit Wirkung ab dem 01.10.2013 zuzustimmen. Randnummer 12 Die Beklagten beantragen: Randnummer 13 Die Berufung wird zurückgewiesen. Randnummer 14 Die Beklagten verteidigen - unter Aufrechterhaltung ihrer erstinstanzlichen Einwendungen - das angefochtene Urteil und weisen weiter darauf hin, dass der Freiburger Mietspiegel vom Regelfall einer wirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturen ausgeht. Der seit 01.12.2008 gezahlte „Zuschlag“ von 59,69 € stelle bereits einen Ausgleich dafür dar, dass die ursprünglich vereinbarte Klausel für Schönheitsreparaturen unwirksam ist. II. Randnummer 15 Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Das Amtsgericht hat richtig entschieden. Auf dessen zutreffende Ausführungen wird daher zunächst nach eigener Prüfung Bezug genommen. 1. Randnummer 16 Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist allerdings schon zweifelhaft, ob das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforderungen genügt. Randnummer 17 Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens kann nach § 558a Abs 2 Nr 1 BGB auf einen Mietspiegel “Bezug genommen werden“. In Rechtsprechung und Literatur ist dabei umstritten, wann in dem Mieterhöhungsverlangen - als “Bezugnahme“ - ein Verweis auf einen anderweitig zugänglichen Mietspiegel genügt und wann darüber hinaus die Beifügung des (vollständigen) Mietspiegels zu dem Mieterhöhungsverlangen erforderlich ist. Der Bundesgerichtshof, dessen Rechtsprechung die Kammer folgt, vertritt dabei die Auffassung, dass die Beifügung eines Mietspiegels (ausnahmsweise) nur dann erforderlich ist, wenn er nicht allgemein zugänglich ist. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel, wenn er entsprechend § 558c Abs.4 S.2 BGB öffentlich bekannt gemacht wurde, aber auch, wenn der Mietspiegel frei erhältlich ist. Dies setzt nicht voraus, dass der Mietspiegel kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird oder über das Internet abrufbar ist. Auch ein Mietspiegel, der gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich. In einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens eine geringe Schutzgebühr von wenigen Euro aufzuwenden (BGH Urteil v. 30.09.2009 - VIII ZR 276/08). Auch das Angebot, den Mietspiegel in einem Kundencenter des Wohnungsunternehmens einzusehen ist ausreichend (BGH Urteil v. 11.03.2009 - VIII ZR 74/08). Nach der Rechtsprechung der Kammer ist es ferner ausreichend, wenn im Mieterhöhungsverlangen die Übersendung eines Mietspiegelexemplars auf entsprechende Nachfrage angeboten oder auf die Möglichkeit der Einsichtnahme oder Ausleihe eines Mietspiegels bei einem vom Vermieter beauftragten Rechtsanwalt hingewiesen wird (ablehnend zur BGH-Rechtsprechung etwa: Staudinger/Emmerich [2014] § 558a Rn 25f; Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558a Rn 34; anders Lützenkirchen § 558a Rn 69; Bub/Treier-Schulz III.A 1230). Hiervon abgesehen bedarf es jedoch grundsätzlich keines Hinweises in dem Mieterhöhungsverlangen auf die Stellen, bei denen der Mietspiegel erhältlich ist, insbesondere dann nicht, wenn dieser durch Mietervereinigungen und Grundstückseigentümerverbände abgegeben wird, deren Existenz allgemein bekannt ist. Die Adresse und die Öffnungszeiten der Geschäftsstellen dieser Vereinigungen zu ermitteln, ist dem Mieter regelmäßig zumutbar (BGH, Beschluss v. 31.08.2010 - VIII ZR 231/09). Offengelassen hat der Bundesgerichtshof, ob auf Grund besonderer Umstände eine solche Information nicht doch erforderlich sein kann, da dies eine der Bewertung des Tatrichters obliegende Frage des Einzelfalls ist, die sich einer generellen Betrachtung entzieht. Umgekehrt kann im Einzelfall nach Auffassung der Kammer aber auch die - ansonsten notwendige - Beifügung eines Mietspiegelexemplars unterbleiben, etwa wenn der Mieter erkennbar bereits im Besitz eines solchen oder bereits anwaltlich vertreten ist, da die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels bei einem mietrechtlich tätigen Rechtsanwalt vorausgesetzt werden kann (Bub/Treier aaO; BGH Urteil v. 11.03.2009 - VIII ZR 74/08). Randnummer 18 Der Mietspiegel der Stadt Freiburg ist - entgegen der Sollvorschrift des § 558 Abs.4 S.2 BGB - nicht öffentlich bekannt gemacht. Im Gegensatz zu dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.08.2010 (VIII ZR 231/09) zu Grunde liegenden Sachverhalt, wird der Mietspiegel der Stadt Freiburg - soweit bekannt - weder im Buchhandel noch bei Mieter- oder Vermietervereinigungen zum Kauf angeboten. Er ist vielmehr lediglich bei der Stadt Freiburg online oder einigen Dienststellen der Stadt gegen Zahlung von 7,50 € erhältlich. Die Kammer hat bislang noch nicht entschieden, ob es sich bei dem verlangten Betrag von 7,50 € noch um eine geringe Gebühr im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt (ausdrücklich verneinend: Staudinger/Emmerich aaO). Die Angaben im Mieterhöhungsverlangen selbst (einer Größenklasse und eines Mittelwerts [?] von 6,95 € pro m² sowie eines Balkonzuschlags von 4 %) dürften ohne Zugänglichmachung des kompletten Mietspiegels möglicherweise nicht ausreichen, da der nach der Regressionsmethode erstellte Freiburger Mietspiegel zahlreiche Einzelkriterien enthält, die es ermöglichen (sollen) in jedem Einzelfall die Vergleichsmiete zu ermitteln. Zudem scheint das Erhöhungsverlangen auf einen Tabellenmietspiegel zugeschnitten zu sein, worauf das Gericht bereits hingewiesen hatte. Randnummer 19 Letztlich kann die Frage der formellen Ordnungsgemäßheit des Mieterhöhungsverlangens jedoch dahingestellt bleiben. Die geltend gemachte Mieterhöhung ist nämlich, wie sich aus folgendem ergibt, jedenfalls materiell nicht begründet. 2. Randnummer 20 a) In einem Mieterhöhungsverfahren obliegt es dem Gericht zunächst einmal, die richtige Ausgangsmiete zu ermitteln. Das Amtsgericht verstößt daher nicht gegen § 308 ZPO, wenn es den unter Geltung des Wohnungsbindungsgesetzes und der zweiten Berechnungsverordnung zulässigen Zuschlag für Schönheitsreparaturen seit 01.01.2009 als unselbständigen Bestandteil der vertraglich vereinbarten Miete ansieht (vgl. auch OLG Frankfurt, NZM 2001, 418 [RE]: „Der Vermieter muss in diesem Fall auf Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete einschließlich des Anteils für Schönheitsreparaturen auch dann klagen, wenn er den Anteil der Schönheitsreparaturen unverändert lässt“). Es ist vielmehr eine Frage der Begründetheit der Klage, ob die Einbeziehung des Zuschlags in die bereits gezahlte Miete zutreffend und daher auch bei der Prüfung der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens mit einzubeziehen ist. Randnummer 21 b) Mit Recht hat das Amtsgericht den im Erhöhungsschreiben der Klägerin ausgewiesene Zuschlag für Schönheitsreparaturen bei der Bestimmung der Ausgangsmiete berücksichtigt. Randnummer 22 Entgegen der Ansicht der Berufung weicht das Amtsgericht mit seiner Entscheidung nicht von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. die zu Teilinklusivmieten ergangenen Entscheidungen vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06 und 14.04.2010 -VIII ZR 120/09) ab, wonach die verlangte Vergleichsmiete dem Mietbegriff der Ausgangsmiete zu entsprechen hat, also die ortsübliche Miete zu bestimmen ist, die der Struktur der Ausgangsmiete entspricht (Bub/Treier aaO, Kapitel III Rn 1057). Randnummer 23 Die Erhöhung der Kostenmiete durch Schreiben vom 12.11.2008 (dem letztmöglichen Zeitpunkt, vgl. Feßler WuM 2009, 90 ff unter 3.5) auf der Grundlage von § 10 Abs. 1 WoBindG i.V.m. §§ 28 Abs. 4 Satz 1, 5 a, 26 Abs. 4 II.BV ist entgegen der Ansicht der Berufung nicht mit nutzerbezogenen Zuschlägen (etwa für Untervermietung) oder leistungsbezogene Zuschlägen (etwa für Möblierung) vergleichbar, die im frei finanzierten Wohnbau grundsätzlich zur Herstellung der Vergleichbarkeit im Sinne des § 558 a BGB herangezogen werden können (Schmidt/Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 558 a Rn 51). Kostenbezogene Zuschläge, wie etwa für Schönheitsreparaturen, können im frei finanzierten Wohnungsbau zwar bei der Vereinbarung der Miete gesondert ausgewiesen werden, sind aber bei einer Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen, sondern stellen lediglich einen kalkulatorischen Anteil der vertraglich geschuldeten Miete dar, weshalb einem Mieter auch keine Rückforderungsansprüche hinsichtlich der gezahlten Kostenanteile nach beendetem Mietverhältnis zustehen, wenn der Vermieter keine Schönheitsreparaturen/Renovierung durchgeführt hatte (vgl. etwa Kammerentscheidung vom 20.02.2009 - 3 S 261/08; OLG Frankfurt, NJW-RR 2001, 945 f). Randnummer 24 Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass die Mieterhöhung vom 12.11.2008 - damals galten Wohnungsbindungsgesetz und zweite Berechnungsverordnung noch - mit Recht (BGH Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09) auf einen Kostenansatz für Schönheitsreparaturen gestützt wurde. Gesondert ausgewiesen wurde dieser Kostenansatz/„Zuschlag“ in der neu geforderten Grundmiete von 369,71 € nicht. Diese Grundmiete zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen gilt gem. § 32 Abs. 2 LWoFG ab 01.01.2009 damit als vertraglich geschuldete Miete, unabhängig davon, wie es zu dieser Grundmiete gekommen ist. Zwar hat die Rechtsvorgängerin der Klägerin in dem späteren Mieterhöhungsverlangen vom 23.04.2012 den Kostenansatz für Schönheitsreparaturen wieder aus der Grundmiete „herausgerechnet“ und gesondert als „Zu. Schönheitsrepar.“ ausgewiesen, doch stellt die Zustimmung der Beklagten zu dieser Erhöhung nicht gleichzeitig eine Zustimmung zur Änderung der Mietstruktur dar. Es kommt damit auch nicht weiter darauf an, welche Folgen sich aus einer solchen Vertragsänderung ergäben und ob dieses Mieterhöhungsverlangen entsprechend wohl allgemeiner Ansicht damit unwirksam wäre (offen gelassen von BGH Urteil vom 10.10.2007 -VIII ZR 331/06). Randnummer 25 Das Amtsgericht ist daher zutreffend von einer Ausgangsmiete in Höhe von 369,71 € zzgl. 31,00 € entsprechend der Erhöhung vom 23.04.2012 und damit von insgesamt 400,71 € ausgegangen. Von der Berufung nicht angegriffen und zutreffend hat das Amtsgericht auch festgestellt, dass ein Zuschlag auf die Basismiete nach dem Freiburger Mietspiegel für einen gut nutzbaren Balkon vorliegend nicht gerechtfertigt ist. Randnummer 26 Unter Zugrundelegung der Basismiete nach dem Mietspiegel ergibt sich damit eine Vergleichsmiete von 76,53 m² x 6,95 € = 531,88 €. Unter Berücksichtigung des nach § 3 Abs. 1 der Städtischen Satzung (deren Wirksamkeit nicht in Frage gestellt wird; zum Rechtsweg insoweit: BVerwG Urt. v. 18.04.2013 - 5 CN 1/12 - gegen VGH Baden-Württemberg Urt. v. 14.12.2011 - 3 S 2611/09) vorzunehmenden Abschlags von 25 % ergibt sich eine Miete von 398,91 €. Diese liegt unter dem Betrag von 400,71 €, der von den Beklagten bislang als vereinbarte Miete ohne Heiz- und sonstige Betriebskosten bezahlt wird. Randnummer 27 Etwas anderes folgt schließlich auch nicht daraus, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung (weiterhin) um preisgebunden Wohnraum handelt. Randnummer 28 Der Bundesgerichtshof hat die Wirksamkeit eines Zuschlags im Bereich der Kostenmiete ausdrücklich damit begründet, dass die Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum - anders als die Vergleichsmiete bei preisfreiem Wohnraum - nach Kostenelementen ermittelt wird und sich nicht nach der marktüblichen Miete richtet. Dementsprechend ist für die Kostenmiete in § 28 Abs. 4 II.BV ein Zuschlag für den Fall, dass der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, ausdrücklich für zulässig erklärt worden (BGH Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09; Urteil vom 12.12.2012 - VIII ZR 181/12: Zuschlag zulässig weil „der Vermieter angesichts seiner Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen einen geringeren Betrag als die Kostenmiete erhält“). Maßgeblicher Anknüpfungspunkt ist damit die Geltung des Kostenmietprinzips und nicht, ob es sich um preisgebundenen Wohnraum handelt oder nicht. Fällt die Bindung an die Kostenmiete weg, etwa weil eine Wohnung nicht mehr den Preisbindungsvorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes bzw. entsprechenden Nachfolgeregelungen der Bundesländer unterliegt, geht der nach § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten Berechnungsverordnung ermittelte Bestandteil in der nunmehr zu entrichtenden Miete auf, ohne dass dieser Kostenansatz zu einem gesondert zu zahlenden Zuschlag geworden ist (BGH Urteil vom 09.11.2011 VIII ZR 87/11). Mit der Einführung von § 32 Landeswohnraumförderungsgesetz bezweckte der Gesetzgeber ausdrücklich die Ablösung des Kostenmietrechts durch eine Überführung in ein Mietsystem mit Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete und damit die vollständige Aufgabe des Kostenmietprinzips. Mit der Beseitigung des Kostenmietprinzips sollten nicht nur die darauf bezogenen Vorschriften im Wohnungsbindungsgesetz, der Neubaumietverordnung 1970 und der zweiten Berechnungsverordnung obsolet werden (§ 34 LWoFG), vielmehr sollte auch das komplexe System der Ermittlung und Erhöhung der Kostenmiete entbehrlich werden. Für Mieterhöhungen sollten allein die §§ 557 ff BGB (i.V.m. entsprechenden Satzungen der Gemeinden) gelten (§ 32 Abs.2 S.2 iVm § 32 Abs.3 S.1 LWoFG; LT-Drs. 14/1767 S. 89 ff.). Mit der Abschaffung der Kostenmiete entfällt dann aber auch die Grundlage für die weitere getrennte Berücksichtigung eines Zuschlags nach § 28 Abs. 4 Satz 1 der zweiten Berechnungsverordnung; dieser geht vielmehr in der neuen - als vertraglich vereinbart geltenden - Miete nach dem Landeswohnraumförderungsgesetz auf (so ausdrücklich: Schmidt/Futterer-Börstinghaus § 558 a Rn 53). Randnummer 29 c) Schließlich hat die Berufung auch nicht deshalb Erfolg, weil in der Einführung zum maßgeblichen Freiburger Mietspiegel (S. 9) ausgeführt ist, dass der Mietpreis keine „Kostenansätze für Schönheitsreparaturen“ enthalte. Randnummer 30 Zunächst einmal ergibt sich insoweit aus der Dokumentation zum Freiburger Mietspiegel 2013 der Stadt Freiburg bzw. dem Interviewerhandbuch zur Erhebung, dass bei der Datenerhebung öffentlich geförderte Wohnungen unberücksichtigt blieben, wie auch das Amtsgericht unangefochten festgestellt hat. Ebenso unangefochten und zutreffend sind dessen Feststellungen, dass nicht ersichtlich ist, dass der Erhebung in nennenswertem Umfang Wohnungen zugrunde lagen, bei denen vertraglich besonders ausgewiesene Zuschläge dafür erhoben werden, dass nach der jeweils zugrunde liegenden mietvertraglichen Regelung nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat und daher vom Regelfall einer vertraglichen Überbürdung auszugehen ist. Die Richtigkeit dieser Feststellung ergibt sich zudem schon aus dem Erhebungsfragebogen zum Freiburger Mietspiegel selbst. Dort wird in den Fragen 25, 26 nach den Nettokaltmieten und verschiedenen Zuschlägen gefragt, nicht aber nach einem Zuschlag für Schönheitsreparaturen, wobei in der Dokumentation ergänzend darauf hingewiesen wird (S. 12), dass die Erhebung der weiteren Mietenbestandteile lediglich der Plausibilisierung der gemachten Angaben diente. Eine Frage danach, wer die Schönheitsreparaturen trägt, enthält die Erhebung -möglicherweise im Gegensatz zu Erhebungen zu früheren Mietspiegeln- nicht. Im Übrigen käme es hierauf auch nicht an, da der in der Grundmiete aufgegangene Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht als ein weiterer wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichtigen und der im Mietspiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen ist. Denn das Vorhandensein eines derartigen Mietbestandteils gehört nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohnraums aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen. Zwar erfassen diese Vergleichskriterien die für eine Bestimmung der Miethöhe maßgeblichen Einflüsse nicht vollständig. Sie lassen sich zumindest aber nicht hinsichtlich solcher Faktoren erweitern, die nicht den in ihnen zum Ausdruck kommenden unmittelbaren Bezug zum Gebrauchswert einer Wohnung haben, so dass Umstände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Vergleichsmiete grundsätzlich ebenso ohne Bedeutung sind, wie etwa die Art der Finanzierung des gemieteten Wohnraums. Gleiches gilt für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses wie z.B. das Vorhandensein einer Renovierungsklausel oder sonstiger Kostenklauseln (BGH Urteil vom 09.11.2011 - VIII ZR 87/11 unter Rn 21). III. Randnummer 31 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht auf der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und den eindeutigen landesgesetzlichen Regelungen zur Abschaffung des Kostenmietenprinzips. Von der Rechtsprechung der Kammer abweichende Entscheidungen sind nicht bekannt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001208881 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BGH VIII ZR 33/1817.04.2019 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:060422UVIIIZR219.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 219/20 Verkündet am: 6. April 2022 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 145 ff., §§ 558 ff. Der Vermieter ist berechtigt, innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB sein formell ordnungsgemäßes vorprozessuales Erhöhungsver- langen (§ 558a BGB) nachträglich - etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage - zu ermäßigen. Einer nochmaligen - den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB gere- gelten Fristen von Neuem auslösenden - Erklärung und Begründung nach § 558a BGB bedarf es hierfür nicht. BGH, Urteil vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20 - LG Nürnberg-Fürth AG Nürnberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. April 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 4. Juni 2020 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer 69,81 m2 großen Wohnung der Klägerin in N. . Das Anwesen, in dem sich die Wohnung befindet, wurde im Jahr 1969 erbaut. Seit dem 1. Februar 2017 betrug die monatliche Nettokaltmiete 490,69 €. Mit Schreiben vom 10. Oktober 2018 forderte die Klägerin die Beklagten auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Januar 2019 um 65,68 € auf insgesamt monatlich 556,37 € (dies entspricht einer Miete von 7,97 €/m²) zuzu- stimmen. Zur Begründung wurde auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 Bezug genommen. Den Erhöhungsbetrag ermittelte die Klägerin anhand der Wohnflä- che, des (zu einem Abschlag führenden) Baujahrs und bestimmter aus ihrer Sicht 1 2 - 3 - vorhandener positiver Wohnwertmerkmale. Die Beklagten stimmten der Mieter- höhung nicht zu. Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin auf der Grundlage einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 7,68 €/m2, die sie nunmehr unter Außerachtlassung der zu- vor herangezogenen positiven Wohnwertmerkmale ermittelt hat, lediglich noch die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung der monatli- chen Nettokaltmiete um 45,62 € auf 536,31 €. Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 10. Oktober 2018 zum 1. Januar 2019 sei formell wirksam. Mit ihrer Rüge, dass der Vermieter das ur- sprüngliche Erhöhungsverlangen in der Klage nicht einseitig habe ermäßigen dürfen, weil die Ermäßigung ein neues Angebot darstelle, mit der Folge, dass die Zustimmungs- und Überlegungsfristen neu zu laufen begonnen hätten, habe die Berufung keinen Erfolg. 3 4 5 6 7 - 4 - Nach herrschender Meinung sei die einseitige Ermäßigung des Erhö- hungsverlangens in der Klage zulässig. Die allgemeinen Vorschriften der §§ 145 ff. BGB fänden insoweit keine Anwendung. Aus dem Beschluss des Bundesge- richtshofs vom 30. Januar 2018 (VIII ZB 74/16) ergebe sich nichts anderes. Der Entscheidung lasse sich nicht entnehmen, dass die Vorschriften der §§ 145 ff. BGB im Rahmen der Mieterhöhung ungeachtet der in §§ 558 ff. BGB geregelten Besonderheiten anzuwenden seien. Klage der Vermieter lediglich einen Teil der im Mieterhöhungsverlangen geltend gemachten Erhöhung ein, so gelte das Erhöhungsverlangen hinsichtlich des überschießenden Teils als zurückgenommen und werde daher ein neues Er- höhungsverlangen nicht gestellt, sondern lediglich ein Minus verlangt. Zwar könne es "aus rechtspolitischen Erwägungen opportun sein", die Teilrücknahme der Mieterhöhung in der Klage als neues Erhöhungsverlangen zu werten, welches insbesondere neue Zustimmungsfristen in Lauf setze. Dies könne insbesondere vor dem Hintergrund angezeigt sein, dass ein Vermieter - wie offenbar vorliegend - bewusst oder aufgrund mangelnder Organisation eine Vielzahl überhöhter Mieterhöhungsschreiben versende, denen möglicherweise zumindest einige der Mieter - aus Unkenntnis oder aufgrund oberflächlicher Prü- fung - auch zustimmten. Es sei jedoch auch zu berücksichtigen, dass dem Mieter mit dem Erhöhungsverlangen die Informationen gegeben würden, die er benö- tige, um die Berechtigung der Mieterhöhung zu prüfen. Einwände gegen die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete seien nicht vorgebracht worden. Die Klägerin verlange den Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne. Anhaltspunkte dafür, dass die verlangte Miete nicht der orts- üblichen Vergleichsmiete entspräche, lägen nicht vor. 8 9 10 11 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. 1. Die Revision ist zulässig; insbesondere ist sie in dem Umfang, in dem die Beklagten das Berufungsurteil angreifen, statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Die Revision wendet sich allein gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB seien hier erfüllt. Auf diese Frage hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision wirksam beschränkt. a) Das Berufungsgericht hat die Revision im Urteilstenor ausdrücklich be- schränkt auf die Frage zugelassen, ʺob die Teilrücknahme eines Mieterhöhungs- verlangens in der Klage ein neues Mieterhöhungsverlangen darstellt". Auch aus den zur Auslegung des Umfangs der Revisionszulassung heranzuziehenden Ur- teilsgründen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 24. Oktober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 15; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19; jeweils mwN) ergibt sich eindeutig, dass das Berufungsgericht die Revision nur ʺsoweit sie die for- melle Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aufgrund der Teilrücknahme betrifft" zugelassen und damit insgesamt betrachtet auf die Frage der Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung (§§ 558a, 558b BGB) beschränkt hat. b) Diese Beschränkung der Revisionszulassung ist auch wirksam. 12 13 14 15 - 6 - Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 15. Sep- tember 2021 - VIII ZR 76/20, aaO Rn. 20; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 16; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 16; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und recht- lich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, aaO; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, aaO; jeweils mwN). Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant gehaltene Rechtsfrage hinsichtlich der formellen Anforde- rungen an ein Mieterhöhungsverlangen betrifft einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des vorliegenden Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - namentlich den materiellen Voraussetzungen der mit der Klage geltend ge- machten Mieterhöhung (§ 558 BGB), deren Vorliegen hier bereits in der Beru- fungsinstanz nicht mehr im Streit stand und von der Revision ebenfalls nicht in- frage gestellt wird - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung ein Widerspruch zu dem nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs nicht auftreten kann (vgl. zum Ganzen Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NJW-RR 2018, 1357 Rn. 1 unter Bezugnahme auf den in derselben Sache zuvor ergangenen Hinweisbeschluss vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723 Rn. 4 ff. [zu einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 41 ff.; jeweils mwN). 16 17 - 7 - 2. Die auf den genannten Umfang beschränkte Revision hat in der Sache keinen Erfolg. Das Berufungsgericht ist - wenn auch mit teilweise unausgesprochener Begründung - im Ergebnis rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Miet- erhöhungsverlangen der Klägerin vom 10. Oktober 2018 den formellen Begrün- dungsanforderungen des § 558a BGB gerecht wird, den Beklagten im Hinblick auf die geforderte Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2019 rechtzeitig zugegangen ist (vgl. § 558b Abs. 1, 2 Satz 1 BGB) und auch die übri- gen Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558b Abs. 2 BGB eingehalten sind. Dabei hat es zutreffend angenommen, der Umstand, dass die Klägerin mit ihrer Klage eine gegenüber dem Erhöhungsver- langen vom 10. Oktober 2018 um 20,06 € reduzierte Erhöhung der monatlich geschuldeten Miete verlange, stehe der Bejahung eines formell ordnungsgemä- ßen Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) nicht entgegen. a) Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter gegenüber in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei ge- mäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung - wie hier - auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann. Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtli- chen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, NJW-RR 2021, 1379 Rn. 21; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, 18 19 20 21 - 8 - NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hin- weise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dür- fen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsa- chen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Miet- erhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, aaO Rn. 22; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO Rn. 15 f.; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NJW-RR 2019, 1482 Rn. 13 f.; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5; jeweils mwN). b) Die (stillschweigende) Annahme des Berufungsgerichts, das Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin vom 10. Oktober 2018 werde diesen Anforderun- gen - für sich betrachtet - gerecht, begegnet aus revisionsrechtlicher Sicht keinen Bedenken. Dagegen erhebt auch die Revision keine Einwendungen. Sie meint lediglich, der Umstand, dass die Klägerin mit ihrer Klage eine gegenüber dem vorherigen Verlangen reduzierte Mieterhöhung begehre, führe - da der Vermieter gemäß § 145 BGB an seinen in dem (vorgerichtlichen) Erhö- hungsverlangen enthaltenen Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrags ge- bunden sei - dazu, dass es an einem ordnungsgemäßen Verlangen nach § 558a BGB fehle. Das trifft indes nicht zu. 22 23 24 - 9 - aa) Zwar sind die allgemeinen Vorschriften über den Abschluss von Ver- trägen (§§ 145 ff. BGB) im Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB grund- sätzlich anwendbar. Denn bei dem Erhöhungsverlangen handelt es sich um ei- nen Antrag (§ 145 BGB) auf Abschluss eines Änderungsvertrags (Senatsbe- schluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 12 mwN; vgl. auch Senatsurteile vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15) und mit der Zustimmung des Mieters kommt nach allgemeiner Meinung eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhö- hung der Miete zustande (vgl. nur Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, aaO; Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO; jeweils mwN). Jedoch sind die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB als spezialgesetzliche Regelungen - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - vorrangig vor den §§ 145 ff. BGB anzuwenden, soweit sie das Erhöhungsverfahren abwei- chend regeln (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Januar 2022, § 558a Rn. 31; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 558b Rn. 6 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 558a BGB Rn. 3; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neube- arb. 2021, § 558a Rn. 20). Aus dem Beschluss des Senats vom 30. Januar 2018 (VIII ZB 74/16, aaO Rn. 11 ff.) ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision nichts anderes. Der Senat hat in diesem Beschluss lediglich entschieden, dass die §§ 145 ff. BGB im Mieterhöhungsverfahren Anwendung finden und daher die stillschweigende An- nahme des Antrags auf Erhöhung der Miete durch vorbehaltlose Zahlung der er- höhten Miete nach den allgemeinen Regeln möglich ist (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO). Dabei hat er ausdrücklich geprüft, ob sich aus den Regelungen der §§ 558 ff. BGB spezielle Formanforderungen für die 25 26 27 - 10 - Vertragserklärungen der Parteien ergeben, dies aber im Hinblick auf § 558a Abs. 1 BGB nur für das Erhöhungsverlangen und nicht auch für die Zustim- mungserklärung bejaht (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO Rn. 14). Damit hat der Senat gerade nicht entschieden, dass die Bestim- mungen der §§ 145 ff. BGB - wie die Revision meint - im Mieterhöhungsverfahren uneingeschränkt zur Anwendung kommen. bb) Nach nahezu einhelliger und zutreffender Auffassung ist es dem Ver- mieter gemäß den aufgezeigten Grundsätzen gestattet, das Erhöhungsverlangen - unter entsprechender Beschränkung der Bindungswirkung des § 145 BGB, de- ren Dauer sich im Hinblick auf die in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen ebenfalls nicht (ausschließlich) nach den allgemeinen Regeln der §§ 146 ff. BGB richtet - auch noch nach dessen Wirksamwerden (§§ 130 ff. BGB) vollständig oder teilweise zurückzunehmen. Eine erneute Erklärung und Begründung des Verlangens nach § 558a BGB ist dafür auch im letztgenannten Fall (Ermäßigung der verlangten Erhöhung) - anders als im Fall einer vom Vermieter beabsichtigten Erweiterung seines Erhöhungsverlangens - nicht erforderlich (vgl. AG Tempel- hof-Kreuzberg, Urteil vom 30. Mai 2014 - 25 C 188/14, juris Rn. 14; siehe auch bereits LG Berlin, NZM 1998, 859, 860 [zum MHG]; BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO Rn. 7 sowie § 558a Rn. 5; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., § 558a Rn. 15; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 19 mwN; Staudinger/V. Emmerich, aaO; Dauner-Lieb/Langen/Scheff, BGB, 4. Aufl., § 558a Rn. 2; Bub/Treier/Schulz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 1336; aA LG Stuttgart, NJW 1974, 1252 [zum WohnKSchG, erhebliche Ermäßigung unzulässig]). 28 - 11 - (1) Die gesetzliche Gestaltung des Mieterhöhungsverfahrens nach §§ 558 ff. BGB zeigt, dass der Gesetzgeber von einer (betragsmäßigen) Teilbar- keit des Erhöhungsverlangens des Vermieters ausgegangen ist, mit der auch Ab- weichungen von den allgemeinen Regelungen der §§ 145 ff. BGB einhergehen. So berechtigt die Vorschrift des § 558b Abs. 1 BGB den Mieter - wie sich aus der Formulierung ʺsoweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmtʺ ergibt - ab- weichend von § 150 Abs. 2 BGB, wonach eine Annahme unter Einschränkungen als Ablehnung verbunden mit einem neuen Antrag gilt, der geforderten Mieterhö- hung nur zum Teil zuzustimmen. Macht der Mieter hiervon Gebrauch, wird die Mieterhöhung mit seiner (Teil-)Zustimmung entsprechend anteilig wirksam mit der Folge, dass der Vermieter gemäß § 558b Abs. 2 BGB lediglich noch hinsicht- lich des überschießenden Mieterhöhungsverlangens auf Zustimmung des Mie- ters klagen kann (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Januar 2022, § 558b Rn. 8; MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 558b Rn. 7; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558b Rn. 8; vgl. auch Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, NZM 2010, 436 Rn. 19). Ebenso kann das Gericht, wenn es infolge einer unterbliebenen oder nur teilweise erteilten Zustimmung des Mieters zu der begehrten Erhöhung zur Erhe- bung einer Zustimmungsklage kommt (§ 558b Abs. 2 BGB), dem (restlichen) Er- höhungsverlangen auch nur teilweise stattgeben. Denn das Verlangen des Ver- mieters nach Zustimmung zu einer bestimmten Mieterhöhung enthält schon be- grifflich immer auch das Verlangen nach einer betragsmäßig niedrigeren Anhe- bung der Miete (BT-Drucks. VI/2421, S. 4 [zu § 2 Abs. 3 MHG]). (2) Anders als die Revision meint, sind die aus diesem gesetzlichen Re- gelungsmechanismus hervorgehenden Besonderheiten nicht auf eine - im Hin- 29 30 31 32 - 12 - blick auf die Zustimmungserklärung des Mieters eindeutig vorgesehene - Abwei- chung von den allgemeinen Regeln nach §§ 145 ff. BGB, namentlich von der Bestimmung des § 150 Abs. 2 BGB, beschränkt. Vielmehr steht der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit, dass der Mieter dem Erhöhungsverlangen nur teilweise zustimmt beziehungsweise nur zum Teil zu einer Zustimmung verurteilt wird, nach Sinn und Zweck des Mieterhöhungs- verfahrens gemäß §§ 558 ff. BGB - gleichsam spiegelbildlich - die Berechtigung des Vermieters gegenüber, sein den Ausgangspunkt des gesetzlichen Erhö- hungsverfahrens bildendes Erhöhungsverlangen - abweichend von den Vor- schriften der §§ 145 ff. BGB - nachträglich zurückzunehmen oder zu ermäßigen, ohne dass Letzteres als neues Mieterhöhungsverlangen anzusehen wäre, wel- ches seinerseits (erneut) den Anforderungen der Vorschrift des § 558a BGB zu genügen hätte und den Lauf der in § 558b Abs. 1, 2 BGB geregelten Fristen von Neuem auslöste. Ein anderes Verständnis ließe sich weder mit der gesetzgebe- rischen Zielsetzung noch mit der Interessenlage der Mietvertragsparteien verein- baren. (a) Der Gesetzgeber hat dem Gesichtspunkt der einvernehmlichen Beile- gung von Streitigkeiten über die Miete im Erhöhungsverfahren nach den Vor- schriften der §§ 558 ff. BGB sowie in diesem Zusammenhang der Vermeidung unnötiger Prozesse über Mieterhöhungen besondere Bedeutung beigemessen und im Rahmen unterschiedlicher Gesetzesänderungen Regelungen, die den Vermieter aus seiner Sicht zu einer verfrühten Klageerhebung bewegen könnten, aufgehoben beziehungsweise geändert (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 4, 16 [zur Aufhebung der Frist des § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG]; BT-Drucks. 14/4553, S. 55 f. [zur Verlängerung der Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG mit § 558b Abs. 2 BGB]). Dem entspricht es, dass gemäß § 558b Abs. 1, 2 BGB die Notwendigkeit 33 34 - 13 - der gerichtlichen Durchsetzung des Mieterhöhungsverlangens durch den Ver- mieter entfällt, soweit vorgerichtlich durch (teilweise) Zustimmung des Mieters bereits Einigkeit zwischen Mieter und Vermieter hergestellt worden ist (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 88). Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung widerspräche es, wenn der Vermie- ter gehindert wäre, mit der Zustimmungsklage eine gegenüber dem vorangegan- genen Erhöhungsverlangen ermäßigte Mieterhöhung geltend zu machen. Denn das hätte zur Folge, dass der Vermieter, wenn er nach der Stellung seines (vor- gerichtlichen) Erhöhungsverlangens - etwa aufgrund des Ergebnisses vorgericht- licher, allerdings nicht zu einer (teilweisen) Einigung führender Verhandlungen mit dem Mieter - von seinem ursprünglichen Begehren zu Gunsten des Mieters teilweise Abstand nehmen will, ein weiteres Erhöhungsverfahren in Gang setzen, also ein neues, seinerseits den Anforderungen des § 558a BGB genügendes Er- höhungsverlangen an den Mieter richten müsste, ohne dass dies mit einem zu- sätzlichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wäre. Um die mit einer solchen Verfahrensweise einhergehenden Nachteile - die Verzögerung des Ver- fahrens aufgrund der Auslösung neuer Überlegungs- und Klagefristen (§ 558b Abs. 2 BGB) sowie die Verschiebung des Zeitpunkts, ab dem der Mieter die er- höhte Miete nach § 558b Abs. 1, 2 BGB gegebenenfalls schuldet (vgl. Senatsur- teil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 74 mwN) - zu vermeiden, wäre der Vermieter gezwungen, das ursprüngliche Erhöhungsverlan- gen in vollem Umfang - mithin in größerem Umfang als letztlich gewollt - gericht- lich geltend zu machen. Hierdurch würden nicht nur unnötig hohe Verfahrenskos- ten verursacht, sondern es würde auch überflüssigerweise zusätzlicher Streitstoff in den Rechtsstreit einbezogen. Vorteile würden dem Mieter hierdurch nicht ent- stehen. 35 - 14 - (b) Hinzu kommt, dass die Ausschlussfrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nach dem Willen des Gesetzgebers dazu dienen soll, dem Mieter im Interesse der Rechtssicherheit rasch Klarheit darüber zu verschaffen, ob er, wenn er dem Erhöhungsverlangen nicht oder nur zum Teil zugestimmt hat, erwarten muss, von dem Vermieter aus dem Erhöhungsverlangen noch in Anspruch genommen zu werden (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 20 unter Verweis auf BT-Drucks. 14/4553, S. 56 sowie BT-Drucks. VI/2421, S. 4 [zu § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG]). Diesem Zweck würde es nicht gerecht, wenn der Mieter damit rechnen müsste, aus rein formellen Gründen allein deshalb erneut einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ausgesetzt zu werden, weil die- ser von seinem ursprünglichen Erhöhungsverlangen teilweise abzurücken beab- sichtigt. (c) Schützenswerte Belange des Mieters stehen diesem Verständnis der genannten Vorschriften des Mieterhöhungsverfahrens nicht entgegen. Da die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB im Ergebnis eine Vertragsänderung zu Lasten des Mieters darstellt, wirkt sich eine (teilweise) Rücknahme des Erhöhungsver- langens grundsätzlich zu seinen Gunsten aus. Es entsteht ihm insbesondere nicht etwa dadurch ein unbilliger Nachteil, dass der Vermieter sein ursprüngliches Erhöhungsverlangen innerhalb desselben Erhöhungsverfahrens ermäßigen kann, also zu diesem Zweck nicht ein neues Erhöhungsverfahren in Gang setzen muss. (aa) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, der Mieter werde benachtei- ligt, wenn ihm in Bezug auf das (erst) mit Erhebung der Zustimmungsklage er- mäßigte Erhöhungsverlangen nicht erneut die in § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB vor- gesehene Prüfungs- und Überlegungsfrist gewährt würde. Sie verkennt, dass - wie oben aufgezeigt und vom Berufungsgericht zutreffend gesehen - bereits das erste Erhöhungsverlangen, um den formellen Anforderungen des § 558a 36 37 38 - 15 - BGB zu genügen, dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens in dem zur (ansatzweisen) Überprüfung erforderlichen Umfang geben muss. Inwieweit einem Mieter (hier: den Beklagten) eine (erneute) Begründung des - nunmehr reduzierten - Erhöhungsverlangens und damit ein- hergehend eine neuerliche Überlegungsfrist bessere Erkenntnismöglichkeiten verschaffen könnten, zeigt die Revision nicht auf und ist auch nicht ersichtlich. Dies gilt vorliegend insbesondere deshalb, weil die Ermäßigung des ursprüngli- chen Erhöhungsverlangens schlicht auf der Außerachtlassung von zuvor (noch) berücksichtigten sich positiv auswirkenden Wohnwertmerkmalen beruht. Eine Schutzwürdigkeit der Beklagten ist daher nicht zu erkennen. Der von der Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat er- hobene Einwand, dass ein Mieter bei einem ursprünglich nicht den formellen An- forderungen genügenden Erhöhungsverlangen auf eine erneute Prüfungs- und Überlegungsfrist angewiesen sei, wenn der Vermieter erstmals im Prozess ein formell ordnungsgemäßes und nunmehr ermäßigtes Erhöhungsverlangen er- klärt, betrifft eine andere Fallkonstellation. In einem solchen - vorliegend nicht in Rede stehenden - Fall steht dem Mieter, wie die Regelung des § 558b Abs. 3 BGB zeigt, stets eine erneute Prüfungs- und Überlegungsfrist zu. (bb) Der weitere Einwand der Revision, die Möglichkeit der nachträglichen Beschränkung des Mieterhöhungsverlangens verschaffe dem Vermieter unge- rechtfertigte Vorteile, weil er vorgerichtlich zunächst eine überzogene Mieterhö- hung fordern könne, ohne hierdurch in einem späteren Prozess Nachteile be- fürchten zu müssen, rechtfertigt ebenfalls nicht eine andere Beurteilung. Wie die Revision selbst erkennt, könnte der Vermieter eine ihm materiell-rechtlich nicht (vollständig) zustehende Mieterhöhung nur dann durchsetzen, wenn der Mieter dem teilweise unberechtigten (vorgerichtlichen) Erhöhungsverlangen des Ver- mieters in vollem Umfang zustimmte (§ 558b Abs. 1 BGB). Es liegt aber allein im 39 40 - 16 - Verantwortungsbereich des Mieters, vor der Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung auf der Grundlage des ihm zu diesem Zweck übergebenen (form- gerechten) Erhöhungsverlangens deren sachliche Berechtigung zu überprüfen und - gegebenenfalls - von der Möglichkeit zur Erteilung einer teilweisen Zustim- mung Gebrauch zu machen. Der damit allein verbleibende Umstand, dass bei einer (teilweisen) Zustimmungsverweigerung des Mieters eine vom Vermieter im Rahmen der nachfolgenden Klageerhebung vorgenommene Beschränkung des Erhöhungsverlangens dessen Prozesskostenrisiko vermindert, begründet keinen ungerechtfertigten Vorteil. Demnach kommt es auch nicht darauf an, ob die Klägerin - was nach Auf- fassung der Revision mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsge- richts im Revisionsverfahren zu unterstellen sei - in der Vergangenheit eine Viel- zahl überzogener Mieterhöhungsverlangen versendet hat und zumindest einige Mieter dem Verlangen zugestimmt haben. (cc) Auch kostenrechtlich benachteiligt es den Mieter nicht, wenn der Ver- mieter berechtigt ist, mit der Zustimmungsklage einen niedrigeren Erhöhungsbe- trag als mit dem vorangegangenen Mieterhöhungsschreiben zu verlangen. Zwar trifft es entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nicht zu, dass der Mieter - wie die angefochtene Entscheidung andeutet - den erstmals mit der Zustimmungsklage in ermäßigtem Umfang geltend gemachten Erhöhungsbetrag mit der für ihn günstigen Kostenfolge des § 93 ZPO sofort anerkennen kann. Denn der Mieter, dem ein formell ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen zuge- gangen ist, gibt - gerade wegen der ihm nach § 558b Abs. 1 BGB eröffneten Möglichkeit zu einer teilweisen Zustimmung - auch dann Anlass zur Klageerhe- bung im Sinne von § 93 ZPO, wenn er diesem nicht bereits vorgerichtlich - inner- halb der gerade auch diesem Zweck dienenden Frist des § 558b Abs. 2 Satz 1 41 42 43 - 17 - BGB (vgl. Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020,1947 Rn. 20) - in dem Umfang zustimmt, in dem es sachlich berechtigt ist. Da der Mieter demnach zur Wahrung der eigenen (Kosten-)Interessen oh- nehin gehalten ist, ein den Förmlichkeiten des § 558a BGB genügendes Erhö- hungsverlangen daraufhin zu überprüfen, ob und gegebenenfalls inwieweit es sachlich berechtigt ist, entstehen ihm kostenrechtlich auch keine unbilligen Nach- teile dadurch, dass der Vermieter die vorprozessual begehrte Mieterhöhung im Zuge der Klageerhebung ermäßigen kann. Vielmehr trüge der Mieter das (Kosten-)Risiko der gerichtlichen Inanspruchnahme auf Zustimmung zu dem er- mäßigten Erhöhungsbegehren in gleicher Weise, wenn der Vermieter dieses zu- nächst erneut erklären und begründen müsste. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Nürnberg, Entscheidung vom 14.08.2019 - 16 C 2248/19 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 04.06.2020 - 7 S 5871/19 - 44

§ 536§ 558

BGH VIII ZR 62/1824.04.2019 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:170419UVIIIZR33.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 33/18 Verkündet am: 17. April 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1, § 558 Abs. 1, 3; WoFIV § 4 Nr. 4 a) Im Verfahren der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grunde zu legende Ausgangsmiete auch im Falle einer Mietminderung wegen eines nicht behebbaren Mangels in Form nicht uner- heblicher Wohnflächenabweichung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der vertraglich vereinbarten Miete. b) Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finan- ziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmun- gen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19). c) Eine hiervon abweichende Berechnung erfolgt unter anderem dann, wenn ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich ist. Eine solche maßgebende Verkehrssitte setzt voraus, dass abweichend von den sonst anwendbaren Be-stimmungen - vorliegend der Wohnflächenverordnung - ein anderes Re- gelwerk, mithin die II. Berechnungsverordnung, die DIN 283 oder die DIN 277 insgesamt angewendet wird (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624). BGH, Urteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18 - LG Berlin AG Berlin-Lichtenberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 27. März 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 17. Januar 2018 - unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich der Klage zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist. Insoweit wird die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 5/9 und der Beklagte zu 4/9, die Kosten des Berufungsverfahrens die Klägerin zu 7/10 und der Beklagte zu 3/10 sowie die Kosten des Revisionsverfahrens die Klägerin zu 8/10 und der Beklagte zu 2/10 zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Januar 2007 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit "ca. 94,48 m²" angegeben. Die 1 - 3 - Nettokaltmiete betrug anfangs 470 € und wurde im August 2007 einvernehmlich auf 423 € herabgesetzt. Mit Schreiben vom 30. Januar 2012 begehrte die Klägerin die Zustim- mung des Beklagten zu einer Erhöhung der Miete um 84,60 € (20 %) auf 507,60 € ab dem 1. April 2012. Nach Klageerhebung hat der Beklagte eine Erhöhung der Miete auf ins- gesamt 444,36 € anerkannt. Gestützt auf eine nach seiner Ansicht im Vergleich zur Angabe im Mietvertrag um 12,46 % geringere Wohnfläche, hat er widerkla- gend die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von zuletzt 2.055,30 € nebst Zinsen beantragt. Das Amtsgericht hat ein Sachverständigengutachten über die Wohnfläche eingeholt, das auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung den straßenseitigen Balkon der Wohnung mit 25 % ansetzte und eine Fläche von 84,01 m² ermittelte. Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zustimmung zu einer Mieterhö- hung um 63,45 € auf 486,45 € verurteilt und den Widerklageantrag abgewiesen. Dabei ist es der Wohnflächenermittlung der Sachverständigen bezüglich des Balkons nicht gefolgt. Es hat die Fläche des Balkons vielmehr zur Hälfte ange- rechnet, weil in Berlin der Entscheidung des LG Berlin (Grundeigentum 2011, 1086) zufolge eine entsprechende örtliche Praxis bestehe, Balkone weiterhin (wie in der II. Berechnungsverordnung) zur Hälfte anzurechnen. Deshalb betra- ge die Wohnflächenabweichung nicht mehr als 10 % und sei eine Mietminde- rung nicht gerechtfertigt. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines weiteren Gutachtens zur Frage, ob Balkone im Jahr 2007 üblicherweise 2 3 4 5 - 4 - zur Hälfte angerechnet wurden - das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und den Beklagten lediglich zu einer Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 451,36 € verurteilt sowie der Widerklage in Höhe von 1.827,93 € nebst Zinsen stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Kläge- rin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg, soweit die Klägerin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung im vom Amtsgericht ausgeurteilten Umfang von 486,45 € be- gehrt; im Übrigen ist sie unbegründet. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, ZMR 2018, 503) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 451,36 € zu. Die verlangte Miete (507,50 €) liege unterhalb der ortsüblichen Ver- gleichsmiete von 544,38 € (6,48 €/m² x 84,01 m²). 6 7 8 9 10 - 5 - Einer vollständigen Klagestattgabe stehe jedoch die 20 %-ige Kap- pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) entgegen. Diese sei nicht nach der vertraglich vereinbarten Ausgangsmiete von 423 € zu berechnen. Aufgrund der im Ver- gleich zur Angabe im Mietvertrag um 11,08 % geringeren Wohnfläche sei auch die Ausgangsmiete um diesen Prozentsatz herabzusetzen und der Berechnung der Kappungsgrenze damit lediglich eine Miete in Höhe von 376,13 € zugrunde zu legen. Nur in dieser Höhe sei die Miete nach § 536 Abs. 1, 4 BGB wirksam vereinbart. Dem stehe nicht entgegen, dass eine Mietminderung wegen beheb- barer Mängel der Mietsache für die Ermittlung des Erhöhungsbetrages und der "Zielmiete" keine Rolle spiele, da es sich bei der Wohnflächenabweichung um einen unbehebbaren Mangel handele. Die Fläche des straßenseitigen Balkons sei nach § 4 Nr. 4 der Wohnflä- chenverordnung (WoFlV) nur mit einem Viertel auf die Wohnfläche anzurech- nen. Die Wohnflächenverordnung sei für die Ermittlung der Wohnfläche der streitigen Wohnung anwendbar, da sie bei Abschluss des Mietvertrages für den preisgebundenen Wohnraum gegolten habe und die Kammer nach durchge- führter Beweisaufnahme nicht die Überzeugung habe gewinnen können, dass in Berlin im Jahre 2007 die örtliche Übung bestanden habe, ein anderes Regel- werk als die Wohnflächenverordnung anzuwenden. Nach den Feststellungen des Sachverständigen habe in Berlin im Jahr des Mietvertragsschlusses (2007) auch keine hiervon abweichende Verkehrssit- te dahingehend bestanden, Balkonflächen stets zur Hälfte zu berücksichtigen. Die Kammer folge dem Sachverständigen, dass dessen Umfrage kein klares Bild ergeben habe. Die Marktteilnehmer hätten sich überwiegend auf die Wohn- flächenverordnung berufen, gleichwohl aber eine Anrechnung der Balkonflä- chen in der Regel zur Hälfte vorgenommen. Offenbar sei den Marktteilnehmern 11 12 13 - 6 - die Regelung des § 4 der Wohnflächenverordnung, der im Gegensatz dazu vor- sehe, dass Balkone regelmäßig nur zu einem Viertel anzurechnen seien, nicht bekannt oder würde diese Regelung von den Marktteilnehmern zumindest nicht angewendet. Unter diesen Umständen reiche es nicht, dass die Mehrheit der Marktteilnehmer angegeben habe, Balkonflächen im Rahmen der Flächener- mittlung zur Hälfte zu berücksichtigen, um einen abweichenden ortsüblichen Berechnungsmodus im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu bejahen. Eine der Vertragsauslegung aus Gründen des Vertrauensschutzes zugrunde zu legende Verkehrssitte könne nicht darin bestehen, dass einzelne Bestimmungen eines für die Wohnflächenermittlung geeigneten und ganz überwiegend als anwendbar angesehenen Regelwerks in der Praxis häufig übersehen oder fehlerhaft angewendet würden. Da außerdem anderweitige Abreden der Mietvertragsparteien nicht er- sichtlich seien, verbleibe es bei der Heranziehung der Wohnflächenverordnung. Aufgrund der erheblichen Wohnflächenabweichung von 11,08 % habe der Beklagte gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, § 536 Abs. 1 BGB einen An- spruch auf Rückzahlung von 11,08 % der für den Zeitraum Januar 2009 bis März 2012 gezahlten Miete; hieraus ergebe sich der zuerkannte Betrag von 1.827,93 € nebst Zinsen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur insoweit nicht stand, als das Berufungsgericht die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht nach der vertraglich vereinbarten Miete, sondern nach einer wegen zu geringer Wohnfläche geminderten Miete berechnet hat. 14 15 16 - 7 - Hingegen hat das Berufungsgericht die Wohnfläche zu Recht aufgrund der Wohnflächenverordnung ermittelt und dem Beklagten wegen einer sich dar- aus ergebenen erheblichen Wohnflächenabweichung rechtsfehlerfrei einen An- spruch auf Rückzahlung überzahlter Miete (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) zu- erkannt. 1. Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf eine monatliche Nettokaltmiete von 486,45 € zu. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist der Berechnung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 Satz 1 BGB) die vertraglich vereinbarte und nicht eine nach § 536 Abs. 1 BGB infolge erheblicher Wohnflä- chenabweichung geminderte Miete zugrunde zu legen. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf sich die Miete dabei innerhalb von drei Jahren, von Erhöhun- gen nach §§ 559 und 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze), in den Fällen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB um nur 15 %. b) Ausgangspunkt für die Mieterhöhung ("Ausgangsmiete") ist dabei die vertraglich vereinbarte Miete, bei späteren Änderungen nach § 557 oder § 558 BGB die zuletzt vereinbarte Miete (vgl. Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 16; zur Ausnahme bei einvernehmlicher Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen vgl. Senatsurteile vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122 Rn. 12; vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031 Rn. 11). 17 18 19 20 - 8 - aa) Mietminderungen (§ 536 Abs. 1 BGB) bleiben bei der für die Berech- nung der Kappungsgrenze maßgebenden Ausgangsmiete nach allgemeiner Meinung grundsätzlich unberücksichtigt (vgl. MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 39; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558 Rn. 50; Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 558 Rn. 34; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Februar 2019, § 558 Rn. 46). Entgegen der vom Berufungsgericht (bezugnehmend auf Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558 BGB Rn. 166 f.) vertretenen Auffassung gilt bei nicht unerheblichen Wohnflä- chenabweichungen nichts anderes. Insbesondere kommt es auf den Umstand, dass derartige Mängel unbehebbar sind, nicht an. bb) Die Ausgangsmiete ist für die Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 BGB von Bedeutung. Diese soll verhindern, dass die Mietsteigerung in Einzelfällen ein zu starkes Ausmaß annimmt (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 9 - zu § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG - Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen). Sie dient mithin dazu, einen zu raschen Anstieg solcher Mie- ten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 54, 36 - Entwurf eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts [Mietrechtsreformgesetz]; Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NJW-RR 2004, 945 unter II 2 c). Gerade in diesen Fällen gewährt allein die Begrenzung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) keinen hinreichenden Schutz zugunsten des Mieters. Die Kappungsgrenze ist daher eine zweite, selbständig einzuhaltende Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB (vgl. BVerfGE 71, 230, 248) und dient dem Schutz des Mieters in wirtschaftlicher Hinsicht (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 17). 21 22 - 9 - Dieser Schutz vor einem zu raschen Anstieg seiner Zahlungspflichten orientiert sich jedoch an der Miete, zu deren Begleichung sich der Mieter ver- traglich verpflichtet hat. Diese anfängliche oder während des laufenden Miet- verhältnisses vereinbarte Miete hat der Mieter durch eigene Entscheidung übernommen und für sich als wirtschaftlich tragfähig angesehen. Hieran be- misst sich sein Schutz vor einer finanziellen Überforderung im Rahmen der je- weiligen Mietsteigerung. Ohnehin wird die Wohnflächenabweichung bei der weiteren Grenze der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt. Die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) ist nach der tatsächlichen und nicht nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu berechnen (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, juris Rn. 13). Somit wird an dieser Stelle den schutzwürdigen Belangen des Mieters hinreichend Rechnung getragen und im Ergebnis ver- mieden, dass er eine im Verhältnis zur Wohnfläche überhöhte Miete zahlt. cc) Ferner steht der Herabsetzung der Ausgangsmiete infolge einer Min- derung deren im Vergleich zum Mieterhöhungsverfahren unterschiedliche Ziel- setzung und Rechtsfolge entgegen. Das Mieterhöhungsverfahren gibt dem Vermieter, dem eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses zum Zweck der Erhöhung der Miete mit Rück- sicht auf das soziale Mietrecht verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Ausgleich die Möglichkeit, die Miete bis maximal zur ortsüblichen Vergleichs- miete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. Senatsurteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18, NJW-RR 2019, 269 23 24 25 26 - 10 - Rn. 15 mwN). Hierdurch wird die vertragliche Hauptleistungspflicht des Mieters modifiziert. Demgegenüber betrifft die Minderung (§ 536 Abs. 1 BGB) Sekun- därrechte des Mieters. Diese strukturellen Unterschiede stehen einer Heranzie- hung der Minderungsfolgen bei der Bestimmung von Primärpflichten grundsätz- lich entgegen. Denn unabhängig davon, ob der Mangel behebbar oder nicht behebbar ist, wirkt sich die Minderung auf den Vertragsinhalt nicht aus. Als Gewährleis- tungsrecht bewirkt sie - nur - zugunsten des Mieters eine (teilweise) Befreiung von der Entrichtung der (Brutto-)Miete, nicht jedoch eine Vertragsänderung. Die Minderung soll die mangelbedingte Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie ist Ausdruck des das Schuld- recht prägenden Äquivalenzprinzips. Durch sie soll die von den Vertragspartei- en festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer vertragsgemäßen Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wiederhergestellt werden (vgl. BGH, Urteile vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03, BGHZ 163, 1, 6; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 12). Diese Störung des vertraglichen Äquivalenzverhältnisses infolge der Flä- chenabweichung wird ausschließlich über das Gewährleistungsrecht ausgegli- chen. Für eine (faktische) Vertragsanpassung, vorliegend durch Annahme einer herabgesetzten Ausgangsmiete, ist kein Raum. Die Miete bestimmt sich nach dem Vereinbarten und nicht danach, wie sie möglicherweise - fiktiv - hätte ge- bildet werden können. Somit bleibt trotz der Minderung der Vertragsinhalt und damit auch die vertraglich festgelegte Miethöhe unberührt (vgl. BGH, Urteile vom 21. Februar 2008 - III ZR 200/07, NZM 2008, 462 Rn. 11; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 22; vom 18. November 2015 27 28 - 11 - - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 20 und 26; Cramer, NZM 2017, 457, 464). Ausge- hend von dieser berechnet sich die Kappungsgrenze. dd) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist der vorliegende Fall der Mieterhöhung nicht mit demjenigen der Bestimmung der Kautionshöhe (§ 551 Abs. 1 BGB) vergleichbar. Zwar bemisst sich die Höhe der Mietsicherheit nach § 551 Abs. 1 BGB im Falle eines anfänglichen, unbehebbaren Mangels an der geminderten Miete (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 unter II 2 c). Der Berechnung der Kautionshöhe liegt jedoch eine andere Intention als der Berechnung der Kappungsgrenze zugrunde. Während es bei der Kappungs- grenze - wie aufgezeigt - um den Schutz des Mieters vor einer wirtschaftlichen Überforderung durch einen zu umfangreichen Anstieg der Miete geht, zielt die Mietsicherheit auf den Schutz des Vermieters bei (späteren) Ansprüchen gegen den Mieter ab. Bei dauerhafter Mietminderung infolge einer Wohnflächenabwei- chung besteht kein anerkennenswertes Sicherungsinteresse des Vermieters an einer Mietkaution in Höhe des Dreifachen der vereinbarten Nettomiete. Dieser Gedanke kann auf die Berechnung der Mieterhöhung nicht über- tragen werden. Für eine vergleichbare Anpassung der Ausgangsmiete bei der Kappungsgrenze besteht zum Schutz des Mieters, wie aufgezeigt, kein Anlass. c) Ausgehend von der somit maßgeblichen, im August 2007 vertraglich vereinbarten Miete in Höhe von 423 € hat die Klägerin einen Anspruch auf Zu- stimmung zur Mieterhöhung bis zu dem vom Amtsgericht ausgeurteilten Betrag von 486,45 €. Da sich die ortsübliche Vergleichsmiete nach den rechtsfehler- freien und in der Revisionsinstanz unangegriffenen Feststellungen des Beru- 29 30 31 32 - 12 - fungsgerichts auf 6,48 €/m² beläuft, ist die von der Klägerin in den Rechtsmittel- instanzen nur noch verfolgte Erhöhung auf 486,45 € unabhängig davon berech- tigt, ob die tatsächliche Wohnfläche 84,01 m² (wie der Beklagte geltend ge- macht hat) oder 85,97 m² (wie die Klägerin geltend macht) beträgt. Denn auch bei der geringeren Wohnfläche von 84,01 m² ergibt sich eine ortsübliche Ver- gleichsmiete von 544,38 €, während die Klägerin zuletzt nur noch eine Erhö- hung auf 486,45 € verfolgt hat. Da dies einer Mieterhöhung von (nur) 15 % ent- spricht, kommt es auch nicht darauf an, ob die Kappungsgrenze, wie die Revi- sion meint, mit 20 % oder nach der auf der Basis des § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erlassenen Berliner Kappungsgrenzenverordnung lediglich mit 15 % anzuset- zen ist. 2. Soweit sich die Klägerin gegen ihre Verurteilung im Rahmen der Wi- derklage wendet, hat die Revision keinen Erfolg. Dem Beklagten steht gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mie- te in Höhe von 1.827,93 € zu. Die tatsächliche Wohnfläche weicht von der im Mietvertrag angegebenen um mehr als 10 % ab, so dass ein erheblicher Man- gel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vorliegt. Die in der Revisionsinstanz allein noch streitige Frage, ob der straßenseitige Balkon mit lediglich einem Viertel auf die Wohnfläche anzurechnen ist und dadurch eine Abweichung von der vertrag- lich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % (nämlich um 11,08 %) vorliegt, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in ei- nem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche, auch bei einer "ca."- Angabe, im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinba- rung (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 33 34 - 13 - unter II; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, aaO Rn. 8; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9 mwN). Danach war hier eine Wohnfläche von 94,48 m² ver- einbart. b) Ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) liegt nach der Senatsrechtsprechung vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebe- nen Wohnfläche liegt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO; vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 16). Dies ist hier der Fall, denn die tat- sächliche Wohnfläche beträgt nur 84,01 m², weil der straßenseitige Balkon nach der anzuwendenden Wohnflächenverordnung nur mit einem Viertel anzurech- nen ist, so dass sich die vom Berufungsgericht festgestellte Abweichung um 11,08 % ergibt. aa) Nach der ständigen Senatsrechtsprechung ist der Begriff der "Wohn- fläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätz- lich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und vorliegend aufgrund der im Zeitpunkt des Mietvertragsschlus- ses (vgl. hierzu Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17) geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. Senatsur- teile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa; vom 35 36 - 14 - 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO Rn. 13; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19). bb) Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist eine beste- hende örtliche Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung gemeint. Eine solche maßgebliche Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemes- senen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, ge- gebenenfalls räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zu Grunde liegt (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1990 - V ZR 113/89, BGHZ 111, 110, 112; vom 11. Mai 2001 - V ZR 492/99, NJW 2001, 2464 unter II 1 c; vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08, NJW 2010, 1135 Rn. 11). Erforderlich ist somit, dass die Vorgehensweise bei Mietern und Vermietern Zustimmung gefunden hat (vgl. BGH, Urteile vom 12. Dezember 1953 - VI ZR 242/52, LM Nr. 1 zu § 157 [B] - BeckRS 1953, 31197869; vom 30. März 1990 - V ZR 113/89, aaO). Das Berufungsgericht hat (letztlich) zu Recht darauf abgestellt, dass nach der Senatsrechtsprechung (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO Rn. 15) ein abweichender örtlich üblicher Berechnungsmodus als Grundlage der Wohnflächenermittlung nur dann in Betracht kommt, wenn sich eine Verkehrssitte zur Anwendung eines anderen Regelwerkes gebildet hat. Denn die Ermittlung der Wohnfläche kann sinnvollerweise nur aufgrund eines einheitlichen, in sich geschlossenen Regelwerks vorgenommen werden, weil anderenfalls Wertungswidersprüche zumindest möglich und sachgerechte Er- gebnisse nicht sichergestellt sind. 37 38 39 - 15 - Deshalb reicht es nicht aus, dass ein erheblicher oder auch überwiegen- der Teil der Marktteilnehmer ein Regelwerk unzutreffend anwendet oder ver- schiedene Regelwerke miteinander vermischt. Ebenso wenig kommt es - entgegen der Auffassung der Revision - darauf an, ob sich bezüglich der Be- rechnung einer Teilfläche eine bestimmte Übung der Mehrheit der Marktteil- nehmer herausgebildet hat oder ob das zu dieser Frage eingeholte Gutachten nicht auf einer ausreichend repräsentativen Marktbefragung beruhte oder in den Fragebögen auf einen unzutreffenden Zeitraum abgestellt worden war. In den vorstehend genannten Fällen besteht vielmehr kein Anlass, von dem Grundsatz abzuweichen, dass (sofern die Parteien dem Begriff der Wohn- fläche nicht im Einzelfall eine andere Bedeutung beigemessen haben) das Re- gelwerk - insgesamt - für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich ist, das im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für den preisgebundenen Wohnraum an- zuwenden war, hier mithin die Wohnflächenverordnung. c) Damit ist das Berufungsgericht zutreffend von der Anwendbarkeit der Wohnflächenverordnung ausgegangen und hat die Fläche des straßenseitigen Balkons von insgesamt 7,83 m² zu einem Viertel - 1,96 m² - berücksichtigt. Hiervon ausgehend liegt die gesamte Wohnfläche von 84,01 m² um 11,08 % unter der vertraglich vereinbarten Fläche. In diesem Umfang (46,87 € monat- lich) ist die Miete gemindert und steht dem Beklagten für - insoweit unstreitig - 39 Monate ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 1.827,93 € zu. III. 1. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit bezüglich der auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichteten Klage zum Nach- 40 41 42 - 16 - teil der Klägerin erkannt worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende, die Widerklage betreffende Revision ist zu- rückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung entscheidet der Senat in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt insoweit zur Zurückweisung der Berufung des Beklagten und zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 92 Abs. 1 ZPO. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts sind die Kosten der in beiden In- stanzen eingeholten Sachverständigengutachten nicht von der Klägerin zu tra- gen. a) Nach § 96 ZPO können die Kosten eines ohne Erfolg gebliebenen An- griffs- oder Verteidigungsmittels der Partei auferlegt werden, die es geltend ge- macht hat, auch wenn sie in der Hauptsache (teilweise) obsiegt. Diese Voraus- setzungen liegen nicht vor; die Auferlegung der Sachverständigenkosten zu Lasten der Klägerin war ermessensfehlerhaft (vgl. Senatsurteil vom 14. No- vember 2007 - VIII ZR 340/06, NJW 2008, 218 Rn. 9; MünchKommZPO/Schulz, 5. Aufl. 2016, § 96 Rn. 5) und ist damit vom Revisionsgericht von Amts wegen (vgl. BGH, Urteile vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161 Rn. 21; vom 24. Januar 2017 - XI ZR 183/15, NJW-RR 2017, 815 Rn. 35) zu korrigieren. b) Zwar ist die Anwendung vom Wortlaut der Norm gedeckt. Jedoch steht der Sinn und Zweck des § 96 ZPO vorliegend einer Kostentragung der Klägerin entgegen. 43 44 45 46 - 17 - aa) Die Vorschrift ist als Ausnahmetatbestand vom Grundsatz der Einheit der Kostenentscheidung eng auszulegen. Zwar verlangt die Norm kein Ver- schulden auf Seiten der obsiegenden Partei. Jedoch ist im Rahmen ihrer An- wendung das mit ihr verfolgte Ziel, die Parteien zu einer sparsamen Prozess- führung anzuhalten (vgl. MünchKommZPO/Schulz, aaO Rn. 1) sowie das der Norm innewohnende Veranlasserprinzip zu berücksichtigen. Ebenso wie bei anderen Vorschriften, die eine Kostentrennung sogar gebieten, wie etwa § 93, § 95, § 97 Abs. 2, § 100 Abs. 3, § 281 Abs. 3 Satz 2, § 344 ZPO, und denen ein unwirtschaftliches oder prozessverlängerndes Verhalten vorausgeht, kommt auch § 96 ZPO in kostenrechtlicher Hinsicht ein Sanktionscharakter zu. Daher reicht es gerade nicht aus, dass einzelne Angriffs- und Verteidigungsmittel ver- worfen werden, da die Parteien in der Wahl ihrer Rechtsverfolgung auch mit Blick auf drohende Kostenfolgen frei sein müssen (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichsjustizgesetzen, Band 2, Neudruck 1983, S. 199). Vielmehr ist maßgebend in die Abwägung einzustellen, ob die Erfolglo- sigkeit des Angriffs- oder Verteidigungsmittels für die Partei voraussehbar war (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 1979 - X ZR 49/74, NJW 1980, 838 unter III, insoweit in BGHZ 76, 50 nicht abgedruckt; Smid/Hartmann in: Wieczo- rek/Schütze, ZPO, 4. Aufl., § 96 Rn. 6; Stein/Jonas/Muthorst, ZPO, 23. Aufl., § 96 Rn. 1). bb) Nach diesen Maßstäben war es ermessensfehlerhaft, der Klägerin die Kosten sämtlicher Sachverständigengutachten aufzuerlegen. Mit dem Behaupten einer konkreten Wohnungsgröße ist die Klägerin ih- rer Darlegungs- und Beweislast nachgekommen. Anhaltspunkte für eine ex- ante mögliche Voraussehbarkeit einer vom klägerischen Sachvortrag abwei- chenden Wohnungsgröße sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Pro- 47 48 49 - 18 - zessführung der darlegungs- und beweispflichtigen Partei würde faktisch beein- trächtigt, wenn sie die Kosten des Beweismittels allein deshalb tragen müsste, weil hiermit die von ihr aufgestellte Behauptung ex-post nicht, beziehungsweise wie vorliegend nicht in Gänze bewiesen werden konnte. Zudem hat das Berufungsgericht unberücksichtigt gelassen, dass die Wohnungsgröße sowohl im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens (Klage), als auch im Rahmen der Rückforderung überzahlter Miete (Widerklage) eine Rolle spielt. Damit haben beide Parteien - wenn auch vor dem Hintergrund unter- schiedlicher Anspruchsgrundlagen - Angaben zur Wohnungsgröße und damit jeweils ein Angriffs- beziehungsweise Verteidigungsmittel im Sinne des § 96 ZPO "geltend gemacht". Auch dasjenige des Beklagten ist in Teilen ohne Erfolg geblieben, da seine Behauptungen zur Wohnungsgröße durch die eingeholten Sachverständigengutachten ebenfalls nicht in vollem Umfang bestätigt worden sind. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 14.08.2013 - 15 C 15/12 - LG Berlin, Entscheidung vom 17.01.2018 - 18 S 308/13 - 50

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ECLI:DE:BGH:2019:240419UVIIIZR62.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 62/18 Verkündet am: 24. April 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 a) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wis- senschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Be- wertungsmethode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbe- halten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze ver- stößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16). b) Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3). - 2 - c) Ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Änderungen von Bestandsmieten, welches gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen ist, ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn der Tatrichter Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Vierjahreszeitraum nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht. d) Ergibt sich auch nach Berücksichtigung der gesetzlichen Wohnwertmerkmale der vom - sachverständig beratenen - Tatrichter herangezogenen Vergleichswohnun- gen eine breite Streuung der für diese Wohnungen gezahlten Mieten, darf die ortsübliche Einzelvergleichsmiete nicht mit dem oberen Wert dieser Streubreite gleichgesetzt werden. Denn es ist nicht sachgerecht, eine solche breite Markt- streuung, die nicht auf den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen beruht, einseitig dem Vermieter zu Gute kommen zu lassen. In diesen Fällen obliegt es dem Tatrichter, innerhalb dieser Streubreite die Miete zu ermitteln, die der Vermieter als ortsübliche Vergleichsmiete beanspruchen kann. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen kann. Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurteils vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351). BGH, Urteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18 - LG Görlitz AG Görlitz - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. März 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 16. Februar 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zu ihrem Nachteil entschieden wor- den ist. Auf die Revision der Beklagten wird - unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels - das vorgenannte Urteil darüber hinaus insoweit aufgehoben, als die Beklagte verurteilt worden ist, der Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die Wohnung E. straße in Görlitz, 1. Obergeschoss rechts, über 400,77 € hinaus zuzustimmen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur erneuten Verhand- lung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsver- fahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer in Görlitz gelegenen Wohnung der Kläge- rin. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 30. Oktober 2014 begehrte die Klä- gerin unter Benennung von drei Vergleichswohnungen eine Erhöhung der mo- natlichen Nettomiete (nachfolgend nur: Miete) für die 73 m² große Wohnung von 380,33 € auf 456,25 € (6,25 €/m²). Die Beklagte stimmte mit Schreiben vom 27. Dezember 2014 einer Miet- erhöhung auf 400,77 € (5,49 €/m²) zu. Später erklärte die Beklagte den Wider- ruf der Zustimmung. Das Amtsgericht hat der auf weitergehende Zustimmung zu einer Mieter- höhung auf 456,25 € monatlich gerichteten Klage nach Einholung eines schrift- lichen Sachverständigengutachtens mit zwei Ergänzungsgutachten zum Teil stattgegeben und die Beklagte verurteilt, der Erhöhung der Miete von 400,77 € auf 416,10 € (5,70 €/m²) zuzustimmen. Das Landgericht hat die Berufungen der Klägerin und der Beklagten nach ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Klä- gerin ihr Zustimmungsbegehren, soweit es erfolglos geblieben ist, und die Be- klagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung der Klage weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat teilweise, die Revision der Klägerin hat insgesamt Erfolg. Dies führt zur Aufhebung des Berufungsurteils, soweit das Berufungsgericht die Beklagte zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung über 1 2 3 4 5 - 5 - 400,77 € monatlich hinaus verurteilt hat und - im Umfang der Aufhebung - zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin könne gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für die von der Beklagten gemietete Wohnung auf monatlich 416,10 € (5,70 €/m²) beanspruchen. Zu Recht habe das Amtsgericht angenommen, dass das Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin vom 30. Oktober 2014 den in formeller Hinsicht zu stel- lenden Anforderungen genüge. Zwar befinde sich eine der in dem Mieterhö- hungsverlangen bezeichneten Vergleichswohnungen in einem Mehrfamilien- haus, welches mit einem Fahrstuhl ausgestattet sei, während das Anwesen, in dem die von der Beklagten gemietete Wohnung belegen sei, einen solchen nicht aufweise. Dies hindere jedoch nicht, auch diese von der Klägerin benann- te Wohnung als vergleichbar im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB anzuse- hen. Die Klägerin sei nicht berechtigt, ihre mit Schreiben vom 27. Dezember 2014 erklärte teilweise Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nach Maß- gabe der §§ 312 ff. BGB zu widerrufen. Allein ein Briefwechsel stelle noch kein Fernabsatzgeschäft im Sinne des Gesetzes dar. Zu Recht habe das Amtsgericht unter Zugrundelegung der Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten auf 5,70 €/m² geschätzt. Die zuerkannte Mieterhö- hung liege im Rahmen der vom Sachverständigen ermittelten Spanne der orts- 6 7 8 9 10 - 6 - üblichen Vergleichsmiete von 4,47 €/m² bis 6,93 €/m². Der Sachverständige habe die in Rede stehende Wohnung in diese Spanne eingeordnet und so die Einzelvergleichsmiete mit einem Punktwert von 5,70 €/m² festgestellt. Der Sachverständige habe die von ihm herangezogenen Vergleichswoh- nungen hinlänglich bezeichnet. Das Berufungsgericht habe keinen Zweifel, dass sich diese tatsächlich in den jeweils von ihm angegebenen Straßenzügen sowie in der genannten Geschosslage befänden und auch die beschriebenen Wohnwertmerkmale aufwiesen. Die vom Sachverständigen ausgewählten Vergleichswohnungen seien - mit einer Ausnahme - in den Jahren 2010 bis 2014 neu vermietet worden. Die getroffene Auswahl habe der Sachverständige mit der Besonderheit des Miet- wohnungsmarktes in Görlitz begründet. Eine Erhöhung der Wohnungsmieten in den vergangenen zehn Jahren habe er dort nicht feststellen können. Hingegen könnten in Görlitz zahlreiche sanierte Wohnungen aufgrund des Einwohner- schwundes nicht vermietet werden. Daher seien Neuvermietungen keine "Preis- treiber". Der Sachverständige habe seinem Gutachten auch tatsächlich gezahlte Vergleichsmieten zu Grunde gelegt. Da die Wohnwertmerkmale der Ver- gleichswohnungen naturgemäß nicht zu 100 % mit den Eigenschaften der Wohnung der Beklagten übereinstimmten, habe der Sachverständige die Miet- höhe der Vergleichswohnungen mit Hilfe von Anpassungskoeffizienten und ei- nem die Besonderheiten des Görlitzer Mietwohnungsmarktes berücksichtigen- den Punktesystem ausgeglichen. Es liege auf der Hand, dass die so ermittelten Mieten nicht tatsächlich gezahlt, sondern angepasst seien. Die Klägerin mache mit ihrer Berufung ohne Erfolg geltend, dass nicht auf den vom Sachverständigen bezifferten arithmetischen Mittelwert der Span- 11 12 13 14 - 7 - ne der ortsüblichen Vergleichsmiete abzustellen sei, sondern auch der oberste Spannenwert die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegele. Das Berufungsge- richt verstehe den Sachverständigen dahingehend, dass das arithmetische Mit- tel der Spanne (hier 5,70 €/m²) zugleich den Punktwert der unter Berücksichti- gung qualitativer Kriterien angepassten Vergleichsmiete repräsentiere. Dieser Wert bilde nach den Ausführungen des Sachverständigen die punktgenaue Einzelvergleichsmiete für die in Rede stehende Wohnung ab. Da mithin bereits eine Einzelvergleichsmiete vorliege, komme eine Anhebung auf den obersten Wert der Spanne nicht in Betracht. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Nach den bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen kön- nen weder die Verurteilung der Beklagten zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB Bestand haben, soweit diese die außergerichtlichen vereinbarten 400,77 € übersteigt, noch kann ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete über die vom Beru- fungsgericht bestätigte Verurteilung zu 416,10 € hinaus abgelehnt werden. Sowohl die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüb- lichen Vergleichsmiete nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB als auch die Feststellungen zur "konkreten" ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete sind von Rechtsfehlern beeinflusst, weil das Sachver- ständigengutachten nicht frei von methodischen Mängeln ist und deshalb den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht vollständig gerecht wird. 15 16 17 - 8 - I. Zur Revision der Beklagten 1. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht allerdings ange- nommen, die Beklagte sei nicht zum Widerruf der von ihr am 27. Dezember 2014 erklärten Teilzustimmung zu einer Mieterhöhung auf 400,77 € berechtigt. Insoweit bleibt die Revision der Beklagten ohne Erfolg. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. In dem Mieterhöhungsver- langen der Klägerin vom 30. Oktober 2014 lag dabei zugleich ein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung nach §§ 558, 558a BGB (vgl. Se- natsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 17; Se- natsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NZM 2018, 279 Rn. 11; jeweils mwN) über eine Miete von nunmehr 456,25 €. Dieses Angebot hat die Beklagte teilweise angenommen, nämlich durch Zustimmung zu einer Mieter- höhung auf 400,77 € (§ 558b Abs. 1 BGB). Daran ist die Beklagte gebunden. Der am 17. Dezember 2015 erklärte Widerruf der Teilzustimmung zu der verlangten Mieterhöhung ist nicht wirksam. Entgegen der Ansicht der Revision ist insoweit der Anwendungsbereich des von der Beklagten in Anspruch genommenen Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträ- gen nicht eröffnet. Zwar steht dem Verbraucher auch bei im Fernabsatz geschlossenen Ver- trägen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB grundsätzlich ein Widerrufsrecht nach Maßgabe der §§ 312c, 312g Abs. 1, § 355 BGB zu. Insoweit ist jedoch bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüb- lichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), wie der Senat nach 18 19 20 21 22 - 9 - Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat (Senatsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO Rn. 13, 25 ff.), eine Einschränkung ge- boten. Obwohl der Wortsinn des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch solche Verein- barungen erfasst, ist der Anwendungsbereich der § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB mit Rücksicht auf den Regelungszweck der Bestimmungen über die Miet- erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleo- logischen Reduktion einzuschränken. Nach dieser Maßgabe ist ein Widerrufs- recht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustim- mungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) nicht gege- ben (Senatsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO). 2. Zutreffend rügt die Revision, dass die Feststellungen des Berufungs- gerichts zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB), soweit sie monatlich 400,77 € übersteigt, nicht frei von Rechtsfehlern sind. a) Allerdings lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das Miet- erhöhungsverlangen vom 30. Oktober 2014 sei nicht in formeller Hinsicht un- wirksam, einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die Klägerin hat sich zur Begrün- dung der beabsichtigten Mieterhöhung auf die Benennung von drei Vergleichs- wohnungen gestützt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB). Die Revision macht allein gel- tend, das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam und die Klage unzu- lässig, weil eines der drei Anwesen - anders als dasjenige, in dem die von der Beklagten gemietete Wohnungen belegen sei - mit einem Fahrstuhl ausgestat- tet sei. Damit dringt die Revision nicht durch. Die an die "Vergleichbarkeit" der zur Begründung eines Mieterhöhungs- verlangens genannten Wohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stellenden 23 24 25 - 10 - Anforderungen sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung dahin geklärt, dass ein großzügiger Maßstab anzulegen und eine Übereinstimmung oder gar "Identität" in allen wesentlichen Wohnwertmerkmalen nicht zu fordern ist (BVerfGE 53, 352, 359 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1485 f.; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG). Der Mieter soll (lediglich) in die Lage versetzt werden, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und die begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NJW-RR 2014, 1357 Rn. 1). Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Okto- ber 2014 gerecht. Die Klägerin hat dabei unter anderem mitgeteilt, dass eine der von ihr benannten Vergleichswohnungen in einem Haus belegen sei, wel- ches mit einem Fahrstuhl ausgestattet sei. Auf diese Weise hat die Klägerin den von der Revision beanstandeten Gesichtspunkt ausdrücklich kenntlich gemacht. Eine Prüfung der begehrten Mieterhöhung war der Beklagten auch unter dem von der Revision insoweit allein gerügten Gesichtspunkt daher nicht verstellt. b) Die Ausführungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens beruhen hingegen auf einer rechtsfehlerhaft ge- wonnenen Tatsachengrundlage, weil das Gutachten des Sachverständigen den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in jeder Hinsicht ge- recht wird. aa) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gege- ben, so hat der Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 26 27 28 - 11 - Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energeti- schen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB). Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist die ortsübliche Vergleichsmiete ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Ent- gelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für ver- gleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143). bb) Diesen Anforderungen genügt das im Berufungsurteil zugrunde ge- legte Sachverständigengutachten nicht in allen Punkten. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachver- ständigen, dessen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unter- schiedliche wissenschaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - insoweit sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur einge- schränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen 29 30 31 - 12 - Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; siehe auch BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16). Gemessen daran ist das angefochtene Urteil, wie die Revision mit Recht rügt, zu beanstanden, denn das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die von dem beauftragten Sachverständigen gewählte konkrete Vorgehensweise den abstrakten Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht in jeder Hinsicht entspricht. (1) Vergeblich macht die Revision allerdings geltend, der Befund des ge- richtlich bestellten Sachverständigen sei bereits deshalb nicht tragfähig, weil er zwar die Straßennamen der von ihm ausgewählten Vergleichswohnungen mit- geteilt hat, nicht aber die betreffenden Hausnummern und auch Angaben zur Lage der jeweiligen Wohnung in den Geschossen unterblieben seien (a). Fehl geht zudem die Rüge der Revision, der Sachverständige habe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht anhand der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten ermittelt (b). (a) Das Sachverständigengutachten ist nicht deshalb unverwertbar, weil es weder die Hausnummern der Vergleichswohnungen noch die Lage innerhalb des jeweiligen Geschosses mitteilt. (aa) Der Sachverständige hat jede der von ihm zum Vergleich herange- zogenen Wohnungen anhand von mehr als 20 Merkmalen sehr ausführlich be- schrieben und eingehend bewertet. Zudem hat er die Straßennamen angege- ben, nicht allerdings die Hausnummern und die Lage der Vergleichswohnungen innerhalb des jeweiligen Geschosses. Dies war unter den gegebenen Umstän- den jedoch nicht geboten. 32 33 34 35 - 13 - (bb) Ohne Erfolg beruft sich die Revision in diesem Zusammenhang da- rauf, für die formelle Rechtmäßigkeit eines auf Vergleichswohnungen gestütz- ten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB sei zum Zweck der Identifizierung der vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage innerhalb eines Geschosses anzugeben (vgl. Senatsurteile vom 18. Dezember 2002 - VIII ZR 72/02, NJW 2003, 963 unter II 1 b, c; VIII ZR 141/02, WuM 2003, 149 unter II 1 b, c). Dem hat die Klägerin in ihrem Mieter- höhungsverlangen vom 30. Oktober 2014 rechtsfehlerfrei - und insoweit unan- gegriffen - Rechnung getragen. Das formelle Erfordernis, in einem Mieterhöhungsverlangen des Vermie- ters zum Zweck der Identifizierung der benannten Vergleichswohnungen auch deren Lage innerhalb eines Geschosses anzugeben, ist entgegen der Ansicht der Revision jedoch schon deshalb nicht auf die materielle Rechtmäßigkeit ei- nes Mieterhöhungsverlangens und demgemäß nicht auf das Gutachten eines vom Gericht herangezogenen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachver- ständigen zu übertragen, weil dieser - anders als der Vermieter - von Berufs wegen zur Objektivität verpflichtet ist. (cc) Auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts muss ein Sachverständiger nicht stets die Vergleichswohnungen offen legen, damit sein Gutachten verwertbar ist (vgl. BVerfG, NJW 1997, 311; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3). Erst recht muss ein Sach- verständiger, der die jeweiligen Straßennamen mitgeteilt hat, nicht ohne Weite- res auch die Hausnummern der Anwesen angeben, in denen die Vergleichs- wohnungen belegen sind. Ebenso wenig muss ein Sachverständiger, der die Wohnwertmerkmale der Vergleichswohnungen - wie hier - eingehend be- schreibt, bei mehrgeschossigen Anwesen stets auch die Lage einer Ver- 36 37 38 - 14 - gleichswohnung in einem mehrgeschossigen Anwesen innerhalb des jeweiligen Geschosses mitteilen. Eine in jeder Hinsicht vollständige Angabe der Anschriften der Ver- gleichswohnungen - hier unter Einschluss der Hausnummern und der Lage der Wohnungen im Geschoss - wäre nur dann geboten, wenn auch diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (vgl. BVerfGE 91, 176, 184; BVerfG, Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, aaO). Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint. Auch die Revision ist auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens in die Lage versetzt worden, sich eingehend mit dem Befund des Sachverständigen ausei- nanderzusetzen, ohne durch die Unkenntnis der Hausnummern und der Lage im Geschoss in ihrer Beurteilung beeinträchtigt zu sein. (b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Ver- gleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143). Dies hat das Beru- fungsgericht entgegen der Ansicht der Revision nicht verkannt. Der Sachver- ständige hat bei der Bewertung der von ihm herangezogenen Vergleichswoh- nungen jeweils die tatsächlich gezahlte Miete ermittelt und in seine Bewertung eingestellt. Anders als die Revision meint, beruht die Bewertung durch den Sachverständigen nicht auf "fiktiven" Mieten. (aa) Meist - und nach dem Befund des ortskundigen Sachverständigen auch im gegebenen Fall - ist es nicht möglich, durchgängig auf gleichartige oder gar weitgehend identische Vergleichswohnungen zurückzugreifen. Die Beteilig- ten stehen daher in Gemeinden ohne Mietspiegel vor beträchtlichen Schwierig- 39 40 41 - 15 - keiten, "vergleichbare" Wohnungen zu finden (vgl. BVerfGE aaO; siehe auch BT-Drucks. 7/2011, S. 15). Es ist somit nicht immer vermeidbar, bestehende Unterschiede zwischen den Vergleichswohnungen und der Wohnung des jewei- ligen Mieters auszugleichen. Den Ausgleich vorhandener Unterschiede kann der Sachverständige auf verschiedene Weise vornehmen, etwa prozentual oder durch absolute Beträge. Auch die Verwendung eines Punktesystems ist möglich (vgl. Dröge, Handbuch der Mietpreisbewertung für Wohn- und Gewerberaum, 3. Aufl., S. 239). (bb) Im gegebenen Fall hat der mit den Örtlichkeiten vertraute Sachver- ständige zum Ausgleich der vorhandenen Unterschiede zwischen den Ver- gleichswohnungen einerseits und der Wohnung der Beklagten andererseits ein von ihm entwickeltes, detailliertes Punktesystem herangezogen. Dieses hat das Berufungsgericht in revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise als ge- eignete Grundlage seiner Beurteilung angesehen, weil die Anpassung der Miete der Vergleichswohnungen mittels des verwendeten Punktesystems lediglich dazu dient, nicht zu vermeidende Unterschiede zwischen den Vergleichswoh- nungen und der Wohnung der Beklagten auszugleichen und einen Vergleich anhand der jeweiligen Wohnwertmerkmale zu ermöglichen. (2) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch nicht beachtet, dass der Sachverständige seine Ausführungen zu dem von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgegebenen Wohnwertmerkmal "Größe" auf unzureichende empirische Grundlagen gestützt hat (a). Weiter rügt die Revision zu Recht, der Sachver- ständige habe es unterlassen, bei der Ermittlung der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Be- standsmietenänderungen zugrunde zu legen (b). (a) Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend in den Blick genommen, dass das Gutachten des Sachverständigen auf einer unzureichenden tatsächli- 42 43 44 - 16 - chen Grundlage beruht, soweit es die Ausführungen zum Wohnwertmerkmal "Größe" betrifft. Denn nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsge- richts hat sich der Sachverständige auf mehr als 30 Jahre alte statistische Wer- te bezogen, die er zudem einem anderen örtlichen (Teil-)Markt entnommen hat. (aa) Um eine größere Anzahl von Wohnungen zum Vergleich heranzie- hen zu können, hat der Sachverständige Umrechnungszahlen (Koeffizienten) herangezogen, die im Jahr 1980 aus einem begrenzten örtlichen Teilmarkt, nämlich dem Vorstadtbereich von Lübeck, abgeleitet und alsbald, nämlich im Jahr 1984, aktualisiert worden sind (Streich, DWW 1980, 188; ders., DWW 1984, 90). Der Sachverständige hat seinem Gutachten die im Jahr 1984 von Streich für den vorgenannten Teilmarkt erarbeiteten Umrechnungszahlen zu- grunde gelegt. (bb) Dies hätte das Berufungsgericht - jedenfalls ohne nähere Erläute- rungen - nicht hinnehmen dürfen. (aaa) Zwar wird im Schrifttum grundsätzlich angeraten, auf veröffentlichte Untersuchungen über die Abhängigkeit von Wohnfläche und Miethöhe zurück- zugreifen (Schwirley/Dickersbach, Die Bewertung von Wohnraummieten, 3. Aufl., S. 313). Das Berufungsgericht hat aber nicht beachtet, dass eine schematische Übernahme von Umrechnungszahlen, die vor mehr als 30 Jahren auf einem anderen örtlichen Markt - hier sogar nur auf einem Teilmarkt - erho- ben worden sind, einer besonderen Überprüfung bedarf. So wird im Schrifttum ausdrücklich darauf hingewiesen, dass derartige Berechnungen aktualisie- rungsbedürftig seien (vgl. Dröge, aaO S. 245). Dies ist jedoch, soweit ersicht- lich, hier seit 1984 nicht mehr geschehen, denn der Sachverständige hat nach wie vor die von Streich bereits 1984 erarbeiteten Umrechnungszahlen verwen- det (siehe das in DWW 1984, 90, 91 mitgeteilte Zahlenwerk). 45 46 47 - 17 - (bbb) Zudem darf der Tatrichter den rechtlichen Maßstab der Ortsüblich- keit nicht verlassen. Statistische Annahmen, die die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend berücksichtigen, hat die Rechtsprechung demgemäß nicht gebilligt (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, aaO; BFH, aaO Rn. 19 f. mwN). Dies hat das Berufungsgericht nicht beachtet. Die von Streich entwickel- ten Umrechnungszahlen beziehen sich auf einen anderen örtlichen Markt (Lübeck) und überdies nur auf einen Teilmarkt, nämlich die Vorstadt von Lübeck. Aufgrund der konkreten örtlichen Verhältnisse können jedoch generell oder jedenfalls für einzelne Teilmärkte abweichende Wertverhältnisse gelten (so Streich, DWW 1980, aaO, 191; ders., DWW 1984, aaO). Angesichts dessen durfte das Berufungsgericht die pauschale Sichtweise des Sachverständigen, die 1984 für die Vorstadt von Lübeck erarbeiteten Umrechnungszahlen seien "am Mietmarkt in Görlitz nachvollziehbar", nicht ohne Weiteres hinnehmen. Dies gilt erst recht deshalb, weil das Berufungsgericht selbst hervorgehoben hat, dass sich der Wohnungsmarkt in Görlitz nicht unerheblich von demjenigen an- derer Städte, die etwa gleich groß seien, unterscheide. (b) Des Weiteren hat der Sachverständige nach den Feststellungen des Berufungsgerichts geänderte Bestandsmieten im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht berücksichtigt, sondern nur Neuvermietungen. Zudem hat er, wie die Revision zu Recht rügt, eine außerhalb des Vierjahreszeitraums liegende - und damit nicht berücksichtigungsfähige - Änderung einer Miete in sein Gutachten einbezogen (Vergleichswohnung Nr. 7). Damit durfte sich das Berufungsgericht nicht begnügen. (aa) § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sieht vor, dass bei der Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu berücksichtigen sind. In welchem Verhältnis die gebotene Gewichtung vorzu- nehmen ist, ist in dieser Vorschrift nicht ausdrücklich geregelt. Es obliegt des- 48 49 50 - 18 - halb dem Tatrichter, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu achten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 31). Ein angemessenes Verhältnis liegt jedoch jedenfalls dann nicht mehr vor, wenn der Tatrichter Bestandsmie- tenänderungen nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in die Bewertung einbezieht. Das Berufungsgericht hat dies nicht beachtet, son- dern gebilligt, dass der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete - ab- gesehen von der bereits aus anderen Gründen nicht berechtigungsfähigen Ver- gleichswohnung Nr. 7 - nur anhand von Neuvermietungen ermittelt. Dies bean- standet die Revision zu Recht. (bb) Von der Berücksichtigung geänderter Bestandsmieten durfte das Berufungsgericht auch nicht im Hinblick auf die örtlichen Besonderheiten in Görlitz absehen. Das Berufungsgericht hat sich auf die Ausführungen des Sachverständigen (in seinem zweiten Ergänzungsgutachten) gestützt, er habe in den vergangenen zehn Jahren eine Erhöhung der Wohnungsmieten in Görlitz nicht feststellen können. Aufgrund des dortigen Einwohnerschwundes stünden sanierte Wohnungen leer. Daher, so hat das Berufungsgericht gemeint, seien Neuvermietungen in Görlitz keine "Preistreiber". Hiermit hätte es das Berufungsgericht nicht bewenden lassen dürfen. Denn es verhält sich nicht etwa so, dass sich - etwa aufgrund eines bei den Be- standsmieten stagnierenden Mietmarktes - hier keine Mietverhältnisse finden ließen, bei denen die Miete innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums erhöht worden wäre. Dies ergibt sich schon daraus, dass die Beklagte dem Sachverständigen, wie die Revision mit Recht geltend macht, eine nicht unbe- trächtliche Anzahl von Bestandsmietenänderungen im maßgeblichen Zeitraum zwischen 3,26 €/m² und 4,66 €/m² mitgeteilt hat. Der Sachverständige hat dies bei seiner ergänzenden Anhörung durch das Berufungsgericht eingeräumt und 51 52 - 19 - dazu erklärt, von Seiten der Klägerin eine entsprechende Mitteilung nicht erhal- ten zu haben; deshalb habe er auf den "eigenen Bestand" zurückgegriffen. II. Zur Revision der Klägerin 1. Die Revision der Klägerin greift die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,47 €/m² bis 6,93 €/m² reiche, nicht an. Dennoch ist das Berufungsurteil auf- grund der rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsge- richts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht nur auf die Revision der Beklagten, die das Berufungsurteil insoweit - wie ausgeführt - erfolgreich angegriffen hat, sondern auch auf die Revision der Klägerin aufzuheben. Denn das Revisionsgericht ist nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 Halbs. 2 ZPO auch im Rahmen der Revision der Klägerin nicht an die rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichs- miete gebunden, weil die Beklagte ihre Einwände gegen das Berufungsurteil nicht nur im Wege einer eigenständigen Revision, sondern auch als Gegenrüge (vgl. dazu MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 559 Rn. 15; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 559 Rn. 52; jeweils mwN) im Rahmen der gegen sie gerichte- ten Revision der Klägerin erhoben hat. 2. Hingegen ist die Auffassung der Revision, die Klägerin könne die von ihr begehrte Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,25 €/m² schon deshalb beanspruchen, weil der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete mit einer Spanne von 4,47 €/m² bis 6,93 €/m² ermittelt habe und der Vermieter Zu- stimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur oberen Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen dürfe, unabhängig davon unbegründet, dass der Gutachter die ortsübliche Vergleichsmiete - wie ausgeführt - nicht in jeder Hin- sicht den gesetzlichen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB entsprechend ermittelt hat. 53 54 55 - 20 - a) Zwar ist der Senat davon ausgegangen, dass es sich bei der ortsübli- chen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten (Einzel-) Vergleichsmiete nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handelt, sondern diese sich auch innerhalb einer - kleinen - Bandbreite bewegen kann, wie es in dem dem Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, NJW 2010, 146 Rn. 14 mwN) zu Grunde liegenden Mietererhöhungsverfahren der Fall war. In jenem Verfahren hatte die dortige Sachverständige eine kleine Bandbreite von 0,24 €/m² ermittelt. Sie hat dabei 19 Vergleichswohnungen in die Betrachtung einbezogen und durch Zu- und Abschläge entsprechend der einzelnen Wohn- wertmerkmale im Vergleich zu der in Rede stehenden Wohnung die erforderli- che Vergleichbarkeit hergestellt. In diesem Fall der auffällig dicht zusammenlie- genden Mieten der Vergleichswohnungen hat der Senat das Mieterhöhungsver- langen in Höhe des oberen Wertes der Bandbreite der von der Sachverständi- gen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtfertigt gehalten (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15). In einem solchen Fall liegt es nahe, dass die ortsübliche Einzelvergleichsmiete keinen punktgenauen Wert darstellt, sondern am besten durch eine kleine Bandbreite von Mieten wieder- gegeben wird. b) Für den davon zu unterscheidenden Fall, dass ein Sachverständiger bei einem Vergleich der zur Beurteilung stehenden Wohnung mit ähnlichen Vergleichswohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Mieten ge- langt, hat der Senat es hingegen nicht gebilligt, dass ohne Weiteres der obere Wert der so ermittelten Bandbreite als die vom Vermieter zu beanspruchende ortsübliche Einzelvergleichsmiete zu Grunde gelegt wird (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 16 ff. [zu einer festgestellten Streu- breite von 6,05 €/m² bis 8 €/m²]). 56 57 - 21 - c) Stets müssen zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswoh- nungen zu der zu beurteilenden Wohnung berücksichtigt werden, um die Ver- gleichbarkeit herzustellen, sei es durch Zu- und Abschläge (vgl. hierzu Senats- urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 28), wie sie von man- chen Sachverständigen vorgenommen werden, sei es durch ein Punkte- Bewertungssystem, wie es der Sachverständige vorliegend angewendet hat. Soweit sich danach - was durchaus denkbar ist - auch nach der Berück- sichtigung der Qualitätsunterschiede der zum Vergleich herangezogenen Woh- nungen noch eine breite Marktstreuung ergibt, darf die ortsübliche Einzelver- gleichsmiete jedoch nicht einfach mit dem oberen Wert der Streubreite gleich- gesetzt werden. Vielmehr obliegt es dem sachverständig beratenen Tatrichter, die vom Vermieter zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rah- mens zu ermitteln. Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrecht- lich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen. So mag es - vor allem wenn Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht festgestellt werden können - angemessen sein, den arithmetischen Durch- schnittswert zugrunde zu legen. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichs- mieten um einen kleinen Wert herum mag es hingegen gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichs- miete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbrei- te als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO). 58 59 - 22 - d) Soweit die Revision geltend macht, die Ursache der vom Sachver- ständigen hier ermittelten großen Streubreite der für die herangezogenen Ver- gleichswohnungen gezahlten Mieten liege - wie der Sachverständige bei seiner Anhörung bestätigt habe - darin, dass für Wohnungen mit gleichen Eigenschaf- ten unterschiedliche Mieten gezahlt würden, so rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Im Gegenteil zeigt dies, dass es gerade nicht gerechtfertigt ist, auch den oberen Wert einer breiten Marktstreuung als die ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen und dem Vermieter einen darauf gerichteten Zustimmungsanspruch zu gewähren. Denn eine solche Marktstreuung beruht nicht auf den gesetzli- chen Qualitätsmerkmalen, an denen die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu messen ist. Es erscheint nicht sachgerecht, dass eine solcherart auffällige Marktstreuung allein dem Vermieter zu Gute kommen soll- te. Dies führte nämlich dazu, dass der Vermieter - von "Ausreißermieten" abge- sehen - im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden hat; eine derartige "Spitzenmiete" repräsentiert jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 13). Zudem liefe dies der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider, wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu Grunde zu legen ist. Denn zumindest in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und steigender Mie- ten würde die von der Revision vertretene Auffassung regelmäßig dazu führen, dass sich erhöhte Bestandsmieten im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens letztlich nicht auswirken, weil es dem Vermieter gestattet würde, Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zum oberen Wert der Marktstreuung, der re- 60 61 - 23 - gelmäßig durch die höchste Neuvertragsmiete repräsentiert würde, zu verlan- gen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses auf der Grundlage eines neuen oder eines ergänzenden Gutachtens tragfähige Feststellungen sowohl zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch zur Einzelvergleichsmiete treffen kann. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 15.05.2017 - 4 C 134/15 - LG Görlitz, Entscheidung vom 16.02.2018 - 2 S 64/17 - 62

AG Berlin 25 C 19/20

§ 557§ 558

BGH VIII ZR 94/1717.10.2018 · VIII. Zivilsenat

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Das von Art. 1 § 3 MietenWoG Bln formulierte Verbot ist weiterreichend dahin zu verstehen, dass es bereits eine entsprechende Vereinbarung über die Erhöhung der Miete mit einem Verbot belegt und eine solche also ausgeschlossen werden soll (sog. „weites Verbot“: LG Berlin, Urteil vom 15. Juli 2020 - 65 S 76/20). (Rn.16) 2. Die Annahme eines sog. „engen Verbots“, welches den zivilrechtlichen Anspruch der Vermieterseite gegen die Mietpartei auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht erfasst, ist indes nicht mit den geltenden Auslegungsgrundsätzen vereinbar (Abgrenzung LG Berlin, Urteil vom 15. Juli 2020 - 65 S 76/20). (Rn.17) 3. Eine Auslegung gegen den Willen des Gesetzgebers stellt einen Verstoß gegen die funktionelle Gewaltenteilung dar, denn dem Gesetzgeber würde ein Normtext untergeschoben, den er weder gewollt noch geschaffen hat. (Rn.34) 4. Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist weder formell noch materiell verfassungswidrig. (Rn.35) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt mit der vorliegenden Klage von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Wirkung ab dem 01.11.2019. Randnummer 2 Der Beklagte ist seit 1999 Mieter der Wohnung im 4. OG der E.-W. Straße 130 in 10.... B.. Randnummer 3 Am 18.06.2019 betrug die vom Beklagten monatlich zu entrichtende Nettokaltmiete 224,07 €. Mit Schreiben vom 23.08.2019 der Hausverwaltung begehrte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf den B.er Mietspiegel 2019 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 33,53 € auf 257,60 € mit Wirkung zum 01.11.2019. Der Beklagte erteilte die begehrte Zustimmung nicht. Randnummer 4 Mit der am 27.01.2020 mit Scheck über die Gerichtskosten bei Gericht eingegangenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Randnummer 5 Sie meint, Art. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln beabsichtigte keine Rückwirkung. Randnummer 6 Im Termin zur Güte- und mündlichen Hauptverhandlung am 03.09.2020 ist der Beklagte trotz Ladung mit Zustellungsurkunde vom 27.05.2020 unentschuldigt nicht erschienen. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in der E.-W. Straße130, 10.... B., 4. OG Mitte, von bisher monatlich 224,07 € um 33,53 € auf 257,60 € mit Wirkung ab dem 01.11.2019 zuzustimmen, Randnummer 9 den Erlass eines Versäumnisurteils. Randnummer 10 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Klägervortrags wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 11 Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klage war trotz Säumnis des Beklagten als sog. „unechtes Versäumnisurteil“ abzuweisen. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zu, da eine höhere als die am 18.6.2019 wirksam vereinbarte Nettokaltmiete gemäß Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln seit dem Inkrafttreten des Gesetzes am 23.02.2020 verboten ist. Die Klage ist damit unschlüssig und durch Sachurteil abzuweisen, § 331 Abs. 2 ZPO. Randnummer 12 Die Klage ist innerhalb der Frist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB erhoben worden. Die rechtzeitig am 27.01.2020 mit Scheck über die Gerichtskosten eingereichte Klage wurde „demnächst“ i.S.v. § 167 ZPO zugestellt. Randnummer 13 Die Klage kann in der Sache jedoch keinen Erfolg haben. Am 18.06.2019 betrug die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete 224,07 €. Die Vereinbarung einer von der Klägerin mit Wirkung zum 01.11.2019 begehrten neuen Miete von 257,60 € ist, soweit diese den Betrag von 224,07 € überschreitet, gemäß § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verboten. Randnummer 14 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln sieht vor, dass vorbehaltlich der weiteren Regelungen des Gesetzes eine Miete verboten ist, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Randnummer 15 Zunächst umfasst die Vorschrift in zeitlicher Hinsicht das hier streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 23.08.2019 (vgl. ausführlich: LG B., Beschluss vom 06. August 2020 – 67 S 109/20 –, juris; a. A. LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, juris). Randnummer 16 Entgegen der Auffassung des Landgerichts (vgl. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 21, juris) ist dieses jetzt im Gesetz formulierte Verbot auch weiterreichend dahin zu verstehen, dass es bereits eine entsprechende Vereinbarung über die Erhöhung der Miete mit einem Verbot belegt und eine solche also ausgeschlossen werden soll (sog. „weites Verbot“, vgl. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 22). Es handelt sich bei der Regelung um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB (AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 – 123 C 5146/19 –, Rn. 15; AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18. August 2020 – 4 C 113/19 –, Rn. 46, juris). In dem Mieterhöhungsverlangen bzw. dem Festhalten der Klägerseite an diesem liegt in Anbetracht der genannten Verbotsvorschrift jedenfalls eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG B., Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19 –, juris Rn. 21), sodass an dieser Stelle offen bleiben kann, ob die Nichtigkeitsfolge auch bereits das Mieterhöhungsverlangen erfasst. Randnummer 17 Die Annahme eines sog. „engen Verbots“, welches den zivilrechtlichen Anspruch der Vermieterseite gegen die Mietpartei auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht erfasst, ist indes nicht mit den geltenden Auslegungsgrundsätzen vereinbar (vgl. LG B., Beschluss vom 06. August 2020 – 67 S 109/20 –, Rn. 21, juris; a. A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 21, juris). Randnummer 18 Es ist bereits fraglich, ob § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln überhaupt Raum für eine Auslegung bietet, denn der Wortlaut als Anknüpfungspunkt und Grenze einer jeden Auslegung (vgl. Metz: Die Auslegung von Gesetzes an einem Beispiel aus dem Waffenrecht, JA 2018, 47 m.w.Nw.) lässt lediglich die Annahme eines „weiten Verbots“ zu (a.A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 19, juris). Das Wort „Miete“ im herkömmlichen wie auch im juristischen Sprachgebrauch meint den für den Besitz an einer Wohnung an die Vermieterseite zu entrichtenden Preis (vgl. Duden, „die Miete“; AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18. August 2020 – 4 C 113/19 –, Rn. 42, juris). Im Vordergrund des Wortlauts steht nach diesem Verständnis die vertragliche Verpflichtung der Mietpartei. Eine von § 3 Abs. 1 MietenWoG erfasste Preisverpflichtung als verboten zu betrachten, entspricht damit dem herkömmlichen und juristischen Verständnis des Wortlauts. Nicht vom herkömmlichen oder juristischen Sprachgebrauch ist indes die Einschränkung umfasst, „die Miete“ i. S. d. § 3 Abs. 1 MietenWoG erfasse lediglich den tatsächlichen Akt des Forderns oder der Vereinnahmung durch die Vermieterseite. Randnummer 19 Jedenfalls aber führt eine Auslegung eindeutig zur Annahme eines sog. „weiten Verbots“: Randnummer 20 Dies wird zunächst gestützt durch die Genese der Norm. Der ursprüngliche Gesetzentwurf für das MietenWoG vom 28.11.2019 (AgH B., Drs. 18/2347) verbot mit Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 noch das „Fordern“ einer die Miete vom 18.06.2019 übersteigenden Miete. Im weiteren Gesetzgebungsverlauf wurde diese Fassung jedoch auf der Grundlage der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen vom 22.01.2020 (AgH, Drs. 18/2437 vom 23.01.2020) durch die nunmehr geltende Fassung ersetzt. Es muss davon ausgegangen werden, dass der Landesgesetzgeber den Verbotsgegenstand in Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG noch einmal ganz bewusst zur Klarstellung abgeändert hat, um einer zunehmend auf das Wort „Fordern“ konzentrierten Debatte und sich hieraus ergebenden Umgehungsstrategien die Grundlage zu entziehen. Während der ursprüngliche Wortlaut des Gesetzentwurfs vom 28.11.2019 nach dem Wortlaut auf den ersten Blick noch eine Auslegungsalternative ermöglicht hätte, nach der nur das Fordern des Zahlungsanspruchs auf die erhöhte Miete Verbotsgegenstand sein sollte, wäre ein solches Verständnis nach der bewussten Abänderung des Wortlauts des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln schlechterdings nicht mehr darstellbar (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, a.a.O.; LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 57, juris). Denn dann wäre die zuvor erfolgte Änderung völlig ohne Sinn erfolgt, ein Umstand der, auch wenn mancher Gesetzgebungsprozess sicherlich kritisch begleitet werden kann, nicht einfach unterstellt werden darf. Randnummer 21 Eine systematische Auslegung ergibt nichts Anderes. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass die ursprüngliche Fassung des Bußgeldtatbestands gemäß Art. 1 § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln, die auf das „Fordern“ abstellte, nur noch um das „Entgegennehmen“ ergänzt wurde und im Übrigen unverändert blieb. Mit der Erweiterung des Bußgeldtatbestandes in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG um das Verbot des „Entgegennehmens“ wird hier vor allem dessen Effektivität erhöht, denn eine etwaige Passivität – die Annahme der vom Mieter angebotenen Zahlung – würde den Vermieter nicht schützen (LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 29). Fehlerhaft ist es jedoch, hieraus Rückschlüsse auf die Reichweite des Verbotes in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln zu ziehen: Es ist schon nicht ersichtlich, weshalb es einen Gleichlauf zwischen einem Verbotsgesetz und dem Bußgeldtatbestand geben soll. Der Bestimmtheitsgrundsatz gemäß Art. 103 Abs. 2 GG macht es erforderlich, ein verbotenes Handeln, welches staatlich sanktioniert wird, auch eindeutig und vor allem handlungsbezogen zu formulieren, wie es in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln versucht wurde. Es ist zudem nicht so, dass etwas anderes oder ein „Weniger“ bußgeldbewehrt sein soll, als das, was in §§ 3 bis 7 geregelt ist (vgl. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 30, juris), denn das Wort „Fordern“ in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln umfasst bereits die Mieterhöhungserklärung und nicht nur das tatsächliche Zahlungsverlangen (zur Begründung: AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 – 123 C 5146/19 –, Rn. 15, juris). Das Tatbestandsmerkmal „fordert‟ findet auch in § 5 Abs. 1 WiStG Erwähnung und liegt dort vor, wenn im Zusammenhang mit der Vermietung von Räumen zum Wohnen ein unangemessenes Entgelt verlangt wird. Es ist nicht erforderlich, dass das Verlangen ein rechtlich bindendes Angebot zum Abschluss eines Mietvertrags darstellt (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, Anhang 1 zu § 535, Rn. 12). Erst Recht heißt dies allerdings, dass ein Fordern insbesondere dann vorliegt, wenn – wie bei einer Mieterhöhung – ein rechtsgeschäftliches Angebot auf Änderung des Mietvertrages unterbreitet wird (AG Mitte, a.a.O.). Dementsprechend ist jede Miete an der Vorschrift des § 5 WiStG zu messen, gleichgültig, ob sie bei Abschluss des Mietvertrages so vereinbart oder als spätere Erhöhung gem. §§ 557a - 560 BGB, verlangt worden ist (vgl. Gramlich/Gramlich, 15. Aufl. 2019, WiStG § 5 Rn. 6). Diese Auslegung ist auf das hiesige Gesetz ohne weiteres übertragbar (AG B.-Mitte, a.a.O.). Randnummer 22 Die oben genannte Änderung des Wortlauts des Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln wurde zudem ausdrücklich im Sinne eines sog. „weiten Verbots“ begründet. Laut der ausdrücklichen Begründung des Änderungsantrags vom 21.01.2020 (abrufbar unter: https://www.parlament-B..de/ados/18/StadtWohn/vorgang/sw18-0244-v-%C3%84A-SPD-LINKE-GR%C3%9CNE.pdf) dient die Umformulierung des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG („ist eine Miete verboten“) der Klarstellung des Charakters der Vorschrift als Verbotsgesetz i. S. v. § 134 BGB. Randnummer 23 Die Annahme eines „engen Verbots“ widerspricht auch der sonstigen Begründung der neuen und abschließenden Fassung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln, in der ausdrücklich bekräftigt wird: „Die im MietenWoG Bln festgelegten Verbote (§§ 3-5) stellen insofern gesetzliche Verbote i.S.v. § 134 BGB dar, die nach wohl allgemeiner Auffassung auch das Landesrecht statuieren kann (…). Rechtsfolge eines solchen Verstoßes ist bei der Verletzung von preisrechtlichen Vorgaben nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages, sondern nur der gesetzeswidrig überhöhten Preisabrede.“(AG Tempelhof-Kreuzberg, a.a.O.). Randnummer 24 Auch die Einordnung der Norm als öffentlich-rechtliches Preisrecht durch den Gesetzgeber kann nicht die Annahme eines sog. „engen Verbots“ begründen (a.A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 33, juris), das Gegenteil ist der Fall. Der Vergleich des hiesigen Gesetzes mit den Preisvorschriften nach § 2 Abs. 2 PreisG und die ausdrückliche Bezugnahme des Landesgesetzgebers hierauf (vgl. Änderungsantrag v. 21.01.2020, a.a.O., S. 4f) führt zur Annahme eines sog. „weiten Verbots“. Randnummer 25 Nach der Rechtsprechung des BVerwG - und nachfolgend der des BVerfG - handelte es sich bei den Preisvorschriften aufgrund der Ermächtigung nach § 2 Abs. 2 PreisG um Regelungen, die es möglich machten, aus gesamtwirtschaftlichen und sozialen Gründen zum Nutzen des allgemeinen Wohls gebotene preisrechtliche Maßnahmen zu treffen; sie entsprachen dem Sozialstaatsprinzip, das auch die Vertragsfreiheit inhaltlich bestimmt und begrenzt, wobei das auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts liegende Verbot die auf der Vertragsfreiheit bezüglichen Normen des bürgerlichen Rechts, insbesondere nach § 433 Abs. 2 BGB oder nach § 535 Abs. 2 BGB in ihrem Bestand unberührt ließ. Das Preiserhöhungsrecht hemmte im allgemeinen Interesse lediglich die Ausübung der sich nach diesen Normen ergebenden subjektiven Rechte, änderte aber nicht das in §§ 433 oder 535 BGB enthaltene objektive Recht. Erlaubte Preise wurden nach § 2 PreisG durch Rechtsverordnungen festgesetzt, womit das Verbot einherging, einen höheren als den festgesetzten Preis zu fordern oder anzunehmen, anzubieten oder zu zahlen (BVerwG, Urteil vom 23. April 1954 – II C 50.53 –, BVerwGE 1, 104-123, Rn. 40). Der sogenannte Höchstpreischarakter der preisrechtlichen Bestimmungen wirkte und wirkt im Preisrecht noch immer unmittelbar gestaltend auf die Preise, eine Überschreitung des zulässigen Preises führt gemäß § 134 BGB zu der teilweisen Unwirksamkeit des zivilrechtlichen Vertrags (nämlich hinsichtlich der Preisabrede) und ggfs. sogar zu der Rückforderung einer danach bereits ausbezahlten Überzahlung (Berstermann/Petersen: Das Preisrecht - Bedeutungsloses Relikt aus dem letzten Jahrtausend oder praxisrelevante Ergänzung des Vergaberechts? ZfBR 2007, 767, 770; Vergaberecht und Preisrecht - Zivilrechtliche Unwirksamkeit des öffentlichen Auftrages bei Überschreitung des preisrechtlich zulässigen Höchstpreises, ZfBR 2008, 22, 23, beides beck-online). Nicht anders ist es auch nach § 3 Abs. 1 MietenWoG bei Annahme eines sog. „weiten Verbots“: Überschreitungen der Stichtagsmiete führen zur Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung gemäß § 134 BGB, nicht aber des gesamten Vertrages, ohne dass in den objektiven Gehalt der §§ 558 ff. BGB eingegriffen wird. Das von den §§ 558 BGB ff. geregelte subjektive Recht ist nämlich das Recht der Vermieterpartei von der Mietpartei im Einzelfall die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. In das dort geregelte subjektive Recht wird also in bestimmten Einzelfällen eingegriffen, nicht aber in das objektive Recht. Die Regelungen des bürgerlichen Rechts, insbesondere auch die Rechte aus § 535 Abs. 2 BGB und den §§ 558 ff. BGB, bleiben in ihrem Bestand unberührt. In zahlreichen Fällen, etwa bei Neubauten, bleibt eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 ff. BGB ja möglich. Randnummer 26 Auch hat das Bundesverfassungsgericht die Vereinbarung einer höheren als nach den §§ 3 ff. MietenWoG ausdrücklich nur unter der Bedingung der Verfassungswidrigkeit der Normen als zulässig erachtet (a. A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 34, juris). Randnummer 27 Die Annahme eines „engen Verbotes“ ist auch mit dem durch das Gesetz verfolgten Zweck nicht vereinbar (ausführlich: AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18. August 2020 – 4 C 113/19 –, Rn. 55 - 64, juris; LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 60, juris). Randnummer 28 Das Ziel des Gesetzes besteht ausweislich der Gesetzesbegründung darin, die „rasante Preisentwicklung auf dem freien Mietmarkt nicht nur zu bremsen, [sondern auch] auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen, um angemessenen Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietpreisen zu erhalten“ (AgH B., Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 2). Randnummer 29 Dazu sollen die „Mietpreise in B. für 5 Jahre entspannt“ werden, indem der preisliche Status Quo zum Stichtag für diese Zeit „eingefroren“ wird und „Mieterhöhungen im Bestand für die Dauer von 5 Jahren“ mit Ausnahme der im MietenWoG geregelten Ausnahmetatbestände grundsätzlich ausgeschlossen werden (AgH, Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 24). Randnummer 30 Würde man der Auslegung hin zu einem „engen Verbot“ des Landgerichts B. (ZK 65) folgen, dass zivilrechtliche Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558 BGB weiterhin zulässig sind, und nur deren Durchsetzung dem Verbot unterfallen würde, wäre das Ziel des MietenWoG Bln nicht erreicht. Randnummer 31 Im Ergebnis wären dann Ansprüche der Vermieterpartei auf Erhöhung der Miete nach § 558 Abs. 1 BGB weiterhin begründet. In Ansehung des zeitlichen Wirkens der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB von 3 Jahren wären im Geltungszeitraum des MietenWoG Bln von derzeit 5 Jahren möglicherweise zwei Mieterhöhungen für die Vermieterseite zulässig und erreichbar. Diese könnten und müssten vor den Zivilgerichten dann auch entsprechend tituliert werden (so geschehen: LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, juris). In der Folge wären die zivilrechtlichen Mieterhöhungsabreden hinsichtlich des jeweils höheren Mietzinses jeweils zum vereinbarten Zeitpunkt wirksam. Ein Anspruch auf entsprechend höhere Mietzinszahlung wäre mit dem Außerkrafttreten des MietenWoG Bln auch rückwirkend für den gesamten vergangenen Zeitraum durchsetzbar (so, wenn auch nicht ganz eindeutig, wohl auch: LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 64, juris). Schließlich entspricht es der allgemeinen Rechtslage, dass nach Wegfall einer Durchsetzungshemmung ein Anspruch vollständig durchsetzbar ist. Die Mieter und Mieterinnen müssten für den Geltungszeitraum nachzahlen und hätten dadurch in der Summe trotz des MietenWoG Bln keinerlei Entlastung erfahren, denn sie müssten im gesamten Zeitraum sparen, was gerade für ärmere Bevölkerungsschichten schlechterdings unzumutbar ist. Der Rechtsschutz der Mieter und Mieterinnen hätte sich massiv verschlechtert. Denn angesichts der Tatsache, dass sich eine etwaige Zustimmung zur Mieterhöhung zunächst nicht tatsächlich auswirkt, weil die Vermieterseite die neue Miete zunächst nicht vereinnahmen darf, schwindet gerade bei noch jungen oder etwa mangels Bildung weniger vorausschauenden Menschen der Druck, sich selbst effektiv gegen unbegründete Zustimmungsforderungen der Vermieterseite zu wehren. Leichtfertige Zustimmungen gerade besonders schutzbedürftiger Mieter und Mieterinnen zu Mieterhöhungen werden also wahrscheinlicher, Mieterhöhungen für die Vermieterseite umso attraktiver. Der Mietmarkt würde sich somit der Höhe nach mindestens uneingeschränkt weiterentwickeln. Die vom Landesgesetzgeber intendierte Verlangsamung des ansteigenden Preisniveaus auf dem Mietmarkt wäre nicht erreicht, der Gesetzeszweck also vollumfänglich verfehlt. Randnummer 32 Methodisch kann der Gesetzeszweck nur durch das Verständnis von Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln im Sinne eines sog. „weiten Verbots“ erreicht werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, a.a.O.). Denn nur ein solches würde den Gesetzeszweck erfüllen, Mieterhöhungen für die Geltungsdauer des MietenWoG Bln auszuschließen. Dies setzt nämlich zwingend die Nichtigkeit der Preiserhöhungsabrede an sich gemäß § 134 BGB voraus. Das hat auch der Landesgesetzgeber erkannt: Randnummer 33 „Rechtsfolge eines solchen Verstoßes ist bei der Verletzung von preisrechtlichen Vorgaben nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages, sondern nur der gesetzeswidrig überhöhten Preisabrede.“ (Begründung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen des AgH vom 21.01.2020, a.a.O., S. 5). Anders lässt sich auch nicht erklären, dass der Gesetzgeber von einem Wegfall des Rechtsgrunds im Rahmen von § 812 BGB und damit einer Rückforderbarkeit überzahlter Miete ausging. Auch dies setzt nämlich voraus, dass schon die vertragliche Vereinbarung der Mieterhöhung selbst nichtig ist. Wäre sie wirksam, wäre eine Rückforderung nach § 812 BGB ausgeschlossen. Randnummer 34 Schließlich gebietet auch eine verfassungskonforme Leseart des Gesetzes nicht die Annahme eines sog. „engen Verbots“. Eine solche wäre hier angesichts der vorstehenden Auslegungsergebnisse auch unzulässig, denn Gesetze sind einer - verfassungskonformen - Auslegung nicht zugänglich, wenn der Wortlaut und der klar gegensätzliche Wille des Gesetzgebers entgegen stehen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 29. März 2017 – 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009, juris Tz. 152 m.w.N.). Eine Auslegung gegen den Willen des Gesetzgebers stellt einen Verstoß gegen die funktionelle Gewaltenteilung dar, denn dem Gesetzgeber würde ein Normtext untergeschoben, den er weder gewollt noch geschaffen hat (Dr. Dr. Ralph Christensen und Stephan Pötters, JA 2010, 566, beck-online). Es besteht aber auch gar kein Anlass zu einer derartigen Auslegung, denn auch bei Annahme eines weiten Verbots bestehen gegen Verfassungsmäßigkeit des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln keine Bedenken (so auch: LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, juris). Randnummer 35 Art. 1 § 3 MietenWoG Bln ist formell verfassungsgemäß. Die Zuständigkeit zur Gesetzgebung für die Einführung einer allgemeinen Mietpreisdeckelung ergibt sich aus dem Kompetenztitel für das Wohnungswesen (ausführlich: LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 15, juris; Weber, JZ 2018, 1022; NZM 2019, 878; Putzer, NVwZ 2019, 283 Tietzsch, WuM 2020, 121, 123; im Ergebnis auch: Prof. Dr. Franz C. Mayer, LL.M., Prof. Dr. Markus Artz: Rechtsgutachten für die Fraktion der SPD im Abgeordnetenhaus von B. vom 16.03.2019). Randnummer 36 Die Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten zwischen Bund und Ländern bemisst sich nach der „Grundregel unserer bundesstaatlichen Verfassung für jede Art von Gesetzgebung“, Art. 70 Abs. 1 GG: „Die Länder haben das Recht der Gesetzgebung, soweit dieses Grundgesetz nicht dem Bunde Gesetzgebungsbefugnisse verleiht.“ Es ist also nicht das Land B., das eine Kompetenzzuweisung darlegen muss, sondern die Landeskompetenz besteht immer dann, wenn nicht das Grundgesetz selbst die Zuständigkeit des Bundes in Art. 73 (ausschließliche) oder Art. 74 (konkurrierende Zuständigkeit) anordnet. In Art. 73 GG gibt es – nach allseitiger Ansicht – eine solche Kompetenzzuweisung an den Bund nicht. Aber auch der Zuständigkeitskatalog des Art. 74 GG nennt seit der Föderalismusreform I – also seit 2006 – keine Zuständigkeit des Bundes mehr für das Wohnungswesen. Randnummer 37 Die Zuständigkeit für „das Wohnungswesen“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a. F. umfasste u. a. alle Aspekte der Bewirtschaftung von Wohnraum. In der Nachkriegszeit fasste der Bundesgesetzgeber die im Bereich des Wohnungswesens zur Bekämpfung der Wohnungsnot verabschiedeten Regelungen unter dem Begriff der Wohnungszwangswirtschaft zusammen. Hierzu zählte neben anderer Mieterschutzmaßnahmen auch das „öffentliche Mietpreisrecht“ (vgl. Putzer, a.a.O.). Zu diesem ist jedoch auch der sog. Mietendeckel zu rechnen: Während das Privatrecht die gegenseitigen Beziehungen der Bürger untereinander regelt, tritt der Staat im Bereich des öffentlichen Rechts dem Bürger mit Geboten und Verboten gegenüber, wie etwa gemäß § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln. Entsprechend ordnete auch das Bundesverwaltungsgericht eine Rechtsverordnung über die Festlegung von Höchstmieten dem öffentlichen Recht zu (BVerwG, NJW 1954, 1781 (1783)). Das Land B. hat von seiner Kompetenz bereits bei der Verabschiedung eines Zweckentfremdungsverbot-Gesetztes Gebrauch gemacht. Randnummer 38 Es besteht auch keine Sperre für die Verabschiedung einer Mietendeckel-Gesetzgebung durch das Land B. unter dem Gesichtspunkt der konkurrierenden Gesetzgebung. Gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG besteht eine konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für „das Recht der Wirtschaft“. Hiervon ist der Bereich des Mietpreisrechts nach der bisherigen Bundesgesetzgebung jedoch nicht umfasst. Die sog. Mietpreisbremse von 2015 ist auf den Kompetenztitel für „Bürgerliches Recht“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 gestützt worden. Diese Zuständigkeit erstreckt sich jedoch nur auf den Bestand des Bürgerlichen Rechts nach dem BGB und sachnaher Nebengesetze („Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden“) sowie mit den im BGB geregelten Materien inhaltlich eng verbundenes neues Recht, wenn die Erforderlichkeit einer bundesweiten und einheitlichen Regelung besteht. Öffentliches Mietrecht auf Länderebene ist durch diese Bundeszuständigkeitsbeschreibung nicht gesperrt (vgl. ausführlich: Mayer/Artz a.a.O.). Die Bestimmung von Preisen gehört traditionell nicht zum Bürgerlichen Recht. Wenn auf konkreten Märkten Missstände auftreten, die offensichtlich eine einigermaßen gleichberechtigte Aushandlung bürgerlich-rechtlicher Verträge nicht (mehr) zulassen und im Ergebnis zu gravierender Störung der Austauschverhältnisse führen, dann ist dies seit der Weimarer Republik fast durchweg außerhalb des bürgerlichen Rechts durch öffentlich-rechtliche Vorschriften unter Einschaltung von Behörden geregelt worden (Tietzsch, a.a.O.). Bis 1988 gab es in B. (West) eine öffentlich-rechtliche Preisbindung für Wohnraum und es gibt sie auch heute noch für ansonsten privatrechtlich geschlossene Mietverträge über geförderten Wohnraum (Tietzsch, a. a. O; Putzer, a. a. O.). Es ist also nicht richtig, dass Mietpreisrecht denknotwendig zum Bürgerlichen Recht gehört als sog. Annexkompetenz. Randnummer 39 Schließlich sperrt auch die sogenannte „Mietpreisbremse“ gem. §§ 556 d ff. BGB als gesetzgeberische Maßnahme des Bundes nicht die Kompetenz der Länder in Sachen Mietpreisrecht. Eine solche Sperrwirkung der Mietpreisbremse besteht jedenfalls deswegen nicht, weil diese Regelungen nicht als abschließende gesetzliche Regelungen angesehen werden können. Eine Sperrwirkung für die Ländergesetzgebung tritt nach Art. 72 Abs. 2 Grundgesetz nicht bereits dadurch ein, dass der Bund auf einem Gebiet der konkurrierenden Gesetzgebung in irgendeiner Form gesetzgeberische tätig wird, sondern erst dann, wenn er eine abschließende gesetzliche Regelung vorgenommen hat. Die Gesetzgebung zur Mietpreisbremse kann indessen schon deswegen nicht als abschließend angesehen werden, weil sie eine Verordnungsermächtigung an die Länder enthält (Mayer/Artz, a. a. O.., Tietzsch, a. a. O.). Ohne Verordnungen der Landesregierungen ist die Norm unvollständig und deswegen keinesfalls in sich abgeschlossen. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass das Land B. eine entsprechende Verordnung erlassen hat (a. A. LG B., a.a.O.). Das Bundesgesetz für sich bleibt unvollständig, die Verordnung kann durch den Landesgesetzgeber schließlich aufgehoben oder abgeändert werden.§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist auch materiell verfassungsgemäß. Gleiches gilt für die §§ 558 ff. BGB und die dortige Verordnungsermächtigung gemäß § 558 Abs. 3 S. 3 BGB. Randnummer 40 Es liegt keine Kollisionslage nach Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“) zwischen den bürgerlich-rechtlichen Normen zur Mieterhöhung gemäß §§ 557 BGB ff. und § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln vor (a.A. Amtsgericht Charlottenburg, a.a.O.). Randnummer 41 Eine von Art. 31 GG tatbestandlich vorausgesetzte Kollision von Bundes- und Landesrecht liegt vor, wenn – die Kollisionsnorm hinweggedacht – die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts sich auf denselben Regelungsgegenstand beziehen und die Normadressaten mit einander widersprechenden Normbefehlen überziehen. Die von Art. 31 tatbestandlich vorausgesetzte Kollision von Bundes- und Landesrecht liegt vor, wenn – die Kollisionsnorm hinweggedacht – die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts auf denselben Sachverhalt anwendbar sind und bei ihrer Anwendung zu unterschiedlichen Rechtsfolgen führen (BVerfGE 36, 342, NJW 1974, 1181). Erforderlich ist stets, dass der/die Normadressat/in in ein unauflösbares Dilemma gerät, entweder also gegen die eine oder die andere verstößt, ohne eine dritte Möglichkeit (vgl. Maunz/Dürig/Korioth, 88. EL August 2019, GG Art. 31 Rn. 13; Weber, NZM 2019, 878). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Die Parteien eines Mietvertrages stehen nicht vor unvereinbaren Verhaltensanforderungen: Sie bleiben frei darin sich zu entscheiden, der öffentlichen Verbotsnorm zu gehorchen, ohne damit die bürgerlich-rechtliche Erlaubnisnorm zu verletzen. Es gibt damit in der vorliegenden Konstellation keinen unausweichlichen Konflikt, der geeignet wäre, die Rechtsfolge des Art. 31 GG auszulösen (Weber, a.a.O.). Randnummer 42 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verstößt auch nicht gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. Die maßgeblichen Wertungen des Bundesverfassungsgerichts aus seinem aktuellen Beschluss vom 18.07.2019 zur bundesgesetzlichen sog. Mietpreisbremse (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, juris) lassen sich im Wesentlichen übertragen (so auch: Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis, Rechtsgutachten Verfassungsrechtliche Prüfung des Referentenentwurfes eines Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in B. (B.er MietenWoG) im Auftrag der Senatskanzlei des Landes B.). Randnummer 43 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln stellt nach dieser Rechtsprechung eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gem. Art 14 Abs. 1 S. 2 GG dar, die durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt ist (LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 40, juris). Randnummer 44 Das nach Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Eigentum ist von besonderer Bedeutung für den sozialen Rechtsstaat. Dabei genießt es einen besonders ausgeprägten Schutz, soweit es um die Sicherung der persönlichen Freiheit des Einzelnen geht (BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 23. Mai 2018 - 1 BvR 97/14, 1 BvR 2392/14 -, Rn. 70 m.w.N.). Zugleich soll der Gebrauch des Eigentums dem Wohl der Allgemeinheit dienen, Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG. Randnummer 45 Bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums unterliegt der Gesetzgeber besonderen verfassungsrechtlichen Schranken. Der Eingriff im Rahmen der Inhalts- und Schrankenbestimmung in die durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Rechte muss durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt sein. Der Gesetzgeber muss die Freiheitssphäre der Einzelnen mit dem Wohl der Allgemeinheit in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Orientierungspunkt, sondern auch Grenze für die Beschränkung des Eigentums. Zugleich muss das zulässige Ausmaß einer Sozialbindung auch vom Eigentum selbst her bestimmt werden. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, der Regelungsauftrag des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG und die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG stehen in einem unlösbaren Zusammenhang. Dagegen ist die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung umso weiter, je stärker der soziale Bezug des Eigentumsobjekts ist; hierfür sind dessen Eigenart und Funktion von entscheidender Bedeutung (vgl. zuletzt: BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 –, Rn. 52 - 55, juris, mwNw). Randnummer 46 Mit dem sog. Mietendeckel nach § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verfolgt der Gesetzgeber ein verfassungsrechtlich legitimes Ziel. Randnummer 47 Der gesetzgeberische Zweck, die sich ständig verschärfende Preisentwicklung auf dem freien Mietenmarkt zu bremsen und die Mieten auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen, um angemessenen Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietreisen zu erhalten und zugänglich zu machen, liegt im öffentlichen Interesse. Randnummer 48 Die Regelung ist auch geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Randnummer 49 Verfassungsrechtlich genügt für die Eignung, dass der erstrebte Erfolg gefördert werden kann, dass also die Möglichkeit der Zweckerreichung besteht. Randnummer 50 Zwar kann eine reguliert niedrige Miete die Nachfrage von Wohnungssuchenden in B. weiter ansteigen lassen, weil neben einkommensstarken Wohnungssuchenden und Zuziehenden auch solche mit geringeren Einkommen als Mieter infrage kommen. Letztlich kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne Eigentümer aufgrund der durch die Miethöhenregulierung verringerten Ertragsaussichten von der Wiedervermietung von Wohnungen Abstand nehmen und dadurch das Angebot an Mietwohnungen weiter sinken könnte. Randnummer 51 Trotzdem wird durch den sog. Mietenstopp in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ein weiterer Anstieg der Mieten effektiv verhindert und so jedenfalls weiteren Verdrängungsprozessen vorgebeugt. Randnummer 52 Die Regelung sieht zudem vor, dass verschlechterte Ertragserwartungen der Vermieter nicht dazu führen, dass zukünftig Pläne für den Neubau von Wohnraum nicht mehr oder nur in geringerem Umfang verfolgt werden. § 1 Nr. 3 MietenWoG Bln nimmt Wohnraum, der ab dem 01.01.2014 bezugsfertig wurde, von der Anwendung aus. Das verbleibende Risiko, dass ein infolge der Miethöhenregulierung langfristig geringeres Mietniveau über seinen Eingang mittelbar Einfluss auf die Neubautätigkeit haben kann führt nicht dazu, dass die Eignung der Regelung zur Erreichung legitimer Ziele entfällt (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.). Randnummer 53 Die Regelung ist auch erforderlich, um die angestrebten Ziele zu erreichen. Die Erforderlichkeit ist erst dann zu verneinen, wenn ein sachlich gleichwertiges, zweifelsfrei gleich wirksames, die Grundrechte weniger beeinträchtigendes Mittel zur Verfügung steht, um den mit dem Gesetz verfolgten Zweck zu erreichen. Dies ist hier nicht der Fall. Die in den letzten Jahren erfolgten Gesetzesänderung auf Bundesebene (z. B. §§ 556 d ff. BGB) oder Landesebene (z. B. Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum) führten bislang nicht zu einer Stagnation der Preissteigerungen auf dem Mietmarkt. Im Gegenteil zeigt schon ein Vergleich der ortsüblichen Vergleichsmieten aus den Mietspiegeln 2017 und 2019 weitere Anstiege. Sofern angeführt wird, eine jährlich Mietsteigerung in den Bestandsmieten von nur 4,6 % zwischen 2015 und 2017 belege die Wirksamkeit der bundesrechtlichen Mietpreisbremse, die damit ein milderes Mittel darstelle (so Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier, Rechtsgutachterliche Stellungnahme im Auftrag des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. – GdW, Materielle Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zu Mietenbegrenzung, S.11), so ist das unzutreffend. Das Gegenteil wird durch die genannten Zahlen belegt. Eine Mietsteigerung im Bestand von nahezu 10 % in zwei Jahren ist (immer noch) ein hoher Anstieg auf bereits hohem Niveau, der durchaus geeignet ist, zu weiteren Verdrängungsprozessen zu führen. Dies insbesondere auch deshalb, weil der Anstieg in den begehrten Innenstadtlagen weitaus höher sein dürfte, in den Randlagen dafür geringer. Noch gravierender sind die Entwicklungen bei Neuvermietungen: In B. sind zwischen 2010 und 2019 die Mieten um über 100% gestiegen, in manchen Bezirken um über 140% (https://www.tagesspiegel.de/B./langzeitstudie-zum-B.er-mietenmarkt-mieten-in-neukoelln-in-zehn-jahren-um-146-prozent-gestiegen/24312280.html). Randnummer 54 Angesichts der Tatsache, dass Vermietende vor dem Bundesverfassungsgericht im Rahmen des Eilantrags über den Ordnungswidrigkeitentatbestand (Art. 1 § 11 MietenWoG Bln) kürzlich offen zugaben (BVerfG, Ablehnung einstweilige Anordnung vom 10. März 2020 – 1 BvQ 15/20 –, Rn. 29, juris), sich im Falle einer Nichtigerklärung durch das Bundesverfassungsgericht an das Gesetz insgesamt nicht mehr halten zu wollen und seitens des Interessensverband offen dazu aufgerufen wird, sich nicht an den Mietendeckel zu halten (https://haus-und-grund-B..de/mietendeckel-beim-inhalt-des-mietvertrags-nicht-beachten/), drängt sich auch eine Ursache für die relative Wirkungslosigkeit der sog. Mietpreisbremse auf: Ihr fehlt eine entsprechende Sanktionierung auch nach den vorgenommenen Verschärfungen. Auch deswegen liegt es aber eher fern, dass diese Regelungen der Mietpreisbremse in naher Zukunft durchschlagende Wirkung haben werden. Randnummer 55 Der Mietenstopp ist Vermieterinnen und Vermietern auch zumutbar. Dazu ist zwischen der Schwere des Eingriffs einerseits und dem Gewicht und der Dringlichkeit der ihn rechtfertigenden Gründe abzuwägen. Randnummer 56 Die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung geht umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht. Das trifft auf die Miethöhenregulierung in besonderem Maße zu. Eine Wohnung hat für den Einzelnen und dessen Familie eine hohe Bedeutung (vgl. BVerfGE 37, 132; 38, 348; 95, 64). Zu berücksichtigen sind darüber hinaus die durch die Miethöhenregulierung mittelbar erfassten Interessen von Mietern und Mieterinnen in bestehenden Mietverhältnissen. Ihr Besitzrecht an der gemieteten Wohnung wird durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt (vgl. BVerfGE 89, 1). Zwar sind sie auf den Schutz durch die Miethöhenregulierung nur in geringerem Umfang angewiesen, weil ihren Interessen grundsätzlich durch die gesetzlichen Regelungen zur ordentlichen Kündigung und die Regulierung der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis Rechnung getragen wird. Der Gesetzgeber ist aber bei mietrechtlichen Regulierungen nicht darauf beschränkt, die Belange der jeweiligen Mieter und Mieterinnen zu schützen. Er kann sich vielmehr auch auf das darüber hinausgehende gesellschaftspolitische Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in innerstädtischen Stadtvierteln berufen. Als langfristige Folge der Verdrängung einkommensschwächerer Mieter und Mieterinnen aus stark nachgefragten Stadtvierteln droht eine Aufteilung der Wohnbevölkerung auf einzelne Stadtteile nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Mit Blick auf diese, durch spätere Maßnahmen nur schwer zu beseitigenden Folgen einer Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus einzelnen Stadtvierteln kommt der von der Gesetzentwurfsbegründung angestrebten Verhinderung der Verdrängung einkommensschwacher Mieter als Gemeinwohlbelang ebenfalls Gewicht zu (BVerfG, a.a.O.). Gleiches muss für die Gefährdung des sozialen Friedens durch die Verdrängungsprozesse gelten. Diese erregen zu Recht in großen Teilen der Bevölkerung massiven Unmut und sorgen für einen Verlust von Glaubwürdigkeit der Politik, des Staates und des seiner Zielsetzung nach doch „sozialen“ Mietrechts (Marcel Fratzscher (DIW), ZEIT-ONLINE 3.5.2019: „Es ist kaum vermittelbar, dass in Städten wie B., München oder Hamburg manche Wohnungseigentümer und Investoren den Wert ihrer Immobilien in weniger als zehn Jahren verdoppeln konnten, ohne aktiv zu dieser Wertsteigerung beizutragen, sondern lediglich davon zu profitieren, dass die Menschen in dieser Stadt fleißig und produktiv und erfolgreich waren.“ https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-05/soziale-marktwirtschaft-enteignung-kevin-kuehnert-wohnungsmarkt-ungleichheit; Frank-Walter Steinmeier wird auf SPIEGEL ONLINE 5.6.2019 zitiert: „das Vertrauen in die soziale Marktwirtschaft und in die Politik schwinde, wenn Normalbürger sich keine normale Wohnung mehr leisten könnten …“, https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/frank-walter-steinmeier-mahnt-mehr-bezahlbare-wohnungen-an-a-1270965.html). Randnummer 57 Der Gesetzgeber hat die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht. Randnummer 58 Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion andererseits, verfügt der Gesetzgeber, angesichts des Umstands, dass sich grundrechtlich geschützte Positionen gegenüberstehen, über einen weiten Gestaltungsspielraum. Die Grenze ist aber immer dann überschritten, wenn ein Eingriff zu dauerhaften Verlusten für Vermieter und Vermieterinnen oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt. Randnummer 59 Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums überschreitet § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht. Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, einmal ausgestaltete Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Die Gründe, die für einen solchen Eingriff sprechen, müssen so schwerwiegend sein, dass sie Vorrang vor dem Vertrauen des Eigentümers auf den Fortbestand seiner Rechtsposition haben, die durch den Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG innewohnenden Bestandsschutz gesichert wird (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.). Randnummer 60 Zwar tragen Vermieterinnen und Vermieter für die vom sog. Mietendeckel betroffenen Wohnungen hohe, häufig kreditfinanzierte Investitionskosten, die sich über Mieteinnahmen nur über einen langen Zeitraum rentieren können und insoweit auf Langfristigkeit angelegt sind. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieterinnen und Vermieter aber mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.). Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O., mwN). Das Gesetz sieht zudem in § 8 MietenWoG Bln eine Härtefallregelung vor, insbesondere für den Fall, dass die Beibehaltung der nach den §§ 3 - 6 des Gesetzes zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Randnummer 61 Vermieter und Vermieterinnen, die bereits jetzt günstig vermieten, werden durch § 3 Abs. 3 MietenWoG Bln ausdrücklich berücksichtigt: Sie können die Miete bei Wiedervermietung um 1 €/qm auf max. 5,02 €/qm erhöhen, sofern die Wohnung über eine moderne Ausstattung verfügt. Randnummer 62 Schließlich sieht § 3 Abs. 4 MietenWoG Bln ab 2022 einen Inflationsausgleich vor, sodass Vermieter und Vermieterinnen auch davor geschützt sind, faktisch immer weniger Miete verlangen zu können. Zwar ist dieser Ausgleich bei 1,3 Prozent gedeckelt. Dies stellt jedoch jedenfalls aktuell keinen Nachteil für Vermieter und Vermieterinnen dar, lag doch in den vergangenen Jahren von 2015-2019 die Inflation durchschnittlich sogar bei nur 1,14 % (2015: 0,5 %; 2016: 0,5 %; 2017: 1,5 %; 2018: 1,8 %; 2019: 1,4 %; Quelle: https://www.finanz-tools.de/inflation/inflationsraten-deutschland). Der Prozentsatz von 1,3 ergibt sich nach der Gesetzesbegründung aus dem (gerundeten) Mittel der durchschnittlichen Veränderung der Verbraucherpreise zwischen 2009 und 2018. Randnummer 63 Auch Vermieter und Vermieterinnen, die modernisieren, werden begünstigt: Für sie sieht § 7 nach Durchführung privilegierter Maßnahmen die Möglichkeit zur Erhöhung um 1,00 €/qm vor. Die Eingriffsintensität auch dadurch deutlich abgeschwächt, dass § 3 MietenWoG Bln nur für 5 Jahre gilt, Art. 4 Abs. 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung. Randnummer 64 Folglich findet auch keine langfristige und vollständige Entkopplung vom freien Markt statt, auch nicht im Hinblick auf die Mietobergrenzen: Die für die Höchstmiete maßgeblichen Mietspiegelwerte von 2013 wurden auf Grundlage der Reallohnentwicklung auf 2019 hochgerechnet und damit der Marktentwicklung, begrenzt auf die finanzielle Leistungsfähigkeit der Mieter und Mieterinnen angepasst. Die stetige Anpassung an den Markt erfolgt durch die Fortschreibung der Mietobergrenzen anhand der Reallohnentwicklung gemäß § 6 Abs. 5 MietenWoG Bln. Randnummer 65 Die Regelung verstößt auch nicht gegen die Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG, Art. 23 BLNVerf. Auch insoweit kann auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur sog. Mietpreisbremse Bezug genommen werden, insbesondere wird der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Randnummer 66 Art. 1 § 3 MietenWoG Bln verstößt nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Art. 3 Abs. 1 GG gebietet, alle Menschen vor dem Gesetz gleich zu behandeln. Das hieraus folgende Gebot, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln, gilt für ungleiche Belastungen und ungleiche Begünstigungen (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.). Randnummer 67 § 3 Abs. 1 MietenWoG verstößt nicht deshalb gegen diese Grundsätze, weil er private Vermieter und gewerbliche Vermieter auch dann gleichbehandelt, wenn private Vermieter mit den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt bestreiten (so Papier, a.a.O.). Randnummer 68 Zwar tritt bei einer Vermietung zur privaten Vorsorge im Gegensatz zur unternehmerischen Nutzung die Bedeutung des Eigentums für die Freiheit der Einzelnen stärker hervor (vgl. BVerfGE 143, 24). Die Gleichbehandlung ist aber gerechtfertigt, denn mit Blick auf die mit der Mietendeckelung verfolgten Ziele besteht ein sachlicher Grund. Um die Verdrängung einkommensschwächerer Bevölkerungsgruppen aus nachgefragten Stadtvierteln wirksam zu verhindern und Wohnungssuchenden aus diesen Bevölkerungsgruppen dort weiterhin die Anmietung einer Wohnung zu ermöglichen, ist die gewählte Maßnahme geeignet und erforderlich, die mit der Miethöhenregulierung verbundene Dämpfung der Mieten unterschiedslos und ungeachtet der wirtschaftlichen Bedeutung der Mieteinnahmen für den Vermieter anzuwenden. Die gleiche Behandlung führt auch nicht zu einer im Ergebnis nicht mehr angemessenen Belastung privater Vermieter und Vermieterinnen. Denn dass die Wohnungen aufgrund der Regelung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht mehr wirtschaftlich vermietet werden können, ist angesichts der durchschnittlichen hohen Steigerungen in den letzten Jahren nicht ersichtlich. Auch im Falle einer Absenkung der Mieten auf die dann zulässige Höchstmiete ist nicht davon auszugehen, dass eine Wirtschaftlichkeit der Wohnungen nicht mehr gegeben ist, auch wenn gegebenenfalls der Gewinnerwartung einzelner Vermieter und Vermieterinnen nicht mehr entsprochen werden kann. Eine unzumutbare Beeinträchtigung solcher privater Vermieter, die ihren Lebensunterhalt durch Vermietung erwirtschaften, ist deswegen und auch vor dem Hintergrund der nur befristeten Geltung des MietenWoG Bln nicht zu besorgen. Randnummer 69 Unangemessen ist die Ausnahmeregelung schließlich auch nicht deswegen, weil sie solche Vermieter, die durch Vereinbarung hoher Vormieten für die Anspannung des Wohnungsmarktes mitverantwortlich sind, gegenüber denjenigen Vermietern bevorzugt, die durch Vereinbarung niedriger Mieten in der Vergangenheit dem Gesetzeszweck bereits entsprochen haben. Ein möglicherweise sozial missbilligenswertes, in der Vergangenheit gleichwohl erlaubtes Vermieterverhalten zu sanktionieren, ist kein Ziel der Miethöhenregulierung (so ausdrücklich: BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O., Rn. 104, juris, mwNw). Randnummer 70 Ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG ist schließlich auch nicht darin zu sehen, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln unterschiedslos alle erfassten Mieten einfriert, unabhängig von der finanziellen Leistungsfähigkeit der Mieter und Mieterinnen. Eine entsprechende Differenzierung würde dem Gesetzeszweck, Wohnraum auf für finanziell schlechter gestellte Menschen zugänglich zu machen, massiv zuwiderlaufen, da eine Vermietung an diese Personengruppe aus Sicht der Vermietenden noch unattraktiver würde, als das jetzt schon der Fall ist. Denn ihr gegenüber könnte erheblich weniger Miete verlangt werden, als gegenüber wohlhabenden Interessenten und Interessentinnen. Auch eine Differenzierung nach Stadtteilen widerspräche dem Gesetzeszweck. Angestrebt werden mit dem Gesetz durchmischte Stadtteile und eben nicht die Aufteilung der Stadt in „Arm“ und „Reich“ oder „Ost“ und „West“ (vgl. aber: Papier, a.a.O., S. 31) oder die Zementierung einer jetzt sich schon abzeichnenden Aufteilung dieser Art. Randnummer 71 Ein Verstoß gegen den rechtsstaatlichen Vertrauensgrundsatz aus Art. 20 GG liegt nicht vor. Da das Gesetz erst am 23.2.2020 in Kraft getreten ist, die Mieten aber auf dem Stand vom 18.6.2019 eingefroren werden, liegt eine unechte Rückwirkung, eine tatbestandliche Rückanknüpfung vor. Diese ist zur Erreichung des gesetzlichen Zieles zwingend notwendig. Nachdem die Idee einer Mietbegrenzung durch Landesrecht bereits intensiv in der Öffentlichkeit diskutiert wurde, hat der Senat am 18.6.2019 den gemeinsamen Willen der Regierungsparteien bekanntgegeben, ein entsprechendes Gesetz einzubringen; selbst bei sehr zügiger Bearbeitung mussten bis zur Verabschiedung aber zahlreiche Monate vergehen. Es gab die Befürchtung dass – nicht zuletzt dank entsprechender Mobilisierung – von vielen Vermietern und Vermieterinnen in der Zwischenzeit Mieterhöhungserklärungen abgegeben werden. Der Gesetzgeber hat die sog. Stichtagsregelung in der Annahme der Gefahr, dass Vermietende die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken, geschaffen (vgl. Begründung zum Änderungsantrag v. 21.01.2020, S. 6). Randnummer 72 Diese Annahme hat sich als zutreffend herausgestellt. Nachdem im Mai 2019 in der Presse Details aus den Beratungen des Senats zu lesen waren, rief etwa der Verband Haus & Grund B. seine Mitglieder auf, möglichst rasch jegliche Mieterhöhungsmöglichkeit zu nutzen, um dem drohenden Mietenstopp zuvorzukommen (vgl. Haus und Grund, https://haus-und-grund-B..de/warum-sie-noch-vor-dem-18-juni-2019-die-miete-erhoehen-muessen/; Tietzsch, WuM 2020, 121/122). Die tatbestandliche Rückanknüpfung hat sich damit aufgrund der Anknüpfung an die wirksam vereinbarte Miete zum Stichtag als geeignet und erforderlich erwiesen, um den Gesetzeszweck, den Anstieg der Mieten in Bestandsmietverhältnissen zu bremsen, zu sichern. Sie ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne, denn durch den Senatsbeschluss und die vorhergehende öffentliche Diskussion war für Vermietende – und die hiesige Klägerin – absehbar, dass eine entsprechende Vorschrift mit hoher Wahrscheinlichkeit geschaffen werden würde, so dass sie ihr Verhalten daran ausrichten konnten bzw. hätten ausrichten können (AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 – 123 C 5146/19 –, Rn. 46 - 47, juris). II. Randnummer 73 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001437313 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

§ 558a§ 558b

BGH VIII ZR 416/2119.07.2023 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:171018UVIIIZR94.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 94/17 Verkündet am: 17. Oktober 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 312 Abs. 4 Satz 1, § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 Stimmt der Mieter einer Wohnung einer vom Vermieter verlangten Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zu (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), so steht dem Mieter ein Recht, die erklärte Zustimmung nach Maßgabe der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei im Fernabsatz geschlossenen Verbraucherverträgen zu widerrufen (§ 312 Abs. 1, § 312c Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 1 BGB), nicht zu. BGB § 312c Abs. 1 Halbs. 2 Ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB ist nicht schon dann zu verneinen, wenn der Unter- nehmer zum Abschluss des Vertrages keinen vorgefertigten Standard- oder Serien- brief verwendet, sondern ein individuelles Anschreiben. BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Oktober 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 10. März 2017 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Unter Be- zugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 forderte die Beklagte, eine Kom- manditgesellschaft, vertreten durch ihre Hausverwaltung, die B. H. V. -GmbH, den Kläger mit Schreiben vom 17. Juli 2015 auf, einer nä- her erläuterten Erhöhung der Nettokaltmiete um 0,79 €/m² auf 6,04 €/m² zuzu- stimmen. Der Kläger erklärte seine Zustimmung, widerrief diese jedoch mit Schreiben vom 27. August 2015. Von Oktober 2015 bis Juli 2016 entrichtete er die monatlich um 121,18 € erhöhte Miete unter Vorbehalt. Mit der Klage verlangt er die Rückerstattung der gezahlten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.211,80 € sowie festzustellen, dass die Nettokaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung unverändert monat- lich 807,87 € betrage. 1 2 - 3 - Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Rückerstattungs- und Feststellungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 63], WuM 2017, 280) hat zur Begründung seiner Entscheidung, sofern für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ein Anspruch auf Rückgewähr der unter Vorbehalt geleisteten Erhö- hungsbeträge (§ 812 Abs. 1 BGB) stehe dem Kläger nicht zu, denn der Wider- ruf vom 27. August 2015 sei nicht wirksam. Daher sei auch das Feststellungs- begehren unbegründet. Für das Berufungsgericht stehe die grundsätzliche Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf den Bestand des Mietverhältnisses berührende Verträge allerdings außer Frage. Dies folge aus dem eindeutigen Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1, 2 BGB. Das formalisierte Erhöhungsverfahren der §§ 558 ff. BGB - mit der Zustimmungsfrist für den Mieter und der Klagefrist für den Vermieter - gebiete nach seinem Sinn nichts anderes; die §§ 558 ff. BGB enthielten keine vorrangigen Spezialregelungen. Zwar habe der Kläger, der Verbraucher sei, mit der Beklagten, die ge- werblich Wohnungen vermiete, einen Verbrauchervertrag (§ 310 Abs. 3 BGB) unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (§ 312c BGB) geschlossen; 3 4 5 6 7 8 - 4 - die Parteien hätten ausschließlich per Brief über die Mieterhöhung kommuni- ziert. Jedoch könne von einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem nur dann ausgegangen werden, wenn sich der Unter- nehmer Techniken der Fernkommunikation systematisch zunutze mache und die dabei zu schließenden Geschäfte nach ihrem Gesamtbild typische Distanz- geschäfte seien. Dies sei hier nicht Fall. Das Erhöhungsverlangen der Beklag- ten vom 17. Juli 2015 lasse einen die Techniken der Fernkommunikation "sys- tematisch" verwendenden Charakter nicht erkennen. Es handele sich um ein inhaltlich auf den Kläger bezogenes Schreiben, welches individuell gefertigt sei und sich von vornherein konkret auf die von ihm gemietete Wohnung beziehe. Gewerbliche Großvermieter, die eine auf die Versendung von Mieterhö- hungsverlangen ausgerichtete Software verwendeten, bei der sich lediglich der Name des Mieters, die Wohnungsbezeichnung, die Fläche der Wohnung und die Angaben zur Miete einfügen ließen, verfügten zwar durchaus über derartige Systeme. Entscheidend sei jedoch der konkrete Vertragsschluss. Auf den Um- fang des Wohnungsbestandes der Beklagten und auf die konkrete Anzahl der von ihr zeitgleich verfassten Erhöhungsschreiben komme es nicht an. Bereits der äußere Anschein, das Schriftbild und der auf den konkreten Fall zugeschnit- tene Fließtext des von der Hausverwaltung verfassten Schreibens vom 17. Juli 2015 sprächen hier gegen die Verwendung derart automatisierter Software. Daher sei der vom Kläger erklärte Widerruf unwirksam. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung im Ergebnis, nicht aber in der Begründung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der vom Kläger gemäß § 355 Abs. 3 Satz 1, § 357 Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 312c BGB (in der hier maßgeblichen Fassung des seit dem 13. Juni 9 10 11 - 5 - 2014 geltenden Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 20. September 2013, BGBl. I S. 3642) geltend gemachte Anspruch auf Rück- gewähr der gezahlten Mieterhöhungsbeträge ist ebenso wie das Feststellungs- begehren (§ 256 Abs. 1 ZPO) nicht begründet. Der Kläger ist an die von ihm erklärte Zustimmung (§ 558b Abs. 1 BGB) zu dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 17. Juli 2015 (§ 558a Abs. 1 BGB) gebunden. Der am 27. August 2015 erklärte Widerruf der Zustim- mung zu der verlangten Mieterhöhung ist nicht wirksam, weil insoweit der An- wendungsbereich des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen nicht eröffnet ist. Zwar steht dem Verbraucher auch bei im Fernabsatz geschlossenen Ver- trägen über die Vermietung von Wohnraum (§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) gemäß § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB ein Widerrufsrecht nach §§ 312c, 312g Abs. 1, § 355 BGB zu. Bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) ist jedoch eine Einschränkung geboten. Obwohl der Wortsinn des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch solche Vereinbarungen erfasst, ist der Anwen- dungsbereich der § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB mit Rücksicht auf den Re- gelungszweck der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrau- chers bei Fernabsatzverträgen im Wege der teleologischen Reduktion einzu- schränken. Nach dieser Maßgabe ist ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) nicht gegeben. 12 13 - 6 - 1. Das Berufungsgericht hat hingegen rechtsfehlerhaft angenommen, die Bestimmungen des Fernabsatzrechts fänden zwar grundsätzlich auf die gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungs- verlangen nach § 558a Abs. 1 BGB Anwendung, die sachlichen Voraussetzun- gen des § 312c Abs. 1 BGB seien im hier gegebenen Fall jedoch nicht erfüllt, weil die Parteien des Rechtsstreits keinen Fernabsatzvertrag (§ 312c Abs. 1 BGB) geschlossen hätten. Nach der vorbezeichneten Vorschrift sind Fernabsatzverträge Verträge, bei denen der Unternehmer oder eine in seinem Namen oder Auftrag handeln- de Person - hier die Hausverwaltung - und der Verbraucher für die Vertragsver- handlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel verwenden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Das Berufungsgericht hat insoweit darauf abgestellt, im gegebenen Fall sei die Vereinbarung über die Mieterhöhung nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems der Beklagten getroffen worden (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB). Diese Beurteilung wird jedoch von den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht getragen. a) Noch zutreffend und von der Revision unbeanstandet hat das Beru- fungsgericht insoweit angenommen, dass die Beklagte als Kommanditgesell- schaft Unternehmerin (§ 14 Abs. 1, 2 BGB) ist und der Kläger die Mieterhö- hungsvereinbarung als Verbraucher (§ 13 BGB) abgeschlossen hat. b) Auch sind im Streitfall zum Abschluss der Mieterhöhungsvereinba- rung, bei der das Angebot des Vermieters nach Maßgabe des § 558a Abs. 1 BGB abgegeben und die Annahme - als Ausdruck des Prinzips der Vertrags- freiheit - durch den Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB erklärt wird (Senatsbe- schluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 11; siehe 14 15 16 17 - 7 - auch Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 28; vom 10. November 2011 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283 Rn. 16), ausschließlich Fern- kommunikationsmittel eingesetzt worden, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig anwesend waren. Die Beklagte hat dem Kläger das Mieterhöhungs- verlangen, welches gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären ist, pos- talisch unterbreitet (vgl. § 312c Abs. 2 BGB). Nach den Feststellungen des Be- rufungsgerichts hat sich auch der Kläger - unabhängig davon, dass das Einver- ständnis des Mieters zu seiner Wirksamkeit nicht der Abgabe in schriftlicher Form bedarf (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO Rn. 11, 14 mwN) - der Briefform bedient. Persönliche, der Annahme eines Ver- tragsschlusses "unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikations- mitteln" entgegenstehende Kontakte (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 2018 - XI ZR 160/17, NJW 2018, 1387 Rn. 20 f. mwN [zu § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB in der bis zum 12. Juni 2014 geltenden Fassung]; Palandt/Grüneberg, BGB, 77. Aufl., § 312c Rn. 4) hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. c) Im Ansatz ebenfalls zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausge- gangen, dass ein Fernabsatzvertrag nicht immer schon dann anzunehmen ist, wenn der Vertrag unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikati- onsmitteln zustande gekommen ist, sondern nur dann, wenn dies im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystems geschieht (§ 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB), wobei der Unternehmer die tatsächli- chen Voraussetzungen dieses gesetzlich als Ausnahmetatbestand formulierten Falles darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen hat (BGH, Urteil vom 12. November 2015 - I ZR 168/14, WM 2016, 968 Rn. 28; siehe auch die Be- gründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung der Verbrau- cherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Woh- nungsvermittlung, BT-Drucks. 17/12637, S. 50). 18 - 8 - aa) Der Gesetzgeber ist dabei, wie auch das Berufungsgericht nicht ver- kannt hat, davon ausgegangen, die Existenz eines organisierten Fernabsatz- systems verlange, dass der Unternehmer mit - nicht notwendig aufwendiger - personeller und sachlicher Ausstattung innerhalb seines Betriebs die organisa- torischen Voraussetzungen geschaffen hat, die notwendig sind, um regelmäßig im Fernabsatz zu tätigende Geschäfte zu bewältigen. Dabei sind an die An- nahme eines solchen Vertriebs- oder Dienstleistungssystems insgesamt keine hohen Anforderungen zu stellen (BT-Drucks., aaO). Nur Geschäfte, die unter gelegentlichem, eher zufälligem Einsatz von Fernkommunikationsmitteln ge- schlossen werden, sollen aus dem Anwendungsbereich des Fernabsatzwider- rufs ausscheiden; die Abgrenzung im Einzelfall ist der Rechtsprechung vorbe- halten (Begründung zum Regierungsentwurf eines Gesetzes über Fernabsatz- verträge und andere Fragen des Verbraucherrechts sowie zur Umstellung von Vorschriften auf Euro, BT-Drucks. 14/2658, S. 30 f.; siehe auch BGH, Urteil vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15, NJW 2017, 1024 Rn. 51). bb) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht insoweit angenommen, die Mieterhöhungsvereinbarung der Parteien sei schon deshalb nicht im Rah- men eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssys- tems geschlossen worden, weil das briefliche Angebot der Beklagten vom 17. Juli 2015 individuell auf die konkrete Wohnung zugeschnitten und ohne Verwendung "automatisierter Software" gefertigt worden sei. Der bloße Um- stand, dass eine Mieterhöhungsvereinbarung durch einen Briefwechsel zustan- de gekommen ist, genügt jedoch nicht, um ein für den Fernabsatz organisiertes System zu verneinen. Die davon abweichende Sichtweise des Berufungsge- richts ist weder mit dem Wortlaut des § 312c Abs. 2 BGB noch mit dem Rege- lungszweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz zu vereinbaren. 19 20 - 9 - (1) Gemäß § 312c Abs. 2 BGB sind Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Ab- schluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragspar- teien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien. Zwar mag es sein, dass es in Fällen, in de- nen ein Mieterhöhungsverlangen brieflich an den Mieter herangetragen wird, an einem für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- und Dienstleistungssystem fehlen kann. Allerdings unterfällt nach dem Gesetzeswortlaut des § 312c Abs. 2 BGB auch das traditionelle Kommunikationsmittel des Briefes uneingeschränkt dem Anwendungsbereich des Fernabsatzrechts. Das Gesetz unterscheidet auch nicht danach, ob es sich um einen vorgefertigten Standard- oder Serien- brief handelt oder ob sich der Brief an eine individuell bestimmte Person richtet und entsprechend formuliert ist. Zwar kann dies einen Hinweis darauf bieten, dass das anbietende Unternehmen nicht über eine hinreichende Fernabsatzor- ganisation verfügt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558b BGB Rn. 35b). Eine abschließende Beurteilung lässt sich jedoch ohne Berücksichtigung der Organisationsstruktur des anbietenden Unternehmens nicht treffen (vgl. MünchKommBGB/Wendehorst, 7. Aufl., § 312c Rn. 4; Erman/ Koch, BGB, 15. Aufl., § 312c Rn. 8). (2) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet - entgegen dessen Auf- fassung - auch in Erwägungsgrund 20 der Richtlinie 2011/83/EU des Europäi- schen Parlaments und des Rates vom 25. Oktober 2011 über die Rechte der Verbraucher, zur Abänderung der Richtlinie 93/13/EWG des Rates und der Richtlinie 1999/44/EG des Europäischen Parlaments und des Rates sowie zur Aufhebung der Richtlinie 85/577/EWG des Rates und der Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates (ABl. EG Nr. L 304 S. 64; nach- folgend: Verbraucherrechterichtlinie) keine Stütze. Dort heißt es lediglich: "Die 21 22 - 10 - Begriffsbestimmung von Fernabsatzverträgen sollte alle Fälle erfassen, in de- nen ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher im Rah- men eines für die Lieferung im Fernvertrieb organisierten Verkaufs- oder Dienstleistungserbringungssystems geschlossen wird, wobei bis einschließlich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausschließlich ein oder mehrere Fern- kommunikationsmittel verwendet wird/werden (z.B. Bestellung per Post, Inter- net, Telefon oder Fax)." Auch dort wird nicht nach dem Individualisierungsgrad eines Schreibens des Unternehmers differenziert. Allerdings führte die von der Verbraucherrechterichtlinie aufgehobene Richtlinie 97/7/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 20. Mai 1997 über den Verbraucherschutz bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz (ABl. EG Nr. L 144 S. 19; Fernabsatzrichtlinie, im Folgenden: Richtlinie 97/7/EG) un- ter anderem "vorgefertigte Standardbriefe" beispielhaft als eine Fernkommuni- kationstechnik im Sinne dieser Richtlinie an (Art. 2 Nr. 4 und Anhang I der Richtlinie 97/7/EG). Unbeschadet des nicht erschöpfenden und lediglich bei- spielhaften Charakters dieser Auflistung sehen aber weder die Verbraucher- rechterichtlinie noch § 312c Abs. 2 BGB eine Beschränkung auf automatisierte postalische Korrespondenz vor. (3) Gegen die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 312c Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 2 BGB spricht auch der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsab- schlüsse im Fernabsatz. Fernabsatzverträge sind dadurch gekennzeichnet, dass Anbieter und Verbraucher sich nicht physisch begegnen und der Verbrau- cher die vom Unternehmer angebotene Ware in der Regel nicht vor Vertrags- schluss in Augenschein nehmen oder sich Kenntnis von den Eigenschaften der Dienstleistung verschaffen kann. Um der daraus erwachsenden Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrauchers zu begegnen, wurde ihm - zunächst 23 24 - 11 - nach Maßgabe der früher geltenden Richtlinie 97/7/EG - ein Widerrufsrecht ein- geräumt (vgl. BGH, Urteile vom 19. März 2003 - VIII ZR 295/01, BGHZ 154, 239, 242 f. [noch zu § 3 FernAbsG]; vom 3. November 2010 - VIII ZR 337/09, BGHZ 187, 268 Rn. 23; vom 12. November 2015 - I ZR 168/14, aaO Rn. 30; vom 7. Juli 2016 - I ZR 30/15, aaO Rn. 43; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 21, 52, insoweit in BGHZ nicht vollständig abge- druckt; vgl. auch den Erwägungsgrund 14 der Richtlinie 97/7/EG). Diese Sicht- weise entspricht auch der nunmehr geltenden Verbraucherrechterichtlinie (vgl. deren Erwägungsgrund 37). Eine Gefahr von Fehlentscheidungen des Verbrau- chers besteht jedoch nicht nur bei Standard- und Serienbriefen, sondern auch bei individuellen Anschreiben. Ob der Schutzzweck des Widerrufsrechts beein- trächtigt ist, hängt grundsätzlich nicht allein davon ab, ob der Vermieter Mieter- höhungsverlangen durch entsprechende Programmierung insgesamt automati- siert oder ob er teils vorprogrammierte und teils manuell verfasste Textbestand- teile verwendet. 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich jedoch aus ande- ren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Der Widerruf einer gemäß § 558b Abs. 1 BGB erklärten Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlan- gen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB ist bereits vom An- wendungsbereich des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht erfasst. a) Zwar entspricht es allgemeiner, auch vom Gesetzgeber bei Neufas- sung des § 312 BGB im Zuge des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucher- rechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungs- vermittlung vom 20. September 2013 (BGBl. I S. 3642) aufgegriffener und in § 312 Abs. 4 BGB konkretisierter Anschauung, dass auch Mietverträge über Wohnraum zu den von einem Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräu- men (§ 312b BGB) und im Fernabsatz (§ 312c BGB) geschlossenen Verträgen, 25 26 - 12 - die eine entgeltliche Leistung zum Gegenstand haben, gehören (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Soweit es außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge (§ 312b BGB) betrifft, steht zudem außer Frage, dass das dabei be- stehende Schutzbedürfnis des Mieters auch bei einem Abschluss oder einer Änderung eines Wohnraummietvertrages gegeben sei kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 2017 - VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 12, mwN [zum Widerruf einer in einer Haustürsituation geschlossenen Modernisierungsvereinbarung]). b) Hingegen ist die vom Berufungsgericht im Grundsatz bejahte Frage, ob dem Mieter einer Wohnung bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB ein Widerrufsrecht nach den Regelungen des Fernabsatzrechts zustehen kann, umstritten und bislang höchstrichterlich nicht entschieden. aa) Teilweise wird, wovon auch das Berufungsgericht ausgegangen ist, die Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB namentlich aufgrund des weit gefass- ten Wortlauts des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt bejaht. Danach unterfielen alle Vereinbarungen der Vertragsparteien während des laufenden Mietverhältnisses über die Miethöhe dem Anwendungsbereich der §§ 312 ff. BGB, sofern es sich um Verbraucherverträge handele. Aus dem Zusammen- spiel der Sätze 1 und 2 in § 312 Abs. 4 BGB sowie aus den Gesetzesmateria- lien ergebe sich, dass sowohl der erstmalige Abschluss eines Mietvertrages (§ 312 Abs. 4 Satz 2 BGB) als auch alle späteren Vereinbarungen im Rahmen des Mietverhältnisses von den Verbraucherschutzregelungen erfasst werden sollten. In der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 17/12637, S. 48) sei zudem die Konstellation einer Mieterhöhung, die bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters beim Mieter vereinbart werde, ausdrücklich als Anwendungsfall eines Widerrufsrechts genannt (vgl. Hau, NZM 2015, 435, 439; Staudinger/ 27 28 - 13 - J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 41; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. August 2018, § 557 Rn. 10, § 558a Rn. 3; jurisPK-BGB/Junker, 8. Aufl., § 312 Rn. 134; Pitz-Paal, GE 2015, 556, 559). Der Anwendbarkeit des Fernabsatzrechts stehe auch der Sinn und Zweck der Vorschriften über die Anpassung der Wohnraummiete an die ortsüb- liche Vergleichsmiete und über den Verbraucherwiderruf nicht entgegen, denn diese Bestimmungen ergänzten sich gegenseitig. Erstere sollten den Mieter vor inhaltlich unangemessenen Mieterhöhungen bewahren, während die §§ 312 ff. BGB einen Schutz vor unüberlegten beziehungsweise übereilten Entscheidun- gen bezweckten und dem Verbraucher einen typisierten Schutz gewährten, den das Mieterhöhungsrecht nicht eröffne (vgl. Hau, aaO; Koch, VuR 2016, 92, 94; Rolfs/Möller, NJW 2017, 3275, 3276). Dem Vermieter entstünden auch keine Nachteile, wenn er den Mieter ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht informiere (§ 312d Abs. 1 BGB, § 312 Abs. 3 Nr. 6, Art. 246a § 1 Abs. 2, 3 EGBGB) und dieser es ausübe, denn in diesem Fall stehe der Vermieter lediglich so, als sei von vornherein keine Zu- stimmung zu der verlangten Mieterhöhung erklärt worden; er könne daher ge- mäß § 557 Abs. 3, § 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 Satz 1, 2 BGB Klage auf Ertei- lung der Zustimmung erheben. Sofern hingegen bei mangelnder oder unzu- reichender Widerrufsbelehrung die zugunsten des Mieters geltende Wider- rufsfrist (§ 355 Abs. 2, § 356 Abs. 3 BGB) die vom Vermieter zu beachtende Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB überschreite, werde der Vermieter hierdurch nicht ungerechtfertigt benachteiligt, weil er dies selbst zu verantwor- ten habe (vgl. Artz/Brinkmann/Pielsticker, ZAP 2015, Fach 4, S. 189, 196 f.). bb) Andere Stimmen im Schrifttum und auch in der Rechtsprechung ver- neinen mit unterschiedlicher Begründung ein Recht des Mieters, seine Zustim- 29 30 31 - 14 - mungserklärung zu einer an ihn herangetragenen Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB nach Maßgabe des Fernabsatzrechts zu widerrufen. (1) Teilweise wird argumentiert, die Regelungen über die Zulässigkeit von Mieterhöhungen im Vergleichsmietenverfahren der §§ 558 ff. BGB seien im Verhältnis zu Vorschriften über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fern- absatzverträgen vorrangige Sonderregelungen (Horst, DWW 2015, 2, 5 f.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 558b BGB Rn. 48h). (2) Weiter wird vertreten, die Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen seien im Hinblick auf ihren Schutzzweck auf Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB nicht anzuwenden. (a) Das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen sei auf den Versandhandel zugeschnitten. Bei Geschäften dieser Art könne der Verbraucher die Ware nicht sehen, bevor er den Vertrag abschließe. Bei einem Fernabsatzgeschäft habe der Verbraucher somit üblicherweise nicht die Mög- lichkeit, die Leistung des Unternehmers zu prüfen. Bei einem Zustimmungsver- langen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB kenne der Mieter hingegen sowohl seinen Vertragspartner als auch dessen Leistung, die bereits bewohnten Mieträume (vgl. Fervers, NZM 2018, 640, 647; BeckOGK- BGB/Fleindl, Stand: 1. Juli 2018, § 558b Rn. 13; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO, § 535 BGB Rn. 71h). (b) Darüber hinaus sei der Mieter nicht schutzbedürftig, weil ihm das Ge- setz geraume Zeit zur Überlegung einräume, ob und gegebenenfalls in wel- chem Umfang er der Mieterhöhung zustimme, nämlich bis zum Ablauf des zwei- ten Kalendermonats nach dem Zugang des Mietererhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB). Dadurch habe das in Textform (§ 558a Abs. 1 32 33 34 35 - 15 - BGB) zu erklärende Mieterhöhungsverlangen den Effekt, dass eine Druck- und Überrumpelungssituation zu Lasten des Mieters vermieden werde (Fervers, aaO; BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Lützenkirchen/Lützenkirchen, aaO). (3) Der Anwendung des § 312c Abs. 1 BGB stehe nach einer weiteren Ansicht entgegen, dass eine Mieterhöhung nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienst- leistungssystem des Vermieters im Sinne von § 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB er- klärt werde. Ein Fernabsatzsystem müsse sich auf den Vertrieb der vertragli- chen Hauptleistung beziehen. Dies sei die Vermietung der Wohnung; diese sei jedoch typischerweise nicht im Fernabsatz organisiert (Mediger, NZM 2015, 185, 190 f.; siehe auch BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO; Beuermann, GE 2015, 561, 562; siehe auch AG Spandau, GE 2015, 1463 f., wonach der Vermieter bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete nichts "absetze"). (4) Zusätzlich wird geltend gemacht, die Gewährung eines Widerrufs- rechts sei mit der für den Vermieter geltenden Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB nicht ohne Weiteres zu vereinbaren. So könne der Mieter, der frei wählen kann, wann er das Widerrufsrecht ausübt, seine Zustimmung gemäß § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst dann noch widerrufen, wenn die Klagefrist be- reits abgelaufen sei, so dass der Vermieter gegebenenfalls erneut Mieterhö- hung verlangen müsse (vgl. Hinz, WuM 2016, 76, 84; Beuermann, aaO; Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; siehe auch LG Berlin [Zivilkammer 18], GE 2016, 1391). cc) Nach einer vereinzelt gebliebenen Ansicht sei das Recht des Wohn- raummieters, seine Zustimmung zu einem im Wege des Fernabsatzes unter- breiteten Mieterhöhungsverlangen zu widerrufen, davon abhängig, ob der Ver- mieter mehr oder weniger als die ortsübliche Vergleichsmiete verlange. Ein Wi- derrufsrecht sei ausgeschlossen, soweit der Vermieter nicht mehr als die orts- 36 37 38 - 16 - übliche Vergleichsmiete fordere. Hinsichtlich des überschießenden Betrags sei der Mieter hingegen zum Widerruf seiner Zustimmung berechtigt (Kroll, GE 2016, 699, 703). c) Der Senat entscheidet die Rechtsfrage dahingehend, dass die Zu- stimmungserklärung des Mieters zu einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB aufgrund einer teleologischen Reduktion des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, die nach dem Regelungszweck sowohl der Bestim- mungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht bei Fernabsatzver- trägen geboten ist, dem Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen entzogen ist. Nach dieser Maßgabe steht dem Kläger ein Widerrufsrecht auf der Grundlage von § 355 Abs. 1, § 312g Abs. 1, § 312c BGB nicht zu. aa) Dies erschließt sich allerdings nicht bereits aus dem Wortlaut des § 312 Abs. 4 BGB, der die Anwendbarkeit der §§ 312 ff. BGB auf Wohnraum- mietverträge regelt. Gemäß § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, der "Verträge über die Vermietung von Wohnraum" erfasst, unterfallen auch einvernehmliche Mieter- höhungen nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB dem Anwendungsbereich der bei Verbraucherverträgen geltenden Grundsätze der §§ 312 ff. BGB. Das Berufungsgericht ist insoweit rechtsfehlerfrei und in der Revisionsinstanz nicht angegriffen davon ausgegangen, dass auch eine im Wege des Verbraucherver- trages (§ 310 Abs. 3 BGB) getroffene Mieterhöhungsvereinbarung eine entgelt- liche Leistung des Vermieters zum Gegenstand hat (§ 312 Abs. 1 BGB). Der Gesetzeswortlaut schließt grundsätzlich alle Vereinbarungen der Parteien im laufenden Mietverhältnis über die Miethöhe ein und somit auch ein- vernehmliche Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Da § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB unter anderem auf § 312 Abs. 3 Nr. 1, 6, 7 39 40 41 - 17 - BGB verweist, steht dem Mieter von Wohnraum daher im Grundsatz nach § 312g Abs. 1 BGB nicht nur bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlosse- nen Verträgen (§ 312b BGB), sondern auch bei Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB) ein Widerrufsrecht zu, über das der (unternehmerisch tätige) Vermieter den Wohnraummieter gemäß § 312d BGB nach Maßgabe des Art. 246 a EG- BGB informieren muss. bb) Die Auslegung des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB darf jedoch nicht beim Wortlaut stehen bleiben. (1) Bereits die Gesetzesbegründung stellt bei Änderungen bereits ge- schlossener Mietverträge nicht die im Fernabsatz bestehenden Gefahren für den Verbraucher in den Vordergrund, sondern die Gefahren bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen. (a) Zwar sind Wohnraummietverträge vom Geltungsbereich der umzu- setzenden Verbraucherrechterichtlinie nicht erfasst (Art. 3 Abs. 3 Buchst. f Fall 3 der Richtlinie). Der Erwägungsgrund 26 der Verbraucherrechterichtlinie führt dazu aus, die in der Richtlinie enthaltenen Bestimmungen eigneten sich (unter anderem) nicht für Verträge über Wohnraum; diese sollten daher vom Gel- tungsbereich der Richtlinie ausgenommen werden. Mit Rücksicht darauf geht § 312 Abs. 4 BGB trotz der von der Verbraucherrechterichtlinie nach ihrem Art. 4 und dem Erwägungsgrund 7 zur Erzielung eines hohen Verbraucher- schutzniveaus verfolgten vollständigen Harmonisierung der von ihr erfassten Aspekte des Verbraucherschutzes (vgl. EuGH, Urteil vom 13. September 2018 - C-332/17, juris Rn. 26 f.) in zulässiger Weise über den Anwendungsbereich der Richtlinie hinaus. Die Erstreckung auf die Wohnraummiete hat der Gesetzgeber mit der Erwägung begründet, die Mieter dürften nicht schlechter gestellt werden als 42 43 44 45 - 18 - nach bisherigem Recht (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Dies hat seinen Grund jedoch nicht im Fernabsatzrecht, denn dessen Anwendbarkeit auf einvernehm- liche Mieterhöhungen nach § 558a Abs.1, § 558b Abs. 1 BGB wurde zuvor nicht erwogen (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558b BGB Rn. 35b). Hin- tergrund der Erstreckung des Verbraucherwiderrufs auf die Wohnraummiete ist vielmehr die Rechtsprechung zu dem früher geltenden Haustürwiderrufsgesetz, dessen Anwendungsbereich sich grundsätzlich auch auf Wohnraummietverträ- ge erstreckte (siehe etwa OLG Koblenz [Rechtsentscheid], NJW 1994, 1418; OLG Braunschweig [Rechtsentscheid], NZM 1999, 996; LG Münster, WuM 2001, 610; jeweils zu § 1 HWiG in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung). (b) In der Gesetzesbegründung heißt es weiter, trotz der Bestimmungen des sozialen Mietrechts bestünden insbesondere bei Änderungen bereits ge- schlossener Mietverträge Gefahren durch Überrumpelung und psychischen Druck. Daher sei es sachgerecht, dem Verbraucher ein Widerrufsrecht gegen- über dem gewerblichen Vermieter einzuräumen, wenn der Vertrag im Fernab- satz oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen werde. Denkbar sei etwa, dass der Verbraucher bei einem unangemeldeten Besuch des Vermieters einer Mieterhöhung und damit einer wesentlichen Vertragsänderung zustimme oder einen Aufhebungsvertrag schließe (BT-Drucks. 17/12637, S. 48). Mit dem Hinweis auf unangemeldete Besuchte nimmt die Gesetzesbe- gründung erneut eine spezifische Gefahr außerhalb von Geschäftsräumen ge- schlossener Verbraucherverträge in den Blick. Hiermit ist die Situation des Ver- brauchers bei einem Fernabsatzvertrag indes nicht zu vergleichen. Diese Art des Vertragsschlusses ist für ihn typischerweise nicht mit einem Überra- schungsmoment verbunden und auch eine Übereilungsgefahr spielt hier keine 46 47 - 19 - wesentliche Rolle (Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, aaO Rn. 52). Gleichwohl hat der Gesetzgeber aus der Fallkonstellation der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verbraucherverträge den Schluss gezo- gen, dass nicht nur das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB) auf Vereinbarungen über die Vermietung von Wohnraum zu übertragen sei, sondern darüber hinaus auch das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fern- absatz (§ 312c BGB). Den Gesetzesmaterialien ist insoweit zu entnehmen, dass § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB auch bei vereinbarten Mieterhöhungen gelte, denn in allen diesen Fällen bestehe ein berechtigtes Interesse des Mieters, Ab- reden zu widerrufen, die außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz zustande gekommen seien (BT-Drucks., aaO). (2) Diese Erwägungen lassen sich zwar unter anderem auf während der Mietzeit vereinbarte Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB übertragen, die nicht an die Zulässigkeitsvoraussetzungen und Beschränkungen von Mieterhö- hungen im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558 ff. BGB) gebunden sind, nicht jedoch auf übereinstimmende Mieterhöhungen nach Maßgabe der § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB. Denn eine Mieterhöhung nach den Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB, die während des Bestehens eines Mietverhältnisses im Hinblick auf den Ausschluss der Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB) Anpassungen der Miete ermöglichen wollen, ohne deswegen den Bestand des Mietverhältnisses in Frage zu stellen, ist - worauf das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hingewiesen hat (GE 2015, 563) - zum Schutz des Mieters an bestimmte gesetzliche Vorausset- zungen geknüpft. 48 49 - 20 - Die gesetzlichen Schutzvorkehrungen wirken zum einen der vom Ge- setzgeber bei der Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie nicht nur bei au- ßerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), son- dern unter Umständen auch bei mietrechtlichen Fernabsatzverträgen (§ 312 Abs. 4, § 312c BGB) in Betracht gezogenen Gefahr psychischen Drucks auf den Mieter entgegen. Zum anderen gleichen die Regelungen des Vergleichs- mietenverfahrens auch das Informationsdefizit des Mieters aus. Das Wohn- raummietrecht begegnet auf diese Weise der Gefahr von Fehlentscheidungen des Mieters und trägt dem Schutzzweck des Widerrufsrechts bei Fernabsatz- verträgen Rechnung. (a) Eine Vertragsverhandlungssituation, die für den Mieter mit einem Überraschungsmoment, mit psychischem Druck oder gar mit der Gefahr der Überrumpelung verbunden ist, besteht typischerweise nicht, wenn der Vermie- ter ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. in der gesetzlichen vorgesehe- nen Textform (§ 558a Abs. 1, § 126b BGB) an den Mieter heranträgt (Fervers, aaO S. 647). (aa) Die in § 558a Abs. 1 BGB vorgesehene Textform, bei der die Erklä- rung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schrift- zeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluss der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden muss (vgl. Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NZM 2011, 295 Rn. 13), verpflichtet den Vermieter zur Verwendung eines Fernkommunikationsmittels. Dabei hat der Gesetzgeber auf die langjährigen Erfahrungen mit Mieterhöhungen zurückgegriffen, die nach Maßgabe des bereits durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (Artikel 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungs- schutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BGBl. I 3604; im Folgenden: MHG) 50 51 52 - 21 - eingeführten § 8 MHG mit Hilfe automatisierter Einrichtungen gefertigt werden konnten. Gerade bei der Vermietung einer größeren Anzahl von Wohnungen hat der Gesetzgeber bereits 1974 den Bedürfnissen der Bürotechnik nach einer automatisierten Erstellung der entsprechenden Mitteilungen Rechnung tragen wollen (BT-Drucks. 7/2011, S. 13; siehe auch die Begründung des Regierungs- entwurfs zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr, BT-Drucks. 14/4987, S. 21 f., 27). Die Erklärung eines Mieterhöhungsverlangens in Textform dient damit der Erleichterung des Rechtsverkehrs (vgl. BT-Drucks., aaO S. 10). Darüber hinaus hat das Formerfordernis des § 558a Abs. 1 BGB jedoch einen wesent- lich weitergehenden Schutzzweck. Gemeinsam mit dem gesetzlichen Begrün- dungserfordernis soll es gewährleisten, dass der Mieter über die anstehende Erhöhung unterrichtet wird und die dafür angeführten Erläuterungen und Be- rechnungen in nachvollziehbarer Weise überprüfen kann. Der Mieter kann auf diese Weise seinen rechtsgeschäftlichen Willen au- ßerhalb einer Druck- und Überrumpelungssituation bilden, denn der Vermieter hat den Inhalt der Mieterhöhungsvereinbarung in einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Weise zu begründen (§ 558a Abs. 1, 2 BGB). Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse (Senatsurteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22, mwN) - die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dürfen an die Be- gründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsver- langen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthal- 53 54 - 22 - ten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr. des Senats; vgl. nur Urteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). (bb) Zudem kann der Vermieter, der ein - berechtigtes - Mieterhöhungs- verlangen gegebenenfalls auch im Wege einer Klage auf Zustimmung durchzu- setzen vermag (§ 557 Abs. 3 Halbs. 1, § 558 Abs. 1 BGB), vor Ablauf der dem Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Ver- langens eingeräumten Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 Satz 1 BGB) eine zu- lässige Klage auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung nicht erheben und muss bei Nichteinhaltung der Frist eine Klageabweisung durch ein Pro- zessurteil vergegenwärtigen. Zur Entscheidung, ob der Mieter den Antrag des Vermieters auf Vertragsänderung annehmen soll, räumt das Gesetz dem Mieter damit eine Überlegungsfrist ein, die vertraglich nicht verkürzt werden darf (§ 558b Abs. 4 BGB), um ihn vor Entscheidungen unter Zeitdruck zu schützen und ihm die Möglichkeit zu eröffnen, sich über die Berechtigung des Mieterhö- hungsverlangens des Vermieters anhand der von diesem gegebenen Begrün- dung klar zu werden (siehe bereits BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu der Vorgänger- regelung des § 2 Abs. 3 MHG]). Auch wenn der Vermieter den Mieter nicht über den Lauf der Zustimmungsfrist informieren muss, stellt sie sicher, dass dem Mieter eine angemessene Überlegungszeit zur Überprüfung des Mieterhö- hungsverlangens und seiner Begründung zur Verfügung steht, bevor er ent- scheidet, ob und gegebenenfalls inwieweit er ihm zustimmt. Einer sich daran noch anschließenden Widerrufsfrist nach Maßgabe des Fernabsatzrechts, die mit dem Vertragsschluss, also mit der vom Mieter erklärten Zustimmung zu der 55 - 23 - verlangten Mieterhöhung, beginnt (§ 355 Abs. 2 BGB), bedarf es zum Schutz der Entscheidungsfreiheit des Mieters nicht mehr. (b) Der durch die besonderen Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB abgesi- cherte Schutz des Wohnraummieters trägt auch den spezifischen Gefahren der Anbahnung und des Abschlusses von Verträgen im Fernabsatz Rechnung. Wie ausgeführt, dient das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen der Kompensati- on von Gefahren aufgrund der fehlenden physischen Begegnung von Anbieter und Verbraucher und der in der Regel fehlenden Möglichkeit, die Ware oder Dienstleistung vor Vertragsschluss in Augenschein zu nehmen. Das Widerrufs- recht des Verbrauchers bei Vertragsabschlüssen im Fernabsatz soll daher das typischerweise bestehende und unter Umständen zu Fehlentscheidungen füh- rende Informationsdefizit des Verbrauchers ausgleichen (vgl. Fervers, aaO S. 642, 646; Staudinger/Thüsing, aaO, Neubearb. 2012, Vorbemerkung zu §§ 312, 312a Rn. 27, § 312 Rn. 82, § 312c Rn. 1; MünchKommBGB/ Wendehorst, aaO, § 312c Rn. 3 f.; BeckOGK-BGB/Alexander, Stand: 1. Juli 2018, § 13 Rn. 88; BeckOGK-BGB/Busch, aaO, § 312g Rn. 7; BeckOK-BGB/ Martens, Stand: 1. August 2018, § 312c Rn. 6; Spindler/Schuster/ Schirmbacher, Recht der elektronischen Medien, 3. Aufl., Vorbemerkung zu §§ 312 ff. BGB Rn. 8 f.). Für den Ausgleich des Informationsdefizits des Mieters und den Schutz seiner Entschließungsfreiheit ist jedoch, wie ausgeführt, durch das in § 558a Abs. 1, 2 BGB vorgesehene Begründungserfordernis und die ein- geräumte Zustimmungsfrist (§ 558b Abs. 2 BGB) gesorgt. Auf diese Weise kann der Mieter den Vertragsgegenstand vor Vertragsabschluss ausreichend 56 - 24 - beurteilen, so dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelun- gen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz uneingeschränkt erfüllt ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 05.08.2016 - 6 C 64/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2017 - 63 S 248/16 -

§ 559a§ 559b

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ECLI:DE:BGH:2023:190723UVIIIZR416.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 416/21 Verkündet am: 19. Juli 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559a, § 559b Abs. 1 Satz 2 Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB (im An- schluss an Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 - hier: Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln) BGH, Urteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 416/21 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 3. Juli 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Wiegand sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 30. November 2021 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer preisfreien Wohnung der Beklagten in Berlin. Mit Schreiben vom 12. Januar 2018 kündigte die Beklagte eine Moderni- sierung der Wohnung des Klägers und des Gebäudes an, in dem sich die Woh- nung befindet. Danach sollten verschiedene - einzeln aufgeführte - Maßnahmen zur Einsparung von Energie und zur Verbesserung der Mietsache sowie zeit- gleich reine Instandhaltungsarbeiten vorgenommen werden. In der Ankündigung heißt es unter anderem, dass die Beklagte beabsich- tige, zur Durchführung der Maßnahmen Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen. 1 2 3 - 3 - Im Anschluss an die Baumaßnahmen erklärte die Beklagte dem Kläger mit Schreiben vom 24. April 2019, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1. Juli 2019 von zuletzt 291,59 € um 83,79 € auf 375,38 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als "Kostenzusam- menstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichnete Anlage beigefügt, die auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im An- kündigungsschreiben Bezug nimmt und - weitgehend in tabellarischer Form - fol- gende Angaben enthält: - die durchgeführten - jeweils gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffenden - Moder- nisierungsmaßnahmen (hier Einbau einer Türsprechanlage an Haus- und Wohnungstüren, Einbau einer Gasbrennwert[zentralheizungs]anlage ein- schließlich Warmwasserversorgung sowie Wärmedämmung an den Kel- lerdecken und des Dachbodens / der obersten Geschossdecke) - die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewie- senen Baunebenkosten, die von diesen Summen in Abzug zu bringenden - gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten - Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil - den - anhand der Wohnfläche der Wohnung des Klägers (55,86 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (8.875,29 m²) ermittelten - auf den Kläger entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie - die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den ver- langten Betrag Der Kläger hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für un- wirksam. Er bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge unter Vorbe- halt der Rückforderung. Mit der vorliegenden Klage hat er - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - die Rückzahlung seiner Ansicht nach wegen der Modernisierungs- mieterhöhung zu viel gezahlter Miete im Zeitraum von Juli bis Dezember 2019 in Höhe von insgesamt 502,74 € nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass 4 5 6 - 4 - der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung ei- ner um 83,79 € erhöhten Miete ab Januar 2020 nicht zustehe. Das Amtsgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zutreffend angenommen, dass der Kläger einen An- spruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Modernisierungsumla- gen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB habe und die Feststellung verlangen könne, dass diese nicht geschuldet seien. Die Modernisierungsmieterhöhungserklärung der Beklagten vom 24. April 2019 sei formell unwirksam. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter - wie hier - im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt habe und mithin die für verschiedene Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder sogar auf diese aufgeteilt werden müssten, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnah- men bezogen habe, müssten auch die in die einzelnen Modernisierungsmaßnah- 7 8 9 10 11 12 - 5 - men eingeflossenen Kosten der verschiedenen Gewerke in der Mieterhöhungs- erklärung aufgeführt werden. Nur so werde der Mieter in die Lage versetzt, zu- mindest ansatzweise maßnahmenbezogen nachzuvollziehen, woraus sich die Gesamtkosten ergäben und ob möglicherweise Kosten eingeflossen seien, die tatsächlich einer anderen Maßnahme zuzuordnen seien. Ohne die Information, aus welchen einzelnen Gewerken sich eine Modernisierungsmaßnahme zusam- mensetze, sei es ihm auch praktisch unmöglich nachzuvollziehen, ob der Ver- mieter einen der Höhe nach zutreffenden Instandsetzungsanteil abgezogen habe und welche Rechnungen der Mieter möglicherweise näher prüfen müsse. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Umfang des Revisions- angriffs im Ergebnis stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Zwar kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung das Vor- liegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB nicht verneint werden, weil es der vom Berufungsgericht für erforder- lich gehaltenen Aufschlüsselung der für verschiedene Modernisierungsmaßnah- men angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen hierfür auch dann nicht bedarf, wenn es sich - wie vorliegend - um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außer- halb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Jedoch stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts insoweit aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn unter den im Streitfall gegebenen Umständen fehlt es an einer Erläuterung der Mieterhö- hung entsprechend der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln. 13 14 - 6 - 1. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann das Vorlie- gen der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b BGB nach durchgeführter Modernisierung im Sinne von § 559 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzuwendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) nicht verneint werden. a) Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - in mehreren, mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren Fällen entschieden hat, ist die Erhöhungs- erklärung nicht deshalb - aus formellen Gründen - unwirksam, weil der Vermieter die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. Einer solchen Aufschlüsselung bedarf es mangels eines damit verbundenen Erkenntniswerts für den Mieter auch dann nicht, wenn es sich um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Woh- nung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Das gilt nicht nur bei reinen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch dann, wenn eine soge- nannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss; in diesem Fall reicht es aus, wenn er in der Erhöhungs- erklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kos- ten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamt- kosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder ei- nes bezifferten Betrags kenntlich macht (vgl. ausführlich Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 32 ff.; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NZM 2023, 33 Rn. 23 ff.; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 24 ff.; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NZM 2023, 282 Rn. 15 ff.; Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 15 16 - 7 - - VIII ZR 106/21, juris Rn. 23). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird vollum- fänglich auf die dortigen Ausführungen verwiesen. b) Der Streitfall gibt keine Veranlassung zu einer abweichenden Beurtei- lung. Der Senat hat sich mit den Argumenten, die - auch vorliegend - für die Er- forderlichkeit einer weiteren Aufgliederung der angefallenen Gesamtkosten nach den einzelnen konkret durchgeführten Arbeiten vorgebracht werden, in den vor- bezeichneten Urteilen, die im Wesentlichen gleichgelagerte Fälle betrafen, ein- gehend befasst und diese letztlich für nicht durchgreifend erachtet. Das schließt die vom Berufungsgericht für seine gegenteilige Sichtweise angeführten Ge- sichtspunkte ebenso ein wie den - vorliegend von der Revisionserwiderung be- mühten - Vergleich mit den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenab- rechnung (vgl. hierzu Senatsurteil vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, aaO Rn. 26-30). Auch nach nochmaliger Prüfung - unter Berücksichtigung der Aus- führungen der Revisionserwiderung - hält der Senat an seiner bisherigen Recht- sprechung fest; zur Vermeidung von Wiederholungen wird umfassend auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen. 2. Jedoch stellt sich die Entscheidung des Berufungsgerichts im Rahmen des zulässigen Revisionsangriffs aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO), weil es - wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt - jedenfalls unter den im Streitfall gegebenen Umständen an einer (ausreichenden) Erläute- rung der Mieterhöhung im Hinblick auf die in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB genannte Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln fehlt und die Miet- erhöhungserklärung der Beklagten vom 24. April 2019 deshalb formell unwirk- sam ist. a) Gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB umfasst das Erfordernis der Erläu- terung der Mieterhöhung in der Erhöhungserklärung ausdrücklich auch die Voraussetzungen der Vorschrift des § 559a BGB. 17 18 19 - 8 - Der Gesetzgeber hat in § 559a BGB für die Mieterhöhung nach Moderni- sierungsmaßnahmen eine Anrechnung bestimmter Mittel angeordnet, welche die Kosten des Vermieters für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise decken (Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Aufwendungsbeihilfen, sonstige Drittmittel; vgl. auch § 558 Abs. 5 BGB bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). Vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öf- fentlichen Haushalten gedeckte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen gehö- ren nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters im Sinne des § 559 BGB. Sie dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden (vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 559a Rn. 4). Bei Deckung der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme oder von laufenden Aufwendungen infolge der Modernisierungsmaßnahme durch zinsverbilligte oder zinslose Darle- hen aus öffentlichen Haushalten, durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters oder durch Leistungen eines Dritten für den Mieter sowie aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern verringert sich der Erhöhungsbe- trag gemäß § 559a Abs. 2, 3 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, des Zuschusses oder des Darlehens. Die Anrechnungspflicht soll sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugutekommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, da er anderenfalls gegenüber einem Modernisierungs- maßnahmen aus dem eigenen Vermögen finanzierenden Vermieter ungerecht- fertigt besser gestellt würde (vgl. Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a [zu § 3 MHRG]; vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, NZM 2011, 309 Rn. 16). Eine Verringerung der Kosten des Vermieters für die Modernisierung durch öffentliche oder private Zuschüsse oder Darlehen soll auch dem Mieter zugutekommen (vgl. Senatsurteil vom 1. April 20 21 - 9 - 2009 - VIII ZR 179/08, NZM 2009, 393 Rn. 13 [zu § 558 Abs. 5 BGB]; Staudin- ger/V. Emmerich, aaO Rn. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559a BGB Rn. 1; siehe auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12 und 17 [zu § 3 MHRG]; BT-Drucks. 8/1861, S. 5 [zu § 2 MHRG; jeweils zu Leistungen aus öffentlichen Haushalten und Leistungen des Mieters]). Die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel hat damit Bedeutung für den Umfang der vom Vermieter nach Durchführung der Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB geforderten Mieterhöhung. Dementsprechend erstreckt § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB das - auf die Verschaffung einer Möglichkeit des Mieters zur angemessenen Information und Nachprüfung gerichtete - Begründungserforder- nis auch auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB. b) Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung der Beklag- ten vom 24. April 2019 nicht. Denn die dort gemachten Angaben sind nicht ge- eignet, den Kläger als Mieter in die Lage zu versetzen, den Umfang der verlang- ten Mieterhöhung insoweit als plausibel nachzuvollziehen. Im Text der Erhöhungserklärung vom 24. April 2019 und in den beigefüg- ten Unterlagen selbst findet sich unmittelbar keine Angabe zu anrechenbaren Drittmitteln im Sinne von § 559a BGB. Aus der maßgeblichen Sicht eines objek- tiven Erklärungsempfängers könnte dies zwar als (stillschweigende) Erklärung der Beklagten dahingehend verstanden werden, dass sie für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen anrechenbare Drittmittel nicht in Anspruch ge- nommen und deshalb auch Kürzungsbeträge nicht angerechnet habe (vgl. in die- sem Sinne Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 36; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2023, § 559b Rn. 17; BeckOGK- BGB/Schindler, Stand: 1. April 2023, § 559b Rn. 31). 22 23 24 - 10 - Dem steht jedoch entgegen, dass die Erhöhungserklärung zugleich - im Abschnitt zur Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und In- standhaltungsanteile - "vollumfänglich" auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im Ankündigungsschreiben der Beklagten Bezug nimmt und diese Ausführungen den ausdrücklichen Hinweis der Beklagten auf die beabsichtigte Beantragung von - energieeffiziente Maßnahmen unterstützen- den - Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau für die Durchführung der Bau- maßnahmen enthält. Dieser Hinweis ist infolge der Bezugnahme in der Erhö- hungserklärung vom 24. April 2019 bei deren Auslegung zu berücksichtigen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 21; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 16; jeweils mwN). Angesichts dieser unklaren Angaben ist für den Kläger als Empfänger der Erhöhungserklärung nicht erkennbar geworden, welche Erklärung zur Inan- spruchnahme von gemäß § 559a BGB anrechenbaren Drittmitteln die Beklagte letztlich hat abgeben wollen. In Betracht kommen dabei die Information über eine ursprünglich beabsichtigte, tatsächlich aber nicht erfolgte Beantragung oder die Erklärung, Drittmittel zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben, oder ge- währte Drittmittel seien nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen an- zurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen. Denkbar ist es auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat. Im Hinblick darauf ist die Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 24. April 2019 insoweit nicht geeignet, dem Kläger diejenigen Informationen zu geben, die dieser benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehen- dere Kontrolle - etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger 25 26 27 - 11 - Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter oder durch Ein- sichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Be- lege - besteht (vgl. hierzu nur Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 31, 39, 46 ff.; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 28). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 13.10.2020 - 20 C 898/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.11.2021 - 63 S 239/20 -

OLG Stuttgart 3 S 114/14

OLG Frankfurt 91 C 787/09

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OLG Karlsruhe 1 C 165/24

§ 535§ 540§ 543§ 557

BGH VIII ZR 311/1113.06.2012 · VIII. Zivilsenat

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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Bad Urach Entscheidungsdatum: 16.01.2025 Aktenzeichen: 1 C 165/24 ECLI: ECLI:DE:AGURACH:2025:0116.1C165.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 125 BGB, § 140 BGB, § 157 BGB, § 311b BGB, § 404 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Vorliegen eines Mietverhältnisses mit Kaufabsicht; Anspruch auf Herausgabe einer Wohnung Orientierungssatz 1. Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff. Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

§ 559§ 560§ 561

BGH VIII ZR 254/1719.12.2018 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 311/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 67 des Landgerichts Berlin vom 29. September 2011 aufge- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 26. Oktober 2010 (Az.: 3 C 108/10) geändert. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung M. Straße , drittes Obergeschoss Mitte, Berlin, Mietvertragsnummer 1. , von bis- her 189,55 € um monatlich 30 € auf nunmehr 219,55 € (4,17 €/qm/monatlich) ab dem 1. Januar 2010 zuzustimmen. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. Juni 1997 Mieterin einer Wohnung der Klä- gerin in Berlin. Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land Berlin und die Klägerin Ende des Jahres 1993 einen vom Land Berlin vorformulierten "Förderungsvertrag über die Durchführung von Mo- dernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen". Die Klägerin verpflichtete sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukosten- zuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszuschüsse zu fördern. In dem Vertrag ist unter anderem folgendes geregelt: "§ 2 - Grundlagen Vertragsbestandteile sind folgende, dem Vertrag als Anlagen beiliegen- de Unterlagen: 1. - 5. … 6. Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukosten- zuschüsse. … § 7 - Mieten (1) Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahr nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine höhere Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgen- de zu verlangen (Einstiegsmiete): - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/qm/monatlich; - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/qm/monatlich. 1 2 3 - 4 - Bei Abschluß der Maßnahmen nach dem Jahr 1994 gelten für je- des weitere Kalenderjahr 0,25 DM/qm/monatlich erhöhte Ein- stiegsmieten. Betriebskosten (§ 4 MHG) dürfen daneben verlangt werden. (1a) ... (1b) … (2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Miet- spiegels auszugehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dür- fen einschl. Mieterhöhungen aus Abbau von Aufwendungszu- schüssen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3) zusammen jährlich höchstens bis 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden, so- weit der dann im sozialen Wohnungsbau (1. Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/qm monatlich und derzeit 0,20 DM/qm monatlich beträgt) geändert wird. Höhere Mieterhö- hungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, so- weit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zuläßt. Freie Mietenvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG sowie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum ausgeschlossen. Für ein Mieter- höhungsverlangen nach § 2 MHG gelten die gewährten Baukos- tenzuschüsse (§ 4 Abs. 2 Nr. 1.) im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG soweit als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaß- nahmen, wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwen- dungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Miete führen wür- den. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Mo- dernisierungs-Baukostenzuschüsse sind in der Anlage zu § 2 Nr. 6 aufgelistet. Hinsichtlich der Betriebskosten gilt § 4 MHG. (3) Bei … neuen Mietverträgen darf im Bindungszeitraum der Förde- rung (§ 10) der vereinbarte Mietzins nach Absatz (1), dem Erhö- hungen nach Absatz (2) hinzugerechnet werden dürfen, nicht überschritten werden. … … - 5 - § 10 - Geltungsdauer der Verpflichtungen Die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jah- ren nach mängelfreier Schlußabnahme der vereinbarten Baumaßnah- men (§ 1 Abs. 1). …" Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16. März 1995. Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2010 um 30 € von 189,55 € auf 219,55 € (= 4,17 €/qm/monatlich) zuzustimmen. Sie bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2009 und erläuterte die Erhöhung im Einzel- nen durch Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld D2 anhand der nach dem Mietspiegel maßgeblichen Kriterien (Wohnfläche, Altersklasse, Ausstat- tung und Wohnlage). Weitere Angaben enthält das Schreiben nicht. Die Beklag- te stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das Mieterhö- hungsverlangen entspreche nicht den formellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gemäß § 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden Kürzungsbeträgen, die sich die Klägerin aufgrund der von dem Land Berlin erhaltenen Fördermittel anrech- nen lassen müsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verhal- te. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter. 4 5 6 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche nicht den Anforde- rungen der §§ 558, 558a BGB, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Klägerin nach § 558 Abs. 5 BGB Kürzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen müsse. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Habe der Vermie- ter - wie hier - Drittmittel für die Modernisierung im Sinne des § 559a Abs. 1 BGB erhalten, entspreche ein Mieterhöhungsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden Kürzungsbe- träge einschließlich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Klägerin in § 7 des Förderungsvertrags mit dem Land Berlin verpflich- tet, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 2, 3 des Ge- setzes zur Regelung der Miethöhe (MHG; jetzt: § 558 Abs. 5, §§ 559 f. BGB) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Klägerin ein unmittelbarer Anspruch gemäß § 328 BGB erwachse, eingehalten worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, weil die Klägerin weder im Mieterhöhungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zuschüsse für die Modernisierung der an die Beklagte ver- mieteten Wohnung erhalten habe. Dazu hätte zwar die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsvertrags Auskunft geben können; diese habe die Klägerin jedoch 7 8 9 10 - 7 - auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten Anga- be, der Modernisierungsanteil für die an die Beklagte vermietete Wohnung habe "gegen Null" tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Klägerin nicht be- wenden lassen dürfen. Nur wenn die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsver- trags ergeben hätte, dass die in Bezug auf die an die Beklagte vermietete Woh- nung gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betroffen hätten, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als ne- gative Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen aufzunehmen. Auch wenn der durch den Förderungsvertrag eröffnete Spielraum für ei- ne Mieterhöhung nach § 558 BGB eingehalten werde und die sich dann erge- bende neue Miete in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben wür- de, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechnung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete abgezogen würden, ändere dies nichts daran, dass die zwingen- den formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB erfüllt sein müssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben. Entgegen der Auffassung der Klägerin seien Drittmittel auch dann anzu- geben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages statt- gefunden habe und der das Erhöhungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem Gesetz kön- ne eine Einschränkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann an- zugeben seien, wenn die Modernisierung während eines bestehenden Mietver- hältnisses vorgenommen worden sei. Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der geförderten Baumaß- nahmen mehr als zwölf Jahre zurückliege. Denn die Klägerin müsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem Land Berlin 11 12 13 - 8 - unterworfen habe. Die Klägerin habe sich in § 10 des Fördervertrages verpflich- tet, die in § 7 des Vertrages enthaltenen Beschränkungen für Modernisie- rungsmieterhöhungen für 20 Jahre, beginnend mit der die Mängelfreiheit fest- stellenden Schlussabnahme, einzuhalten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. März 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15. März 2015. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Angabe der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel in dem Mieter- höhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr an- zurechnen waren. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter Kürzungsbe- träge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungs- positionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrech- nung zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, NJW-RR 14 15 16 - 9 - 2011, 446 Rn. 16 mwN). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Klägerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der mängelfreien Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Beklagte gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom Land Berlin erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden Kürzungsbe- träge angeben müssen. Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmitteln anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtig- ten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungs- verlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechti- gung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Febru- ar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a). Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem Land Berlin im Jahr 1993 geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen beste- hende Anrechnungspflicht begründen. a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Mo- dernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, 17 18 19 20 - 10 - dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der ge- nannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsur- teile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des ge- förderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO). Daran hält der Senat fest. Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Ge- fahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 aaO un- ter II 2 a). Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden För- derbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung ei- ner angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein An- 21 22 - 11 - rechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b). Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine ge- setzliche Anrechnungspflicht der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste. b) Aus dem mit dem Land Berlin geschlossenen Förderungsvertrag aus dem Jahr 1993 lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende Anrech- nungspflicht nicht herleiten. aa) Wie das Berufungsgericht in der Begründung seiner Zulassungsent- scheidung ausgeführt hat, wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in Berlin modernisiert. Bei den in Rede stehenden Re- gelungen des Förderungsvertrags handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisi- onsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellun- gen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 - VIII ZR 184/10, NJW 2011, 3709 Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 11; jeweils mwN). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwen- ders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, NJW-RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor. 23 24 25 - 12 - bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Klägerin, sich die gewährten Baukostenzuschüsse - unabhängig von deren tatsächlicher Verwendung - als Baukostenzuschüsse für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG (jetzt § 559a BGB) zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr im Förderungsvertrag vereinbarten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinba- rung seien Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in § 10 Förderungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzurechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben. cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrach- tung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsichtlich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der An- rechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass "die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jah- ren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" gel- ten sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des Förderungsvertrags, an den die Klägerin nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche För- dermittel (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der An- lage zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen - wie dargestellt - nicht mehr gege- ben war. 26 27 - 13 - III. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 ent- spricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als begründet. Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu ändern, dass die Beklagte verurteilt wird, der begehrten Mieterhöhung zuzustimmen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 26.10.2010 - 3 C 108/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.09.2011 - 67 S 548/10 - 28

§ 556§ 560

BGH VIII ZR 310/1113.06.2012 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:191218UVIIIZR254.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 254/17 Verkündet am: 19. Dezember 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 305c Abs. 2, § 556 Abs. 1, 4; BetrKV § 1 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 2 Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinba- rung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt. BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 12. Oktober 2017 wird zurückgewie- sen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Juli 2015 Mieter einer Wohnung der Beklagten in Ber- lin. Der Mietvertrag enthält unter anderem auszugsweise folgende Regelungen: "§ 7 - Miete, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen 1. Die Miete X netto kalt brutto kalt beträgt_____________zzt. EUR 1.499,99 X Der Betriebskostenvorschuss für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR 158,12 Die Betriebskostenpauschale für Betriebskosten gemäß § 18 beträgt zzt. EUR_______ Der Heizkostenvorschuss gemäß § 9 beträgt___________zzt. EUR 123,75 Verwaltungskostenpauschale zzt. EUR 34,38 Für Garage/Kfz.-Stellplatz__________________________zzt. EUR_______ zzt. monatlich insgesamt EUR 1.816,24 § 18 - Betriebskosten […] Im Fall der Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter gem. § 560 Abs. (1) BGB berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Er- klärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. […]" 1 - 3 - Auf die Verwaltungskostenpauschale zahlte der Kläger in der Zeit von Mitte Juli 2015 bis Januar 2017 insgesamt einen Betrag von 601,65 €. Mit der vorliegenden Klage begehrt er - unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Ver- einbarung über die Verwaltungskostenpauschale und die daraus folgende Rechtsgrundlosigkeit seiner hierauf erbrachten Zahlungen - die Rückzahlung dieser Summe. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Beklagte antragsgemäß zur Zahlung verurteilt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu, da die Vereinbarung zur Tragung der Ver- waltungskostenpauschale nach § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sei und die vom Kläger hierauf geleisteten Zahlungen deshalb ohne rechtlichen Grund erfolgt seien. Die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung über die Verwaltungskos- tenpauschale weiche zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB ab. Nach 2 3 4 5 6 - 4 - § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB sei es den Parteien eines Wohnraummietvertrages nur gestattet, über die Grundmiete hinaus Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 1, § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf den Mieter umzulegen, nicht jedoch Verwaltungskosten (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV) oder andere Kostenarten. Dies ergebe sich insbesondere aus den Gesetzesma- terialien zu § 556 Abs. 1 BGB sowie aus der Gesetzessystematik und dem Sinn und Zweck des § 556 Abs. 1, 4 BGB. Der Formularmietvertrag der Parteien könne unter Beachtung der Un- klarheitenregelung des § 305c Abs. 2 BGB auch nicht etwa dahingehend aus- gelegt werden, dass die Parteien nicht eine gesonderte Abwälzung von Verwal- tungskosten auf den Kläger vereinbart hätten, sondern die Beklagte mit Benen- nung der Verwaltungskostenpauschale lediglich auf ihre interne Kalkulation der Grundmiete hingewiesen habe und es sich bei der Verwaltungskostenpauscha- le damit um einen Teil der - von der Bestimmung des § 556 Abs. 4 BGB nicht erfassten - Preishauptabrede handele. Gegen eine solche Einordnung der Ver- waltungskostenpauschale spreche bereits der Wortlaut des Mietvertrages, der die Nettokaltmiete abschließend beziffere. Die Systematik des Mietvertrages bestätige dies, da die Verwaltungskostenpauschale in § 7 zusätzlich und in Ab- grenzung zu den ebenfalls ausdrücklich bezifferten Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlungen ausgewiesen werde. Zudem seien die Verwaltungskosten in die Berechnung der Höhe der Mietkaution nicht eingeflossen; diese sei vielmehr mit der dreifachen Höhe der im Mietvertrag angegebenen Nettokaltmiete be- messen worden. Nach alledem ergebe sich die Unwirksamkeit der streitgegenständlichen Vereinbarung über die Verwaltungskostenpauschale bereits aus § 556 Abs. 4 BGB. Es könne deshalb dahinstehen, ob eine Unwirksamkeit - auch wegen 7 8 - 5 - Verstoßes gegen das Transparenzgebot - zusätzlich aus § 307 Abs. 1, 2 BGB folge. Schließlich sei der Rückzahlungsanspruch des Klägers auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte habe nicht dargetan, dass der Kläger zum Zeitpunkt der Bewirkung der Leistung eine positive Kenntnis vom Nicht- bestehen der Verbindlichkeit gehabt habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenom- men, dass die im Mietvertrag vereinbarte Verwaltungskostenpauschale wegen Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam ist und dem Kläger deshalb aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der hierauf ohne Rechtsgrund erbrachten Zahlungen zusteht. 1. Gemäß § 556 Abs. 1, 2 BGB können die Parteien eines Wohnraum- mietvertrages vereinbaren, dass der Mieter bestimmte, in der Betriebskosten- verordnung bezeichnete Betriebskosten trägt, entweder als Pauschale oder im Wege (angemessener) Vorauszahlungen mit Abrechnungspflicht (§ 556 Abs. 2, 3 BGB). Einer solchen Vereinbarung bedarf es, weil der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB die auf der Mietsache ruhenden Las- ten zu tragen hat. Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13; BT-Drucks. 14/4553, S. 50; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 Rn. 5). 9 10 11 - 6 - Hintergrund für die - in der Praxis auch seit langem allgemein übliche - gesonderte Umlage bestimmter Betriebskosten ist letztlich eine vereinfachte Anpassung bei Kostensteigerungen in diesem überschaubaren und klar defi- nierten Bereich. Insoweit soll der Vermieter bei Kostensteigerungen nicht auf das - wesentlich aufwendigere - Verfahren einer Mieterhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmietenverfahren) verwiesen sein (vgl. schon BT-Drucks. VI/2421, S. 4; BT-Drucks. 7/2011, S. 8). Vielmehr kann er im Fall einer Betriebskosten- pauschale unter den Voraussetzungen des § 560 Abs. 1 BGB eine Anpassung im Wege einer Erklärung in Textform vornehmen, während bei Vorauszahlun- gen von Betriebskosten jeder Partei diese Anpassungsmöglichkeit nach einer Abrechnung eröffnet ist. Zum Schutz des Mieters von Wohnraum sieht § 556 Abs. 4 BGB aller- dings vor, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Bestim- mungen des § 556 Abs. 1, Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 BGB abweichen, unwirk- sam sind. Dies gilt sowohl für Individualvereinbarungen, als auch für - hier nach den rechtsfehlerfreien und unangegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts vorliegende - Allgemeine Geschäftsbedingungen. Deshalb können in der Wohnraummiete nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung aufge- zählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten (Betriebskosten) vereinbart werden, nicht aber (allgemeine) Verwaltungskosten, die nach der ausdrückli- chen Regelung in § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Verordnung über die Aufstellung von Be- triebskosten (Betriebskostenverordnung - BetrKV) in der Wohnraummiete nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Dementsprechend führt bereits die Gesetzesbegründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) explizit aus, dass die umlagefähigen Betriebskosten abschließend aufgezählt sind und eine vertragliche Erweiterung, zum Beispiel auf Verwaltungskosten, nicht mög- lich ist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 50). 12 13 - 7 - 2. In der im vorliegenden Mietvertrag vereinbarten Verwaltungskosten- pauschale hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei eine gegen § 556 Abs. 1 BGB verstoßende und deshalb gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Verein- barung gesehen. Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht deshalb anders zu beurteilen, weil es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine "zusätzli- che Preishauptabrede über die Nettomiete" handelte und die Beklagte hier nur ihre Kalkulation dahingehend offengelegt habe, dass in der Netto- oder Grund- miete Verwaltungskosten in Höhe von monatlich 34,38 € enthalten seien. Allerdings trifft es - wie auch das Berufungsgericht richtig gesehen hat - zu, dass es dem Vermieter freisteht, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten (Grund-)Miete beziehungsweise (Netto-)Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hin- weis auf seine interne Kalkulation zu geben (vgl. Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 31/17, NJW-RR 2017, 981 Rn. 7). Dies gilt auch für Verwal- tungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete "einpreisen" oder auch separat als weiteren Bestand- teil der Grundmiete angeben kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB). Das Berufungsgericht hat jedoch zutreffend angenommen, dass in der hier formularmäßig vereinbarten "Verwaltungskostenpauschale" eine bloße Of- fenlegung als Bestandteil der Nettomiete nicht gesehen werden kann. a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- 14 15 16 17 18 - 8 - teiligten Kreise verstanden werden. Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen. Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind, kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zur Anwendung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17, 19; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 14). b) Letztlich bedarf es hier keiner vertieften Prüfung, welche Auslegungs- möglichkeiten ernsthaft in Betracht kommen. Denn zumindest nach der gebote- nen kundenfeindlichsten Auslegung kann die hier vereinbarte Verwaltungskos- tenpauschale nicht als weiterer Mietbestandteil angesehen werden. Zwar könnte der Umstand, dass in der Wohnraummiete Verwaltungskos- ten seit jeher nicht als Betriebskosten umgelegt werden können, dafür spre- chen, dass mit der genannten Pauschale Verwaltungskosten nicht - unter einem zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führenden Verstoß gegen § 556 Abs. 4 BGB als Betriebskosten - umgelegt werden sollten, sondern lediglich ein - un- veränderbarer - Festbetrag als gesondert ausgewiesener Teil der Grundmiete gemeint war, der als solcher - wie oben ausgeführt - auch in der Wohnraummie- te wirksam vereinbart werden kann. Auf der anderen Seite zeigt schon die Bezeichnung als "Verwaltungskos- tenpauschale" die Nähe zu den Betriebskosten, da der (Grund-)Miete Bezeich- nungen als "Pauschale" oder als "Vorschuss" fremd sind. Hinzu kommt, dass Verwaltungskosten - entgegen der Auffassung der Revision - ihrer Natur nach ebenfalls Betriebskosten sind und in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV definiert sind. 19 20 21 - 9 - Dass die Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten ausgenommen werden, dient lediglich dem Zweck, dass die Verwaltungskosten nicht als sonstige Kosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV dem Wohnraummieter auferlegt werden können, während in der Geschäftsraummie- te die Umlage von Verwaltungskosten als Betriebskosten grundsätzlich zulässig und weit verbreitet ist (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 Rn. 17). Die Berechnung der Mietkaution spricht ebenfalls gegen eine Einordung der Verwaltungskostenpauschale als Teil der Grundmiete. Die vorliegend in § 20 des Mietvertrages festgelegte Kautionshöhe von 4.499,97 € entspricht ge- nau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag mit 1.499,99 € ausgewiesenen Nettokaltmiete. Zwar ist es einem Vermieter, worauf die Revision insoweit zu- treffend verweist, nicht verwehrt, weniger als den Maximalbetrag von drei Mo- natsmieten (§ 551 Abs. 1 BGB) zu verlangen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte vorliegend von dieser Möglichkeit Gebrauch machen wollte, fehlen jedoch und liegen angesichts der bei einer bloßen Teilforderung zu erwarten- den, hier aber unterbliebenen Rundung eines Betrages auch eher fern. Einer Zuordnung der Verwaltungskostenpauschale zur Grundmiete steht ferner entgegen, dass sich die Vermieterin im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten hat. Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Vermieter insbesondere ohne die Einhaltung von Sperrfristen und der Kap- pungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) berechtigt, durch Erklärung in Textform die Betriebskosten zu erhöhen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Eine sol- che Vereinbarung enthält § 18 des Mietvertrages. Da es sich bei den Verwal- tungskosten ihrer Natur nach ebenfalls um Betriebskosten handelt (vgl. BGH, Urteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08, aaO), spricht dies aus Sicht ei- nes verständigen und redlichen Mieters, jedenfalls nach kundenfeindlichster 22 23 - 10 - Auslegung, für eine in sich geschlossene Betriebskostenvereinbarung, mittels derer sich die Vermieterin auch die Erhöhungsmöglichkeit des § 560 Abs. 1 BGB eröffnet hat. Soweit die Revision darauf hinweist, dass in § 7 Ziffer 1 des Mietvertra- ges mit den Kosten für Garage und Kfz-Stellplatz weitere Mietkosten aufgelistet sind, ergibt sich daraus nicht, jedenfalls nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit, dass auch die Verwaltungskostenpauschale Bestandteil der Grundmiete sein sollte. Denn bei dem Kostenanteil für Garage und Stellplatz handelt es sich um das Entgelt für eine neben der Wohnungsüberlassung zusätzlich eingeräumte Gebrauchsgewährung, das - anders als die Verwaltungskostenpauschale - ein- deutig der Grundmiete zuzurechnen ist. 24 - 11 - Ebenfalls ohne Erfolg bleibt der Hinweis der Revision auf den Umstand, dass die Verwaltungskosten weder in § 18 des Mietvertrages noch in der Anla- ge 1 zum Mietvertrag im Rahmen der dort jeweils explizit genannten Betriebs- kosten aufgeführt sind. Zum einen sind die Verwaltungskosten gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV von den umlagefähigen Betriebskosten abgegrenzt, so dass ihre Nennung im Betriebskostenkatalog eines Formularmietvertrages nicht zu erwarten ist. Zum anderen sind beide zuletzt genannten Regelungen aus- weislich ihres Wortlautes - "insbesondere"; "u.a." - nicht abschließend. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 08.06.2017 - 122 C 50/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2017 - 67 S 196/17 - 25

BGH VIII ZR 180/1822.05.2019 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 310/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 5, § 558a a) Drittmittel, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen ge- währt wurden, sind in einem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Berechnung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind. b) Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Mo- dernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris). BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 310/11 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Juni 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 67 des Landgerichts Berlin vom 29. September 2011 aufge- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 4. November 2010 (Az.: 15 C 120/10) geändert. Das im schriftlichen Vorverfahren ergangene und am 1. Juni 2010 zugestellte Versäumnisurteil wird aufrechterhalten. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. April 1995 Mieterin einer Wohnung der Klä- gerin in Berlin. Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das Land Berlin und die Klägerin Ende des Jahres 1993 einen vom Land Berlin vorformulierten "Förderungsvertrag über die Durchführung von Mo- dernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen". Die Klägerin verpflichtete 1 2 - 3 - sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das Land Berlin verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukosten- zuschuss, Eigenkapitalersatzmittel und Aufwendungszuschüsse zu fördern. In dem Vertrag ist unter anderem folgendes geregelt: "§ 2 - Grundlagen Vertragsbestandteile sind folgende, dem Vertrag als Anlagen beiliegende Unter- lagen: 1.- 5. … 6. Auflistung der wohnungsbezogenen Modernisierungs-Baukostenzuschüsse. … § 7 - Mieten (1) Der Eigentümer verpflichtet sich, für die Wohnflächen des Objekts im 1. Jahr nach Abschluss der geförderten Baumaßnahmen keine hö- here Nettokaltmiete (Kaltmiete ohne Betriebskosten) als folgende zu verlangen (Einstiegsmiete): - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1993: 4,50 DM/qm/monatlich; - bei Abschluß der Maßnahmen im Jahre 1994: 5,00 DM/qm/monatlich. Bei Abschluß der Maßnahmen nach dem Jahr 1994 gelten für jedes wei- tere Kalenderjahr 0,25 DM/qm/monatlich erhöhte Einstiegsmieten. Betriebskosten (§ 4 MHG) dürfen daneben verlangt werden. (1a) … (1b) … (2) Im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) dürfen für Wohnraum ab dem 2. Jahr nach Abschluss der geförderten Maßnahmen Mieterhö- hungen nach §§ 2 und 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) verlangt werden. Bei Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist von der ortsüblichen Miete des jeweils gültigen Mietspiegels auszu- 3 - 4 - gehen. Mieterhöhungen nach §§ 2 und 3 MHG dürfen einschl. Miet- erhöhungen aus Abbau von Aufwendungszuschüssen (§ 4 Abs. 2 Nr. 3) zusammen jährlich höchstens bis 0,20 DM/qm monatlich ver- langt werden; ab dem 11. Jahr dürfen höhere Mieterhöhungen als 0,20 DM/qm monatlich verlangt werden, soweit der dann im sozialen Wohnungsbau (1. Weg) maßgebliche Förderungsabbau (der bis 1981 0,17 DM/qm monatlich und derzeit 0,20 DM/qm monatlich be- trägt) geändert wird. Höhere Mieterhöhungsbeträge dürfen ab dem 11. Jahr auch verlangt werden, soweit Berlin dies gemäß Absatz (4) in Verbindung mit Nummer 5 Abs. 5 der ModInstRL 90 zuläßt. Freie Mietenvereinbarungen und Staffelmietverträge nach § 10 MHG so- wie Erhöhungen nach § 5 MHG sind im Bindungszeitraum ausge- schlossen. Für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG gelten die gewährten Baukostenzuschüsse (§ 4 Abs. 2 Nr. 1.) im Sinne des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG soweit als Baukostenzuschüsse für Moderni- sierungsmaßnahmen, wie unter Berücksichtigung der anfänglichen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr vereinbarten Miete führen wür- den. Die danach auf die einzelnen Wohnungen entfallenden Moder- nisierungs-Baukostenzuschüsse sind in der Anlage zu § 2 Nr. 6 auf- gelistet. Hinsichtlich der Betriebskosten gilt § 4 MHG. (3) Bei … neuen Mietverträgen darf im Bindungszeitraum der Förderung (§ 10) der vereinbarte Mietzins nach Absatz (1), dem Erhöhungen nach Absatz (2) hinzugerechnet werden dürfen, nicht überschritten werden. … … § 10 - Geltungsdauer der Verpflichtungen Die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 gelten bis zum Ablauf von 20 Jahren nach mängelfreier Schlußabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen (§ 1 Abs. 1). …" Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16. März 1995. Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2010 um 30,01 € von 189,42 € auf 219,43 € (= 4,17 €/qm/monatlich) zuzustimmen. Sie bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2009 und erläuterte die Erhöhung im Einzel- 4 5 - 5 - nen durch Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld D2 anhand der nach dem Mietspiegel maßgeblichen Kriterien (Wohnfläche, Altersklasse, Ausstat- tung und Wohnlage). Weitere Angaben enthält das Schreiben nicht. Die Beklag- te stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das Mieterhö- hungsverlangen entspreche nicht den formellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gemäß § 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden Kürzungsbeträgen, die sich die Klägerin aufgrund der von dem Land Berlin erhaltenen Fördermittel anrech- nen lassen müsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verhal- te. Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die Beklagte auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage zunächst mit im schriftlichen Vorverfahren er- gangenem Versäumnisurteil (zugestellt an die Beklagte am 1. Juni 2010) statt- gegeben. Nach Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht das Versäumnis- urteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Beru- fung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 6 7 8 - 6 - Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche nicht den Anforde- rungen der §§ 558, 558a BGB, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Klägerin nach § 558 Abs. 5 BGB Kürzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen müsse. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Habe der Vermie- ter - wie hier - Drittmittel für die Modernisierung im Sinne des § 559a Abs. 1 BGB erhalten, entspreche ein Mieterhöhungsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden Kürzungsbe- träge einschließlich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Klägerin in § 7 des Förderungsvertrags mit dem Land Berlin verpflich- tet, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 2, 3 des Ge- setzes zur Regelung der Miethöhe (MHG; jetzt: § 558 Abs. 5, §§ 559 f. BGB) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Klägerin ein unmittelbarer Anspruch gemäß § 328 BGB erwachse, eingehalten worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, weil die Klägerin weder im Mieterhöhungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zuschüsse für die Modernisierung der an die Beklagte ver- mieteten Wohnung erhalten habe. Dazu hätte zwar die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsvertrags Auskunft geben können; diese habe die Klägerin jedoch auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten Anga- be, der Modernisierungsanteil für die an die Beklagte vermietete Wohnung habe "gegen Null" tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Klägerin nicht be- wenden lassen dürfen. Nur wenn die Anlage zu § 2 Nr. 6 des Förderungsver- trags ergeben hätte, dass die in Bezug auf die an die Beklagte vermietete Woh- nung gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betroffen hätten, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als ne- gative Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen aufzunehmen. 9 10 - 7 - Auch wenn der durch den Förderungsvertrag eröffnete Spielraum für ei- ne Mieterhöhung nach § 558 BGB eingehalten werde und die sich dann erge- bende neue Miete in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben wür- de, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechnung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete abgezogen würden, ändere dies nichts daran, dass die zwingen- den formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB erfüllt sein müssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben. Entgegen der Auffassung der Klägerin seien Drittmittel auch dann anzu- geben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrages statt- gefunden habe und der das Erhöhungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem Gesetz kön- ne eine Einschränkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann an- zugeben seien, wenn die Modernisierung während eines bestehenden Mietver- hältnisses vorgenommen worden sei. Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der geförderten Baumaß- nahmen mehr als zwölf Jahre zurückliege. Denn die Klägerin müsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem Land Berlin unterworfen habe. Die Klägerin habe sich in § 10 des Fördervertrages verpflich- tet, die in § 7 des Vertrages enthaltenen Beschränkungen für Modernisie- rungsmieterhöhungen für 20 Jahre, beginnend mit der die Mängelfreiheit fest- stellenden Schlussabnahme, einzuhalten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. März 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15. März 2015. 11 12 13 - 8 - II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Angabe der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel in dem Mieter- höhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr an- zurechnen waren. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter Kürzungsbe- träge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungs- positionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrech- nung zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, NJW-RR 2011, 446 Rn. 16 mwN). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsge- richt zutreffend ausgegangen. 2. Von Rechtsfehlern beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Klägerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der män- gelfreien Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Be- klagte gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom Land Berlin erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden Kürzungsbeträge angeben müssen. 14 15 16 17 - 9 - Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmittel anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungsver- langen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechti- gung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Febru- ar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a). Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem Land Berlin im Jahr 1993 geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen beste- hende Anrechnungspflicht begründen. a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Mo- dernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der ge- nannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsur- teile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des ge- förderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO). Daran hält der Senat fest. 18 19 20 - 10 - Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Ge- fahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO un- ter II 2 a). Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG), § 559a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 MHG) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden För- derbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung ei- ner angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein An- rechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b). Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine ge- setzliche Anrechnungspflicht der vom Land Berlin erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste. 21 22 23 - 11 - b) Aus dem mit dem Land Berlin geschlossenen Förderungsvertrag aus dem Jahr 1993 lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende Anrech- nungspflicht nicht herleiten. aa) Wie das Berufungsgericht in der Begründung seiner Zulassungsent- scheidung ausgeführt hat, wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in Berlin modernisiert. Bei den in Rede stehenden Re- gelungen des Förderungsvertrags handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisi- onsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellun- gen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 - VIII ZR 184/10, NJW 2011, 3709 Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, NJW 2010, 293 Rn. 11; jeweils mwN). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwen- ders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, NJW-RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor. bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Klägerin, sich die gewährten Baukostenzuschüsse - unab- hängig von deren tatsächlicher Verwendung - als Baukostenzuschüsse für Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfängli- chen Aufwendungszuschüsse die Mieterhöhungen nach § 3 MHG (jetzt § 559a BGB) zu einer Überschreitung der für das 1. Jahr im Förderungsvertrag verein- barten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinbarung sei- en Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in § 10 Förde- 24 25 26 - 12 - rungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzu- rechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben. cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrach- tung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsichtlich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der An- rechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass "die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jah- ren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" gel- ten sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des Förderungsvertrags, an den die Klägerin nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche För- dermittel (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der An- lage zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen - wie dargestellt - nicht mehr gege- ben war. III. Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 ent- spricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als 27 28 - 13 - begründet. Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu ändern, dass das dem Zustimmungsverlangen stattgebende Ver- säumnisurteil des Amtsgerichts aufrechterhalten wird. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 04.11.2010 - 15 C 120/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 29.09.2011 - 67 S 568/10 -

§ 574§ 573

BGH VIII ZR 167/2007.07.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR180.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 180/18 Verkündet am: 22. Mai 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 a) Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maß- gebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. b) Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter- schiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwunge- nen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlech- terung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Ge- samtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situa- tion des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här- tegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20). - 2 - c) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels sub- stantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haf- tendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwar- tende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24, 29). d) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Partei- en im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichti- gen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB ande- rerseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Beru- fungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnut- zung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belan- ge eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorge- hen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und ei- nem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbe- darf des ursprünglichen Vermieters zuweisen. e) Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebenspla- nung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interes- sen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an des- sen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht. f) Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Um- ständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (an- ders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungs- wunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Miet- dauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits). - 3 - BGB § 574 Abs. 2 Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatz- wohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbe- kannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Um- stand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewis- ses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist. BGB § 574a Abs. 2 Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu tref- fenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. ZPO § 144 a) Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisan- tritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengut- achtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschrie- benen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). b) Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführli- chen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge- sundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463). BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 4 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 9. Mai 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs- gericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 und ihr inzwischen verstorbener Ehemann mieteten im Jahr 1974 von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine in einem Mehrfamilien- haus gelegene Dreizimmerwohnung in Berlin mit einer Grundfläche von 73,03 qm an. Die zuletzt geschuldete monatliche Kaltmiete beträgt 482 €. Au- ßer der im Jahr 1937 geborenen Beklagten zu 1 leben in der Wohnung noch ihre beiden Söhne, die Beklagten zu 2 und zu 3, die beide seit längerem das 50. Lebensjahr überschritten haben. 1 - 5 - Der Kläger ist seit dem 12. August 2015 Eigentümer der Wohnung. Da- neben hat er eine weitere, im selben Anwesen gelegene Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 64,95 qm erworben, die an die von den Beklagten genutzten Mieträume angrenzt und von einem älteren Ehepaar bewohnt wird. Er selbst lebt bislang mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung. Mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2016 erklärte der Kläger gegen- über der Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte die Kündigung in der Klageschrift vom 21. November 2016. Die Beklagte zu 1 widersprach der Kün- digung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 sprach der Kläger zudem die fristlose außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines zwischen ihm und dem Beklagten zu 2 stattgefundenen Vorfalls aus. Weiter erklärte er mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2017 auch gegen- über den Mietern der Nachbarwohnung wegen Eigenbedarfs die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2017. Der Kläger hat gel- tend gemacht, es sei langfristig geplant, beide Wohnungen zu verbinden und als Einheit zu nutzen. Das Amtsgericht hat der vom Kläger erhobenen Räumungsklage auf- grund der am 22. Januar 2016 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Be- klagten hat das Landgericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abgewiesen und angeordnet, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf 2 3 4 5 - 6 - unbestimmte Zeit verlängere. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2018, 584) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Dem Kläger stünden Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen die Beklagten nach §§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht zu. Die fristlose Kündigung vom 8. Juni 2017 habe nicht zur Beendigung des Miet- verhältnisses geführt. Allerdings habe die am 22. Januar 2016 ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit Ablauf des 31. Oktober 2016 beendet. Nach den - auch für das Berufungsgericht maßgeblichen - Feststellungen des Amtsgerichts sei ein Eigenbedarfsinteresse des Klägers gegeben. Der Eigenbedarfswunsch des Klägers habe sich in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung auch nicht später geändert, denn die von den Beklagten genutzte Wohnung solle in jedem Fall, also unabhängig davon, ob auch die später ebenfalls gekündigte Nach- barwohnung frei werde, durch die Familie des Klägers genutzt werden. 6 7 8 - 7 - Gleichwohl könne der Kläger nicht die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Denn das wirksam gekündigte Mietverhältnis habe sich nach §§ 574, 574a BGB wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf unbestimmte Zeit verlängert. Unter einer Härte in diesem Sinne seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung eintreten könnten. Dabei genüge es - insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen -, wenn sie mit einiger Sicherheit zu erwarten stünden. Im Streitfall träfen auf Seiten der Beklagten zu 1 eine Reihe von erhebli- chen Nachteilen zusammen. Zu ihrem hohen Alter von derzeit 79 Jahren und ihrer durch ärztliches Attest belegte Demenzerkrankung komme ihre durch die lange Mietdauer von deutlich mehr als 40 Jahren bewirkte Verwurzelung in der bisherigen Umgebung hinzu. Das ärztliche Attest lege nahe, dass eine Ver- schlechterung des gesundheitlichen Zustands der Beklagten zu 1 im Falle eines Herauslösens aus ihrer bisherigen Umgebung ernsthaft zu befürchten stehe. Des Weiteren sei in Anbetracht des angespannten Berliner Wohnungsmarkts und der beengten Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beklagten ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaf- fen. Dies belegten auch die erfolglosen Bemühungen der Beklagten, eine ande- re Wohnung zu finden. Die Beklagte zu 1 müsse sich insoweit nicht darauf ver- weisen lassen, für sich allein Ersatzwohnraum zu suchen, denn sämtliche Be- klagten könnten als Familienangehörige das Zusammenleben in einer Wohnung beanspruchen. Dementsprechend stelle die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 BGB auch ausdrücklich auf die "Familie" des Mieters ab. Die mit der Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 ver- bundene Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klä- 9 10 11 - 8 - gers nicht zu rechtfertigen. Zwar sei bei der gebotenen Abwägung der beider- seitigen Interessen zu berücksichtigen, dass dem Erlangungsinteresse des Klä- gers ein hohes Gewicht beizumessen sei, zumal er und seine Familie aufgrund ihrer derzeit prekären Wohnsituation, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen werde, gewichtigen Bedarf an Wohnraum hätten. Jedoch müsse sich der Kläger in diesem Zusam- menhang entgegenhalten lassen, dass er die Wohnung schon mit dem Ziel ei- ner Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand gekauft und bereits zum Zeitpunkt des Wohnungserwerbs mit Schwierigkeiten, nämlich dem Bestehen von Härtegründen für den Fall größeren Raumbedarfs infolge Familienzuwach- ses, habe rechnen müssen. Hinzu komme, dass die Maklerin bei der Besichti- gung der Wohnung in Anwesenheit des Klägers den Beklagten bedeutet habe, eine Kündigung des Mietverhältnisses sei nicht beabsichtigt. Der Kläger habe dem nicht widersprochen. Auch dieses widersprüchliche und treuwidrige Ver- halten des Klägers gehe zu seinen Lasten. Bei Abwägung der gegenläufigen Interessen der Parteien habe das Er- langungsinteresse des Klägers zurückzutreten. Für die Beklagte stelle die Be- endigung des Mietverhältnisses aus den dargelegten Gründen eine unzumutba- re Härte dar. Den Interessen eines Eigentümers, der (wie hier der Kläger) eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig er- hältliche Wohnung - mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, komme dagegen ein geringeres Gewicht zu als dem - grundsätzlich gegenüber den Mieterinteressen vorrangigen - Rückerlan- gungsinteresse eines Eigentümers in der für ein Dauerschuldverhältnis typi- schen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine solche (hier nicht vorliegende) Fallgestaltung zeichne sich na- mentlich dadurch aus, dass sich nicht für einen Dritten, sondern gerade für den 12 - 9 - vom Mieter ausgewählten Vertragspartner geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den dieser so nicht habe vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdiene. Da ungewiss sei, wann voraussichtlich die Umstände wegfielen, auf- grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle, sei gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB die Fortführung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche des Klägers ge- gen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten zu 1 und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten und von den drei Beklagten genutzten Wohnung nach § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die vom Kläger am 22. Januar 2016 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2016 be- endet hat. a) Dass der Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten zu 1 vermieteten Wohnung selbst verursacht hat, 13 14 15 16 - 10 - schließt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (so bereits Se- natsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100). Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht al- lein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers miss- achten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten (BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer finanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu al- lein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein (BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Erst recht hat dies zu gelten, wenn - wie hier - der Ankauf erfolgt, um eine Verbesserung der Wohnverhältnisse zu erreichen. b) Auch im Übrigen hat das Berufungsgericht das Vorliegen einer Eigen- bedarfssituation im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtsfehlerfrei bejaht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt der Kündigungstatbe- stand des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht voraus, dass aus Sicht des Vermieters eine "objektive Notwendigkeit" zur Nutzung der vermiete- ten Wohnräume besteht, so dass subjektive "Eigenbedarfswünsche" nicht aus- reichten. Die Revisionserwiderung, die dem Berufungsgericht zum Vorwurf macht, Wünsche und Intentionen des Vermieters unzulässig mit einem "Benöti- gen" der Wohnung gleichgestellt zu haben, setzt sich mit dieser Auffassung in Widerspruch zu der gefestigten Rechtsprechung des Bundesverfassungsge- richts und des Bundesgerichtshofs. 17 - 11 - aa) Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfGE 68, 361, 374; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1994, 994 f.). Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Miet- wohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernst- hafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehba- re Gründe gestützt wird (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24 mwN). Eine solche Auslegung ist im Hinblick auf die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zukommende Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geboten. Danach haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezo- genen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481; Se- natsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14). Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft ver- folgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (BVerfG, NJW 1994, 994 f.; WuM 2002, 21 f.; NJW 2014, 2417 Rn. 28; NJW 1993, 1637 f.; NJW 1994, 309 f.; Senatsur- teile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 19). 18 19 - 12 - bb) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht zu Recht im Einklang mit dem Amtsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume für sich und seine Familie zu nutzen, die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt. Wie das Amtsgericht und ihm folgend das Berufungsgericht zutreffend angenommen haben, ist der Wunsch, eine erworbene Eigentumswohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen (vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Das Berufungsgericht hat auch in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht frei von Verfahrensfehlern die Überzeugung gewonnen, an dem Wunsch des Klägers, die von den Beklagten genutzte Wohnung zu beziehen, habe sich auf- grund der späteren Kündigung der Nachbarwohnung nichts geändert, denn die von der Beklagten zu 1 angemietete Wohnung solle in jedem Falle, also auch unabhängig von der später ebenfalls freiwerdenden Nachbarwohnung genutzt werden. Anders als die Revisionserwiderung meint, haben die Vorinstanzen bei ihrer Überzeugungsbildung (§ 286 Abs. 1 ZPO) nicht entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten übergegangen. Anders als dies die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung den Bekundungen der Zeugin D. entnehmen wollen, hatte der Kläger seinen Eigenbedarf nicht von vornherein auf eine durch die Zusammenlegung der von den Beklagten genutzten Räumlichkeiten und der Nachbarwohnung festgelegt. Ein solcher Plan war nach den Bekundungen der Zeugin D. zwar zunächst ins Auge gefasst, dann jedoch auch aus Kosten- gründen wieder verworfen worden. Erst später - nach der erfolgten Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses - war dann der Entschluss getrof- 20 21 22 - 13 - fen worden, langfristig beide Wohnungen zusammenzulegen. Die Revisionser- widerung stellt letztlich weder die - durch den tatsächlichen Ablauf (Kündigung der etwa 75 qm großen Wohnung der Beklagten am 22. Januar 2016; Kündi- gung der circa 65 qm großen Nachbarwohnung am 3. März 2017) bestätigte - Glaubhaftigkeit dieser Bekundungen noch die persönliche Glaubwürdigkeit der Zeugin in Frage, sondern zieht lediglich die - den Aussagegehalt der Bekun- dungen der Zeugin verkürzende - eigene Bewertung der Beklagten heran. Daher ist aus revisionsrechtlicher Sicht die von den Vorinstanzen gefun- dene Überzeugung nicht zu beanstanden, dass dem Kläger auf jeden Fall - un- abhängig davon, wie sich die Dinge bezüglich der Nachbarwohnung weiter ent- wickeln würden - daran gelegen war, mit seiner Ehefrau und seinen zwei klei- nen Kindern aus der beengten Zweizimmermietwohnung in die von den Beklag- ten genutzte, deutlich geräumigere Dreizimmerwohnung zu ziehen. Zum Zeit- punkt der Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung hatte sich der Ei- gennutzungswunsch des Klägers damit auf diese Wohnung verdichtet. Dem- entsprechend hat er im Kündigungsschreiben vom 22. Januar 2016 seinen Ei- genbedarf auch hierauf gestützt und beschränkt. 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, dass im Streitfall zu prüfen ist, ob das Mietverhältnis auf Verlangen der Beklagten zu 1 gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen ist. Denn die vom Kläger im Ver- lauf des Räumungsprozesses mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 zusätzlich erklär- te fristlose außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB), bei der eine Be- fugnis des Mieters, ein Fortsetzungsverlangen nach den genannten Vorschrif- ten zu stellen, nicht bestünde, ist - wie das Berufungsgericht in Übereinstim- mung mit dem Amtsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - unwirksam, weil das dem Beklagten zu 2 zum Vorwurf gemachte Verhalten eine Kündigung 23 24 - 14 - nach § 543 Abs. 1 BGB nicht rechtfertigt. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne nach §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Zwar ist es im Ergebnis nicht zu bean- standen, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für die Beklagte zu 1 (und ihre erwachsenen Söhne) eine Härte dar. Hiervon geht im Übrigen auch die Revision aus. Seine weitere Annahme, diese Härte sei auch unter Berücksichtigung der berechtigten Inte- ressen des Klägers nicht zu rechtfertigen, beruht jedoch auf mehreren revisi- onsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Zum einen hat das Berufungsgericht auf Seiten der Beklagten Umstände in seine Interessenabwägung einbezogen, zu denen es keine ausreichenden tatsächlichen Feststellungen getroffen hat. Zum anderen hat es unzutreffende Maßstäbe an die vorzunehmende Interes- senabwägung angelegt. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende 25 26 - 15 - rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietver- hältnisses bedeute für die Beklagte zu 1 und für ihre in ihrem Haushalt leben- den Söhne eine Härte, ist allerdings nicht zu beanstanden. aa) Das Berufungsgericht ist trotz seiner etwas missverständlichen Aus- führungen zum Vorliegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB davon ausgegangen, dass nach ständiger Rechtsprechung des Senats nur solche für die Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Be- tracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 25; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Es ist zwar auf diese Unterscheidung nicht eingegangen, sondern hat nur allgemein ausgeführt, unter einer Härte seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten könnten. In seinen wei- teren Erwägungen hat es aber zutreffend nicht jeden solcher Nachteile für eine Härte genügen lassen, sondern auf besondere im Falle der Beklagten zu 1 ge- gebene Umstände abgestellt, vor allem auf deren hohes Alter (79 Jahre zum 27 28 - 16 - Zeitpunkt der Kündigung), auf ihre durch eine Mietdauer von mehr als 40 Jah- ren in besonderem Maße bestehende Verwurzelung in ihrer Umgebung, auf ihren angegriffenen Gesundheitszustand (Demenzerkrankung) und zu befürch- tende "weitere" Verschlechterungen ihrer körperlichen und psychischen Verfas- sung. Damit hat es seiner Entscheidung unausgesprochen zugrunde gelegt, dass die typischerweise bei einem Umzug auf Seiten des Mieters und seiner Familie auftretenden Beschwernisse für die Annahme einer Härte nicht ausrei- chen. bb) Auch das von ihm gefundene Ergebnis, dass aufgrund der genann- ten Umstände (hohes Alter der Mieterin, lange Mietdauer, Verwurzelung in der bisherigen Umgebung; ärztlich attestierte Demenzerkrankung, verbunden mit der Gefahr einer Verschlechterung im Falle eines Umzugs) vom Vorliegen einer Härte für die Beklagte zu 1 im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auszugehen ist, ist - was auch die Revision nicht in Zweifel zieht - nicht zu beanstanden. (1) Das Berufungsgericht hat - vom Ansatz her frei von Rechtsfehlern - das fortgeschrittene Alter der Beklagten zu 1 und deren auf einer mehr als 40jährigen Mietdauer beruhenden Verwurzelung in ihrer Umgebung in seine Beurteilung einbezogen, ob ein Härtegrund vorliegt. Allerdings hat es hierbei nicht hinreichend deutlich gemacht, ob es jeden dieser Umstände bereits für sich genommen oder nur im Rahmen einer Gesamtwürdigung als Härtegrund anerkannt hat. Dies wäre im Hinblick darauf geboten gewesen, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjähri- gen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können. Daher rechtfertigen sie ohne weitere Feststellungen zu den sich hie- raus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels 29 30 - 17 - grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. etwa LG Berlin, GE 2011, 1553, 1555; MM 1999, 351; aA LG Berlin, Urteil vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.). (2) Gleichwohl hält sich die Würdigung des Berufungsgerichts im Rah- men des tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, so dass seine Annahme, es liege eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Denn das Berufungsgericht hat neben den genannten Umständen auch die fachärztlich bescheinigte Demenzerkrankung der Beklag- ten zu 1 berücksichtigt und seine tatrichterliche Beurteilung weiter auf die Er- wägung gestützt, dass aufgrund dieses Krankheitsbilds bei ihr im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Damit hat es rechtsfehlerfrei erkannt, dass Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB darstellen können (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, aaO iVm dem Tatbestand [Mieter sind beide mehr als 80 Jahre alt; Mie- terin ist zudem schwer krebskrank]; vgl. auch KG, GE 2004, 752 f.). In bestimm- ten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Um- zug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernst- hafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här- tegrund darstellen (zu letzterem Gesichtspunkt vgl. Senatsurteil vom 16. Okto- ber 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20; vgl. ferner BVerfG, NJW- RR 1993, 463, 464). (a) Der Umstand, dass die Beklagten in ihrem Widerspruchsschreiben das Vorliegen einer Demenz bei der Beklagten zu 1 noch nicht geltend ge- 31 32 - 18 - macht, sondern nur auf andere gesundheitliche Einschränkungen verwiesen haben, ist unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anord- nung des Gerichts nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeitpunkt der letz- ten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 574 Rn. 25; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 13; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 574 Rn. 27). (b) Dass die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts zum Vor- liegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB auf verfahrensfehlerhaft getroffenen Feststellungen beruhe, macht die Revision nicht geltend. Sie hat sich nicht mit einer Verfahrensrüge dagegen gewandt, dass das Berufungsgericht allein auf- grund des vorlegten fachärztlichen Attests die Überzeugung gewonnen hat, die Beklagte zu 1 leide - was der Kläger in der Berufungsinstanz bestritten hat - unter anderem an einer Demenz gemischter Genese. Im Revisionsverfahren ist daher vom Bestehen einer solchen Erkrankung auszugehen (§ 559 Abs. 2 ZPO). Die Revision greift auch nicht die Feststellung des Berufungsgerichts an, ein Wohnungswechsel könne zu einer "weiteren" Verschlechterung des Ge- sundheitszustands der Beklagten zu 1 führen. (c) Sie macht allerdings in Bezug auf die Interessenabwägung des Beru- fungsgerichts geltend, die Beklagten hätten nicht vorgetragen, die Beklagte zu 1 leide an Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art, so dass ein Woh- nungswechsel für sie nicht nur "Beschwernisse" mit sich bringe, sondern sie einen Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht würde "meistern" können. Richtig ist, dass das Berufungsgericht lediglich festgestellt hat, aufgrund der Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 stehe im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheits- 33 34 - 19 - zustands ernsthaft zu befürchten, wie dies auch das ärztliche Attest nahelege. Ob es sich dabei um gravierende Folgen handelt und welches konkrete Aus- maß die Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 angenommen hat, ist den Aus- führungen des Berufungsgerichts, das zu diesen Fragen kein Sachverständi- gengutachten erhoben hat, dagegen nicht zu entnehmen. Auf diesen Aspekt kommt es jedoch für die Frage des Vorliegens einer Härte letztlich nicht an, weil - wovon auch die Revision ausgeht - die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses sei für die Be- klagte zu 1 mit einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verbunden, im Hinblick auf die beschriebenen Gesamtumstände einer revisionsrechtlichen Nachprüfung unabhängig davon standhält, dass solche schwerwiegende ge- sundheitliche Beeinträchtigungen nicht (ausreichend) dargelegt beziehungswei- se festgestellt worden sind. Denn in Anbetracht des hohen Alters der Beklagten zu 1, ihrer durch eine mehr als 40jährige Mietdauer geprägte Verwurzelung in ihrem bisherigen Lebensumfeld und ihrer fachärztlich bescheinigten Demenzer- krankung, die sich im Falle eines Umzugs "weiter" verschlechtern kann, ist die Annahme einer Härte auch dann aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu bean- standen, wenn - wovon mangels entsprechender tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts im Revisionsverfahren auszugehen ist - die Demenzer- krankung der Beklagten zu 1 (in Verbindung mit ihren von der Revisionserwide- rung angeführten weiteren altersbedingten Erkrankungen) einen Umzug nicht von vornherein ausschlösse und ein Domizilwechsel auch nicht zu einer erheb- lichen, sondern nur zu einer leichteren Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands führte. c) Dagegen ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenab- wägung aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft. Der vom Berufungsgericht auf 35 36 - 20 - Seiten der Beklagten zu 1 festgestellten Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB (Alter, langjährige Verwurzelung, Demenzerkrankung) kommt auf der Grundla- ge seiner bislang getroffenen Feststellungen nicht das ihr vom Berufungsgericht zugebilligte Gewicht zu. Insbesondere hat es versäumt, tragfähige Feststellun- gen zu dem Umfang und den Auswirkungen der von den Beklagten geltend gemachten Erkrankungen der Beklagten zu 1 zu treffen. Zudem hat es ange- nommen, es liege bezüglich aller Beklagten (zusätzlich) der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB (angemessene Ersatzwohnung ist zu zumutbaren Bedingun- gen nicht zu beschaffen) vor, ohne die hierfür erforderlichen tatsächlichen Fest- stellungen zu treffen. Weiter hat es dem Erlangungsinteresse des Klägers als Erwerber einer Mietwohnung unter Missachtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) einen geringeren Stellenwert beigemes- sen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt. Darüber hin- aus hat es zu Lasten des Klägers rechtsfehlerhaft als treuwidriges Verhalten berücksichtigt, dass der Kläger der von der Maklerin gegenüber den Beklagten bei der Wohnungsbesichtigung getätigten Äußerung, eine Kündigung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen habe. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Tatrichter ist daher gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sach- verhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Här- tegründe - insbesondere von im Falle eines Umzugs drohenden schwerwiegen- den Gesundheitsgefahren - und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24, 29 37 - 21 - mwN), wobei sich letztere entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein müssen (§ 574 Abs. 3 BGB). Bei der an- schließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfas- sungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grund- lage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. auch BT-Drucks. 3/1234 S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a BGB aF Ge- setz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des § 556a BGB]), weswegen sie sich nicht auf eine - angesichts der Vielgestaltig- keit der Lebensverhältnisse grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zu- rückziehen dürfen. Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorge- nommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (vgl. Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, aaO unter II 2). Dabei kommt es - anders als die Revisi- on meint - nicht auf ein deutliches Überwiegen an. Dies lässt sich sowohl dem Wortlaut als auch dem - sich in den Gesetzesmaterialien zur Vorgängerrege- lung in § 556a BGB aF niedergelegten und für die heutige Vorschrift unverän- dert geltenden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68) - Regelungszweck des § 574 BGB entnehmen. Im Jahre 1967 sollte die damals geltende Vorschrift des § 556a Abs. 1 BGB aF zur besseren Verständlichkeit, also ohne inhaltliche Än- derung, dahin umformuliert werden, dass der Mieter im Falle einer Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können solle (Satz 1), dies aber nicht gelte, wenn der Vermieter ein "überwiegendes berechtigtes Interesse" an der vertragsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses habe (BT-Drucks. V/1743, S. 4). Von diesem Vorschlag wurde aber im Verlauf des Gesetzge- 38 - 22 - bungsverfahrens wieder wegen der Befürchtung Abstand genommen, der Aus- druck "überwiegendes berechtigtes Interesse" könne den unzutreffenden Ein- druck erwecken, nunmehr solle den Interessen der Mieter ein Übergewicht zu- gebilligt werden (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Die damals geplante Umformulie- rung, mit der eine inhaltliche Veränderung gegenüber der bisherigen Fassung (vgl. BGBl. I 1960 S. 389) nicht angestrebt wurde, belegt damit, dass der Fort- setzungsanspruch des Mieters nicht erst bei einem deutlichen Überwiegen der Interessen des Vermieters ausgeschlossen sein sollte. Maßgebend ist daher allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Er- gebnis führt (ähnlich Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Januar 2019, § 574 Rn. 54, die jeweils ein eindeutiges Ergebnis verlangen). bb) Das Berufungsurteil lässt bereits die gebotene sorgfältige und gründ- liche Feststellung der von den Beklagten angeführten Gründe, die für sie einen Umzug als unzumutbare Härte erscheinen lassen, vermissen. Es ist zwar - wie oben ausgeführt - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aufgrund des hohen Alters der Beklagten zu 1, der mehr als 40jährigen Mietdauer und der sich daraus ergebenden Verwurzelung in ihrer näheren Umgebung sowie ihrer fachärztlich attestierten Demenzerkrankung vom Vorliegen einer Härte ausgeht. Wie schwer dieser sich aus einer Verbindung von mehreren Umstän- den ergebende Härtegrund aber tatsächlich wiegt, ist von ihm nicht festgestellt worden. (1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungs- wechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren 39 40 41 - 23 - geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitli- chen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraus- sichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Diese Ver- pflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unver- sehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (ggfs. in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip; st. Rspr.; vgl. et- wa BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zum Vorliegen einer Härte nach § 541b BGB aF]; BVerfGE 52, 214, 219 f.; BVerfG, NJW 1992, 1378; NJW-RR 2014, 584, 585 mwN [jeweils zu § 765a ZPO]). Dementsprechend hat es der Senat in der erstgenannten Entscheidung nicht genügen lassen, dass das dortige Berufungsgericht eine im Falle eines Wohnungsverlustes aufgrund einer Demenzerkrankung greifbar drohende de- mentielle Orientierungslosigkeit und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheliches Zusammenleben mit seiner Ehefrau resultierenden Folgen formal als wahr unterstellt und sich kein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisen- den Interessen des betroffenen Mieters verschafft hat (Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 27 f.). In dem letztgenannten Urteil hat der Senat dem Berufungsgericht aufgegeben, für die Beurteilung des Vorlie- gens einer unzumutbaren Härte den Inhalt eines dort eingeholten schriftlichen Sachverständigengutachtens nebst mündlicher Erläuterung zu den gravieren- 42 - 24 - den Auswirkungen der Krankheit der dortigen Mieterin umfassend und einge- hend zu würdigen (Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Die beschriebenen Aufklärungsanforderungen hat das Berufungsgericht nicht einmal im Ansatz erfüllt. (a) Das Berufungsgericht hat eine eigene Sachkunde nicht aufgezeigt und sich damit letztlich auf den Inhalt des vorgelegten fachärztlichen Attests gestützt. Es hat eine weitere Klärung der Schwere der Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 offenbar deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es den durch den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung selbst herbeigeführten Eigenbedarf des Klägers rechtsfehlerhaft (dazu näheres unter II 3 c cc) als ein Erlangungsinteresse minderer Art eingestuft hat. Wohl aus demselben Grund ist es auf die von der Revisionserwiderung unter Verweis auf Tatsachenvortrag der Beklagten aufgeführten weiteren Krankheitsbilder der Beklagten zu 1 (u.a. Ver- engung des Wirbelsäulenkanals, starker Verschleiß der Bandscheiben, Diabe- tes) gar nicht eingegangen. Stattdessen hat sich das Berufungsgericht damit begnügt, aus der ärztlich attestierten Demenzerkrankung abzuleiten, dass im Falle des Herauslösens der Beklagten zu 1 aus ihrem bisherigen Umfeld eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheitszustands ernsthaft zu befürchten stehe, wie dies auch das ärztliche Attest "nahelege". Damit ist es seiner Ver- pflichtung, sich selbst ein umfassendes und in die Tiefe gehendes Bild über die geltend gemachten Erkrankungen und die hieraus im Falle eines erzwungenen Umzugs resultierenden oder drohenden Gesundheitsbeeinträchtigungen zu verschaffen, nicht nachgekommen. (b) Macht ein Mieter - wie hier - unter Vorlage eines Attests des behan- delnden Facharztes geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkran- kung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig 43 44 - 25 - die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzu- nehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkran- kung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich. Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen ei- nes erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden ge- sundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (vgl. Senatsurteile vom 16. Okto- ber 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 18, 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). Das Berufungsgericht wird also zu klären haben, an welchen Erkrankun- gen die Beklagte zu 1 konkret leidet, wie sich diese auf ihre Lebensweise, ins- besondere auf ihre Autonomie und auf ihre psychische und physische Verfas- sung auswirken, und ob ihre Erkrankungen - gegebenenfalls in Zusammenhang mit anderen Faktoren (Alter, Verwurzelung) - einen Wohnungswechsel ausge- schlossen erscheinen oder zumindest ernsthaft befürchten lassen, dass sich die gesundheitliche und/oder persönliche Situation der Beklagten zu 1 erheblich verschlechtert. In diesem Zusammenhang ist auch von Bedeutung, ob und in- wieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstüt- zung ihres Umfelds beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder the- rapeutische Behandlungen mindern lassen (zu letzterem vgl. BVerfG, NJW-RR 45 - 26 - 1993, 463, 464). Die Diagnose "Demenz gemischter Genese" beantwortet an- gesichts des breiten Spektrums unterschiedlicher Krankheitsgrade, der sich aus der jeweiligen Persönlichkeit und Lebensweise des Betroffenen (etwa depressi- ve Veranlagung; Verengung des Lebenskreises; Angewiesenheit auf vertraute Abläufe; Rüstigkeit; Lebensmut; kontaktfreudiges Naturell; Aufgeschlossenheit gegenüber neuen Situationen) ergebenden Bandbreite an möglichen Reaktio- nen auf einen erzwungenen Wohnungswechsel sowie der Vielgestaltigkeit ei- nes Krankheitsverlaufs all diese Fragen nicht. Entsprechende Anforderungen haben zu gelten, soweit die weiteren vom Berufungsgericht berücksichtigten Faktoren (Alter, Verwurzelung aufgrund jahr- zehntelanger Mietdauer) betroffen sind. Auch hier kann nicht generell ange- nommen werden, dass solche Umstände einem Umzug entgegenstehen. Viel- mehr kommt es auch hier letztlich darauf an, wie diese Faktoren die Lebens- verhältnisse der Beklagten zu 1 prägen und welche Folgen ein erzwungener Wohnungswechsel nach sich zieht oder ernsthaft befürchten lässt. Die Feststel- lung, dass der Mieter hochbetagt oder stark verwurzelt ist, reicht daher für sich genommen nicht aus, um dem Tatrichter eine angemessene Bewertung seiner Lage und - im Rahmen der Interessenabwägung - eine ordnungsgemäße Ge- wichtung der beiderseitigen Interessen zu ermöglichen (aA LG Berlin, Urteil vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.; Nichtzulassungsbeschwerde anhängig unter dem Az. VIII ZR 68/19). Erst die Feststellung der mit einem Um- zug konkret verbundenen Folgen versetzt den Tatrichter in die Lage, das Ge- wicht einer geltend gemachten Härte zuverlässig zu bewerten. (c) Von der Verpflichtung zur Erhebung eines umfassenden Sachver- ständigengutachtens (und gegebenenfalls zur Vernehmung der von den Be- klagten als Zeugen angebotenen behandelnden Ärzte) ist das Berufungsgericht 46 47 - 27 - auch nicht deswegen enthoben, weil die Beklagten im Falle eines Wohnungs- wechsels zu befürchtende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen nicht im Einzelnen dargelegt haben. Die Revision, die geltend macht, ange- sichts der besonderen auf Seiten des Klägers in die Interessenabwägung ein- zustellenden Belange, könnten nur "Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art" die Abwägung zu Gunsten der Beklagten ausfallen lassen, vermisst Vortrag der Beklagten zum Vorliegen solcher Beeinträchtigungen. Damit überspannt sie die Anforderungen an eine substantiierte Darlegung der durch einen Umzug drohenden erheblichen gesundheitlichen Nachteile. Die Beklagten haben - zuletzt unter Bezugnahme auf ein ärztliches Attest des behandelnden Facharztes für Neurologie und Psychiatrie - vorgetragen, der Beklagten zu 1 sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar. In diesem Attest beschreibt der behandelnde Facharzt, worauf sich seine Ein- schätzung gründet, dass im Falle eines Umzugs mit einer sich beschleunigen- den Verschlechterung des mit Beeinträchtigungen in der örtlichen und zeitlichen Orientierung, des Kurzzeitgedächtnisses, aller höheren kognitiven Funktionen und der psychischen Verfassung verbundenen Gesundheitszustandes der Be- klagten zu 1 zu rechnen ist und dass Einbußen in ihren Alltagsaktivitäten ein- schließlich der Gefahr von Stürzen und Delirien zu befürchten stehen. Von den Beklagten als medizinischen Laien ist über die Vorlage eines solchen (ausführ- lichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol- gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchten- der gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest gestützten Vortrags]). 48 - 28 - (2) Auch die im Rahmen seiner Interessenabwägung berücksichtigte An- nahme des Berufungsgerichts, für die Beklagten sei angemessener Ersatz- wohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen (§ 574 Abs. 2 BGB), beruht nicht auf tragfähigen Feststellungen. (a) Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 49). Da- bei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 11). Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 50 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 574 Rn. 9). Gewisse Ein- schnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenem Er- satzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können (LG Stuttgart, WuM 1990, 20, 21; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 49; Erman/Lützenkirchen, aaO), wobei auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde (vgl. etwa BeckOGK-BGB/Emanuel, aaO § 574 Rn. 28; Staudinger/Rolfs, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO; aA Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 35). (b) Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei an- genommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss, dass die Beklagte zu 1 dort ebenfalls mit ihren erwachsenen Söhnen zusam- menleben kann. Denn ihre Lebensführung ist von dem seit Jahrzehnten andau- 49 50 51 - 29 - ernden Zusammenleben mit ihren erwachsenen Söhnen geprägt. Dass eine solche Wohnung für sie und ihre Söhne aber nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in Berlin überhaupt nicht zur Ver- fügung stünde, die Beklagten nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel verfügten oder der gesundheitliche Zustand sämtlicher Beklagten diese an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Beru- fungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt. Auch insoweit bedarf es einer sorgfältigen Ermittlung des Sachverhalts. Seine Ausführungen, der Berliner Wohnungsmarkt sei gerichtsbekannt und ausweislich der Mietbegrenzungsverordnung des Berliner Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101), der Begründung der nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erlassenen Berliner Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. 2013, S. 128) und der gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ergangenen Berliner Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. 2013, S. 488) angespannt, wobei insbesondere im Niedrigpreissegment Wohnungsnot herrsche, stützen diese Annahme allein nicht. Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Oblie- genheit nachgekommen ist, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu be- mühen, sind nicht im Hinblick auf eine vom Gericht bejahte Mangellage auf dem Wohnungsmarkt, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragen- den Verordnungen geführt hat, entbehrlich (vgl. OLG Köln, ZMR 2004, 33, 35; LG Berlin, GE 1990, 491; LG Heidelberg, DWW 1991, 244, 245; LG Karlsruhe, DWW 1992, 22; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 53 mwN; MünchKommBGB/ Häublein, aaO Rn. 14; BeckOK-MietR/Siegmund, Stand 01.03.2019, § 574 BGB Rn. 13; Fleindl, abrufbar unter https://www.mietgerichtstag.de/ mietgerichtstage/download-vorträge/mietgerichtstag-2019/, zur Veröffentlichung in WuM 2019 vorgesehen; vgl. ferner LG Düsseldorf, ZMR 1990, 380, 382). Denn daraus ergibt sich zwar, dass Mietinteressenten generell (deutlich) höhere 52 - 30 - Anstrengungen unternehmen müssen, um einen für sie geeigneten und bezahl- baren Wohnraum zu finden. Damit steht aber noch nicht fest, dass solcher Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den konkret betroffenen Mieter nicht anzumieten ist, zumal von ihm grundsätzlich zu verlangen ist, dass er sich auch um Ersatzwohnraum in einem anderen Gebiet der Gemeinde bemüht (vgl. LG Hamburg, ZMR 2003, 265, 266; LG Dessau-Roßlau, NJW-RR 2017, 585, 586; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 9). Aus diesem Grunde kann eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespann- te Wohnlage allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (un- streitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maß- nahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist (so auch Fleindl, aaO). (c) Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Be- kannten, oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich danach, was ihm unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 13; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 52 mwN). Hierfür reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Ver- suche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden. Das Berufungsgericht hat keine eigenen Feststellungen dazu getroffen, welche Bemühungen die Beklag- ten nach ihrem Vorbringen insoweit konkret entfaltet haben. Es hat seiner Ent- scheidung nur pauschal "die erfolglosen Bemühungen, eine andere Wohnung zu finden" zugrunde gelegt und ist dabei auf den von der Revisionserwiderung in Bezug genommenen Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu 53 - 31 - den zum Zwecke einer Wohnungssuche entfalteten Aktivitäten nicht (näher) eingegangen. Vielmehr hat es sich damit begnügt, bezüglich des Sachverhaltes auf das Urteil des Amtsgerichts zu verweisen und hat es versäumt, festzustel- len, welche Anstrengungen bezüglich der Wohnungssuche die Beklagten ins- gesamt - insbesondere nach ihrem zweitinstanzlichen Vorbringen - unternom- men haben. Da das Amtsgericht den erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten zu den getätigten Bemühungen um eine Ersatzwohnung nicht für ausreichend er- achtet hat, hätte das Berufungsgericht eine von der Würdigung des Amtsge- richts abweichende Sichtweise nur dann einnehmen dürfen, wenn es konkrete eigene Feststellungen dazu getroffen hätte, dass die Beklagten im Rahmen des ihnen Zumutbaren ausreichende Maßnahmen ergriffen haben, um in der bis- lang verstrichenen Zeit anderen Wohnraum zu finden. cc) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist aber nicht nur deswegen fehlerhaft, weil es bezüglich der von ihm angenomme- nen Härtegründe die erforderliche sorgfältige Tatsachenfeststellung unterlassen hat. Vielmehr hat es auch - wie die Revision mit Erfolg geltend macht - die Inte- ressen des Klägers fehlgewichtet. Zum einen hat es - anders als bei der Frage, ob der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vorliegt - bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Bewertung und Gewichtung der gegenläu- figen Interessen der Parteien die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsga- rantie des Klägers nicht hinreichend berücksichtigt, indem es dem Kläger als Erwerber einer vermieteten Wohnung ein weniger schutzwürdiges Interesse zubilligt als einem Vermieter, der den Mietvertrag abgeschlossen und mit einer Eigenbedarfskündigung geraume Zeit zugewartet hat, während es im Gegen- zug dem Bestandsinteresse der Beklagten zu 1, ohne Feststellungen über de- ren konkrete Verhältnisse und Bedürfnisse zu treffen, eine hohe Bedeutung beigemessen hat. Zum anderen hat es das Interesse des Klägers auch deswe- 54 - 32 - gen mit einem minderen Gewicht in die Abwägung eingestellt, weil dieser sich bei dem Besichtigungstermin vermeintlich treuwidrig verhalten habe. Darüber hinaus ist die Abwägung des Berufungsgerichts von dem - dem Gesetzeszweck zuwiderlaufenden - Bestreben geleitet, Kategorien aufzustellen, in denen gene- rell die Belange des Mieters beziehungsweise die Interessen des Vermieters überwiegen. (1) Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegen- einander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. (a) Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis um- fasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (BVerfGE 81, 29, 32 f.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Die grundrechtlich verbürgte Eigentums- garantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn der Vermieter die Eigenbedarfssituation - etwa durch den Erwerb einer vermie- teten Wohnung - willentlich herbeigeführt hat (vgl. BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34), ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbe- stands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung 55 56 - 33 - nach § 574 BGB zu beachten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu § 556a BGB aF]). Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden (BVerfG, NJW 1994, 994). (b) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung des Erlangungsinteresses des Klägers nicht gerecht. (aa) Es hat zwar noch zutreffend erkannt, dass nach den vom Amtsge- richt getroffenen und gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch vom Berufungsge- richt zugrunde zu legenden Feststellungen der Kläger und seine Familie in pre- kären Wohnverhältnissen leben, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden kleinen Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen wird. Die damit gegebene Dringlichkeit des Eigenbedarfs hat es auch rechtsfehlerfrei zu Guns- ten des Klägers als einen gewichtigen Umstand gewertet (vgl. auch Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 30 mwN). (bb) Im Anschluss daran hat es jedoch unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie im Wege der Heranziehung einer durch die angeführten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts längst überholten Instanzrechtsprechung (LG Zwickau, WuM 1998, 159; LG München I, WuM 1994, 538; LG Bonn, NJW-RR 1990, 973 f.; vgl. auch LG Düsseldorf, WuM 1991, 36 f.; ebenso Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 65 [anders aber Rn. 67]; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 23) zu Lasten des Klägers berücksichtigt, dass dieser die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand erworben habe und deswegen 57 58 59 - 34 - schon zu diesem Zeitpunkt mit der Geltendmachung von Härtegründen habe rechnen müssen. Das Berufungsgericht misst damit dem Umstand, dass der Kläger die vermietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen des Klägers und der Abwägung der gegenläufigen Belange der Parteien eine geringere Bedeutung zu als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Hierdurch missachtet es die Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts, die bezüglich der Anwendung und Aus- legung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtli- chen Maßstäbe aufgestellt hat (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Weiter weist das Berufungsgericht dem Eigennutzungswunsch des Erwerbers einer Mietwohnung einen geringeren Stellenwert zu als einem Eigenbedarf des ur- sprünglichen Vermieters. Dies steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrun- de zu legen haben (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). (c) Auch im Rahmen der Interessenbewertung der Beklagten hat das Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend berücksichtigt. Auf Seiten der Beklagten zu 1 ist zwar ebenfalls das - insofern den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten. Ob dabei auch in deren Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) eingegriffen wird, hängt 60 61 - 35 - aber von bislang nicht getroffenen Feststellungen zu dem gesundheitlichen Zu- stand der Beklagten zu 1 und etwaig schwerwiegenden Auswirkungen auf ihre körperliche oder psychische Verfassung ab (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1993, 463 f. [zu § 556a BGB aF]; vgl. ferner BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 8 f.; BVerfG, NJW 1998, 295, 296 [zu § 765a ZPO]). (aa) Der in § 574 BGB zum Schutz des Mieters vorgesehene Fortset- zungsanspruch konkretisiert zum einen die Sozialbindung des Eigentums an Wohnraum, indem sie der Tatsache Rechnung trägt, dass große Teile der Be- völkerung auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind und die Woh- nung Lebensmittelpunkt des Mieters ist (BVerfGE 84, 197, 199 f. [zu § 556a BGB aF]). Zum anderen trägt diese Bestimmung auch dem Umstand Rech- nung, dass neben dem Eigentum des Vermieters auch das (abgeleitete) Besitz- recht des Mieters den Schutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt (BVerfGE 89, 1, 10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthalte- nen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlan- gen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteres- ses hinreichend erfassen und berücksichtigen (BVerfGE 89, 1, 9 f.; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594). (bb) Dabei haben die Gerichte im Rahmen der Interessenabwägung nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschla- genden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht, welche die Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim scheuen (BVerfG, aaO). Bei der Interessenabwägung darf 62 63 - 36 - aber gleichwohl berücksichtigt werden, ob der Wunsch des Mieters, trotz seines schlechten Gesundheitszustands und einer beim Verbleib in der bisherigen Wohnung nicht mehr gewährleisteten notwendigen Pflege, an der Mietwohnung festzuhalten, objektiv unvernünftig ist (BVerfG, aaO). Vor diesem Hintergrund bedarf die Bevorzugung der Lebensplanung einer Partei einer tatrichterlichen Würdigung, die auf einer umfassenden Sachverhaltsfeststellung beruht und die für die Parteien jeweils streitenden Wertentscheidungen des Grundgesetzes in einen angemessenen Ausgleich bringt. (2) Weiter hat das Berufungsgericht zu Lasten des Klägers dessen ver- meintlich widersprüchliches und treuwidriges Verhalten bei der Wohnungsbe- sichtigung in die Interessenabwägung eingestellt, das darin bestehen soll, dass er den beim Besichtigungstermin erfolgten Angaben der Maklerin, eine Kündi- gung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen hat. Auch hierbei hat das Berufungsgericht übersehen, dass im Rahmen des § 574 BGB letztlich eine Abwägung der damit für beide Seiten verbundenen Folgen vorzunehmen ist. Bei der vorzunehmenden Abwägung sind die Auswir- kungen, die einerseits die Vertragsbeendigung für den Mieter und andererseits die Vertragsfortsetzung für den Vermieter haben würde, zu bewerten und in Beziehung zu setzen (so auch Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; LG Mün- chen I, NJW-RR 2014, 1108, 1110). Dass der unterbliebene Widerspruch des Klägers zu nachteiligen Folgen für die Beklagten geführt hätte, weil diese ihr weiteres Verhalten auf eine unterbleibende Kündigung eingerichtet hätten, hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Die Revisionserwiderung zeigt übergangenen Sachvortrag hierzu auch nicht auf. 64 65 - 37 - (3) Ferner hat sich das Berufungsgericht - wie seine abschließenden Er- wägungen zeigen - bei der Interessenabwägung nicht - wie geboten - aus- schließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orien- tiert, sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Ka- tegorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht eingenommene schematische Betrachtungsweise, die es auch in einem Leit- satz seinem Urteil vorangestellt hat, verbietet sich jedoch. Bei ähnlich gelager- ten Sachverhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall ein Überwiegen der Interessen des Vermieters oder des Mieters möglich sein (vgl. etwa LG Dresden, Urteil vom 5. August 2003 - 4 S 547/02, nicht veröffentlicht, nachfol- gend Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 [iVm dem Tatbestand] sowie LG München I, NJW-RR 2014, 1108 ff. einer- seits; vgl. LG Frankfurt am Main, NJW 2011, 3526 f. andererseits, das aller- dings ein Sachverständigengutachten nicht eingeholt hat). (a) Das Berufungsgericht meint, der Eigentümer, der das Vertragsver- hältnis mit dem Mieter begründet habe und für den sich geraume Zeit nach Ab- schluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so nicht vorhersehen habe müssen (vom Berufungsgericht als "Standardkonstella- tion" bezeichnet), verdiene besonderen Schutz. Dagegen komme den Interes- sen eines Eigentümers, der eine vermietete - und gerade auf dem Markt des- wegen vergleichsweise günstig erhältliche - Wohnung mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringe- res Gewicht zu. Hierbei verkennt es zunächst, dass die Frage, ob auf Seiten des Mieters eine ihm auch angesichts der Interessen des Vermieters nicht mehr zumutbare Härte im Sinne von § 574 BGB vorliegt, nach dem Willen des Ge- setzgebers stets nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen ist (BT- Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a BGB aF]). Dabei soll weder den Belangen des 66 67 - 38 - Vermieters (BT-Drucks. V/1743, S. 3; V/2317, S. 2 [jeweils zu § 556a BGB aF]) noch den Interessen des Mieters (vgl. BT-Drucks. V/2317, S. 2) von vornherein ein größeres Gewicht zukommen als denen der Gegenseite. Diese in den Ge- setzesmaterialien zu der Vorgängerregelung des § 556a BGB aF niedergeleg- ten Grundsätze gelten auch im Rahmen der an deren Stelle getretenen Be- stimmung des § 574 BGB, die den Inhalt des bisherigen § 556a BGB aF zu- gunsten des Mieters unangetastet ließ (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68). (b) Weiter hat es Konstellationen gebildet, die Umstände in die Kategori- sierung einbeziehen, die aus Rechtsgründen nicht zu berücksichtigen sind. Durch seine Unterscheidung, ob der Vermieter den Eigenbedarf willentlich durch den Erwerb der Mietwohnung herbeigeführt hat oder nicht, lässt es ins- besondere außer Acht, dass der Eigenbedarf unabhängig von der Art seines Entstehens von der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erfasst wird. Weiter hat es bei der von ihm als "Standardkonstellation" bezeichneten Kategorie nicht bedacht, dass nach der Rechtsprechung des Senats vom Ver- mieter eine "Bedarfsvorschau" gerade nicht anzustellen ist (Urteil vom 4. Fe- bruar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 27). dd) Dem Berufungsgericht ist schließlich auch zur Last zu legen, dass es seine Prognoseentscheidung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härte- gründe (§ 574a Satz 2 BGB) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermes- sen einräumt (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO § 574a Rn. 12). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die 68 69 - 39 - letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietver- hältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Ausge- hend hiervon bedarf es gerade in dem Fall, in dem - wie hier - auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, bei einem etwaigen Überwiegen der Mieterinteressen einer sorgfältigen Prüfung, ob eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Gewicht des (kombinierten) Härtegrunds Alter, Verwurzelung infolge langer Mietdauer und multiple Erkrankungen nachzuholen und auch Feststellungen dazu zu treffen haben wird, ob zusätzlich der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB vorliegt. Fest- stellungen zum Vorliegen des Regeltatbestands des § 574 Abs. 2 BGB wären auch dann nicht entbehrlich, wenn sich die von den Beklagten geltend gemach- te Unfähigkeit der Beklagten zu 1, einen Wohnungswechsel ohne erhebliche Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands und ihrer Lebenssituation zu überstehen, im Rahmen der durchzuführenden Beweisaufnahme bestätigen würde. Denn dann würde zwar hinsichtlich der Beklagten zu 1 der gesetzliche Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB verdrängt, weil dieser letztlich nur für den an sich (wenn auch eingeschränkt) umzugsfähigen Mieter von Bedeutung ist (vgl. hierzu Fleindl, aaO). Bezüglich der Beklagten zu 2 und 3, die ebenfalls in den Schutzbereich des § 574 BGB einbezogen sind ("Härte für den Mieter, sei- ne Familie, …"), käme aber § 574 Abs. 2 BGB als eigenständiger Härtegrund in Betracht. 70 - 40 - Sodann wird das Berufungsgericht unter Beachtung der rechtlichen Vor- gaben des Senats eine neue Interessenabwägung vorzunehmen haben. Gege- benenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prü- fen haben, wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.07.2017 - 231 C 565/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.05.2018 - 64 S 176/17 - 71

BGH VIII ZR 93/2026.05.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:070721UVIIIZR167.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 167/20 Verkündet am: 7. Juli 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Zu den formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB, das zur Begründung auf einen Mietspiegel (hier: Nürnberger Mietspiegel 2018) Bezug nimmt (im Anschluss an Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 13 ff.). BGH, Urteil vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20 - LG Nürnberg-Fürth AG Nürnberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juli 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Bünger sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Nürn- berg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 26. Mai 2020 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als im Hinblick auf das Zustimmungsbegeh- ren der Klägerin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 15. Juni 2016 Mieter einer circa 80 m² großen Dreizimmerwohnung in Nürnberg. Mit Schreiben vom 6. November 2018 forderte die Klägerin, die im August 2018 im Wege der Rechtsnachfolge auf Vermieter- seite in das Mietverhältnis eingetreten war, den Beklagten auf, einer 15 %-igen Erhöhung der seit Mietbeginn vereinbarten Nettokaltmiete von monatlich 490 € um 73,50 € auf 563,50 € (dies entspricht einer Miete von 7,04 €/m²) zuzustimmen. Das Schreiben nimmt Bezug auf den Nürnberger Mietspiegel 2018 und enthält 1 - 3 - den Hinweis, dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könne, sowie fol- gende Darstellung der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Wohnfläche ca.: 80 m² Basis-Nettokaltmiete je m² 8,01 € Basis-Nettokaltmiete je Monat 640,80 € Altstadtlage 4 % Baujahr 1957 - 1 % Kein Balkon - 3 % Keine Sprechanlage - 2 % - 2 % = - 0,16 € = - 12,82 € Vergleichs-Nettokaltmiete je m² 7,85 € Vergleichs-Nettokaltmiete gesamt je Monat 627,98 € Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2019 gerichtete Klage hat das Amtsgericht als unzulässig und die auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2017 gerichtete Klage als unbe- gründet abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt auf die Frage der "formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens durch feh- lende Angabe der Mietpreisspanne" - zugelassenen Revision verfolgt die Kläge- rin ihr Zustimmungsbegehren weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Zustimmungsklage zu Recht als unzulässig ab- gewiesen, da das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formalen Anforde- rungen des § 558a BGB nicht gerecht werde. Diese Bestimmung sei entgegen der Auffassung der Klägerin nicht verfas- sungswidrig. Sie verstoße weder gegen die rechtsstaatlichen Grundsätze der Normenklarheit und Justitiabilität (Art. 20 Abs. 3 GG) noch verletze sie das Ei- gentumsrecht (Art. 14 GG) des Vermieters. Letzteres käme nur in Betracht, wenn die Anwendung und Auslegung der Regelung durch die Gerichte dazu führte, dass der Vermieter den ihm gesetzlich zustehenden Anspruch auf Zahlung einer ortsüblichen Miete nicht oder nur unter erschwerten Bedingungen durchsetzen könnte. Das sei - gerichtsbekannt - nicht der Fall. Insbesondere sei nicht ersicht- lich, dass es den Vermieter über Gebühr beanspruche, wenn ihm unter bestimm- ten Umständen die Angabe der nach dem - zur Begründung der Mieterhöhung in Bezug genommenen - Mietspiegel gegebenen Mietpreisspanne abverlangt würde. Dem Erhöhungsverlangen der Klägerin fehle es an einer ausreichenden Begründung im Sinne von § 558a Abs. 1, 2 und 3 BGB, da ihm weder der in Bezug genommene Mietspiegel - ein qualifizierter Mietspiegel ohne Rasterfelder - beigefügt worden sei noch in dem Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne mitgeteilt werde. Auf diese Weise werde dem Mieter suggeriert, es handele sich 4 5 6 7 8 - 5 - bei der angegebenen Vergleichsmiete um einen Punktwert, weshalb eine sach- gerechte Überprüfung der Berechtigung des Begehrens nicht möglich sei. Diese Sichtweise widerspreche nicht der Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs gemäß dessen Urteil vom 12. Dezember 2007 (VIII ZR 11/07). Denn Gegenstand jener Entscheidung sei ein auf den Berliner Mietspiegel gestütztes Mieterhöhungsverlangen gewesen. Der Berliner Mietspiegel, der ein Raster von Feldern enthalte, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausgewiesen sei, unterscheide sich in seinem Aufbau aber grundlegend von dem Nürnberger Mietspiegel, der Mietpreisspan- nen von jeweils +/- 20 % um einen vorab anhand bestimmter Merkmale der Woh- nung zu ermittelnden Tabellenwert bilde. Anders als in dem vom Bundesgerichts- hof entschiedenen Fall habe der Vermieter im Streitfall auch nicht offengelegt, dass sich aus dem Mietspiegel eine Spanne ergebe oder wie sich diese errechne. Schließlich habe der Bundesgerichtshof mit dem genannten Urteil lediglich ent- schieden, dass der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Mietspie- gel stütze, nicht in jedem Fall verpflichtet sei, die in der entsprechenden Kategorie des Mietspiegels ausgewiesene Mietpreisspanne zur Begründung seines Begeh- rens anzugeben; das bedeute aber nicht, dass er hierzu unter keinen Umständen verpflichtet sei. Das demnach in formeller Hinsicht unzureichende Erhöhungsverlangen habe die Klägerin auch nicht im Prozess (wirksam) nachgebessert, indem sie in der Klageschrift - erstmals - die Mietpreisspanne erwähnt habe. Denn nach Maß- gabe des Empfängerhorizonts sei der Klageschrift nicht der Wille der Klägerin zu entnehmen, ihr ursprüngliches Erhöhungsverlangen nachzubessern, zumal dies die für die Klägerin nachteilige Folge hätte, dass eine neue Zustimmungsfrist in Gang gesetzt würde. 9 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. 1. Die Revision ist in dem Umfang, in dem die Klägerin das Berufungsurteil angreift - in Bezug auf die Abweisung ihrer Klage auf Zustimmung zu der ihrer- seits begehrten Mieterhöhung - zulässig, insbesondere gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Dabei kann offenbleiben, ob das Berufungsgericht die Revisionszulassung nach § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wirksam beschränkt hat. Denn die ausgesprochene Beschränkung ("Die Revision wird zugelassen, soweit sie die formelle Unwirk- samkeit des Mieterhöhungsverlangens durch fehlende Angabe der Mietpreis- spanne betrifft") führte allenfalls dazu, dass eine Entscheidung des Revisionsge- richts über den Anspruch der Klägerin auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2017 ausgeschlossen wäre. Dieser Anspruch ist gemäß den Revisions- anträgen der Klägerin aber ohnehin nicht Gegenstand des Revisionsverfahrens (§ 557 Abs. 1 ZPO); vielmehr nimmt die Klägerin die diesbezügliche Klageabwei- sung durch das Berufungsgericht hin. a) Eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente ist unzulässig (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 16; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, NJW-RR 2021, 15 Rn. 21; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzu- lassen, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten 11 12 13 14 - 7 - Rechtsmittels sein kann. Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungs- beschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 18. Oktober 2018 - III ZR 497/16, WM 2018, 2179 Rn. 13; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 27; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO; vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, aaO Rn. 22; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 6 f.). b) Danach kommt hier allenfalls eine (wirksame) Beschränkung der Revi- sionszulassung auf den - nach § 557 Abs. 1 ZPO ohnehin einzig der Überprüfung durch das Revisionsgericht unterliegenden - selbständigen prozessualen An- spruch der Klägerin auf Zustimmung zu der ihrerseits verlangten Mieterhöhung insgesamt in Betracht. Eine weitergehende (wirksame) Beschränkung ist nämlich ausgeschlossen. aa) Eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung allein auf die Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin in formeller Hinsicht die An- gabe der in dem in Bezug genommenen Mietspiegel enthaltenen Mietpreis- spanne erforderte, scheidet aus. Die dahingehend vom Berufungsgericht aus- drücklich formulierte Zulassungsbeschränkung zielt ihrem Wortlaut nach nämlich auf die Klärung (nur) einer bestimmten Rechtsfrage ab. Diese Rechtsfrage betrifft auch nicht etwa einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs, sondern lediglich einen Ausschnitt der - in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht in ihrer Gesamtheit zu beurteilenden - formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Erhöhungsverlangens. 15 16 - 8 - bb) Eine - je nach den Umständen des Einzelfalls wirksame (vgl. einerseits Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NJW-RR 2018, 1357 Rn. 1 unter Bezugnahme auf den in derselben Sache zuvor ergangenen Hinweis- beschluss vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723 Rn. 4 ff. [zu einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB] und andererseits Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 41 ff.) - Beschränkung der Revisionszulassung auf den die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Erhöhungsverlangens be- treffenden Streitstoff kommt hier ebenfalls nicht in Betracht. Denn das Berufungs- gericht, das von einem formell unzureichenden Erhöhungsverlangen ausgegan- gen ist, hat über dessen materielle Berechtigung bislang nicht entschieden, so- dass sich insoweit die Frage der Revisionszulassung nicht gestellt hat. Für eine - diesen Streitstoff von der Überprüfung durch das Revisionsgericht ausschlie- ßende - Beschränkung war deshalb kein Raum. 2. Die Revision hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder - wie vom Berufungsgericht angenommen - die Zulässigkeit der Zustimmungsklage noch deren Begründetheit - namentlich der geltend gemachte Anspruch auf Zu- stimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) - verneint werden. Abgesehen davon, dass gemäß der inzwischen geänderten Rechtsprechung des Senats die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu ei- ner Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB dem materiellen Recht zuzuordnen ist und deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage betrifft (Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 18 ff.), hat das Berufungsgericht das Vorliegen der formellen Voraussetzun- gen des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB rechtsfehlerhaft verneint. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, 17 18 19 20 - 9 - wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhö- hungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu be- gründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Miet- spiegel Bezug genommen werden kann. Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtli- chen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 47; vom 18. De- zember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hin- weise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dür- fen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsa- chen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Miet- erhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO Rn. 15 f.; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NJW-RR 2019, 1482 Rn. 13 f.; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Feb- ruar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; Senatsbeschluss vom 26. Ap- ril 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5; jeweils mwN). 21 22 - 10 - Im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB) muss die Begründung deshalb - wie sich, sofern ein qualifi- zierter Mietspiegel vorliegt, unmittelbar auch aus der Regelung des § 558a Abs. 3 BGB ergibt - die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach diesem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind (vgl. Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 13; vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5). b) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieter- höhungsverlangen werde diesen Anforderungen nicht gerecht. aa) Der von der Klägerin in Bezug genommene Nürnberger Mietspiegel 2018 bildet die ortsübliche Vergleichsmiete ab, indem er zunächst eine - allein anhand der Wohnfläche zu bestimmende - Basismiete ausweist (Tabelle 1), so- dann konkrete Merkmale betreffend Baujahr, Ausstattung und Lage benennt, die einen der Höhe nach vorgegebenen Ab- beziehungsweise Zuschlag rechtfertigen (Tabelle 2), und schließlich von einer für alle Wohnungen gleichermaßen gelten- den Mietpreisspanne von +/- 20 % um den auf diese Weise ermittelten Tabellen- wert (= Mittelwert) ausgeht (Tabelle 3). bb) Die Klägerin hat in dem Erhöhungsschreiben - neben der ihrer Mei- nung nach zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete (627,98 €) - alle danach maßgeblichen Merkmale der Wohnung benannt, um die ortsübliche Vergleichs- miete anhand des Mietspiegels zu ermitteln, namentlich die Wohnfläche (hier: 80 m²) sowie die Merkmale, die aus Sicht der Klägerin Zu- beziehungsweise Ab- schläge in der jeweils vorgegebenen Höhe rechtfertigen (hier: Altstadtlage [+ 4 %], Baujahr 1957 [- 1 %], kein Balkon [- 3 %] und keine Sprechanlage [- 2 %]). Da die Bestimmung der konkreten Mietpreisspanne ausschließlich von 23 24 25 26 - 11 - dem sich aus diesen Daten ergebenden Tabellenwert und nicht etwa von weite- ren Faktoren abhängt, wird dem Beklagten durch jene Angaben die (ansatz- weise) Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung ermöglicht. Entgegen der - bereits in einem früheren Urteil vertretenen (LG Nürnberg- Fürth, WuM 2015, 160) - Ansicht des Berufungsgerichts ist es in einem solchen Fall nicht erforderlich, dass dem Erhöhungsverlangen entweder der vom Vermie- ter herangezogene Mietspiegel beigefügt wird oder das Schreiben die nach die- sem Mietspiegel gegebene Mietpreisspanne aufführt beziehungsweise wenigstens auf das Bestehen einer solchen Spanne hinweist. (1) Nach der Rechtsprechung des Senats muss der vom Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens herangezogene Mietspiegel jenem Schreiben nicht beigefügt werden, wenn es sich um einen - etwa durch Veröf- fentlichung im Amtsblatt - allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt (Senats- urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 15), was auch dann zu bejahen ist, wenn der Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr (etwa 3 €) von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird (Senatsur- teil vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08, NJW 2010, 225 Rn. 10 f.; Senats- beschlüsse vom 28. April 2009 - VIII ZB 7/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 6; vom 31. August 2010 - VIII ZR 231/09, WuM 2010, 693 Rn. 2) oder der Vermieter dem Mieter eine - wohnortnahe - Einsichtsmöglichkeit anbietet (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 9). Denn in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens auf den ihm - wenngleich unter gewissen Mühen und/oder nur gegen einen ge- ringfügigen Kostenaufwand - zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen (Senatsur- teile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, aaO; vom 30. September 2009 - VIII ZR 276/08, aaO Rn. 11). 27 28 - 12 - Auch die sich aus dem Mietspiegel ergebende Mietpreisspanne muss der Vermieter zur Erfüllung der formellen Voraussetzungen des § 558a BGB nicht in jedem Fall angeben. Als entbehrlich hat der Senat diese Angabe ausdrücklich angesehen, wenn der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen Miet- spiegel stützt, der in Form von Tabellenfeldern für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietpreisspanne ausweist, das seiner Auffas- sung nach einschlägige Mietspiegelfeld mitteilt. Denn in diesem Fall kann der Mieter die maßgebliche Mietpreisspanne dem betreffenden Mietspiegel ohne weiteres entnehmen (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO Rn. 16 [unter Aufgabe der strengeren Rechtsprechung des Senats im Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b]). (2) Nach diesen Grundsätzen musste die Klägerin ihrem Erhöhungsver- langen hier - anders als vom Berufungsgericht angenommen - weder den ihrer- seits herangezogenen Mietspiegel beifügen noch in dem betreffenden Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne oder jedenfalls angeben, dass der herangezo- gene Mietspiegel Spannen enthält. Dass der Nürnberger Mietspiegel 2018 zu dem insoweit maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens im obigen Sinne allgemein zu- gänglich war, steht nicht im Streit; das Berufungsgericht ist davon ersichtlich ebenfalls ausgegangen. Den ihm zugänglichen Mietspiegel zur Überprüfung des Erhöhungsbegeh- rens heranzuziehen, war dem Beklagten zuzumuten, und er konnte diesem Miet- spiegel - dessen dritte der insgesamt drei in ihm enthaltenen, jeweils eine Seite umfassenden Tabellen die Spanne aufzeigt und erläutert - ohne jede Schwierig- keit das Bestehen und die Größenordnung der Mietpreisspanne entnehmen. De- ren konkrete Bestimmung erforderte lediglich eine schlichte Prozentrechnung (+/- 20 %) unter Zugrundelegung des von der Klägerin mit 627,98 € angegebenen 29 30 31 32 - 13 - Tabellenwerts (ergibt eine Spanne von 502,38 € bis 753,58 €). Vor diesem Hin- tergrund bedurfte es zur Erfüllung der Voraussetzungen des § 558a BGB auch weder der konkreten Bezifferung dieser Spanne noch - zumindest - eines aus- drücklichen Hinweises auf das Vorliegen einer Spanne in dem Erhöhungsschrei- ben selbst. Denn es ist nach den oben aufgeführten Grundsätzen unschädlich, wenn der Mieter zur Überprüfung der Berechtigung der verlangten Mieterhöhung auf den maßgeblichen - ihm zugänglichen - Mietspiegel zurückgreifen muss, die Prü- fung also nicht schon allein anhand der Angaben in dem Erhöhungsschreiben selbst (abschließend) vornehmen kann (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 23, zur Begründung einer Mieterhö- hung unter Bezugnahme auf Vergleichswohnungen). Aus diesem Grund ist es entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts auch nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete - wie hier - als Einzelbetrag angibt und der Mieter, um erkennen zu können, dass die- ser Betrag den Mittelwert einer - für alle Wohnungen in gleicher Weise zu berech- nenden - Mietpreisspanne darstellt, Einsicht in den Mietspiegel nehmen muss. Eine Einsichtnahme ist nämlich ohnehin erforderlich, wenn der Mieter die Berech- tigung der verlangten Mieterhöhung (ansatzweise) überprüfen will; so lässt sich hier beispielsweise nur unter Zuhilfenahme des Mietspiegels feststellen, ob die Wohnung (weitere) - vom Vermieter nicht berücksichtigte - Merkmale aufweist, die nach dem Mietspiegel einen Abschlag rechtfertigen. c) Der Erfüllung der formellen Voraussetzungen nach § 558a BGB steht schließlich nicht der Umstand entgegen, dass die Klägerin gemäß ihrem Erhö- hungsverlangen die auf der Grundlage der Wohnfläche zu bestimmende Basis- miete insofern fehlerhaft ermittelt hat, als sie anstelle des in der Tabelle 1 des 33 34 - 14 - Mietspiegels für eine - wie hier - 80 m² große Wohnung ausgewiesenen Quad- ratmeterpreises von 7,80 € einen Quadratmeterpreis von 8,01 € zugrunde gelegt hat, was - rein rechnerisch - zu einer fehlerhaften Angabe (des Mittelwerts) der ortsüblichen Vergleichsmiete geführt hat. Denn hierbei handelt es sich um einen inhaltlichen Fehler, der die Wah- rung der Förmlichkeiten des Erhöhungsverlangens nach § 558a BGB nicht be- rührt (vgl. Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, WuM 2009, 239 Rn. 8; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2012, 612 Rn. 24; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5). Das betrifft nicht nur etwaige Fehler bei der Einordnung in Kategorien, die eine Bewertung der Woh- nung voraussetzen - wie etwa die Einstufung der Wohnlage in die Kategorien einfach, mittel oder gut -, sondern auch sonstige Fehler, die dem Vermieter bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des einschlä- gigen Mietspiegels unterlaufen können, sei es, dass er von falschen Tatsachen (z.B. betreffend Baujahr, Ausstattung oder Wohnfläche) ausgeht oder dass er den Mietspiegel auf die zutreffenden Tatsachen - wie hier - fehlerhaft anwendet. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur mate- riellen Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung bedarf, nicht entschei- dungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 35 36 - 15 - Soweit die Revision demgegenüber - unter Hinweis auf das Fehlen von Einwendungen des Beklagten gegen die materielle Berechtigung des Mieterhö- hungsverlangens - eine abschließende Entscheidung des Senats zu ihren Guns- ten für möglich erachtet, übersieht sie, dass das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - auch einen etwa unstreitigen Sachverhalt betreffend die materiellen Voraussetzungen des geltend gemachten Zustimmungsan- spruchs nicht festgestellt hat. An der erforderlichen Entscheidungsreife im Sinne von § 563 Abs. 3 ZPO fehlt es hier im Übrigen auch deshalb, weil der Beklagte in den Tatsacheninstanzen bislang keinen (zwingenden) Anlass hatte, zu der ma- teriellen Berechtigung der Mieterhöhung Stellung zu nehmen, nachdem das Amtsgericht bereits im Zuge der Anordnung des schriftlichen Vorverfahrens da- rauf hingewiesen hatte, dass die Zustimmungsklage aus seiner Sicht mangels Erfüllung der formellen Anforderungen an das Erhöhungsverlangen erfolglos sein würde, und auch das Berufungsgericht dieser Ansicht gefolgt ist. Seine vorläufige Auffassung, die Klageschrift enthalte eine Nachbesserung des Erhöhungsverlan- gens im Sinne von § 558b Abs. 3 BGB, hat das Berufungsgericht in der mündli- chen Verhandlung ausdrücklich wieder aufgegeben. Nicht zuletzt ist den Parteien auch noch Gelegenheit zu einer Stellungnahme im Hinblick auf den oben aufge- 37 - 16 - zeigten Fehler zu geben, welcher der Klägerin bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unterlaufen ist. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Nürnberg, Entscheidung vom 08.08.2019 - 244 C 2296/19 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 26.05.2020 - 7 S 5510/19 -

§ 558§ 558c§ 558d

BGH VIII ZR 367/1816.12.2020 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:260521UVIIIZR93.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 93/20 Verkündet am: 26. Mai 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 2 Satz 1 [aF], §§ 558c, 558d Abs. 1, 3; ZPO §§ 286 B, 287 Abs. 2, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 a) Unterliegt ein Berufungsurteil der Revision oder der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll einschließlich der im Urteil oder im Sitzungsprotokoll enthaltenen Bezugnahmen so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprüfung stattfinden kann. Weiter muss das Beru- fungsurteil in diesem Fall erkennen lassen, von welchem Sach- und Streitstand das Gericht ausgegangen ist und welche Berufungsanträge die Parteien zumindest sinngemäß gestellt haben (im Anschluss an Senatsurteile vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 7 f.; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 4; jeweils mwN). - 2 - b) Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachver- ständigengutachtens bei Vorliegen eines Mietspiegels (im Anschluss an Senatsur- teile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 24 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, unter II 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt). c) Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der - stets erfor- derlichen - Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkma- len der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelver- gleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem - revisionsrechtlich nur ein- geschränkt überprüfbaren - Ermessen steht (im Anschluss an Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (aa) mwN). d) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der - hier vom Beru- fungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete ge- gebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück (Bestätigung der Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30, und vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb). BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20 - LG Berlin AG Berlin-Lichtenberg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 10. Mai 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 10. März 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer 55,13 m² großen Zweizimmerwohnung der Klägerin in Berlin- . Die zuletzt zu entrichtende Nettokaltmiete be- lief sich auf 305,42 €. Die Klägerin forderte die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Oktober 2017 auf monatlich 341,72 € zuzustimmen. Das entspricht einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 6,20 €/m². Die Wohnung ist bei Heranziehung des Mietspiegels Berlin 2017 nach Alter, Wohnlage, Aus- stattung und Wohnfläche in das Feld D 6 der Mietspiegeltabelle einzuordnen. Dieses weist eine Nettokaltmietenspanne von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m² aus. 1 - 4 - Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bislang 305,97 € auf 341,72 € monatlich ab dem 1. Oktober 2017 in An- spruch. Das Amtsgericht hat, wie sich aus dessen bei den Akten befindlichem Urteil ergibt, die Klage abgewiesen. Es hat hierbei den Berliner Mietspiegel 2017 herangezogen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete stattgegeben. Dabei hat es im Eingang der Urteilsgründe auf das vorgenannte Sachverständigengutachten verwiesen und ansonsten von der "Abfassung eines Tatbestands" gemäß "§ 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2, § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO" abgesehen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 558 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe der geforderten 341,72 € ab dem 1. Oktober 2017 zu. Das Berufungsgericht sei nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Tatsachenfeststellung des Amtsge- richts gebunden, soweit dieses die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranzie- 2 3 4 5 - 5 - hung des Berliner Mietspiegels 2017 nach § 287 ZPO geschätzt habe. Der Miet- spiegel sei als Schätzungsgrundlage nicht geeignet. Er halte einer - stets gebo- tenen - Plausibilitätskontrolle mit Blick auf die substantiierten Einwendungen der Klägerin gegen dessen Richtigkeit und Repräsentativität nicht stand. Eine - grundsätzlich zu erwägende - Heranziehung als einfacher Mietspiegel scheide hier ebenfalls aus, weil die Klägerin, indem sie die Einhaltung anerkannter wis- senschaftlicher Grundsätze bei der Datenerhebung für die Erstellung des Miet- spiegels angegriffen habe, den Erkenntniswert des Mietspiegels insgesamt in Frage gestellt habe. In einem solchen Fall komme dem Mietspiegel nicht einmal eine Indizwirkung zu, da auch diese eine zutreffende Datenerhebung voraus- setze. Es sei deshalb ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen gewesen. Da sich die durch die Klägerin verlangte Miete innerhalb der Spanne des einschlägigen Felds des Berliner Mietspiegels 2017 bewege, sei das Gutachten lediglich über die streitgegenständliche Einzel- miete einzuholen gewesen, da die Angabe des Mietspiegels, wonach sich die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen dieses Rasterfelds zwischen 5,30 €/m² und 6,67 €/m² bewege, von der Klägerin nicht angegriffen werde. Aufgrund der schriftlichen Ausführungen des beauftragten Sachverständi- gen, der eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,23 €/m2 ermittelt habe, sei das Berufungsgericht davon überzeugt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens - wie von der Klägerin gefordert - 6,20 €/m2 betrage. Der Sachverständige habe nachvollziehbar geschildert, wie er zu dieser Beurteilung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Daten- bestand gelangt sei, und habe die Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägten, bezogen auf die Wohnung der Beklagten überzeugend bewertet. 6 7 - 6 - Die Einwendungen der Beklagten gegen das Gutachten seien unbegrün- det. Der Argumentation der Beklagten, die dem Gutachten zugrundeliegende Auflistung der Vergleichsobjekte sei nicht plausibel und repräsentativ, könne schon deswegen nicht gefolgt werden, weil der Sachverständige in dem Gutach- ten nachvollziehbar erklärt habe, dass in die Vergleichsbetrachtung nach Art, Ausstattung, Beschaffenheit, Größe und Lage weitgehend vergleichbare Ob- jekte, die er seinem Datenbestand entnommen habe, eingeflossen seien. Dies entspreche auch den vom Sachverständigen konkret zu den Vergleichsobjekten angegebenen Daten, da insbesondere der Lage- und der Ausstattungsfaktor mit den jeweils für die streitgegenständliche Wohnung ermittelten Werten überein- stimmten oder nur gering abwichen, wobei der Sachverständige im Fall einer sol- chen Abweichung eine Anpassung der Miethöhe vorgenommen habe. Auch die wohnungs- und gebäudebezogenen Einwände der Beklagten ge- gen das Gutachten griffen nicht durch. Insbesondere sei hinsichtlich der Feststel- lungen des Sachverständigen zu den Lärmimmissionen bereits nicht klar, was die Beklagte konkret beanstande. Der Sachverständige habe jedenfalls keine be- sonders ruhige Lage der Wohnung angenommen. Vielmehr habe er im Rahmen der Nutzwertanalyse das Kriterium der Immissionen mit dem Wert von 10,00 Punkten in einer Spanne von 20,00 (besondere Ruhiglage) bis minus 20,00 Punkten (erhöhte Störeinflüsse) bewertet. Angesichts der Tatsache, dass auch der Mietspiegel für Berlin erst ab einem Gesamtlärmindex von über 65 dB(A) in 24 Stunden von einer hohen Verkehrslärmbelastung ausgehe, sei es nachvollziehbar, wenn der Sachverständige Immissionen von mehr als 65 dB(A) als Anhaltspunkt für eine besonders laute Lage ansehe. Entgegen der Auffas- sung der Beklagten habe der Sachverständige daher (auch) das Kriterium der Immissionen im Gutachten nachvollziehbar bewertet. 8 9 - 7 - II. Die Revision der Beklagten ist schon deshalb begründet, weil das Beru- fungsurteil eine der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO genügende Darstellung der Urteilsgründe vermissen lässt. 1. Nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO kann in einem Berufungsurteil der Tatbestand durch die Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil der ersten Instanz, verbunden mit erforderlichen Berichtigungen, Änderungen und Ergänzungen, die sich aus dem Vortrag der Parteien und aus einer etwaigen Bezugnahme auf Schriftsätze vor dem Berufungsgericht ergeben, ersetzt wer- den. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist nach der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs für den Inhalt eines Berufungsurteils nicht ent- behrlich. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut des Gesetzes, sondern auch und vor allem aus seinem Sinn, trotz der Erleichterungen bei der Abfassung von Berufungsurteilen die revisionsrechtliche Nachprüfung zu ermöglichen. Lässt ein Berufungsgericht - wie hier - die Revision zu oder unterliegt das Berufungsurteil der Nichtzulassungsbeschwerde, müssen sich die tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung aus dem Urteil oder - im Falle des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO - aus dem Sitzungsprotokoll so erschließen, dass eine revisionsrechtliche Nachprü- fung möglich ist. Außerdem muss das Berufungsurteil erkennen lassen, von wel- chem Sach- und Streitstand das Berufungsgericht ausgegangen ist, und die An- träge, die die Parteien im Berufungsverfahren gestellt haben, müssen zumindest sinngemäß deutlich werden. Denn es ist nicht Aufgabe des Revisionsgerichts, den Sachverhalt und das genaue Begehren selbst zu ermitteln, um abschließend beurteilen zu können, ob die Revision begründet ist (vgl. Senatsurteile vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 4; vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 7 f.; jeweils mwN). 10 11 - 8 - Fehlen im Berufungsurteil die entsprechenden Darstellungen, leidet es an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel; das Revisi- onsgericht hat das Urteil in einem solchen Fall grundsätzlich aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 9 mwN). 2. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird das angefochtene Urteil den beschriebenen Erfordernissen nicht gerecht. Nachdem das Berufungsgericht die Revision selbst zugelassen hat, lagen - entgegen dessen rechtsirriger An- nahme - die Voraussetzungen nach § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO für ein Absehen von der durch § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO vorgeschriebenen Be- zugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil mit Dar- stellung etwaiger Änderungen und Ergänzungen nicht vor (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 10; vgl. auch Senatsurteil vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 5). a) Dem Berufungsurteil lassen sich bereits die in erster Instanz getroffenen tatsächlichen Feststellungen nicht entnehmen. Es lässt die erforderliche Bezug- nahme auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts vermissen und ent- hält auch - abgesehen von der rudimentären Angabe, das Amtsgericht habe die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung des Mietspiegels nach § 287 ZPO geschätzt - weder eine eigenständige Wiedergabe der von der Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachengrundlage noch der von der Klägerin dort gestellten Anträge. Dem Urteil des Berufungsgerichts ist insoweit nur zu entnehmen, dass die Parteien um eine Erhöhung der Nettokaltmiete der Wohnung der Beklagten von bisher monatlich 305,97 € um 35,75 € auf 341,72 € ab dem 1. Oktober 2017 streiten und das Amtsgericht - wie sich allerdings nur dem Tenor des Berufungs- urteils, wonach das erstinstanzliche Urteil abgeändert und neu gefasst werde, 12 13 14 - 9 - entnehmen lässt - einen Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu dieser Miet- erhöhung entweder nicht oder nicht in vollem Umfang zuerkannt hat. Die fehlen- den Angaben, insbesondere etwa das Datum und die Begründung des Mieterhö- hungsverlangens, der Zeitpunkt seines Zugangs sowie die zwischen den Par- teien hinsichtlich der erstrebten Mieterhöhung im Streit stehenden Gesichts- punkte, lassen sich auch nicht hinreichend deutlich aus den übrigen Urteilsgrün- den erschließen oder zumindest sinngemäß entnehmen (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 11 mwN). Dies gilt auch in An- sehung der Bezugnahme des Berufungsgerichts auf das von ihm eingeholte Sachverständigengutachten. Diesem lassen sich zwar nähere Angaben zu der streitgegenständlichen Wohnung und dem Inhalt des Beweisbeschlusses des Berufungsgerichts, nicht hingegen Erkenntnisse zu den vorstehend genannten Umständen des erstinstanzlichen Verfahrens entnehmen. b) Weiter fehlt es dem Berufungsurteil an der Wiedergabe des zweitin- stanzlichen Vorbringens der Parteien. Dem Berufungsurteil, das eine wörtliche Wiedergabe der Berufungsanträge nicht enthält, lässt sich zwar entnehmen, dass die in erster Instanz unterlegene Klägerin ihr Klagebegehren weiterverfolgt und die Beklagte in vollem Umfang die Zurückweisung der Berufung beantragt hat (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 12). Aus dem Urteil des Berufungsgerichts ergeben sich aber weder - auch nicht sinnge- mäß - die Berufungsangriffe der Klägerin gegen die erstinstanzliche Entschei- dung noch die Entgegnung der Beklagten hierauf; vielmehr lassen sich dem Be- rufungsurteil insoweit lediglich die Einwände der Beklagten gegen das vom Be- rufungsgericht eingeholte Sachverständigengutachten entnehmen. c) Das Berufungsurteil genügt damit nicht den Anforderungen einer aus- reichenden Darstellung des Streitgegenstands und seiner tatsächlichen Grund- lagen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). 15 16 - 10 - III. 1. Dem Berufungsurteil fehlt somit bereits die für die revisionsrechtliche Nachprüfung nach § 545 Abs. 1, § 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beurtei- lungsgrundlage. Daher ist es nach § 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzu- heben und die Sache an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung zurückzuverweisen (vgl. Senatsurteile vom 19. Juli 2017 - VIII ZR 3/17, NZM 2017, 732 Rn. 13; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 242/16, DAR 2018, 78 Rn. 6; jeweils mwN). 2. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Die rechtlichen Ausführungen des Berufungsgerichts zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind in einem entscheidenden Punkt nicht frei von Rechtsfehlern. Zwar ist es - wie der Senat bereits in den Urteilen vom 18. No- vember 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26 ff.) und vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, unter II und II 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt) ausge- führt hat, denen jeweils vergleichbare (von derselben Kammer des Berufungsge- richts entschiedene) Sachverhalte zugrunde lagen - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grund- lage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens anstatt unter der - hier ebenfalls in Betracht kommenden - Heranziehung des Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat. Jedoch hat das Berufungsgericht den für die Bildung der orts- üblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt, in- dem es insoweit auf den Zeitpunkt abgestellt hat, ab dem die Beklagte die er- höhte Miete gegebenenfalls schuldete (1. Oktober 2017), anstatt auf denjenigen, an dem der Beklagten das - ausweislich der Akte vom 20. Juli 2017 datierende - Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Dies hat zur Folge, dass sich anhand der bisher getroffenen Feststellungen nicht abschließend beurteilen lässt, ob die 17 18 19 - 11 - von der Klägerin ab dem 1. Oktober 2017 verlangte Miete die ortsübliche Ver- gleichsmiete nicht übersteigt und ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu der geltend gemachten Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB zu bejahen ist. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Mo- naten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 50 EGBGB anwendbaren, bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) aus den übli- chen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. b) Ob die Klägerin danach die Zustimmung zu der begehrten Mieterhö- hung ab dem 1. Oktober 2017 von der Beklagten verlangen kann, kann nach den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht abschließend be- urteilt werden. aa) Entgegen der Auffassung der Revision liegt ein revisionsrechtlich be- achtlicher Rechtsfehler allerdings nicht bereits deshalb vor, weil das Berufungs- gericht die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund eines - von der Klägerin bean- tragten - gerichtlichen Sachverständigengutachtens und nicht unter Heranzie- hung des als Tabellenspiegel ausgestalteten und mit einer Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung versehenen Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat. Wie der Senat mit - nach der Verkündung der angefochtenen Entschei- dung ergangenem - Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76) entschieden und durch Urteil vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, zur 20 21 22 23 - 12 - Veröffentlichung bestimmt) bestätigt hat, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätz- lich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei sol- chen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indiz- wirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Miet- spiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf (Se- natsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24 ff.; vom 28. Ap- ril 2021 (VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa). (1) Ohne Erfolg rügt die Revision, das Berufungsgericht hätte ein gericht- liches Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichs- miete nicht einholen dürfen, ohne zuvor die zwischen den Parteien streitige Frage geklärt zu haben, ob der Berliner Mietspiegel 2017 nach Maßgabe des § 558d Abs. 1 BGB als qualifizierter Mietspiegel anzusehen sei und deshalb die gesetz- liche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB, auf die sich die Beklagte berufen hat, zum Tragen komme. (a) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichen- den Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 24 25 - 13 - 2014, 292 Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (1) (a)). Dabei hat das Gericht - wie der Senat mit dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 27 ff.; ebenso Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO) entschieden hat - in dem Fall, dass der (be- weisbelastete) Vermieter die Qualifizierung des einschlägigen Mietspiegels im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB hinreichend bestreitet, die Wahl, ob es sich seine richterliche Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines - vom Vermieter angebotenen - Sachverständigengutachtens verschafft oder zunächst Beweis über die Frage der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhebt, um festzustellen, ob die Voraussetzungen für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung (§ 292 ZPO) des § 558d Abs. 3 BGB vorliegen (vgl. Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 15). (b) Im Streitfall kann offenbleiben, ob die Klägerin die Qualifizierung des Mietspiegels - wie vom Berufungsgericht angenommen, von der Revision aber bezweifelt - substantiiert bestritten hat. Denn unabhängig davon war eine Beweisaufnahme zu der von der Be- klagten in Anspruch genommenen und von der Klägerin in Frage gestellten Qua- lifizierung des Berliner Mietspiegels 2017 hier bereits deshalb nicht veranlasst, weil zwischen den Parteien - wie dem Berufungsurteil ungeachtet des oben (un- ter II) dargestellten Verfahrensmangels zu entnehmen ist und auch im Revisions- verfahren nicht in Zweifel gezogen wird - über die Frage, auf die sich die Vermu- tung gegebenenfalls bezieht, kein Streit herrscht. Die (mögliche) Qualifizierung 26 27 28 - 14 - des Mietspiegels erstreckt sich ausschließlich auf die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Spannenwerte (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 31; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (1) (b); jeweils zu demselben Mietspiegel [Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13]; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 a; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25). Nach § 558d Abs. 3 BGB wird hier demnach gegebenenfalls vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der für das einschlägige Mietspie- gelfeld ausgewiesenen Spanne liegt. Vorliegend stellt indes keine der Parteien in Abrede, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete in der für das hier unstreitig einschlägige Mietspiegelfeld D 6 aufgeführten Spanne von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m² bewegt. Die Klägerin verlangt mit 6,20 €/m² nämlich eine Miete, die innerhalb dieser Spanne liegt. (2) Entgegen der Auffassung der Revision war das Berufungsgericht - wie der Senat für diesen Mietspiegel bereits entschieden hat (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 32 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2)) - auch nicht verpflichtet, den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel heranzuziehen oder je- denfalls - vor der Einholung eines Sachverständigengutachtens - zu klären, ob dem Mietspiegel die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels zukommt. (a) Die Senatsrechtsprechung billigt dem Tatrichter zwar die Befugnis zu, einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB in seine Überzeugungsbildung ein- fließen zu lassen. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiederge- ben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Se- natsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 29 30 - 15 - 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 33; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (a)). (b) Ungeachtet dessen, dass dem Berliner Mietspiegel 2017 eine solche Indizwirkung grundsätzlich zukommt (vgl. Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 34 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (2) (b)) und die - gegen die Erstellung dieses Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gerichteten - Einwendungen der Klägerin entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht geeignet sind, diese Indizwirkung infrage zu stellen (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 35 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO), war das Berufungsgericht jedoch nicht gehalten, seine Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete un- ter Beachtung der Indizwirkung des Mietspiegels zu bilden. Zum einen sind die Gerichte nicht verpflichtet, ihre Überzeugungsbildung auf - unstreitige oder festgestellte - Indizien, die einen Schluss auf die Haupttat- sache zulassen, zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweises abzusehen (Se- natsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 38 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). Zum anderen erstreckt sich die dem Berliner Mietspiegel 2017 zukom- mende Indizwirkung aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten - 31 32 33 - 16 - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstel- lung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 39 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO; jeweils zu demselben Mietspiegel). Insoweit herrscht zwischen den Parteien in- des kein Streit, weshalb ein Rückgriff auf die Indizwirkung mangels Beweisbe- dürftigkeit nicht veranlasst war. Die Parteien gehen nämlich - wie bereits er- wähnt - übereinstimmend davon aus, dass die zu bewertende Wohnung in Anbe- tracht der in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossenen Wohnungsdaten betreffend die Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung (Berliner Mietspie- gel 2017 Ziffer 10, Seite 13) in das Mietspiegelfeld D 6 einzuordnen ist und die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der für dieses Feld ausgewiesenen Spanne von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m² liegt. (3) Schließlich war das Berufungsgericht auch nicht verpflichtet, die im Berliner Mietspiegel 2017 enthaltene "Orientierungshilfe für die Spanneneinord- nung" (Mietspiegel Ziffer 10 und 11) als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Greift die mit einem qualifizierten Mietspiegel einhergehende Vermutungswirkung oder die einem einfachen Mietspiegel zukommende Indizwirkung ein oder ist ein Rückgriff darauf - wie hier - mangels diesbezüglicher Beweisbedürftigkeit nicht veranlasst, wäre das Gericht zwar berechtigt, die gebotene Spanneneinordnung anhand ei- ner - sich als Grundlage für eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO grundsätzlich eignenden - Orientierungshilfe vorzunehmen, die der Mietspiegel hierfür bereit- stellt (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 42; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (3); jeweils zu demselben Miet- spiegel). Es ist hierzu aber wiederum nicht verpflichtet. Denn nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung 34 35 - 17 - eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom 9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a) - mit einer Schätzung begnügt (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 43; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). Auch unter Berücksichtigung des aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG abgeleiteten Gebots zur fairen Verfahrensgestaltung ergibt sich nichts anderes (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 55 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (4) Entgegen der Auffassung der Revision führt auch die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels allein nicht dazu, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre (Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 f.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b aa (4); vgl. auch Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.). Das gilt insbesondere, wenn sich die breite Daten- grundlage des Mietspiegels - wie hier - ausschließlich auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder bezieht und im Streitfall nur die konkrete Ein- ordnung in die Mietspiegelspanne, derentwegen der Mietspiegel lediglich eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermöglicht, einer Beweiserhebung bedarf (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 52; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). bb) Die Revision beanstandet jedoch mit Recht, dass das Berufungsge- richt den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeblichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt hat, indem es insoweit auf den Zeitpunkt abgestellt hat, ab dem die Beklagte die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldete (1. Oktober 2017), anstatt auf denjenigen, an dem der Beklagten das Mieterhöhungsverlan- gen vom 20. Juli 2017 zugegangen ist. 36 37 - 18 - (1) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb (1); vgl. auch Senatsurteil vom 26. Ok- tober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15; jeweils mwN) und nicht der - vom Berufungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgeb- liche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlan- gens an vier Jahre zurück. Im Streitfall ist das Mieterhöhungsverlangen der Klä- gerin vom 20. Juli 2017 - wie die Parteien (auch) im Revisionsverfahren nicht in Zweifel gezogen haben - noch im Juli 2017 zugegangen und die Vierjahresfrist entsprechend zu bemessen. Der Sachverständige - und ihm folgend das Berufungsgericht - hat seiner Ermittlung der ortüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des Vergleichs- wertverfahrens indes Mietentgelte für vergleichbaren Wohnraum zugrunde ge- legt, die - entsprechend der Vorgabe des Berufungsgerichts - in dem Zeitraum vom 1. Oktober 2013 bis 1. Oktober 2017 (neu) vereinbart oder geändert worden sind. Unschädlich ist das entgegen der Auffassung der Revision zwar insoweit, als der Sachverständige zwei der insgesamt 14 Vergleichswohnungen in seine Betrachtung einbezogen hat, für die das Mietentgelt im Jahr 2013 (neu) verein- bart beziehungsweise geändert wurde, ohne dass sich dem Gutachten entneh- men ließe, zu welchem Zeitpunkt in diesem Jahr das genau der Fall war. Denn insoweit ist nach den ausdrücklichen Angaben des Sachverständigen zum be- rücksichtigten Vierjahreszeitraum zweifellos davon auszugehen, dass es sich um Vereinbarungen beziehungsweise Änderungen der Miete aus dem Zeitraum vom 1. Oktober bis 31. Dezember 2013 handelt (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 38 39 - 19 - - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b bb (1)). Da dieser Zeitraum innerhalb der ge- nannten hier maßgeblichen Betrachtungszeitspanne liegt, ist die Berücksichti- gung der betreffenden Mietentgelte nicht zu beanstanden. Anders verhält es sich jedoch in Bezug auf diejenigen vom Sachverstän- digen berücksichtigten zwei Vergleichswohnungen, für die das Mietentgelt im Jahr 2017 (neu) vereinbart beziehungsweise geändert wurde, ohne dass sich dem Gutachten entnehmen ließe, zu welchem Zeitpunkt in diesem Jahr das ge- nau der Fall war. Hier lässt sich - wie die Revision zu Recht geltend macht - anhand der bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht aus- schließen, dass die herangezogenen Mietentgelte in einem außerhalb des maß- geblichen Betrachtungszeitrahmens liegenden Zeitraum - namentlich zwischen dem Zugang des Erhöhungsverlangens im Juli 2017 bis zu dem vom Berufungs- gericht fehlerhaft angenommenen Stichtag am 1. Oktober 2017 - vereinbart be- ziehungsweise geändert wurden und der Entscheidungsfindung deshalb nicht hätten zugrunde gelegt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (2) Das Berufungsurteil beruht auch auf diesem Rechtsfehler (§ 545 Abs. 1 ZPO), denn er hat sich auf die Bestimmung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in entscheidungserheblicher Weise ausgewirkt. Ließe man die im Jahr 2017 vereinbarten beziehungsweise geänderten Mietentgelte in Höhe von 7,10 €/m² und 5,83 €/m² bei ansonsten gleichbleiben- der Berechnung des Vergleichswerts außer Betracht, ergäbe sich zwar weiterhin eine Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,07 €/m² bis 7,50 €/m², jedoch mit einem arithmetischen Mittelwert von 6,13 €/m² (anstelle von 6,18 €/m²), und im Ergebnis sodann ein Vergleichswert von 6,18 €/m² (anstelle 40 41 42 - 20 - von 6,23 €/m²). Da dieser unterhalb der verlangten Miete (6,20 €/m²) liegt, han- delt es sich hierbei um einen ergebnisrelevanten Gesichtspunkt. cc) Das Sachverständigengutachten, auf dessen Grundlage das Beru- fungsgericht von einer ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von mindestens 6,20 €/m² ausgegangen ist, weist - wie der Senat trotz des oben (unter II) darge- stellten Verfahrensmangels des Berufungsurteils zu beurteilen vermag, da das Berufungsgericht, insoweit prozessordnungsgemäß, auf den Inhalt des Gutach- tens Bezug genommen hat - entgegen der Auffassung der Revision außer dem bereits aufgezeigten Fehler, der auf die Vorgabe eines unzutreffenden Beurtei- lungsstichtags durch das Berufungsgericht zurückzuführen ist, keine Mängel auf, die eine solche Würdigung nicht zuließen. (1) Die tatrichterliche Würdigung kann - was die Revision bei ihren Angrif- fen gegen das vom Berufungsgericht herangezogene Gutachten bereits im Aus- gangspunkt nicht hinreichend berücksichtigt - vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allge- meine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision ge- rügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächli- che Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (1); vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 77; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils mwN). (2) Danach maßgebliche Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf und sind auch sonst nicht ersichtlich. Insbesondere ist es - abgesehen von dem Umstand, dass das Sachverständigengutachten, wie ausgeführt, von einem unzutreffenden 43 44 45 - 21 - Stichtag ausgeht - revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungs- gericht dieses seiner Entscheidungsfindung uneingeschränkt zugrunde gelegt hat. (a) Ohne Erfolg wendet die Revision ein, das vom Berufungsgericht ver- wertete Gutachten sei - vor dem Hintergrund, dass ein für die Ermittlung der Ein- zelvergleichsmiete erforderliches breites Spektrum von Vergleichswohnungen voraussetze, dass nicht sämtliche dieser Wohnungen dem die Mieterhöhung be- gehrenden Vermieter gehörten (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 21 f.) - deshalb untauglich, weil die Datenerhebung des Sachverständigen - aufgrund fehlender Angaben dazu, ob und gegebenen- falls welche der Vergleichsobjekte im Eigentum der Klägerin stünden - nicht nach- vollziehbar sei und nicht auf Repräsentativität überprüft werden könne. (aa) Der Tatrichter muss bei seiner Überzeugungsbildung zwar beachten, ob die in einem Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage - hier auf einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 18 mwN) - beruhen und daraus schlüssige und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 50 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (b) (aa)). Eine Offenlegung von tatsächlichen Umständen, die der Sachverständige selbst erhoben und sei- nem Gutachten zugrunde gelegt hat, ist aus rechtsstaatlichen Gründen regelmä- ßig aber erst dann geboten, wenn eine der Parteien diese Befundtatsachen be- streitet (vgl. BVerfGE 91, 176, 182; Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). 46 47 - 22 - (bb) Danach durfte das Berufungsgericht hier von einer ausgewogenen und repräsentativen Auswahl der Vergleichswohnungen durch den Sachverstän- digen ausgehen. Denn dieser hat die "geeignete Auswahl von Vergleichsobjekten aus der Gesamtheit der vorliegenden Datenmenge" in seinem Gutachten aus- führlich erläutert. Der Revision gelingt es nicht aufzuzeigen, dass eine der Par- teien hiergegen im Berufungsrechtszug innerhalb der vom Berufungsgericht ge- setzten Frist nach § 411 Abs. 4 Satz 2 ZPO oder danach stichhaltige Einwendun- gen erhoben oder etwa die diesbezüglichen Befundtatsachen bestritten hätte (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, NJW 2017, 878 Rn. 44, insoweit in BGHZ 212, 248 nicht abgedruckt). Soweit die Revision meint, etwas anderes daraus herleiten zu können, dass der Prozessbevollmächtigte der Be- klagten in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht aus- weislich des von der Revision in Bezug genommenen Sitzungsprotokolls erklärt hat, er "rüge ausdrücklich, dass die Auflistung der Vergleichsobjekte im Gutach- ten nicht plausibel und repräsentativ" sei, ist es revisionsrechtlich nicht zu bean- standen, dass das Berufungsgericht dieses pauschale Vorbringen zwar im Beru- fungsurteil behandelt, aber nicht für durchgreifend erachtet und insbesondere nicht zum Anlass genommen hat, an einer ausgewogenen und repräsentativen Auswahl der Vergleichswohnungen durch den Sachverständigen zu zweifeln. Soweit die Revision hinsichtlich der von ihr im Gutachten vermissten An- gaben, ob und gegebenenfalls welche der dort herangezogenen Vergleichswoh- nungen im Eigentum der Klägerin stünden, überdies geltend macht, die Klägerin habe nach eigenen, dem Internet zu entnehmenden Angaben im Geltungsbe- reich des Mietspiegels Berlin 2017 einen Marktanteil von etwa 6 % des Mietwoh- nungsbestands, verfängt dies - unabhängig davon, dass sich (auch) hieraus für sich genommen noch kein greifbarer Anhaltspunkt dafür ergäbe, dass einzelne oder gar sämtliche der Vergleichswohnungen der Klägerin gehörten - schon des- halb nicht, weil weder das Berufungsgericht derartige Feststellungen getroffen 48 49 - 23 - hat noch die Revision übergangenen Vortrag der Beklagten hierzu in den Tatsa- cheninstanzen aufzeigt. (b) Ebenfalls vergeblich rügt die Revision, das Gutachten weise im Rah- men der von dem Sachverständigen - bezüglich der charakteristischen Merkmale der Vergleichswohnungen - vorgenommenen Standardanpassung mehrere Män- gel auf, die seiner Verwertung entgegenstünden. (aa) Bereits im Ansatz unbegründet sind hierbei die Rügen der Revision, zum einen fehle es dem Gutachten an aussagekräftigen Angaben zur Bauweise der Vergleichsobjekte, insbesondere dazu, ob es sich bei ihnen ebenso wie bei der streitgegenständlichen Wohnung um solche handele, die in "Plattenbau- weise" errichtet worden seien, und zum anderen habe sich das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang nicht mit der - vorstehend (unter (a) (bb)) bereits er- wähnten - Rüge der Beklagten auseinandergesetzt, die Vergleichsobjekte seien nicht plausibel und repräsentativ. Die Revision übersieht hierbei, dass der Sachverständige in seinem Gut- achten im Rahmen der Ausführungen zu der Auswahl der Vergleichsobjekte aus- drücklich darauf hingewiesen hat, dass von ihm "dem üblichen Marktgeschehen in Berlin folgend […] im vorliegenden Fall nur Vergleichsobjekte herangezogen" worden seien, "die sich ebenfalls in vergleichbaren Plattenbauten befinden, die ab ca. 1990 saniert worden sind". Ebenso verkennt die Revision, dass sich das Berufungsgericht in seinem Urteil - wie bereits erwähnt - ausdrücklich mit der von der Beklagten erhobenen Rüge, die Vergleichsobjekte seien nicht plausibel und repräsentativ, auseinan- dergesetzt hat. Die in diesem Zusammenhang vorgenommene tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wonach der Sachverständige die Auswahl der Vergleichsobjekte nachvollziehbar begründet habe und diese Auswahl aus der 50 51 52 53 - 24 - Sicht des Berufungsgerichts aufgrund der konkret zu den Vergleichsobjekten an- gegebenen Daten sowie insbesondere des Lagefaktors und des Ausstattungs- faktors auch überzeugend sei, lässt einen revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehler (siehe hierzu oben III 2 b cc (1)) nicht erkennen. (bb) Hieran ändert der von der Revision angeführte Umstand nichts, wonach fünf der 14 im Gutachten herangezogenen Vergleichswohnungen eine Lage im Erdgeschoss oder im ersten Stockwerk aufweisen, während sich die streitgegenständliche Wohnung im achten Stockwerk befindet. Die Revision führt weder aus, weshalb dieser Umstand einer Vergleichbarkeit mit der streitgegen- ständlichen Wohnung entgegenstünde, noch zeigt sie auf, in welcher Weise sich die Heranziehung der von ihr genannten fünf Wohnungen zum Nachteil der Be- klagten ausgewirkt haben könnte. (cc) Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision gegen die im Gutachten vorgenommene Auswahl der Vergleichswohnungen geltend, der Lagefaktor der Wohnungen C und J sei mit 0,95 und damit als einfach bewertet worden, obwohl sich nach dem Mietspiegel eine dieser Wohnungen sowie Teile der für die andere Wohnung angegebenen Adresse in einer mittleren Wohnlage befänden; die Miet- preise dieser Wohnungen hätten deshalb nach unten angepasst werden müssen, da sonst die vom Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nach oben verzerrt sei. Die Revision lässt hierbei - unabhängig davon, dass sie bereits weder übergangenen Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu dem Stra- ßenverzeichnis des Mietspiegels aufzeigt noch sonst zu erkennen wäre, dass eine der Parteien Einwendungen gegen den Lagefaktor der Vergleichswohnun- gen im Berufungsrechtszug erhoben hätte - außer Betracht, dass der Sachver- ständige in seinem Gutachten erläutert hat, dass er mit Rücksicht auf den Berliner 54 55 56 - 25 - Wohnungsmarkt die von ihm eingeführten stadträumlichen Lage- und Umrech- nungsfaktoren zwar einerseits in Anlehnung, andererseits aber auch in "Erweite- rung" der bestehenden Lageklassifizierungen des Berliner Mietspiegels gebildet habe; mit den von ihm je nach den örtlichen Begebenheiten vorgenommenen Standardanpassungen werde sodann insbesondere dem "Nachfragewert/Image- wert" Rechnung getragen, zudem würden weitere detaillierte Anpassungen zur Lage über das Zielbaumverfahren berücksichtigt. Angesichts dieser differenzierten Erwägungen des Sachverständigen zur Bestimmung des Lagefaktors greift der von der Revision erhobene Einwand einer vermeintlichen Verzerrung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach oben ersicht- lich zu kurz und gelingt es der Revision in diesem Zusammenhang auch sonst nicht, einen revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehler des Berufungsgerichts aufzuzeigen. (c) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, der Sachverständige habe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete unzureichend ermittelt, indem er es versäumt habe, das volle Spektrum der Entgelte für die 14 herangezogenen Ver- gleichswohnungen nach der Aussonderung der sogenannten "Ausreißermieten" in einem zweiten Schritt durch die Bestimmung des "breiten Mittelfelds" der Ver- gleichsmieten weiter einzugrenzen. (aa) Die Revision verkennt, dass die nach ihrer - auf das Senatsurteil vom 29. Februar 2012 (VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 23) gestützten - Ansicht anzuwendende Methode zur Ermittlung der maßgeblichen Einzelvergleichsmiete nicht die einzig in Betracht kommende Methode darstellt. Vielmehr stehen dem sachverständig beratenen Tatrichter, wenn sich nach der - stets erforderlichen - Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der 57 58 59 - 26 - zum Vergleich herangezogenen Wohnungen - sei es in Form von Zu- und Ab- schlägen oder durch Anwendung eines Punkte-Bewertungssystems - noch eine breite Marktstreuung ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzel- vergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 d aa; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (aa)) - Ermessen steht (ähnlich auch schon das von der Revision angeführte Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 25 f.). Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 17; jeweils in Fortführung der genannten, von der Revision angeführten Senatsrechtsprechung; ebenso Se- natsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (bb) Nach diesem Maßstab ist der vom Berufungsgericht gewählte Ansatz für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu beanstanden (vgl. hierzu bereits Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 83; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO unter II 2 b cc (2) (d) (bb)). Der zu Rat gezogene Sachverständige hat zunächst - in einem ersten Schritt - unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens, bei dem die Qualitäts- unterschiede der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen in Form von Zu- und Abschlägen berücksichtigt wurden, die Bandbreite der ortsüblichen Ver- gleichsmiete für die zu bewertende Wohnung (von 5,07 €/m² bis 7,50 €/m²) er- mittelt und sodann - in einem zweiten Schritt - ausgehend von dem arithmeti- schen Mittelwert (von 6,18 €/m²) mithilfe einer "Nutzwertanalyse auf Basis der wissenschaftlichen Zielbaummethode" eine wertmäßige Einstufung mit dem Er- gebnis vorgenommen, dass sich die Einzelvergleichsmiete auf 6,23 €/m² beläuft. 60 - 27 - Die von der Revision vermisste Bestimmung des "breiten Mittelfelds" der Ver- gleichsmieten ist bei dieser - ebenfalls zulässigen - Vorgehensweise ersichtlich überflüssig (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO). (d) Ebenfalls ohne Erfolg zieht die Revision den Ausstattungsfaktor der streitgegenständlichen Wohnung, den der Sachverständige mit 0,95 angesetzt hat (0,90 = einfache, 1,00 = mittlere und 1,10 = gute Wohnungskategorie) in Zweifel. (aa) Die Revision rügt, nach dem Vortrag der Beklagten sei das Bad vom Vormieter mit einem wandhängenden WC und mit Fliesen ausgestattet worden, wofür die Beklagte dem Vormieter eine Abstandszahlung in Höhe von 200 € ge- leistet habe. Es handele sich somit bei diesen Einrichtungen um Mietereinbauten, die bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich unberück- sichtigt zu bleiben hätten. Der Sachverständige habe jedoch beim Ausstattungs- faktor die Einrichtung des Bads fehlerhaft erhöhend berücksichtigt und die streit- gegenständliche Wohnung mit 0,95 bewertet, während ohne Berücksichtigung dieser Mietereinbauten eine Bewertung der Wohnung als "einfach" (0,90) hätte erfolgen müssen, zumal es sich auch bei den Zimmertüren um Mietereinrichtun- gen (mit einer von der Beklagten behaupteten Abstandszahlung in Höhe von 300 €) handele und der Sachverständige den Zustand der Wohnräume als über- altert bezeichnet habe. Dementsprechend wäre eine Anpassung der Mietpreise aller Vergleichswohnungen nach unten vorzunehmen gewesen und folge aus der Nichtvornahme einer solchen Anpassung eine "systematische Verzerrung des Vergleichsmietpreises". (bb) Auch mit diesen Rügen gelingt es der Revision nicht, einen revisions- rechtlich beachtlichen Rechtsfehler aufzuzeigen. 61 62 63 - 28 - Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revision zu, dass nach der Rechtspre- chung des Senats eine vom Mieter im Einvernehmen mit dem Vermieter und auf eigene - vom Vermieter nicht erstattete - Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unbe- rücksichtigt bleibt. Denn sie ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Ver- fügung gestellten Einrichtung und auf sie erstreckt sich die gesetzliche Ge- brauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht (Senatsur- teile vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff. mwN; vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18, NJW-RR 2019, 269 Rn. 17; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 51). Es kann jedoch dahingestellt bleiben, ob es sich bei den von der Revision angeführten Einrichtungen, wozu das Berufungsgericht Feststellungen nicht ge- troffen hat, um vom Mieter angeschaffte Einrichtungen im Sinne der vorstehend genannten Rechtsprechung handelt. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, folgte daraus noch nicht, dass die (unausgesprochene) Annahme des Berufungsge- richts, das Gutachten des Sachverständigen sei (auch) hinsichtlich des dort zu- grunde gelegten Ausstattungsfaktors von 0,95 überzeugend, deshalb der revisi- onsrechtlichen Nachprüfung (siehe hierzu oben III 2 b cc (1)) nicht standhielte. Der Sachverständige, der die streitgegenständliche Wohnung grundsätz- lich der Kategorie "mittel" (Ausstattungsfaktor 1,00) zugeordnet, wegen des feh- lenden Balkons - der ein Merkmal der Kategorie "einfach" (Ausstattungsfaktor 0,90) darstellt - jedoch einen Abschlag vorgenommen hat, hat zur Begründung der Bemessung dieses Abschlags mit (nur) 0,05 Punkten (von 1,00 auf 0,95) zwar unter anderem das geflieste Bad - das ein Merkmal der Kategorie "mittel" (Ausstattungsfaktor 1,00) darstellt - angeführt. Daneben hat der Sachverständige in diesem Zusammenhang jedoch - was die Revision außer Betracht lässt - auch 64 65 66 - 29 - die Ausstattung der Küche mit einem Herd - der ebenfalls ein Merkmal der Kate- gorie "mittel" (Ausstattungsfaktor 1,00) darstellt - hervorgehoben. Deshalb hätte - zumal die Bemessung des Ausstattungsfaktors ohnehin auf einer Gesamtwürdigung der Ausstattung der Wohnung beruht - selbst eine Nichtberücksichtigung der von der Beklagten behaupteten Mietereinrichtungen nicht zur Folge, dass der Ausstattungsfaktor dann, wie die Revision meint, ohne Weiteres nur mit dem (niedrigsten) Wert von 0,90 zu bemessen gewesen wäre. (e) Ebenfalls vergeblich rügt die Revision, das Berufungsgericht habe übersehen, dass der Sachverständige bei der - zur Einordnung der zu bewerten- den Wohnung in die ermittelte Vergleichsmietenspanne herangezogenen - Nutz- wertanalyse einzelne wohnwertbestimmende Faktoren nur in fehlerhafter Weise berücksichtigt habe. (aa) Ohne Erfolg beanstandet die Revision, es sei unverständlich, dass der Sachverständige im Rahmen der Lagebewertung der streitgegenständlichen Wohnung bei dem Kriterium "Immissionen" eine gegenüber der lagetypischen Durchschnittswohnung erhöhte Ruhiglage angenommen und diese mit "+ 10,00 Punkten" bewertet habe. Das Haus liege ausweislich der vom Sachver- ständigen herangezogenen Strategischen Lärmkarte fast vollständig im gelben Bereich, den ein Gesamtlärm von LDEN > 55-60 dB(A) kennzeichne. Wie sich aus einer von der Beklagten eingeholten Auskunft der Senatsverwaltung Berlin er- gebe, betrügen die rechnerischen Immissionswerte für die streitgegenständliche Wohnung am Tag LDEN 58 db(A) und in der Nacht LN 51 dB(A), so dass die Woh- nung der Beklagten nicht "in irgendeiner Weise ruhig gelegen" sei. Entgegen der Auffassung der Revision ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht der Beurteilung des Sachverständigen 67 68 69 70 - 30 - (auch) hinsichtlich des Kriteriums der "Immissionen" gefolgt ist. Soweit die Revi- sion unter Berufung auf die dem Sachverständigengutachten beigefügte Strate- gische Lärmkarte meint, dieses Kriterium hätte nicht positiv in die Gesamtbewer- tung einfließen dürfen, vermag sie einen Rechtsfehler nicht aufzuzeigen. Viel- mehr hat die Revision aus dem Blick verloren, dass der Sachverständige bei sei- ner Bewertung den ebenfalls aus der Lärmkarte hervorgehenden Umstand be- rücksichtigt hat, dass das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten be- findet, hofseitig eine ruhige, fast besonders ruhige Lage aufweist. Nichts anderes ergibt sich aus der von der Revision angeführten, von der Beklagten im Rahmen der Berufungserwiderung vorgelegten Auskunft der Senatsverwaltung Berlin ("Verkehrslärmauskunft") vom 12. April 2018. Denn diese betrifft allein die stra- ßenseitigen Lärmimmissionen (und zeigt auch insoweit nicht etwa höhere als die vom Sachverständigen angeführten Werte auf). (bb) Vergeblich beanstandet die Revision darüber hinaus, der Sachver- ständige habe bei der Nutzwertanalyse für die streitgegenständliche Wohnung weder die von ihm zuvor festgestellte wirtschaftliche Überalterung der Wohn- räume noch ("bei dem Kriterium Grundriss/Küche") den fehlenden Balkon min- dernd berücksichtigt, obwohl das letztgenannte Merkmal im Rahmen der Stan- dardanpassung noch zu einer Abwertung geführt habe. (aaa) Hinsichtlich der erstgenannten Rüge verkennt die Revision bereits im Ausgangspunkt, dass der Sachverständige im Rahmen der Nutzwertanalyse bei dem Kriterium "Ausstattung Wohnung allgemein" unter den dort genannten wohnwertmindernden Faktoren ausdrücklich berücksichtigt hat, dass "zusätzlich [eine] wirtschaftliche Überalterung" vorliegt. Wenn die Revision meint, der Sach- verständige hätte deshalb bei der Gesamtwürdigung der allgemeinen Ausstat- tung der Wohnung nicht eine - dem mittleren Bereich der Vergleichswohnungen entsprechende - Bewertung mit der Punktzahl 0,00 vornehmen dürfen, setzt sie 71 72 - 31 - lediglich ihre eigene Beurteilung an die Stelle der vom Berufungsgericht für über- zeugend erachteten Würdigung des Sachverständigen, ohne einen revisiblen Rechtsfehler aufzuzeigen. (bbb) Letzteres gilt in gleicher Weise für die auf den fehlenden Balkon be- zogene Rüge der Revision. Hinzu kommt, dass die Revision - ungeachtet des Umstands, dass das von ihr diesbezüglich angeführte Kriterium "Grundriss/ Küche" in der Nutzwertanalyse des Gutachtens mit dieser Bezeichnung schon nicht vorhanden ist - bei dieser Rüge übersieht, dass der Sachverständige eine Anpassung im Hinblick auf die Ausstattung der Wohnung der Beklagten zusätz- lich über das Zielbaumverfahren vorgenommen hat, indem er die Küche dort (mit minus 20,00 Punkten) negativ eingestuft hat. (cc) Ebenfalls ohne Erfolg bleibt die Rüge der Revision, der Sachverstän- dige sei, obwohl die Beklagte das Vorhandensein einer Gebäudedämmung und insbesondere das Vorliegen eines Energieausweises für das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Beklagten befindet, bestritten habe, davon ausgegangen, dass eine Gebäudesanierung erfolgt sei, die auch die Dämmung der Fassade umfasst habe. Dies sei dann auch im Rahmen der Nutzwertanalyse bei der Ge- bäudebewertung unter dem Kriterium "Beschaffenheit" als "gute Energieeffizi- enz" positiv berücksichtigt worden. Die Revision geht zwar zutreffend davon aus, dass der Sachverständige im Rahmen der im Gutachten vorgenommenen Baubeschreibung festgestellt hat, dass eine Gebäudesanierung "ca. im Jahr 1994/2009" erfolgt sei, bei der unter anderem eine "Sanierung [der] Fassade mit Dämmung (2009)" sowie der "Einbau neuer Fenster (1994)" durchgeführt worden seien. Weiter hat der Sachverstän- dige in diesem Zusammenhang speziell hinsichtlich der Fassade die Feststellung 73 74 75 - 32 - getroffen, dass es sich um eine "Putzfassade auf Dämmung" in einem "grund- sätzlich gepflegten und erneuerten Zustand" handele. Die Revision lässt jedoch bei ihren hiergegen gerichteten Angriffen außer Betracht, dass der Sachverständige die vorstehend genannten Feststellungen nicht etwa lediglich nach Aktenlage, sondern zusätzlich auf der Grundlage eines von ihm durchgeführten Ortstermins getroffen hat. Hierbei konnte der Sachver- ständige sich einen eigenen, unmittelbaren Eindruck von der Beschaffenheit des Hauses - einschließlich der von der Beklagten in Zweifel gezogenen Dämmung der Fassade und weiterer für die Beurteilung der Energieeffizienz des Gebäudes maßgeblicher Gesichtspunkte - verschaffen. Wenn die Revision meint, der Sachverständige und - ihm folgend - das Berufungsgericht hätten gleichwohl weder vom Vorhandensein einer Fassaden- dämmung noch von einer guten Energieeffizienz des Gebäudes ausgehen dür- fen, setzt sie lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Sach- verständigen und des Berufungsgerichts. Damit kann die Revision revisions- rechtlich nicht durchdringen, zumal sie auch nicht aufzuzeigen vermag, dass der Sachverständige bei der - ohnehin auf einer Gesamtwürdigung des baulichen Zustands beruhenden - Bewertung der Beschaffenheit des Gebäudes etwa dem von der Beklagten in Zweifel gezogenen Energieausweis entscheidendes Ge- wicht beigemessen hätte. (dd) Unbegründet ist schließlich auch die Rüge der Revision, das Beru- fungsgericht habe es rechtsfehlerhaft unterlassen, bei der Ermittlung der von ihm unter Zugrundelegung des Sachverständigengutachtens mit 6,23 €/m² bemesse- nen Einzelvergleichsmiete zu würdigen, dass sich bei Zugrundelegung der Ori- entierungshilfe des Mietspiegels Berlin 2017, wie auch der Sachverständige aus- geführt habe, lediglich eine - dem Mittelwert der Preisspanne des einschlägigen 76 77 78 - 33 - Mietspiegelfelds D 6 entsprechende - Miete von 5,61 €/m² ergebe; insbesondere hätte das Berufungsgericht begründen müssen, warum es eine Einordnung der Einzelvergleichsmiete "am oberen Rand" der (von 5,30 €/m² bis 6,67 €/m²) rei- chenden - Mietspiegelspanne für überzeugend halte, und hätte sich (auch) in die- sem Zusammenhang mit dem Vortrag der Beklagten zu den wohnwertmindern- den Merkmalen auseinandersetzen müssen. Diese Rüge der Revision greift in mehrfacher Hinsicht nicht durch. Wie oben (unter III 2 b aa (1) (a)) im Einzelnen ausgeführt, blieb es dem Berufungs- gericht unbenommen, sich seine richterliche Überzeugung von der Höhe der orts- üblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu verschaffen. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten im Einzelnen begrün- det, warum das von ihm bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete an- gewandte Vergleichswertverfahren hier zu einem genaueren und sachgerechte- ren Ergebnis führe als eine - von ihm ebenfalls vorgenommene - Berechnung anhand des Berliner Mietspiegels 2017. Der Revision gelingt es nicht aufzuzei- gen, dass das Berufungsgericht aus Rechtsgründen gehindert gewesen wäre, im 79 - 34 - Rahmen seiner Überzeugungsbildung diesen Erwägungen des Sachverständi- gen zu folgen und die im Gutachten mit ausführlicher Begründung ermittelte orts- übliche Vergleichsmiete bei der Entscheidung des Streitfalls zugrunde zu legen. Entgegen der Auffassung der Revision ist auch nicht zu erkennen, dass das Be- rufungsgericht sich bei der Würdigung des Sachverständigengutachtens nicht in hinreichendem Maße mit den hiergegen gerichteten - im Berufungsurteil aus- drücklich behandelten - Einwendungen der Beklagten auseinandergesetzt hätte. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 17.04.2018 - 20 C 447/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2020 - 63 S 152/18 -

BGH VIII ZR 13/1708.11.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:161220UVIIIZR367.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 367/18 Verkündet am: 16. Dezember 2020 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 558 ff., 559 ff. [aF] a) Die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grundlage der um- legbaren Modernisierungskosten nach § 559 BGB [aF] ist einem Vermieter, der im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete zunächst auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den mo- dernisierten Wohnraum nach §§ 558 ff. BGB erhöht hat, nicht verwehrt. b) Allerdings ist in diesem Fall der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisie- rungszuschlag der Höhe nach begrenzt auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 23. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 13. November 2018 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin mietete im Jahr 1998 von dem Rechtsvorgänger der Beklag- ten eine Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2008 und vom 3. Februar 2009 kündigte die Beklagte der Klägerin die Durchführung verschiedener baulicher Veränderun- gen in der Wohnung an. Diese wurden im Jahr 2010 durchgeführt. Unter anderem wurde die in der Wohnung befindliche Toilette zu einem Bad ausgebaut. Kurz nach Abschluss der Arbeiten forderte die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 unter Bezugnahme auf sechs mit einem Bad ausgestattete Vergleichswohnungen auf, zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 1 2 3 - 3 - 186,61 € um 37,32 € auf insgesamt 223,93 € ab dem 1. Januar 2011 zuzustim- men. Die Klägerin erteilte die Zustimmung. Mit weiterem Schreiben vom 30. August 2011 machte die Beklagte zusätz- lich eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) um 116,53 € monatlich ab dem 1. Mai 2012 geltend. Auf den Widerspruch der Klägerin reduzierte die Be- klagte den Modernisierungszuschlag mit Schreiben vom 31. Mai 2012 um den bereits im Jahr 2010 vereinbarten Mieterhöhungsbetrag (37,32 €) auf 79,21 €. Diesen zuletzt verlangten Erhöhungsbetrag entrichtete die Klägerin nach Mah- nung lediglich unter Vorbehalt. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Rückzahlung der geleisteten Moderni- sierungszuschläge für Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 in Höhe von insge- samt 2.138,67 € (27 x 79,21 €) nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, den Modernisierungszuschlag (von 79,21 € monatlich) nicht zu schulden. Das Amts- gericht hat der Zahlungsklage stattgegeben und die Feststellungsklage als unzu- lässig abgewiesen. Mit Urteil vom 16. Juli 2015 (WuM 2015, 551) hat das Land- gericht das amtsgerichtliche Urteil auf die Berufung der Klägerin abgeändert und der Klage unter Zurückweisung der Berufung der Beklagten in vollem Umfang stattgegeben. Die Revision hat es nicht zugelassen. Auf die gegen dieses Urteil gerichtete Verfassungsbeschwerde der Beklagten hat das Bundesverfassungs- gericht das Berufungsurteil mit Beschluss vom 5. März 2018 (NZM 2018, 440) aufgehoben und die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zu- rückverwiesen. Diese hat das erstinstanzliche Urteil sodann auf die Berufung der Beklagten abgeändert und die Klage unter Zurückweisung der Berufung der Klä- gerin insgesamt als unbegründet abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren vollumfänglich weiter. 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. November 2018 - 63 S 128/18, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisi- onsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete nicht zu. Die Mieterhöhung vom 30. August 2011 sei in dem mit dem Schreiben der Beklagten vom 31. Mai 2012 geltend gemachten Umfang, also in Höhe von 79,21 € monatlich ab dem 1. Mai 2012 wirksam. Mieterhöhungen nach § 559 BGB und § 558 BGB seien voneinander un- abhängig und nebeneinander durchsetzbar. Ein Vermieter habe nach der Durch- führung einer Modernisierungsmaßnahme verschiedene Möglichkeiten, diese zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu machen. Er könne ausschließlich nach § 559 BGB vorgehen, also die umlagefähigen Kosten zum Gegenstand der Miet- erhöhung machen. Er könne auch ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und vom Mieter die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete für den moderni- sierten Wohnraum verlangen. Möglich sei außerdem die Kombination der Erhö- hungsverfahren, was allerdings nicht dazu führen dürfe, dass es zu einer doppel- ten Berücksichtigung der Modernisierung sowohl bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB als auch bei derjenigen nach § 559 BGB komme. Führe die Mieterhöhung nach § 559 BGB zu einer Miete, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum liege, könne der Vermieter nach diesen Grundsätzen gemäß § 558 BGB zusätzlich auch die Zu- stimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. 7 8 9 10 11 - 5 - Gehe der Vermieter dagegen zunächst nach § 558 BGB vor, könne er eine Er- höhung nach § 559 BGB grundsätzlich nur dann noch geltend machen, wenn die Erhöhung gemäß § 558 BGB entweder anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum erfolgt sei oder durch die nachträgliche Erhöhung nach § 559 BGB derjenige Erhöhungsbetrag nicht über- schritten werde, den der Vermieter im Falle einer Erhöhung allein nach § 559 BGB hätte geltend machen können. Letzteres sei vorliegend der Fall. Die Klägerin habe dem mit Schreiben vom 29. Oktober 2010 geltend ge- machten Erhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB zugestimmt. Damit sei der auf- grund der Modernisierung mögliche Erhöhungsbetrag jedoch noch nicht ausge- schöpft gewesen. Die anschließende Mieterhöhung mit Schreiben vom 30. Au- gust 2011 um weitere 116,53 € monatlich sei ausgehend von der bereits erhöhten Miete zwar nicht in vollem Umfang wirksam, da mit ihr teilweise eine doppelte Berücksichtigung der Modernisierung erfolgt sei. Sie sei aber in dem Umfang wirksam, in dem sie von der Beklagten nach dem Schreiben vom 31. Mai 2012 noch geltend gemacht werde. Denn bei dem geforderten Erhöhungsbetrag in Höhe von 79,21 € handele es sich um die Differenz zwischen der aufgrund der Modernisierung möglichen Erhöhung der Miete um 116,53 € im Monat und der vorangegangenen Mieterhöhung gemäß § 558 BGB in Höhe von 37,32 € im Mo- nat. Die Klägerin sei hiernach ab dem Monat Mai 2012 wirtschaftlich so gestellt, als wäre lediglich eine Erhöhung gemäß § 559 BGB erklärt worden. Sämtliche Einwendungen der Klägerin gegen die Berechnung der nach § 559 BGB umlagefähigen Modernisierungskosten durch die Beklagte seien un- begründet. 12 13 - 6 - Mit der Einigung über die erste Mieterhöhung (nach § 558 BGB) hätten die Parteien auch nicht etwa stillschweigend einen Erlassvertrag über weitere denk- bare modernisierungsbedingte Mieterhöhungen geschlossen. Es fehle insoweit an (ausreichenden) Anhaltspunkten für einen - nur unter strengen Voraussetzun- gen anzunehmenden - Verzichtswillen der Beklagten. Aus den genannten Gründen stehe der Klägerin auch ein Anspruch auf Feststellung, dass sie den Modernisierungszuschlag von monatlich 79,21 € nicht schulde, nicht zu. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat einen - hier einzig in Betracht kommenden - An- spruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate Mai 2012 bis einschließlich Juli 2014 in Höhe von insgesamt 2.138,67 € (27 x 79,21 €) zu Recht verneint. Die Mietzahlungen der Klägerin erfolgten mit Rechtsgrund. Denn die Beklagte hat die monatliche Nettokaltmiete mit Schreiben vom 30. August 2011 wirksam gemäß §§ 559, 559b BGB (in der hier gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwend- baren, bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung; im Folgenden: aF) um 79,21 € ab dem 1. Mai 2012 erhöht. An dieser Erhöhung war die Beklagte - wie das Be- rufungsgericht zutreffend angenommen hat - nicht infolge der vorangegangenen Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB gehindert. Zu Recht hat das Beru- fungsgericht aus denselben Gründen auch einen Anspruch der Klägerin auf Fest- stellung, dass sie der Beklagten eine um 79,21 € erhöhte Miete nicht schulde, verneint. 14 15 16 17 - 7 - 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1, 2 BGB aF schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang einer nach Maßgabe des Gesetzes erläuterten Mieterhö- hungserklärung in Textform, wobei sich die Frist unter bestimmten Umständen um sechs Monate verlängert. 2. Danach hat die Beklagte aufgrund ihrer Erklärung vom 30. August 2011 gegenüber der Klägerin Anspruch auf eine um 79,21 € erhöhte Miete ab dem 1. Mai 2012. a) An einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF war die Beklagte entgegen der Auffassung der Revision nicht etwa deshalb von vornherein gehin- dert, weil sie - wie vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen - zuvor, unmittelbar nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten, bereits eine Erhöhung der Miete gemäß §§ 558 ff. BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durchgesetzt hat. Dieser Umstand führt - wo- von das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist - lediglich dazu, dass der (nachfolgend) geltend gemachte Modernisierungszuschlag der Höhe nach be- grenzt ist auf die Differenz zwischen dem allein nach § 559 Abs. 1 BGB [aF] möglichen Erhöhungsbetrag und dem Betrag, um den die Miete bereits zuvor nach §§ 558 ff. BGB heraufgesetzt wurde, so dass die beiden Mieterhöhungen in der Summe den Betrag, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung verlangen könnte, nicht übersteigen. aa) Nach dem Gesetz steht es dem Vermieter frei, im Anschluss an die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Miete nach §§ 558 ff. BGB 18 19 20 21 - 8 - zu erhöhen, sich also die aufgrund des modernisierten Zustands gestiegene Ver- gleichsmiete zunutze zu machen, oder nach §§ 559 ff. BGB [aF] vorzugehen, mithin die aufgewendeten Modernisierungskosten auf den Mieter umzulegen. Wählt er den letzteren Weg oder einigen sich die Mietvertragsparteien wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen auf eine - nach § 559 BGB [aF] auch einseitig durchsetzbare - Mieterhöhung und bleibt die auf diese Weise er- höhte Miete hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete für entsprechend moderni- sierten Wohnraum zurück, ist es dem Vermieter unbenommen, anschließend die Zustimmung des Mieters zu einer weiteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB zu verlangen (vgl. Senatsurteile vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07, NJW 2008, 3630 Rn. 15; vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031 Rn. 11 ff.; vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122 Rn. 11 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 7 f.; Münch- KommBGB/Artz, 8. Aufl., § 559 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., vor § 558 BGB Rn. 4 ff.). Dass das Gesetz ein solches Vorgehen er- laubt, zeigt sich nicht zuletzt an den (insoweit seit 1. Januar 2002 unveränderten) Regelungen des § 558 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach Mieterhö- hungen nach § 559 BGB sowohl bei der Warte- und der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB als auch bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB unberücksichtigt bleiben. bb) Eine in der Instanzrechtsprechung und der mietrechtlichen Literatur verbreitete Meinung, der auch die Revision folgt, verneint allerdings die Zulässig- keit eines Vorgehens des Vermieters in umgekehrter Reihenfolge; danach soll dem Vermieter die Möglichkeit einer (weiteren) Erhöhung der Miete auf Grund- lage der umlegbaren Modernisierungskosten (nach § 559 BGB [aF]) versperrt sein, wenn er zuvor eine Erhöhung der Miete nach § 558 BGB unter Heranzie- hung der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Wohnraum durch- gesetzt hat (vgl. OLG Hamm, NJW 1983, 289, 290; NJW-RR 1993, 399; 22 - 9 - Börstinghaus, NZM 1999, 881, 885 [jeweils zum MHG]; LG Berlin, Urteil vom 14. Juni 2011 - 63 S 454/10, juris Rn. 14; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 408; Fleindl, NZM 2016, 65, 72; Staudinger/V. Emmerich, aaO; BeckOGK- BGB/Schindler, Stand 1. Juli 2020 § 559 Rn. 23; BeckOK-BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2020, § 559 Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, aaO; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO Rn. 6; Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 559 Rn. 5). Zur Begründung wird angeführt, es sei dem Vermieter verwehrt, den Umstand der Modernisierung dadurch mehrfach zur Grundlage einer Mieterhöhung zu ma- chen, dass einerseits der verbesserte Wohnungszustand für eine Erhöhung ge- mäß § 558 BGB und andererseits die Kosten der Modernisierung für eine solche nach § 559 BGB [aF] herangezogen werden (vgl. OLG Hamm, NJW 1983, aaO, "Verbot der kumulativen Mieterhöhung" [zum MHG]; Fleindl, aaO; Sternel, aaO; MünchKommBGB/Artz, aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 4). cc) Diese Auffassung übersieht indes zum einen, dass auch bei einem - nach dem Gesetz aus den oben aufgezeigten Gründen ersichtlich zulässigen - schrittweisen Vorgehen des Vermieters in der Reihenfolge, dass er zuerst (er- folgreich) eine Erhöhung nach §§ 559 ff. BGB [aF] erklärt und anschließend eine solche nach §§ 558 ff. BGB verlangt, der Umstand der Modernisierung in die Be- gründung des nachfolgenden Mieterhöhungsverlangens (nochmals) einbezogen wird, obgleich er bereits Gegenstand der zuvor durchgesetzten Mieterhöhung war. Zum anderen lässt sie außer Acht, dass eine ungerechtfertigte mehrfache Berücksichtigung der Modernisierung zu Lasten des Mieters in dem Fall, dass der Vermieter nach einer - bereits auf der Grundlage des modernisierten Woh- nungszustands - erfolgten Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 BGB) zusätzlich ei- nen Modernisierungszuschlag (§ 559 BGB [aF]) verlangt, dann ausgeschlossen ist, wenn der - nachfolgend geltend gemachte - Modernisierungszuschlag der 23 24 - 10 - Höhe nach dadurch begrenzt wird, dass beide Mieterhöhungen zusammen nicht den Betrag übersteigen dürfen, den der Vermieter bei einer allein auf § 559 BGB [aF] gestützten Mieterhöhung fordern könnte. Eine darüber hinausgehende Ein- schränkung der Rechte des Vermieters, insbesondere eine (vollständige) Versa- gung der Möglichkeit zur Erhöhung der Miete nach § 559 BGB [aF] für den Fall, dass der modernisierte Zustand der Wohnung bereits Grundlage einer vorange- gangenen wirksamen Erhöhung nach § 558 BGB war, ist weder mit dem Sinn und Zweck der genannten Vorschriften über die Mieterhöhung zu vereinbaren noch gebietet die Interessenlage der Mietvertragsparteien eine solche. (1) § 559 BGB [aF] verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Rege- lung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) - aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vor- handenen alten Wohnbestands zu fördern, indem dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet wird, den Modernisierungsaufwand im Wege einer - von der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängigen - Mieterhöhung auf den Mieter umzulegen (BT- Drucks.14/4553, S. 58 und 7/2011, S. 11). Dieser gesetzgeberischen Zielsetzung wird eine Auslegung der Mieterhöhungsvorschriften nicht gerecht, die dem Ver- mieter die vollständige (wirtschaftliche) Ausschöpfung der ihm gesetzlich zu- stehenden Rechte zur Mieterhöhung erschwert, indem sie der erfolgreichen Gel- tendmachung einer auf Grundlage des modernisierten Wohnungszustands er- folgten Mieterhöhung nach § 558 BGB - ohne Einschränkungen - eine Sperrwir- kung in Bezug auf eine (weitere) Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] beimisst. (2) Ein entsprechender gesetzgeberischer Wille lässt sich auch der Be- gründung zum Entwurf des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) nicht entnehmen. Insbesondere die dortige Formulierung, der Vermieter solle nach § 3 MHG (heute § 559 BGB) Modernisie- rungskosten "anstelle einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete 25 26 - 11 - […] auch geltend machen können […], wenn dadurch der Mietzins über die orts- übliche Vergleichsmiete steigt" (BT-Drucks. 7/2011, S. 11), lässt nicht darauf schließen, dass der Gesetzgeber zwei sich wechselseitig gänzlich ausschlie- ßende Möglichkeiten zu einer modernisierungsbedingten Mieterhöhung schaffen wollte. Einer solchen Deutung steht schon entgegen, dass das Gesetz auch da- mals bereits die Nichtberücksichtigung einer Mieterhöhung nach § 3 MHG (heute § 559 BGB) bei der Berechnung der Wartefrist für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG (heute § 558 BGB) vorgesehen hat, der Gesetzgeber mithin von der Zulässigkeit einer schrittweisen Mieterhöhung nach der Durchführung einer Mo- dernisierung ausgegangen sein muss. Die genannte Formulierung bringt dem- nach lediglich zum Ausdruck, dass dem Vermieter im Fall einer Modernisierung der Wohnung wahlweise eine zusätzliche - nicht an die Schranken der Ver- gleichsmietenerhöhung gebundene - Möglichkeit zur Mieterhöhung an die Hand gegeben werden sollte. Daneben lässt sie mittelbar auf die gesetzgeberische Wertung schließen, dass eine - aus wirtschaftlicher Sicht - "doppelte" Belastung des Mieters mit Mieterhöhungen wegen einer (einzigen) Modernisierungsmaß- nahme unzulässig wäre. (3) Schützenswerte Belange des Mieters erfordern eine umfassende Sperrwirkung der erfolgreich - auf der Grundlage des modernisierten Wohnungs- zustands - durchgesetzten Vergleichsmietenerhöhung gegenüber einer weiteren Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] entgegen der Auffassung der Revision eben- falls nicht. (a) Vor einer ungerechtfertigten "doppelten" Belastung mit Mieterhöhun- gen im Zusammenhang mit der Durchführung einer Modernisierung wird der Mie- ter in diesen Fällen (ausreichend) geschützt, wenn der nachfolgend vom Vermie- 27 28 - 12 - ter geltend gemachte - nach § 559 BGB [aF] für sich betrachtet zulässige - Mo- dernisierungszuschlag um den bereits nach § 558 BGB unter Zugrundelegung des modernisierten Wohnungszustands erzielten Erhöhungsbetrag gekürzt wird. (b) Die Auffassung der Revision, die (gesetzlich vorgeschriebene) Begrün- dung für das Verlangen nach Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB entfalte, weil sie die Grundlage für die Zustimmung des Mieters bilde, im Fall der Erteilung der Zustimmung Bindungswirkung dahingehend, dass sie den Vermieter an einer weiteren Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] hindere, findet im Gesetz keine Stütze. Die Revision verkennt, dass der Vermieter sich mit einer nachfolgenden Erhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB [aF] nicht etwa von seiner zuvor gegebenen Begründung für die Mieterhöhung nach § 558 BGB lossagt oder dazu in Widerspruch setzt, sondern lediglich zusätzlich von seinem - der Höhe nach begrenzten - Recht, die Miete aus von der ortsüblichen Vergleichsmiete unab- hängigen Gründen (einseitig) zu erhöhen, Gebrauch macht. Allein der Umstand, dass eine wirksame Mieterhöhung nach § 558 BGB - anders als eine solche nach § 559 BGB [aF] - die Zustimmung des Mieters voraussetzt, rechtfertigt es nicht, dem Vermieter eine schrittweise Mieterhöhung in dieser Reihenfolge zu verwehren. Das wäre schon deshalb nicht interessen- gerecht, weil ein solches Vorgehen des Vermieters durch Umstände veranlasst sein kann, die ihm nicht anzulasten sind, namentlich darauf beruhen kann, dass die notwendigen Voraussetzungen für die Erklärung einer Modernisierungsmiet- erhöhung, insbesondere die vollständige und nach Überprüfung für richtig befun- dene Abrechnung der durchgeführten Arbeiten durch die betreffenden Bauunter- nehmer, anfangs - zeitnah nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen - 29 30 31 - 13 - noch nicht vorliegen. Da der Mieter aber bereits ab Fertigstellung der Baumaß- nahmen von der bewirkten Modernisierung profitiert, entspricht eine zeitnahe Mieterhöhung den beiderseitigen Interessen. Auch mit Blick auf das dem Mieter zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB entstehen diesem durch die - noch in Unkenntnis der (späteren) Mieterhöhung nach § 559 BGB [aF] - erteilte Zustimmung zu der (ersten) Mieter- höhung nach § 558 BGB entgegen der Auffassung der Revision keine endgülti- gen Nachteile. Denn das Recht zur Sonderkündigung steht dem Mieter nach § 561 BGB im Zusammenhang mit der zweiten Mieterhöhung erneut zu. (c) Soweit die Revision eine unbillige Benachteiligung des Mieters darin sieht, dass es in Fällen, in denen der Vermieter die gemäß §§ 558 ff. BGB bereits erzielte Mieterhöhung im Rahmen seiner (nachfolgenden) Mieterhöhungserklä- rung nach §§ 559, 559b BGB [aF] nicht von sich aus in Abzug bringe, allein vom Verhalten des Mieters abhänge, ob es zu einer - materiell-rechtlich gebotenen - Korrektur komme, und der Vermieter insofern "nachgerade zu undifferenzierter mehrfacher Mieterhöhung wegen Modernisierungen nach § 558 BGB und so- dann nach § 559 BGB ermuntert" würde, verliert sie aus dem Blick, dass es bei jedem Mieterhöhungsverlangen naturgemäß Sache des Mieters ist, dessen Be- rechtigung zu überprüfen und gegebenenfalls Einwände dagegen zu erheben. b) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ist ferner die An- nahme des Berufungsgerichts, dass die im Jahr 2010 zwischen den Parteien nach §§ 558 ff. BGB getroffene Mieterhöhungsvereinbarung (über einen Erhö- hungsbetrag von 37,32 €) auch nicht etwa einen stillschweigenden Erlassvertrag enthält, mit dem die Beklagte auf die spätere Geltendmachung eines Modernisie- rungszuschlags nach § 559 BGB verzichtet hätte. 32 33 34 - 14 - c) Zutreffend hat das Berufungsgericht schließlich die (weiteren) tatbe- standlichen Voraussetzungen der § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 und 2 BGB aF für einen Anspruch der Beklagten auf den zuletzt (nur noch) geltend gemachten Mo- dernisierungszuschlag von 79,21 € monatlich ab dem 1. Mai 2012 bejaht. aa) Dass die Erhöhungserklärung der Beklagten vom 30. August 2011 den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB aF genügt und die Klägerin aufgrund dieser Erklärung - soweit sie materiell berechtigt ist - gemäß § 559b Abs. 2 BGB aF ab dem 1. Mai 2012 die erhöhte Miete schuldet, steht außer Streit. Unschädlich ist dabei insbesondere, dass die Beklagte in dieser Erklärung (noch) von einem Abzug des nach § 558 BGB bereits ab dem 1. Januar 2011 durchge- setzten Betrag (37,32 €) abgesehen und den gesamten allein nach § 559 BGB aF zulässigen Erhöhungsbetrag geltend gemacht hat. Denn dieser Gesichtspunkt betrifft nicht die Frage der Erfüllung der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB, sondern deren materielle Wirksamkeit (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 41/08, VIII ZR 84/08, NJW 2009, 839 Rn. 3, 20 ff.). 35 36 - 15 - bb) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts rechtfertigen die angefallenen Modernisierungskosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 1 BGB aF - für sich betrachtet - eine Erhöhung der monatlichen Miete um 116,53 €. Unter Abzug der bereits zuvor gemäß §§ 558 ff. BGB erfolgreich gel- tend gemachten Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 37,32 € ergibt sich der von der Beklagten zuletzt noch geforderte Erhöhungsbetrag von 79,21 €. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 10.03.2015 - 8 C 208/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.11.2018 - 63 S 128/18 - 37

§ 548

BGH VIII ZR 355/1829.04.2020 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 13/17 Verkündet am: 8. November 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bb, Cj, § 548 Abs. 1 Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam. BGH, Urteil vom 8. November 2017 - VIII ZR 13/17 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 2 - ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0 Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. August 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 26. Oktober 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Das Mietverhältnis begann im Jahr 2003 und endete nach einer Kündigung der Beklagten am 28. Februar 2015. Bereits zwei Monate zuvor, am 29. Dezember 2014, hatte die Klägerin die Wohnung von der Beklagten zurückerhalten. Der von der Klägerin verwendete Formularmietvertrag enthält unter § 24 folgende Bestimmung: "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." 1 2 - 3 - Die von der Klägerin beauftragte Hausverwaltung forderte die Beklagte mit Schreiben vom 12. Januar 2015 unter anderem zu Instandsetzungsarbeiten an der in der Wohnung befindlichen Dusche auf, die infolge unsachgemäßer Nutzung notwendig seien. Ein von der Klägerin in der Folge eingeholter Kostenvoranschlag beziffert die Kosten der durchzuführenden Arbeiten auf 6.842,50 €. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagte - nach Klageerweiterung - zuletzt auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 16.315,77 € nebst Zinsen in Anspruch. Die am 25. Juni 2015 eingereichte Klage ist der Beklagten, nachdem der am 6. Juli 2015 vom Gericht angeforderte Kostenvorschuss am 21. September 2015 eingegangen war, am 1. Oktober 2015 zugestellt worden. Die Beklagte hat sich auf Verjährung berufen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Klägerin ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2017, 88) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die auf Schadensersatz gerichtete Klage zu Recht wegen Verjährung des erhobenen Anspruchs abgewiesen. Gemäß § 548 3 4 5 6 7 8 - 4 - Abs. 1 BGB verjährten Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, wie sie auch hier geltend gemacht würden, in sechs Monaten. Die Verjährung beginne mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte. Da die Klägerin, was zwischen den Parteien nicht im Streit stehe, die Wohnung am 29. Dezember 2014 zurückerhalten habe, habe die Verjährungsfrist nach § 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB am 30. Juni 2015 geendet. Eine Hemmung der Verjährung durch Klageerhebung nach § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB, § 253 Abs. 1 ZPO habe die Klägerin nicht rechtzeitig herbeigeführt. Der am 6. Juli 2015 angeforderte Gerichtskostenvorschuss sei erst am 21. September 2015 eingegangen. Die sodann veranlasste Zustellung der Klage am 1. Oktober 2015 sei nicht mehr "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt. Am 1. Oktober 2015 sei die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB abgelaufen gewesen. Zutreffend habe das Amtsgericht auch die von der Klägerin gemäß der Regelung in § 24 des Mietvertrages geltend gemachte Verlängerung der Ver- jährungsfrist auf ein Jahr ab Beendigung des Mietverhältnisses verneint. Denn diese als Allgemeine Geschäftsbedingung zu wertende Bestimmung sei wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten nach § 307 Abs.1 Satz 1 BGB unwirksam. Ob eine formularvertragliche Verlängerung der kurzen Verjährung des § 548 BGB möglich sei, könne hier offen bleiben. Denn die in Rede stehende Bestimmung benachteilige den Mieter jedenfalls deshalb unangemessen, weil sie in Abweichung vom Gesetz hinsichtlich des Beginns der Verjährung nicht an den Zeitpunkt anknüpfe, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte, sondern an den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. 9 10 11 - 5 - § 24 des Mietvertrags schiebe den Zeitpunkt des Verjährungseintritts entgegen der gesetzlichen Regelung zum Nachteil des Mieters erheblich hinaus. Damit sei die vom Gesetzgeber gewollte Klärung der gegenseitigen Ansprüche von Vermieter und Mieter innerhalb kurzer Frist in Frage gestellt. Die gesetzliche Regelung einseitig zu Lasten des Mieters zu verändern, sei durch sachliche Gründe nicht gerechtfertigt. Der Vermieter könne bereits ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache prüfen, ob ihm Ansprüche gegen den Mieter wegen deren Veränderung oder Verschlechterung zustünden. Dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses komme hinsichtlich dieser Prüfung demgegenüber keine eigenständige Bedeutung zu. Gerade der vorliegende Fall, in dem die Wohnung freiwillig vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben worden sei, zeige, dass es den Mieter unangemessen benachteilige, wenn er, ungeachtet der weit vor Ende des Mietverhältnisses gegebenen Prüfmöglichkeit des Vermieters, erst ab diesem Zeitpunkt für die Dauer von zwölf Monaten mit der Geltendmachung von Ersatzansprüchen des Vermieters rechnen müsse. Die Regelung berücksichtige einseitig die Belange des Vermieters; denn entscheide er sich für eine vorzeitige Rücknahme der Wohnung, so eröffne ihm dies die Möglichkeit einer zeitnahen Neuvermietung, ohne sich nach der Vertragsklausel dem Risiko aussetzen zu müssen, dass die Verjährung etwaiger Ansprüche bereits mit Rückgabe beginne. Dieser Vorteil werde auch nicht durch einen gleichgewichtigen Vorteil für den Mieter kompensiert. Dass nach § 24 des Mietvertrags dessen etwaige Ansprüche auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung ebenfalls erst nach einem Jahr, beginnend ab Beendigung des Mietverhältnisses, verjährten, könne nicht als Kompensation angesehen werden. Denn diesem Vorteil des Mieters stehe ein identischer Vorteil des 12 13 14 - 6 - Vermieters gegenüber, ohne dass einem von beiden ein zusätzliches Gewicht oder eine weiterreichende Wirkung zukomme. Schutzwürdige Belange des Vermieters, die den Nachteil des Mieters rechtfertigten, seien nicht zu erkennen. An die Stelle der mithin unwirksamen Regelung trete nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 548 Abs. 1 BGB mit der Folge, dass der geltend gemachte Anspruch verjährt sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen Verschlechterung der Mietsache nach § 280 Abs. 1 BGB ist nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt, so dass der Beklagten, die die Einrede der Verjährung erhoben hat, gemäß § 214 Abs. 1 BGB ein dauerndes Leistungsverweigerungs- recht zusteht. Auf die als Allgemeine Geschäftsbedingung zu beurteilende Regelung in § 24 des Mietvertrags, nach deren Inhalt der Anspruch bei Klageerhebung nicht verjährt wäre, kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da diese Bestimmung nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist. 1. Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB verjährt ein Ersatzanspruch des Vermieters wegen Veränderung oder - wie er hier geltend gemacht wird - wegen Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten, beginnend ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Sache zurückerhält. Die an die Beklagte vermietete Wohnung wurde, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht, am 29. Dezember 2014 an die Klägerin zurückgegeben. Hiervon ausgehend, sind die geltend gemachten Schadens- 15 16 17 18 - 7 - ersatzansprüche der Klägerin mit Ablauf des 29. Juni 2015 verjährt (§ 187 Abs. 1, § 188 Abs. 2 BGB). Als den Eintritt der Verjährung hemmender Tatbestand kommt im Streitfall allein die Erhebung der Klage nach § 253 Abs. 1 ZPO in Betracht. Da die am 25. Juni 2015 anhängig gemachte Klage wegen der verspäteten Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses erst am 1. Oktober 2015 an die Beklagte zugestellt worden ist, wurde die Verjährungs- frist vor ihrem Ablauf nicht gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gehemmt. Gegen die zutreffende Beurteilung des Berufungsgerichts, dass damit die Voraus- setzungen des § 167 ZPO im Streitfall nicht gegeben sind, wendet sich die Revision nicht. 2. Ebenfalls zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass sich die Klägerin in Bezug auf den Verjährungseintritt nicht auf § 24 des Mietvertrags der Parteien berufen kann. a) In § 24 des Mietvertrags ist bestimmt, dass Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Damit wird der Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters gegenüber der gesetzlichen Regelung in zweifacher Hinsicht erschwert. Zum einen wird die Frist, nach deren Ablauf diese Ansprüche verjähren, von sechs auf zwölf Monate verdoppelt. Zum anderen verändert die Klausel zusätzlich den Beginn des Fristlaufs, indem sie nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache abstellt (so § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB), sondern auf das Datum, an dem das Mietverhältnis endet. 19 20 - 8 - b) Im Hinblick auf beide genannten Regelungsinhalte hält die Klausel, die - was zwischen den Parteien nicht im Streit steht - als von der Klägerin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist, der Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Beklagte entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine unangemessene Benachteiligung liegt dann vor, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene - hier auf eine möglichst lange Offenhaltung seiner Anspruchsdurchsetzung gehende - Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 263/15, NJW 2017, 1301 Rn. 24; vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 33; vom 13. November 2013 - I ZR 77/12, NJW 2014, 2180 Rn. 13; vom 8. März 1984 - IX ZR 144/83, BGHZ 90, 280, 284; jeweils mwN). Eine unangemessene Benachteiligung ist (sogar) im Zweifel anzu- nehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen werden soll, nicht zu vereinbaren ist (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). So verhält es sich hier. aa) Ob eine Formularbestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (hier: § 548 BGB), von der sie abweicht, vereinbar ist oder nicht, beurteilt sich maßgeblich danach, ob die gesetzliche Regelung auf die Interessen beider Parteien berücksichtigenden Gerechtigkeitserwägungen beruht oder reinen Zweckmäßigkeitserwägungen folgt (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 13. Mai 2014 - XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 74; vom 8. November 2016 - XI ZR 552/15, NJW 2017, 1461 Rn. 33; vom 25. Juni 1991 - XI ZR 257/90, BGHZ 115, 38, 42; jeweils mwN). Denn verdanken Vorschriften des dispositiven Rechts ihre Entstehung einem sich aus der Natur der Sache ergebenden Gerechtigkeitsgebot, so müssen bei einer abweichenden Regelung 21 22 - 9 - durch Allgemeine Geschäftsbedingungen regelmäßig Gründe vorliegen, die für die von ihnen zu regelnden Fälle das dem dispositiven Recht zu Grunde liegende Gerechtigkeitsgebot in Frage stellen und eine abweichende Regelung als mit Recht und Billigkeit vereinbar erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 4. Juni 1970 - VII ZR 187/68, BGHZ 54, 106, 109 f.). bb) Den gesetzlichen Vorschriften über die Verjährung kommt ein solcher über bloße Zweckmäßigkeitserwägungen hinausreichender Gerechtigkeitsge- halt zu. Das Institut der Verjährung hat den Zweck, dem Rechtsfrieden und der Sicherheit des Rechtsverkehrs dadurch zu dienen, dass die Anspruchs- berechtigten genötigt werden, ihre Ansprüche alsbald geltend zu machen, weil nach Ablauf der Verjährungsfrist die Möglichkeit ihrer gerichtlichen Durch- setzbarkeit entfällt, wenn der Anspruchsgegner sich auf die Verjährung beruft. Die Vorschriften über die Verjährung dienen öffentlichen Interessen und weisen einen hohen Gerechtigkeitsgehalt auf, der im Rahmen der Inhaltskontrolle zu respektieren ist (Senatsurteil vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, NJW 1986, 1608, unter III 2 b aa [zu der Inhaltskontrolle einer von § 558 BGB aF ab- weichenden formularvertraglichen Regelung, mit der die Verjährung durch ein in das Ermessen des Verwenders gestelltes Herbeiführen der Fälligkeit hinaus- geschoben werden sollte]). cc) Formularmäßige Verlängerungen der Verjährungsfrist sind vor diesem Hintergrund in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann gebilligt worden, wenn sie sachlich gerechtfertigt sind und maßvoll erfolgen, wobei es für die Ausgewogenheit einer Klausel spricht, wenn die Begünstigung des Verwenders durch Vorteile für dessen Vertragspartner kompensiert wird (BGH, Urteil vom 21. April 2015 - XI ZR 200/14, BGHZ 205, 83 Rn. 18 [zur formularmäßigen Verlängerung der Regelverjährung von drei auf fünf Jahre in einem Bürgschaftsvertrag bei gleichzeitiger Verkürzung der Höchstfrist des § 199 Abs. 4 BGB]; vgl. ferner Senatsurteil vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 23 24 - 10 - 16/05, BGHZ 164, 196, 200 ff. [zur Verlängerung der kaufrechtlichen Gewähr- leistungsansprüche eines Baumarktbetreibers gegenüber seinen Lieferanten von zwei auf drei Jahre]). dd) Im Anschluss hieran wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur allerdings teilweise die Auffassung vertreten, eine formularmäßige Verlängerung der Verjährungsfrist der in § 548 BGB geregelten Ansprüche von sechs auf zwölf Monate sei unbedenklich, wenn diese Verlängerung sowohl für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache als auch für Ansprüche des Mieters auf Verwendungsersatz und Wegnahme von Einrichtungen gleichermaßen gelte (in diesem Sinne etwa: LG Frankfurt am Main, NZM 2011, 546; LG Detmold, Urteil vom 1. Juni 2011 - 10 S 14/09, juris Rn. 11; MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 548 Rn. 26; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 548 BGB Rn. 62; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 548 Rn. 3; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XIII 241 f.; Hau, NZM 2006, 561, 567; Kandelhard, NZM 2002, 929, 931; Fritz, NZM 2002, 713, 719). ee) Diese Auffassung trifft nicht zu. (1) Es ist schon nicht ersichtlich, dass eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters sachlich gerechtfertigt wäre. Der Vermieter wird durch die Rückgabe der Mietsache, an die das Gesetz den Verjährungsbeginn für dessen Ansprüche anknüpft, in die Lage versetzt, sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob ihm gegen den Mieter Ansprüche wegen Verschlechterung oder Veränderung der Mietsache zustehen und er diese durchsetzen oder gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Verjährungs- frist erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen ergreifen will. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Prüfung nicht regelmäßig in der vom Gesetz 25 26 27 - 11 - vorgesehenen Verjährungsfrist von sechs Monaten vorgenommen werden könnte. Auch ist die in § 548 BGB geregelte kurze Verjährung der Ansprüche des Vermieters durch berechtigte Interessen des Mieters im Rahmen der Abwicklung des Mietverhältnisses begründet. Denn der Mieter hat nach der Rückgabe der Mietsache an den Vermieter auf diese keinen Zugriff mehr und kann somit ab diesem Zeitpunkt regelmäßig auch keine beweissichernden Feststellungen mehr treffen. Zudem muss er damit rechnen, dass sich der zu diesem Zeitpunkt bestehende und für etwaige Schadensersatzansprüche des Vermieters maßgebliche Zustand der Mietsache angesichts einer in der Regel zu erwartenden zeitnahen Überlassung an einen anderen Mieter oder einer Nutzung durch den Vermieter selbst alsbald verändern wird. Auch das Erinnerungsvermögen etwaiger Zeugen, die zum Zustand der Mietsache bei Rückgabe Wahrnehmungen gemacht haben, wird mit zunehmendem Zeitablauf regelmäßig deutlich abnehmen. Unabhängig davon, ob eine Verdoppelung der Verjährungsfrist von sechs auf zwölf Monate noch als maßvoll angesehen werden könnte, würden dadurch jedenfalls wesentliche Interessen des Mieters erheblich beeinträchtigt. (2) Schließlich spricht auch der vom Gesetzgeber mit § 548 BGB verfolgte Zweck gegen die Zulässigkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus. Mit der gesetzlichen Regelung will der Gesetzgeber im Interesse der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache beziehungsweise zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine "möglichst schnelle" Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Senatsurteile vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12, NJW 2014, 684 Rn. 13; vom 29. Juni 2011 28 29 - 12 - - VIII ZR 349/10, NJW 2011, 2717 Rn. 12; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866 Rn. 12; vom 15. März 2006 - VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 10; vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, BGHZ 98, 59, 62 ff. [zur gleich- lautenden Vorgängervorschrift des § 551 BGB aF, dessen Regelungsgehalt durch die Schuldrechtsreform keine Änderung erfahren hat, sondern inhaltlich unverändert mit § 548 BGB fortgeführt wird]). Dieser zentrale Gesetzeszweck, den Vermieter nach Rückerhalt der Mietsache zu einer möglichst raschen Klärung seiner Ersatzansprüche anzuhalten, führte letztlich in einem deshalb gebotenen weiten Verständnis auch dazu, etwaig zu dem mietvertraglichen Anspruch konkurrierende deliktische Ansprüche ebenfalls der kurzen Verjährung zu unterwerfen (BGH, Urteile vom 31. Januar 1967 - VI ZR 105/65, BGHZ 47, 53, 57 f.; vom 8. Januar 1986 - VIII ZR 313/84, aaO unter III 1; vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 14; vom 29. Juni 2011 - VIII ZR 349/10, aaO; jeweils mwN). (3) Es liegt in der Konsequenz des Vorstehenden, dass eine formularvertragliche Erschwerung der Verjährung durch eine Verlängerung der Verjährungsfrist über sechs Monate hinaus, wie sie § 24 des Mietvertrags der Parteien vorsieht, weder sachgerecht noch mit dem dargestellten gesetz- geberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche zu vereinbaren ist (ebenso: Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 548 Rn. 46; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 548 Rn. 86; Gruber, WuM 2002, 252, 255), so dass die Unwirksamkeit der hier in Rede stehenden Klausel nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB indiziert ist. Die in § 24 des Mietvertrags vorgesehene spiegelbildliche Verlängerung der Verjährungsfrist für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung stellt auch keine ausreichende Kompensation für den Mieter dar mit der Folge, dass die 30 31 - 13 - Bestimmung in ihrer Gesamtheit als eine interessengerechte Gleichbehandlung beider Vertragsparteien verstanden und damit als ausgewogen angesehen werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 21. April 2015 - XI ZR 200/14, aaO). Denn auch die reziproke Verlängerung beider Verjährungsfristen ändert nichts an dem oben (unter II 2 b ee (1)) dargestellten berechtigten Interesse des Mieters an einer möglichst kurzen, an die Rückgabe der Mietsache anknüpfenden Verjährungsfrist. An der erforderlichen Ausgewogenheit fehlt es im Übrigen auch bereits deshalb, weil den in § 548 BGB genannten Ansprüchen des Vermieters eine große praktische Bedeutung zukommt, während Streitigkeiten über Wegnahme von Einrichtungen und Aufwendungsersatz des Mieters deutlich seltener vorkommen dürften. (4) § 24 des Mietvertrags ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB aber darüber hinaus auch deshalb unwirksam, weil er über die Verdoppelung der Verjährungsfrist hinaus den Zeitpunkt des Beginns der Verjährungsfrist für die in § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB genannten Ansprüche des Vermieters verändert. Während das Gesetz in § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB vorsieht, dass die Verjährung der Vermieteransprüche im Zeitpunkt des Rückerhalts der Sache beginnt, verschiebt § 24 des Mietvertrags den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Auch dies steht mit dem Zweck des § 548 BGB, der die Interessen des Mieters mit den Interessen des Vermieters in einen wohl überlegten Ausgleich bringt, nicht im Einklang. (a) Das Gesetz knüpft den Verjährungsbeginn etwaiger mieterseits bestehender Ansprüche auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung an die Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Abs. 2 BGB). Dies wahrt die Interessen des Mieters, denn ihm ist bei Beendigung des Mietverhältnisses im Einzelnen bekannt, welche Aufwen- dungen er während der Mietzeit in Bezug auf die Mietsache getätigt hat 32 33 - 14 - beziehungsweise welche von ihm eingebrachte Einrichtung er bei Rückgabe der Mietsache wegnehmen will. In gleichem Maße als sach- und interessengerecht ist es anzusehen, wenn das Gesetz die Verjährung der Vermieteransprüche unabhängig von der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beginnen lässt. Denn ab diesem Zeitpunkt kann der Vermieter die Mietsache untersuchen und sich über etwaige Ansprüche klar werden (vgl. dazu auch BGH, Urteile vom 23. Mai 2006 - VI ZR 259/04, NJW 2006, 2399 Rn. 21; vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04, NJW 2005, 2004, unter II 2; vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00, NJW 2004, 774 unter II 3 a). (b) Vor dem Hintergrund dieser Interessenlage erfordert es bereits der oben näher dargestellte, auf möglichst schnelle Klärung der Ansprüche gerichtete Gesetzeszweck, die Verjährung der Ansprüche des Vermieters auch zu diesem Zeitpunkt (Rückerhalt der Mietsache) beginnen zu lassen. Denn der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ist für die Untersuchungs- möglichkeiten des Vermieters einzig in dem Fall von Belang, in dem der Vermieter die Mietsache vom Mieter am letzten Tag der Mietzeit zurückerhält. Eine selbständige Bedeutung für die Möglichkeiten zur Anspruchsfeststellung hat die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses hingegen nicht. Zudem liegt, wie oben bereits dargestellt, die Anknüpfung des Verjährungsbeginns an die Rückgabe der Mietsache im berechtigten Interesse des Mieters, der nur bis zu diesem Zeitpunkt beweissichere Feststellungen zum Zustand der Mietsache treffen kann. (c) Dies alles verkennt die Revision, wenn sie meint, es sei für die Beurteilung der Wirksamkeit einer Erschwerung der Verjährung unerheblich, ob die Verjährungsfrist um ein paar Tage oder Wochen verlängert und/oder der Beginn der Verjährungsfrist auf einen anderen als den in § 548 Abs. 1 Satz 2 34 35 36 - 15 - BGB bestimmten Zeitpunkt verschoben werde, zumal es der Mieter in der Hand habe, zu welchem Zeitpunkt er die Mietsache zurückgebe. Die Revision hat bei dieser Beurteilung insbesondere nicht im Blick, dass die Regelung des § 548 Abs. 1 BGB nicht nur im Zusammenhang mit dem Ende des Mietverhältnisses Bedeutung erlangen kann. Wie der Senat zu der inhaltsgleichen Vorläuferregelung des § 558 Abs. 2 BGB aF bereits entschieden hat, gilt die kurze Verjährungsfrist für Vermieteransprüche in entsprechender Anwendung der gesetzlichen Regelung auch dann, wenn bei fortbestehendem Mietverhältnis das teilweise zerstörte Mietobjekt (etwa eine durch Brand unbenutzbar gewordene Wohnung) vom Mieter dem Vermieter überlassen wird, damit dieser es wiederherstelle (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO). Denn auch in dem Fall der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist die Wertung des Gesetzes zu beachten, dass Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung des Zustands der Mietsache möglichst schnell abgewickelt werden sollen. Der Senat hat in dieser Entscheidung hervorgehoben, dass eine rasche Klärung der Ersatzansprüche auch dazu dient, der Verschlechterung der Beweissituation oder der Verlagerung des Streits auf die Frage der Verwirkung geltend gemachter Ansprüche vorzubeugen (Senatsurteil vom 14. Mai 1986 - VIII ZR 99/85, aaO; vgl. dazu auch BGH, Urteil vom 17. Juni 1993 - IX ZR 206/92, NJW 1993, 2797 unter III 1 c). Dies blendet die Revision aus, wenn sie die Verschiebung des Verjährungsbeginns auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses als im Hinblick auf den Gesetzeszweck unerheblich ansieht. ff) Den obigen Erwägungen steht auch nicht etwa - wie die Revision offenbar meint - die Senatsentscheidung vom 15. März 2006 (VIII ZR 123/05, aaO Rn. 13) entgegen. Soweit der Senat an der zitierten Stelle ausgeführt hat, der Vermieter habe in den Grenzen des § 202 Abs. 2 BGB die Möglichkeit bereits im Mietvertrag oder durch nachträgliche Vereinbarung die kurze 37 38 - 16 - Verjährung zu erschweren, bezog sich dies auf eine mögliche individual- vertragliche Vereinbarung der Mietparteien. Soweit die damaligen Aus- führungen darüber hinaus so verstanden werden könnten, der Senat habe damit auch eine diesbezügliche formularvertragliche Regelung für bedenkenfrei erachtet, hält der Senat daran nicht fest. gg) Soweit die Revision schließlich geltend macht, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft verkannt, dass sich die in Rede stehende Klausel in den Fällen zugunsten eines Mieters auswirken könne, in denen der Mieter die Wohnung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, so dass im Extremfall die Ansprüche des Vermieters bei Rückerhalt der Wohnung bereits verjährt sein könnten, kann dies die zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Erwägungen nicht entkräften. Denn eine Kompensation 39 - 17 - kann, worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist, nicht einer Sachverhaltskonstellation entnommen werden, bei der sich der Mieter zwingend vertragswidrig verhalten müsste, um in deren Genuss zu kommen. So verhält es sich indes in dem von der Revision gebildeten Beispiel. Denn nach rechtlich wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter kein Besitzrecht mehr; er hat die Wohnung dem Vermieter nach § 546 Abs. 1 BGB zurückzugeben. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 15.06.2016 - 9 C 244/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 26.10.2016 - 65 S 305/16 -

BGH VIII ZR 286/0609.04.2008 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:290420UVIIIZR355.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 355/18 Verkündet am: 29. April 2020 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558, § 558a, § 558b Abs. 2 a) Die Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Miet- erhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungsverlangens in Textform) und nach § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Er- hebung der Zustimmungsklage) ist insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage (Aufga- be der bisherigen Rechtsprechung; vgl. zuletzt Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 12; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 13; jeweils mwN). b) Der Berliner Mietspiegel (hier: 2015) kann zur Begründung eines Mieterhöhungs- verlangens (§ 558a BGB) auch für minderausgestattete Wohnungen (hier: ohne Innen-WC) herangezogen werden. - 2 - MietenWoG BE § 3 Abs. 1 Satz 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020 ist nach seinem Sinn und Zweck dahin aus- zulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) gerichtliche Mieterhö- hungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhö- hung der Miete zu einem vor dem in dieser Bestimmung festgelegten Stichtag (18. Juni 2019) liegenden Zeitpunkt verfolgt. BGH, Urteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18 - LG Berlin AG Neukölln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 2. November 2018 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 mietete im Jahr 1982 gemeinsam mit ihrem damaligen Ehemann eine circa 84 m² große Dreizimmerwohnung der Rechtsvorgängerin des Klägers in Berlin. Vereinbarungsgemäß bauten die Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses auf eigene Kosten ein Bad mit WC in die Wohnung ein, die bis dahin lediglich mit einem Außen-WC ausgestattet war. Im Jahr 1992 unter- zeichneten die Rechtsvorgängerin des Klägers und die Beklagten - unter Auf- 1 - 4 - nahme des Beklagten zu 2, des heutigen Ehemanns der Beklagten zu 1, als weiteren Mieter - (erneut) einen Mietvertrag über dieselbe Wohnung. Mit Schreiben vom 17. August 2015 forderte die Rechtsvorgängerin des Klägers die Beklagten auf, einer Erhöhung der seit August 2012 vereinbarten Nettokaltmiete von monatlich 290,15 € um 43,52 € auf 333,67 € (dies entspricht einer Miete von 3,97 €/m²) mit Wirkung ab 1. November 2015 zuzustimmen. Zur Begründung wurde Bezug genommen auf das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2015. Für dieses Feld (einfache Wohnlage, bis 1918 bezugsferti- ger Altbau, Wohnfläche 60 bis unter 90 m²) weist der Mietspiegel eine Spanne von 4,40 €/m² bis 7,52 €/m² und einen Mittelwert von 5,62 €/m² aus. Wohnun- gen, die lediglich über ein Außen-WC verfügen, nimmt der Berliner Mietspiegel 2015 ausdrücklich von seinem Geltungsbereich aus. Die Beklagten erteilten die Zustimmung nicht; sie halten das Mieterhöhungsverlangen aus formellen Grün- den für unwirksam. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhö- hung gerichteten Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 2 3 4 5 - 5 - Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers sei in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Der Kläger sei berechtigt gewesen, sich zur Begründung sei- nes Begehrens auf den Berliner Mietspiegel 2015 zu stützen, obwohl dieser Wohnungen, die lediglich über ein Außen-WC verfügten, von seinem Anwen- dungsbereich ausnehme. Dem Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses, dem Mieter die Überprüfung der Berechtigung der begehrten Mieterhöhung zu ermöglichen, damit gerichtliche Auseinandersetzungen im Fall eines materiell berechtigten Anspruchs des Vermieters möglichst vermieden würden, werde das Mieterhö- hungsverlangen gerecht. Der Umstand, dass die Rechtsvorgängerin des Klägers zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens auf den Berliner Mietspiegel 2015 Bezug genom- men habe, obwohl die von den Beklagten angemietete Wohnung nach den ge- troffenen Vereinbarungen als eine nicht mit einem Innen-WC ausgestattete Mietwohnung anzusehen sei und deshalb nicht dem Anwendungsbereich des herangezogenen Mietspiegels unterliege, stelle keinen formellen Fehler des Erhöhungsverlangens dar. Denn dieser Fehler beruhe auf der unzutreffenden Einschätzung, für die Beurteilung der Ausstattung der Wohnung sei der im Jahr 1992 geschlossene Mietvertrag, der im Rahmen der Auflistung der Mieträume unter anderem ein "Bad mit Toilette" aufführe, maßgeblich. Diese Frage betreffe aber allein die Begründetheit des Erhöhungsverlangens. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme erweise sich das Mieterhö- hungsverlangen ferner - auch unter Beachtung des Umstands, dass die Woh- nung als eine solche ohne Innen-WC vermietet worden sei - als begründet. 6 7 8 9 - 6 - B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. I. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO uneingeschränkt zuläs- sig. 1. Die Revision durfte - wie hier geschehen - vom Einzelrichter wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassen werden. Ein zur Auf- hebung des Berufungsurteils führender Verstoß gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG liegt darin nicht. Der Einzelrichter war hier im Berufungsverfahren der zur Entscheidung gesetzlich zuständige Richter, nachdem ihm der Rechtsstreit durch das - zur Beurteilung der Frage der Grundsätzlichkeit der Sache berufene (§ 526 Abs. 1 Nr. 3 ZPO) - Kollegium gemäß § 526 Abs. 1 ZPO übertragen worden war. Die Voraussetzungen für eine Rückübertragung auf das Kollegium gemäß § 526 Abs. 2 ZPO liegen nicht schon dann vor, wenn der Einzelrichter die Sache, anders als das Kollegium, für rechtsgrundsätzlich hält. Vielmehr ist eine Vorlage an das Kollegium zwecks Entscheidung über die (erneute) Über- nahme gemäß § 526 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nur veranlasst, wenn die abwei- chende Beurteilung des Einzelrichters auf einer - nach der Übertragung auf ihn eingetretenen - wesentlichen Änderung der Prozesslage beruht (BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 286/02, WuM 2003, 501 unter I; vom 16. Juli 2015 - IX ZR 197/14, WM 2015, 1622 Rn. 18 f.). Eine solche ist im Streitfall indes nicht eingetreten. 2. Die Revision der Beklagten ist unbeschränkt zugelassen. 10 11 12 13 14 - 7 - Zwar hat das Berufungsgericht die im Tenor nicht eingeschränkte Zulas- sung der Revision in den Entscheidungsgründen ausschließlich damit begrün- det, die Rechtsfrage, ob ein Mieterhöhungsverlangen den formellen Anforde- rungen genüge, wenn es infolge einer irrtümlichen Bewertung der Ausstattung der Mietwohnung durch den Vermieter auf einen nicht anwendbaren Mietspie- gel gestützt werde, sei von grundsätzlicher Bedeutung und bisher höchstrichter- lich nicht entschieden. Eine wirksame Beschränkung der Revisionszulassung liegt darin jedoch nicht, so dass von einer unbeschränkten Revisionszulassung auszugehen und das angefochtene Urteil in vollem Umfang zu überprüfen ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 20. Mai 2003 - XI ZR 248/02, NJW 2003, 2529 unter A mwN; vom 5. Dezember 2018 - XII ZR 116/17, FamRZ 2019, 429 Rn. 10). a) Eine Beschränkung der Revisionszulassung durch das Berufungsge- richt muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch - mit der hierfür erforderlichen Klarheit - aus den Urteilsgründen ergeben. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn die vom Berufungsgericht als zulassungs- relevant bezeichnete Frage lediglich einen eindeutig abgrenzbaren selbständi- gen Teil des Streitstoffs (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24; vom 24. Oktober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 10; jeweils mwN), oder auch allein die Zulässig- keit der Klage (vgl. BGH, Beschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 23 mwN; Urteile vom 10. Mai 2001 - III ZR 262/00, NJW 2001, 2176 unter II 2; vom 25. Februar 1993 - III ZR 9/92, NJW 1993, 1799 unter I 2, insoweit in BGHZ 121, 367 nicht abgedruckt; vom 13. Dezember 1989 - IVb ZR 19/89, NJW 1990, 1795 unter II) betrifft. 15 16 - 8 - Grundsätzlich unzulässig ist eine Beschränkung der Revision auf einzel- ne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6; jeweils mwN). Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines ab- trennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, der Gegenstand eines Tei- lurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann. Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 18. Oktober 2018 - III ZR 497/16, WM 2018, 2179 Rn. 13; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, aaO Rn. 27; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 6 f.). b) Danach scheidet hier eine wirksame Beschränkung der Revisionszu- lassung aus. Denn die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant gehaltene Rechtsfrage hinsichtlich der formellen Anforderungen an das hier zu beurteilen- de Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB betrifft weder allein die Zuläs- sigkeit der Klage (aa) noch sonst einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs (bb). aa) Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung unzulässig ist, wenn ihr ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nicht vorausgegangen ist (Senatsbeschluss [Rechts- entscheid] vom 20. September 1982 - VIII ARZ 1/82, BGHZ 84, 392, 399 [zu § 2 17 18 - 9 - Abs. 2 MHG]; Senatsurteile vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4 [zu § 2 Abs. 2 MHG]; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 13; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 12; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, WuM 2018, 509 Rn. 11 jeweils zu § 558a BGB und/oder § 558b Abs. 2 BGB), nicht länger fest. Richtigerweise ist die Frage der Einhaltung der Förmlichkeiten des Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter nach § 558a BGB (Erklärung und Begründung des Erhöhungs- verlangens in Textform) und § 558b Abs. 2 BGB (Fristen zur Erhebung der Zu- stimmungsklage) insgesamt dem materiellen Recht zuzuordnen und betrifft deshalb die Begründetheit und nicht die Zulässigkeit der Klage. Die bisherige Rechtsprechung ist - ohne dies näher zu begründen - da- von ausgegangen, dass es sich bei den gesetzlichen Bestimmungen, wonach der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zu einer begehrten Mieterhöhung erst nach Ablauf einer dem Mieter zu gewährenden Überlegungsfrist und nur innerhalb einer bestimmten sich daran anschließenden Klagefrist zu erheben berechtigt ist (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG, seit dem 1. September 2001 § 558b Abs. 2 BGB), um dem Prozessrecht zuzuordnende Regelungen handelt und die genannten Fristen somit (besondere) Sachurteilsvoraussetzungen der Zustimmungsklage des Vermieters sind. Diese Einordnung hatte zur Folge, dass eine Zustimmungsklage auch dann als unzulässig abgewiesen wurde, wenn ihr ein wirksames Mieterhöhungsverlangen - also ein solches, das den gesetzlich vorgeschriebenen formellen Anforderungen nach § 558a BGB (früher § 2 Abs. 2 MHG) genügt - nicht vorausgegangen ist; denn in diesem Fall wurde die Überlegungsfrist nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 MHG) nicht ausgelöst (Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, 19 - 10 - aaO). Die genannten Fristen sind jedoch keine besonderen Sachurteilsvoraus- setzungen. (1) Eine Reihe gesetzlicher Bestimmungen lässt die Klageerhebung vor einem Zivilgericht nur innerhalb einer Frist zu. Diese Klagefristen - so auch jene nach § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB (BT-Drucks. 14/4553, S. 56; BT-Drucks. VI/2421, S. 4 [zu § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG]) - bezwecken eine möglichst rasche Klärung des Streits und eine alsbaldige Herstellung des Rechtsfriedens (Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., Einleitung vor § 253 Rn. 165). Die dem Mie- ter eingeräumte - der Klagefrist vorgeschaltete - Überlegungsfrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 MHG) dient dabei dem zusätzlichen Zweck, den Mieter vor den (Kosten-)Folgen einer voreilig er- hobenen - nach den materiellen Kriterien des § 558 BGB (früher § 2 Abs. 1 MHG) berechtigten - Zustimmungsklage zu schützen (vgl. BT-Drucks. VI/2421, aaO). Ob solche Klagefristen dem materiellen Recht oder dem Prozessrecht angehören, hängt in erster Linie von der Wirkung der jeweiligen Frist ab. Um materiell-rechtliche Ausschlussfristen handelt es sich, wenn der Ablauf der be- treffenden Klagefrist zum Erlöschen des subjektiven Rechts führt, während der Ablauf einer prozessualen Klagefrist den Verlust des Klagerechts der Partei (so etwa der Ablauf der Frist zur Erhebung einer Restitutionsklage gemäß § 586 Abs. 1 ZPO oder der Frist zur Einlegung eines Rechtsbehelfs gegen einen Schiedsspruch gemäß § 1059 Abs. 3 ZPO) zur Folge hat (Stein/Jonas/Roth, aaO Rn. 169). Das Erlöschen des betreffenden subjektiven Rechts infolge des Ablaufs der gesetzlichen Frist zu dessen gerichtlicher Geltendmachung ordnet das Ge- setz in manchen Fällen sogar ausdrücklich an (so etwa § 562b Abs. 2 Satz 2 BGB [Erlöschen des Vermieterpfandrechts], § 864 Abs. 1 BGB [Erlöschen von 20 21 22 - 11 - Ansprüchen wegen Besitzentziehung oder -störung], § 977 Satz 2 BGB [Erlö- schen des Bereicherungsanspruchs nach Rechtsverlust], § 1002 Abs. 1 BGB [Erlöschen von Verwendungsersatzansprüchen des Besitzers]). In anderen Fäl- len ergibt sich diese (materielle) Rechtsfolge aus dem Zusammenspiel gesetzli- cher Normen (so etwa bei der Frist zur Beantragung der Eheaufhebung gemäß § 1317 Abs. 1 Satz 1, § 1314 BGB - zu deren materiell-rechtlicher Natur: BGH, Urteil vom 29. Juni 1957 - IV ZR 88/57, BGHZ 25, 66, 74; bei der Frist zur An- fechtung der Vaterschaft gemäß § 1600b Abs. 1 Satz 1, § 1600 BGB - zu deren materiell-rechtlicher Natur: BeckOGK-BGB/Reuß, Stand 1. Februar 2020, § 1600b Rn. 26 mwN; bei der Frist für eine Kündigungsschutzklage des Arbeit- nehmers gemäß §§ 4, 7 KSchG - zu deren materiell-rechtlicher Natur: BAGE 150, 234, 236; 163, 24, 26 f.). Auch die Gesetzessystematik oder der Zweck der jeweiligen Klagefrist können es gebieten, diese als Teil der materiellen Begründetheit der Klage zu behandeln (so BGH, Urteile vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, BGHZ 179, 230 Rn. 8 f. [zu der Frist für eine Beschlussanfechtungsklage nach § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG]; vom 14. März 2006 - VI ZR 335/04, NJW 2006, 2482 Rn. 15 [zu der Klagefrist für Ansprüche des Versicherungsnehmers nach deren schriftli- cher Ablehnung durch den Versicherer gemäß § 12 Abs. 3 VVG in seiner bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung]; im Ergebnis ebenso - allerdings ohne nähere Begründung - BGH, Urteil vom 15. Juni 1998 - II ZR 40/97, NJW 1998, 3344 unter 3 [zu der Frist für eine Beschlussanfechtungsklage nach § 246 Abs. 1 AktG]). (2) Nach diesen Grundsätzen sind die in § 558b Abs. 2 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG) normierten Fristen für die Erhebung der Zustimmungsklage durch den Vermieter dem materiellen Recht zuzuordnen; die Nichteinhaltung 23 24 - 12 - dieser Fristen führt somit zur Abweisung der Klage als (derzeit) unbegründet und nicht als unzulässig. Denn der Ablauf der nach § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG) vorgeschriebenen Klagefrist hat zur Folge, dass das be- treffende Erhöhungsverlangen des Vermieters als nicht gestellt gilt bezie- hungsweise als unwirksam angesehen wird (BT-Drucks. VI/2421, S. 4; BT- Drucks. 9/2079, S. 16). Das bedeutet, dass die Annahmefähigkeit des Angebots auf Vertragsänderung, das der Vermieter in Form des Mieterhöhungsverlan- gens abgegeben hat, erlischt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558b BGB Rn. 93). Hierbei handelt es sich um typisch materiell- rechtliche Auswirkungen eines Fristablaufs. Die Einordnung der Klagefrist nach § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG) als Element der Klagebegründetheit bedingt, dass auch der Ablauf der dem Mieter eingeräumten Überlegungsfrist nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB (früher § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 MHG) als Voraussetzung für die Begründetheit der Zustimmungsklage zu qualifizieren ist. Denn die Über- legungsfrist ist der Klagefrist in der Weise vorgeschaltet, dass letztere erst durch den Ablauf der ersteren in Gang gesetzt wird. Dieser Wirkungszusam- menhang gebietet die systematische Gleichbehandlung beider Fristen. Für eine solche Einordnung spricht zudem, dass die Überlegungsfrist - wie oben bereits aufgezeigt - ihrem Zweck entsprechend nur durch den Zu- gang eines Mieterhöhungsverlangens, das den formellen Anforderungen des § 558a BGB (Erklärung und Begründung unter Hinweis auf ortsübliche Ver- gleichsmiete in Textform) genügt, in Gang gesetzt wird. Die Einhaltung formeller Anforderungen an eine Willenserklärung - sei es deren Form an sich (etwa Schriftform, notarielle Beglaubigung o.a.) oder auch deren Begründung (etwa die Angabe von Kündigungsgründen nach § 569 Abs. 4, § 573 Abs. 3 Satz 1, § 25 26 27 - 13 - 573a Abs. 3 BGB) - ist aber regelmäßig eine materiell-rechtliche Voraussetzung für den Eintritt der jeweils erstrebten Rechtsfolge und somit typischerweise eine Frage der Begründetheit der Klage. Es stellt sich deshalb als systemfremd dar, die Einhaltung der formellen Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558a BGB als - die Zulässigkeit der Zustimmungsklage betreffende - Sachurteilsvoraussetzung zu behandeln. (3) Es widerspricht auch weder dem gesetzgeberischen Willen, die Förm- lichkeiten des Zustimmungsverfahrens nach §§ 558a, 558b Abs. 2 BGB (früher § 2 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 MHG) als Element der Begründetheit der Klage zu begreifen, noch steht dieser Einordnung die Rechtsprechung des Bundesver- fassungsgerichts (zu § 2 MHG) entgegen. (a) Weder der Gesetzeswortlaut noch die Begründung zum Entwurf des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) lassen erkennen, dass der Gesetzgeber seinerzeit eine Zuordnung der für das Zustimmungsverfahren vorgesehenen Förmlichkeiten (Schriftform und Begründungszwang des Erhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG, dem Mie- ter zu gewährende Überlegungsfrist nach § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 MHG und/ oder Klagefrist nach § 2 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 MHG) zur Zulässigkeit oder zur Begründetheit der Klage vorgenommen hat. Wie oben bereits aufgezeigt geht aus der Begründung allerdings hervor, dass der (nicht durch eine Klageerhe- bung unterbrochene) Ablauf der Klagefrist die (materiell-rechtliche) Folge haben sollte, dass das betreffende Erhöhungsverlangen als nicht gestellt gilt (BT- Drucks. VI/2421, S. 4). (b) Die Vorschrift des § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG in seiner bis zum 31. Dezember 1982 geltenden Fassung, wonach der Vermieter ein neues Er- 28 29 30 - 14 - höhungsverlangen frühestens neun Monate nach (ungenutztem) Ablauf der Klagefrist betreffend das vorherige Erhöhungsverlangen stellen konnte, ist durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots von Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) dahingehend geändert worden, dass der Vermieter im Rechtsstreit ein Erhöhungsverlangen nachholen kann, sofern der Klage kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist. Dabei weist die Gesetzesbegründung sodann zwar - unter Bezugnahme auf eine Entschei- dung des Bundesverfassungsgerichts sowie auf eine Stimme im Schrifttum - darauf hin, dass eine Mieterhöhungsklage nach herrschender Meinung unzu- lässig sei, wenn es an einer ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens fehle (BT-Drucks. 9/2079, S. 16). Hierbei handelt es sich jedoch ersichtlich nur um die Wiedergabe der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur. Die Verlautbarung ei- nes eigenen gesetzgeberischen Willens ist damit nicht verbunden, zumal die Beantwortung der Frage, ob eine auf ein unwirksames Erhöhungsverlangen gestützte Zustimmungsklage als unzulässig oder als unbegründet abzuweisen ist, keinerlei Auswirkungen auf den mit der Gesetzesänderung verfolgten Zweck hat, der in der Förderung der Prozessökonomie und der Stärkung der Ver- mieterposition im Fall materiell berechtigter Erhöhungsbegehren bestand und durch die Einräumung der Möglichkeit, ein ordnungsgemäßes Erhöhungsver- langen im Rechtsstreit nachzuholen, erreicht werden sollte (BT-Drucks. 9/2079, S. 8, 16 f.). Die durch die vorgenannten Gesetzesmaterialien in Bezug genommenen Fundstellen rechtfertigen keine andere Beurteilung. (aa) Der - hinsichtlich der Jahresangabe der Veröffentlichung in der NJW fehlerhaft (es heißt dort - offensichtlich versehentlich - "NJW 1989" anstelle von "NJW 1980") - zitierte Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 12. März 31 32 33 - 15 - 1980 (BVerfGE 53, 352), dessen Gegenstand die Verfassungsbeschwerde ei- nes Vermieters gegen das seine Zustimmungsklage wegen Fehlens eines wirk- samen Erhöhungsverlangens abweisende Berufungsurteil war, befasst sich im Kern mit der Frage, welche formellen Anforderungen aus verfassungsrechtli- cher Sicht an ein Erhöhungsverlangen des Vermieters zu stellen sind. Den vom dortigen Berufungsgericht in dem seinerzeit zu beurteilenden Fall angelegten (strengen) Maßstab hat das Bundesverfassungsgericht als mit den verfas- sungsrechtlich zu beachtenden Grundsätzen, insbesondere mit Blick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, nicht vereinbar ange- sehen. Soweit das Bundesverfassungsgericht in diesem Zusammenhang von der Unzulässigkeit einer Zustimmungsklage ausgeht, die auf ein unwirksames Erhöhungsverlangen des Vermieters gestützt wird (BVerfGE 53, 352, 361; ebenso BVerfG, NJW 1987, 313), gehören die betreffenden Ausführungen nicht zu den tragenden Entscheidungsgründen und unterliegen deshalb nicht der Bindungswirkung des § 31 Abs. 1 BVerfGG (vgl. BVerfGE 112, 268, 277; BGH, Urteil vom 7. Juli 1986 - II ZR 238/85, ZIP 1986, 1211 unter 3; Bethge in Maunz/Schmidt-Bleibtreu/Klein/Bethge, BVerfGG, Stand Januar 2020, § 31 Rn. 96 ff.). Die Frage, ob die Einhaltung der für das Erhöhungsverlangen gesetzlich vorgeschriebenen Förmlichkeiten eine Sachurteilsvoraussetzung darstellt, war nicht Gegenstand der Überprüfung durch das Bundesverfassungsgericht, das stets (nur) die Einhaltung der verfassungsrechtlichen Vorgaben, darüber hinaus jedoch nicht die Richtigkeit der angegriffenen fachgerichtlichen Entscheidung überprüft. Grundrechtsrelevant war in dem betreffenden Streitfall allein die Fra- ge, inwieweit die Abweisung einer Zustimmungsklage aufgrund strenger formel- ler Anforderungen an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen - zulasten einer Prüfung der materiell-rechtlichen Berechtigung der Mieterhöhung - den Vermie- ter in seinem Eigentumsrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzt. Ob die Kla- 34 - 16 - geabweisung im gegebenen Fall als unzulässig oder als unbegründet erfolgt, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. (bb) Die in der Gesetzesbegründung erwähnte Literatur (Schmidt- Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Rn. C 112) vertritt zwar aus- drücklich den Standpunkt, dass es sich bei den in § 2 Abs. 2, Abs. 3 MHG nor- mierten Förmlichkeiten des Zustimmungsverfahrens um besondere Prozessvo- raussetzungen der Zustimmungsklage handele. Soweit diese Rechtsansicht auf den "eindeutigen Wortlaut" des Gesetzes gestützt wird, übersieht sie jedoch, dass die Verwendung der Formulierung "Frist zur Klageerhebung" für sich ge- nommen nicht aussagekräftig ist. Wie oben aufgezeigt normieren zahlreiche Gesetze Klagefristen, die aufgrund ihrer (materiell-rechtlichen) Wirkung dem materiellen Recht und damit der Begründetheit der jeweiligen Klage zugeordnet werden. Auch die weitere Argumentation, der Schutzzweck des § 2 MHG und der angestrebte Partnerschaftsgedanke für Mietverhältnisse über Wohnraum gebiete es, den Mieter mit den persönlichen und wirtschaftlichen Prozesslasten des Zustimmungsverfahrens erst zu konfrontieren, wenn der Vermieter außer- gerichtlich seine Forderung und Gründe verbindlich mitgeteilt und die Überle- gungsfrist abgewartet habe, ist unbehelflich. Denn weder wird sich ein Vermie- ter von der Erhebung einer Zustimmungsklage deshalb abhalten lassen, weil sie unzulässig (und nicht "nur" unbegründet) sein könnte, noch macht es für die persönliche und wirtschaftliche Belastung des Mieters einen Unterschied, ob eine ohne wirksames Erhöhungsverlangen und/oder eine verfrüht gegen ihn erhobene Zustimmungsklage unzulässig oder unbegründet ist. (c) Die Begründung zum Entwurf des am 1. September 2001 in Kraft ge- tretenen Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Miet- rechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) gibt eben- falls keinen Anlass zu der Annahme, dass die Einhaltung der Förmlichkeiten 35 36 - 17 - des Zustimmungsverfahrens nach §§ 558a, 558b Abs. 2 BGB (bis dahin § 2 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 MHG) nach dem Willen des Gesetzgebers als Sachur- teilsvoraussetzung zu behandeln wäre. Eine inhaltliche Änderung ist bei der Überleitung des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG in das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 558b Abs. 2 BGB) ausschließlich inso- weit vorgenommen worden, als die Klagefrist von bis dahin zwei Monaten um einen Monat verlängert wurde. Dementsprechend verhält sich die Gesetzesbe- gründung in erster Linie zu der Veranlassung für diese Änderung, die darin ge- sehen wurde, dass die bisherige Zweimonatsfrist dem Vermieter nicht ausrei- chend Zeit für die Vorbereitung seiner Klage gelassen und sich diese Frist ins- besondere im Fall von vorprozessualen Verhandlungen zwischen den Mietpar- teien als zu kurz erwiesen habe (BT-Drucks. 14/4553, S. 55 f.). Die zudem vorgenommene redaktionelle Änderung dergestalt, dass die bislang in einem Satz aufgeführten Fristen - sowohl die Überlegungsfrist als auch die Klagefrist (§ 2 Abs. 3 Satz 1 MHG) - nunmehr in zwei getrennten Sät- zen aufgeführt sind, spielt in der Gesetzesbegründung - ihrem Änderungsgehalt entsprechend - eine untergeordnete Rolle. Dieser Änderung wird eine Klarstel- lungsfunktion beigemessen, und zwar dahingehend, dass die Klagefrist als Ausschlussfrist zu begreifen sei (BT-Drucks. 14/4553, S. 56). Zwar knüpft die Gesetzesbegründung an diese Qualifizierung - unter Bezugnahme auf eine Lite- raturmeinung - die "Bedeutung", dass eine nach Fristablauf erhobene Klage unzulässig sei (BT-Drucks., aaO). Damit ist aber ersichtlich nicht der gestalteri- sche Wille verbunden, diese Frist (nunmehr unmissverständlich) als Sachur- teilsvoraussetzung einzustufen. Vielmehr referiert die Gesetzesbegründung auch hier lediglich die herrschende Literaturmeinung, ohne insoweit eine eigene Wertung zu vollziehen. 37 38 39 - 18 - Das ergibt sich schon daraus, dass der mit der redaktionellen Änderung des Gesetzestexts ausdrücklich verbundene Zweck, die Klagefrist als Aus- schlussfrist zu deklarieren, deren Einordnung als Sachurteilsvoraussetzung nicht bedingt. Denn auch dem materiellen Recht zugeordnete Klagefristen stel- len Ausschlussfristen dar und werden allgemein als solche bezeichnet (vgl. nur BGH, Urteile vom 16. Januar 2009 - V ZR 74/08, aaO; vom 6. Oktober 2005 - I ZR 14/03, VersR 2006, 1664 Rn. 9, 14). Die Bezugnahme auf eine Literaturstelle, die ihrerseits auf einige landge- richtliche und amtsgerichtliche Entscheidungen verweist, vermag ebenfalls nicht zu belegen, dass der Hinweis auf die Unzulässigkeit einer nach Fristablauf er- hobenen Zustimmungsklage das Ergebnis einer eigenständigen Auseinander- setzung des Gesetzgebers mit der Frage darstellte, ob die Klagefrist prozessua- ler oder materiell-rechtlicher Natur ist. Sowohl die in Bezug genommene Stim- me im Schrifttum als auch die seinerseits zitierte Rechtsprechung nehmen näm- lich lediglich - ohne dies zu hinterfragen oder zu begründen - an, eine nach Ab- lauf der gesetzlich vorgeschriebenen Klagefrist erhobene Zustimmungsklage sei als unzulässig abzuweisen (Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 1997, Art. 3 WKSchG II § 2 MHG Rn. 251; LG Frankenthal, NJW 1985, 273; LG Berlin, GE 1996, 1549; AG Mölln, WuM 1985, 319; AG Aachen, WuM 1992, 629). bb) Die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant gehaltene Rechts- frage hinsichtlich der formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB betrifft auch nicht einen sonst eindeutig abgrenzbaren selb- ständigen Teil des vorliegenden Streitstoffs. Anders als in dem Verfahren VIII ZR 121/17 (Senatsbeschlüsse vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723; vom 25. September 2018, NZM 2018, 948), in dem der Senat eine tatsächliche und rechtliche Unabhängigkeit zwischen dem 40 41 42 - 19 - die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB betreffenden Streitstoff einerseits und dem die materielle Berechtigung der Mieterhöhung nach § 559 BGB betreffenden Streitstoff andererseits bejaht hat, erfordert der hiesige Gesamtstreitstoff die Beantwortung einer Rechtsfrage, die sich im Zusammenhang sowohl mit den formellen Voraussetzungen des Miet- erhöhungsverlangens des Klägers nach § 558a BGB als auch mit der materiel- len Berechtigung dieses Verlangens nach § 558 BGB stellt. Gegenstand des vorliegenden Streitstoffs ist unter anderem die Frage, ob der Umstand, dass die Beklagten und die Rechtsvorgängerin des Klägers etwa zehn Jahre nach Einbau eines Bades mit (Innen-)WC durch die Beklagte zu 1 einen neuen Mietvertrag - unter erstmaliger Aufnahme des Beklagten zu 2 als (weiteren) Mieter - unterzeichnet haben, in dem die Wohnung als mit Bad und Toilette ausgestattet beschrieben ist, dazu führt, dass diese Ausstattung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen ist. Die Beantwortung dieser Frage erfordert eine rechtliche Würdigung der Vertrags- umstände. Deren Ergebnis spielt für die Frage der Erfüllung der formellen Vo- raussetzungen des Mieterhöhungsverlangens des Klägers insofern eine Rolle, als der seinerseits als Begründungsmittel herangezogene Berliner Mietspiegel 2015 (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB) Wohnungen ohne (Innen-)WC ausdrücklich von seinem Anwendungsbereich ausnimmt. Ob die Mietwohnung im Hinblick auf eine Mieterhöhung als mit (Innen-)WC ausgestattet anzusehen ist, wirkt sich aber auch auf die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens - na- mentlich auf die Bestimmung der zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete - aus. Diese Doppelrelevanz schließt eine vom restlichen Streitstoff unabhängige Beurteilung des die formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens betreffenden Streitstoffs aus. II. 43 - 20 - Die demnach in vollem Umfang durch das Revisionsgericht zu überprü- fende Beurteilung des Streitfalls durch das Berufungsgericht hält rechtlicher Nachprüfung stand. Dem Kläger steht ein Anspruch auf Zustimmung zu der mit dem Mieterhöhungsverlangen ihrer Rechtsvorgängerin vom 17. August 2015 begehrten Mieterhöhung zu (§ 558 Abs. 1 BGB). Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlan- gen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, das Mieterhö- hungsverlangen des Klägers genüge den formellen Anforderungen nach § 558a Abs. 1 BGB. a) Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außerge- richtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zu- stimmt oder nicht (Senatsurteile vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dürfen an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. 44 45 46 47 48 - 21 - Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforder- ten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche An- gaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsurteile vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO Rn. 15 f.; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NJW-RR 2019, 1482 Rn. 13 f.; vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, aaO Rn. 18; vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15, NJW 2016, 1385 Rn. 11; Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, NJW 2016, 2565 Rn. 5 [zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens für ein Ein- familienhaus mit einem nur für Mehrfamilienhäuser einschlägigen Mietspiegel]; jeweils mwN). b) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen gerecht. Die begehrte Erhöhung der Nettomiete um 43,52 € ab dem 1. November 2015 wird darin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Berlin für das Jahr 2015 und mit einer Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld G 1 begründet. Hierzu wird erläutert, dass eine einfache Wohnlage, ein bis 1918 bezugsfertig errichteter Altbau und das Vorhandensein von Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung zugrunde gelegt werden. Damit stützt sich das Mieterhöhungsbe- gehren auf ein zulässiges Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB) und ermöglicht den Beklagten, die Berechtigung der Mieterhöhung zumindest im Ansatz zu überprüfen. Dem steht nicht entgegen, dass der Mietspiegel 2015 der Stadt Berlin für Wohnungen ohne (Innen-)WC nach den dortigen Hinweisen keine Anwendung findet und die den Beklagten vermietete Wohnung im Hinblick auf die Mieterhö- hung als eine solche zu behandeln ist, weil es sich bei dem Bad und (Innen- 49 50 - 22 - )WC der Wohnung nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Aus- stattung, sondern um eine von den Beklagten geschaffene Einrichtung handelt. aa) Nach der Rechtsprechung des Senats bleibt eine vom Mieter im Ein- vernehmen mit dem Vermieter und auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt. Denn sie ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Ver- fügung gestellten Einrichtung und auf sie erstreckt sich die gesetzliche Ge- brauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht des Vermieters nicht (Senats- urteile vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18, NJW-RR 2019, 269 Rn. 17; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09; NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.). So liegt es auch hier. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist es in diesem Zu- sammenhang unerheblich, dass die Beklagten und die Rechtsvorgängerin des Klägers etwa zehn Jahre nach Einbau des Bades mit (Innen-)WC einen neuen Mietvertrag - unter erstmaliger Aufnahme des Beklagten zu 2 als (weiteren) Mieter - unterzeichnet haben, in dem diese Wohnung als mit Bad und Toilette ausgestattet beschrieben ist. Dadurch ist die von der Beklagten zu 1 und ihrem früheren Ehemann geschaffene Einrichtung nicht zu einer vom Vermieter zur Verfügung gestellten Ausstattung geworden. Es fehlt schon an Anhaltspunkten dafür, dass die damaligen Mietvertragsparteien (die Rechtsvorgängerin des Klägers und die Beklagten) mit der Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages über die Aufnahme des Beklagten zu 2 als Mieter hinaus eine Regelung dahin hätten treffen wollen, dass die von der Beklagten zu 1 (und ihrem früheren, ver- storbenen Ehemann) angeschaffte Einrichtung nunmehr als eine (auch bei Mieterhöhungen zugrunde zu legende) vermieterseitige Ausstattung gelten soll- te. Eine solche Regelung wäre im Übrigen nach § 558 Abs. 6 BGB - wegen Verstoßes gegen die Regelungen des § 558 Abs. 1 bis 5 BGB - ohnehin un- wirksam. Denn danach ist an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen (Senats- 51 52 - 23 - urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18, aaO Rn. 21). Für den Ausnahme- fall, dass der Vermieter dem Mieter die Kosten der Einrichtung erstattet hat, ist hier nichts vorgetragen oder ersichtlich. bb) Der Berliner Mietspiegel für das Jahr 2015 kann gleichwohl als Be- gründungsmittel im Sinne von § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB herangezogen werden. Er erfasst - durch in den Erläuterungen insoweit ausdrücklich vorgesehene Ab- schläge - noch bestimmte Fälle einer Minderausstattung, etwa Altbauwohnun- gen mit einer Bezugsfertigkeit vor 1918, die zwar über ein (Innen-)WC, aber nicht über ein Bad und/oder eine Sammelheizung verfügen. Für den vorliegen- den Fall, in dem die Wohnung (vom Vermieter) weder mit Bad noch mit (Innen- )WC ausgestattet ist, gilt dies allerdings nicht; eine derartige (Minder- )Ausstattung wurde zuletzt in dem Mietspiegel für das Jahr 2000 (durch Ab- schläge) berücksichtigt. Gleichwohl durfte der Mietspiegel Berlin für das Jahr 2015 aber für die Begründung des Mieterhöhungsbegehrens (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB) herange- zogen werden. Die Revision blendet insoweit aus, dass die fehlende Erfassung derart minderausgestatteter Wohnungen durch den Mietspiegel für das Jahr 2015 darauf zurückzuführen ist, dass solche Wohnungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht mehr in - für die Sammlung von belastbarem Datenmate- rial - ausreichender Zahl vorhanden sind. Auch der gerichtliche Sachverständi- ge hat, wie die Revision in anderem Zusammenhang anführt, Vergleichsobjekte ohne Bad und (Innen-)WC nicht recherchieren können. Die ortsübliche Ver- gleichsmiete für die minderausgestattete Wohnung der Beklagten konnte daher nur durch einen Vergleich mit anderen - zwar nicht identisch, aber zumindest ebenfalls sehr einfach ausgestatteten - Wohnungen beurteilt werden. In einer solchen Fallgestaltung kann ein - an sich für eine Wohnung nicht anwendbarer - Mietspiegel zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen 53 54 - 24 - werden, wenn er für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete zumindest eine Orientierungshilfe bietet (vgl. Senatsbeschluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, aaO Rn. 12 [zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Ein- familienhaus durch Bezugnahme auf einen nur Wohnungen in Mehrfamilien- häusern erfassenden Mietspiegel]). So liegt es auch hier. Denn die Beklagten konnten - ausgehend von dem Mietspiegelfeld G 1, in das die Wohnung bei (vermieterseitiger) Ausstattung mit einem (Innen-)WC einzuordnen wäre - die Berechtigung der begehrten Erhöhung zumindest an- satzweise überprüfen. Insoweit bieten die im Mietspiegel für andere Minderaus- stattungen vorgesehenen Abschläge eine gewisse Orientierung. Eine solche überschlägige Prüfung des Mieterhöhungsbegehrens war den Beklagten - ent- gegen der Auffassung der Revision - auch zumutbar. cc) Aus den von der Revision angeführten Senatsurteilen vom 13. November 2013 (VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 11 f.) und vom 12. November 2003 (VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219 unter II 2 b) ergibt sich kei- ne andere Beurteilung der vorliegenden Fallgestaltung und insbesondere kein anderer Maßstab. Das erstgenannte Urteil befasst sich mit der (hier nicht erheblichen) spe- ziellen Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Mieterhöhungsbegehren auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde gestützt werden kann (§ 558a Abs. 4 Satz 2 Alt. 2 BGB). Die weitere von der Revision genannte Senatsentscheidung betrifft die Frage, ob eine ausreichende Begründung bei einer Bezugnahme auf einen Mietspiegel nur dann vorliegt, wenn der Vermieter die Wohnung im Mieterhö- 55 56 57 58 - 25 - hungsverlangen in das richtige Mietspiegelfeld einordnet. Diese Frage stellt sich hier nicht. Denn im Streit steht nicht, ob der Kläger die Wohnung in das richtige Mietspiegelfeld eingeordnet hat, sondern ob er den Berliner Mietspiegel 2015 zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens überhaupt heranziehen durf- te. Im Übrigen ist die von der Revision angeführte Senatsrechtsprechung über- holt; in nachfolgenden Entscheidungen hat der Senat seine zunächst vertretene Auffassung, eine in formeller Hinsicht ausreichende Begründung im Sinne von § 558a Abs. 1 BGB liege im Fall der Bezugnahme auf einen Mietspiegel nur bei (objektiv) zutreffender Einordnung in eines der Mietspiegelfelder vor (Senatsur- teil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, aaO), dahingehend geändert, dass insoweit die Angabe des nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Miet- spiegelfelds genüge (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, WuM 2008, 88 Rn. 16; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 24; Senatsbe- schluss vom 26. April 2016 - VIII ZR 54/15, aaO). 2. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers ist ferner materiell begrün- det. a) Das Berufungsgericht hat sich nach ergänzender Beweisaufnahme - im Wege der Anhörung des bereits in erster Instanz hinzugezogenen Sachver- ständigen - in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht davon überzeugt, dass die vom Kläger begehrte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Dabei ist es - wie oben bereits aufgezeigt - zu Recht davon ausgegangen, dass die zu beurteilende Mietwohnung im Hinblick auf die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete als eine solche anzusehen ist, die nicht mit einem (Innen-)WC ausgestattet ist. aa) Dass das Berufungsgericht in diesem Zusammenhang das Vorgehen des Sachverständigen gebilligt hat, der Vergleichswohnungen ohne Bad und 59 60 61 - 26 - (Innen-)WC nicht zu recherchieren vermochte und deshalb Wohnungen mit an- derweitigen Minderausstattungen (ohne Sammelheizung) für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht insoweit darauf abge- stellt, dass dem Vermieter einer Wohnung ohne (Innen-)WC nur auf diesem Weg eine Mieterhöhung nach § 558 BGB möglich ist. bb) Die erstmals mit Schriftsatz vom 8. April 2020 erhobenen Rügen der Revision gegen den Inhalt des von den Vorinstanzen eingeholten Sachverstän- digengutachtens sowie dagegen, dass das Berufungsgericht dieses Gutachten seiner Entscheidungsfindung zugrunde gelegt hat, sind unbeachtlich. (1) Verfahrensfehler, die nicht von Amts wegen zu berücksichtigen sind, dürfen vom Revisionsgericht gemäß § 557 Abs. 3 Satz 2 ZPO nur geprüft wer- den, wenn sie innerhalb der Revisionsbegründungsfrist ordnungsgemäß erho- ben wurden (§ 551 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b ZPO). Das Nachschie- ben einer Verfahrensrüge oder ihrer Begründung ist nach Ablauf der Revisions- begründungsfrist ausgeschlossen (vgl. BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 5/15, NJW 2016, 3233 Rn. 17 mwN). (2) Danach sind die Rügen der Revision in dem am 8. April 2020 bei Ge- richt eingegangenen Schriftsatz vom selben Tag nicht zu berücksichtigen. (a) Die Revisionsbegründungsfrist lief, nachdem den Beklagten das Be- rufungsurteil am 8. November 2018 ordnungsgemäß zugestellt worden war, nach antragsgemäßer Verlängerung am 8. März 2019 ab. Das Nachschieben einer Verfahrensrüge war vorliegend auch nicht etwa deshalb zulässig, weil der 62 63 64 65 - 27 - Senat erstmals mit Beschluss vom 3. März 2020 darauf hingewiesen hat, dass er infolge der oben aufgezeigten Änderung seiner bisherigen Rechtsprechung zu der Annahme einer unbeschränkten Revisionszulassung neige. Die Möglich- keit einer Rechtsprechungsänderung muss der Rechtsanwalt stets in Betracht ziehen und dementsprechend bei der Abfassung seiner Revisionsbegründung berücksichtigen. (b) Die Revision macht insoweit auch ausschließlich Verfahrensmängel geltend, die nicht von Amts wegen zu berücksichtigen sind. Sie rügt zum einen, das Berufungsgericht habe sich mit den von den Be- klagten vorgebrachten Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten (Orientierung an mit der Mietwohnung der Beklagten nicht vergleichbaren Woh- nungen in nicht ausreichender Anzahl; Unvereinbarkeit der ermittelten ortsübli- chen Vergleichsmiete mit dem Berliner Mietspiegel) nicht (ausreichend) befasst. Damit beruft sich die Revision auf eine Gehörsverletzung (Art. 103 Abs. 1 GG), die als Verfahrensrüge ebenfalls nur unter den Voraussetzungen des § 551 Abs. 2, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b ZPO zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Ur- teil vom 11. Mai 2004 - XI ZR 22/03, juris Rn. 7 mwN). Gleiches gilt, soweit die Revision zum anderen rügt, das Sachverständi- gengutachten sei als Grundlage für die Entscheidungsfindung ungeeignet ge- wesen, weil es erhebliche Befundtatsachen nicht (ausreichend) offenlege. Ab- gesehen davon, dass das Sachverständigengutachten die von der Revision nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 91,176,184) für erforderlich erachteten Angaben über die Vergleichswohnungen (Adresse, Mietpreis, wesentliche Beschaffenheitsmerkmale) enthält, betrifft auch diese Rüge einen - nicht von Amts wegen zu berücksichtigenden - Verfah- rensfehler, indem sie die fehlerfreie Feststellung des der Würdigung zugrunde gelegten Tatbestands infrage stellt und nicht etwa auf einen - der materiell- 66 67 68 - 28 - rechtlichen Kontrolle unterliegenden - Verstoß gegen Denkgesetze oder Erfah- rungssätze oder gegen das Gebot der widerspruchsfreien und vollständigen Auseinandersetzung mit den Beweisergebnissen abzielt. b) Auch die übrigen Voraussetzungen des § 558 BGB (Jahressperrfrist, Kappungsgrenze) sind offensichtlich erfüllt. 3. Entgegen der Auffassung der Revision stehen die seit dem 23. Februar 2020 geltenden Bestimmungen des Gesetzes zur Mietenbegren- zung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) vom 11. Februar 2020 (GVBl. S. 50) dem Anspruch des Klägers nicht entgegen. a) § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln verbietet vorbehaltlich bestimmter - im Streitfall nicht festgestellter - Ausnahmen eine Miete, welche die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Im Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558a BGB kommt eine wirk- same Vereinbarung mit der Zustimmung des Mieters zu dem Mieterhöhungsbe- gehren des Vermieters zustande (§ 558b Abs. 1 BGB). Im Falle eines Rechts- streits nach § 558b Abs. 2 BGB tritt, wie die Revision zutreffend ausführt, die Vertragsänderung erst mit der Rechtskraft des der Zustimmungsklage des Vermieters stattgebenden Urteils ein; denn die Zustimmungserklärung des Mie- ters gilt gemäß § 894 ZPO erst dann als abgegeben (Senatsurteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 8). Die rechtliche Ausgestaltung des Mieterhöhungsverfahrens als einzukla- gender Anspruch auf Zustimmung zu einer Vertragsänderung führt somit zwar 69 70 71 72 73 - 29 - dazu, dass die angestrebte Vertragsänderung erst mit rechtskräftiger Verurtei- lung des Mieters wirksam wird. Entgegen der Auffassung der Revision folgt da- raus jedoch nicht, dass auch ein Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Vermie- ter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab einem vor dem Stichtag liegen- den Zeitpunkt begehrt (wie hier der Kläger zum 1. November 2015), gegen das in § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln angeordnete gesetzliche Verbot einer Überschreitung der am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarten Miete verstieße (ähnlich AG Charlottenburg, Urteil vom 4. März 2020 - 213 C 136/19, juris Rn. 15; Schultz, GE 2020, 168, 172; aA LG Berlin [67. Zivilkammer], WuM 2020, 204, 205 [zur Aussetzung eines Zustimmungsverfahrens zwecks Vorlage der Frage der Verfassungsmäßigkeit des MietenWoG Bln an das Bundesverfas- sungsgericht]; Tietzsch, WuM 2020, 121, 128 f.). Die von der Revision vertretene Auslegung mag zwar noch vom Wortlaut des Gesetzes gedeckt sein. Sie verkennt aber, dass es bei dem als Klage auf Abgabe einer Willenserklärung ausgestalteten Mieterhöhungsverfahren materi- ell um einen Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete zu dem sich aus § 558b Abs. 1, 2 BGB ergebendem Zeitpunkt geht, nämlich zum Beginn des dritten auf das Erhöhungsverlangen folgenden Monat. Insoweit hat der im Miet- erhöhungsprozess unterliegende Mieter die erhöhte Miete auch nachträglich zu entrichten, denn die Vertragsänderung bewirkt, dass der Mieter die erhöhte Miete nunmehr rückwirkend ab dem vorgenannten Zeitpunkt schuldet (vgl. Se- natsurteile vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 94/04, NJW 2005, 2310 unter II 2 b aa; vom 8. Juli 2011 - VIII ZR 204/10, aaO). Nach seinem Sinn und Zweck ist § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln des- halb dahin auszulegen, dass von dem darin geregelten Verbot (jedenfalls) ge- richtliche Mieterhöhungsverfahren nicht erfasst sind, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden 74 75 - 30 - Zeitpunkt verfolgt. Denn § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln bezweckt lediglich, Mietsteigerungen ab dem Stichtag zu verhindern, nicht aber die materielle Rechtslage in bereits laufenden Mieterhöhungsprozessen zum Nachteil des Vermieters zu verändern. Der Landesgesetzgeber hat eine auf den Tag der Gesetzesankündigung ("Eckpunktepapier") bezogene Rückwirkung des Geset- zes allein deshalb für erforderlich gehalten, weil dem Gesetzeszweck zuwider- laufende Mitnahmeeffekte in Form von Mieterhöhungen in dem Zeitraum zwi- schen Bekanntwerden des Gesetzesvorhabens und Inkrafttreten des Gesetzes unterbunden werden sollten (LT-Drucks. 18/2347 S. 24 f.). Ein solcher Mitnah- meeffekt ist aber bei Klagen nach § 558b Abs. 2 BGB, die - wie hier - auf Zu- stimmung zu einer Erhöhung zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt gerichtet sind, ausgeschlossen. Die Konstellation eines im Stichtagszeitpunkt anhängigen Mieterhöhungsprozesses nach § 558b Abs. 2 BGB wird im Übrigen in den Gesetzesmaterialien an keiner Stelle erörtert (dort ist nur die Rede von "Rechtsgeschäften" - LT-Drucks. 18/2347 S. 25 vierter Absatz), was aber zu erwarten gewesen wäre, wenn auch zum Stichtag bereits fällige und prozessual durchsetzbare Zustimmungsansprüche von dem Verbot hätten erfasst werden sollen. b) Ob das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin unbeschadet der hiesigen Erwägungen zur Auslegung des § 3 Abs. 1 Satz 1 dieses Gesetzes einer verfassungsrechtlichen Kontrolle standhält, was von ver- schiedenen Seiten aus mehreren Gründen bezweifelt wird (dazu BVerfG, WuM 2020, 150; NJW 2020, 1202; Beschluss vom 10. März 2020 - 1 BvR 515/20, juris [jeweils als unzulässig abgelehnte Anträge auf Erlass einer einstweiligen Anordnung im Zusammenhang mit noch nicht verbeschiedenen Verfassungs- beschwerden von Vermietern]; LG Berlin, aaO S. 206 mit zahlreichen Nachwei- sen aus der 76 - 31 - Literatur), kann danach - wegen fehlender Entscheidungserheblichkeit - offen bleiben. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Neukölln, Entscheidung vom 09.05.2018 - 17 C 288/15 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.11.2018 - 65 S 113/18 -

BGH VIII ZR 82/1824.04.2019 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 286/06 Verkündet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan- gens nach § 558 BGB. 1 Die Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug 237,16 € zuzüglich Nebenkosten. 2 Mit Schreiben vom 20. März 2003 machte die Klägerin wegen im Einzel- nen dargelegter Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung um 51,30 € monatlich mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Mit Schreiben vom 9. Juli 2003 forderte die Klägerin die Beklagten auf, die bis zu diesem Zeitpunkt noch nicht gezahlten Modernisierungszuschläge von jeweils 51,30 € für die Monate Juni und Juli 2003 zu überweisen. Die Beklagten zahlten 3 - 3 - am 22. Juli 2003 einen Betrag von 49,54 € mit dem Vermerk "Nachz. mod juni juli". Auf Nachfrage der Klägerin erläuterten die Beklagten, dass es sich um ei- nen - vom Mieterverein G. errechneten - monatlichen Modernisierungszu- schlag in Höhe von 24,77 € handele. 4 Mit Schreiben vom 26. Juli 2004 begehrte die Klägerin von den Beklag- ten Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete ab 1. Oktober 2004 um 41,18 € auf 303,11 € monatlich. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklag- ten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisie- rung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 24,77 € monatlich) anerkannt hät- ten - eine bisherige Nettomiete von 261,93 € zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä- gerin ihr Begehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 6 Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung scheitere bereits daran, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsver- langens die letzte Mieterhöhung noch kein Jahr zurückgelegen habe und das Mieterhöhungsverlangen deshalb unwirksam sei. Denn erst durch das Mieter- 7 - 4 - höhungsverlangen vom 26. Juli 2004 habe die Klägerin das in den regelmäßi- gen Zahlungen der Beklagten liegende Angebot auf einvernehmliche Erhöhung der Grundmiete um 24,77 € angenommen, wodurch eine übereinstimmende Änderung der Miethöhe gemäß § 557 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese Anhe- bung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß §§ 559 bis 560 BGB anzusehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahme- vorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re- daktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557 Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält- nis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände- rung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig durchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde- re für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge- ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun- gen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz- würdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge- hensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet habe. 8 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An- spruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom 9 - 5 - 26. Juli 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden. 10 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 24,77 € durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru- fungsgerichts, in den - im Anschluss an das Schreiben der Klägerin vom 9. Juli 2003 - geleisteten Zahlungen der Beklagten liege ein Angebot auf einvernehm- liche Erhöhung der Grundmiete um den jeweils zusätzlich gezahlten Betrag von 24,77 €, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom 26. Juli 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung in der Revi- sionsinstanz nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefunde- ne Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli- chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten umgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsur- teils in einem dieselbe Wohnanlage der Klägerin betreffenden, im Wesentlichen gleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchge- führter Modernisierungsmaßnahmen. 11 - 6 - § 559 BGB verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirt- schafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vor- handenen alten Wohnbestandes zu fördern. Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungs- bestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten Mieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemes- sung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch für die so genannte Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber ha- be durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Ände- rungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähi- ger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Be- rufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsver- fahren keine Stütze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begründen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13). 12 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi- derung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Moderni- sierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist. Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe (hier: 24,77 €) auch einseitig nach § 559 BGB hät- te durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legen- 13 - 7 - den Sachverhalt der Fall, denn von einer materiellen Berechtigung der Klägerin, wegen Modernisierung eine Mieterhöhung in Höhe von 24,77 € zu verlangen, sind auch die Beklagten nach einer Prüfung des Mieterhöhungsschreibens vom 20. März 2003 durch den Mieterverein ausgegangen. Unter diesen Umständen bedurfte es entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung keines näheren Sachvortrags der Klägerin zu weiteren Einzelheiten der Modernisierungsmaß- nahmen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den weite- ren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). 14 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 08.11.2005 - 1 C 1106/04 - LG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 127/05 -

BGH VIII ZR 122/0507.02.2007 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:240419UVIIIZR82.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 82/18 Verkündet am: 24. April 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. März 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz vom 16. Februar 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer in Görlitz gelegenen Wohnung der Kläge- rin. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 30. Oktober 2014 begehrte die Klä- gerin unter Benennung von drei Vergleichswohnungen eine Erhöhung der mo- natlichen Nettomiete (nachfolgend nur: Miete) für die 54 m² große Wohnung von 310,50 € auf 352,08 €. Die Beklagte stimmte mit Schreiben vom 22. De- zember 2014 einer Mieterhöhung auf 324 € (6,00 €/m²) zu. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu einer weitergehenden Miet- erhöhung auf 352,08 € (6,52 €/m²) gerichtete Klage nach Einholung eines 1 2 - 3 - schriftlichen Sachverständigengutachtens mit zwei Ergänzungsgutachten ab- gewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin nach ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kläge- rin ihr Zustimmungsbegehren, soweit die Beklagte ihm nicht zugestimmt hat, weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Zu Recht habe das Amtsgericht unter Zugrundelegung der Ausführungen des Sachverständigen die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Be- klagten auf 5,80 €/m² geschätzt und das Zustimmungsverlangen der Klägerin demgemäß zurückgewiesen. Der Sachverständige habe unter Heranziehung von 16 Vergleichswoh- nungen im Stadtgebiet nachvollziehbar eine Mietpreisspanne von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m² ermittelt. Ohne Erfolg mache die Klägerin geltend, auch der oberste Wert der vorgenannten Spanne spiegele die ortsübliche Vergleichsmiete wider. Der Sachverständige habe die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Punktwert von 5,80 €/m² festgestellt. Zwar werde die Einzelvergleichsmiete als "konkrete" ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel durch Einstufung der Wohnung inner- 3 4 5 6 7 - 4 - halb der Mietpreisspanne aufgrund zusätzlicher Kriterien näher bestimmt. Das Berufungsgericht verstehe den Befund des Sachverständigen aber dahinge- hend, dass hier der arithmetische Mittelwert (5,83 €/m², gerundet 5,80 €/m²) den Punktwert der unter Berücksichtigung qualitativer Kriterien angepassten Vergleichsmiete darstelle. Dieser Wert bilde nach den Darlegungen des Sach- verständigen, denen das Berufungsgericht folge, die punktgenaue Einzelver- gleichsmiete für die von der Beklagten gemietete Wohnung ab. Die vom Sachverständigen ermittelte Spanne der ortsüblichen Ver- gleichsmiete sei nicht mit der Bandbreite der Einzelvergleichsmiete gleichzuset- zen. Vielmehr habe der Sachverständige die in Rede stehende Wohnung nach den von ihm bereits im Vorfeld vorgenommenen Anpassungen innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete - ohne dass er eine weitere Höher- oder Herabstufung der Wohnung als erforderlich erachtet habe - eingruppiert und sei so zu einer punktgenauen Einzelvergleichsmiete gelangt. Im Rahmen der vom Sachverständigen ermittelten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete für die zu bewertende Wohnung habe er sich demgemäß auf den Mittelwert der Mietpreisspanne als Einzelvergleichsmiete festgelegt. Da somit bereits eine Einzelvergleichsmiete vorliege, komme eine Anhebung der Miete für die betref- fende Wohnung auf den obersten Wert der Spanne der ortsüblichen Ver- gleichsmiete nicht in Betracht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung nicht verneint werden. 8 9 - 5 - Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Ver- gleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohn- raum vergleichbarer Art, Größe und Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ein- schließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. 1. Nach dieser Maßgabe hat der Tatrichter zunächst Feststellungen zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete zu treffen. Wie der Senat mit Urteil vom heutigen Tag in dem Parallelverfahren VIII ZR 62/18 (unter B I 2 b bb [2]) entschieden hat und die Revisionserwiderung unter Hinweis auf die vom Beru- fungsgericht entgegen § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB im maßgeblichen Vierjahres- zeitraum nicht berücksichtigte Änderung von Bestandsmieten mit Recht rügt, sind die hier getroffenen Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m² reiche, nicht frei von Rechtsirrtum. Zwar greift die Revision der Klägerin dies nicht an. Dennoch ist das Beru- fungsurteil bereits aufgrund der rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete aufzuhe- ben, weil das Revisionsgericht auf die Gegenrüge der Beklagten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 Halbs. 2 ZPO auch im Rahmen der Revision der Klägerin nicht an die rechtsfehlerhaften tatsächlichen Feststellungen des Berufungsge- richts zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete gebunden ist (vgl. Münch- KommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 559 Rn. 15; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 559 Rn. 52; jeweils mwN). 10 11 12 - 6 - 2. Hingegen ist die Auffassung der Revision, die Klägerin könne die von ihr begehrte Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,52 €/m² schon deshalb beanspruchen, weil der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete mit einer Spanne von 4,58 €/m² bis 7,08 €/m² ermittelt habe und der Vermieter Zu- stimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur oberen Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen dürfe, unabhängig davon unbegründet, dass der Gutachter die ortsübliche Vergleichsmiete nicht in jeder Hinsicht den gesetzli- chen Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB entsprechend ermittelt hat. a) Zwar ist der Senat davon ausgegangen, dass es sich bei der ortsübli- chen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten (Einzel-)Vergleichs- miete nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handelt, sondern diese sich auch innerhalb einer - kleinen - Bandbreite bewegen kann, wie es in dem dem Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, NJW 2010, 146 Rn. 14 mwN) zu Grunde liegenden Mietererhöhungsverfahren der Fall war. In jenem Verfahren hatte die dortige Sachverständige eine kleine Bandbreite von 0,24 €/m² ermittelt. Sie hat dabei 19 Vergleichswohnungen in die Betrachtung einbezogen und durch Zu- und Abschläge entsprechend der einzelnen Wohn- wertmerkmale im Vergleich zu der in Rede stehenden Wohnung die erforderli- che Vergleichbarkeit hergestellt. In diesem Fall der auffällig dicht zusammenlie- genden Mieten der Vergleichswohnungen hat der Senat das Mieterhöhungsver- langen in Höhe des oberen Wertes der Bandbreite der von der Sachverständi- gen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtfertigt gehalten (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15). In einem solchen Fall liegt es nahe, dass die ortsübliche Einzelvergleichsmiete keinen punktgenauen Wert darstellt, sondern am besten durch eine kleine Bandbreite von Mieten wieder- gegeben wird. 13 14 - 7 - b) Für den davon zu unterscheidenden Fall, dass ein Sachverständiger bei einem Vergleich der zur Beurteilung stehenden Wohnung mit ähnlichen Vergleichswohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Mieten ge- langt, hat der Senat es hingegen nicht gebilligt, dass ohne Weiteres der obere Wert der so ermittelten Bandbreite als die vom Vermieter zu beanspruchende ortsübliche Einzelvergleichsmiete zu Grunde gelegt wird (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 16 ff. [zu einer festge- stellten Streubreite von 6,05 €/m² bis 8 €/m²]). c) Stets müssen zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswoh- nungen zu der zu beurteilenden Wohnung berücksichtigt werden, um die Ver- gleichbarkeit herzustellen, sei es durch Zu- und Abschläge (vgl. hierzu Senats- urteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 28), wie sie von man- chen Sachverständigen vorgenommen werden, sei es durch ein Punkte- Bewertungssystem, wie es der Sachverständige vorliegend angewendet hat. Soweit sich danach - was durchaus denkbar ist - auch nach der Berück- sichtigung der Qualitätsunterschiede der zum Vergleich herangezogenen Woh- nungen noch eine breite Marktstreuung ergibt, darf die ortsübliche Einzelver- gleichsmiete jedoch nicht mit dem oberen Wert der Streubreite gleichgesetzt werden. Vielmehr obliegt es dem sachverständig beratenen Tatrichter, die vom Vermieter zu beanspruchende Vergleichsmiete innerhalb dieses Rahmens zu ermitteln. Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht ab- schließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen. So mag es - vor allem wenn Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht festge- stellt werden können - angemessen sein, den arithmetischen Durchschnittswert 15 16 17 - 8 - zugrunde zu legen. Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um ei- nen kleinen Wert herum mag es hingegen gerechtfertigt sein, die dadurch re- präsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzu- sehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO). d) Soweit die Revision geltend macht, die Ursache der vom Sachver- ständigen hier ermittelten großen Streubreite der für die herangezogenen Ver- gleichswohnungen gezahlten Mieten liege - wie der Sachverständige bei seiner Anhörung bestätigt habe - darin, dass für Wohnungen mit gleichen Eigenschaf- ten unterschiedliche Mieten gezahlt würden, so rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Im Gegenteil zeigt dies, dass es gerade nicht gerechtfertigt ist, auch den oberen Wert einer breiten Marktstreuung als die ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen und dem Vermieter einen darauf gerichteten Zustimmungsanspruch zu gewähren. Denn eine solche Marktstreuung beruht nicht auf den gesetzli- chen Qualitätsmerkmalen, an denen die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zu messen ist. Es erscheint nicht sachgerecht, dass eine solcherart auffällige Marktstreuung allein dem Vermieter zu Gute kommen soll- te. Dies führte nämlich dazu, dass der Vermieter - von "Ausreißermieten" abge- sehen - im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden hat; eine derartige "Spitzenmiete" repräsentiert jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 13). Zudem liefe dies der gesetzlichen Regelung des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB zuwider, 18 19 - 9 - wonach für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu Grunde zu legen ist. Denn zumindest in Zeiten angespannter Wohnungsmärkte und steigender Mie- ten würde die von der Revision vertretene Auffassung regelmäßig dazu führen, dass sich erhöhte Bestandsmieten im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens letztlich nicht auswirken, weil es dem Vermieter gestattet würde, Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zum oberen Wert der Marktstreuung, der re- gelmäßig durch die höchste Neuvertragsmiete repräsentiert würde, zu verlan- gen. III. Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 653 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses auf der Grundlage eines neuen oder eines ergänzenden Gutachtens tragfähige Feststellungen 20 - 10 - sowohl zur Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete als auch zur Einzelver- gleichsmiete treffen kann. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 15.05.2017 - 4 C 136/15 - LG Görlitz, Entscheidung vom 16.02.2018 - 2 S 65/17 -

§ 557§ 558

BGH VIII ZR 280/1225.09.2013 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/05 Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebunde- nen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weite- re Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Oktober 2006 durch den Richter Wiechers als Vorsitzenden, die Rich- ter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerinnen werden das Urteil der Zivil- kammer 67 des Landgerichts Berlin vom 25. April 2005 aufgeho- ben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 5. August 2004 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerinnen 124,83 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17. April 2004 zu zahlen. Es wird festgestellt, dass die derzeit von den Klägerinnen an die Beklagte zu zahlende Kaltmiete für die Mietwohnung N. straße in B. 359,07 € netto nicht überschreitet und dass Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB zu- lässig sind. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerinnen sind aufgrund Mietvertrages vom 27. November 2002 Mieterinnen einer Wohnung der Beklagten im Haus N. straße in B. . Das Gebäude ist etwa 1900 errichtet und in den siebziger Jahren saniert worden. Dazu bewilligte die zuständige Behörde öffentliche Mittel und geneh- migte nach Abschluss der Baumaßnahme die ermittelte Durchschnittsmiete. Der Mietvertrag der Parteien lautet unter anderem wie folgt: 2 "§ 1 Mietsache … Art der Wohnung: Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt für Sozialwohnung § 17. Die Wohnung ist preisgebunden. § 3 Miete und Nebenleistungen (1) Die vom Wohnungsunternehmen ggf. unter Berücksichtigung von Objekt- und Subjektverbilligungen ermittelte Miete beträgt ab Vertragsbeginn monatlich .... (2) Der Mieter wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die ausgewiesenen Zuschüsse/ Subventionen/ Minderungen/ Nach- lässe aufgrund objekt- bzw. subjektbezogener, z.T. einkommens- abhängiger Umstände wegfallen können und sich daraus eine Er- höhung der ausgewiesenen Zahlmiete ergeben kann. ... § 5 Mietänderungen Das Wohnungsunternehmen ist berechtigt, die in § 3 Abs. 1 ge- nannte Miete nach Maßgabe der gesetzlichen Vorschriften - auch rückwirkend - zu ändern. Bei preisgebundenem Wohnraum gilt die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart. - 4 - Die Miete ändert sich insbesondere durch planmäßige oder au- ßerplanmäßige Kürzung, Fortfall oder Änderung des Zinssatzes bei dem vom Land B. gewährten Förderungsmitteln (Objekt- bzw. Subjektverbilligungen). ... Neben den förderungsbedingten Mietsteigerungen kann sich die vom Mieter zu zahlende Miete ändern aufgrund - veränderter und durch die I. bank B. (I. ) bewillig- ter Durchschnittsmiete, …" Als monatliche Miete (ohne Vorauszahlungen für Betriebskosten und für Heizkosten/Warmwasser) wurden 359,07 € vereinbart. Durch Erklärungen vom 27. Mai 2003 und 26. Februar 2004 erhöhte die Beklagte die Nettokaltmiete zum 1. Juli 2003 um 10,11 € und zum 1. April 2004 um 23,73 €. Die Klägerin- nen bezahlten die geforderten Beträge bis zum 30. April 2004. 3 In dem vorliegenden Rechtsstreit begehren die Klägerinnen von der Be- klagten Rückzahlung der geleisteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 124,83 € nebst Verzugszinsen. Weiter beantragen sie die Feststellung, dass die von ihnen geschuldete Nettokaltmiete den Betrag von 359,07 € nicht über- schreitet und Mieterhöhungen unter Anwendung der §§ 558 ff. BGB zu erstellen sind. Die Klägerinnen sind der Ansicht, die Erhöhungsbeträge seien von ihnen ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Beklagte sei zu den einseitig vorge- nommenen Erhöhungen der Miete nicht berechtigt gewesen. Da die Vorausset- zungen nach § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) nicht vor- gelegen hätten, seien Mieterhöhungen nicht einseitig nach § 10 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbin- dungsgesetz – WoBindG) zulässig, sondern nur im Zustimmungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzbar. 4 - 5 - Die Klage ist bei Amts- und Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Klägerinnen ihr Klagebegehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Die Klägerinnen hätten keinen Rückforderungsanspruch nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen überzahlter Mieten. Die geschuldete monatliche Mie- te sei nicht auf dem ursprünglichen Niveau von 359,07 € stehen geblieben, sondern habe sich aufgrund der Mieterhöhungserklärungen der Beklagten je- weils zum 1. Juli 2003 und zum 1. April 2004 auf zuletzt 392,91 € erhöht. Die Beklagte sei berechtigt gewesen, die Mieten in der vorgenommenen Weise zu erhöhen. 7 Dabei könne davon ausgegangen werden, dass die gesetzlichen Vor- aussetzungen einer Sozialwohnung nach § 17 Abs. 1 II. WoBauG in der allein in Betracht kommenden Alternative des Satzes 2 nicht vorgelegen hätten. Die Parteien hätten indes die von der Beklagten angewandten Mieterhöhungen nach dem Verfahren im sozialen Wohnungsbau vertraglich vereinbart. Eine sol- che Regelung sei möglich. Entscheidend sei, dass hier die öffentliche Förde- rung in Anspruch genommen worden sei. Es habe sich so die Vorstellung bei- der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Vertrages realisiert. Die Beklagte habe eine öffentlich geförderte Wohnung vermieten und dabei den Mietpreis der Kostenentwicklung insbesondere aufgrund eines Förderungsabbaus anpassen können wollen. Die Klägerinnen hätten eine solche Wohnung anmieten wollen. 8 - 6 - Es liege im Rahmen der Vertragsfreiheit, eine Anwendung der Vorschriften über die Mietpreisbindung zu vereinbaren, wenn eine öffentliche Förderung tatsäch- lich gewährt worden sei. Darin liege für den Mieter kein Nachteil. Das System der öffentlichen Förderung diene den Interessen wirtschaftlich schwächerer Mieter, denen daran gelegen sei, angemessenen Wohnraum zu bezahlbaren Preisen zu erhalten. Die Klägerinnen hätten aus den genannten Gründen auch keinen Fest- stellungsanspruch. 9 II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 10 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht den von den Klägerinnen geltend gemachten Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der von ihnen an die Beklagte geleisteten Mieterhöhungsbeträge von insgesamt 124,83 € verneint. 11 a) Die Leistung der Klägerinnen ist ohne Rechtsgrund erfolgt. Die von der Beklagten vorgenommenen Mieterhöhungen sind unwirksam, da sie hierzu entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht einseitig berechtigt war. 12 aa) Eine solche Berechtigung der Beklagten ergibt sich, wie auch das Berufungsgericht unausgesprochen angenommen hat, nicht aus § 10 WoBindG. Diese Vorschrift sieht zwar im Bereich des mit öffentlichen Mitteln geförderten, preisgebundenen Wohnraums eine Befugnis des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete vor. Um solchen Wohnraum handelt es 13 - 7 - sich jedoch bei der von den Klägerinnen gemieteten Wohnung trotz der mit öf- fentlichen Mitteln geförderten Sanierung des Hauses nicht. Das Berufungsge- richt ist davon ausgegangen, dass die Beklagte nicht ausreichend dargelegt hat, dass die Voraussetzungen des – nach ihrem eigenen Vorbringen – allein in Betracht kommenden Wohnungsbaus durch Ausbau gemäß § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG erfüllt sind. Diese tatrichterliche Würdigung wird von der Revisions- erwiderung nicht angegriffen und ist aus Rechtsgründen auch sonst nicht zu beanstanden. Der bestandskräftige Bescheid der zuständigen Behörde, durch den die öffentlichen Mittel für die Sanierung des Gebäudes bewilligt worden sind, entfaltet insoweit keine Bindungswirkung (vgl. KG WuM 1985, 387 = ZMR 1985, 411; ferner BVerwG NVwZ 1987, 496, 497). bb) Eine Berechtigung der Beklagten zur einseitigen Mieterhöhung be- steht entgegen der Annahme des Berufungsgerichts auch nicht nach §§ 1, 3 und 5 des Mietvertrages der Parteien. 14 Das Berufungsgericht hat diese Vertragsbestimmungen allerdings wie schon das Amtsgericht dahin ausgelegt, dass die Eigenschaft der Mieträume, öffentlich gefördert und preisgebunden zu sein, unmittelbar Vertragsinhalt ge- worden ist und die Beklagte dementsprechend im Fall einer Erhöhung der lau- fenden Aufwendungen – etwa infolge des Abbaus der öffentlichen Förderung – gemäß § 10 WoBindG zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete befugt sein soll. Ob die Angriffe der Revision gegen diese Auslegung berechtigt sind, kann dahinstehen. Jedenfalls ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreis- bindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Wie die Revision zu Recht geltend macht, wird dadurch zum Nachteil des Mieters von § 557 Abs. 3 BGB und § 558 Abs. 1 BGB abgewichen, wonach der Vermieter Mieterhöhungen, sofern er sie nicht während des Mietverhältnisses mit dem Mieter vereinbart 15 - 8 - (§ 557 Abs. 1 BGB), nur nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB, das heißt – von den Sonderfällen der §§ 559, 560 BGB abgesehen – nur mit Zustimmung des Mieters verlangen kann. 16 (1) Die Abweichung besteht darin, dass die Mieterhöhung nicht der Zu- stimmung des Mieters bedarf. Diese Abweichung ist grundlegend. Das Zustim- mungserfordernis im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens nach § 558 BGB ist Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit, das nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Bereich des preisfreien Wohnraums nicht nur für die Einigung über die Höhe der Miete bei Vertragsschluss, sondern auch bei der Erhöhung der Miete während des laufenden Mietverhältnisses gelten soll, wie sich insbe- sondere aus der die Regelungen über die Miethöhe einleitenden Vorschrift des § 557 Abs. 1 BGB ergibt (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 BGB Rdnr. 2). Das damit nicht zu vereinbarende Recht des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 10 WoBindG ist demgegen- über Ausfluss der strengen staatlichen Reglementierung der Miethöhe im Be- reich des preisgebundenen Wohnraums. (2) Die Abweichung ist für den Mieter auch nachteilig. Er kann zwar die Zahlung der vom Vermieter einseitig erhöhten Miete verweigern, so dass dieser gegebenenfalls Zahlungsklage erheben muss, in deren Rahmen die Vorausset- zungen für eine Erhöhung der Kostenmiete gerichtlich nachgeprüft werden. Durch die Zahlungsverweigerung setzt sich der Mieter jedoch der Gefahr einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB aus, der er nicht mehr begegnen kann, wenn sich die einseitige Mieterhöhung des Vermieters erst im Räumungsprozess als berechtigt erweist. Diese Gefahr besteht dagegen nicht, wenn die Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB der Zustimmung des Mieters bedarf, da der Vermieter insoweit nach § 558b Abs. 2 BGB erst – erfolgreich – Klage auf Erteilung der Zustim- 17 - 9 - mung erheben muss, bevor ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete ent- steht. 18 Der in der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung bestehende Nachteil der Kostenmiete kann nicht durch etwaige Vorteile, na- mentlich eine geringere Höhe, ausgeglichen werden (vgl. Schmidt- Futterer/Börstinghaus, aaO, § 557 BGB Rdnr. 66; a.A. Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 10 MHG Rdnr. 6). Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB, der für eine Einschränkung der Unwirk- samkeit einer zum Nachteil des Mieters abweichenden Vereinbarung nichts er- kennen lässt. Dafür spricht auch der Schutzzweck der Vorschriften, der beein- trächtigt wäre, wenn sich der Vermieter eine derartige Vereinbarung durch Ge- währung anderweitiger Vorteile erkaufen könnte. Im Übrigen bietet die Kosten- miete dem Mieter, abgesehen von der Berechtigung des Vermieters zur einsei- tigen Mieterhöhung, nicht nur Vorteile. § 558 BGB sieht Beschränkungen der Mieterhöhung (Wartefristen, Kappungsgrenze) vor, die in § 10 WoBindG fehlen. Deswegen ist keineswegs sicher, dass die erhöhte Kostenmiete in jedem Fall niedriger ist als die nach § 558 BGB zu zahlende Miete. Angesichts dessen ist eine Vereinbarung der Kostenmiete nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll (Mersson in Fischer- Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6 Mietrecht, Erg.-Lfg. Juni 2005, § 557 BGB Anm. 6 Nr. 1; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 557 Rdnr. 51). Dafür lässt sich dem Mietvertrag der Parteien nichts entneh- men. (3) Das vom Berufungsgericht angeführte Senatsurteil vom 21. Januar 2004 – VIII ZR 115/03 (NJW-RR 2004, 1017) rechtfertigt keine andere Beurtei- lung. In dieser Entscheidung hat der Senat in einem Fall, in dem der Vermieter 19 - 10 - die öffentlichen Fördermittel für die Sanierung seines Hauses nicht in Anspruch genommen hatte, die Auslegung des Mietvertrags durch das dortige Beru- fungsgericht gebilligt, dass die Parteien durch die Bezeichnung der Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" in Verbin- dung mit der Vereinbarung der nach den einschlägigen Förderrichtlinien höchstzulässigen Miete eine Anhebung der Miete auf die örtliche Vergleichs- miete gemäß § 557 Abs. 3 BGB wirksam ausgeschlossen haben, so dass eine Mieterhöhung nur in den Fällen der Änderung der Kostenmiete zulässig ist. So- weit darin unausgesprochen zum Ausdruck kommt, dass der Vermieter nach der vertraglichen Vereinbarung zur einseitigen Erhöhung der Miete berechtigt sei, hält der Senat daran nicht fest. b) Das Berufungsurteil stellt sich insoweit auch nicht aus anderen Grün- den als richtig dar (§ 561 ZPO). 20 aa) Die Geltendmachung des in Rede stehenden Bereicherungsan- spruchs verstößt nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Der Senat hat allerdings in mehreren Parallelsachen, in denen er die vom jeweiligen Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Be- schluss nach § 552a ZPO zurückgewiesen hat, angenommen, dass die Rück- forderung der jahrelang vorbehaltlos gezahlten Mieterhöhungsbeträge treuwid- rig ist. Das kommt hier schon deswegen nicht in Betracht, weil zwischen der ersten Mieterhöhung zum 1. Juli 2003 und der Klageerhebung im April 2004 nur einige Monate vergangen sind. 21 bb) Für einen Wegfall der Bereicherung (§ 818 Abs. 3 BGB) auf Seiten der Beklagten fehlt es an entsprechendem Vortrag. Soweit die Revisionserwide- rung auf die Ausführungen der Beklagten in der Vorinstanz verweist, wonach 22 - 11 - sie gegebenenfalls Mieterhöhungen nach § 558 BGB vorgenommen hätte, sind deren Voraussetzungen nicht dargetan. 23 2. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich zugleich, dass entge- gen der Ansicht des Berufungsgerichts auch die Feststellungsanträge der Klä- gerinnen begründet sind. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Da es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf, ist der Rechtsstreit zur End- entscheidung reif. Daher sind das Berufungsurteil aufzuheben und das erstin- stanzliche Urteil abzuändern, und der Klage ist gemäß den Anträgen der Kläge- rinnen stattzugeben. 24 Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 05.08.2004 - 224 C 99/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.04.2005 - 67 S 264/04 -

§ 558b§ 561

BGH VIII ZR 298/1302.07.2014 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 280/12 Verkündet am: 25. September 2013 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558b Abs. 1, § 561 Abs. 1 a) Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11). b) Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen spä- teren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt be- nennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich an- schließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). BGH, Urteil vom 25. September 2013 - VIII ZR 280/12 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. September 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 7. August 2012 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 6. November 2012 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 7. Januar 2011 wurden sie seitens des Vermieters aufgefordert, der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete (1.363,92 €) um 272,78 € auf 1.636,70 € mit Wir- kung zum 1. August 2011 zuzustimmen. Die Beklagten stimmten nicht zu. Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagten auf Zustimmung zur be- gehrten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung des Klägers stattgegeben. Mit ihrer 1 2 - 3 - vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wie- derherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren von Inte- resse - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers entspreche den formellen An- forderungen und sei auch materiell berechtigt. Insbesondere stehe der Wirk- samkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen, dass die Erhöhung erst zu einem späteren Zeitpunkt (1. August 2011) begehrt worden sei, als er sich bei Anwendung des § 558b Abs. 1 BGB ergebe (1. April 2011). Der Bundesge- richtshof habe in seiner Entscheidung vom 8. Juni 2011 (VIII ZR 204/10) ausge- führt, dass sich der Wirksamkeitszeitpunkt aus der gesetzlichen Regelung er- gebe, wenn die Parteien nicht ausdrücklich eine spätere Geltung vereinbarten. Diese Formulierung lasse erkennen, dass auch ein späterer als der sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebende Zeitpunkt von den Parteien wirksam vereinbart werden könne. Die Benennung eines späteren Zeitpunkts benachteilige den Mieter auch nicht (§ 558b Abs. 4 BGB), denn die Mieterhöhung trete dann nur später ein als in § 558b Abs. 1 BGB bestimmt. Ein Verstoß gegen § 561 BGB liege ebenfalls nicht vor. Zwar würde die den Beklagten zustehende Frist zur Ausübung des ihnen zustehenden Sonder- 3 4 5 6 7 - 4 - kündigungsrechts nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB erst am 31. Juli 2011 enden, wenn ihnen das Mieterhöhungsverlangen, § 558b Abs. 1 BGB folgend, erst im Mai 2011 zugegangen wäre, während die Frist im Streitfall mit Ablauf des 31. März 2011 ende, da das Mieterhöhungsverlangen bereits im Januar 2011 zugegangen sei. Darin liege jedoch kein Nachteil, denn den Beklagten habe auch im Streitfall die volle Frist zur Ausübung ihres Kündigungsrechts zur Ver- fügung gestanden, so dass sie sich - ohne dass sie die verlangte Mieterhöhung getroffen hätte - von dem Mietverhältnis hätten lösen können. Etwas anderes ergebe sich auch nicht daraus, dass im Streitfall eine Mieterhöhungsmöglichkeit vor dem 1. August 2011 wegen Berücksichtigung der Kappungsgrenze nicht bestanden habe. Die Kappungsgrenze stelle keine War- tefrist für Mieterhöhungsverlangen dar, sondern solle den Anstieg der Mieten begrenzen. Sie könne daher nicht als Begründung dafür herangezogen werden, dass der Vermieter mit der Mieterhöhungserklärung bis zum Eintritt der Mieter- höhungsvoraussetzungen warten müsse und ein früheres Verlangen deshalb unwirksam sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Zu- stimmung zu der begehrten Mieterhöhung zum 1. August 2011 bejaht. 1. Nach den insoweit von der Revision nicht angegriffenen Feststellun- gen des Berufungsgerichts liegen die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Mieterhöhung um 272,78 € zum 1. August 2011 vor. Dagegen ist revisions- rechtlich nichts zu erinnern. 8 9 10 11 - 5 - 2. Das Berufungsgericht hat auch zutreffend angenommen, dass der Vermieter nach der Rechtsprechung des Senats nicht gehindert ist, eine Miet- erhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimm- ten Zeitpunkt geltend zu machen (Senatsurteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 204/10, NJW-RR 2011, 1382 Rn.11). Ein derartiger Fall liegt hier vor, denn bei einer § 558b Abs. 1 BGB folgenden Mieterhöhung hätten die Beklagten bei Zu- stimmung die erhöhte Miete grundsätzlich mit Beginn des dritten Kalendermo- nats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (Januar 2011), mithin ab 1. April 2011 und nicht erst ab 1. August 2011 geschuldet. Die Revision ist jedoch der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen des Klägers sei im Streitfall deshalb unwirksam, weil ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete nicht schon zum 1. April 2011, sondern erst zum 1. August 2011 bestehe. a) Die Revision meint, die Nennung eines späteren als des sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkts sei nur in den Fällen zulässig, in denen dem Vermieter auch bereits zu dem sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden früheren Zeitpunkt ein Anspruch auf die erhöhte Miete zuste- he. Nur dann wirke sich die Nennung eines späteren Wirksamkeitszeitpunkts ausschließlich zugunsten des Mieters aus. Anders sei dies zu beurteilen, wenn dem Vermieter erst ab dem von ihm genannten späteren Zeitpunkt ein An- spruch auf die erhöhte Miete zustehe. In einem derartigen Fall sei das verfrühte Erhöhungsverlangen unwirksam, da es die Rechte des Mieters aus § 561 Abs. 1 BGB unzulässig beschneide. So verhalte es sich im Streitfall. Dem Kläger habe erst ab 1. August ein Anspruch auf die erhöhte Miete zugestanden. Durch den bereits im Januar 2011 erfolgten Zugang des Erhöhungsverlangens zum 1. August 2011 hätte es den Beklagten - wenn sie denn der Mieterhöhung hätten entgehen wollen - nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB oblegen, das Mietverhältnis bis spätestens 12 13 14 - 6 - 31. März 2011 zum 31. Mai 2011 zu kündigen; wäre das Mieterhöhungsverlan- gen hingegen erst im Mai 2011 zugegangen, hätten die Beklagten das Mietver- hältnis spätestens am 31. Juli 2011 erst zum 30. September 2011 kündigen müssen. Rechtsfolge einer zum 30. September 2011 ausgesprochenen Kündi- gung wäre es aber gewesen, dass die Beklagten die Wohnung bis zu diesem Zeitpunkt gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete hätten nutzen können (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Möglichkeit sei den Beklagten durch den verfrühten Zugang des Erhöhungsverlangens genommen worden. b) Diese Auffassung der Revision trifft indes bei der gebotenen, sich an dem Zweck der Vorschrift orientierenden Auslegung des § 561 Abs. 1 BGB nicht zu. aa) Nach § 558b Abs. 1 BGB schuldet der Mieter, soweit er der Erhö- hung zustimmt, die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Macht der Vermieter eine Mieterhö- hung nach § 558 BGB oder § 559 BGB geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kün- digen (§ 561 Abs. 1 Satz 1 BGB). Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB). bb) § 558b Abs. 1 BGB und § 561 Abs. 1 BGB sind aufeinander abge- stimmte Regelungen, deren Verständnis sich nur aus einer Zusammenschau erschließt. Erreicht den Mieter das Verlangen des Vermieters, einer Mieterhö- hung zuzustimmen, stehen ihm grundsätzlich zwei Reaktionsmöglichkeiten zur Verfügung: Er kann der Mieterhöhung nach § 558b Abs. 1 BGB zustimmen be- ziehungsweise sich auf Zustimmung verklagen lassen (§ 558b Abs. 2 BGB), oder er kann das Mietverhältnis nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen, wenn 15 16 17 - 7 - er der Mieterhöhung (sicher) entgehen will. Der Zeitpunkt, zu dem die Mieter- höhung - von deren materiell-rechtlicher Wirksamkeit das Gesetz ausgeht - ge- mäß § 558b Abs. 1 BGB nach Zustimmung des Mieters wirksam wird ("… zu Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlan- gens."), folgt unmittelbar auf den Zeitpunkt, zu dem der Mieter nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB spätestens kündigen muss, wenn er der Mieterhöhung entgehen will ("…bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters..."). Zweck des § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB ist es mithin, dem Mie- ter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier 31. Juli 2011) die Möglichkeit offen zu lassen, sich vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30. September 2011) zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch weitere zwei Monate die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs.1 Satz 2 BGB). Entgegen der Auffassung der Revision wird der Mieter durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt. cc) Im Streitfall wurde von den Beklagten die Zustimmung zu einer Miet- erhöhung zum 1. August 2011 erbeten. Hierfür wäre es ausreichend gewesen, wenn das Mieterhöhungsverlangen den Beklagten (erst) im Mai 2011 zugegan- gen wäre. Bei einem Zugang im Mai 2011 hätte es den Beklagten offen gestan- den, das Mietverhältnis bis spätestens 31. Juli 2011 zum 30. September 2011 zu kündigen. Nach dem oben dargestellten Norminhalt des § 561 Abs. 1 BGB hätten die Beklagten das Mietverhältnis auch in dieser Weise wirksam kündigen 18 - 8 - können. Da eine Kündigung nicht erfolgt ist, sondern das Mietverhältnis fortbe- steht, schulden die Beklagten die erhöhte Miete ab 1. August 2011. Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 07.11.2011 - 237 C 126/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 07.08.2012 - 65 S 430/11 -

BGH VIII ZR 327/1109.05.2012 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 298/13 Verkündet am: 2. Juli 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Köln vom 26. September 2013 aufge- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 4. Oktober 2012 teilweise abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.685,56 € nebst Zin- sen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 307,13 € seit dem 6. März, 6. April, 6. Mai, 6. Juni, 6. Juli, 6. August, 6. September, 6. Oktober, 6. November, 6. Dezember 2012, 6. Januar sowie 6. Februar 2013 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte schloss am 18. Januar 1979 mit dem Rechtsvorgänger des Klägers einen Mietvertrag über eine 56 m² große Altbauwohnung in Köln. Der Kläger wollte einen im Zweiten Weltkrieg zerstörten Anbau des Hau- ses wieder errichten. Entsprechende Arbeiten kündigte er mit Schreiben vom 1 2 - 3 - 29. Oktober 2010 unter Hinweis darauf an, dass er die Nettomiete im Anschluss an die Arbeiten erhöhen wolle. Unter dem 9. März 2011 vereinbarten die Par- teien, dass die Beklagte dem Anbau zustimme, aber nicht mit dem Einwand präkludiert sei, nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet gewesen zu sein. Zugleich wurde der Beklagten ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt und ihr ein Umzugskostenzuschuss angeboten, sofern die Wohnung im Jahr 2011 her- ausgegeben werde. Durch den im Dezember 2011 fertiggestellten Wiederaufbau des Anbaus wurde die zuvor aus zwei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung der Beklagten um ein Zimmer nebst Loggia (zusätzliche Wohnfläche 29,25 m²) ver- größert. Mit Schreiben vom 30. Dezember 2011 begehrte der Kläger eine Erhö- hung der Nettomiete für den alten Teil der Wohnung nach § 558 BGB um mo- natlich 51,94 € ab 1. März 2012. Für den neu errichteten Teil der Wohnung ver- langte er zusätzlich ab 1. März 2012 monatlich 307,13 €. Die Beklagte nutzte in der Folgezeit auch den Anbau. Mit der Klage hat der Kläger Zustimmung zu einer Mieterhöhung für den ursprünglichen Teil der Wohnung um 51,94 € ab 1. März 2012 sowie Zahlung der für den Anbau zusätzlich verlangten Miete für den Zeitraum von März 2012 bis Februar 2013, insgesamt 3.685,56 €, begehrt. Das Amtsgericht hat die Kla- ge abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Parteien einen Teilvergleich geschlossen, der im Wesentlichen bestimmt, dass die Beklagte für den alten Teil der Wohnung ab 1. Januar 2013 eine um 55,38 € erhöhte Miete zahlt. Die weitergehende Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsverlangen weiter. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Zahlung von Miete für den im Zuge des Anbaus neu errichteten Teil der Wohnung zu. Die Vertragsparteien hätten sich nicht auf eine Vergrößerung der Mietfläche geeinigt. Mit der Vereinbarung vom 9. März 2011 habe die Beklagte lediglich versprochen, von einem etwaigen Unterlassungsanspruch nach § 554 BGB aF keinen Gebrauch zu machen. Eine einvernehmliche Vergrößerung der Wohnfläche scheide aus; es sei der Beklag- ten erkennbar darum gegangen, den Vorbehalt, die Modernisierung sei unzu- mutbar gewesen, zu wahren. Eine Erhöhung der Vertragsmiete sei auch nicht als "Kehrseite" einer Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF eingetreten. Eine Duldungspflicht führe nicht zur Änderung der Vertragsmiete. Ob die Duldungspflicht des Mieters mit einem Recht des Vermieters zur Erhöhung der Vertragsmiete einhergehe, richte sich vielmehr nach § 559 BGB. Aus § 559 BGB aF könne der Kläger aber keine Miete für die Erweiterungsfläche verlangen, weil die Bestimmung die Schaffung neuen Wohnraums bereits nach ihrem Wortlaut nicht erfasse. Ein Anspruch auf Miete für die Erweiterungsfläche ergebe sich auch nicht aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags. Die Parteien hätten in der Vereinbarung vom 9. März 2011 nicht nur ausdrücklich offen gelassen, ob und inwieweit dem Kläger im Hinblick auf die Vergrößerung der Wohnung ein An- spruch auf erhöhte Miete zustehe. Sie hätten sich nicht einmal auf die Vergrö- ßerung der Wohnung selbst geeinigt. Es handele sich um einen anderen Ver- 6 7 8 9 10 - 5 - tragsgegenstand, der einer ausgehandelten Einigung bedürfe. Einer ergänzen- den Vertragsauslegung stehe bereits entgegen, dass hinsichtlich der Preisfin- dung verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bestünden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der vom Kläger geltend ge- machte Anspruch nicht verneint werden. Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht rechtsfehler- haft nicht in seine Betrachtung einbezogen, dass die Beklagte den Anbau aus- weislich des unstreitigen Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsurteil Bezug nimmt, seit seiner Errichtung nutzt. Die vom Berufungs- gericht unterlassene Auslegung des Verhaltens der Beklagten kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Mit der Nutzung des Anbaus hat die Beklagte das Angebot des Klägers auf Ge- brauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer um mo- natlich 307,13 € erhöhten Nettomiete konkludent angenommen. Eine dem Er- klärenden - wie hier - zurechenbare objektive Bedeutung seines Verhaltens hat aus der Sicht des Erklärungsgegners Vorrang vor einem etwa entgegenstehen- den Willen des Erklärenden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 1984 - IX ZR 66/83, BGHZ 91, 324, 329 ff.; vom 2. November 1989 - IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171, 177). Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass die Beklagte sich vor Be- ginn der Maßnahme den Einwand vorbehalten hat, zu ihrer Duldung nicht ver- 11 12 13 - 6 - pflichtet zu sein. Dahingehende Einwände hat sie nicht geltend gemacht, son- dern im Gegenteil durch ihr tatsächliches Nutzungsverhalten zu verstehen ge- geben, dass sie die Vergrößerung der Wohnfläche billigt. Etwaige Anhaltspunk- te dafür, dass sie nach dem Zuschnitt der Wohnung nicht umhin konnte, die zusätzliche Wohnfläche zu nutzen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; sie sind auch nicht ersichtlich. III. Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf. Die Beklagte ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, Miete auch für die vergrößerte Wohnflä- che zu entrichten, weil sie das dahingehende Angebot des Klägers angenom- men hat. Auf die Berufung des Klägers ist das Berufungsurteil danach aufzuhe- 14 - 7 - ben und der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, stattzu- geben (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 04.10.2012 - 222 C 153/12 - LG Köln, Entscheidung vom 26.09.2013 - 1 S 275/12 -

§ 543§ 569

BGH VIII ZR 185/0328.04.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 327/11 Verkündet am: 9. Mai 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543, 569; WoBindG § 10; HmbWoBindG § 11 § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 - LG Hamburg AG Hamburg-Barmbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg vom 21. Oktober 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der Beklagten als ihrem Mitglied durch Dauernutzungsvertrag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg. In § 4 des von der Klägerin gestellten Formularvertrages heißt es: "(1) Das Nutzungsverhältnis wird für unbestimmte Zeit abgeschlossen. (2) Der Vertrag kann vom Mitglied bis zum dritten Werktag eines Ka- lendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich gekündigt werden. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. (3) Das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung ist an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft gebunden. Scheidet das Mit- 1 - 3 - glied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft aus, so ist die Genos- senschaft berechtigt, das Nutzungsverhältnis zum nächstzulässigen Termin unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen zu kündi- gen. (4) Während des Fortbestehens der Mitgliedschaft wird die Genossen- schaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht auf- lösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nut- zungsverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossen- schaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig ma- chen." Eine mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmun- gen (AVB) der Klägerin, die bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglich- keit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vorsieht und als Beispiel für einen solchen wichtigen Grund unter anderem den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beschriebenen Zahlungsverzug benennt, ist durchgestrichen. Die monatlich im Voraus fällige Nutzungsgebühr belief sich im Dezember 2008 auf 528,93 € und setzte sich aus einer Grundnutzungsgebühr von 338,93 €, einer Betriebskostenvorauszahlung von 140 € sowie einer Heizkos- tenvorauszahlung von 50 € zusammen. Mit der für 2007 erteilten Betriebskos- tenabrechnung vom 13. November 2008, deren Positionen zwischen den Par- teien teilweise streitig sind, setzte die Klägerin für die Zeit ab Januar 2009 einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungsbetrag fest. Ferner erhöhte sie mit Schrei- ben vom 10. Juni 2009 die Grundnutzungsgebühr für die Zeit ab Juli 2009 um 9,75 € auf 348,68 €. Die Beklagte zahlte von Januar bis September 2009 ledig- lich den bisherigen Betrag von 528,93 €, wobei die von ihr für den Monat Juli erst am 11. Juli 2009 veranlasste Zahlung bei der Klägerin am 14. Juli 2009 einging. 2 3 - 4 - Über das Vermögen der Beklagten war zwischenzeitlich durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 8. Mai 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet und der frühere Beklagte zu 2 zum Treuhänder bestellt worden. Dieser gab un- ter dem 26. Mai 2009 gegenüber der Klägerin eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab. Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 kündigte die Klägerin, die im März 2009 wegen der nach ihrer Auffassung bestehenden Mietrückstände ei- nen Mahnbescheid gegen die Beklagte erwirkt hatte, gegenüber dem Treuhän- der das Dauernutzungsverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit der Miete für Juli 2009, Rückständen bei den Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Ja- nuar bis Juni 2009 von jeweils 30,50 € sowie eines Mietrückstands für Februar 2008 von 38,46 € fristlos, hilfsweise fristgerecht. Weitere Kündigungen sprach sie gegenüber der Beklagten unter dem 20. Juli 2009, 21. Juli 2009 und 1. Oktober 2009 aus; diese Kündigungen stützte sie auf einen Rückstand mit denjenigen Beträgen, welche für Mai und Juni 2009 in Höhe von 30,50 € monat- lich und ab Juli 2009 in Höhe von 40,25 € monatlich hinter der von ihr festge- setzten erhöhten Nutzungsgebühr zurückgeblieben waren. Die gegen die Beklagte gerichtete Klage auf Räumung der Wohnung nebst Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision. 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die Klägerin sei selbst im Falle eines gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB relevanten Zahlungsverzugs nicht zur Kün- digung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Der Wirksamkeit sämtlicher ausgesprochener Kündigungen stehe § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegen. Diese Bestimmung sei auch bei preisgebundenem Wohnraum entsprechend anwend- bar, so dass die Klägerin sich vor einer abschließenden gerichtlichen Klärung, ob die von ihr einseitig vorgenommenen Erhöhungen der Miete und der Neben- kostenvorauszahlungen berechtigt gewesen seien, vor Ablauf der anschließen- den Sperrfrist nicht auf den eingetretenen Rückstand berufen könne. Zwar be- ruhe die Forderung der Klägerin auf erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen, die neben der Julimiete überhaupt erst einen relevanten Rückstand hätten herbei- führen können, nicht auf dem in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in Bezug genommenen § 560 BGB, sondern wegen der Preisgebundenheit des Wohnraums auf § 11 des Hamburger Wohnungsbindungsgesetzes. Insoweit liege aber eine planwid- rige Regelungslücke vor. Es sei weder ersichtlich noch nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber einen Vermieter preisgebundenen Wohnraums gegenüber einem Vermieter von preisfreiem Wohnraum für diese Fallgestaltung habe privi- legieren wollen. Außerdem sei die Interessenlage gleich, da es auch bei preis- gebundenem Wohnraum dem Vermieter zumutbar sei, den Streit über die Wirk- samkeit der Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Andernfalls würde ihm die Möglichkeit eröffnet, einen Mieter durch den Druck einer drohenden Kündi- 6 7 8 - 6 - gung zur Anerkennung von Mieterhöhungen zu bewegen, die möglicherweise nicht geschuldet seien. Für eine solche Bevorzugung bestehe kein Anlass, zu- mal dadurch besonders die regelmäßig sozial schwächer gestellten und des- halb eher schutzbedürftigen Mieter preisgebundenen Wohnraums benachteiligt würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen des Dauernutzungsverhältnisses und demgemäß die Berechtigung des von der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB erhobenen Räumungsverlangens nicht verneint werden. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsver- trag der Sache nach um einen Mietvertrag handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin wegen des nach ihrer Auffassung eingetretenen Mietzahlungsver- zugs der Beklagten ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Nut- zungsverhältnisses hatte, nach den dafür im Wohnraummietrecht vorgesehe- nen Kündigungsbestimmungen, insbesondere § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, zu beurteilen ist, soweit die Parteien nicht in zulässiger Weise Abweichendes vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 unter II; vom 14. Ok- tober 2009 - VIII ZR 159/08, WuM 2009, 744 Rn. 9; vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 8). Dies greift die Revision ebenso wenig an wie die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass sich bei dem hier gegebenen preisgebundenen Wohn- raum eine Erhöhung der Nutzungsgebühr und der Nebenkostenvorauszahlun- 9 10 11 - 7 - gen nicht nach §§ 558, 560 BGB, sondern nach dem mit § 10 WoBindG über- einstimmenden § 11 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in der Freien und Hansestadt Hamburg (Hamburgisches Wohnungsbindungsgesetz - HmbWoBindG) vom 19. Februar 2008 (HmbGVBl. S. 305) bestimmt. Danach kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt und die gezahlten Umlagen um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden sollen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach die- sem Gesetz (§§ 8 ff., § 29 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 Buchst. a HmbWoBindG i.V.m. § 4 Abs. 7, 8, § 20 NMV 1970, § 27 II. BV) zulässigen Entgelts verpflich- tet ist. Da die Erklärung des Vermieters gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 Hmb- WoBindG die Wirkung hat, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgen- den Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt, und das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Berechtigung der Erhöhungsverlangen der Klägerin getroffen hat, ist für das Revisionsverfah- ren davon auszugehen, dass die Beklagte der Klägerin die jeweiligen Erhö- hungsbeträge schuldete und bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 für die Monate Juni und Juli 2009 mit einem gemäß § 556b Abs.1 BGB bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichtenden und die Miete für einen Monat übersteigenden Betrag in Verzug geraten war. 2. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch die Annahme des Beru- fungsgerichts, die Klägerin sei an einer wirksamen Kündigung bereits durch § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gehindert gewesen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zah- lungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräfti- ger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentli- 12 - 8 - chen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. a) Ob § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, der nach seinem Wortlaut nur Mieterhö- hungen und Veränderungen von Betriebskosten gemäß §§ 558 bis 560 BGB und damit nur Entgeltveränderungen bei preisfreiem Wohnraum erfasst, auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nach Maßga- be von § 10 WoBindG und entsprechender landesrechtlicher Vorschriften - hier § 11 HmbWoBindG - entsprechend anzuwenden ist, ist umstritten. Teilweise wird eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB wegen Fehlens einer gleichwertigen Regelung im Preisbindungsrecht für gebo- ten erachtet. Denn die Interessenlage bei Mieterhöhungen nach § 10 WoBindG sei nicht anders als bei denjenigen nach §§ 558 ff. BGB. Zudem seien die Mie- ter von preisgebundenem Wohnraum besonders schutzbedürftig, da sie im Zweifel zu den sozial schwächeren Bevölkerungsschichten zählten und nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Gesetzgeber diese Mieter von dem mit § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bezweckten Schutz habe ausnehmen wollen (LG Köln, WuM 1995, 593; AG Hamburg-Harburg, ZMR 2011, 558, 559; Ster- nel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XII 147; jurisPK-BGB/Mössner, 5. Aufl., § 569 Rn. 188). Die Gegenansicht verweist auf den für eindeutig erachteten Wortlaut der Norm, der Mieterhöhungen nach Maßgabe von Rechtsvorschriften außerhalb des BGB gerade nicht erfasse (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 46; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 569 Rn. 35; Bamberger/Roth/ Wöstmann, BGB, 2. Aufl., § 569 Rn. 19; AnwK-BGB/Hinz, 2005, § 569 Rn. 53; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Januar 2011, § 569 Anm. 9.1). Ferner verweist sie darauf, dass der Gesetzge- 13 14 15 - 9 - ber in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG bereits die § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Vorgängerbestimmung des § 9 Abs. 2 MHG ausdrücklich von einer Anwendung auf preisgebundenen Wohnraum ausgenommen habe und auch die Neufas- sung des Gesetzes nach der Mietrechtsreform nur das private Wohnraummiet- recht habe erfassen sollen (Lammel, aaO, § 569 Rn. 46 Fn. 74). b) Mit der zuletzt genannten Auffassung hält der Senat die Vorausset- zungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisge- bundenen Wohnraum für nicht gegeben. Dazu fehlt es entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts bereits an der erforderlichen Regelungslücke. Abgese- hen davon, dass schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzu- sammenhang der Kündigungsbestimmungen für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Analogiefähigkeit spricht (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 c), macht die Entstehungsgeschichte der Norm deutlich, dass die vom Berufungsgericht für geboten erachtete Analogie auszuscheiden hat. aa) Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Regelung findet sich erstmals in § 3 Abs. 5 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Miet- verhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (BGBl. I S. 1839 - WKSchG), die ursprünglich allerdings nur auf die heute in § 558 BGB geregel- te Mieterhöhung bezogen war und die heute in § 560 BGB und damals in § 3 Abs. 6 WKSchG geregelte Betriebskostenerhöhung noch nicht mit erfasst hatte. Durch § 3 Abs. 5 WKSchG wollte der Gesetzgeber sichergestellt wissen, dass wegen derjenigen Erhöhungsbeträge, die während des Klageverfahrens auf Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs des Vermieters zur Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 3 WKSchG eventuell aufgelaufen waren, nicht alsbald nach Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB aF) erfolgen konnte. Gleichzeitig war jedoch in § 3 Abs. 7 WKSchG bestimmt 16 17 - 10 - worden, dass die Regelungen des § 3 WKSchG nicht für preisgebundenen Wohnraum gelten. Dies ist damit begründet worden, dass bei preisgebundenem Wohnraum die Obergrenzen für die Miethöhe wie auch die Möglichkeit für die Durchsetzung einer Mieterhöhung besonders geregelt seien, so dass Absatz 7 klarstelle, dass die Absätze 1 bis 6 für Mietverhältnisse über solchen Wohn- raum nicht gelten sollten (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). bb) Daran hat sich durch den in Art. 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) geschaffenen § 9 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) nichts geändert. Hierdurch ist zwar die bisherige Regelung in § 3 Abs. 7 WKSchG unter anderem auf die den heutigen §§ 559, 560 BGB entsprechenden Regelungen der §§ 3 f. MHG erweitert wor- den, weil es für notwendig erachtet worden ist, diese Schutzvorschrift für den Mieter etwa auch auf Mieterhöhungen bei Modernisierungen nach § 3 MHG auszudehnen, zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automatisch wirksam werde (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Gleichzeitig ist jedoch für preisgebundenen Wohnraum die bisherige Regelung beibehalten und in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG lediglich dahin angepasst worden, dass die Vor- schriften der §§ 1 bis 9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten sollten (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 14). Ein noch weiterge- hender Regelungsvorschlag des Bundesrates, dem preisgebundenen Wohn- raum denjenigen Wohnraum gleichzustellen, für den aufgrund anderer Rechts- vorschriften oder vertraglicher Vereinbarungen höchstens die Kostenmiete nach den für preisgebundenen Neubauwohnraum geltenden Vorschriften gefordert werden darf, ist nicht in das Gesetz übernommen worden (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 18, 20; ferner bereits BR-Drucks. 391/71 [Beschluss], S. 5). 18 - 11 - cc) An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber bei Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB im Zuge des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149), durch dessen Art. 10 Nr. 1 zugleich das Miethöhegesetz aufgehoben worden ist, festgehalten. Die nunmehr auf die §§ 558 ff. BGB bezogene Über- nahme des § 9 Abs. 2 MHG in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB hat der Gesetzgeber damit begründet, dass diese Regelung systematisch zu den Regelungsgegen- ständen des § 569 BGB gehöre und in dieser Bestimmung leichter aufzufinden sei als bei den Regelungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung (BT- Drucks. 14/4553, S. 64). Gleichzeitig ist in der Gesetzesbegründung zum Verhältnis des privaten Wohnraummietrechts zum öffentlichen Wohnungsrecht klargestellt worden, dass der in dieser Form dann auch umgesetzte Entwurf das private Wohn- raummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenfasse. Das betreffe in erster Linie die Vorschriften über die Erhöhung der Miete bei nicht preisgebun- denen Wohnungen aus dem Miethöhegesetz; die hierin enthaltenen Vorschrif- ten seien in das BGB eingearbeitet worden. Dagegen sei das öffentliche Woh- nungsrecht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neu- baumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) nicht einbezogen wor- den. Gleiches gelte für die privatrechtlichen Ergänzungsvorschriften für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau, da sie nicht in das System des privaten Mietrechts passten und das Bürgerliche Gesetzbuch auch unnötig mit zahlrei- chen komplizierten Vorschriften überfrachten würden, die nur für einen verhält- nismäßig kleinen Teil des Wohnungsbestandes gelten würden und stark an den differenzierten Anforderungen der verschiedenen Arten der Wohnungsbauför- derung ausgerichtet seien (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). 19 20 - 12 - Diese Erwägungen schließen zugleich die Annahme aus, der Gesetzge- ber, der bis dahin die Mieter preisgebundenen Wohnraums aufgrund der ge- setzlichen Vorschriften zur Kostenmiete nicht für in gleicher Weise schutzbe- dürftig erachtet hat wie die Mieter preisfreien Wohnraums (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 20), habe im Zuge der Aufhebung des Miethöhegesetzes den An- wendungsbereich des bisherigen § 9 Abs. 2 MHG bei der Übernahme in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus um den bisher ausdrücklich aus- geschlossenen preisgebundenen Wohnraum erweitern oder sonst die vereinzelt in andere Richtung gehende, dabei jedoch dem eindeutigen Gesetzeswortlaut widersprechende Instanzrechtsprechung billigen wollen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts liegt deshalb bereits keine durch Analogie zu schließende Regelungslücke vor, die es zuließe, den Anwendungsbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus auf Miet- und Betriebskos- tenerhöhungen nach Maßgabe des § 10 WoBindG und entsprechender landes- rechtlicher Kostenmietbestimmungen auszudehnen. 3. Soweit es die Kündigung vom 7. Juli 2009 anbelangt, bei deren Zu- gang die Voraussetzungen für einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nach den re- visionsrechtlich zu unterstellenden Mietrückständen - anders als bei den späte- ren Kündigungen - allein gegeben waren, erweist sich das Berufungsurteil auch nicht aus anderen Gründen als richtig. a) Das Berufungsgericht hat es dahinstehen lassen, ob der Auslegung des Amtsgerichts zu folgen sei, nach der § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrags auch die Möglichkeiten der Klägerin zur außerordentlichen Kündigung einge- schränkt habe, wofür - so das Berufungsgericht - immerhin spreche, dass es sich bei diesem Vertrag um einen zu Lasten der Klägerin auszulegenden For- mularvertrag handele. Einer solchen Auslegung, die ein auf § 543 Abs. 1, 21 22 23 - 13 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB gestütztes Recht der Klägerin zur Kündigung aus wichtigem Grund ausschließen würde, kann aber entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht gefolgt werden. Diese Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu er- warten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, WuM 2010, 27 Rn. 11; vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, WM 2010, 1283 Rn. 19; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 293/10, NJW 2011, 3510 Rn. 11), ergibt vielmehr, dass der von der Klägerin verwendete Formularvertrag die nach § 543 BGB bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten der Klägerin zur Kündigung des Dau- ernutzungsvertrages aus wichtigem Grund nicht einschränkt. aa) Die Vertragsbestimmung in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages, die sich in inhaltsgleicher Form häufig in den von Wohnungsgenossenschaften verwendeten Vertragsformularen findet (Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9), wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum dahin verstanden, dass sie le- diglich darauf abzielt, das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nach § 564b BGB aF beziehungsweise § 573 BGB einzuschränken. Danach beschreibe die genannte Vertragsbestimmung im Gegensatz zur gesetzlichen Regelung, nach der zur Wirksamkeit der (ordentlichen) Kündigung bereits ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne eines vernünftigen, billigenswerten Erlangungsinteresses von nicht ganz unerhebli- chem Gewicht genüge, die Unauflöslichkeit des Mietverhältnisses durch ordent- liche Kündigung während der Mitgliedschaft des Mieters in der Genossenschaft als Regelfall. Nur in besonderen Ausnahmefällen solle eine solche Kündigung zulässig sein, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung notwendig machten. Das habe insbesondere zur Folge, dass die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis von sich aus aufzulösen, oh- 24 - 14 - ne dass eine Vertragsverletzung des Mieters vorliege, erheblich eingeschränkt würden (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89, 90; LG Frankenthal, Urteil vom 27. Juli 2005 - 2 S 119/05, juris Rn. 5; LG Berlin, GE 2012, 65). Allerdings wird die genannte Vertragsbestimmung nicht zugleich dahin verstanden, dass sie auch Kündigungen ausschließt, für die etwa aufgrund eines vertragsverletzen- den Verhaltens des Mieters nach den gesetzlichen Voraussetzungen ein wichti- ger Grund im Sinne von § 543 BGB besteht; eine hierauf gestützte Kündigung wird von einem auf berechtigte wichtige Interessen beschränkten Kündigungs- recht vielmehr als mit umfasst angesehen (vgl. OLG Karlsruhe, aaO; LG Fran- kenthal, aaO; ferner OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584; jurisPK-BGB/Mössner, aaO, § 573 Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 573 Rn. 40). Dem ist zu folgen. bb) Formularvertragliche Klauseln sind als Allgemeine Geschäftsbedin- gungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer- den, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, und vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, jeweils aaO). (1) § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages lässt nach seinem Wortlaut nicht erkennen, dass die Klägerin - dem vorstehend aufgezeigten gängigen Verständnis entsprechend - sich über eine Einschränkung der Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung hinaus auch ihrer gesetzlichen Kündigungsmög- lichkeiten aus wichtigem Grund begeben wollte. Das gilt namentlich dann, wenn der Kündigungsgrund - wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist - in einem nach der gesetzlichen Wertung des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 25 26 - 15 - Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB als erheblich anzusehenden Mietzahlungsverzug und damit in einer Vertragsverletzung von Gewicht besteht. Auch ein verständiger und redlicher Vertragspartner kann unter Abwägung der Interessen der norma- lerweise beteiligten Verkehrskreise die Formularklausel, wonach die Klägerin das Nutzungsverhältnis nur kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interes- sen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwen- dig machen, billigerweise nicht dahin verstehen, dass die Klägerin sich selbst für diesen Fall ihres gesetzlichen Kündigungsrechts begeben und die Vertrags- verletzung insoweit sanktionslos stellen wollte. Dabei ist nicht nur zu berück- sichtigen, dass jedenfalls § 543 Abs. 1 BGB ein allgemeines und auch nicht abdingbares Recht beider Vertragsparteien normiert, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen (BT-Drucks. 14/4553, S. 43; vgl. fer- ner BGH, Urteil vom 5. Juni 1992 - LwZR 11/91, BGHZ 118, 351, 355; Münch- KommBGB/Bieber, aaO, § 543 Rn. 74; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO, § 543 Rn. 61), so dass von einer freiwilligen Einschränkung dieses für ein Dauer- schuldverhältnis elementaren Rechts jedenfalls nicht ohne Weiteres ausgegan- gen werden kann. Zusätzlich ist auch in Rechnung zu stellen, dass ein Verzicht auf Rechte im allgemeinen nicht zu vermuten ist, sofern nicht eindeutige An- haltspunkte vorliegen, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts - hier des Kündigungsrechts aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB - verstehen darf (BGH, Urteile vom 25. November 1998 - VIII ZR 259/97, WM 1999, 868 unter III 2 a; vom 7. Januar 2003 - X ZR 94/00, BGHReport 2003, 646, 647). (2) Solche eindeutigen Anhaltspunkte, die einen Willen der Klägerin er- kennen lassen, ohne jeden Vorbehalt ein für allemal auf ihr Kündigungsrecht nach § 543 BGB zu verzichten, liegen aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners nicht vor. Sie ergeben sich insbesondere auch nicht daraus, dass die mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestim- 27 - 16 - mungen (AVB) der Klägerin gestrichen worden ist. Denn die Klägerin hat in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages unmissverständlich klargestellt, dass sie sich ungeachtet eines dem Mieter im Vergleich zu üblichen Mietverhältnissen zugebilligten erhöhten Bestandsschutzes jedenfalls für den Fall einer - wie hier - gegebenen schwerwiegenden Vertragsverletzung gerade nicht ihres gesetzli- ches Kündigungsrechts aus wichtigem Grund begeben wollte. (3) Vor diesem Hintergrund kommt entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts auch eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin nicht in Betracht. Denn diese Regel ist nicht schon dann anzuwenden, wenn Streit über die Auslegung besteht. Voraussetzung ist vielmehr, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsme- thoden ein nicht behebbar Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungsmög- lichkeiten rechtlich vertretbar sind (BGH, Urteile vom 6. März 1996 - IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857 unter 3 a; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14). Außer Betracht zu bleiben haben dabei allerdings Verständ- nismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, WM 2008, 308 Rn. 28; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO). Das ist hier - wie vor- stehend ausgeführt - hinsichtlich eines Verzichts der Klägerin auf die Möglich- keit zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der Fall. b) Die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Juli 2009 scheitert auch nicht von vornherein daran, dass sie gegenüber dem Treuhänder und nicht gegen- über der Beklagten ausgesprochen worden ist. Zwar muss eine Kündigung, um wirksam zu sein, gegenüber dem anderen Vertragsteil erklärt werden und ihm zugehen (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 542 Rn. 36; Erman/ 28 29 - 17 - Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 542 Rn. 14; jurisPK-BGB/Münch, aaO, § 542 Rn. 9). Der Treuhänder war jedoch am 7. Juli 2009 der richtige Kündigungsad- ressat. aa) Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten ist ihr Recht, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, gemäß § 80 Abs. 1 InsO auf den Insol- venzverwalter, hier gemäß § 313 Abs. 1 Satz 1, § 304 Abs. 1 Satz 1 InsO auf den Treuhänder übergegangen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2003 - IX ZR 333/00, NZI 2003, 666 unter I 2). Dementsprechend hat der Dauernutzungsver- trag zwischen der Klägerin und der Beklagten, der trotz der in § 109 Abs. 1 Satz 2, 3 InsO für Wohnungsmietverhältnisse getroffenen Sonderregelungen nicht vom Massebeschlag ausgenommen war (Pape, NZM 2004, 401, 410; Eckert, NZM 2006, 803, 804 f.; Uhlenbruck/Wegener, Insolvenzordnung, 13. Aufl., § 108 Rn. 30, § 109 Rn. 21; jeweils mwN; aA Marotzke, KTS 1999, 269 ff.), gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbe- standen und ist der Treuhänder mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens anstelle der Beklagten in den vor Verfahrenseröffnung geschlossenen Vertrag eingetre- ten. Dieser Stellung des Treuhänders entsprechend war die Kündigung der Klägerin an den Treuhänder zu adressieren (vgl. Flatow, NZM 2011, 607, 613; Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 21). bb) Hieran hat bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 auch der Umstand nichts geändert, dass der Treuhänder gegenüber der Klägerin zuvor am 26. Mai 2009 eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat- te, wonach Ansprüche des Vermieters aus dem Wohnungsmietverhältnis, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten, auf das Monatsende bezogenen Frist von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht wer- den können. Zwar ist umstritten, ob diese Enthaftungserklärung, die dazu dient, 30 31 - 18 - die Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis herbeizufüh- ren, der sie durch den in § 108 Abs. 1 InsO angeordneten Fortbestand des Mietverhältnisses ausgesetzt ist (dazu BGH, Urteile vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, WM 2008, 1510 Rn. 22; vom 13. April 2011 - VIII ZR 295/10, WuM 2011, 282 Rn. 15 f.), zur Folge hat, dass der Mietvertrag freigegeben und auf den Schuldner übergeleitet wird und dadurch wieder vollständig dem Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners unterliegt, der in diesem Fall auch alleini- ger Kündigungsadressat wird, oder ob sich die Bedeutung der Erklärung darauf beschränkt, dass die Masse nicht mehr für die später fällig werdenden Verbind- lichkeiten haftet, der Treuhänder aber Vertragspartei bleibt und deshalb nur ihm gegenüber wirksam gekündigt werden kann (zum Meinungsstand Flatow, aaO, S. 609 f.; Cymutta, WuM 2008, 582, 584 f. mwN). Es bedarf allerdings keiner Entscheidung, ob die vom Treuhänder abge- gebene Enthaftungserklärung, der der Gesetzgeber die Wirkung beilegen woll- te, dass dadurch der Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortge- setzt wird (BT-Drucks. 14/5680, S. 27), im Ergebnis zu der beschriebenen Frei- gabewirkung geführt hat. Zwar wird für diesen Fall vereinzelt vertreten, dass bereits nach Abgabe der Enthaftungserklärung eine Kündigung des Vermieters nur noch gegenüber dem Mieter und nicht mehr gegenüber dem Verwalter zu erklären sei (Tintelnot in Kübler/Prütting, Kommentar zur Insolvenzordnung, Stand November 2011, § 109 Rn. 21). Ganz überwiegend wird aber der Eintritt einer Freigabe- oder Enthaftungswirkung erst mit dem - hier bei Abgabe der Kündigungserklärung vom 7. Juli 2009 noch nicht erfolgten - Ablauf der dreimo- natigen Kündigungsfrist gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 InsO ange- nommen (Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 19; Andres/Leithaus, Insolven- zordnung, 2. Aufl., § 109 Rn. 14; Dahl, NZM 2008, 585, 586; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; AG Göttingen, NZM 2009, 617 f.). 32 - 19 - Letztgenannte Auffassung trifft zu. Denn auch der Gesetzgeber wollte, wie zugleich im Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hinreichend zum Aus- druck gekommen ist, die Wirkung der Enthaftungserklärung erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist - hier des 31. August 2009 - eintreten lassen (BT-Drucks. 14/5680, aaO). In der Zeit davor war deshalb eine Kündigung des Nutzungsvertrages durch die Klägerin an den Treuhänder zu adressieren. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu den jeweils bestehenden Zahlungsrück- ständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 26.08.2010 - 812 C 186/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 21.10.2011 - 311 S 60/10 - 33 34

§ 559§ 560

BGH VIII ZR 160/0924.03.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 185/03 Verkündet am: 28. April 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja MiethöheRegG (MHG) § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den §§ 3 - 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgese- henen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einver- nehmlich von den Parteien vereinbart worden sind. BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 7. April 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 24. April 2003 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Vermieter, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung in dem Anwesen E. straße in B. . In den Jahren 1998/99 führten die Kläger nach vorheriger Ankündigung durch die von ihnen beauftragte Hausver- waltung in dem Wohnhaus verschiedene Modernisierungsmaßnahmen durch. Nach dem Abschluß der Baumaßnahmen teilte die Hausverwaltung mit Schrei- ben vom 27. Oktober 1999 der Beklagten mit, daß sich die Miete mit Wirkung vom 1. Dezember 1999 um einen Modernisierungszuschlag von insgesamt 145,02 DM - wovon 82,71 DM auf die Erneuerung der Heizung und 62,31 DM auf andere, im einzelnen bezeichnete Modernisierungsmaßnahmen entfielen - - 3 - auf nunmehr 692,31 DM (einschließlich einer unveränderten monatlichen Be- triebskostenvorauszahlung von 197,90 DM) erhöhe. Die Beklagte widersprach dieser Mieterhöhung. Es kam deshalb zu einem längeren Schriftwechsel zwi- schen den Parteien, der schließlich im Februar 2001 mit einer Vereinbarung beider Seiten über einen Modernisierungszuschlag von insgesamt 104,29 DM - 82,71 DM für die Modernisierung der Heizung und 21,58 DM für die sonstigen Maßnahmen - endete. Mit Schreiben vom 20./22. Juni 2001 erbaten die Kläger die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Grundmiete nach § 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG). Unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel 2000 für die östlichen Bezirke und West-Staaken verlangten sie für die Zeit ab 1. September 2001 eine Miete von 8,18 DM/m²; daraus errechneten sie eine Erhöhung der Miete von bisher 349,39 DM (ohne den vereinbarten Modernisie- rungszuschlag) um 104,81 DM auf künftig 454,20 DM, zuzüglich des Moderni- sierungszuschlages und der Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt somit auf 756,39 DM. Die Beklagte stimmte diesem Erhöhungsverlangen nicht zu. Das Amtsgericht hat die auf Erteilung der Zustimmung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat ihr in vollem Umfang stattgegeben und die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob eine Modernisierungsvereinba- rung ebenso wie ein einseitig geforderter Modernisierungszuschlag unter den Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG fällt. Mit ihrer Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei begründet. Die verlangte Miete von 8,18 DM/m² liege unterhalb der örtlichen Vergleichsmiete, die sich auf 8,88 DM/m² belaufe. Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG stehe der verlangten Mieterhöhung um 104,81 DM nicht entgegen. Der Erhö- hungsbetrag mache weniger als 30 % der am 1. September 1998 geschuldeten Nettokaltmiete von 349,39 DM aus; bei der Ermittlung des zulässigen Erhö- hungsbetrages sei der Modernisierungszuschlag, auf den sich die Parteien am 6. Februar 2001 geeinigt hätten, nicht zu berücksichtigen. Dieser Zuschlag be- ruhe nämlich auf Baumaßnahmen, die eine förmliche Mieterhöhung nach § 3 MHG gerechtfertigt hätten; er sei deshalb nach dem Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG, der über seinen Wortlaut hinaus auch bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen anwend- bar sei, auszuklammern. Dieses Ergebnis trage den beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien angemessen Rechnung. Im übrigen sei es sinnvoll, wenn die Parteien eine derartige Mieterhöhung im Wege einer Vereinbarung regeln könnten und der Vermieter nicht gezwungen werde, die Erhöhung auf dem förmlichen (einseitigen) Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 2 MHG offen zu halten. II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung in vollem Umfang stand. - 5 - 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß im vor- liegenden Fall noch die Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethö- he (MHG) und nicht die entsprechenden Vorschriften des Mietrechtsreformge- setzes (§§ 558 - 559 BGB) anzuwenden sind, weil das Erhöhungsverlangen der Kläger der Beklagten vor dem 1. September 2001 zugegangen ist (Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB). 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht auch angenommen, daß der von den Parteien vereinbarte Modernisierungszuschlag bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG nicht zu berücksichtigen ist. Nach dieser Bestimmung kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete verlangen, wenn sich die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG abgesehen, nicht um mehr als 30 % erhöht. Die Frage, ob der Ausnahmetatbestand der "Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5" nur die vom Vermieter einseitig und in der vorgeschriebenen Form erklärten Erhöhungen oder auch entsprechende einvernehmliche Rege- lungen der Parteien umfaßt, ist allerdings umstritten und bislang höchstrichter- lich nicht geklärt. a) Nach einem Teil des Schrifttums und der Rechtsprechung gilt die ge- nannte Ausnahme lediglich für förmliche Erhöhungserklärungen des Vermie- ters. Begründet wird dies zum einen mit dem Wortlaut der Vorschrift, der nur die §§ 3 bis 5 MHG erfasse, entsprechende Vereinbarungen der Parteien mit einer betragsmäßig bestimmten Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 2. Halbsatz MHG aber nicht erwähne. Überdies diene das in den §§ 3 bis 5 MHG vorgeschriebe- ne Verfahren auch dem Schutz des Mieters vor einer Übervorteilung durch den Vermieter (außer dem Berufungsgericht z.B. LG Potsdam, GE 2001, 61 = WuM 2001, 197 = NZM 2001, 1075; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 214; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 629; ebenso - 6 - für die § 2 Abs. 1 MHG entsprechende Vorschrift des § 558 BGB n.F.: Bamber- ger/Roth/Ehlert, BGB, § 558 Rdnr. 27; unentschieden Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20). b) Nach anderer Auffassung ist die in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG gere- gelte Ausnahme auch auf Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über einen Modernisierungszuschlag anzuwenden. Danach kommt es allein auf die materi- elle Rechtslage an. Da Modernisierungsmaßnahmen gefördert werden sollen, müßten nach dem Sinn und Zweck der Bestimmung bei der Ermittlung der Kappungsgrenze auch solche Mieterhöhungen außer Betracht bleiben, die auf einer Wohnungsmodernisierung beruhten, jedoch nicht vom Vermieter in dem förmlichen Verfahren des § 3 MHG einseitig erklärt, sondern von den Parteien einvernehmlich ausgemacht worden seien (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 399 = GE 1993, 155 = WuM 1993, 106 = ZMR 1993, 161; LG Frankfurt, ZMR 1997, 474; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A, Rdnr. 353; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 2 MHRG, Rdnr. 30; Lammel, Wohnraummietrecht, § 2 MHG, Rdnr. 63; MünchKomm/ Voelskow, 3. Aufl., § 2 MHG, Rdnr. 32; Soergel/Heintzmann, 12. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 32; Staudinger/Emmerich, 13. Bearbeitung [1997], § 2 MHRG, Rdnr. 99; ähnlich Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraumiete, 4. Aufl., § 150 Rdnr. 13). c) Die letztgenannte Auffassung ist zutreffend. Zwar könnte der Wortlaut des Ausnahmetatbestandes in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG durch die Bezugnahme auf § 3 MHG dafür sprechen, daß auf eine Erhöhung auf Grund eines einseitigen Mieterhöhungsverlangens abzustel- len ist. Eine solche allein am Wortlaut der Bestimmung orientierte Auslegung würde aber dem Sinn und Zweck des § 3 MHG nicht gerecht. Durch diese Vor- - 7 - schrift soll aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen die Mo- dernisierung des alten Wohnungsbestandes gefördert werden; den Anreiz zur Vornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen gibt das Gesetz dem Vermieter durch die Privilegierung der damit zusammenhängenden Kosten (vgl. z.B. Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO, § 3 MHG, Rdnrn. 5-7; Emme- rich/Sonnenschein, § 3 MHG, Rdnr. 1; Staudinger/Emmerich aaO, § 3 MHG Rdnr. 10). Dieses Ziel würde weitgehend verfehlt, wenn der Vermieter wegen der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG die Kosten einer not- wendigen und sinnvollen Wohnungsmodernisierung nur deshalb nicht oder al- lenfalls teilweise umlegen könnte, weil er eine einverständliche Regelung mit dem Mieter dem formalisierten einseitigen Verfahren nach § 3 MHG vorgezo- gen hat. Zu Recht hat das Landgericht darauf hingewiesen, es könne nicht Sinn und Zweck des Gesetzes sein, den Vermieter im Ergebnis dazu zu zwingen, sämtliche Mieterhöhungen wegen Modernisierungen auf dem förmlichen Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Miet- anpassung nach § 2 MHG zu erhalten. Entscheidend kommt es darauf an, daß die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete ausgestatteten Modernisierungskosten nicht durch die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG wieder ganz oder teilweise "neutralisiert" werden. Berechtigte Interessen des Mieters, insbesondere sein Schutz vor unan- gemessener Erhöhung der Miete, stehen der hier vertretenen Auffassung nicht entgegen. Auch das Gesetz geht davon aus, daß der Mieter - gegebenenfalls mit sachkundiger Beratung - in der Lage ist, die Berechtigung eines Modernisie- rungszuschlages an Hand der vorgeschriebenen Berechnung und Erläuterung (§ 3 Abs. 3 Satz 2 MHG) in eigener Verantwortung zu überprüfen. Bei einem auf einvernehmliche Regelung gerichteten Erhöhungsverlangen des Vermieters kann sich der Mieter eine fehlende Berechnung oder Erläuterung ohne weiteres vom Vermieter vorlegen lassen. Häufig wird der Vermieter, wie gerade der vor- - 8 - liegende Fall zeigt, sogar bereit sein, den Modernisierungszuschlag zu reduzie- ren, wenn er auf diese Weise den sonst unumgänglichen Rechtsstreit vermei- den kann. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, wird allerdings von dem Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG eine einvernehmliche Regelung der Mietvertragsparteien nur insoweit erfasst, als es sich um die Um- legung solcher Aufwendungen handelt, die eine förmliche Mieterhöhung nach § 3 MHG rechtfertigen würden. Daß diese Voraussetzung für die Vereinbarung der Parteien insgesamt gegeben ist, hat das Berufungsgericht entgegen der Rüge der Revision, hieran fehle es, im Tatbestand (S. 3) und in den Entschei- dungsgründen (S. 9) seines Urteils festgestellt. Einwendungen gegen die Rich- tigkeit dieser Feststellungen hat die Revision nicht erhoben. 3. Aus dem Gesagten folgt, daß auch die einjährige Sperrfrist des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG für die Mieterhöhung gewahrt ist, weil hierbei die Mieterhö- hungen nach §§ 3 – 5 MHG gleichfalls unberücksichtigt bleiben. - 9 - 4. Da das Berufungsgericht die von den Klägern mit Wirkung vom 1. September 2001 begehrte Mieterhöhung nach § 2 MHG auch im übrigen zu- treffend berechnet hat, erweist sich die Revision der Beklagten insgesamt als unbegründet; sie ist daher zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Dr. Leimert Richter am Bundesgerichtshof Wiechers ist wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 26.04.2004 Dr. Deppert Dr. Wolst

BGH VIII ZR 60/0924.03.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 160/09 Verkündet am: 24. März 2010 Freitag, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 313 Abs. 2; WoBindG §§ 10, 8a Zur Anpassung eines Wohnraummietvertrags wegen Fehlens der Geschäfts- grundlage, wenn sich die vom Vermieter einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG vorgenommenen Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als unwirksam erweisen, weil die Wohnung entgegen der übereinstimmenden Vor- stellung der Parteien bei Vertragsschuss mangels Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen (hier: § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) nicht der Preisbindung unterliegt. BGH, Urteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 12. Mai 2009 in der Fassung des Be- richtigungsbeschlusses vom 28. Juli 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin hat im Jahr 1981 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung in B. gemietet. Die ursprüngliche Vermieterin hatte das um das Jahr 1900 errichtete Gebäude, in dem sich die Wohnung der Klägerin be- findet, in den 1970er Jahren unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel saniert. 1 In § 1 (2) des Mietvertrags heißt es: 2 "Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet." 3 Die monatliche Grundmiete - ursprünglich 379,64 DM (194,11 €) - wurde von der Vermieterin wiederholt einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG erhöht, zu- - 3 - letzt von der Beklagten für die Zeit ab Januar 2004 auf 430,26 €, ab September 2004 auf 443,09 €, ab Januar 2005 auf 447,18 €, ab Juli 2005 auf 458,97 €, ab Juli 2006 auf 469,80 € und seit Juli 2007 auf 481,59 €. Die Klägerin zahlte die jeweils geforderten Beträge. 4 Die Klägerin macht geltend, dass sie nur die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete schulde. Die einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen seien unwirksam, weil die in den siebziger Jahren von der Rechtsvorgängerin der Be- klagten durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG beschriebenen Umfang gehabt hätten und die Wohnung deshalb während der gesamten Mietdauer nicht der Mietpreisbindung unterlegen habe. Für den Zeitraum von Januar 2004 bis Dezember 2007 müsse die Beklagte ihr deshalb die über die Ausgangsmiete von 194,11 € monatlich hinausgehenden Zahlungen auf die Grundmiete zurückerstatten. Die Klägerin hat Zahlung von 12.615,02 € nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihr zu zahlende Nettokaltmiete ab 1. Januar 2008 den Betrag von 194,11 € nicht übersteige. Das Amtsgericht hat der Klage statt- gegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er- strebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Das Rechtsmittel hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Mieten nicht zu. An der Geltendmachung eines dahingehenden Be- reicherungsanspruchs sei die Klägerin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert. Die Rückforderung der seit 1981 vorbehaltlos gezahlten Mieterhö- hungsbeträge stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar, auch wenn die Klä- gerin nur diejenigen Beträge zurückverlange, für deren Rückforderung die Ver- jährung noch nicht eingetreten sei. Denn die Beklagte habe im Hinblick auf die Preisgebundenheit der Miete auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB verzich- tet und könne diese auch nicht mehr nachholen. Zwar sei mit den Zahlungen der Klägerin auf die jeweiligen Erhöhungser- klärungen keine konkludente Vereinbarung der erhöhten Miete zustande ge- kommen, weil die Befolgung einer Aufforderung regelmäßig keine Willenserklä- rung enthalte. Nachdem die Klägerin jedoch über einen derart langen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vorbehaltlos jede Mieterhöhung der Beklagten akzep- tiert und die entsprechenden Zahlungen geleistet habe, sei sie mit einer Rück- forderung ebenso wie mit einem Anspruch auf rückwirkende Herabsetzung der Mieten ausgeschlossen. 9 Die Klägerin habe den Mietvertrag mit der Maßgabe geschlossen, dass es sich um eine preisgebundene Neubauwohnung handele, weil umfangreiche bauliche Änderungen in dem Gebäude und in Bezug auf ihre Wohnung vorge- 10 - 5 - nommen worden seien. Auch wenn sie sich keine Gedanken über die rechtliche Gestaltung des Mietverhältnisses gemacht habe, sei für sie jedoch erkennbar gewesen, dass und wie sich die Miete zukünftig erhöhen würde. Darauf, dass die Miete in diesem langen Zeitraum unverändert bleiben würde, habe sie of- fensichtlich nicht vertraut und auch nicht vertrauen dürfen. In der Vergangenheit sei die Behandlung der Wohnung als preisgebunden für die Klägerin insoweit wirtschaftlich vorteilhaft gewesen, als die Mieterhöhungen infolge der öffentlich- rechtlichen Vorgaben maßvoll gewesen seien und jedenfalls längerfristig nach den Erfahrungen der Kammer unterhalb der im preisfreien Wohnungsmietbe- reich zu erzielenden Mieten gelegen hätten. Auch aus dem Rechtsgedanken des § 313 BGB ergebe sich, dass die Beklagte sich nicht mit der ursprünglich vereinbarten Grundmiete zufrieden ge- ben müsse, so dass die auf Fortgeltung dieser Grundmiete gerichtete Feststel- lungsklage unbegründet sei. Die Mietpreisbindung der Wohnung und damit die Möglichkeit einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 10, 8a WoBindG habe nicht allein die Risikosphäre der Beklagten betroffen, sondern sei Grundlage des Mietvertrages gewesen. 11 Da der Beklagten ein Festhalten an der Ausgangsmiete nicht zumutbar sei, stehe ihr ein Anpassungsanspruch zu, den sie auch einredeweise geltend machen könne. Denn die Ausgangsmiete betrage nur 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich nach dem B. Mietspiegel 2007 auf 437,49 € be- laufe. Diese ganz erhebliche Differenz könne die Beklagte mittels Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB wegen der dortigen Kappungs- und Zeitgrenzen auf ab- sehbare Zeit nicht erreichen. 12 Soweit die Klägerin geltend mache, dass die Beklagte in einem Schrei- ben im Jahre 1995 selbst Zweifel an der Einordnung der Wohnung als preisge- 13 - 6 - bunden geäußert habe, rechtfertige diese immerhin erst 14 Jahre nach Ver- tragsschluss vorgenommene Äußerung es nicht, der Beklagten den Vertrau- ensschutz auf das Bestehen des Vertrages zu den vorgesehenen Bedingungen zu versagen. II. 14 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Beklagte nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss, weil die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage vorliegen. Entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts kann die Anpassung aber nicht in der Weise erfolgen, dass die Klägerin die an sich unwirksamen Mieterhöhungen in vollem Umfang gegen sich gelten lassen muss. Das Berufungsgericht hat rechtsfehler- haft nicht berücksichtigt, dass die von der Beklagten begehrte Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in dem hier entscheidenden Zeitraum ab dem Jahr 2004 zumindest teilweise übersteigt. 1. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der von der Klägerin gemieteten Wohnung mangels Erfüllung der Vor- aussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und die nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohn- raum von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen deshalb unwirksam sind. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvor- trag der Klägerin ist dies jedoch der Fall und ist deshalb - wie auch das Beru- fungsgericht unterstellt hat - von einem grundsätzlichen Rückforderungsan- spruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) 15 - 7 - auszugehen, soweit sie Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen geleistet hat. 16 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagte dem Rückforderungsanspruch der Klägerin entgegenhalten kann, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundla- ge geboten ist und sie sich deshalb nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Aus- gangsmiete festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einre- deweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht fer- ner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Ge- schäftsgrundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung er- forderlich ist, weil der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss be- stehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Ge- schäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung auf- baut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Preisgebundenheit der Wohnung der Klägerin erfüllt. Nach den Feststellungen 17 - 8 - des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1981, dass die Wohnung der Kläge- rin der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kos- tenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann. 18 Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tat- richterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind (Senatsurteil vom 15. November 2000 aaO, unter II 1 b). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist auch kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlä- gigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Par- teidisposition nicht unterliegt (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand gewor- den sein kann. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2002 (XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384), wo- nach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Ver- gleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als 19 - 9 - preisgebunden oder preisfrei allein der Risikosphäre Vermieters zuzuordnen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könnte. 20 b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Beklag- ten ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach lang- jähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Beru- fungsgericht hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 40 % der zuletzt geforderten Kostenmiete und nur et- wa 44 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007 beträgt, die Beklag- te Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB für die Vergangenheit nicht mehr nach- holen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde sowohl für den Zeitraum von 1. Januar 2004 bis zum 31. Dezember 2007, für den die Klägerin Rückforderungsansprüche geltend macht, als auch für die Zeit ab 1. Januar 2008 ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegen- leistung bestehen, weil die Klägerin dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist der Beklagten wegen des sozialen Kündigungsschutzes ver- wehrt - nur eine Miete zahlen müsste, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Ge- sichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interes- senabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. 21 - 10 - c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht preisge- bundenen Wohnraum Mieterhöhungen - von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB abgesehen - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichs- miete verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vertragsanpas- sung im Interesse der Beklagten ist hier nicht schon deshalb erforderlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohnraum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Be- ginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbin- dung über einen Zeitraum von 25 Jahren nicht geltend gemacht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Berufungsgericht richtig ge- sehen hat, dass die Beklagte ohne eine Vertragsanpassung auch durch künfti- ge Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte. 22 Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durch- geführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichmiete; auch aus dem Ge- sichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann der 23 - 11 - Klägerin die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2006 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht hat. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, indem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2007 sich nach seinen Feststellungen auf monatlich 437,49 € belief und die Klägerin schon seit Dezember 2004 eine die- sen Betrag übersteigende Miete gezahlt hat. Dass die Klägerin nicht geltend gemacht hatte, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die Beklagte Vertragsanpassung verlangt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können. 3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen ent- sprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht voll- ständig abgewiesen. Zwar kann die Klägerin nach den vorstehenden Ausfüh- rungen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab Januar 2008 noch die Aus- gangsmiete von 194,11 € gilt. Der Antrag der Klägerin enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforder- te Miete von 481,59 € maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der Beklagten im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten Kosten- mieterhöhung nicht erreichen. 24 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst nicht ab- schließend entscheiden, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG getroffen hat und der Beklagten im Übrigen Ge- 25 - 12 - legenheit zu geben ist, zur Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 näher vorzutragen, zu denen das Berufungsge- richt keine Feststellungen getroffen hat. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 21.05.2008 - 203 C 611/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.05.2009 - 65 S 198/08 -

§ 556

BGH VIII ZR 284/0323.06.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 60/09 Verkündet am: 24. März 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 27. Januar 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit 1996 Mieter einer Wohnung der Beklagten in B. . Die Rechtsvorgängerin der Beklagten hatte das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Klägerin befindet, in den 1970er Jahren unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel saniert. 1 In § 1 (2) des Mietvertrags vom 24. September 1996 heißt es: 2 "Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert / mit Mitteln des § 46 StBauFG errichtet." Die Grundmiete - ursprünglich 391,38 DM (200,11 €) monatlich - wurde von der Beklagten wiederholt einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG erhöht, zuletzt auf 325,91 € monatlich für die Zeit ab Juli 2006. Der Kläger zahlte die jeweils geforderten Beträge. 3 - 3 - Der Kläger macht geltend, dass er nur die ursprüngliche Ausgangsmiete schulde. Die von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen sei- en unwirksam, weil die in den siebziger Jahren von ihrer Rechtsvorgängerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. Wo- BauG beschriebenen Umfang gehabt hätten und die Wohnung deshalb wäh- rend der gesamten Mietdauer nicht der Mietpreisbindung unterlegen habe. Die Beklagte sei deshalb zur Rückzahlung verpflichtet, soweit sie für den Zeitraum von Januar 2004 bis Juli 2007 eine die Ausgangsmiete von 200,11 € überstei- gende Grundmiete erhalten habe. 4 Der Kläger hat Zahlung von 4.579,13 € nebst Zinsen sowie die Feststel- lung begehrt, dass die von ihm zu zahlende Nettokaltmiete den Betrag von mo- natlich 200,11 € nicht übersteige. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 5 Entscheidungsgründe: Das Rechtsmittel hat Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 7 Der Kläger könne weder Mietrückzahlungen noch die Feststellung ver- langen, dass die geschuldete Nettokaltmiete 200,11 € nicht übersteige. Zwar habe die Beklagte die Miete nicht einseitig nach § 10 WoBindG erhöhen dürfen, 8 - 4 - so dass die von ihr vorgenommenen Mieterhöhungen unwirksam gewesen sei- en. Denn bei der Wohnung des Klägers habe es sich nicht um mit öffentlichen Mitteln geförderten, preisgebundenen Wohnraum gehandelt. Die Vorausset- zungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG für eine Sozialwohnung seien nicht erfüllt; es fehle an der Voraussetzung eines unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführten Umbaus. Ein solcher liege nach der Rechtsprechung des Bun- desverwaltungsgerichts nur vor, wenn das äußere Erscheinungsbild der bishe- rigen Wohnräume nachhaltig verändert werde, wie es etwa bei Grundrissände- rungen oder eine Zusammenfassung von mehreren Räumen oder von kleinen Wohnungen zu einer abgeschlossenen Wohnung der Fall sei. Vorliegend sei lediglich die Wand zwischen WC und Küche geringfügig versetzt worden, um den Einbau des Bades zu ermöglichen. Auch sei nicht ersichtlich, dass dabei Kosten entstanden seien, die mit 1/3 der Neubaukosten für die gesamte Woh- nung zu bemessen seien. Der Kläger sei jedoch nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) an der Gel- tendmachung des Bereicherungsanspruchs und des Feststellungsanspruchs gehindert. Die Rückforderung der jahrelang vorbehaltlos gezahlten Mieterhö- hungsbeträge stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar, weil die Beklagte im Vertrauen auf das Verhalten des Klägers auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB verzichtet habe und diese auch nicht mehr nachholen könne. Die Klage, mit der der Kläger Mieterhöhungsbeträge ab Januar 2004 zurückfordere, sei mehr als zehn Jahre nach der ersten Mieterhöhung eingereicht worden. Zwar stelle die Zahlung auf die jeweiligen Erhöhungserklärungen keine konkludente Vereinbarung des erhöhten Mietzinses dar, weil die Befolgung einer Aufforde- rung regelmäßig keine Willenserklärung enthalte. Nachdem der Kläger jedoch über einen derart langen Zeitraum vorbehaltlos jede Mieterhöhung der Beklag- ten akzeptiert und die entsprechenden Zahlungen geleistet habe, sei er mit ei- 9 - 5 - ner Rückforderung ebenso wie mit einer rückwirkenden Herabsetzung der Miete ausgeschlossen. 10 Eine besondere Schutzwürdigkeit des Klägers sei nicht gegeben, denn er habe den Mietvertrag unter Hinweis auf die (vermeintliche) Geltung der Preis- bindungsvorschriften abgeschlossen und zu keinem Zeitpunkt darauf vertraut, dass die Miete über einen Zeitraum von zehn Jahren unverändert bleiben wür- de. Insgesamt überwiege das schutzwürdige Interesse der Beklagten, auch wenn sie bereits mit Schreiben vom 27. Februar 1995 gegenüber dem Be- zirksamt C. Zweifel daran geäußert habe, ob die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG in jedem Einzelfall vorgelegen hätten. Denn aufgrund der Vielzahl unterschiedlicher Gerichtsentscheidungen sei die Rechts- lage ungewiss und schwierig gewesen. Auch die Frage, ob das Vorliegen einer Preisbindung der Parteidisposition unterliege, sei erst durch das Urteil des Bun- desgerichtshofs vom 7. Februar 2007 geklärt worden. Die Beklagte sei keines- falls bewusst ein Risiko der falschen Einordnung der Wohnung eingegangen. Vielmehr habe sie im Rahmen der erforderlichen Sorgfalt gehandelt, indem sie sich auf die Einschätzung der zuständigen Behörde verlassen und die Preisbin- dung ausdrücklich als Regelung in den Mietvertrag aufgenommen habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Das Berufungsgericht ist zwar im Ergebnis zutreffend davon ausgegan- gen, dass sich die Beklagte nicht an der im Jahr 1996 vereinbarten Ausgangs- miete festhalten lassen muss. Denn nach den vom Berufungsgericht getroffe- nen Feststellungen ist eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage geboten. Die Anpassung kann aber nicht in der Weise erfolgen, dass der Kläger die an sich unwirksamen Mieterhöhungen 11 - 6 - unabhängig von der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete in vollem Umfang gegen sich gelten lassen muss. 12 1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass bei der Sanierung der Wohnung in den 1970er Jahren kein Umbau unter wesentlichem Bauaufwand im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG vorgenommen wor- den ist und die Wohnung deshalb nicht der Preisbindung unterliegt. Die einsei- tig nach §§ 10, 8a WoBindG vorgenommenen Mieterhöhungen der Beklagten waren daher unwirksam, so dass mit dem Berufungsgericht von einem grund- sätzlichen Rückforderungsanspruch des Klägers aus ungerechtfertigter Berei- cherung (§ 812 Abs. 1 BGB) auszugehen ist, soweit er Zahlungen auf unwirk- same Mieterhöhungen geleistet hat. 2. Dem Berufungsgericht ist weiter darin beizupflichten, dass die Beklag- te sich nicht an der im Jahr 1996 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss. Ob dies (auch) aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung oder der unzu- lässigen Rechtsausübung folgt, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn jeden- falls sind die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 2 BGB) gegeben. Das Fehlen der Geschäftsgrundlage kann vom Verpflichteten auch einredeweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). 13 a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss be- stehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Ge- schäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung auf- baut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 14 - 7 - 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Preisgebundenheit der Wohnung des Klägers erfüllt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist davon auszugehen, dass es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrags im Jahre 1996 entsprach, dass die Wohnung des Klägers der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kostenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist auch kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlä- gigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäfts- grundlage war, steht auch nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Denn die Preisgebundenheit der Wohnung unterliegt nicht der Parteidisposition (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und kann deshalb nicht Ver- tragsgegenstand geworden sein. 15 b) Ein Vertragsanpassung ist hier erforderlich, weil der Beklagten ein un- verändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach langjähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zu- mutbar ist. Denn die im Jahr 1996 vereinbarte Ausgangsmiete beträgt nur etwa 60 % der zuletzt geforderten Kostenmiete und dürfte auch hinter der aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete weit zurückbleiben. Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann die Beklagte für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit 16 - 8 - erreichen. Ohne eine Vertragsanpassung würde sowohl für den Zeitraum von 1. Januar 2004 bis zum Juli 2007, für den der Kläger Rückforderungsansprüche geltend macht, als auch für die Zeit danach ein erhebliches Missverhältnis zwi- schen Leistung und Gegenleistung bestehen, weil die Beklagte dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist ihr wegen des sozialen Kündigungs- schutzes verwehrt - nur eine Miete erhalten würde, die weit hinter der Kosten- miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Ge- sichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interes- senabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. 17 c) Eine Vertragsanpassung kann allerdings nicht in der Weise erfolgen, dass der Kläger - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete schuldet, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kos- tenmieterhöhungen ergibt. Bei nicht preisgebundenem Wohnraum können Mieterhöhungen - von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ab- gesehen - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vertragsanpassung im Interesse der Beklag- ten ist hier nicht schon deshalb erforderlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohnraum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung ergibt sich viel- mehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Beginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Ver- 18 - 9 - trauen auf das Bestehen der Preisbindung über einen langjährigen Zeitraum nicht geltend gemacht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, dass die Klägerin ohne eine Vertragsanpassung auch durch künftige Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte. 19 Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durch- geführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichmiete; auch aus dem Ge- sichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann dem Kläger die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Miete in- soweit nicht verwehrt werden, als er Zahlungen über die ortsübliche Miete hin- aus erbracht hat. 3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen ent- sprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht voll- ständig abgewiesen. Zwar kann der Kläger nach den vorstehenden Ausführun- gen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab Januar 2008 noch die Aus- gangsmiete von 200,11 € gilt. Der Antrag des Klägers enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforder- te Miete von 325,91 € maßgeblich sein soll. 20 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst nicht abschließend entscheiden, weil das Berufungsgericht keine Fest- 21 - 10 - stellungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung des Klägers ge- troffen hat. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 13.12.2007 - 223 C 160/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.01.2009 - 65 S 27/08 -

§ 555a§ 556

BGH VIII ZR 12/1019.01.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 284/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen- de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so- wie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 11. Dezember 2002 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete der von ihr bewohnten Wohnung G. -Straße , 4. Obergeschoß rechts, Berlin, von bisher monatlich 324,47 € um 64,89 € auf nunmehr 389,36 € (zuzüglich Vorschuß Heizung und Warmwasser in Höhe von monatlich 60,92 €) ab dem 1. Juni 2002 zuzustimmen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 31. Januar 1997 im Haus G. -Straße in Berlin im 4. Obergeschoß eine Woh- nung. Die Modernisierung der Wohnung war entsprechend den Vereinbarungen im Modernisierungsvertrag vom 10. Oktober/12. November 1979 zwischen der - 3 - Klägerin und dem Land Berlin mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Der Modernisierungsvertrag enthält unter anderem folgende Klauseln: "§ 2 ... (6) Nach Beendigung der Modernisierungs- und Instandset- zungsmaßnahmen ist - soweit preisrechtlich zulässig - von ei- ner Miete in Höhe von 4,80 DM/qm/Monat (ohne Umlage für Heizung, Warmwasser und Personenaufzug) auszugehen. Basis ist die von Berlin genehmigte Schlußabrechnung. Diese Miete soll für die ersten drei Jahre nach Beendigung der Mo- dernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen um 1 DM/qm/Monat gesenkt werden. Nach Ablauf der drei Jahre soll die Miete für weitere drei Jahre um 0,50 DM/qm/Monat abgesenkt werden. Die durch die Mietminderung verursachten Mindereinnahmen des Eigentümers werden durch Vorauszah- lungsmittel gemäß § 39 Abs. 5 StBauFG gedeckt. Sie sind ein Teil des Kostenerstattungsbetrages gemäß § 43 StBauFG (siehe § 3 Abs. 8 ff.). (7) Bis zum Ablauf des neunten vollen Kalenderjahres, das dem Jahr der Bezugsfertigkeit nach Durchführung der Modernisie- rungs- und Instandsetzungsmaßnahmen folgt, darf keine hö- here Miete erhoben werden, als sich bei Zugrundelegen der endgültigen Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt. Gesetzliche Grundmietenerhöhungen dürfen bei Anwendung einer Er- tragsberechnung nur auf der Basis der Grundmiete vor Durch- führung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnah- men erhoben werden. ..." Mit Erklärung vom 13. März 2002 begehrte die Klägerin von der Beklag- ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 324,47 € um 64,89 € auf 389,36 € zuzüglich eines Vorschusses für Heizung und Warmwas- ser in Höhe von monatlich 60,92 € ab dem 1. Juni 2002. Sie berief sich dabei auf den Berliner Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsver- - 4 - langen enthält keine Abzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Die Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mittlere Bezugsfertigkeit nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen ist seit über 23 Jahren gegeben. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu ih- rer Mieterhöhungserklärung vom 13. März 2002. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam sei. Die Klägerin habe im Rahmen des Modernisierungsvertrages vom 10. Oktober 1979 öffentliche Förderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Solche Zuschüsse seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbetrag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. Ein solcher Abzug entfalle nicht bereits deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 31. Januar 1997 bereits modernisiert gewesen sei. Der Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthalte eine solche Einschränkung nicht. Vielmehr sei davon auszugehen, daß die erhaltenen Drittmittel unabhän- - 5 - gig von der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragli- che Mietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen worden sei, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu be- rücksichtigen seien. Die gewährten Förderbeträge seien nicht an die Person des jeweiligen Mieters gebunden, sondern würden wohnungsbezogen verge- ben, so daß die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des Mieter- vertrages gewesen sei. Dem liege der Gedanke zugrunde, daß den Wohnwert und die allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche Förder- gelder ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zugute kommen sollten. Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Analogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er- mangelung einer Gesetzeslücke kein Raum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen- des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit - 6 - verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter- höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Ein- satz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassung wegen vorzunehmende Ausle- gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regleung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246). Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit- raum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls 23 Jahre nach mittlerer Bezugsfer- tigkeit und Gewährung des letzten Förderbetrages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt. Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder- mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war formell wirksam. - 7 - III. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der Höhe nicht im Streit. Auf die Rechtsmittel der Klägerin ist daher das Berufungs- urteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist antragsgemäß abzuändern (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

§ 558§ 560

BGH VIII ZR 87/1019.01.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 12/10 Verkündet am: 19. Januar 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 20. November 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 23. Februar 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. . Mit Schreiben vom 10. März 2008 verlangte die Klägerin mit Wirkung ab dem 1. Juni 2008 von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatli- chen Miete von 179,44 € um 19,59 € auf 199,03 €. Die Klägerin stützt ihr Be- gehren auf den qualifizierten Mietspiegel des Landes Berlin (2007). 1 Die Beklagte ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil die Klägerin in dem Mieterhöhungsver- langen vom 10. März 2008 die Förderungsmittel des Landes Berlin hätte ange- ben müssen, die ihr aufgrund des Förderungsvertrages mit dem Land Berlin 2 - 3 - aus dem Jahr 2000 für Baumaßnahmen an dem Gebäude, in dem die vermiete- te Wohnung liegt, gewährt worden seien. 3 In § 1 Abs. 1 des Förderungsvertrages verpflichtete sich der Eigentümer, die in einem Maßnahmenkatalog näher bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Gemäß § 1 Abs. 2 des Förde- rungsvertrages verpflichtete sich das Land Berlin, "die Maßnahmen nach Abs. 1 gemäß § 4 dieses Vertrages zu fördern". In § 4 Abs. 1 und 2 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass der Ei- gentümer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trägt und sich das Land Berlin an den Kosten der Maßnahmen mit einem Bau- kostenzuschuss in Höhe von 547.593,60 € sowie einem Baudarlehen in glei- cher Höhe beteiligt. Der Berechnung der Förderungsmittel lagen die Gesamt- baukosten zugrunde. 4 In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist folgendes vereinbart: 5 "Im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Satz 2 sowie § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) gehen die Vertragspartner von folgendem aus: Die Zuwendungen sind als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die nach der Förde- rungsberechnung einzusetzenden Eigenmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen bestimmt. Die sich nach § 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigentü- mer/Verfügungsberechtigten finanzierten Kosten der Maßnahmen und führen zu keinen Kürzungsbeträgen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG." Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrags seien lediglich Instandsetzungsmaßnahmen gefördert wor- den; derartige Förderungsmittel seien bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht anzugeben. 6 - 4 - § 4 der Anlage 2 des Mietvertrags der Parteien sieht eine besondere Mietobergrenze bei Vorliegen eines Wohnberechtigungsscheins vor. Die Be- klagte, die im Besitz eines Wohnberechtigungsscheins ist, meint, eine Mieter- höhung sei auch aus diesem Grund ausgeschlossen. 7 8 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhö- hung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 9 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 10 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung zu, weil das Mieterhöhungsverlangen vom 10. März 2008 man- gels hinreichender Begründung unwirksam sei. 11 Die nach § 558a BGB erforderliche Begründung sei dann ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung überprüfen kön- ne. Die Klägerin habe die von dem Land Berlin aufgrund des Förderungsvertra- ges gewährten öffentlichen Mittel in der Mieterhöhungserklärung nicht angege- ben. Die Angabe der Förderungsmittel sei jedoch für eine ausreichende Be- 12 - 5 - gründung des Erhöhungsverlangens erforderlich gewesen, da diese bei der Mietberechnung nach § 558 Abs. 5 BGB zu berücksichtigen seien. 13 Bei den von dem Land Berlin aufgrund des Vertrages gewährten Mitteln handele es sich um im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 5 BGB anzu- gebende Drittmittel für eine Modernisierung im Sinne von § 559a BGB und nicht um Drittmittel für Instandsetzungsarbeiten. Für die Beantwortung der Frage, ob es sich um Drittmittel für Modernisierungs- oder für Instandsetzungsmaßnah- men handele, sei auf den durch den Förderungsgeber bestimmten Verwen- dungszweck abzustellen. Gemäß § 1 des Förderungsvertrages seien die Bau- kosten- und Aufwendungszuschüsse für die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gewährt worden. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gesamtbaumaßnahme einschließlich der Modernisierung bezogen. Dieser Zweck sei durch § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages nicht in Frage gestellt worden. Danach sollten die Förderungsmittel zwar als Drittmittel nur für Instandsetzungsarbeiten angesehen werden, während die Modernisie- rung allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte. Diese Regelung bestimme jedoch nicht den tatsächlichen Verwendungszweck, sondern bezwecke einzig und allein, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen. Aus dem Förderungsvertrag folgten Rechte und Pflichten nur für die Vertragsparteien, das Land Berlin und die Klä- gerin. Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die zudem nach § 558 Abs. 6 BGB unzulässig seien, seien ohne dessen Mitwirkung nicht möglich. Dass die Drittmittel tatsächlich nicht nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt gewe- sen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der För- derungsmittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegt worden seien. Eine Anrechnung der Förderungsmittel verbiete sich auch nicht aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des § 558 Abs. 5 BGB. Sinn und 14 - 6 - Zweck dieser Regelung sei es, dass für Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentliche Mittel nicht nur dem Vermieter zugute kommen sollten, sondern auch dem Mieter. Der Vermieter solle nicht höhere Mieteinnahmen aufgrund von In- vestitionen erlangen können, die letztlich nicht er, sondern die öffentliche Hand getätigt habe. 15 Die Angabepflicht mache es einem Vermieter auch nicht unmöglich, Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter wirksam zu erklären. Der Ver- mieter sei lediglich im Rahmen der formellen Wirksamkeit verpflichtet an- zugeben, in welchem Umfang er Förderungsgelder wann und zu welchem Zweck erhalten habe. Die tatsächliche Verwendung der Förderungsgelder zur Instandsetzung oder Modernisierung sei dann eine Frage der materiellen Be- gründetheit, in deren Rahmen der Mieter substantiiert einwenden müsse, die Gelder seien entgegen der Angabe des Vermieters nicht ausschließlich zur In- standsetzung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet worden. Ohne Angabe der erhaltenen Förderungsgelder habe der Mieter jedoch keine Mög- lichkeit, "die unterbliebene Anrechnung von gewährten öffentlichen Mitteln sub- stantiiert zu bestreiten". II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderun- gen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhöhungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu. 16 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Beru- fungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen die- nen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages, wo- nach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für In- standsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermie- ter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen (vgl. für einen gleich gelagerten Fall Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10, zur Veröffentlichung bestimmt, zu einer wortgleichen Vertragsbestimmung). 17 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderungszweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende Förde- rungszweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach "sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Bei- trag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwen- dungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zu- schüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmit- tel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete (vgl. Senatsurteil vom 19. Januar 2011, aaO). 18 2. Soweit zu Gunsten der Beklagten für die Wohnung ein gültiger Wohn- berechtigungsschein vorliegt, lässt dies den Anspruch der Klägerin auf Zustim- mung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht entfallen. Die 19 - 8 - öffentliche Förderung durch die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 Wohnungsbindungsgesetz an den Mieter hat nicht zur Folge, dass die Zustimmung zu einer höheren Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 558 BGB verweigert werden könnte (AG Pankow-Weißensee, GE 2009, 1629 f.). Die Miete ist nur solange entsprechend der Vereinbarung der Parteien in § 4 der Anlage 2 zum Mietvertrag reduziert zu zahlen, wie die Beklagte der Klägerin fristgerecht einen gültigen Wohnberechtigungsschein nachweisen kann. III. Das Berufungsurteil kann danach keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 20 Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 23.02.2009 - 103 C 115/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.11.2009 - 63 S 159/09 -

BGH VIII ZR 235/0924.03.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/10 Verkündet am: 19. Januar 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 5 Ob öffentliche Förderungsmittel als Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen ge- währt werden und damit im Rahmen der Begründung eines Mieterhöhungsverlan- gens anzugeben sind, beurteilt sich grundsätzlich nach dem im Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck. BGH, Urteil vom 19. Januar 2011 - VIII ZR 87/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 12. März 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung der Klägerin in B. . Mit Schrei- ben vom 17. Juli 2008 verlangte die Klägerin mit Wirkung vom 1. Oktober 2008 von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der mit der Rechtsvor- gängerin der Klägerin im Jahr 2000 vereinbarten Miete von 207,07 € um 41,41 € auf 248,48 €. Die Klägerin stützt ihr Begehren auf den qualifizierten Mietspiegel des Landes Berlin (2007). 1 Der Beklagte ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil die Klägerin in dem Mieterhöhungsver- langen vom 17. Juli 2008 Fördermittel des Landes Berlin hätte angeben müs- sen, die ihrer Rechtsvorgängerin aufgrund Förderungsvertrages vom 2 - 3 - 18. August 1999 für Baumaßnahmen an dem Gebäude, in dem die vermietete Wohnung liegt, gewährt worden seien. 3 In § 1 Abs. 1 des Förderungsvertrages verpflichtete sich der Eigentümer, die in einem Maßnahmenkatalog näher bezeichneten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen. Gemäß § 1 Abs. 2 des Förde- rungsvertrages verpflichtete sich das Land Berlin, "die Maßnahmen nach Ab- satz 1 gemäß § 4 dieses Vertrages zu fördern". In § 4 Abs. 1 und 2 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass der Ei- gentümer die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen trägt und sich das Land Berlin an den Kosten der Maßnahmen mit einem Bau- kostenzuschuss in Höhe von 458.156,38 € und einem Aufwendungszuschuss in Höhe von 409.759,50 € beteiligt. Aus dem Finanzierungskonzept der Rechts- vorgängerin der Klägerin, das als Anlage 1 Bestandteil des Förderungsvertra- ges vom 18. August 1999 wurde, ergibt sich, dass die Höhe des Förderungsbe- trages auf der Grundlage der Gesamtkosten der Baumaßnahmen festgelegt worden ist. 4 In § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages ist folgendes vereinbart: 5 "Im Hinblick auf § 2 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung der Miet- höhe (MHG) sowie § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG gehen die Vertrags- partner von folgendem aus: Die Baukostenzuschüsse sind als Beitrag zur Deckung der unrentierli- chen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt. Die Aufwen- dungszuschüsse sind als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsde- fiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnah- men bestimmt. Die nach der Förderungsberechnung einzusetzenden Ei- genmittel sind zur Finanzierung der Kosten der Modernisierungsmaß- nahmen bestimmt. Die sich nach § 7 ergebenden Mietenverzichte betreffen somit die vom Eigentümer finanzierten Kosten der Maßnah- men und führen zu keinen Kürzungsbeträgen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 3 Abs. 1 Sätze 3 bis 7 MHG." - 4 - Die Klägerin ist der Auffassung, aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages seien lediglich Instandsetzungsmaßnahmen gefördert worden; derartige Förderungsmittel seien bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht anzugeben. 6 7 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhö- hung gerichteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 8 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 9 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung zu, denn das Mieterhöhungsverlangen vom 17. Juli 2008 sei mangels zureichender Begründung unwirksam. 10 Die nach § 558a BGB erforderliche Begründung sei dann ausreichend, wenn der Vermieter dem Mieter alle Angaben mitteile, die erforderlich seien, damit der Mieter die Berechtigung der verlangten Mieterhöhung überprüfen kön- ne. Die Klägerin habe die von dem Land Berlin aufgrund des Förderungsvertra- ges gewährten öffentlichen Mittel in der Mieterhöhungserklärung nicht angege- ben. Die Angabe der Fördermittel sei jedoch für eine ausreichende Begründung 11 - 5 - des Erhöhungsverlangens erforderlich gewesen, da diese bei der Mietberech- nung nach § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a BGB zu berücksichtigen sei- en. Die Dauer der Förderung sei in § 10 des Förderungsvertrages mit 21 Jahren vereinbart worden. 12 Bei den von dem Land Berlin aufgrund des Vertrages gewährten Mitteln handele es sich um im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 5 BGB anzu- gebende Drittmittel für eine Modernisierung im Sinne von § 559a BGB und nicht um Drittmittel für Instandsetzungsarbeiten. Für die Beantwortung der Frage, ob es sich um Drittmittel für Modernisierungs- oder für Instandsetzungsmaßnah- men handele, sei auf den durch den Förderungsgeber bestimmten Verwen- dungszweck abzustellen. Gemäß § 1 des Förderungsvertrages seien die Bau- kosten- und Aufwendungszuschüsse für die Finanzierung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gewährt worden. Der Verwendungszweck habe sich daher auf die Gesamtbaumaßnahme einschließlich der Modernisierung bezogen. Dieser Zweck sei durch § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages nicht in Frage gestellt worden. Danach sollten die Fördermittel zwar als Drittmittel nur für Instandsetzungsarbeiten angesehen werden, während die Modernisierung allein als durch die Eigenmittel des Vermieters abgedeckt gelten sollte. Diese Regelung bestimme jedoch nicht den tatsächlichen Verwendungszweck, son- dern bezwecke einzig und allein, den Vermieter von der Anrechnung der Dritt- mittel bei Mieterhöhungen freizustellen. Aus dem Förderungsvertrag folgten Rechte und Pflichten nur für die Vertragsparteien, das Land Berlin und die Klä- gerin. Vereinbarungen zu Lasten des Mieters, die zudem nach § 558 Abs. 6 BGB unzulässig seien, seien ohne dessen Mitwirkung nicht möglich. Dass die Drittmittel tatsächlich nicht nur für die Instandsetzungsarbeiten bestimmt gewe- sen seien, ergebe sich auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der För- dermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegt worden seien. - 6 - Eine Anrechnung der Fördermittel verbiete sich auch nicht aufgrund einer verfassungskonformen Auslegung des § 558 Abs. 5 BGB. Sinn und Zweck die- ser Regelung sei es, dass für Modernisierungsmaßnahmen gewährte öffentli- che Mittel nicht nur dem Vermieter zugute kommen sollten, sondern auch dem Mieter. Der Vermieter solle nicht höhere Mieteinnahmen aufgrund von Investiti- onen erlangen können, die letztlich nicht er, sondern die öffentliche Hand getä- tigt habe. 13 Die Angabepflicht mache es einem Vermieter auch nicht unmöglich, Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter wirksam zu erklären. Der Ver- mieter sei lediglich im Rahmen der formellen Wirksamkeit verpflichtet an- zugeben, in welchem Umfang er Fördergelder wann und zu welchem Zweck erhalten habe. Die tatsächliche Verwendung der Fördergelder zur Instandset- zung oder Modernisierung sei dann eine Frage der materiellen Begründetheit, in deren Rahmen der Mieter substantiiert einwenden müsse, die Gelder seien entgegen der Angabe des Vermieters nicht ausschließlich zur Instandsetzung, sondern (auch) zur Modernisierung aufgewendet worden. Ohne Angabe der erhaltenen Fördergelder habe der Mieter jedoch keine Möglichkeit, "die unter- bliebene Anrechnung von gewährten öffentlichen Mitteln substantiiert zu bestreiten". 14 II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderun- gen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Rechts- vorgängerin der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um Zu- schüsse für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhö- 15 - 7 - hungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu. 16 1. Nach der zum Teil noch unter der Geltung der §§ 2, 3 MHG ergange- nen Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhö- hungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Woh- nungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungsposi- tionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08, NJW 2009, 1737 Rn. 10; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406 unter II; vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 1). Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisie- rungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt wer- den, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen. Werden Fördermittel undifferenziert zum Zwecke der Instandsetzung und Modernisie- rung gewährt, muss dem Mieter jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Vermie- ter welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck - Modernisierung oder In- standsetzung - erhalten hat, um den Mieter in die Lage zu versetzen, gegebe- nenfalls substantiierte Einwendungen gegen das Erhöhungsverlangen vorbrin- gen zu können (Senatsurteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, aaO). Denn die gesetzlichen Regelungen in § 558 Abs. 5, § 559a BGB sollen sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugute kommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat. Andernfalls wür- de er gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Moder- nisierungsmaßnahmen aus eigenem Vermögen finanziert hat (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 a). - 8 - 2. Hiernach hat das Berufungsgericht zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderzweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Beru- fungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen die- nen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages, wo- nach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für In- standsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermie- ter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen. 17 Diese Auslegung des Förderungsvertrages durch das Berufungsgericht begegnet - wie die Revision mit Recht rügt - durchgreifenden rechtlichen Be- denken. Zwar kann der Senat die Auslegung von Vertragserklärungen durch den Tatrichter lediglich darauf überprüfen, ob dieser sich mit dem Prozessstoff umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat und ob dabei gesetz- liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemein anerkannte Auslegungsregeln, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrens- vorschriften verletzt worden sind (vgl. Senatsurteile vom 5. März 2008 - VIII ZR 37/07, NJW 2008, 1439 Rn. 19; vom 7. Juni 2006 - VIII ZR 209/05, BGHZ 168, 64 Rn. 12; jeweils mwN). Ein solcher Verstoß liegt hier indessen vor. 18 Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderzweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende För- derzweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach 19 - 9 - "sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kos- ten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Bei- trag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwen- dungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zu- schüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmit- tel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht im Mieterhöhungsverlan- gen anzugeben. Soweit das Berufungsgericht die Regelung in § 4 Abs. 8 des Förde- rungsvertrages mit der Erwägung beiseite schieben will, sie diene allein dem Zweck, den Vermieter von der Anrechung von Drittmitteln freizustellen, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhalt für diese Annahme. Vielmehr ist es grundsätzlich allein Sache des Zuschussgebers zu bestimmen, welchen Zweck er fördern will. Führt der festgelegte Förderzweck - wie hier bei der ausschließlichen Förderung von Instandsetzungsarbeiten - dazu, dass die gewährten Mittel nach den gesetzlichen Vorschriften bei einer Mieterhöhung nicht anzurechnen sind, kann in Ermangelung entgegenstehen- der Anhaltspunkte eine bewusste Gesetzesumgehung nicht unterstellt werden. Im Gegenteil wird den Interessen der Mieter insbesondere durch die Festlegung von Mietobergrenzen in §§ 7, 7a, 7b des Förderungsvertrages Rechnung getra- gen. Das weitere Argument des Berufungsgerichts, auch aus dem Umstand, dass der Berechnung der Fördermittel die Gesamtbaukosten zugrunde gelegen hätten, ergebe sich, dass die Zuschüsse nicht nur für Instandsetzungsmaß- nahmen bestimmt gewesen seien, ist schon deshalb nicht tragfähig, weil es er- neut die rechtlich nicht zu beanstandende ausdrückliche Zweckbestimmung in § 4 Abs. 8 des Förderungsvertrages unberücksichtigt lässt. 20 - 10 - III. 21 Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat kann nicht abschließend in der Sa- che entscheiden, weil es dazu weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Das Berufungsgericht hat sich - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - bis- lang nicht mit dem weiteren in der Berufungsbegründung erhobenen Einwand des Beklagten beschäftigt, das Amtsgericht habe die Vereinbarung des Beklag- ten mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin vom 31. Mai/2. Juni 2000 zu Un- recht dahin gehend ausgelegt, dass damit Mieterhöhungen aufgrund einer ver- änderten ortsüblichen Vergleichsmiete nicht ausgeschlossen werden sollten. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 19.05.2009 - 5 C 545/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.03.2010 - 63 S 314/09 -

BGH VIII ZR 287/0609.04.2008 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 235/09 Verkündet am: 24. März 2010 Freitag, Justizamtsinspektor als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 11. August 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger haben im Jahr 1977 von der Rechtsvorgängerin der Beklag- ten eine Wohnung in B. gemietet. Die ursprüngliche Vermieterin hatte das Gebäude, in dem sich die Wohnung der Kläger befindet, in den 1970er Jahren unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel saniert. 1 In § 1 (2) des Mietvertrags vom 3. August 1977 heißt es: 2 "Die Wohnung ist zweckbestimmt für Zusatzdarlehen Land B. ." - 3 - Die Grundmiete - ursprünglich 306,78 DM (156,85 €) monatlich - wurde von der Vermieterin wiederholt einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG erhöht, unter anderem von der Beklagten für die Zeit ab Januar 2004 auf 463,89 €, ab April 2004 auf 494,24 €, ab Januar 2005 auf 529,46 € und ab Juni 2006 auf 541,73 €. Ab Dezember 2006 wurde die Grundmiete auf 539,16 € reduziert und zuletzt auf 552,23 € erhöht. Die Kläger zahlten die jeweils geforderten Beträge. 3 Die Kläger machen geltend, dass sie nur die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete schuldeten. Die von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen seien unwirksam, weil die in den siebziger Jahren von ihrer Rechtsvorgängerin durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG beschriebenen Umfang gehabt hätten und die Woh- nung aus diesem Grund während der gesamten Mietdauer nicht der Mietpreis- bindung unterlegen habe. Die Beklagte sei deshalb zur Rückzahlung verpflich- tet, soweit sie für den Zeitraum von Januar 2004 bis Dezember 2006 eine die Ausgangsmiete von 156,85 € übersteigende Grundmiete erhalten habe. Eine vorangegangene Klage, mit der die Kläger für frühere Zeiträume Rückerstattung überzahlter Miete verlangt hatten, ist rechtskräftig abgewiesen worden. 4 Die Kläger haben Zahlung von 11.880,40 € nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihnen ab März 2008 zu zahlende Nettokaltmiete den Betrag von monatlich 156,85 € nicht übersteige. Das Amtsgericht hat dem Feststellungsbegehren stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung des Zahlungsantrags gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen und auf die Berufung der Beklagten das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage auch bezüglich des Feststel- lungsantrags abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Das Rechtsmittel hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Mieten nicht zu. An der Geltendmachung eines dahingehenden Be- reicherungsanspruchs seien die Kläger nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert. Die Rückforderung der Mieterhöhungsbeträge stelle ebenso wie das Verlangen nach einer rückwirkenden Herabsetzung der Miete eine unzulässige Rechtsausübung dar, nachdem die Kläger bis zur ersten Klage im Jahr 2003 über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vorbehaltlos jede Mieterhöhung akzeptiert und die entsprechenden Zahlungen geleistet hätten. Denn die Be- klagte habe im Hinblick auf die Preisgebundenheit der Miete auf Mieterhöhun- gen nach §§ 558 ff. BGB verzichtet und könne diese auch nicht mehr nachho- len. Die Kläger hätten den Mietvertrag mit der Maßgabe geschlossen, dass es sich um einen preisgebundenen Neubau handele, weil umfangreiche bauli- che Änderungen in dem Gebäude und in Bezug auf ihre Wohnung vorgenom- men worden seien. Auch wenn sie sich keine Gedanken über die rechtliche Gestaltung des Mietverhältnisses gemacht hätten, sei für sie jedoch erkennbar gewesen, dass und wie sich die Miete zukünftig erhöhen würde. Darauf, dass die Miete in diesem langen Zeitraum unverändert bleiben würde, hätten sie of- fensichtlich nicht vertraut und auch nicht vertrauen dürfen. In der Vergangenheit sei die Behandlung der Wohnung als preisgebunden für die Kläger insoweit 9 - 5 - wirtschaftlich vorteilhaft gewesen, als die Mieterhöhungen infolge der öffentlich- rechtlichen Vorgaben maßvoll gewesen seien und jedenfalls längerfristig nach den Erfahrungen der Kammer unterhalb der im preisfreien Wohnungsmietbe- reich zu erzielenden Mieten gelegen hätten. 10 Auch aus dem Rechtsgedanken des § 313 BGB ergebe sich, dass die Beklagte sich nicht mit der ursprünglich vereinbarten Grundmiete zufrieden ge- ben müsse, so dass die auf Fortgeltung dieser Grundmiete gerichtete Feststel- lungsklage unbegründet sei. Die Mietpreisbindung der Wohnung und damit die Möglichkeit einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 10, 8a WoBindG habe nicht allein die Risikosphäre der Beklagten betroffen, sondern sei Grundlage des Mietvertrages gewesen. Da der Beklagten ein Festhalten an der Ausgangsmiete nicht zumutbar sei, stehe ihr ein Anpassungsanspruch zu, den sie auch einredeweise geltend machen könne. Denn die Ausgangsmiete betrage nur 30 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, die sich nach dem B. Mietspiegel 2007 auf 518,66 € be- laufe. Diese ganz erhebliche Differenz könne die Beklagte mittels Mieterhöhung nach § 558 ff. wegen der dortigen Kappungs- und Zeitgrenzen auf absehbare Zeit nicht erreichen. 11 Soweit die Kläger geltend machten, dass die Beklagte in einem Schrei- ben im Jahre 1995 selbst Zweifel an der Einordnung der Wohnung als preisge- bunden geäußert habe, rechtfertige diese immerhin erst 18 Jahre nach Ver- tragsschluss vorgenommene Äußerung es nicht, der Beklagten den Vertrau- ensschutz auf das Bestehen des Vertrages zu den vorgesehenen Bedingungen zu versagen. 12 - 6 - II. 13 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Beklagte nicht an der im Jahr 1977 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss, weil die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage vorliegen. Entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts kann die Anpassung aber nicht in der Weise erfolgen, dass die Klägerin die an sich unwirksamen Mieterhöhungen in vollem Umfang gegen sich gelten lassen muss. Das Berufungsgericht hat rechtsfehler- haft nicht berücksichtigt, dass die von der Beklagten begehrte Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in dem hier entscheidenden Zeitraum ab dem Jahr 2004 zumindest teilweise übersteigt. 1. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der von den Klägern gemieteten Wohnung mangels Erfüllung der Vor- aussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und die nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohn- raum von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen deshalb unwirksam sind. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvor- trag der Kläger ist dies jedoch der Fall und ist deshalb - wie auch das Beru- fungsgericht unterstellt hat - von einem grundsätzlichen Rückforderungsan- spruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 BGB) auszugehen, soweit sie Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen geleistet haben. 14 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagte dem Rückforderungsanspruch der Kläger entgegenhalten kann, dass eine Ver- tragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage 15 - 7 - geboten ist und sie sich deshalb nicht an der im Jahr 1977 vereinbarten Aus- gangsmiete festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einre- deweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht ferner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäfts- grundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung erforderlich ist, weil der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Ver- tragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss be- stehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Ge- schäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung auf- baut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Preisgebundenheit der Wohnung der Kläger erfüllt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1977, dass die Wohnung der Kläger der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kos- tenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann. 16 - 8 - Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tat- richterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind (Senatsurteil vom 15. November 2000 aaO, unter II 1 b). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist auch kein Umstand, der nach der gesetzlichen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einordnung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlä- gigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Entgegen der Auffassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Par- teidisposition nicht unterliegt (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand gewor- den sein kann. 17 Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2002 (XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384), wo- nach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Ver- gleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als preisgebunden oder preisfrei allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuord- nen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könn- te. 18 b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Beklag- ten ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach lang- 19 - 9 - jähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Beru- fungsgericht hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 29 % des nach der Abwicklung des Mietverhältnisses zuletzt erreichten Mietniveaus und nur etwa 30 % der ortsüblichen Vergleichs- miete des Jahres 2007 beträgt, die Beklagte Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB für die Vergangenheit nicht mehr nachholen und den Stand der ortsübli- chen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungs- grenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde ein erhebliches Missverhältnis zwi- schen Leistung und Gegenleistung bestehen, weil die Kläger dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist der Beklagten wegen des sozialen Kün- digungsschutzes verwehrt - nur eine Miete zahlen müssten, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete be- trägt. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Ge- sichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interes- senabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. 20 c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2006 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht preisge- bundenem Wohnraum Mieterhöhungen - abgesehen von der Modernisierungs- 21 - 10 - mieterhöhung nach § 559 BGB - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Ver- gleichsmiete verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Ver- tragsanpassung im Interesse der Beklagten ist hier nicht schon deshalb erfor- derlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohn- raum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendig- keit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Beginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbindung über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren nicht geltend ge- macht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Beru- fungsgericht richtig gesehen hat, dass die Beklagte ohne eine Vertragsanpas- sung auch durch künftige Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte. Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durch- geführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichmiete; auch aus dem Ge- sichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann den Klägern die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2006 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht haben. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, in- dem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Kläger verneint hat, obwohl die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2007 sich nach seinen Feststellungen auf monatlich 518,66 € belief und die Kläger schon seit Januar 2005 eine diesen 22 - 11 - Betrag übersteigende Miete gezahlt haben. Dass die Kläger nicht geltend ge- macht hatten, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die Beklagte Vertragsanpassung verlangt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können. 23 3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen ent- sprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht voll- ständig abgewiesen. Zwar können die Kläger nach den vorstehenden Ausfüh- rungen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab März 2008 noch die Aus- gangsmiete von 156,85 € gilt. Der Antrag der Kläger enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforder- te Miete von 552,23 € maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der Beklagten im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten Kosten- mieterhöhung nicht erreichen. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst nicht abschließend entscheiden, weil das Berufungsgericht keine Fest- stellungen zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG getroffen hat und der Beklagten im Übrigen Gelegenheit zu geben ist, zur Entwicklung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2006 und 2008 näher vorzutragen, zu 24 - 12 - denen das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 15.04.2008 - 224 C 222/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.08.2009 - 65 S 158/08 -

BGH VIII ZR 178/0328.04.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 287/06 Verkündet am: 9. April 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1 Satz 1 Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122). BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06 - LG Görlitz AG Görlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan- gens nach § 558 BGB. 1 Die Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug 250,28 € zuzüglich Nebenkosten. Mit Schrei- ben vom 25. März 2003 machte die Klägerin zunächst eine Mieterhöhung we- gen Modernisierung (§ 559 BGB) um 24,77 € monatlich mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Gleichzeitig verringerten sich die monatlichen Betriebskostenvor- auszahlungen, weil die den Beklagten erteilte Abrechnung ein Guthaben aus- wies. In der Folgezeit kam es zu einem Schriftwechsel zwischen den Parteien 2 - 3 - über die Zuordnung der von den Beklagten erbrachten Zahlungen. Mit Schrei- ben vom 13. Februar 2004 teilten die Beklagten der Klägerin mit, dass sie nur eine Mieterhöhung in Höhe von 17,85 € akzeptieren würden, denn der Mieter- verein habe sie beraten, die Mieterhöhung belaufe sich nur auf diesen Betrag. In der Folgezeit zahlten die Beklagten eine jeweils um diesen Betrag erhöhte Miete. Mit Schreiben vom 25. Mai 2004 wies die Klägerin darauf hin, dass die von den Beklagten gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,13 € je qm liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der Nettomiete um 32,02 € auf nunmehr 300,16 € zuzustimmen. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 17,85 € monatlich) anerkannt hätten - eine bisherige Nettomiete von 268,13 € zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. 3 Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä- gerin ihr Begehren weiter. 4 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 5 - 4 - Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung schon deswegen nicht zu, weil die 15-monatige Wartefrist des § 558 Abs. 1 BGB nicht eingehalten sei. Denn erst durch das Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 habe die Klägerin das im Schreiben der Beklagten vom 13. Feb- ruar 2004 liegende Angebot auf einvernehmliche Erhöhung der Grundmiete um 17,85 € angenommen, wodurch eine übereinstimmende Änderung der Miethö- he gemäß § 557 Abs. 1 BGB eingetreten sei. Diese Anhebung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß §§ 559 bis 560 BGB anzu- sehen und falle deshalb nicht unter die Ausnahmevorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. 6 Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re- daktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557 Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält- nis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände- rung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig durchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde- re für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge- ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun- gen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz- würdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge- hensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet habe. 7 - 5 - II. 8 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An- spruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom 25. Mai 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden. 9 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 17,85 € durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru- fungsgerichts, im Schreiben der Beklagten vom 13. Februar 2004, dem ent- sprechend erhöhte Mietzahlungen folgten, liege ein Angebot auf einvernehmli- che Erhöhung der Grundmiete um 17,85 €, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom 25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf überprüf- bar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgeset- ze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli- chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten umgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsur- teils in einem dieselbe Wohnanlage der Klägerin betreffenden, im Wesentlichen gleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007 10 - 6 - - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchge- führter Modernisierungsmaßnahmen. 11 § 559 BGB verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirt- schafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vor- handenen alten Wohnbestandes zu fördern. Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungs- bestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten Mieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemes- sung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch für die so genannte Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Ände- rungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähi- ger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Be- rufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsver- fahren keine Stütze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begründen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13). 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi- derung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Moderni- 12 - 7 - sierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist. 13 Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisie- rung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin hier der Fall. Dem steht, anders als die Re- visionserwiderung meint, nicht entgegen, dass die Klägerin weder in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 noch im Prozess näher dargelegt hat, aufgrund welcher Modernisierungsmaßnahmen sie eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Höhe des von den Beklagten bislang schon gezahlten Mehrbetrags von 17,85 € hätte einseitig durchsetzen können. Denn die Beklag- ten hatten der Klägerin mit Schreiben vom 13. Februar 2004 mitgeteilt, dass sie nur diesen Betrag nach einer Beratung durch den Mieterverein für berechtigt hielten. Unter diesen Umständen oblag es zunächst den Beklagten, näher dar- zulegen, weshalb entgegen ihrer Auffassung im Schreiben von 13. Februar 2004 der von ihnen - nach rechtlicher Prüfung der auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung der Klägerin laut Schreiben vom 25. März 2003 - zunächst ak- zeptierte Teilbetrag von 17,85 € monatlich nicht durch die von der Klägerin zu- vor durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt war. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, dass die Beklagten in den Tatsachenin- stanzen die Nichtberücksichtigung einer Zinsvergünstigung beanstandet hätten, so wird in dem von ihr zitierten Vorbringen eine Zinsverbilligung von 0,08 € je qm angeführt; daraus ergibt sich bei einer Wohnfläche von 58,97 qm lediglich ein Betrag von 4,71 €; selbst wenn die Klägerin die von ihr im Schreiben vom 25. März 2003 verlangte Mieterhöhung von 24,77 € in Höhe eines Betrages von 4,71 € nicht hätte einseitig durchsetzen können, verbleibt noch ein auf Moderni- sierung gestützter Erhöhungsbetrag, der die von den Beklagten akzeptierten 17,85 € übersteigt. - 8 - III. 14 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu den weite- ren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen hat und den Parteien Gelegen- heit zu geben ist, ihren Sachvortrag dazu, ob die Klägerin eine Mieterhöhung in Höhe von 17,85 € nach § 559 BGB einseitig hätte durchsetzen können, zu er- gänzen. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 02.12.2005 - 2 C 699/04 - LG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 14/06 -

BGH VIII ZR 285/0618.07.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 178/03 Verkündet am: 28. April 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Abs. 3 Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. August 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgren- ze des § 558 Abs. 3 BGB einzubeziehen. BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03 - LG Frankfurt a.M. AG Frankfurt a.M. - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 13. Mai 2003 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete. Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 30. Juni 1970 von der Klägerin ei- ne Wohnung in F. . Es handelte sich um preisgebundenen Wohnraum. Gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrags war die Miete ermäßigt. Ziffer 2 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB), die Bestandteil des Mietvertrags sind, enthält unter anderem folgende Regelung: - 3 - „(2) Zahlen die Mieter gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine er- mäßigte Miete und fällt die Vergünstigung ganz oder teilweise weg, so haben die Mieter die entsprechend höhere Miete zu zahlen. Das Wohnungsunternehmen kann die erhöhte Miete vom Zeitpunkt des Wegfalls an nur dann fordern, wenn es den Mietern den Wegfall der Ermäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt, andernfalls gilt die Regelung des Abs. 3…“. Seit 1. April 1998 betrug die monatliche Grundmiete 454,70 DM (232,48 €). Nachdem ein zur Ermäßigung der Kostenmiete bewilligter öffentli- cher Zinszuschuß infolge der planmäßigen Tilgung eines Darlehens am 30. September 2000 entfallen war, erhöhte die Klägerin mit Schreiben vom 9. November 2000 die Grundmiete wegen gestiegener Kapitalkosten rückwir- kend zum 1. Oktober 2000 auf 653,80 DM (334,28 €). Nachfolgend endete die Preisbindung. Mit Schreiben vom 27. November 2001 verlangte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete um 50,14 € auf 384,42 € mit Wirkung zum 1. Februar 2002. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob die Kostenmieterhöhung vom 9. November 2000 in die Berechnung der Kap- pungsgrenze einzubeziehen ist. Das Amtsgericht hat der fristgemäß erhobenen Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages auf 380,78 € stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzli- chen Urteils. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Klage sei unzulässig, da ihr mangels Einhaltung der 15-monatigen Sperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB kein formell ordnungsgemäßes Mieterhö- hungsverlangen zugrunde liege. Die Mieterhöhungserklärung vom 9. November 2000 habe erst zum 1. Dezember 2000 Wirkung entfalten können, da eine Re- gelung des Inhalts, daß die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vereinbart gelte, im Mietvertrag nicht vereinbart sei und eine Rückwirkung nach § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV daher nicht habe eintreten können. Bei der Berechnung der Sperr- frist sei die Kostenmieterhöhung zu berücksichtigen, da der Wortlaut des § 558 Abs. 1 BGB lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB vom Lauf der Frist ausnehme. Die Mieterhöhung könne auch nicht für eine Übergangszeit bei der Berechnung der Sperrfrist außer Betracht bleiben. Insoweit komme eine analoge Anwendung des § 5 MHG jedenfalls für den vorliegenden Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund eines voraussehbaren Wegfalls von Zu- schüssen nicht in Betracht, da § 5 MHG nach seinem Sinn und Zweck nicht einschlägig und als Ausnahmevorschrift, insbesondere nach seinem Fortfall, eng auszulegen sei. Des weiteren sei die Klage unbegründet. Der Klägerin stehe kein An- spruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei. Auszu- gehen sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre 1999 in Höhe von 232,48 €. Unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine zulässige Miete von 278,98 €, die durch die Mieterhöhung aus dem Jahre 2000 bereits voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieterhöhung sei bei der Berechnung der - 5 - Kappungsgrenze uneingeschränkt zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze sei auch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieter- höhung nach § 558 Abs. 1 BGB erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt werde. Die Mieterhöhung aus dem Jahre 2000 dürfe bei der Berech- nung der Kappungsgrenze aus den gleichen Erwägungen nicht außer Acht ge- lassen werden, die hinsichtlich der Berechnung der Sperrfrist gegen eine ana- loge Anwendung sprächen. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung insofern stand, als die Klage der Abweisung unterliegt, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts jedoch als unbegründet statt als unzulässig. Dies verstößt nicht gegen das Verschlechte- rungsverbot nach §§ 557 Abs. 1, 528 ZPO (BGHZ 46, 281, 284 m.w.Nachw.; zum umgekehrten Fall vgl. Senat, Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 209/03, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II). 1. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die Klage sei un- zulässig, da ihr mangels Einhaltung der 15-monatigen Frist des § 558 Abs. 1 BGB kein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen zugrunde liege. a) Nach dem Rechtsentscheid des Senats vom 16. Juni 1993 (BGHZ 123, 37) ist ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es dem Mieter vor Ablauf der nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG geltenden Sperrfrist (nunmehr § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) zugeht. Es bedarf keiner Entscheidung, ob ein un- wirksames Mieterhöhungsverlangen zur Unzulässigkeit der Klage auf Zustim- mung führt, wovon das Berufungsgericht offenbar ausgegangen ist (BayObLG, BayObLGZ 2000, 70, 74; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 b Rdnr. 7; - 6 - Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 81 m.w.Nachw.; a.A. MünchKommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 2 MHRG Rdnr. 68). Das Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 ist wirksam, da sowohl die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch die Sperrfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten ist. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (Satz 2). Nach Auffassung des Berufungsgerichts wurde die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte Erhöhung der Kostenmiete gemäß § 10 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zur Siche- rung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG) erst am 1. Dezember 2000 wirksam. Danach wäre weder die Warte- frist eingehalten, da die Klägerin die Zustimmung zur Mieterhöhung bereits zum 1. Februar 2002, mithin für die Zeit nach Ablauf von 14 Monaten seit der letzten Erhöhung, verlangt hat, noch wäre die Sperrfrist gewahrt. b) Wie die Revision zu Recht rügt, hat das Berufungsgericht jedoch ver- kannt, daß die mit Schreiben vom 9. November 2000 erklärte Mieterhöhung rückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam wurde, da der Mietvertrag - wie das Berufungsgericht nicht gesehen hat - eine Preisgleitklausel enthält, deren Vor- aussetzungen erfüllt sind. Dies kann der Senat selbst entscheiden, da das Be- rufungsgericht die Auslegung des Vertrags unterlassen hat und weitere tatsäch- liche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil BGHZ 124, 39, 45; Senat, Urteil vom 16. Dezember 1998, aaO; BGH, Urteil vom 12. Dezember 2000 - XI ZR 72/00, NJW 2001, 1344 = WM 2001, 350 unter II 2 a). - 7 - aa) Es kann offenbleiben, ob die Mieterhöhung vom 9. November 2000 gemäß Nr. 1 Abs. 2 und Nr. 2 der Anlage 1 zum Mietvertrag sowie Ziffer 2 (6) der AVB, auf die die Revision hinweist, Rückwirkung entfalten konnte. Die Miet- erhöhung wurde jedenfalls aufgrund der in Ziffer 2 (2) der AVB enthaltenen Mietpreisgleitklausel rückwirkend zum 1. Oktober 2000 wirksam erklärt. Danach haben die Mieter, wenn sie gemäß § 3 Abs. 2 des Vertrages nur eine ermäßigte Miete zahlen und die Vergünstigung ganz oder teilweise wegfällt, die entspre- chend höhere Miete zu zahlen, wobei das Wohnungsunternehmen die erhöhte Miete vom Zeitpunkt des Wegfalls an nur dann fordern kann, wenn es den Mie- tern den Wegfall der Ermäßigung innerhalb von drei Monaten mitteilt. Die Voraussetzungen dieser Klausel liegen vor. Der Beklagte hatte nach § 3 Abs. 2 des Mietvertrags eine ermäßigte Miete zu zahlen. Die Mieterhöhung beruhte auf dem Wegfall eines zur Ermäßigung der Kostenmiete bewilligten öffentlichen Zinszuschusses. Die Klägerin war nach der Klausel zur rückwirken- den Geltendmachung der erhöhten Miete zum 1. Oktober 2000 berechtigt, da sie dem Beklagten den Wegfall der Ermäßigung am 30. September 2000 mit Schreiben vom 9. November 2000, mithin binnen drei Monaten, mitgeteilt hat. bb) Die vertragliche Mietpreisgleitklausel ist wirksam. Insbesondere ist die hiernach bis zu drei Monaten rückwirkend eröffnete Geltendmachung der Mieterhöhung gemäß § 4 Abs. 8 Satz 2 der Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970, im folgenden: NMV) zulässig. Danach darf der Vermieter, wenn die jeweils zulässige Miete als vertragliche Miete vereinbart ist (Satz 1), eine zulässige Mieterhöhung wegen Erhöhung der laufenden Aufwendungen nur für einen Zeitraum seit Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalender- jahres nachfordern. - 8 - Ziffer 2 (2) der AVB ist eine Mietpreisgleitklausel im Sinne des § 4 Abs. 8 Satz 1 NMV. Zwar entspricht ihr Wortlaut nicht der Gesetzesfassung. Dies ist jedoch nicht Voraussetzung für die Anwendbarkeit des § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV. Die Vorschrift läßt eine rückwirkende Mieterhöhung für den Fall zu, daß die Par- teien die jeweils zulässige Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG als vertrag- liche Miete vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 5. November 2003 - VIII ZR 10/03 unter II 2 a und vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03 unter II 2 a, jeweils zur Veröffentlichung bestimmt). Ziffer 2 (2) der AVB regelt dagegen allein den Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund des Wegfalls einer Vergünsti- gung und einer hierdurch bedingten Erhöhung der laufenden Aufwendungen des Vermieters infolge gestiegener Kapitalkosten. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit ist es jedoch zulässig, nicht sämtliche Erhöhungen der laufen- den Aufwendungen, sondern - wie im vorliegenden Fall - lediglich bestimmte Fälle der Kostenmieterhöhung einer Gleitklausel zu unterstellen. Bedenken ge- gen die Wirksamkeit der Klausel unter dem Gesichtspunkt einer unangemesse- nen Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 BGB, insbesondere wegen mangelnder Transparenz (vgl. hierzu Senatsurteile vom 5. November 2003 und vom 3. März 2004, aaO), bestehen nicht. c) Da die Klägerin die Kostenmieterhöhung zulässigerweise rückwirkend zum 1. Oktober 2000 erklärt hat, wahrt ihr Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 sowohl die Wartefrist als auch die Sperrfrist. Entgegen der Ansicht des Beklagten beginnt der Lauf der Wartefrist nicht erst mit dem Ablauf desjenigen Monats, in dem der Vermieter die Mieter- höhung verlangt hat. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, daß die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverän- dert ist. Die Wartefrist beginnt daher mit dem Zeitpunkt der erstmaligen Fällig- keit der letzten Mieterhöhung zu laufen (BayObLG, BayObLGZ 1989, 277, - 9 - 280 f. zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 6, jew. m.w.Nachw; vgl. auch Senatsbeschluß BGHZ 123, 37, 39). Dies gilt nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut auch im Falle der rückwirkenden Vereinbarung einer Mieterhöhung (Emmerich, aaO) und auch im Falle einer rückwirkenden Nachforderung der erhöhten Miete aufgrund einer Gleitklausel (a.A. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 20: Fristbeginn erst mit Zugang der Erhöhungserklärung). Die War- tefrist wurde daher am 1. Oktober 2000 in Lauf gesetzt und war am 1. Februar 2002 - dem Tag, von dem an die Mieterhöhung wirksam werden sollte - verstri- chen. Das Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 hat auch die Sperrfrist von einem Jahr gewahrt, da die letzte Mieterhöhung mehr als ein Jahr zurückliegt. 2. Die auch im übrigen zulässige Klage ist jedoch nicht begründet. Das Landgericht hat in seinen - von seinem Standpunkt aus unbeachtlichen, inhalt- lich aber im Ergebnis zutreffenden Erwägungen - angenommen, daß die Kläge- rin keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu dem Mieterhö- hungsverlangen vom 27. November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 BGB hat, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung vom 9. November 2000 erreicht ist. Das ist richtig. a) Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von Er- höhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhö- hen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984, 742 - 10 - = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 = WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230; Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff. 7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51 m.w.Nachw.). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB, der keine Einschrän- kung im Hinblick auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält sowie aus einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und 3 BGB, die (nur) unter be- stimmten - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen vormalig preisgebunde- nen Wohnraum von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Geltung der Kap- pungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich in erster Linie bei ehemaligen Sozialwohnungen gesehen hat (Begründung zum Entwurf des Mietrechtsre- formgesetzes, BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwendung der Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen. b) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag der wegen ge- stiegener Kapitalkosten mit Schreiben vom 9. November 2000 vorgenommenen Mieterhöhung bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei der Erhöhung der Ko- stenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbin- dungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung (NMV) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) handelt es sich jedoch weder um eine Mieterhöhung bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. BGB noch um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten nach § 560 BGB oder um diesen Tatbeständen vergleichbare Regelungen zum - 11 - preisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13 NMV bzw. §§ 20 ff. NMV in Verbindung mit § 27 II. BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; anders Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 233 zu § 558 Abs. 1 BGB). c) §§ 559 - 560 BGB als Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen Gel- tung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind auch einer analogen Anwendung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten nicht zu- gänglich. Voraussetzung des Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine plan- widrige Regelungslücke enthält (BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil vom 13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter B II 2 b bb m.w.Nachw.; Se- nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = WM 2003, 2150 unter III 2 b, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die Lücke muß sich aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan erge- ben (Senat, aaO). Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der Gesetzgeber hat im Mietrechtsreformgesetz bewußt von der Schaffung eines Ausnahmetatbestands bei der Ermittlung der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen wegen veränderter Kapitalkosten abgesehen. aa) Die Neufassung des § 558 BGB ersetzt den mit Wirkung zum 1. September 2001 aufgehobenen § 2 MHG. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG sah Ausnahmen von der Wartefrist in den Fällen der §§ 3-5 MHG vor; gleiches galt hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG. In die Neufassung des § 558 Abs. 1 und 3 BGB wurden lediglich die §§ 3 und 4 MHG entsprechenden Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB) als Aus- nahmetatbestände übernommen. Dagegen hat der Gesetzgeber eine § 5 MHG - 12 - entsprechende Regelung, wonach der Vermieter unter bestimmten Vorausset- zungen berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig auf den Mieter umzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommen. Die Gesetzes- begründung führt hierzu aus, die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen ihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das dem Vergleichsmie- tensystem zugrundeliegende Bild der am Markt orientierten Miete (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 79). Entgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen dieser Re- gelung nicht lediglich zu schließen, daß der Gesetzgeber Mieterhöhungen im preisfreien Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft aus- schließen wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der §§ 3 und 4 MHG entsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände in § 558 Abs. 3 BGB deutlich, daß Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen, die im preis- freien Wohnraum nach § 5 MHG zulässig und von der Kappungsgrenze ausge- nommen waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz zur früheren Rechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze von 20 % anzurechnen sind. Dies befindet sich im Einklang mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze, der nach der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen Anstieg sol- cher Mieten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553 S. 54; vgl. auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, mittels dessen die Kappungsgrenze in das MHG eingefügt wurde, BT-Drucks. 9/2079 S. 8, 16). Es wäre mit der Zielsetzung des § 558 Abs. 3 BGB nicht vereinbar und widerspräche dem in der Gesetzesfassung zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ geregel- ten Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen Ausnahme- tatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber in der gesetzlichen Neufassung hat entfallen lassen. - 13 - bb) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5 MHG nicht aus den Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz erschließen. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB ist § 5 MHG (lediglich noch) im Falle eines vor dem 1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens oder einer vor diesem Zeitpunkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung anzuwenden. Weitergehende Übergangsregelungen im Hinblick auf die Kappungsgrenze ent- hält das Gesetz nicht. Für eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 MHG im Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Rege- lung kein Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung des § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der getroffenen Übergangsregelung spricht auch nichts für die Annahme, der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung des § 5 MHG versehentlich ungeregelt gelassen. cc) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum vorgenom- mene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 NMV und § 23 II. BV nicht von der Kappungsgrenze ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 MHG als im Grundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien Wohnraum ist einem Analogieschluß (hierfür OLG Hamm ZMR 1994, 513 und ZMR 1995, 247 f. hin- sichtlich der Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit die Gründe der Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 MHG entsprechen; zu §§ 559-560 BGB entsprechenden Regelungen Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 193; Scheffler in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohnraum- mietrecht, § 35 Rdnr. 124), den das Landgericht erwogen hat, die Grundlage entzogen. Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der Beendigung der Preisbindung zum Tragen kommen würde, war dem Gesetzgeber bewußt, wie aus der Gesetzesbegründung (oben zu a)) ersichtlich ist. - 14 - 3. Soweit die Revision verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG wegen der Absenkung der Kap- pungsgrenze von 30 % auf 20 % (aus dem Schrifttum vgl. Börstinghaus/ Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht 2001, S. 273; D. Both in Herr- lein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, jew. m.w.Nachw.) sowie auf den im Rechtsstaatsprinzip verankerten Vertrauensschutz des Vermieters er- hebt, der sich auf die Nichtanrechnung bestimmter Mieterhöhungen auf die Kappungsgrenze eingerichtet habe, hält der Senat diese Bedenken nicht für durchgreifend. Das Bundesverfassungsgericht hat die Kappungsgrenze von 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - auch für den Fall einer erstmals nach Wegfall einer Preisbindung verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung der Eigentumsgarantie des Vermieters nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG angesehen (BVerfGE 71, 230). Mit der Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich der Entwurfs- begründung eine Abwägung der Vermieter- mit den Mieterinteressen vorausge- gangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zuste- henden Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage besteht, ob Übergangsregelungen zu treffen sind (vgl. BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober 1993 - 1 BvR 1124/03, NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsga- rantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann berührt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, son- dern nur dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöp- fung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde (BVerf- GE 71, 230, 250). Dies ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze nicht ersichtlich und wird von der Revision nicht näher ausgeführt. - 15 - Des weiteren hat das Bundesverfassungsgericht durch die Einführung der Kappungsgrenze die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauens- schutzes nicht als verletzt angesehen (BVerfG aaO, S. 251 ff.). Eine abwei- chende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden Fall weder aus der Absen- kung der Kappungsgrenze noch aus der Einbeziehung der Mieterhöhung we- gen gestiegener Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der Berech- nung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren Gesichtspunkts bestand bereits keine Rechtslage, auf die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Ver- trauen hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung unter- fielen Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach Ende der Preis- bindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung grundsätzlich der Kap- pungsgrenze. Eine Analogie zu den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG enthaltenen Ausnahmetatbeständen hätte insoweit allein an § 5 MHG anknüpfen können. Nach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift jedoch nicht an- wendbar sein, wenn die Kapitalmehrkosten bereits bei Vertragsabschluß fest- standen und daher - wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses nach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren (OLG Karlsruhe NJW 1982, 893 = WuM 1982, 68; LG Hamburg WuM 1993, 685; Münch- KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 6; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 839; a.A. Staudin- ger/Sonnenschein/Weitemeyer (1997) Art. 3 WKSchG II § 5 MHRG Rdnr. 23 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 65 ff.). Zudem konnte mit einem Fortbestand des § 5 MHG nicht gerechnet wer- den, nachdem die von der Bundesregierung berufene Expertenkommission Wohnungspolitik im Jahre 1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben (BT-Drucks. 13/159 S. 131 Tz. 5531). Weitere durchgreifende verfassungs- - 16 - rechtliche Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht, noch sind diese ersichtlich. 4. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB) geltende Ausgangsmiete zugrundezulegen (OLG Celle NJW-RR 1996, 331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 232,48 €. Die unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige Miete beträgt 278,98 €. Der Betrag der Mieterhöhung vom 9. November 2000 in Höhe von 101,80 € ist - im Unterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (zur Berech- nung der Kappungsgrenze in diesen Fällen vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO Rdnr. 186, 188) - nicht nachträg- lich der ermittelten Kappungsgrenze hinzuzurechnen, sondern unterliegt dieser Begrenzung. Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine Ausgangs- miete von 334,28 € zugrundeliegt, steht somit die Kappungsgrenze von 278,98 € entgegen. - 17 - III. Das Landgericht hat daher auf die Berufung des Beklagten die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Die Revision der Klägerin ist mithin mit der Maßgabe zurückzuweisen, daß die Klage als unbegründet abzuweisen ist. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BGH VIII ZR 279/0907.07.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 285/06 Verkündet am: 18. Juli 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Bei der Berechnung der Jahresfrist nach § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB ge- nannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart wor- den sind (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088). BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06 - LG Görlitz AG Görlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 13. Oktober 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlan- gens nach § 558 BGB. 1 Die Beklagten haben von der Klägerin eine 58,97 qm große Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug zuletzt 252,29 € zuzüglich Nebenkosten. 2 Mit Schreiben vom 25. März 2003 machte die Klägerin wegen im Einzel- nen dargelegter Modernisierungsmaßnahmen eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung um monatlich 51,30 € mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Die Beklagten zahlten am 21. Juli 2003 einen Betrag von 49,54 € mit der Tilgungs- bestimmung "Modernisierungszuschlag Ju" sowie ab August 2003 eine um 3 - 3 - 24,77 € monatlich erhöhte Miete. Auf schriftliche Aufforderungen der Klägerin, die Zuordnung der Zahlung näher zu erläutern oder aufzuschlüsseln, reagierten die Beklagten nicht. Sie entrichteten jedoch weiterhin monatliche Mietzahlungen von 277,06 €, also jeweils zusätzlich 24,77 € über die bisherige Miete hinaus. 4 Mit Schreiben vom 25. Mai 2004 teilte die Klägerin den Beklagten mit, dass die von ihnen gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,13 € je qm liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der Nettomiete um 25,47 € auf nunmehr 302,52 € zuzustimmen. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Beklagten die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 24,77 €) anerkannt hätten - eine bisherige Nettomiete von 277,06 € (4,70 € je qm) zugrunde. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klä- gerin ihr Begehren weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 6 Ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung scheitere bereits daran, dass im Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsver- langens die letzte Mieterhöhung noch kein Jahr zurückgelegen habe und das 7 - 4 - Mieterhöhungsverlangen deshalb unwirksam sei. Denn die Klägerin habe erst durch das Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 das in der Zahlung einer um 24,77 € erhöhten Miete liegende Angebot der Beklagten auf Erhöhung der Grundmiete um diesen Betrag angenommen; dadurch sei eine übereinstim- mende Änderung der Miethöhe im Sinne von § 557 Abs. 1 BGB eingetreten. Diese Anhebung der Miete durch Änderungsvertrag sei nicht als Mieterhöhung gemäß §§ 559 bis 560 BGB anzusehen und falle deshalb nicht unter die Aus- nahmevorschrift des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB. Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088 aufgestellten Rechtsgrundsätze seien wegen der vom Gesetzgeber bei der Neufassung des Mietrechts vorgenommenen re- daktionellen Änderungen nicht mehr anwendbar. Durch den Wortlaut des § 557 Abs. 3 BGB und die systematische Stellung des § 557 Abs. 1 BGB im Verhält- nis zu § 557 Abs. 3 BGB werde klargestellt, dass eine einvernehmliche Ände- rung der Miete etwas grundsätzlich anderes sei als die im Grunde einseitig durchsetzbare Mieterhöhung nach §§ 558 bis 560 BGB. Dies gelte insbesonde- re für die Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB; insoweit habe der Gesetzgeber im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes die Befugnis des Vermieters zur einseitigen Mieterhöhung sprachlich klargestellt. Der Gesetzge- ber habe mithin die einvernehmliche Regelung bei Vergleichsmietenerhöhun- gen durch die Formulierung des § 558 BGB unter voller Beachtung der Schutz- würdigkeit des Vermieters befördern wollen, während er eine solche Vorge- hensweise bei Mieterhöhungen nach § 559 BGB nicht für angebracht erachtet habe. 8 - 5 - II. 9 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein An- spruch der Klägerin auf Zustimmung der Beklagten zu der mit Schreiben vom 25. Mai 2004 verlangten Mieterhöhung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden. 10 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 24,77 € durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Beru- fungsgerichts, in den Teilzahlungen der Beklagten im Anschluss an das Mieter- höhungsschreiben der Klägerin vom 25. März 2003 liege ein Angebot auf An- hebung der Miete um diesen Betrag, das die Klägerin durch ihr Schreiben vom 25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Indivi- dualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschränkt überprüfbar. Sie kann nur insoweit nachgeprüft werden, als gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrens- vorschriften verletzt worden sind (BGH, Urteil vom 13. Dezember 1990 - IX ZR 33/90, WM 1991, 495, unter I 3 a; BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derar- tige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a). 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertragli- chen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Klägerin auf die Beklagten umgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätten. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhö- 11 - 6 - hungen nach §§ 559 bis 560 BGB auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. 12 a) Der Wortlaut des § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB, der nicht allgemein auf ei- ne Anhebung der Miete wegen umlegbarer Modernisierungsmaßnahmen, son- dern auf Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB Bezug nimmt, könnte zwar da- für sprechen, dass auf eine Erhöhung aufgrund eines einseitigen Mieterhö- hungsverlangens abzustellen ist. Eine solche allein am Wortlaut orientierte Aus- legung würde aber dem Sinn und Zweck des § 559 BGB nicht gerecht. Diese Vorschrift verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vorhandenen alten Wohnbestandes zu fördern. Deshalb wird dem Vermieter ein Anreiz zur Vornahme von wünschenswerten Modernisierungsmaßnahmen durch die Privi- legierung der damit zusammenhängenden Kosten gegeben (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 185/03, NJW 2004, 2088, unter II 2 c, zu § 3 MHRG). Mit der im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes erfolgten Eingliede- rung der Bestimmungen des MHG in das Bürgerliche Gesetzbuch war eine Än- derung der mit § 3 MHRG verfolgten gesetzgeberischen Zielsetzung nicht ver- bunden (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 58). Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungsbestan- des, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieter- höhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten Miet- erhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete ausgestatteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO, zu §§ 2, 3 MHRG). - 7 - b) Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Änderungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähiger Moderni- sierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsverfahren keine Stüt- ze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begründen. 13 aa) Wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkennt, handelt es sich bei den geringfügigen sprachlichen Anpassungen, die in §§ 558 bis 560 BGB gegenüber den entsprechenden Bestimmungen des Gesetzes zur Rege- lung der Miethöhe vorgenommen wurden, um redaktionelle Änderungen, mit denen eine inhaltliche Umgestaltung nicht beabsichtigt war. Die Gesetzesmate- rialien beschäftigen sich auch nicht mit der Frage, ob eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen Modernisierung im Rahmen der Jahressperrfrist oder der Kappungsgrenze zu berücksichtigen ist (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 54 und 87 f.). 14 bb) Mit der Voranstellung der Mieterhöhungen kraft Parteivereinbarung in § 557 Abs. 1 und Abs. 2 BGB soll nach der Intention des Gesetzgebers das grundsätzlich auch für Mieterhöhungen geltende Prinzip der Vertragsfreiheit und Privatautonomie im Interesse der Streitvermeidung hervorgehoben und einvernehmlichen Vertragsänderungen grundsätzlich der Vorzug eingeräumt werden (BT-Drs. 14/4553 S. 52). Mit dieser Zielrichtung des Gesetzgebers ist die Auffassung des Berufungsgerichts, auch eine wegen umlagefähiger Moder- nisierungsmaßnahmen des Vermieters einvernehmlich herbeigeführte Mieter- höhung löse die Jahressperrfrist aus, nicht zu vereinbaren. Sie würde den Ver- mieter im Ergebnis dazu zwingen, Mieterhöhungen wegen Modernisierung aus- schließlich auf förmlichem Weg und notfalls gerichtlich durchzusetzen, nur um sich die Möglichkeit einer Anpassung der Miete nach § 558 BGB zu erhalten (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2004, aaO). 15 - 8 - 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwi- derung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Jahressperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Modernisierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirk- sames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist und ob die Parteien geregelt haben, wie sich der letztlich vereinbarte Erhöhungsbetrag, der hinter dem ursprünglichen Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zurück- bleibt, auf die einzelnen von der Klägerin durchgeführten Modernisierungsmaß- nahmen verteilt. 16 Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisie- rung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Klägerin hier der Fall. Dass die einvernehmliche An- hebung der Miete wegen der vom Vermieter zuvor durchgeführten Modernisie- rungsmaßnahmen erfolgt ist, wird im Übrigen regelmäßig anzunehmen sein, wenn sich die Parteien - wie hier - im Anschluss an ein Mieterhöhungsbegehren nach § 559 BGB auf einen Teilbetrag der zunächst vom Vermieter verlangten Mietsteigerung geeinigt haben. 17 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht - auf der Grundlage der von ihm vertretenen Auffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu der einseitigen Durchsetzbarkeit einer Mieterhöhung in Höhe des vereinbarten Betrags nach § 559 BGB und zu den weiteren Voraussetzungen des § 558 BGB getroffen 18 - 9 - hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 30.08.2005 - 1 C 784/04 - LG Görlitz, Entscheidung vom 13.10.2006 - 2 S 110/05 -

§ 535§ 556

BGH VIII ZR 275/0724.09.2008 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 279/09 Verkündet am: 7. Juli 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 15. September 2009 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 18. September 2009 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Der Streitwert für die Revisionsinstanz wird auf 27.646,15 € fest- gesetzt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin hat im Jahr 1981 von der Rechtsvorgängerin der Beklagten eine Wohnung in B. gemietet. Die ursprüngliche Vermieterin hatte das um das Jahr 1900 errichtete Gebäude, in dem sich die Wohnung der Klägerin be- findet, in den 1970er Jahren unter Inanspruchnahme öffentlicher Mittel saniert. 1 - 3 - In § 1 (2) des Mietvertrags heißt es: 2 "Art der Wohnung: Altbau modernisiert. Die Wohnung ist gefördert mit Mitteln des soz. Wohnungsbau errichtet und zweckbestimmt für: § 46 StBauFG." Die monatliche Grundmiete - ursprünglich 363,95 DM (186,01 €) - wurde von der Vermieterin wiederholt einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG erhöht, zu- letzt von der Beklagten für die Zeit ab April 2005 auf 500,05 €, ab April 2006 auf 505,57 €, ab Juni 2006 auf 517,40 € und ab Juni 2007 auf 529,23 €. Die Kläge- rin zahlte die jeweils geforderten Beträge. 3 Die Klägerin macht geltend, dass sie nur die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete schulde. Die einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen seien unwirksam, weil die in den 1970er Jahren von der Rechtsvorgängerin der Be- klagten durchgeführten Sanierungsmaßnahmen nicht den in § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG beschriebenen Umfang gehabt hätten und die Wohnung deshalb während der gesamten Mietdauer nicht der Mietpreisbindung unterlegen habe. Für den Zeitraum von Januar 2004 bis Juni 2007 müsse die Beklagte ihr des- halb die über die Ausgangsmiete von (umgerechnet) 186,01 € monatlich hi- nausgehenden Zahlungen auf die Grundmiete zurückerstatten. 4 Die Klägerin hat Zahlung von 13.230,91 € nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihr zu zahlende Nettokaltmiete ab 1. Januar 2008 den Betrag von 186,01 € nicht übersteige. Das Amtsgericht hat dem Feststel- lungsantrag entsprochen und die Klage im Übrigen abgewiesen. Auf die Beru- fung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Klage insgesamt abgewiesen; die Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Das Rechtsmittel hat Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Rückzahlung vermeintlich zu viel gezahlter Miete nicht zu. An der Geltendmachung eines dahingehenden Berei- cherungsanspruchs sei die Klägerin nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ge- hindert. Die Rückforderung der seit 1981 vorbehaltlos gezahlten Mieterhö- hungsbeträge stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar, auch wenn die Klä- gerin nur diejenigen Beträge zurückverlange, für deren Rückforderung die Ver- jährung noch nicht eingetreten sei. Denn die Beklagte habe im Hinblick auf die Preisgebundenheit der Miete auf Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB verzich- tet und könne diese auch nicht mehr nachholen. Zwar sei mit den Zahlungen der Klägerin auf die jeweiligen Erhöhungser- klärungen keine konkludente Vereinbarung der erhöhten Miete zustande ge- kommen, weil die Befolgung einer Aufforderung regelmäßig keine Willenserklä- rung enthalte. Nachdem die Klägerin jedoch über einen derart langen Zeitraum von mehr als 25 Jahren vorbehaltlos jede Mieterhöhung der Beklagten akzep- tiert und die entsprechenden Zahlungen geleistet habe, sei sie mit einer Rück- forderung ebenso wie mit einem Anspruch auf rückwirkende Herabsetzung der Miete ausgeschlossen. 9 Die Klägerin habe den Mietvertrag mit der Maßgabe geschlossen, dass es sich um eine preisgebundene Neubauwohnung handele, weil umfangreiche bauliche Änderungen in dem Gebäude und in Bezug auf ihre Wohnung vorge- 10 - 5 - nommen worden seien. Auch wenn sie sich keine Gedanken über die rechtliche Gestaltung des Mietverhältnisses gemacht habe, sei für sie jedoch erkennbar gewesen, dass und wie sich die Miete zukünftig erhöhen würde. Darauf, dass die Miete in diesem langen Zeitraum unverändert bleiben würde, habe sie of- fensichtlich nicht vertraut und auch nicht vertrauen dürfen. In der Vergangenheit sei die Behandlung der Wohnung als preisgebunden für die Klägerin insoweit wirtschaftlich vorteilhaft gewesen, als die Mieterhöhungen infolge der öffentlich- rechtlichen Vorgaben maßvoll gewesen seien und jedenfalls längerfristig nach den Erfahrungen der Kammer unterhalb der im preisfreien Wohnungsmietbe- reich zu erzielenden Mieten gelegen hätten. Auch aus dem Rechtsgedanken des § 313 BGB ergebe sich, dass die Beklagte sich nicht mit der ursprünglich vereinbarten Grundmiete zufrieden ge- ben müsse, so dass die auf Fortgeltung dieser Grundmiete gerichtete Feststel- lungsklage unbegründet sei. Die Mietpreisbindung der Wohnung und damit die Möglichkeit einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 10, 8a WoBindG habe nicht allein die Risikosphäre der Beklagten betroffen, sondern sei Grundlage des Mietvertrages gewesen. 11 Da der Beklagten ein Festhalten an der Ausgangsmiete nicht zumutbar sei, stehe ihr ein Anpassungsanspruch zu, den sie auch einredeweise geltend machen könne. Denn die Ausgangsmiete betrage nur etwa 35 % des jetzt nach der Abwicklung des Mietverhältnisses erreichten Nettokaltmietniveaus und nur etwa 39 % der ortsüblichen Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnun- gen, die sich nach dem Berliner Mietspiegel 2007 auf (mindestens) 474,35 € belaufe. Diese ganz erhebliche Differenz könne die Beklagte mittels Mieterhö- hung nach §§ 558 ff. BGB wegen der dortigen Kappungs- und Zeitgrenzen auf absehbare Zeit nicht erreichen. 12 - 6 - Soweit die Klägerin geltend mache, dass die Beklagte in einem Schrei- ben im Jahre 1995 selbst Zweifel an der Einordnung der Wohnung als preisge- bunden geäußert habe, rechtfertige diese immerhin 14 Jahre nach Vertrags- schluss vorgenommene Äußerung es nicht, der Beklagten den Vertrauens- schutz auf das Bestehen des Vertrages zu den vorgesehenen Bedingungen zu versagen. 13 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass sich die Beklagte nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Ausgangsmiete festhalten lassen muss, weil die Voraussetzungen für eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundlage vorliegen. Entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts kann die Anpassung aber nicht in der Weise erfolgen, dass die Klägerin die an sich unwirksamen Mieterhöhungen in vollem Umfang gegen sich gelten lassen muss. Das Berufungsgericht hat rechtsfehler- haft nicht berücksichtigt, dass die von der Beklagten begehrte Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete in dem hier entscheidenden Zeitraum ab dem Jahr 2004 zumindest teilweise übersteigen dürfte. 14 1. Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob es sich bei der von der Klägerin gemieteten Wohnung mangels Erfüllung der Vor- aussetzungen des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG um nicht preisgebundenen Wohnraum handelt und die nach den Vorschriften für preisgebundenen Wohn- raum von der Beklagten einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen deshalb unwirksam sind. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvor- trag der Klägerin ist dies jedoch der Fall und ist deshalb - wie auch das Beru- fungsgericht unterstellt hat - von einem grundsätzlichen Rückforderungsan- 15 - 7 - spruch der Klägerin aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) auszugehen, soweit sie Zahlungen auf unwirksame Mieterhöhungen er- bracht hat. 16 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Beklagte dem Rückforderungsanspruch der Klägerin entgegenhalten kann, dass eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen des Fehlens der Geschäftsgrundla- ge geboten ist und sie sich deshalb nicht an der im Jahr 1981 vereinbarten Aus- gangsmiete festhalten lassen muss. Wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, kann das Fehlen der Geschäftsgrundlage vom Verpflichteten auch einre- deweise geltend gemacht werden (MünchKommBGB/Roth, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 91). Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht fer- ner zu Recht angenommen, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Ge- schäftsgrundlage des Mietvertrags war und dass eine Vertragsanpassung er- forderlich ist, weil der Beklagten ein unverändertes Festhalten am Vertrag nicht zumutbar ist. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss be- stehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Ge- schäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung auf- baut (BGHZ 120, 10, 23; Senatsurteile vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, WM 2001, 523, unter II 1 a, sowie vom 8. Februar 2006 - VIII ZR 304/04, WM 2006, 828, Tz. 8). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der 17 - 8 - Preisgebundenheit der Wohnung der Klägerin erfüllt. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts entsprach es den Vorstellungen der Mietvertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrages im Jahre 1981, dass die Wohnung der Kläge- rin der Mietpreisbindung unterliegt und die Miete deshalb nach den für die Kos- tenmiete geltenden Vorschriften erhöht werden kann. 18 Ob ein bestimmter Umstand Geschäftsgrundlage ist, unterliegt der tat- richterlichen Beurteilung, die für das Revisionsgericht nur dann nicht bindend ist, wenn gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind (Senatsurteil vom 15. November 2000 aaO, unter II 1 b). Einen derartigen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Die Preisgebundenheit einer Wohnung ist kein Umstand, der nach der gesetzli- chen Regelung der Risikosphäre des Vermieters zugeordnet ist. Die Einord- nung einer Wohnung als preisfreier oder preisgebundener Wohnraum steht nicht im Belieben des Vermieters, sondern richtet sich nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen (hier § 17 Abs. 1 II. WoBauG). Entgegen der Auf- fassung der Revision steht der Annahme, dass die Preisgebundenheit der Wohnung Geschäftsgrundlage war, nicht entgegen, dass dieser Umstand in § 1 des Mietvertrags Niederschlag gefunden hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zu Recht darauf abgestellt, dass die Preisgebundenheit der Wohnung der Par- teidisposition nicht unterliegt (Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283, Tz. 15) und deshalb nicht Vertragsgegenstand gewor- den sein kann. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 8. Mai 2002 (XII ZR 8/00, NJW 2002, 2384), wo- nach bei der Staffelmiete jede Partei das Risiko trägt, dass sich die Marktmiete aus ihrer Sicht ungünstiger entwickelt als die jeweilige Mietstaffel, mangels Ver- gleichbarkeit nichts dafür entnehmen, dass die Einordnung einer Wohnung als 19 - 9 - preisgebunden oder preisfrei allein der Risikosphäre des Vermieters zuzuord- nen wäre und deshalb nicht Geschäftsgrundlage eines Mietvertrags sein könn- te. 20 b) Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Beklag- ten ein unverändertes Festhalten am Mietvertrag angesichts des erst nach lang- jähriger Vertragsdauer zu Tage getretenen Fehlens der Geschäftsgrundlage nicht zumutbar ist, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Beru- fungsgericht hat darauf abgestellt, dass die vor mehr als 25 Jahren vereinbarte Ausgangsmiete nur etwa 35 % der zuletzt geforderten Kostenmiete und nur et- wa 39 % der ortsüblichen Vergleichsmiete des Jahres 2007 beträgt, die Beklag- te Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB für die Vergangenheit nicht mehr nach- holen und den Stand der ortsüblichen Vergleichsmiete auch für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist des § 558 BGB nicht in absehbarer Zeit erreichen kann. Ohne eine Vertragsanpassung würde sowohl für den Zeitraum vom 1. Januar 2004 bis zum 30. Juni 2007, für den die Kläge- rin Rückforderungsansprüche geltend macht, als auch für die Zeit ab 1. Juli 2007 ein erhebliches Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung be- stehen, weil die Klägerin dann über einen längeren Zeitraum - eine Kündigung ist der Beklagten wegen des sozialen Kündigungsschutzes verwehrt - nur eine Miete zahlen müsste, die weniger als die Hälfte sowohl der Kostenmiete als auch der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Ohne Erfolg wendet die Revision ein, dass der Beklagten während des Mietverhältnisses Zweifel an der Preisgebundenheit der Wohnung gekommen sein müssten und sie aus diesem Grund nicht schutzwürdig sei. Diesen Ge- sichtspunkt hat das Berufungsgericht bei der gebotenen umfassenden Interes- senabwägung berücksichtigt, aber nicht für durchgreifend erachtet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. 21 - 10 - c) Zu weit geht allerdings die Schlussfolgerung des Berufungsgerichts, die Vertragsanpassung sei in der Weise vorzunehmen, dass - ohne Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete - jeweils die Miete geschuldet sei, die sich aus den bis zum Jahr 2007 vorgenommenen Kostenmieterhöhungen ergebe. Das Berufungsgericht hat hierbei nicht berücksichtigt, dass bei nicht preisge- bundenem Wohnraum Mieterhöhungen - von der Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB abgesehen - nur bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichs- miete verlangt werden können (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eine Vertragsanpas- sung im Interesse der Beklagten ist hier nicht schon deshalb erforderlich, weil sie die Miete angesichts der fehlenden Preisbindung der Wohnung nicht nach §§ 10, 8a WoBindG erhöhen kann, denn auch bei preisfreiem Wohnraum hat der Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen, nämlich nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung ergibt sich vielmehr erst aus dem Zeitablauf seit dem Be- ginn des Mietverhältnisses und dem Umstand, dass die Beklagte nach § 558 BGB mögliche Mieterhöhungen im Vertrauen auf das Bestehen der Preisbin- dung über einen Zeitraum von mehr als 25 Jahren nicht geltend gemacht hat und sie jetzt nicht mehr nachholen kann. Hinzu kommt, wie das Berufungsge- richt richtig gesehen hat, dass die Beklagte ohne eine Vertragsanpassung auch durch künftige Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete in absehbarer Zeit nicht annähernd erreichen dürfte. 22 Es liegt zwar nahe, dass die Beklagte als gewerbliche Vermieterin, falls die Parteien nicht von preisgebundenem Wohnraum ausgegangen wären, seit Beginn des Mietverhältnisses Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB durch- geführt und in den Grenzen dieser Vorschrift auch die Anhebung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht hätte. Obergrenze für eine Anpassung des Vertrages ist damit aber die ortsübliche Vergleichsmiete; auch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung oder der unzulässigen Rechtsausübung kann der 23 - 11 - Klägerin die Rückforderung der in den Jahren 2004 bis 2007 gezahlten Miete insoweit nicht verwehrt werden, als sie Zahlungen über die ortsübliche Miete hinaus erbracht hat. Dies hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, indem es sämtliche Rückzahlungsansprüche der Klägerin verneint hat, obwohl es da- von ausgeht, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete im Jahr 2007 auf monat- lich 474,35 € belief und die Klägerin schon seit April 2005 eine diesen Betrag deutlich übersteigende Miete gezahlt hat. Dass die Klägerin nicht geltend ge- macht hat, dass die Miete überhöht sei, geht entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts nicht zu ihren Lasten. Da die Beklagte Vertragsanpassung ver- langt, ist es ihre Sache darzulegen, welche Mieterhöhungen sie nach §§ 558 ff. BGB hätte durchsetzen können. 3. Für die Feststellungsklage gelten die vorstehenden Ausführungen ent- sprechend. Auch insoweit hat das Berufungsgericht die Klage zu Unrecht voll- ständig abgewiesen. Zwar kann die Klägerin nach den vorstehenden Ausfüh- rungen nicht verlangen, dass für den Zeitraum ab Januar 2008 noch die Aus- gangsmiete von 186,01 € gilt. Der Antrag der Klägerin enthält jedoch als Minus, dass jedenfalls ein geringerer Betrag als die von der Beklagten zuletzt geforder- te Miete von 529,23 € maßgeblich sein soll. Da die ortsübliche Vergleichsmiete des Jahres 2007 deutlich niedriger lag, dürfte die der Beklagten im Wege der Vertragsanpassung insoweit zustehende Miete den Betrag der letzten Kosten- mieterhöhung nicht erreichen. 24 III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben. Der Senat kann in der Sache selbst nicht ab- schließend entscheiden, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zu § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG getroffen hat und der Beklagten im Übrigen Ge- 25 - 12 - legenheit zu geben ist, zur Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete in den Jahren 2004 bis 2007 näher vorzutragen, zu denen das Berufungsgericht keine abschließenden Feststellungen getroffen hat. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 230 C 174/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.09.2009 - 65 S 6/08 -

§ 554§ 559§ 558

BGH VIII ZR 87/1109.11.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 275/07 Verkündet am: 24. September 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2 und 3 a) Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. b) Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB) bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB. BGH, Urteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das am 14. September 2007 verkündete Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Berlin. Das Gebäude ist Teil einer in den 1920er Jahren erbauten Wohnanlage; das Rohrleitungssystem für Kaltwasser und Schmutzwasser wur- de seitdem nicht erneuert. Die Wohnungen verfügen über Gasetagenheizun- gen. 1 Mit Schreiben vom 15. August 2005 kündigte die Klägerin an, dass in den Bädern und Küchen der Wohnungen ab dem 16. November 2005 "Moder- nisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen" durchgeführt werden sollten. Als geplante Maßnahmen waren in dem Schreiben insbesondere aufgeführt der 2 - 3 - Anschluss des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen an das Fernwärme- netz mit zentraler Warmwasserversorgung, die Erneuerung der Rohrleitungen für Kaltwasser und Schmutzwasser im gesamten Gebäude, der Einbau eines Installationsschachtes in Bad und Küche für die neuen Rohrleitungen (Heizung, Warm- und Kaltwasser, Schmutzwasser), der Einbau einer Raumsparwanne im Bad, die Neuverfliesung des Bades sowie die Installation von Warm- und Kalt- wasserzählern in Bad und Küche. Die Beklagte erklärte sich nicht bereit, die Maßnahmen in ihrer Wohnung zu dulden. Die Klägerin hat die Beklagte auf Duldung der Arbeiten in Anspruch ge- nommen. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, lediglich die Installation eines Einhebelmischers in der Küche zu dulden; hinsichtlich der weitergehen- den Baumaßnahmen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Auf die Beru- fung der Klägerin hat das Landgericht der Klage durch Versäumnis- und Schlussurteil vom 2. März 2007 im Wesentlichen stattgegeben; den Einspruch der Beklagten hat das Landgericht durch das angefochtene Urteil zurückgewie- sen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklag- te die Abweisung der Klage nur noch hinsichtlich der im Tenor des Versäumnis- und Schlussurteils als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführten Baumaßnah- men (insbesondere Anschluss des Gebäudes an das Fernwärmenetz mit zentraler Warmwasserversorgung, Kalt- und Warmwasserzähler in Bad und Küche, Verlegung einer Unterputzleitung mit Fehlstromschutzschalter und neue Verfliesung der Wände des Bades); soweit die Beklagte zur Duldung von In- standsetzungsarbeiten verurteilt worden ist (insbesondere Erneuerung der Kalt- und Schmutzwasserleitungen sowie Einbau einer Raumsparbadewanne), nimmt die Beklagte dies hin. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 6 Die Klägerin könne gemäß § 554 Abs. 2 BGB die Duldung des Anschlus- ses der Heizung und der Warmwasserversorgung in der Wohnung der Beklag- ten an die Fernwärmeversorgung verlangen. Zwar begründe der Anschluss an das Fernwärmenetz regelmäßig keine Wohnwertverbesserung, wenn die betref- fenden Räumlichkeiten bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet seien. Dem Anwendungsbereich des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB unterfielen indes auch Maßnahmen zur Einsparung von Energie, wie sie durch den Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz bewirkt werde. Dies führe zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zu der Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Die Ersparnis an Primärenergie sei darauf zurückzuführen, dass das Fernwärme- netz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist werde. Hie- raus ergebe sich nach DIN V 4701-10: 2001-02 ein durchschnittlicher Primär- energiefaktor von 0,7, der bei der Gasetagenheizung bei 1,1 liege. Es komme nicht darauf an, ob für die Beheizung der Wohnung tatsächlich weniger Energie verbraucht werde. Es könne auch dahinstehen, ob sich die von der Beklagten zu tragenden Kosten verringerten und insbesondere unter Berücksichtigung einer Mieterhöhung wirtschaftlich seien. Denn der Gesetzgeber habe im volks- wirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnungsbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewusst abgesehen. Auch die Einsparung (nur) von Primärenergie mit ihren - 5 - begrenzten Ressourcen werde nach den umweltpolitischen Interessen des Ge- setzgebers im Interesse der Allgemeinheit vom Duldungsanspruch nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB erfasst. 7 Eine nicht zu rechtfertigende Härte sei für die Beklagte mit dem An- schluss der Wohnung an die Fernwärmeversorgung nicht verbunden. In finan- zieller Hinsicht habe die Klägerin auf einen Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB verzichtet. Ohne Erfolg mache die Beklagte geltend, dass sich eine Härte aus einer etwa nach § 558 BGB möglichen Mieterhöhung ergebe. Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Vorschrift des § 554 Abs. 2 BGB erforderten die Mitteilung einer theoretisch möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB. Die Modernisierung des Bades sei wohnwerterhöhend. Ein hoher und durchgehender Fliesenspiegel im Bad bestehe als vermieterseitige Ausstattung noch nicht. Der Umstand, dass die Beklagte im Jahr 1998 das Bad bis zu einer Höhe von 2,30 Meter verfliest und mit einer verblendeten Badewanne ausge- stattet habe, bleibe außer Betracht, weil den Modernisierungsmaßnahmen nur der vermieterseitig geschaffene Zustand der Wohnung gegenüberzusetzen sei. Die Klägerin habe hinsichtlich des mittlerweile abgewohnten Umbaus durch die Beklagte nicht auf Rückbauansprüche verzichtet. 8 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom- men, dass die Beklagte verpflichtet ist, die im Tenor des Versäumnis- und Schlussurteils vom 2. März 2007 als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführten Bauarbeiten in der Mietwohnung zu dulden. Der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Modernisierungsmaßnahme, zu deren Duldung die Beklagte nach § 554 Abs. 2 9 - 6 - BGB verpflichtet ist. Bei den noch strittigen weiteren Arbeiten handelt es sich zum Teil ebenfalls um Modernisierungsmaßnahmen (Kalt- und Warmwasser- zähler in Bad und Küche, Verlegung einer Unterputzleitung mit Fehlstrom- schutzschalter im Bad) und im Übrigen (neue Verfliesung der Wände des Ba- des) um Instandsetzungsarbeiten, die infolge der von der Beklagten zu dulden- den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Bad notwendig werden und deshalb von der Beklagten ebenfalls zu dulden sind. 1. Entgegen der Auffassung der Revision steht der Duldungspflicht der Beklagten, soweit es um Modernisierungsmaßnahmen geht, die Bestimmung des § 554 Abs. 3 BGB nicht entgegen. 10 Nach § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter bei Modernisie- rungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht nur nähere An- gaben zu den Maßnahmen selbst, sondern auch die (dadurch) zu erwartende Mieterhöhung spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen mitzuteilen. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben der Klägerin vom 15. August 2005; es enthält in der Anlage 8 die erforderlichen Angaben zur - von der Klä- gerin damals noch beabsichtigten - Mieterhöhung nach § 559 BGB. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 11 Die Revision meint aber, das Duldungsverlangen der Klägerin genüge seit dem im Berufungsverfahren erklärten Verzicht der Klägerin auf eine Mieter- höhung nach § 559 BGB nicht mehr den Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, weil die Klägerin nicht dargelegt habe, ob und in welcher Höhe aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen anstelle einer Mieterhöhung nach § 559 BGB etwa eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu erwarten sei; darin lie- ge ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, der 12 - 7 - zur Folge habe, dass die Beklagte die avisierten Modernisierungsmaßnahmen insgesamt nicht zu dulden habe. Damit dringt die Revision nicht durch. 13 Die Pflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB zur Mitteilung der zu erwarten- den Mieterhöhung bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaß- nahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dies ergibt sich aus dem Sachzusammenhang zwischen der Pflicht des Mieters, Modernisierungsmaß- nahmen nach vorheriger Ankündigung zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), und der Berechtigung des Vermieters, die Miete aufgrund solcher Maßnahmen - unabhängig von der Vergleichsmiete (§ 558 BGB) - um einen bestimmten Prozentsatz der Baukosten zu erhöhen (§ 559 BGB). a) Bei den Bestimmungen in § 554 Abs. 2 und 3 BGB einerseits und § 559 BGB andererseits handelt es sich um korrespondierende Regelungen, die zum Gegenstand haben, ob der Mieter zur Duldung von Modernisierungs- maßnahmen verpflichtet ist und der Vermieter aufgrund solcher Maßnahmen zu einer Erhöhung der jährlichen Miete um einen absoluten Betrag von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten berechtigt ist. Dementsprechend hat der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur den nach § 559 BGB zu errechnenden Erhöhungsbetrag darzulegen, den er zu verlangen beabsichtigt. Damit genügt der Vermieter seiner Mitteilungspflicht. 14 Eine nach Durchführung der Modernisierung etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht Gegenstand der Mitteilungspflicht. Dies kommt insbe- sondere darin zum Ausdruck, dass bei einer fehlenden Mitteilung über die zu erwartende Mieterhöhung eine Sanktion nur hinsichtlich des Modernisierungs- zuschlags nach § 559 BGB vorgesehen ist (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht 15 - 8 - aber hinsichtlich einer möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB, die nicht den materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB und damit auch nicht in formeller Hinsicht der Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB unterliegt. Daran, dass sich die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur auf den Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB und nicht auf die Ver- gleichsmiete nach § 558 BGB bezieht, ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter - wie hier die Klägerin - auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ver- zichtet. b) Dies entspricht auch den Vorläuferbestimmungen in § 541b BGB und § 3 MHG, denen gegenüber die Neuregelung der §§ 554, 559 BGB hinsichtlich der Mitteilungspflicht keine sachliche Änderung gebracht hat. 16 Zur Mitteilungspflicht nach § 541b Abs. 2 BGB ist aus den Gesetzesma- terialien ersichtlich und entsprach es einhelliger Auffassung, dass im Duldungs- verlangen als zu erwartende Mieterhöhung (nur) der nach den Grundsätzen des § 3 MHG (bzw. bei preisgebundenem Wohnraum nach den verschiedenen Preisvorschriften) zu berechnende absolute Erhöhungsbetrag anzugeben ist (BT-Drs. 9/2079, S. 13; BayObLGZ 2000, 321, 324 m.w.N.). Dementsprechend wurde ein Ankündigungsschreiben den Anforderungen des § 541b BGB auch dann gerecht, wenn es ausdrücklich mitteilte, dass die vorgesehene Maßnahme keine Mieterhöhung nach § 3 MHG nach sich zieht (BayObLG aaO). Angaben zu einer theoretisch möglichen Erhöhung der Vergleichsmiete wurden im Hin- blick auf § 541b BGB nicht verlangt (vgl. BayObLG aaO). 17 Hinsichtlich der Mitteilungspflicht hat sich an dieser Rechtslage durch die Neuregelung der §§ 554, 559 BGB nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49 f.). Dementsprechend ist in den Gesetzesmaterialien nicht die Rede da- von, dass die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB - anders als nach der 18 - 9 - früheren Regelung des § 541b Abs. 2 BGB - nunmehr etwa (auch) Angaben zu einer etwaigen Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu enthalten hätte. Solche Angaben sind damit nach wie vor nicht Gegenstand der Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet. 19 2. Die Beklagte ist verpflichtet, den Anschluss ihrer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz und die damit verbundenen Arbeiten im Bad und in der Küche ihrer Wohnung zu dulden. Hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB). a) Das Berufungsgericht hat hierzu festgestellt, dass der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwär- menetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung führt. Diese Tatsachenfest- stellung wird von der Revision nicht angegriffen und ist damit für das Revisions- verfahren bindend (§ 559 Abs. 2 ZPO). 20 b) Die Revision ist der Auffassung, eine Duldungspflicht nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB bestehe für die Beklagte nach dem revisionsrechtlich zu- grunde zu legenden Sachverhalt gleichwohl nicht. Da das Berufungsgericht of- fen gelassen habe, ob mit dem Anschluss an die Fernwärmeversorgung nicht nur eine Einsparung an Primärenergie, sondern auch eine Einsparung der in der Wohnung verbrauchten Endenergie verbunden wäre, sei revisionsrechtlich davon auszugehen, dass dies nicht der Fall sei. Zur Duldung des Anschlusses an die Fernwärmeversorgung sei die Beklagte unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung aber nur dann verpflichtet, wenn für die Beheizung ihrer 21 - 10 - Wohnung tatsächlich weniger Endenergie verbraucht werde; die bloße Einspa- rung an Primärenergie reiche nicht aus. Damit dringt die Revision nicht durch. 22 Unabhängig davon, ob mit dem Anschluss der Mietsache an ein aus An- lagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz (auch) eine Ver- ringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist, handelt es sich hierbei um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB. Dies ergibt sich aus der Entstehungsgeschichte und dem aus den Geset- zesmaterialien ersichtlichen Zweck der Vorschrift und entspricht auch der in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum überwiegend vertrete- nen Auffassung (LG Berlin, GE 1997, 491; NJW-RR 2001, 1590; GE 2005, 1193; GE 2007, 849; LG Hamburg, NZM 2006, 536; Lammel, Wohnraummiet- recht, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 48; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 19; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 554 Rdnr. 8; Kinne in: Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 74; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 18; Heilmann, jurisPK-BGB, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 12; Schmid, Mietrecht, § 554 Rdnr. 22; Wilcken, NZM 2006, 521 ff.; W. Lorenz in: Blümmel/Blömeke, Die Modernisierung und In- standsetzung von Wohnraum, 3. Aufl., S. 165; vgl. auch Sternel, NZM 2001, 1058, 1059; aA LG Berlin, GE 1988, 731; LG Hamburg, WuM 2002, 375; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 BGB Rdnr. 152; Meyer-Harport, NZM 2006, 524 ff.). Ob der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB auch andere Maßnahmen zu dulden hat, mit denen (lediglich) Primärener- gie eingespart wird, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. aa) Eine Verpflichtung des Mieters, den Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz zu dulden, war erstmals im Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung der Bekannt- 23 - 11 - machung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I, S. 993; im Folgenden: Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG) normiert. Im Katalog des § 4 Abs. 3 ModEnG war die "Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung … gespeist wird," als Beispiel für "bauliche Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizener- gie bewirken (energiesparende Maßnahmen)," ausdrücklich genannt; diese Maßnahme hatte der Mieter nach § 20 ModEnG - vorbehaltlich einer unzumut- baren Härte - zu dulden. Die Duldungspflicht bezog sich nach der Gesetzesbe- gründung nicht nur auf die Änderung zentraler Heizungs- und Warmwasseran- lagen, sondern auch auf "Stockwerksheizungen" (BT-Drs. 8/1692, S. 10) wie etwa Gasetagenheizungen. Die Förderung heizenergiesparender Maßnahmen aus öffentlichen Mit- teln und die auf solche Maßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters wa- ren nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz nicht von einer Verminderung des Endenergieverbrauchs und einer entsprechenden Energie- kostenersparnis für den Mieter abhängig; es ging nach der Gesetzesbegrün- dung ganz allgemein darum, dass der Volkswirtschaft auch in Zukunft Energie in ausreichender Menge und zu angemessenen Preisen zur Verfügung steht (aaO, S. 1). Dass diese Zielsetzung nicht auf eine Verminderung des Endener- gieverbrauchs beschränkt war, sondern auch die Einsparung des Verbrauchs von Primärenergie umfasste, geht aus dem Hinweis auf die "begrenzten Res- sourcen" hervor (aaO). Auf dieser Zielsetzung beruhte die gesetzlich ausdrück- lich geregelte Pflicht des Mieters zur Duldung des Anschlusses eines Gebäudes an eine aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmeversor- gung, auch wenn in den Gesetzesmaterialien zu § 4 Abs. 3 ModEnG der Begriff der Primärenergie noch nicht verwendet wird. 24 - 12 - bb) An der aus dem Allgemeininteresse abgeleiteten Pflicht des Mieters zur Duldung der in § 4 Abs. 3 ModEnG aufgeführten Maßnahmen zur Einspa- rung von Heizenergie hat sich in der Folgezeit nichts geändert. Die Duldungs- pflicht des Mieters wurde im Zuge späterer Gesetzesänderungen über das Mo- dernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz hinaus auf andere Bereiche aus- geweitet, zu keinem Zeitpunkt aber dahin eingeschränkt, dass die Maßnahmen des § 4 Abs. 3 ModEnG wie etwa der Anschluss der Mietsache an ein aus An- lagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz etwa nicht mehr vom Mieter zu dulden wären. 25 (1) Die Pflicht des Mieters zur Duldung der Maßnahmen des § 4 Abs. 3 ModEnG wurde durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnun- gen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) aus § 20 ModEnG in das Bür- gerliche Gesetzbuch übertragen und war zunächst in § 541b BGB geregelt. Damit verbunden war eine Erweiterung der Duldungspflicht auf nichtsubventio- nierte Energiesparmaßnahmen, nicht jedoch eine Einschränkung hinsichtlich der in § 4 Abs. 3 ModEnG aufgeführten Maßnahmen; die Gesetzesbegründung nahm ausdrücklich auf den Katalog des § 4 Abs. 3 ModEnG Bezug (BT-Drs. 9/2079, S. 10). Der Anschluss an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz war damit vom Mieter auch nach § 541b BGB - in den Grenzen der in dieser Vorschrift enthaltenen Härteklausel - weiterhin zu dulden. Die spätere Beendigung der öffentlichen Förderung von Energiespar- maßnahmen nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz und die damit einhergehende Aufhebung dieses Gesetzes ändern nichts an der § 541b BGB zugrunde liegenden Intention des Gesetzgebers, dass der Mieter Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 ModEnG weiterhin zu dulden hat; mit der Neuregelung des § 541b BGB wurde gerade eine Erweiterung dieser Pflicht bezweckt, indem solche Maßnahmen unabhängig von ihrer Subventionierung sollten zu dulden sein (aaO). 26 - 13 - (2) Auch die im Zuge der Mietrechtsreform eingeführte Neuregelung des § 554 BGB brachte insoweit keine Änderung. Mit ihr wurde die Duldungspflicht des Mieters auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie erweitert (BT-Drs. 14/4553, S. 49). Als Beispiele für diese Erweiterung werden in der Ge- setzesbegründung Stromeinsparungsmaßnahmen angeführt (aaO); eine Ein- schränkung der bereits nach § 541b BGB bestehenden Pflicht des Mieters zur Duldung heizenergiesparender Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 ModEnG war nicht beabsichtigt. Vielmehr wird hervorgehoben, dass der Inhalt des bishe- rigen § 541b BGB über die Duldungspflicht des Mieters im Wesentlichen über- nommen wird und lediglich eine Erweiterung auf andere Energiearten "statt bis- her nur Heizenergie" erfolgt, um "Energieeinsparungen insgesamt zu fördern" (aaO, S. 49, 58). Dem entspricht auch die gesetzgeberische Zielsetzung der Mietrechtsreform, "volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisie- rungsmaßnahmen" zu fördern (aaO, S. 2, 36; vgl. auch Senatsurteile vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285 = NJW 2004, 1738, unter II 2 e bb (2), vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff., und vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031, Tz. 11, jeweils zu § 559 BGB). Ebenso wie in der Gesetzesbegründung zu § 4 Abs. 3 ModEnG (BT-Drs. 8/1692, aaO) wird auch in der Gesetzesbegründung des Mietrechtsreformge- setzes betont, "dass in Zukunft ein sparsamer Umgang mit Energieressourcen immer nötiger wird" (BT-Drs. 14/4553, S. 36). Damit ist die Einsparung von Pri- märenergie durch einen möglichst geringen Verbrauch fossiler Brennstoffe wei- terhin gesetzgeberisches Ziel. Angesichts dieser auch ökologische Gesichts- punkte einbeziehenden Begründung der Duldungspflicht des Mieters ist kein Raum für die Annahme, dass der bisher nach § 541b BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 ModEnG zu duldende Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz aufgrund der Neurege- 27 - 14 - lung in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB etwa keine vom Mieter zu duldende Energie- sparmaßnahme mehr darstellen sollte. 28 cc) Schützenswerte Interessen des Mieters stehen dieser Auslegung des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht entgegen. Aus der Begründung für die Neurege- lung des § 554 BGB und der korrespondierenden Bestimmung in § 559 BGB über eine aufgrund von Maßnahmen nach § 554 BGB zulässige Mieterhöhung geht, wie ausgeführt, hervor, dass hierbei volkswirtschaftliche und umweltpoliti- sche Interessen im Vordergrund stehen und nicht das finanzielle Interesse des Mieters etwa an einer Senkung seiner Heizkosten (vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004, aaO, unter II 2 e bb, zu § 559 BGB). Dementsprechend sind die Interessen des Mieters bei der Auslegung des Begriffs der energiesparenden Maßnahmen, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat, nicht zu berücksichtigen. Daraus folgt nicht, dass der Mieter gegen- über Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Die Belange des Mie- ters werden aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB gewahrt; damit wird insbeson- dere das finanzielle Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden, geschützt (vgl. Senatsur- teil aaO, unter II 2 e bb (4)). Es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum der Mie- ter die Duldung einer ökologisch und volkswirtschaftlich sinnvollen Maßnahme zur Energieeinsparung darüber hinaus auch dann sollte verweigern dürfen, wenn seine finanziellen oder sonstigen Interessen nicht in einer Weise berührt sind, welche die Anwendung der Härteklausel rechtfertigen. c) Die Pflicht der Beklagten zur Duldung des Anschlusses ihrer Wohnung an die Fernwärmeversorgung ist nicht wegen einer unzumutbaren Härte nach § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB ausgeschlossen. 29 - 15 - Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtferti- gende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfas- senden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteilig- ten gegeneinander abzuwägen hat (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 28; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdnr. 186 ff.; MünchKomm/Bieber, aaO, Rdnr. 23). Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Beklag- ten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass der An- schluss des Gebäudes und der Wohnung an die Fernwärmeversorgung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet. Diese tatrichterliche Würdigung ist frei von Rechtsfehlern. 30 Auf eine unzumutbare Härte wegen einer für die Beklagten nicht tragba- ren Mieterhöhung beruft sich die Beklagte im Revisionsverfahren nicht mehr. Eine Unzumutbarkeit unter finanziellem Gesichtspunkt kommt auch nicht mehr in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine Mieterhö- hung nach § 559 BGB verzichtet hat. Auf eine theoretisch mögliche Mieterhö- hung nach § 558 BGB kommt es, wie das Berufungsgericht mit Recht ange- nommen hat, im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. In- soweit gilt nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB. 31 Vergeblich macht die Revision geltend, die Umstellung auf Fernwärme bedeute für die Beklagte deshalb eine unzumutbare Härte, weil die Beklagte die Heizungsanlage dann nicht mehr - wie bei der Gasetagenheizung - nach Belie- ben in Betrieb nehmen könne. Das Berufungsgericht hat sich mit diesem Vor- bringen auseinandergesetzt, es jedoch für nicht durchgreifend erachtet. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Soweit die Revision vorbringt, die Fernwärmeversorgung vermöge das altersbedingt erhöhte Wärmebedürfnis der 32 - 16 - Beklagten nicht ausreichend zu befriedigen, handelt es sich um neuen Sachvor- trag, der im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). 33 3. Das Berufungsgericht hat die Beklagte zur Duldung einer Neuverflie- sung der Wände des Bades mit der Begründung verurteilt, hierbei handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Hinblick auf den Wohnkomfort, weil ein hoher und durchgehender Fliesenspiegel im Bad als vermieterseitige Ausstattung noch nicht bestanden habe; die von der Beklagten im Jahr 1998 vorgenommene Verfliesung des Bades habe bei der Beurteilung nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB außer Betracht zu bleiben. Die Revision greift die Ausfüh- rungen des Berufungsgerichts mit der Begründung an, für die Duldungspflicht nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB komme es bei Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache nicht auf den ursprünglichen, sondern auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache an; vom Mieter mit Zustimmung des Vermieters durch- geführte Verbesserungsmaßnahmen seien deshalb bei der Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliege, zu berücksichtigen. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Standpunkt des Berufungsgerichts oder die Auffassung der Revision zutrifft. Die aufgeworfene Rechtsfrage ist im vorliegenden Fall nicht entscheidungserheblich. Nachdem die Beklagte durch das insoweit rechtskräftige Versäumnis- und Schlussurteil des Landgerichts vom 2. März 2007 bereits verurteilt worden ist, die Entfernung der alten Bade- wanne und den Einbau einer neuen Raumsparbadewanne zu dulden, wird die von der Beklagten im Jahr 1998 vorgenommene Verfliesung des Bades infolge dieser Baumaßnahmen auf einer nicht unerheblichen Fläche ohnehin zerstört. Erheblich in Mitleidenschaft gezogen wird die vorhandene Verfliesung des Ba- des darüber hinaus durch weitere Arbeiten, welche die Beklagte aufgrund des Sach- und Streitstands im Revisionsverfahren ebenfalls zu dulden hat (insbe- sondere Verlegung einer Unterputz-Leitung für einen Fehlstromschutzschalter, 34 - 17 - Unterputz-Spülkasten für die Toilette, Einbau von Installationsschächten für Warm- und Kaltwasser, Abwasser und Heizung). Bei dieser Sachlage kommt es auf die Frage, ob eine Neuverfliesung des Bades - für sich genommen - eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB wäre, nicht an. Denn infolge der umfangreichen Bauarbeiten im Bad, wel- che die Beklagte zu dulden hat, muss die Verfliesung der Wände des Bades zwangsläufig erneuert werden. Die Neuverfliesung des Bades stellt damit ledig- lich eine Folgemaßnahme dar, die aufgrund der von der Beklagten zu dulden- den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Bad notwendig wird und deshalb von der Beklagten nach § 554 Abs. 1 und 2 BGB ebenfalls zu dul- den ist. 4. Hinsichtlich des Warmwasserzählers im Bad beanstandet die Revision nur, dass die vom Berufungsgericht im Tenor seines Versäumnis- und Schluss- urteils vom 2. März 2007 in Bezug genommene Skizze, aus der sich die Lage des Warmwasserzählers im Bad ergeben soll, der Urteilsausfertigung nicht bei- gefügt war. Dieser Einwand ist, worauf die Revisionserwiderung mit Recht hin- weist, im Vollstreckungsverfahren und nicht mit der Revision gegen des ange- fochtene Urteil vom 14. September 2007 geltend zu machen; er ist im Erkennt- nisverfahren ohne Bedeutung (vgl. BGHZ 94, 276, 291 f.). Das Berufungsge- richt war im Übrigen berechtigt, im Tenor seines Urteils vom 2. März 2007 auf eine Skizze zur Lage des anzubringenden Warmwasserzählers Bezug zu neh- men (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Februar 1989 - X ZB 8/87, MDR 1989, 909). Entgegen der Auffassung der Revision ist aus der Skizze, die dem Verkün- 35 - 18 - dungsprotokoll vom 2. März 2007 beigefügt war, die Warmwasserleitung, an die der Zähler angebracht werden soll, zweifelsfrei ersichtlich. Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.06.2006 - 109a C 555/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 207/06 -

§ 535§ 556§ 558

BGH VIII ZR 331/0610.10.2007 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/11 Verkündet am: 9. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 535, 556, 558; II. BV § 28 Ein in der Grundmiete einer preisgebundenen Wohnung enthaltener Kostenansatz für Schönheitsreparaturen im Sinne von § 28 Abs. 4 II. BV berechtigt einen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichteten Vermieter nicht, nach Entlas- sung der Wohnung aus der Preisbindung die nunmehr als "Marktmiete" geschuldete Grundmiete über die im Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete hin- aus um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu erhöhen (Fortführung des Se- natsurteils vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490). BGH, Urteil vom 9. November 2011 - VIII ZR 87/11 - LG Darmstadt AG Darmstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2011 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 25. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 23. Februar 2011 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Darmstadt vom 15. September 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Juli 1995 Mieter einer mittlerweile der Klägerin ge- hörenden und damals noch preisgebundenen Werksmietwohnung in D. . Die Preisbindung ist zwischenzeitlich entfallen. Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer von der Klägerin geltend gemachten Mieterhöhung. Zuletzt zahlte der Beklagte als Nettokaltmiete einen Betrag von monatlich 464,13 €. 1 - 3 - Im Mietvertrag heißt es unter anderem: "§ 3 MIETE UND NEBENLEISTUNGEN (1) Die Miete wurde von der BWG [= Vermieterin] unter Beachtung der maß- gebenden gesetzlichen Bestimmungen ermittelt. Sie beträgt bei Vertrags- beginn monatlich: Grundmiete: DM 548,43 Betriebskostenvorauszahlung: DM 234,00 Heizkostenvorauszahlung: DM 67,00 Gesamtmiete: DM 849,43 (2) In der Grundmiete sind Kostenansätze für die Ausführung von Schönheits- und Bagatellreparaturen enthalten. Der Kostenansatz für die Schönheitsre- paraturen richtet sich nach den Pauschalen des § 28 der II. Berechnungs- verordnung mit z.Zt. DM 12,00 pro qm Wohnfläche/Jahr, für die Bagatellre- paraturen z.Zt. DM 1,90 pro qm Wohnfläche/Jahr. (…)" § 5 und § 7 des Mietvertrages enthalten Regelungen zur Durchführung der dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen. Im August 2009 begehrte die Klägerin von dem Beklagten die Zustim- mung zu einer Mieterhöhung um 19,03 € monatlich auf 483,16 € monatlich ab dem 1. November 2009. Ihr Zustimmungsverlangen erläuterte sie dahin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die 72,44 m² große Wohnung nach dem zu- grunde zu legenden Darmstädter Mietspiegel 462,89 € (6,39 € x 72, 44 m²) zu- züglich 32,60 € für Schönheitsreparaturen (0,45 € x 72,44 m²) nach § 28 Abs. 4, 5a, § 26 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (im Folgenden: II. BV), insgesamt also 495,49 € monatlich (= 6,84 €/m² monatlich), betrage. Hiervon verlange sie nur 483,16 € (= 6,67 € je m²), worin ein Betrag von 40,73 € für Schönheitsreparaturen enthalten sei. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhö- hung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Klägerin der Klage stattgegeben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (WuM 2011, 286) hat zur Begründung seiner Ent- scheidung im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe auf ihr ordnungsgemäß gestelltes Mieterhöhungsver- langen hin gegen den Beklagten gemäß § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung in der erkannten Höhe zu. Für das nicht mehr preisgebundene, sondern nunmehr freie Mietverhältnis belaufe sich die ortsüb- liche Vergleichsmiete unter Zugrundelegung des im Sinne von § 558b Abs. 2 BGB qualifizierten Darmstädter Mietspiegels in der Fassung des Jahres 2008 für die gemietete Wohnung unstreitig auf 462,89 €. Dieser Betrag dürfe jedoch hier überschritten werden. Die Klauseln in § 3 Abs. 2 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages, welche die Grundlage der begehrten Mieterhöhung bildeten, seien entgegen der Auffas- sung des Amtsgerichts wirksam. Denn hierbei gehe es nicht um eine Abwäl- zung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. Diese Verpflichtung sei vielmehr - dem gesetzlichen Leitbild entspre- chend - bei der Vermieterin verblieben. Dass hierfür in § 3 Abs. 2 des Mietver- 5 6 7 8 9 - 5 - trages ein Kostenansatz berechnet worden sei, sei insbesondere mit Blick auf die hierbei in Bezug genommene Zweite Berechnungsverordnung nicht zu be- anstanden. Das von den Mietvertragsparteien gewählte Vertragsmodell sehe damit vor, dass ein Teil der vom Mieter zu entrichtenden Miete von der Vermie- terin zweckgebunden für die Schönheitsreparaturen bereitzuhalten sei und von ihr sodann nach Maßgabe des § 5 Abs. 3 des Mietvertrages in der Weise wie- der ausgekehrt werde, dass der Mieter (lediglich) Anspruch auf Ausführung von Schönheitsreparaturen habe, soweit diese von dem in seiner Miete enthaltenen Kostenansatz gedeckt seien. Bei diesen Gegebenheiten sei die Klägerin berechtigt, die Gesamtmiete auf einen Betrag zu erhöhen, der über dem Wert der ortsüblichen Vergleichs- miete nach dem qualifizierten Darmstädter Mietspiegel liege. Denn diese Ver- gleichsmiete stelle keine absolute Obergrenze dar, sondern könne aufgrund der im Streitfall zu den Schönheitsreparaturen getroffenen Vereinbarungen real überschritten werden. Dem stehe die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht entgegen, wonach der Vermieter grundsätzlich nicht berechtigt sei, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete wegen der Ausführung von Schön- heitsreparaturen zu erheben. Hier liege der Fall deshalb anders, weil die Ver- mieterin von vornherein zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sei und mit der getroffenen mietvertraglichen Regelung gerade eine rechtliche Grundlage für die Erhebung des begehrten Zuschlags in Addition zur ortsüblichen Vergleichsmiete bestanden habe. Aus dem Umstand, dass die ursprünglich bestehende Preisbindung der Wohnung mittlerweile entfallen sei, ergebe sich nichts Abweichendes. Insbe- sondere mache die Klägerin nicht in unzulässiger Weise Beträge für Schön- heitsreparaturen doppelt geltend. Der Wegfall der Preisbindung habe vielmehr nur zur Folge, dass die bis dahin geschuldete Kostenmiete nunmehr als so ge- 10 11 - 6 - nannte Marktmiete zu zahlen sei. Nach der Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs (Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09) habe sich dadurch aber die Miethöhe nicht geändert oder gar verringert. Eine Änderung sei mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung nur insoweit eingetreten, als der Vermieter nun Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend machen könne. Damit sei vorlie- gend nach dem Wegfall der Preisbindung die bis dahin geschuldete Kostenmie- te einschließlich des Bestandteils für Schönheitsreparaturen als Gesamtmarkt- miete vom Beklagten zu entrichten gewesen, ohne dass es darauf ankomme, ob die Klägerin den Schönheitsreparaturzuschlag in der Grundmiete ausgewie- sen oder in ihrem Mieterhöhungsverlangen 40,73 € als "Betrag für Schönheits- reparaturen" errechnet habe. In der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Ver- gleichsmiete sei nach der insoweit eingeholten Auskunft des Amts für Woh- nungswesen der Stadt Darmstadt ein Ansatz für Schönheitsreparaturen nicht in messbarer Weise enthalten. Etwaige vertragliche Verpflichtungen des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen seien hierbei ebenso unberück- sichtigt geblieben wie Vertragsgestaltungen, bei denen - wie hier - neben der Miete ein monatlich zusätzlich zu zahlender Betrag für Schönheitsreparaturen vereinbart gewesen sei. Denn auch diesen Betrag habe man für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herausgerechnet. Trotz dieses methodisch zu beanstandenden Vorgehens bilde der Darmstädter Mietspiegel aber eine aus- reichende Beurteilungsgrundlage, da nach den Erfahrungen des Berufungsge- richts die vorliegende Fallgestaltung sehr selten vorkomme und deshalb wegen ihrer statistischen Bedeutungslosigkeit für den ausgewiesenen Vergleichsmie- tenwert nicht ins Gewicht falle. Angesichts des geschilderten Vorgehens bei der Erstellung des Darmstädter Mietspiegels entspreche die dort ausgewiesene Vergleichsmiete 12 13 - 7 - bei der streitgegenständlichen Wohnung nur der Nettomiete ohne den Zuschlag für die Renovierungskosten. Nur insoweit bestehe eine Vergleichbarkeit auf- grund einer gleichen Mietstruktur. Das gelte umso mehr, als der in Rede ste- hende Mietvertrag gerade zeige, dass es durchaus Verträge gebe, in denen - ähnlich wie bei Inklusivmieten - ein solcher Zuschlag vereinbart worden sei, und es deshalb - anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fäl- len - gerade nicht als ungewiss angesehen werden könne, ob sich ein derartiger Zuschlag am Markt realisieren lasse. Nur durch die Gewährung des Zuschlags werde deshalb die Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses gewahrt. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat die Regelungen, die in § 5 und § 7 des von der Rechtsvorgängerin der Klägerin verwendeten Formularmietvertrags zur Durch- führung von Schönheitsreparaturen getroffen sind, für wirksam gehalten. Ob dieser von der Revision angegriffenen Beurteilung zu folgen ist (dazu auch Blank, WuM 2011, 290, 291), kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Wirksamkeit dieser Regelungen steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete um einen - wie auch immer zu bemessenden - Zuschlag nicht zu. 1. Der Wegfall der Preisbindung hat - wovon auch das Berufungsgericht ausgeht - nicht zu einer Änderung der Miethöhe geführt. Vielmehr gilt die zuletzt geschuldete Kostenmiete als Ausgangsmiete für die nicht mehr preisgebundene Wohnung fort. Der Beklagte ist deshalb verpflichtet, die zuletzt an die Klägerin gezahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskosten- 14 15 16 - 8 - vorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" weiter zu entrichten. Zudem ist die Klägerin berechtigt, diese "Marktmiete" nach Entlassung der Wohnung aus der Preisbindung nach Maßgabe von §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete heranzuführen, wenn und soweit sie dahinter zurückbleibt (Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, WuM 2010, 490 Rn. 13, 16). Letztgenannte Voraussetzung ist bei dem von der Kläge- rin erhobenen Mieterhöhungsverlangen indessen nicht gegeben. 2. Der Senat hat für preisfreien Wohnraum, bei dem die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wegen Unwirksamkeit einer formularmä- ßigen Abwälzungsklausel bei dem Vermieter verblieben war, entschieden, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, von dem Mieter eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 10 ff., und VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487 Rn. 13 ff.; vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07, WuM 2009, 240 Rn. 10). Für die vorliegende Fallgestaltung gilt nichts anderes. a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie ihn die Klägerin geltend macht, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. Dies steht auch in Einklang mit dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemach- te Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre je- 17 18 - 9 - doch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlas- sen (Senatsurteile vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 und VIII ZR 83/07, sowie vom 11. Februar 2009 - VIII ZR 118/07; jeweils aaO). b) Nicht gefolgt werden kann deshalb dem Berufungsgericht, soweit es in dem Kostenansatz für Schönheitsreparaturen ein im Rahmen des § 558 BGB eigenständig zu berücksichtigendes Merkmal der Mietstruktur sieht und meint, nur durch Gewährung eines entsprechenden Zuschlags zu der im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete eine hiervon abwei- chende Struktur des vereinbarten Mietverhältnisses hinreichend berücksichti- gen zu können. Insbesondere trägt - wie der Senat bereits in seinen Urteilen vom 9. Juli 2008 (VIII ZR 181/07, aaO Rn. 14 ff., und VIII ZR 83/07, aaO Rn. 17 ff.) klargestellt hat - der vom Berufungsgericht gezogene Vergleich mit einer vereinbarten (Teil-)Inklusivmiete nicht. Dass die darin enthaltenen Be- triebskosten bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB auf der Grundlage eines Mietspiegels zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der (Teil-)Inklusiv- miete mit einer im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettomiete über einen Zuschlag gesondert erfasst werden (dazu Senatsurteil vom 20. Januar 2010 - VIII ZR 141/09, WuM 2010, 161 Rn. 13 f. mwN), hat seinen Grund darin, dass § 556 Abs. 1 BGB in Ergänzung zu der in § 535 Abs. 2 BGB geregelten Mietzahlungspflicht eigens klarstellt, dass sich das Entgelt für die Gebrauchs- gewährung, also die Miete, grundsätzlich aus den Bestandteilen Grundmiete und Betriebskosten zusammensetzt und dass mit der Grundmiete die bloße Überlassung des vermieteten Wohnraums an sich abgegolten wird, während die Betriebskosten auf eine Abgeltung sonstiger Nebenleistungen des Vermie- ters im Zusammenhang mit der Überlassung abzielen (BT-Drucks. 14/4553, S. 50). 19 - 10 - Um derartige, eine unterschiedliche Mietstruktur begründende Kosten handelt es sich hier aber nicht. Es geht vielmehr um eine Kostenposition, die lediglich im Rahmen der Kalkulation der Grundmiete von Bedeutung ist (Se- natsbeschluss vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84, BGHZ 92, 363, 368, 371; Hinz, JR 2009, 422, 423 mwN). Dass der betreffende Kostenansatz im Mietver- trag als Bestandteil der Grundmiete eigens aufgeführt worden ist, führt auch nicht dazu, dass er außerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gesondert zu berücksichtigen wäre. Denn es hat sich dabei im Rahmen der ursprünglich vereinbarten Kostenmiete um Bewirtschaftungskosten im Sinne von § 18 Abs. 1, § 24 Abs. 1 Nr. 4, § 28 Abs. 1 II. BV gehandelt, die gemäß § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV neben den nach § 28 Abs. 2 II. BV in Ansatz gebrachten Instandhaltungskosten gesondert angesetzt werden durften. Mit Fortfall der öffentlichen Bindung ist dieser Bestandteil der Grundmiete in der nunmehr unverändert zu entrichtenden Marktmiete als deren Bestandteil aufge- gangen, ohne dass sich an der Höhe der geschuldeten Miete etwas geändert hat oder der Kostenansatz zu einem gesondert zur Marktmiete zu zahlenden Zuschlag geworden ist (vgl. Senatsurteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09, aaO Rn. 13 ff.). c) Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Insbesondere ist der in der Grundmiete aufgegangene Kostenansatz für durchzuführende Schönheitsreparaturen nicht als weiterer wertbildender Faktor im Rahmen der Vergleichsmietenbildung zu berücksichtigen und der im Miet- spiegel ausgewiesenen Vergleichsmiete aufzuschlagen. Denn das Vorhanden- sein eines derartigen Mietbestandteils gehört nicht zu den in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Wohn- raums aufgezählten wohnwertbildenden Merkmalen. Zwar erfassen diese ge- setzlichen Vergleichskriterien die für eine Bestimmung der Miethöhe maßgebli- chen Einflüsse nicht vollständig. Die Kriterien lassen sich aber, sofern man sie 20 21 - 11 - überhaupt als erweiterungsfähig ansehen will, zumindest nicht hinsichtlich sol- cher Faktoren erweitern, die nicht den in ihnen zum Ausdruck kommenden un- mittelbaren Bezug zum Gebrauchswert einer Wohnung haben, so dass Um- stände in der Person des Vermieters oder des Mieters für die Bestimmung der Vergleichsmiete grundsätzlich ebenso ohne Bedeutung sind wie etwa die Art der Finanzierung des gemieteten Wohnraums (Blank, NZM 2007, 472 f.; ders., WuM 2011, 290, 292; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 BGB Rn. 54, 96 f. mwN). Gleiches gilt für bestimmte Vertragsmerkmale eines Mietverhältnisses wie zum Beispiel das Vorhandensein einer Renovierungs- klausel oder sonstiger Kostenklauseln (Blank, aaO; Flatow, WuM 2007, 551 ff.; AG Wiesbaden, WuM 2011, 163, 164). Der vorliegend in der Nettomiete aufge- gangene Kostenansatz zur Bestreitung künftiger Schönheitsreparaturen stellt deshalb kein Merkmal dar, das es rechtfertigt, die nach Maßgabe des § 558 Abs. 2 BGB gebildete und im Darmstädter Mietspiegel ausgewiesene Ver- gleichsmiete um einen zusätzlichen Betrag zu erhöhen. III. Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat ent- scheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellun- gen bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 22 - 12 - ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Darmstadt, Entscheidung vom 15.09.2010 - 315 C 141/10 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 23.02.2011 - 25 S 190/10 -

§ 557§ 558§ 558a§ 559

BGH VIII ZR 282/0323.06.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 331/06 Verkündet am: 10. Oktober 2007 Holmes, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557 Abs. 4; § 558 Abs. 1, 6; § 558a BGB a) Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Tei- linklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt. b) Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Mög- lichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam. c) Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzu- treffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Un- wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Ver- mieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b). BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Oktober 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 23. November 2006 aufgeho- ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 29. Juli 2005 wird zurückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von der Klägerin eine 138,96 qm große Wohnung in Düsseldorf gemietet. Ab 1. März 1995 verlangte die Klägerin zusätzlich zur bisherigen (Teilinklusiv-)Miete von 575,50 € monatlich und den vereinbarten Nebenkosten (Heizung, Be- und Entwässerung sowie Antennenanlage) einen so genannten Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 36,26 €. Die Beklagten entrichteten in der Folgezeit den sich unter Berücksichtigung dieses Zuschlags ergebenden monatlichen Gesamtbetrag. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 28. Oktober 2004 begehrte die Klägerin Zustimmung zur Erhöhung der "Nettomiete" von bisher monatlich 575,50 € - zuzüglich der Kosten für Be- und Entwässerung, Heizkostenvorauszahlung, Wertverbesse- rung und Kabelgebühren wie bisher - auf monatlich 690,60 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2005. Dabei führte sie aus, dass auf die Wohnung der Beklagten durchschnittliche Betriebskosten von 0,67 € je qm entfielen. Die ortsübliche Vergleichsmiete (Nettomiete) hat die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen mit 5,80 € angegeben; dem sind die Beklagten nicht entgegengetreten. 2 Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Mieterhöhung entsprechend dem Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin von 28. Oktober 2004 zuzustimmen, das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht zu, weil es bereits an einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen fehle, dieses jedenfalls nicht hinreichend begründet sei. 5 Gemäß § 558a BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Text- form zu erklären und zu begründen. Die Begründung solle dem Mieter die Mög- lichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu über- 6 - 4 - prüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Diesem Er- fordernis werde das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht gerecht, weil es sich auf einen lediglich Nettokaltmieten ausweisenden Mietspiegel stütze, je- doch ungeachtet der zwischen den Parteien vereinbarten Teilinklusivmiete kei- ne überprüfbaren Angaben zu den konkreten Betriebskosten der Wohnung im letzten Abrechnungszeitraum enthalte. Die Berechnung der Vergleichsmiete anhand von Durchschnittswerten stelle keine gleichwertige Berechnungsme- thode dar. Es sei unerheblich, dass die von der Klägerin geforderte Bruttomiete die Nettomiete des Mietspiegels unterschreite. Zwar komme es bei dieser Konstel- lation für den Mieter nicht auf die Möglichkeit an, im Einzelnen nachvollziehen und überprüfen zu können, wie sich der Anteil seiner Nettomiete zu der im Mietspiegel verhalte. Das zum Schutz des Mieters streng förmlich ausgestaltete Mieterhöhungsverfahren gestatte insoweit jedoch keine Ausnahme. Vor diesem Hintergrund könne auch die von den Parteien umstrittene Frage dahinstehen, ob durch das Mieterhöhungsbegehren vom 28. Oktober 2004 die Struktur des Mietverhältnisses verändert oder diese Änderung bereits bei der letzten Mieter- höhung zum 1. März 1995 vorgenommen worden sei. 7 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 28. Oktober 2004 ist formell wirksam und auch materiell begründet. 8 1. Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegan- gen, dass die dem Vermieter gemäß § 558a BGB obliegende Begründung des Mieterhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise 9 - 5 - überflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2002 - VIII ZR 116/03, NZM 2004, 380, unter II 1). Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete (Teilinklusivmiete), den er - wie hier die Klägerin - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, anhand der zuletzt auf die betreffende Wohnung entfallenden Betriebskosten und nicht auf der Grundlage eines durchschnittlichen (pauschalen) Betriebskostenanteils zu beurteilen ist (Senatsurteile vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101, unter II 1 b bb (2); vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, NZM 2006, 864, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, unter II 1). 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat die Angabe eines pauschalen Betriebskostenanteils im Erhöhungsverlangen aber nicht zur Folge, dass das Erhöhungsverlangen bereits aus formellen Gründen unwirksam ist. Die Frage, ob der angegebene Betriebskostenanteil (auch im Ansatz) zutreffend ist, betrifft nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (Senatsurteil vom 12. Juli 2006, aaO, unter II 1 b). 10 Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, kommt es ohnehin auf die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten dann nicht an, wenn - wie hier - selbst die erhöhte Teilinklusivmiete noch unterhalb der ortsüblichen Net- tomiete liegt. Der Mieter benötigt in einem solchen Fall keine Angaben zu den Betriebskosten, um die Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen. In einem solchen Fall führen unzutreffende Angaben des Vermieters zu den Be- triebskosten - anders als das Berufungsgericht meint - weder zur formellen Un- 11 - 6 - wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, noch stehen sie der materiellen Begründetheit des Zustimmungsbegehrens entgegen. 12 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Rüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht wegen einer damit verbun- denen unzulässigen Änderung der Mietstruktur bereits formell unwirksam. Zwar ist nach wohl allgemeiner Meinung in der Literatur und der Recht- sprechung der Instanzgerichte ein Mieterhöhungsverlangen dann unwirksam, wenn der Vermieter damit weitere von ihm erstrebte Änderungen des Mietver- trags - z.B. der Mietstruktur - verknüpft, so dass der Mieter mit der Zustimmung zur Mieterhöhung gleichzeitig die weitere Vertragsänderung annähme (LG Hamburg, WuM 1987, 86; LG Köln, WuM 1992, 255; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG München, WuM 1995, 113; vgl. auch OLG Hamburg, WuM 1983, 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a Rdnr. 17; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558a Rdnr. 10; Schmid/Riecke, Mietrecht, § 558a Rdnr. 9). Ob dieser Auffassung uneingeschränkt zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Die Klägerin hat mit ihrem Mieterhöhungsver- langen vom 28. Oktober 2004 keine vertragliche Abänderung der Mietstruktur begehrt. 13 a) Die Auffassung der Revisionserwiderung, die Klägerin erstrebe mit der begehrten Erhöhung der "Grundmiete" eine vertragliche Änderung der bisheri- gen Mietstruktur der Teilinklusivmiete, trifft nicht zu. Denn aus der weiteren Formulierung des Mieterhöhungsverlangens ergibt sich, dass die Beklagten (nur) im bisherigen Umfang gesonderte Nebenkosten (Heizkosten, Be- und 14 - 7 - Entwässerung sowie Kabelgebühren) tragen sollen, so dass sonstige Neben- kosten wie bisher in der Miete enthalten sind. 15 b) Auch im Hinblick auf die Position "Wertverbesserungszuschlag" ent- hält das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin kein stillschweigendes Angebot zur vertraglichen Änderung der Mietstruktur; dies ergibt sich bereits daraus, dass die Klägerin in ihrem Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich davon aus- geht, dass dieser Zuschlag "wie bisher" weitergezahlt werden soll. aa) Allerdings beanstandet die Revisionserwiderung in diesem Zusam- menhang zu Recht, dass die Klägerin diesen Betrag nicht in die Ausgangsmiete eingerechnet hat. Eine wegen Modernisierung erfolgte Mieterhöhung nach § 559b BGB wird - ebenso wie eine nach § 558 BGB vorgenommene Mieterhö- hung - Bestandteil der Grundmiete, so dass die erhöhte Miete bei einer späte- ren Mieterhöhung nach § 558 BGB als die der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellende Ausgangsmiete zu Grunde zu legen ist (LG München I, WuM 1996, 43; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b Rdnr. 41 m.w.N., Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 559b Rdnr. 4; Lammel, Wohnraummiet- recht, 2. Aufl., § 559b Rdnr. 25). Eine hiervon abweichende Mietstruktur, bei der die frühere Mieterhöhung in Form eines Wertverbesserungszuschlags als ge- sonderter, bei späteren Mieterhöhungen nicht zu berücksichtigender Betrag neben der Grundmiete erhalten bliebe, kann auch durch eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien nicht erreicht werden. Denn eine derartige Abrede gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete über den durch § 558 BGB vorgegebenen Rahmen hinaus und wäre deshalb als eine den Mieter be- nachteiligende Vereinbarung gemäß § 558 Abs. 6 BGB (früher § 10 Abs. 1 Miethöhegesetz) unwirksam. Es ist deshalb unerheblich, ob die Parteien an- lässlich der im Jahr 1995 erfolgten Mieterhöhung eine dahingehende Änderung der Mietstruktur vereinbart haben. Die Klägerin hätte den Wertverbesserungs- 16 - 8 - zuschlag mithin in die Ausgangsmiete und die verlangte erhöhte Miete einrech- nen müssen. 17 bb) Die Nichteinrechnung der früheren Mieterhöhung in die Ausgangs- miete und die erhöhte Miete führt jedoch nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 28. Oktober 2004. 18 § 558a BGB legt die formalen Anforderungen fest, die an ein wirksames Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete der Höhe nach (materiell) be- rechtigt ist. Mit der Begründung des Mieterhöhungsverlangens sollen dem Mie- ter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die tatsächlichen Angaben zur Verfügung gestellt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüb- lichen Vergleichsmiete (Mietspanne) und bei Bezugnahme auf einen Mietspie- gel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b). Inhaltliche Fehler des Mieterhöhungsbegehrens führen demge- genüber nicht zu dessen formeller Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage, sondern sind im Rah- men der Begründetheit zu prüfen (vgl. Senatsurteile vom 12. November 2003, aaO, unter II 2 b, c, zur Überschreitung der Mietspiegelspanne im Mieterhö- hungsverlangen sowie vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b, zur Erhöhung einer der Heizkostenverordnung widerspre- chenden Bruttowarmmiete). Dies gilt auch für die hier unterbliebene Einrech- nung des Wertverbesserungszuschlags in die Miete. 4. Der Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € ist auch materiell begründet. Denn die Klägerin 19 - 9 - hat in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 28. Oktober 2004 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB, die 15-monatige Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB sowie die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB beachtet, und die erhöhte Miete liegt noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,80 € je qm. Auch die erhöhte (Teilinklusiv-)Miete beläuft sich nämlich einschließlich des Wertverbesserungszuschlags auf 726,86 €, was bei der Wohnungsgröße von 138,96 qm einem Betrag von nur 5,23 € je qm entspricht. III. Das Berufungsurteil ist somit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf ist zurückzuweisen. 20 Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 29.07.2005 - 41 C 4333/05 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.11.2006 - 21 S 362/05 -

BGH VIII ZR 285/0323.06.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 282/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen- de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so- wie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 4. Juli 1984 im Haus N. straße in Berlin im 3. Obergeschoß eine 4-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 137,41 qm. Die Wohnung war durch Modernisie- rungsvertrag vom 27. November/1. Dezember 1978 mit öffentlichen Mitteln nach § 43 StBauFG gefördert worden. Danach erhielt die Klägerin einen nicht nach Modernisierungsmaßnahmen einerseits und Instandsetzungsmaßnahmen andererseits getrennten Baukostenzuschuß in Höhe von 2.301.671 DM für die Gebäude N. straße bis . Darüber hinaus erhielt sie von der Woh- nungsbaukreditanstalt im Hinblick auf anerkannte Modernisierungskosten in Höhe von 1.620.500 DM und anerkannte Instandsetzungskosten in Höhe von 567.800 DM Zinszuschüsse in Höhe von insgesamt 799.421 DM, die in unter- - 3 - schiedlichen Teilbeträgen letztmalig am 1. Dezember 1983 gezahlt wurden. Als Zeitpunkt für die mittlere Bezugsfertigkeit der von den Maßnahmen betroffenen Wohnungen wurde der 1. Dezember 1977 festgelegt. In § 3 Abs. 3 des Moder- nisierungsvertrages war vereinbart, daß die Anfangskaltmiete nach Abschluß der Arbeiten 3,20 DM/qm monatlich betragen und sich im 4., 7. und 10. Jahr nach Beginn um jeweils 0,50 DM/qm monatlich erhöhen sollte. Mit Erklärung vom 11. März 2002 begehrte die Klägerin von der Beklag- ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 522,28 € um 104,46 € auf 626,74 € monatlich zuzüglich einer Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser in Höhe von 127,24 € und eines nicht näher bezeichneten Zuschlages von 2,56 €. Sie berief sich dabei auf den Berliner Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Die Beklagte stimmte dem Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu ih- rer Mieterhöhungserklärung vom 11. März 2002. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam sei. Jedenfalls könne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im Rahmen eines Sanierungsvertrages Zinszuschüsse und Baukostenzuschüsse aus öf- fentlichen Haushalten erhalten, mit denen sie jedenfalls auch Modernisie- rungsmaßnahmen in dem Haus N. straße finanziert habe. Solche Zu- schüsse seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbe- trag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. Ein solcher Abzug entfalle nicht schon deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 4. Juli 1984 bereits modernisiert gewesen sei. Der Gesetzeszweck spreche dafür, daß die erhöhungsbeschränkende Wirkung des § 558 Abs. 5 BGB nicht nur dann eingreifen solle, wenn die Modernisierung im laufenden Mietverhältnis erfolge. Dieser Zweck bestehe darin, bei der Erhö- hung der Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Mo- dernisierung erbracht würden, in jedem Falle durch entsprechende Kürzungsbe- träge dem Mieter zugute kommen zu lassen. Dabei sei nicht die Person des Einzelmieters gemeint, sondern allgemein die die Wohnung nutzende Partei des Mietvertrages. Der Einsatz öffentlicher Mittel solle bei der Unterstützung von Wohnungsmodernisierungen weder dem einzelnen Vermieter noch dem einzelnen Mieter, sondern der Allgemeinheit durch die Sicherung angemesse- nen und bezahlbaren Wohnraums zugute kommen. - 5 - Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Analogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er- mangelung einer Gesetzeslücke kein Raum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen- des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter- höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle- gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB - 6 - geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246). Dabei kann für den vorliegenden Fall offenbleiben, ob der Zeitraum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls beinahe 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfer- tigkeit und mehr als 18 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbetrages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt. Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder- mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war formell wirksam. III. Auf das Rechtsmittel der Klägerin ist das Berufungsurteil aufzuheben. Al- lerdings kann der Senat nicht selbst in der Sache entscheiden. Die Parteien haben in den Vorinstanzen auch darüber gestritten, welcher Mietzins dem Er- höhungsverlangen der Klägerin zugrunde zu legen ist. Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - hierzu keine Feststellungen getroffen. Dies wird im Hinblick auf die in erster Instanz vorgelegten Mietänderungserklärungen vom 2. März 1988 und 3. Januar 1992 sowie die Betriebskostenabrechnung - 7 - vom 22. November 1999 nachzuholen sein. Die Sache ist daher an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BGH VIII ZR 177/0328.04.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 285/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen- de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so- wie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 abgeändert. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 14. November 2002 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 11. Juli 1988 im Haus K. Platz 4 in Berlin eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohn- fläche von ca. 119,25 qm. Die Wohnung war im Rahmen eines sogenannten Konjunktursonderprogramms mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Auf- grund des Fördervertrages zwischen der Klägerin und dem Land Berlin aus dem November 1975 hatte die Klägerin einmalige Baukostenzuschüsse für Mo- dernisierung und Instandsetzung für die Grundstücke K. Platz 2, 3 und 4 erhalten. Auf die Liegenschaft K. Platz 4 entfielen dabei 894.000 DM. Im Fördervertrag war ein Abschluß des Modernisierungsvorhabens bis zum 30. November 1976 vereinbart worden. Die mittlere Bezugsfertigkeit war am - 3 - 1. Dezember 1976 gegeben. Eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungs- maßnahmen wurde nicht ausgesprochen. Mit Erklärung vom 14. Februar 2002 begehrte die Klägerin von dem Be- klagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 375,90 € um 73,89 € auf 449,79 € monatlich. Sie berief sich dabei auf den Berliner Miet- spiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Der Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu ihrer Mieterhöhungserklärung vom 14. Februar 2002. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das Landgericht hat auf die von dem Be- klagten eingelegte Berufung die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klageziel einer Verurtei- lung des Beklagten zur Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam gewesen sei. Jedenfalls könne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im Rahmen des Sonderprogramms Stadtsanierung 1975 Zuschüsse aus öffentli- chen Haushalten erhalten, mit denen sie jedenfalls auch Modernisierungsmaß- nahmen in dem Hause K. Platz 4 finanziert habe. Solche Zuschüsse - 4 - seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbetrag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. Ein solcher Abzug entfalle nicht bereits deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 11. Juli 1988 bereits modernisiert gewesen sei. Der Gesetzeszweck spreche dafür, daß die erhöhungsbeschränkende Wir- kung des § 558 Abs. 5 BGB nicht nur dann eingreifen solle, wenn die Moderni- sierung im laufenden Mietverhältnis erfolge. Dieser Zweck bestehe darin, bei der Erhöhung der Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Modernisierung erbracht würden, in jedem Falle durch entsprechende Kür- zungsbeträge dem Mieter zugute kommen zu lassen. Dabei sei nicht die Person des Einzelmieters gemeint, sondern allgemein die die Wohnung nutzende Par- tei des Mietvertrages. Der Einsatz öffentlicher Mittel solle bei der Unterstützung von Wohnungsmodernisierungen weder dem einzelnen Vermieter noch dem einzelnen Mieter, sondern der Allgemeinheit durch die Sicherung angemesse- nen und bezahlbaren Wohnraums zugute kommen. Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Analogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er- mangelung einer Gesetzeslücke kein Raum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende - 5 - Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen- des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter- höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Ein- satz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle- gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246). Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit- raum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit und etwa 26 Jahre nach Gewährung des Zuschusses ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt. Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder- mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich - 6 - die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Februar 2002 war formell wirksam. III. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der Höhe nicht im Streit. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben, und die Berufung des Beklagten ist zurückzuweisen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BGH VIII ZR 154/0423.11.2005 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 177/03 Verkündet am: 28. April 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 558 Abs. 3 Bei Berechnung der Kappungsgrenze bleibt eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten nicht außer Betracht. BGH, Urteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 177/03 - LG Frankfurt a.M. AG Frankfurt a.M. - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 3. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 13. Mai 2003 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin verlangt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete. Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 7. Juni 1979 von der Klägerin eine Wohnung in F. . Es handelte sich um preisgebundenen Wohn- raum. Seit 1. April 1998 betrug die monatliche Grundmiete 532,60 DM (272,31 €). Nachdem ein öffentlicher Zinszuschuß infolge der planmäßigen Til- gung eines Darlehens entfallen war, erhöhte die Klägerin mit Schreiben vom 9. November 2000 die Grundmiete wegen gestiegener Kapitalkosten rückwir- - 3 - kend zum 1. Oktober 2000 auf 765,30 DM (391,29 €). Nachfolgend endete die Preisbindung. Mit Schreiben vom 27. November 2001 verlangte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete um 58,69 € auf 449,98 € mit Wirkung zum 1. Februar 2002. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird dadurch nicht überschritten. Der Beklagte erteilte die Zustimmung nicht. Die Parteien streiten über die Frage, ob die Kostenmieterhöhung vom 9. November 2000 in die Berechnung der Kap- pungsgrenze einzubeziehen ist. Das Amtsgericht hat der fristgemäß erhobenen Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages auf 445,75 € stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage insgesamt ab- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB zu, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nicht eingehalten worden sei. Auszugehen sei von der Ausgangsmiete aus dem Jahre 1999 in Höhe von 272,31 €. Unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % ergebe sich eine zulässige Miete von 326,77 €, die durch die Mieterhö- hung aus dem Jahre 2000 bereits voll ausgeschöpft worden sei. Diese Mieter- - 4 - höhung sei bei der Berechnung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen. Die Kappungsgrenze sei auch auf ein Mieterhöhungsverlangen anzuwenden, durch welches eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB erstmals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt werde. Der Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB nehme lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungs- grenze aus. Die Kostenmieterhöhung zur Zeit der Preisbindung könne auch nicht für eine Übergangszeit bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht bleiben. Insoweit komme eine analoge Anwendung des § 5 MHG je- denfalls für den vorliegenden Fall einer Erhöhung der Kostenmiete aufgrund eines voraussehbaren Wegfalls von Zuschüssen nicht in Betracht, da § 5 MHG nach seinem Sinn und Zweck nicht einschlägig und als Ausnahmevorschrift, insbesondere nach seinem Fortfall, eng auszulegen sei. II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Das Landge- richt hat zutreffend angenommen, daß die Klägerin keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen vom 27. November 2001 gemäß § 558 Abs. 1 BGB hat, da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB bereits infolge der Mieterhöhung vom 9. November 2000 er- reicht ist. 1. a) Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf sich die Miete bei Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Absatz 1 innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, nicht um mehr als 20 % er- höhen. Die Kappungsgrenze ist auch auf Mieterhöhungsverlangen anzuwen- den, durch welche eine solche Mieterhöhung - wie im vorliegenden Fall - erst- mals nach dem Wegfall einer Preisbindung verlangt wird (BayObLG NJW 1984, - 5 - 742 = WuM 1984, 48 m.w.Nachw.; OLG Hamm NJW-RR 1990, 1233, 1234 = WuM 1990, 333, jeweils zu § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG; vgl. auch BVerfGE 71, 230; Staudinger/Emmerich (2003), § 558 Rdnr. 48; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 160, jew. m.w.Nachw.; Gramlich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Mietrechtsreform 2001, § 558 Ziff. 7; a.A. Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 51 m.w.Nachw.). Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558 Abs. 3 BGB, der keine Einschränkung im Hinblick auf ehemals preisgebundenen Wohnraum enthält, sowie aus einem Umkehrschluß zu § 558 Abs. 4 Satz 1 und 3 BGB, die (nur) unter bestimmten - hier nicht vorliegenden - Voraussetzungen vormalig preisgebundenen Wohnraum von der Kappungsgrenze ausnehmen. Die Gel- tung der Kappungsgrenze nach Ablauf der Preisbindung entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers, der ihren Anwendungsbereich in erster Linie bei ehemaligen Sozialwohnungen gesehen hat (Begründung zum Entwurf des Miet- rechtsreformgesetzes, BT-Drucks. 14/4553 S. 54). Die grundsätzliche Anwen- dung der Kappungsgrenze auf vormalig preisgebundenen Wohnraum wird auch von der Revision nicht in Zweifel gezogen. b) Entgegen der Ansicht der Revision bleibt der Betrag der wegen ge- stiegener Kapitalkosten mit Schreiben vom 9. November 2000 vorgenommenen Mieterhöhung bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht außer Betracht. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB sind lediglich Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB von der Kappungsgrenze ausgenommen. Bei der Erhöhung der Ko- stenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 Wohnungsbin- dungsgesetz (WoBindG) in Verbindung mit § 4 Neubaumietenverordnung (NMV) und § 23 Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) handelt es sich jedoch weder um eine Mieterhöhung bei Modernisierung im Sinne der §§ 559 ff. BGB noch um eine Mieterhöhung wegen Veränderung der Betriebskosten nach § 560 BGB oder um diesen Tatbeständen vergleichbare Regelungen zum - 6 - preisgebundenen Wohnraum (§§ 6, 13 NMV bzw. §§ 20 ff. NMV in Verbindung mit § 27 II. BV; § 28 Abs. 3 und 4 Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; anders Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rdnr. 233 zu § 558 Abs. 1 BGB). c) §§ 559 - 560 BGB als Ausnahmeregelungen zur grundsätzlichen Gel- tung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB sind auch einer analogen Anwendung auf Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten nicht zu- gänglich. Voraussetzung des Analogieschlusses ist, daß das Gesetz eine plan- widrige Regelungslücke enthält (BGHZ 149, 165, 174; BGH, Urteil vom 13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter B II 2 b bb m.w.Nachw.; Se- nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 274/02, NJW 2003, 2601 = WM 2003, 2150 unter III 2 b, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die Lücke muß sich aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Regelungsplan erge- ben (Senat, aaO). Eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der Gesetzgeber hat im Mietrechtsreformgesetz bewußt von der Schaffung eines Ausnahmetatbestands bei der Ermittlung der Kappungsgrenze im Hinblick auf Mieterhöhungen wegen veränderter Kapitalkosten abgesehen. aa) Die Neufassung des § 558 BGB ersetzt den mit Wirkung zum 1. September 2001 aufgehobenen § 2 MHG. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG sah Ausnahmen von der Wartefrist in den Fällen der §§ 3-5 MHG vor; gleiches galt hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG. In die Neufassung des § 558 Abs. 1 und 3 BGB wurden lediglich die §§ 3 und 4 MHG entsprechenden Fälle der Mieterhöhung bei Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) und Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB) als Aus- nahmetatbestände übernommen. Dagegen hat der Gesetzgeber eine § 5 MHG - 7 - entsprechende Regelung, wonach der Vermieter unter bestimmten Vorausset- zungen berechtigt war, Erhöhungen der Kapitalkosten anteilig auf den Mieter umzulegen, nicht in das Mietrechtsreformgesetz aufgenommen. Die Gesetzes- begründung führt hierzu aus, die Regelung sei zu kompliziert und passe wegen ihrer Orientierung an Kostengesichtspunkten nicht in das dem Vergleichsmie- tensystem zugrundeliegende Bild der am Markt orientierten Miete (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 79). Entgegen der Auffassung der Revision ist aus dem Entfallen dieser Re- gelung nicht lediglich zu schließen, daß der Gesetzgeber Mieterhöhungen im preisfreien Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten für die Zukunft aus- schließen wollte. Vielmehr wird aus der Übernahme allein der §§ 3 und 4 MHG entsprechenden Regelungen als Ausnahmetatbestände in § 558 Abs. 3 BGB deutlich, daß Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen, die im preis- freien Wohnraum nach § 5 MHG zulässig und von der Kappungsgrenze ausge- nommen waren, nach dem Willen des Gesetzgebers im Gegensatz zur früheren Rechtslage nunmehr auf die Kappungsgrenze von 20 % anzurechnen sind. Das befindet sich im Einklang mit dem Sinn und Zweck der Kappungsgrenze, der nach der Gesetzesbegründung darin besteht, einen zu raschen Anstieg solcher Mieten, die bislang erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, zum Schutz der betroffenen Mieter zu vermeiden (BT-Drucks. 14/4553 S. 54; vgl. auch Begründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, mittels dessen die Kappungsgrenze in das MHG eingefügt wurde, BT-Drucks. 9/2079 S. 8, 16). Es wäre mit der Zielsetzung des § 558 Abs. 3 BGB nicht vereinbar und widerspräche dem in der Gesetzesfassung zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers, über die enumerativ geregel- ten Ausnahmen hinaus im Wege der Analogie einen zusätzlichen Ausnahme- tatbestand zu schaffen, den der Gesetzgeber in der gesetzlichen Neufassung hat entfallen lassen. - 8 - bb) Des weiteren läßt sich die Fortgeltung des § 5 MHG nicht aus den Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz erschließen. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB ist § 5 MHG (lediglich noch) im Falle eines vor dem 1. September 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangens oder einer vor diesem Zeitpunkt zugegangenen Mieterhöhungserklärung anzuwenden. Weitergehende Übergangsregelungen im Hinblick auf die Kappungsgrenze ent- hält das Gesetz nicht. Für eine zeitlich begrenzte Fortgeltung des § 5 MHG im Hinblick auf die Berechnung der Kappungsgrenze (so Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 147 Rdnr. 8) ist nach der gesetzlichen Rege- lung kein Raum. Angesichts der im Wortlaut eindeutigen Neufassung des § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der getroffenen Übergangsregelung spricht auch nichts für die Annahme, der Gesetzgeber habe die übergangsweise Fortgeltung des § 5 MHG versehentlich ungeregelt gelassen. cc) Daraus folgt, daß auch im preisgebundenen Wohnraum vorgenom- mene Erhöhungen der Kostenmiete wegen gestiegener Kapitalkosten nach §§ 8, 8a, 10 WoBindG in Verbindung mit § 4 NMV und § 23 II. BV nicht von der Kappungsgrenze ausgenommen sind. Durch den Fortfall des § 5 MHG als im Grundsatz vergleichbarer Regelung für den preisfreien Wohnraum ist einem Analogieschluß (hierfür OLG Hamm ZMR 1994, 513 und ZMR 1995, 247 f. hin- sichtlich der Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, soweit die Gründe der Kostenmieterhöhung den §§ 3-5 MHG entsprechen; zu den §§ 559-560 BGB entsprechenden Regelungen Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rdnr. 193; Scheffler in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohnraummietrecht, § 35 Rdnr. 124), den das Landgericht erwogen hat, die Grundlage entzogen. Daß die Kappungsgrenze gerade auch in den Fällen der Beendigung der Preisbindung zum Tragen kommen würde, war dem Gesetzge- ber bewußt, wie aus der Gesetzesbegründung (oben zu a)) ersichtlich ist. - 9 - 2. Soweit die Revision verfassungsrechtliche Bedenken im Hinblick auf die Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG wegen der Absenkung der Kap- pungsgrenze von 30 % auf 20 % (aus dem Schrifttum vgl. Börsting- haus/Eisenschmid, Arbeitskommentar Neues Mietrecht 2001, S. 273; D. Both in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 Rdnr. 77, jew. m.w.Nachw.) so- wie auf den im Rechtsstaatsprinzip verankerten Vertrauensschutz des Vermie- ters erhebt, der sich auf die Nichtanrechnung bestimmter Mieterhöhungen auf die Kappungsgrenze eingerichtet habe, hält der Senat diese Bedenken nicht für durchgreifend. Das Bundesverfassungsgericht hat die Kappungsgrenze von 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG - auch für den Fall einer erstmals nach Wegfall einer Preisbindung verlangten Mieterhöhung - als verfassungsrechtlich nicht zu beanstandende Inhalts- und Schrankenbestimmung der Eigentumsgarantie des Vermieters nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG angesehen (BVerfGE 71, 230). Mit der Absenkung der Kappungsgrenze auf 20 %, der ausweislich der Entwurfs- begründung eine Abwägung der Vermieter- mit den Mieterinteressen vorausge- gangen ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 36), hat der Gesetzgeber den ihm zuste- henden Gestaltungsspielraum, der auch hinsichtlich der Frage besteht, ob Übergangsregelungen zu treffen sind (vgl. BVerfG, Beschluß vom 22. Oktober 1993 - 1 BvR 1124/03, NJW 1994, 1718), nicht überschritten. Die Bestandsga- rantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG ist nicht schon dann berührt, wenn nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt erzielt werden kann, son- dern nur dann, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöp- fung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde (BVerf- GE 71, 230, 250). Dies ist jedoch auch nach Absenkung der Kappungsgrenze nicht ersichtlich und wird von der Revision nicht näher ausgeführt. - 10 - Des weiteren hat das Bundesverfassungsgericht durch die Einführung der Kappungsgrenze die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauens- schutzes nicht als verletzt angesehen (BVerfG aaO, S. 251 ff.). Eine abwei- chende Beurteilung ergibt sich für den vorliegenden Fall weder aus der Absen- kung der Kappungsgrenze noch aus der Einbeziehung der Mieterhöhung we- gen gestiegener Kapitalkosten im preisgebundenen Wohnraum bei der Berech- nung der Kappungsgrenze. Hinsichtlich des letzteren Gesichtspunkts bestand bereits keine Rechtslage, auf die die Klägerin eventuell schutzwürdiges Ver- trauen hätte gründen können. Auch nach der früheren Gesetzesfassung unter- fielen Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum nach Ende der Preis- bindung in Ermangelung einer Ausnahmeregelung grundsätzlich der Kap- pungsgrenze. Eine Analogie zu den in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG enthaltenen Ausnahmetatbeständen hätte insoweit allein an § 5 MHG anknüpfen können. Nach der wohl überwiegenden Ansicht sollte diese Vorschrift jedoch nicht an- wendbar sein, wenn die Kapitalmehrkosten bereits bei Vertragsabschluß fest- standen und daher - wie im vorliegenden Fall des Wegfalls eines Zuschusses nach Tilgung eines Darlehens - voraussehbar waren (OLG Karlsruhe NJW 1982, 893 = WuM 1982, 68; LG Hamburg WuM 1993, 685; Münch- KommBGB/Voelskow, 3. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 6; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 4; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 839; a.A. Staudin- ger/Sonnenschein/Weitemeyer (1997) Art. 3 WKSchG II § 5 MHRG Rdnr. 23 m.w.Nachw.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 5 MHG Rdnr. 65 ff.). Des weiteren konnte mit einem Fortbestand des § 5 MHG nicht gerech- net werden, nachdem die von der Bundesregierung berufene Expertenkommis- sion Wohnungspolitik im Jahre 1994 empfohlen hatte, die Vorschrift aufzuheben (BT-Drucks. 13/159 S. 131 Tz. 5531). Weitere durchgreifende verfassungs- - 11 - rechtliche Bedenken sind von der Revision weder vorgebracht, noch sind diese ersichtlich. 3. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB ist die drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens (§ 558 b Abs. 1 BGB) geltende Ausgangsmiete zugrunde zu legen (OLG Celle NJW-RR 1996, 331 = WuM 1996, 86 zu § 2 MHG; Staudinger/Emmerich, aaO (2003) Rdnr. 49; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 171, jew. m.w.Nachw.), mithin die seit April 1998 geschuldete Grundmiete von 272,31 €. Die unter Anwendung der Kappungsgrenze von 20 % höchstzulässige Miete beträgt 326,77 €. Der Betrag der Mieterhöhung vom 9. November 2000 in Höhe von 118,98 € ist - im Unterschied zu den Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (zur Berechnung der Kappungsgrenze in diesen Fällen vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 558 Rdnr. 20; Börstinghaus, aaO Rdnr. 186, 188) - nicht nachträglich der ermittelten Kappungsgrenze hinzuzu- rechnen, sondern unterliegt dieser Begrenzung. Dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, dem eine Ausgangsmiete von 391,29 € zugrunde liegt, steht somit die Kappungsgrenze von 326,77 € entgegen. - 12 - III. Das Landgericht hat daher auf die Berufung des Beklagten die Klage zu Recht insgesamt abgewiesen; die Revision der Klägerin ist mithin zurückzuwei- sen. Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

§ 557a§ 573c

BGH VIII ZR 283/0323.06.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNIS- und ENDURTEIL VIII ZR 154/04 Verkündet am: 23. November 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Bb, Ci, 557 a Abs. 3 und 4, 573 c Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staf- felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Dr. Wolst, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darm- stadt - 6. Zivilkammer/Berufungskammer - vom 1. April 2004 im Kos- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Ur- teil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 11. Dezember 2003 in Höhe eines Betrags von 1.671,50 € nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Die weitergehende Revision der Kläger wird zurückge- wiesen. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts teilwei- se abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 1.671,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr aus 532,50 € seit 6. Juli 2003 und aus je 569,50 € seit 6. August 2003 und 6. September 2003 zu zahlen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Der Beklagte mietete von den Klägern mit Vertrag vom 16. Januar 2002 ei- ne Wohnung in O. . Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abge- schlossen. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält unter anderem eine Staf- felmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung: "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist ge- mäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zuläs- sig." 2 Mit Schreiben vom 18. März 2003 kündigte der Beklagte den Mietvertrag zum 1. Juli 2003. Mit ihrer Klage haben die Kläger unter anderem Zahlung der Mie- te für die Monate Juli bis September 2003 in Höhe von insgesamt 1.671,50 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € verlangt. Das Amtsge- richt hat die Klage hinsichtlich dieser Ansprüche abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: 3 Soweit die Revision der Kläger Erfolg hat, ist über sie antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden; inhaltlich beruht die Entscheidung jedoch nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (BGHZ 37, 79, 81 f.). Im Übrigen (hinsichtlich vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 €) ist die Revision durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). - 4 - I. 4 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der Miete ab Juli 2003 bestehe nicht, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Beklagten beendet worden sei. Der in der Anlage 1 zum Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des or- dentlichen Kündigungsrechts sei unwirksam. Zwar sei der Verzicht auf das ordent- liche Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung zulässig. Vorliegend sei die Kündigung aber durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen wor- den. Dafür, dass die Klausel von den Klägern gestellt worden sei, spreche bereits der Beweis des ersten Anscheins, da sie sich in vorgedruckter Form in der offen- sichtlich von den Klägern gefertigten Anlage befinde, die zusammen mit dem Miet- vertrag unterzeichnet worden sei. Im Übrigen habe der Beklagte unbestritten vorge- tragen, dass die Kläger die Klausel in allen ihren Verträgen verwendeten und sie daher an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert seien. Der einseitige Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für die Dauer von vier Jahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei gemäß § 307 BGB unwirksam, weil er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB ordentlich zu kündigen, sei faktisch eingeschränkt, wenn das Kündi- gungsrecht ausgeschlossen werde. Ein Mieter dürfe grundsätzlich - außer im Falle des Zeitmietvertrages - davon ausgehen, dass er ein Mietverhältnis innerhalb der in § 573 c Abs. 1 BGB geregelten Frist beenden könne. II. 6 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü- fung nicht stand. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zah- lung der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Kündigung des Beklagten vom 18. März 2003 hat das Mietverhältnis - 5 - nicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2003 beendet. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts hält der in der Anlage 1 zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündi- gungsausschluss der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB stand. 7 1. Ohne Erfolg rügt die Revision zunächst, dass das Berufungsgericht die in der Anlage 1 zum Formularmietvertrag gesondert vereinbarte Kündigungsver- zichtsklausel als eine von den Klägern gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der Re- vision unangegriffen, festgestellt, dass die Kläger eine solche Klausel in allen ihren Mietverträgen verwenden und deshalb an einer grundsätzlichen Klärung der Wirk- samkeit interessiert sind. Soweit die Revision nun erstmals geltend macht, die Klausel sei zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB), handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der Revi- sionsinstanz nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Übergangenen Sach- vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger (BGH, Urteil vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 = WM 1998, 1289, unter II 2 b m.w.Nachw.) zeigt die Revision nicht auf. 8 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungs- ausschluss, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, dass lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichti- gem Grund (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 563 a Abs. 2 BGB) aus. - 6 - 9 a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der un- eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg, MietRB 2005, 61). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). 10 b) Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht mehrdeutig. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertre- tenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unab- dingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass die Klausel im Zusammenhang mit der ebenfalls in Anlage 1 enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu würdigen ist. Ihre Formulierung ist ersicht- lich - wie auch aus der Bezugnahme auf diese Vorschrift in Satz 2 der Klausel her- vorgeht - dem Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nachgebildet. Nach dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Bestimmung, die ebenso wie die Klausel nur allgemein vom Kündigungsrecht des Mieters spricht, hat lediglich den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts zum Gegenstand. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie anderenfalls mit den Vorschriften über die Unabdingbarkeit des außerordentlichen Kündigungsrechts des Mieters kollidieren würde (vgl. §§ 569 Abs. 5 Satz 1, 554 Abs. 5, 563 a Abs. 3 - 7 - BGB). Einen weitergehenden Regelungsgehalt als § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hat auch die den gesetzlichen Wortlaut aufgreifende Klausel nicht. Im Übrigen haben die Parteien selbst der Klausel keine weitergehende Ausschlusswirkung beigemes- sen. 11 3. Die Klausel über den Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle stand. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, der mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 auf das Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), sind Bestim- mungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Ver- tragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist hier nicht der Fall. 12 a) Nach der Rechtsprechung des Senats verstößt der in einer Individualver- einbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein or- dentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). Im Anschluss daran - nach Erlass des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt ent- schieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 m.w.Nachw. unter II 1). Ein formu- larmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht ist allerdings wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). Hinsichtlich der Dauer des Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mie- ter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Be- rücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Ge- - 8 - setzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senat, aaO, m.w.Nachw.). 13 b) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kün- digungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1). Ob dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mie- ters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO, zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252, 254 m.w.Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier keiner Entscheidung. 14 aa) Der in einer zulässigen Staffelmietvereinbarung enthaltene, auf vier Jah- re begrenzte Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedan- ken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 15 (1) Die Vereinbarkeit der vorliegenden Kündigungsausschlussklausel mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist am Maßstab des § 557 a Abs. 3 BGB zu messen. Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, WuM 2003, 487, 489; Kellendor- fer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 557 a Rdnr. 20 m.w.Nachw.; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 16) gilt § 557 a Abs. 3 BGB nicht nur für den (qualifizierten) Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern auch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (vgl. Brock/Lattka, aaO, S. 730 m.w.Nachw.; Beuermann, GE 2003, 929, 930; Emmerich/Sonnenschein/ - 9 - Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 13). Eine Einschränkung des Anwen- dungsbereichs der Vorschrift auf den Zeitmietvertrag ist weder mit dem Wortlaut des § 557 a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Absatzes 3, der dar- auf gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffel- mietvereinbarung zu ermöglichen. Dass der Gesetzgeber die Anwendung des § 557 a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen zulässig sind, hätte beschränken wollen, lässt sich auch den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. 16 (2) Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mie- ters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausge- schlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechsel- seitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses. 17 Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Mietvertragsparteien Kalku- lationssicherheit bieten. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu § 557 a BGB, sollen dem Vermieter Investitionsentschei- dungen dadurch erleichtert werden, dass er mit der künftigen Steigerung seiner Mieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann (BT- Drucks. 9/2079 S. 2, 9; vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511, unter II 2). Der Gesetzgeber ist aber zugleich davon ausgegan- gen, dass die Vereinbarung von Staffelmieten dem Bedürfnis beider Vertragspar- teien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können (BT-Drucks., aaO S. 18; vgl. auch Senat, aaO). In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, insbesondere der Mieter werde - 10 - sich darauf verlassen, dass - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskos- ten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen (aaO). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sowie eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen. Daraus folgt, dass sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell auch zugunsten des Mieters auswirken kann (vgl. Senat, aaO), weil der Vermieter an die vereinbarte Miete auch dann gebunden bleibt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglichen Staf- felmietsätze übersteigt, oder wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er - wäre eine Staffelmiete nicht vereinbart - durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte. 18 Zwar ist auch der Mieter an die Staffelmietvereinbarung zunächst gebunden, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete - für ihn ungünstig - entwickelt und hinter der vereinbarten Staffelmiete zurückbleibt. Jedoch ist der Mieter dadurch ge- schützt, dass er das Mietverhältnis - anders als der Vermieter, dem ein Kündi- gungsrecht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 573 BGB zusteht - spätestens nach vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (§§ 557 a Abs. 3, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Risiko von Fehlkalkulationen bei langfristigen Staffelmietverein- barungen trägt mithin bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter (vgl. BT- Drucks. 14/4553 S. 53; zu Gewerberaummietverträgen BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, unter 2 b). 19 Dem Gesetzgeber war bei der Schaffung des § 10 Abs. 2 MHG bewusst, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation bei Staffelmietvereinbarungen den Mietern Verträge vorlegen würden, in denen das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Daher hielt es der Gesetzgeber unter Berücksichtigung einer möglichen Zwangslage der Wohnungs- - 11 - suchenden beim Abschluss des Mietvertrages für erforderlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen (aaO). § 10 Abs. 2 MHG ist ohne einschneidende Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz in § 557 a BGB übernommen worden. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz ist der Mieter wegen des bei der Staffelmiete beste- hen bleibenden "Sonderkündigungsrechts des Mieters" nach vier Jahren hinrei- chend geschützt (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100). Damit hat der Gesetzgeber Staffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren weiterhin billigen wollen und dementsprechend auch durch die neue Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zu- gelassen. 20 bb) Damit ist auch der Tatbestand des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist eine ungemessene Benachteiligung in Zweifel anzuneh- men, wenn eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so ein- schränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Vorausset- zungen liegen hier nicht vor. Da bei einer Staffelmietvereinbarung, wie ausgeführt, der zeitlich begrenzte Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mieters vom Gesetzgeber gebilligt und deshalb durch § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zugelassen worden ist, wird der Vertragszweck der Staffelmietvereinbarung durch eine ent- sprechende - die Grenzen des § 557 a Abs. 3 BGB nicht überschreitende - Formu- larklausel nicht gefährdet. 21 cc) Der einseitige Kündigungsverzicht benachteiligt den Beklagten schließ- lich auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine formu- larmäßige Vertragsbestimmung ist unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzuges- - 12 - tehen (st.Rspr.: BGHZ 143, 103, 113 m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 82, 238, 240 f.; 114, 238, 242 f., 246; 153, 93, 102, jew. zu § 9 AGBG). Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere steht der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus- schlusses nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 1 m.w.Nachw.). Dies gilt nicht nur dann, wenn der Kündigungsausschluss - wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen - wechselseitig vereinbart worden ist, sondern auch für den in einer Staffelmietvereinbarung enthaltenen, der Regelung des § 557 a Abs. 3 BGB entsprechenden Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters. 22 Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kün- digungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT- Drucks. 14/4553 S. 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den Ver- zicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendi- gerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht ver- zichtet (so aber Hinz, aaO; Wiek, aaO). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Ver- tragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Ver- tragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m.w.Nachw.). Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beider- seitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemes- sene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluss sei- nes Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Re- gelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffel- mietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, wie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich begrenzten - Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Der Ge- - 13 - setzgeber hat in der Regelung über die Staffelmiete in § 557 a BGB, dessen Ab- satz 3 die Klausel nachgebildet ist, bereits selbst den angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters dergestalt vorgenom- men, dass der in einer Staffelmietvereinbarung enthaltene Ausschluss des Kündi- gungsrechts des Mieters bis zu einer Grenze von vier Jahren durch die Vorteile, welche die Staffelmiete insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kalkulationssi- cherheit auch dem Mieter bietet, gerechtfertigt wird und deshalb gemäß § 557 a Abs. 3 BGB zulässig ist. Deshalb kann das Kündigungsrecht des Mieters in den Grenzen dieser Vorschrift nicht nur individualvertraglich, sondern auch durch eine Formularklausel ausgeschlossen werden, ohne dass darin im Regelfall eine unan- gemessene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür spricht auch, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete be- reits erwartete, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge "vorlegen" würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Angesichts der Verbreitung von Formularverträgen im Mietrecht liegt es nahe, dass der Gesetzgeber dabei gerade auch vom Vermie- ter "vorgelegte" Formularverträge im Blick hatte, denen er mit den speziellen Rege- lungen zur Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses in § 10 Abs. 2 MHG und - nachfolgend - § 557 a Abs. 3 BGB Grenzen setzen wollte. III. 23 Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Klage auf Zahlung der Mieten für die Monate Juli bis September 2003 nebst Verzugszinsen (§§ 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB) abgewiesen worden ist; im Umfang der Aufhebung ist der Klage stattzugeben, da der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). - 14 - 24 Dagegen ist die Revision der Kläger zurückzuweisen, soweit das Beru- fungsgericht die Berufung der Kläger hinsichtlich der von ihnen begehrten Zahlung vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € zurückgewiesen hat. Die in der An- lage 1 zum Mietvertrag enthaltene Formularklausel, wonach der Vermieter nach Eintritt des Zahlungsverzugs des Mieters berechtigt ist, für jedes Mahnschreiben einen Kostenaufwand von 6 € zu berechnen, ist gemäß § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB unwirksam, weil die Klausel dem Mieter nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als der pau- schalierte Schadensersatzanspruch des Verwenders. Dass den Klägern tatsächlich Mahnkosten entstanden sind, für die sie trotz der Unwirksamkeit der Klausel Scha- densersatz wegen Verzögerung der Leistung verlangen könnten (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB), haben sie nicht dargetan. Dr. Deppert Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Offenbach, Entscheidung vom 11.12.2003 - 390 C 353/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 01.04.2004 - 6 S 7/04 -

BGH VIII ZR 128/0514.06.2006 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 283/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die Vorsitzen- de Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst so- wie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der Zivilkam- mer 61 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 15. Januar 2003 abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Brutto-Kaltmiete der von ihm bewohnten Wohnung N. straße , 4. Obergeschoß links, in Berlin von bisher monatlich 173,11 € um 34,62 € auf nun- mehr 207,73 € (zuzüglich Vorschuß Heizung und Warmwasser in Höhe von monatlich 46,92 €) ab dem 1. Juni 2002 zuzustimmen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 19. November 1998 im Haus N. straße in Berlin im 4. Obergeschoß eine 1-Zimmer- Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 43,74 qm. Die Wohnung war durch Mo- dernisierungsvertrag vom 27. November/1. Dezember 1978 mit öffentlichen Mit- teln nach § 43 StBauFG gefördert worden. Danach erhielt die Klägerin einen - 3 - nicht nach Modernisierungsmaßnahmen einerseits und Instandsetzungsmaß- nahmen andererseits getrennten Baukostenzuschuß in Höhe von 2.301.671 DM, von dem ein letzter Teilbetrag am 22. Mai 1979 angefordert wurde. Darüber hinaus erhielt die Klägerin von der Wohnungsbaukreditanstalt im Hinblick auf anerkannte Modernisierungskosten in Höhe von 1.620.500 DM und anerkannte Instandsetzungskosten in Höhe von 567.800 DM Zinszuschüs- se in Höhe von insgesamt 799.421 DM, die in unterschiedlichen Teilbeträgen, letztmalig für den Zeitraum bis zum 30. November 1986 gezahlt wurden. Als Zeitpunkt für die mittlere Bezugsfertigkeit der von den Maßnahmen betroffenen Wohnungen gilt der 1. Dezember 1976. In § 3 Abs. 3 des Modernisierungsver- trages war vereinbart, daß die Anfangskaltmiete nach Abschluß der Arbeiten 3,20 DM/qm monatlich betragen und sich im vierten, siebten und zehnten Jahr nach Beginn um jeweils 0,50 DM/qm monatlich erhöhen sollte. Mit Erklärung vom 11. März 2002 begehrte die Klägerin von dem Beklag- ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 173,11 € um 34,62 € auf 207,73 € zuzüglich einer Vorauszahlung für Heizung und Warm- wasser in Höhe von 46,92 €. Sie berief sich dabei auf den Berliner Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugs- beträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Der Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu ihrer Mieterhöhungserklärung vom 11. März 2002. Das Amtsgericht hat die Kla- ge abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revisi- on verfolgt die Klägerin ihr Klageziel einer Verurteilung des Beklagten zur Zu- stimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam gewesen sei. Jedenfalls könne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im Rahmen des Modernisierungsvertrages umfangreiche öffentliche Förderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Solche Förde- rungen seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbe- trag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. Ein Abzug entfalle nicht schon deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 19. November 1998 schon modernisiert gewesen sei. Der Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthalte eine solche Einschränkung nicht. Vielmehr sei davon auszugehen, daß die erhaltenen Drittmittel unabhängig von der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragliche Mietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen worden sei, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu be- rücksichtigen seien. Die gewährten Förderbeträge seien nicht an die Person des jeweiligen Mieters gebunden, sondern würden wohnungsbezogen verge- ben, so daß die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des Mietver- trages gewesen sei. Dem liege der Gedanke zugrunde, daß den Wohnwert und die allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche Fördergel- - 5 - der ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zugute kommen sollten. Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Ana- logie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Erman- gelung einer Gesetzeslücke kein Raum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen- des hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter- höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom - 6 - 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Ausle- gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246). Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit- raum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit und mehr als 15 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbe- trages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufge- zehrt. Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder- mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war formell wirksam. - 7 - III. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der Höhe nicht im Streit. Auf die Rechtsmittel der Klägerin ist daher das Berufungs- urteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist antragsgemäß abzuändern (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

BGH VIII ZR 181/0709.07.2008 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 128/05 Verkündet am: 14. Juni 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 WGG § 7 Zum Entfallen der Bindung an eine Kostenmietklausel in einem bestehenden Mietver- trag mit einer ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mit dem Wegfall der Wohnungsgemeinnützigkeit aufgrund ergänzender Vertragsauslegung. BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 128/05 - LG Mannheim AG Schwetzingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juni 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 20. April 2005 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist eine Baugenossenschaft, die bis zur Aufhebung des Ge- setzes über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen - Wohnungsgemein- nützigkeitsgesetz - zum 31. Dezember 1989 als gemeinnützige Wohnungsbau- genossenschaft tätig war. Der Beklagte ist Mieter einer 57 m2 großen Wohnung der Klägerin in S. . 1 In § 4 des Mietvertrages vom 7. Januar 1963 heißt es unter anderem: "(1) Die nach dem Recht über die Gemeinnützigkeit im Woh- nungswesen und den sonst maßgebenden gesetzlichen Be- stimmungen festgesetzte Miete beträgt bei Vertragsbeginn monatlich DM 54,-- - 3 - ... (7) Deckt die nach den vorstehenden Absätzen zu zahlende Miete die nach den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Wirt- schaftsführung anzusetzenden Kosten nicht oder tritt eine Er- höhung der Kapital- oder Bewirtschaftungskosten ein, so kann das Wohnungsunternehmen die Miete durch schriftliche Mittei- lung gegenüber den Mietern entsprechend erhöhen." 2 Mit Schreiben vom 26. Februar 2003 verlangte die Klägerin die Zustim- mung des Beklagten zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von zuletzt 192 € (3,37 €/m2) auf 225 € (3,95 €/m2) und begründete dies unter Angabe von drei Vergleichswohnungen damit, dass die vom Beklagten gezahlte Miete nicht mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Der Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Mit ihrer Klage hat die Klägerin von dem Beklagten verlangt, der begehr- ten Erhöhung ab dem 1. Mai 2003 zuzustimmen. Nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens, nach dem die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen 227,58 € (3,99 €/m²) beträgt, hat das Amtsgericht der Klage statt- gegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Klageabweisungsantrag weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 4 Das Berufungsgericht hat - soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse - ausgeführt: 5 Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin sei begründet. Der Beklagte könne sich nicht auf die unter der Geltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsge- setzes vereinbarte Kostenmietklausel in § 4 Abs. 7 des Mietvertrages berufen. Nach dem damals geltenden Recht habe ein Vermieter steuerliche Vergünsti- gungen in Anspruch nehmen können, wenn er sich vertraglich verpflichtet habe, bei der Vermietung seiner Wohnungen nur das zur Kostendeckung erforderliche Entgelt zu verlangen. Mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsge- setzes seien diese Steuervorteile entfallen. Der Mietvertrag sei nach den Grundsätzen über die Vertragsanpassung bei einer Änderung der Geschäfts- grundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) dahingehend abzuändern, dass die Beschrän- kung auf die Kostenmiete entfalle. Die Parteien seien offenkundig bei der Ver- einbarung der Kostenmietklausel von der Fortgeltung des Wohnungsgemein- nützigkeitsgesetzes ausgegangen. Hätten die Parteien bedacht, dass dieses Gesetz aufgehoben werden und die Steuervorteile entfallen würden, hätten sie die Klausel mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen. II. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision des Beklagten zurückzuweisen ist. Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Zu- stimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von 192 € (3,37 €/m²) auf 225 € (3,95 €/m²). Die geforderte Miete für die Wohnung des Beklagten liegt 6 - 5 - damit noch unterhalb der vom Sachverständigen ermittelten ortsüblichen Ver- gleichsmiete von 3,99 €/m². 7 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die ur- sprünglich in § 4 Abs. 7 des Mietvertrages vereinbarte Kostenmietklausel eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach Maßgabe des § 558 BGB weder ausschließt noch beschränkt. Das Landgericht hat die Klausel da- hin verstanden, dass die Parteien bei der Vereinbarung von der Fortgeltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ausgegangen sind und die Klausel mit einem entsprechenden Vorbehalt versehen hätten, wenn sie bedacht hätten, dass dieses Gesetz aufgehoben würde und die Steuervorteile entfallen würden. Diese Auslegung ist zutreffend. Dem Berufungsgericht kann nur darin nicht gefolgt werden, dass es die Beschränkung auf die Kostenmiete nach den Grundsätzen über eine Änderung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) aufheben will. Vielmehr ergibt sich aus dem vom Berufungsgericht angenom- menen Verständnis des Vertragswillens der Parteien, dass die erforderliche Anpassung im Wege einer ergänzenden Auslegung der Mietklausel vorzuneh- men ist. 8 a) Ob Kostenmietklauseln in bestehenden Mietverträgen mit einer ehe- mals gemeinnützigen Wohnungsbaugenossenschaft auch nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiter gelten, ist streitig. Teilweise wird die Ansicht vertreten, derartige Vereinbarungen seien nach § 557 Abs. 3 BGB zu berücksichtigen mit der Folge, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die Höhe der Kostenmiete beschränkt sei (LG München I, WuM 1999, 170; LG Berlin, GE 2001, 555; 2002, 803; Horst, Praxis des Mietrechts, 2003, Rdnr. 2056; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., Vor §§ 557 bis 557 b Rdnr. 50; vgl. auch LG Frankfurt/Main, WuM 1992, 135). Nach der Ge- 9 - 6 - genmeinung haben vertragliche Kostenmietklauseln mit der Aufhebung der Gemeinnützigkeit der Genossenschaften ihre Bedeutung verloren (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdnr. 310 a; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 1 MHG, Rdnr. 27; Halstenberg, WuM 1991, 458; Roth, NZM 1999, 688; wohl auch Hanke in Festschrift für Bärmann und Weitnauer, 1990, S. 319, 323; Thies, Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1986, Rdnr. 413; Brintzinger in Jenkis, Kommentar zum Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht, 1988, WGG- Aufhebungsgesetz, Art. 21 § 1 Rdnr. 12; offengelassen von BayObLG, WuM 1998, 274, 276). Zur Begründung wird teilweise angeführt, die Bindung an eine Kostenmietklausel sei aufgrund ergänzender Vertragsauslegung mit dem Weg- fall der Wohnungsgemeinnützigkeit und der damit verbundenen Steuervorteile ersatzlos entfallen (Schultz aaO; Beuermann aaO). Die letztgenannte Auffas- sung ist richtig. b) Eine ergänzende Vertragsauslegung ist dann geboten, wenn die Ver- einbarung der Parteien eine Regelungslücke - eine planwidrige Unvollständig- keit - aufweist. Eine solche Regelungslücke liegt vor, wenn die Parteien einen Punkt übersehen oder wenn sie ihn bewusst offen gelassen haben, weil sie ihn im Zeitpunkt des Vertragsschlusses für nicht regelungsbedürftig gehalten ha- ben, und wenn sich diese Annahme nachträglich als unzutreffend herausstellt (Senat, Urteil vom 17. April 2002, VIII ZR 297/01, NJW 2002, 2310 unter II 1 m.w.Nachw.). Dies ist hier der Fall. Die Regelungslücke ist dahingehend zu schließen, dass § 4 Abs. 7 des Mietvertrags - im Einklang mit den inhaltlichen Erwägungen des Berufungsgerichts - ergänzend dahingehend ausgelegt wird, dass die Parteien, hätten sie den späteren Wegfall der Gemeinnützigkeit der Beklagten bedacht, eine Mieterhöhung nach den allgemeinen Vorschriften des § 2 MHG beziehungsweise des § 558 BGB für zulässig erachtet hätten. 10 - 7 - c) Der Senat kann die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht uneingeschränkt überprüfen, da es sich um eine Formularklausel handelt, die über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Das von der Klägerin verwendete Mietvertragsfor- mular ist vom Gesamtverband Gemeinnütziger Wohnungsunternehmen e.V. herausgegeben worden; Kostenmietklauseln beruhen auf § 7 Abs. 2 des Woh- nungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) und finden sich nahezu in sämtlichen Mietverträgen dieser Art (Riebandt-Korfmacher, WuM 1986, 127, 128; Kummer, WuM 1987, 298). 11 Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und red- lichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei- ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.). 12 d) Die Parteien haben im Mietvertrag die Voraussetzungen einer Mieter- höhung für die Zeit der Geltung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ge- regelt und den Umstand, dass das Gesetz aufgehoben und damit die Steuer- vorteile des Vermieters hinfällig werden könnten, nicht in die Überlegungen ein- bezogen. 13 Die Vereinbarungen in § 4 des Mietvertrages beziehen sich nur auf die Berechnung und Erhöhung der Kostenmiete nach § 7 Abs. 2 WGG in Verbin- dung mit § 13 der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützig- keitsgesetzes (WGGDV) vom 24. November 1969 (BGBl. I, 2141). Dies ergibt sich bereits aus § 4 Abs. 1 des Mietvertrages, wonach die Miete bei Vertrags- beginn "nach dem Recht über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen" fest- 14 - 8 - gesetzt ist. Die Regelung des § 4 Abs. 1 entspricht der Bestimmung des § 12 Abs. 1 WGGDV, die für gemeinnützige Wohnungsunternehmen verbindlich den Abschluss von Mietverträgen auf der Grundlage einheitlicher Musterverträge anordnete, die die sogenannte Kostenmietklausel enthielten. Die folgenden Ab- sätze des mit "Miete" überschriebenen § 4 des Mietvertrags gehen von der Gemeinnützigkeit der klägerischen Baugenossenschaft als Vermieterin aus und setzen diese als bestehend voraus. Nach § 4 Abs. 7 des Mietvertrages kann die "nach den vorstehenden Absätzen zu zahlende Miete" durch einseitige Erklä- rung des Wohnungsbauunternehmens erhöht werden, wenn eine Kostende- ckung nicht (mehr) erreicht wird. Dies entspricht der Regelung in § 13 Abs. 1 WGGDV. e) Dagegen haben die Parteien nach den obigen Ausführungen im Miet- vertrag keine Regelungen für eine Mieterhöhung nach Aufhebung des Woh- nungsgemeinnützigkeitsgesetzes getroffen. 15 Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist durch Art. 21 Satz 1 Nr. 1 des Steuerreformgesetzes 1990 vom 25. Juli 1988 (BGBl. I, 1093) - Gesetz zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungs- markt - zum 31. Dezember 1989 aufgehoben worden. Als Ausgleich für den Wegfall der Steuerfreiheit für gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunter- nehmen sollten diese nicht mehr an die Kostenmiete gebunden sein, sondern "ihre Mieten innerhalb des allgemein festgesetzten Rahmens selbstverantwort- lich festlegen können" (Begründung zum Gesetzesentwurf der Fraktionen der CDU/CSU und FDP, BT-Drucks. 11/2157, S. 210). Danach sind Mieterhöhun- gen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach den allgemeinen Vorschriften des § 2 MHG bzw. des § 558 BGB möglich. 16 - 9 - f) Da die Parteien eine Vereinbarung darüber, in welcher Weise die von ihnen vereinbarte Miete nach Aufhebung der Gemeinnützigkeit erhöht werden könnte, nicht getroffen haben, sie vielmehr die Frage einer Anhebung der Miete nur für den Fall einer andauernden Gemeinnützigkeit bedacht haben, weist die Abrede über die Möglichkeit einer Mieterhöhung eine Regelungslücke auf. Ein Ausfüllen der Lücke in der Vereinbarung über die Miete dahingehend, dass die Kostenmietklausel in § 4 Abs. 7 auch nach Wegfall des Gemeinnützigkeits- rechts weiter gelten soll - und zwar als Vereinbarung im Sinne des § 557 Abs. 3 BGB -, kommt nicht in Betracht. Vielmehr besteht kein Anlass mehr, die Kläge- rin an der unter anderen Bedingungen vereinbarten Kostenmietklausel festzu- halten. Bei der Schließung der Regelungslücke im Wege der ergänzenden Ver- tragsauslegung ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemesse- nen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertrags- partner vereinbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten (Senat, aaO unter II 2 m.w.Nachw.). Dabei ist in erster Linie an den Ver- trag selbst anzuknüpfen. Nach dem Verständnis der Parteien zahlte der Beklag- te für die Wohnung eine vergleichsweise geringe Miete, da die Klägerin als Aus- gleich dafür ihrerseits steuerliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen konnte. Leistung und Gegenleistung der Parteien standen nach ihrem Ge- schäftswillen nur deshalb in einem ausgewogenen Verhältnis, weil die Klägerin wegen der Vereinbarung einer reinen Kostenmiete in der Lage war, weiterge- hende Steuervorteile zu erzielen. Durch den Wegfall dieser Vorteile aufgrund der Aufhebung der Gemeinnützigkeit ist jedoch der Grund für die Vereinbarung einer der Höhe nach unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzin- ses entfallen. 17 2. Dieses Ergebnis entspricht auch dem Zweck des Gesetzes zur Über- führung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allgemeinen Wohnungsmarkt. Nach der Begründung des Gesetzesentwurfs "kann es kurzfristig in einer Über- 18 - 10 - gangsphase bei Wohnungen, auf die sich der Wegfall der gemeinnützigkeits- rechtlichen Kostenmietbindung unmittelbar auswirkt, zu Mieterhöhungen kom- men". Erwartet wurde, dass die Wohnungsunternehmen "in erster Linie die zum Teil erheblichen Abweichungen zwischen Wohnwert und Entgelt allmählich ver- ringern und dort, wo es wirtschaftlich notwendig ist, Mieten maßvoll anheben" (Begründung zum Gesetzesentwurf aaO). Nach dem ersten Bericht des Fi- nanzausschusses vom 21. Juni 1988 zu diesem Gesetzesentwurf entfällt "mit der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ... auch die dort ge- regelte Kostenmietbindung gemeinnütziger Wohnungsbauunternehmen" (BT- Drucks. 11/2536, S. 40). Um aus Gründen des Mieterschutzes die erwarteten Mieterhöhungen in sozial verträglichen Grenzen zu halten, schlug der Finanz- ausschuss vor, die Landesregierungen zu ermächtigen, durch Rechtsverord- nung eine Mieterhöhung nach § 2 MHG für eine Übergangszeit auf jährlich 5 % zu begrenzen (BT-Drucks. aaO). Diesen Vorschlag hat der Gesetzgeber in § 4 des Gesetzes zur Überführung der Wohnungsgemeinnützigkeit in den allge- meinen Wohnungsmarkt übernommen. Danach kann abweichend von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG der Vermieter für die Zeit vom 1. Januar 1990 bis zum 31. Dezember 1995 die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses nur ver- langen, wenn sich dieser nicht um mehr als 5 % erhöht, soweit entsprechende Rechtsverordnungen der Länder dies vorsehen. An die Stelle der - damals gel- tenden - 30 %igen Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jah- ren sollte eine 5 %ige Kappungsgrenze für Mieterhöhungen innerhalb eines Jahres treten (Dyong in Jenkis, aaO, Art. 21 § 4 Rdnr. 86). Eine derartige Rege- lung wäre überflüssig gewesen, wenn der Gesetzgeber davon ausgegangen - 11 - wäre, dass die Kostenmietklauseln in den Altverträgen bei Mieterhöhungen nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiterhin zu beach- ten wären. Dr. Deppert Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Vorinstanzen: AG Schwetzingen, Entscheidung vom 05.08.2004 - 1 C 373/03 - LG Mannheim, Entscheidung vom 20.04.2005 - 4 S 126/04 -

§ 535§ 556§ 558

BGH VIII ZR 41/0526.10.2005 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 181/07 Verkündet am: 9. Juli 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 558 Abs. 1, § 556, § 535 Abs. 1, § 306 Abs. 2, § 307 Bb, Cl, § 313 Der Vermieter ist nicht berechtigt, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vor- nahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. BGH, Urteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger wird zurückgewiesen. Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 16. Mai 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 25. August 2005 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1990 Mieter einer Wohnung der Kläger. Der Formu- larmietvertrag enthält eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Schönheits- reparaturen “regelmäßig“ innerhalb bestimmter Fristen vorzunehmen. Die Klä- ger boten dem Beklagten und seiner zwischenzeitlich verstorbenen Ehefrau wegen Unwirksamkeit dieser Verpflichtung vergeblich den Abschluss einer Er- gänzungsvereinbarung an, welche die Durchführung der Schönheitsreparaturen 1 - 3 - durch den Mieter anderweitig regeln sollte. Mit Schreiben vom 29. November 2004 verlangten die Kläger daraufhin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 384,29 € auf 444,89 €. Der Beklagte stimmte mit Schreiben vom 24. Januar 2005 aufgrund der unstreitigen Einordnung der Wohnung in dem Mietspiegel einer Mieterhöhung auf 390,99 € zu, lehnte aber die weitergehende Zustim- mung zu einem monatlichen Zuschlag von 0,71 € je Quadratmeter Wohnfläche für die von den Klägern zu erbringenden Schönheitsreparaturen ab. Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung mit Wirkung ab dem 1. Februar 2005 von 390,99 € auf 444,89 € monatlich stattgegeben. Das Berufungsgericht hat unter Zurückweisung der weitergehen- den Berufung des Beklagten die Entscheidung des Amtsgerichts abgeändert und den Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete mit Wirkung ab dem 1. Februar 2007 auf 406,17 € zuzustimmen. Die weitergehen- de Klage hat es abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils, der Beklagte die vollständige Abweisung der Klage. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger ist unbegründet. Die Revision des Beklagten hat dagegen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 4 Der Vermieter könne auf Grund des Rücksichtnahmegebots nach § 241 Abs. 2 BGB infolge der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel einen 5 - 4 - Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter verlangen. Dies setze voraus, dass der Vermieter dem Mieter vor einer entsprechenden Zustim- mungsklage Verhandlungen über eine Vertragsänderung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen anbiete. Darin müsse dem Mieter die Übernahme von Schönheitsreparaturen in der Form von § 7 des Mustermietvertrages des Bun- desjustizministeriums aus dem Jahr 1976 und dem weichen Fristenplan gemäß der Fußnote zu § 7 des Mustermietvertrages angeboten werden. Dem seien die Kläger nachgekommen. Der Zuschlag könne jedoch nicht in Anlehnung an § 28 Abs. 4 der Zwei- ten Berechnungsverordnung bemessen werden. Eine dem sozialen Wohnungs- bau vergleichbare Situation liege schon deshalb nicht vor, weil für die Kalkulati- on der für die Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten nicht auf die Beträ- ge abgestellt werden könne, die durch die Beauftragung eines Fachhandwer- kers verursacht würden. Der Vermieter habe regelmäßig keinen Anspruch dar- auf, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker durchführen lasse. Der Mieter könne sie vielmehr selbst ausführen oder durch Verwandte und Bekannte ausführen lassen. Die Kosten würden sich dann nur nach den Materialkosten und einer geringen Entschädigung für die eigene Ar- beit bemessen, wie dies in Fällen der nutzlosen Schönheitsreparaturen wegen Umbaus der Wohnung anerkannt sei. Der Vermieter könne danach lediglich einen deutlich reduzierten Zuschlag in Höhe von monatlich 0,20 € je Quadrat- meter Wohnfläche beanspruchen. 6 II. Die Beurteilung ist nicht frei von Rechtsfehlern. 7 1. Das Berufungsgericht hat die formularvertragliche Schönheitsreparatu- renklausel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser 8 - 5 - Beurteilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn auch im Falle der Unwirksamkeit der Klausel steht den Klägern ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustim- mung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch im- mer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. 9 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre- chung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge- staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru- he, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch- KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter- schied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu- larmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. a) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er den Klägern vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. 10 - 6 - b) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier- te Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 – VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). 11 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt- verhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von den Klägern geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herange- zogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene System der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.). 12 c) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Kläger darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen- leistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele, weswegen der Ver- pflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen Entgeltcha- rakter zukomme. Aus dieser Rechtsprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielbaren Miete im konkreten Mietverhältnis ablei- 13 - 7 - ten. Der Entgeltcharakter bildet insoweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer In- haltskontrolle nach § 307 BGB standhalten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zuschlag rechtfertigen, wie er von den Klä- gern entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie dargelegt, entgegen der gesetzgeberischen Kon- zeption nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. d) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar- keit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet- spiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver- gleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.). 14 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos- ten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se- natsurteil vom 26. Oktober 2005 – VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; 15 - 8 - Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 – VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). 16 Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu- sätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus- gangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa- raturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei- teres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön- heitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund- miete abzugelten hätte, ist offen. Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis- se, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. 17 2. Die Kläger können die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im We- ge der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsausle- gung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der In- haltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, vor- aus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollstän- digung bedarf. Das ist nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Füllung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der unwirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB-Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bie- 18 - 9 - tet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornah- me von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns- tigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende- ten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). 3. Den Klägern steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts- grundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra- gen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 – VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). 19 Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar- aus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen- den gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Kläger als Vermieter mangels wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tragen haben. Die 20 - 10 - wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphä- re zugewiesen. III. 21 Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist; es ist daher in diesem Umfang aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage ist unter Abänderung des amtsge- richtlichen Urteils abzuweisen. Die Revision der Kläger ist zurückzuweisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.08.2005 - 51 C 3169/05 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 16.05.2007 - 21 S 375/05 -

BGH VIII ZR 83/0709.07.2008 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/05 Verkündet am: 26. Oktober 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 558, 558 a, 558 b Der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmie- te, den er mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten ausweist, ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen. BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 - KG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 20. Januar 2005 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. § 4 Ziff. 3 des Formularmietvertrags vom 27. Oktober 1986 enthält fol- gende Regelung: 1 "a) Die in Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarte Miete enthält sämtliche Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverord- nung zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, soweit diese Betriebskosten nicht gemäß der nachfolgenden Vereinbarung (Ziffer 3. b) gesondert vom Mieter zu tragen sind. Soweit Be- triebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung in der unter Ziffer 1. a oder 1. b vereinbarten Miete enthalten sind, sind sämtliche Betriebskostenerhöhungen seit Vertrags- abschluss vom Mieter zu tragen. Neu eingeführte Betriebskos- ten sind vom Zeitpunkt der Entstehung an vom Mieter anteilig zu tragen." - 3 - Nach § 4 Ziff. 3 b des Mietvertrags haben die Beklagten die Heizungs- und Warmwasserkosten gesondert zu tragen. 2 3 Seit dem 1. Mai 2000 betrug die Miete für die Wohnung der Beklagten, die eine Wohnfläche von 200,01 m2 hat, 766,20 € (3,83 €/m2) zuzüglich Kabel- fernsehgebühr. Mit Schreiben vom 18. Februar 2003 verlangten die Kläger von den Beklagten, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete um 153,24 € (20 %) auf 919,44 € (4,60 €/m2) mit Wirkung zum 1. Mai 2003 zuzustimmen. Zur Begrün- dung nahmen sie auf den Berliner Mietspiegel in seiner damals bekannt ge- machten Fassung 2000 Bezug, der in einer Mietspiegelwertetabelle Netto- Kaltmieten als ortsübliche Vergleichsmieten in Euro je Quadratmeter Wohnflä- che pro Monat ausweist, und ordneten die Wohnung in das Feld "J 2" ein. In diesem Feld enthält die Mietspiegelwertetabelle einen Mietwert von 3,80 €/m2 sowie eine Spanne von 2,79 bis 4,71 €. In einer Anlage zum Mieterhöhungsver- langen bezifferten die Kläger den "Mietspiegelwert brutto" auf 5,09 €/m2 (Miet- spiegelwert 3,80 €/m2 zuzüglich eines in der bisher gezahlten Miete enthaltenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2). Die Beklagten stimmten dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Der Ber- liner Mietspiegel 2003 weist im Feld "J 2" nunmehr einen Mietwert von 3,67 €/m2 und eine Spanne von 2,60 bis 4,96 € aus. 4 Mit ihrer Klage haben die Kläger von den Beklagten verlangt, einer Erhö- hung der Bruttokaltmiete von 766,20 € auf 919,44 € ab dem 1. Mai 2003 zuzu- stimmen. Die Beklagten haben unter anderem die Höhe des in dem Zustim- mungsverlangen veranschlagten Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 bestritten. Die Kläger haben diesen unter Vorlage einer Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 erläutert. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das gemäß § 119 Abs. 1 Nr. 1 b GVG zuständige Kammergericht hat die Berufung der Klä- 5 - 4 - ger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zustimmungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. 6 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in GE 2005, 180 veröffentlicht ist, hat ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf die begehrte Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß §§ 558, 558 a, 558 b BGB. Das Mieterhöhungsverlangen der Kläger sei nicht deshalb unwirksam, weil ihm Betriebskosten aus dem Jahre 1997 zugrunde lägen. Die Begründung des Zu- stimmungsverlangens genüge den gesetzlichen Anforderungen. Ob die darin enthaltenen Angaben inhaltlich zuträfen, sei eine Frage der Begründetheit des Erhöhungsanspruchs. Die Klage sei jedoch unbegründet, weil die in Ansatz ge- brachten Betriebskosten des Jahres 1997 zur Herstellung des Vergleichsmaß- stabes zwischen der vertraglich vereinbarten Bruttokaltmiete und der nunmehr im anzuwendenden Berliner Mietspiegel 2003 enthaltenen Nettokaltmiete nicht geeignet seien. Hierzu seien der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzuzurechnen, die der Vermieter zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhö- hungsverlangens zu tragen habe. Es seien die konkreten und nicht pauschale Betriebskostenwerte aus dem Mietspiegel anzusetzen, weil die unterschiedli- chen Mietstrukturen nur vergleichbar seien, wenn entweder die konkreten Be- triebskosten ermittelt und von der vertraglichen Bruttomiete in Abzug gebracht würden, sodass sich Nettomiete und Nettomiete gegenüberstünden, oder aber 7 - 5 - die konkreten Betriebskosten der ortsüblichen Nettomiete zugeschlagen wür- den, sodass sich Bruttomiete und Bruttomiete gegenüberstünden. II. 8 Die Revision der Kläger ist nicht begründet. Die Ausführungen des Beru- fungsgerichts halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, sodass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete, den er - wie hier die Kläger - mit einem Mietspiegel begründet, der Nettomieten aus- weist, anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu be- urteilen ist. 9 a) Zu Recht geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass das Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 18. Februar 2003 - auf das die §§ 558 ff. BGB anzuwenden sind, weil es nach dem 1. September 2001 zugegangen ist (vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB) - in Verbindung mit der während des Rechtsstreits vorgelegten Betriebskostenaufstellung für das Jahr 1997 eine den formellen Anforderungen genügende Begründung enthält. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senat, Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1; Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b, jew. m.w.Nachw., zu § 2 Abs. 2 MHG). 10 - 6 - Dieser Anforderung wird das Zustimmungsverlangen, das die Kläger durch die genannte Betriebskostenaufstellung näher begründet haben (§ 558 b Abs. 3 Satz 1, 2. Alt. BGB), gerecht. Aus dieser Aufstellung ist nachvollziehbar, wie sich der von den Klägern zugrunde gelegte Anteil der Betriebskosten in Hö- he von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete zusammensetzt. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, betrifft die Frage, ob die Aufstellung der Höhe nach zutreffend war, nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Erhö- hungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung (vgl. Senats- urteil vom 12. November 2003, aaO; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 a Rdnr. 14 f. m.w.Nachw.; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 361 f.; BT-Drucks. 14/4553 S. 54 zu § 558 a BGB). Die Beklagten waren aufgrund der vorgelegten Be- triebskostenaufstellung für 1997 in der Lage, vom Vermieter eine Erläuterung zur Höhe des zuletzt in der Miete enthaltenen Betriebskostenanteils zu verlan- gen (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2004 - VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b, zu den Anforderungen an eine formell ordnungsgemäße Be- triebskostenabrechnung). 11 b) Die von den Klägern vorgelegte Betriebskostenaufstellung aus dem Jahre 1997 ist jedoch in materiell-rechtlicher Hinsicht nicht zum Nachweis der Höhe des von den Beklagten bestrittenen Betriebskostenanteils von 1,29 €/m2 an der vereinbarten Bruttokaltmiete geeignet. 12 aa) Begründet der Vermieter sein Verlangen nach Zustimmung zu einer Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), der lediglich Nettokaltmieten ausweist, bedarf es einer Umrechnung, um die Vergleichbarkeit der unter- schiedlichen Mietstrukturen - Bruttomiete einerseits, Nettomiete andererseits - zu gewährleisten (vgl. nur MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 9 und § 558 a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a 13 - 7 - Rdnr. 57; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 558 Rdnr. 13 f.). Nach der herr- schenden Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, kann die Vergleichbarkeit dadurch hergestellt werden, dass ein Zuschlag in Höhe der derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete hinzugerechnet wird, sofern sie den Rahmen des Üblichen nicht überschreiten (OLG Stuttgart, NJW 1983, 2329, 2330; OLG Hamm, NJW-RR 1993, 398; Artz, aaO, § 558 a Rdnr. 20; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 558 a Rdnr. 8; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, § 558 a Rdnr. 15; Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57 ff. m.w.Nachw.; Hanne- mann, NZM 1998, 612, 613). Umgekehrt kann der Betriebskostenanteil aus der vereinbarten Bruttomiete herausgerechnet werden, um den in der Vertragsmie- te enthaltenen Nettomietanteil dem (Netto-)Mietspiegelwert gegenüberzustellen (Börstinghaus, aaO, Rdnr. 57; Hannemann, aaO). Nach anderer Ansicht ist der aufgrund der letzten Vereinbarung oder Erhöhung in der Miete enthaltene Be- triebskostenanteil maßgeblich (Beuermann, NZM 1998, 598 ff.). Nach einer wei- teren Meinung soll zu der Nettomiete des Mietspiegels ein durchschnittlicher (pauschaler) Betriebskostenanteil hinzugerechnet werden, sofern solche Werte - wie in Berlin - bekannt gemacht werden (LG Berlin, NJW-RR 1999, 1169; NJW-RR 1999, 1608; AG Charlottenburg, GE 2005, 743 und 807); die im Berli- ner Mietspiegel veröffentlichte monatliche Betriebskostenpauschale beträgt für das von den Klägern bezeichnete Mietspiegelfeld unstreitig 1,17 €/m2. bb) Das Berufungsgericht ist den beiden zuletzt genannten Auffassun- gen, die die Revision sich zu Eigen macht, zu Recht nicht gefolgt. 14 (1) Der Vermieter hat gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zu- stimmung zur Erhöhung der Miete bis zu der im Zeitpunkt des Zugangs des Zu- stimmungsverlangens ortsüblichen Vergleichsmiete (BayObLG, NJW-RR 1993, 202 m.w.Nachw.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 558 Rdnr. 18; Schmidt- 15 - 8 - Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 52; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 494). Daraus folgt, dass es der Angabe des zu diesem Zeitpunkt feststellbaren Betriebskostenan- teils an der vereinbarten Bruttomiete bedarf, um die im Zeitpunkt des Erhö- hungsverlangens maßgebliche Vergleichsmiete entweder durch Zuschlag des Betriebskostenanteils auf den ortsüblichen Nettomietspiegelwert oder durch dessen Abzug von der vertraglichen Bruttomiete bestimmen zu können. Entgegen der Auffassung der Revision können frühere Betriebskostenan- teile - wie hier nach dem Stand 1997 - nicht bereits deswegen herangezogen werden, weil dies den Mieter als Schuldner des Erhöhungsverlangens notwen- dig begünstigen würde. Dies wäre nur dann der Fall, wenn die Betriebskosten ständig steigen würden. Die Revision berücksichtigt jedoch nicht, dass die Be- triebskosten - zumindest zeitweilig - durchaus sinken können, etwa indem der Vermieter Verträge mit preiswerteren Dienstleistungs- oder Versorgungsunter- nehmen abschließt oder bestimmte Kosten nicht mehr anfallen. Dies trifft auch für die Wohnung der Beklagten jedenfalls für den Zeitraum von 1997 bis 1999 zu, weil sich die Betriebskosten ausweislich der von den Klägern im zweiten Rechtszug vorgelegten Aufstellung im Jahr 1999 - wenn auch nur geringfügig - verringert haben. Eine Mieterhöhung wäre dann, bezogen auf die Differenz zu dem früheren, höheren Betriebskostenanteil, nur um einen entsprechend gerin- geren Betrag zulässig. 16 Der Revision ist auch nicht darin zu folgen, dass durch die Berücksichti- gung des zuletzt feststellbaren Betriebskostenanteils eine "schleichende" Be- triebskostenerhöhung ohne Einhaltung der formellen Vorgaben des § 560 BGB erreicht wird (vgl. auch Beuermann, NZM 1998, 598, 599 zu § 4 MHG). Für den hier einschlägigen Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu einer Erhö- hung der Bruttokaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 17 - 9 - Abs. 1 BGB ist es ohne Bedeutung, ob die Voraussetzungen des Zustim- mungsanspruchs infolge einer Steigerung der ortsüblichen Nettovergleichsmie- ten oder wegen gestiegener Betriebskosten und einer damit verbundenen Ver- ringerung des Nettomietanteils eingetreten sind (vgl. Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO, Rdnr. 59). 18 (2) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass zur Herstel- lung der Vergleichbarkeit zwischen der vertraglichen Bruttokaltmiete und den Nettovergleichsmieten des Mietspiegels auch nicht auf die Durchschnittswerte des Berliner Mietspiegels für Betriebskosten abzustellen ist. Dies könnte im Einzelfall zu Ergebnissen führen, die dem Zweck des § 558 Abs. 1 BGB zuwi- derlaufen, dem Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete bis zur orts- üblichen Vergleichsmiete - jedoch nicht darüber hinaus - zu gewähren. Denn die auf eine Wohnung tatsächlich entfallenden Betriebskosten entsprechen nicht in jedem Falle den Durchschnittswerten des Mietspiegels. So liegt es nach dem Vortrag der Kläger auch im vorliegenden Mietverhältnis, weil die konkreten Betriebskosten danach 1,29 €/m2 betragen, während der Pauschalwert des Ber- liner Mietspiegels 1,17 €/m2 beträgt. Übersteigen die auf die Wohnung entfal- lenden, dem Wirtschaftlichkeitsgebot entsprechenden Betriebskosten den sta- tistischen Durchschnittswert, so könnte der Vermieter gegebenenfalls keine Er- höhung des in der Vertragsmiete enthaltenen Nettomietanteils auf die ortsübli- che Nettovergleichsmiete erreichen, weil die aus der ortsüblichen Nettomiete und dem pauschalen Betriebskostenanteil des Mietspiegels gebildete fiktive Bruttomiete niedriger wäre als die Summe der ortsüblichen Nettomiete und der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten. Hierdurch würde der Vermieter, für den die Betriebskosten lediglich einen "durchlaufenden Posten" darstellen, schlechter gestellt als ein Vermieter in einem Mietverhältnis, in dem eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart ist. Umge- kehrt könnte ein Vermieter, wenn die tatsächlich anfallenden Betriebskosten - 10 - unter dem Durchschnittswert liegen, zu Lasten des Mieters einen die ortsübli- che Nettomiete übersteigenden Nettomietanteil erzielen, weil die fiktive Brutto- vergleichsmiete aus der Summe der ortsüblichen Nettomiete und der (höheren) durchschnittlichen Betriebskosten gebildet würde. 19 Entgegen der Auffassung der Revision (unter Berufung auf KG, NJW-RR 1998, 152; Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 14) ist die Berechnung der Ver- gleichsmiete anhand von Durchschnittswerten für Betriebskosten im vorliegen- den Fall auch nicht als gleichwertige Berechnungsmethode neben einer Be- rechnung anhand der konkreten Betriebskosten zulässig. Dies würde dem Ver- mieter die Möglichkeit eröffnen, die ihm günstigere Berechnungsmethode zu Lasten des Mieters zu wählen. Eine solche Wahlmöglichkeit ist dagegen aus- geschlossen, wenn zur Herstellung des Vergleichsmaßstabs entweder die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten aus der Bruttovertragsmiete heraus- gerechnet oder sie zur Nettovergleichsmiete hinzugerechnet werden. Dies steht im Einklang mit dem Berliner Mietspiegel. Dieser enthält nach den von der Revision unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts für den Fall einer vereinbarten Bruttokaltmiete den Hinweis, dass der ortsüblichen Nettokaltmiete die Betriebskosten hinzugerechnet werden könnten, "die auf die fragliche Wohnung entfallen". Diesem Hinweis hat das Berufungsgericht ohne Rechtsverstoß entnommen, dass die im Mietspiegel angegebenen Durch- schnittswerte für Betriebskosten nach der Vorstellung der Mietspiegelverfasser nicht zur Ermittlung fiktiver Bruttovergleichsmieten bestimmt sind. 20 2. Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß ge- gen § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO eine Überraschungsentscheidung zu Lasten der Kläger getroffen, greift im Ergebnis nicht durch. Nach § 139 Abs. 2 Satz 1 ZPO darf das Gericht allerdings, soweit nicht nur eine Nebenforderung betroffen ist, 21 - 11 - auf einen Gesichtspunkt, den eine Partei erkennbar übersehen oder für uner- heblich gehalten hat, seine Entscheidung nur stützen, wenn es darauf hinge- wiesen und Gelegenheit zur Äußerung dazu gegeben hat. Mit Recht beanstan- det die Revision, aus dem vom Berufungsgericht vor der mündlichen Verhand- lung gegebenen Hinweis sei nicht zu schließen gewesen, dass das Gericht die Darlegung und den Nachweis der zuletzt gezahlten Betriebskosten für erforder- lich gehalten habe, der Hinweis sei im Gegenteil dahingehend zu verstehen gewesen, dass das Gericht lediglich eine Erläuterung des bereits dargelegten Betriebskostenanteils aus dem Jahre 1997 vermisst habe. Gleichwohl ist die Rüge revisionsrechtlich nicht beachtlich, weil sie nicht ordnungsgemäß ausge- führt ist und deswegen nicht geprüft werden kann, ob das angefochtene Urteil auf dem Verstoß beruht. Nach allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum muss der- jenige, der eine Verletzung des § 139 ZPO durch das Berufungsgericht rügt, im Einzelnen angeben, was er auf einen entsprechenden Hinweis vorgebracht hät- te. Der zunächst unterbliebene Vortrag muss vollständig nachgeholt und über die Rüge aus § 139 ZPO schlüssig gemacht werden (BGH, Urteil vom 8. Oktober 1987 - VII ZR 45/87, WM 1988, 197 unter I, 2; Senat, Urteil vom 9. Dezember 1987 - VIII ZR 374/86, WM 1988, 432 unter III, 1; Musielak/Ball, ZPO, 4. Aufl., § 551 Rdnr. 11). Dies haben die Kläger versäumt, wie die Revisi- onserwiderung zutreffend rügt. Die bloße Behauptung, sie hätten die entspre- chenden Nachweise auch für den geforderten Zeitraum erbringen können, er- setzt nicht eine konkrete Darlegung, auf welchen Betrag sich die auf die Woh- 22 - 12 - nung zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens im Jahre 2003 entfallenden Betriebskosten beliefen und wie sie sich zusammengesetzt haben. Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 12.05.2004 - 3 C 253/03 - KG Berlin, Entscheidung vom 20.01.2005 - 8 U 127/04 -

§ 558§ 561

BGH VIII ZR 173/1716.01.2019 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 83/07 Verkündet am: 9. Juli 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. Mai 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Wiechers, die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel und den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 21. Februar 2007 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hatte bis zum 31. Dezember 2005 eine Wohnung der Klä- gerin gemietet. Diese begehrte im Mai 2004 vergeblich die Zustimmung des Beklagten zu einer Mieterhöhung von bislang 541,43 € auf 647,70 € ab 1. August 2004, wobei sie auf die zum Vergleich herangezogenen Mieten von vier anderen Wohnungen am Ort mit einer deutlich höheren Grundmiete je Quadratmeter Bezug nahm. Im daraufhin eingeleiteten Zustimmungsprozess vor dem Amtsgericht München hat die Klägerin anlässlich eines Beweisbe- schlusses auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Frage, ob der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteige, darauf hingewie- sen, dass die mit starrem Fristenplan versehene Schönheitsreparaturklausel des Vertrages unwirksam sei, und darum gebeten, bei der Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen, dass durch die Unwirksamkeit der Klausel ein Betrag von 0,71 €/qm “in der geforderten Miete” (sei). Nachdem das 1 - 3 - eingeholte Sachverständigengutachten zu einer ortsüblichen Nettomiete von 562,03 € je Monat gelangt war, hat die Klägerin mit Rücksicht auf eine von ihr angenommene Unwirksamkeit der im Formularmietvertrag enthaltenen Klauseln zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen und der Kosten für Bagatellschä- den auf den Mieter zusätzliche 0,71 €/qm und 0,09 €/qm, insgesamt also weite- re 0,80 €/qm, in Ansatz gebracht und nach teilweiser Klagerücknahme hinsicht- lich eines Erhöhungsbetrages von 30,84 € monatlich noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Grundmiete auf 616,86 € begehrt. Das Amtsgericht hat den Beklagten unter Abweisung der weitergehen- den Klage verurteilt, einer Mieterhöhung auf 562,03 € ab 1. August 2004 zuzu- stimmen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Berufungsge- richt zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter, soweit es in den Vorin- stanzen erfolglos geblieben ist. 2 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 3 Die Klägerin könne die auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur- und der Kleinreparaturklausel gestützten Zuschläge zur ortsüblichen Miete von 0,71 €/qm und 0,09 €/qm schon deshalb nicht beanspruchen, weil sie diese im Mieterhöhungsverlangen nicht erwähnt habe. Erstmals erwähnt worden sei ein solcher Zuschlag in ihrem Schriftsatz vom 8. März 2005, ohne dass jedoch ein neues Mieterhöhungsverlangen ausgesprochen oder das ursprüngliche Mieter- 4 - 4 - höhungsverlangen nachgebessert worden sei. Im Übrigen hätte die Klägerin mit ihrem Erhöhungsverlangen auch deshalb nicht durchdringen können, weil sie verpflichtet gewesen sei, dem Beklagten den Abschluss einer gültigen Schön- heitsreparaturklausel anzubieten. Da solche Klauseln nur dann als wirksam an- erkannt werden könnten, wenn und soweit sie dem Mieter die Möglichkeit einer kostengünstigeren eigenen Erledigung der Arbeiten beließen, könne dem Mie- ter durch den Fortfall der Klausel ein Vorteil allenfalls in Höhe seiner ersparten Aufwendungen entstehen. Auf diesen habe sich der Zuschlag zur Vermeidung einer Schlechterstellung des Mieters zu beschränken. An Aufwendungen wür- den aber allenfalls Materialkosten von etwa 100 € pro Jahr eingespart, was kei- nen weiteren Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertige. II. Die hiergegen gerichtete Revision der Klägerin ist unbegründet und da- her zurückzuweisen. 5 1. Die von der Revision erhobene Rüge, das Berufungsurteil könne be- reits den Anforderungen des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht genügen, ist unbegründet. 6 a) Die Revision meint, aus dem angefochtenen Urteil sei nicht ersichtlich, welche Anträge die Klägerin in der Berufungsinstanz weiterverfolgt und worüber das Berufungsgericht entschieden habe. Zwar sei ausgeführt, dass die Klägerin sich gegen den vom Amtsgericht unberücksichtigt gelassenen Zuschlag für Schönheits- und Kleinreparaturen von 0,71 €/qm und 0,09 €/qm gewandt habe. In welcher Höhe die Klägerin über den zuerkannten Erhöhungsbetrag von 20,60 € monatlich hinaus eine weitere Mieterhöhung begehrt habe, sei jedoch 7 - 5 - im Berufungsurteil ebenso wenig nachvollziehbar dargestellt wie die vom Beru- fungsgericht angenommene streitige Erhöhungsdifferenz von 85,67 €. Außer- dem werde nicht deutlich, ob das Berufungsgericht auch über den Kleinrepara- turzuschlag entschieden habe. 8 b) Die Rüge greift nicht durch. Das Berufungsurteil lässt trotz einiger Un- genauigkeiten im Detail hinreichend deutlich erkennen, welches Ziel die Kläge- rin mit ihrer Berufung verfolgt hat und worüber im angefochtenen Urteil ent- schieden worden ist. Zwar ist der Berufungsantrag der Klägerin nicht wörtlich wiedergegeben worden. Das ist aber unschädlich, wenn sich - wie hier - aus dem Zusammenhang zweifelsfrei erschließen lässt, was die Klägerin mit ihrem Rechtsmittel erstrebt und was das Berufungsgericht zum Gegenstand seiner rechtlichen Überprüfung gemacht hat, so dass sich der Sach- und Streitstand aus den Entscheidungsgründen in einem für die Beurteilung der aufgeworfenen Rechtsfrage ausreichenden Umfang ergibt (BGHZ 154, 99, 101; Senatsurteil vom 1. Oktober 2003 - VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708, unter II 2; Urteil vom 24. Oktober 2003 - V ZR 424/02, NVwZ 2004, 377, unter II 2). Dem Berufungsgericht ist zwar, wie die Ausführungen zum Wert der Be- schwer zeigen, offenbar nicht immer gegenwärtig gewesen, dass die Klägerin bereits im ersten Rechtszug die Klage hinsichtlich eines Erhöhungsbetrages von 30,84 € teilweise zurückgenommen hatte. Gleichwohl geht aus dem Ge- samtzusammenhang der Gründe des Berufungsurteils mit hinreichender Deut- lichkeit hervor, dass die Klägerin mit ihrem Rechtsmittel lediglich noch die Er- höhungszustimmung zu einem Zuschlag von insgesamt 0,80 €/qm für Schön- heits- und Kleinreparaturen (= monatlich 54,83 €) auf die vom Amtsgericht er- kannte Nettokaltmiete von 562,03 € ab dem 1. August 2004 erstrebt hat. Nur hierüber hat das Berufungsgericht auch entschieden. 9 - 6 - 2. Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht eine Verpflichtung des Beklagten verneint, einer Mieterhöhung über den von ihm hingenommenen Er- höhungsbetrag hinaus zuzustimmen. Deshalb braucht nicht entschieden zu werden, ob das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch daran hätte schei- tern müssen, dass es den an ein solches Verlangen zu stellenden formellen Anforderungen nicht genügt hat (§ 558a BGB) oder dass es im Laufe des Rechtsstreits nicht zumindest noch in zureichender Weise nachgebessert wor- den ist. 10 a) Das Berufungsgericht, das in seinem Urteil auf die Kleinreparaturklau- sel nicht eingegangen ist, hat die formularvertragliche Schönheitsreparaturklau- sel wegen eines starren Fristenplans für unwirksam gehalten. Ob dieser Beur- teilung, die in der Revisionsinstanz nicht angegriffen wird, zu folgen ist, kann dahingestellt bleiben. Denn selbst im Falle einer Unwirksamkeit der beiden Klauseln steht der Klägerin ein Anspruch gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um einen – wie auch immer zu bemessenden – Zuschlag nicht zu. 11 Allerdings soll der Vermieter nach der vor allem in der Instanzrechtspre- chung überwiegend vertretenen Auffassung einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können, wenn entgegen der üblichen Vertragsge- staltung, wie sie den bestehenden Mietspiegeln mit der dort ausgewiesenen Nettomiete in aller Regel zugrunde liegt, die Schönheitsreparaturen nicht von dem Mieter übernommen werden, sondern bei dem Vermieter verbleiben (OLG Koblenz, WuM 1985, 15; OLG Frankfurt/M., NJW-RR 2001, 945; OLG Karlsru- he, NZM 2007, 481; OLG Frankfurt/M., WuM 2008, 82; LG Hamburg, ZMR 2003, 491; LG Frankfurt/M., NJW-RR 2003, 1522; LG München I, NZM 2002, 945; LG Berlin, GE 1997, 48; LG Wiesbaden, WuM 1987, 127; ebenso Münch- KommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 20; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- 12 - 7 - recht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 48 ff.; Flintrop in: Hannemann/Wiegner, MAH Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 35 Rdnr. 115). Hierfür könne es keinen Unter- schied machen, ob sich die Parteien bewusst dafür entschieden hätten, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen solle, oder ob sich dies allein daraus ergebe, dass der Vermieter hierzu wegen der Unwirksamkeit der formu- larmäßigen Überwälzung dieser Pflicht auf den Mieter verpflichtet sei. Diese Auffassung ist jedoch abzulehnen. aa) Einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er der Klägerin vorschwebt, sieht das Gesetz nicht vor. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht darüber hinaus verlangen. 13 bb) Einem weitergehenden Anspruch auf Erhöhung der Miete durch die Gewährung eines Zuschlags steht auch der Sinn und Zweck des § 558 BGB entgegen. Dieser geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientier- te Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 141 f.; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546, Tz. 12; Staudinger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, aaO, § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 Rdnr. 47). 14 Nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers bilden also die Markt- verhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Der von der Klägerin geltend gemachte Zuschlag orientiert sich dagegen an den Kosten für die Vornahme der Schönheits- und Kleinreparaturen. Auf diese Weise würde bei der nicht preisgebundenen Wohnraummiete ein Kostenelement ohne Rück- sicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Hiermit wäre jedoch das vom Gesetzgeber vorgesehene Sys- 15 - 8 - tem der Vergleichsmieten verlassen (vgl. Emmerich, NZM 2006, 761, 764 f.; Sternel, NZM 2007, 545, 551 f.; Hannemann in: Festschrift für Blank, 2006, S. 189, 199 ff.; Blank in: Schriftenreihe des Ev. Siedlungswerks in Deutschland e.V., Bd. 75, 2006, S. 17, 31 f.; Flatow, WuM 2007, 551, 552; Eisenhardt, WuM 2008, 63, 64 f.). 16 cc) Ohne Erfolg beruft sich die Revision der Klägerin darauf, dass es sich nach der Rechtsprechung des Senats (BGHZ 105, 71, 79) bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegen- leistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handele. Aus dieser Recht- sprechung lassen sich keine Maßstäbe für die Ermittlung der am Markt erzielba- ren Miete im konkreten Mietverhältnis ableiten. Der Entgeltcharakter bildet in- soweit lediglich einen Umstand, der für die Würdigung von Bedeutung ist, ob entsprechende Formularklauseln einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand- halten. Der Entgeltcharakter als solcher kann dagegen keinen abstrakten Zu- schlag rechtfertigen, wie er von der Klägerin entsprechend § 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung geltend gemacht wird, weil damit, wie darge- legt, entgegen der gesetzgeberischen Konzeption nicht die ortsübliche Ver- gleichsmiete, sondern ein Kostenelement für die Begründung der Mieterhöhung herangezogen würde. dd) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll die Bildung eines Zuschlags allerdings nur dazu dienen, eine Vergleichbar- keit der Ausgangsmiete mit der Vergleichsmiete bei einer unterschiedlichen Mietstruktur herzustellen. Insoweit verhalte es sich nicht anders als bei einer vereinbarten Teilinklusivmiete, wenn der zum Vergleich herangezogene Miet- spiegel von einer Nettomiete ausgehe. Auch in einem solchen Fall sei die Ver- gleichbarkeit durch die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden 17 - 9 - Kostenanteils herzustellen (OLG Karlsruhe, aaO, 482; vgl. ferner Börstinghaus, WuM 2007, 426, 427 f.). 18 Dieser Sichtweise kann ebenfalls nicht gefolgt werden, weil sie außer Acht lässt, dass die Betriebskosten mit den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht gleichgesetzt werden können. Für die Betriebskos- ten sieht das Gesetz die Möglichkeit einer Umlage (§ 556 BGB) ausdrücklich vor. Dementsprechend werden bei der Erstellung der Mietspiegel lediglich die Nettomieten zugrunde gelegt. An diese Praxis, wonach die Nettomiete im Marktgeschehen der Ausgangspunkt einer Mietpreisbildung ist, hat auch der Senat angeknüpft, als er bei der Teilinklusivmiete die Bildung von Zuschlägen zur Erfassung des betreffenden Kostenanteils für sachgerecht erachtet hat (Se- natsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 13 ff.; Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 10; Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, WuM 2007, 707, Tz. 9). Bei den für Schönheitsreparaturen anzusetzenden Kosten, die ein zu- sätzliches Element in die Mietpreisbildung hineintragen würden, ist die Aus- gangslage hingegen anders. Zwar ist am Markt die Überwälzung dieser Repa- raturen als solcher auf den Mieter seit langem zur Regel geworden. Ob dies aber auch dann der Fall gewesen wäre, wenn der Mieter nicht mehr ohne Wei- teres die Möglichkeit der kostengünstigen Selbstvornahme zu einem Zeitpunkt hätte, der bei Vertragsschluss regelmäßig noch in ferner Zukunft liegt und ihm gewisse Steuerungsmöglichkeiten eröffnet, sondern er die Kosten der Schön- heitsreparaturen über einen monatlich zu zahlenden Aufschlag auf die Grund- miete abzugelten hätte, ist offen. Für die Kosten von Kleinreparaturen kann im Ergebnis nichts anderes gelten. 19 - 10 - Da es für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht auf fiktive Verhältnis- se, sondern auf die tatsächliche Vergleichsmiete am Markt ankommt, fehlt es für die beanspruchte, über die tatsächliche Vergleichsmiete hinausgehende Mieterhöhung an einer tauglichen Anknüpfung in den Marktgegebenheiten. 20 21 b) Die Klägerin kann die beanspruchte Mieterhöhung auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung nach §§ 133, 157 BGB verlangen. Nach der Rechtsprechung des Senats setzt eine ergänzende Vertragsauslegung zur Schließung einer Lücke, die durch die Unwirksamkeit einer der Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht unterliegenden Klausel entstanden ist, voraus, dass der Regelungsplan der Parteien infolge der Lücke einer Vervollständigung bedarf. Das ist aber nur dann anzunehmen, wenn dispositives Gesetzesrecht zur Fül- lung der Lücke nicht zur Verfügung steht und die ersatzlose Streichung der un- wirksamen Klausel keine angemessene, den typischen Interessen des AGB- Verwenders und seines Vertragspartners Rechnung tragende Lösung bietet (BGHZ 143, 103, 120, m.w.N). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da der Verbleib der in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB angelegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen bei dem Vermieter keine unangemessene, den typi- schen Interessen der Vertragspartner widersprechende Regelung darstellt. Der Verwender einer unzulässigen Formularbestimmung muss sich vielmehr im Rahmen dessen, was noch als angemessene, den typischen Interessen der Vertragspartner Rechnung tragende Lösung anzusehen ist, mit der ihm ungüns- tigeren Regelung begnügen, die der ersatzlose Wegfall der von ihm verwende- ten unzulässigen Klausel zur Folge hat (BGHZ, aaO, 121). c) Der Klägerin steht der beanspruchte Zuschlag zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete auch nicht gemäß § 313 BGB wegen Wegfalls der Geschäfts- grundlage zu. Nach dieser Vorschrift kommt eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn einer Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des 22 - 11 - Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage besteht jedoch kein Raum, wenn nach der gesetzlichen Regelung derjenige das Risiko zu tra- gen hat, der sich auf die Störung beruft (§ 313 Abs. 1 BGB; Senatsurteil vom 31. Mai 2006 - VIII ZR 159/05, NJW 2006, 2771, Tz. 11 ff.). Bei der Unwirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen weist § 306 BGB grundsätzlich dem Verwender das Risiko der Unwirksamkeit und der dar- aus erwachsenden Folgen zu. Denn nach § 306 Abs. 2 BGB richtet sich der Inhalt des Vertrages in diesem Fall nach den sonst zur Anwendung kommen- den gesetzlichen Regelungen. Das bedeutet hier, dass die Klägerin als Vermie- terin mangels wirksamer Abwälzung der Schönheits- und Kleinreparaturen ge- mäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltungslast in vollem Umfang zu tra- gen hat. Die wirtschaftlichen Nachteile der Klauselunwirksamkeit sind also ihrer Risikosphäre zugewiesen. 23 Ball Wiechers Hermanns Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 28.04.2006 - 433 C 32244/04 - LG München I, Entscheidung vom 21.02.2007 - 14 S 10115/06 -

§ 556a

BGH VIII ZR 26/2022.06.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:160119UVIIIZR173.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 173/17 Verkündet am: 16. Januar 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja NMV 1970 § 20 Abs. 2 Satz 1 Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist - ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 23) - auf die tatsächlichen Flä- chenverhältnisse abzustellen. BGB § 556a Abs. 1 Satz 1 Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschrän- kungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist. BGH, Urteil vom 16. Januar 2019 - VIII ZR 173/17 - LG Wiesbaden AG Wiesbaden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 3. Zivil- kammer des Landgerichts Wiesbaden vom 26. Mai 2017 - auch im Kostenpunkt - aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Wies- baden vom 7. Dezember 2016 in der Fassung des Tatbestandsbe- richtigungsbeschlusses vom 19. Januar 2017 abgeändert, soweit die Beklagten verurteilt worden sind, als Gesamtschuldner an die Klägerin 86,83 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25. März 2015 zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, zurückverwiesen. Die weitergehende Revision der Beklagten gegen das vorbezeich- nete Urteil des Landgerichts Wiesbaden wird als unzulässig ver- worfen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin in Wiesbaden. Der am 1. November 1979 geschlossene Mietvertrag sieht unter anderem vor: "Die Wohnfläche beträgt 120,05 qm. […] Die Wohnung ist preisgebunden." Zu der im dritten Obergeschoss gelegenen Wohnung der Beklagten ge- hört eine Mansarde im fünften Obergeschoss, die eine Deckenhöhe von 1,90 m aufweist. In der "Wohnungsbeschreibung und Übergabeverhandlung", auf wel- che die Mietvertragsurkunde verweist, ist die Grundfläche der Mansarde mit 16,95 qm angegeben. Die Parteien streiten im Rahmen einer Betriebskostennachforderung der Klägerin darum, ob und in welchem Umfang die Grundfläche der Mansarde auf die Wohnfläche anrechenbar ist. Die Klägerin hat ihrer Betriebskostenabrech- nung vom 4. November 2014 für den Abrechnungszeitraum 2013 eine Wohnflä- che von insgesamt 120,05 qm (einschließlich der Grundfläche der Mansarde) zugrunde gelegt und nach dieser Maßgabe zuletzt eine Betriebskostennachfor- derung in Höhe von 86,83 € geltend gemacht. Die Beklagten meinen, die Grundfläche der Mansarde sei nicht anre- chenbar; die Wohnfläche sei daher nur mit 103,10 qm zu bemessen. Widerkla- gend begehren sie die Rückzahlung ihrer Auffassung nach überzahlter Miete in Höhe von 1.214,68 € für das Jahr 2012 und machen geltend, dass die tatsächli- che Wohnfläche mehr als 10 % hinter der im Mietvertrag vereinbarten Wohnflä- che von 120,05 qm zurückbleibe. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge- wiesen. Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht im Hinblick auf "die Frage der Relevanz von Flächenabweichun- 1 2 3 4 5 - 4 - gen bei Nebenkostenabrechnungen" zugelassenen Revision verfolgen die Be- klagten ihr Klageabweisungs- sowie ihr Widerklagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg, soweit sie sich gegen die Verurtei- lung zur Zahlung rückständiger Betriebskosten richtet. Soweit die Beklagten sich auch gegen die Abweisung ihrer auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gerichteten Widerklage wenden, ist die Revision vom Berufungsgericht nicht zugelassen und deshalb als unzulässig zu verwerfen. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Mietvertragsparteien hätten eine Wohnfläche von 120,05 qm verein- bart. Die Mansarde sei Teil der Wohnfläche. Es handele sich nicht um einen - bei der Wohnflächenberechnung außer Betracht bleibenden - Zubehörraum; die nach richterlicher Inaugenscheinnahme durch das Amtsgericht gewonnene Überzeugung sei nicht zu beanstanden. Die Grundfläche der Mansarde von 16,95 qm sei mit 50 % zu berücksichtigen, weil ihre lichte Deckenhöhe weniger als zwei Meter betrage. Daraus ergebe sich zwar eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 111,57 qm. Gleichwohl sei bei der Abrechnung von Nebenkosten - ebenso wie bei der von den Beklagten widerklagend geltend gemachten Mietminderung wegen Flächenabweichung - die vereinbarte Wohnfläche von 120,05 qm maßgebend, weil die tatsächliche Wohnfläche um weniger als 10 % davon abweiche. 6 7 8 - 5 - II. 1. Die unbeschränkt eingelegte Revision ist mangels Zulassung durch das Berufungsgericht als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Abweisung der Widerklage der Beklagten richtet. a) Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelas- sen, ob die vom Senat in seinem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.) entwickelten Grundsätze zur Bedeutung von Wohnflächenangaben im Mietvertrag bei der Anpassung der Miete an die orts- übliche Vergleichsmiete (§§ 558 BGB ff.) auf Betriebskostenabrechnungen übertragbar seien. Der Tenor des Berufungsurteils enthält zwar keine Beschränkung der Revisionszulassung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszu- lassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils ent- halten ist, auch aus den Urteilsgründen ergeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Entscheidungsformel im Licht der Urteilsgründe aus- zulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen abgrenzbaren selbständigen Teil des Streit- stoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt einge- legten Rechtsmittels sein kann (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteile vom 5. De- zember 2018 - VIII ZR 67/18, unter II 1 a, zur Veröffentlichung bestimmt; vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 66/17, ZIP 2018, 2272 Rn. 22, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; jeweils mwN). 9 10 11 - 6 - So verhält es sich auch hier, wie die Revisionserwiderung zu Recht gel- tend macht. Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Bedeutung von Wohnflächenangaben im Mietvertrag für die Betriebskostenabrechnung zugelassen und zur Begründung näher ausgeführt, der Senat habe sich zu die- ser Frage in seinem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) nicht abschließend geäußert. Die vom Berufungsgericht als klärungsbedürftig ange- sehene Frage ist damit allein Gegenstand der Klage, nicht aber der Widerklage, die einen davon abgrenzbaren Teil des Streitstoffs betrifft, nämlich die Rück- zahlung vermeintlich zu viel entrichteter Miete wegen eines von den Beklagten geltend gemachten Sachmangels der Wohnung in Gestalt der Flächenabwei- chung. Insoweit hat der Senat, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, in dem vorgenannten Urteil an seiner ständigen Rechtsprechung festgehalten, wonach ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Se- natsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9 mwN). b) Die Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Denn die auf Nachforderung von Betriebskosten gerichtete Klage betrifft einen selb- ständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von der Widerklage beurteilt werden und auch im Fall einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. Senatsurteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, aaO unter II 1 b mwN). 2. Soweit die Revision eröffnet ist, hält die Beurteilung des Berufungsge- richts rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gege- benen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Betriebs- 12 13 14 - 7 - kostensaldos für den streitgegenständlichen Abrechnungszeitraum 2013 nicht bejaht werden. Zwar steht die vertragliche Umlage der Betriebskosten auf die Beklagten nicht im Streit. Auch ist das Berufungsgericht im Ansatz zu Recht davon ausge- gangen, dass die Grundfläche der Mansarde zur Ermittlung der Wohnfläche der gemieteten Räume nur zur Hälfte anzurechnen ist. Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass die Betriebskosten nach dem anteiligen Verhältnis der tatsächlichen Wohnfläche (hier 111,57 qm) an der Ge- samtwohnfläche umzulegen sind und dies nicht deshalb außer Betracht bleiben darf, weil die Flächenabweichung zu der vertraglich vereinbarten Wohnfläche der gemieteten Wohnung (hier 120,05 qm) geringer als 10 % ist. a) Im Ausgangspunkt rechtsfehlerfrei und unangegriffen ist das Beru- fungsgericht davon ausgegangen, dass die hier abgerechneten Betriebskosten - mit Ausnahme von zwei Positionen - nach dem Anteil der Wohnfläche umzu- legen sind. Das Berufungsgericht hat seinem Urteil auch zutreffend zugrunde gelegt, dass die Wohnfläche der ausweislich des Mietvertrags vom 1. Novem- ber 1979 preisgebundenen Wohnung unmittelbar anhand der für preisgebunde- nen Wohnraum bis zum 31. Dezember 2003 geltenden Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178; nachfolgend: II. BV) zu ermitteln ist. Davon geht auch die Revision aus. Die II. BV ist zwar zum 1. Januar 2004 außer Kraft getreten und durch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ersetzt worden, gilt aber gemäß § 5 WoFlV und § 42 II. BV, der zum 1. Januar 2004 durch Art. 3 Ziffer 6 der Verord- nung zur Berechnung der Wohnfläche, über die Aufstellung von Betriebskosten und zur Änderung anderer Verordnungen vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) neu gefasst und als Übergangsvorschrift ausgestaltet worden ist, für 15 16 17 - 8 - Wohnraum, der bis zum 31. Dezember 2003 errichtet wurde, weiter, es sei denn, dass ab dem 1. Januar 2004 bauliche Veränderungen vorgenommen wurden (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., Nach § 556a BGB Rn. 1). Dahingehende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch nicht getroffen. aa) Ebenfalls noch rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenom- men, dass auch die Mansarde, die nach dem Mietvertrag zu Wohnzwecken, also als Wohnraum, vermietet wurde, Teil der Wohnfläche ist. Wie das Beru- fungsgericht nicht verkannt hat, ist die Grundfläche der Mansarde (unstreitig 16,95 qm) gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 II. BV (ebenso § 4 Nr. 2 WoFlV) nur zur Hälfte anzurechnen, weil ihre lichte Höhe weniger als 2 Meter, nämlich 1,90 Meter, beträgt. bb) Entgegen der Annahme der Revision hat die Fläche der zu Wohn- zwecken vermieteten Mansarde bei der Ermittlung der Wohnfläche nicht des- halb gänzlich außer Betracht zu bleiben, weil die Grundfläche solcher Räume nicht zur Wohnfläche gehört, die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforde- rungen des Bauordnungsrechts nicht genügen (§ 42 Abs. 4 Nr. 3 II. BV; ebenso § 2 Abs. 3 Nr. 2 WoFlV). Zwar weist die von den Beklagten angemietete Mansarde zu weniger als der Hälfte ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2,20 m auf und gilt deshalb nach den Bestimmungen der Hessischen Landesbauordnung nicht als Aufenthaltsraum. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume sind jedoch nicht zu berücksichtigen, wenn die Nutzbarkeit der vermieteten Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden tatsäch- lich nicht eingeschränkt ist. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung (BGH, Urteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 18 19 20 - 9 - 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20; vom 3. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 20; Beschluss vom 29. September 2009 - VIII ZR 242/08, WuM 2009, 662 Rn. 4; siehe auch BGH, Urteile vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06, GE 2008, 120 Rn. 11; vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 15). Für die Abrechnung von Betriebskosten gilt nichts anderes, weil die An- forderungen des Bauordnungsrechts von der mietrechtlichen Frage zu unter- scheiden sind, ob die Vertragsparteien die betreffenden Räume so in den Miet- vertrag einbezogen haben, dass sie diese als Wohnraum ansehen und die Räume entsprechend nutzbar sind (vgl. Betriebskosten-Kommentar/ Eisenschmid, 3. Aufl., § 2 WoFlV Rn. 4306a; Schmid/Harsch in: Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 6. Aufl., Kap. 5 Rn. 428; sie- he auch Betriebs- und Heizkosten-Kommentar/Wall, 4. Aufl., Rn. 2326 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO Rn. 26 f.). cc) Nach dieser Maßgabe ergibt sich eine tatsächliche Wohnfläche von 111,57 qm, deren Anteil an der (tatsächlichen) Gesamtwohnfläche die Klägerin der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen hat. Denn Feststellungen zu einem etwaigen Einschreiten der Baubehörde hat das Berufungsgericht nicht getroffen; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision nicht auf. b) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht für die Betriebskostenab- rechnung jedoch nicht auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abgestellt, sondern auf die im Mietvertrag vom 1. November 1979 vereinbarte Wohnfläche von 120,05 qm, weil die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche nicht mehr als 10 % betrage. aa) Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 der bei Vertragsschluss für die preisgebun- dene Wohnung geltenden - und gemäß § 50 Wohnraumförderungsgesetz 21 22 23 24 - 10 - (WoFG) weiter anzuwendenden - Verordnung über die Ermittlung der zulässi- gen Miete für preisgebundene Wohnungen (Neubaumietenverordnung 1970 - NMV 1970) sind, sofern in den §§ 21 bis 25 NMV 1970 nichts anderes be- stimmt ist, die Betriebskosten nach dem "Verhältnis der Wohnfläche" umzule- gen. Unbeschadet dessen, dass bereits die Förderung in der Regel an eine be- stimmte tatsächliche Wohnfläche gebunden ist (Heix, WuM 2016, 263, 264), kommt es sowohl nach dem Wortlaut als auch nach dem Sinn und Zweck der Bestimmung auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse und nicht auf etwaige Flächenangaben oder Beschaffenheitsvereinbarungen im Mietvertrag an. Denn zum einen handelt es sich bei dem "Verhältnis der Wohnfläche" um eine objek- tive, rechnerische Größe. Zum anderen bezweckt die Bestimmung eine unver- fälschte Verteilung von durchlaufenden Kosten des Vermieters unter mehreren Mietern auf das gesamte Gebäude (vgl. Kraemer, NZM 1999, 156, 162; Schmid/Harsch, Handbuch der Mietnebenkosten, 16. Aufl., Rn. 4077, 4081). Dem wird allein der Maßstab der tatsächlichen Wohnfläche gerecht. bb) Sofern im Abrechnungszeitraum - wozu das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen hat - eine Preisbindung nicht mehr bestanden haben sollte, ergibt sich aus § 556a BGB nichts anderes. Denn die vorgenannte Beur- teilung gilt, wie der Senat - unter Fortentwicklung seiner Rechtsprechung zur Maßgeblichkeit der tatsächlichen Größe der vermieteten Wohnung bei Mieter- höhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO) - nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, auch für die Abrechnung von Betriebskosten am Maßstab der § 556a Abs. 1 BGB, § 28 Abs. 4 Nr. 1, § 46 Abs. 1 WoFG; § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV (Senatsurteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 19, 22 f. unter Aufgabe früherer Senatsrechtsprechung). 25 26 - 11 - Zwar ist, wie ausgeführt, ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) nur gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebe- nen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, aaO Rn. 16; jeweils mwN); da- von ist auch das Berufungsgericht zutreffend und unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Senats ausgegangen. Denn anders als Flächenberech- nungen, die der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Abrechnung von Betriebskosten zugrunde liegen, bezweckt das Gewährleistungsrecht uner- hebliche und nicht unerhebliche Tauglichkeitsbeeinträchtigungen voneinander abzugrenzen und erstere als Mietminderungsgrund auszuschließen (vgl. Beyer, NZM 2010, 417, 420, 422 f.). Sofern und soweit hingegen Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umge- legt werden, ist für die Betriebskostenabrechnung die tatsächliche Wohnfläche der betroffenen Wohnung sowie ihr Verhältnis zur tatsächlichen Gesamtwohn- fläche der Wirtschaftseinheit maßgebend (Senatsurteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, aaO Rn. 19, 22 f.). cc) Das Berufungsgericht wird daher in der neuen Berufungsverhandlung - gegebenenfalls unter Berücksichtigung ergänzenden Parteivortrags - Feststel- lungen nachzuholen haben, wie sich die tatsächliche Wohnfläche von 111,57 qm auf den Anteil der Beklagten an der für die jeweiligen Kostenpositio- nen maßgebliche Gesamtwohnfläche auswirkt. Insoweit liegt es nicht fern, dass das betreffende Anwesen sowie das zur Abrechnungseinheit gehörende Nach- barobjekt der Klägerin weitere (als Wohnraum vermietete) Mansarden aufwei- sen, deren anzurechnende Grundfläche Einfluss auf die Gesamtwohnfläche hat. 27 - 12 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil hinsichtlich der mit der Klage gel- tend gemachten Betriebskostennachforderung keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann nicht abschlie- ßend in der Sache entscheiden, weil es, wie ausgeführt, weiterer tatrichterlicher Feststellungen zum Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der von den Beklagten gemieteten Wohnung an der anrechenbaren Gesamtwohnfläche bedarf. Daher ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 07.12.2016 - 93 C 1104/15 (32) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 26.05.2017 - 3 S 9/17 - 28

§ 535§ 536§ 556

BGH VIII ZR 234/1811.12.2019 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:220621BVIIIZR26.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 26/20 vom 22. Juni 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Juni 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagten mieteten vom Rechtsvorgänger der Klägerin mit Vertrag vom 30. August 2006 eine Wohnung in Bonn. In § 1 des Mietvertrags heißt es, dass die Wohnung im "Erd- und Unter- und Zwischengeschoss" vermietet werde, deren Größe "ca. 180 qm" betrage. Bei einer im Jahr 2010 begehrten Mieterhö- hung legte der Rechtsvorgänger der Klägerin eine Wohnfläche von 177 qm zu- grunde. Die von den Beklagten gezahlte Nettomiete belief sich seither auf 1.570,75 €. Im vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten - wiederum auf der Grundlage einer Wohnfläche von 177 qm - auf Zustimmung zu einer Miet- erhöhung auf monatlich 1.806,37 € sowie auf Nachzahlung von Betriebskosten in Anspruch genommen. Im Wege der Widerklage haben die Beklagten die Er- stattung erbrachter Mietzahlungen in Höhe von insgesamt 47.493,50 € begehrt und diese Forderung darauf gestützt, dass die tatsächliche Wohnfläche lediglich 1 2 - 3 - 144,50 qm betrage und aufgrund des in dieser erheblichen Abweichung liegen- den Mangels die Miete entsprechend gemindert gewesen sei. Das Amtsgericht hat der Klage bezüglich eines Teils der Betriebskosten- nachforderung stattgegeben und im Übrigen die Klage und die Widerklage abge- wiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten, soweit sie gegen die Abweisung der Widerklage gerichtet gewesen ist, sowie die Anschlussberu- fung, mit der die Klägerin ihr Mieterhöhungsbegehren und den vom Amtsgericht abgewiesenen Teil der Nebenkostennachforderung weiterverfolgt hat, zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Be- klagten ihren Widerklageantrag weiter. Das Berufungsgericht hat zur Begründung der Abweisung der Widerklage im Wesentlichen ausgeführt: Es begründe keinen Sachmangel, dass die - nach objektiven Kriterien er- mittelte - tatsächliche Wohnungsgröße von 144,50 qm gegenüber der Angabe im Mietvertrag von ca. 180 qm erheblich abweiche. Denn die Parteien könnten ver- einbaren, wie sie eine im Mietvertrag angegebene Wohnfläche verstanden wis- sen wollten. Insbesondere sei es ihnen unbenommen, nach dem Mietvertrag zu Wohnzwecken vermietete Flächen bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmun- gen der Zweiten Berechnungsverordnung (insgesamt) als Wohnraum anzuset- zen seien oder nicht. Eine derartige Vereinbarung hätten die Parteien in § 1 des Mietvertrags getroffen, wonach die Räume in allen drei Geschossen "als Wohnräume" vermie- tet worden seien. Auch die Streichung des Zusatzes über die hälftige Anrechnung von Balkon, Loggia und Terrasse spreche dafür, dass die Parteien maßgeblich 3 4 5 6 - 4 - auf die Grundfläche der Räume hätten abstellen wollen. Zudem hätten die Be- klagten die Räume im Kellergeschoss auch als Wohnräume hergerichtet und ge- nutzt. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision besteht nicht. Die vom Beru- fungsgericht für die Zulassung der Revision gegebene Begründung, den Beklag- ten solle die Überprüfung ermöglicht werden, ob die Kammer bei der Beurteilung der Widerklageforderung die Ausführungen des Senats im Urteil vom 16. Sep- tember 2009 (VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421) zutreffend auf den vorliegenden Fall angewendet habe, füllt keinen Zulassungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO aus. Die bloße Anwendung bereits geklärter Grundsätze auf den Ein- zelfall verleiht der Sache keine grundsätzliche Bedeutung. Ebenso wenig gebie- tet die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung vorliegend die Zulassung der Revision. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat Rückzahlungsansprüche aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB wegen über- zahlter Miete rechtsfehlerfrei verneint. Die von den Beklagten geleisteten Miet- zahlungen sind insgesamt mit Rechtsgrund erfolgt, weil der von ihnen geltend gemachte Mangel einer zu geringen Wohnfläche nicht besteht und die Miete des- halb nicht gemindert ist. Allerdings ist die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag nach der Recht- sprechung des Senats regelmäßig nicht als unverbindliche Beschreibung, son- dern als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zu einem Mangel der Mietsache führt (Senatsurteile vom 24. März 7 8 9 - 5 - 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Rn. 13 f., 17; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 9). Dies gilt - anders als das Berufungs- gericht meint - auch dann, wenn die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag - wie hier - mit dem Zusatz "circa" versehen ist (Senatsurteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NZM 2019, 536 Rn. 34). Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, denn er hat keinen feststehenden Inhalt, und eine verbindliche Regelung zur Berechnung von Flä- chen bei preisfreiem Wohnraum fehlt. Nach der Rechtsprechung des Senats kön- nen für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche grundsätzlich auch beim frei finanzierten Wohnraum die für den preisgebundenen Wohnraum geltenden Be- stimmungen herangezogen werden, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa, cc; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Rn. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, aaO Rn. 10; vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, aaO Rn. 36). Nach der Rechtsprechung des Senats kommt somit einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berech- nung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu. Eine solche Vereinbarung liegt hier nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststellungen des Berufungsge- richts vor. Das Berufungsgericht hat den Mietvertrag dahin ausgelegt, dass die Par- teien mit der Formulierung, die Räume im Erd-, Zwischen- und Untergeschoss würden "zur Benutzung als Wohnraum" vermietet, vereinbart haben, dass die Grundflächen dieser - von den Beklagten auch tatsächlich als Wohnraum genutz- 10 11 - 6 - ten - Räume in die Berechnung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche ein- fließen sollten. Diese Auslegung kann als tatrichterliche Würdigung einer Indivi- dualvereinbarung vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denk- gesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Ausle- gungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revi- sion gerügten Verfahrensfehlern beruht (Senatsurteile vom 23. April 1997 - VIII ZR 212/96, BGHZ 135, 269, 273; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, aaO Rn. 11; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 219/16, NJW-RR 2018, 822 Rn. 27). Einen derartigen Rechtsfehler legt die Revision nicht dar. Soweit sie gel- tend macht, die Bezeichnung der Räume als Wohnraum habe lediglich der Ab- grenzung zu einer - hier nicht vorgenommenen - gewerblichen Vermietung ge- dient, setzt sie - revisionsrechtlich unbehelflich - lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle der Beurteilung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfeh- ler nicht auf. Entsprechendes gilt für den weiteren Einwand der Revision, die Streichung der hälftigen Anrechnung der Flächen von Balkon, Terrasse und Log- gia könne verschiedene Gründe haben und lasse eindeutige Rückschlüsse nicht zu. Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, die Räume im Kellergeschoss seien wegen unterdurchschnittlicher Beleuchtung nicht als Wohnraum genehmigungs- fähig und wegen einer daraus folgenden eingeschränkten Nutzbarkeit auch nur als Gästezimmer genutzt, was lediglich einer Nutzung von 50 % entspreche und einer Anrechnung der gesamten Grundfläche entgegenstehe. Die Revision ver- kennt, dass sich aus einer öffentlich-rechtlichen Nutzungsbeschränkung mangels Einschreitens der Behörde keine zur Minderung berechtigende Einschränkung der Nutzbarkeit ergibt (Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, 12 13 - 7 - aaO Rn. 6). Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist es den Miet- vertragsparteien unbenommen, im Rahmen einer Wohnflächenvereinbarung auch die Anrechnung von Flächen - wie hier solche mit unterdurchschnittlicher Beleuchtung - vorzusehen, die etwa nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung nicht oder nicht vollständig zu berücksichtigen sind. Fehl geht schließlich der weitere Einwand der Revision, das Berufungsge- richt hätte bei der Auslegung des Mietvertrags bezüglich der Wohnfläche berück- sichtigen müssen, dass die Klägerin das im vorliegenden Prozess mit der Klage verfolgte Mieterhöhungsbegehren auf eine Wohnfläche von 177 qm gestützt habe. Die Entscheidung des Berufungsgerichts, bei der Mieterhöhung auf die tat- sächliche Wohnfläche abzustellen, es den Beklagten aber zu verwehren, sich bei der Frage des Mangels und der Mietminderung auf die tatsächliche Wohnfläche zu berufen, sei widersprüchlich. Die Revision verkennt insoweit die grundlegenden Unterschiede zwischen einer für die Frage des Sachmangels maßgeblichen Vereinbarung der Mietver- tragsparteien über die Wohnfläche einerseits und einer Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietenverfahren (§ 558 BGB) andererseits. Bei einer Beschaffenheits- vereinbarung über die Wohnfläche bestimmen die Parteien, wie sie die Wohnflä- che verstanden wissen wollen und welche Flächen nach ihren Vorstellungen da- hin einzurechnen sind. Bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB ist dagegen die nach objektiven Kriterien ermittelte tatsächliche Wohnfläche der streitigen Woh- nung maßgeblich. Etwaige abweichende Vereinbarungen der Parteien über die Wohnfläche beziehungsweise deren Berechnung sind insoweit gemäß § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Zu Recht verweist die Revisionserwiderung insoweit auf die (neuere) Rechtsprechung des Senats, wonach jede in einem Mietvertrag über die Wohnfläche enthaltene Angabe für das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 14 15 - 8 - BGB ohne jede Bedeutung und insofern vielmehr allein die tatsächliche Wohn- fläche maßgeblich ist (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NZM 2019, 334 Rn. 13). Somit weist die Auslegung des Berufungsgerichts, dass die Grundflächen des Untergeschosses nach der Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag bei der Wohnfläche miteinzurechnen waren, einen Rechtsfehler nicht auf. Dass bei die- ser Berechnung der geltend gemachte Sachmangel einer erheblich zu geringen Wohnfläche nicht besteht, steht zwischen den Parteien nicht in Streit. 16 - 9 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 14.06.2019 - 203 C 262/16 - LG Bonn, Entscheidung vom 30.01.2020 - 6 S 82/19 - 17

§ 557§ 558§ 558a§ 558b

BGH VIII ZR 220/1730.05.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:111219UVIIIZR234.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 234/18 Verkündet am: 11. Dezember 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557 Abs. 1, § 313 Abs. 1 a) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande (Bestä- tigung der Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2). b) Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen zu, das auf einer unrichtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, liegen die Voraussetzungen einer Vertragsanpas- sung nach § 313 Abs. 1 BGB ungeachtet eines Kalkulationsirrtums der Parteien bezüglich der Wohnfläche nicht vor, wenn der Vermieter die vereinbarte Mieterhö- hung unter Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche auch in einem gericht- lichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen kön- nen; denn in einem solchen Fall ist dem Mieter ein Festhalten an der Vereinba- rung zumutbar. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18 - LG Dresden AG Dresden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit einer Schriftsatzfrist bis zum 4. November 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 29. Juni 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 26. November 2015 wird (insgesamt) zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war im Zeitraum vom 1. Juli 2006 bis zum 31. Dezember 2014 Mieter einer Wohnung der Beklagten in D. . Die ursprüngliche Miete belief sich auf 495 € zuzüglich Betriebskosten und Stellplatzmiete. Der schriftli- che Mietvertrag enthält keine Angaben zur Größe der Wohnung. 1 - 3 - Die Beklagten übersandten dem Kläger mit Schreiben vom 26. Juli 2007, 21. Januar 2009, 21. März 2011 und 28. Juni 2013 insgesamt vier Mieterhö- hungsverlangen. In diesen errechneten die Beklagten ausgehend von einer Wohnfläche von 113,66 qm jeweils erhöhte Grundmieten, die betragsmäßig unter der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel der Stadt D. lagen, der den genannten Schreiben jeweils beigefügt war. So war etwa in dem Mieterhöhungsverlangen vom 26. Juli 2007 unter Heranziehung des Mietspie- gels der Stadt D. erläutert, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete auf 6,14 € je qm belaufe, während die Nettokaltmiete für die vermietete Wohnung bisher 495 € und somit angesichts einer Fläche von 113,66 qm lediglich 4,36 € je qm betrage. Begehrt werde eine neue Nettokaltmiete von 541,02 €, die aus einer Quadratmetermiete von 4,76 € errechnet sei. Der Kläger stimmte den Erhöhungsverlangen jeweils schriftlich zu und zahlte fortan die erhöhten Mieten. Im Jahr 2013 zweifelte der Kläger erstmals die in den Mieterhöhungsverlangen angegebene Wohnfläche von 113,66 qm an und machte geltend, die Wohnfläche betrage lediglich 99,75 qm. Er forderte die Beklagten erfolglos auf, die deshalb angeblich überzahlte Miete an ihn zurück- zuzahlen. Das Amtsgericht hat die auf Rückzahlung eines Betrages von 6.035,48 € (vermeintlich überzahlte Miete im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014) nebst Zinsen sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landge- richt das erstinstanzliche Urteil - unter Zurückweisung der weitergehenden Be- rufung - teilweise abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von 5.163,80 € nebst Zinsen und außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten verurteilt. Mit der 2 3 4 - 4 - vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Be- gehren auf vollständige Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe gegen die Beklagten gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014 zu viel gezahlter Miete in Höhe von 5.163,80 € zu. Zwischen den Parteien stehe außer Streit, dass der Kläger im Zeitraum vom 1. Oktober 2007 bis zum 31. Dezember 2014 an die Beklagten Mietzah- lungen entsprechend der jeweils begehrten Mieterhöhung erbracht habe. Der Kläger habe die Mieten rechtsgrundlos gezahlt, soweit die in den Mieterhö- hungsverlangen der Beklagten angegebene Wohnfläche nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme die durch den gerichtlichen Sachverständigen festgestell- te tatsächliche Wohnfläche von 102,11 qm übersteige. Entgegen der Auffassung der Beklagten komme es für die Beurteilung der Wirksamkeit der streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen auf die Größe der streitbefangenen Wohnung an. Die Beklagten hätten ihre Mieterhö- hungsverlangen jeweils mit dem D. Mietspiegel begründet. Nach diesem sei der Vergleichsmaßstab für die Mieten die Miete pro Quadratmeter. Die für die konkrete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Miete werde ausschließlich nach dem Mietpreis pro Quadratmeter bestimmt. Die Gesamtmiete sei nur noch 5 6 7 8 9 - 5 - das Ergebnis einer einfachen Rechenaufgabe, bei welcher der Preis pro Quad- ratmeter mit der Anzahl der tatsächlichen Quadratmeter multipliziert werde. Da- her sei der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen an seine Bestimmung pro Quadratmeter auch dann gebunden, wenn dieses einen im Vergleich zur ortsüblichen Miete geringeren Betrag ausweise. Stelle sich später heraus, dass die Wohnfläche geringer sei, könne der Vermieter diese Differenz nicht nach- träglich rechnerisch ausgleichen, indem er den Mietzins pro Quadratmeter ent- sprechend erhöhe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme es bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht auf die darin zugrunde gelegte Wohnfläche, sondern auf die tatsächliche Größe der Wohnung an, wenn es sich um eine erhebliche Abweichung handele, nämlich eine solche von mehr als 10 %. Eine derartige Abweichung sei in aller Regel als Mangel im Sinne von § 536 BGB anzusehen, ohne dass der Mieter darüber hinaus eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch dartun müsse. Dies gelte auch dann, wenn - wie hier - im Mietvertrag eine be- stimmte Wohnfläche nicht aufgeführt sei. Die jeweils unzutreffende Angabe der Wohnungsgröße in den Mieterhöhungsverlangen führe dazu, dass eine Anpas- sung der Miete anhand der tatsächlichen Wohnungsgröße und den in den Miet- erhöhungsverlangen angegebenen Mietpreisen pro Quadratmeter vorzuneh- men sei. Entgegen der Auffassung der Beklagten behielten die Mieterhöhungsver- langen ihre Wirksamkeit nicht deshalb, weil die ortsüblichen Vergleichsmieten darin nicht überschritten worden seien. Zwar mögen beide Parteien nach ihrem Vorbringen von der tatsächlichen Wohnungsgröße keine Kenntnis gehabt ha- ben, so dass sie einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum unterlegen seien. Die- se Sachlage beurteile sich regelmäßig nach den Grundsätzen der Störung der 10 11 - 6 - Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Danach könne - im Falle der nachträg- lichen Veränderung der Umstände - eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sei. § 313 BGB sei da- gegen nicht anwendbar, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirkliche, das eine Partei zu tragen habe. So liege der Fall aber hier. Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße sei grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Er habe das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe in einem Mieterhöhungsverlangen zu tragen. Aus diesem Grund sei auch nach Treu und Glauben eine Vertragsan- passung im Umfang des Mieterhöhungsverlangens nicht geboten. Neben dieser Risikozuweisung stehe ferner der Umstand, dass § 561 BGB dem Mieter für den Fall der Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht einräume und dieses verlässlich nur in Kenntnis der tatsächlichen Beurteilungsgrundlagen ausgeübt werden könne, einer Anpassung des Mietzinses im Umfang der verlangten Mieterhöhung entgegen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht dem Kläger ein Anspruch auf (teilwei- se) Rückzahlung der im Zeitraum von Oktober 2007 bis Dezember 2014 er- brachten erhöhten Mietzahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht zu. Denn die Mietzahlungen des Klägers, deren Erstattung er mit der Klage begehrt, haben ihren Rechtsgrund in den wirksamen Vereinbarungen der Parteien über die Erhöhung der Miete auf die anschließend vom Kläger auch gezahlten Beträge. Der Irrtum der Parteien über die Wohnflä- che rechtfertigt eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1, 2 BGB) nicht, weil dem Kläger 12 13 - 7 - ein unverändertes Festhalten an den Mieterhöhungsvereinbarungen zumutbar ist. 1. Durch die Zustimmung des Klägers zu den jeweiligen Mieterhöhungs- begehren der Beklagten ist jeweils eine wirksame Vereinbarung über eine ent- sprechende Mieterhöhung zustande gekommen, der den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen darstellt. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es im Falle einer Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermie- ters nicht darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen Anforde- rungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein materieller An- spruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zugestanden hat. Denn durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhö- hungsverlangen des Vermieters kommt - nach allgemeiner Meinung - eine ver- tragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande (Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc; vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2; ebenso Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 31 und § 558b Rn. 4; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558b Rn. 12; Gramlich, Mietrecht, 15. Aufl., § 557 Rn. 9; Spielbauer/Schneider, Miet- recht, 2. Aufl., § 558b Rn. 34 ff.). Dass eine solche vertragliche Vereinbarung neben den gesetzlich vorge- sehenen einseitigen Mieterhöhungen und dem (gerichtlichen) Mieterhöhungs- verfahren nach § 558, § 558b BGB möglich ist, ergibt sich aus § 557 Abs. 1 BGB. Der Wirksamkeit der Vereinbarungen über die Mieterhöhungen stehen auch nicht die Regelungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB entgegen. Die 14 15 16 - 8 - darin vorgesehene rechtliche Folge einer Unwirksamkeit knüpft nach dem Wil- len des Gesetzgebers gerade nicht an eine individualvertraglich vereinbarte Mieterhöhung an. Vielmehr sind von dem Verbot lediglich Abreden erfasst, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil des Mieters abändern (vgl. Senatsurteile vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NJW-RR 2007, 667 Rn. 15 f. und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 12). b) Die hier in Rede stehenden Mieterhöhungsvereinbarungen sind dahin auszulegen, dass die Miete auf den darin jeweils explizit genannten neuen Be- trag erhöht wird und nicht lediglich auf den geringeren Betrag, der sich durch Multiplikation des jeweils erhöhten Quadratmeterbetrages mit der tatsächlichen Wohnfläche ergibt. Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil das Berufungsgericht - das eine wirksame vertragliche Vereinbarung schon nicht in Betracht gezogen hat - dies unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsbeschluss vom 20. März 2018 - VIII ZR 71/17, juris Rn. 25). Gegenstand der vereinbarten Mieterhöhungen ist hier der jeweils genannte Betrag, auf den die Nettomiete für die Wohnung erhöht wurde. Bei der Wohnfläche, die zur Ermittlung dieser neuen (erhöhten) Miete genannt war, handelt es sich hingegen - ebenso wie bei der gleichfalls explizit angege- benen ortsüblichen Vergleichsmiete (je qm) - lediglich um den (nicht zum Ver- tragsinhalt gewordenen) Grund für die von den Beklagten angestrebte und vom Kläger akzeptierte Vertragsänderung. 2. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Der in den Vereinbarungen der Parteien über die jeweilige Mieterhöhung liegende Rechtsgrund für die (erhöhten) Mietzahlungen ist - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch nicht durch eine zugunsten des Klägers vorzunehmende Vertragsanpassung entfallen. 17 18 - 9 - Zwar kann ein beiderseitiger Motivirrtum, insbesondere ein Kalkulati- onsirrtum, unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 1, 2 BGB zu einer Ver- tragsanpassung führen. Der Senat hat dies in der Vergangenheit in einer Kons- tellation bejaht, in der die Mietvertragsparteien eine Mieterhöhung auf der Grundlage einer zu hoch angesetzten Wohnfläche und einer Quadratmetermie- te, die bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprach, vereinbart hatten. Dies hatte zur Folge, dass in jenem Fall die vereinbarte erhöhte Miete bei Be- rücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und der Senat vor diesem Hintergrund angenommen hat, dass dem Mieter deshalb ein unverändertes Festhalten an den vereinbarten Mieterhöhungen nicht zumutbar war (Senatsurteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO). Hierin liegt der entscheidende Unterschied zum vorliegenden Fall, in dem die jeweils vereinbarten erhöhten Mieten auch unter Berücksichti- gung der wahren Wohnfläche noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. a) Gemäß § 313 Abs. 1 BGB kann eine Anpassung des Vertrages ver- langt werden, wenn sich die Umstände, die zur Grundlage des Vertrags gewor- den sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Par- teien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dabei kann eine Anpassung nur insoweit verlangt werden, als dem einen Teil unter Berücksichtigung aller Um- stände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risi- koverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Gemäß § 313 Abs. 2 BGB steht es einer Veränderung der Umstände gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages ge- worden sind, sich als falsch herausstellen. 19 20 21 - 10 - b) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss beste- henden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgeg- ner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Ver- tragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, NJW 2010, 1553 Rn.17 mwN). Diese Voraussetzungen sind hinsichtlich der Wohnfläche, die die Partei- en aufgrund eines beiderseitigen Kalkulationsirrtums den jeweiligen Mieterhö- hungsvereinbarungen zugrunde gelegt haben, ersichtlich erfüllt. c) Zu der Frage, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnflä- che die Mieterhöhungsvereinbarungen nicht oder nicht mit demselben Inhalt geschlossen hätten, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Jedoch stellt der Umstand, dass die vereinbarte erhöhte Miete jeweils noch un- ter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und auch die übrigen Voraussetzungen des § 558 BGB vorlagen (Beachtung der Kappungsgrenze und Sperrfrist), so dass die Beklagten die jeweils begehrte betragsmäßige Mieterhöhung auf ein (berechtigtes) Verlangen nach § 558 Abs. 1 BGB stützen konnten, ein gewichti- ges Indiz dafür dar, dass die Parteien auch bei Kenntnis der wahren Wohnflä- che dieselbe erhöhte Miete vereinbart hätten. Allerdings hat der Kläger, wie die Revisionserwiderung mit der Gegenrüge geltend macht, in den Tatsachenin- stanzen vorgetragen, dass es ihm auf die Wohnfläche entscheidend angekom- men sei und er bei Kenntnis der wahren Wohnfläche einer Mieterhöhung nicht zugestimmt, sondern dass Mietverhältnis gekündigt hätte. Letztlich bedarf es keiner Entscheidung, ob die Parteien bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche die jeweiligen Mieterhöhungen nicht oder nicht in vol- 22 23 - 11 - lem Umfang vereinbart hätten. Denn eine Vertragsanpassung zugunsten des Klägers kommt jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil ihm ein unverändertes Festhalten an den vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung (§ 313 Abs. 1 BGB) zumutbar ist. Dies kann der Senat selbst beurteilen, weil die zu berück- sichtigenden Umstände festgestellt und weitere Feststellungen nicht zu erwar- ten sind. Zwar ist die (richtige) Ermittlung der Wohnfläche, wie das Berufungsge- richt noch zutreffend erkannt hat, grundsätzlich der Risikosphäre des Vermie- ters zuzuordnen (Senatsurteile vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO unter II 2 a sowie vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 205, 18 Rn. 28). Dass die Beklagten ihren Mieterhöhungsbegehren eine unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche zugrunde gelegt haben, hat sich aber bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtung letztlich nicht zum Nachteil des Klägers ausge- wirkt. Denn den Beklagten stand, wie bereits ausgeführt, auch bei Berücksich- tigung der wahren (geringeren) Wohnfläche und der unstreitigen ortsüblichen Vergleichsmiete ein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zu. Diesen Anspruch hätten sie im Falle einer Zustim- mungsverweigerung des Klägers auch in einem gerichtlichen Verfahren nach §§ 558 ff. BGB durchsetzen können. Zwar wäre es dem Kläger in einem sol- chen Fall unbenommen gewesen, das Mietverhältnis durch eine (Sonder- )Kündigung nach § 561 BGB zu beenden, um die von den Beklagten begehrte Mieterhöhung nicht zahlen zu müssen. Dass er eine solche Entscheidung allein deshalb getroffen hätte, weil die - innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende und an sich berechtigte - Mieterhöhung auf einer unzutreffenden Flä- chenangabe beruhte, erscheint allerdings schon nicht plausibel, weil es auch 24 25 - 12 - aus der Sicht eines verständigen Mieters letztlich nur auf den Betrag der Miet- erhöhung und dessen materielle Berechtigung und Durchsetzbarkeit ankommen kann und nicht darauf, ob bei der Ermittlung der vom Vermieter geforderten er- höhten Miete ein Fehler unterlaufen ist, der sich im Ergebnis nicht zum Nachteil des Mieters auswirkt. Jedenfalls spricht nichts dafür, dass sich die wirtschaftliche Situation des Klägers in irgendeiner Weise günstiger dargestellt hätte, wenn er bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche eine Mieterhöhung abgelehnt und das Mietver- hältnis gekündigt hätte. Denn in diesem Fall wären dem Kläger durch die Suche einer neuen Wohnung Mühen und Kosten entstanden und ist nicht ersichtlich, dass anderweit eine vergleichbare Wohnung zu einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete zur Verfügung gestanden hätte. Der den Be- klagten bei den Mieterhöhungsbegehren bezüglich der Wohnfläche unterlaufe- ne Fehler hatte somit für den Kläger keine negativen wirtschaftlichen Auswir- kungen, so dass ihm ein unverändertes Festhalten an den Vereinbarungen auch zumutbar ist. Da eine Anpassung der Mieterhöhungsvereinbarungen auf eine jeweils geringere Miete somit nicht in Betracht kommt, besteht der Rechts- grund für die vom Kläger erbrachten (erhöhten) Mietzahlungen fort. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiteren Fest- stellungen nicht bedarf und die Sache zur Entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung des Klägers insgesamt. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt 26 27 - 13 - Vorinstanzen: AG Dresden, Entscheidung vom 26.11.2015 - 142 C 267/15 - LG Dresden, Entscheidung vom 29.06.2018 - 4 S 583/15 -

§ 556a§ 558a

BGH VIII ZR 266/1418.11.2015 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:300518UVIIIZR220.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 220/17 Verkündet am: 30. Mai 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1; HeizkostenVO § 7 Abs. 1 Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohn- flächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßge- bend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19). BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 8. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21. September 2017 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhau- ses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgänge- rin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: "Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart". Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (be- heizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten - neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale - monatliche Heizkostenvor- auszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zu- grundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 € (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 € (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertrag- lich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 € (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 € (für 2014). Die genannten Beträ- ge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Kläge- rin. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück- ständiger Miete nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Die geltend gemachte Forderung sei nicht durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen, weil den Beklagten über die Heizkostenab- rechnungen der Klägerin für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 hinausgehen- de Guthaben nicht zustünden. Denn maßgebend für die genannten Abrechnun- gen sei jeweils die tatsächliche Wohnfläche. Allein der Umstand, dass nach den mietvertraglichen Vereinbarungen über die tatsächlich verbrauchten Heizkosten jährlich abgerechnet werden solle, erfordere die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnungsgrößen. Anders als in den Fällen der Mietminderung, in denen subjektive Betrachtungen der Partei- en zugrunde gelegt werden könnten mit der Folge, dass eine wesentliche Ab- weichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit erst ab einer Ab- weichung von 10 % zur tatsächlichen Wohnfläche anzunehmen sei, liege die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung ähnlich wie bei einer Mieterhö- hung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete. In diesen Fällen habe der Bundesge- richtshof in der Entscheidung vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) die tat- sächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet, weil es auf den tatsächli- chen Wohnwert ankomme; andernfalls würden fingierte, von den Vertragspar- teien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objekti- ven Maßstäben treten. Diese Überlegungen ließen sich auf die Heizkostenabrechnung übertra- gen, denn die Mieter sollten in ihrer Gesamtheit vernünftigerweise nur insoweit mit Kosten belastet werden, als es ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße ent- spricht. Dies entspreche auch dem dem gesamten Betriebskostenrecht imma- nenten Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit. Mit dem Hinweis auf eine ältere Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31. Oktober 2007 (VIII ZR 261/06) könnten die Beklagten nichts gewinnen. 9 10 11 12 - 5 - Die dort wiedergegebene Auffassung, dass auch bei der Heizkostenabrechnung eine Differenz der vereinbarten zur tatsächlichen Wohnungsgröße von bis zu 10 % nicht schade, werde dort unter anderem mit dem Verweis auf die Recht- sprechung zur Mieterhöhung begründet, die nun durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2015 ausdrücklich aufgegeben worden sei. Aus der Heizkostenverordnung könnten die Beklagten nichts für ihre Auf- fassung herleiten. Insbesondere erfordere der Umstand, dass die nach § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV erlaubten verschiedenen Abrechnungsmöglichkeiten zu Abrechnungsungerechtigkeiten führen könnten, keine andere Betrachtung. Die durch § 7 HeizkostenV erlaubten Abrechnungsmethoden basierten sämtlich auf objektiven Maßstäben, nämlich der "Wohn- und Nutzfläche oder dem um- bauten Raum" beziehungsweise der "Wohn- oder Nutzfläche oder des umbau- ten Raums der beheizbaren Räume". Keine dieser Methoden sehe den Rück- griff auf die vereinbarte Wohnfläche vor. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Kläge- rin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 42,46 € nach § 535 Abs. 2 BGB zusteht. Die Mieteinbehalte der Beklagten in Höhe von 26,55 € für das Wirtschaftsjahr 2013 und von 15,91 € für das Wirt- schaftsjahr 2014 erfolgten jeweils zu Unrecht, da den Beklagten für die genann- ten Zeiträume weitere, über die Abrechnungen der Klägerin hinausgehende Guthaben nicht zustehen. Denn die Klägerin hat die Heizkosten für die genann- ten Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abge- 13 14 15 - 6 - rechnet und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen. Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208,18 Rn. 10 ff.) zu Recht als überholt angesehen. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohn- raummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN). Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete be- rechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB in- folge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. Novem- ber 2015 - VIII ZR 266/14, aaO; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; jeweils mwN). 2. Dies bedeutet indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So hat der Senat in dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10 f.) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Woh- nungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß 16 17 18 - 7 - § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellen- de Wohnungsgröße hat. Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Wil- len des Gesetzgebers alleinigen Maßgeblichkeit des objektiven Wohnwerts der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung dürfen bei der Frage der Berechti- gung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Ele- mente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkma- len wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO). Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in dem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn.10) ausdrück- lich aufgegeben. 3. Entgegen der Auffassung der Revision sind indes auch Betriebskos- ten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) - jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) - auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der ver- einbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskos- tenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, aaO), hält er daran nicht mehr fest. a) Die Revision meint, die Heizkostenverordnung erkenne mit der Rege- lung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV an, dass die Einbeziehung nicht beheiz- ter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende Wohnfläche keinen 19 20 - 8 - Verstoß gegen die Vorschriften der Verordnung darstelle. Damit dürften aber auch Wertungsspielräume der Parteien, mit denen diese in gewissem Umfang subjektive Vorstellungen verwirklichten, in die Abrechnung einfließen. Gewisse Unschärfen bei der Abrechnung seien hinzunehmen. Entsprechend dürfe es dem Vermieter nicht verwehrt sein, bei seinen Mietern unterschiedliche Umla- gemaßstäbe anzuwenden, solange lediglich die tatsächlich angefallenen Kos- ten umgelegt würden und der Vermieter nicht mehr als die ihm entstandenen Kosten erhalte. b) Dies trifft nicht zu. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsge- rechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 437 Rn. 29; vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Rn. 17), erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamili- enhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem ob- jektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen sub- jektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus. Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den 21 22 23 - 9 - Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche (so jeden- falls im Ergebnis auch: Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556a Rn. 23; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 36; Wall, Betriebskos- tenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2338; Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkos- tenrecht, 8. Aufl., F Rn. 83; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 28; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 19; Schmid/Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2017, § 556a Rn. 166c; Heix, WuM 2016, 263, 265; Hinz, JR 2017, 284, 286; unklar: Münch- KommBGB/Schmid-Zehelein, 7. Aufl., § 556a Rn. 31). Auch erwähnt die Heiz- kostenverordnung mehrfach den Begriff der "anerkannten Regeln der - 10 - Technik" (so in § 5 Abs. 2 Satz 2, § 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der eher darauf hindeutet, dass der Verordnungsgeber in erster Linie in diesen Regeln niedergelegte objektive Kriterien für die Heizkostenverteilung als maßgeblich ansieht. Dies spricht ebenfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 05.08.2016 - 210 C 84/16 - LG Köln, Entscheidung vom 21.09.2017 - 1 S 185/16 -

§ 558§ 558 Abs. 3

BGH VIII ZR 144/0910.03.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 266/14 Verkündet am: 18. November 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 558 a) Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeig- net, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzu- legen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN). Vielmehr ist jede im Wohnraummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Wohnflächenangabe für die Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beurteilende Miet- erhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vor- zunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung. b) Auch in Fällen, in denen sich nachträglich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche über der bis dahin von den Mietvertragsparteien angenommenen oder vereinbarten Wohnfläche liegt, kommt bei einseitigen Mieterhöhungen die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwendung, zu deren Bemessung die zu Beginn des Vergleichszeit- raums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist. BGH, Urteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. November 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 18 des Landgerichts Berlin vom 11. September 2014 wird zurückgewie- sen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer 5-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin. In dem noch mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin im Jahre 1985 abge- schlossenen Mietvertrag sind die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben. Ein von der Klägerin im Jahr 2013 veranlass- tes Aufmaß der Wohnung ergab eine tatsächliche Wohnfläche von 210,43 qm. Am 24. Mai 2013 verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Zustim- mung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 629,75 € auf 937,52 €. Dies stützte sie zum einen darauf, dass sie wegen der Überschreitung der ver- traglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % berechtigt sei, die Miete ent- sprechend, nämlich auf 843,06 €, anzupassen. Zum anderen machte sie gel- tend, auch zur Anhebung der Miete gemäß § 558 BGB berechtigt zu sein; inso- weit begehrte sie - ausgehend von der seit 2008 gezahlten Miete in Höhe von monatlich 629,75 € und der hieran ansetzenden Kappungsgrenze von 15 % - eine zum Anpassungsbetrag von 843,06 € hinzukommende Mieterhöhung um 1 2 - 3 - 94,46 €, insgesamt also künftig 937,52 €. Der Beklagte stimmte nur einer Miet- erhöhung um 94,46 € monatlich zu. Die auf Zustimmung zu einer darüber hinausgehenden Mieterhöhung um monatlich weitere 213,31 € gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2014, 1455) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin scheitere in dem noch im Streit befindlichen Umfang schon daran, dass die gesetzliche Kappungsgrenze nicht eingehalten sei. Aus der von der Klägerin für ihre gegenteilige Auffassung herangezogenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. Mai 2007 (VIII ZR 138/06) ergebe sich nur, dass der Vermieter, wenn die tatsächliche Wohnfläche - wie hier - um mehr als 10 % größer als die vereinbarte Wohnflä- che sei, sich nicht an der Wohnflächenvereinbarung festhalten lassen müsse, sondern einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen könne. Es sei allerdings kein Grund ersichtlich, warum in diesem Fall nicht zugleich die gesetzliche Kappungsgrenze einzuhal- ten sei. Insbesondere stelle die vorliegende Fallgestaltung auch keine Ausnah- mesituation dar, die es rechtfertigen könnte, die Miete entgegen den bestehen- den gesetzlichen Begrenzungen anzupassen. 3 4 5 6 - 4 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass die Klägerin eine Anpassung der Miete nur im Rahmen des § 558 BGB unter Be- achtung der Kappungsgrenze verlangen kann; insoweit hat der Beklagte aber bereits vorprozessual seine Zustimmung erteilt. Daneben ist für eine weitere Erhöhung der Miete - etwa unter Heranziehung von Gesichtspunkten eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage - kein Raum. 1. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete - wie hier - in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. a) Nach der Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in einem Wohn- raummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; ebenso für die Gewerberaum- miete BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09, WM 2013, 1087 Rn. 15). Dementsprechend geht der Senat - woran festzuhalten ist - in ständiger Recht- sprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tat- sächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14 mwN). b) Das bedeutet jedoch nicht, dass mit einer solchen bei Vertragsschluss getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung auch die bei einer späteren Mieterhö- 7 8 9 10 - 5 - hung gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende Größe der Wohnung in gleicher Weise durch einen von den tat- sächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festgelegt ist. Soweit der Senat dies in seiner bisherigen Rechtsprechung anders gesehen hat, indem er Abweichungen von bis zu 10 % für unbeachtlich gehalten hat (zu- letzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), hält er daran nicht mehr fest. Vielmehr ist jede im Wohn- raummietvertrag enthaltene, von der tatsächlichen Wohnungsgröße abwei- chende Wohnflächenangabe für die in § 557 Abs. 3 Halbs. 1 BGB vorgeschrie- bene Anwendbarkeit des § 558 BGB und die nach dessen Maßstäben zu beur- teilende Mieterhöhung ohne rechtliche Bedeutung. Maßgeblich für den nach dieser Bestimmung vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein die tatsächliche Größe der vermiete- ten Wohnung. aa) Hinsichtlich der Anforderungen an eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Gesetzgeber von Anfang an davon ausge- gangen, dass für den Vergleich allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhö- hung anstehenden Wohnung maßgebend ist. Dementsprechend hat er etwa die Art der Wohnungsfinanzierung ebenso wie die Kosten der Herstellung, der Er- haltung und der Modernisierung außer Betracht lassen und auch dem Alter der Wohnung nur insoweit Bedeutung beimessen wollen, als dadurch der Wohn- wert etwa über den Erhaltungszustand beeinflusst wird (BT-Drucks. 7/2011, S. 10 [zu Art. 3 § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Entwurfs eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum - Gesetz zur Regelung der Mieterhöhung]). Damit hat er unübersehbar zum Ausdruck gebracht, dass er nur den objektiven Wohnwert in den Vergleich eingestellt wissen, subjektiven Elementen, zu denen auch Vereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkma- len - hier die Wohnungsgröße - zählen, dagegen keinen Raum geben wollte. 11 - 6 - bb) Die Maßgeblichkeit des in den Vergleich einzustellenden objektiven Wohnwerts hat dementsprechend in den hierauf ergangenen Rechtsentschei- den der Oberlandesgerichte mit Recht stets außer Frage gestanden (OLG Karlsruhe, NJW 1982, 890, 891; OLG Hamm, NJW 1983, 1622, 1623; OLG Hamburg, NJW-RR 2000, 1321, 1322 f.; jeweils mwN). Denn andernfalls wäre der Vermieterseite wertungswidrig, insbesondere dem in § 10 Abs. 1 des Ge- setzes zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3604; im Folgenden MHG) geregelten Abweichungsverbot zuwider, ein Spielraum zugestanden worden, über Vereinbarungen zum Wohnwert oder zu bestimmten Wohnwertmerkmalen, zu denen auch die Wohnungsgröße gehört, den bei künf- tigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich schon vorab zu ihren Guns- ten zu verändern oder gar zu verfälschen. Dass zu solchen (unzulässig) abwei- chenden Vereinbarungen auch schon anfängliche Regelungen zählen können, hat der Gesetzgeber - am Beispiel von Mietgleitklauseln, die die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze unberücksichtigt lassen - seinerzeit ebenfalls zum Ausdruck gebracht (BT-Drucks. 7/2011, S. 14 zu dem § 10 MHG entspre- chenden Art. 3 § 8 Abs. 1 des Entwurfs eines Zweiten Gesetzes über den Kün- digungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum - Gesetz zur Regelung der Mieterhöhung) und dieses Verbot unverändert in § 558 Abs. 6 BGB überführt (BT-Drucks. 14/4553, S. 54). Genauso verhält es sich mit der den Vergleichsmaßstab bildenden orts- üblichen Vergleichsmiete, an der zu messen ist, ob sich die neue Miete inner- halb des hierdurch vorgegebenen Rahmens hält. Auch diese wird nach objekti- ven Maßstäben, nämlich aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Ge- meinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Se- natsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 358). 12 13 - 7 - cc) Auf beiden Seiten des Vergleichs ist danach objektiv anzuknüpfen, es sei denn, die Vertragsparteien hätten - wie hier jedoch nicht - gemäß § 557 Abs. 1, 3 Halbs. 2 BGB anlässlich der konkreten Mieterhöhung in zulässiger Weise (vgl. § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB) Abweichendes vereinbart. Für ei- ne Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es deshalb nicht auf fiktive Verhält- nisse, sondern auf die für die tatsächliche Wohnungsgröße maßgebliche Miete an, weil nach dem gesetzgeberischen Regelungskonzept dieser Bestimmung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensys- tems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen, allein die (tatsächlichen) Gegebenheiten den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden (Senatsurteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 11 f, 17). c) Entgegen der von dem Beklagten in den Instanzen vorgetragenen Auf- fassung ist die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht schon deshalb zugrunde zu legen, weil die Parteien mit der Angabe einer kleineren als der tat- sächlichen Wohnfläche einen teilweisen Ausschluss künftiger Mieterhöhungen des Vermieters hätten vereinbaren wollen. aa) Es entspricht zwar einer in der Instanzrechtsprechung und im miet- rechtlichen Schrifttum verbreitet und mit unterschiedlicher Begründung vertrete- nen Auffassung, dass in Fällen, in denen im Mietvertrag die Wohnungsgröße niedriger, als sie tatsächlich ist, festgesetzt wird, eine auf die tatsächliche Woh- nungsgröße gestützte Mieterhöhung bereits deshalb nicht in Betracht kommen könne, weil sich aus dieser Größenangabe zugleich der Ausschluss einer Miet- erhöhung für die abweichend vom Mietvertrag vorliegende größere Fläche er- gebe (zum Meinungsstand etwa Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb. 2014, § 557 Rn. 65). Teilweise wird demgegenüber aber auch darauf hingewie- sen, man könne einer Beschaffenheitsvereinbarung ohne besondere zusätz- liche Anhaltspunkte nicht die Bedeutung eines Feststellungsvertrages in dem Sinne beimessen, dass die Vertragsparteien damit umfassend die Realität fin- 14 15 16 - 8 - gieren und etwa auch für künftige Mieterhöhungen das Wohnwertmerkmal der Größe ein für alle Mal abschließend dahin festlegen wollten, dass sie mit der Angabe einer zu geringen Wohnfläche im Mietvertrag hinsichtlich der über- schießenden Fläche zugleich eine Ausschlussvereinbarung gemäß § 557 Abs. 3 BGB treffen wollten (Kraemer, NZM 1999, 156, 160, 162; ähnlich z.B. auch Staudinger/Weitemeyer, aaO; OLG Hamburg, aaO). Die letztgenannte Auffassung trifft zu. bb) Vor dem Hintergrund, dass die gesetzlichen Bestimmungen zur Er- höhung der Miete für Wohnraum in §§ 558 ff. BGB es dem Vermieter ermögli- chen sollen, eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Woh- nung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen, kann sich nach der Recht- sprechung des Senats auf Seiten des Mieters, dessen Interessen dabei durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15-monatige Wartezeit, die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB und das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB ausreichend Rechnung getragen wird, ein schutzwürdiges Vertrauen dahin, dass ihm der Vorteil einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete unbeschränkt verbleibt, grund- sätzlich nicht bilden. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rech- nen, dass in dem (eingeschränkten) Rahmen des § 558 BGB eine stufenweise Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt, soweit die Parteien nicht gemäß § 557 Abs. 3 Halbs. 2 BGB eine Erhöhung der Miete durch Ver- einbarung ausgeschlossen haben oder sich der Ausschluss aus den Umstän- den ergibt (Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546 Rn. 11 f., 15). Solche Umstände können allerdings - wie der Senat (aaO Rn. 15) gleich- zeitig hervorgehoben hat - insbesondere nicht schon darin gesehen werden, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die vereinbarte Miete bereits bei Vertrags- schluss überschritten hat. Denn ein rechtsgeschäftlicher Wille der Parteien, die vereinbarte Miete als solche oder einen (prozentualen oder betragsmäßigen) 17 18 - 9 - Abstand der Miete von der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer festzulegen, ergibt sich daraus regelmäßig nicht, es sei denn, es bestünden Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter dem Mieter derart weit entgegenkom- men und auf die ihm durch die gesetzliche Bestimmung des § 558 BGB einge- räumte Möglichkeit der Mieterhöhung (teilweise) verzichten wollte. cc) Anhaltspunkte für einen die überschießende Wohnfläche von vornhe- rein aus jeder künftigen Mieterhöhung herausnehmenden Verzicht der damali- gen Vermieterin hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sie ergeben sich insbesondere nicht schon aus dem Umstand, dass die getroffene Beschaffen- heitsvereinbarung von einer kleineren als der tatsächlichen Wohnfläche aus- geht. Das gilt umso mehr, als ein Verzicht auf Rechte im Allgemeinen auch nicht zu vermuten ist, sondern im Gegenteil eindeutige Anhaltspunkte erfordert, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts verstehen darf (Senatsurteile vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 374/11, NJW 2013, 1365 Rn. 12; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 26 mwN). d) Somit ist dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, das sich mangels abweichender Parteivereinbarung gemäß § 557 Abs. 3 Halbs. 1 BGB nach den hierzu in § 558 BGB getroffenen Regelungen bestimmt, die tatsächliche Wohn- fläche von 210,43 qm zugrunde zu legen. Entgegen der Auffassung der Revisi- on findet gleichzeitig aber auch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB Anwendung, zu deren - hier unstreitiger - Bemessung die zu Beginn des Ver- gleichszeitraums geltende Ausgangsmiete der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüber zu stellen ist (Senatsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 16). Die Ausgangsmiete wiederum bestimmt sich nicht da- nach, wie sie möglicherweise - fiktiv - hätte gebildet werden können. Maßgeb- lich dafür ist vielmehr grundsätzlich nur ihr zum Vergleichsstichtag tatsächlich geltender Betrag, ohne dass es zusätzlich darauf ankommt, wie er zustande gekommen ist. Dementsprechend hat der Senat etwa auch angenommen, dass eine zunächst geltende besonders günstige Miete zugunsten des Mieters bei 19 20 - 10 - Bestimmung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen ist (Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, aaO Rn. 14). 2. Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich ein Anspruch der Klägerin auf eine weitere, das Verhältnis der Abweichung der tatsächlichen von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche berücksichtigende Anpassung der Miete auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. a) § 557 Abs. 3 BGB sieht vor, dass der Vermieter bei Fehlen einer (wirksamen) Erhöhungsvereinbarung nach Absatz 1 oder 2 Mieterhöhungen "Im Übrigen … nur" nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen kann, soweit eine Erhöhung nicht vereinbarungsgemäß ausgeschlossen ist. Bereits der Wortlaut dieser Bestimmung lässt deshalb erkennen, dass die Möglichkeiten einer Mieterhöhung hierdurch eine abschließende Regelung erfahren und ein- seitige Mieterhöhungen allein Maßgabe der §§ 558 ff. BGB zugelassen sein sollten (vgl. BeckOGK-BGB/Orel, Stand Oktober 2015, § 557 Rn. 2). b) Auch nach dem von der Revision für anwendbar erachteten § 313 Abs. 1 BGB kommt die Anpassung eines Vertrages wegen einer nach Vertrags- schluss eingetretenen schwerwiegenden Änderung von Umständen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nur in Betracht, wenn und soweit ei- nem Vertragsteil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbe- sondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. In dem Verweis auf die gesetzliche Risikoverteilung kommt jedoch zum Ausdruck, dass eine An- wendung der Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage auszuscheiden hat, wenn und soweit es um Veränderungen geht, deren Auswirkungen auf den Vertrag der Gesetzgeber bereits durch Aufstellung bestimmter gesetzlicher Re- geln zu erfassen versucht hat. Für § 313 BGB bleibt daneben nur dort noch Raum, wo der Gesetzgeber einen typischen Fall geänderter Vertragsgrundlage nicht bis ins Einzelne zu regeln und darüber einer angemessenen Lösung zuzu- 21 22 23 - 11 - führen versucht hat (vgl. BGH, Urteile vom 26. November 1981 - IX ZR 91/80, BGHZ 82, 227, 232 f.; vom 25. November 1998 - VIII ZR 380/96, WM 1999, 596 unter III 1 c; vom 6. März 2002 - XII ZR 133/00, BGHZ 150, 102, 106) oder wo eine an sich abschließend gedachte Regelung sich nachträglich als für beson- ders gelagerte Fallgestaltungen schlechthin unpassend erweist (vgl. Senatsur- teile vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, NJW 2010,1663 Rn. 20; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 279/09, juris Rn. 20). Von einem solchen, über § 313 BGB auszufüllenden rechtlichen Gestal- tungsbedürfnis kann hier indessen nicht ausgegangen werden. Soweit dem Se- natsurteil vom 23. Mai 2007 (VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Rn. 19) entnom- men werden könnte, dass in Fällen, in denen die Abweichungen zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % betragen, die Abweichungen gegebenenfalls nach den Grundsätzen eines Wegfalls der Ge- schäftsgrundlage berücksichtigungsfähig sein und dann sogar unter Außeracht- lassung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zum Tragen kommen könnten, hält der Senat daran nicht fest. c) Das vom Gesetzgeber für einseitige Mieterhöhungen gewählte und namentlich in § 558 BGB ausgeformte Regelungskonzept geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen eines Vergleichsmietensystems eine die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende angemessene, al- lerdings nicht an den Kosten, sondern am Markt orientierte Miete zu erzielen, dabei aber zugleich auch den Interessen der Mieterseite an einer Verhinderung allzu abrupter oder einer Bewältigung sonst untragbarer Änderungen durch zeit- liche und höhenmäßige (Kappungs-)Grenzen beziehungsweise ein Sonderkün- digungsrecht Rechnung zu tragen (Senatsurteile vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, aaO Rn. 11 f.; vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, aaO Rn. 11 f.; jeweils mwN). Allerdings hat der Gesetzgeber - wie vorstehend unter II 1 b ausgeführt - bei der getroffenen Regelung nicht die Verhältnisse bei Vertragsschluss wie etwa die ursprüngliche Anfangsmiete oder zu Wohnwertmerkmalen getroffene 24 25 - 12 - (Beschaffenheits-)Vereinbarungen als Ausgangspunkt und/oder Maßstab einer Mieterhöhung gewählt. Er hat die Mieterhöhung vielmehr, bezogen auf den Zeitpunkt ihrer Vornahme, an die jeweiligen tatsächlichen Verhältnisse am Markt knüpfen und dazu sowohl die ortsübliche Vergleichsmiete als auch den daran zu messenden Wohnwert der Mietwohnung allein nach objektiven Krite- rien bestimmen wollen. Der Umstand, dass die in Rede stehende Wohnfläche sich gegenüber der vereinbarten nachträglich als größer herausgestellt hat, ist deshalb für eine nach dem Regelungskonzept des Gesetzgebers vorzunehmenden Mieterhö- hung ohne rechtliche Bedeutung und schließt schon aus diesem Grunde zu- sätzliche Korrekturen unter dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäfts- grundlage, noch dazu - wie die Revision meint - unter Außerachtlassung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB, aus. Insbesondere liegt auch keine Fallgestaltung vor, bei der die Ausgangsmiete aus Gründen, die in der beider- seitigen Risikosphäre liegen, von der ortsüblichen Vergleichsmiete derart weit entfernt ist, dass der Stand der ortsüblichen, die Kosten deckenden Ver- gleichsmiete selbst für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist in absehbarer Zeit nicht erreicht werden kann und deshalb der mit § 558 BGB verfolgte Zweck grundlegend verfehlt wird (vgl. dazu Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, aaO Rn. 18, 20, 22; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 279/09, aaO Rn. 18, 20, 22). d) Auch aus dem Senatsurteil vom 7. Juli 2004 (VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 1, 2 a) kann die Revision nichts Entscheidendes zur Stützung ihrer Auffassung herleiten. Denn jener Entscheidung lag ein Sachver- halt zugrunde, in dem der Mietvertrag überhaupt keine Angaben zur Wohnflä- che enthielt und die Mietvertragsparteien später eine einvernehmliche Miet- erhöhung in der Weise ermittelten, dass sie die als angemessen erachtete Quadratmetermiete mit einer (irrtümlich zu groß angenommenen) Wohnfläche vervielfachten. Bei dieser Sachlage hat der Senat einen beiderseitigen Kalkula- 26 27 - 13 - tionsirrtum angenommen, an dem sich der Mieter nicht festhalten lassen müs- se, während schutzwürdige Belange des Vermieters, dessen Aufgabe die zu- verlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße grundsätzlich sei, nicht entgegenstünden. Der vorliegende Fall ist mit jener Konstellation schon deshalb nicht ver- gleichbar, weil es dort um eine im Anwendungsbereich des § 557 Abs. 1 BGB angesiedelte einvernehmliche Mieterhöhung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB und damit um eine vertragliche Änderung der Miethöhe gegangen ist (vgl. Senatsurteile vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II; vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; BayObLGZ 1989, 277, 281; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 557 Rn. 31 mwN; Staudinger/Emmerich, aaO, § 558a Rn. 3, § 558b Rn. 3 mwN), die ohne Weite- res im Anwendungsbereich des § 313 BGB liegen kann. Hier dagegen geht es um eine nach gesetzlichen Maßstäben zu bestimmende einseitige Mieterhö- hung, die einer Anwendung des § 313 BGB allenfalls in besonders gelagerten Fällen zugänglich ist (dazu vorstehend unter II 2 b). Im Übrigen stünde einer Vertragsanpassung in der von der Klägerin erwünschten Weise ohnehin auch 28 - 14 - der Umstand entgegen, dass die zutreffende Ermittlung der Wohnfläche in ihre Risikosphäre als Vermieterin fällt. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 02.12.2013 - 237 C 302/13 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.09.2014 - 18 S 413/13 -

§ 536

BGH VIII ZR 195/1004.05.2011 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 144/09 Verkündet am: 10. März 2010 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 a) Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer "ca."- Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachman- gel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der verein- barten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03). b) Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentua- le Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03). BGH, Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 - LG Aachen AG Aachen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. März 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 22. Mai 2009 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger hatten mit Vertrag vom 30. Juni 1988 von den Rechtsvorgän- gern des Beklagten eine Vier-Zimmer-Wohnung in A. angemietet. In § 1 des Mietvertrages war unter anderem aufgeführt: "Wohnfläche ca. 100 m²". Am 22. August 2002 schlossen die Kläger mit dem Beklagten, der zwischenzeitlich das Mietobjekt erworben hatte, einen neuen Mietvertrag ab. Dieser wies die gleiche Wohnflächenangabe auf. Die Miete wurde auf 495,98 € monatlich zu- züglich eines Haftpflichtversicherungsbeitrags von 3,56 €, insgesamt also auf 499,54 €, erhöht. In beiden Verträgen war den Klägern die (Mit-)Benutzung ei- ner Terrasse gestattet worden. Das Mietverhältnis endete mit Wirkung zum 31. Dezember 2007. 1 - 3 - Nach Ablauf des Mietverhältnisses haben die Kläger geltend gemacht, die tatsächliche Wohnfläche betrage nur 80,96 m². Wegen der hiermit verbun- denen Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 % stehe ihnen für den Zeitraum von 2002 bis 2007 ein Anspruch auf Rückerstattung zuviel gezahlter Miete in Höhe von 6.798,24 € zu. Vor dem Amtsgericht hat der Beklagte die Forderung in Höhe eines Betrages von 1.638,88 € anerkannt und nach Erlass eines Teilanerkenntnisurteils auch beglichen. Da der vom Amtsgericht hinzuge- zogene Gutachter die tatsächliche Wohnfläche mit 83,19 m² ermittelt hat, haben die Kläger ihre Forderung auf 6.001,92 € abzüglich der vom Beklagten geleiste- ten Zahlung ermäßigt. Das Amtsgericht hat eine Mietminderung nur in Höhe von 4.438,80 € als berechtigt erachtet und hiervon eine vom Beklagten zur Auf- rechnung gestellte Nebenkostenforderung in Höhe von 443,36 € in Abzug ge- bracht. Es hat den Klägern daher weitere 2.356,56 € nebst Zinsen zuerkannt und die weitergehende Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung der Kläger ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren auf Zahlung eines Gesamtbetrags von 6.001,92 € weiter, allerdings verringert um eine Nebenkostenforderung des Beklagten in Höhe von 443,36 €. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision der Kläger hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen, soweit für das Revisionsver- fahren noch von Bedeutung, ausgeführt: 4 - 4 - Ein über die ihnen zugesprochenen Beträge hinausgehender Anspruch auf Rückzahlung weiterer 1.563,12 € stehe den Klägern aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Zwar sei die Miete im Zeitraum von 2002 bis 2007 nach § 536 Abs. 1 BGB wegen einer Wohnflächenunterschreitung von mehr als 10 % gemindert gewesen. Diese Erheblichkeitsgrenze sei auch dann maßge- bend, wenn - wie hier - die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche mit dem Zusatz "ca." versehen worden sei. Eine darüber hinaus gehende Maßtoleranz sei nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung in diesen Fällen nicht anzuer- kennen. Gleichwohl sei dem Amtsgericht darin zu folgen, dass bei der Bemes- sung des Minderungsanspruchs nicht eine vereinbarte Wohnfläche von 100 m², sondern lediglich eine Fläche von 95 m² zugrunde zu legen sei. Da die Wohn- flächenangabe in den beiden Mietverträgen mit dem Zusatz "ca." versehen worden sei, könne nicht von einer vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit von 100 m² ausgegangen werden. Vielmehr sei insoweit eine Spannbreite von +/- 5 % anzusetzen. Dies habe zur Folge, dass der Beklagte nur insoweit zur Rückzahlung geleisteter Mieten verpflichtet sei, als die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % hinter einer Wohnfläche von 95 m² zurückbleibe. 5 Soweit das Amtsgericht - dem Sachverständigen folgend - bei der Flä- chenberechnung die Terrassenfläche nur mit 25 % (2,21 m²) in Ansatz gebracht habe, sei dies allerdings mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung (Senatsur- teil vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08) nicht in Einklang zu bringen. Denn da- nach seien bei der Ermittlung von Wohnflächen im Anwendungsbereich des § 44 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung - diese Vorschrift gelte für den im Jahr 2002 abgeschlossenen Mietvertrag - Außenflächen mit dem Höchstsatz von 50 % anzurechnen, soweit nicht abweichende Parteivereinbarungen oder anderweitige ortsübliche Berechnungsweisen existierten, wofür vorliegend nichts ersichtlich sei. Die tatsächliche Größe der Wohnung belaufe sich damit nicht auf die vom Sachverständigen festgestellten 83,19 m², sondern auf 85,4 6 - 5 - m². Dieser Fehler wirke sich jedoch nicht zu Lasten der Kläger aus, da das Amtsgericht die Mietminderung zutreffend auf der Grundlage einer vereinbarten Wohnfläche von 95 m² berechnet habe. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung weiterer 1.119,76 € (1.563,12 € abzüglich 443,36 €) nicht verneint werden. 7 1. Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinba- rung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.). Die Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt, wie das Berufungsgericht beachtet hat, auch dann, wenn der Mietver- trag - wie hier - zur Größe der Wohnung nur eine "ca."-Angabe enthält (Senats- urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, WuM 2009, 344, Tz. 14, und vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 218/08, NJW 2009, 2880, Tz. 17). Der Zusatz "ca." lässt zwar erkennen, dass Toleranzen hingenommen werden sollen. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung der Miet- 8 - 6 - sache (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) endet. Diese Grenze ist im Interesse der Praktikabilität und der Rechtssicherheit bei 10 % anzusetzen; eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr gerechtfertigt (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO). 9 2. Das Berufungsgericht hat auch rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Wohnfläche der vermieteten Räume grundsätzlich anhand der für preisgebun- denen Wohnraum geltenden Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverord- nung (II. BV) zu ermitteln ist. Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13; vom 16. Septem- ber 2009, aaO, Tz. 10). Soweit nicht die Parteien dem Begriff "Wohnfläche" ei- ne andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmo- dus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beziehungsweise der §§ 42 bis 44 II. BV anzuwenden sind (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa, und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17). Bei Mietverträgen, die - wie hier - vor Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung ab- geschlossen worden sind, ist dabei auf die Vorschriften der Zweiten Berech- nungsverordnung abzustellen (Senatsurteil vom 23. Mai 2007, aaO, Tz. 17). Das Berufungsgericht hat in Ermangelung von Anhaltspunkten für ein anderwei- tiges Verständnis der Vertragsparteien oder eines vorrangig anzuwendenden anderen Berechnungsmodus angenommen, dass bei dem im August 2002 ab- geschlossenen neuen Mietvertrag von der Geltung der Zweiten Berechnungs- verordnung auszugehen ist. Diese Auslegung ist im Grundsatz nicht zu bean- standen und wird von der Revision auch nicht angegriffen. Die Revision stellt - 7 - nur die Auffassung des Berufungsgerichts in Frage, die Terrasse sei mit 50 % ihrer Fläche anzusetzen (dazu unten unter III). Zu dem im Jahr 1988 abge- schlossenen Mietvertrag hat das Berufungsgericht keine ausdrücklichen Aus- sagen getroffen. Es ist aber rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die Be- rechnung der Wohnfläche nach denselben Maßstäben zu erfolgen hat wie beim nachfolgenden Mietvertrag. 3. Das Berufungsgericht vertritt jedoch zu Unrecht die Auffassung, dem relativierenden Zusatz "ca." komme für die Bemessung der Minderungshöhe Bedeutung zu. Es will damit die Frage, in welcher Höhe ein vorhandener Man- gel der Mietsache eine Mietminderung rechtfertigt, nach anderen Kriterien beur- teilen als das Vorliegen des Mangels selbst. Dieses Vorgehen ist weder mit den gesetzlichen Vorgaben noch mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Einklang zu bringen. 10 a) Ein Mangel liegt vor, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum ver- tragsgemäßen Gebrauch entweder aufgehoben oder jedenfalls gemindert ist (§ 536 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB). Dies erfordert eine für den Mieter nachteili- ge Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vor- ausgesetzten Zustand (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2009 - VIII ZR 131/08, NJW 2009, 2441, Tz. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 300/08, WuM 2009, 659, Tz. 11 m.w.N; BGH, Urteil vom 21. September 2005 - XII ZR 66/03, NJW 2006, 899, Tz. 19). Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Beschaffenheit der Mietsa- che (Senatsurteile vom 17. Juni 2009, aaO, Tz. 10, und vom 23. September 2009, aaO, jeweils m.w.N.). Bei einer Wohnflächenunterschreitung kommt dem relativierenden Zusatz "ca." keine eigenständige Bedeutung für die vereinbarte Sollbeschaffenheit zu. Denn ein zur Minderung berechtigender Mangel der Mietsache ist allein schon dann anzunehmen, wenn die tatsächliche Fläche von 11 - 8 - der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10 % nach unten abweicht (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO; vom 22. April 2009, aaO, und vom 8. Juli 2009, aaO). Ist dies der Fall, so ist auch die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemin- dert, ohne dass es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchtigung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 2 b, und vom 28. September 2005, aaO). b) Anders als das Berufungsgericht meint, kann die Bemessung des dem Mieter bei einer solchen Flächenunterschreitung zustehenden Minderungsbe- trages nicht nach hiervon abweichenden Maßstäben erfolgen. Die Minderung soll die Herabsetzung der Gebrauchstauglichkeit ausgleichen (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie ist Ausdruck des das Schuldrecht prägenden Äquivalenzprin- zips. Durch sie soll die von den Vertragsparteien festgelegte Gleichwertigkeit zwischen den Leistungen des Vermieters - der Bereitstellung einer vertragsge- mäßen Mietsache - und der Leistung des Mieters - der Mietzahlung - bei einer Störung auf der Vermieterseite wieder hergestellt werden (BGHZ 163, 1, 6; Se- natsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773, unter II 1 b). Daraus folgt, dass die Höhe des Minderungsbetrags dem Umfang der Mangel- haftigkeit zu entsprechen hat. Die Mangelhaftigkeit liegt aber schon darin, dass die Wohnfläche mehr als 10 % von der vereinbarten Quadratmeterzahl ab- weicht. Ist somit für die den Mangel begründende Minderung der Gebrauchs- tauglichkeit ungeachtet des "ca."-Zusatzes die im Mietvertrag vereinbarte Quad- ratmeterzahl maßgeblich, so kann für die Berechnung der diesem Mangel ent- sprechenden Mietminderung nicht mit Rücksicht auf den "ca."-Zusatz von einer abweichenden - kleineren - Sollgröße der Wohnung ausgegangen werden. Vielmehr ist auch in diesem Fall die Miete entsprechend der prozentualen Flä- chenabweichung gemindert (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 2 d; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., 12 - 9 - § 558 BGB Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. VIII 126; Krae- mer, NZM 1999, 156, 161). 13 4. Auf diesem Rechtsfehler beruht das Berufungsurteil. Da für die Be- rechnung der Minderung die Differenz zwischen der angegebenen Quadratme- terzahl und der tatsächlichen Wohnfläche maßgebend ist, steht den Klägern - unabhängig von der Frage, ob die Terrassenfläche bei der Ermittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist - in jedem Fall ein über die von den Tatsa- cheninstanzen zuerkannten Beträge hinausgehender Rückzahlungsanspruch zu (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB). III. Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist allerdings noch nicht zur Endentscheidung reif (§ 563 Abs. 3 ZPO), sondern ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Denn es bedarf weiterer tatrichterlicher Feststellungen zu der Frage, ob die Terrassenfläche bei der Er- mittlung der Wohnfläche zu berücksichtigen ist. Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend erkannt, dass die Terrassenfläche unter den Vor- aussetzungen des § 44 Abs. 2 II. BV mit dem Höchstsatz von 50 % anzurech- nen ist, falls keine abweichenden Parteiabreden oder anderweitige ortsübliche Berechnungsweisen existieren (vgl. Senatsurteil vom 22. April 2009, aaO, Tz. 21 ff.). Es hat bislang jedoch nicht berücksichtigt, dass eine an die Wohn- räume angrenzende Terrasse nach § 44 Abs. 2 II. BV nur dann anzurechnen ist, wenn es sich hierbei um einen "gedeckten Freisitz" handelt. Das ist nur dann der Fall, wenn die Terrasse über einen Sichtschutz verfügt (Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 23, m.w.N). Eine Überdachung oder Überde- ckung ist dagegen nicht erforderlich; vielmehr genügt ein Schutz gegen die Ein- 14 - 10 - sichtnahme, zum Beispiel durch Umfassungswände, Sichtblenden oder Be- pflanzung, wobei der Sichtschutz nicht vollständig zu sein braucht (Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO, m.w.N.). Hierzu hat das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen getroffen. Ball Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Aachen, Entscheidung vom 14.01.2009 - 101 C 85/08 - LG Aachen, Entscheidung vom 22.05.2009 - 6 S 35/09 -

§ 548

BGH VIII ZR 159/0814.10.2009 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 195/10 Verkündet am: 4. Mai 2011 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 548 Abs. 2 Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung ausge- führt hat, verjähren nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses. BGH, Urteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 195/10 - LG Freiburg AG Freiburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Mai 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Freiburg vom 15. Juli 2010 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger und seine Ehefrau waren vom 1. November 2000 bis zum 31. Dezember 2006 Mieter einer Wohnung der Beklagten in F. . Der Mietvertrag enthält in § 13 eine Formularklausel, die den Mietern die Durch- führung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt. 1 Der Kläger und seine Ehefrau ließen die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses zu Kosten von 2.687 € renovieren. Später erfuhren sie, dass sie zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet gewesen waren. Der Kläger hat sich von seiner Ehefrau deren Ansprüche auf Erstattung von Renovierungskos- ten abtreten lassen. 2 - 3 - Mit der am 22. Dezember 2009 eingereichten und am 4. Januar 2010 zugestellten Klage hat der Kläger Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht (LG Freiburg, NZM 2011, 71) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 5 Das Amtsgericht habe die Klage zu Recht abgewiesen, weil der vom Kläger geltend gemachte Anspruch auf Ersatz der rechtsgrundlos erbrachten Renovierungsleistungen gemäß § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten seit Rückgabe der Mietsache verjähre und dieser Zeitraum bei Klageerhebung be- reits abgelaufen gewesen sei. 6 § 548 Abs. 2 BGB umfasse nach seinem Wortlaut sämtliche Aufwendun- gen des Mieters auf die Mietsache, nicht nur solche mit Fremdgeschäftsfüh- rungswillen, sondern auch bereicherungsrechtliche Ansprüche wegen einer Endrenovierung, die der Mieter aufgrund vermeintlicher Verpflichtung durchge- führt habe. Dieser Bereicherungsanspruch unterliege somit einer kürzeren Ver- jährung als der Anspruch auf Rückgewähr von Mietzahlungen. Dies sei aber, obwohl es sich bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen wirtschaftlich um Entgelt für die Gebrauchsüberlassung handele, im Hinblick auf den Rechtsge- 7 - 4 - danken des § 548 Abs. 2 BGB gerechtfertigt. Entscheidender Gesichtspunkt sei der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung. 8 Der Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den vorliegenden Fall stehe auch nicht entgegen, dass der Rückforderungsanspruch auf diese Weise ver- jähren könne, ehe sich der Mieter seines Anspruchs überhaupt bewusst werde. § 548 Abs. 2 BGB unterscheide nicht zwischen bekannten und unbekannten Ansprüchen. Eine solche Einschränkung sei auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht geboten. Denn dieser Zweck bestehe vor allem darin, An- sprüche des Mieters, bei denen es auf den Zustand der Wohnung ankomme, einer kurzfristigen Klärung zuzuführen. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat zu Recht ange- nommen, dass der vom Kläger wegen der rechtsgrundlos durchgeführten Schönheitsreparaturen geltend gemachte Anspruch der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt, die hier vor Einreichung der Klage abgelaufen war. 9 Gemäß § 548 Abs. 2 BGB verjähren Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. In der Rechtspre- chung der Instanzgerichte und in der Literatur ist streitig, ob unter diese Vor- schrift auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen fallen, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel ausgeführt hat. 10 - 5 - 1. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass § 548 Abs. 2 BGB auf derartige Ansprüche des Mieters weder direkt noch analog Anwendung finde, sondern die allgemeine Verjährungsfrist von drei Jahren maßgeblich sei (Eisenschmid, WuM 2010, 459, 469 f.; Blank, NZM 2010, 97, 102 und WuM 2010, 234 f.; Jacoby, ZMR 2010, 335, 338; Wiek, WuM 2010, 535, 536 f.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 548 Rn. 10). Dies wird vor allem damit begründet, dass § 548 Abs. 2 BGB die kurze Verjährung nur für Ansprüche des Mieters wegen Aufwendungen - im Sinne freiwilliger Vermögensopfer - anord- ne; für Schadensersatzansprüche sowie für Bereicherungsansprüche aufgrund einer Leistungskondiktion gelte die Vorschrift hingegen nicht. Es bestehe auch kein Anlass, die Position des vertragstreuen Mieters zu schwächen, der in Un- kenntnis der Unwirksamkeit der vom Vermieter verwendeten Allgemeinen Ge- schäftsbedingungen eine Renovierung ausgeführt habe (Wiek, aaO S. 537; Blank, WuM 2010, aaO). Im Übrigen ergebe sich ein Wertungswiderspruch, weil für Ersatzansprüche des Mieters wegen nachvertraglich getätigter Aufwendun- gen die Regelverjährung anzuwenden sei (Wiek, aaO). Schließlich wird darauf hingewiesen, dass die Rechtsfolge des § 548 Abs. 2 BGB nicht auf Ersatzan- sprüche des Mieters für während der Mietzeit vorgenommene Schönheitsrepa- raturen passe, die am Ende des Mietverhältnisses bereits abgewohnt seien (Jacoby, aaO S. 337). 11 2. Die auch vom Berufungsgericht vertretene Gegenmeinung sieht Schönheitsreparaturen als "Aufwendungen" im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB an und wendet deshalb auf daraus resultierende Ersatzansprüche die kurze Ver- jährung an (LG Kassel, NZM 2010, 860, 861 f.; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 548 Rn. 24; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 548 BGB Rn. 49; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 548 Rn. 10; Bamber- ger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 548 Rn. 37; Roth, NZM 2011, 62, 64; Gsell, NZM 2010, 71, 76; Lehmann-Richter, NZM 2009, 761, 763; Kinne, GE 2009, 12 - 6 - 358, 360 f.; Paschke, WuM 2008, 647, 652; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653, 655). Diese Auffassung stellt vor allem auf den Zweck des § 548 BGB ab, der auf eine möglichst schnelle Klärung der wechselseitigen Ansprü- che im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache gerichtet sei. Der Be- griff der Aufwendung sei deshalb weit zu verstehen und erfasse sämtliche ver- mögenswerte Maßnahmen, die den Bestand der Mietsache erhalten, wieder- herstellen oder verbessern (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 48). 3. Der letztgenannten Ansicht gebührt der Vorzug. Der Senat hat bereits zu § 558 BGB aF, der Vorgängervorschrift des jetzigen § 548 BGB, entschie- den, dass mit dem damals verwendeten Begriff der "Verwendungen" alle Auf- wendungen zu verstehen sind, die das Grundstück in seinem Bestand verbes- sern (Senatsurteil vom 2. Oktober 1985 - VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254 unter 2 a). Für den Begriff der "Aufwendungen" im jetzigen § 548 BGB gilt nichts an- deres, da mit der entsprechenden Änderung durch das Mietrechtsreformgesetz keine inhaltliche Änderung beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 45; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO). 13 a) Vom Mieter durchgeführte Schönheitsreparaturen dienen der Verbes- serung der Mietsache und sind deshalb Aufwendungen im Sinne des § 548 Abs. 2 BGB. Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung solcher Arbei- ten gegen den Vermieter erhebt, fallen somit unter die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB. Auf die rechtliche Einordnung des vom Mieter geltend ge- machten Anspruchs kommt es dabei nicht an. Denn die kurze Verjährungsfrist findet auch dann Anwendung, wenn der Mieter den Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nicht oder nicht nur auf gesetzliche Vorschriften des Mietrechts stützt, sondern sich auf mietvertragliche Vereinbarungen, Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigte Bereicherung beruft (Senatsurteil vom 13. Februar 1974 - VIII ZR 233/72, NJW 1974, 743 unter III). 14 - 7 - b) Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB findet ihre Rechtfertigung zum einen darin, dass nach Beendigung des Mietverhältnisses alsbald Klarheit über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsa- che erreicht werden soll (BT-Drucks. 14/4553, S. 45). Zum anderen dient die in § 548 Abs. 2 BGB getroffene Spezialregelung auch dem Zweck, das laufende Mietverhältnis nicht unnötig mit Auseinandersetzungen zu belasten (Senatsur- teil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, NZM 2008, 519 Rn. 16; Gsell, aaO S. 77). Hieraus folgt, dass sämtliche Ansprüche, die der Mieter wegen der Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter erhebt, nach § 548 BGB und nicht nach §§ 199, 195 BGB verjähren, mithin auch der An- spruch aus ungerechtfertigter Bereichung nach § 812 Abs. 1 BGB (Leistungs- kondiktion), der dem Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vertragsklausel renoviert hat, nach der Rechtsprechung des Senats zusteht (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2009 - VIII ZR 302/07, BGHZ 181, 188 Rn. 24). Auch für einen et- waigen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 311 Abs. 2 BGB, der bei schuldhafter Verwendung unwirksamer Schönheitsreparaturklau- seln in Betracht kommen kann, findet die kurze Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB Anwendung. 15 c) Die Verjährung des vom Kläger geltend gemachten Anspruchs begann deshalb mit dem Ablauf des Monats Dezember 2006 als dem Zeitpunkt der Be- endigung des Mietverhältnisses und lief Ende Juni 2007 ab. Darauf, dass die Beklagten von der Unwirksamkeit der in § 13 des Mietvertrags vorgesehenen Renovierungsklausel erst später erfahren haben und das Senatsurteil zum Be- reicherungsanspruch des Mieters erst am 27. Mai 2009 ergangen ist, kommt es nicht an. Zwar beginnt die regelmäßige Verjährung gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst, wenn der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Im Rahmen der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB kommt es aber nicht 16 - 8 - auf die Kenntnis des Gläubigers an, sondern allein auf die Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Ausnahme hat der Senat nur insoweit bejaht, als es um die Kenntnis von einer Grundstücksveräußerung als tatsächlicher Vorausset- zung für die Beendigung des Mietverhältnisses ging (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 133/07, aaO Rn. 18). Eine weitere Ausnahme bezüglich der Kenntnis der tatsächlichen Umstände, aus denen sich der geltend gemachte Anspruch ergibt, ist nicht geboten. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Freiburg, Entscheidung vom 05.03.2010 - 6 C 4050/09 - LG Freiburg, Entscheidung vom 15.07.2010 - 3 S 102/10 -

BGH VIII ZR 192/0307.07.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 159/08 Verkündet am: 14. Oktober 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Zum genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall eines Mieter- höhungsverlangens nach § 558 BGB nur gegenüber einem einzelnen Mitglied der Genossenschaft. BGH, Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 159/08 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider und die Rich- terin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 8. Mai 2008 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft und schloss mit dieser am 27. April 1971 einen Nutzungsvertrag über eine Genos- senschaftswohnung in K. . Seit dem 1. Juni 2003 betrug die Grundmiete 341,95 €; seit dem 1. November 2004 beträgt sie 376,20 €. 1 Im Herbst 2005 wurden in der Wohnanlage die Fenster ausgetauscht und Sanierungsarbeiten an den Balkonen durchgeführt. Wegen der damit ver- bundenen Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub minderte die Klägerin - als einziges Genossenschaftsmitglied - die Miete für November 2005 durch ent- sprechende Kürzung der Miete für Januar 2006 rückwirkend um 50 %. Die Be- klagte wies mit Schreiben vom 21. Dezember 2005 und 4. Januar 2006 die an- 2 - 3 - gekündigte Minderung zunächst als unverhältnismäßig zurück. Weiter heißt es im Schreiben vom 4. Januar 2006: "Wir möchten Sie nochmals darauf aufmerksam machen, dass Sie Mit- glied in einer Genossenschaft, also einer Solidargemeinschaft, sind. Ohne diese Gemeinschaft, deren Leitgedanke u.a. ein Miteinander und Füreinander ist, wäre die von uns durchgeführte Maßnahme an dem Ob- jekt R. 5-11 nicht realisierbar. Zudem würden Sie auf dem freien Markt direkt nach Abschluss der Maßnahme eine Erhöhung der Grundnutzungsgebühr aufgrund der Mo- dernisierungsarbeiten erhalten. Da wir auf das Wohl unserer Mitglieder achten und wir uns zudem über die Beeinträchtigungen während der Bauphase für unsere Mitglieder bewusst sind, sehen wir von einer sol- chen Erhöhung in der Regel ab. Mitglieder, die jedoch auf ihr Mietminde- rungsrecht bestehen, müssen mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächstmöglichen Zeitpunkt rechnen. Natürlich sprechen wir unseren Mitgliedern das Recht zur Vornahme der Minderung nicht ab. Wir weisen allerdings darauf hin, dass die Vornah- me einer Mietminderung dem genossenschaftlichen Grundgedanken wi- derspricht und appellieren an unsere Mitglieder, auf dieses Minderungs- recht zu verzichten. Letztendlich profitieren Sie als Mitglied mit den übri- gen Mitgliedern von den von uns eingesetzten Mitteln für Modernisie- rungs- und Sanierungsarbeiten. Vor diesem Hintergrund empfehlen wir Ihnen, Ihre Mietminderung noch- mals zu überdenken." 3 Die Klägerin bestand auf der von ihr vorgenommenen Minderung, die daraufhin von der Beklagten akzeptiert wurde. Mit Schreiben vom 9. März 2006 begehrte die Beklagte unter Berücksichtigung von Zuschlägen unter anderem für die neuen Isolierglasfenster die Zustimmung der Klägerin zu einer Anhebung der Grundmiete ab dem 1. Juni 2006 auf 410,34 €. Die Klägerin stimmte nicht zu. Mit ihrer Klage hat die Klägerin zunächst die Feststellung begehrt, dass Mieterhöhungsverlangen, bei denen die Klägerin gegenüber anderen Mitglie- dern der Beklagten ohne Rechtsgrund schlechter gestellt werde, unwirksam 4 - 4 - sind. Die Beklagte hat Widerklage auf Zustimmung der Klägerin zur begehrten Mieterhöhung erhoben. Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die Berufung der Klägerin, mit der diese ih- ren Feststellungsantrag in einen Unterlassungsantrag abgeändert hat, ist erfolg- los geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin nur noch ihren auf Abweisung der Widerklage gerichteten Beru- fungsantrag weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht (LG Köln, ZMR 2008, 718 f.) hat, soweit im Revisi- onsverfahren von Interesse, ausgeführt: 6 Das Amtsgericht habe zu Recht der Widerklage entsprochen. Die Vor- aussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB lägen vor. Die Klägerin behaupte selbst nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch die seitens der Beklagten geforderte Erhöhung der Miete überschritten werde. Sie berufe sich allein darauf, dass die individuelle Sanktion in Form einer Mieterhöhung zu Lasten eines einzelnen Genossenschaftsmitglieds dem Genossenschaftsge- danken widerspreche. Damit habe die Klägerin keinen Erfolg. Zutreffend sei zwar, dass der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz nicht nur die mitglied- schaftliche Stellung als solche beherrsche, sondern von der Genossenschaft auch im Nutzungsverhältnis zu beachten sei. Die rechtliche Gleichstellung der Mitglieder sei allerdings nicht absolut. Inhalt des Gleichbehandlungsgrundsat- zes sei vielmehr, einzelne Mitglieder der Genossenschaft nicht ohne sachlichen 7 - 5 - Grund anders zu behandeln als andere Mitglieder. Im vorliegenden Fall habe die Klägerin wegen der mit den Modernisierungsmaßnahmen einhergehenden Beeinträchtigungen von ihrem - unabdingbaren - Recht auf Minderung der Mie- te nach § 536 BGB Gebrauch gemacht, während die anderen Mitglieder der Genossenschaft im Interesse der Genossenschaft von einer möglichen Minde- rung abgesehen hätten. Damit habe die Klägerin selbst einen Unterschied ge- schaffen zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft, an den die Genos- senschaft unterschiedliche Folgen knüpfen könne, ohne gegen das Verbot von Willkür zu verstoßen. Die Beklagte habe daher von dem ihr nach § 558 BGB zustehenden Recht zur Mieterhöhung in zulässiger Weise Gebrauch gemacht; ein Ermessensfehlgebrauch oder -missbrauch liege nicht vor. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom- men, dass der Beklagten der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung der Grundmiete auf 410,34 € ab dem 1. Juni 2006 zusteht. Das Mieterhöhungsverlangen verstößt weder gegen das genossenschaftsrechtliche Gebot zur Gleichbehandlung der Mitglieder der Genossenschaft noch gegen die genossenschaftsrechtliche Treuepflicht der Beklagten oder gegen deren Satzung. 8 1. Mit Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der gel- tend gemachte Anspruch der Beklagten auf Zustimmung der Klägerin zur Erhö- hung der Grundmiete nach § 558 BGB zu beurteilen ist. Denn bei dem genos- senschaftsrechtlichen Nutzungsvertrag vom 27. April 1971 handelt es sich der Sache nach um einen Mietvertrag (vgl. Senatsurteil vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691, unter II). 9 - 6 - 2. Die formellen und materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB für das Zustimmungsbegehren der Beklagten sind nach den rechtsfehlerfreien, von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt. 10 11 3. Dem Anspruch der Beklagten aus § 558 BGB steht das genossen- schaftsrechtliche Gebot der Gleichbehandlung der Mitglieder der Genossen- schaft nicht entgegen. Mit dem nur gegenüber der Klägerin geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Beklagte, anders als die Revision meint, nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz oder gegen ihre genossenschaftsrechtliche Treuepflicht. a) Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz gilt nicht nur für die sich aus der Mitgliedschaft ergebenden Beziehungen zwischen der Genos- senschaft und ihren Mitgliedern, sondern auch für die Rechte und Pflichten, die sich für die einzelnen Mitglieder aus der Inanspruchnahme von Genossen- schaftseinrichtungen ergeben (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960 - II ZR 24/58, NJW 1960, 2142). Er fordert im genossenschaftlich geprägten Mietverhältnis eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmieter (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 98; Börstinghaus, jurisPR-Mietrecht 2/2009, Anm. 4; Keßler, Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz im Recht der Woh- nungsgenossenschaften, in: Genossenschaftliches Nutzungsverhältnis und Mietrecht, 2003, S. 38 f.). Die Genossenschaft und ihre Organe sind daher be- rechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differen- zieren (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO; Börstinghaus, aaO; Keßler, aaO: "Relative Gleichbehandlung"; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO). 12 - 7 - b) Eine Verletzung des Gleichbehandlungsgrundsatzes kann zwar den Anspruch begründen, die benachteiligten Genossen so zu stellen, wie die be- vorzugten Mitglieder gestellt worden sind (BGH, Urteil vom 11. Juli 1960, aaO, Ls.). Ein solcher Anspruch steht der Klägerin aber nicht zu. Denn das Beru- fungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Beklagte mit dem auf die Klägerin beschränkten Erhöhungsverlangen nicht gegen den genossenschaftli- chen Gleichbehandlungsgrundsatz verstößt. Da die Klägerin - als einziges Mit- glied der Genossenschaft - die Miete wegen der durch die Bauarbeiten verur- sachten Beeinträchtigungen gemindert hat, hat sie keinen Anspruch darauf, dass die Beklagte ihr gegenüber auf das - nach § 558 BGB berechtigte - Miet- erhöhungsverlangen ebenso verzichtet wie gegenüber den anderen Genossen- schaftsmietern, die ebenfalls zur Mietminderung berechtigt waren, darauf aber verzichtet haben (ebenso Börstinghaus, aaO; Krautschneider, WuM 2006, 184). 13 aa) Die Revision meint dagegen, die Beklagte dürfe die allein von der Klägerin vorgenommene Minderung der Miete nicht zum Anlass für eine Mieter- höhung nur gegenüber der Klägerin nehmen. Dies trifft nicht zu, auch wenn die Klägerin unstreitig zur Minderung berechtigt war und das Minderungsrecht un- abdingbar ist (§ 536 Abs. 4 BGB). Die Beklagte hat das Minderungsrecht der Klägerin nicht in Frage gestellt; sie hat die Minderung akzeptiert. Aus der Be- rechtigung der Klägerin zur Minderung folgt aber nicht, dass es der Beklagten verwehrt wäre, auf die berechtigte Minderung seitens der Klägerin mit einem - nach § 558 BGB berechtigten - Mieterhöhungsverlangen zu reagieren. 14 Das Minderungsrecht nach § 536 BGB ist zwar unabdingbar (§ 536 Abs. 4 BGB); gleichwohl kann der Mieter auf eine konkrete, aus einem be- stimmtem Anlass gerechtfertigte Minderung verzichten. Die Beklagte hatte der Klägerin im Schreiben vom 4. Januar 2006 in Aussicht gestellt, dass sie gegen- über der Klägerin - ebenso wie gegenüber den anderen Genossenschaftsmie- 15 - 8 - tern - von einer Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsar- beiten absehen wird, wenn die Klägerin - ebenso wie die anderen Genossen- schaftsmieter - auf eine Minderung verzichtet. Damit hatte die Klägerin die Wahl zwischen einer Minderung, zu der sie berechtigt war, und einem freiwilligen Ver- zicht der Beklagten auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung. Es liegt kein Verstoß gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz darin, dass sich die Be- klagte gegenüber der Klägerin ebenso verhielt wie gegenüber den anderen Ge- nossenschaftsmietern, die ebenso wie die Klägerin vor der Wahl standen, auf eine Minderung zu verzichten oder eine Mieterhöhung in Kauf zu nehmen. Wenn sich die Klägerin für die Minderung entschied, so hat sie keinen Anspruch auf den von der Beklagten angebotenen Verzicht auf eine Mieterhöhung. Die Klägerin kann unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung mit den anderen Genossenschaftsmietern nicht verlangen, in den Genuss sowohl der Mietmin- derung als auch des freiwilligen Verzichts der Beklagten auf eine nach § 558 BGB zulässige Mieterhöhung zu kommen (ebenso Börstinghaus, aaO). bb) Entgegen der Auffassung der Revision ist die von der Beklagten nunmehr begehrte Mieterhöhung auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer übermäßigen Reaktion unzulässig. Zwar hat die Klägerin aufgrund der dauer- haften Mieterhöhung ab dem 1. Juni 2006 im Ergebnis mehr an Miete zu zahlen als den Betrag, um den sie die Miete für November 2005 gemindert hat. Auch dies ist aber die von der Klägerin hinzunehmende Folge ihrer eigenen Ent- scheidung gegen das Angebot der Beklagten, von einer Mieterhöhung nach § 558 BGB abzusehen, wenn die Klägerin ebenso wie die anderen Genossen- schaftsmitglieder auf eine Mietminderung verzichtete. Die Beklagte ist auch nicht verpflichtet, die erhöhte Miete nur so lange zu verlangen, bis sie die ge- minderten Beträge wieder erhalten hat (aA Krautschneider, aaO). Für eine der- artige zeitliche Beschränkung des Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhö- hung bietet § 558 BGB keinen Raum. 16 - 9 - 4. Entgegen der Auffassung der Revision folgt die Unzulässigkeit der Mieterhöhung auch nicht aus § 15 Abs. 1 Buchst. b der Satzung. Um Gemein- schaftshilfe im Sinne der Satzung geht es hier nicht. Der freiwillige Verzicht aller Mitglieder der Genossenschaft - mit Ausnahme der Klägerin - auf eine Minde- rung der Miete stellt, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, keine Gemeinschaftshilfe im Sinne dieser Satzungsbestimmung dar. 17 Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 06.10.2006 - 201 C 194/06 - LG Köln, Entscheidung vom 08.05.2008 - 1 S 387/06 -

BGH VIII ZR 108/2016.12.2020 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 192/03 Verkündet am: 7. Juli 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB §§ 242 Ba, 812 Abs. 1; MHG § 2 Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereichung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (im Anschluß an Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröf- fentlichung vorgesehen). BGH, Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03 - LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren nach Verzicht auf Schriftsatzfrist am 14. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Wiechers sowie die Richterin Her- manns für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 16 des Landgerichts Hamburg vom 27. Mai 2003 unter Zurückwei- sung des Rechtsmittels im übrigen teilweise aufgehoben. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 17. Dezember 2002 im Kostenpunkt und insoweit abgeändert, als der Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin einen Betrag von mehr als 2.764,04 € nebst Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16. Mai 2002 zu zahlen. Im Umfang der Abänderung wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 1/4 und der Beklagte zu 3/4 zu tragen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren haben die Klägerin zu 1/5 und der Beklagte zu 4/5 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte vermietete der Klägerin ab dem 1. Juli 1978 eine 3-Zimmer- Wohnung in H. , U. straße . Die Größe der Wohnfläche ist im Miet- vertrag nicht angegeben. Die Netto-Kaltmiete betrug ursprünglich 400 DM; sie wurde in der Folgezeit mehrfach erhöht. Mit Schreiben vom 19. Dezember 1994 verlangte der Beklagte unter Be- rufung auf den örtlichen Mietspiegel die Zustimmung der Klägerin zur Erhöhung der monatlichen Miete von 988,65 DM auf 1.081,- DM. Dabei waren die ortsüb- liche Nettokaltmiete mit 10,81 DM/m2 und die Wohnungsgröße mit 100 m2 aufgeführt. Die Klägerin stimmte dem Verlangen zu und entrichtete ab dem 1. März 1995 die erhöhte Miete. Mit Schreiben vom 12. Dezember 1997 forderte der Beklagte - wiederum unter Bezugnahme auf den Mietspiegel und Zugrundelegung einer Wohnungsgröße von 100 m2 - die Zustimmung der Klägerin zu einer Mieterhöhung auf 12,06 DM/m2. Die Klägerin erteilte abermals ihre Zustimmung und zahlte ab dem 1. März 1998 eine Nettomiete von 1.206,- DM pro Monat. Entgegen den Angaben in den beiden Mieterhöhungsverlangen ist die von der Klägerin angemietete Wohnung nicht 100 m2, sondern nur 87,63 m2 groß. Dies wurde der Klägerin erst nachträglich bekannt. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin Rückzahlung des ihrer Ansicht nach zuviel gezahlten Mietzinses für die Zeit vom 1. Januar 1997 bis 31. Januar 2001 in Höhe von umgerechnet 3.663,02 €; seit Februar 2001 entrichtet sie nur noch eine der tatsächlichen Wohnfläche entsprechende niedrigere Miete. Die Kläge- rin ist der Auffassung, ausschlaggebend für die Berechnung der geschuldeten Miete sei die geringere tatsächliche Wohnfläche, so daß sich unter Berücksich- tigung der ortsüblichen Miete von 10,81 DM/m2 bis Februar 1998 und von 12,06 DM/m2 ab dem 1. März 1998 sowie unter Anrechnung eines Mietrück- - 4 - standes von 237,76 DM der eingeklagte Betrag ergebe. Die am 20. Dezember 2001 bei Gericht eingegangene Klage ist dem Beklagten am 29. Januar 2002 zugestellt worden. Der Beklagte macht mit seiner Widerklage unter anderem behauptete weitere Mietrückstände für die Zeit von Februar 2001 bis Mai 2002 geltend. Hinsichtlich der von der Klägerin geltend gemachten Rückzahlungsan- sprüche für 1997 hat er die Einrede der Verjährung erhoben. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 3.505,22 € nebst Zinsen stattgegeben und festgestellt, daß der Rechtsstreit hinsichtlich eines Betrages von 237,76 DM in der Hauptsache erledigt ist. Auf die Widerklage, mit der der Beklagte einen Betrag von 1.130,89 €, im wesentlichen für rückständige Miete für die Monate Februar 2001 bis Mai 2002, begehrt hat, hat das Amtsgericht die Klägerin zur Zahlung von 135,40 € nebst Zinsen verurteilt. Im übrigen hat das Amtsgericht Klage und Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Beru- fung des Beklagten zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgt der Beklagte sein Begehren zu Klage und Widerklage weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Parteien seien bei der Berechnung der Mieterhöhung einem gemein- schaftlichen Kalkulationsirrtum unterlegen. Aufgrund der Berücksichtigung einer zu großen Wohnfläche seien sie zu einem Ergebnis gekommen, das sie in Kenntnis der wahren Grundlage nicht vereinbart hätten. Die Berechnung sei deshalb nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage an- - 5 - zupassen und zu berichtigen, da die Grenze der Zumutbarkeit überschritten sei. Bei der hier gegebenen Abweichung der Wohnfläche von 12,37 m2 sei es ge- rechtfertigt, die Miete - auch rückwirkend - der tatsächlichen Wohnungsgröße anzupassen. Dies sei für den Beklagten nicht unzumutbar, da er im Ergebnis das behalte, was er bei Kenntnis der tatsächlichen Wohnfläche verlangt und bekommen hätte. II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand, so daß die Revision des Beklagten teilweise Erfolg hat. Der Klägerin steht zwar gegen den Beklagten unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) ein Anspruch auf Rückzahlung wegen zuviel gezahlter Miete zu; dieser Anspruch ist jedoch nur in Höhe von 2.764,04 € begründet. Der Beklagte kann über die ihm auf die Widerklage zuerkannten Beträge von 135,40 € hinaus keine Ansprüche gegen die Klägerin geltend machen. Die Klägerin hat die Miete rechtsgrundlos gezahlt, soweit die in den Mieterhöhungsverlangen des Beklagten vom 19. Dezember 1994 und vom 12. Dezember 1997 angegebene Wohnfläche die tatsächliche Wohnungsgröße übersteigt und die Klägerin die Miete in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung der Fläche entrichtet hat. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß bei der Angabe einer zu großen Wohnfläche als Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Miete in einem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG, der hier noch anwendbar ist (Art. 229 § 3 Abs. 1 Ziff. 2 EGBGB), nicht die im Erhö- hungsverlangen zugrunde gelegte Wohnfläche, sondern die tatsächliche, gerin- gere Größe der Wohnung maßgeblich ist, wenn es sich um eine erhebliche, nämlich, wie der Senat entschieden hat, um eine Abweichung von mehr als - 6 - 10 % handelt (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentli- chung bestimmt, zur Frage der Mietminderung bei einer im Mietvertrag angege- benen falschen Wohnungsgröße). Dies gilt jedenfalls dann, wenn die unzutref- fende Flächenangabe bereits im Mietvertrag enthalten ist und die fehlerhaften Daten unverändert in einem Mieterhöhungsverlangen verwendet werden (vgl. OLG Hamburg, WuM 2000, 348; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 523; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 62; Sternel, Mietrecht Ak- tuell, 5. Aufl., Rdnr. 593; Staudinger/Emmerich (1997) Art. 3 WKSchG II § 2 MHRG Rdnr. 70). Dieselben Grundsätze sind aber auch für den Fall heranzu- ziehen, daß - wie hier - im Mietvertrag eine bestimmte Wohnfläche nicht aufge- führt ist. § 2 MHG (jetzt: § 558 BGB) soll es dem Vermieter ermöglichen, eine am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Wird der Berechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde gelegt, so könnte der Vermieter damit einen Miet- zins erzielen, der über der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen lä- ge. Dies soll durch die Vorschrift gerade verhindert werden. 2. Dabei kann dahinstehen, ob ein Mieterhöhungsverlangen, das irrtüm- lich eine zu große Wohnfläche angibt, bereits formell unwirksam ist. a) Geht man von einer formellen Wirksamkeit des Verlangens aus (vgl. für den Fall der Überschreitung der im Mietspiegel angegebenen Mietzinsspan- ne Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379) und stimmt der Mieter diesem Verlangen in Unkenntnis der wahren Wohnungsgröße zu, so unterliegen die Parteien einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum, der nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu behandeln ist (Senatsurteil vom 4. April 1973 - VIII ZR 191/72, WM 1973, 677 unter IV 2; LG Hamburg, NZM 2000, 1121; für die Neufassung des § 557 BGB ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 BGB Rdnr. 68). Eine - 7 - Anpassung der getroffenen Vereinbarung ist hier geboten, da die angegebene Wohnfläche von 100 m2, nach der die verlangte Miete berechnet wurde, und die tatsächliche Größe von 87,63 m2 um mehr als 10 % voneinander abweichen (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 aaO unter II 2). Eine derartige Abwei- chung ist in aller Regel als Mangel im Sinne des § 537 BGB a.F. (jetzt: § 536 BGB) anzusehen, ohne daß der Mieter darüber hinaus eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch darle- gen muß (Senatsurteil vom 24. März 2004 aaO unter II 2 b). In diesem Fall ist dem Mieter das Festhalten an der Vereinbarung nicht zumutbar, während dem Vermieter ein Abgehen von dem Vereinbarten angesonnen werden kann (BGH, Urteil vom 23. Februar 1995 - IX ZR 29/94, NJW 1995, 1425 unter II 2 e). Zwar kommt bei Dauerschuldverhältnissen eine Anpassung regelmäßig nur für die Zukunft in Betracht (BGHZ 58, 355, 363). Hier ist jedoch ausnahmsweise eine Rückwirkung geboten, da die Geschäftsgrundlage bereits im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens vom 19. Dezember 1994 unrichtig war (Senat, Urteil vom 10. November 1993 - VIII ZR 119/92, NJW 1994, 576 unter II 1). Dabei ist auch zu berücksichtigen, daß schützenswerte Interessen des Beklagten einer rückwirkenden Anpassung nicht entgegenstehen. Die zuverlässige Ermittlung der tatsächlichen Wohnungsgröße ist grundsätzlich Aufgabe des Vermieters. Er hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietver- trag in einem Mieterhöhungsverlangen oder einer Betriebskostenabrechnung zu tragen. Der Mieter braucht sich daher nicht an einer Mieterhöhungsvereinba- rung festhalten zu lassen, die er im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben des Vermieters über die Größe der Wohnung geschlossen hat und die - würde sie nicht korrigiert werden - letztlich zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Vermieters aufgrund einer deutlich überhöhten Miete führen würde. Eine Anpassung des Mietzinses nach § 242 BGB ist anhand der tatsäch- lichen Wohnungsgröße und des in dem Mieterhöhungsverlangen des Beklagten - 8 - angegebenen Mietpreises pro Quadratmeter vorzunehmen. Entgegen der An- sicht des Berufungsgerichts kann dies jedoch im vorliegenden Fall nicht dazu führen, daß für die Zeit von Januar 1997 bis einschließlich Februar 1998 die so ermittelte ortsübliche Miete hinter dem bisher vereinbarten und gezahlten Miet- zins von 988,65 DM zurückbleibt. Ist ein Mieterhöhungsverlangen wirksam, so widerspricht es in der Regel Treu und Glauben, wenn aufgrund einer Anpas- sung des Vertrages rückwirkend die zuvor geschuldete und von keiner Ver- tragspartei angegriffene Miete herabgesetzt werden würde. Der Mietzins ist damit für die Zeit von Januar 1997 bis einschließlich Februar 1998 auf 988,65 DM zu verringern, für den darauffolgenden Zeitraum von März 1998 bis Januar 2001 mit dem Berufungsgericht auf 1.056,82 DM. b) Ist das Mieterhöhungsverlangen des Beklagten aufgrund der Angabe einer falschen Wohnfläche dagegen schon als formell unwirksam anzusehen, so ist zwischen den Parteien weder im Jahr 1994 noch im Jahr 1997 eine Miet- erhöhung nach § 2 MHG wirksam vereinbart worden. Auch in diesem Fall be- trug die geschuldete Miete 988,65 DM für die Zeit von Januar 1997 bis ein- schließlich Februar 1998, für die darauffolgende Zeit jedenfalls nicht mehr als die von der Klägerin zugestandenen 1.056,82 DM. Dies gilt auch dann, wenn man in dem Mieterhöhungsverlangen - dessen formelle Unwirksamkeit unter- stellt - und der anschließenden vorbehaltlosen Zustimmung eine nach § 10 Abs. 1 2. Halbs. MHG wirksame Vereinbarung über eine Mieterhöhung sieht (Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c). Eine solche Vereinbarung wäre wiederum aufgrund eines gemeinsamen Kalkulationsirrtums zustande gekommen, so daß der Mietzins gemäß den obi- gen Ausführungen anzupassen wäre. 3. Ansprüche der Klägerin auf Rückzahlung des Mietzinses für das Jahr 1997 sind jedoch verjährt. Zwar enthält das Berufungsurteil hierzu keine Aus- - 9 - führungen. Da weiterer Sachvortrag der Parteien jedoch nicht zu erwarten ist, kann der Senat die erforderlichen Feststellungen selbst treffen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückzahlung regel- mäßig wiederkehrender Leistungen wie der Miete unterliegen der vierjährigen Verjährungsfrist des § 197 BGB a.F., der hier noch anwendbar ist (Art. 229 § 6 Abs. 1 EGBGB). Danach sind Rückzahlungsansprüche für die im Jahr 1997 gezahlte Miete, da eine Unterbrechung oder Hemmung nicht eingetreten ist, mit Ablauf des 31. Dezember 2001 verjährt. Die am 20. Dezember 2001 eingereichte, aber erst am 29. Januar 2002 zugestellte Klage hat den Eintritt der Verjährung mit Ablauf des 31. Dezember 2001 nicht gehindert. Zwar tritt gemäß § 167 ZPO, § 270 Abs. 1 ZPO a.F. die Hemmung beziehungsweise Unterbrechung bereits mit Eingang der Klage ein, wenn die Zustellung demnächst erfolgt. Die Fristüberschreitung von 29 Tagen war aber nicht mehr so geringfügig, daß sie auch bei Verschulden der Klägerin unschädlich gewesen wäre. Als geringfügig in diesem Sinne wird eine Verzöge- rung von 12 bis 14 Tagen, jedoch nicht von vier Wochen angesehen (Senatsur- teil vom 29. September 1983 - VIII ZR 31/83, NJW 1984, 242 unter 2 a). Im vor- liegenden Fall ist die eingetretene Verzögerung von der Klägerin zu vertreten. In der Klageschrift war als Zustellungsadresse des Beklagten fälschlich die An- schrift der Hausverwaltung mit dem Zusatz "c/o" angegeben. Diese Zustellung scheiterte, da der Beklagte dort nicht anzutreffen war. Grundsätzlich muß sich die klagende Partei vergewissern, unter welcher Anschrift der Beklagte erreich- bar ist. Reicht sie eine Klageschrift erst kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist ein, muß sie besondere Sorgfalt darauf verwenden, daß die Anschrift auch zutrifft (BGH, Urteil vom 25. Februar 1971 - VII ZR 181/69, NJW 1971, 891 unter 4 b). Dies hat die Klägerin versäumt. Hinzu kommt, daß sich der Prozeßbevollmäch- tigte des Beklagten bereits vorprozessual mit Schreiben vom 19. Februar 2001 als zustellungsbevollmächtigt für eine eventuelle Klage angegeben hatte, so - 10 - daß der Prozeßbevollmächtigte des Beklagten bereits in der Klageschrift hätte benannt werden können. 4. Die Klägerin hat damit Rückzahlungsansprüche aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB nur für die im Zeitraum von Januar 1998 bis Januar 2001 überzahlte Miete. Ausgehend von Zahlungen in Höhe von 1.081 DM für die Mo- nate Januar und Februar 1998 sowie einer geschuldeten monatlichen Miete von 988,65 DM errechnet sich eine Rückforderung von 92,35 DM monatlich und von 184,70 DM für zwei Monate. Für die Monate März 1998 bis Januar 2001 belie- fen sich die monatlichen Zahlungen auf 1.206 DM, die geschuldete Miete auf nicht mehr als 1.056,82 DM. Damit bestehen Rückzahlungsansprüche von mo- natlich 149,18 DM, mithin für den Zeitraum von März 1998 bis Januar 2001 von 5.221,30 DM. Insgesamt stehen der Klägerin damit Bereicherungsansprüche in Höhe von 5.406,- DM oder umgerechnet 2.764,04 € zu. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, daß die Widerklage des Be- klagten über die zuerkannten Beträge von 50,52 € (Mietrückstände der Klägerin für die Monate Februar 2001 bis Mai 2002) und 84,88 € (Schadensersatz) kei- nen Erfolg hat, da die Klägerin eine mit der Widerklage verfolgte höhere Miete nicht schuldet. - 11 - III. In dem Umfang, in dem die Revision begründet ist, hat der Senat das Be- rufungsurteil aufgehoben und, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen (§ 563 Abs. 3 ZPO). Soweit der Beklagte darüber hinaus Klageabweisung auch im übrigen begehrt und seine Widerklage weiterverfolgt, ist die Revision zurückzuweisen. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Wiechers Hermanns

§ 535§ 556§ 558

BGH VIII ZR 236/1818.12.2019 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2020:161220UVIIIZR108.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 108/20 Verkündet am: 16. Dezember 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 4. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 2. April 2020 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 10. Dezember 1980 eine - damals öffentlich geförderte - 77 qm große Wohnung in Köln. Nach dem damaligen Mietvertrag waren neben der Grundmiete lediglich die Kosten für Heizung, Wasser Entwässerung, Aufzug und Treppenreinigung gesondert umzu- legen (Teilinklusivmiete). Im Jahr 2006 beanspruchte die Klägerin eine Nebenkostennachforderung in Höhe von 131,46 €, die sie auf der Grundlage einer Abrechnung sämtlicher Nebenkosten (und nicht nur der ursprünglich als gesondert umlegbar vereinbar- ten) errechnet hatte. In dem rechtskräftig gewordenen Urteil des Amtsgerichts Köln vom 5. September 2006, das ihr diesen Betrag zugesprochen hat, ist in den 1 2 - 3 - Gründen ausgeführt, dass das Gericht "von einer wirksamen Umstellung der Mietstruktur dahin ausgehe, dass alle Nebenkosten abgerechnet werden könn- ten, da die Klägerin unbestritten vorgetragen habe, dass die Nebenkosten seit der Umstellung so ohne Beanstandung abgerechnet worden seien". In den Jahren 2016 und 2017 verlangte die Klägerin eine Erhöhung der Grundmiete "netto kalt", der der Beklagte jeweils zustimmte. Mit Schreiben vom 27. August 2018 begehrte die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu einer Erhöhung der Grundmiete von 408,56 € um 19,36 € ab 1. November 2018. Die in diesem Schreiben angegebenen Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten sollten dabei unverändert bleiben. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist in dem Mieterhöhungsbegehren anhand des Mietspiegels mit 8,42 € je qm angegeben. Die begehrte erhöhte Grundmiete ist in dem Erhöhungs- verlangen mit 5,56 € je qm angegeben. Zwischen den Parteien steht nicht in Streit, dass die begehrte erhöhte Grundmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederher- stellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht sei zwar an sich zutreffend davon ausgegangen, dass ein Mieterhöhungsverlangen im Fall einer Teilinklusivmiete formell unwirksam sei, wenn es mit einem Nettomieten ausweisenden Mietspiegel begründet werde, ohne dass die in der Teilinklusivmiete enthaltenen Nebenkosten herausgerech- net und gesondert ausgewiesen seien. Hier sei aber zu einem früheren Zeitpunkt eine Umstellung der Mietstruktur von einer Teilinklusivmiete auf eine Grundmiete und gesonderter Abrechnung sämtlicher Nebenkosten erfolgt. Eine dahingehende stillschweigende Vereinba- rung sei dem Verhalten der Mietvertragsparteien im Anschluss an das Urteil des Amtsgerichts im Jahre 2006 zu entnehmen. Denn die Klägerin habe nachfolgend jeweils sämtliche Nebenkosten gesondert abgerechnet, ohne dass der Beklagte dies beanstandet habe. Darüber hinaus habe er den Mieterhöhungsbegehren aus den Jahren 2016 und 2017 entsprochen, was als Zustimmung beziehungs- weise Billigung der Mietstruktur anzusehen sei. Angesichts der bereits erfolgten Umstellung der Mietstruktur auf eine Nettomiete unterliege das Mieterhöhungs- verlangen der Klägerin keinen Bedenken in formeller Hinsicht. 6 7 8 9 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Das Mieterhöhungsbegehren der Klägerin vom 27. August 2018 ist for- mell ordnungsgemäß, denn es wird den Begründungsanforderungen des § 558a BGB gerecht, indem es die begehrte erhöhte (Grund-)Miete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel erläutert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es insoweit nicht darauf an, ob im Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens weiterhin die im ur- sprünglichen Mietvertrag vereinbarte Teilinklusivmiete galt. Denn das Mieterhö- hungsbegehren vom 27. August 2018 ist auch dann ordnungsgemäß begründet (§ 558a BGB), wenn es seit Abschluss des Mietvertrags nicht zu einer Änderung der Mietstruktur gekommen sein sollte, so dass die Klägerin weiterhin nur die im damaligen Mietvertrag aufgeführten Betriebskosten wirksam umlegen könnte. a) Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungs- begehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechti- gung - zumindest im Ansatz - zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu ver- meiden. Deshalb muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter konkrete Hin- weise zur sachlichen Berechtigung des Begehrens geben, damit der Mieter es innerhalb der Überlegungsfrist zumindest im Ansatz überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er seine Zustimmung ohne eine gerichtliche Ausei- nandersetzung mit dem Vermieter erteilt (Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, NZM 2020, 459 Rn. 15; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12, st. Rspr.). 10 11 12 13 - 6 - Hierzu ist es erforderlich, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieter- höhung durch nähere Hinweise nach § 558a Abs. 2 BGB auf die ortsübliche Ver- gleichsmiete - etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 1 Nr. 1 BGB) - begründet wird. b) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsschreiben der Klägerin gerecht, indem es ausführt, dass sich die Grundmiete - bei unveränderten Vorauszahlungen für Heizung und Betriebskosten - von bisher 408,56 € ab dem 1. November 2018 auf 427,92 € erhöhen soll. Des Weiteren enthält das Mieter- höhungsbegehren unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel nähere Aus- führungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete der streitigen Wohnung, die mit 8,42 € je qm beziffert wird. Angaben dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten waren, bedurfte es ebenso wenig wie einer Heraus- rechnung solcher Kosten. Denn nach der Rechtsprechung des Senats (Senats- urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 11) bedarf es einer solchen Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebs- kosten nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete. In einem solchen Fall kann der Mieter nämlich die Berechtigung des Miet- erhöhungsbegehrens insoweit nicht überprüfen, als es die genannte ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Deshalb ist es in derartigen Fällen erforderlich, dass 14 15 16 17 - 7 - der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten macht. Diese kann er dann entweder von der Teilinklusivmiete abziehen und die so "bereinigte" Miete der im Mietspiegel aus- gewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen oder alternativ die Mietspiegelmiete um den Betriebskostenanteil erhöhen und den so ermittelten Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete gegenüberstellen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 Rn. 13; vom 20. Januar 2020 - VIII ZR 141/09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.). Vorliegend war ein derarti- ges Rechenwerk indes - wie ausgeführt - nicht erforderlich, weil die begehrte er- höhte Miete von 5,56 € je qm weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,42 € je qm lag. c) Entgegen der Auffassung der Revision fehlt es dem Mieterhöhungsbe- gehren der Klägerin auch nicht deshalb an einer ausreichenden Begründung im Sinne des § 558a BGB, weil es untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden gewesen wäre und der Beklagte deshalb nicht hätte er- kennen können, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, NJW 2010, 2945 Rn. 10 ff.). Ein solches Angebot hat die Klägerin nicht abgegeben. Das Mieterhö- hungsverlangen enthält schon keinerlei Angaben dazu, welche Betriebskosten im Mietverhältnis der Parteien gesondert umlegbar sind. Erst recht ist - selbst bei Unterstellung einer fortbestehenden Teilinklusivmiete wie zu Beginn des Mietver- hältnisses - nicht ansatzweise erkennbar, dass die Klägerin mit dem Mieterhö- hungsbegehren auch eine vertragliche Änderung der Mietstruktur in der Weise erstrebte, dass nunmehr auch bisher in der Grundmiete enthaltene Betriebskos- ten gesondert umgelegt werden dürften. 18 19 - 8 - d) Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass - sofern es entscheidend auf die Frage einer bereits in der Vergangenheit vorgenommenen Änderung der Mietstruktur angekommen wäre - ein Hinweis an die Parteien bezüglich der Mög- lichkeit einer wirksamen Umstellung der Mietstruktur durch einseitige Erklärung des Vermieters nach § 10 WoBindG während der Zeit der Mietpreisbindung in Betracht gekommen wäre (zu einem vergleichbaren Fall siehe etwa Senatsurteil von 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09, aaO Rn. 14 f.). Schon im amtsgerichtlichen Urteil aus dem Jahr 2006 klingt an, dass es (wovon auch das Berufungsgericht letztlich ausgehen dürfte) offenbar lange Zeit zuvor eine Umstellung der Miete gegeben habe und die Nebenkosten danach unbeanstandet umfassend abge- rechnet worden seien. Es liegt nahe, dass es sich dabei um eine Umstellung nach § 10 WoBindG noch während der Zeit der Preisbindung handelte, die dem Ver- mieter die Möglichkeit gab, einerseits die Grundmiete um den Betrag der bisher darin enthaltenen Betriebskosten zu ermäßigen und dafür andererseits die Be- triebskosten insgesamt gesondert umzulegen. 20 - 9 - 2. Die materiellen Voraussetzungen der gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung (ortsübliche Vergleichsmiete, Sperrfrist, Wartefrist, Kappungs- grenze) stehen zwischen den Parteien nicht in Streit. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 19.07.2019 - 221 C 28/19 - LG Köln, Entscheidung vom 02.04.2020 - 6 S 163/19 - 21

BGH VIII ZB 74/1630.01.2018 · VIII. Senat

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ECLI:DE:BGH:2019:181219UVIIIZR236.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 236/18 Verkündet am: 18. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf entsprechende Entgelte mindestens dreier vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB), ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Ver- gleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18 - LG Lübeck AG Ahrensburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 11. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 14. Juni 2018 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Zustim- mung zu einer von der Klägerin begehrten Mieterhöhung. Die Beklagte ist seit dem Jahr 2009 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. O. . Die Wohnung ist Teil eines Gebäudekomplexes, für dessen Errichtung Fördermittel mit Bescheiden aus den Jahren 1966/1971 bewilligt wurden und die einer Preisbindung unterliegen. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 10. Februar 2016 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Mai 2016 von 342,94 € um 18,81 € auf insgesamt monatlich 361,75 €, was einer Miete von 5 €/qm ent- spricht, zuzustimmen. Das Schreiben nimmt zur Begründung des Erhöhungs- verlangens Bezug auf fünf Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 €/qm und 5,16 €/qm, bei denen es sich ebenfalls um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt. Die Beklagte verweigerte die Zustim- mung. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustim- mungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Lübeck, BeckRS 2018, 17259) hat zur Be- gründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interes- se, im Wesentlichen ausgeführt: Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens werde den formalen An- forderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB nicht gerecht. Zwar sei es hiernach möglich, zur Begründung eines Erhöhungsverlan- gens auf mindestens drei Vergleichswohnungen zu verweisen. Nach der Kon- zeption der §§ 558 ff. BGB kämen insoweit allerdings nur Wohnungen des preisfreien Wohnungsmarktes in Betracht. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Dies ergebe sich aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernis- ses. Durch dieses solle der Mieter in die Lage versetzt werden, ungefähr ab- schätzen zu können, ob die verlangte erhöhte Miete noch der maximal zulässi- gen ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 1 BGB entspreche oder die- se übersteige. Da gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB öffentlich geförderter Wohn- raum bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht zu bleiben habe, dürften entsprechende Wohnungen auch nicht als vergleichbare Wohnungen nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB herangezogen werden, weil durch deren Benennung Rückschlüsse auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht ge- zogen werden könnten. Dies gelte auch für den Fall, dass die Wohnung, bezüglich derer die Mieterhöhung begehrt werde - wie vorliegend - selbst preisgebunden sei. Auch bezüglich solcher Wohnungen sei der Maßstab für die Erhöhung der Miete al- lein der preisfreie Wohnungsmarkt, weshalb sich auch die zur Begründung des Erhöhungsverlangens herangezogenen Wohnungen in diesem Markt befinden müssten. Die Bezugnahme auf die von der Klägerin angeführten Wohnungen sei auch nicht deshalb zulässig, weil die Mieten für preisgebundene Wohnungen erfahrungsgemäß unter denjenigen preisfreier Wohnungen lägen. Ein derartiger Erfahrungssatz könne nicht angenommen werden, da auch öffentlich geförder- ter Wohnraum Marktkräften unterliege. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend 9 10 11 12 - 5 - gemachte Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, das Erhöhungsver- langen genüge nicht den formellen Voraussetzungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB, weil darin auf Vergleichswohnungen Bezug genommen wurde, die einer Preisbindung unterliegen. 1. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete, was hier der Fall ist, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB zur Begründung auch auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug genommen werden kann; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglich- keit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Pro- zesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechti- gung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden zu kön- nen, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (BVerfGE 79, 80, 85; Senatsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 13 14 15 - 6 - 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). Dabei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grund- recht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, 1380 unter II 2 b [noch zu § 2 Abs. 2 MHG]). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über Tatsachen ent- halten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhö- hung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benö- tigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zu- mindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NZM 2019, 852 Rn. 14; vom 17. Okto- ber 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). 2. Die vorgenannten Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen hat das Berufungsgericht überspannt, indem es angenommen hat, ein Vermieter könne als Vergleichswohnungen im Sinne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB stets nur preisfreien Wohnraum heranziehen. Bereits der Wortlaut der vorgenannten Vorschrift sieht eine solche Einschränkung nicht vor. Sie ergibt sich - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses. a) Zwar ist bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB solcher Wohnraum ausgenommen, bei dem die Miet- höhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist, was vorliegend auf sämtliche Vergleichswohnungen zutrifft. 16 17 18 - 7 - Hierauf abstellend wird - wie auch vom Berufungsgericht - die Auffas- sung vertreten, dass die Benennung von Wohnungen aus dem preisgebunde- nen Wohnungsmarkt generell nicht zur Begründung eines Erhöhungsverlan- gens nach § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB geeignet sei, weil eine Erhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sei, an deren Bildung preisgebundene Wohnungen gemäß § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht teilnähmen (vgl. OLG Schleswig, NJW 1984, 245 [zu § 2 Abs. 2 MHG]; AG Frankfurt (Oder), WuM 2012, 320, 321; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558a BGB Rn. 127; vgl. auch Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 50; Schneider in: Spielbauer/ Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558a BGB Rn. 106). b) Diese Ansicht verkennt jedoch, dass die Angabe von Vergleichswoh- nungen im Mieterhöhungsverlangen nicht dazu dient, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie soll vielmehr den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachzu- vollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleich- barkeit der Wohnungen zu überprüfen (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18; vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NJW-RR 2012, 710 Rn. 14; Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NJW-RR 2014, 1357 Rn. 3; vgl. hierzu auch BVerfG, NJW-RR 1993, 1485, 1486 sowie BayObLG, NJW-RR 1992, 455, 457; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG). Dem Mieter ist es hiernach - entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts - nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen; das Erhöhungsverlangen dient vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen. Denn anhand der Benennung der Wohnungen wird der Mieter nicht nur in die Lage versetzt, weitere Nachfor- 19 20 21 - 8 - schungen über die in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB benannten Wohnmerkmale der Vergleichswohnungen, sondern auch über die gezahlte Miete anzustellen. So besteht die Möglichkeit, zu ermitteln, ob es sich bei der Miete um eine Netto- kaltmiete, eine Pauschalmiete, eine Teilpauschalmiete (vgl. hierzu BVerfG, NJW-RR 1993, aaO) oder - wie vorliegend - um eine preisgebundene Miete handelt und wie die Mietbindung im Einzelfall ausgestaltet ist. c) Die hierzu erforderlichen Informationen wurden der Beklagten im Schreiben vom 10. Februar 2016 gegeben. Sie wurde hierdurch in die Lage versetzt, sich ein Bild davon zu machen, wie sich das gegenwärtige Mietniveau für vergleichbare Wohnungen nach den Ausführungen der Klägerin darstellt, und konnte diese Angaben - im Bedarfsfall durch Nachfrage bei der Klägerin zur Preisbindung der Vergleichswohnungen - überprüfen. Sie konnte Erwägun- gen dazu anstellen, inwieweit die Miete derjenigen, die sie für die eigene Woh- nung entrichtet, entweder gleicht oder ob diesbezüglich Unterschiede bestehen, die einer Zustimmung zur Mieterhöhung entgegenstehen. d) Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlan- gens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen kann, steht der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens - anders als das Berufungsgericht meint - nicht entgegen. Zum einen dient die Begründung des Erhöhungsverlangens, wie aufge- zeigt, nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zum anderen re- sultieren die Schwierigkeiten nicht in erster Linie aus der Benennung preisge- bundener Wohnungen, sondern ergeben sich daraus, dass der Angabe von entsprechenden Entgelten lediglich dreier vergleichbarer Wohnungen mangels valider Datengrundlage ohnehin ein begrenzter Erkenntniswert bezüglich der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zukommt (vgl. hierzu Staudinger/ 22 23 24 - 9 - V. Emmerich, aaO Rn. 45; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2019, § 558a Rn. 3). Demzufolge kann die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur drei Ver- gleichswohnungen ermittelt werden (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 28; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 25; BayObLG, aaO). Dieses Begründungsdefizit war dem Gesetzgeber bekannt, als er § 2 Abs. 2 Satz 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. De- zember 1974 (BGBl. I S. 3604) in § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsre- formgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) überleitete (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 90). An der bis dahin geltenden Rechtslage sollte dennoch aus- drücklich festgehalten werden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 54). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es tatsächlicher Feststellungen zur Begründetheit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Ent- 25 26 - 10 - scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Ahrensburg, Entscheidung vom 27.12.2016 - 47 C 796/16 - LG Lübeck, Entscheidung vom 14.06.2018 - 14 S 15/17 -

§ 558§ 559§ 561

BGH VIII ZR 44/1629.03.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:300118BVIIIZB74.16.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 74/16 vom 30. Januar 2018 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. Januar 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Klägerin gegen den Beschluss des Landgerichts Frankfurt (Oder) - 6. Zivilkammer - vom 26. Septem- ber 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis zu 500 € festge- setzt. Gründe: I. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in E. . Mit maschinell erstelltem Schreiben vom 23. November 2015 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete um 47 € auf eine Ge- samtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 432 € monatlich zum 1. Februar 2016 unter Verwendung des beigefügten Erklärungs- vordrucks zuzustimmen. Mit Schreiben vom 19. Januar und vom 1. Februar 2016 erinnerte die Klägerin die Beklagte an die Erteilung der Zustimmung. Die- se gab zwar keine schriftliche Erklärung ab, überwies aber am 15. Februar, 4. März und 6. April 2016 die Miete in Höhe von jeweils 432 €. 1 - 3 - Mit am 22. April 2016 beim Amtsgericht eingegangener - und am 30. April 2016 zugestellter - Klage hat die Klägerin die Zustimmung der Beklag- ten zur Mieterhöhung begehrt. Die Beklagte unterzeichnete die vorbereitete Zu- stimmungserklärung mit Datum vom 23. April 2016. Durch Schriftsatz vom 3. Mai 2016 hat die Klägerin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt er- klärt, nachdem ihr die Zustimmungserklärung - so ihre Darstellung - am 2. Mai 2016 zugegangen war. Die Beklagte hat unter Bezugnahme auf diesen Schrift- satz beantragt, der Klägerin die Kosten aufzuerlegen. Das Amtsgericht hat der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Ihre dagegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht im Hinblick auf die grundsätzliche Bedeutung zugelas- senen Rechtsbeschwerde begehrt die Klägerin, der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. II. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. 1. Die von dem Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde ist zwar nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zuläs- sig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde zuzu- lassen, ist für den Senat nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO unabhängig davon bindend, ob es die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, NJW-RR 2009, 425 Rn. 9; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3 mwN). Es ist daher unschädlich, dass - was das Beschwerde- 2 3 4 5 6 - 4 - gericht übersehen hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es - wie im Streitfall - um Fragen des materiellen Rechts geht (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10, WuM 2011, 242 Rn. 7; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, aaO Rn. 7; vom 14. Mai 2013 - VIII ZB 51/12, juris Rn. 6; jeweils mwN). 2. Die Rechtsbeschwerde ist jedoch unbegründet. a) Die Vorinstanzen haben die Kosten des Rechtsstreits der Klägerin auferlegt, da sie ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung voraussicht- lich unterlegen wäre. Denn die Beklagte habe durch die vor Klageeinreichung erfolgte dreimalige Zahlung der begehrten Gesamtmiete in Höhe von 432 € monatlich in konkludenter Form ihre Zustimmung zur verlangten Mieterhöhung erklärt und damit den sich aus § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB ergebenden Anspruch der Klägerin erfüllt. Die Zustimmungserklärung könne stillschweigend durch Zahlung der geforderten erhöhten Miete erfolgen. Ein Anspruch auf Erteilung einer schriftlichen Zustimmung ergebe sich nicht daraus, dass die Klägerin die Abgabe einer schriftlichen Erklärung gefordert habe. Wenn im Gesetz oder im Vertrag eine Form für die Abgabe der Willenserklärung nicht vorgesehen sei, dann könne der Empfänger dieser Erklärung die Form auch nicht einseitig vor- geben. Aus einer möglicherweise in dem nicht vorgelegten Mietvertrag verein- barten Schriftformklausel folge kein Anspruch auf Abgabe einer schriftlichen Zustimmungserklärung. b) Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen der Klägerin nach übereinstimmender Er- 7 8 9 - 5 - ledigungserklärung (§ 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO) die Kosten des Rechtsstreits auferlegt haben. Denn diese wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraus- sichtlich in der Sache unterlegen, weil die Beklagte durch ihr Zahlungsverhalten dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin bereits vor Klageerhebung wirksam zugestimmt hatte. aa) Nach der übereinstimmend erfolgten Erledigungserklärung der Par- teien ist über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen unter Be- rücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes auf der Grundlage einer summarischen Prüfung zu entscheiden. Insoweit kommt es vornehmlich darauf an, wem die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen gewesen wären, wenn die Hauptsache nicht einvernehmlich für erledigt erklärt worden wäre (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschluss vom 7. Mai 2007 - VI ZR 233/05, NJW 2007, 3429 Rn. 7 mwN). bb) Ohne Rechtsfehler hat das Beschwerdegericht angenommen, dass die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung bei Fortführung des Rechtsstreits abzuweisen gewesen wäre, weil die Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin bereits vor Klageeinreichung konkludent zugestimmt hatte. Das Ein- verständnis der Beklagten bedurfte zu seiner Wirksamkeit nicht einer Abgabe in schriftlicher Form. Für Mieterhöhungsvereinbarungen (Angebot nach §§ 558, 558a BGB und Annahme nach § 558b Abs. 1 BGB) gelten die allgemeinen Re- geln über Willenserklärungen und Verträge, so dass sie auch konkludent getrof- fen werden können (vgl. Senatsurteil vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II mwN). (1) Nach den Feststellungen des Beschwerdegerichts hat die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 23. November 2015 aufgefordert, mit Wirkung 10 11 12 - 6 - zum 1. Februar 2016 einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 47 € monatlich und damit einer Erhöhung der monatlichen Gesamtmiete auf 432 € zuzustimmen. Hierbei handelt es sich um einen Antrag (§ 145 BGB) auf Abschluss eines Än- derungsvertrages (Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 558b Rn. 3; § 558a Rn. 2; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 2; § 558b Rn. 3; MünchKommBGB/Artz, BGB, 7. Aufl., § 558b Rn. 3; vgl. auch BayObLG, NJW-RR 1993, 202 mwN [zu § 2 MHG]). Mit der Zustimmung des Mieters, die als Annahme eines solchen Änderungsantrags zu werten ist (Münch- KommBGB/Artz, aaO; Staudinger/V. Emmerich, aaO; jeweils mwN), kommt ei- ne den bisherigen Mietvertrag abändernde Mieterhöhungsvereinbarung zustan- de (Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14). (2) Rechtsfehlerfrei hat das Beschwerdegericht angenommen, dass die Beklagte das Angebot der Klägerin auf Erhöhung der bisherigen Miete um 47 € monatlich dadurch wirksam stillschweigend angenommen hat, dass sie den von der Klägerin geforderten Mieterhöhungsbetrag dreimal in Folge vorbehaltlos gezahlt hat. Die Zustimmungserklärung der Beklagten bedurfte nicht der Schrift- form. (a) Die Regelung des § 558b BGB schreibt, was auch die Rechtsbe- schwerde einräumt, eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor. Während das Erhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen ist, hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Erklärung der Zu- stimmung ein entsprechendes Formerfordernis nicht aufgestellt. Der Mieter kann sie daher sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen (vgl. Senatsur- teile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c aa [zu 13 14 - 7 - § 10 Abs. 1 MHG]; vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, aaO; vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122 Rn. 10). (b) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ergibt sich eine Ver- pflichtung, die Zustimmung schriftlich zu erklären, auch nicht aus einer im Miet- vertrag vereinbarten Schriftformklausel. (aa) In § 25 Abs. 1 des nicht vorgelegten Mietvertrags soll für Änderun- gen und Ergänzungen die Einhaltung der Schriftform vereinbart worden sein. Eine solche Schriftformklausel änderte - wie das Beschwerdegericht im Ergeb- nis zutreffend ausgeführt hat - an der Wirksamkeit der konkludenten Zustim- mung zur Mieterhöhung jedoch nichts. Zwar kommt im Falle der Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters ein Änderungs- vertrag zustande (Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, aaO). Ob eine nach den gesetzlichen Vorschriften der §§ 558 ff. BGB erfolgende Mieterhöhungsvereinbarung aber von einer vertraglichen Schriftformklausel er- fasst ist, kann dahin stehen (ablehnend mit beachtlichen Gründen LG München I, ZMR 2014, 460 Rn. 11; im Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, aaO wurde ein Schriftformerfordernis allerdings nur für das Mieterhö- hungsverlangen als solches verneint, die Formbedürftigkeit der Zustimmungs- erklärung war nicht Streitgegenstand). Denn selbst wenn dies der Fall wäre, hätte dies nicht zur Konsequenz, dass die Klägerin einen Anspruch auf Über- sendung einer schriftlichen Zustimmungserklärung gehabt hätte. (bb) Denn die Rechtsbeschwerde macht nicht geltend, dass die im Miet- vertrag enthaltene Schriftformklausel die Wirksamkeit von Vertragsänderungen von der Einhaltung der Schriftform abhängig mache (konstitutive Schriftform), sondern trägt lediglich vor, dass für solche Rechtsgeschäfte die gewillkürte 15 16 17 - 8 - Schriftform gelte und die hierdurch geschaffene Klarheit beiden Seiten zugute- komme. Da dem vereinbarten Schriftformerfordernis somit rein deklaratorischer Charakter zukommt, kann dahin stehen, ob eine konstitutive Schriftformklausel im Hinblick auf § 305b BGB überhaupt einer AGB-Kontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhielte. Die Einhaltung der deklaratorischen Schriftform ist nicht Gül- tigkeitsvoraussetzung eines von ihr erfassten Rechtsgeschäfts. Sie ist daher - unbeschadet der Frage, ob sie für Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB überhaupt gilt - weder für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters noch für die Zustimmungserklärung des Mieters von Bedeutung (Staudin- ger/V. Emmerich, aaO, § 558a Rn. 11a mwN). Der Vermieter könnte daher al- lenfalls - falls die Schriftform nicht abbedungen wäre, was offen bleiben kann - nachträglich eine dem § 126 BGB entsprechende Form, also die gemeinsame Unterzeichnung der bereits erfolgten Änderungsvereinbarung, verlangen (vgl. Senatsurteil vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, aaO). Einen solchen Anspruch erhebt die Klägerin aber nicht. (c) Entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde hat das Beschwer- degericht das beschriebene Verhalten der Beklagten rechtsfehlerfrei als kon- kludente Annahme des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin gewertet. (aa) Ob ein schlüssiges Verhalten als Willenserklärung zu werten ist, be- stimmt sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben (Senatsurteile vom 7. November 2001 - VIII ZR 13/01, BGHZ 149, 129, 134; vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 391/12, NJW 2014, 1951 Rn. 14) und ist bei Individualerklärungen - wie sie hier in Frage stehen - in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten (Senatsurteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 15). Das Revisionsgericht prüft insoweit lediglich nach, ob ge- setzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder 18 19 - 9 - allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 42; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35; vom 18. Oktober 2017 - VIII ZR 32/16, NJW 2018, 150 Rn. 17; jeweils mwN). (bb) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht entgegen der Auf- fassung der Rechtsbeschwerde nicht unterlaufen. Im Falle eines Mieterhö- hungsverlangens ist maßgebend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Um- stände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechts- bindungswillen und damit auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde (vgl. Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 391/12, aaO; vgl. auch Senats- urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 146/03, WuM 2004, 292 unter II 2 b). Dies hat das Berufungsgericht zutreffend bejaht. (cc) Auf das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 23. November 2015 und deren Erinnerungsschreiben vom 19. Januar 2016 und vom 1. Febru- ar 2016, mit dem diese eine letztmalige Erklärungsfrist bis zum 16. Februar 2016 setzte, überwies die Beklagte am 15. Februar, am 4. März und am 6. April 2016 vorbehaltlos jeweils die darin geforderte Miete in Höhe von 432 €. In An- betracht dieser Umstände und Abläufe ist es nicht zu beanstanden, dass das Beschwerdegericht das Verhalten der Beklagten als konkludente Annahme des Mieterhöhungsbegehrens bewertet hat. Denn jedenfalls eine mehrmalige vor- behaltlose Zahlung des erhöhten Mietzinses kann als schlüssig erklärte Zu- stimmung des Mieters gewertet werden (vgl. Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, aaO; vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, aaO). Dahinstehen 20 21 - 10 - kann in diesem Zusammenhang, ob schon in der erstmaligen Zahlung der er- höhten Miete die konkludente Zustimmung der Beklagten zu der geforderten Mieterhöhung gesehen werden kann (vgl. zum Meinungsstand Staudinger/ V. Emmerich, aaO, § 558b Rn. 5). Entgegen der Auffassung der Rechtsbe- schwerde kommt es für die Bewertung des Verhaltens der Beklagten als kon- kludente Zustimmung nicht entscheidend darauf an, ob sie ihren Dauerauftrag entsprechend geändert oder die erhöhte Miete im Wege einer jeweils zum Fäl- ligkeitstermin veranlassten Überweisung entrichtet hat. Denn in beiden Fällen war ein Tätigwerden der Beklagten erforderlich, das wiederum wegen Fehlens eines Rückforderungsvorbehalts tragfähige Rückschlüsse auf ihre Willensrich- tung zulässt. (dd) An der zutreffenden rechtlichen Bewertung des Verhaltens der Be- klagten als konkludente Annahme des Mieterhöhungsverlangens ändert auch der Einwand der Rechtsbeschwerde nichts, die Beklagte habe nicht den vollen Mieterhöhungsbetrag gezahlt, denn es sei zwischenzeitlich noch eine Betriebs- kostenerhöhung vorgenommen worden. Denn nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Beschwerdegerichts hat die Klägerin ausschließlich die Erhö- hung der monatlichen Miete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung um 47 € auf 432 € begehrt. Die Beklagte hat in der Folge genau diesen Betrag überwiesen. 22 - 11 - Da die Klägerin nach alledem bei streitigem Fortgang unterlegen wäre, entspricht es billigem Ermessen, ihr die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Eberswalde, Entscheidung vom 03.08.2016 - 2 C 226/16 - LG Frankfurt (Oder), Entscheidung vom 26.09.2016 - 16 T 56/16 - 23

§ 573

BGH VIII ZR 295/0324.03.2004 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2017:290317UVIIIZR44.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 44/16 Verkündet am: 29. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 a) Eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die betriebli- chen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Be- deutung sein. Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben ei- nes "Concierge" übertragen sind, der Fall sein, nicht aber bei einem Haus- meister, der mehrere Objekte des Vermieters betreuen soll und ohnehin be- reits in der Nähe eines der Objekte wohnt (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.). b) Zu den Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses, wenn der nach einer Bedarfskündigung ausge- zogene Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Bedarf im Hinblick darauf begehrt, dass der Vermieter den zur Grundlage der Kündigung ge- machten behaupteten Bedarf anschließend nicht verwirklicht hat. BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16 - LG Koblenz AG Koblenz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Februar 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 22. Februar 2016 - unter Zurück- weisung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich der Positionen Umzugskosten, erhöhte Mietaufwendungen sowie Prozesskosten, jeweils samt Nebenforderungen, zum Nachteil des Klägers entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerde- und Revisionsverfahrens, an die 13. Zivilkammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gerichtskosten werden im neuerlichen Revisionsverfahren nicht erhoben. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger begehrt von dem Beklagten, seinem früheren Vermieter, Schadensersatz wegen einer von ihm geltend gemachten unberechtigten, auf vorgetäuschten Bedarf gestützten Kündigung. Der Kläger hatte vom Rechtsvorgänger des Beklagten eine im dritten Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses gelegene Vier-Zimmer-Wohnung in Koblenz zu einer monatlichen Miete von zuletzt 523,09 € brutto gemietet. Im Vorprozess nahm der jetzige Beklagte den hiesigen Kläger auf Räumung der Wohnung in Anspruch. Dabei stützte sich der Beklagte zunächst auf eine noch vom Voreigentümer unter Hinweis darauf, dass der bestehende Hausmeister- anstellungsvertrag vom neuen Eigentümer nicht übernommen werde, erklärte ordentliche Kündigung vom 25. Februar 2010. In der mit Schriftsatz vom 4. Mai 2010 eingereichten Räumungsklage führte er dann aus, dass er die Wohnung für seinen neuen Hausmeister, Herrn D. , benötige, der dieses und weitere Anwesen des Beklagten betreuen solle. Vorsorglich werde das Mietver- hältnis deshalb erneut ordentlich zum nächstzulässigen Termin gekündigt. Am 14. Juni 2011 schlossen die Parteien im Vorprozess auf Vorschlag des Berufungsgerichts einen Räumungsvergleich, in dem sich der Kläger (als damaliger Beklagter) verpflichtete, die Wohnung bis spätestens 31. Dezember 2011 zu räumen sowie die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten des Vergleichs zu tragen. Ferner verzichtete der Kläger (abgesehen von der gewährten Räumungsfrist) auf Räumungsschutz. Im Falle eines vorzeitigen Auszugs, den der Kläger zwei Wochen zuvor anzukündigen hatte, war die Miete nur bis zum Auszug und zur Übergabe der Wohnung zu entrichten. 1 2 3 - 4 - Nach dem am 31. Oktober 2011 erfolgten Auszug des Klägers zog nicht der angekündigte neue Hausmeister, sondern eine - nicht mit Hausmeister- diensten betraute - Familie in die Wohnung ein. Im vorliegenden Prozess begehrt der Kläger Ersatz von Umzugskosten (750 €), der Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits (4.438,15 €) sowie der Mehrkosten (16.691,68 € für einen Zeitraum von vier Jahren), die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung (850 € monatlich gegenüber bisher 523,09 €) und dadurch entstanden seien, dass er bislang zu Fuß zurückgelegte Wege nunmehr mit dem Auto oder öffentlichen Verkehrsmitteln zurücklegen müsse (3.677,60 € für den Zeitraum von vier Jahren). Die auf Zahlung von insgesamt 25.833,43 € nebst Zinsen und vorgericht- lichen Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. In ihrem Urteil vom 26. Februar 2014 hat die zunächst mit der Sache befasste Berufungskammer darauf abgestellt, dass die Parteien mit dem Räu- mungsvergleich einen endgültigen Schlussstrich unter das Mietverhältnis hätten ziehen wollen, weshalb es dem Kläger verwehrt sei, im Nachhinein Schadens- ersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs geltend zu machen. Mit Urteil vom 10. Juni 2015 (VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324) hat der Senat das vorgenannte (erste) Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungs- gerichts zurückverwiesen. Diese hat die Berufung des Klägers gegen die erst- instanzliche Entscheidung mit Urteil vom 22. Februar 2016 wiederum zurück- gewiesen. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers hat der Senat die Revision mit Ausnahme der Entscheidung über die Schadensposition "Mietkau- tion" erneut zugelassen. Der Kläger verfolgt sein Klagebegehren im Umfang der Zulassung weiter. 4 5 6 7 - 5 - Entscheidungsgründe: Die im Umfang der Zulassung eingelegte Revision hat überwiegend Er- folg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Berufung des Klägers sei unbegründet, denn er habe nicht nachge- wiesen, dass der Beklagte den für seinen Hausmeister geltend gemachten Wohnbedarf lediglich vorgetäuscht habe. Zwar habe ein Vermieter, der den be- haupteten Nutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht umsetze, sub- stantiiert und plausibel ("stimmig") dazulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein solle. Auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts sei es unter dem Blickwinkel des Art. 14 GG nicht zu beanstanden, dem Vermieter im Falle eines nicht ver- wirklichten Bedarfs die Darlegungslast für die in seinem Kenntnisbereich lie- genden Umstände, die den Sinneswandel bewirkt haben sollen, aufzuerlegen und insoweit strenge Anforderungen zu stellen. Diesen strengen Anforderungen an die sekundäre Darlegungslast sei der Beklagte aber gerecht geworden. Denn er habe vorgetragen, dass der Bedarf und Nutzungswille an der streitgegenständlichen Wohnung sowohl zum Zeit- punkt der mit Schreiben des Voreigentümers vom 25. Februar 2010 ausgespro- chenen Kündigung als auch bei Erhebung der Räumungsklage durch den Be- klagten bestanden und bis November 2011 und somit bis eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des Klägers fortgedauert habe. Der Zeuge D. , den er noch bis Februar 2012 als Hausmeister angestellt gehabt 8 9 10 11 - 6 - habe, habe ihn nämlich erst Anfang November 2011 darüber informiert, dass er wegen seiner Erkrankung (insbesondere wegen seiner Kniebeschwerden) nicht in die im dritten Obergeschoß liegende Wohnung einziehen werde. Da der Beklagte die strengen Anforderungen zur Darlegung eines nach- träglichen Wegfalls des Bedarfs erfüllt habe, habe nun der Kläger nachzuwei- sen, dass der Beklagte gar nicht beabsichtigt habe, die Wohnung an seinen Hausmeister zu vermieten. Diesen Beweis habe er nicht erbracht. Im Gegenteil sei die Kammer aufgrund der lebensnahen und nachvollziehbaren Angaben des Zeugen D. überzeugt, dass der Beklagte noch bis nach dem Auszug des Klägers die Absicht gehabt habe, die Wohnung dem Hausmeister D. oder einem anderen Hausmeister zur Verfügung zu stellen. Der Zeuge habe glaubhaft bekundet, dass er in die Wohnung mit seiner Frau und Tochter habe einziehen wollen. Auch die mit Krankenhausaufenthalten verbun- denen Erkrankungen des Zeugen (Kniebeschwerden, Depressionen) und die Beantragung einer Erwerbsunfähigkeitsrente sprächen nicht für eine abwei- chende Beurteilung, denn der Zeuge habe bekundet, dass er ungeachtet der sich nicht verringernden Kniebeschwerden an dem Wunsch nach einem Umzug in die streitgegenständliche Wohnung festgehalten und dies dem Beklagten auch mitgeteilt habe. Unabhängig davon sei die Klage auch deshalb unbegründet, weil der Kläger einen ihm entstandenen Schaden nicht substantiiert dargetan habe. An- gesichts des Bestreitens des Beklagten habe es eines richterlichen Hinweises insoweit nicht bedurft. Das von dem Beklagten bestrittene Vorbringen des Klä- gers erschöpfe sich in nicht ansatzweise ausreichenden Darlegungen zur Höhe der im Einzelnen geltend gemachten Umzugskosten. Diese seien zwar der Hö- he nach aufgeschlüsselt, jedoch fehlten Darlegungen zu ihrer Notwendigkeit und die Vorlage von Rechnungen zum Beweis ihrer Entstehung. Die angebote- 12 13 - 7 - ne Vernehmung der Ehefrau des Klägers sei als unzulässiger Ausforschungs- beweis zu bewerten. Auch die zusätzlichen Fahrtkosten für die Dauer von vier Jahren (jährlich 919,40 €; insgesamt 3.677,60 €) seien gänzlich unsubstantiiert. Die Erstattung der Kosten des Vorprozesses seien - abgesehen davon, dass der Beklagte unbestritten vorgetragen habe, dass diese Kosten von der Rechtsschutzversicherung des Klägers getragen worden seien - infolge des getroffenen Räumungsvergleichs ausgeschlossen. Die als Schaden geltend gemachten Mietdifferenzkosten seien weder durch die Vorlage der Mietverträge über die bisherige und die neue Wohnung nachgewiesen noch sei die Ver- gleichbarkeit der beiden Wohnungen nach Wohnfläche, Art, Lage und Ausstat- tung dargetan. Die angebotene Vernehmung der Ehefrau des Klägers als Zeu- gin sei als bloßer Ausforschungsbeweis auch insoweit unbeachtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur insoweit stand, als das Berufungsgericht einen Schadensersatzanspruch wegen (pauschal) be- haupteter "erhöhter Fahrtkosten" von 3.677,60 € für vier Jahre mangels ausrei- chender Substantiierung verneint hat; insoweit ist die Revision daher zurückzu- weisen. Bezüglich der übrigen vom Kläger mit der Revision verfolgten Scha- denspositionen ist die Revision hingegen begründet. Mit der vom Berufungsge- richt gegebenen Begründung kann insoweit ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen (schuldhafter) unberechtigter Kündi- gung des Mietverhältnisses nicht verneint werden. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Klage insoweit weder mangels Substantiierung der weiteren Schadenspositionen unschlüssig noch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung bereits eine haf- 14 15 - 8 - tungsbegründende Pflichtverletzung des Beklagten verneint werden. Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts, der vom Beklagten geltend gemachte Be- darf für den Hausmeister D. habe im Zeitpunkt der Kündigung tat- sächlich bestanden und sei erst im November 2011 - eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des Klägers - entfallen, beruht auf einer unvollständi- gen und somit rechtsfehlerhaften Würdigung des Prozessstoffs. Zudem ist das Berufungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass der Beklagte seiner (sekundären) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des als Kündigungs- grund angegebenen Bedarfs für den Hausmeister D. nachgekommen sei und deshalb der Kläger nachzuweisen habe, dass dieser von vornherein nicht bestanden habe. 1. Einen Schadensersatzanspruch des Klägers wegen "erhöhter Fahrt- kosten" hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit der Begründung verneint, dass es insoweit an einer ausreichenden Substantiierung des Anspruchs fehle. Der Kläger hat sich - trotz des Bestreitens des Beklagten - darauf beschränkt, pauschal jährlich 919,40 € Mehrkosten für die Dauer von vier Jahren geltend zu machen. Wie sich diese Kosten zusammensetzen (Kosten für öffentliche Ver- kehrsmittel und/oder durch Benutzung eines eigenen Pkw) und welche zusätzli- chen Wegstrecken (Entfernung, Häufigkeit) infolge des Umzugs überhaupt zu bewältigen gewesen sind, hat der Kläger nicht ansatzweise vorgetragen; es ist nicht einmal mitgeteilt worden, um welche Strecke sich der Weg des Klägers zu seinem Arbeitsplatz verlängert habe. Unter diesen Umständen ist selbst die Schätzung eines Mindestschadens nach § 287 ZPO nicht möglich und liefe die Vernehmung der Ehefrau als Zeugin, wie das Berufungsgericht insoweit zu Recht angenommen hat, auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinaus. 2. Soweit das Berufungsgericht dagegen auch einen Schadensersatzan- spruch wegen der Umzugskosten, der für die neue Wohnung zu zahlenden hö- 16 17 - 9 - heren Miete und der Kosten des Vorprozesses verneint, sind sowohl seine Be- urteilung, der geltend gemachte Bedarf für den Hausmeister D. habe tatsächlich konkret bestanden, als auch seine Annahme, bezüglich dieser Schadenspositionen fehle es an der erforderlichen Substantiierung, von Rechts- fehlern beeinflusst. a) Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass sich der Vermieter durch eine schuldhafte (materiell) unberechtigte Kündi- gung, insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht beste- henden (Eigen-)Bedarfs, nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig ma- chen kann, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögens- einbußen erleidet (Senatsurteil vom 10. Juni 2015 - VIII ZR 99/14, NJW 2015, 2324 Rn. 14 mwN). b) Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass den Vermie- ter, der - wie hier der Beklagte - den zur Grundlage der Kündigung gemachten "Betriebsbedarf" nach dem Auszug des Mieters nicht realisiert, eine sekundäre Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs trifft. Setzt der Vermie- ter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt nämlich der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgeschoben gewe- sen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündi- gung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll; an diese Darlegung sind daher - wie auch das Berufungsgericht im Ausgangspunkt richtig gesehen hat - strenge Anforderungen zu stellen (vgl. BVerfG, NJW 1997, 2377; Senats- urteil vom 18. Mai 2005 - VIII ZR 368/03, NJW 2005, 2395 unter II 3 b cc; Se- natsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, MDR 2017, 21 Rn. 25 [jeweils zum Eigebedarf]). 18 19 - 10 - An diese von ihm zunächst korrekt wiedergegebenen - strengen - Anfor- derungen hat sich das Berufungsgericht bei seiner anschließenden Würdigung des Vorbringens des Beklagten jedoch nicht gehalten und dabei insbesondere verkannt, dass die Darstellung des Beklagten zum angeblich nachträglichen Wegfall des Bedarfs Anfang November 2011 alles andere als stimmig, sondern im Gegenteil unplausibel ist. Das Berufungsgericht hat insbesondere die naheliegende Überlegung nicht angestellt, dass bei einer tatsächlich bestehenden Bedarfslage zu erwar- ten gewesen wäre, dass der Beklagte und der Zeuge D. jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs (14. Juni 2011) alsbald einen Miet- vertrag abschließen oder sich zumindest über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen würden. Denn der Räumungsvergleich sieht einen Auszug des Klägers bis spätestens Ende 2011 (unter Verzicht auf Räumungsschutz) sowie die Möglichkeit eines vorzeitigen Auszugs vor, so dass von einem alsbaldigen Freiwerden der für den Hausmeister (angeblich) benötig- ten Wohnung auszugehen war und es sich daher geradezu aufdrängte, unmit- telbar nach Vergleichsabschluss einen Mietvertrag mit dem Hausmeister konk- ret vorzubereiten, zumal dieser noch das Mietverhältnis über seine bisherige Wohnung unter Einhaltung der dafür geltenden Kündigungsfrist kündigen muss- te. Die Darstellung des Beklagten, der Hausmeister habe sich erst in der ersten Novemberwoche "überlegt" und ihm mitgeteilt, dass die streitgegen- ständliche, im dritten Obergeschoss liegende Wohnung wegen seiner seit län- gerem andauernden Kniebeschwerden für ihn ungeeignet sei und er sie des- halb nunmehr doch nicht anmieten wolle, ist vor diesem Hintergrund nicht plau- sibel und kaum nachvollziehbar. Vielmehr drängt sich nach dieser Darstellung die Vermutung auf, dass bei der Kündigung kein oder jedenfalls noch kein kon- 20 21 22 - 11 - kreter und ernsthafter, sondern ein allenfalls sehr unbestimmter Nutzungswille bestanden und es sich daher (allenfalls) um eine (unzulässige) Vorratskündi- gung (dazu Senatsurteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, aaO Rn. 19) gehandelt hat, die gleichfalls als Pflichtverletzung anzusehen wäre und somit ebenfalls Grundlage des geltend gemachten Schadensersatzanspruchs des Klägers sein könnte. Jedenfalls hat der Beklagte mit seiner Schilderung, wann und aus welchen Gründen der behauptete Bedarf nachträglich entfallen ist, den insoweit an seine Darlegung zu stellenden strengen Anforderungen nicht genügt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts oblag daher nicht dem Kläger der Nachweis, dass der angegebene Bedarf von vornherein nicht bestand. Denn in dem Fall, dass der Vermieter - wie hier der Beklagte - seiner sekundären Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des geltend ge- machten Bedarfs nicht nachkommt, hat er die vom Mieter zur Grundlage seines Schadensersatzbegehrens gemachte Pflichtverletzung nicht ausreichend be- stritten und ist diese somit als unstreitig zu behandeln. c) Die vom Berufungsgericht gebildete Überzeugung, der vom Beklagten mit der Kündigung geltend gemachte Bedarf habe tatsächlich vorgelegen, ist ebenfalls von Rechtsfehlern beeinflusst und beruht insbesondere auf einer un- vollständigen Würdigung des Prozessstoffes und des Ergebnisses der Beweis- aufnahme (§ 286 Abs. 1 ZPO). Die tatrichterliche Beweiswürdigung kann zwar vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden, nämlich darauf, ob der Tatrichter sich den Dar- legungen im Urteil zufolge mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen umfassend und widerspruchsfrei auseinander gesetzt hat, die Würdigung voll- ständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denk- und Naturgesetze ver- stößt (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteil vom 16. April 2013 - VI ZR 44/12, NJW 23 24 - 12 - 2014, 71 Rn. 13). Derartige Fehler sind dem Berufungsgericht hier aber unter- laufen. aa) Das Berufungsgericht hat seine Überzeugung maßgeblich auf die von ihm als glaubhaft erachtete Aussage des von ihm auch als glaubwürdig angesehenen Zeugen D. gestützt. Der Kläger hat insoweit aber, wie die Revision unter Bezug auf entsprechendes Vorbringen des Klägers in den Tatsacheninstanzen zutreffend rügt, vorgetragen, dass der Zeuge in seiner ei- desstattlichen Versicherung vom 22. April 2013, die der Beklagte in der ersten Instanz des vorliegenden Prozesses vorgelegt hat, unrichtig angegeben habe, dass er bei der Rückgabe der Mietwohnung am 31. Oktober 2011 anwesend gewesen sei. Nach dem unter Zeugenbeweis gestellten Vortrag des Klägers seien nur die Parteien, die Ehefrau des Klägers sowie weitere konkret benannte Personen anwesend gewesen. Das Berufungsgericht hat sich mit diesem Einwand des Klägers gegen die Glaubhaftigkeit der Zeugenaussage beziehungsweise die Glaubwürdigkeit des Zeugen nicht auseinandergesetzt. Es hat weder den Zeugen D. dazu befragt, ob die diesbezüglichen Angaben in seiner eidesstattlichen Versi- cherung zutreffen oder aus welchem Grund es insoweit gegebenenfalls zu un- richtigen Angaben gekommen ist, noch hat es die vom Kläger hierzu benannten Zeugen vernommen. Da es sich aber - wenn die Behauptung des Klägers zu- trifft - um falsche Angaben in einem Punkt handelt, der für den Zeugen jeden- falls dann, wenn er die Wohnung wirklich ernsthaft anmieten wollte - von zentra- ler Bedeutung gewesen sein musste, durfte dieser Punkt aus Rechtsgründen nicht auf sich beruhen. bb) Ferner hat das Berufungsgericht - wie bereits oben ausgeführt - die Angaben des Zeugen D. zu seinem angeblichen plötzlichen Sinnes- 25 26 27 - 13 - wandel, der ihn erst eine Woche oder zehn Tage nach dem Auszug des Klägers dazu bewogen haben soll, von der Anmietung der Wohnung Abstand zu neh- men, nicht unter Berücksichtigung aller Umstände gewürdigt und insbesondere nicht die naheliegende Überlegung angestellt, warum der Beklagte und der Zeuge nicht zumindest alsbald nach Abschluss des Räumungsvergleichs über den voraussichtlichen Einzugstermin, die Höhe der Miete und die Unterzeich- nung eines Mietvertrags gesprochen haben. Hinzu kommt, dass es sich bei den Erkrankungen des Zeugen, die nach seinen Angaben im März 2011 aufgetreten und zu seiner Verrentung Anfang 2012 geführt haben, um seit längerer Zeit an- dauernde und sich verstärkende Beschwerden, insbesondere um verschleißbe- dingte Einschränkungen des Bewegungsapparates ("Kniebeschwerden"), we- gen derer er schon vor seinem Renteneintritt krankgeschrieben war, handelte. Von daher ist es nicht nachvollziehbar, wieso sich dem Zeugen die Erkenntnis, dass er angesichts der bestehenden Knieprobleme und der daraus resultieren- den Notwendigkeit, übermäßige Belastungen - insbesondere durch Treppen- steigen - zu vermeiden, keine Wohnung im dritten Obergeschoss anmieten wol- le, erst in der Woche nach dem Auszug des Klägers erschlossen haben soll. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass der Zeuge den unterbliebenen Umzug auch mit der plötzlichen Weigerung seiner damaligen Ehefrau begründete, in die neue Wohnung umzuziehen. Denn ein Umzug in eine andere Wohnung steht nicht unerwartet an; vielmehr sind zunächst der Abschluss eines Mietver- trags über die neue Wohnung vorzubereiten und die bisherige Wohnung frist- gemäß zu kündigen. Dass und gegebenenfalls wann solche Maßnahmen erfolgt seien, hat der Zeuge aber nicht bekundet. Daher legen seine Angaben den Schluss nahe, dass es bei der zur Grundlage der Kündigung gemachten Absicht des Beklagten, die Wohnung dem Zeugen zu überlassen, und der korrespondierenden Absicht des Zeugen, diese Wohnung anzumieten - sofern sie überhaupt vorhanden war - um eine 28 - 14 - allenfalls vage, unbestimmte Absicht gehandelt hat. Auch im letzteren Fall hätte noch kein konkreter Bedarf zugrunde gelegen und könnte der Kläger seinen Schadensersatzanspruch auf eine insoweit (schuldhaft) unberechtigte (Vorrats-) Kündigung stützen. cc) Zu Recht rügt die Revision weiter, dass sich das Berufungsgericht nicht mit dem unter Beweis gestellten Einwand des Klägers auseinandergesetzt hat, der Beklagte habe in der ersten Hälfte 2011 unter den Mietern des Gebäu- des Kurfürstenstraße 45 nach einem Hausmeister gesucht. Denn dieses Indiz könnte dagegen sprechen, dass die Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung überhaupt in der Absicht erfolgte, sie dem Zeugen mit dem Ziel zur Verfügung zu stellen, dass dieser als Hausmeister (auch) für dieses Objekt tätig wird. dd) Ebenfalls zu Recht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den weiteren, gleichfalls unter Beweis gestellten Vortrag des Klägers übergangen, dass im - ebenfalls im Eigentum des Beklagten stehenden - Nachbaranwesen im Zeitpunkt der Kündigung und auch noch bei Auszug des Klägers mehrere Wohnungen leer gestanden hätten, die zur Deckung des (angeblichen) "Be- triebsbedarfs" des Beklagten geeignet gewesen seien. Entgegen der Auffas- sung der Revisionserwiderung ist dieses Vorbringen nicht deshalb unerheblich, weil im vorliegenden Prozess nur noch zu klären wäre, ob der Beklagte "nach dem Auszug des Klägers die notwendige Motivation besessen habe, die streit- gegenständliche Wohnung als Hausmeisterdomizil oder für einen weiteren bei ihm angestellten Hausmeister weiterverwenden zu wollen". Denn der Beklagte hat die Kündigung darauf gestützt, dass er die Woh- nung für seinen Hausmeister D. benötige, der dieses und weitere Ob- jekte des Beklagten betreuen solle beziehungsweise betreue. Eine Pflichtwid- 29 30 31 - 15 - rigkeit läge in dieser Kündigung - wie bereits ausgeführt - sowohl dann, wenn ein derartiger (beiderseitiger) Überlassungswunsch vollständig vorgetäuscht als auch dann, wenn er zumindest noch nicht so konkret vorhanden gewesen wäre, dass er eine Kündigung gerechtfertigt hätte (sogenannte "Vorratskündigung"). Ob der Beklagte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich "im Zeitpunkt des Aus- zuges des Klägers, die Motivation hatte, die Wohnung dem Zeugen D. oder einem anderen Hausmeister zur Verfügung zu stellen", ist dagegen in die- sem Zusammenhang rechtlich unerheblich. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung ist es dem Kläger auch nicht mit Rücksicht auf den im Vorprozess abgeschlossenen Vergleich ver- wehrt, nunmehr geltend zu machen, dass in dem ebenfalls dem Beklagten ge- hörenden Nachbarhaus im Zeitpunkt der Kündigung und auch später leerste- hende und für den geltend gemachten Bedarf geeignete Wohnungen vorhan- den gewesen seien. Dass dem Räumungsvergleich vom 14. Juni 2011 ein Ver- zicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs nicht ent- nommen werden kann, ist bereits im Senatsurteil vom 15. Juni 2014 (VIII ZR 99/14, aaO Rn 16 ff.) im Einzelnen ausgeführt. Der von der Revisionserwide- rung angesprochene Umstand kann auch für die Frage, ob der Bedarf für den Zeugen D. nur vorgeschoben war, eine Rolle spielen. Wenn dem Be- klagten nämlich anderweitig geeigneter Wohnraum zur Verfügung gestanden hätte, durch den der geltend gemachte Bedarf für den Hausmeister ohne nen- nenswerte Abstriche hätte gedeckt werden können, kann dies unter Umständen ein Indiz dafür darstellen, dass der geltend gemachte Bedarf nicht (ernsthaft) bestand, sondern nur vorgetäuscht war (vgl. auch Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 16). Soweit der Senat im vorbezeichneten Urteil darauf hingewiesen hat, dass durch den Räumungsvergleich die Frage dem Streit entzogen sein dürfte, ob 32 33 - 16 - der vom Beklagten angegebene "Betriebsbedarf" (nämlich der Wunsch, die Wohnung einem angestellten Hausmeister zu überlassen, der dieses und weite- re Gebäude des Beklagten betreuen sollte) den hohen Anforderungen genüge, die an eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB wegen "Betriebsbedarfs" zu stel- len seien, handelt es sich um einen anderen rechtlichen Aspekt. Insoweit ist die von der Vortäuschung eines Bedarfs zu unterscheidende Frage angesprochen, dass eine Kündigung wegen "Betriebsbedarfs" nach der Rechtsprechung des Senats voraussetzt, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekün- digten Wohnung notwendig machen. Die Wohnung muss deshalb für die be- trieblichen Abläufe nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung sein (Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 12 ff.). Dies wird etwa bei einem Angestellten, dem die Aufgaben eines "Concierge" übertragen werden oder dessen ständige Anwesenheit aus sonsti- gen Gründen vorausgesetzt ist, der Fall sein, nicht aber - wie hier - bei einem Hausmeister, der mehrere Gebäude des Vermieters betreuen soll und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt. Der Kläger kann die vorliegend erhobenen Schadensersatzansprüche deshalb zwar nicht darauf stützen, dass der tatsächlich geltend gemachte Be- darf aus Rechtsgründen die ausgesprochene Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB nicht gerechtfertigt hätte, wohl aber darauf, dass die vom Beklagten dar- gelegte Bedarfssituation in Wahrheit nicht vorgelegen hat - etwa mangels eines konkreten und ernsthaften Überlassungswunschs oder weil dem Beklagten an- derweit Wohnraum zur Verfügung gestanden hat, in dem der angegebene Be- darf ohne wesentliche Abstriche hätte gedeckt werden können (vgl. Senatsbe- schluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, aaO Rn. 16 f.). 34 - 17 - d) Die weiteren von der Revision erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Be- gründung sieht der Senat gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab. 3. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Das Berufungsgericht hat zwar bezüglich der Scha- denspositionen Umzugskosten und Mietmehraufwand eine ausreichende Sub- stantiierung der einzelnen Schadenspositionen vermisst. Dies trägt die Abwei- sung der Klage indes ebenso wenig wie die weitere Begründung des Beru- fungsgerichts, die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs bezüglich der Prozesskosten des Räumungsrechtsstreits sei dem Kläger mit Rücksicht auf den Räumungsvergleich vom 14. Juni 2011 verwehrt. a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger hin- sichtlich der Umzugskosten den ihm entstandenen Aufwand hinreichend aufge- schlüsselt, nämlich nach Kosten der Wohnungssuche (50 €), für das beauftrag- te Unternehmen (450 €), Zahlungen an freiwillige Helfer (100 €), Fahrtkosten (50 €) und Umzugsservice der Telekom (60 €). Das Berufungsgericht über- spannt die Substantiierungsanforderungen bei weitem, indem es verlangt, dass der Kläger bereits auf dieser Ebene Rechnungsbelege vorlegen und weiteren Vortrag zur Notwendigkeit der einzelnen Kostenpositionen, die sich bei verstän- diger Würdigung von selbst verstehen, halten müsse. Anders als das Beru- fungsgericht meint, hätte der Betrag von nur 750 €, den der Kläger insoweit als Gesamtbetrag der noch näher aufgeschlüsselten Umzugskosten angesetzt hat, auch ohne weiteres im Wege einer Schätzung nach § 287 ZPO zugrunde gelegt werden können. Zutreffend weist die Revision insoweit darauf hin, dass die Kosten für einen Umzug des Mobiliars einer Vier-Zimmer-Wohnung schon nach der allgemeinen Lebenserfahrung den vom Kläger geltend gemachten Betrag regelmäßig deutlich übersteigen dürften; soweit das Berufungsgericht gleich- 35 36 37 - 18 - wohl Zweifel an der Höhe der geltend gemachten Umzugskosten hatte, hätte es den angebotenen Zeugenbeweis erheben müssen. b) Auch bezüglich der vom Kläger beanspruchten Erstattung der Mietdif- ferenz trägt die vom Berufungsgericht gegebene Hilfsbegründung, insoweit sei die Klage unsubstantiiert, weil der Kläger die Mietverträge über die bisherige und die jetzige Mietwohnung nicht vorgelegt und konkrete Einzelheiten zur La- ge, Ausstattung und Art der beiden Wohnungen nicht mitgeteilt habe, die Ab- weisung der Klage beziehungsweise die Zurückweisung der Berufung nicht. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Sachvortrag schon dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erschei- nen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, NJW 1984, 2888 unter II 1 a; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, NJW 1999, 1859 unter II 2 a mwN; Beschlüsse vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710 unter II 2 a; vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, NJW-RR 2007, 1409 Rn. 8; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, juris Rn. 6 f.; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14). Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO mwN; vom 13. Dezember 2002 - V ZR 359/01, NJW-RR 2003, 491 unter II 2 a). Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebe- nenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen 38 39 - 19 - Streitfragen zu unterbreiten (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 1984 - VII ZR 123/83, aaO unter II 1 b; vom 21. Januar 1999 - VII ZR 398/97, aaO unter II 2 b; Beschlüsse vom 21. Mai 2007 - II ZR 266/04, aaO; vom 12. Juni 2008 - V ZR 223/07, aaO Rn. 7; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, aaO). aa) Diesen Anforderungen ist der Kläger bezüglich des geltend gemach- ten Mietdifferenzschadens gerecht geworden. Es trifft zwar zu, dass die höhere Miete, die ein Mieter nach unberechtigter Kündigung der bisherigen Wohnung für die daraufhin angemietete neue Wohnung zahlen muss, regelmäßig insoweit nicht erstattungsfähig ist, als sie auf einem höheren Wohnwert beruht, etwa aufgrund besserer Ausstattung, Zuschnitts, Lage oder Größe der neuen Woh- nung. Dies rechtfertigt es aber nicht, eine Klage auf Ersatz eines Mietdifferenz- schadens nach unberechtigter Kündigung erst dann als ausreichend substanti- iert und schlüssig anzusehen, wenn der Mieter detaillierte Angaben zur Ausstat- tung, Lage, Größe und Wohnwert der bisherigen und der neu angemieteten Wohnung macht und deren Vergleichbarkeit im Einzelnen darlegt und belegt. bb) Zu Recht rügt die Revision in diesem Zusammenhang unter Bezug- nahme auf die vom Zeugen D. vor dem Amtsgericht am 18. Novem- ber 2010 gemachten und vom Kläger übernommenen Angaben zu den Beson- derheiten der bisherigen Wohnung des Klägers, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass es sich hierbei um eine circa 100 qm große Vierzimmer-Wohnung mit zwei Balkonen und einer Bruttomiete von ledig- lich 523,09 € gehandelt habe. Schon nach diesen Angaben drängte sich die Überlegung auf, dass es sich um eine ungewöhnlich günstige und deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete handelte, zumal der Kläger ein Schreiben des Beklagten aus dem Räumungsprozess vorgelegt hatte, in dem dieser selbst darauf hingewiesen hatte, die Wohnung des Klägers zeichne sich durch eine gute Lage in Koblenz und eine sehr gute Ausstattung aus, und die 40 41 - 20 - Nettomiete je qm betrage nur 3,63 € und liege somit rund 2 € je qm unter den Mieten der übrigen Wohnungen des Gebäudes. Ferner ist allgemein bekannt und musste sich auch dem Berufungsgericht aufdrängen, dass in Zeiten allge- mein steigender Mieten die sogenannten Neuvertragsmieten (vgl. dazu Senats- urteil vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16, juris Rn. 23) regelmäßig deutlich höher liegen als die Bestandsmieten. Denn viele Vermieter schöpfen die nach § 558 BGB bestehenden Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht oder zumindest nicht vollständig aus, sondern verlangen erst im Falle einer Neuvermietung eine deutlich höhere Miete, weil sie dann das Verfahren nach §§ 558 ff. BGB mit den dort bestehenden Einschränkungen (insbesondere Kappungsgrenze) nicht ein- halten müssen. cc) Insbesondere hat das Berufungsgericht nicht berücksichtigt, dass die Feststellung eines streitigen Mietdifferenzschadens nach unberechtigter Woh- nungskündigung regelmäßig nur mittels eines Gutachtens eines mit dem örtli- chen Mietmarkt vertrauten Sachverständigen möglich sein wird und dieser die erforderlichen (wertenden) Feststellungen zum Wohnwert üblicherweise nach einer Besichtigung zumindest der neuen Wohnung trifft. Es stellte daher eine Überspannung der Substantiierungsanforderungen dar, von der Partei vorab konkrete Darlegungen zur Vergleichbarkeit der Wohnwerte zu verlangen und die Durchführung einer Beweisaufnahme davon abhängig zu machen. c) Hinsichtlich der Prozesskosten des vorangegangenen Räumungspro- zesses ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, ein Schadensersatzan- spruch sei insoweit durch den abgeschlossenen Räumungsvergleich ausge- schlossen. Dabei hat es erneut verkannt, dass der Vergleich keine Anhalts- punkte dafür bietet, dass die Parteien damit gleichzeitig Schadensersatzan- sprüche wegen vorgetäuschten Bedarfs abgelten wollten (vgl. dazu die Ausfüh- rungen des Senats im Urteil vom 14. Juni 2015 - VIII ZR 99/14, aaO Rn. 18 ff.). 42 43 - 21 - Die Prozesskosten des Räumungsprozesses sind aber Teil des insoweit ent- standenen Schadens. Die Klage ist bezüglich der Prozesskosten auch nicht deshalb unbegrün- det, weil diese Kosten, wie der Beklagte geltend gemacht hat, von der Rechts- schutzversicherung des Klägers getragen worden seien. Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob es sich bei der - lediglich in einem Nebensatz im Rahmen der Hilfserwägungen des Berufungsgerichts enthaltenen - Formulierung, der Be- klagte habe "unbestritten vorgetragen, dass diese vollständig von der Rechts- schutzversicherung des Klägers getragen worden seien" um eine tatbestandli- che Feststellung handelt (vgl. zu den Anforderungen BGH, Beschluss vom 26. März 1997 - IV ZR 275/96, NJW 1997, 1931), an die der Senat mangels eines diesbezüglichen Tatbestandsberichtigungsantrags des Klägers nach § 314 ZPO gebunden wäre. Selbst wenn das der Fall wäre, rechtfertigten die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht die Abweisung der Klage bezüglich dieser Schadenspositionen. Denn eine Erstattung der Prozesskosten des Klägers durch seine Rechtsschutzversicherung würde nicht zum Wegfall des Schadens und somit zur Unbegründetheit der diesbezüglichen Klage füh- ren, sondern nur zum Übergang des Schadensersatzanspruchs auf die Versi- cherung nach § 86 Abs. 1 VVG. Diese Vorschrift ist anwendbar, weil es sich bei einer Rechtsschutzversicherung um eine Schadensversicherung handelt (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 1964 - II ZR 229/64, VersR 1967, 774 unter II 2). Dann käme es aber entscheidend darauf an, ob die Leistung der Rechtsschutz- versicherung vor oder nach der Rechtshängigkeit des vorliegenden Prozesses erfolgt ist. Nur im ersteren Fall (und auch nur dann, wenn eine Einziehungser- mächtigung oder Abtretung nicht vorlag), hätte dies wegen des Wegfalls der Aktivlegitimation des Klägers zur Unbegründetheit der Klage in diesem Punkt führen können. Im zweiten Fall läge hingegen eine gesetzliche Prozesstand- schaft nach § 265 ZPO vor, mit der Folge, dass der Kläger seinen Klageantrag 44 - 22 - - nach einem gegebenenfalls zu erteilenden gerichtlichen Hinweis - lediglich auf Zahlung an die Rechtsschutzversicherung umzustellen hätte. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben, so- weit das Berufungsgericht hinsichtlich der Klagepositionen Umzugskosten, Mietmehraufwand und Prozesskosten sowie der diesbezüglichen Nebenforde- rungen zum Nachteil des Klägers entschieden hat. Es ist daher insoweit - unter Zurückweisung der weitergehenden Revision - aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entschei- dung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei sieht der Senat von der Erhebung von Gerichtsgebühren für das erneute Revisionsverfahren ab (§ 21 Abs. 1 GKG) und macht von der Möglichkeit der Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO), die es auch erlaubt, den nach Zurückverweisung zuständigen Spruchkörper ausdrücklich zu bezeichnen (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juni 1986 - VI ZR 95/85, NJW 1986, 2886 unter II 1; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 22. Aufl. § 563 Rn. 5; vgl. auch BVerfGE 20, 336, 345 ff.). 45 - 23 - Für das weitere Verfahren weist der Senat für den Fall, dass - gegebenenfalls nach weiterem Vortrag der Parteien - der Beklagte ausrei- chend schlüssig darlegt, dass die geltend gemachte Nutzungsabsicht tatsäch- lich ernsthaft bestand und erst nach Auszug des Klägers (unerwartet) entfallen ist, vorsorglich darauf hin, dass eine erneute Vernehmung des Zeugen D. erforderlich sein dürfte. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Koblenz, Entscheidung vom 06.11.2013 - 161 C 1145/13 - LG Koblenz, Entscheidung vom 22.02.2016 - 2 S 76/15 - 46

§ 536

BGH VIII ZR 68/1503.02.2016 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/03 Verkündet am: 24. März 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 536 Abs. 1 Satz 1 Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß infol- ge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Ge- brauch gemindert ist, bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - LG Osnabrück AG Bersenbrück - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. März 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert und Wiechers für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 5. September 2003 wird zurückge- wiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens haben die Kläger zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten von den Klägern für die Zeit vom 1. Februar 2001 bis zum 31. Mai 2003 nach Besichtigung der Räumlichkeiten ein Reihenhaus in B. , S. straße . In § 1 des Mietvertrages heißt es: "Die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart". Die monatliche Miete betrug zunächst 1.300 DM, ab dem 1. Februar 2002 682,57 €. Die monatliche Nebenkostenvorauszahlung belief sich auf 58,80 €. Nach § 5 des Mietvertrages erfolgte die Abrechnung der Betriebs- kosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche. - 3 - Die Beklagten entrichteten für den Monat Februar 2003 eine um 87,57 € geminderte Miete, für die Monate März 2003 bis Mai 2003 wurde keine Miete gezahlt. Zur Begründung gaben die Beklagten an, eine Nachmessung der Räumlichkeiten im Dezember 2002 habe ergeben, daß die Gesamtfläche des Reihenhauses entgegen der Angaben im Mietvertrag nur 106 m2 betrage. Da- mit ständen ihnen Rückforderungsansprüche jedenfalls in Höhe der einbehalte- nen Miete zu, mit denen die Aufrechnung erklärt werde. Mit der Klage verlangen die Kläger Zahlung der Mietrückstände für die Monate Februar bis Mai 2003 in Höhe von insgesamt 2.311,68 €. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die hiergegen gerichte- te Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Zahlungsanspruch auf rück- ständige Miete nicht zu, da die Beklagten wegen eines Mangels der Mietsache zu Recht gemindert hätten und der sich ergebende Restbetrag durch Aufrech- nung erloschen sei. Der Umstand, daß die Wohnfläche des Reihenhauses tat- sächlich nur 106 m2 betrage, stelle einen Mangel dar. Die Angabe der Größe des Objekts im Mietvertrag sei als rechtsverbindliche Feststellung zu werten, von der die unstreitige tatsächliche Größe des Hauses um 16 % und damit er- - 4 - heblich abweiche. Bereits dieser Flächenmangel beeinträchtige die Tauglichkeit der Mietsache für die Ausübung des vertragsgemäßen Gebrauches und den Nutzwert der Mietsache. Auch die Vorschrift des § 539 BGB a.F. stehe der Min- derung nicht entgegen. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht den Klägern die geltend gemachte Restmiete von 87,57 € für den Monat Februar 2003 versagt und gegen die be- gründete Mietzinsforderung für die Monate März bis Mai 2003 von jeweils 635,03 €, insgesamt 1.905,09 €, die Aufrechnung der Beklagten wegen über- zahlter Mieten in den Monaten Februar 2001 bis Januar 2003 durchgreifen las- sen. Das Berufungsgericht hat mit Rücksicht auf eine Grundfläche des Mietob- jekts von nur 106 m2 zutreffend das Vorhandensein eines Mangels bejaht. Die Beklagten können daher die vertraglich geschuldete Miete mindern und Rück- zahlung der insoweit in der Vergangenheit zuviel gezahlten Miete verlangen mit der Folge, daß ihnen gegen die Klageforderung aufrechenbare Gegenansprü- che in gleicher Höhe zustehen. 1. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht als tatsächliche Größe des gemieteten Reihenhauses eine Fläche von 106 m2 zugrunde gelegt. Die Be- klagten haben das Wohnhaus unter Berücksichtigung der vorhandenen Dach- schrägen und einer hälftigen Anrechnung des überdachten Teils der Terrasse ausmessen lassen, dabei wurde die Wohnfläche mit 106 qm errechnet. Den - 5 - Vortrag der Beklagten zur tatsächlichen Größe des Objekts haben die Kläger nicht angegriffen. Allerdings weist die Revision darauf hin, daß der Begriff der "Wohnflä- che" auslegungsbedürftig und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht eindeutig ist (BGH, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, WM 1991, 519 unter II 4; Urteil vom 22. Dezember 2000 - VII ZR 310/99, WM 2001, 482 unter II 2). Sie meint, die Parteien hätten sich mit der Formulierung im Mietvertrag "die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart" auf einen bestimm- ten Berechnungsmodus verständigt, der zu einer Wohnfläche von 126,45 m2 führe. Für diese Annahme fehlt es jedoch nach den Darlegungen des Landge- richts an Anhaltspunkten. Danach haben die Kläger einen konkreten Tatsa- chenvortrag, wie es zu einer solchen Abrede gekommen sein soll, nicht er- bracht; gegen das Vorbringen der Kläger spreche ihr eigener Hinweis, man ha- be die Größenangaben aus vorherigen Verträgen des Voreigentümers des Hauses übernommen. Diese Erwägungen des Berufungsgericht sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Übergangenen Sachvortrag der Kläger, wonach sich die Vertragspartner insbesondere auf eine Einbeziehung der bei- den als Hobby- und Fitnessräume nutzbaren Kellerräume in die Wohnflächen- berechnung geeinigt hätten, vermag die Revision nicht aufzuzeigen. 2. a) Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die erheblich unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, so kann dieser Umstand einen Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und einen Fehler nach § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. darstellen (OLG Dresden, MDR 1998, 643; OLG Karlsruhe, NZM 2002, 218; KG GE 2002, 257; OLG Frankfurt, GE 2003, 184; Kraemer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III B Rdnr. 1359 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 8. Aufl., § 536 Rdnr. 44; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., - 6 - § 536 Rdnr. 22; Palandt/Weidenkaff, BGB, 63. Aufl., § 536 Rdnr. 22; Staudin- ger/Emmerich (2003) § 536 Rdnr. 38, 39; einschränkend Lammel, Wohnraum- mietrecht, 2. Aufl., § 536 Rdnr. 49; a.A. Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 536 Rdnr. 30). Die vereinbarte Fläche ist Teil der vertraglich festgelegten Sollbeschaffenheit der Mietsache. Zwar kann eine vertragliche Vereinbarung der Mietfläche den Sinn haben, die wahre Größe dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich fest- zulegen. Hierfür fehlt es jedoch - wie bereits ausgeführt - an Anhaltspunkten. b) Umstritten ist, ob der Mieter zusätzlich darlegen muß, daß infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Ge- brauch gemindert ist (dafür OLG Dresden aaO; LG Berlin, NZM 1999, 412; LG Düsseldorf, DWW 1999, 153; LG Freiburg, WuM 1988, 263; LG Kleve, WuM 1988, 13; LG Würzburg, WuM 1984, 213; Feuerlein GE 2002, 1110; dagegen OLG Karlsruhe aaO; OLG Frankfurt a.M. aaO [bei 25 % Abweichung]; LG Köln, ZMR 2003, 429; Kraemer, WuM 2000, 515, 522; ders. NZM 1999, 156; 2000, 1121; Blank, WuM 1998, 467; Pauly, WuM 1998, 469; Emmerich/Sonnenschein aaO; Schmidt-Futterer/Eisenschmid aaO; für Gewerberaum: Schul/Wichert, ZMR 2002, 633, 638). Dies ist nicht erforderlich. Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muß. Zwar ist der Gegenmeinung zuzugeben, daß für den Mieter in erster Linie der bei der Besichtigung gewonnene Eindruck von der Wohnung, ihrer Lage, ihres Zuschnitts und der Zimmeraufteilung maßgeblich ist. Sie verkennt jedoch, daß die vereinbarte Fläche ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung ist (Blank, WuM 1998, 467, 469). So wird bereits bei der Inserierung in aller Regel die Wohnungsgröße der ange- botenen Wohnung angegeben, um Interessenten eine Vergleichbarkeit ver- - 7 - schiedener Wohnungen zu erleichtern und um die Miete pro Quadratmeter er- rechnen zu können. Hat ein Wohnungssuchender mehrere Wohnungen, deren Mietzins und Ausstattung ähnlich sind, zur Auswahl, wird er sich in vielen Fällen für die größere Wohnung entscheiden. Während des Mietverhältnisses ist die Wohnfläche in aller Regel - so auch im vorliegenden Fall - Berechnungsgrund- lage für die Verteilung von Betriebskosten und deren Erhöhung (vgl. §§ 6 Abs. 2 Satz 2 Ziff. 1 und 2, 7 Abs. 1 Satz 2, 8 Abs. 1, 9 a Abs. 1 HeizKostVO, § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB n.F.). Ebenso ist die Wohnungsgröße ein Faktor bei der Er- mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsver- langens nach § 558 Abs. 2 BGB n.F. und § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG. Schon aus diesen Gründen kann dem Mieter durch die Angabe einer überhöhten Wohnfläche im Mietvertrag ein unmittelbarer wirtschaftlicher Schaden entste- hen; dies ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, daß er möglicherweise nach- träglich eine Neuberechnung der Betriebskosten unter Berücksichtigung der geringeren Wohnfläche verlangen kann. Liegt die tatsächliche Wohnfläche er- heblich unter der vertraglich vereinbarten, so ist auch die Tauglichkeit der Woh- nung gemindert, ohne daß es auf einen Nachweis einer konkreten Beeinträchti- gung des Mieters durch die Flächenabweichung ankommt. Denn die Tauglich- keit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch setzt voraus, daß die Woh- nung mit der vertraglich vereinbarten Größe nutzbar ist (OLG Karlsruhe aaO; LG Köln aaO; Kraemer, NZM 1999, 156, 161). Auch ist unerheblich, wenn dem Mieter - wie hier den Beklagten vor der Nachmessung im Dezember 2002 - die geringere Wohnfläche nicht aufgefallen ist. c) Ein abweichendes Flächenmaß ist im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. und des § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. dann erheblich, wenn die tat- sächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vertraglich vereinbarten Größe zurückbleibt (OLG Karlsruhe aaO; KG aaO; Emmerich/Sonnenschein aaO; Kin- ne GE 2003, 100 jew. m.w.Nachw.). Ein zur Minderung berechtigender Sach- - 8 - mangel wird auch bei einem Vertrag über den Kauf oder die Errichtung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung im Falle einer Unterschreitung der ver- einbarten Wohnfläche von mehr als 10 % anerkannt (BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 unter II 2; vgl. auch Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 181/02, EBE/BGH 2004, 111 unter II 1 und III 1 b). Gründe für eine andere Bemessung der Wesentlichkeitsgrenze im Mietrecht liegen nicht vor (Blank, WuM 1998, 467, 468; Kraemer, NZM 1999, 156, 158). Die Revision bringt zwar zutreffend vor, daß bei einem Wohnungskauf die Größe für die mit dem Kauf bezweckte Wertschöpfung anders als im Mietrecht von Bedeutung ist. Dies rechtfertigt es jedoch - wie ausgeführt - nicht, eine Flächenabweichung von mehr als 10 % für die Tauglichkeitsminderung nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.) noch als unerheblich anzusehen. Für den Mieter ist die tatsächliche Wohnungsgröße ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der angemieteten Wohnung und für die Beurteilung der Höhe des geforderten Mietpreises. d) Der Höhe nach ist die Minderung entsprechend der prozentualen Flä- chenabweichung gerechtfertigt (Kraemer, NZM 1999, 156, 161). Die Berech- - 9 - nung des Berufungsgerichts wird von der Revision nicht angegriffen und ist auch sonst nicht zu beanstanden. Dr. Deppert Richter am Bundesgerichtshof Dr. Beyer Dr. Hübsch ist wegen Ausscheidens aus dem Justizdienst an der Unterzeichnung verhindert Karlsruhe, 26. April 2004 Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers

BGH VIII ZR 74/0811.03.2009 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR68.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 68/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 66,67 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihr bewohnte Woh- nung in B. N. in Anspruch. Die 77,29 qm große Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wur- de. Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines 1 2 - 3 - "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagte sei es anhand der ermittel- 3 4 5 6 - 4 - ten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Kläge- rin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter 7 8 9 10 - 5 - nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- 11 - 6 - gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Der im Wege der Gegenrüge erhobene Einwand der Revisionserwide- rung, das Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 sei deshalb aus for- mellen Gründen unwirksam, weil das beigefügte Typengutachten besondere individuelle Ausstattungsmerkmale der Wohnung der Beklagten nicht berück- sichtigt habe, ist unerheblich. Die Revisionserwiderung verkennt, dass eine Identität der Ausstattungsmerkmale nicht einmal bei einem gerichtlichen Gut- achten zu fordern ist, das dem Nachweis der vom Vermieter verlangten ortsüb- lichen Vergleichsmiete dienen soll. Denn auch insoweit wird üblicherweise mit Zu- und Abschlägen gearbeitet, um etwaigen Besonderheiten Rechnung zu tra- gen. Bei einem für eine größere Wohnanlage erstellten Typengutachten reicht es, wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend ausgeführt hat, aus, wenn der Mieter durch die Beschreibung der vom Sachverständigen besichtigten Muster- wohnung in die Lage versetzt wird nachzuvollziehen, ob sie in etwa der Ausstat- tung der eigenen Wohnung entspricht, um sich so darüber schlüssig zu werden, 12 13 - 7 - ob er die verlangte Mieterhöhung als ortsüblich akzeptieren oder es auf einen Zustimmungsprozess ankommen lassen will, in dem die ortsübliche Ver- gleichsmiete und somit die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsbegeh- rens des Vermieters regelmäßig durch ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten überprüft werden. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 29.08.2014 - 2 C 329/14 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 241/14 - 14

BGH VIII ZR 356/2022.06.2022 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/08 Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1, 2 Nr. 1 Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspie- gels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15). BGH, Urteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08 - LG Wiesbaden AG Wiesbaden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 20. Februar 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 14. Dezember 2007 aufgeho- ben. Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von der Klägerin eine Wohnung in W. ge- mietet. Mit Schreiben vom 25. April 2006 begehrte die Klägerin von den Beklag- ten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete von 374,50 € auf 407,54 € (= 6,74 €/qm). Zur Begründung des Erhöhungsverlangens berief sich die Klägerin auf den Mietpreisspiegel der Landeshauptstadt W. - Stand 1. Januar 2006 - und erläuterte die begehrte Mieterhöhung wie folgt: 1 - 3 - Vergleichsmietenberechnung Grundmerkmal Einstufung Baualtersklasse Lageklasse Ausstattungsklasse Größenklasse bis 31.12.1960 (1954) mittel mit Heizung, mit Bad 60,00 qm - 100,00 qm (60,50 qm) Mietpreisspanne laut Mietspiegel 5,79 EUR/qm - 7,79 EUR/qm (Mittelwert: 6,79 EUR/qm) Tabellenwert 6,79 EUR/qm ____________________________________________________________________________ Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel 6,79 EUR/qm Außerdem wies die Klägerin im Mieterhöhungsverlangen darauf hin, dass der Mietspiegel unter anderem beim Mieterschutzverein W. und U. e.V., in W. erhältlich sei und auch im Kundencenter der Klägerin eingesehen werden könne. Die Beklagten erteilten die erbetene Zustimmung zur Mieterhöhung nicht. 2 Die Klägerin hat Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 374,50 € um 33,04 € auf 407,54 € ab 1. Juli 2006 erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 6 Der Klägerin stehe kein Anspruch auf Zustimmung zum Mieterhöhungs- verlangen vom 25. April 2006 zu, weil das Mieterhöhungsverlangen nicht aus- reichend begründet und deshalb gemäß § 558a BGB formell unwirksam sei. Bei einem unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründeten Mieterhöhungs- verlangen müsse der Vermieter den Mietspiegel beifügen, sofern dieser wie hier nicht kostenlos zugänglich sei. Dem Mieter sei es nicht zuzumuten, finanzielle Aufwendungen zu tätigen, um Kenntnis von der Begründung nehmen zu kön- nen, die der Vermieter zu erbringen habe. Es sei auch nicht ausreichend, dass dem Mieter angeboten werde, den Mietspiegel im Kundencenter des Vermieters einzusehen, selbst wenn sich dieses in örtlicher Nähe zur Wohnung des Mieters befinde. Bei einer Einsichtnahme im Kundencenter bestünden nur einge- schränkte Prüfungsmöglichkeiten für den Mieter. Der Mietspiegel stehe dem Mieter dort nur begrenzt zur Verfügung, so dass es dem Mieter nicht möglich sei, sich durch Dritte, z.B. durch einen Rechtsanwalt, umfassend über die Be- rechtigung des Mieterhöhungsverlangens beraten zu lassen. Auch sei zu be- rücksichtigen, dass angesichts der beschränkten Öffnungszeiten eines Kun- dencenters für Berufstätige eine Einsichtnahme mitunter gar nicht möglich sei. Darauf, dass sie auf Nachfrage der Beklagten auch bereit gewesen wäre, die- sen kostenlos ein Exemplar des Mietspiegels zur Verfügung zu stellen, könne sich die Klägerin nicht berufen, weil sie darauf im Mieterhöhungsverlangen nicht hingewiesen habe. - 5 - II. 7 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieter- höhungsverlangen der Klägerin vom 25. April 2006 erfüllt die formellen Voraus- setzungen des § 558a BGB. Der Beifügung des Mietspiegels für die Stadt W. bedurfte es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht. 8 1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Mit der Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter gemäß § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt, also etwa die Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete und bei Bezugnahme auf einen Mietspiegel die Einordnung der Wohnung in die betreffende Kategorie des Mietspiegels (Se- natsurteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124, Tz. 18). Da- bei dürfen nach der Rechtsprechung des Senats an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden; es genügt die Angabe des nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12, 15 f.). Diesen An- forderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin, das die Einstufung der Wohnung nach Baualter, Lage, Ausstattung sowie Größenklasse mitteilt und die dafür im Mietspiegel angesetzte Vergleichsmiete angibt, gerecht. 2. Zu Recht macht die Revision geltend, dass die ordnungsgemäße Be- gründung des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin nicht die Beifügung des Mietspiegels erforderte. Der Senat hat bereits entschieden, dass es einer Bei- fügung des Mietspiegels jedenfalls dann nicht bedarf, wenn dieser allgemein zugänglich ist (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007, aaO, Tz. 15); in einem solchen Fall ist es dem Mieter zumutbar, zur Überprüfung des Mieterhöhungs- 9 - 6 - verlangens auf den ohne weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Das- selbe gilt, wenn der Vermieter - wie hier - in seinem Mieterhöhungsverlangen die Einsichtnahme in den Mietspiegel in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters anbietet. Ebenso wie bei der Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419, Tz. 24) kann einem Mieter, der die Angaben des Vermieters zur Einordnung seiner Wohnung in den Mietspiegel sowie die dafür angegebene ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels überprüfen will, eine damit unter Umständen verbundene gewisse Mühe zugemutet wer- den. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedarf es einer Beifü- gung des Mietspiegels auch nicht deshalb, um eine umfassende rechtliche Be- ratung des Mieters - zum Beispiel durch einen Rechtsanwalt - zu ermöglichen, denn die Kenntnis des örtlichen Mietspiegels ist bei einem in Mietsachen tätigen Rechtsanwalt vorauszusetzen. III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist deshalb aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens folgerichtig - keine Feststellungen zur materiellen Berechtigung des Begehrens getroffen hat. Der 10 - 7 - Rechtsstreit ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 05.04.2007 - 93 C 5091/06-19 - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 14.12.2007 - 3 S 44/07 -

§ 577a§ 563a

BGH VIII ZR 303/0620.06.2007 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:220622UVIIIZR356.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 356/20 Verkündet am: 22. Juni 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577a Abs. 1, 2, § 563a Abs. 1; KSchKlV BE § 2 a) Die vom Land Berlin erlassene "Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung" (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, GVBl. S. 488), welche die Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB für das gesamte Gebiet von Berlin auf zehn Jahre festlegt, ist wirksam. b) Eine die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auslösende Veräu- ßerung des Wohnungseigentums an einen Erwerber liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Mitei- gentümer übertragen wird (Fortführung des Senatsbeschlusses [Rechtsent- scheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). - 2 - c) Ist in der Person eines von mehreren Mietern einer Wohnung der Kündigungs- schutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bereits angelegt, war also diesem Mitmieter die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen, und wird das Mietverhältnis nach dessen Ableben mit dem über- lebenden Mitmieter gemäß § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt, tritt dieser (auch) bezüglich des Kündigungsschutzes an die Stelle des Verstorbenen und kann sich - nach der (erstmaligen) Veräußerung des Wohnungseigentums - gegen- über einer Eigenbedarfs- beziehungsweise Verwertungskündigung des Erwer- bers auf die - hier zehnjährige - Kündigungssperrfrist aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). BGH, Urteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 13. Juni 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 11. November 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Frage, ob zugunsten der Beklagten, der ge- genüber die Kläger eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen haben, die in § 577a Abs. 1, 2 BGB getroffene Regelung zur Kündigungsbeschränkung bei ei- ner Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum eingreift. Im Jahr 1985 mietete die Schwester der Beklagten gemeinsam mit Herrn C. von der damaligen Grundstückseigentümerin eine in einem Mehrfa- milienhaus gelegene Wohnung in Berlin (Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf). 1 2 - 4 - Die Beklagte bewohnte die Wohnung als Untermieterin und war als solche im Mietvertrag bezeichnet. Die Eigentümerin des Hausanwesens übertrug im Jahr 1990 einen 1/5- Miteigentumsanteil des Grundstücks auf Herrn B. . Nach dem Tod der vormaligen Eigentümerin ging deren 4/5-Miteigentumsanteil am Grund- stück auf ihren Erben A. über. Im Jahr 1996 erklärten die beiden Miteigentümer B. und A. die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG und wurden im Mai 1997 bezüglich der insgesamt elf Wohnungseigen- tumseinheiten zunächst jeweils als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen. Anschließend übertrug Herr B. seinen 1/5-Miteigentumsanteil an der (auch) von der Beklagten - als Untermieterin - genutzten Wohnung auf Herrn A. , der am 1. Dezember 1997 als Alleineigentümer in das Grundbuch eingetra- gen wurde. Die Alleinerbin des zwischenzeitlich verstorbenen Herrn A. schloss am 28. Mai 2014 mit der Schwester der Beklagten, Herrn C. und der Be- klagten eine "Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 20. Dezember 1985", wonach Herr C. aus dem Mietverhältnis ausschied und die Beklagte "als Mie- terin in den Mietvertrag" eintrat. Am 10. Juni 2015 verstarb auch die Schwester der Beklagten. Ausweislich eines Erbscheins des Amtsgerichts N. wurde ihr Ehemann P. ihr Alleinerbe. Das Eigentum an der von der Beklagten bewohnten Wohnung wurde durch Auflassung vom 26. Februar 2015 an die von M. O. GmbH übertragen, welche am 17. Juni 2015 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde. 3 4 5 6 - 5 - Die Kläger erwarben das Wohnungseigentum an dieser Wohnung im Jahr 2018. Mit Schreiben vom 21. Dezember 2018 erklärten sie gegenüber der Be- klagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Kläger stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstin- stanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2021, 182) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Die Eigenbedarfskündigung der Kläger habe das Mietverhältnis nicht wirk- sam beendet, da die zehnjährige Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 2 BGB, § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin erst durch den Verkauf der Eigentumswohnung im Jahr 2015 in Gang gesetzt worden und damit bei Abfas- sung und Zugang der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2018 noch nicht abgelaufen gewesen sei. 7 8 9 10 11 - 6 - Dass die Beklagte die Wohnung bis zu der Zusatzvereinbarung am 28. Mai 2014 lediglich als Untermieterin, nicht jedoch als Hauptmieterin genutzt habe, mithin - anders als es die zeitliche Reihenfolge des § 577a Abs. 1 BGB vorgebe - erst nach der Bildung von Wohnungseigentum in das Mietverhältnis eingetreten sei, stehe ihrer Berufung auf die Kündigungssperrfrist nicht entgegen. Zwar führe eine bloße rechtsgeschäftliche Mietnachfolge regelmäßig nicht dazu, dass der für den ursprünglichen Mieter geltende Schutz des § 577a BGB auf den Ersatzmieter übergehe. Vorliegend habe die Beklagte aber bereits in der Woh- nung gewohnt, bevor Wohnungseigentum gebildet worden sei, so dass ein im Verlauf der Mietzeit zu Gunsten der Hauptmieter entstandener Kündigungs- schutz von Anfang an jedenfalls mittelbar auch für die Beklagte gegolten habe. Hinzu komme, dass das Mietverhältnis auch nach dem Eintritt der Beklagten als Hauptmieterin weiterhin nur einheitlich gegenüber allen Mitmietern hätte gekün- digt werden können, eine Kündigung jedenfalls im Verhältnis zu der weiteren Mit- mieterin - der Schwester der Beklagten - aber unmittelbar den Beschränkungen des § 577a BGB unterlegen habe. Nach den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts, sei das - auch hinsichtlich des durch § 577a BGB bewirkten Schut- zes einheitliche - Mietverhältnis nach dem Tod ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten allein fortgesetzt worden, die sich somit auch wei- terhin auf § 577a BGB berufen könne. Eine Veräußerung des nach Begründung des Mietverhältnisses gebilde- ten Wohnungseigentums, durch welche die damalige Käuferin im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB als erste "Erwerberin" des Wohnungseigentums in das Miet- verhältnis eingetreten sei, habe erst im Jahr 2015 stattgefunden. Die zuvor nach der Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum im Jahr 1997 zwischen den beiden Wohnungseigentümern vollzogene Übertragung des Wohnungseigen- tumsanteils von 1/5 - wodurch der bisherige Miteigentümer A. zum Alleinei- gentümer geworden sei - stelle sich zwar als rechtsgeschäftliche Veräußerung 12 13 - 7 - (eines Teils) des Wohnungseigentums dar. Entgegen der Ansicht des Bayeri- schen Obersten Landesgerichts (NJW 1982, 451) sei in einem solchen Fall der Übertragung von Eigentumsanteilen von einem auf den anderen Miteigentümer letzterer jedoch nicht "Erwerber" des Wohnungseigentums im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB. Entscheidend sei insoweit, ob ein Wechsel in der Vermieterstellung statt- gefunden habe. Denn Voraussetzung für den Beginn der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB sei ein Übergang des Mietvertrags auf den Erwerber und ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Vermieters, der geeignet sei, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbe- darf zu schaffen. Der Schutz des § 577a BGB ziele auf den Fall ab, in welchem sich der Mieter durch die nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erfol- gende Veräußerung einem "Erwerber" (und dessen Eigenbedarf) gegenüber- sehe, der bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sei. Ein solcher Vermieter- wechsel habe im Jahr 1997 nicht stattgefunden. Es handele sich nicht bereits deswegen um eine Veräußerung an einen "Dritten" im Sinne des § 566 BGB, weil die ursprünglich vermietenden Miteigen- tümer mit dem allein erwerbenden Miteigentümer nicht personenidentisch seien. Denn der Bundesgerichtshof (Beschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332) habe klargestellt, dass im Falle der Vermietung einer Woh- nung durch zwei Miteigentümer kein Wechsel in der Person des Vermieters ein- trete, wenn der eine Miteigentümer seine Eigentumsanteile auf den anderen übertrage. Sollte Herr B. durch den Erwerb des 1/5-Miteigentumsanteils am damals noch ungeteilten Grundstück zum (Mit-)Vermieter geworden sein, sei er dies somit auch nach der Übertragung dieses Anteils an Herrn A. geblie- ben. Letzterer sei (ebenfalls) vor wie nach der Übertragung des 1/5-Miteigen- 14 15 - 8 - tumsanteils an ihn Vermieter der Wohnung gewesen und hätte Eigenbedarf gel- tend machen können. Somit habe sich das Kündigungsrisiko für die Mieter durch die Zuweisung des Wohnungseigentums an einen einzelnen der vormaligen Mit- eigentümer nicht erhöht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) aufgrund der von ihnen ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) - deren Voraussetzungen als solche zugunsten der Kläger im Revisionsverfahren zu unterstellen sind - nicht verneint werden. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass die zehnjährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündi- gungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin nicht bereits durch die Veräu- ßerung des 1/5-Miteigentumsanteils am Wohnungseigentum auf den bisherigen Miteigentümer A. im Jahr 1997 ausgelöst wurde, sondern erst mit der Veräu- ßerung der Eigentumswohnung im Jahr 2015 an eine GmbH begonnen hat und damit im Zeitpunkt des Zugangs der Eigenbedarfskündigung der Kläger im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen war. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, auch die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge, wonach die Wohnung bereits an den Mieter überlassen worden sein muss, bevor das Wohnungseigen- tum begründet wurde, lägen in der Person der Beklagten vor, welche die Woh- nung zunächst als bloße Untermieterin bewohnt hatte und erst infolge der Ver- 16 17 - 9 - einbarung vom 28. Mai 2014 - zeitlich nach der Begründung des Wohnungsei- gentums - zur Hauptmieterin wurde. Anders als das Berufungsgericht meint, greift zu ihren Gunsten ein "mittelbarer Kündigungsschutz" nicht ein. Soweit das Beru- fungsgericht überdies auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklag- ten abstellt, nimmt es zwar im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend an, dass die Beklagte dann in den Schutzbereich des § 577a Abs. 1, 2 BGB fiele, wenn das Mietverhältnis nach dem Tod ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Beklagten fortgesetzt worden wäre, da in diesem Fall der in der Person der Schwester der Beklagten angelegte Kündigungsschutz auf sie übergegangen wäre. Jedoch tragen die insoweit getroffenen Feststellungen die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB bislang nicht. 1. Nach § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begrün- det und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Diese Kündigungssperrfrist beträgt gemäß § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölke- rung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete ge- mäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB durch Rechtsverordnung einer Landesregierung bestimmt sind. a) Von dieser Ermächtigung hat das Land Berlin mittels der Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungs- 18 19 - 10 - schutzklauselverordnung) vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) Gebrauch ge- macht. Nach § 2 dieser Kündigungsschutzklauselverordnung kann sich ein Er- werber von Wohnungseigentum auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB in Berlin erst nach Ablauf von zehn Jahren berufen. b) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Kündigungsschutzklauselver- ordnung des Landes Berlin wirksam. Dem steht, anders als die Revision meint, insbesondere nicht entgegen, dass die Verordnung "gleich ganz Berlin" zu einem Gebiet erklärt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Eine der- artige Gebietsausweisung hält sich im Rahmen des dem Verordnungsgeber zu- stehenden Beurteilungsspielraums. aa) Zutreffend geht die Revision noch davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über eine Kündigung im Anwendungsbereich des § 577a BGB die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit einer einschlägigen Kün- digungsschutzklauselverordnung mit höherrangigem Recht zu prüfen, und ihnen im Falle einer Unwirksamkeit der Rechtsverordnung auch eine Verwerfungskom- petenz zukommt. Denn Gerichte können und müssen die für ihre Entscheidung in Betracht kommenden Rechtsvorschriften auf ihre Vereinbarkeit mit dem Grundgesetz und landesrechtliche Vorschriften auch auf ihre Vereinbarkeit mit dem Bundesrecht hin prüfen (vgl. BVerfGE 1, 184, 197; BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11 [zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]; Senatsurteile vom 4. No- vember 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 f. [zur Berliner Kappungs- grenzenverordnung]; vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 15 [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]). 20 21 - 11 - bb) Anders als die Revision meint, steht die Kündigungsschutzklauselver- ordnung des Landes Berlin sowohl mit dem Grundgesetz als auch mit dem Bun- desrecht in Einklang. Dass die gesetzliche Regelung in § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB selbst ver- fassungsrechtlichen Bedenken begegnete und es damit bereits an einer wirksa- men Ermächtigungsgrundlage fehlte, macht die Revision nicht geltend. Auch der Senat vermag eine Verfassungswidrigkeit dieser Bestimmung nicht zu erkennen. Sie verstößt nicht gegen den Bestimmtheitsgrundsatz des Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. zur insoweit wortlautgleichen Ermächtigungsgrundlage zum Erlass einer Kappungsgrenzenverordnung in § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB, Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 25 ff.). Bei der Ermächtigungs- grundlage des § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich im Ergebnis auch um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Zwar werden die Eigentümerbefugnisse durch den Kündigungsausschluss beschränkt. Dies ist jedoch zum einen aufgrund des aus Sicht des Gesetzgebers gebotenen Schutzes des Mieters vor dem unverschuldeten Verlust seiner Woh- nung (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5 f.; 14/4553, S. 73) geboten und zum anderen verhältnismäßig, da die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB einen engen Anwen- dungsbereich hat, der diesen Mieterschutz sowohl gegenständlich - die Kündi- gungssperrfrist gilt nur für eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung und lediglich nach der erstmaligen Veräußerung zuvor gebildeten Wohnungseigen- tums - als auch in zeitlicher Hinsicht - maximale Kündigungssperrfrist von zehn Jahren - nur in beschränktem Umfang einräumt (vgl. zu den insoweit zu Grunde zu legenden Maßstäben Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 32 ff.; vgl. auch Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 48 [zu § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB]). 22 23 - 12 - cc) Die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin ist auch von der gesetzlichen Ermächtigung in § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB gedeckt. Insbe- sondere ist die Ausweisung der gesamten Stadt als ein Gebiet, in dem die aus- reichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, nicht zu beanstanden. (1) Der Bundesgesetzgeber hat die Bestimmung der Gebiete mit erhöhtem Wohnbedarf ausdrücklich dem Landesverordnungsgeber überlassen und diesem bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversorgungs- lage einen (weiten) Beurteilungsspielraum zugestanden. Die Vorschrift des § 577a Abs. 2 BGB ist unter anderem aus § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB aF hervorgegangen (BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. auch Senatsurteile vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 64; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, aaO Rn. 24 f.). Ausweislich der Ge- setzesmaterialien zu der letztgenannten Vorschrift wurde dem Verordnungsge- ber "bei der Einschätzung der gegenwärtigen und künftigen Wohnraumversor- gungslage ein Beurteilungsspielraum" eingeräumt (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 6). Hieran hat der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes 2001 nichts ge- ändert (vgl. BT-Drucks. 14/4553, aaO). Den Landesregierungen wird somit ein anhand der örtlichen Gegebenheiten auszufüllender wohnungsmarkt- und sozi- alpolitischer Beurteilungsspielraum sowohl hinsichtlich der Festlegung der rele- vanten Gebiete nebst der Auswahl der Bezugsebene (gesamte Gemeinde oder Teile hiervon) als auch des zeitlichen Geltungsbereichs der Verordnung zugebil- ligt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 64, 66 [zur Berliner Kappungsgrenzenverordnung]). Die Einhaltung dieses Beurteilungsspielraums ist von den Fachgerichten nur beschränkt überprüfbar, denn die fachgerichtliche Kontrolle kann nicht weiter 24 25 26 27 - 13 - reichen als die materiell-rechtliche Bindung des Verordnungsgebers an die ge- setzgeberische Entscheidung. Sie endet daher dort, wo das materielle Recht in verfassungsrechtlich unbedenklicher Weise das Entscheidungsverhalten nicht vollständig determiniert, sondern dem Entscheider einen Einschätzungs- und Auswahlspielraum belässt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 62). Innerhalb des dem Verordnungsgeber regelmäßig - so auch hier - eingeräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums dürfen die Gerichte nicht ihr - auf Rechtserkenntnis ausgerichtetes - Urteil an die Stelle der politischen oder wirtschaftlichen Wertungen und Entscheidungen des Verordnungsgebers setzen. Sie dürfen insoweit nur prüfen, ob die getroffene Maßnahme den Rahmen der Zweckbindung der gesetzlichen Ermächtigung überschreitet (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 63 mwN; vgl. auch BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 113 ff. [zur Berliner Mieten- begrenzungsverordnung]). (2) Einer Prüfung anhand dieses Maßstabs hält die Ausweisung des ge- samten Gebiets von Berlin als ein solches, in dem die Versorgung mit Mietwoh- nungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, stand (vgl. zur sich nach den gleichen Kriterien richtenden Berliner Kappungsgrenzenverord- nung, Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 88 ff.; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 81 f. [zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]; LG Berlin, WuM 2016, 278; LG Berlin, WuM 2017, 417). Ausweislich der Verordnungsbegründung (abrufbar unter https://www.par- lament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/verordnungen/vo17-106.pdf) hat der Senat von Berlin unter Zugrundelegung von neun Indikatoren - unter anderem der Mietwohnungsversorgungsentwicklung in den Jahren 2006 bis 2011 und des 28 29 - 14 - Indexes Angebotsmieten/Bestandsmieten (2012/2006) - eine besondere Gefähr- dung der ausreichenden Versorgung der gesamten Bevölkerung in Berlin mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen angenommen (S. 8 der Verord- nungsbegründung; vgl. zur diesbezüglichen Prüfungspflicht des Verordnungsge- bers BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 116). Ebenso wie die bezüglich der Kriterien wortlautgleiche Bestimmung des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB verlangt auch § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB nicht, dass zum Zeitpunkt des Erlasses der Verordnung eine Unterversorgung der Bevölke- rung im gesamten Gemeindegebiet bereits besteht, sondern lediglich das Vor- handensein einer "besonderen Gefährdungslage". Eine solche hat der Senat von Berlin wie ausgeführt angenommen. Wenn der Verordnungsgeber keine tragfä- higen Anhaltspunkte dafür hat, dass sich eine solche Lage auf abgrenzbare Ge- meindeteile beschränkt, und er sich in dieser Situation entscheidet, die gesamte Gemeinde als Gebiet im Sinne von § 577a Abs. 2 Satz 1 BGB auszuweisen, überschreitet er hierdurch nicht den ihm eingeräumten politischen Beurteilungs- spielraum (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 86). So liegen die Dinge hier. Der Berliner Verordnungsgeber ging nicht erst von einer vergleichbaren Gefährdung der Wohnraumversorgung in ganz Berlin bei Erlass der Mietenbegrenzungsverordnung des Senats vom 28. April 2015 (GVBl. S. 101) aus, sondern bereits Jahre zuvor bei Erlass der Kappungsgren- zenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. S. 128; vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 92 ff.). Die Ausweisung eines Gebiets, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Miet- wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, dient bei der Kappungsgrenzenverordnung und der Kündigungsschutzklauselverordnung ähnlichen Zwecken (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, 30 31 - 15 - aaO Rn. 29, 64). Anhaltspunkte dafür, dass sich die entsprechende Versorgungs- lage in Berlin nur wenige Monate später - die Kündigungsschutzklauselverord- nung wurde am 13. August 2013 erlassen - derart geändert hätte, dass nunmehr lediglich Teile von Berlin als betroffen auszuweisen gewesen wären, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. dd) Die Kündigungsschutzklauselverordnung des Landes Berlin genügt schließlich auch ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Insbeson- dere wahrt die Ausweisung des gesamten Stadtgebiets von Berlin als ein sol- ches, in dem eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnun- gen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und damit nach der Umwandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum sowie deren Veräußerung mit einer Eigenbedarfskündigung zehn Jahre zugewartet werden muss, im Hin- blick auf den aufgezeigten begrenzten Anwendungsbereich der Kündigungs- schutzvorschrift des § 577a Abs. 1 BGB sowie den beabsichtigten Schutz der Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (vgl. auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 108 ff.). c) Somit ist den Klägern eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber solchen Mietern, denen die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungs- eigentums bereits überlassen war, für die Dauer von zehn Jahren nach der (erst- maligen) Veräußerung verwehrt. 2. Diese Sperrfrist war, wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgegan- gen ist, bei Zugang der Eigenbedarfskündigung der Kläger an die Beklagte (vgl. zum maßgebenden Zeitpunkt Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 3 a) im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen. 32 33 34 - 16 - Nach § 577a Abs. 1 BGB beginnt die Kündigungssperrfrist mit der (erst- maligen) Veräußerung des zuvor gebildeten Wohnungseigentums an einen Er- werber. Eine solche fristauslösende Veräußerung erfolgte erst im Jahr 2015 mit der Eigentumsübertragung an die von M. O. GmbH. Entgegen der Ansicht der Revision stellte die zuvor im Jahr 1997 erfolgte Über- tragung des 1/5-Miteigentumsanteils an der vermieteten Eigentumswohnung auf den weiteren Miteigentümer keine Veräußerung an einen "Erwerber" dar. Zwar liegt hierin, ungeachtet dessen, dass die Eigentumsübertragung nicht auf einem Kaufvertrag zwischen Herrn A. und Herrn B. beruht, eine Veräuße- rung. Jedoch ist der bisherige Miteigentümer und Mitvermieter A. nicht "Er- werber" nach § 577a Abs. 1 BGB. Dies folgt aus dem Zweck der Norm, wonach allein dem durch die Um- wandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mie- ters Rechnung getragen werden soll. Eine solche Gefährdung löste der Über- gang des 1/5-Miteigentumsanteils auf den bisherigen Miteigentümer zu 4/5, Herrn A. , im Jahr 1997 nicht aus. a) Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen will der Ge- setzgeber den Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnun- gen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Der Mieter soll vor "willkürlichen Kündigun- gen" geschützt werden, die regelmäßige Folge eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs sind (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5; Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364 f. [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfs- beziehungsweise Verwertungskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen 35 36 37 - 17 - neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Recht- fertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Be- schränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 Abs. 1 GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar (vgl. BT-Drucks. 11/6374, S. 5 f.; Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808 Rn. 14; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 19; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NZM 2010, 821 Rn. 16). Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vor- schrift nach ihrem Normzweck dagegen nicht zugeschnitten. Die Wartefristrege- lung aus § 577a Abs. 1, 2 BGB für eine Eigenbedarfskündigung greift dabei nicht schon bei der Begründung von Wohnungseigentum ein, sondern erst nach Ver- äußerung der Eigentumswohnung (vgl. Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO). Angesichts des Schutzzwecks des § 577a Abs. 1 BGB setzt eine Veräu- ßerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Woh- nungseigentümers voraus und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf ge- schaffen wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 19). b) Ein solcher Rechtsträgerwechsel an der hier betroffenen Wohnung hat im Jahr 1997 nicht stattgefunden. Durch die Übertragung des 1/5-Miteigen- tumsanteils von Herrn B. auf den bisherigen Miteigentümer A. er- folgte zwar ein Eigentumswechsel. Allein diese geänderte Eigentumsposition führt jedoch entgegen der Ansicht der Revision (abstellend auf Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 451 unter II 3 b [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]; ebenso Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 577a Rn. 17; 38 39 - 18 - Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl., § 577a Rn. 6) nicht dazu, dass der Mitei- gentümer als "Erwerber" im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB anzusehen wäre. Denn entscheidend ist, was das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, dass es infolge dieser Übertragung des Miteigentumsanteils nicht zu einem Wechsel in der Vermieterstellung gekommen ist und somit das Risiko einer Eigenbedarfs- kündigung nicht zu Lasten der Mieter erhöht wurde. aa) Durch die (erste) Übertragung des 1/5-Miteigentumsanteils am damals noch ungeteilten Grundstück von der bisherigen Alleineigentümerin auf Herrn B. im Jahr 1990 wurde dieser gemäß § 566 Abs. 1 BGB zum (Mit-)Ver- mieter. Denn auch wenn lediglich ein Miteigentumsanteil veräußert wird, tritt der Erwerber - selbst dann, wenn er nicht bereits Miteigentümer war - gemäß § 566 Abs. 1 BGB neben den verbleibenden Miteigentümern in den Vertrag auf Vermie- terseite ein (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 35). Dies gilt auch dann, wenn - wie vorliegend - vor der Veräußerung noch keine Miteigentümergemeinschaft bestand, sondern ein vermietender Alleineigentümer einen Miteigentumsanteil an dem Grundstück veräußert (vgl. BGH, Beschluss vom 17. März 2022 - V ZB 4/21, juris Rn. 9 mwN). Nach dem Ableben der ursprünglichen Eigentümerin erwarb ihr Alleinerbe A. deren verbleibenden 4/5-Miteigentumsanteil im Wege der Gesamtrechts- nachfolge (§ 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB), so dass dieser seitdem zu 4/5 und Herr B. zu 1/5 Miteigentümer des Grundstücks und beide Vermieter waren. bb) Die anschließende Begründung des Wohnungseigentums nach § 8 WEG durch die damaligen Miteigentümer - mit der Folge, dass an jeder Eigen- 40 41 42 - 19 - tumswohnung zunächst Herr A. zu 4/5 und Herr B. zu 1/5 Miteigen- tümer waren - führte ebenfalls zu keinem Rechtsträgerwechsel im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB, da eine Veränderung auf Vermieterseite aufgrund der Fort- setzung der Bruchteilsgemeinschaft am Wohnungseigentum nicht erfolgte (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). cc) Aufgrund der nachfolgenden Veräußerung des 1/5-Miteigentumsan- teils an der hier in Rede stehenden Wohnung durch Herrn B. an Herrn A. nach Begründung des Wohnungseigentums wurde letzterer zwar zum Al- leineigentümer. Allein dieser Eigentumswechsel stellt jedoch - in Anbetracht des beschriebenen Schutzzwecks des § 577a BGB - noch keine Veräußerung an ei- nen Erwerber im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB dar. Denn entscheidend ist, ob sich infolge der Veräußerung des Wohnungseigentums die Gefahr einer Eigen- bedarfskündigung zu Lasten des Mieters erhöht hat. Dies war vorliegend nicht der Fall, da sich (auch) durch diesen Eigentumswechsel an der Vermieterstellung nichts geändert hat. Vielmehr ist Herr B. infolge der Übertragung seines Miteigentumsanteils nicht aus der Vermieterstellung ausgeschieden und demzu- folge Herr A. nicht allein Vermieter geworden. Denn die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 BGB lagen nicht vor. Hiernach muss die Veräußerung an einen Drit- ten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter ge- wesen sein (vgl. Senatsbeschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17, NJW-RR 2019, 332 Rn. 10 mwN; aA Bayerisches Oberstes Landesgericht, NJW 1982, 451 unter II 3 b). Dies war wie ausgeführt nicht der Fall, da Herr A. bereits vor dem (Mit-)Eigentumserwerb Vermieter der Wohnung war. dd) Nach alledem hätte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenom- men hat - eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sowohl des Herrn A. als auch 43 44 - 20 - des Herrn B. in gleicher Weise vor wie nach der Veräußerung des 1/5- Miteigentumsanteils im Jahr 1997 erfolgen können. Denn auch ein Miteigentümer kann sich ohne Rücksicht auf seine quotielle Beteiligung am Grundstück auf Ei- genbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen, da dieser nicht bei allen Mit- gliedern einer vermietenden Bruchteilsgemeinschaft vorliegen muss, sondern es vielmehr genügt, wenn er bei einem Miteigentümer gegeben ist (vgl. Senatsbe- schluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 366; Senatsurteile vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NJW-RR 2012, 237 Rn. 23; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 43; vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 12). c) Damit hat sich das Risiko einer Eigenbedarfskündigung mangels eines Rechtsträgerwechsels infolge der Übertragung des 1/5-Miteigentumsanteils im Jahr 1997 nicht zu Lasten der Mieter erhöht. Eine unter § 577a Abs. 1 BGB fal- lende Veräußerung erfolgte vielmehr erst mit dem Eigentumserwerb seitens der von M. O. GmbH durch deren - für den Fristbeginn maßgebliche (vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21) - Eintragung im Grundbuch am 17. Juni 2015, da diese zwar keinen Eigenbedarf hätte geltend machen, das Mietverhältnis aber gestützt auf eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) hätte beenden können. Die ab diesem Zeitpunkt laufende zehnjährige Kündigungssperrfrist, die für die Kläger nach ihrem Eigentumserwerb nicht neu begonnen hat (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 73), war bei Zugang der Eigenbedarfskündigung im Jahr 2018 noch nicht abgelaufen. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, auch die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge bezüglich der Über- lassung der Wohnung und der anschließenden Bildung von Wohnungseigentum 45 46 - 21 - lägen in der Person der Beklagten vor. Denn diese war bei Begründung des Woh- nungseigentums (1997) lediglich Untermieterin (siehe dazu unter b). Zwar würde der in der Person der Schwester der Beklagten bestehende Kündigungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB nach deren Tod auf die Beklagte übergehen, wenn das Mietverhältnis gemäß § 563a Abs. 1 BGB allein mit der Beklagten fortgesetzt worden wäre (siehe dazu unter c). Jedoch tragen die vom Berufungsgericht bis- her getroffenen Feststellungen eine solche Sonderrechtsnachfolge der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB nicht. Gemäß § 577a Abs. 1 BGB genießt nur derjenige Mieter einen Kündi- gungsschutz, dem die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigen- tums - vorliegend im Jahr 1997 - bereits "überlassen" war. Eine Überlassung der Wohnräume im Sinne dieser Vorschrift liegt nur dann vor, wenn die Einräumung des Besitzes aufgrund eines Mietvertrags mit dem Bewohner erfolgt, so dass es nicht ausreicht, dass die Räume bei Begründung des Wohnungseigentums auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses genutzt wurden (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 1 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). a) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung nutzte die Beklagte die Wohnung nicht deswegen von Anfang an aufgrund eines (Haupt-)Mietvertrags, weil der zwischen der ursprünglichen Vermieterin und den Hauptmietern im Jahr 1985 geschlossene - die Beklagte lediglich als Untermieterin erwähnende - Miet- vertrag ein solcher zugunsten Dritter wäre, infolgedessen sie sich eigenständig gegenüber einem Vermieter auf die Kündigungssperrfrist aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte. Denn anders als die Revisionserwiderung meint, liegen die Voraussetzungen eines Vertrags zugunsten der Beklagten (§ 328 Abs. 1 BGB) nicht vor. 47 48 - 22 - aa) Die Revisionserwiderung geht insoweit noch zutreffend davon aus, dass durch eine Untervermietung zwischen dem Hauptvermieter und dem Unter- mieter grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen bestehen (vgl. Senatsurteil vom 7. Dezember 1977 - VIII ZR 101/76, WM 1978, 222 unter III 1, insoweit in BGHZ 70, 79 nicht abgedruckt; BGH, Beschlüsse vom 21. April 1982 - VIII ARZ 16/81 [Rechtsentscheid], BGHZ 84, 90, 96; vom 20. März 1991 - VIII ARZ 6/90 [Rechtsentscheid], BGHZ 114, 96, 100; vom 17. Januar 2001 - XII ZB 194/99, NZM 2001, 286 unter II 1) und der Untermieter auch nicht in den Schutzbereich des Hauptmietvertrags einbezogen ist, weil ihm regelmäßig eigene vertragliche Ansprüche gegen den Hauptmieter zustehen (vgl. BGH, Urteile vom 15. Februar 1978 - VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327, 329 f.; vom 20. Dezember 1978 - VIII ZR 69/78, WM 1979, 307 unter 1 a; vom 6. November 2012 - VI ZR 174/11, NJW 2013, 1002 Rn. 9). Soweit die Revisionserwiderung dennoch sogar einen Vertrag zugunsten Dritter - der Beklagten - annimmt und darauf abstellt, diese sei bereits im Hauptmietvertrag aus dem Jahr 1985 namentlich als Untermieterin erwähnt mit der Folge einer Nutzungsberechtigung an den Mieträumen "gleichsam einem Vertrag zugunsten Dritter", wird verkannt, dass allein dieser Umstand das Vorlie- gen eines Vertrags zugunsten der Beklagten und damit einen eigenständigen Kündigungsschutz nicht trägt. bb) Ob der Beklagten ein eigenes Forderungsrecht gegenüber den Klä- gern zusteht (§ 328 Abs. 1 BGB), in deren Folge sie sich auf die Beachtung der zehnjährigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte, ist nach dem erkennbaren Willen der ursprünglich - im Jahr 1985 - Vertragsschlie- ßenden zu beurteilen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, NJW 1991, 2209 unter I 2 a). Eine ausdrückliche Erklärung dahingehend, dass der Beklagten über ihre Stellung als Untermieterin hinaus eigene Rechte gegen- über der Hauptvermieterin eingeräumt werden sollten, enthält der Mietvertrag nicht. 49 50 - 23 - cc) Auch aus den Umständen des Vertragsschlusses folgt eine derartige Rechtsposition der Beklagten nicht. Nach § 328 Abs. 2 BGB ist in Ermangelung einer besonderen Bestimmung aus den Umständen des Falls, insbesondere aus dem Zweck des Vertrags, zu entnehmen, ob der Dritte das Recht auf Leistung erwerben sollte. Ferner sind die Interessenlage der Parteien sowie die sonstigen Begleitumstände zu beachten, welche den Sinngehalt der gewechselten Erklä- rungen erhellen können (vgl. BGH, Urteile vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, aaO unter I 2 b; vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18, WuM 2019, 19 Rn. 19). Dabei liegt die Annahme, dass der Dritte einen selbständigen Anspruch erwerben soll, insbesondere dann nahe, wenn die Versprechensempfänger - hier die Hauptmieter - die Leistung lediglich im Interesse des Dritten - hier der Beklag- ten - verabredet haben (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 1990 - XI ZR 330/89, aaO). Hiernach liegt ein Vertrag zugunsten der Beklagten nicht vor. Es fehlen jegliche Feststellungen zur Motivlage der Hauptvermieterin und der damaligen Mieter - der Schwester der Beklagten und Herrn C. - bei Abschluss des Miet- vertrags im Jahr 1985. Dafür, dass letztere den Vertrag lediglich im Interesse der Beklagten geschlossen haben, ist weder etwas vorgetragen noch ersichtlich. Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Auch ihre Schlussfolgerung, wonach die Hauptvermieterin der Beklagten als bloße Unter- mieterin im Jahr 1985 "ersichtlich sich selbst gegenüber die Rechte einer Miete- rin" habe einräumen wollen, wird durch die getroffenen Feststellungen nicht ge- tragen. Für einen dahingehenden Willen der Hauptvermieterin mit der Folge, dass sie nicht nur Leistungsansprüchen der beiden Hauptmieter, sondern über- dies auch der Beklagten ausgesetzt gewesen wäre, ist nichts ersichtlich. b) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, der Beklag- ten sei die Wohnung bereits zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums 51 52 53 - 24 - (1997) überlassen gewesen, weil sie seit Beginn des Mietverhältnisses (1985) dort gewohnt habe, so dass ein im Verlauf der Mietzeit zu Gunsten der Haupt- mieter entstandener Kündigungsschutz von Anfang an "jedenfalls mittelbar" auch für sie gegolten habe. Bei Begründung des Wohnungseigentums im Jahr 1997 nutzte die Be- klagte die Wohnung als bloße Untermieterin. Als solche fällt sie aber nicht in den Schutzbereich des § 577a Abs. 1 BGB. Denn - wie ausgeführt - liegt eine Über- lassung der Wohnräume im Sinne dieser Vorschrift nur dann vor, wenn die Ein- räumung des Besitzes aufgrund eines Hauptmietvertrags mit dem Bewohner er- folgt. An einem solchen fehlt es vorliegend, denn ein Untermieter steht grund- sätzlich - so auch hier - in keiner vertraglichen Beziehung zum Hauptvermieter. Zudem genießt ein Untermieter - worauf die Revision zutreffend verweist - bei Beendigung des Hauptmietvertrags keinen Kündigungsschutz (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 311/14, NJW 2016, 1086 Rn. 36). Folglich greift die Kündigungsschutzvorschrift des § 577a Abs. 1, 2 BGB nicht zu seinen Guns- ten ein (vgl. auch LG Frankfurt am Main, WuM 1997, 561; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 577a Rn. 15; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2022, § 577a BGB Rn. 5 und 8; BeckOK-BGB/Hannappel, Stand: 1. Mai 2022, § 577a Rn. 13). Zwar verweist das Berufungsgericht zutreffend auf einen zunächst gege- benen faktischen "mittelbaren" Kündigungsschutz der Beklagten als Untermiete- rin, da diese solange nicht mit einem Verlust der Wohnung rechnen musste, wie das Mietverhältnis gegenüber den Hauptmietern - in deren Person die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorlagen - nicht wirksam (nach § 573 Abs. 2 Nr. 2, 3 BGB) gekündigt werden konnte. Hieraus kann jedoch, anders als das Berufungsgericht meint, keine eigenständige und dauerhafte Schutzposition der Beklagten als (ehemalige) Untermieterin nach § 577a Abs. 1 BGB hergeleitet 54 55 - 25 - werden. Denn zum Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigung im Jahr 2018 war die Schwester der Beklagten und ehemalige Hauptmieterin bereits verstorben und zudem die Beklagte keine Untermieterin mehr. Vielmehr wurde sie durch die Zu- satzvereinbarung zum Mietvertrag im Jahr 2014 - neben ihrer Schwester - zur Hauptmieterin. Dieser rechtsgeschäftliche "Eintritt" in das Mietverhältnis erfolgte jedoch nach der Begründung des Wohnungseigentums, so dass die Beklagte selbst die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB nicht erfüllte. c) Zutreffend ist das Berufungsgericht jedoch davon ausgegangen, dass sich die Beklagte auf den in der Person ihrer Schwester entstandenen Kündi- gungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen könnte, wenn sie aufgrund der Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 563a Abs. 1 BGB nach dem Tod ih- rer Schwester insoweit in deren Rechtsstellung eingetreten wäre. In der Person der Schwester der Beklagten lag die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge vor, da ihr als (Haupt-)Mieterin die Wohnung aufgrund des Mietvertrags aus dem Jahr 1985 bereits "überlassen" war, als das Wohnungseigentum im Jahr 1997 begründet wurde. Infolge der "Zusatzverein- barung" vom 28. Mai 2014 wurde die Beklagte neben ihrer Schwester zur Mit- mieterin der Wohnung. Dies beachtend geht das Berufungsgericht im rechtlichen Ausgangspunkt zutreffend davon aus, dass der in der Person der Schwester an- gelegte Kündigungsschutz dann auf die Beklagte übergegangen wäre, wenn mit dieser das Mietverhältnis nach dem Tod der Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt worden wäre. Denn auch derjenige, der die Wohnung zunächst nicht als Hauptmieter bewohnte und in dessen Person damit die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB - wie hier bei der Beklagten - nicht vor- liegen, mit dem jedoch das Mietverhältnis nach dem Tod des Mitmieters gemäß § 563a Abs. 1 BGB allein fortgesetzt wird, kann sich auf den in der Person der bisherigen (Mit-)Mieterin entstandenen Kündigungsschutz nach § 577a Abs. 1 56 57 - 26 - BGB berufen. Auf Grundlage der bisher getroffenen Feststellungen kann ein der- artiger Eintritt der Beklagten in die Rechtsstellung ihrer am 10. Juni 2015 verstor- benen Schwester jedoch nicht angenommen werden. Denn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563a Abs. 1 BGB mit einem Familienangehörigen (§ 563 Abs. 2 Satz 2 BGB) als Mitmieter setzt voraus, dass dieser mit dem ver- storbenen Mitmieter in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt ha- ben muss. Hierzu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. aa) Sind mehrere Personen Mieter einer Wohnung und liegen in der Per- son eines Mitmieters die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vor, war die- sem also - wie der Schwester der Beklagten - die Wohnung bereits "überlassen", als das Wohnungseigentum begründet wurde, wirkt dieser Kündigungsschutz auch zugunsten eines anderen Mitmieters, mit dem das Mietverhältnis nach § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt wird. (1) Der Senat hat bereits entschieden, dass der nach § 569a BGB aF (heute: § 563 Abs. 1, 2 BGB) mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein- tretende Ehegatte, Lebenspartner beziehungsweise Familienangehörige auch bezüglich der Kündigungssperrfrist, die der Vermieter für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 577a Abs. 1, 2 BGB zu beachten hat, in die Rechtsposition des verstorbenen Mieters eintritt, mithin der durch die Bildung des Wohnungsei- gentums zu Lebzeiten des verstorbenen Mieters bereits angelegte Kündigungs- schutz auf den Eintretenden übergeht (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]). Die hierfür maßgeblichen Erwägungen gelten in vergleichbarer Weise auch im - vorliegend in Betracht kommenden - Fall der Fortsetzung des Mietverhältnis- ses mit dem bisherigen Mitmieter nach § 563a Abs. 1 BGB. 58 59 - 27 - Denn die Wirkungen eines Eintritts nach § 563 Abs. 1, 2 BGB einerseits und die einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 563a Abs. 1 BGB ande- rerseits sind vergleichbar. Ebenso wie der Familienangehörige (§ 563 BGB) grundsätzlich in vollem Umfang in die Rechtsstellung des bisherigen Mieters ein- tritt und das Mietverhältnis unverändert fortsetzt (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 2 a), liegt auch im Fall des § 563a Abs. 1 BGB eine gesetzliche Sonderrechtsnachfolge in den "Anteil" des Verstorbenen vor (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 62; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 563a Rn. 1; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 563a Rn. 10) und setzt der überle- bende Mitmieter das Mietverhältnis insoweit zu denselben Bedingungen und mit demselben Inhalt fort, wie sie zuvor zwischen dem Verstorbenen und dem Ver- mieter gegolten haben (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563a Rn. 5). Zudem verfolgen die § 563 BGB und § 563a BGB vergleichbare Zwecke. Beide dienen entsprechend den Zielen des sozialen Mietrechts dem Bestands- schutz von Mietverhältnissen über Wohnraum (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 2 c aa; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 13. Januar 1993 - VIII ARZ 6/92, BGHZ 121, 116, 119; jeweils zu § 569a Abs. 2 BGB aF). Auch im Fall des § 563a Abs. 1 BGB soll der dem verstorbenen Mieter im Sinne des § 563 Abs. 1, 2 BGB nahe stehenden Person die Wohnung unab- hängig davon, ob sie Erbe des Verstorbenen (§ 564, § 1922 Abs. 1 BGB) ist oder nicht, allein erhalten bleiben (vgl. BGH, Beschluss vom 30. April 2020 - I ZB 61/19, BGHZ 225, 252 Rn. 29; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 3; MünchKommBGB/ Häublein, aaO Rn. 1). (2) Außerdem spricht - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - für einen Übergang des in der Person des verstorbenen Mieters angelegten Kündigungsschutzes aus § 577a Abs. 1, 2 BGB auf den überlebenden Mitmieter 60 61 62 - 28 - (§ 563a Abs. 1 BGB) der zuvor für diesen bestehende faktische Kündigungs- schutz. Nachdem die Beklagte aufgrund der Vereinbarung mit der damaligen Ver- mieterin im Jahr 2014 zur Mitmieterin wurde, wäre eine Kündigung wegen Eigen- bedarfs durch einen Erwerber des Wohnungseigentums nach § 577a Abs. 1 BGB vor Ablauf der Sperrfrist nicht wirksam gewesen. Zwar lagen in der Person der Beklagten, wie ausgeführt, die zeitlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB nicht vor, denn das Wohnungseigentum war bereits begründet worden, be- vor sie in die Stellung als (Haupt-)Mieterin einrückte. Jedoch war der Kündigungs- schutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bei der Schwester der Beklagten, welcher die Wohnung aufgrund des Mietvertrags aus dem Jahr 1985 überlassen war, bereits angelegt. Da das Mietverhältnis aber nur gegenüber allen Mietern einheitlich ge- kündigt werden kann, mithin der Mietvertrag nur dann beendet wird, wenn die Kündigung jedem einzelnen Mieter gegenüber wirksam ist (vgl. Senatsurteile vom 26. November 1957 - VIII ZR 92/57, BGHZ 26, 102, 103; vom 28. Juni 2000 - VIII ZR 240/99, BGHZ 144, 370, 379; vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter 1; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 22), jedoch eine solche - hier allein in Rede stehende - Eigenbedarfskündi- gung gegenüber der Schwester der Beklagten nach § 577a Abs. 1, 2 BGB für die Dauer von zehn Jahren ausgeschlossen gewesen wäre, war auch die Beklagte vor einem Verlust der Wohnung geschützt. Es ist - ebenso wie im Fall des § 563 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 c aa) - kein Grund dafür ersichtlich, warum der "zufällige Umstand" des Todes eines der beiden Mitmieter dem Vermieter nunmehr den Vorteil einer Ei- genbedarfskündigung ohne Beachtung der Wartefrist verschaffen sollte. 63 - 29 - bb) Nach Vorstehendem wäre die Beklagte somit dann nach § 577a Abs. 1, 2 BGB geschützt, wenn nach dem Tod ihrer Schwester das Mietverhältnis allein mit ihr fortgesetzt worden wäre (§ 563a Abs. 1 BGB). (1) Anders als das Berufungsgericht meint, liegen die Voraussetzungen hierfür nach den bisher getroffenen Feststellungen jedoch nicht vor. Denn die Fortsetzung mit dem überlebenden Mitmieter nach § 563a Abs. 1 BGB setzt ebenso wie der Eintritt eines Familienangehörigen nach § 563 Abs. 2 Satz 2 BGB voraus, dass der Eintretende mit dem Verstorbenen - noch bis zum Tod des bis- herigen (Mit-)Mieters - einen gemeinsamen Hausstand in der Wohnung geführt hat. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 563a Abs. 1 BGB, wonach "mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter" gewesen sein müssen, und aus § 563 BGB, der ausdrücklich "einen gemeinsamen Hausstand" zwischen dem Verstorbenen und dem Eintretenden verlangt (vgl. MünchKommBGB/Häub- lein, 8. Aufl., § 563a Rn. 9; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 563a BGB Rn. 2; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand: 1. Mai 2022, § 563a Rn. 3; BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563a Rn. 4; vgl. auch BGH, Beschluss vom 30. April 2020 - I ZB 61/19, BGHZ 225, 252 Rn. 29). (2) Ein gemeinsamer Hausstand wird dann geführt, wenn über das ge- meinsame Wohnen in derselben Wohnung hinaus ein in gewisser Weise arbeits- teiliges Zusammenwirken der Familienangehörigen bei der Lebensführung in Be- zug auf die typischerweise in einem Haus anfallenden Verrichtungen vorliegt, mithin in der Wohnung ein gemeinsamer Lebensmittelpunkt besteht (vgl. Münch- KommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 563 Rn. 16; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 563 Rn. 15; BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. April 2022, § 563 Rn. 8 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 563 BGB Rn. 38 f.). Diese gemeinsame Haushaltsführung kann unter Umständen auch dann vorliegen, wenn einer der Mitmieter mehrere Hausstände unterhält, und darf im Zeitpunkt 64 65 66 - 30 - des Todes des (Mit-)Mieters noch nicht beendet gewesen sein (vgl. Schmidt-Fut- terer/Streyl, aaO Rn. 38, 41; BeckOGK-BGB/Wendtland, aaO Rn. 13). (3) Zwar sind an das Vorliegen dieser Voraussetzungen keine überspann- ten Anforderungen zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 25/14, NJW 2015, 473 Rn. 30). Jedoch hat das Berufungsgericht keine Feststel- lungen zur Wohn- und Lebenssituation der Beklagten und ihrer Schwester be- züglich der von beiden gemieteten Wohnung getroffen, so dass - derzeit - nicht von einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Beklagten nach § 563a Abs. 1 BGB und damit vom Vorliegen der Kündigungsschutzvoraussetzungen des § 577a Abs. 1, 2 BGB in ihrer Person ausgegangen werden kann. Auch aus den übrigen festgestellten Umständen kann weder auf eine ge- meinsame Haushaltsführung der Beklagten mit ihrer verstorbenen Schwester in der gemieteten Wohnung noch auf deren Fehlen geschlossen werden. Aus den seitens des Berufungsgerichts in Bezug genommenen Feststellungen des Amts- gerichts ergibt sich allein, dass die Schwester der Beklagten mit ihrem Ehemann eine Dienstwohnung auf N. bewohnt und nur für mehrere Monate die hier in Rede stehende Wohnung gemeinsam mit ihrem Ehemann genutzt habe. Dem- gegenüber fehlen Feststellungen zu der Haushaltsführung im Verhältnis der Be- klagten und ihrer verstorbenen Schwester. Solche Feststellungen sind nach dem Vorstehenden nicht deswegen entbehrlich, weil die Schwester sich nur zeitweise in Berlin aufgehalten hat. 67 68 - 31 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endent- scheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die Beklagte in der gemieteten Wohnung mit ihrer Schwester zum Zeitpunkt deren Ablebens (noch) einen gemeinsamen Hausstand geführt hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.03.2020 - 203 C 324/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 11.11.2020 - 64 S 80/20 - 69

BGH VIII ZR 340/1816.10.2019 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 303/06 Verkündet am: 20. Juni 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Aus- gangsmiete unter der - seit Vertragsbeginn unveränderten - ortsüblichen Vergleichs- miete liegt (Fortführung von BGH, Urteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2521). BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06 - LG Halle AG Halle-Saalkreis - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 25. Oktober 2006 wird zurückgewie- sen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten von der Klägerin mit Vertrag vom 19. August 2004 eine 56,98 qm große Wohnung in H. zu einem monatlichen Mietzins von 227,92 € (4,-- € je qm). Die ortsübliche Vergleichsmiete belief sich damals auf 4,60 € je qm. 1 Mit Schreiben vom 26. September 2005 verlangte die Klägerin von den Beklagten unter Bezugnahme auf den örtlichen Mietspiegel Zustimmung zu ei- ner Erhöhung der Miete um 15,-- € monatlich ab 1. Dezember 2005. Auch die erhöhte Miete lag mit 4,26 € je qm noch unter der unveränderten ortsüblichen 2 - 3 - Vergleichsmiete von 4,60 € je qm. Die Beklagten stimmten der verlangten Miet- erhöhung nicht zu. 3 Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Netto- miete auf 242,92 € ab 1. Dezember 2005 abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten entsprechend dem Antrag der Klä- gerin verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Begehren auf Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um 15 € auf 242,92 € monatlich ab dem 1. Dezember 2005 zu. Die Klägerin habe in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 26. September 2005 die Jahresfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB sowie die 15-monatige Frist für den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Erhöhungsverlangens gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB beachtet, und die verlangte Miete liege sogar noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dass sich die ortsübliche Miete seit Beginn des Mietverhältnisses nicht geändert und auch der ursprünglich vereinbarte Mietzins bereits unter der ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen habe, sei unerheblich, weil sich eine derartige Einschränkung aus dem Wortlaut des § 558 BGB nicht ergebe und auch nicht im Wege der teleologischen Reduktion herleiten lasse. Der Zweck der Norm liege einerseits darin, dem Vermieter einen angemesse- nen marktorientierten Ertrag zu garantieren, andererseits aber den Mieter vor 5 - 4 - überhöhten Mietforderungen des Vermieters zu schützen. Den Interessen des Mieters werde jedoch durch die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB und die Wartefrist von insgesamt 15 Monaten seit der letzten Mieterhöhung hinrei- chend Rechnung getragen, zumal die nach einem Mieterhöhungsverlangen zu zahlende Miete jedenfalls nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen könne. Der vom Gesetzgeber verfolgte Zweck, die Wirtschaftlichkeit des Haus- besitzes zu erhalten, entfalle nicht deshalb, weil die Klägerin bewusst eine un- terhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete vereinbart habe. Die Klägerin verhalte sich auch nicht treuwidrig, wenn sie nach Ablauf der einjähri- gen Wartefrist trotz unveränderter Marktverhältnisse eine Mieterhöhung verlan- ge. Die Beklagten hätten den Vorteil einer besonders günstigen Miete immerhin 15 Monate nutzen können, und auch die nach Erhöhung zu zahlende Miete lie- ge noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. 6 II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagten sind gemäß § 558 BGB verpflichtet, der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung für die von ihnen bewohnte Wohnung um 15 Euro auf 242,92 € monatlich zuzustimmen. 7 1. Zutreffend und von der Revision unbeanstandet ist das Berufungsge- richt davon ausgegangen, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 26. September 2005, in dem sie Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf einen noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins begehrt, die einjährige Sperrfrist des § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB und die 15-monatige War- tefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB eingehalten hat. Bedenken gegen die for- 8 - 5 - melle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) werden von der Revision nicht erhoben und sind auch nicht ersichtlich. 9 2. Der von der Klägerin verlangten Mieterhöhung steht nicht entgegen, dass bereits der ursprünglich vereinbarte Mietzins unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Berufungs- gericht darin beizupflichten, dass sich eine derartige Einschränkung der dem Vermieter durch § 558 BGB eingeräumten Möglichkeit zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete weder aus dem Gesetzeswortlaut noch aus dem Zweck der gesetzlichen Regelung ergibt. a) § 558 Abs. 1 BGB setzt nach seinem Wortlaut - abgesehen von der einjährigen Sperrfrist für das Mieterhöhungsverlangen und der Wartefrist von 15 Monaten bis zum Wirksamwerden einer Mieterhöhung - lediglich voraus, dass die vereinbarte Miete im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt; zur Höhe der Ausgangsmiete verhält sich die Vorschrift nicht (Senatsurteil vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621, unter II 2 d). Es ist mithin nicht erforderlich, dass sich die ortsübliche Ver- gleichsmiete seit Vertragsschluss erhöht hat; ebenso wenig bietet der Wortlaut des § 558 BGB Anhaltspunkte für eine Begrenzung der Mieterhöhung auf den Betrag einer seit Vertragsschluss erfolgten Steigerung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete. 10 b) Die von der Revision befürwortete Einschränkung des Anspruchs des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung lässt sich auch aus dem Geset- zeszweck nicht herleiten. Die gesetzliche Regelung der Mieterhöhung in §§ 558 ff. BGB soll, wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, die Wirtschaft- lichkeit des Hausbesitzes erhalten. Den Interessen des Mieters wird dabei durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Jahressperrfrist, die 15- 11 - 6 - monatige Wartezeit, die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB sowie durch das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB ausreichend Rechnung getragen. 12 aa) Die gesetzlichen Bestimmungen zur Erhöhung der Miete für Wohn- raum in §§ 558 ff. BGB sind erforderlich, weil der Mieter aus sozialen Gründen vor einer Kündigung weitgehend geschützt werden soll und dem Vermieter eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausdrücklich verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), er also nicht im Wege einer Änderungskündigung für die Zukunft eine höhere (marktgerechte) Miete erzielen kann. Diese dem Vermieter im Rahmen der Sozialpflichtigkeit des Eigentums auferlegten Beschränkungen verlangen vor dem Hintergrund des verfassungsrechtlich geschützten Eigen- tums einen Ausgleich, den der Gesetzgeber mit dem Anspruch des Vermieters auf Mietzinsanpassung im Rahmen des Vergleichsmietensystems gefunden hat; dadurch wird es dem Vermieter ermöglicht, eine am örtlichen Markt orien- tierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. BVerfGE 37, 132, 140, 142; 53, 352, 357; 79, 80, 85; Staudin- ger/Emmerich BGB (2006), § 558 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 Rdnr. 1 f., § 558 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 Rdnr. 47). bb) Diese Zielrichtung des Gesetzes, dem Vermieter einen Ausgleich für die ihm auferlegten Einschränkungen zur Verfügung zu stellen, trifft auch auf den Vermieter zu, der bei Vertragsbeginn eine für den Mieter besonders günsti- ge Miete vereinbart hat, denn auch dieser unterliegt den Kündigungsbeschrän- kungen des sozialen Mietrechts und kann eine Mieterhöhung nicht im Wege der Änderungskündigung durchsetzen. Auch nach dem Sinn und Zweck der gesetz- lichen Regelung kommt es deshalb nicht darauf an, ob sich die ortsübliche Ver- gleichsmiete seit Vertragsschuss oder seit der letzten Mieterhöhung verändert hat oder ob die ursprünglich vereinbarte Miete unterhalb der ortsüblichen Ver- 13 - 7 - gleichsmiete lag (LG Freiburg WuM 1981, 212; vgl. auch MünchKomm/Artz, aaO, § 558 Rdnr. 27); für eine teleologische Reduktion des § 558 BGB ist mit- hin kein Raum. 14 c) Entgegen der Auffassung der Revision widerspricht diese Wertung auch nicht den Grundsätzen der Privatautonomie. Dem Mieter, dem es gelun- gen ist, einen wegen der niedrigen Miete für ihn besonders vorteilhaften Vertrag abzuschließen, bleibt die zunächst vereinbarte günstige Miete in jedem Fall für die Dauer von 15 Monaten erhalten; sofern die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) eingreift oder der Vermieter - wie hier - eine an sich mögliche Mieterhö- hung nicht vollständig ausschöpft, liegt die von ihm zu entrichtende Miete sogar noch für einen weiteren Zeitraum unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ein schützenswertes Vertrauen des Mieters, dass ihm der Vorteil einer unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Miete darüber hinaus auf Dauer verbleibt, kann sich angesichts der Regelung des § 558 BGB grundsätz- lich nicht bilden. Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass in dem (eingeschränkten) Rahmen des § 558 BGB eine stufenweise An- passung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt, sofern die Parteien nicht eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung ausgeschlossen haben oder sich der Ausschuss aus den Umständen ergibt (§ 557 Abs. 3 BGB). Derartige Um- stände sind hier aber nicht ersichtlich und werden auch von der Revision nicht vorgebracht. Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die vereinbarte Miete bereits bei Vertragsabschluss überschritt. Ein rechtsgeschäftlicher Wille der Parteien, die vereinbarte Miete als solche oder einen (prozentualen oder betragsmäßigen) Abstand der Miete von der je- weiligen ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer festzulegen, ergibt sich daraus nicht. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin den Beklagten derart weitgehend entgegenkomme und auf die ihr durch die gesetzliche Rege- 15 - 8 - lung des § 558 BGB eingeräumte Möglichkeit der Mieterhöhung (teilweise) ver- zichten wollte. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt das Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin aus diesem Grund auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 28.04.2006 - 92 C 840/06 - LG Halle, Entscheidung vom 25.10.2006 - 2 S 137/06 -

§ 558a§ 558c§ 558d

BGH VIII ZR 104/1721.03.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:161019UVIIIZR340.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 340/18 Verkündet am: 16. Oktober 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 4 Satz 2 Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist mangels eines Informationsgehaltes für den Mieter zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens ungeeignet. Ein auf diese Weise begründetes Mieterhöhungsverlangen ist deshalb aus formellen Gründen unwirksam. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18 - LG Magdeburg AG Magdeburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. August 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Magdeburg vom 16. Oktober 2018 wird zurückge- wiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Zustim- mung zu einer von dem Kläger begehrten Mieterhöhung. Die Beklagte ist Mieterin einer 79 qm großen Wohnung des Klägers in Magdeburg. Das Mietverhältnis besteht seit dem 1. April 2014 aufgrund eines Mietvertrages, den die Beklagte mit dem Rechtsvorgänger des Klägers ge- schlossen hatte. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 19. Januar 2017 forderte der Kläger die Beklagte zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete ab dem 1. April 2017 von 300 € um 60 € auf insgesamt monatlich 360 € auf. Das Schreiben enthielt zur Begründung des Erhöhungsverlangens allein die Bezug- 1 2 3 - 3 - nahme auf einen Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Die Wohnung sei in die Kategorie 8B dieses Mietspiegels mit einer Mietpreisspanne von 9 DM bis 14 DM einzuordnen. Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zustim- mungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Magdeburg, ZMR 2019, 199) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Klage zu Recht mit der Begründung abgewie- sen, dass ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht vorlie- ge. Die Vorschrift des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB erlaube es zwar grundsätz- lich, einen veralteten Mietspiegel zur Begründung der Mieterhöhung heranzu- ziehen, wenn ein den Anforderungen der § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB entsprechend aktualisierter Mietspiegel nicht vorhanden sei. Sinn und Zweck des in § 558a BGB normierten Begründungserfordernisses sei es aber, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsver- langens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. In formeller 4 5 6 7 8 - 4 - Hinsicht müsse das Erhöhungsverlangen Angaben über die Tatsachen enthal- ten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleite, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötige, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und dieses zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Diesen Anforderungen werde ein fast 20 Jahre alter Mietspiegel nicht ge- recht. Denn er beruhe auf überholten Tatsachen, die Rückschlüsse auf die zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens gezahlten Mieten nicht zuließen; aufgrund der erheblichen Zeitspanne zwischen der Erstellung des Mietspiegels und dem Erhöhungsverlangen seien wesentliche Änderungen der Mietstruktur wahr- scheinlich. Durch die Bezugnahme auf einen derartigen Mietspiegel werde dem Mieter die Entscheidungsgrundlage, die die Begründung des Erhöhungsverlan- gens vermitteln solle, vorenthalten. Bei der Bezugnahme auf einen nahezu 20 Jahre alten Mietspiegel handele es sich nur um eine "Scheinbegründung". II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998 zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für die Wohnung der Beklagten nicht geeignet ist und das Erhöhungsverlangen des Klägers vom 19. Januar 2017 den formellen An- forderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB an eine Be- gründung deshalb nicht genügt. 9 10 11 - 5 - 2. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlan- gen in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 2 BGB zur Begründung insbesondere auf die dort unter Nr. 1 bis 4 genannten Begründungsmittel Bezug genommen werden kann. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglich- keit geben, dessen sachliche Berechtigung zu überprüfen, um überflüssige Pro- zesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt, um während der Überlegungsfrist die Berechti- gung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden zu kön- nen, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (Senatsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vgl. auch Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). An das Begründungserfordernis dürfen im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG zwar keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, 1380 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über diejeni- 12 13 14 - 6 - gen Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der gefor- derten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsurteile vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO und vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, aaO). Hieran fehlt es etwa, wenn der Vermieter das Erhöhungsverlangen mit Tatsachen begründet, die eine Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB schon auf den ersten Blick nicht zu tragen vermögen, weil durch deren Mitteilung deutlich wird, dass der Vermieter von falschen Voraussetzungen ausgeht oder das Er- höhungsverlangen in wesentlichen Punkten unvollständig, unverständlich oder widersprüchlich erscheint (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 558a Rn. 19; vgl. auch MünchKommBGB/Artz, 7. Auflage, § 558a Rn. 15). Eine derartige Begründung steht einer fehlenden Begründung gleich, weil durch sie das Ziel des Begründungserfordernisses ebenso wenig erreicht werden kann wie im Falle des vollständigen Verzichtes auf eine Begründung. 3. So verhält es sich auch hier, weil die Bezugnahme auf einen Mietspie- gel, der seit rund 20 Jahren nicht mehr aktualisiert wurde, schon im Ansatz nicht geeignet ist, das Erhöhungsverlangen zu begründen. a) Das Gesetz geht, wie sich aus § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB ergibt, grundsätzlich von einem Aktualisierungserfordernis für Mietspiegel in- nerhalb einer Frist von zwei Jahren aus. Zwar gestattet § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich auch die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel, wenn bei Abgabe des Mieterhö- hungsverlangens des Vermieters kein Mietspiegel vorhanden ist, bei dem die Vorschriften zur Aktualisierung eingehalten sind. Aus dieser Regelung folgt al- lerdings nicht, dass das Alter des Mietspiegels bedeutungslos wäre, der Ver- 15 16 17 - 7 - mieter somit einen beliebig veralteten Mietspiegel zur Begründung seines Miet- erhöhungsverlangens heranziehen könnte, sofern nur ein neuer Mietspiegel nicht erstellt beziehungsweise eine Aktualisierung nicht vorgenommen wurde. Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich dies auch nicht aus dem Um- stand herleiten, dass das Gesetz eine Höchstgrenze für das Alter eines nach § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB herangezogenen veralteten Mietspiegels nicht fest- legt. Denn § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB, der auf § 2 Abs. 6 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3604) in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) zurückgeht und dieser Vorschrift im Kern entspricht, soll sicherstellen, dass die formelle Wirksamkeit eines sachlich berechtigten Erhöhungsverlangens nicht allein von den in § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB genannten Fristen abhängt (vgl. zu § 2 Abs. 6 MHG BT-Drucks. 9/2079, S. 17). Hierdurch wird aber von dem grundsätzlich bestehenden Aktua- lisierungserfordernis gerade nicht Abstand genommen. Für die formelle Wirk- samkeit des Erhöhungsverlangens kommt es deshalb auch bei einem veralte- ten Mietspiegel darauf an, ob diesem (noch) ein in § 558a Abs. 1 BGB voraus- gesetzter Informationsgehalt zukommt. b) Dies ist jedenfalls bei einem - wie hier - zum Zeitpunkt des Erhö- hungsverlangens fast 20 Jahre alten Mietspiegel nicht der Fall. Die in § 558 Abs. 2 BGB genannten Wohnwertmerkmale, nach denen sich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung richtet, unterliegen typischer- weise mit fortschreitender Zeit einem Wandel. So können etwa im Laufe der Zeit bestimmte Einrichtungen, die einer Wohnung besonderen Wert verleihen und deshalb Gegenstand eines Mietspiegels sind, zur Standardausstattung 18 19 - 8 - werden. Auch kann die Bewertung einer (Wohn-)Lage durch mit der Zeit auftre- tende strukturelle Veränderungen beeinflusst werden. Entsprechende Veränderungen können bei der Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete anhand eines - wie hier fast 20 Jahre lang - nicht aktuali- sierten Mietspiegels naturgemäß keine Berücksichtigung finden. Dies führt da- zu, dass es dem Mietspiegel insoweit am notwendigen Informationsgehalt fehlt und deshalb eine Entscheidung über die sachliche Berechtigung des Erhö- hungsverlangens nicht getroffen werden kann, weil sie zu einem ganz erhebli- chen Teil auf bloßen Mutmaßungen bezüglich der Art und des Umfangs der Veränderungen beruhen würde. 4. Der Kläger wird durch die fehlende Möglichkeit, sich auf einen solchen Mietspiegel zu berufen, in seinem Recht, die Miete der gegenständlichen Woh- nung bei Vorliegen der materiellen Voraussetzungen zu erhöhen, auch nicht übermäßig beeinträchtigt. Ihm steht es frei, sich zur Begründung seines Erhö- hungsverlangens der weiteren gesetzlich vorgesehenen Begründungsmittel, 20 21 - 9 - etwa der Benennung von drei Vergleichswohnungen gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, zu bedienen. Dr. Milger RiBGH Dr. Schneider ist Dr. Bünger wegen Erkrankung an der Unterschrift verhindert. Dr. Milger, 15. Oktober 2019 Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Magdeburg, Entscheidung vom 20.12.2017 - 150 C 826/17 - LG Magdeburg, Entscheidung vom 16.10.2018 - 2 S 37/18 -

§ 577a§ 573

BGH VIII ZR 52/1824.10.2018 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:210318UVIIIZR104.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 104/17 Verkündet am: 21. März 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a Abs. 1a; GG Art. 3 Abs. 1, Art. 14 A, Ba a) Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräuße- rung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum be- gründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. b) Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die ver- fassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeits- grundsatz. BGH, Urteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 11. April 2017 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 11. August 1981 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine circa 160 m2 große Vierzimmer-Altbau- wohnung in einem Mehrparteienhaus in Frankfurt am Main. Er bewohnt die Wohnung gemeinsam mit seiner Ehefrau, der Beklagten zu 2, und seiner Tochter, der Beklagten zu 3. Die Nettomiete beläuft sich zwischenzeitlich auf 856,25 € monatlich. Die Klägerin, derzeitige Vermieterin der Wohnung, ist eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, die aus den Gesellschaftern S. F. , V. F. und Vi. GmbH besteht. Seit dem 14. Januar 2015 ist die Klägerin Eigentümerin des Anwesens und als Vermiete- rin in den Mietvertrag eingetreten. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 9. Mai 2015 erklärte sie gegenüber dem Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Januar 2016 mit der Begründung, ihr Gesellschafter V. F. benötige die Wohnung für sich, da er sich von seiner Ehefrau getrennt habe und als erfolgreicher Im- mobilienunternehmer repräsentative Wohnräume in einer entsprechenden Wohnlage in der Nähe eines seiner Büros benötige. Die in dem vorgenannten Kündigungsschreiben im Einzelnen beschriebenen leerstehenden Wohnungen in den zahlreichen (rund 900 Wohnungen umfassenden) Liegenschaften in Frankfurt am Main und Umgebung, an denen V. F. als Gesell- schafter beteiligt sei, entsprächen nicht dessen gehobenem Lebensstil und re- präsentativen Anforderungen. Der Beklagte zu 1 widersprach der Kündigung, verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses, machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend und zog den von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarf ihres Gesell- schafters in Zweifel. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin von den Beklagten die Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie macht geltend, die Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB stehe der Wirksamkeit der von ihr ausgespro- chenen Eigenbedarfskündigung nicht entgegen, da die Liegenschaft weder in Wohnungseigentum aufgeteilt worden sei noch - was die vorstehend genannte Vorschrift zumindest erfordere - die Absicht einer solchen Wohnungsumwand- lung und einer Veräußerung einzelner Wohnungen bestehe. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2 BGB), da das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 9. Mai 2015 nicht beendet worden sei. Die von der Klägerin ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zwar "dem Grunde nach berechtigt", doch sei die Kündigung verfrüht erfolgt. Denn die Klägerin habe die sich aus § 577a Abs. 1 in Verbin- dung mit § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB ergebende Sperrfrist nicht eingehal- ten. Nach § 577a Abs. 1a BGB gelte die Sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB, die für die Stadt Frankfurt am Main durch die Hessische Verordnung zur Be- stimmung von Gebieten mit verlängerter Kündigungsbeschränkung von drei auf fünf Jahre verlängert worden sei, entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden sei. Da die Gesellschafter der Klägerin nicht ausschließlich Familienangehörige seien, greife § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, der die Sperrfrist für diesen Fall ausschließe, nicht ein. Streitig sei vorliegend, ob die Sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB auch auf den - hier gegebenen - Fall Anwendung finde, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein Mietobjekt gekauft und noch kein Wohnungseigentum begründet habe und nicht feststehe, ob überhaupt Wohnungseigentum begrün- 5 6 7 8 9 - 5 - det werden solle, ob also überhaupt eine solche Absicht bestehe. In Überein- stimmung mit dem Amtsgericht sei § 577a Abs. 1a BGB auf den vorliegenden Fall anwendbar, da die Begründung beziehungsweise die Absicht der Begrün- dung von Wohnungseigentum nicht Voraussetzung für die Anwendung der Sperrfrist sei. Die Sperrfrist gelte somit für alle Gesellschaften bürgerlichen Rechts nach Erwerb von vermietetem Wohnraum, unabhängig von der Begrün- dung beziehungsweise Absicht der Begründung von Wohnungseigentum. Aus dem Wortlaut des § 577a Abs. 1a BGB folge, dass die Absicht zur Begründung von Wohnungseigentum keine Voraussetzung für die Anwendung der vorge- nannten Sperrfrist sei, da dort eine Umwandlungsabsicht nicht erwähnt werde. Aus der amtlichen Überschrift der Vorschrift folge nichts anderes, da diese sich auf deren ursprüngliche Fassung beziehe und daher für eine Auslegung nicht herangezogen werden könne. Aus der Tatsache, dass die Überschrift im Rah- men der Mietrechtsreform nicht abgeändert worden sei, könne nicht der Schluss gezogen werden, dass die Umwandlung beziehungsweise die Absicht der Umwandlung in Wohnungseigentum ein ungeschriebenes Tatbestands- merkmal sein solle. Schließlich bedeute der Umstand, dass die Umgehung der Sperrfrist durch das "Münchener Modell" Anlass für die Schaffung des § 577a Abs. 1a BGB gewesen sei, nicht, dass der Gesetzgeber mit der Einführung der neuen Vorschrift nur diesen Fall habe regeln wollen. Vielmehr diene § 577a Abs. 1a BGB dem Zweck, einen umfassenden, nicht auf die Fälle des Bestehens einer Umwandlungsabsicht beschränkten Schutz vor einer Umgehung der Zielrich- tung des § 577a Abs. 1 BGB zu gewähren. 10 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass der Klägerin ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) aufgrund der von der Klägerin am 9. Mai 2015 ausgesprochenen Kündigung des Mietverhältnisses bereits deshalb nicht zu- steht, weil die Kündigung vor Ablauf der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB erfolgt ist. Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert - wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revisi- on zutreffend erkannt hat - nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personenge- sellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an den vermieteten Wohn- räumen Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auch weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz. 1. Das Berufungsgericht ist ohne Rechtsfehler und von den Parteien im Revisionsverfahren unbeanstandet davon ausgegangen, dass die Klägerin durch den Erwerb des Anwesens als Vermieterin in den Mietvertrag mit dem Beklagten zu 1 eingetreten ist (§ 566 Abs. 1 BGB). 2. Weiter hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts als Vermieterin sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf einen Ei- 11 12 13 14 - 7 - genbedarf eines oder mehrerer ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen kann (vgl. Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 15 ff. mwN sowie zu den Einschränkungen Rn. 50 mwN; vom 15. März 2017 - VIII ZR 92/16, NZM 2017, 285 Rn. 13). Hiergegen erhebt auch die Revisionserwiderung keine Einwendungen. 3. Ob ein solcher Eigenbedarf, den die Klägerin hinsichtlich ihres Gesell- schafters V. F. im Streitfall geltend macht, der von den Beklagten aber nachdrücklich in Abrede gestellt wird, hier gegeben ist, hat das Berufungs- gericht nicht festgestellt. Es hat vielmehr die Klage bereits wegen Nichteinhal- tung der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB als unbegründet ange- sehen. a) Das Berufungsgericht hat zwar, wie zuvor bereits das Amtsgericht, in einem Satz des angegriffenen Urteils erwähnt, die durch die Klägerin ausge- sprochene Eigenbedarfskündigung sei "dem Grunde nach" gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigt, aber verfrüht erfolgt. Diese nicht näher begründete Be- merkung des Berufungsgerichts ist indes nicht etwa dahin zu verstehen, dass damit das Bestehen des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs be- reits festgestellt werden sollte. Das Berufungsgericht hat dementsprechend auch keine Feststellungen zu den von den Beklagten geltend gemachten Här- tegründen getroffen (§ 574 BGB). b) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats - die auch auf den hier gegebenen Fall der Kündigung durch eine Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines oder mehrerer ihrer Mitglieder oder deren Angehöriger entsprechende Anwendung findet - wird der Vermieter durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG in seiner Freiheit geschützt, die Woh- nung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nut- 15 16 17 - 8 - zen zu lassen. Dabei haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezo- genen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehöri- gen als angemessen ansieht. Die Gerichte sind daher nicht berechtigt, ihre Vor- stellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebens- planung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. Dem Erlangungswunsch des Vermieters sind allerdings zur Wahrung be- rechtigter Belange des Mieters Grenzen gesetzt. Die Gerichte dürfen den Ei- gennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermie- ters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Ferner wird der Mieter über die sogenannte Sozialklausel des § 574 BGB geschützt, indem er Härtegründe anbringen kann. Dabei hat der Mieter im Hinblick darauf, dass das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützt ist, Anspruch da- rauf, dass die Gerichte seinen gegen den Eigennutzungswunsch und den gel- tend gemachten Wohnbedarf vorgebrachten Einwänden in einer Weise nach- gehen, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird (grundlegend: Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14 ff. mwN; siehe auch Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 18 f.; Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NZM 2016, 715 Rn. 15 ff.). 18 - 9 - c) Vor dem Hintergrund dieser Prüfungsanforderungen kann der oben genannte, nicht näher begründete und unter Zugrundelegung der Rechtsauffas- sung des Berufungsgerichts auch nicht entscheidungserhebliche Satz des Be- rufungsurteils nur so verstanden werden, dass das Berufungsgericht damit le- diglich zum Ausdruck bringen wollte, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der oben (unter II 2) genannten Rechtsprechung des Senats in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich einen Eigenbedarf ihrer Mitglieder oder deren Angehörigen gegenüber dem Mieter geltend machen kann. d) Da das Berufungsgericht mithin Feststellungen zu dem von der Kläge- rin geltend gemachten Eigenbedarf nicht getroffen hat, ist dessen Vorliegen im Revisionsverfahren zu unterstellen. 4. Auch hiervon ausgehend steht der Klägerin aber der mit der Klage gel- tend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständli- chen Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zu. Denn die Kündigung vom 9. Mai 2015 wegen Eigenbedarfs ist schon deshalb unwirksam, weil sich die Klägerin vor dem Ablauf der - mit ihrer Eintragung als Eigentümerin des Anwe- sens im Grundbuch am 14. Januar 2015 beginnenden (vgl. nur BT-Drucks. 17/10485, S. 26; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 577a Rn. 19 mwN) - Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB nicht auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen kann. a) Dabei braucht der Senat nicht zu prüfen, ob die dreijährige Kündi- gungssperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB hier, wie das Berufungsgericht angenommen hat, gemäß § 577a Abs. 2 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 der Hes- sischen Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit verlängerter Kündi- gungsbeschränkung vom 21. Juli 2004 (GVBl. I S. 262; zuletzt geändert durch 19 20 21 22 - 10 - Verordnung vom 2. Dezember 2014, GVBl. S. 339) wirksam auf fünf Jahre ver- längert worden ist (vgl. hierzu eingehend: AG Frankfurt am Main, WuM 2014, 43 f.; vgl. zur Prüfungskompetenz der Zivilgerichte in Bezug auf Rechtsverord- nungen: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zu § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB]; vgl. auch VGH Mannheim, Urteil vom 25. Juni 2003 - 4 S 1999/02, juris Rn. 14 ff.). Denn die Klägerin hat die streitge- genständliche Kündigung bereits knapp vier Monate nach der am 14. Januar 2015 erfolgten Veräußerung des Anwesens an sie - und damit jedenfalls ver- früht - vorgenommen. b) Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der Revision - zutreffend angenommen, dass die Anwendung der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfordert, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die Veräußerung des ver- mieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlassung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - hinaus zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum um- zuwandeln. aa) Nach § 577a Abs. 1 BGB, der zum Zwecke des Schutzes des Mie- ters bei einer Umwandlung der Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (BT- Drucks. 14/4553, S. 38) durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) - unter Zusammenfassung der im Wesentlichen inhaltsgleichen Vor- gängerregelungen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 bis 4 und Nr. 3 Satz 4 BGB aF sowie des Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466, 487; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72 f.; vgl. zu diesen und weiteren Vorgänger- regelungen Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 3 ff.; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand 1. Dezember 2017, § 577a Rn. 3) - eingeführt worden ist, kann sich ein Erwer- 23 24 - 11 - ber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. Durch diese Zusammenfassung der bisherigen Regelungen in einer Vor- schrift sowie die Harmonisierung der bisherigen Kündigungssperrfristen für die Eigenbedarfskündigung und die Verwertungskündigung wollte der Gesetzgeber - unter Beibehaltung des oben genannten Schutzzwecks - eine erhebliche Rechtsvereinheitlichung und -vereinfachung erreichen (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Mit der - von der Revision angeführten, aus den oben (unter II 4 a) ge- nannten Gründen hier jedoch nicht maßgeblichen - Regelung in § 577a Abs. 2 BGB über die Möglichkeit einer Verlängerung der Kündigungssperrfrist durch Rechtsverordnung auf bis zu höchstens zehn Jahre sollten zudem die Landes- regierungen dazu angehalten werden, die Dauer der (verlängerten) Kündi- gungssperrfrist wegen des damit verbundenen erheblichen Eingriffs in die Ei- gentumsrechte des Vermieters auf das nach dem unveränderten Schutzzweck der Norm - Schutz des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentums- wohnungen in Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung - zwingend erforderliche Maß zu beschränken (BT-Drucks., aaO). bb) In der Folgezeit hat der Gesetzgeber die genannte Vorschrift des § 577a BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von ver- mietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungsti- teln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) um den hier in Rede stehenden Absatz 1a ergänzt. 25 26 - 12 - (1) Ziel dieser Ergänzung war es, die Umgehung des Kündigungsschut- zes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem sogenannten "Münchener Modell", zu unterbinden (BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 A und B; BT-Plenar- protokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu auch Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40; vgl. auch Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 8; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 577a Rn. 8 f.). Bei dem "Münche- ner Modell" verzichtet eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Mit- eigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den anschließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten, kündigt stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentümer und umgeht so die Anwendung der Kündigungssperre des § 577a Abs. 1, 2 BGB (BT-Drucks. 17/10485, S. 16; Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO), da die mieterschützende Bestimmung des § 577a Abs. 1 BGB hierauf weder unmittelbar noch analog anwendbar ist (vgl. BT- Drucks. 17/10485, aaO; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 16 ff.). (2) Der Gesetzgeber hat deshalb zur Vermeidung derartiger Umgehun- gen des Kündigungsschutzes die in § 577a Abs. 1, 2 BGB für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB vorgese- hene zeitliche Kündigungssperre auch auf die Fälle der Veräußerung an eine Erwerbermehrheit erstreckt (vgl. BGH, Urteile vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 29; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO). Gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gilt die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter entweder an eine Personengesellschaft oder an 27 28 29 - 13 - mehrere Erwerber veräußert (Nr. 1) oder zu Gunsten einer Personengesell- schaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch des- sen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (Nr. 2). cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Tatbestand der Kündigungsbeschränkung gemäß § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB hier erfüllt. Die Anwendung dieser Kündigungsbeschränkung erfor- dert - wie das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der Revision mit Recht angenommen hat - nicht, dass über die im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen hinaus - hier mithin zusätzlich zu der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft nach der Überlas- sung an den Mieter (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB) - zumindest die Absicht des Erwerbers besteht, den vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum um- zuwandeln. (1) Der Senat hat diese Frage bisher nicht zu entscheiden gehabt. Er hat sich zwar in seinem bereits erwähnten Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40 f.) zur Eigenbedarfskündigung einer Gesellschaft bürgerli- chen Rechts auch mit der hier in Rede stehenden Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB befasst. Dabei kam es jedoch auf die im vorliegenden Fall zu ent- scheidende Frage, ob diese Kündigungsbeschränkung das Vorliegen einer Umwandlungsabsicht in dem vorbezeichneten Sinne erfordert, nicht an. In der Literatur wird zu dieser Frage einhellig die - vom Berufungsgericht geteilte - Auffassung vertreten, dass der Gesetzgeber mit § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB die Verknüpfung der Kündigungssperrfrist mit der vorherigen oder beabsichtigten Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Wohnungseigen- tum aufgegeben und stattdessen tatbestandlich allein auf den Erwerb durch 30 31 32 - 14 - eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber abgestellt hat, so dass für die Auslösung der Sperrfrist nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB jede Veräuße- rung von vermietetem Wohnraum an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber genügt (vgl. nur Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 23; Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 577a BGB Rn. 18b; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 577a Rn. 15; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 577a Rn. 6c; jurisPK-BGB/Mössner, Stand 13. November 2017, § 577a Rn. 31 mwN und Rn. 72; BeckOGK- BGB/Klühs, Stand 1. Januar 2018, § 577a Rn. 47, 50; Klühs, RNotZ 2012, 555, 560; BeckOK-Mietrecht/Bruns, aaO vor Rn. 1 und Rn. 15; Fleindl, NZM 2012, 57, 62 f.; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 577a Rn. 1 f., 8; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 577a Rn. 3a). (2) Diese Auffassung trifft zu. Die im Streitfall vorzunehmende Ausle- gung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB führt zu dem von der vorbezeichneten Auffassung gefundenen Ergebnis. (a) Für die Auslegung von Gesetzen ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers maßgebend, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzge- bers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wort- laut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Geset- zesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschlie- ßen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbeding- ten Vorrang vor einer anderen, wobei Ausgangspunkt der Auslegung der Wort- laut der Vorschrift ist. Die im Wortlaut ausgedrückte, vom Gesetzgeber verfolgte Regelungskonzeption ist durch das Gericht bezogen auf den konkreten Fall 33 34 - 15 - möglichst zuverlässig zur Geltung zu bringen (vgl. nur BVerfGE 133, 168 Rn. 66 mwN; BVerfG, NJW 2014, 3504 Rn. 15; BGH, Urteil vom 20. März 2017 - AnwZ (Brfg) 33/16, NJW 2017, 1681 Rn. 19 - zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Beschluss vom 16. Mai 2013 - II ZB 7/11, NJW 2013, 2674 Rn. 27). Nach diesen Maßstäben ist § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht, wie von der Revision erstrebt, dahin auszulegen, dass der Tatbestand dieser Vorschrift das weitere - ungeschriebene - Tatbestandsmerkmal einer Umwandlungsab- sicht in dem oben genannten Sinne enthielte. (b) Dem Wortlaut des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB ist nicht zu entneh- men, dass seitens der den vermieteten Wohnraum erwerbenden Personen- mehrheit die Absicht bestehen müsste, diesen in Wohnungseigentum umzu- wandeln. Mit der Formulierung in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB, wonach die Kün- digungsbeschränkung des § 577a Abs. 1 BGB entsprechend gilt, wird - wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt - allein auf die Rechtsfolge dieser Vor- schrift, nicht hingegen auf deren Tatbestandsvoraussetzungen Bezug genom- men. Vergeblich beruft sich die Revision für die von ihr befürwortete gegentei- lige Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auf den Inhalt der Gesetzes- überschrift des § 577a BGB ("Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsum- wandlung"). Nicht frei von Rechtsfehlern, jedenfalls aber missverständlich, ist allerdings - worauf die Revision mit Recht hinweist - die Annahme des Beru- fungsgerichts, die amtliche Gesetzesüberschrift des § 577a BGB könne "zur Auslegung nicht herangezogen werden". Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei der Auslegung einer Vorschrift grundsätzlich auch die durch den Gesetzgeber formulierte amtliche Gesetzesüberschrift zu 35 36 37 - 16 - berücksichtigen (vgl. nur BGH, Urteile vom 20. März 1967 - III ZR 29/65, NJW 1967, 1325 unter II 2; vom 23. Oktober 1986 - III ZR 144/85, BGHZ 99, 44, 48; vom 20. Oktober 1993 - 5 StR 473/93, BGHSt 39, 353, 356 f.; vom 10. Dezem- ber 2014 - 5 StR 136/14, PharmR 2015, 127 unter II 2 c cc; Beschluss vom 10. Dezember 1998 - I ZB 20/96, BGHZ 140, 193, 198; ebenso BVerfGE 15, 1, 23; BVerfG, NJW 2009, 2588, 2589; vgl. auch Senatsurteil vom 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, BGHZ 194, 121 Rn. 43; siehe ferner BFHE 221, 383, 385; 238, 362 Rn. 22). Auf die Entscheidung wirkt sich dies indes nicht aus, da auch eine Be- rücksichtigung der amtlichen Gesetzesüberschrift des § 577a BGB bei der Aus- legung dieser Vorschrift nicht zu einem für die Revisionsklägerin günstigeren Ergebnis führt (vgl. Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 70/07, NJW-RR 2010, 1289 Rn. 31 mwN). Die amtliche Gesetzesüberschrift gibt, wie die Revi- sionserwiderung zutreffend ausführt, lediglich schlagwortartig wieder, welche Materie die Vorschrift betrifft, ohne den Regelungsbereich in allen Einzelheiten zu umfassen (BFHE 221, aaO; 238, aaO). Maßgebend ist daher grundsätzlich, jedenfalls bei dessen - hier gegebener - Eindeutigkeit, der Wortlaut des Geset- zes. Daran vermag auch der von der Revision angeführte Umstand nichts zu ändern, dass der Gesetzgeber den Regelungsgehalt der hier in Rede stehen- den Kündigungsbeschränkung nicht in eine gesonderte Norm, sondern - aus nachvollziehbaren Gründen des engen Sachzusammenhangs - als zusätzlichen Absatz in die Vorschrift des § 577a BGB eingefügt hat. Gegen die Sichtweise der Revision, aufgrund des Inhalts der Gesetzes- überschrift sei in § 577a Abs. 1a BGB als ungeschriebenes Tatbestandsmerk- mal die Absicht hineinzulesen, den vermieteten Wohnraum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht zudem, dass sich auch den Gesetzesmaterialien zu § 577a Abs. 1a BGB (siehe hierzu nach- 38 39 - 17 - folgend unter (c)) kein Anhaltspunkt für die Annahme entnehmen lässt, der Ge- setzgeber habe bei dieser Kündigungsbeschränkung eine Absicht der Umwand- lung des Wohnraums in Wohnungseigentum vorausgesetzt. Die unterbliebene Angleichung der Gesetzesüberschrift des § 577a BGB erscheint deshalb allen- falls als ein Redaktionsversehen bei der Ergänzung dieser Vorschrift (vgl. BVerfG, NJW 2009, 2588, 2589). (c) Nach den Gesetzesmaterialien wollte der Gesetzgeber mit der Einfü- gung des § 577a Abs.1a BGB nichts an der Berechtigung einer (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ändern, sich entsprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen (vgl. Senats- urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 40). Er verfolgte viel- mehr das Ziel, die faktische Umgehung des Kündigungsschutzes des Mieters bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, insbesondere nach dem oben genannten sogenannten "Münchener Modell", zu unterbinden und die zuvor bestehende Schutzlücke zu schließen (BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 3, 16). Dabei ist er davon ausgegangen, das Verdrängungsrisiko für den Mieter werde durch die Veräußerung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Miteigentümergemeinschaft nach dem Konzept des "Münchener Modells" in gleicher Weise erhöht wie bei einer unmittelbaren Umwandlung in Woh- nungseigentum (BT-Drucks. 17/10485, S. 16). Der Sinn und Zweck der in die Vorschrift des § 577a BGB eingefügten Neuregelungen besteht indes nicht allein darin, der vorbezeichneten Umgehung nach dem "Münchener Modell" entgegenzuwirken. Vielmehr wollte der Gesetz- geber, wie insbesondere den Ausführungen im Zusammenhang mit der Neure- gelung in § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 2 BGB zu entnehmen ist, "auch etwaigen neuen Umgehungstatbeständen" vorbeugen (BT-Drucks., aaO) und eine Um- 40 41 - 18 - gehung der mieterschützenden Bestimmungen des § 577a BGB über andere rechtliche Konstruktionen verhindern (BT-Drucks., aaO S. 26). Schon dies spricht dafür, dass der Gesetzgeber die zusätzliche Kündi- gungsbeschränkung in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB weder an die in § 577a Abs. 1 BGB vorgesehene Umwandlung des vermieteten Wohnraums in Woh- nungseigentum noch an das Vorliegen einer hierauf gerichteten Absicht des Erwerbers - wie bei dem "Münchener Modell" - knüpfen wollte. Entscheidende Bedeutung hat er vielmehr dem Umstand beigemessen, dass der vermietete Wohnraum an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert (Nr. 1) beziehungsweise zu Gunsten einer solchen Personenmehrheit in einer den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters entziehenden Weise belastet wird (Nr. 2), da sich bereits hierdurch nach der Einschätzung des Gesetzgebers das Verdrängungsrisiko für den Mieter erhöht und dieser deshalb insoweit eines Schutzes bedarf (vgl. BT-Drucks., aaO). Dementsprechend hat der Gesetzgeber in der Einzelbegründung zu § 577a BGB betont, dass "jede Veräußerung eines mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder an mehrere Erwer- ber die Sperrfrist nach Absatz 1 aus[löst]" (BT-Drucks. 17/10485, aaO). An die- sem Verständnis des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB, welches eindeutig gegen das von der Revision geforderte zusätzliche Erfordernis einer Absicht, den Wohn- raum in Wohnungseigentum umzuwandeln, spricht, hat sich im weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens nichts geändert (vgl. nur BT-Drucks. 17/10485, S. 41; 17/11894, S. 12, 22 ff.). (d) Schließlich spricht auch die Gesetzessystematik eindeutig für die vor- stehend genannte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB. Dies folgt, wie auch die Revision im Ansatz nicht verkennt, aus dem Inhalt der ebenfalls durch 42 43 44 - 19 - das Mietrechtsänderungsgesetz eingefügten Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB. Hiernach beginnt, wenn nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB Wohnungseigentum begründet wird, die Frist, inner- halb der eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach § 577a Abs. 1a BGB. Die- ser Regelung hätte es, wie auch die Revision erkennt, nicht bedurft, wenn die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB von den Tatbe- standsvoraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB abhinge. Die Einfügung des § 577a Abs. 2a BGB unterstreicht vielmehr, dass der Gesetzgeber das Eingrei- fen der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht an die Begründung von Wohnungseigentum oder eine darauf gerichtete Absicht, son- dern alleine an das Tatbestandsmerkmal der Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber bezie- hungsweise an eine zu deren Gunsten erfolgte Belastung geknüpft hat. Die Gesetzesmaterialien bestätigen diese Sichtweise. Der Gesetzgeber hat dort zu der Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB ausgeführt (BT-Drucks. 17/10485, S. 26): "Absatz 2a regelt den Fristenlauf, wenn nach einem Erwerb gemäß Absatz 1a das Objekt in Wohneigentum umgewandelt wird. Der Anwen- dungsbereich der Kündigungssperrfrist nach § 577a wird durch Absatz 1a auf die Veräußerung von vermietetem Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber oder die Belastung zu Guns- ten dieser ausgedehnt. Betreiben diese nachfolgend die Umwandlung in Wohneigentum, könnte es dazu kommen, dass erneut eine Sperrfrist zu laufen beginnt. Ein zweifacher Fristlauf wäre in den Fällen der einem Erwerb gemäß Absatz 1a nachfolgenden Begründung von Wohneigentum jedoch nicht angemessen. Der Mieter soll vor dem erhöhten Verdrängungsrisiko bei einer Veräuße- rung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder mehrere Erwerber geschützt werden. Dieses Risiko hat sich mit dem Erwerb der mit Miet- wohnraum bebauten Liegenschaft oder der Belastung des Wohnraums 45 - 20 - nach § 567 Absatz 1 bereits verwirklicht und wird durch eine nach- folgende Begründung von Wohneigentum nicht erhöht." Vor diesem Hintergrund betrachtet ist für die von der Revision befürwor- tete Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB auch unter gesetzessystemati- schen Gesichtspunkten kein Raum. c) Wie das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler und insoweit von der Revision nicht angegriffen festgestellt hat, liegen die Voraussetzungen der in § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB genannten Ausnahme, wonach die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber des vermieteten Wohnraums derselben Fami- lie oder demselben Haushalt angehören, hier nicht vor. 5. Entgegen der Auffassung der Revision verstößt die oben (unter II 4 b cc) im Einzelnen dargestellte Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB weder gegen Art. 3 Abs. 1 GG noch gegen Art. 14 GG oder den verfassungsrechtli- chen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (vgl. zur verfassungsrechtlichen Prüfungs- kompetenz der Fachgerichte: Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 21 mwN). Der in der Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB liegende Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Eigentumsrecht des Vermieters stellt vielmehr eine zu- lässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG dar, der - entgegen der Auffassung der Revision - auch keine gleichheitswidrige Ausgestaltung (Art. 3 Abs. 1 GG) anhaftet. a) Der demgegenüber erhobene Einwand der Revision, die Regelung in § 577a Abs. 1a BGB lasse einen Grund nicht erkennen, der es bei der vorzu- nehmenden Abwägung der grundrechtlich geschützten Rechtspositionen des Vermieters und des Mieters rechtfertige, dem Mieter mittels der Sperrfrist ein 46 47 48 49 - 21 - höheres Interesse an der Erhaltung des Mietverhältnisses als dem Erwerber an der Eigennutzung zuzubilligen, geht in mehrfacher Hinsicht fehl. aa) Zwar trifft der Ausgangspunkt der Revision zu, dass der Gesetzgeber bei der Begrenzung von Eigentümerbefugnissen der verfassungsrechtlichen Anerkennung des Privateigentums sowie dem Gebot einer sozialgerechten Ei- gentumsordnung gleichermaßen Rechnung tragen und hierbei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten muss (vgl. nur BVerfGE 55, 249, 258 mwN). Auch trifft es zu, dass sowohl bei der gesetzlichen Ausgestaltung des Miet- rechts als auch bei den auf diesem Gebiet zu treffenden gerichtlichen Entschei- dungen die grundrechtliche Konfliktlage des sowohl für Vermieter als auch für Mieter garantierten Eigentumsgrundrechts aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu lö- sen ist, indem die beiderseitigen Interessen in einen Ausgleich gebracht wer- den, der dem Schutz des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG gleichermaßen Rechnung trägt (vgl. nur BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 35; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 35 ff.; jeweils mwN). Dies gilt insbesondere auch für den Eigenbedarf des Vermieters (siehe hierzu oben unter II 3 b). bb) Gemessen an diesen Maßstäben erweist sich § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB jedoch als eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Mit ihrer gegenteiligen Auffassung verkennt die Revision be- reits im Ausgangspunkt, dass bei Regelungen, die die Fremdnutzung von Wohnraum betreffen, dem Gesetzgeber wegen des sozialen Bezugs und der sozialen Funktion des Eigentumsobjekts und auch wegen des Umstands, dass sich auf beiden Seiten grundrechtliche Positionen gegenüberstehen - auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG - ein weiter Gestaltungsspielraum zukommt (Senatsur- teil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN). 50 51 - 22 - Innerhalb dieses Gestaltungsspielraums hat sich der Gesetzgeber mit der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gehalten. Dementsprechend werden - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - gegen diese Be- stimmung, soweit ersichtlich, verfassungsrechtliche Bedenken weder in der Rechtsprechung der Instanzgerichte noch in der Literatur geltend gemacht. Der Gesetzgeber war sich, wie den Gesetzesmaterialien des Mietrechts- reformgesetzes (siehe hierzu oben unter II 4 b aa) zu entnehmen ist, bereits bei der Einführung des § 577a BGB bewusst, dass mit der Kündigungssperrfrist ein - zum Schutz des Mieters allerdings erforderlicher - erheblicher Eingriff in die Eigentumsrechte des Vermieters verbunden ist und dieser Eingriff daher auf das zwingend erforderliche Maß zu beschränken ist (BT-Drucks. 14/4553, S. 73). Von diesen Maßstäben hat sich der Gesetzgeber ersichtlich auch bei der Einfügung des Absatzes 1a in § 577a BGB leiten lassen. Er hat mit dieser Vorschrift das legitime Regelungsziel (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 39) verfolgt, einer insbesondere mit dem soge- nannten "Münchener Modell" verbundenen Umgehung der Kündigungsbe- schränkung des § 577a Abs. 1 BGB entgegenzuwirken. Hierzu hat er nicht etwa die Berechtigung einer (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, sich ent- sprechend § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters zu berufen, grundsätzlich in Frage gestellt. Vielmehr hat er sich für den weniger einschneidenden Weg entschieden, der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder einer Miteigentümergemeinschaft lediglich in bestimmten Fallgestaltungen für einen Zeitraum von drei Jahren ab der Veräußerung (beziehungsweise in den Fällen des § 577a Abs. 2 BGB für eine Zeitspanne von bis zu zehn Jahren) die Möglichkeit zu verwehren, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder eines Miteigentümers zu kündigen (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO). Diese in § 577a Abs. 1a BGB ge- fundene - ersichtlich geeignete - Regelung dient einem angemessenen, auch 52 53 - 23 - die Belange der Vermieter hinreichend berücksichtigenden und damit dem Ver- hältnismäßigkeitsgrundsatz genügenden Interessenausgleich. b) Dieser Interessenausgleich verstößt - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht gegen das Gleichbehandlungsgebot aus Art. 3 Abs. 1 GG. aa) Vergeblich bringt die Revision in diesem Zusammenhang vor, die Be- troffenheit des einzelnen Mieters sei beim Erwerb durch eine Personengesell- schaft nicht anders als beim Erwerb durch eine einzelne Person, denn im Hin- blick auf die einzelne vermietete Wohnung könne der Eigenbedarf nur durch einen einzigen Gesellschafter der Personengesellschaft geltend gemacht wer- den. Der erhöhte Kündigungsdruck, vor dem der Gesetzgeber den Mieter schützen wolle, könne mithin nur dahin verstanden werden, dass mit dem Er- werb durch eine Personengesellschaft alle oder mehrere Mieter vom Eigenbe- darf der Gesellschafter betroffen seien. Dies sei jedoch kein Grund, der das Gebot der Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters beeinflus- sen dürfe. Diese Erwägungen der Revision treffen nicht zu. Der Gesetzgeber ist vielmehr zu Recht davon ausgegangen, dass in einem Anwesen mit mehreren vermieteten Wohnungen (auch) für jeden einzelnen Mieter das Risiko, im Wege der Eigenbedarfskündigung aus der Wohnung verdrängt zu werden, bei einem Erwerb durch eine Personengesellschaft oder durch mehrere Erwerber steigt (BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26). Denn es liegt auf der Hand, dass sich mit jeder weiteren Person, deren Eigenbedarf dem Mieter gegenüber geltend ge- macht werden kann, die Wahrscheinlichkeit für den Mieter erhöht, auch tatsäch- lich wegen Eigenbedarfs in Anspruch genommen zu werden. bb) Ebenfalls ohne Erfolg versucht die Revision, eine gleichheitswidrige Benachteiligung einer Personengesellschaft - wie hier der Klägerin - aus der 54 55 56 57 - 24 - Regelung in § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB herzuleiten, wonach die Kündi- gungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB nicht anzuwenden ist, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören. Die Revision meint, der Kündigungsdruck, der beim Er- werb des Grundstücks beispielsweise durch die volljährigen Mitglieder einer fünfköpfigen Familie auf die Bewohner des vermieteten Wohnraums ausgehe, sei nicht kleiner als in dem hier gegebenen Fall einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der neben einer juristischen Person, die keinen Eigenbedarf geltend machen könne, nur zwei natürliche Personen angehörten. Damit gelingt es der Revision nicht, einen Verstoß des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB gegen Art. 3 Abs. 1 GG aufzuzeigen. (1) Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gebietet der allgemeine Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG dem Gesetzgeber, wesent- lich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Art. 3 Abs. 1 GG ist jedenfalls verletzt, wenn sich ein vernünftiger, sich aus der Natur der Sache ergebender oder sonstwie einleuchtender Grund für die gesetzliche Differenzierung oder Gleichbehandlung nicht finden lässt. Weiterhin ist der all- gemeine Gleichheitssatz dann verletzt, wenn eine Gruppe von Normadressaten oder Normbetroffenen im Vergleich zu einer anderen anders behandelt wird, obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und sol- chem Gewicht bestehen, dass sie die unterschiedliche Behandlung rechtferti- gen können. Führt eine Norm zur Ungleichbehandlung mehrerer Vergleichs- gruppen, muss die Ungleichbehandlung bezogen auf die jeweilige Vergleichs- gruppe durch einen hinreichenden sachlichen Grund gerechtfertigt werden (vgl. nur Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, WM 2011, 514 Rn. 15 ff. mwN). 58 - 25 - Dabei ist zu berücksichtigen, dass dem Gesetzgeber von Verfassungs wegen ein weiter Einschätzungs-, Wertungs- und Gestaltungsspielraum zusteht (vgl. BVerfGE 93, 386, 397; BVerfG, GewArch 2009, 450, 451; jeweils mwN; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, aaO Rn. 18). Bei der Überprüfung eines Gesetzes auf Übereinstimmung mit dem allgemeinen Gleichheitssatz ist nicht zu untersuchen, ob der Gesetzgeber die zweckmäßigs- te oder gerechteste Lösung gefunden hat, sondern nur, ob er die verfassungs- rechtlichen Grenzen seiner Gestaltungsfreiheit eingehalten hat (BVerfGE 84, 348, 359 mwN; 110, 412, 436; Senatsurteil vom 1. Dezember 2010 - VIII ZR 241/07, aaO; st. Rspr.). (2) Dies ist hier der Fall. Der Gesetzgeber hat sich bei der Schaffung der Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 Alt. 1 BGB an der - durch das Bundesverfassungsgericht gebilligten (vgl. BVerfGE 68, 361, 369 ff. [zur Vor- gängerregelung in § 564b BGB aF]; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14 ff.; jeweils mwN) - Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB über die Eigenbedarfskündigung und insbesondere an dem in dieser Vorschrift genannten privilegierten Personenkreis der Familien- und Haushalts- angehörigen orientiert (BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Er hat bei dieser Gruppe aufgrund der engen personalen Bindung ein legitimes Interesse an der zeitna- hen, nicht an die Einhaltung einer Sperrfrist geknüpften Geltendmachung des Eigenbedarfs gesehen (BT-Drucks., aaO). Hierin ist - zumal anderenfalls die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB etwa auch im Fall des ge- meinsamen Erwerbs von vermietetem Wohnraum durch Ehegatten zum Zwecke der Eigennutzung eingreifen würde - ein hinreichender sachlicher Grund zu sehen, die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB genannten Erwerber von der Kündigungsbeschränkung des Satzes 1 auszunehmen. 59 60 - 26 - c) Schließlich vermag die Revision auch nicht mit der Rüge durchzudrin- gen, die Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verknüpfe in sachfremder, unzulässiger und damit das Eigentumsgrundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG verletzender Weise die Eigenbedarfskündigung mit dem Ge- danken des Milieuschutzes. Die Revision meint, Zielsetzung der Kündigungs- sperrfrist des § 577a Abs. 1a BGB sei es gewesen, der mit dem "Münchener Modell" einhergehenden Verdrängung von Mietern aus attraktiven Altbau- Wohnlagen entgegenzuwirken und damit den sogenannten Milieuschutz zu ver- stärken. Dies sei auch bereits Ziel des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaf- fung des § 577a BGB gewesen, wie sich aus der nach den Gesetzesmaterialien in dieser Norm vorgenommenen Verknüpfung der vorhandenen Regelungen der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung sowie des Sozialklauselge- setzes (siehe hierzu oben unter II 4 b aa) ergebe. Diese Sichtweise findet - wie die Revisionserwiderung mit Recht ausführt - weder in der Vorschrift des § 577a BGB noch in den hierauf bezoge- nen Gesetzesmaterialien des Mietrechtsreformgesetzes und des Mietrechtsän- derungsgesetzes eine Stütze. Ein Milieuschutz wird in den Gesetzesmaterialien weder ausdrücklich noch sinngemäß erwähnt. Die Bestimmung des § 577a BGB dient, was die Revision verkennt, allein dem - zeitlich begrenzt wirkenden - Schutz des Mieters sowohl bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh- nungen (Abs. 1) als auch bei der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenmehrheit (Abs. 1a), nicht hingegen einem - dem Bereich des öffentli- chen Rechts zuzuordnenden und über das einzelne Mietverhältnis hinausge- henden - sogenannten Milieuschutz. 61 62 - 27 - d) Das Berufungsgericht hat nach alledem bei der Auslegung und An- wendung des § 577a Abs. 1a BGB die oben (unter II 5 a und b) genannten ver- fassungsrechtlich geschützten Rechte der Klägerin nicht verletzt. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 08.09.2016 - 33 C 1201/16 (57) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 11.04.2017 - 2-11 S 292/16 - 63

BGH VIII ZR 66/1503.02.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2018:241018UVIIIZR52.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 52/18 Verkündet am: 24. Oktober 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558 Eine vom Mieter auf eigene (vom Vermieter auch nicht erstattete) Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt. Entgegenstehende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zum Nachteil des Mieters sind nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestä- tigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.) BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 52/18 - LG Berlin AG Berlin-Spandau - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Oktober 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 30. Januar 2018 aufgehoben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Span- dau vom 16. März 2017 wird (insgesamt) zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 2 ist seit dem Tod des während des Revisionsverfahrens verstorbenen Beklagten zu 1 alleinige Mieterin einer im Jahr 2004 angemieteten Wohnung der Kläger in Berlin. Die 77 qm große Wohnung befindet sich in einem 1976 errichteten Mehr- familienhaus in mittlerer Wohnlage. Die bei Übergabe der Wohnung an die Be- klagten vorhandene gebrauchte Einbauküche wurde mit Zustimmung der Kläger wenige Wochen nach dem Einzug der Beklagten durch eine auf deren Kosten 1 2 - 3 - angeschaffte neue Einbauküche ersetzt. Der Sohn der Kläger verkaufte im An- schluss die ausgebaute Kücheneinrichtung. Mit Schreiben vom 21. Oktober 2015 baten die Kläger die Beklagten un- ter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2015 um Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 622,78 € auf 716,20 € mit Wirkung zum 1. Januar 2016. Sie vertraten dabei die Auffassung, die begehrte Erhöhung sei unter anderem deshalb gerechtfertigt, weil die Wohnung über eine moderne Küchenausstattung verfüge, die mitvermietet und deshalb bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sei. Die Beklagten kamen dem Zustimmungsbegehren nicht nach. Mit der Klage haben die Kläger die Beklagten auf Zustimmung zu der vorgenannten Mieterhöhung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten verurteilt, der Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von bisher 622,78 € auf lediglich 671,55 € mit Wirkung ab dem 1. Januar 2016 zuzustim- men; im Übrigen hat es die Klage abgewiesen, weil es die Einbauküche nicht als Mietgegenstand angesehen hat. Auf die Berufung der Kläger hat das Land- gericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels dahin abgeändert, dass die Beklagten zu einer Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um weitere 27,72 €, insgesamt also auf 699,27 € verurteilt werden. Mit der von dem Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Beklagten seien aufgrund des Zustimmungsverlangens der Kläger gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete über das angefochtene Urteil hinaus um weitere 27,72 € auf monatlich insgesamt 699,27 € ab dem 1. Januar 2016 zuzustimmen. Diese Miete übersteige die ortsübliche Miete nicht. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei hierbei von einer Ausstat- tung der Wohnung mit einer von den Klägern zur Verfügung gestellten Einbau- küche auszugehen. Diese wohnwerterhöhende Ausstattung sei von den Partei- en bei Vertragsbeginn konkludent vereinbart worden. Die derzeit in der Woh- nung vorhandene Einbauküche sei zwar erst im Laufe des Mietverhältnisses mit Zustimmung der Kläger von den Beklagten eingebaut worden; dies ändere in- des am zu Mietbeginn vereinbarten Ausstattungszustand der Wohnung nichts. Zwar könne die Auslegung einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien auch ergeben, dass sich infolge des "Austauschs von Ausstattungsmerkmalen" auch die Sollbeschaffenheit der Wohnung ändere. Dies sei hier jedoch nicht der Fall. Denn die Kläger hätten dem Austausch der Kücheneinrichtung nur mit der Maßgabe zugestimmt, dass die neue Einbauküche über die gleichen Ausstat- tungsmerkmale verfüge wie die zu entfernende Einbauküche (Küchenschränke, Einbauspüle, Herd mit Induktionskochfeld, Backofen und Kühlschrank). Damit hätten die Kläger zum Ausdruck gebracht, ein Interesse an der Erhaltung des 6 7 8 9 10 - 5 - bisherigen Ausstattungszustandes der Wohnung zu haben. Anhaltspunkte für ein Einverständnis der Kläger mit einem ersatzlosen Wegfall der von ihnen zur Verfügung gestellten Einbauküche als Ausstattungsmerkmal seien nicht vor- handen, zumal die Beklagten - anders als in einem vom Bundesgerichtshof ent- schiedenen Fall - nicht zur Aufbewahrung der ausgebauten Kücheneinrichtung verpflichtet gewesen seien. Nach den Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen zur ortsüblichen Miete unter Berücksichtigung der Einbauküche belaufe sich die neue, von den Beklagten ab 1. Januar 2016 geschuldete Bruttokaltmiete auf insgesamt 699,27 €. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1, 2 BGB nur in der vom Amtsgericht ausgeurteil- ten Höhe zu. Das Berufungsgericht ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die von der Beklagten auf eigene Kosten angeschaffte Einbauküche als (vermieterseitige) Ausstattung zu berücksichtigen ist. Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegungen gestellte Frage, welche Vereinbarungen die Parteien aus Anlass des Austausches der Einbauküche zur Sollbeschaffenheit der Wohnung getrof- fen haben, kommt es im Rahmen des § 558 BGB von vornherein nicht an. 1. Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete - wie hier - in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gemäß § 558 11 12 13 14 - 6 - Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstat- tung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhö- hungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Das Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB gibt dem Vermieter, dem eine Kündigung des Dauerschuldverhältnisses zum Zweck der Erhöhung der Miete mit Rücksicht auf das soziale Mietrecht verwehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Ausgleich die Möglichkeit, die Miete bis maximal zur ortsübli- chen Vergleichsmiete zu erhöhen und auf diese Weise eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546 Rn. 12 mwN). 2. Bei diesem Vergleich kommt es jedoch - was das Berufungsgericht verkannt hat - allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfü- gung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohn- wert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwert- merkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung sind (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.; Münch- KommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 21; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 558 Rn. 27). Denn anderenfalls würde der Vermieterseite ent- gegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 12) und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die 15 16 - 7 - Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellenden Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen. Aus diesem Grund bleibt eine vom Mieter auf eigene Kosten angeschaff- te Einrichtung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats grundsätzlich und auf Dauer unberücksichtigt (Se- natsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.). Denn eine solche Einrichtung ist nicht Teil der dem Mieter vom Vermieter zur Verfü- gung gestellten Einrichtung und auf eine derartige vom Mieter angeschaffte Ein- richtung erstreckt sich auch die gesetzliche Gebrauchsgewährungs- und In- standhaltungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB) nicht. Eine andere Beurteilung ist allerdings dann geboten, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten einer von diesem angeschafften Einrichtung erstattet (Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, aaO Rn. 12). 3. Nach diesen Maßstäben handelt es sich bei der im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens in der Wohnung der Beklagten vorhandenen Einbau- küche nicht um eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung. Denn diese Einbauküche war von den Beklagten auf eigene Kosten angeschafft wor- den und somit gerade nicht von den Klägern mitvermietet; auch die Gebrauchs- gewährungs- und Instandhaltungspflicht der Kläger als Vermieter erstreckt sich auf diese mietereigene Einbauküche nicht. Ein Ausnahmefall der Kostenerstat- tung durch den Vermieter liegt ebenfalls nicht vor, denn die alte Einbauküche ist vom Sohn der Kläger nach dem Ausbau verkauft worden und an den Kosten der neuen Einbauküche haben sich die Kläger nicht beteiligt. 4. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es unerheblich, dass in der Wohnung hier zu Mietbeginn eine Einbauküche vorhanden war. 17 18 19 - 8 - Denn die Kläger haben den Beklagten gestattet, diese (ältere) Einrichtung zu entfernen und auf eigene Kosten durch eine neue Einrichtung zu ersetzen. Dadurch entfiel die Gebrauchsgewährungs- und Instandhaltungspflicht der Klä- ger bezüglich der bisherigen, nunmehr aus der Wohnung entfernten Einbaukü- che, während - wie bereits ausgeführt - bezüglich der von der Beklagten neu angeschafften Einbauküche (Instandhaltungs- und Gebrauchsgewährungs-) Pflichten der Kläger nicht begründet wurden. Dementsprechend ist die Woh- nung nach dem erfolgten Austausch nicht mehr vermieterseits mit einer Ein- bauküche ausgestattet und kann diese nunmehrige Mietereinrichtung auch nicht bei der Ermittlung des objektiven Wohnwerts zugunsten des Vermieters berücksichtigt werden. a) Ob die Parteien mit den Abreden über den Austausch der Einbaukü- che - wie das Berufungsgericht offenbar gemeint hat - eine hiervon abweichen- de Vereinbarung dahin treffen wollten, dass die Wohnung weiterhin vom Ver- mieter mit einer modernen Einbauküche ausgestattet und dies bei der Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugunsten des Vermieters zugrunde zu legen sei, bedarf keiner Entscheidung. Denn im Rahmen von Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist - wie bereits ausgeführt - an die objektiven Verhältnisse anzuknüpfen, so dass hiervon ab- weichende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ohne rechtliche Bedeutung sind. Die Mietvertragsparteien können nicht mit Wirkung für künftige Mieterhöhungen vereinbaren, dass die Wohnung (vermieterseits) mit einer Einrichtung versehen ist, die objektiv nicht vorhanden oder nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt, sondern vom Mie- ter auf eigene Kosten angeschafft ist. Eine solche Vereinbarung würde zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen des § 558 Abs. 1 bis 5 BGB ab- weichen und wäre daher nach § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. 20 21 - 9 - b) Die Parteien haben lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkre- ten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 14), wie sie es offenbar bei einer früheren Mieterhöhung getan haben, indem sie sich - unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche - auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag geeinigt haben; im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren ist eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen worden. c) Soweit der Senat im Urteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 315/09, aaO Rn. 13) von der Möglichkeit ausgegangen ist, dass die Parteien auch für künfti- ge Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung verein- baren könnten, hält der Senat an dieser - ohnehin durch das spätere Senatsur- teil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) überholten - Auffassung nicht fest. Inwieweit in dem - hier nicht gegebenen - Fall, dass der Mieter eigen- mächtig eine vom Vermieter zur Verfügung gestellte Einrichtung entfernt bezie- hungsweise durch eine eigene Ausstattung ersetzt, eine andere Beurteilung geboten ist, bedarf keiner Entscheidung. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist; es ist daher insoweit auf- zuheben (§ 562 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu tref- 22 23 24 25 - 10 - fen sind, entscheidet der Senat in der Sache selbst (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 16.03.2017 - 10 C 31/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 30.01.2018 - 63 S 132/17 -

BGH VIII ZR 69/1503.02.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR66.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 66/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 54,45 € ab dem 1. März 2014 für die von ihr bewohnte Wohnung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohn- anlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wurde. Das Mieterhöhungsbegehren vom 19. Dezember 2013 nimmt zur Begründung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachver- ständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengut- 1 - 3 - achtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagte sei es anhand der ermittel- 2 3 4 5 - 4 - ten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Kläge- rin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. 1. Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter 6 7 8 9 - 5 - nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). 2. Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- 10 - 6 - gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung besteht auch kein Anlass, an die Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens nach § 558a BGB deshalb höhere Anforderungen zu stellen, weil es sich bei der Klägerin um eine gewerbliche Großvermieterin han- delt. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Gutachten keinen ausdrückli- chen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 11 - 7 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 29.08.2014 - 2 C 558/14 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 228/14 - 12

BGH VIII ZR 255/1821.08.2019 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR69.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 69/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3 Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Pflicht des Vermie- ters zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestat- tet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurtei- lende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bestätigung der Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10). Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Grün- den. BGH, Urteil vom 3. Februar 2016 - VIII ZR 69/15 - LG Gießen AG Friedberg (Hessen) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhö- hung um monatlich 62,24 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihm bewohnte Wohnung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Dreizimmerwoh- nung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern beste- henden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errich- tet wurde. 1 - 3 - Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so 2 3 4 5 6 - 4 - genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für den Beklagten sei es anhand der ermit- telten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Klä- gerin die Wohnung des Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. 7 8 9 - 5 - a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren 10 11 - 6 - Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die Ent- wicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im 12 13 14 - 7 - oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei ei- ner Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn dane- ben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbauge- sellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieter- höhungsverlangens führte. b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Mus- terwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Ver- gleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begrün- dung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gut- achten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Woh- nung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermög- lichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will. 15 - 8 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 05.09.2014 - 2 C 345/14 (24) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 246/14 - 16

BGH VIII ZR 70/1503.02.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2019:210819UVIIIZR255.18.0 Berichtigt durch Beschluss vom 24. September 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 255/18 Verkündet am: 21. August 2019 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 4 Satz 2 Zu den Anforderungen an die Vergleichbarkeit zweier Gemeinden, wenn der Vermieter zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Bezug nimmt. BGH, Urteil vom 21. August 2019 - VIII ZR 255/18 - LG Nürnberg-Fürth AG Fürth - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 3. Juli 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 3. Juli 2018 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieterin eines großen Anwe- sens in der Stadt Stein, die unmittelbar an das westliche Gemeindegebiet der Stadt Nürnberg angrenzt. Die monatliche Nettokaltmiete betrug seit Mietbeginn im Jahr 2004 unverändert 3.000 €. Mit Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 24. Oktober 2013 wurde die Beklagte aufgefordert, einer Erhöhung der monatli- chen Nettokaltmiete auf 3.450 € ab dem 1. Januar 2014 zuzustimmen. Zur Be- gründung nahm die Klägerin Bezug auf den dem Schreiben beigefügten Miet- spiegel der Stadt Fürth. 1 2 - 3 - Die auf Zustimmung zu der verlangten Mieterhöhung gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Berufung sei unbegründet. Eine Vergleichbarkeit der Gemeinden Stein und Fürth sei offensichtlich nicht gegeben, so dass das unter Heranzie- hung des Mietspiegels der Stadt Fürth begründete Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht formell ordnungsgemäß gewesen sei (§ 558a Abs. 4 Satz 2 BGB). Die Beurteilung, ob eine Vergleichbarkeit zweier Gemeinden gegeben sei oder nicht, habe aufgrund einer Zusammenschau aller relevanten Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und einer sich daran anschließenden Abwägung zu erfol- gen. Bei der Stadt Fürth handele es sich um eine Großstadt, die im Vergleich zur Stadt Stein eine deutlich besser ausgebaute wirtschaftliche, kulturelle und soziale Infrastruktur aufweise. Dabei bestünden auch erhebliche Unterschiede hinsichtlich der Erschließung und der Anbindung an Versorgungszentren. Zwar gehörten beide Städte zum Verkehrsverbund des Großraums Nürnberg, aller- dings befänden sich im Stadtgebiet Stein im Gegensatz zu Fürth weder eine 3 4 5 6 7 8 - 4 - U-Bahn- noch eine S-Bahn-Haltestelle. Hinsichtlich des kulturellen Angebots verfügten beide Städte zwar über ein Erlebnisbad, allerdings gebe es in Stein, anders als in Fürth, weder ein Kino, noch ein Theater, sondern lediglich ein Mu- seum. Stein verfüge auch nicht über ein Krankenhaus, während die Stadt Fürth ein Klinikum vorhalte. Die in diesem Zusammenhang seitens der Klägerin ange- führte "S. -Klinik" liege bereits innerhalb der Stadtgrenze von Nürnberg. Bei der Stadt Fürth handele es sich außerdem um ein sogenanntes "Oberzentrum", während die Stadt Stein keine örtliche Versorgungsfunktion für mindestens eine andere Gemeinde wahrnehme. Beide Städte hätten zudem eine unterschiedliche Einwohnerzahl. In der Stadt Fürth lebten circa 125.000 Einwohner, in Stein hingegen lediglich circa 15.000 Einwohner. Dieses Kriterium spreche entscheidend gegen eine Ver- gleichbarkeit im Sinne des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. Hinzu komme die unter- schiedliche Bevölkerungsdichte der beiden Städte. Stein habe eine Bevölke- rungsdichte von 768 Personen pro Quadratkilometer, Fürth hingegen eine um das 2,5-fache höhere, nämlich 1.960 Personen pro Quadratkilometer. An diesem Ergebnis ändere sich auch nichts dadurch, dass beide Ge- meinden - Fürth und Stein - an der Stadtgrenze zu Nürnberg lägen und Nürn- berg von beiden Städten aus gleich gut zu erreichen sei. Zwar sei auch die ört- liche Nähe zur Großstadt Nürnberg ein Merkmal, das im Rahmen der Gesamt- abwägung zu berücksichtigen sei. Allerdings komme diesem Kriterium letztlich nicht ein solcher Rang zu, dass die Vergleichbarkeit zu bejahen sei. Insbeson- dere könne nicht bereits deshalb davon ausgegangen werden, dass die oben angeführten wirtschaftlichen, kulturellen und infrastrukturellen Unterschiede durch eine Inanspruchnahme von Angeboten der Stadt Nürnberg aufgewogen würden. 9 10 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Miet- spiegel der Stadt Fürth zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für das in der Stadt Stein gelegene streitgegenständliche Mietobjekt der Klägerin nicht geeignet ist und das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 24. Oktober 2013 daher den formellen Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB an eine Begründung nicht genügt. 1. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, WuM 2019, 324 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 10; vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, WuM 2006, 569 Rn. 13). Da- bei dürfen an das Begründungserfordernis im Hinblick auf das Grundrecht des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. insoweit BVerfGE 49, 244, 249 f.; Senatsurteile vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 b - noch zu § 2 Abs. 2 MHG). Allerdings muss das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen ent- halten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhö- hung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benö- tigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zu- mindest ansatzweise überprüfen zu können (Senatsurteile vom 13. November 11 12 13 - 6 - 2013 - VIII ZR 413/12, aaO; vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12 mwN). Diese Voraussetzungen sind hier bei dem Miet- erhöhungsverlangen der Klägerin vom 24. Oktober 2013 durch die Bezugnah- me auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth nicht erfüllt. 2. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klä- gerin ihr Mieterhöhungsverlangen nicht formell ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet hat. Der Mietspiegel einer anderen Gemeinde ist gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB nur dann ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieter- höhungsverlangens, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Entgegen der Auffassung der Revision war die Bezugnah- me auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Fürth gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für die streitgegenständliche Wohnung in der Stadt Stein, für die kein Mietspiegel er- stellt worden ist, nicht ausreichend. Die Städte Stein und Fürth sind, wie das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler entschieden hat, keine vergleichbaren Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB. a) Die Beantwortung der Frage, ob es sich bei den Städten Fürth und Stein um vergleichbare Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB handelt, obliegt in erster Linie der Beurteilung durch den Tatrichter. Die hierzu vom Tatrichter vorzunehmende Gewichtung und Würdigung ist revisionsrecht- lich regelmäßig nur eingeschränkt darauf überprüfbar, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungsgrundsätze hinreichend be- achtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 14 15 - 7 - 2008, 564 Rn. 21; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prü- fung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. b) Das Berufungsgericht hat die wesentlichen Beurteilungsgrundlagen in rechtlich zutreffender Weise herausgearbeitet, gewichtet und gewürdigt. Es hat insbesondere beachtet, dass die Beurteilung der Frage, ob eine Vergleichbar- keit zweier Gemeinden gegeben ist oder nicht, aufgrund einer Gesamtbetrach- tung aller Kriterien des jeweiligen Einzelfalls und deren anschließender Gewich- tung und Abwägung zu treffen ist. Damit hat es die rechtlich erforderlichen Prü- fungspunkte zutreffend erfasst und umgesetzt. Soweit die Revision demgegen- über meint, das Berufungsgericht habe einen unzutreffenden rechtlichen Maß- stab angelegt und gewichtige Kriterien übersehen, gelingt es ihr nicht, einen Rechtsfehler aufzuzeigen. Vielmehr setzt sie lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts; dies ist revisionsrechtlich unbehelf- lich. aa) Das Berufungsgericht ist von einem zutreffenden rechtlichen Maß- stab ausgegangen, indem es unter Berücksichtigung aller wesentlichen Um- stände des Einzelfalls geprüft hat, ob die Gemeinden Fürth und Stein vergleich- bar sind. Anders als die Revision unter Bezugnahme auf einen älteren Rechts- entscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart (NJW 1982, 945) und eine im An- schluss daran auch in der Literatur vertretene Auffassung (vgl. Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558a BGB Rn. 45 mwN) meint, ist dieses Erfordernis nicht schon dann erfüllt, wenn die Auffassung des Vermie- ters, es handele sich um vergleichbare Gemeinden, nicht "offensichtlich unbe- gründet" ist. Denn mit einem solchen Maßstab könnte der Vermieter sein Miet- erhöhungsverlangen auch mit dem Mietspiegel einer nicht vergleichbaren Ge- meinde begründen, solange die fehlende Vergleichbarkeit nicht "offensichtlich" 16 17 - 8 - ist. Für eine dahingehende Absenkung der ohnehin nicht hohen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens besteht kein Anlass. bb) Bei der Anwendung dieses Maßstabes hat das Berufungsgericht zu- treffend insbesondere darauf abgestellt, dass in der Stadt Fürth etwa 125.000 Einwohner leben, während die Stadt Stein, in der das streitgegenständliche Mietobjekt liegt, nur circa 15.000 Einwohner hat. Auch stellt die Stadt Fürth ein sogenanntes Oberzentrum im Sinne des bayerischen Landesentwicklungspro- gramms dar, in dem über die zentralörtlichen Einrichtungen der Grundversor- gung hinaus für die Einwohner ihres Nahbereichs auch weitere Einrichtungen des spezialisierten höheren Bedarfs vorgehalten werden. Demgegenüber han- delt es sich bei der Stadt Stein nicht um einen solchen zentralen Ort mit überörtlich relevanten Einrichtungen (etwa Theatern, Kinos, Krankenhäusern). Zudem befinden sich im Stadtgebiet von Stein im Gegensatz zu Fürth weder eine U-Bahn- noch eine S-Bahn-Haltestelle, was für die Erreichbarkeit der infra- strukturellen Angebote sowohl innerhalb der Stadt als auch in der Gesamtregi- on für die Einwohner von Bedeutung ist. In hinreichender Weise hat das Berufungsgericht dabei - entgegen der Auffassung der Revision - beachtet und gewürdigt, dass die beiden Gemeinden Fürth und Stein jeweils an der Stadtgrenze zu Nürnberg liegen und Nürnberg mit seinem vielfältigen kulturellen, infrastrukturellen und wirtschaftlichen Ange- bot von beiden Nachbar-Städten aus aufgrund des gemeinsamen Verkehrsver- bunds des Großraums Nürnberg - mit der oben dargestellten Ausnahme - gut zu erreichen ist. Insbesondere ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden- den, dass das Berufungsgericht der stark divergierenden Einwohnerzahl (vgl. auch Senatsurteil vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, aaO Rn. 11) in Verbindung mit der unterschiedlichen Bevölkerungsdichte von Stein und Fürth unter Gesamtwürdigung der übrigen Umstände des Einzelfalls das ausschlag- 18 19 - 9 - gebende Gewicht zugemessen hat, um die Nachbargemeinden Stein und Fürth als nicht vergleichbare Gemeinden im Sinne von § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB anzusehen. cc) Soweit die Revision meint, die Mieten von Stein und Fürth seien schon aus dem Grund vergleichbar, weil beide Gemeinden unmittelbar an Nürnberg angrenzten und sich dies auch bei den Grundstückspreisen nieder- schlage, die einen Faktor der Mietpreisgestaltung darstellten, verkennt sie, dass die Entwicklung der Grundstückspreise verlässliche Rückschlüsse auf eine ortsübliche (Vergleichs-)Miete (§ 558 Abs. 1 BGB) nicht zulässt, und setzt wie- derum lediglich ihre eigene Würdigung an die Stelle der tatrichterlichen Beurtei- lung. Soweit das Berufungsgericht ein von der Klägerin beantragtes Sachver- ständigengutachten über die Verkehrsanbindungen und die allgemeine wirt- schaftliche Lage beider Städte nicht eingeholt hat, fällt ihm - entgegen der 20 - 10 - Auffassung der Revision - ein Verfahrensfehler nicht zur Last, denn diese Um- stände konnte das Berufungsgericht aufgrund seiner offensichtlichen Vertraut- heit mit den örtlichen Gegebenheiten selbst beurteilen. Dr. Milger RinBGH Dr. Hessel ist wegen Dr. Fetzer Erkrankung an der Unterschrift verhindert. Dr. Milger, 20. August 2019 Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Fürth, Entscheidung vom 27.03.2017 - 340 C 357/14 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 03.07.2018 - 7 S 2965/17 - ECLI:DE:BGH:2019:240919BVIIIZR255.18.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 255/18 vom 24. September 2019 in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. September 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt beschlossen: Das Urteil des Senats vom 21. August 2019 wird dahingehend berichtigt, dass es auf Seite 3 im ersten Satz der Entscheidungsgründe richtig heißen muss: "Die Revision hat keinen Erfolg." Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Fürth, Entscheidung vom 27.03.2017 - 340 C 357/14 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 03.07.2018 - 7 S 2965/17 -

BGH VIII ZR 67/1503.02.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR70.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 70/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhö- hung um monatlich 62,70 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihm bewohnte Wohnung in B. N. in Anspruch. Die 87,50 qm große Vierzimmerwoh- nung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern beste- henden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errich- tet wurde. 1 - 3 - Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so 2 3 4 5 6 - 4 - genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für den Beklagten sei es anhand der ermit- telten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Klä- gerin die Wohnung des Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. 7 8 9 - 5 - a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren 10 11 - 6 - Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die Ent- wicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im 12 13 14 - 7 - oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei ei- ner Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn dane- ben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbauge- sellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieter- höhungsverlangens führte. b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Mus- terwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Ver- gleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begrün- dung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gut- achten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Woh- nung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermög- lichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will. 15 - 8 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 29.08.2014 - 2 C 328/14 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 242/14 - 16

BGH VIII ZR 94/1503.02.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR67.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 67/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. Februar 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 50,22 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihr bewohnte Woh- nung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Dreizimmerwohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnanlage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wur- de. Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines 1 2 - 3 - "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagte sei es anhand der ermittel- 3 4 5 6 - 4 - ten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Kläge- rin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter 7 8 9 10 - 5 - nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- 11 - 6 - gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Der im Wege der Gegenrüge erhobene Einwand der Revisionserwide- rung, das Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 sei deshalb aus for- mellen Gründen unwirksam, weil das beigefügte Typengutachten besondere individuelle Ausstattungsmerkmale der Wohnung der Beklagten nicht berück- sichtigt habe, ist unerheblich. Die Revisionserwiderung verkennt, dass eine Identität der Ausstattungsmerkmale nicht einmal bei einem gerichtlichen Gut- achten zu fordern ist, das dem Nachweis der vom Vermieter verlangten ortsüb- lichen Vergleichsmiete dienen soll. Denn auch insoweit wird üblicherweise mit Zu- und Abschlägen gearbeitet, um etwaigen Besonderheiten Rechnung zu tra- gen. Bei einem für eine größere Wohnanlage erstellten Typengutachten reicht es, wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend ausgeführt hat, aus, wenn der Mieter durch die Beschreibung der vom Sachverständigen besichtigten Muster- wohnung in die Lage versetzt wird nachzuvollziehen, ob sie in etwa der Ausstat- tung der eigenen Wohnung entspricht, um sich so darüber schlüssig zu werden, 12 13 - 7 - ob er die verlangte Mieterhöhung als ortsüblich akzeptieren oder es auf einen Zustimmungsprozess ankommen lassen will, in dem die ortsübliche Ver- gleichsmiete und somit die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsbegeh- rens des Vermieters regelmäßig durch ein vom Gericht in Auftrag gegebenes Gutachten überprüft wird. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 15.08.2014 - 2 C 346/14 (25) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.02.2015 - 1 S 249/14 - 14

BGH VIII ZR 122/0919.05.2010 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:030216UVIIIZR94.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 94/15 Verkündet am: 3. Februar 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 3. Februar 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 18. März 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um monatlich 66,49 € ab dem 1. Januar 2014 für die von ihnen bewohnte Woh- nung in B. N. in Anspruch. Die 75,98 qm große Wohnung gehört zu einer aus vier mehrgeschossigen Mehrfamilienhäusern bestehenden Wohnan- lage, die Mitte der 70er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtet wurde. Das Mieterhöhungsbegehren vom 24. Oktober 2013 nimmt zur Begrün- dung auf ein beigefügtes Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. vom 14. Oktober 2013 Bezug, das in der Art eines "Typengutachtens" Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete für die dortigen Zwei-, Drei- und Vierzimmerwohnungen enthält. 1 2 - 3 - Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Mieterhöhungsverlangen sei unzulässig, weil es auf ein unzu- reichendes Gutachten gestützt sei. Zwar seien an ein Gutachten, das zur Be- gründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt werde, keine übertriebe- nen Anforderungen zu stellen. Insoweit sei in dem Gutachten auf Seite 7 zwar ausgeführt, dass für den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete sowohl der Markt bei Neu- und Wiedervermietung als auch die Mietpreise der länger be- stehenden Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Auch habe die Sachver- ständige in ihrem Typengutachten die Wohnungen der Wohnanlage nach Grö- ße und Ausstattung typisiert und die ortsübliche Vergleichsmiete für jeden Wohnungstyp gesondert ermittelt und die jeweils besichtigte Musterwohnung so genau beschrieben, dass der Mieter erkennen könne, ob sie der Ausstattung der eigenen Wohnung entspreche. Für die Beklagten sei es anhand der ermit- telten Vergleichsmiete unschwer festzustellen, welchem Wohnungstyp die Klä- gerin die Wohnung der Beklagten zugeordnet habe. 3 4 5 6 - 4 - Das Gutachten sei aber deshalb unzureichend, weil es keine Ausführun- gen dazu enthalte, wie sich die Mieten in den letzten vier Jahren entwickelt hät- ten. Dies sei indes erforderlich, wie sich bereits aus dem Wortlaut von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ergebe. Zudem lasse das Gutachten nicht erkennen, für welchen Zeitpunkt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt worden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB) nicht ver- neint werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass die (hohen) Anforde- rungen, die an ein im Prozess zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete vom Gericht einzuholendes Sachverständigengutachten als Beweismittel zu stellen sind, nicht bereits für die (formelle) Begründung des Mieterhöhungsbe- gehrens durch Beifügung eines Sachverständigengutachtens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gelten. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen W. erfolgte Mieterhöhungsverlangen vom 24. Oktober 2013 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, 2 Nr. 3 BGB. a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11. März 2009 - VIII ZR 7 8 9 10 - 5 - 74/08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Be- gründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preis- gefüge einordnen (BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; Senatsurteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, aaO). b) Den vorbeschriebenen Anforderungen wird das hier beigefügte Gut- achten gerecht, denn es enthält, wie die Revision zutreffend unter Bezugnahme auf die Ausführungen des Berufungsgerichts geltend macht, die insoweit erfor- derlichen Angaben. Das Gutachten ist auch, wie sich aus den vom Berufungs- gericht wiedergegebenen Ausführungen auf Seite 7 des Gutachtens ergibt, von einem zutreffenden Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen. An- ders als das Berufungsgericht offenbar meint, muss ein Gutachten, das gemäß § 558a BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügt wird, keine Darstellung über die Entwicklung der Mieten in den letzten vier Jahren enthalten. Zu Recht verweist die Revision darauf, dass auch bei den weiteren Begründungsmitteln, die § 558a BGB gleichberechtigt nebeneinander stellt, derartige Anforderungen nicht bestehen. Besonders deutlich wird das durch die Regelung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benennung von drei Ver- gleichswohnungen ausreicht. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dient nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu füh- 11 - 6 - ren oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen. Vielmehr soll das Begründungserfordernis den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und dieses zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsbeschluss vom 8. April 2014 - VIII ZR 216/13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. Senatsurteil vom 28. März 2012 - VIII ZR 79/11, NZM 2012, 415 Rn. 14). Diesen Anforderungen wird das streiti- ge Mieterhöhungsbegehren, wie ausgeführt, gerecht. Dass das am 14. Oktober 2013 erstellte Typengutachten keinen aus- drücklichen Zeitpunkt bezeichnet, für den die ortsübliche Vergleichsmiete ermit- telt wurde, ist ebenfalls unschädlich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktuelle Ermittlung handelt. 2. Das Urteil des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). a) Ohne Erfolg rügt die Revisionserwiderung, dass die Sachverständige nicht nur - wie vom Berufungsgericht beanstandet - versäumt habe, die Ent- wicklung der Mieten in den letzten vier Jahren darzustellen, sondern dass sie - was das Berufungsgericht verkannt habe - überhaupt nur Neuvertragsmieten berücksichtigt habe. Zum einen ergibt sich die von der Revisionserwiderung gezogene Schlussfolgerung nicht aus dem von ihr herangezogenen Umstand, dass die Sachverständige eine Recherche von Wohnungsangeboten im Internet erwähnt und in ihrem Gutachten - unter anderem - ausführt, es sei auch die im oberen Bereich zu erzielende Miete zu berücksichtigen, die die Klägerin bei ei- ner Neuvermietung von Wohnungen aus den 70er Jahren erziele. Denn dane- ben hat die Sachverständige beispielsweise Nachfragen bei Wohnungsbauge- sellschaften erwähnt, in deren Bestand vergleichbare Wohnungen vorhanden seien und zudem auf Seite 7 ihres Gutachtens explizit ausgeführt, dass auch 12 13 14 - 7 - die Mietpreise länger bestehender Mietverhältnisse zu berücksichtigen seien. Davon abgesehen wäre ein etwaiger Mangel des Gutachtens, nicht oder nicht im angemessenen Umfang auch Bestandsmieten berücksichtigt zu haben, nicht so gravierend, dass dies seiner Verwendung als Begründungsmittel des § 558a BGB entgegenstünde oder zur Unwirksamkeit eines hierauf gestützten Mieter- höhungsverlangens führte. b) Entgegen der weiteren Gegenrüge der Revisionserwiderung ist das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil das zur Begründung beigefügte Sachverständigengutachten weder die besichtigte Mus- terwohnung gleichen Typs noch die für das Gutachten herangezogenen Ver- gleichswohnungen in der Weise identifizierbar angegeben hat, dass der Mieter diese Wohnungen besichtigen und die Angaben der Sachverständigen im Detail hätte überprüfen können. Wie bereits ausgeführt, genügt es bei einer Begrün- dung des Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffentlich bestellter Sachverständiger in einem mit Gründen versehenen Gut- achten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Woh- nung in das örtliche Preisgefüge einordnet. Derartige konkrete Angaben ermög- lichen es dem Mieter, der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nachzugehen und dieses zumindest ansatzweise zu überprüfen und so die Entscheidung zu treffen, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmen oder den Vermieter auf einen Prozess verweisen will. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife 15 16 - 8 - Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 15.08.2014 - 2 C 347/14 (25) - LG Gießen, Entscheidung vom 18.03.2015 - 1 S 229/14 -

BGH VIII ZR 321/0907.07.2010 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/09 Verkündet am: 19. Mai 2010 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 2 Nr. 3 Zur Erfüllung der formellen Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungs- verlangens genügt auch die Beifügung eines sogenannten "Typengutachtens". BGH, Urteil vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09 - LG Frankfurt/Main AG Bad Homburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 21. April 2009 wird zu- rückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin verlangte von der Beklagten mit Schreiben vom 25. Januar 2008 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihr bewohnte Wohnung in B. ab 1. April 2008 um 54,65 € monatlich. Zur Begründung nahm die Klägerin auf ein dem schriftlichen Erhöhungsverlangen beigefügtes Sach- verständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Bezug. 1 Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie stellt die Ortsüb- lichkeit der verlangten Miete nicht in Abrede, meint jedoch, das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten sei mangelhaft; dies führe zur for- mellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. 2 - 3 - Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 5 Ein Mieterhöhungsverlangen könne gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidig- ten Sachverständigen Bezug nehmen. Welche Anforderungen an die Gründe des in Bezug genommenen Gutachtens zu stellen seien, lasse sich dem Gesetz nicht entnehmen. Ausreichend sei in einer Gemeinde ohne Mietspiegel - wie hier - insoweit, dass der Gegenstand des Gutachtens entweder die Wohnung des Mieters oder bei Typengutachten - wie hier - eine benachbarte, nach Aus- stattung und Größe vergleichbare Wohnung sei, der Gutachter die örtliche Ver- gleichsmiete dafür benenne und seine Herangehensweise bei der Ermittlung und Auswertung der Daten darlege. Diese formalen Mindestanforderungen hal- te das von der Klägerin ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Januar 2008 beigefügte Sachverständigengutachten ein. 6 Zweifele der Mieter die Richtigkeit des vom Vermieter in Bezug genom- menen Gutachtens an, handele es sich um eine Frage der materiellen Begrün- detheit, nicht der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Die ma- terielle Richtigkeit des Gutachtens könne hier dahinstehen, weil die Beklagte das Ergebnis - die Ortsüblichkeit der verlangten Miete - nicht anzweifle. 7 - 4 - II. 8 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Klägerin kann von der Beklagten die Zu- stimmung zu der begehrten Mieterhöhung verlangen (§ 558 Abs. 1, § 558b Abs. 2 BGB). Es kann dahingestellt bleiben, ob sich ein Mieter auf die formelle Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens berufen kann, wenn er - wie die Beklagte - ausdrücklich nicht anzweifelt, dass die vom Vermieter verlangte er- höhte Miete ortsüblich ist. Denn das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist entgegen der Auffassung der Revision wirksam. 1. Das unter Bezugnahme auf das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen S. erfolgte Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 25. Januar 2008 entspricht den Anforderungen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB. 9 a) Mit der nach § 558a BGB erforderlichen Begründung des Mieterhö- hungsverlangens sollen dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Eini- gung die Tatsachen mitgeteilt werden, die er zur Prüfung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung benötigt (Senatsurteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NZM 2008, 124, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17). Im Falle der Beifügung eines Sachverständigengutachtens ist der Begründungspflicht grundsätzlich Genüge getan, wenn das Gutachten Angaben über Tatsachen enthält, aus denen die geforderte Mieterhöhung her- geleitet wird, und zwar in einem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benö- tigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zu- mindest ansatzweise selbst überprüfen zu können (Senatsurteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12). Der Sachverstän- dige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmie- 10 - 5 - te treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einord- nen (BVerfG, Beschlüsse vom 5. Mai 1996 - 1 BvR 12/85, WuM 1986, 239; vom 14. Mai 1986 - 1 BvR 494/85, NJW 1987, 313 f.). 11 b) Diese Anforderungen hat das Berufungsgericht zu Recht als erfüllt an- gesehen, denn der Sachverständige hat in seinem Gutachten ausgeführt, wie er die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt und die Wohnung der Beklagten in das örtliche Mietpreisgefüge eingeordnet hat. Die von der Revision gegen das Gutachten vorgebrachten methodischen Einwände, der Sachverständige habe nur Wohnungen aus dem Bestand der Klägerin zugrunde gelegt und zudem nur ein "Typengutachten" - ohne Besichti- gung der Wohnung der Beklagten - erstellt, sind nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in Frage zu stellen. Bei der Begrün- dung des Mieterhöhungsverlangens durch Benennung von drei Vergleichswoh- nungen (§ 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB) ist es dem Vermieter ebenfalls unbenommen, sich auf Wohnungen aus dem eigenen Bestand zu beziehen (BT-Drs. 14/4553, S. 54 f.; MünchKommBGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 31; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558a BGB Rdnr. 98, 100). Auch ein so ge- nanntes Typengutachten versetzt den Mieter entsprechend dem Zweck des § 558a BGB in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzu- gehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können, und ist daher zur formellen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 88; MünchKommBGB/Artz, aaO, Rdnr. 25; aA Mersson in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungs- baurecht, Stand Dezember 2009, § 558a BGB Rdnr. 6.5a). 12 2. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB (Kappungsgrenze, Wartefrist usw.) stehen zwischen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die Ortsüblichkeit der von der Klägerin geforderten Miete. Auf die von der Revision 13 - 6 - geltend gemachten inhaltlichen Mängel des Gutachtens kommt es daher nicht an. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Bad Homburg, Entscheidung vom 26.09.2008 - 2 C 1613/08 (20) - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 21.04.2009 - 2/17 S 127/08 -

§ 558a§ 558

BGH VIII ZR 41/0422.12.2004 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 321/09 Verkündet am: 7. Juli 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1 Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, mit dem der Vermieter die "Erhö- hung einer Nettokaltmiete" begehrt, obwohl einzelne Betriebskosten in der Miete ent- halten sind ("Teilinklusivmiete"). WoBindG § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 Bei der von einer juristischen Person nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG abgegebe- nen "Erklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen" genügt die Angabe des Na- mens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht. BGH, Urteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 321/09 - LG Itzehoe AG Pinneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 30. Oktober 2009 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte hat von der Klägerin eine Wohnung in Q. gemietet. Die Parteien streiten um eine von der Klägerin mit Schreiben vom 9. Mai 2005 begehrte Mieterhöhung. 1 Bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1980 hatte der Beklagte für die damals preisgebundene Wohnung neben der Nutzungsgebühr lediglich Vor- auszahlungen für Heizung und Warmwasserversorgung zu entrichten; die übri- gen Nebenkosten waren in der Nutzungsgebühr enthalten (Teilinklusivmiete). Mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 stellte die Klägerin die Miete auf eine Nettokaltmiete um, indem sie unter Berufung auf § 27 Abs. 3 II. BV, §§ 20 ff. NMV und § 10 WoBindG die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskos- ten herausrechnete und nunmehr als Vorauszahlungen auf die abzurechnenden 2 - 3 - Betriebskosten erhob. In der Folgezeit rechnete die Klägerin die Betriebskosten jährlich ab. Hiergegen erhob der Beklagte keine Beanstandungen; er stimmte auch mehreren Mieterhöhungen zu, die die Beklagte nach dem Wegfall der Preisbindung auf der Basis einer Nettokaltmiete nach § 558 BGB geltend mach- te. 3 Das Amtsgericht hat der Klage auf Zustimmung zur Erhöhung der Netto- kaltmiete um 86,75 € auf 520,51 € ab 1. August 2005 stattgegeben. Das Land- gericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klage- abweisung weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 sei wirksam. Dass die Klägerin eine schriftliche Zustimmungserklärung angefordert habe, auf die sie keinen Anspruch habe, stehe der formellen Wirksamkeit nicht entgegen. Zwar sei ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, wenn es derart mit dem An- gebot einer anderweitigen Vertragsänderung verknüpft sei, dass es inhaltlich nicht mehr hinreichend bestimmt sei. Dies könne aber nicht schon dann ange- nommen werden, wenn der Vermieter eine schriftliche Zustimmung verlange. 5 Das Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht deshalb unwirksam, weil es auf eine unzulässige Änderung der Mietstruktur gerichtet sei. Denn die Miet- 6 - 4 - struktur sei schon vor der hier zu beurteilenden Mieterhöhung wirksam von ei- ner Teilinklusivmiete in eine Nettokaltmiete geändert worden. Dabei sei es un- erheblich, ob die Umstellung bereits im Jahr 1986 erfolgt sei. Selbst wenn die Erklärung der Klägerin vom 11. Dezember 1986 deshalb unwirksam sei, weil in der maschinell erstellten Unterschrift nur der Name der Klägerin statt der für sie handelnden natürlichen Person aufgeführt sei, sei eine Änderung der Mietstruk- tur durch konkludente Vereinbarung zustande gekommen, indem die Klägerin über zehn Jahre die Betriebskosten entsprechend der Umstellungserklärung abgerechnet und der Beklagte sich ergebende Nachzahlungen geleistet oder entstandene Guthaben entgegengenommen habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung jedenfalls im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete entsprechend dem Mieterhöhungsverlangen vom 9. Mai 2005 zu (§ 558 BGB). Dem Beru- fungsgericht ist darin beizupflichten, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin formell wirksam ist. Die materiellen Voraussetzungen des § 558 BGB stehen zwischen den Parteien nicht mehr im Streit. 7 1. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 erfüllt die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB. Die Klägerin verlangt darin unter Hinweis auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 6,50 € je qm eine Erhöhung der bisherigen monatlichen Nutzungsgebühr um 86,75 € unter Beibehaltung der bisherigen Nebenkostenvorauszahlungen und nimmt zur Begründung auf die Mieten für zehn näher bezeichnete Vergleichswohnungen Bezug. 8 Der Einwand der Revision, das Mieterhöhungsverlangen sei schon des- halb unwirksam, weil die Klägerin eine schriftliche Zustimmung des Beklagten 9 - 5 - begehrt habe, die sie nicht beanspruchen könne, ist unbegründet. Die von der Klägerin geäußerte Bitte, im Falle der Zustimmung die dem Mieterhöhungsver- langen beigefügte Einverständniserklärung zu unterzeichnen und an die Kläge- rin zurückzusenden, hat mit der Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen ausrei- chend begründet ist, nichts zu tun. Dem Mieter sollen mit dem Mieterhöhungs- verlangen im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitge- teilt werden, die er benötigt, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung auf ihre Berechtigung - zumindest ansatzweise - überprüfen zu können (Senatsur- teile vom 11. März 2009 - VIII ZR 74/08, NJW 2009, 1667, Tz. 8; vom 12. De- zember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848, Tz. 18; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, Tz. 17). Dies ist hier angesichts der Benennung von Ver- gleichswohnungen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) - wie dargelegt - der Fall. 2. Ohne Erfolg bleibt auch der weitere Einwand der Revision, das Miet- erhöhungsverlangen sei deshalb unwirksam, weil die Klägerin Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangt habe, obwohl der Beklagte nach wie vor eine Teilinklusivmiete schulde und der Klägerin ein Anspruch auf Umstel- lung der Mietstruktur nicht zustehe. 10 a) In der Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte wird al- lerdings allgemein angenommen, dass ein Mieterhöhungsverlangen wegen ei- nes formellen Mangels unwirksam ist, wenn es inhaltlich untrennbar mit einem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden ist und der Mieter nicht er- kennen kann, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die begehrte Änderung der Mietstruktur gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB (früher § 2 MHG) stützt (OLG Hamburg, NJW 1983, 580; LG Berlin, GE 2002, 737; LG Wiesbaden, WuM 1991, 698; LG Köln, WuM 1994, 27; LG Hamburg, WuM 1987, 86; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558a Rdnr. 6; Sternel, 11 - 6 - Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rdnr. 115; Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdnr. 332; MünchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., § 558a Rdnr. 10). 12 Ein solcher Fall liegt hier aber nicht vor. Denn das Mieterhöhungsverlan- gen der Klägerin vom 9. Mai 2005 enthält kein Angebot zur Änderung der Miet- struktur. Die Klägerin hat darin zwar die bisherige Nutzungsgebühr (433,76 €) und die Vorauszahlungen für Heizung (48 €) sowie für die übrigen Betriebskos- ten (118 €) gesondert aufgeführt. Die Entrichtung von Vorauszahlungen auf Be- triebskosten neben der Grundmiete und die jährliche Abrechnung der Betriebs- kosten entsprach nach den Feststellungen des Berufungsgerichts jedoch der seit 1987 im Mietverhältnis der Parteien geübten und auch vom Beklagten nicht beanstandeten Praxis im Anschluss an eine von der Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 einseitig vorgenommene Umstellung der Mietstruktur. Unter diesen Umständen ist dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 9. Mai 2005 aus der maßgeblichen Sicht des Beklagten ("Empfängerhorizont") kein (konkludentes) Angebot zur Änderung der Mietstruktur zu entnehmen. Denn die Klägerin ging - für den Beklagten erkennbar - davon aus, dass die Miete bereits in der Vergangenheit wirksam auf eine Nettokaltmiete umgestellt war, so dass auch aus der Sicht der Beklagten keine Anhaltspunkte dafür be- standen, dass die Klägerin mit ihrem Schreiben vom 9. Mai 2005 nicht nur eine Mieterhöhung um monatlich 86,75 € nach § 558 BGB begehrte, sondern dar- über hinaus eine vertragliche Umstellung der Mietstruktur von einer bisherigen Teilinklusivmiete zu einer Nettokaltmiete erstrebte. b) Die von der Klägerin mit Schreiben vom 11. Dezember 1986 vorge- nommene einseitige Umstellung der Mietstruktur ist - entgegen der Auffassung der Revision - auch wirksam. 13 - 7 - aa) Die nach früherer Rechtslage vorgesehene Einstellung der Betriebs- kosten in die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Kostenmiete ist auf Grund der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Änderung des § 20 NMV mit Ablauf der Übergangsfrist des § 25b NMV (31. Dezember 1985) entfallen; der Vermieter preisgebundenen Wohnraums kann Betriebskosten seither nur als gesondert abzurechnende Kosten auf den Mieter abwälzen. Insoweit konnte der Vermieter die bisherige Mietstruktur während der Dauer der Preisbindung für die Zukunft durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG ändern, indem er die bisher in der Grundmiete enthaltenen Betriebskosten herausrechnete und diesen Betrag als Vorauszahlung auf die nunmehr zwingend abzurechnenden Betriebskosten erhob (Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Dezember 2009, § 20 NMV Anm. 2.1). Dies hat die Klägerin mit Schrei- ben vom 11. Dezember 1986 getan. 14 bb) Die Umstellungserklärung der Klägerin genügt den formellen Anfor- derungen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 und 5 WoBindG. Dem steht nicht entge- gen, dass die maschinell erstellte Unterschrift am Ende des Schreibens nur die Bezeichnung der Klägerin und nicht zusätzlich den Namen der natürlichen Per- son angibt, die das Schreiben abgefasst oder veranlasst hat. Zwar wird in der Literatur und der Rechtsprechung der Instanzgerichte fast einhellig die Auffas- sung vertreten eine mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigte Erklärung nach § 10 WoBindG (ebenso nach dem früheren § 8 MHG) sei nur wirksam, wenn sie den Namen der natürlichen Person angebe, die für das Schreiben verantwortlich ist, und die bloße Angabe der juristischen Person, von der das Schreiben stammt, genüge nicht (LG Essen, MDR 1979, 57; LG Wiesbaden, WuM 1996, 282; LG Hamburg, WuM 1993, 65; LG Berlin, GE 1992, 717; Schultz, aaO, Rdnr. 384; ebenso zu einer Erklärung in Textform nach § 126b BGB: LG Hamburg, NZM 2005, 255 f.; Sternel, aaO, IV Rdnr. 91; MünchKomm BGB/Artz, aaO, Rdnr. 6; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., Vor 15 - 8 - § 558 BGB Rdnr. 65). Als Begründung wird teilweise angegeben, der Erklä- rungsempfänger müsse im Hinblick auf § 174 BGB prüfen können, ob die erklä- rende natürliche Person vertretungsberechtigt sei (LG Hamburg, aaO, 256; Schultz, aaO). 16 Dieser Auffassung folgt der Senat nicht. Die maschinelle Unterschrift bei einer Erklärung nach § 10 WoBindG ist - ebenso wie die Angabe der "Person des Erklärenden" bei einer Erklärung in Textform (§ 126b BGB) - erforderlich, damit der Empfänger überhaupt weiß, von wem das Schreiben stammt (Janal, MDR 2006, 368, 369). Für diesen Zweck reicht aber bei einer maschinell oder in Textform abgegebenen Erklärung einer juristischen Person die Angabe des Namens der juristischen Person aus. Es wäre eine leere Förmelei, darüber hin- aus die Angabe des Namens der natürlichen Person zu verlangen, die das Schreiben unterzeichnet hätte, wenn nicht die Unterschrift wegen der vom Ge- setz aus Gründen der Vereinfachung erlaubten Textform oder maschinellen Unterschrift entbehrlich wäre. Die erleichterte Form dient dem Zweck, den Rechtsverkehr in den Fällen zu vereinfachen, in denen eine Erklärung - etwa aus Informations- oder Dokumentationsgründen - zwar einer textlichen Nieder- legung bedarf, aber die Einhaltung der strengeren Schriftform wegen des Erfor- dernisses der eigenen Unterschrift unangemessen verkehrserschwerend ist. Dies kommt insbesondere bei Vorgängen in Betracht, bei denen die Beweis- und Warnfunktion der Schriftform allenfalls geringe Bedeutung hat und bei de- nen keiner der Beteiligten und auch kein Dritter ein ernsthaftes Interesse an einer Fälschung der Erklärung haben kann (vgl. BT-Drs. 14/4987, S. 18 f.). Auch das Argument, bei einer maschinell oder in Textform erstellten Er- klärung sei die Angabe einer natürlichen Person erforderlich, damit der Emp- fänger die Vertretungsverhältnisse überprüfen könne und bei einseitigen Rechtsgeschäften gegebenenfalls von der Möglichkeit einer Zurückweisung 17 - 9 - nach § 174 BGB Gebrauch machen könne, überzeugt nicht. Die erleichterte Form ist im Interesse der Vereinfachung des Rechtsverkehrs für Erklärungen vorgesehen, bei denen keine ernsthafte Gefahr besteht, dass sie gefälscht oder von einem unbefugten Dritten (falsus procurator) abgegeben werden. Dies trifft auch für Erklärungen nach § 10 WoBindG zu. Wenn vor dem Hintergrund des § 174 BGB auch hier die Angabe der natürlichen Person zwingend erforderlich wäre, die für die juristische Person gehandelt hat, müsste der Erklärende der maschinell erstellten Erklärung jeweils vorsorglich eine (eigenhändig unter- zeichnete) Vollmachtsurkunde beifügen, so dass die erstrebte Vereinfachung des Rechtsverkehrs gerade nicht erreicht würde. Die Auslegung des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG muss sich aber an dem Sinn und Zweck der Vorschrift orientieren, die mit dem Einsatz von elektronischen Datenverarbeitungsanlagen einhergehende Arbeitsersparnis bei der Erstellung von Erklärungen des Ver- mieters nicht wieder durch das Erfordernis einer eigenhändigen Unterschrift - 10 - aufzuheben (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - VIII ZR 341/03, NZM 2005, 61, unter II 2c). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Pinneberg, Entscheidung vom 06.02.2008 - 67 C 141/05 - LG Itzehoe, Entscheidung vom 30.10.2009 - 9 S 20/08 -

§ 535§ 556

BGH VIII ZB 69/2415.07.2025 · VIII. Senat

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 41/04 Verkündet am: 22. Dezember 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja 1. GrundMV § 1 War der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert, die Miete für Wohnraum in den neuen Bundesländern nach den Bestimmungen der Ersten oder Zweiten Grundmietenverordnung oder nach den §§ 11, 12 MHG zu erhöhen, obwohl deren Voraussetzungen erfüllt waren, so kann er die Heraufsetzung der Mie- te nach den Grundsätzen über die Anpassung eines Vertrages wegen wesentlicher Änderung der Geschäftsgrundlage verlangen. BGH, Urteil vom 22. Dezember 2004 - VIII ZR 41/04 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 17. November 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Wolst und Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 8. Januar 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren von den Beklagten eine Anhebung der Miete. Die Kläger sind als Rechtsnachfolger Eigentümer des mit einem kleine- ren Einfamilienhaus bebauten 900 qm großen Grundstücks in K. , J. 21. Mit Wirkung vom 1. Oktober 1984 wurde das Grundstück in Volkseigentum überführt. Der VEB KWV Industriegebiet T. vermietete Grundstück und Haus aufgrund eines Mietvertrages vom 8. August 1986 an die Beklagten. Die monatliche Miete belief sich auf 65,30 Mark der DDR. - 3 - Am 18. Juni 1990 schlossen die Beklagten mit dem Rat der Gemeinde K. als Verfügungsberechtigten einen notariell beurkundeten Kauf- vertrag über das Grundstück. In Ziff. 4 des Vertrages heißt es: "Die Übergabe des Grundstücks erfolgt am heutigen Tage. Von diesem Zeitpunkt an gehen die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten auf die Erwerber über." Die Beklagten wurden nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, der vereinbarte Kaufpreis wurde nicht gezahlt. Der Vater der Kläger betrieb das Restitutionsverfahren. An ihn wurde das Grundstück durch Bescheid des Landkreises P. , Amt zur Re- gelung offener Vermögensfragen, vom 22. April 1996 zurückübertragen. Nach Durchführung eines Widerspruchsverfahrens wurde der Bescheid am 23. Dezember 1997 bestandskräftig. Am 25. Juni 1998 wurde der Vater der Kläger in das Grundbuch eingetragen, am 20. Januar 1999 übertrug er das Ei- gentum auf die Kläger. Die Beklagten zahlen seit dem 1. November 2001 eine monatliche Miete von 110,35 DM (56,42 €). Mit Schreiben vom 31. Oktober 2002 verlangten die Kläger eine Anpassung der Miete auf 362,80 € ab dem 1. Januar 2003. Die Kläger berufen sich darauf, daß in den Jahren 1990 bis 1997 keine Möglichkeit bestanden habe, die Miete entsprechend der damaligen gesetzli- chen Bestimmungen an marktwirtschaftliche Bedingungen anzupassen. Das Mietverhältnis mit den Beklagten habe aufgrund des Kaufvertrages vom 18. Juni 1990 geruht und sei erst mit Bestandskraft des Rückübertragungsbe- scheides am 23. Dezember 1997 wieder aufgelebt. Zu diesem Zeitpunkt aber seien die Erste und Zweite Grundmietenverordnung, nach denen Mietpreiser- höhungen zur Anpassung der Mietverträge der ehemaligen DDR an die Mietbe- - 4 - dingungen der Bundesrepublik Deutschland zulässig gewesen wären, bereits schon lange, nämlich mit Wirkung zum 11. Juni 1995, außer Kraft gesetzt wor- den. Diese Regelungslücke des Gesetzes gebiete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage eine Anpassung der Miete auf 362,80 €, wie sie nach den Vorschriften beider Grundmietenverordnungen und des Miethöhe- gesetzes zulässig gewesen wäre. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die Beru- fung der Kläger zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsge- richt zugelassene Revision der Kläger. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete in der geltend gemachten Höhe. Das 1986 begründete Mietverhältnis sei durch den Abschluß des Kaufvertrages und den dadurch ver- einbarten Übergang der Rechte und Pflichten beendet worden. Analog § 17 Satz 5 VermG in Verbindung mit § 121 Abs. 5 SachenRBerG sei der Mietver- trag jedoch wieder aufgelebt mit dem Inhalt, den er ohne die gescheiterte Ei- gentumsübertragung gehabt hätte. Eine Anpassung des Mietzinses nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage komme nicht in Betracht. Der Gesetzgeber habe den wirtschaftlichen Veränderungen nach dem Beitritt der DDR durch den Erlaß zahlreicher Normen, die eine schrittweise Anpassung der Mieten an das Niveau der alten Bundesländer ermöglichten, Rechnung ge- tragen. Obwohl ihm bewußt gewesen sei, daß durch die Ämter zur Regelung - 5 - offener Vermögensfragen noch zahlreiche Rückübertragungsansprüche zu re- geln waren, habe er den 31. Dezember 1997 als Endtermin für Anpassungen der ehemaligen DDR-Mieten aufgrund von Überleitungsrecht gewählt ohne Ausnahmeregelung für Fälle der vorliegenden Art. Im übrigen habe sich vorlie- gend ein Risiko verwirklicht, welches den Klägern zuzuordnen sei. Zwar könn- ten die Kläger die ortsübliche Vergleichsmiete für einen langen Zeitraum nicht erreichen, dies sei aber "den historischen Umständen geschuldet". Zudem hätte die Gemeinde Kleinmachnow Mietzinsanpassungen vornehmen können. Auch seien die Kläger in der Zwischenzeit nicht zu Investitionen herangezogen wor- den. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü- fung nicht stand. Die Kläger haben einen Anspruch auf Anpassung der von den Beklagten geschuldeten Miete nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrund- lage (jetzt: § 313 Abs. 1 BGB). 1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Geschäftsgrundla- ge des Mietvertrages vom 8. August 1986 weggefallen. a) Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, daß die aus § 242 BGB entwickelten und jetzt in § 313 BGB verankerten Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage auch auf solche Schuld- verhältnisse anzuwenden sind, die in der (damaligen) DDR noch vor der Wie- dervereinigung begründet worden sind (BGHZ 131, 209, 214; 150, 102, 105 m.w.Nachw.). - 6 - Geschäftsgrundlage sind die bei Vertragsschluß bestehenden gemein- samen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennba- ren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (Senatsurteil, BGHZ 120, 10, 23). Ein eingetretener Kaufkraftschwund und eine damit einher- gehende allgemeine Steigerung der Mieten berührt in der Regel die Geschäfts- grundlage eines Mietvertrages allerdings nicht, so daß ein allein darauf gestütz- tes Mieterhöhungsverlangen nicht begründet ist (Senatsurteil vom 29. September 1969 - VIII ZR 3/68, BB 1969, 1413; Senatsurteil vom 1. Oktober 1975 - VIII ZR 108/74, NJW 1976, 142 unter II 2). Jedoch kann der Vermieter bei einem Wohnraummietvertrag einem derartigen Kaufpreisschwund durch eine Mieterhöhung nach § 558 BGB begegnen, denn die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, bis zu der die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen verlangt werden kann, wird auch durch eine sich allmählich vollziehende Geldentwertung beeinflußt. Hier verhält es sich jedoch anders. Die Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt nach ständiger Rechtsprechung nur dann in Betracht, wenn es sich um eine derart einschneidende Äquivalenzstörung handelt, daß ein Festhalten an der ursprünglichen Regelung zu einem untragbaren, mit Recht und Gerechtig- keit schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde und das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung für die betreffende Partei deshalb unzumutbar wäre (BGHZ 121, 378, 393 m.w.Nachw.). Dies ist hier aber der Fall. b) Bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1986 zwischen den Beklag- ten und dem damaligen Vermieter, dem VEB KWV Industriegebiet T. , war - 7 - Geschäftsgrundlage die Geltung und Fortdauer der wirtschaftlichen und rechtli- chen Rahmenbedingungen in der DDR. Ob sich die Parteien bei Vertragsschluß konkrete Vorstellungen über die besonderen Bedingungen in der DDR gemacht haben, ist unerheblich. Es genügt, wenn sie bestimmte Umstände als selbstver- ständlich ansahen, ohne sich diese bewußt zu machen (BGHZ 131, 209, 215 m.w.Nachw.). Der weit überwiegende Teil des Wohnungsbestandes der DDR unterlag Preisvorschriften, die - aus heutiger Sicht - äußerst niedrige zulässige Höchstmieten vorsahen, wie die Anordnung über die Forderung und Gewäh- rung preisrechtlich zulässiger Preise vom 6. Mai 1955 (GBl. I Nr. 39, 330) oder die Verordnungen über Neubauwohnungen vom 10. Mai 1972 (GBl. II Nr. 27, 318) und vom 19. November 1981 (GBl. I Nr. 34, 389). c) Diese Verhältnisse änderten sich nach dem Beitritt der DDR und dem Übergang von der sozialistischen Planwirtschaft zur sozialen Marktwirtschaft vollständig. Die Erste Grundmietenverordnung vom 17. Juni 1991 (BGBl. I, S. 1269) und die Zweite Grundmietenverordnung vom 27. Juli 1992 (BGBl. I, S. 1416) sahen Erhöhungen der höchstzulässigen Miete um bestimmte, von der Ausstat- tung und Lage der Wohnung abhängige Beträge pro Quadratmeter Wohnfläche vor. Das Mietenüberleitungsgesetz vom 6. Juni 1995 (BGBl. I, S. 748) paßte diese Preisbindungen in §§ 11 f. MHG teilweise an die allgemeinen Regelungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe an. Das Ziel dieser schrittweisen An- passung war der Übergang des Wohnungswesens der neuen Bundesländer in ein marktwirtschaftlich orientiertes und zugleich sozial abgesichertes System, um so einerseits die Voraussetzungen für dringend notwendige Investitionen zur Erhaltung und Verbesserung des Wohnungsbestandes zu schaffen und zur Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes beizutragen (BR-Drucks. 437/92 vom 1. Juli 1992, S. 5; BT-Drucks. 13/1041, S. 1) und andererseits die Überleitung im In- - 8 - teresse der Nutzer sozial abzumildern und zeitlich zu strecken (vgl. auch BVerfGE 101, 54, 76). Ab dem 1. Januar 1998 galten die Vorschriften der §§ 2 bis 10 MHG uneingeschränkt für das gesamte Bundesgebiet. d) Zwar hat eine Mieterhöhung in der Regel nach den einschlägigen er- wähnten Bestimmungen zu erfolgen. Für eine Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage ist jedoch dann Raum, wenn die obenge- nannten Übergangsvorschriften nicht als abschließende Sonderregelung für den vorliegenden Fall zu verstehen sind (BGHZ 150, 102, 106; Görk, Deutsche Einheit und Wegfall der Geschäftsgrundlage, S. 165). So verhält es sich jeden- falls dann, wenn - wie hier - eine Mieterhöhung für die Kläger aufgrund der lan- gen Dauer des Restitutionsverfahrens erst nach Ablauf der Geltungsdauer sämtlicher Überleitungsvorschriften im Jahre 1998 möglich war. Die Kläger bzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger konnten die Miete gemäß den mietrechtlichen Sondervorschriften bis zur Bestandskraft des Restitutions- bescheides am 23. Dezember 1997 nicht erhöhen. Die Rechte an dem zurück- übertragenen Vermögenswert gehen auf den Berechtigten nach § 34 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 VermG erst über, wenn die Entscheidung über die Rückübertra- gung unanfechtbar geworden ist. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Berechtigte mit Wirkung ex nunc in alle in bezug auf den jeweiligen Vermögenswert bestehen- den Rechtsverhältnisse ein (§ 16 Abs. 2 Satz 1 VermG), die nur auf der Grund- lage der jeweils geltenden Rechtsvorschriften geändert werden können (§ 16 Abs. 4 VermG). Die Bestimmung des § 17 Satz 1 VermG stellt dies für Miet- und Nutzungsrechte noch einmal ausdrücklich klar. Ohne Bedeutung ist der Umstand, daß die Beklagten am 18. Juni 1990 einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb des Grundstücks abgeschlossen haben. Eine Eintragung der Beklagten als Eigentümer in das Grundbuch ist nicht erfolgt, so daß der Eigen- tumserwerb scheiterte. Es kann dahinstehen, ob der Fortbestand des ursprüng- - 9 - lichen Mietvertrages vom 8. August 1986 in diesen Fällen aus einer analogen Anwendung des § 17 Satz 5 VermG, wie das Berufungsgericht meint, oder di- rekt aus § 121 Abs. 5 Satz 2 SachenRBerG in Verbindung mit § 121 Abs. 1 und Abs. 2 SachenRBerG - dessen tatbestandliche Voraussetzungen vom Beru- fungsgericht nicht festgestellt worden sind - folgt. In jedem Fall sind die Kläger bzw. ihr Vater als Rechtsvorgänger mit Unanfechtbarkeit des Restitutionsbe- scheides am 23. Dezember 1997 in den bestehenden Mietvertrag vom 8. August 1986 eingetreten. Somit war für die Kläger eine Mieterhöhung nach dem damals geltenden § 2 MHG überhaupt erst ab dem 23. Dezember 1997 möglich. e) Das Festhalten an der vertraglichen Regelung des Mietvertrages vom 8. August 1986, der eine monatliche Miete von 65,30 Mark der DDR vorsah, ist für die Kläger schlechthin unzumutbar. Zum einen traten die Kläger Ende 1997 in einen Mietvertrag ein, dessen Miethöhe unter völlig anderen wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen vereinbart und seit zwölf Jahren nicht er- höht worden war und damit marktwirtschaftlichen Verhältnissen nicht annä- hernd entsprach. Zum anderen war und ist eine künftige Mieterhöhung aufgrund der äußerst geringen Ausgangsmiete und der Kappungsgrenze von höchstens 30 % nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bzw. von 20 % nach § 558 Abs. 3 BGB n.F. nur in sehr begrenztem Umfang möglich. Dies führt dazu, daß die für die Kläger zu erzielende Miete in absoluten Zahlen immer weiter hinter der Miete zurückbleibt, die bei Ausschöpfung der zulässigen Mieterhöhungen in den Jah- ren 1991 bis 1997 hätte vereinbart werden können. Zwar bedeutet die miet- rechtliche Kappungsgrenze im Regelfall keine unverhältnismäßige, in die Sub- stanz des Eigentums nach Art. 14 GG eingreifende Belastung des Vermieters (BVerfGE 71, 230, 250). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn die Vermietung von Wohnraum auch bei voller Ausschöpfung des Mieterhöhungsrechts im Ergebnis zu Verlusten führen würde (BVerfG aaO). Angesichts der bisherigen Miethöhe - 10 - von zuletzt 56,42 € kann hieran kein Zweifel bestehen. Schließlich ist eine Ver- äußerung eines zu einer derart niedrigen Miete vermieteten Grundstücks mit einem Einfamilienhaus zu einem angemessenen Preis nahezu unmöglich, da jeder Erwerber nach § 566 BGB erneut in den Mietvertrag eintreten würde. Ein Festhalten an dieser Miethöhe würde für die Kläger zu einem untragbaren, mit Recht und Gesetz schlechthin nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen. Zudem ist zu berücksichtigen, daß die Kläger nach Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB a.F., der erst durch das Gesetz zur Aufhebung dieses Artikels vom 31. März 2004 (BGBl. I, S. 478) zum 1. Mai 2004 aufgehoben worden ist, nicht die Mög- lichkeit hatten, den Mietvertrag wegen einer fehlenden angemessenen wirt- schaftlichen Verwertung des Grundstücks nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu kün- digen. 2. Diesem Ergebnis kann nicht entgegengehalten werden, die Gemeinde K. hätte als Verfügungsberechtigte nach § 2 Abs. 3 Satz 1 3. Alt. VermG in den Jahren 1991 bis 1997 die Möglichkeit gehabt, die Miete nach den einschlägigen mietrechtlichen Bestimmungen zu erhöhen mit der Folge, daß die Kläger sich dieses Versäumnis als Rechtsnachfolger hätten zurechnen lassen müssen (vgl. dazu BVerfG, aaO, S. 253). Eine Mieterhöhung war der Gemeinde K. nicht möglich. In Ziff. 4 des notariell beurkundeten Kaufvertrags vom 18. Juni 1990 mit den Beklagten war bestimmt, daß die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten mit dem Tag des Vertragsschlusses auf die Beklagten übergehen sollten. Die Übertragung der Rechte und Pflichten war nach dem Willen der Vertragsparteien gerade nicht von einer - letztlich geschei- terten - Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch abhängig. Mit dem Rechtsübergang auf die Beklagten wurde auch der ursprüngliche Mietvertrag vom 8. August 1986 wirkungslos, die Gemeinde K. hatte damit ihre Stellung als Vermieter verloren. - 11 - 3. Es sind ferner keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß der Gesetz- geber mit der Aufhebung der mietrechtlichen Übergangsvorschriften zum 31. Dezember 1997 jegliche Anpassungen der Miethöhe aufgrund der Beson- derheiten in den neuen Bundesländern zu diesem Zeitpunkt abschließend re- geln wollte. Allgemein bekannt war, daß zahlreiche Rückübertragungsverfahren weit länger als ursprünglich erwartet dauerten und die den Berechtigten hieraus erwachsenden wirtschaftlichen Nachteile immer größer zu werden drohten (BGH, Urteil vom 19. März 1998 - III ZR 145/97, VIZ 1998, 323 unter 2). Hatte der Verfügungsberechtigte im Sinne des § 2 Abs. 2 VermG während der Dauer des Restitutionsverfahrens von der Möglichkeit einer Mieterhöhung nach den mietrechtlichen Übergangsvorschriften keinen Gebrauch gemacht, so stellt sich vor diesem Hintergrund durchaus die Frage, ob dem Eigentümer nach Ab- schluß des Restitutionsverfahrens ein Rückgriff auf die Übergangsvorschriften ab dem 1. Januar 1998 zum Zwecke einer künftigen Mieterhöhung noch mög- lich ist. Diese Frage ist jedoch nicht zu entscheiden. Denn im vorliegenden Fall hatte die Gemeinde K. als Verfügungsberechtigte aufgrund des Kaufvertrages vom 18. Juni 1990 von vorneherein nach den Ausführungen un- ter 2) keine Möglichkeit, eine Miete nach der Ersten und Zweiten Grundmieten- verordnung oder der §§ 11 f. MHG gegenüber den Beklagten zu erhöhen. Somit kann auch eine Aufhebung dieser Vorschriften entgegen der Ansicht des Beru- fungsgerichts nicht dazu führen, daß die Kläger eine Mieterhöhung nur gemäß der Nachfolgebestimmungen des § 2 MHG bzw. § 558 BGB geltend machen könnten. - 12 - III. Auf das Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Eine eigene Entscheidung des Senats nach § 563 Abs. 3 ZPO kommt nicht in Betracht. Das Berufungsge- richt hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bislang keine Feststellungen zur Höhe der vorzunehmenden Anpassung der Miete getroffen. Dies ist nach- zuholen. Denn zum einen führt die gebotene Anpassung des Vertrages nicht zwangsläufig dazu, daß die von den Klägern ihrer Berechnung zugrunde geleg- ten Erhöhungsmöglichkeiten sämtlich in vollem Umfang zu berücksichtigen wä- ren. Zum anderen ist auch zu klären, inwieweit bei einer Anpassung der Miete die von den Klägern angeführte Gartenpacht in Höhe von 90 DM pro Monat so- wie die von den Beklagten nach ihrem Vorbringen während des Mietverhältnis- ses erbrachten Renovierungsarbeiten von Bedeutung sind. Dabei wird auch zu berücksichtigen sein, daß die Beklagten offensichtlich seit Abschluß des Kauf- vertrages im Juni 1990 jedenfalls bis zum rechtskräftigen Abschluß des Restitu- tionsverfahrens im Dezember 1997 mietfrei im Anwesen der Kläger gewohnt haben. Schließlich wird das Berufungsgericht den Klägern Gelegenheit zu ge- ben haben, ihren Antrag umzustellen. Bei einer Anpassung eines Vertrages wegen Äquivalenzstörungen ist die Klage nicht auf Zustimmung zu einer ent- - 13 - sprechenden Vertragsänderung, sondern unmittelbar auf die danach geschul- dete Leistung zu richten (BGHZ 91, 32, 36). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Wolst Hermanns

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ECLI:DE:BGH:2025:150725BVIIIZB69.24.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 69/24 vom 15. Juli 2025 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein ZPO § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2; BGB § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2, Abs. 2 Satz 1, § 558a Abs. 1, 2, § 558b Abs. 2 Ein rechtliches Interesse gemäß § 485 Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsübli- chen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der ein- schlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelver- gleichsmiete vorgenommen werden können, besteht grundsätzlich nicht. Die Durch- führung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich we- der mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfah- rens noch mit den hiermit verfolgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisverfahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter begehrte Mieterhöhung nicht erforderlich. BGH, Beschluss vom 15. Juli 2025 - VIII ZB 69/24 - LG Berlin II AG Charlottenburg -2 - -3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. Juli 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Rechtsbeschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 64 - vom 23. Oktober 2024 wird zurückgewiesen. Die Antragsteller haben die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfah- rens zu tragen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf die Wertstufe bis 3.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Antragsteller sind Vermieter, der Antragsgegner ist Mieter einer Woh- nung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin. Mit Schreiben vom 28. Dezember 2023 verlangten die Antragsteller die Zustimmung des Antragsgegners zu einer Mieterhöhung. Der Antragsgegner stimmte der Mieterhöhung nicht zu und stellte unter anderem die zu ihrer Begrün- dung herangezogenen wohnwerterhöhenden Merkmale in Abrede. 1 2 -4 - Die Antragsteller haben daraufhin bei dem Amtsgericht die Einholung ei- nes schriftlichen Sachverständigengutachtens im Wege eines selbständigen Be- weisverfahrens zu 18 Fragen betreffend verschiedene Merkmale des Mietobjekts beantragt. Das Amtsgericht hat diesen Antrag als unzulässig zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, bei sämtlichen Beweisfragen gehe es um reine Tatsa- chenfeststellungen, die dem Augenschein zugänglich seien. Die hiergegen ge- richtete sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Beschwerdegericht - wegen der von ihm als grundsätzlich an- gesehenen Frage der Zulässigkeit der Anordnung eines selbständigen Beweis- verfahrens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgen die Antragsteller ihr auf Durchführung des selb- ständigen Beweisverfahrens gerichtetes Begehren weiter. II. Die Rechtsbeschwerde hat keinen Erfolg. 1. Das Beschwerdegericht (LG Berlin II [Zivilkammer 64], ZMR 2025, 400) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Rechtsbeschwerdever- fahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht und mit zutreffender Begründung ent- schieden, dass das selbständige Beweisverfahren gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO nicht eröffnet sei, um die Einordnung einer Wohnung innerhalb einer Mietpreisspanne zu klären, indem ein Sachverständigengutachten über positive 3 4 5 6 7 8 -5 - und negative Wohnwertmerkmale eingeholt werde, die in der im Berliner Miet- spiegel enthaltenen "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" genannt seien. Anders als vereinzelt vertreten werde, lasse sich die Ermittlung der orts- üblichen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Wege des selbständigen Beweis- verfahrens regelmäßig nicht unter dem Aspekt der Ermittlung des "Werts der Sa- che" im Sinne des § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO rechtfertigen, wenn das selb- ständige Beweisverfahren nach Angaben des Antragstellers der Vermeidung ei- nes Rechtsstreits um ein zukünftiges Mieterhöhungsverlangen dienen solle. Denn ohne ein konkretes Mieterhöhungsverlangen bleibe unklar, für welchen Stichtag die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden müsse, so dass es ohne die Existenz eines konkreten Mieterhöhungsverlangens an einem schutz- würdigen Interesse an der Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens fehle. Zudem wäre das selbständige Beweisverfahren in solchen Fällen eher ge- eignet, eine durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens aufwendige gerichtliche Auseinandersetzung zu erzwingen, anstatt sie zu vermeiden. Auch müsse der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen - auch wenn er es auf das in § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB vorgesehene Begründungsmittel des Sachverständi- gengutachtens stützen wolle - auf eigene Kosten vorbereiten und könne nicht im Wege des selbständigen Beweisverfahrens diese Kosten auf den Mieter abwäl- zen. Komme ein selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete für eine Wohnung im Hinblick auf ein zukünftiges Mieter- höhungsverlangen schon grundsätzlich nicht in Frage, so stelle sich die vorlie- gend angestrebte Beweiserhebung zur Feststellung von Anknüpfungstatsachen für die Anwendung der dem Berliner Mietspiegel beigegebenen "Orientierungs- hilfe zur Spanneneinordnung" erst recht als unzulässig dar. 9 10 -6 - Zum einen seien die in der "Orientierungshilfe" bezeichneten Wohnwert- merkmale, ebenso wie die von den Antragstellern formulierten 18 Beweisfragen, nicht stets und ohne weiteres nur mit der besonderen Expertise eines Sachver- ständigen festzustellen. Vielmehr würde hierfür typischerweise die bloße Inau- genscheinnahme der Wohnung und des Grundstücks ausreichen, die jedoch nur auf der Grundlage der - hier nicht gegebenen - Voraussetzungen der Vorschrift des § 485 Abs. 1 ZPO angeordnet werden könne. Zum anderen diene die "Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung" ge- rade dazu, die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete im Fall eines Rechtsstreits gemäß § 287 ZPO schätzen zu können, um den Parteien so den zeitlichen und finanziellen Aufwand einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten zu ersparen. 2. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die - gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige (§ 575 ZPO) - Rechtsbeschwerde ist daher zurückzuweisen. Das Beschwerdegericht hat frei von Rechtsfehlern angenommen, dass die Voraussetzungen für die An- ordnung eines selbständigen Beweisverfahrens gemäß § 485 Abs. 1, 2 ZPO nicht vorliegen. Insbesondere hat es ein rechtliches Interesse der Antragsteller gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 ZPO zu Recht verneint. a) Das Beschwerdegericht ist zunächst zutreffend und von der Rechtsbe- schwerde nicht angegriffen davon ausgegangen, dass der Antrag auf Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens nicht gemäß § 485 Abs. 1 ZPO zulässig ist. Denn der Antragsgegner hat einer solchen Anordnung nicht zugestimmt und es ist auch nicht zu besorgen, dass das Beweismittel verloren geht oder seine Benutzung erschwert wird. 11 12 13 14 -7 - b) Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde ist die Anordnung des selbständigen Beweisverfahrens auch nicht gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 ZPO zulässig. aa) Eine Partei kann gemäß § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO unter anderem dann die schriftliche Begutachtung durch einen Sachverständigen beantragen, wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist und sie ein rechtliches Interesse daran hat, dass der Zustand oder der Wert einer Sache festgestellt wird. Ein sol- ches rechtliches Interesse ist anzunehmen, wenn die Feststellung der Vermei- dung eines Rechtsstreits dienen kann (§ 485 Abs. 2 Satz 2 ZPO). bb) Ob diese Voraussetzungen im hier gegebenen Fall der begehrten Er- mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorliegen können, ist in Rechtspre- chung und Literatur in vielfacher Weise umstritten. (1) Teilweise wird dies mit der Begründung bejaht, dass sich unter den weit zu verstehenden Begriff des "Werts" einer Sache auch der Ertragswert (Miet- wert) einer Sache subsumieren lasse und in diesen Fällen auch ein rechtliches Interesse bestehe (vgl. LG Köln [10. ZK], WuM 1995, 490 f.; Scholl, NZM 1999, 396, 398 f.; derselbe, WuM 1997, 307 ff.; Zöller/Herget, ZPO, 35. Aufl., § 485 Rn. 9; Seibel/Koos, Selbständiges Beweisverfahren im privaten Baurecht, 2. Aufl., § 485 ZPO Rn. 26). (2) Nach anderer - auch vom Beschwerdegericht vertretenen - Ansicht ist die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete dagegen unzulässig (vgl. AG Hamburg, Beschluss vom 16. Januar 2024 - 49 H 3/23, juris Rn. 3 ff.; LG Köln [1. ZK], WuM 1996, 484; LG Berlin, NJW-RR 1997, 585, 586; LG Freiburg, WuM 1997, 337; LG Braunschweig, WuM 1996, 291; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558b BGB Rn. 136 ff.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., 15 16 17 18 19 -8 - § 558a BGB Rn. 116b; Lützenkirchen/Monschau, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 7. Aufl., M Rn. 503; Musielak/Voit/Röß, ZPO, 22. Aufl., § 485 Rn. 12; Stein/ Jonas/Berger, ZPO, 23. Aufl., § 485 Rn. 20; Wieczorek/Schütze/Ahrens, ZPO, 5. Aufl., § 485 Rn. 48; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. Mai 2025, § 558b Rn. 33; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558b Rn. 17; Anders/Gehle/Bünnig- mann, ZPO, 83. Aufl., § 485 Rn. 20; BeckOK-ZPO/Kratz, Stand: 1. März 2025, § 485 Rn. 35.1). Dies wird teilweise damit begründet, dass es sich bei der orts- üblichen Vergleichsmiete nicht um einen Wert der (Miet-)Sache im Sinne von § 485 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO handele (vgl. LG Köln [1. ZK], aaO; LG Berlin, aaO; LG Braunschweig, aaO; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 137; Musielak/Voit/Röß, aaO; Stein/Jonas/Berger, aaO; Wieczorek/Schütze/Ahrens, aaO), teilweise aber auch damit, dass vor einem Mieterhöhungsverlangen noch kein durchsetzbarer Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung bestehe (vgl. Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; Lützenkirchen/Monschau, aaO M Rn. 504; Börstinghaus, WuM 2024, 131) beziehungsweise nicht feststehe, auf welcher Grundlage, insbesondere für welchen Zeitpunkt eine Begutachtung er- folgen solle (vgl. Lützenkirchen/Dickersbach, aaO; Börstinghaus, aaO S. 132). Ferner wird angeführt, dass es sich bei der Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete um eine bloße, dem Sachverständigenbeweis nicht zugängliche Rechts- frage handele (vgl. AG Hamburg, aaO Rn. 3; BeckOK-BGB/Schüller, aaO; Lützenkirchen/Monschau, aaO M Rn. 505). Schließlich wird die Unzulässigkeit der Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens damit begründet, dass die Vorschriften der §§ 558a ff. BGB die spezielleren Regelungen darstellten (vgl. AG Hamburg, aaO Rn. 6 ["§ 558a BGB"]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 138 ["§ 558b Abs. 2 BGB"]; Lützenkirchen/Dickersbach, aaO ["§ 558a BGB"]). cc) Die vorstehend (unter (2)) genannte Auffassung trifft schon aus dem zuletzt genannten Gesichtspunkt zu. Ein rechtliches Interesse gemäß § 485 20 -9 - Abs. 2 ZPO an der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB oder - wie im vorliegenden Fall - an der Feststellung von Wohnwertmerkmalen, mit deren Hilfe Zu- und Abschläge vom Mittelwert der einschlägigen Mietspiegelspanne zur Bestimmung der konkreten ortsüblichen Einzelvergleichsmiete vorgenommen werden können (vgl. hierzu Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 14), besteht grundsätzlich nicht. Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens nach § 485 Abs. 2 ZPO lässt sich weder mit der Ausgestaltung des in den §§ 558 ff. BGB geregelten Mieterhöhungsverfahrens noch mit den hiermit ver- folgten Zwecken vereinbaren. Auch ist die Anordnung eines solchen Beweisver- fahrens zur Vermeidung eines Rechtsstreits über eine von dem Vermieter be- gehrte Mieterhöhung nicht erforderlich. (1) Nach dem in den §§ 558 ff. BGB geregelten System, das es dem Ver- mieter ermöglicht, im laufenden Mietverhältnis die Miete unter gewissen Voraus- setzungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36), kann der Vermieter nicht ohne weiteres die mit dem Mieter ver- einbarte Miete bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben oder diesen auf Erteilung seiner Zustimmung zu der begehrten Erhöhung verklagen. Vielmehr kann der Vermieter gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, nur dann verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist und mindestens ein Jahr seit der letzten Miet- erhöhung verstrichen ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei ge- mäß § 558a Abs. 2 BGB zur Begründung auf die dort genannten Begründungs- mittel Bezug genommen werden kann. Bezieht sich der Vermieter hierbei auf das Gutachten eines Sachverständigen, so hat er grundsätzlich die Kosten für die 21 -10 - Einholung eines solchen Gutachtens zu tragen (vgl. Schmidt-Futterer/Börsting- haus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 95 ff.; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB Rn. 101). Nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens steht dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB eine bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats währende Überlegungsfrist zu, ob er der begehrten Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Soweit der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen ganz oder teilweise nicht zustimmt, muss der Vermieter dann innerhalb einer Frist von weiteren drei Mo- naten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 Satz 2 BGB). Der Ab- lauf dieser Klagefrist hat zur Folge, dass das betreffende Erhöhungsverlangen des Vermieters als nicht gestellt gilt beziehungsweise als unwirksam angesehen wird (BT-Drucks. VI/2421, S. 4; 9/2079, S. 16; siehe auch Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 25). Es handelt sich um eine Ausschlussfrist (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 56; siehe auch Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 21 ff.; vom 6. April 2022 - VIII ZR 219/20, NJW-RR 2022, 952 Rn. 36). Mit dieser Ausgestaltung der Regelungen über das Mieterhöhungsverfah- ren hat der Gesetzgeber dem von ihm beabsichtigten angemessenen und ge- rechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern Rechnung getragen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 34). (2) Das selbständige Beweisverfahren stellt dagegen einen abgekoppel- ten, eigenständigen und vorweggenommenen Teil eines etwa nachfolgenden Hauptsacheprozesses dar (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 2011 - VII ZR 186/09, BGHZ 188, 128 Rn. 38). Die selbständige Beweiserhebung steht in Fäl- len, in denen sich eine Partei auf Tatsachen beruft, über die selbständig Beweis 22 23 24 -11 - erhoben worden ist, nach § 493 Abs. 1 ZPO einer Beweisaufnahme vor dem Pro- zessgericht gleich, soweit die jeweiligen Verfahrensbeteiligten identisch sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 13; vom 28. September 2023 - V ZR 3/23, juris Rn. 11). In diesem Fall gehö- ren die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens und damit auch die Kosten des Sachverständigengutachtens zu den Kosten des anschließenden Haupt- sacheverfahrens (vgl. BGH, Beschlüsse vom 24. Juni 2004 - VII ZB 11/03, NJW 2004, 3121 unter II 2 a; vom 13. Dezember 2006 - XII ZB 176/03, NJW 2007, 1279 Rn. 19; vom 6. Juni 2024 - V ZB 67/23, NJW 2024, 2403 Rn. 7), deren Ver- teilung sich grundsätzlich nach dem Ausgang des Rechtsstreits richtet (§§ 91 ff. ZPO). (3) Könnte der Vermieter bereits vor der Erklärung eines Mieterhöhungs- verlangens ein Sachverständigengutachten im selbständigen Beweisverfahren zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Wohnwertmerkmale einholen, führte dies regelmäßig dazu, dass die zum Schutz des Mieters in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Fristen und weiteren Anforderungen umgangen würden. Denn der Mieter müsste sich gegebenenfalls noch vor Ablauf der War- tefristen des § 558 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB, jedenfalls aber - obwohl er nach der Zielsetzung des Gesetzgebers vor Entscheidungen unter Zeitdruck geschützt werden soll (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 2 MHG]) - bereits vor dem Be- ginn der ihm nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist zu dem Sachverständigengutachten äußern, um nicht Gefahr zu laufen, mit sei- nen Einwänden gegen dieses in einem nachfolgenden Hauptsacheprozess (ver- fahrensrechtlich) ausgeschlossen zu sein (vgl. BGH, Urteil vom 11. Juni 2010 - V ZR 85/09, NJW 2010, 2873 Rn. 27 [zum Verstreichenlassen einer im selb- ständigen Beweisverfahren gesetzten Frist nach § 492 Abs. 1, § 411 Abs. 4 Satz 2 ZPO]). Außerdem müsste der Mieter diese Einwände vorbringen, ohne über die mit einem Mieterhöhungsverlangen verbundenen Informationen (§ 558a 25 -12 - Abs. 1, 2 BGB) zu verfügen. Überdies könnte ein neues Gutachten im Haupt- sacheprozess nur unter den engen Voraussetzungen des § 412 ZPO eingeholt werden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 13. September 2005 - VI ZB 84/04, BGHZ 164, 94, 97 mwN; vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 14). Hinzu kommt, dass das Gericht gemäß § 494a Abs. 1 ZPO nach Beendi- gung der Beweiserhebung im selbständigen Beweisverfahren auf Antrag ohne mündliche Verhandlung anzuordnen hat, dass der Antragsteller binnen einer zu bestimmenden Frist Klage zu erheben hat, obwohl im Mieterhöhungsverfahren die Klagefrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB erst nach der Erklärung des Er- höhungsverlangens und nach dem Ablauf der dem Mieter gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu gewährenden Überlegungsfrist läuft (vgl. hierzu auch Lützenkir- chen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB Rn. 116b). Sollte die Anordnung eines selbständigen Beweisverfahrens dagegen im Fall eines bereits erklärten Mieterhöhungsverlangens erst nach dem Ablauf der Überlegungsfrist gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB erfolgen, könnte das selb- ständige Beweisverfahren seinen Zweck, einen Hauptsacheprozess zu vermei- den, nur erfüllen, wenn es - was aufgrund der verfahrensrechtlichen Ausgestal- tung des selbständigen Beweisverfahrens regelmäßig sehr unwahrscheinlich sein dürfte - innerhalb der nur mit drei Monaten bemessenen Ausschlussfrist ge- mäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB abgeschlossen wäre. Denn binnen dieser Frist müsste der Vermieter eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erheben, andernfalls verlöre sein Mieterhöhungsverlangen - wie bereits aufgezeigt - die Wirksamkeit beziehungsweise gälte als nicht gestellt. 26 27 -13 - Überdies würde der Mieter bei Durchführung eines selbständigen Beweis- verfahrens gegebenenfalls mit den Kosten für die Einholung des Sachverständi- gengutachtens belastet, während er nach dem vom Gesetzgeber beabsichtigten angemessenen und gerechten Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mie- tern (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 34) bei der Einholung eines Sachverständigen- gutachtens zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens solche Kosten re- gelmäßig nicht zu tragen hätte. (4) Die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zur Feststel- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der zu ihrer Bestimmung benötigten Wohnwertmerkmale ist darüber hinaus auch nicht zur Erreichung des mit diesem Verfahren verfolgten Zwecks der Vermeidung eines Hauptsacheverfahrens erfor- derlich. Dieser Zweck wird durch die sehr differenzierte, einen angemessenen und gerechten Ausgleich der unterschiedlichen Interessen von Mietern und Ver- mietern herbeiführende Ausgestaltung des Mieterhöhungsverfahrens (vgl. BT- Drucks. 14/4553, aaO) bereits erreicht. (a) Das selbständige Beweisverfahren dient im Fall des § 485 Abs. 2 ZPO der Vorbereitung einer gütlichen Einigung der Parteien und damit der Vermei- dung von Rechtsstreitigkeiten, bei denen in erster Linie über tatsächliche Fragen gestritten wird (vgl. BT-Drucks. 11/3621, S. 23; siehe auch BGH, Beschlüsse vom 14. März 2018 - V ZB 131/17, NJW 2018, 1749 Rn. 16; vom 9. November 2023 - I ZB 32/23, NJW-RR 2024, 475 Rn. 30). (b) Auch das Mieterhöhungsverfahren gemäß §§ 558 ff. BGB und die zu seiner Vorbereitung gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind darauf ausgerichtet, Rechtsstreitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien zu vermeiden. 28 29 30 31 -14 - So hat der Vermieter, der das Mieterhöhungsverlangen - wie hier - mit Hilfe eines Sachverständigen begründen möchte, zunächst die Möglichkeit, die vermietete Wohnung gemeinsam mit dem von ihm beauftragten Sachverständi- gen - oder auch alleine - zu besichtigen, damit die Beschaffenheit der Wohnung im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB möglichst realitätsnah in die Begutachtung und damit in die durch den Sachverständigen zu ermittelnde ortsübliche Vergleichs- miete einfließen kann (vgl. Senatsbeschluss vom 28. November 2023 - VIII ZR 77/23, NJW-RR 2024, 357 Rn. 20). Bereits hierbei handelt es sich um eine Maß- nahme, die aufgrund der Berücksichtigung etwaiger besonderer Eigenheiten des konkreten Mietobjekts geeignet ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, WuM 2018, 509 Rn. 20 f.; und VIII ZR 136/17, NJW 2018, 742 Rn. 21 f.; Senatsbeschluss vom 28. November 2023 - VIII ZR 77/23, aaO Rn. 21). Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nicht auf ein Sachverständi- gengutachten, sondern auf ein anderes der in § 558a Abs. 2 BGB genannten Begründungsmittel beziehen möchte. Der Vermieter ist somit für die Ermittlung der Wohnwertmerkmale nicht darauf angewiesen, ein selbständiges Beweisver- fahren durchzuführen. Weiterhin soll die Begründung des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558a BGB dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu wer- den, ob er diesem zustimmt oder nicht (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; jeweils mwN). 32 33 -15 - Bezieht sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlan- gens auf ein Sachverständigengutachten, so muss es sich hierbei gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB um das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln. Diese besondere Anforderung an die Qualifikation des Sachverständigen, die derjenigen im selbständigen Beweisverfahren jeden- falls entspricht (§ 492 Abs. 1, § 404 Abs. 3 ZPO), soll dem Mieter eine Nachprü- fung von dessen Eignung ersparen (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 10 [zu § 2 MHG]) und somit ebenfalls eine gerichtliche Auseinandersetzung verhindern. Zur weiteren Vereinfachung und Objektivierung des Mieterhöhungsverfah- rens sowie zur Streitvermeidung hat der Gesetzgeber darüber hinaus die Mög- lichkeit vorgesehen, dass sich der Vermieter zur Begründung seines Mieterhö- hungsverlangens auch auf einen qualifizierten Mietspiegel stützen kann, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde und den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt sein muss (vgl. § 558d Abs. 1 Satz 1 BGB; siehe auch BT-Drucks. 14/4553, S. 36). Schließlich bezweckt die dem Vermieter eingeräumte Klagefrist die Ver- meidung unnötiger Rechtsstreitigkeiten, indem sie den Parteien ausreichend Zeit für eine außergerichtliche einvernehmliche Streitbeilegung bietet (vgl. BT-Drucks., aaO S. 56). Das Mieterhöhungsverfahren ist demnach mit seinen sehr differenzierten und umfassenden Regelungen so ausgestaltet, dass ein Rechtsstreit zwischen den Mietvertragsparteien vermieden werden kann. Ein rechtliches Interesse ge- mäß § 485 Abs. 2 ZPO an der Durchführung eines selbständigen Beweisverfah- rens zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder von Wohnwertmerk- malen besteht deshalb daneben grundsätzlich nicht. 34 35 36 37 -16 - dd) Nach diesen Grundsätzen hat das Beschwerdegericht zu Recht ein rechtliches Interesse der Antragsteller im Sinne von § 485 Abs. 2 ZPO verneint. Dr. Bünger RiBGH Dr. Schmidt Wiegand ist wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. Dr. Bünger Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 15.08.2024 - 206 H 2/24 - LG Berlin II Littenstraße, Entscheidung vom 23.10.2024 - 64 T 71/24 - 38

LG Berlin 67 S 218/17

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Das von Art. 1 § 3 MietenWoG Bln formulierte Verbot ist weiterreichend dahin zu verstehen, dass es bereits eine entsprechende Vereinbarung über die Erhöhung der Miete mit einem Verbot belegt und eine solche also ausgeschlossen werden soll (sog. „weites Verbot“: LG Berlin, Urteil vom 15. Juli 2020 - 65 S 76/20). (Rn.16) 2. Die Annahme eines sog. „engen Verbots“, welches den zivilrechtlichen Anspruch der Vermieterseite gegen die Mietpartei auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht erfasst, ist indes nicht mit den geltenden Auslegungsgrundsätzen vereinbar (Abgrenzung LG Berlin, Urteil vom 15. Juli 2020 - 65 S 76/20). (Rn.17) 3. Eine Auslegung gegen den Willen des Gesetzgebers stellt einen Verstoß gegen die funktionelle Gewaltenteilung dar, denn dem Gesetzgeber würde ein Normtext untergeschoben, den er weder gewollt noch geschaffen hat. (Rn.34) 4. Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist weder formell noch materiell verfassungswidrig. (Rn.35) Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt mit der vorliegenden Klage von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Wirkung ab dem 01.11.2019. Randnummer 2 Der Beklagte ist seit 1999 Mieter der Wohnung im 4. OG der E.-W. Straße 130 in 10.... B.. Randnummer 3 Am 18.06.2019 betrug die vom Beklagten monatlich zu entrichtende Nettokaltmiete 224,07 €. Mit Schreiben vom 23.08.2019 der Hausverwaltung begehrte die Klägerin von dem Beklagten unter Bezugnahme auf den B.er Mietspiegel 2019 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 33,53 € auf 257,60 € mit Wirkung zum 01.11.2019. Der Beklagte erteilte die begehrte Zustimmung nicht. Randnummer 4 Mit der am 27.01.2020 mit Scheck über die Gerichtskosten bei Gericht eingegangenen Klage verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. Randnummer 5 Sie meint, Art. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln beabsichtigte keine Rückwirkung. Randnummer 6 Im Termin zur Güte- und mündlichen Hauptverhandlung am 03.09.2020 ist der Beklagte trotz Ladung mit Zustellungsurkunde vom 27.05.2020 unentschuldigt nicht erschienen. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung in der E.-W. Straße130, 10.... B., 4. OG Mitte, von bisher monatlich 224,07 € um 33,53 € auf 257,60 € mit Wirkung ab dem 01.11.2019 zuzustimmen, Randnummer 9 den Erlass eines Versäumnisurteils. Randnummer 10 Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Klägervortrags wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 11 Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klage war trotz Säumnis des Beklagten als sog. „unechtes Versäumnisurteil“ abzuweisen. Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung zu, da eine höhere als die am 18.6.2019 wirksam vereinbarte Nettokaltmiete gemäß Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln seit dem Inkrafttreten des Gesetzes am 23.02.2020 verboten ist. Die Klage ist damit unschlüssig und durch Sachurteil abzuweisen, § 331 Abs. 2 ZPO. Randnummer 12 Die Klage ist innerhalb der Frist des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB erhoben worden. Die rechtzeitig am 27.01.2020 mit Scheck über die Gerichtskosten eingereichte Klage wurde „demnächst“ i.S.v. § 167 ZPO zugestellt. Randnummer 13 Die Klage kann in der Sache jedoch keinen Erfolg haben. Am 18.06.2019 betrug die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete 224,07 €. Die Vereinbarung einer von der Klägerin mit Wirkung zum 01.11.2019 begehrten neuen Miete von 257,60 € ist, soweit diese den Betrag von 224,07 € überschreitet, gemäß § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verboten. Randnummer 14 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln sieht vor, dass vorbehaltlich der weiteren Regelungen des Gesetzes eine Miete verboten ist, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Randnummer 15 Zunächst umfasst die Vorschrift in zeitlicher Hinsicht das hier streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 23.08.2019 (vgl. ausführlich: LG B., Beschluss vom 06. August 2020 – 67 S 109/20 –, juris; a. A. LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, juris). Randnummer 16 Entgegen der Auffassung des Landgerichts (vgl. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 21, juris) ist dieses jetzt im Gesetz formulierte Verbot auch weiterreichend dahin zu verstehen, dass es bereits eine entsprechende Vereinbarung über die Erhöhung der Miete mit einem Verbot belegt und eine solche also ausgeschlossen werden soll (sog. „weites Verbot“, vgl. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 22). Es handelt sich bei der Regelung um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB (AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 – 123 C 5146/19 –, Rn. 15; AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18. August 2020 – 4 C 113/19 –, Rn. 46, juris). In dem Mieterhöhungsverlangen bzw. dem Festhalten der Klägerseite an diesem liegt in Anbetracht der genannten Verbotsvorschrift jedenfalls eine gem. § 242 BGB unzulässige Rechtsausübung (vgl. LG B., Beschl. v. 12.03.2020 – 67 S 274/19 –, juris Rn. 21), sodass an dieser Stelle offen bleiben kann, ob die Nichtigkeitsfolge auch bereits das Mieterhöhungsverlangen erfasst. Randnummer 17 Die Annahme eines sog. „engen Verbots“, welches den zivilrechtlichen Anspruch der Vermieterseite gegen die Mietpartei auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht erfasst, ist indes nicht mit den geltenden Auslegungsgrundsätzen vereinbar (vgl. LG B., Beschluss vom 06. August 2020 – 67 S 109/20 –, Rn. 21, juris; a. A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 21, juris). Randnummer 18 Es ist bereits fraglich, ob § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln überhaupt Raum für eine Auslegung bietet, denn der Wortlaut als Anknüpfungspunkt und Grenze einer jeden Auslegung (vgl. Metz: Die Auslegung von Gesetzes an einem Beispiel aus dem Waffenrecht, JA 2018, 47 m.w.Nw.) lässt lediglich die Annahme eines „weiten Verbots“ zu (a.A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 19, juris). Das Wort „Miete“ im herkömmlichen wie auch im juristischen Sprachgebrauch meint den für den Besitz an einer Wohnung an die Vermieterseite zu entrichtenden Preis (vgl. Duden, „die Miete“; AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18. August 2020 – 4 C 113/19 –, Rn. 42, juris). Im Vordergrund des Wortlauts steht nach diesem Verständnis die vertragliche Verpflichtung der Mietpartei. Eine von § 3 Abs. 1 MietenWoG erfasste Preisverpflichtung als verboten zu betrachten, entspricht damit dem herkömmlichen und juristischen Verständnis des Wortlauts. Nicht vom herkömmlichen oder juristischen Sprachgebrauch ist indes die Einschränkung umfasst, „die Miete“ i. S. d. § 3 Abs. 1 MietenWoG erfasse lediglich den tatsächlichen Akt des Forderns oder der Vereinnahmung durch die Vermieterseite. Randnummer 19 Jedenfalls aber führt eine Auslegung eindeutig zur Annahme eines sog. „weiten Verbots“: Randnummer 20 Dies wird zunächst gestützt durch die Genese der Norm. Der ursprüngliche Gesetzentwurf für das MietenWoG vom 28.11.2019 (AgH B., Drs. 18/2347) verbot mit Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 noch das „Fordern“ einer die Miete vom 18.06.2019 übersteigenden Miete. Im weiteren Gesetzgebungsverlauf wurde diese Fassung jedoch auf der Grundlage der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen vom 22.01.2020 (AgH, Drs. 18/2437 vom 23.01.2020) durch die nunmehr geltende Fassung ersetzt. Es muss davon ausgegangen werden, dass der Landesgesetzgeber den Verbotsgegenstand in Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG noch einmal ganz bewusst zur Klarstellung abgeändert hat, um einer zunehmend auf das Wort „Fordern“ konzentrierten Debatte und sich hieraus ergebenden Umgehungsstrategien die Grundlage zu entziehen. Während der ursprüngliche Wortlaut des Gesetzentwurfs vom 28.11.2019 nach dem Wortlaut auf den ersten Blick noch eine Auslegungsalternative ermöglicht hätte, nach der nur das Fordern des Zahlungsanspruchs auf die erhöhte Miete Verbotsgegenstand sein sollte, wäre ein solches Verständnis nach der bewussten Abänderung des Wortlauts des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln schlechterdings nicht mehr darstellbar (Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg, a.a.O.; LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 57, juris). Denn dann wäre die zuvor erfolgte Änderung völlig ohne Sinn erfolgt, ein Umstand der, auch wenn mancher Gesetzgebungsprozess sicherlich kritisch begleitet werden kann, nicht einfach unterstellt werden darf. Randnummer 21 Eine systematische Auslegung ergibt nichts Anderes. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass die ursprüngliche Fassung des Bußgeldtatbestands gemäß Art. 1 § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln, die auf das „Fordern“ abstellte, nur noch um das „Entgegennehmen“ ergänzt wurde und im Übrigen unverändert blieb. Mit der Erweiterung des Bußgeldtatbestandes in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG um das Verbot des „Entgegennehmens“ wird hier vor allem dessen Effektivität erhöht, denn eine etwaige Passivität – die Annahme der vom Mieter angebotenen Zahlung – würde den Vermieter nicht schützen (LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 29). Fehlerhaft ist es jedoch, hieraus Rückschlüsse auf die Reichweite des Verbotes in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln zu ziehen: Es ist schon nicht ersichtlich, weshalb es einen Gleichlauf zwischen einem Verbotsgesetz und dem Bußgeldtatbestand geben soll. Der Bestimmtheitsgrundsatz gemäß Art. 103 Abs. 2 GG macht es erforderlich, ein verbotenes Handeln, welches staatlich sanktioniert wird, auch eindeutig und vor allem handlungsbezogen zu formulieren, wie es in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln versucht wurde. Es ist zudem nicht so, dass etwas anderes oder ein „Weniger“ bußgeldbewehrt sein soll, als das, was in §§ 3 bis 7 geregelt ist (vgl. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 30, juris), denn das Wort „Fordern“ in § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Bln umfasst bereits die Mieterhöhungserklärung und nicht nur das tatsächliche Zahlungsverlangen (zur Begründung: AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 – 123 C 5146/19 –, Rn. 15, juris). Das Tatbestandsmerkmal „fordert‟ findet auch in § 5 Abs. 1 WiStG Erwähnung und liegt dort vor, wenn im Zusammenhang mit der Vermietung von Räumen zum Wohnen ein unangemessenes Entgelt verlangt wird. Es ist nicht erforderlich, dass das Verlangen ein rechtlich bindendes Angebot zum Abschluss eines Mietvertrags darstellt (vgl. Blank, in: Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, Anhang 1 zu § 535, Rn. 12). Erst Recht heißt dies allerdings, dass ein Fordern insbesondere dann vorliegt, wenn – wie bei einer Mieterhöhung – ein rechtsgeschäftliches Angebot auf Änderung des Mietvertrages unterbreitet wird (AG Mitte, a.a.O.). Dementsprechend ist jede Miete an der Vorschrift des § 5 WiStG zu messen, gleichgültig, ob sie bei Abschluss des Mietvertrages so vereinbart oder als spätere Erhöhung gem. §§ 557a - 560 BGB, verlangt worden ist (vgl. Gramlich/Gramlich, 15. Aufl. 2019, WiStG § 5 Rn. 6). Diese Auslegung ist auf das hiesige Gesetz ohne weiteres übertragbar (AG B.-Mitte, a.a.O.). Randnummer 22 Die oben genannte Änderung des Wortlauts des Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln wurde zudem ausdrücklich im Sinne eines sog. „weiten Verbots“ begründet. Laut der ausdrücklichen Begründung des Änderungsantrags vom 21.01.2020 (abrufbar unter: https://www.parlament-B..de/ados/18/StadtWohn/vorgang/sw18-0244-v-%C3%84A-SPD-LINKE-GR%C3%9CNE.pdf) dient die Umformulierung des § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG („ist eine Miete verboten“) der Klarstellung des Charakters der Vorschrift als Verbotsgesetz i. S. v. § 134 BGB. Randnummer 23 Die Annahme eines „engen Verbots“ widerspricht auch der sonstigen Begründung der neuen und abschließenden Fassung des Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln, in der ausdrücklich bekräftigt wird: „Die im MietenWoG Bln festgelegten Verbote (§§ 3-5) stellen insofern gesetzliche Verbote i.S.v. § 134 BGB dar, die nach wohl allgemeiner Auffassung auch das Landesrecht statuieren kann (…). Rechtsfolge eines solchen Verstoßes ist bei der Verletzung von preisrechtlichen Vorgaben nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages, sondern nur der gesetzeswidrig überhöhten Preisabrede.“(AG Tempelhof-Kreuzberg, a.a.O.). Randnummer 24 Auch die Einordnung der Norm als öffentlich-rechtliches Preisrecht durch den Gesetzgeber kann nicht die Annahme eines sog. „engen Verbots“ begründen (a.A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 33, juris), das Gegenteil ist der Fall. Der Vergleich des hiesigen Gesetzes mit den Preisvorschriften nach § 2 Abs. 2 PreisG und die ausdrückliche Bezugnahme des Landesgesetzgebers hierauf (vgl. Änderungsantrag v. 21.01.2020, a.a.O., S. 4f) führt zur Annahme eines sog. „weiten Verbots“. Randnummer 25 Nach der Rechtsprechung des BVerwG - und nachfolgend der des BVerfG - handelte es sich bei den Preisvorschriften aufgrund der Ermächtigung nach § 2 Abs. 2 PreisG um Regelungen, die es möglich machten, aus gesamtwirtschaftlichen und sozialen Gründen zum Nutzen des allgemeinen Wohls gebotene preisrechtliche Maßnahmen zu treffen; sie entsprachen dem Sozialstaatsprinzip, das auch die Vertragsfreiheit inhaltlich bestimmt und begrenzt, wobei das auf dem Gebiet des öffentlichen Rechts liegende Verbot die auf der Vertragsfreiheit bezüglichen Normen des bürgerlichen Rechts, insbesondere nach § 433 Abs. 2 BGB oder nach § 535 Abs. 2 BGB in ihrem Bestand unberührt ließ. Das Preiserhöhungsrecht hemmte im allgemeinen Interesse lediglich die Ausübung der sich nach diesen Normen ergebenden subjektiven Rechte, änderte aber nicht das in §§ 433 oder 535 BGB enthaltene objektive Recht. Erlaubte Preise wurden nach § 2 PreisG durch Rechtsverordnungen festgesetzt, womit das Verbot einherging, einen höheren als den festgesetzten Preis zu fordern oder anzunehmen, anzubieten oder zu zahlen (BVerwG, Urteil vom 23. April 1954 – II C 50.53 –, BVerwGE 1, 104-123, Rn. 40). Der sogenannte Höchstpreischarakter der preisrechtlichen Bestimmungen wirkte und wirkt im Preisrecht noch immer unmittelbar gestaltend auf die Preise, eine Überschreitung des zulässigen Preises führt gemäß § 134 BGB zu der teilweisen Unwirksamkeit des zivilrechtlichen Vertrags (nämlich hinsichtlich der Preisabrede) und ggfs. sogar zu der Rückforderung einer danach bereits ausbezahlten Überzahlung (Berstermann/Petersen: Das Preisrecht - Bedeutungsloses Relikt aus dem letzten Jahrtausend oder praxisrelevante Ergänzung des Vergaberechts? ZfBR 2007, 767, 770; Vergaberecht und Preisrecht - Zivilrechtliche Unwirksamkeit des öffentlichen Auftrages bei Überschreitung des preisrechtlich zulässigen Höchstpreises, ZfBR 2008, 22, 23, beides beck-online). Nicht anders ist es auch nach § 3 Abs. 1 MietenWoG bei Annahme eines sog. „weiten Verbots“: Überschreitungen der Stichtagsmiete führen zur Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung gemäß § 134 BGB, nicht aber des gesamten Vertrages, ohne dass in den objektiven Gehalt der §§ 558 ff. BGB eingegriffen wird. Das von den §§ 558 BGB ff. geregelte subjektive Recht ist nämlich das Recht der Vermieterpartei von der Mietpartei im Einzelfall die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. In das dort geregelte subjektive Recht wird also in bestimmten Einzelfällen eingegriffen, nicht aber in das objektive Recht. Die Regelungen des bürgerlichen Rechts, insbesondere auch die Rechte aus § 535 Abs. 2 BGB und den §§ 558 ff. BGB, bleiben in ihrem Bestand unberührt. In zahlreichen Fällen, etwa bei Neubauten, bleibt eine Mieterhöhung gemäß der §§ 558 ff. BGB ja möglich. Randnummer 26 Auch hat das Bundesverfassungsgericht die Vereinbarung einer höheren als nach den §§ 3 ff. MietenWoG ausdrücklich nur unter der Bedingung der Verfassungswidrigkeit der Normen als zulässig erachtet (a. A. LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 34, juris). Randnummer 27 Die Annahme eines „engen Verbotes“ ist auch mit dem durch das Gesetz verfolgten Zweck nicht vereinbar (ausführlich: AG Tempelhof-Kreuzberg, Beschluss vom 18. August 2020 – 4 C 113/19 –, Rn. 55 - 64, juris; LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 60, juris). Randnummer 28 Das Ziel des Gesetzes besteht ausweislich der Gesetzesbegründung darin, die „rasante Preisentwicklung auf dem freien Mietmarkt nicht nur zu bremsen, [sondern auch] auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen, um angemessenen Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietpreisen zu erhalten“ (AgH B., Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 2). Randnummer 29 Dazu sollen die „Mietpreise in B. für 5 Jahre entspannt“ werden, indem der preisliche Status Quo zum Stichtag für diese Zeit „eingefroren“ wird und „Mieterhöhungen im Bestand für die Dauer von 5 Jahren“ mit Ausnahme der im MietenWoG geregelten Ausnahmetatbestände grundsätzlich ausgeschlossen werden (AgH, Drs. 18/2347 vom 28.11.2019, S. 24). Randnummer 30 Würde man der Auslegung hin zu einem „engen Verbot“ des Landgerichts B. (ZK 65) folgen, dass zivilrechtliche Mieterhöhungsvereinbarungen nach § 558 BGB weiterhin zulässig sind, und nur deren Durchsetzung dem Verbot unterfallen würde, wäre das Ziel des MietenWoG Bln nicht erreicht. Randnummer 31 Im Ergebnis wären dann Ansprüche der Vermieterpartei auf Erhöhung der Miete nach § 558 Abs. 1 BGB weiterhin begründet. In Ansehung des zeitlichen Wirkens der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB von 3 Jahren wären im Geltungszeitraum des MietenWoG Bln von derzeit 5 Jahren möglicherweise zwei Mieterhöhungen für die Vermieterseite zulässig und erreichbar. Diese könnten und müssten vor den Zivilgerichten dann auch entsprechend tituliert werden (so geschehen: LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, juris). In der Folge wären die zivilrechtlichen Mieterhöhungsabreden hinsichtlich des jeweils höheren Mietzinses jeweils zum vereinbarten Zeitpunkt wirksam. Ein Anspruch auf entsprechend höhere Mietzinszahlung wäre mit dem Außerkrafttreten des MietenWoG Bln auch rückwirkend für den gesamten vergangenen Zeitraum durchsetzbar (so, wenn auch nicht ganz eindeutig, wohl auch: LG B., Urteil vom 15. Juli 2020 – 65 S 76/20 –, Rn. 64, juris). Schließlich entspricht es der allgemeinen Rechtslage, dass nach Wegfall einer Durchsetzungshemmung ein Anspruch vollständig durchsetzbar ist. Die Mieter und Mieterinnen müssten für den Geltungszeitraum nachzahlen und hätten dadurch in der Summe trotz des MietenWoG Bln keinerlei Entlastung erfahren, denn sie müssten im gesamten Zeitraum sparen, was gerade für ärmere Bevölkerungsschichten schlechterdings unzumutbar ist. Der Rechtsschutz der Mieter und Mieterinnen hätte sich massiv verschlechtert. Denn angesichts der Tatsache, dass sich eine etwaige Zustimmung zur Mieterhöhung zunächst nicht tatsächlich auswirkt, weil die Vermieterseite die neue Miete zunächst nicht vereinnahmen darf, schwindet gerade bei noch jungen oder etwa mangels Bildung weniger vorausschauenden Menschen der Druck, sich selbst effektiv gegen unbegründete Zustimmungsforderungen der Vermieterseite zu wehren. Leichtfertige Zustimmungen gerade besonders schutzbedürftiger Mieter und Mieterinnen zu Mieterhöhungen werden also wahrscheinlicher, Mieterhöhungen für die Vermieterseite umso attraktiver. Der Mietmarkt würde sich somit der Höhe nach mindestens uneingeschränkt weiterentwickeln. Die vom Landesgesetzgeber intendierte Verlangsamung des ansteigenden Preisniveaus auf dem Mietmarkt wäre nicht erreicht, der Gesetzeszweck also vollumfänglich verfehlt. Randnummer 32 Methodisch kann der Gesetzeszweck nur durch das Verständnis von Art. 1 § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln im Sinne eines sog. „weiten Verbots“ erreicht werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, a.a.O.). Denn nur ein solches würde den Gesetzeszweck erfüllen, Mieterhöhungen für die Geltungsdauer des MietenWoG Bln auszuschließen. Dies setzt nämlich zwingend die Nichtigkeit der Preiserhöhungsabrede an sich gemäß § 134 BGB voraus. Das hat auch der Landesgesetzgeber erkannt: Randnummer 33 „Rechtsfolge eines solchen Verstoßes ist bei der Verletzung von preisrechtlichen Vorgaben nicht die Nichtigkeit des gesamten Vertrages, sondern nur der gesetzeswidrig überhöhten Preisabrede.“ (Begründung der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Stadtentwicklung und Wohnen des AgH vom 21.01.2020, a.a.O., S. 5). Anders lässt sich auch nicht erklären, dass der Gesetzgeber von einem Wegfall des Rechtsgrunds im Rahmen von § 812 BGB und damit einer Rückforderbarkeit überzahlter Miete ausging. Auch dies setzt nämlich voraus, dass schon die vertragliche Vereinbarung der Mieterhöhung selbst nichtig ist. Wäre sie wirksam, wäre eine Rückforderung nach § 812 BGB ausgeschlossen. Randnummer 34 Schließlich gebietet auch eine verfassungskonforme Leseart des Gesetzes nicht die Annahme eines sog. „engen Verbots“. Eine solche wäre hier angesichts der vorstehenden Auslegungsergebnisse auch unzulässig, denn Gesetze sind einer - verfassungskonformen - Auslegung nicht zugänglich, wenn der Wortlaut und der klar gegensätzliche Wille des Gesetzgebers entgegen stehen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 29. März 2017 – 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009, juris Tz. 152 m.w.N.). Eine Auslegung gegen den Willen des Gesetzgebers stellt einen Verstoß gegen die funktionelle Gewaltenteilung dar, denn dem Gesetzgeber würde ein Normtext untergeschoben, den er weder gewollt noch geschaffen hat (Dr. Dr. Ralph Christensen und Stephan Pötters, JA 2010, 566, beck-online). Es besteht aber auch gar kein Anlass zu einer derartigen Auslegung, denn auch bei Annahme eines weiten Verbots bestehen gegen Verfassungsmäßigkeit des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln keine Bedenken (so auch: LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, juris). Randnummer 35 Art. 1 § 3 MietenWoG Bln ist formell verfassungsgemäß. Die Zuständigkeit zur Gesetzgebung für die Einführung einer allgemeinen Mietpreisdeckelung ergibt sich aus dem Kompetenztitel für das Wohnungswesen (ausführlich: LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 15, juris; Weber, JZ 2018, 1022; NZM 2019, 878; Putzer, NVwZ 2019, 283 Tietzsch, WuM 2020, 121, 123; im Ergebnis auch: Prof. Dr. Franz C. Mayer, LL.M., Prof. Dr. Markus Artz: Rechtsgutachten für die Fraktion der SPD im Abgeordnetenhaus von B. vom 16.03.2019). Randnummer 36 Die Verteilung der Gesetzgebungszuständigkeiten zwischen Bund und Ländern bemisst sich nach der „Grundregel unserer bundesstaatlichen Verfassung für jede Art von Gesetzgebung“, Art. 70 Abs. 1 GG: „Die Länder haben das Recht der Gesetzgebung, soweit dieses Grundgesetz nicht dem Bunde Gesetzgebungsbefugnisse verleiht.“ Es ist also nicht das Land B., das eine Kompetenzzuweisung darlegen muss, sondern die Landeskompetenz besteht immer dann, wenn nicht das Grundgesetz selbst die Zuständigkeit des Bundes in Art. 73 (ausschließliche) oder Art. 74 (konkurrierende Zuständigkeit) anordnet. In Art. 73 GG gibt es – nach allseitiger Ansicht – eine solche Kompetenzzuweisung an den Bund nicht. Aber auch der Zuständigkeitskatalog des Art. 74 GG nennt seit der Föderalismusreform I – also seit 2006 – keine Zuständigkeit des Bundes mehr für das Wohnungswesen. Randnummer 37 Die Zuständigkeit für „das Wohnungswesen“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a. F. umfasste u. a. alle Aspekte der Bewirtschaftung von Wohnraum. In der Nachkriegszeit fasste der Bundesgesetzgeber die im Bereich des Wohnungswesens zur Bekämpfung der Wohnungsnot verabschiedeten Regelungen unter dem Begriff der Wohnungszwangswirtschaft zusammen. Hierzu zählte neben anderer Mieterschutzmaßnahmen auch das „öffentliche Mietpreisrecht“ (vgl. Putzer, a.a.O.). Zu diesem ist jedoch auch der sog. Mietendeckel zu rechnen: Während das Privatrecht die gegenseitigen Beziehungen der Bürger untereinander regelt, tritt der Staat im Bereich des öffentlichen Rechts dem Bürger mit Geboten und Verboten gegenüber, wie etwa gemäß § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln. Entsprechend ordnete auch das Bundesverwaltungsgericht eine Rechtsverordnung über die Festlegung von Höchstmieten dem öffentlichen Recht zu (BVerwG, NJW 1954, 1781 (1783)). Das Land B. hat von seiner Kompetenz bereits bei der Verabschiedung eines Zweckentfremdungsverbot-Gesetztes Gebrauch gemacht. Randnummer 38 Es besteht auch keine Sperre für die Verabschiedung einer Mietendeckel-Gesetzgebung durch das Land B. unter dem Gesichtspunkt der konkurrierenden Gesetzgebung. Gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG besteht eine konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für „das Recht der Wirtschaft“. Hiervon ist der Bereich des Mietpreisrechts nach der bisherigen Bundesgesetzgebung jedoch nicht umfasst. Die sog. Mietpreisbremse von 2015 ist auf den Kompetenztitel für „Bürgerliches Recht“ in Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 gestützt worden. Diese Zuständigkeit erstreckt sich jedoch nur auf den Bestand des Bürgerlichen Rechts nach dem BGB und sachnaher Nebengesetze („Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden“) sowie mit den im BGB geregelten Materien inhaltlich eng verbundenes neues Recht, wenn die Erforderlichkeit einer bundesweiten und einheitlichen Regelung besteht. Öffentliches Mietrecht auf Länderebene ist durch diese Bundeszuständigkeitsbeschreibung nicht gesperrt (vgl. ausführlich: Mayer/Artz a.a.O.). Die Bestimmung von Preisen gehört traditionell nicht zum Bürgerlichen Recht. Wenn auf konkreten Märkten Missstände auftreten, die offensichtlich eine einigermaßen gleichberechtigte Aushandlung bürgerlich-rechtlicher Verträge nicht (mehr) zulassen und im Ergebnis zu gravierender Störung der Austauschverhältnisse führen, dann ist dies seit der Weimarer Republik fast durchweg außerhalb des bürgerlichen Rechts durch öffentlich-rechtliche Vorschriften unter Einschaltung von Behörden geregelt worden (Tietzsch, a.a.O.). Bis 1988 gab es in B. (West) eine öffentlich-rechtliche Preisbindung für Wohnraum und es gibt sie auch heute noch für ansonsten privatrechtlich geschlossene Mietverträge über geförderten Wohnraum (Tietzsch, a. a. O; Putzer, a. a. O.). Es ist also nicht richtig, dass Mietpreisrecht denknotwendig zum Bürgerlichen Recht gehört als sog. Annexkompetenz. Randnummer 39 Schließlich sperrt auch die sogenannte „Mietpreisbremse“ gem. §§ 556 d ff. BGB als gesetzgeberische Maßnahme des Bundes nicht die Kompetenz der Länder in Sachen Mietpreisrecht. Eine solche Sperrwirkung der Mietpreisbremse besteht jedenfalls deswegen nicht, weil diese Regelungen nicht als abschließende gesetzliche Regelungen angesehen werden können. Eine Sperrwirkung für die Ländergesetzgebung tritt nach Art. 72 Abs. 2 Grundgesetz nicht bereits dadurch ein, dass der Bund auf einem Gebiet der konkurrierenden Gesetzgebung in irgendeiner Form gesetzgeberische tätig wird, sondern erst dann, wenn er eine abschließende gesetzliche Regelung vorgenommen hat. Die Gesetzgebung zur Mietpreisbremse kann indessen schon deswegen nicht als abschließend angesehen werden, weil sie eine Verordnungsermächtigung an die Länder enthält (Mayer/Artz, a. a. O.., Tietzsch, a. a. O.). Ohne Verordnungen der Landesregierungen ist die Norm unvollständig und deswegen keinesfalls in sich abgeschlossen. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass das Land B. eine entsprechende Verordnung erlassen hat (a. A. LG B., a.a.O.). Das Bundesgesetz für sich bleibt unvollständig, die Verordnung kann durch den Landesgesetzgeber schließlich aufgehoben oder abgeändert werden.§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ist auch materiell verfassungsgemäß. Gleiches gilt für die §§ 558 ff. BGB und die dortige Verordnungsermächtigung gemäß § 558 Abs. 3 S. 3 BGB. Randnummer 40 Es liegt keine Kollisionslage nach Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“) zwischen den bürgerlich-rechtlichen Normen zur Mieterhöhung gemäß §§ 557 BGB ff. und § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln vor (a.A. Amtsgericht Charlottenburg, a.a.O.). Randnummer 41 Eine von Art. 31 GG tatbestandlich vorausgesetzte Kollision von Bundes- und Landesrecht liegt vor, wenn – die Kollisionsnorm hinweggedacht – die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts sich auf denselben Regelungsgegenstand beziehen und die Normadressaten mit einander widersprechenden Normbefehlen überziehen. Die von Art. 31 tatbestandlich vorausgesetzte Kollision von Bundes- und Landesrecht liegt vor, wenn – die Kollisionsnorm hinweggedacht – die betreffenden Normen des Bundes- und des Landesrechts auf denselben Sachverhalt anwendbar sind und bei ihrer Anwendung zu unterschiedlichen Rechtsfolgen führen (BVerfGE 36, 342, NJW 1974, 1181). Erforderlich ist stets, dass der/die Normadressat/in in ein unauflösbares Dilemma gerät, entweder also gegen die eine oder die andere verstößt, ohne eine dritte Möglichkeit (vgl. Maunz/Dürig/Korioth, 88. EL August 2019, GG Art. 31 Rn. 13; Weber, NZM 2019, 878). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Die Parteien eines Mietvertrages stehen nicht vor unvereinbaren Verhaltensanforderungen: Sie bleiben frei darin sich zu entscheiden, der öffentlichen Verbotsnorm zu gehorchen, ohne damit die bürgerlich-rechtliche Erlaubnisnorm zu verletzen. Es gibt damit in der vorliegenden Konstellation keinen unausweichlichen Konflikt, der geeignet wäre, die Rechtsfolge des Art. 31 GG auszulösen (Weber, a.a.O.). Randnummer 42 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verstößt auch nicht gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. Die maßgeblichen Wertungen des Bundesverfassungsgerichts aus seinem aktuellen Beschluss vom 18.07.2019 zur bundesgesetzlichen sog. Mietpreisbremse (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18, juris) lassen sich im Wesentlichen übertragen (so auch: Prof. Dr. Dr. h.c. Ulrich Battis, Rechtsgutachten Verfassungsrechtliche Prüfung des Referentenentwurfes eines Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung in B. (B.er MietenWoG) im Auftrag der Senatskanzlei des Landes B.). Randnummer 43 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln stellt nach dieser Rechtsprechung eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung gem. Art 14 Abs. 1 S. 2 GG dar, die durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt ist (LG B., Urteil vom 31. Juli 2020 – 66 S 95/20 –, Rn. 40, juris). Randnummer 44 Das nach Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Eigentum ist von besonderer Bedeutung für den sozialen Rechtsstaat. Dabei genießt es einen besonders ausgeprägten Schutz, soweit es um die Sicherung der persönlichen Freiheit des Einzelnen geht (BVerfG, Beschluss des Ersten Senats vom 23. Mai 2018 - 1 BvR 97/14, 1 BvR 2392/14 -, Rn. 70 m.w.N.). Zugleich soll der Gebrauch des Eigentums dem Wohl der Allgemeinheit dienen, Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG. Randnummer 45 Bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums unterliegt der Gesetzgeber besonderen verfassungsrechtlichen Schranken. Der Eingriff im Rahmen der Inhalts- und Schrankenbestimmung in die durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten Rechte muss durch Gründe des öffentlichen Interesses unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt sein. Der Gesetzgeber muss die Freiheitssphäre der Einzelnen mit dem Wohl der Allgemeinheit in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Das Wohl der Allgemeinheit ist nicht nur Orientierungspunkt, sondern auch Grenze für die Beschränkung des Eigentums. Zugleich muss das zulässige Ausmaß einer Sozialbindung auch vom Eigentum selbst her bestimmt werden. Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, der Regelungsauftrag des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG und die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG stehen in einem unlösbaren Zusammenhang. Dagegen ist die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung umso weiter, je stärker der soziale Bezug des Eigentumsobjekts ist; hierfür sind dessen Eigenart und Funktion von entscheidender Bedeutung (vgl. zuletzt: BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019 – 1 BvL 1/18 –, Rn. 52 - 55, juris, mwNw). Randnummer 46 Mit dem sog. Mietendeckel nach § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln verfolgt der Gesetzgeber ein verfassungsrechtlich legitimes Ziel. Randnummer 47 Der gesetzgeberische Zweck, die sich ständig verschärfende Preisentwicklung auf dem freien Mietenmarkt zu bremsen und die Mieten auf ein sozialverträgliches Maß zurückzuführen, um angemessenen Wohnraum auch für Bevölkerungsschichten mit mittlerem und geringem Einkommen zu bezahlbaren Mietreisen zu erhalten und zugänglich zu machen, liegt im öffentlichen Interesse. Randnummer 48 Die Regelung ist auch geeignet, dieses Ziel zu erreichen. Randnummer 49 Verfassungsrechtlich genügt für die Eignung, dass der erstrebte Erfolg gefördert werden kann, dass also die Möglichkeit der Zweckerreichung besteht. Randnummer 50 Zwar kann eine reguliert niedrige Miete die Nachfrage von Wohnungssuchenden in B. weiter ansteigen lassen, weil neben einkommensstarken Wohnungssuchenden und Zuziehenden auch solche mit geringeren Einkommen als Mieter infrage kommen. Letztlich kann auch nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne Eigentümer aufgrund der durch die Miethöhenregulierung verringerten Ertragsaussichten von der Wiedervermietung von Wohnungen Abstand nehmen und dadurch das Angebot an Mietwohnungen weiter sinken könnte. Randnummer 51 Trotzdem wird durch den sog. Mietenstopp in § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln ein weiterer Anstieg der Mieten effektiv verhindert und so jedenfalls weiteren Verdrängungsprozessen vorgebeugt. Randnummer 52 Die Regelung sieht zudem vor, dass verschlechterte Ertragserwartungen der Vermieter nicht dazu führen, dass zukünftig Pläne für den Neubau von Wohnraum nicht mehr oder nur in geringerem Umfang verfolgt werden. § 1 Nr. 3 MietenWoG Bln nimmt Wohnraum, der ab dem 01.01.2014 bezugsfertig wurde, von der Anwendung aus. Das verbleibende Risiko, dass ein infolge der Miethöhenregulierung langfristig geringeres Mietniveau über seinen Eingang mittelbar Einfluss auf die Neubautätigkeit haben kann führt nicht dazu, dass die Eignung der Regelung zur Erreichung legitimer Ziele entfällt (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.). Randnummer 53 Die Regelung ist auch erforderlich, um die angestrebten Ziele zu erreichen. Die Erforderlichkeit ist erst dann zu verneinen, wenn ein sachlich gleichwertiges, zweifelsfrei gleich wirksames, die Grundrechte weniger beeinträchtigendes Mittel zur Verfügung steht, um den mit dem Gesetz verfolgten Zweck zu erreichen. Dies ist hier nicht der Fall. Die in den letzten Jahren erfolgten Gesetzesänderung auf Bundesebene (z. B. §§ 556 d ff. BGB) oder Landesebene (z. B. Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum) führten bislang nicht zu einer Stagnation der Preissteigerungen auf dem Mietmarkt. Im Gegenteil zeigt schon ein Vergleich der ortsüblichen Vergleichsmieten aus den Mietspiegeln 2017 und 2019 weitere Anstiege. Sofern angeführt wird, eine jährlich Mietsteigerung in den Bestandsmieten von nur 4,6 % zwischen 2015 und 2017 belege die Wirksamkeit der bundesrechtlichen Mietpreisbremse, die damit ein milderes Mittel darstelle (so Prof. Dr. Hans-Jürgen Papier, Rechtsgutachterliche Stellungnahme im Auftrag des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. – GdW, Materielle Verfassungsmäßigkeit des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zu Mietenbegrenzung, S.11), so ist das unzutreffend. Das Gegenteil wird durch die genannten Zahlen belegt. Eine Mietsteigerung im Bestand von nahezu 10 % in zwei Jahren ist (immer noch) ein hoher Anstieg auf bereits hohem Niveau, der durchaus geeignet ist, zu weiteren Verdrängungsprozessen zu führen. Dies insbesondere auch deshalb, weil der Anstieg in den begehrten Innenstadtlagen weitaus höher sein dürfte, in den Randlagen dafür geringer. Noch gravierender sind die Entwicklungen bei Neuvermietungen: In B. sind zwischen 2010 und 2019 die Mieten um über 100% gestiegen, in manchen Bezirken um über 140% (https://www.tagesspiegel.de/B./langzeitstudie-zum-B.er-mietenmarkt-mieten-in-neukoelln-in-zehn-jahren-um-146-prozent-gestiegen/24312280.html). Randnummer 54 Angesichts der Tatsache, dass Vermietende vor dem Bundesverfassungsgericht im Rahmen des Eilantrags über den Ordnungswidrigkeitentatbestand (Art. 1 § 11 MietenWoG Bln) kürzlich offen zugaben (BVerfG, Ablehnung einstweilige Anordnung vom 10. März 2020 – 1 BvQ 15/20 –, Rn. 29, juris), sich im Falle einer Nichtigerklärung durch das Bundesverfassungsgericht an das Gesetz insgesamt nicht mehr halten zu wollen und seitens des Interessensverband offen dazu aufgerufen wird, sich nicht an den Mietendeckel zu halten (https://haus-und-grund-B..de/mietendeckel-beim-inhalt-des-mietvertrags-nicht-beachten/), drängt sich auch eine Ursache für die relative Wirkungslosigkeit der sog. Mietpreisbremse auf: Ihr fehlt eine entsprechende Sanktionierung auch nach den vorgenommenen Verschärfungen. Auch deswegen liegt es aber eher fern, dass diese Regelungen der Mietpreisbremse in naher Zukunft durchschlagende Wirkung haben werden. Randnummer 55 Der Mietenstopp ist Vermieterinnen und Vermietern auch zumutbar. Dazu ist zwischen der Schwere des Eingriffs einerseits und dem Gewicht und der Dringlichkeit der ihn rechtfertigenden Gründe abzuwägen. Randnummer 56 Die Befugnis des Gesetzgebers zur Inhalts- und Schrankenbestimmung geht umso weiter, je mehr das Eigentumsobjekt in einem sozialen Bezug und in einer sozialen Funktion steht. Das trifft auf die Miethöhenregulierung in besonderem Maße zu. Eine Wohnung hat für den Einzelnen und dessen Familie eine hohe Bedeutung (vgl. BVerfGE 37, 132; 38, 348; 95, 64). Zu berücksichtigen sind darüber hinaus die durch die Miethöhenregulierung mittelbar erfassten Interessen von Mietern und Mieterinnen in bestehenden Mietverhältnissen. Ihr Besitzrecht an der gemieteten Wohnung wird durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt (vgl. BVerfGE 89, 1). Zwar sind sie auf den Schutz durch die Miethöhenregulierung nur in geringerem Umfang angewiesen, weil ihren Interessen grundsätzlich durch die gesetzlichen Regelungen zur ordentlichen Kündigung und die Regulierung der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis Rechnung getragen wird. Der Gesetzgeber ist aber bei mietrechtlichen Regulierungen nicht darauf beschränkt, die Belange der jeweiligen Mieter und Mieterinnen zu schützen. Er kann sich vielmehr auch auf das darüber hinausgehende gesellschaftspolitische Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in innerstädtischen Stadtvierteln berufen. Als langfristige Folge der Verdrängung einkommensschwächerer Mieter und Mieterinnen aus stark nachgefragten Stadtvierteln droht eine Aufteilung der Wohnbevölkerung auf einzelne Stadtteile nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit. Mit Blick auf diese, durch spätere Maßnahmen nur schwer zu beseitigenden Folgen einer Verdrängung einkommensschwächerer Mieter aus einzelnen Stadtvierteln kommt der von der Gesetzentwurfsbegründung angestrebten Verhinderung der Verdrängung einkommensschwacher Mieter als Gemeinwohlbelang ebenfalls Gewicht zu (BVerfG, a.a.O.). Gleiches muss für die Gefährdung des sozialen Friedens durch die Verdrängungsprozesse gelten. Diese erregen zu Recht in großen Teilen der Bevölkerung massiven Unmut und sorgen für einen Verlust von Glaubwürdigkeit der Politik, des Staates und des seiner Zielsetzung nach doch „sozialen“ Mietrechts (Marcel Fratzscher (DIW), ZEIT-ONLINE 3.5.2019: „Es ist kaum vermittelbar, dass in Städten wie B., München oder Hamburg manche Wohnungseigentümer und Investoren den Wert ihrer Immobilien in weniger als zehn Jahren verdoppeln konnten, ohne aktiv zu dieser Wertsteigerung beizutragen, sondern lediglich davon zu profitieren, dass die Menschen in dieser Stadt fleißig und produktiv und erfolgreich waren.“ https://www.zeit.de/wirtschaft/2019-05/soziale-marktwirtschaft-enteignung-kevin-kuehnert-wohnungsmarkt-ungleichheit; Frank-Walter Steinmeier wird auf SPIEGEL ONLINE 5.6.2019 zitiert: „das Vertrauen in die soziale Marktwirtschaft und in die Politik schwinde, wenn Normalbürger sich keine normale Wohnung mehr leisten könnten …“, https://www.spiegel.de/wirtschaft/soziales/frank-walter-steinmeier-mahnt-mehr-bezahlbare-wohnungen-an-a-1270965.html). Randnummer 57 Der Gesetzgeber hat die schutzwürdigen Interessen des Eigentümers und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht. Randnummer 58 Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion andererseits, verfügt der Gesetzgeber, angesichts des Umstands, dass sich grundrechtlich geschützte Positionen gegenüberstehen, über einen weiten Gestaltungsspielraum. Die Grenze ist aber immer dann überschritten, wenn ein Eingriff zu dauerhaften Verlusten für Vermieter und Vermieterinnen oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führt. Randnummer 59 Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums überschreitet § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht. Die Eigentumsgarantie gebietet nicht, einmal ausgestaltete Rechtspositionen für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Die Gründe, die für einen solchen Eingriff sprechen, müssen so schwerwiegend sein, dass sie Vorrang vor dem Vertrauen des Eigentümers auf den Fortbestand seiner Rechtsposition haben, die durch den Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG innewohnenden Bestandsschutz gesichert wird (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.). Randnummer 60 Zwar tragen Vermieterinnen und Vermieter für die vom sog. Mietendeckel betroffenen Wohnungen hohe, häufig kreditfinanzierte Investitionskosten, die sich über Mieteinnahmen nur über einen langen Zeitraum rentieren können und insoweit auf Langfristigkeit angelegt sind. Auf dem sozialpolitisch umstrittenen Gebiet des Mietrechts müssen Vermieterinnen und Vermieter aber mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen und können nicht auf den Fortbestand einer ihnen günstigen Rechtslage vertrauen (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.). Ihr Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O., mwN). Das Gesetz sieht zudem in § 8 MietenWoG Bln eine Härtefallregelung vor, insbesondere für den Fall, dass die Beibehaltung der nach den §§ 3 - 6 des Gesetzes zulässigen Miete auf Dauer zu Verlusten für die Vermieterinnen und Vermieter oder zur Substanzgefährdung der Mietsache führen würde. Randnummer 61 Vermieter und Vermieterinnen, die bereits jetzt günstig vermieten, werden durch § 3 Abs. 3 MietenWoG Bln ausdrücklich berücksichtigt: Sie können die Miete bei Wiedervermietung um 1 €/qm auf max. 5,02 €/qm erhöhen, sofern die Wohnung über eine moderne Ausstattung verfügt. Randnummer 62 Schließlich sieht § 3 Abs. 4 MietenWoG Bln ab 2022 einen Inflationsausgleich vor, sodass Vermieter und Vermieterinnen auch davor geschützt sind, faktisch immer weniger Miete verlangen zu können. Zwar ist dieser Ausgleich bei 1,3 Prozent gedeckelt. Dies stellt jedoch jedenfalls aktuell keinen Nachteil für Vermieter und Vermieterinnen dar, lag doch in den vergangenen Jahren von 2015-2019 die Inflation durchschnittlich sogar bei nur 1,14 % (2015: 0,5 %; 2016: 0,5 %; 2017: 1,5 %; 2018: 1,8 %; 2019: 1,4 %; Quelle: https://www.finanz-tools.de/inflation/inflationsraten-deutschland). Der Prozentsatz von 1,3 ergibt sich nach der Gesetzesbegründung aus dem (gerundeten) Mittel der durchschnittlichen Veränderung der Verbraucherpreise zwischen 2009 und 2018. Randnummer 63 Auch Vermieter und Vermieterinnen, die modernisieren, werden begünstigt: Für sie sieht § 7 nach Durchführung privilegierter Maßnahmen die Möglichkeit zur Erhöhung um 1,00 €/qm vor. Die Eingriffsintensität auch dadurch deutlich abgeschwächt, dass § 3 MietenWoG Bln nur für 5 Jahre gilt, Art. 4 Abs. 2 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung. Randnummer 64 Folglich findet auch keine langfristige und vollständige Entkopplung vom freien Markt statt, auch nicht im Hinblick auf die Mietobergrenzen: Die für die Höchstmiete maßgeblichen Mietspiegelwerte von 2013 wurden auf Grundlage der Reallohnentwicklung auf 2019 hochgerechnet und damit der Marktentwicklung, begrenzt auf die finanzielle Leistungsfähigkeit der Mieter und Mieterinnen angepasst. Die stetige Anpassung an den Markt erfolgt durch die Fortschreibung der Mietobergrenzen anhand der Reallohnentwicklung gemäß § 6 Abs. 5 MietenWoG Bln. Randnummer 65 Die Regelung verstößt auch nicht gegen die Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG, Art. 23 BLNVerf. Auch insoweit kann auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur sog. Mietpreisbremse Bezug genommen werden, insbesondere wird der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Randnummer 66 Art. 1 § 3 MietenWoG Bln verstößt nicht gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Art. 3 Abs. 1 GG gebietet, alle Menschen vor dem Gesetz gleich zu behandeln. Das hieraus folgende Gebot, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln, gilt für ungleiche Belastungen und ungleiche Begünstigungen (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O.). Randnummer 67 § 3 Abs. 1 MietenWoG verstößt nicht deshalb gegen diese Grundsätze, weil er private Vermieter und gewerbliche Vermieter auch dann gleichbehandelt, wenn private Vermieter mit den Mieteinnahmen ihren Lebensunterhalt bestreiten (so Papier, a.a.O.). Randnummer 68 Zwar tritt bei einer Vermietung zur privaten Vorsorge im Gegensatz zur unternehmerischen Nutzung die Bedeutung des Eigentums für die Freiheit der Einzelnen stärker hervor (vgl. BVerfGE 143, 24). Die Gleichbehandlung ist aber gerechtfertigt, denn mit Blick auf die mit der Mietendeckelung verfolgten Ziele besteht ein sachlicher Grund. Um die Verdrängung einkommensschwächerer Bevölkerungsgruppen aus nachgefragten Stadtvierteln wirksam zu verhindern und Wohnungssuchenden aus diesen Bevölkerungsgruppen dort weiterhin die Anmietung einer Wohnung zu ermöglichen, ist die gewählte Maßnahme geeignet und erforderlich, die mit der Miethöhenregulierung verbundene Dämpfung der Mieten unterschiedslos und ungeachtet der wirtschaftlichen Bedeutung der Mieteinnahmen für den Vermieter anzuwenden. Die gleiche Behandlung führt auch nicht zu einer im Ergebnis nicht mehr angemessenen Belastung privater Vermieter und Vermieterinnen. Denn dass die Wohnungen aufgrund der Regelung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln nicht mehr wirtschaftlich vermietet werden können, ist angesichts der durchschnittlichen hohen Steigerungen in den letzten Jahren nicht ersichtlich. Auch im Falle einer Absenkung der Mieten auf die dann zulässige Höchstmiete ist nicht davon auszugehen, dass eine Wirtschaftlichkeit der Wohnungen nicht mehr gegeben ist, auch wenn gegebenenfalls der Gewinnerwartung einzelner Vermieter und Vermieterinnen nicht mehr entsprochen werden kann. Eine unzumutbare Beeinträchtigung solcher privater Vermieter, die ihren Lebensunterhalt durch Vermietung erwirtschaften, ist deswegen und auch vor dem Hintergrund der nur befristeten Geltung des MietenWoG Bln nicht zu besorgen. Randnummer 69 Unangemessen ist die Ausnahmeregelung schließlich auch nicht deswegen, weil sie solche Vermieter, die durch Vereinbarung hoher Vormieten für die Anspannung des Wohnungsmarktes mitverantwortlich sind, gegenüber denjenigen Vermietern bevorzugt, die durch Vereinbarung niedriger Mieten in der Vergangenheit dem Gesetzeszweck bereits entsprochen haben. Ein möglicherweise sozial missbilligenswertes, in der Vergangenheit gleichwohl erlaubtes Vermieterverhalten zu sanktionieren, ist kein Ziel der Miethöhenregulierung (so ausdrücklich: BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18. Juli 2019, a.a.O., Rn. 104, juris, mwNw). Randnummer 70 Ein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG ist schließlich auch nicht darin zu sehen, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln unterschiedslos alle erfassten Mieten einfriert, unabhängig von der finanziellen Leistungsfähigkeit der Mieter und Mieterinnen. Eine entsprechende Differenzierung würde dem Gesetzeszweck, Wohnraum auf für finanziell schlechter gestellte Menschen zugänglich zu machen, massiv zuwiderlaufen, da eine Vermietung an diese Personengruppe aus Sicht der Vermietenden noch unattraktiver würde, als das jetzt schon der Fall ist. Denn ihr gegenüber könnte erheblich weniger Miete verlangt werden, als gegenüber wohlhabenden Interessenten und Interessentinnen. Auch eine Differenzierung nach Stadtteilen widerspräche dem Gesetzeszweck. Angestrebt werden mit dem Gesetz durchmischte Stadtteile und eben nicht die Aufteilung der Stadt in „Arm“ und „Reich“ oder „Ost“ und „West“ (vgl. aber: Papier, a.a.O., S. 31) oder die Zementierung einer jetzt sich schon abzeichnenden Aufteilung dieser Art. Randnummer 71 Ein Verstoß gegen den rechtsstaatlichen Vertrauensgrundsatz aus Art. 20 GG liegt nicht vor. Da das Gesetz erst am 23.2.2020 in Kraft getreten ist, die Mieten aber auf dem Stand vom 18.6.2019 eingefroren werden, liegt eine unechte Rückwirkung, eine tatbestandliche Rückanknüpfung vor. Diese ist zur Erreichung des gesetzlichen Zieles zwingend notwendig. Nachdem die Idee einer Mietbegrenzung durch Landesrecht bereits intensiv in der Öffentlichkeit diskutiert wurde, hat der Senat am 18.6.2019 den gemeinsamen Willen der Regierungsparteien bekanntgegeben, ein entsprechendes Gesetz einzubringen; selbst bei sehr zügiger Bearbeitung mussten bis zur Verabschiedung aber zahlreiche Monate vergehen. Es gab die Befürchtung dass – nicht zuletzt dank entsprechender Mobilisierung – von vielen Vermietern und Vermieterinnen in der Zwischenzeit Mieterhöhungserklärungen abgegeben werden. Der Gesetzgeber hat die sog. Stichtagsregelung in der Annahme der Gefahr, dass Vermietende die lange Dauer der politischen Diskussion und des sich anschließenden Gesetzgebungsverfahrens nutzen, um noch vor Inkrafttreten des Gesetzes eine Mieterhöhung zu erwirken, geschaffen (vgl. Begründung zum Änderungsantrag v. 21.01.2020, S. 6). Randnummer 72 Diese Annahme hat sich als zutreffend herausgestellt. Nachdem im Mai 2019 in der Presse Details aus den Beratungen des Senats zu lesen waren, rief etwa der Verband Haus & Grund B. seine Mitglieder auf, möglichst rasch jegliche Mieterhöhungsmöglichkeit zu nutzen, um dem drohenden Mietenstopp zuvorzukommen (vgl. Haus und Grund, https://haus-und-grund-B..de/warum-sie-noch-vor-dem-18-juni-2019-die-miete-erhoehen-muessen/; Tietzsch, WuM 2020, 121/122). Die tatbestandliche Rückanknüpfung hat sich damit aufgrund der Anknüpfung an die wirksam vereinbarte Miete zum Stichtag als geeignet und erforderlich erwiesen, um den Gesetzeszweck, den Anstieg der Mieten in Bestandsmietverhältnissen zu bremsen, zu sichern. Sie ist auch verhältnismäßig im engeren Sinne, denn durch den Senatsbeschluss und die vorhergehende öffentliche Diskussion war für Vermietende – und die hiesige Klägerin – absehbar, dass eine entsprechende Vorschrift mit hoher Wahrscheinlichkeit geschaffen werden würde, so dass sie ihr Verhalten daran ausrichten konnten bzw. hätten ausrichten können (AG B.-Mitte, Urteil vom 06. Mai 2020 – 123 C 5146/19 –, Rn. 46 - 47, juris). II. Randnummer 73 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001437313 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

KG 67 S 328/17

§ 556d§ 556e

BGH VIII ZR 249/2322.10.2024 · VIII. Zivilsenat

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Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 556d BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 07.12.2017 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 67 S 218/17 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2017:1207.67S218.17.00 Dokumenttyp: Vorlagebeschluss Quelle: Normen: § 556d Abs 1 BGB, § 556d Abs 2 S 1 BGB, §§ 556dff BGB, § 556e Abs 1 BGB, Art 3 Abs 1 GG ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Vorlage zur konkreten Normenkontrolle hinsichtlich der Verfassungsmäßigkeit der sog. Mietpreisbremse: Überzeugung des vorlegenden Gerichts von der Unvereinbarkeit der Mietpreisbremse mit dem Gleichheitsgrundsatz Leitsatz Verfassungswidrigkeit der sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) - Aussetzungs- und Vorlagebeschluss gemäß Art. 100 Abs. 1 GG.(Rn.13) Orientierungssatz 1. Die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) verstößt gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG), da das Handeln des Gesetzgebers die Vermieter in verschiedenen Städten ungleich hart trifft und damit verfassungswidrig ist.(Rn.33) 2. Die §§ 556d Abs. 1 und 2 BGB verstoßen deshalb zur Überzeugung der Kammer gegen Art. 80 Abs. 1 Satz 2 und Art. 3 Abs. 1 GG, da der Bundesgesetzgeber die staatliche Preisintervention nicht allein vom Vorliegen eines angespannten kommunalen Wohnungsmarktes, sondern zusätzlich von der politischen Willensbildung auf Landesebene und der darauf beruhenden Entscheidung der jeweiligen Landesregierung abhängig gemacht hat, von der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB zum Erlass einer entsprechenden Verordnung Gebrauch zu machen oder nicht. Damit hat er eine bloße Inkraftsetzungsermächtigung geschaffen, die den Landesregierungen als Verordnungsadressaten auch bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB vollständige politische Entscheidungsfreiheit zum Verordnungserlass einräumt. Eine derart weit gefasste Delegation des Bundesgesetzgebers ist aber nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BVerfG unzulässig (vergleiche BVerfG, 8. Juni 1988, 2 BvL 9/85, BVerfGE 78, 249).(Rn.34) 3. Die Mietpreisbremse belastet Vermieter in Kommunen mit einer vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmiete wesentlich stärker als solche in Kommunen mit einer hohen. Die durch die gewählte Bezugsgröße hervorgerufene - und wesentliche - ungleiche bundesweite Belastung der Vermieter in der von § 556d Abs. 2 BGB erfassten Gebietskulisse lässt sich durch den verfolgten Gesetzeszweck, die mit der Typisierung verbundenen Vorteile und sonstige Sachgründe nicht rechtfertigen. Sie stellt sich vielmehr als gleichheitswidrig dar, da mit Blick auf die vom Gesetzgeber verfolgte Zielsetzung ein einleuchtender Grund für die Hinnahme der evident ungleichen Belastungswirkung fehlt und sie nicht mehr mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise vereinbar ist (vergleiche BVerfG, 29. März 2017, 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009).(Rn.44) 4. Zudem verstößt § 556d BGB in verfassungswidriger Weise gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil § 556e Abs. 1 BGB ohne sachliche Rechtfertigung diejenigen Vermieter von der Preisintervention des § 556d Abs. 1 BGB bis zur Höhe der Vormiete ausnimmt, die die Mietsache vor der Wiedervermietung unter Überschreitung der nunmehr durch § 556d Abs. 1 BGB angeordneten Mietobergrenze vermietet haben. Der allgemeine Gleichheitssatz gilt nicht nur für ungleiche Belastungen, sondern auch für ungleiche Begünstigungen.(Rn.51) Verfahrensgang vorgehend AG Wedding, 29. Juni 2017, 13 C 372/16 nachgehend BVerfG, 18. Juli 2019, 1 BvL 1/18, Nichtannahmebeschluss Tenor Das Verfahren wird ausgesetzt. Dem Bundesverfassungsgericht wird die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob § 556d Abs. 1 und 2 BGB in der Fassung des MietNovG vom 21. April 2015 (BGBl I S. 610) mit Art. 3 Abs. 1 und Art. 80 Abs. 1 S. 2 GG unvereinbar und daher nichtig ist. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger begehren als Mieter einer Wohnung die Feststellung der unter Beachtung der sog. Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete. Randnummer 2 Die Parteien schlossen am 4. Februar 2016 einen Mietvertrag über eine 2-1/2-Zimmer Wohnung in einem zwischen 1919 und 1949 bezugsfertig gewordenen Haus in Berlin-Wedding, wobei sie als Mietvertragsbeginn den 1. März 2016 und als monatlichen Mietzins 474,32 EUR nettokalt vereinbarten (Bl. I/6-36 d.A.). Die 59,29 qm große Wohnung ist mit Sammelheizung, Bad und WC ausgestattet. In der Küche sind im Arbeitsbereich Wandfliesen angebracht, in der überwiegenden Zahl der Wohnräume befinden sich abgezogene Holzdielen. Die Wohnung befindet sich in einfacher Wohnlage in einer ungefähren Entfernung von 1 km zum Flughafen Berlin-Tegel. Die Müllstandsfläche des Hauses ist gepflegt, sichtbegrenzend gestaltet und nur den Mietern zugänglich. Bei Übergabe der Wohnung verzichteten die Kläger auf den von der Beklagten angebotenen Einbau einer Spüle in der Küche. Randnummer 3 Mit am 5. Juli 2016 zugegangenem Schreiben vom 1. Juli 2016 (Bl. II/26-27 d.A.) ließen die Kläger gegenüber der Hausverwalterin der Beklagten einen Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse rügen, da die ortsübliche Vergleichsmiete ausweislich des Berliner Mietspiegels 2015 nur 6,43 EUR/qm nettokalt betrage, woraus sich eine zulässige monatliche Nettokaltmiete von nicht mehr als 419,18 € ergäbe. Ihrer Aufforderung, diese Miethöhe bis zum 15. Juli 2016 anzuerkennen, kam die Beklagte nicht nach. Randnummer 4 Der daraufhin erhobenen Klage auf Feststellung, dass die Kläger für die streitbefangene Wohnung ab dem 15. Juli 2016 bis zum nächsten rechtswirksamen Mieterhöhungsverlangen nur einen höchstzulässigen Mietzins in Höhe von 419,18 € nettokalt zu zahlen hätten, gab das Amtsgericht teilweise statt und stellte eine höchstzulässige Miete in Höhe von 435,78 € nettokalt ab dem 1. August 2016 fest. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. I/84 - 95 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 5 Gegen das ihr am 4. Juli 2017 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 25. Juli 2017 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 4. September 2017 eingegangenem Schriftsatz begründet. Randnummer 6 Sie ist der Auffassung, die Klage sei wegen des Vorrangs der Leistungsklage bereits teilweise unzulässig. Das Amtsgericht habe die ortsübliche Vergleichsmiete dem Grunde und der Höhe nach fehlerhaft ermittelt. Die Berliner Mietspiegel 2015 und 2017 könnten zur Berechnung der ortsüblichen Miete nicht herangezogen werden, da sie weder die Anforderungen an einen qualifizierten noch an einen einfachen Mietspiegel erfüllten. Zudem befände sich in der Küche ein hochwertiger Bodenbelag, der in dieser Merkmalgruppe für den Fall der Heranziehung des Berliner Mietspiegels ebenso zu berücksichtigen sei wie das Sondermerkmal “hochwertiger Bodenbelag” für die in der Wohnung verlegten und abgezogenen Holzdielen. Mit Blick auf die erhebliche Mietpreisentwicklung zwischen den Stichtagen der Berliner Mietspiegel 2015 und 2017 sei für die Bemessung der zulässigen Miete zumindest ein Stichtagszuschlag in Höhe von 9,6 % (0,64 €/m²) vorzunehmen. Sie ist ferner der Ansicht, die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB seien verfassungswidrig. Randnummer 7 Die Beklagte beantragt, Randnummer 8 unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage insgesamt abzuweisen. Randnummer 9 Die Kläger beantragen - nach Rücknahme einer zwischenzeitlich erhobenen Anschlussberufung - Randnummer 10 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 11 Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Sie sind der Auffassung, das Amtsgericht habe die zur Bemessung der zulässigen Miete maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete zwar nicht vollständig rechtsfehlerfrei ermittelt, doch belaufe sie sich auf keinen Fall auf mehr als den erstinstanzlich festgestellten Betrag. Die gesetzlichen Vorschriften der sog. Mietpreisbremse seien verfassungsgemäß. Randnummer 12 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 13 Der Rechtsstreit ist gemäß Art. 100 Abs. 1 GG auszusetzen, da die Vorschrift des § 556d Abs. 1, Abs. 2 BGB zur Überzeugung der Kammer mit Art. 3 Abs. 1, 80 Abs. 1 Satz 2 GG unvereinbar und für die mit der Berufung verfolgte vollständige Klageabweisung entscheidungserheblich ist. Es käme auf die Verfassungsgemäßheit des § 556d BGB nur dann nicht an, wenn die übrigen Berufungsangriffe der Beklagten Erfolg hätten. An diesen Voraussetzungen aber fehlt es, so dass die Kammer nur bei Annahme der Verfassungswidrigkeit der genannten Vorschriften der Berufung stattgeben könnte. 1. Randnummer 14 Die von den Klägern erhobene Feststellungsklage ist zulässig. Befindet sich der anspruchsbegründende Sachverhalt zur Zeit der Klageerhebung noch in der Fortentwicklung, so ist entgegen der Auffassung der Berufung die Feststellungsklage insgesamt zulässig, auch wenn ein Kondiktionsanspruch durch die Kläger für bereits abgelaufene Zeiträume bereits beziffert und zum Gegenstand einer Leistungsklage erhoben werden könnte (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. April 2016 - VI ZR 506/14, NJW-RR 2016, 759, juris Tz. 6 m.w.N.; Greger, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2017, § 256 ZPO, Rz. 7a m.w.N.; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, MietR, 13. Aufl. 2017, § 556d Rz. 76). Anders läge der Fall nur, wenn das Mietverhältnis beendet und es den klagenden Mietern bereits jetzt möglich wäre, sämtliche im Zusammenhang mit einem Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse stehenden Ansprüche im Wege der Leistungsklage geltend zu machen. An diesen Ausnahmevoraussetzungen aber fehlt es. 2. Randnummer 15 Auch die Angriffe der Berufung gegen die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch das Amtsgericht verfangen nicht. Die ortsübliche Vergleichsmiete zu Beginn des Mietverhältnisses belief sich allenfalls auf die vom Amtsgericht festgestellten 6,68 EUR/qm. Randnummer 16 Die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2015 vorzunehmen. Der Berliner Mietspiegel 2015 entspricht den Anforderungen des § 558c BGB und kann daher als einfacher Mietspiegel zur Überzeugungsbildung des Gerichts gemäß §§ 286, 287 ZPO zur Ermittlung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Das Amtsgericht war ebensowenig wie die Kammer veranlasst, ein Sachverständigengutachten einzuholen. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, stellt der Mietspiegel 2015 trotz der von der Beklagten erhobenen Einwände eine taugliche Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Die Kammer hält insoweit an ihrer ständigen Rechtsprechung, die im Einklang mit der des BVerfG und des BGH steht, nach erneuter Überprüfung nicht nur für den Mietspiegel 2015, sondern auch für den Mietspiegel 2017 einschränkungslos fest (vgl. Kammer, Urt. v. 7. Juli 2016 - 67 S 72/16, NJW-RR 2016, 1294, juris Tz. 3 ff.; LG Berlin, Urt. v. 29. März 2017 - 65 S 424/16, WuM 2017, 266 juris Tz. 7 (Mietspiegel 2015)). Ob die Berliner Mietspiegel (2015 und 2017) nicht ohnehin qualifiziert i.S.d. § 558d Abs. 1 und 2 BGB sind und den Klägern deshalb die gesetzliche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB zu Gute käme, bedarf davon ausgehend keiner Entscheidung. Randnummer 17 Die vom Amtsgericht vorgenommene Einordnung der streitgegenständliche Wohnung in den Mietspiegel 2015 und die darauf beruhende Ermittlung der zulässigen Miete ist zumindest insoweit rechtsfehlerfrei erfolgt, als die ortsübliche Vergleichsmiete sich auf nicht mehr als 6,68 EUR/qm und die gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete sich auf nicht mehr als die im angefochtenen Urteil zuerkannten 435,78 EUR beläuft. Randnummer 18 Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld D 2 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen, das einen Mittelwert von 5,68 EUR/qm und einen Oberwert von 6,93 EUR/qm ausweist. Randnummer 19 Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist unstreitig als wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Randnummer 20 Die Küche (Merkmalgruppe 2) ist abweichend vom Amtsgericht als negativ zu bewerten. Das wohnwertmindernde Merkmal “fehlende Spüle” liegt ungeachtet des von den Klägern zu Beginn des Mietverhältnisses erklärten Verzichts auf den Einbau einer Spüle vor. Maßgeblich für die Anwendung der Spanneinordnung ist die tatsächlich vorhandene Ausstattung. Der vereinbarte Verzicht ist an dieser Stelle nicht zu berücksichtigen, da der Mietspiegel ein Abbild der Mieten unter Einbeziehung tatsächlich vorhandener, die Miethöhe bestimmender Merkmale ist und die wohnwertbeeinflussenden Merkmale Ausdruck einer generalisierenden Betrachtung im Hinblick auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sind. Ob der Mieter im Einzelfall einen Nutzen aus vorhandenen Merkmalen zieht oder ziehen will, wird nicht berücksichtigt. Vereinbarungen der Mietvertragsparteien können nur dann ausnahmsweise einfließen, wenn sie gerade der Klarstellung im Hinblick auf das Vorliegen eines Merkmals in tatsächlicher Hinsicht dienen, was hier nicht der Fall war (vgl. LG Berlin, Urt. v. 27. November 2007 - 63 S 144/07, GE 2008, 124, juris Tz. 11). Die Wandfliesen im Arbeitsbereich sind nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, da ein derartiges Merkmal in der Orientierungshilfe des Mietspiegels 2015 fehlt. Schließlich ist auch in der Berufung kein konkreter Vortrag zum angeblich vorhandenen und wohnwerterhöhenden hochwertigen Bodenbelag in der Küche erfolgt. Terrazzo in gutem Zustand ist bereits ausweislich des eingereichten Lichtbildes ebensowenig vorhanden wie ein hochwertiger PVC-Belag; den gegenteiligen Vortrag der Kläger hat die Beklagte in der von der Kammer anberaumten mündlichen Verhandlung folgerichtig auch nicht weiter in Abrede gestellt. Randnummer 21 Die Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) sind unstreitig als positiv zu bewerten. Randnummer 22 Auch die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) kann wegen der gepflegten und nur den Mietern zugänglichen Müllstandsfläche mit sichtbegrenzender Gestaltung als wohnwerterhöhend gewertet werden, wobei die Kammer nach Rücknahme der Anschlussberufung zu Gunsten der Beklagten den vom Amtsgericht nicht berücksichtigten Vortrag der Kläger zur angeblichen Fluglärmbelastung auch im zweiten Rechtszug außer Betracht lässt. Randnummer 23 Die Berufung der Beklagten greift auch nicht durch, soweit sie rügt, das Amtsgericht hätte zu ihren Gunsten das Sondermerkmal “hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume” berücksichtigen müssen, da in der Wohnung abgezogene Dielen verlegt seien. Nach dem für die Einordnung maßgeblichen Gesamteindruck sind abgezogene - und in Berliner Altbauwohnungen typische - Dielen bereits qualitativ weder mit den im Mietspiegel ausdrücklich genannten Bodenbelägen noch mit einem modernen PVC-Boden gleichzusetzen, da sie in Bezug auf die entscheidenden Kriterien der Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit nicht mit diesen vergleichbar sind (vgl. LG Berlin, Urt. v. 27. November 2007 - 63 S 144/07, a.a.O., juris Tz. 27; Urt. v. 9. Dezember 2011 - 63 S 220/11, GE 2012, 271, juris Tz. 30; a.A. LG Berlin, Urt. v. 16. November 2016 - 65 S 187/16, GE 2017, 53, juris Tz. 25). Sie rechtfertigen deshalb den wirtschaftlich erheblichen Zuschlag von 0,83 EUR/qm, der sich in der Wohnung der Kläger auf allein 49,21 EUR monatlich beliefe, nicht. Randnummer 24 Schließlich verhilft es der Berufung auch nicht zum Erfolg, dass das Amtsgericht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete keinen sog. Stichtagszuschlag vorgenommen hat. Nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH kann der Tatrichter im Rahmen des ihm zustehenden weiten Beurteilungsspielraums einen Stichtagszuschlag erheben, wenn zwischen dem Erhebungsstichtag des Mietspiegels und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete festzustellen sind und ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NZM 2017, 321, juris Tz. 20 ff.). Dieser Stichtagszuschlag ist entgegen der Auffassung der Kläger nicht nur im Rahmen des § 558 BGB, sondern wegen der vom Gesetzgeber in den §§ 556d, 556g BGB angeordneten statischen (Teil-)Nichtigkeit - selbstverständlich - erst recht bei der Bemessung der preisrechtlich zulässigen Miete nach § 556d BGB in Betracht zu ziehen (vgl. Börstinghaus, a.a.O., § 556g Rz. 6, 7). Randnummer 25 Hier fehlt es schon an einer signifikanten nachträglichen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach Inkrafttreten des Berliner Mietspiegels 2015 (Stichtag: 1. September 2014), die hinreichende Zweifel rechtfertigte, der Mietspiegel 2015 bilde anders als der Mietspiegel 2017 (Stichtag: 1. September 2016) die ortsübliche Vergleichsmiete zum für die Beurteilung der höchstzulässigen Miete maßgeblichen Vertragsbeginn am 1. März 2016 nicht mehr hinreichend ab. Randnummer 26 Der zutreffend unter Zugrundelegung von im Ergebnis drei positiven Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2015 mit 6,43 EUR/qm zu bemessenden ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung stünde unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2017 eine Miete von 6,794 EUR/qm gegenüber. Anders als bei Heranziehung des Mietspiegels 2015 käme der Beklagten die Merkmalgruppe 5 im Mietspiegel 2017 nach Wegfall des positiven Merkmals “gepflegte Müllstandsfläche” nicht mehr zu Gute. Der daraus abzuleitende Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete ist für die Erhebung eines Stichtagszuschlags nicht hinreichend signifikant, da er sich auf lediglich monatlich 0,236 % und jährlich auf 2,83 % beläuft. Eine noch geringere und damit ebenso unerhebliche Steigerung ergäbe sich, wenn in der Merkmalgruppe 5 zusätzlich die von den Klägern behauptete Belastung durch Fluglärm mit der Folge zu berücksichtigen wäre, dass bei Zugrundelegung des Mietspiegels 2015 nur noch zwei positive Merkmalsgruppen verblieben, während bei Zugrundelegung des Mietspiegels 2017 nur noch eine positive Merkmalsgruppe zu Gunsten der Beklagten ins Gewicht fiele. Die ortsübliche Vergleichsmiete wäre in diesem Fall bei Einordnung in das Mietspiegelfeld D 2 von 6,18 EUR/qm (Mietspiegel 2015) auf 6,362 EUR/qm (Mietspiegel 2017) angestiegen, was einer Steigerung von monatlich 0,1225 EUR und einer jährlichen von lediglich 1,47 % entspräche. Randnummer 27 Die Kläger haben unzweifelhaft - und von der Berufung unangegriffen - auch die (Formal-)Anforderungen einer qualifizierten Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB für den Zeitraum ab dem 1. August 2016 erfüllt (vgl. dazu Kammer, Beschl. v. 14. September 2017 - 67 S 149/17, WuM 2017, 600, juris Tz. 2 f.). Randnummer 28 Schließlich hat die Berufung auch keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Umsetzung der in § 556d Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB enthaltenen Verordnungsermächtigung durch die Mietenbegrenzungsverordnung des Berliner Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101) richtet. Die Verordnung ist verfassungsgemäß und wirksam; sie wird insbesondere dem Begründungserfordernis des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB gerecht (vgl. Kammer, Beschl. v. 14. September 2017 - 67 S 149/17, WuM 2017, 600, juris Tz. 6; LG Berlin, Urt. v. 29. März 2017 - 65 S 424/16, WuM 2017, 266 juris Tz. 50 ff.; AG Neukölln, Urt. v. 8. September 2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31, juris Tz. 72 ff.). III. Randnummer 29 Die Kammer ist davon überzeugt, dass § 556d BGB verfassungswidrig ist. Randnummer 30 Der Gesetzgeber interveniert durch die im MietNovG neu geschaffenen §§ 556d ff. BGB in die Preisbildung bei der Neu- und Wiedervermietung bislang preisfreien Wohnraums. Er hat sich dabei gemäß § 556d Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB auf die Gebiete beschränkt, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die zusätzlich von der jeweiligen Landesregierung im Verordnungswege als solche mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt worden sind. Randnummer 31 Es kann dahinstehen, ob sich die Verfassungswidrigkeit bereits aus einem Verstoß gegen die Art. 2 Abs. 1, 14 GG ergibt, dabei insbesondere, ob das vom Gesetzgeber in den §§ 556d ff. BGB gewählte gesetzliche Instrumentarium angesichts seiner seit geraumer Zeit allgemein erkannten vollständigen Wirkungslosigkeit zur Verwirklichung des Gesetzeszwecks objektiv ungeeignet ist und der Gesetzgeber trotz seines weiten Prognose-, Beurteilungs- und Anpassungszeitraums wegen der mit der Regelung verbundenen erheblichen Eingriffstiefe zumindest mittlerweile verpflichtet gewesen wäre, den Mängeln der Regelung abzuhelfen oder sie vollständig abzuschaffen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 15. Dezember 1999 - 1 BvR 1904/95, BVerfGE 101, 331 juris Tz. 82). Es bedarf ebenfalls keiner Entscheidung, ob die mit dem Gesetz verfolgten Ziele - die Marktöffnung für einkommensschwächere Bevölkerungsschichten und die Verhinderung von Gentrifizierung nicht nur auf Gemeindeebene, sondern sogar auf der Ebene bloßer Gemeindeteile - angesichts der fehlenden Anspannung des bundesweiten Gesamtwohnungsmarktes überhaupt hinreichend gewichtig sind, um die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen erheblichen Eingriffe in die Grundrechte von Vermietern und Mietern zu rechtfertigen. Die Kammer lässt ebenfalls dahinstehen, ob der Gesetzgeber zur verfassungsgemäßen Umsetzung seines Gesetzesvorhabens nicht auch verpflichtet gewesen wäre, seine gesetzlichen Maßnahmen in der von § 556d BGB erfassten Gebietskulisse nicht allein auf vermieteten Wohnraum, sondern auch auf die Veräußerung und den Erwerb von Wohnungseigentum zu erstrecken. Randnummer 32 § 556d BGB verstößt zur Überzeugung der Kammer gegen Art. 80 Abs. 1 Satz 2 und Art. 3 Abs. 1 GG. Randnummer 33 Der durch Art. 3 Abs. 1 GG verbürgte allgemeine Gleichheitssatz gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln. Er gilt für ungleiche Belastungen wie auch für ungleiche Begünstigungen. Zwar ist es grundsätzlich Sache des Gesetzgebers, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselben Rechtsfolgen knüpft und die er so als rechtlich gleich qualifiziert. Diese Auswahl muss er jedoch sachgerecht treffen. Genauere Maßstäbe und Kriterien dafür, unter welchen Voraussetzungen der Gesetzgeber den Gleichheitssatz verletzt, lassen sich nicht abstrakt und allgemein, sondern nur in Bezug auf die jeweils betroffenen unterschiedlichen Sach- und Regelungsbereiche bestimmen. Dabei ergeben sich je nach Regelungsgegenstand und Differenzierungsmerkmalen aus dem allgemeinen Gleichheitssatz im Sinne eines stufenlosen am Grundsatz der Verhältnismäßigkeit orientierten Prüfungsmaßstabs unterschiedliche Grenzen für den Gesetzgeber, die vom bloßen Willkürverbot bis zu einer strengen Bindung an Verhältnismäßigkeitserfordernisse reichen. Differenzierungen bedürfen stets der Rechtfertigung durch Sachgründe, die dem Differenzierungsziel und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen sind (st. Rspr. des BVerfG, vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 29. März 2017 - 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009, juris Tz. 98 m.w.N.). Gemessen an diesen Grundsätzen verstößt § 556d BGB zur Überzeugung der Kammer in verfassungswidriger Weise gegen das verfassungsrechtliche Bestimmtheitsgebot des § 80 Abs. 1 Satz 2 GG und den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG. 1. Randnummer 34 Die §§ 556d Abs. 1 und 2 BGB verstoßen zunächst deshalb zur Überzeugung der Kammer gegen Art. 80 Abs. 1 Satz 2 und Art. 3 Abs. 1 GG, da der Bundesgesetzgeber die staatliche Preisintervention nicht allein vom Vorliegen eines angespannten kommunalen Wohnungsmarktes, sondern zusätzlich von der politischen Willensbildung auf Landesebene und der darauf beruhenden Entscheidung der jeweiligen Landesregierung abhängig gemacht hat, von der Ermächtigung des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB zum Erlass einer entsprechenden Verordnung Gebrauch zu machen oder nicht. Damit hat er eine bloße Inkraftsetzungsermächtigung geschaffen, die den Landesregierungen als Verordnungsadressaten auch bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB vollständige politische Entscheidungsfreiheit zum Verordnungserlass einräumt. Eine derart weit gefasste Delegation des Bundesgesetzgebers ist aber nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BVerfG unzulässig (vgl. BVerfG, Beschl. v. 8. Juni 1988 - 2 BvL 9/85, BVerfGE 78, 249, juris Tz. 57 ff.; Brenner, in: v. Mangoldt/Klein/Starck, GG, 6. Aufl. 2010, Art. 80 Rz. 19). Sie führt im Ergebnis dazu, dass Vermieter in Bundesländern, in denen die Landesregierungen - wie in Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland - trotz zumindest nicht auszuschließender Anspannung einzelner kommunaler Wohnungsmärkte weiterhin davon absehen, die bundesgesetzliche Ermächtigung in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB im Verordnungswege umzusetzen oder sich - wie in Nordrhein-Westfalen (vgl. Koalitionsvertrag v. 26. Juni 2017, S. 79) und Schleswig-Holstein (vgl. Koalitionsvertrag v. 16. Juni 2017, S. 93) - sogar dazu entschließen, bereits erlassene Verordnungen wieder aufzuheben, sich gegenwärtig oder zukünftig keiner staatlichen Preisintervention bei der Vermietung preisfreien Wohnraums ausgesetzt sehen. Hingegen unterfallen Vermieter, die wie die Beklagte in einem Bundesland vermieten, in dem die Landesregierung eine auf § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB beruhende Verordnung erlassen hat, dem durch § 556d Abs. 1 BGB gesetzlich angeordneten Preisstopp. Damit verstößt der Bundesgesetzgeber zur Überzeugung der Kammer nicht nur gegen das Bestimmtheitsgebot des § 80 Abs. 1 Satz 2 GG und die bundesstaatliche Kompetenzverteilung, sondern unterläuft gleichzeitig auch in verfassungswidriger Weise das am Gesamtstaat zu messende Gleichheitsgebot (vgl. BVerfG, Beschl. v. 14. Oktober 2008 -1 BvF 4/05, BVerfGE 122, 1, juris Tz. 95; Burghardt, in: Leibholz/Rinck, GG, 75. Lieferung Oktober 2017, Art. 3 Rz. 221 m.w.N.). Randnummer 35 Den verfassungsrechtlichen Vorgaben der Art. 80 Abs. 1 Satz 2 und Art. 3 Abs. 1 GG an die Delegation auf den Verordnungsgeber wäre allerdings dann genügt, wenn die §§ 556d Abs. 1 und 2 BGB die Landesregierungen als Verordnungsadressaten bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB - unter Gewährung eines Beurteilungs- und Ermessensspielraums - verpflichteten, eine Verordnung i.S.d. § 556d Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB zu erlassen. Ein derartiger Verpflichtungscharakter ist den § 556d Abs. 1 und 2 BGB indes nicht beizumessen, auch wenn zum Teil vertreten wird, die Vorschriften seien ihrem Wortlaut zuwider verfassungskonform im Sinne einer den Verordnungsgeber verpflichtenden “Programmentscheidung” des Bundesgesetzgebers zum Verordnungserlass auszulegen (vgl. AG Neukölln, Urt. v. 8. September 2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31, juris Rz. 43; Lange, DVBl 2015, 1551, 1557; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204, 205; Schuldt, Mietpreisbremse, Eine juristische und ökonomische Untersuchung der Preisregulierung für preisfreien Wohnraum, Diss. Potsdam 2017, 245 f.). Dem ist nicht zu folgen. Randnummer 36 Dem Bundesgesetzgeber war und ist der Unterschied zwischen einer bloßen Ermächtigung des Verordnungsgebers und einer weit darüber hinausgehenden Bindung, die das “Ob” des Verordnungserlasses und die damit verbundene Inkraftsetzung des Bundesgesetzes dem politischen Belieben des Verordnungsadressaten entzieht, bekannt. Ermächtigungen des Verordnungsgebers, die ihn bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen der Ermächtigungsnorm zum Erlass der Verordnung verpflichten, sind ständige gesetzgeberische Praxis. Sie können im Falle unterlassener Umsetzung sogar die Möglichkeit zur Inanspruchnahme des untergesetzlichen Normgebers im Wege der sog. Normerlassklage vor den Verwaltungsgerichten eröffnen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 17. Januar 2006 - 1 BvR 542/02, BVerfGE 115, 81, juris Tz. 40 ff; BVerwG, Urt. v. 4. Juli 2002 - 2 C 13/01, NVwZ 2002, 1505, juris Tz. 13, Urt. v. 28. November 2007 - 9 C 10/07, DVBl 2008, 520, juris Tz. 13, 33; Urt. v. 5. September 2013 - 7 C 21/12, BVerwGE 147, 312, juris Tz. 38; Schenke, NJW 2017, 1062, 1067). Hätte der Gesetzgeber das “Ob” des Verordnungserlasses der freien - politischen - Entscheidung der jeweiligen Landesregierung entziehen wollen, wäre es ihm ein Leichtes gewesen, deren Umsetzungsermessen entweder im Wortlaut des § 556d Abs. 2 BGB oder zumindest in der Gesetzesbegründung einzuschränken. Beides indes hat er bewusst unterlassen: Randnummer 37 Der Wortlaut des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB “verpflichtet” die Landesregierung nicht zum Verordnungserlass, sondern “ermächtigt” lediglich dazu. Diese bloße Gestattung zum untergesetzlichen Tätigwerden entspricht dem in der Gesetzesbegründung unmissverständlich zu Tage getretenen Willen des Gesetzgebers. Denn er sieht den Verordnungsadressaten ausweislich der Gesetzesbegründung schon nicht zur tatsächlichen Feststellung angespannter Wohnungsmärkte durch statistische Vorerhebungen und erst recht nicht zum Verordnungserlass bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB verpflichtet. Stattdessen “sollte” - und nicht “muss” - die jeweilige Landesregierung eine statistische Erhebung zur Prüfung der Wohnungsmarktsituation vornehmen (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, erster Absatz), die zudem “kein(em) Zwang” zur Erstreckung auf alle in § 556d Abs. 2 Satz 3 BGB genannten Indikatoren unterliegt (vgl. BT-Drucks 18/3121, a.a.O.). Sie soll - ebenso wie der Verordnungserlass - ohnehin entbehrlich sein, wenn “praktische Probleme” der Ermittlung der “zulässigen Miete” entgegen stünden (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, zweiter Absatz). Dass der Ausweis angespannter Wohnungsmärkte im Verordnungswege nach dem Willen des Gesetzgebers keine Frage des “Müssens”, sondern des bloßen “Sollens” ist, ergibt sich nicht nur aus dem weiteren Wortlaut der Gesetzesbegründung (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, zweiter Absatz (“Bei der Entscheidung, ob eine Gemeinde oder ein Teil der Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen werden soll, ...”)). Sie folgt im Umkehrschluss auch aus den in § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB enthaltenen Begründungsanforderungen an den Verordnungsgeber für den Fall des Verordnungserlasses. Nach § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB “muss” - und nicht “soll” - der Verordnungsgeber die Verordnung im Falle ihres Erlasses umfangreich begründen. Damit hat der Gesetzgeber den Ermächtigungsadressaten - anders als bei der Frage des “Ob” einer Verordnung - nicht nur ausweislich des Gesetzeswortlauts, sondern auch in der Gesetzesbegründung ausdrücklich verpflichtet (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, fünfter Absatz (“Die Sätze 5 bis 7 enthalten eine Begründungspflicht für die Rechtsverordnungen.”)). Hätte der Gesetzgeber den Verordnungsadressaten nicht nur beim “Wie”, sondern auch beim “Ob” des Verordnungserlasses in Anspruch nehmen wollen, hätte er das - wie bei § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB - entweder im Wortlaut der Norm oder zumindest in der Gesetzesbegründung zum Ausdruck gebracht. An beidem aber fehlt es. Anhaltspunkte dafür, dass Wortlaut und Begründung des § 556d Abs. 2 BGB im maßgeblichen Kontext nicht auf einer bewußten Entscheidung des Gesetzgebers, sondern auf einem bloßen Redaktionsversehen beruhen, fehlen. Randnummer 38 Es kommt hinzu, dass § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB den Erlass von Verordnungen i.S.d. § 556d Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB nach dem 31. Dezember 2020 ausschließt. Damit aber wären im Falle einer vorherigen Verpflichtung zum untergesetzlichen Tätigwerden auch diejenigen Landesregierungen ab dem 1. Januar 2021 vom Verordnungserlass befreit, die ihn zuvor trotz tatsächlicher Anspannung einzelner Wohnungsmärkte aus politischen Gründen unterlassen hätten. Diese Entpflichtungswirkung stünde in unauflösbarem teleologischen und systematischen Widerspruch zu § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB, wenn diesem der - tatsächlich nicht gegebene - Verpflichtungscharakter zum Erlass einer Verordnung bei Vorliegen der Tatbestandsvoraussetzungen des § 556d Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB beizumessen wäre. Randnummer 39 Eine verfassungskonforme Auslegung des § 556d Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB, die die Vorschrift nicht als verfassungswidrige Inkraftsetzungsermächtigung verstünde, sondern sie stattdessen in Einklang mit Art. 80 Abs. 1 Satz 2 und 3 Abs. 1 GG brächte, scheidet aus. Gesetze sind einer verfassungskonformen Auslegung nicht zugänglich, wenn der Wortlaut und der klar gegensätzliche Wille des Gesetzgebers entgegen stehen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 29. März 2017 - 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009, juris Tz. 152 m.w.N.). Genau so liegt der Fall hier. Damit ist auch einem Rückgriff auf die Auslegung der im Wortlaut des gesetzlichen Ermächtigungstatbestandes jeweils ähnlichen §§ 558 Abs. 3 Satz 3, 577a Abs. 2 Satz 2 BGB, § 1 Abs. 4 AFWoG a.F. und Art. 6 § 1 Satz 1 MietRVerbG a.F. in Gestalt einer für die Gesetzesauslegung beachtlichen “Programmentscheidung” der Boden entzogen. Denn der Gesetzgeber hat dort - anders als bei § 556d Abs. 2 BGB - seinen Willen zur Bindung des Ermächtigungsadressaten weder in einer ausführlichen Begründung noch einer gestuften Systematik des Gesetzes hinreichend eindeutig zum Ausdruck gebracht. 2. Randnummer 40 Die in § 556d Abs. 1 BGB angeordnete Begrenzung der Neu- und Wiedervermietungsmieten verstößt unabhängig davon, dass bereits die unzureichend gebundene Delegation der Gesetzgebungsmacht des Bundesgesetzgebers auf die Landesexekutive zur Verfassungswidrigkeit führt, in weiterer - zweifacher - Hinsicht und jeweils unabhängig voneinander zur Überzeugung der Kammer gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Denn sie stellt ohne hinreichende sachliche Rechtfertigung einerseits für die Bemessung der zulässigen Neu- und Wiedervermietungsmiete als Bezugsgröße auf die jeweilige - erheblichen regionalen und kommunalen Unterschieden unterworfene - ortsübliche Vergleichsmiete ab und nimmt andererseits gemäß § 556e Abs. 1 BGB diejenigen Vermieter von der Preisintervention des § 556d Abs. 1 BGB bis zur Höhe der Vormiete aus, die die Mietsache vor der Wiedervermietung unter Überschreitung der nunmehr durch § 556d Abs. 1 BGB angeordneten Mietobergrenze vermietet haben. a. Randnummer 41 Die in § 556d Abs. 1 BGB vorgenommene Bemessung der zulässigen Neu- und Wiedervermietungsmiete anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete verstößt selbst bei Anlegung eines am Willkürverbot orientierten großzügigen Prüfungsmaßstabs gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Der Gesetzgeber greift durch die in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Regelungen in die den Mietvertragsparteien im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit überantwortete Preisbildung ein. Ein solches Vorgehen ist zwar bis hin zur staatlichen Preisfestsetzung grundsätzlich zulässig (vgl. BVerfG, Beschl. v. 22. November 1994 - 1 BvR 351/91, BVerfGE 91, 294, juris Tz. 65), doch sind dabei die Grundrechte der Vertragsparteien einschließlich des durch Art. 3 Abs. 1 GG verbürgten Gleichheitssatzes zu beachten. Dem werden die §§ 556d ff. BGB nicht gerecht (vgl. Kammer, Beschl. v. 14. September 2017 - 67 S 149/17, WuM 2017, 600, juris Tz. 14 ff.; Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 25 ff.), auch wenn sie in der bisherigen Rechtsprechung (vgl. LG Berlin, Urt. v. 29. März 2017 - 65 S 424/16, WuM 2017, 266, juris Tz. 48, LG München I, Urt. v. 6. Dezember 2017 - 14 S 10058/17, juris Tz. 54; AG Frankfurt a.M., Urt. v. 20. September 2017 - 33 C 3490/16 (98), WuM 2017, 593, juris Tz. 26; AG Neukölln, Urt. v. 8. September 2016 - 11 C 414/15, NZM 2017, 31, juris Tz. 68) und Literatur (vgl. Börstinghaus, NJW 2015, 1553, 1556; Lange, a.a.O.,1558; Schuldt, a.a.O., 228 ff.) überwiegend als mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar erachtet werden. Randnummer 42 Staatliche Preisfestsetzung erfolgt in der Regel durch eine Orientierung am Marktpreis, den tatsächlichen Kosten oder durch eine unmittelbare taxmäßige Festsetzung in Gestalt gesetzlich festgelegter Fixwerte (vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 27 m.w.N.). Das vom Gesetzgeber in § 556d Abs. 1 BGB gewählte Modell zur Preisbildung beinhaltet indes weder eine autonome taxmäßige Festsetzung noch orientiert es sich an den Kosten für die Bereitstellung der Mietsache oder an der für Neu- und Wiedervermietungen ortsüblichen Marktmiete, die für die Bemessung der Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB maßgeblich ist (vgl. BGH, Urt. v. 18. Januar 2017 - VIII ZR 17/16, NJW 2017, 387, juris Tz. 10). Stattdessen stellt § 556d Abs. 1 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Diese wird gemäß § 558 Abs. 2 BGB im Wesentlichen gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde in den letzten vier Jahren für vergleichbaren Wohnraum vereinbart oder geändert worden sind. Damit unterwirft § 556d Abs. 1 BGB die Vermieter preisfreien Wohnraums in der von § 556d Abs. 2 BGB erfassten Gebietskulisse einer typisierenden Belastungsregelung, deren wirtschaftliche Folgen die Vermieter in Kommunen mit einer vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmiete erheblich härter treffen als die mit einer vergleichsweise hohen. Diese ungleichen Belastungsfolgen stehen in einem krassen Missverhältnis zu den mit der gesetzlichen Typisierung verbundenen Vorteilen und begründen deshalb zur Überzeugung der Kammer einen verfassungswidrigen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Randnummer 43 Der Gesetzgeber darf sich - wie stets bei der Ordnung von Massenerscheinungen - bei der Ausgestaltung seiner Normen zwar generalisierender, typisierender und pauschalisierender Regelungen bedienen. Er braucht nicht um die Gleichbehandlung aller denkbarer Einzelfälle besorgt zu sein. Er ist vielmehr berechtigt, von einem Gesamtbild auszugehen, das sich aus den ihm vorliegenden Erfahrungen ergibt. Eine gesetzliche Typisierung darf aber keinen atypischen Fall als Leitbild wählen, sondern muss sich realitätsgerecht am typischen Fall orientieren. Auf dieser Grundlage darf er generalisierende, typisierende und pauschalierende Regelungen verwenden, ohne allein schon wegen der damit unvermeidlich verbundenen Härten gegen den allgemeinen Gleichheitssatz zu verstoßen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 8. Oktober 1991 - 1 BvL 50/86, BVerfGE 84, 359, juris Tz. 40). Die Typisierung setzt dabei allerdings voraus, dass die durch sie eintretenden Härten und Ungerechtigkeiten nur eine verhältnismäßig kleine Zahl von Personen betreffen und der Verstoß gegen den Gleichheitssatz nicht sehr intensiv ist. Die wirtschaftlich ungleiche Wirkung einer Belastungsregelung darf ein gewisses Maß nicht übersteigen. Vielmehr müssen die Vorteile der Typisierung im rechten Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der Belastung stehen (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. Oktober 2010 - 1 BvL 12/07, BVerfGE 127, 224, juris Tz. 52). Da die Sachverhalte in der Lebenswirklichkeit sich nie völlig gleichen, müssen gewisse Verschiedenheiten stets vernachlässigt werden. Jede pauschale Belastungsregelung bringt gewisse Ungleichheiten mit sich; denn sie lässt die individuelle Besonderheit des einzelnen Vorganges außer Acht und begnügt sich mit der ”Typengerechtigkeit” auf Grund eines typischen Tatbestandes. Darin allein liegt noch kein Verstoß gegen den Gleichheitssatz (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. Oktober 1976 - 1 BvR 2328/73, BVerfGE 43, 1, juris Tz. 33). Wirkt sich jedoch ein Gesetz, das durch eine besonders weite Fassung des typisierten Sachverhalts äußerlich eine ungleiche Behandlung vermeidet, praktisch dahin aus, dass ganze Gruppen von Betroffenen wesentlich stärker belastet sind als andere, und stehen diese ungleichen wirtschaftlichen Folgen in einem Missverhältnis zu den mit der Typisierung verbundenen Vorteilen, genügt das Gesetz dem Maßstab des Art. 3 Abs. 1 GG insbesondere dann nicht, wenn eine andere, der Verfassung besser entsprechende Typisierung genauso möglich ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26. April 1978 - 1 BvL 29/76, BVerfGE 48, 227, juris Tz. 41). So liegt der Fall hier: Randnummer 44 § 556d Abs. 1 BGB begrenzt in der von § 556d Abs. 2 BGB erfassten Gebietskulisse die zulässige Neu- und Wiedervermietungsmiete auf 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei vermeidet die Vorschrift durch die besonders weite Fassung ihrer Typisierung zwar äußerlich eine ungleiche Behandlung sämtlicher Vermieter im gesetzlichen Geltungsbereich, da sich die zulässige Miete gleichmäßig an der ”ortsüblichen Vergleichsmiete” orientiert. Tatsächlich jedoch belastet die Regelung Vermieter in Kommunen mit einer vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmiete wesentlich stärker als solche in Kommunen mit einer hohen, selbst wenn die unterschiedliche Belastungswirkung wegen der kommunal ebenfalls nicht einheitlichen Höhe der Gestehungskosten und der erzielbaren Marktmiete eine - geringfügige - Milderung erfahren kann. Das hat wegen des bundesweit preislich seit langem stark gespreizten Wohnungsmietmarkes zur Folge, dass die gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässige Grenze für Neu- und Wiedervermietungen regional und kommunal ganz erhebliche Unterscheide aufweist: Während die Mietobergrenze unter Zugrundelegung des im Gesetzgebungsverfahren herangezogenen - und die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete im Jahre 2013 betreffenden - Datenmaterials bei Vermietungen in Berlin pro Quadratmeter bei durchschnittlich 6,49 EUR (5,90 EUR + 10 %) lag, belief sie sich in Frankfurt a.M. auf 8,60 EUR (7,82 EUR + 10 %), in Stuttgart auf 9,02 EUR (8,20 EUR + 10%) und in München auf 11,28 EUR (10,25 EUR + 10%) (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 12). Davon ausgehend war es Vermietern in München gemäß § 556d Abs. 1 BGB gestattet, im Vergleich zu Vermietern in Berlin pro Quadratmeter vermieteten Wohnraums wirksam einen um durchschnittlich 4,79 EUR und damit um 73,8 % höheren Mietzins zu vereinbaren. Unter Zugrundelegung der identischen - und aktualisierten - Datenquelle für das Jahr 2016 beläuft sich die gemäß § 556d Abs. 1 BGB maßgebliche Obergrenze für Berlin (West) durchschnittlich auf 7,14 EUR (6,46 EUR + 10 %), für Frankfurt a.M. auf 8,73 EUR (7,94 EUR + 10 %), für Stuttgart auf 10,74 EUR (9,76 EUR + 10%) und für München auf 12,28 EUR (11,16 EUR + 10%) ((vgl. F+B Mietspiegelindex 2016, http:/www.f.-und-b.de/beitrag/fb-mietspiegelindex-2016-veröffentlicht.html, abgerufen am 12. September 2017). Danach unterscheidet sich die gemäß § 556d Abs. 1 BGB durchschnittlich zulässige Neu- oder Wiedervermietungsmiete für Wohnraum im Vergleich des hauptstädtischen Vermietungsmarktes (Berlin (West)) zum höchstpreisigen großstädtischen Vermietungsmarkt (München) um 5,14 EUR/qm, mithin um 72 %. Randnummer 45 Die durch die gewählte Bezugsgröße hervorgerufene - und wesentliche - ungleiche bundesweite Belastung der Vermieter in der von § 556d Abs. 2 BGB erfassten Gebietskulisse lässt sich durch den verfolgten Gesetzeszweck, die mit der Typisierung verbundenen Vorteile und sonstige Sachgründe nicht rechtfertigen. Sie stellt sich vielmehr als gleichheitswidrig dar, da mit Blick auf die vom Gesetzgeber verfolgte Zielsetzung ein einleuchtender Grund für die Hinnahme der evident ungleichen Belastungswirkung fehlt und sie nicht mehr mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise vereinbar ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 29. März 2017 - 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009, juris Tz. 101). Der Gesetzgeber verfolgt mit den §§ 556d ff. BGB weder die Beseitigung von Wohnungsengpässen noch den abstrakten Selbstzweck, den Mietanstieg in der durch § 556d Abs. 2 BGB festgelegten Gebietskulisse zu dämpfen. Er beabsichtigt vielmehr, einkommensschwächeren Haushalten und Durchschnittsverdienern in angespannten Wohnungsmärkten auch weiterhin die bezahlbare Anmietung von Wohnraum zu ermöglichen und gleichzeitig deren Verdrängung aus ihren bisherigen Mietverhältnissen entgegen zu wirken (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 1, 11, 19; BGH, Urt. v. 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476, juris Tz. 56). Dabei ist er in Kenntnis der erheblich voneinander abweichenden ortsüblichen Vergleichs- und Marktmieten in den genannten Kommunen zu der Überzeugung gelangt, dass die Regelung der §§ 556d ff. BGB, mit der “in erster Linie sozialpolitische Zwecke” verfolgt werden (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 15), auch in Kommunen mit einer hohen Vergleichs- und Marktmiete geeignet ist, sozial ausgewogene Strukturen zu erhalten, die Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Mieter aus begehrten Wohnlagen zu begrenzen und dort Wohnraum für breitere Bevölkerungsschichten bezahlbar zu halten (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 19). Wenn der Gesetzgeber allerdings davon ausgeht, die verfolgten sozialpolitischen Gesetzesziele zu Gunsten von einkommensschwächeren Haushalten und Durchschnittverdienern in hochpreisigen Kommunen - wie in München - auch bei einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von 11,28 EUR (2013) bzw. 12,28 EUR (2016) zu verwirklichen, ist es nicht folgerichtig, Vermietern die Neu- und Wiedervermietung in für Mieter günstigeren Kommunen - wie Berlin - bereits bei einer ganz erheblich darunter liegenden Quadratmetermiete von über 6,49 EUR (2013) bzw. 7,14 EUR (2016) zu versagen. Randnummer 46 Der Ausgangstatbestand einer Belastungsregelung - wie der §§ 556d ff. BGB - hat zur Wahrung des auf Art. 3 Abs. 1 GG beruhenden Gleichheitsgrundsatzes im Wesentlichen folgerichtig im Sinne von belastungsgleich zu erfolgen. Die Bemessungsgrundlage muss deshalb den erfassten wirtschaftlichen Vorgang sachgerecht aufnehmen und realitätsgerecht abbilden. Ausnahmen von einer belastungsgleichen Ausgestaltung bedürfen eines besonderen sachlichen Grundes, der die Ungleichbehandlung nach Art und Ausmaß zu rechtfertigen vermag (st. Rspr. des BVerfG, vgl. zuletzt BVerfG, Beschl. v. 29. März 2017 - 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009, juris Tz. 104 m.w.N.). Daran indes fehlt es bei den §§ 556d ff. BGB (so auch Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 28 (mit abweichender Begründung)). Das signifikant ungleiche bundesweite Ausmaß der auf die in der Gebietskulisse des § 556d Abs. 2 BGB tätigen Vermieter entfalteten Belastungswirkung entbehrt nicht nur eines besonderen sachlichen, sondern gleichzeitig auch eines sachlich einleuchten Grundes. Tragfähige Sachgründe für die Ungleichbehandlung lassen sich den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen, da der Gesetzgeber, der zur zeitnahen und realitätsgerechten Erfassung der maßgeblichen sozialen Wirklichkeit angehalten war (vgl. BVerfG, Urt. v. 9. Februar 2010 - 1 BvL 1/09, BVerfGE 125, 175, juris Tz. 138), im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietinteressenten und Bestandsmietern in der zu erfassenden Gebietskulisse nicht erhoben hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 23. Juni 2004 - 1 BvL 3/98, BVerfGE 111, 115, juris Tz. 66, 69). Randnummer 47 Eine sachliche Rechtfertigung der Ungleichbehandlung ist aber auch sonst nicht ersichtlich. Sie wäre allenfalls dann in Betracht zu ziehen, wenn die vom Gesetzgeber adressierten “einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener” in höherpreisigen Mietmärkten - wie München - über ein signifikant höheres “niedriges” oder “durchschnittliches” Einkommen verfügten als solche in günstigeren Mietmärkten - wie Berlin - oder wenn zumindest ein Zusammenhang zwischen der kommunal ganz erheblichen Unterschieden unterworfenen Höhe der aus dem Zeitraum der letzten vier Jahre ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete und der jeweiligen Einkommenssituation einkommensschwächerer oder durchschnittlich verdienender Haushalte zum Zeitpunkt der Neu- oder Wiedervermietung bestünde. Dafür allerdings fehlt jeglicher belastbare Anhalt, zumindest ein solcher, der in der Gebietskulisse des § 556d Abs. 2 BGB - auch unter der gebotenen Berücksichtigung unterschiedlicher Gestehungskosten und Markmieten - eine bundesweite Spreizung der zulässigen Neu- und Wiedervermietungsmiete um nahezu 75 % als Folge der vom Gesetzgeber mit den §§ 556d ff. BGB gesamtstaatlich verfolgten sozialpolitischen Ziele rechtfertigen würde. Der darauf beruhenden Verfassungswidrigkeit stehen mit der vom Gesetzgeber gewählten Typisierung verbundene Vorteile bereits deshalb nicht entgegen, da zur Verwirklichung des verfolgten Gesetzeszwecks mehrere unterschiedliche - auch taxmäßige, dem Modell des § 1 MiLOG entsprechende - Alternativmodelle zur kosten-, markt- oder einkommensbezogenen Preisintervention zur Verfügung standen, mit denen eine Art. 3 Abs. 1 GG und der Verfassung insgesamt besser entsprechende Typisierung genauso möglich gewesen wäre (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26. April 1978 - 1 BvL 29/76, BVerfGE 48, 227, juris Tz. 41; Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 27). Randnummer 48 Nichts anderes folgt daraus, dass der Gesetzgeber auch in den §§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG a.F. und 558 BGB tatbestandlich an die heterogene ortsübliche Vergleichsmiete anknüpft und diese Vorschriften mit Art. 3 Abs. 1 GG vereinbar sind (vgl. BVerfG, Beschl. v. 4. Dezember 1985 - 1 BvL 23/84, BVerfGE 71, 230, juris Tz. 57; BGH, Urt. v. 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476, juris Tz. 51). Zwar belasten auch die genannten Regelungen zur Erhöhung der Bestandsmiete die Vermieter bundesweit - abhängig von der unterschiedlichen Höhe der jeweiligen ortsüblichen Vergleichsmiete - wirtschaftlich nicht einheitlich intensiv, doch erwächst daraus noch kein Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Denn dafür wäre eine wesentlich stärkere Belastung einzelner Gruppen von Vermietern erforderlich. An einer solchen indes fehlt es bei isolierter Betrachtung der für die Erhöhung der Bestandsmieten maßgeblichen gesetzlichen Regelungen allein deshalb, weil Vermieter, die in Gemeinden mit vergleichsweise niedriger ortsüblicher Vergleichsmiete tätig sind, nicht daran gehindert sind, die unterschiedliche Belastungswirkung der bundesweit heterogenen ortsüblichen Vergleichsmiete auf die Möglichkeit zur späteren Vergleichsmietenerhöhung im Moment der (Neu-)Begründung des Mietverhältnisses zumindest teilweise dadurch zu kompensieren, dass sie eine Ausgangsmiete vereinbaren, die der örtlichen Marktmiete entspricht oder diese sogar noch übersteigt. Diese Möglichkeit wird ihnen erstmals durch § 556d Abs. 1 BGB und dessen nochmalige tatbestandliche Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei gleichzeitiger Entkoppelung von der Marktmiete genommen, indem in das ausgewogene Vergleichsmietensystem eingegriffen und der folgerichtige Regelungskreis der Bindung von Bestandsmieten an die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch gebrochen wird, dass der Marktpreis über die Neuvermietungen dann nicht mehr systemgerecht in die gemäß § 558 BGB am Markt orientierte Vergleichsmiete einfließen kann (vgl. BVerfG, Beschluss vom 23. April 1974 - 1 BvR 6/74, BVerfGE 37, 132, juris Tz. 25; Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 21; Leuschner, NJW 2014, 1929, 1931). Die dadurch erzeugte Gesamtbelastung führt gegenüber Vermietern, die in Märkten mit einer vergleichsweise hohen ortsüblichen Vergleichsmiete tätig sind, im Ergebnis zu einer weiteren Vertiefung der ohnehin ungleichen Belastungswirkung nicht nur bei der Vereinbarung der Ausgangsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB), sondern auch bei der Erhöhung der Bestandsmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1, Abs. 2 BGB) und bei der Bemessung der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese durch § 556d Abs. 1 und 2 BGB noch einmal kumulierte ungleiche Belastungswirkung für Vermieter, die in Märkten mit einer vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmiete agieren, vermag die ohnehin gegebene Verfassungswidrigkeit des § 556d BGB nicht zu beseitigen; sie wäre allenfalls im Falle der verfassungsmäßigen Unbedenklichkeit von § 556d BGB geeignet, Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der gesetzlichen Regelungen über die Erhöhung der Bestandsmiete im Hinblick auf die auch dort erfolgte Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen. Randnummer 49 Eine davon abweichende Beurteilung rechtfertigt schließlich nicht die Existenz des § 5 Abs. 2 WiStrG, der für die Bemessung einer ordnungswidrigen Mietpreisüberhöhung ebenfalls an die - unterschiedlich hohe - ortsübliche Vergleichsmiete anknüpft. Tragfähige Ableitungen für die Beurteilung der Verfassungsgemäßheit des § 556d Abs. 1 und 2 BGB wären nur statthaft, wenn § 5 WiStrG selbst unzweifelhaft verfassungsgemäß wäre. Daran aber fehlt es, da die Verfassungsmäßigkeit der Vorschrift durch das BVerfG weiterhin ungeklärt ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 19. Juli 1995 - 2 BvL 3/95, NJW-RR 1995, 1291, juris Tz. 3 ff.). Andererseits verstößt § 5 WiStrG im Hinblick auf die mit der Anknüpfung an die ortsübliche Vergleichsmiete verbundene unterschiedliche wirtschaftliche Belastungswirkung der Vermieter ohnehin nicht zur Überzeugung der Kammer gegen Art. 3 Abs. 1 GG. Erforderlich wäre insoweit eine wesentlich stärkere wirtschaftliche Belastung derjenigen Vermieter, die in Märkten mit einer vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten. Diese Voraussetzungen sind jedoch nicht gegeben, da die Anwendung des § 5 Abs. 2 WiStG anders als § 556d BGB nicht nur eine Mangellage im konkreten Teilmarkt voraussetzt (vgl. BGH, Urt. v. 25. Januar 2006 - VIII ZR 56/04, NJW-RR 2006, 591, juris Tz. 10), sondern zudem verlangt, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (vgl. BGH, Urt. v. 13. April 2005 - VIII ZR 44/04, NJW 2005, 2156, juris Tz. 11). Damit ist der tatsächliche Anwendungsbereich des § 5 Abs. 2 WiStG im Vergleich zu § 556d BGB so stark eingeschränkt, dass § 5 WiStG im seltenen Falle seiner Anwendbarkeit zwar regional und kommunal unterschiedliche wirtschaftliche Belastungswirkungen auf Vermieterseite erzeugen kann, diese wegen der nur eingeschränkten Anwendbarkeit der Norm angesichts der mit der vom Gesetzgeber gewählten Typisierung verbundenen Vorteile aber nur unwesentlich ins Gewicht fallen. Randnummer 50 Mit der ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Vermieter ist spiegelbildlich auch eine gleichheitswidrige Ungleichbehandlung von Mietern in höherpreisigen Mietmärkten verbunden. Denn die vom Gesetzgeber sozialpolitisch begründeten §§ 556d ff. BGB halten den Zugang zu bereits jetzt besonders hochpreisigen Wohnungsmärkten wie München unter Zugrundelegung der Durchschnittsdaten für 2016 wegen der dort erheblich höheren ortsüblichen Vergleichsmiete selbst noch bei einer Miete von 12,28 EUR/qm für (sozial schwache) Mieter verschlossen, während sie ihn Mietern in weniger hochpreisigen Märkten wie Berlin bereits ab einer Quadratmietermiete von 7,15 € öffnen. Auch dafür fehlen rechtfertigende Gründe. Ein darauf beruhender Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG hat hier aber dahinzustehen, da die klagenden Mieter Wohnraum in einer Kommune mit einer vergleichsweise niedrigen ortsüblichen Vergleichsmiete angemietet haben und deshalb insoweit nicht unmittelbar selbst negativ betroffen sind. b. Randnummer 51 Unabhängig davon verstößt § 556d BGB zur Überzeugung der Kammer auch deshalb in verfassungswidriger Weise gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil § 556e Abs. 1 BGB ohne sachliche Rechtfertigung diejenigen Vermieter von der Preisintervention des § 556d Abs. 1 BGB bis zur Höhe der Vormiete ausnimmt, die die Mietsache vor der Wiedervermietung unter Überschreitung der nunmehr durch § 556d Abs. 1 BGB angeordneten Mietobergrenze vermietet haben. Der allgemeine Gleichheitssatz gilt nicht nur für ungleiche Belastungen, sondern auch für ungleiche Begünstigungen. Verboten ist deshalb auch ein gleichheitswidriger Begünstigungsausschluss, bei dem eine Begünstigung einem Personenkreis gewährt, einem anderen hingegen ohne sachliche Rechtfertigung vorenthalten wird (vgl. BVerfG, Urt. v. 30. Juli 2008 - 1 BvR 3262/07, 1 BvR 402/08, 1 BvR 906/08, BVerfGE 121, 317, juris Tz. 151). Daran gemessen ist der generelle Ausschluss aller - nicht von den weiteren Ausnahmetatbeständen der §§ 556e Abs. 2, 556f BGB erfasster - Vermieter, deren Vormiete die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB nicht überschreitet, von der durch § 555e Abs. 1 BGB gewährten Begünstigung nicht gerechtfertigt. Randnummer 52 Die hier zu beurteilende Differenzierung zwischen Vermietern im Allgemeinen und solchen, die im Vormietverhältnis eine die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % überschreitende Miete vereinbart haben, behandelt Sachverhalte unterschiedlich. Gleichwohl ist bei der Prüfung der Verfassungsmäßigkeit von einer strengen Bindung des Gesetzgebers auszugehen, weil die Ungleichbehandlung der Sachverhalte hier eine Ungleichbehandlung von Personengruppen bewirkt, die eine negative Auswirkung auf deren grundrechtlich geschützte Freiheiten hat (vgl. BVerfG, a.a.O., juris Tz. 153). Die differenzierenden Regelungen der §§ 556d Abs. 1, 556e Abs. 1 BGB führen dazu, dass nicht privilegierte Vermieter anders als solche i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB daran gehindert sind, die Mietsache in einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB überschreitenden Höhe zu vermieten. Für diese Ungleichbehandlung fehlt es an hinreichenden Sachgründen (vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 27; a.A. LG Berlin, a.a.O., juris Tz. 48; LG München I; AG Frankfurt a.M.; AG Neukölln; Börstinghaus; Lange; Schuldt (jeweils a.a.O.)). Randnummer 53 Der Gesetzgeber verfolgt mit den §§ 556d ff. BGB “in erster Linie sozialpolitische Zwecke” (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 15). Die zu diesem Gesetzeszweck in Widerspruch stehende Begünstigung der durch § 555e Abs. 1 BGB in Höhe der “Vormiete” privilegierten Vermieter hat er dabei mit Erwägungen des “Bestandsschutzes” begründet (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 16, 19, 29, 30). Sofern die Vormiete die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete übersteige, solle der Vermieter nicht “gezwungen” sein, die Miete im nachfolgenden Mietverhältnis zu senken; Gesetzeszweck sei nämlich nicht die ”Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte”, sondern die “Unterbindung unangemessener Preissprünge” bei der Wiedervermietung (vgl. BT-Drucks 18/3121, S. 29, 30). Diese Gründe sind nicht von solcher Art und solchem Gewicht, dass sie die ungleichen Rechtsfolgen für Vermieter mit einer die Grenzen des § 556d Abs. 1 BGB übersteigenden Vormiete und den übrigen in der Gebietskulisse des § 556d Abs. 2 BGB tätigen Vermietern rechtfertigen könnten. Zwar steht dem Gesetzgeber bei der Erstreckung des gesetzlichen Geltungsbereichs und der Begründung von Ausnahmetatbeständen ein Spielraum zu; dieser findet jedoch sein Ende, wenn es an einem hinreichenden Zusammenhang zwischen den gesetzlichen Regelungszielen und der Differenzierung fehlt (vgl. BVerfG, Beschl. v. 24. Januar 2012 - 1 BvL 21/11, BVerfGE 130, 131, juris Tz. 49). So liegt der Fall hier, in dem bereits die Begründung des durch § 556e Abs. 1 BGB geschaffenen Begünstigungstatbestandes den Gesetzeszweck des MietNovG aus dem Blick verloren hat. Denn dieser lag gerade nicht in der Unterbindung von “Preissprüngen”, sondern in der Marktöffnung für einkommensschwächere Bevölkerungsschichten und in der Verhinderung zunehmender Gentrifizierung. Für die Verwirklichung dieser Gesetzesziele sind gegenüber der Vormiete gesteigerte Wiedervermietungsmieten solange unschädlich, wie die absolute Höhe der neu verlangten Miete der Anmietung des Wohnraums durch einkommenschwächere Mieter nicht entgegen steht oder die Verdrängung von Bestandsmietern begünstigt. Schädlich hingegen sind stabile Wiedervermietungsmieten i.S.d. § 556e Abs. 1 BGB, die zwar zu keinem “Preissprung” gegenüber der Vormiete führen, jedoch wegen ihrer beträchtlichen absoluten Höhe einkommenschwächere Mieter von einer Anmietung ausschließen oder über ihren Einfluss auf die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zumindest mittelbar die Verdrängung von Bestandsmietern fördern. Gemessen an den verfolgten Gesetzeszielen entbehrt es deshalb der sachlichen Rechtfertigung, die Vermieter danach zu differenzieren, ob eine Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nach § 556d Abs. 1 BGB zu einer “Absenkung bereits vereinbarter Mietentgelte” führt oder nicht. Randnummer 54 Es kommt hinzu, dass die Ungleichbehandlung auch mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar ist (vgl. BVerfG, Beschl. v. 29. März 2017 - 2 BvL 6/11, ZIP 2017, 1009, juris Tz. 101). Denn sie hat zur Folge, dass diejenigen Vermieter, die bislang zu einer maßvollen Miete vermietet und damit dem Gesetzeszweck des MietNovG entsprochen haben, auch einkommensschwächeren Mietern die Anmietung von Wohnraum zu ermöglichen, gegenüber denjenigen Vermietern benachteiligt werden, die Mietverträge in der Vergangenheit unter - maximaler - Ausschöpfung der am Markt erzielbaren Miete abgeschlossen und damit in einem ungleich höheren Maße zu einer Anspannung des betroffenen Wohnungsmarktes beigetragen haben (vgl. Blankenagel/Schröder/Spoerr, NZM 2015, 1, 27). Das gilt erst recht im Verhältnis zu solchen Vermietern, die in einer Gemeinde mit einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete tätig sind, da ihnen nicht nur die ohnehin gleichheitswidrige bundesweite Spreizung der durch § 556d Abs. 1 BGB bestimmten unterschiedlichen Mietobergrenzen zu Gute kommt, sondern über § 555e Abs. 1 BGB auch noch ein vorvermietungsbedingter Zusatzvorteil gewährt wird. Randnummer 55 Schließlich sind auch die vom Gesetzgeber ins Feld geführten Erwägungen des “Bestandsschutzes” nicht geeignet, die durch § 556e Abs. 1 BGB bewirkte Ungleichbehandlung zu rechtfertigen. Bestandschutzregelungen sind gerechtfertigt, wenn ein von einer gesetzlichen Verschärfung berührter Personenkreis im Vertrauen auf einen - durch ein Rechtsverhältnis - geschaffenen Bestand betroffen ist (vgl. BVerfG, Urt. v. 10. Juni 2009 - 1 BvR 706/08, BVerfGE 123, 186, juris Tz. 151). An einem solchen Bestand fehlt es bei der in einem Vormietverhältnis erzielten “Vormiete”, da ein Vermieter auf den geschaffenen vertraglichen Bestand nach Beendigung des Vertrages nicht mehr berechtigt auch für die Zukunft vertrauen kann (vgl. Lange, a.a.O.). Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn bei der Vermietung von Wohnraum stets vom unveränderten Fortbestand der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auszugehen wäre. Ein solches Vertrauen ist aber noch nicht einmal bei einem Bestandsmietverhältnis begründbar und damit erst recht nicht bei einer lediglich in Aussicht genommenen Vermietung (vgl. BGH, Urt. v. 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, NJW 2016, 476, juris Tz. 57 m.w.N.). Zudem fehlen belastbare tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass das Refinanzierungskalkül der Vermieter nicht nur für die Dauer des Bestandsmietverhältnisses, sondern auch für die Zeit danach wesentlich auf der Höhe der zuvor vereinbarten Bestandsmiete beruht (a.A. Schuldt, a.a.O., 230), da Vermieter ohnehin nicht davon ausgehen, dass die rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die bei Begründung des Mietverhältnisses zur Bildung der vereinbarten Bestandsmiete geführt haben, nach Beendigung des Mietverhältnisses unverändert fortbestehen. Die Einführung der §§ 556d ff. BGB war allenfalls geeignet, das Vertrauen in den Bestand der vorherigen Gesetzeslage zu betreffen, auch weiterhin wirksam eine freie und lediglich durch die §§ 134, 138 BGB, 5 WiStG, 291 StGB beschränkte Vereinbarung über die Miethöhe treffen zu können. Dieses Vertrauens indes war nicht allein bei den durch § 556e Abs. 1 BGB privilegierten, sondern bei sämtlichen in der Gebietskulisse des § 556d Abs. 2 BGB tätigen Vermietern berechtigt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001329177 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

§ 558§ 559§ 560§ 561

BGH VIII ZR 77/2328.11.2023 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2024:221024BVIIIZR249.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 249/23 vom 22. Oktober 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Oktober 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterinnen Dr. Liebert und Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer 93,67 m² großen Vierzimmerwohnung in München, die den Grundsätzen der einkommens- orientierten Förderung unterliegt (sogenannte EOF-Wohnung), mit einem Tiefgaragen-Stellplatz. Der Mietvertrag vom 15. Mai 2008, mit welchem den Beklagten sowohl die Wohnung als auch der Stellplatz vermietet worden ist, enthält unter anderem fol- gende Regelung: "§ 3 Miete 3.1. Die Grundmiete beträgt monatlich 843,03 €. […] 3.3. Die vom Mieter geschuldete Miete setzt sich demnach zusammen wie folgt: Grundmiete für die Wohnung: 843,03 € 1 2 - 3 - Grundmiete für die Garage/Stellplatz: 50,00 € Vorauszahlung auf Heiz- u. Warmwasserkos- ten derzeit: 93,60 € Vorauszahlung für die übrigen Betriebskosten derzeit: 131,10 € Monatliche Gesamtmiete derzeit: 1.117,73 € 3.4. Die Erhöhung der Grundmiete richtet sich nach den gesetzlichen Vor- schriften der §§ 558-561 BGB. Sie ist auch während einer etwa vereinbar- ten festen Vertragsdauer oder der Zeit eines etwa vereinbarten wechsel- seitigen Kündigungsausschlusses zulässig." Mit Schreiben vom 1. Oktober 2021 verlangte die Klägerin von den Be- klagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete ("Nettogrundmiete") für die angemietete Wohnung von zuletzt 1.062,43 € um 117,36 € auf 1.180,29 € (dies entspricht einer Miete von 12,60 €/m²) und für den angemieteten Stellplatz von 50 € um 7,50 € auf 57,50 €, jeweils mit Wirkung ab dem 1. Januar 2022. Zur Begründung nahm die Klägerin hinsichtlich der Woh- nung auf den Mietspiegel 2021 der Stadt München Bezug und ermittelte anhand der Wohnfläche, des Baujahrs und bestimmter positiver Wohnwertmerkmale eine ortsübliche Vergleichsmiete von 14,58 €/m². Hinsichtlich des Stellplatzes verwies sie auf die Mieten für vier Vergleichsstellplätze in Höhe von 60 € bis 86 €. Das Schreiben ging den Beklagten im Oktober 2021 zu. Sie stimmten der Mieterhö- hung nicht zu. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Beklagten auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung nebst Stellplatz von bisher monatlich insgesamt 1.112,43 € (1.062,43 € + 50 €) auf monatlich insgesamt 1.237,79 € (1.180,29 € + 57,50 €) in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung von bisher monat- lich 1.062,43 € auf monatlich 1.180,29 € zuzustimmen. 3 4 5 - 4 - Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Ur- teil teilweise abgeändert und die Beklagten auch zur Zustimmung zu einer Erhö- hung der Nettokaltmiete für den zu der Wohnung gehörenden Stellplatz von bis- her monatlich 50 € auf 57,50 € verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Be- klagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Klage hinsichtlich des An- spruchs auf Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung des gesamten Mietzinses, welcher neben der Miete für die Wohnung auch den Tiefgaragenmietanteil um- fasse, zulässig und begründet. Soweit das Amtsgericht ausgeführt habe, die Klägerin könne eine Zustim- mung zur Erhöhung der Stellplatzmiete von 50 € auf 57,50 € nicht bereits auf- grund des zwischen den Parteien geltenden Mietvertrags verlangen, sei dies al- lerdings nicht zu beanstanden. Zutreffend habe das Erstgericht insoweit darge- legt, dass es jedenfalls an einer vertraglichen Grundlage für die Erhöhung der im einheitlichen Mietvertrag gesondert ausgewiesenen Stellplatzmiete fehle. Eine hierzu erforderliche, hinreichend klare Vereinbarung der Parteien ergebe sich aus dem Mietvertrag nicht. Soweit das Amtsgericht weiter der Auffassung sei, auch aus den Vorschrif- ten der §§ 558 ff. BGB ergebe sich keine Möglichkeit zur Erhöhung der Miete für Stellplätze oder Garagen, da diese Regelungen nur auf die Erhöhung von Wohn- raummieten anwendbar seien, sei dem jedoch nicht zu folgen. Das Berufungsge- richt schließe sich einer in der Literatur vertretenen Ansicht an, wonach auch eine 6 7 8 9 10 11 - 5 - Mieterhöhung für den im einheitlichen Mischmietverhältnis gesondert ausgewie- senen Anteil der Miete für einen Tiefgaragen-Stellplatz grundsätzlich zulässig sei. Der von dem Amtsgericht vertretenen Gegenansicht sei zwar zuzugeben, dass der Bundesgerichtshof sich mit seinem - erstinstanzlich in den Blick genom- menen - Urteil vom 12. Oktober 2011 (VIII ZR 251/10) zuvörderst mit der Frage beschäftigt habe, unter welchen Gesichtspunkten eine Teilkündigung möglich sei, wenn Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnis- ses seien. Das vorstehend zitierte Urteil enthalte jedoch eine Grundsatzentschei- dung dergestalt, dass bei Annahme eines einheitlichen Mietverhältnisses alle ein solches Mietverhältnis betreffenden Fragen nach Wohnraummietrecht zu regeln seien. Eine andere Lesart sei weder hinreichend nachvollziehbar noch praktika- bel. Dass der Bundesgerichtshof im Fall von Mietverträgen mit Mischnutzung die Absorptionsmethode (Anwendung nur des Rechts des dominierenden Vertrags- typs) heranziehe, habe er auch im Urteil vom 9. Juli 2014 (VIII ZR 376/13) bestä- tigt. Dies überzeuge deshalb, weil auf diese Weise schwierige Abgrenzungs- probleme vermieden würden. Im vorliegenden Fall sei die klägerseits begehrte Stellplatzmieterhöhung selbst dann nicht zu beanstanden, wenn man von der Unzulässigkeit einer "Teil- mieterhöhung" des auf den Stellplatz oder die Wohnung entfallenden Anteils der Miete, wie dies in der Rechtsprechung und der Literatur teilweise vertreten werde, ausgehen sollte. Denn es sei hier von der Klägerin gleichzeitig die Erhöhung der Wohnungsmiete geltend gemacht worden. Das Mieterhöhungsverlangen erweise sich auch als formell wirksam. Die Klägerin habe vier Vergleichsmieten für Stellplätze benannt und damit das Erhö- hungsbegehren in Anlehnung an § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB begründet. Die Ver- gleichbarkeit der im Mieterhöhungsverlangen angeführten Objekte mit dem streit- 12 13 14 - 6 - gegenständlichen Stellplatz sei weder von den Parteien in Zweifel gezogen wor- den noch ergäben sich diesbezügliche Anhaltspunkte aus dem Akteninhalt. Da der Mietspiegel der Landeshauptstadt München nur auf Wohnraum Anwendung finde und nur insoweit Angaben enthalte, könne § 558 Abs. 3 BGB nicht einschlä- gig sein. Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch sei überdies auch der Höhe nach berechtigt. Sie habe jedenfalls einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung für den streitgegenständlichen Stellplatz von 50 € um 7,50 € auf 57,50 €. Die Kammer habe keinen Zweifel daran, dass der Betrag von 57,50 € sich vorliegend als ortsüblich darstelle. Von der Einholung eines diesbezüglichen Sachverständigengutachtens vermöge die - insbesondere auf Mieterhöhungen spezialisierte - Kammer zumindest im vorliegenden Fall abzusehen, zumal der geltend gemachte Betrag sich in einem Bereich bewege, der sich jedenfalls für die Landeshauptstadt München noch als evident ortsüblich darstelle. Die Erhö- hung sei zudem unter Beachtung der Kappungsgrenze erfolgt. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Die von dem Berufungsgericht für die Zulassung der Revision zum Zwecke der Rechtsfortbildung gegebene Be- gründung, es fehle an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe, "ob und nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung des Garagenteils im Mischmietverhältnis möglich" sei, rechtfertigt die Zulassung der Revision nicht. Der Rechtssache kommt insofern auch eine grundsätzliche Bedeutung nicht zu. 15 16 - 7 - a) Die Frage, ob in einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung mit Stellplatz/Garage auch die Zustimmung zur Erhöhung der - vorliegend im Mietvertrag gesondert ausgewiesenen - Stellplatzmiete gemäß §§ 558 ff. BGB verlangt werden könne, lässt sich - wie die Ausführungen des Berufungsgerichts zeigen und was seitens des Amtsgerichts zu Unrecht infrage gestellt worden ist - bereits anhand der ergangenen Senatsrechtsprechung - bejahend - beantwor- ten. Hiernach ist für die Einordnung eines Mietverhältnisses als Wohnraummiet- verhältnis im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB, auf das die Vorschriften der Wohn- raummiete - und damit auch die §§ 558 ff. BGB - Anwendung finden, oder als ein sonstiges Mietverhältnis der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertrags- zweck entscheidend, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellun- gen der Parteien, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329 Rn. 23 f.; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 30, 39; siehe hierzu auch nachfolgend unter 2 b bb (2)). Einen weitergehenden Klärungsbedarf wirft der Streitfall insoweit nicht auf. b) Die Frage, nach welchen Maßgaben eine Mieterhöhung auch hinsicht- lich des Stellplatzanteils im Einzelnen zu ermitteln ist, bedarf im Streitfall - wie sich bereits den Ausführungen des Berufungsgerichts entnehmen lässt - keiner Klärung, da sie nicht entscheidungserheblich ist. Denn alle in Betracht kommen- den Ansätze führen hier zu dem Ergebnis, dass das Erhöhungsverlangen der Klägerin berechtigt ist (siehe unten unter 2 c bb). Sonstige Zulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat jedenfalls im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der 17 18 19 20 - 8 - Klägerin gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Zustimmung zu der von ihr ver- langten (weiteren) Erhöhung der Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung mit Stellplatz um 7,50 € bejaht. a) Die Revision rügt ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe das rechtliche Gehör der Beklagten dadurch verletzt, dass es deren Vortrag, die Klägerin sei nicht aktivlegitimiert, übergangen habe. Das Berufungsgericht hat im Tatbestand ausdrücklich festgestellt, dass die Klägerin die Vermieterin ist. Eine etwaige Un- richtigkeit tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts kann nur mit einem - hier von den Beklagten indes nicht gestellten - Antrag auf Tatbestandsberichti- gung (§ 320 ZPO) geltend gemacht werden. Hingegen kann mit Hilfe einer Ver- fahrensrüge eine Richtigstellung tatsächlicher Feststellungen nicht erreicht wer- den (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 29 mwN). b) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB im vorliegenden Fall auch hinsichtlich des auf den von den Beklagten angemieteten Stellplatz entfallenden Mietanteils anwend- bar sind. aa) Eine solche Anwendbarkeit ergibt sich zwar nicht bereits aus der in Ziffer 3.4. des Mietvertrags der Parteien getroffenen Regelung, wonach die Er- höhung der Grundmiete sich nach den Vorschriften der §§ 558 bis 561 BGB rich- ten soll. Die von dem Berufungsgericht vorgenommene Auslegung dieser Klausel dahingehend, dass hierdurch nicht die Anwendbarkeit der vorgenannten Vor- schriften auch auf den auf den Stellplatz entfallenden Mietanteil - unabhängig von dem gesetzlich vorgesehenen Anwendungsbereich dieser Vorschriften - verein- bart werden sollte, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird auch von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen. 21 22 23 - 9 - bb) Das Berufungsgericht hat aber zu Recht angenommen, dass hier ein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne von § 549 Abs. 1 BGB vorliegt, auf das die Vorschriften der §§ 558 ff. BGB auch mit Blick auf den Mietanteil für den mit- vermieteten Stellplatz anwendbar sind. Denn bei dem Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung und den Stellplatz handelt es sich um ein ein- heitliches Mietverhältnis, bei dem die Nutzung zu Wohnzwecken eindeutig über- wiegt. Der Umstand, dass eine einkommensorientierte Förderung der streitge- genständlichen Wohnung erfolgt ist, steht der Anwendbarkeit der §§ 558 ff. BGB hier nicht entgegen. (1) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht den zwischen den Ver- tragsparteien geschlossenen Mietvertrag dahingehend gewürdigt, dass die von den Beklagten gemietete Wohnung und der Stellplatz Gegenstand eines einheit- lichen Mietverhältnisses sind. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von den Parteien im Revisionsverfahren insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts haben die Beklagten mit dem Mietvertrag vom 15. Mai 2008 sowohl die Wohnung als auch den Stellplatz gemietet. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, in der in Ziffer 3.3. des Mietvertrags vom 15. Mai 2008 ent- haltenen Ausweisung des auf den Stellplatz entfallenden Mietanteils sei lediglich eine Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage für die verlangte Miete zu sehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17, NJW-RR 2019, 721 Rn. 16 mwN), ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Der Mieter wird zu Beginn dieser Klausel (sogar) ausdrücklich darauf hingewiesen, dass nachfolgend die Zusammensetzung der von ihm ge- schuldeten Miete erläutert wird. (2) Das Mietverhältnis ist auch - entgegen der von der Revision vertrete- nen Ansicht - insgesamt als ein Mietverhältnis über Wohnraum einzuordnen und als solches insgesamt der Anwendung der Vorschriften nach §§ 558 ff. BGB un- terworfen. 24 25 26 - 10 - (a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329 Rn. 23; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; jeweils mwN). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO; vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc). Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Entscheidend ist - wie oben unter II 1 a bereits ausgeführt - der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vor- stellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll (vgl. Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, aaO Rn. 24; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 30). Als Indiz kann dabei unter anderem das Ver- hältnis der für eine andere Nutzung und der für Wohnzwecke bestimmten Flä- chen in Betracht kommen. Entsprechendes gilt - falls die Miete für die verschie- denen Nutzungen gesondert ausgewiesen ist - für die Verteilung der Gesamt- miete auf die einzelnen Nutzungsanteile (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 38 mwN). (b) Gemessen hieran ist die - nicht näher begründete - Annahme des Be- rufungsgerichts, dass es sich bei dem vorliegenden Mietverhältnis auch mit Blick 27 28 29 - 11 - auf den mitvermieteten Stellplatz rechtlich um ein solches über Wohnraum han- delt, nicht zu beanstanden. Nach den im Streitfall getroffenen tatrichterlichen Feststellungen haben die Beklagten neben der 93,67 m² großen Wohnung ledig- lich einen einzelnen Stellplatz angemietet. Auch die sich aus Ziffer 3.3. des Miet- vertrags ergebende Verteilung der Gesamtmiete weist auf einen eindeutigen Schwerpunkt der Nutzung des Mietobjekts als Wohnraum hin. (3) Eine Mieterhöhung nach den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB ist - ent- gegen der Auffassung der Revision - auch nicht bereits deshalb ausgeschlossen, weil es sich nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bei der streitgegen- ständlichen Wohnung um eine einkommensorientiert geförderte Wohnung (EOF- Wohnung) handelt. Denn gemäß der hier nach Art. 24 Abs. 1 Satz 3 des Geset- zes über die Wohnraumförderung in Bayern vom 10. April 2007 (Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz - BayWoFG; GVBl. S. 260) anzuwendenden Vor- schrift des § 28 Abs. 3 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (Wohnraumförderungsgesetz - WoFG; BGBl. I S. 2376) kann der Vermieter solcher Wohnungen die Miete nach Maßgabe der allgemei- nen mietrechtlichen Vorschriften erhöhen, jedoch nicht höher als bis zur höchst- zulässigen Miete und unter Einhaltung sonstiger Bestimmungen der Förderzu- sage zur Mietbindung. Ohne Erfolg macht die Revision diesbezüglich geltend, dass eine weitere Erhöhung der Miete nicht möglich wäre, wenn sich die zulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung auf monatlich höchstens 9 €/m² belaufen sollte. Nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen tatsächlichen und inso- weit von der Revision auch nicht angegriffenen Feststellungen des Amtsgerichts belief sich die höchstzulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung zwar anfänglich auf 9 €/m². Danach unterlag die Miete aber - worauf die Revisionser- widerung zutreffend hingewiesen hat - nach dem Bewilligungsbescheid vom 6. September 2004 keinen weiteren preisrechtlichen Beschränkungen mehr. 30 31 - 12 - c) Das Berufungsgericht hat auch jedenfalls im Ergebnis zu Recht ange- nommen, dass die gesetzlichen Voraussetzungen (§§ 558 ff. BGB) für die von der Klägerin mit Blick auf den Stellplatz verlangte Zustimmung zu einer Miet- erhöhung um monatlich weitere 7,50 € erfüllt sind. Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen in Text- form (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558 Abs. 2 BGB zur Begründung insbesondere auf die dort unter Nr. 1 bis 4 genannten Be- gründungsmittel Bezug genommen werden kann. aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, dass das Mieterhöhungsverlan- gen der Klägerin vom 1. Oktober 2021 diesen formellen Anforderungen genüge, ist frei von Rechtsfehlern. (1) Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungs- verlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Er- höhungsverlangen zustimmt oder nicht (vgl. Senatsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, NJW-RR 2020, 334 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54; jeweils mwN). Hierfür ist es erforderlich, dass die Begründung dem Mieter konkrete Hin- weise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt. Zwar dür- fen an das Begründungserfordernis keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Das Erhöhungsverlangen muss aber - in formeller Hinsicht - Angaben 32 33 34 35 36 - 13 - über Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der gefor- derten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Se- natsurteile vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, aaO; vom 16. Oktober 2019 - VIII ZR 340/18, NZM 2019, 852 Rn. 14; vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO). (2) Diesen Anforderungen wird das Erhöhungsverlangen der Klägerin ge- recht. Die begehrte Erhöhung der Nettomiete zum 1. Januar 2022 um insgesamt 124,86 € wird hinsichtlich des Mietanteils für die streitgegenständliche Wohnung unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt München für das Jahr 2021 begründet, bei dem es sich um ein gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB zulässiges Begründungsmittel handelt. Auch die Heranziehung der monatlich zu zahlenden Entgelte für vier Ver- gleichsstellplätze zur Begründung der Erhöhung der Nettomiete hinsichtlich des mitvermieteten Stellplatzes ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Zwar werden solche Entgelte in § 558a Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich als Begrün- dungsmittel genannt. § 558a Abs. 2 BGB enthält jedoch keine abschließende Re- gelung (vgl. Senatsurteil vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 11) und die in § 558 Abs. 2 Nr. 4 BGB genannten Entgelte für mit dem Mietobjekt vergleichbare Wohnungen lassen erkennen, dass die Heranziehung von Vergleichsobjekten ein zulässiges Begründungsmittel darstellt. Darauf, ob diese Entgelte für die Vergleichsstellplätze auch für die Ermitt- lung der materiellen Berechtigung der Mieterhöhung maßgeblich sind, kommt es auf der formellen Ebene nicht an. Selbst wenn die Heranziehung der Entgelte für die Vergleichsstellplätze zur Begründung der von der Klägerin verlangten Erhö- hung unzutreffend wäre, würde es sich allenfalls um einen inhaltlichen Fehler 37 38 39 - 14 - handeln, der nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht führen würde, sondern allein mit Blick auf dessen materielle Berechti- gung zu prüfen wäre (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, ZMR 2019, 109 Rn. 27; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 10; jeweils mwN; siehe auch Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558a Rn. 27). bb) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist ferner - wie das Beru- fungsgericht jedenfalls im Ergebnis zu Recht angenommen hat - materiell be- gründet, soweit die Klägerin noch die Zustimmung zu einer Erhöhung der monat- lichen Miete um weitere 7,50 € begehrt. (1) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gege- ben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, ins- besondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 28; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2). Die ortsübliche Vergleichs- miete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver- gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren ver- einbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Nach diesen gesetzlichen Vorgaben ist ein objektiver Maßstab anzulegen, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358). Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsäch- lich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden 40 41 - 15 - Weise ermittelt haben (vgl. Senatsurteile vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 25; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 16; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; jeweils mwN). Dabei ist der Tatrichter im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsver- langen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt (vgl. Senatsurteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 14). (2) Gemessen hieran hat die Klägerin ausgehend von der seit dem 1. Feb- ruar 2019 unverändert gebliebenen Nettokaltmiete für die Wohnung und den Stellplatz in Höhe von insgesamt 1.112,43 € - wie vom Berufungsgericht im Er- gebnis zutreffend angenommen - einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhö- hung bis zu dem von ihr - unter Einhaltung auch der Kappungsgrenze - begehr- ten Betrag in Höhe von insgesamt 1.237,79 €. (a) Offenbleiben kann hierbei, ob die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB beim Vorliegen eines einheitlichen Mietver- hältnisses über eine Wohnung und einen Stellplatz - wie hier - durch die Heran- ziehung eines Mietspiegels für die Wohnung und unter Zugrundelegung der orts- üblichen Stellplatzmiete für den Stellplatz bestimmt werden kann (vgl. LG Rott- weil, NZM 1998, 432, 433; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 558a BGB Rn. 16a; Spielbauer/Schneider/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558 BGB Rn. 91; Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 3. Aufl., § 558a BGB, Rn. 62; siehe auch Streyl in Festschrift für Börstinghaus, 2020, 423, 429 ["Markt- miete"]) oder ob auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt, also die Wohnung mit dem mitvermieteten Stellplatz, abzustellen ist (vgl. AG Kob- lenz, WuM 2024, 152; AG Köln, WuM 2017, 329, 330; WuM 2005, 254; Börstinghaus, WuM 2017, 549, 556; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 558 Rn. 10; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kapitel III. Rn. 1239 [zur teilgewerblichen Nutzung]). 42 43 - 16 - (b) Denn sowohl unter Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete für einen solchen Stellplatz als auch unter Zugrundelegung der ortsüblichen Ver- gleichsmiete für die Wohnung mit Stellplatz ist das Verlangen der Klägerin auf Erhöhung der Gesamtmiete um weitere 7,50 € als berechtigt anzusehen. (aa) Das Berufungsgericht hat eine monatliche Miete für einen vergleich- baren Stellplatz in Höhe von 57,50 € als für die Landeshauptstadt München evi- dent ortsüblich angesehen und von der Einholung eines Sachverständigengut- achtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete abgesehen. Anders als die Revision meint, liegt hierin - aufgrund der im Streitfall gegebenen besonderen Umstände - keine entscheidungserhebliche Gehörsverletzung wegen einer Ver- letzung von Hinweispflichten durch das Berufungsgericht. Der vom Berufungsgericht - rechtsfehlerfrei - als offenkundig gewürdigte Umstand, dass der von der Klägerin angesetzte Betrag von monatlich 57,50 € den in der Landeshauptstadt München - im Hinblick auf den dort bekannterma- ßen knappen und deshalb stark nachgefragten Parkraum - für einen vergleichba- ren Tiefgaragen-Einzelstellplatz tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten entspricht, war auch den seit längerem in München wohnhaften und deshalb mit diesen Gegebenheiten hinreichend vertrauten Beklagten ohne weiteres gegen- wärtig. Da im Berufungsverfahren allein noch die Berechtigung der Klägerin zur Erhöhung des für den Stellplatz im Mietvertrag ausgewiesenen Mietanteils von monatlich 50 € streitig war und das Berufungsgericht in seinem Beschluss über die Anordnung des schriftlichen Verfahrens gemäß § 128 Abs. 2 ZPO der Kläge- rin die Mitteilung näherer Angaben zur Art des Stellplatzes aufgegeben und ge- genüber den Beklagten ein Anerkenntnis des in Höhe von 7,50 € weiter verfolg- ten Klageanspruchs angeregt hat, war den Beklagten zudem erkennbar, dass der vorgenannte Umstand für die Entscheidung des Berufungsgerichts erheblich sein kann. Vor diesem Hintergrund war ein ausdrücklicher Hinweis des Berufungsge- 44 45 46 - 17 - richts auf die von ihm beabsichtigte Verwertung dieses Umstands ausnahms- weise entbehrlich (vgl. hierzu Beschlüsse vom 27. Januar 2022 - III ZR 195/20, NJW-RR 2022, 499 Rn. 8; vom 1. März 2007 - I ZB 33/06, GRUR 2007, 534 Rn. 10; jeweils mwN). (bb) Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin wäre aber auch dann als gerechtfertigt anzusehen, wenn man die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Wohnung mit Stellplatz als Vergleichsmaßstab heranzöge. Nach den von dem Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen unter anderem unter Bezugnahme auf den Mietspiegel 2021 der Stadt München mit einer von ihr errechneten ortsüblichen Vergleichs- miete in Höhe von 1.365,71 € (14,58 € x 93,67 m²) für eine vergleichbare Woh- nung ohne entsprechenden Stellplatz begründet. Diese Berechnung als solche ist von den Beklagten - auch im Revisionsverfahren - nicht angegriffen worden. Die von der Klägerin in der Revisionsinstanz über den von dem Amtsgericht be- reits ausgeurteilten Erhöhungsbetrag von monatlich 117,36 € hinaus begehrte Erhöhung um weitere 7,50 € - welche nur auf die Wohnung und deren Quadrat- meterzahl bezogen zu einer monatlichen Miete von 13,21 €/m² führen würde - ist deshalb bereits unabhängig davon berechtigt, wie hoch ein - gegebenenfalls von einem Sachverständigen zu ermittelnder - Zuschlag für den mitvermieteten Stell- platz tatsächlich ausfiele. Denn der mitvermietete Stellplatz könnte hier allenfalls zu einem solchen Zuschlag zu der oben genannten Vergleichsmiete von 14,58 €/m² führen, da der Nutzungswert einer Wohnung mit Stellplatz regelmäßig höher ist als derjenige einer Wohnung von im Übrigen vergleichbarer Größe, Aus- stattung und Lage, weil dem Mieter zusätzlich der Stellplatz zur Verfügung steht (vgl. Senatsurteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 26 [zu einem Zuschlag für Einfamilienhäuser]). 47 - 18 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 09.06.2023 - 452 C 4794/22 - LG München I, Entscheidung vom 11.10.2023 - 14 S 7789/23 - 48

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ECLI:DE:BGH:2023:281123BVIIIZR77.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 77/23 vom 28. November 2023 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28. November 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Der Beklagte ist seit Juli 2014 Mieter einer Doppelhaushälfte der Klägerin in E. . Die Nettokaltmiete beträgt seit Mietbeginn 1.800 € im Monat zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 150 €. Die Klägerin beabsichtigt, die Miete für die vom E. w Mietspiegel nicht erfasste Doppelhaushälfte bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (§ 558 BGB), und hat zu deren Ermittlung einen öffentlich bestellten und verei- digten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Den von der Klägerin mehrfach erbetenen Zutritt zum Mietobjekt in Begleitung des Sachverständigen verweigerte der Beklagte mit der Begründung, das Gutachten zur Vorbereitung des Mieterhöhungsverlangens könne auch ohne eine Besichti- gung des Mietobjekts angefertigt werden. Die auf Duldung des Betretens der Doppelhaushälfte durch die Klägerin und einen von ihr beauftragten Sachverständigen nach schriftlicher Vorankündi- gung von mindestens einer Woche sowie auf die Ermöglichung des Zutritts durch 1 2 3 - 3 - den Beklagten zu bestimmten Zeiten an Werktagen gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht im Wesentlichen Erfolg gehabt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Das Berufungsgericht hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Mieter treffe eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Neben- pflicht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gebe. Ein solcher sachlicher Grund liege in der Absicht der Klägerin, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (§ 558 BGB) und zwecks Vorbereitung dieser Mieterhöhung das Mietobjekt - in Begleitung eines Sachver- ständigen - zu besichtigen, um es ihr anschließend zu ermöglichen, auf rechtssi- cherem Weg das Mieterhöhungsverlangen aussprechen zu können. Die vorliegend gebotene Interessenabwägung zwischen der Unverletzlich- keit der Wohnung und dem Besitzrecht des Beklagten einerseits (Art. 13 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 GG) sowie dem Schutz des Eigentums der Klägerin andererseits (Art. 14 Abs. 1 GG) führe zu einem Zutrittsrecht der Klägerin. Sie habe als Ver- mieterin ein berechtigtes und schützenswertes Interesse daran, auf rechtssiche- rem Wege eine Mieterhöhung vorbereiten zu können. Zwar treffe es zu, dass - für die Vergleichsmietenerhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB maßgebende - Umstände wie etwa die Größe oder die Lage des Wohnraums auch ohne Besichtigung des Inneren der Mietsache beurteilt werden könnten. Jedoch zähle zur gemäß § 558 Abs. 2 BGB für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ebenfalls maß- gebenden Beschaffenheit des Wohnraums auch dessen Erhaltungszustand be- ziehungsweise Instandhaltungsgrad. Dieser könne ohne Besichtigung der Räum- lichkeiten durch einen Sachverständigen nicht fachkundig beurteilt werden. Im Ergebnis liege ein relativ geringer Eingriff in die grundrechtlich geschützte 4 5 - 4 - Rechtsposition des beklagten Mieters vor und wiege das Eigentumsinteresse der Klägerin höher. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, da zu der Frage, ob ein Mieter verpflichtet sei, dem Vermieter mit einem Sachverständigen zum Zwe- cke der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens den Zutritt zum Mietobjekt zu gewähren, eine höchstrichterliche Entscheidung nicht veröffentlicht worden sei und angesichts der unbestimmten Vielzahl vergleichbarer Fälle ein berechtig- tes Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Handhabung des Rechts bestehe. b) Die vom Berufungsgericht hiermit (unausgesprochen) angenommene grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) kommt der vorliegen- den Rechtssache nicht zu. Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtssache, wenn sie eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitli- chen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von 6 7 8 9 - 5 - Bedeutung ist (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 291; vom 9. Juni 2020 - VIII ZR 315/19, NJW 2020, 3312 Rn. 9; vom 9. November 2021 - VIII ZR 362/19, NJW-RR 2022, 336 Rn. 12; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 9; jeweils mwN). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Eine grundsätzliche Bedeutung besteht nicht schon deshalb, weil der Bundesgerichtshof die vom Be- rufungsgericht als klärungsbedürftig angesehene Rechtsfrage bisher noch nicht ausdrücklich entschieden hat (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 24. September 2013 - II ZR 396/12, ZIP 2014, 191 Rn. 2). Anhaltspunkte dafür, dass die Frage des Betretungsrechts eines Vermieters in Begleitung eines Sachverständigen zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 BGB) klärungsbe- dürftig ist, mithin ihre Beantwortung zweifelhaft ist oder hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten werden (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 6. Juni 2018 - 2 BvR 350/18, juris Rn. 17; vom 26. August 2009 - 1 BvR 2111/08, juris Rn. 6; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 14 mwN), hat das Berufungsgericht weder genannt noch sind solche ersichtlich. Es beschränkt sich vielmehr auf die nicht näher begründete Annahme, die vorgenannte Frage stelle sich in einer unbestimmten Vielzahl vergleichbarer Fälle, legt aber nicht dar, dass insoweit ein Meinungsstreit besteht oder aus sonstigen Gründen eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs geboten ist. Solche Gründe liegen auch nicht vor. Durch die Rechtsprechung des Se- nats sind die Voraussetzungen, unter denen einem Vermieter das Recht zum Betreten des Mietobjekts zusteht, dem Grunde nach bereits seit längerem geklärt (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 20) und jüngst - nach Erlass des Berufungsurteils - nochmals bekräftigt worden (vgl. Senatsurteil vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NZM 2023, 542 Rn. 15 ff.), so 10 11 - 6 - dass die Anwendung dieser Grundsätze (auch) auf Fallgestaltungen wie die vor- liegende vorgezeichnet ist. Einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf. Sonstige Zulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts zu der vom Beklagten angemieteten Dop- pelhaushälfte - gemeinsam mit dem von ihr mit der Erstellung eines Gutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) - gemäß § 242 BGB in Verbindung mit dem streitgegenständlichen Mietvertrag zusteht. a) Den Mieter trifft eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Neben- pflicht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt (vgl. Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 20; vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NZM 2023, 542 Rn. 15; jeweils mwN). Bei der Prüfung, ob ein solcher konkreter sachlicher Grund vorliegt, ist - wie das Berufungsgericht in seinem im Urteil in Bezug genommenen Hinweis- beschluss zu Recht angenommen hat - einerseits dem Eigentumsrecht des Ver- mieters (Art. 14 Abs. 1 GG), andererseits auch dem Recht des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu werden (Art. 13 Abs. 1 GG), und seinem eben- falls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht am Besitz der Mietwohnung Rech- nung zu tragen. Die Tatgerichte sind insofern gehalten, die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem an- gemessenen Ausgleich zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, aaO Rn. 17 mwN). 12 13 14 - 7 - b) Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getan. Es hat zutreffend angenommen, dass das Interesse der Klägerin, die Mietsache zwecks Vorberei- tung einer Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) durch einen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu besichtigen, einen sachlichen Grund im vorgenannten Sinne darstellt und dass die mit dieser Besichtigung ein- hergehenden lediglich geringfügigen Beeinträchtigungen der von Art. 13 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen des beklagten Mieters hinter die eben- falls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen der Klägerin, als Eigentümerin eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Mietsache regelmä- ßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. hierzu BVerfGE 37, 132, 140, 142; 53, 352, 357; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546 Rn. 12 mwN), zurücktreten. aa) Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sind für die orts- übliche Vergleichsmiete die Entgelte maßgebend, die für Wohnraum vergleich- barer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der ener- getischen Ausstattung und Beschaffenheit gelten. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB ist dem Mieter gegenüber in Textform zu erklä- ren und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter zur Begründung auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen. Zutreffend - und von der Revision insoweit unangegriffen - ist das Beru- fungsgericht davon ausgegangen, dass zur Beschaffenheit der Mietsache im 15 16 17 - 8 - Sinne des § 558 Abs. 2 BGB auch deren Erhaltungszustand gehört (vgl. Staudin- ger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558 Rn. 53; Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 558 BGB Rn. 77; Grüneberg/Weiden- kaff, BGB, 82. Aufl., § 558 Rn. 16; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. August 2023, § 558 BGB Rn. 43), welcher grundsätzlich nur im Rahmen einer Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden könne. Damit besteht im Hinblick auf das Interesse der Klägerin, dem mit der Gutachtenerstel- lung beauftragten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) eine Besichtigung der Doppelhaushälfte zu ermöglichen, damit dieser die ortsübliche Vergleichs- miete möglichst rechtssicher ermitteln und die Klägerin hierauf gestützt ein Miet- erhöhungsverlangen erklären kann, ein sachlicher Grund für den erstrebten Zu- tritt zur Wohnung. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ist ein Betretungsrecht der Klägerin als Vermieterin gemeinsam mit dem Sachverständigen, auf dessen Gutachten die Klägerin zur gebotenen Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens (§ 558a Abs. 1 BGB) Bezug nehmen möchte, nicht deshalb zu verneinen, weil die Be- sichtigung des Mietobjekts nicht erforderlich sei, um ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558 Abs. 1 BGB) formell wirksam erklären zu können. Zwar verweist die Revision insoweit zutreffend darauf, dass nach der Rechtsprechung des Senats ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 BGB nicht deshalb formell unwirksam ist, weil sich der Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) stützt, welcher die Wohnräume nicht besichtigt hat (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, juris Rn. 19 ff. und VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 20 ff.). 18 19 - 9 - Anders als die Revision meint, folgt hieraus jedoch nicht, dass den schutz- würdigen Belangen des Mieters, in den Mieträumen "in Ruhe gelassen" zu wer- den, der Vorrang vor denjenigen des Vermieters an einer Besichtigung des Mietobjekts einzuräumen wäre und es in Fällen dieser Art (stets) am Vorliegen eines sachlichen Grunds für einen Zutritt zur Wohnung fehlen würde. Denn der Umstand, dass der Vermieter zur Wahrung der formellen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) nicht zwingend darauf angewiesen ist, dass der mit der Erstellung eines Miethöhegutachtens beauftragte Sachverstän- dige die Mieträumlichkeiten zuvor besichtigt hat, ändert nichts daran, dass - wo- rauf das Berufungsgericht zutreffend abgestellt hat - ein Interesse des Vermieters daran besteht, eine Mieterhöhungserklärung, die im Falle einer fehlenden Zu- stimmung des Mieters die Grundlage eines prozessualen Klagebegehrens bilden kann, unter Beachtung sämtlicher Einzelfallumstände auch in materiell-rechtli- cher Hinsicht rechtssicher zu erklären. Dies bedingt, dass die Beschaffenheit der Wohnung im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB aufgrund einer - regelmäßig gebote- nen - Besichtigung möglichst realitätsnah in die Begutachtung und damit in die durch den Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete einfließt. Zudem sind die Quellen der Sachkunde des Sachverständigen für die Be- urteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam und handelt es sich bei der Besichtigung der Wohnung vor Gutachtenerstellung auch deshalb um eine im Interesse des Vermieters liegende Maßnahme, weil sie aufgrund der Berücksich- tigung etwaiger besonderer Eigenheiten des konkreten Mietobjekts geeignet ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, aaO Rn. 20 f. und VIII ZR 136/17, aaO Rn. 21 f.; Fleindl, NZM 2018, 744). 20 21 - 10 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Erding, Entscheidung vom 31.10.2022 - 107 C 1097/22 - LG Landshut, Entscheidung vom 22.03.2023 - 15 S 2916/22 - 22

LG Hamburg 316 S 56/22

§ 555a§ 555b§ 556d§ 556e

BGH VIII ZR 361/2014.06.2022 · VIII. Zivilsenat

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Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 18.07.2023 Aktenzeichen: 316 S 56/22 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2023:0718.316S56.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 555a Abs 1 BGB, § 555b BGB, § 556d Abs 1 BGB, § 556e BGB, § 556f S 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Mietpreisbremse: Rückforderung zuviel gezahlter Miete für eine in Hamburg liegende Wohnung; Anforderungen an eine umfassende Modernisierung Orientierungssatz 1. Die Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 3. Juli 2018 ist wirksam (Anschluss AG Hamburg, Urteil vom 2. Juni 2023 - 49 C 361/22).(Rn.24) 2. Von einem wesentlichen Bauaufwand ist auszugehen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwands erreicht. Bei heute durchschnittlichen Neubaukosten von ca. 2.000 €/qm bedeutet dies, dass Modernisierungskosten von ca. 700 €/qm aufgewendet werden müssen, damit eine umfassende Modernisierung i.S.d. § 556f Satz 2 BGB vorliegt.(Rn.30) 3. In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf die in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen beruhen. Kosten, die der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, sind nicht zu berücksichtigen. Die (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind, sind abzuziehen (Anschluss BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18).(Rn.31) (Rn.32) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-St. Georg, 20. Juli 2022, 12 C 130/21 Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin und der Drittwiderbeklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 116,98 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.07.2021 zu zahlen. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 15.07.2021 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Auf die Drittwiderklage wird festgestellt, dass die zwischen der Beklagten und der Drittwiderbeklagten für die in der […] Hamburg, Erdgeschoss Mitte belegene Wohnung vereinbarte zulässige monatliche Nettokaltmiete für den Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.08.2020 413,02 €, für den Zeitraum vom 01.09.2020 bis 31.08.2022: 415,24 € und für den Zeitraum vom 01.09.2022 bis 31.08.2024 465,53 € beträgt. Im Übrigen wird die Drittwiderklage abgewiesen. 2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. 3. Die erstinstanzlichen Gerichtskosten tragen die Klägerin zu 14 %, die Beklagte zu 60 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Von den erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Beklagte 30 %. Im Übrigen trägt die Klägerin diese selbst. Die außergerichtlichen erstinstanzlichen Kosten der Beklagten tragen die Klägerin zu 14 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Im Übrigen trägt die Beklagte diese selbst. Die erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten trägt die Beklagte zu 67 %. Im Übrigen trägt die Drittwiderbeklagte diese selbst. Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten tragen die Klägerin zu 18 %, die Beklagte zu 56 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Von den zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Beklagte 7 %. Im Übrigen trägt die Klägerin diese selbst. Die außergerichtlichen zweitinstanzlichen Kosten der Beklagten tragen die Klägerin zu 18 % und die Drittwiderbeklagte zu 26 %. Im Übrigen trägt die Beklagte diese selbst. Die zweitinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Drittwiderbeklagten trägt die Beklagte zu 67 %. Im Übrigen trägt die Drittwiderbeklagte diese selbst. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 8.767,88 € bis zum 06.04.2023, danach auf 8.384,20 € festgesetzt. Der Streitwert für das Verfahren der ersten Instanz wird unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, auf 8.767,88 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus abgetretenem Recht Ansprüche auf Auskunft und Rückzahlung von nach § 556d Abs. 1 BGB nicht geschuldeter Miete geltend. Mit der Drittwiderklage begehrt die Beklagte Feststellung der zulässigen Miethöhe. Randnummer 2 Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands abgesehen (§§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO i.V.m. § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). Randnummer 3 Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg hat die Klage mit Urteil vom 20.07.2022, Az. 12 C 130/21, abgewiesen und gegenüber der Drittwiderbeklagten festgestellt, dass die zwischen der Beklagten und der Drittwiderbeklagten für die in der […]Hamburg, Erdgeschoss Mitte belegene Wohnung vereinbarte zulässige monatliche Nettokaltmiete für den Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.08.2020: € 530,00, für den Zeitraum vom 01.09.2020 bis 31.08.2022: € 560,00 und für den Zeitraum vom 01.09.2022 bis 31.08.2024: € 590,00 beträgt. Randnummer 4 Hiergegen wenden sich die Klägerin und die Drittwiderbeklagte unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags. Randnummer 5 Die Beklagte hat erstinstanzlich schriftsätzlich die Auskunft erteilt, ob es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB handele. Zweitinstanzlich haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich des ursprünglichen Antrags zu 1. d) übereinstimmend für erledigt erklärt. Randnummer 6 Die Klägerin und die Drittwiderbeklagte beantragen mit der Berufung nunmehr: Randnummer 7 Das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 20.7.2022 zum Aktenzeichen 912 C 130/21 wird abgeändert und wie folgt neu gefasst: Randnummer 8 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgenden Fragen zu erteilen: Randnummer 9 a. Wie hoch war die Miete, die der vorherige Mieter („Vormieter“) der derzeit durch […] („Mieter“) von der Beklagten angemieteten Wohnung, […]Hamburg, EG Mitte („Wohnung“) zuletzt schuldete (Vormiete), und wurde der Vormietvertrag vor oder nach dem 11.7.2018 abgeschlossen? Randnummer 10 b. Gab es Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses vereinbart worden sind und, falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht? Randnummer 11 c. Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter […] („Mieter“) Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB in der derzeit von der Beklagten angemieteten Wohnung, […]Hamburg, EG Mitte („Wohnung“), oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und welcher Betrag einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 BGB und § 559a Absatz 1 bis 4 BGB hätte sich bei Zugrundelegung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB), die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre (vgl. § 556e Absatz 2 Satz 2 BGB), daraus ergeben? Randnummer 12 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 163,27 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 13 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von EUR 729,23 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 14 4. Die Drittwiderklage wird abgewiesen. Randnummer 15 Die Beklagte verteidigt das erstinstanzliche Urteil und beantragt, Randnummer 16 die Berufung zurückzuweisen. II. Randnummer 17 Die Berufung ist zulässig und im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 19 a) Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung von Miete i. H. v. 116,98 € für den Monat April 2020 gem. §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 818, 398 BGB. Ein darüber hinausgehender Rückzahlungsanspruch für den Monat April 2020 besteht nicht. Randnummer 20 Nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Der Mieter kann hiernach nach §§ 556d ff. BGB nicht geschuldete Miete zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist, § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. Gem. § 556f Satz 2 BGB sind die §§ 556d, 556e BGB jedoch nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Randnummer 21 Die Miete für den Monat April 2020 war gem. § 556d Abs. 1 nicht geschuldet, soweit sie einen Betrag von 413,02 € übersteigt, mithin i. H. v. 116,98 €. Insoweit ist der vertraglich vereinbarte Mietzins teilunwirksam vereinbart. Gem. § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen, wenn die Wohnung in einem durch Rechtsverordnung nach Abs. 2 der Regelung bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB. Randnummer 22 aa) § 556d BGB findet auf das streitgegenständliche Mietverhältnis Anwendung. Randnummer 23 aaa) Es ist vorliegend ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen worden, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, § 556d Abs. 1 BGB. § 1 der Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 03.07.2018 (Mietpreisbegrenzungsverordnung, HmbGVBl. 2018 Nr. 27, S. 225 ff) bestimmt, dass die Freie und Hansestadt Hamburg ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt i. S. d. § 556d Abs. 1 BGB ist. Randnummer 24 Die Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d BGB vom 03.07.2018 (HmbGVBl. 2018 Nr. 27, S. 225 ff.) ist entgegen der nunmehr mit der Berufungserwiderung vertretenen Auffassung der Beklagten wirksam (AG Hamburg, Urteil vom 02.06.2023 - 49 C 361/22). Die Verordnung begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen nach § 556 d Abs. 2 Satz 2 BGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in der Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann nach § 556 d Abs. 2 Satz 3 BGB insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht. Randnummer 25 Hinsichtlich der Annahme eines angespannten Wohnungsmarktes steht dem Verordnungsgeber ein weiter Beurteilungsspielraum zu, der von den Fachgerichten nur eingeschränkt überprüfbar ist, wozu auch zählt, welche Kriterien der Verordnungsgeber zur Beurteilung des angespannten Wohnungsmarktes heranzieht (BGH, Urteil vom 04.11.2015 – VIII ZR 217/14, NZM 2016, 82; BeckOGK/Fleindl, 1.4.2023, BGB § 556d Rn. 46; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556d Rn. 92 ff.; Lehmann-Richter, WuM 2015, 204). Randnummer 26 Die Auswahl eines Betrachtungszeitraums von zehn Jahren (2007 bis 2017) ist mit den Vorgaben des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 und 2 BGB vereinbar; der Verordnungsgeber hält sich insoweit innerhalb seines Beurteilungsspielraums. Die Verordnungsermächtigung des § 556d Abs. 2 BGB enthält bereits keine Vorgaben zur Länge des maßgeblichen Zeitraums und verweist auch nicht auf § 558 Abs. 2 BGB. Unzutreffend ist der Einwand, der festzustellende prozentuale Anstieg der Mietpreise sei umso größer, je länger der Beobachtungszeitraum gewählt werde. Denn dem von § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB vorgegebenen Vergleich mit dem Anstieg im bundesweiten Durchschnitt ist ein entsprechend langer Zeitraum zugrunde zu legen, was tendenziell die Zuverlässigkeit des Vergleichs eher verbessert. Zudem verliert ein etwaiger, weiter in der Vergangenheit liegender stärkerer Mietpreisanstieg nicht in der Zwischenzeit an Relevanz, da er auf die aktuellen Mieten durchschlägt. Nach § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 BGB – der vom Verordnungsgeber im Abschnitt „1.1 Mietniveau und Mietentwicklung in Hamburg“ der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 225 ff.) neben dem Kriterium des § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 BGB in zulässiger Weise herangezogen wurde – kann zudem auch die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte im Vergleich zum bundesweiten Durchschnitt berücksichtigt werden. Randnummer 27 Nicht zu beanstanden ist auch die Betonung der Mietentwicklung insbesondere bei privaten Vermietern und Wohnungsunternehmen unter Ausschluss der Neuvertragsmieten der SAGA und der Wohnungsbaugenossenschaften, da diese, worauf Ziff. 1.1 Fn. 1 der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 226) hinweist, ihre Wohnungen in den meisten Fällen nicht über die einschlägigen Portale vermarkten. Des Weiteren ist die Höhe der Genossenschaftswohnungsmieten nicht von der allgemeinen Nachfrage abhängig, sondern in erster Linie von den Kosten der Genossenschaft, was gegen eine Berücksichtigung spricht. Soweit die Beklagte sich für ihre Auffassung, Mieten von Wohnungen der SAGA und Genossenschaftswohnungen hätten mit in die Berechnung einfließen müssen, auf Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556d Rn. 38, beruft, geht dies fehl. Dort geht es lediglich darum, dass die Auswertung sich auf alle Mietverhältnisse und nicht nur Wohnungen mittlerer Art oder Neuvermietungen beziehen müsse. Im Übrigen werden diese Anbieter in Ziff. 1.1.3 der Verordnungsbegründung (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 233) im Rahmen der Entwicklung der Mietenspiegelmieten berücksichtigt. Randnummer 28 Ebenfalls vom Beurteilungsspielraum des Verordnungsgebers gedeckt ist die Begründung zu Bevölkerungswachstum und Neubautätigkeit (Ziff. 1.3 der Verordnungsbegründung, HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 233 f.). Die Verordnungsbegründung setzt sich mit den Faktoren des Bevölkerungswachstums im Verhältnis zur Neubautätigkeit auseinander (vgl. AG Hamburg, Urteil vom 02.06.2023 - 49 C 361/22). Zwar wird unter Ziff. 1.3 nicht unmittelbar auf die Neubautätigkeit eingegangen. Aus der Gegenüberstellung der Anzahl der Haushalte, welche die potentielle Wohnungsnachfrage abbilden, und der Gesamtzahl der Wohnungen ergibt sich jedoch die von § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Mangellage; zudem gibt eine Gesamtschau der Verordnungsbegründung unter Einbeziehung der unter Ziff. 3 (HmbGVBl. 2018 Nr. 27 S. 236 ff.) aufgeführten Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes auch Auskunft über die Neubautätigkeit. Randnummer 29 bbb) Die Anwendung des § 556d BGB ist nicht nach § 556f Satz 2 BGB ausgeschlossen, da es sich nicht um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt. Randnummer 30 Nach der Gesetzesbegründung zu § 556f Satz 2 BGB ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NZM 2021, 22; BT-Drs. 18/3121, 32). Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.; BT-Drs. 18/3121, 32). Zur Beantwortung der Frage, ob im Hinblick auf die Kosten der durchgeführten Arbeiten ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, kann nach der Gesetzesbegründung (BT-Drs. 18/3121, 32) auf § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG bzw. dessen Vorgängervorschriften (§§ 16, 17 des II. WoBauG) sowie auf die hierzu von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zurückgegriffen werden (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Danach ist ein Bauaufwand im Hinblick auf den finanziellen Aufwand als wesentlich anzusehen, wenn er (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands – ohne Grundstücksanteil – erreicht (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.). Ein wesentlicher Bauaufwand ist anzunehmen, wenn dieser ca. 1/3 des für eine Neubauwohnung regional erforderlichen Aufwands erreicht. Bei heute durchschnittlichen Neubaukosten von ca. 2.000 €/qm bedeutet dies, dass Modernisierungskosten von ca. 700 €/qm aufgewendet werden müssen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 19 m. w. N.). Randnummer 31 In den Kostenvergleich im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB sind nur solche Kosten einzustellen, die auf – im Katalog des § 555b BGB genannten – Modernisierungsmaßnahmen beruhen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N). Dieses Verständnis liegt bereits nach dem Wortlaut des § 556f Satz 2 BGB nahe, nach dem die §§ 556d, 556e BGB nicht anzuwenden sind auf die erste Vermietung nach umfassender „Modernisierung“ (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Dementsprechend ist in der Gesetzesbegründung ausdrücklich ausgeführt, dass von dem Begriff der Modernisierung die Wiederherstellung eines ehemals bestehenden Zustands nicht umfasst wird (BT-Drs. 18/3121, 32). Damit sind Kosten, die keinen Bezug zu einer in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahme aufweisen, sondern allein der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen iSd § 555a Abs. 1 BGB geschuldet sind, von vornherein nicht in den Kostenvergleich aufzunehmen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N.). Entsprechendes gilt auch für den Fall, dass ältere Bauteile und Einrichtungen der Wohnung modernisiert werden, und zwar sowohl dann, wenn diese schon mangelhaft sind, als auch dann, wenn sie – ohne dass ein Austausch schon unmittelbar erforderlich wäre – bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer abgenutzt worden sind (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Auch insoweit ist ein Teil der Kosten bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht der Modernisierung, sondern der bloßen Instandhaltung zuzuordnen und deshalb bei dem im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB anzustellenden Kostenvergleich nicht zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w. N). Randnummer 32 Für den Fall der Mieterhöhung nach § 559 BGB hat der BGH entschieden, dass bei einer modernisierenden Instandsetzung nicht nur Kosten für bereits „fällige“ Instandsetzungsmaßnahmen unberücksichtigt bleiben, sondern ein (zeit-)anteiliger Abzug auch dann vorzunehmen ist, wenn Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt und insoweit modernisiert werden (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, NZM 2020, 795; vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 19). Für die im Rahmen des § 556f Satz 2 BGB vorzunehmende Beurteilung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, gilt nichts anderes (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Im Gegenteil spricht der Umstand, dass es sich bei § 556f Satz 2 BGB um eine – eng auszulegende – Ausnahmevorschrift handelt, für einen Abzug der (fiktiven) Kosten, die bei einer wertenden Betrachtung der Instandsetzung und/oder der Instandhaltung und nicht der eigentlichen Modernisierung zuzurechnen sind (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O.). Den Vermieter trifft nach allgemeinen Regeln die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen dafür, dass es sich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, vorliegen. Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen um Modernisierungs- (§ 555b BGB) und nicht um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) handelt (BGH, Versäumnisurteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, a. a. O.). Er muss auch darlegen und beweisen, dass die zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind. Randnummer 33 Modernisierungskosten in Höhe von ca. 700 €/qm hat die Beklagte vorliegend nicht dargelegt und bewiesen. Die Kosten für die Ausstattung des Bades mit einem E-Lüfter, für die Ausstattung der Wohnung mit einem Kabelnetz für Internet, Telefon und digitales Kabel-TV, für den Einbau eines wandhängenden WCs statt eines Stand-WCs und für den Einbau eines Handtuchheizkörpers erreichen diesen Betrag nicht. Dies gilt auch, falls man den Tausch einer kleinen Badewanne gegen eine Dusche ebenfalls als Modernisierungsmaßnahme erachtete. Bei der Ausstattung des Bades mit einer herabgesetzten Decke mit Spots und mit einem Spiegel handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen. Randnummer 34 Im Übrigen hat die Beklagte dazu, dass es sich überhaupt um Modernisierungsmaßnahmen – und nicht um reine Erhaltungsmaßnahmen, die nicht zur Modernisierung zählen, handelt, bzw. dazu, wie hoch der Anteil der fälligen und zukünftigen Instandhaltungskosten ist, auch auf den Hinweis der Kammer nicht hinreichend substantiiert vorgetragen. So fehlt es vorliegend an hinreichend substantiiertem Vortrag zum Zustand vor Ausführung der Maßnahmen. Es fehlt an konkretem Vortrag zu Alter, Erhaltungszustand und Gesamtlebensdauer der erneuerten Bauteile. Randnummer 35 Hinsichtlich der Erneuerung der Elektrik ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht, dass sich der Wohnstandard durch diese wesentlich verbessert hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NJW-RR 2021, 524). Der Gebrauchswert der Wohnung wird nur bei erstmaliger Einrichtung erhöht (Schmidt-Futterer/Eisenschmied, 15. Aufl., § 555b Rn. 117 m. w. N.). Soweit die Beklagte behauptet, die Wohnung sei mit einer E-Installation ausgestattet, die 20 % oberhalb der DIN 18015 Teil 2 und damit 20 % oberhalb Neubaustandard liege, fehlt es auch an Angaben der entsprechenden Werte. Der Boden in der Wohnung verfügte bereits über Bodenbeläge und die Wände in Bad und Küche über Fliesen, was der Einordnung der Verlegung von Eichenparkett in der Wohnung und der Verlegung von Fliesen in Küche und Bad als Modernisierungsmaßnahmen entgegensteht (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551; BGH, Urt. v. 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, NJW-RR 2021, 524). Dass sich die Verlegung einer Trittschallunterlage hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung selbst geräuschmindernd ausgewirkt hat (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 15. Aufl. 2021, BGB § 555b Rn. 135 n. w. N.), ergibt sich aus dem Vortrag der Beklagten nicht. Dass der Einbau einer Einbauküche eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, kann mangels Angaben der Beklagten zu zuvor vorhandener Ausstattung der Küche nicht angenommen werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmied, 15. Aufl., § 555b Rn. 123 m. w. N.). Mangels hinreichender Angaben der Beklagten, auch zur vorherigen Ausstattung, kann eine Wohnwertverbesserung oder Endenergieeinsparung durch den Einbau von Flachheizkörpern nicht festgestellt werden. Randnummer 36 Es wurden seitens der Beklagten lediglich pauschal (fiktive) Instandsetzungskosten in Abzug gebracht, ohne dass hierzu konkreter Vortrag erfolgt wäre. So hat die Beklagte lediglich vorgetragen, bei den Rohbau-/Fliesenarbeiten sei der ersparte Instandhaltungsanteil pauschal mit 20 % anzusetzen, da es sich überwiegend um Modernisierungsmaßnahmen für Bad, Küche, Fußböden und Elektro handele. Für die Elektroarbeiten bemesse sich der Instandhaltungsanteil auf 9,97 %, die ursprüngliche Elektroinstallation sei zwar alt, aber intakt gewesen. Für die Sanitärarbeiten sei wiederum ein Instandhaltungsanteil von 20 % zugrunde zu legen, da die ursprüngliche Badinstallation und Ausstattung zwar alt, aber intakt gewesen sei. Da die ursprüngliche Heizung zwar alt, aber intakt gewesen sei, sei der Instandhaltungsanteil pauschal mit 20 % anzusetzen. Hinsichtlich der Malerarbeiten sei wiederum ein Instandhaltungsanteil von 20 % anzusetzen, da die Wohnung weiß gestrichen und in gutem Zustand gewesen sei. Für die Tischlerarbeiten sei ein Instandhaltungsanteil von 20 % anzusetzen, da die Beschläge zwar alt, aber intakt gewesen seien. Der gleiche Instandhaltungsanteil sei auch bei den Küchenarbeiten anzusetzen, da die ursprünglichen Kücheneinbauten alt, aber intakt gewesen seien. Randnummer 37 Nicht ausreichend ist auch, dass sich die Beklagte darauf beruft, unter Zugrundelegung der in den als Anlage B 1 eingereichten Rechnungen dokumentierten Arbeiten sei der hinzugezogene Architekt Stefan P. zu der Einschätzung gelangt, dass sich bei Gesamtkosten von 1.143,89 € pro qm Wohnfläche der Modernisierungsanteil auf 953,14 € pro qm Wohnfläche und der Instandhaltungsanteil auf 190,75 € pro qm Wohnfläche belaufe. Wie sich der als Anlage BK 2 überreichten Aufstellung entnehmen lasse, bemesse sich der Instandhaltungsanteil auf maximal 20 %. Diese bloßen pauschalen Angaben, ein bestimmter Prozentsatz bzw. Anteil der Gesamtkosten entfalle auf Instandhaltungskosten, sind gerade nicht ausreichend. Hiermit erfolgen keinerlei Angaben zum Zustand der Bauteile, vielmehr wird lediglich das Ergebnis einer nicht nachvollziehbaren Prüfung durch einen Architekten der Beklagten genannt. Randnummer 38 Damit fehlt es auch an hinreichenden Anknüpfungstatsachen für die Einholung eines Sachverständigengutachtens bzw. an einer hinreichenden Grundlage für eine Schätzung durch das Gericht. Randnummer 39 Durch die Modernisierung ist auch kein Zustand erreicht worden, der in wesentlichen Teilen demjenigen eines Neubaus entspricht. Dies setzt voraus, dass die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren – nicht notwendig allen – wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist (BT-Drs. 18/3121; BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18, a. a. O., m. w N.). Dabei gelten die obigen Ausführungen zu den Voraussetzungen des Vorliegens von Modernisierungsmaßnahmen entsprechend. In die diesbezügliche Beurteilung sind nur als Modernisierung zu qualifizierende Maßnahmen einzubeziehen. Entsprechend den obigen Ausführungen liegen Modernisierungsmaßnahmen, durch die die Wohnung in mehreren Bereichen so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist, nicht vor. Randnummer 40 bb) Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Höchstmiete liegt bei 413,02 €. Dies entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) zuzüglich 10 %. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung übersteigt einen Betrag in Höhe von 9,28 € pro qm nicht. Dieser Betrag entspricht dem Mittelwert zuzüglich eines Aufschlags in Höhe von 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert des einschlägigen Rasterfelds H 1 des Mietenspiegels 2017 der Freien und Hansestadt Hamburg. Randnummer 41 Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich in normaler Wohnlage und weist eine Größe von 40,46 qm auf. Sie ist entgegen der nunmehr mit der Berufungserwiderung vertretenen Auffassung der Beklagten dem Baujahr des Hauses entsprechend in die Baualtersklasse 21.06.1948 bis 31.12.1960 und nicht in die Baualtersklasse 2011 bis 2016 einzuordnen. Eine Modernisierung hat grundsätzlich keinen Einfluss auf das zu berücksichtigende Baualter; auch ein hoher Aufwand für den Umbau oder die Herstellung einer Wohnung ist grundsätzlich kein die Miethöhe prägendes Kriterium, dies kann zwar ausnahmsweise anders zu bewerten sein, wenn auch in rechtlicher Hinsicht ein Neubau vorliegt, wobei die Bestimmungen des WoFG herangezogen werden können (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558 Rn. 84 m. w. N.; Dickersbach in: Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl. 2021, § 558 BGB Rn. 115 f.). Insoweit fehlt es bereits, wie dargelegt, an hinreichendem Vortrag der Beklagten. Randnummer 42 Die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB für die konkrete Wohnung innerhalb der Spanne kann durch eine tatrichterliche Schätzung gem. § 287 ZPO erfolgen. In der Gesamtschau weist die konkret streitgegenständliche Wohnung nach Lage, Beschaffenheit und Ausstattung einen überdurchschnittlichen Charakter auf. Randnummer 43 Im Rahmen der Einordnung nach § 287 ZPO ist wohnwerterhöhend der besonders gute Übergabezustand bei Mietbeginn zu berücksichtigen. Wohnwerterhöhend ist hinsichtlich der Ausstattung der Wohnung das Vorhandensein einer Einbauküche zu werten. Ebenfalls wohnwerterhöhend wirkt sich des Weiteren die für die normale Wohnlage überdurchschnittlich gute Lage, in Alsternähe befindlich, gut angebunden im zentralen, aber ruhigen, und mit seinen Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomieangeboten beliebten Winterhude aus. Randnummer 44 cc) Die Klägerin hat für die Mieterin mit Schreiben vom 18.03.2020 auch einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt. Randnummer 45 b) Der Anspruch auf Zahlung von Zinsen folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 46 c) Der Klägerin steht auch ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten i. H. v. 627,13 € gem. §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG zu. Ein darüber hinausgehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 47 Die Beklagte hat ihre aus § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihrer Mieterin nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB geltend zu machen (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551). Der Anspruch besteht jedoch nur in Höhe von 627,13 €, nach einem Gebührenstreitwert von 5.598,06 €, da bei dem Anspruch eines Geschädigten auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten im Verhältnis zum Schädiger grundsätzlich der Gegenstandswert zugrunde zu legen ist, der der berechtigten Schadensersatzforderung entspricht (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, a. a. O.). Der Anspruch auf Zahlung von Zinsen folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Randnummer 48 d) Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Erteilung der mit den Anträgen zu 1.a) - c) begehrten Auskünfte gem. § 556g Abs. 3 BGB zu. Randnummer 49 Hiernach ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Die hier geltend gemachten Auskunftsansprüche betreffend die Vormiete bestehen nicht. Es fehlt vorliegend an der Identität der beiden aufeinanderfolgenden Mietverhältnisse – als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal des § 556e Abs. 1 BGB –, da im zweiten Vertrag, der sog. Nachmiete, die Rechte des Mieters räumlich und gegenständlich beschränkt werden (vgl. Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556e Rn. 8, 10 m. w. N.). Unstreitig bildete die streitgegenständliche Wohnung ursprünglich mit der jetzt rechts belegenen Wohnung eine gemeinsame Wohnung mit einer Gesamtfläche von 119 qm, die unmittelbar vor Beginn des Mietverhältnisses getrennt wurden. Randnummer 50 2. Die zulässige Drittwiderklage ist im tenorierten Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 51 Die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn beträgt nach § 556d Abs. 1 BGB 413,02 € (vgl. oben). Die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB beträgt für die zweite Staffel ab 01.09.2020 415,24 € und für die dritte Staffel ab 01.09.2022 465,53 €. Randnummer 52 Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist gem. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Randnummer 53 Danach beträgt die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB für die zweite Staffel ab 01.09.2020 415,24 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB, entspricht für die zweite Staffel nach dem Mietenspiegel 2019 der Freien und Hansestadt Hamburg (Rasterfeld H 1, Mittelwert zuzüglich 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert) 9,33 €/qm. Die darüberhinausgehende Vereinbarung einer höheren Staffelmiete ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2. BGB. Randnummer 54 Für die dritte Staffel ab 01.09.2022 beträgt die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB 465,53 €. Die ortsübliche Vergleichsmiete, § 558 Abs. 2 BGB, entspricht für die dritte Staffel nach dem Mietenspiegel 2021 der Freien und Hansestadt Hamburg (Rasterfeld H 1, Mittelwert zuzüglich 60 % der Spanne zwischen Mittelwert und Oberwert) 10,46 €/qm. Die darüberhinausgehende Vereinbarung einer höheren Staffelmiete ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 1, 2. BGB. Randnummer 55 III. Die erstinstanzliche Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 Satz 1, 91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils trägt die erstinstanzlichen Kosten die Beklagte, § 91a ZPO, da der Antrag auf Erteilung der Auskunft, dass es sich bei dem gegenständlichen Mietverhältnis um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung gemäß § 556f BGB handele, ursprünglich zulässig und begründet (§ 556g Abs. 3 Satz 1 BGB) war, und durch Erfüllung unbegründet geworden ist. Randnummer 56 Die Kostenentscheidung für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 91a ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Teils waren die zweitinstanzlichen Kosten insoweit der Billigkeit entsprechend der Klägerin aufzuerlegen, da das erledigende Ereignis bereits in erster Instanz eingetreten ist und die Klägerin die Erledigungserklärung erst im Berufungsverfahren abgegeben hat. Randnummer 57 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Randnummer 58 IV. Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Neben der von der Beklagten zitierten vereinzelten Auffassung in der Literatur zur Unwirksamkeit der Mietpreisbegrenzungsverordnung ist ein Streit in Rechtsprechung und Literatur, der eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, nicht gegeben. Randnummer 59 V. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 48 Abs. 1 GKG, 9 ZPO i. V. m. § 47 Abs. 1, 2 GKG. Dementsprechend war auch der Streitwert für das erstinstanzliche Verfahren abzuändern. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

BGH VIII ZR 24/2114.06.2022 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:140622BVIIIZR361.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 361/20 vom 14. Juni 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. Juni 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer in Berlin ge- legenen 88,79 m² großen Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 650,20 € im Monat. Mit Schreiben vom 17. Juli 2019 verlangte die Klägerin von den Be- klagten zunächst die Zustimmung zu einer Erhöhung dieser Miete um 94,13 € auf 744,33 € monatlich mit Wirkung ab 1. Oktober 2019. In dem Schreiben wird unter anderem ausgeführt, dass die Miete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 angehoben werde. Die Wohnung aus dem Jahr 1998 sei in das Mietspie- gelfeld H 7 einzuordnen, das für eine 88,79 m² große Wohnung für die ortsübliche Vergleichsmiete einen Mittelwert von 7,90 €/m² und einen Oberwert von 9,03 €/m² nettokalt ausweise. Da die Wohnung in mindestens drei von fünf der im Mietspiegel genannten Merkmalgruppen wohnwerterhöhende Merkmale auf- weise, sei der Mittelwert von 7,90 €/m² um einen Zuschlag von 60 % der Spanne 1 2 - 3 - zum Oberwert zu erhöhen, so dass sich eine neue Miete von 8,58 €/m² nettokalt ergebe. Nachdem das Amtsgericht auf die in Berlin geltende Beschränkung der Mieterhöhung durch die Kappungsgrenze auf maximal 721,64 €/m² im Monat hin- gewiesen hatte, hat die Klägerin ihre Klage insoweit zurückgenommen, als sie auf die Verpflichtung der Beklagten gerichtet war, einer diesen Betrag überstei- genden Nettokaltmiete zuzustimmen. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass die begehrte Vertragsänderung gegen das Verbot des § 3 Abs. 1 Satz 1 des Geset- zes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (im Folgenden: Mieten- WoG Bln) verstoße und daher nach § 134 BGB nichtig sei. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Be- klagte verurteilt, der Erhöhung der monatlich zu entrichtenden Nettokaltmiete von 650,20 € im Monat um 71,44 € auf 721,64 € monatlich ab dem 1. Oktober 2019 zuzustimmen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln stehe dem hier verfolgten Anspruch der Kläge- rin auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf die - durch die Kap- pungsgrenze beschränkte - ortsübliche Vergleichsmiete nicht entgegen. Nach dem Wortlaut der Vorschrift sei - vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Re- gelungen - eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam ver- einbarte Miete überschreite. Die Kammer gehe bei ihrer Beurteilung von einem 3 4 5 6 - 4 - engen Verbotstatbestand aus, der zwar - was hier nicht zu entscheiden sei - allenfalls den aus einer wirksamen Vertragsänderung resultierenden Zahlungs- anspruch des Vermieters erfassen könne, die Verfolgung des Anspruchs auf Zu- stimmung des Mieters zu der die Miethöhe betreffenden Vertragsänderung unter den weiteren Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB, den die Klägerin hier mit der Klage verfolge, aber unberührt lasse. Die Klägerin habe aus § 558 Abs. 1 BGB gegen die Beklagten einen An- spruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 650,20 € monatlich um 71,44 € auf 721,44 € im Monat ab dem 1. Oktober 2019. Die zeitlichen Einschränkungen des § 558 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB seien ebenso eingehalten wie - nach teilweiser Klagerücknahme - die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzenverordnung des Lan- des Berlin. Das Erhöhungsverlangen genüge auch den Anforderungen des § 558a BGB. Die ortsübliche Einzelvergleichsmiete für die in das Mietspiegelfeld H 7 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuordnende Wohnung mit einer Größe von 88,79 m² liege nicht unter dem von der Klägerin zuletzt geforderten Betrag von 8,13 €/m² (= 721,64 €). III. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Rechtssache habe grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO); zudem sei die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO zur Siche- 7 8 9 10 - 5 - rung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung zuzulassen. Ob § 3 Abs. 1 Mieten- WoG Bln nach dem Stichtag (18. Juni 2019) die Verfolgung eines Anspruchs des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB sperre, sei unabhängig von der vom Bundes- verfassungsgericht zu klärenden Frage der Kompetenz des Landes Berlin für die Einführung des MietenWoG Bln eine entscheidungserhebliche Rechtsfrage, die sich in einer Vielzahl von Verfahren stellen könne und von den Berliner Fachge- richten unterschiedlich beantwortet werde. b) Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 15. April 2021 in den zu gemeinsamer Entscheidung verbundenen Sachen 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20 (BVerfGE 157, 223 ff.) ist ein Grund für die Zulassung der Revision nicht mehr gegeben. Dort hat das Bundesverfassungsgericht ent- schieden, dass das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig ist (BVerfGE 157, 223 Rn. 78, 186). Aufgrund (damit auch) der Nichtigkeit von § 3 MietenWoG Bln stellt sich die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage, ob diese Vorschrift nach dem Stichtag (18. Juni 2019) die Verfol- gung eines Anspruchs des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB sperren kann, nicht (mehr). Weitere Zulassungsgründe sind nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Der Erfolg der Klage hängt, da - wie dargelegt - § 3 MietenWoG Bln keinen Einfluss auf das Klagebegehren haben kann, ausschließlich von der Einhaltung der in den §§ 558 ff. BGB geregelten gesetzlichen Voraussetzungen einer Miet- erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ab, deren Vorliegen im Streitfall das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht hat. Dies gilt entgegen der Auffas- sung der Revision auch für die in § 558a BGB normierten formellen Anforderun- gen an ein Mieterhöhungsverlangen. 11 12 13 - 6 - a) Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen, wobei gemäß § 558a Abs. 1 Nr. 1 BGB zur Begründung - wie auch hier geschehen - auf einen Mietspiegel Bezug ge- nommen werden kann. Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtli- chen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (st. Rspr.; zuletzt Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, NJW-RR 2021, 1379 Rn. 21; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 47; jeweils mwN). Überhöhte Anforderungen sind an die Begründung des Erhö- hungsverlangens nicht zu stellen. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter dem Mieter Tatsachen mitteilt, die es diesem ermöglichen, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und dieses wenigs- tens ansatzweise überprüfen zu können (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, aaO Rn. 22; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 48; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18; NJW-RR 2020, 324 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25; jeweils mwN). b) Diesen Anforderungen wird das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 17. Juli 2019 gerecht. Die Klägerin stützt sich zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens in dem Schreiben vom 17. Juli 2019 auf den Berliner Mietspiegel 2019. Dass dieser Mietspiegel im Zeitpunkt des Zugangs des Schreibens durch eine Internetrecher- che oder über andere frei beziehungsweise gegen einen geringen Kostenauf- wand verfügbare Quellen allgemein zugänglich gewesen war (vgl. zu diesem Kri- terium: Senatsurteil vom 7. Juli 2021 - VIII ZR 167/20, NJW-RR 2021, 333 Rn. 28 14 15 16 17 - 7 - mwN), stand zwischen den Parteien in den Tatsacheninstanzen nicht im Streit. Ausdrückliche Feststellungen hierzu durch das Berufungsgericht waren daher - entgegen der Auffassung der Revision - nicht veranlasst. Im Übrigen ist die all- gemeine Zugänglichkeit des Berliner Mietspiegels dem Senat aus anderen Ver- fahren bekannt. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, genügt das Mieterhö- hungsverlangen der Klägerin auch insoweit den formellen Anforderungen des § 558a BGB, als dort erläutert wird, dass die Wohnung nach Baualter, Wohnlage und Größe in das Mietspiegelfeld H 7 des Berliner Mietspiegels 2019 einzuord- nen sei, und bei der Spanneneinordnung in mindestens drei der fünf im Mietspie- gel genannten Merkmalgruppen wohnwerterhöhende Merkmale bestünden mit der Folge, dass der Mittelwert von 7,90 €/m² um einen Zuschlag von 60 % der Spanne zu dem Oberwert von 9,03 €/m² zu erhöhen sei, was zu einer ortsübli- chen Vergleichsmiete von 8,58 €/m² nettokalt führe. Mit diesen Angaben waren die Beklagten ohne weiteres in der Lage, der Berechtigung des Erhöhungsver- langens nachzugehen und dieses wenigstens ansatzweise überprüfen zu kön- nen. Eine ausdrückliche Benennung der in Anspruch genommenen wohnwerter- höhenden Merkmale im Mieterhöhungsverlangen ist - entgegen der Auffassung der Revision - nicht erforderlich. Denn als Bewohner der Wohnung konnten die Beklagten erkennen, welche drei von der Klägerin in Anspruch genommenen wohnwerterhöhenden Merkmale der in den fünf Merkmalgruppen des Mietspie- gels genannten Merkmale in ihrer Wohnung vorhanden sein sollen, wie etwa die vom Berufungsgericht später zur Begründung der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens herangezogenen, unstreitig vorhandenen Merkmale der Einbauküche und des abschließbaren Fahrradkellers. 18 - 8 - IV. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 22.07.2020 - 7 C 425/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.11.2020 - 65 S 228/20 - 19

BGH VIII ZR 88/2003.08.2021 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:140622BVIIIZR24.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 24/21 vom 14. Juni 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 14. Juni 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision des Beklagten durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Der Kläger nimmt den Beklagten auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch. Der Kläger ist Vermieter, der Beklagte Mieter einer in Berlin gelegenen, 45,46 m² großen Wohnung. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 301,95 € im Monat. Mit Schreiben vom 14. Mai 2019 verlangte der Kläger von dem Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung dieser Miete um 45,29 € auf 347,24 € monatlich (= 7,64 €/m²) mit Wirkung ab 1. August 2019. In dem Schreiben wird unter ande- rem ausgeführt, dass die Miete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 angehoben werde. Die 45,46 m² große Wohnung sei in das Mietspiegelfeld E 1 einzuordnen. Unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von 15 % dürfe die Nettokaltmiete um 45,29 € im Monat angehoben werden. Dies führe zu einer neuen Nettokaltmiete von 347,24 € monatlich, die ab 1. August 2019 zu zahlen sei. 1 2 - 3 - Mit der Klage begehrt der Kläger die Verurteilung des Beklagten, der Er- höhung der Nettokaltmiete von 301,95 € im Monat um 45,29 € auf 347,24 € mo- natlich zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorschuss ab dem 1. August 2019 zu- zustimmen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung des Beklagten ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. 2. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe aus § 558 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten einen An- spruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher 301,95 € monatlich um 45,29 € auf 347,24 € im Monat ab dem 1. August 2019. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam (§ 558a BGB) und gemäß § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB rechtzeitig gestellt. Das Erhöhungsverlangen sei auch materiell begründet, da die begehrte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreite. Letztere sei hier unstrei- tig aus dem Mietspiegelfeld E 1 des Berliner Mietspiegels 2019 zu ermitteln, der für die hier in Rede stehende Wohnung einen Mittelwert von 7,43 €/m² und eine Spanne von 5,41 €/m² bis 10,25 €/m² aufweise. Der Mittelwert sei im Streitfall aufgrund einer Bewertung anhand der dem Mietspiegel beigefügten "Orientie- rungshilfe für die Spanneneinordnung" mit einem Zuschlag von 20 % zu verse- hen. Von den dort vorgesehenen fünf Merkmalgruppen sei die Merkmalgruppe 1 (Bad) unstreitig negativ zu bewerten, während die Merkmalgruppe 2 (Küche) we- gen des wohnwerterhöhenden Merkmals "Bodenbelag Terrazzo" positiv zu beur- teilen sei. Die Merkmalgruppen 3 (Wohnung) und 5 (Wohnumfeld) seien neutral zu bewerten. Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) sei positiv zu beurteilen, denn das 3 4 5 6 7 - 4 - wohnwerterhöhende Merkmal "Personenaufzug bei weniger als 5 Obergeschos- sen" sei vorliegend erfüllt. Das Merkmal liege vor, auch wenn der Aufzug nach dem Erdgeschoss erstmals auf dem Podest zwischen dem 1. und 2. Oberge- schoss halte. Es komme auf eine objektive und nicht eine wohnungsbezogene Betrachtung an, zumal es in der Merkmalgruppe 4 um die "Ausstattung des Ge- bäudes" gehe. § 3 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Mietenbegrenzung im Wohnungswe- sen in Berlin (im Folgenden: MietenWoG Bln) stehe dem hier verfolgten Anspruch des Klägers - unabhängig davon, ob dieses Gesetz einer verfassungsrechtlichen Überprüfung standhalte - nicht entgegen. Denn selbst im Falle der Wirksamkeit der Norm sei sie im Streitfall nicht anzuwenden. Das Erhöhungsverlangen des Klägers sei vorliegend am 14. Mai 2019 zugegangen, also vor dem im Gesetz genannten Stichtag (18. Juni 2019). II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). a) Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Rechtssache habe grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Die Frage der Anwendbarkeit des § 3 MietenWoG Bln auf Mieterhöhungs- verlangen, die vor dem Stichtag zugegangen seien und nach dem Stichtag wirk- sam würden, sei bislang höchstrichterlich nicht entschieden worden und betreffe eine Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten. b) Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 15. April 2021 in den zu gemeinsamer Entscheidung verbundenen Sachen 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20 (BVerfGE 157, 223 ff.) ist ein Grund für die Zulassung 8 9 10 11 - 5 - der Revision nicht mehr gegeben. Dort hat das Bundesverfassungsgericht ent- schieden, dass das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig ist (BVerfGE 157, 223 Rn. 78, 186). Aufgrund (damit auch) der Nichtigkeit von § 3 MietenWoG Bln stellt sich die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage, ob diese Vorschrift nach dem Stichtag (18. Juni 2019) die Verfol- gung eines Erhöhungsverlangens des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB sperren kann, nicht (mehr). Weitere Zulassungsgründe sind nicht ersichtlich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Rahmen der materiellen Prüfung des Miet- erhöhungsverlangens des Klägers ohne Rechtsfehler angenommen, dass dieser gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu der Erhöhung der Net- tokaltmiete von bisher 301,95 €/m² um 45,29 € auf 347,24 €/m² hat, weil die neue Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. a) Von der Maßgeblichkeit des Berliner Mietspiegels 2019 und der Einord- nung der Wohnung in das Mietspiegelfeld E 1 sowie der Einhaltung der Kap- pungsgrenze von 15 % geht auch die Revision aus. Sie meint aber, das Beru- fungsgericht habe das ihm im Rahmen des § 287 Abs. 2 ZPO eingeräumte tat- richterliche Ermessen zur Bestimmung der Einzelvergleichsmiete überschritten. Das Berufungsgericht lasse nicht erkennen, dass es sich seines Ermessens überhaupt bewusst gewesen sei. Es übernehme die in der Orientierungshilfe fest- gelegten Kriterien, ohne auch andere Aspekte in den Blick zu nehmen. Dabei arbeite es die als Orientierungshilfe gedachten Merkmalgruppen nacheinander schematisch ab, was besorgen lasse, dass es die Merkmalgruppen rechtsfehler- haft als bindend und abschließend angesehen habe. Auch bei der konkreten Ge- wichtung der einzelnen Merkmalgruppen vernachlässige das Berufungsgericht 12 13 14 - 6 - die Besonderheiten des hier vorliegenden Einzelfalls. Es müsse einen - vom Be- rufungsgericht nicht gesehenen - Unterschied machen, ob innerhalb der werter- höhenden Merkmale einer Gruppe nur ein Merkmal oder mehrere gegeben seien. Nur wenn alle genannten werterhöhenden Merkmale gegeben seien und es an wertmindernden Merkmalen fehle, dürfe von der Erhöhung des Mittelwerts der Spanne um 20 % ausgegangen werden. Andernfalls müsse die prozentuale Er- höhung geringer ausfallen. Entsprechend hierzu müsse bei Vorliegen mehrerer wohnwertmindernder Kriterien innerhalb einer Merkmalgruppe der Abschlag zum Mittelwert der Spanne größer ausfallen als 20 %. b) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht hat das ihm zur Ermittlung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der durch den Mietspiegel vorgegebenen Spanne gemäß § 287 Abs. 2, 1 Satz 2 ZPO eröffnete Schätzungsermessen (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c) im Streitfall rechtsfehlerfrei ausgeübt. (1) Die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete erfolgt im Rahmen freier tat- richterlicher Schätzung (§ 287 Abs. 2, 1 Satz 2 ZPO). Daher unterliegt sie - wie auch die Revision nicht verkennt - nicht der uneingeschränkten revisionsrechtli- chen Nachprüfung. Sie kann lediglich daraufhin überprüft werden, ob die Ermitt- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedin- gende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen, von der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 29, mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 23). (2) Gemessen hieran, ist die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden. 15 16 17 - 7 - aa) Enthält der Mietspiegel - wie hier - eine "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung", in der bestimmte werterhöhende oder wertmindernde Fak- toren für die Einordnung der Wohnung vorgesehen sind, darf der Tatrichter diese und die von ihr vorgesehenen Bewertungskriterien als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zugrunde legen (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 d bb). Zu den Bewertungskriterien zählen dabei nicht nur die dort angegebenen Wohnwertmerkmale, sondern auch die Vorgaben zu ihrer Bewertung. Es handelt sich insoweit um ein in sich abgestimm- tes Beurteilungskonzept. Dabei steht es - anders als die Revision meint - im Er- messen des Tatgerichts, diesem Bewertungssystem uneingeschränkt zu folgen oder - weil hierbei nicht alle denkbaren Bewertungsfaktoren einfließen - auch an- dere (zusätzliche) Aspekte in seine Bewertung einzubeziehen und eine andere Gewichtung vorzunehmen, was allerdings häufig nur mit sachverständiger Bera- tung möglich sein dürfte. Eine unveränderte Übernahme des Bewertungssystems der "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" ermöglicht im Interesse bei- der Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gut- achterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag sogar er- heblich schmälern oder gar aufzehren können (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c bb). bb) Entgegen der Auffassung der Revision, die dem Berufungsgericht ein rein schematisches Abarbeiten ohne Einzelfallbezug zur Last legt, war das Beru- fungsgericht im Rahmen der Ausübung seines Schätzungsermessens aufgrund der Konzeption der von ihm berechtigterweise herangezogenen "Orientierungs- hilfe für die Spanneneinordnung" gehalten, alle im Streitfall nach dem wechsel- seitigen Parteivortrag in Betracht kommenden Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 in den Blick zu nehmen. Da es nach den Erläuterungen der "Orientierungshilfe" (dort Seite 18) für jede Merkmalgruppe und für die dort vor- gesehenen Zu- beziehungsweise Abschläge von 20 % lediglich darauf ankommt, 18 19 - 8 - ob die wohnwerterhöhenden oder die wohnwertmindernden Merkmale überwie- gen, trifft es nicht zu, dass der Tatrichter nur dann eine 20 %-ige Erhöhung des Mittelwerts einer Mietpreisspanne als berechtigt ansehen dürfte, wenn alle in der jeweiligen Merkmalgruppe genannten wohnwerterhöhenden Merkmale für die in Rede stehende Wohnung im zu beurteilenden Fall zutreffen. Auch wenn die als Empfehlung der Mietspiegelverfasser gedachte "Orientierungshilfe" den Tatrich- ter, wie die Revision im Ansatz zutreffend ausführt, nicht wie ein Gesetz bindet, bedeutet dies, dass nach ihrer Konzeption ein 20 %-iger Zuschlag beziehungs- weise Abschlag auf den Mittelwert grundsätzlich bereits dann erfolgen darf, wenn nur ein wohnwerterhöhendes beziehungsweise wohnwertminderndes Merkmal vorliegt, sofern in der Gegenrubrik kein Merkmal (wohnwertmindernd bezie- hungsweise wohnwerterhöhend) erfüllt ist. cc) An diesen Maßstäben hat sich das Berufungsgericht - wenn auch un- ausgesprochen - ausgerichtet und ist dabei zu einem tatrichterlich vertretbaren, revisionsrechtlich nicht mit Erfolg zu beanstandenden Ergebnis gelangt, indem es nach Bewertung zweier Merkmalgruppen (Küche und Gebäude) als positiv und einer Merkmalgruppe (Bad) als negativ einen insgesamt 20 %-igen Zuschlag zu dem Mittelwert der Mietpreisspanne als gerechtfertigt angesehen hat. So reicht es nach dem Vorstehenden aus, wenn das Berufungsgericht in der Merk- malgruppe 2 (Küche) einzig den in der Wohnung des Beklagten verlegten Bo- denbelag Terrazzo herangezogen hat, um von einem Überwiegen der wohnwert- erhöhenden Merkmale auszugehen, da ein wohnwertminderndes Merkmal in der Gegenrubrik dieser Merkmalgruppe nicht vorliegt; übergangenen Sachvortrag des Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. Gleiches gilt, soweit das Beru- fungsgericht in der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) den vorhandenen "Personen- aufzug bei weniger als 5 Obergeschossen" als für eine positive Bewertung dieser Merkmalgruppe ausreichendes Kriterium angesehen hat. Dass der vom Beru- 20 - 9 - fungsgericht gesehene Umstand, wonach der Aufzug nicht auf den Geschoss- ebenen, sondern dazwischen hält, dieses nicht zu einem Abzug von dem 20 %-igen Zuschlag bewogen hat, liegt innerhalb des ihm eingeräumten Schätzungsermessens. Soweit die Revision dies anders sieht, setzt sie - revisi- onsrechtlich unbehelflich - lediglich ihr Beurteilungsermessen an die Stelle der vertretbaren Auffassung des Berufungsgerichts. Ebenso wenig ist es, anders als die Revision meint, zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die von ihm gesehene Tatsache, dass in der Merkmal- gruppe 1 "Bad" mehrere wohnwertmindernde Merkmale vorliegen, nicht zum An- lass genommen hat, bezüglich dieser von ihm als negativ bewerteten Merkmal- gruppe mehr als 20 % Abzug in die Gesamtbetrachtung einzustellen. Eine solche Addition sieht die "Orientierungshilfe" nicht vor. Vielmehr ist nach deren Erläute- rungen pro Merkmalgruppe bei einem Überwiegen der wohnwerterhöhenden Merkmale ein Zuschlag von 20 % und bei einem Überwiegen der wohnwertmin- dernden Merkmale ein Abschlag in entsprechender Höhe vorzunehmen und schließlich das Ergebnis aller fünf Merkmalgruppen "gegeneinander aufzurech- nen". 21 - 10 - III. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen nach Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 13.11.2019 - 104 C 159/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2020 - 63 S 418/19 - 22

§ 558§ 558d

BGH VIII ZR 295/1515.03.2017 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2021:030821BVIIIZR88.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 88/20 vom 3. August 2021 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 3. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch einstim- migen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Beklagten sind Mieter einer 75,18 m² großen Vierzimmerwohnung der Klägerin in B. . Die zu entrichtende Nettokaltmiete belief sich seit September 2014 auf 373,54 €. Mit Schreiben vom 20. Juni 2017 forderte die Klä- gerin die Beklagten unter Hinweis auf den Mietspiegel Berlin 2017 auf, einer Er- höhung der Nettokaltmiete ab dem 1. September 2017 um 40,70 € auf monatlich 414,24 € zuzustimmen. Das entspricht einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 4,97 €/m² auf 5,51 €/m². Die Wohnung ist bei Heranziehung des Mietspiegels 2017, worauf die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen auch hingewiesen hat, nach Alter, Wohnlage, Ausstattung und Wohnfläche in das Feld H 6 der Miet- spiegeltabelle einzuordnen. Dieses weist eine Nettokaltmietenspanne von 4,68 €/m² bis 5,78 €/m² aus. Die Beklagten stimmten lediglich einer Mieterhöhung um 4,16 € auf 377,70 € zu. 1 - 3 - Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung um (weitere) 36,54 € auf 414,24 € monatlich ab dem 1. September 2017 in An- spruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Es hat den Berliner Mietspie- gel 2017 herangezogen und ist anhand der dortigen "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" zu dem Ergebnis gelangt, die ortsübliche Vergleichsmiete entspreche der von den Beklagten bereits akzeptierten Nettokaltmiete (5,02 €/m²). Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Ver- gleichsmiete stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht (mehr) vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil bezüglich der - von verschiedenen Kammern des Berufungsgerichts unterschiedlich beantwor- teten - Frage, ob ein Mietspiegel, dessen Qualifizierung (§ 558d BGB) von einer Partei (hinreichend) angegriffen werde, als Schätzungsgrundlage gemäß § 287 ZPO für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete geeignet sei, eine Ent- scheidung des Revisionsgerichts zur Sicherung einer einheitlichen Rechtspre- chung erforderlich sei. Diese Frage sowie sämtliche damit einhergehenden Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung sind mit dem Urteil des Senats vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76; bestätigt durch die nach- folgenden Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris) geklärt, weshalb die Voraussetzungen für die Zulassung einer Revision nicht mehr vorliegen. 2 3 4 - 4 - 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis frei von Rechtsfehlern einen Anspruch der Klägerin nach §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung bejaht. Die Feststellungen des Berufungsgerichts zu der - allein streitigen - mate- riellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens sind im Ergebnis frei von re- visionsrechtlich relevanten Fehlern. a) Das angefochtene Urteil unterliegt entgegen der Auffassung der Revi- sion nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil sich das Berufungsgericht nicht an die vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen zur Geeignetheit des Berliner Mietspiegels 2017 als Schätzungsgrundlage (§ 287 Abs. 2 ZPO) für die ortsübli- che Vergleichsmiete gebunden gesehen hat. aa) Ähnlich wie in dem Fall, der dem Senatsurteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 15) zugrunde lag, hat das Amtsgericht hier offengelas- sen, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558d BGB) erfüllt, diesem aber jedenfalls die einem einfachen Mietspiegel (§ 558c BGB) zukommende Indizwirkung beigemessen und ihn als "Grundlage einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO" herangezogen. Auf diesem Weg hat es unter Zugrundelegung der im Mietspiegel aufgeführten "Orientie- rungshilfe für die Spanneneinordnung" die Feststellung getroffen, dass die orts- übliche Vergleichsmiete - weil die Bewertung der insgesamt fünf Merkmalgrup- pen im Ergebnis einen Abschlag von 20 % im Vergleich zu dem Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfelds (H 6: 5,11 €/m²) rechtfertige - die von den Beklag- ten auf das Mieterhöhungsverlangen hin akzeptierte Miete (377,70 € monatlich) nicht übersteige. bb) Dass sich das Berufungsgericht an diese Feststellungen des Amtsge- richts nicht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden gesehen, sondern - nach 5 6 7 8 9 - 5 - Einholung eines Sachverständigengutachtens - neue Feststellungen getroffen hat, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Zur Vermeidung von Wiederho- lungen wird auf die betreffenden Erwägungen im Senatsurteil vom 18. Novem- ber 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 16-23) Bezug genommen. b) Es erweist sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus anderen Gründen als rechtsfehlerhaft, dass das Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete aufgrund eines - von der Klägerin beantragten - gerichtlichen Sachverständigengutachtens und nicht unter Heranziehung des als Tabellen- spiegel ausgestalteten und mit einer Orientierungshilfe für die Spanneneinord- nung versehenen Berliner Mietspiegels 2017 bestimmt hat. aa) Wie der Senat mit - nach der Verkündung der angefochtenen Entschei- dung ergangenem - Urteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76) entschieden und durch Urteile vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442) sowie vom 26. Mai 2021 (VIII ZR 93/20, juris) bestätigt hat, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverstän- digengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Miet- spannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinord- nung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln in der Regel auch dann, wenn - wie hier - die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das ein- schlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf. Zur Begründung im Einzelnen wird auf die diesbezüglichen Erwägungen in den genannten Senatsurteilen (vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24-45 und 50-58; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 13-27; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 22-36) verwiesen, denen ebenfalls Fälle zugrunde lagen, in denen das Berufungsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete 10 11 - 6 - nicht anhand des jeweils einschlägigen Berliner Mietspiegels 2017, sondern auf der Grundlage eines auf Antrag des Vermieters eingeholten Sachverständigen- gutachtens bestimmt hat. bb) Auch der Umstand, dass die Klägerin sich zur Begründung ihres Erhö- hungsverlangens auf den Berliner Mietspiegel 2017 gestützt, im Prozess dann aber dessen Heranziehung - sei es als qualifizierter oder als einfacher Mietspie- gel - abgelehnt hat, stand der Einholung des von der Klägerin beantragten Sach- verständigengutachtens nicht entgegen. Insbesondere stellt sich das Verhalten der Klägerin - anders als die Revision andeutet - nicht als treuwidrig dar. Insoweit kann auf die Ausführungen im Senatsurteil vom 18. November 2020 (VIII ZR 123/20, aaO Rn. 49) verwiesen werden. c) Das angefochtene Urteil ist auch nicht deshalb aufzuheben, weil das Berufungsgericht den für die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete maßgeb- lichen Stichtag rechtsfehlerhaft bestimmt hat. Denn auf diesem Fehler beruht die angefochtene Entscheidung nicht (§ 545 Abs. 1 ZPO). aa) Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht (Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 30; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 29; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 38) und nicht der - vom Berufungsgericht zugrunde gelegte - Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhö- hungsverlangens an vier Jahre zurück. Im Streitfall ist das Mieterhöhungsverlan- gen der Klägerin vom 20. Juni 2017 unstreitig noch im Juni 2017 zugegangen und die Vierjahresfrist entsprechend zu bemessen. 12 13 14 - 7 - Der Sachverständige hat - aufgrund der Vorgabe des Berufungsgerichts - seiner Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des Ver- gleichswertverfahrens indes Mietentgelte für vergleichbaren Wohnraum zu- grunde gelegt, die in dem Zeitraum vom 1. September 2013 bis 1. September 2017 (neu) vereinbart oder geändert worden sind. bb) Dieser Fehler hat sich hier jedoch - anders als in den Fällen, die den Senatsurteilen vom 28. April 2021 (VIII ZR 22/20) sowie vom 26. Mai 2021 (VIII ZR 93/20) zugrunde lagen - nicht auf das Ergebnis des Rechtsstreits ausge- wirkt. (1) Zwar hätten diejenigen vom Sachverständigen berücksichtigten drei Vergleichswohnungen, für die das Mietentgelt im Jahr 2017 (neu) vereinbart be- ziehungsweise geändert wurde, der Entscheidungsfindung möglicherweise nicht zugrunde gelegt werden dürfen. Denn da sich dem Gutachten nicht entnehmen lässt, zu welchem Zeitpunkt im Jahr 2017 die jeweilige Vereinbarung des Mie- tentgelts getroffen wurde, ist nicht auszuschließen, dass dies in einem außerhalb des maßgeblichen Betrachtungszeitrahmens liegenden Zeitraum - namentlich zwischen dem Zugang des Erhöhungsverlangens im Juni 2017 bis zu dem vom Berufungsgericht fehlerhaft angenommenen Stichtag am 1. September 2017 - geschehen ist. (2) Dieser Umstand hat die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete hier aber - ebenso wie im Verfahren VIII ZR 123/20 - nicht zum Nachteil der Be- klagten beeinflusst. Denn die Nichtberücksichtigung der im Jahr 2017 vereinbar- ten beziehungsweise geänderten Mietentgelte führte im Streitfall zu einem (ge- ringfügig) höheren Vergleichswert als vom Berufungsgericht auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens angenommen und deshalb nicht zu einem den Beklagten günstigeren Ergebnis. Ließe man die betreffenden Mietentgelte in der vom Sachverständigen - wegen Qualitätsunterschieden in der Ausstattung der 15 16 17 18 - 8 - Vergleichswohnungen - jeweils angepassten Höhe von 6,04 €/m², 5,23 €/m² und 5,00 €/m² bei ansonsten gleichbleibender Berechnung des Vergleichswerts au- ßer Betracht, ergäbe sich nämlich in Bezug auf die vom Sachverständigen ermit- telte Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,71 €/m² bis 6,64 €/m² keine Veränderung, jedoch ein erhöhter arithmetischer Mittelwert von 5,57 €/m² (anstelle von 5,55 €/m²), und in der Folge sodann ein ebenfalls erhöhter Ver- gleichswert von 5,54 €/m² (anstelle von 5,52 €/m²). Die Außerachtlassung von drei der insgesamt 16 in den Blick genomme- nen Vergleichswohnungen führte vorliegend auch nicht etwa dazu, dass die vom Sachverständigen ausgewertete Datengrundlage für die Bestimmung der ortsüb- lichen Vergleichsmiete nicht (mehr) ausreichte (vgl. Senatsurteil vom 18. Novem- ber 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 80). Denn der Senat hat in der Vergangenheit lediglich vier oder sechs Vergleichswohnungen als zu geringe Datengrundlage für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 28; vom 6. Novem- ber 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25), während er die Heranziehung von 19 oder elf Vergleichswohnungen hat genügen lassen (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 16). d) Weitere Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht unterlaufen. Insbesondere rügt die Revi- sion ohne Erfolg, die Würdigung des Berufungsgerichts, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete 5,52 €/m² betrage, beruhe auf verschiedenen Gehörsverletzun- gen. Auch andere revisionsrechtlich beachtliche Fehler bei der Beweiswürdigung (§ 286 Abs. 1 ZPO) sind dem Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revi- sion nicht unterlaufen. 19 20 - 9 - aa) Die Rüge der Revision, dem Berufungsgericht sei eine Gehörsverlet- zung anzulasten, weil es den Beklagten nicht die Gelegenheit gegeben habe, den Sachverständigen mündlich oder schriftlich mit ihren Ergänzungsfragen zu dem schriftlichen Gutachten beziehungsweise ihren Einwendungen dagegen zu konfrontieren, hat keinen Erfolg. Denn jedenfalls sind die Beklagten wegen des allgemeinen Grundsatzes der Subsidiarität daran gehindert, die dem Berufungs- gericht möglicherweise unterlaufene Gehörsverletzung in der Revisionsinstanz geltend zu machen. (1) Kommt das Gericht einem von der Partei rechtzeitig gestellten, nicht rechtsmissbräuchlichen Antrag auf Erläuterung des Gutachtens nicht nach, liegt darin zwar jedenfalls dann ein Verstoß gegen das Verfahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG, wenn es den Antrag völlig übergeht oder ihm allein deshalb nicht folgt, weil das Gutachten ihm überzeugend und nicht weiter erörterungsbe- dürftig erscheint (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 1998, 2273 f.; NJW 2012, 1346 Rn. 15; NZS 2018, 859 Rn. 4; Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 60 f.; vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 21. Februar 2017 - VI ZR 314/15, NJW-RR 2017, 762 Rn. 3; vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 8 ff.; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, NJW 2018, 3097 Rn. 8). (2) Ob das von der Revision gerügte Vorgehen des Berufungsgerichts, das zu den fristgerecht erhobenen Einwendungen der Beklagten gegen das Gutach- ten beziehungsweise aufgeworfenen Fragen an den Sachverständigen weder eine schriftliche noch eine mündliche Stellungnahme des Sachverständigen ein- geholt hat, danach als Gehörsverstoß zu bewerten ist, kann hier jedoch offen- bleiben. Denn die Beklagten sind nach dem allgemeinen Grundsatz der Subsidi- arität jedenfalls an dessen Geltendmachung in der Revisionsinstanz gehindert. 21 22 23 - 10 - (a) Der Subsidiaritätsgrundsatz fordert, dass ein Beteiligter über das Ge- bot der Erschöpfung des Rechtswegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden prozessualen Möglichkeiten ergreifen muss, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011, 178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 67; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN). Dieser Grundsatz ist nicht auf das Verhältnis zwischen Verfassungs- und Fachgerichts- barkeit beschränkt, sondern gilt auch im Nichtzulassungsbeschwerde- und Revi- sionsverfahren (vgl. Senatsbeschluss vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, aaO). Denn einer Revision kommt bei der Verletzung von Verfahrensgrundrechten auch die Funktion zu, präsumtiv erfolgreiche Verfassungsbeschwerden vermeid- bar zu machen. Daher sind für ihre Beurteilung die gleichen Voraussetzungen maßgebend, die nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Erfolg einer Verfassungsbeschwerde führten (vgl. BGH, Beschluss vom 27. März 2003 - V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 296 f. [für die Nichtzulassungsbe- schwerde]). (b) Gemessen daran sind die Beklagten mit der Geltendmachung der be- haupteten Gehörsverletzung in der Revisionsinstanz ausgeschlossen. Denn spä- testens in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht hätten sie die fehlende Einholung einer - schriftlichen oder mündlichen - Stellungnahme des Sachverständigen zu ihren (rechtzeitig) erhobenen Einwendungen gegen das Gutachten beziehungsweise aufgeworfenen Fragen dazu rügen können und - für die erfolgreiche Geltendmachung einer Gehörsrüge in der Revisionsinstanz - auch müssen. Das ist indes nicht geschehen. Vielmehr haben die Beklagten aus- 24 25 - 11 - weislich des Sitzungsprotokolls "zur Sache und zum Ergebnis der Beweisauf- nahme" verhandelt, ohne die Verfahrensweise des Berufungsgerichts zu bean- standen. bb) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, das Berufungsgericht habe den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, indem es die Einwendungen der Beklagten gegen das Gutachten - soweit es sie beachtet habe - in der Urteilsbegründung "selbst abgehandelt" habe, ohne die hierfür er- forderliche Sachkunde nachzuweisen. Die Revision verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass das Berufungsge- richt - anders als in den Fällen, die den von ihr herangezogenen Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zugrunde lagen (Urteil vom 23. November 2006 - III ZR 65/06, NJW-RR 2007, 357 Rn. 14, und Beschluss vom 25. April 2018 - VII ZR 299/14, BauR 2018, 1317 Rn. 14 f.) - ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeholt und sich insofern keine eigene Sach- kunde angemaßt hat (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 69). Dass das Berufungsgericht die von der Beklagten gegen das Gutachten erhobenen Einwendungen eigenständig beschieden hat, ohne eine in seinem Er- messen stehende mündliche oder schriftliche Erläuterung des Gutachtens (§ 411 Abs. 3 ZPO) anzuordnen, ist nicht zu beanstanden. Denn die Beurteilung der Einwendungen der Beklagten erforderte kein spezielles Fachwissen, sondern allein die dem Tatrichter obliegende Überprüfung, ob sich der Sachverständige bei der Erstellung des Gutachtens an die von der höchstrichterlichen Rechtspre- chung herausgebildeten Grundsätze gehalten hat, von der richtigen Tatsachen- grundlage ausgegangen ist und aus den getroffenen Feststellungen Schlussfol- gerungen gezogen hat, auf die der Tatrichter seine Überzeugungsbildung ohne Rechtsfehler stützen durfte (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 26 27 28 - 12 - 123/20, aaO Rn. 70 f.). Es ist weder aufgezeigt noch ersichtlich, dass das Beru- fungsgericht hierbei seine Fachkompetenz überschritten hätte. cc) Die Rüge der Revision, unabhängig von der dem Berufungsgericht in- soweit fehlenden Sachkunde räume das Berufungsurteil - soweit es auf die ge- gen das Gutachten erhobenen Einwände der Beklagten eingehe - diese nicht aus, ist aus revisionsrechtlicher Sicht ebenfalls unbegründet. (1) Die tatrichterliche Würdigung kann vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allge- meine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision ge- rügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächli- che Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 18. Novem- ber 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 77; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, WuM 2021, 442 Rn. 35; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, juris Rn. 44). (2) Danach beachtliche Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf und sind auch sonst nicht ersichtlich. (a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision auf die Einwendungen der Beklag- ten, die sie gegen das Gutachten wegen der aus ihrer Sicht zu geringen Anzahl an Vergleichswohnungen sowie der ihrer Ansicht nach fehlenden Vorzugswür- digkeit der vom Sachverständigen angewandten Ermittlungsmethode gegenüber dem einschlägigen Mietspiegel erhoben haben. 29 30 31 32 - 13 - Wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, ist das Berufungsgericht zum einen rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, die vom Sachverständigen aus- gewertete Datenmenge reiche zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus. Dass zum anderen die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspie- gels nicht dazu führt, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre, hat der Senat ebenfalls schon entschieden (Senatsurteile vom 18. Novem- ber 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 ff.; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, aaO Rn. 27; vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 93/20, aaO Rn. 36). Auch dass das Beru- fungsgericht berechtigt war, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen, anstatt diese mithilfe der dem Berli- ner Mietspiegel 2017 beigefügten Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung vorzunehmen, entspricht der Rechtsprechung des Senats (grundlegend Urteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 37-54). Schließlich hat der Senat die vom Sachverständigen angewandte Vergleichswertmethode unter der - hier von ihm beachteten - Prämisse, dass die qualitativen Unterschiede der Ver- gleichsobjekte zu dem Bewertungsobjekt durch Zu- und Abschläge berücksichtigt werden, bereits mehrfach gebilligt (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 80; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 58, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12). (b) Erfolglos macht die Revision ferner geltend, das Berufungsgericht habe den Einwand der Beklagten über die fehlende Offenlegung der genauen Lage der Vergleichswohnungen nicht (hinreichend) entkräftet, weshalb er weiterhin dem Gutachten die Überzeugungskraft nehme. Da der Sachverständige die Vergleichswohnungen in seinem Gutachten nach Lage, Wohnfläche, Bauart, Baujahr und Ausstattung ausreichend detailliert beschrieben hat, um die Richtigkeit der verwendeten Daten kritisch würdigen zu 33 34 35 - 14 - können, durfte das Berufungsgericht die vom Sachverständigen getroffenen Feststellungen seiner Beurteilung nach Maßgabe der Rechtsprechung des Bun- desverfassungsgerichts (BVerfGE 91, 176, 182, 184) zugrunde legen, ohne er- gänzende Angaben des Sachverständigen einzuholen. (c) Ohne Erfolg wendet die Revision schließlich ein, das Berufungsgericht habe die Einwendungen der Beklagten gegen die - aus ihrer Sicht unzutreffende - Bewertung ihrer Wohnung in Bezug auf die Küchenausstattung und den Fahr- radkeller durch den Sachverständigen nicht hinreichend berücksichtigt, weshalb auch diese weiterhin die Überzeugungskraft des Gutachtens in Frage stellten. (aa) Es ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Berufungs- gericht der Beurteilung des Sachverständigen gefolgt ist, soweit dieser die Kü- chenausstattung im Rahmen der Nutzwertanalyse - mit zehn von zwanzig mögli- chen Pluspunkten - positiv bewertet hat. Den Einwand der Beklagten, diese Be- wertung sei wegen der "völlig veralteten Kücheneinrichtung (…) nicht nachvoll- ziehbar", hat das Berufungsgericht deshalb als unberechtigt angesehen, weil der Sachverständige das Alter der Küchenmöblierung - wie seine Beschreibung der Küche zeige - zur Kenntnis genommen und diesen Umstand bei seiner Bewer- tung auch insofern berücksichtigt habe, als er den Ausstattungsfaktor der Woh- nung um 0,05 Punkte reduziert habe. Diese Würdigung lässt revisionsrechtlich beachtliche Rechtsfehler nicht erkennen; die Revision zeigt solche auch nicht auf. (bb) Auch die - dem Sachverständigengutachten folgende - Würdigung des Berufungsgerichts, wonach das Gebäude im Rahmen der Nutzwertanalyse unter dem Gesichtspunkt "zusätzliche Räume" mit zehn Pluspunkten zu bewer- ten sei, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 36 37 38 - 15 - Dem Einwand der Beklagten, das dem Gutachten beigefügte Lichtbild zeige, dass von einem ausreichend großen Fahrradabstellraum - wie für die vom Sachverständigen angenommene positive Bewertung vorausgesetzt - bei Auf- hängemöglichkeiten für nur sieben Räder in einem Haus mit 48 Wohnungen keine Rede sein könne, hat das Berufungsgericht - von der Revision insoweit unangefochten - entgegengesetzt, der Gebäudekomplex verfüge nach der Be- schreibung des Sachverständigen über zwei Fahrradkeller auf Erdgeschoss- Niveau sowie zusätzlichen Abstellraum für Kinderwagen auf den Etagen. Weder diese noch die weitere Würdigung des Berufungsgerichts, das dem Gutachten beigefügte Lichtbild von einem der Fahrradkeller lasse nicht auf dessen Unterdi- mensionierung schließen, lässt einen Rechtsfehler erkennen. Das gilt insbeson- dere mit Blick darauf, dass neben den Aufhängemöglichkeiten für Fahrräder - wie das Lichtbild zeigt - weiterer Abstellplatz vorhanden ist. Dabei ist entgegen der Auffassung der Beklagten nicht von Belang, dass dieser Abstellplatz (teilweise) mit "Einkaufswagen und allerhand Gerümpel vollgestellt" ist. Denn dieser Um- stand ist ersichtlich allein auf entsprechendes Nutzerverhalten zurückzuführen. dd) Der Revision bleibt ferner insoweit der Erfolg versagt, als sie rügt, das Berufungsgericht habe die weiteren von den Beklagten erhobenen Einwände ge- gen das Gutachten gänzlich übergangen und dadurch nicht nur den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, sondern auch das Be- weisergebnis unvollständig gewürdigt. Abgesehen davon, dass weder § 313 Abs. 3 ZPO noch Art. 103 Abs. 1 GG eine ausdrückliche Befassung mit sämtlichem Vorbringen der Parteien in den Entscheidungsgründen eines Urteils verlangen (Senatsurteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, aaO Rn. 75; vgl. zu Art. 103 Abs. 1 GG BVerfG, NVwZ 2016, 1475 Rn. 14; BVerfG, Beschluss vom 28. Oktober 2019 - 2 BvR 1813/18, juris Rn. 16 mwN), sind die nach Meinung der Revision übergangenen Einwände 39 40 41 - 16 - ersichtlich unbegründet und deshalb auch von vornherein nicht geeignet, einen entscheidungserheblichen Gehörsverstoß oder sonst revisionsrechtlich beachtli- che Rechtsfehler in der Beweiswürdigung des Berufungsgerichts zu begründen. (1) Entgegen der Auffassung der Revision geht der Sachverständige nicht selbst davon aus, die von ihm herangezogenen Daten reichten für eine tragfähige Aussage über die ortsübliche Vergleichsmiete nicht aus. Er hat in seinem Gut- achten lediglich auf die statistischen Unsicherheiten hingewiesen, die bei der Er- mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des Vergleichswert- verfahrens selbst dann verblieben, wenn sich die Qualität der herangezogenen Daten - wie anhand des sogenannten Variationskoeffizienten festzustellen sei - hinsichtlich ihrer Aussagefähigkeit, wie hier, als hochwertig erweise. Eine solche Unsicherheit ist indes hinzunehmen; sie haftet der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unabhängig von der hierfür angewandten Methode naturgemäß an. (2) Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass der Sachverständige und ihm folgend das Berufungsgericht zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Wohnung mit einer - den oberen Wert der vom Sachverständigen ermittelten Bandbreite der Vergleichsmiete bildenden - (angepassten) Nettokaltmiete von 6,64 €/m² in seine Betrachtung einbezogen hat. Entgegen der Auffassung der Revision handelt es sich bei diesem Wert nicht um eine - nicht berücksichtigungs- fähige - sogenannte "Ausreißermiete". Der Sachverständige hat in seinem Gut- achten nicht nur ausführlich erläutert, dass und auf welchem Weg er für die Eli- minierung etwaiger Ausreißermieten Sorge getragen hat, sondern zudem anhand des Variationskoeffizienten - wie oben bereits erwähnt - eine eher geringe Streu- ung der verwerteten Daten und damit deren hohe Aussagekraft festgestellt. Diese Ausführungen greift die Revision nicht an. 42 43 - 17 - Soweit sie Anstoß daran nimmt, dass der obere Wert der vom Sachver- ständigen gebildeten Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete (6,64 €/m²) den oberen Wert der Spanne übersteigt, die das für die Wohnung einschlägige Mietspiegelfeld H 6 ausweist (5,78 €/m²), und deshalb der vom Sachverständigen ermittelte Mittelwert (5,55 €/m²) ebenfalls oberhalb des Medians der im einschlä- gigen Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne (5,11 €/m²) liege, verliert sie aus dem Blick, dass dies eine Folge der grundlegenden Unterschiede zwischen den jeweiligen Verfahren der Erstellung einer Mietspiegeltabelle einerseits und der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Wege der Vergleichswertme- thode durch einen Sachverständigen andererseits ist. (3) Auch die Einwände der Revision, die vom Sachverständigen für die Auswahl der Vergleichsobjekte angesetzten Kriterien seien unklar und die sei- nerseits angewandte Nutzwertanalyse sei nicht nachvollziehbar, entbehren jegli- cher Grundlage. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten eingehend erläutert, dass sich die Auswahl der Vergleichsobjekte nach der Vergleichbarkeit hinsichtlich der Merkmale Gebäudeart, Ausstattung, Größe, Beschaffenheit (insbesondere bau- technische Konstruktionsmerkmale und Baualtersklasse) und Lage (unter Eintei- lung in Einzelfaktoren, die als Lagevor- oder -nachteile anzusehen sind) richte und die 16 ausgewählten Vergleichsobjekte aus dem ihm zur Verfügung stehen- den Datenbestand die nach diesen Kriterien höchste Übereinstimmung mit dem Bewertungsobjekt aufwiesen. Ebenso hat er sowohl den Zweck der Nutzwertanalyse, namentlich die sachgerechte Einordnung des Bewertungsobjekts in die zuvor ermittelte Band- breite der Vergleichsmiete, als auch deren Funktionsweise - nicht nur abstrakt, sondern auch konkret bezogen auf die zu bewertende Wohnung - ausführlich in 44 45 46 47 - 18 - seinem Gutachten erläutert. Weshalb diese Darstellung nicht nachvollziehbar sei, legen die Beklagten nicht ansatzweise dar. (4) Soweit die Revision schließlich beanstandet, dass der Sachverstän- dige auf Mietspiegel von Interessenverbänden ("IVD Immobilienpreisservice 2017/2018", "RDM Immobilienpreisspiegel" und "CRBE Wohnmarktreport 2017") Bezug genommen habe, blenden sie aus, dass diese im Gutachten angeführten privaten Mietspiegel ersichtlich keinen Einfluss auf das Ergebnis der Ermittlung der zutreffenden Einzelvergleichsmiete (in Höhe von 5,52 €/m²) hatten, sondern lediglich hilfsweise im Rahmen einer ergänzend durchgeführten Plausibilitätskon- trolle erwähnt wurden. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Matussek Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Lichtenberg, Entscheidung vom 27.03.2018 - 20 C 416/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 18.02.2020 - 63 S 138/18 - 48 49

§ 558§ 558a§ 558c§ 558d

OLG Frankfurt 312 C 135/20

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ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR295.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 295/15 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558, § 558a, § 558c, § 558d; ZPO § 286 A, § 287 Bei Beurteilung eines Mieterhöhungsverlangens ist der Tatrichter in Fällen, in denen zwischen dem Erhebungsstichtag eines Mietspiegels und dem Zugang des Zustim- mungsverlangens nachträglich ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Ver- gleichsmiete festzustellen sind, im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten Be- urteilungsspielraums befugt, einen Stichtagszuschlag vorzunehmen, wenn ihm dies zur Bildung einer sachgerechten Einzelvergleichsmiete angemessen erscheint. BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 - LG Tübingen AG Reutlingen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 24. Februar 2017 am 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Prof. Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Tübingen - 1. Zivilkammer - vom 4. Dezember 2015 wird unter Verwerfung der weitergehenden Revision als unzulässig zurück- gewiesen, soweit sie sich gegen die Vornahme eines Stichtagszu- schlags auf die nach dem Reutlinger Mietspiegel 2013 ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete wendet. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1988 Mieter einer den Klägern gehörenden und nach der Wohnflächenangabe im Mietvertrag circa 99 m² großen Wohnung in Reutlingen. Die seit vielen Jahren unveränderte Miete beläuft sich auf monatlich 660 € zuzüglich einer Betriebskostenvorauszahlung von 130 €. Nicht umgelegt, sondern in der Miete enthalten sind dabei allerdings die monatlichen Aufwen- 1 - 3 - dungen der Kläger für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie die Nutzung eines Garagenstellplatzes. Unter Bezugnahme auf den Reutlinger Mietspiegel 2013 (Stand Mai 2013) und ausgehend von einer tatsächlichen Wohnungsgröße von 105 m2 for- derten die Kläger die Beklagten mit Schreiben vom 29. November 2013 auf, einer Erhöhung der Miete um 122,35 € ab dem 1. Februar 2014 zuzustimmen. Dabei rechneten die Kläger zur Bestimmung der zum Vergleich heranzuziehen- den Nettomiete der Wohnung aus der bisher gezahlten Miete einen von ihnen mit 48,24 € bezifferten Betriebskostenanteil für die Grundsteuer und die Sach- versicherungen heraus. Die Beklagten akzeptierten die Erhöhung hinsichtlich eines Teilbetrages von 40 € und wiesen das darüber hinausgehende Miet- erhöhungsbegehren der Kläger zurück. Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage in Höhe von monatlich weiteren 22 € stattgegeben, was unter Berücksichtigung des von den Beklagten akzeptierten Betrages eine monatlich zu zahlende Miete von 722 € ergibt, und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren in vollem Umfang weiter. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht, das die Revisionszulassung bereits im Tenor sei- ner Entscheidung auf die Frage beschränkt hat, ob bei Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete ein Zuschlag vorzunehmen ist für die bis zum Zugang der Mieterhöhung vergangene Zeit und wie ein möglicher Zuschlag zu berechnen ist, hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfah- ren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die von den Beklagten auf das formell ordnungsgemäße Mieterhöhungs- begehren hin geschuldete ortsübliche Miete betrage jedenfalls nicht weniger als die vom Amtsgericht ermittelten 722 €. Insbesondere sei es angemessen, dabei auf die Vergleichsmiete, wie sie sich aus dem hier maßgeblichen einfachen und als solchem nicht in Frage gestellten Reutlinger Mietspiegel für die im Streit stehende Wohnung mit einem Mittelwert von 6,275 €/m2 ergebe, einen auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens bezogenen Stichtagszu- schlag vorzunehmen. Denn der Mietspiegel sei im Gegensatz zur dynamischen ortsüblichen Vergleichsmiete statisch, er spiegele also die ortsübliche Ver- gleichsmiete nur zu einem in der Vergangenheit liegenden Erhebungsstichtag wider. Die Verwendung der Daten eines alten Mietspiegels, der zu einem weit in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt errichtet worden sei, führte deshalb fak- tisch zu einem rechtlich nicht begründbaren "Mietpreisstopp". Im Streitfall sei der Mietspiegel der Stadt Reutlingen des Jahres 2013 auf dem Stand von Mai 2013 gewesen, während den Beklagten das Mieterhö- hungsverlangen erst Ende November 2013 und damit 7 Monate später zuge- 4 5 6 7 - 5 - gangen sei. Der zwischenzeitlich erschienene Mietspiegel 2015 der Stadt Reut- lingen (Stand Dezember 2014) zeige eine deutliche Mietsteigerung, welche nicht ignoriert werden könne. Wenn man dem Mittelwert, wie er sich aus dem Mietspiegel 2013 ergebe, denjenigen des Mietspiegels 2015 gegenüberstelle, der sich auf 7,05 €/m2 belaufe, zeige sich für den Vergleichszeitraum von 19 Monaten eine Steigerung von 12,35 Prozent, was einer monatlichen Steige- rung von 0,65 Prozent entspreche. Diese liege im Ergebnis deutlich über dem Zuschlag, den das Amtsgericht den Klägern anhand eines statistischen Preisin- dex für Wohnungsmieten in Baden-Württemberg in Höhe von 1,16 Prozent für den gesamten Zeitraum von Mai 2013 bis Februar 2014 zwecks Inflationsaus- gleichs zugebilligt habe. Anders als das Amtsgericht gemeint hat, könne hinsichtlich der konkret zu berücksichtigenden Stichtagsdifferenz allerdings nicht auf den Lebenshal- tungskostenindex oder einen undifferenzierten Wohnungsmietenindex abge- stellt werden. Es sei vielmehr die Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen, die bei vergleichbaren Wohnungen eingetreten sei. Als ge- eigneter Anhaltspunkt komme dazu in erster Linie die aus den jeweiligen Miet- spiegeln abzuleitende Mietpreisentwicklung in Betracht. Denn diese Erkennt- nisquelle habe den Vorteil, dass sie sich auf die konkrete Mietpreisentwicklung am Ort beziehe. Liege im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ein neuer Mietspiegel vor, könne die maßgebliche Differenz durch Interpolation zwischen den Werten des alten und des neuen Mietspiegels ermittelt werden. Liege ein neuer Mietspiegel noch nicht vor, komme eine Fortschreibung der Mieten unter Berücksichtigung der Entwicklung zwischen den beiden vorangegangenen Mietspiegeln in Betracht. Zwar müsse die Mietpreisentwicklung zwischen zwei Erhebungsstichtagen nicht notwendig linear verlaufen. Gleichwohl sei sie der als Alternative sonst nur in Betracht kommenden Einholung eines Sachverstän- digengutachtens vorzuziehen, weil dieser Weg den Mietspiegel entwerten wür- 8 - 6 - de und angesichts der üblicherweise relativ geringen streitigen Beträge auch unverhältnismäßig wäre. Der nach dieser Ermittlungsmethode, hier also durch Vergleich der Werte der Mietspiegel 2013 und 2015, sogar über dem auf 722 €/m2 lautenden Ergeb- nis des Amtsgerichts anzusiedelnde Betrag der Vergleichsmiete sei - ausge- hend von der vom Amtsgerichts unangegriffen angesetzten Wohnfläche des Mietvertrages - um den vom Amtsgericht zutreffend mit 40,99 € festgestellten Betrag der in der Miete im Sinne einer Teilinklusivmiete enthaltenen Kosten für Grundsteuer und Sachversicherungen sowie den zutreffend mit 40 € angesetz- ten Zuschlag für das ebenfalls in den Preisspannen des Reutlinger Mietspiegels nicht enthaltene Garagennutzungsentgelt zu erhöhen, so dass an sich sogar noch eine über den erkannten Betrag hinausgehende Mieterhöhung möglich gewesen wäre. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Prüfung, soweit sie aufgrund des be- schränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, stand. 1. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungs- gericht bei der von ihm anhand des Reutlinger Mietspiegels 2013 zuzüglich ei- nes Stichtagszuschlags ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete auf die zum Vergleich heranzuziehende Nettomiete zusätzlich noch das Garagennutzungs- entgelt sowie die in ihr ebenfalls nicht enthaltenen Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen aufgeschlagen hat, um darüber die strukturelle Vergleichbarkeit mit einer nach dem Klägervorbringen von den Be- klagten geschuldeten erhöhten Miete herzustellen, ist das Rechtsmittel unstatt- haft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn insoweit ist die Revision nicht zugelassen. Das Berufungsgericht hat die 9 10 11 - 7 - Zulassung der Revision vielmehr wirksam auf die Frage der rechtlichen Zuläs- sigkeit des genannten Stichtagszuschlags und seiner Berechnung beschränkt. a) Das Berufungsgericht kann eine nach § 543 Abs. 2 ZPO auszuspre- chende Zulassung der Revision auf Teile des Streitstoffes beschränken. Das ist im Streitfall durch die im Tenor des angefochtenen Urteils ausgesprochene und in den Gründen noch einmal zusätzlich erläuterte Zulassungsbeschränkung auf den Stichtagszuschlag mit der nötigen Deutlichkeit dahin geschehen, dass das Berufungsgericht den Beklagten im darüber hinausgehenden Umfang gerade keine Überprüfung seiner Entscheidung ermöglichen wollte. b) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist entgegen der Auffassung der Revision auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung des Rechtsmittels auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht aber die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 21; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, ZUM 2012, 35 Rn. 4; vom 11. Januar 2011 - VIII ZB 92/09, WuM 2011, 137 Rn. 6; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, WM 2011, 526 Rn. 5; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungs- beschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO Rn. 12; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 12 13 14 - 8 - 42/12, BGHZ 198, 294 Rn. 27; BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO). Allerdings muss es sich hierbei weder um einen eigenen Streitgegenstand handeln noch muss der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz teilurteilsfä- hig sein; auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennba- ren Teil eines prozessualen Anspruchs ist möglich (BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, aaO; vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, aaO; vom 22. Oktober 2013 - XI ZR 42/12, aaO; vom 7. März 2013 - IX ZR 64/12, WM 2013, 802 Rn. 9; Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, aaO; vom 16. Dezember 2010 - III ZR 127/10, aaO Rn. 5 f.). So verhält es sich im Streit- fall. Die Entscheidung des Berufungsgerichts über einen etwaigen Stichtags- zuschlag stellt einen derart abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar. Es kann dahin stehen, ob es sich auch bei dem in der Miete enthaltenen Garagennutzungsentgelt und den darin ebenfalls eingeschlossenen Betriebskostenanteilen für die Grundsteuer und die Sachversicherungen um gesondert zulassungsfähige Teile des Streitstoffs gehandelt hätte oder ob ihre Berücksichtigungsfähigkeit bei Herstellung einer strukturellen Vergleichbarkeit der für die konkrete Wohnung zu bildenden Einzelvergleichsmiete anhand der im Streitfall herangezogenen Wohnwertmerkmale des einschlägigen Mietspie- gels auf andere Merkmale hätte ausstrahlen können. Denn jedenfalls der Stich- tagszuschlag setzt das gegenständliche Vergleichsergebnis als inhaltlich be- reits feststehend voraus und knüpft daran lediglich noch zeitlich mit der Be- stimmung eines nach der Erstellung des Mietspiegels liegenden Vergleichszeit- punkts unter Aufgreifen der seither eingetretenen Marktentwicklung an. Dass die Bestimmung dieses Zeitpunktes und ein danach etwa zu ermittelnder Ver- hältnissatz für die Fortschreibung der Einzelvergleichsmiete auf diesen Zeit- punkt im genannten Sinne untrennbar mit der beschriebenen Merkmalsbestim- 15 - 9 - mung und -bewertung anhand des Mietspiegels verbunden ist, zeigt weder die Revision auf noch ist dies sonst ersichtlich. 2. Soweit die Revision zulässig ist, hat sie in der Sache keinen Erfolg und ist deshalb zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat vielmehr rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein Stichtagszuschlag in der genannten Höhe gerechtfertigt ist und dass die Kläger danach eine Mieterhöhung um weitere 22 € auf nun- mehr 722 € monatlich beanspruchen können. a) Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Mie- te wird dabei nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB aus den üblichen Entgelten gebil- det, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe und Ausstat- tung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Veränderungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Insoweit hat der Senat aufgrund der wirksam allein auf den Stichtagszuschlag und des- sen Bemessung beschränkten Revisionszulassung der Beurteilung, ob die von den Vermietern verlangte Mieterhöhung den dafür bestehenden Anforderungen gerecht wird (vgl. dazu etwa Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 mwN), ungeprüft zugrunde zu legen, dass sich die zwecks Herstellung einer Ver- gleichbarkeit um das Garagennutzungsentgelt und die Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen zu bereinigende Einzelver- gleichsmiete für die im Streit stehende Wohnung nach den dafür maßgeblichen und mit Stand Mai 2013 ermittelten Vergleichsmerkmalen des Mietspiegels 2013 der Stadt Reutlingen in einer Preisspanne 5,40 € bis 7,15 € bewegt, deren Mittelwert sich auf 6,275 €/m2 zuzüglich eines Fassadendämmungszuschlags 16 17 - 10 - von zwei Prozent beläuft (vgl. Musielak/Voit/Ball, ZPO, 13. Aufl., § 543 Rn. 20; MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 543 Rn. 51 mwN). b) In zeitlicher Hinsicht ist zur Beurteilung der Berechtigung einer vom Vermieter nach § 558 BGB begehrten Mieterhöhung auf den Zugang des Zu- stimmungsverlangens abzustellen, der damit auch den Zeitpunkt für die Be- stimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete festlegt, bis zu der ein Anspruch auf Erhöhung der Miete besteht (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15 mwN). Im Streitfall liegen zwischen diesem Zeitpunkt (29. November 2013) und dem Zeitpunkt, auf den der vom Beru- fungsgericht zur Vergleichsmietenbestimmung herangezogene Reutlinger Miet- spiegel aktualisiert worden ist (Mai 2013), etwa sieben Monate. Ob es dem mit der Beurteilung der Berechtigung einer Mieterhöhung befassten Tatrichter ge- stattet ist, dieser zeitlichen Differenz im Falle einer zwischenzeitlichen Steige- rung des Mietpreisniveaus durch Vornahme eines die Steigerung ausgleichen- den Zuschlags zu begegnen, ist umstritten. aa) Vor allem in der älteren Instanzrechtsprechung (OLG Stuttgart, NJW 1982, 945; OLG Hamburg, NJW 1983, 1803, 1804; vgl. ferner die Nach- weise bei Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 558a Rn. 31) wird jedenfalls in Fällen, in denen - wie hier - das Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel gestützt ist, die Vornahme eines Zuschlags als dieser Art des auf eine lediglich periodische Aktualisierung angelegten und deshalb auch keiner weiteren Schätzung zugänglichen Begründungs- und Beweismittels fremd an- gesehen. Die gegenteilige Auffassung wertet einen Mietspiegel dagegen nur als wichtige, allerdings nicht bindende Informationsquelle; die Gerichte seien des- halb nicht gehindert, bei Prüfung der materiell-rechtlichen Begründetheit eines - wie auch im Streitfall - ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens wegen einer Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die in der Zeit zwischen der 18 19 - 11 - Datenerhebung zum Mietspiegel und dem Zugang des Mieterhöhungsverlan- gens eingetreten ist (sog. Stichtagsdifferenz), einen Zuschlag zum Mietspiegel- wert vorzunehmen (OLG Stuttgart, NJW-RR 1994, 334, 336; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 142, 143; vgl. ferner die Nachweise bei Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 32). bb) Die letztgenannte Auffassung ist richtig. (1) Bei der dem Tatrichter obliegenden Prüfung, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, darf die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nur auf der Grundlage von Erkennt- nisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahl- ten Mieten für vergleichbare Wohnungen in hinreichender Weise ermittelt ha- ben. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Tatrichter dabei im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) aber nicht auf das im Erhö- hungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558a Abs. 2 BGB beschränkt. Existiert ein ordnungsgemäßer Mietspiegel (§ 558c BGB, § 558d BGB), der Angaben für die in Rede stehende Wohnung enthält, darf dieser vom Tatrichter (mit-)berücksichtigt werden, wobei im Falle eines Mietspiegels, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen er- stellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB; qualifizierter Mietspiegel), sogar die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutungswirkung zum Tragen kommt (Senatsurteile vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13 f.; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 13 ff.; vgl. ferner BVerfG, WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046 f.). Im Falle eines - wie hier - einfachen Mietspiegels (§ 558c Abs. 1 BGB) stellt sich bei der richterli- chen Überzeugungsbildung die Frage, ob diesem eine mögliche Indizwirkung hinsichtlich der richtigen Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch 20 21 - 12 - die dort angegebenen Entgelte Bedeutung zukommt (vgl. Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO Rn. 11 ff.). (2) Darüber hinausgehende Bindungen an die Methodik und die Ergeb- nisse eines Mietspiegels oder sonst die Wahl der heranzuziehenden Erkennt- nisquellen bestehen nicht. Insbesondere binden die Aktualisierungszyklen ge- mäß § 558c Abs. 1, § 558d Abs. 2 BGB den Tatrichter nicht dahin, dass er in Fällen, in denen er seine Erkenntnisse (auch) auf einen Mietspiegel stützt, stets gehindert wäre, für ein innerhalb eines laufenden Zweijahreszeitraums gestell- tes Mieterhöhungsbegehren jegliche Aktualisierungsmöglichkeit außer Betracht zu lassen. Auch den Gesetzesmaterialien ist nicht zu entnehmen, dass die richterli- che Überzeugungsbildung im Rahmen des § 286 ZPO Beschränkungen unter- liegen sollte. Im Gegenteil ist zu einer der Vorgängerbestimmungen des § 558a Abs. 2 BGB frühzeitig klargestellt worden, dass zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Beweismittel zugelassen ist und im Streitfall der freien Beweiswürdigung unterliegt (BT-Drucks. 7/2011, S. 10). Zudem war man sich auch im Gesetzgebungsverfahren von Anfang an bewusst, dass Mietspiegel nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergeben und umso schneller veralten können, je höher die Preissteigerungsraten am Wohnungs- markt sind, und dass man sich dann möglicherweise anders behelfen müsse (vgl. BT-Drucks. 7/5160, S. 5 f.). Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei späteren Änderungen der Regelungen über die Miethöhe hiervon wieder abrücken wollte, liegen nicht vor. (3) Entgegen der Auffassung der Revision lässt sich auch sonst aus dem Umstand, dass ein einfacher Mietspiegel nach § 558c Abs. 3 BGB alle zwei Jahre aktualisiert werden soll, nicht schließen, dass in der Zwischenzeit unter 22 23 24 - 13 - keinen Umständen aktuellere Werte zugrunde gelegt werden dürften und auch Zuschläge wie der im Streit stehende Stichtagszuschlag generell ausgeschlos- sen sein sollten. Zwar sieht das Bundesverfassungsgericht die Möglichkeit, oh- ne jede Verzögerung sofort und in voller Höhe die Marktmiete zu erhalten, als durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht garantiert an. Dementsprechend hat es den Umstand, dass Mietspiegel nur in einem zweijährigen oder gegebenenfalls sogar noch größeren Turnus aktualisiert werden, nicht als so ausschlaggebend angesehen, dass ihre Verwendung deshalb unterbleiben sollte. Vielmehr habe der Gesetzgeber, der dieses Problem gesehen und in Kauf genommen habe, Mietspiegel angesichts ihrer sonstigen Vorteile gleichwohl als zur Bestimmung einer den Erhöhungsmaßstab bildenden marktorientierten Miete geeignet anse- hen dürfen (BVerfG, NJW 1992, 1377 f.). Für die Handhabung der zivilpro- zessualen Verfahrensregeln zur Bestimmung der im Rahmen des § 558 BGB festzustellenden ortsüblichen Vergleichsmiete kann daraus jedoch nichts abge- leitet werden, was umgekehrt gegen die Zulässigkeit eines Stichtagszuschlags zur Einzelvergleichsmiete sprechen könnte, der auf den Werten eines auf eine solche Marktorientierung angelegten Mietspiegels aufbaut. Insbesondere be- rücksichtigt die Revision nicht, dass ein Mietspiegel in erster Linie die Feststel- lung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinfachen soll, aber nicht noch zusätz- lich darauf abzielt, diese Miete über eine Beschränkung der sonst nach § 286 ZPO zugelassenen Beweismittel und Erkenntnisquellen ein für alle Mal auf den jeweils letzten Aktualisierungszeitpunkt "einzufrieren". c) Danach obliegt es dem Tatrichter, anhand aller zu beachtenden Um- stände des Einzelfalls zu beurteilen, ob es bei Heranziehung eines Mietspiegels zur Bildung der Einzelvergleichsmiete sachgerecht erscheint, auf den sich da- nach ergebenden Wert einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Die Erwägun- gen, die das Berufungsgericht dazu angestellt hat, und das von ihm gefundene Ergebnis halten sich im Rahmen des ihm dabei zukommenden weiten tatrichter- 25 - 14 - lichen Beurteilungsspielraums und sind aus Rechtsgründen nicht zu beanstan- den. aa) Einem - wie hier - einfachen Mietspiegel kommt zwar im Prozess ei- ne Indizwirkung für die zutreffende Wiedergabe der ortsüblichen Vergleichsmie- te zu, wobei es von den jeweiligen konkreten Umständen abhängt, wie weit die- se Indizwirkung, die eine Heranziehung weiterer Beweismittel entbehrlich ma- chen kann, reicht (Senatsurteile vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO). Diese Indizwirkung ist nicht notwendig auf den Erhebungszeitpunkt be- schränkt, sondern kann sich auch auf einen nachfolgenden Zeitpunkt innerhalb des von § 558c Abs. 3 BGB beschriebenen Zweijahreszeitraums erstrecken, wenn kein zureichender Anhalt für eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung in die eine wie die andere Richtung besteht. Auch einem in der Folgezeit angepassten Mietspiegel kommt für dessen zeitlichen Geltungsbereich eine entsprechende Indizwirkung zu. Diese lässt, wenn sie keinen konkreten Einwendungen ausgesetzt ist, über die sich danach ergebende Werte zudem einen Rückschluss auf die Mietsteigerungsrate seit der vorangegangenen Erhebung zu. Denn aus Mietspiegeln lassen sich - wie auch der Senat kürzlich ausgeführt hat - über deren unmittelbaren Bestim- mungszweck hinaus zugleich Erkenntnisse über den Umfang und die Ge- schwindigkeit eines möglichen Mietanstiegs gewinnen (Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 89). Hieran gemessen ist das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, dass im Streitfall zwischen den Erhebungszeitpunkten der Miet- spiegel 2013 und 2015 eine ungewöhnliche Mietpreisentwicklung stattgefunden hatte, die der Mietspiegel 2013 nicht mehr hinreichend abbilden konnte. Denn während der für die Wohnung maßgebliche Mittelwert des Mietspiegels 2013 26 27 28 - 15 - noch bei 6,275 €/m2 gelegen hat, lag derjenige des Mietspiegels 2015 bereits bei 7,05 €/m2, was für die dazwischen liegenden 19 Monate einer Steigerungs- rate von insgesamt 12,35 Prozent entspricht. Dies durfte das Berufungsgericht zum Anlass nehmen, die Indizwirkung des Mietspiegels 2013 für die Bildung der im Streit stehenden Einzelvergleichsmiete als in zeitlicher Hinsicht für ge- schwächt zu erachten und einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. bb) Die Anforderungen an das dem Tatrichter bei Bemessung der Höhe des Stichtagszuschlags nach § 287 Abs. 2 ZPO zukommende Schätzungser- messen kann der Senat nur darauf überprüfen, ob die der Schätzung zugrunde gelegten Tatsachen und die dabei angewandte Methode auf grundsätzlich fal- schen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruhen, insbesondere Denkge- setze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, ob wesentliche, die Ent- scheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen, mit der Revision gerügten Verfahrens- fehlern beruht (BGH, Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d aa; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, WuM 2012, 568 Rn. 14; jeweils mwN). Das ist nicht der Fall. Anders als die Revision meint, ist das Berufungs- gericht, das angesichts der geringen streitigen Beträge insoweit mit Recht auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens für unverhältnismäßig erach- tet hat, den bestehenden Vorgaben in jeder Hinsicht gerecht geworden. Vor allem kann die gewählte Schätzungsmethode, den für erforderlich gehaltenen Stichtagszuschlag durch lineare Interpolation zwischen den für die Wohnung der Beklagten bekannten Werten des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) zu ermitteln, entgegen der Auffassung der Revision nicht als willkürlich eingestuft werden. Diese Methode hat im Streitfall vielmehr schon deshalb nahe gelegen, weil bei Bestimmung der maß- geblichen Einzelvergleichsmiete regelmäßig die Möglichkeit fehlt, ihre Höhe mit 29 30 - 16 - mathematischer Genauigkeit gleichsam punktgenau zu ermitteln (vgl. BGH, Ur- teile vom 7. Oktober 2009 - XII ZR 175/07, WuM 2010, 38 Rn. 17; vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, aaO Rn. 24). Erzielbar sind nur empirische, aus einer Be- obachtung des Marktes und seiner Entwicklungen abzuleitende Annäherungs- werte, für die sich eine Interpolationsmethode anbietet. Für die dabei zu betrachtenden Werte auf diejenigen der nur durch einen verhältnismäßig kurzen Zeitabstand getrennten Mietspiegel von 2013 und 2015 zurückzugreifen, hat auf der Hand gelegen. Ebenso wenig begegnet es rechtli- chen Bedenken, wenn das Berufungsgericht den Stichtagszuschlag durch linea- re Interpolation zwischen dem für die Wohnung der Beklagten bekannten Wert des Mietspiegels 2013 (6,275 €/m2) und demjenigen des Mietspiegels 2015 (7,05 €/m2) ermittelt hat. Dass das Berufungsgericht mangels gegenteiliger, auch von der Revision nicht aufgezeigter Anhaltspunkte von einer annähernd linear verlaufenen Mietpreissteigerung ausgegangen ist und dementsprechend linear interpoliert hat, ist nicht zuletzt auch angesichts des relativ kurzen zeitli- chen Abstandes zwischen den jeweiligen Erhebungszeitpunkten und der dadurch gegebenen Überschaubarkeit des Schätzungszeitraums beanstan- dungsfrei. Dass der sich danach bei einer monatlichen Steigerung von 0,65 Prozent ergebenden Steigerungsrate von 4,55 Prozent über sieben Mona- te hinweg die für einen zu schätzenden Stichtagszuschlag erforderliche Mess- 31 - 17 - barkeit der Steigerung fehlte, liegt entgegen der Auffassung der Revision eben- falls fern. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Reutlingen, Entscheidung vom 20.03.2015 - 3 C 487/14 - LG Tübingen, Entscheidung vom 04.12.2015 - 1 S 50/15 -

§ 535§ 536§ 559§ 559b

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OLG Frankfurt 3 S 122/12

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OLG Frankfurt 1 U 153/00

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OLG Frankfurt 8 U 243/16

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 13.04.2018 Aktenzeichen: 8 U 243/16 ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2018:0413.8U243.16.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 133 BGB, § 157 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Fremdvermietung bei Wohnungsbauförderung des Bundes Leitsatz Weicht der Wortlaut des schließlich abgeschlossenen Vertrages von früheren Entwürfen ab, darf nicht ohne weiteres unterstellt werden, die Bedingungen der alten Vertragsentwürfe seien in dem schließlich abgeschlossenen Vertrag unverändert aufgenommen worden. Verfahrensgang vorgehend LG Frankfurt, 17. November 2016, 2-19 O 315/15 Tenor Die Berufung der Beklagten gegen das am 17. November 2016 verkündete Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszug zu tragen. Das am 17. November 2016 verkündete Urteil der 19. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des gesamten vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Die Klägerin - die X - begehrt die Zahlung sog. "Fremdmietzuschläge" in Höhe von insgesamt € 43.821,38. Im Jahre 1994 schloss die Klägerin mit der A AG, der Rechtsvorgängerin der Beklagten, einen Förderungsvertrag. Hierin gewährte die Klägerin der A AG einen Zuschuss in Höhe von DM 3.910.000,00 für ein Bauvorhaben in Stadt1 (§ 1 Abs. 1), durch welches gemäß § 1 Abs. 2 des Förderungsvertrages Wohnraum für Personen geschaffen werden sollte, die von der Klägerin als Mieter benannt werden. Gemäß § 5 Abs. 1 des Förderungsvertrages verpflichtete sich die A AG, für die Dauer von zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit der geförderten Wohnungen eine für die ersten zehn Jahre konkret dargestellte Staffelmiete (Bundesbedienstetenmiete) zu erheben, soweit die Wohnungen an wohnungsfürsorgeberechtigte Mieter (Bundesbedienstete) vergeben waren. In der durchschnittlichen Bundesbedienstetenmiete bei Bezugsfertigkeit waren DM 1,16 pro m² pro Monat für Schönheitsreparaturen enthalten. Schönheitsreparaturen waren gemäß § 3 Abs. 1 des Vertrages von der A AG durchzuführen. § 5 Abs. 2 des Förderungsvertrages sieht vor, dass für den Fall, dass der Mieter nicht mehr zu dem vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge zu betreuenden Personenkreis gehört, anstelle der nach Abs. 1 zulässigen Bundesbedienstetenmiete eine um DM 6,40 pro m² pro Monat höhere Miete (Fremdmiete) tritt. In § 5 Abs. 3 Satz 1 des Förderungsvertrages ist geregelt, dass nach Ablauf von zehn Jahren nach Bezugsfertigkeit die A AG die Bundesbedienstetenmiete und die Fremdmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen anheben kann. Sodann bestimmt § 5 Abs. 3 Satz 3, wann eine Mietanhebung von bis zu drei Prozent und § 5 Abs. 3 Satz 5, wann eine Mietanhebung von mehr drei Prozent möglich sein soll. Gemäß § 5 Abs. 3 Satz 8 des Vertrages soll eine Mietanhebung nur insoweit zulässig sein, als die geforderte Miete mindestens DM 1,00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. § 5 Abs. 9 des Förderungsvertrages sieht vor, dass die A AG für den Fall, dass ihr die Klägerin mitteilt, dass ein Mieter nicht mehr von ihr im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, unverzüglich die Fremdmiete zum nächsten, rechtlich zulässigen Zeitpunkt zu fordern und den geltend gemachten Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von DM 6,40 pro m² pro Monat an die Klägerin abzuführen hat. Hinsichtlich der näheren Einzelheiten des Förderungsvertrages (FV), insbesondere auch hinsichtlich dessen optischer Gestaltung, wird auf die als Anlage K 2 zu den Akten gereichte Kopie Bezug genommen (Bl. 27 ff. d. A.). Die Klägerin macht für den Zeitraum vom 1. Oktober 2012 bis zum 30. September 2015 hinsichtlich folgender "Fremdmieter" folgende Unterschiedsbeträge im Sinne des § 5 Abs. 9 des Förderungsvertrages geltend: a) B € 3.987,32 b) C € 3.506,98 c) D € 3.987,32 d) E € 990,85 e) F € 1.829,26 f) G € 629,29 g) H € 1.202,44 h) I € 1.898,59 I) J € 1.850,90 j) L € 2.273,34 k) K € 3.506,98 I) M € 3.506,98 m) N € 3.987,32 n) O € 2.831,80 o) P € 3.581,18 p) Q € 2.407,68 q) R € 2.407,68 r) T € 2.407,68 Von dem Gesamtbetrag in Höhe von € 46.793,59 macht die Klägerin einen Betrag in Höhe von € 43.821,38 in der Reihenfolge der aufgelisteten Mietverhältnisse geltend. Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von € 43.821,38 nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 21.585,36 seit dem 11. Juni 2014, aus weiteren € 7.169,63 seit dem 11. November 2014, aus weiteren € 7.078,23 seit dem 1. April 2015 und aus weiteren € 7.988,16 seit dem 21. Oktober 2015 zu zahlen. Die Beklagte hat erstinstanzlich beantragt, die Klage abzuweisen. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird ergänzend Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat mit dem angegriffenen Urteil vom 17. November 2016 die Beklagte verurteilt, an die Klägerin einen Betrag in Höhe von € 43.821,38 nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus € 21.585,36 seit dem 11. Juni 2014, aus weiteren € 7.169,63 seit dem 11. November 2014, aus weiteren € 7.078,23 seit dem 1. April 2015 und aus weiteren € 7.988,16 seit dem 21. Oktober 2015 zu zahlen. Im Übrigen hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht u. a. ausgeführt, es handele sich bei den von der Klägerin aufgeführten Mietern um sog. Fremdmieter, weshalb die Beklagte gemäß § 5 Abs. 9 des Fördervertrages von den jeweiligen Mietern die Fremdmiete zu fordern und den Unterschiedsbetrag zwischen der geltend gemachten Miete und der Bundesbedienstetenmiete an die Klägerin abzuführen habe. Im Rahmen der Berechnung des Unterschiedsbetrages sei zu berücksichtigen gewesen, dass gemäß § 5 Abs. 3 Satz 8 des Vertrages die Bundesbedienstetenmiete stets mindestens DM 1,00 pro m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen müsse. Soweit die Beklagte geltend mache, bei der Berechnung sei die Bundesbedienstetenmiete anhand einer von den Parteien des Fördervertrages erstellten "Zuschussberechnung" zu ermitteln, könne dieser Vortrag mangels der erforderlichen Substanz schon keine Berücksichtigung finden. Die Beklagte habe besagte "Zuschussberechnung" für das Objekt in Stadt1 nicht vorgelegt, weshalb auch das von der Beklagten vorgetragene Zahlenwerk abstrakt bleibe und nicht nachvollziehbar sei. Aus Sinn und Zweck des Fördervertrages sei herzuleiten, dass im Rahmen der Berechnung der Bundesbedienstetenmiete der in § 5 Abs. 3 Satz 8 des Vertrages vorgesehene Abstand von DM 1,00 pro m² stets und nicht nur bei Mietanhebungen um mehr als drei Prozent zu beachten sei. Da somit gemäß § 5 Abs. 3 Satz 8 des Fördervertrages die Bundesbedienstetenmiete stets mindestens DM 1,00 pro m² unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen müsse, begegne es keinen Bedenken, wenn die Klägerin im Rahmen ihrer Berechnung die Höhe der Bundesbedienstetenmiete dergestalt berechne, dass sie von der ortsüblichen Vergleichsmiete DM 1,00 pro m² subtrahiere. Die Auffassung der Beklagten, ein Abzug für die auf die Mieter übertragenen Schönheitsreparaturen sei nicht von der errechneten Bundesbedienstetenmiete, sondern von einer "an sich" von den Mietern geschuldeten indizierten Miete abzuziehen, sei unzutreffend. Der Förderungsvertrag gehe davon aus, dass Schönheitsreparaturen nicht vom berechtigten Mieter, sondern von der Beklagten durchgeführt werden (§ 3 Abs. 1 FV). Nach § 5 Abs. 1 lit. a FV sei aus diesem Grund die Miete der Bundesbediensteten um DM 1,16 pro m² pro Monat erhöht. Daraus folge im Umkehrschluss, dass sich im Falle der Übertragung der Schönheitsreparaturen auf die Bundesbediensteten die Bundesbedienstetenmiete um DM 1,16 pro m² pro Monat verringern müsse. Auch sei nicht zu beanstanden, dass die Klägerin die Differenz zwischen der errechneten Bundesbedienstetenmiete und der Ist-Miete als Unterschiedsbetrag geltend mache, da die Beklagte gemäß § 5 Abs. 9 FV gerade verpflichtet sei, den geltend gemachten Unterschiedsbetrag (also die Differenz zur Ist-Miete) an die Klägerin abzuführen. Zu Recht stelle die Klägerin in den Fällen, in denen die Ist-Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liege, im Rahmen der Berechnung des Unterschiedsbetrages auch auf die Differenz zwischen der errechneten Bundesbedienstetenmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete ab. Gemäß § 5 Abs. 13 des Vertrages sei die Beklagte verpflichtet, an die Klägerin einen Fremdmietzuschlag von bis zu DM 6,40 pro m² pro Monat abzuführen bzw. nachzuweisen, dass ein Zuschlag in dieser Höhe nicht erzielbar sei. Nachdem die Beklagte keinen Nachweis hinsichtlich der tatsächlich erzielbaren Fremdmietzuschläge erbracht habe, habe die Klägerin bei ihrer Berechnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete abstellen können, da eine Miete in dieser Höhe entsprechend § 558 BGB mindestens erzielbar gewesen wäre. Die geltend gemachten Zinsen seien der Klägerin dem Grunde nach zuzusprechen gewesen, da die Beklagte nicht innerhalb der ihr jeweils gesetzten Zahlungsfristen geleistet habe. Die Zinshöhe sei allerdings auf acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz zu beschränken und der weitergehende Klageantrag abzuweisen gewesen. Die Gegenleistung aus dem vor dem 28. Juli 2014 entstandenen Dauerschuldverhältnis sei nicht vor dem 1. Juli 2016 erbracht worden (Art. 229 § 34 EGBGB). Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf das angegriffene Urteil (Bl. 287 ff. d. A.) Bezug genommen. Das Urteil des Landgerichts ist dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 21. November 2016 zugestellt worden (Bl. 296 d. A.). Die Beklagte hat mit Anwaltsschriftsatz vom 7. Dezember 2016 Berufung eingelegt, der hier am 8. Dezember 2016 eingegangen ist (Bl. 297 f. d. A.). Nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 23. Februar 2017 (Bl. 304 d. A.) hat die Beklagte die Berufung mit Anwaltsschriftsatz vom 14. Februar 2017 begründet, der hier am 16. Februar 2017 eingegangen ist (Bl. 305 ff. d. A.). Mit der Berufung verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. Zur Begründung rügt sie u. a., das Landgericht habe verkannt, dass die Entstehungsgeschichte der Förderungsverträge entscheidend sei, die über viele Monate zwischen einzelnen Gremien und Fachabteilungen der Vertragsschließenden verhandelt worden seien. Bei dem Übergang von der zuvor angewandten Darlehensförderung zu einer Zuschussförderung habe zunächst die Festlegung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Fokus gestanden; diese habe in das Modell der Zuschussberechnung gemündet, nach dem bei allen künftigen Förderobjekten der Zuschuss ermittelt worden sei. Im Ergebnis habe die Zuschussförderung gegenüber der Darlehensförderung keine Änderungen der Förderungswirkungen und der wirtschaftlichen Auswirkungen für die Parteien haben sollen. Das Landgericht habe die Zuschussberechnung, die Voraussetzung für jeden Förderungsvertrag gewesen sei, unberücksichtigt gelassen. Für jedes Bauvorhaben habe es eine Zuschussberechnung gegeben, denn ohne eine solche Berechnung habe das Zahlenwerk in die Vertragsurkunde nicht eingefügt werden können. Ferner habe das Landgericht auch die einzelnen Parameter übergangen, die sich aus jeder Zuschussberechnung ergäben und die Beweis dafür böten, dass ein Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete gerade nicht einzuhalten ist. Das Landgericht hätte überdies - so die Beklagte weiter - den von ihr unter Beweis gestellten Vortrag berücksichtigen müssen, wonach die Parteien vor Unterzeichnung der ersten Förderungsverträge wortgleiche Vorverträge abgeschlossen hätten, so etwa den Vorvertrag vom 12./18. Dezember 1990 für das Bauvorhaben Stadt2-Stadtteil1. Dieser Vorvertrag und die für dieses Bauvorhaben entwickelte Zuschussberechnung hätten zur Vorlage aller dann abzuschließenden Förderungsverträge gedient. Der Vorvertrag enthalte die Eckpunkte der beabsichtigten einzelnen Förderungsverträge, die im Wesentlichen wortgleich seien. Im Vorvertrag sei von einem grundsätzlich einzuhaltenden Abstand und der Abführung eines Fremdmietenzuschlages keine Rede. Die Einhaltung eines Abstandes zur ortsüblichen Vergleichsmiete sei gerade nicht Bedingung gewesen, um dem Kriterium "preisgünstiger Wohnraum" zu genügen. Die Parteien seien bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass die Bundesbedienstetenmiete nach Ablauf von zehn Jahren über der Fremdmiete liegen könne. Das spreche zwingend gegen die Auslegung des Landgerichts, dass nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung die Bundesbedienstetenmiete stets einen (bestimmten) Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete haben müsse. Das sei ausweislich der Vertragsurkunde gerade nicht vereinbart gewesen. Ein der Höhe nach bestimmter oder festgelegter Abstand der Bundesbedienstetenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete sei von den Vertragsschließenden bei Abschluss der Förderungsverträge ebenso wenig wie ein Abstand der Bundesbedienstetenmiete zur ortsüblichen Vergleichsmiete gewollt und vereinbart gewesen. Die ortsübliche Vergleichsmiete habe bei der Festlegung der Bundesbedienstetenmiete überhaupt keine Rolle gespielt. Das Landgericht habe die Interessen der Beklagten vollkommen ausgeblendet. Während der Zeit der Staffelmiete habe die Bundesbedienstetenmiete zu keinem Zeitpunkt - auch nicht bei der Festlegung der Miete für den Tag der Bezugsfertigkeit - den jetzt reklamierten Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete eingehalten. Das sei auch nicht gewollt gewesen. Schließlich habe sich das Landgericht auch nicht mit den Einwendungen der Beklagten zur Forderungshöhe auseinandergesetzt. Ob der Mieter oder der Vermieter die Schönheitsreparaturen bezahlen müsse, spiegele sich in der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht wider. Ziehe man also, wie die Klägerin, von der ortsüblichen Vergleichsmiete den Betrag für Schönheitsreparaturen ab, so werde "der Abzug im Grunde doppelt vorgenommen". Wegen der weiteren Einzelheiten der Berufungsbegründung der Beklagten wird auf den Anwaltsschriftsatz vom 14. Februar 2017 Bezug genommen (Bl. 305 ff. d. A.). Die Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt das angegriffene Urteil. Wegen der weiteren Einzelheiten der Berufungserwiderung der Klägerin wird auf den Anwaltsschriftsatz vom 28. April 2017 Bezug genommen (Bl. 346 ff. d. A.). Der erkennende Einzelrichter des Senats hat durch Vernehmung der Zeugen V und S Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der öffentlichen Sitzung vom 9. Februar 2018 (Bl. 633 ff. d. A.) verwiesen. II. Die Berufung der Beklagten ist zulässig, aber nicht begründet. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung (vgl. § 513 Abs. 1 ZPO). 1. Das Landgericht hat zutreffend erkannt, dass die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von € 43.821,38 aus § 5 Abs. 9 des Förderungsvertrages hat. Die dieser Entscheidung des Landgerichts zugrundeliegende Vertragsauslegung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Maßgeblich für die Auslegung eines Vertrages ist der ganze Vertragsinhalt. Ähnlich wie bei der Gesetzesauslegung sind auch bei Rechtsgeschäften der sprachliche Zusammenhang und die Stellung der Formulierung im Gesamtzusammenhang des Textes zu berücksichtigen (vgl. nur BGH, Urteil vom 19.03.1957 - VIII ZR 74/56, BGHZ 24, 39; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 133, Rdnr. 14). Nach diesen Maßstäben ergibt eine Auslegung des Vertrages anhand der Vertragsurkunde zunächst folgendes Bild: Die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 FV regeln die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach Ablauf der ersten zehn Jahre nach Bezugsfertigkeit, in denen sich die Miete nach Maßgabe der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffelmietvereinbarung erhöht. § 5 Abs. 3 Satz 1 FV bestimmt, dass die Bundesbedienstetenmiete grundsätzlich entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen angehoben werden darf. Während § 5 Abs. 3 Satz 2 FV den Sonderfall einer (unbeschränkt zulässigen) Mietanhebung auf Grund baulicher Änderungen (z.B. Modernisierungsmaßnahmen) regelt, gelten nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV "im Übrigen", das heißt, insbesondere für an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierte Mieterhöhungen (§ 558 BGB), die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Satz 3 FV und der nachfolgenden Bestimmungen. Nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV darf die Bundesbedienstetenmiete unter dem Gesichtspunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete, sofern nicht die besonderen Voraussetzungen des § 5 Abs. 3 Satz 5 FV vorliegen, nur um bis zu 3 % erhöht werden. Nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV ist dagegen eine Erhöhung um mehr als 3 % zulässig, wenn die jährliche Mietsteigerung nach dem Teilindex Wohnungsmiete aus dem Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte diesen Prozentsatz übersteigt. Die abschließende Regelung über die Obergrenze für eine Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV), nach der die "hiernach mögliche Mietanhebung" nur insoweit zulässig ist, als die geforderte Miete mindestens DM 1,00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, erstreckt sich nicht nur auf den in § 5 Abs. 3 Satz 5 FV geregelten Ausnahmefall einer Mietanhebung um mehr als 3 %, sondern ebenso auf den in § 5 Abs. 3 Satz 3 FV geregelten Grundfall einer Mieterhöhung um bis zu 3 % (für ähnliche Verträge so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1525; OLG Celle, Urteil vom 14.09.2017 - 7 U 21/17, Entscheidungsumdruck, S. 8; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 - 12 U 32/17, juris). Dies ergibt sich zwar nicht schon aus dem Wortlaut des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV. Dieser lässt nämlich offen, ob sich das Wort "hiernach" auf alle an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientierten Mieterhöhungen nach § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV bezieht, oder nur auf eine Mieterhöhung in dem in § 5 Abs. 3 Sätze 3 bis 7 FV geregelten Umfang. Aus dem Sinn und Zweck der Regelungen in § 5 FV ist aber herzuleiten, dass die in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV geregelte Deckelung für eine Anhebung der Bundesbedienstetenmiete für alle auf § 558 BGB gestützten Mieterhöhungen gilt, unabhängig davon, ob eine Mietanhebung um bis zu 3 % oder um mehr als 3 % verlangt wird. § 5 Abs. 3 Satz 8 FV will für alle Fälle der Mieterhöhung nach § 558 BGB sicherstellen, dass die Bundesbedienstetenmiete nach Ablauf der in § 5 Abs. 1 FV geregelten Staffelmietvereinbarung nur und erst dann erhöht werden kann, wenn die Bundesbedienstetenmiete auch nach der Erhöhung noch um mindestens DM 1,00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dies ergibt sich aus der korrespondierenden Regelung in § 5 Abs. 9 FV, nach der von einem Mieter, der nicht mehr vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, unverzüglich die an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete "Fremdmiete" zu fordern ist und der geltend gemachte Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von DM 6,40 pro m² pro Monat an den Bund abzuführen ist. Aus dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV und § 5 Abs. 9 FV wird deutlich, dass die Bundesbedienstetenmiete in jedem Fall um DM 1,00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen soll, während sich die entsprechend höhere Fremdmiete für Mieter, bei denen es sich nicht um Bundesbedienstete handelt, uneingeschränkt nach der ortsüblichen Vergleichsmiete richten soll (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1525 f.). Vor diesem Hintergrund gilt die Deckelung für eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete durch die Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 8 FV unabhängig davon, ob mit dem Erhöhungsverlangen eine Erhöhung der Bundesbedienstetenmiete um bis zu 3 % oder um mehr als 3 % geltend gemacht wird (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526). Auch die optische Gestaltung der Vertragsklausel - der Absatz zwischen § 5 Abs. 3 Satz 4 und § 5 Abs. 3 Satz 5 FV - rechtfertigt schon deshalb nicht den Schluss darauf, dass die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 FV einerseits und in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV andererseits voneinander unabhängig seien, weil die Bestimmungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV - isoliert betrachtet - ohne die vorstehenden Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 1 bis 4 FV nicht bestehen könnten. § 5 Abs. 3 Satz 5 FV regelt kein selbstständiges Mieterhöhungsrecht, sondern lediglich den Umfang einer möglichen Mieterhöhung; die Berechtigung zur Mieterhöhung ergibt sich nicht aus dieser Bestimmung, sondern aus der Regelung in § 5 Abs. 3 Satz 1 FV (für ähnliche Verträge so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526; Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 - 12 U 32/17, juris). Davon abgesehen sind die Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 5 bis 8 FV mit denen des vorstehenden Absatzes auch insoweit aufs Engste verbunden, als es sich bei § 5 Abs. 3 Satz 5 FV um eine Ausnahmeregelung gegenüber § 5 Abs. 3 Satz 3 FV handelt, die nicht aus sich heraus, sondern nur auf der Grundlage von § 5 Abs. 3 Satz 3 FV verständlich ist (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526). Gegen die von der Beklagten propagierte Vertragsauslegung spricht zudem, dass sie zu widersinnigen Ergebnissen führen würde. Wenn die Deckelung der Mieterhöhung (§ 5 Abs. 3 Satz 8 FV) nur für eine Mieterhöhung um mehr als 3 % (§ 5 Abs. 3 Satz 5 FV), nicht aber für eine Mieterhöhung um bis zu 3 % (§ 5 Abs. 3 Satz 3 FV) gelten würde, so hätte dies zur Folge, dass die Beklagte die Regelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV ohne Weiteres unterlaufen könnte, in dem sie auf eine nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV zulässige Mieterhöhung um mehr als 3 % verzichtete und sich mit einer Mieterhöhung gemäß § 5 Abs. 3 Satz 3 FV um bis zu 3 % begnügte. Sie könnte dann - trotz geringerer Mieterhöhung - eine höhere Miete verlangen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV. Das widerspräche dem Sinnzusammenhang der Regelungen in § 5 Abs. 3 Sätze 3 und 5 FV. Wenn § 5 Abs. 3 Satz 3 FV eine Mieterhöhung nur in geringerem Umfang zulässt als § 5 Abs. 3 Satz 5 FV, so kann die Mieterhöhung nach § 5 Abs. 3 Satz 3 FV nicht im Ergebnis zu einer höheren Miete führen als nach § 5 Abs. 3 Satz 5 FV (für ähnliche Verträge so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526; OLG Celle, Urteil vom 14.09.2017 - 7 U 21/17, Entscheidungsumdruck, S. 21). Die Regelungen in § 5 Abs. 3 FV geben auch nichts dafür her, dass die Beschränkung des § 5 Abs. 3 Satz 8 FV für Mieterhöhungen nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung etwa dann nicht gelten sollte, wenn die bisherige Staffelmiete den - für sie nicht geltenden - Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete unterschreitet. Die Deckelung der Miete durch § 5 Abs. 3 Satz 8 FV hat auch und gerade in einem solchen Fall den vernünftigen Sinn, dass Mieterhöhungen - in welchem Umfang auch immer - nach Ablauf der Staffelmietvereinbarung erst zulässig werden, wenn die erhöhte Miete den Mindestabstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete wahrt (für einen ähnlichen Vertrag so auch BGH, Urteil vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08, NJW-RR 2009, 1524, 1526). Ein abweichendes Ergebnis ergibt sich weder aus der Entstehungsgeschichte des Vertrages, noch hat die Beklagte den Beweis führen können, dass ein - von der dargestellten Auslegung abweichender - übereinstimmender Wille der an dem Abschluss des Vertrages beteiligten Parteien bestand. Bei der Auslegung eines Vertrages ist allerdings auch die Entstehungsgeschichte zu berücksichtigen (s. etwa RG, Urteil vom 13.02.1928 - VI 333/27, RGZ 120, 166, 168; BGH, Urteil vom 27.02.1985 - IV a ZR 121/83, NJW 1986, 1035, 1036). Weicht der Wortlaut des schließlich abgeschlossenen Vertrages von früheren Entwürfen ab, darf jedoch nicht ohne Weiteres unterstellt werden, die Bedingungen des alten Vertragsentwurfes seien in den schließlich abgeschlossenen Vertrag unverändert aufgenommen worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.02.1985 - IV a ZR 121/83, NJW 1986, 1035, 1036 ; Singer, in: Staudinger, BGB, 2017, § 133, Rdnr. 49). War eine der Parteien an den Vertragsverhandlungen nicht beteiligt, kann dieser überdies nur das zugerechnet werden, was ihr vom Inhalt der Vorgespräche bekannt geworden ist (vgl. BGH, Urteil vom 21.02.1986 - V ZR 126/84, NJW-RR 1986, 1019, 1020; Singer, in: Staudinger, BGB, 2017, § 133, Rdnr. 49). Der hier in Rede stehende Förderungsvertrag ist von der Beklagten und der A AG im August 1994 geschlossen worden. Der Zeuge S hat glaubhaft bekundet, dass er weder Assistent der Geschäftsführung der A AG gewesen sei noch irgendeine Funktion in der Gesellschaft A AG gehabt habe. Herrn U, der den Förderungsvertrag für die A AG wohl unterschrieben habe, habe er erst nach Vertragsschluss kennengelernt. Er - der Zeuge S - habe also den konkreten Förderungsvertrag, um den es hier gehe, nicht verhandelt, sondern den Vertragsrohling. Damit kann auf der Grundlage des Zeugen S nicht beurteilt werden, was der A AG von dem Inhalt der Verhandlungen zu dem Vertragsrohling, zu dem die Zeugen S und V ausführlich berichten konnten, überhaupt bekannt gewesen ist. Schon aus diesem Grunde kann keine Rede davon sein, dass die A AG den Förderungsvertrag in einem anderen Sinne verstanden hat, als dieser bei einer Auslegung anhand der Vertragsurkunde zu verstehen ist. Nichts anderes gilt, wenn man die Bekundungen des Zeugen V hinzunimmt, da dieser (naturgemäß) keine Angaben zu den Interessen und Vorstellungen der A AG vor Unterzeichnung des Förderungsvertrages im August 1994 machen konnte. Es kommt noch hinzu, dass ein nicht unerheblicher zeitlicher Abstand zwischen den Verhandlungen zu dem Vertragsrohling einerseits (nach den glaubhaften Angaben des Zeugen V: 1991 und erstes Halbjahr 1992, s. S. 9 des Protokolls der Sitzung vom 9. Februar 2018, Bl. 637 d. A.) und dem Abschluss des hier in Rede stehenden Vertrages andererseits (18. August 1994) liegt, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt nicht ohne Weiteres von den Interessen und Vorstellungen der Verhandlungspartner des Vertragsrohlings auf die Interessen und Vorstellungen der Vertragsparteien des Förderungsvertrages im maßgeblichen Zeitpunkt des Abschlusses im August 1994 geschlossen werden kann (vgl. zu diesem Zeitaspekt etwa BGH, Urteil vom 22.02.2002 - V ZR 26/01, NJW-RR 2002, 1136, 1137). Überdies weist der hier in Rede stehende Förderungsvertrag eine Besonderheit auf, die beiden Zeugen offenbar nicht bekannt gewesen ist. So fällt auf, dass nach § 5 Abs. 3 Satz 8 FV die geforderte Miete mindestens DM 1,00 pro m² pro Monat unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss. Nach § 5 Abs. 9 FV ist von einem Mieter, der nicht mehr vom Bund im Rahmen der Wohnungsfürsorge betreut wird, unverzüglich die an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgerichtete "Fremdmiete" zu fordern und der geltend gemachte Unterschiedsbetrag zur Bundesbedienstetenmiete in Höhe von bis zu einem Betrag von DM 6,40 pro m² pro Monat an den Bund abzuführen. In ansonsten vergleichbaren Förderungsverträgen sind diese beiden Beträge hingegen identisch (vgl. etwa den Förderungsvertrag, der dem Urteil des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 27. Mai 2009, VIII ZR 180/08, zugrunde lag). Zu dieser Besonderheit des hier in Rede stehenden Förderungsvertrages, die neben einer Reihe anderer Faktoren natürlich Einfluss auf die wirtschaftlichen Auswirkungen des Förderungsvertrages für die Beklagte hat, konnte keiner der Zeugen etwas sagen. Auch dies macht deutlich, dass die Bekundungen der Zeugen V und S zu dem Vertragsrohling und dessen Verständnis durch die ihn aushandelnden Personen nicht ohne Weiteres auch Geltung für den zwischen der A AG und der Klägerin geschlossenen Vertrag beanspruchen können. Im Übrigen hat die Beweisaufnahme ergeben, dass weder der Zeuge V noch der Zeuge S angeben konnten, warum und von wem § 5 Abs. 3 Satz 8 in den Vertragsrohling eingefügt worden ist (s. etwa S. 5 und S. 10 des Protokolls der Sitzung vom 9. Februar 2018, Bl. 635 und Bl. 637 RS d. A.). Dies macht deutlich, dass die Zeugen auch in Bezug auf den Vertragsrohling offensichtlich keinen vollständigen Überblick über die gesamten Vertragsverhandlungen hatten (und wohl auch nicht haben konnten). Nach alledem kann keine Rede davon sein, dass hier ein übereinstimmender Wille der an dem Abschluss des Förderungsvertrages beteiligten Parteien im Sinne der von der Beklagten präferierten Auslegung bestand, der dem Vertragswortlaut oder einer anderweitigen Auslegung vorginge (vgl. BGH, Urteil vom 29.03.1996 - II ZR 263/94, NJW 1996, 1678, 1679). Auch die weiteren Einwände der Beklagten rechtfertigen keine andere Auslegung des Förderungsvertrages. Entgegen der Ansicht der Beklagten trägt die dargestellte Auslegung des § 5 Abs. 3 FV den Interessen der Beklagten hinreichend Rechnung. Dabei mag man in diesem Zusammenhang zugunsten der Beklagten unterstellen, dass ihr Interesse als wirtschaftlich denkendes Unternehmen dahin ging, innerhalb des vereinbarten Belegungsrechts von 30 Jahren Kosten und Erlöse möglichst auszugleichen. Ebenfalls kann zugunsten der Beklagten unterstellt werden, dass sie den zum Ausgleich ihrer zu erwartenden Mindereinnahmen für diesen Zeitraum verlangten Zuschuss aufgrund einer Kalkulation errechnete, die für den gesamten Zeitraum feste Mietsteigerungsraten vorgesehen haben mag. Diese Kalkulation, die sich möglicherweise in einer Zuschussberechnung auch für das hier in Rede stehende Bauvorhaben in Stadt1 widerspiegelt, ist aber weder Vertragsbestandteil noch hat sie Niederschlag in dem hier vorliegenden Förderungsvertrag gefunden. Schon vor diesem Hintergrund bestand kein Anlass, der Klägerin die Vorlage einer etwaigen Urkunde, die eine derartige Zuschussberechnung für das Bauvorhaben in Stadt1 enthält, aufzugeben. Die Wirtschaftlichkeit des Vertrages für die A AG war im Übrigen von einer Vielzahl von Faktoren und Unwägbarkeiten - wie etwa der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die Höhe der Zinsen nach Ablauf der Bindungsfrist für die Fremdkapitalmittel, etwaige Kostenüberschreitungen etc. - abhängig, welche weder die A AG noch die Klägerin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sicher vorhersagen konnten. Vor diesem Hintergrund überrascht es nicht, dass die A AG und die Klägerin weder eine (interne) Kalkulation der A AG oder von dritten Seiter noch eine Zuschussberechnung zum Bestandteil des Vertrages gemacht haben. Das Risiko, dass sich im Nachhinein eine Regelung durch im Vorhinein nicht genau prognostizierbare Entwicklungen - etwa: ein geringerer Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete als wohl von der Beklagten erwartet - für eine Partei (hier: die Beklagte) als nachteilig herausstellt, hat aber nach den Regelungen des Förderungsvertrags, der eine außerplanmäßige Steigerung der Bundesbedienstetenmiete nur in Ausnahmefällen vorsieht (§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 4), allein die Beklagte zu tragen (für einen ähnlichen Vertrag so auch Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 - 12 U 32/17, juris). Auf etwaige Vorverträge, die einen Mindestabstand zwischen Bundesbedienstetenmiete und Fremdmiete möglicherweise nicht enthielten, kann sich die Beklagte schon deswegen nicht berufen, weil es zu dem hier betroffenen Bauprojekt in Stadt1 offensichtlich keinen Vorvertrag gibt. Auch das Argument der Beklagten, dass die Klägerin "etwa 20 Jahre" keine Fremdmietzuschläge in der nunmehr geltend gemachten Art und Weise verlangt habe (s. etwa S. 8 der Klageerwiderung, Bl. 71 d. A.), ist nicht stichhaltig (zur indiziellen Bedeutung des Verhaltens der Parteien nach Vertragsschluss für die Auslegung vgl. etwa BGH, Urteil vom 26.11.1997 - XII ZR 308/95, NJW-RR 1998, 801; Ellenberger, in: Palandt, BGB, 77. Aufl. 2018, § 133, Rdnr. 17). Der Förderungsvertrag legte für die ersten zehn Jahre den vorzunehmenden Ausgleich fest, so dass in diesem Zeitraum kein Verhalten vorgelegen haben kann, das Rückschlüsse auf die Auslegung des Vertrags durch die Parteien erlauben würde. Im Zeitraum danach sind die Parteien übereingekommen, zunächst und bis zum Beginn der hier streitgegenständlichen Zeiträume pauschal abzurechnen. Auch diese zeitlich begrenzte Vereinbarung stellt kein Verhalten dar, das Auskunft über die Auslegung des Vertrags durch die Parteien gibt (für einen ähnlichen Vertrag so auch Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 - 12 U 32/17, juris). Die Beklagte macht weiter ohne Erfolg geltend, dass es früher statt einer Zuschussförderung eine Darlehensförderung gegeben habe. Bei der Darlehensförderung habe der Bauherr vom jeweiligen Mieter die Kostenmiete verlangen dürfen, so dass Kosten und Erträge während der 30jährigen Vertragsdauer ausgeglichen gewesen seien. Dies habe sich bei der Umstellung auf die Zuschussförderung nicht ändern sollen. Selbst wenn dies richtig wäre, könnte dieser Umstand bei der Auslegung von § 5 Abs. 9 FV und der übrigen Vertragsbestimmungen keine Berücksichtigung finden, denn die Beklagte kann mangels entsprechender vertraglicher Regelung im Verhältnis zur Klägerin, wie dargelegt, ein unmittelbares Anknüpfen an die damalige Zuschussberechnung - unabhängig von der tatsächlichen Mietentwicklung - gerade nicht verlangen (für einen ähnlichen Vertrag so auch Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 17.01.2018 - 12 U 32/17, juris). 2. Auch hinsichtlich der Höhe des zugesprochenen Betrages ist die Entscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden. Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der erkennende Einzelrichter insoweit auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf den S. 7 f. des erstinstanzlichen Urteils (Bl. 292 f. d. A.) Bezug. Die diesbezüglichen Einwände der Beklagten gehen fehl. Insbesondere ist die Annahme der Beklagten nicht nachvollziehbar, warum bei einem Abzug des Betrages für Schönheitsreparaturen von der ortsüblichen Vergleichsmiete "der Abzug im Grunde doppelt vorgenommen" werde. Von einem doppelten Abzug kann insoweit keine Rede sein. Im Übrigen würde die von der Beklagten insoweit vertretene Berechnungsmethode sie auch noch dafür belohnen, dass sie entgegen § 3 Abs. 1 des Förderungsvertrages die Schönheitsreparaturen zum Teil auf die Mieter verlagert hat. Eine solche Auslegung kann nicht richtig sein. Auch der Ausspruch des Landgerichts zu den Zinsen, den die Beklagte in der Berufungsbegründung nicht gesondert angegriffen hat, weist keine Rechtsfehler zum Nachteil der Beklagten auf. 3. Die Beklagte hat nach § 97 Abs. 1 ZPO die im Berufungsrechtszug entstandenen Kosten zu tragen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 10 Sätze 1 und 2, 711 ZPO. 4. Die Revision ist nicht zuzulassen. Der Sache kommt keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO zu. Dies ist nur dann der Fall, wenn die Sache eine klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in einer unbestimmten Vielzahl weiterer Fälle stellen kann und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 04.11.2008 - 1 BvR 2587/06, NJW 2009, 572, 573; Beschluss vom 27.05.2010 - 1 BvR 2643/07, FamRZ 2010, 1235, 1236; Beschluss vom 29.09.2010 - 1 BvR 2649/06, juris; BGH, Beschluss vom 04.07.2002 - V ZB 16/02, NJW 2002, 3029; Ball, in: Musielak (Hrsg.), Kommentar zur ZPO, 10. Aufl. 2013, § 543 ZPO, Rdnr. 5; Heßler, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2018, § 543, Rdnr. 11; Kessal-Wulf, in: Vorwerk/Wolf (Hrsg.), Beck'scher Online-Kommentar ZPO, Stand: 01.04.2013, § 543, Rdnr. 19). Klärungsbedürftig sind dabei solche Rechtsfragen, deren Beantwortung zweifelhaft ist oder zu denen unterschiedliche Auffassungen vertreten werden und die noch nicht oder nicht hinreichend höchstrichterlich geklärt sind (vgl. BVerfG, Beschluss vom 19.07.2007 - 1 BvR 650/03, NJW-RR 2008, 26, 29; Beschluss vom 27.05.2010 - 1 BvR 2643/07, FamRZ 2010, 1235, 1236; OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 03.09.2013 - 15 U 92/12, ZEV 2013, 674, 677; Heßler, in: Zöller, Zivilprozessordnung, 32. Aufl. 2018, § 543, Rdnr. 11). Nach diesen Maßstäben wirft die vorliegende Sache keine klärungsbedürftigen Rechtsfragen auf. Die Zulassung der Revision ist im vorliegenden Fall auch nicht zur "Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung" (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO) erforderlich. Dieser Zulassungsgrund ist insbesondere dann gegeben, wenn das Berufungsgericht von einer Entscheidung eines höherrangigen Gerichts, namentlich des Bundesgerichtshofes, abweicht. Eine Abweichung in diesem Sinne liegt dann vor, wenn das Berufungsgericht ein und dieselbe Rechtsfrage anders beantwortet als die Vergleichsentscheidung, also einen Rechtssatz aufstellt, der sich mit dem in der Vergleichsentscheidung aufgestellten Rechtssatz nicht deckt (vgl. BGH, Beschluss vom 04.07.2002 - V ZR 75/02, NJW 2002, 2295 ; Beschluss vom 27.03.2003 - V ZR 291/02, NJW 2003, 1943, 1945; OLG Frankfurt am Main, Urteil vom 31.10.2013 - 15 U 127/13, juris; Reichold, in: Thomas/Putzo, ZPO, 34. Aufl. 2013, § 543, Rdnr. 4b; Kessal-Wulf, in: Vorwerk/Wolf (Hrsg.), Beck'scher Online-Kommentar ZPO, Stand: 01.04.2013, § 543, Rdnr. 26). Eine so verstandene Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes findet im vorliegenden Fall nicht statt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190019539 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

OLG Frankfurt 1 S 67/10

§ 548

OLG Karlsruhe 35 C 5555/15

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AG Mannheim 5 C 4313/21

§ 556§ 559

BGH VIII ZR 82/1515.03.2016 · VIII. Zivilsenat

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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 711,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Nutzungsgebühr für die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Randnummer 2 Der beklagte Mieter ist Mitglied der klägerischen G.-Genossenschaft M. eG (Vermieterin) und schloss mit dieser am 18.11.2004 einen Nutzungsvertrag über die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Die Wohnung liegt im 5. OG eines 1984 errichteten Mehrfamilienhauses und besteht aus 2 Zimmern, Küche, Bad und Loggia. Der Beklagte zahlte seit 01.08.2016 eine monatliche Grundnutzungsgebühr von 395,10 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 21.04.2021 erhöhte die Klägerin die monatliche Grundnutzungsgebühr von bisher 395,10 € auf 454,35 € ab dem 01.07.2021 und stützte ihr Verlangen auf den Mietpreisspiegel 2021/22 der Stadt M.; die Betriebskostenvorauszahlung blieb unverändert. Eine zuvor mit Schreiben vom 19.05.2020 geltend gemachte Erhöhung der Nutzungsgebühr hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten am 15.10.2021 zurückgenommen. Randnummer 4 Zur Berechnung legte die Klägerin im Rahmen des Erhöhungsschreibens vom 21.04.2021 eine Wohnungsgröße von 56,44 qm, das Baujahr 1984, eine Standardbadausstattung (Separate Dusche, WC im Badezimmer, Wände im Spitzwasserbereich geschützt und Waschmaschinenanschluss im Bad oder sonst in der Wohnung vorhanden) und eine Zentral-/Etagenheizung zugrunde. Das Vorhandensein eines Aufzugs bewertete die Klägerin mit + 3 %; die Wohnlage mit + 4 % (Fußläufige Distanz zum nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums maximal 300 m). Des Weiteren berechnete die Klägerin einen Zuschlag von + 1 % für das Vorhandensein eines Abstellraums in der Wohnung, + 3 % für einen überdachten Fahrradabstellplatz und + 2 % für das Vorhandensein eines Kellers. Auf diese Weise errechnete die Klägerin eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,89 €/qm. Randnummer 5 Die Klägerin behauptet, Randnummer 6 ihre Bewirtschaftungskosten seien in den letzten Jahren gestiegen. Die Klägerin lege alle zwei Jahre interne Zielnutzungsgebühren fest, welche von den Kosten abhängen würden, welche der Genossenschaft entstehen. Die letzte interne Anpassung für die streitgegenständliche Wohnung habe im September 2019 stattgefunden. Nutzungsgebühren für die Garagen würden separat angepasst. Randnummer 7 Sie meint, es liege kein Verstoß gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, da der Beklagte – im Gegensatz zu allen anderen Mitgliedern – ein geringeres Nutzungsentgelt für seine Garage bezahle. Dies müsse bei der Ermittlung der Nutzungsgebühr für die Wohnung gesondert berücksichtigt werden. Die Garage habe im Erhöhungsverlangen jedoch nicht separat aufgeführt werden müssen, da die verlangte Nutzungsgebühr ohnehin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Randnummer 8 Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei fußläufig maximal 300 Meter vom nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums entfernt. Dies ergebe sich aus dem Straßenverzeichnis zum Mietpreisspiegel. Randnummer 9 Sie meint, die vom Beklagten genannten zusätzlichen Merkmale könnten nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden. Die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung weise einen besonderen Nutzungswert auf, da er von drei Seiten von Hauswänden umgeben sei und daher gut vor Wind und Wetter geschützt und sogar teilweise überdacht sei. Sie befinde sich in ruhiger Lage mit Blick über die Dächer der Innenstadt. Auch der Fliesenbelag erhöhe den Wohnwert. Die Loggia sei daher mit ½ anzusetzen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt: Randnummer 11 Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundnutzungsgebühr für die Wohnung A.straße in M. von monatlich bisher 395,10 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagennutzungsgebühr auf 454,35 € mit Wirkung ab 01.07.2021 zuzustimmen. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt: Randnummer 13 die Klage wird abgewiesen. Randnummer 14 Der Beklagte trägt vor, Randnummer 15 die Klägerin habe ihr Mieterhöhungsverlangen ausschließlich auf den M. Mietspreisspiegel gestützt und dabei die genossenschaftlichen Grundsätze nicht berücksichtigt. Aus dem Selbstverständnis einer Genossenschaft – die sozialverträgliche Bereitstellung von preiswertem Wohnraum - würden sich gesteigerte Erläuterungspflichten gegenüber den Mitgliedern ergeben über die wirtschaftliche Kalkulationsgrundlage, die zu einer Erhöhung geführt habe. Im Rahmen des Erhöhungsverlangens müsse dargelegt werden, dass das bisher verlangte Nutzungsentgelt nicht mehr ausreichend für die Instandhaltungen und Kosten des Anwesens sei. Er meint, aufgrund des hohen Wohnungsanteils am M. Wohnungsbestand treibe die Klägerin mit ihren Erhöhungen des Nutzungsentgelts den Durchschnittswert des Mietspiegels nach oben. Nach eigener Darstellung habe die Klägerin 4.213 Wohnungen in M.. Randnummer 16 Der Beklagte meint, die Klägerin verstoße gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Der Beklagte habe aufgrund des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens eine im Vergleich zu anderen Mitgliedern um 28,80 € erhöhtes Nutzungsentgelt zu bezahlen. Aus dem Erhöhungsschreiben gehe nicht hervor, dass die Klägerin das Erhöhungsverlangen auch auf eine Erhöhung der Stellplatznutzung um 2,50 € stütze. Zudem unterscheide die Klägerin nicht zwischen Bewohnern, deren Nutzungsverhältnis einen Stellplatz umfasse und Dritten, die lediglich einen Stellplatz im Anwesen angemietet hätten. Randnummer 17 Hinsichtlich der Einordnung in den Mietpreisspiegel trägt der Beklagte vor: Randnummer 18 Das Badezimmer verfüge nicht über eine separate Duschkabine. Es sei daher ein Abschlag von 1 % vorzunehmen. Er meint weiter, der Aufzug im Anwesen sei nicht barrierefrei erreichbar. Zudem sei dieser klein und unpraktisch. Es könne lediglich ein Zuschlag von + 1 % angesetzt werden. Hinsichtlich der Wohnlage müsse ein Abschlag von 2 % für „fußläufige Distanz zu einem Lebensmittelmarkt über 600 m entfernt“ und einer von 4 % für „fußläufige Distanz zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen über 300 m entfernt“ gemacht werden. Randnummer 19 Abschläge seien zudem aufgrund des alten und unansehnlichen PVC-Bodens in Wohn- und Schlafzimmer und aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten von mehr als 30 Grad Celsius vorzunehmen. Randnummer 20 Der Beklagte behauptet weiter, die Wohnfläche betrage nur 55,37 qm. Insbesondere sei die Loggia lediglich mit ¼ anzurechnen. Sie sei zum Aufenthalt nicht geeignet. Randnummer 21 Das Gericht hat die streitgegenständliche Wohnung am 30.06.2022 in Augenschein genommen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien samt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2022 und auf das Protokoll des Ortstermins vom 30.06.2022 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. I. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 558b Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher monatlich 395,10 € auf nunmehr 451,26 € mit Wirkung ab dem 01.07.2021. 1. Randnummer 24 Auf das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien über die streitgegenständliche Wohnung findet Mietrecht Anwendung. a) Randnummer 25 Die Benutzung der Einrichtungen einer Genossenschaft durch Mitglieder als sogenannter Dauernutzungsvertrag stellt jedenfalls dann einen Mietvertrag dar, wenn der Gebrauch wenigstens für kurze Zeit ausschließlich und gegen besonderes Entgelt überlassen wird. (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; BGH, Urt. v. 10.09.2003 – VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Urt. v. 21.01.1985 – 3 REMiet 8/84 LG Wiesbaden, Urt. v. 28.08.1962 – 1 S 263/62; Palandt/Weidenkaff, 75. Auflage, 2016, Einf. v. § 535 Rn. 22 m.w.N; MüKo/Häublein, 7. Auflage, 2016, Vor § 535 Rn. 40). Der Nutzungsvertrag enthält Rechte und Pflichten, für die das Mietrecht Anwendung findet. Der Beitritt zu einer Genossenschaft ist hingegen ein korporativer Akt nach den Regelungen des Genossenschaftsrechts und der jeweiligen Genossenschaftssatzung. Beide Bereiche sind strikt zu trennen. Im Ergebnis ist ein Bewohner einer Genossenschaftswohnung, daher sowohl Mieter als auch Genossenschaftsmitglied und somit Teilhaber an der betreffenden Genossenschaft. Randnummer 26 Da beide Bereiche an der Stelle zu trennen sind, an welcher es um die jeweilige Materie geht, steht auch § 551 Abs. 1 BGB der Anwendung von Mietrecht nicht entgegen, auch wenn für die Überlassung der Wohnung vom Beklagten insgesamt 12 Geschäftsanteile zu je 150 € gekauft wurden und dies die zulässige Kaution, welche in § 551 Abs. 1 BGB geregelt ist, übersteigt. § 551 Abs. 1 BGB steht der Anwendung von Mietrecht auf Genossenschaftsverhältnisse nicht entgegen, wenn das Mitglied verpflichtet ist, einen genossenschaftlichen Anteil zu entrichten, weil es sich bei den Genossenschaftsanteilen um die finanzielle Beteiligung an der Genossenschaft als Unternehmen selbst handelt und diese mithin deren Eigenkapital darstellen. Die Anteile müssen – anders als die Mietkaution - auch nicht vom Vermögen des Vermieters separiert werden. (vgl. LG Regensburg, NZM 2010, 360; Feßler/Roth, WuM 2010, 67; Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 551, Rn. 2; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl, § 551, Rn. 32). Es ist zwischen genossenschaftlichen und mietrechtlichen Erklärungen der Parteien zu trennen. Randnummer 27 Entgegen der Auffassung des Beklagten ist ein Hinweis darauf, dass die Vorschriften des BGB auf das vorliegende Nutzungsverhältnis Anwendung finden, obsolet, da wie bereits dargestellt allgemein anerkannt ist, dass die Vorschriften über das Wohnraummietrecht auch für genossenschaftliche Nutzungsverhältnisse gelten. Randnummer 28 Aus der Satzung der Klägerin und dem Genossenschaftsrecht ergeben sich auch keine Besonderheiten, welche vorliegend eine Abweichung der allgemeinen Grundsätze rechtfertigen würden. Nach § 2 der Satzung ist der Zweck der Genossenschaft darauf gerichtet, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern. Eine Konkretisierung hinsichtlich der Ausgestaltung dieser wohnungswirtschaftlichen Geschäfte ist in der Satzung nicht enthalten und ergibt sich auch nicht aus dem Dauernutzungsvertrag selbst. Der vom Beklagten vorgetragene Zweck - sozialverträgliche Bereitstellung von preiswerten Diensten wie zum Beispiel von preiswertem Wohnraum - findet sich hingegen nicht explizit in der Satzung. Der einzige grundlegende Unterschied zu einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt somit in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Diese Abrede, die auf der körperschaftsrechtlichen Beziehung zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern beruht, gibt dem Vertrag jedoch keine Prägung, die ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheiden würde. b) Randnummer 29 Mit dem nur gegenüber dem Beklagten geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Klägerin nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Randnummer 30 Die zwischen dem Beklagten und der Klägerin durch die Mitgliedschaft in der Genossenschaft bestehende Sonderbeziehung begründet für die Klägerin besondere Pflichten, die auf das Mietverhältnis einwirken (BGH NJW 1960, 908). Ausfluss dieser Sonderbeziehung ist der sogenannte „genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz“. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert eine willkürfreie und auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmitglieder (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; LG Offenburg, Urteil vom 10. März 1998 – 1 S 191/97). Dabei sind bei Maßnahmen in einem nahen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang einheitliche Maßstäbe zu Grunde zu legen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 535, Rn. 106). Die Genossenschaft und ihre Organe sind jedoch berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren. Randnummer 31 Vorliegend hat die Klägerin im Frühjahr 2021 nur vom Beklagten ein erhöhtes Nutzungsentgelt verlangt. Ohne sachliche Kriterien, bei denen der Genossenschaft ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt ist, ist die Klägerin nicht berechtigt, eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei nur einem Genossenschaftsmitglied zu verlangen (AG Köln, Urteil vom 04.06.2013, Az. 205 C 592/12). Die Klägerin hat jedoch bei den übrigen Genossenschaftsmitgliedern das Nutzungsentgelt bereits im Jahr 2020 erhöht. Eine damals auch gegenüber dem Beklagten zunächst geforderte Erhöhung hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Der Beklagte hat damals seine Zustimmung verweigert, während die übrigen Mitglieder der Genossenschaft ihre Zustimmung zur Erhöhung erteilt haben. Damit hat der Beklagte selbst einen Unterschied zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft geschaffen (vgl. auch BGH, NJW-RR 2010, 226). Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen sorgt daher nur dafür, die Genossen nun wieder gleich zu stellen. Dabei ist es unerheblich, dass das Erhöhungsverlangen gegenüber dem Beklagten - auf die Quadratmeterzahl der Wohnung bezogen - im Vergleich zu den Erhöhungen gegenüber den übrigen Genossen im Jahr 2020 höher ausfällt. Zum einen hat sich der anzuwendende Mietpreisspiegel geändert. Den Grund für die Anwendung des späteren Mietpreisspiegels hat der Beklagte durch seinen Widerspruch zum ursprünglichen Verlangen selbst geschaffen. Ein sachlicher Grund für eine abweichende Behandlung liegt zudem auch vor bei Unterschieden in Art oder Lage der Wohnung, im Zustand der Einrichtung oder in der Zahl der Mitbewohner (Münchner Anwaltshandbuch/Möhlenkamp, Wohnraummietrecht, § 48, Rn. 100). Die Klägerin hat sich bei der Erhöhung am M. Mietpreisspiegel 2021/2022 orientiert. Durch die Eingruppierung der Wohnung am Mietpreisspiegel wird der unterschiedlichen Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnungen im selben Objekt Rechnung getragen. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert nämlich gerade nicht eine auf die Quadratmeterzahl der Wohnungen bezogene centgenaue Übereinstimmung des Nutzungsentgelts der verschiedenen Wohnungen. Es ist unerheblich, dass die Klägerin im Rahmen ihres schriftsätzlichen Vorbringens einen angeblichen Rückstand des Beklagten im Vergleich zu den übrigen Genossen im Hinblick auf die abweichende Behandlung bei der Erhöhung der Stellplatzmiete aufgeschlüsselt und damit eine im Vergleich zu den übrigen Genossen erhöhte Nutzungsgebühr zu begründen versucht. Diese Begründung war jedoch nicht Grundlage des Erhöhungsverlangens vom 21.04.2021, welches allein auf den M. Mietpreisspiegel gestützt wurde, und kann daher außer Betracht bleiben. Randnummer 32 Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin stellt auch keine Strafaktion gegen den Beklagten dar. Die Mieterhöhung darf nämlich keine Sanktion gegenüber einem Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht (Krautschneider, WuM 2006, 184; LG Offenburg WuM 1998, 289). Vorliegend hat die Klägerin bereits mit Schreiben vom 01.09.2020 ein erhöhtes Nutzungsentgelt gefordert und dieses Erhöhungsverlangen nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Es stand der Klägerin jedoch frei, das ursprüngliche Erhöhungsverlangen wieder zurückzunehmen. Das erneute Erhöhungsverlangen stellt keine Sanktion dar. Bezüglich des Sanktionscharakters darf nicht auf das subjektive Empfinden des Einzelnen abgestellt werden, zumal dieser eine Ungleichbehandlung regelmäßig als Sanktion wahrnimmt. Die Überlegungsfrist des § 558 BGB ist eine Schutzvorschrift für den Mieter. Durch die Rücknahme des Erhöhungsverlangens entfällt die Verpflichtung zur Zustimmung und damit auch die Verpflichtung zur Zahlung eines höheren Nutzungsentgelts. Der Vermieter ist jedoch nicht gehindert, ein neues – möglicherweise sogar höheres - Erhöhungsverlangen mit späterem Zahlungsbeginn zu fordern. Vor diesem Risiko will § 558 BGB den Mieter nicht schützen, denn der Mieter wird hinsichtlich der Höhe des Nutzungsentgelts bereits über die Kappungsgrenze geschützt. Aus dem erneuten Erhöhungsverlangen des Vermieters können daher keine negativen Schlüsse gezogen werden (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 558a, Rn. 19-21). 2. Randnummer 33 Die Klägerin kann sich zur Begründung des Erhöhungsverlangens auf den M. Mietpreisspiegel 2021/2022 berufen. Zwar bieten Genossenschaften meist im Vergleich zu dem marktüblichen Zins einen günstigeren Mietzins an. Entgegen den Ausführungen des Beklagten kann sich auch eine Genossenschaft dennoch auf den M. Mietpreisspiegel berufen. Wohnungen von Genossenschaften sind vom M. Mietpreisspiegel gerade nicht ausgeschlossen und wurden auch zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen. Da sie keine außergewöhnliche Vermietungsform darstellen weist ihre Nichterwähnung im Ausschlusskatalog darauf hin, dass sie vom Mietpreisspiegel umfasst werden (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015, Az. 232 C 264/14, Rn. 22 - zitiert nach Juris). Randnummer 34 Die Genossenschaft unterliegt – soweit sie sich zur Begründung einer Erhöhung der Nutzungsgebühr auf den Mietpreisspiegel beruft – auch keinen erhöhten Begründungspflichten. Die Grenze für den Begründungsaufwand bildet das Mietrecht. Den mietrechtlichen Anforderungen an die Begründung ist die Klägerin gerecht geworden. Danach muss das Erhöhungsverlangen erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a, Rn. 35-43). Vorliegend hat die Klägerin zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens den Mietpreisspiegel der Stadt M. 2021/2022 beigefügt, sowie dem Beklagten schriftlich erläutert und farblich hervorgehoben, worauf sie ihr Verlangen jeweils stützt. Randnummer 35 Entgegen der Auffassung des Beklagten stellt die Orientierung an den Mieten des Mietpreisspiegels M. auch kein bloßes Streben nach Gewinnmaximierung dar. In den M. Mietpreisspiegel fließen auch die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit ein. Diese ist nach eigenen Angaben mit mehr als 19.400 Wohnungen die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg. Es ist gerichtsbekannt, dass die M. Wohnungsbaugesellschaft mbH ihre Mieten zum großen Teil auch unter Marktpreis ansetzt. Aus diesem Grund war der vorangegangene Mietpreisspiegel der Stadt M. in einem presseträchtigen Verfahren (Verfahren vor dem Amtsgericht Mannheim, Az. 14 C 2492/18) als nicht qualifiziert gerügt worden. Es wurde eingewandt, die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH dürften nicht in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einbezogen werden, da diese so günstig angeboten würden, dass sie aufgrund ihrer Anzahl und der verlangten Miethöhe den ortsüblichen Mietpreis in M. künstlich nach unten drücken würden und so mietpreisdämpfend wirkten. Auch in die Berechnung des hier streitgegenständlichen Mietpreisspiegels 2021/2022 sind ausweislich der Vorbemerkungen zum M. Mietpreisspiegel 2021/2022 die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit eingeflossen. Es ist gerichtsbekannt, dass der Wohnungsbestand der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH einem Marktanteil von 13 % entspricht. Von einem Streben nach Gewinnmaximierung bei bloßer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete kann daher im Stadtgebiet M. keinesfalls gesprochen werden. Randnummer 36 Die Klägerin trägt zudem substantiiert vor, ihre laufenden Kosten seien gestiegen. Dies ergibt sich zudem aus dem Geschäftsbericht der Klägerin, welcher für alle Mitglieder einsehbar ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch die Erhöhung des Nutzungsentgelts die wirtschaftlichen Interessen der Mitglieder nicht gewahrt würden oder gar gegen deren Interesse verstoßen würde. 3. Randnummer 37 Die formalen Anforderungen für die Erhöhung gemäß § 558a BGB wurden eingehalten. Randnummer 38 Zudem hat die Klägerin die Kappungsgrenze eingehalten (§ 558 Abs. 3 BGB) und die Miete war mehr als 15 Monate nicht verändert worden, § 558 Abs. 1 BGB. Randnummer 39 Die Nettokaltmiete liegt mit 451,26 € im Rahmen der ausweislich des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 ortsüblichen Vergleichsmiete. Randnummer 40 Die im M. Mietpreisspiegel 2014 aufgeführten Mieten geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, §§ 558 Abs. 2, 558d Abs. 3 BGB. Gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der Beklagte hat die Vermutung nicht erschüttert. Zur Erschütterung der Vermutungswirkung muss die entsprechende Partei substantiiert vortragen warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll und dann diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen (Börstinghaus in: Schmitdt- Futterer, Mietrecht, 2014, § 558d, Rn. 103). Der Beklagte hat insbesondere keine konkreten Mängel des qualifizierten Mietspiegels benannt, aus denen geschlossen werden könnte, dass die ausgewiesenen Werte zumindest für die Vertragswohnung nicht zutreffend sind. a) Randnummer 41 Die Größe der Wohnung ist mit 55,78 qm zu berücksichtigen. Ausweislich des Grundrissplans (Anlage B 4) beträgt die Größe der Wohnung 55,78 qm (17,67 qm Wohnen + 4,38 qm Bad + 6,7 qm Diele +17,19 qm Schlafen + 0,4 qm Abst. + 8,77 qm Küche + 0,665 qm Loggia (1/4)). Randnummer 42 Die Fläche der Loggia kann vorliegend nur mit ¼ der Fläche Berücksichtigung finden. Gemäß den Bestimmungen des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, etc. der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel angerechnet, bei besonderem Nutzungswert maximal bis zur Hälfte der Grundfläche. Das Gericht ist nach der erfolgten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung keinen besonderen Nutzungswert aufweist. Weder die Beschaffenheit noch die Lage der Loggia laden zu einem Aufenthalt im Freien ein. Zwar ist die Größe der Loggia ausreichend bemessen, um sich auf einem Stuhl an einem kleinen Tisch sitzend auf dieser aufzuhalten. Dabei fällt der Blick jedoch aufgrund der Höhe der Brüstung lediglich auf die Seitenwände oder die unansehnliche mit Metallschiene verkleidete Brüstung selbst. Der Dachüberstand von lediglich ca. 30 Zentimetern ist nicht geeignet, um einen Schutz vor Wind und Wetter zu bieten. Es findet sich auch keine Schutzvorrichtung gegen die Verschmutzung durch Vogelkot, sodass sich die Loggia auch nur bedingt zum Trocknen von Wäsche oder dem Aufstellen von Gartenmöbeln eignet. b) Randnummer 43 Unstreitig ist die Wohnung bei der Vergleichsmietenberechnung unter der Baualtersklasse 1978 -1994 einzuordnen und damit ein Abschlag von 4 % vorzunehmen. c) Randnummer 44 Aufgrund der konkreten Badausstattung ist ein Abzug von 1 % vorzunehmen. Es liegt eine einfache Badausstattung im Sinne des Mietspreisspiegels vor. Die Badausstattung ist danach als einfach anzusehen, wenn weniger als vier der in Tabelle 3.1 genannten Badausstattungsmerkmale vorliegen. Der prozentuale Abschlag für jedes zur Anzahl von vier fehlende Merkmal beträgt 1 Prozent. Vorliegend sind lediglich drei Merkmale gegeben: Im Badezimmer befindet sich ein WC, in der Wohnung ist ein Waschmaschinenanschluss vorhanden und die Wände im Bad sind im Spritzwasserbereich geschützt. Insbesondere ist in der Wohnung des Beklagten keine separate Duschkabine vorhanden. Das Badezimmer verfügt lediglich über eine Duschmöglichkeit, die mittels eines Duschvorhangs abgetrennt ist. Der Mietspreisspiegel verlangt jedoch explizit eine „separate“ Dusch-“kabine“. Eine solche liegt – davon konnte sich das Gericht auch im Rahmen des Augenscheintermins überzeugen – nicht vor. d) Randnummer 45 Das Vorhandensein eines Aufzugs ist grundsätzlich mit einem Aufschlag von 3 % zu berücksichtigen. Etwaige Abzüge aufgrund der konkreten Ausgestaltung können später im Rahmen der Spannbreiteneinordnung vorgenommen werden. e) Randnummer 46 Die konkrete Wohnlage der streitgegenständlichen Wohnung führt zu einem Aufschlag von 4 %. Der nächste Eingang eines Stadtteilzentrums ist weniger als 300 Meter entfernt; der nächste Lebensmittelmarkt ist weniger als 600 Meter entfernt und die nächste öffentliche Grünfläche befindet sich in weniger als 300 Meter Entfernung. Dies ergibt sich ausdrücklich aus der Lageeinteilung zur Innenstadt und den Stadtteilzentren der Stadt M. aus dem Jahr 2018 sowie dem Straßenverzeichnis zur Lageeinordnung, welche Gegenstand des Mietspreisspiegels 2021/2022 ist. Die Häuser der A.straße Nr. 1 bis 104 sind danach expliziert weniger als 300 Meter fußläufiger Distanz zum nächsten Eingang eines Stadteilzentrums entfernt und befinden sich in weniger als 300 Meter Entfernung zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen bzw. weniger als 600 Meter Entfernung zu einem Lebensmittelmarkt. Eine Vermessung ist daher aufgrund der ausdrücklichen Einordnung hinsichtlich der Kategorien des Mietpreisspiegels entbehrlich. f) Randnummer 47 Im Rahmen der Spanneneinordnung ist ein weiterer Abzug von 1 % vorzunehmen. Randnummer 48 Abweichungen nach oben oder unten sind ausweislich des Mietpreisspiegels 2021/2022 im Rahmen der Spanneneinordnung jedoch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der in den Tabellen angeführten Merkmale oder der erhobenen, aber nicht zusätzlich mietpreisbeeinflussenden Merkmale erheblich abgewichen wird. aa) Randnummer 49 Vorliegend liegt aufgrund der Größe des Aufzugs und des Umstands, dass dieser weder von der Hauseingangstüre noch von der Tiefgarage aus barrierefrei erreichbar ist, eine Abweichung vom durchschnittlichen Markmalstandard eines Aufzugs vor. Es handelt sich nämlich nicht lediglich um eine Stufe, die zum Erreichen des Aufzugs überwunden werden muss, sondern um einen kompletten Treppenabsatz mit 6 bzw. 10 Stufen. Die Vorteile eines Aufzugs, nämlich der erleichterte Transport von Menschen und Einkäufen, werden damit wesentlich eingeschränkt. Einkäufe müssen erst umständlich über einen Treppenabsatz transportiert werden, bevor diese mittels des Aufzuges in die oberen Stockwerke verbracht werden können. Ein höherer Abzug als 1 % war jedoch nicht vorzunehmen. Der Umstand, dass die Wohnung des Beklagten im 5. OG über einen Aufzug erreicht werden kann und somit nicht mehrere Stockwerke zu Fuß überwunden werden müssen, rechtfertigt einen Aufschlag von 2 % im Vergleich zu einem Anwesen ohne Aufzug. bb) Randnummer 50 Weitere Abzüge und Aufschläge waren im Rahmen der Spannbreiteneinordnung nicht vorzunehmen. Randnummer 51 Insbesondere war kein Abschlag aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten vorzunehmen. Die Wohnung des Beklagten befindet sich direkt unter dem Dach im 5. OG. Mehrere Zimmer – wie z.B. das Schlaf- und Wohnzimmer - haben lediglich ein Dachfenster und kein zusätzliches Wohnfenster. Ein Querlüften während einem kühlen Regenschauer ist damit nur bedingt möglich. Solchen Wohnungen ist eine enorme Hitzeentwicklung in den heißen Sommermonaten immanent. Das Vorhandensein einer Klimaanlage, welche den Aufenthalt im Sommer deutlich angenehmer machen und damit die Wohnqualität steigern würde, wäre mit einem entsprechenden Aufschlag zu berücksichtigen. Das Fehlen einer Klimaanlage kann hingegen nicht mit einem Abschlag berücksichtigt werden. Randnummer 52 Auch der Zustand des PVC-/Linoleumbodens rechtfertigt keinen Abzug. Behebbare Mängel haben bei der Erhebung der Nutzungsgebühr keine Bedeutung (LG Mannheim, NJW-RR 1991, 1108). cc) Randnummer 53 Entgegen der Einschätzung der Klägerin kann auch kein Aufschlag für das Vorhandensein eines überdachten Fahrradabstellplatzes oder eines Abstellraums innerhalb oder außerhalb der Wohnung erfolgen. Diese Merkmale sind im M. Mietpreisspiegel 2021/2022 explizit als solche Wohnwertmerkmale aufgeführt, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben wurden, allerdings keinen nachweisbaren signifikanten Mietpreiseinfluss hatten und somit nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden können. g) Randnummer 54 Ein Verstoß gegen die satzungsmäßigen Bestimmungen bei der Erhöhung des Nutzungsentgelts liegt nicht vor. Insbesondere war keine Beteiligung des Vorstands und des Aufsichtsrats am konkreten Erhöhungsverlangen erforderlich. Randnummer 55 Zwar haben gemäß § 17 der Satzung Vorstand und Aufsichtsrat nach gemeinsamer Beratung durch getrennte Abstimmung über die Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen und für die Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft zu entscheiden. Gemeint ist damit jedoch ausdrücklich nur die grundsätzliche Vergabeentscheidung, nicht jedoch das einzelne Erhöhungsverlangen gegenüber einem Genossenschaftsmitglied. Nach schlüssigem Vortrag der Klägerin haben Vorstand und Aufsichtsrat über die Zielnutzungsgebühren entschieden. Randnummer 56 Eine Beteiligung aller Genossenschaftsmitglieder bei der Anpassung der Zielnutzungsgebühren sieht § 17 der Satzung gerade nicht vor. II. Randnummer 57 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 58 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001547962 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BGH VIII ZR 87/1515.03.2016 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2016:150316BVIIIZR82.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 82/15 vom 15. März 2016 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. März 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstim- migen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten, soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse, um Erstattung überzahlter Miete. Die Klägerin ist Eigentümerin von drei Hochhäusern (30 Etagen), die in der Bauperiode zwischen 1972 und 1981 an der N. in Mann- heim als öffentlich geförderter Wohnraum erbaut wurden. Gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 3 des Landesgesetzes zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen vom 11. Dezember 2007 (Landeswohn- raumförderungsgesetz; im Folgenden: LWoFG) in Verbindung mit der Satzung der Stadt Mannheim vom 25. November 2008 zur höchstzulässigen Miete für geförderte Wohnungen darf die Miete nicht höher sein als die um einen Ab- schlag von zehn Prozent verminderte ortsübliche Vergleichsmiete. Vor diesem Hintergrund besteht zwischen der Klägerin und ihren Mie- tern, zu denen auch die Beklagten gehören, Streit darüber, wie die jeweiligen 1 2 3 - 3 - Wohnungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim einzuordnen sind. Insbe- sondere streiten die Parteien darüber, ob die Wohnlage nach den Kriterien des Mietspiegels nicht als "normal", sondern als "gut" einzuordnen ist, so dass nach dem Mietspiegel ein entsprechender Zuschlag zum arithmetischen Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes vorzunehmen wäre. Während die Mieter meinen, dass sie für die Zeit ab 1. Januar 2009 einen Teil der Miete zurückfor- dern können, weil die Mietobergrenzen nach den einschlägigen Bestimmungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nicht eingehalten seien, vertritt die Klägerin die Auffassung, dass sie diese Grenzen unterschreite und deshalb Zu- stimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen könne. Zwischen der Klägerin und ihren Mietern sind deshalb zahlreiche Rechtsstreitigkeiten eingeleitet wor- den, in denen (in unterschiedlichen Parteirollen) die Mieter Erstattung überzahl- ter Miete und die Vermieterin Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB begehrt haben; sechs dieser Verfahren sind nach Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht beim Senat anhängig. Die Klägerin des vorliegenden Rechtsstreits hat in den erstinstanzlichen Verfahren jeweils selbst zahlreiche Fotos über die Wohnanlage und Umgebung sowie Ablichtungen aus Straßenkarten zur Verdeutlichung der Lage als Anla- gen zu einem Schriftsatz zu den Akten gereicht. Das Berufungsgericht hat sich in einer Reihe von Verfahren zu der Wohnanlage der Klägerin begeben und dort Wohnungen der betreffenden Mie- ter in Augenschein genommen. Außerdem hat es in einem der Verfahren eine amtliche Auskunft der Stadt Mannheim zur Einbeziehung preisgebundener Wohnungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim eingeholt. Anlass dafür war der Vortrag der Vermieterin in der dortigen Berufungsbegründung, dass es - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil - ent- scheidend darauf ankomme, wie die Stadt Mannheim die streitigen Wohnungen 4 5 - 4 - in den Mietspiegel eingestuft habe. Denn die Stadt Mannheim sei nicht nur für die Erstellung des Mietspiegels zuständig, sondern auch für die Genehmigung der Miete des geförderten Wohnraums. Der von der Stadt erteilten Genehmi- gung für die streitigen Mieten müsse daher Bindungswirkung auch für das vor- liegende Verfahren zukommen. Bei einer telefonischen Anfrage habe die Kläge- rin von der im Fachbereich Städtebau tätigen Mitarbeiterin der Stadt Mannheim erfahren, dass bei der Datenerhebung auch Wohnungen der streitigen Wohnan- lage erfasst worden seien, und zwar unter Einstufung als "gute Wohnlage". Die- se Einschätzung als "gute Wohnlage" sei von der Stadt Mannheim deshalb auch vorliegend zugrunde zu legen. In der auf Anfrage des Berufungsgerichts im Verfahren 4 S 158/12 von der Stadt Mannheim erteilten amtlichen Auskunft heißt es, bei der Erstellung des Mietspiegels seien Vorkehrungen dazu getroffen worden, dass preisgebun- dene Wohnungen "herausgefiltert" und nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden. Im vorliegenden Verfahren hat das Berufungsgericht den Parteien mit ge- richtlicher Verfügung vom 21. November 2014 eine Ablichtung der genannten amtlichen Auskunft der Stadt Mannheim sowie eine Abschrift des Protokolls über die in dem Verfahren 4 S 174/12 erfolgte Einnahme des Augenscheins in dem Anwesen N. 25 übersandt. Außerdem wurde die Klägerin um Mitteilung gebeten, welcher Wohnungstyp betroffen und nach welcher Himmelsrichtung die streitige Wohnung belegen sei. In der mündlichen Beru- fungsverhandlung vom 3. Dezember 2014 hat die Prozessbevollmächtigte der Klägerin die vom Gericht erbetenen Unterlagen überreicht und haben beide Parteien ihre Zustimmung zum schriftlichen Verfahren erteilt. Daraufhin hat das Berufungsgericht das schriftliche Verfahren mit einer Schriftsatzfrist bis 19. De- zember 2014 angeordnet und Verkündungstermin auf den 2. März 2015 anbe- 6 7 - 5 - raumt. Die Klägerin hat innerhalb der eingeräumten Schriftsatzfrist ergänzende Lagepläne zum Aufbau der Hochhäuser, der verschiedenen Wohnungstypen und deren Ausrichtung eingereicht. Das Berufungsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 abgewiesen und die Widerklage der Beklagten auf Rück- zahlung überzahlter Miete (nur) in Höhe von 57,06 € nebst vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten für begründet erachtet. Es hat die Revision mit der Be- gründung zugelassen, die Sache habe im Hinblick auf die Widerklage "wegen § 134 BGB und der Anwendung des LWoFG" grundsätzliche Bedeutung. Die Klägerin begehrt mit ihrer Revision die vollständige Abweisung der Widerklage, soweit diese auf Rückzahlung von Miete gerichtet ist. II. 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der sonstigen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Der pauschal gehaltenen Begründung des Berufungsgerichts kann eine grundsätzliche Bedeutung der Sache nicht entnommen werden; sie ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Ein grundsätzlicher Klärungsbedarf im Zusammen- hang mit der Frage, welche Rechtsfolgen die Überschreitung der nach dem LWoFG höchstzulässigen Miete hat, besteht nicht. Vielmehr ergibt sich bereits aus den gesetzlichen Vorschriften (§ 19 Abs. 5 Satz 1, Abs. 1, 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 3, § 29 LWoFG), dass die Vereinbarung einer höheren als der höchstzulässigen Miete unwirksam ist. Von dieser Rechtsfolge ist auch das Be- rufungsgericht ausgegangen. Dies greift die Revision auch nicht an. 8 9 10 - 6 - 2. Die Revision der Klägerin hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zutref- fend hat das Berufungsgericht angenommen, dass ein Verstoß gegen die sich nach den Bestimmungen des LWoFG ergebende höchstzulässige Miete zu ei- ner Teilnichtigkeit der Vereinbarung mit der Folge führt, dass der Mieter über- zahlte Beträge ohne Rechtsgrund geleistet hat und sie nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückfordern kann. Diese Rechtslage wird auch von der Re- vision nicht in Frage gestellt. Die Revision rügt vielmehr allein, dass das Berufungsgericht keine "gute Wohnlage", sondern nur eine "durchschnittliche" Wohnlage im Sinne des Mannheimer Mietspiegels angenommen und deshalb die ortsübliche Ver- gleichsmiete und die daraus errechnete höchstzulässige Miete für die streitige Wohnung zu gering angesetzt habe. Die in diesem Zusammenhang vorge- nommene tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts lässt indes einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die von der Revision insoweit erhobenen Verfah- rensrügen sind unbegründet. a) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß ge- gen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme die Ergebnisse von Beweisaufnahmen (Einnahme des Augenscheins) in anderen Verfahren verwendet, ist angesichts der unter I. wiedergegebenen Verfahrensweise des Berufungsgerichts und der daraufhin erteilten Zustimmung der Klägerin zur Ent- scheidung im schriftlichen Verfahren unbegründet. Denn bei objektiver Betrach- tung kam darin zum Ausdruck, dass die Kammer das Protokoll über die in dem Parallelverfahren erfolgte Einnahme des Augenscheins urkundenbeweislich verwerten wollte und sich die Parteien damit zumindest stillschweigend einver- standen erklärt haben. 11 12 13 - 7 - b) Auch die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe we- gen der unterbliebenen Vernehmung der Zeugin P. den Mannheimer Miet- spiegel verfahrensfehlerhaft als qualifizierten Mietspiegel behandelt, ist unbe- gründet. Denn in den Tatsacheninstanzen hatte die Klägerin, wie das Beru- fungsgericht richtig gesehen hat, nicht bestritten, dass es sich bei dem Mann- heimer Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelte; vielmehr ist sie bei der Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung selbst von diesem Miet- spiegel ausgegangen und hat sich wegen der Berechtigung ihres Begehrens auf den Mietspiegel und die ihrer Auffassung nach gebotene Einordnung der Lage der streitigen Wohnung als "gute Wohnlage" berufen, die auch die Stadt Mannheim vorgenommen habe und deshalb verbindlich sei. Letzteres hat das Berufungsgericht indes zu Recht verneint und ist dabei zutreffend davon aus- gegangen, dass es sich bei der Einordnung der Wohnlage um eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage handele, so dass es auf die etwaige Einschät- zung der Zeugin nicht ankomme. Von einer weiteren Begründung sieht der Se- nat gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab. 14 - 8 - 3. Die Anschlussrevision würde bei einer Entscheidung nach § 552a ZPO gemäß § 554 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung verlieren. 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 26.02.2013 - 2 C 128/12 - LG Mannheim, Entscheidung vom 02.03.2015 - 4 S 42/13 - 15 16

§ 535§ 558

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ECLI:DE:BGH:2016:150316BVIIIZR87.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 87/15 vom 15. März 2016 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. März 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten um eine Erstattung überzahlter Miete. Die Beklagte ist Eigentümerin von drei Hochhäusern (30 Etagen), die in der Bauperiode zwischen 1972 und 1981 an der N. in Mann- heim als öffentlich geförderter Wohnraum erbaut wurden. Gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Satz 3 des Landesgesetzes zur Förderung von Wohnraum und Stabilisierung von Quartierstrukturen vom 11. Dezember 2007 (Landeswohn- raumförderungsgesetz; im Folgenden: LWoFG) in Verbindung mit der Satzung der Stadt Mannheim vom 25. November 2008 zur höchstzulässigen Miete für geförderte Wohnungen darf die Miete nicht höher sein als die um einen Ab- schlag von zehn Prozent verminderte ortsübliche Vergleichsmiete. Vor diesem Hintergrund besteht zwischen der Beklagten und ihren Mie- tern, zu denen auch der Kläger gehört, Streit darüber, wie die jeweiligen Woh- 1 2 3 - 3 - nungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim einzuordnen sind. Insbesonde- re streiten die Parteien darüber, ob die Wohnlage nach den Kriterien des Miet- spiegels nicht als "normal", sondern als "gut" einzuordnen ist, so dass nach dem Mietspiegel ein entsprechender Zuschlag zum arithmetischen Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes vorzunehmen wäre. Während die Mieter meinen, dass sie für die Zeit ab 1. Januar 2009 einen Teil der Miete zurückfor- dern können, weil die Mietobergrenzen nach den einschlägigen Bestimmungen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus nicht eingehalten seien, vertritt die Beklagte die Auffassung, dass sie diese Grenzen unterschreite und deshalb Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete verlangen könne. Zwischen der Be- klagten und ihren Mietern sind deshalb zahlreiche Rechtsstreitigkeiten eingelei- tet worden, in denen (in unterschiedlichen Parteirollen) die Mieter Erstattung überzahlter Miete und die Vermieterin Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB begehrt haben; sechs dieser Verfahren sind nach Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht beim Senat anhängig. Im vorliegenden Rechtsstreit begehrt der klagende Mieter Erstattung überzahlter Miete; eine Mieterhöhung ist seitens der beklagten Vermieterin nicht geltend gemacht wor- den. Die Beklagte des vorliegenden Rechtsstreits hat in den erstinstanzlichen Verfahren jeweils selbst zahlreiche Fotos über die Wohnanlage und Umgebung sowie Ablichtungen aus Straßenkarten zur Verdeutlichung der Lage als Anla- gen zu einem Schriftsatz zu den Akten gereicht. Das Berufungsgericht hat sich in einer Reihe von Verfahren zu der Wohnanlage der Beklagten begeben und dort Wohnungen der betreffenden Mieter in Augenschein genommen. Außerdem hat es in einem der Verfahren eine amtliche Auskunft der Stadt Mannheim zur Einbeziehung preisgebundener Wohnungen in den Mietspiegel der Stadt Mannheim eingeholt. Anlass dafür war 4 5 - 4 - der Vortrag der Beklagten in der dortigen Berufungsbegründung, dass es - ent- gegen der Auffassung des Amtsgerichts in dem angefochtenen Urteil - ent- scheidend darauf ankomme, wie die Stadt Mannheim die streitigen Wohnungen in den Mietspiegel eingestuft habe. Denn die Stadt Mannheim sei nicht nur für die Erstellung des Mietspiegels zuständig, sondern auch für die Genehmigung der Miete des geförderten Wohnraums. Der von der Stadt erteilten Genehmi- gung für die streitigen Mieten müsse daher Bindungswirkung auch für das vor- liegende Verfahren zukommen. Bei einer telefonischen Anfrage habe die Kläge- rin von der im Fachbereich Städtebau tätigen Mitarbeiterin der Stadt Mannheim erfahren, dass bei der Datenerhebung auch Wohnungen der streitigen Wohnan- lage erfasst worden seien, und zwar unter Einstufung als "gute Wohnlage". Die- se Einschätzung als "gute Wohnlage" sei von der Stadt Mannheim deshalb auch vorliegend zugrunde zu legen. In der auf Anfrage des Berufungsgerichts im Verfahren 4 S 158/12 von der Stadt Mannheim erteilten amtlichen Auskunft heißt es, bei der Erstellung des Mietspiegels seien Vorkehrungen dazu getroffen worden, dass preisgebun- dene Wohnungen "herausgefiltert" und nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einbezogen werden. Im vorliegenden Verfahren hat das Berufungsgericht den Parteien mit ge- richtlicher Verfügung vom 21. November 2014 eine Ablichtung der genannten amtlichen Auskunft der Stadt Mannheim sowie eine Abschrift des Protokolls über die im Verfahren 4 S 174/12 erfolgte Einnahme des Augenscheins im An- wesen N. 25 übersandt. Außerdem wurde die Beklagte um Mit- teilung gebeten, welcher Wohnungstyp betroffen und nach welcher Himmels- richtung die streitige Wohnung belegen sei. In der mündlichen Berufungsver- handlung vom 3. Dezember 2014 hat die Prozessbevollmächtigte der Beklagten die vom Gericht erbetenen Unterlagen überreicht und haben beide Parteien ihre 6 7 - 5 - Zustimmung zum schriftlichen Verfahren erteilt. Daraufhin hat das Berufungsge- richt das schriftliche Verfahren mit einer Schriftsatzfrist bis 19. Dezember 2014 angeordnet und Verkündungstermin auf den 2. März 2015 anberaumt. Die Be- klagte hat innerhalb der eingeräumten Schriftsatzfrist ergänzende Lagepläne zum Aufbau der Hochhäuser, der verschiedenen Wohnungstypen und deren Ausrichtung eingereicht. Das Berufungsgericht hat die Zahlungsklage des Klägers (nur) in Höhe von 755,19 € für begründet erachtet. Es hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Sache habe im Hinblick auf die Klage "wegen § 134 BGB und der Anwendung des LWoFG" grundsätzliche Bedeutung. Die Beklagte begehrt mit ihrer Revision die vollständige Abweisung der Klage. II. 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der sonstigen in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Der pauschal gehaltenen Begründung des Berufungsgerichts kann eine grundsätzliche Bedeutung der Sache nicht entnommen werden; sie ist auch im Übrigen nicht ersichtlich. Ein grundsätzlicher Klärungsbedarf im Zusammen- hang mit der Frage, welche Rechtsfolgen die Überschreitung der nach dem LWoFG höchstzulässigen Miete hat, besteht nicht. Vielmehr ergibt sich bereits aus den gesetzlichen Vorschriften (§ 19 Abs. 5 Satz 1, Abs. 1, 2 in Verbindung mit § 32 Abs. 3, § 29 LWoFG), dass die Vereinbarung einer höheren als der höchstzulässigen Miete unwirksam ist. Von dieser Rechtsfolge ist auch das Be- rufungsgericht ausgegangen. Dies greift die Revision auch nicht an. 8 9 10 - 6 - 2. Die Revision der Beklagten hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zutref- fend hat das Berufungsgericht angenommen, dass ein Verstoß gegen die sich nach den Bestimmungen des LWoFG ergebende höchstzulässige Miete zu ei- ner Teilnichtigkeit der Vereinbarung mit der Folge führt, dass der Mieter über- zahlte Beträge ohne Rechtsgrund geleistet hat und sie nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zurückfordern kann. Diese Rechtslage wird auch von der Re- vision nicht in Frage gestellt. Die Revision rügt vielmehr allein, dass das Berufungsgericht keine "gute Wohnlage", sondern nur eine "etwas bessere als durchschnittliche" Wohnlage im Sinne des Mannheimer Mietspiegels angenommen und deshalb die ortsübli- che Vergleichsmiete und die daraus errechnete höchstzulässige Miete für die streitige Wohnung zu gering angesetzt habe. Die in diesem Zusammenhang vorgenommene tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts lässt indes einen Rechtsfehler nicht erkennen. Die von der Revision insoweit erhobenen Verfahrensrügen sind unbegründet. a) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe unter Verstoß ge- gen den Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme die Ergebnisse von Beweisaufnahmen (Einnahme des Augenscheins) in anderen Verfahren verwendet, ist angesichts der unter I. wiedergegebenen Verfahrensweise des Berufungsgerichts und der daraufhin erteilten Zustimmung der Beklagten zur Entscheidung im schriftlichen Verfahren unbegründet. Denn bei objektiver Be- trachtung kam darin zum Ausdruck, dass die Kammer das Protokoll über die im Parallelverfahren erfolgte Einnahme des Augenscheins urkundenbeweislich verwerten wollte und sich die Parteien damit zumindest stillschweigend einver- standen erklärt haben. 11 12 13 - 7 - b) Auch die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe we- gen der unterbliebenen Vernehmung der Zeugin P. den Mannheimer Miet- spiegel verfahrensfehlerhaft als qualifizierten Mietspiegel behandelt, ist unbe- gründet. Denn in den Tatsacheninstanzen hatte die Beklagte, wie das Beru- fungsgericht richtig gesehen hat, nicht bestritten, dass es sich bei dem Mann- heimer Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelte; vielmehr ist sie selbst von diesem Mietspiegel ausgegangen und hat sich auf die ihrer Auffas- sung nach gebotene Einordnung der Lage der streitigen Wohnung als "gute Wohnlage" berufen, die auch die Stadt Mannheim vorgenommen habe und deshalb verbindlich sei. Letzteres hat das Berufungsgericht indes zu Recht ver- neint und ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass es sich bei der Einord- nung der Wohnlage um eine vom Gericht vorzunehmende Wertungsfrage han- dele, so dass es auf die etwaige Einschätzung der Zeugin nicht ankomme. Von einer weiteren Begründung sieht der Senat gemäß § 564 Satz 1 ZPO ab. 3. Die Anschlussrevision würde bei einer Entscheidung nach § 552a ZPO gemäß § 554 Abs. 4 ZPO ihre Wirkung verlieren. 14 15 - 8 - 4. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 09.04.2013 - 2 C 220/12 - LG Mannheim, Entscheidung vom 06.03.2015 - 4 S 58/13 - 16

LG Freiburg 35 C 5555/15

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LG Freiburg 3 S 114/14

§ 558§ 535§ 536

BGH VIII ZR 52/2315.05.2024 · VIII. Zivilsenat

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§ 556d§ 556g§ 557a

BGH VIII ZR 12/2316.01.2024 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2024:150524UVIIIZR52.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 52/23 Verkündet am: 15. Mai 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein ZPO §§ 9, 130a Abs. 2, 3 Satz 1 Alt. 1, Abs. 6; BGB § 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1 Satz 1 und 2, § 557a; ERVV § 5 Abs. 1 Nr. 5, 2. ERVB 2022 Nr. 5 a) Zur Frage der Wirksamkeit der Einlegung eines Rechtsmittels durch Einrei- chung einer mit einer einbettenden Signatur ("enveloping signature") verse- henen Rechtsmittelschrift. b) Zur Bemessung des Gegenstandswerts eines Anspruchs auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künftig herabgesetzt wird, bei einer zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Staffelmiete im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35). BGH, Urteil vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 52/23 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Mai 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 14. Februar 2023 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 13. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit dahingehend abgeändert, dass die Beklagte über die der Klägerin bereits zuerkannten Beträge hinaus verurteilt wird, an die Klägerin weitere 829,62 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. September 2021 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die über eine Registrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- 1 - 3 - reich der Inkassodienstleistungen verfügt, verlangt mit der Klage aus abgetrete- nem Recht der Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin die Erstattung vor- gerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Zwischen der Beklagten und den Mietern besteht seit dem 15. Ja- nuar 2019 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespann- tem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Staffel- miete; danach erhöhte sich die monatliche Nettokaltmiete von anfänglich 620 € zum ersten Februar eines jeden Jahres, beginnend ab dem Jahr 2020, um jeweils 3 % und damit für den Zeitraum vom 1. Februar 2020 bis zum 31. Januar 2021 auf 638,60 €. Die gemäß §§ 556d ff. BGB zulässige Höchstmiete zu Beginn des Mietverhältnisses betrug 444,41 €. Die Mieter traten im November 2019 ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälli- gen Monatsmieten. Mit Schreiben vom 26. November 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung. Die Klägerin verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über die Höhe der durch den Vormieter ge- zahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig 2 3 4 - 4 - über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Heraus- gabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der vorliegenden, der Beklagten am 17. September 2021 zugestellten Klage hat die Klägerin diese - soweit für das Revisionsverfahren noch von Be- deutung - auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.086,23 € (in Gestalt einer 1,6-fachen Geschäftsgebühr nach § 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300, 1008 VV RVG und einer Auslagenpauschale gemäß Nr. 7002 VV RVG zuzüglich Mehrwertsteuer) nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat geltend gemacht, der diesem Anspruch zugrunde zu legende Gegenstandswert sei mit dem 47-fachen monatlichen Betrag in Höhe von 194,19 € (638,60 € - 444,41 €) zu bemessen, um den die höchstzulässige Miete überschritten werde, wobei für den vorgerichtlich geltend gemachten Anspruch auf Teilrückzahlung der Mietkau- tion der dreifache, für den Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete der zweifache und für den Anspruch auf Abgabe einer Erklärung, dass die Miete künf- tig herabgesetzt werde, der 42-fache Überschreitungsbetrag anzusetzen sei. Das Amtsgericht hat der Klage lediglich im Hinblick auf einen Teil dieser Kosten in Höhe von 256,61 € nebst Zinsen stattgegeben und die Klage im Übri- gen abgewiesen. Gegen dieses ihr am 14. April 2022 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit einem über das Elektronische Gerichts- und Verwaltungspostfach (EGVP) einge- reichten Schriftsatz am 13. Mai 2022 Berufung eingelegt und diese fristgerecht begründet. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin als unbegründet zu- rückgewiesen. 5 6 7 - 5 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter, soweit es bisher erfolglos geblieben ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagte in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 14. Februar 2023 - 63 S 125/22, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Berufung sei fristgerecht erfolgt. Nach den Erkenntnissen der Kammer habe die Klägerin ihre Berufung mit einer "enveloping"-Signatur übersandt, die gemäß Nr. 5 der Zweiten Bekanntmachung zu § 5 der Elektronischer-Rechtsver- kehr-Verordnung vom 10. Februar 2022 (2. ERVB 2022) unzulässig sei. Diese Signatur sei im Prüfprotokoll für signierte Anhänge, Spalte "Signaturformat", als "Signatur mit Dokumenteninhalt" gekennzeichnet. Es könne sich daher nicht um eine "inline- oder enveloped"-Signatur handeln. Jedoch führe dieser formale Fehler nicht zur Unwirksamkeit der Beru- fungseinlegung. Die Formvorschriften seien kein Selbstzweck, der den Zugang 8 9 10 11 12 13 - 6 - zu den Gerichten unzumutbar erschweren dürfe. Die "enveloping"-Signatur sei deshalb nicht zugelassen, weil das eingebettete Dokument nicht in den üblicher- weise zur Verfügung stehenden Programmen gelesen werden könne. Vorliegend habe die Signatur-Datei aber mit einem herkömmlichen Reader geöffnet werden können. Deshalb sei es unverhältnismäßig, den möglichen Bedienfehler bei der Signatur mit der Berufungsverwerfung zu sanktionieren. Die Berufung sei allerdings unbegründet. Das Amtsgericht habe die Klage im Ergebnis zu Recht teilweise abgewiesen. Es sei höchstrichterlich geklärt, dass die Klägerin Ansprüche der Mieter wegen Verstoßes gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse durchsetzen dürfe. Hierunter falle auch ein Schadensersatzanspruch, der gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF auf Ersatz vorgerichtli- cher Rechtsverfolgungskosten gerichtet sei. Der für die Geschäftsgebühr maßgebliche Gegenstandswert bemesse sich, soweit es um einen auf Feststellung der höchstzulässigen Miete gerichteten Antrag gehe, mangels speziellerer Vorschriften in den §§ 39 ff. GKG gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG nach §§ 3 ff. ZPO. Der Bundesgerichtshof wende § 9 ZPO auf die negative Feststellungsklage an, lege also den dreieinhalbfachen Jahres- betrag der Überschreitung zugrunde, wenn die Dauer des Mietverhältnisses nicht bestimmt sei. Dieselbe Bewertung gelte für die Klägerin, wenn sie bei einem Staffelmiet- vertrag vom Mieter damit beauftragt werde, eine dauerhafte Herabsetzung der Miete für die Zukunft zu erreichen. Denn die Höhe ihres Anspruchs richte sich 14 15 16 17 - 7 - nach dem Auftrag des Mieters, der im vorliegenden Fall eine zeitliche Begren- zung auf die Ausgangsmiete oder eine Staffel nicht enthalten habe. Ein solcher Auftragsumfang sei aber nicht in jedem Fall erforderlich und die hierdurch entstehenden Kosten seien damit nicht stets erstattungsfähig im Sinne des Schadensersatzrechts. Denn der Mieter könne eine dauerhafte Her- absetzung vom Vermieter nicht verlangen, wenn nur eine Staffel eine überhöhte Miete ausweise. Als Gegenstandswert sei dann gemäß § 8 ZPO nur die Zeit bis zum Wirksamwerden der nächsten Staffel zugrunde zu legen. Denn aus der Un- zulässigkeit einer Staffel folge nicht die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinba- rung insgesamt oder der folgenden Staffeln, wie sich aus § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB ergebe. Der Wirksamkeit späterer Staffeln könne nicht das Prinzip der Rechtssi- cherheit entgegengehalten werden, weil bei Abschluss der Staffelmietvereinba- rung nicht vorhersehbar sei, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete entwickele und ob die zukünftigen Mietstaffeln der Höhe nach zulässig seien. Diese Dynamik hätten der Gesetzgeber und die Parteien, anders als bei einer Mietpreisabrede ohne Staffelvereinbarung, in Kauf genommen. Es stellte einen unverhältnismäßi- gen Eingriff dar, wenn von der Teilunwirksamkeit einer einzelnen vereinbarten Mietstaffel auch spätere Staffeln betroffen wären. Die Klägerin könne dem nicht entgegenhalten, dass eine Mietpreisüberhö- hung und das Schicksal der Folgestaffeln ein Risiko darstellten, das dem Vermie- ter zugewiesen sei. Die Staffelmietvereinbarung berge für beide Seiten Chancen und Risiken. Gegen diese Argumentation spreche auch, dass der Vermieter sonst bei einer Staffelmietvereinbarung schlechter stünde als bei einem Mietver- 18 19 20 - 8 - hältnis, in dem er nur nach § 558 BGB die Miete erhöhen könne. Denn im letzte- ren Fall wäre eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete unabhängig da- von möglich, ob die ursprüngliche Miete unzulässig hoch gewesen sei. Die Ansicht der Klägerin lasse sich auch nicht mit dem Willen des Gesetz- gebers in Einklang bringen, der in § 556g Abs. 1, 2 BGB zum Ausdruck gekom- men sei, wonach der Gesetzgeber bei einem Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse nur die Reduzierung auf die höchstzulässige Miete angeordnet habe. Hielte man die Folgestaffeln für unwirksam, hätte dies deutlich weiterge- hende Auswirkungen als die, die der Gesetzgeber bei einer "normalen Mietzins- vereinbarung" gerade nicht habe bestimmen wollen. Auch die von der Klägerin angeführte Rechtsprechung des Bundesge- richtshofs vom 30. März 2022 (gemeint: VIII ZR 279/21) streite nicht für ihre An- sicht. Dort sei lediglich entschieden worden, dass der Mieter einen Verstoß ge- gen die Mietpreisbremse nicht bei jeder Staffel erneut rügen müsse. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat zwar zu Recht angenommen, dass die Klägerin die Berufungs- schrift wirksam innerhalb der Berufungsfrist (§ 517 ZPO) über das EGVP einge- reicht hat und die Berufung damit zulässig ist. Rechtsfehlerhaft hat das Beru- fungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin auf Ersatz weiterer Rechtsver- folgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) in Höhe von 829,62 € nebst Zinsen (§ 291 BGB) verneint. Entgegen der An- sicht des Berufungsgerichts war die Beauftragung der Klägerin durch die Mieter 21 22 23 - 9 - zur Einholung einer Erklärung von der beklagten Vermieterin, dass die künftig fällig werdende Miete auch über die laufende Mietstaffel hinausgehend auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde, erforderlich. Daher ist der entspre- chende Gegenstandswert nicht lediglich mit den bis zum Ende der ersten Mietstaffel anfallenden Überschreitungsbeträgen anzusetzen, sondern ist gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag zu bemes- sen. Zudem hat das Berufungsgericht der Berechnung des Gegenstandswerts für den Anspruch auf Rückzahlung der die höchstzulässige Miete überschreiten- den Mietkaution rechtsfehlerhaft lediglich zwei anstatt drei Überschreitungsbe- träge zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings zu Recht die Einreichung der Be- rufungsschrift mit einer dieses Dokument einbettenden Signatur ("enveloping") über das EGVP als wirksam angesehen und dementsprechend die Zulässigkeit der Berufung, welche das Revisionsgericht von Amts wegen zu prüfen hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16 mwN; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 18), bejaht. a) Auf die Berufungsschrift sind gemäß § 519 Abs. 4 ZPO die allgemeinen Vorschriften über die vorbereitenden Schriftsätze anzuwenden. Nach der ab dem 1. Januar 2022 geltenden - und auch auf bereits anhängige Verfahren, wie hier, anwendbaren (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 10. Januar 2023 - VIII ZB 41/22, NJW-RR 2023, 427 Rn. 16 mwN) - Vorschrift des § 130d Satz 1 ZPO sind vorbe- reitende Schriftsätze und deren Anlagen sowie schriftlich einzureichende Anträge und Erklärungen, die durch einen Rechtsanwalt eingereicht werden, als elektro- nisches Dokument zu übermitteln. 24 25 - 10 - Ein solches Dokument muss gemäß § 130a Abs. 3 Satz 1 ZPO mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person (einfach) signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg eingereicht werden. Nur dann sind Echtheit und Integrität des Dokuments gewährleistet (vgl. BGH, Beschlüsse vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, NJW 2022, 2415 Rn. 11 mwN; vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 7). Zudem muss es gemäß § 130a Abs. 2 Satz 1 ZPO für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet sein. Näheres regelt die Verordnung über die technischen Rahmenbedingun- gen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach vom 24. November 2017 (Elektronischer-Rechtsverkehr-Ver- ordnung - ERVV; BGBl. I S. 3803). So darf gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV ein mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehenes elektronisches Dokument auch an das EGVP - wie hier - übermittelt werden. § 5 Abs. 1 ERVV wiederum sieht die Bekanntmachung von technischen Standards durch die Bundesregie- rung für die Übermittlung und die Eignung zur Bearbeitung - vorliegend die Zweite Bekanntmachung zu § 5 der Elektronischer-Rechtsverkehr-Verordnung vom 10. Februar 2022 (2. ERVB 2022) - vor. Nach Nr. 5 der 2. ERVB 2022 sind qualifizierte elektronische Signaturen gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV am elektronischen Dokument nach dem Standard CMS Advanced Electronic Signatures (CAdES) als angefügte Signatur ("deta- ched signature"), nach dem Standard PDF Advanced Electronic Signatures (PAdES) als eingebettete Signatur ("inline signature") oder nach den Spezifikati- onen für Formate fortgeschrittener elektronischer Signaturen des Durchführungs- beschlusses (EU) 2015/1506 der Kommission vom 8. September 2015 zur Fest- 26 27 28 - 11 - legung von Spezifikationen für Formate fortgeschrittener elektronischer Signatu- ren und fortgeschrittener Siegel, die von öffentlichen Stellen gemäß Art. 27 Abs. 5 und Art. 37 Abs. 5 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parla- ments und des Rates über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt anerkannt werden (ABl. Nr. L 235, S. 37), anzubringen. Die Verwendung einer einbettenden Signa- tur ("enveloping signature") sieht Nr. 5 der 2. ERVB 2022 hingegen nicht vor (vgl. auch BR-Drucks. 645/17, S. 17; jurisPK-ERV/Biallaß, Stand: 14. April 2023, § 5 ERVV Rn. 34 iVm Rn. 31 f. und 33). b) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenom- men, dass die von der Klägerin an der Berufungsschrift angebrachte Signatur als zulässige qualifizierte elektronische Signatur im Sinne von § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO in der hier anwendbaren bis zum 31. Juli 2022 geltenden Fassung (inhaltsgleich mit heutiger Fassung, im Folgenden: [aF]) anzusehen und die - auch zur Bearbeitung durch das Gericht geeignete - Berufungsschrift wirksam innerhalb der bis zum 14. Mai 2022 laufenden Berufungsfrist bei Gericht einge- reicht worden ist. Die Klägerin hat zwar nach den rechtsfehlerfreien und insoweit nicht an- gegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die Berufungsschrift mit einer das Dokument einbettenden ("enveloping") und damit nicht mit einer den vorge- nannten technischen Standards entsprechenden Signatur versehen. Wie das Be- rufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, steht dies jedoch der Wahrung der Berufungsfrist nicht entgegen. aa) In der Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, ob eine solche Sig- natur bereits nicht den Anforderungen der § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO, § 4 29 30 31 - 12 - Abs. 1 Nr. 2 ERVV an eine zulässige Signatur entspricht (vgl. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 31. Mai 2023 - 23 C 36/23, juris Rn. 38, 48; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 28. März 2024, § 130a ZPO Rn. 183, 186 ff.; Taufmann, EWiR 2023, 574, 575 f.; Schoch/Schneider/Ulrich, VwGO, Stand: 44. EL März 2023, § 55a Rn. 74 [zur inhaltlich identischen Vorschrift des § 55a Abs. 3 Satz 1 VwGO]; Tiedemann in Henssler/Willemsen/Kalb, Arbeitsrecht, 11. Aufl., § 46c ArbGG Rn. 31 [Fn. 8], 34 [zur inhaltlich identischen Vorschrift des § 46c Abs. 3 Satz 1 ArbGG]; siehe auch Ulrich/Schmieder, NJW 2019, 113, 115 [die von einem nicht heilbaren Über- mittlungsfehler ausgehen]) oder ob der Eingang eines mit einer solchen Signatur versehenen elektronischen Dokuments lediglich dann als unwirksam anzusehen ist, wenn dieses Dokument zur Bearbeitung durch das Gericht im konkreten Fall nicht geeignet ist (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 64], Urteil vom 30. August 2023 - 64 S 309/22, juris Rn. 18; LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 20. Juni 2023 - 65 S 198/22, juris Rn. 55 ff.; Siegmund, NJW 2023, 1681, 1685), wobei die Möglichkeit einer Heilung gemäß § 130a Abs. 6 ZPO besteht (vgl. Siegmund, aaO, S. 1685 f.; siehe auch Bacher, MDR 2019, 1, 5). bb) Die letztgenannte Auffassung verdient den Vorzug. Eine das Doku- ment einbettende Signatur genügt den nach § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO an eine qualifizierte elektronische Signatur zu stellenden Anforderungen. Bei § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit Nr. 5 der 2. ERVB 2022 handelt es sich nicht um zwingende Formvorschriften, deren Missachtung zum Vorliegen einer unzulässigen qualifizierten elektronischen Signatur führt. Ist das elektronische Dokument aufgrund der Verwendung einer einbettenden Signatur zur Bearbei- tung für das Gericht im konkreten Fall nicht geeignet, ist das Gericht vielmehr verpflichtet, dies dem Absender unter Hinweis auf die Unwirksamkeit des Ein- gangs umgehend mitzuteilen und ihm so die Möglichkeit, zur unverzüglichen 32 - 13 - Nachreichung in einer zur Bearbeitung geeigneten Form zu geben (§ 130a Abs. 6 ZPO). (1) Für diese Auslegung spricht bereits der Wortlaut des § 5 Abs. 1 ERVV, wonach die Bundesregierung nur noch "technische Standards" für die Übermitt- lung und Eignung zur Bearbeitung elektronischer Dokumente im Bundesanzeiger und auf der Internetseite www.justiz.de und nicht mehr - wie in der vorherigen, bis zum 31. Dezember 2021 geltenden Fassung - "technische Anforderungen" bekanntmacht. Durch die sprachliche Neufassung wollte der Gesetz- und Ver- ordnungsgeber die Maßgeblichkeit der Eignung zur gerichtlichen Bearbeitung klarstellen (vgl. BT-Drucks. 19/28399, S. 33, 40). Der Absender, der die Vorga- ben der ERVV/ERVB einhält, kann zwar darauf vertrauen, dass das Gericht mit der Datei umgehen kann und seine Einreichung zulässig ist (vgl. BGH, Beschluss vom 8. März 2022 - VI ZB 25/20, NJW 2022, 1820 Rn. 15; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 28. März 2024, § 130a ZPO Rn. 134). Es folgt hieraus im Umkehrschluss aber nicht, dass das elektronische Dokument nur bei Einhaltung dieser Stan- dards als wirksam übermittelt angesehen werden kann. Vielmehr kommt es inso- weit entscheidend darauf an, ob dem Gericht eine Bearbeitung dieses Doku- ments tatsächlich möglich ist. (2) Auch der Verordnungsbegründung ist nicht zu entnehmen, dass es bei der Verwendung einer einbettenden Signatur an einer qualifizierten elektroni- schen Signatur im Sinne von § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO und damit an einem wirksam signierten Dokument fehlen sollte. Indem er die Anbringung der qualifi- zierten elektronischen Signatur am elektronischen Dokument in § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit der ERVB auf bestimmte Signaturformate beschränkte, wollte der Verordnungsgeber vielmehr Verarbeitungsschwierigkeiten bei der Ver- 33 34 - 14 - wendung einer das Dokument einbettenden Signatur durch das Gericht entge- genwirken (vgl. BR-Drucks. 645/17, S. 17). Rein formale Verstöße gegen die ERVV sollen deshalb nicht zur Formunwirksamkeit des Eingangs führen, wenn das Gericht das elektronische Dokument gleichwohl bearbeiten kann (vgl. BT- Drucks. 19/28399, S. 33, 40; siehe auch Siegmund, NJW 2023, 1681, 1685). (3) Dies entspricht auch dem Sinn und Zweck, der mit dem Aufbringen einer qualifizierten elektronischen Signatur verbunden ist. Bei der Übermittlung eines elektronischen Dokuments an das EGVP des Gerichts ist zwar die Integrität der Nachricht durch die verschlüsselte Kommunikation geschützt (vgl. Kersting/Wettich in: Hoeren/Sieber/Holznagel, Handbuch Multimedia-Recht, Werkstand: 60. EL Oktober 2023, Teil 24, Rn. 35). Anders als bei der Nutzung eines sicheren Übermittlungswegs im Sinne von § 130a Abs. 4 Satz 1 ZPO - wenn die verantwortende Person den Versand selbst vornimmt - (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, NJW 2022, 2415 Rn. 10) besteht jedoch keine Gewähr für deren Authentizität (vgl. BGH, Beschluss vom 6. April 2023 - I ZB 103/22, juris Rn. 25; H. Müller, JuS 2018, 1193). Aus diesem Grund muss das elektronische Dokument zusätzlich mit einer qualifizierten elekt- ronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein (vgl. Kersting/Wettich, aaO), weil hierdurch sichergestellt wird, dass die Identität des Signierenden von einem Dritten geprüft und bestätigt wurde (vgl. BGH, Be- schluss vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, aaO Rn. 9). Die allgemeinen Anfor- derungen an das Vorliegen einer solchen qualifizierten elektronischen Signatur sind nicht in § 130a ZPO geregelt, sondern ergeben sich seit dem 1. Juli 2016 aus Art. 3 Nr. 12 der Verordnung (EU) Nr. 910/2014 des Europäischen Parla- ments und des Rates vom 23. Juli 2014 über elektronische Identifizierung und Vertrauensdienste für elektronische Transaktionen im Binnenmarkt und zur Auf- hebung der Richtlinie 1999/93/EG (ABl. Nr. L 257, S. 73; im Folgenden: 35 - 15 - eIDAS-VO; vgl. BR-Drucks. 266/17, S. 51; MünchKommZPO/Fritsche, 6. Aufl., § 130a Rn. 9; BeckOK-IT-Recht/Loos, Stand: 1. Januar 2024, § 130a Rn. 22; jurisPK-ERV/H. Müller, Stand: 30. April 2024, § 130a ZPO Rn. 174; siehe auch Bacher, MDR 2022, 1441 Rn. 15). Eine qualifizierte elektronische Signatur ist danach eine fortgeschrittene elektronische Signatur (Art. 26 eIDAS-VO), die von einer qualifizierten elektronischen Signaturerstellungseinheit erstellt wurde und auf einem qualifizierten Zertifikat für elektronische Signaturen beruht. Diese Sig- natur hat die gleiche Rechtswirkung wie die handschriftliche Unterschrift (Art. 25 Abs. 2 eIDAS-VO; siehe auch BGH, Beschlüsse vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 10; vom 30. März 2022 - XII ZB 311/21, aaO Rn. 9 mwN). Den danach zu stellenden Anforderungen an eine qualifizierte elektroni- sche Signatur wird jedoch auch eine einbettende Signatur gerecht (vgl. Ul- rich/Schmieder, NJW 2019, 113, 115). Insbesondere wird die in Art. 26 Buchst. d eIDAS-VO vorausgesetzte Erkennbarkeit der nachträglichen Veränderung der Daten dadurch sichergestellt, dass das Dokument in die Signatur eingebettet und mit dieser verbunden ist (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 20. Juni 2023 - 65 S 198/22, juris Rn. 53, Nichtzulassungsbeschwerde anhängig unter VIII ZR 179/23; siehe auch H. Müller, JuS 2015, 609, 611). Anders als bei einer - seit dem 1. Januar 2018 - gemäß § 130a Abs. 3, Abs. 2 Satz 2 ZPO, § 4 Abs. 2 ERVV unzulässigen Container-Signatur (vgl. BGH, Beschlüsse vom 15. Mai 2019 - XII ZB 573/18, BGHZ 222, 105 Rn. 14 f.; vom 19. Januar 2023 - V ZB 28/22, NJW 2023, 1587 Rn. 14; siehe auch BSG, NJW 2018, 2222 Rn. 5 [zu § 65a Abs. 3 SGG]; BAGE 163, 234 Rn. 5 f.), kann auch die Authentizität und Integrität der elektronischen Dokumente im weiteren Ver- 36 37 - 16 - fahren geprüft werden. Denn die Signaturdaten beziehen sich nicht auf ein über- geordnetes Datenobjekt ("Container"), das eine oder mehrere Dateien zu einer Einheit zusammenfasst und zusätzliche Informationen enthält (vgl. zur Contai- nersignatur BGH, Urteil vom 24. Mai 2022 - X ZR 82/21, GRUR 2022, 1174 Rn. 13; siehe auch Bacher, NJW 2015, 2753, 2754) und die deshalb nach einer Trennung der elektronischen Dokumente nicht mehr überprüft werden könnten (vgl. BR-Drucks. 645/17, S. 15). Die einbettende Signatur setzt vielmehr - wie auch die "detached" oder "inline"-Signaturen - an dem zu signierenden Dokument selbst an (vgl. H. Müller, NJW 2013, 3758, 3759). Die Anbringung dieser zwar im Format von den Vorga- ben des § 5 Abs. 1 Nr. 5 ERVV in Verbindung mit Nr. 5 der 2. ERVB 2022 abwei- chenden Signatur genügt deshalb - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat - den Anforderungen der § 130a Abs. 3 Satz 1 Alt. 1 ZPO, § 4 Abs. 1 Nr. 2 ERVV an eine qualifizierte elektronische Signatur und kann lediglich dann, wenn eine Bearbeitung des Dokuments für das Gericht aufgrund dieser Abweichung nicht möglich ist, zur Unwirksamkeit des Eingangs desselben im Sinne von § 130a Abs. 6 Satz 1 ZPO führen. (4) Diese Beurteilung entspricht auch dem aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbin- dung mit dem Rechtsstaatsprinzip folgenden Gebot des effektiven Rechtsschut- zes. Danach darf den Prozessparteien der Zugang zu den Gerichten nicht in un- zumutbarer, durch Sachgründe nicht mehr zu rechtfertigender Weise erschwert werden. Dies beeinflusst die Auslegung und Anwendung der verfahrensrechtli- chen Bestimmungen (vgl. BVerfG, NJW 2021, 52 Rn. 12). 38 39 - 17 - Wenn somit die einbettende Signatur - wie vorstehend aufgezeigt - eine Bearbeitung des signierten Dokuments durch das Gericht im konkreten Fall zu- lässt und sowohl der Authentizitäts- als auch der Integritätsfunktion - einer hand- schriftlichen Unterschrift vergleichbar - Rechnung trägt, kann eine mit ihr verse- hene Rechtsmittelschrift nicht allein aufgrund der Verwendung dieser Signatur als (form-)unwirksam angesehen werden. cc) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Recht angenommen, dass die Klägerin die Berufungsschrift wirksam bei Gericht eingereicht hat. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht der Klägerin jedoch einen über den erstinstanzlich zuerkannten Betrag hinausgehenden Anspruch aus ab- getretenem Recht auf Zahlung außergerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von (weiteren) 829,62 € gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 RDGEG aF versagt. a) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt noch zu Recht angenom- men, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung von außergerichtlichen Rechts- verfolgungskosten dem Grunde nach gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB zusteht. Denn die Beklagte hat ihre aus der - auf das vorliegende Mietver- hältnis anwendbaren - Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB folgende Pflicht, von ihren Mietern nur die höchstzulässige Miete zu verlangen, pflichtwidrig und schuldhaft verletzt und die Klägerin dazu veranlasst, Ansprüche nach § 556g Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, im Folgen- den: [aF]) geltend zu machen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116; vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 22). Auch steht zwischen den Parteien nicht im Streit, 40 41 42 43 - 18 - dass die Klägerin für den vorliegend geltend gemachten Anspruch aktivlegitimiert ist (vgl. hierzu Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 38 ff., 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 26 ff., 30 mwN). b) Zu Unrecht ist das Berufungsgericht jedoch davon ausgegangen, eine Beauftragung der Klägerin durch die Mieter mit der Geltendmachung der künfti- gen Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag sei nur im Hinblick auf die in der laufenden Mietstaffel noch anfallenden Überschreitungsbeträge er- forderlich und der den außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten zugrunde zu legende Gegenstandswert sei deshalb lediglich mit den bis zum Ende dieser Staf- fel anfallenden Überschreitungsbeträgen zu bemessen. aa) Zwar hat ein Schädiger nicht schlechthin alle durch ein Schadenser- eignis adäquat verursachten Rechtsverfolgungskosten des Geschädigten zu er- statten. Es entspricht jedoch ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass der Schädiger diejenigen Kosten der Rechtsverfolgung zu ersetzen hat, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Maßgeblich ist die ex-ante-Sicht einer vernünftigen, wirt- schaftlich denkenden Person, wobei keine überzogenen Anforderungen zu stel- len sind. Es kommt darauf an, wie sich die voraussichtliche Behandlung des Schadensfalls aus der Sicht des Geschädigten darstellt (vgl. BGH, Urteile vom 7. Dezember 2022 - VIII ZR 81/21, NJW 2023, 1368 Rn. 22; vom 24. Feb- ruar 2022 - VII ZR 320/21, NJW-RR 2022, 707 Rn. 18; vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, NJW-RR 2024, 14 Rn. 24 mwN). Ob die Erforderlichkeit und Zweckmäßigkeit der ergriffenen Maßnahme gegeben ist, entzieht sich dabei einer generalisierenden Betrachtung; dies ist 44 45 46 - 19 - vielmehr vom Tatrichter aufgrund einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls festzustellen (vgl. Senatsurteil vom 20. September 2023 - VIII ZR 247/22, aaO Rn. 25). Der deshalb nur eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht stand. Denn sie übergeht, dass es sich bei der Aufforderung, die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, um eine im engen Zusammenhang mit der von der Klägerin zulässigerweise erhobenen Rüge und dem von ihr geltend ge- machten Anspruch auf Rückerstattung zu viel gezahlter Miete stehende Maß- nahme handelt, die letztlich dazu dient, für die Zukunft die Geltendmachung wei- tergehender Rückzahlungsansprüche der Mieter entbehrlich zu machen (vgl. Se- natsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 162; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NJW-RR 2022, 376 Rn. 30; vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 31). bb) Ausgehend hiervon durften die Mieter bei der gebotenen Betrachtung ex ante im November 2019 trotz der hier vorliegenden Staffelmietvereinbarung die Beauftragung der Klägerin mit der Aufforderung der Beklagten zu einer - zeit- lich unbefristeten - Herabsetzung der Miete auf den höchstzulässigen Betrag als erforderlich erachten. Denn angesichts einer bereits zu diesem Zeitpunkt rund anderthalbfachen Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete und einer sich aus dem Mietvertrag ergebenden Erhöhung der zu zahlenden Miete in den nächsten Mietstaffeln um jährlich jeweils 3 % war ein Verstoß gegen §§ 556d ff. BGB auch über die geltende Mietstaffel hinaus absehbar. Der von der Klägerin mit dieser Aufforderung verfolgte Anspruch ist deshalb gemäß § 48 Abs. 1 GKG, § 9 ZPO (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 117) mit dem 42-fachen des von ihr geltend gemachten Überschreitungs- betrags in Höhe von 194,19 € als dem höchsten für die Berechnung maßgebli- 47 - 20 - chen Einzelwert innerhalb des gemäß § 9 Abs. 1 ZPO zu betrachtenden Zeit- raums von dreieinhalb Jahren (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, WuM 2022, 600 Rn. 47; Senatsbeschluss vom 10. Oktober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35; jeweils mwN) zu bemessen. c) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht bei der Bemessung des Ge- genstandswerts zum einen verkannt, dass der von der Klägerin mit dem Rüge- schreiben vom 26. November 2019 geltend gemachte Anspruch auf Teilrückzah- lung der Mietkaution sich auf die zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlte Miet- kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB iVm dem Mietver- trag) bezieht und die Klägerin deshalb die Rückzahlung des dreifachen und nicht - wie von den Tatgerichten angenommen - lediglich des zweifachen Überschrei- tungsbetrags verlangen konnte (vgl. hierzu auch Senatsbeschluss vom 10. Ok- tober 2023 - VIII ZR 45/22, juris Rn. 35). Zum anderen hat das Berufungsgericht übersehen, dass dieser Überschreitungsbetrag unter Zugrundelegung der von ihm getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen nur mit 175,59 € (620 € [Ausgangsmiete] - 444,41 € [höchstzulässige Miete]) statt mit 194,19 € zu bemessen ist. Der auf diesen Anspruch entfallende Gegenstands- wert beläuft sich deshalb auf 526,77 € (3 x 175,59 €) und nicht lediglich - wie vom Berufungsgericht angenommen - auf 388,38 € (2 x 194,19 €). d) Demgemäß beläuft sich der Gegenstandswert gemäß § 23 Abs. 1 Satz 1, 3 RVG in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung insgesamt unter Berücksichtigung des von den Tatgerichten für den Anspruch auf Rückzah- lung zu viel gezahlter Miete zugrunde gelegten und insoweit nicht angegriffenen Gegenstandswerts in Höhe von 388,38 € (2 x 194,19 €) auf 9.071,13 € (42 x 194,19 € + 3 x 175,59 € + 2 x 194,19 €). Die Klägerin kann somit unter Zugrun- delegung dieses Werts weitere Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 829,62 € 48 49 - 21 - gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 5 RDGEG aF nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 18. September 2021 (§ 291 BGB) beanspruchen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Klägerin zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils dahingehend, dass der Klage hinsicht- lich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in vollem Umfang stattzuge- ben ist. 50 - 22 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 13.04.2022 - 15a C 332/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.02.2023 - 63 S 125/22 -

§ 557a§ 558§ 559b

BGH VIII ZR 220/1311.02.2014 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2024:160124BVIIIZR12.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 12/23 vom 16. Januar 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Januar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch ein- stimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. 1. Die Klägerin ist seit dem 1. Oktober 2018 Mieterin einer Dreizimmerwoh- nung der Beklagten in Köln. Diese unterlag aufgrund öffentlicher Förderung bis zum 31. Dezember 2020 einer Preisbindung. Zur Mieterhöhung haben die Parteien in § 5 Nr. 2 des Mietvertrags folgende Vereinbarungen getroffen: "Staffelmiete (§ 557a BGB) Die monatliche Grundmiete (…) beträgt insgesamt EUR 500,00. Sie erhöht sich (…) ab 01.01.2021 auf EUR 968,00, ab 01.01.2022 auf EUR 1.012,00, ohne dass es einer gesonderten Erklärung des Vermieters bedarf. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Mieterhöhung nach den §§ 558 - 559b BGB ausgeschlossen." Ferner enthält der Mietvertrag in § 30 unter anderem folgende Regelungen: "Für das Gebäude besteht bis zum 31.12.2020 eine Bindung an das Woh- nungsbauförderungsgesetz. Für die Zeit von dem 01.01.2021 bis zum 31.12.2022 wird eine Staffelung der Miete vereinbart und im Mietvertrag festgeschrieben." 1 2 3 - 3 - Ab dem Monat Januar 2021 bezahlte die Klägerin - unter dem Vorbehalt der (teilweisen) Rückforderung - eine Miete in Höhe von 968 € monatlich. Die auf Rückzahlung von insgesamt 6.084 € (Erhöhungsbetrag in Höhe von 468 € für die Monate Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022) nebst Zinsen sowie Feststellung, dass die Klägerin nicht verpflichtet sei, aufgrund der getroffe- nen Staffelmietvereinbarung ab dem Monat Februar 2022 eine Grundmiete in Höhe von 1.012 € anstatt lediglich 500 € monatlich zu zahlen, gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung hat das Land- gericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. 2. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf die Rückzahlung des seit Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022 geleisteten Er- höhungsbetrags in Höhe von 468 € monatlich nicht zu. Das Amtsgericht habe mit zutreffender Begründung entschieden, dass die Zahlungen mit Rechtsgrund er- folgt seien, da die zwischen den Parteien getroffene Staffelmietvereinbarung wirksam sei. Das Berufungsgericht schließe sich in Übereinstimmung mit dem Amtsge- richt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der überwiegenden Instanz- rechtsprechung sowie der herrschenden Meinung in der Literatur an, wonach es - unter Beachtung des Grundsatzes der Vertragsfreiheit (§ 311 Abs. 1 BGB) - zulässig sei, bereits während der Dauer einer Mietpreisbindung für die Zeit nach 4 5 6 7 8 9 - 4 - deren Ablauf eine Staffelmietvereinbarung zu treffen. Die in dem insoweit ein- schlägigen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 3. Dezember 2003 (VIII ZR 157/03) angeführten Erwägungen, die sich auf die im dortigen Streitfall anzuwen- denden Regelungen des § 10 MHG bezögen, beanspruchten auch nach der Ein- führung des § 557a BGB Geltung. Weder aus § 557a BGB noch aus anderen Bestimmungen gehe hervor, dass eine Vereinbarung, wie die Parteien sie hier getroffen hätten, unzulässig sei. Ein sachlicher Grund dafür, die Mietpreisbindung bei einer öffentlich geför- derten Wohnung nach § 8 Abs. 1 WoBindG über das sich aus § 15 WoBindG ergebende Ende der Bindung hinaus fortzusetzen, bestehe nicht. Vielmehr könne die Miethöhe nach dem Ablauf der Preisbindung frei vereinbart werden. Es sei nicht ersichtlich, weshalb die Parteien daran gehindert sein sollten, bereits wäh- rend des Zeitraums der Preisbindung antizipiert eine Abrede über die Miete für den Zeitraum nach deren Ablauf zu treffen. Hinsichtlich einer solchen Vereinba- rung unterlägen die Parteien lediglich den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetz- buchs, wonach die Vereinbarung einer Staffelmiete zulässig sei. Auf die Frage, ob die vereinbarte Ausgangsmiete in Höhe von 500 € die für den Zeitraum der ersten Staffel maßgebliche Kostenmiete überschreite, komme es vorliegend nicht an, da die Klägerin hier lediglich Ansprüche aus den nachfol- genden Staffeln geltend mache. Deren Wirksamkeit sei selbständig zu beurteilen und auch dann nicht beeinträchtigt, wenn die Ausgangsmiete überhöht gewesen und die Staffelmietvereinbarung deswegen teilweise nichtig sein sollte. Der Umstand, dass der Mietvertrag einen Ausschluss von Mieterhöhungen nach § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht vorsehe, sei ebenfalls un- bedenklich. Denn ein solcher Ausschluss sei nach dem Wortlaut des § 557a Abs. 2 BGB nicht erforderlich. Vielmehr seien entsprechende Mieterhöhungen vor Ablauf der Preisbindung auch bei vereinbarter Staffelmiete zulässig. 10 11 12 - 5 - Infolge der Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Staffel- mietvereinbarung sei auch der Feststellungsantrag der Klägerin unbegründet. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). Insbesondere besteht entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts im Hinblick auf die Rechtsfrage, ob die Vereinbarung einer Staffelmiete bereits während der Dauer einer Mietpreisbin- dung für den Zeitraum nach Ablauf der Bindung zulässig ist, nach der hierzu er- gangenen, diese Frage bejahenden Senatsrechtsprechung (Urteil vom 3. De- zember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511 unter II; siehe auch Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 150/06, WuM 2007, 440 Rn. 12) kein weiterer Klärungs- bedarf. a) Das Berufungsgericht ist im Ausgangspunkt zwar zutreffend davon aus- gegangen, dass sich auch dann, wenn der Bundesgerichtshof eine bestimmte Rechtsfrage - wie hier - bereits geklärt hat, ausnahmsweise ein weiterer Klä- rungsbedarf ergeben kann. Dies ist - anders als das Berufungsgericht angenom- men hat - aber nicht bereits dann der Fall, wenn in der Literatur vereinzelt Kritik an der betreffenden höchstrichterlichen Rechtsprechung geübt wird. Vielmehr ist ein zusätzlicher Klärungsbedarf in der Regel erst dann anzunehmen, wenn nicht nur einzelne Berufungsgerichte oder Literaturstimmen der höchstrichterlichen Entscheidung mit beachtenswerten Argumenten widersprechen, mit denen sich der Bundesgerichtshof noch nicht ausreichend auseinandergesetzt hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 23. Februar 2017 - III ZR 390/16, juris Rn. 8; vom 13 14 15 - 6 - 27. November 2013 - VII ZR 371/12, NJW 2014, 456 Rn. 9; MünchKomm- ZPO/Krüger, 6. Aufl., § 543 Rn. 7; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 20. Aufl., § 543 Rn. 5a; Stein/Jonas/Jacobs, ZPO, 23. Aufl., § 543 Rn. 7). b) Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Denn zum einen vertreten - soweit ersichtlich - nur noch eine Literaturstimme (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Miet- recht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 16 f.) sowie ein Amtsgericht (AG Hamburg-Blan- kensee, ZMR 2015, 861, 864; insoweit aufgehoben durch LG Hamburg, Urteil vom 18. Januar 2017 - 307 S 75/15, juris Rn. 34) eine von der oben aufgezeigten Senatsrechtsprechung (Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO) ab- weichende Meinung zu der Frage der Zulässigkeit einer Staffelmietvereinbarung während des Bestehens einer Mietpreisbindung für den Zeitraum nach deren Be- endigung. Zum anderen besteht zusätzlicher Klärungsbedarf hier aber insbesondere auch deswegen nicht, weil diese Literaturstimme insoweit lediglich an ihrer be- reits vor der Senatsentscheidung vom 3. Dezember 2003 vertretenen Gegenauf- fassung (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., 1999, § 10 MHG Rn. 80 f.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., 2003, § 557a BGB Rn. 19 f.) festhält (vgl. zu einer solchen Konstellation auch BGH, Beschluss vom 23. Februar 2017 - III ZR 390/16, aaO) und der Senat diese Auffassung - wie insbesondere deren ausdrückliche Zitierung im Zuge der dort erwähnten Gegen- ansicht (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO) erkennen lässt - bei seiner damaligen Entscheidung gesehen und berücksichtigt hat. Die von der vorgenannten Kommentierung für ihre Sichtweise - bereits seinerzeit so- wohl zu der vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfa- chung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S.1149; im Folgen- den: Mietrechtsreformgesetz) als auch zu der danach (ab dem 1. September 2001) geltenden Rechtslage - angeführten Argumente sind seither, auch nach 16 17 - 7 - dem Erlass des vorbezeichneten Senatsurteils vom 3. Dezember 2003, ihrem wesentlichen Inhalt nach unverändert geblieben. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat einen - hier einzig in Betracht kommenden - Anspruch der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung der insoweit unter Vorbehalt gezahlten Mieten für die Monate Januar 2021 bis einschließlich Januar 2022 in Höhe von insgesamt 6.084 € (13 x 468 €) zu Recht verneint. Die Mietzahlungen der Kläge- rin erfolgten mit Rechtsgrund. Denn die in dem Mietvertrag getroffene Abrede über die Erhöhung der monatlichen Grundmiete von ursprünglich 500 € auf 968 € ab dem 1. Januar 2021 und auf 1.012 € ab dem 1. Januar 2022 ist - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - wirksam. Zu Recht hat das Be- rufungsgericht aus diesem Grund auch einen Anspruch der Klägerin auf Feststel- lung, dass sie ab dem Monat Februar 2022 nicht eine Grundmiete von 1.012 € monatlich, sondern (weiterhin) von lediglich 500 € monatlich schulde, verneint. Bei der vorbezeichneten Abrede der Parteien handelt es sich um eine Staffelmietvereinbarung im Sinne von § 557a Abs. 1 BGB, die nicht etwa deshalb unwirksam ist, weil sie während des Bestehens einer Preisbindung getroffen wurde. Dabei kann offenbleiben, ob die mietvertraglichen Absprachen hier - wie die Revision unter Bezugnahme auf die in § 5 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltenen Bestimmungen annimmt - dahingehend auszulegen sind, dass die Parteien eine Staffelmiete von Beginn des Mietverhältnisses an, also die erste Staffel bereits für den Zeitraum vereinbart haben, in dem die Wohnung noch einer Preisbindung unterlag (bis zum 31. Dezember 2020), oder ob in Ansehung der in § 30 des Mietvertrags enthaltenen Bestimmungen davon auszugehen ist, dass die Par- teien eine Staffelmiete erst für den Zeitraum nach Ablauf der Preisbindung (ab dem 1. Januar 2021) vereinbart haben. Denn auch in dem erstgenannten Fall wäre die Vereinbarung nicht zu beanstanden. 18 19 - 8 - a) Entgegen der Auffassung der Revision ist die hier zu beurteilende Staf- felmietvereinbarung auch dann nicht insgesamt unwirksam, wenn sie dahinge- hend zu verstehen sein sollte, dass sie eine erste Staffel bereits für den Zeitraum der Preisbindung vorsieht. aa) Die Vereinbarung einer Staffelmiete im Sinne von § 557a BGB ist, an- ders als die Revision meint, grundsätzlich auch für Zeiträume zulässig, die inner- halb der Dauer einer - wegen öffentlicher Förderung bestehenden - Preisbindung liegen. (1) Im Anwendungsbereich des am 1. Januar 2002 in Kraft getretenen Ge- setzes über soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376; im Folgenden: Wohnraumförderungsgesetz - WoFG) folgt dies schon aus der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WoFG, wonach der Vermieter von öffentlich gefördertem Wohnraum die Miete nach Maßgabe der allgemeinen mietrechtli- chen Vorschriften - mithin grundsätzlich auch im Wege der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB) - erhöhen kann. Voraussetzung ist nach § 28 Abs. 3, 5, 6 WoFG insoweit lediglich, dass die innerhalb des Bindungszeitraums liegen- den Staffeln die in der Förderzusage bestimmte Miethöhe nicht überschreiten (vgl. BT-Drucks. 14/5538, S. 59 f.; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557a Rn. 7; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 19; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 557a Rn. 4; BeckOGK-BGB/ Siegmund, Stand: 1. Oktober 2023, § 557a Rn. 17; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. November 2023, § 557a Rn. 5; Bub/Treier/Paschke, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 54; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 83. Aufl., § 557a Rn. 2). (2) Aber auch für den sonstigen preisgebundenen Wohnraum, also solchen, der nicht in den Anwendungsbereich des Wohnraumförderungsgesetzes fällt, gilt im Ergebnis nichts wesentlich anderes. Denn die im Zusammenhang mit dem 20 21 22 23 - 9 - ursprünglichen Konzept des sozialen Wohnungsbaus erlassenen Vorschriften zur Kostenmiete (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neubaumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) enthalten zwar ein eigenständiges System für Mieterhöhungen, das die Möglichkeit der Vereinba- rung einer Staffelmiete nicht ausdrücklich vorsieht. Hieraus ergibt sich indes nicht, dass eine solche Vereinbarung unzulässig wäre. (a) Insbesondere ist ein entsprechendes Verbot entgegen der Auffassung der Revision nicht den - seit dem 1. Juli 1980 geltenden und seither unveränder- ten - Bestimmungen des § 8 Abs. 1, 2 des Gesetzes zur Sicherung der Zweck- bestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG) zu entnehmen, wonach eine Vereinbarung, soweit sie ein die Kostenmiete überstei- gendes Entgelt für die Überlassung der (preisgebundenen) Wohnung zum Ge- brauch vorsieht, unwirksam ist. Denn dies schließt jedenfalls die Zulässigkeit sol- cher Staffelmietvereinbarungen nicht aus, bei denen die höchste der - innerhalb des Zeitraums der Preisbindung liegenden - Staffeln die zum Zeitpunkt der Ab- rede maßgebliche Kostenmiete nicht übersteigt (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1993, 659; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 13; Er- man/Dickersbach, BGB, 17. Aufl., § 557a Rn. 7; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557a Rn. 8; Bub/Treier/Paschke, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 57; Wiegner/Lehr, Münchener Anwalts-Handbuch Mietrecht, 5. Aufl., § 22 Rn. 42). (b) Soweit die Revision dem entgegenhält, der Gesetzgeber hätte, wenn er die Vereinbarung einer Staffelmiete auch im Bereich der Kostenmiete für zulässig erachtet hätte, den in § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB angeordneten Ausschluss einer Mieterhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB auf die nach den einschlägigen Geset- zen zulässige Erhöhung der Kostenmiete erstrecken müssen, verkennt sie, dass 24 25 - 10 - der Gesetzgeber mit dem am 1. September 2001 in Kraft getretenen Mietrechts- reformgesetz ausschließlich das private Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch hat zusammenfassen wollen, während er das öffentliche Wohnungs- recht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neubaumieten- verordnung, Zweite Berechnungsverordnung) insoweit ausdrücklich nicht einbe- zogen hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). Es liefe dem gesetzgeberischen Konzept demnach zuwider, wenn innerhalb der Regelungen des § 557a BGB - neben der Anordnung eines Ausschlusses der im privaten Wohnraummietrecht sonst zulässigen Mieterhöhungen nach §§ 558 bis 559b BGB - zusätzlich bestimmt worden wäre, dass auch die im Be- reich der Kostenmiete sonst zulässigen Mieterhöhungen im Fall der Vereinba- rung einer Staffelmiete ausgeschlossen sind. Daraus lässt sich aber nicht umge- kehrt ableiten, dass der Gesetzgeber die Vereinbarung einer Staffelmiete im Gel- tungsbereich der Kostenmiete umfassend ausschließen wollte. Vielmehr stellt sich gegebenenfalls die - hier allerdings nicht entscheidungserhebliche - Frage, inwieweit der in § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB angeordnete Ausschluss von ander- weitigen Mieterhöhungen auf Staffelmietvereinbarungen zu übertragen ist, die sich auf Zeiträume beziehen, in denen eine Preisbindung in Form der Kosten- miete besteht (bejahend Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 17 aE). bb) Unter Beachtung dieser Grundsätze bestehen gegen die Wirksamkeit der vorliegenden Staffelmietvereinbarung im Hinblick darauf, dass sie - unterstellt - eine (erste) Staffel auch bereits für den Zeitraum der Preisbindung bis zum 31. Dezember 2020 vorsieht, keine Bedenken. Denn dass sich die für diesen Zeitraum vereinbarte Grundmiete von 500 € monatlich innerhalb der inso- weit zum Zeitpunkt der Abrede gültigen Höchstgrenzen für öffentlich geförderten Wohnraum hält, steht zwischen den Parteien nicht (mehr) im Streit. Es kommt 26 27 - 11 - daher auch nicht auf die sich andernfalls stellende Frage an, wie es sich auf die Wirksamkeit der nachfolgenden, außerhalb der Preisbindung liegenden Staffeln auswirken würde, wenn es an einer wirksamen Vereinbarung der innerhalb der Preisbindung liegenden Ausgangsstaffel fehlte. b) Anders als die Revision meint, ist die hier im Streit stehende Staffel- mietvereinbarung auch nicht etwa deshalb unwirksam, weil sie bereits während des Zeitraums, in dem die Wohnung noch der Preisbindung unterlag, getroffen wurde und - jedenfalls auch - Mietstaffeln für den Zeitraum nach deren Ablauf vorsieht, die mit einer erheblichen Mietsteigerung gegenüber der Ausgangsmiete verbunden sind und die zum Zeitpunkt der Vereinbarung infolge der Preisbindung geltenden Höchstgrenzen überschreiten dürften. aa) Wie der Senat mit Urteil vom 3. Dezember 2003 in Bezug auf die bis zum 31. August 2001 geltende, die Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen regelnde Vorschrift des § 10 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) entschieden hat, ist es mit Blick auf den Grundsatz der Vertragsfreiheit regelmäßig zulässig, dass die Parteien eines Mietvertrags über eine - zum Zeitpunkt der Abrede - preisgebundene Wohnung eine Staffelmiete für die Zeit nach Beendigung der Preisbindung vereinbaren (VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511 unter II; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 150/06, WuM 2007, 440 Rn. 12). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird wegen der Begründung im Einzelnen vollumfänglich auf die dortigen Ausführungen verwie- sen. bb) Eine andere Beurteilung ist auch mit Blick auf die heutige Rechtslage nicht gerechtfertigt (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 18. Januar 2017 - 307 S 75/15, juris Rn. 34; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557a Rn. 8; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 557a Rn. 4; BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. Oktober 2023, § 557a Rn. 19; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1. November 28 29 30 - 12 - 2023, § 557a Rn. 5; Bub/Treier/Paschke, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 5. Aufl., Kap. III Rn. 58; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 83. Aufl., § 557a Rn. 2; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 557a BGB Rn. 16 f.). Denn die seinerzeit vom Senat - in Bezug auf die vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltende Rechtslage - her- angezogenen Wertungsgesichtspunkte gelten entgegen der Ansicht der Revision für die heutige Rechtslage gleichermaßen. (1) Insbesondere ist die im Zuge der damaligen Mietrechtsreform vorge- nommene Überführung der ursprünglich in § 10 Abs. 2 MHG enthaltenen Rege- lungen zur Staffelmiete in das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 557a BGB) nicht mit Einschränkungen im Hinblick auf die Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen, die - wie vorliegend - während der Dauer einer Preisbindung (auch) für den Zeit- raum nach deren Ablauf getroffen werden, verbunden gewesen. Zwar hat der Gesetzgeber mit der Mietrechtsreform - wie schon erwähnt - ausschließlich das private Wohnraummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenfassen wol- len und zu diesem Zweck insbesondere die Vorschriften über die Erhöhung der Miete aus dem Miethöhegesetz in das Bürgerliche Gesetzbuch überführt, wäh- rend er das öffentliche Wohnungsrecht insoweit ausdrücklich nicht einbezogen hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). Dies hat jedoch keinen Einfluss auf die Frage, ob es den Parteien eines Wohnraummietvertrags - auch weiterhin - erlaubt ist, sich innerhalb des Zeit- raums, in dem die Mietwohnung einer Preisbindung unterliegt, auf eine Staffel- miete zu verständigen, die (auch) den Zeitraum nach deren Ende umfasst und hierfür Mieten vorsieht, welche die zum Zeitpunkt der Vereinbarung infolge der Preisbindung geltenden Höchstgrenzen überschreiten. Denn die Beantwortung dieser Frage hängt in erster Linie davon ab, ob der Grundsatz der Vertragsfrei- heit, der für die Zulässigkeit einer solchen Abrede spricht, durch gesetzliche 31 32 - 13 - Bestimmungen eingeschränkt ist (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511 unter II 1). Eine dahingehende - namentlich eine entsprechende Einschränkung der Vertragsfreiheit bewirkende - Änderung ha- ben die gesetzlichen Bestimmungen zur Staffelmiete durch das Mietrechtsre- formgesetz indes nicht erfahren. Vielmehr hat der Gesetzgeber die seit dem 1. September 2001 geltende Vorschrift des § 557a BGB ausdrücklich an die bis dahin geltende Regelung des § 10 Abs. 2 MHG angelehnt und inhaltliche Ände- rungen lediglich insoweit vorgenommen, als die zuvor normierte Höchstdauer ei- ner Staffelmietvereinbarung von zehn Jahren (§ 10 Abs. 2 Satz 2 MHG) aufge- hoben und die gesetzlichen Vorgaben für die Einschränkung des Kündigungs- rechts des Mieters modifiziert wurden (BT-Drucks. 14/4553, S. 53). (2) Auch die Gesetze, die speziell die Preisbindung bei der Vermietung öf- fentlich geförderten Wohnraums regeln, haben seither eine Änderung, die mit ei- ner Einschränkung der Vertragsfreiheit im Hinblick auf die Zulässigkeit von Staf- felmietvereinbarungen verbunden wäre, nicht erfahren. Im Gegenteil sieht das am 1. Januar 2002 in Kraft getretene Wohnraumförderungsgesetz für dessen An- wendungsbereich - wie oben ausgeführt - einen ausdrücklichen Verweis auf die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften zur Mieterhöhung - mithin auch auf die Vorschrift des § 557a BGB - vor (§ 28 Abs. 3 WoFG). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist eine andere Sichtweise auch nicht unter Berücksichtigung der in § 8 Abs. 1, 2 WoBindG enthaltenen Bestim- mungen geboten. (1) Zwar kann eine Staffelmietvereinbarung - wie bereits aufgezeigt - gemäß § 8 Abs. 1, 2 WoBindG unwirksam sein, wenn sie für den Zeitraum der Preisbin- dung eine oder mehrere Staffeln vorsieht, welche die zum Zeitpunkt der Abrede 33 34 35 - 14 - maßgebliche Kostenmiete übersteigen. Vereinbarungen über Mieten, die Zeit- räume nach Ablauf der Preisbindung betreffen, unterliegen dem Verbot des § 8 Abs. 1 WoBindG aber von vornherein nicht. (2) Die eine Zulässigkeit von Staffelmietvereinbarungen schon während des Bestehens einer Preisbindung für den Zeitraum nach deren Ablauf bejahende Senatsrechtsprechung (Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO unter II) steht auch - was die Revision zu verkennen scheint - nicht etwa unter dem Vorbehalt, dass die - bereits seit dem 1. Juli 1980 geltenden und seither unver- ändert gebliebenen - Bestimmungen des § 8 Abs. 1, 2 WoBindG keine Anwen- dung finden. Vielmehr kommt es nach dieser Senatsrechtsprechung nicht ent- scheidend darauf an, aus welcher gesetzlichen Bestimmung sich im Einzelfall eine infolge öffentlicher Förderung geltende Mietpreisbindung ergibt, sondern da- rauf, ob das Bestehen einer Preisbindung den Grundsatz der Vertragsfreiheit auch dahingehend einschränkt, dass während ihrer Dauer Vereinbarungen über Mieterhöhungen nach Ablauf der Preisbindung (in Form einer Staffelmiete) nicht getroffen werden dürfen. Dies hat der Senat seinerzeit unter anderem mit der Begründung verneint, dass die Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung dem im Zusammenhang mit der erstmaligen Einführung einer Staffelmiete zum Ausdruck gebrachten Willen des Gesetzgebers, dem Vermieter Planungssicherheit zu verschaffen (BT- Drucks. 9/2079, S. 9), Rechnung trage, zudem andernfalls - wenn der Vermieter darauf verwiesen würde, dass er erst nach Ablauf der Mietpreisbindung eine Ei- nigung mit dem Mieter über eine Staffelmiete erzielen dürfe - die Preisbindung trotz rechtlicher Beendigung tatsächlich noch eine gewisse Zeitlang weiterbe- stünde und sich überdies eine im Voraus vereinbarte Staffelmiete auch für den Mieter als günstig erweisen könne, wenn die Preise am Wohnungsmarkt letztlich rascher stiegen, als es die vereinbarte Staffel vorsehe (vgl. Senatsurteil vom 36 37 - 15 - 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, aaO unter II 2). Gründe dafür, weshalb diese Erwägungen im Hinblick auf die in § 8 Abs. 1, 2 WoBindG enthaltenen Bestimmungen keinen Bestand haben sollten, zeigt die Revision nicht auf und sind auch nicht erkennbar. dd) Auch soweit die Revision zu bedenken gibt, die Zulässigkeit der Verein- barung einer Staffelmiete während der Dauer einer Mietpreisbindung für den Zeit- raum nach deren Ablauf ermögliche - da die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB für Staffelmietvereinbarungen nicht gelte - erhebliche Mietsteigerungen, nimmt sie nicht in den Blick, dass sich die heutige Rechtslage in dieser Hinsicht nicht maßgeblich von der Rechtslage unterscheidet, die dem zuvor bezeichneten Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 (VIII ZR 157/03, aaO) zugrunde lag. Denn die seinerzeit einschlägige Vorschrift über die Zulässigkeit von Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, namentlich die Regelung des § 2 MHG in ihrer seit dem 1. September 1993 geltenden Fassung, sah bereits ebenfalls eine Kappungsgrenze vor (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG), die im Fall der Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 10 Abs. 2 MHG nicht zum Tragen kam. Damals wie heute gilt insoweit, dass der Gesetzgeber - indem er die Ver- einbarung einer Staffelmiete unter bestimmten Voraussetzungen zugelassen hat - zugunsten einer damit einhergehenden Planungssicherheit für beide Miet- parteien (vgl. BT-Drucks. 9/2079, S. 9) Mietsteigerungen erlaubt hat, die der Kap- pungsgrenze nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG beziehungsweise nach § 558 Abs. 3 BGB nicht unterliegen, sondern lediglich im Fall des Mietwuchers (früher § 302a StGB, heute § 291 Abs. 1 Nr. 1 StGB) oder der ordnungswidrigen Miet- preisüberhöhung (§ 5 WiStG) nach § 134 BGB nichtig sind (vgl. BT-Drucks. 9/2079, aaO; 14/4553, S. 53). Gemäß der seit dem 1. Juni 2015 geltenden Rechtslage können - den Schutz des Mieters erweiternd - die jeweiligen Mietstaf- 38 39 - 16 - feln außerdem nach § 557a Abs. 4 BGB wegen eines Verstoßes gegen die Vor- schriften über die Begrenzung der Miethöhe in Gebieten mit angespannten Woh- nungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unwirksam sein. ee) Demnach ist die hier getroffene Staffelmietvereinbarung auch im Hin- blick darauf, dass sie für eine zum Zeitpunkt der Abrede preisgebundene Miet- wohnung - zumindest auch - Staffeln für den Zeitraum nach deren Ablauf vor- sieht, nicht zu beanstanden. Insbesondere macht die Klägerin nicht etwa geltend, dass die für die Zeiträume nach Beendigung der Preisbindung vereinbarten mo- natlichen Mietstaffeln in Höhe von 968 € ab dem 1. Januar 2021 und in Höhe von 1.012 € ab dem 1. Januar 2022 gegen die - im Streitfall einschlägigen - Vorschrif- ten zur Begrenzung der Miethöhe in Gebieten mit angespannten Wohnungs- märkten (§ 557a Abs. 4 iVm §§ 556d ff. BGB) verstoßen würden. 40 - 17 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- stellung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 26.01.2022 - 213 C 70/21 - LG Köln, Entscheidung vom 15.12.2022 - 1 S 44/22 - 41

BGH VIII ZR 300/2128.09.2022 · VIII. Zivilsenat

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BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 220/13 vom 11. Februar 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Februar 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Das Berufungsgericht hat die Zulassung damit begründet, dass es noch keine höchstrichterliche Entscheidung zu der Frage gebe, ob und auf welcher Basis dem Vermieter eines "einzigartigen" Mietob- jekts ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zustehe. Hieraus ergibt sich weder eine grundsätzliche Bedeutung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulassungs- gründe vor. Vielmehr betrifft der Rechtsstreit einen ungewöhnlich gelagerten Einzelfall, dessen Entscheidung keine über die Sache hinausgehende Bedeu- tung zukommt. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 13. September 2007 den gemäß § 558a Abs. 2 BGB in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen genügt und materiell begründet ist (§ 558 BGB). a) Die Klägerin hat ihr Mieterhöhungsverlangen durch das der Beklagten übersandte Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständi- 1 2 3 - 3 - gen Dr. S. vom 25. August 2007 begründet, das die Vorinstanzen als aus- reichende Begründung gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB angesehen haben. Ei- nen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Es kann dahinstehen, ob das Gutachten, wie die Revision geltend macht, um- fangreiche Mieterinvestitionen nicht oder nicht ausreichend berücksichtigt hat. Denn etwaige Mängel in dieser Hinsicht hätten nicht zur Folge, dass das Miet- erhöhungsverlangen bereits mangels der nach § 558a Abs. 2 BGB erforderli- chen Begründung aus formellen Gründen unwirksam wäre. Das Mieterhö- hungsverlangen soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, der Berechti- gung des Mieterhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest an- satzweise nachzuvollziehen (Senatsurteile vom 19. Mai 2010 - VIII ZR 122/09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18). Ob das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Sachverständi- gengutachten Investitionen des Mieters ausreichend berücksichtigt hat, betrifft nicht die formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen, sondern ist eine Frage von dessen Begründetheit. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht auch die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe des von ihm beauftragten Sachver- ständigen rechtsfehlerfrei ermittelt. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass die vom Mieter geschaffenen Ausstattungen mangels anderweitiger vertragli- cher Vereinbarung nicht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigt werden dürfen (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12). Entsprechend diesen Vorgaben ist der vom Berufungsgericht beauftragte Sachverständige vorgegangen und hat die Mie- terinvestitionen durch Abschläge berücksichtigt. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht ferner die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den 4 5 - 4 - Berliner Mietspiegel heranzuziehen, obwohl das Mietobjekt bei der gebotenen Außerachtlassung der Mieterinvestitionen angesichts des dann zugrunde zu legenden Standards nicht in eine konkrete Ausstattungsklasse des Mietspiegels eingeordnet werden kann. Der Sachverständige hat diesem Problem dadurch Rechnung getragen, dass er die schlechteste Ausstattungsklasse laut Mietspie- gel als Ausgangspunkt gewählt und hiervon mit Rücksicht auf die hier noch schlechtere vermieterseitige Ausstattung Abschläge vorgenommen hat; dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Entgegen der Auffassung der Revi- sion führt der Umstand, dass es (bei Außerachtlassung der Mieterinvestitionen) keine Vergleichsobjekte ähnlich schlechter Ausstattung gibt, nicht dazu, dass keine ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden könnte und dem Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB daher dauerhaft verwehrt wäre. Entsprechendes gilt für die weiteren Besonderheiten des Mietobjekts. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Berufungsgericht auch bei der Einordnung des Mietobjekts als "Einfamilienhaus" oder "Mehrfamilienhaus" nicht von unzutreffenden Tatsachen ausgegangen. Es hat vielmehr zutreffend darauf abgestellt, dass bei dem ursprünglich als "hochherrschaftliche Villa" in G. errichteten Mietobjekt (mit einem 252,74 qm großen Erdgeschoss, einem Obergeschoss von 220,74 qm, einem 70,12 qm großen Dachgeschoss sowie einem Souterrain mit einer Größe von 109,74 qm) bereits bei dem Ab- schluss des Mietvertrags im Jahr 1964 "im Ansatz" eine Aufteilung in vier Woh- nungen vorhanden war, auch wenn es sich dabei - mit Rücksicht auf die Ge- meinschaftsküche und fehlende separate Bäder und Toiletten - nicht um Woh- nungen nach heutigen Anforderungen gehandelt hat. Im Übrigen ist das Mietob- jekt nach dem mieterseitigen Ausbau von der Beklagten und ihren Untermietern auch tatsächlich als Mehrfamilienhaus (mit vier abgeschlossenen Wohnungen) genutzt worden. Angesichts dieser Umstände hat das Berufungsgericht rechts- fehlerfrei die Vorgehensweise des Sachverständigen gebilligt, der zur Ermitt- 6 - 5 - lung der ortsüblichen Vergleichsmiete des Mietobjekts von den Mietspiegelwer- ten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ausgegangen ist und hiervon - wie ausgeführt - Abschläge wegen der dahinter zurückbleibenden vermieterseitigen Ausstattung vorgenommen hat. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.11.2010 - 207 C 91/08 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.07.2013 - 65 S 4/11 - 7

§ 556d§ 556g§ 557§ 558

BGH VIII ZR 258/0916.06.2010 · VIII. Zivilsenat

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ECLI:DE:BGH:2022:280922UVIIIZR300.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 300/21 Verkündet am: 28. September 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1, § 556g Abs. 2 aF, § 557 Abs. 1, § 558 Abs. 1 a) Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt in der Regel eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete auf die neue Miethöhe zustande, die den Rechtsgrund für die daraufhin erbrachten erhöhten Mietzahlungen darstellt. b) Die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespann- ten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) finden auf eine Mieterhöhungsver- einbarung während eines laufenden Mietverhältnisses keine Anwendung. BGH, Urteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. September 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 31. August 2021 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Re- gistrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines be- haupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Ver- bindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. Zwischen der Beklagten und den Mietern bestand im Zeitraum vom 16. April 2016 bis 31. März 2020 ein Mietverhältnis über eine 77,66 qm große 1 2 - 3 - Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Ge- biet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Netto- kaltmiete betrug zunächst 610,65 € (7,86 €/qm). Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 verlangte die Beklagte von den Mietern die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 63,43 € auf sodann 674,08 € (8,68 €/qm). Diesem Mieterhö- hungsverlangen stimmten die Mieter am 6. September 2017 zu. Die Mieter traten am 13. Dezember 2018 ihre Ansprüche im Zusammen- hang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete beschränkt auf die vier nach der Rüge fälli- gen Monatsmieten. Mit Schreiben vom 2. Januar 2019 rügte die Klägerin gegenüber der Be- klagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB; im Folgenden: aF) einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Woh- nung. Die Klägerin verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft un- ter anderem über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete, über vorangegangene Mieterhöhungen und über durchgeführte Modernisierungsmaß- nahmen. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus zu viel gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Kau- tion sowie die Abgabe der Erklärung, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin zunächst Auskunftsansprüche im Zusammenhang mit den Regelungen über die "Mietpreisbremse" geltend ge- macht und die Rückzahlung von 117,96 € Miete für den Monat Januar 2019 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 661,05 €, 3 4 5 - 4 - jeweils nebst Zinsen, begehrt. Als ortsübliche Vergleichsmiete bezogen auf den Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses hat sie hierbei einen Betrag von 6,17 €/qm angesetzt und als nach § 556d BGB zulässige Höchstmiete pro Monat einen Be- trag von 527,08 € zu Grunde gelegt. Nachdem die Beklagte die begehrten Aus- künfte im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens erteilt hatte, hat die Klägerin die Auskunftsansprüche für erledigt erklärt und insoweit die Feststellung der Erledi- gung dieser Ansprüche begehrt. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Regelungen in §§ 556d ff. BGB fänden keine Anwendung, weil die von der Klägerin beanstandeten - nach der Rüge vom 2. Januar 2019 gezahlten - Mieten nicht zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbart worden seien, sondern auf einer Zustimmung der Mieter zu einem späteren Mieterhöhungsverlangen der Beklagten beruhten. Hierdurch sei eine Abänderungsvereinbarung nach § 311 Abs. 1 BGB zu Stande gekommen, die sich nicht allein auf den Erhöhungsbetrag, sondern auf den neuen Gesamtbetrag bezogen habe. Auf die Frage, ob das Miet- erhöhungsverlangen formell wirksam und materiell begründet gewesen sei, 6 7 8 9 - 5 - komme es auf Grund der erteilten Zustimmung der Mieter nicht an. Eine analoge Anwendung von §§ 556d ff. BGB auf die Mieterhöhungsvereinbarung komme ebenfalls nicht in Betracht. Die Situation bei Vertragsschluss sei nicht vergleich- bar mit derjenigen bei einer Mieterhöhungsvereinbarung in einem laufenden Mietverhältnis. Die Mieter hätten vor Abgabe einer Zustimmungserklärung zu ei- nem Mieterhöhungsverlangen ausreichend Zeit, dessen Berechtigung zu prüfen. Sie könnten sich diesem gegebenenfalls entgegenstellen, ohne nachteilige Fol- gen befürchten zu müssen. Ein Wohnungssuchender sei bei der entsprechenden Marktsituation dagegen nicht in der Lage, die von der Vermieterseite verlangte Miete vor Vertragsschluss zu beanstanden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der Klägerin aus wirksam abgetretenem Recht (vgl. Senatsurteile vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 97 ff.; vom 8. April 2020 – VIII ZR 130/19, WM 2020, 991 Rn. 30 ff.) ein Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB bereits im Zeitpunkt der Klageerhebung nicht zustand und deshalb auch der Antrag auf Feststellung der Erledigung dieses Anspruchs unbegründet ist. Zutreffend hat das Berufungsgericht weiter den aus abgetrete- nem Recht der Mieter erhobenen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 117,96 € für Januar 2019 aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF, § 398 BGB sowie den geltend gemachten Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 10 11 - 6 - Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 gel- tenden Fassung verneint. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht eine Anwendbarkeit der Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) und damit einen Auskunftsan- spruch nach § 556g Abs. 3, § 398 BGB sowie einen Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB aF, § 398 BGB deshalb verneint, weil die beanstandete Miete nicht auf der bei Mietbeginn geschlossenen Verein- barung, sondern auf einer nachträglichen, einvernehmlich vereinbarten Miet- erhöhung beruhte, für die die Regelungen der §§ 556d ff. BGB nicht gelten. a) Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass durch die Zustimmung der Mieter zu dem Mieterhöhungsbegehren der Beklagten eine wirksame Vereinbarung über die Erhöhung der Nettokaltmiete auf 674,08 € zustande gekommen ist, die den Rechtsgrund für die daraufhin jeweils erbrach- ten erhöhten Mietzahlungen darstellt (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). Ohne Rechtsfehler hat das Beru- fungsgericht hierbei die auf den Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung ge- richteten Willenserklärungen der Parteien dahingehend ausgelegt, dass Gegen- stand der Vereinbarung nicht nur der Erhöhungsbetrag, sondern auch der neue Gesamtbetrag ist, auf den die Miete erhöht wurde (vgl. Senatsurteil vom 11. De- zember 2019 - VIII ZR 234/18, aaO Rn. 17). aa) Diese tatrichterliche Auslegung der Individualerklärungen der Parteien kann vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob ge- setzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer 12 13 14 - 7 - Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Ver- fahrensfehlern beruht (st. Rspr; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 8. Dezember 2020 - VIII ZR 271/18, juris Rn. 33 mwN). bb) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hält die vom Berufungsge- richt vorgenommene Auslegung einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Die Revision zeigt keine durchgreifenden Rechtsfehler des Berufungsgerichts bei der Auslegung der auf die Mieterhöhung gerichteten Willenserklärungen auf. Das Berufungsgericht hat entgegen der Auffassung der Revision insbesondere nicht den Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung, bei der neben allen Umständen des Einzelfalls auch die Gebote von Treu und Glau- ben zu berücksichtigen sind (§§ 133, 157 BGB; vgl. Senatsurteile vom 27. April 2022 - VIII ZR 304/21, NJW 2022, 2030 Rn. 19 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; vom 21. Juli 2021 - VIII ZR 254/20, NJW 2021, 2958 Rn. 68), außer Acht gelassen. Vielmehr entspricht das Ergebnis des Berufungsgerichts einer an diesen Maßstäben ausgerichteten Auslegung. Entgegen der Auffassung der Revision haben die Parteien sich nicht auf die Vereinbarung eines Erhö- hungsbetrags beschränkt, sondern in Abänderung des bisherigen Mietvertrags auch eine künftig zu bezahlende Miete in Höhe des neuen Gesamtbetrags fest- gelegt. (1) Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Zustimmungserklärung der Mieter vom 6. September 2017, die als Entwurf dem Mieterhöhungsverlangen der Beklagten beigefügt war mit der Bitte um Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung durch Unterzeichnung und Rücksendung der Erklärung. Die gewählte Formulierung spricht dafür, dass Ge- genstand der Vereinbarung die Erhöhung der Miete auf den neuen Gesamtbetrag war und nicht lediglich die Höhe der Veränderung. Denn dort ist ausdrücklich von 15 16 - 8 - der "bisher vereinbarten" Nettokaltmiete, von deren "Veränderung" um 63,43 € und von der "neuen Vereinbarung" von monatlich 674,08 € die Rede. (2) Eine solche Deutung entspricht auch dem Sinn und Zweck der Miet- erhöhungsvereinbarung sowie der Interessenlage beider Parteien bei der Erhö- hung einer Miete. Denn diese ist darauf gerichtet, den bestehenden Mietvertrag für die Zukunft hinsichtlich der Miethöhe einvernehmlich zu ändern. Entscheidend für die weitere vertragliche Beziehung ist nicht, um welchen Betrag die ursprüng- liche Miete erhöht wurde, sondern wie hoch die künftig zu bezahlende Miete ist. Mit einer Mieterhöhungsvereinbarung wollen die Parteien ab dem vereinbarten Termin die bisherige Miete ändern und auf einen neuen Betrag festsetzen. Dem- entsprechend umfasst der Bindungswille der Parteien regelmäßig nicht nur die Höhe der Änderung, sondern insbesondere auch den neuen Gesamtbetrag. Eine ab Wirksamwerden der Mieterhöhung eintretende Aufgliederung der einheitlich zu bezahlenden Miete in zwei Teile, nämlich in den auf der Änderungsvereinba- rung beruhenden Erhöhungsbetrag und in die bis zu diesem Zeitpunkt verein- barte, auf dem ursprünglichen Mietvertrag beruhende Miete stellte dagegen eine künstliche und lebensfremde Zersplitterung eines einheitlichen Lebenssachver- halts dar, die dem beschriebenen Sinn und Zweck einer Mieterhöhungsvereinba- rung sowie der beidseitigen Interessenlage der Parteien zuwiderliefe. (3) Entgegen der Auffassung der Revision kann dieser Auslegung nicht entgegengehalten werden, dass die Mieter mit der Zustimmung zu einer Miet- erhöhung nicht auf ihre Rechte aus einem etwaigen Verstoß der bisherigen Miete gegen Regelungen über die "Mietpreisbremse" (§§ 556d ff. BGB) verzichten wollten. 17 18 - 9 - Die Revision nimmt nicht in den Blick, dass nicht der subjektive Wille der Mieter maßgeblich ist, sondern das Verständnis eines objektiven Erklärungsemp- fängers. Das Mieterhöhungsverlangen eines Vermieters ist in der Regel nach dem objektiven Empfängerhorizont so zu verstehen, dass mit der angestrebten Mieterhöhungsvereinbarung der erhöhte Betrag als künftig zu zahlende Miete festgelegt werden soll. Vor diesem Hintergrund kann der vorbehaltslosen Zustim- mungserklärung eines Mieters zu einer erhöhten Miete nach objektivem Empfän- gerhorizont regelmäßig nicht entnommen werden, dass er sich etwaige Rechte wegen einer eventuellen Unzulässigkeit der bisherigen Miete vorbehalten und deshalb nicht der neuen Gesamtmiete, sondern nur dem Erhöhungsbetrag an sich zustimmen wollte. Vielmehr ist eine solche Zustimmung aus Sicht eines ob- jektiven Empfängers dahin zu verstehen, dass der Mieter die erhöhte Miete künf- tig als vertragsgemäß anerkennt. Dies gilt im Streitfall auch deshalb, weil - unabhängig davon, ob ein Ver- stoß gegen § 556d BGB bei Mietvertragsschluss vorlag - im Zeitpunkt der Miet- erhöhungsvereinbarung ein etwaiger Rückzahlungsanspruch aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB wegen zu viel gezahlter Miete mangels Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB aF nicht bestand und auch Anhaltspunkte dafür, dass die Mieter bis zu die- sem Zeitpunkt oder im Zug der Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung Beden- ken gegen die Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe vorgebracht hatten, nicht aufgezeigt sind. Vor diesem Hintergrund konnte die Beklagte die uneinge- schränkte Zustimmung der Mieter zu dem Mieterhöhungsverlangen nach objek- tivem Empfängerhorizont nur so deuten, dass hierdurch auch nach dem Willen der Mieter künftig und unabhängig von der Zulässigkeit der bisherigen Miethöhe die erhöhte Miete als vertraglich vereinbart geltend sollte. 19 20 - 10 - b) Zutreffend hat das Berufungsgericht eine unmittelbare oder analoge An- wendung der Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit an- gespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) auf die nachträgliche Miet- erhöhungsvereinbarung abgelehnt. aa) Diese Regelungen gelten sowohl nach ihrem Wortlaut als auch nach ihrem Sinn und Zweck sowie nach dem Willen des Gesetzgebers nur für Verein- barungen der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses. Bereits die amtliche Über- schrift des entsprechenden Kapitels 1, Unterkapitel 1a spricht von "Vereinbarun- gen über die Miethöhe bei Mietbeginn". Gleiches gilt für die amtliche Überschrift von § 556d BGB ("Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn") sowie für die maßgebli- che Grundnorm des § 556d Abs. 1 BGB, wonach die Miete bei einer Wohnung, die in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit ei- nem angespannten Wohnungsmarkt liegt, zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte durch diese Vorschrift die zu- lässige Miete bei Wiedervermietungen von Wohnraum in den betroffenen Gebie- ten begrenzt werden, um der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwir- ken und den Anreiz, Bestandsmieter zu verdrängen, zu vermindern, weil große Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietverhältnisses nicht mehr mög- lich sein würden (vgl. Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung [Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG], BT-Drucks. 18/3121, S. 7, 11, 15 f.). Dieser Zielsetzung entspre- chend heißt es in der Gesetzesbegründung, dass die Begrenzung der zulässigen 21 22 23 - 11 - Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete "nur für den Zeit- punkt der Wiedervermietung" gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin mög- lich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16). bb) Im Hinblick auf den hiernach eindeutigen Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB scheidet eine unmittelbare Anwendung dieser Vorschriften auf eine Mieterhöhungsvereinbarung in einem laufenden Mietverhältnis aus. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass unter "Beginn des Mietverhältnisses" im Sinne von § 556d Abs. 1 BGB auch der lediglich "finanzielle Neubeginn des Mietverhältnisses" durch eine einvernehmliche Vertragsänderung zu verstehen sei. Ein solches Verständnis ist weder mit dem Wortlaut der Vorschrift noch mit dem beschriebenen Willen des Gesetzgebers sowie dem dargestellten Sinn und Zweck der Vorschrift zu vereinbaren. Die nachträgliche einvernehmliche Mieter- höhung stellt keinen Beginn des Mietverhältnisses dar, sondern lediglich eine Än- derung der vertraglichen Vereinbarungen bei fortbestehendem Mietverhältnis. Für eine solche Änderung sollen die Vorschriften über die Mietpreisbremse nach dem in der Begründung des Gesetzentwurfs ausdrücklich niedergelegten Willen des Gesetzgebers aber gerade nicht gelten (BT-Drucks. 18/3121, S. 16). cc) Auch eine analoge Anwendung der genannten Vorschriften auf die Vereinbarung einer Mieterhöhung in einem laufenden Mietverhältnis scheidet aus. Angesichts des eindeutigen gesetzgeberischen Willens, wonach die Vor- schriften nur für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Vertragsbeginn und ge- rade nicht für Mieterhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis gelten sollen (BT-Drucks. 18/3121, aaO), fehlt es bereits an einer für eine Analogiebildung er- forderlichen planwidrigen Regelungslücke. Zutreffend hat das Berufungsgericht überdies darauf hingewiesen, dass für eine analoge Anwendung ohnehin kein Bedarf besteht, da ein Mieter in einem 24 25 26 - 12 - bestehenden Mietverhältnis - anders als bei dem Neuabschluss eines Mietver- hältnisses - die begehrte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und eine Zustimmung hierzu ohne die Gefahr des Verlusts seiner Mietwohnung ablehnen kann. Ein Mieter ist hierbei zudem vor der Höhe nach unzumutbaren Mieterhöhungsverlan- gen durch die Grenzen des § 558 Abs. 1 BGB (bis zur ortsüblichen Vergleichs- miete) und des § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) geschützt. Selbst wenn sich - wie die Revision geltend macht - ein Mieter bei einem Mieterhöhungsverlangen eines professionellen Vermieters aus Sorge vor einem Verlust der Wohnung zur Zustimmung gedrängt fühlen könnte, ist seine Situation vor diesem Hintergrund nicht mit derjenigen vor Vertragsschluss bei bestehendem Wohnungsbedarf zu vergleichen. dd) Nur ergänzend weist der Senat darauf hin, dass der Klage selbst bei der von der Revision befürworteten Anwendung der §§ 556d ff. BGB auf eine Mieterhöhungsvereinbarung kein Erfolg beschieden wäre. In diesem Fall wäre die erhöhte Miete nicht der bei Mietbeginn bestehenden ortsüblichen Vergleichs- miete gegenüberzustellen, sondern daran zu messen, ob sie die im Zeitpunkt der Vertragsänderung geltende ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent überstiege. Denn bei einer - unmittelbaren oder analogen - Anwendung des § 556d Abs. 1 BGB auf eine Mieterhöhung entspräche der Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete zu zahlen wäre, dem Mietbeginn im Sinne dieser Vorschrift. Der Klage liegt jedoch ein Vergleich der erhöhten Miete mit der ortsüblichen Miete bei Mietbeginn zu Grunde, der aber bei der von der Revision befürworteten Anwen- dung der §§ 556d ff. BGB auf die Mieterhöhungsvereinbarung und dem hiernach erforderlichen Vergleich der erhöhten Miete mit der im Zeitpunkt der Erhöhung geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete nicht geeignet wäre, um die geltend ge- machten Ansprüche zu begründen. Dass die ab 1. Oktober 2017 vereinbarte Miete die zu diesem Zeitpunkt ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Pro- zent überstieg und damit bei einer Anwendbarkeit von § 556d Abs. 1 BGB auf die 27 - 13 - Mieterhöhungsvereinbarung unzulässig gewesen wäre, liegt den Klageanträgen nicht zu Grunde. Dies ist auch weder festgestellt noch zeigt die Revision entspre- chendes Vorbringen in den Vorinstanzen auf. c) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, dass bei einer fehlenden Kon- trolle der Mieterhöhungsvereinbarung nach den §§ 556d ff. BGB ein Missbrauch durch Vermieter zu befürchten wäre. Sie macht ohne greifbare Anhaltspunkte geltend, insbesondere professionelle Vermieter könnten sich durch die ge- schickte Präsentation eines Mieterhöhungsverlangens eine "mietpreisbremsen- widrig überhöhte Miete" sowohl für die Zukunft als auch für die Vergangenheit sichern. Auch die Annahme der Revision, es liege - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - nahe, dass die Beklagte die einvernehmliche Mieterhöhung gezielt mit dem Zweck angestrebt habe, "die Mieter ihrer Rechte aus den §§ 556d ff. BGB zu berauben", begründet die klägerseits geltend gemachten An- sprüche nicht. Der Beklagten ist es insbesondere nicht aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf die vereinbarte Mieterhöhung zu berufen. aa) Eine grundsätzliche Einschränkung von gesetzlich zulässigen Mieter- höhungsvereinbarungen während eines laufenden Mietverhältnisses wegen ei- ner etwaigen allgemeinen Gefahr eines Rechtsmissbrauchs scheidet aus. Damit verbleibt allein eine Prüfung, ob ein konkretes Verhalten im Einzelfall einen Rechtsmissbrauch nach § 242 BGB darstellt. Ein solches Verhalten ist der Be- klagten jedoch nicht anzulasten. bb) Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, dass das Berufungs- gericht ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten in Form einer be- wussten Umgehung der Regelungen über die Begrenzung der Miethöhe bei Miet- beginn (§§ 556d ff. BGB) verneint hat. Die diesbezüglich vom Berufungsgericht 28 29 30 31 - 14 - vorgenommene, im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbare tatrich- terliche Würdigung ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Die von der Revision geltend gemachte Differenz zwischen dem Mieterhöhungsbetrag von 63,43 € und der angeblich um 83,57 € überhöhten ursprünglichen Miete bietet keine trag- fähigen Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte die einvernehmliche Mieterhö- hung gezielt mit dem Zweck angestrebt hätte, die Mieter ihrer Rechte aus den §§ 556d ff. BGB "zu berauben". (1) Die Revision nimmt bei dem von ihr erhobenen Vorwurf des Rechts- missbrauchs nicht hinreichend in den Blick, dass ein Vermieter grundsätzlich un- ter den Voraussetzungen des § 558 BGB eine Mieterhöhung verlangen kann, al- lein durch ein solches Verlangen jedoch noch keine Mieterhöhung zu Stande kommt. Vielmehr bedarf es hierfür der Zustimmung des Mieters. Eine Pflicht zur Zustimmung besteht nur in den Grenzen des § 558 Abs. 1 und 3 BGB. Ein Mieter muss hiernach insbesondere nicht einer Mieterhöhung über die ortsübliche Ver- gleichsmiete hinaus zustimmen, so dass er hinreichend vor überhöhten Mieter- höhungsverlangen geschützt ist. Einem Mieter obliegt es im eigenen Interesse, das Mieterhöhungsverlangen sorgfältig - gegebenenfalls auch mit professioneller Hilfe - daraufhin zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer Zustimmungspflicht vorliegen, und - sollte dies nicht der Fall sein - eine Zustimmung hierzu gegebe- nenfalls abzulehnen (vgl. Senatsurteil vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 33). Stimmt er einem Mieterhöhungsverlangen jedoch zu, kommt es für die Wirksamkeit der hierdurch begründeten Mieterhöhungsverein- barung nicht darauf an, ob das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters den for- mellen Anforderungen des § 558a BGB entsprochen und dem Vermieter ein ma- terieller Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) zugestanden hat (vgl. Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 15). Nichts anderes gilt hinsichtlich der 32 - 15 - Frage, ob die ursprünglich vereinbarte Miete die nach den §§ 556d ff. BGB zu- lässige Höhe überschritt. Denn auch diese Überprüfung und die Geltendma- chung etwaiger Rechte bei einem Überschreiten der zulässigen Miethöhe oblie- gen einem Mieter im eigenen Interesse. Dies gilt gerade auch im Zusammenhang mit einem Mieterhöhungsverlangen. Stimmt ein Mieter diesem zu, erkennt er den erhöhten Betrag ab diesem Zeitpunkt als die fortan geltende Miete an und kann sich grundsätzlich nicht mehr darauf berufen, dass die ursprünglich vereinbarte Miete zu hoch gewesen sei. (2) Vor diesem Hintergrund ist es in der Regel nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen stellt und sich gegenüber einem Rückforderungsbegehren eines Mieters nach § 556d Abs. 1, § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB auf die durch Zustimmung des Mieters hierzu zustande gekommene zwischenzeitliche Mieterhöhungsvereinbarung beruft. Ob im Einzelfall unter be- sonderen Umständen etwas anderes gelten könnte, kann dahingestellt bleiben. Denn hier jedenfalls sind Anhaltspunkte für ein missbräuchliches Verhalten der Beklagten nicht dargetan. Das Verlangen einer Mieterhöhung um rund 10 Pro- zent nach einer Mietzeit von mehr als einem Jahr lässt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht auf die Absicht der Beklagten schließen, eine etwaige teil- weise Unwirksamkeit der bisherigen Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB zu ver- schleiern, selbst wenn der Mieterhöhungsbetrag niedriger sein sollte als eine etwa nach § 556d Abs. 1 BGB überhöhte Miete. Sonstiges vom Berufungsgericht übergangenes Vorbringen der Klägerin, von dem auf ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten geschlossen werden könnte, zeigt die Revision nicht auf. Besondere Umstände, wie etwa eine bewusste Täuschung der Mieter oder die Ausübung von Zwang, sind nicht dargetan. 2. Nach alledem besteht ein Anspruch auf Rückzahlung von zu viel ge- zahlter Miete für Januar 2019 nicht. Auch bestand bereits bei Klageerhebung ein 33 34 - 16 - Anspruch auf eine Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB nicht, so dass der Antrag auf Feststellung der Erledigung des Auskunftsbegehrens zu Recht abgewiesen wurde. Denn diese Vorschrift gewährt ein Auskunftsrecht (nur) bezüglich der Tat- sachen, die für die Überprüfung der Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind. Eine nach diesen Vorschriften zu überprü- fende Miete lag indes ab Wirksamwerden der Mieterhöhung nicht mehr vor. Im Hinblick darauf, dass die Forderungen, die vorgerichtlich gegenüber der Beklagten geltend gemacht wurden, nicht bestanden, kommt auch ein An- spruch auf Ersatz der hierfür aufgewandten Rechtsverfolgungskosten nicht in Be- tracht. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 12.10.2020 - 22c C 82/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 31.08.2021 - 63 S 232/20 - 35

§ 556§ 560

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BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 258/09 Verkündet am: 16. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja NMV § 3 Abs. 1, § 26 Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete - einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" zu zahlen. BGB § 560 Abs. 4, § 556 Abs. 3 Satz 3 Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlun- gen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen. BGH, Urteil vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 258/09 - LG Hannover AG Hannover - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 27. August 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten zur Zahlung von mehr als 1.905,34 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.775,34 € seit dem 14. Mai 2008 und auf weitere 130 € seit dem 17. Januar 2009 verurteilt worden sind. Das weitergehende Rechtsmittel wird bezüglich der zur Aufrech- nung gestellten Rückzahlungsansprüche aus den Betriebskosten- abrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 als unzulässig verwor- fen und im Übrigen zurückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Beklagten haben von der Rechtsvorgängerin der Klägerin im März 2001 eine Wohnung in H. gemietet. Die Wohnung war Anfang der 70er Jahre mit Hilfe von Wohnungsfürsorgemitteln des Bundes gebaut worden, um preisgünstigen Wohnraum für Bedienstete des Bundes zu schaffen. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin hatte sich verpflichtet, die geförderten Woh- nungen nur an solche Personen zu vermieten, die ihr vom Bund als Mieter be- nannt waren. Um die Vermietung an die nicht zu diesem Personenkreis gehö- renden Beklagten zu ermöglichen, hatte die zuständige Behörde im Jahr 2001 eine entsprechende Freistellung von der Zweckbindung ausgesprochen. Der Fördervertrag verpflichtete die Bauherrin für diesen Fall, vom Mieter neben der Einzelmiete einen Zuschlag wegen erhöhter Aufwendungen zu verlangen; war diese Miete nach den örtlichen Gegebenheiten nicht zu erzielen, hatte die Bau- herrin gemäß § 5 (2) des Fördervertrags die höchst erzielbare Miete (Marktmie- te) zu erheben. Dementsprechend sieht der mit den Beklagten abgeschlossene Mietvertrag vor, dass die Beklagten neben der Grundmiete und den Betriebs- kostenvorauszahlungen einen "Kostenmietzuschlag" in Höhe von 28,37 € mo- natlich an die Vermieterin zu zahlen haben. Zusätzlich entrichteten die Beklag- ten bis zum Wegfall der Mietpreisbindung (Ende 2003) eine Fehlbelegungsab- gabe an die Oberfinanzdirektion H. . Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum März 2006 bis April 2008 in Anspruch. Die Parteien streiten dar- über, ob die Beklagten für diesen Zeitraum trotz Wegfalls der Preisbindung den Kostenmietzuschlag von 28,37 € monatlich schulden und ob die Klägerin - im Anschluss an die im April 2007 erteilte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 - ab Juni 2007 entsprechend erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen ver- langen kann. Ferner steht im Streit, ob den Beklagten aus den - nach ihrer Auf- 2 - 4 - fassung fehlerhaften - Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 Rückzahlungsansprüche zustehen, mit denen sie gegen Mietforderungen der Klägerin aufgerechnet haben. 3 Die Klägerin hat Zahlung von 2.168,57 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagten zur Zahlung von 747,90 € nebst Zinsen verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil unter Zurückweisung des weiterge- henden Rechtsmittels und der Anschlussberufung der Beklagten abgeändert und die Beklagten zur Zahlung von insgesamt 2.158,46 € nebst Zinsen verur- teilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 5 Der Klägerin stehe auch nach dem Wegfall der Preisbindung die bisheri- ge Miete einschließlich des als Kostenmietzuschlag bezeichneten Anteils zu. Dieser in § 2 des Mietvertrags ausgewiesene Zuschlag entspreche dem Sub- ventionsbetrag, den der Bund geleistet hätte, wenn die Beklagten zu dem Kreis der vom Bund benannten Personen gehört hätten. Es handele sich somit um einen Zuschlag, der vom Mieter an den Vermieter zu zahlen sei, weil dieser wegen der Freistellung der Wohnung von der Belegbindung einen Vermögens- 6 - 5 - nachteil in entsprechender Höhe erleide. Es sei nicht erheblich, ob die Beklag- ten den Zuschlag während der Mietbindungszeit wegen der von ihnen getrage- nen Fehlbelegungsabgabe nicht hätten zahlen müssen. Entscheidend sei, dass der Zuschlag im Zeitpunkt des Fortfalls der Preisbindung gemäß §§ 26, 3 Abs. 1 NMV Teil der Miete gewesen sei. Vertragliche oder gesetzliche Bestim- mungen, nach denen dieser Bestandteil der Kostenmiete mit dem Fortfall der Preisbindung entfallen solle, bestünden nicht. Für die Frage, ob der Mieter nach Fortfall der Preisbindung die gesamte Kostenmiete einschließlich des Zuschlags oder nur die Grundmiete nebst Ne- benkostenvorauszahlung schulde, sei das Verhältnis von Kostenmiete und ortsüblicher Miete maßgeblich. Regelmäßig liege die Kostenmiete auch dann, wenn sie - wie hier - einen Zuschlag nach § 26 NMV enthalte, deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die in § 2 des Fördervertrags enthaltene Rege- lung sorge dafür, dass die ortsübliche Vergleichsmiete bei Ende der Preisbin- dung nicht geringer sei als die den Zuschlag enthaltende Kostenmiete. Würden hingegen Zuschläge nach § 26 NMV mit dem Ende der Mietpreisbindung entfal- len, wäre es geboten, den Besonderheiten früherer Mietpreisbindung dadurch Rechnung zu tragen, dass eine Ausnahme von der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB gälte. Derartige Ausnahmen seien vom Gesetz in § 558 Abs. 4 BGB aber nur für Fehlbelegungsabgaben und nicht für Zuschläge nach § 26 NMV vorgesehen. Dies spreche dagegen, einen Zuschlag nach § 26 NMV bei Wegfall der Preisbindung "automatisch" aus der geschuldeten Miete herauszu- nehmen, auch wenn der ursprüngliche Grund für den Ansatz entfallen sei. 7 Die Klage sei auch bezüglich der erhöhten Vorauszahlungsbeträge für die Zeit ab Juni 2007 begründet. Die Klägerin habe nach erfolgter Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2005 entsprechend höhere Vorauszahlungen verlangen dürfen. Dem stehe nicht entgegen, dass die Klägerin diese Abrech- 8 - 6 - nung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB erteilt habe. Der Anspruch auf Nachzahlung betreffe einen anderen Abrechnungszeitraum als der Anspruch auf Vorauszahlungen. Nachteile für den Mieter seien aufgrund der verspäteten Abrechnung mit Blick auf die Vorauszahlungen nicht zu besor- gen, da sich ein Erhöhungsverlangen nicht rückwirkend auswirke. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - im Rahmen des be- schränkten Umfangs der Zulassung der Revision - überwiegend stand. Ledig- lich erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2007 - insgesamt 253,12 € - hat das Berufungsgericht der Klägerin zu Unrecht zugebilligt, weil es nicht berücksichtigt hat, dass im Zeitpunkt der letzten Verhandlung für diesen Zeitraum bereits Abrechnungsreife eingetreten war. 9 1. Die Revision ist, soweit sie gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über die zur Aufrechnung gestellten Rückzahlungsansprüche der Beklag- ten aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 wendet, unstatthaft und damit unzulässig (§ 543 Abs. 1 ZPO), weil die Revision insoweit nicht zugelassen ist. Das Berufungsgericht hat die Revision nur beschränkt zu- gelassen, nämlich wegen des von der Klägerin begehrten Kostenmietzuschlags von monatlich 28,37 € und wegen der ab Juni 2007 erhöhten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Das ergibt sich zwar nicht aus dem Tenor, wohl aber, was nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ausreicht (BGHZ 153, 358, 360 f. m.w.N.), eindeutig aus den Gründen des Urteils. Das Berufungsge- richt hat die Zulassung der Revision damit begründet, dass seine Entscheidung zum Kostenmietzuschlag nach Wegfall der Preisbindung und zur Anpassung von Vorauszahlungen aufgrund einer verspäteten Betriebskostenabrechnung 10 - 7 - von Urteilen anderer Kammern des Berufungsgerichts beziehungsweise des Landgerichts Berlin abweiche. Dies betrifft nur den Anspruch der Klägerin auf Zahlung des Kostenmietzuschlags sowie zusätzlicher (erhöhter) Betriebskos- tenvorauszahlungen ab Juni 2007, nicht aber die von den Beklagten zur Auf- rechnung gestellten Forderungen auf Auskehrung (behaupteter) Guthaben aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisions- zulassung ist auch wirksam. Denn die Zulassung der Revision kann auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr., z.B. Senatsurteile vom 27. Janu- ar 2010 - VIII ZR 159/09, WuM 2010, 163, Tz. 16; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 13). So verhält es sich hier, denn die Be- klagten hätten ihr Rechtsmittel wirksam auf den Kostenmietzuschlag und die von der Klägerin ab Juni 2007 zusätzlich verlangten Vorauszahlungsbeträge beschränken und die Entscheidung des Berufungsgerichts zum Nichtbestehen der von ihnen zur Aufrechnung gestellten Ansprüche auf Erstattung von Gutha- ben aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2004 bis 2006 hinneh- men können. 11 2. Im Hinblick auf den von der Klägerin begehrten Mietzuschlag ist die Revision unbegründet. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Klägerin der als "Kostenmietzuschlag" bezeichnete Betrag in Höhe von 28,37 € monatlich auch nach dem Wegfall der Preisbindung als Teil der Miete zusteht. 12 a) Der Wegfall der Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miet- höhe. Der Mieter bleibt vielmehr verpflichtet, die zuletzt an den Vermieter ge- 13 - 8 - zahlte Kostenmiete - mithin die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvor- auszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" - weiter zu entrichten. Zutreffend hat das Berufungsgericht in diesem Zusam- menhang darauf abgestellt, dass eine Ermäßigung der Miete mit dem Wegfall der öffentlichen Bindung weder in dem zwischen den Parteien abgeschlosse- nen Mietvertrag noch in den gesetzlichen Regelungen vorgesehen ist (zum Fehlen einer gesetzlichen Regelung vgl. OLG Hamm, WuM 1990, 333 f.). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der öffentlichen Bindung deshalb nur insoweit ein, als der Vermieter von diesem Zeitpunkt an Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB geltend machen kann. Nach der Rechtsprechung des Senats sind dabei hinsichtlich der Berechnung der Kappungsgrenze auch während der Preisbin- dung vorgenommene Mieterhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen zu berücksichtigen (Senatsurteil vom 28. April 2004 - VIII ZR 178/03, NZM 2004, 545, unter II 2 b); dies setzt als selbstverständlich voraus, dass auch derartige Mietbestandteile bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr als Marktmiete geschuldete Miete einfließen, die Miethöhe sich allein durch den Wegfall der Preisbindung mithin nicht ändert. b) Auch aus dem Zweck des Kostenmietzuschlags, die beim Vermieter preisgebundenen Wohnraums durch die Fehlbelegung entstehenden Mehrkos- ten abzudecken, folgt nicht, dass dieser Zuschlag - ebenso wie die Mehrkos- ten - mit dem Ende der Preisbindung entfällt und sich die Miete somit ermäßigt. Die Revision übersieht, dass es mit dem Wegfall der Preisbindung nicht mehr auf die dem Vermieter entstehenden Kosten ankommt und der Mieter deshalb nicht einwenden kann, die Miete müsse angesichts der Verringerung der lau- fenden Aufwendungen gemäß § 5 NMV gesenkt werden. 14 c) Entgegen der Auffassung der Revision führt die Fortgeltung der zuletzt geschuldeten Kostenmiete (einschließlich eines etwaigen Kostenmietzuschlags) 15 - 9 - als Ausgangsmiete für die nunmehr preisfreie Wohnung auch nicht zu einer zweckwidrigen Besserstellung des Vermieters im Vergleich zu Wohnungen, bei denen der Kostenmietzuschlag während der Dauer der Preisbindung nicht er- hoben wurde. 16 Die Miethöhe bleibt in allen Fällen zunächst unverändert. Der Unter- schied zwischen Mietverhältnissen mit und solche ohne Kostenmietzuschlag besteht bei Wegfall der Preisbindung nur darin, dass im letzteren Fall eine hö- here Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete besteht, so dass der Vermieter eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit Rücksicht auf die Sperrfrist und die Kappungsgrenze möglicherweise nicht alsbald nach dem Wegfall der Preisbindung realisieren kann. Dies ist aber eine notwendige Folge der für den (berechtigten) Sozialmieter besonders günstigen Miete. Die von der Revision vertretene Auffassung würde dazu führen, dass sich die Miete für ei- nen nicht zum berechtigten Personenkreis gehörenden Mieter mit dem Wegfall der Preisbindung vermindern und auf ein regelmäßig deutlich unter der ortsübli- chen Vergleichsmiete liegendes Niveau sinken würde. Für eine derartige Be- nachteiligung des Vermieters gibt es keinen Grund. Nach der Entlassung einer Wohnung aus der Preisbindung darf der Vermieter - im Rahmen des § 558 BGB - die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen; ein Wegfall eines vom Mieter während der Dauer der Preisbindung geschuldeten Zuschlags würde im Ergebnis darauf hinauslaufen, dass an die Stelle der öffentlichen För- derung einer Wohnung nunmehr zunächst deren Subventionierung durch den Vermieter selbst tritt (vgl. OLG Hamm, aaO, 334). d) Entgegen der Auffassung der Revision hat der Kostenmietzuschlag auch nicht deshalb unberücksichtigt zu bleiben, weil er schon während der Preisbindung zu Unrecht erhoben worden wäre. Die zeitgleiche Entrichtung der Fehlbelegungsabgabe an die Oberfinanzdirektion stand der Erhebung eines 17 - 10 - Kostenmietzuschlags nicht entgegen, denn beide Instrumente haben unter- schiedliche Voraussetzungen und dienen unterschiedlichen Zwecken. 18 Der an den Vermieter gemäß § 26 Abs. 4 NMV entrichtete Kostenzu- schlag trägt dem Umstand Rechnung, dass dieser für Wohnungen, die er nicht an einen Mieter aus dem berechtigten Personenkreis (hier: Bundesbedienstete) vermietet, eine geringere Subvention erhält und ihm deshalb höhere Kosten entstehen. Bei der Fehlbelegungsabgabe handelt es sich hingegen nicht um eine Mietzahlung an den Vermieter, sondern um eine Leistung des Mieters an die öffentliche Hand ("Abschöpfungsabgabe", vgl. BVerfG, NJW 1988, 2529). Sie dient dem Zweck, die nicht gerechtfertigte ("fehlgeleitete") Subventionierung (teilweise) abzuschöpfen, die eintritt, wenn die Kostenmiete (einschließlich et- waiger Zuschläge) für eine Wohnung deutlich unter der ortsüblichen Ver- gleichsmiete liegt, der Mieter dieser Wohnung aber nicht oder nicht mehr zu dem begünstigten Personenkreis für eine Sozialwohnung gehört. d) Dem Berufungsgericht ist ferner darin beizupflichten, dass auch die Regelung des § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB gegen einen "automatischen" Wegfall des Mietzuschlags nach § 26 Abs. 4 NMV zum Ende der Preisbindung spricht. § 558 Abs. 4 Satz 1 BGB trifft hinsichtlich der Kappungsgrenze eine besondere Regelung für den Fall, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung einer Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventio- nierung im Wohnungswesen wegen Wegfalls der öffentlichen Bindung erlo- schen ist. In diesem Fall gilt die Kappungsgrenze nicht, soweit eine vom Ver- mieter geltend gemachte Mieterhöhung den Betrag der zuletzt entrichteten Ausgleichszahlung nicht übersteigt. Mit dieser Regelung soll erreicht werden, dass die Belastung des Mieters mit Wohnkosten nicht wegen der Kappungs- grenze am Ende der Mietpreisbindung sinkt, obwohl eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den Mieter wirtschaftlich keine höhere Belas- 19 - 11 - tung bedeutet als er vorher für Miete und Fehlbelegungsabgabe aufzubringen hatte (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 BGB Rdnr. 183 m.w.N.). 20 Bezüglich des Mietzuschlags, um den die Parteien hier ausschließlich streiten, bedarf es keiner Ausnahme von der Kappungsgrenze, weil er als Teil der Kostenmiete bei Wegfall der Preisbindung in die nunmehr geschuldete "Marktmiete" einfließt. Eine Benachteiligung des Mieters ist damit nicht verbun- den, weil sich die Höhe der Miete nicht ändert und die Kostenmiete ohnehin regelmäßig deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Zutreffend hat das Berufungsgericht insoweit darauf abgestellt, dass die insgesamt zu zahlen- de Kostenmiete mit Rücksicht auf die Regelung in § 5 (2) des Fördervertrags auch bei Erhebung eines Zuschlags zur Einzelmiete die Marktmiete regelmäßig nicht übersteigt. Ein Wegfall des Kostenmietzuschlags bei Beendigung der öf- fentlichen Bindung würde demgegenüber - wie bereits dargelegt - zu einer dem Vermieter nicht zumutbaren und durch berechtigte Mieterinteressen nicht gebo- tenen Absenkung der Miete anlässlich des Wegfalls der öffentlichen Bindung führen. 3. Soweit die Revision sich gegen erhöhte Betriebskostenvorauszahlun- gen für die Zeit ab Juni 2007 wendet, hat sie für die Monate Juni bis Dezember 2007 Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet. 21 a) Der für den Zeitraum März bis Dezember 2007 noch im Streit befindli- che Betrag erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen (insgesamt 253,26 €) steht der Klägerin schon deshalb nicht mehr zu, weil die Jahresfrist für die Ab- rechnung der Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2007 vor dem Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht abgelaufen ist. Vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an kann der Vermieter einen Anspruch auf Vor- 22 - 12 - auszahlungen aber nicht mehr geltend machen (vgl. Senatsurteil vom 27. No- vember 2002 - VIII ZR 108/02, NZM 2003, 196, unter III 2; OLG Hamburg, WuM 1989, 150). Er kann nur noch die sich aus der Abrechnung ergebenden Beträge verlangen und die Klage gemäß § 264 Nr. 3 ZPO entsprechend umstellen (OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 882, 884 f.; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G IV. Rdnr. 93; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 556 Rdnr. 201). b) Hingegen war für die Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2008 die Abrechnungsfrist bis zum Schluss der Berufungsverhandlung (7. August 2009) noch nicht abgelaufen, so dass die Klägerin nicht an der weiteren Geltendma- chung von Vorauszahlungen gehindert war. Die insoweit noch im Streit befindli- chen Erhöhungsbeträge für die Monate Januar bis April 2008 standen der Klä- gerin ungeachtet der verspäteten Abrechnung für das Jahr 2005 zu. 23 aa) Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Vertragspartei nach einer Ab- rechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Dies hat die Klägerin getan, indem sie mit der Abrechnung für das Jahr 2005 die monatlichen Vorauszahlungen entsprechend erhöht hat. Entgegen der Auffassung der Revision steht dieser Anpassung der Vorauszah- lungen nicht entgegen, dass die Klägerin die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für den Abrechnungszeitraum 2005 nicht eingehalten hat und des- halb mit der Geltendmachung einer Nachforderung von Betriebskosten für das betreffende Abrechnungsjahr ausgeschlossen ist (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Zwar wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur teil- weise die Auffassung vertreten, eine Anpassung der Vorauszahlungen durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB setze voraus, dass die vorangegangene Abrechnung zu einer Nachforderung des Vermieters geführt habe, woran es bei 24 - 13 - einer verspäteten Abrechnung des Vermieters fehle (LG Berlin, NZM 2004, 339; Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 560 Rdnr. 47). 25 Das Gesetz sieht jedoch über den Nachforderungsausschluss für den verspätet abgerechneten Zeitraum hinaus keine Sanktion für die verspätete Ab- rechnung vor. Der Vorzug gebührt daher der Gegenmeinung, die eine Anpas- sung der Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB auch nach verspäteter Abrechnung für zulässig hält (MünchKommBGB/Schmid, BGB, 5. Aufl., § 560 Rdnr. 30; Langenberg, aaO, E II Rdnr. 21; Derckx, NZM 2004, 321, 324 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist dem Vermieter die Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB auch nicht deshalb verwehrt, weil im Hinblick auf die nicht fristgerecht erstellte Abrechnung zu besorgen sei, dass er auch künftige Abrechnungen verspätet erstellen werde. Der Mieter ist gegen Nachteile, die ihm durch eine verspätete Abrechnung des Vermieters entstehen können, durch den Ausschluss von Nachforderungen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB) und das Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Betriebskostenvoraus- zahlungen (vgl. dazu Senatsurteil vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NZM 2006, 533, Tz. 13) hinreichend geschützt. Die Anpassung der Vorauszahlungen an die jeweils letzte Betriebskostenabrechnung stellt sicher, dass die Voraus- zahlungen - im Interesse beider Vertragsparteien - den voraussichtlich tatsäch- lich entstehenden Kosten möglichst nahe kommen. Für eine Ausnahme bei nicht fristgerechter Abrechnung besteht kein Anlass. bb) Auf die von der Revision gegen die inhaltliche Richtigkeit der Ab- rechnung für das Jahr 2005 erhobenen Einwendungen kommt es nicht an. Für eine Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB genügt eine for- mell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung (Senatsurteil vom 28. No- vember 2007 - VIII ZR 145/07, NZM 2008, 121, Tz. 15, 18). 26 - 14 - III. 27 Nach alledem ist das Berufungsurteil aufzuheben, soweit es der Klägerin für Juni bis Dezember 2007 erhöhte Vorauszahlungen (insgesamt 253,12 €) zugesprochen hat. Die Sache ist insoweit nicht zur Endentscheidung reif, weil der Klägerin Gelegenheit zu geben ist, die Abrechnung für das Jahr 2007 vorzu- legen und die Klage entsprechend umzustellen (vgl. Senatsurteil vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, Tz. 34). Im Umfang der Aufhe- bung ist die Sache daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Be- rufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Das weiterge- hende Rechtsmittel ist bezüglich der Aufrechnung als unzulässig zu verwerfen und im Übrigen zurückzuweisen. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hannover, Entscheidung vom 22.01.2009 - 558 C 10992/08 - LG Hannover, Entscheidung vom 27.08.2009 - 8 S 14/09 -

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AG Hamburg 49 C 327/14

§ 535§ 536§ 558

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OLG Stuttgart 1 C 165/24

§ 535§ 542§ 543§ 546

OLG Stuttgart 35 C 5555/15

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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Bad Urach Entscheidungsdatum: 16.01.2025 Aktenzeichen: 1 C 165/24 ECLI: ECLI:DE:AGURACH:2025:0116.1C165.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 125 BGB, § 140 BGB, § 157 BGB, § 311b BGB, § 404 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Vorliegen eines Mietverhältnisses mit Kaufabsicht; Anspruch auf Herausgabe einer Wohnung Orientierungssatz 1. Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff. Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

AG Stuttgart 37 C 1909/17

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OLG Stuttgart 5 C 4313/21

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Bei Mieterhöhungsverlangen kommt es auf die gemäß Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens an. 2. Einem auf einen Mietspiegel beruhendem Mieterhöhungsverlangen muss ein kostenfreies Exemplar des Mietspiegels beigefügt werden, solange der Mietspiegel nicht allgemein zugänglich ist. Der Mietspiegel, der zunächst für 6,50 € vom Mieter erworben werden muss, ist nicht allgemein zugänglich. Der Erwerb eines Mietspiegels für 6,50 € kann dem Mieter im Rahmen der Überprüfung eines Erhöhungsverlangen zudem nicht zugemutet werden. Orientierungssatz Zitierung zu Leitsatz 2: Abgrenzung BGH, 31. August 2010, VIII ZR 231/09, WuM 2010, 693. Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im 2. Obergeschoss rechts des Gebäudes V. Str. ... in ... Stuttgart auf monatlich 738 € netto zuzüglich Betriebskosten ab dem 01.03.2017 zuzustimmen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner in Höhe von 32 % und die Beklagte in Höhe von 68 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner wird nachgelassen, die Vollstreckung durch den Vollstreckungsgläubiger durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 1.000 € abzuwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beschluss Der Streitwert wird bis zum 16.06.2017 auf 1.188,00 €, ab dem 16.06.2017 auf 1.428,00 €, ab dem 18.07.2017 auf 1176,00 € und ab dem 04.08.2017 auf 936,00 € festgesetzt. Die gestaffelte Streitwertfestsetzung ergibt sich aus der Klageerweiterung vom 16.06.2017, sowie den beiden übereinstimmenden Teilerledigungserklärungen in der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2017 und schriftsätzlich am 04.08.2017. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Abgabe einer Willenserklärung zur Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Beklagte hat eine Wohnung im zweiten Obergeschoss des Gebäudes V. Straße ..., ... Stuttgart von den Klägern angemietet. In einem Vergleich vor dem Landgericht Stuttgart (Az.: 4 S 317/14; vorgelegt in Anl. K1) haben die Parteien vereinbart, dass die Miete ab dem 1.3.2014 auf monatlich 660,00 € netto zuzüglich Betriebskosten erhöht wird. Mit Schreiben vom 21.12.2016 wurde die Beklagte von Klägerseite aufgefordert, einer Mieterhöhung von 660 € auf 759 € zuzüglich Betriebskosten ab dem 1.3.2017 zuzustimmen (Anl. K2). Das Mieterhöhungsverlangen wurde unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Stuttgart für die Jahre 2015/2016 begründet. Ein Exemplar des Mietspiegels war dem Mieterhöhungsverlangen jedoch nicht beigefügt. Die Beklagte hat, vertreten durch den Mieterverein Stuttgart, mit Schreiben vom 3.5.2017, den Prozessbevollmächtigten der Kläger zugegangen am 04.05.2017 (Bl. 29 der Akten), einer Mieterhöhung ab 1.3.2017 auf 720,00 € netto zugestimmt, eine weitere Erhöhung jedoch abgelehnt. Randnummer 2 Die Kläger tragen vor, das Mieterhöhungsverlangen halte alle formellen Kriterien ein und stufe die Wohnung in den Mietspiegel der Stadt Stuttgart ein. Es sei insbesondere nicht erforderlich, dass ein Exemplar des Mietspiegels dem Verlangen beigefügt würde, wenn dieser gegen eine geringe Schutzgebühr erworben werden könne. Der geltend gemachte Quadratmeterpreis liege unterhalb des Mittelwertes, so dass die Klage inhaltlich begründet sei. Die Wohnung verfüge über eine komfortable Sanitärausstattung, habe eine Badewanne mit Duschmöglichkeit und ein modernes WC. Der Küchenboden, wie auch der Badboden seien gefliest; im Bad seien auch die Wände im üblichen Maße gefliest. Es handele sich zudem um eine helle Wohnung, bei der auch eine Mitbenutzung des Gartens inbegriffen sei. In den weiteren Räumen habe der Vermieter einen hochwertigen Teppichboden gestellt. Die Beklagte sei über die Zustimmung hinaus verpflichtet einen Betrag von 240,00 € an die Kläger zu zahlen, da sie der Mieterhöhung auf 720,00 € zum 1.3.2017 zugestimmt habe, den erhöhten Mietzins jedoch für die Monate März bis Juni 2017 nicht entrichtet habe. Randnummer 3 Die Kläger beantragen ursprünglich die Zustimmung der Beklagten ab dem 01.03.2017 einen neuen Mietzins i.H.v. 759,00 € netto zu bezahlen. Im Rahmen einer Klageerweiterung am 16.6.2017 beantragten die Kläger die Zahlung von 240,00 € von der Beklagten an die Kläger. Nachdem die Beklagte den Betrag von 240,00 € gezahlt hat, wurde mit Schriftsatz vom 1.8.2017 (Bl. 42 der Akten), bei Gericht eingegangen am 04.08.2017, der Rechtsstreit auch im Hinblick auf diesen Klageantrag für erledigt erklärt. Da die Beklagte einer Mieterhöhung auf 720,00 € zugestimmt hat, wurde die Klageforderung insoweit in der mündlichen Verhandlung vom 18.7.2017 übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Kläger beantragen zuletzt, Randnummer 4 Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts des Gebäudes V. Straße ... in Stuttgart auf nunmehr 759 € netto zuzüglich Betriebskosten ab dem 1.3.2017 zuzustimmen. Randnummer 5 Die Beklagte beantragt, Randnummer 6 die Klage wird abgewiesen. Randnummer 7 Die Beklagte trägt vor, die Klage sei bereits unbegründet, da eine außergerichtliche Teilzustimmung auf 720 € netto ab dem 1.3.2017 erteilt wurde und die restliche Mieterhöhungsforderung unrechtmäßig sei. Die Wohnung sei ins Baujahr vor 1915 einzuordnen, habe eine einfache Ausstattung und die Lage Innen zwei bei einer Flächenkategorie von 70-110 m2, so dass ein Mittelwert von 8,25 € bestehe. Der überwiegende Bodenbelag sei PVC und die Etagenheizung beheize nicht sämtliche Räume. Die Begründetheit des Erhöhungsverlangens sei insbesondere am Mietspiegel 2017/2018 zu messen, da die Wirksamkeit der Erhöhung zum Zeitpunkt der Gültigkeit dieses Mietspiegels greife. Randnummer 8 Es wurde Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 1.9.2017 (Blatt 52-54 der Akten) durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnis des Gutachtens wird auf dieses (Bl. 65-87 der Akten) Bezug genommen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.7.2017 (Bl. 35-39 der Akten) Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 9 Die zulässige Klage ist im zugesprochenen Umfang begründet. I. Randnummer 10 Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht Stuttgart ist gemäß der §§ 29 Buchst. A Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 Buchst. A GVG für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Wohnraum am Belegenheitsort der Mietsache streitwertunabhängig ausschließlich zuständig. Randnummer 11 Die im Schriftsatz vom 14.6.2017 erklärte Klageerweiterung ist gemäß § 263 ZPO sachdienlich, da sie eine nicht erfolgte Mietzahlung aufgrund erteilter Zustimmung zur klageweise begehrten Mieterhöhung, und damit eine mit dem ursprünglichen Streitstoff in Zusammenhang stehende Forderung betrifft, sodass die bis dahin erlangten Prozessergebnisse auch zur Entscheidung über die erweiterte Klage herangezogen werden können. II. Randnummer 12 Die Klage ist im zugesprochenen Umfang begründet. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß (hierzu unter 1), materiell jedoch nur teilweise begründet (hierzu unter 2). Randnummer 13 Hinsichtlich der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens kommt es auf die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens an (BGH, NJW 2017, 2679, Rn. 18). Zugegangen ist das Mieterhöhungsverlangen unstreitig am 24.12.2016 und damit im Gültigkeitszeitraum des Mietspiegels 2015/2016, so dass es bei der Bestimmung der ortsübliche Vergleichsmiete auf diesen Mietspiegel ankommt. Hierauf basierend wurde gemäß Beweisbeschluss vom 08.08.2017 ein Sachverständigengutachten zur Eingruppierung der Ortsüblichkeit anhand des Mietspiegels aus den Jahren 2015/2016 eingeholt. Es ist jedoch aufgrund der Preissteigerung bei Wohnraummieten eine Stichtagszuschlag zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung festzusetzen, sofern eine aufgrund der zeitlichen Differenz zum ersten Gültigkeitszeitpunkt des geltenden Mietspiegels erfolgte Mietpreissteigerung kompensiert werden muss. Die Festsetzung des Stichtagszuschlags liegt dabei im richterlichen Ermessen (BGH, aaO, Rn. 25). 1. Randnummer 14 Das Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 558 Buchst. A BGB formell ordnungsgemäß. Es ist insbesondere in Textform abgefasst und unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Stuttgart von 2015/2016 begründet. Zwar steht zur tatrichterlichen Überzeugung fest, dass das Mieterhöhungsverlangen aufgrund der fehlenden Beifügung eines Exemplars des zugrunde gelegten Mietspiegels formell unwirksam ist (hierzu unter a.). Dies ist im Streitfall jedoch nicht entscheidungserheblich, da die Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen unter Einordnung der Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels teilweise zugestimmt hat, sodass von einer Kenntnis der Beklagten vom Mietspiegel auszugehen ist (hierzu unter b.). a. Randnummer 15 Grundsätzlich gilt, dass ein Vermieter, der sich zur Begründung auf einen Mietspiegel beruft, den Mietspiegel seinem Verlangen nur dann nicht beifügen muss, wenn dieser allgemein zugänglich ist (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 13. Aufl., § 558 Buchst. A BGB, Rn. 34). Dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen wurde ein Exemplar des Mietspiegels der Stadt Stuttgart gerade nicht beigelegt, sondern nur darauf hingewiesen, dass ein Exemplar kostenpflichtig erworben werden kann. Dies spricht grundsätzlich dafür, dass das vorliegende Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam ist, da der Mieter zunächst eine Vermögensdisposition tätigen muss, um die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens überprüfen zu können, indem er den Mietspiegel kostenpflichtig erwirbt (vergleiche Börstinghaus aaO). Es steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass es für einen Mieter nicht zumutbar ist, zunächst eine Gebühr von 6,50 € zu entrichten und sich selbst darum zu kümmern, ein Exemplar des Mietspiegels zu erhalten, um die Berechtigung einer von Vermieterseite verlangten Forderung zu überprüfen. An der Einschätzung des Gerichts ändert auch die von Klägerseite angesprochene entgegenstehende BGH-Rechtsprechung nichts. Zwar hat der BGH mit Hinweisbeschluss unter dem Az. VIII ZR 231/09 und unter Verweis auf weitere Entscheidungen hierzu festgestellt, dass ein Mietspiegel auch dann allgemein zugänglich ist, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird und damit ein Mietspiegel im der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, nicht beiliegen muss, um zu einer formellen Ordnungsgemäßheit des Mieterhöhungsverlangens zu kommen. Ausführungen dazu, bis zu welchem Betrag von einer geringen Schutzgebühr auszugehen ist, werden vom BGH jedoch nicht getroffen. Bei den vom BGH entschiedenen Fällen war der Mietspiegel entweder schon im Internet frei zugänglich oder die Schutzgebühr zur Erlangung des Mietspiegels betrug 3 Euro. Schon hieraus ergibt sich, dass der vorliegende Fall anders liegt, da der Mietspiegel der Stadt Stuttgart nicht im Internet zu frei zugänglich ist und eine Schutzgebühr von 6,50 € zur Erlangung des Mietspiegels fällig wird, was mehr als das Doppelte als im vom BGH entschiedenen Fall ist. Nach tatrichterliche Überzeugung kann es einem Mieter nicht zugemutet werden, eine Vermögensdisposition in jeglicher Höhe zu tätigen, um damit zu überprüfen, ob die von Vermieterseite verlangte Miete ortsüblich ist. Insbesondere steht zur tatrichterlichen Überzeugung fest, dass es einem Mieter nicht zumutbar sein kann, zunächst 6,50 € zur Erlangung des Mietspiegels aufzuwenden. Hierin kann keine geringe Schutzgebühr mehr gesehen werden. Vielmehr muss der Vermieter all das vortragen, was dazu notwendig ist, dass der Mieter das Mieterhöhungsverlangen verstehen und nachprüfen kann. Nichts anderes gebietet im Übrigen § 253 ZPO im Rahmen einer Klageschrift; auch hier hat der Kläger all das vorzutragen, was zur Begründung seines Anspruches notwendig ist. b. Randnummer 16 Auf die Beifügung des Mietspiegels kommt es vorliegend ausnahmsweise aus anderen Gründen im Ergebnis nicht an, da zur tatrichterlichen Überzeugung feststeht, dass die Beklagte ihre Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels einordnen konnte und dies auch getan hat, sodass der Beklagten die Überprüfung der klägerseits geforderten Miete möglich war. Diese Überzeugung ergibt sich daraus, dass die Beklagte, vertreten durch den Mieterverein, mit Schreiben vom 3.5.2017 ihre Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels eingeordnet und eine Teilzustimmung zur Mieterhöhung unter Zurückweisung der übrigen Mieterhöhung abgegeben hat. Diese Teilzustimmung wird mit einer konkreten Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels begründet. Daraus wird ersichtlich, dass der Beklagten eine Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel möglich war. Randnummer 17 Weitere Bedenken gegen die formell Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens bestehen nicht. 2. Randnummer 18 Das Mieterhöhungsverlangen ist in dem zugesprochenen Umfang begründet. Randnummer 19 Die Kläger haben einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete um weitere 18 € pro Monat auf insgesamt 738,00 € pro Monat (8,53 €/Quadratmeter). Randnummer 20 Die Voraussetzung des § 558 BGB sind erfüllt. Die Miete ist seit dem 1.3.2014 nicht erhöht wurden und damit seit mehr als 15 Monaten gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB unverändert. Weitere Mieterhöhungsverlangen nach diesem Zeitpunkt hat es nicht gegeben. Auch die Kappungsgrenze i.H.v. 15 % gemäß § 558 Abs. 3 S. 2 BGB i.V.m. der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg ist eingehalten. Die Miete von 738,00 € pro Monat ist nicht mehr als 15 % höher, als die ursprünglich geforderte Miete von 660,00 €. a. Randnummer 21 Das Gericht folgt bei der Zugrundelegung des ortsüblichen Mietzinses pro Quadratmeter von 8,34 € den zutreffenden und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen. Die ausführliche und sorgfältige Begutachtung der Wohnung und der Lage lassen fehlerhafte gutachterliche Schlussfolgerung nicht erkennen. Der Sachverständige begutachtet die streitgegenständliche Wohnung gemäß dem Beweisbeschluss des Amtsgericht Stuttgart vom 8.8.2017 und geht hierbei auf alle aufgeworfenen Fragen ein. Der Sachverständige bezieht in seine Begutachtung die Lage, den Umfang, den Zuschnitt und auf die Ausstattung der Wohnung sowie Wohnräume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung mit ein. Damit beschäftigt sich der Sachverständige ausführlich mit der Beweisfrage sowie dem zu Grunde liegenden Sachverhalt und lässt erkennbar keine Punkte unberücksichtigt, so dass sein Gutachten die Beweisfrage vollständig abdeckt. Das Gutachten folgt dabei einer inneren Logik und kann aufgrund des Ortstermins in der Wohnung der Beklagten auf die richtigen Erkenntnisquellen gestützt werden. Randnummer 22 Insbesondere folgt das Gericht den Einschätzung des Sachverständigen auch hinsichtlich der Abweichung vom Mittelwert. Hat eine Wohnung besondere Ausstattungsmerkmale in positiver oder negativer Weise, kann eine Abweichung vom Mittelwert der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne angemessen sein. Gemäß dem Mietspiegel der Stadt Stuttgart von 2015/2016 können vor allem besondere Lage- oder Ausstattungsmerkmale eine Abweichung vom Mittelwert erlauben. Gerade die vom Sachverständigen durchgeführten Abzüge für die Geschosslage und den Zuschnitt der Wohnung hinsichtlich dem Ausbau der Veranda, hält das Gericht für angemessen, da es den Wohnwert der Wohnung reduziert und in den übrigen Kategorien des Mietspiegels keine gesonderte Berücksichtigung findet. Hinsichtlich des Zuschlag aufgrund der besonderen Nachfrage solcher Wohnhäuser gemessen an Ausstattung und Alter, erscheint ein Zuschlag zum Mittelwert für das Gericht ebenfalls angemessen. Hierbei schließt sich das Gericht der sachverständigen Kenntnis des Begutachters an, der eine über dem Durchschnitt liegende Nachfrage für Wohnungen dieser Art bescheinigt. b. Randnummer 23 Aufgrund der Umstände des Einzelfalls ist der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Zuschlag im Sinne einer Stichtagsdifferenz hinzuzurechnen. Randnummer 24 Das Gericht geht aufgrund der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens am 24.12.2016, kurz vor Gültigkeit eines neuen Mietspiegels, gemäß § 287 ZPO, von der Notwendigkeit eines Stichtagszuschlages aus. Die Höhe des Stichtagszuschlags obliegt dem Ermessen des Tatrichters, welcher eine solche Höhe anhand aller zu beachtenden Umstände des Einzelfalls zu beurteilen hat (BGH, NJW 2017, 2679, Rn. 25). Ausschlaggebendes Bewertungskriterium im Streitfall ist zur Überzeugung des Gerichts die Zustellung des Mieterhöhungsverlangens am 24.12.2016 kurz vor Gültigkeit eines neuen Mietspiegels und damit am Ende der Gültigkeitsperiode des alten Mietspiegels. Im Rahmen der Erstellung des Mietspiegels 2017/2018 wurden bereits im April 2016 Stichproben erhoben. Damit fällt das Mieterhöhungsverlangen in einen Zeitraum, in welchem schon die Werte des neuen Mietspiegels erhoben waren, sodass die 2016 geltenden Mieten Vergleichsmaßstab für die Ortsüblichkeit nach dem neuen Mietspiegel 2017/2018 sind. Damit erscheint die Bewertung des Mieterhöhungsverlangens unter alleiniger Geltung des Mietspiegels 2015/2016 unangemessen. Um dies auszugleichen muss zur tatrichterlichen Überzeugung ein Stichtagszuschlag auf den Zeitpunkt der ersten Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens gemacht werden. Weiteres Entscheidungskriterium für die Hinzurechnung eines Stichtagszuschlags ist, dass der Gültigkeitszeitraum im Sinne des Wirksamwerdens der neuen Miete zu einem Zeitpunkt eintritt, in welchem ebenfalls bereits der neue Mietspiegel gilt. Randnummer 25 Legt man den Mietpreisindex für Baden-Württemberg zu Grunde ist von einer Steigerung der Mieten vom Jahr 2016 ins Jahr 2017 von +1,7 % auszugehen. Berücksichtigt man die Beschlussvorlage der Landeshauptstadt Stuttgart hinsichtlich der Beschlussfassung über den neuen Mietspiegel für die Jahre 2017/2018 (GRDrs 936/2016), so ist von einem Anstieg der Mietpreise über den Zeitraum April 2014 bis April 2016 (Erhebungszeitraum des alten bis zum Erhebungszeitraum des neuen Mietspiegels) von 9,3 % auszugehen. Damit steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass die Mieten im Erhebungszeitraum angestiegen sind und damit ein alleiniges Abstellen auf den Mietspiegel 2015/2016 unangemessen ist. Aufgrund der nachträglich hohen Steigerung der Vergleichsmieten erscheint es für das Gericht insoweit sachgerecht einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Der von dem Sachverständige hierbei zugrunde gelegte Prozentsatz von 2,3 % erscheint insoweit gemäß § 287 ZPO zur tatrichterlichen Überzeugung angemessen. c. Randnummer 26 Ein weiterer Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungskosten kann zur tatrichterlichen Überzeugung nicht erfolgen. Zu den Wohnwertmerkmalen hinsichtlich derer eine ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird gehört nach § 558 Abs. 2 BGB die Art, die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit und die Lage der Wohnung. Der Einfluss von umgelegten Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen ist weder gesetzlich vorgesehen, noch im Rahmen der Ausführungen zum Mietspiegel enthalten. Auch der BGH hat ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund nicht um gelegter Schönheitsreparaturen abgelehnt (BGH, VIII ZR 181/07). Im vom BGH zu entscheidenden Fall wird die Umlage von Kosten der Schönheitsreparaturen, für den Fall abgelehnt, dass eine grundsätzlich zwischen den Parteien vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Zwar ist vorliegend eine solche Klausel nicht vorgetragen, jedoch sind die vom BGH erarbeiteten Grundsätze auch auf den Fall anzuwenden, wenn von vorneherein eine Schönheitsreparaturklausel nicht bestand. Der BGH verneint einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete hinsichtlich nicht umgelegt der Schönheitsreparaturen damit, dass dies vom Gesetz nicht vorgesehen würde und auch dem Sinn und Zweck des § 558 BGB widerspreche (BGH aaO, juris Rn. 10 ff.). Das Gericht schließt sich diesbezüglich den überzeugenden Ausführungen des Bundesgerichtshofes an und macht sich diese zu eigen. Das Gesetz spezifiziert eindeutig, welche Merkmale einer Mieterhöhung zugrunde zu legen sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Dabei bezieht sich das Gesetz auf klar bestimmbare und messbare Werte. Es ist dem Vermieter dabei unbenommen die Schönheitsreparaturen oder sonstige Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter zu übertragen. Diese Möglichkeit des Vermieters kann jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht beeinflussen, da sie keinen geeigneten Vergleichswert bildet. Insoweit ist eine im Vorfeld nur schwerlich zu bestimmende Kostengröße für Schönheitsreparaturen nicht mit den übrigen Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB zu vergleichen. Vielmehr bietet eine solche Überwälzung keinerlei messbaren Wohnwert, der im Rahmen eines Vergleichs der umliegenden Wohnungsmieten messbar wäre. Randnummer 27 Nichts anderes kann sich hinsichtlich der fehlenden Übernahme von Kleinreparaturen ergeben. Es kann dem Vermieter nicht zum Vorteil gereichen, wenn eine Umlage der Kleinreparaturen nicht vereinbart ist. Ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund von nicht übertragenen Kleinreparaturen widerspricht, wie bei den Schönheitsreparaturen, Sinn und Zweck sowie Wortlaut des § 558 BGB (BGH, VIII ZR 83/07). III. Randnummer 28 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, § 91 Buchst. A Abs. 1 ZPO. Im Rahmen des streitig entschiedenen Teils der Zustimmungsklage waren die Kosten verhältnismäßig gem. § 92 Abs. 1 ZPO zu teilen. Hinsichtlich des im Termin zu mündlichen Verhandlung übereinstimmend erledigt erklärten Teils der Zustimmungsklage hat die Beklagte die Kosten zu tragen. Die Beklagte hat durch die insoweit ohne Einwendung erteilte Zustimmung zu verstehen gegeben, dass sie den Anspruch der Kläger als gegeben erachtet. Nach summarischer Prüfung wäre die Zustimmungsklage auf eine neue Nettomiete in Höhe von 720 € pro Monat zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses (Zustimmungserklärung der Beklagten durch den Mieterverein am 04.05.2017) begründet gewesen. Zudem hat die Beklagte auch die Kosten der Erledigung hinsichtlich der von Klägerseite erledigt erklärten Zahlungsklage zu tragen. Die Beklagte hat der dahingehenden Erledigungserklärung nicht widersprochen. Durch die Teilzustimmung zur Mieterhöhung war die Beklagte jedoch verpflichtet die höhere Miete ab 01.03.2017 zu zahlen, was unterblieben ist. Damit wäre die Zahlungsklage vor Eintritt der Erledigung ebenfalls zulässig und begründet gewesen, sodass die Kläger nach summarischer Prüfung obsiegt hätten. Randnummer 29 Aufgrund der Erledigungserklärung entsteht bei der Terminsgebühr (Quote: 54 % zulasten der Kläger) insoweit eine andere Kostenquote als hinsichtlich der Gerichtskosten und der Verfahrensgebühren (Quote: 78,79 % zulasten der Beklagten). Kombiniert man beide Quoten im Verhältnis zu den Gesamtkosten erhält man die zugesprochene Quote. Randnummer 30 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. 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§ 556d§ 557§ 558

OLG Frankfurt 93 C 1739/10

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Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 711,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Nutzungsgebühr für die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Randnummer 2 Der beklagte Mieter ist Mitglied der klägerischen G.-Genossenschaft M. eG (Vermieterin) und schloss mit dieser am 18.11.2004 einen Nutzungsvertrag über die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Die Wohnung liegt im 5. OG eines 1984 errichteten Mehrfamilienhauses und besteht aus 2 Zimmern, Küche, Bad und Loggia. Der Beklagte zahlte seit 01.08.2016 eine monatliche Grundnutzungsgebühr von 395,10 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 21.04.2021 erhöhte die Klägerin die monatliche Grundnutzungsgebühr von bisher 395,10 € auf 454,35 € ab dem 01.07.2021 und stützte ihr Verlangen auf den Mietpreisspiegel 2021/22 der Stadt M.; die Betriebskostenvorauszahlung blieb unverändert. Eine zuvor mit Schreiben vom 19.05.2020 geltend gemachte Erhöhung der Nutzungsgebühr hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten am 15.10.2021 zurückgenommen. Randnummer 4 Zur Berechnung legte die Klägerin im Rahmen des Erhöhungsschreibens vom 21.04.2021 eine Wohnungsgröße von 56,44 qm, das Baujahr 1984, eine Standardbadausstattung (Separate Dusche, WC im Badezimmer, Wände im Spitzwasserbereich geschützt und Waschmaschinenanschluss im Bad oder sonst in der Wohnung vorhanden) und eine Zentral-/Etagenheizung zugrunde. Das Vorhandensein eines Aufzugs bewertete die Klägerin mit + 3 %; die Wohnlage mit + 4 % (Fußläufige Distanz zum nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums maximal 300 m). Des Weiteren berechnete die Klägerin einen Zuschlag von + 1 % für das Vorhandensein eines Abstellraums in der Wohnung, + 3 % für einen überdachten Fahrradabstellplatz und + 2 % für das Vorhandensein eines Kellers. Auf diese Weise errechnete die Klägerin eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,89 €/qm. Randnummer 5 Die Klägerin behauptet, Randnummer 6 ihre Bewirtschaftungskosten seien in den letzten Jahren gestiegen. Die Klägerin lege alle zwei Jahre interne Zielnutzungsgebühren fest, welche von den Kosten abhängen würden, welche der Genossenschaft entstehen. Die letzte interne Anpassung für die streitgegenständliche Wohnung habe im September 2019 stattgefunden. Nutzungsgebühren für die Garagen würden separat angepasst. Randnummer 7 Sie meint, es liege kein Verstoß gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, da der Beklagte – im Gegensatz zu allen anderen Mitgliedern – ein geringeres Nutzungsentgelt für seine Garage bezahle. Dies müsse bei der Ermittlung der Nutzungsgebühr für die Wohnung gesondert berücksichtigt werden. Die Garage habe im Erhöhungsverlangen jedoch nicht separat aufgeführt werden müssen, da die verlangte Nutzungsgebühr ohnehin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Randnummer 8 Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei fußläufig maximal 300 Meter vom nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums entfernt. Dies ergebe sich aus dem Straßenverzeichnis zum Mietpreisspiegel. Randnummer 9 Sie meint, die vom Beklagten genannten zusätzlichen Merkmale könnten nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden. Die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung weise einen besonderen Nutzungswert auf, da er von drei Seiten von Hauswänden umgeben sei und daher gut vor Wind und Wetter geschützt und sogar teilweise überdacht sei. Sie befinde sich in ruhiger Lage mit Blick über die Dächer der Innenstadt. Auch der Fliesenbelag erhöhe den Wohnwert. Die Loggia sei daher mit ½ anzusetzen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt: Randnummer 11 Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundnutzungsgebühr für die Wohnung A.straße in M. von monatlich bisher 395,10 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagennutzungsgebühr auf 454,35 € mit Wirkung ab 01.07.2021 zuzustimmen. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt: Randnummer 13 die Klage wird abgewiesen. Randnummer 14 Der Beklagte trägt vor, Randnummer 15 die Klägerin habe ihr Mieterhöhungsverlangen ausschließlich auf den M. Mietspreisspiegel gestützt und dabei die genossenschaftlichen Grundsätze nicht berücksichtigt. Aus dem Selbstverständnis einer Genossenschaft – die sozialverträgliche Bereitstellung von preiswertem Wohnraum - würden sich gesteigerte Erläuterungspflichten gegenüber den Mitgliedern ergeben über die wirtschaftliche Kalkulationsgrundlage, die zu einer Erhöhung geführt habe. Im Rahmen des Erhöhungsverlangens müsse dargelegt werden, dass das bisher verlangte Nutzungsentgelt nicht mehr ausreichend für die Instandhaltungen und Kosten des Anwesens sei. Er meint, aufgrund des hohen Wohnungsanteils am M. Wohnungsbestand treibe die Klägerin mit ihren Erhöhungen des Nutzungsentgelts den Durchschnittswert des Mietspiegels nach oben. Nach eigener Darstellung habe die Klägerin 4.213 Wohnungen in M.. Randnummer 16 Der Beklagte meint, die Klägerin verstoße gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Der Beklagte habe aufgrund des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens eine im Vergleich zu anderen Mitgliedern um 28,80 € erhöhtes Nutzungsentgelt zu bezahlen. Aus dem Erhöhungsschreiben gehe nicht hervor, dass die Klägerin das Erhöhungsverlangen auch auf eine Erhöhung der Stellplatznutzung um 2,50 € stütze. Zudem unterscheide die Klägerin nicht zwischen Bewohnern, deren Nutzungsverhältnis einen Stellplatz umfasse und Dritten, die lediglich einen Stellplatz im Anwesen angemietet hätten. Randnummer 17 Hinsichtlich der Einordnung in den Mietpreisspiegel trägt der Beklagte vor: Randnummer 18 Das Badezimmer verfüge nicht über eine separate Duschkabine. Es sei daher ein Abschlag von 1 % vorzunehmen. Er meint weiter, der Aufzug im Anwesen sei nicht barrierefrei erreichbar. Zudem sei dieser klein und unpraktisch. Es könne lediglich ein Zuschlag von + 1 % angesetzt werden. Hinsichtlich der Wohnlage müsse ein Abschlag von 2 % für „fußläufige Distanz zu einem Lebensmittelmarkt über 600 m entfernt“ und einer von 4 % für „fußläufige Distanz zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen über 300 m entfernt“ gemacht werden. Randnummer 19 Abschläge seien zudem aufgrund des alten und unansehnlichen PVC-Bodens in Wohn- und Schlafzimmer und aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten von mehr als 30 Grad Celsius vorzunehmen. Randnummer 20 Der Beklagte behauptet weiter, die Wohnfläche betrage nur 55,37 qm. Insbesondere sei die Loggia lediglich mit ¼ anzurechnen. Sie sei zum Aufenthalt nicht geeignet. Randnummer 21 Das Gericht hat die streitgegenständliche Wohnung am 30.06.2022 in Augenschein genommen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien samt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2022 und auf das Protokoll des Ortstermins vom 30.06.2022 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. I. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 558b Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher monatlich 395,10 € auf nunmehr 451,26 € mit Wirkung ab dem 01.07.2021. 1. Randnummer 24 Auf das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien über die streitgegenständliche Wohnung findet Mietrecht Anwendung. a) Randnummer 25 Die Benutzung der Einrichtungen einer Genossenschaft durch Mitglieder als sogenannter Dauernutzungsvertrag stellt jedenfalls dann einen Mietvertrag dar, wenn der Gebrauch wenigstens für kurze Zeit ausschließlich und gegen besonderes Entgelt überlassen wird. (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; BGH, Urt. v. 10.09.2003 – VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Urt. v. 21.01.1985 – 3 REMiet 8/84 LG Wiesbaden, Urt. v. 28.08.1962 – 1 S 263/62; Palandt/Weidenkaff, 75. Auflage, 2016, Einf. v. § 535 Rn. 22 m.w.N; MüKo/Häublein, 7. Auflage, 2016, Vor § 535 Rn. 40). Der Nutzungsvertrag enthält Rechte und Pflichten, für die das Mietrecht Anwendung findet. Der Beitritt zu einer Genossenschaft ist hingegen ein korporativer Akt nach den Regelungen des Genossenschaftsrechts und der jeweiligen Genossenschaftssatzung. Beide Bereiche sind strikt zu trennen. Im Ergebnis ist ein Bewohner einer Genossenschaftswohnung, daher sowohl Mieter als auch Genossenschaftsmitglied und somit Teilhaber an der betreffenden Genossenschaft. Randnummer 26 Da beide Bereiche an der Stelle zu trennen sind, an welcher es um die jeweilige Materie geht, steht auch § 551 Abs. 1 BGB der Anwendung von Mietrecht nicht entgegen, auch wenn für die Überlassung der Wohnung vom Beklagten insgesamt 12 Geschäftsanteile zu je 150 € gekauft wurden und dies die zulässige Kaution, welche in § 551 Abs. 1 BGB geregelt ist, übersteigt. § 551 Abs. 1 BGB steht der Anwendung von Mietrecht auf Genossenschaftsverhältnisse nicht entgegen, wenn das Mitglied verpflichtet ist, einen genossenschaftlichen Anteil zu entrichten, weil es sich bei den Genossenschaftsanteilen um die finanzielle Beteiligung an der Genossenschaft als Unternehmen selbst handelt und diese mithin deren Eigenkapital darstellen. Die Anteile müssen – anders als die Mietkaution - auch nicht vom Vermögen des Vermieters separiert werden. (vgl. LG Regensburg, NZM 2010, 360; Feßler/Roth, WuM 2010, 67; Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 551, Rn. 2; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl, § 551, Rn. 32). Es ist zwischen genossenschaftlichen und mietrechtlichen Erklärungen der Parteien zu trennen. Randnummer 27 Entgegen der Auffassung des Beklagten ist ein Hinweis darauf, dass die Vorschriften des BGB auf das vorliegende Nutzungsverhältnis Anwendung finden, obsolet, da wie bereits dargestellt allgemein anerkannt ist, dass die Vorschriften über das Wohnraummietrecht auch für genossenschaftliche Nutzungsverhältnisse gelten. Randnummer 28 Aus der Satzung der Klägerin und dem Genossenschaftsrecht ergeben sich auch keine Besonderheiten, welche vorliegend eine Abweichung der allgemeinen Grundsätze rechtfertigen würden. Nach § 2 der Satzung ist der Zweck der Genossenschaft darauf gerichtet, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern. Eine Konkretisierung hinsichtlich der Ausgestaltung dieser wohnungswirtschaftlichen Geschäfte ist in der Satzung nicht enthalten und ergibt sich auch nicht aus dem Dauernutzungsvertrag selbst. Der vom Beklagten vorgetragene Zweck - sozialverträgliche Bereitstellung von preiswerten Diensten wie zum Beispiel von preiswertem Wohnraum - findet sich hingegen nicht explizit in der Satzung. Der einzige grundlegende Unterschied zu einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt somit in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Diese Abrede, die auf der körperschaftsrechtlichen Beziehung zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern beruht, gibt dem Vertrag jedoch keine Prägung, die ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheiden würde. b) Randnummer 29 Mit dem nur gegenüber dem Beklagten geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Klägerin nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Randnummer 30 Die zwischen dem Beklagten und der Klägerin durch die Mitgliedschaft in der Genossenschaft bestehende Sonderbeziehung begründet für die Klägerin besondere Pflichten, die auf das Mietverhältnis einwirken (BGH NJW 1960, 908). Ausfluss dieser Sonderbeziehung ist der sogenannte „genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz“. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert eine willkürfreie und auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmitglieder (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; LG Offenburg, Urteil vom 10. März 1998 – 1 S 191/97). Dabei sind bei Maßnahmen in einem nahen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang einheitliche Maßstäbe zu Grunde zu legen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 535, Rn. 106). Die Genossenschaft und ihre Organe sind jedoch berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren. Randnummer 31 Vorliegend hat die Klägerin im Frühjahr 2021 nur vom Beklagten ein erhöhtes Nutzungsentgelt verlangt. Ohne sachliche Kriterien, bei denen der Genossenschaft ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt ist, ist die Klägerin nicht berechtigt, eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei nur einem Genossenschaftsmitglied zu verlangen (AG Köln, Urteil vom 04.06.2013, Az. 205 C 592/12). Die Klägerin hat jedoch bei den übrigen Genossenschaftsmitgliedern das Nutzungsentgelt bereits im Jahr 2020 erhöht. Eine damals auch gegenüber dem Beklagten zunächst geforderte Erhöhung hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Der Beklagte hat damals seine Zustimmung verweigert, während die übrigen Mitglieder der Genossenschaft ihre Zustimmung zur Erhöhung erteilt haben. Damit hat der Beklagte selbst einen Unterschied zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft geschaffen (vgl. auch BGH, NJW-RR 2010, 226). Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen sorgt daher nur dafür, die Genossen nun wieder gleich zu stellen. Dabei ist es unerheblich, dass das Erhöhungsverlangen gegenüber dem Beklagten - auf die Quadratmeterzahl der Wohnung bezogen - im Vergleich zu den Erhöhungen gegenüber den übrigen Genossen im Jahr 2020 höher ausfällt. Zum einen hat sich der anzuwendende Mietpreisspiegel geändert. Den Grund für die Anwendung des späteren Mietpreisspiegels hat der Beklagte durch seinen Widerspruch zum ursprünglichen Verlangen selbst geschaffen. Ein sachlicher Grund für eine abweichende Behandlung liegt zudem auch vor bei Unterschieden in Art oder Lage der Wohnung, im Zustand der Einrichtung oder in der Zahl der Mitbewohner (Münchner Anwaltshandbuch/Möhlenkamp, Wohnraummietrecht, § 48, Rn. 100). Die Klägerin hat sich bei der Erhöhung am M. Mietpreisspiegel 2021/2022 orientiert. Durch die Eingruppierung der Wohnung am Mietpreisspiegel wird der unterschiedlichen Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnungen im selben Objekt Rechnung getragen. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert nämlich gerade nicht eine auf die Quadratmeterzahl der Wohnungen bezogene centgenaue Übereinstimmung des Nutzungsentgelts der verschiedenen Wohnungen. Es ist unerheblich, dass die Klägerin im Rahmen ihres schriftsätzlichen Vorbringens einen angeblichen Rückstand des Beklagten im Vergleich zu den übrigen Genossen im Hinblick auf die abweichende Behandlung bei der Erhöhung der Stellplatzmiete aufgeschlüsselt und damit eine im Vergleich zu den übrigen Genossen erhöhte Nutzungsgebühr zu begründen versucht. Diese Begründung war jedoch nicht Grundlage des Erhöhungsverlangens vom 21.04.2021, welches allein auf den M. Mietpreisspiegel gestützt wurde, und kann daher außer Betracht bleiben. Randnummer 32 Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin stellt auch keine Strafaktion gegen den Beklagten dar. Die Mieterhöhung darf nämlich keine Sanktion gegenüber einem Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht (Krautschneider, WuM 2006, 184; LG Offenburg WuM 1998, 289). Vorliegend hat die Klägerin bereits mit Schreiben vom 01.09.2020 ein erhöhtes Nutzungsentgelt gefordert und dieses Erhöhungsverlangen nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Es stand der Klägerin jedoch frei, das ursprüngliche Erhöhungsverlangen wieder zurückzunehmen. Das erneute Erhöhungsverlangen stellt keine Sanktion dar. Bezüglich des Sanktionscharakters darf nicht auf das subjektive Empfinden des Einzelnen abgestellt werden, zumal dieser eine Ungleichbehandlung regelmäßig als Sanktion wahrnimmt. Die Überlegungsfrist des § 558 BGB ist eine Schutzvorschrift für den Mieter. Durch die Rücknahme des Erhöhungsverlangens entfällt die Verpflichtung zur Zustimmung und damit auch die Verpflichtung zur Zahlung eines höheren Nutzungsentgelts. Der Vermieter ist jedoch nicht gehindert, ein neues – möglicherweise sogar höheres - Erhöhungsverlangen mit späterem Zahlungsbeginn zu fordern. Vor diesem Risiko will § 558 BGB den Mieter nicht schützen, denn der Mieter wird hinsichtlich der Höhe des Nutzungsentgelts bereits über die Kappungsgrenze geschützt. Aus dem erneuten Erhöhungsverlangen des Vermieters können daher keine negativen Schlüsse gezogen werden (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 558a, Rn. 19-21). 2. Randnummer 33 Die Klägerin kann sich zur Begründung des Erhöhungsverlangens auf den M. Mietpreisspiegel 2021/2022 berufen. Zwar bieten Genossenschaften meist im Vergleich zu dem marktüblichen Zins einen günstigeren Mietzins an. Entgegen den Ausführungen des Beklagten kann sich auch eine Genossenschaft dennoch auf den M. Mietpreisspiegel berufen. Wohnungen von Genossenschaften sind vom M. Mietpreisspiegel gerade nicht ausgeschlossen und wurden auch zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen. Da sie keine außergewöhnliche Vermietungsform darstellen weist ihre Nichterwähnung im Ausschlusskatalog darauf hin, dass sie vom Mietpreisspiegel umfasst werden (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015, Az. 232 C 264/14, Rn. 22 - zitiert nach Juris). Randnummer 34 Die Genossenschaft unterliegt – soweit sie sich zur Begründung einer Erhöhung der Nutzungsgebühr auf den Mietpreisspiegel beruft – auch keinen erhöhten Begründungspflichten. Die Grenze für den Begründungsaufwand bildet das Mietrecht. Den mietrechtlichen Anforderungen an die Begründung ist die Klägerin gerecht geworden. Danach muss das Erhöhungsverlangen erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a, Rn. 35-43). Vorliegend hat die Klägerin zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens den Mietpreisspiegel der Stadt M. 2021/2022 beigefügt, sowie dem Beklagten schriftlich erläutert und farblich hervorgehoben, worauf sie ihr Verlangen jeweils stützt. Randnummer 35 Entgegen der Auffassung des Beklagten stellt die Orientierung an den Mieten des Mietpreisspiegels M. auch kein bloßes Streben nach Gewinnmaximierung dar. In den M. Mietpreisspiegel fließen auch die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit ein. Diese ist nach eigenen Angaben mit mehr als 19.400 Wohnungen die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg. Es ist gerichtsbekannt, dass die M. Wohnungsbaugesellschaft mbH ihre Mieten zum großen Teil auch unter Marktpreis ansetzt. Aus diesem Grund war der vorangegangene Mietpreisspiegel der Stadt M. in einem presseträchtigen Verfahren (Verfahren vor dem Amtsgericht Mannheim, Az. 14 C 2492/18) als nicht qualifiziert gerügt worden. Es wurde eingewandt, die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH dürften nicht in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einbezogen werden, da diese so günstig angeboten würden, dass sie aufgrund ihrer Anzahl und der verlangten Miethöhe den ortsüblichen Mietpreis in M. künstlich nach unten drücken würden und so mietpreisdämpfend wirkten. Auch in die Berechnung des hier streitgegenständlichen Mietpreisspiegels 2021/2022 sind ausweislich der Vorbemerkungen zum M. Mietpreisspiegel 2021/2022 die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit eingeflossen. Es ist gerichtsbekannt, dass der Wohnungsbestand der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH einem Marktanteil von 13 % entspricht. Von einem Streben nach Gewinnmaximierung bei bloßer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete kann daher im Stadtgebiet M. keinesfalls gesprochen werden. Randnummer 36 Die Klägerin trägt zudem substantiiert vor, ihre laufenden Kosten seien gestiegen. Dies ergibt sich zudem aus dem Geschäftsbericht der Klägerin, welcher für alle Mitglieder einsehbar ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch die Erhöhung des Nutzungsentgelts die wirtschaftlichen Interessen der Mitglieder nicht gewahrt würden oder gar gegen deren Interesse verstoßen würde. 3. Randnummer 37 Die formalen Anforderungen für die Erhöhung gemäß § 558a BGB wurden eingehalten. Randnummer 38 Zudem hat die Klägerin die Kappungsgrenze eingehalten (§ 558 Abs. 3 BGB) und die Miete war mehr als 15 Monate nicht verändert worden, § 558 Abs. 1 BGB. Randnummer 39 Die Nettokaltmiete liegt mit 451,26 € im Rahmen der ausweislich des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 ortsüblichen Vergleichsmiete. Randnummer 40 Die im M. Mietpreisspiegel 2014 aufgeführten Mieten geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, §§ 558 Abs. 2, 558d Abs. 3 BGB. Gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der Beklagte hat die Vermutung nicht erschüttert. Zur Erschütterung der Vermutungswirkung muss die entsprechende Partei substantiiert vortragen warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll und dann diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen (Börstinghaus in: Schmitdt- Futterer, Mietrecht, 2014, § 558d, Rn. 103). Der Beklagte hat insbesondere keine konkreten Mängel des qualifizierten Mietspiegels benannt, aus denen geschlossen werden könnte, dass die ausgewiesenen Werte zumindest für die Vertragswohnung nicht zutreffend sind. a) Randnummer 41 Die Größe der Wohnung ist mit 55,78 qm zu berücksichtigen. Ausweislich des Grundrissplans (Anlage B 4) beträgt die Größe der Wohnung 55,78 qm (17,67 qm Wohnen + 4,38 qm Bad + 6,7 qm Diele +17,19 qm Schlafen + 0,4 qm Abst. + 8,77 qm Küche + 0,665 qm Loggia (1/4)). Randnummer 42 Die Fläche der Loggia kann vorliegend nur mit ¼ der Fläche Berücksichtigung finden. Gemäß den Bestimmungen des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, etc. der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel angerechnet, bei besonderem Nutzungswert maximal bis zur Hälfte der Grundfläche. Das Gericht ist nach der erfolgten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung keinen besonderen Nutzungswert aufweist. Weder die Beschaffenheit noch die Lage der Loggia laden zu einem Aufenthalt im Freien ein. Zwar ist die Größe der Loggia ausreichend bemessen, um sich auf einem Stuhl an einem kleinen Tisch sitzend auf dieser aufzuhalten. Dabei fällt der Blick jedoch aufgrund der Höhe der Brüstung lediglich auf die Seitenwände oder die unansehnliche mit Metallschiene verkleidete Brüstung selbst. Der Dachüberstand von lediglich ca. 30 Zentimetern ist nicht geeignet, um einen Schutz vor Wind und Wetter zu bieten. Es findet sich auch keine Schutzvorrichtung gegen die Verschmutzung durch Vogelkot, sodass sich die Loggia auch nur bedingt zum Trocknen von Wäsche oder dem Aufstellen von Gartenmöbeln eignet. b) Randnummer 43 Unstreitig ist die Wohnung bei der Vergleichsmietenberechnung unter der Baualtersklasse 1978 -1994 einzuordnen und damit ein Abschlag von 4 % vorzunehmen. c) Randnummer 44 Aufgrund der konkreten Badausstattung ist ein Abzug von 1 % vorzunehmen. Es liegt eine einfache Badausstattung im Sinne des Mietspreisspiegels vor. Die Badausstattung ist danach als einfach anzusehen, wenn weniger als vier der in Tabelle 3.1 genannten Badausstattungsmerkmale vorliegen. Der prozentuale Abschlag für jedes zur Anzahl von vier fehlende Merkmal beträgt 1 Prozent. Vorliegend sind lediglich drei Merkmale gegeben: Im Badezimmer befindet sich ein WC, in der Wohnung ist ein Waschmaschinenanschluss vorhanden und die Wände im Bad sind im Spritzwasserbereich geschützt. Insbesondere ist in der Wohnung des Beklagten keine separate Duschkabine vorhanden. Das Badezimmer verfügt lediglich über eine Duschmöglichkeit, die mittels eines Duschvorhangs abgetrennt ist. Der Mietspreisspiegel verlangt jedoch explizit eine „separate“ Dusch-“kabine“. Eine solche liegt – davon konnte sich das Gericht auch im Rahmen des Augenscheintermins überzeugen – nicht vor. d) Randnummer 45 Das Vorhandensein eines Aufzugs ist grundsätzlich mit einem Aufschlag von 3 % zu berücksichtigen. Etwaige Abzüge aufgrund der konkreten Ausgestaltung können später im Rahmen der Spannbreiteneinordnung vorgenommen werden. e) Randnummer 46 Die konkrete Wohnlage der streitgegenständlichen Wohnung führt zu einem Aufschlag von 4 %. Der nächste Eingang eines Stadtteilzentrums ist weniger als 300 Meter entfernt; der nächste Lebensmittelmarkt ist weniger als 600 Meter entfernt und die nächste öffentliche Grünfläche befindet sich in weniger als 300 Meter Entfernung. Dies ergibt sich ausdrücklich aus der Lageeinteilung zur Innenstadt und den Stadtteilzentren der Stadt M. aus dem Jahr 2018 sowie dem Straßenverzeichnis zur Lageeinordnung, welche Gegenstand des Mietspreisspiegels 2021/2022 ist. Die Häuser der A.straße Nr. 1 bis 104 sind danach expliziert weniger als 300 Meter fußläufiger Distanz zum nächsten Eingang eines Stadteilzentrums entfernt und befinden sich in weniger als 300 Meter Entfernung zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen bzw. weniger als 600 Meter Entfernung zu einem Lebensmittelmarkt. Eine Vermessung ist daher aufgrund der ausdrücklichen Einordnung hinsichtlich der Kategorien des Mietpreisspiegels entbehrlich. f) Randnummer 47 Im Rahmen der Spanneneinordnung ist ein weiterer Abzug von 1 % vorzunehmen. Randnummer 48 Abweichungen nach oben oder unten sind ausweislich des Mietpreisspiegels 2021/2022 im Rahmen der Spanneneinordnung jedoch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der in den Tabellen angeführten Merkmale oder der erhobenen, aber nicht zusätzlich mietpreisbeeinflussenden Merkmale erheblich abgewichen wird. aa) Randnummer 49 Vorliegend liegt aufgrund der Größe des Aufzugs und des Umstands, dass dieser weder von der Hauseingangstüre noch von der Tiefgarage aus barrierefrei erreichbar ist, eine Abweichung vom durchschnittlichen Markmalstandard eines Aufzugs vor. Es handelt sich nämlich nicht lediglich um eine Stufe, die zum Erreichen des Aufzugs überwunden werden muss, sondern um einen kompletten Treppenabsatz mit 6 bzw. 10 Stufen. Die Vorteile eines Aufzugs, nämlich der erleichterte Transport von Menschen und Einkäufen, werden damit wesentlich eingeschränkt. Einkäufe müssen erst umständlich über einen Treppenabsatz transportiert werden, bevor diese mittels des Aufzuges in die oberen Stockwerke verbracht werden können. Ein höherer Abzug als 1 % war jedoch nicht vorzunehmen. Der Umstand, dass die Wohnung des Beklagten im 5. OG über einen Aufzug erreicht werden kann und somit nicht mehrere Stockwerke zu Fuß überwunden werden müssen, rechtfertigt einen Aufschlag von 2 % im Vergleich zu einem Anwesen ohne Aufzug. bb) Randnummer 50 Weitere Abzüge und Aufschläge waren im Rahmen der Spannbreiteneinordnung nicht vorzunehmen. Randnummer 51 Insbesondere war kein Abschlag aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten vorzunehmen. Die Wohnung des Beklagten befindet sich direkt unter dem Dach im 5. OG. Mehrere Zimmer – wie z.B. das Schlaf- und Wohnzimmer - haben lediglich ein Dachfenster und kein zusätzliches Wohnfenster. Ein Querlüften während einem kühlen Regenschauer ist damit nur bedingt möglich. Solchen Wohnungen ist eine enorme Hitzeentwicklung in den heißen Sommermonaten immanent. Das Vorhandensein einer Klimaanlage, welche den Aufenthalt im Sommer deutlich angenehmer machen und damit die Wohnqualität steigern würde, wäre mit einem entsprechenden Aufschlag zu berücksichtigen. Das Fehlen einer Klimaanlage kann hingegen nicht mit einem Abschlag berücksichtigt werden. Randnummer 52 Auch der Zustand des PVC-/Linoleumbodens rechtfertigt keinen Abzug. Behebbare Mängel haben bei der Erhebung der Nutzungsgebühr keine Bedeutung (LG Mannheim, NJW-RR 1991, 1108). cc) Randnummer 53 Entgegen der Einschätzung der Klägerin kann auch kein Aufschlag für das Vorhandensein eines überdachten Fahrradabstellplatzes oder eines Abstellraums innerhalb oder außerhalb der Wohnung erfolgen. Diese Merkmale sind im M. Mietpreisspiegel 2021/2022 explizit als solche Wohnwertmerkmale aufgeführt, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben wurden, allerdings keinen nachweisbaren signifikanten Mietpreiseinfluss hatten und somit nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden können. g) Randnummer 54 Ein Verstoß gegen die satzungsmäßigen Bestimmungen bei der Erhöhung des Nutzungsentgelts liegt nicht vor. Insbesondere war keine Beteiligung des Vorstands und des Aufsichtsrats am konkreten Erhöhungsverlangen erforderlich. Randnummer 55 Zwar haben gemäß § 17 der Satzung Vorstand und Aufsichtsrat nach gemeinsamer Beratung durch getrennte Abstimmung über die Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen und für die Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft zu entscheiden. Gemeint ist damit jedoch ausdrücklich nur die grundsätzliche Vergabeentscheidung, nicht jedoch das einzelne Erhöhungsverlangen gegenüber einem Genossenschaftsmitglied. Nach schlüssigem Vortrag der Klägerin haben Vorstand und Aufsichtsrat über die Zielnutzungsgebühren entschieden. Randnummer 56 Eine Beteiligung aller Genossenschaftsmitglieder bei der Anpassung der Zielnutzungsgebühren sieht § 17 der Satzung gerade nicht vor. II. Randnummer 57 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 58 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001547962 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

OLG Frankfurt 91 C 239/10

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§ 558§ 558a§ 536

OLG Karlsruhe 37 C 1909/17

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BGH VIII ZR 16/2318.12.2024 · VIII. Zivilsenat

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Bei Mieterhöhungsverlangen kommt es auf die gemäß Mietspiegel ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens an. 2. Einem auf einen Mietspiegel beruhendem Mieterhöhungsverlangen muss ein kostenfreies Exemplar des Mietspiegels beigefügt werden, solange der Mietspiegel nicht allgemein zugänglich ist. Der Mietspiegel, der zunächst für 6,50 € vom Mieter erworben werden muss, ist nicht allgemein zugänglich. Der Erwerb eines Mietspiegels für 6,50 € kann dem Mieter im Rahmen der Überprüfung eines Erhöhungsverlangen zudem nicht zugemutet werden. Orientierungssatz Zitierung zu Leitsatz 2: Abgrenzung BGH, 31. August 2010, VIII ZR 231/09, WuM 2010, 693. Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im 2. Obergeschoss rechts des Gebäudes V. Str. ... in ... Stuttgart auf monatlich 738 € netto zuzüglich Betriebskosten ab dem 01.03.2017 zuzustimmen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger als Gesamtschuldner in Höhe von 32 % und die Beklagte in Höhe von 68 % zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem jeweiligen Vollstreckungsschuldner wird nachgelassen, die Vollstreckung durch den Vollstreckungsgläubiger durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 1.000 € abzuwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Beschluss Der Streitwert wird bis zum 16.06.2017 auf 1.188,00 €, ab dem 16.06.2017 auf 1.428,00 €, ab dem 18.07.2017 auf 1176,00 € und ab dem 04.08.2017 auf 936,00 € festgesetzt. Die gestaffelte Streitwertfestsetzung ergibt sich aus der Klageerweiterung vom 16.06.2017, sowie den beiden übereinstimmenden Teilerledigungserklärungen in der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2017 und schriftsätzlich am 04.08.2017. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Abgabe einer Willenserklärung zur Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Beklagte hat eine Wohnung im zweiten Obergeschoss des Gebäudes V. Straße ..., ... Stuttgart von den Klägern angemietet. In einem Vergleich vor dem Landgericht Stuttgart (Az.: 4 S 317/14; vorgelegt in Anl. K1) haben die Parteien vereinbart, dass die Miete ab dem 1.3.2014 auf monatlich 660,00 € netto zuzüglich Betriebskosten erhöht wird. Mit Schreiben vom 21.12.2016 wurde die Beklagte von Klägerseite aufgefordert, einer Mieterhöhung von 660 € auf 759 € zuzüglich Betriebskosten ab dem 1.3.2017 zuzustimmen (Anl. K2). Das Mieterhöhungsverlangen wurde unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Stuttgart für die Jahre 2015/2016 begründet. Ein Exemplar des Mietspiegels war dem Mieterhöhungsverlangen jedoch nicht beigefügt. Die Beklagte hat, vertreten durch den Mieterverein Stuttgart, mit Schreiben vom 3.5.2017, den Prozessbevollmächtigten der Kläger zugegangen am 04.05.2017 (Bl. 29 der Akten), einer Mieterhöhung ab 1.3.2017 auf 720,00 € netto zugestimmt, eine weitere Erhöhung jedoch abgelehnt. Randnummer 2 Die Kläger tragen vor, das Mieterhöhungsverlangen halte alle formellen Kriterien ein und stufe die Wohnung in den Mietspiegel der Stadt Stuttgart ein. Es sei insbesondere nicht erforderlich, dass ein Exemplar des Mietspiegels dem Verlangen beigefügt würde, wenn dieser gegen eine geringe Schutzgebühr erworben werden könne. Der geltend gemachte Quadratmeterpreis liege unterhalb des Mittelwertes, so dass die Klage inhaltlich begründet sei. Die Wohnung verfüge über eine komfortable Sanitärausstattung, habe eine Badewanne mit Duschmöglichkeit und ein modernes WC. Der Küchenboden, wie auch der Badboden seien gefliest; im Bad seien auch die Wände im üblichen Maße gefliest. Es handele sich zudem um eine helle Wohnung, bei der auch eine Mitbenutzung des Gartens inbegriffen sei. In den weiteren Räumen habe der Vermieter einen hochwertigen Teppichboden gestellt. Die Beklagte sei über die Zustimmung hinaus verpflichtet einen Betrag von 240,00 € an die Kläger zu zahlen, da sie der Mieterhöhung auf 720,00 € zum 1.3.2017 zugestimmt habe, den erhöhten Mietzins jedoch für die Monate März bis Juni 2017 nicht entrichtet habe. Randnummer 3 Die Kläger beantragen ursprünglich die Zustimmung der Beklagten ab dem 01.03.2017 einen neuen Mietzins i.H.v. 759,00 € netto zu bezahlen. Im Rahmen einer Klageerweiterung am 16.6.2017 beantragten die Kläger die Zahlung von 240,00 € von der Beklagten an die Kläger. Nachdem die Beklagte den Betrag von 240,00 € gezahlt hat, wurde mit Schriftsatz vom 1.8.2017 (Bl. 42 der Akten), bei Gericht eingegangen am 04.08.2017, der Rechtsstreit auch im Hinblick auf diesen Klageantrag für erledigt erklärt. Da die Beklagte einer Mieterhöhung auf 720,00 € zugestimmt hat, wurde die Klageforderung insoweit in der mündlichen Verhandlung vom 18.7.2017 übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Kläger beantragen zuletzt, Randnummer 4 Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im zweiten Obergeschoss rechts des Gebäudes V. Straße ... in Stuttgart auf nunmehr 759 € netto zuzüglich Betriebskosten ab dem 1.3.2017 zuzustimmen. Randnummer 5 Die Beklagte beantragt, Randnummer 6 die Klage wird abgewiesen. Randnummer 7 Die Beklagte trägt vor, die Klage sei bereits unbegründet, da eine außergerichtliche Teilzustimmung auf 720 € netto ab dem 1.3.2017 erteilt wurde und die restliche Mieterhöhungsforderung unrechtmäßig sei. Die Wohnung sei ins Baujahr vor 1915 einzuordnen, habe eine einfache Ausstattung und die Lage Innen zwei bei einer Flächenkategorie von 70-110 m2, so dass ein Mittelwert von 8,25 € bestehe. Der überwiegende Bodenbelag sei PVC und die Etagenheizung beheize nicht sämtliche Räume. Die Begründetheit des Erhöhungsverlangens sei insbesondere am Mietspiegel 2017/2018 zu messen, da die Wirksamkeit der Erhöhung zum Zeitpunkt der Gültigkeit dieses Mietspiegels greife. Randnummer 8 Es wurde Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 1.9.2017 (Blatt 52-54 der Akten) durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Hinsichtlich des Ergebnis des Gutachtens wird auf dieses (Bl. 65-87 der Akten) Bezug genommen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.7.2017 (Bl. 35-39 der Akten) Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 9 Die zulässige Klage ist im zugesprochenen Umfang begründet. I. Randnummer 10 Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht Stuttgart ist gemäß der §§ 29 Buchst. A Abs. 1 ZPO, 23 Nr. 2 Buchst. A GVG für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Wohnraum am Belegenheitsort der Mietsache streitwertunabhängig ausschließlich zuständig. Randnummer 11 Die im Schriftsatz vom 14.6.2017 erklärte Klageerweiterung ist gemäß § 263 ZPO sachdienlich, da sie eine nicht erfolgte Mietzahlung aufgrund erteilter Zustimmung zur klageweise begehrten Mieterhöhung, und damit eine mit dem ursprünglichen Streitstoff in Zusammenhang stehende Forderung betrifft, sodass die bis dahin erlangten Prozessergebnisse auch zur Entscheidung über die erweiterte Klage herangezogen werden können. II. Randnummer 12 Die Klage ist im zugesprochenen Umfang begründet. Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß (hierzu unter 1), materiell jedoch nur teilweise begründet (hierzu unter 2). Randnummer 13 Hinsichtlich der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens kommt es auf die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens an (BGH, NJW 2017, 2679, Rn. 18). Zugegangen ist das Mieterhöhungsverlangen unstreitig am 24.12.2016 und damit im Gültigkeitszeitraum des Mietspiegels 2015/2016, so dass es bei der Bestimmung der ortsübliche Vergleichsmiete auf diesen Mietspiegel ankommt. Hierauf basierend wurde gemäß Beweisbeschluss vom 08.08.2017 ein Sachverständigengutachten zur Eingruppierung der Ortsüblichkeit anhand des Mietspiegels aus den Jahren 2015/2016 eingeholt. Es ist jedoch aufgrund der Preissteigerung bei Wohnraummieten eine Stichtagszuschlag zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung festzusetzen, sofern eine aufgrund der zeitlichen Differenz zum ersten Gültigkeitszeitpunkt des geltenden Mietspiegels erfolgte Mietpreissteigerung kompensiert werden muss. Die Festsetzung des Stichtagszuschlags liegt dabei im richterlichen Ermessen (BGH, aaO, Rn. 25). 1. Randnummer 14 Das Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 558 Buchst. A BGB formell ordnungsgemäß. Es ist insbesondere in Textform abgefasst und unter Bezugnahme auf den Mietspiegel der Stadt Stuttgart von 2015/2016 begründet. Zwar steht zur tatrichterlichen Überzeugung fest, dass das Mieterhöhungsverlangen aufgrund der fehlenden Beifügung eines Exemplars des zugrunde gelegten Mietspiegels formell unwirksam ist (hierzu unter a.). Dies ist im Streitfall jedoch nicht entscheidungserheblich, da die Beklagte dem Mieterhöhungsverlangen unter Einordnung der Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels teilweise zugestimmt hat, sodass von einer Kenntnis der Beklagten vom Mietspiegel auszugehen ist (hierzu unter b.). a. Randnummer 15 Grundsätzlich gilt, dass ein Vermieter, der sich zur Begründung auf einen Mietspiegel beruft, den Mietspiegel seinem Verlangen nur dann nicht beifügen muss, wenn dieser allgemein zugänglich ist (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 13. Aufl., § 558 Buchst. A BGB, Rn. 34). Dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen wurde ein Exemplar des Mietspiegels der Stadt Stuttgart gerade nicht beigelegt, sondern nur darauf hingewiesen, dass ein Exemplar kostenpflichtig erworben werden kann. Dies spricht grundsätzlich dafür, dass das vorliegende Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam ist, da der Mieter zunächst eine Vermögensdisposition tätigen muss, um die Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens überprüfen zu können, indem er den Mietspiegel kostenpflichtig erwirbt (vergleiche Börstinghaus aaO). Es steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass es für einen Mieter nicht zumutbar ist, zunächst eine Gebühr von 6,50 € zu entrichten und sich selbst darum zu kümmern, ein Exemplar des Mietspiegels zu erhalten, um die Berechtigung einer von Vermieterseite verlangten Forderung zu überprüfen. An der Einschätzung des Gerichts ändert auch die von Klägerseite angesprochene entgegenstehende BGH-Rechtsprechung nichts. Zwar hat der BGH mit Hinweisbeschluss unter dem Az. VIII ZR 231/09 und unter Verweis auf weitere Entscheidungen hierzu festgestellt, dass ein Mietspiegel auch dann allgemein zugänglich ist, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird und damit ein Mietspiegel im der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall, nicht beiliegen muss, um zu einer formellen Ordnungsgemäßheit des Mieterhöhungsverlangens zu kommen. Ausführungen dazu, bis zu welchem Betrag von einer geringen Schutzgebühr auszugehen ist, werden vom BGH jedoch nicht getroffen. Bei den vom BGH entschiedenen Fällen war der Mietspiegel entweder schon im Internet frei zugänglich oder die Schutzgebühr zur Erlangung des Mietspiegels betrug 3 Euro. Schon hieraus ergibt sich, dass der vorliegende Fall anders liegt, da der Mietspiegel der Stadt Stuttgart nicht im Internet zu frei zugänglich ist und eine Schutzgebühr von 6,50 € zur Erlangung des Mietspiegels fällig wird, was mehr als das Doppelte als im vom BGH entschiedenen Fall ist. Nach tatrichterliche Überzeugung kann es einem Mieter nicht zugemutet werden, eine Vermögensdisposition in jeglicher Höhe zu tätigen, um damit zu überprüfen, ob die von Vermieterseite verlangte Miete ortsüblich ist. Insbesondere steht zur tatrichterlichen Überzeugung fest, dass es einem Mieter nicht zumutbar sein kann, zunächst 6,50 € zur Erlangung des Mietspiegels aufzuwenden. Hierin kann keine geringe Schutzgebühr mehr gesehen werden. Vielmehr muss der Vermieter all das vortragen, was dazu notwendig ist, dass der Mieter das Mieterhöhungsverlangen verstehen und nachprüfen kann. Nichts anderes gebietet im Übrigen § 253 ZPO im Rahmen einer Klageschrift; auch hier hat der Kläger all das vorzutragen, was zur Begründung seines Anspruches notwendig ist. b. Randnummer 16 Auf die Beifügung des Mietspiegels kommt es vorliegend ausnahmsweise aus anderen Gründen im Ergebnis nicht an, da zur tatrichterlichen Überzeugung feststeht, dass die Beklagte ihre Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels einordnen konnte und dies auch getan hat, sodass der Beklagten die Überprüfung der klägerseits geforderten Miete möglich war. Diese Überzeugung ergibt sich daraus, dass die Beklagte, vertreten durch den Mieterverein, mit Schreiben vom 3.5.2017 ihre Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels eingeordnet und eine Teilzustimmung zur Mieterhöhung unter Zurückweisung der übrigen Mieterhöhung abgegeben hat. Diese Teilzustimmung wird mit einer konkreten Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die Kategorien des Mietspiegels begründet. Daraus wird ersichtlich, dass der Beklagten eine Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel möglich war. Randnummer 17 Weitere Bedenken gegen die formell Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens bestehen nicht. 2. Randnummer 18 Das Mieterhöhungsverlangen ist in dem zugesprochenen Umfang begründet. Randnummer 19 Die Kläger haben einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete um weitere 18 € pro Monat auf insgesamt 738,00 € pro Monat (8,53 €/Quadratmeter). Randnummer 20 Die Voraussetzung des § 558 BGB sind erfüllt. Die Miete ist seit dem 1.3.2014 nicht erhöht wurden und damit seit mehr als 15 Monaten gemäß § 558 Abs. 1 S. 1 BGB unverändert. Weitere Mieterhöhungsverlangen nach diesem Zeitpunkt hat es nicht gegeben. Auch die Kappungsgrenze i.H.v. 15 % gemäß § 558 Abs. 3 S. 2 BGB i.V.m. der Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg ist eingehalten. Die Miete von 738,00 € pro Monat ist nicht mehr als 15 % höher, als die ursprünglich geforderte Miete von 660,00 €. a. Randnummer 21 Das Gericht folgt bei der Zugrundelegung des ortsüblichen Mietzinses pro Quadratmeter von 8,34 € den zutreffenden und überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen. Die ausführliche und sorgfältige Begutachtung der Wohnung und der Lage lassen fehlerhafte gutachterliche Schlussfolgerung nicht erkennen. Der Sachverständige begutachtet die streitgegenständliche Wohnung gemäß dem Beweisbeschluss des Amtsgericht Stuttgart vom 8.8.2017 und geht hierbei auf alle aufgeworfenen Fragen ein. Der Sachverständige bezieht in seine Begutachtung die Lage, den Umfang, den Zuschnitt und auf die Ausstattung der Wohnung sowie Wohnräume außerhalb der abgeschlossenen Wohnung mit ein. Damit beschäftigt sich der Sachverständige ausführlich mit der Beweisfrage sowie dem zu Grunde liegenden Sachverhalt und lässt erkennbar keine Punkte unberücksichtigt, so dass sein Gutachten die Beweisfrage vollständig abdeckt. Das Gutachten folgt dabei einer inneren Logik und kann aufgrund des Ortstermins in der Wohnung der Beklagten auf die richtigen Erkenntnisquellen gestützt werden. Randnummer 22 Insbesondere folgt das Gericht den Einschätzung des Sachverständigen auch hinsichtlich der Abweichung vom Mittelwert. Hat eine Wohnung besondere Ausstattungsmerkmale in positiver oder negativer Weise, kann eine Abweichung vom Mittelwert der im Mietspiegel vorgegebenen Spanne angemessen sein. Gemäß dem Mietspiegel der Stadt Stuttgart von 2015/2016 können vor allem besondere Lage- oder Ausstattungsmerkmale eine Abweichung vom Mittelwert erlauben. Gerade die vom Sachverständigen durchgeführten Abzüge für die Geschosslage und den Zuschnitt der Wohnung hinsichtlich dem Ausbau der Veranda, hält das Gericht für angemessen, da es den Wohnwert der Wohnung reduziert und in den übrigen Kategorien des Mietspiegels keine gesonderte Berücksichtigung findet. Hinsichtlich des Zuschlag aufgrund der besonderen Nachfrage solcher Wohnhäuser gemessen an Ausstattung und Alter, erscheint ein Zuschlag zum Mittelwert für das Gericht ebenfalls angemessen. Hierbei schließt sich das Gericht der sachverständigen Kenntnis des Begutachters an, der eine über dem Durchschnitt liegende Nachfrage für Wohnungen dieser Art bescheinigt. b. Randnummer 23 Aufgrund der Umstände des Einzelfalls ist der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Zuschlag im Sinne einer Stichtagsdifferenz hinzuzurechnen. Randnummer 24 Das Gericht geht aufgrund der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens am 24.12.2016, kurz vor Gültigkeit eines neuen Mietspiegels, gemäß § 287 ZPO, von der Notwendigkeit eines Stichtagszuschlages aus. Die Höhe des Stichtagszuschlags obliegt dem Ermessen des Tatrichters, welcher eine solche Höhe anhand aller zu beachtenden Umstände des Einzelfalls zu beurteilen hat (BGH, NJW 2017, 2679, Rn. 25). Ausschlaggebendes Bewertungskriterium im Streitfall ist zur Überzeugung des Gerichts die Zustellung des Mieterhöhungsverlangens am 24.12.2016 kurz vor Gültigkeit eines neuen Mietspiegels und damit am Ende der Gültigkeitsperiode des alten Mietspiegels. Im Rahmen der Erstellung des Mietspiegels 2017/2018 wurden bereits im April 2016 Stichproben erhoben. Damit fällt das Mieterhöhungsverlangen in einen Zeitraum, in welchem schon die Werte des neuen Mietspiegels erhoben waren, sodass die 2016 geltenden Mieten Vergleichsmaßstab für die Ortsüblichkeit nach dem neuen Mietspiegel 2017/2018 sind. Damit erscheint die Bewertung des Mieterhöhungsverlangens unter alleiniger Geltung des Mietspiegels 2015/2016 unangemessen. Um dies auszugleichen muss zur tatrichterlichen Überzeugung ein Stichtagszuschlag auf den Zeitpunkt der ersten Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens gemacht werden. Weiteres Entscheidungskriterium für die Hinzurechnung eines Stichtagszuschlags ist, dass der Gültigkeitszeitraum im Sinne des Wirksamwerdens der neuen Miete zu einem Zeitpunkt eintritt, in welchem ebenfalls bereits der neue Mietspiegel gilt. Randnummer 25 Legt man den Mietpreisindex für Baden-Württemberg zu Grunde ist von einer Steigerung der Mieten vom Jahr 2016 ins Jahr 2017 von +1,7 % auszugehen. Berücksichtigt man die Beschlussvorlage der Landeshauptstadt Stuttgart hinsichtlich der Beschlussfassung über den neuen Mietspiegel für die Jahre 2017/2018 (GRDrs 936/2016), so ist von einem Anstieg der Mietpreise über den Zeitraum April 2014 bis April 2016 (Erhebungszeitraum des alten bis zum Erhebungszeitraum des neuen Mietspiegels) von 9,3 % auszugehen. Damit steht zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass die Mieten im Erhebungszeitraum angestiegen sind und damit ein alleiniges Abstellen auf den Mietspiegel 2015/2016 unangemessen ist. Aufgrund der nachträglich hohen Steigerung der Vergleichsmieten erscheint es für das Gericht insoweit sachgerecht einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Der von dem Sachverständige hierbei zugrunde gelegte Prozentsatz von 2,3 % erscheint insoweit gemäß § 287 ZPO zur tatrichterlichen Überzeugung angemessen. c. Randnummer 26 Ein weiterer Zuschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen eines Zuschlags für Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungskosten kann zur tatrichterlichen Überzeugung nicht erfolgen. Zu den Wohnwertmerkmalen hinsichtlich derer eine ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird gehört nach § 558 Abs. 2 BGB die Art, die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit und die Lage der Wohnung. Der Einfluss von umgelegten Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen ist weder gesetzlich vorgesehen, noch im Rahmen der Ausführungen zum Mietspiegel enthalten. Auch der BGH hat ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund nicht um gelegter Schönheitsreparaturen abgelehnt (BGH, VIII ZR 181/07). Im vom BGH zu entscheidenden Fall wird die Umlage von Kosten der Schönheitsreparaturen, für den Fall abgelehnt, dass eine grundsätzlich zwischen den Parteien vereinbarte Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist. Zwar ist vorliegend eine solche Klausel nicht vorgetragen, jedoch sind die vom BGH erarbeiteten Grundsätze auch auf den Fall anzuwenden, wenn von vorneherein eine Schönheitsreparaturklausel nicht bestand. Der BGH verneint einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete hinsichtlich nicht umgelegt der Schönheitsreparaturen damit, dass dies vom Gesetz nicht vorgesehen würde und auch dem Sinn und Zweck des § 558 BGB widerspreche (BGH aaO, juris Rn. 10 ff.). Das Gericht schließt sich diesbezüglich den überzeugenden Ausführungen des Bundesgerichtshofes an und macht sich diese zu eigen. Das Gesetz spezifiziert eindeutig, welche Merkmale einer Mieterhöhung zugrunde zu legen sind (§ 558 Abs. 2 BGB). Dabei bezieht sich das Gesetz auf klar bestimmbare und messbare Werte. Es ist dem Vermieter dabei unbenommen die Schönheitsreparaturen oder sonstige Instandsetzungsarbeiten auf den Mieter zu übertragen. Diese Möglichkeit des Vermieters kann jedoch die ortsübliche Vergleichsmiete nicht beeinflussen, da sie keinen geeigneten Vergleichswert bildet. Insoweit ist eine im Vorfeld nur schwerlich zu bestimmende Kostengröße für Schönheitsreparaturen nicht mit den übrigen Wohnwertmerkmalen des § 558 Abs. 2 BGB zu vergleichen. Vielmehr bietet eine solche Überwälzung keinerlei messbaren Wohnwert, der im Rahmen eines Vergleichs der umliegenden Wohnungsmieten messbar wäre. Randnummer 27 Nichts anderes kann sich hinsichtlich der fehlenden Übernahme von Kleinreparaturen ergeben. Es kann dem Vermieter nicht zum Vorteil gereichen, wenn eine Umlage der Kleinreparaturen nicht vereinbart ist. Ein Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgrund von nicht übertragenen Kleinreparaturen widerspricht, wie bei den Schönheitsreparaturen, Sinn und Zweck sowie Wortlaut des § 558 BGB (BGH, VIII ZR 83/07). III. Randnummer 28 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, § 91 Buchst. A Abs. 1 ZPO. Im Rahmen des streitig entschiedenen Teils der Zustimmungsklage waren die Kosten verhältnismäßig gem. § 92 Abs. 1 ZPO zu teilen. Hinsichtlich des im Termin zu mündlichen Verhandlung übereinstimmend erledigt erklärten Teils der Zustimmungsklage hat die Beklagte die Kosten zu tragen. Die Beklagte hat durch die insoweit ohne Einwendung erteilte Zustimmung zu verstehen gegeben, dass sie den Anspruch der Kläger als gegeben erachtet. Nach summarischer Prüfung wäre die Zustimmungsklage auf eine neue Nettomiete in Höhe von 720 € pro Monat zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses (Zustimmungserklärung der Beklagten durch den Mieterverein am 04.05.2017) begründet gewesen. Zudem hat die Beklagte auch die Kosten der Erledigung hinsichtlich der von Klägerseite erledigt erklärten Zahlungsklage zu tragen. Die Beklagte hat der dahingehenden Erledigungserklärung nicht widersprochen. Durch die Teilzustimmung zur Mieterhöhung war die Beklagte jedoch verpflichtet die höhere Miete ab 01.03.2017 zu zahlen, was unterblieben ist. Damit wäre die Zahlungsklage vor Eintritt der Erledigung ebenfalls zulässig und begründet gewesen, sodass die Kläger nach summarischer Prüfung obsiegt hätten. Randnummer 29 Aufgrund der Erledigungserklärung entsteht bei der Terminsgebühr (Quote: 54 % zulasten der Kläger) insoweit eine andere Kostenquote als hinsichtlich der Gerichtskosten und der Verfahrensgebühren (Quote: 78,79 % zulasten der Beklagten). Kombiniert man beide Quoten im Verhältnis zu den Gesamtkosten erhält man die zugesprochene Quote. Randnummer 30 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. 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§ 556d§ 556e§ 557a

OLG Karlsruhe 5 C 4313/21

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ECLI:DE:BGH:2024:181224UVIIIZR16.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 16/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein GG Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 BGB §§ 556d ff., § 557a Abs. 4 BlnMietBegrVO § 1 Satz 1 a) Die Vorschriften zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit ange- spanntem Wohnungsmarkt (§§ 556d ff. BGB; sogenannte Mietpreisbremse) verstoßen auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbe- ginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540) weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). Sie greifen zudem nicht in den Schutzbereich der Berufsfreiheit gemäß Art. 12 Abs. 1 GG ein. b) Die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) des Landes Berlin vom 19. Mai 2020 (GVBl. S. 343) hält sich im Rahmen des der Landesregierung von der gesetzlichen Ermächtigung ein- geräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums und genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. c) Im Vormietverhältnis vereinbarte (künftige) Mietstaffeln, die wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt waren, sind bei der Bestimmung der Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (§ 557a Abs. 4 Satz 1, § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht heranzuziehen. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. Dezember 2022 wird als unzuläs- sig verworfen, soweit hinsichtlich des Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Miete zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Revision zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der am 1. / 2. September 2015 geschlossene Mietvertrag enthält eine Staffelmietverein- barung, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von anfangs 1.299 € im Ok- tober eines jeden Jahres erhöht. Demnach beträgt die vereinbarte Nettokaltmiete für den Zeitraum von Oktober 2018 bis September 2019 monatlich 1.530 € und für den Zeitraum von Oktober 2021 bis September 2022 monatlich 1.931 €. Die Beklagte hatte bereits mit dem vorherigen Mieter der Wohnung eine Staffelmiete vereinbart; der Mietvertrag aus dem Jahr 2013 sah für den Zeitpunkt des Auszugs des Vormieters eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.280 € 1 2 - 3 - vor, die sich nachfolgend jährlich weiter erhöhen und für die Zeit ab Dezem- ber 2021 2.175 € betragen sollte. Mit Schreiben vom 1. November 2018 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Seitdem zahl- ten sie die vertraglich vereinbarte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit ihrer Klage haben die Kläger zuletzt die Rückerstattung der für die Monate November 2018 bis Januar 2019 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbe- trags von monatlich jeweils 250 €, insgesamt 750 €, nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihnen geschuldete Nettomiete für die Wohnung im Zeitraum von Januar 2022 bis September 2022 monatlich (lediglich) 1.280 € be- trägt. Die Klage hat vor dem Amtsgericht - bis auf einen Teil der begehrten Zin- sen - Erfolg gehabt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückge- wiesen und die Revision mit der Begründung zugelassen, die von der Berufung in Frage gestellte Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 sei von grundsätzlicher Bedeutung. Mit der - unbeschränkt eingelegten - Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 208) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2018 bis Januar 2019 in Höhe von jeweils 250 € gemäß § 812 Abs. 1, §§ 556d ff. BGB zu, da die von ihnen entrichtete Miete in diesem - der Rüge vom 1. November 2018 nachfolgenden - Zeitraum preisrechtswidrig über- höht gewesen sei. Die Regelung über die sogenannte Mietpreisbremse sei durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 auch in Berlin wirksam in Vollzug gesetzt worden; den dagegen im Zusammenhang mit der Ver- öffentlichung der Verordnungsbegründung erhobenen Wirksamkeitsbedenken sei im Ergebnis nicht beizutreten. Die Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete durch das Amtsgericht begegne keinen Bedenken. Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Nettokaltmiete betrage allenfalls 997,90 € und liege damit weit unter der nach § 556e Abs. 1 BGB maßgeblichen Vormiete, für die es allein auf das letzte Jahr des (Vor-)Mietverhältnisses, nicht hingegen auf die mit dem Vor- mieter für danach liegende Zeiträume vereinbarten, wegen der vorherigen Been- digung des Mietverhältnisses von diesem aber nicht mehr geschuldeten höheren Staffelmieten ankomme. Demzufolge ergebe sich - ausgehend von einer für die Monate November 2018 bis Januar 2019 vereinbarten und von den Klägern auch gezahlten Staffelhöhe von monatlich 1.530 € und der maßgeblichen Vormiete von monatlich 1.280 € - eine monatliche Überzahlung in Höhe von 250 €. 7 8 9 - 5 - Die Berufung habe auch nicht hinsichtlich der amtsgerichtlichen Feststel- lung zur Höhe der im Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 ge- schuldeten Nettomiete Erfolg. Zwar setze die von den Klägern insoweit geltend gemachte Preisrechtswidrigkeit der ab dem 1. Oktober 2021 vereinbarten Mietstaffel nach Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB, § 557a Abs. 4 BGB die Verfas- sungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 und die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 voraus. Während Letzteres für die Kammer nicht in Frage stehe, bestünden an der Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 nicht unerhebliche Zweifel. Diese Zweifel erstarkten indessen nicht zu der für die Nichtanwendung der gesetzlichen Vorschriften und der damit einhergehenden Richtervorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG erfor- derlichen Überzeugung von der Verfassungswidrigkeit, weshalb die §§ 556d ff. BGB für den Zeitraum ab dem 1. Juni 2020 weiterhin anzuwenden seien. Das Amtsgericht habe die danach preisrechtlich zulässige Miete auch für den Zeit- raum vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 zutreffend ermittelt; sie betrage nicht mehr als die unter Heranziehung der Vormiete ermittelten 1.280 €. II. Diese Beurteilung hält - soweit die Revision zulässig ist - rechtlicher Nach- prüfung im Ergebnis stand. 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht den von den Klägern geltend gemachten Rückzahlungsan- spruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB betreffend die Miete für die Monate November 2018 bis Januar 2019 nebst Zinsen bejaht hat. Insoweit ist die Revi- sion nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), weil sie vom Beru- fungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsgericht 10 11 12 - 6 - hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Entscheidung über die von den Klägern zudem begehrte Feststellung hinsichtlich der Höhe der von ihnen im Zeit- raum von Januar bis September 2022 geschuldeten Miete beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entschei- dungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechts- frage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe er- geben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs be- schränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 26 mwN). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revi- sion damit begründet, dass die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 von grundsätzlicher Bedeu- tung sei. Dies knüpft an den - vom Berufungsgericht in den Urteilsgründen auch genannten - Zeitpunkt des Inkrafttretens der Berliner Verordnung vom 19. Mai 2020 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 des Bür- gerlichen Gesetzbuchs (Mietenbegrenzungsverordnung; GVBl. 2020 S. 343; nachfolgend auch "Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung") an, die ge- stützt auf die Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesse- rung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (vgl. Art. 1 Nr. 1, Art. 3; BGBl. I S. 540) erlassen wurde. Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage stellt sich allein im Hinblick auf die von den Klägern begehrte Feststellung der im Zeitraum von Januar bis 13 14 15 - 7 - September 2022 zulässigen Miethöhe, weil nur diese unter Heranziehung der vorbezeichneten - verlängerten - Vorschriften zu beurteilen ist. Hingegen stellt sich die Frage nicht im Hinblick auf den von den Klägern zudem geltend gemach- ten Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2018 bis Januar 2019. Für dessen rechtliche Beurteilung sind allein die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn in der früheren Fassung maßgeblich, nämlich die §§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (nachfolgend "aF") sowie die nach ihrem § 2 Satz 2 mit Ablauf des 31. Mai 2020 außer Kraft getretene Berliner Verordnung vom 28. April 2015 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (GVBl. 2015 S. 101; nachfolgend auch "Erste Berliner Mietenbegrenzungsverordnung"). b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28 mwN; Senats- beschluss vom 27. September 2023 - VIII ZR 164/21, juris Rn. 14). Dabei muss es sich nicht um einen eigenen Streitgegenstand handeln und der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz nicht teilurteilsfähig sein; zu- lässig ist auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennba- ren Teil eines prozessualen Anspruchs (vgl. BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 14; vom 21. Februar 2022 - VIa ZR 8/21, NJW-RR 2022, 740 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 21; vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). 16 - 8 - Nach diesem Maßstab kann die Zulassung der Revision im Streitfall auf den Feststellungsantrag beschränkt werden. Denn das - sich auf den Zeitraum von Januar bis September 2022 beziehende - Feststellungsbegehren betrifft ei- nen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem - für einen anderen Zeitraum gel- tend gemachten - Rückzahlungsanspruch beurteilt werden und auch im Falle ei- ner Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streit- stoffs auftreten kann (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21 Rn. 9 mwN). Die nach den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe in der neueren, geänderten Fassung zu treffende Entscheidung über den Feststellungsantrag hängt zudem nicht von der Entscheidung über den nach der früheren Rechtslage zu beurteilenden Zahlungsantrag ab. 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Das Berufungsge- richt hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kläger der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis September 2022 eine Nettokaltmiete in Höhe von monatlich (lediglich) 1.280 € statt des vertraglich für diesen Zeitraum vereinbar- ten Betrags von monatlich 1.931 € schulden. a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegt die im Mietvertrag für die Zeit ab Oktober 2021 - und damit auch für den vom Feststellungsantrag umfassten Zeitraum - von den Parteien vereinbarte Mietstaffel mit einer monatli- chen Nettokaltmiete in Höhe von 1.931 € um mehr als 10 % über der vom Beru- fungsgericht mit einem Betrag von 907,18 € beziehungsweise - an anderer Stelle des Berufungsurteils - mit 916,56 € errechneten ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies wird von der Revision nicht angegriffen; Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich. 17 18 19 - 9 - b) Dies zugrunde legend hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehler- frei angenommen, dass die Beklagte - ausgehend von der (Fort-)Geltung der Vor- schriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) auch für die ab Oktober 2021 vereinbarte Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 BGB; siehe hierzu nachfolgend unter c) - für den vom Feststellungsantrag betroffenen Zeitraum (Januar bis Sep- tember 2022) eine den zulässigen Höchstbetrag gemäß § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Miete maximal bis zur Höhe der von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete verlangen kann (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit nicht angegriffen mit einem Betrag von 1.280 € festge- stellt, der seinerseits nicht an den - erst nach dem Abschluss des Mietvertrags mit dem vorherigen Mieter im Jahr 2013 in Kraft getretenen - Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen ist (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Anders als die Revision - unter Verweis auf einen vom Gesetzgeber mit der Vorschrift bezweckten Investitionsschutz - meint, ist zur Bestimmung der im Streitfall maßgeblichen Vormiete nicht auf die mit dem vorherigen Mieter der Wohnung für die Zeit ab Dezember 2021 vereinbarte Mietstaffel in Höhe von monatlich 2.175 € abzustellen. Diese Mietstaffel war wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt, weshalb der vorherige Mieter der Beklagten den genannten Betrag auch nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB "zuletzt schuldete" (vgl. in diesem Sinne etwa LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 694, 695 [Revision anhängig unter VIII ZR 245/22]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB Rn. 10 und § 556e BGB Rn. 13; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556e BGB Rn. 7; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556e Rn. 10; Flatow, WuM 2015, 191, 202 f.). Ihre Heranziehung stünde nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut der als Ausnahmevorschrift eng auszule- genden Norm (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 20 21 - 10 - 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 19), sondern auch zum Regelungswillen des Ge- setzgebers, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsnovellie- rungsgesetz ergibt. Danach soll die Vorschrift des § 556e Abs. 1 BGB einen Bestandsschutz zugunsten des Vermieters für den Fall gewähren, dass die im Vormietverhältnis wirksam vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. In diesem Fall soll der Vermieter nicht gezwungen sein, die im Zeit- punkt der Beendigung des Vormietverhältnisses maßgebliche Miete im nachfol- genden Mietverhältnis abzusenken. Da Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht die Ab- senkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern die Unterbindung unange- messener Preissprünge bei der Wiedervermietung ist, soll dem Vermieter - damit die Vermietung von Wohnraum nicht langfristig wirtschaftlich unattraktiv wird (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 103) - vielmehr gestattet sein, die bisherige Miete als Obergrenze auch mit dem nachfolgenden Mieter - mit Wirkung sofort ab Beginn des neuen Mietverhältnisses oder bei der Staffelmiete auch erst für eine spätere Mietstaffel - zu vereinbaren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 29 f. [zu § 556e BGB-E], 35 [zu § 557a Abs. 4 BGB-E]; Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, aaO; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 25). Dass der Gesetzgeber dem Vermieter weitergehend einen Bestands- schutz auch für im Vormietverhältnis für spätere Zeitpunkte vereinbarte Miet- erhöhungen gewähren wollte, lässt sich den Gesetzesmaterialien hingegen nicht entnehmen. c) Die von den Parteien für die Zeit ab Oktober 2021 - und damit auch für den vom Feststellungsbegehren der Kläger betroffenen Zeitraum von Januar bis September 2022 - vereinbarte Mietstaffel ist entgegen der Ansicht der Revision an den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung in Verbindung mit der Zweiten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung zu messen. 22 23 - 11 - aa) Der Mietvertrag der Parteien, welcher die Staffelmietvereinbarung ent- hält, wurde nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts Anfang September 2015 und damit zu einem Zeitpunkt geschlossen, zu dem die vertragsgegen- ständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aF - nämlich der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 - fiel (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Gegen die Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB in der zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Fassung sowie gegen die Wirksamkeit der damals einschlägigen Ersten Berliner Mietenbegrenzungs- verordnung erhebt die Revision keine Bedenken; solche bestehen auch nicht (vgl. zu §§ 556d ff. BGB aF BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 51 ff., 108 ff.; Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79 mwN; zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 17 ff.; Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 19 ff.; jeweils mwN). bb) Die von § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB angeordnete Anwendung der §§ 556d ff. BGB auf jede - und somit auch auf die von den Parteien für die Zeit ab Oktober 2021 vereinbarte - Mietstaffel ist auch nicht, wie die Revision geltend macht, aufgrund der Übergangsregelung des Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB aus- geschlossen. Denn im Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der betreffenden Mietstaffel fiel die vertragsgegenständliche Mietwohnung weiterhin in den An- wendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB - nunmehr der am 1. Juni 2020 in Kraft getretenen Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 19. Mai 2020, welche die bis dahin geltende Erste Berliner Mieten- begrenzungsverordnung nahtlos abgelöst hat. Insoweit hat das Berufungsgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die gesetzlichen Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch in ihrer mit Wirkung zum 1. April 2020 verlängerten 24 25 - 12 - Fassung verfassungsgemäß sind und die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB erlassene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ihrerseits wirk- sam ist. (1) Die Revision geht mit dem Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über die zulässige Höhe der Wiedervermietungsmiete die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit der für die Entscheidung in Betracht kommenden gesetzlichen Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn mit dem Verfas- sungsrecht sowie der einschlägigen landesrechtlichen Mietenbegrenzungsver- ordnung im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB mit höherrangigem Recht zu prüfen (vgl. BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11; Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 15; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79 ff.; vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 20; siehe auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Das allgemeine richterliche Prü- fungsrecht ist dabei im Falle eines (nachkonstitutionellen) förmlichen Gesetzes im Hinblick auf das Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzidente Bejahung der Verfassungsmäßigkeit be- schränkt (vgl. nur BVerfGE 138, 64 Rn. 78); bei Verneinung der Verfassungsmä- ßigkeit reduziert sich die Prüfungskompetenz auf ein bloßes Vorprüfungsrecht (BVerfGE 1, 184, 198; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 21). Hingegen hat jeder Richter die Befugnis, die Ungültigkeit einer unterge- setzlichen Norm, insbesondere einer Rechtsverordnung, festzustellen und sie bei seiner Entscheidung unbeachtet zu lassen (vgl. BVerfGE 68, 319, 325 f.; 139, 19 Rn. 93; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 21 f.). (2) Anders als die Revision vermag der Senat - im Ergebnis übereinstim- mend mit dem Berufungsgericht - eine Verfassungswidrigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des 26 27 - 13 - Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zuläs- sige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 nicht zu erkennen. (a) Das Bundesverfassungsgericht hat die mit dem Mietrechtsnovellie- rungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610; MietNovG) in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Bestimmungen zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten in ihrer am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen ursprünglichen Fassung sowohl ihrem Inhalt nach als auch in ihrer Regelungskonzeption als verfassungsgemäß beurteilt (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 51 ff.; ebenso Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79). Der (bereits) durch die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB - und nicht erst durch die jeweils aufgrund von § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF erlassene Landes- verordnung - bewirkte Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz1 GG geschützte Eigentum der zur Vermietung bereiten Wohnungseigentümer ist gerechtfertigt (vgl. BVerfG, aaO Rn. 52 ff.). Zudem sind sowohl eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Privatautonomie - insbesondere der Freiheit von Ver- tragsparteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln - als auch ein gleichheitswidriger Eingriff in das Eigentum des Vermieters im Sinne von Art. 3 Abs. 1 GG zu verneinen (vgl. BVerfG, aaO Rn. 90 ff.). Insbesondere handelt es sich bei § 556d Abs. 1 BGB um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums des Vermieters im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die durch Gründe des öffent- lichen Interesses unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes ge- rechtfertigt ist (vgl. BVerfG, aaO Rn. 54 ff.). Mit der Miethöhenregulierung verfolge der Gesetzgeber ein legitimes Ziel. Es liege im öffentlichen Interesse, durch die Begrenzung der Miethöhe bei der 28 29 30 - 14 - Wiedervermietung der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weni- ger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren entgegenzuwirken (vgl. BVerfG, aaO Rn. 60). Die Miethöhenregulierung sei zur Erreichung dieses Ziels geeignet, weil sie Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten abschneide und damit zumindest die Voraussetzungen für ei- nen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffe. Dabei habe sie auch eine bremsende Wirkung auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BVerfG, aaO Rn. 63). Der Gesetzgeber habe die Grenzen der Erforderlich- keit der Regelung zur Erreichung des von ihm angestrebten Ziels nicht überschrit- ten. Es sei nicht erkennbar, dass er andere staatliche Maßnahmen zur Linderung oder Behebung der Wohnungsnot im Rahmen seines Beurteilungs- und Progno- sespielraums als gegenüber einer Miethöhenregulierung mildere und zweifelsfrei - auch kurzfristig - vergleichbar wirksame Mittel habe heranziehen müssen (vgl. BVerfG, aaO Rn. 66 f.). Die Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB sei dem Vermieter zu- mutbar. Der Gesetzgeber habe dessen schutzwürdigen Interessen einerseits und die im Hinblick auf den sozialen Bezug und die soziale Funktion des Eigentums relevanten Belange des Mieters und des Gemeinwohls andererseits in einen ge- rechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht (vgl. BVerfG, aaO Rn. 68, 70, 72 f.). Zudem verfüge er bei der vorzunehmenden Abwägung der betroffenen Belange über einen weiten - durch die wirtschaftlichen und ge- sellschaftlichen Verhältnisse geprägten - Gestaltungsspielraum, dessen Gren- zen die in § 556d Abs. 1 BGB gefundene Regelung nicht überschreite (vgl. BVerfG, aaO Rn. 74). Die Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB aF sichere verfahrensrechtlich, dass die Miethöhenregulierung nicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgehe; der Gesetz- geber habe davon ausgehen dürfen, dass die zum Verordnungserlass berufene 31 - 15 - Landesregierung regelmäßig besser als der Bundesgesetzgeber die Erforderlich- keit einer Miethöhenregulierung in einer Stadt oder einem Stadtviertel beurteilen könne (vgl. BVerfG, aaO Rn. 77 f.). Mit der Beschränkung des Anwendungsbe- reichs auf Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsmärkten werde eine Schonung des Vermietereigentums unter Wahrung der mit der Miet- höhenregulierung verfolgten Ziele gewährleistet (vgl. BVerfG, aaO Rn. 80). Die Nutzungsmöglichkeiten von Wohneigentum würden nicht unzumutbar eingeschränkt; die ortsübliche Vergleichsmiete sichere dem Vermieter eine am örtlichen Markt orientierte und damit die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmä- ßig sicherstellende Miete. Zwar beschränke eine an der ortsüblichen Vergleichs- miete orientierte Mietobergrenze mit fortschreitender Geltungsdauer den Vermie- ter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maß in der wirtschaftlichen Ver- wertung seines Eigentums. Diese Auswirkungen träten aber nicht unmittelbar, sondern über das verzögerte Eingehen begrenzter Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete erst zeitlich versetzt ein und würden zudem durch den in § 556d Abs. 1 BGB vorgesehenen zehnprozentigen Aufschlag und die in den §§ 556e, 556f BGB vorgesehenen Ausnahmen abgemildert. Entsprechen- des gelte für die Ausgestaltung der Miethöhenregulierung als vorübergehende Maßnahme durch die Begrenzung ihrer Geltungsdauer in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF auf längstens fünf Jahre (vgl. BVerfG, aaO Rn. 83-87). Schließlich greife die Regulierung der Miethöhe auch nicht in die Eigentumssubstanz des Vermie- ters ein (vgl. BVerfG, aaO Rn. 88 f.). (b) Entgegen der Ansicht der Revision - und der vom Berufungsgericht ge- äußerten Zweifel - genügen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in der im Streit- fall maßgeblichen, ab dem 1. April 2020 geltenden (verlängerten) Fassung (weiterhin) den vorstehend aufgezeigten verfassungsrechtlichen Anforderungen (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556d Rn. 9 ff.; kritisch etwa Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB 32 33 - 16 - Rn. 13 ff. mwN). Der hierdurch bewirkte (erneute) Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentum des Vermieters ist deshalb nach wie vor ge- rechtfertigt. (aa) Die §§ 556d ff. BGB in der verlängerten Fassung sind weitgehend wortlautidentisch mit den vom Bundesverfassungsgericht für verfassungsgemäß befundenen Regelungen in der ursprünglichen, im Jahr 2015 in Kraft getretenen Fassung. Dass die nachfolgenden Änderungen und Ergänzungen, wie etwa die Einführung einer vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters (§ 556g Abs. 1a BGB) mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 (BGBl. I S. 2648) sowie die hierdurch und mit dem Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540; nachfolgend auch Verlängerungsgesetz) erfolg- ten Modifizierungen hinsichtlich der Anforderungen und Folgen einer Rüge des Mieters nach § 556g Abs. 2 BGB für sich betrachtet oder im Zusammenspiel mit den übrigen Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsrechtlichen Beden- ken begegnen, macht die Revision nicht geltend. Dies ist im Hinblick auf die maß- gebenden verfassungsrechtlichen Erwägungen des Bundesverfassungsgerichts, die insoweit in gleicher Weise einschlägig sind, auch nicht ersichtlich. (bb) Anders als die Revision meint, ergibt sich eine Verfassungswidrigkeit der §§ 556d ff. BGB auch nicht daraus, dass der Gesetzgeber die Geltung dieser Vorschriften durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Rege- lungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 mit Wir- kung zum 1. April 2020 dahingehend erweitert hat, dass die Landesregierungen - statt wie bisher einmalig und befristet bis zum 31. Dezember 2020 - nunmehr auch mehrfach für die Dauer von (jeweils) höchstens fünf Jahren mit einem Außerkrafttreten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 zum Erlass lan- desrechtlicher Mietenbegrenzungsverordnungen ermächtigt sind (§ 556d Abs. 2 34 35 - 17 - Satz 1, 4 BGB). Insbesondere wahrt die damit verbundene Verlängerung der ge- setzlichen Miethöhenregulierung (weiterhin) den Grundsatz der Verhältnismäßig- keit. Das gilt auch, soweit sich infolge dieser Änderungen die Geltung der §§ 556d ff. BGB auch auf solche (späteren) Mietstaffeln einer Staffelmietverein- barung erstrecken kann (vgl. § 557a Abs. 4 BGB), die infolge des Außerkrafttre- tens einer nach § 556d Abs. 2 Satz 1, 4 BGB aF erlassenen - und deshalb nicht verlängerbaren - Landesverordnung gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB von der Miethöhenregulierung ausgenommen gewesen wären. Anlass für eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht gemäß Art. 100 Abs. 1 GG besteht deshalb entgegen der Ansicht der Revision nicht. (aaa) Mit der gesetzlichen Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB verfolgt der Gesetzgeber ein legitimes Regelungsziel. Es soll dem im Vorfeld zum Mietrechtsnovellierungsgesetz festgestellten überdurchschnittlich starken An- stieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf ange- spannten Wohnungsmärkten entgegengewirkt werden, der zu zunehmend grö- ßeren Schwierigkeiten von einkommensschwächeren Haushalten, aber auch von Durchschnittsverdienern, insbesondere Familien mit Kindern, bei der erfolgrei- chen Suche nach einer noch bezahlbaren Wohnung und in deren Folge zu einer Verdrängung erheblicher Teile der Wohnbevölkerung aus ihren angestammten, stark nachgefragten Wohnquartieren geführt hatte. Durch die Dämpfung des Preisanstiegs soll der Zugang der Bevölkerung zu bezahlbaren Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel gesichert und der Verdrängung wirtschaftlich we- niger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren in Folge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegengewirkt werden (vgl. zum MietNovG BT-Drucks. 18/3121, S. 1, 11, 15, 18; BVerfGE 157, 223 Rn. 172 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]; Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 18; vom 28. Septem- ber 2022 - VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 Rn. 23; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 36 - 18 - 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 24 f.; jeweils mwN). Dieser im öffentlichen Interesse liegende Zweck (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 60 [zum MietNovG]) wird vom Gesetzgeber mit dem Verlängerungsgesetz vom 19. März 2020 - wegen des als nicht sachgerecht angesehenen Auslaufens der ursprünglich vorgesehenen Be- fristung - weiterverfolgt (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 9 ff.). (bbb) Die durch § 556d Abs. 1 BGB bewirkte gesetzliche Regulierung der Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum ist zur Erreichung dieses Ziels auch (weiterhin) geeignet. (α) Ein Mittel ist bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 115, 276, 308; 149, 86 Rn. 90; 159, 223 Rn. 185; jeweils mwN; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 61; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 41 [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespielraum (vgl. BVerfGE 103, 293, 307; 105, 17, 34; 110, 141, 157; 115, 276, 308; Senatsurteil vom 4. Novem- ber 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). Dieser Spielraum bezieht sich auf die Einschät- zung und Bewertung der tatsächlichen Verhältnisse, auf die etwa erforderliche Prognose und auf die Wahl der Mittel, um die Ziele des Gesetzes zu erreichen (vgl. BVerfGE 109, 279, 336; 152, 68 Rn. 166; 159, 223 Rn. 185). Sein Umfang hängt einzelfallbezogen etwa von der Eigenart des in Rede stehenden Sachbe- reichs, den Möglichkeiten, sich ein hinreichend sicheres Urteil zu bilden, und der Bedeutung der auf dem Spiel stehenden Rechtsgüter ab (vgl. BVerfGE 109, 279, 336; 159, 223 Rn. 185). 37 38 39 - 19 - Das vom Gesetzgeber eingesetzte Mittel darf nur darauf überprüft werden, ob es "objektiv untauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin unge- eignet" war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230). Das wiederum darf nur angenommen werden, wenn bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeutig die Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230; ebenso Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). Liegen der gesetzlichen Regelung prognostische Entscheidungen zugrunde, kann die Eignung nicht nach der tatsächlichen späteren Entwicklung, sondern lediglich danach beurteilt werden, ob der Gesetzgeber aus seiner Sicht davon ausgehen durfte, dass die Maßnahme zur Erreichung des gesetzten Ziels geeig- net, ob seine Prognose also sachgerecht und vertretbar war. Erweist sich eine Prognose nachträglich als unrichtig, stellt dies jedenfalls die ursprüngliche Eig- nung des Gesetzes nicht infrage (vgl. BVerfGE 113, 167, 234 mwN). Die Eignung setzt also nicht voraus, dass es zweifelsfreie empirische Nachweise der Wirkung oder Wirksamkeit der Maßnahmen gibt (vgl. BVerfGE 156, 63 Rn. 264). Aller- dings kann eine zunächst verfassungskonforme Regelung später mit Wirkung für die Zukunft verfassungswidrig werden, wenn ursprüngliche Annahmen des Ge- setzgebers nicht mehr tragen (vgl. BVerfGE 143, 216 Rn. 71 mwN; 159, 223 Rn. 186). (β) Gemessen hieran besteht an der Geeignetheit der vom Gesetzgeber mit der Verlängerung der Geltung der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gewähl- ten Maßnahme zur Erreichung des angestrebten Ziels, einem überdurchschnitt- lich starken Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnun- gen auf angespannten Wohnungsmärkten entgegenzuwirken, kein Zweifel. (αα) Der Gesetzgeber hat seine Entscheidung für eine Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung auf der Grundlage der vom Bundesministe- 40 41 42 - 20 - rium der Justiz und für Verbraucherschutz beim Deutschen Institut für Wirt- schaftsforschung e. V. (DIW Berlin) zum Zwecke der Evaluierung eingeholten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27; 19/15824, S. 9) Studie zur "Untersuchung der Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur Dämpfung des Miet- anstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse)" vom 15. Dezember 2018 (nachfolgend DIW-Studie) getroffen. Diese Studie ist unter Auswertung verschiedener empirischer Untersuchungen sowie eigener Analysen zu der Einschätzung gelangt, dass sich mit der Einführung der sogenannten Miet- preisbremse im Jahr 2015 die Dynamik der Mietentwicklung in den regulierten Märkten - hinsichtlich des Wirkungsgrads mit Unterschieden zwischen einzelnen Teilmärkten - verlangsamt hat und dies ursächlich auf die Einführung der Miet- preisbremse zurückzuführen ist (vgl. DIW-Studie Zusammenfassung und S. 40; BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 9). Im Ergebnis zeige sich, dass die Mietpreisbremse den intendierten Effekt einer Verlangsamung der Mietdynamik erreicht habe (DIW-Studie Zusammenfassung und S. 15). (ββ) Der Eignung steht nicht entgegen, dass es - wie die DIW-Studie aus- führt - mangels originärer Forschung zu der spezifisch in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Ausgestaltung einer gesetzlichen Miethöhenregulierung derzeit keine verlässlichen Erkenntnisse zu den sozialen Effekten dieser Bestimmungen gibt, insbesondere dazu, ob sie zu erschwinglichem Wohnraum vor allem für un- tere Einkommensschichten und zur Stabilisierung beziehungsweise Verringe- rung des Abstands zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten führten (vgl. DIW-Studie S. 41). Zwar kann sich die auf die Eignung bezogene Einschätzungsprärogative mit der Zeit auch dadurch verengen, dass der Gesetzgeber nicht hinreichend für einen Erkenntnisfortschritt Sorge trägt. Je länger eine unter Nutzung von Prog- nosespielräumen geschaffene Regelung in Kraft ist und sofern der Gesetzgeber fundiertere Erkenntnisse hätte erlangen können, umso weniger kann er sich auf 43 44 - 21 - seine ursprünglichen, unsicheren Prognosen stützen (vgl. BVerfGE 152, 68 Rn. 134; 159, 223 Rn. 190). Anhaltspunkte hierfür bestehen jedoch im Hinblick auf den nur kurzen Zeit- raum seit dem Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB beziehungsweise dem Erlass der jeweiligen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aF - erst recht unter Be- rücksichtigung der hieraus folgenden regional unterschiedlichen Regelungssitu- ation - nicht. Internationale Erfahrungen mit (anderen) Formen einer Mietregulie- rung hat die Studie als mögliche Erkenntnisquelle in den Blick genommen, die hieraus gewonnenen Erkenntnisse wegen deren von den §§ 556d ff. BGB in we- sentlichen Punkten abweichender Ausgestaltung jedoch als nicht übertragbar be- wertet (vgl. DIW-Studie S. 41). (γγ) Entgegen der von der Revision geteilten Ansicht des Berufungsge- richts ist die (abstrakte) Eignung der Vorschriften zur gesetzlichen Miethöhenre- gulierung zur Erreichung des mit ihnen angestrebten Zwecks - die Dämpfung des Anstiegs der Höhe der Wiedervermietungsmiete - auch nicht deshalb zu vernei- nen, weil die vom Berufungsgericht herangezogene Statistik der S. GmbH weiterhin ein Absinken der ohnehin niedrigen Leerstandsquote von Wohnungen in Berlin ausweist. (ααα) Abgesehen davon, dass sich nach der vorgenannten Statistik das Absinken der Leerstandsquote zwischenzeitlich verlangsamt hat, erschließt sich nicht und wird von der Revision auch nicht aufgezeigt, weshalb die - vom Gesetz- geber als Indikator für das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts an- gesehene (vgl. BT-Drucks. 18/3250, S. 1 [zu § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 4 BGB]) - Leerstandsquote einen Anhaltspunkt für die Untauglichkeit der gesetzlichen Miet- höhenregulierung zur Dämpfung des Anstiegs der Höhe der Wiedervermietungs- miete geben können sollte. 45 46 47 - 22 - (βββ) Dass sich der - damit vom Berufungsgericht wohl in den Blick ge- nommene - Wohnungsmangel auf angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft nur durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums bekämpfen lässt (vgl. zu die- sem Gesichtspunkt auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 106), ist dem Gesetzgeber - wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt - bei Erlass der Vorschriften über die Mietpreisbremse bewusst gewesen und mit der Ausnahmevorschrift des § 556f BGB auch bei der Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung berücksich- tigt worden. Der Gesetzgeber hat die mit den Regelungen zur Miethöhenregulierung bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Wiedervermietungsmiete ausweislich der Begründung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz von vornherein (lediglich) als ein einzelnes Element einer umfassenderen Bau- und Wohnungspolitik angese- hen, mit der sozial unerwünschten Preisentwicklungen auf angespannten Woh- nungsmärkten begegnet werden kann. Sie soll als vorübergehende - zügig wir- kende - Maßnahme sozialpolitische Nachteile abwehren, die in der Zeit eintreten können, in der wohnungsmarktfördernde Maßnahmen - wie die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, die Verfügbarmachung von Bauland durch eine aktivere kommunale Liegenschaftspolitik, die Unterstützung privater Wohnungs- bautätigkeit, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung energieeffizienten Bauens und Sanierens (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 15; zu weiteren Vorschlägen siehe Decker, ZfBR 2024, 193 ff., 288 ff.; Kühling, NZM 2020, 521, 531) - noch keine ausreichende Wirkung entfalten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16 f.; siehe auch BT-Drucks. 19/4367, S. 17 [Antwort der Bundesregierung auf die kleine Anfrage zu "3 Jahre Mietpreis- bremse"]; 19/15824, S. 10; 19/17156, S. 4 f. [Bericht über Beratung im Rechts- ausschuss zum Verlängerungsgesetz]). Dass eine gesetzliche Miethöhenregu- lierung zur Erreichung dieses auch mit dem Verlängerungsgesetz verfolgten Ziels beitragen und die Mieter bei den Kosten für ihre Mietwohnungen entlasten kann 48 49 - 23 - (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 3, 11), wird nicht durch den in der DIW-Studie an- gesprochenen Umstand (vgl. aaO, S. 42) in Frage gestellt, dass der Zeitraum zwischen dem Erlass des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 21. April 2015 und der Verabschiedung des Verlängerungsgesetzes vom 19. März 2020 offen- bar noch nicht in ausreichendem Maße für solche - ohnehin erst mittel- und lang- fristig entspannend auf die betreffenden Wohnungsmärkte wirkenden - woh- nungsmarktfördernden Maßnahmen genutzt wurde. Der Gesetzgeber konnte bei Erlass des Verlängerungsgesetzes auf der Grundlage der Erkenntnisse aus der DIW-Studie davon ausgehen, dass der An- reiz für Investitionen in den Wohnungsneubau - wie von ihm mit der gänzlichen Herausnahme von nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermiete- ten Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der Regelung (vgl. § 556f Satz 1 BGB) auch beabsichtigt - durch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB nicht beein- trächtigt wird (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 9). Denn nach der DIW-Studie ergeben die empirischen Analysen deutlich ei- nen Anstieg der Rentabilität von Neubauinvestitionen mit der Einführung der ge- setzlichen Miethöhenregulierung, was sich an höheren Mieterträgen für die von ihr ausgenommenen Neubauwohnungen, an höheren Preisen für Neubauwoh- nungen und Bauland, an einer Zunahme von Abrissen älterer kleiner Wohnge- bäude für die Wiederbebauung sowie an höheren Genehmigungszahlen von Neubauten zeigt (vgl. DIW-Studie S. 28 f., 40). Dies deutet nach der Bewertung in der DIW-Studie darauf hin, dass die Ausnahmeregelung des § 556f Satz 1 BGB ihre gewünschte Wirkung entfalten konnte und - jedenfalls im Betrachtungs- zeitraum - zu einer Ausweitung der Bautätigkeit in den betroffenen Gemeinden geführt hat (vgl. DIW-Studie S. 29). Ob die überdies für den Fall einer umfassenden Modernisierung vorgese- hene Ausnahme gemäß § 556f Satz 2 BGB einen Anreiz zur Vornahme größerer 50 51 52 - 24 - Investitionen in Bestandswohnungen setzen und damit Einfluss auf den Moder- nisierungs- und Instandhaltungszyklus nehmen kann, lässt sich nach der DIW- Studie derzeit mangels hinreichender empirischer Daten nicht abschließend be- urteilen, wird von der Studie aber in der Tendenz angenommen (vgl. DIW-Studie S. 30 f.). Jedenfalls ist der Gesetzgeber auf der Grundlage dieser Studie vertret- bar davon ausgegangen, dass es belastbare Hinweise für eine reduzierte In- standhaltungstätigkeit oder eine geringere Wohnqualität von Mietwohnungen als Folge der gesetzlichen Miethöhenregulierung nicht gibt (vgl. BT- Drucks. 19/15824, S. 9). (ccc) Die gesetzliche Regulierung der Wiedervermietungshöhe ist zur Er- reichung des angestrebten Ziels auch (weiterhin) erforderlich. (α) Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Gesetzgeber nicht ein an- deres, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch weniger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können (BVerfGE 30, 292, 316; 39, 210, 230; 63, 88, 115; 67, 157, 176; siehe auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 66). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht ihm auch bei der Einschätzung der Erforderlichkeit des Regelungsvorhabens ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespielraum zu (BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; 116, 202, 225; 159, 223 Rn. 204 mwN; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 43). Die Erforderlichkeit einer gesetzlichen Regelung kann grundsätzlich nur dann von Verfassungs wegen verneint werden, wenn sich eindeutig feststellen lässt, dass für die Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende Mittel zur Verfügung stehen (BVerfGE 116, 202, 225; 149, 86 Rn. 94; jeweils mwN). Es muss also nach den dem Ge- setzgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfah- rungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende 53 54 - 25 - Eingriff geringerer Intensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig er- reicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). (β) Gemessen daran hat der Gesetzgeber mit der Verlängerung der Vor- schriften zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe die Grenzen der Erforder- lichkeit nicht überschritten. (αα) Der Gesetzgeber ist bei Erlass des Verlängerungsgesetzes aufgrund verschiedener von ihm herangezogener Untersuchungen einschließlich der DIW- Studie (vgl. die Zitate bei BT-Drucks. 19/4672, S. 11 [zum Entwurf des Miet- rechtsanpassungsgesetzes]; 19/15824, S. 9 [zum Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, dort unter Verweis unter anderem auf die DIW-Studie S. 42]; siehe auch die Datenerhebungen in BT-Drucks. 19/4367, S. 6 ff. [Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage zu "Drei Jahre Mietpreisbremse"]; 19/14245, S. 10 [zum Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung des Betrach- tungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete]) zu der Einschätzung ge- langt, dass die für die Einführung der gesetzlichen Miethöhenregulierung mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fort- besteht (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11; 19/15824, S. 1, 9) und sich die ange- spannte Lage in vielen Gebieten bislang noch nicht (ausreichend) deutlich ge- bessert hat (BT-Drucks. 19/15824, S. 16). Die in der Begründung zum Regie- rungsentwurf des Verlängerungsgesetzes enthaltene Gegenüberstellung der ak- tuellen Angebotsmieten in ausgewählten deutschen Städten mit den jeweiligen Vergleichsmieten nach dem Mietspiegelindex 2018 weist - bei weiterhin steigen- den Wiedervermietungsmieten - eine fortbestehende Abweichung der aktuell ge- forderten Wiedervermietungsmieten von den Mieten in Bestandsmietverträgen aus, die bis zu 66 % beträgt (BT-Drucks. 19/15824, S. 9 f.). 55 56 - 26 - (ββ) Es ist kein anderes gleichwertiges, zweifelsfrei - auch kurzfristig - ver- gleichbar wirksames (milderes) gesetzgeberisches Mittel ersichtlich, mit dem die vom Gesetzgeber bis zum Wirksamwerden der oben bereits aufgeführten, regel- mäßig erst mittel- bis langfristig wirkenden wohnungsmarktpolitischen Maßnah- men weiterhin angestrebte rasche Verlangsamung des Anstiegs der Wiederver- mietungsmieten bei Bestandswohnungen erreicht werden könnte (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 67 [zu §§ 556d ff. BGB aF]). Im Gesetzgebungsverfahren wurden verschiedene Gestaltungsmöglich- keiten erörtert. Das Auslaufen der gesetzlichen Miethöhenregulierung infolge der ursprünglich vorgesehenen - sich nunmehr als zu kurz erweisenden - Befristung der Regelungen ohne Verlängerungsmöglichkeit schied nach der Vorstellung des Gesetzgebers als milderes Mittel aus (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 10, 12). Eine unbefristete Weitergeltung der Vorschriften hat der Gesetzgeber im Hinblick darauf als nicht vermittelbar angesehen, dass die gesetzliche Miethöhenregulie- rung ursprünglich nur als zeitlich begrenzte, die anderen - erst mittel- bis langfris- tig wirkenden - Instrumentarien nur begleitende Maßnahme eingeführt worden war (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 10; siehe hierzu auch DIW-Studie S. 45 f.). Von stärker regulierenden Eingriffen in die Preisbildung - wie etwa einer Absen- kung der höchstzulässigen Miete, einer Streichung der gesetzlichen Ausnahmen für höhere Vormieten, Neubauten und Modernisierungen, einer Abschaffung der Rügepflicht oder einer räumlichen Ausweitung der Vorschriften auf das gesamte Bundesgebiet (vgl. die entsprechenden Forderungen im Antrag BT- Drucks. 19/15122, S. 2 f.; BT-Drucks. 19/17156, S. 4 f. [Beratungsergebnisse Rechtsausschuss]; siehe auch BR-Drucks. 519/1/19, S. 3 f.) - hat er entspre- chend der Empfehlung der DIW-Studie (aaO, S. 42-46) wegen der hiervon mög- licherweise ausgehenden negativen Folgen auf den Wohnungsmarkt abgesehen. 57 58 - 27 - Unter diesen Umständen musste der Gesetzgeber im Rahmen seines Prognose- und Beurteilungsspielraums keine andere als die von ihm gewählte Maßnahme ergreifen. (ddd) Die mit der Änderung der Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 BGB ermöglichte Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung bis längs- tens zum 31. Dezember 2025 stellt auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556d Rn. 11). Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber hierbei die schutzwürdigen Interessen der Wohnungseigentümer und die Be- lange des Gemeinwohls nicht in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewo- genes Verhältnis gebracht hätte. (α) Die Angemessenheit und damit die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne erfordern, dass der mit der Maßnahme verfolgte Zweck und die zu erwar- tende Zweckerreichung nicht außer Verhältnis zu der Schwere des Eingriffs ste- hen (vgl. BVerfGE 155, 119 Rn. 128; 159, 223 Rn. 216). Es ist Aufgabe des Ge- setzgebers, in einer Abwägung Reichweite und Gewicht des Eingriffs in Grund- rechte einerseits der Bedeutung der Regelung für die Erreichung legitimer Ziele andererseits gegenüberzustellen (vgl. BVerfGE 156, 11 Rn. 95; 159, 223 Rn. 216). Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion ande- rerseits, verfügt der Gesetzgeber angesichts des Umstands, dass sich grund- rechtlich geschützte Positionen gegenüberstehen, über einen weiten Gestal- tungsspielraum. Dieser wird durch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse geprägt (vgl. BVerfGE 143, 246 Rn. 268; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 74; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 59 60 61 62 - 28 - Rn. 35 f. mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Insbesondere kann der Gesetzgeber die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungs- markt berücksichtigen und dabei den unterschiedlich zu gewichtenden Interes- sen bei einer Miethöhenregulierung im Bereich von Bestandsmieten einerseits und Wiedervermietungsmieten andererseits Rechnung tragen (BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 74; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN). Die Regelung muss die Grenze der Zumutbarkeit wahren und darf die be- troffenen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht übermäßig belasten (vgl. BVerfGE 149, 86 Rn. 95; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 68). Auch bei Schaf- fung privatrechtlicher Vorschriften muss der Gesetzgeber den betroffenen Inte- ressen der Beteiligten so weit wie möglich Geltung verschaffen (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 68 mwN). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts bedeutet dies für die Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften, dass der Gesetzgeber bei solchen Regelungen sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen muss. Diese müssen zwar nicht zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht haben. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht aber mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigen- tums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 37, 132, 141; 71, 230, 247; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 69). Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen wären jeden- falls dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 69 mwN). (β) Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums hat der Gesetzgeber mit seiner Entscheidung, die Geltung der Vorschriften zur Miethöhenregulierung bei der Wiedervermietung zur Flankierung wohnungsmarktfördernder Maßnahmen für einen weiteren - überschaubaren - Zeitraum zu verlängern (vgl. BT- 63 64 - 29 - Drucks. 19/15824, S. 12), nicht überschritten. Das vom Gesetzgeber mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz gewählte und im Rahmen der Verlängerung bei- behaltene Regelungskonzept der §§ 556d ff. BGB trägt (weiterhin und auch in der modifizierten Gestalt) unter Wahrung der mit der Miethöhenregulierung ver- folgten Ziele zugleich den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung. (αα) Die in § 556d Abs. 1 BGB vorgesehene Anknüpfung der gesetzlichen Miethöhenregulierung an die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Marktbezogen- heit der regulierten Miethöhe und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung si- cherstellen (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 83, 96-99 mwN). Diesen Marktbe- zug stellt auch die Verlängerung des Geltungsbereichs der Vorschriften nicht in Frage. (ααα) Zwar beschränkt eine an der ortsüblichen Vergleichsmiete orien- tierte Mietobergrenze - wie das Bundesverfassungsgericht für die §§ 556d ff. BGB in der Fassung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ausgeführt hat (vgl. NZM 2019, 676 Rn. 84 mwN) - mit fortschreitender Geltungsdauer den Ver- mieter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maße in der wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums. Denn die - von § 556d Abs. 1 BGB in Bezug genommene - ortsübliche Vergleichsmiete ist (ohnehin) eine lediglich am Markt orientierte, durch die ge- setzlichen Bestimmungen angepasste Durchschnittsmiete (vgl. BVerfG, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NZM 2005, 498 unter II 2 c aa; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NZM 2019, 469 Rn. 29, 40-42, 50, 61), in deren Ermittlung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB neben den bei Ver- tragsschluss aktuellen Mieten auch Mieten der vergangenen vier - durch das Ge- setz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichs- miete vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2911) verlängert auf sechs - Jahre 65 66 67 - 30 - sowie zudem aufgrund der gesetzlichen Höchstgrenze für Mieterhöhungen ge- mäß § 558 Abs. 3 BGB gekappte Mieterhöhungen einfließen. Zudem werden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete infolge der Anwendung von § 556d Abs. 1 BGB in Gebieten mit einer Miethöhenregulie- rung zunehmend Mieten berücksichtigt, die sich nicht an der am (unregulierten) Markt bei einer Neuvermietung erzielbaren Höhe orientieren, sondern unter Be- rücksichtigung der gesetzlichen Mietobergrenze - und damit preislich gedämpft - vereinbart wurden (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 21; BVerfG, aaO mwN). Infolge der Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung nunmehr bis (maximal) zum 31. Dezember 2025 kann es, zudem bei Berücksichtigung der vorgenannten zwischenzeitlichen Ausweitung des Betrachtungszeitraums gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB und der damit verbundenen längeren Berücksichtigung von zurück- liegenden Mietvertragsabschlüssen und Mieterhöhungen, dazu kommen, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete stärker als bisher von der am unregulierten Markt erzielbaren Miete entfernt (vgl. hierzu BVerfG, aaO [für §§ 556d ff. BGB aF]; BT-Drucks. 19/14245, S. 18 ff. [zur Auswirkung der Verlängerung des Be- trachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete]). (βββ) Jedoch kann - ausgehend von den Verhältnissen bei Erlass des Ver- längerungsgesetzes (vgl. hierzu BVerfGE 71, 230, 250 mwN) - nicht festgestellt werden, dass die vom Vermieter nach den §§ 556d ff. BGB erzielbare Wieder- vermietungsmiete - bislang beziehungsweise in der Zeit bis zum Ablauf der in § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB genannten Höchstfrist für die Geltung einer Landes- verordnung (31. Dezember 2025) - einen hinreichenden Marktbezug nicht mehr aufwiese (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 97; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 219 ff.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 297 ff.). 68 69 - 31 - Wegen des in § 556d Abs. 1 BGB bei der Bestimmung der Mietobergrenze vorgesehenen zehnprozentigen Zuschlags bleiben auch in Gebieten mit ange- spanntem Wohnungsmarkt weiterhin (moderate) Steigerungen der Miete bei der Wiedervermietung möglich. Im Fall einer Staffelmietvereinbarung kann der Vermieter den vorgenann- ten Zuschlag nicht nur beim Neuabschluss des Mietvertrags selbst, sondern ge- mäß § 557a Abs. 4 Satz 1, 2 BGB auch noch zu späteren Zeitpunkten realisieren. Im Fall einer Indexmietvereinbarung kann der Vermieter die Miete an die Ent- wicklung der Lebenshaltungskosten koppeln, ohne dass diese späteren Steige- rungen der Miete ihrerseits den Begrenzungen der Miethöhenregulierung unter- liegen (vgl. § 557b Abs. 4 BGB). Für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete sowie für erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietete Wohnungen, bei denen sich die Baukostenentwicklung der letzten Jahre in erster Linie auswirken wird, kann der Vermieter die Miete bei Abschluss des Mietvertrags gemäß § 556f BGB frei von der Miethöhenbegrenzung nach § 556d Abs. 1 BGB vereinbaren. Für Modernisierungen, die sich nicht oder nicht in vollem Umfang durch bereits durchgeführte Modernisierungserhöhungen in der Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB (oder bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das modernisierte Objekt nach § 556d Abs. 1, § 558 Abs. 2 BGB) niedergeschlagen haben, ermöglicht die Vorschrift des § 556e Abs. 2 BGB einen Zuschlag auf die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Obergrenze (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). Damit fließen sowohl die nach § 556d Abs. 1 BGB begrenzten als auch die nach den Ausnahmevorschriften der §§ 556e, 556f BGB zulässigen - regel- mäßig höheren - Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete ein (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 86; Schuldt, aaO S. 222; Gustorff, aaO S. 298-300). 70 71 72 73 74 - 32 - Vor diesem Hintergrund fehlt es für die Annahme, dass durch die Vor- schriften zur Miethöhenregulierung gedämpfte Wiedervermietungsmieten die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Erlasses des Verlänge- rungsgesetzes bereits maßgeblich zu Lasten des Vermieters beeinflusst hätten, an einer verlässlichen Grundlage. (ββ) Zudem sind auch die weiteren vom Gesetzgeber zur Herbeiführung eines verfassungsgemäßen Ausgleichs getroffenen Regelungen zu berücksich- tigen, welche die Intensität des mit der Miethöhenregulierung verbundenen Ein- griffs mindern sollen (vgl. BVerfGE 159, 223 Rn. 225, 233). So ist der Anwendungsbereich der Vorschriften zur Schonung des Ver- mietereigentums auf (diejenigen) Gemeinden oder Gemeindeteile beschränkt ge- blieben, in denen die Belange der Mietinteressenten des besonderen Schutzes durch eine gesetzliche Miethöhenregulierung bedürfen (vgl. hierzu bereits BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 80 f.). Insoweit hat sich der Gesetzgeber bewusst gegen die im Gesetzgebungsverfahren zur Erreichung einer stärkeren Wirkung der Mietpreisbremse vorgeschlagene Ausweitung der Miethöhenregulierung auf das gesamte Bundesgebiet (vgl. BT-Drucks. 19/17156, S. 5) entschieden und an der dem § 556d Abs. 2 BGB aF zugrundeliegenden Wertung festgehalten, dass die zum Verordnungserlass berufene Landesregierung angesichts der Heteroge- nität der lokalen Mietwohnungsmärkte die Erforderlichkeit einer Miethöhenregu- lierung vor Ort regelmäßig am besten beurteilen kann (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 28; siehe hierzu BVerfG, aaO Rn. 78). Indem die Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr auch die wiederholte Gebietsbestimmung (mit einer klaren gesetzlichen Höchst- frist von fünf Jahren) erlaubt, ermöglicht sie dem Verordnungsgeber zugleich eine (noch) flexiblere Reaktion auf die jeweiligen spezifischen Gegebenheiten und Umstände vor Ort und stellt damit sicher, dass die Anwendung der Vorschriften 75 76 77 78 - 33 - zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe nicht über das für die Ziel- erreichung jeweils gebotene Maß hinausgeht. Dabei haben sich die in § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB aufgestellten und ebenfalls unverändert beibehaltenen Anforderungen an die Verordnungsbegründung, auch im Hinblick auf die vom Senat zu deren öffentlichen Bekanntmachung entwickelten Grundsätze (vgl. grundlegend Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 14, 18 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 83 ff.; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 18 ff.; Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 20 ff.), als geeignet erwiesen, den Verordnungsgeber jeweils zu einer sorg- fältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen anzuhalten (vgl. hierzu BVerfG, aaO Rn. 78). Im Zusammenspiel beider Elemente gewährleistet diese Ausgestaltung der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB eine kontinuierliche - eng- maschige - Evaluation der Situation auf dem jeweiligen angespannten Woh- nungsmarkt durch den Verordnungsgeber und damit eine bessere Anpassung der Regelungssituation an die jeweiligen Gegebenheiten vor Ort. Die vom Gesetzgeber mit dem Mietrechtsanpassungs- und dem Verlän- gerungsgesetz vorgenommenen Änderungen - die Einführung einer vorvertragli- chen Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 1a BGB sowie die Mo- difizierung der Anforderungen an die Rüge des Mieters und der Rechtsfolgen ei- ner solchen Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB - beschränken sich auf eine (be- hutsame) Behebung der nachfolgend zum Inkrafttreten des Mietrechtsnovellie- rungsgesetzes festgestellten Defizite bei der (umfassenden) Anwendung und Einhaltung der Vorschriften zur gesetzlichen Miethöhenregulierung sowie bei der Durchsetzung der diesbezüglichen Rechte der Mieter (vgl. DIW-Studie S. 43 f.; BT-Drucks. 19/4672, S. 1, 11-13; 19/15824, S. 1, 11, 16 f.). Sie wurden entspre- chend den Handlungsempfehlungen der DIW-Studie auf die für die Zielerrei- chung unerlässlichen Korrekturen beschränkt. 79 - 34 - Die Vorschrift des § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB bestimmt einheitlich für das gesamte Bundesgebiet das Außerkrafttreten der jeweiligen landesrechtlichen Verordnung und enthält damit eine feststehende, für beide Mietparteien sicher bestimmbare Begrenzung des Anwendungsbereichs der gesetzlichen Miet- höhenregulierung als nur vorübergehender Maßnahme (vgl. auch BT- Drucks. 19/15824, S. 16). Aufgrund dieser Befristung werden - ebenso wie durch den auch weiterhin vorgesehenen zehnprozentigen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB) und die in §§ 556e, 556f BGB enthaltenen Durchbrechungen und Ausnahmen - nicht allein die Eingriffswirkungen der Miet- höhenregulierung abgemildert (hierzu bereits BVerfG, aaO Rn. 85 f.). Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der Gesetzgeber zudem auch im Falle (weiter- hin) ausbleibender entspannender Wirkungen von wohnungsmarktfördernden Maßnahmen gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) gesetzlichen Miethöhenregulierung neu zu überdenken und die dies- bezügliche Entscheidung hinreichend zu begründen (vgl. hierzu DIW-Studie S. 46). (γγ) Der Senat vermag vor diesem Hintergrund - auch in Ansehung des seit der Einführung der Miethöhenregulierung durch das Mietrechtsnovellierungs- gesetz im Jahr 2015 zu verzeichnenden Anstiegs der Inflationsrate in Deutsch- land, dem der Vermieter durch die Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB hätte begegnen können, sowie der Baukostenentwicklung (vgl. Decker, ZfBR 2024, 193, 195) - nicht festzustellen, dass die mit der Verlängerung der §§ 556d ff. BGB bis längstens zum 31. Dezember 2025 verbundene weitere Be- grenzung der Wiedervermietungsmiete für den zur Vermietung bereiten Eigentü- mer zu einem Eingriff in dessen Eigentumssubstanz, insbesondere zu dauerhaf- ten Verlusten, zum Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache (vgl. hierzu BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 88 80 81 - 35 - mwN; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 219 ff.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 326 ff.) führt. Dass sich die Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten für Vermieter in einem regulierten Wohnungsmietmarkt wirt- schaftlich dauerhaft derart nachteilig entwickelt, ist aufgrund der - vom Gesetz- geber bei Erlass des Verlängerungsgesetzes in den Blick genommenen - wirt- schaftlichen Rahmenbedingungen auch weiterhin nicht wahrscheinlich (siehe auch BT-Drucks. 19/14245, S. 25). Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG indes wird nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass der Eigentümer nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt oder nicht die Markt- miete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielen kann (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 1377 f.; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 46 mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen- Verordnung]). (eee) Soweit sich infolge des Verlängerungsgesetzes die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe auch nachfolgend zu dem Zeitpunkt, zu welchem die je- weilige Landesverordnung aufgrund der zeitlichen Vorgaben des § 556d Abs. 2 BGB aF ausgelaufen wäre, (erneut) nach den Vorschriften zur Miethöhenregulie- rung bestimmt, wahrt dies sowohl bezogen auf Neuabschlüsse von Mietverträgen als auch im Hinblick auf die Wirksamkeit von - wie hier - bereits zuvor vereinbar- ten (künftigen) Mietstaffeln die Grenze der Zumutbarkeit und begegnet auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. (α) Zwar wären nach der ursprünglichen Fassung des § 556d Abs. 2 BGB (aF) die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermietung überwiegend im Verlauf des Jahres 2020 außer Kraft getreten. Da die Ermächti- gungsnorm des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF nur zum einmaligen Erlass einer 82 83 84 - 36 - Landesverordnung für höchstens fünf Jahre ermächtigte, hätten - ohne Änderung durch das Verlängerungsgesetz vom 19. März 2020 - nach dem Auslaufen einer auf dieser Grundlage erlassenen Verordnung die nachfolgend neu vereinbarten Wiedervermietungsmieten beziehungsweise die dann erstmals fälligen Mieten ei- ner neuen Mietstaffel (vgl. hierzu Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB, § 557a Abs. 4 BGB) nicht mehr der Begrenzung durch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB un- terlegen. (β) Soweit der Gesetzgeber damit für den Neuabschluss von Verträgen zum Zwecke der Wiedervermietung die Rechtslage für künftige Sachverhalte ge- ändert hat, ist ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand, auf den sich die Vermie- ter von Wohnungen in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt als Ad- ressaten der Regelung berufen könnten, nicht gegeben. Das Rechtsstaatsprinzip und die Grundrechte begrenzen die Befugnis des Gesetzgebers, Rechtsänderungen vorzunehmen, die an Sachverhalte der Ver- gangenheit anknüpfen; deshalb bedarf es einer besonderen Rechtfertigung, wenn der Gesetzgeber die Rechtsfolgen eines der Vergangenheit zugehörigen Verhaltens nachträglich belastend ändert (siehe hierzu nachfolgend unter γ). Hin- gegen ist die schlichte Erwartung des Bürgers, das geltende Recht werde unver- ändert fortbestehen, verfassungsrechtlich nicht geschützt (vgl. BVerfGE 38, 61, 83; 68, 193, 221 f.; 109, 133, 180 f. mwN; Maurer in Isensee/Kirchhof, Handbuch des Staatsrechts, 3. Aufl., § 79 Rn. 75 f. mwN). Änderungen des Rechts für Sachverhalte der Zukunft kann der Gesetzgeber grundsätzlich ohne Beschrän- kungen aus dem rechtsstaatlichen Grundsatz des Vertrauensschutzes vorneh- men (Grzeszick in Dürig/Herzog/Scholz, Grundgesetz-Kommentar, Stand: Januar 2022, Art. 20 Rn. 71). Einen besonderen Vertrauenstatbestand (vgl. hierzu BVerfGE 102, 68, 97 f. [für den Fall einer aus Vertrauensschutzgründen erlassenen befristeten 85 86 87 - 37 - Übergangsvorschrift]; siehe auch Grzeszick in Dürig/Herzog/Scholz, aaO; Maurer in Isensee/Kirchhof, aaO Rn. 77 ff.; jeweils mwN) zugunsten von zur Wie- dervermietung von Wohnungen bereiten Vermietern hat der Gesetzgeber mit der in § 556d Abs. 2 BGB aF enthaltenen (ursprünglichen) Befristung nicht geschaf- fen. Bereits im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsnovellierungsgesetz hat er eine Evaluierung der Geeignetheit und der Folgen der neuen Vorschriften an- gekündigt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27), was eine etwaige Verlängerung ihrer Geltung - gegebenenfalls nach inhaltlicher Anpassung - gerade nicht ausschloss. Hinzu kommt, dass Vermieter ganz allgemein auf dem sozialpolitisch umstritte- nen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihnen derzeit günstigen Rechtslage vertrauen können (vgl. BVerfGE 71, 230, 252; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57). Das gilt umso mehr dann, wenn - wie hier - die gesetz- lichen Regelungen Gegenstand einer kontroversen öffentlichen Diskussion und weitergehender politischer Forderungen sind. (γ) Bei bereits vor Erlass des Verlängerungsgesetzes abgeschlossenen Staffelmietverträgen kommt der Verlängerung der Geltung der §§ 556d ff. BGB - bezogen auf die künftig erstmals fälligen Mieten einer neuen Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 BGB) - (zudem) eine unechte Rückwirkung zu. Eine solche liegt vor, soweit belastende Rechtsfolgen einer Norm erst nach ihrer Verkündung eintreten, tatbestandlich aber von einem bereits ins Werk gesetzten Sachverhalt ausgelöst werden ("tatbestandliche Rückanknüpfung"; vgl. nur BVerfGE 97, 67, 79; 105, 17, 36 f.; 127, 1, 17; 165, 103 Rn. 99). (αα) Eine unechte Rückwirkung ist nicht grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfGE 127, 1, 17; 131, 20, 39; 148, 217 Rn. 136; 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 100). Denn die Gewährung vollständigen Schutzes zugunsten des Fort- bestehens der bisherigen Rechtslage würde den dem Gemeinwohl verpflichteten 88 89 - 38 - Gesetzgeber in wichtigen Bereichen lähmen und den Konflikt zwischen der Ver- lässlichkeit der Rechtsordnung und der Notwendigkeit ihrer Änderung im Hinblick auf einen Wandel der Lebensverhältnisse in nicht mehr vertretbarer Weise zulas- ten der Anpassungsfähigkeit der Rechtsordnung lösen (vgl. BVerfGE 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 100). Der Gesetzgeber muss aber, soweit er für künftige Rechtsfolgen an bereits ins Werk gesetzte Sachverhalte anknüpft, dem verfassungsrechtlich gebotenen Vertrauensschutz in hinreichendem Maß Rechnung tragen. Die Interessen der Allgemeinheit, die mit der Regelung verfolgt werden, und das Vertrauen des Ein- zelnen auf die Fortgeltung der Rechtslage sind abzuwägen (vgl. nur BVerfGE 148, 217 Rn. 139; 157, 177 Rn. 54; 165, 103 Rn. 101 mwN). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit muss gewahrt sein. Eine unechte Rückwirkung ist mit den Grundsätzen grundrechtlichen und rechtsstaatlichen Vertrauensschutzes daher nur vereinbar, wenn sie zur Förderung des Gesetzeszwecks geeignet und erfor- derlich ist und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen dem Gewicht des ent- täuschten Vertrauens und dem Gewicht und der Dringlichkeit der die Rechtsän- derung rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit gewahrt bleibt (BVerfGE 127, 1, 18; 131, 20, 40; 157, 177 Rn. 54; 165, 103 Rn. 101 mwN). Im Rahmen dieser Abwägung hängt das Gewicht des enttäuschten Ver- trauens von dem Maß seiner Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit ab. So- weit nicht besondere Momente der Schutzwürdigkeit hinzutreten, genießt die bloß allgemeine Erwartung, das geltende Recht werde zukünftig unverändert fort- bestehen, keinen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz (BVerfGE 127, 1, 17; 131, 20, 39 f.; 132, 302 Rn. 45; 148, 217 Rn. 138; 155, 238 Rn. 125; 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 103). Das Vertrauen in den Fortbestand des geltenden Rechts ist zudem nur in dem Maße schutzwürdig, in dem dieses eine geeignete Vertrauensgrundlage bildet (vgl. BVerfGE 126, 369, 393 f.; 165, 103 Rn. 104). 90 91 - 39 - Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit des Vertrauens in die geltende Rechts- lage werden herabgesetzt oder sogar zerstört, wenn sich eine Änderung der Rechtslage konkret abzeichnet und der Einzelne deshalb bei der Ausübung sei- ner grundrechtlich geschützten Handlungsfreiheit die mögliche Änderung berück- sichtigen kann (vgl. BVerfGE 165, 103 Rn. 110). (ββ) Nach diesem Maßstab begegnet die Verlängerung der Geltung der §§ 556d ff. BGB für bereits vereinbarte Staffelmieten auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfas- sungsrechtlichen Bedenken. Dem Vertrauen der Vermieter auf die - mit dem Ab- lauf der Geltungsdauer einer auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB aF er- lassenen Landesverordnung gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB bewirkte - Be- endigung einer gesetzlichen Miethöhenregulierung für künftig fällige Mietstaffeln ist kein Vorrang einzuräumen. (ααα) Vermieter von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Woh- nungsmarkt im Sinne der §§ 556d ff. BGB konnten nicht davon ausgehen, dass die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 eingeführten Re- gelungen zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe mit dem Auslaufen der zeitlichen Geltungsdauer der Landesverordnung entfallen und damit künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen (vgl. § 557a Abs. 4 BGB) einer Miethöhenregulierung nicht mehr unterliegen würden. Zwar waren diese Vorschriften vom Gesetzgeber als lediglich "vorüberge- hende Maßnahme" gedacht (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16) und die Länder al- lein für die Zeit bis zum 31. Dezember 2020 zu einem nur einmaligen Erlass einer Rechtsverordnung mit einer Höchstfrist von fünf Jahren ermächtigt (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 28 f.). Indessen hat der Gesetzgeber bereits im Gesetzge- bungsverfahren bekundet, die Folgen der neuen Vorschriften zu evaluieren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27), was der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und 92 93 94 - 40 - SPD vom 12. März 2018 für die 19. Legislaturperiode aufgegriffen hat. Danach sollte die Mietpreisbremse bis Ende 2018 auf ihre Geeignetheit und Wirksamkeit unter Berücksichtigung der praktischen Bedeutung und der Erkenntnisse aus der Rechtsprechung bewertet werden (Koalitionsvertrag S. 112 [Abschnitt IX. 2]; siehe auch BT-Drucks. 19/4367, S. 16 [Antwort der Bundesregierung auf die kleine Anfrage zu "Drei Jahre Mietpreisbremse"]). Zugleich wurde - ausgehend von der auf verschiedene Datenerhebungen gestützten allgemeinen Einschät- zung, dass die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermie- tung in ihrer bisherigen Form noch nicht zu den erhofften Wirkungen geführt hät- ten - Bedarf für Änderungen und Ergänzungen dieser Vorschriften unter Beibe- haltung des mit den §§ 556d ff. BGB verfolgten Regelungsziels gesehen (vgl. Koalitionsvertrag S. 112; Regierungsentwurf zum Mietrechtsanpassungsge- setz BT-Drucks. 19/4672, S. 1, 11 f., 14; DIW-Studie S. 42 ff.). Hinzu kommt, dass Vermieter ganz allgemein auf dem sozialpolitisch um- strittenen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihnen derzeit günstigen Rechtslage vertrauen können (vgl. BVerfGE 71, 230, 252; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57). Wie bereits ausgeführt, gilt dies umso mehr dann, wenn - wie hier - die gesetzlichen Regelungen Gegenstand einer kontro- versen öffentlichen Diskussion und weitergehender politischer Forderungen sind. (βββ) Die Eigentumsgarantie gebietet es zudem nicht, die einmal ausge- staltete Rechtsposition für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Vielmehr kann der Gesetzgeber im Rahmen der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verän- dern und fortentwickeln (vgl. BVerfGE 58, 300, 351; 143, 246 Rn. 269), auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen 95 96 - 41 - verschlechtern. Die Abänderung kann durch schwerwiegende Gründe des öffent- lichen Interesses unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßig- keit gerechtfertigt sein, wobei die für einen solchen Eingriff sprechenden Gründe so schwerwiegend sein müssen, dass sie Vorrang vor dem Vertrauen des Eigen- tümers auf den Fortbestand seiner Rechtsposition haben, die durch den Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG innewohnenden Bestandsschutz gesichert wird (vgl. BVerfGE 42, 263, 294 f.; 143, 246 Rn. 269; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 75). Bei dem Regelungsziel des Verlängerungsgesetzes, durch eine - noch weiter fortdauernde - Dämpfung des Preisanstiegs bei der Wiedervermietungs- miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt den Zugang der Bevölke- rung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) zu bezahlbaren Miet- wohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel zu sichern und einer Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachge- fragten Wohnquartieren in Folge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegenzuwirken (vgl. zum MietNovG Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 18; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 Rn. 23; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 24 f.; jeweils mwN), und dem damit zugleich verfolg- ten, über die Belange der jeweiligen Mieter hinausgehenden gesellschaftspoliti- schen Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in innerstädtischen Stadtvierteln (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 72) handelt es sich um einen sol- chen schwerwiegenden Grund. Dieser erfordert es - anders als die Revision meint - weiterhin, nicht nur die Neuabschlüsse von auf die Wiedervermietung gerichteten Verträgen, son- dern bei laufenden Staffelmietvereinbarungen auch die künftigen Mietstaffeln in die gesetzlichen Regelungen zur Miethöhenbegrenzung einzubeziehen. Der Ge- setzgeber der Mietrechtsnovelle hat die Bedeutung einer Einbeziehung von Staf- felmietvereinbarungen und damit das über § 556d Abs. 1 BGB hinausgehende 97 98 - 42 - Abstellen auf dem Vertragsschluss nachfolgende Zeitpunkte - die Fälligkeit der jeweils ersten neuen Miethöhe (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 1, 2 BGB) - für die Errei- chung des gesetzlichen Regelungsziels hervorgehoben; hierdurch sollte eine Umgehung der Mietbegrenzung mittels der Vereinbarung von Staffelmieten un- terbunden werden (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Hieran hat sich nichts geän- dert. Wären die erst künftig fälligen Mietstaffeln keiner höhenmäßigen Begren- zung mehr unterworfen, bestünde ein der Zielsetzung der §§ 556d ff. BGB zuwi- derlaufender Anreiz für Vermieter, die zunächst begrenzte Miethöhe ab diesem Zeitpunkt sprunghaft ansteigen zu lassen, um nunmehr die besonderen Erträge zu realisieren, die sich aus der spezifischen Situation eines angespannten Woh- nungsmarkts ergeben (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 18). Das Vertrauen der Wohnungseigentümer, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; 100, 226, 242 f.; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; siehe auch Senatsurteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 23). (c) Aus den vorstehend genannten Erwägungen verletzen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in der mit Wirkung zum 1. April 2020 (verlängerten) Fassung auch Art. 2 Abs. 1 GG nicht und greifen zudem nicht gleichheitswidrig in das Ver- mietereigentum ein (Art. 3 Abs. 1 GG; vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 90 ff. [zu §§ 556d ff. BGB aF]). (d) Die vorbezeichneten Bestimmungen greifen ferner nicht in die Berufs- freiheit gewerblicher Vermieter von Wohnimmobilien - wie hier der Beklagten - gemäß Art. 12 Abs. 1 GG ein. Da die Vorschriften die Miethöhe bei der Wieder- vermietung unabhängig davon begrenzen, ob die Vermietung in Ausübung einer beruflichen Tätigkeit erfolgt oder nicht, beziehen sie sich weder unmittelbar auf die berufliche Tätigkeit als Vermieter von Wohnimmobilien noch haben sie eine 99 100 - 43 - objektiv berufsregelnde Tendenz (vgl. Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 198 f.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 224 f.; siehe zu diesem Erfordernis BVerfGE 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48; 129, 208, 266 f.; 161, 1 Rn. 72, 74). Vielmehr sollen die gesetzlichen Regelungen einen angemes- senen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern schaffen (vgl. BT- Drucks. 19/15824, S. 11; siehe auch BVerfGE 157, 223 Rn. 152, 172 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]). Es handelt sich um interessenausgleichende Normen des Privatrechts (vgl. hierzu BVerfGE 31, 255, 265; BVerfG, NZM 2012, 693 Rn. 25). (3) Die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB am 19. Mai 2020 erlas- sene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist von der gesetzlichen Er- mächtigung gedeckt und steht auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Ein- klang. (a) Die - in ihren wesentlichen Grundzügen unverändert gebliebene - Ver- ordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB entspricht (auch weiterhin) den Vorgaben von Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 109 ff.; BVerfGE 157, 223 Rn. 159 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 81). Ihr lässt sich insbesondere hinreichend entnehmen, anhand welcher Umstände der Verordnungsgeber seine Entscheidung über den Erlass oder Nichterlass einer Rechtsverordnung über eine Gebietsbestimmung ausrichten soll, und sind Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung hinreichend bestimmt (vgl. BVerfG aaO). (b) Die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wahrt die verfah- rensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Geset- zes. Sie ist verfassungsgemäß; insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsga- rantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. 101 102 103 - 44 - (aa) Der Senat von Berlin war als durch § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB er- mächtigte Landesregierung für den Erlass der vorgenannten Rechtsverordnung zuständig. Die Rechtsgrundlage für die Ermächtigung ist, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. BVerfGE 136, 69 Rn. 99 mwN), in der Ver- ordnung angegeben. (bb) Der Senat von Berlin hat die am 19. Mai 2020 erlassene Zweite Mietenbegrenzungsverordnung in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprechenden Art und Weise begründet; die darin gemachten Angaben gewährleisten die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der in der Ver- ordnung durch den Senat von Berlin getroffenen Gebietsbestimmung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 22 ff., 34 ff. [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 84 [zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverord- nung]; BVerfGE 157, 223 Rn. 159). In der Begründung sind im Abschnitt 4 - jeweils den einzelnen in § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB genannten Indikatoren zugeordnet sowie um das Kriterium der Entwicklung der Differenzen zwischen Angebotsmieten und ortsüb- lichen Vergleichsmieten ergänzt (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 29) - die tat- sächlichen Grundlagen angegeben, die der Senat von Berlin für seine Entschei- dung über die (erneute) Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne der §§ 556d ff. BGB herangezogen hat (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 6 BGB). Dabei werden jeweils aktuelle Daten aus Erhebungen verschiedener öffentlicher und privater Stellen für das Land Berlin und für die Bundesrepublik Deutschland bis einschließlich 2019 aufgeführt und vergleichend gegenübergestellt sowie die auf dieser Datengrundlage getroffene Schlussfolgerung des Senats von Berlin dargestellt. Im Abschnitt 3 sind die Gründe dafür angegeben, weshalb der Senat von Berlin das gesamte Stadtgebiet 104 105 106 - 45 - als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt und weshalb er die in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB enthaltene Höchstdauer für erforderlich hält. Im Abschnitt 6 werden - entgegen der von der Revisionsklägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Annahme - die vom Land Berlin auf verschiedenen Ebenen ergriffenen wohnungspolitischen Maßnahmen aufgelistet, die zur Verbesserung der Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt über den Zeitraum des Bestehens der Rechtsverordnung fortgeführt werden sol- len. Hierbei werden die einzelnen Maßnahmen - die Wohnungsneubauförderung, das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, der Stadtentwick- lungsplan Wohnen 2030, die Änderung der Liegenschaftspolitik, die Bündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung 2018 bis 2021, die Kooperationsver- einbarung mit städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die im März 2020 in Kraft getretene neue Umwandlungsverordnung, das im Jahr 2014 eingeführte Zweckentfremdungsverbot, die Kappungsgrenzen-Verordnung vom April 2018 sowie das Gesetz zur Mietenbegrenzung vom Februar 2020 (vgl. hierzu BVerfGE 157, 223 ff.) - nach ihrer jeweiligen Zielsetzung und Ausgestaltung näher beschrieben. (cc) Die Verordnungsbegründung wurde am 29. Mai 2020 und damit vor dem Inkrafttreten der Verordnung zum 1. Juni 2020 im Amtsblatt für Berlin (ABl. S. 2885 ff.) öffentlich bekanntgemacht. Damit ist der Senat von Berlin seiner Pflicht, die Verordnungsbegründung der Öffentlichkeit rechtzeitig in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt zu machen (vgl. hierzu grundlegend Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 19 ff., 34 ff. [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 83 ff.; zuletzt Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 16 ff. mwN [jeweils zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]), hinreichend nachgekommen. 107 108 - 46 - (dd) Der Senat von Berlin hat sich bei Erlass der Zweiten Mietenbegren- zungsverordnung innerhalb des ihm bei der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts zustehenden Beurteilungsspielraums (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 113 mwN; siehe auch Senatsurteile vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 63 ff. mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verord- nung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 82 [zur Ersten Ber- liner Mietenbegrenzungsverordnung]) gehalten. Diesen Spielraum hält ein Ver- ordnungsgeber ein, wenn er den für die Gebietsfestsetzung erheblichen Sach- verhalt ermittelt und bei Erlass der Verordnung zugrunde legt (vgl. BVerfGE 50, 50, 51; 56, 298, 319; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 113). Der Senat von Berlin hat sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB aufgeführten vier Kriterien orientiert - sowie mit der Betrachtung der Ent- wicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe hierzu die Abschnitte 3.3 und 4.5) zulässigerweise ein weiteres aussagekräftiges Kriterium herangezogen (vgl. hierzu BT- Drucks. 18/3121, S. 29) - und jeweils anhand verschiedener statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor dem Erlass der Verordnung (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 29) mit nachvollziehbarer Begründung hergeleitet, dass je- des dieser Kriterien für das gesamte Stadtgebiet von Berlin erfüllt ist (vgl. Ab- schnitte 4.1 bis 4.5) und auch bei einer Gesamtbetrachtung der Indikatoren ein nicht nur vorübergehend angespannter Wohnungsmarkt vorliegt (vgl. Abschnitte 4.6, 5). Da danach die in § 556d Abs. 2 BGB normierten Tatbestandsvorausset- zungen für den Verordnungserlass vorlagen und anderweitige Abhilfemaßnah- men (noch) keine Wirkung zeigten, war der Verordnungsgeber sogar zum Tätig- werden verpflichtet (vgl. hierzu BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 111; BVerfGE 157, 223 Rn. 159 mwN). 109 110 - 47 - (ee) Der Senat von Berlin hat mit dem Erlass der Zweiten Berliner Mieten- begrenzungsverordnung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Insbe- sondere hat er - entgegen der Ansicht der Revision - eine Erstreckung der Ver- ordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen. Auch insoweit steht dem Verordnungsgeber ein vom Gesetzge- ber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum zu (vgl. BVerfGE 38, 348, 363; 53, 135, 145; 56, 298, 318; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 115; siehe auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 130/18, BGHZ 207, 246 Rn. 103 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]), der erst überschritten ist, wenn nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf bisher gemachte Erfahrungen eindeutig feststellbar ist, dass die alternativ in Betracht kommende Maßnahme mit geringerer Eingriffswirkung die angestrebten Ziele sachlich gleichwertig erreicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218 f.; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 115). Hiervon ist nicht auszugehen. (aaa) Der Senat von Berlin hat ausweislich der Verordnungsbegründung erneut geprüft, ob der Geltungsbereich der Verordnung auf einen Teil des Stadt- gebiets beschränkt werden kann. Er hat - wie schon bei der Ersten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung - von einer Teilausweisung mit der Begründung ab- gesehen, dass Berlin aufgrund seiner polyzentrischen Ausrichtung als einheitli- cher Wohnungsmarkt zu fassen sei, der nicht in territorial abgeschlossene Teil- märkte aufgespalten werden könne (vgl. Abschnitt 3.1). Gründe, warum dies ver- fassungsrechtlichen Vorgaben nicht genügt, sind weder vorgetragen noch er- sichtlich (vgl. bereits BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 116 [zur Ersten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung]). (bbb) Der Senat von Berlin durfte - trotz der in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr vorgesehenen Möglichkeit einer wiederholten Gebietsausweisung - die 111 112 113 - 48 - Befristung der Verordnung (sogleich) auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jah- ren als erforderlich ansehen. Die Festlegung der Geltungsdauer setzt eine Prognose des Verordnungs- gebers über die zukünftige Entwicklung des Berliner Wohnungsmarkts voraus. Wie das Bundesverfassungsgericht für die Erste Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung entschieden hat, unterliegt eine auf einer solchen Prognoseentschei- dung beruhende Rechtsverordnung wegen der Komplexität des Berliner Woh- nungsmarkts und der darauf beruhenden Schwierigkeiten, zukünftige Entwick- lungen sicher einzuschätzen, allein einer Vertretbarkeitskontrolle (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 117). Dafür genügt es, wenn der Verordnungsgeber die ihm zugänglichen Erkenntnisquellen ausschöpft, um die voraussichtlichen Auswir- kungen seiner Regelung so zuverlässig wie möglich abschätzen zu können und einen Verstoß gegen Verfassungsrecht zu vermeiden (vgl. BVerfG, aaO mwN). Dem trägt die auf die herangezogenen Daten gestützte Annahme des Se- nats von Berlin, die vor allem aufgrund des bereits bestehenden Nachfrageüber- hangs und der weiteren Bevölkerungszunahme zu erwartende erhöhte Woh- nungsnachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt könne nicht kurzfristig und nachhaltig durch den Neubau von Wohnungen, den weiteren Abbau vorhande- nen Wohnungsleerstands und die Zurückgewinnung von Wohnungen nach Be- endigung zweckfremder Nutzungen sowie der aufgeführten wohnungspolitischen Maßnahmen ausgeglichen werden, so dass zum Erzielen der beabsichtigten Wir- kung die höchstmögliche Geltungsdauer auszuschöpfen war (vgl. Abschnitte 3.2 und 5), hinreichend Rechnung. (ccc) Die Zweite Mietenbegrenzungsverordnung ist auch im Hinblick da- rauf erforderlich, dass - wie bereits aufgezeigt - ein gleich wirksames, die Grund- rechte aber weniger beeinträchtigendes Mittel zur Erreichung der verfolgten Ziele nicht ersichtlich ist (vgl. zum Maßstab BVerfGE 116, 202, 225). 114 115 116 - 49 - Eine solche Kontrolle ist aus Gründen des verfassungsrechtlichen Eigen- tumsschutzes geboten, in der Ermächtigungsnorm angelegt (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB) und entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der - weiterhin - eine Mietpreisbegrenzungsverordnung nur als vorübergehende und gegenüber nach- haltigeren Maßnahmen der Wohnungsmarktförderung nachrangige Maßnahme verstanden wissen wollte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, 15 f.). Die in Betracht kom- menden, vom Senat von Berlin in der Verordnungsbegründung beschriebenen wohnungspolitischen Maßnahmen können ihre Wirkung indes nur mittel- und langfristig entfalten (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 118 [zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]). Sie stehen deshalb der Erforderlichkeit der auf 117 - 50 - fünf Jahre befristeten Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht ent- gegen. Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht da- raus, dass sich eine dieser wohnungspolitischen Maßnahmen - das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sogenannter Mietendeckel) - mangels bestehender Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin als verfas- sungswidrig erwiesen hat (vgl. BVerfGE 157, 223 ff.). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 30.06.2022 - 21 C 261/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2022 - 67 S 180/22 - - 51 - Verkündet am: 18. Dezember 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

§ 556§ 558

BGH VIII ZR 123/2018.11.2020 · VIII. Zivilsenat

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Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Mietkaution Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Mannheim Entscheidungsdatum: 26.07.2022 Aktenzeichen: 5 C 4313/21 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Dokumentreiter Langtext Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundnutzungsgebühr für die Wohnung A.straße in M. von monatlich bisher 395,10 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagennutzungsgebühr auf 451,26 € mit Wirkung ab 01.07.2021 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 711,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Nutzungsgebühr für die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Randnummer 2 Der beklagte Mieter ist Mitglied der klägerischen G.-Genossenschaft M. eG (Vermieterin) und schloss mit dieser am 18.11.2004 einen Nutzungsvertrag über die Genossenschaftswohnung Nr. in der A.straße in M.. Die Wohnung liegt im 5. OG eines 1984 errichteten Mehrfamilienhauses und besteht aus 2 Zimmern, Küche, Bad und Loggia. Der Beklagte zahlte seit 01.08.2016 eine monatliche Grundnutzungsgebühr von 395,10 €. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 21.04.2021 erhöhte die Klägerin die monatliche Grundnutzungsgebühr von bisher 395,10 € auf 454,35 € ab dem 01.07.2021 und stützte ihr Verlangen auf den Mietpreisspiegel 2021/22 der Stadt M.; die Betriebskostenvorauszahlung blieb unverändert. Eine zuvor mit Schreiben vom 19.05.2020 geltend gemachte Erhöhung der Nutzungsgebühr hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten am 15.10.2021 zurückgenommen. Randnummer 4 Zur Berechnung legte die Klägerin im Rahmen des Erhöhungsschreibens vom 21.04.2021 eine Wohnungsgröße von 56,44 qm, das Baujahr 1984, eine Standardbadausstattung (Separate Dusche, WC im Badezimmer, Wände im Spitzwasserbereich geschützt und Waschmaschinenanschluss im Bad oder sonst in der Wohnung vorhanden) und eine Zentral-/Etagenheizung zugrunde. Das Vorhandensein eines Aufzugs bewertete die Klägerin mit + 3 %; die Wohnlage mit + 4 % (Fußläufige Distanz zum nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums maximal 300 m). Des Weiteren berechnete die Klägerin einen Zuschlag von + 1 % für das Vorhandensein eines Abstellraums in der Wohnung, + 3 % für einen überdachten Fahrradabstellplatz und + 2 % für das Vorhandensein eines Kellers. Auf diese Weise errechnete die Klägerin eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,89 €/qm. Randnummer 5 Die Klägerin behauptet, Randnummer 6 ihre Bewirtschaftungskosten seien in den letzten Jahren gestiegen. Die Klägerin lege alle zwei Jahre interne Zielnutzungsgebühren fest, welche von den Kosten abhängen würden, welche der Genossenschaft entstehen. Die letzte interne Anpassung für die streitgegenständliche Wohnung habe im September 2019 stattgefunden. Nutzungsgebühren für die Garagen würden separat angepasst. Randnummer 7 Sie meint, es liege kein Verstoß gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz vor, da der Beklagte – im Gegensatz zu allen anderen Mitgliedern – ein geringeres Nutzungsentgelt für seine Garage bezahle. Dies müsse bei der Ermittlung der Nutzungsgebühr für die Wohnung gesondert berücksichtigt werden. Die Garage habe im Erhöhungsverlangen jedoch nicht separat aufgeführt werden müssen, da die verlangte Nutzungsgebühr ohnehin unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liege. Randnummer 8 Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei fußläufig maximal 300 Meter vom nächsten Eingang eines Stadtteilzentrums entfernt. Dies ergebe sich aus dem Straßenverzeichnis zum Mietpreisspiegel. Randnummer 9 Sie meint, die vom Beklagten genannten zusätzlichen Merkmale könnten nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden. Die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung weise einen besonderen Nutzungswert auf, da er von drei Seiten von Hauswänden umgeben sei und daher gut vor Wind und Wetter geschützt und sogar teilweise überdacht sei. Sie befinde sich in ruhiger Lage mit Blick über die Dächer der Innenstadt. Auch der Fliesenbelag erhöhe den Wohnwert. Die Loggia sei daher mit ½ anzusetzen. Randnummer 10 Die Klägerin beantragt: Randnummer 11 Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Grundnutzungsgebühr für die Wohnung A.straße in M. von monatlich bisher 395,10 € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung und Garagennutzungsgebühr auf 454,35 € mit Wirkung ab 01.07.2021 zuzustimmen. Randnummer 12 Der Beklagte beantragt: Randnummer 13 die Klage wird abgewiesen. Randnummer 14 Der Beklagte trägt vor, Randnummer 15 die Klägerin habe ihr Mieterhöhungsverlangen ausschließlich auf den M. Mietspreisspiegel gestützt und dabei die genossenschaftlichen Grundsätze nicht berücksichtigt. Aus dem Selbstverständnis einer Genossenschaft – die sozialverträgliche Bereitstellung von preiswertem Wohnraum - würden sich gesteigerte Erläuterungspflichten gegenüber den Mitgliedern ergeben über die wirtschaftliche Kalkulationsgrundlage, die zu einer Erhöhung geführt habe. Im Rahmen des Erhöhungsverlangens müsse dargelegt werden, dass das bisher verlangte Nutzungsentgelt nicht mehr ausreichend für die Instandhaltungen und Kosten des Anwesens sei. Er meint, aufgrund des hohen Wohnungsanteils am M. Wohnungsbestand treibe die Klägerin mit ihren Erhöhungen des Nutzungsentgelts den Durchschnittswert des Mietspiegels nach oben. Nach eigener Darstellung habe die Klägerin 4.213 Wohnungen in M.. Randnummer 16 Der Beklagte meint, die Klägerin verstoße gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Der Beklagte habe aufgrund des streitgegenständlichen Erhöhungsverlangens eine im Vergleich zu anderen Mitgliedern um 28,80 € erhöhtes Nutzungsentgelt zu bezahlen. Aus dem Erhöhungsschreiben gehe nicht hervor, dass die Klägerin das Erhöhungsverlangen auch auf eine Erhöhung der Stellplatznutzung um 2,50 € stütze. Zudem unterscheide die Klägerin nicht zwischen Bewohnern, deren Nutzungsverhältnis einen Stellplatz umfasse und Dritten, die lediglich einen Stellplatz im Anwesen angemietet hätten. Randnummer 17 Hinsichtlich der Einordnung in den Mietpreisspiegel trägt der Beklagte vor: Randnummer 18 Das Badezimmer verfüge nicht über eine separate Duschkabine. Es sei daher ein Abschlag von 1 % vorzunehmen. Er meint weiter, der Aufzug im Anwesen sei nicht barrierefrei erreichbar. Zudem sei dieser klein und unpraktisch. Es könne lediglich ein Zuschlag von + 1 % angesetzt werden. Hinsichtlich der Wohnlage müsse ein Abschlag von 2 % für „fußläufige Distanz zu einem Lebensmittelmarkt über 600 m entfernt“ und einer von 4 % für „fußläufige Distanz zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen über 300 m entfernt“ gemacht werden. Randnummer 19 Abschläge seien zudem aufgrund des alten und unansehnlichen PVC-Bodens in Wohn- und Schlafzimmer und aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten von mehr als 30 Grad Celsius vorzunehmen. Randnummer 20 Der Beklagte behauptet weiter, die Wohnfläche betrage nur 55,37 qm. Insbesondere sei die Loggia lediglich mit ¼ anzurechnen. Sie sei zum Aufenthalt nicht geeignet. Randnummer 21 Das Gericht hat die streitgegenständliche Wohnung am 30.06.2022 in Augenschein genommen. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze der Parteien samt Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.03.2022 und auf das Protokoll des Ortstermins vom 30.06.2022 Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet. I. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen den Beklagten gemäß § 558b Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher monatlich 395,10 € auf nunmehr 451,26 € mit Wirkung ab dem 01.07.2021. 1. Randnummer 24 Auf das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien über die streitgegenständliche Wohnung findet Mietrecht Anwendung. a) Randnummer 25 Die Benutzung der Einrichtungen einer Genossenschaft durch Mitglieder als sogenannter Dauernutzungsvertrag stellt jedenfalls dann einen Mietvertrag dar, wenn der Gebrauch wenigstens für kurze Zeit ausschließlich und gegen besonderes Entgelt überlassen wird. (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; BGH, Urt. v. 10.09.2003 – VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Urt. v. 21.01.1985 – 3 REMiet 8/84 LG Wiesbaden, Urt. v. 28.08.1962 – 1 S 263/62; Palandt/Weidenkaff, 75. Auflage, 2016, Einf. v. § 535 Rn. 22 m.w.N; MüKo/Häublein, 7. Auflage, 2016, Vor § 535 Rn. 40). Der Nutzungsvertrag enthält Rechte und Pflichten, für die das Mietrecht Anwendung findet. Der Beitritt zu einer Genossenschaft ist hingegen ein korporativer Akt nach den Regelungen des Genossenschaftsrechts und der jeweiligen Genossenschaftssatzung. Beide Bereiche sind strikt zu trennen. Im Ergebnis ist ein Bewohner einer Genossenschaftswohnung, daher sowohl Mieter als auch Genossenschaftsmitglied und somit Teilhaber an der betreffenden Genossenschaft. Randnummer 26 Da beide Bereiche an der Stelle zu trennen sind, an welcher es um die jeweilige Materie geht, steht auch § 551 Abs. 1 BGB der Anwendung von Mietrecht nicht entgegen, auch wenn für die Überlassung der Wohnung vom Beklagten insgesamt 12 Geschäftsanteile zu je 150 € gekauft wurden und dies die zulässige Kaution, welche in § 551 Abs. 1 BGB geregelt ist, übersteigt. § 551 Abs. 1 BGB steht der Anwendung von Mietrecht auf Genossenschaftsverhältnisse nicht entgegen, wenn das Mitglied verpflichtet ist, einen genossenschaftlichen Anteil zu entrichten, weil es sich bei den Genossenschaftsanteilen um die finanzielle Beteiligung an der Genossenschaft als Unternehmen selbst handelt und diese mithin deren Eigenkapital darstellen. Die Anteile müssen – anders als die Mietkaution - auch nicht vom Vermögen des Vermieters separiert werden. (vgl. LG Regensburg, NZM 2010, 360; Feßler/Roth, WuM 2010, 67; Weidenkaff in Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 551, Rn. 2; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl, § 551, Rn. 32). Es ist zwischen genossenschaftlichen und mietrechtlichen Erklärungen der Parteien zu trennen. Randnummer 27 Entgegen der Auffassung des Beklagten ist ein Hinweis darauf, dass die Vorschriften des BGB auf das vorliegende Nutzungsverhältnis Anwendung finden, obsolet, da wie bereits dargestellt allgemein anerkannt ist, dass die Vorschriften über das Wohnraummietrecht auch für genossenschaftliche Nutzungsverhältnisse gelten. Randnummer 28 Aus der Satzung der Klägerin und dem Genossenschaftsrecht ergeben sich auch keine Besonderheiten, welche vorliegend eine Abweichung der allgemeinen Grundsätze rechtfertigen würden. Nach § 2 der Satzung ist der Zweck der Genossenschaft darauf gerichtet, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern. Eine Konkretisierung hinsichtlich der Ausgestaltung dieser wohnungswirtschaftlichen Geschäfte ist in der Satzung nicht enthalten und ergibt sich auch nicht aus dem Dauernutzungsvertrag selbst. Der vom Beklagten vorgetragene Zweck - sozialverträgliche Bereitstellung von preiswerten Diensten wie zum Beispiel von preiswertem Wohnraum - findet sich hingegen nicht explizit in der Satzung. Der einzige grundlegende Unterschied zu einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt somit in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. Diese Abrede, die auf der körperschaftsrechtlichen Beziehung zwischen der Genossenschaft und ihren Mitgliedern beruht, gibt dem Vertrag jedoch keine Prägung, die ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheiden würde. b) Randnummer 29 Mit dem nur gegenüber dem Beklagten geltend gemachten Erhöhungsverlangen verstößt die Klägerin nicht gegen den genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Randnummer 30 Die zwischen dem Beklagten und der Klägerin durch die Mitgliedschaft in der Genossenschaft bestehende Sonderbeziehung begründet für die Klägerin besondere Pflichten, die auf das Mietverhältnis einwirken (BGH NJW 1960, 908). Ausfluss dieser Sonderbeziehung ist der sogenannte „genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz“. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert eine willkürfreie und auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmitglieder (BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08; LG Offenburg, Urteil vom 10. März 1998 – 1 S 191/97). Dabei sind bei Maßnahmen in einem nahen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang einheitliche Maßstäbe zu Grunde zu legen (Eisenschmid in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 535, Rn. 106). Die Genossenschaft und ihre Organe sind jedoch berechtigt, unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung zu tragen und zwischen den Mitgliedern nach sachlichen Kriterien in angemessener Weise zu differenzieren. Randnummer 31 Vorliegend hat die Klägerin im Frühjahr 2021 nur vom Beklagten ein erhöhtes Nutzungsentgelt verlangt. Ohne sachliche Kriterien, bei denen der Genossenschaft ein weiter Ermessensspielraum eingeräumt ist, ist die Klägerin nicht berechtigt, eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bei nur einem Genossenschaftsmitglied zu verlangen (AG Köln, Urteil vom 04.06.2013, Az. 205 C 592/12). Die Klägerin hat jedoch bei den übrigen Genossenschaftsmitgliedern das Nutzungsentgelt bereits im Jahr 2020 erhöht. Eine damals auch gegenüber dem Beklagten zunächst geforderte Erhöhung hat die Klägerin nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Der Beklagte hat damals seine Zustimmung verweigert, während die übrigen Mitglieder der Genossenschaft ihre Zustimmung zur Erhöhung erteilt haben. Damit hat der Beklagte selbst einen Unterschied zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft geschaffen (vgl. auch BGH, NJW-RR 2010, 226). Das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen sorgt daher nur dafür, die Genossen nun wieder gleich zu stellen. Dabei ist es unerheblich, dass das Erhöhungsverlangen gegenüber dem Beklagten - auf die Quadratmeterzahl der Wohnung bezogen - im Vergleich zu den Erhöhungen gegenüber den übrigen Genossen im Jahr 2020 höher ausfällt. Zum einen hat sich der anzuwendende Mietpreisspiegel geändert. Den Grund für die Anwendung des späteren Mietpreisspiegels hat der Beklagte durch seinen Widerspruch zum ursprünglichen Verlangen selbst geschaffen. Ein sachlicher Grund für eine abweichende Behandlung liegt zudem auch vor bei Unterschieden in Art oder Lage der Wohnung, im Zustand der Einrichtung oder in der Zahl der Mitbewohner (Münchner Anwaltshandbuch/Möhlenkamp, Wohnraummietrecht, § 48, Rn. 100). Die Klägerin hat sich bei der Erhöhung am M. Mietpreisspiegel 2021/2022 orientiert. Durch die Eingruppierung der Wohnung am Mietpreisspiegel wird der unterschiedlichen Ausstattung und Beschaffenheit von Wohnungen im selben Objekt Rechnung getragen. Der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz fordert nämlich gerade nicht eine auf die Quadratmeterzahl der Wohnungen bezogene centgenaue Übereinstimmung des Nutzungsentgelts der verschiedenen Wohnungen. Es ist unerheblich, dass die Klägerin im Rahmen ihres schriftsätzlichen Vorbringens einen angeblichen Rückstand des Beklagten im Vergleich zu den übrigen Genossen im Hinblick auf die abweichende Behandlung bei der Erhöhung der Stellplatzmiete aufgeschlüsselt und damit eine im Vergleich zu den übrigen Genossen erhöhte Nutzungsgebühr zu begründen versucht. Diese Begründung war jedoch nicht Grundlage des Erhöhungsverlangens vom 21.04.2021, welches allein auf den M. Mietpreisspiegel gestützt wurde, und kann daher außer Betracht bleiben. Randnummer 32 Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin stellt auch keine Strafaktion gegen den Beklagten dar. Die Mieterhöhung darf nämlich keine Sanktion gegenüber einem Genossen darstellen, der lediglich seine gesetzlichen Rechte geltend macht (Krautschneider, WuM 2006, 184; LG Offenburg WuM 1998, 289). Vorliegend hat die Klägerin bereits mit Schreiben vom 01.09.2020 ein erhöhtes Nutzungsentgelt gefordert und dieses Erhöhungsverlangen nach Widerspruch des Beklagten wieder zurückgenommen. Es stand der Klägerin jedoch frei, das ursprüngliche Erhöhungsverlangen wieder zurückzunehmen. Das erneute Erhöhungsverlangen stellt keine Sanktion dar. Bezüglich des Sanktionscharakters darf nicht auf das subjektive Empfinden des Einzelnen abgestellt werden, zumal dieser eine Ungleichbehandlung regelmäßig als Sanktion wahrnimmt. Die Überlegungsfrist des § 558 BGB ist eine Schutzvorschrift für den Mieter. Durch die Rücknahme des Erhöhungsverlangens entfällt die Verpflichtung zur Zustimmung und damit auch die Verpflichtung zur Zahlung eines höheren Nutzungsentgelts. Der Vermieter ist jedoch nicht gehindert, ein neues – möglicherweise sogar höheres - Erhöhungsverlangen mit späterem Zahlungsbeginn zu fordern. Vor diesem Risiko will § 558 BGB den Mieter nicht schützen, denn der Mieter wird hinsichtlich der Höhe des Nutzungsentgelts bereits über die Kappungsgrenze geschützt. Aus dem erneuten Erhöhungsverlangen des Vermieters können daher keine negativen Schlüsse gezogen werden (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 558a, Rn. 19-21). 2. Randnummer 33 Die Klägerin kann sich zur Begründung des Erhöhungsverlangens auf den M. Mietpreisspiegel 2021/2022 berufen. Zwar bieten Genossenschaften meist im Vergleich zu dem marktüblichen Zins einen günstigeren Mietzins an. Entgegen den Ausführungen des Beklagten kann sich auch eine Genossenschaft dennoch auf den M. Mietpreisspiegel berufen. Wohnungen von Genossenschaften sind vom M. Mietpreisspiegel gerade nicht ausgeschlossen und wurden auch zur Ermittlung der Vergleichsmiete herangezogen. Da sie keine außergewöhnliche Vermietungsform darstellen weist ihre Nichterwähnung im Ausschlusskatalog darauf hin, dass sie vom Mietpreisspiegel umfasst werden (so auch AG Charlottenburg, Urteil vom 27.02.2015, Az. 232 C 264/14, Rn. 22 - zitiert nach Juris). Randnummer 34 Die Genossenschaft unterliegt – soweit sie sich zur Begründung einer Erhöhung der Nutzungsgebühr auf den Mietpreisspiegel beruft – auch keinen erhöhten Begründungspflichten. Die Grenze für den Begründungsaufwand bildet das Mietrecht. Den mietrechtlichen Anforderungen an die Begründung ist die Klägerin gerecht geworden. Danach muss das Erhöhungsverlangen erkennen lassen, wie der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 558a, Rn. 35-43). Vorliegend hat die Klägerin zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens den Mietpreisspiegel der Stadt M. 2021/2022 beigefügt, sowie dem Beklagten schriftlich erläutert und farblich hervorgehoben, worauf sie ihr Verlangen jeweils stützt. Randnummer 35 Entgegen der Auffassung des Beklagten stellt die Orientierung an den Mieten des Mietpreisspiegels M. auch kein bloßes Streben nach Gewinnmaximierung dar. In den M. Mietpreisspiegel fließen auch die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit ein. Diese ist nach eigenen Angaben mit mehr als 19.400 Wohnungen die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg. Es ist gerichtsbekannt, dass die M. Wohnungsbaugesellschaft mbH ihre Mieten zum großen Teil auch unter Marktpreis ansetzt. Aus diesem Grund war der vorangegangene Mietpreisspiegel der Stadt M. in einem presseträchtigen Verfahren (Verfahren vor dem Amtsgericht Mannheim, Az. 14 C 2492/18) als nicht qualifiziert gerügt worden. Es wurde eingewandt, die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH dürften nicht in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit einbezogen werden, da diese so günstig angeboten würden, dass sie aufgrund ihrer Anzahl und der verlangten Miethöhe den ortsüblichen Mietpreis in M. künstlich nach unten drücken würden und so mietpreisdämpfend wirkten. Auch in die Berechnung des hier streitgegenständlichen Mietpreisspiegels 2021/2022 sind ausweislich der Vorbemerkungen zum M. Mietpreisspiegel 2021/2022 die Wohnungen der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH mit eingeflossen. Es ist gerichtsbekannt, dass der Wohnungsbestand der M. Wohnungsbaugesellschaft mbH einem Marktanteil von 13 % entspricht. Von einem Streben nach Gewinnmaximierung bei bloßer Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete kann daher im Stadtgebiet M. keinesfalls gesprochen werden. Randnummer 36 Die Klägerin trägt zudem substantiiert vor, ihre laufenden Kosten seien gestiegen. Dies ergibt sich zudem aus dem Geschäftsbericht der Klägerin, welcher für alle Mitglieder einsehbar ist. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass durch die Erhöhung des Nutzungsentgelts die wirtschaftlichen Interessen der Mitglieder nicht gewahrt würden oder gar gegen deren Interesse verstoßen würde. 3. Randnummer 37 Die formalen Anforderungen für die Erhöhung gemäß § 558a BGB wurden eingehalten. Randnummer 38 Zudem hat die Klägerin die Kappungsgrenze eingehalten (§ 558 Abs. 3 BGB) und die Miete war mehr als 15 Monate nicht verändert worden, § 558 Abs. 1 BGB. Randnummer 39 Die Nettokaltmiete liegt mit 451,26 € im Rahmen der ausweislich des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 ortsüblichen Vergleichsmiete. Randnummer 40 Die im M. Mietpreisspiegel 2014 aufgeführten Mieten geben die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, §§ 558 Abs. 2, 558d Abs. 3 BGB. Gemäß § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem qualifizierten Mietspiegel vermutet, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Der Beklagte hat die Vermutung nicht erschüttert. Zur Erschütterung der Vermutungswirkung muss die entsprechende Partei substantiiert vortragen warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll und dann diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen (Börstinghaus in: Schmitdt- Futterer, Mietrecht, 2014, § 558d, Rn. 103). Der Beklagte hat insbesondere keine konkreten Mängel des qualifizierten Mietspiegels benannt, aus denen geschlossen werden könnte, dass die ausgewiesenen Werte zumindest für die Vertragswohnung nicht zutreffend sind. a) Randnummer 41 Die Größe der Wohnung ist mit 55,78 qm zu berücksichtigen. Ausweislich des Grundrissplans (Anlage B 4) beträgt die Größe der Wohnung 55,78 qm (17,67 qm Wohnen + 4,38 qm Bad + 6,7 qm Diele +17,19 qm Schlafen + 0,4 qm Abst. + 8,77 qm Küche + 0,665 qm Loggia (1/4)). Randnummer 42 Die Fläche der Loggia kann vorliegend nur mit ¼ der Fläche Berücksichtigung finden. Gemäß den Bestimmungen des M. Mietpreisspiegels 2021/2022 werden die Grundflächen von Balkonen, Loggien, etc. der Wohnfläche gemäß Wohnflächenverordnung in der Regel mit einem Viertel angerechnet, bei besonderem Nutzungswert maximal bis zur Hälfte der Grundfläche. Das Gericht ist nach der erfolgten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Loggia der streitgegenständlichen Wohnung keinen besonderen Nutzungswert aufweist. Weder die Beschaffenheit noch die Lage der Loggia laden zu einem Aufenthalt im Freien ein. Zwar ist die Größe der Loggia ausreichend bemessen, um sich auf einem Stuhl an einem kleinen Tisch sitzend auf dieser aufzuhalten. Dabei fällt der Blick jedoch aufgrund der Höhe der Brüstung lediglich auf die Seitenwände oder die unansehnliche mit Metallschiene verkleidete Brüstung selbst. Der Dachüberstand von lediglich ca. 30 Zentimetern ist nicht geeignet, um einen Schutz vor Wind und Wetter zu bieten. Es findet sich auch keine Schutzvorrichtung gegen die Verschmutzung durch Vogelkot, sodass sich die Loggia auch nur bedingt zum Trocknen von Wäsche oder dem Aufstellen von Gartenmöbeln eignet. b) Randnummer 43 Unstreitig ist die Wohnung bei der Vergleichsmietenberechnung unter der Baualtersklasse 1978 -1994 einzuordnen und damit ein Abschlag von 4 % vorzunehmen. c) Randnummer 44 Aufgrund der konkreten Badausstattung ist ein Abzug von 1 % vorzunehmen. Es liegt eine einfache Badausstattung im Sinne des Mietspreisspiegels vor. Die Badausstattung ist danach als einfach anzusehen, wenn weniger als vier der in Tabelle 3.1 genannten Badausstattungsmerkmale vorliegen. Der prozentuale Abschlag für jedes zur Anzahl von vier fehlende Merkmal beträgt 1 Prozent. Vorliegend sind lediglich drei Merkmale gegeben: Im Badezimmer befindet sich ein WC, in der Wohnung ist ein Waschmaschinenanschluss vorhanden und die Wände im Bad sind im Spritzwasserbereich geschützt. Insbesondere ist in der Wohnung des Beklagten keine separate Duschkabine vorhanden. Das Badezimmer verfügt lediglich über eine Duschmöglichkeit, die mittels eines Duschvorhangs abgetrennt ist. Der Mietspreisspiegel verlangt jedoch explizit eine „separate“ Dusch-“kabine“. Eine solche liegt – davon konnte sich das Gericht auch im Rahmen des Augenscheintermins überzeugen – nicht vor. d) Randnummer 45 Das Vorhandensein eines Aufzugs ist grundsätzlich mit einem Aufschlag von 3 % zu berücksichtigen. Etwaige Abzüge aufgrund der konkreten Ausgestaltung können später im Rahmen der Spannbreiteneinordnung vorgenommen werden. e) Randnummer 46 Die konkrete Wohnlage der streitgegenständlichen Wohnung führt zu einem Aufschlag von 4 %. Der nächste Eingang eines Stadtteilzentrums ist weniger als 300 Meter entfernt; der nächste Lebensmittelmarkt ist weniger als 600 Meter entfernt und die nächste öffentliche Grünfläche befindet sich in weniger als 300 Meter Entfernung. Dies ergibt sich ausdrücklich aus der Lageeinteilung zur Innenstadt und den Stadtteilzentren der Stadt M. aus dem Jahr 2018 sowie dem Straßenverzeichnis zur Lageeinordnung, welche Gegenstand des Mietspreisspiegels 2021/2022 ist. Die Häuser der A.straße Nr. 1 bis 104 sind danach expliziert weniger als 300 Meter fußläufiger Distanz zum nächsten Eingang eines Stadteilzentrums entfernt und befinden sich in weniger als 300 Meter Entfernung zu Parkanlagen und öffentlichen Grünflächen bzw. weniger als 600 Meter Entfernung zu einem Lebensmittelmarkt. Eine Vermessung ist daher aufgrund der ausdrücklichen Einordnung hinsichtlich der Kategorien des Mietpreisspiegels entbehrlich. f) Randnummer 47 Im Rahmen der Spanneneinordnung ist ein weiterer Abzug von 1 % vorzunehmen. Randnummer 48 Abweichungen nach oben oder unten sind ausweislich des Mietpreisspiegels 2021/2022 im Rahmen der Spanneneinordnung jedoch gerechtfertigt, wenn vom jeweiligen durchschnittlichen Merkmalstandard (z.B. hinsichtlich Qualität, Menge oder Umfang) der in den Tabellen angeführten Merkmale oder der erhobenen, aber nicht zusätzlich mietpreisbeeinflussenden Merkmale erheblich abgewichen wird. aa) Randnummer 49 Vorliegend liegt aufgrund der Größe des Aufzugs und des Umstands, dass dieser weder von der Hauseingangstüre noch von der Tiefgarage aus barrierefrei erreichbar ist, eine Abweichung vom durchschnittlichen Markmalstandard eines Aufzugs vor. Es handelt sich nämlich nicht lediglich um eine Stufe, die zum Erreichen des Aufzugs überwunden werden muss, sondern um einen kompletten Treppenabsatz mit 6 bzw. 10 Stufen. Die Vorteile eines Aufzugs, nämlich der erleichterte Transport von Menschen und Einkäufen, werden damit wesentlich eingeschränkt. Einkäufe müssen erst umständlich über einen Treppenabsatz transportiert werden, bevor diese mittels des Aufzuges in die oberen Stockwerke verbracht werden können. Ein höherer Abzug als 1 % war jedoch nicht vorzunehmen. Der Umstand, dass die Wohnung des Beklagten im 5. OG über einen Aufzug erreicht werden kann und somit nicht mehrere Stockwerke zu Fuß überwunden werden müssen, rechtfertigt einen Aufschlag von 2 % im Vergleich zu einem Anwesen ohne Aufzug. bb) Randnummer 50 Weitere Abzüge und Aufschläge waren im Rahmen der Spannbreiteneinordnung nicht vorzunehmen. Randnummer 51 Insbesondere war kein Abschlag aufgrund der hohen Hitzebelastung in den Sommermonaten vorzunehmen. Die Wohnung des Beklagten befindet sich direkt unter dem Dach im 5. OG. Mehrere Zimmer – wie z.B. das Schlaf- und Wohnzimmer - haben lediglich ein Dachfenster und kein zusätzliches Wohnfenster. Ein Querlüften während einem kühlen Regenschauer ist damit nur bedingt möglich. Solchen Wohnungen ist eine enorme Hitzeentwicklung in den heißen Sommermonaten immanent. Das Vorhandensein einer Klimaanlage, welche den Aufenthalt im Sommer deutlich angenehmer machen und damit die Wohnqualität steigern würde, wäre mit einem entsprechenden Aufschlag zu berücksichtigen. Das Fehlen einer Klimaanlage kann hingegen nicht mit einem Abschlag berücksichtigt werden. Randnummer 52 Auch der Zustand des PVC-/Linoleumbodens rechtfertigt keinen Abzug. Behebbare Mängel haben bei der Erhebung der Nutzungsgebühr keine Bedeutung (LG Mannheim, NJW-RR 1991, 1108). cc) Randnummer 53 Entgegen der Einschätzung der Klägerin kann auch kein Aufschlag für das Vorhandensein eines überdachten Fahrradabstellplatzes oder eines Abstellraums innerhalb oder außerhalb der Wohnung erfolgen. Diese Merkmale sind im M. Mietpreisspiegel 2021/2022 explizit als solche Wohnwertmerkmale aufgeführt, die bei der Mietspiegelerstellung erhoben wurden, allerdings keinen nachweisbaren signifikanten Mietpreiseinfluss hatten und somit nicht in der Spannbreitenregelung berücksichtigt werden können. g) Randnummer 54 Ein Verstoß gegen die satzungsmäßigen Bestimmungen bei der Erhöhung des Nutzungsentgelts liegt nicht vor. Insbesondere war keine Beteiligung des Vorstands und des Aufsichtsrats am konkreten Erhöhungsverlangen erforderlich. Randnummer 55 Zwar haben gemäß § 17 der Satzung Vorstand und Aufsichtsrat nach gemeinsamer Beratung durch getrennte Abstimmung über die Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen und für die Benutzung von Einrichtungen der Genossenschaft zu entscheiden. Gemeint ist damit jedoch ausdrücklich nur die grundsätzliche Vergabeentscheidung, nicht jedoch das einzelne Erhöhungsverlangen gegenüber einem Genossenschaftsmitglied. Nach schlüssigem Vortrag der Klägerin haben Vorstand und Aufsichtsrat über die Zielnutzungsgebühren entschieden. Randnummer 56 Eine Beteiligung aller Genossenschaftsmitglieder bei der Anpassung der Zielnutzungsgebühren sieht § 17 der Satzung gerade nicht vor. II. Randnummer 57 Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Randnummer 58 Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001547962 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

§ 558c§ 558d

LG Köln 1 S 185/1605.08.2016

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ECLI:DE:BGH:2020:181120UVIIIZR123.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 123/20 Verkündet am: 18. November 2020 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558c; ZPO § 287 Abs. 2 a) Bringt eine Partei gegen einen Mietspiegel (hier: Berliner Mietspiegel 2017) lediglich Einwendungen vor, die dessen Qualifizierung nach § 558d BGB in Frage stellen können, kann er als einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) herangezogen werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, NZM 2020, 551 Rn. 103 ff.). b) Die dem Berliner Mietspiegel 2017 zumindest zukommende Indizwirkung als einfa- cher Mietspiegel erstreckt sich aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabel- lenspiegel mit einer - auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerich- teten - Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind. c) Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Se- natsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c aa; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25). GG Art. 2 Abs. 1 iVm Art. 20 Abs. 3; ZPO §§ 286 B, 287 Abs. 2 - 2 - a) Das Gericht ist zwar berechtigt, zur Vermeidung des damit verbundenen Kosten- und Zeitaufwands dann von der Einholung eines von der beweisbelasteten Partei beantragten Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete abzusehen, wenn sich die verlangte Miete innerhalb einer unstreitigen oder in dem einschlägigen Mietspiegelfeld eines (einfachen) Mietspiegels ausgewiese- nen Spanne bewegt und für die Bestimmung der Einzelvergleichsmiete im Wege der Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO eine geeignete Schätzungsgrundlage vor- handen ist. b) Es ist hierzu jedoch nicht verpflichtet. Insbesondere verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens (Art. 2 Abs. 1 GG iVm dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG), wenn das Gericht zum Zweck einer am Beweismaß des § 286 ZPO ausgerichteten Überzeugungsbildung ein (kostenträchtiges) Sachverständi- gengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholt und damit den Mie- ter dem Risiko aussetzt, im Falle eines Prozessverlusts diese Kosten tragen zu müssen. ZPO § 529 Abs. 1 Nr. 1 a) Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erst- instanzlichen Feststellungen können sich selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vo- rinstanz getroffenen Feststellungen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertun- gen ergeben (im Anschluss an Senatsurteile vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 317; BVerfG, NJW 2003, 2524; BVerfG, Beschluss vom 22. November 2004 - 1 BvR 1935/03, NJW 2005, 1487). b) Das Berufungsgericht ist daher an eine verfahrensfehlerfrei vorgenommene Schät- zung der Vorinstanz nach § 287 Abs. 2 ZPO dann nicht gebunden, wenn es das Schätzungsergebnis nicht für überzeugend hält. c) Die Frage, ob das Berufungsgericht im Falle einer erneuten Tatsachenfeststellung die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO beachtet hat, ist revisionsrechtli- cher Nachprüfung entzogen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 7. Februar 2019 - VII ZR 274/17, NJW 2019, 2169 Rn. 17). BGH, Urteil vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20 - LG Berlin AG Spandau - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. März 2020 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer 84,06 m2 großen Dreizimmerwohnung der Klägerin in Berlin-Spandau. Die im Jahr 2017 zu entrichtende Nettokaltmiete be- lief sich auf 422,82 €. Mit Schreiben vom 20. Juli 2017 forderte die Klägerin die Beklagte unter Hinweis auf den Mietspiegel Berlin 2017 auf, der Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Oktober 2017 auf 474,93 € zuzustimmen. Dies ent- spricht einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf 5,65 €/m2. Die Wohnung der Be- klagten ist bei Heranziehung des Mietspiegels 2017, worauf die Klägerin in dem Mieterhöhungsverlangen auch hingewiesen hat, nach Alter, Wohnlage, Ausstat- tung und Wohnfläche in das Feld G 2 der Mietspiegeltabelle einzuordnen. Dieses weist eine Nettokaltmietenspanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 aus. Die Beklagte stimmte der Mieterhöhung nicht zu. 1 - 4 - Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung von bislang 422,82 € auf 474,93 € ab dem 1. Oktober 2017 in Anspruch. Das Amtsgericht hat den Berliner Mietspiegel 2017 zumindest als Schätzungsgrund- lage nach § 287 ZPO herangezogen und aufgrund der dortigen "Orientierungs- hilfe für die Spanneneinordnung" nicht die Überzeugung zu gewinnen vermocht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete die von der Beklagten bereits entrichtete Nettokaltmiete (5,03 €/m2) übersteigt. Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt und zuletzt eine Abände- rung des erstinstanzlichen Urteils dahin beantragt, dass die Beklagte zu verurtei- len sei, der begehrten Mieterhöhung ab 1. Februar 2018 zuzustimmen. Das Land- gericht hat dem Rechtsmittel nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten statt- gegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe gegen die Beklagte gemäß § 558 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe der geforderten 474,93 € ab dem 1. Februar 2018 zu. Das Berufungsgericht sei 2 3 4 5 6 - 5 - nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO an die Tatsachenfeststellung des Amtsge- richts gebunden, soweit dieses die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranzie- hung des Berliner Mietspiegels 2017 nach § 287 ZPO geschätzt habe. Der Miet- spiegel sei als Schätzungsgrundlage nicht geeignet. Auch ein einfacher Mietspie- gel müsse zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehle es daran beziehungsweise seien die seiner Erstellung zugrundeliegenden Daten nicht nach anerkannten Grundsätzen ausgewertet, fehle es nicht nur an der Repräsentativität der Schätzungsgrundlage, sondern auch an deren Geeignetheit im Sinne des § 287 ZPO. So lägen die Dinge hier, weil die Klägerin die Grundlagen des Mietspiegels hinreichend konkret angegrif- fen habe. Aus diesem Grunde sei ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen gewesen, das auf die Ermittlung der konkreten Einzelmiete habe beschränkt werden können, weil sich die von der Klägerin verlangte Miete innerhalb der Spanne des einschlägigen Rasterfelds G 2 des Mietspiegels 2017 (4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2) bewege. Aufgrund der schriftlichen Ausführungen des beauftragten Sachverständi- gen, der eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,92 €/m2 ermittelt hat, sei das Berufungsgericht davon überzeugt, dass die ortübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens 5,65 €/m2 betrage. Der Sachver- ständige habe nachvollziehbar geschildert, wie er zu dieser Beurteilung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt sei, und habe die Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägten, bezogen auf die Woh- nung der Beklagten überzeugend bewertet. Es seien keine Umstände ersichtlich oder von der Beklagten vorgetragen, die im Rahmen der Überzeugungsbildung des Gerichts nach § 286 ZPO eine vom Ergebnis des Sachverständigengutach- tens abweichende Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtfertigten. 7 - 6 - Entgegen der Auffassung der Beklagten ergäben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass der Sachverständige seiner Begutachtung eine unzutreffende Tatsa- chengrundlage zugrunde gelegt habe. Der weitere Einwand der Beklagten, es sei nicht erkennbar, dass die Ermittlungsmethode des Gutachters auf wissenschaft- lich anerkannten Methoden beruhe, sei bereits deswegen unbeachtlich, weil es sich bei dem Gutachten - im Gegensatz zu dem Berliner Mietspiegel - um ein förmliches Beweismittel handele. Zum anderen habe der Sachverständige seine Berechnungsmethode in Form des Vergleichswertverfahrens ausführlich und nachvollziehbar dargelegt. Dass die Beklagte die Vergleichbarkeit der herangezogenen Vergleichs- wohnungen bestritten habe, sei ebenfalls unbeachtlich. Denn eine Auseinander- setzung mit den konkret vom Sachverständigen benannten Wohnungen sei nicht erfolgt. Der Umstand, dass die genaue Lage der Vergleichswohnungen nicht habe offengelegt werden können, beruhe auf datenschutzrechtlichen Gründen. Auch die weiteren wohnungs- und gebäudebezogenen Einwendungen der Be- klagten (insbesondere gegen die Lage der Wohnung und zum Nutzungswert von Bad und Küche) gegen das Gutachten griffen nicht durch. Soweit die Beklagte schließlich die hilfsweise getroffenen Feststellungen des Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Her- anziehung des Mietspiegels 2017 und der dort gegebenen Orientierungshilfe, wonach sich in diesem Falle eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,35 €/m2 er- gebe, angegriffen habe, dienten diese Ausführungen lediglich der Plausibilitäts- kontrolle. Außerdem bestünden keine Anhaltspunkte, die die Schlüssigkeit des Gutachtens in Frage stellten. 8 9 10 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis frei von Rechtsfeh- lern einen Anspruch der Klägerin nach §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung bejaht. 1. Das Berufungsgericht hat - wenn auch unausgesprochen - rechtsfehler- frei angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin den formellen Begründungsanforderungen des § 558a BGB gerecht wird und der Beklagten bezüglich der zuletzt geforderten Zustimmung zu einer Mieterhöhung ab dem 1. Februar 2018 auch rechtzeitig (vgl. § 558b Abs. 1, 2 Satz 1 BGB) zugegangen ist. 2. Auch die Feststellungen des Berufungsgerichts zur materiellen Berech- tigung des Mieterhöhungsverlangens sind im Ergebnis frei von revisionsrechtlich relevanten Fehlern. a) Das Berufungsurteil unterliegt entgegen der Auffassung der Revision nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil sich das Berufungsgericht nicht an die vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen zur Geeignetheit des Berliner Mietspiegels 2017 als Schätzungsgrundlage (§ 287 Abs. 2 ZPO) für die ortsübli- che Vergleichsmiete gebunden gesehen hat. aa) Das Amtsgericht hat nicht geprüft, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels erfüllt. Es hat aber "in Kenntnis der hierzu geäußerten Rechtsauffassungen den Mietspiegel für die Er- mittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für anwendbar" gehalten, die hierge- gen gerichteten Einwendungen der Klägerin für nicht überzeugend erachtet und 11 12 13 14 15 - 8 - den Mietspiegel zumindest als "Schätzgrundlage nach § 287 ZPO" herangezo- gen. Hierauf gründend hat es unter Zugrundelegung der im Mietspiegel aufge- führten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" die Feststellung getrof- fen, dass die ortsübliche Vergleichsmiete, weil alle Merkmalgruppen negativ zu bewerten seien, die zuletzt von der Beklagten gezahlte Miete nicht übersteige. Hierbei handelt es sich zwar um tatsächliche Feststellungen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO (vgl. hierzu grundlegend BGH, Urteil vom 19. März 2004 - V ZR 104/03, BGHZ 158, 295, 300). bb) Anders als die Revision meint, kann eine Anfechtung des Berufungs- urteils jedoch nicht darauf gestützt werden, dass sich das Berufungsgericht an diese Feststellungen nicht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden gesehen hat. Zwar ist es - wie an anderer Stelle (unter II 2 b bb und c) noch näher dar- zulegen sein wird - nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht die Wohnung in das unstreitig maßgebliche Mietspiegelfeld G 2 des Berliner Mietspiegels 2017 eingeordnet und die ortsübliche Vergleichsmiete anhand einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO unter Heranziehung der im Mietspiegel als Schätzungsgrund- lage aufgeführten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" bestimmt hat. Ob auch das vom Amtsgericht dabei gefundene Schätzungsergebnis aus Sicht des Berufungsgerichts überzeugend ist oder ob dieses insoweit zu einer neuen Tatsachenfeststellung berechtigt gewesen wäre, ist mangels Ausführungen des Berufungsgerichts zu diesem Gesichtspunkt offen. Das kann jedoch vorliegend dahinstehen. Denn nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wäre - was die Revision im Ausgangspunkt nicht verkennt - die fehlerhafte Annahme eines Berufungsgerichts, die Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO seien 16 17 18 - 9 - erfüllt, weil konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder der Vollstän- digkeit entscheidungserheblicher Feststellungen der ersten Instanz begründeten, so dass neue oder ergänzende Feststellungen zu treffen seien, einer revisions- rechtlichen Überprüfung entzogen (siehe nur BGH, Urteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, BGHZ 162, 313, 318 f.; vom 7. Februar 2019 - VII ZR 274/17, NJW 2019, 2169 Rn. 17 mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 22. Januar 2004 - V ZR 187/03, NJW 2004, 1458 unter II 4 [zu § 531 Abs. 2 ZPO]). An diesem Grundsatz ist uneingeschränkt festzuhalten. Soweit die Revision meint, dem sei nur dann zuzustimmen, wenn das Berufungsgericht - was hier nicht der Fall sei - die über den Rahmen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hinausgehende Tatsachen- feststellung verfahrensfehlerfrei und im Ergebnis zutreffend vorgenommen habe, verkennt sie zum einen den Sinn und Zweck des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO und übersieht zum anderen, dass für eine solche Differenzierung kein Bedürfnis be- steht. (a) Die Vorschrift des § 529 Abs. 1 ZPO sieht eine grundsätzliche Bindung des Berufungsgerichts an die von der ersten Instanz festgestellten Tatsachen vor und legt zugleich den Maßstab fest, der abweichend hiervon dem Berufungsge- richt eine Überprüfung und Abänderung der Tatsachenfeststellung ermöglicht. Die Stärkung der Tatsachenfeststellung durch das erstinstanzliche Gericht und die damit einhergehende Umgestaltung des Berufungsverfahrens als vornehm- lich zur Fehlerkontrolle und -beseitigung dienende Instanz (BT-Drucks. 14/4722, S. 58, 61, 100; BT-Drucks. 14/6036, S. 123) beruht allein auf dem Bestreben des Gesetzgebers, "die Voraussetzungen für eine sachgerechtere und effektivere Ausgestaltung des Berufungsrechts" zu schaffen (BT-Drucks. 14/4722, S. 64). Dieses prozessökonomische Ziel ist aber nicht mehr zu erreichen, wenn sich das Berufungsgericht in Verkennung des Vorliegens der Voraussetzungen des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht an die Feststellungen der ersten Instanz gebunden gese- hen hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 319). 19 - 10 - Hinzu kommt, dass die in der genannten Bestimmung liegende Einschrän- kung einer eigenständigen Tatsachenfeststellung im Berufungsverfahren, die zwangsläufig nachteilig für das Bemühen des jeweiligen Gerichts um eine mate- riell gerechte Entscheidung ist (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO mwN), nicht Zielsetzung des Gesetzgebers, sondern lediglich eine von ihm als hinnehmbar eingestufte Auswirkung ist. Dementsprechend heißt es in den Gesetzesmaterialien, der Bestimmung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO liege der Ge- danke zugrunde, "dass weder das Interesse der Prozessparteien noch Gerech- tigkeitsgesichtspunkte generell eine Wiederholung des erstinstanzlichen Verfah- rens erfordern" (BT-Drucks. 14/4722, S. 100). Nach alledem gebietet es der mit der genannten Vorschrift verfolgte Sinn und Zweck nicht, eine vom Berufungsgericht in seinem Bemühen um eine mate- riell richtige und zutreffende Entscheidung vorgenommene erneute Tatsachen- feststellung einer revisionsrechtlichen Kontrolle zu unterziehen. (b) Hierfür besteht - anders als die Revision meint - auch kein Bedürfnis. Denn den Prozessparteien bleibt es im Falle vom Berufungsgericht verfahrens- oder rechtsfehlerhaft getroffener neuer Feststellungen unbenommen, die dem Berufungsgericht unterlaufenen Verfahrensfehler (beispielsweise § 139, § 411 Abs. 3, 4 ZPO, Art. 103 Abs. 1 GG) oder materielle Mängel der Beweiswürdigung (§ 286 ZPO; vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 68) im Revisionsverfahren zu rügen und hierdurch im Falle be- rechtigter Rügen den vom Berufungsgericht in Abweichung von der Vorinstanz zugrunde gelegten Tatsachen ihre Bindungswirkung zu entziehen. Auch das von der Revision angeführte Risiko, die - die geforderte Miet- erhöhung um ein Vielfaches übersteigenden - Kosten für ein Sachverständigen- gutachten im Falle eines Prozessverlusts tragen zu müssen, das Mieter davon 20 21 22 23 - 11 - abhalten könne, sich gegen eine Mieterhöhung zu wehren, begründet nicht ein Bedürfnis, eine revisionsrechtliche Überprüfung von entgegen § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erfolgten neuen Tatsachenfeststellungen zuzulassen. Denn in den Fällen, in denen die Vorinstanz die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege der Schätzung bestimmt hat, wird regelmäßig ohnehin eine Bindung an die getroffenen Feststel- lungen nicht bestehen. Die Revision übersieht, dass sich konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der erstinstanzlichen Feststel- lungen selbst bei verfahrensfehlerfrei von der Vorinstanz getroffenen Feststellun- gen aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertungen ergeben können (Senats- urteile vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 26; vom 9. März 2005 - VIII ZR 266/03, aaO S. 317; BVerfG, NJW 2003, 2524; BVerfG, NJW 2005, 1487). Wenn das Berufungsgericht also eine Schätzung der Vorinstanz - und sei es auch nur im Ergebnis - aus seiner Sicht nicht für überzeugend hält, ist es nicht gehindert, sondern gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO sogar verpflichtet, neue Feststellungen - gegebenenfalls durch Einholung eines Sachverständigen- gutachtens - zu treffen. b) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens anstelle der Heranziehung des Mietspiegels 2017 weder "die Beweisregeln der § 558c und § 558d BGB" noch den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) missachtet. aa) Die Revision meint hierbei - unter Berufung auf ein Urteil der 67. Kam- mer des Landgerichts Berlin (WuM 2019, 330) -, die Gerichte seien "nicht befugt", zu Lasten desjenigen, der sich auf die vom Gesetzgeber ausdrücklich geschaf- fene Beweiserleichterung des § 558d Abs. 3 BGB berufe, von den sich aus einem Mietspiegel ergebenden Werten - auf der Grundlage eines gerichtlichen Sach- 24 25 - 12 - verständigengutachtens - abzuweichen. Erst wenn die von einer Partei behaup- tete Qualifizierung des Mietspiegels im Rahmen einer Beweiserhebung mit ne- gativem Beweisergebnis geklärt oder bei unstreitiger, bewiesener oder als wahr unterstellter Qualifizierung - auf der Grundlage eines eingeholten Sachverständi- gengutachtens - der Beweis des Gegenteils geführt sei, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete, der gesetzlichen Vermu- tung des § 558d Abs. 3 BGB zuwider, nicht zutreffend wiedergäben, dürfe das Gericht von einer Heranziehung des Mietspiegels absehen. Hierbei verkennt die Revision grundlegend das geltende Beweismittelrecht. (1) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichen- den Weise ermittelt haben (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29 mwN). (2) Ist die Höhe der vom Vermieter seinem Zustimmungsverlangen zu- grunde gelegten ortsüblichen Vergleichsmiete vom Mieter bestritten worden, hat das Gericht, sofern eine Beweisbedürftigkeit besteht, sich seine richterliche Über- zeugung durch Erhebung des vom beweisbelasteten Vermieter angebotenen (tauglichen) Beweismittels - hier durch Einholung eines Sachverständigengut- achtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete - zu verschaffen, sofern nicht eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO möglich ist. Einer solchen Beweisaufnahme steht, anders als die Revision - der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin fol- gend - meint, nicht entgegen, dass eine Partei - hier die Mieterin - sich darauf beruft, die ortsübliche Vergleichsmiete sei auf der Grundlage eines Mietspiegels 26 27 - 13 - zu bestimmen, dessen Eigenschaft als qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB im Prozess ausreichend bestritten worden ist. (a) Zwar kommt einem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558d Abs. 3 BGB die gesetzliche Vermutung (§ 292 ZPO) zu, dass die dort bezeich- neten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Liegt unbestritten oder nachgewiesenermaßen ein qualifizierter Mietspiegel vor, darf das Gericht von der Erhebung eines Sachverständigengutachtens zu der ortsüblichen Ver- gleichsmiete absehen (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 14 f.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 13 ff.). Diesen Weg wird das Gericht bereits aus prozessökonomischen Gründen und zur Vermeidung des Anfalls hoher Kosten für ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beschreiten (vgl. etwa LG Berlin, GE 2012, 271, 272 - Vorinstanz zu VIII ZR 46/12). (b) Wird dagegen die Qualifikation des Mietspiegels - wie hier von der Klä- gerin durch Vorlage eines Privatgutachtens - hinreichend bestritten, ist das Ge- richt nicht gehalten, zunächst Beweis darüber zu erheben, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist. Diesen Weg kann es beschreiten (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 19 ff.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 20 ff.), muss es aber nicht. Es kann stattdessen auch ein vom klagenden Vermieter zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angebotenes Sachverständigengutach- ten einholen (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28 ff.; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 25 f.). (c) Im Streitfall war eine Beweisaufnahme zu der von der Beklagten in An- spruch genommenen und von der Klägerin bestrittenen Eigenschaft des Berliner Mietspiegels 2017 als qualifizierter Mietspiegel ohnehin bereits deswegen nicht 28 29 30 - 14 - veranlasst, weil der Teil, für den dem Mietspiegel eine Qualifizierung zugeschrie- ben wird, in seiner Aussagekraft von beiden Parteien akzeptiert wird. Weder die Beklagte, die den Mietspiegel 2017 in vollem Umfang für anwendbar hält, noch die Klägerin, die davon ausgeht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten dem Median (5,65 €/m2) der in der Mietspiegeltabelle im Feld G 2 ausgewiesenen Spanne entspricht, stellen in Abrede, dass sich die orts- übliche Vergleichsmiete in der in dem genannten Feld aufgeführten Spanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 bewegt. Die Parteien streiten letztlich über die konkrete Einordnung in diese Spanne. Hierzu gibt der Berliner Mietspiegel 2017 - wie auch schon seine zahl- reichen Vorgänger - "Orientierungshilfen für die Spanneneinordnung" (Ziffer 10 und 11 des Mietspiegels). Diese Orientierungshilfe gehört aber nicht zum qualifi- zierten Teil des Mietspiegels (Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13). Vielmehr erstreckt sich eine (mögliche) Qualifizierung allein auf die Spannenwerte (Ziffer 9 des Miet- spiegels; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 a; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25). Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" kann jedoch gemäß § 287 Abs. 2 ZPO als Schätzungsgrundlage für die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spannen herangezogen werden (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO). bb) Das Berufungsgericht war auch nicht verpflichtet, von der Einholung eines Sachverständigengutachtens deswegen abzusehen, weil es den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel hätte heranziehen müs- sen. 31 32 - 15 - (1) Die Senatsrechtsprechung billigt dem Tatrichter zwar die Befugnis zu, einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB in seine Überzeugungsbildung ein- fließen zu lassen. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiederge- ben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab (vgl. Se- natsurteile vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 263/12, ZMR 2013, 954 Rn. 33, und VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, WuM 2020, 423 Rn. 102, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). (2) Eine solche Indizwirkung kommt dem Berliner Mietspiegel 2017 grund- sätzlich zu (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.). Die von der Revisionserwiderung angeführten Rügen der Klägerin gegen den Berliner Mietspiegel 2017 betreffen allein dessen Qualifizierung und nehmen ihm nicht die beschriebene Indizwirkung als einfacher Mietspiegel. (a) Das Berufungsgericht hat verkannt, dass ein einfacher Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB - anders als ein qualifizierter Mietspiegel - nicht voraus- setzt, dass er auf der Grundlage anerkannter wissenschaftlicher Grundsätze er- stellt worden ist. Seine Indizwirkung beruht maßgeblich darauf, dass eine Daten- erhebung erfolgt ist, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist. Der Berliner Mietspiegel wurde - was das Berufungsgericht nicht in den Blick genommen hat - ausweislich seiner Ziffer 1 von drei Mietervereinen und drei Vereinen, die die In- teressen von Vermietern beziehungsweise von Hauseigentümern vertreten, er- stellt. Auch wenn zwei der letztgenannten Vereine nur ihre Expertise eingebracht 33 34 35 - 16 - und ihn nicht als (qualifizierten) Mietspiegel anerkannt haben, so spricht die be- schriebene Beteiligung der örtlichen Interessenvertreter und die Anerkennung der gefundenen Ergebnisse durch Vertreter beider Seiten nach der Lebenserfah- rung dafür, dass der Mietspiegel die örtliche Mietsituation nicht einseitig, sondern objektiv zutreffend abbildet (vgl. Senatsurteile vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 18 mwN; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 104). (b) Dies gilt umso mehr, als auf Seite 6 des im Internet abrufbaren Metho- denberichts zum Berliner Mietspiegel 2017 (erstellt im Juli 2017 von der F+B For- schung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH) ausgeführt ist, dass auch die beiden Verbände, die die Interessen der Vermieter und Hausei- gentümer vertreten und den Mietspiegel nicht anerkannt haben, nicht nur Ände- rungen in der Wohnlageneinstufung, sondern auch die Form, den Ablauf und die Ergebnisse der Datenerhebung sowie viele methodische Änderungen bei der Da- tenauswertung und -ausweisung mitgetragen haben (Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO). (3) Trotz seiner Eignung als einfacher Mietspiegel war das Berufungsge- richt nicht verpflichtet, die Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 für seine Überzeugungsbildung bezüglich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete her- anzuziehen. Dies ergibt sich aus mehreren Gründen. (a) Zum einen können nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unstreitige oder festgestellte Indizien, die einen Schluss auf die Haupttatsache zulassen, eine Beweisaufnahme über die Hauptsache zwar entbehrlich machen (BGH, Urteil vom 29. Oktober 1996 - XI ZR 319/95, NJW-RR 1997, 238 unter II 2 b; Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 222/06, NJW 2007, 3067 Rn. 2). 36 37 38 - 17 - Das Gericht ist aber nicht verpflichtet, seine Überzeugungsbildung auf aussage- kräftige Indizien zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweismittels abzusehen. (b) Zum anderen beschränkt sich die Indizwirkung des Berliner Mietspie- gels 2017 aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit Orien- tierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind. (aa) Da beide Parteien davon ausgehen, dass die Wohnung der Beklagten in Anbetracht ihrer Größe, ihres Alters und ihrer Lage in das Mietspiegelfeld G 2 mit einer Mietspanne von 4,90 €/m2 bis 7,56 €/m2 und einem Median von 5,65 €/m2 (diesen macht die Klägerin geltend) einzuordnen ist, musste das Beru- fungsgericht für diese nicht beweisbedürftige Tatsache auf eine Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 nicht zurückgreifen. (bb) Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" nimmt nicht an der Indizwirkung teil. Sie wird im Mietspiegel (dort Seite 13) lediglich "als Schätz- grundlage empfohlen" und berücksichtigt fünf nicht abschließende Merkmalgrup- pen mit jeweils wohnwertmindernden und wohnwerterhöhenden Merkmalen. Diese vorwiegend auf Erkenntnissen aus der Vertrags- und Gerichtspraxis beru- hende Orientierungshilfe ist auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichtet (vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17 ff.). Da eine Indizwirkung mittelbar eine volle richterliche Überzeugung gemäß § 286 Abs. 1 ZPO ermögli- chen, die Orientierungshilfe aber nur als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO dienen soll, ist es ausgeschlossen, letztere wegen des ihr zukommenden geringeren Beweismaßes an der Indizwirkung des Berliner Mietspiegels 2017 als 39 40 41 - 18 - einfachen Mietspiegel teilnehmen zu lassen. Dies hat auch das Amtsgericht er- kannt, das nicht auf die Indizwirkung des Mietspiegels abgestellt, sondern nur eine auf die Orientierungshilfe gestützte Schätzung vorgenommen hat. (c) Die aufgezeigte Unterscheidung hindert die Gerichte nicht daran, - wie es das Amtsgericht getan hat - bei Heranziehung des Tabellenfelds des Berliner Mietspiegels 2017 im Rahmen einer ihm als einfacher Mietspiegel zu- kommenden Indizwirkung oder - wie hier - als unstreitige Tatsachengrundlage die sich daran anschließende Spanneneinordung mithilfe der Orientierungshilfe des Mietspiegels vorzunehmen und die ortsübliche Vergleichsmiete für die kon- krete Wohnung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zu schätzen. Denn eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch ein Sachverständigengutachten gemäß § 286 Abs. 1, §§ 402 ff. ZPO ist in Fällen der vorliegenden Art häufig mit Schwierigkei- ten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemach- ten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c aa mwN). Dabei bietet sich die in einem Miet- spiegel gegebene "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" in Verbindung mit der - sich auf die Richtigkeit der ausgewiesenen Mietspannen beziehenden - Vermutungs- oder Indizwirkung des Mietspiegels als geeignete Schätzungs- grundlage an (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d bb; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 25 f.). Allerdings steht es nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO im pflichtgemä- ßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einho- lung eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich - in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge (vgl. BGH, Urteil vom 42 43 - 19 - 9. Oktober 1990 - VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter II 1 a) - mit einer Schät- zung begnügt. cc) Nach alledem hat das Berufungsgericht zwar mit unzutreffender Be- gründung dem Berliner Mietspiegel 2017 eine Eignung als einfacher Mietspiegel abgesprochen, durch seine Entscheidung, zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete das von der Klägerin angebotene Sachverständigengutachten einzuholen, aber nicht die Grundsätze der §§ 558c, 558d BGB missachtet. Auch hat es in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen weder dadurch, dass es sich in seinem Urteil mit der zutreffenden, aber nicht weiter ausgeführten Feststellung begnügt hat, die Klägerin habe die Qualifikation des Berliner Mietspiegels hinreichend konkret angegriffen, noch dadurch, dass es sich nicht näher mit der Rechtsauffassung der Beklagten befasst hat, es sei zwin- gend Beweis über die Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2017 zu erheben oder dieser sei zumindest mit der Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels an- zuwenden, entscheidungserhebliches Vorbringen der Beklagten gehörswidrig übergangen. Anders als die Revision meint, zwangen die genannten Einwände der Beklagten das Berufungsgericht nicht, von der Einholung eines Sachverstän- digengutachtens zur Höhe der Vergleichsmiete abzusehen. Die von der Beklag- ten geäußerte Rechtsauffassung steht - wie aufgezeigt - in Widerspruch zur be- stehenden Rechtslage und verkennt zudem die Reichweite einer möglichen Qua- lifizierung des Berliner Mietspiegels 2017 oder seiner Indizwirkung. c) Entgegen der Auffassung der Revision hätte das Berufungsgericht auch nicht aus sonstigen Gründen von der Einholung eines Sachverständigengutach- tens zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete absehen müssen. 44 45 46 - 20 - aa) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht, das prozess- ordnungsgemäß aufgrund des Beweisantritts der hierfür beweisbelasteten Klä- gerin die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Höhe der ortsübli- chen Vergleichsmiete angeordnet hat, nicht verpflichtet, zuvor mit den Parteien den "Sinn und Zweck" eines solchen tauglichen Beweismittels zu erörtern. Viel- mehr hätte Anlass zu einer Erörterung nur dann bestanden, wenn es von einer solchen Beweiserhebung hätte absehen wollen, etwa weil es dem Berliner Miet- spiegel 2017 eine auch die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" um- fassende Indizwirkung als einfachen Mietspiegel hätte beimessen wollen. bb) Entgegen der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von der Revision vertretenen Auffassung war der Antrag der Klägerin auf Einholung eines Sachverständigengutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht deswegen treuwidrig, weil die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen nicht auf ein Sachver- ständigengutachten gestützt hat. Es war dem Berufungsgericht daher nicht unter diesem Gesichtspunkt verwehrt, den angebotenen Beweis zu erheben. Wie der Senat bereits entschieden hat, dient die Begründung eines Miet- erhöhungsverlangens nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Ver- gleichsmiete zu führen oder dem Mieter ein etwaiges Prozessrisiko abzunehmen (Senatsurteil vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18 mwN). Davon abgesehen hat sich die Klägerin bei der Abfassung ihres Mieterhöhungs- verlangens auch nicht widersprüchlich verhalten, weil sie nicht ein Sachverstän- digengutachten als Begründungsmittel herangezogen hat. Denn sie hat sich zwar - wie § 558a Abs. 3 BGB zumindest als ergänzende Angabe vorgibt - auf den als qualifiziert bezeichneten Berliner Mietspiegel 2017 zur Begründung ihres Mieter- höhungsverlangens bezogen, jedoch gleichzeitig dessen Qualifizierung ange- zweifelt. Damit hat sie der Beklagten hinreichend zu erkennen gegeben, dass sie im Prozess die Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB nicht gegen sich 47 48 49 - 21 - gelten lassen würde. Vor diesem Hintergrund zeichnete sich bereits aufgrund des Inhalts des Mieterhöhungsverlangens für die Beklagte ab, dass die beweisbelas- tete Klägerin im Falle des Bestreitens der als ortsüblich verlangten Vergleichs- miete hierfür im Prozess Sachverständigenbeweis antreten würde. cc) Soweit die Revision in diesem Zusammenhang einem solchen Sach- verständigengutachten die Tauglichkeit als Beweismittel generell absprechen will, weil der Berliner Mietspiegel 2017 über eine "deutlich breitere Datengrund- lage" als ein "Einzelgutachten" verfüge, verkennt sie, dass dies die Geeignetheit eines Sachverständigengutachtens nicht in Frage stellt, wenn - was das Gericht bei seiner Überzeugungsbildung berücksichtigen muss - die dort getroffenen Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage beruhen und hieraus schlüssige und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden (vgl. auch BVerfG, NJW-RR 1993, 1485, 1486). Die größere Breite einer Datengrundlage allein führt nicht dazu, dass ein einfacher Mietspiegel, der zudem hinsichtlich der Spannen- einordnung nur eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO erlaubt, einem Sachver- ständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete überlegen ist (vgl. auch Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.). (1) Zwar besteht der Vorzug von ordnungsgemäß aufgestellten Mietspie- geln darin, dass sie in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfah- rens noch in einem angemessenen Verhältnis stünde (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c cc mwN). Daraus folgt aber nicht, dass ein von der beweisbelasteten Partei beantragtes Sachverständigengutachten, das sich auf eine weniger breite Datenbasis stützt, nicht als Erkenntnisquelle bei 50 51 - 22 - der Bestimmung für die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden kann (Senatsurteil vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO). (2) Im Streitfall besteht zudem die Besonderheit, dass die breite Daten- grundlage sich nur auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder be- zieht, auf die allein sich eine mögliche Qualifikation oder zumindest eine Indizwir- kung bezieht. Die anzuwendende Mietspiegelspanne und deren Richtigkeit ste- hen aber hier gerade nicht im Streit. Vorliegend ist das Sachverständigengutach- ten allein zur Frage der Einordnung der Wohnung der Beklagten in die Spanne eingeholt worden, also zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete, für die der Mietspiegel nur eine Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zur Verfügung stellt. Dass ein Sachverständigengutachten, das sich auf ein Ver- gleichswertverfahren stützt, auf einer weniger belastbaren Datenbasis beruht als eine bloße Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO unter Zuhilfenahme der "Orien- tierungshilfe für die Spanneneinordnung", ist weder aufgezeigt noch ersichtlich. dd) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht auch nicht gehalten, "im Interesse der Prozessökonomie den Aufwand eines Gutachtens [zu] vermeiden, welches zur Ermittlung der entscheidungserheblichen Tatsachen unnötig und mit einem dem geringen Streitwert nicht angemessenen Kostenauf- wand verbunden" gewesen sei. Das Berufungsgericht wäre zwar - wie bereits oben unter II 2 b bb (3) (c) ausgeführt - befugt gewesen, auf den Vollbeweis nach § 286 Abs. 1 ZPO zu verzichten und sich stattdessen mit einer Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO unter Heranziehung der "Orientierungshilfe für die Spannen- einordnung" zu begnügen (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c mwN). Es ist jedoch weder im Hinblick auf ein mögliches - aber nicht revisibles - Übergehen der Bindungswirkung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO (dazu unter II 2 a) 52 53 54 - 23 - noch in Bezug auf die Ausübung des gemäß § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO dem Ge- richt - in Einschränkung des Gebots der Erschöpfung der Beweisanträge einge- räumten - Ermessens revisionsrechtlich zu beanstanden, dass das Berufungsge- richt das höhere Beweismaß des § 286 Abs. 1 ZPO angestrebt und daher den von der beweisbelasteten Klägerin angetretenen Beweis erhoben und von einer bloßen Schätzung abgesehen hat. Zwar hat das Berufungsgericht eine Schät- zung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO abgelehnt, weil es zu Unrecht an der Geeignetheit der Schätzungsgrundlage gezweifelt hat. Dies macht seine Entscheidung jedoch nicht rechtsfehlerhaft, weil es zugleich deutlich gemacht hat, dass es der Einho- lung eines Sachverständigengutachtens "als förmliches Beweismittel" und der Anwendung der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswertme- thode den Vorzug vor einer Schätzung gibt. ee) Die Entscheidung des Berufungsgerichts, ein Sachverständigengut- achten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen, verstößt auch - anders als die Revision meint - nicht gegen den aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbin- dung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art. 20 Abs. 3 GG abzuleitenden An- spruch auf ein faires Verfahren. (1) Die Pflicht zur fairen Verfahrensgestaltung gebietet es zwar, das Ver- fahren so auszugestalten, wie die Parteien des Zivilprozesses es vom Gericht erwarten dürfen. Dieses darf sich nicht widersprüchlich verhalten, darf aus eige- nen oder ihm zuzurechnenden Fehlern und Versäumnissen keine Verfahrens- nachteile ableiten und ist allgemein zur Rücksichtnahme gegenüber den Verfah- rensbeteiligten in ihrer konkreten Situation verpflichtet (BVerfGE 78, 123, 126; BVerfG, NJW 2014, 205; Beschluss vom 25. September 2018 - 2 BvR 1731/18, juris Rn. 22; Senatsbeschluss vom 16. Januar 2018 - VIII ZR 61/17, NJW 2018, 1022 Rn. 9; vgl. auch BGH, Beschluss vom 27. August 2019 - VI ZB 32/18, NJW 2019, 3727 Rn. 14; jeweils mwN). 55 56 - 24 - (2) Das Berufungsgericht hat jedoch nicht gegen das Gebot der Rücksicht- nahme auf die Parteien verstoßen. Es hat zwar davon abgesehen, die ortsübliche Vergleichsmiete anhand der im Berliner Mietspiegel 2017 gegebenen "Orientie- rungshilfe für die Spanneneinordnung" im Wege der Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO zu bestimmen. Zu einer solchen Schätzung war es jedoch nicht unter dem Gesichtspunkt des fairen Verfahrens gehalten. Denn eine Schätzung wäre zwar im Hinblick auf die deutliche Kostenersparnis für die unterliegende Partei (hier die Beklagte) günstiger als die Einholung eines Sachverständigengutach- tens. Sie wäre aber umgekehrt aufgrund der einer bloßen Schätzung im Sinne von § 287 Abs. 2 ZPO anhaftenden Unsicherheiten und Unwägbarkeiten für die Klägerin, die sich auf eine höhere Vergleichsmiete als die vom Amtsgericht im Wege der Schätzung bestimmte Miete beruft, ungünstiger als eine dem Zweck des Vollbeweises nach § 286 Abs. 1 ZPO dienende Beweisaufnahme. Bei einer solchen Sachlage verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens, wenn das Gericht der - den Regelfall bildenden - freien richterlichen Überzeu- gungsbildung nach § 286 Abs. 1 ZPO (vgl. zur Maßgeblichkeit des § 286 Abs. 1 ZPO Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29 mwN) den Vorzug gibt und von den Erleichterungen des § 287 Abs. 2 ZPO keinen Gebrauch macht. Hinzu kommt, dass die Beklagte ihrerseits eine - mindestens ebenso kos- tenintensive - Beweiserhebung zur Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB, der sie den Vorzug vor einer Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO gibt, beantragt hat. In Anbetracht der von der Klägerin durch Vorlage eines Privatgutachtens substantiiert bestrittenen Qualifikation des Mietspiegels wäre - falls es hierauf angekommen wäre - zu klären gewesen, ob der Mietspiegel anerkannten wissen- schaftlichen Grundsätzen entspricht. Dazu wird aber häufig die Einholung eines 57 58 - 25 - Sachverständigengutachtens erforderlich sein, dessen Kosten ebenfalls erheb- lich sein dürften (vgl. Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 19 mwN; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO Rn. 20). d) Anders als die Revision weiter meint, ist dem Berufungsgericht nicht deshalb eine Gehörsverletzung anzulasten, weil es den Sachverständigen nicht zur mündlichen Erörterung seines schriftlichen Gutachtens geladen und damit den zwar nicht ausdrücklich gestellten, ihrer Ansicht nach jedoch in der "umfas- senden Ablehnung des Gutachtens enthaltenen" stillschweigenden Antrag auf Ladung des Sachverständigen zur mündlichen Erörterung seiner schriftlichen Ausführungen übergangen habe. aa) Zwar steht jeder Prozesspartei gemäß §§ 397, 402 ZPO zur Gewähr- leistung des rechtlichen Gehörs das Recht zu, einem Sachverständigen die Fra- gen, die sie zur Aufklärung der Sache für erforderlich hält, zur mündlichen Beant- wortung vorzulegen (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, NJW 2018, 1171 Rn. 10; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, NJW 2018, 3097 Rn. 8; vom 6. März 2019 - VII ZR 303/16, BauR 2019, 1011 Rn. 9; jeweils mwN). Das gilt unabhängig davon, ob das Gericht noch Erläute- rungsbedarf sieht (BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, aaO; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO; vom 6. März 2019 - VII ZR 303/16, aaO). Das Antragsrecht besteht unabhängig von § 411 Abs. 3 ZPO (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, aaO; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO; jeweils mwN). Kommt das Gericht einem von der Partei rechtzeitig gestellten, nicht rechtsmissbräuchlichen Antrag auf Erläuterung des Gutachtens nicht nach, liegt darin jedenfalls dann ein Verstoß gegen das Verfahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG, wenn es den Antrag völlig übergeht oder ihm allein deshalb nicht 59 60 61 - 26 - nachkommt, weil das Gutachten ihm überzeugend und nicht weiter erörterungs- bedürftig erscheint (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 1998, 2273 f.; NJW 2012, 1346, 1347; NZS 2018, 859; vgl. auch BGH, Beschlüsse vom 21. Februar 2017 - VI ZR 314/15, NJW-RR 2017, 762 Rn. 3; vom 14. November 2017 - VIII ZR 101/17, aaO Rn. 8 ff.; vom 10. Juli 2018 - VI ZR 580/15, aaO). bb) Gemessen an diesen Maßstäben ist dem Berufungsgericht im Hinblick auf die unterlassene Ladung des Sachverständigen weder eine Gehörsverlet- zung noch ein einfachrechtlicher Verfahrensfehler anzulasten. Denn die Beklagte hat - wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht - im Berufungsver- fahren keinen Antrag auf Ladung des Sachverständigen zur mündlichen Erläute- rung seines schriftlichen Gutachtens gestellt. Die Revision räumt ein, dass ein solcher Antrag nicht ausdrücklich erfolgt ist. (1) Sie stellt sich allerdings auf den Standpunkt, aus den von der Beklag- ten im Schriftsatz vom 13. August 2019 erhobenen Einwendungen gegen das Sachverständigengutachten "werde deutlich, dass das Gericht dem Gutachten nicht folgen sollte und zumindest die Erörterung der aufgeführten Einwände und Fragen mit dem Sachverständigen ermöglichen müsste". Daher sei in der "um- fassend begründeten Ablehnung des Gutachtens" der Antrag enthalten, dass das Gericht, wenn es dem Gutachten grundsätzlich folgen wolle, den Sachverständi- gen zumindest zu einer mündlichen Erörterung laden oder eine schriftliche Stel- lungnahme hierzu einholen müsse. Dies trifft nicht zu. Ein solch stillschweigend gestellter Antrag käme zwar dann in Betracht, wenn die Partei durch die Erhe- bung von Einwendungen gegen ein Gutachten dem Gericht unmissverständlich zu erkennen gibt, ihr sei daran gelegen, dass der Sachverständige seine Schluss- folgerungen und die von ihm zugrunde gelegten Tatsachen erläutert und zu ihren Einwendungen Stellung bezieht. 62 63 - 27 - (2) So liegen die Dinge im Streitfall jedoch nicht. Die Beklagte hat in dem genannten Schriftsatz zunächst gerügt, dass nicht der Berliner Mietspiegel 2017 herangezogen, sondern überhaupt ein Sachverständigengutachten eingeholt worden ist. Daran schließen sich von der Beklagten gehegte Zweifel an der Vor- zugswürdigkeit des vom Gutachter angewandten Vergleichswertverfahrens ge- genüber dem Berliner Mietspiegel 2017 und der generellen Verwertbarkeit des Gutachtens an. Die Zielsetzung der Beklagten besteht daher darin, das Gericht dazu anzuhalten, das Gutachten als Beweismittel auf den Prüfstand zu stellen, es unter Beachtung der Einwendungen der Beklagten als unverwertbar anzuse- hen und sodann die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels zu be- stimmen. Dass der Beklagten vor diesem Hintergrund an einer - kostenträchti- gen - Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen gelegen war, lässt sich dem Schriftsatz nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beklagte auch inhaltliche Einwendungen gegen die Bewertung des Wohnumfelds und die Hilfsbegründung des Gutachtens (Ermittlung der Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels) vorgebracht hat. Denn diese Einwendungen münden ebenfalls in dem Vorwurf der Unverwertbarkeit des Gutachtens und der fehlenden Objektivi- tät des Sachverständigen und zielen damit auf eine generelle Nichtberücksichti- gung des Gutachtens durch das Gericht, nicht dagegen auf eine Erläuterung und gegebenenfalls Nachbesserung der schriftlichen Ausführungen des Sachver- ständigen ab. Der Schriftsatz endet dementsprechend auch nicht mit einem An- trag auf Ladung des Gutachters, sondern mit einem (in Fettdruck hervorgehobe- nen) Antrag auf Zulassung der Revision, der auf den Umstand gestützt ist, alle anderen Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin bestimmten die ortsüb- liche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel 2017. 64 65 - 28 - (3) In Anbetracht dieser Umstände musste das Berufungsgericht dem Schriftsatz nicht entnehmen, dass eine Anhörung des Gutachters oder eine Er- gänzung beantragt sein sollte. Dies wird bestärkt durch den Umstand, dass sich die Beklagte ausweislich des Verhandlungsprotokolls auch nicht nachträglich da- rauf berufen hat, der Einwendungsschriftsatz habe stillschweigend einen solchen Antrag enthalten; auch die Revision macht dies nicht geltend. Die gerügte Ge- hörsverletzung liegt damit nicht vor. Zudem stünde der Gehörsrüge der allgemeine Grundsatz der Subsidiarität entgegen, wonach ein Beteiligter über das Gebot der Erschöpfung des Rechts- wegs im engeren Sinne hinaus alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehen- den prozessualen Möglichkeiten ergreifen muss, um eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken oder eine solche zu verhindern (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, WuM 2011, 178 Rn. 10; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, BGHZ 219, 77 Rn. 37; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, ZInsO 2019, 1026 Rn. 4; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 15; jeweils mwN). Diese Würdigung entspricht dem in § 295 ZPO zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken, nach dessen Inhalt eine Partei eine Gehörsverletzung nicht mehr rügen kann, wenn sie die ihr nach Erkennen des Verstoßes verbliebene Möglichkeit zu einer Äuße- rung nicht genutzt hat (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 285/09, aaO; vom 14. Juni 2018 - III ZR 54/17, aaO; Beschlüsse vom 28. März 2019 - IX ZR 147/18, aaO; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, aaO). e) Ohne Erfolg erblickt die Revision weiter einen Gehörsverstoß des Be- rufungsgerichts darin, dass es die von der Beklagten erhobenen Einwendungen gegen das Gutachten in den Urteilsgründen, ohne Fachwissen im Bereich der Statistik darzulegen, "selbst abgehandelt" habe, anstatt eine entsprechende 66 67 68 - 29 - sachverständige Beratung in Anspruch zu nehmen oder wenigstens den bestell- ten Sachverständigen ergänzend anzuhören. Dies gilt auch bezüglich des Vor- wurfs, es habe sich auf die Feststellung beschränkt, den überzeugenden Ausfüh- rungen des Sachverständigen sei zu folgen. Die dem Berufungsgericht angelas- teten Verfahrensverstöße, denen nach Auffassung der Revision sogar das Ge- wicht einer Gehörsverletzung (Art. 103 Abs. 1 GG) zukommen sollen, liegen nicht vor. aa) Die Revision verkennt bereits im Ausgangspunkt, dass vorliegend nicht eine Sachverhaltsgestaltung in Frage steht, in der das Gericht von der Ein- holung eines Sachverständigengutachtens gänzlich absieht, weil es sich eine ei- gene Sachkunde zumisst und diese für ausreichend erachtet. Die von ihr ange- führten Entscheidungen des III. und des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 23. November 2006 - III ZR 65/06, NJW-RR 2007, 357 Rn. 14 und Beschluss vom 25. April 2018 - VII ZR 299/14, BauR 2018, 1317 Rn. 14 f.) be- treffen jedoch solche Fallkonstellationen. Vorliegend hat das Berufungsgericht dagegen ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete eingeholt und sich keine eigene Sachkunde angemaßt. Es hat lediglich die von der Beklagten gegen das Gutachten erhobenen Einwendungen eigenständig beschieden, ohne eine in seinem Ermessen stehende mündliche oder schriftliche Erläuterung des Gutachtens (§ 411 Abs. 3 ZPO) anzuordnen. bb) Dieses Vorgehen war ihm nicht verwehrt. Es ist Aufgabe des Tatrich- ters, eigenständig zu prüfen, ob er die Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen für überzeugend im Sinne des § 286 Abs. 1 ZPO hält. Dabei ist er auch nicht daran gehindert, Einwendungen gegen das Gutachten in eigener Kompetenz und ohne weitere Befragung des Sachverständigen zu beur- 69 70 - 30 - teilen, soweit es nicht um Fragen geht, die ein besonderes Fachwissen voraus- setzen, über das das Gericht nicht verfügt und welches es daher auch nicht dar- zulegen vermag. cc) Anders als die Revision meint, war das Berufungsgericht - gemessen an den vorstehend beschriebenen Maßstäben - nicht gehalten, die Einwendun- gen mit dem Sachverständigen zu erörtern. Die Beurteilung der Einwendungen der Beklagten erforderte kein statistisches Fachwissen, sondern allein die dem Tatrichter obliegende Überprüfung, ob sich der Sachverständige bei der Erstel- lung des Gutachtens an die von der höchstrichterlichen Rechtsprechung heraus- gebildeten Grundsätze gehalten hat, von der richtigen Tatsachengrundlage aus- gegangen ist und aus den getroffenen Feststellungen Schlussfolgerungen gezo- gen hat, auf die der Tatrichter seine Überzeugungsbildung ohne Rechtsfehler stützen durfte. Dass das Berufungsgericht hierbei seine Fachkompetenz - etwa bei Be- wertung der Außenanlagen anhand vom Sachverständigen vorgelegter Lichtbil- der - überschritten hätte, ist weder aufgezeigt noch ersichtlich. Es hat anhand der vom Sachverständigen gefertigten Lichtbilder und der von ihm getroffenen Fest- stellungen nachvollzogen, dass über die vom Sachverständigen wertmindernd berücksichtigten "punktuellen Verunreinigungen durch mangelnde Pflege der Pächter der Gartenzellen" hinaus keine weiteren für die Nutzwertanalyse maß- geblichen Verwahrlosungen vorhanden waren. dd) Auch die weitere Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe "kurz und ergebnishaft" ausgeführt, die Ausführungen des Sachverständigen seien überzeugend, entbehrt jeglicher Grundlage. 71 72 73 - 31 - Das Berufungsgericht hat sich auf mehreren Seiten seines Urteils mit den von der Beklagten erhobenen Einwendungen zur Geeignetheit der Vergleichs- wertmethode (vgl. hierzu Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 28; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 58), mit den einzelnen vom Sachverständigen hierbei angewandten Bewertungskriterien und deren Gewichtung, mit der Bewertung der herangezogenen Vergleichswohnun- gen, mit dem vom Sachverständigen zugrunde gelegten Zustand der Wohnung der Beklagten sowie mit der festgestellten Wohnlage auseinandergesetzt. Es ist auch auf den Einwand der Beklagten eingegangen, die Ermittlung der ortsübli- chen Vergleichsmiete müsse unter Heranziehung der im Berliner Mietspiegel 2017 aufgeführten "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" erfolgen. Dass es in seinen Entscheidungsgründen nicht auf sämtliche Einwendun- gen, insbesondere auf Vorbringen der Beklagten zu der Geeignetheit des Miet- spiegels und zu dem von ihr eingenommenen Standpunkt eingegangen ist, ein Gutachten des Sachverständigen in einem Parallelprozess habe bereits an me- thodischen Mängeln gelitten, ist unschädlich. Denn weder § 313 Abs. 3 ZPO noch Art. 103 Abs. 1 GG erfordern eine ausdrückliche Befassung mit sämtlichem Vorbringen (vgl. zu Art. 103 Abs. 1 GG, BVerfG, NVwZ 2016, 1475, 1476; Be- schluss vom 28. Oktober 2019 - 2 BvR 1813/18, juris Rn. 16 mwN). f) Schließlich bleibt der Revision auch der Erfolg versagt, soweit sie die Auffassung vertritt, die Beweiswürdigung des Berufungsgerichts verstoße gegen § 286 Abs. 1 ZPO und missachte den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). 74 75 76 - 32 - aa) Bei der Beurteilung des Berufungsgerichts, den Feststellungen und Schlussfolgerungen des Sachverständigen sei uneingeschränkt zu folgen, han- delt es sich um eine tatrichterliche Würdigung, die vom Revisionsgericht regel- mäßig nur darauf überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Re- vision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils mwN). Im letztgenannten Fall käme auch eine Gehörsverletzung nach Art. 103 Abs. 1 GG in Betracht. bb) Danach maßgebliche Rechtsfehler zeigt die Revision jedoch nicht auf und sind auch sonst nicht ersichtlich. Das Berufungsgericht hat sich mit den von der Beklagten erhobenen Einwendungen in angemessener und ausreichender Weise befasst. Seine Überzeugungsbildung hält sich im Rahmen zulässiger tat- richterlicher Würdigung; entscheidungserhebliches Vorbringen hat es nicht ge- hörswidrig übergangen. (1) Zunächst ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Be- rufungsgericht keinen Anstoß an der Anwendung der Vergleichswertmethode und der Heranziehung von fünfzehn Vergleichswohnungen genommen hat. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen Sachverständigen, des- sen Unterstützung sich der Tatrichter bedient, kommen unterschiedliche wissen- schaftliche Bewertungsmethoden in Betracht. Die Wahl einer bestimmten Me- thode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt dahin überprüfbar, ob das Berufungs- 77 78 79 - 33 - urteil gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechts- fehlerhaften Erwägungen beruht (Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO Rn. 31 mwN). (a) Der Senat hat es gebilligt, dass Sachverständige das Vergleichswert- verfahren anwenden und hierbei die qualitativen Unterschiede der Vergleichs- wohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung durch Zu- und Abschläge berück- sichtigen (vgl. etwa Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO Rn. 58 mwN). Dabei hat der Senat auch eine Heranziehung von neunzehn beziehungs- weise elf Vergleichswohnungen genügen lassen (Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO; vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 16). Lediglich vier oder sechs Vergleichswohnungen hat der Senat als zu geringe Datengrundlage für den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete angesehen (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO Rn. 28; vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25). (b) Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht des bereits aufgezeigten Umstands, dass sich eine mögliche Qualifizierung beziehungsweise eine Indiz- wirkung des Berliner Mietspiegels 2017 nur auf die ausgewiesenen Mietspiegel- spannen bezieht, deren Richtigkeit vorliegend nicht im Streit steht, nicht dagegen auf die hier in Frage stehende konkrete Einordnung in die Spanne, ist der gegen eine generelle Verwertbarkeit des Gutachtens gerichtete Einwand der Beklagten, der Mietspiegel beruhe auf einer wesentlich breiteren Datengrundlage, unbeacht- lich und bedurfte nicht einer von der Beklagten vermissten weiteren Erörterung. (2) Dass das Berufungsgericht - wenn auch aus unzutreffenden Gründen - von einer an sich möglichen Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO abgesehen hat, 80 81 82 - 34 - führt nicht dazu, dass das eingeholte Sachverständigengutachten "als nicht not- wendig" unbeachtlich wäre. Denn das Berufungsgericht war - wie bereits ausge- führt - berechtigt, auf einen Vollbeweis nach § 286 Abs. 1 ZPO hinzuwirken. (3) Aus diesem Grunde war es entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht gehalten, dem Sachverständigen vorzugeben, auf die nur eine An- näherung ermöglichende Methodik der "Orientierungshilfe für die Spannenein- ordnung" zurückzugreifen statt - in einem ersten Schritt - zur Bestimmung der Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Beklagten (Er- gebnis des Gutachtens: 5,15 €/m2 bis 6,46 €/m2) das vom Sachverständigen be- züglich der Bemessungsfaktoren und Methodik im Einzelnen erläuterte Ver- gleichswertverfahren anzuwenden und - in einem zweiten Schritt - die ortsübliche Einzelvergleichsmiete (Ergebnis des Gutachtens: 5,92 €/m2) anhand einer vom Sachverständigen entgegen der Auffassung der Beklagten transparent und nach- vollziehbar dargestellten - Nutzwertanalyse auf der Basis der wissenschaftlichen Zielbaummethode zu ermitteln. (4) Soweit die Revision schließlich rügt, das Berufungsgericht habe auf- grund der Ausführungen des Sachverständigen nicht eine Überalterung des ge- samten Gebäudes ausschließen dürfen, dokumentieren die von der Beklagten in erster Instanz vorlegten Lichtbilder zwar Gebäudemängel, der Sachverständige hat dem aber Rechnung getragen, indem er hierfür im Rahmen seiner Nutz- wertanalyse einen deutlichen Abzug von insgesamt 50 % für das Gebäude vor- genommen hat. Die hohen Abzüge bei der Nutzwertanalyse führen letztlich 83 84 - 35 - dazu, dass sich der vom Sachverständigen in einem ersten Schritt festgestellte Mittelwert der Bandbreite von 5,91 €/m2 im zweiten Schritt lediglich auf 5,92 €/m2 erhöht hat. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Spandau, Entscheidung vom 31.05.2018 - 10 C 507/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2020 - 63 S 184/18 -

§ 556§ 559

LG Köln 1 S 387/0608.05.2008

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Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 1 S 185/16 Datum: 21.09.2017 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 1. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 1 S 185/16 ECLI: ECLI:DE:LGK:2017:0921.1S185.16.00 Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 210 C 84/16 Tenor: Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 05.08.2016 – 210 C 84/16 – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird zugelassen. 1 G r ü n d e: 2 I. 3 Die durch ein im Jahre 1984 abgeschlossenes Wohnungsmietverhältnis über die im Erdgeschoss des Hauses V-Straße in Köln gelegene Drei-Zimmer-Wohnung verbundenen Parteien streiten über die Frage, ob im Rahmen der Heizkostenabrechnung die mietvertraglich mit 74,59 m² vereinbarte Wohnfläche oder die – ausgehend von einer 79,24 m² betragenden tatsächlichen Wohnfläche – tatsächlich beheizte Fläche von 78,22 m² anzusetzen ist. Die Klägerin legte den Heizkostenabrechnungen für 2013 und 2014 jeweils die beheizte Fläche von 78,22 m² zugrunde, woraus sich für die Beklagten Guthaben von 296,06 € (2013) und 554,09 € (2014) ergaben. Die Beklagten errechneten unter Ansatz der mit 74,59 m² vereinbarten Wohnfläche jeweils weitere Guthaben von 26,55 € für 2013 und 15,91 € für 2014, die sie mit den Mieten für Mai und Dezember 2015 verrechneten; den insgesamt unterzahlten Betrag von 42,46 € macht die Klägerin mit der Klageforderung geltend. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. 4 Mit dem angefochtenen Urteil hat das Amtsgericht der Klägerin den von ihr zunächst im Mahnverfahren geltend gemachten Zahlungsanspruch – der Mahnbescheid vom 08.04.2016 wurde den damaligen Antragsgegnern und jetzigen Beklagten am 13.04.2016 zugestellt – vollumfänglich zuerkannt und die Beklagten gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 42,46 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweils geltenden Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit verurteilt mit der Erwägung, dass für die Abrechnung der Heizkosten die tatsächliche, objektiv vorliegende Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche zugrundezulegen sei. Dabei hat sich das Amtsgericht auf den Rechtsgedanken aus der zum Mieterhöhungsrecht ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14) gestützt und diesen auf den vorliegenden Fall übertragen. Die Berufung ist in dem angefochtenen Urteil zugelassen worden. 5 Gegen dieses Urteil, das den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 11.08.2016 zugestellt worden ist, haben die Beklagten mit am 23.08.2016 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 10.10.2016, eingegangen am selben Tage, begründet. 6 Mit der Berufung verfolgen die Beklagten ihren erstinstanzlichen Klageabweisungsantrag in vollem Umfang weiter. Sie wiederholen und vertiefen im Wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag und stützen sich insbesondere auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.10.2007 (AZ. VIII. ZR 261/06), nach der es auch im Rahmen der Abrechnung von Betriebskosten auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche jedenfalls bei einer als unerheblich anzusehenden Abweichung von weniger als 10 % nicht ankommt. 7 Die Beklagten beantragen, 8 das erstinstanzliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen. 9 Die Klägerin beantragt, 10 die Berufung zurückzuweisen. 11 Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. 12 Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen. 13 II. 14 1. 15 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. 16 Zu Recht hat das Amtsgericht den gegen die Klageforderung von 42,46 € im Wege der Aufrechnung in gleicher Höhe geltend gemachten weitergehenden Guthaben-Anspruch der Beklagten aus den Heizkostenabrechnungen für die Betriebsjahre 2013 und 2014 mit der auch aus Sicht der Kammer zutreffenden Begründung als nicht gegeben erachtet, dass für die Abrechnung der Heizkosten die tatsächliche, objektiv vorliegende Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche zugrunde zu legen sei. Die Kammer schließt sich der überzeugend begründeten Auffassung des Amtsgerichts an, wobei zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen zunächst auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen wird. 17 a) Auch nach Auffassung der Kammer ist die Argumentation aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015 (Az. VIII ZR 266/14), wonach für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete – unter Aufgabe der vormaligen Rechtsprechung – auch bei Abweichungen von bis zu 10 % zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist, auf die vorliegende Konstellation übertragbar. 18 In der vorgenannten Entscheidung vom 18.11.2015 wird darauf abgestellt, dass es bei der Mieterhöhung maßgeblich auf den objektiven Wohnwert und damit die objektive Wohnungsgröße ankommt. Dieser Gedanke lässt sich auch auf die Abrechnung der Betriebskosten – vorliegend in Form von Heizkosten – übertragen: Denn die Mieter in ihrer Gesamtheit sollen mit den Heizkosten vernünftigerweise nur so weit belastet werden, als dies der von ihnen genutzten Wohnungsgröße objektiv entspricht. Auf eine abweichende vertragliche Vereinbarung kann es dann – unabhängig davon, ob die Wohnfläche größer oder kleiner als tatsächlich vorhanden vereinbart worden ist – nicht mehr ankommen. Hierfür spricht auch, dass durch den Ansatz der objektiv vorhandenen beheizbaren Wohnfläche eine größere objektive Richtigkeit der Heizkostenabrechnung erzielt werden kann. Dies entspricht dem im Betriebskostenabrechnungsrecht geltenden Grundsatz der Verteilungsgerechtigkeit, wonach die abzurechnenden Betriebskosten so gerecht wie möglich unter den Mietern aufzuteilen sind. 19 b) Die der vorstehenden Argumentation entgegenstehende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.10.2007 (Az. VIII ZR 261/06) – die von der Beklagtenseite zur Stützung ihres Vorbringens in formalistisch anmutender Weise und ohne nähere Begründung angeführt wird – überzeugt letztlich nicht. 20 Soweit darin zunächst ausgeführt worden ist, dass die Parteien die im Mietvertrag angegebene Fläche nach zutreffender Auslegung als Wohnfläche und Abrechnungsmaßstab vereinbart hätten, ist von einer entsprechenden Wohnflächenvereinbarung in Ansehung der Regelung unter § 1 des Mietvertrages („Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart.“, Bl. 33 d. A.) vorliegend ebenfalls auszugehen. 21 In der vorgenannten Entscheidung wird im Wesentlichen allein unter Verweis auf die entsprechende Rechtsprechung zu Wohnflächenabweichungen als Grund für eine Mietminderung und – insoweit nunmehr aufgegeben – im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB angenommen, dass es auf eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche nicht ankommt, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt und damit unerheblich ist (vgl. BGH, Urt. v. 31.10.2007 – Az. VIII ZR 261/06, juris, Rn. 19). Die insoweit erfolgte Annahme, dass für die Abrechnung der Betriebskosten nichts anderes gelte, ist nicht näher begründet worden. Im Übrigen betraf diese Entscheidung den Fall, dass der Mieter sich – anders als hier, da die Beklagten sich auf die geringer vereinbarte Wohnfläche beziehen – auf eine geringere tatsächliche Wohnfläche berief. 22 Zudem hat der Bundesgerichtshof in seiner bereits zitierten Entscheidung vom 18.11.2015 die mit dem vorgenannten Urteil vom 31.10.2007 zur Begründung herangezogene Rechtsprechung zur Berücksichtigung einer Wohnflächenabweichung bei einer Mieterhöhung ausdrücklich aufgegeben. Soweit er zugleich an der 10 %-Erheblichkeitsschwelle im Rahmen der Mietminderung festgehalten hat (vgl. BGH, Urt. v. 18.11.2015 – VIII ZR 266/14, juris, Rn. 9), betrifft dies eine andere Konstellation und Interessenlage. Hinzu kommt, dass die Annahme einer 10 %-Erheblichkeitsschwelle sowohl bezüglich der Mietminderung als auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung bei einer bis zu 10 % geringeren tatsächlichen Wohnfläche als mietvertraglich vereinbart in Gesamtschau zu einer Schlechterstellung des Mieters führt. Denn in dieser Konstellation kann der Mieter einerseits nicht gestützt auf die Flächenabweichung den Mietzins mindern, er muss andererseits aber Betriebskosten unter Ansatz der vereinbarten Größe zahlen, obwohl die Kosten bei Zugrundelegung der tatsächlich kleineren Wohnfläche voraussichtlich geringer ausgefallen wären. Vorliegend ist die tatsächliche Wohnfläche bzw. die beheizte Fläche zudem höher als im Mietvertrag ursprünglich vereinbart, so dass sich unter Zugrundelegung der 10 %-Erheblichkeitsschwelle ohnehin kein Minderungsrecht der Beklagten ergeben würde. 23 2. 24 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Absatz 2, 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO. 25 Die Kammer lässt die Revision zu mit Blick auf die entgegenstehende Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31.10.2007 und die bisher ungeklärte Frage, ob die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18.11.2015, wonach im Rahmen von § 558 BGB auch bei Abweichungen von bis zu 10 % zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist, auch für die Abrechnung der Betriebskosten gilt. 26 Streitwert für das Berufungsverfahren: 42,46 € Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

§ 536§ 559§ 560

LG Köln 28 O 333/1916.09.2019

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Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 1 S 387/06 Datum: 08.05.2008 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 1. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 1 S 387/06 ECLI: ECLI:DE:LGK:2008:0508.1S387.06.00 Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 201 C 194/06 Tenor: Die Berufung der Klägerin gegen das am 6.10.2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köln – 201 C 194/06 – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird zugelassen. 1 I. 2 T a t b e s t a n d 3 Die Klägerin ist seit 1971 Mitglied der beklagten Genossenschaft. Maßgebend sind die Vereinbarungen in Form eines Nutzungsvertrages vom 27.4.1971 über eine Genossenschaftswohnung im Hause ########9 in Köln. Die Grundmiete beträgt seit dem 1.6.2003 341,95 € und seit dem 1.11.2004 376,20 €. 4 Die Beklagte hat im Herbst 2005 Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen, deretwegen die Klägerin die Miete gemindert hat. Die Beklagte wies darauf hin, dass sie in der Regel von einer Erhöhung der Miete aus Anlass der Modernisierungsmaßnahmen absehe, aber Mitglieder, die auf ihrem Minderungsrecht bestünden, mit einer Erhöhung der Nutzungsgebühr zum nächsten zulässigen Zeitpunkt rechnen müssten. Die Klägerin bestand auf ihrem Recht der Minderung. 5 Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 9.3.2006 begehrte die Beklagte von der Klägerin Zustimmung zur Anhebung der Grundmiete auf 410,34 €. Mit Schreiben vom 25.3.2006 forderte die Klägerin die Beklagte auf, das Mieterhöhungsverlangen bis zum 20.4.2006 zurückzunehmen. 6 Die Klägerin hat beantragt, 7 festzustellen, dass Mieterhöhungsverlangen der Beklagten, bei denen die Klägerin gegenüber anderen Mitgliedern der Beklagten ( Genossen ) ohne Rechtsgrund schlechter gestellt wird, unwirksam sind und die 8 Beklagte hieraus keine Rechte ableiten kann. Insbesondere ist das 9 Mieterhöhungsverlangen der Beklagten vom 9.3.2006 unwirksam und 10 Ein Anspruch der Beklagten gegen die Klägerin auf Zustimmung zu 11 Dieser Mieterhöhung besteht daher nicht. 12 Die Beklagte hat beantragt, 13 die Klage abzuweisen, 14 ferner die Beklagte im Wege der Widerklage zu verurteilen, einer 15 Erhöhung der von ihr für die Wohnung im 4. OG des Hauses #### 9, #### Köln, zu zahlenden Grundmiete auf 16 410,34 € ab 1.6.2006 zuzustimmen. 17 Die Klägerin hat beantragt, 18 die Widerklage abzuweisen. 19 Das Amtsgericht hat die Feststellungsklage als unzulässig angesehen und zur Begründung ausgeführt, die begehrte Feststellung, dass eine Mieterhöhung der Beklagten, welche die Klägerin gegenüber anderen Mitgliedern der Genossenschaft schlechter stelle, sei unzulässig, da das Begehren auf die Feststellung eines allgemeinen Rechtsgrundsatzes gerichtet sei, ohne dass dem ein konkretes Rechtsverhältnis zu Grunde liege. Wenn im übrigen die überwiegende Anzahl der Genossen trotz Vorliegens von Minderungsgründen auf eine Mietminderung verzichte, könne es der Genossenschaft nicht verwehrt sein, die Beträge die sie von den mindernden Genossen weniger erhalten habe, durch Mieterhöhungen ohne Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot wieder zurückzufordern. Die Widerklage sei nach § 558 BGB begründet, wonach der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen könne; die Klägerin habe nicht bestritten, dass die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreite. 20 Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die an ihrem erstinstanzlichen Vortrag festhält. 21 Die Berufungsklägerin beantragt, 22 unter Abänderung des am 6.10.2006 verkündeten Urteils des Amtsgerichts 23 Köln die Widerklage der Beklagten abzuweisen und der Klage stattzugeben 24 unter der Maßgabe, dass der Antrag wie folgt auszulegen war: "Der Beklagten 25 wird aufgegeben, es in Zukunft zu unterlassen, individuelle Sanktionen mittels 26 Mieterhöhungen von der Klägerin zu verlangen, weil diese zuvor ihre gesetz-lichen Mieterrechte wahrgenommen hat, zum Beispiel in Form von berechtigten 27 Mietminderungen oder Beanstandungen von Jahresabrechnungen. 28 Die Berufungsbeklagte beantragt, 29 die Berufung der Klägerin zurückzuweisen. 30 II. 31 E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e 32 Die Berufung der Klägerin gegen das im Tenor näher bezeichnete Urteil des Amtsgerichts ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, in der Sache allerdings ohne Erfolg. Das angefochtene Urteil ist unter keinem rechtlichen oder tatsächlichen Gesichtspunkt zu beanstanden. Namentlich beruht es weder auf Rechtsfehlern noch lassen die zu Grund zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung zu, § 513 ZPO. 33 Im Hinblick auf die Feststellungsklage teilt die Kammer die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 256 ZPO nicht gegeben sind. Nach der vorbezeichneten Vorschrift kann Klage auf Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eine Rechtsverhältnisses, auf Anerkennung einer Urkunde oder auf Feststellung ihrer Unechtheit erhoben werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis oder die Echtheit oder Unechtheit der Urkunde durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird. Keine Rechtsverhältnisse im Sinne des § 256 Abs. 1 ZPO liegen vor, wenn das Begehren des Klägers auf eine Klärung abstrakter Rechtsfragen gerichtet ist ( RG Z 148, 100; Greger in Zöller, 26. Aufl., § 256, Rdnr. 5 ). So liegt aber der Fall gerade hier. Die Kammer braucht nicht zu entscheiden, ob die Auslegung des Klageantrags, so wie er im Berufungsverfahren seitens der Klägerin vorgegeben worden ist, zwingend ist. Denn wie bereits im erstinstanzlichen Rechtsstreit seitens des Amtsgerichts zutreffend dargelegt, richtet sich der Antrag auf eine abstrakte Rechtsfrage, ob nämlich es der Beklagten verwehrt ist, individuelle Sanktionen zu verhängen, wenn die Klägerin zuvor von Mietminderungen Gebrauch gemacht oder Beanstandungen von Jahresabrechnungen erhoben hat. Der Klageantrag ist zu weit gefasst und lässt außer acht, dass die Problematik einer Rechtmäßigkeit von Mietminderungen von weiteren Voraussetzungen abhängt, die allerdings im Klageantrag nicht erwähnt sind. Daher ist es der Kammer verwehrt, abstrakt festzustellen, dass der Beklagten aufgegeben wird, in Zukunft zu unterlassen, individuelle Sanktionen mittels Mieterhöhungen zu verhängen, wenn die Klägerin von ihren gesetzlichen Mieterrechten Gebrauch gemacht hat oder Beanstandungen von Jahresabrechnungen erhoben hat. 34 Das Amtsgericht hat zu Recht die Widerklage zugesprochen. Die gegen das Urteil gerichteten Angriffe vermögen nicht durchzudringen, da die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung im Sinne des § 558 BGB vorliegen. Dass die ortsübliche Vergleichsmiete durch die seitens der Beklagten geforderte Erhöhung der Miete überschritten worden wäre, wird nicht von der Klägerin behauptet. Sie hat sich allein auf die Problematik zurückgezogen, dem Genossenschaftsgedanken widerspreche die individuelle Sanktion in Form einer Mieterhöhung zu Lasten eines einzelnen Genossenschaftsmitglieds. Zutreffend ist, dass die Klägerin Mitglied der Genossenschaft ist und daher der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz zu gelten hat. Der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz wird als oberster, beherrschender Grundsatz im Verhältnis der Genossenschaft zu den Mitgliedern bezeichnet. Er beherrscht nicht nur die mitgliedschaftliche Stellung als solche, sondern ist auch von der Genossenschaft im Nutzungsverhältnis zu beachten ( Möhlenkamp in Münchener Anwaltshandbuch Hannemann/Wiegner, 2. Aufl., § 48, Rdnr. 99 ). Der genossenschaftliche Gleichheitsgrundsatz kann demgemäß das Nutzungsverhältnis über eine Genossenschaftswohnung prägen. Der Gleichheitsgrundsatz erfordert im Mietverhältnis eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Mitglieder, die den unterschiedlichen Verhältnissen Rechnung trägt ( Eisenschmid in Schmidt – Futterer, 9. Aufl., § 535, Rdnr. 83 ). Dabei sind bei Maßnahmen in einem nahen zeitlichen und sachlichen Zusammenhang einheitliche Maßstäbe zu Grunde zu legen. Der Grundsatz der Gleichbehandlung basiert auf dem genossenschaftlichen Treueverhältnis ( vgl. LG Offenburg, Urteil vom 10.3.1998 – 1 S 191/97 – WuM 1998, 289 ). 35 Die rechtliche Gleichstellung der Mitglieder ist allerdings nicht absolut. Inhalt des Gleichbehandlungsgrundsatzes ist vielmehr, einzelne Mitglieder der Genossenschaft nicht ohne sachlichen Grund anders zu behandeln als andere Mitglieder. Der Gleichheitsgrundsatz des Genossenschaftsrechts verlangt mithin einen einheitlichen Gleichbehandlungsmaßstab ( vgl. Möhlenkamp in Münchener Anwaltshandbuch Hannemann/Wiegner, 2. Aufl., § 48, Rdnr. 100 ). Der Vorstand der Genossenschaft hat in diesem Rahmen einen weiten Ermessensspielraum, welche tatsächlichen Umstände er als gleich oder ungleich ansehen will, dass sie eine gleiche oder ungleiche Behandlung rechtfertigen. Diesen Ermessenspielraum muss der Vorstand im Sinne des § 27 Abs. 1 Satz 1 GenG eigenverantwortlich ausfüllen. Der Ermessenspielraum des Vorstands findet seine Schranken im Ermessensmissbrauch oder im Ermessensfehlgebrauch ( vgl. Möhlenkamp a.a.O. mit weiteren Nachweisen ). 36 Im vorliegenden Fall hat die Klägerin wegen der mit den Modernisierungsmaßnahmen einhergehenden Beeinträchtigungen von ihrem Recht auf Minderung der Miete nach § 536 BGB Gebrauch gemacht. Wie sich auf § 536 Abs. 4 BGB ergibt, kann dieses Recht der Klägerin nicht eingeschränkt werden. Indem die Klägerin ihre Miete gemindert hat, während andere Mitglieder der Genossenschaft im Interesse der Genossenschaft von einer möglichen Minderung gerade abgesehen haben, hat die Klägerin selbst einen Unterschied geschaffen zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft, an den diese unterschiedliche Folgen knüpfen kann, ohne gegen das Verbot von Willkür zu verstoßen. Denn unterschiedliche Tatbestände erfordern unterschiedliche Beurteilungen, während gleich liegende Tatbestände gleich behandelt werden müssen. Die unterschiedliche Behandlung im Wege einer Erhöhung der Nutzungsgebühr hat die Klägerin selbst geschaffen, weil sie im Gegensatz zu den übrigen Mitgliedern der Genossenschaft einen Unterschied gesetzt hat. Aus der Sicht der Beklagten hat diese sodann von den gesetzlichen Möglichkeiten des § 558 BGB durch die Erhöhungserklärung vom 9.3.2006 in zulässiger Weise Gebrauch gemacht. Namentlich kann nicht angenommen werden, dass durch die Erhöhungserklärung auf einen Ermessensfehlgebrauch oder ein Ermessensmissbrauch geschlossen werden könnte. 37 Der Beklagten kann auch kein Satzungsverstoß zur Last gelegt werden. Die Erhöhungserklärung vom 9.3.2006 ist durch die Prozessbevollmächtigten der Beklagten abgegeben worden, die von der Beklagten selbst mandatiert worden sind. Nach § 21 Abs. 1 der Satzung vertritt der Vorstand die Genossenschaft gerichtlich und außergerichtlich. Nicht ersichtlich ist, dass die dem Erhöhungsschreiben beigefügte Originalvollmacht nicht auf den Vorstand der Beklagten zurückzuführen ist. 38 Die Kammer tritt nicht der Auffassung der Klägerin bei, der Verzicht aller Genossen auf Minderung der Miete während der Modernisierungsmaßnahmen stelle eine Gemeinschaftshilfe im Sinne des § 15 b der Satzung dar und könne nur durch die Mitgliederversammlung beschlossen werden. Die Klägerin lässt außer acht, dass jedes Mitglied in eigener Zuständigkeit entscheidet, ob es von seinen Rechten auf Mietminderung Gebrauch macht oder nicht. Keinesfalls kann generell durch Mehrheitsbeschluss ein Mitglied genötigt werden, auf seine Rechte nach § 536 BGB zu verzichten, wenn die Voraussetzungen der vorbezeichneten Vorschrift tatsächlich vorliegen. Dies würde zu einer Aushöhlung des § 536 Abs. 4 BGB führen, was schon von Gesetzes wegen nicht hingenommen werden kann. Auch im Genossenschaftsrecht besteht keine allgemeine Verpflichtung, auf einmal erworbene Rechte zu verzichten ( vgl. Lang/Weidmüller/Metz/Schaffland, GenG, Kommentar, 33. Aufl., 1997, § 1 Rdnr. 117 h; Möhlenkamp, Münchener Anwaltshandbuch Hannemann/Wiegner, 2. Aufl., § 48 Rdnr. 103 ). Angesichts dessen hat die Beklagte in zulässiger Weise von ihrer Befugnis zur Erhöhung der Miete durch Erklärung vom 9.3.2006 Gebrauch gemacht, so dass die Berufung der Klägerin als unbegründet zurückzuweisen war. 39 Die Kostenentscheidung basiert auf § 97 Abs. 1 ZPO. 40 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Ziffer 10 ZPO. 41 Streitwert für das Berufungsverfahren: 1.641,36 € 42 Wegen der besonderen Bedeutung der Rechtsfragen des vorliegenden Falles hat die Kammer die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. 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§ 573§ 535

LG Köln 9 S 80/1831.10.2018

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Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 28 O 333/19 Datum: 13.05.2020 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 28. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 28 O 333/19 ECLI: ECLI:DE:LGK:2020:0513.28O333.19.00 Tenor: Die einstweilige Verfügung der Kammer vom 16.09.2019, Az. 28 O 333/19, wird aufgehoben und der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 09.09.2019 zurückgewiesen. Die Kosten des Verfahrens tragen die Verfügungsklägerinnen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Verfügungsklägerinnen können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Verfügungsbeklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. 1 Tatbestand: 2 Die Verfügungsklägerin zu 1) ist ein seit über 20 Jahren in E ansässiges Immobilienentwicklungsunternehmen. Auf der eigenen Homepage wird zum Firmenprofil unter anderem mitgeteilt, dass man sich auf die Entwicklung und den Bau von hochwertigem, individuellem Wohnraum in den besten Lagen E konzentriere (vgl. Anlage AG 10 sowie AG 17). Zur Tätigkeit der Verfügungsklägerin zu 1) gehören der Umbau und die Sanierung von Bestandsimmobilien (vgl. etwa Anlage AG 14). 3 Die Verfügungskläger zu 4) bis 6) sind die drei Geschäftsführer der Verfügungsklägerin zu 1), wobei der Verfügungskläger zu 6) der Vater der Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) ist. Die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) sind ferner jeweils die beiden einzigen Gesellschafterinnen der Verfügungsklägerinnen zu 2) und 3). Die Verfügungsklägerin zu 2) ist Eigentümerin der Immobilie in der L 97 in E , die Verfügungsklägerin zu 3) ist Eigentümerin der Immobilie in der Q 4 in E . Die beiden Immobilien sind jeweils die einzigen Bestandsobjekte der Verfügungsklägerin zu 2) bzw. 3). 4 Die Verfügungsbeklagte ist verantwortlich für die Fernsehausstrahlung und Internetpräsenz T.tv und den Facebook- sowie YouTube-Auftritt von T TV. 5 Im Jahr 2014 erwarb der Verfügungskläger zu 6) ein mit einer leer stehenden Villa bebautes Grundstück in der S Straße 65 in E für sich für 4,7 Millionen Euro, wobei er der S1 mitteilte, dass er das Gebäude als sein Privathaus nutzen werde (vgl. Artikel der S1 vom 27.03.2014, Anlage AG 15). Im November 2017 veräußerte der Verfügungskläger zu 6) das vorgenannte Grundstück an die T1 Grundbesitz GmbH. 6 Am 30.05.2018 kündigte der Verfügungskläger zu 6) als Eigentümer und Vermieter einer Wohnung in der G 3 einer der dortigen Mieterinnen, Frau T2, wegen Eigenbedarfs für sich selbst. Zur Begründung führte er unter anderem aus, dass er das Objekt erworben habe, um aus seiner derzeitigen Mietwohnung in C auszuziehen und es für ihn aus beruflichen Gründen erforderlich sei, nach E zu ziehen. Zudem benötige er die anderen Wohnungen des Objekts für die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5), die nach ihrem Studium in München nun aus beruflichen Gründen nach E ziehen würden (vgl. im Einzelnen Anlage AG 18). Mit weiterem Schreiben vom 13.08.2018 wiederholte er dieses Vorbringen (vgl. Anlage AG 19). Die Mieterin T2 zog aus dem Objekt aus. Derzeit wird das Objekt umgebaut und saniert, wobei dort „einzigartige Loftwohnungen“ entstehen sollen (vgl. Anlage AG 20). 7 Nach Abschluss ihrer Studiengänge (Jura bzw. Architektur) und einem Immobilienmanagement-Studium in München von September 2016 bis August 2018 zogen die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) im Zuge ihres beruflichen Einstiegs bei der Verfügungsklägerin zu 1) in eine möblierte Mietwohnung in der B 21 in E . Ob dies vorübergehend geschah und wo die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) derzeit wohnen, ist zwischen den Parteien streitig. 8 Im November 2018 erwarben die Verfügungsklägerinnen zu 2) und 3) jeweils die Immobilien L 97 in E bzw. Q 4 in E . Bei beiden Immobilien handelt es sich um von mehreren Mietern bewohnte Mehrfamilienhäuser. Im Dezember 2018 führte die Verfügungsklägerin zu 5) gemeinsam mit dem Verfügungskläger zu 6) eine Besichtigung der Immobilie Q 4 durch, wobei der Termin nur von einem Mieter wahrgenommen wurde. Am 09.01.2019 besichtigten die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) die Wohnungen der Mieter M sowie H/G1, am 22.01.2019 kam es zu einem Treffen zwischen der Verfügungsklägerin zu 5) und dem Mieter T3. In der Immobilie L 97 besichtigte die Verfügungsklägerin zu 5) im Januar 2019 die Wohnung der Mieterin C. Mit einer weiteren Mieterin L1 hatte die Verfügungsklägerin zu 4) telefonischen Kontakt. Der Mieter K verweigerte einen persönlichen Kontakt mit den Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5). 9 Mit Schreiben vom 25.02.2019 kündigte die Verfügungsklägerin zu 2) den Mietern K/L2 in der L 97 wegen Eigenbedarfs der Verfügungsklägerin zu 5). Zur Begründung führte sie aus, dass die Verfügungsklägerin zu 5) das Objekt in der L 97 in Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben habe, um aus der derzeitigen Mietwohnung auszuziehen und stattdessen in einer in ihrem Eigentum stehenden Wohnung zu wohnen. Eine andere passende Wohnung aus dem eigenen Bestand stehe ihr in E , erst recht nicht in ihrem aus beruflichen Gründen bevorzugten Stadtbezirk E -V, nicht zur Verfügung. Insbesondere komme auch keine andere Wohnung in dem Objekt in der L 97 in Frage, da die übrigen Wohnungen entweder zu groß (über 120 m²) oder zu klein seien (nur 60 m² oder weniger) (vgl. im Einzelnen Anlage AG 3). Die Mieter K/L2 erklärten erstmals im April 2019, dass sie nicht aus der Wohnung ausziehen würden, und bestätigten dies nochmals mit Schreiben vom 14.06.2019. 10 Mit Schreiben vom 20.03.2019 forderten die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) von den Mietern der Q 4 T3/T4 sowie H/G1 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB (Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, vgl. im Einzelnen Anlage ASt 8 sowie ASt 20). Die Mieter wiesen dies zurück. 11 Mit Schreiben vom 28.03.2019 kündigte die Verfügungsklägerin zu 2) der Mieterin C in der L 97 wegen Eigenbedarfs der Verfügungsklägerin zu 4). Zur Begründung führte sie aus, dass die Verfügungsklägerin zu 4) das Objekt in der L 97 in Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben habe, um aus der derzeitigen Mietwohnung auszuziehen und stattdessen in einer in ihrem Eigentum stehenden Wohnung zu wohnen. Eine andere passende Wohnung aus dem eigenen Bestand stehe ihr in E , erst recht nicht in ihrem aus beruflichen Gründen bevorzugten Stadtbezirk E -V, nicht zur Verfügung. Insbesondere komme auch keine andere Wohnung in dem Objekt in der L 97 in Frage, da die übrigen Wohnungen entweder zu groß (über 200 m²) oder zu klein seien (nur 70 m² oder weniger) (vgl. im Einzelnen Anlage AG 5). 12 Mit Schreiben vom 27.05.2019 kündigte die Verfügungsklägerin zu 3) den Mietern T3/T4 in der Q 4 wegen Eigenbedarfs für Frau I, die Mutter der Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) und Ehefrau des Verfügungsklägers zu 1). Zur Begründung führte sie aus, dass Frau I derzeit zur Miete in Bonn wohne, aus beruflichen und privaten Gründen in die Stadt E ziehen und dort in einer in ihrem Eigentum stehenden Wohnung wohnen wolle. Eine andere passende Wohnung aus dem eigenen Bestand stehe ihr in E , erst recht nicht in ihrem bevorzugten Stadtbezirk E –Q1, zur Verfügung. Insbesondere komme auch keine andere Wohnung in dem Objekt in der Q 4 in Frage, da die übrigen Wohnungen sich entweder im EG oder in einem schlechteren Zustand befinden würden oder zu klein seien (65 m²). Im Übrigen seien alle anderen Wohnungen vermietet (vgl. im Einzelnen Anlage AG 6). 13 Mit Schreiben vom 28.06.2019 kündigte die Verfügungsklägerin zu 3) den Mietern H/G1 in der Q 4 wegen Eigenbedarfs der Verfügungsklägerin zu 5) (vgl. Anlage AG 2). Zur Begründung führte sie aus, dass die Verfügungsklägerin zu 5) das Objekt in der Q 4 in Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben habe, um aus der derzeitigen Mietwohnung auszuziehen und stattdessen in einer in ihrem Eigentum stehenden Wohnung zu wohnen. Eine andere passende Wohnung aus dem eigenen Bestand stehe ihr in E , erst recht nicht in ihrem bevorzugten Stadtbezirk E –Q1, nicht zur Verfügung. Insbesondere komme auch keine andere Wohnung in dem Objekt in der Q 4 in Frage, da die übrigen Wohnungen über keinen Garten verfügen würden (vgl. im Einzelnen Anlage AG 2). 14 Am 01.07.2019 rief der Verfügungskläger zu 6) den Mieter T3 an und bot ihm an, gegen eine doch noch erteilte Zustimmung zur Mieterhöhung auf die (von Verfügungsklägerin zu 3) für Frau I ausgesprochene) Eigenbedarfskündigung zu verzichten. Am 15.08.2019 kam es zu einem weiteren Telefonat zwischen den dem Verfügungskläger zu 6) und dem Mieter T3, dessen Inhalt streitig ist. 15 Die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) sind ferner die einzigen Gesellschafterinnen der H1 38a GbR, die zu einem nicht näher dargelegten Zeitpunkt die Immobilie H1 38a in E erwarb. Dort finden derzeit Umbaumaßnahmen statt, wobei als Bauherr auf dem entsprechenden Baustellenschild die Verfügungsklägerin zu 1) und als Maßnahme „Umbau eines Mehrfamilienhauses“ angegeben war (vgl. Anlage AG 22). Ob es sich dabei um ein Mehrfamilienhaus handelt und ob die Verfügungsklägerin zu 1) Bauherr ist, ist zwischen den Parteien streitig. 16 Ab Mitte August 2019 erfolgten Protestaktionen der Mieter der Immobilien L 97 und Q 4 in Zusammenarbeit mit dem „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“ gegen die Verfügungskläger, die Gegenstand von Presseberichterstattung waren (vgl. im Einzelnen Anlage ASt 9). 17 Die Verfügungsbeklagte stellte am 26.08.2019 eine Presseanfrage an die Verfügungskläger (vgl. Anlage ASt 10). Diese beantworteten die Verfügungskläger mit anwaltlichem Schreiben vom 30.08.2019, wobei sie den mieterseits erhobenen Vorwurf von vorgeschobenen Eigenbedarfskündigungen zurückwiesen (vgl. im Einzelnen Anlage ASt 12). 18 Im Rahmen des Fernsehformats T TV strahlte die Verfügungsbeklagte am 02.09.2019 einen Beitrag mit dem Namen „Und raus bist du!“ aus, in dem in Bezug auf die Verfügungskläger seitens der Mieter der Verdacht erhoben wird, dass die Eigenbedarfskündigungen vorgeschoben seien (vgl. im Einzelnen Anlage ASt1). Diesen Beitrag machte die Verfügungsbeklagte ferner auf ihrer Internetpräsenz, auf ihrem Facebook- und YouTube-Auftritt abrufbar. 19 Die Verfügungskläger mahnten die Verfügungsbeklagte mit Schreiben vom 03.09.2019 sowie 06.09.2019 ab (vgl. Anlage ASt 13/16). Die Verfügungsbeklagte wies dies mit Schreiben vom 04.09.2019 sowie 09.09.2019 zurück (vgl. Anlage ASt 15/17). 20 Die Berichterstattung hatte für die Verfügungskläger Folgen u.a. in Form von negativen und zum Teil beleidigenden Kommentaren über die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) und negativen Bewertungen über die Verfügungsklägerin zu 1) im Internet (vgl. im Einzelnen Bl. 56 ff GA sowie Bl. 235 ff GA). 21 Zum Zeitpunkt 21.04.2020 dauern die Räumungsstreitverfahren zwischen der Verfügungsklägerinnen zu 2) und den Mietern der L 97 Busch und K/L2 an. In der Immobilie Q 4 sind sämtliche Mieter ausgezogen, ein Einzug der Verfügungsklägerin zu 5) und Frau I ist dort bislang nicht erfolgt. Für die Immobilie Q 4 weist ein Gutachten des Sachverständigen L3 vom 14.10.2019 eine teilweise Renovierungsbedürftigkeit des Objekts aus (vgl. im Einzelnen Anlage ASt 25). 22 Die Verfügungskläger tragen vor, dass es sich nicht um vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen handele. Die Verfügungsklägerin zu 1) sowie der Verfügungskläger zu 6) stünden in keinerlei Verbindung zu den Eigenbedarfskündigungen der Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) sowie von Frau I. Es sei notwendig, dass die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) in die gekündigten Wohnungen ziehen, da diese nahe ihrer Arbeitsstelle lägen. In die zweite Wohnung in der Q 4 ziehe ihre Mutter I ein, da sie ebenfalls in der Nähe sein solle. Die Wohnung in der Q 4, hinsichtlich derer die zweite Eigenbedarfskündigung der Verfügungsklägerin zu 5) erfolgt sei, sei als eine Übergangslösung gedacht, in die sie frühzeitig einziehen könne, da die Wohnung in der L 97 für die Verfügungsklägerin zu 5) aufgrund massiven Widerstands der Mieter und der erforderlichen Sanierung voraussichtlich erst zwischen Ende 2020 und 2025 zur Verfügung stehen würde. 23 Darüber hinaus habe der Mieter T3 versucht, die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) zu erpressen, indem er bei dem Telefonat mit dem Verfügungskläger zu 1) am 15.08.2019 deutlich gemacht habe, nur auszuziehen, wenn sie ihm 10.000 Euro zahlen würden, und er andernfalls entsprechenden Ärger bereiten würde. Nachdem die die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) dies abgelehnt hätten, sei der Mieter T3 mit Lügen an die Presse gegangen. 24 Ferner stünde den Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) kein anderer freistehender Wohnraum zur Verfügung. Die verschiedenen Wohnungsgrößen entsprächen den unterschiedlichen Lebenssituationen und unterschiedlichen Bedürfnissen der Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5). Eines dieser Bedürfnisse sei, dass die Verfügungsklägerin zu 4) anders als die Verfügungsklägerin zu 5) die Wohnung langfristig mit ihrem Freund bewohnen wolle. Es sei kein Widerspruch, dass zunächst V und dann Q1 als bevorzugter Stadtteil benannt gewesen sei, maßgeblich sei jeweils der Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung. In den vorgerichtlichen Anwaltsschreiben seien die Namen der Mieter und die Zeitpunkte des Auszugs zum Teil versehentlich verwechselt worden. Die geplanten Mieterhöhungen in der Q 4 seien regulär und nicht zu beanstanden gewesen. Den Entschluss, übergangsweise in die Wohnung in der Q 4 einzuziehen, habe die Verfügungsklägerin zu 5) erst getroffen, als ersichtlich geworden sei, dass sich die Verfügbarkeit der Wohnung in der L 97 verzögern würde. Nur deshalb seien die Mieterhöhungen nicht weiter verfolgt worden. 25 Beim Objekt „Villa T5“ und dem Objekt S Straße 65 in E habe eine Entmietung durch die Verfügungsklägerin zu 1) nicht stattgefunden, denn das Objekt sei jeweils leerstehend erworben worden. 26 An der Immobilie H1 38a sei durch den T6-Koordinator zunächst ein fehlerhaftes Baustellenschild aufgestellt gewesen. Darauf sei nicht nur der falsche Firmenname, sondern ein fehlerhafter Verwendungszweck angegeben gewesen. Nach Bemerken des Fehlers sei das Schild ausgetauscht worden. Es habe sich jedenfalls bis April 2020 nicht um ein Mehrfamilienhaus, sondern ein reines Bürogebäude gehandelt, wobei bisher ausschließlich eine Nutzung als Gewerberäume gestattet gewesen sei. Das Objekt sei bis auf einen Mieter, dessen Auszug schon im Vorfeld mit dem Voreigentümer vereinbart gewesen sei, leerstehend erworben worden. 27 Die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) würden mittlerweile nicht mehr in der B 21 in E wohnen, weil es sich nur um ein Kurzzeit-Mietverhältnis mit unverhältnismäßig hoher Miete gehandelt habe. Derzeit würden sie bei Verwandten in Bonn wohnen. 28 Der Verfügungskläger zu 1) wolle nach wie vor in die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung in der G 3 einziehen. Dies sei wegen zwingend notwendiger Baumaßnahmen bislang nicht möglich gewesen. Mit den weiteren Mietern des Objekts seien einvernehmliche Mietaufhebungsvereinbarungen geschlossen worden, was nicht zu beanstanden und üblich sei. Soweit dort Eigenbedarf für die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) angekündigt worden sei, sei dies überholt, da damals die Immobilien Q 4 und L 97 noch nicht erworben gewesen seien. 29 Die Verfügungskläger sind der Ansicht, dass sie die sie identifizierende Berichterstattung in ihrem Persönlichkeitsrecht verletze. Es handele sich nicht um zulässige Wirtschaftskritik, sondern um eine unzulässige Verdachtsberichterstattung einschließlich unzulässiger Identifizierbarmachung der Verfügungskläger. Es bestehe kein Interesse der Öffentlichkeit an der Identifizierung. Die Berichterstattung prangere sie an und greife sie in ihrer beruflichen Ehre an. Ferner käme der Identifizierung kein eigener Informationswert zu. Bei Eigenbedarfskündigungen handele es sich darüber hinaus nicht um einen Vorgang von gravierendem Gewicht, da diese alltäglich seien. Die interviewten Mieter würden einen erheblichen Belastungseifer aufweisen. Die Berichterstattung sei darüber hinaus vorverurteilend und unausgewogen, da sie nicht objektiv sei. Das Geschehen werde bewusst einseitig und verfälscht dargestellt, da keine entlastenden Umstände vorgetragen würden. Ferner seien durch die Bekanntgabe der neuen Wohnadressen die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) in ihrer Privatsphäre betroffen. 30 Mit Beschluss vom 16.09.2019 hat die Kammer im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet, 31 der Verfügungsbeklagten wird es bei Meidung eines vom Gericht für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000 Euro, ersatzweise für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, einer Ordnungshaft oder einer Ordnungshaft bis zu 6 Monaten, wobei die Ordnungshaft insgesamt 2 Jahre nicht übersteigen darf und an ihrem jeweiligen Geschäftsführer zu vollziehen ist, 32 verboten, 33 durch die Nennung der jeweiligen Namen der Verfügungskläger identifizierend über die Verfügungskläger zu berichten, wenn dies geschieht wie in der unter der URL https://www.##### abrufbaren Sendung „T TV“ vom 02.09.2019 im Rahmen des Beitrags „Und raus bist du!“. 34 Hiergegen hat die Verfügungsbeklagte am 04.10.2019 Widerspruch eingelegt. 35 Die Verfügungskläger beantragen, 36 die einstweilige Verfügung vom 16.09.2019 zu bestätigen. 37 Die Verfügungsbeklagte beantragt, 38 die einstweilige Verfügung vom 16.09.2019 aufzuheben und den Antrag auf ihren Erlass zurückzuweisen. 39 Die Verfügungsbeklagte trägt vor, dass die identifizierende Berichterstattung zulässig sei. Es handele sich um zulässige Wirtschaftskritik, die die Verfügungskläger hinzunehmen hätten. Jedenfalls sei die Berichterstattung als zulässige Verdachtsberichterstattung über den Verdacht vorgeschobener Eigenbedarfskündigungen anzusehen. Es bestehe ein hinreichendes öffentliches Interesse an der Berichterstattung, im Übrigen auch ein hinreichender Mindestbestand ein Beweistatsachen, was sich bereits aus den unstreitigen Tatsachen ergebe (vgl. im Einzelnen Aufzählung Bl. 115 ff. GA). Mit den weiteren Erkenntnissen könne letztlich sogar der Beweis geführt werden, dass die Eigenbedarfskündigungen vorgeschoben worden seien. Insbesondere seien für die Verfügungsklägerin zu 5) zwei Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen, wobei die Begründung dafür vorgeschoben und widersprüchlich sei. Letzteres gelte auch für die weiteren Eigenbedarfskündigungen (vgl. im Einzelnen Bl. 125 ff GA). 40 Die Verfügungsklägerinnen 4) und 5) seien in der B 21 in E gemeldet und würden nicht in Bonn wohnen, weshalb die Gründe für den Eigenbedarf erst Recht nicht gegeben seien. Auch die Kündigung für deren Mutter ergebe keinen Sinn, da der Verfügungskläger zu 6) als ihr Mann weiterhin in Bonn gemeldet sei. Das Einzugsinteresse des Freundes der Verfügungsklägerin sei nicht zu berücksichtigen, da es nicht in der Kündigung aufgeführt worden sei. 41 Darüber hinaus handele es sich bei den Verfügungsklägerinnen um ein einheitliches Familienunternehmen (vgl. im Einzelnen Bl. 130 ff GA). Der Verdacht vorgeschobener Eigenbedarfskündigungen werde weiter erhärtet durch das Vorgehen bei den Objekten in der G 3 und der H1 38a. Zu berücksichtigen sei weiter, dass ein Einzug in die Q 4 bislang nicht erfolgt sei. 42 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. 43 Entscheidungsgründe: 44 Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist unbegründet. 45 1. 46 Die Verfügungskläger haben gegen die Verfügungsbeklagte keinen Anspruch auf Unterlassung der sie identifizierenden Berichterstattung gemäß den §§ 1004 Abs. 1, 823 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 2 Abs. 1 und (betreffend die Verfügungskläger zu 4-6) Art. 1 Abs. 1 GG. 47 Die angegriffene Berichterstattung, die an den Anforderungen einer identifizierenden Verdachtsberichterstattung zu messen war, ist hier zulässig erfolgt. 48 a) 49 Die Berichterstattung über ein mögliches Fehlverfahren in identifizierender Art und Weise beeinträchtigt zwangsläufig das Recht auf Schutz der Persönlichkeit und des guten Rufs des jeweils Betroffenen, weil sie sein mögliches Fehlverhalten öffentlich bekannt macht und seine Person in den Augen der Adressaten negativ qualifiziert (vgl. BGH, GRUR 2015, 96 – Chefjustiziar; GRUR 2013, 94 – Gazprom-Manager, m.w.N.). Wegen der Eigenart des Persönlichkeitsrechts als eines Rahmenrechts liegt seine Reichweite nicht absolut fest, sondern muss erst durch eine Abwägung der widerstreitenden grundrechtlich geschützten Belange bestimmt werden, bei der die besonderen Umstände des Einzelfalls sowie die betroffenen Grundrechte und Gewährleistungen der Europäischen Menschenrechtskonvention interpretationsleitend zu berücksichtigen sind. Der Eingriff in das Persönlichkeitsrecht ist nur dann rechtswidrig, wenn das Schutzinteresse des Betroffenen die schutzwürdigen Belange der anderen Seite überwiegt (vgl. BGH, GRUR 2014, 693 – Sächsische Korruptionsaffäre; GRUR 2013, 94 – Gazprom-Manager). 50 Eine Tatsachenbehauptung, deren Wahrheitsgehalt ungeklärt ist und die eine die Öffentlichkeit wesentlich berührende Angelegenheit betrifft, darf demjenigen, der sie aufstellt oder verbreitet, solange nicht untersagt werden, wie er sie zur Wahrnehmung berechtigter Interessen für erforderlich halten darf (Art. 5 GG, § 193 StGB). Eine Berufung hierauf setzt voraus, dass vor Aufstellung oder Verbreitung der Behauptung hinreichend sorgfältige Recherchen über den Wahrheitsgehalt angestellt werden. Die Pflichten zur sorgfältigen Recherche über den Wahrheitsgehalt richten sich dabei nach den Aufklärungsmöglichkeiten. Sie sind für die Medien grundsätzlich strenger als für Privatleute. An die Wahrheitspflicht dürfen im Interesse der Meinungsfreiheit keine Anforderungen gestellt werden, die die Bereitschaft zum Gebrauch des Grundrechts herabsetzen. Andererseits sind die Anforderungen umso höher, je schwerwiegender die Äußerung das Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt (vgl. BGH, NJW 2000, 1036 m.w.N.; NJW 2008, 2262 m.w.N.; GRUR 2014, 693 – Sächsische Korruptionsaffäre, m.w.N; GRUR 2015, 96 – Chefjustiziar). 51 Diese Grundsätze gelten etwa für die identifizierende Berichterstattung über Ermittlungsverfahren. In diesem Verfahrensstadium steht lediglich fest, dass ein Ermittlungsverfahren eingeleitet wurde, in der Regel ist aber nicht geklärt, ob der Beschuldigte die ihm zur Last gelegte Straftat begangen hat. Zwar gehört es zu den legitimen Aufgaben der Medien, Verfehlungen – auch konkreter Personen – aufzuzeigen (vgl. BGH, GRUR 2013, 94 Rn. 12 – Gazprom-Manager; GRUR 2013, 200 Rn. 11 – Apollonia-Prozess; BVerfG, NJW 2012, 1500 Rn. 39). Dies gilt auch für die Berichterstattung über eine Straftat, da diese zum Zeitgeschehen gehört und die Verletzung der Rechtsordnung und die Beeinträchtigung von Rechtsgütern der betroffenen Bürger oder der Gemeinschaft ein anzuerkennendes Interesse der Öffentlichkeit an näherer Information über Tat und Täter begründen kann (vgl. BGH, NJW 2000, 1036; GRUR 2013, 94 Rn. 13 – Gazprom-Manager; BVerfG, NJW 2009, 350 Rn. 11; BGH, NJW 2009, 3357; EGMR, GRUR 2012, 741 – Axel Springer/Deutschland). Besteht allerdings – wie im Ermittlungsverfahren – erst der Verdacht einer Straftat, so sind die Medien bei besonderer Schwere des Vorwurfs angesichts des damit verbundenen schwerwiegenden Eingriffs in die persönliche Ehre in besonderem Maße zu sorgfältigem Vorgehen verpflichtet (vgl. BGH, GRUR 1997, 396 – Polizeichef; GRUR 2014, 693 – Sächsische Korruptionsaffäre). Dabei ist im Hinblick auf die aus dem Rechtsstaatsprinzip folgende und in Art. 6 Abs. 2 EMRK anerkannte Unschuldsvermutung die Gefahr in den Blick zu nehmen, dass die Öffentlichkeit die bloße Einleitung eines Ermittlungsverfahrens mit dem Nachweis der Schuld gleichsetzt und deshalb im Fall einer späteren Einstellung des Ermittlungsverfahrens oder eines Freispruchs vom Schuldvorwurf „etwas hängenbleibt“ (vgl. BGH, NJW 2000, 1036; GRUR 2013, 94 Rn. 14 – Gazprom-Manager). 52 Erforderlich ist bei entsprechender Berichterstattung über ein mögliches Fehlverhalten – insbesondere über Straftaten, aber auch über sonstiges Fehlverhalten – jedenfalls ein Mindestbestand an Beweistatsachen, die für den Wahrheitsgehalt der Information sprechen und ihr damit erst „Öffentlichkeitswert“ verleihen. Die Darstellung darf ferner keine Vorverurteilung des Betroffenen enthalten; sie darf also nicht durch eine präjudizierende Darstellung den unzutreffenden Eindruck erwecken, der Betroffene sei der ihm vorgeworfenen Handlung bereits überführt. Auch ist vor der Veröffentlichung regelmäßig eine Stellungnahme des Betroffenen einzuholen. Schließlich muss es sich um einen Vorgang von gravierendem Gewicht handeln, dessen Mitteilung durch ein Informationsbedürfnis der Allgemeinheit gerechtfertigt ist (vgl. BGH, NJW 2000, 1036; GRUR 2014, 693 – Sächsische Korruptionsaffäre; GRUR 2015, 96 – Chefjustiziar). 53 Geht es um eine identifizierende Bildberichterstattung über ein Fehlverhalten - insbesondere, aber nicht nur über Straftaten -, so ist weiter zu berücksichtigen, dass eine solche Berichterstattung in das Recht des Abgebildeten auf Schutz seiner Persönlichkeit eingreift, weil sie sein Fehlverhalten öffentlich bekannt macht und seine Person in den Augen der Adressaten von vornherein negativ qualifiziert (st. Rspr., vgl. nur BGH vom 18. Juni 2019 - VI ZR 80/18, VersR 2019, 1225 Rn. 33 m.w.N.). Andererseits kann ein Fehlverhalten, auch ein solches, das keinen Straftatbestand erfüllt, zum Zeitgeschehen gehören, dessen Vermittlung Aufgabe der Medien ist. So begründen die Verletzung der Rechtsordnung und die Beeinträchtigung von Rechtsgütern der betroffenen Bürger oder der Gemeinschaft grundsätzlich ein anzuerkennendes Interesse der Öffentlichkeit an näherer Information über Tat und Täter (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2005 - VI ZR 286/04, NJW 2006, 599 Rn. 14; vom 18. Juni 2019 - VI ZR 80/18, VersR 2019, 1225 Rn. 33). Die Kontroll- und Überwachungsfunktion der Presse als „Wachhund der Öffentlichkeit“ ist nicht auf die Aufdeckung von Straftaten beschränkt (vgl. BGH, Urteile vom 10. April 2018 - VI ZR 396/16, AfP 2018, 222 Rn. 31; vom 30. September 2014 - VI ZR 490/12, VersR 2015, 115 Rn. 20, 27). Für die tagesaktuelle Berichterstattung über Straftaten oder ähnliche Verfehlungen (BVerfG, NJW 2006, 2835 Rn. 11) verdient das Informationsinteresse im Allgemeinen den Vorrang (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 2011 - VI ZR 108/10, BGHZ 190, 52 Rn. 19; vom 28. Oktober 2008 - VI ZR 307/07, BGHZ 178, 213 Rn. 23). Die Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts muss allerdings im angemessenen Verhältnis zur Schwere des Fehlverhaltens und seiner sonstigen Bedeutung für die Öffentlichkeit stehen (vgl. BGH, Urteil vom 28. Oktober 2008 - VI ZR 307/07, BGHZ 178, 213 Rn. 22; BVerfG, NJW 2009, 3357 Rn. 20 m.w.N.; NJW 2006, 2835 Rn. 11). Ein an sich geringeres Interesse der Öffentlichkeit an Information über leichte Verfehlungen kann im Einzelfall allerdings durch Besonderheiten etwa in der Person des Täters, der Art der Verfehlung oder des Tathergangs in einem Maße gesteigert sein, dass das Interesse des Täters an einem Schutz seiner Persönlichkeit dahinter zurückzutreten hat (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2012 - VI ZR 4/12, NJW 2013, 229 Rn. 13 für die Wortberichterstattung; BGH, Urteil vom 15. November 2005 - VI ZR 286/04, NJW 2006, 599 Rn. 13, 21 f., 24; BVerfG, NJW 2009, 3357 Rn. 20; NJW 2006, 2835 Rn. 11). So hat der BGH, bestätigt durch das Bundesverfassungsgericht, die identifizierende Wort- und Bildberichterstattung über einen schwerwiegenden Verkehrsverstoß (erhebliche Geschwindigkeitsüberschreitung) eines Mitglieds des deutschen Hochadels für zulässig erachtet (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2005 - VI ZR 286/04, NJW 2006, 599 Rn. 12 ff.; BVerfG, NJW 2006, 2835 Rn. 10 ff.). Eine identifizierende Berichterstattung über derartige Verfehlungen kann durchaus geeignet sein, Ideen und Informationen zu Fragen von allgemeinem Interesse zu vermitteln und eine Diskussion hierüber in der Gesellschaft anzustoßen oder zu bereichern (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2005 - VI ZR 286/04, NJW 2006, 599 Rn. 29). Ebenso kann ein nicht mit Strafe bedrohtes rechtswidriges Verhalten einer der Öffentlichkeit nicht bekannten Person etwa wegen seiner Art, seines Umfangs und seiner Auswirkungen auf gewichtige Belange der Gesellschaft von so erheblicher Bedeutung für die Öffentlichkeit sein, dass das Recht am eigenen Bild hinter dem Öffentlichkeitsinteresse zurückzutreten hat. Wo konkret die Grenze für das Informationsinteresse an der aktuellen Berichterstattung zu ziehen ist, lässt sich nur unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls entscheiden (vgl. ausführlich BGH, Urteil vom 17. Dezember 2019 – VI ZR 504/18 –; BGH, Urteil vom 15. November 2005 - VI ZR 286/04, NJW 2006, 599 Rn. 15). 54 b) 55 Nach Maßgabe dieser Grundsätze liegt hier unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls eine zulässige identifizierende Verdachtsberichterstattung vor. 56 aa) 57 Ein Mindestbestand an Beweistatsachen hinsichtlich des Verdachts der Mieter, dass es sich um vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen handelt, liegt zu Lasten der Verfügungskläger vor. 58 Eine hinreichende Tatsachengrundlage ergibt sich insoweit bereits aus den unstreitigen Tatsachen. Wesentlich hier zu nennen ist zunächst die Tatsache, dass von der Verfügungsklägerin zu 5) in kurzer Zeit hintereinander für zwei Wohnungen eine Eigenbedarfskündigung erfolgt ist. Die den Mietern genannte schriftliche Begründung enthält dabei bei der zweiten Eigenbedarfskündigung gerade keinen Hinweis darauf, dass diese Kündigung – so der Vortrag der Verfügungskläger – deshalb erfolgt sein soll, weil die Wohnung für eine Übergangszeit genutzt werden sollte, da sich die Mieter der eigentlichen Zielwohnung juristisch zur Wehr setze und mit einem längeren Rechtsstreit zu rechnen sei. Auffallend ist dabei weiter, dass von den Verfügungsklägern in der Antragsschrift noch ausgeführt wurde, dass die zweite Wohnung kurzfristig bezugsfertig sei, weil sie nicht renoviert werden müsse. Faktisch ist bislang (Stand April 2020) kein Einzug der Verfügungsklägerin zu 5) (oder der Zeugin I) erfolgt, wobei die Kammer nicht übersieht, dass insoweit zwischenzeitlich ein Sachverständigengutachten hinsichtlich des Zustands der Immobilie vorgelegt wurde. Vortrag dazu, weshalb der Zustand der Immobilie nicht vor Ausspruch der zweiten Eigenbedarfskündigung, die ausdrücklich im Hinblick auf eine zeitnahe und übergangsweise Nutzung erfolgt sein soll, geprüft wurde, ist indes nicht erfolgt. 59 Weiter war zu berücksichtigen, dass die beiden Eigenbedarfskündigungen der Verfügungsklägerin zu 5) sich hinsichtlich der schriftlichen Begründung auch insoweit widersprechen, als dass unterschiedliche Stadtteile jeweils als „bevorzugt“ bezeichnet werden. Eine nähere Erklärung, dass das auf unterschiedliche Zeitpunkte bezogen sein soll, erfolgte in den Kündigungen nicht. Der gleiche Befund gilt für die weiteren Eigenbedarfskündigungen der Verfügungsklägerin zu 4) sowie von Frau I, welche zudem in engem zeitlichem Zusammenhang zu den beiden Eigenbedarfskündigungen der Verfügungsklägerin zu 5) erfolgt sind. Nähere Erläuterungen für die deutlich unterschiedlichen Wohnungsgrößen der beanspruchten Wohnungen sind in den schriftlichen Kündigungen ebenfalls nicht erfolgt. 60 Ferner sind die Kündigungen in der Immobilie Q erfolgt, nachdem dort Mieterhöhungsverlangen durch die Mieter zurückgewiesen wurden. Ein derartiges Mieterhöhungsverlangen spricht vordergründig für ein Interesse der Vermieterseite, die Wohnung langfristig weiter an diese Mieter zu vermieten, aber die Einnahmen aus der Vermietung zu erhöhen. Indes stellen derartige Mieterhöhungsverlangen auch ein Mittel dar, um Mieter zu einem freiwilligen Auszug zu bewegen. 61 Weiter war zu berücksichtigen, dass beide Immobilien unmittelbar zeitlich zuvor von jeweils eigens gegründeten Gesellschaften bürgerlichen Rechts erworben wurden, deren beiden einzigen Gesellschafterinnen jeweils die Verfügungsklägerinnen zu 4) und zu 5) sind. Die beiden Verfügungsklägerinnen zu 4) und zu 5) sind aber zudem Geschäftsführerinnen der Verfügungsklägerin zu 1), die sich auf die Entwicklung und den Bau von hochwertigem, individuellem Wohnraum in den besten Lagen E konzentriert und sich mit dem Umbau und die Sanierung von Bestandsimmobilien beschäftigt. Weiterer Geschäftsführer der Verfügungsklägerin zu 1) ist der Verfügungskläger zu 6). Soweit in der Antragsschrift ausgeführt und bei Erlass der einstweiligen Verfügung zu Grunde gelegt wurde, dass dieser mit den Eigenbedarfskündigungen „nicht das Geringste“ zu tun habe, geht dies bereits deshalb fehl, weil der Verfügungskläger zu 6) unstreitig den Mieter T3 anrief und ihm anbot, gegen eine doch noch erteilte Zustimmung zur Mieterhöhung auf die (von der Verfügungsklägerin zu 3) für Frau I ausgesprochene) Eigenbedarfskündigung zu verzichten. Näherer Vortrag zu diesem Vorgang ist seitens der Verfügungskläger nicht erfolgt. Im Übrigen hat der Verfügungskläger zu 6) unstreitig auch an Besichtigungsterminen der Verfügungsklägerin zu 2) als neuer Eigentümerin in der Immobilie Q teilgenommen. 62 Die – im Übrigen angesichts der engen familiären und beruflichen Verknüpfung ohnehin nicht fernliegende – Verbandelung sämtlicher Verfügungskläger zeigt sich schließlich auch in den Vorgängen um die Immobilie G 3. Dort hat der Verfügungskläger zu 6) im Mai 2018 seinerseits eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, wobei ein Einzug dort bislang nicht erfolgt ist, weil die Immobilie saniert wird. Die Kammer übersieht insoweit nicht, dass der Verfügungskläger zu 6) nach seinen Angaben derzeit weiterhin plant, die Immobilie für sich zu nutzen. Soweit er damals im Mai 2018 schriftlich vorgetragen hat, dass es für ihn aus beruflichen Gründen erforderlich sei, von Bonn nach E zu ziehen, ist indes jedenfalls keine nähere Darlegung erfolgt, dass der Umzug erst nach einem längeren Zeitablauf infolge einer Sanierung erforderlich sein soll. Wesentlich von Bedeutung ist weiter, dass der Verfügungskläger zu 6) damals zwei Mal schriftlich ausführte, dass er die anderen Wohnungen des Objekts für die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) benötige, die nach ihrem Studium in München nun aus beruflichen Gründen nach E ziehen würden. Eine entsprechende Nutzung durch die Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) ist ohne nähere Erläuterung nicht erfolgt und offenbar auch bei Ausspruch der weiteren Eigenbedarfskündigungen nicht mehr in Erwägung gezogen worden. 63 Soweit der Verfügungskläger zu 6) bezüglich des Objekts S Straße im Jahr 2014 gegenüber der Presse ankündigte, das Objekt für sich selbst zu nutzen, aber schon 2017 eine Weiterveräußerung an Dritte erfolgt ist, misst die Kammer diesem Indiz angesichts der zeitlichen Abstände zu den Vorgängen im Jahr 2019 nur untergeordnete Bedeutung zu. 64 Soweit hinsichtlich des Objekts H1 einzelne Umstände streitig sind, können diese angesichts der weiteren Beweistatsachen dahinstehen. Die Verfügungskläger tragen insoweit vor, dass es sich jedenfalls „im vorliegend relevanten Zeitraum“ bis April 2020 nicht um ein Mehrfamilienhaus gehandelt habe, sondern um ein Bürogebäude, wobei näherer Vortrag zur künftig geplanten Nutzung nicht erfolgt ist. Die Tatsache der Verwendung eines falschen Baustellenschildes (sowohl hinsichtlich des Verwendungszwecks als auch hinsichtlich des Firmennamens) ist allenfalls als untergeordnetes Indiz zu würdigen. 65 Klarstellend merkt die Kammer an, dass sie angesichts der dargelegten intensiven Verbandelung der Verfügungskläger von einer hinreichenden Tatsachengrundlage hinsichtlich aller sechs Verfügungskläger ausgeht. 66 bb) 67 Es besteht zudem auch ein hohes öffentliches Interesse an der Berichterstattung, einschließlich der identifizierenden Berichterstattung, welches hier das Recht der Verfügungskläger auf Schutz ihrer Persönlichkeit überwiegt. 68 Auf Grund allgemeiner wirtschaftlicher Entwicklungen ist die Mietsituation in den Ballungsräumen, dabei insbesondere Großstädten wie E , zunehmend in den Fokus der Öffentlichkeit gerückt. Faktoren wie eine dauerhafte Niedrigzinsphase und einer seit Jahren bestehenden hohen Attraktivität von Ballungsräumen haben zu einem enormen Anstieg von Immobilienpreisen, aber auch Mieten in den Ballungsräumen geführt, was auch zu einem zunehmend umkämpften Immobilien- und Mietmarkt geführt hat. Ein Teil dieser Entwicklung ist auch ein allgemeiner Anstieg von Eigenbedarfskündigungen, wobei es dabei auch zunehmend zu zweifelhaften oder den Verdacht des Missbrauchs erweckenden Begründungen von Vermieterseite kommt. Letzteres ergibt sich bereits aus den vorgelegten Presseberichterstattungen, zeigt sich aber auch an der Gründung des Mieterbündnisses „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“ und dessen Aktionen wie etwa der am 21. November 2019 abgehaltenen Pressekonferenz. Diese allgemeine Entwicklung beschränkt sich dabei wie ausgeführt nicht auf E , sondern gilt insgesamt für Ballungsräume bzw. Großstädte, was auch in der Berichterstattung aufgegriffen wird. Die Berichterstattung ist ferner Teil einer Reihe der Verfügungsbeklagten, die sich mit aktuellen Fragen des gegenwärtig hoch umstrittenen Mietmarkts auseinandersetzt. Der streitgegenständlichen Sendung folgten ein Beitrag zum Verfallen-Lassen von Wohnungen, die insbesondere an Hartz-IV Empfänger vermietet werden, sowie ein Beitrag, der sich mit Zweckentfremdung und Leerstand von Mietwohnungen u.a. an einem Hamburger Beispiel beschäftigt. 69 Nicht zuletzt wurde seitens des BGH in einer aktuellen Entscheidung (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2019 – VI ZR 504/18 –) ausdrücklich ausgeführt, dass es bei einer Berichterstattung über die Wohnungsnot in München, dem Kampf der Stadt München gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum und den damit in Verbindung stehenden illegalen Geschäften (der dortigen Kläger) um ein aktuelles Thema von hohem gesellschaftlichen Interesse handele. Die Kammer übersieht dabei nicht, dass Gegenstand der BGH-Entscheidung ein im Vergleich zum Gegenstand der hiesigen Berichterstattung schwerwiegenderer Vorwurf war, nämlich die wiederholte rechtswidrige Untervermietung von Wohnraum an sogenannte Medizintouristen. Gleichwohl betrifft auch die vorliegende Berichterstattung einen Vorgang, der wegen seiner oben dargelegten Auswirkungen von ganz erheblicher Bedeutung für die Öffentlichkeit ist. 70 Demgegenüber wiegt die Beeinträchtigung des Rechts der Verfügungskläger auf Schutz ihrer Persönlichkeit weniger schwer. Zwar wird ihr Fehlverhalten in identifizierender Weise öffentlich bekannt gemacht und ihre Person bzw. das Unternehmen in den Augen der Adressaten negativ qualifiziert. Auch dürfte aufgrund der Bedeutung ihres Fehlverhaltens für die Öffentlichkeit die allgemeine soziale Missbilligung hoch sein. Andererseits ist insoweit zu berücksichtigen, dass es nicht um die Berichterstattung über eine konkrete Straftat und ein Strafverfahren geht, sondern um ein allgemeines Fehlverhalten geht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2019 – VI ZR 504/18 –), denn die Verfügungskläger werden der Öffentlichkeit nicht als Straftäter vorgeführt. Dabei verkennt die Kammer nicht, dass das als möglich in den Raum gestellte Verhalten der Verfügungskläger – das Aussprechen unberechtigter Eigenbedarfskündigungen – unter bestimmten Voraussetzungen eine Straftat darstellen kann. Dieser Aspekt wird indes in der Berichterstattung nicht betont; im Vordergrund der Berichterstattung steht vielmehr der Konflikt und das Machtgefälle zwischen der von den Verfügungsklägern repräsentierten Vermieterseite und den einzelnen betroffenen Mietern. 71 Zu beachten war insoweit weiter, dass die Verfügungsklägerinnen zu 1) bis 3) als juristische Person bzw. Personengesellschaften den im Vergleich zu natürlichen Personen geringeren Schutz des Unternehmenspersönlichkeitsrechts genießen (vgl. etwa OLG E , AfP 2019, 246). Hinsichtlich der Verfügungskläger zu 4) bis 6) ist von deren Sozialsphäre betroffen, da die Berichterstattung ihre gewerbliche Betätigung und ihre vertraglichen Beziehungen zu Dritten behandelt. Es geht in der Berichterstattung nämlich um ihre Rolle als Geschäftsführer bzw. Gesellschafter der Verfügungsklägerinnen zu 1) bis 3), nicht um sie als Privatperson. Insbesondere betrifft auch der Ausspruch der Eigenbedarfskündigungen ihre Rolle als Vermieter und damit ihre Teilnahme am geschäftlichen Verkehr. Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die private Wohnanschrift als solche der Privatsphäre unterfallen kann. Entscheidend ist jedoch hier, dass die Berichterstattung die gewerbliche Betätigung durch den Ausspruch der Kündigungen betrifft, hingegen gerade nicht die spätere Nutzung als eigene Wohnung. Insoweit stellt die Berichterstattung ja gerade den Verdacht der Mieter in den Raum, dass die Eigenbedarfskündigungen nur vorgeschoben seien. 72 Soweit die Verfügungskläger ausführen, dass eine Selbstöffnung ihrerseits bisher nur in sehr geringem Umfang stattgefunden habe, trifft dies zu. Gleichwohl kommt diesem Kriterium im Rahmen der Abwägung keine entscheidende Rolle zu. Betroffen ist wie ausgeführt die Rolle der Verfügungskläger als Teilnehmer am geschäftlichen Verkehr, was als solche im Übrigen auch unter Nutzung der entsprechenden Namen erfolgt. Die Verfügungsklägerin zu 1) weist einen entsprechenden Internetauftritt auf und tritt dabei unter ihrem Namen auf. Die Verfügungskläger zu 4) bis 6) als deren Geschäftsführer treten ebenfalls in der Öffentlichkeit in Erscheinung. Letzteres gilt in geringem Umfang schließlich auch für die Verfügungsklägerinnen zu 2) und 3), die als Vermieter am Geschäftsleben teilnehmen, wobei die Verfügungsklägerinnen zu 2) und 3) in der Berichterstattung ohnehin nicht namentlich genannt werden (was zwar ihre Erkennbarkeit und damit Aktivlegitimation nicht ausschließt, bei der hier vorzunehmenden Abwägung aber zu Gunsten der Verfügungsbeklagten ins Gewicht fällt). 73 Hinsichtlich der Verfügungsklägerinnen zu 4) und 5) führt die vorzunehmende Abwägung schließlich insbesondere auch dazu, dass diese die identifizierende Bildberichterstattung – anders als der Verfügungskläger zu 1) werden von diesen beiden Verfügungsklägerinnen Bildnisse in dem Bericht gezeigt – hinzunehmen haben. Die Kammer hat dabei alle vorgenannten Kriterien sowie die Umstände des Einzelfalls nochmals gewürdigt. Sie übersieht dabei insbesondere nicht, dass es sich bei beiden um der Öffentlichkeit nicht bekannte Personen handelt und dass das ihnen vorgeworfene Fehlverhalten der Art nach in Relation zu möglichen Straftaten als eher gering einzustufen ist. Ferner ist zu berücksichtigen, dass gerade von einer mit dem Bildnis des Betroffenen versehenen Verdachtsberichterstattung eine verstärkte Beeinträchtigung der Rechte desselben ausgehen kann (vgl. OLG Köln, Urt. v. 21.2.2019, 15 U 132/18). Auf der Gegenseite ist indes die Thematik wegen ihrer Art, aber auch ihrer Auswirkungen auf gewichtige Belange der Gesellschaft für die Öffentlichkeit als so bedeutsam anzusehen, dass die Kammer die Berichterstattung in ihrer konkreten Form für gerechtfertigt erachtet. Im Übrigen hat die Kammer Zweifel, ob das vorliegend beantragte Verbot („durch Namensnennung identifizierend zu berichten“) allein damit begründet werden könnte, dass die konkrete Verletzungshandlung auch ein Bildnis des Betroffenen enthält. 74 Bei der Abwägung fällt schließlich auch nicht entscheidend der von den Verfügungsklägern betonte Gesichtspunkt ins Gewicht, dass die Berichterstattung zu einer Stigmatisierung oder Anprangerung der Verfügungskläger führen würde. Ausgangspunkt ist, dass Berichterstattungen, die – wie hier – die Sozialsphäre, besonders die berufliche Sphäre, betreffen, nur im Falle schwerwiegender Auswirkungen auf das Persönlichkeitsrecht mit negativen Sanktionen verknüpft werden dürfen (Korte, Praxis des Presserechts, 2. Aufl. Rn. 2.72 m.w.N.). 75 Ein solcher Fall ist indes nicht gegeben. Insofern ist zwar vorgetragen, dass die Berichterstattung zu erheblichen negativen Folgen für die Verfügungsklägerinnen zu 1), 4) und 5) geführt hat. Zu bemerken ist insoweit weiter, dass die Verfügungskläger neben den unmittelbaren Folgen, die in Form negativer Kommentare mit direktem Bezug zur Berichterstattung eindeutig auf diese zurückzuführen sind, ausführlich zu weiteren Tätigkeiten des „Bündnisses für bezahlbaren Wohnraum“ vortragen, ohne dass dessen Tätigkeit in einem unmittelbaren Bezug zu der angegriffenen Berichterstattung stünde. Dem genannten Bündnis war die Identität der Verfügungskläger auf Grund der Tatsache, dass die betroffenen Mieter sich an das Bündnis gewandt haben, zweifelsfrei auch bereits vor der Berichterstattung bekannt. Vor diesem Hintergrund erlangen die von den Verfügungsklägern vorgetragenen und auf die Berichterstattung zurückzuführenden Beeinträchtigungen nicht einen Schweregrad, der geeignet wäre, das Abwägungsergebnis im Sinne der Verfügungskläger zu bestimmen. 76 Eine unzulässige Prangerwirkung ergibt sich im vorliegenden Fall auch nicht dadurch, dass die Verfügungskläger durch die angegriffene Berichterstattung aus der Vielzahl derjenigen, die vergleichbares kritikwürdiges Verhalten zeigen, herausgegriffen würden, um die Kritik des als negativ bewerteten Geschehens durch Personalisierung zu verdeutlichen (vgl. hierzu Korte, Praxis des Presserechts, 2. Aufl. Rn. 2.146 m.w.N.). Angesichts der gravierenden Besonderheiten des geschilderten Sachverhaltes, namentlich der Verflechtung der Verfügungskläger untereinander, unterscheidet sich der vorliegende Fall maßgeblich von der Vielzahl der Fälle von Kündigungen, die mit Eigenbedarf begründet werden, welcher aus Sicht der betroffenen Mieter zweifelhaft ist. 77 cc) 78 Ein Verstoß gegen die journalistische Sorgfaltspflicht ist nicht ersichtlich. Insbesondere hat die Verfügungsbeklagte eine Stellungnahme der Verfügungskläger eingeholt. 79 dd) 80 Schließlich ist die angegriffene Berichterstattung auch nicht unausgeglichen oder vorverurteilend. 81 Die Berichterstattung stellt zwar vordergründig die Sichtweise der betroffenen Mieter und des Mieterbündnisses dar, die ausführlich zu Wort kommen. Demgegenüber wird die Gegenposition der Verfügungskläger indes nicht verschwiegen, sondern ebenfalls hinreichend dargelegt. Für den durchschnittlichen Zuschauer ist damit eindeutig, dass über einen Verdacht berichtet wird. 82 Soweit die Verfügungskläger verschiedene entlastende Umstände aufzählen, die nicht Gegenstand der Berichterstattung seien (vgl. Aufzählung B. 72 GA), ist das Bestehen diese entlastenden Umstände in wesentlichen Teilen zweifelhaft. Soweit sich die Verfügungsklägerin zu 1) etwa als „kleines Familienunternehmen“ bezeichnet, entspricht dieser Begriff bei der Art und dem Umfang der Immobilienentwicklungstätigkeit der Verfügungsklägerin zu 1) nicht dem Verständnis des durchschnittlichen Rezipienten. Ferner „schlachtet“ die Verfügungsklägerin zu 1) Objekte zwar in der Tat nicht aus, indes ist es zutreffend, dass die Verfügungsklägerin zu 1) Objekte „entwickelt“ und verkauft. Gleiches gilt in ähnlicher Weise für die weiteren genannten entlastenden Umstände. 83 3. 84 Im Hinblick auf die vorgenannten Ausführungen kann dahinstehen, ob der Tenor der einstweiligen Verfügung hinreichend bestimmt formuliert war. 85 4. 86 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 6, 709, 711 ZPO. 87 Streitwert: 60.000 Euro. 88 Rechtsbehelfsbelehrung: 89 Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist, 90 1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder 91 2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist. 92 Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Oberlandesgericht Köln, Reichenspergerplatz 1, 50670 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten. 93 Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Köln zu begründen. 94 Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein. 95 Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden. Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

§ 535§ 558§ 559