§ 557b BGB

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 556d BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Berlin-Mitte Entscheidungsdatum: 04.08.2022 Aktenzeichen: 21 C 269/21 ECLI: ECLI:DE:AGBEMI:2022:0804.21C269.21.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 556d BGB, § 556e Abs 1 S 1 BGB, § 556f BGB, MietBegrV BE 2015 Dokumentreiter KurztextLangtext Wohnraummiete: Bestandsschutz der Vormiete im Rahmen der Mietpreisbremse Orientierungssatz Der Begriff der Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war. Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 2. März 2023, 67 S 215/22, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen; 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen. 4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde. Randnummer 2 Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen. Randnummer 4 Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.). Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf. Randnummer 6 Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle. Randnummer 7 Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 9 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? Randnummer 10 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 11 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe. Randnummer 15 Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 17 Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.). I. Randnummer 18 Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird. II. Randnummer 19 Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.). Randnummer 20 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.). 1. Randnummer 21 Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB. Randnummer 22 Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete. Randnummer 23 Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war. Randnummer 24 Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte. Randnummer 25 Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins. Randnummer 26 Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht. Randnummer 27 Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann. Randnummer 28 Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Randnummer 29 Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren. Randnummer 30 Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre. Randnummer 31 Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird. 2. Randnummer 32 Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall. 3. Randnummer 33 Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m². Randnummer 34 Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.). Randnummer 36 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO. IV. Randnummer 37 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001510537 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 06.11.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 8 W 53/23 ECLI: ECLI:DE:KG:2023:1106.8W53.23.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 41 Abs 5 GKG, § 48 Abs 1 S 1 GKG, § 68 GKG, § 556d Abs 1 BGB, § 556g Abs 1a S 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Mietpreisbremse: Gebührenstreitwerte für die Anträge auf Auskunft und Feststellung Leitsatz § 41 Abs. 5 GKG gilt nicht - auch nicht analog - für den Gebührenwert von Klagen auf Feststellung einer Überschreitung der gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete.(Rn.5) (Rn.6) (Rn.7) Orientierungssatz 1. Der Gebührenstreitwert für den Klageantrag auf Auskunft im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse kann auf 10 % des Wertes einer Klage auf Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete angesetzt werden, wenn eine Belehrung gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfolgt war.(Rn.3) 2. Der Wert eines solchen Feststellungsantrages ist gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 9 Satz 1 ZPO mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag für dreieinhalb Jahre anzusetzen. Hinzu kommen die mit der Klage geltend gemachten Überzahlungen auf die Monatsmieten und auf die Kaution (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.4) Verfahrensgang vorgehend LG Berlin, 3. August 2023, 64 T 61/23 vorgehend AG Charlottenburg, 13. April 2023, 226 C 152/22 Tenor Auf die weitere Beschwerde der Prozessbevollmächtigten der Klägerin wird der Beschluss des Landgerichts Berlin vom 03.08.2023 - 64 T 61/23 - teilweise geändert. Der Streitwertbeschluss des AG Charlottenburg vom 13.04.2023 - 226 C 152/22 - wird unter Zurückweisung der weitergehenden Beschwerde teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Der Streitwert wird auf 3.710,44 € festgesetzt. Der Wert des Vergleichs übersteigt den Streitwert um 20.549,76 €. Das gerichtliche Verfahren ist gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Gründe Randnummer 1 Die weitere Beschwerde ist nach § 68 Abs. 1 Nr. 5 GKG i. V. m. § 66 Abs. 4 GKG statthaft, weil das Landgericht sie zugelassen hat und der Beschwerdegegenstand – die mit der Beschwerde erstrebte Gebührendifferenz - 200 € übersteigt (§ 68 Abs. 1 Satz 1 GKG). Die weitere Beschwerde ist auch zulässig, weil die Prozessbevollmächtigte der Klägerin, welche die Beschwerde gemäß § 32 Abs. 2 RVG im eigenen Namen eingelegt hat, das Rechtsmittel formgerecht und innerhalb der Frist des § 68 Abs. 1 Satz 6 GKG eingelegt hat. Randnummer 2 Die weitere Beschwerde ist teilweise begründet und im Übrigen unbegründet. Randnummer 3 Das Landgericht hat als Gebührenstreitwert für den Klageantrag auf Auskunft zu Recht (nur) 10 % des Wertes einer Klage auf Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete angesetzt. Der Wert eines Auskunftsanspruchs ist in der Regel mit 1/10 bis 1/4 des Leistungsanspruchs und umso höher anzusetzen, je geringer die Kenntnisse des Anspruchsstellers von den zur Begründung des Leistungsanspruchs maßgeblichen Tatsachen sind (BGH, Beschluss vom 19.04.2018 - IX ZB 62/17 - MDR 2018, 767 Rn. 10). Das Landgericht hat zu Recht den unteren Rand dieser Spanne angesetzt, weil eine Belehrung gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfolgt war und die Ausnahmetatbestände, zu denen die Klägerin Auskunft begehrt hat, daher erst nach Ablauf der Frist des § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB erheblich werden konnten. Randnummer 4 Der Wert eines solchen Feststellungsantrages ist entgegen dem angefochtenen Beschluss hier nicht mit dem 17-fachen, sondern mit dem 47-fachen Überschreitungsbetrag zu bemessen. Gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 9 Satz 1 ZPO ist der (42-fache) Überschreitungsbetrag für dreieinhalb Jahre anzusetzen und hinzu kommen - wie das Landgericht richtig erkannt hat - die geltend gemachten Überzahlungen auf zwei Monatsmieten und auf die drei Nettokaltmieten betragende Kaution (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - BGHZ 225, 352, Rn. 117), die nicht Gegenstand des Klageantrages auf Rückzahlung sind. Randnummer 5 Die angefochtene Wertfestsetzung stützt sich zu Unrecht auf § 41 Abs. 5 GKG: Randnummer 6 Gemäß § 41 Abs. 5 GKG in der aufgrund des Kostenmodernisierungsgesetzes seit dem 01.01.2021 geltenden Fassung ist für den Streitwert bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag des Erhöhungsbetrages und bei der Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung maßgebend. Bei einem Feststellungsantrag zu § 556d Abs. 1 BGB geht es aber weder um eine Mieterhöhung noch um eine Mietminderung (gemäß § 536 BGB), sondern der Antrag zielt auf eine andersartige Herabsetzung der vereinbarten Miete und wird daher vom Wortlaut des § 41 Abs. 5 GKG nicht erfasst. Randnummer 7 Der Streitwert des Feststellungsantrages ist auch nicht in analoger Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag des streitigen Differenzbetrages begrenzt (BGH, Urteil vom 18.05.2022 – VIII ZR 382/21 – juris Rn. 54; OLG Hamburg, Beschluss vom 17.07.2023 – 4 W 23/23 – GE 2023, 797; LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2023 – 67 T 77/22 – ZMR 2023, 461; LG Berlin, Beschluss vom 15.02.2023 – 65 T 15/23 – ZMR 2023, 239; Elzer in: Toussaint, Kostenrecht, 53. Auflage, § 41 GKG Rn. 62 „Feststellung“; Schneider, AGS 2023, 184; ebenso zu § 41 Abs. 5 GKG a. F.: BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 – BGHZ 225, 352 Tz. 117; Senat, Beschluss vom 28.04.2022 – 8 W 12/22; anderer Auffassung: KG, Beschluss vom 29.09.2022 – 12 W 26/22 – ZMR 2023, 30; LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 – 64 S 189/22 – WuM 2023, 419, Revision anhängig zu VIIII ZR 135/23; LG Berlin, Urteil vom 30.08.2023 – 64 S 309/22 – GE 2023, 1006, Revision anhängig zu VIIII ZR 211/23; Schüller in: BeckOK BGB, 66. Ed. 01.05.2023, BGB § 556g Rn. 35b). Randnummer 8 Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem – dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zu Grunde liegenden – Regelungsplan ergeben, wie er sich aus dem Gesetz selbst im Wege der historischen und teleologischen Auslegung ergibt und auf Grund konkreter Umstände positiv festgestellt werden kann (BGH, Beschluss vom 14.06.2016 – VIIII ZR 43/15 – MDR 2026, NZM 2016, 890, Rn. 10). Randnummer 9 Eine solche planwidrige Regelungslücke ist hier nicht festzustellen. Randnummer 10 In der Begründung zur Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG durch das Kostenrechtsmodernisierungsgesetz (BT-Drs. 19/23484, Seite 53) heißt es: „§ 41 GKG trifft Regelungen hinsichtlich des Streitwerts bei Miet-, Pacht- und ähnlichen Nutzungsverhältnissen. Die Regelung begrenzt den Gebührenstreitwert aus sozialpolitischen Erwägungen. Es geht dabei – insbesondere in Absatz 5 – darum, die Kosten für Streitigkeiten über Wohnraum zu dämpfen. (…) Ohne die Vorschrift würde sich der Gebührenstreitwert aufgrund der Verweisung in § 48 Absatz 1 Satz 1 GKG nach den Zuständigkeitsstreitwerten der ZPO bemessen. Der Bundesgerichtshof hat zur Feststellungsklage eines Mieters mit dem Ziel der Mietminderung entschieden (Beschluss vom 14.06.2016, VIII ZR 43/15), dass der Wortlaut des § 41 GKG die Feststellungsklage auf Minderung der Miete nicht erfasst und daher insoweit § 9 ZPO (dreieinhalbfacher Jahresbetrag) anwendbar sei. Unterschiedliche Wertbemessungsgrundlagen bei Mieterhöhung und Mietminderung erscheinen, vor allem aus dem Blickwinkel betroffener Mieterinnen und Mieter, nicht nachvollziehbar, da sich deren Kostenrisiko mit der Anwendung des § 9 ZPO deutlich erhöht. § 41 Absatz 5 Satz GKG soll daher um den Fall der Minderung der Miete ergänzt werden. Bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum soll daher der Jahresbetrag der Mietminderung Grundlage für die Wertberechnung sein. (…)“ Randnummer 11 Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber Feststellungsansprüche zu § 556d Abs. 1 BGB versehentlich nicht mit geregelt hat. Diese Bestimmung ist bereits 2015 in Kraft getreten und der BGH hat mit dem erwähnten, in seine amtliche Sammlung aufgenommenen Urteil vom 27.05.2020 den Gebührenwert solcher Fälle nach § 9 ZPO bemessen. Der Beschluss des BGH vom 14.06.2016 führte (a. a. O. Tz. 12) zur vorherigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG aus, dass der Gesetzgeber keine allgemeine Begrenzung des Gebührenstreitwerts geschaffen hat, um sozialpolitischen Belangen Rechnung zu tragen, sondern sich darauf beschränkt hat, die Regelungen zum (Wohnraum-) Mietrecht im Gerichtskostengesetz jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung zu erweitern. Im Kostenrechtsmodernisierungsgesetz ist lediglich eine Regelung zu Klagen auf Feststellung einer Mietminderung – und nur für Wohnraummietverhältnisse – eingefügt worden. Damit ist der Gesetzgeber offenbar weiterhin dem Regelungskonzept gefolgt, den Gebührenstreitwert durch Aufzählung von Einzeltatbeständen zu begrenzen. Jedenfalls geht aus der Gesetzesbegründung nicht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass der Wert sämtlicher Feststellungsklagen bezüglich der Miethöhe auf den Jahresbetrag begrenzen werden sollte. Randnummer 12 Zwar mag aus sozialpolitischen Erwägungen viel dafür sprechen, den Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung einer nach § 556d Abs. 1 BGB unzulässigen Miethöhe dem Wert einer Klage auf Feststellung, dass eine Mieterhöhung etwa gemäß § 557b BGB, § 558 BGB, § 559 BGB oder § 560 BGB unwirksam sei, anzugleichen. Eine solche Regelung ist aber dem Gesetzgeber vorbehalten. Randnummer 13 Der Streitwert für den Klageantrag zu 1 (auf Auskunft) ist daher mit dem geltend gemachten monatlichen Überschreitungsbetrag von 489,28 € x 47 Monate x 10 % = 2.299,62 € festzusetzen. Hinzu kommen 489,28 € für den Klageantrag zu 2 (auf Rückzahlung) sowie die eingeklagten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, soweit sie - wie im angefochtenen Beschluss zutreffend und unangefochten ausgeführt - in Höhe von 921,54 € über eine Nebenforderung im Sinne von § 4 Abs. 1 ZPO hinausgehen. Randnummer 14 Der überschiessende Wert des Vergleichs wird gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG von Amts wegen auf 42 x 489,28 € = 20.549,76 € festgesetzt. Randnummer 15 Der Kostenausspruch beruht auf § 68 Abs. 3 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001556405 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2024:160124BVIIIZR135.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 135/23 vom 16. Januar 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 16. Januar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Wiegand und den Richter Messing beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin gemäß § 552 Abs. 1 ZPO als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Abweisung des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsver- folgungskosten richtet, und sie im Übrigen durch einstimmigen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Re- gistrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht der Mieter einer Wohnung des beklagten Vermieters in Hamburg Ansprüche gegen diesen wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Hamburger Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556d des Bürgerlichen Gesetzbuchs [Ham- burger Mietpreisbegrenzungsverordnung; HmbGVBl. 2018, S. 225] vom 3. Juli 2018) geltend. Die Rechtsvorgängerin des Beklagten und die Mieter schlossen mit Wir- kung zum 1. Juli 2019 einen Mietvertrag über eine 68,67 m² große Wohnung, die 1 2 - 3 - gemäß der Hamburger Mietpreisbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit an- gespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete be- trug monatlich 1.133 €. In § 1 Nr. 7 des Mietvertrags heißt es, die Miete des Vor- mietverhältnisses habe sich ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses auf 1.118,16 € belaufen. Den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts, das seinerseits auf die als Anlagen vorgelegten Mietverträge des aktuellen und der beiden vorangegangenen Mietverhältnisse verwiesen hat, ist zu entnehmen, dass in dem der Vermietung an die derzeitigen Mieter unmittelbar vorangegangenen Mietverhältnis zwischen der Rechtsvorgängerin des Beklag- ten und dem Vormieter, das ab dem 15. Dezember 2018 bestand, eine monatli- che Nettokaltmiete von 1.133 € vereinbart worden war (im Folgenden: Vormiete). Zuvor hatte für die streitgegenständliche Wohnung ab dem 1. September 2016 ein Mietverhältnis bestanden, bei dem die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete zum 1. Juli 2018 1.096,14 € betragen und sich infolge einer Indexmietvereinba- rung ab 1. November 2018 auf 1.118,16 € erhöht hatte (im Folgenden: Vor-Vor- miete). Die Mieter traten ihre Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel ge- zahlter Miete beschränkt auf die fünf nach der Rüge fälligen Monatsmieten. Mit Schreiben vom 1. Februar 2022 rügte die Klägerin gegenüber dem Be- klagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miet- höhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung und verlangte un- ter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. 3 4 5 - 4 - Der Beklagte zahlte vor der Klageerhebung von der seitens der Mieter für Februar 2022 gezahlten Miete in Höhe von 1.133 € einen Betrag in Höhe von 16,86 € zurück. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin zunächst Auskunft bezüglich die streitgegenständliche Wohnung betreffende vorangegangene bauliche Maß- nahmen begehrt. Weiter hat sie Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 569,49 € für den Monat Februar 2022 und auf Erstattung vorgerichtli- cher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.842,12 €, jeweils nebst Zinsen, gel- tend gemacht. Nachdem der Beklagte die begehrten Auskünfte im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens erteilt hat, haben die Parteien den diesbezüglichen Antrag auf Erteilung von Auskunft übereinstimmend für erledigt erklärt. Die hiernach noch verbliebene Klage hat in den Vorinstanzen lediglich be- züglich des geltend gemachten Mietrückzahlungsanspruchs in Höhe von 20 € nebst Zinsen Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geschuldete Miete habe hier nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB monatlich netto 1.096,14 € betragen. Die Zulässigkeit dieser Miethöhe, die die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent) übersteige, ergebe sich aus der in dieser Höhe nach den genannten Vorschriften zuletzt geschuldeten Vormiete. Mieterhöhungen inner- halb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses seien dabei nicht zu berücksichtigen. Dem Beklagten sei es nicht deshalb nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ver- wehrt, sich gemäß § 556e Abs. 1 BGB auf die Vormiete zu berufen, weil er in 6 7 8 9 10 11 - 5 - dem Mietvertrag mit den Mietern als Vormiete einen Betrag in Höhe von 1.118,16 € angegeben habe statt des tatsächlich als Vormiete geschuldeten Be- trags von 1.096,14 €. Die Auslegung des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ergebe, dass diese Bestimmung bei einer erteilten, aber inhaltlich fehlerhaften Auskunft nicht gelte. Dem Zweck dieser Vorschrift, dem Mieter vor Augen zu führen, dass sich der Vermieter bei der Miethöhe auf eine Ausnahmevorschrift beruft und eine höhere als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete vereinbart wird, werde auch eine fehlerhafte Auskunft gerecht. Dementsprechend gälten auch fehlerhaft erteilte Auskünfte grundsätzlich als erteilt. Der Klägerin stünde mithin über die bereits von dem Amtsgericht ausge- urteilte Differenz von 20 € hinaus ein weiterer Anspruch auf Rückzahlung über- zahlter Miete für Februar 2022 nicht zu. Zutreffend habe das Amtsgericht auch einen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten ver- neint, da der Beklagte zum Zeitpunkt des ersten Tätigwerdens der Prozessbe- vollmächtigten der Klägerin nicht in Verzug gewesen sei. Mit der vom Berufungsgericht zur Klärung der Reichweite des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Kla- gebegehren - bezüglich des Rückzahlungsanspruchs in Höhe weiterer 532,63 € und bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten vollumfäng- lich - weiter. II. Die Revision ist bereits unzulässig, soweit sie sich auf die Abweisung des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten bezieht. Denn insoweit fehlt es an einer - für die Zulässigkeit der Revision erforderlichen - hin- reichenden Rechtsmittelbegründung (§ 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 12 13 14 - 6 - 1. Bei einer - hier gegebenen - umfassenden Anfechtung einer vorinstanz- lichen Entscheidung muss die Revisionsbegründung das gesamte Urteil in Frage stellen (vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, NJW 2011, 1342 Rn. 14; vom 11. November 1999 - III ZR 98/99, NJW 2000, 947 unter A; vom 14. Dezember 1994 - VIII ZR 46/94, NJW 1995, 722 unter A, insoweit in BGHZ 128, 156 nicht abgedruckt; jeweils mwN). Sind mehrere Ansprüche Gegenstand des angefochtenen Urteils, müssen die Revisionsgründe für jeden von ihnen dar- gelegt werden (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2020 - VIII ZR 230/19, NJW- RR 2021, 15 Rn. 25; Senatsbeschluss vom 6. Dezember 2022 - VIII ZR 401/21, juris Rn. 16). Soweit bezüglich quantitativ abgrenzbarer Teile des Streitstoffs oder hinsichtlich eines von mehreren Streitgegenständen kein konkreter Angriff erfolgt, muss wenigstens eine alle Ansprüche durchgehend erfassende Rüge er- hoben werden (vgl. BGH, Urteile vom 9. Februar 2011 - VIII ZR 295/09, aaO; vom 11. November 1999 - III ZR 98/99, aaO; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 20. Aufl., § 551 Rn. 8 iVm § 520 Rn. 38). Eine gesonderte Darlegung der Revisionsgründe hin- sichtlich eines Anspruchs ist hiernach etwa dann nicht erforderlich, wenn das Be- stehen eines Anspruchs unmittelbar von dem Bestehen eines anderen abhängt, der seinerseits mit der Revision in zulässiger Weise angegriffen wird (vgl. Se- natsurteil vom 14. Dezember 1994 - VIII ZR 46/94, aaO). 2. Nach diesen Grundsätzen ist die Revision hier unzulässig, soweit mit ihr nach dem Inhalt des Rechtsmittelantrags auch die Abweisung des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten angegriffen wird. Das Berufungsgericht hat diesen Anspruch mit der Begründung verneint, dass der Beklagte zu dem Zeitpunkt des ersten Tätigwerdens der Prozessbevoll- mächtigten der Klägerin nicht in Verzug gewesen sei. Das Vorbringen in der Re- visionsbegründung, die sich mit dem Antrag auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten nicht gesondert befasst, ist nicht geeignet, die auf 15 16 17 - 7 - diese Weise begründete Klageabweisung in Frage zu stellen. Denn die von der Revision vorgebrachte Rüge, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft ange- nommen, die Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB stehe einer Berufung des Beklagten auf die zulässige Miete (hier in Höhe der Vormiete) nicht entgegen, stellt die Begründung des Berufungsgerichts für die Abweisung des geltend ge- machten Anspruchs auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten nicht in Frage. Dieser Revisionsangriff betrifft allein die Entscheidung darüber, ob und in welcher Höhe ein Anspruch der Klägerin auf Rückerstattung überzahlter Miete besteht. Dies war für die Abweisung des Antrags auf Erstattung vorgericht- licher Rechtsverfolgungskosten durch das Berufungsgericht jedoch nicht erheb- lich. Denn dieses hat einen derartigen Anspruch bereits dem Grunde nach des- halb verneint, weil es hierfür das Vorliegen eines Verzugs mit der Rückzahlung für erforderlich, aber nicht für gegeben erachtet hat. Selbst wenn die Revision mit ihrer Rüge Erfolg hätte und ein über die rechtskräftige Verurteilung hinausgehen- der Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete für Februar 2022 bestünde, ließe dies die Begründung des Berufungsgerichts für die Abweisung des Antrags auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten demnach unberührt. Für eine auch diesbezüglich zulässige Revision hätte es mithin insoweit eines eigen- ständigen, diese Begründung betreffenden Revisionsangriffs bedurft. III. 1. Im Übrigen, mithin hinsichtlich des in Höhe von 532,63 € weiterverfolg- ten Anspruchs auf Rückerstattung überzahlter Miete für den Monat Februar 2022, fehlt es an einem Zulassungsgrund. Denn die Rechtssache hat keine grundsätz- liche Bedeutung und es liegt auch keiner der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisionszulassungsgründe vor. 18 - 8 - Das Berufungsgericht hat die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zur Klärung der Reichweite des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB zugelassen. Die vor- liegende Konstellation ist nach der Auffassung des Berufungsgerichts dadurch gekennzeichnet, dass die von dem Vermieter gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF erteilte Auskunft über die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vor- mietverhältnisses der Höhe nach inhaltlich unzutreffend war. Es stellte sich vor diesem Hintergrund die Frage, ob es dem Vermieter in diesem Fall - wie bei einer nicht erteilten Auskunft - gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB verwehrt ist, sich auf eine nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete zu berufen. Diese Frage kann die Zulassung indes bereits deshalb nicht begründen, weil deren Klärung für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits nicht er- heblich ist. Denn die von dem Beklagten erteilte Auskunft entsprach den inhaltli- chen Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF. Auf die nachfol- genden Ausführungen hierzu wird verwiesen. Es bedarf deshalb - wie schon in dem Senatsurteil vom 29. November 2023 (VIII ZR 75/23, zur Veröffentlichung bestimmt) - keiner Entscheidung darüber, ob die für den Vermieter nachteilige Rechtsfolge des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB auch im Fall einer inhaltlich den An- forderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF nicht genügenden Aus- kunft eingreift. Auch sonstige Fragen von grundsätzlicher Bedeutung stellen sich in der hier gegebenen Konstellation nicht. 2. Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Abs. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zutreffend entschieden, dass der Klägerin über die rechtskräftige Verurteilung durch das Amtsgericht hinausge- hende Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden 19 20 21 22 - 9 - Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; im Folgenden: aF) für Februar 2022 aus abgetretenem Recht nicht zustehen. a) Die nach den Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe zulässige Miete betrug entsprechend der gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in Verbin- dung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschuldeten Vormiete auf Grund der in die- ser Höhe wirksam vereinbarten Vor-Vormiete monatlich 1.118,16 € nettokalt und nicht - wie vom Berufungsgericht angenommen - 1.096,14 €. aa) Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht seiner Ent- scheidung zu Grunde gelegt, dass eine - hier gegebene - Vereinbarung über eine nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB unzulässig hohe Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB) oder - sollte diese höher sein - in der Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) wirksam und nur der die zulässige Miete über- schreitende Teil der Vereinbarung unwirksam ist (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 16 ff. mwN). bb) Hiernach ist im vorliegenden Fall die zulässige und damit gemäß § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB wirksam vereinbarte Miete an der - im Vergleich zur ortsüblichen Miete zuzüglich zehn Prozent höheren - Vormiete zu bemessen, die ihrerseits nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam zwischen den Parteien des Vormietvertrags vereinbart wor- den war. War dabei - wie hier - in dem ebenfalls bereits den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterliegenden Vormietverhältnis eine hiernach unzulässig über- höhte Miete vereinbart worden, ist als geschuldete Vormiete - wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat - die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen, wobei sich diese ih- rerseits auf Grund einer Anwendung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, also unter 23 24 25 - 10 - Heranziehung der Vor-Vormiete, ergeben kann (vgl. Senatsurteile vom 29. No- vember 2023 - VIII ZR 75/23, unter II 1 b, zur Veröffentlichung bestimmt; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 20 ff. mwN). Diese Grundsätze gelten auch bei einem - hier nach den vom Berufungs- gericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts vorliegen- den - nur kurzzeitigen Vormietverhältnis. Denn auch in diesem Fall ist - was das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genommen hat - für die Bemes- sung der zulässigen Miethöhe gemäß § 556e Abs. 1 BGB auf die in dem Vor- mietverhältnis nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB rechtlich geschuldete Vormiete - und nicht etwa auf die Vor-Vormiete - abzustellen. Der Gesetzgeber hat in § 556e Abs. 1 BGB auch für kurzfristige Vormietverhältnisse bewusst keine Ausnahmen von dem Grundsatz vorgesehen, dass die Vereinbarung einer Miete in Höhe der zuletzt geschuldeten Vormiete zulässig ist (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). cc) Nach diesen Grundsätzen betrug die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zulässige Miete hier im Hinblick auf die in dieser Höhe nach die- sen Regelungen geschuldeten Vormiete 1.118,16 €. (1) Nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellun- gen des Amtsgerichts, das ergänzend auf die Vertragsurkunden des Vormietver- hältnisses und des Vor-Vormietverhältnisses verwiesen hat, war zwischen den Parteien des bereits den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterliegenden Vor- mietverhältnisses eine Miete in Höhe von 1.133 € vertraglich vereinbart, die indes nach diesen Vorschriften unzulässig überhöht war. Maßgeblich für die in dem vorliegenden Mietverhältnis zulässige Miethöhe ist demnach nicht die vertraglich vereinbarte Vormiete, sondern die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Vormiete. 26 27 28 - 11 - (2) Demnach ist für die Bestimmung der von den Mietern des vorliegenden Mietverhältnisses geschuldeten Miete zunächst die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zulässige Vormiete zu ermitteln, die sich hier gemäß § 556e Abs. 1 BGB nach der zuletzt, mithin im Zeitpunkt der Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses geschuldeten Vor-Vormiete bemisst. Das Erfordernis dieser zweistufigen Prüfung hat das Berufungsgericht, das ohne Differenzierung zwischen dem Vormietverhältnis und dem Vor-Vormiet- verhältnis für die Bemessung der in dem hier vorliegenden Vertragsverhältnis zu- lässigen Miethöhe auf die am 1. Juli 2018 für die streitgegenständliche Wohnung geschuldete Miete - und damit faktisch auf die zu diesem Zeitpunkt in dem Vor- Vormietverhältnis zu zahlende Vor-Vormiete - abgestellt hat, nicht hinreichend in den Blick genommen. Bei zutreffender Bemessung der geschuldeten Vormiete nach der zuletzt geschuldeten Vor-Vormiete ergibt sich hier eine zulässige Vormiete in Höhe von 1.118,16 €. Denn auf diese Höhe belief sich die im Zeitpunkt der Beendigung des Vor-Vormietverhältnisses geschuldete Vor-Vormiete, was sich aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts ergibt. Anhaltspunkte dafür, dass die auf dem bereits im Jahr 2016 abgeschlossenen Vor-Vormietvertrag beruhende Vor-Vormiete ihrerseits bei Vertragsschluss un- zulässig überhöht gewesen sein könnte, sind den Feststellungen der Vorinstan- zen nicht zu entnehmen und werden auch im Revisionsverfahren nicht vorge- bracht. Der Umstand, dass die Vor-Vormiete in Höhe von 1.118,16 € erst seit dem 1. November 2018 auf Grund einer Indexmieterhöhung geschuldet war, ändert nichts daran, dass diese zur Ermittlung der geschuldeten Vormiete heranzuzie- hen ist. Denn grundsätzlich ist - was das Berufungsgericht ebenfalls nicht hinrei- 29 30 31 32 - 12 - chend in den Blick genommen hat - gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB die zu- letzt, mithin bei Beendigung des (Vor-)Vormietverhältnisses geschuldete (Vor-) Vormiete entscheidend und nicht diejenige, die ein Jahr vor Beendigung des (Vor-)Vormietverhältnisses geschuldet war. Letztgenannter Zeitpunkt ist nur in- soweit von Bedeutung, als Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter inner- halb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, bei der Ermittlung der (Vor-)Vormiete gemäß § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt bleiben. Ein solcher Fall liegt hier indes nicht vor. Denn die in dem Vor-Vormietverhältis zum 1. November 2018 wirksam gewordene In- dexmieterhöhung beruht nicht - wie dies § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB voraus- setzt - auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vor-Vormiet- verhältnisses getroffenen Vereinbarung (vgl. zu dieser Voraussetzung: BT- Drucks. 18/3121, S. 30; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556e BGB Rn. 23; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556e BGB Rn. 43; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556e Rn. 14), sondern auf einer bereits in dem - außerhalb der Jahresfrist abgeschlossenen - Vor-Vormiet- vertrag vereinbarten Indexmiete (§ 557b BGB). Eine Umgehung der Mietpreisbe- grenzung durch eine zu Lasten des nachfolgenden Mieters zwischen den Par- teien des (Vor-)Vormietverhältnisses bei dessen absehbaren Ende getroffene Vereinbarung, deren Verhinderung die Regelung des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB dient (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30), ist in diesem Fall nicht gegeben. b) Der Beklagte ist - wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend ent- schieden hat - nicht nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB daran gehindert, sich auf die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Vormiete zu berufen. Eine solche Rechts- folge tritt nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB dann ein, wenn der Vermieter dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung nicht unaufgefordert über die Höhe der Vormiete Auskunft erteilt hat, wobei diese sich nach der hier gemäß Art. 229 § 51 EGBGB einschlägigen, bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung 33 - 13 - des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB (im Folgenden: aF) auf die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses beziehen musste. Der Beklagte hat die hiernach erforderliche Auskunft jedoch (form- und fristgerecht) den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF entsprechend erteilt, indem er die Mieter in dem Mietvertrag - und damit vor Abgabe von deren Vertragserklärung - schriftlich darüber informiert hat, dass die monatliche Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 1.118,16 € betrug. aa) Die Höhe der angegebenen Vormiete entsprach - wie oben ausge- führt - der rechtlich geschuldeten Vormiete. Zwar bestand keine Verpflichtung des Beklagten, die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB rechtlich geschul- dete anstelle der vertraglich vereinbarten Vormiete mitzuteilen (vgl. Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, unter II 2, zur Veröffentlichung be- stimmt), so dass er seiner Auskunftspflicht auch durch die Mitteilung der vertrag- lich vereinbarten Vormiete (1.133 €) hinreichend nachgekommen wäre. Dem Be- klagten war es indes unbenommen, stattdessen die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB geschuldete Vormiete mitzuteilen (vgl. Senatsurteil vom 29. No- vember 2023 - VIII ZR 75/23, unter II 2, zur Veröffentlichung bestimmt). Denn die Angabe der geschuldeten Vormiete erfüllt die inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF erst recht. bb) Die erteilte Auskunft ist bezüglich der angegebenen Vormiete nicht deshalb unrichtig, weil sie sich nicht auf die Vormiete "ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses" bezog, wie dies § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF grundsätzlich verlangt. Denn im Hinblick darauf, dass das Vormietverhältnis kür- zer als ein Jahr andauerte, war dem Beklagten eine die Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF in zeitlicher Hinsicht erfüllende Auskunft nicht möglich. Bei einem kürzer als ein Jahr bestehenden Vormietverhältnis, das 34 35 36 - 14 - - wie ausgeführt - für die Bemessung der zulässigen Miete gemäß § 556e Abs. 1 BGB dennoch heranzuziehen ist, kann eine die Höhe der Vormiete betreffende Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF vielmehr nur be- zogen auf den Beginn oder das Ende des Vormietverhältnisses erteilt werden. Auf welchen dieser Zeitpunkte sich die Auskunft zu beziehen hat, kann dahinge- stellt bleiben. Denn hier haben sich zwischen dem Beginn und dem Ende des Vormietverhältnisses weder die vertraglich vereinbarte monatliche Vormiete (1.133 €) noch die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB geschuldete mo- natliche Vormiete (1.118,16 €) verändert. Der Beklagte hat demnach seine Auskunftspflicht bezüglich der Höhe der Vormiete durch die Mitteilung der während der gesamten Dauer des Vormietver- hältnisses rechtlich nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB geschuldeten Vor- miete (1.118,16 €) zutreffend erfüllt. cc) Der Umstand, dass der Beklagte in seiner Auskunft unzutreffend er- klärt hat, es handele sich um die Miete des Vormietverhältnisses ein Jahr vor dessen Beendigung, ändert nichts daran, dass die von ihm erteilte Auskunft den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1 Nr. 1a BGB aF gerecht wird. Zwar wäre statt der Auskunft, dass die angegebene Miete den Zeitpunkt ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses betreffe, eine Information der Mieter zutreffend gewesen, aus der diese hätten entnehmen können, dass das Vormietverhältnis kürzer als ein Jahr andauerte, eine Vormiete ein Jahr vor Be- endigung des Vormietverhältnisses mithin nicht angegeben werden kann und die angegebene Miete sich somit auf den späteren Zeitpunkt ab Beginn des Vormiet- verhältnisses bezieht. Die unzutreffende Bezugnahme auf den Zeitpunkt ein Jahr vor Beendi- gung des Vormietverhältnisses ändert jedoch nichts daran, dass der Beklagte die 37 38 39 40 - 15 - Mieter über die nach § 556g Abs. 1 Nr. 1a BGB aF bedeutsamen Umstände zu- treffend informiert hat, indem er ihnen die richtige Höhe der nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB während der gesamten Dauer des Vormietverhältnisses ge- schuldeten Vormiete mitgeteilt hat. Dem mit der Einführung der vorvertraglichen Auskunftspflicht vom Gesetzgeber bezweckten Ziel, den Mieter über das Vorlie- gen des bezüglich der zulässigen Miethöhe nach Auffassung des Vermieters vor- liegenden Ausnahmetatbestands nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren und ihm eine erste Einschätzung der Zulässigkeit der von dem Vermieter verlangten Miete zu ermöglichen (vgl. Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23, unter II 2 b, zur Veröffentlichung bestimmt), war durch die zutreffende Angabe der geschuldeten Vormiete ohne Weiteres Rechnung getragen. Der unzutref- fende zeitliche Bezug - Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnis- ses - war nicht dazu geeignet, diese Auskunft zu entwerten und bei den Mietern unzutreffende Vorstellungen über das mögliche Vorliegen eines Ausnahmetatbe- stands oder die zulässige Höhe der von ihnen geschuldeten Miete hervorzurufen. 3. Nach alledem konnte sich der Beklagte hier gegenüber den Mietern auf die geschuldete Vormiete von monatlich 1.118,16 € berufen, deren zulässige Höhe sich gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB aus der wirksam vereinbarten Vor-Vormiete ergab. Soweit die in dem Mietvertrag zwischen dem Beklagten und den Mietern verein- barte Nettokaltmiete um 14,84 € darüber hinausgeht, ist die Vereinbarung gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unwirksam. Da die Mieter für Februar 2022 eine Nettokaltmiete in Höhe von 1.133 € gezahlt haben, liegt für diesen Monat somit eine Überzahlung in Höhe eines Be- trags von 14,84 € vor, zu dessen Rückzahlung der Beklagte verpflichtet war. Die- ser Anspruch ist bereits durch die seitens des Beklagten vorprozessual erfolgte Erstattung eines Betrags in Höhe von 16,86 € erloschen. Soweit das Amtsgericht 41 42 - 16 - den Beklagten zur Rückzahlung weiterer 20 € verurteilt hat, ist dies rechtskräftig. Den im Berufungsverfahren geltend gemachten weitergehenden Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für Februar 2022 hat das Berufungsgericht dage- gen zu Recht verneint, weil eine weitergehende Überzahlung nicht vorliegt. Ob einem Rückzahlungsanspruch auch die Vorschrift des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entgegenstünde, kann deshalb dahingestellt bleiben. IV. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustel- lung dieses Beschlusses. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Messing Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Rücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 22.12.2022 - 918 C 99/22 - LG Hamburg, Entscheidung vom 19.05.2023 - 311 S 6/23 - 43

ECLI:DE:BGH:2023:120723UVIIIZR8.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 8/22 Verkündet am: 12. Juli 2023 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 195, 199 Abs. 1 Nr. 1, 2, § 556g Abs. 3 Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Aus- kunftsverlangen des Mieters. BGH, Urteil vom 12. Juli 2023 - VIII ZR 8/22 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 63 - vom 7. Dezember 2021 im Kostenpunkt und inso- weit aufgehoben, als bezüglich des Auskunftsverlangens der Kläge- rin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Ge- sellschaft mit beschränkter Haftung, macht aus abgetretenem Recht Ansprüche der Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin im Zusammenhang mit einem behaupteten Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miet- höhe in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 geltend. 1 - 3 - Zwischen der Beklagten sowie den Mietern S. und H. (nachfolgend Mieter) besteht seit dem 1. Dezember 2016 ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Mietvertragsparteien vereinbarten eine Indexmiete. Die Beklagte erhöhte hierauf gestützt die Netto- kaltmiete ab dem 1. März 2018. Im April 2020 beauftragten die Mieter die Klägerin unter Einbeziehung von deren Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit der Durchsetzung von Ansprü- chen aus der sogenannten Mietpreisbremse. Hierzu traten sie diese Ansprüche gegen die Beklagte an die Klägerin ab. Mit Schreiben vom 9. April 2020 rügte die Klägerin gegenüber der Beklag- ten - unter Berufung auf die vorgenannte Beauftragung durch die Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Sie verlangte mit dem Schreiben unter Fristsetzung Auskunft unter anderem über innerhalb der letzten drei Jahre vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und einen sich hieraus etwa ergebenden Betrag einer Mieterhöhung ausgehend von der ortsüb- lichen Vergleichsmiete, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichti- gung der Modernisierung anzusetzen gewesen wäre. Ferner begehrte sie die Rückerstattung der künftig über den zulässigen Höchstbetrag hinaus gezahlten Miete, die Herausgabe der anteiligen Mietkaution sowie die Abgabe einer Erklä- rung der Beklagten, dass die künftig fällig werdende Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde. Mit der am 19. Oktober 2020 beim Amtsgericht eingegangenen Klage hat die Klägerin die Beklagte auf Erteilung der vorgenannten Auskünfte und auf 2 3 4 5 - 4 - (Rück-)Zahlung für den Monat Mai 2020 zu viel gezahlter Miete sowie vorgericht- licher Rechtsverfolgungskosten in Anspruch genommen. Die Beklagte hat sich unter anderem auf die Verjährung des Auskunftsanspruchs berufen. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Erteilung der begehrten Auskunft verurteilt sowie den Zahlungsanträgen weit überwiegend stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Zahlungsverurtei- lung herabgesetzt und die Klage hinsichtlich des Auskunftsantrags abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt auf den Auskunftsanspruch zugelasse- nen Revision verfolgt die Klägerin ihr diesbezügliches Begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 63]) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen durchsetzbaren Anspruch auf Erteilung der begehrten Auskunft gemäß §§ 556d, 556g, 398 BGB in Verbin- dung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung. Der Anspruch sei jeden- falls verjährt (§ 214 BGB). Für den Anspruch nach § 556g Abs. 3 BGB gelte die regelmäßige dreijäh- rige Verjährungsfrist gemäß § 195 BGB, die am Ende des Jahres, in dem der Auskunftsanspruch entstanden sei, zu laufen beginne. 6 7 8 9 10 11 - 5 - Der Auskunftsanspruch entstehe mit Abschluss des Mietvertrags. Hinge- gen komme es insoweit nicht auf die Indexmieterhöhung an, die - anders als die Staffelmiete - nicht automatisch eintrete, sondern neben der Einhaltung der Voraussetzungen des § 557b Abs. 1 BGB eine den Formalien des § 557b Abs. 3 BGB genügende Mieterhöhungserklärung voraussetze. Soweit § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB den Verjährungsbeginn zusätzlich davon abhängig mache, dass der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Tatsachen erlange, lägen diese Voraussetzungen regelmäßig und so auch im Streitfall vor. Der Mie- ter müsse nur wissen, dass die Wohnung zum Zeitpunkt des Mietvertragsab- schlusses in einer Gemeinde mit angespannter Wohnungsversorgung liege, die in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen worden sei. Stelle man auf den Vertragsschluss - und nicht auf die zum 1. März 2018 erfolgte Indexmieterhöhung - ab, sei Verjährung bereits am 31. Dezember 2019 eingetreten. Das erste Rügeschreiben der Klägerin datiere hingegen aus dem Monat April 2020. Das Berufungsgericht schließe sich der in der Instanzrechtsprechung (LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 2. November 2021 - 65 S 64/21) vertre- tenen Auffassung, wonach der Auskunftsanspruch des Mieters aus § 556g BGB als Hilfsanspruch nicht vor dem Hauptanspruch verjähren könne und aufgrund der Ausgestaltung des Dauerschuldverhältnisses jeden Monat neu entstehe, nicht an. Dies ergebe sich insbesondere nicht aus der dort in Bezug genomme- nen höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16). Zum einen habe es sich im dort zugrundeliegenden Sachverhalt erkenn- bar nicht um ein Dauerschuldverhältnis gehandelt. Zum anderen lasse sich der Schluss, der Auskunftsanspruch könne nicht vor dem eigentlichen Hauptan- spruch verjähren, nicht auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen. Die Durch- 12 13 14 - 6 - setzung des Hauptanspruchs sei, wie die Klägerin selbst bereits mit der Geltend- machung der Leistungsklage neben dem Auskunftsantrag in einer Vielzahl von Verfahren zu erkennen gegeben habe, ohne den Auskunftsanspruch nicht un- möglich oder unzumutbar erschwert. Käme es - wie nach der Gegenauffassung - bei einem Dauerschuldver- hältnis praktisch nie zu einer Verjährung des Auskunftsanspruchs, wäre der Ver- mieter gehalten, Unterlagen über durchgeführte Modernisierungen oder die Miet- verträge der Vormieter für eine unbegrenzte Zeit aufzubewahren. Der Sinn und Zweck der Verjährungsvorschriften würde - im Gegensatz zu dem der Entschei- dung des Bundesgerichtshofs zugrundeliegenden Sachverhalt - hierdurch voll- ständig ausgehöhlt. Die zeitliche Begrenzung der Durchsetzbarkeit des Auskunftsanspruchs entspreche auch der Wertung des Gesetzgebers in anderen Rechtsgebieten, in denen es dauerhaft wiederkehrende Leistungen - wie beispielsweise im Unter- haltsrecht - gebe (vgl. BGH, Urteil vom 10. Dezember 2003 - XII ZR 155/01, juris Rn. 10). II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit diese aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der an die Klägerin wirksam abgetretene (vgl. nur Senatsurteil vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, juris Rn. 11 mwN) Anspruch der Mieter auf Erteilung der be- gehrten Auskunft nach § 556g Abs. 3, § 398 BGB nicht verneint werden. Entge- gen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dieser Anspruch nicht verjährt. Es 15 16 17 18 - 7 - handelt sich bei dem Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB um einen so- genannten verhaltenen Anspruch. Deshalb hat im Streitfall die regelmäßige Ver- jährungsfrist (§ 195 BGB) für den Auskunftsanspruch der Mieter erst mit dessen Geltendmachung gegenüber der Beklagten im April 2020 zu laufen begonnen mit der Folge, dass die Verjährungsfrist bei Erhebung der Klage noch im Jahr 2020 nicht abgelaufen gewesen ist. 1. Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt noch zutreffend angenom- men, dass die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) in Verbindung mit der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegren- zungsverordnung vom 28. April 2015 auf den mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 geschlossenen Mietvertrag über die Wohnung der Beklagten anwendbar sind (Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB) und deshalb der Klägerin aus abgetretenem Recht der Mieter grundsätzlich ein Anspruch gegen die Beklagte gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB auf Erteilung von Auskunft über die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den §§ 556d ff. BGB maßgeblichen Tatsachen zusteht. 2. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist dieser Anspruch je- doch nicht verjährt. Die auch auf den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB anwendbare regelmäßige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) ist nicht bereits mit dem Schluss des Jahres 2016, in dem der streitgegenständliche Mietvertrag ab- geschlossen wurde, nach § 199 Abs. 1 BGB in Gang gesetzt worden. Vielmehr hat die Verjährungsfrist erst mit dem Zugang des Schreibens vom 9. April 2020 bei der Beklagten zu laufen begonnen, mit dem die Klägerin von dieser unter anderem die streitgegenständlichen Auskünfte begehrt hat. Zum Zeitpunkt der gemäß § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB zur Verjährungshemmung führenden Erhebung der Klage noch im Jahr 2020 war der Auskunftsanspruch deshalb nicht verjährt. 19 20 - 8 - a) Ob der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB vor dem An- spruch des Mieters auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete nach § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann und wann gegebenenfalls der Lauf der Verjährungs- frist für den Auskunftsanspruch beginnt, ist umstritten. Nach einer - auch vom Berufungsgericht vertretenen - Ansicht verjährt der Auskunftsanspruch grundsätzlich selbständig und unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB), die gemäß § 199 Abs. 1 BGB (bereits) mit dem Ende des Jahres beginnen soll, in dem der Mietvertrag geschlossen wurde (vgl. etwa BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-BGB/ Schüller, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 30a; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld- Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42 [der den Auskunftsanspruch allerdings als verhaltenen Anspruch einordnet, aaO Fn. 182]; Börstinghaus in Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 33; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 556g Rn. 33; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). Andere knüpfen den Beginn der Verjährungsfrist an ein Verhalten des Mie- ters, etwa an die Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB (Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. II Rn. 2227.84), oder nehmen eine Entstehung des Auskunftsanspruchs im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters an (vgl. Lützenkirchen/Abramenko, Mietrecht, 3. Aufl., § 556g BGB Rn. 137 [jedenfalls für § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB]). 21 22 23 - 9 - Nach einer weiteren Auffassung kann der Auskunftsanspruch des Mieters wegen seiner Ausgestaltung als Hilfsanspruch jedenfalls nicht vor dem Rückzah- lungsanspruch des Mieters verjähren (vgl. LG Berlin [Zivilkammer 65], WuM 2021, 739 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 375/21]; LG Berlin [Zivilkammer 65], Urteil vom 1. Februar 2022 - 65 S 190/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 60/22]); LG Berlin [Zivilkammer 67], Urteil vom 3. Mai 2022 - 67 S 305/21 [vgl. hierzu Senatsurteil vom heutigen Tage in dem Verfahren VIII ZR 125/22]; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 556g Rn. 27; Siegmund in Blank/Börstinghaus/ Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 51). b) Der Senat hat sich bislang mit dieser Frage nicht befasst. Er entscheidet sie nunmehr dahingehend, dass der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB in der regelmäßigen - dreijährigen - Verjährungsfrist nach § 195 BGB verjährt und diese Frist - abweichend von § 199 Abs. 1 BGB - nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters beginnt. aa) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht noch angenommen, dass der - sich auf die Ausgangsmiete beziehende (§ 557b Abs. 4 BGB) - Auskunfts- anspruch der Mieter gemäß § 556g Abs. 3 BGB (vgl. zu diesem bereits Senats- urteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 285/18, BGHZ 224, 89 Rn. 165) grund- sätzlich selbständig - wie andere gesetzliche Auskunftsansprüche auch (vgl. etwa BGH, Urteile vom 2. November 1960 - V ZR 124/59, BGHZ 33, 373, 379; vom 4. Oktober 1989 - IVa ZR 198/88, BGHZ 108, 393, 399 [jeweils zur Auskunftspflicht gemäß § 2314 BGB]; vom 10. Mai 2012 - I ZR 145/11, GRUR 2012, 1248 Rn. 22; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils für den Anspruch aus § 242 BGB]; vom 3. August 2017 - VII ZR 24 25 26 - 10 - 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 13 [für den Anspruch auf Erteilung eines Buchaus- zugs gemäß § 87c Abs. 2 HGB als Hilfsanspruch zum Provisionsanspruch]) - der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB unterliegt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 128; BeckOK-Miet- recht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. Mai 2023, § 556g BGB Rn. 55; Schmid/Harz/ Ormanschick, Mietrecht, 6. Aufl., § 556g BGB Rn. 32). bb) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB kann unabhängig von dem Rückzahlungsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB - und damit auch zeitlich vor diesem - verjähren. Zwar handelt es sich bei ihm um einen Hilfsanspruch zu dem auf Geldzahlung gerichteten Hauptanspruch des Mieters (vgl. nur Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 6660 Rn. 35). Doch unterscheidet er sich von den - ebenfalls als Hilfsan- sprüche ausgestalteten - Auskunftsansprüchen gemäß § 242 und § 1379 BGB, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich nicht vor dem jeweiligen Hauptanspruch verjähren, dem sie dienen (vgl. BGH, Urteile vom 25. Juli 2017 - VI ZR 222/16, NJW 2017, 2755 Rn. 8 ff.; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 55 [jeweils zum Auskunftsanspruch nach § 242 BGB]; Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 18 ff. [zum Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB]), maßgeblich dadurch, dass der Mieter nicht erst auf der Grundlage der Auskunft zur Verfolgung und Durchsetzung des Zahlungsanspruchs gegen den Vermieter in die Lage versetzt wird (siehe hierzu Fleindl, WuM 2015, 212, 222). Während der Anspruchsberechtigte im Falle des Auskunftsanspruchs ge- mäß § 242 BGB in entschuldbarer Weise über Bestehen und Umfang seines Rechts im Ungewissen und deshalb auf die Auskunft angewiesen ist (vgl. etwa 27 28 - 11 - BGH, Urteile vom 4. Juni 1981 - III ZR 31/80, BGHZ 81, 21, 24; vom 26. Septem- ber 2013 - VII ZR 227/12, NJW 2014, 381 Rn. 14; vom 3. September 2020 - III ZR 136/18, NJW 2021, 765 Rn. 51) beziehungsweise der Auskunftsanspruch nach § 1379 BGB der Berechnung des eigenen Zugewinnausgleichsanspruchs und der wechselseitigen Beibringung der Bemessungsgrundlagen für die Zuge- winnausgleichsberechnung dient (vgl. BGH, Beschluss vom 31. Januar 2018 - XII ZB 175/17, NJW 2018, 950 Rn. 19, 22), sind Auskunfts- und Rückzahlungs- anspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3, Abs. 1 Satz 3 BGB nicht in einer Weise miteinander verknüpft, dass die Durchsetzung des Rückzahlungsan- spruchs ohne die Möglichkeit einer vorherigen oder zeitgleichen Geltendma- chung des Auskunftsanspruchs gefährdet, erschwert oder sogar unmöglich wäre. Insbesondere benötigt der Mieter die Auskunft des Vermieters zu den preisbildenden Faktoren nicht, um einen Rückzahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB schlüssig darlegen und gegebenenfalls beweisen zu können. Denn er muss aufgrund der gesetzlichen Konzeption der §§ 556d ff. BGB, wo- nach § 556d BGB den Grundtatbestand bildet und es sich bei den Vorschriften der §§ 556e, 556f BGB um Ausnahmen beziehungsweise "Sondertatbestände" (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33) zugunsten des Vermieters handelt, im Rückfor- derungsprozess lediglich die Anwendbarkeit und die Voraussetzungen des Grundtatbestandes (das Überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % bei Mietbeginn) sowie die ordnungsgemäße Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB darlegen und beweisen (vgl. hierzu etwa BeckOGK-BGB/ Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 156, 161; Fleindl, WuM 2015, 212, 216, 222). Insoweit erachtet es der Gesetzgeber als dem Mieter zumutbar, zur Feststellung der zulässigen Miethöhe allgemein zugängliche Quellen - insbeson- dere den örtlichen Mietspiegel, von dessen regelmäßiger Erstellung der Gesetz- 29 - 12 - geber bei Ausweisung einer Gemeinde als Gebiet mit einem angespannten Woh- nungsmarkt ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 29) - zu nutzen (BT-Drucks. aaO, S. 33 f.; siehe hierzu auch Fleindl, aaO S. 222). Obgleich der Auskunftsanspruch sich auch auf für die Bildung der ortsüb- lichen Vergleichsmiete maßgebliche Umstände (zum Beispiel die Baualters- klasse des Mietgebäudes) beziehen kann (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34), wird er - da er nur die nicht allgemein zugänglichen preisbildenden Faktoren umfasst - vor allem die im Rückzahlungsprozess vom Vermieter darzulegenden und zu be- weisenden (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, aaO Rn. 157 ff.; jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 1. Februar 2023, § 556g Rn. 52; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 69) Ausnahmetatbestände der §§ 556e, 556f BGB betreffen (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34; Fleindl, aaO, S. 223 f.; Staudinger/ V. Emmerich, aaO, § 556g Rn. 76). Er ergänzt damit den Rückzahlungsanspruch des Mieters, indem er diesem eine Einschätzung hinsichtlich des - vor allem im möglichen Eingreifen von Ausnahmetatbeständen zugunsten des Vermieters lie- genden - Prozessrisikos ermöglicht (vgl. Fleindl, aaO S. 222). Einer Verknüpfung von Auskunftsanspruch und Rückzahlungsanspruch dergestalt, dass der Aus- kunftsanspruch nicht vor dem Rückzahlungsanspruch verjährt, bedarf es deshalb nicht. cc) Für den Beginn der Verjährungsfrist kommt es beim Auskunftsan- spruch nach § 556g Abs. 2 BGB nicht auf das Entstehen dieses Anspruchs (§ 199 Abs. 1 BGB), sondern - da es sich bei diesem um einen verhaltenen An- spruch handelt - auf dessen Geltendmachung durch den Mieter an. (1) Nach der allgemeinen Regelung in § 199 Abs. 1 BGB beginnt die re- gelmäßige Verjährungsfrist, soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn be- stimmt ist, mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und 30 31 32 - 13 - der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Entstanden in diesem Sinne ist der Anspruch, wenn er vom Gläubiger im Wege der Klage geltend gemacht wer- den kann. Voraussetzung dafür ist grundsätzlich die Fälligkeit, die dem Gläubiger im Falle eines Leistungsanspruchs - wie hier - die Möglichkeit zur Erhebung einer Leistungsklage verschafft (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 224/18, ZIP 2020, 32 Rn. 16; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 20; jeweils mwN). Abweichend von der allgemeinen Regelung kommt es bei sogenannten verhaltenen Ansprüchen für den Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist auf den Zeitpunkt der Geltendmachung des Anspruchs durch den Gläubiger an (vgl. BGH, Urteile vom 29. Januar 2008 - XI ZR 160/07, BGHZ 175, 161 Rn. 24; vom 3. November 2011 - III ZR 105/11, NJW 2012, 58 Rn. 29; vom 21. Novem- ber 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 38; vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 26; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, aaO Rn. 35 f.). Dies beruht darauf, dass der Ge- setzgeber des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes von der Schaffung einer allgemeinen Verjährungsregelung für verhaltene Ansprüche im Hinblick auf de- ren Ausnahmecharakter bewusst abgesehen und stattdessen den Verjährungs- beginn einzelner, von ihm als "verhalten" identifizierter Ansprüche aus dem Leih- und Verwahrungsrecht (§ 604 Abs. 5, § 695 Satz 2, § 696 Satz 3 BGB) einer ge- sonderten Regelung zugeführt hat, um einen von ihm - angesichts der durch die Gesetzesnovelle erfolgten Verkürzung der regelmäßigen Verjährungsfrist von dreißig auf drei Jahre - als nicht angemessen empfundenen Verjährungsbe- ginn nach § 199 Abs. 1 BGB zu vermeiden (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 258; siehe auch BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO). Diese Geset- zeshistorie rechtfertigt es, den Beginn der Verjährungsfrist verallgemeinernd für 33 - 14 - andere verhaltene Ansprüche, für die der Verjährungsbeginn nicht ausdrücklich geregelt ist, anknüpfend an das Erfüllungsverlangen des Gläubigers zu bestim- men (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; siehe auch MünchKommBGB/Grothe, 9. Aufl., § 199 Rn. 7; Staudinger/Peters/Jacoby, BGB, Neubearb. 2019, § 199 Rn. 12; aA etwa Krämer, in Festschrift für Graf von Westphalen, 2010, S. 401, 413 f.; Winkelmann, Der Anspruch - Funktion, Entste- hung, Anknüpfungen, 2021, S. 436 ff.). (2) Hiervon ausgehend beginnt die regelmäßige Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB in dem Zeitpunkt zu laufen, in dem der Mieter ihn gegenüber dem Vermieter geltend macht. Denn der Gesetz- geber hat diesen Anspruch als verhaltenen Anspruch ausgestaltet. (a) Die Frage, ob ein gesetzlich oder vertraglich bestimmter Anspruch als "verhalten" zu qualifizieren ist, lässt sich nicht allgemein beantworten, sondern hängt von den jeweiligen Besonderheiten des zugrundeliegenden Rechtsverhält- nisses ab (vgl. BGH, Urteile vom 21. November 2014 - V ZR 32/14, NJW-RR 2015, 338 Rn. 26; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 22). Kennzeichnend für einen verhaltenen Anspruch ist, dass der Gläubiger die Leis- tung jederzeit verlangen kann, der Schuldner die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss beziehungsweise nicht leisten darf, bevor sie der Gläubiger verlangt (vgl. BGH, Urteile vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37; vom 3. August 2017 - VII ZR 32/17, WM 2018, 1856 Rn. 23; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, ZIP 2023, 39 Rn. 36). Ein weiteres Merkmal ei- nes verhaltenen Anspruchs ist, dass seine Entstehung und das Verlangen des Gläubigers nach Leistung zeitlich auseinanderfallen (können), weswegen - abstrakt - die Gefahr einer als unbillig empfundenen Anspruchsverjährung be- steht (vgl. BGH, Urteile vom 4. Mai 2017 - I ZR 113/16, WM 2018, 915 Rn. 23 f.; vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, aaO; vom 27. Oktober 2022 - I ZR 141/21, 34 35 - 15 - aaO; vgl. auch BT-Drucks. 14/6040, S. 258, 269 [betreffend die Ansprüche aus § 604 Abs. 3, § 695 Satz 1, § 696 Satz 1 BGB-E]). (b) Nach diesem Maßstab ist der Auskunftsanspruch des Mieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB als verhaltener Anspruch einzuordnen (so auch Staudin- ger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 65, 83 sowie 69; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Fn. 182 sowie Rn. 42 [die beide hieraus jedoch keine Folgerungen für den Verjährungsbeginn ziehen]). Der Gesetzgeber hat die mit dem Abschluss des Mietvertrags entstandene Ver- pflichtung des Vermieters zur Auskunftserteilung von einem vorherigen Aus- kunftsverlangen des Mieters abhängig gemacht. (aa) Das ergibt sich bereits aus dem Wortlaut der gesetzlichen Regelung, nach dem der Vermieter (erst) "auf Verlangen des Mieters" zur Auskunftsertei- lung verpflichtet ist. Dies entspricht der üblichen gesetzlichen Terminologie bei anderen als verhalten angesehenen Ansprüchen (vgl. Gernhuber, Hand- buch des Schuldrechts, Band 8, § 24 I 6), wie etwa in § 368 BGB (vgl. hierzu MünchKomm-BGB/Fetzer, 9. Aufl., § 368 Rn. 13), in § 630 BGB (vgl. hierzu BAG, NZA 2014, 31 Rn. 16 mwN), in § 666 Alt. 2 und 3 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 1. Dezember 2011 - III ZR 71/11, BGHZ 192, 1 Rn. 11; vom 16. Juni 2016 - III ZR 282/14, NJW-RR 2016, 1391 Rn. 37), in § 650f Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 25. März 2021 - VII ZR 94/20, BGHZ 229, 257 Rn. 21 ff. [noch zu § 648a Abs. 1 Satz 1 BGB aF]) oder in § 1605 BGB (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 19. Februar 1986 - IVb ZR 71/84, NJW 1986, 1751 unter II 2 e; siehe auch die Aufzählung weiterer Fälle bei Staudinger/Bittner/Kolbe, BGB, Neubearb. 2019, § 271 Rn. 7). Dass der Vermieter nach dem Abschluss des Mietvertrags auch ohne Aufforderung durch den Mieter zur Auskunftserteilung verpflichtet sein sollte, lässt sich der Vorschrift nicht entnehmen. Hätte der Ge- 36 37 - 16 - setzgeber dies gewollt, hätte er einen dahingehenden Regelungswillen - bei- spielsweise durch Weglassen der Worte "auf Verlangen" oder durch die Verwen- dung des Wortes "unaufgefordert" - unschwer zum Ausdruck bringen können (vgl. etwa die im Streitfall gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB [noch] nicht anwendbare Regelung zur vorvertraglichen Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB; hierzu BT-Drucks. 19/4672, S. 14, 27). (bb) Auch Sinn und Zweck des vom Gesetzgeber geschaffenen Aus- kunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB sprechen dafür, dass der Mieter die Auskunft jederzeit verlangen kann, der Vermieter diese jedoch nicht von sich aus erteilen muss. Denn die Erteilung von Auskünften gemäß § 556g Abs. 3 BGB dient in erster Linie den Interessen des Mieters. Der Gesetzgeber hat dem Mieter mit dem Auskunftsanspruch ein Hilfsmittel zur Verfügung stellen wollen, damit dieser sich bei seinem Vermieter nach Vertragsschluss die für eine Prüfung der vereinbarten Miethöhe erforderlichen Informationen bei Bedarf zu beschaffen vermag (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32 f.). Hierbei ist der Mieter weder in zeitli- cher Hinsicht eingeschränkt noch ist sein Auskunftsanspruch davon abhängig, dass der Vermieter dem Mieter in irgendeiner Weise konkreten Anlass zur (wei- teren) Prüfung der Zulässigkeit der Miethöhe gegeben hätte (vgl. Senatsurteil vom 23. März 2022 - VIII ZR 133/20, NJW-RR 2022, 660 Rn. 34). Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass sich ein Mietinteressent die für die eigene Prüfung der Miethöhe benötigten Tatsachen bei angespannten Wohnungsmärkten nicht im Vorfeld des Mietvertragsschlusses durch Nach- frage bei dem anbietenden Vermieter beschaffen kann, ohne zugleich seine Stel- lung als möglicher Vertragspartner des Vermieters zu gefährden (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 33). Dieses durch seine strukturelle Unterlegenheit bedingte Informationsdefizit des Mieters, dem der Vermieter nicht bereits vor oder bei Ver- 38 39 - 17 - tragsschluss aufgrund eigener Veranlassung die für die Beurteilung der Zulässig- keit der verlangten Miete maßgeblichen Umstände mitgeteilt hat, soll ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses über den gesetzlichen Auskunftsanspruch des Mieters ausgeglichen werden (vgl. BT-Drucks. aaO). Dieser Beurteilung steht auch - anders als der Prozessbevollmächtigte der Revisionsbeklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat gemeint hat - nicht die Vorschrift des § 556g Abs. 1a BGB entgegen, zumal diese zeitlich erst nachfolgend zur Vorschrift des § 556g Abs. 3 BGB durch das Mietrechtsanpas- sungsgesetz vom 18. Dezember 2018 (MietanpG; BGBl. I S. 2648) in das Bür- gerliche Gesetzbuch eingefügt worden und auf den vorliegenden Fall auch nicht anwendbar ist (Art. 229 § 49 Abs. 2 Satz 1 EGBGB; zum Verhältnis der beiden Ansprüche zueinander vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 556g Rn. 66; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556g Rn. 83). (cc) Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 BGB weist auch die für verhaltene Ansprüche charakteristische und als unbillig empfundene Gefahr der Anspruchsverjährung infolge des (zeitlichen) Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs auf. (aaa) Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB entsteht (im Sinne von § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB) bereits mit Abschluss des Mietvertrags (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 42; Wichert in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 556g BGB Rn. 46). Da die subjek- tiven Voraussetzungen gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB regelmäßig zu diesem Zeitpunkt gegeben sein werden (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO) und damit die Verjährungsfrist mit Schluss des Jahres zu laufen begönne, besteht die abstrakte Gefahr der vorzeitigen Anspruchsverjährung. Denn der Mieter wird gerade zu Beginn des Mietverhältnisses geneigt sein, von einer Geltendmachung 40 41 42 - 18 - des Auskunftsanspruchs abzusehen, um das Verhältnis zu seinem Vermieter, dem er gerade erst sein Einverständnis mit der verlangten Miete erklärt hat, nicht (schon) nach relativ kurzer Zeit zu belasten (vgl. auch BT-Drucks. 19/4672, S. 14 [zur Scheu der Mieter, den Auskunftsanspruch aktiv geltend zu machen]). (bbb) Die vorstehend beschriebene Gefahr einer Verjährung des Aus- kunftsanspruchs vor dessen Geltendmachung ist vor dem Hintergrund des von dem Gesetzgeber beabsichtigten sozialen Mieterschutzes, dessen Umsetzung der Auskunftsanspruch dient (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 33), auch als unbillig anzusehen. Ob und in welchem Maße der Mieter nach Vertragsschluss von dem Aus- kunftsanspruch Gebrauch machen wird, hängt auch davon ab, welche für die Prüfung der Miethöhe maßgeblichen Informationen (zwischenzeitlich) offenkun- dig oder ihm aufgrund eigener Recherchen bekannt geworden sind und wie groß er die Chancen für ein erfolgreiches Vorgehen gegen die Miethöhe ein- schätzt. Insbesondere im Hinblick auf die gesetzlichen Ausnahmetatbestände wird der Mieter indessen - wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11) - auch zu einem späteren Zeitpunkt nicht sicher beurteilen können, ob die von seinem Vermieter (bei Mietbeginn) verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist, obwohl sie die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. Deshalb ist das Informationsbedürfnis des Mieters im Laufe des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht geringer als zu dessen Beginn. An der Schutzbedürftigkeit des Mieters fehlt es - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - zudem nicht deshalb, weil dieser auch ohne die begehrten Auskünfte bereits eine Leistungsklage auf Rückzahlung überzahlter Miete erhe- ben kann. Die Erhebung einer solchen Leistungsklage - wie vorliegend durch die Klägerin aus abgetretenem Recht - lässt nicht den Schluss zu, dass der Mieter 43 44 45 - 19 - der Auskünfte seitens des Vermieters zur sachgerechten Verfolgung seiner An- sprüche (überhaupt) nicht bedürfte. Der Auskunftsanspruch gemäß § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist vielmehr auf die Mitteilung solcher Tatsachen beschränkt, die dem Mieter nicht allgemein zugänglich sind. Zugleich wird der Vermieter durch einen an den Zeitpunkt der Geltendma- chung des Auskunftsverlangens anknüpfenden Beginn der Verjährungsfrist - auch unter Berücksichtigung der für die Verjährungsvorschriften maßgeblichen Gesichtspunkte von Schuldnerschutz, Rechtsfrieden und Rechtssicherheit - nicht unangemessen belastet. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass der Ver- mieter vor einer Vermietung geprüft hat, bis zu welcher Höhe er eine Miete nach den §§ 556d ff. BGB verlangen kann, und deshalb die für eine Auskunftserteilung erforderlichen Informationen einschließlich einer Preiskalkulation ohnehin bei ihm vorhanden sind (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 24, 45). Die Auskunftspflicht erfasst zudem nur solche Umstände, die in der Sphäre des Vermieters liegen und die dieser bereits kennt oder ohne weiteres ermitteln kann; weiterreichende Pflichten zur Informationsbeschaffung treffen ihn nach § 556g Abs. 3 BGB nicht (vgl. BT-Drucks. aaO, S. 34). Demzufolge beschränkt sich die mit einem späte- ren Verjährungsbeginn verbundene Belastung des Vermieters auf das Vorhalten entsprechender Informationen - vor allem zu den eine höhere Miete erlaubenden Ausnahmetatbeständen der §§ 556e, 556f BGB - und auf die Aufbewahrung der betreffenden Unterlagen. An beidem wird der Vermieter regelmäßig schon des- halb ein Eigeninteresse haben, weil er - wie ausgeführt - die Voraussetzungen der zu seinem Vorteil wirkenden Ausnahmetatbestände in einem Rückzahlungs- prozess darzulegen und zu beweisen hätte. Eines weitergehenden Aufschiebens des Beginns der Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch in der Weise, dass dieser nicht vor dem jeweiligen Rück- zahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren kann, bedarf es 46 47 - 20 - zum Schutz der Interessen des Mieters nicht. Sein Interesse an einer Erlangung von Informationen, die er zur Beurteilung der Zulässigkeit der vereinbarten Miet- höhe benötigt, ist dadurch hinreichend gewahrt, dass die Verjährung des Aus- kunftsanspruchs - bei der gebotenen Einordnung als verhaltener Anspruch - erst mit dessen Geltendmachung beginnt. Dem Mieter steht damit ausreichend Zeit nach Vertragsschluss zur Verfügung, um sich über seinen Informationsbedarf Gewissheit zu verschaffen. Zudem kann er sein Auskunftsverlangen ab dessen Geltendmachung während des Laufs der dreijährigen Verjährungsfrist ergänzen oder modifizieren. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass sich Inhalt und Bezugs- punkt der Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 3 BGB während der Dauer des Mietverhältnisses nicht ändern, da es (allein) auf tatsächliche Um- stände ankommt, die bereits vor beziehungsweise bei Vertragsschluss gegeben waren. c) Hiernach hat im Streitfall die dreijährige Verjährungsfrist (§ 195 BGB) für den von der Klägerin aus abgetretenem Recht geltend gemachten Auskunfts- anspruch der Mieter gemäß § 556g Abs. 3, § 398 BGB erst mit dem Zugang des Auskunftsverlangens im Schreiben der Klägerin vom 9. April 2020 bei der Be- klagten (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB) zu laufen begonnen und war bei Erhebung der Klage noch im Jahr 2020 nicht abgelaufen. Die von der Beklagten erhobene Verjährungseinrede (§ 214 Abs. 1 BGB) greift bereits aus diesem Grund nicht durch. 48 - 21 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil sich das Beru- fungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - nicht mit der in- haltlichen Berechtigung des von der Klägerin geltend gemachten Auskunftsan- spruchs der Mieter befasst hat. Sie ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Schöneberg, Entscheidung vom 18.03.2021 - 6 C 234/20 - LG Berlin, Entscheidung vom 07.12.2021 - 63 S 75/21 - 49

ECLI:DE:BGH:2023:291123UVIIIZR75.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 75/23 Verkündet am: 29. November 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556d Abs. 1, § 556e Abs. 1, § 556g Abs. 1, Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Satz 2 Es genügt den inhaltlichen Anforderungen der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn der Vermieter, der sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB berufen will, dem Mieter die Höhe der mit dem Vormieter vertraglich vereinbarten Vormiete mitteilt. Eine Verpflich- tung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne weiteres bekannte vertraglich ver- einbarte Vormiete anzugeben, sondern diese auf ihre Zulässigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hiernach zulässige Miete mitzuteilen, ergibt sich hingegen aus § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB grundsätzlich nicht. BGH, Urteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 75/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. November 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 2. März 2023 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft mit begrenzter Haftung, die über eine Re- gistrierung gemäß § 10 des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) für den Be- reich der Inkassodienstleistungen verfügt, macht aus abgetretenem Recht des Mieters einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche gegen diese we- gen eines behaupteten Verstoßes gegen die Begrenzung der Miethöhe (§ 556d BGB in Verbindung mit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015, in Kraft getreten am 1. Juni 2015) geltend. Zwischen der Beklagten und dem Mieter besteht seit dem 16. Juli 2019 ein Mietverhältnis über eine 49,39 m² große Wohnung, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungs- markt liegt. Die vertraglich vereinbarte Nettokaltmiete betrug monatlich 822,73 € (16,66 €/m²). Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 7,33 €/m². 1 2 - 3 - In dem der Vermietung an den derzeitigen Mieter vorangegangenen Miet- verhältnis zwischen der Beklagten und dem Vormieter, das von Juni 2017 bis Juni 2019 bestand, war eine monatliche Nettokaltmiete von zunächst 800 € ver- einbart worden, die sich im Laufe des Mietverhältnisses gemäß § 557b BGB auf monatlich 822,73 € erhöhte. Zuvor hatte die Beklagte die streitgegenständliche Wohnung seit 1. März 2015 zu einer monatlichen Nettokaltmiete von zuletzt 700,95 € vermietet (im Folgenden: Vor-Vormiete). Vor Abschluss des Mietvertrags informierte die Beklagte den Mieter mit Schreiben vom 25. Juni 2019 unter Verweis auf § 556g Abs. 1a BGB darüber, dass die monatliche Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € und zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € nettokalt betragen habe. Der Mieter trat seine Ansprüche im Zusammenhang mit der sogenannten Mietpreisbremse an die Klägerin ab, den Anspruch auf Rückzahlung zu viel ge- zahlter Miete beschränkt auf die fünf nach der Rüge fälligen Monatsmieten. Mit Schreiben vom 1. September 2021 rügte die Klägerin gegenüber der Beklagten - unter Berufung auf die Beauftragung durch den Mieter - gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Bezug auf die vermietete Wohnung und verlangte unter anderem Auskunft nach § 556g Abs. 3 BGB. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin zunächst Auskunft bezüglich der Höhe der Vormieten für die streitgegenständliche Wohnung sowie bezüglich diese betreffende vorangegangene bauliche Maßnahmen begehrt. Weiter hat sie Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 424,28 € für den Monat September 2021 und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten in Höhe von 1.295,43 €, jeweils nebst Zinsen, geltend gemacht. Nachdem 3 4 5 6 7 - 4 - die Beklagte die begehrten Auskünfte zu den Vormieten im Laufe des erstinstanz- lichen Verfahrens erteilt hat, haben die Parteien den diesbezüglichen Antrag auf Erteilung von Auskunft übereinstimmend für erledigt erklärt. Die hiernach noch verbliebene Klage hat in erster Instanz Erfolg gehabt. Die Beklagte hat gegen das erstinstanzliche Urteil zunächst vollumfänglich Beru- fung eingelegt, diese in der mündlichen Verhandlung jedoch hinsichtlich der Aus- kunftsansprüche sowie insoweit zurückgenommen, als das Amtsgericht sie ver- urteilt hat, für September 2021 Miete in Höhe von 121,78 € zurückzuzahlen und Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 € zu erstatten. Das Berufungsge- richt hat unter teilweiser Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Verurtei- lung der Beklagten zur Zahlung in diesem Umfang - insoweit klarstellend - auf- rechterhalten und die Zahlungsanträge im Übrigen auf die Berufung der Beklag- ten abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Antrag auf Zurückweisung der Berufung weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 2. März 2023 - 67 S 215/22, juris) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfah- ren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die von dem Mieter geschuldete Nettokaltmiete habe sich auf monatlich 700,95 € belaufen. Die Beklagte könne sich bezüglich der zulässigen Miethöhe 8 9 10 11 12 - 5 - gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB darauf berufen, dass sie mit dessen Vor-Vor- mieter vor Inkrafttreten der Regelungen der §§ 556d ff. BGB wirksam eine Miete in dieser Höhe vereinbart habe. Der Geltendmachung dieser Vor-Vormiete stehe es nicht entgegen, dass mit dem unmittelbaren Vormieter ein hiervon abweichen- der höherer und die Preisgrenze der §§ 556d ff. BGB überschreitender Mietzins vereinbart worden sei. Denn für § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Vormiete in ihrer zulässigen und damit tatsächlich geschuldeten Höhe, mithin hier in Höhe der Vor-Vormiete von 700,95 €, maßgeblich. Der Beklagten sei es nicht deshalb gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB verwehrt, sich auf die Vormiete gemäß § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB zu berufen, weil sie im Rahmen der Auskunftserteilung vor Vertragsschluss lediglich die mit dem Vormieter tatsächlich vereinbarte und von diesem zuletzt gezahlte, nicht je- doch die geschuldete Vormiete in ihrer preisrechtlich zulässigen Höhe angege- ben habe. Der Sanktionstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB sei nicht er- füllt. Dieser greife nur dann ein, wenn der Vermieter die nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF erforderliche Auskunft über die Höhe der Vormiete nicht erteilt habe. Die Beklagte habe indes eine Auskunft erteilt, wenn auch nicht zur Höhe der geschuldeten, sondern nur zur Höhe der vereinbarten Vormiete. Die Auslegung der Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ergebe, dass diese in einer solchen Konstellation nicht gelte. Denn sie regele nur den Fall einer nicht erteilten, nicht jedoch den Fall einer bezüglich der geschuldeten Vor- miete unrichtigen Auskunft. Eine analoge Anwendung dieser Vorschrift komme bereits mangels einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. Bei einer demnach in Höhe der Vor-Vormiete geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete von 700,95 € bestehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für September 2021 nur in Höhe von 121,78 €, zu dessen Zahlung die Be- klagte nach der teilweisen Berufungsrücknahme bereits rechtskräftig durch das 13 14 - 6 - Amtsgericht verurteilt sei. Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten könne die Klägerin dementsprechend nur unter Ansatz eines Gegenstandswerts von 121,78 €, mithin in Höhe von 627,13 €, verlangen. Auch insoweit sei die Ver- urteilung der Beklagten durch das Amtsgericht rechtskräftig. Die weitergehende Verurteilung der Beklagten zur Zahlung rückständiger Miete sowie weiterer Rechtsverfolgungskosten durch das Amtsgericht sei somit auf die Berufung der Beklagten aufzuheben und die Klage insoweit abzuweisen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - teilweise allerdings nur im Ergebnis - stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei entschieden, dass der Klägerin aus abgetretenem Recht über die rechtskräftige Verurteilung durch das Amtsge- richt hinausgehende Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, § 556g Abs. 2 BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB; im Folgenden: aF) für September 2021 und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gemäß § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG in der bis zum 30. September 2021 geltenden Fassung nicht zustehen. Zu Recht hat das Berufungsgericht hierbei unter Anwendung der Ausnahmevorschrift des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB einen Anspruch der Beklagten auf Zahlung einer Miete in Höhe der Vormiete, soweit diese ihrerseits auf der Grundlage der Vor-Vormiete nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB zulässig war, für gegeben erachtet (hierzu nachfolgend un- ter 1). Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht weiter entschieden, dass es der Beklagten nicht gemäß § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB verwehrt ist, sich auf die nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschuldete Vormiete in Höhe der Vor- Vormiete zu berufen (hierzu nachfolgend unter 2). 15 16 - 7 - 1. Die nach den Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe zulässige Miete betrug entsprechend der gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in Verbin- dung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschuldeten Vormiete auf Grund der in die- ser Höhe wirksam vereinbarten Vor-Vormiete monatlich 700,95 € nettokalt. a) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass eine Vereinba- rung über eine nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB unzulässig hohe Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in der Höhe der ortsüblichen Vergleichs- miete zuzüglich zehn Prozent (§ 556d Abs. 1 BGB) oder - sollte diese höher sein - in der Höhe der Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB) wirksam und nur der die zulässige Miete überschreitende Teil der Vereinbarung unwirksam ist (vgl. Se- natsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 16 ff. mwN). b) Hiernach ist im vorliegenden Fall die zulässige und damit gemäß § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB wirksam vereinbarte Miete an der Vormiete zu bemes- sen, die ihrerseits nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam zwischen den Parteien des Vormietvertrags vereinbart worden war. Die Anwendung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB scheidet entgegen der Auffassung der Revision nicht aus, weil in dem ebenfalls bereits den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterliegenden Vormietverhältnis eine hiernach unzulässig überhöhte Miete vereinbart worden war. Vielmehr ist als geschuldete Vormiete in diesem Fall - wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat - die gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB auf die zulässige Höhe reduzierte Miete anzusehen (vgl. Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 20 ff. mwN). Dies gilt auch dann, wenn sich die in dem Vormietverhältnis zulässige Miethöhe - wie hier - ihrerseits auf Grund einer Anwendung von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, also unter Heranziehung der Vor-Vormiete, bestimmt (Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, aaO mwN). Dies ergibt sich 17 18 19 20 - 8 - bereits aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB und wird durch die his- torische und teleologische Auslegung dieser Vorschrift anhand der Gesetzesbe- gründung und der vom Gesetzgeber verfolgten Zielrichtung bestätigt. Wegen der Einzelheiten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die vorstehend ge- nannte grundlegende Entscheidung des Senats hierzu vom 19. Juli 2023 (VIII ZR 229/22, aaO), die auch auf sämtliche von der Revision im vorliegenden Verfahren gegen die Heranziehung der Vor-Vormiete vorgebrachten Argumente eingeht, verwiesen. 2. Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht weiter entschie- den, dass die Beklagte nicht nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB daran gehindert ist, sich auf die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Vormiete zu berufen. Diese Rechtsfolge tritt nach § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB dann ein, wenn der Vermieter dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung nicht unaufgefordert über die Höhe der Vormiete Auskunft erteilt hat, wobei diese sich nach der hier gemäß Art. 229 § 51 EGBGB einschlägigen, bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB (im Folgenden: aF) auf die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses beziehen musste. Die Beklagte hat die hiernach erforderliche Auskunft jedoch (form- und fristgerecht) den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF entsprechend erteilt, indem sie den Mieter schriftlich vor Abgabe von dessen Vertragserklärung darüber informiert hat, die monatliche Vormiete habe ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € und zum Zeit- punkt von dessen Beendigung 822,73 € nettokalt betragen. Entgegen der Auffassung der Revision ist der Regelung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF grundsätzlich eine Verpflichtung des Vermieters, nicht nur die ihm ohne weiteres bekannte vertraglich vereinbarte Vormiete anzu- 21 22 23 - 9 - geben, sondern - was ihm allerdings unbenommen bleibt - diese auf ihre Zuläs- sigkeit nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen und nur die hier- nach zulässige Miete mitzuteilen, nicht zu entnehmen (ebenso BeckOGK- BGB/Fleindl, Stand: 1. Juli 2023, § 556g Rn. 63 und Fn. 106; aA Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556g BGB Rn. 16; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 556g BGB Rn. 27e). a) Dem Wortlaut des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF, wonach im Fall des § 556e Abs. 1 BGB Auskunft darüber zu erteilen ist, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war, ist nicht zu entnehmen, ob mit Vormiete im Sinne dieser Regelung die vertraglich vereinbarte oder die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB rechtlich geschuldete Vormiete ge- meint ist. Beide Möglichkeiten lassen sich mit dem Wortlaut vereinbaren. Auch der Verweis in dem Gesetzestext darauf, dass der Vermieter "im Fall des § 556e Abs. 1 BGB" Auskunft über die Vormiete zu erteilen habe, besagt nicht, dass der Gesetzgeber damit auch die dortige Definition der Vormiete als die zu- letzt geschuldete Miete für den Inhalt der nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF zu erteilenden Auskunft heranziehen wollte. Der Verweis kann auch lediglich der Festlegung der Voraussetzungen der Auskunftspflicht - nämlich "im Fall des § 556e Abs. 1 BGB", also wenn der Vermieter sich auf diese Vorschrift berufen will - dienen, ohne dass ihm eine Bedeutung für den vom Gesetzgeber vorgesehenen Inhalt der Auskunft zukommt. b) Sowohl die historische als auch die teleologische Auslegung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB aF anhand der Gesetzesbegründung und der von dem Gesetzgeber verfolgten Zielrichtung ergeben jedoch, dass die Angabe der vereinbarten Vormiete für die Erteilung der hiernach erforderlichen Auskunft genügt, unabhängig davon, ob die vereinbarte Vormiete ihrerseits nach den Re- gelungen der §§ 556d ff. BGB unzulässig überhöht und die Vereinbarung der 24 25 - 10 - Miethöhe in dem Vormietvertrag deshalb nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB teil- weise unwirksam war. (aa) Durch die Einführung der vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB mit Wirkung vom 1. Januar 2019 durch das Gesetz zur Er- gänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache vom 18. De- zember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG, BGBl. I S. 2648) wollte der Gesetzgeber erreichen, dass ein Mieter bereits bei Begründung des Mietver- hältnisses erfährt, ob der Vermieter sich bezüglich der zulässigen Höhe der von ihm verlangten Miete auf eine Ausnahme nach §§ 556e oder 556f BGB beruft beziehungsweise später berufen kann (vgl. Gesetzesbegründung, BT-Drucks. 19/4672, S. 1). Ein Vermieter, der eine derartige Ausnahme für sich in Anspruch nehmen möchte, sollte deshalb dazu verpflichtet werden, den Mieter vorab über das Vorliegen eines Ausnahmetatbestands zu informieren (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 12, 26). Ein Mieter, dem eine entsprechende Auskunft nicht erteilt wurde, sollte dagegen darauf vertrauen können, dass nur die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete verlangt werden darf (BT-Drucks. 19/4672, S. 28). In Kombination mit der Regelung des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB, wonach sich ein Vermieter, der die Auskunft vorab nicht erteilt, auf eine nach den Aus- nahmetatbeständen zulässige Miete (vorübergehend) nicht berufen kann, wollte der Gesetzgeber einen erheblichen Anreiz für den Vermieter schaffen, sich vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete zu machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren wollte, und den Mieter vor Vertragsschluss über das Vorliegen eines etwaigen Ausnahmetatbestands zu in- formieren (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 26 f.). Zugleich wollte er mit der Regelung dieses Rechtsverlusts bewirken, dass ein Mieter nicht darauf angewiesen ist, den 26 27 - 11 - vorvertraglichen Auskunftsanspruch (gegebenenfalls bereits vor Vertrags- schluss) gerichtlich durchsetzen zu müssen (BT-Drucks. 19/4672, S. 26). Ziel der Neuregelung einer vorvertraglichen Auskunftspflicht war es dabei nicht, dem Mieter bereits zu diesem Zeitpunkt alle Informationen zur Verfügung zu stellen, die er für eine eigenständige Prüfung der höchstzulässigen Miete auf der Grundlage der Ausnahmetatbestände benötigt. Der Gesetzgeber ging viel- mehr davon aus, dass es dem Mieter vor Vertragsschluss vor allem darauf an- kommt zu wissen, ob ein Ausnahmetatbestand vorliegt (vgl. Gesetzesbegrün- dung, BT-Drucks. 19/4672, S. 28). Dementsprechend sind die vorvertraglichen Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB von dem Gesetzgeber bewusst niederschwellig gehalten. Die hiernach von dem Vermieter mitzuteilenden Um- stände ermöglichen dem Mieter nicht die Überprüfung, ob ein Ausnahmetatbe- stand nach § 556e BGB oder § 556f BGB tatsächlich vorliegt und die von dem Vermieter verlangte Miete nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zulässig ist. Sie informieren ihn lediglich darüber, dass nach der Auffassung des Vermie- ters ein Ausnahmetatbestand nach § 556e BGB oder § 556f BGB in Betracht kommt und welcher dies ist. Für weitergehende Informationen zu den vom Ver- mieter ausweislich seiner Auskunft für gegeben erachteten Ausnahmetatbestän- den verweist der Gesetzgeber den Mieter auf den allgemeinen Auskunftsan- spruch nach § 556g Abs. 3 BGB (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27, 28; Senatsurteil vom 18. Mai 2022 - VIII ZR 9/22, WuM 2022, 468 Rn. 53 [zum Umfang der Aus- kunftspflicht nach § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB]). An dieser gesetzlichen Ausgestaltung der vorvertraglichen Auskunfts- pflicht ändert sich nichts durch die von der Revision in Bezug genommenen Er- wägungen in der Gesetzesbegründung, wonach es das Ziel der Auskunftspflicht sei, die Regelungen zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn für die Mieter handhabbarer und wirksamer zu gestalten (BT-Drucks. 19/4672, 28 29 - 12 - S. 14), und wonach die mit der Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn verfolg- ten Wirkungen grundsätzlich nur dann erreicht würden, wenn der Mieter die not- wendigen Informationen zur Ermittlung der zulässigen Miethöhe erhalte, ohne dass er gegenüber dem Vermieter aktiv tätig zu werden brauche (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 14). Gleiches gilt hinsichtlich der Ausführungen in der Gesetzesbe- gründung, wonach der Mieter noch vor Abgabe seiner Vertragserklärung prüfen beziehungsweise abschätzen können solle, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten werde (BT-Drucks. 19/4672, S. 27) und ob die Zulässigkeit der Miete auf einer Ausnahme beruhe (BT-Drucks. 19/4672, S. 12). Zwar könnten diese Formulierungen isoliert betrachtet dafür sprechen, dass dem Mieter schon vor Abgabe seiner Vertragserklärung alle Umstände mit- geteilt werden sollten, die er für die Prüfung der zulässigen Miethöhe benötigt. Der Gesetzgeber hat mit § 556g Abs. 1a BGB eine solche umfassende Aus- kunftsplicht jedoch gerade nicht eingeführt. Vielmehr hat er dem Vermieter ledig- lich die Mitteilung von Umständen auferlegt, die den Mieter über das Vorliegen eines Ausnahmetatbestands aus Sicht des Vermieters informieren und ihm eine erste Einschätzung der Zulässigkeit der von dem Vermieter verlangten Miete, nicht jedoch deren vollständige Überprüfung ermöglichen. (bb) Das von dem Gesetzgeber somit durch die Einführung einer vorver- traglichen Auskunftspflicht bezweckte Ziel einer Information des Mieters darüber, dass - zumindest nach Auffassung des Vermieters - ein Ausnahmetatbestand in Betracht kommt, wird im Fall des § 556e Abs. 1 BGB durch die Mitteilung der Höhe der vertraglich vereinbarten Vormiete hinreichend erfüllt. Für den Mieter besteht bereits durch diese Information kein begründeter Anlass mehr, darauf zu 30 31 - 13 - vertrauen, dass von ihm nur die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete ver- langt werden darf. Der Mitteilung der geschuldeten Vormiete bedarf es hierfür nicht. (cc) Der Umstand, dass der Mieter allein auf der Grundlage der Informa- tion über die vertraglich vereinbarte Vormiete die von ihm rechtlich geschuldete Miete nicht bestimmen kann, spricht - entgegen der Auffassung der Revision - somit nicht dafür, dass der Vermieter nach dem Willen des Gesetzgebers die rechtlich geschuldete Vormiete mitzuteilen hat. Abgesehen davon genügte für eine eigenständige Prüfung der zulässigen Miete durch den Mieter auch die Angabe der nach Auffassung des Vermieters rechtlich geschuldeten Vormiete nicht. Deren Bestimmung erfordert im Fall des § 556e Abs. 1 BGB vielmehr insbesondere die Kenntnis des Beginns des Vor- mietverhältnisses sowie eines etwaigen Vor-Vormietverhältnisses, der Höhe der Vor-Vormiete sowie der Kriterien, die für die Bemessung der für die Vormiete und gegebenenfalls auch die Vor-Vormiete relevanten ortsüblichen Vergleichsmiete entscheidend sind. Eine auch diese Umstände umfassende Auskunftspflicht hat der Gesetzgeber indes gerade nicht eingeführt. Vielmehr hat er unter Verweis darauf, dass der Mieter weitergehende Informationen aus dem Vormietverhältnis nach § 556g Abs. 3 BGB verlangen könne, die bloße Angabe der Höhe der Vor- miete für ausreichend gehalten (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Die Mitteilung der geschuldeten Vormiete würde dem Mieter deshalb keinen entscheidenden Vorteil gegenüber der Mitteilung der vertraglich vereinbarten Vormiete bringen. (dd) Vor diesem Hintergrund trägt auch das von der Revision für das Be- stehen einer vorvertraglichen Auskunftspflicht über die geschuldete Vormiete an- geführte Argument nicht, dass ein Mieter, der vor Abgabe seiner Vertragserklä- rung nur die Information über die mit dem Vormieter vereinbarte Vormiete erhalte, 32 33 34 - 14 - entgegen der gesetzgeberischen Intention dazu gezwungen werde, bereits vor- vertraglich Auskunftsansprüche geltend zu machen mit der Gefahr, deshalb aus dem Bewerberfeld auszuscheiden. Denn - wie ausgeführt - könnte ein Mieter die Zulässigkeit der verlangten Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB bei Angabe der geschuldeten Vormiete grundsätzlich ebenfalls nicht verlässlich be- urteilen und wäre auch in diesem Fall auf weitergehende Auskünfte angewiesen. Er ist nicht gezwungen, diese vorvertraglich geltend zu machen und sich bei einem angespannten Wohnungsmarkt und einer Bewerberüberzahl mögli- cherweise der Gefahr auszusetzen, deshalb nicht als Mieter ausgewählt zu wer- den. Denn er ist durch die Möglichkeit, nach Vertragsschluss gemäß § 556g Abs. 3 BGB Auskunft zu verlangen und eine Rüge nach § 556g Abs. 2 BGB zu erheben, hinreichend davor geschützt, eine überhöhte Miete zahlen zu müssen. (ee) Unerheblich ist auch das Vorbringen der Revision, der Gesetzgeber habe mit der Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB den Missstand beheben wollen, dass sich das konkrete Mietniveau entgegen den mit der sogenannten Mietpreisbremse bezweckten Folgen in vielen Fällen oberhalb von 110% der orts- üblichen Vergleichsmiete befinde, weil sich der Vermieter auf eine höhere Vor- miete berufen habe und für den Mieter oftmals nicht beurteilbar gewesen sei, ob die verlangte Miete zulässig sei. Denn diese Beurteilung ist ihm - wie ausge- führt - grundsätzlich auch bei Mitteilung der geschuldeten Vormiete nicht mög- lich. (ff) Eine Erstreckung der vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters auf die rechtlich nach §§ 556d ff. BGB zulässige Vormiete widerspräche auch dem Willen des Gesetzgebers, den Vermieter lediglich zur Auskunft über ihm oh- nehin bekannte Umstände zu verpflichten. 35 36 37 - 15 - (1) Der Gesetzgeber wollte den Vermieter mit dieser Auskunftspflicht zwar dazu veranlassen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die Höhe der zulässigen Miete zu machen (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Dabei ist er allerdings davon ausgegangen, dass dem Vermieter die zu erteilenden In- formationen ohne weiteres bekannt (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 14, 28) und für die Erteilung der Auskunft lediglich "zwei Minuten Zeitaufwand anzusetzen" sind (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 19). Bei einem Vormietverhältnis, das seinerseits bereits den Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit ange- spannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) unterlag, ist dem Vermieter indes nur die mit dem Vormieter vertraglich vereinbarte Vormiete ohne weiteres be- kannt, nicht jedoch die nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zulässige Vor- miete. Hierbei handelt es sich anders als bei der vertraglich vereinbarten Vor- miete nicht um eine feststehende Größe, die von dem Vermieter einfach und ein- deutig benannt werden könnte. Vielmehr ist die Bestimmung der nach §§ 556d ff. BGB zulässigen Höchstmiete oftmals mit praktischen Problemen und Unsicherheiten verbunden, wovon auch der Gesetzgeber bei Einfügung der Re- gelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Woh- nungsmärkten in das Bürgerliche Gesetzbuch mit Wirkung vom 1. Juni 2015 durch das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungs- märkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz - MietNovG; BGBl. 2015 I S. 610) ausging (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32). Mit der vorvertraglichen Auskunftspflicht wollte der Gesetzgeber - wie nicht zuletzt die Angabe eines Zeitaufwands von zwei Minuten in der Gesetzesbegründung zeigt - dem Vermieter indes nicht eine umfangreiche und mit Unsicherheiten verbundene Ermittlung der nach §§ 556d ff. BGB zuläs- sigen Vormiete auferlegen, sondern ihn ersichtlich lediglich dazu verpflichten, den Mieter unter Mitteilung ihm ohnehin bekannter Umstände (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 14, 28) darüber zu informieren, dass er einen Ausnahmetatbestand 38 - 16 - für die zulässige Miethöhe in Anspruch nimmt. Dem entspricht es allein, von dem Vermieter lediglich die Angabe der vertraglich vereinbarten Vormiete zu verlan- gen. Vor diesem Hintergrund ergibt sich auch daraus, dass der Gesetzgeber dem Vermieter in der hier anzuwendenden, bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung des § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB die Angabe, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war, auferlegt hat, entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass er von ihm auch die Mitteilung der zu diesem Zeitpunkt rechtlich geschuldeten Vormiete verlangen wollte. Mit dieser - für ab 1. April 2020 entstandene Mietverhältnisse ohnehin nicht mehr geltenden (vgl. hierzu BT-Drucks. 19/17156 [Beschlussempfehlung und Bericht des Ausschus- ses für Recht und Verbraucherschutz], S. 3, 6) - Regelung ging es dem Gesetz- geber lediglich um eine zeitliche Vorverlagerung im Hinblick darauf, dass nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB Mietminderungen sowie im letzten Jahr vor Beendi- gung des Vormietverhältnisses getroffene Vereinbarungen über Mieterhöhungen bei der Ermittlung der für die zulässige Höhe der Miete im neuen Mietverhältnis relevanten Vormiete unberücksichtigt bleiben (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Eine inhaltliche Aussage dahingehend, dass sich die Auskunft auf die nach §§ 556d ff. BGB zulässige Vormiete zu beziehen hat, war damit nicht verbunden. (2) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich auch daraus, dass in der Gesetzesbegründung ausgeführt wird, der Vermieter müsse Auskunft dar- über erteilen, dass ein Ausnahmetatbestand vorliege (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 12 und 14), und die Auskunftsverpflichtung sei auf Fälle beschränkt, in denen die geforderte Miete aufgrund der Ausnahmetatbestände nach § 556e BGB und § 556f BGB zulässig sei, der Vermieter sich also auf diese berufen könne (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 14), nicht, dass der Gesetzgeber diesen zur Überprüfung 39 40 - 17 - der rechtlichen Zulässigkeit der mit dem Vormieter vereinbarten Vormiete ver- pflichten wollte. (gg) Gegen eine Auskunftspflicht des Vermieters über die rechtlich ge- schuldete Vormiete spricht weiter, dass eine solche - dem Willen des Gesetzge- bers widersprechend - zu weiterem erheblichen Streitpotenzial zwischen den Mietvertragsparteien führte. Denn anders als eine Auskunftspflicht über die ver- traglich vereinbarte Vormiete begründete eine Auskunftspflicht über die nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB geschuldete Vormiete im Hinblick auf die auch von dem Gesetzgeber gesehenen Schwierigkeiten, diese zutreffend zu ermitteln, für den Vermieter die nicht unerhebliche Gefahr einer fehlerhaften Auskunft. Streitigkeiten über die Richtigkeit der erteilten Auskunft wären hierdurch vorge- zeichnet. Dies würde aber der Intention des Gesetzgebers zuwiderlaufen, den Rechtsfrieden zwischen den Mietvertragsparteien durch die Regelungen zur Be- grenzung der Miethöhe bei Mietbeginn nicht über Gebühr zu beeinträchtigen und durch eine ausgewogene Regelung der Rechtsfolgen einer unzulässig überhöh- ten Mietvereinbarung auf die praktischen Probleme, die sich bei der Bestimmung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn ergeben können, sowie die bei deren Ermittlung bestehende Unsicherheiten zu reagieren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 32; Senatsurteil vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 30). Zugleich würde ein Teil der grundsätzlich materiell-rechtlichen Prüfung, ob die vereinbarte Miete nach den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zulässig ist, nämlich die Prüfung der geschuldeten Vormiete, auf die formale Ebene der Auskunftser- teilung vorverlagert, was nicht sachgerecht wäre. (hh) Hinzu kommt, dass der Vermieter auch sonst grundsätzlich nicht ver- pflichtet ist, dem Mieter die Höhe der von ihm verlangten Miete zu erläutern, seine diesbezügliche interne Berechnung und deren Grundlage offenzulegen oder dem Mieter die Zulässigkeit der Miete nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB 41 42 - 18 - nachzuweisen. Selbst bei Geltendmachung des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter nur gehalten, dem Mieter die Tatsachen mitzuteilen, die dieser zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Sonder- tatbestands (§§ 556e, 556f BGB) benötigt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 34 f.). Seine eigene Berechnung und deren Ergebnis muss der Vermieter dagegen auch in diesem Fall nicht offenlegen. Es stünde hiermit in Widerspruch, wenn von ihm im Rahmen der vorvertraglichen Auskunftspflicht verlangt würde, nicht nur die tatsächlich vereinbarte Vormiete, sondern die aus Sicht des Vermieters nach seinen Berechnungen nach den Regelungen der §§ 556d ff. BGB geschuldete Vormiete mitzuteilen. 3. Nach alledem konnte sich die Beklagte hier gegenüber dem Mieter auf die geschuldete Vormiete von monatlich 700,95 € berufen, deren zulässige Höhe sich gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB in Verbindung mit § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB aus der wirksam vereinbarten Vor-Vormiete ergab. Soweit die im Mietvertrag zwischen der Beklagten und dem Mieter vereinbarte Nettokaltmiete in Höhe von 121,78 € darüber hinausgeht, ist die Vereinbarung gemäß § 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unwirksam. Da der Mieter für September 2021 eine Nettokaltmiete in Höhe von 822,73 € gezahlt hat, liegt für diesen Monat somit eine Überzahlung in Höhe ei- nes Betrags von 121,78 € vor. Zu dessen Rückzahlung ist die Beklagte bereits durch das insoweit von ihr nicht mehr angegriffene Urteil des Amtsgerichts, des- sen Tenor das Berufungsgericht diesbezüglich klarstellend nochmals neu gefasst hat, verurteilt worden. Den im Berufungsverfahren geltend gemachten weiterge- henden Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für September 2021 hat das Berufungsgericht dagegen zu Recht verneint, weil eine den vorgenannten 43 44 - 19 - Betrag übersteigende Überzahlung nicht vorliegt. Ob einem Rückzahlungsan- spruch auch die Vorschrift des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entgegenstünde, wie die Revisionserwiderung geltend macht, kann deshalb dahingestellt bleiben. 4. Zutreffend hat das Berufungsgericht dementsprechend auch den dem Grunde nach aus § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 1, § 257, § 398 BGB, § 4 Abs. 5 RDGEG aF bestehenden Anspruch der Klägerin auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten (vgl. hierzu Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116 ff.) nur insoweit für begründet gehalten, als sich diese auf den berechtigt geltend gemachten Überschreitungsbetrag beziehen, mithin auf einen Betrag in Höhe von 121,78 € (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 116), und hat unter Zugrundelegung dieses Überschreitungsbetrags rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin auf Erstat- tung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 627,13 € für gegeben erachtet. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 04.08.2022 - 21 C 269/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 02.03.2023 - 67 S 215/22 - 45

ECLI:DE:BGH:2021:260521UVIIIZR42.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 42/20 Verkündet am: 26. Mai 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557b Zur Frage der wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) und der Geltendmachung einer hierauf gestützten Mietänderung (§ 557b Abs. 3 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 291/16, NJW 2018, 700 Rn. 11). BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 - VIII ZR 42/20 - LG Ravensburg AG Ravensburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 10. Mai 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Ravensburg - 1. Zivilkammer - vom 23. Januar 2020 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist aufgrund Mietvertrags vom 30. März 2007 seit dem 1. Mai 2007 Mieter einer Wohnung des Klägers in Ravensburg. Die monatliche Netto- kaltmiete beträgt seit Mietbeginn 900 €. Der Formularmietvertrag enthält als Anlage die "Vereinbarung einer Index- miete gem. § 557b BGB" mit (auszugsweise) folgendem Inhalt: "Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreis- index um mindestens 3 %, kann jeder Vertragspartner durch schriftliche Er- klärung und unter Angabe der eingetretenen Indexänderung eine Anpas- sung der Miete um den entsprechenden Prozentsatz verlangen, sofern der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bestand. (…)." 1 2 - 3 - Gestützt auf diese Vereinbarung machte der Kläger mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 (erstmals) eine Erhöhung der Miete um 120 €/Monat auf 1.020 € ab dem 1. März 2018 geltend. Zur Begründung führte er aus, dass der Verbraucherpreisindex zu Beginn des Mietverhältnisses am 1. Mai 2007 bei 95,8 Punkten und zum 30. November 2017 bei 109,4 Punkten gelegen habe, was "einer prozentualen Erhöhung von 13,5 %" (121,50 €) entspreche. Diesem Schreiben war der Verbraucherpreisindex des Statistischen Landesamts Baden- Württemberg beigefügt. Da der Beklagte lediglich die (bisherige) Nettokaltmiete von 900 € entrich- tete, hat der Kläger Klage auf Zahlung eines rückständigen Betrags in Höhe von 1.200 € sowie auf (künftige) Zahlung einer um 120 € erhöhten Miete ab Januar 2019, jeweils nebst Zinsen, sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskos- ten erhoben. Mit der Widerklage hat der Beklagte die Feststellung begehrt, der Kläger sei nicht berechtigt, von ihm eine höhere Miete aufgrund einer Mietanpas- sung nach der - aus seiner Sicht unwirksamen - Indexklausel des Mietvertrags zu verlangen. Das Amtsgericht hat der Klage mit Ausnahme eines Teils der Zinsforde- rung stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung des Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungs- sowie sein Widerklagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Aufgrund der Erklärung des Klägers vom 19. Dezember 2017 sei die Miete wirksam erhöht worden, so dass ihm sowohl ein Anspruch auf Zahlung rückstän- diger als auch auf künftige Zahlung einer um 120 € höheren (Nettokalt-)Miete zustehe. Die Widerklage sei unbegründet. Die formularvertragliche Indexmietvereinbarung der Parteien sei wirksam. Sie entspreche den Voraussetzungen des § 557b Abs. 1 BGB und verstoße nicht gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Zwar dürfe bei Vereinbarung einer Indexmiete eine Erhöhung nur dann vorgenommen werden, wenn die Miete mindestens ein Jahr unverändert geblie- ben sei (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB) und in der Klausel sei nicht angegeben, wann diese Jahresfrist vorliegend beginne. Es kämen etwa der Abschluss des Mietver- trags oder der Mietbeginn in Betracht. Die objektive Auslegung der Klausel er- gebe jedoch eindeutig, dass an den Beginn des Mietverhältnisses anzuknüpfen sei. Dies folge bereits aus dem Begriff des "Mietzinses", welcher die Gegenleis- tung für die Gebrauchsüberlassung darstelle. Maßgebend sei nicht der rechtliche Bestand des Mietvertrags, sondern die Mietzahlungsverpflichtung. Auch die fehlende Angabe eines Basisjahrs - das Jahr, auf den der Ver- braucherpreisindex alle fünf Jahre unter grundlegender Neuberechnung umge- stellt wird - führe nicht zur Intransparenz der Klausel. Die auch insoweit vorzu- nehmende ergänzende Auslegung ergebe, dass das Basisjahr (Index = 100) zu- grunde zu legen sei, in dem der Mietbeginn liege. 7 8 9 10 11 - 5 - Auch bezüglich der zu ändernden "Miete" sei die Klausel nicht unklar, denn Gegenstand der Anpassung sei die Grundmiete ohne Betriebskostenvorauszah- lungen. Nach dem Wortlaut der Klausel könne eine "Änderung der Miete" erklärt werden, "sofern der Mietzins" ein Jahr unverändert bestanden habe. Worauf sich die Indexierung beziehe, richte sich vor allem nach der Mietstruktur des konkre- ten Vertrags. Vorliegend seien Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 2 BGB vereinbart, über die abgerechnet werde. Diese variablen, ver- brauchsabhängigen Kosten seien nicht für die Überlassung des Objekts selbst zu zahlen und somit von der Indexierung nicht erfasst. Eine Unklarheit ergebe sich schließlich auch nicht daraus, dass in der Ver- einbarung nicht klargestellt sei, ob der Jahres- oder der Monatsverbraucherpreis- index des Statistischen Bundesamts für die Auslösung einer Mietänderung maß- geblich sei. Angesichts der grundsätzlichen Ausgestaltung des Mietvertrags mit monatlicher Zahlung der Miete sowie des unterjährigen Beginns des Mietverhält- nisses sei die Vereinbarung so auszulegen, dass der Monatsverbraucherpreis- index entscheidend sei. Auf Grundlage der somit wirksamen Klausel habe der Kläger mit Schrei- ben vom 19. Dezember 2017 sein Recht zur Mietanpassung wirksam ausgeübt. Die hierin enthaltenen Angaben genügten den Anforderungen. Das Schreiben führe auch inhaltlich zu einer monatlichen Erhöhung der Miete um 120 € auf 1.020 €. Der Kläger habe die Berechnung so vornehmen dür- fen, dass er die prozentuale Änderung auf den gesamten Zeitraum von Mai 2007 bis November 2017 bezogen habe. Die vom Beklagten angedachte Berech- nungsweise, wonach eine Addition der jeweiligen prozentualen Werte bei jewei- 12 13 14 15 - 6 - liger Überschreitung des zwischen den Parteien vereinbarten 3 %-igen Schwel- lenwerts vorgenommen werden müsse, wodurch die Erhöhung lediglich 12,8 % betrage, ergebe sich weder aus der Vereinbarung noch aus dem Gesetz. Schließlich sei es unschädlich, dass der Kläger eine zu niedrige prozentu- ale Steigerung errechnet sowie dem Erhöhungsschreiben den - nicht maßgeben- den - Index des Statistischen Landesamts Baden-Württemberg beigefügt habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass dem Kläger ein Anspruch auf Zahlung einer um 120 € erhöhten (Nettokalt-)Miete ab dem 1. März 2018 aus § 535 Abs. 2, § 557b Abs. 3 Satz 3 BGB zusteht. Sowohl die Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB) als auch die konkrete Miet- erhöhungserklärung (§ 557b Abs. 3 BGB) sind wirksam. Damit sind die entspre- chenden Leistungsanträge des Klägers im ausgeurteilten Umfang begründet und die auf Feststellung einer fehlenden Berechtigung zur Mietanpassung auf Basis der vertraglichen Vereinbarung gerichtete Widerklage unbegründet. 1. Die Parteien haben wirksam eine Indexmiete nach § 557b Abs. 1 BGB vereinbart. Hiernach können die Vertragsparteien schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Le- benshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland - Verbraucherpreisindex für 16 17 18 19 20 - 7 - Deutschland (VPI) - bestimmt wird (Indexmiete). Dies haben die Parteien vorlie- gend formularvertraglich (§ 305 Abs. 1 BGB) getan. Entgegen der Ansicht der Revision verstößt diese Klausel nicht gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dabei kann dahinstehen, ob die formularvertragliche Vereinbarung einer Indexmiete als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB im Übrigen nicht kontrollfähige Preis(haupt)ab- rede (so BeckOGK-BGB/Siegmund, Stand: 1. April 2021, § 557b Rn. 53; vgl. auch Senatsurteil vom 15. Februar 2012 - VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 21 [zur Staffelmiete]) oder als Preisnebenabrede (so Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 20a) anzusehen ist (zur Ab- grenzung vgl. BGH, Urteile vom 14. Mai 2014 - VIII ZR 114/13, BGHZ 201, 230 Rn. 15; vom 23. August 2018 - III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 14 f.; jeweils mwN), da hier ausschließlich die Einhaltung des Transparenzgebots in Rede steht und aus § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB folgt, dass dieses auch für das Haupt- leistungsversprechen gilt (vgl. BGH, Urteil vom 7. Februar 2019 - III ZR 38/18, NJW-RR 2019, 942 Rn. 21 mwN). a) Nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB kann sich eine unangemessene Be- nachteiligung des Vertragspartners im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB auch daraus ergeben, dass eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht klar und verständlich ist. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingun- gen ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen sowie wirtschaftliche Nachteile und Belastungen so weit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 9. De- zember 2015 - VIII ZR 349/14, NJW 2016, 2101 Rn. 29; vom 7. Februar 2019 21 22 - 8 - - III ZR 38/18, aaO Rn. 22; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, WM 2020, 1840 Rn. 52). Bei der Bewertung der Transparenz einer Vertragsklausel ist auf die Er- wartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen. Dabei sind Allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typi- schen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 29. April 2015 - VIII ZR 104/14, WM 2015, 1487 Rn. 17; vom 22. März 2018 - IX ZR 99/17, BGHZ 218, 183 Rn. 35; vom 10. Juni 2020 - VIII ZR 289/19, aaO Rn. 26). b) Diesen Anforderungen wird die vorliegende Vertragsklausel zur Index- miete, die der Senat uneingeschränkt selbst auslegen kann (vgl. BGH, Urteile vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 294/09, NJW 2010, 2877 Rn. 11; vom 26. März 2019 - II ZR 413/18, NJW-RR 2019, 811 Rn. 11; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 28; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, juris Rn. 70, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen), gerecht. aa) Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass die Klausel nicht wegen der fehlenden Angabe eines Basisjahrs des Ver- braucherpreisindexes intransparent ist. Einer solchen Angabe bedarf es vorlie- gend nicht. (1) Der Verbraucherpreisindex für Deutschland - an welchen die Parteien die Mietentwicklung nach dem Mietvertrag gekoppelt haben - misst die durch- schnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die private Haus- 23 24 25 26 - 9 - halte für Konsumzwecke erwerben. Die Preisentwicklung im Verbraucherpreisin- dex wird jeweils als Indexzahl mit Bezug auf ein Basisjahr (derzeit 2015) und dieses im Jahresdurchschnitt mit 100 Punkten angegeben. Der Verbraucherpreisindex wird sowohl monatlich entsprechend der aktu- ellen Preisentwicklung fortgeschrieben als auch in regelmäßigen Abständen ei- ner grundlegenden Revision unterzogen und auf ein neues Basisjahr umgestellt. Diese Umstellung, durch welche dem Wandel in den Verbrauchs- und Einkaufs- gewohnheiten Rechnung getragen und neue Entwicklungen berücksichtigt wer- den, geschieht in der Regel alle fünf Jahre. Dabei erfolgt eine umfassende Neu- berechnung, bei welcher nicht nur - wie bei der regelmäßigen monatlichen Fort- schreibung - im Wesentlichen die Preisentwicklungen der Waren und Dienstleis- tungen berücksichtigt, sondern auch die Gewichtung der einzelnen Güter und Dienstleistungen neu vorgenommen und methodische Veränderungen in der Da- tenerhebung und -verarbeitung umgesetzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 7. No- vember 2012 - XII ZR 41/11, WuM 2013, 32 Rn. 28 [zur methodischen Weiter- entwicklung mit dem Basisjahr 2000]; Statistisches Bundesamt, Hintergrundpa- pier zur Revision des Verbraucherpreisindex für Deutschland 2019, S. 1 [zur Um- stellung vom Basisjahr 2010 auf das Basisjahr 2015]). Die hiernach auf ein neues Basisjahr umgestellten und veröffentlichten Lebenshaltungskostenindizes spie- geln damit nicht nur eine reine Preissteigerung, sondern auch die geänderten Verbrauchsgewohnheiten wider (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 - XII ZR 41/11, aaO Rn. 22). Mit der Umstellung auf ein neues Basisjahr - dieses hat im Jahresdurch- schnitt den Indexstand 100 - werden die bisherigen Indexwerte (rückwirkend bis 1991) auf dieses Basisjahr umgerechnet. Die zuvor - unter Zugrundelegung des alten Basisjahrs - berechneten und veröffentlichten Indexreihen verlieren rück- 27 28 - 10 - wirkend ihre Gültigkeit. Die neu berechneten Ergebnisse ersetzen die vorher ver- öffentlichten Zahlen und können - da sie Folge einer grundlegend anderen me- thodischen Vorgehensweise sind - durch eine rein rechnerische Umbasierung der alten Indexzahlen nicht nachvollzogen werden (vgl. etwa Bekanntmachung der Verbraucherpreisindizes für Deutschland, Basisjahr 2000, FamRZ 2003, S. 506). Da somit der auf dem neuen Basisjahr beruhende Verbraucherpreisin- dex anders zusammengesetzt ist als der vorherige, ist ein unmittelbarer Vergleich der Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht möglich (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2012 - XII ZR 41/11, aaO). (2) Dies zu Grunde gelegt bedarf es einer Angabe des Basisjahrs zur Be- rechnung der Mietänderung jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung wie der vorliegenden, bei welcher die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht (vgl. AG Charlottenburg, GE 2010, 1547; Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 23; BeckOK- Mietrecht/M. Schultz, Stand: 1. Februar 2021, § 557b Rn. 13; BeckOGK-BGB/ Siegmund, Stand: 1. April 2021, § 557b Rn. 48; Spielbauer/Schneider/Ettl, Miet- recht, 2. Aufl., § 557b BGB Rn. 9; Ruff, WuM 2006, 543, 544; aA Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 29). (a) Zum einen verlangt der Wortlaut des § 557b Abs. 1 BGB eine solche Festlegung nicht. Hiernach genügt die schriftliche Vereinbarung, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebens- haltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete). An diesem Gesetzeswortlaut haben sich die Parteien vorliegend orientiert. Einer Er- läuterung, wie sich die Mietänderung im Einzelfall berechnet, bedarf es nicht (vgl. Senatsurteile vom 21. Februar 1990 - VIII ZR 216/89, NJW-RR 1990, 886 unter II 2 b bb [zum "Fehlschlagen der Nachbesserung"]; vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 16, 18 ff. [zur Übertragung "der Betriebskosten"]). 29 30 - 11 - (b) Überdies wäre bei der hier vereinbarten Prozentklausel die Festlegung eines Basisjahrs im Mietvertrag für die (spätere) Berechnung der Mietänderung, anders als bei einer sogenannten Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht, unerheblich (vgl. BGH, Urteil vom 4. März 2009 - XII ZR 141/07, NZM 2009, 398 Rn. 20; Statisti- sches Bundesamt, Anleitung für die Berechnung von Schwellenwerten und Ver- änderungsraten für Wertsicherungsklauseln, Stand: März 2019, S. 54). (aa) Denn die Vereinbarung der Parteien hinsichtlich der Geltung einer In- dexmiete geht dahin, mit der Prozentklausel nicht den Verbraucherpreisindex nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern - ungeachtet einer Festlegung im Mietvertrag - den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr. Dies folgt daraus, dass - wie ausgeführt - solche Verbraucherpreisindizes, die auf un- terschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht miteinander vergleichbar sind und mit der Veröffentlichung der Indexreihen für ein neues Basisjahr allein diese Gültig- keit haben, während die früheren Veröffentlichungen auf einem statistisch über- holten Berechnungsschema beruhen und daher nicht länger herangezogen wer- den können (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 2002 - XII ZR 41/11, WuM 2013, 32 Rn. 25). Damit wäre selbst ein in der Vereinbarung einer Indexmiete genann- tes Basisjahr für die Berechnung der Mietänderung unerheblich, wenn der Ver- braucherpreisindex für Deutschland im Zeitpunkt der Mietänderungserklärung bereits auf ein neues Basisjahr umgestellt wurde. (bb) Aufgrund dieser Bezugnahme der Mietvertragsparteien auf den je- weils aktuellen Verbraucherpreisindex ist - anders als die Revision meint - für den Mieter auch ohne ausdrückliche Angabe des Basisjahrs erkennbar, wie die Miet- erhöhung im Einzelfall zu berechnen ist. 31 32 33 - 12 - Vorliegend ist der im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung vom 19. Dezember 2017 veröffentlichte Verbraucherpreisindex maßgebend. Aus die- sem werden die zur Berechnung maßgebenden Indexpunkte entnommen und die prozentuale Mietsteigerung errechnet. Nur durch (alleinige) Zugrundelegung des im Zeitpunkt des Zugangs der Erhöhungserklärung geltenden Verbraucherpreis- indexes ist sichergestellt, dass sich die Berechnung der Mietänderung auf Basis eines durchgehenden, für den gesamten Betrachtungszeitraum - hier 2007 bis 2017 - nach einem einheitlichen Maßstab berechneten Index richtet. Denn die (alten) Ist-Zahlen des Verbraucherpreisindexes zum Zeitpunkt des Mietbeginns im Jahr 2007 (Basisjahr 2000) sind - wie ausgeführt - mit den veröffentlichten Zahlen in dem im Änderungsverlangen genannten Zeitraum (No- vember 2017, Basisjahr 2010) nicht vergleichbar und könnten zur Berechnung der vom Kläger begehrten Mieterhöhung (im Jahr 2017) daher nicht (mehr) her- angezogen werden. bb) Die Klausel über die Vereinbarung einer Indexmiete ist auch nicht des- halb intransparent, weil in ihr der Anknüpfungspunkt der Wartefrist des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht genannt ist. Hiernach muss die Miete während der Gel- tung einer Indexmiete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgese- hen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. (1) Der Angabe des Beginns dieser Wartefrist bedarf es ausweislich des Wortlauts von § 557b Abs. 1 BGB zur wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete nicht. Deshalb kommt es auf die vom Berufungsgericht vorgenommene Ausle- gung, welche eindeutig ergebe, dass die Jahresfrist an den "Beginn des Mietver- hältnisses" anzuknüpfen sei beziehungsweise "erst mit der tatsächlichen Miet- zahlung" beginne, nicht an. 34 35 36 37 - 13 - (2) Die Frage der Einhaltung der Wartefrist wird (erst) mit der konkreten Erhöhungserklärung relevant. Während § 557b Abs. 1 BGB die Voraussetzun- gen der Vereinbarung einer Indexmiete regelt, betrifft § 557b Abs. 2 BGB mit der dort enthaltenen Wartefrist die Rechtsfolgen einer (wirksamen) Vereinbarung. Somit ist die Wartefrist eine gesetzliche Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkreten Änderungserklärung, nicht jedoch für die eigentliche Vereinbarung ei- ner Indexmiete (vgl. Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 28). (3) Durch die zusätzliche Angabe in der Klausel, wonach "der Mietzins je- weils mindestens ein Jahr unverändert" bestanden haben müsse, wird diese auch nicht etwa im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unverständlich. Insoweit wird der Sache nach lediglich der Wortlaut des § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB wie- dergegeben. Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt diese gesetzlich vorgeschriebene Frist beginnen soll, macht diese schon deshalb nicht intransparent, weil das Transparenzgebot es nicht verlangt, die aus dem Gesetz oder der Rechtsnatur eines Vertrags folgen- den Rechte der Vertragsparteien ausdrücklich oder vollständig zu regeln (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 10. Februar 2016 - VIII ZR 137/15, NJW 2016, 1308 Rn. 18 mwN). cc) Der Wirksamkeit der Indexmietklausel steht auch nicht entgegen, dass in ihr nicht ausdrücklich angegeben ist, ob sich die Bruttomiete oder die Netto- kaltmiete (prozentual zum Verbraucherpreisindex) ändert. Das Berufungsgericht hat zutreffend im Wege der Auslegung aus der maßgebenden Sicht des verständigen Mieters insoweit auf die Mietstruktur ab- gestellt (so auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 22; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 557b BGB Rn. 12). Damit 38 39 40 41 - 14 - wird bei einer - wie hier - vereinbarten Nettokaltmiete mit abzurechnenden Be- triebskostenvorauszahlungen lediglich die Nettokaltmiete von der Indexierung er- fasst. Die Betriebskostenvorauszahlungen nehmen nicht an der Änderung nach dem Index teil. Abgesehen davon, dass sich deren Höhe in Teilen nach dem individuellen Verbrauch des Mieters und nicht nach der Entwicklung allgemeiner Lebenshal- tungskosten richtet, haben beide Vertragsparteien nach der auch bei Vereinba- rung einer Indexmiete anwendbaren (§ 557b Abs. 2 Satz 1 BGB) Bestimmung des § 560 BGB die Möglichkeit die - abrechenbaren - Betriebskostenvorschüsse unabhängig von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes anzupassen. dd) Zutreffend hat das Berufungsgericht die Klausel schließlich auch nicht deshalb als intransparent angesehen, weil in ihr nicht angegeben ist, ob sich die Anpassung der (Nettokalt-)Miete nach dem Jahres- oder dem Monatsverbrau- cherpreisindex des Statistischen Bundesamts richtet. Nach der - eindeutigen - Auslegung ist der Monatsverbraucherpreisindex maßgebend. Dies folgt daraus, dass die Miete, die sich entsprechend dem Verbraucher- preisindex ändert, vorliegend monatlich zu entrichten ist (§ 3 Ziffer 5 des Mietver- trags, § 556b Abs. 1 BGB). Damit korrespondierend führt die Änderungserklä- rung dazu, dass die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen ist (§ 557b Abs. 3 Satz 3 BGB). Zwar gibt das Statistische Bundesamt auch einen durchschnittlichen Jah- resverbraucherpreisindex bekannt. Wollte man bei einer unterjährigen Erhöhung jedoch auf diesen abstellen, ergäbe sich nicht ein im Zeitpunkt der Erhöhung tat- sächlich geltender Wert. Entweder müsste auf den Durchschnittswert des Jahres vor der Erhöhung oder den Durchschnittswert der im Jahr der Erhöhung bisher 42 43 44 45 - 15 - ermittelten Monatsverbraucherpreisindizes abgestellt werden. Beide Werte bilde- ten jedoch nicht den aktuellen Preisindex zum Zeitpunkt der Änderungserklärung ab. 2. Das Berufungsgericht hat zu Recht auch die konkrete Mietänderungs- erklärung des Klägers vom 19. Dezember 2017 nach § 557b Abs. 3 BGB als wirk- sam angesehen. a) Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss eine Änderung der In- dexmiete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Er- höhung in einem Geldbetrag anzugeben. b) Diese Voraussetzungen erfüllt die vorgenannte Erklärung. Entgegen der Ansicht der Revision ist sie nicht deshalb unwirksam, weil der Kläger ihr den vom Statistischen Landesamt Baden-Württemberg ermittelten Index beigefügt hat. Zwar richtet sich die Indexmiete allein nach dem vom Statistischen Bun- desamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB; vgl. auch BT-Drucks. 13/9347, S. 55; 14/4553, S. 53). Zur formellen Wirksamkeit der Mietänderungserklärung muss dieser In- dex jedoch nicht beigefügt werden. Anders als die Revision meint, führt die Beifügung des zur Berechnung der Mietänderung nicht maßgebenden Indexes eines Landesamts nicht zur Unwirk- samkeit der Erklärung wegen Widersprüchlichkeit. Für den Beklagten war klar erkennbar, dass der Mietänderung der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts zu Grunde lag, denn der Kläger hat in der Erhöhungserklärung auf die Regelung im Mietvertrag und die dortige Vereinbarung der "Entwicklung der 46 47 48 49 50 - 16 - Miete an den Lebenshaltungsindex aller privater Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland (jetzt: Verbraucherindex)" verwiesen. Ernsthafte Zweifel, auf Grund- lage welchen Indexes die Mietänderung berechnet wurde, konnten hiernach beim Beklagten nicht aufkommen. c) Schließlich hat das Berufungsgericht die konkrete Berechnung der Miet- erhöhung im Ergebnis zu Recht nicht beanstandet. aa) Zwar ergibt sich aus den vom Kläger in der Änderungserklärung zu Grunde gelegten Indexwerten (Basisjahr 2010) - Mietbeginn (95,8); November 2017 (109,4; richtig: 109,9) - nicht (lediglich) eine Steigerung von 13,5 %, son- dern eine solche von über 14 %. Gleiches gilt im Ergebnis auch dann, wenn man die Zahlen aus dem im Laufe des Prozesses veröffentlichten Verbraucherpreis- index mit dem Basisjahr 2015 heranzieht, so dass vorliegend dahinstehen kann, ob und gegebenenfalls wie ein Vermieter (prozessual) auf diese Umstellung zu reagieren hat. Dass der Kläger damit nicht die gesamte mögliche Mieterhöhung geltend macht, steht der Wirksamkeit seiner Änderungserklärung - was das Be- rufungsgericht zutreffend erkannt hat - nicht entgegen. bb) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Berechnung auch nicht des- halb zu beanstanden, da sie lediglich die beiden Indexwerte zum Beginn des Mietverhältnisses (Mai 2007) und zu dem in der Änderungserklärung genannten Zeitpunkt (November 2017) gegenüberstellt und nicht eine gestaffelte Berech- nung je nach dem Zeitpunkt des Überschreitens der im Mietvertrag angegebenen 3 %-Schwelle vornimmt. (1) Zwar kann ausweislich der Vereinbarung der Parteien erst dann eine Mietänderung "verlangt" werden, wenn sich der Verbraucherpreisindex um min- destens 3 % ändert. Hieraus folgt aber nicht, wie die Revision meint, dass die 51 52 53 54 - 17 - Mietanpassungsvereinbarung dahingehend auszulegen sei, dass die Mieterhö- hung anhand einer Addition der jeweiligen prozentualen Werte bei jeweiliger Überschreitung des Schwellenwerts zu errechnen sei, was statt der geforderten Erhöhung um 13,5 % nur eine solche um 12,8 % ermöglichen würde. Die Not- wendigkeit einer solchen gestuften Berechnung auf Basis sukzessive überschrit- tener Schwellenwerte folgt aus der vorliegend getroffenen Vereinbarung nicht. Denn die Schwelle einer nötigen 3 %-igen Änderung des Indexwerts stellt eine sogenannte Bagatellklausel dar. Hierdurch soll verhindert werden, dass jede geringfügige Änderung des Verbraucherpreisindex zum Anlass einer Änderung der Miete genommen wird. Die Klausel schränkt somit die Geltendmachung der Mietänderung ein, berührt aber nicht deren Berechnung. Diese ist vielmehr - wie ausgeführt - durch eine Gegenüberstellung des Indexwerts zum Zeitpunkt der Er- höhungserklärung mit dem Wert zum Zeitpunkt des Mietbeginns vorzunehmen. Die prozentuale Differenz beider Werte ergibt die prozentuale Änderung der Miete; die Indexmiete ändert sich im gleichen Verhältnis wie der Index (vgl. Se- natsurteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 291/16, NJW 2018, 700 Rn. 11). (2) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Vermieter nicht zu einer schrittweisen Anpassung der Miete nach dem jeweiligen Überschreiten des Schwellenwerts verpflichtet. Er kann vielmehr die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum und somit nach einer mehrmaligen Überschreitung der 3 %- Schwelle erhöhen (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 16 [zu § 10a MHG aF]). Anhalts- punkte dafür, dass dieses Vorgehen gegen Treu und Glauben verstoßen könnte (vgl. hierzu MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 557b Rn. 9; Staudinger/ J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 557b Rn. 28), bestehen vorliegend nicht und werden von der Revision auch nicht dargelegt. 55 56 - 18 - 3. Anders als die Revision meint, musste das Berufungsgericht den Tenor hinsichtlich der Verurteilung des Beklagten zur künftigen Zahlung des Erhö- hungsbetrags von monatlich 120 € nicht einschränken. Neben der Zahlung rückständiger Miete wurde der Beklagte verurteilt, "ab Januar 2019, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus an den Kläger weitere 120,00 € nebst Zinsen (…)" zu zahlen. Die Revision ist der An- sicht, dass die Abhängigkeit dieser künftigen Zahlungen von der seitens des Klä- gers zu erbringenden Gegenleistung in Form der Überlassung des Mietobjekts ausdrücklich erwähnt und daher im Tenor klargestellt werden müsse, dass diese Zahlungen nur während der (weiteren) Überlassung der Mietsache zu erbringen seien. Diese Ansicht trifft nicht zu. a) Gemäß § 259 ZPO kann Klage auf eine künftige Leistung außer in den Fällen der §§ 257, 258 ZPO erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Der Zulässigkeit einer solchen Klage auf künftige Mietzahlung steht deren Abhängigkeit von der fortwährenden Überlassung der Mietsache nicht entgegen. Denn die mit der Klage auf künftige Leistung geltend gemachten Ansprüche müssen bereits entstanden sein; sie dürfen aber - wie hier - von einer Gegenleistung abhängen (vgl. BGH, Urteil vom 5. April 2001 - IX ZR 441/99, BGHZ 147, 225, 231). 57 58 59 60 - 19 - b) Entgegen der Ansicht der Revision muss diese Abhängigkeit der künf- tigen Zahlung der erhöhten Miete von der (weiteren) Gebrauchsüberlassung der Räumlichkeiten nicht in den Tenor aufgenommen werden. Anders als bei einem bedingten Anspruch, bei welchem die (aufschie- bende) Bedingung im Tenor zu bezeichnen ist (vgl. BGH, Urteile vom 16. De- zember 1964 - VIII ZR 47/63, BGHZ 43, 28, 31; vom 18. März 1992 - XII ZR 1/91, NJW 1992, 1624 unter II; vom 9. November 2017 - IX ZR 305/16, NJW 2018, 786 Rn. 14; BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. März 2021, § 259 Rn. 4), bedarf es des- sen in Fällen wie dem Vorliegenden nicht. Denn die Titulierung derartiger laufen- der, wiederkehrender Leistungen aus einem Dauerschuldverhältnis - hier dem Wohnraummietverhältnis - steht auch dann, wenn dies nicht in den Tenor aufge- nommen wird, materiell-rechtlich unter dem Vorbehalt wesentlich gleichbleiben- der Verhältnisse. Bei deren Änderung bleibt die Initiative zur Korrektur des Titels 61 62 - 20 - - in der Regel durch Abänderungs- oder Vollstreckungsgegenklage nach §§ 323, 767 ZPO - dem Vollstreckungsschuldner (Mieter) überlassen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter I 2 a; vgl. auch Senatsurteil vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10, NJW 2011, 2886 Rn. 15). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Ravensburg, Entscheidung vom 20.03.2019 - 1 C 478/18 - LG Ravensburg, Entscheidung vom 23.01.2020 - 1 S 42/19 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 147/13 Verkündet am: 12. März 2014 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2 aF, § 557b Abs. 2 Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB aF bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB. BGH, Urteil vom 12. März 2014 - VIII ZR 147/13 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. März 2014 durch die Richterin Dr. Milger als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 12. April 2013 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Duldung der Modernisierung der Heizungs- und Warmwasserversorgung der Wohnung in Anspruch. Der Beklagte ist seit 2008 Mieter einer mit einer Ofenheizung ausgestat- teten Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Mietvertragsparteien haben eine un- befristete Indexmiete vereinbart. Mit Schreiben vom 15. Februar 2010 kündigte die Klägerin zunächst den Einbau einer zentralen Heizungsanlage und die Umlage der Modernisierungs- kosten nach § 559 BGB (1,25 € je qm) sowie die Erhebung von Heizkosten- vorauszahlungen (0,90 € je qm) an. Später nahm sie hiervon Abstand und teilte dem Beklagten mit Schreiben vom 18. August 2010, konkretisiert durch das 1 2 3 - 3 - Schreiben vom 22. Februar 2012 mit, dass sie nunmehr beabsichtige, die Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme zu ersetzen. Sie kündigte die dafür erforderlichen Umbaumaßnahmen im Einzelnen an und erbat die Zu- stimmung des Beklagten hierzu. Bezüglich der Kosten teilte sie mit, dass eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nicht erfolgen werde, für die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden allerdings monatliche Vorschüsse in Höhe von 1,96 € je qm, für die Wohnung des Beklagten insgesamt 104,59 €, erhoben werden. Der Beklagte stimmte der Durchführung der von der Klägerin angekün- digten baulichen Maßnahmen nicht zu. Das Amtsgericht hat die Klage auf Duldung der Modernisierungsmaß- nahme abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Be- klagten antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur- teils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der begehrte Duldungsanspruch gegen den Beklag- ten gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zu. Der Anschluss der Wohnung an ein Fernwärmenetz mit gleichzeitigem Anschluss an eine zentrale Warmwasserver- 4 5 6 7 8 - 4 - sorgung stelle eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB dar, da mit ihr in Bezug auf die Beheizung eine dauerhafte Verbesserung des Wohnkomforts verbunden sei. Auch ergebe sich eine Einsparung von Pri- märenergie. Die Ankündigung vom 22. Februar 2012 genüge den Anforderungen von § 554 Abs. 3 BGB. Die vorgesehenen Maßnahmen seien ausreichend in Text- form erläutert. Der Beklagte dürfe die Duldung der Arbeiten auch nicht wegen der damit verbundenen erstmaligen Umlegung von Betriebskosten für Heizung und Warmwasser und der Erhebung entsprechender Nebenkostenvorschüsse verweigern. Zwar sei zwischen den Parteien eine Indexmiete gemäß § 557b Abs. 1 BGB vereinbart und deshalb eine Mieterhöhung wegen Modernisie- rungsmaßnahmen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Darauf komme es jedoch nicht an, da die Klägerin die Miete nicht gemäß § 559 BGB erhöhen wolle. Die erstmalige Erhebung von Betriebskosten für die Beheizung und Wassererwärmung stelle keine solche Mieterhöhung dar. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass hier infolge der gewerblichen Lieferung durch Dritte in den Betriebskosten Anteile enthalten seien, die für Verwaltung, Investi- tion und Abschreibung und den Unternehmergewinn kalkuliert seien. Hierin lie- ge auch keine unzulässige Umgehung des Schutzzwecks von § 557b Abs. 2 BGB. Denn es gebe eine entsprechende Umlegungsvereinbarung zwischen den Parteien. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme es entschei- dend darauf an, ob es eine mietvertragliche Vereinbarung gebe, die dem Ver- mieter die Umlage der Kosten der Fernwärmelieferung gestatte. Wenn der Bundesgerichtshof insoweit bereits die Bezugnahme auf die Betriebskosten- verordnung, die in § 2 Nr. 4c die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung um- fasse, als Grundlage für die Umstellung auf Fernwärme und die Umlage der 9 10 - 5 - dadurch entstehenden Kosten der Wärmelieferung ausreichen lasse, müsse das erst recht gelten, wenn die entsprechenden Kosten - wie hier - ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht einen Anspruch auf Dul- dung der Modernisierung bezüglich der Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnung gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF gegen den Beklagten zuerkannt. Die vorgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB an- wendbar, weil die Ankündigung der Klägerin vom 22. Februar 2012 gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF dem Beklagten vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist. Dem Duldungsanspruch steht - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB entgegen. 1. Wie das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - festge- stellt hat, wird durch die Umstellung der Wärmeversorgung der vom Beklagten gemieteten Wohnung vom Ofenheizungsbetrieb auf den Anschluss an das Fernwärmenetz eine dauerhafte Wohnkomfortverbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF erreicht. Ebenso ist es aus Rechtsgrün- den nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Modernisierungsan- kündigung der Klägerin im Schreiben vom 22. Februar 2012 als den Anforde- rungen des § 554 Abs. 3 BGB aF genügend angesehen hat. 2. Entgegen der Auffassung der Revision steht es dem Duldungsan- spruch der Klägerin auch nicht entgegen, dass die Parteien eine Indexmiete 11 12 13 14 - 6 - vereinbart haben und der Klägerin deshalb eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verwehrt ist. Denn einen Ausschluss der Duldungspflicht sieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter mit ei- ner unzumutbaren Härte verbunden ist. Anhaltspunkte dafür, dass die von der Klägerin geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht darauf, dass die Klägerin die Kosten der Fernwärmelieferung anschließend anteilig auf den Be- klagten umlegen will und insoweit monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 104,59 € begehrt, eine unzumutbare Härte darstellen, sind vom Berufungsge- richt nicht festgestellt. Soweit die Revision geltend macht, der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 BGB verbiete es, die für eine zentrale Beheizung erforderlichen Investitionen durch den Lieferanten der Fernwärme vornehmen und in die dem Mieter auferlegten Kosten der Fernwärmelieferung einfließen zu lassen, so kann dies von vornherein nicht dazu führen, dass der Beklagte die Modernisie- rungsmaßnahmen nicht zu dulden hätte. Denn § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB ver- wehrt dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gibt dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnah- me unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF zu verweigern. - 7 - Die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Betriebskosten (der Fernwärme) auf den Beklagten umgelegt werden können, sind im Rahmen des hier allein zu entscheidenden Duldungsanspruchs nicht streitgegenständlich. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 10.07.2012 - 4 C 157/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.04.2013 - 65 S 378/12 - 15

ECLI:DE:BGH:2017:221117UVIIIZR291.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 291/16 Verkündet am: 22. November 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten. BGH, Urteil vom 22. November 2017 - VIII ZR 291/16 - LG München II AG Weilheim i. OB - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richte- rinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Rechtmittel der Beklagten werden das Urteil des Landge- richts München II - 12. Zivilkammer - vom 22. November 2016 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Weilheim vom 28. Juni 2016 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger war vom 1. August 2006 bis zum 16. Januar 2015 Mieter ei- ner Wohnung der Beklagten. Die Kaltmiete betrug ursprünglich monatlich 655 € zuzüglich 30 € für Garage und Stellplatz. Ferner enthielt der Mietvertrag zur Höhe der Miete folgende Bestimmung: "Die Parteien vereinbaren, dass der Mietzins durch den vom statisti- schen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Zur Anpassung des Mietzinses bedarf es einer Erklärung in Textform, wobei die Änderung des Preisindexes sowie die geänderte Miete oder die Erhöhung betragsmäßig in Geld anzugeben ist. […]" Mit Schreiben vom 25. Oktober 2013 erhöhten die Beklagten die Kaltmie- te ab Dezember 2013 um 85 €. Zur Begründung führten sie aus: 1 2 - 3 - "Der maßgebliche Verbraucherpreisindex ist seit August 2006 von 94,2 Punkten auf 106,1 Punkte (Stand September 2013) gestiegen. […] Dies nehmen wir zum Anlass, die bisherige Miete von 690,00 € um (abgerun- det) 85,00 € auf 775,00 € zu erhöhen. […]" Der Kläger zahlte die Erhöhungsbeträge in der Folgezeit nicht. Bei Mietende zahlten die Beklagten deshalb einen Kautionsbetrag von 1.104,15 € nicht aus. Die auf Rückzahlung dieses Betrages gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe in Höhe des eingeklagten Betrages ein Kautionsrück- zahlungsanspruch zu. Ein Mietrückstand des Klägers, mit welchem die Beklag- ten hätten aufrechnen können, habe nicht bestanden, denn die Miete sei man- gels ordnungsgemäßer Begründung der Mietanpassungserklärung nicht wirk- sam erhöht worden. Nach dem Wortlaut des § 557b Abs. 3 Satz 2 BGB sei die Darstellung der Umrechnung der Differenz zwischen dem Ausgangspreisindex und dem geänderten Preisindex in einem Prozentsatz und deren Angabe im Mieterhöhungsschreiben zwar nicht erforderlich. Nach Sinn und Zweck der Vor- schrift sei die Angabe des Prozentwertes jedoch zu fordern. Denn die Angaben 3 4 5 6 7 - 4 - im Mieterhöhungsschreiben sollten es einem durchschnittlichen Mieter ermögli- chen, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf dessen Plausibilität und Nachvollziehbarkeit hin zu prüfen. Das sei erst möglich, wenn der Vermieter auch angebe, von welchem Erhöhungsprozentsatz er ausgehe. Erst dann kön- ne der Mieter nachrechnen, ob der Erhöhungswert diesem Prozentsatz ent- spreche. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haben die Beklagten die Miete wirksam er- höht und waren deshalb berechtigt, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution in Höhe der nicht gezahlten Erhöhungsbeträge einzubehalten. 1. Gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1 und 2 BGB muss eine Änderung der Miete nach Absatz 1 der Vorschrift durch Erklärung in Textform geltend ge- macht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Diesen gesetzlichen Anforderungen wird die Erklärung der Beklagten vom 25. Oktober 2013 gerecht. Denn die Beklagten haben in diesem Schreiben den Index zum Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, den aktuellen Index sowie den Betrag, um den sich die Miete erhöht sowie die künftig geschuldete Kaltmiete (inklusive Garage und Stellplatz) angegeben. Damit standen dem Kläger alle notwendigen Angaben zur rechnerischen und inhaltlichen Nachprüfung der ge- forderten Mieterhöhung zur Verfügung. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts erfordert ein wirksa- mes Mieterhöhungsbegehren bei der Indexmiete nicht, dass der Vermieter - über den eindeutigen und abschließenden Wortlaut des § 557b Abs. 3 BGB hinaus - zusätzlich angibt, welche prozentuale Veränderung sich aus den im 8 9 10 - 5 - Erhöhungsschreiben mitgeteilten Indexdaten ergibt (ebenso Staudinger/ J.Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557b Rn. 26; Both in Herrlein/ Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 557b Rn. 36; vgl. auch MünchKomm- BGB/Artz, 7. Aufl., § 557b Rn. 9; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 557b Rn. 25; aA ohne nähere Begründung Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 557b Rn. 42; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 38). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Sinn und Zweck der Re- gelung. Es liegt vielmehr - auch für den durchschnittlichen Mieter - auf der Hand, dass sich eine Indexmiete im gleichen Verhältnis ändert wie der Index. Die gegenteilige Auffassung des Berufungsgerichts liefe darauf hinaus, dass der Vermieter dem Mieter einzelne (einfache) Rechenschritte "vorzurechnen" hätte. Dafür gibt das Gesetz keine Grundlage. Im Gegenteil hat der Gesetzge- ber im Rahmen der Mietrechtsreformgesetze bei der Indexmiete eine Erweite- rung der schon nach der Vorgängerregelung (§ 10a Abs. 3 MHG) erforderlichen Angaben - aus Gründen der Rechtssicherheit - nur insoweit für erforderlich ge- halten, als über die eingetretene Indexänderung hinaus nunmehr auch die ge- änderte Miete oder der Erhöhungsbetrag angegeben werden muss (vgl. BT- Drucks. 14/4553 S. 53). Dem wird das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten aber - wie ausgeführt - gerecht. 3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung haben die Beklag- ten nicht etwa einen im Gesetz nicht vorgesehenen Preisindex zugrunde gelegt. Der in § 557b Abs. 1 BGB genannte Preisindex wird lediglich vom Statistischen Bundesamt seit Januar 2003 als "Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI)" bezeichnet (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 2). 11 12 - 6 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil es keiner weiteren Feststellungen bedarf und die Sache deshalb zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Miete ist durch die Mieterhö- hung der Beklagten vom 25. Oktober 2013 ab Dezember 2013 um 85 € erhöht worden. Soweit in dem Mieterhöhungsschreiben nicht die Ursprungsmiete von 685 €, sondern ein um 5 € höherer Betrag (690 €) zugrunde gelegt wurde, hat sich dies nicht ausgewirkt. Denn die Veränderung des Indexes von 94,2 Punk- ten auf 106,1 Punkte entsprechend einem Prozentsatz von 12,63 % rechtfertig- te eine Mieterhöhung von 685 € um 86,51 € und somit die von den Beklagten begehrte Erhöhung um 85 €. Für die Zeit von Dezember 2013 bis zum Miet- ende ergab sich daraus im Ergebnis sogar ein etwas höherer Mietrückstand als der von den Beklagten von der Kaution insoweit - zu Recht - einbehaltene Be- 13 - 7 - trag. Dies führt unter Aufhebung des Berufungsurteils zur Abänderung der Ent- scheidung des Amtsgerichts. Die Klage ist abzuweisen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG Weilheim i. OB, Entscheidung vom 28.06.2016 - 1 C 29/16 - LG München II, Entscheidung vom 22.11.2016 - 12 S 3183/16 -

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Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber für den Fall, dass „lediglich" ein Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht.(Rn.22) 2. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558 ff. BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben.(Rn.22) 3. Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren.(Rn.35) Verfahrensgang vorgehend AG Neukölln, 1. September 2020, 18 C 44/20 nachgehend BGH, 10. Oktober 2023, VIII ZR 45/22, Beschluss Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Neukölln vom 1. September 2020 wird aufrechterhalten, soweit die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin 156,66 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 729,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 zu zahlen. Im Übrigen wird das Versäumnisurteil aufgehoben. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache hinsichtlich der Klageanträge zu 1a), b) und c) erledigt ist. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat die Beklagte vorab die Kosten ihrer Säumnis im Termin vor dem Amtsgericht am 1. September 2020 zu tragen; im Übrigen tragen die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz die Klägerin zu 20 % und die Beklagte zu 80 %. Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz trägt die Beklagte. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin und die Beklagte dürfen die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision der Beklagten wird zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Wegen des Vorbringens der Parteien in der ersten Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen: Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte auf die am 27. März 2020 zugestellte Klage im Termin vom 1. September 2020 wegen Säumnis zunächst durch Versäumnisurteil zur Erteilung der von der Klägerin mit den Klageanträgen zu 1 a) bis d) verfolgten Auskünfte sowie zur Zahlung von 234,74 € (überzahlte Miete Oktober 2019) und vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 802,71 € verurteilt. Nach form- und fristgerecht eingelegtem Einspruch der Beklagten hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil aufrechterhalten, soweit es die Beklagte zum Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 193,97 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit dem 28. März 2020 verurteilt hat; im Übrigen hat es das Versäumnisurteil aufgehoben. Es hat die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache bezüglich der mit den Anträgen zu 1 a), b) und c) verfolgten Auskunftsansprüche festgestellt, die Klage im Übrigen abgewiesen. Randnummer 3 Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Rückzahlung nicht geschuldeter Miete für den Monat Oktober 2019 nach Inkrafttreten der Mietstaffel zum 1. Oktober 2019 einer erneuten Rüge bedurft hätte. Die Rüge mit Schreiben vom 3. Juni 2019 (Bl. I/25ff d.A.) habe sich nur auf die Ausgangsmiete, nicht aber die Mietstaffel bezogen. Aus dem Wortlaut der Regelung in § 577a Abs. 4 BGB ergebe sich, dass für jede Mietstaffel gesondert geprüft werden müsse, ob sie nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liege oder die weiteren Ausnahmen nach §§ 556e oder 556f BGB vorlägen. Die Ansicht der Klägerin, dass nicht jede Mietstaffel nach erstmaliger Rüge isoliert und stets neu gerügt werden müsse, überzeuge nicht. Der Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB stehe der Einschätzung entgegen, der gerade insgesamt auf die §§ 556d bis 556g BGB verweise und die Regelung des § 556g Abs. 2 BGB nicht davon ausnehme. Das Erfordernis der Rüge mache auch Sinn, da bei Beginn einer neuen Mietstaffel die ortsübliche Vergleichsmiete gestiegen sein kann, so dass hinsichtlich dieser Staffel eine zulässige Miete nach § 556d BGB vorliege. Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Randnummer 4 Die Klägerin hat gegen das ihr am 20. Mai 2021 zugestellte Urteil am 18. Juni 2021 Berufung eingelegt und diese am 29. Juni 2021 begründet. Randnummer 5 Die Klägerin meint, eine Rüge müsse nicht für jede Mietstaffel gesondert erfolgen; dies sei bloße Förmelei. Der Gesetzgeber habe die Regelung in § 577a BGB einzig deshalb für notwendig gehalten, um klarzustellen, dass durch eine Staffelmietvereinbarung die Regelungen der Mietspreisbremse nicht umgangen werden können. Zwar blieben die Staffeln unangetastet, die bis zur Rüge bereits eingetreten seien. Das bedeute aber nicht, dass die ortsübliche Vergleichsmiete ständig neu ermittelt werden müsse. Die Rüge beziehe sich auf das gesamte unbefristete Mietverhältnis. § 557a Abs. 4 BGB stelle lediglich klar, dass es hinsichtlich der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse und der Frage des Ermittlungszeitpunktes der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf den Mietbeginn, sondern auf die einschlägige Staffel ankomme. Das Erfordernis der Rüge, das im Laufe der Regelungshistorie immer weiter abgeschwächt wurde, verfolge einzig das Ziel, das schützenswerte Vertrauen des Vermieters in die Legalität der vereinbarten Miete zu erschüttern, bevor er Rückforderungsansprüchen ausgesetzt ist. Dieses Schutzbedürfnis entfalle bereits bei der ersten Rüge. Randnummer 6 Außerdem sei eine Staffelmietvereinbarung, bei der für eine Staffel der Mietpreisbremsenverstoß feststehe, zwingend in Gänze unwirksam, weil eine teilweise unwirksame Staffelmietvereinbarung den formalen Anforderungen an die Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung nicht mehr entspricht, da die Angaben der Erhöhungsbeträge und der Ausgangsbeträge nicht mehr zutreffend sind. Randnummer 7 Sie meint, auch die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten müsse die Beklagte deshalb in der vollen Höhe erstatten; sie hat insoweit die Klage in der Berufungsinstanz um 155,48 EUR erweitert. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt, Randnummer 9 das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 11. Mai 2021 - 18 C 44/21 - teilweise abzuändern und die Beklagte unter Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils vom 1. September 2020 zu verurteilen, an sie 234,74 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 10 Die Beklagte beantragt, Randnummer 11 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 12 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. II. Randnummer 13 Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist überwiegend begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen - soweit das Urteil mit der Berufung von der Klägerin angefochten wird - in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO. Randnummer 14 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Monat Oktober 2019 in Höhe von 156,66 € aus §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 557a Abs. 4, 398 BGB iVm der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28. April 2015 (MietBegrV Berlin 2015). Ein weitergehender Anspruch besteht nicht. Randnummer 15 Da der Mietvertrag am 15. September 2018 begann, ist § 556g BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 bzw. bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung anzuwenden, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Randnummer 16 a) Die Höhe des Rückzahlungsanspruchs aufgrund der gesetzlich angeordneten Teilunwirksamkeit der zwischen der Beklagten und dem Zedenten getroffenen Vereinbarungen über die Miethöhe richtet sich nach der Differenz zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für Oktober 2019 und der ab 1. Oktober 2019 vereinbarten Mietstaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 17 Nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB sind - unter den weiteren, hier gegebenen (Wirksamkeits-)Voraussetzungen des § 557a BGB - die §§ 556d bis 556g BGB auf jede Mietstaffel anzuwenden. Für die Berechnung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt nach § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten. Randnummer 18 Dies zugrunde gelegt, geht das Amtsgericht zutreffend davon aus, dass bei einer Staffelmietvereinbarung die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete bzw. deren Überschreitung nicht nur (einmal) für die erste Miete im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, sondern für jede einzelne Folgestaffel (erneut) festzustellen ist. Dem entsprechend hat der Gesetzgeber § 556d Abs. 1 BGB für die weiteren Mietstaffeln in zeitlicher Hinsicht modifiziert: Ab der zweiten Staffel tritt als maßgeblicher Zeitpunkt für die Ermittlung der höchst zulässigen Miete an die Stelle des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der Folgestaffel, § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB. Randnummer 19 Eine einmal zulässig erreichte Miethöhe hat der Gesetzgeber zudem unter Bestandsschutz gestellt. Sinkt die ortsübliche Vergleichsmiete, so bleibt es bei der zulässigen Höhe der vorangegangenen Mietstaffel; eine Senkung der Miete findet nicht statt, § 557a Abs. 4 Satz 3 BGB. Die Regelung wäre ebenso wie die Anordnung in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB überflüssig, wenn nicht für jede einzelne Staffel gesondert die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % festzustellen wäre. Randnummer 20 Der Gesetzgeber wollte - wie auch die Klägerin im Ansatz zutreffend sieht - die Umgehung des § 556d BGB durch Staffelmietvereinbarungen verhindern, wobei er ausweislich der Gesetzesbegründung die Möglichkeit in den Blick genommen hat, dass der Vermieter einen - nach § 557a BGB zulässigen - erheblichen Preissprung und damit einhergehend eine Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete auf einem durch Gebietsverordnung ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt erst in einer Folgestaffel, nicht aber bereits in der Ausgangsmiete realisiert (BT-Drs. 18/3121, S. 34). Randnummer 21 Konsequenz des gesetzlich vorgesehenen Umgehungsschutzes ist das Erfordernis der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete und - gegebenenfalls - ihrer Überschreitung um mehr als 10 % für jede einzelne Mietstaffel, dies im Übrigen auch mit der Folge, dass soweit - wie in Berlin - vorhanden, unterschiedliche Mietspiegel heranzuziehen sind (vgl. auch BeckOGK/Siegmund, 1.10.2021, BGB § 557a Rn. 40ff; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2020, § 557a Rn. 70a; Staudinger/J Emmerich (2021) BGB § 557a Rn. 13a; Kammer, Urt. v. 20. Mai 2021 - 65 S 25/21, juris). Randnummer 22 Die detaillierte Regelung zur Überprüfung der weiteren Mietstaffeln und die Einbeziehung des § 556g Abs. 1 BGB in die Bezugnahme auf die §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB bedeutet zugleich, dass der Gesetzgeber - anders als die Klägerin geltend macht - für den Fall, dass „lediglich“ ein Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB vorliegt, nicht von der Gesamtunwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung als solcher ausgeht. Der Regelungen hätte es in diesem Fall nicht bedurft. Das grundsätzliche Festhalten an der Wirksamkeit der Staffelmietvereinbarung bewirkt auch, dass der Mieterhöhungsmechanismus des § 557a BGB erhalten bleibt, ebenso wie Mieterhöhungen auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete nach §§ 558ff BGB oder Indexmieterhöhungen nach § 557b BGB nach einem ursprünglichen Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB mit der Folge der Teilunwirksamkeit der Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn in der Zukunft möglich bleiben. Randnummer 23 b) Dem Rückzahlungsanspruch der Klägerin steht nicht entgegen, dass sie den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB vor Beginn der neuen Mietstaffel - hier am 1. Oktober 2019 - nicht erneut gerügt hat. Randnummer 24 Von der Frage der Berechnung der höchst zulässigen Miete für die erste und die Folgestaffeln zu unterscheiden sind die Voraussetzungen für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung von Mietanteilen, die wegen der - kraft Gesetzes - teilunwirksamen Vereinbarung/en über die Miethöhe bei Mietbeginn oder zu Beginn einer neuen Staffel nicht geschuldet waren. Randnummer 25 Nach § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB (aF), auf den § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (auch) verweist, kann der Mieter vom Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e BGB nicht geschuldete Miete (nur) zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Randnummer 26 Das Amtsgericht entnimmt den unter a) dargestellten Regelungen zur Berechnung der höchst zulässigen Miete für jede einzelne Mietstaffel und der allgemeinen Anordnung zur Anwendung der §§ 556d bis 556g BGB in § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB uneingeschränkt das Erfordernis, dass der Mieter den Verstoß gegen die Regelungen der §§ 556d ff BGB bei jeder neuen Mietstaffel erneut gerügt haben muss, bevor er nicht geschuldete Mietanteile einer neuen Mietstaffel zurückfordern kann. Randnummer 27 Die Kammer hält den (undifferenzierten) Ansatz des Amtsgerichts nach dem Wortlaut der Regelungen und der Betrachtung in ihrem Zusammenhang nicht für zwingend, nach dem vom Gesetzgeber zugrunde gelegten Zweck der Rüge für fernliegend und zudem für nicht angezeigt. Randnummer 28 Bezüglich der - wiederholten - Rüge fehlt es zum einen an einer § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB vergleichbaren Regelung. Randnummer 29 Soweit § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB (unter anderem) auf § 556g Abs. 2 BGB verweist und die Anwendung auf jede Mietstaffel anordnet, lässt sich die Vorschrift auch dahin verstehen, dass der Mieter einen Verstoß gegen die §§ 556d ff BGB den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entsprechend überhaupt gerügt haben muss, dies auch dann, wenn er nicht geschuldete Mietanteile für Staffeln zurückverlangt, die auf die Ausgangsmiete folgen. Mit anderen Worten: Die Rügepflicht entfällt nicht etwa dann generell, wenn der Mieter seine Rückforderung auf Staffelmietanteile beschränkt. Randnummer 30 Hätte der Gesetzgeber auf die Regelung in § 557a Abs. 1 Satz 1 BGB verzichtet, wäre tatsächlich - wie von der Klägerin geltend gemacht - die Überlegung naheliegend, dass die Staffelmietvereinbarung jedenfalls dann insgesamt unwirksam ist, wenn sich der „Fehler“ - wie hier - durch die gesamte Vereinbarung zieht. Randnummer 31 Der „Fehler“ liegt hier - wie nach Erfahrung der Kammer regelmäßig - in der (unzulässigen) Höhe der Ausgangsmiete; sie wird in § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages der Berechnung der vier Folgestaffeln (2019 bis 2022) zugrunde gelegt. Die Ausgangsmiete überschreitet die nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässige Miete so deutlich, dass sich ihre unzulässige Höhe bei der Berechnung zu allen nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB maßgeblichen Zeitpunkten auswirkt und die Rechtsfolgen des § 556g BGB auslöst, was bereits jetzt berechenbar ist, da der Mietspiegel 2021 für Berlin vorliegt. Randnummer 32 Dem Amtsgericht ist zuzugeben, dass es denkbar ist, dass insbesondere bei - wie hier - moderaten Preisanpassungen über die Mietstaffeln der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu führt, dass bei einer Folgestaffel ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB nicht mehr vorliegt. Randnummer 33 Dieses „Risiko“ wirkt - nach dem Leitbild des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB - allerdings ohnehin zu Lasten des Mieters, ohne dass es darauf ankommt, ob er - formal betrachtet - die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Grundlage der im Mietspiegel berücksichtigten Kriterien des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB mit Bezug zu der an ihn vermieteten Wohnung einmal oder mehrfach gerügt hat. Randnummer 34 Er kann nach § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 556g Abs. 2 BGB (aF) bei jeder weiteren Staffel - gegebenenfalls in Abhängigkeit von einer veränderten Ausstattung oder angepassten Gewichtungen wohnwerterhöhender bzw. -mindernder Merkmale bei einem neuen Mietspiegel - erneut rügen, er muss es aber nicht. Die Folge ergibt sich aus § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB: Der Mieter muss sich an den Tatsachen festhalten lassen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete (bzw. Mietstaffel) im (jeweiligen) Rügeschreiben beruht. Randnummer 35 Gibt der Wortlaut der Vorschriften das uneingeschränkte Erfordernis der Wiederholung der Rüge bei jeder Mietstaffel schon nicht zwingend vor, so lässt es sich mit dem Sinn und Zweck der Rügepflicht nicht mehr vereinbaren. Randnummer 36 § 556g Abs. 2 BGB aF, der für bis 31. März 2020 entstandene Mietverhältnisse galt, schloss Rückforderungsansprüche des Mieters für Zeiträume vor dem Zugang einer qualifizierten Rüge beim Vermieter aus. Der Gesetzgeber hielt es (ursprünglich) für unbillig, wenn ein Vermieter Rückforderungsansprüchen trotz redlichen Bemühens, die Maßgaben der §§ 556d ff BGB zu befolgen, ausgesetzt würde; nach Evaluierung der Regelungen der Mietpreisbremse hielt der Gesetzgeber diesen zunächst unterstellten Ansatz für kontraproduktiv und hob die Beschränkung des Rückforderungsanspruchs auf die nach Zugang der Rüge fälligen Mieten weitgehend auf (vgl. BT-Drs. 19/15824, S. 16). Randnummer 37 Das Begründungserfordernis nach der ursprünglichen, hier maßgeblichen Fassung des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB sollte rein formalisierte Beanstandungen der Preisabrede ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis verhindern, der Mieter sollte dazu angehalten werden, die Zulässigkeit der vereinbarten Miete vor einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter tatsächlich zu prüfen. Darüber hinausgehende Anforderungen wollte der Gesetzgeber damit ausdrücklich nicht aufstellen. Es sollte genügen, wenn der Mieter die Rüge zunächst aufgrund ihm bekannter und allgemein zugänglicher Umstände begründet, sich in der Regel insbesondere darauf beschränkt, die zulässige Miethöhe aufgrund eines örtlichen Mietspiegels zu ermitteln. Sofern der Vermieter - was ihm nach § 556g BGB aF frei stand - bereits bei Vertragsschluss weitere preisbildende Faktoren mitteilt - wie etwa eine höhere Vormiete oder die Durchführung einer Modernisierung - so muss der Mieter sich in der Rüge damit auseinandersetzen, allerdings nur dann (BT-Drs. 18/3121, S. 33). Diesen Ansatz hat der Gesetzgeber im Rahmen der Ergänzung des § 556g BGB um den Abs. 1a in § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (nF) aufgegriffen. Randnummer 38 Dies zugrunde gelegt, genügte das Schreiben der Klägerin vom 3. Juni 2019 seinem vom Gesetzgeber intendierten Zweck auch im Hinblick auf die Rüge eines Verstoßes der weiteren Mietstaffeln - hier insbesondere der Miete für Oktober 2019 - gegen die Vorschriften in §§ 556d ff BGB (iVm § 557a Abs. 4 BGB). Randnummer 39 Die hier gegebene Konstellation zeigt zudem, dass sich das uneingeschränkte Verlangen erneuter Rügen bei jeder neuen, hier jährlich vorgesehenen Folgestaffel als reiner Formalismus ohne jeden Erkenntnisgewinn darstellt. Randnummer 40 Die Klägerin hat die Höhe der Ausgangsmiete auf der Grundlage der ihr zugänglichen Informationen und des Berliner Mietspiegels 2019 geprüft und das Ergebnis ihrer Prüfung an die Beklagte im Wege der Rüge herangetragen. Sie hat zugleich die Auskünfte verlangt, auf die der Mieter nach § 556g Abs. 3 BGB einen Anspruch hat, dies allerdings außergerichtlich ohne Erfolg. Die Auskünfte sind erst im Prozess mit Schriftsatz vom 15. Januar 2021 erteilt worden, wobei sie sich nicht auf die Höhe der Miete zugunsten der Beklagten auswirken. Randnummer 41 Die von der Klägerin ihrer Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde gelegten Tatsachen gelten für die Ausgangsmiete ebenso wie für jede Folgestaffel. Sie muss sich - soweit sie künftige Staffeln nicht gesondert rügt - daran festhalten lassen, § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (aF). Randnummer 42 Für die hier im Streit stehende Miete für Oktober 2019 kommt maßgeblich hinzu, dass die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach demselben Mietspiegel festzustellen ist wie die Ausgangsmiete: dem Berliner Mietspiegel 2019, dessen Stichtag für die Datenerhebung der 1. September 2018 ist. Nach §§ 558c Abs. 3, 558d Abs. 2 Satz 1 BGB (aF) sieht Anpassungen des Mietspiegels an die Marktentwicklung erst nach zwei Jahren vor. Randnummer 43 Dem vom Gesetzgeber verfolgten Zweck der Rüge entsprechend war die Beklagte demnach bereits aufgrund des Rügeschreibens der Klägerin vom 3. Juni 2019 - abschließend - in der Lage zu erkennen, dass und weshalb die Mietpreisabrede im Mietvertrag mit dem Zedenten bezüglich der Ausgangsmiete gegen § 556d Abs. 1 BGB verstößt und - da die Ausgangsmiete der Berechnung der Mietstaffeln zugrunde liegt - sich als „Fehler“ in den Folgestaffeln fortsetzt. Sie konnte ohne weitere formale Rügen selbst die höchst zulässige Miete errechnen oder - gegebenenfalls - die Klägerin auf ihre Berechnungsfehler hinweisen, um der vom Gesetzgeber in den Blick genommenen Befriedungsfunktion der Rüge gemäß eine Einigung herbeizuführen, die die Klägerin im Übrigen im Rügeschreiben auch ausdrücklich - allerdings erfolglos - angeboten hat. Randnummer 44 Ein „Mehrwert“ weiterer Rügen lässt sich nicht einmal nach Erteilung der nach § 556g Abs. 3 BGB geschuldeten Auskünfte durch die Beklagte erkennen. Unabhängig davon sieht das Gesetz weder für die Staffelmietvereinbarung noch sonst eine zwingende „Nachbesserung“ der Rüge nach Erteilung der Auskünfte vor, sofern der Vermieter diese nicht ausnahmsweise freiwillig - wie ausgeführt - außerhalb des zeitlichen Anwendungsbereichs des § 556g Abs. 1a BGB (nF) bereits bei Mietvertragsschluss erteilt hat; nur dann muss der Mieter sich mit diesen Tatsachen auseinandersetzen. Randnummer 45 c) Der für den Monat Oktober 2019 geltend gemachte Zahlungsanspruch besteht nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 46 Die nach §§ 556g Abs. 1 Satz 1, 2, 556d Abs. 1 in Verbindung mit der MietBegrV Berlin v. 28. April 2015 höchst zulässige Miete beträgt 460,31 € (418,46 € + 10 %). Randnummer 47 Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld A 1 des Berliner Mietspiegels 2019 (Stichtag für die Datenerhebung: 01.09.2018) einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 5,50 €/m2 bis 12,97 €/m2 und einen Mittelwert von 7,90 €/m2 ausweist. Randnummer 48 Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ist auf den Mittelwert ein Aufschlag von 80 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert vorzunehmen (12,97 €/m2 - 7,90 €/m2 = 5,07 €/m2 ./. 80 % = 4,06 €/m2 + 7,90 €/m2 = 11,96 x 35 m2 = 418,46 €). Randnummer 49 Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde: Randnummer 50 Die Ausstattung der Wohnung nach den in den Merkmalgruppen 1 (Bad), 2 (Küche) und 3 (Wohnung) zusammengefassten Kriterien wirkt unstreitig wohnwerterhöhend. Randnummer 51 Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Unstreitig liegt das wohnerhöhende Merkmal des abschließbaren leicht zugänglichen Fahrradabstellraums vor. Die Beklagte hat zudem einen Energieausweis vom 17. Juli 2015 vorgelegt, der (unter anderem) die Behauptung der Beklagten stützt, dass 2014 eine neue Heizanlage installiert wurde sowie einen Endenergiebedarf des Gebäudes von 111,0 kWh(m2a) ausweist. Randnummer 52 Zum Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereichs fehlt es an jeglichem Vortrag. Ebenso verhält es sich mit der wohnwertmindernd geltend gemachten Lage der Wohnung. Der Umstand, dass die Wohnung unstreitig in der Remise liegt, ist für die Annahme des wohnwertmindernden Merkmals der Lage im Seitenflügel oder Quergebäude bei verdichteter Bebauung nicht hinreichend. Randnummer 53 Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist weder wohnwertmindernd, noch -erhöhend zu berücksichtigen. Zu Recht verweist die Beklagte auf die Lage der Wohnung in der Remise auf dem Hof des Grundstücks, der die Wohnung des Zedenten von der für das Vorderhaus im Straßenverzeichnis ausgewiesenen besonderen Lärmbelastung abschirmt, allerdings ohne dass dies die Annahme einer besonders ruhigen Lage tragen würde. Randnummer 54 2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe von 729,23 €. Randnummer 55 a) Die Klageerweiterung bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in der Berufung um 155,48 € ist gemäß § 264 Nr. 2 ZPO zulässig und unterliegt als sogenannte qualifizierte Klageänderung nicht den Beschränkungen des § 533 ZPO (vgl. Heßler in: Zöller, ZPO, 34. Aufl. § 533 Rn. 3 mwN, zit. nach juris). Randnummer 56 b) Die Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1, 249ff., 398 BGB liegen dem Grunde nach vor. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass die Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352, nach juris Rn. 113ff; Kammer, Urt. v. 20. Juni 2018 - 65 S 70/18, NJW 2018, 2898, nach juris Rn. 43; BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 130; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556g Rn. 52). Sie hat außerdem gegen ihre Pflicht aus § 556g Abs. 3 BGB verstoßen. Randnummer 57 Da die Pflichtverletzung feststeht, entfiele die Haftung der Beklagten nur, wenn sie die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hätte, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. BeckOGK/Fleindl, 1.4.2021, BGB § 556g Rn. 131). Die als Schuldnerin darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat zu ihrer Entlastung nichts vorgetragen (vgl. BGH, Urt. v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365, juris Rn. 17). Randnummer 58 c) Der Anspruch der Klägerin besteht jedoch nur in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe. Randnummer 59 Der Berechnung nach §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG (vgl. BGH, Urt. v. 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, juris Rn. 117) ist ein Gegenstandswert von bis zu 8.000 € zugrunde zu legen. Randnummer 60 Das Interesse der Klägerin bzw. des Zedenten an den mit Schreiben vom 3. Juni 2019 verlangten Auskünften beschränkt sich nicht auf den Zeitraum der laufenden Staffel, denn - wie ausgeführt - verweist § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB auf die §§ 556d bis 556g BGB (aF) mit der Folge, dass im Rahmen der nach § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB für jede Mietstaffel gesondert festzustellenden etwaigen Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB höchst zulässigen Miete die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB (erneut) zu berücksichtigen sind, auf die sich das Auskunftsverlangen der Klägerin bezieht. Randnummer 61 Zugrunde zu legen ist daher gemäß §§ 48 Abs. 1 GKG, 3, 9 ZPO jedenfalls der von der Klägerin geltend gemachte 47-fache Überschreitungsbetrag, dies jedoch nur in der zugesprochenen Höhe von 156,66 €. Bereits jetzt ist auf der Grundlage des Mietspiegels 2021 berechenbar, dass sich die Differenz bei den weiteren drei Staffeln in keinem Fall zugunsten der Beklagten verändert, das heißt geringer wird. Randnummer 62 Danach ergibt sich bei Ansatz einer Mittelgebühr (§ 2 Abs. 1 RVG, 2300 VV RVG) ein Betrag von 592,80 €, dem eine Auslagenpauschale von 20 € und die Umsatzsteuer von 19 % (116,43 €) hinzuzurechnen ist. Randnummer 63 Soweit das Amtsgericht die Aufrechnung der Beklagten nicht hat durchgreifen lassen, folgt die Kammer den zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts, die die Beklagten im Übrigen auch nicht angegriffen hat. Randnummer 64 3. Der Zinsanspruch folgt für den Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten aus §§ 291, 288 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 65 1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 344, 92 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 66 2. Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO zugelassen, soweit die Kammer die Beklagte auf die Berufung der Klägerin zur Zahlung verurteilt hat. Randnummer 67 Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1, 2 ZPO liegen vor. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung; auch die Fortbildung des Rechts erfordert eine Entscheidung des Revisionsgerichts § 543 Abs. 2 Nr. 1, 2 Alt. 1 ZPO. Die Frage stellt sich potenziell in einer Vielzahl von vergleichbaren Fällen, nicht nur im Rahmen der gerichtlichen Rechtsverfolgung, sondern auch der außergerichtlichen Wahrnehmung der sich aus §§ 556d ff BGB folgenden Ansprüche für Mietverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2019 bzw. vor dem 31. März 2020 entstanden sind, für die §§ 556g Abs. 1a, 556g Abs. 2 BGB nF daher nicht gelten, Art. 229 §§ 49 Abs. 2, 51 EGBGB. Die Rechtsfrage ist durch die Neufassung des § 556g BGB im Rahmen des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2019 und des Gesetzes über die Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn weder gegenstandslos noch (mit) beantwortet worden. Allein für Mietverhältnisse, die nach dem 31. März 2020 entstanden sind, ist die Frage insofern von untergeordneter Bedeutung als die Rückforderung nicht geschuldeter Miete nicht mehr der Einschränkung des § 556g Abs. 2 Hs. 2 BGB aF unterliegt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001496602 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Die Kombination der Vereinbarung einer Staffel- als auch einer Indexmiete ist in einem Wohnraummietvertrag zulässig, wenn sie unterschiedliche Zeiträume betrifft und die Ein-Jahres-Zeiträume eingehalten werden, in denen die Miete nach § 557a Abs. 2 Satz 1 BGB und § 557b Abs. 2 Satz 1 BGB unverändert bleiben muss.(Rn.48) 2. Ein mietvertraglich mitvermieteter, aber tatsächlich nicht vorhandener Dachbodenraum sowie ein nicht voll funktionsfähiger Lüftungsschacht in der Küche rechtfertigen zusammen eine Mietminderung in Höhe von 5% der Bruttomiete.(Rn.49) 3. Ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB erlischt durch Erfüllung, wobei dies auch bei einer Zahlung unter einem "schlichten Vorbehalt" zum Ausschluss der Wirkung des § 814 gilt.(Rn.55) 4. Eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung gehört nicht zur geschuldeten Miete i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB.(Rn.63) 5. Das Geschuldete i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wird durch ein Zurückbehaltungsrecht gemindert, solange es besteht. Bei einem Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB genügt für den (vorläufigen) Wegfall der Leistungspflicht das bloße Entstehen des Leistungsverweigerungsrechts, wobei sich der Mieter vorgerichtlich nicht, wohl aber im Prozess darauf berufen muss. Die Bemessung des Zurückbehaltungsrechts richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.(Rn.66) 6. Ein Zahlungsrückstand von weniger als 2 Monatsmieten kann den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Satz 1 BGB rechtfertigen, wobei hier die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Eine nachträgliche Zahlung hat zwar nicht die Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Folge, aber sie kann bewirken, dass die Erheblichkeit der Pflichtverletzung des Mieters in einem "milderen Licht" zu sehen ist.(Rn.68) 7. Eine isolierte Drittwiderklage ist bei Ansprüchen aus demselben Lebenssachverhalt hinsichtlich desselben Mietverhältnisses, das früher mit der Drittwiderbeklagten und nun mit der Klägerin, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, besteht, deren Mitgesellschafter der Drittwiderbeklagte ist, ausnahmsweise zulässig.(Rn.73) Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, die für die Monate Oktober 2019 bis August 2020 geleisteten Mietzahlungen in Höhe von jeweils 857,85 € für vorbehaltlos zu erklären. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Auf die Drittwiderklage wird die Drittwiderbeklagte verurteilt, an die Beklagte 991,86 € nebst 5% Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 30.1.2021 zu zahlen. 4. Von den Gerichtskosten hat die Klägerin 57%, die Beklagte 39% und die Drittwiderbeklagte 4% zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Klägerin hat die Beklagte 41% zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten haben die Klägerin 57% und die Drittwiderbeklagte 4% zu tragen. Im Übrigen tragen die Parteien ihre Kosten selbst. 5. Das Urteil ist für die Klägerin hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Das Urteil ist für die Beklagte vorläufig vollstreckbar, gegenüber der Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Drittwiderbeklagte kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf insgesamt 25.059,05 € festgesetzt. Davon entfallen auf den Klageantrag zu 1) 7.980,00 € (12 x 665,00 €), auf den Klageantrag zu 2) 1.639,19 €, auf den Klageantrag zu 3) 9.030,00 € (10 x 903,00 €), auf den Klageantrag zu 4) 5.418,00 € (6 x 903,00 €) und auf den Widerklageantrag 991,86 €. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung einer Wohnung sowie auf Vorbehaltloserklärung geleisteter Mietzahlungen in Anspruch. Die Beklagte begehrt im Wege der isolierten Drittwiderklage von der Drittwiderbeklagten die Rückzahlung überzahlter Mieten. Randnummer 2 Die Drittwiderbeklagte und die Beklagte schlossen unter dem 16.9.2013 einen Mietvertrag über die Wohnung in der (…) (…), (…) (…), I. OG links mit einer Wohnfläche von ca. 46,17 m². Seit 2019 ist alleinige Vermieterin die Klägerin, deren Mitgesellschafterin die Drittwiderbeklagte ist. Randnummer 3 Gemäß § 1 des Mietvertrags sind ein Bodenraum und ein Kellerraum mitvermietet. Gemäß § 4 des Mietvertrags zahlt der Mieter als monatliche Nettomiete 575,00 €. § 5 des Mietvertrags enthält unter der Überschrift „Indexmiete“ u.a. folgende Regelung: Randnummer 4 Die Parteien vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt wird. Eine erste Änderung der Miete kann frühestens zum Ablauf eines Jahres, mithin zum 01.10.2020 vorgenommen werden. [...] Randnummer 5 § 6 des Mietvertrags enthält unter der Überschrift „Staffelmiete“ folgende Regelung: Randnummer 6 Die in § 4 vereinbarte Nettomiete erhöht sich frühestens nach Ablauf jeweils eines Jahres, und zwar Randnummer 7 ab 01.10.2015 auf 605,00 € Randnummer 8 ab 01.10.2017 auf 635,00 € Randnummer 9 ab 01.10.2019 auf 665,00 € Randnummer 10 Während der Laufzeit der Staffelmiete sind keine weiteren gesetzlichen Mieterhöhungen zulässig, ausgenommen Erhöhungen der Betriebskosten. Randnummer 11 Für den weiteren Inhalt des Mietvertrags wird auf die Anlage K 1 (Bl. 7 ff. d.A.) Bezug genommen. Die monatliche Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung betrug zuletzt 238,00 €. Randnummer 12 Die Küche der Wohnung ist nicht durch eine Tür von den Wohnräumlichkeiten getrennt. In der Küche befindet sich ein Lüftungsschacht, der dem Abzug von Dunst und Gerüchen dienen soll. Ein Bodenraum wurde der Beklagten seit Beginn des Mietverhältnisses nicht überlassen. Das Gebäude verfügt auch über keinen Dachboden und hat ein Flachdach. Randnummer 13 In dem ab 2016 vor dem hiesigen Amtsgericht geführten Rechtsstreit zum Aktenzeichen 916 C 444/16 stritten die Drittwiderbeklagte als damalige Vermieterin und die Beklagte u.a. um eine Mietminderung wegen unzureichender Funktionsfähigkeit des Abzugsschachts in der Küche und wegen des fehlenden Bodenraumes. Sämtliche Mietzahlungen für die Jahre 2017 und 2018 leistete die Beklagte mit dem Hinweis „Unter Vorbehalt der Rückforderung“. Für die im Einzelnen geleisteten Zahlungen wird auf das Anlagenkonvolut B 9 (Bl. 130 ff. d.A.) Bezug genommen. Am 29.8.2018 verurteilte das Amtsgericht die Drittwiderbeklagte, der Beklagten für den Zeitraum bis August 2016 einen Teilbetrag der geleisteten Miete zu erstatten und stellte in diesem Zusammenhang fest, dass die Miete aufgrund des nur unzureichend funktionierenden Luftabzugs in der Küche um 2,5 % und aufgrund des fehlenden Bodenraums um weitere 2,5 % gemindert sei. Das Landgericht Hamburg hat die Berufung der Drittwiderbeklagten gegen das Urteil mit Beschluss vom 3.1.2019 zurückgewiesen. Eine Instandsetzung des Lüftungsschachts erfolgte seither nicht. Auch der Bodenraum existiert nach wie vor nicht. Randnummer 14 Mit Schreiben vom 14.12.2018 erteilte die Drittwiderbeklagte der Beklagten eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2017, wonach der Beklagten ein Guthaben in Höhe von 1.580,41 € zustand (Anlage B 6, Bl. 46 d.A.). Das Guthaben wurde am 2.1.2019 an die Beklagte ausgezahlt. Der Abrechnung war die Heizkostenabrechnung vom 24.7.2018 der Firma (…) beigefügt, aus der sich eine Nachzahlung in Höhe von 1.152,88 € ergab (Anlage B 7, Bl. 47 d.A.). Randnummer 15 Am 24.1.2019 wurde eine Korrekturabrechnung erstellt, aus der sich ein Nachzahlungsbetrag von 1.152,88 € zu Lasten der Beklagten ergab. Die Beklagte monierte die korrigierte Abrechnung mit Schreiben vom 22.8.2019 (Anlage B 8, Bl. 48 d.A.) als verfristet. Randnummer 16 Die Betriebs- uns Heizkostenabrechnung für 2018 ergab ein Guthaben zu Gunsten der Beklagten in Höhe von 416,69 €. Randnummer 17 Für März 2020 leistete die Beklagte keine Mietzahlung. Für August 2020 leistete die Beklagte bis zum 5.8.2020 ebenfalls keine Mietzahlung. Randnummer 18 Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6.8.2020 fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen Zahlungsverzugs. Für den Inhalt des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K 2 (Bl. 23 ff. d.A.) Bezug genommen. Randnummer 19 Am 10.8.2020 überwies die Beklagte für den Monat August 2020 einen Betrag in Höhe von 903,00 € an die Klägerin mit dem Hinweis „Unter Vorbehalt der Rückforderung“. Randnummer 20 Die Klägerin behauptet, die Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 14.12.2018 sei der Beklagten vor Ablauf des 31.12.2018 zugegangen. Das Kündigungsschreiben sei am 6.8.2020 gegen 15.30 Uhr in den empfangsbereiten Briefkasten der Beklagten eingelegt worden. Randnummer 21 Die Klägerin ist der Auffassung, die monatliche Netto-Gesamtmiete betrage 665,00 €, die monatliche Bruttomiete 903,00 €. Bei der zweiten für das Jahr 2017 erteilten Abrechnung vom 24.1.2019 handele es sich ersichtlich um die Korrektur eines offensichtlichen Fehlers, weswegen die Abrechnung nicht verfristet sei. Die Beklagte sei zur Mietminderung nicht berechtigt. Der Bodenraum habe bereits zu Beginn des Mietverhältnisses offensichtlich nicht existiert und nur versehentlich Eingang in den Mietvertrag gefunden. Der Luftabzugsschacht weise jedenfalls eine gewisse Restfunktion auf und eine ausreichende Lüftung der Räume sei durch Querlüften möglich. Die Kündigung sei auch nicht aufgrund einer Schonfristzahlung unwirksam geworden, weil die Beklagte die entsprechenden Zahlungen lediglich unter Vorbehalt geleistet habe. Randnummer 22 Mit der am 20.8.2020 bei Gericht eingegangenen und der Beklagten am 10.10.2020 zugestellten Klage beantragte die Klägerin unter erneutem Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung zunächst, die Beklagte zu verurteilen, Randnummer 23 1. die Mieträumlichkeiten belegen (…) (…), (…) (…), I. OG links, bestehend aus 1,5 Zimmern, Küche, Flur, Vollbad, WC, einem Kellerraum Nr. 2, ca. 46,17 m² im geräumtem Zustand herauszugeben, Randnummer 24 2. an die Klägerin 1.639,19 € zzgl. 5 Prozentpunkte Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz auf 736,19 € seit dem 25.2.2019 sowie auf 903,00 € seit dem 5.3.2020 zu zahlen, Randnummer 25 3. die Beklagte zu verurteilen, die für die Monate Oktober 2019 bis einschließlich Februar 2020 sowie April 2020 bis einschließlich August 2020 gezahlte Miete in Höhe von jeweils 903,00 € für vorbehaltlos zu erklären, Randnummer 26 4. die Beklagte künftig zu verpflichten, ab der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses und bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klageantrag zu 1 bezeichneten Wohnung an die Klägerin monatlich, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus, eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 903,00 € zu zahlen. Randnummer 27 Am 31.8.2020 überwies die Beklagte für den Monat März 2020 einen Betrag in Höhe von 903,00 € an die Klägerin mit dem Hinweis „Unter Vorbehalt der Rückforderung“. Am 9.10.2020 überwies die Beklagte nach Aufrechnung gegen das Guthaben aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für 2018 einen Betrag in Höhe von 736,19 € an die Klägerin mit dem Hinweis „Restnachzahlung Heizkosten 2017 unter Vorbehalt“. Randnummer 28 Mit Schriftsatz vom 7.1.2021 hat die Klägerin den Klageantrag zu 2) daraufhin in Höhe von 736,19 € für erledigt erklärt und in Höhe von 903,00 € in einen Antrag auf Vorbehaltloserklärung geändert, so dass sie hinsichtlich des Klageantrags zu 2) nunmehr beantragt, Randnummer 29 2. Die Beklagte zu verurteilen, die für den Monat März 2020 gezahlte Miete in Höhe von 903,00 € für vorbehaltlos zu erklären. Randnummer 30 Die Beklagte beantragt, Randnummer 31 die Klage abzuweisen, Randnummer 32 hilfsweise die Einräumung einer angemessenen Räumungsfrist. Randnummer 33 Die Beklagte hat der Teilerledigungserklärung in Höhe von 327,84 € widersprochen. Randnummer 34 Die Beklagte bestreitet den Zugang der Betriebs- und Heizkostenabrechnung vom 14.12.2018 vor dem 31.12.2018 mit Nichtwissen. Sie habe die Abrechnung erst nach Rückkehr aus ihrem Weihnachtsurlaub vorgefunden. Das Kündigungsschreiben habe sie erst am 13.8.2020 über ihr Postfach erhalten. Hintergrund sei, dass das Briefkastenschloss der Beklagten 2017 gewaltsam zerstört worden sei und die Briefkastentür dadurch immer offen gestanden habe. Eine entsprechende Anzeige bei der Hausverwaltung habe diese nicht zur Schadensbehebung bewegt, weswegen die Beklagte 2019 die Briefkastenklappe mit Klebestreifen zugeklebt und einen Zettel an den Briefkasten geklebt habe mit dem Hinweis, dass Briefe nur über ein Postfach zugestellt werden mögen, wie auf dem Foto der Anlage B 3 (Bl. 42 d.A.) ersichtlich. Die Beklagte ist der Auffassung, die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs hätten zu keinem Zeitpunkt vorgelegen. Aufgrund einer unzulässigen Kombination von Staffel- und Indexmiete habe die monatliche Nettokaltmiete bis 30.9.2020 lediglich 575,00 € betragen. Zudem sei die Bruttomiete aufgrund der weiterhin bestehenden Mietmängel um 5% gemindert. Den dreifachen Betrag der Mietminderung habe die Beklagte im Wege des Zurückbehaltungsrechts einbehalten dürfen. Eine Kündigung sei auch unverhältnismäßig sowie treuwidrig vor dem Hintergrund, dass die Beklagte die Zahlung der Miete für den Monat März 2020 schlicht vergessen habe, zu keinem Zeitpunkt gemahnt worden sei und die Klägerin die bestehenden Mängel ungeachtet des rechtskräftigen Urteils nicht behoben habe. Jedenfalls liege eine wirksame Schonfristzahlung vor. Randnummer 35 Hinsichtlich der Widerklage, mit der die Beklagte überzahlte Mieten für die Jahre 2017 und 2018 zurückverlangt, meint die Beklagte, diese sei ausnahmsweise als isolierte Drittwiderklage zulässig aufgrund des engen Sachzusammenhangs zwischen der Klage und der Widerklage. Sie sei auch begründet, da die Miete für den Zeitraum vom 1.1.2017 bis zum 31.12.2018 um den mit der Widerklage geltend gemachten Betrag gemindert gewesen sei. Der Betrag errechne sich bei Zugrundelegung einer Mietminderung in Höhe von 5% und folgenden Bruttowarmmieten unter Einbeziehung der Abrechnungsergebnisse der Betriebs- und Heizkostenabrechnungen 2017 und 2018: Vom 1.1.2017 bis zum 30.9.2017 monatlich 807,37 €, für den Zeitraum 1.10.2017 bis 31.12.2018 monatlich 837,37 € und für den Zeitraum 1.1.2018 bis 31.12.2018 monatlich 838,28 €. Randnummer 36 Mit der am 31.12.2020 zunächst ohne Abschriften zum bisherigen Gang des Verfahrens bei Gericht eingegangenen und der Drittwiderbeklagten am 29.1.2021 mit den am 19.1.2021 nachgereichten Abschriften zugestellten Drittwiderklage beantragt die Beklagte, Randnummer 37 die Drittwiderbeklagte zu verurteilen, 991,86 € nebst 5% Punkte Zinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Widerklage an die Beklagte zu zahlen. Randnummer 38 Die Drittwiderbeklagte beantragt, Randnummer 39 die Drittwiderklage abzuweisen. Randnummer 40 Die Drittwiderbeklagte meint, die isolierte Drittwiderklage sei unzulässig, insbesondere da es sich um unterschiedliche Streitgegenstände handele. Sie sei auch unbegründet, da kein Minderungsrecht bestanden habe. Etwaige Rückforderungsansprüche seien auch nach § 814 BGB ausgeschlossen. Ergänzend beruft sich die Drittwiderbeklagte auf Verwirkung und erhebt hinsichtlich der Rückforderung für 2017 die Einrede der Verjährung. Randnummer 41 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes nimmt das Gericht Bezug auf die Schriftsätze der Parteien, die Protokolle über die Termine zur mündlichen Verhandlung am 17.2.2021 (Blatt 118 f. d.A.) und am 25.11.2021 (Blatt 158 f. d.A.). Entscheidungsgründe Randnummer 42 Die zulässige Klage ist hinsichtlich der Vorbehaltloserklärungen überwiegend begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet. Die Widerklage ist zulässig und begründet Randnummer 43 I. Klage Randnummer 44 1. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Vorbehaltloserklärung der für die Monate Oktober 2019 bis August 2020 geleisteten Mietzahlungen (zuletzt gestellte Klageanträge zu 2. und 3.) in Höhe von jeweils 857,85 €. Randnummer 45 Eine Klage auf Vorbehaltloserklärung erfolgter Mietzahlungen ist zulässig und begründet, wenn und soweit der Mieter die Miete lediglich unter Vorbehalt gezahlt hat und der Vorbehalt des Klägers zu Unrecht erfolgt ist (vgl. OLG Düsseldorf Urt. v. 9.6.2011 – 10 U 148/10, BeckRS 2011, 21942). Randnummer 46 Dies ist für die streitgegenständlichen Monate in Höhe von jeweils 857,85 € der Fall. Randnummer 47 a) Die monatliche Brutto-Miete betrug grundsätzlich 903,00 €, bestehend aus einer Netto-Kaltmiete gemäß § 6 des Mietvertrags in Höhe von 665,00 € und einer Nebenkostenvorauszahlung von 238,00 €. Randnummer 48 Entgegen der Auffassung der Beklagten sind die in § 6 des Mietvertrags vorgesehenen Mieterhöhungen nicht aufgrund einer unzulässigen Kombination von Staffel- und Indexmiete unwirksam. § 557 Abs. 2 BGB besagt, dass die Mietparteien künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren können. Hier werden in § 5 sowohl eine Indexmiete als auch in § 6 eine Staffelmiete festgelegt. Allerdings beinhalten diese Regelungen keine unzulässige Kombination von Staffel- und Indexmiete. Denn es ist nach dem Wortlaut der Klauseln eindeutig, dass die Regelungen für unterschiedliche Zeiträume gelten sollen: Bis 1.10.2020 soll die Staffelmietvereinbarung gemäß § 6 gelten und ab 1.10.2020 die Indexmietvereinbarung gemäß § 5. Nichts anderes ergibt sich aus § 5 Ziff. 1 S. 2 des Mietvertrags, wonach eine erste Änderung der Miete frühestens zum Ablauf eines Jahres, mithin zum 1.10.2020 erfolgen soll. Denn aus dem systematischen Zusammenhang dieser Regelung und ihrem Sinn und Zweck folgt eindeutig, dass diese Vorgabe sich lediglich auf die ab 1.10.2020 geltende Indexmiete bezieht, nicht hingegen auf die vorher geltende Staffelmiete. § 5 Ziff. 1 S. 2 schließt damit weder die Staffelerhöhungen gemäß § 6 aus noch führt er zur Intransparenz der Klausel. Randnummer 49 b) Die monatliche Miete war für den streitgegenständlichen Zeitraum aufgrund des fehlenden Bodenraums und des nicht voll funktionsfähigen Lüftungsschachts in der Küche jedoch um 5%, mithin um 45,15 € auf 857,85 € gemindert. Randnummer 50 Das Amtsgericht hat diesbezüglich in seinem Urteil betreffend das Verfahren 916 C 444/18, in dem es bereits um die identischen Mängel ging, auf S. 11 ff. (Bl. 405 ff. der beigezogenen Akte 916 C 444/18) Folgendes ausgeführt: Randnummer 51 Eine weitere Minderung folgt daraus, dass entgegen den vertraglichen Abreden die Klägerin der Beklagten keinen Bodenraum zur Verfügung gestellt hat. Der Mietvertrag enthält bei der Beschreibung der zur Verfügung gestellten Räume vor dem Wort „Boden“ die Eintragung „=>1“. Dieser Eintragung entspricht auch der vor dem Wort „Keller“ und soll offenkundig deutlich machen, dass zu der Wohnung auch ein Bodenraum gehört. Im Unterschied hierzu ist vor dem Wort „Garten“ der Leerraum mit den Zeichen „./.“ gefüllt, was kenntlich macht, dass ein Garten nicht mitvermietet sein soll. Es sind keine Gründe ersichtlich, warum die den Mietvertrag unterzeichnenden Parteien abweichend von diesen eindeutigen Eintragungen im Mietvertrag davon ausgegangen sein sollten, dass in Wirklichkeit ein Bodenraum nicht Bestandteil des Mietvertrages sein sollte. So ist nicht etwa vorgetragen worden, dass über die Nebenräume im Rahmen der Wohnungsbesichtigung ausdrücklich worden ist oder dass Nebenräume gezeigt wurden. Die Beklagte musste sich auch nicht selbstständig Gedanken darüber machen, ob denn die im Mietvertrag angegebenen Nebenräume tatsächlich zur Verfügung stehen würden. Sie durfte vielmehr darauf vertrauen, dass die von der Hausverwaltung in Vertretung für die Klägerin vorgenommenen Eintragungen den Tatsachen entsprechen würden. Ob der Vermietungsanzeige ein Bodenraum nicht zu entnehmen war, wie die Klägerin behauptet, kann dabei dahinstehen. Unabhängig davon durfte die Beklagte auf die Richtigkeit der Angaben im Mietvertrag vertrauen. Das gilt auch, wenn sich die streitgegenständliche Wohnung in einem Haus mit Flachdach befindet. Ein klassischer Dachboden unter einem Spitzdach dürfte dann zwar auch für die Beklagte erkennbar nicht möglich gewesen sein, dies bedeutet aber nicht, dass nicht auch andere Flächen im Haus mit der Bezeichnung „Boden“ umschrieben worden sein konnten. Es war daher für die Beklagte nicht erkennbar, dass ihr ein weiterer Nutzraum neben dem ebenfalls vereinbarten Kellerraum entgegen den Angaben im Mietvertrag nicht zur Verfügung stehen würde. Das Fehlen des Bodenraums stellt einen Mangel gemäß § 536 Abs. 1 BGB dar. Wie bereits im Zusammenhang mit dem Kellerraum ausgeführt, sind zusätzliche Abstellflächen gerade bei einer Wohnung mit eher geringer Grundfläche von nicht unerheblicher Bedeutung. Im Hinblick darauf, dass es sich bei dem Bodenraum jedoch bereits um den zweiten zusätzlichen Abstellraum außerhalb der Wohnung handelt, bewertet das Gericht das Fehlen dieses Raumes im Unterschied zu dem Fehlen des Kellerraumes lediglich mit einer Minderungsquote von 2,5%. Randnummer 52 [...] Randnummer 53 Darüber hinaus war in diesem streitgegenständlichen Zeitraum die Miete zusätzlich wegen eines nicht funktionsfähigen Abluftschachtes in der Küche gemindert. Der Sachverständige (…) hat in seinem Gutachten vom 15.05.2018 dargelegt, dass die Schachtlüftung in der Küche keine ausreichende Lüftungswirkung aufweist und damit insoweit technisch mangelhaft einzustufen ist. Aufgrund der vom Sachverständigen durchgeführten Messungen vermochte der Sachverständige davon auszugehen, dass die Schachtlüftung vielmehr als weitgehend funktionsuntüchtig einzustufen sei. Gleichzeitig hat der Sachverständige aber auch festgestellt, dass dies eine ausreichende Beheiz- und Belüftbarkeit der Räume nicht hindert, da die Küche/Kochnische aufgrund einer fehlenden Abschlusstür von der Querlüftung der übrigen Räume profitiert. Insgesamt erachtet der Sachverständige die Wohnung deshalb für ausreichend beheizbar und belüftbar, um kondensationsbedingte Schimmelpilzschäden zu vermeiden. Die Nutzungseinschränkung für die Beklagte durch die fehlende Funktionsfähigkeit der Schachtlüftung in der Küche ist daher begrenzt. Sie beschränkt sich somit im Wesentlichen darauf, dass im Rahmen der Nutzung entstehende Gerüche nicht zeitnah abtransportiert werden. Das Gericht erachtet vor diesem Hintergrund eine Minderung von 2,5 % der Gesamtmiete für angemessen. Randnummer 54 Das Gericht schließt sich diesen Ausführungen sowohl im Ergebnis als auch in der Begründung an. Da die Mängel unstreitig nicht behoben worden sind, war auch für den streitgegenständlichen Zeitraum Oktober 2019 bis August 2020 von einer 5 prozentigen Minderung der Bruttomiete auszugehen. Randnummer 55 c) Soweit sich die Beklagte neben der Minderung auf ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB in Höhe von weiteren 15% der Bruttomiete beruft, führt dies nicht zu einer weitergehenden Berechtigung zur Aufrechterhaltung des Vorbehaltes. Denn unabhängig davon, ob und in welchem Umfang der Beklagten ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht in den entsprechenden Monaten zustand, ist dieses spätestens jeweils mit Zahlung der Miete erloschen. Dies ergibt sich aus der Natur des Zurückbehaltungsrechts. Der Erfüllungsanspruch hinsichtlich der Mängelbeseitigung berechtigt den Mieter nach § 320 BGB, die Zahlung der Miete bis zur Mangelbeseitigung – über eine angemessene Mietminderung hinaus – zu verweigern. Durch das Zurückbehaltungsrecht soll der Vermieter zur Erfüllung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht angehalten werden. Damit entfällt das Zurückbehaltungsrecht jedoch denklogisch, wenn und soweit der Mieter die Miete nicht zurückbehält, sondern zahlt. Randnummer 56 Dies gilt nach dem Dafürhalten des Gerichts auch für eine Zahlung unter Vorbehalt, jedenfalls sofern diese ungeachtet des Vorbehaltes Erfüllungswirkung hat. Bei einer Zahlung unter Vorbehalt ist zu unterscheiden: der sog. „schlichte Vorbehalt“ hat Erfüllungswirkung (LG München I, WuM 1987, 223; LG Frankfurt, WuM 1987, 318). Wird unter einem „ qualifizierten Vorbehalt“ geleistet, tritt hingegen keine sofortige Erfüllung ein, so dass Verzug vorliegt (Harsch, ZMR 2017, 223). Randnummer 57 Der schlichte Vorbehalt dient dem Ausschluss des § 814 BGB. Es handelt sich um eine Zahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung nach § 812 BGB, falls sich herausstellt, dass kein Rechtsgrund für die Zahlung besteht. Beim qualifizierten Vorbehalt wird unter der Bedingung gezahlt, dass die Forderung besteht. Es tritt keine Erfüllungswirkung ein, weil der Vermieter nach der Vorstellung des Mieters weiterhin den Beweis für die Existenz der Schuld erbringen soll. Der qualifizierte Vorbehalt ist die Ausnahme; er muss deshalb unmissverständlich erklärt werden (Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556b Rn. 25-27). Randnummer 58 Danach hatten die unter Vorbehalt geleisteten Mietzahlungen hier Erfüllungswirkung, da die Beklagte hier jeweils nur einen einfachen Vorbehalt erklärt hat. Dem Sachvortrag der Parteien sind keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass der Vorbehalt den letztgenannten, weitgehenden und damit eher ungewöhnlichen Inhalt gehabt hätte. Vielmehr kann der Vorbehalt im Hinblick auf die vorgelegten Kontoauszüge nur in dem - üblichen - Sinn verstanden werden, dass die Beklagte lediglich dem Verständnis ihrer Leistung als Anerkenntnis entgegentreten und die Wirkung des § 814 BGB ausschließen, sich also die Möglichkeit offenhalten wollte, das Geleistete gemäß § 812 BGB zurückzufordern. Randnummer 59 2. Die Klägerin hat keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung aus § 546 Abs. 1 bzw. § 985 BGB (Klageantrag zu 1)). Das Mietverhältnis besteht fort, da die ausgesprochenen Kündigungen vom 6.8.2020 und vom 18.8.2020 das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet haben. Randnummer 60 a) Die ausgesprochenen außerordentlichen Kündigungen sind unwirksam, weil kein Kündigungsgrund vorlag. Insbesondere war die Klägerin nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Randnummer 61 Ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a) BGB bestand nicht, weil die Beklagte zu keinem Zeitpunkt mit zwei aufeinander folgenden Mietzahlungen in Verzug war. Auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB waren nicht gegeben. Danach besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies war vorliegend nicht der Fall. Randnummer 62 Auszugehen ist dabei aus den unter 1. a) ausgeführten Gründen von einer monatlichen Brutto-Miete in Höhe von 903,00 €. Ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand wäre somit bei einem Rückstand von 1.806,00 € anzunehmen. Mit diesem Betrag ist die Beklagte zu keinem Zeitpunkt in Zahlungsrückstand geraten. Randnummer 63 Zu berücksichtigen waren insoweit lediglich die nicht bzw. nicht rechtzeitig gezahlten Mieten für März 2020 und August 2020. Nicht zu berücksichtigen war hingegen der Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung vom 24.1.2019. Denn der Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung gehört nicht zur geschuldeten Miete iSv § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB (Schmidt-Futterer/Streyl BGB § 543 Rn. 165). Randnummer 64 Der maximale Zahlungsrückstand der Beklagten betrug lediglich 1.444,80 € (2 x 722,40 €), weil die monatliche Bruttomiete aufgrund von Mängeln um 5% gemindert war und der Beklagten in Höhe von weiteren 15% ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 320 BGB zustand. Randnummer 65 Aus den unter 1. b) ausgeführten Gründen war die Brutto-Miete mangelbedingt um 5% gemindert. Randnummer 66 Aufgrund der Mängel war die Beklagte außerdem berechtigt, einen Betrag in Höhe von weiteren 15% der Bruttomiete im Wege des Zurückbehaltungsrechts nach § 320 BGB einzubehalten. Ein Zurückbehaltungsrecht vermindert das Geschuldete iSv § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, solange es besteht. Ergibt sich das Zurückbehaltungsrecht - wie hier - aus § 320 BGB, so genügt für den (vorläufigen) Wegfall der Leistungspflicht das bloße Entstehen des Verweigerungsrechts; der Mieter muss sich vorgerichtlich nicht, wohl aber später im Prozess darauf berufen (BGH, NJW 1992, 556; Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 543 Rn. 180 mwN). Letzteres hat die Beklagte getan, indem sie sich in der Klageerwiderung auf ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 15% der Bruttomiete berufen hat. Hinsichtlich der Bemessung des Zurückbehaltungsrechts existiert keine allgemein gültige Regel. Vielmehr ist die Quote vom Tatrichter im Rahmen seines Beurteilungsermessens aufgrund einer Gesamtwürdigung der Umstände des jeweiligen Einzelfalls unter Berücksichtigung des Grundsatzes von Treu und Glauben zu entscheiden, wobei die Zurückbehaltungsquote in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen muss und einer zeitlichen und einer betragsmäßigen Beschränkung unterliegt (BGH, NZM 2019, 533 Rz. 43 ff.). Davon ausgehend ist die Höhe des hier geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts aus Sicht des Gerichts nicht zu beanstanden. Dabei ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Höhe der Minderung mit 5% relativ gering ist. Andererseits handelt es sich bei dem defekten Lüftungsschacht um einen seit Jahren bestehende Mangel welchen die Vermieterin ungeachtet eines insoweit bereits rechtskräftigen Urteils nicht behebt. Vor diesem Hintergrund erscheint ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des dreifachen Minderungsbetrags nicht unangemessen hoch. Selbst wenn man ein Zurückbehaltungsrecht lediglich in geringerer Höhe für berechtigt halten würde, würde dies zu keinem anderen Ergebnis in Bezug auf die Wirksamkeit der Kündigungen führen, da auch in diesem Fall der kündigungsrelevante Zahlungsrückstand nicht erreicht würde. Randnummer 67 b) Die hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen sind ebenfalls unwirksam. Randnummer 68 (1) Gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Zahlungsverzug kann eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen, wenn er eine spürbare Gefährdung der Interessen des Vermieters begründet, weil dieser das Insolvenzrisiko des Mieters zu tragen hat. Auch ein Mietrückstand unterhalb der Schwelle des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB, also von weniger als zwei Monatsmieten, kann nach der Rechtsprechung des BGH eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung rechtfertigen (BGH, NJW 2013, 1590). Beträgt der Mietrückstand - wie hier - weniger als zwei, aber mehr als eine Monatsgesamtmiete und die Verzugsdauer mindestens ein Monat, sind im Rahmen des tatgerichtlichen Beurteilungsspielraums sämtliche Umstände des Einzelfalls, namentlich die bisherige Dauer des Mietverhältnisses, die Häufigkeit von Zahlungspflichtverletzungen in der (jüngeren) Vergangenheit sowie das Verhalten des Mieters im Übrigen zu berücksichtigen (vgl. BGH, WuM 2018, 514; LG Berlin, ZMR 2017, 239 (240); LG Potsdam, WuM 2020, 32 (34)). Nach der Rechtsprechung des BGH führt ein nachträglicher Ausgleich der Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (sog. Schonfristzahlung) nicht ohne Weiteres zur Unwirksamkeit der ordentlichen Kündigung. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gilt hier weder direkt noch analog. Jedoch ist dessen Rechtsgedanke bei der Beurteilung der „Erheblichkeit“ der Pflichtverletzung im Rahmen einer ordentlichen Kündigung entsprechend anzuwenden. Demgemäß ist die nachträgliche Zahlung der Mietrückstände im Rahmen der Verschuldensabwägung zu berücksichtigen, denn sie lässt ein etwaiges Fehlverhalten des Mieters „in einem milderen Licht“ erscheinen (BGH, NZM 2005, 334 (335)). Randnummer 69 (2) Ausgehend von diesen Grundsätzen ist vorliegend bei einer Gesamtwürdigung aller Umstände nicht von einer erheblichen Pflichtverletzung der Beklagten auszugehen. Sie hat die rückständigen Mieten beglichen noch bevor ihr die Klage zugestellt wurde. Ungeachtet des erklärten Vorbehalts der Rückforderung hatten die Zahlungen auch Erfüllungswirkung, weil es sich - wie ausgeführt - lediglich um einen einfachen Vorbehalt handelte. Ferner ist davon auszugehen, dass es sich um jeweils fahrlässig verursachte Zahlungsrückstände handelte. Insoweit hat die Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass sie die Mietzahlung für März 2020 schlicht vergessen hatte. Die März-Miete war von der Klägerin auch niemals angemahnt worden. Schließlich ist auch zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin ihrerseits nicht vertragstreu verhält, indem sie die bestehenden Mängel der Wohnung trotz rechtskräftiger Verurteilung nach wie vor nicht behoben hat. Im Ergebnis überwiegt danach deutlich das Interesse der Beklagten an einem Fortbestand des Mietverhältnisses. Randnummer 70 3. Aus der Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigungen ergibt sich die Unbegründetheit des Klageantrags zu 4). Randnummer 71 4. Den ursprünglichen Klagantrag zu 2) (Zahlungsantrag) haben die Parteien in Höhe von 408,35 € übereinstimmend für erledigt erklärt. In Höhe von 327,84 € hat die Beklagte der Erledigungserklärung widersprochen. Auch bzgl. des damit auf Feststellung der Erledigung gerichteten Antrags der Klägerin war die Klage abzuweisen, denn die Klage war diesbezüglich von Anfang an unbegründet. Aufgrund der mängelbedingten Mietminderung und des Zurückbehaltungsrechts konnte die Beklagte die Zahlung in dieser Höhe verweigern. Randnummer 72 II. Widerklage Randnummer 73 1. Die Widerklage ist als isolierte Drittwiderklage ausnahmsweise zulässig. Randnummer 74 a) Allerdings setzt eine Widerklage nach § 33 Abs. 1 ZPO eine anhängige Klage voraus; der Widerkläger muss ein Beklagter und der Widerbeklagte muss ein Kläger sein. Daher ist eine Widerklage gegen einen bisher am Prozess nicht beteiligten Dritten grundsätzlich nur dann zulässig, wenn sie zugleich gegenüber dem Kläger erhoben wird. Eine Drittwiderklage, die sich ausschließlich gegen einen am Prozess bislang nicht beteiligten Dritten richtet (isolierte Drittwiderklage), ist regelmäßig unzulässig (BGH, NJW 2019, 1610 Rn. 18, mwN). Randnummer 75 Der BGH hat jedoch unter Berücksichtigung des prozessökonomischen Zwecks der Widerklage, eine Vervielfältigung und Zersplitterung von Prozessen über einen einheitlichen Lebenssachverhalt zu vermeiden und eine gemeinsame Verhandlung und Entscheidung über zusammengehörende Ansprüche zu ermöglichen, mehrfach Ausnahmen von dem vorstehenden Grundsatz zugelassen, dass eine Widerklage auch gegen den Kläger erhoben worden sein muss. So hat der BGH etwa eine isolierte Drittwiderklage gegen Gesellschafter einer klagenden Gesellschaft für zulässig gehalten, wenn das auf die Drittwiderklage ergehende Urteil für die Gesellschaft verbindlich ist und damit für die Zahlungsklage vorgreiflich sein kann (BGH, NJW 1984, 2104). Eine isolierte Drittwiderklage hat der BGH weiter in Fällen zugelassen, in denen die mit ihr geltend gemachte Forderung auf einem einheitlichen Schadensereignis beruhte (BGH, NJW 2007, 1753 Rn. 12) oder in denen sie gegen den Zedenten der Klageforderung gerichtet war und die Gegenstände der Klage und Drittwiderklage tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft waren (BGH, NJW 2001, 2094). Ausschlaggebend für die Zulässigkeit einer isolierten Drittwiderklage ist danach eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht enge Verknüpfung der Streitgegenstände von Klage und Drittwiderklage sowie eine fehlende Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Drittwiderbeklagten (BGH, NJW 2021, 1093 mwN). Randnummer 76 b) Ausgehend von diesen Grundsätzen ist die isolierte Drittwiderklage der Beklagten auch hier zulässig. Denn die Gegenstände der Klage und der Drittwiderklage sind tatsächlich und rechtlich eng miteinander verknüpft und schutzwürdige Interessen der Drittwiderbeklagten werden durch ihre Einbeziehung in den Rechtsstreit nicht verletzt. Randnummer 77 Die Klage und die Drittwiderklage sind sachlich und rechtlich eng miteinander verwoben. Es handelt sich bei Klage und Widerklage um Ansprüche aus demselben Mietverhältnis, welches früher mit der Drittwiderbeklagten und heute mit der Klägerin besteht, einer GbR, deren Mitgesellschafterin die Drittwiderbeklagte ist. Klage und Drittwiderklage liegen in weiten Teilen dieselben rechtlichen und tatsächlichen Fragen zugrunde, nämlich in welcher Höhe die Beklagte aufgrund der Mietvertragsgestaltung und der Minderung aufgrund von Mängeln zur Mietzahlung verpflichtet war. Die Drittwiderbeklagte war außerdem als Partei an dem hierzu bereits geführten Verfahren 916 C 444/19 beteiligt und wurde in diesem Verfahren rechtskräftig verurteilt, den auch im hiesigen verfahren streitgegenständlichen Mangel (defekter Lüftungsschacht) zu beseitigen. Auch wenn Klage und Widerklage sich hier auf unterschiedliche Zeiträume beziehen, so dass kein identischer Streitgegenstand im Sinne der herrschenden Definition vorliegt, besteht nach dem Dafürhalten des Gerichts damit gleichwohl ein hinreichend enger rechtlicher und tatsächlicher Zusammenhang zwischen Klage und Widerklage. Es geht um dieselbe Wohnung, dieselben Mängel und dasselbe Minderungsrecht. Randnummer 78 Schutzwürdige Interessen der Drittwiderbeklagten werden durch ihre Einbeziehung in den Rechtsstreit nicht verletzt. Hinsichtlich des Gerichtsstandes würden sich bei einer gesonderten Klage gegen die Drittwiderbeklagte keine Vorteile ergeben, da auch insoweit der ausschließliche Gerichtsstand nach § 29c ZPO gelten würde. Die Drittwiderbeklagte war zudem bereits Partei des Rechtsstreits 916 C 444/18 und ist mit dem Streitgegenstand dementsprechend vertraut. Es sind keinerlei Nachteile für die Drittwiderbeklagte ersichtlich gegenüber einer Klage umgekehrten Rubrums in einem gesonderten Verfahren. Ob auch etwaige schützenswerte Interessen der Klägerin zu berücksichtigen sind, kann offenbleiben. Denn solche sind durch die Drittwiderklage jedenfalls nicht beeinträchtigt. Insbesondere ergibt sich durch die Drittwiderklage keine Verzögerung des Rechtsstreits. Randnummer 79 Auch die sonstigen Zulässigkeitsvoraussetzungen der Widerklage sind gegeben. Insbesondere ist das Gericht für die Widerklage örtlich gemäß § 29c ZPO, besteht die nach § 33 ZPO erforderliche Konnexität zwischen Klage und Widerklage und im Hinblick auf die Prozessökonomie ist die isolierte Drittwiderklage als sachdienlich iSd § 263 ZPO zu bewerten, weil sie der Vermeidung eines weiteren Rechtsstreits dient. Randnummer 80 2. Die Drittwiderklage ist auch begründet. Randnummer 81 a) Die Beklagte hat gegen die Drittwiderbeklagte ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Miete aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB für die Jahre 2017 und 2018 in Höhe von insgesamt 991,86 € aufgrund der um jeweils 5% geminderten Brutto-Miete. Randnummer 82 Die Bruttomiete war in den Jahren 2017 und 2018 durchgängig um jeweils 5% gemindert aufgrund der unzulänglichen Funktion des Küchenabluftschachts und des fehlenden Bodenraumes. Insoweit wird auf die vorstehenden Ausführungen und die Begründung des Urteils in dem Verfahren 916 C 444/18 verwiesen. Randnummer 83 Hinsichtlich der Höhe des Minderungsbetrags wird auf die seitens der Drittwiderbeklagten nicht angegriffenen Berechnung der Beklagten auf S. 2 der Widerklage (Bl. 75 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 84 b) Der Rückforderungsanspruch ist auch nicht nach § 814 BGB ausgeschlossen. Die Beklagte hatte erst mit der Zurückweisung der Berufung gegen das Urteil 916 C 444/18 durch das Landgericht im Januar 2019 sichere Kenntnis davon, dass sie in Höhe von 5% zur Mietminderung berechtigt war. Im Übrigen hat sie sämtliche Mietzahlungen in den Jahren 2017 und 2018 unter Vorbehalt geleistet. Die Vorbehaltserklärung war auch hinreichend konkret, da der Drittwiderbeklagten aufgrund des seinerzeit laufenden Rechtsstreits bekannt war, aus welchem Grund die Zahlungen unter Vorbehalt gestellt wurden. Randnummer 85 c) Ohne Erfolg beruft sich die Drittwiderbeklagte auf Verjährung hinsichtlich des Rückzahlungsanspruchs für 2017. Denn der Anspruch war bei Erhebung der Widerklage noch nicht verjährt. Der Rückzahlungsanspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB und beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Die Verjährungsfrist für den Rückzahlungsanspruch begann somit Ende 2017 und endete grundsätzlich mit Ablauf des 31.12.2020. Der Fristablauf wurde jedoch § 204 Abs. 1 Nr.1 BGB durch Klageerhebung gehemmt. Die Rechtshängigkeit der Drittwiderklage ist zwar erst bei Zustellung der Drittwiderklage am 29.1.2021 eingetreten. Da die Beklagte die Klage aber bereits am 31.12.2020 eingereicht hat und diese der Beklagten demnächst zugestellt wurde, wirkt die Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung des Antrages zurück, § 167 ZPO. Randnummer 86 Eine Zustellung „demnächst“ nach Eingang der Klage bedeutet eine Zustellung innerhalb einer nach den Umständen angemessenen, selbst längeren Frist, wenn die Partei oder ihr Prozessbevollmächtigter unter Berücksichtigung der Gesamtsituation alles Zumutbare für die alsbaldige Zustellung getan hat. Die Zustellung ist dagegen nicht mehr „demnächst“ erfolgt, wenn die Partei, der die Fristwahrung obliegt, oder ihr Prozessbevollmächtigter durch nachlässiges - auch leicht fahrlässiges - Verhalten zu einer nicht bloß geringfügigen Zustellungsverzögerung beigetragen hat. Hat der Veranlasser die Zustellung nicht vorwerfbar verzögert oder fällt ihm nur eine geringfügige Verzögerung zur Last, überwiegen regelmäßig seine Interessen gegenüber den Belangen des Zustellungsadressaten (BGH, BeckRS 2019, 35241 mwN). Bei der Bemessung einer Verzögerung ist auf die Zeitspanne abzustellen, um die sich der ohnehin erforderliche Zeitraum für die Zustellung der Klage als Folge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert. Dem Zustellungsveranlasser zuzurechnende Verzögerungen von bis zu 14 Tagen gelten regelmäßig als geringfügig und sind deshalb hinzunehmen (BGH, BeckRS 2019, 35241). Randnummer 87 Die Beklagte hat die Zustellung der Drittwiderklage hier nicht verzögert. Dass die Widerklage erst am 29.1.2021 zugestellt worden ist, war im Wesentlichen dadurch begründet, dass die Beklagte der Drittwiderklage keine Abschriften zum bisherigen Gang des Verfahrens für die Drittwiderbeklagte beigefügt hatte und das Gericht die Drittwiderklage erst zugestellt hat, nachdem die Beklagte entsprechende Abschriften auf Anforderung des Gerichts (unverzüglich) nachgereicht hat. Die Beifügung entsprechender Abschriften zum bisherigen Gang des Verfahrens ist jedoch keine Wirksamkeitsvoraussetzung iSd § 253 ZPO für eine Drittwiderklage. Dementsprechend beruhte die verzögerte Zustellung maßgeblich auf der prozessleitenden Entscheidung des Gerichts, die Widerklage erst nach Einreichung der angeforderten Unterlagen zuzustellen; es hätte die Drittwiderklage auch bereits vorher zustellen können. Randnummer 88 d) Ebenfalls ohne Erfolg beruft sich die Drittwiderbeklagte schließlich auf Verwirkung. Ein Recht ist verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres ist der Fall, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstünde (vgl. BGH, Urteil vom 07.05.2014 - IV ZR 76/11, juris Rn. 39; Urteil vom 23.01.2014 - VII ZR 177/13, juris Rn. 13). Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Dabei sieht das Gericht hier bereits das Zeitmoment als nicht erfüllt an angesichts der Tatsache, dass die Rückzahlungsansprüche noch nicht verjährt sind. Randnummer 89 3. Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 ZPO. Randnummer 90 III. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91a, 92 Abs. 1, 100 ZPO. Soweit die Parteien den Klageantrag zu 2) (Zahlungsantrag) übereinstimmend für erledigt erklärt haben, beruht die Kostenentscheidung auf § 91a ZPO. Hier entspricht es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits insoweit der Beklagten aufzuerlegen. Ein entsprechender Zahlungsanspruch der Klägerin bestand im Zeitpunkt der Klageerhebung aufgrund der nicht gezahlten März 2020 - Miete und der restlichen Nebenkostennachforderung unter Berücksichtigung des Minderungsrechts und des Zurückbehaltungsrechts. Auf die Nebenkostennachzahlung aus der Abrechnung vom 24.1.2021 hatte die Klägerin einen Anspruch. Insbesondere war die Abrechnung nicht verfristet iSd § 556 Abs. 3 S. 3 ZPO, da es sich erkennbar um eine noch im Dezember 2020 irrtümlich falsch erteilte Nebenkostenabrechnung handelte. Dass die erste Abrechnung vom 14.12.2018 der Beklagten vor dem 31.12.2018 zugegangen ist, hat die Beklagte hier nicht hinreichend substantiiert bestritten. Randnummer 91 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO. Hinsichtlich des Tenors zu 1) erfolgt die Vollstreckung gemäß § 894 ZPO, so dass insoweit eine vorläufige Vollstreckbarkeit nicht auszusprechen war. 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Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: KG Berlin 8. Zivilsenat Entscheidungsdatum: 06.11.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 8 W 53/23 ECLI: ECLI:DE:KG:2023:1106.8W53.23.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 41 Abs 5 GKG, § 48 Abs 1 S 1 GKG, § 68 GKG, § 556d Abs 1 BGB, § 556g Abs 1a S 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Mietpreisbremse Mietpreisbremse: Gebührenstreitwerte für die Anträge auf Auskunft und Feststellung Leitsatz § 41 Abs. 5 GKG gilt nicht - auch nicht analog - für den Gebührenwert von Klagen auf Feststellung einer Überschreitung der gemäß § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete.(Rn.5) (Rn.6) (Rn.7) Orientierungssatz 1. Der Gebührenstreitwert für den Klageantrag auf Auskunft im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse kann auf 10 % des Wertes einer Klage auf Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete angesetzt werden, wenn eine Belehrung gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfolgt war.(Rn.3) 2. Der Wert eines solchen Feststellungsantrages ist gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 9 Satz 1 ZPO mit dem 42-fachen Überschreitungsbetrag für dreieinhalb Jahre anzusetzen. Hinzu kommen die mit der Klage geltend gemachten Überzahlungen auf die Monatsmieten und auf die Kaution (Anschluss BGH, Urteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19).(Rn.4) Verfahrensgang vorgehend LG Berlin, 3. August 2023, 64 T 61/23 vorgehend AG Charlottenburg, 13. April 2023, 226 C 152/22 Tenor Auf die weitere Beschwerde der Prozessbevollmächtigten der Klägerin wird der Beschluss des Landgerichts Berlin vom 03.08.2023 - 64 T 61/23 - teilweise geändert. Der Streitwertbeschluss des AG Charlottenburg vom 13.04.2023 - 226 C 152/22 - wird unter Zurückweisung der weitergehenden Beschwerde teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: Der Streitwert wird auf 3.710,44 € festgesetzt. Der Wert des Vergleichs übersteigt den Streitwert um 20.549,76 €. Das gerichtliche Verfahren ist gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Gründe Randnummer 1 Die weitere Beschwerde ist nach § 68 Abs. 1 Nr. 5 GKG i. V. m. § 66 Abs. 4 GKG statthaft, weil das Landgericht sie zugelassen hat und der Beschwerdegegenstand – die mit der Beschwerde erstrebte Gebührendifferenz - 200 € übersteigt (§ 68 Abs. 1 Satz 1 GKG). Die weitere Beschwerde ist auch zulässig, weil die Prozessbevollmächtigte der Klägerin, welche die Beschwerde gemäß § 32 Abs. 2 RVG im eigenen Namen eingelegt hat, das Rechtsmittel formgerecht und innerhalb der Frist des § 68 Abs. 1 Satz 6 GKG eingelegt hat. Randnummer 2 Die weitere Beschwerde ist teilweise begründet und im Übrigen unbegründet. Randnummer 3 Das Landgericht hat als Gebührenstreitwert für den Klageantrag auf Auskunft zu Recht (nur) 10 % des Wertes einer Klage auf Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miete angesetzt. Der Wert eines Auskunftsanspruchs ist in der Regel mit 1/10 bis 1/4 des Leistungsanspruchs und umso höher anzusetzen, je geringer die Kenntnisse des Anspruchsstellers von den zur Begründung des Leistungsanspruchs maßgeblichen Tatsachen sind (BGH, Beschluss vom 19.04.2018 - IX ZB 62/17 - MDR 2018, 767 Rn. 10). Das Landgericht hat zu Recht den unteren Rand dieser Spanne angesetzt, weil eine Belehrung gemäß § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erfolgt war und die Ausnahmetatbestände, zu denen die Klägerin Auskunft begehrt hat, daher erst nach Ablauf der Frist des § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB erheblich werden konnten. Randnummer 4 Der Wert eines solchen Feststellungsantrages ist entgegen dem angefochtenen Beschluss hier nicht mit dem 17-fachen, sondern mit dem 47-fachen Überschreitungsbetrag zu bemessen. Gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG, § 9 Satz 1 ZPO ist der (42-fache) Überschreitungsbetrag für dreieinhalb Jahre anzusetzen und hinzu kommen - wie das Landgericht richtig erkannt hat - die geltend gemachten Überzahlungen auf zwei Monatsmieten und auf die drei Nettokaltmieten betragende Kaution (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 - BGHZ 225, 352, Rn. 117), die nicht Gegenstand des Klageantrages auf Rückzahlung sind. Randnummer 5 Die angefochtene Wertfestsetzung stützt sich zu Unrecht auf § 41 Abs. 5 GKG: Randnummer 6 Gemäß § 41 Abs. 5 GKG in der aufgrund des Kostenmodernisierungsgesetzes seit dem 01.01.2021 geltenden Fassung ist für den Streitwert bei Ansprüchen auf Erhöhung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag des Erhöhungsbetrages und bei der Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum der Jahresbetrag der Mietminderung maßgebend. Bei einem Feststellungsantrag zu § 556d Abs. 1 BGB geht es aber weder um eine Mieterhöhung noch um eine Mietminderung (gemäß § 536 BGB), sondern der Antrag zielt auf eine andersartige Herabsetzung der vereinbarten Miete und wird daher vom Wortlaut des § 41 Abs. 5 GKG nicht erfasst. Randnummer 7 Der Streitwert des Feststellungsantrages ist auch nicht in analoger Anwendung von § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag des streitigen Differenzbetrages begrenzt (BGH, Urteil vom 18.05.2022 – VIII ZR 382/21 – juris Rn. 54; OLG Hamburg, Beschluss vom 17.07.2023 – 4 W 23/23 – GE 2023, 797; LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2023 – 67 T 77/22 – ZMR 2023, 461; LG Berlin, Beschluss vom 15.02.2023 – 65 T 15/23 – ZMR 2023, 239; Elzer in: Toussaint, Kostenrecht, 53. Auflage, § 41 GKG Rn. 62 „Feststellung“; Schneider, AGS 2023, 184; ebenso zu § 41 Abs. 5 GKG a. F.: BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 – BGHZ 225, 352 Tz. 117; Senat, Beschluss vom 28.04.2022 – 8 W 12/22; anderer Auffassung: KG, Beschluss vom 29.09.2022 – 12 W 26/22 – ZMR 2023, 30; LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 – 64 S 189/22 – WuM 2023, 419, Revision anhängig zu VIIII ZR 135/23; LG Berlin, Urteil vom 30.08.2023 – 64 S 309/22 – GE 2023, 1006, Revision anhängig zu VIIII ZR 211/23; Schüller in: BeckOK BGB, 66. Ed. 01.05.2023, BGB § 556g Rn. 35b). Randnummer 8 Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem – dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zu Grunde liegenden – Regelungsplan ergeben, wie er sich aus dem Gesetz selbst im Wege der historischen und teleologischen Auslegung ergibt und auf Grund konkreter Umstände positiv festgestellt werden kann (BGH, Beschluss vom 14.06.2016 – VIIII ZR 43/15 – MDR 2026, NZM 2016, 890, Rn. 10). Randnummer 9 Eine solche planwidrige Regelungslücke ist hier nicht festzustellen. Randnummer 10 In der Begründung zur Neufassung des § 41 Abs. 5 GKG durch das Kostenrechtsmodernisierungsgesetz (BT-Drs. 19/23484, Seite 53) heißt es: „§ 41 GKG trifft Regelungen hinsichtlich des Streitwerts bei Miet-, Pacht- und ähnlichen Nutzungsverhältnissen. Die Regelung begrenzt den Gebührenstreitwert aus sozialpolitischen Erwägungen. Es geht dabei – insbesondere in Absatz 5 – darum, die Kosten für Streitigkeiten über Wohnraum zu dämpfen. (…) Ohne die Vorschrift würde sich der Gebührenstreitwert aufgrund der Verweisung in § 48 Absatz 1 Satz 1 GKG nach den Zuständigkeitsstreitwerten der ZPO bemessen. Der Bundesgerichtshof hat zur Feststellungsklage eines Mieters mit dem Ziel der Mietminderung entschieden (Beschluss vom 14.06.2016, VIII ZR 43/15), dass der Wortlaut des § 41 GKG die Feststellungsklage auf Minderung der Miete nicht erfasst und daher insoweit § 9 ZPO (dreieinhalbfacher Jahresbetrag) anwendbar sei. Unterschiedliche Wertbemessungsgrundlagen bei Mieterhöhung und Mietminderung erscheinen, vor allem aus dem Blickwinkel betroffener Mieterinnen und Mieter, nicht nachvollziehbar, da sich deren Kostenrisiko mit der Anwendung des § 9 ZPO deutlich erhöht. § 41 Absatz 5 Satz GKG soll daher um den Fall der Minderung der Miete ergänzt werden. Bei Feststellung einer Minderung der Miete für Wohnraum soll daher der Jahresbetrag der Mietminderung Grundlage für die Wertberechnung sein. (…)“ Randnummer 11 Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber Feststellungsansprüche zu § 556d Abs. 1 BGB versehentlich nicht mit geregelt hat. Diese Bestimmung ist bereits 2015 in Kraft getreten und der BGH hat mit dem erwähnten, in seine amtliche Sammlung aufgenommenen Urteil vom 27.05.2020 den Gebührenwert solcher Fälle nach § 9 ZPO bemessen. Der Beschluss des BGH vom 14.06.2016 führte (a. a. O. Tz. 12) zur vorherigen Fassung des § 41 Abs. 5 GKG aus, dass der Gesetzgeber keine allgemeine Begrenzung des Gebührenstreitwerts geschaffen hat, um sozialpolitischen Belangen Rechnung zu tragen, sondern sich darauf beschränkt hat, die Regelungen zum (Wohnraum-) Mietrecht im Gerichtskostengesetz jeweils nur punktuell und vor dem Hintergrund einer Kontroverse in der Rechtsprechung zu erweitern. Im Kostenrechtsmodernisierungsgesetz ist lediglich eine Regelung zu Klagen auf Feststellung einer Mietminderung – und nur für Wohnraummietverhältnisse – eingefügt worden. Damit ist der Gesetzgeber offenbar weiterhin dem Regelungskonzept gefolgt, den Gebührenstreitwert durch Aufzählung von Einzeltatbeständen zu begrenzen. Jedenfalls geht aus der Gesetzesbegründung nicht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass der Wert sämtlicher Feststellungsklagen bezüglich der Miethöhe auf den Jahresbetrag begrenzen werden sollte. Randnummer 12 Zwar mag aus sozialpolitischen Erwägungen viel dafür sprechen, den Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung einer nach § 556d Abs. 1 BGB unzulässigen Miethöhe dem Wert einer Klage auf Feststellung, dass eine Mieterhöhung etwa gemäß § 557b BGB, § 558 BGB, § 559 BGB oder § 560 BGB unwirksam sei, anzugleichen. Eine solche Regelung ist aber dem Gesetzgeber vorbehalten. Randnummer 13 Der Streitwert für den Klageantrag zu 1 (auf Auskunft) ist daher mit dem geltend gemachten monatlichen Überschreitungsbetrag von 489,28 € x 47 Monate x 10 % = 2.299,62 € festzusetzen. Hinzu kommen 489,28 € für den Klageantrag zu 2 (auf Rückzahlung) sowie die eingeklagten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, soweit sie - wie im angefochtenen Beschluss zutreffend und unangefochten ausgeführt - in Höhe von 921,54 € über eine Nebenforderung im Sinne von § 4 Abs. 1 ZPO hinausgehen. Randnummer 14 Der überschiessende Wert des Vergleichs wird gemäß § 63 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 GKG von Amts wegen auf 42 x 489,28 € = 20.549,76 € festgesetzt. Randnummer 15 Der Kostenausspruch beruht auf § 68 Abs. 3 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001556405 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Hinsichtlich der Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt.(Rn.22) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 67. Zivilkammer, 2. März 2023, 67 S 215/22, Urteil nachgehend BGH, 29. November 2023, VIII ZR 75/23, Urteil Tenor 1. Die Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen; 3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.02.2022 zu zahlen. 4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, hinsichtlich des Tenors zu 1 jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 €. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung der Klägerin durch Leistung einer Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Beschluss Der Streitwert wird auf 4.412,51 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin ist beim Kammergericht als Rechtsdienstleisterin registriert. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die … GmbH, vermietete an Herrn … (im Folgenden: „Mieter“) mit Mietvertrag vom 26. Juni 2019/9. Juli 2019 beginnend ab dem 16. Juli 2019 die im Hause P.-Straße, 10… Berlin, Vorderhaus, 2. OG rechts gelegene Wohnung, die zwischen 1950 und 1964 bezugsfertig wurde. Randnummer 2 Diese Wohnung war mit Bad und Sammelheizung ausgestattet. Die einzelnen Merkmalgruppen des Berliner Mietspiegels 2019 sind zwischen den Parteien unstreitig wie folgt zu bewerten: In den Merkmalgruppen Bad, Küche, Wohnung und Gebäude überwiegen die wohnwerterhöhenden Merkmale, die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist hingegen neutral zu bewerten. Als monatliche Nettokaltmiete waren 822,73 € vereinbart, was einem Betrag von 16,66 €/m² entspricht. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Wohnung war zuvor mit Mietvertrag für den Zeitraum von Juni 2017 bis Juni 2019 zu einer Nettokaltmiete in Höhe von 800,00 € vermietet, wobei während dieses Mietverhältnisses die Nettokaltmiete gem. § 557b BGB auf 822,73 € erhöht wurde. Zuvor, im Vor-Vormietverhältnis, wurde die Wohnung mit Beginn ab dem 1. März 2015 gegen Zahlung einer Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € vermietet, wobei diese mit Wirkung zum 1. Juni 2015 auf 700,95 € gem. § 557b BGB erhöht wurde. Dieses Mietverhältnis endete zum Mai 2017. Mit Schreiben der Rechtsvorgängerin der Beklagten wurde der Mieter unter dem 25. Juni 2019 wie folgt in Textform informiert: „Die Vormiete betrug ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812, 47 € pro Monat nettokalt. Die Vormiete betrug zum Zeitpunkt der Beendigung des Vormietverhältnisses 822,73 € pro Monat nettokalt.“. Wegen der Einzelheiten des Schreibens wird auf Bl. 112 d.A. Bezug genommen. Randnummer 4 Der Mieter beauftrage die Klägerin mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der sog. Mietpreisbremse. Ferner trat er an die Klägerin seine Ansprüche ab, wobei die Abtretung auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete auf die fünf der Rüge folgenden Monatsmieten beschränkt war. Auf die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Klägerin wird Bezug genommen (Anlage K3, Bl. 38ff. d.A.). Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. September 2021, auf dessen Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K4, Bl. 46ff. d.A.), rügte die Klägerin für das streitgegenständliche Mietverhältnis einen Verstoß gegen die sog. „Mietpreisbremse“, forderte die Beklagte zur Auskunftserteilung sowie Rückzahlung überbezahlter Miete wie überbezahlter anteiliger Mietkaution unter Fristsetzung bis zum 8. September 2021 auf. Randnummer 6 Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit der Berufung auf die Vormiete ausgeschlossen, weil sie vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Mieter ihrer Auskunftsverpflichtung aus § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht nachgekommen sei, weil sie einen Mietzins mitgeteilt habe, welcher keine Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB darstelle. Randnummer 7 Die Klägerin hat ursprünglich mit dem Klageantrag zu 1a) beantragt, die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die Frage zu erteilen, wie hoch die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen dem Mieter und der Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, P.-Straße, 10…, 2. OG VH rechts (“Wohnung“) besteht, bestanden haben? Nach den Ausführungen der Beklagten in der Klageerwiderung hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 9. Mai 2022 den Klageantrag zu 1 a) für erledigt erklärt, wobei sich die Beklagte der Erledigungserklärung angeschlossen hat. Randnummer 8 Die Klägerin beantragt nunmehr, Randnummer 9 1. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über folgende Frage zu erteilen: Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereiche und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt? Randnummer 10 2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 424,28 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; Randnummer 11 3. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.295,43 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen. Randnummer 12 Die Beklagte beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen. Randnummer 14 Die Beklagte meint, der Mieter sei mit den Rückforderungsansprüchen ausgeschlossen, weil die Rüge der Klägerin nicht den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB entspreche. Die durch ihre Rechtsvorgängerin erteilte vorvertragliche Auskunft sei inhaltlich richtig, weil sie den Mietzins angebe, den der Vormieter gezahlt habe. Randnummer 15 Die Klage ist der Beklagten am 9. Februar 2022 zugestellt worden. Entscheidungsgründe Randnummer 16 Die zulässige Klage ist begründet. Randnummer 17 Die Klägerin ist zunächst zur Geltendmachung von Ansprüchen nach §§ 556d ff. BGB aus abgetretenem Recht aktivlegitimiert. Der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung hat diese Ansprüche unter dem 1. September 2021 wirksam an die Klägerin abgetreten (Anlage K2, Bl. 37 d. A.). I. Randnummer 18 Die Klage hinsichtlich des Antrags zu 1. hat Erfolg. Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB ist der Vermieter auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend. Voraussetzung ist zwar stets, dass die den Auskunftsanspruch geltend machende Partei eine Begrenzung der Neumiethöhe gem. § 565d Abs. 1 zumindest theoretisch zu Gute kommen könnte (BeckOK MietR/Theesfeld, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 556g Rn. 19). Dies ist vorliegend aber zu bejahen, auch wenn sich die Beklagte gegenwärtig auf diese Ausnahmevorschrift nicht beruft. Es kann nicht ausgeschlossen werden kann, dass es künftig doch noch auf die begehrten Auskünfte ankommen wird. II. Randnummer 19 Die Klägerin hat weiter aus § 556g Abs. 1 Satz 3 in der zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden Fassung (vgl. Art. 229 § 51 EGBGB) i.V.m § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 389 Satz 1 BGB Anspruch auf Rückzahlung der vom Mieter unstreitig vollständig gemäß Mietvertrag gezahlten Miete für den Monat September 2021 in Höhe von 424,28 €. Die zulässige Miethöhe im gegenständlichen Mietverhältnis betrug 398,45 € nettokalt monatlich. Die Beklagte kann sich auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB nicht berufen (dazu unter 1.), sodass sich die zulässige Miethöhe nach § 556d Abs. 1 BGB richtet (dazu unter 3.). Randnummer 20 Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen, § 556d Abs. 1 BGB. Eine zum Nachteil hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam, § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Mietenbegrenzungsverordnung (MietBegrV) des Landes Berlin 2015 genügt den Anforderungen des § 556d Abs. 2 BGB und ist ordnungsgemäß bekannt gemacht worden (vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2020 - VIII ZR 45/19 -, juris Leitsatz 3, Rn. 80 ff.). 1. Randnummer 21 Die Beklagte ist im zwischen ihr und dem Mieter bestehenden Mietverhältnis mit der Berufung auf den Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 BGB gem. § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ausgeschlossen ist, weil sie - bzw. ihre Rechtsvorgängerin - über die Höhe der Vormiete nicht vor Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter Auskunft erteilt hat. Auf die im Laufe des Rechtsstreits mitgeteilte Vor-Vormiete kann sich die Beklagte jedenfalls nicht vor Ablauf von zwei Jahren nach Nachholung der Auskunft berufen, § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB. Randnummer 22 Abweichend von § 556d Abs. 1 Satz 2 BGB gilt gem. § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB, dass auch eine Miete vereinbart werden kann, die zwar die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete überschreitet, die jedoch der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete). Der Begriff der Vormiete ist legaldefiniert und bedeutet den Mietzins, der vom vorherigen Mieter der Wohnung rechtlich geschuldet war (BeckOGK/Fleindl BGB § 556e Rn. 7, beck-online m.w.N.). Hinsichtlich Mietverträge, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung abgeschlossen wurden, gilt, dass wenn die Vormiete ihrerseits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist, sie nicht unter den Bestandsschutz fällt. Im vorliegenden Fall könnte jedenfalls die vom Vormieter der Wohnung rechtlich geschuldete Miete in Höhe von 700,95 € berücksichtigungsfähig sein. Diese ergibt sich aus dem Vor-Vormietverhältnis, welches zum 1. März 2015 begann und zunächst eine Nettokaltmiete in Höhe von 699,00 € zum Inhalt hatte. Diese wurde gem. § 557b BGB auf einen Betrag von 700,95 € erhöht. Eine Erhöhung im Rahmen der Indexmiete im Sinne des § 557b BGB erfüllt nicht den Tatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es insoweit an einer Vereinbarung fehlt. Keine Vormiete im Sinne von § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB stellt jedoch die dem Mieter am 25. Juni 2019 mitgeteilte Miete in Höhe von 822,73 € zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bzw. 812,47 € ein Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses dar. Die Miete in dieser Höhe schuldete der dem Mieter der gegenständlichen Wohnung unmittelbar vorausgehender Mieter jedoch nicht, weil die Vereinbarung hierüber gem. § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam war. Diese Miethöhe überschritt die nach §§ 556d, 556e Abs. 1 BGB zulässige Miete. Randnummer 23 Auf den vom Vormieter geschuldeten Mietzins kann sich die Beklagte vorliegend nicht berufen, § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach der Präklusionsvorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 kann sich der Vermieter nicht auf eine nach § 556e oder § 556f BGB zulässige Miete berufen, soweit er die Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB nicht erteilt hat. So liegt der Fall hier. Die Mitteilung der Beklagten vom 25. Juni 2019 dahingehend, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 812,47 € betrug, genügt diesen Anforderungen nicht, weil sie inhaltlich unzutreffend war. Randnummer 24 Gesetzlich nicht geregelt ist der Fall, dass der Vermieter dem Mieter zwar eine Auskunft erteilt hat, diese aber inhaltlich falsch war. Für diesen Fall werden unterschiedliche Lösungen vertreten: Teilweise wird dafür plädiert, dass der Fehler irrelevant sei, weil der Mieter jederzeit weitere Auskünfte verlangen könne (so Wagner/Happ DWW 2019, 124, 127). Vertreten wird auch, dass sich der Vermieter zunächst nicht auf die höhere Miete berufen könne, allerdings komme eine Nachholung der Auskunft in Betracht, wobei eine vorsätzlich falsche Auskunft nicht zu einem Nachholrecht führe (Wichert, ZMR 2019, 245, 247). Andere hingegen sind der Auffassung, dass eine falsche Auskunft lediglich Schadensersatzpflicht des Vermieters auslöse (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Auflage 2020, § 556g, Rn. 9i, Feindl in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: H. Schmidt, Stand: 01.04.2022, § 556g BGB, Rn. 81f.; AG Neukölln, Beschluss vom 15. Juni 2022, 13 C 272/21, im Ergebnis wohl auch AG Charlottenburg, Urteil vom 19. Mai 2022, Az. 218 C 42/22). Letztlich wird vertreten, dass § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB mit Folge der Präklusion des Vermieters auf den Fall der inhaltlich unrichtigen Auskunft entsprechend anzuwenden sei (Arzt/Börstinghaus, NZM 2019, 12, beck-online; MüKoBGB/Artz, 8. Aufl. 2020, BGB § 556g). Die letztgenannte Auffassung überzeugt vor dem Hintergrund des Wortlauts des Gesetzes, seiner Systematik und der Entstehungsgeschichte. Randnummer 25 Bereits aus dem Wortlaut der Norm folgt, dass lediglich die Mitteilung einer zutreffenden, somit rechtlich geschuldeten Vormiete, die Auskunftspflicht erfüllen kann. Nach § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB hat der Vermieter im Fall des § 556e Abs. 1 Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch die Vormiete war. Bewusst hat der Gesetzgeber den in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB legaldefinierten Begriff der Vormiete verwendet. Er hat sich nicht dafür entschieden, dem Vermieter die Obliegenheit (zur Rechtsnatur des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB sogleich) darauf beschränkt aufzuerlegen, den Mieter über den zuletzt als vereinbart anzusehenden oder gezahlten Mietzins zu informieren. Vielmehr hat der Gesetzgeber den Begriff der Vormiete des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB wortgleich in § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB übernommen. Nach § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB ist unter Vormiete jedoch diejenige Miete zu verstehen, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, wobei aus dem Wort „geschuldet“ folgt, dass die Mietzinsvereinbarung (rechtlich) zulässig gewesen sein muss (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556e Rn. 5). Eine Auskunft darüber, welche Miete zwar vereinbart wurde, aber nicht geschuldet war - wie hier - ist bereits begrifflich keine Auskunft über die Vormiete im Sinne der § 556e und § 556g BGB, sondern lediglich über den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins. Randnummer 26 Ferner spricht die Systematik des § 556g Abs. 1a BGB für dieses Verständnis der Regelung. Während die hier fragliche Vorschrift des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB die Präklusion statuiert, eröffnen die nachfolgenden Sätze die Möglichkeiten des Vermieters, etwaige Fehler zu heilen. Satz 3 betrifft hierbei den Fall der Nichterteilung der Auskunft und Nachholung derselben in der vorgeschriebenen Textform. Satz 4 hingegen betrifft den Fall des Formmangels der Auskunft und bestimmt die Präklusion für die Vergangenheit und die Möglichkeit der Berufung auf einen der Ausnahmetatbestände für die Zukunft. Es ergäbe sich bei systematischer Betrachtung der Gesamtheit dieser Sanktionsregelung ein nicht aufzulösender Wertungswiderspruch, wenn das Gesetz einen Formmangel mit der Präklusion für die Vergangenheit sanktionieren würde, einen inhaltlichen Mangel der Auskunft - wie die Beklagte meint - hingegen gar nicht. Randnummer 27 Nichts anderes ergibt sich auch aus der historischen Auslegung des Gesetzes. Denn anders als die Beklagte meint, spricht die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Gesetzes ebenfalls für dieses Auslegungsergebnis. Die Regelung des § 556g Abs. 1a BGB soll nach dem Regierungsentwurf einen Anreiz für den Vermieter darstellen, sich bereits vor Vertragsschluss aktiv Gedanken über die für die Wohnung zulässige Miete machen, wenn er nicht einen Rechtsverlust riskieren will (BT-Drs. 19/4672, S. 27). Diesem vom Gesetzgeber avisierten Zweck wird der Vermieter jedoch ausschließlich dann gerecht, wenn er - anders als die Beklagte meint - die rechtliche Würdigung zur Zulässigkeit der Miethöhe vornimmt. Der Sinn der Vorschrift liegt darin, den Vermieter zur sorgfältigen Prüfung der Rechtslage anzuhalten, wenn er einen Mietzins verlangen möchte, der über die Grenze des § 556d Abs. 1 BGB hinausgeht (zutreffend Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 43). Teilt er lediglich die mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins, nicht jedoch die Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB, so macht er sich gerade keine Gedanken über die zulässige Miethöhe, sondern teilt schlicht den mit dem vorherigen Mieter vereinbarten Mietzins mit, ohne hierbei zu prüfen, ob er diesen in der Höhe mit dem nachfolgenden Mieter überhaupt vereinbaren darf. Gesetzeswidrig ist insoweit die Auffassung der Beklagten, dass dem Vermieter die Prüfpflicht dahingehend, in welcher Höhe er den Mietzins verlangen kann, nicht auferlegt werden kann. Randnummer 28 Für die hier vertretene Auffassung spricht ferner, dass der Gesetzgeber im Zuge der Einführung der Auskunftspflicht in § 556g Abs. 1a BGB zum 1. Januar 2019 auch das Ziel verfolgte, zu verhindern, dass der Vermieter eine zwar zuletzt gezahlte, aber nicht die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB berücksichtigungsfähige Miete angibt. Dies wird durch die Begründung des Regierungsentwurfs zur § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB ersichtlich. Durch die Aufnahme des - durch spätere Reform aus redaktionellen Gründen zurecht gestrichenen - Zusatzes „ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses“ wollte der Gesetzgeber verhindern, dass der Vermieter einen zwar zuletzt gezahlten Mietzins angibt, der aber nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt zu bleiben hat, weil er auf einer innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Vormieter vereinbarten Mieterhöhung beruht (BT-Drs. 19/4672, S. 27, zu Nummer 1). Daraus wird ersichtlich, dass dem Gesetzgeber daran gelegen war, dass der Vermieter dem Prüfungsbedürfnis des Mieters dahingehend, ob die nach dem Gesetz zulässige Miethöhe bei Mietbeginn eingehalten wird, dadurch gerecht wird, dass er in jedem Falle diejenige Höhe der vorherigen Miete mitteilt, die im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB auch rechtlich geschuldet ist und vom Mieter im Sinne der §§ 556d ff. BGB verlangt werden darf. Randnummer 29 Deutlich wird der gesetzgeberische Wille insbesondere durch die redaktionelle Streichung dieses Zusatzes mit Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (BGBl. I 2020, S. 540). Im Rahmen der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Recht und Verbraucherschutz wurde die dahingehende redaktionelle Änderung des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 damit begründet, dass die maßgebliche Vormiete sich dabei nach § 556e Abs. 1 BGB bestimmt und Mieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiterhin nicht zu berücksichtigen sind (BT-Drs. 19/17156, S. 6). Hierdurch wollte der Gesetzgeber zum Ausdruck bringen, dass er unter einer wirksamen Auskunftserteilung diejenige versteht, die die nach § 556e Abs. 1 BGB zulässige Höhe der Vormiete, auf die sich der Vermieter berufen will, zum Inhalt hat (vgl. eingehend zur Problematik der Altverträge und etwaiger einseitiger Mieterhöhungen nach §§ 557a, 557b, 559, 559c und 560: Staudinger/V Emmerich (2021) BGB § 556g, Rn. 49 f.). Anderenfalls hätte es der redaktionellen Änderung nicht bedurft, wenn der Gesetzgeber die Mitteilung einer zwar zuletzt gezahlten und möglicherweise auch geschuldeten Miete als ausreichend erachtet hätte und sein Anliegen nicht darin zu erblicken wäre, den Mieter über die für sein Mietverhältnis maßgebliche Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB zu informieren. Randnummer 30 Diesem Verständnis der Präklusionsregelung entspricht auch dem Sinn und Zweck des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB. Nach dem Regierungsentwurf sollten durch die Sanktionsregelung einerseits die gerichtliche Geltendmachung von Auskunftsansprüchen durch den Mieter und andererseits aufwendige Schadensersatzberechnungen für den Fall einer Auskunftspflichtverletzung vermieden werden (BT-Drs. 19/4672, S. 28). Nicht verfangen kann daher der Einwand der Beklagten, dass der Mieter durch den ihm ggf. für den Fall der Verletzung des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB zustehenden Schadensersatzanspruch ausreichend geschützt sei. Dahinstehen kann, ob in Anbetracht dessen, dass § 556e Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich eine Obliegenheit des Vermieters statuiert (Blank/Börstinghaus/Börstinghaus BGB § 556g Rn. 9b, beck-online) ein Schadensersatz aus c.i.c oder nach §§ 280 ff. BGB dogmatisch überhaupt in Betracht kommt (vgl. etwa BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 9/10), weil es sich um keine Pflicht handelt. Zwar wären gegebenenfalls Ansprüche auf deliktischen Schadensersatz denkbar. Es ist jedoch kein sachlicher Grund dafür ersichtlich, dem Mieter im ggf. notwendigen Schadensersatzprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür aufzuerlegen, dass die vom Vermieter erteilte Auskunft inhaltlich fehlerhaft war, wenn doch die Ausnahmevorschriften der §§556e und 556f BGB zugunsten des Vermieters bestehen, für deren Voraussetzungen er darlegungs- und beweisbelastet ist. Die Abwicklung einer inhaltlich fehlerhaften Auskunft über die Vorschriften des Schadensersatzrechts würde den Mieter ohne ersichtlichen Grund benachteiligen und insbesondere die Grundsätze der Ausnahmenormen der §§ 556e und 556f BGB zulasten des Mieters umkehren, was mit dem Sinn und Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht vereinbar ist. Dieser liegt zum einen im Interesse der Bevölkerung an der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Mietpreisen und zum anderen in der Verbesserung der Chancen einkommensschwacher Mieter gegenüber den zahlungskräftigeren Mitbewerbern auf Erhalt einer Wohnung durch die Festlegung einer höchstzulässigen Miete. Dieser Zweck wäre unterlaufen, wenn der Vermieter als Konsequenz für etwaige Falschangaben im Rahmen des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB lediglich einem Prozessrisiko eines etwaigen Schadensersatzprozesses ausgesetzt wäre. Der Schutzzweck der §§ 556d ff. BGB gebietet es, einen bereits fahrlässig handelnden Vermieter bereits auf der Tatbestandsebene und nicht erst in der schadensersatzrechtlichen Rückabwicklung zu sanktionieren. Anderenfalls wird das vom Gesetzgeber angestrebte Ziel nicht erreicht, weil für den Vermieter Anreize bestünden, die Miete in rechtlich unzulässiger Höhe zu fordern, wobei dieses lediglich mit etwaigem Prozessrisiko verbunden wäre. Randnummer 31 Auch die Interessen des Vermieters sprechen nicht gegen dieses Ergebnis. Insbesondere ist der schutzwürdige Bestand einer etwaig zulässigen Vormiete hinreichend durch die Nachholmöglichkeiten der § 556g Abs. 1a Sätze 3 und 4 BGB geschützt, sodass der Vermieter auch nicht über Gebühr benachteiligt wird. 2. Randnummer 32 Dahinstehen kann im vorliegenden Fall daher, ob in der vorliegenden Konstellation im Falle einer inhaltlich fehlerhaften Auskunftserteilung die Rüge den Anforderungen des § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB genügen muss, somit qualifiziert sein muss, oder ob eine einfache Rüge hinreichend ist (so im Ergebnis Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556g Rn. 24d), weil es bereits an einer wirksamen Auskunftserteilung im Sinne des § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB fehlt. Es sprechen zwar die besseren Argumente für das letztgenannte Auslegungsergebnis. Ungeachtet der Frage genügt die Rüge der Klägerin vom 1. September 2021 jedoch den Anforderungen an die qualifizierte Rüge im Sinne des § 556g Abs. 2 Satz BGB. Der Gesetzgeber hat mit MietAnpG (BGBl. I 2020, S. 2648) die Anforderungen an die Rüge des Mieters grundsätzlich erheblich abgesenkt. Während in der bis zum 31. Dezember 2019 geltenden Fassung notwendig war, dass der Mieter Tatsachen vorträgt, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, genügt seit dem Inkrafttreten des MietAnpG eine sog. einfache Rüge. Nach Ansicht des Gesetzgebers hätten sich die Anforderungen an die Rüge, mit der die Mieter die Miethöhe beanstanden müssen, in der Praxis als zu weitgehend erwiesen (BT-Drs. 19/6153, 2). Seitdem unterliegt die qualifizierte Rüge etwas geringeren Anforderungen (vertiefend Börstinghaus, a.a.O., 24c ff.). Da der Vermieter grundsätzlich zur Erfüllung seiner Pflicht keine Tatsachen mitteilen muss, genügt es, wenn der Mieter das Vorliegen des Ausnahmetatbestandes bestreitet (Börstinghaus, a.a.O., Rn. 24e). Das ist hier ausweislich der klägerischen Rüge der Fall. 3. Randnummer 33 Vorliegend richtet sich die zulässige Miethöhe nach § 556d BGB. Bei einer Wohnfläche von 49,39 m² ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m² und damit (+10 %) zulässige Höchstmiete von 398,45 €. Hieraus folgt eine Zuvielforderung von 424,28 €. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. Das Gericht schätzt die zulässige Miethöhe anhand des Berliner Mietspiegels 2019. Das für die gegenständliche Wohnung maßgebliche Mietspiegelfeld E3 ergibt einen Unterwert von 5,39 €/m², einen Oberwert von 7,64 €/m² und einen Mittelwert von 6,11 €/m². Unter Berücksichtigung der unstreitigen Einordnung der Wohnung in die Merkmalgruppen mit der Folge, dass vier der Gruppen als positiv und eine als neutral einzustufen sind, ergibt sich eine ortsübliche Miete von 7,33 €/m². Randnummer 34 Die Klägerin hat auch einen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 3. geltend gemachten Rechtsverfolgungskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 Abs. 1, 398 BGB. Maßgeblich für den hier geltend gemachten Anspruch ist, dass der Beklagte mit dem Verlangen und der Vereinbarung einer Miete, soweit diese die nach § 556d Abs. 1 in Verbindung mit § 556d Abs. 2 und der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin höchst zulässige Miete übersteigt, vorvertragliche Pflichten verletzt hat (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.06.2018 - 65 S 70/18 -, juris Rn. 43). Ein mangelndes Verschulden hat die - insoweit gem. § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darlegungs- und beweisbelastete - Beklagte schon nicht dargetan. Der Anspruch der Klägerin besteht auch der Höhe nach. Er berechnet sich gemäß §§ 4 Abs. 5 RDGEG, 2 Abs. 1 RVG, Nr. 2300 VV RVG nach einem Gegenstandswert von 19.941,16 €. Dieser ergibt sich aus dem Wert der außergerichtlich geltend gemachten Ansprüche, bestehend aus dem Wert der Feststellung dienenden Auskunftsansprüche, dem Wert des Anspruchs auf anteilige Rückzahlung der Mietkaution und der zu viel gezahlten Miete. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 281 Abs. 1 Satz 2 BGB. III. Randnummer 35 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 91a ZPO. Soweit der Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt wurde, waren die Kosten gem. § 91a ZPO unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Klägerin hatte aus abgetretenem Recht des Mieters Anspruch auf Erteilung der mit dem Klageantrag zu 1 a) geforderten Auskünfte. Nicht von Bedeutung ist für diese Frage, ob die vorvertraglich dem Mieter erteilte Auskunft inhaltlich zutreffend war. Denn sie war nicht ausreichend, um dem Mieter sämtliche für die Frage der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, die die Beklagte ohne weiteres hätte mitteilen können, dem Mieter aber unbekannt waren. Die Beklagte hat den für erledigt erklärten Anspruch erst nach Rechtshängigkeit erfüllt. Der Rechtsgedanke des § 93 ZPO kommt nicht zur Anwendung, weil die Beklagte sich mit der Erteilung dieser Auskunft in Verzug befand (s.o.). Randnummer 36 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 1 und 2, 711 ZPO. IV. Randnummer 37 Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 40, 48 GKG, 3, 4 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001510537 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2024:181224UVIIIZR16.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 16/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein GG Art. 2 Abs. 1, Art. 3 Abs. 1, Art. 12 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 BGB §§ 556d ff., § 557a Abs. 4 BlnMietBegrVO § 1 Satz 1 a) Die Vorschriften zur Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in Gebieten mit ange- spanntem Wohnungsmarkt (§§ 556d ff. BGB; sogenannte Mietpreisbremse) verstoßen auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbe- ginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540) weder gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG noch gegen den allgemeinen Gleichbehandlungsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) oder gegen die Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs. 1 GG). Sie greifen zudem nicht in den Schutzbereich der Berufsfreiheit gemäß Art. 12 Abs. 1 GG ein. b) Die Verordnung zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Abs. 2 BGB (Mietenbegrenzungsverordnung) des Landes Berlin vom 19. Mai 2020 (GVBl. S. 343) hält sich im Rahmen des der Landesregierung von der gesetzlichen Ermächtigung ein- geräumten politischen Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums und genügt ihrerseits den verfassungsrechtlichen Anforderungen. c) Im Vormietverhältnis vereinbarte (künftige) Mietstaffeln, die wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt waren, sind bei der Bestimmung der Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (§ 557a Abs. 4 Satz 1, § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht heranzuziehen. BGH, Urteil vom 18. Dezember 2024 - VIII ZR 16/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. November 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Dr. Reichelt sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 15. Dezember 2022 wird als unzuläs- sig verworfen, soweit hinsichtlich des Anspruchs auf Rückzahlung überzahlter Miete zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Revision zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Der am 1. / 2. September 2015 geschlossene Mietvertrag enthält eine Staffelmietverein- barung, nach der sich die monatliche Nettokaltmiete von anfangs 1.299 € im Ok- tober eines jeden Jahres erhöht. Demnach beträgt die vereinbarte Nettokaltmiete für den Zeitraum von Oktober 2018 bis September 2019 monatlich 1.530 € und für den Zeitraum von Oktober 2021 bis September 2022 monatlich 1.931 €. Die Beklagte hatte bereits mit dem vorherigen Mieter der Wohnung eine Staffelmiete vereinbart; der Mietvertrag aus dem Jahr 2013 sah für den Zeitpunkt des Auszugs des Vormieters eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.280 € 1 2 - 3 - vor, die sich nachfolgend jährlich weiter erhöhen und für die Zeit ab Dezem- ber 2021 2.175 € betragen sollte. Mit Schreiben vom 1. November 2018 rügten die Kläger gegenüber der Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Seitdem zahl- ten sie die vertraglich vereinbarte Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit ihrer Klage haben die Kläger zuletzt die Rückerstattung der für die Monate November 2018 bis Januar 2019 gezahlten Miete in Höhe eines Teilbe- trags von monatlich jeweils 250 €, insgesamt 750 €, nebst Zinsen sowie die Fest- stellung begehrt, dass die von ihnen geschuldete Nettomiete für die Wohnung im Zeitraum von Januar 2022 bis September 2022 monatlich (lediglich) 1.280 € be- trägt. Die Klage hat vor dem Amtsgericht - bis auf einen Teil der begehrten Zin- sen - Erfolg gehabt. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückge- wiesen und die Revision mit der Begründung zugelassen, die von der Berufung in Frage gestellte Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 sei von grundsätzlicher Bedeutung. Mit der - unbeschränkt eingelegten - Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 208) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2018 bis Januar 2019 in Höhe von jeweils 250 € gemäß § 812 Abs. 1, §§ 556d ff. BGB zu, da die von ihnen entrichtete Miete in diesem - der Rüge vom 1. November 2018 nachfolgenden - Zeitraum preisrechtswidrig über- höht gewesen sei. Die Regelung über die sogenannte Mietpreisbremse sei durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 auch in Berlin wirksam in Vollzug gesetzt worden; den dagegen im Zusammenhang mit der Ver- öffentlichung der Verordnungsbegründung erhobenen Wirksamkeitsbedenken sei im Ergebnis nicht beizutreten. Die Bestimmung der preisrechtlich zulässigen Miete durch das Amtsgericht begegne keinen Bedenken. Die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Nettokaltmiete betrage allenfalls 997,90 € und liege damit weit unter der nach § 556e Abs. 1 BGB maßgeblichen Vormiete, für die es allein auf das letzte Jahr des (Vor-)Mietverhältnisses, nicht hingegen auf die mit dem Vor- mieter für danach liegende Zeiträume vereinbarten, wegen der vorherigen Been- digung des Mietverhältnisses von diesem aber nicht mehr geschuldeten höheren Staffelmieten ankomme. Demzufolge ergebe sich - ausgehend von einer für die Monate November 2018 bis Januar 2019 vereinbarten und von den Klägern auch gezahlten Staffelhöhe von monatlich 1.530 € und der maßgeblichen Vormiete von monatlich 1.280 € - eine monatliche Überzahlung in Höhe von 250 €. 7 8 9 - 5 - Die Berufung habe auch nicht hinsichtlich der amtsgerichtlichen Feststel- lung zur Höhe der im Zeitraum vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 ge- schuldeten Nettomiete Erfolg. Zwar setze die von den Klägern insoweit geltend gemachte Preisrechtswidrigkeit der ab dem 1. Oktober 2021 vereinbarten Mietstaffel nach Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB, § 557a Abs. 4 BGB die Verfas- sungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 und die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 19. Mai 2020 voraus. Während Letzteres für die Kammer nicht in Frage stehe, bestünden an der Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 nicht unerhebliche Zweifel. Diese Zweifel erstarkten indessen nicht zu der für die Nichtanwendung der gesetzlichen Vorschriften und der damit einhergehenden Richtervorlage an das Bundesverfassungsgericht nach Art. 100 Abs. 1 GG erfor- derlichen Überzeugung von der Verfassungswidrigkeit, weshalb die §§ 556d ff. BGB für den Zeitraum ab dem 1. Juni 2020 weiterhin anzuwenden seien. Das Amtsgericht habe die danach preisrechtlich zulässige Miete auch für den Zeit- raum vom 1. Januar bis zum 30. September 2022 zutreffend ermittelt; sie betrage nicht mehr als die unter Heranziehung der Vormiete ermittelten 1.280 €. II. Diese Beurteilung hält - soweit die Revision zulässig ist - rechtlicher Nach- prüfung im Ergebnis stand. 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht den von den Klägern geltend gemachten Rückzahlungsan- spruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB betreffend die Miete für die Monate November 2018 bis Januar 2019 nebst Zinsen bejaht hat. Insoweit ist die Revi- sion nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO), weil sie vom Beru- fungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsgericht 10 11 12 - 6 - hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Entscheidung über die von den Klägern zudem begehrte Feststellung hinsichtlich der Höhe der von ihnen im Zeit- raum von Januar bis September 2022 geschuldeten Miete beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Zulassung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus den Entschei- dungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechts- frage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe er- geben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs be- schränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 24; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 26 mwN). So verhält es sich hier. Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revi- sion damit begründet, dass die Frage der Verfassungsmäßigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 von grundsätzlicher Bedeu- tung sei. Dies knüpft an den - vom Berufungsgericht in den Urteilsgründen auch genannten - Zeitpunkt des Inkrafttretens der Berliner Verordnung vom 19. Mai 2020 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 des Bür- gerlichen Gesetzbuchs (Mietenbegrenzungsverordnung; GVBl. 2020 S. 343; nachfolgend auch "Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung") an, die ge- stützt auf die Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des Gesetzes zur Verlängerung und Verbesse- rung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (vgl. Art. 1 Nr. 1, Art. 3; BGBl. I S. 540) erlassen wurde. Die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage stellt sich allein im Hinblick auf die von den Klägern begehrte Feststellung der im Zeitraum von Januar bis 13 14 15 - 7 - September 2022 zulässigen Miethöhe, weil nur diese unter Heranziehung der vorbezeichneten - verlängerten - Vorschriften zu beurteilen ist. Hingegen stellt sich die Frage nicht im Hinblick auf den von den Klägern zudem geltend gemach- ten Rückzahlungsanspruch für die Monate November 2018 bis Januar 2019. Für dessen rechtliche Beurteilung sind allein die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn in der früheren Fassung maßgeblich, nämlich die §§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. März 2020 geltenden Fassung (nachfolgend "aF") sowie die nach ihrem § 2 Satz 2 mit Ablauf des 31. Mai 2020 außer Kraft getretene Berliner Verordnung vom 28. April 2015 zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn gemäß § 556d Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (GVBl. 2015 S. 101; nachfolgend auch "Erste Berliner Mietenbegrenzungsverordnung"). b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28 mwN; Senats- beschluss vom 27. September 2023 - VIII ZR 164/21, juris Rn. 14). Dabei muss es sich nicht um einen eigenen Streitgegenstand handeln und der betroffene Teil des Streitstoffs auf der Ebene der Berufungsinstanz nicht teilurteilsfähig sein; zu- lässig ist auch eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einen abtrennba- ren Teil eines prozessualen Anspruchs (vgl. BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 14; vom 21. Februar 2022 - VIa ZR 8/21, NJW-RR 2022, 740 Rn. 17; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 21; vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). 16 - 8 - Nach diesem Maßstab kann die Zulassung der Revision im Streitfall auf den Feststellungsantrag beschränkt werden. Denn das - sich auf den Zeitraum von Januar bis September 2022 beziehende - Feststellungsbegehren betrifft ei- nen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem - für einen anderen Zeitraum gel- tend gemachten - Rückzahlungsanspruch beurteilt werden und auch im Falle ei- ner Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streit- stoffs auftreten kann (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21 Rn. 9 mwN). Die nach den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe in der neueren, geänderten Fassung zu treffende Entscheidung über den Feststellungsantrag hängt zudem nicht von der Entscheidung über den nach der früheren Rechtslage zu beurteilenden Zahlungsantrag ab. 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Das Berufungsge- richt hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kläger der Beklagten für den Zeitraum von Januar bis September 2022 eine Nettokaltmiete in Höhe von monatlich (lediglich) 1.280 € statt des vertraglich für diesen Zeitraum vereinbar- ten Betrags von monatlich 1.931 € schulden. a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts liegt die im Mietvertrag für die Zeit ab Oktober 2021 - und damit auch für den vom Feststellungsantrag umfassten Zeitraum - von den Parteien vereinbarte Mietstaffel mit einer monatli- chen Nettokaltmiete in Höhe von 1.931 € um mehr als 10 % über der vom Beru- fungsgericht mit einem Betrag von 907,18 € beziehungsweise - an anderer Stelle des Berufungsurteils - mit 916,56 € errechneten ortsüblichen Vergleichsmiete. Dies wird von der Revision nicht angegriffen; Rechtsfehler sind insoweit auch nicht ersichtlich. 17 18 19 - 9 - b) Dies zugrunde legend hat das Berufungsgericht ebenfalls rechtsfehler- frei angenommen, dass die Beklagte - ausgehend von der (Fort-)Geltung der Vor- schriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) auch für die ab Oktober 2021 vereinbarte Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 BGB; siehe hierzu nachfolgend unter c) - für den vom Feststellungsantrag betroffenen Zeitraum (Januar bis Sep- tember 2022) eine den zulässigen Höchstbetrag gemäß § 556d Abs. 1 BGB übersteigende Miete maximal bis zur Höhe der von dem vorherigen Mieter der Wohnung zuletzt geschuldeten monatlichen Nettokaltmiete verlangen kann (§ 556e Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit nicht angegriffen mit einem Betrag von 1.280 € festge- stellt, der seinerseits nicht an den - erst nach dem Abschluss des Mietvertrags mit dem vorherigen Mieter im Jahr 2013 in Kraft getretenen - Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen ist (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Anders als die Revision - unter Verweis auf einen vom Gesetzgeber mit der Vorschrift bezweckten Investitionsschutz - meint, ist zur Bestimmung der im Streitfall maßgeblichen Vormiete nicht auf die mit dem vorherigen Mieter der Wohnung für die Zeit ab Dezember 2021 vereinbarte Mietstaffel in Höhe von monatlich 2.175 € abzustellen. Diese Mietstaffel war wegen der zuvor erfolgten Beendigung des Vormietverhältnisses nicht mehr zur Geltung gelangt, weshalb der vorherige Mieter der Beklagten den genannten Betrag auch nicht im Sinne des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB "zuletzt schuldete" (vgl. in diesem Sinne etwa LG Berlin [Zivilkammer 67], WuM 2023, 694, 695 [Revision anhängig unter VIII ZR 245/22]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB Rn. 10 und § 556e BGB Rn. 13; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556e BGB Rn. 7; BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556e Rn. 10; Flatow, WuM 2015, 191, 202 f.). Ihre Heranziehung stünde nicht nur im Widerspruch zum Wortlaut der als Ausnahmevorschrift eng auszule- genden Norm (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 20 21 - 10 - 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 19), sondern auch zum Regelungswillen des Ge- setzgebers, wie er sich aus den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsnovellie- rungsgesetz ergibt. Danach soll die Vorschrift des § 556e Abs. 1 BGB einen Bestandsschutz zugunsten des Vermieters für den Fall gewähren, dass die im Vormietverhältnis wirksam vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigt. In diesem Fall soll der Vermieter nicht gezwungen sein, die im Zeit- punkt der Beendigung des Vormietverhältnisses maßgebliche Miete im nachfol- genden Mietverhältnis abzusenken. Da Zweck der §§ 556d ff. BGB nicht die Ab- senkung bereits vereinbarter Mietentgelte, sondern die Unterbindung unange- messener Preissprünge bei der Wiedervermietung ist, soll dem Vermieter - damit die Vermietung von Wohnraum nicht langfristig wirtschaftlich unattraktiv wird (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 103) - vielmehr gestattet sein, die bisherige Miete als Obergrenze auch mit dem nachfolgenden Mieter - mit Wirkung sofort ab Beginn des neuen Mietverhältnisses oder bei der Staffelmiete auch erst für eine spätere Mietstaffel - zu vereinbaren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 29 f. [zu § 556e BGB-E], 35 [zu § 557a Abs. 4 BGB-E]; Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, aaO; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 25). Dass der Gesetzgeber dem Vermieter weitergehend einen Bestands- schutz auch für im Vormietverhältnis für spätere Zeitpunkte vereinbarte Miet- erhöhungen gewähren wollte, lässt sich den Gesetzesmaterialien hingegen nicht entnehmen. c) Die von den Parteien für die Zeit ab Oktober 2021 - und damit auch für den vom Feststellungsbegehren der Kläger betroffenen Zeitraum von Januar bis September 2022 - vereinbarte Mietstaffel ist entgegen der Ansicht der Revision an den Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung in Verbindung mit der Zweiten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung zu messen. 22 23 - 11 - aa) Der Mietvertrag der Parteien, welcher die Staffelmietvereinbarung ent- hält, wurde nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts Anfang September 2015 und damit zu einem Zeitpunkt geschlossen, zu dem die vertragsgegen- ständliche Mietwohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aF - nämlich der am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 - fiel (vgl. Art. 229 § 35 Abs. 1 EGBGB). Gegen die Verfassungsmäßigkeit der §§ 556d ff. BGB in der zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Fassung sowie gegen die Wirksamkeit der damals einschlägigen Ersten Berliner Mietenbegrenzungs- verordnung erhebt die Revision keine Bedenken; solche bestehen auch nicht (vgl. zu §§ 556d ff. BGB aF BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 51 ff., 108 ff.; Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79 mwN; zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 17 ff.; Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 19 ff.; jeweils mwN). bb) Die von § 557a Abs. 4 Satz 1 BGB angeordnete Anwendung der §§ 556d ff. BGB auf jede - und somit auch auf die von den Parteien für die Zeit ab Oktober 2021 vereinbarte - Mietstaffel ist auch nicht, wie die Revision geltend macht, aufgrund der Übergangsregelung des Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB aus- geschlossen. Denn im Zeitpunkt der Fälligkeit der ersten Miete der betreffenden Mietstaffel fiel die vertragsgegenständliche Mietwohnung weiterhin in den An- wendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB - nunmehr der am 1. Juni 2020 in Kraft getretenen Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 19. Mai 2020, welche die bis dahin geltende Erste Berliner Mieten- begrenzungsverordnung nahtlos abgelöst hat. Insoweit hat das Berufungsgericht im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die gesetzlichen Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch in ihrer mit Wirkung zum 1. April 2020 verlängerten 24 25 - 12 - Fassung verfassungsgemäß sind und die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB erlassene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ihrerseits wirk- sam ist. (1) Die Revision geht mit dem Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass den Zivilgerichten im Rahmen eines Rechtsstreits über die zulässige Höhe der Wiedervermietungsmiete die Verpflichtung obliegt, die Vereinbarkeit der für die Entscheidung in Betracht kommenden gesetzlichen Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn mit dem Verfas- sungsrecht sowie der einschlägigen landesrechtlichen Mietenbegrenzungsver- ordnung im Sinne des § 556d Abs. 2 BGB mit höherrangigem Recht zu prüfen (vgl. BVerfG, NJW 2015, 3024 Rn. 11; Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 15; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79 ff.; vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 20; siehe auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Das allgemeine richterliche Prü- fungsrecht ist dabei im Falle eines (nachkonstitutionellen) förmlichen Gesetzes im Hinblick auf das Verwerfungsmonopol des Bundesverfassungsgerichts (Art. 100 Abs. 1 GG) auf eine inzidente Bejahung der Verfassungsmäßigkeit be- schränkt (vgl. nur BVerfGE 138, 64 Rn. 78); bei Verneinung der Verfassungsmä- ßigkeit reduziert sich die Prüfungskompetenz auf ein bloßes Vorprüfungsrecht (BVerfGE 1, 184, 198; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 21). Hingegen hat jeder Richter die Befugnis, die Ungültigkeit einer unterge- setzlichen Norm, insbesondere einer Rechtsverordnung, festzustellen und sie bei seiner Entscheidung unbeachtet zu lassen (vgl. BVerfGE 68, 319, 325 f.; 139, 19 Rn. 93; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 21 f.). (2) Anders als die Revision vermag der Senat - im Ergebnis übereinstim- mend mit dem Berufungsgericht - eine Verfassungswidrigkeit der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB auch in der seit dem 1. April 2020 geltenden Fassung des 26 27 - 13 - Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zuläs- sige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 nicht zu erkennen. (a) Das Bundesverfassungsgericht hat die mit dem Mietrechtsnovellie- rungsgesetz vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610; MietNovG) in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Bestimmungen zur Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten in ihrer am 1. Juni 2015 in Kraft getretenen ursprünglichen Fassung sowohl ihrem Inhalt nach als auch in ihrer Regelungskonzeption als verfassungsgemäß beurteilt (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 51 ff.; ebenso Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 79). Der (bereits) durch die Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB - und nicht erst durch die jeweils aufgrund von § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF erlassene Landes- verordnung - bewirkte Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 Satz1 GG geschützte Eigentum der zur Vermietung bereiten Wohnungseigentümer ist gerechtfertigt (vgl. BVerfG, aaO Rn. 52 ff.). Zudem sind sowohl eine Verletzung der durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Privatautonomie - insbesondere der Freiheit von Ver- tragsparteien, im Rahmen einer vertraglichen Vereinbarung die Gegenleistung nach ihren Vorstellungen auszuhandeln - als auch ein gleichheitswidriger Eingriff in das Eigentum des Vermieters im Sinne von Art. 3 Abs. 1 GG zu verneinen (vgl. BVerfG, aaO Rn. 90 ff.). Insbesondere handelt es sich bei § 556d Abs. 1 BGB um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums des Vermieters im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, die durch Gründe des öffent- lichen Interesses unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes ge- rechtfertigt ist (vgl. BVerfG, aaO Rn. 54 ff.). Mit der Miethöhenregulierung verfolge der Gesetzgeber ein legitimes Ziel. Es liege im öffentlichen Interesse, durch die Begrenzung der Miethöhe bei der 28 29 30 - 14 - Wiedervermietung der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weni- ger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren entgegenzuwirken (vgl. BVerfG, aaO Rn. 60). Die Miethöhenregulierung sei zur Erreichung dieses Ziels geeignet, weil sie Preisspitzen auf angespannten Wohnungsmärkten abschneide und damit zumindest die Voraussetzungen für ei- nen Marktzugang einkommensschwächerer Mieter schaffe. Dabei habe sie auch eine bremsende Wirkung auf die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete (vgl. BVerfG, aaO Rn. 63). Der Gesetzgeber habe die Grenzen der Erforderlich- keit der Regelung zur Erreichung des von ihm angestrebten Ziels nicht überschrit- ten. Es sei nicht erkennbar, dass er andere staatliche Maßnahmen zur Linderung oder Behebung der Wohnungsnot im Rahmen seines Beurteilungs- und Progno- sespielraums als gegenüber einer Miethöhenregulierung mildere und zweifelsfrei - auch kurzfristig - vergleichbar wirksame Mittel habe heranziehen müssen (vgl. BVerfG, aaO Rn. 66 f.). Die Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB sei dem Vermieter zu- mutbar. Der Gesetzgeber habe dessen schutzwürdigen Interessen einerseits und die im Hinblick auf den sozialen Bezug und die soziale Funktion des Eigentums relevanten Belange des Mieters und des Gemeinwohls andererseits in einen ge- rechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis gebracht (vgl. BVerfG, aaO Rn. 68, 70, 72 f.). Zudem verfüge er bei der vorzunehmenden Abwägung der betroffenen Belange über einen weiten - durch die wirtschaftlichen und ge- sellschaftlichen Verhältnisse geprägten - Gestaltungsspielraum, dessen Gren- zen die in § 556d Abs. 1 BGB gefundene Regelung nicht überschreite (vgl. BVerfG, aaO Rn. 74). Die Verordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB aF sichere verfahrensrechtlich, dass die Miethöhenregulierung nicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgehe; der Gesetz- geber habe davon ausgehen dürfen, dass die zum Verordnungserlass berufene 31 - 15 - Landesregierung regelmäßig besser als der Bundesgesetzgeber die Erforderlich- keit einer Miethöhenregulierung in einer Stadt oder einem Stadtviertel beurteilen könne (vgl. BVerfG, aaO Rn. 77 f.). Mit der Beschränkung des Anwendungsbe- reichs auf Gemeinden oder Gemeindeteile mit angespannten Wohnungsmärkten werde eine Schonung des Vermietereigentums unter Wahrung der mit der Miet- höhenregulierung verfolgten Ziele gewährleistet (vgl. BVerfG, aaO Rn. 80). Die Nutzungsmöglichkeiten von Wohneigentum würden nicht unzumutbar eingeschränkt; die ortsübliche Vergleichsmiete sichere dem Vermieter eine am örtlichen Markt orientierte und damit die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmä- ßig sicherstellende Miete. Zwar beschränke eine an der ortsüblichen Vergleichs- miete orientierte Mietobergrenze mit fortschreitender Geltungsdauer den Vermie- ter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maß in der wirtschaftlichen Ver- wertung seines Eigentums. Diese Auswirkungen träten aber nicht unmittelbar, sondern über das verzögerte Eingehen begrenzter Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete erst zeitlich versetzt ein und würden zudem durch den in § 556d Abs. 1 BGB vorgesehenen zehnprozentigen Aufschlag und die in den §§ 556e, 556f BGB vorgesehenen Ausnahmen abgemildert. Entsprechen- des gelte für die Ausgestaltung der Miethöhenregulierung als vorübergehende Maßnahme durch die Begrenzung ihrer Geltungsdauer in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF auf längstens fünf Jahre (vgl. BVerfG, aaO Rn. 83-87). Schließlich greife die Regulierung der Miethöhe auch nicht in die Eigentumssubstanz des Vermie- ters ein (vgl. BVerfG, aaO Rn. 88 f.). (b) Entgegen der Ansicht der Revision - und der vom Berufungsgericht ge- äußerten Zweifel - genügen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in der im Streit- fall maßgeblichen, ab dem 1. April 2020 geltenden (verlängerten) Fassung (weiterhin) den vorstehend aufgezeigten verfassungsrechtlichen Anforderungen (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556d Rn. 9 ff.; kritisch etwa Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 556d BGB 32 33 - 16 - Rn. 13 ff. mwN). Der hierdurch bewirkte (erneute) Eingriff in das durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Eigentum des Vermieters ist deshalb nach wie vor ge- rechtfertigt. (aa) Die §§ 556d ff. BGB in der verlängerten Fassung sind weitgehend wortlautidentisch mit den vom Bundesverfassungsgericht für verfassungsgemäß befundenen Regelungen in der ursprünglichen, im Jahr 2015 in Kraft getretenen Fassung. Dass die nachfolgenden Änderungen und Ergänzungen, wie etwa die Einführung einer vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters (§ 556g Abs. 1a BGB) mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 (BGBl. I S. 2648) sowie die hierdurch und mit dem Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 (BGBl. I S. 540; nachfolgend auch Verlängerungsgesetz) erfolg- ten Modifizierungen hinsichtlich der Anforderungen und Folgen einer Rüge des Mieters nach § 556g Abs. 2 BGB für sich betrachtet oder im Zusammenspiel mit den übrigen Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB verfassungsrechtlichen Beden- ken begegnen, macht die Revision nicht geltend. Dies ist im Hinblick auf die maß- gebenden verfassungsrechtlichen Erwägungen des Bundesverfassungsgerichts, die insoweit in gleicher Weise einschlägig sind, auch nicht ersichtlich. (bb) Anders als die Revision meint, ergibt sich eine Verfassungswidrigkeit der §§ 556d ff. BGB auch nicht daraus, dass der Gesetzgeber die Geltung dieser Vorschriften durch das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Rege- lungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn vom 19. März 2020 mit Wir- kung zum 1. April 2020 dahingehend erweitert hat, dass die Landesregierungen - statt wie bisher einmalig und befristet bis zum 31. Dezember 2020 - nunmehr auch mehrfach für die Dauer von (jeweils) höchstens fünf Jahren mit einem Außerkrafttreten spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 zum Erlass lan- desrechtlicher Mietenbegrenzungsverordnungen ermächtigt sind (§ 556d Abs. 2 34 35 - 17 - Satz 1, 4 BGB). Insbesondere wahrt die damit verbundene Verlängerung der ge- setzlichen Miethöhenregulierung (weiterhin) den Grundsatz der Verhältnismäßig- keit. Das gilt auch, soweit sich infolge dieser Änderungen die Geltung der §§ 556d ff. BGB auch auf solche (späteren) Mietstaffeln einer Staffelmietverein- barung erstrecken kann (vgl. § 557a Abs. 4 BGB), die infolge des Außerkrafttre- tens einer nach § 556d Abs. 2 Satz 1, 4 BGB aF erlassenen - und deshalb nicht verlängerbaren - Landesverordnung gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB von der Miethöhenregulierung ausgenommen gewesen wären. Anlass für eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht gemäß Art. 100 Abs. 1 GG besteht deshalb entgegen der Ansicht der Revision nicht. (aaa) Mit der gesetzlichen Miethöhenregulierung in § 556d Abs. 1 BGB verfolgt der Gesetzgeber ein legitimes Regelungsziel. Es soll dem im Vorfeld zum Mietrechtsnovellierungsgesetz festgestellten überdurchschnittlich starken An- stieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen auf ange- spannten Wohnungsmärkten entgegengewirkt werden, der zu zunehmend grö- ßeren Schwierigkeiten von einkommensschwächeren Haushalten, aber auch von Durchschnittsverdienern, insbesondere Familien mit Kindern, bei der erfolgrei- chen Suche nach einer noch bezahlbaren Wohnung und in deren Folge zu einer Verdrängung erheblicher Teile der Wohnbevölkerung aus ihren angestammten, stark nachgefragten Wohnquartieren geführt hatte. Durch die Dämpfung des Preisanstiegs soll der Zugang der Bevölkerung zu bezahlbaren Mietwohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel gesichert und der Verdrängung wirtschaftlich we- niger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquar- tieren in Folge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegengewirkt werden (vgl. zum MietNovG BT-Drucks. 18/3121, S. 1, 11, 15, 18; BVerfGE 157, 223 Rn. 172 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]; Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 18; vom 28. Septem- ber 2022 - VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 Rn. 23; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 36 - 18 - 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 24 f.; jeweils mwN). Dieser im öffentlichen Interesse liegende Zweck (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 60 [zum MietNovG]) wird vom Gesetzgeber mit dem Verlängerungsgesetz vom 19. März 2020 - wegen des als nicht sachgerecht angesehenen Auslaufens der ursprünglich vorgesehenen Be- fristung - weiterverfolgt (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 9 ff.). (bbb) Die durch § 556d Abs. 1 BGB bewirkte gesetzliche Regulierung der Miethöhe bei der Wiedervermietung von Wohnraum ist zur Erreichung dieses Ziels auch (weiterhin) geeignet. (α) Ein Mittel ist bereits dann geeignet im verfassungsrechtlichen Sinne, wenn mit seiner Hilfe der gewünschte Erfolg erreicht werden kann, wobei die (abstrakte) Möglichkeit der Zweckerreichung genügt (st. Rspr.; vgl. BVerfGE 115, 276, 308; 149, 86 Rn. 90; 159, 223 Rn. 185; jeweils mwN; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 61; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 41 [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Bei der Einschätzung der Frage der Geeignetheit verfügt der Gesetzgeber über einen (weiten) Beurteilungs- und Prognosespielraum (vgl. BVerfGE 103, 293, 307; 105, 17, 34; 110, 141, 157; 115, 276, 308; Senatsurteil vom 4. Novem- ber 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). Dieser Spielraum bezieht sich auf die Einschät- zung und Bewertung der tatsächlichen Verhältnisse, auf die etwa erforderliche Prognose und auf die Wahl der Mittel, um die Ziele des Gesetzes zu erreichen (vgl. BVerfGE 109, 279, 336; 152, 68 Rn. 166; 159, 223 Rn. 185). Sein Umfang hängt einzelfallbezogen etwa von der Eigenart des in Rede stehenden Sachbe- reichs, den Möglichkeiten, sich ein hinreichend sicheres Urteil zu bilden, und der Bedeutung der auf dem Spiel stehenden Rechtsgüter ab (vgl. BVerfGE 109, 279, 336; 159, 223 Rn. 185). 37 38 39 - 19 - Das vom Gesetzgeber eingesetzte Mittel darf nur darauf überprüft werden, ob es "objektiv untauglich oder ungeeignet" beziehungsweise "schlechthin unge- eignet" war (BVerfGE 47, 109, 117; 61, 291, 313 f.; vgl. auch BVerfGE 39, 210, 230). Das wiederum darf nur angenommen werden, wenn bei Ausschöpfung aller Erkenntnismöglichkeiten im Zeitpunkt des Erlasses des Gesetzes eindeutig die Zweckuntauglichkeit der Maßnahme festgestellt werden könnte (BVerfGE 39, 210, 230; ebenso Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). Liegen der gesetzlichen Regelung prognostische Entscheidungen zugrunde, kann die Eignung nicht nach der tatsächlichen späteren Entwicklung, sondern lediglich danach beurteilt werden, ob der Gesetzgeber aus seiner Sicht davon ausgehen durfte, dass die Maßnahme zur Erreichung des gesetzten Ziels geeig- net, ob seine Prognose also sachgerecht und vertretbar war. Erweist sich eine Prognose nachträglich als unrichtig, stellt dies jedenfalls die ursprüngliche Eig- nung des Gesetzes nicht infrage (vgl. BVerfGE 113, 167, 234 mwN). Die Eignung setzt also nicht voraus, dass es zweifelsfreie empirische Nachweise der Wirkung oder Wirksamkeit der Maßnahmen gibt (vgl. BVerfGE 156, 63 Rn. 264). Aller- dings kann eine zunächst verfassungskonforme Regelung später mit Wirkung für die Zukunft verfassungswidrig werden, wenn ursprüngliche Annahmen des Ge- setzgebers nicht mehr tragen (vgl. BVerfGE 143, 216 Rn. 71 mwN; 159, 223 Rn. 186). (β) Gemessen hieran besteht an der Geeignetheit der vom Gesetzgeber mit der Verlängerung der Geltung der Vorschriften der §§ 556d ff. BGB gewähl- ten Maßnahme zur Erreichung des angestrebten Ziels, einem überdurchschnitt- lich starken Anstieg der Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnun- gen auf angespannten Wohnungsmärkten entgegenzuwirken, kein Zweifel. (αα) Der Gesetzgeber hat seine Entscheidung für eine Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung auf der Grundlage der vom Bundesministe- 40 41 42 - 20 - rium der Justiz und für Verbraucherschutz beim Deutschen Institut für Wirt- schaftsforschung e. V. (DIW Berlin) zum Zwecke der Evaluierung eingeholten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27; 19/15824, S. 9) Studie zur "Untersuchung der Wirksamkeit der in 2015 eingeführten Regelungen zur Dämpfung des Miet- anstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten (Mietpreisbremse)" vom 15. Dezember 2018 (nachfolgend DIW-Studie) getroffen. Diese Studie ist unter Auswertung verschiedener empirischer Untersuchungen sowie eigener Analysen zu der Einschätzung gelangt, dass sich mit der Einführung der sogenannten Miet- preisbremse im Jahr 2015 die Dynamik der Mietentwicklung in den regulierten Märkten - hinsichtlich des Wirkungsgrads mit Unterschieden zwischen einzelnen Teilmärkten - verlangsamt hat und dies ursächlich auf die Einführung der Miet- preisbremse zurückzuführen ist (vgl. DIW-Studie Zusammenfassung und S. 40; BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 9). Im Ergebnis zeige sich, dass die Mietpreisbremse den intendierten Effekt einer Verlangsamung der Mietdynamik erreicht habe (DIW-Studie Zusammenfassung und S. 15). (ββ) Der Eignung steht nicht entgegen, dass es - wie die DIW-Studie aus- führt - mangels originärer Forschung zu der spezifisch in den §§ 556d ff. BGB getroffenen Ausgestaltung einer gesetzlichen Miethöhenregulierung derzeit keine verlässlichen Erkenntnisse zu den sozialen Effekten dieser Bestimmungen gibt, insbesondere dazu, ob sie zu erschwinglichem Wohnraum vor allem für un- tere Einkommensschichten und zur Stabilisierung beziehungsweise Verringe- rung des Abstands zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten führten (vgl. DIW-Studie S. 41). Zwar kann sich die auf die Eignung bezogene Einschätzungsprärogative mit der Zeit auch dadurch verengen, dass der Gesetzgeber nicht hinreichend für einen Erkenntnisfortschritt Sorge trägt. Je länger eine unter Nutzung von Prog- nosespielräumen geschaffene Regelung in Kraft ist und sofern der Gesetzgeber fundiertere Erkenntnisse hätte erlangen können, umso weniger kann er sich auf 43 44 - 21 - seine ursprünglichen, unsicheren Prognosen stützen (vgl. BVerfGE 152, 68 Rn. 134; 159, 223 Rn. 190). Anhaltspunkte hierfür bestehen jedoch im Hinblick auf den nur kurzen Zeit- raum seit dem Inkrafttreten der §§ 556d ff. BGB beziehungsweise dem Erlass der jeweiligen Landesverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB aF - erst recht unter Be- rücksichtigung der hieraus folgenden regional unterschiedlichen Regelungssitu- ation - nicht. Internationale Erfahrungen mit (anderen) Formen einer Mietregulie- rung hat die Studie als mögliche Erkenntnisquelle in den Blick genommen, die hieraus gewonnenen Erkenntnisse wegen deren von den §§ 556d ff. BGB in we- sentlichen Punkten abweichender Ausgestaltung jedoch als nicht übertragbar be- wertet (vgl. DIW-Studie S. 41). (γγ) Entgegen der von der Revision geteilten Ansicht des Berufungsge- richts ist die (abstrakte) Eignung der Vorschriften zur gesetzlichen Miethöhenre- gulierung zur Erreichung des mit ihnen angestrebten Zwecks - die Dämpfung des Anstiegs der Höhe der Wiedervermietungsmiete - auch nicht deshalb zu vernei- nen, weil die vom Berufungsgericht herangezogene Statistik der S. GmbH weiterhin ein Absinken der ohnehin niedrigen Leerstandsquote von Wohnungen in Berlin ausweist. (ααα) Abgesehen davon, dass sich nach der vorgenannten Statistik das Absinken der Leerstandsquote zwischenzeitlich verlangsamt hat, erschließt sich nicht und wird von der Revision auch nicht aufgezeigt, weshalb die - vom Gesetz- geber als Indikator für das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarkts an- gesehene (vgl. BT-Drucks. 18/3250, S. 1 [zu § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 4 BGB]) - Leerstandsquote einen Anhaltspunkt für die Untauglichkeit der gesetzlichen Miet- höhenregulierung zur Dämpfung des Anstiegs der Höhe der Wiedervermietungs- miete geben können sollte. 45 46 47 - 22 - (βββ) Dass sich der - damit vom Berufungsgericht wohl in den Blick ge- nommene - Wohnungsmangel auf angespannten Wohnungsmärkten dauerhaft nur durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums bekämpfen lässt (vgl. zu die- sem Gesichtspunkt auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 106), ist dem Gesetzgeber - wie sich aus den Gesetzesmaterialien ergibt - bei Erlass der Vorschriften über die Mietpreisbremse bewusst gewesen und mit der Ausnahmevorschrift des § 556f BGB auch bei der Ausgestaltung der gesetzlichen Regelung berücksich- tigt worden. Der Gesetzgeber hat die mit den Regelungen zur Miethöhenregulierung bezweckte Dämpfung des Anstiegs der Wiedervermietungsmiete ausweislich der Begründung zum Mietrechtsnovellierungsgesetz von vornherein (lediglich) als ein einzelnes Element einer umfassenderen Bau- und Wohnungspolitik angese- hen, mit der sozial unerwünschten Preisentwicklungen auf angespannten Woh- nungsmärkten begegnet werden kann. Sie soll als vorübergehende - zügig wir- kende - Maßnahme sozialpolitische Nachteile abwehren, die in der Zeit eintreten können, in der wohnungsmarktfördernde Maßnahmen - wie die Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus, die Verfügbarmachung von Bauland durch eine aktivere kommunale Liegenschaftspolitik, die Unterstützung privater Wohnungs- bautätigkeit, die Schaffung generationen- und altersgerechten Wohnraums sowie die Förderung energieeffizienten Bauens und Sanierens (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 15; zu weiteren Vorschlägen siehe Decker, ZfBR 2024, 193 ff., 288 ff.; Kühling, NZM 2020, 521, 531) - noch keine ausreichende Wirkung entfalten (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16 f.; siehe auch BT-Drucks. 19/4367, S. 17 [Antwort der Bundesregierung auf die kleine Anfrage zu "3 Jahre Mietpreis- bremse"]; 19/15824, S. 10; 19/17156, S. 4 f. [Bericht über Beratung im Rechts- ausschuss zum Verlängerungsgesetz]). Dass eine gesetzliche Miethöhenregu- lierung zur Erreichung dieses auch mit dem Verlängerungsgesetz verfolgten Ziels beitragen und die Mieter bei den Kosten für ihre Mietwohnungen entlasten kann 48 49 - 23 - (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 3, 11), wird nicht durch den in der DIW-Studie an- gesprochenen Umstand (vgl. aaO, S. 42) in Frage gestellt, dass der Zeitraum zwischen dem Erlass des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 21. April 2015 und der Verabschiedung des Verlängerungsgesetzes vom 19. März 2020 offen- bar noch nicht in ausreichendem Maße für solche - ohnehin erst mittel- und lang- fristig entspannend auf die betreffenden Wohnungsmärkte wirkenden - woh- nungsmarktfördernden Maßnahmen genutzt wurde. Der Gesetzgeber konnte bei Erlass des Verlängerungsgesetzes auf der Grundlage der Erkenntnisse aus der DIW-Studie davon ausgehen, dass der An- reiz für Investitionen in den Wohnungsneubau - wie von ihm mit der gänzlichen Herausnahme von nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzten und vermiete- ten Wohnungen aus dem Anwendungsbereich der Regelung (vgl. § 556f Satz 1 BGB) auch beabsichtigt - durch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB nicht beein- trächtigt wird (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 9). Denn nach der DIW-Studie ergeben die empirischen Analysen deutlich ei- nen Anstieg der Rentabilität von Neubauinvestitionen mit der Einführung der ge- setzlichen Miethöhenregulierung, was sich an höheren Mieterträgen für die von ihr ausgenommenen Neubauwohnungen, an höheren Preisen für Neubauwoh- nungen und Bauland, an einer Zunahme von Abrissen älterer kleiner Wohnge- bäude für die Wiederbebauung sowie an höheren Genehmigungszahlen von Neubauten zeigt (vgl. DIW-Studie S. 28 f., 40). Dies deutet nach der Bewertung in der DIW-Studie darauf hin, dass die Ausnahmeregelung des § 556f Satz 1 BGB ihre gewünschte Wirkung entfalten konnte und - jedenfalls im Betrachtungs- zeitraum - zu einer Ausweitung der Bautätigkeit in den betroffenen Gemeinden geführt hat (vgl. DIW-Studie S. 29). Ob die überdies für den Fall einer umfassenden Modernisierung vorgese- hene Ausnahme gemäß § 556f Satz 2 BGB einen Anreiz zur Vornahme größerer 50 51 52 - 24 - Investitionen in Bestandswohnungen setzen und damit Einfluss auf den Moder- nisierungs- und Instandhaltungszyklus nehmen kann, lässt sich nach der DIW- Studie derzeit mangels hinreichender empirischer Daten nicht abschließend be- urteilen, wird von der Studie aber in der Tendenz angenommen (vgl. DIW-Studie S. 30 f.). Jedenfalls ist der Gesetzgeber auf der Grundlage dieser Studie vertret- bar davon ausgegangen, dass es belastbare Hinweise für eine reduzierte In- standhaltungstätigkeit oder eine geringere Wohnqualität von Mietwohnungen als Folge der gesetzlichen Miethöhenregulierung nicht gibt (vgl. BT- Drucks. 19/15824, S. 9). (ccc) Die gesetzliche Regulierung der Wiedervermietungshöhe ist zur Er- reichung des angestrebten Ziels auch (weiterhin) erforderlich. (α) Eine Maßnahme ist erforderlich, wenn der Gesetzgeber nicht ein an- deres, gleich wirksames, aber das Grundrecht nicht oder doch weniger fühlbar einschränkendes Mittel hätte wählen können (BVerfGE 30, 292, 316; 39, 210, 230; 63, 88, 115; 67, 157, 176; siehe auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 66). Ebenso wie bei der Frage der Geeignetheit steht ihm auch bei der Einschätzung der Erforderlichkeit des Regelungsvorhabens ein (weiter) Beurteilungs- und Prognosespielraum zu (BVerfGE 102, 197, 218; 110, 141, 157; 115, 276, 309; 116, 202, 225; 159, 223 Rn. 204 mwN; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 43). Die Erforderlichkeit einer gesetzlichen Regelung kann grundsätzlich nur dann von Verfassungs wegen verneint werden, wenn sich eindeutig feststellen lässt, dass für die Erreichung des verfolgten Zwecks andere, weniger einschneidende Mittel zur Verfügung stehen (BVerfGE 116, 202, 225; 149, 86 Rn. 94; jeweils mwN). Es muss also nach den dem Ge- setzgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf die bisher gemachten Erfah- rungen eindeutig feststellbar sein, dass der als Alternative in Betracht kommende 53 54 - 25 - Eingriff geringerer Intensität den angestrebten Zweck sachlich gleichwertig er- reicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, ZOV 2013, 115, 117; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO). (β) Gemessen daran hat der Gesetzgeber mit der Verlängerung der Vor- schriften zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe die Grenzen der Erforder- lichkeit nicht überschritten. (αα) Der Gesetzgeber ist bei Erlass des Verlängerungsgesetzes aufgrund verschiedener von ihm herangezogener Untersuchungen einschließlich der DIW- Studie (vgl. die Zitate bei BT-Drucks. 19/4672, S. 11 [zum Entwurf des Miet- rechtsanpassungsgesetzes]; 19/15824, S. 9 [zum Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, dort unter Verweis unter anderem auf die DIW-Studie S. 42]; siehe auch die Datenerhebungen in BT-Drucks. 19/4367, S. 6 ff. [Antwort der Bundesregierung auf eine kleine Anfrage zu "Drei Jahre Mietpreisbremse"]; 19/14245, S. 10 [zum Entwurf eines Gesetzes zur Verlängerung des Betrach- tungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete]) zu der Einschätzung ge- langt, dass die für die Einführung der gesetzlichen Miethöhenregulierung mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz maßgebliche Ausgangslage im Wesentlichen fort- besteht (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 11; 19/15824, S. 1, 9) und sich die ange- spannte Lage in vielen Gebieten bislang noch nicht (ausreichend) deutlich ge- bessert hat (BT-Drucks. 19/15824, S. 16). Die in der Begründung zum Regie- rungsentwurf des Verlängerungsgesetzes enthaltene Gegenüberstellung der ak- tuellen Angebotsmieten in ausgewählten deutschen Städten mit den jeweiligen Vergleichsmieten nach dem Mietspiegelindex 2018 weist - bei weiterhin steigen- den Wiedervermietungsmieten - eine fortbestehende Abweichung der aktuell ge- forderten Wiedervermietungsmieten von den Mieten in Bestandsmietverträgen aus, die bis zu 66 % beträgt (BT-Drucks. 19/15824, S. 9 f.). 55 56 - 26 - (ββ) Es ist kein anderes gleichwertiges, zweifelsfrei - auch kurzfristig - ver- gleichbar wirksames (milderes) gesetzgeberisches Mittel ersichtlich, mit dem die vom Gesetzgeber bis zum Wirksamwerden der oben bereits aufgeführten, regel- mäßig erst mittel- bis langfristig wirkenden wohnungsmarktpolitischen Maßnah- men weiterhin angestrebte rasche Verlangsamung des Anstiegs der Wiederver- mietungsmieten bei Bestandswohnungen erreicht werden könnte (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 67 [zu §§ 556d ff. BGB aF]). Im Gesetzgebungsverfahren wurden verschiedene Gestaltungsmöglich- keiten erörtert. Das Auslaufen der gesetzlichen Miethöhenregulierung infolge der ursprünglich vorgesehenen - sich nunmehr als zu kurz erweisenden - Befristung der Regelungen ohne Verlängerungsmöglichkeit schied nach der Vorstellung des Gesetzgebers als milderes Mittel aus (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 1, 10, 12). Eine unbefristete Weitergeltung der Vorschriften hat der Gesetzgeber im Hinblick darauf als nicht vermittelbar angesehen, dass die gesetzliche Miethöhenregulie- rung ursprünglich nur als zeitlich begrenzte, die anderen - erst mittel- bis langfris- tig wirkenden - Instrumentarien nur begleitende Maßnahme eingeführt worden war (vgl. BT-Drucks. 19/15824, S. 10; siehe hierzu auch DIW-Studie S. 45 f.). Von stärker regulierenden Eingriffen in die Preisbildung - wie etwa einer Absen- kung der höchstzulässigen Miete, einer Streichung der gesetzlichen Ausnahmen für höhere Vormieten, Neubauten und Modernisierungen, einer Abschaffung der Rügepflicht oder einer räumlichen Ausweitung der Vorschriften auf das gesamte Bundesgebiet (vgl. die entsprechenden Forderungen im Antrag BT- Drucks. 19/15122, S. 2 f.; BT-Drucks. 19/17156, S. 4 f. [Beratungsergebnisse Rechtsausschuss]; siehe auch BR-Drucks. 519/1/19, S. 3 f.) - hat er entspre- chend der Empfehlung der DIW-Studie (aaO, S. 42-46) wegen der hiervon mög- licherweise ausgehenden negativen Folgen auf den Wohnungsmarkt abgesehen. 57 58 - 27 - Unter diesen Umständen musste der Gesetzgeber im Rahmen seines Prognose- und Beurteilungsspielraums keine andere als die von ihm gewählte Maßnahme ergreifen. (ddd) Die mit der Änderung der Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 BGB ermöglichte Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung bis längs- tens zum 31. Dezember 2025 stellt auch eine im Verhältnis zu dem angestrebten Zweck angemessene Maßnahme dar (so auch BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. Oktober 2024, § 556d Rn. 11). Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber hierbei die schutzwürdigen Interessen der Wohnungseigentümer und die Be- lange des Gemeinwohls nicht in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewo- genes Verhältnis gebracht hätte. (α) Die Angemessenheit und damit die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne erfordern, dass der mit der Maßnahme verfolgte Zweck und die zu erwar- tende Zweckerreichung nicht außer Verhältnis zu der Schwere des Eingriffs ste- hen (vgl. BVerfGE 155, 119 Rn. 128; 159, 223 Rn. 216). Es ist Aufgabe des Ge- setzgebers, in einer Abwägung Reichweite und Gewicht des Eingriffs in Grund- rechte einerseits der Bedeutung der Regelung für die Erreichung legitimer Ziele andererseits gegenüberzustellen (vgl. BVerfGE 156, 11 Rn. 95; 159, 223 Rn. 216). Bei der Abwägung der betroffenen Belange, insbesondere des Eigentums als Sicherung der Freiheit des Einzelnen im persönlichen Bereich einerseits und des Eigentums in seinem sozialen Bezug sowie seiner sozialen Funktion ande- rerseits, verfügt der Gesetzgeber angesichts des Umstands, dass sich grund- rechtlich geschützte Positionen gegenüberstehen, über einen weiten Gestal- tungsspielraum. Dieser wird durch die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse geprägt (vgl. BVerfGE 143, 246 Rn. 268; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 74; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 59 60 61 62 - 28 - Rn. 35 f. mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Insbesondere kann der Gesetzgeber die jeweiligen Verhältnisse und Umstände auf dem Wohnungs- markt berücksichtigen und dabei den unterschiedlich zu gewichtenden Interes- sen bei einer Miethöhenregulierung im Bereich von Bestandsmieten einerseits und Wiedervermietungsmieten andererseits Rechnung tragen (BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 74; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, aaO Rn. 36 mwN). Die Regelung muss die Grenze der Zumutbarkeit wahren und darf die be- troffenen Eigentümerinnen und Eigentümer nicht übermäßig belasten (vgl. BVerfGE 149, 86 Rn. 95; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 68). Auch bei Schaf- fung privatrechtlicher Vorschriften muss der Gesetzgeber den betroffenen Inte- ressen der Beteiligten so weit wie möglich Geltung verschaffen (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 68 mwN). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts bedeutet dies für die Ausgestaltung zwingender mietrechtlicher Vorschriften, dass der Gesetzgeber bei solchen Regelungen sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in gleicher Weise berücksichtigen muss. Diese müssen zwar nicht zu jeder Zeit und in jedem Zusammenhang dasselbe Gewicht haben. Eine einseitige Bevorzugung oder Benachteiligung steht aber mit den verfassungsrechtlichen Vorstellungen eines sozialgebundenen Privateigen- tums nicht in Einklang (vgl. BVerfGE 37, 132, 141; 71, 230, 247; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 69). Die von Art. 14 Abs. 1 GG gezogenen Grenzen wären jeden- falls dann überschritten, wenn die Miethöhenregulierung auf Dauer zu Verlusten für den Vermieter oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache führte (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 69 mwN). (β) Die Grenzen dieses Gestaltungsspielraums hat der Gesetzgeber mit seiner Entscheidung, die Geltung der Vorschriften zur Miethöhenregulierung bei der Wiedervermietung zur Flankierung wohnungsmarktfördernder Maßnahmen für einen weiteren - überschaubaren - Zeitraum zu verlängern (vgl. BT- 63 64 - 29 - Drucks. 19/15824, S. 12), nicht überschritten. Das vom Gesetzgeber mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz gewählte und im Rahmen der Verlängerung bei- behaltene Regelungskonzept der §§ 556d ff. BGB trägt (weiterhin und auch in der modifizierten Gestalt) unter Wahrung der mit der Miethöhenregulierung ver- folgten Ziele zugleich den Interessen der Vermieter hinreichend Rechnung. (αα) Die in § 556d Abs. 1 BGB vorgesehene Anknüpfung der gesetzlichen Miethöhenregulierung an die ortsübliche Vergleichsmiete soll die Marktbezogen- heit der regulierten Miethöhe und damit die Wirtschaftlichkeit der Vermietung si- cherstellen (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 83, 96-99 mwN). Diesen Marktbe- zug stellt auch die Verlängerung des Geltungsbereichs der Vorschriften nicht in Frage. (ααα) Zwar beschränkt eine an der ortsüblichen Vergleichsmiete orien- tierte Mietobergrenze - wie das Bundesverfassungsgericht für die §§ 556d ff. BGB in der Fassung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ausgeführt hat (vgl. NZM 2019, 676 Rn. 84 mwN) - mit fortschreitender Geltungsdauer den Ver- mieter bei der Wiedervermietung in zunehmendem Maße in der wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums. Denn die - von § 556d Abs. 1 BGB in Bezug genommene - ortsübliche Vergleichsmiete ist (ohnehin) eine lediglich am Markt orientierte, durch die ge- setzlichen Bestimmungen angepasste Durchschnittsmiete (vgl. BVerfG, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NZM 2005, 498 unter II 2 c aa; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NZM 2019, 469 Rn. 29, 40-42, 50, 61), in deren Ermittlung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB neben den bei Ver- tragsschluss aktuellen Mieten auch Mieten der vergangenen vier - durch das Ge- setz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichs- miete vom 21. Dezember 2019 (BGBl. I S. 2911) verlängert auf sechs - Jahre 65 66 67 - 30 - sowie zudem aufgrund der gesetzlichen Höchstgrenze für Mieterhöhungen ge- mäß § 558 Abs. 3 BGB gekappte Mieterhöhungen einfließen. Zudem werden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete infolge der Anwendung von § 556d Abs. 1 BGB in Gebieten mit einer Miethöhenregulie- rung zunehmend Mieten berücksichtigt, die sich nicht an der am (unregulierten) Markt bei einer Neuvermietung erzielbaren Höhe orientieren, sondern unter Be- rücksichtigung der gesetzlichen Mietobergrenze - und damit preislich gedämpft - vereinbart wurden (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 21; BVerfG, aaO mwN). Infolge der Verlängerung der gesetzlichen Miethöhenregulierung nunmehr bis (maximal) zum 31. Dezember 2025 kann es, zudem bei Berücksichtigung der vorgenannten zwischenzeitlichen Ausweitung des Betrachtungszeitraums gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB und der damit verbundenen längeren Berücksichtigung von zurück- liegenden Mietvertragsabschlüssen und Mieterhöhungen, dazu kommen, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete stärker als bisher von der am unregulierten Markt erzielbaren Miete entfernt (vgl. hierzu BVerfG, aaO [für §§ 556d ff. BGB aF]; BT-Drucks. 19/14245, S. 18 ff. [zur Auswirkung der Verlängerung des Be- trachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete]). (βββ) Jedoch kann - ausgehend von den Verhältnissen bei Erlass des Ver- längerungsgesetzes (vgl. hierzu BVerfGE 71, 230, 250 mwN) - nicht festgestellt werden, dass die vom Vermieter nach den §§ 556d ff. BGB erzielbare Wieder- vermietungsmiete - bislang beziehungsweise in der Zeit bis zum Ablauf der in § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB genannten Höchstfrist für die Geltung einer Landes- verordnung (31. Dezember 2025) - einen hinreichenden Marktbezug nicht mehr aufwiese (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 97; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 219 ff.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 297 ff.). 68 69 - 31 - Wegen des in § 556d Abs. 1 BGB bei der Bestimmung der Mietobergrenze vorgesehenen zehnprozentigen Zuschlags bleiben auch in Gebieten mit ange- spanntem Wohnungsmarkt weiterhin (moderate) Steigerungen der Miete bei der Wiedervermietung möglich. Im Fall einer Staffelmietvereinbarung kann der Vermieter den vorgenann- ten Zuschlag nicht nur beim Neuabschluss des Mietvertrags selbst, sondern ge- mäß § 557a Abs. 4 Satz 1, 2 BGB auch noch zu späteren Zeitpunkten realisieren. Im Fall einer Indexmietvereinbarung kann der Vermieter die Miete an die Ent- wicklung der Lebenshaltungskosten koppeln, ohne dass diese späteren Steige- rungen der Miete ihrerseits den Begrenzungen der Miethöhenregulierung unter- liegen (vgl. § 557b Abs. 4 BGB). Für nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzte und vermietete sowie für erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietete Wohnungen, bei denen sich die Baukostenentwicklung der letzten Jahre in erster Linie auswirken wird, kann der Vermieter die Miete bei Abschluss des Mietvertrags gemäß § 556f BGB frei von der Miethöhenbegrenzung nach § 556d Abs. 1 BGB vereinbaren. Für Modernisierungen, die sich nicht oder nicht in vollem Umfang durch bereits durchgeführte Modernisierungserhöhungen in der Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB (oder bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das modernisierte Objekt nach § 556d Abs. 1, § 558 Abs. 2 BGB) niedergeschlagen haben, ermöglicht die Vorschrift des § 556e Abs. 2 BGB einen Zuschlag auf die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Obergrenze (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 30). Damit fließen sowohl die nach § 556d Abs. 1 BGB begrenzten als auch die nach den Ausnahmevorschriften der §§ 556e, 556f BGB zulässigen - regel- mäßig höheren - Wiedervermietungsmieten in die ortsübliche Vergleichsmiete ein (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 86; Schuldt, aaO S. 222; Gustorff, aaO S. 298-300). 70 71 72 73 74 - 32 - Vor diesem Hintergrund fehlt es für die Annahme, dass durch die Vor- schriften zur Miethöhenregulierung gedämpfte Wiedervermietungsmieten die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Zeitpunkt des Erlasses des Verlänge- rungsgesetzes bereits maßgeblich zu Lasten des Vermieters beeinflusst hätten, an einer verlässlichen Grundlage. (ββ) Zudem sind auch die weiteren vom Gesetzgeber zur Herbeiführung eines verfassungsgemäßen Ausgleichs getroffenen Regelungen zu berücksich- tigen, welche die Intensität des mit der Miethöhenregulierung verbundenen Ein- griffs mindern sollen (vgl. BVerfGE 159, 223 Rn. 225, 233). So ist der Anwendungsbereich der Vorschriften zur Schonung des Ver- mietereigentums auf (diejenigen) Gemeinden oder Gemeindeteile beschränkt ge- blieben, in denen die Belange der Mietinteressenten des besonderen Schutzes durch eine gesetzliche Miethöhenregulierung bedürfen (vgl. hierzu bereits BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 80 f.). Insoweit hat sich der Gesetzgeber bewusst gegen die im Gesetzgebungsverfahren zur Erreichung einer stärkeren Wirkung der Mietpreisbremse vorgeschlagene Ausweitung der Miethöhenregulierung auf das gesamte Bundesgebiet (vgl. BT-Drucks. 19/17156, S. 5) entschieden und an der dem § 556d Abs. 2 BGB aF zugrundeliegenden Wertung festgehalten, dass die zum Verordnungserlass berufene Landesregierung angesichts der Heteroge- nität der lokalen Mietwohnungsmärkte die Erforderlichkeit einer Miethöhenregu- lierung vor Ort regelmäßig am besten beurteilen kann (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 28; siehe hierzu BVerfG, aaO Rn. 78). Indem die Ermächtigungsnorm des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr auch die wiederholte Gebietsbestimmung (mit einer klaren gesetzlichen Höchst- frist von fünf Jahren) erlaubt, ermöglicht sie dem Verordnungsgeber zugleich eine (noch) flexiblere Reaktion auf die jeweiligen spezifischen Gegebenheiten und Umstände vor Ort und stellt damit sicher, dass die Anwendung der Vorschriften 75 76 77 78 - 33 - zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe nicht über das für die Ziel- erreichung jeweils gebotene Maß hinausgeht. Dabei haben sich die in § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB aufgestellten und ebenfalls unverändert beibehaltenen Anforderungen an die Verordnungsbegründung, auch im Hinblick auf die vom Senat zu deren öffentlichen Bekanntmachung entwickelten Grundsätze (vgl. grundlegend Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 14, 18 ff.; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 83 ff.; vgl. zuletzt Senatsurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21, NZM 2023, 758 Rn. 18 ff.; Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 20 ff.), als geeignet erwiesen, den Verordnungsgeber jeweils zu einer sorg- fältigen Prüfung der Erlassvoraussetzungen anzuhalten (vgl. hierzu BVerfG, aaO Rn. 78). Im Zusammenspiel beider Elemente gewährleistet diese Ausgestaltung der Ermächtigungsgrundlage des § 556d Abs. 2 BGB eine kontinuierliche - eng- maschige - Evaluation der Situation auf dem jeweiligen angespannten Woh- nungsmarkt durch den Verordnungsgeber und damit eine bessere Anpassung der Regelungssituation an die jeweiligen Gegebenheiten vor Ort. Die vom Gesetzgeber mit dem Mietrechtsanpassungs- und dem Verlän- gerungsgesetz vorgenommenen Änderungen - die Einführung einer vorvertragli- chen Auskunftspflicht des Vermieters gemäß § 556g Abs. 1a BGB sowie die Mo- difizierung der Anforderungen an die Rüge des Mieters und der Rechtsfolgen ei- ner solchen Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB - beschränken sich auf eine (be- hutsame) Behebung der nachfolgend zum Inkrafttreten des Mietrechtsnovellie- rungsgesetzes festgestellten Defizite bei der (umfassenden) Anwendung und Einhaltung der Vorschriften zur gesetzlichen Miethöhenregulierung sowie bei der Durchsetzung der diesbezüglichen Rechte der Mieter (vgl. DIW-Studie S. 43 f.; BT-Drucks. 19/4672, S. 1, 11-13; 19/15824, S. 1, 11, 16 f.). Sie wurden entspre- chend den Handlungsempfehlungen der DIW-Studie auf die für die Zielerrei- chung unerlässlichen Korrekturen beschränkt. 79 - 34 - Die Vorschrift des § 556d Abs. 2 Satz 4 BGB bestimmt einheitlich für das gesamte Bundesgebiet das Außerkrafttreten der jeweiligen landesrechtlichen Verordnung und enthält damit eine feststehende, für beide Mietparteien sicher bestimmbare Begrenzung des Anwendungsbereichs der gesetzlichen Miet- höhenregulierung als nur vorübergehender Maßnahme (vgl. auch BT- Drucks. 19/15824, S. 16). Aufgrund dieser Befristung werden - ebenso wie durch den auch weiterhin vorgesehenen zehnprozentigen Aufschlag auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB) und die in §§ 556e, 556f BGB enthaltenen Durchbrechungen und Ausnahmen - nicht allein die Eingriffswirkungen der Miet- höhenregulierung abgemildert (hierzu bereits BVerfG, aaO Rn. 85 f.). Anders als bei unbefristeten Regelungen ist der Gesetzgeber zudem auch im Falle (weiter- hin) ausbleibender entspannender Wirkungen von wohnungsmarktfördernden Maßnahmen gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) gesetzlichen Miethöhenregulierung neu zu überdenken und die dies- bezügliche Entscheidung hinreichend zu begründen (vgl. hierzu DIW-Studie S. 46). (γγ) Der Senat vermag vor diesem Hintergrund - auch in Ansehung des seit der Einführung der Miethöhenregulierung durch das Mietrechtsnovellierungs- gesetz im Jahr 2015 zu verzeichnenden Anstiegs der Inflationsrate in Deutsch- land, dem der Vermieter durch die Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB hätte begegnen können, sowie der Baukostenentwicklung (vgl. Decker, ZfBR 2024, 193, 195) - nicht festzustellen, dass die mit der Verlängerung der §§ 556d ff. BGB bis längstens zum 31. Dezember 2025 verbundene weitere Be- grenzung der Wiedervermietungsmiete für den zur Vermietung bereiten Eigentü- mer zu einem Eingriff in dessen Eigentumssubstanz, insbesondere zu dauerhaf- ten Verlusten, zum Wegfall jeder sinnvollen Nutzungsmöglichkeit oder zu einer Substanzgefährdung der Mietsache (vgl. hierzu BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 88 80 81 - 35 - mwN; Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 219 ff.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 326 ff.) führt. Dass sich die Vermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten für Vermieter in einem regulierten Wohnungsmietmarkt wirt- schaftlich dauerhaft derart nachteilig entwickelt, ist aufgrund der - vom Gesetz- geber bei Erlass des Verlängerungsgesetzes in den Blick genommenen - wirt- schaftlichen Rahmenbedingungen auch weiterhin nicht wahrscheinlich (siehe auch BT-Drucks. 19/14245, S. 25). Die Bestandsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG indes wird nicht schon dadurch in Frage gestellt, dass der Eigentümer nicht die höchstmögliche Rendite aus dem Eigentumsobjekt oder nicht die Markt- miete ohne jede Verzögerung und in voller Höhe erzielen kann (BVerfGE 71, 230, 250, 253; BVerfG, NJW 1992, 1377 f.; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 46 mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen- Verordnung]). (eee) Soweit sich infolge des Verlängerungsgesetzes die Zulässigkeit der vereinbarten Miethöhe auch nachfolgend zu dem Zeitpunkt, zu welchem die je- weilige Landesverordnung aufgrund der zeitlichen Vorgaben des § 556d Abs. 2 BGB aF ausgelaufen wäre, (erneut) nach den Vorschriften zur Miethöhenregulie- rung bestimmt, wahrt dies sowohl bezogen auf Neuabschlüsse von Mietverträgen als auch im Hinblick auf die Wirksamkeit von - wie hier - bereits zuvor vereinbar- ten (künftigen) Mietstaffeln die Grenze der Zumutbarkeit und begegnet auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. (α) Zwar wären nach der ursprünglichen Fassung des § 556d Abs. 2 BGB (aF) die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermietung überwiegend im Verlauf des Jahres 2020 außer Kraft getreten. Da die Ermächti- gungsnorm des § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB aF nur zum einmaligen Erlass einer 82 83 84 - 36 - Landesverordnung für höchstens fünf Jahre ermächtigte, hätten - ohne Änderung durch das Verlängerungsgesetz vom 19. März 2020 - nach dem Auslaufen einer auf dieser Grundlage erlassenen Verordnung die nachfolgend neu vereinbarten Wiedervermietungsmieten beziehungsweise die dann erstmals fälligen Mieten ei- ner neuen Mietstaffel (vgl. hierzu Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB, § 557a Abs. 4 BGB) nicht mehr der Begrenzung durch die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB un- terlegen. (β) Soweit der Gesetzgeber damit für den Neuabschluss von Verträgen zum Zwecke der Wiedervermietung die Rechtslage für künftige Sachverhalte ge- ändert hat, ist ein schutzwürdiger Vertrauenstatbestand, auf den sich die Vermie- ter von Wohnungen in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt als Ad- ressaten der Regelung berufen könnten, nicht gegeben. Das Rechtsstaatsprinzip und die Grundrechte begrenzen die Befugnis des Gesetzgebers, Rechtsänderungen vorzunehmen, die an Sachverhalte der Ver- gangenheit anknüpfen; deshalb bedarf es einer besonderen Rechtfertigung, wenn der Gesetzgeber die Rechtsfolgen eines der Vergangenheit zugehörigen Verhaltens nachträglich belastend ändert (siehe hierzu nachfolgend unter γ). Hin- gegen ist die schlichte Erwartung des Bürgers, das geltende Recht werde unver- ändert fortbestehen, verfassungsrechtlich nicht geschützt (vgl. BVerfGE 38, 61, 83; 68, 193, 221 f.; 109, 133, 180 f. mwN; Maurer in Isensee/Kirchhof, Handbuch des Staatsrechts, 3. Aufl., § 79 Rn. 75 f. mwN). Änderungen des Rechts für Sachverhalte der Zukunft kann der Gesetzgeber grundsätzlich ohne Beschrän- kungen aus dem rechtsstaatlichen Grundsatz des Vertrauensschutzes vorneh- men (Grzeszick in Dürig/Herzog/Scholz, Grundgesetz-Kommentar, Stand: Januar 2022, Art. 20 Rn. 71). Einen besonderen Vertrauenstatbestand (vgl. hierzu BVerfGE 102, 68, 97 f. [für den Fall einer aus Vertrauensschutzgründen erlassenen befristeten 85 86 87 - 37 - Übergangsvorschrift]; siehe auch Grzeszick in Dürig/Herzog/Scholz, aaO; Maurer in Isensee/Kirchhof, aaO Rn. 77 ff.; jeweils mwN) zugunsten von zur Wie- dervermietung von Wohnungen bereiten Vermietern hat der Gesetzgeber mit der in § 556d Abs. 2 BGB aF enthaltenen (ursprünglichen) Befristung nicht geschaf- fen. Bereits im Gesetzgebungsverfahren zum Mietrechtsnovellierungsgesetz hat er eine Evaluierung der Geeignetheit und der Folgen der neuen Vorschriften an- gekündigt (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27), was eine etwaige Verlängerung ihrer Geltung - gegebenenfalls nach inhaltlicher Anpassung - gerade nicht ausschloss. Hinzu kommt, dass Vermieter ganz allgemein auf dem sozialpolitisch umstritte- nen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihnen derzeit günstigen Rechtslage vertrauen können (vgl. BVerfGE 71, 230, 252; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57). Das gilt umso mehr dann, wenn - wie hier - die gesetz- lichen Regelungen Gegenstand einer kontroversen öffentlichen Diskussion und weitergehender politischer Forderungen sind. (γ) Bei bereits vor Erlass des Verlängerungsgesetzes abgeschlossenen Staffelmietverträgen kommt der Verlängerung der Geltung der §§ 556d ff. BGB - bezogen auf die künftig erstmals fälligen Mieten einer neuen Mietstaffel (vgl. § 557a Abs. 4 BGB) - (zudem) eine unechte Rückwirkung zu. Eine solche liegt vor, soweit belastende Rechtsfolgen einer Norm erst nach ihrer Verkündung eintreten, tatbestandlich aber von einem bereits ins Werk gesetzten Sachverhalt ausgelöst werden ("tatbestandliche Rückanknüpfung"; vgl. nur BVerfGE 97, 67, 79; 105, 17, 36 f.; 127, 1, 17; 165, 103 Rn. 99). (αα) Eine unechte Rückwirkung ist nicht grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfGE 127, 1, 17; 131, 20, 39; 148, 217 Rn. 136; 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 100). Denn die Gewährung vollständigen Schutzes zugunsten des Fort- bestehens der bisherigen Rechtslage würde den dem Gemeinwohl verpflichteten 88 89 - 38 - Gesetzgeber in wichtigen Bereichen lähmen und den Konflikt zwischen der Ver- lässlichkeit der Rechtsordnung und der Notwendigkeit ihrer Änderung im Hinblick auf einen Wandel der Lebensverhältnisse in nicht mehr vertretbarer Weise zulas- ten der Anpassungsfähigkeit der Rechtsordnung lösen (vgl. BVerfGE 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 100). Der Gesetzgeber muss aber, soweit er für künftige Rechtsfolgen an bereits ins Werk gesetzte Sachverhalte anknüpft, dem verfassungsrechtlich gebotenen Vertrauensschutz in hinreichendem Maß Rechnung tragen. Die Interessen der Allgemeinheit, die mit der Regelung verfolgt werden, und das Vertrauen des Ein- zelnen auf die Fortgeltung der Rechtslage sind abzuwägen (vgl. nur BVerfGE 148, 217 Rn. 139; 157, 177 Rn. 54; 165, 103 Rn. 101 mwN). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit muss gewahrt sein. Eine unechte Rückwirkung ist mit den Grundsätzen grundrechtlichen und rechtsstaatlichen Vertrauensschutzes daher nur vereinbar, wenn sie zur Förderung des Gesetzeszwecks geeignet und erfor- derlich ist und wenn bei einer Gesamtabwägung zwischen dem Gewicht des ent- täuschten Vertrauens und dem Gewicht und der Dringlichkeit der die Rechtsän- derung rechtfertigenden Gründe die Grenze der Zumutbarkeit gewahrt bleibt (BVerfGE 127, 1, 18; 131, 20, 40; 157, 177 Rn. 54; 165, 103 Rn. 101 mwN). Im Rahmen dieser Abwägung hängt das Gewicht des enttäuschten Ver- trauens von dem Maß seiner Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit ab. So- weit nicht besondere Momente der Schutzwürdigkeit hinzutreten, genießt die bloß allgemeine Erwartung, das geltende Recht werde zukünftig unverändert fort- bestehen, keinen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz (BVerfGE 127, 1, 17; 131, 20, 39 f.; 132, 302 Rn. 45; 148, 217 Rn. 138; 155, 238 Rn. 125; 157, 177 Rn. 53; 165, 103 Rn. 103). Das Vertrauen in den Fortbestand des geltenden Rechts ist zudem nur in dem Maße schutzwürdig, in dem dieses eine geeignete Vertrauensgrundlage bildet (vgl. BVerfGE 126, 369, 393 f.; 165, 103 Rn. 104). 90 91 - 39 - Schutzwürdigkeit und Schutzbedürftigkeit des Vertrauens in die geltende Rechts- lage werden herabgesetzt oder sogar zerstört, wenn sich eine Änderung der Rechtslage konkret abzeichnet und der Einzelne deshalb bei der Ausübung sei- ner grundrechtlich geschützten Handlungsfreiheit die mögliche Änderung berück- sichtigen kann (vgl. BVerfGE 165, 103 Rn. 110). (ββ) Nach diesem Maßstab begegnet die Verlängerung der Geltung der §§ 556d ff. BGB für bereits vereinbarte Staffelmieten auch im Hinblick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes keinen verfas- sungsrechtlichen Bedenken. Dem Vertrauen der Vermieter auf die - mit dem Ab- lauf der Geltungsdauer einer auf der Grundlage des § 556d Abs. 2 BGB aF er- lassenen Landesverordnung gemäß Art. 229 § 35 Abs. 2 EGBGB bewirkte - Be- endigung einer gesetzlichen Miethöhenregulierung für künftig fällige Mietstaffeln ist kein Vorrang einzuräumen. (ααα) Vermieter von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Woh- nungsmarkt im Sinne der §§ 556d ff. BGB konnten nicht davon ausgehen, dass die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 eingeführten Re- gelungen zur Begrenzung der Wiedervermietungshöhe mit dem Auslaufen der zeitlichen Geltungsdauer der Landesverordnung entfallen und damit künftig fällig werdende Mietstaffeln in bestehenden Mietverträgen (vgl. § 557a Abs. 4 BGB) einer Miethöhenregulierung nicht mehr unterliegen würden. Zwar waren diese Vorschriften vom Gesetzgeber als lediglich "vorüberge- hende Maßnahme" gedacht (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16) und die Länder al- lein für die Zeit bis zum 31. Dezember 2020 zu einem nur einmaligen Erlass einer Rechtsverordnung mit einer Höchstfrist von fünf Jahren ermächtigt (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 28 f.). Indessen hat der Gesetzgeber bereits im Gesetzge- bungsverfahren bekundet, die Folgen der neuen Vorschriften zu evaluieren (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 27), was der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und 92 93 94 - 40 - SPD vom 12. März 2018 für die 19. Legislaturperiode aufgegriffen hat. Danach sollte die Mietpreisbremse bis Ende 2018 auf ihre Geeignetheit und Wirksamkeit unter Berücksichtigung der praktischen Bedeutung und der Erkenntnisse aus der Rechtsprechung bewertet werden (Koalitionsvertrag S. 112 [Abschnitt IX. 2]; siehe auch BT-Drucks. 19/4367, S. 16 [Antwort der Bundesregierung auf die kleine Anfrage zu "Drei Jahre Mietpreisbremse"]). Zugleich wurde - ausgehend von der auf verschiedene Datenerhebungen gestützten allgemeinen Einschät- zung, dass die Regelungen zur Begrenzung der Miethöhe bei der Wiedervermie- tung in ihrer bisherigen Form noch nicht zu den erhofften Wirkungen geführt hät- ten - Bedarf für Änderungen und Ergänzungen dieser Vorschriften unter Beibe- haltung des mit den §§ 556d ff. BGB verfolgten Regelungsziels gesehen (vgl. Koalitionsvertrag S. 112; Regierungsentwurf zum Mietrechtsanpassungsge- setz BT-Drucks. 19/4672, S. 1, 11 f., 14; DIW-Studie S. 42 ff.). Hinzu kommt, dass Vermieter ganz allgemein auf dem sozialpolitisch um- strittenen Gebiet des Mietrechts mit häufigen Gesetzesänderungen rechnen müssen und nicht ohne weiteres auf das unveränderte Fortbestehen einer ihnen derzeit günstigen Rechtslage vertrauen können (vgl. BVerfGE 71, 230, 252; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 57). Wie bereits ausgeführt, gilt dies umso mehr dann, wenn - wie hier - die gesetzlichen Regelungen Gegenstand einer kontro- versen öffentlichen Diskussion und weitergehender politischer Forderungen sind. (βββ) Die Eigentumsgarantie gebietet es zudem nicht, die einmal ausge- staltete Rechtsposition für alle Zukunft in ihrem Inhalt unangetastet zu lassen. Vielmehr kann der Gesetzgeber im Rahmen der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums einmal geschaffene Regelungen nachträglich verän- dern und fortentwickeln (vgl. BVerfGE 58, 300, 351; 143, 246 Rn. 269), auch wenn sich damit die Nutzungsmöglichkeiten bestehender Eigentumspositionen 95 96 - 41 - verschlechtern. Die Abänderung kann durch schwerwiegende Gründe des öffent- lichen Interesses unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßig- keit gerechtfertigt sein, wobei die für einen solchen Eingriff sprechenden Gründe so schwerwiegend sein müssen, dass sie Vorrang vor dem Vertrauen des Eigen- tümers auf den Fortbestand seiner Rechtsposition haben, die durch den Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG innewohnenden Bestandsschutz gesichert wird (vgl. BVerfGE 42, 263, 294 f.; 143, 246 Rn. 269; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 75). Bei dem Regelungsziel des Verlängerungsgesetzes, durch eine - noch weiter fortdauernde - Dämpfung des Preisanstiegs bei der Wiedervermietungs- miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt den Zugang der Bevölke- rung (einschließlich einkommensschwächerer Haushalte) zu bezahlbaren Miet- wohnungen in ihrem bisherigen Wohnviertel zu sichern und einer Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachge- fragten Wohnquartieren in Folge großer Mietsteigerungen bei Abschluss eines neuen Mietvertrags entgegenzuwirken (vgl. zum MietNovG Senatsurteile vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 18; vom 28. September 2022 - VIII ZR 300/21, NZM 2022, 954 Rn. 23; vom 19. Juli 2023 - VIII ZR 229/22, NZM 2023, 762 Rn. 24 f.; jeweils mwN), und dem damit zugleich verfolg- ten, über die Belange der jeweiligen Mieter hinausgehenden gesellschaftspoliti- schen Interesse an einer durchmischten Wohnbevölkerung in innerstädtischen Stadtvierteln (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 72) handelt es sich um einen sol- chen schwerwiegenden Grund. Dieser erfordert es - anders als die Revision meint - weiterhin, nicht nur die Neuabschlüsse von auf die Wiedervermietung gerichteten Verträgen, son- dern bei laufenden Staffelmietvereinbarungen auch die künftigen Mietstaffeln in die gesetzlichen Regelungen zur Miethöhenbegrenzung einzubeziehen. Der Ge- setzgeber der Mietrechtsnovelle hat die Bedeutung einer Einbeziehung von Staf- felmietvereinbarungen und damit das über § 556d Abs. 1 BGB hinausgehende 97 98 - 42 - Abstellen auf dem Vertragsschluss nachfolgende Zeitpunkte - die Fälligkeit der jeweils ersten neuen Miethöhe (vgl. § 557a Abs. 4 Satz 1, 2 BGB) - für die Errei- chung des gesetzlichen Regelungsziels hervorgehoben; hierdurch sollte eine Umgehung der Mietbegrenzung mittels der Vereinbarung von Staffelmieten un- terbunden werden (vgl. BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Hieran hat sich nichts geän- dert. Wären die erst künftig fälligen Mietstaffeln keiner höhenmäßigen Begren- zung mehr unterworfen, bestünde ein der Zielsetzung der §§ 556d ff. BGB zuwi- derlaufender Anreiz für Vermieter, die zunächst begrenzte Miethöhe ab diesem Zeitpunkt sprunghaft ansteigen zu lassen, um nunmehr die besonderen Erträge zu realisieren, die sich aus der spezifischen Situation eines angespannten Woh- nungsmarkts ergeben (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 18). Das Vertrauen der Wohnungseigentümer, mit der Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt, weil ein solches Interesse seinerseits vom grundrechtlich geschützten Eigentum nicht umfasst ist (BVerfGE 71, 230, 250; 91, 294, 310; 100, 226, 242 f.; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 76; siehe auch Senatsurteil vom 19. August 2020 - VIII ZR 374/18, NZM 2020, 982 Rn. 23). (c) Aus den vorstehend genannten Erwägungen verletzen die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in der mit Wirkung zum 1. April 2020 (verlängerten) Fassung auch Art. 2 Abs. 1 GG nicht und greifen zudem nicht gleichheitswidrig in das Ver- mietereigentum ein (Art. 3 Abs. 1 GG; vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 90 ff. [zu §§ 556d ff. BGB aF]). (d) Die vorbezeichneten Bestimmungen greifen ferner nicht in die Berufs- freiheit gewerblicher Vermieter von Wohnimmobilien - wie hier der Beklagten - gemäß Art. 12 Abs. 1 GG ein. Da die Vorschriften die Miethöhe bei der Wieder- vermietung unabhängig davon begrenzen, ob die Vermietung in Ausübung einer beruflichen Tätigkeit erfolgt oder nicht, beziehen sie sich weder unmittelbar auf die berufliche Tätigkeit als Vermieter von Wohnimmobilien noch haben sie eine 99 100 - 43 - objektiv berufsregelnde Tendenz (vgl. Schuldt, Mietpreisbremse, 2017, S. 198 f.; Gustorff, Mietpreisbremse und Bestellerprinzip, 2021, S. 224 f.; siehe zu diesem Erfordernis BVerfGE 95, 267, 302; 97, 228, 253 f.; 113, 29, 48; 129, 208, 266 f.; 161, 1 Rn. 72, 74). Vielmehr sollen die gesetzlichen Regelungen einen angemes- senen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern schaffen (vgl. BT- Drucks. 19/15824, S. 11; siehe auch BVerfGE 157, 223 Rn. 152, 172 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]). Es handelt sich um interessenausgleichende Normen des Privatrechts (vgl. hierzu BVerfGE 31, 255, 265; BVerfG, NZM 2012, 693 Rn. 25). (3) Die auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 BGB am 19. Mai 2020 erlas- sene Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist von der gesetzlichen Er- mächtigung gedeckt und steht auch im Übrigen mit höherrangigem Recht in Ein- klang. (a) Die - in ihren wesentlichen Grundzügen unverändert gebliebene - Ver- ordnungsermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB entspricht (auch weiterhin) den Vorgaben von Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 109 ff.; BVerfGE 157, 223 Rn. 159 [zum sog. "Berliner Mietendeckel"]; Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 81). Ihr lässt sich insbesondere hinreichend entnehmen, anhand welcher Umstände der Verordnungsgeber seine Entscheidung über den Erlass oder Nichterlass einer Rechtsverordnung über eine Gebietsbestimmung ausrichten soll, und sind Inhalt, Zweck und Ausmaß der Ermächtigung hinreichend bestimmt (vgl. BVerfG aaO). (b) Die Zweite Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wahrt die verfah- rensrechtlichen und materiell-rechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Geset- zes. Sie ist verfassungsgemäß; insbesondere verletzt sie nicht die Eigentumsga- rantie aus Art. 14 Abs. 1 GG. 101 102 103 - 44 - (aa) Der Senat von Berlin war als durch § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB er- mächtigte Landesregierung für den Erlass der vorgenannten Rechtsverordnung zuständig. Die Rechtsgrundlage für die Ermächtigung ist, wie dies in Art. 80 Abs. 1 Satz 3 GG verlangt wird (vgl. BVerfGE 136, 69 Rn. 99 mwN), in der Ver- ordnung angegeben. (bb) Der Senat von Berlin hat die am 19. Mai 2020 erlassene Zweite Mietenbegrenzungsverordnung in einer den Anforderungen des § 556d Abs. 2 Satz 5 bis 7 BGB entsprechenden Art und Weise begründet; die darin gemachten Angaben gewährleisten die Nachvollziehbarkeit und Transparenz der in der Ver- ordnung durch den Senat von Berlin getroffenen Gebietsbestimmung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 22 ff., 34 ff. [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 84 [zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverord- nung]; BVerfGE 157, 223 Rn. 159). In der Begründung sind im Abschnitt 4 - jeweils den einzelnen in § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB genannten Indikatoren zugeordnet sowie um das Kriterium der Entwicklung der Differenzen zwischen Angebotsmieten und ortsüb- lichen Vergleichsmieten ergänzt (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 29) - die tat- sächlichen Grundlagen angegeben, die der Senat von Berlin für seine Entschei- dung über die (erneute) Ausweisung des gesamten Stadtgebiets als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne der §§ 556d ff. BGB herangezogen hat (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 6 BGB). Dabei werden jeweils aktuelle Daten aus Erhebungen verschiedener öffentlicher und privater Stellen für das Land Berlin und für die Bundesrepublik Deutschland bis einschließlich 2019 aufgeführt und vergleichend gegenübergestellt sowie die auf dieser Datengrundlage getroffene Schlussfolgerung des Senats von Berlin dargestellt. Im Abschnitt 3 sind die Gründe dafür angegeben, weshalb der Senat von Berlin das gesamte Stadtgebiet 104 105 106 - 45 - als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt und weshalb er die in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB enthaltene Höchstdauer für erforderlich hält. Im Abschnitt 6 werden - entgegen der von der Revisionsklägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Annahme - die vom Land Berlin auf verschiedenen Ebenen ergriffenen wohnungspolitischen Maßnahmen aufgelistet, die zur Verbesserung der Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt über den Zeitraum des Bestehens der Rechtsverordnung fortgeführt werden sol- len. Hierbei werden die einzelnen Maßnahmen - die Wohnungsneubauförderung, das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, der Stadtentwick- lungsplan Wohnen 2030, die Änderung der Liegenschaftspolitik, die Bündnisse für Wohnungsneubau und Mieterberatung 2018 bis 2021, die Kooperationsver- einbarung mit städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die im März 2020 in Kraft getretene neue Umwandlungsverordnung, das im Jahr 2014 eingeführte Zweckentfremdungsverbot, die Kappungsgrenzen-Verordnung vom April 2018 sowie das Gesetz zur Mietenbegrenzung vom Februar 2020 (vgl. hierzu BVerfGE 157, 223 ff.) - nach ihrer jeweiligen Zielsetzung und Ausgestaltung näher beschrieben. (cc) Die Verordnungsbegründung wurde am 29. Mai 2020 und damit vor dem Inkrafttreten der Verordnung zum 1. Juni 2020 im Amtsblatt für Berlin (ABl. S. 2885 ff.) öffentlich bekanntgemacht. Damit ist der Senat von Berlin seiner Pflicht, die Verordnungsbegründung der Öffentlichkeit rechtzeitig in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt zu machen (vgl. hierzu grundlegend Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 19 ff., 34 ff. [zur Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 83 ff.; zuletzt Senatsbeschluss vom 19. März 2024 - VIII ZR 96/23, WuM 2024, 465 Rn. 16 ff. mwN [jeweils zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]), hinreichend nachgekommen. 107 108 - 46 - (dd) Der Senat von Berlin hat sich bei Erlass der Zweiten Mietenbegren- zungsverordnung innerhalb des ihm bei der Feststellung eines angespannten Wohnungsmarkts zustehenden Beurteilungsspielraums (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 113 mwN; siehe auch Senatsurteile vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 63 ff. mwN [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verord- nung]; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 82 [zur Ersten Ber- liner Mietenbegrenzungsverordnung]) gehalten. Diesen Spielraum hält ein Ver- ordnungsgeber ein, wenn er den für die Gebietsfestsetzung erheblichen Sach- verhalt ermittelt und bei Erlass der Verordnung zugrunde legt (vgl. BVerfGE 50, 50, 51; 56, 298, 319; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 113). Der Senat von Berlin hat sich an den in § 556d Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 bis 4 BGB aufgeführten vier Kriterien orientiert - sowie mit der Betrachtung der Ent- wicklung der durchschnittlichen Angebotsmieten gegenüber der ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe hierzu die Abschnitte 3.3 und 4.5) zulässigerweise ein weiteres aussagekräftiges Kriterium herangezogen (vgl. hierzu BT- Drucks. 18/3121, S. 29) - und jeweils anhand verschiedener statistischer Daten aus der Zeit unmittelbar vor dem Erlass der Verordnung (vgl. BT- Drucks. 18/3121, S. 29) mit nachvollziehbarer Begründung hergeleitet, dass je- des dieser Kriterien für das gesamte Stadtgebiet von Berlin erfüllt ist (vgl. Ab- schnitte 4.1 bis 4.5) und auch bei einer Gesamtbetrachtung der Indikatoren ein nicht nur vorübergehend angespannter Wohnungsmarkt vorliegt (vgl. Abschnitte 4.6, 5). Da danach die in § 556d Abs. 2 BGB normierten Tatbestandsvorausset- zungen für den Verordnungserlass vorlagen und anderweitige Abhilfemaßnah- men (noch) keine Wirkung zeigten, war der Verordnungsgeber sogar zum Tätig- werden verpflichtet (vgl. hierzu BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 111; BVerfGE 157, 223 Rn. 159 mwN). 109 110 - 47 - (ee) Der Senat von Berlin hat mit dem Erlass der Zweiten Berliner Mieten- begrenzungsverordnung den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gewahrt. Insbe- sondere hat er - entgegen der Ansicht der Revision - eine Erstreckung der Ver- ordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die nach § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB höchstmögliche Dauer von fünf Jahren als erforderlich ansehen dürfen. Auch insoweit steht dem Verordnungsgeber ein vom Gesetzge- ber delegierter Gestaltungs- und Einschätzungsspielraum zu (vgl. BVerfGE 38, 348, 363; 53, 135, 145; 56, 298, 318; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 115; siehe auch Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 130/18, BGHZ 207, 246 Rn. 103 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]), der erst überschritten ist, wenn nach den dem Verordnungsgeber bekannten Tatsachen und im Hinblick auf bisher gemachte Erfahrungen eindeutig feststellbar ist, dass die alternativ in Betracht kommende Maßnahme mit geringerer Eingriffswirkung die angestrebten Ziele sachlich gleichwertig erreicht (vgl. BVerfGE 102, 197, 218 f.; 105, 17, 36; 115, 276, 309; BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 115). Hiervon ist nicht auszugehen. (aaa) Der Senat von Berlin hat ausweislich der Verordnungsbegründung erneut geprüft, ob der Geltungsbereich der Verordnung auf einen Teil des Stadt- gebiets beschränkt werden kann. Er hat - wie schon bei der Ersten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung - von einer Teilausweisung mit der Begründung ab- gesehen, dass Berlin aufgrund seiner polyzentrischen Ausrichtung als einheitli- cher Wohnungsmarkt zu fassen sei, der nicht in territorial abgeschlossene Teil- märkte aufgespalten werden könne (vgl. Abschnitt 3.1). Gründe, warum dies ver- fassungsrechtlichen Vorgaben nicht genügt, sind weder vorgetragen noch er- sichtlich (vgl. bereits BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 116 [zur Ersten Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung]). (bbb) Der Senat von Berlin durfte - trotz der in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB nunmehr vorgesehenen Möglichkeit einer wiederholten Gebietsausweisung - die 111 112 113 - 48 - Befristung der Verordnung (sogleich) auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jah- ren als erforderlich ansehen. Die Festlegung der Geltungsdauer setzt eine Prognose des Verordnungs- gebers über die zukünftige Entwicklung des Berliner Wohnungsmarkts voraus. Wie das Bundesverfassungsgericht für die Erste Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung entschieden hat, unterliegt eine auf einer solchen Prognoseentschei- dung beruhende Rechtsverordnung wegen der Komplexität des Berliner Woh- nungsmarkts und der darauf beruhenden Schwierigkeiten, zukünftige Entwick- lungen sicher einzuschätzen, allein einer Vertretbarkeitskontrolle (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 117). Dafür genügt es, wenn der Verordnungsgeber die ihm zugänglichen Erkenntnisquellen ausschöpft, um die voraussichtlichen Auswir- kungen seiner Regelung so zuverlässig wie möglich abschätzen zu können und einen Verstoß gegen Verfassungsrecht zu vermeiden (vgl. BVerfG, aaO mwN). Dem trägt die auf die herangezogenen Daten gestützte Annahme des Se- nats von Berlin, die vor allem aufgrund des bereits bestehenden Nachfrageüber- hangs und der weiteren Bevölkerungszunahme zu erwartende erhöhte Woh- nungsnachfrage auf dem Berliner Wohnungsmarkt könne nicht kurzfristig und nachhaltig durch den Neubau von Wohnungen, den weiteren Abbau vorhande- nen Wohnungsleerstands und die Zurückgewinnung von Wohnungen nach Be- endigung zweckfremder Nutzungen sowie der aufgeführten wohnungspolitischen Maßnahmen ausgeglichen werden, so dass zum Erzielen der beabsichtigten Wir- kung die höchstmögliche Geltungsdauer auszuschöpfen war (vgl. Abschnitte 3.2 und 5), hinreichend Rechnung. (ccc) Die Zweite Mietenbegrenzungsverordnung ist auch im Hinblick da- rauf erforderlich, dass - wie bereits aufgezeigt - ein gleich wirksames, die Grund- rechte aber weniger beeinträchtigendes Mittel zur Erreichung der verfolgten Ziele nicht ersichtlich ist (vgl. zum Maßstab BVerfGE 116, 202, 225). 114 115 116 - 49 - Eine solche Kontrolle ist aus Gründen des verfassungsrechtlichen Eigen- tumsschutzes geboten, in der Ermächtigungsnorm angelegt (vgl. § 556d Abs. 2 Satz 7 BGB) und entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der - weiterhin - eine Mietpreisbegrenzungsverordnung nur als vorübergehende und gegenüber nach- haltigeren Maßnahmen der Wohnungsmarktförderung nachrangige Maßnahme verstanden wissen wollte (vgl. BT-Drucks. 18/3121, 15 f.). Die in Betracht kom- menden, vom Senat von Berlin in der Verordnungsbegründung beschriebenen wohnungspolitischen Maßnahmen können ihre Wirkung indes nur mittel- und langfristig entfalten (vgl. BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 118 [zur Ersten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung]). Sie stehen deshalb der Erforderlichkeit der auf 117 - 50 - fünf Jahre befristeten Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht ent- gegen. Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Ansicht der Revision - nicht da- raus, dass sich eine dieser wohnungspolitischen Maßnahmen - das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (sogenannter Mietendeckel) - mangels bestehender Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin als verfas- sungswidrig erwiesen hat (vgl. BVerfGE 157, 223 ff.). Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 30.06.2022 - 21 C 261/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.12.2022 - 67 S 180/22 - - 51 - Verkündet am: 18. Dezember 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2023:050723UVIIIZR94.21.0 Berichtigt durch Beschluss vom 10.10.2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES TEILVERSÄUMNIS- UND SCHLUSSURTEIL VIII ZR 94/21 Verkündet am: 5. Juli 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556d Abs. 1, 2, § 556e Abs. 1, § 557b Abs. 4 a) Zur rechtzeitigen Bekanntmachung der Begründung zur Berliner Mieten- begrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 86 ff.). b) Zur Frage der Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB im Falle von zwischen den- selben Parteien separat geschlossenen Verträgen über die Anmietung einer Wohnung und über die Nutzung eines Kellers. c) Zur Berechnung der bei Mietbeginn zulässigen Miethöhe im Fall der Index- miete gemäß § 557b Abs. 4 BGB. BGH, Versäumnisurteil vom 5. Juli 2023 - VIII ZR 94/21 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. Juli 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - im Kostenpunkt sowie insoweit aufgehoben, als in Höhe von mehr als 5.488,31 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 3. März 2018 aus einem Betrag von mehr als 2.708,86 € zum Nach- teil der Beklagten erkannt worden ist. Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 8. September 2020 abgeändert und in der Hauptsache wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird - unter Abweisung der weitergehenden Klage - verurteilt, an die Kläger als Mitgläubiger 5.488,31 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 3. März 2018 aus einem Betrag in Höhe von 2.708,86 € zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 1/3 und die Beklagte zu 2/3 zu tragen. Das Urteil ist, soweit es Versäumnisurteil ist, vorläufig vollstreckbar. - 3 - Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger machen als Mieter einer Wohnung der beklagten Vermieterin Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Vorschriften zur Be- grenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) in Verbindung mit der Berliner Mieten- begrenzungsverordnung vom 28. April 2015 geltend. Die Parteien schlossen am 26. Oktober 2015 einen zum 1. Dezember 2015 beginnenden Mietvertrag über eine 90,94 m² große Wohnung der Beklag- ten, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt und für die der Vormieter eine Nettokalt- miete von 727,50 € gezahlt hatte. Sie vereinbarten eine Indexmiete; die Aus- gangsmiete belief sich auf 850 € netto kalt. Zudem schlossen die Parteien am 26. Oktober 2015 eine "Kellernutzungs- vereinbarung", nach der die Kläger ab dem 1. Dezember 2015 zur Nutzung des im Mietobjekt gelegenen "Kellerverschlages Nr. 9" gegen eine "monatliche Nut- zungspauschale" in Höhe von 79 € berechtigt sind. Die Nutzungspauschale sollte sich jeweils zum Beginn eines neuen Vertragsjahres um 2,5 % bezogen auf den vorangegangenen Betrag erhöhen. Mit Schreiben vom 21. April 2016 rügten die Kläger gegenüber der Beklag- ten gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF einen Verstoß der in Höhe von insgesamt 929 € für Wohnung und Keller vereinbarten Miete gegen die Vorschriften zur Be- grenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB). Die Kläger zahlten zunächst die von der Beklagten unter Berücksichtigung der Indexerhöhungen für die Wohnung und der Staffelerhöhungen für den Keller 1 2 3 4 5 - 4 - verlangten Mietbeträge. Mit Schreiben vom 14. Februar 2018 verlangten sie in- dessen unter Fristsetzung bis zum 2. März 2018 die Rückzahlung aus ihrer Sicht für die Monate Mai 2016 bis einschließlich Februar 2018 überzahlter Miete in Höhe von 4.143,70 €. Das Amtsgericht hat ihrer nunmehr auf Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum von Mai 2016 bis einschließlich Dezember 2019 in Höhe von 8.177,69 € (nebst Zinsen aus einem Betrag in Höhe von 4.143,70 € seit dem 3. März 2018) gerichteten Klage in vollem Umfang stattgegeben. Es hat gemeint, die zur Wohnung und zum Keller geschlossenen Vereinbarungen seien aufgrund der im Streitfall gegebenen Umstände als einheitlicher Mietvertrag anzusehen. Die damit zu berücksichtigende monatliche Gesamtnettokaltmiete in Höhe von 929 € für eine 90,94 m² große Wohnung verstoße zwar gegen die Vorschrift des § 556d BGB, die gemäß § 557b Abs. 4 BGB auf die Indexmiete anwendbar sei. Denn nach § 556d Abs. 1 BGB zulässig sei eine Miete von höchstens 698,24 €. Jedoch greife zu Gunsten der Beklagten die Vorschrift des § 556e Abs. 1 BGB ein, wonach die Ausgangsmiete vorliegend statt der vereinbarten 929 € höchs- tens - wie die Vormiete - 727,50 € betragen dürfe. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. 6 7 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat teilweise Erfolg. Über das Rechtsmittel ist insoweit antragsgemäß durch Teilversäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen auch insoweit nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2021, 255) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der vom Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Rück- zahlung preisrechtswidrig überzahlter Miete in Höhe von 8.177,69 € gemäß § 556g Abs. 1, § 556d Abs. 1, § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Dagegen vermöge die Berufung, die sich ausschließlich gegen die formelle Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung richte und die sonstigen - vom Amtsgericht zu- treffend bejahten - Anspruchsvoraussetzungen unangefochten hinnehme, nichts zu erinnern. Die Mietenbegrenzungsverordnung sei formell wirksam. Zwar sei die bisherige Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des Bundes- gerichtshofs zu den Formalanforderungen an eine auf der Grundlage von § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB erlassene Rechtsverordnung "inkonsistent", weil die konkret zur Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ergangenen Ent- scheidungen des Senats den von diesem abstrakt aufgestellten Beurteilungs- grundsätzen zum Erfordernis einer rechtzeitigen Veröffentlichung auch der Ver- ordnungsbegründung nicht genügten und insbesondere nicht durch diesbezügli- 8 9 10 11 - 6 - che tatsächliche Feststellungen getragen würden. Einer umfassenden tatrichter- lichen Würdigung hierzu bedürfe es jedoch nicht, da lediglich evidente Verfah- rensmängel geeignet seien, zur formellen Unwirksamkeit einer Rechtsverord- nung zu führen, und eine solche Evidenz jedenfalls unter Zugrundelegung der übertragbaren "Kollegialgerichts-Richtlinie" im Fall eines etwaigen Verlautba- rungsmangels bei der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht gegeben sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand. Das Berufungsgericht hat, wenn auch mit rechtsfehlerhafter Begründung, einen den Klägern - als Mitgläubiger gemäß § 432 BGB (vgl. Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 37 ff.) - gegen die Beklagte dem Grunde nach zustehenden Zahlungsanspruch gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB im Ergebnis zu Recht bejaht. Indessen sind ihm bei der Bestimmung der zulässigen Miethöhe entscheidungserhebliche Rechts- fehler unterlaufen, weshalb die Höhe des zuerkannten Rückzahlungsanspruchs nicht zutrifft. Die Kläger können eine Rückzahlung für den streitgegenständlichen Zeitraum von Mai 2016 bis Dezember 2019 zu viel gezahlter Miete lediglich in Höhe von 5.488,31 € nebst Verzugszinsen aus einem Teilbetrag in Höhe von 2.708,86 € verlangen. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass als Anspruchsgrundlage für das gegen die Beklagte gerichtete Begehren der Kläger auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Wohnraum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung, Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB) in Verbindung mit der Mietenbegrenzungsverordnung für 12 13 - 7 - das Land Berlin vom 28. April 2015 (Verordnung 17/186, GVBl. 2015, S. 101; nachfolgend: Berliner Mietenbegrenzungsverordnung) in Betracht kommen. 2. Nur im Ergebnis zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der von den Klägern auf dieser Grundlage geltend gemachte Anspruch ge- mäß § 556g Abs. 1 Satz 3, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht an einer Unwirk- samkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung scheitert, die auf der Grund- lage der Ermächtigung in § 556d Abs. 2 BGB erlassen wurde. a) Mit der Erwägung, ein Verfahrensfehler führe nur im Falle seiner - hier fehlenden - Evidenz zur Nichtigkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung, hat das Berufungsgericht verkannt, dass dem in § 556d Abs. 2 Satz 5 BGB vor- gesehenen Begründungserfordernis nicht nur verfahrensrechtliche Bedeutung, sondern - wie der Senat mehrfach, auch vor dem Erlass des Berufungsurteils, entschieden hat - zudem ein materiell-rechtlicher Gehalt zukommt (vgl. nur Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 21 ff., 41 f.; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202 Rn. 21 f.; vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, NZM 2022, 706 Rn. 24 f.; Senatsbeschluss vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 292/19, WuM 2020, 488 Rn. 9). Bei der Begründung zur Gebiets- verordnung und deren bei Inkrafttreten erfolgter öffentlicher Bekanntmachung handelt es sich um eine Wirksamkeitsvoraussetzung, deren Fehlen zur Nichtig- keit der Verordnung führt (siehe nur Senatsurteile vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18, aaO Rn. 42; vom 30. März 2022 - VIII ZR 279/21, aaO Rn. 25). Wie der Senat in den vorgenannten Entscheidungen ebenfalls ausgeführt hat, wäre zudem im Falle einer unterbliebenen Veröffentlichung der Begründung durch staatliche Stellen die vom Berufungsgericht vermisste Evidenz dieses Feh- lers ohne Weiteres zu bejahen (vgl. nur Senatsurteil vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, aaO Rn. 22 mwN). 14 15 16 - 8 - b) Die rechtsfehlerhafte Begründung des Berufungsgerichts hat sich je- doch im Ergebnis nicht ausgewirkt. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken. aa) Der Senat hat sich in einer Reihe von Entscheidungen bereits einge- hend mit den gegen eine wirksame Bekanntmachung der Verordnung vorge- brachten Einwänden befasst, diese aber aus den dort im Einzelnen ausgeführten Gründen für nicht durchgreifend erachtet (vgl. nur Senatsurteile vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 80, 83 ff.; vom 11. November 2020 - VIII ZR 369/18, NZM 2021, 220 Rn. 39; vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21, NZM 2022, 202 Rn. 20, 24 f.). Hieran hält er auch nach nochmaliger Prüfung unter Berücksichtigung des Revisionsvorbringens fest. bb) Dies betrifft auch die von der Revision in Zweifel gezogene rechtzeitige Bekanntmachung der Verordnungsbegründung vor Inkrafttreten der Berliner Mie- tenbegrenzungsverordnung zum 1. Juni 2015, die - wie der Senat in den vorge- nannten Entscheidungen nach umfassender Prüfung ausgeführt hat - auf der In- ternetseite des Berliner Abgeordnetenhauses noch im Mai 2015 erfolgt ist (vgl. nur Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, aaO Rn. 86-89). Die Ausfüh- rungen der Revision stellen diese Erkenntnis nicht in Frage. Deshalb geht auch die von der Revision in diesem Zusammenhang erhobene Rüge einer Verletzung der Grundrechte der Beklagten aus Art. 14 GG sowie aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip aus Art. 20 Abs. 3 GG fehl. (1) Anders als die Revision meint, ist für das Revisionsverfahren nicht der Vortrag der Beklagten als zutreffend zu unterstellen, wonach von einer Bekannt- machung der Verordnungsbegründung bis zum Inkrafttreten der Verordnung nicht ausgegangen werden könne. Der Senat hat die rechtliche Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung im Rahmen des vorliegenden Rechts- streits selbständig zu beurteilen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 17. Juli 2019 17 18 19 20 - 9 - - VIII ZR 130/18, BGHZ 223, 30 Rn. 15; siehe allgemein Senatsurteil vom 4. November 2015 - VIII ZR 217/14, BGHZ 207, 246 Rn. 20 ff. [zur Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung]). Bei dieser von Amts wegen vorzunehmenden Prüfung (vgl. MünchKommZPO/Krüger, 6. Aufl., § 546 Rn. 4 mwN) ist er weder an diesbezüglich getroffene tatsächliche Feststellungen des Tatrichters gebun- den noch hat er - wenn solche Feststellungen fehlen - die tatsächlichen Behaup- tungen des Revisionsführers zugrunde zu legen. (2) Indessen zeigen die Ausführungen der Revision keine Umstände auf, die Anlass zu Zweifeln an der vom Senat in seinen bisherigen Entscheidungen zur Berliner Mietenbegrenzungsverordnung angenommenen rechtzeitigen Veröf- fentlichung auch der Verordnungsbegründung auf der Internetseite des Berliner Abgeordnetenhauses geben könnten. Vielmehr bestätigen die im hiesigen Ver- fahren vorgelegten Erklärungen der beteiligten Stellen über die zur Veröffentli- chung der Verordnung vorgenommenen Schritte das Ergebnis der Prüfung durch den Senat. (a) So steht - anders als die Revision meint - aufgrund des von der Be- klagten vorgelegten Schreibens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 25. Mai 2020 fest, dass am 4. Mai 2015 die Textdatei der Vorlage, die neben dem Text der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung auch deren Be- gründung enthielt, von der damaligen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt an das Abgeordnetenhaus von Berlin übermittelt wurde. Aus dem - eben- falls von der Beklagten angeführten - Schreiben der Verwaltung des Abgeord- netenhauses von Berlin vom 13. Juli 2020 ergibt sich sodann, dass dort nach dem Eingang der Datei am 5. Mai 2015 die PDF-Datei zur Verordnung erstellt und ein Datensatz mit dem Nachweis der Verordnung in dem System der Parla- mentsdokumentation des Abgeordnetenhauses von Berlin (PARDOK) angelegt wurde. 21 22 - 10 - Dessen Verlinkung erfolgte nach dem vorgenannten Schreiben vom 13. Juli 2020 jedenfalls am 20. Mai 2015 im Zusammenhang mit der Aufnahme der als Drucksache 17/2272 bezeichneten "Zusammenstellung" von vier ver- schiedenen Vorlagen für die 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses am 28. Mai 2015, darunter mit der laufenden Nummer 1 die Mietenbegrenzungsverordnung. Nach der Mitteilung der Verwaltung des Abgeordnetenhauses lässt sich dieser Zeitpunkt anhand dessen feststellen, dass im Datenbanksystem PARDOK (ledig- lich) das Datum der zuletzt erfolgten Verlinkung innerhalb eines Datensatzes ge- speichert und für den hier in Rede stehenden PARDOK-Datensatz der 20. Mai 2015 als Datum der letzten Verlinkung angezeigt wird. Wie sich aus dem Schreiben der Leiterin der Parlamentsdokumentation des Abgeordnetenhauses vom 20. Oktober 2020 ergibt, war die verlinkte Datei mit der Verordnung einschließlich der Begründung im Internet abrufbar (zur Frage der Zugänglichkeit im Einzelnen siehe nachfolgend unter cc). Übereinstimmend hiermit weisen die Dokumenteneigenschaften der über das PARDOK-Datenbanksystem (https://pardok.parlament-berlin.de/) bei Aus- wahl der "Wahlperiode 17" und der Sucheingabe "17/2272" aufrufbaren PDF-Datei zu der als Drucksache 17/2272 bezeichneten "Zusammenstellung" das Datum 20. Mai 2015 als Erstellungs- und Änderungsdatum der Datei aus. Bei dieser "Zusammenstellung" der Vorlagen zur Kenntnisnahme gemäß Art. 64 Abs. 3 der Verfassung von Berlin für die 65. Sitzung des Abgeordnetenhauses von Berlin am 28. Mai 2015 handelt es sich um die Veröffentlichung, welche im Senatsurteil vom 27. Mai 2020 (VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 86 f.) ange- sprochen ist. (b) Zweifel an der Richtigkeit und der Aussagekraft dieser Unterlagen be- züglich der noch vor Inkrafttreten der Verordnung erfolgten Veröffentlichung der Verordnungsbegründung über das Datenbanksystem des Abgeordnetenhauses 23 24 25 26 - 11 - bestehen entgegen der Ansicht der Beklagten auch nicht im Hinblick auf den Ein- wand der Revision, dieses Datenbanksystem habe es "in der heutigen Form noch nicht" gegeben und in Internetarchiven könnten aktuell keine Eintragungen zu PARDOK für die Zeit vor dem Inkrafttreten der Verordnung aufgefunden werden. Entgegen der Auffassung der Revision kommt es entscheidend (nur) darauf an, dass die Verordnung samt ihrer Begründung in einem Parlamentsdokumentati- onssystem des Abgeordnetenhauses von Berlin - unabhängig davon, welche ge- naue Bezeichnung dieses damals trug - rechtzeitig eingestellt und abrufbar war. Dies war, wie ausgeführt, der Fall. Die von der Revision angeführte, von der Beklagten in den Tatsachen- instanzen vorgelegte Stellungnahme eines IT-Dienstleisters vom 5. Oktober 2020 zur Aussagekraft der Dokumenteneigenschaften der im PARDOK hinter- legten PDF-Datei vermag den durch das Schreiben der Verwaltung des Abge- ordnetenhauses vom 13. Juli 2020 belegten Zeitpunkt der letzten Änderung und - maßgeblichen - Verlinkung des PARDOK-Datensatzes nicht in Frage zu stellen (vgl. ebenso LG Berlin, Beschluss vom 12. Januar 2023 - 64 S 230/22, juris Rn. 7). Auch der Einwand der Revision, bei dem an das Abgeordnetenhaus über- mittelten Dokument habe es sich lediglich um den Entwurf der Verordnungsbe- gründung gehandelt, trifft nicht zu. Wie sich aus dem Schreiben der Senatsver- waltung für Stadtentwicklung und Wohnen vom 25. Mai 2020 ergibt, wurde nicht etwa ein Entwurf der Verordnung samt Begründung an das Abgeordnetenhaus von Berlin übersandt. Vielmehr war zum Zeitpunkt der Weiterleitung die Verord- nung bereits unterzeichnet und ausgefertigt; sie wurde in der unterzeichneten Endfassung dem Abgeordnetenhaus zugeleitet. Dass diese Fassung nicht iden- tisch mit der übermittelten Datei wäre, macht selbst die Revision nicht geltend. 27 28 - 12 - Zudem geht der Verweis der Revision auf eine angeblich in dem Bericht des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz mit dem Namen "Die Regelungen zur zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit ange- spannten Wohnungsmärkten ("Mietpreisbremse") in der gerichtlichen Praxis" ent- haltene Aussage, die Veröffentlichung der Verordnung in Berlin sei erst im Juli 2018 erfolgt, fehl. Das in dem Bericht genannte Datum bezieht sich erkenn- bar auf das Datum, zu dem der Verfasser des Berichts die von ihm vor dem Da- tum angegebene Internetadresse abgerufen hat. Ferner heißt es in dem dazuge- hörigen Text hinsichtlich des Zeitpunkts ausdrücklich "Mit der Verordnung […] vom 28. April 2015 war Berlin das erste Bundesland, das von der Ermächtigungs- grundlage […] Gebrauch gemacht hat. Die dazu gehörende Begründung hat das Land zeitgleich auf seinem Internetauftritt veröffentlicht". cc) Soweit die Revision erstmals in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zu bedenken gegeben hat, ob die Verordnungsbegründung auch bereits bis zu dem maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung leicht zu- gänglich im Sinne der Senatsrechtsprechung gewesen sei, vermögen diese Überlegungen die Wirksamkeit der Verordnung nicht in Zweifel zu ziehen. Wie oben ausgeführt, erfolgte eine Verlinkung des PARDOK-Datensatzes mit der Mietenbegrenzungsverordnung einschließlich ihrer Begründung jeden- falls am 20. Mai 2015. Aus dem Schreiben der Leiterin der Parlamentsdokumen- tation des Abgeordnetenhauses von Berlin vom 20. Oktober 2020 ergibt sich, dass mit dieser Verlinkung "die Datei auch tatsächlich unmittelbar für jedermann im Internet auffindbar und einsehbar geworden ist". Umstände, welche die Rich- tigkeit dieser amtlichen Auskunft in Zweifel zu ziehen geeignet wären, zeigt die Revision nicht auf; sie sind auch sonst nicht ersichtlich. Deshalb ist auch eine von der Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat in diesem Zusam- menhang angesprochene Verletzung der Grundrechte der Beklagten aus Art. 14 29 30 31 - 13 - Abs. 1 GG sowie aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatlich- keitsprinzip aus Art. 20 Abs. 3 GG nicht zu besorgen. 3. Ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Rückzahlung gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB wegen Überschreitung der höchstzulässigen Miete für den Zeitraum von Mai 2016 bis einschließlich Dezem- ber 2019 besteht hingegen nur in Höhe von 5.488,31 € nebst Verzugszinsen aus einem Betrag in Höhe von 2.708,86 €. Das Berufungsgericht, welches - insoweit die Würdigung des Amtsgerichts billigend - zu einem höheren Zahlungsanspruch gelangt ist, hat rechtsfehlerhaft den sich aus der Summe der Mietentgelte für die Wohnung und für den Keller ergebenden Gesamtbetrag in Höhe von 929 € einer Überprüfung anhand der Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) unterzogen und die- ser Summe den allein die Nettokaltmiete für die Wohnung betreffenden Betrag von 727,50 € als gemäß § 556e Abs. 1 BGB maßgebliche Vormiete gegenüber- gestellt. Die allein auf die Anwendung der Vorschrift des § 556d Abs. 1 BGB be- zogenen Rügen der Revision bleiben hingegen ohne Erfolg. a) Der Prüfung anhand der Vorschriften über die Begrenzung der Miet- höhe (§§ 556d ff. BGB) unterliegt im Streitfall lediglich die von den Parteien für die Wohnung vereinbarte Ausgangsmiete in Höhe von 850 €, nicht jedoch auch das für die Nutzung des Kellers vereinbarte Nutzungsentgelt in Höhe von 79 €. Denn entgegen der - die Würdigung des Amtsgerichts insoweit billigenden - An- nahme des Berufungsgerichts sind die Wohnung und der Keller nicht aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags, sondern aufgrund rechtlich selbständiger Ver- träge an die Kläger vermietet. aa) Nach der Senatsrechtsprechung spricht bei einem schriftlichen Woh- nungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine 32 33 34 35 - 14 - Garage oder Stellplatz eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbstän- digkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung der Vermu- tung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage beziehungsweise den Stell- platz nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 251/10, WuM 2012, 14 Rn. 13; Senatsbeschlüsse vom 9. April 2013 - VIII ZR 245/12, WuM 2013, 421 Rn. 3; vom 8. Oktober 2013 - VIII ZR 254/13, juris Rn. 3). Für einen Keller gilt im Grund- satz nichts anderes. bb) Gemessen hieran rechtfertigen die im Streitfall getroffenen tatrichterli- chen Feststellungen nicht die Annahme eines einheitlichen, sowohl die Wohnung als auch den Keller umfassenden Mietverhältnisses. Die gegenteilige Würdigung des Berufungsgerichts misst den Unterschieden in den Regelungen der beiden Verträge nicht das für die Beurteilung maßgebliche Gewicht bei und schöpft da- mit den Inhalt beider Verträge nicht aus. Zwar befinden sich die Wohnung und der Keller, welche die Kläger von der Beklagten gemietet haben, in demselben Gebäude. In einem solchen Fall wird in der Regel anzunehmen sein, dass die diesbezüglich - hier zudem an dem- selben Tag - geschlossenen Mietverhältnisse nach dem Willen der Parteien eine rechtliche Einheit bilden sollen (vgl. Senatsbeschluss vom 8. Oktober 2013 - VIII ZR 254/13, aaO Rn. 3). Dies genügt vorliegend jedoch zur Widerlegung der für eine rechtliche Selbständigkeit der Vereinbarungen sprechenden Vermutung nicht. Denn die Eigenständigkeit beider Verträge ergibt sich zudem aus deren eindeutigen Wortlaut sowie aus den erheblichen Abweichungen hinsichtlich we- sentlicher Vertragsbestandteile wie Vertragslaufzeit, Kündigungsmöglichkeiten und vor allem Gestaltung und Entwicklung des vereinbarten Mietentgelts. 36 37 - 15 - So haben die Parteien in der Kellernutzungsvereinbarung ausdrücklich die Bestimmung getroffen, dass die Vereinbarung "unabhängig von ggf. nebenher bestehenden Miet- oder Nutzungsverträgen für Wohn-/Gewerberäume oder Stellplätze" bestehen soll. Zudem enthält die Kellernutzungsvereinbarung einen Ausschluss der or- dentlichen Kündigung für die Dauer von zehn Jahren, der Wohnungsmietvertrag hingegen einen solchen lediglich für die Dauer von zwei Jahren. Für die anschlie- ßende Zeit ist bei der zuerst genannten Vereinbarung eine Kündigung zum Ende eines jeden Monats mit einer vierwöchigen Kündigungsfrist zulässig, beim Woh- nungsmietvertrag hingegen nur unter Einhaltung der - regelmäßig längeren - ge- setzlichen Kündigungsfrist. Das den Klägern für den Fall einer Beendigung des Wohnungsmietvertrags vor dem Ablauf des Kündigungsausschlusses einge- räumte Sonderkündigungsrecht erlaubt ihnen zwar eine gleichzeitige Beendi- gung der vertraglichen Beziehung zur Beklagten. Daraus folgt aber nicht ohne Weiteres, dass die Parteien ungeachtet der besonderen Bedingungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung der Kellernutzungsvereinbarung (vgl. zur diesbezüglichen Bedeutung Senatsbeschlüsse vom 9. April 2013 - VIII ZR 245/12, aaO Rn. 4; vom 8. Oktober 2013 - VIII ZR 254/13, aaO Rn. 4) einen ein- heitlichen Mietvertrag über Wohnung und Keller schließen wollten. Für den Willen der Parteien, zwei rechtlich getrennte Verträge abschließen zu wollen, sprechen schließlich die besonderen Bedingungen über die Gestal- tung und Veränderung des jeweils vereinbarten Mietentgelts. So haben die Par- teien bezogen auf das Nutzungsentgelt für den Keller eine - automatische - jähr- liche Erhöhung um einen feststehenden Prozentsatz von 2,5 % vereinbart, wäh- rend der Wohnungsmietvertrag eine Erhöhung oder Verminderung der Monats- nettokaltmiete in Abhängigkeit von der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes und von einer entsprechenden Erklärung des Begünstigten vorsieht. 38 39 40 - 16 - Eine andere Würdigung folgt auch nicht daraus, dass nach der vorvertrag- lichen Mitteilung der Beklagten an die Kläger die Aufteilung der von ihr verlangten Gesamtmiete auf die Wohnungs- und die Kellermiete im Rahmen der vertragli- chen Einigung veränderbar war. Denn nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen und von der Revision insoweit nicht angegriffenen Feststellungen hat die Be- klagte gegenüber den Klägern von Anfang an deutlich gemacht, dass - wenn auch "aus internen Gründen" - zwei separate Mietverträge - und nicht, wie von den Klägern eigentlich gewünscht, ein einheitlicher Mietvertrag - über die Woh- nung und den Keller geschlossen werden sollen. Damit fehlt es an einer tragfä- higen Grundlage für die Annahme eines auf den Abschluss eines einheitlichen Mietvertrags gerichteten übereinstimmenden Parteiwillens. cc) Vor diesem Hintergrund unterliegt im Streitfall lediglich die für die Woh- nung der Kläger vereinbarte Miete den Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe gemäß §§ 556d ff. BGB (vgl. BeckOGK-BGB/Fleindl, Stand: 1. April 2023, § 556d Rn. 88; Blank, WuM 2014, 641, 642). Gemäß § 557b Abs. 4 BGB kommt es hierbei allein auf die Ausgangsmiete in Höhe von 850 € an. Die von den Parteien für den Keller vereinbarte (Staffel-)Miete ist hingegen nicht in die Überprüfung einzubeziehen, da es sich bei ihr nicht um einen nur gesondert aus- gewiesenen Anteil oder Rechenwert bei der Zusammensetzung einer einheitli- chen Miete handelt (vgl. hierzu Blank, aaO; siehe auch Flatow, WuM 2015, 191, 192 und 197). b) Im Ergebnis rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht indes angenom- men, dass sich im Streitfall die (höchst-)zulässige Miethöhe für die Wohnung der Kläger nicht aus dem Grundtatbestand des § 556d Abs. 1 BGB - ortsübliche Ver- gleichsmiete zuzüglich 10 % - ergibt, sondern aus dem auf die Vormiete abstel- lenden Sondertatbestand des § 556e Abs. 1 BGB. 41 42 43 - 17 - aa) Die den Grundtatbestand des § 556d Abs. 1 BGB betreffenden Rügen der Revision gegen die - vom Berufungsgericht gebilligte und nach dessen Fest- stellungen von der Beklagten im Berufungsverfahren auch nicht angegriffene - amtsgerichtliche Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit der nach § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Miethöhe für die von den Klägern angemietete Wohnung in Höhe von monatlich (lediglich) 698,24 € bleiben ohne Erfolg. (1) Die Fläche des Kellers ist entgegen der Ansicht der Revision bei der Prüfung der zulässigen Miethöhe für die Wohnung gemäß § 556d Abs. 1 BGB nicht zu berücksichtigen, da dieser - wie ausgeführt - von der Beklagten separat an die Kläger vermietet wurde. Unabhängig davon schiede eine Einbeziehung in die Ermittlung der Wohnfläche auch deshalb aus, weil der in der Kellernutzungs- vereinbarung als "Kellerverschlag" bezeichnete Raum nach dem revisionsrecht- lich zugrunde zu legenden Sachverhalt nicht zu Wohnzwecken vermietet wurde (vgl. Senatsurteile vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, WuM 2010, 150 Rn. 17; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, WuM 2010, 480 Rn. 20; siehe auch § 2 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. a WoFlV). Übergangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. (2) Das Berufungsgericht hat seine Feststellung zur ortsüblichen Ver- gleichsmiete für die Wohnung der Kläger auch im Übrigen ohne revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehler getroffen. Das gilt - entgegen der Ansicht der Revi- sion - auch, soweit das Berufungsgericht bei der Berechnung der Einzelver- gleichsmiete den im Mietspiegel für 2015 vorgesehenen Zuschlag für das Son- dermerkmal "Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwerti- ger Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume" vorliegend als nicht gerechtfertigt angesehen hat. (a) Die Ermittlung der - innerhalb der zuvor erfolgten Einordnung der Woh- nung in eine Mietpreisspanne zu bestimmenden - Einzelvergleichsmiete erfolgt 44 45 46 47 - 18 - nach der Senatsrechtsprechung im Rahmen freier tatrichterlicher Schätzung (§ 287 Abs. 2, 1 Satz 2 ZPO). Daher unterliegt sie nicht der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung. Sie kann lediglich daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entschei- dung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Ent- scheidung auf sonstigen, von der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (vgl. nur Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 29; vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, WuM 2019, 202 Rn. 23; Senats- beschluss vom 14. Juni 2022 - VIII ZR 24/21, WuM 2022, 685 Rn. 16). (b) Diesen Anforderungen wird die Entscheidung des Berufungsgerichts auch hinsichtlich der Verneinung des von der Revision als gegeben erachteten wohnwerterhöhenden Sondermerkmals gerecht. Denn es hält sich im Rahmen der tatrichterlichen Schätzung, wenn das Berufungsgericht das - von ihm gese- hene - Vorhandensein eines abgezogenen Dielenbodens in der Wohnung der Kläger hinsichtlich Qualität, Ästhetik und Haltbarkeit nicht als vergleichbar mit den im Mietspiegel genannten Beispielen, insbesondere einem hochwertigen Parkett, Natur- oder Kunststein, angesehen hat. Soweit die Revision dies anders sieht, setzt sie - revisionsrechtlich unbehelflich - lediglich ihr Beurteilungsermessen an die Stelle der Auffassung des Berufungsgerichts. bb) Im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht - auch insoweit die Würdigung des Amtsgerichts billigend - den von der Beklagten geltend gemach- ten Ausnahmetatbestand des § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB als gegeben und des- halb für die Wohnung der Kläger eine Anfangsmiete bis zu einer Höhe von 727,50 € monatlich als zulässig angesehen. Hiergegen wendet sich die Revision nicht. 48 49 - 19 - (1) Bei der Anwendung der Vorschrift des § 556e Abs. 1 BGB hat das Amtsgericht - und ihm folgend das Berufungsgericht - allerdings rechtsfehlerhaft nicht in den Blick genommen, dass diese Bestimmung eine Identität des betref- fenden Leistungsgegenstands des Vermieters voraussetzt (vgl. Blank/Börsting- haus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 556e Rn. 8 ff.; Blank, WuM 2014, 641, 650; siehe auch Flatow, WuM 2015, 191, 196 f.). Deshalb kann - selbst wenn die An- nahme eines einheitlichen Mietverhältnisses über die Wohnung und den Keller zuträfe - der Summe der Mietentgelte für die Wohnung und den Keller aus dem Nachmietverhältnis nicht allein die vom Vormieter zuletzt geschuldete Nettokalt- miete für die Wohnung - im Mietvertrag als "Grundmiete" bezeichnet - gegen- übergestellt werden. § 556e Abs. 1 BGB enthält eine Bestandsschutzregelung zugunsten des Vermieters. Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB sollen die Unterbindung unangemessener Preissprünge bei der Wiedervermie- tung verhindern, nicht aber den Vermieter zur Absenkung zuvor wirksam verein- barter Mietentgelte im nachfolgenden Mietverhältnis zwingen. Der Vermieter soll unabhängig von der nach § 556d Abs. 1 BGB allgemein zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn jedenfalls diejenige Miete auch im nachfolgenden Mietverhältnis ver- langen können, die er mit dem Vormieter wirksam vereinbart hatte (vgl. hierzu BT-Drucks. 18/3121, S. 16, 29 f.; siehe auch BVerfG, NZM 2019, 676 Rn. 103). Nach Sinn und Zweck setzt ein solcher auf den Erhalt des gleichen Entgelts im Vor- und Nachmietverhältnis gerichteter Bestandsschutz voraus, dass - was das Berufungsgericht nicht beachtet hat - dem Entgelt auch die gleiche Leistung ge- genübersteht (vgl. Blank/Börstinghaus/Siegmund, aaO Rn. 9; siehe auch Blank, WuM 2014, 641, 650). (2) Demnach sind die im Streitfall für die Wohnung vereinbarte Ausgangs- miete in Höhe von 850 € netto kalt und die vom Vormieter für die Wohnung zuletzt 50 51 52 - 20 - geschuldete Nettokaltmiete miteinander zu vergleichen, die das Berufungsgericht verfahrensfehlerfrei und von der Revision nicht angegriffen mit einem Betrag in Höhe von 727,50 € festgestellt hat. Da dieser Betrag nach § 557b Abs. 4, § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB nur die Ausgangsmiete der von den Parteien getroffenen In- dexmietenvereinbarung begrenzt, ist für die Berechnung der im geltend gemach- ten Zeitraum über die zulässige Miethöhe hinaus - zu viel - gezahlten Miete im Sinne des § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB die Vergleichs(vor)miete nach § 556e Abs. 1 BGB in Höhe von 727,50 € entsprechend den tatrichterlich festgestellten Mietentgelterhöhungen für die Wohnungsmiete zu indexieren und der von den Klägern gezahlten (indexierten) Miete gegenüberzustellen. (3) Hiervon ausgehend liegt eine Überzahlung der Miete im Sinne von § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB für den geltend gemachten - und der Rüge der Kläger gemäß § 556g Abs. 2 BGB aF vom April 2016 nachfolgenden - Zeitraum von Mai 2016 bis einschließlich Dezember 2019 lediglich in Höhe von insgesamt 5.488,31 € vor. Nach den verfahrensfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hat die Beklagte für die Wohnung der Kläger aufgrund der Indexmietenvereinbarung an- statt der seit dem Beginn des Mietverhältnisses zum 1. Dezember 2015 und bis März 2017 geltenden Ausgangsmiete in Höhe von 850 € für die Zeit ab April 2017 monatlich 858,74 € (+ 1,028 %), ab April 2018 monatlich 872,24 € (+ 1,57 %) und ab April 2019 monatlich 884,21 € (+ 1,372 %) verlangt; die Kläger haben diese Beträge jeweils gezahlt. Die gemäß § 556e Abs. 1 BGB maßgebliche Vergleichs(ausgangs)miete in Höhe von 727,50 € (Differenz zur vereinbarten Ausgangsmiete 122,50 €) be- trägt - zu den jeweiligen Zeitpunkten der Mietentgeltänderung entsprechend in- dexiert - für die Zeit ab April 2017 monatlich 734,98 € (Differenz zur vereinbarten 53 54 55 - 21 - Miete in Höhe von 123,76 €), ab April 2018 monatlich 746,52 € (Differenz zur vereinbarten Miete in Höhe von 125,72 €) und ab April 2019 monatlich 756,76 € (Differenz zur vereinbarten Miete in Höhe von 127,45 €). Damit ergibt sich eine Überzahlung für die Zeit von Mai 2016 bis März 2017 in Höhe von 1.347,50 € (122,50 € x 11 Monate), für die Zeit von April 2017 bis März 2018 in Höhe von 1.485,12 € (123,76 € x 12 Monate), für die Zeit von April 2018 bis März 2019 in Höhe von 1.508,64 € (125,72 € x 12 Monate) und für die Zeit von April 2019 bis Dezember 2019 in Höhe von 1.147,05 € (127,45 € x 9 Monate), insgesamt mithin 5.488,31 €. (4) Bezogen auf den mit dem vorgerichtlichen Schreiben vom 14. Februar 2018 geltend gemachten Rückzahlungszeitraum von Mai 2016 bis einschließlich Februar 2018 können die Kläger Verzugszinsen nach § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 1 Satz 1, § 288 Abs. 1 BGB dementsprechend (nur) aus einem unter Zu- grundelegung der vorstehend genannten Überzahlungsbeträge berechtigten Teilbetrag in Höhe von 2.708,86 € verlangen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit auf die Revision der Beklagten aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Beklagten zur teilweisen Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils dahingehend, dass die Be- klagte zur Zahlung lediglich in Höhe von 5.488,31 € nebst Verzugszinsen aus 56 57 58 - 22 - einem Teilbetrag von 2.708,86 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen wird. Die weitergehende Berufung der Beklagten ist zurückzuweisen. Rechtsbehelfsbelehrung Soweit diese Entscheidung als Versäumnisurteil ergangen ist, steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichts- hof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen. Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 08.09.2020 - 8 C 5126/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.03.2021 - 67 S 309/20 - ECLI:DE:BGH:2023:101023BVIIIZR94.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 94/21 vom 10. Oktober 2023 in dem Rechtsstreit Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Oktober 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Dr. Schmidt, Dr. Reichelt und Messing sowie die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Das Teilversäumnis- und Schlussurteil des Senats vom 5. Juli 2023 wird wegen einer offensichtlichen Unrichtigkeit dahin berichtigt, dass der zweite Satz bei Randnummer 51 anstelle von "Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB sollen die Unterbindung unangemessener Preissprünge bei der Wiedervermietung verhindern, nicht aber den Vermieter zur Absenkung zuvor wirksam vereinbarter Mietentgelte im nachfolgenden Mietverhältnis zwingen." richtig heißen muss "Die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe nach §§ 556d ff. BGB sollen unangemessene Preissprünge bei der Wiedervermietung unterbinden, nicht aber den Vermieter zur Absenkung zuvor wirksam vereinbarter Mietentgelte im nachfolgenden Mietverhältnis zwingen." Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Reichelt Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 08.09.2020 - 8 C 5126/19 - LG Berlin, Entscheidung vom 04.03.2021 - 67 S 309/20 -