§ 554 BGB

ECLI:DE:BGH:2021:121021BVIIIZR51.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS vom 12. Oktober 2021 VIII ZR 51/20 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 12. Oktober 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Kosziol, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Klägerin durch einstimmi- gen Beschluss nach § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: I. Die Parteien streiten darum, ob der Beklagte als ehemaliger Mieter einer Wohnung der Klägerin zu einer Mietminderung berechtigt war, nachdem ein im Haus gelegener Fahrradkeller im Zuge von Modernisierungsarbeiten verkleinert worden war. Die Klägerin ließ im Jahr 2009 Modernisierungsarbeiten (unter anderem die Installation einer Zentralheizung) vornehmen, die unstreitig von den Woh- nungsmietern zu dulden waren. Dabei wurde die Fläche eines ursprünglich rund 49 m² großen Doppelfahrradkellers auf knapp 7 m² reduziert. Der Beklagte wandte sich gegen die Verkleinerung der Abstellfläche und minderte die Miete. In einem ersten Vorprozess der Parteien entschied das Amtsgericht Köln, dass der Beklagte berechtigt war, für den dort maßgeblichen Zeitraum die Miete um monatlich 5 % zu mindern. In einem weiteren Vorprozess der Parteien verurteilte das Landgericht Köln den Beklagten durch Urteil vom 2. Juni 2017 (10 S 58/15), einer von der 1 2 3 - 3 - Klägerin verlangten Anpassung der monatlichen Miete an die ortsübliche Ver- gleichsmiete auf 613,88 € ab dem 1. Oktober 2011 zuzustimmen. Die Parteien streiten nunmehr darum, ob der Beklagte berechtigt war, im Zeitraum vom 1. Oktober 2011 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 30. April 2017 die geschuldete Miete um monatlich 4,8 % zu mindern. Die auf Zahlung rückständiger Miete - in der Revisionsinstanz in Höhe von noch 1.971,35 € nebst Zinsen und anteiligen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten - gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. II. 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die vom Berufungsgericht für die Zulassung der Revision gegebene Be- gründung, der Rechtssache komme im Hinblick auf die Auswirkungen von Mo- dernisierungsarbeiten auf die Sollbeschaffenheit der Mietsache grundsätzliche Bedeutung zu (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und eine Entscheidung des Revi- sionsgerichts sei auch zur Fortbildung des Rechts erforderlich (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO), füllt die genannten Zulassungsgründe nicht aus. Die Rechtsfrage, wegen der das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, ist nicht klärungsbedürftig. Auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) gebietet die Zulassung der Revision nicht. Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB (in der hier nach Art. 229 § 29 EGBGB noch anwendbaren, bis zum 30. April 2013 geltenden Fassung; im Folgenden: aF; nunmehr § 555d BGB) hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Da es sich hierbei um ausgelaufenes Recht handelt und 4 5 6 7 - 4 - nicht ersichtlich ist, dass sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage für eine Vielzahl von Fällen nach altem Recht noch stellen kann oder für das neue Recht weiterhin von Bedeutung ist, kommt der Sache eine grundsätzliche Bedeu- tung nicht zu (vgl. Senatsbeschluss vom 3. Juli 2018 - VIII ZR 227/16, juris Rn. 9 mwN). Der Gesetzgeber hat durch das Gesetz über die energetische Moderni- sierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) für die Fälle einer Duldungspflicht nach § 555d BGB das Recht zur Miet- minderung bei Modernisierungsmaßnahmen abschließend geregelt. § 536 Abs. 1a BGB bestimmt insoweit, dass eine Minderung der Tauglichkeit der Miet- sache nur ausnahmsweise und unter engen Voraussetzungen außer Betracht bleibt, nämlich nur für die Dauer von drei Monaten und soweit sie aufgrund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient. Zudem entsprach es bereits bei gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF zu dulden- den Modernisierungsarbeiten der durchgängigen Auffassung in der Instanzrecht- sprechung und im Schrifttum, dass die Duldungspflicht - mangels einer abwei- chenden Vereinbarung der Parteien des Mietvertrags über eine nur noch einge- schränkte Nutzung der Mietsache, welche im Streitfall nach den Feststellungen des Berufungsgerichts weder ausdrücklich noch konkludent getroffen worden ist - das Recht des Mieters zur Minderung der Miete unberührt lässt (vgl. LG Düsseldorf, Urteile vom 18. Juni 2014 - 23 S 241/13, juris Rn. 32; vom 5. Juni 2013 - 23 S 246/12, juris Rn. 14; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 554 BGB Rn. 320; Sternel, NZM 2010, 721, 722; ders., Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VII 176 und VIII 240; Hau, PiG 90 (2011), 31, 32 ff.; jeweils mwN). Bestätigt wird diese Auffassung durch die Gesetzesmaterialien zu der Vorgängervorschrift des § 541b BGB aF. Bereits diese stellen klar, dass das Recht des Mieters zur Minderung der Miete unberührt bleibt, wenn der Gebrauch 8 - 5 - der gemieteten Räume durch Maßnahmen des Vermieters beeinträchtigt wird, auch wenn diese zu dulden sind (BT-Drucks. 9/2079, S. 13; so auch die Recht- sprechung zu der vorgenannten Bestimmung, vgl. LG Mannheim, WuM 1986, 139 und LG Berlin, GE 1997, 619). Die unter der Geltung des § 554 Abs. 2 BGB aF vereinzelt vertretene Ge- genauffassung, wonach die Duldungsnormen dem Vermieter einseitig das Recht gäben, die vertragliche Sollbeschaffenheit der Mietsache zu ändern, was im Rah- men einer künftigen Mietrechtsnovelle klargestellt werden solle (Lehmann-Rich- ter, NZM 2011, 572, 574), begründet in Anbetracht der aufgezeigten Umstände weder eine rechtsgrundsätzliche Bedeutung noch einen Rechtsfortbildungsbe- darf und erfordert auch eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 8. Februar 2010 - II ZR 54/09, juris Rn. 3 mwN). Dementspre- chend hat die Revision eine dahingehende Rüge nicht erhoben. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Das Berufungsgericht hat das am 1. März 2018 verkündete klageabwei- sende Urteil des Amtsgerichts, welches entgegen § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO mit einer richterlichen Unterschrift nicht versehen war, aufgehoben, die Klage aber ebenfalls abgewiesen. An einer eigenen Sachentscheidung war das Berufungs- gericht entgegen der Ansicht der Revision nicht gehindert und hat zu Recht von einer Zurückverweisung an das Amtsgericht abgesehen. Zwar stellt das Fehlen der erforderlichen richterlichen Unterschrift einen wesentlichen Verfahrensmangel im Sinne von § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO dar. Ungeachtet dessen, ob das Berufungsgericht das ihm von der vorgenannten Be- stimmung eingeräumte Ermessen, eine eigene Sachentscheidung zu treffen oder ausnahmsweise den Rechtsstreit an das Erstgericht zurückzuverweisen, pflicht- gemäß ausgeübt hat, und auch von der Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht 9 10 11 12 - 6 - hat, nach Einlegung eines Rechtsmittels die Nachholung der Unterschrift inner- halb der für die Einlegung eines Rechtsmittels längsten Frist von fünf Monaten nach der Verkündung (§ 517 Halbs. 2 ZPO) zu veranlassen (vgl. BGH, Urteile vom 23. Oktober 1997 - IX ZR 249/96, BGHZ 137, 49, 52 f.; vom 27. Januar 2006 - V ZR 243/04, NJW 2006, 1881 Rn. 14; vom 16. Oktober 2006 - II ZR 101/05, NJW-RR 2007, 141 Rn. 9), liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO schon deshalb nicht vor, weil eine umfangrei- che oder aufwändige Beweisaufnahme nicht notwendig war. b) Vornehmlich rügt die Revision, das Berufungsgericht habe den in zwei- ter Instanz erstmals gehaltenen Sachvortrag der Klägerin nicht berücksichtigt, die Benutzung des Doppelfahrradkellers sei vom Mietvertrag des Beklagten nicht umfasst gewesen, so dass die Zurverfügungstellung des Doppelfahrradkellers frei widerruflich gewesen sei und demzufolge die Verringerung der Fläche einen Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht begründe. Damit dringt die Revision nicht durch. aa) Das Berufungsgericht hat den in zweiter Instanz neuen Sachvortrag der Klägerin, der Mietvertrag des Beklagten habe die Nutzung des Doppelfahr- radkellers nicht umfasst, zu Recht als gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO nicht berücksichtigungsfähig angesehen. Zur Begründung hat es rechtsfehlerfrei aus- geführt, nach dem Sachvortrag nicht nur des Beklagten, sondern auch der Klä- gerin sei in erster Instanz unstreitig gewesen, dass dem Beklagten die Nutzung des Doppelfahrradkellers zugesagt gewesen sei. Selbst die Klägerin habe vorge- tragen, die Nutzung des großen Fahrradkellers sei in die Miete "eingepreist" ge- wesen. Weder die Klägerin noch die Revision haben aufgezeigt, dass es der Klä- gerin nicht möglich gewesen wäre, den in zweiter Instanz gehaltenen Sachvor- trag bereits in erster Instanz einzuführen. 13 14 - 7 - bb) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe tatrichterlich zu beachtende Auslegungsmaßstäbe evident verletzt, indem es angenommen habe, ein Fahrradkeller von rund 49 m² sei in einem Haus mit 20 Mietvertrags- parteien an nur eine einzige Partei vermietet worden, geht schon deshalb ins Leere, weil das Berufungsgericht in den Blick genommen hat, dass dem Beklag- ten nur ein Recht auf gemeinschaftliche Nutzung zugestanden hat. Die von der Revision beanstandete Beurteilung liegt dem angefochtenen Urteil daher nicht zugrunde. Ungeachtet dessen hat die Klägerin Sachvortrag zum Inhalt der wei- teren Mietverträge nicht gehalten. cc) Unbegründet ist auch die Rüge, die tatrichterliche Auslegung der miet- vertraglichen Vereinbarungen der Parteien sei revisionsrechtlich zu beanstan- den, weil im Mietvertrag mit dem Beklagten ein Fahrradkeller nicht aufgeführt sei. Die Revision übersieht, dass die Mietvertragsurkunde auf das Übergabeprotokoll verweist, welches gemäß § 18 des Mietvertrags Vertragsbestandteil ist. Danach ist dem Beklagten unter anderem ein Schlüssel auch für den Fahrradkeller über- geben worden. In Anbetracht dieses Umstands und des maßgeblichen erstin- stanzlichen Sachvortrags der Klägerin, wonach die Nutzung des Fahrradkellers in die Miete "eingepreist" gewesen sei, ist die tatrichterliche Beurteilung, die Mit- benutzung des Doppelfahrradkellers sei Vertragsbestandteil und dem Beklagten nicht nur frei widerruflich eingeräumt worden, daher von revisionsrechtlich be- achtlichen Rechtsfehlern nicht beeinflusst. c) Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat und von der Revision nicht in Frage gestellt worden ist, haben die Parteien durch die Vor- nahme und Duldung der Modernisierungsarbeiten die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit des Fahrradkellers nicht konkludent oder gar ausdrücklich ab- geändert. 15 16 17 - 8 - d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, dem Beklagten stehe ein Recht zur Minderung der Miete jedenfalls deshalb nicht zu, weil der Verkleine- rung des Fahrradkellers bereits hinreichend Rechnung getragen worden sei, nachdem das Landgericht Köln in dem gemäß §§ 558 ff. BGB auf Zustimmung zur Anpassung der Grundmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete gerichteten Vorprozess entschieden habe, dass der Beklagte einer Mieterhöhung auf monat- lich 613,88 € zuzustimmen habe (Urteil vom 2. Juni 2017 - 10 S 58/15). aa) Zwar hat das Landgericht im Vorprozess nach Maßgabe des eingehol- ten Sachverständigengutachtens bei der Beurteilung der Ausstattung der Miet- sache einen Abschlag von 0,03 €/m² berücksichtigt und dies unter anderem mit der eingeschränkten Möglichkeit zum Abstellen von Fahrrädern begründet. Ent- gegen der Ansicht der Revision vermag das vorgenannte Urteil die Vereinbarun- gen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache aber nicht zu ändern; hierfür gibt es keine Grundlage im Gesetz. Die Verurteilung, einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zuzustimmen, nimmt dem Mieter nicht das Recht zur Mietminderung gemäß § 536 BGB, wenn eine Gebrauchsbeeinträchti- gung vorliegt, die einen Mangel der Mietsache begründet, und zwar solange, bis der Mangel, welcher nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hier unstrei- tig behebbar war, beseitigt ist (siehe nur Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558 Rn. 54, 78; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 558 BGB Rn. 79; jeweils mwN; vgl. auch Senatsurteil vom 17. April 2019 - VIII ZR 33/18, NJW 2019, 2464 Rn. 21 [zur Berechnung der Kappungsgrenze]). Die Fest- stellung der ortsüblichen Vergleichsmiete richtet sich - anders als die Frage einer Minderung nach § 536 BGB - nicht nach den Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Mietsache. Dies gilt auch dann, wenn der Mangel der Mietsache auf einer Gebrauchsbeeinträchtigung beruht, die durch vom Mieter zu duldende Modernisierungsarbeiten ausgelöst wird. 18 19 - 9 - bb) Im Zustimmungsprozess der Klägerin gegen den Beklagten war daher nur zu berücksichtigen, dass das Haus mit einem Fahrradkeller von geringer Größe ausgestattet ist, nicht aber, dass ein ursprünglich vorhandener großer Fahrradkeller, dessen Mitbenutzung Gegenstand des Mietvertrags war, nach- träglich erheblich verkleinert worden ist. Der für eine Vergleichsmietenerhöhung maßgebliche tatsächliche und der vertraglich geschuldete Zustand der Mietsache sind, wie die Revisionserwiderung zu Recht ausführt, zwei getrennt voneinander zu beurteilende Gesichtspunkte. Die Revision verkennt insoweit die grundlegen- den Unterschiede zwischen einer für die Frage des Sachmangels maßgeblichen Vereinbarung der Mietvertragsparteien einerseits und einer Mieterhöhung im Vergleichsmietenverfahren (§§ 558 ff. BGB) andererseits (vgl. auch Senatsbe- schluss vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 26/20, juris Rn. 15). cc) In Anbetracht dessen kann die Revision auch aus dem Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 (VIII ZR 234/18, NZM 2020, 322) zu ihren Gunsten nichts herleiten. Die vorgenannte Entscheidung betrifft nicht das Recht zur Min- derung der Miete gemäß § 536 BGB. Sie hat vielmehr die Zustimmung des Mie- ters zu einem Mieterhöhungsverlangen zum Gegenstand, welches auf einer un- richtigen (zu großen) Wohnfläche beruht, wobei der Vermieter die vereinbarte Mieterhöhung unter Berücksichtigung der tatsächlich gegebenen Wohnfläche auch in einem gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB hätte durchsetzen können, so dass sich die von dem Vermieter in seinem Miet- erhöhungsbegehren zugrunde gelegte unzutreffende, weil deutlich zu hohe Wohnfläche bei wirtschaftlicher Betrachtung nicht zum Nachteil des der Mieter- höhung zustimmenden Mieters auswirkte (Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 234/18, aaO Rn. 22 ff.). Eine Aussage über eine etwaige Einschränkung des Rechts zur Minderung gemäß § 536 BGB hat der Senat damit ersichtlich nicht getroffen. 20 21 - 10 - e) Die Revision meint ferner, dem Beklagten stehe ein Recht zur Minde- rung der Miete gemäß § 536 BGB deshalb nicht zu, weil er nach der Mieterhö- hung nach Maßgabe der §§ 558 ff. BGB von dem ihm durch § 561 BGB einge- räumten Sonderkündigungsrecht hätte Gebrauch machen können. Diese Ansicht findet ebenfalls keinen Anhalt im Gesetz und lässt sich - anders als die Revision meint - auch nicht auf das vorgenannte Senatsurteil stützen, weil sich Rück- schlüsse auf eine Einschränkung des Rechts zur Minderung der Miete daraus, wie ausgeführt, nicht herleiten lassen. f) Mit der Bewertung, wegen des erheblich verkleinerten Fahrradkellers sei auch bei einem bloßen Recht zur Mitbenutzung eine Minderung der Miete in Höhe von monatlich 4,8 % berechtigt gewesen, hat das Berufungsgericht seinen tatrichterlichen Beurteilungsspielraum nicht überschritten und infolgedessen rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Klageforderung hinter dem berechtigten Minderungsbetrag zurückbleibt. 22 23 - 11 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zu- gang dieses Beschlusses. Dr. Fetzer Kosziol Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 01.03.2018 - 221 C 302/17 - LG Köln, Entscheidung vom 29.01.2020 - 9 S 80/18 - 24

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 290/14 Verkündet am: 17. Juni 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 6 Den Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung - hier § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) - vornimmt, hat der Mieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung bereits mit von ihm ausge- wählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14 - LG Halle AG Zeitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Juni 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 22. September 2014 wird zurückge- wiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Z. . Die Klägerin kündigte im Jahr 2013 unter Berufung auf § 47 Abs. 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA) an, Rauch- warnmelder in der Wohnung anbringen zu wollen. Die Beklagte berief sich da- rauf, die Wohnung bereits entsprechend ausgestattet zu haben. Die auf Duldung der Installation und Inbetriebnahme von Rauchwarn- meldern "nach den Vorgaben des § 47 Abs. 4 BauO LSA" gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter. 1 2 - 3 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Ohne Erfolg rüge die Beklagte, der Klageantrag sei zu unbestimmt, weil nicht ersichtlich sei, wie viele Rauchwarnmelder die Klägerin installieren wolle. Diese Entscheidung obliege der Klägerin nach Überprüfung der tatsächlichen Nutzung der Dreiraumwohnung der Beklagten. Nicht zu folgen sei auch der Auffassung der Beklagten, wonach die Klä- gerin nicht Adressatin des § 47 BauO LSA sei. Für die Einhaltung bauordnungs- rechtlicher Vorschriften sei grundsätzlich der Bauherr zuständig. Dies betreffe auch laufende Instandhaltungen und Veränderungen aufgrund von (gesetzli- chen) Auflagen. Der Mieter sei umgekehrt nicht Normadressat, weil er lediglich die Nutzungsberechtigung an einer den Vorschriften entsprechenden Wohnung habe. Zudem habe auch ohne ausdrückliche Bestimmung selbstverständlich (nur) der Gebäudeeigentümer die sonstigen Brandschutzbestimmungen einzu- halten (§§ 32 ff. BauO LSA). Wenn ein Mieter eigenmächtig Rauchwarnmelder an vorher nicht abge- stimmten Stellen der Wohnung anbringe, erfülle er nicht die Pflichten des "ei- gentlichen" Bauherrn. Soweit der Mieter seinen umgekehrt bestehenden An- spruch auf Einbau gegen den Vermieter nicht geltend mache, könne das nicht genehmigte Anbringen von Rauchwarnmeldern nicht dazu führen, dessen grundsätzlich weite Dispositionsrechte zu schmälern. 3 4 5 6 7 - 4 - Die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern, die aufgrund des unstreitig ge- ringfügigen Eingriffs eine Bagatellmaßnahme nach § 555c Abs. 4 BGB sei und deshalb keiner Modernisierungsankündigung bedürfe, sei nach § 555b Nr. 4, 6 BGB zu dulden. Es handele sich einerseits um eine Modernisierungsmaßnah- me im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB, die die Wohnverhältnisse auf Dauer ver- bessere, weil sie den Sicherheitsstandard einheitlich und nachhaltig für alle Bewohner gleichermaßen erhöhe, und andererseits um eine Maßnahme im Sinne des § 555b Nr. 6 BGB, zu der der Vermieter im Sinne eines Mindestma- ßes nach § 47 BauO LSA verpflichtet sei. Da die Rauchwarnmelder bisher nur der willkürlichen, von der Klägerin nicht geprüften Wartung und Auswahl durch die Beklagte unterlägen, könne sie nicht einwenden, bereits einen hinreichenden Sicherheitszuwachs bewirkt zu haben. Sie könne sich weder auf wirtschaftliche noch personale Härtegründe im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB berufen, weil das Interesse des Vermieters an einem eigenen und systematisch zu kontrollierenden Rauchwarnsystem über- wiege. Die angekündigte Mieterhöhung sowie die Betriebskostenumlage blie- ben gemäß § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB außer Betracht. Es bestehe auch kein entscheidender personaler Härtegrund. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass der Klägerin der ausdrücklich auf der Grundlage des § 47 Abs. 4 BauO LSA geltend gemachte Duldungsanspruch gemäß § 555d Abs. 1, 8 9 10 11 - 5 - § 555b Nr. 6 BGB zusteht. Als Modernisierungsmaßnahmen hat der Mieter da- nach bauliche Veränderungen zu dulden, die auf Grund von Umständen durch- geführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhal- tungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind. a) Die von der Klägerin beabsichtigte und nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts gemäß § 555c Abs. 4 BGB nicht ankün- digungspflichtige Ausstattung der vermieteten Wohnung mit Rauchwarnmeldern hat, wie zwischen den Parteien außer Streit steht, eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b BGB zum Gegenstand. Denn der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Die Anbringung von Rauchwarnmeldern stellt sich auch nicht als Erhal- tungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB dar, weil sie eine größere Nähe zur Veränderung und nicht zur Erhaltung der Mietsache aufweist (vgl. BT- Drucks. 17/10485, S. 44). b) Die von der Klägerin beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme soll aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die von ihr nicht zu vertreten sind, denn es handelt sich um eine Maßnahme, die sie aufgrund einer gesetzli- chen Verpflichtung durchzuführen hat. Während die Duldungspflicht des Mieters in einer solchen Fallgestaltung nach bisherigem Recht auf § 242 BGB gestützt wurde, weil solche bauliche Maßnahmen von § 554 Abs. 2 BGB aF nicht erfasst wurden (Senatsurteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08, NJW 2009, 1736 Rn. 13; BT-Drucks. aaO, S. 20), sind Maßnahmen, die dem Vermieter durch Gesetz, Verordnung oder gemeindliche Satzung auferlegt werden, nunmehr am Maßstab des § 555b Nr. 6 BGB zu beurteilen. 12 13 - 6 - Grundlage der gesetzlichen Verpflichtung der Klägerin zur Nachrüstung der Mietsache mit Rauchwarnmeldern ist § 47 Abs. 4 BauO LSA. Diese Vor- schrift lautet in der hier maßgeblichen Fassung: "In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege aus Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindes- tens einen Rauchwarnmelder haben. Die Rauchwarnmelder müssen so angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Rauchwarnmelder sind auf Verlangen für Men- schen mit nachgewiesener Gehörlosigkeit mit optischen Signalen aus- zustatten. Bestehende Wohnungen sind bis zum 31. Dezember 2015 dementsprechend auszustatten." aa) Die von der Revision (im Anschluss an Wall, WuM 2013, 3, 7) vertre- tene Auffassung, Adressat der von § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA vorgesehenen Nachrüstungspflicht sei nicht allein der Eigentümer einer Mietsache, sondern auch der Wohnungsmieter, so dass auch eine vom Mieter vorgenommene Aus- stattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern der gesetzlichen Verpflichtung Rechnung trage, geht fehl. (1) Der Wohnungsmieter ist nicht (weiterer) Normadressat. Die dahinge- hende Auslegung des § 47 Abs. 4 BauO LSA durch das Berufungsgericht, die nach § 545 Abs. 1 ZPO der uneingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprü- fung unterliegt, ist frei von Rechtsfehlern. (a) Bereits der Wortlaut des § 47 Abs. 4 BauO LSA, der im Hinblick auf den Normadressaten offen ist, bietet keine Grundlage für die Annahme einer Verpflichtung des Mieters. Eine Mitverpflichtung des Mieters widerspräche auch dem in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Willen des Ge- setzgebers. In der Gesetzesbegründung heißt es in einer jeden Zweifel aus- schließenden Deutlichkeit: "Die Verpflichtung zum Einbau trifft den Bauherrn beziehungsweise Eigentümer" (Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Bau- 14 15 16 17 - 7 - ordnung des Landes Sachsen-Anhalt vom 10. Juni 2009, LT-Drucks. 5/2017, S. 11 f.). Das mit dem Gesetzentwurf verfolgte Ziel war die "Einführung einer Ver- pflichtung für Bauherren und Eigentümer zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen" (Landtag von Sachsen-Anhalt, Plenarprotokoll 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3932). In den parlamentarischen Beratungen wurde zwar erör- tert, ob die Ausstattung einer Wohnung durch den Bauherrn oder Eigentümer als gesetzliche Verpflichtung oder aber als freiwillige Aufgabe ausgestaltet wer- den solle. Davon wurde jedoch in der Annahme Abstand genommen, eine frei- willige Ausstattung brächte nicht den gewünschten Erfolg. Eine etwaige öffent- lich-rechtliche Inpflichtnahme auch der Wohnraummieter zum Einbau von Rauchwarnmeldern hat im Gesetzgebungsverfahren dagegen keinen Nieder- schlag gefunden (Plenarprotokolle 5/60 vom 18. Juni 2009, S. 3931 ff., und 5/69 vom 11. Dezember 2009, S. 4481 ff.). (b) Der objektivierte Wille des Landesgesetzgebers wird durch den Sinn- zusammenhang, in den die Nachrüstungspflicht des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA gestellt ist, bekräftigt. Für die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vor- schriften ist in erster Linie der Bauherr verantwortlich (§ 51 BauO LSA). Dies ist regelmäßig der Grundstückseigentümer; andernfalls kann dessen Zustimmung zu dem Bauvorhaben gefordert werden (§ 67 Abs. 4 Satz 3 BauO LSA). (c) Aus dem von der Revision angeführten Urteil des Bundesgerichtshofs vom 8. Februar 2013 (V ZR 238/11, NJW 2013, 3092 Rn. 8) ergibt sich nichts anderes. Nach dem dort zu beurteilenden Sachverhalt, der nicht die Bauord- nung des Landes Sachsen-Anhalt, sondern die Hamburgische Bauordnung be- traf, bedurfte es keiner Entscheidung, wer Adressat der maßgeblichen Vor- schrift ist. 18 19 20 - 8 - (2) Entgegen der Ansicht der Revision lässt sich mit dem Verzicht auf behördliche Kontrollmechanismen nicht begründen, dass die Klägerin kein be- rechtigtes Interesse habe, eigene Rauchwarnmelder anzubringen. Zwar hat der Landesgesetzgeber einen Verstoß gegen die Nachrüstungspflicht nicht sanktio- niert, weil zusätzlicher Verwaltungsaufwand vermieden und die Privatsphäre der Wohnungsnutzer geschützt werden sollte (vgl. Bauer in Jäde/Dirnberger, Bauordnungsrecht Sachsen-Anhalt, Stand: Juli 2014, § 47 Rn. 69 ff.). Im Ge- setzgebungsverfahren wurde jedoch darauf verwiesen, dass die Versiche- rungswirtschaft Mechanismen entwickele, die auf die Beachtung der Rauch- warnmelderpflicht hinwirkten (Plenarprotokoll des Landtags 5/69 vom 11. De- zember 2009, S. 4484). Dementsprechend läuft der Eigentümer bei einem Ver- stoß gegen die gesetzliche Verpflichtung im Schadensfall Gefahr, dass die Leis- tungen aus der Feuerversicherung für das Gebäude gekürzt werden (vgl. BGH, Urteil vom 8. Februar 2013 - V ZR 238/11, aaO Rn. 13; Bielefeld, DWE 2011, 53, 55). bb) Anders als die Revision meint, kann deshalb der Eigentümer einer Mietsache als alleiniger Adressat des § 47 Abs. 4 Satz 4 BauO LSA von seinem Mieter Duldung der Nachrüstung auch dann verlangen, wenn der Mieter die Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dabei kommt es im Rahmen des § 555b Nr. 6 BGB nicht darauf an, ob eine Eigeninstallation durch den Mieter vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache ist (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Denn die Klägerin verlangt nicht, dass die Beklagte die von ihr ange- brachten Rauchwarnmelder entfernt. 2. Unbeschadet dessen ist der von der Klägerin geltend gemachte Dul- dungsanspruch nicht nur aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 6 BGB herzuleiten, sondern darüber hinaus auch aus § 555d Abs. 1, § 555b Nr. 4, 5 BGB (vgl. Se- 21 22 23 - 9 - natsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 216/14, unter II, zur Veröffentlichung be- stimmt). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Zeitz, Entscheidung vom 25.03.2014 - 4 C 419/13 - LG Halle, Entscheidung vom 22.09.2014 - 3 S 25/14 -

ECLI:DE:BGH:2021:280421UVZR5.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 5/20 Verkündet am: 28. April 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1, § 559b Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durch- geführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) be- züglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären (im Anschluss an Senats- urteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32). BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20 - LG Osnabrück AG Osnabrück - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 14. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück vom 11. Dezember 2019 wird zurückge- wiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten in O. . Mit Schreiben vom 7. Februar 2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Durchführung zahlreicher Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts an. Ne- ben verschiedenen "Maßnahmen zur Einsparung von Energie" sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall-, Wärme-, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussicht- liche Dauer der Arbeiten gab die Beklagte mit 25 Wochen, die voraussichtliche Mieterhöhung mit 235 € pro Monat an. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 26. Juni 2018 erklärte die Beklagte unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen die Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. September 2018 von (bisher) 445,03 € um 232,07 € auf künftig 677,10 €. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert. Deren Einbau erfolgte erst im November 2018; Kosten hierfür wur- den der Berechnung der Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt. Die Kläger beriefen sich auf den fehlenden Abschluss des aus ihrer Sicht "untrennbaren Gesamtmodernisierungsvorhabens" und zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Ihre Klage, gerichtet auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 928,28 € nebst Zinsen sowie auf Feststellung, dass die Be- klagte die erhöhte Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen könne, hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht zu. Die Mieterhöhung sei wirksam und damit die erhöhte Miete durch die Kläger mit Rechtsgrund geleistet worden. Hiernach sei auch der Feststellungsantrag unbegründet. 3 4 5 6 7 - 4 - Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens stünde nicht entgegen, dass die Wohnungseingangstüren erst danach eingebaut worden seien. Zwar könne die Miete grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten erhöht werden. Würden jedoch tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, könnten meh- rere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen er- folgen. Eine solche Trennbarkeit liege hier vor. Es habe sich nicht um eine Ge- samtmodernisierungsmaßnahme gehandelt. Die zum Zeitpunkt des Erhöhungs- verlangens bereits durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen seien von dem Einbau der Wohnungseingangstüren unabhängig, da unterschiedliche Gewerke betroffen seien. Das Mieterhöhungsverlangen stütze sich auf abgeschlossene Arbeiten an den Fenstern im Treppenhaus und der Wohnung der Kläger, einen Balkonanbau, ein neues Haustürvordach, eine neue Haustür sowie eine Wärme- dämmung an der Fassade, dem Keller und dem Dach. Der Einbau der Woh- nungseingangstüren tangiere die übrigen Arbeiten nicht, so dass auch keine Bau- abstimmung mit einem anderen Unternehmen erfolgen müsse. Aus dem Ankündigungsschreiben ergebe sich nichts Gegenteiliges. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen sei zwar eine Auslegungshilfe zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maßnahmen; ihr komme aber nicht der ver- bindliche Stellenwert zu, den die Kläger ihr beimäßen. Denn der Zweck des An- kündigungserfordernisses sei nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermie- ters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Die Interessen der Mieter würden ausrei- chend dadurch gewahrt, dass bei einer unterbliebenen Ankündigung die Miet- erhöhung erst sechs Monate später wirksam werde (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB). 8 9 10 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Die Mieterhöhung durch die Beklagte (§ 559 Abs. 1 aF, § 559b Abs. 1 BGB) ist wirksam, so dass den Klägern weder ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch ein Anspruch auf Feststellung zusteht, dass die erhöhte Miete erst nach einem erneuten Erhö- hungsverlangen geschuldet sei. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon aus- gegangen, dass der fehlende Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB) der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entgegensteht, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangs- türen von den übrigen - bereits ausgeführten - Maßnahmen trennbar ist. 1. Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelungen der § 555c BGB und § 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil den Klägern die (ordnungsgemäße) Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Miet- erhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern. 2. Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maß- nahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die je- 11 12 13 14 - 6 - weils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendi- gung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32). 3. Hiernach ist die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, wo- nach der im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung noch ausstehende Einbau neuer Wohnungseingangstüren von den übrigen - bereits abgeschlossenen - Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich trennbar ist, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. a) Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abgestellt, dass der Einbau der Wohnungseingangstüren ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk betrifft. Die anderen Arbeiten an den Fenstern, den Balkonen, am Haus- türvordach, der neuen Haustür sowie der Dämmung werden durch das Einbrin- gen neuer Wohnungseingangstüren nicht betroffen. Sie sind hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, so dass es keiner näheren Bauabstim- mung bedarf. b) Etwas anderes folgt nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisie- rungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht der Ankündigung durchaus Bedeutung beige- messen und sie als "Auslegungshilfe" zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maß- nahmen berücksichtigt, aus ihr aber nicht den Schluss gezogen, es habe sich vorliegend um ein untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben gehandelt. aa) Diese Auslegung ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. 15 16 17 18 - 7 - Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Ankündigung von Modernisie- rungsmaßnahmen nach § 555c BGB aF um eine Willenserklärung (so etwa Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 11) oder um eine geschäftsähnliche Erklärung handelt (so etwa MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 555c Rn. 3; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 573), da in beiden Fäl- len die Vorschriften über die Auslegung von Willenserklärungen (direkt oder zu- mindest entsprechend) Anwendung finden (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 14. Oktober 1994 - V ZR 196/93, NJW 1995, 45 unter II 2; vom 15. Dezember 2016 - VII ZR 221/15, NJW-RR 2017, 229 Rn. 44; vgl. auch Senatsurteil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 34 ff.). Die Auslegung des Berufungsgerichts ist in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf zu über- prüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff au- ßer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 34; vom 15. Dezember 2016 - VII ZR 221/15, aaO). bb) Hiernach ist die Beurteilung des Berufungsgerichts nicht zu beanstan- den, wonach sich an der tatsächlichen Trennbarkeit der Modernisierungsmaß- nahmen nicht deshalb etwas ändere, weil diese einheitlich angekündigt wurden. Zutreffend berücksichtigt das Berufungsgericht im Ausgangspunkt, dass die Mo- dernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) für die spätere Mieterhöhung nicht konstitutiv ist. Auch ohne eine Ankündigung kann der Vermieter die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen; lediglich die Frist, ab welcher der Mieter die erhöhte Miete schuldet, verlängert sich von drei auf sechs Monate nach Zu- gang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB; vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 12 [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). 19 20 - 8 - Auf dieser Grundlage hat das Berufungsgericht aus dem Inhalt der vorlie- genden Modernisierungsankündigung rechtsfehlerfrei nicht den Schluss gezo- gen, die Miete könne erst nach Abschluss sämtlicher Maßnahmen erhöht wer- den. Es fehlt an Anhaltspunkten, wonach die Kläger diese Ankündigung nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von ihrem Emp- fängerhorizont (vgl. hierzu Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 35) dahingehend hätten verstehen können, dass die Maßnahmen derart untrennbar miteinander verbunden seien, dass erst nach ihrem kompletten Ab- schluss eine Mieterhöhung erfolgen könne. Allein die einheitliche Ankündigung der Maßnahmen mit einer einheitlichen Dauer sowie einer "einheitliche(n) Miet- erhöhung" reichen hierfür nicht aus. cc) Der von der Revision herangezogene Umstand einer möglichen "Ver- wirrung" des Mieters durch mehrere aufeinanderfolgende Mieterhöhungserklä- rungen ändert an der Beurteilung der tatsächlichen Trennbarkeit der Maßnahmen nichts. Der Mieter ist insoweit ausreichend dadurch geschützt, dass jede Miet- erhöhungserklärung ihrerseits den - seitens des Vermieters zu erfüllenden - An- forderungen des § 559b BGB genügen muss. c) Schließlich folgt - anders als die Revision meint - aus dem Zweck der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) nicht, dass es sich vorliegend um eine "Gesamtmodernisierungsmaßnahme" handele, die eine Aufspaltung in tat- sächlich trennbare Maßnahmen und damit gestaffelte Mieterhöhungen nicht zu- lasse. Die Ankündigung soll dem Mieter durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungs- maßnahmen ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertrags- rechtlichen Konsequenzen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteile vom 21 22 23 24 - 9 - 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 30 [jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF]; vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 23). Danach dient die Mitteilungspflicht dem (ergänzenden) Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschrän- kung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB aF - auch gestaffelt - auf den Mieter umzulegen (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 15). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Osnabrück, Entscheidung vom 23.04.2019 - 48 C 33/19 (5) - LG Osnabrück, Entscheidung vom 11.12.2019 - 1 S 152/19 -

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR282.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 282/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer ener- getischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung be- stimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 282/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerinnen waren bis Ende April 2019 Mieterinnen einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägerinnen die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erstmaligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwas- seraufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzel- öfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelhei- ten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Be- klagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägerinnen gegenüber eine Er- höhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 460 € um 39 € 1 2 - 3 - auf 499 €. Die Klägerinnen zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Mietverhältnisses. Mit der vorliegenden Klage haben die Klägerinnen zuletzt - soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 624 € be- gehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sachverstän- digengutachtens - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Be- klagte die vollständige Abweisung der Klage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Klägerinnen in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Ur- teil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerinnen, sondern auf einer Sachprü- fung. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Den Klägerinnen stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein An- spruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungs- anlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige 8 9 10 11 12 - 5 - Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung er- zielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass auf- grund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeit- raum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energie- einsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht her- leiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theore- tische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen kön- nen, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlä- gen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energiever- sorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Ob- jekts darlegen zu können. 13 14 - 6 - Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung ihrer prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerinnen auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie auf- grund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsanlage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Fassung berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhalt- lich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an ei- nem Rechtsgrund für die von den Klägerinnen geleisteten Mieterhöhungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 15 16 17 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). 18 19 20 - 8 - Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird 21 22 23 24 - 9 - und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff.; 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe 25 26 27 - 10 - hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). 28 29 - 11 - (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - 30 31 - 12 - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffe- nen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch mehrerer Jahre herangezogen 32 - 13 - werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Er- folg ein individuelles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt- Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine 33 34 - 14 - zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Ver- brauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung 35 36 37 - 15 - der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei 38 39 - 16 - auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurück- gegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft ange- nommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Vorausset- zungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägerinnen vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm ge- leisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für 40 41 - 17 - die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer un- gerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungs- rechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254/10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekun- däre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechts- grund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, aaO). (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom- men, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechts- grund für die von den Klägerinnen geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbe- träge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägerinnen darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine sekundäre Darlegungslast trifft. 42 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsaufassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 19.11.2020 - 10 C 485/19 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 242/20 - 43 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR282.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 282/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 39 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR283.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 283/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Der Vermieter einer Wohnung kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB (energetische Modernisierung) verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorge- nommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungs- erklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Gegebenheiten - ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf aner- kannte Pauschalwerte zurückgegriffen werden kann. BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 283/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des auf die Rückzahlung von Mieterhöhungsbeträgen nebst Zinsen gerichteten Begehrens zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren von Juli 2011 bis Ende August 2019 Mieter einer in ei- nem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 15. März 2017 kündigte die Beklagte den Klägern die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den erst- maligen Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich zentraler Warmwasser- aufbereitung an Stelle der bis dahin in den Wohnungen vorhandenen Einzelöfen (Kombithermen) an und informierte diese unter anderem über die Einzelheiten 1 2 - 3 - der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Be- klagte mit Schreiben vom 26. Oktober 2017 den Klägern gegenüber eine Erhö- hung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. Januar 2018 von 487,33 € um 59 € auf 546,33 €. Die Kläger zahlten diesen Erhöhungsbetrag bis zum Ende des Miet- verhältnisses. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger - soweit für das Revisions- verfahren von Bedeutung - die Erstattung ihrer Ansicht nach wegen der Moder- nisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 1.180 € nebst Zin- sen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht - nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens - zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht unter dem Gesichtspunkt, ob die Nachhal- tigkeit der Einsparung von Endenergie im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB anhand des Vergleichs des tatsächlichen jährlichen Durchschnittsverbrauchs in einem gewissen Zeitraum vor und nach der Maßnahme zu beurteilen ist, zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte insoweit ihr Klageabweisungsbegehren bezüglich des vorbezeichneten Rückerstattungsanspruchs weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat im Umfang der Einlegung Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungs- gemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil in- dessen nicht auf der Säumnis der Kläger, sondern auf einer Sachprüfung. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete zu. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durchgeführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Veränderungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nachhaltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2018 bis 2022, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme mangels Vorliegens von 7 8 9 10 11 12 - 5 - Angaben über den tatsächlichen Verbrauch für den Zeitraum vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht feststellen können. Angaben über den tatsächlichen Verbrauch seien jedoch zur Beurteilung, ob durch den Austausch der Heizungs- anlage nachhaltig Endenergie eingespart werde, unerlässlich. Eine nachhaltige Einsparung liege nur dann vor, wenn überhaupt eine messbare Einsparung er- zielt werde und diese auch dauerhaft sei. Die Einsparung von Endenergie könne mithin allein anhand eines Vergleichs des tatsächlichen Verbrauchs vor und nach der Maßnahme festgestellt werden, wobei die Kammer davon ausgehe, dass auf- grund jährlicher Schwankungen im Energieverbrauch insofern jedenfalls ein Zeit- raum von jeweils vier bis fünf Jahren einen belastbaren Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch vor und nach der Maßnahme gewährleiste. Tatsächliche Verbrauchswerte aus den Jahren vor der Maßnahme hätten nicht vorgelegen. Den vom Sachverständigen für das Jahr 2016 angegebenen Wert habe dieser der von der Beklagten vorgelegten Berechnung der Energie- einsparung entnommen. Dessen Herkunft habe der Sachverständige nicht her- leiten können. Er sei insoweit davon ausgegangen, dass es sich um eine theore- tische Berechnung auf der Grundlage eines Vergleichsgebäudes handele. Ob eine Vergleichbarkeit bestehe, habe der Sachverständige nicht einschätzen kön- nen, so dass ihm eine Aussage dazu, ob nach der Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, nicht möglich gewesen sei. Diese fehlende Aufklärbarkeit gehe zulasten der für die Berechtigung der Mieterhöhung darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten. Dass der Beklagten keine Verbrauchswerte für den Zeitraum vor Durchführung der Maßnahme vorlä- gen, da die Mieter zuvor eigene Energielieferungsverträge mit dem Energiever- sorger abgeschlossen hätten, ändere hieran nichts. Es obliege auch in diesen Fällen der Beklagten, die einzelnen Verbrauchswerte bei den Mietern oder den 13 14 - 6 - Energieversorgern zu erfragen, um einen jährlichen Gesamtverbrauch des Ob- jekts darlegen zu können. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Die Revision ist in dem Umfang, in dem die Beklagte das Berufungsurteil angreift, zulässig, insbesondere gemäß § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO statthaft. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der geleisteten Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob es mangels einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie aufgrund des von der Beklagten veranlassten Einbaus einer neuen Heizungsan- lage an einer zu einer Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Fassung (im Folgenden: aF) berechtigenden Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden 15 16 17 18 - 7 - Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) und damit an einem Rechtsgrund für die von den Klägern geleisteten Mieterhö- hungsbeträge fehlt, einen falschen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. Auch die von dem Berufungsgericht diesbezüglich angenommene Verteilung der Dar- legungs- und Beweislast ist von durchgreifenden Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff. und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. 19 20 - 8 - a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsa- che Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte, erstmalige Einbau einer Gaszentralheizung einschließlich Warmwasseraufbereitung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der Anlagentechnik des 21 22 23 24 - 9 - Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten 25 26 27 - 10 - zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte 28 29 30 - 11 - Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl. § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 31 32 - 12 - Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börsting- haus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mie- ters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung 33 - 13 - (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. 34 - 14 - (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Das gilt im besonderen Maße dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - mit der Modernisierung erstmals eine zentrale Versorgung installiert wird und dem Vermieter daher tatsächliche Ver- brauchsdaten für den Zeitraum vor der Modernisierung insoweit nicht vorliegen. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. 35 36 37 - 15 - Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der 38 39 40 - 16 - Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25) - zu- rückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. dd) Darüber hinaus hat das Berufungsgericht - was der Senat auch ohne ausdrückliche Revisionsrüge nachzuprüfen hat (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 12 mwN) - rechtsfehlerhaft ange- nommen, dass die Beklagte die Darlegungs- und Beweislast für die Vorausset- zungen einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF im Rahmen des von den Klägern vorliegend geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Mieterhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB treffe. (1) Erklärt der Vermieter gemäß § 559 Abs. 1, § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB eine Erhöhung der Miete, trifft ihn zwar nach allgemeinen Regeln grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhö- hung der Miete vorliegen (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 49; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 20). Dies 41 42 - 17 - gilt jedoch nicht, wenn der Mieter - wie hier - die Rückzahlung der von ihm ge- leisteten Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB verlangt (vgl. Hinz, MDR 2021, 1436 Rn. 43). Denn die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs auf Herausgabe einer un- gerechtfertigten Bereicherung - und somit auch für das Nichtbestehen eines Rechtsgrunds der erbrachten Leistung - trägt grundsätzlich der Anspruchsteller. (vgl. BGH, Urteile vom 5. Februar 2003 - VIII ZR 111/02, BGHZ 154, 5, 8; vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, NJW 2014, 2275 Rn. 11; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, BGHZ 206, 305 Rn. 21; jeweils mwN; siehe auch zur unterschiedlichen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast bei vertraglichen und bereicherungs- rechtlichen Ansprüchen BGH, Beschluss vom 17. Januar 2012 - XI ZR 254/10, WM 2012, 746 Rn. 6 mwN). Allerdings trifft den Leistungsempfänger eine sekun- däre Darlegungslast. Der Anspruchsteller muss daher nur denjenigen Rechts- grund ausräumen, der sich aus dem Vortrag des Leistungsempfängers ergibt (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2014 - X ZR 150/11, aaO Rn. 17; vom 28. Juli 2015 - XI ZR 434/14, aaO). (2) Ausgehend hiervon hat das Berufungsgericht zu Unrecht angenom- men, die fehlende Aufklärbarkeit des vorliegenden Sachverhalts dahingehend, ob nach der von der Beklagten vorgenommenen Heizungsmodernisierung End- energie eingespart werde, gehe zu Lasten der Beklagten als Vermieterin. Denn bei der von der Beklagten erklärten Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF handelt es sich im vorliegenden Fall um den möglichen Rechts- grund für die von den Klägern geleisteten Zahlungen der Mieterhöhungsbeträge, so dass das Fehlen der Voraussetzungen einer solchen Mieterhöhung von den Klägern darzulegen und zu beweisen ist und die Beklagte insoweit nur eine se- kundäre Darlegungslast trifft. 43 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor er- sichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist im Umfang der Auf- hebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die nach den obigen Ausführungen erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung treffen kann. Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurtei- lung des Vorliegens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2020 - 18 C 97/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 232/20 - 44 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR283.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 283/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 40 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 87/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden, für die Erneue- rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhö- hung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Erneuerung der Rollläden begehrten Mieterhöhung zum Nachteil des Klägers entschieden hat. Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision zu- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger ist seit 1991 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilien- haus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kün- digte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter ande- rem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kellerde- cken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers sowie den Ein- bau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausfüh- rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspre- chend dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 69,58 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 8,24 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,45 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 1,24 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhun- gen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. Der Kläger hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geän- dert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den ersten vier Mieterhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume erge- benden Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 1.870,33 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage hinsichtlich der ersten beiden Mieterhöhungserklärungen stattgegeben und die Widerklage ab- gewiesen. Hiergegen haben die Beklagte Berufung und der Kläger Anschluss- berufung eingelegt; beide Parteien haben Klage und Widerklage jeweils erwei- tert. Der Kläger begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch die Miet- 1 2 3 - 4 - erhöhungserklärungen vom 23. Dezember 2010, 28. April 2011 und 19. April 2012 nicht geändert hat. Die Beklagte begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insgesamt 1.871,57 € nebst Zinsen. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei- sung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststel- lungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung des Klägers aufgrund der ersten beiden Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern, und für die Pergola sowie - hinsichtlich der vorsorglich wiederholten vorausgegangenen Mieterhöhungen - mit Ausnahme der für die Erneuerung der Rollläden, der Wärmedämmung der Kellerdecken, der Heizungsmodernisierung sowie der für die Schließanlage begehrten Mieter- höhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es den Kläger - unter Abweisung der weitergehenden Widerklage - zur Zahlung von 30,14 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der An- schlussrevision verfolgt der Kläger sein Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht seine Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhö- hung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist. 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision und die Anschlussrevision haben teilweise Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten beiden Mieterhö- hungserklärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungser- klärungen hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeind- lich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Bedingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu ma- chen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Abhängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Unwirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der fünften Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage, soweit zulässig, nur teilweise begründet. Die Miete habe sich wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzu- ziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der In- standsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um- fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich- terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung 7 8 9 10 11 - 6 - der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswiesen. Auch im Hinblick auf die Erneuerung der Kellerelektrik und der Gegen- sprechanlage könne die Beklagte keine Mieterhöhung beanspruchen. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaffung von Elektro- installationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegensprechan- lage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktionsfähig ge- wesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprechanlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. Die Kosten für den neuen Müllstandort könne die Beklagte mangels Dar- legung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfortverbesserung, weder mit der - nicht den Gegenstand der Feststel- lungsklage bildenden - vierten Mieterhöhungserklärung noch mit der fünften Mieterhöhungserklärung ab Juli 2012 umlegen. Im Übrigen sei die Feststellungsklage - auch soweit sie sich auf die mit der angegriffenen fünften Mieterhöhungserklärung vorsorglich wiederholten früheren Mieterhöhungsverlangen erstrecke - unbegründet. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abge- setzten fiktiven Instandsetzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Mieterhöhung nicht mehr entgegen. Der Kläger schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entspre- chenden Mieterhöhungen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der 12 13 14 15 - 7 - Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Ein- wände des Klägers gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungs- anteils ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich angefallenen Kosten erkennen. Der Kläger schulde außerdem spätestens ab Juli 2012 die jeweils gel- tend gemachte Mieterhöhung wegen der Umlage der Kosten für die wärmege- dämmten Rollläden, die Kellerdeckendämmung, für die Modernisierung der Heizung und für die Erneuerung der Schließanlage. Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kellerdeckendämmung habe der Kläger zu- dem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; er habe Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gehabt und die Kosten nicht hin- reichend bestritten. Dasselbe gelte für die wärmegedämmten Rollläden und die Fenster in der Wohnung und dem Treppenhaus sowie für die Hauseingangstür. Hinsichtlich der Schließanlage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchs- komforts und der Sicherheit geführt habe, habe der Kläger einen Instandset- zungsaufwand nicht nachvollziehbar dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollzieh- bar, weshalb für die mangelfrei arbeitende, technisch nicht überholte Heizungs- anlage ein Instandsetzungsbedarf bestanden haben solle. Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 30,14 € - begründet. Soweit sich diese auf die ersten drei Mieterhöhungserklärungen stütze, sei sie unbegründet. Die Beklagte habe aber aufgrund der vierten Erhöhungserklärung ab Februar 2012 Anspruch auf Zahlung der monatlichen Mieterhöhung um 8,24 € für die Kellerdeckendämmung, um 7,97 € für die Heizungsmodernisierung, um 11,82 € wegen des Einbaus der Rollläden und um 0,87 € wegen der neuen Schließanlage; außerdem könne sie aufgrund der fünften Erhöhungserklärung 16 17 18 19 - 8 - ab Juli 2012 eine um monatlich 1,24 € erhöhte Miete wegen der Erneuerung der Holzpergola verlangen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - we- gen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneue- rung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Beru- fungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011 und vom 28. Juli 2011 wegen einer seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung sowie wegen mangelnder Substantiierung der für die Modernisie- rung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu un- ten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieter- höhung zugesprochen werden (dazu unten unter 5). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhö- hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge- 20 21 22 - 9 - richts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechts- fehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errich- tung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungs- mieterhöhung nicht rechtfertigt. a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegen- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 gel- tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil dem Kläger die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind. b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße In- standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 23 24 25 - 10 - 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entspre- chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision un- beanstandet - nicht getroffen. d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ver- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of- fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas wei- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer- nung von der Wohnung des Klägers befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk- te. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Hei- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in 26 27 - 11 - der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einspa- rung von Energie führen. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen In- standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und der Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungs- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Er- neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand- setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich 28 29 30 - 12 - um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzu- legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dau- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts- gleichen Vorschrift des § 559b BGB]). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie- hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Se- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ 31 32 33 - 13 - Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertre- tenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypotheti- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK- BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar- ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedäm- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Bau- maßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeich- nen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anfor- derungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich der Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf ihn umgeleg- ten Kosten machen konnte. 34 35 - 14 - Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisie- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von ei- nem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet- erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestal- tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 36 37 38 - 15 - 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun- gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch- stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Ur- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbe- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen soweit möglich" durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung" nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich (oh- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)" bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Diese Zusätze sind auch nicht etwa dahin zu verstehen, dass der Beklagten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegen- den Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt hätte. 39 40 41 - 16 - Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeut- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbe- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisie- rungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte neh- men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä- rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ein- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Be- klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbe- zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 42 43 44 45 - 17 - b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor- trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befra- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter- breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN). Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - sub- stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürf- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetre- ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor- derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz- grundlage zu ermitteln. 46 47 48 - 18 - c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassa- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge- naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbe- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und be- darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unter- schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil- dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1). Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchs- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un- klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine sol- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, 49 50 - 19 - NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und ei- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig ge- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält. 5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der An- schlussrevisionserwiderung - verkannt, dass der Kläger den Vortrag der Beklag- ten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten hat. Der klagende Mieter hat unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Aus dem vom Kläger angeführten Sach- verständigengutachten ergibt sich unter anderem, dass der Rollladen im Schlafzimmer in jeder Hinsicht defekt sei und deshalb komplett ersetzt werden müsse. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts war die Angabe nähe- rer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO. Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). 51 52 53 - 20 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Hei- zung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten so- wie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung der Rollläden zum Nachteil des Klägers entschieden hat; insoweit ist das Beru- fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision und die weitergehende Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der 54 - 21 - Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 29.03.2012 - 210 C 117/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 207/12 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 76/15 vom 6. Oktober 2015 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 6. Oktober 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es eine Fortbildung des Rechts für erforderlich hält. Es möchte durch eine Entscheidung des Senats geklärt wissen, ob eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, die mehr als zehn Prozent höher ausfällt als in der Modernisierungsan- kündigung angegeben, nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB insgesamt erst sechs Monate später wirksam wird oder ob dies nur für den Teil der Mieterhöhung gilt, der diese Grenze überschreitet. Diese Frage, über die - wie das Berufungsgericht selbst erkannt hat - ein Meinungsstreit in der Rechtsprechung der Instanzgerichte nicht besteht, recht- fertigt die Zulassung der Revision unter dem Gesichtspunkt einer Fortbildung des Rechts nicht. Es liegt auch keiner der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Denn die vom Beru- fungsgericht gestellte Frage lässt sich - wie es das Berufungsgericht auch getan hat - bereits anhand des Wortlautes der Vorschrift beantworteten. Dabei geht es im Streitfall um die Vorschrift des § 559b BGB sowie des § 554 BGB in der bis 1 2 - 3 - zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung (im Folgenden aF), weil die Modernisie- rungsankündigung der Klägerin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts vom 16. Juni 2011 datiert und dem Beklagten somit vor dem gemäß der Über- gangsvorschrift maßgeblichen Zeitpunkt des 1. Mai 2013 (vgl. Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB) zugegangen ist. Die gesetzliche Regelung in § 559b Abs. 2 BGB aF unterscheidet nicht danach, ob eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist oder nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt oder ob die spätere tatsächliche Miet- erhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. Hieraus ergibt sich die vom Berufungsgericht zutreffend gezogene Schlussfolgerung, dass in allen vom Gesetz genannten Fällen die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate hinausgeschoben ist (zu dem Fall, dass eine Modernisierungsankündigung ganz unterblieben ist, vgl. Senatsurteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 14 f.). 2. Nach den vorstehenden Erwägungen hat die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat richtig entschieden, dass die Wirksamkeit der Mieterhöhung insgesamt um sechs Monate hinausgeschoben ist. a) Aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber mit der Möglichkeit der Mieterhöhung nach § 559 BGB einen Anreiz zur Modernisierung geben wollte, ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht, dass bei Überschreiten der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent die Mieterhöhung nur im Umfang der Überschreitung der ursprünglich angekündigten Mieterhö- hung später wirksam werde. Denn der Gesetzgeber hat ersichtlich auch die In- teressen des Mieters im Blick gehabt, über eine beabsichtigte Modernisierung rechtzeitig und zutreffend informiert zu werden. Dies gilt auch für die Berechti- 3 4 5 - 4 - gung der verlangten Mieterhöhung, zu deren Überprüfung dem Mieter hinrei- chend Gelegenheit eingeräumt werden soll. Diese Intention des Gesetzgebers ergibt sich schon aus den - von der Revision auch zitierten - Gesetzesmateria- lien zu der Vorgängervorschrift, § 3 Abs. 4 MHG (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 12, linke Spalte). Am Ende der Gesetzesbegründung zu § 3 MHG ist insoweit aus- geführt, dass eine Ankündigung des Vermieters für den Mieter "ohne prakti- schen Wert" sei, wenn die tatsächliche Erhöhung um mehr als zehn Prozent höher ausfalle als die angekündigte, und dass deshalb die gleiche Folge eintre- ten solle wie in dem Fall, dass dem Mieter die voraussichtliche Mieterhöhung (überhaupt) nicht mitgeteilt worden sei. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei einer Überschreitung der zunächst angekündigten Mietererhö- hung um mehr als zehn Prozent - gegen den Wortlaut - eine bloße Staffelung des Wirksamwerdens der Mieterhöhung hat ausreichen lassen wollen, sind so- mit nicht ersichtlich und werden von der Revision nicht aufgezeigt. Den Geset- zesmaterialien zu der hier anwendbaren Vorschrift des § 559b Abs. 2 BGB aF ist zu entnehmen, dass eine inhaltliche Änderung gegenüber der Regelung in § 3 Abs. 4 MHG insoweit nicht beabsichtigt war (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58). b) Entgegen der von der Revision angeführten vereinzelten Literaturmei- nung (Lützenkirchen/Dickersbach, Mietrecht, 2. Aufl., § 559b Rn. 64) ergibt sich aus der Befugnis des Vermieters, zugunsten des Mieters eine Mieterhöhung so zu staffeln, dass sie teilweise erst zu einem späteren Zeitpunkt verlangt wird, als es nach den gesetzlichen Bestimmungen möglich wäre, keine andere Beur- teilung. Denn bei einer Überschreitung der angekündigten Mieterhöhung um mehr als zehn Prozent steht dem Vermieter gerade nicht das Recht zu, die Mieterhöhung zu der in § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB genannten Frist durchzufüh- ren. Vielmehr wird eine derartige Mieterhöhung insgesamt erst zu einem um sechs Monate hinausgeschobenen Zeitpunkt wirksam. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 01.09.2014 - 6 C 212/14 - LG Berlin, Entscheidung vom 10.03.2015 - 63 S 330/14 - 7

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 88/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2, § 559 Abs. 1 aF a) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaß- nahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d). b) Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorge- hen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige In- standsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrech- nung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten In- standsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den auf- gewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen. c) Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trenn- bare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieter- höhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. d) Zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des umlagefähigen Modernisie- rungsaufwands. BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klä- gerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden, für die Erneue- rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhö- hung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Erneuerung der Rollläden begehrten Mieterhöhung zum Nachteil der Klägerin entschieden hat. Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision zu- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Klägerin ist seit 1988 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamili- enhaus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kündigte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter anderem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kel- lerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Klägerin sowie den Ein- bau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausfüh- rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspre- chend dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 105,92 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 69,58 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 8,24 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,45 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 1,24 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhun- gen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. Die Klägerin hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geän- dert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Miet- erhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 317,76 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Hiergegen haben die Beklagte Berufung und die Klägerin Anschlussberufung eingelegt. Beide Parteien haben Klage und Wi- derklage jeweils erweitert. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhöhungserklärungen geändert hat. Die Beklagte 1 2 3 - 4 - begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insge- samt 2.268,43 € nebst Zinsen. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei- sung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststel- lungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung der Klägerin aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. No- vember 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die Er- neuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der für die Pergola begehrten Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es die Klägerin - unter Abweisung der weitergehenden Wider- klage - zur Zahlung von 112,34 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der An- schlussrevision verfolgt die Klägerin ihr Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht ihre Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhö- hung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist. Entscheidungsgründe: Revision und Anschlussrevision haben teilweise Erfolg. 4 5 6 - 5 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungser- klärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungserklärungen hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Be- dingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu machen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Ab- hängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Un- wirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der vierten Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage, soweit zulässig, nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in Bezug auf die Kosten der Steildachdämmung, der neuen Fenster in der Woh- nung und den Treppenhäusern, der neuen Haustüren und der Hauselektrik (Kellerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse einen fehlenden Rechtsbindungswillen der Beklagten erkennen. Wegen der vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung davon abhängen sollen, dass die Beklagte keine andere, inhaltlich einem Wi- derruf gleichkommende Erklärung abgebe. Die Miete habe sich auch wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um- 7 8 9 10 - 6 - fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich- terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswiesen. Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfort- verbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig. Im Übrigen sei die Feststellungsklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012 habe sich aufgrund der vorbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete we- gen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmung, für die Modernisie- rung der Heizung und für die Erneuerung der Rollläden sowie der Schließanla- ge erhöht. Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kel- lerdeckendämmung habe die Klägerin zudem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; sie habe Einsicht in die Abrechnungsunterla- gen gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Nichts anderes gelte für die neuen Rollläden. Zwar ergebe sich aus dem im Beweisverfahren eingehol- ten Gutachten, dass die Holzschiene eines Rollladens morsch sei, aber nicht, welche Instandsetzungskosten hierfür anfielen. Auch hinsichtlich der Schließan- lage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Sicherheit geführt habe, habe die Klägerin einen Instandsetzungsaufwand nicht nachvollziehbar dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die mangelfrei arbei- 11 12 - 7 - tende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein Instandsetzungsbedarf bestanden haben solle. Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Fest- stellungsklage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendäm- mung und den neuen Müllplatz, aus den oben genannten Erwägungen begrün- det. Dasselbe gelte für die Erneuerung der Kellerelektrik und der Gegensprech- anlage. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaf- fung von Elektroinstallationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegen- sprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktions- fähig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprech- anlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abgesetzten fiktiven Instand- setzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. Die Klägerin schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhöhun- gen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände der Klägerin gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich an- gefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den Treppen- häusern und der Wohnung der Klägerin. 13 14 - 8 - Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 112,34 € - begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung um monatlich 11,82 € für die neuen Rollläden, um monatlich 0,87 € für die neue Schließanlage, um monatlich 7,97 € für die Heizungsmodernisierung, jeweils ab Februar 2012 bis einschließlich - wie geltend gemacht - April 2012, um monat- lich 8,24 € für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis - wie geltend gemacht - einschließlich Juli 2012 sowie um monatlich 1,53 € ab Juli 2012 we- gen der Errichtung der Pergola. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - we- gen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneue- rung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Beru- fungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auf- fassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen er- folgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substanti- ierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für un- wirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gege- 15 16 17 - 9 - benen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten un- ter 5). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhö- hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge- richts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechts- fehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errich- tung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungs- mieterhöhung nicht rechtfertigt. a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegen- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 gel- tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil der Klägerin die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind. b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße In- standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. 18 19 20 - 10 - c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entspre- chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision un- beanstandet - nicht getroffen. d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ver- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of- fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas wei- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer- 21 22 - 11 - nung von der Wohnung der Klägerin befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk- te. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Hei- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einspa- rung von Energie führen. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen In- standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und die Klägerin ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungs- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Er- 23 24 25 - 12 - neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand- setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzu- legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dau- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts- gleichen Vorschrift des § 559b BGB]). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie- hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). 26 27 28 - 13 - bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Se- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertre- tenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypotheti- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK- BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar- ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedäm- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung der Klägerin) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese 29 30 31 - 14 - Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den forma- len Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Klägerin auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des be- rücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen konnte. Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisie- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von ei- nem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet- erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestal- tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 32 33 34 - 15 - 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun- gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch- stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Ur- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbe- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat 35 36 - 16 - sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen soweit möglich" durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung" nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich (oh- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)" bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Beru- fungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklag- ten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe. Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeut- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbe- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisie- rungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte neh- men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä- rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ein- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 37 38 39 - 17 - 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Be- klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbe- zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor- trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befra- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter- breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 40 41 42 43 - 18 - unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN). Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - sub- stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürf- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetre- ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor- derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz- grundlage zu ermitteln. c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassa- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge- naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbe- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und be- darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unter- schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil- dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1). 44 45 - 19 - Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchs- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un- klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine sol- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und ei- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig ge- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält. 5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der An- schlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Klägerin den Vortrag der Be- klagten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart wor- den, substantiiert bestritten hat. Die klagende Mieterin hat unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte 46 47 48 - 20 - Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in der Wohnung vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - insbe- sondere im Hinblick auf den vom Berufungsgericht bereits festgestellten Mangel an einer Holzführungsschiene und den gemäß dem von der Klägerin angeführ- ten Sachverständigengutachten nicht mehr dicht schließenden Rollladenkasten - tatrichterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO. Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Hei- zung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten so- wie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung der Rollläden zum Nachteil der Klägerin entschieden hat; insoweit ist das Beru- fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision und die weitergehende Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und 49 50 - 21 - Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 24.01.2012 - 233 C 182/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 76/12 -

ECLI:DE:BGH:2019:091019UVIIIZR21.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 21/19 Verkündet am: 9. Oktober 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 4 Satz 1 a) Der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Bedürfnissen eine deutlich zu große Wohnung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der beiderseitigen Inte- ressen zu Lasten des Mieters einzubeziehen. Hierfür darf als Maßstab jedoch nicht die nach den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Trans- ferleistungen oder den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau vorgesehene Wohnfläche zugrunde gelegt werden. b) Zudem ist die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit ohnehin nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewohner zu beurteilen. Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deutlich zu groß ist. - 2 - BGB § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2; EnEV § 9 Abs. 1 a) Wenn ein Vermieter die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärmedämmung an- zubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen), sind damit die Vorausset- zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB regelmäßig noch nicht erfüllt. b) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (Anschluss an und Fortführung von BVerwG, GE 2013, 1468). BGH, Urteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 9. Oktober 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - 64. Zivilkammer - vom 14. November 2018 aufgehoben, soweit darin zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer 85,65 qm großen Dreizimmerwohnung der Beklagten in Berlin und bewohnt diese allein. Der Mietvertrag wurde im Jahre 1962 von den Eltern des Klägers und der Rechtsvorgängerin der Beklagten ab- geschlossen. Der Kläger lebt seit seinem fünften Lebensjahr in der Wohnung. Das Mehrfamilienhaus, in dessen zweitem Obergeschoss die Wohnung gelegen ist, ist 1929 bezugsfertig errichtet worden. Die Bruttokaltmiete des Klä- gers belief sich seit dem 1. Juni 2016 auf 574,34 € monatlich. Hinzu kam ein monatlicher Heizkostenvorschuss in Höhe von 90 €. Der Kläger bezieht Arbeits- losengeld II und erhält dabei zur Deckung der Wohnungsmiete monatlich einen Betrag von 463,10 €. 1 2 - 4 - Die Beklagte ließ in dem Mehrfamilienhaus die Außenfassade dämmen und die vorhandenen Balkone durch größere Balkone mit einer Fläche von je- weils 5,06 qm ersetzen. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob der bisherige Balkon des Klägers eine Fläche von 1,85 qm (so der Kläger) oder von nur 0,98 qm (so die Beklagte) aufwies. Weiter ließ die Beklagte den ab Mitte der 1970er Jahre stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb nehmen und weitere Maßnahmen durchführen. Mit Schreiben vom 30. März 2016 erklärte die Beklagte gegenüber dem Kläger die Erhöhung der Bruttokaltmiete ab dem 1. Januar 2017 um 240 € mo- natlich. Hiervon entfielen nach der Erläuterung der Beklagten 70 € auf die Dämmungsarbeiten (Fassadendämmung und Dämmung der obersten Ge- schossdecke), 100 € auf den Anbau der neuen Balkone und weitere 70 € auf die Wiederinbetriebnahme des Fahrstuhls. Der Kläger, dem eine Modernisie- rungsankündigung zuvor nicht persönlich zugestellt worden war, machte mit Schreiben vom 7. April 2016 geltend, die Mieterhöhung bedeute für ihn eine finanzielle Härte. Der daraufhin vom Kläger erhobenen Klage auf Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der verlangten Mieterhöhung um 240 € monatlich verpflichtet sei, hat das Amtsgericht nur in Höhe von 70 € (Mieterhöhung für die Wiederin- betriebnahme des Fahrstuhls) stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Beru- fung des Klägers hat das Landgericht auf dessen Härteeinwand hin das amts- gerichtliche Urteil abgeändert und festgestellt, dass der Kläger zur Zahlung ei- ner Mieterhöhung ab dem 1. Januar 2017 nicht verpflichtet ist, soweit diese 4,16 € monatlich (Mieterhöhung für Dämmung der obersten Geschossdecke) übersteigt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te ihr Klageabweisungsbegehren weiter, soweit der Feststellungsklage des Klä- 3 4 5 6 - 5 - gers vom Berufungsgericht hinsichtlich der Balkone und der Fassadendäm- mung (insgesamt 170 € abzüglich 4,16 €) stattgegeben worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die von der Beklagten erklärte Mieterhöhung sei gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen, soweit sie die Arbeiten an den Balkonen und an der Fassadendämmung betreffe. Der Anbau größerer Balkone stelle zwar eine Modernisierungsmaßnah- me nach § 555b Nr. 4 BGB dar, weil eine Wohnung mit einer deutlich vergrö- ßerten Balkonfläche von jetzt 5,06 qm statt 1,85 qm oder 0,98 qm von Mietinte- ressenten eher angemietet werde. Diese Maßnahme sei aber nicht "ortsüblich" im Sinne von § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB, so dass der Härteeinwand des Klägers zu berücksichtigen und eine Abwägung der gegenläufigen Interessen gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vorzunehmen sei. Die "Ortsüblichkeit" einer Maßnahme bemesse sich danach, ob 2/3 aller vergleichbaren Gebäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufwiesen. Das Vorhandensein eines Bal- kons sei in Berlin für Wohnungen der Baualtersklasse 1919 bis 1949, in die die streitgegenständliche Wohnung einzuordnen sei, zwar allgemein üblich. Die vom Kläger angemietete Wohnung habe jedoch bereits über einen Balkon ver- fügt. Der Anbau eines größeren Balkons sei nicht allgemein üblich. Dies ergebe 7 8 9 10 11 - 6 - sich aus dem Berliner Mietspiegel, wonach ein Balkon mit einer Fläche von we- niger als 4 qm als neutral gewertet werde und ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhendes Merkmal gelte. Die sonach anzustellende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich der auf den Anbau eines neuen Balkons gestützten Mieter- höhung um 100 € auf eine Bruttokaltmiete von 674,34 € falle zugunsten des Klägers aus. Ein solcher Anstieg der Miete bedeute für den Kläger eine finanzi- elle Härte. Nach Abzug der Miete müsse dem Mieter ein Einkommen verblei- ben, das es ihm ermögliche, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszu- schnitt festzuhalten. Das wäre hier nicht der Fall, weil der Kläger Arbeitslosen- geld II beziehe und für die Wohnungsmiete monatlich nur einen Betrag von 463,10 € erhalte. Bei diesen Verhältnissen würde eine Mieterhöhung um 100 € für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen. Daran ändere sich auch nichts Wesentliches, wenn man davon ausgehe, dass der Kläger Nebenkosten aufgrund der (Gesamt-)Modernisierung einsparen könne. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung, der auch das Amtsgericht gefolgt sei, stelle die Angemessenheit der Wohnungsgröße für die Anzahl der darin wohnenden Personen nach Ansicht der Kammer kein Kriteri- um dar, das bei der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu berücksichti- gen sei. Der Sinn und Zweck des Härteeinwands aus § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bestehe gerade darin, dass Wohnungen trotz der Durchführung von Moderni- sierungsmaßnahmen auch für Mieter mit geringem Einkommen finanzierbar blieben und so eine Gentrifizierung verhindert werde. Hinzu komme im Streitfall, dass der Kläger seit seinem fünften Lebensjahr in der streitgegenständlichen Wohnung lebe, ihm mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen sei, schon seit Beginn des Mietverhältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen zu leben. 12 13 - 7 - Die mieterhöhungsbedingte finanzielle Belastung des Klägers überwiege das Refinanzierungsinteresse der Beklagten. Zwar handele es sich bei ihr um eine Privatvermieterin. Sie werde aber nicht dadurch unangemessen finanziell benachteiligt, dass sie die von ihr begehrte Mieterhöhung gegenüber dem Klä- ger nicht (in vollem Umfang) verlangen könne, denn es bleibe ihr unbenommen, die Miete nach §§ 558 ff. BGB zu erhöhen. Ihre Investition könne sich auch auf diese Weise amortisieren. Die auf die Dämmung der Fassade gestützte Mieterhöhung sei ebenfalls nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Sie stelle eine energetische Maßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB dar, die - mit Ausnahme der Dämmung der obersten Geschossdecke - nicht gemäß § 555b Nr. 6 BGB aufgrund von Um- ständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte als Vermieterin nicht zu ver- treten habe. Die Bestimmung des § 9 Abs. 1 EnEV sei gemäß § 9 Abs. 3 EnEV nicht anzuwenden, weil die Beklagte nicht ausreichend substantiiert dargelegt habe, dass der Instandsetzungsbedarf mehr als 10 Prozent der Fassadenfläche be- tragen habe. Anders als die klagenden Mieter in Parallelverfahren habe der Kläger nicht behauptet, dass der Instandsetzungsbedarf an der Fassade höher als 20 Prozent gewesen sei. Dass die Berufungskammer in diesen Verfahren aufgrund der dortigen Einwände die fiktiven Instandsetzungskosten auf etwa 30 Prozent geschätzt habe, könne den notwendigen Vortrag der Beklagten im vorliegenden Verfahren nicht ersetzen. Die Behauptung der Beklagten, es sei ein neuer Farbanstrich nötig ge- wesen, weswegen allein deswegen ein Instandsetzungsanteil von mehr als 10 Prozent vorgelegen habe, sei rechtlich unerheblich, weil reine Malerarbeiten keine "Änderungen von Außenbauteilen" im Sinne von § 9 Abs. 1, 3 EnEV dar- stellten. Bei den von der Beklagten vorgetragenen Putzarbeiten an den Verbin- 14 15 16 17 - 8 - dungsstellen der neuen Balkone handele es sich um Arbeiten, die allein im Zu- sammenhang mit dem Anbau der Balkone erforderlich geworden seien. Soweit die Beklagte weiter - bestritten - das Vorhandensein schadhafter Putzstellen geltend gemacht habe, habe sie nicht vorgetragen, wo sich diese befunden, welche Größe sie aufgewiesen und welchen Anteil der Gesamtfläche sie aus- gemacht hätten. Die vorgelegten Lichtbilder ließen keine Schätzung zu. Die Er- hebung des angetretenen Zeugenbeweises sei nicht veranlasst gewesen, weil dies auf eine unzulässige Ausforschung des Sachverhalts hinausgelaufen wäre. Die demnach gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB stattfindende Abwägung der widerstreitenden Interessen der Parteien bezüglich einer Mieterhöhung um rund 70 € von 574,34 € auf 644,34 € falle aus den bereits hinsichtlich der Miet- erhöhung für den Anbau größerer Balkone angestellten Erwägungen ebenfalls zu Gunsten des Klägers aus. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Das Berufungsgericht hat zwar rechtsfehlerfrei angenommen, dass eine aufgrund des - mangels wirksamer Mitteilung einer Modernisierungsankündi- gung rechtzeitig erhobenen (§ 555d Abs. 3, § 555c BGB) - Härteeinwands des Klägers nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB anzustellende Interessenabwägung so- wohl hinsichtlich der Mieterhöhung für die angebauten größeren Balkone (100 € monatlich) als auch bezüglich der Fassadendämmung (65,84 € monatlich = 70 € abzüglich 4,16 € für die Dämmung der obersten Geschossdecke) wegen der damit für den Kläger verbundenen finanziellen Härte zu dessen Gunsten aus- fällt und damit eine Mieterhöhung an sich ausgeschlossen wäre. Jedoch kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung in beiden Fällen das Vorliegen der eine solche Abwägung sperrenden Ausschlus- 18 19 20 - 9 - statbestände des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1, 2 BGB nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat seine Annahme, die Mietsache sei durch den Anbau grö- ßerer Balkone nicht lediglich in einen Zustand versetzt worden, der allgemein üblich sei (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB), auf eine nicht tragfähige Tatsachen- grundlage gestützt, weil es hierzu allein den Berliner Mietspiegel herangezogen hat, der dazu keine Aussagen trifft. Soweit die auf die Fassadendämmung ge- stützte Mieterhöhung betroffen ist, hat das Berufungsgericht bei der Beurtei- lung, dass die Modernisierungsmaßnahme nicht aufgrund von Umständen durchgeführt worden sei, die die Beklagte nicht zu vertreten habe (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB), einen unzutreffenden rechtlichen Maßstab angelegt und da- her Feststellungen zu den maßgeblichen Tatsachen nicht getroffen. 1. Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Be- triebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi- gung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund ei- ner umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (vgl. Senatsurteile vom 24. Septem- ber 2008 - VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30; vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 10. Dezember 2013 - VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Rn. 1 [jeweils zu § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF]). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unter- laufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, 21 - 10 - NJW 2019, 2765 Rn. 26, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, und VIII ZR 167/18, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN und jeweils zu § 574 BGB). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be- rufungsgerichts stand. a) Nach § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB stehen auf Seiten des Mieters gege- bene wirtschaftliche Härtegründe, insbesondere eine infolge der Modernisie- rung eintretende Mieterhöhung, der Durchführung von Modernisierungsmaß- nahmen nicht entgegen (vgl. auch BT-Drucks. 17/10485, S. 14). Durch diese im Vergleich zur bisherigen Rechtslage (§ 554 Abs. 2 BGB aF) erfolgte Beschnei- dung der Einwendungen des Mieters gegen die Duldungspflicht wird für den Vermieter eine weitgehende Baufreiheit und Planungssicherheit gewährleistet (BT-Drucks. 17/10485, S. 21). Den wirtschaftlichen Interessen des Mieters wird erst im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens dadurch Rechnung getragen, dass gemäß § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB eine für ihn aus der Modernisierung re- sultierende Härte zu berücksichtigen ist (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 21, 24). Dabei ist auf Seiten des Mieters seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zur Ent- richtung der höheren Miete maßgebend. Weiter ist unabhängig davon auch das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Modernisie- rungsmaßnahme erzielten Vorteilen (insbesondere Einsparung von Energiekos- ten) zu beachten (BT-Drucks. 17/10485, S. 24). Hierbei ist aber zu berücksich- tigen, dass nicht alle Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b Nr. 1 BGB zwingend mit einer finanziellen Ersparnis verbunden sind, sondern unter Um- ständen sogar zu einer Betriebskostensteigerung führen können (BT-Drucks., aaO). b) § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB macht keine Vorgaben, unter welchen Um- ständen die Grenzen der finanziellen Fähigkeit des Mieters zur Erbringung der Mieterhöhung überschritten sind. Die Vorschrift bringt lediglich zum Ausdruck, 22 23 - 11 - dass es entscheidend darauf ankommt, inwieweit die Mieterhöhung dem Mieter in Anbetracht seiner wirtschaftlichen Verhältnisse (und etwa durch die Moderni- sierung eingetretener Vorteile) zuzumuten ist. Sie macht das Vorliegen einer unzumutbaren Härte nicht davon abhängig, dass der Mieter von vorherein eine für seine Einkommens- und Vermögensverhältnisse angemessene Wohnung angemietet hat. Vor diesem Hintergrund ist es aus Rechtsgründen nicht zu be- anstanden, dass das Berufungsgericht auf Seiten des Klägers das Vorliegen einer finanziellen Härte bejaht hat. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Berufungsgerichts bezieht der Kläger Arbeitslosengeld II und erhält zur De- ckung seines Wohnbedarfs einen Betrag in Höhe von 463,10 €. Der Regelbe- darf zur Bestreitung des Lebensunterhalts eines Alleinstehenden betrug im Jahr 2017 409 €. Angesichts dieser wirtschaftlichen Verhältnisse, insbesondere der geringen zur Deckung der Grundbedürfnisse des Klägers zur Verfügung ste- henden Mittel, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen, dass nicht nur die Erhöhung der Bruttokaltmiete um 100 € von bisher 574,34 € auf 674,34 € monatlich für den Anbau größerer Balkone, sondern auch die Erhö- hung der Bruttokaltmiete um 65,84 € im Monat (70 € abzüglich 4,16 €) für die Fassadendämmung für den Kläger eine Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeuten, weil jede dieser Mieterhöhungen bereits für sich genommen für den Kläger mit hoher Wahrscheinlichkeit den Verlust der Wohnung nach sich ziehen würde. Dies stellt letztlich auch die Revision nicht in Frage. Sie meint aber, die nach dieser Vorschrift anzustellende Interessenabwägung führe zu einem Überwiegen der Belange der Beklagten. Dies trifft nicht zu. c) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Berufungsgericht nicht zum Nachteil des Klägers in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gebotene Interessenabwägung den Umstand einstellen, dass dieser allein eine Dreizim- merwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm bewohnt, während nach § 2 Abs. 2 24 - 12 - Satz 1 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin für einen Einpersonenhaus- halt nur eine Wohnfläche von 50 qm angemessen sei. aa) Zwar ist - anders als das Berufungsgericht meint - der Umstand, dass der Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und seinen Be- dürfnissen eine viel zu große Wohnung nutzt, zu seinen Lasten in die Abwä- gung der beiderseitigen Interessen einzubeziehen (so auch LG Berlin, WuM 2016, 424 Rn. 11; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, juris Rn. 11; ähnlich LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2018 - 63 S 48/18, juris Rn. 6 [kein Vorliegen einer Härte]; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 559 BGB Rn. 105; vgl. auch Scheff in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Mie- te/WEG/Nachbarschaft, § 559 BGB Rn. 27; strenger MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 559 Rn. 25). Ein solcher Sachverhalt liegt jedoch entgegen der Annah- me der Revision nicht bereits dann vor, wenn der Mieter - wie hier - eine Woh- nung nutzt, die gemessen an den Ausführungsvorschriften zur Gewährung von staatlichen Transferleistungen (etwa zu § 22 SGB II, § 35 f. SGB XII) oder an den Vorschriften für die Bemessung von Zuschüssen für den öffentlich geför- derten Wohnungsbau zu groß ist. Nach diesen Vorschriften bestimmt sich zwar, welche staatlichen Unterstützungen ein Mieter in diesen Fällen zur Deckung seiner Wohnkosten erhalten kann. Daraus lässt sich aber noch nicht ableiten, dass ein - auch deutliches - Überschreiten der dort angesetzten Wohnungsgrö- ßen zum Nachteil des Mieters im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gereicht. Vielmehr gelten hierfür andere Maßstäbe (vgl. auch LG Berlin, WuM 2016, aaO; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, aaO; aA LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2018 - 63 S 48/18, aaO). bb) Die genannten Vorschriften sollen sicherstellen, dass sich ein Mieter nicht auf Kosten der Allgemeinheit eine zu große Wohnung leistet. Im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB gilt es dagegen abzuwägen, ob der Mieter, der 25 26 - 13 - sich einer von ihm nicht beeinflussbaren Entscheidung des Vermieters ausge- setzt sieht, Modernisierungsmaßnahmen an der von ihm angemieteten Woh- nung durchzuführen, trotz des Refinanzierungsinteresses des Vermieters sei- nen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf. Schon vor dem Hintergrund ihres unterschiedlichen Regelungszwecks ist es nicht zulässig, die in den Vor- schriften der § 22 SGB II, § 35 f. SGB XII, § 2 Abs. 2 des Wohnraumgesetzes des Landes Berlin oder ähnlicher Bestimmungen festgelegten Wohnungsgrö- ßen als Maßstab für eine den Verhältnissen des Mieters angemessene Woh- nung zu nehmen. cc) Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, dass nicht nur das Eigen- tum des Vermieters, sondern auch die Besitzposition des Mieters den Schutz von Art. 14 Abs. 1 GG genießt (vgl. etwa BVerfGE 89, 1,10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbe- griffe, namentlich des Begriffs "Härte" verlangen, dass die Gerichte die Bedeu- tung und die Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BVerfGE 89, 1, 9 f.; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594; jeweils zu § 574 BGB). Die einer Berufung auf einen Härtefall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Einzelfall entgegenstehende Unangemessenheit einer Wohnung kann daher nicht isoliert nach einer bestimmten Größe für die jeweilige Anzahl der Bewoh- ner beurteilt werden. Eine solche allein an der Wohnungsgröße oder ihrem Zu- schnitt ausgerichtete Grenzziehung hat der Senat - wenn auch bezogen auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgewährleistung des Vermieters - auch bei der Frage, unter welchen Voraussetzungen ein für eine Einzelperson geltend gemachter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weit überhöht ist, abgelehnt (Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 16 ff.). 27 - 14 - Vielmehr kommt es darauf an, ob die vom Mieter genutzte Wohnung un- ter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls für seine Bedürfnisse deut- lich zu groß ist. Dabei können - anders als bei der Bestimmung der Härte selbst, bei der es allein auf die wirtschaftliche Situation ankommt (vgl. § 555d Abs. 1 Satz 2, § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) - auch die Verwurzelung des Mieters in der Wohnung und seine gesundheitliche Verfassung sowie weitere im Einzel- fall gegebene Gesichtspunkte eine Rolle spielen. Solche abwägungsrelevanten Umstände hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei in seine Bewertung einbe- zogen. Es hat auf Seiten des Klägers als maßgeblichen Gesichtspunkt berück- sichtigt, dass dieser schon seit seinem fünften Lebensjahr und damit seit 1962 in der Wohnung lebt. Dem Kläger sei - anders als dies die Beklagte vorgebracht habe - "mithin jedenfalls nicht vorzuwerfen", "schon seit Beginn des Mietver- hältnisses über seinen wirtschaftlichen Verhältnissen" zu wohnen. dd) In Anbetracht dieser Umstände hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Geltendmachung einer finanziellen Härte nicht entgegensteht, dass er als Einzelperson eine Dreizimmerwohnung mit einer Fläche von 85,65 qm nutzt. Dabei kann im Streitfall offenbleiben, ab wel- cher Wohnungsgröße ohne das Hinzutreten weiterer Umstände (hier jahrzehn- telanger Lebensmittelpunkt des Klägers) eine Wohnung für einen Einpersonen- haushalt mit beengten wirtschaftlichen Verhältnissen deutlich zu hoch wäre. Auch hierzu lassen sich starre Grenzen nicht festlegen. Einen ersten Anhalts- punkt können statistische Werte oder Erfahrungswerte bilden, die allerdings mit einem Zuschlag für eine erhebliche Überschreitung zu versehen sind (vgl. etwa Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 20 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB]; vgl. auch LG Berlin, WuM 2016, aaO; LG Berlin, Urteil vom 24. Januar 2017 - 67 S 328/16, aaO). 28 29 30 - 15 - ee) Eine solche Sichtweise läuft entgegen der Ansicht der Revision nicht auf eine Missachtung des Eigentumsrechts des Vermieters aus Art. 14 Abs. 1 GG hinaus. Denn zum einen unterliegt dieses der Sozialbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) und zum anderen haben die Gerichte die Grundrechte beider Mietver- tragsparteien aus Art. 14 Abs. 1 GG in einen angemessenen Ausgleich zu brin- gen. Der Vermieter wird vor einer unzumutbaren Beschneidung seiner Eigen- tumsbefugnisse dadurch geschützt, dass einerseits § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB in bestimmten Fällen die Berufung des Mieters auf das Vorliegen einer wirtschaft- lichen Härte von vornherein ausschließt, und andererseits das Festhalten an einer - gemessen an den finanziellen Verhältnissen des Mieters - deutlich zu großen Wohnung im Einzelfall dazu führen kann, dass der Härteeinwand nicht ins Gewicht fällt oder gänzlich ausgeschlossen ist. ff) Ohne Erfolg rügt die Revision ferner, zu Lasten des Klägers hätte in die Abwägung eingestellt werden müssen, dass dieser in den nächsten Jahren auch ohne die Modernisierungsmieterhöhung allein wegen der steigenden Be- triebskosten seine Wohnung nicht mehr finanzieren könne, weil die Lücke zwi- schen den Mietzuschüssen nach dem Arbeitslosengeld II und den mietvertragli- chen Belastungen für den Kläger unüberbrückbar werde. Dieser Gesichtspunkt ist im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht maßgebend. Denn es kommt ausschließlich darauf an, ob dem Kläger in Anbetracht der Mieterhöhung und den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (hierbei ist das objektive Verhältnis zwischen der Mieterhöhung und den durch die Moder- nisierungsmaßnahme erzielten Vorteilen entscheidend - vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 24) eine wirtschaftliche Härte erwächst, die ihm auch unter Be- rücksichtigung der Interessen der Beklagten nicht zuzumuten ist. Alternative Ursachen, die dazu führen könnten, dass der Mieter die Wohnung aus finanziel- len Gründen nicht mehr halten kann, haben außer Betracht zu bleiben. Zudem legt die Revision nicht dar, woraus die angebliche Erhöhung der Betriebskosten 31 - 16 - resultieren soll. Übergangenen Sachvortrag in den Vorinstanzen zeigt sie inso- weit nicht auf. gg) Die Revision hat in der mündlichen Verhandlung erstmals den Ein- wand erhoben, sowohl bei der Prüfung, ob die Mieterhöhung für den Mieter eine finanzielle Härte im Sinne des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB bedeute, als auch im Rahmen der nach dieser Vorschrift gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen sei zu berücksichtigen, dass der Kläger im Wege einer Untervermie- tung (§ 553 Abs. 1 BGB) Einnahmen "generieren" und somit seine wirtschaftli- che Situation verbessern könne. Auf diesen Gesichtspunkt hat sich die hierfür darlegungs- und beweisbelastete Vermieterin in den Tatsacheninstanzen aber nicht berufen. Übergangenen Sachvortrag hat die Revision nicht aufgezeigt. Es ist daher offen, ob die Wohnung für eine Untervermietung geeignet ist, ob die Vermieterin einer solchen zu den bisherigen Konditionen zustimmen würde und ob dem Mieter, dessen Lebensvorstellungen im Rahmen seines durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrechts Rechnung zu tragen ist, überhaupt ein Zu- sammenleben mit einem Untermieter zuzumuten ist. Ungeklärt ist auch, ob eventuelle Einnahmen aus einer Untervermietung überhaupt die finanzielle La- ge des Klägers verbesserten oder ob diese zu entsprechenden Kürzungen beim Arbeitslosengeld II führten. Nach alledem ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht den Aspekt der Untervermietung nicht in seine Abwägung einbezogen hat. Es bedarf daher keiner Vertiefung, unter welchen Voraussetzungen die Möglichkeit einer Untervermietung im Rahmen des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB zu beachten ist. hh) Auf Seiten der Beklagten ist allein deren Refinanzierungsinteresse zu berücksichtigen. Dagegen sind - anders als bei § 555d Abs. 2 Satz 1 BGB - die Interessen der anderen Mieter, Belange des Klimaschutzes und der Energie- einsparung außer Acht zu lassen (BT-Drucks. 17/10485, S. 24). Rechtsfehler- 32 33 - 17 - frei hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner tatrichterlichen Würdigung an- genommen, dass die Beklagte trotz ihrer Eigenschaft als Privatvermieterin durch einen Ausschluss der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB nicht unangemessen finanziell benachteiligt wird, weil es ihr unbenommen bleibt, die Miete gemäß §§ 558 ff. BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete anzugleichen und hierdurch ihre Investition über die Jahre hinweg ganz oder zumindest teil- weise zu amortisieren. Dem Berufungsgericht ist auch nicht zum Vorwurf zu machen, dass es bei dem Anbau der Balkone und bei den Dämmungsarbeiten an der Fassade die gleichen Abwägungsmaßstäbe angelegt hat. Zwar wird vereinzelt unter Be- rufung auf die Gesetzesbegründung angenommen, dass die Mieter eine ener- getische Modernisierungsmaßnahme in größerem Umfang als sonst hinzuneh- men hätten (Erman/Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 559 Rn. 23). Eine derartige Interpretation findet jedoch weder in der Bestimmung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB noch in den Gesetzesmaterialien eine Stütze (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 559 Rn. 29a). Der in der Gesetzesbegründung aufgeführte Passus "Hinsichtlich des Maßstabs für die Abwägung gilt, dass hohe energeti- sche Standards grundsätzlich erwünscht sind" (BT-Drucks. 17/10485, S. 24), bezieht sich auf die diesem Passus vorangehenden Sätze, in denen ausgeführt wird, dass eine solche Maßnahme nicht zwingend mit einer finanziellen Einspa- rung verbunden sei, sondern auch nur dem Klimaschutz und der Ressourcen- schonung dienen könne. Die letztgenannten Umstände sollen nach der Geset- zesbegründung aber gerade nicht in die Abwägung einfließen (BT-Drucks. 17/10485, aaO). Gleichwohl - und darin erschöpft sich der Aussagegehalt der genannten Textstelle - sollen solche energetischen Maßnahmen im Rahmen der Abwägung nicht als weniger schutzwürdige Modernisierungsmaßnahmen angesehen werden. 34 - 18 - 2. Nicht frei von Rechtsirrtum ist dagegen die Annahme des Berufungs- gerichts, bezüglich des Anbaus der Balkone sei der Härteeinwand des Klägers nicht nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, weil hierdurch nicht lediglich ein allgemein üblicher Zustand hergestellt werde. a) Allerdings hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt noch zutref- fend darauf abgestellt, dass sich die Frage des Vorliegens eines allgemein übli- chen Zustands danach beurteilt, ob mindestens 2/3 aller vergleichbaren Ge- bäude gleichen Alters unter vergleichbaren Verhältnissen in der Region den fraglichen Zustand aufweisen (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, NJW 1992, 1386 unter III 4 c). Das Vorliegen dieser Vorausset- zungen hat es aber anhand einer nicht tragfähigen Tatsachengrundlage getrof- fen. b) Das Berufungsgericht hat zur Ermittlung des Umstands, ob das Vor- handensein von 5,06 qm großen Balkonen oder zumindest von Balkonen, die eine deutlich größere Fläche als 1,85 qm oder 0,98 qm (die Fläche des bisheri- gen Balkons ist zwischen den Parteien streitig) aufweisen, nach dem vorge- nannten Maßstab allgemein üblich ist, auf den Berliner Mietspiegel zurückge- griffen. Danach gilt ein Balkon mit einer Fläche ab 4 qm als wohnwerterhöhen- des Merkmal, während eine Balkongröße von weniger als 4 qm als neutral ge- wertet wird. Hieraus hat das Berufungsgericht den unzulässigen Schluss gezo- gen, dass das Vorhandensein größerer Balkone nicht allgemein üblich sei. Da- bei hat es verkannt, dass der Mietspiegel keine Aussagen dazu trifft, welche Ausstattung bei welchen Gebäuden in welchem regionalen Bereich allgemein üblich ist. Vielmehr beschränken sich die Angaben im Mietspiegel darauf zu bewerten, ob das Vorhandensein oder Fehlen eines bestimmten Merkmals den Wohnwert positiv oder negativ beeinflusst. Das Berufungsgericht hätte daher - 35 36 37 - 19 - falls sich die aufgeworfene Frage nicht anhand von statistischen Erhebungen (vgl. hierzu Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Februar 1992 - VIII ARZ 5/91, aaO unter III 3 c) zur Üblichkeit entsprechender Balkone beantwor- ten lässt, wozu Feststellungen des Berufungsgerichts fehlen - das von der Be- klagten angebotene Sachverständigengutachten einholen müssen. Die Revisi- on macht zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht unter Verletzung von § 286 Abs. 1 ZPO dem im Schriftsatz vom 17. Januar 2018 gestellten Beweisan- trag der Beklagten zur "Ortsüblichkeit" von Balkonen der von ihr modernisierten Größe hätte nachgehen müssen. 3. Auch die Erwägungen des Berufungsgerichts, bezüglich der auf die Fassadendämmung gestützten Mieterhöhung sei der Härteeinwand des Klägers nicht gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, sind nicht frei von Rechtsfehlern. a) Zwar hat es sich letztlich nicht ausgewirkt, dass das Berufungsgericht übersteigerte Substantiierungsanforderungen an die Darlegung gestellt hat, ob der Instandsetzungsbedarf an der Fassade mehr als zehn Prozent der Fassa- denfläche betragen hat. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts und der Parteien stellt sich im Streitfall nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht die Frage, ob die Bagatellklausel des § 9 Abs. 3 EnEV eingreift, die für den Fall, dass bei Änderungen von Außenbauteilen (hier: Erneuerung des Außenputzes - vgl. Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b zur EnEV) die Fläche der geänderten Bauteile (hier: Ost- und Nordwand) nicht mehr als zehn vom Hundert der gesamten je- weiligen Bauteilfläche (hier gesamte Außenwand) des Gebäudes betrifft, eine Ausnahme von der Anordnung des § 9 Abs. 1 EnEV macht, bei der Durchfüh- rung entsprechender Änderungen eine den dortigen Vorgaben entsprechende Wärmedämmung vorzunehmen. 38 39 40 - 20 - Aus diesem Grund wirkt sich weder aus, dass das Berufungsgericht den Regelungsgehalt des § 9 Abs. 3 EnEV missverstanden, noch, dass es den Vor- trag der Beklagten zum Umfang der durchgeführten (und für erforderlich gehal- tenen) Außenputzarbeiten nicht für ausreichend gehalten hat. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es für die Beurteilung, ob die Baga- tellklausel des § 9 Abs. 3 EnEV Anwendung findet, nicht darauf an, ob ein In- standsetzungsbedarf bezüglich nicht mehr als zehn Prozent der Fassadenflä- che bestanden hat. Vielmehr ist allein entscheidend, ob der Umfang der nach der Entscheidung des Vermieters durchzuführenden Arbeiten an den Fassa- denflächen mehr als zehn Prozent der Gebäudeaußenflächen erfasst. Der von der Revision als übergangen gerügte Vortrag der Beklagten zum Umfang der Fassadenschäden war daher aus Rechtsgründen unbeachtlich. b) Das Berufungsgericht hat jedoch - ebenso wie die Parteien - verkannt, dass die von § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 Buchst. b im Falle der Erneuerung des Außenputzes an Fassadenflächen geforderte Einhal- tung bestimmter Wärmedurchgangskoeffizienten bei den betroffenen Flächen nicht ohne Weiteres dazu führt, dass eine in Übereinstimmung mit diesen Vor- gaben erfolgte Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Vielmehr kann hiervon nur ausgegangen werden, wenn die Au- ßenputzerneuerung für die Beklagte unausweichlich war. Ob diese Vorausset- zungen im Streitfall gegeben sind, hat das Berufungsgericht zu prüfen ver- säumt. aa) Dem Tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB unterfallen Mo- dernisierungsmaßnahmen, zu deren Durchführung der Vermieter rechtlich ver- pflichtet ist (BT-Drucks. 17/10485, S. 25). Eine solche rechtliche Verpflichtung besteht etwa bei Modernisierungsmaßnahmen, die der Erfüllung sogenannter 41 42 - 21 - Nachrüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung (EnEV), insbesondere nach § 10 EnEV, dienen (BT-Drucks., aaO). Hierbei handelt es sich um durch öffentlich-rechtliche Vorschriften zwingend vorgeschriebene Maßnahmen, de- nen sich der Vermieter nicht entziehen kann (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, juris Rn. 26 f.; VG Berlin, Urteil vom 24. November 2011 - 16 K 31.10, juris Rn. 30 [jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970]). bb) In einer solchen Zwangslage befindet sich ein Vermieter, der die in § 9 Abs. 1 EnEV in Verbindung mit Anlage 3 Nr. 1 bis 6 aufgeführten Arbeiten an Gebäuden aus freiem Entschluss durchführt, jedoch in aller Regel nicht. Denn er hat es regelmäßig in der Hand, ob er die Arbeiten in Angriff nimmt und damit die in § 9 Abs. 1 EnEV normierte Verpflichtung auslöst, eine Wärme- dämmung anzubringen, die die Einhaltung eines bestimmten Wärmedurch- gangskoeffizienten gewährleistet (sogenannte bedingte Anforderungen). Diese Unterschiede zu den Nachrüstungspflichten rechtfertigen es, den Ausnahme- tatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB nicht ohne Weiteres auf Arbeiten an den Außenwänden eines Gebäudes anzuwenden, zu deren Durchführung kein rechtlicher Zwang besteht, die aber im Falle ihrer Vornahme die Verpflich- tung zu Dämmungsmaßnahmen nach sich ziehen (so auch VG Berlin, aaO Rn. 31; wohl auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, aaO Rn. 28 ff. [anders nur im Fall einer unausweichlichen Instandsetzung]; jeweils zu § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970). Denn wenn die Durchführung solcher Arbeiten letztlich im freien Ermessen des Vermieters steht, bestimmt allein er, ob und wann er die in § 9 Abs. 1 EnEV vorgesehenen Pflichten zur Einhaltung eines bestimmten Wärmedurchgangskoeffizienten auslöst. Dies erklärt auch, warum in den Gesetzesmaterialien die Verpflichtung nach § 9 Abs. 1 EnEV - anders als die Nachrüstpflichten - nicht als Beispielsfall für das Vorliegen der Vorausset- 43 - 22 - zungen des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB angeführt ist. Es ist daher davon auszugehen, dass eine aus Anlass der Durchführung von Arbeiten an Gebäu- den im Sinne des § 9 Abs. 1 EnEV erfolgte Wärmedämmung regelmäßig nicht aufgrund von Umständen erfolgt ist, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. cc) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn die Durchführung der Arbeiten an dem Gebäude für den Vermieter unausweichlich geworden ist (so auch BVerwG, GE 2013, 1468; vgl. auch OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 6. Dezember 2012 - OVG 5 B 1.12, aaO Rn. 32 ff.). Dies ist bei einer Er- neuerung des Außenputzes dann anzunehmen, wenn die Putzfassade aufgrund altersbedingten Verschleißes oder aufgrund von auf sie einwirkenden schädi- genden Ereignissen ersetzt werden muss und zudem der Mieter oder andere Mieter des Anwesens den Vermieter berechtigterweise auf Instandsetzung des Putzes oder auf Mietminderung in Anspruch nehmen beziehungsweise sich der Vermieter einer (bestandskräftigen) behördlichen Anordnung zur Behebung der Schäden ausgesetzt sieht. Entsprechendes hat auch ohne Aufforderung des Mieters oder einer Behörde dann zu gelten, wenn die Beseitigung von Schäden dringend aus Sicherheitsgründen geboten ist. Denn in all diesen Fällen kann sich der Vermieter nicht der Durchführung der Instandsetzungsmaßnahme ent- ziehen, die dann die Vornahme der Wärmeschutzmaßnahme verpflichtend nach sich zieht. Es liegt damit beim Vermieter eine den Nachrüstungspflichten der Energieeinsparverordnung vergleichbare Zwangslage vor. Auf das Kriterium der Unausweichlichkeit hat auch das Bundesverwal- tungsgericht bezüglich der sich bei § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 in vergleichba- rer Weise stellenden Frage, wann eine Maßnahme vom Vermieter nicht zu ver- treten ist, in seinem Beschluss über die Nichtzulassung der Revision gegen das bereits zitierte Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg abge- stellt. Es hat diese Frage zwar keiner grundsätzlichen Klärung zugeführt, aber 44 45 - 23 - angenommen, dass im Falle der vom Oberverwaltungsgericht bejahten Unaus- weichlichkeit einer Außenputzerneuerung wegen verschleißbedingter Schäden und Bestehens einer fördervertraglichen Instandhaltungspflicht des Vermieters die von § 9 Abs. 1 EnEV dann zusätzlich geforderte Wärmeschutzmaßnahme vom Vermieter nicht zu vertreten ist (BVerwG, aaO). dd) Für den Streitfall bedeutet dies, dass der Ausschlusstatbestand des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB dem Härteeinwand nicht entgegensteht, sofern die Beklagte nicht geltend machen kann, dass die Erneuerung des Außenput- zes (also nicht nur des Fassadenanstrichs) gemessen an dem vorstehend be- schriebenen Maßstab für sie unausweichlich war. Hierzu hat das Berufungsge- richt - von seinem Rechtsstandpunkt aus konsequent - keine Feststellungen getrof- fen. Den Parteien wird Gelegenheit zu geben sein, zu diesem bislang nicht be- rücksichtigten Gesichtspunkt ergänzend vorzutragen. Auf Feststellungen hierzu kann - anders als die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung im Wege der Gegenrüge geltend gemacht hat - nicht im Hinblick darauf verzichtet werden, dass die Fassadendämmung keine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 2 BGB darstelle, weil die Beklagte zu der nachhaltigen Einsparung von Endenergie oder erneuerba- rer Primärenergie nichts vorgetragen habe. Die Beklagte hat sich bezüglich der Fassadendämmung auf das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB berufen, der Kläger hat dies in den Tatsacheninstanzen nicht in Frage gestellt. Dementsprechend sind die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 555b Nr. 1 BGB ausgegangen. Übergan- genen Sachvortrag des Klägers zeigt die Revisionserwiderung nicht auf. Dar- über hinaus ist nach derzeitigem Erkenntnisstand nicht auszuschließen, dass 46 47 - 24 - (auch oder zumindest) eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB gegeben ist. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuhe- ben, soweit zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), denn der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif. Das Beru- fungsgericht wird noch die erforderlichen Feststellungen zur Allgemeinüblichkeit der von der Beklagten angebrachten größeren Balkone und zur Frage der Un- ausweichlichkeit der erfolgten Außenputzerneuerung zu treffen haben. Falls sich im erneuten Berufungsverfahren herausstellen sollte, dass die Putzerneue- rung nach dem vom Senat vorgegebenen Maßstab zwingend erforderlich war, wird sich das Berufungsgericht ergänzend mit der bislang nicht geklärten Frage, ob die Beklagte mehr als zehn Prozent der Außenflächen des Gebäudes mit einem neuen Außenputz versehen hat oder nicht (vgl. § 9 Abs. 3 EnEV), zu be- fassen haben. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 16.08.2017 - 234 C 257/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.11.2018 - 64 S 197/17 - 48

ECLI:DE:BGH:2021:180321UVIIIZR305.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 305/19 Verkündet am: 18. März 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555d, § 555e, § 559; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; ZPO § 606 a) Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort ange- kündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es da- gegen nicht. b) Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ordnungsgemäße Modernisierungs- ankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen ei- ner Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus. Vielmehr ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mieter bis zum 31. Dezember 2018 eine - 2 - in diesem Sinne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegan- gen, führt dies zur Anwendung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung. c) Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnan- lage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung noch vor dem 31. Dezember 2018 und somit mehr als elf Monate vor dem geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisie- rung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt gel- tende Fassung der §§ 555c und § 559 BGB Anwendung findet. BGH, Urteil vom 18. März 2021 - VIII ZR 305/19 - OLG München - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Musterbeklagten wird das Urteil des Oberlan- desgerichts München - Senat für Musterfeststellungsklagen - vom 15. Oktober 2019 aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Anschlussrevision des Musterklägers wird zurückgewiesen. Der Musterkläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Der Musterkläger (im Folgenden: Kläger) ist ein unter der laufenden Num- mer seit dem 1. Januar 2001 in der vom Bundesamt für Justiz gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 UKlaG geführten Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UKlaG eingetragener Mieterverein. Die Musterbeklagte (im Folgen- den: Beklagte) ist Eigentümerin eines Wohnblocks mit insgesamt 23 Gebäuden in München. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Verwalter der Immo- bilie namens und im Auftrag der Beklagten allen Mietern Modernisierungsmaß- nahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt wer- den sollten. Als durchzuführende Arbeiten werden in dem Schreiben die Anbrin- gung einer Wärmedämmung an den Außenwänden, der Austausch sämtlicher Fenster (mit Ausnahme der Dachflächenfenster), die Anbringung von Rollläden an sämtlichen Wohnungsfenstern (mit Ausnahme der Dachflächenfenster) sowie im Erdgeschoss der Austausch der straßenseitigen Rollläden, der Anbau von Balkonen zum Innenhof hin sowie der Austausch der Wohnungseingangstüren nebst Zargen genannt. Die Baumaßnahmen würden die Einsparung von Energie sowie eine Steigerung des Wohnwertes bezwecken. Zum Durchführungszeitraum heißt es in dem Schreiben, dass die Moder- nisierungsmaßnahme an den insgesamt 23 Gebäuden erst in etwa einem Jahr ausgeführt werde, da sie einen erheblichen planerischen Vorlauf habe. Sie werde beginnend ab Dezember 2019 in sechs Bauabschnitten durchgeführt, wobei ab Dezember 2019 bis Februar 2021 zunächst Fundamente für Balkone erstellt wür- den. In dem Schreiben werden die weiteren Bauabschnitte benannt unter Angabe des jeweiligen zeitlichen Beginns und Endes. 1 2 3 - 5 - Inhaltlich nennt das Schreiben getrennt für die verschiedenen Maßnah- men die auszuführenden Arbeiten, die Höhe der Energieeinsparung oder der Steigerung des Wohnwertes, den Anteil der darin eingeschlossenen Instandset- zungsmaßnahmen und die jeweils erforderlichen Arbeiten in der Wohnung und deren Zeitdauer. Das Schreiben enthält für die einzelnen geplanten Maßnahmen eine An- gabe und Erläuterung der voraussichtlichen Kosten, die auf die jeweilige Woh- nung entfallen, und eine Angabe des den Mieter betreffenden Gesamtumlagebe- trags sowie der voraussichtlichen Mieterhöhung. Hierzu wird erklärt, dass sich der angegebene, auf die jeweilige Wohnung entfallende Gesamtumlagebetrag auf Grund der zu erwartenden Preissteigerungen voraussichtlich erhöhen, die Beklagte im Rahmen der Mieterhöhung jedoch höchstens den im Ankündigungs- schreiben genannten Betrag umlegen werde. In dem Anschreiben wird sodann auf das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB hingewiesen, wobei die dort genannte Kündigungsfrist zu Gunsten der Mieter verlängert werde auf bis zu drei Monate vor dem Termin, zu dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die jeweilige Wohnung befinde, be- ginnen würden. Abschließend weist das Schreiben auf Form und Frist des Här- teeinwands nach § 555d BGB hin, wobei die Frist zum Vorbringen von Härte- gründen betreffend die Duldung und die Mieterhöhung bis zum 30. Juni 2019 verlängert werde. Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28. Januar 2019 auf, gegenüber einer Reihe seiner Mitglieder zu erklären, dass die angekündigten Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 gültigen Fassung, sondern nach der ab dem 1. Januar 2019 gültigen Fassung vorgenommen würden. Dem kam die Beklagte nicht nach, wes- halb der Kläger die vorliegende Musterfeststellungsklage erhoben hat. 4 5 6 7 - 6 - Mit seiner Klage hat der Kläger zuletzt die Feststellung beantragt, dass die mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 erfolgten Modernisierungsankündigun- gen nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könnten. Hilfsweise hat er verschie- dene Feststellungsanträge erhoben, die mit unterschiedlichen Formulierungen die Unwirksamkeit der Ankündigung und die Anwendung des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts für die beabsichtigte Mieterhöhung betreffen. Im Einzelnen hat der Kläger mit seinen (gestaffelten) Hilfsanträgen die Feststellung erstrebt, dass aufgrund der Ankündigung vom 27. Dezember 2018 (1) eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht erfolgen könne, (2) dass die genannte Ankündigung rechtswid- rig, (3) unbegründet, (4) rechtsmissbräuchlich, (5) treuwidrig sei, dass sie (6) nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 555c BGB entspreche, dass sie (7) keine Gestaltungswirkung auf die Rechtsverhältnisse der Mieter entfalte, dass (8) eine darauf gestützte Mieterhöhung nach § 559 BGB nur nach dessen neuer, ab 1. Januar 2019 gültigen Fassung erfolgen könne bzw. (9) eine solche Mieterhö- hung der Grenze von 8 Prozent gemäß § 559 Abs. 1 BGB nF und der Kappungs- grenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB nF nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 unterliege. Das Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es auf den vorletzten Hilfsantrag festgestellt hat, dass die den Mietern der Beklagten mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen könne. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt der Kläger in erster Linie seinen Hauptantrag sowie hilfsweise den letzt- rangigen Hilfsantrag weiter. Durch letzteren ersetzt er den vom Oberlandesge- richt in abgewandelter Formulierung zugesprochenen vorletzten Hilfsantrag. 8 9 10 - 7 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Aufhebung des erstin- stanzlichen Urteils sowie zur Abweisung der Klage. Die nach § 554 ZPO zuläs- sige Anschlussrevision des Klägers ist dagegen unbegründet. I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Musterfeststellungsklage sei zulässig. Der Kläger sei eine qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 ZPO. An das Vorliegen begründeter Zweifel im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO seien strenge Anforderungen zu stellen. Die Behauptung der Beklagten, der Kläger erstrebe entgegen seiner Satzung Gewinn beziehungsweise verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke, sei erkennbar ins Blaue hinein aufgestellt, ebenso die spekulative Behauptung der Beklagten, der Kläger erhalte Mittel von Unternehmen. Der Kläger habe belegt, dass die Interessen aller Mieter des Wohnblocks betroffen seien. Inwiefern die Wohnungsmieter keine Verbraucher sein sollten, vermöge auch die Beklagte nicht zu erläutern. Der Musterfeststellungsantrag sei hinreichend bestimmt. Unabhängig von der sprachlichen Abfassung der Klageanträge sei klar erkennbar, dass zum einen erstrebt werde, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung die mit ihr gemäß §§ 555c, 559 BGB verknüpften Wirkungen nicht entfalten könne, und zum anderen - hilfsweise - festzustellen, dass das mit dem Schreiben verbundene Ziel, die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 einge- führte Deckelung der infolge von Modernisierungsmaßnahmen ermöglichten 11 12 13 14 - 8 - Mieterhöhungen zu vermeiden, nicht erreicht worden sei. Beides seien grund- sätzlich zulässige Feststellungsziele. Es gehe nicht um die Frage, ob die Mieter die Maßnahmen zu dulden hätten, sondern nur darum, ob auf die künftige Miet- erhöhung aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 die Mieterhöhungs- und Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB nF nicht anwendbar seien. Dies sei für alle Mieter präjudiziell, unabhängig davon, ob sich einige Mieter auch auf weitere Gründe stützen könnten, die eine Miet- erhöhung ebenfalls ausschließen würden. Der Kläger könne mit dem umfassenden Antrag, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könne, keinen Erfolg haben. Denn wenn die Beklagte einzelne Mitteilungspflichten nach § 555c BGB verletzt haben sollte, führte dies nicht zur Einschränkung der Befug- nis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Entscheidend sei viel- mehr, ob die Beklagte aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. De- zember 2018 berechtigt sei, die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht durchzuführen. Die Modernisierungsankündigung genüge grundsätzlich den Erfordernis- sen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Der Senat gehe nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen S. davon aus, dass die Beklagte auch die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tat- sächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen habe. Bei Mit- teilung der Modernisierungsabsicht habe die Verlängerung der Baugenehmigung für die Balkone vorgelegen, die Baumassen seien erhoben gewesen und anhand von Bauindizes und Erfahrungswerten seien erste Kostenschätzungen erfolgt. Konkrete Ausschreibungen hätten noch nicht vorgelegen. Probebohrungen, die erforderlich seien, um die Konstruktion der Balkonfundamente planen zu können, 15 16 - 9 - hätten zum Zeitpunkt der Ankündigung noch nicht stattgefunden, sondern erst im Sommer 2019. Die Modernisierungsankündigung etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten Maßnahmen führe dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB erfolgt sei. Durch die verfrühte Ankündigung werde das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieter aus § 555e Abs. 1 BGB aus- gehöhlt und der nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB gebotene enge zeitliche Zusam- menhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn bestehe nicht. Hieran fehle es in Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein" er- folge oder in denen die mit der Ankündigung nach der Vorstellung des Gesetz- gebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden könne. Dies sei der Fall, wenn zwischen Ankündigung und Baubeginn ein so langer Zeitraum liege, dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich sei. Fehle der gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen Modernisierungsankündigung und ge- plantem Baubeginn, habe der darin zu sehende Verstoß gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur nach § 559 BGB in der zum Zeitpunkt der tatsächlich erfolgenden Mieterhöhung geltenden Fassung auf die Mieter umlegen könne, auch wenn die Modernisie- rungsankündigung den Mietern noch vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sei. Hier fehle es an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang. Zwar lägen zwischen Ankündigung und Ausführung nur 11 Monate, der Beklag- ten sei aber selbst an der frühzeitigen Schaffung von Planungssicherheit nicht gelegen, was sie durch die Verlängerung der Fristen für die Geltendmachung eines Härtefalls deutlich zum Ausdruck gebracht habe. Dementsprechend habe sie selbst geltend gemacht, ein früherer Baubeginn sei nicht möglich, weil die 17 18 - 10 - Planungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Die Modernisierungsankün- digung sei nur deshalb vor Ablauf des 31. Dezember 2018 erfolgt, um der Be- klagten die Möglichkeit zu eröffnen, die Mieten zu erhöhen, ohne die ab dem 1. Januar 2019 geltenden Kappungsgrenzen berücksichtigen zu müssen. Dies erfülle die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nicht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Noch zutref- fend hat das Oberlandesgericht zwar die Zulässigkeit der Musterfeststellungs- klage bejaht und ist von zulässigen Feststellungszielen ausgegangen. Entgegen seiner Auffassung ist die Klage jedoch insgesamt unbegründet. Die Modernisie- rungsankündigung vom 27. Dezember 2018 entspricht den Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und ist ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229a § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Die Beklagte hat sich auch nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Auf die nach Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen be- absichtigte Mieterhöhung sind dementsprechend §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden. 1. Die Musterfeststellungsklage ist zulässig. Zu Recht hat das Oberlandes- gericht das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 606 ZPO bejaht. a) Ohne Rechtsfehler hat das Oberlandesgericht den Kläger als klagebe- fugte qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 2 ZPO angesehen. Er hat als Mitglieder mehr als 350 natürliche Personen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO), ist seit mehr als vier Jahren in der Liste nach § 4 des Unterlassungskla- gengesetzes (UKlaG) eingetragen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO) und nimmt 19 20 21 - 11 - satzungsgemäß Verbraucherinteressen weitgehend durch nicht gewerbsmäßige aufklärende oder beratende Tätigkeiten wahr (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision bestehen keine Bedenken dage- gen, dass das Oberlandesgericht - ohne nach § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO vom Kläger die Offenlegung seiner finanziellen Mittel zu verlangen - festgestellt hat, dass der Kläger Musterfeststellungsklagen nicht zum Zweck der Gewinnerzie- lung erhebt (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZPO) und er nicht mehr als 5 Prozent seiner finanziellen Mittel durch Zuwendungen von Unternehmen bezieht (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 ZPO). Nach § 2 Nr. 2 der Satzung des Klägers erstrebt der Verein keinen Gewinn. Die Mitglieder haben nach § 5 der Satzung jährlich Mit- gliedsbeiträge zu entrichten sowie zu Beginn der Mitgliedschaft eine Aufnahme- gebühr. Hierfür erhalten sie insbesondere nach § 6 Abs. 1 der Satzung das Recht, die Einrichtungen des Vereins zu nutzen und sich in ihrer Eigenschaft als Mieter oder Pächter kostenlos beraten und außergerichtlich vertreten zu lassen sowie nach § 6 Abs. 3 die Gruppenrechtsschutzversicherung in Anspruch zu neh- men. Auf Grundlage dieser Regelungen bestehen keine ernsthaften Zweifel da- ran, dass die Voraussetzungen des § 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 ZPO erfüllt sind. Dem entgegenstehende Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger abweichend von den Bestimmungen seiner Satzung Gewinnerzielungsabsichten verfolgt oder in relevantem Umfang Zuwendungen von Unternehmen erhält, sind weder dem Vorbringen der Beklagten zu entnehmen noch ansonsten ersichtlich. b) Auch die Voraussetzungen des § 606 Abs. 3 ZPO für die Zulässigkeit der Musterfeststellungsklage liegen vor. Bedenken hiergegen bringt die Revision nicht vor. c) Mit der Musterfeststellungsklage werden zulässige Feststellungsziele verfolgt. 22 23 24 - 12 - Nach § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann mit dieser die Feststellung des Vor- liegens oder Nichtvorliegens von tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzun- gen für das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen oder Rechtsverhält- nissen zwischen Verbrauchern und Unternehmern begehrt werden. Diese Voraussetzungen sind sowohl bezüglich des Haupt- als auch bezüglich des Hilfs- begehrens des Klägers erfüllt. aa) Der Kläger hat mit seinem vom Oberlandesgericht abgewiesenen, mit der Anschlussrevision weiterverfolgten Hauptantrag die Feststellung begehrt, dass die mit Schreiben der Beklagten vom 27. Dezember 2018 erfolgte Moderni- sierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein kann. Unabhän- gig von einer etwas missverständlichen Formulierung liegt ihm das Begehren nach einer Feststellung zu Grunde, aus der sich ergibt, dass keine ordnungsge- mäße, den Anforderungen des § 555c BGB entsprechende Modernisierungsan- kündigung vorlag. Hintergrund des Antrags ist, dass das Gesetz an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung verschiedene Folgen anknüpft, so die Duldungs- pflicht nach § 555d BGB, den Beginn der Mieterhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB sowie nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB die Geltung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung bei ordnungs- gemäßer Ankündigung bis zu diesem Zeitpunkt. Die begehrte Feststellung stellt ein zulässiges Feststellungsziel dar. Die Frage, ob die Modernisierungsankündigung der Beklagten vom 27. Dezember 2018 den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach, lässt sich abstrakt und für alle Mietverhältnisse einheitlich klären. Sie wirkt sich sowohl auf die Duldungs- pflicht als auch - im Hinblick auf den Beginn und die Höhe - auf den nach Ab- 25 26 27 28 - 13 - schluss der Modernisierung entstehenden Mieterhöhungsanspruch aus und be- trifft damit die Voraussetzungen des Bestehens von Ansprüchen im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Individuelle, nur Ansprüche einzelner Mieter betref- fende Aspekte sind hierbei nicht zu prüfen. Die im Rahmen der Duldung sowie der Mieterhöhung darüber hinaus relevanten individuellen Fragen wie insbeson- dere die konkrete, auf die jeweilige Wohnung bezogene Höhe der Mieterhöhung sowie der Härteeinwand des § 555d Abs. 2 BGB und des § 559 Abs. 4 BGB sind für die hier vorzunehmende Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen des § 555 c Abs. 1 BGB nicht von Bedeutung. bb) Mit dem von der Anschlussrevision weiter verfolgten letztrangigen Hilfsantrag soll die Frage geklärt werden, ob nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 EGBGB auf die nach Durchführung der Mo- dernisierung vorgesehene Mieterhöhung entsprechend der Auffassung der Be- klagten noch das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht anzuwenden ist oder ob die durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Moderni- sierung der Mietsache vom 18. Dezember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz; BGBl. I S. 2648) von 11 Prozent auf 8 Prozent reduzierte Mieterhöhungsgrenze nach § 559 Abs. 1 BGB und die neu eingeführte Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB gelten. Während mit dem in der Anschlussrevision gestellten Antrag positiv formuliert die Feststellung der Anwendbarkeit seit 1. Januar 2019 gelten- den Rechts im Hinblick auf die Begrenzung der Mieterhöhung und die Kappungs- grenze begehrt wird, hat das Oberlandesgericht unter Neufassung des vorletzten Hilfsantrags des Klägers negativ formuliert die Feststellung getroffen, dass das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht nicht anzuwenden ist. 29 - 14 - Das Feststellungsziel beider Hilfsanträge ist gegenüber dem Hauptantrag insoweit eingeschränkt, als nicht grundsätzlich geklärt werden soll, ob die Moder- nisierungsankündigung den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach und die mit einer ordnungsgemäßen Ankündigung verbundenen Rechtsfolgen auslöst, sondern nur eingeschränkt die Anwendung der Übergangsvorschrift gegenständ- lich ist. Dies könnte dann relevant werden, wenn die Modernisierungsankündi- gung zwar den Voraussetzungen des § 555c BGB entspräche und damit der Hauptantrag abzuweisen wäre, indes etwaige zusätzliche Voraussetzungen der Übergangsvorschrift nicht erfüllt wären oder eine speziell auf deren Heranzie- hung bezogene Rechtsmissbräuchlichkeit vorläge. Auch insoweit liegt ein zulässiges Feststellungsziel vor. Die Frage, ob das seit 1. Januar 2019 geltende Recht auf die nach der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung anzuwenden ist, betrifft das Bestehen des Mieterhöhungsan- spruchs der Höhe nach und somit eine Voraussetzung des Bestehens eines An- spruchs im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Frage stellt sich für alle Mieter gleichermaßen und kann losgelöst von individuellen Fragen allgemein ge- klärt werden. 2. Die Musterfeststellungsklage ist weder bezüglich des Hauptantrags noch bezüglich des vorletzten oder des zuletzt verfolgten Hilfsantrags begründet. Die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 erfüllt die ge- setzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und entfaltet damit die ihr zukommenden Rechtswirkungen, weshalb das Oberlandesgericht den Hauptan- trag zu Recht abgewiesen hat (siehe hierzu nachfolgend unter a). Der Hilfsantrag auf Feststellung der Anwendbarkeit des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts ist abzuweisen, da nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 EGBGB auf die nach Durchführung der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung §§ 555 c und 30 31 32 33 - 15 - 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden sind (hierzu unter b). a) Nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen. Diese Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Be- trag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3). Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung gerecht (hierzu unter aa). Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts ist darüber hinaus ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsan- kündigung und dem Beginn der Baumaßnahmen nicht erforderlich (hierzu unter bb). Durch die frühzeitige Ankündigung hat die Beklagte sich auch nicht rechts- missbräuchlich verhalten (hierzu unter cc). aa) Die Modernisierung ist den Mietern am 27. Dezember 2018 und damit mehr als elf Monate vor dem angegebenen Beginn der Modernisierungsmaßnah- men (2. Dezember 2019) schriftlich angekündigt worden. Zutreffend und ohne dass dies im Revisionsverfahren von den Parteien beanstandet wird, hat das Oberlandesgericht insoweit die Herstellung der Fundamente für die Balkone, die ab diesem Zeitpunkt durchgeführt werden soll, einheitlich für alle Mieter als Be- ginn der gesamten Modernisierungsmaßnahmen angesehen. Noch zutreffend hat das Oberlandesgericht auch festgestellt, dass die An- kündigung den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB genügt. 34 35 36 37 - 16 - Der hiernach erforderliche Mindestinhalt der Modernisierungsankündi- gung ist einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Die- sem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beur- teilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, ins- besondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnah- men und der gegebenenfalls zu ziehenden vertraglichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW- RR 2020, 892 Rn. 23 mwN). Andererseits ist auch zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befugnis des Vermieters zur Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, son- dern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Mo- dernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, aaO mwN). Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung gerecht. (1) Sie enthält ausreichende Angaben über die Art und den voraussichtli- chen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Mieter werden durch das Schreiben vom 27. De- zember 2018 hinreichend in die Lage versetzt, in groben Zügen die voraussicht- lichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietge- brauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, verglei- chend zu ermitteln, ob die geplanten Maßnahmen der energetischen Modernisie- rung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (vgl. zu diesem Er- fordernis bei energetischer Modernisierung: Senatsurteil vom 20. Mai 2020 38 39 40 - 17 - - VIII ZR 55/19, aaO Rn. 24 mwN). Es ergibt sich hinreichend detailliert, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, welchen Umfang diese Maßnahmen haben, mit welchen Beeinträchtigungen der einzelne Mieter während der Durch- führung der Maßnahme zu rechnen hat, in welcher Weise das Gebäude an sich und die einzelnen Wohnungen verändert werden und welches Energiesparpo- tenzial durch die geplanten Maßnahmen erreicht werden soll. (2) Die zeitlichen Angaben der Ankündigung genügen den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, wonach der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angegeben werden müssen. Die Ankündigung enthält genaue zeitliche Angaben zum geplanten Be- ginn und Ende der Modernisierungsmaßnahmen (2. Dezember 2019 bis 30. De- zember 2023) sowie zum geplanten Beginn und Ende der einzelnen Bauab- schnitte. Es ergibt sich hieraus konkret, wann die einzelnen Modernisierungs- maßnahmen voraussichtlich beginnen und enden werden. Es steht einer wirksamen Ankündigung entgegen der Auffassung der Re- visionserwiderung nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt der Ankündigung kon- krete Ausschreibungen noch nicht erfolgt und ausführende Unternehmer noch nicht beauftragt waren. Durch die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und Bauendes soll dem Mieter ermöglicht werden, sich zeitlich auf die Maßnahmen einzustellen und etwaige Vorbereitungshandlungen zu treffen. Im Hinblick darauf, dass die Ankündigung schon von Gesetzes wegen mindestens drei Monate vor Baubeginn zu erfolgen hat und zu diesem Zeitpunkt die genaue Angabe des Bau- beginns in der Regel noch nicht möglich ist, genügt nach dem Gesetzeswortlaut die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Dauer. Voraussichtlich bedeutet hierbei, dass von dem Vermieter keine sicher feststehenden Angaben verlangt werden, sondern eine Prognose. Dies impliziert - auch für den Mieter erkennbar -, dass nachträgliche Änderungen möglich sind. 41 42 43 - 18 - Indes ist durch die Verwendung des Wortes "voraussichtlich" zugleich klarge- stellt, dass eine reine Absichtserklärung, der keine objektbezogene Planung zu Grunde liegt, ebenso wenig genügt wie rein auf unsubstantiierten Schätzungen beruhende Angaben "ins Blaue" hinein. Vielmehr ist es erforderlich, dass bereits Planungen vorliegen, die dem Vermieter eine hinreichende zeitliche Einschät- zung der Maßnahmen ermöglichen. Dies bedingt indes nicht, dass zum Zeitpunkt der Angaben die Planungen bereits abgeschlossen, Ausschreibungen erfolgt, Unternehmen mit der Ausführung beauftragt oder Ausführungstermine vertrag- lich vereinbart sind. Durch derartig strenge Anforderungen an die Ankündigung würde die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen ent- gegen dem Gesetzeszweck erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Mieters erforderlich ist. Gerade bei einem großen, viele Wohnungen betreffenden, über Jahre andauernden und mehrere Maßnahmen umfassenden Modernisierungs- vorhaben muss dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben, die Arbeiten sukzes- sive zu vergeben. Auch besteht kein Anlass, die Nutzung der Zeit zwischen An- kündigung und voraussichtlichem Baubeginn für weitere Planungen, Ausschrei- bungen und Auftragsverträge zu erschweren, indem bereits im Zeitpunkt der An- kündigung ein weit fortgeschrittener Vorbereitungsstand gefordert wird. Bei ei- nem umfangreichen Modernisierungsvorhaben ist eine Einschätzung des voraus- sichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Bauzeit bereits im Planungs- stadium auf Grundlage von Erfahrungswerten sowohl hinsichtlich der Dauer ein- zelner Maßnahmen als auch hinsichtlich der Kapazitäten und dem Vorlauf bei ausführenden Unternehmen hinreichend konkret möglich, um ausreichend fun- dierte, dem Schutzzweck der Ankündigung gerecht werdende Angaben zu ma- chen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass angesichts der gesetzlichen Min- destfrist zwischen Ankündigung und Baubeginn sowie abhängig von Umfang und Gesamtdauer der Maßnahmen ohnehin und für alle Beteiligten offensichtlich mit 44 - 19 - zeitlichen Verschiebungen gerechnet werden muss, die auch bei einer späteren Ankündigung im Zeitpunkt eines fortgeschritteneren Planungsstadiums nicht ver- hindert werden könnten. Dies gilt umso mehr, als bei einer mehrere Einzelmaß- nahmen umfassenden Gesamtmodernisierung zwischen dem ersten Arbeits- schritt und dem Ende der gesamten Maßnahmen regelmäßig ein langer Zeitraum liegt, bei dem sich für den Beginn der einzelnen Maßnahmen im Laufe des Bau- fortschritts häufig Abweichungen ergeben werden. Für den Mieter ist es trotz dieser zeitlichen Unsicherheiten von Vorteil, wenn ihm - wie hier - in einer Ankündigung alle Maßnahmen, die im Rahmen eines Gesamtmodernisierungsplans durchgeführt werden sollen, bereits mit de- ren voraussichtlichem Beginn und Dauer dargelegt werden, so dass er unter Be- rücksichtigung des Gesamtumfangs der geplanten Maßnahmen entscheiden kann, ob er die insgesamt über einen längeren Zeitraum dauernden Maßnahmen dulden oder eine neue Wohnung suchen möchte. Zugleich kann er sich bereits frühzeitig auf die im Laufe der Gesamtmaßnahme eintretenden Beeinträchtigun- gen einstellen und etwaige Vorbereitungsmaßnahmen hierfür rechtzeitig planen. Dass er nur einen voraussichtlichen Zeitplan erhält und Abweichungen wahr- scheinlicher werden, je länger der Vorlauf ist, behindert den Mieter demgegen- über nicht unzumutbar. Denn die konkrete Ausführung von Vorbereitungsmaß- nahmen (z.B. das Umstellen oder Abdecken von Möbeln) erfolgt regelmäßig oh- nehin erst kurzfristig vor Beginn der jeweiligen Beeinträchtigung. Im Laufe des Baufortschritts ist für den einzelnen Mieter insoweit mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf vorhersehbar, wann konkret die einzelnen Beeinträchtigungen eintreten werden und seine Wohnung in besonderem Maße (z.B. durch den Einbau der neuen Fenster und der Wohnungseingangstüre) betroffen sein wird, zumal die Beklagte bereits angekündigt hat, den Mietern jeweils vier Wochen vor Beginn der Bauarbeiten an dem Bauabschnitt, in dem ihre Wohnung gelegen ist, Einzel- heiten zum Bauablauf und zum detaillierten Ausführungstermin der Arbeiten in 45 - 20 - ihrer Wohnung mitzuteilen, so dass für die Durchführung etwaig erforderlicher konkreter Vorbereitungshandlungen genügend Zeit verbleibt. (3) Die Angaben zur Höhe der voraussichtlich auf Grund der Modernisie- rungsmaßnahmen zu erwartenden Mieterhöhung genügen den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB. Die Ankündigung legt für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen getrennt dar, welche Kosten hierfür voraussichtlich insgesamt entstehen, wie hoch der Anteil der Instandhaltungskosten hieran ist und welcher Betrag anteilig auf die betroffene Wohnung entfällt. Als Umlage wird ausgehend von dem Gesamtbetrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ein Betrag von jährlich 11 Prozent als voraussichtliche Mieterhöhung angegeben, wobei der Betrag konkret benannt ist und auf die Reduzierungsmöglichkeit nach der gesetzlichen Härtefallregelung hingewiesen wird. Es kommt auch insoweit nicht darauf an, dass der Berechnung eine Kos- tenschätzung zu Grunde liegt, die noch nicht auf Grundlage konkreter Aufträge an Werkunternehmer erstellt werden konnte. Eine Schätzung der voraussichtli- chen Kosten eines Bauvorhabens und damit der auf die einzelne Wohnung ent- fallenden Umlage ist bereits im vorliegenden Planungsstadium hinreichend auf Grundlage von Erfahrungswerten und Einheitspreisen möglich und wurde hier dementsprechend von den mit der Planung beauftragten Architekten ausgeführt. Ein schützenswertes Bedürfnis des Mieters an einer Berechnung der erwarteten Mieterhöhung auf Grundlage einer weiter fortgeschrittenen Planung, konkreter Ausschreibungen und Auftragsvergaben besteht nicht. Die Angabe der erwarte- ten Mieterhöhung soll dem Mieter ermöglichen, zu prüfen, ob er nach § 555d Abs. 3 BGB Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung geltend machen möchte. Dies ist auf Grundlage der hier vorliegenden Kostenschätzung ohne Weiteres möglich. Etwaige erhebliche Abweichungen der tatsächlich geforderten von der prognostizierten Mieterhöhung benachteiligen den Mieter insoweit nicht. 46 47 - 21 - Denn nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB besteht für die Geltendmachung von Härte- gründen im Hinblick auf die Miethöhe die ansonsten nach § 555d Abs. 3 bis 5, § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB gegebene Ausschlussfrist nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Für die Frage, ob der Mieter die Modernisierung zu dulden hat, spielen die Höhe der erwarteten Mieterhöhung sowie sich daraus ergebende Härtegründe nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB ohnehin keine Rolle (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 22), so dass der Mieter insoweit nicht auf konkretere Angaben hierzu angewiesen ist. bb) Die Modernisierungsankündigung ist auch nicht deshalb zu beanstan- den, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitli- cher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Moder- nisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungs- maßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungs- standes bedarf es dagegen nicht. (1) In der Literatur werden zur Frage, ob - über die geschriebenen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB hinaus - zwischen der Modernisie- rungsankündigung und dem Beginn der Maßnahmen ein enger zeitlicher Zusam- menhang bestehen muss, unterschiedliche Auffassungen vertreten. Teilweise wird zum Schutz des Mieters - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel- falls - eine Frist von maximal sechs Monaten für zulässig gehalten (vgl. BeckOK- Mietrecht/Müller, Stand: 1. November 2020, § 555c BGB Rn 16; Schmidt-Futte- rer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 37; Blümmel/Kinne, DWW 48 49 50 - 22 - 1988, 302, 305). Nach anderer Auffassung ist - ohne feste Höchstfrist - entschei- dend, ob eine schützenswerte Planungssituation eingetreten ist (Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 555c BGB Rn. 6). Teilweise wird eine ordnungs- gemäße Ankündigung abgelehnt, wenn deren frühzeitiger Ausspruch nicht der Schaffung von Planungssicherheit dient, sondern allein der Nutzung der Über- gangsregelung des Art. 229 § 49 EGBGB (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. Januar 2021, Art. 229 § 49 EGBGB Rn. 6.1). Nach anderer Auffassung besteht keine Höchstfrist, sondern es soll allein entscheidend sein, dass die im Tatbestand des § 555c Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten inhaltlichen Voraus- setzungen eingehalten werden können (BeckOGK-BGB/Schepers, Stand: 1. Ok- tober 2020, § 555c Rn. 6; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555c Rn. 5a; Mahlstedt, NZM 2019, 905, 907; Gsell/Siegmund, NZM 2019, 489, 499). (2) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB grenzen den zeitlichen Vorlauf zwischen Ankündigung und Ausführungsbeginn insoweit ein, als eine wirksame Ankündigung erst dann möglich ist, wenn der Vermieter die hiernach geforderten Informationen mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung zur Verfügung stellen kann. Darüber hinausgehende zeitliche Einschränkungen ergeben sich aus dem Gesetz nicht. Weder besteht eine zeitliche Obergrenze zwischen Modernisie- rungsankündigung und Ausführungsbeginn noch bedarf es einer schützenswer- ten Planungssituation des Vermieters auf Grund eines besonders fortgeschritte- nen Planungsstandes. (a) Nach dem Wortlaut des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen. Der Begriff "spätestens" drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, eine frühere Ankündigung indes möglich ist. Zeitliche Einschränkungen hierfür im 51 52 - 23 - Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten Planungssituation. (b) Die Gesetzeshistorie und -begründung bestätigen dies. Die Regelung über die Modernisierungsankündigung geht zurück auf das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen vom 23. August 1976 (BGBl. I, S. 2429), durch das in § 20 Abs. 2 WoModG erstmals die Pflicht zur Ankündigung von nach § 20 Abs. 1 WoModG zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen festgeschrie- ben wurde. Die Ankündigung hatte hiernach zwei Monate vor der Durchführung der Maßnahme zu erfolgen. Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde die Regelung hin- sichtlich der Ankündigungsfrist inhaltsgleich - unter Aufhebung der Beschränkung auf geförderte Maßnahmen - in § 541b BGB aF übernommen. Durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz; BGBl. I S. 1149) wurde die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in § 554 Abs. 2 BGB aF geregelt. Die Ankündi- gungspflicht wurde in § 554 Abs. 3 BGB aF aufgenommen und insoweit modifi- ziert, als sie spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme zu erfüllen war. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu, dass durch die Einfügung des Wor- tes "spätestens" klargestellt werden solle, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung auf drei Monate entstehe ein sinnvoller Gleichlauf zur [unver- änderten] Kündigungsfrist im Falle einer Sonderkündigung (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Im Hinblick auf die Ankündigungsfrist sowie die Sonderkündigungsfrist erfolgten bis zur heute geltenden Fassung (§ 555c Abs. 1 BGB und § 555e Abs. 1 BGB) inhaltlich keine Änderungen mehr. 53 - 24 - Der oben genannten Begründung zur Einfügung des Wortes "spätestens" bei der Frist für die Modernisierungsankündigung ist zu entnehmen, dass der Ge- setzgeber mit dieser Regelung gerade klarstellen wollte, dass eine frühere An- kündigung grundsätzlich zulässig ist und die gesetzliche Regelung lediglich eine Mindestfrist darstellen sollte. Dieser gesetzgeberischen Klarstellung bedurfte es, weil die Vorgängernorm insoweit unklar war und ihrem Wortlaut nach so verstan- den werden konnte, dass die Frist genau einzuhalten war. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hielt dagegen eine frühere Ankündigung für zulässig, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügt. Denn diese bilden eine faktische zeitliche Schranke, da ein Vermieter die hiernach ge- forderten Informationen nicht beliebig im Voraus mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung erteilen kann. Eine darüber hinausgehende zeitliche Einschränkung des Vorlaufs im Sinne einer Höchstfrist ist dem Willen des Gesetzgebers hingegen nicht zu entnehmen. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass in der Begründung davon die Rede ist, dass auch frühere Mitteilungen wirksam sein "können". Dies steht im Zusammenhang mit der Einschränkung "soweit sie den inhaltlichen Anforderun- gen genügen" und besagt nichts darüber, dass der Gesetzgeber eine Höchstfrist einführen wollte. Auch dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers über die genannten inhaltlichen Anforderungen hinaus ein fortgeschrittener Planungs- stand erreicht sein muss, ergeben sich aus der Gesetzeshistorie und -begrün- dung keine Anhaltspunkte. (c) Letztlich ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der Vorschrift, dass nach § 555c Abs. 1 BGB ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen einer Moder- nisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn im Sinne einer Höchstfrist oder einer fortgeschrittenen Planungssituation nicht bestehen muss. Die Ankün- digung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen 54 55 - 25 - und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu rea- gieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können. Dies ergibt sich bereits aus der Gesetzesbegründung des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), wonach die Frist dem Schutz der Mieter diente und ihnen eine Bedenkzeit von zwei Monaten zwi- schen der Mitteilung der beabsichtigten Verbesserungsmaßnahme und ihrer Durchführung einräumen sollte, damit sie sich über ihre Duldungspflicht schlüssig werden und auf die Maßnahmen einstellen können. Zugleich wurde den Mietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, um sich den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung entziehen zu können. Diese Kündigung musste bis zum Ende des Monats, der der Mitteilung des Ver- mieters folgte, auf den Ablauf des nächsten Monats erklärt werden (§ 20 Abs. 3 WoModG). Die insoweit inhaltlich übereinstimmende Regelung des § 541b Abs. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde entsprechend da- mit begründet, dass der Mieter hierdurch in den Stand gesetzt werden sollte, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die geplante Maßnahme dulden oder ihr ent- gegentreten soll (BT-Drucks. 9/2079 S. 13). Dieser Schutzzweck erfordert es nicht, dass zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang liegen muss - sei es im Sinne einer festen Höchstfrist oder eines bestimmten fortgeschrittenen Planungs- standes. (aa) Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zu- sammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte - Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Son- derkündigung oder ordentliche Kündigung - zu ermöglichen. Wie die obigen Aus- 56 57 58 - 26 - führungen zum gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt einer Modernisierungsankün- digung zeigen, wird der Mieter durch die nach § 555c Abs. 1 BGB erforderlichen Angaben so ausreichend über Art und Umfang der Maßnahmen, deren voraus- sichtlichen Beginn und Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung informiert, dass er über die Ausübung der genannten Rechte auf fundierter Grundlage ent- scheiden kann. Ankündigungen "ins Blaue hinein" entfalten ohnehin auf Grund von § 555c Abs. 1 BGB keine Rechtswirkungen. (bb) Eine frühzeitige, den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn diesbe- züglich im Regelfall von Vorteil. Insbesondere wird - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - das Sonderkündigungsrecht nach § 555e Abs. 1 BGB bei einer frühzeitigen An- kündigung nicht "sinnentleert", auch wenn hierfür eine zeitliche Beschränkung gilt, wonach ein Mieter die Wohnung nur außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung kündigen kann und er für die Kündigungserklärung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, Zeit hat. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer frühzeitigen Ankündigung nur auf einen Zeitpunkt deutlich vor Beginn der Bau- maßnahme ausgeübt werden, so dass der Mieter, der das Sonderkündigungs- recht nutzen möchte, die Wohnung zu einem Zeitpunkt verlassen müsste, zu dem noch keine Beeinträchtigung vorliegt. Indes ist es nicht Sinn und Zweck des Son- derkündigungsrechts, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der 59 60 - 27 - durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu ent- ziehen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung möglich ist. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Gesetzgeber mit der Ver- längerung der Mindestfrist für die Ankündigung von zwei Monaten auf drei Mo- nate einen "sinnvollen Gleichlauf" zwischen Sonderkündigungsrecht und Moder- nisierungsankündigung erreichen wollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die An- passung der Mindestfrist der Ankündigung an die Fristen des Sonderkündigungs- rechts diente nicht dazu, einen Ablauf der Sonderkündigungsfrist deutlich vor Be- ginn der Baumaßnahmen zu verhindern. Vielmehr sollte hierdurch gesichert wer- den, dass ein Mieter - dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ent- sprechend - in jedem Fall durch dessen Ausübung eine Beendigung des Mietver- hältnisses noch vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen erreichen kann und diese nicht für einen Übergangszeitraum dulden muss. Diese Gefahr hätte bei Fortgeltung der zweimonatigen Ankündigungsfrist bestanden, wenn mit den Maßnahmen unmittelbar nach deren Ablauf begonnen worden wäre, da nach § 554 Abs. 3 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mit- teilung folgte, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt wer- den konnte, also insgesamt zwischen Ankündigung und frühestem Wirksamwer- den der Kündigung mehr als zwei Monate lagen. Bis zum Inkrafttreten des Miet- rechtsmodernisierungsgesetzes am 1. September 2001 wurde der Gefahr eines Baubeginns vor Ende der Sonderkündigungsfrist dadurch begegnet, dass nach § 541b Abs. 2 Satz 3 BGB aF die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen war, wenn der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hatte. Diese Regelung hat der Gesetzgeber des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes nicht übernommen, sondern vielmehr die Fristen der Ankündigung und des Son- derkündigungsrechts insoweit angepasst, dass ein Baubeginn vor Ablauf der 61 - 28 - Mietzeit bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts von vornherein nicht mehr möglich war. Abgesehen davon, dass das Sonderkündigungsrecht mithin nicht dem Er- halt des Mietverhältnisses bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen dient, steht dem Mieter in der Regel ohnehin ein ordentliches Kündigungsrecht zu, das nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB am dritten Werktag eines Kalendermo- nats zum Ablauf des übernächsten Monats - also mit vergleichbarer Frist wie das Sonderkündigungsrecht - ausgeübt werden kann. Für diesen Regelfall ist die vor- zeitige Ankündigung gegenüber der die Mindestfrist ausschöpfenden Ankündi- gung von erheblichem Vorteil. Diese ermöglicht dem Mieter, etwaige Reaktionen seinerseits schon mit großem Vorlauf zu planen. Insbesondere in dem Fall, dass der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden möchte, kann er mit ausrei- chend Zeit eine neue Wohnung suchen und sich auch noch je nach Ergebnis der Suche für oder gegen eine Kündigung entscheiden. Lediglich für die Fälle, in de- nen dem Mieter kein ordentliches Kündigungsrecht zusteht, kann eine frühzeitige Ankündigung bei einem nicht duldungswilligen Mieter zu einem Ablauf der Kün- digungsfrist und damit einem Auszug deutlich vor Baubeginn führen, so bei Zeit- mietverträgen nach § 575 BGB sowie bei einem individualvertraglich vereinbar- ten (befristeten) Ausschluss des Kündigungsrechts. Diese Sonderfälle rechtferti- gen es indes nicht, dass generell eine Höchstfrist für die Zeitspanne zwischen Ankündigung und Modernisierungsbeginn verlangt wird. Denn auch in diesen Fällen erfüllt das Sonderkündigungsrecht des § 555e Abs. 1 BGB seinen Zweck, den Mietern zu ermöglichen, sich den Modernisierungsmaßnahmen durch Kün- digung zu entziehen. (cc) Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, die einer Duldung oder einer Miet- erhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter 62 63 - 29 - dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ablauf des Mo- nats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Dies führt bei einer frühzeitigen Ankündigung dazu, dass der Mieter auch etwaige Härtegründe frühzeitig geltend machen muss. Bei bereits zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Härtegründen ist dies dem Mieter indes ohne Weiteres innerhalb der gesetzlichen Frist zumutbar. Auch bei einer kurzfristigeren Ankündigung bleibt ihm hierfür nicht mehr Zeit. Das Vorbringen der Revisionserwiderung, wo- nach ein Mieter bei einem langen Zeitraum zwischen Ankündigung und Ausfüh- rungsbeginn geneigt sein könne, davon auszugehen, dass sich bereits eingetre- tene, die Härte begründende Umstände nachträglich zu seinen Gunsten ändern könnten, und er diese deshalb nicht vortrage, führt nicht zu einer anderen Bewer- tung. Denn die Frist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB gilt gemäß § 555d Abs. 5 BGB nur, wenn der Mieter in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen wurde. Er ist demnach darüber informiert, dass er bereits vorliegende Härtegründe fristgerecht geltend machen muss. Warum er sich hiervon durch die Hoffnung auf zeitlich späteren Wegfall der Härtegründe abhalten lassen sollte, ist nicht ersichtlich. Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Ge- setzgeber gesehen und in § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB geregelt, dass diese nach- träglich vorgebracht werden können. Das Erfordernis, die Gründe der Verzöge- rung zusätzlich darzulegen, beschwert den Mieter nicht unzumutbar. (dd) Die bei einer zeitlich frühzeitigen Ankündigung bestehende größere Ungenauigkeit hinsichtlich der späteren Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigen den Mieter ebenfalls nicht im Hinblick auf die aus einer Ankündigung folgenden Rechtswirkungen. Sofern der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlen will oder kann, steht ihm - abgesehen von dem regelmäßig bestehenden ordentlichen 64 65 - 30 - Kündigungsrecht - ohnehin nach Geltendmachung der Mieterhöhung das Son- derkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 BGB zu, über das er in Kenntnis der ge- nauen Höhe der Mieterhöhung entscheiden kann. Für die Entscheidung über das Sonderkündigungsrecht des § 555e BGB ist hingegen nicht die exakte Höhe der nach Durchführung der Modernisierung fälligen erhöhten Miete entscheidend, sondern die Frage, ob der Mieter die mit der Modernisierung einhergehenden Beeinträchtigungen dulden möchte. Die Ungenauigkeit hinsichtlich der zu erwartenden Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigt auch die Möglichkeit, Härtegründe im Hinblick auf die erwartete Mieterhöhung geltend zu machen, nicht unzumutbar. Denn die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von diesbezüglichen Härtegründen gilt nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Auch diesen Sonderfall hat der Gesetzgeber somit bedacht und auf andere Weise - nicht durch Einführung eines engen zeitli- chen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Ausführung - geregelt. (ee) Letztlich sind auch die Interessen des Vermieters an Planungssicher- heit durch eine frühzeitige Ankündigung zu berücksichtigen. Je früher der Ver- mieter Einwände der Mieter kennt, desto einfacher und kostensparender lassen sich diese in der weiteren Planung berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dem Rechnung getragen, indem er bewusst in § 555c Abs. 1 BGB keine allzu hohen inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung aufgestellt hat. Nach der gesetz- geberischen Konzeption ist dann, wenn der Vermieter eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung aussprechen kann, ein Pla- nungsstand erreicht, der ihn zur Ankündigung berechtigt und ihm damit die Mög- lichkeit gibt, absehbar einen möglichst weitgehenden Umfang an Planungssi- cherheit für das Vorhaben zu erhalten, indem bereits vorhandene Härtegründe zeitnah vorgebracht werden müssen. Im Hinblick auf die im Regelfall fehlende 66 67 - 31 - oder allenfalls geringe Beeinträchtigung des Mieters durch eine frühzeitige An- kündigung sowie die hiermit für ihn auch verbundenen Vorteile einer vorzeitigen Planbarkeit besteht kein Grund, von dem Vermieter über die geschriebenen ge- setzlichen Voraussetzungen hinaus grundsätzlich eine besondere Rechtferti- gung für eine frühzeitige Ankündigung, wie zum Beispiel ein konkretes Bedürfnis nach Planungssicherheit, zu fordern und diese nur zuzulassen, wenn eine schüt- zenswerte Planungssituation eingetreten ist. (ff) Die Gefahr der rechtsmissbräuchlichen Nutzung einer frühzeitigen An- kündigungsmöglichkeit rechtfertigt es nicht, generell einen engen Zusammen- hang zwischen Ankündigung und Ausführung im Sinne einer Höchstfrist oder ei- ner fortgeschrittenen Planung zu verlangen. Zwar mag bei Zulässigkeit einer früh- zeitigen Ankündigung die Gefahr, dass diese dazu genutzt wird, unliebsame Mieter zur Kündigung zu bewegen, ohne tatsächlich Modernisierungsmaßnah- men durchführen zu wollen, höher sein, als wenn ein fortgeschrittener Planungs- stand vorausgesetzt wird, da der Vermieter bei geringeren Anforderungen an die Ankündigung weniger - unnütze - Kosten zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Ankündigung aufwenden muss oder jedenfalls die Überprüfung des tatsächlichen Modernisierungswillens erschwert ist. Indes rechtfertigt die Gefahr eines Rechts- missbrauchs nicht eine grundsätzlich für alle Ankündigungen geltende, bei ord- nungsgemäßem Verhalten nicht gebotene und erforderliche Einschränkung. Für den Fall des Rechtsmissbrauchs stehen im Einzelfall hinreichende Möglichkeiten zum Schutz des Mieters zur Verfügung. So läuft eine Ankündigung ohne tatsäch- lichen Modernisierungswillen ins Leere, entfaltet keine Rechtswirkungen und stellt eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründet, sollte dieser im Glauben an eine bevorstehende Modernisierung kün- digen und hierdurch einen Schaden erleiden (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 199/16, NZM 2017, 595 Rn. 7 ff.). Sofern im Einzelfall trotz einer den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügenden Ankündigung und 68 - 32 - bestehenden Modernisierungswillens dennoch aus besonderen Gründen ein Rechtsmissbrauch vorliegen sollte, kann dem durch die Anwendung des § 242 BGB im Einzelfall begegnet werden. cc) Die Ankündigung ist auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Wie ausgeführt erfüllt sie alle gesetzlichen Voraussetzungen. Nach den im Revi- sionsverfahren nicht beanstandeten Feststellungen des Oberlandesgerichts wa- ren die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich im angekündigten Umfang ge- plant und wurden nach der Ankündigung weiter vorbereitet. Dafür, dass die Be- klagte die frühzeitige Ankündigung trotz bestehender Modernisierungsabsicht rechtsmissbräuchlich genutzt hat, um Mieter zu einer frühzeitigen Kündigung zu bewegen, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen hat die Beklagte kein Inte- resse daran, dass die Mieter vorzeitig kündigen, da eine Neuvermietung vor Durchführung der Maßnahmen wenig sinnvoll und gewinnbringend wäre und ihr ein Leerstand bis zur Modernisierung nur Nachteile bringen würde. Zum anderen hat sie die Sonderkündigungsfrist für die Mieter verlängert auf bis zu drei Monate vor dem Termin, an dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die Woh- nung des Mieters befindet, beginnen. Dies zeigt, dass Ziel der Beklagten nicht war, die Mieter durch eine frühzeitige Ankündigung zu einer vorzeitigen Kündi- gung zu bewegen. Den Interessen der Mieter an einer sachgerechten Nutzung des Sonderkündigungsrechts ist durch diese Regelung über die gesetzliche Pflicht hinaus Rechnung getragen. Gleiches gilt im Hinblick auf die Geltendmachung von Härtegründen be- treffend die Ausführung der Maßnahmen sowie die Mieterhöhung. Auch insoweit hat die Beklagte zu Gunsten der Mieter die gesetzliche Frist deutlich und ohne Verpflichtung bis zum 30. Juni 2019 verlängert. Durch die frühzeitige Ankündigung werden den Mietern auch nicht unzu- lässig die Risiken späterer Preissteigerungen aufgebürdet. Zum einen muss im 69 70 71 - 33 - Rahmen von größeren Bauvorhaben ohnehin mit Preissteigerungen gerechnet werden, weshalb die Ankündigung auch nur die voraussichtlichen Kosten ange- ben muss. Allen Parteien muss bewusst sein, dass die Kosten sich noch ändern können und der tatsächliche Mieterhöhungsbetrag erst nach Durchführung der Bauarbeiten sicher feststeht. Zum anderen hat die Beklagte dieses Risiko hier ohnehin selbst übernommen und in den Ankündigungen zugesichert, im Rahmen der Mietanpassung maximal den in der Ankündigung genannten Betrag umzule- gen. Letztlich verbleibt als möglicher Anhaltspunkt für einen Rechtsmissbrauch nur, dass sich die Beklagte durch die Ankündigung am 27. Dezember 2018 die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, im Hinblick auf die Höhe der Mieterhöhung für sie deutlich günstigeren Rechts sichern wollte. Selbst wenn hierin rechtsmissbräuchliches Verhalten gesehen werden sollte, beträfe dies nicht die Ankündigung als solche, sondern nur die Nutzung der Übergangsrege- lung (hierzu unter II 2 b bb). Denn die Ankündigung an sich sowie die mit ihr grundsätzlich bezweckten Rechtsfolgen wie die Duldungspflicht, die Fristen zur Geltendmachung von Härtegründen und der Zeitpunkt, ab dem eine erhöhte Miete zu zahlen ist, werden durch die Frage, ob es der Beklagten verwehrt ist, die Höhe der Miete nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht zu be- rechnen, nicht berührt. Dies zeigt sich bereits darin, dass gegen die Ankündigung als solche keine Bedenken bestehen und die Frage des Rechtsmissbrauchs sich hier nur durch das Zusammenspiel von Zeitpunkt der Ankündigung und Über- gangsregelung stellt, die aber lediglich die Berechnung der Höhe der späteren Mieterhöhung betrifft. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Be- klagte in der Ankündigung bei der Berechnung der voraussichtlichen Mieterhö- hung auf das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht abgestellt hat. Denn diese Angabe diente weder dazu, die sich aus der Ankündigung ergebenden Rechte 72 - 34 - und Pflichten der Mieter zu beeinträchtigen, noch beeinträchtigte sie diese tat- sächlich, selbst wenn es der Beklagten verwehrt wäre, die Mieterhöhung nach den bis 31. Dezember 2018 geltenden Regeln zu berechnen. b) Rechtsfehlerhaft hat das Oberlandesgericht dem vorletzten Hilfsantrag insoweit stattgegeben, als es festgestellt hat, dass die Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen kann. Die Beklagte kann nach Abschluss der Modernisie- rungsmaßnahmen die Miete vielmehr auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür liegen vor. Der Beklagten ist dieses Vorgehen auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs verwehrt. Der vorletzte Hilfsantrag ist des- halb ebenso unbegründet wie der mit der Anschlussrevision weiter verfolgte letzt- rangige Hilfsantrag. aa) Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB sind auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis die §§ 555c und 559 BGB in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Moder- nisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB bis ein- schließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Hat der Vermieter die Moderni- sierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB angekündigt, gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass es an Stelle des Zugangs der Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zugang der Mieterhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB ankommt (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB). Die hiernach für eine Anwendbarkeit des bis 31. Dezember 2018 gelten- den Rechts gegebenen Voraussetzungen liegen vor. Die den Mietern am 27. De- 73 74 75 - 35 - zember 2018 zugegangene Ankündigung entsprach - wie oben unter II 2 a aus- geführt - den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB und war damit auch ord- nungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Weitere Voraussetzungen stellt die Übergangsvorschrift nicht auf. Insbe- sondere ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzesbegründung oder dem Sinn und Zweck der Vorschrift das zusätzliche Erfordernis eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Ausführungs- beginn. Dem Wortlaut nach ist nur darauf abzustellen, dass die Ankündigung ord- nungsgemäß im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB war. Eine Andeutung, dass inso- weit zusätzliche Anforderungen gelten sollten, ist dem Wortlaut nicht zu entneh- men. Die Gesetzesbegründung bestätigt dies. Hierin wird ausgeführt, dass altes Recht für die Duldung und die Mieterhöhung gelten solle, wenn der Zugang der Modernisierungsankündigung noch unter Geltung alten Rechts erfolge. Wenn der Vermieter dem Mieter keine Modernisierungsankündigung habe zukommen las- sen oder diese nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB entspre- che, sei der Vermieter nicht schutzwürdig, so dass es darauf ankomme, ob die Mieterhöhungserklärung noch nach altem Recht zugegangen sei (BT-Drucks. 19/4672, S. 35). Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber als Stichtag für die Anwendung neuen Rechts rein formal den Zugang einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Modernisierungsankündigung gewählt hat. Etwaige zusätzliche Anforderungen an die Ankündigung - wie ein enger Zusammenhang zu dem Ausführungsbeginn oder einen über die in § 555c Abs. 1 BGB geforderte Planungsreife hinausgehender Planungsstand - hat der Gesetzgeber nicht gefor- dert. Die Schutzwürdigkeit des Vermieters hat der Gesetzgeber nur in den Fällen einer nicht ordnungsgemäßen Ankündigung verneint, mithin diese bei einer den 76 77 - 36 - Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechenden Ankündigung für gege- ben erachtet. Sinn und Zweck der Übergangsregelung sprechen ebenfalls gegen vom Gesetzgeber gewollte, gegenüber § 555c Abs. 1 BGB strengere Anforderungen an eine Ankündigung oder an den zeitlichen Zusammenhang zwischen einer An- kündigung und dem Ausführungsbeginn. Die Regelung dient vornehmlich der Rechtssicherheit im Hinblick auf Sachverhalte, die vor dem 31. Dezember 2018 begonnen haben, aber nicht beendet sind. Der Gesetzgeber hat insoweit den Vorgang ab Ankündigung bis zur Mieterhöhung einheitlich dem Recht unterstellt, das zum Zeitpunkt der Ankündigung galt. Hierdurch sollten sowohl der Vermieter bei der weiteren Planung des Vorhabens und Erstellung der Ankündigung als auch der Mieter, dem im Rahmen der Ankündigung die voraussichtlichen Kosten mitgeteilt werden, Rechtssicherheit erhalten. Welche Anforderungen an eine ord- nungsgemäße, die Stichtagsregelung auslösende Ankündigung zu stellen sind, hat die Übergangsvorschrift nicht eigens geregelt, sondern aus dem materiellen Recht abgeleitet. Dieser bezweckte Gleichlauf zwischen materiellem Recht und Übergangsregelung spricht gegen zusätzliche, nur im Rahmen der Übergangs- regelung geltende inhaltliche Anforderungen an die Modernisierungsankündi- gung oder den zeitlichen Zusammenhang zwischen dieser und dem Ausfüh- rungsbeginn. Es ist einer Stichtagsregelung immanent, dass sie für die beteiligten Rechtskreise Vor- und Nachteile mit sich bringen kann und für eine Übergangs- zeit zu einer ungleichen Behandlung von - mit Ausnahme des Zeitmoments - glei- chen Sachverhalten führt. Dementsprechend ist es mit dieser Stichtagslösung zwingend verbunden, dass Mieter, denen eine Ankündigung noch vor dem Stich- tag zugeht, höher an den Kosten der Modernisierung beteiligt werden können, als Mieter, denen die Ankündigung erst danach zugeht. Dies rechtfertigt es indes 78 79 - 37 - nicht, strengere Anforderungen an die Ankündigung zu stellen als das vom Ge- setzgeber für maßgeblich erachtete materielle Recht. Denn hierbei handelt es sich um übliche Auswirkungen einer Stichtagsregelung, die vom Gesetzgeber abgewogen und von den betroffenen Rechtskreisen hingenommen werden müs- sen. Unzumutbar ist dies für die Mieter nicht, denn die Mieterhöhung richtet sich nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht, dem ihr zuvor begründetes Mietverhältnis unterlag und auf dessen Geltung sie sich einstellen konnten. Ein Anspruch darauf, von der Neuregelung profitieren zu können, besteht nicht. bb) Der Beklagten ist es nicht aus Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Übergangsregelung und die hieraus ergebende Anwendung des bis 31. Dezem- ber 2018 geltenden Rechts zu berufen. Ihr ist kein rechtsmissbräuchliches Ver- halten vorzuwerfen. (1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung und setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergeb- nissen führt (vgl. Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28 und vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42 mwN). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Betei- ligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO und vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304). Die Anwendung des § 242 BGB muss jedoch, soweit sie von der gesetzlichen Regelung abweicht, auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, aaO). 80 81 - 38 - (2) Welche Anforderungen sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist unter Würdigung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu er- mitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, mwN). Da die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getroffen sind und eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat die gebotene Bewertung und Abwägung der maßgeblichen Umstände selbst vornehmen. Auch wenn sich eine Interessenabwägung nach § 242 BGB grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, kann diese für die hier entscheidende Frage, ob sich die Beklagte im Rahmen der künftigen Mieterhöhung auf das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht berufen kann, im Musterfeststellungsverfahren erfolgen. Denn insoweit sind die Interessen aller Mieter gleichlaufend und spielen auf das einzelne Mietverhältnis bezogene Erwägungen keine Rolle. (3) Die Bewertung aller Umstände führt hier dazu, dass der Beklagten nicht verwehrt ist, sich im Rahmen der Mieterhöhung, die sie nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann, auf die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts zu berufen und die Mieterhöhung nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften zu berechnen. Zwar ist mit dem Oberlandesgericht davon auszugehen, dass der Beweg- grund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen - kurz vor dem Jahresende 2018 - in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Siche- rung der Anwendbarkeit des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, für die Be- klagte deutlich günstigeren Rechts war. Dies ist indes - auch unter Berücksichti- gung der hier gegebenen Umstände - nicht treuwidrig. Der Gesetzgeber hat mit 82 83 84 85 - 39 - der von der Beklagten genutzten Übergangsregelung eine Abwägung der beid- seitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter - wie hier - möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu er- stellen und den Mietern zuzuleiten, kann er sich grundsätzlich die vom Gesetz- geber getroffene und als billig empfundenen Interessenabwägung zu Nutze ma- chen. Rechtsmissbräuchliches Verhalten ist auch nicht auf Grund des zeitlichen Vorlaufs zwischen der Ankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Bau- arbeiten gegeben. Wie ausgeführt sieht das Gesetz insoweit eine zeitliche Ober- grenze nicht vor und bedarf es auch nicht grundsätzlich eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn, sofern nur - wie hier - die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB eingehalten werden können. Es ist der Beklagten, deren Planung Ende 2018 bereits soweit fortgeschritten war, dass sie eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung erstellen konnte, nicht vorwerfbar, dass sie die Moder- nisierungsmaßnahmen trotz der noch relativ langen Zeit bis zum Maßnahmenbe- ginn bereits am 27. Dezember 2018 ankündigte und sich damit die für sie güns- tigere Rechtslage sicherte. Denn hieran bestand ein erhebliches und legitimes Eigeninteresse der Beklagten, für die die Geltung des neuen Rechts erhebliche wirtschaftliche Nachteile hätte. Die Beklagte musste angesichts dieses schüt- zenswerten Interesses die Ausübung der ihr zustehenden Rechtsposition nicht unterlassen, um zu ihren eigenen Lasten den Mietern eine ihnen zu diesem Zeit- punkt noch nicht zustehende günstigere Rechtsposition zu verschaffen (zur Be- rücksichtigung des Eigeninteresses im Rahmen der Rechtsmissbräuchlichkeit: BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 204/07, NJW 2008, 3438 Rn. 7; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b, und vom 24. Februar 86 - 40 - 1994 - IX ZR 120/93, NJW 1994, 1351 unter II 2; jeweils mwN). Dies gilt zumal vor dem Hintergrund, dass der Plan der Beklagten zur Modernisierung der be- troffenen Häuser und Wohnungen nicht kurzfristig im Hinblick auf die geplante Gesetzesänderung gefasst wurde, sondern mit den Planungen bereits vor Veröf- fentlichung des Referentenentwurfs des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2018 vom 12. Juli 2018 (veröffentlicht unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetz- gebungsverfahren/Dokumente/RefE_MietAnpG.pdf?__blob=publicationFile&v =1) begonnen worden war. Aus Sicht der Beklagten war es wirtschaftlich vernünf- tig, die gesetzliche Übergangsregelung zu ihren Gunsten zu nutzen. Jedenfalls bei einer ohnehin geplanten Modernisierungsmaßnahme ist das Verhalten der Beklagten nicht unredlich. Für die Mieter hat dies kein unbilliges Ergebnis zur Folge. Zwar ist die nach der Modernisierung zulässige Mieterhöhung nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht deutlich höher als bei Anwendung des seither geltenden Rechts, da nach altem Recht die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 BGB aF), wäh- rend nach neuem Recht höchstens 8 Prozent zulässig sind (§ 559 Abs. 1 BGB) und zudem die neue Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB gilt. Allein dies führt indes nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Mieter. Denn das zur An- wendung kommende, bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht hat der Ge- setzgeber bis zu diesem Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Interessen von Vermietern und Mietern für angemessen erachtet. Es benachteiligt die Mieter nicht unangemessen, dass sie von der günstigeren neuen Regelung nicht profi- tieren können. Denn hierauf besteht kein Anspruch. Vielmehr ist dies grundsätz- lich hinzunehmende Folge der mit der Gesetzesänderung verbundenen Stich- tagsregelung. 87 - 41 - III. Nach alledem hat das Urteil des Oberlandesgerichts keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Revision der Beklagten hin zur Abweisung der Klage. Zugleich ist die An- schlussrevision zurückzuweisen. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanz: OLG München, Entscheidung vom 15.10.2019 - MK 1/19 - 88

ECLI:DE:BGH:2017:211117BVIIIZR28.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 28/17 vom 21. November 2017 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555b Nr. 4, Nr. 5, § 555d Abs. 1 Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr. 4 oder Nr. 5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufü- gung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde (im Anschluss an Senatsur- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]). BGH, Beschluss vom 21. November 2017 - VIII ZR 28/17 - LG Berlin AG Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 21. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Prof. Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi- sion in dem Urteil der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 8. Dezember 2016 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Streitwert: bis 22.000 € Gründe: I. Die Beklagten sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Ber- lin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 € bezahlen. Die Klägerin, eine Entwicklungsgesellschaft, hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben. Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen, auf deren Duldung sie die Beklagten in Anspruch nimmt. Die geplanten Maßnahmen umfassen im Wesentlichen die Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, den Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des 1 - 3 - Bads, die Entfernung der vorhandenen Heizung und den Einbau einer neuen Gasetagenheizung, den Ausbau der vorhandenen Sanitärobjekte im Bad und den Einbau einer neuen Badewanne und einer neuen Dusche, eine neue Ver- fliesung des Bodens und die Herstellung von Anschlüssen für eine Spülmaschi- ne beziehungsweise eine Waschmaschine, die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, die Entfernung der Drem- pelwände, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstel- lung einer Terrasse, die Herausnahme des Bodens im Hauswirtschaftsraum, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel- und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss. Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnah- men von 463,62 € auf 2.149,99 € monatlich erhöhen. Die Maßnahmen sollen voraussichtlich 14 Wochen dauern. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Duldung der beschriebenen Maß- nahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Garten- seite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung in Anspruch. Weiter begehrt sie die Fest- stellung, dass die Beklagten verpflichtet seien, der Klägerin sämtliche aus der Verletzung der Duldungspflicht entstehende Schäden zu ersetzen. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die ge- planten Maßnahmen seien, soweit es sich nicht um Instandsetzungsarbeiten handele, nicht als Modernisierung im Sinne von § 555b BGB zu werten. Von einer Verbesserung der Mieträume könne nicht mehr gesprochen werden, wenn etwas völlig Neues geschaffen und eine Identität der Räume vor und nach den Umgestaltungsmaßnahmen nicht mehr gewahrt sei. Soweit die Klägerin als Teil 2 3 - 4 - des geplanten Gesamtkonzepts auch die Duldung von Instandsetzungsmaß- nahmen nach § 555a BGB verlange, sei nicht erkennbar, dass sie diese unab- hängig von der Verwirklichung des gesamten Maßnahmenpakets vornehmen wolle. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin zu- rückgewiesen. Dabei hat es die Auffassung vertreten, dass es auf den vom Amtsgericht eingenommenen Rechtsstandpunkt nicht ankomme, weil bereits § 6 des Mietvertrags einer Duldungspflicht der Beklagten hinsichtlich der be- gehrten Maßnahmen entgegenstünde. Das Berufungsgericht hat die Revision nicht zugelassen. Dagegen richtet sich die Beschwerde der Klägerin, die ihr Klagebegehren weiterverfolgt. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). 1. Entgegen der Auffassung der Nichtzulassungsbeschwerde wirft die im Streitfall vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der in § 6 Abs. 2 des Mietvertrags enthaltenen Formularklausel nicht die grundsätzlich bedeutsame Rechtsfrage auf, "ob eine formularvertragliche Regelung in einem Mietvertrag, nach welcher die Befugnis des Vermieters, nicht notwendige bauliche Ver- änderungen an einem Mietobjekt vornehmen zu lassen, von der Zu- stimmung des Mieters abhängt, auch Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB erfasst." Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat eine Rechtssache grundsätzliche Bedeutung, wenn sie eine entscheidungserhebli- 4 5 6 - 5 - che, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfrage aufwirft, die sich in ei- ner unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen kann und deswegen das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an der einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt, das heißt allgemein von Bedeutung ist (vgl. nur BGH, Be- schlüsse vom 27. März 2003 - V ZR 291/92, BGHZ 154, 288, 291; vom 7. Ja- nuar 2014 - VIII ZR 137/13, IHR 2014, 56 Rn. 2; vom 7. Januar 2014 - IV ZR 216/13, VersR 2014, 822 Rn. 5; vom 10. Februar 2015 - AnwZ (Brfg) 42/14, juris Rn. 3). Diese Voraussetzungen liegen im Streitfall nicht vor. a) Die von der Nichtzulassungsbeschwerde als rechtsgrundsätzlich be- wertete Frage berührt nicht das Interesse der Allgemeinheit. Letztlich kann sich diese Frage nur in den 14 von der Klägerin betriebenen Verfahren auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und damit lediglich in einer bestimmten An- zahl von Fällen stellen. Dass eine mit § 6 Abs. 2 des Mietvertrags vergleichbare oder gar identische Klausel in weiteren vom Land Berlin beziehungsweise von der Stadt Berlin oder von sonstigen Vertragsparteien gestellten Formularverträ- gen verwendet worden sein kann, verleiht der im Streitfall ausgeworfenen Frage noch kein Allgemeininteresse. Denn es ist bereits offen, welchen konkreten Wortlaut vergleichbare Formularklauseln aufweisen und in welchen Regelungs- zusammenhang sie eingebettet sind. Eine Auslegung von Formularklauseln kann nicht losgelöst von ihrem jeweiligen Wortlaut (BGH, Urteile vom 5. Okto- ber 2016 - VIII ZR 222/15, BGHZ 212, 140 Rn. 40 mwN; vom 20. Juli 2016 - IV ZR 245/15, NJW-RR 2016, 1505 Rn. 23; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, WM 2017, 2013 Rn. 26) und dem übrigen Vertragstext erfolgen (vgl. BGH, Urteil vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 18). Zudem ist durch nichts belegt, dass die vorliegend gegebene Sachver- haltskonstellation, die das Berufungsgericht zu der von der Beschwerde bean- standeten Auslegung der Formularklausel veranlasst hat, in einer unbestimmten 7 8 - 6 - Vielzahl anderer Fälle auftreten könnte. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat insoweit nur eine pauschale, durch keine tragfähigen Anhaltspunkte untermau- erte Behauptung angeführt. b) Unabhängig davon ist die von der Beschwerde formulierte Rechtsfra- ge im Streitfall nicht entscheidungserheblich. Zwar ist die vom Revisionsgericht voll überprüfbare Auslegung der in Frage stehenden Formularklausel durch das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft, dessen Entscheidung erweist sich aber aus anderen Gründen als richtig (vgl. § 561 ZPO). aa) Das Berufungsgericht hat unter Anwendung der Unklarheitenregel des § 5 AGBG (heute: § 305c Abs. 2 BGB) § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, wonach solche "Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die zwar nicht notwen- dig, aber doch zweckmäßig sind, ohne Zustimmung des Mieters vorgenommen werden [dürfen], wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen" im We- ge des Umkehrschlusses entnommen, dass von dem Zustimmungserfordernis des Mieters bezüglich Modernisierungsmaßnahmen nur solche Maßnahmen ausgenommen sind, die nur mit unwesentlichen Beeinträchtigungen verbunden sind. Weiter hat es angenommen, der Mietvertrag regele abschließend, dass eine Modernisierung ohne die - letztlich in das freie Ermessen gestellte - Zu- stimmung des Mieters nicht möglich sei. Die letztgenannte Annahme ist mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung entwickelten Regeln zur Auslegung von allgemeinen Ge- schäftsbedingungen (vgl. etwa BGH, Urteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 152/15, NJW-RR 2016, 526 Rn. 17 ff.; vom 12. September 2017 - XI ZR 590/15, aaO; jeweils mwN) nicht in Einklang zu bringen. Die vom Berufungsge- richt als vertretbar erachtete Auslegungsvariante, dass der Mieter alle zustim- mungspflichtigen Modernisierungsmaßnahmen durch die Verweigerung seiner 9 10 11 - 7 - Zustimmung verhindern könne, entspricht nicht der Sichtweise von verständi- gen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der beiderseitigen Interes- sen der regelmäßig beteiligten Verkehrskreise. Sie würde von ihnen auch nicht als ernsthafte Auslegungsmöglichkeit in Betracht gezogen. Die Deutung des Berufungsgerichts findet weder im Wortlaut des § 6 Abs. 2 des Mietvertrags, der nicht die Zustimmungspflicht als solche, sondern nur die zustimmungsfreien Fälle der baulichen Veränderungen und Verbesserungen regelt, noch im übri- gen Vertragstext eine Stütze. Insbesondere kann aus dem Umstand, dass die Klausel nicht auf die bei Vertragsschluss für die Duldung von Modernisierungs- maßnahmen geltende gesetzliche Vorschrift des § 541b Abs. 2 BGB aF ver- weist, nicht geschlossen werden, dass diese Bestimmung abbedungen sein soll. Vielmehr ist bei Anlegung des gebotenen objektiven Auslegungsmaßstabs davon auszugehen, dass die gesetzlichen Duldungspflichten bei Modernisie- rungsmaßnahmen unberührt bleiben sollten, zumal § 6 Abs. 2 des Mietvertrags bereits seinem Wortlaut nach ersichtlich nur eine ausschnittsweise Regelung für die Vornahme von Verbesserungen und baulichen Veränderungen trifft. bb) Die rechtsfehlerhafte Auslegung des Berufungsgerichts ändert aber nichts an der Richtigkeit der ausgesprochenen Klageabweisung. Denn das von der Klägerin beabsichtigte Maßnahmenpaket ist - wie das Amtsgericht zutref- fend angenommen hat - von den Beklagten nach den maßgeblichen gesetzli- chen Vorschriften der § 555a Abs. 1, § 555d Abs. 1 BGB nicht zu dulden. (1) Soweit das Gesamtkonzept der Klägerin auch von den Beklagten an sich nach § 555a Abs. 1 BGB zu duldende Instandhaltungsmaßnahmen um- fasst, hat sie nicht zu erkennen gegeben (etwa durch Stellung eines Hilfsan- trags), dass sie deren Duldung losgelöst von ihrem Gesamtbaukonzept, bei dem die einzelnen Gewerke aufeinander abgestimmt sind, verlangt. 12 13 - 8 - (2) Bei den weiteren im Rahmen ihres Gesamtkonzepts von der Klägerin aufgeführten Maßnahmen handelt es sich nicht um Modernisierungsmaßnah- men nach § 555b BGB - insbesondere nicht nach Nr. 4 oder Nr. 5 dieser Vor- schrift -, die nach § 555d BGB von den Beklagten zu dulden wären. Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie ei- nerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands (vgl. § 555a BGB) hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht (Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, NJW 1972, 723 unter II 3 [zu § 541a Abs. 2 BGB aF]; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl. § 555b Rn. 2; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl., § 555b BGB Rn. 86 mwN; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555b Rn. 21). Die vom Senat für eine frühere Gesetzesfassung geprägten Grundsätze gelten auch für die aktuelle Bestimmung des § 555b BGB. Nr. 4 und Nr. 5 dieser Vor- schrift entsprechen wörtlich den in § 559 Abs. 1 BGB aF (Mieterhöhung bei Er- haltungs- und Modernisierungsmaßnahmen) geregelten Alternativen (BT- Drucks. 17/10485, S. 20), die in § 554 Abs. 2 BGB aF (Duldungspflicht des Mie- ters) als "Verbesserung der Mietsache" umschrieben sind. § 554 BGB aF wie- derum hat im Wesentlichen den Inhalt der Vorgängerregelungen in §§ 541a, 541b BGB aF übernommen (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die in der vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Modernisie- rungsankündigung auf neuneinhalb eng beschriebenen Seiten aufgeführten "Modernisierungsmaßnahmen" sind so weitreichend, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Sie beschränken sich - wie das Amtsgericht zutreffend erkannt hat - nicht auf eine Verbesserung des vorhandenen Bestands, sondern sollen ausweislich der Baubeschreibung unter anderem dazu führen, dass das Reihenhaus unter Veränderung seines Grundrisses weitere Räume (Ausbau des Spitzbodens; Wintergarten) und einen 14 15 16 - 9 - anderen Zuschnitt der Wohnräume und des Bads erhält. Außerdem sollen eine Terrasse angelegt und der Anbau an der Gartenseite des Hauses (Veranda) abgerissen werden. Bei solch weitreichenden Maßnahmen kann nach der Ver- kehrsanschauung nicht entfernt mehr von einer bloßen Verbesserung der Miet- sache im Sinne einer nachhaltigen Erhöhung des Wohnwerts der Mietsache (§ 555b Nr. 4 BGB) oder einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (§ 555b Nr. 5 BGB) gesprochen werden (vgl. auch Senatsur- teil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO). Soweit für einzelne Maßnahmen eine Duldungspflicht nach einer ande- ren Alternative des § 555b BGB (etwa Nr. 1, Nr. 2 oder Nr. 6) in Betracht käme, hat die Klägerin nicht dargetan, dass sie für diese Maßnahmen eine isolierte Duldung beansprucht. (3) Für eine sich ausnahmsweise aus § 242 BGB ergebende Duldungs- pflicht (vgl. Senatsurteil vom 23. Februar 1972 - VIII ZR 91/70, aaO unter II 4; LG Göttingen, WuM 1990, 205) bezüglich des beabsichtigten Maßnahmenpa- kets bestehen keine Anhaltspunkte. 17 18 - 10 - 2. Ohne Erfolg bleibt die Beschwerde auch, soweit sie dem Berufungsge- richt zur Last legt, in mehrfacher Hinsicht den Anspruch der Klägerin auf rechtli- ches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt zu haben, und soweit sie schließlich der Frage, unter welchen Umständen ein Mieter angesichts der Vorgaben der Energieeinsparungsverordnung verpflichtet ist, trotz einer (unterstellt) entge- genstehenden vertraglichen Regelung dem nachträglichen Einbau einer Wär- medämmung zuzustimmen, rechtsgrundsätzliche Bedeutung beimisst. Von ei- ner näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 4 Satz 2 Halbs. 2 ZPO abge- sehen. 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 28.07.2016 - 17 C 43/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.12.2016 - 67 S 276/16 - 19 20

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 147/13 Verkündet am: 12. März 2014 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2 aF, § 557b Abs. 2 Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB aF bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB. BGH, Urteil vom 12. März 2014 - VIII ZR 147/13 - LG Berlin AG Berlin-Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. März 2014 durch die Richterin Dr. Milger als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Achilles, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 12. April 2013 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Duldung der Modernisierung der Heizungs- und Warmwasserversorgung der Wohnung in Anspruch. Der Beklagte ist seit 2008 Mieter einer mit einer Ofenheizung ausgestat- teten Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Mietvertragsparteien haben eine un- befristete Indexmiete vereinbart. Mit Schreiben vom 15. Februar 2010 kündigte die Klägerin zunächst den Einbau einer zentralen Heizungsanlage und die Umlage der Modernisierungs- kosten nach § 559 BGB (1,25 € je qm) sowie die Erhebung von Heizkosten- vorauszahlungen (0,90 € je qm) an. Später nahm sie hiervon Abstand und teilte dem Beklagten mit Schreiben vom 18. August 2010, konkretisiert durch das 1 2 3 - 3 - Schreiben vom 22. Februar 2012 mit, dass sie nunmehr beabsichtige, die Ofenheizung durch eine Versorgung mit Fernwärme zu ersetzen. Sie kündigte die dafür erforderlichen Umbaumaßnahmen im Einzelnen an und erbat die Zu- stimmung des Beklagten hierzu. Bezüglich der Kosten teilte sie mit, dass eine Erhöhung der Miete nach § 559 BGB nicht erfolgen werde, für die Kosten der Belieferung mit Fernwärme würden allerdings monatliche Vorschüsse in Höhe von 1,96 € je qm, für die Wohnung des Beklagten insgesamt 104,59 €, erhoben werden. Der Beklagte stimmte der Durchführung der von der Klägerin angekün- digten baulichen Maßnahmen nicht zu. Das Amtsgericht hat die Klage auf Duldung der Modernisierungsmaß- nahme abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Be- klagten antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur- teils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der begehrte Duldungsanspruch gegen den Beklag- ten gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB zu. Der Anschluss der Wohnung an ein Fernwärmenetz mit gleichzeitigem Anschluss an eine zentrale Warmwasserver- 4 5 6 7 8 - 4 - sorgung stelle eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB dar, da mit ihr in Bezug auf die Beheizung eine dauerhafte Verbesserung des Wohnkomforts verbunden sei. Auch ergebe sich eine Einsparung von Pri- märenergie. Die Ankündigung vom 22. Februar 2012 genüge den Anforderungen von § 554 Abs. 3 BGB. Die vorgesehenen Maßnahmen seien ausreichend in Text- form erläutert. Der Beklagte dürfe die Duldung der Arbeiten auch nicht wegen der damit verbundenen erstmaligen Umlegung von Betriebskosten für Heizung und Warmwasser und der Erhebung entsprechender Nebenkostenvorschüsse verweigern. Zwar sei zwischen den Parteien eine Indexmiete gemäß § 557b Abs. 1 BGB vereinbart und deshalb eine Mieterhöhung wegen Modernisie- rungsmaßnahmen grundsätzlich ausgeschlossen (§ 557b Abs. 2 BGB). Darauf komme es jedoch nicht an, da die Klägerin die Miete nicht gemäß § 559 BGB erhöhen wolle. Die erstmalige Erhebung von Betriebskosten für die Beheizung und Wassererwärmung stelle keine solche Mieterhöhung dar. Daran ändere sich auch nichts dadurch, dass hier infolge der gewerblichen Lieferung durch Dritte in den Betriebskosten Anteile enthalten seien, die für Verwaltung, Investi- tion und Abschreibung und den Unternehmergewinn kalkuliert seien. Hierin lie- ge auch keine unzulässige Umgehung des Schutzzwecks von § 557b Abs. 2 BGB. Denn es gebe eine entsprechende Umlegungsvereinbarung zwischen den Parteien. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs komme es entschei- dend darauf an, ob es eine mietvertragliche Vereinbarung gebe, die dem Ver- mieter die Umlage der Kosten der Fernwärmelieferung gestatte. Wenn der Bundesgerichtshof insoweit bereits die Bezugnahme auf die Betriebskosten- verordnung, die in § 2 Nr. 4c die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung um- fasse, als Grundlage für die Umstellung auf Fernwärme und die Umlage der 9 10 - 5 - dadurch entstehenden Kosten der Wärmelieferung ausreichen lasse, müsse das erst recht gelten, wenn die entsprechenden Kosten - wie hier - ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat der Klägerin zu Recht einen Anspruch auf Dul- dung der Modernisierung bezüglich der Beheizung und Warmwasserversorgung der Wohnung gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF gegen den Beklagten zuerkannt. Die vorgenannte Vorschrift ist gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB an- wendbar, weil die Ankündigung der Klägerin vom 22. Februar 2012 gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF dem Beklagten vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist. Dem Duldungsanspruch steht - entgegen der Auffassung der Revision - auch nicht der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB entgegen. 1. Wie das Berufungsgericht - von der Revision unangegriffen - festge- stellt hat, wird durch die Umstellung der Wärmeversorgung der vom Beklagten gemieteten Wohnung vom Ofenheizungsbetrieb auf den Anschluss an das Fernwärmenetz eine dauerhafte Wohnkomfortverbesserung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB aF erreicht. Ebenso ist es aus Rechtsgrün- den nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Modernisierungsan- kündigung der Klägerin im Schreiben vom 22. Februar 2012 als den Anforde- rungen des § 554 Abs. 3 BGB aF genügend angesehen hat. 2. Entgegen der Auffassung der Revision steht es dem Duldungsan- spruch der Klägerin auch nicht entgegen, dass die Parteien eine Indexmiete 11 12 13 14 - 6 - vereinbart haben und der Klägerin deshalb eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verwehrt ist. Denn einen Ausschluss der Duldungspflicht sieht § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF nur für den Fall vor, dass die Maßnahme für den Mieter mit ei- ner unzumutbaren Härte verbunden ist. Anhaltspunkte dafür, dass die von der Klägerin geplanten Modernisierungsmaßnahmen mit Rücksicht darauf, dass die Klägerin die Kosten der Fernwärmelieferung anschließend anteilig auf den Be- klagten umlegen will und insoweit monatliche Vorauszahlungen in Höhe von 104,59 € begehrt, eine unzumutbare Härte darstellen, sind vom Berufungsge- richt nicht festgestellt. Soweit die Revision geltend macht, der Schutzzweck des § 557b Abs. 2 BGB verbiete es, die für eine zentrale Beheizung erforderlichen Investitionen durch den Lieferanten der Fernwärme vornehmen und in die dem Mieter auferlegten Kosten der Fernwärmelieferung einfließen zu lassen, so kann dies von vornherein nicht dazu führen, dass der Beklagte die Modernisie- rungsmaßnahmen nicht zu dulden hätte. Denn § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB ver- wehrt dem Vermieter lediglich eine auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung, gibt dem Mieter aber nicht das Recht, die Duldung einer Modernisierungsmaßnah- me unabhängig von den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF zu verweigern. - 7 - Die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Betriebskosten (der Fernwärme) auf den Beklagten umgelegt werden können, sind im Rahmen des hier allein zu entscheidenden Duldungsanspruchs nicht streitgegenständlich. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Neukölln, Entscheidung vom 10.07.2012 - 4 C 157/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.04.2013 - 65 S 378/12 - 15

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 298/13 Verkündet am: 2. Juli 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. Juli 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Köln vom 26. September 2013 aufge- hoben und das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 4. Oktober 2012 teilweise abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 3.685,56 € nebst Zin- sen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 307,13 € seit dem 6. März, 6. April, 6. Mai, 6. Juni, 6. Juli, 6. August, 6. September, 6. Oktober, 6. November, 6. Dezember 2012, 6. Januar sowie 6. Februar 2013 zu zahlen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte schloss am 18. Januar 1979 mit dem Rechtsvorgänger des Klägers einen Mietvertrag über eine 56 m² große Altbauwohnung in Köln. Der Kläger wollte einen im Zweiten Weltkrieg zerstörten Anbau des Hau- ses wieder errichten. Entsprechende Arbeiten kündigte er mit Schreiben vom 1 2 - 3 - 29. Oktober 2010 unter Hinweis darauf an, dass er die Nettomiete im Anschluss an die Arbeiten erhöhen wolle. Unter dem 9. März 2011 vereinbarten die Par- teien, dass die Beklagte dem Anbau zustimme, aber nicht mit dem Einwand präkludiert sei, nicht zur Duldung der Maßnahme verpflichtet gewesen zu sein. Zugleich wurde der Beklagten ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt und ihr ein Umzugskostenzuschuss angeboten, sofern die Wohnung im Jahr 2011 her- ausgegeben werde. Durch den im Dezember 2011 fertiggestellten Wiederaufbau des Anbaus wurde die zuvor aus zwei Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung der Beklagten um ein Zimmer nebst Loggia (zusätzliche Wohnfläche 29,25 m²) ver- größert. Mit Schreiben vom 30. Dezember 2011 begehrte der Kläger eine Erhö- hung der Nettomiete für den alten Teil der Wohnung nach § 558 BGB um mo- natlich 51,94 € ab 1. März 2012. Für den neu errichteten Teil der Wohnung ver- langte er zusätzlich ab 1. März 2012 monatlich 307,13 €. Die Beklagte nutzte in der Folgezeit auch den Anbau. Mit der Klage hat der Kläger Zustimmung zu einer Mieterhöhung für den ursprünglichen Teil der Wohnung um 51,94 € ab 1. März 2012 sowie Zahlung der für den Anbau zusätzlich verlangten Miete für den Zeitraum von März 2012 bis Februar 2013, insgesamt 3.685,56 €, begehrt. Das Amtsgericht hat die Kla- ge abgewiesen. In der Berufungsinstanz haben die Parteien einen Teilvergleich geschlossen, der im Wesentlichen bestimmt, dass die Beklagte für den alten Teil der Wohnung ab 1. Januar 2013 eine um 55,38 € erhöhte Miete zahlt. Die weitergehende Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Zahlungsverlangen weiter. 3 4 5 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem Kläger stehe kein Anspruch auf Zahlung von Miete für den im Zuge des Anbaus neu errichteten Teil der Wohnung zu. Die Vertragsparteien hätten sich nicht auf eine Vergrößerung der Mietfläche geeinigt. Mit der Vereinbarung vom 9. März 2011 habe die Beklagte lediglich versprochen, von einem etwaigen Unterlassungsanspruch nach § 554 BGB aF keinen Gebrauch zu machen. Eine einvernehmliche Vergrößerung der Wohnfläche scheide aus; es sei der Beklag- ten erkennbar darum gegangen, den Vorbehalt, die Modernisierung sei unzu- mutbar gewesen, zu wahren. Eine Erhöhung der Vertragsmiete sei auch nicht als "Kehrseite" einer Duldungspflicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB aF eingetreten. Eine Duldungspflicht führe nicht zur Änderung der Vertragsmiete. Ob die Duldungspflicht des Mieters mit einem Recht des Vermieters zur Erhöhung der Vertragsmiete einhergehe, richte sich vielmehr nach § 559 BGB. Aus § 559 BGB aF könne der Kläger aber keine Miete für die Erweiterungsfläche verlangen, weil die Bestimmung die Schaffung neuen Wohnraums bereits nach ihrem Wortlaut nicht erfasse. Ein Anspruch auf Miete für die Erweiterungsfläche ergebe sich auch nicht aus einer ergänzenden Auslegung des Mietvertrags. Die Parteien hätten in der Vereinbarung vom 9. März 2011 nicht nur ausdrücklich offen gelassen, ob und inwieweit dem Kläger im Hinblick auf die Vergrößerung der Wohnung ein An- spruch auf erhöhte Miete zustehe. Sie hätten sich nicht einmal auf die Vergrö- ßerung der Wohnung selbst geeinigt. Es handele sich um einen anderen Ver- 6 7 8 9 10 - 5 - tragsgegenstand, der einer ausgehandelten Einigung bedürfe. Einer ergänzen- den Vertragsauslegung stehe bereits entgegen, dass hinsichtlich der Preisfin- dung verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bestünden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der vom Kläger geltend ge- machte Anspruch nicht verneint werden. Wie die Revision zutreffend rügt, hat das Berufungsgericht rechtsfehler- haft nicht in seine Betrachtung einbezogen, dass die Beklagte den Anbau aus- weislich des unstreitigen Tatbestands des erstinstanzlichen Urteils, auf den das Berufungsurteil Bezug nimmt, seit seiner Errichtung nutzt. Die vom Berufungs- gericht unterlassene Auslegung des Verhaltens der Beklagten kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind. Mit der Nutzung des Anbaus hat die Beklagte das Angebot des Klägers auf Ge- brauchsüberlassung der erweiterten Wohnfläche gegen Zahlung einer um mo- natlich 307,13 € erhöhten Nettomiete konkludent angenommen. Eine dem Er- klärenden - wie hier - zurechenbare objektive Bedeutung seines Verhaltens hat aus der Sicht des Erklärungsgegners Vorrang vor einem etwa entgegenstehen- den Willen des Erklärenden (vgl. BGH, Urteile vom 7. Juni 1984 - IX ZR 66/83, BGHZ 91, 324, 329 ff.; vom 2. November 1989 - IX ZR 197/88, BGHZ 109, 171, 177). Dieser Auslegung steht nicht entgegen, dass die Beklagte sich vor Be- ginn der Maßnahme den Einwand vorbehalten hat, zu ihrer Duldung nicht ver- 11 12 13 - 6 - pflichtet zu sein. Dahingehende Einwände hat sie nicht geltend gemacht, son- dern im Gegenteil durch ihr tatsächliches Nutzungsverhalten zu verstehen ge- geben, dass sie die Vergrößerung der Wohnfläche billigt. Etwaige Anhaltspunk- te dafür, dass sie nach dem Zuschnitt der Wohnung nicht umhin konnte, die zusätzliche Wohnfläche zu nutzen, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt; sie sind auch nicht ersichtlich. III. Danach kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren tatsächlichen Feststellungen bedarf. Die Beklagte ist gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, Miete auch für die vergrößerte Wohnflä- che zu entrichten, weil sie das dahingehende Angebot des Klägers angenom- men hat. Auf die Berufung des Klägers ist das Berufungsurteil danach aufzuhe- 14 - 7 - ben und der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, stattzu- geben (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 04.10.2012 - 222 C 153/12 - LG Köln, Entscheidung vom 26.09.2013 - 1 S 275/12 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 327/11 Verkündet am: 9. Mai 2012 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543, 569; WoBindG § 10; HmbWoBindG § 11 § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. BGH, Urteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11 - LG Hamburg AG Hamburg-Barmbek - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 11 des Landgerichts Hamburg vom 21. Oktober 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der Beklagten als ihrem Mitglied durch Dauernutzungsvertrag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in Hamburg. In § 4 des von der Klägerin gestellten Formularvertrages heißt es: "(1) Das Nutzungsverhältnis wird für unbestimmte Zeit abgeschlossen. (2) Der Vertrag kann vom Mitglied bis zum dritten Werktag eines Ka- lendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich gekündigt werden. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. (3) Das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung ist an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft gebunden. Scheidet das Mit- 1 - 3 - glied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft aus, so ist die Genos- senschaft berechtigt, das Nutzungsverhältnis zum nächstzulässigen Termin unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen zu kündi- gen. (4) Während des Fortbestehens der Mitgliedschaft wird die Genossen- schaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht auf- lösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Nut- zungsverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossen- schaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwendig ma- chen." Eine mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmun- gen (AVB) der Klägerin, die bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglich- keit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vorsieht und als Beispiel für einen solchen wichtigen Grund unter anderem den in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beschriebenen Zahlungsverzug benennt, ist durchgestrichen. Die monatlich im Voraus fällige Nutzungsgebühr belief sich im Dezember 2008 auf 528,93 € und setzte sich aus einer Grundnutzungsgebühr von 338,93 €, einer Betriebskostenvorauszahlung von 140 € sowie einer Heizkos- tenvorauszahlung von 50 € zusammen. Mit der für 2007 erteilten Betriebskos- tenabrechnung vom 13. November 2008, deren Positionen zwischen den Par- teien teilweise streitig sind, setzte die Klägerin für die Zeit ab Januar 2009 einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungsbetrag fest. Ferner erhöhte sie mit Schrei- ben vom 10. Juni 2009 die Grundnutzungsgebühr für die Zeit ab Juli 2009 um 9,75 € auf 348,68 €. Die Beklagte zahlte von Januar bis September 2009 ledig- lich den bisherigen Betrag von 528,93 €, wobei die von ihr für den Monat Juli erst am 11. Juli 2009 veranlasste Zahlung bei der Klägerin am 14. Juli 2009 einging. 2 3 - 4 - Über das Vermögen der Beklagten war zwischenzeitlich durch Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 8. Mai 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet und der frühere Beklagte zu 2 zum Treuhänder bestellt worden. Dieser gab un- ter dem 26. Mai 2009 gegenüber der Klägerin eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab. Mit Schreiben vom 7. Juli 2009 kündigte die Klägerin, die im März 2009 wegen der nach ihrer Auffassung bestehenden Mietrückstände ei- nen Mahnbescheid gegen die Beklagte erwirkt hatte, gegenüber dem Treuhän- der das Dauernutzungsverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit der Miete für Juli 2009, Rückständen bei den Betriebskostenvorauszahlungen für die Monate Ja- nuar bis Juni 2009 von jeweils 30,50 € sowie eines Mietrückstands für Februar 2008 von 38,46 € fristlos, hilfsweise fristgerecht. Weitere Kündigungen sprach sie gegenüber der Beklagten unter dem 20. Juli 2009, 21. Juli 2009 und 1. Oktober 2009 aus; diese Kündigungen stützte sie auf einen Rückstand mit denjenigen Beträgen, welche für Mai und Juni 2009 in Höhe von 30,50 € monat- lich und ab Juli 2009 in Höhe von 40,25 € monatlich hinter der von ihr festge- setzten erhöhten Nutzungsgebühr zurückgeblieben waren. Die gegen die Beklagte gerichtete Klage auf Räumung der Wohnung nebst Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision. 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Die Klägerin sei selbst im Falle eines gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB relevanten Zahlungsverzugs nicht zur Kün- digung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen. Der Wirksamkeit sämtlicher ausgesprochener Kündigungen stehe § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entgegen. Diese Bestimmung sei auch bei preisgebundenem Wohnraum entsprechend anwend- bar, so dass die Klägerin sich vor einer abschließenden gerichtlichen Klärung, ob die von ihr einseitig vorgenommenen Erhöhungen der Miete und der Neben- kostenvorauszahlungen berechtigt gewesen seien, vor Ablauf der anschließen- den Sperrfrist nicht auf den eingetretenen Rückstand berufen könne. Zwar be- ruhe die Forderung der Klägerin auf erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen, die neben der Julimiete überhaupt erst einen relevanten Rückstand hätten herbei- führen können, nicht auf dem in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in Bezug genommenen § 560 BGB, sondern wegen der Preisgebundenheit des Wohnraums auf § 11 des Hamburger Wohnungsbindungsgesetzes. Insoweit liege aber eine planwid- rige Regelungslücke vor. Es sei weder ersichtlich noch nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber einen Vermieter preisgebundenen Wohnraums gegenüber einem Vermieter von preisfreiem Wohnraum für diese Fallgestaltung habe privi- legieren wollen. Außerdem sei die Interessenlage gleich, da es auch bei preis- gebundenem Wohnraum dem Vermieter zumutbar sei, den Streit über die Wirk- samkeit der Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Andernfalls würde ihm die Möglichkeit eröffnet, einen Mieter durch den Druck einer drohenden Kündi- 6 7 8 - 6 - gung zur Anerkennung von Mieterhöhungen zu bewegen, die möglicherweise nicht geschuldet seien. Für eine solche Bevorzugung bestehe kein Anlass, zu- mal dadurch besonders die regelmäßig sozial schwächer gestellten und des- halb eher schutzbedürftigen Mieter preisgebundenen Wohnraums benachteiligt würden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen des Dauernutzungsverhältnisses und demgemäß die Berechtigung des von der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 BGB erhobenen Räumungsverlangens nicht verneint werden. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Dauernutzungsver- trag der Sache nach um einen Mietvertrag handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin wegen des nach ihrer Auffassung eingetretenen Mietzahlungsver- zugs der Beklagten ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Nut- zungsverhältnisses hatte, nach den dafür im Wohnraummietrecht vorgesehe- nen Kündigungsbestimmungen, insbesondere § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, zu beurteilen ist, soweit die Parteien nicht in zulässiger Weise Abweichendes vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 10. September 2003 - VIII ZR 22/03, WuM 2003, 691 unter II; vom 14. Ok- tober 2009 - VIII ZR 159/08, WuM 2009, 744 Rn. 9; vom 24. März 2010 - VIII ZR 177/09, BGHZ 185, 114 Rn. 8). Dies greift die Revision ebenso wenig an wie die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass sich bei dem hier gegebenen preisgebundenen Wohn- raum eine Erhöhung der Nutzungsgebühr und der Nebenkostenvorauszahlun- 9 10 11 - 7 - gen nicht nach §§ 558, 560 BGB, sondern nach dem mit § 10 WoBindG über- einstimmenden § 11 des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen in der Freien und Hansestadt Hamburg (Hamburgisches Wohnungsbindungsgesetz - HmbWoBindG) vom 19. Februar 2008 (HmbGVBl. S. 305) bestimmt. Danach kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt und die gezahlten Umlagen um einen bestimmten Betrag bis zur Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden sollen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als des nach die- sem Gesetz (§§ 8 ff., § 29 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 Buchst. a HmbWoBindG i.V.m. § 4 Abs. 7, 8, § 20 NMV 1970, § 27 II. BV) zulässigen Entgelts verpflich- tet ist. Da die Erklärung des Vermieters gemäß § 11 Abs. 2 Satz 1 Hmb- WoBindG die Wirkung hat, dass von dem Ersten des auf die Erklärung folgen- den Monats an das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts tritt, und das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Berechtigung der Erhöhungsverlangen der Klägerin getroffen hat, ist für das Revisionsverfah- ren davon auszugehen, dass die Beklagte der Klägerin die jeweiligen Erhö- hungsbeträge schuldete und bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 für die Monate Juni und Juli 2009 mit einem gemäß § 556b Abs.1 BGB bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichtenden und die Miete für einen Monat übersteigenden Betrag in Verzug geraten war. 2. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch die Annahme des Beru- fungsgerichts, die Klägerin sei an einer wirksamen Kündigung bereits durch § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gehindert gewesen. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen Zah- lungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräfti- ger Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der außerordentli- 12 - 8 - chen fristlosen Kündigung schon wegen der bisher geschuldeten Miete erfüllt sind. a) Ob § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB, der nach seinem Wortlaut nur Mieterhö- hungen und Veränderungen von Betriebskosten gemäß §§ 558 bis 560 BGB und damit nur Entgeltveränderungen bei preisfreiem Wohnraum erfasst, auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nach Maßga- be von § 10 WoBindG und entsprechender landesrechtlicher Vorschriften - hier § 11 HmbWoBindG - entsprechend anzuwenden ist, ist umstritten. Teilweise wird eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB wegen Fehlens einer gleichwertigen Regelung im Preisbindungsrecht für gebo- ten erachtet. Denn die Interessenlage bei Mieterhöhungen nach § 10 WoBindG sei nicht anders als bei denjenigen nach §§ 558 ff. BGB. Zudem seien die Mie- ter von preisgebundenem Wohnraum besonders schutzbedürftig, da sie im Zweifel zu den sozial schwächeren Bevölkerungsschichten zählten und nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Gesetzgeber diese Mieter von dem mit § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB bezweckten Schutz habe ausnehmen wollen (LG Köln, WuM 1995, 593; AG Hamburg-Harburg, ZMR 2011, 558, 559; Ster- nel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XII 147; jurisPK-BGB/Mössner, 5. Aufl., § 569 Rn. 188). Die Gegenansicht verweist auf den für eindeutig erachteten Wortlaut der Norm, der Mieterhöhungen nach Maßgabe von Rechtsvorschriften außerhalb des BGB gerade nicht erfasse (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 569 Rn. 46; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 569 Rn. 35; Bamberger/Roth/ Wöstmann, BGB, 2. Aufl., § 569 Rn. 19; AnwK-BGB/Hinz, 2005, § 569 Rn. 53; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Januar 2011, § 569 Anm. 9.1). Ferner verweist sie darauf, dass der Gesetzge- 13 14 15 - 9 - ber in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG bereits die § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Vorgängerbestimmung des § 9 Abs. 2 MHG ausdrücklich von einer Anwendung auf preisgebundenen Wohnraum ausgenommen habe und auch die Neufas- sung des Gesetzes nach der Mietrechtsreform nur das private Wohnraummiet- recht habe erfassen sollen (Lammel, aaO, § 569 Rn. 46 Fn. 74). b) Mit der zuletzt genannten Auffassung hält der Senat die Vorausset- zungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisge- bundenen Wohnraum für nicht gegeben. Dazu fehlt es entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts bereits an der erforderlichen Regelungslücke. Abgese- hen davon, dass schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift im Gesamtzu- sammenhang der Kündigungsbestimmungen für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Analogiefähigkeit spricht (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 c), macht die Entstehungsgeschichte der Norm deutlich, dass die vom Berufungsgericht für geboten erachtete Analogie auszuscheiden hat. aa) Eine dem § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB entsprechende Regelung findet sich erstmals in § 3 Abs. 5 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Miet- verhältnisse über Wohnraum vom 25. November 1971 (BGBl. I S. 1839 - WKSchG), die ursprünglich allerdings nur auf die heute in § 558 BGB geregel- te Mieterhöhung bezogen war und die heute in § 560 BGB und damals in § 3 Abs. 6 WKSchG geregelte Betriebskostenerhöhung noch nicht mit erfasst hatte. Durch § 3 Abs. 5 WKSchG wollte der Gesetzgeber sichergestellt wissen, dass wegen derjenigen Erhöhungsbeträge, die während des Klageverfahrens auf Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs des Vermieters zur Mieterhöhung gemäß § 3 Abs. 3 WKSchG eventuell aufgelaufen waren, nicht alsbald nach Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB aF) erfolgen konnte. Gleichzeitig war jedoch in § 3 Abs. 7 WKSchG bestimmt 16 17 - 10 - worden, dass die Regelungen des § 3 WKSchG nicht für preisgebundenen Wohnraum gelten. Dies ist damit begründet worden, dass bei preisgebundenem Wohnraum die Obergrenzen für die Miethöhe wie auch die Möglichkeit für die Durchsetzung einer Mieterhöhung besonders geregelt seien, so dass Absatz 7 klarstelle, dass die Absätze 1 bis 6 für Mietverhältnisse über solchen Wohn- raum nicht gelten sollten (BT-Drucks. VI/2421, S. 4). bb) Daran hat sich durch den in Art. 3 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) geschaffenen § 9 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz - MHG) nichts geändert. Hierdurch ist zwar die bisherige Regelung in § 3 Abs. 7 WKSchG unter anderem auf die den heutigen §§ 559, 560 BGB entsprechenden Regelungen der §§ 3 f. MHG erweitert wor- den, weil es für notwendig erachtet worden ist, diese Schutzvorschrift für den Mieter etwa auch auf Mieterhöhungen bei Modernisierungen nach § 3 MHG auszudehnen, zumal in diesen Fällen die Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automatisch wirksam werde (BT-Drucks. 7/2011, S. 13). Gleichzeitig ist jedoch für preisgebundenen Wohnraum die bisherige Regelung beibehalten und in § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG lediglich dahin angepasst worden, dass die Vor- schriften der §§ 1 bis 9 MHG nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten sollten (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 14). Ein noch weiterge- hender Regelungsvorschlag des Bundesrates, dem preisgebundenen Wohn- raum denjenigen Wohnraum gleichzustellen, für den aufgrund anderer Rechts- vorschriften oder vertraglicher Vereinbarungen höchstens die Kostenmiete nach den für preisgebundenen Neubauwohnraum geltenden Vorschriften gefordert werden darf, ist nicht in das Gesetz übernommen worden (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 18, 20; ferner bereits BR-Drucks. 391/71 [Beschluss], S. 5). 18 - 11 - cc) An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber bei Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB im Zuge des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149), durch dessen Art. 10 Nr. 1 zugleich das Miethöhegesetz aufgehoben worden ist, festgehalten. Die nunmehr auf die §§ 558 ff. BGB bezogene Über- nahme des § 9 Abs. 2 MHG in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB hat der Gesetzgeber damit begründet, dass diese Regelung systematisch zu den Regelungsgegen- ständen des § 569 BGB gehöre und in dieser Bestimmung leichter aufzufinden sei als bei den Regelungen der §§ 558 ff. BGB über die Mieterhöhung (BT- Drucks. 14/4553, S. 64). Gleichzeitig ist in der Gesetzesbegründung zum Verhältnis des privaten Wohnraummietrechts zum öffentlichen Wohnungsrecht klargestellt worden, dass der in dieser Form dann auch umgesetzte Entwurf das private Wohn- raummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch zusammenfasse. Das betreffe in erster Linie die Vorschriften über die Erhöhung der Miete bei nicht preisgebun- denen Wohnungen aus dem Miethöhegesetz; die hierin enthaltenen Vorschrif- ten seien in das BGB eingearbeitet worden. Dagegen sei das öffentliche Woh- nungsrecht (Zweites Wohnungsbaugesetz, Wohnungsbindungsgesetz, Neu- baumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) nicht einbezogen wor- den. Gleiches gelte für die privatrechtlichen Ergänzungsvorschriften für den öf- fentlich geförderten Wohnungsbau, da sie nicht in das System des privaten Mietrechts passten und das Bürgerliche Gesetzbuch auch unnötig mit zahlrei- chen komplizierten Vorschriften überfrachten würden, die nur für einen verhält- nismäßig kleinen Teil des Wohnungsbestandes gelten würden und stark an den differenzierten Anforderungen der verschiedenen Arten der Wohnungsbauför- derung ausgerichtet seien (BT-Drucks. 14/4553, S. 35). 19 20 - 12 - Diese Erwägungen schließen zugleich die Annahme aus, der Gesetzge- ber, der bis dahin die Mieter preisgebundenen Wohnraums aufgrund der ge- setzlichen Vorschriften zur Kostenmiete nicht für in gleicher Weise schutzbe- dürftig erachtet hat wie die Mieter preisfreien Wohnraums (vgl. BT-Drucks. 7/2011, S. 20), habe im Zuge der Aufhebung des Miethöhegesetzes den An- wendungsbereich des bisherigen § 9 Abs. 2 MHG bei der Übernahme in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus um den bisher ausdrücklich aus- geschlossenen preisgebundenen Wohnraum erweitern oder sonst die vereinzelt in andere Richtung gehende, dabei jedoch dem eindeutigen Gesetzeswortlaut widersprechende Instanzrechtsprechung billigen wollen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts liegt deshalb bereits keine durch Analogie zu schließende Regelungslücke vor, die es zuließe, den Anwendungsbereich des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB über seinen Wortlaut hinaus auf Miet- und Betriebskos- tenerhöhungen nach Maßgabe des § 10 WoBindG und entsprechender landes- rechtlicher Kostenmietbestimmungen auszudehnen. 3. Soweit es die Kündigung vom 7. Juli 2009 anbelangt, bei deren Zu- gang die Voraussetzungen für einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nach den re- visionsrechtlich zu unterstellenden Mietrückständen - anders als bei den späte- ren Kündigungen - allein gegeben waren, erweist sich das Berufungsurteil auch nicht aus anderen Gründen als richtig. a) Das Berufungsgericht hat es dahinstehen lassen, ob der Auslegung des Amtsgerichts zu folgen sei, nach der § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrags auch die Möglichkeiten der Klägerin zur außerordentlichen Kündigung einge- schränkt habe, wofür - so das Berufungsgericht - immerhin spreche, dass es sich bei diesem Vertrag um einen zu Lasten der Klägerin auszulegenden For- mularvertrag handele. Einer solchen Auslegung, die ein auf § 543 Abs. 1, 21 22 23 - 13 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB gestütztes Recht der Klägerin zur Kündigung aus wichtigem Grund ausschließen würde, kann aber entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht gefolgt werden. Diese Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu er- warten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, WuM 2010, 27 Rn. 11; vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, WM 2010, 1283 Rn. 19; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 293/10, NJW 2011, 3510 Rn. 11), ergibt vielmehr, dass der von der Klägerin verwendete Formularvertrag die nach § 543 BGB bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten der Klägerin zur Kündigung des Dau- ernutzungsvertrages aus wichtigem Grund nicht einschränkt. aa) Die Vertragsbestimmung in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages, die sich in inhaltsgleicher Form häufig in den von Wohnungsgenossenschaften verwendeten Vertragsformularen findet (Lützenkirchen, WuM 1994, 5, 9), wird in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum dahin verstanden, dass sie le- diglich darauf abzielt, das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nach § 564b BGB aF beziehungsweise § 573 BGB einzuschränken. Danach beschreibe die genannte Vertragsbestimmung im Gegensatz zur gesetzlichen Regelung, nach der zur Wirksamkeit der (ordentlichen) Kündigung bereits ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne eines vernünftigen, billigenswerten Erlangungsinteresses von nicht ganz unerhebli- chem Gewicht genüge, die Unauflöslichkeit des Mietverhältnisses durch ordent- liche Kündigung während der Mitgliedschaft des Mieters in der Genossenschaft als Regelfall. Nur in besonderen Ausnahmefällen solle eine solche Kündigung zulässig sein, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung notwendig machten. Das habe insbesondere zur Folge, dass die Möglichkeiten des Vermieters, das Mietverhältnis von sich aus aufzulösen, oh- 24 - 14 - ne dass eine Vertragsverletzung des Mieters vorliege, erheblich eingeschränkt würden (OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89, 90; LG Frankenthal, Urteil vom 27. Juli 2005 - 2 S 119/05, juris Rn. 5; LG Berlin, GE 2012, 65). Allerdings wird die genannte Vertragsbestimmung nicht zugleich dahin verstanden, dass sie auch Kündigungen ausschließt, für die etwa aufgrund eines vertragsverletzen- den Verhaltens des Mieters nach den gesetzlichen Voraussetzungen ein wichti- ger Grund im Sinne von § 543 BGB besteht; eine hierauf gestützte Kündigung wird von einem auf berechtigte wichtige Interessen beschränkten Kündigungs- recht vielmehr als mit umfasst angesehen (vgl. OLG Karlsruhe, aaO; LG Fran- kenthal, aaO; ferner OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584; jurisPK-BGB/Mössner, aaO, § 573 Rn. 20; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 573 Rn. 40). Dem ist zu folgen. bb) Formularvertragliche Klauseln sind als Allgemeine Geschäftsbedin- gungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszule- gen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer- den, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspart- ners des Verwenders zu Grunde zu legen sind (Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 122/08, und vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 244/08, jeweils aaO). (1) § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages lässt nach seinem Wortlaut nicht erkennen, dass die Klägerin - dem vorstehend aufgezeigten gängigen Verständnis entsprechend - sich über eine Einschränkung der Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung hinaus auch ihrer gesetzlichen Kündigungsmög- lichkeiten aus wichtigem Grund begeben wollte. Das gilt namentlich dann, wenn der Kündigungsgrund - wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist - in einem nach der gesetzlichen Wertung des § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 25 26 - 15 - Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB als erheblich anzusehenden Mietzahlungsverzug und damit in einer Vertragsverletzung von Gewicht besteht. Auch ein verständiger und redlicher Vertragspartner kann unter Abwägung der Interessen der norma- lerweise beteiligten Verkehrskreise die Formularklausel, wonach die Klägerin das Nutzungsverhältnis nur kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interes- sen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses notwen- dig machen, billigerweise nicht dahin verstehen, dass die Klägerin sich selbst für diesen Fall ihres gesetzlichen Kündigungsrechts begeben und die Vertrags- verletzung insoweit sanktionslos stellen wollte. Dabei ist nicht nur zu berück- sichtigen, dass jedenfalls § 543 Abs. 1 BGB ein allgemeines und auch nicht abdingbares Recht beider Vertragsparteien normiert, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen (BT-Drucks. 14/4553, S. 43; vgl. fer- ner BGH, Urteil vom 5. Juni 1992 - LwZR 11/91, BGHZ 118, 351, 355; Münch- KommBGB/Bieber, aaO, § 543 Rn. 74; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO, § 543 Rn. 61), so dass von einer freiwilligen Einschränkung dieses für ein Dauer- schuldverhältnis elementaren Rechts jedenfalls nicht ohne Weiteres ausgegan- gen werden kann. Zusätzlich ist auch in Rechnung zu stellen, dass ein Verzicht auf Rechte im allgemeinen nicht zu vermuten ist, sofern nicht eindeutige An- haltspunkte vorliegen, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts - hier des Kündigungsrechts aus wichtigem Grund gemäß § 543 BGB - verstehen darf (BGH, Urteile vom 25. November 1998 - VIII ZR 259/97, WM 1999, 868 unter III 2 a; vom 7. Januar 2003 - X ZR 94/00, BGHReport 2003, 646, 647). (2) Solche eindeutigen Anhaltspunkte, die einen Willen der Klägerin er- kennen lassen, ohne jeden Vorbehalt ein für allemal auf ihr Kündigungsrecht nach § 543 BGB zu verzichten, liegen aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners nicht vor. Sie ergeben sich insbesondere auch nicht daraus, dass die mit "Fristlose Kündigung" überschriebene Bestimmung in Nr. 8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestim- 27 - 16 - mungen (AVB) der Klägerin gestrichen worden ist. Denn die Klägerin hat in § 4 Abs. 4 des Dauernutzungsvertrages unmissverständlich klargestellt, dass sie sich ungeachtet eines dem Mieter im Vergleich zu üblichen Mietverhältnissen zugebilligten erhöhten Bestandsschutzes jedenfalls für den Fall einer - wie hier - gegebenen schwerwiegenden Vertragsverletzung gerade nicht ihres gesetzli- ches Kündigungsrechts aus wichtigem Grund begeben wollte. (3) Vor diesem Hintergrund kommt entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts auch eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin nicht in Betracht. Denn diese Regel ist nicht schon dann anzuwenden, wenn Streit über die Auslegung besteht. Voraussetzung ist vielmehr, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden Auslegungsme- thoden ein nicht behebbar Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungsmög- lichkeiten rechtlich vertretbar sind (BGH, Urteile vom 6. März 1996 - IV ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857 unter 3 a; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, BGHZ 185, 310 Rn. 14). Außer Betracht zu bleiben haben dabei allerdings Verständ- nismöglichkeiten, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen (BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, WM 2008, 308 Rn. 28; vom 5. Mai 2010 - III ZR 209/09, aaO). Das ist hier - wie vor- stehend ausgeführt - hinsichtlich eines Verzichts der Klägerin auf die Möglich- keit zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB der Fall. b) Die Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Juli 2009 scheitert auch nicht von vornherein daran, dass sie gegenüber dem Treuhänder und nicht gegen- über der Beklagten ausgesprochen worden ist. Zwar muss eine Kündigung, um wirksam zu sein, gegenüber dem anderen Vertragsteil erklärt werden und ihm zugehen (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 542 Rn. 36; Erman/ 28 29 - 17 - Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 542 Rn. 14; jurisPK-BGB/Münch, aaO, § 542 Rn. 9). Der Treuhänder war jedoch am 7. Juli 2009 der richtige Kündigungsad- ressat. aa) Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Beklagten ist ihr Recht, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, gemäß § 80 Abs. 1 InsO auf den Insol- venzverwalter, hier gemäß § 313 Abs. 1 Satz 1, § 304 Abs. 1 Satz 1 InsO auf den Treuhänder übergegangen (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2003 - IX ZR 333/00, NZI 2003, 666 unter I 2). Dementsprechend hat der Dauernutzungsver- trag zwischen der Klägerin und der Beklagten, der trotz der in § 109 Abs. 1 Satz 2, 3 InsO für Wohnungsmietverhältnisse getroffenen Sonderregelungen nicht vom Massebeschlag ausgenommen war (Pape, NZM 2004, 401, 410; Eckert, NZM 2006, 803, 804 f.; Uhlenbruck/Wegener, Insolvenzordnung, 13. Aufl., § 108 Rn. 30, § 109 Rn. 21; jeweils mwN; aA Marotzke, KTS 1999, 269 ff.), gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbe- standen und ist der Treuhänder mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens anstelle der Beklagten in den vor Verfahrenseröffnung geschlossenen Vertrag eingetre- ten. Dieser Stellung des Treuhänders entsprechend war die Kündigung der Klägerin an den Treuhänder zu adressieren (vgl. Flatow, NZM 2011, 607, 613; Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 21). bb) Hieran hat bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 auch der Umstand nichts geändert, dass der Treuhänder gegenüber der Klägerin zuvor am 26. Mai 2009 eine Erklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat- te, wonach Ansprüche des Vermieters aus dem Wohnungsmietverhältnis, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten, auf das Monatsende bezogenen Frist von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht wer- den können. Zwar ist umstritten, ob diese Enthaftungserklärung, die dazu dient, 30 31 - 18 - die Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis herbeizufüh- ren, der sie durch den in § 108 Abs. 1 InsO angeordneten Fortbestand des Mietverhältnisses ausgesetzt ist (dazu BGH, Urteile vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, WM 2008, 1510 Rn. 22; vom 13. April 2011 - VIII ZR 295/10, WuM 2011, 282 Rn. 15 f.), zur Folge hat, dass der Mietvertrag freigegeben und auf den Schuldner übergeleitet wird und dadurch wieder vollständig dem Verwaltungs- und Verfügungsrecht des Schuldners unterliegt, der in diesem Fall auch alleini- ger Kündigungsadressat wird, oder ob sich die Bedeutung der Erklärung darauf beschränkt, dass die Masse nicht mehr für die später fällig werdenden Verbind- lichkeiten haftet, der Treuhänder aber Vertragspartei bleibt und deshalb nur ihm gegenüber wirksam gekündigt werden kann (zum Meinungsstand Flatow, aaO, S. 609 f.; Cymutta, WuM 2008, 582, 584 f. mwN). Es bedarf allerdings keiner Entscheidung, ob die vom Treuhänder abge- gebene Enthaftungserklärung, der der Gesetzgeber die Wirkung beilegen woll- te, dass dadurch der Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortge- setzt wird (BT-Drucks. 14/5680, S. 27), im Ergebnis zu der beschriebenen Frei- gabewirkung geführt hat. Zwar wird für diesen Fall vereinzelt vertreten, dass bereits nach Abgabe der Enthaftungserklärung eine Kündigung des Vermieters nur noch gegenüber dem Mieter und nicht mehr gegenüber dem Verwalter zu erklären sei (Tintelnot in Kübler/Prütting, Kommentar zur Insolvenzordnung, Stand November 2011, § 109 Rn. 21). Ganz überwiegend wird aber der Eintritt einer Freigabe- oder Enthaftungswirkung erst mit dem - hier bei Abgabe der Kündigungserklärung vom 7. Juli 2009 noch nicht erfolgten - Ablauf der dreimo- natigen Kündigungsfrist gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 InsO ange- nommen (Uhlenbruck/Wegener, aaO, § 109 Rn. 19; Andres/Leithaus, Insolven- zordnung, 2. Aufl., § 109 Rn. 14; Dahl, NZM 2008, 585, 586; Tetzlaff, NZI 2006, 87, 91; AG Göttingen, NZM 2009, 617 f.). 32 - 19 - Letztgenannte Auffassung trifft zu. Denn auch der Gesetzgeber wollte, wie zugleich im Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO hinreichend zum Aus- druck gekommen ist, die Wirkung der Enthaftungserklärung erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist - hier des 31. August 2009 - eintreten lassen (BT-Drucks. 14/5680, aaO). In der Zeit davor war deshalb eine Kündigung des Nutzungsvertrages durch die Klägerin an den Treuhänder zu adressieren. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu den jeweils bestehenden Zahlungsrück- ständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-Barmbek, Entscheidung vom 26.08.2010 - 812 C 186/09 - LG Hamburg, Entscheidung vom 21.10.2011 - 311 S 60/10 - 33 34

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 173/10 Verkündet am: 30. März 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsarbeiten zählen auch Aufwendungen zur Wiederherstellung einer durch die Bauarbeiten beschädigten Dekoration. Diese Kos- ten können auch dann gemäß § 559 Abs. 1 BGB umgelegt werden, wenn der Mieter die Arbeiten selbst durchgeführt und der Vermieter ihm die Aufwendungen gemäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet hat. BGH, Urteil vom 30. März 2011 - VIII ZR 173/10 - LG Görlitz AG Görlitz - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 30. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Görlitz - 2. Zivilkammer - vom 23. Juni 2010 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Görlitz vom 1. Februar 2010 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin in G. . Mit Schreiben vom 29. Januar 2007 kündigte die Klägerin den Mietern des Anwesens den Einbau von Wasserzählern und eine hierauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Die Beklagten wiesen darauf hin, dass durch die beabsichtigte Maßnahme eine Neutapezierung der erst kürzlich renovierten Küche erforderlich werde, und verlangten für die in Eigen- leistung auszuführenden Arbeiten gemäß § 554 Abs. 4 BGB einen Vorschuss von (zuletzt) 144,30 € auf die ihnen insoweit entstehenden Aufwendungen. Die Klägerin erklärte sich mit Schreiben vom 28. Februar 2007 bereit, die von den Beklagten beanspruchten Renovierungskosten zu übernehmen, weil eine Be- 1 - 3 - schädigung der Tapete beim Einbau der Wasserzähler nicht zu vermeiden sei; zugleich wies sie darauf hin, dass es sich hierbei um umlagefähige Modernisie- rungskosten handele, so dass sich die Umlage auf 3,67 € monatlich erhöhen werde. 2 Die Klägerin zahlte den als Renovierungskosten geforderten Betrag an die Beklagten und baute den Wasserzähler ein. Mit Schreiben vom 22. März 2007 legte sie die Gesamtkosten von 304,37 € (160,07 € für den Einbau des Wasserzählers und 144,30 € Vorschusszahlung an die Beklagten) gemäß § 559 Abs. 1 BGB um, so dass sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € er- gab. Den auf den Tapezierungskostenvorschuss entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 € zahlten die Beklagten nicht. Die Klägerin begehrt für die Monate Juni 2007 bis Mai 2009 Zahlung von 31,68 € nebst Zinsen sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 46,41 €. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederher- stellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 - 4 - Die Klägerin sei nicht berechtigt, die den Beklagten erstatteten Auslagen für die nach dem Wasserzählereinbau durchgeführten Schönheitsreparaturen gemäß § 559 Abs. 1 BGB als Mieterhöhung umzulegen. 6 7 Eine Abrechnung über die Schönheitsreparaturen sei nicht erfolgt. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die gesamten Aufwendungen in einem ursächlichen Zusammenhang mit dem Einbau des Wasserzählers stün- den, weil das von den Beklagten in Rechnung gestellte Material für die Tapezie- rung der gesamten Küche ausgereicht hätte. Im Übrigen könnten Aufwendungen, die der Vermieter dem Mieter ge- mäß § 554 Abs. 4 BGB erstattet habe, grundsätzlich nicht als Modernisierungs- kosten umgelegt werden. Denn dies würde dazu führen, dass der Mieter - ent- gegen dem Schutzzweck des § 554 Abs. 4 BGB - den eigenen Aufwand finan- zieren müsste und selbst nach der Amortisierung der Kosten eine entsprechend höhere Miete zu zahlen hätte. Der Mieter, der seinen Aufwendungsersatzan- spruch geltend mache, würde mit einer höheren Miete quasi "bestraft". 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Klägerin hat die Miete mit Schreiben vom 22. März 2007 für die Zeit ab Juni 2007 wirk- sam um 2,79 € monatlich erhöht. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts durfte die Klägerin auch die im Anschluss an den Wasserzählereinbau entstandenen Renovierungskosten gemäß § 559 BGB als Modernisierungs- mieterhöhung umlegen. 9 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach der Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhö- hen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig 10 - 5 - Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu derarti- gen baulichen Maßnahmen - hier zur Einsparung von Wasser - gehört nach allgemeiner Meinung auch der Einbau von Wasserzählern. Hiervon geht auch das Berufungsgericht zutreffend aus. 11 Zu den Kosten baulicher Modernisierungsmaßnahmen zählen auch Auf- wendungen für Tapezierarbeiten, die erforderlich werden, weil die vorhandene, an sich noch nicht erneuerungsbedürftige Dekoration durch die Bauarbeiten beschädigt worden ist. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung han- delt es sich dabei nicht um allgemeinen, unabhängig von der Modernisierung anfallenden und damit nicht auf den Mieter umlagefähigen Instandsetzungsauf- wand. Der Vermieter kann die Kosten für einen derartigen Aufwand nicht nur bei Auftragsvergabe an einen Dritten gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf den Mieter umlegen, sondern auch dann, wenn er die Kosten - wie hier - in der Weise ge- tragen hat, dass er dem Mieter, der sich zur Durchführung der Arbeiten bereit erklärt hat, den hierfür verlangten Betrag gemäß § 554 Abs. 4 BGB zur Verfü- gung gestellt hat. 12 a) Allerdings geht eine in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur vertretene Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, davon aus, dass § 554 Abs. 4 BGB die Kostentragung endgültig regele und es deshalb unzuläs- sig sei, den Mieter über § 559 BGB die Kosten letztlich doch tragen zu lassen (AG Schöneberg, MM 1990, 130; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. IV 364; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 559 Rn. 42; MünchKomm BGB/Artz, 5. Aufl., § 559 Rn. 23; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 559 BGB Rn. 37; vgl. auch Herrlein/Kandelhard/Both, Miete, 4. Aufl., § 559 13 - 6 - Rn. 103). Teilweise wird dabei danach differenziert, wer das unternehmerische Risiko für diese Arbeiten trägt (Sternel, aaO). 14 b) Die Gegenmeinung stellt darauf ab, dass es keinen Unterschied ma- chen könne, ob der Vermieter die Arbeiten selbst in Auftrag gebe und die Kosten direkt trage oder ob der Mieter sie ausführe und sich die Kosten nach § 554 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lasse. In jedem Fall handele es sich um unmittelbaren Bauaufwand (Schmidt/Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 559 BGB Rn. 158; Mersson, DWW 2009, 122, 128). c) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. § 559 Abs. 1 BGB gestattet dem Vermieter die Umlage der von ihm für Modernisierungsmaßnah- men aufgewendeten Kosten, um einen Anreiz dafür zu schaffen, dass der Ver- mieter entsprechende im allgemeinen Interesse liegende bauliche Maßnahmen durchführt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58). Eine Einschränkung dahin, dass der Vermieter ihm tatsächlich entstandene Kosten nicht umlegen dürfte, wenn und weil die Arbeiten von dem in Vorlage getretenen Mieter selbst ausgeführt worden sind, ergibt sich weder aus dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB noch aus seinem Zweck. Sie würde auch dem Interesse beider Mietparteien wider- sprechen, kleinere Nacharbeiten im Zusammenhang mit einer Modernisie- rungsmaßnahme kostengünstig durch den Mieter in Eigenleistung ausführen zu lassen. Denn ein Vermieter, der die dem Mieter hierfür erstatteten Kosten nicht umlegen könnte, hätte Anlass, von vornherein einen Handwerker zu beauftra- gen, weil er diese - regelmäßig höheren - Kosten ohne weiteres auf den Mieter umlegen kann. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob der Vermieter als "Bauherr" der Nacharbeiten anzusehen ist; entscheidend ist vielmehr, dass der Vermieter die- sen Aufwand im Rahmen einer baulichen Modernisierungsmaßnahme getragen hat. 15 - 7 - Anders als das Berufungsgericht meint, wird der Mieter durch die Umlage der ihm erstatteten Modernisierungsaufwendungen auch nicht "bestraft". Denn der Vermieter muss diese Kosten - wie die übrigen Kosten, die ihm für den Ein- bau der Wasserzähler entstehen - bevorschussen und kann sie lediglich im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB über einen längeren Zeitraum umlegen. 16 17 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt es nicht dar- auf an, ob die von den Beklagten geltend gemachten Renovierungsaufwendun- gen über das hinausgingen, was zur Beseitigung der durch den Zählereinbau verursachten Schäden an der Dekoration erforderlich war. Den Beklagten ist es jedenfalls unter dem Gesichtspunkt der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) verwehrt, sich darauf zu berufen, dass die von ihnen geltend gemachten und von der Klägerin vollständig erstatteten Aufwendungen ihnen nicht entstan- den oder nicht erforderlich gewesen seien. Das Gleiche gilt für den weiteren Einwand der Beklagten, sie hätten die Renovierungsarbeiten erst am 15. April 2007 abgeschlossen, so dass die von der Klägerin mit Schreiben vom 22. März 2007 begehrte Mieterhöhung verfrüht gewesen sei. Da die Beklagten den be- anspruchten Kostenvorschuss für die Renovierung schon vor dem am 20. März 2007 erfolgten Einbau des Wasserzählers gefordert und erhalten haben, ist das Vorgehen der Klägerin nicht zu beanstanden; die Beklagten müssen sich zu- mindest nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als wären die Arbeiten unmittelbar nach dem Einbau des Wasserzählers erfolgt. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung wurde die Mieterhö- hung gemäß § 559a Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Beginn des dritten Monats ab Zugang des Mieterhöhungsbegehrens vom 22. März 2007 wirksam, so dass die Beklagten die erhöhte Miete ab Juni 2007 zu zahlen hatten. Eine Verlängerung der Frist nach § 559a Abs. 2 Satz 3 BGB wegen nicht rechtzeitiger Ankündi- gung der Modernisierung gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB kommt nicht in Be- 18 - 8 - tracht, weil der Einbau des Wasserzählers nur mit einer unerheblichen Einwir- kung auf die Mieträume verbunden war und lediglich eine unerhebliche Mieter- höhung zur Folge hatte, so dass es gemäß § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB einer Mo- dernisierungsankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht bedurfte. III. 19 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Görlitz, Entscheidung vom 14.01.2010 - 4 C 336/09 - LG Görlitz, Entscheidung vom 23.06.2010 - 2 S 9/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 164/10 Verkündet am: 2. März 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 559 Abs. 1 Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaß- nahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat. BGH, Urteil vom 2. März 2011 - VIII ZR 164/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 2. März 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 25. Juni 2010 wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung des Klägers in B. . Mit Schreiben vom 7. September 2007 kündigte der Kläger den Einbau eines Fahr- stuhls als Modernisierungsmaßnahme an. Die Beklagte widersprach mit Schreiben vom 25. Oktober 2007. Mit Schreiben vom 13. Februar 2008 zog der Kläger die Modernisierungsankündigung zurück; die Arbeiten wurden gleich- wohl durchgeführt und im September 2008 abgeschlossen. 1 Mit Schreiben vom 29. September 2008, das der Beklagten noch vor Ab- lauf des Monats zuging, machte der Kläger eine Erhöhung der Nettomiete ge- mäß § 559 BGB in Höhe von 120,78 € monatlich sowie der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten in Höhe von 10,24 € monatlich geltend. 2 - 3 - Der Kläger hat Zahlung der für die Monate Juni bis August 2009 geltend gemachten Erhöhungsbeträge, insgesamt 393,06 €, nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das erstinstanzli- che Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegeh- ren weiter. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 Der Anspruch des Klägers auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Juni bis August 2009 sei begründet, weil die von ihm mit Schreiben vom 29. September 2008 nach § 559 BGB vorgenommene Mieterhöhung wirksam sei. 6 Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur vielfach vertreten, dass eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unabdingbare Voraussetzung einer späteren Mieterhöhung sei, weil nur dann eine Pflicht des Mieters zur Dul- dung bestehe. Eine Modernisierungsankündigung sei hier nicht erfolgt, weil der Kläger die zunächst vorgenommene Ankündigung zurückgezogen habe und sich deshalb so behandeln lassen müsse, als sei sie nie erklärt worden. Es sei aber zwischen der Pflicht des Mieters zur Duldung der Modernisierung einer- seits und der Pflicht zur Zahlung einer erhöhten Miete nach erfolgter Moderni- 7 - 4 - sierung andererseits zu unterscheiden. Die Duldungspflicht diene nur dazu, die tatsächliche Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen; Arbeiten in der Wohnung des Mieters könnten gegen dessen Willen nur bei Bestehen einer Duldungspflicht durchgesetzt werden. Zweck der Modernisierungsmitteilung sei deshalb allein der Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierun- gen, nicht aber die Beschränkung der Befugnis des Vermieters, die Modernisie- rungskosten auf den Mieter umzulegen. Dies gelte nicht nur im Fall einer ver- späteten Modernisierungsmitteilung, sondern auch dann, wenn eine derartige Ankündigung ganz unterblieben sei. Die Frage, ob die Mieterhöhung bei fehlender Ankündigung nur mit der verlängerten Frist des § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB eintreten könne, bedürfe kei- ner Entscheidung, weil der Kläger sie nicht für einen früheren Zeitpunkt geltend mache. 8 Die Mieterhöhung sei nach § 559 BGB auch begründet. Der Einbau ei- nes Fahrstuhls erhöhe objektiv den Gebrauchswert der Wohnung der Beklag- ten, weil sie bequemer zu erreichen sei, auch im Hinblick auf den Transport von Einkäufen und anderen Lasten. Dem stehe nicht entgegen, dass die Beklagte durch die Benutzung des Aufzugs nur etwa die Hälfte der Treppenstufen spare, die sie zum Erreichen ihrer Wohnung im zweiten Stock überwinden müsse. Die Mieterhöhung stelle auch keine unzumutbare Härte für die Beklagte dar. Zwar sei die Mieterhöhung um gut ein Drittel auf nunmehr 601,37 € monatlich brutto erheblich, doch ergebe sich daraus angesichts des Nettoeinkommens der Be- klagten von monatlich 1.600 € keine unzumutbare Härte. 9 - 5 - II. 10 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Dem Kläger stehen die geltend gemachten Erhöhungsbeträge aufgrund der mit Schreiben vom 29. September 2008 wirk- sam vorgenommenen Mieterhöhung zu. Dem Berufungsgericht ist darin bei- zupflichten, dass eine Mieterhöhung, die gemäß § 559 Abs. 1 BGB nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen ist. 1. Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach baulichen Maßnah- men, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemei- nen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken, die Miete um jährlich elf vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. 11 a) Das Berufungsgericht hat eine nachhaltige Wohnwertverbesserung im Sinne des § 559 Abs. 1 BGB damit begründet, dass die im zweiten Oberge- schoss gelegene Wohnung der Beklagten trotz der gleichwohl noch zu über- windenden Stufen durch den Fahrstuhl - auch im Hinblick auf den Transport von Lasten - bequemer zu erreichen ist. Einen Rechtsfehler dieser dem Tatrichter obliegenden Würdigung (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2008 - VIII ZR 105/07, NZM 2008, 283 Rn. 22) zeigt die Revision nicht auf. 12 b) Nach § 559 b BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu er- klären und die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB zu erläutern. Die- sen Anforderungen wird das Mieterhöhungsschreiben des Klägers vom 29. September 2008 gerecht. 13 - 6 - Entgegen der Auffassung der Revision setzt die Mieterhöhung wegen ei- ner bereits durchgeführten Modernisierung nicht voraus, dass dem Mieter vor Durchführung der Arbeiten eine Modernisierungsankündigung gemäß § 554 Abs. 3 BGB zugegangen ist. Dies ergibt sich im Umkehrschluss aus der gesetz- lichen Regelung in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB; darin ist (lediglich) vorgesehen, dass sich die Frist, zu der die Mieterhöhung wirksam wird, um sechs Monate verlängert, wenn der Vermieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB mitgeteilt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist als zunächst mitgeteilt. Die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Zum einen soll ihm ein gewisser Zeitraum zugebilligt werden, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Woh- nung einzustellen; zum anderen wird er durch das Sonderkündigungsrecht in die Lage versetzt, das Mietverhältnis gegebenenfalls vor Beginn etwaiger Arbei- ten und dem Wirksamwerden einer Mieterhöhung zu beenden. Wie das Beru- fungsgericht zutreffend ausführt, kann der Vermieter ohne ordnungsgemäße Ankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine ent- sprechende Duldungsklage abzuweisen wäre. 14 Zweck des Ankündigungserfordernisses ist hingegen nicht die Ein- schränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchge- führten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Senatsurteil vom 19. Sep- tember 2007 - VIII ZR 6/07, NZM 2007, 882 Rn. 15). Die Interessen des Mieters werden ausreichend dadurch gewahrt, dass bei unterbliebener Ankündigung die Mieterhöhung nach § 559 BGB erst sechs Monate später wirksam wird. Entge- 15 - 7 - gen der Auffassung der Revision ergibt sich aus dem Senatsurteil vom 4. März 2009 (VIII ZR 110/08, NZM 2009, 394 Rn. 16) keine andere Beurteilung, denn jene Entscheidung hatte nicht eine Mieterhöhung nach durchgeführter Moderni- sierung zum Gegenstand, sondern betraf die Pflicht des Mieters zur Duldung noch durchzuführender Instandhaltungsmaßnahmen. 16 2. Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund ei- ner umfassenden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteiligten gegeneinander abzuwägen hat (Senatsurteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07, NZM 2008, 883 Rn. 30). Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Beklagten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass die vom Kläger wegen des Fahrstuhleinbaus vorge- nommene Mieterhöhung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet. Einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Soweit sie geltend macht, die Mieterhöhung sei für die Beklagte deshalb unzumutbar, weil sie trotz ihres Alters die Wohnung auch ohne Fahrstuhl errei- chen könne und außerdem zu besorgen sei, dass sie bei einem eventuellen Sturz im Fahrstuhl nicht gefunden würde, setzt die Revision lediglich ihre eige- - 8 - ne Würdigung an die Stelle der Würdigung des Berufungsgerichts; dies ist revi- sionsrechtlich unbeachtlich. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 15.09.2009 - 8 C 63/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 25.06.2010 - 63 S 530/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 110/08 Verkündet am: 4. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2, 3, § 242 Be a) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter aufer- legten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden. b) Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen han- delt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglich- keit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken. BGH, Versäumnisurteil vom 4. März 2009 - VIII ZR 110/08 - LG Darmstadt AG Langen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. März 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 13. Februar 2008 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Langen vom 24. September 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in L. . Die Klägerin ist Vermieterin dieser und der wei- teren Wohnungen des Hauses, das sie im Auftrag der Eigentümerin verwaltet. 1 Im April 2005 stellte der Bezirksschornsteinfeger fest, dass die Gasein- zelöfen in den Wohnungen unter und über der Wohnung der Beklagten die Ab- gasgrenzwerte nicht einhielten. Das Umweltamt des zuständigen Landkreises forderte die Klägerin daraufhin auf, für Abhilfe zu sorgen und eine neue Hei- 2 - 3 - zungsanlage einzubauen. Die Klägerin entschloss sich zum Einbau einer Zent- ralheizung und zum Anschluss aller Wohnungen an die neue Heizungsanlage. 3 Im Auftrag der Klägerin informierte die Firma H. GmbH die Beklagten mit Schreiben vom 16. November 2005, dass auch ihre noch mit Gaseinzelöfen ausgestattete Wohnung an die bereits eingebaute Zentralhei- zung angeschlossen werden solle und dass für die Durchführung der dazu er- forderlichen Arbeiten der Zeitraum vom 5. bis 9. Dezember 2005 vorgesehen sei. Mit Schreiben vom 22. November 2005 teilten die Beklagten der Klägerin über den örtlichen Mieterbund mit, dass sie in dem angegebenen Zeitraum kei- nerlei Arbeiten dulden würden. Mit Schreiben vom 2. Juni 2006 wandte sich die Klägerin erneut an die Beklagten und bat diese, der Heizungsfirma am 19. Juni 2006 Zutritt zu ihrer Wohnung zu gewähren, damit diese die Rohre für den An- schluss der über der Wohnung der Beklagten gelegenen Wohnung im zweiten Obergeschoss verlegen könne. Die Klägerin wies dabei darauf hin, dass der Gaskachelofen der Wohnung im zweiten Obergeschoss die vom Gesetzgeber vorgegebenen Grenzwerte nicht mehr einhalte und diese Wohnung deshalb an die Zentralheizung angeschlossen werden müsse. Hierzu sei es erforderlich, die Heizungsrohre von der Erdgeschosswohnung durch die Wohnung der Be- klagten zu der Wohnung im zweiten Obergeschoss zu führen. Nachdem die Beklagten die Duldung der Arbeiten weiterhin ablehnten, übersandte die Klägerin schließlich mit Schreiben vom 21. August 2006 einen Grundrissplan, aus dem sich die Lage der vorgesehenen Rohrleitungen ergab, und bat die Beklagten vergeblich, selbst einen ihnen genehmen Termin zur Durchführung der Arbeiten zu benennen. 4 Zwischenzeitlich hatte der Landkreis der Klägerin einen Bußgeldbe- scheid für den Fall angedroht, dass nicht unverzüglich der Anschluss der Woh- 5 - 4 - nungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die Zentralheizung und die Stilllegung der dort noch vorhandenen, die Abgaswerte nicht einhalten- den Gaseinzelöfen erfolge. 6 Das Amtsgericht hat der auf Duldung des Einbaus der Steigleitungen ge- richteten Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landge- richt das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg und führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Beklagten in der Revisionsverhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich ver- treten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 81 f.). 7 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Die Beklagten seien gegenwärtig nicht zur Duldung der von der Klägerin begehrten Baumaßnahmen in ihrer Wohnung verpflichtet, weil die Klägerin die Arbeiten nicht gemäß § 554 BGB ordnungsgemäß angekündigt habe. § 554 BGB sei auch auf Maßnahmen anzuwenden, die nur in anderen Wohnungen in demselben Gebäude zu einer Verbesserung führten. Auch die Durchlegung von 9 - 5 - Steigleitungen zur Modernisierung einer anderen Wohnung müsse wie eine Modernisierungsankündigung in der betroffenen Mietwohnung selbst angekün- digt werden. Eine Differenzierung der Anforderungen an die Ankündigungs- pflicht danach, ob die Arbeiten zu einer Verbesserung nur der Nachbarwoh- nung oder auch der durch die Bauarbeiten beeinträchtigten Wohnung des Mie- ters führe, sei nicht sachgerecht. Der Mieter sei nicht deswegen weniger schutzbedürftig oder sein Informationsinteresse nicht deswegen geringer, weil die von ihm innegehaltene Wohnung nicht verbessert werde; dadurch werde lediglich die Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung entbehrlich. Voraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters gemäß § 554 Abs. 2 BGB sei gemäß § 554 Abs. 3 BGB eine formell ordnungsgemäße Ankündigung der Baumaßnahme, welche spätestens drei Monate vor deren Beginn zu erfol- gen habe und den Mieter über Art, Beginn, voraussichtlichen Umfang und Dau- er der Baumaßnahmen sowie gegebenenfalls über die voraussichtliche Höhe einer etwaigen Mieterhöhung informieren müsse. Eine ungefähre stichwortarti- ge Beschreibung der Arbeiten werde dem Informationsbedürfnis des Mieters regelmäßig nicht gerecht. Das Schreiben müsse detaillierte Angaben dazu ent- halten, in welchem Zimmer an welcher Stelle Wanddurchbrüche für die zu ver- legenden Rohre und Leitungen vorgenommen werden sollen. Die geplanten Maßnahmen, ihre Bedeutung und Auswirkungen müssten so konkret beschrie- ben werden, dass der Mieter seine Duldungspflicht überprüfen und sich hinrei- chend genaue Vorstellungen über seine neue Wohnsituation während der Maß- nahmen machen könne, um sein Verhalten darauf einzustellen. Er müsse ins- besondere in den Stand versetzt werden, seine Entscheidung über ein Festhal- ten am Vertrag zu treffen oder seine Zeiten der Abwesenheit an den Arbeiten orientieren zu können. 10 - 6 - Diesen Anforderungen genügten die von der Klägerin übersandten Schreiben nicht. Das Schreiben vom 16. November 2005 habe noch den An- schluss der Wohnung des Beklagten an die Heizungsanlage umfasst, aber kei- ne Angaben zur Mieterhöhung für diese Modernisierung der Wohnung der Be- klagten enthalten. Bei dem Schreiben vom 2. Juni 2006 hätten die detaillierten Angaben der geplanten Wanddurchbrüche für die zu verlegenden Rohre und zu der voraussichtlichen Dauer der Arbeiten gefehlt, außerdem sei die Drei- Monats-Frist nicht eingehalten. Mit Schreiben vom 21. August 2006 habe die Klägerin zwar einen Grundriss übersandt, aus dem die Lage der Wanddurch- brüche ersichtlich gewesen sei, der vorgesehene Beginn der Arbeiten sei aber nicht mitgeteilt worden. Diese Mitteilung habe auch nicht durch die Aufforderung der Verwalterin ersetzt werden können, die Beklagten möchten einen ihnen ge- nehmen Termin selbst bestimmen. Denn die Baumaßnahme betreffe noch zwei weitere Wohnungen, deren Mieter zu beteiligen seien. Eine Terminsbestim- mung seitens der Beklagten sei sinnlos, solange keine ordnungsgemäße An- kündigung der Modernisierungsmaßnahmen gegenüber den anderen betroffe- nen Mietern stattgefunden habe. 11 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Beklag- ten sind verpflichtet, den Einbau der Heizungsrohre (Steigleitungen) zwecks Anschluss der Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Obergeschoss an die bereits vorhandene Zentralheizung zu dulden. Die Auffassung des Beru- fungsgerichts, dass es einer Ankündigung dieser Baumaßnahmen gemäß § 554 Abs. 3 BGB bedürfe, und die den Beklagten erteilten Informationen diese An- forderungen nicht erfüllten, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. 12 - 7 - 1. Das Berufungsgericht hat, wie die Revision mit Recht rügt, verkannt, dass bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen An- ordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, nicht unter § 554 Abs. 2 BGB fallen und deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 BGB dem Ver- mieter auferlegten Mitteilungspflichten unterliegen. Sie sind vielmehr - soweit es sich nicht schon um ohnehin gemäß § 554 Abs. 1 BGB hinzunehmende Er- haltungsmaßnahmen handelt - vom Mieter gemäß § 242 BGB zu dulden (MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 6; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 2; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 1; Ster- nel, NZM 2001, 1058, 1060). 13 Bei der Einführung des § 554 BGB im Rahmen des Mietrechtsreformge- setzes ist davon abgesehen worden, in Abs. 3 der Vorschrift entsprechend der Regelung in § 3 MHG (bzw. jetzt § 559 Abs. 1 BGB) auch Maßnahmen "auf- grund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat", aufzunehmen; die mit einer derartigen Regelung verbundene Konsequenz, dass der Mieter bei Vorliegen von Härtegründen der Durchführung solcher Maßnahmen widerspre- chen könnte, obwohl der Vermieter nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften da- zu verpflichtet ist, erschien dem Gesetzgeber nicht sachgerecht (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49). 14 2. Um derartige bauliche Maßnahmen, zu deren Durchführung die Kläge- rin öffentlich-rechtlich verpflichtet ist, geht es hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts, die auch die Beklagten nicht in Zweifel ziehen, hat der Land- kreis als zuständige Umweltbehörde der Klägerin unter Androhung eines Buß- geldes aufgegeben, die Wohnungen im Erdgeschoss und im zweiten Oberge- schoss an die vorhandene Zentralheizung anzuschließen. Dass zu diesem Zweck die Heizungsrohre durch die zwischen diesen beiden Wohnungen lie- gende Wohnung der Beklagten geführt werden müssen und deshalb in der 15 - 8 - Wohnung der Beklagten entsprechende Bauarbeiten durchzuführen sind, liegt auf der Hand. Die Durchführung dieser Arbeiten müssen die Beklagten daher jedenfalls gemäß § 242 BGB grundsätzlich dulden. 16 3. Aus dieser grundsätzlichen Duldungspflicht der Beklagten folgt aller- dings noch nicht, dass die Bauarbeiten ohne jede Rücksichtnahme auf die Be- lange der Beklagten durchgeführt werden könnten. Auch bei einer sich aus § 554 Abs. 1 BGB oder § 242 BGB ergebenden Duldungspflicht sind die beab- sichtigten Maßnahmen, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen (Wasserrohr- bruch u. ä.) handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mie- ter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Die Anforderungen an die Ankündi- gung des Vermieters richten sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme; der Mieter seinerseits ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mit- zuwirken, damit die erforderlichen baulichen Maßnahmen zeitnah durchgeführt werden können. Hier hat die Klägerin im August 2006 die Maßnahmen durch die Übersendung eines Grundrisses, aus dem sich die Position der einzubau- enden Steigleitungen ergibt, genau bezeichnet und den Beklagten die Möglich- keit eingeräumt, selbst einen Termin für die Durchführung der Bauarbeiten zu benennen. Bis zur Erhebung der Duldungsklage hat sie fast ein Jahr zugewar- tet, ohne dass die Beklagten einen Termin für die Durchführung der Arbeiten benannt oder auch nur ihre Bereitschaft bekundet hätten, an einer Terminsab- sprache mit den weiteren betroffenen Wohnungsmietern mitzuwirken. Damit hat die Klägerin alles ihr Mögliche getan, um die Belange der Beklagten zu wahren. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da es keiner weiteren Feststellungen 17 - 9 - bedarf, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts ist zurückzuwei- sen. Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Langen (Hessen), Entscheidung vom 24.09.2007 - 57 C 195/07 (07) - LG Darmstadt, Entscheidung vom 13.02.2008 - 21 S 174/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 86/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie für die Erneuerung der Heizung, der Fenster, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhöhung zum Nachteil der Beklagten entschieden hat. Die weitergehende Revision und die Anschlussrevision werden zu- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Kläger ist seit 1988 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilien- haus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kün- digte die Beklagte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an, unter ande- rem die Wärmedämmung der Steildachflächen, der Fassaden und der Kellerde- cken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnung des Klägers sowie den Ein- bau neuer Rollläden. Die Beklagte begann im September 2010 mit der Ausfüh- rung der angekündigten Baumaßnahmen und nahm in der Folgezeit entspre- chend dem Baufortschritt fünf Modernisierungsmieterhöhungen vor, nämlich mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 116,42 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 85,65 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 10,15 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,78 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 1,53 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhun- gen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. Der Kläger hat erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geän- dert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Miet- erhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 869,82 € nebst Zinsen. Das Amtsgericht hat der (negativen) Feststellungsklage hinsichtlich der ersten Mieterhöhungserklärung voll und hinsichtlich der zweiten Mieterhö- hungserklärung teilweise stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Auf die 1 2 3 - 4 - Widerklage hat es den Kläger - unter Abweisung der Widerklage im Übrigen - zur Zahlung von 246,76 € verurteilt. Hiergegen haben beide Parteien Berufung eingelegt sowie Klage und Widerklage jeweils erweitert. Der Kläger begehrt die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhöhungserklärungen geändert hat. Die Beklagte begehrt widerklagend die Zahlung von Erhöhungsbeträgen von nunmehr insge- samt 2.353,35 € nebst Zinsen. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei- sung der Rechtsmittel im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststel- lungsklage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnung des Klägers aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. Novem- ber 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung und die Erneue- rung der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Ausnahme der für die Steil- dachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die Pergola begehrten Mieterhöhung statt- gegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Auf die Widerklage hat es den Kläger - unter Abweisung der weitergehenden Widerklage - zur Zahlung von 95,04 € nebst Zinsen verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der An- schlussrevision verfolgt der Kläger sein Feststellungsbegehren weiter, soweit 4 5 6 - 5 - nicht seine Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Miet- erhöhung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist. Entscheidungsgründe: Die Revision hat teilweise Erfolg. Die Anschlussrevision ist unbegründet. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungser- klärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungserklärungen hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Be- dingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu machen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Ab- hängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Un- wirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der vierten Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage, soweit zulässig, nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in Bezug auf die Kosten der Steildachdämmung, der neuen Fenster in der Woh- nung und den Treppenhäusern, der neuen Haustüren und der Hauselektrik (Kellerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich 7 8 9 10 - 6 - ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse einen fehlenden Rechtsbindungswillen der Beklagten erkennen. Wegen der vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung davon abhängen sollen, dass die Beklagte keine andere, inhaltlich einem Wi- derruf gleichkommende Erklärung abgebe. Die Miete habe sich auch wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um- fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich- terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswiesen. Im Hinblick auf die Rollläden könne die Beklagte ebenfalls keine Miet- erhöhung beanspruchen. Die Beklagte habe Mängel zugestanden, diese aber für unwesentlich und den Abzug eines Instandsetzungsanteils daher nicht für notwendig gehalten. Dem sei nicht zu folgen. Die Kammer sehe sich außer- stande, den abzuziehenden Instandsetzungsaufwand zu schätzen. Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfort- verbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig. 11 12 13 - 7 - Im Übrigen sei die Feststellungsklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012 habe sich aufgrund der vorbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete we- gen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmung, für die Modernisie- rung der Heizung und für die Erneuerung der Schließanlage erhöht. Für die beiden erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergie- einsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kellerdecken- dämmung habe der Kläger zudem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; er habe Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Hinsichtlich der Schließanlage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Sicherheit geführt habe, habe der Kläger einen Instandsetzungsaufwand nicht nachvollziehbar darge- legt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die mangelfrei arbeitende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein Instandsetzungsbedarf bestan- den haben solle. Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Fest- stellungsklage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendäm- mung, den neuen Müllplatz sowie die Erneuerung der Rollläden, aus den oben genannten Erwägungen begründet. Dasselbe gelte für die Erneuerung der Kel- lerelektrik und der Gegensprechanlage. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Ge- fahrenquellen und die Schaffung von Elektroinstallationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanla- ge ursprünglich eine Gegensprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktionsfähig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auf- fassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprechanlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. 14 15 - 8 - Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abgesetzten fiktiven Instand- setzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. Der Kläger schulde deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhöhun- gen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände des Klägers gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich an- gefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den Treppen- häusern und der Wohnung des Klägers. Die Widerklage sei nur zu einem geringen Teil - in Höhe von 95,04 € - begründet. Die Beklagte habe lediglich Anspruch auf Zahlung der Mieterhöhung um monatlich 9,80 € für die Heizungsmodernisierung, um monatlich 1,07 € für die neue Schließanlage, jeweils ab Februar 2012 bis einschließlich - wie gel- tend gemacht - April 2012, um monatlich 10,15 € für die Kellerdeckendämmung ab Februar 2012 bis - wie geltend gemacht - einschließlich Juli 2012 sowie um monatlich 1,53 € ab Juli 2012 wegen der Errichtung der Pergola. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Rollläden, Gegensprechanlage, Keller- elektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Beru- 16 17 18 19 - 9 - fungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisi- onsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - wegen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneuerung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Hei- zung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Berufungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirk- samwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen ei- ner seiner Auffassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbin- dungswillen erfolgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen man- gelnder Substantiierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechts- fehlerhaft für unwirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Die für die Fassa- dendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Beklagten mit der vom Beru- fungsgericht gegebenen Begründung ebenfalls nicht versagt werden (dazu un- ten unter 4). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Rollläden, der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisie- rungsmieterhöhung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Be- rufungsgerichts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch ge- genüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fas- sung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechtsfehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errichtung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungsmieterhöhung nicht rechtfertigt. a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegen- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 gel- 20 21 - 10 - tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil dem Kläger die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind. b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße In- standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entspre- chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision un- beanstandet - nicht getroffen. 22 23 - 11 - d) Auch bezüglich der Rollläden hat das Berufungsgericht eine Berechti- gung zur Modernisierungsmieterhöhung rechtsfehlerfrei verneint. Das Beru- fungsgericht ist davon ausgegangen, dass die alten Rollläden wegen Mängeln der Gurte funktionsunfähig waren. Nach den - vom Berufungsgericht in Bezug genommenen - tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wiesen die höl- zernen Rollläden gravierende Mängel auf, die im Einzelnen in einem Gutachten aufgeführt waren, das in dem die Wohnung des Klägers betreffenden selbstän- digen Beweisverfahren 207 H 3/09 eingeholt worden war. Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang zu Recht darauf abgestellt, dass die Beklagte nicht - wie erforderlich - näher dargelegt habe, inwieweit ihr durch den Einbau der wärmegedämmten Rollläden ein Aufwand über den ohnehin erforderlichen Instandsetzungsaufwand hinaus entstanden sei. Hiergegen wendet sich die Revision mit ihrem Hinweis auf nicht die Wohnung des Klägers betreffende Ausführungen des Sachverständigen und auch sonst vergeblich. Die in diesem Zusammenhang erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet (§ 564 ZPO). e) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ver- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of- fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas wei- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer- 24 25 - 12 - nung von der Wohnung des Klägers befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk- te. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Hei- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einspa- rung von Energie führen. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen In- standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und der Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten hat, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungs- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Er- 26 27 28 - 13 - neuerung der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand- setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzu- legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dau- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts- gleichen Vorschrift des § 559b BGB]). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie- hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). 29 30 31 - 14 - bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Se- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertre- tenen Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypotheti- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK- BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar- ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedäm- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern 32 33 34 - 15 - und der Wohnung des Klägers) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese Bau- maßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeich- nen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den formalen Anfor- derungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich der Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des berücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf ihn umgeleg- ten Kosten machen konnte. Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisie- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von ei- nem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet- erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite 35 36 37 - 16 - ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestal- tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun- gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch- stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Ur- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbe- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den 38 39 - 17 - aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen soweit möglich" durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung" nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich (oh- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)" bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Beru- fungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklag- ten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe. Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeut- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbe- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisie- rungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte neh- men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä- rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der 40 41 42 - 18 - Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ein- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Be- klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbe- zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor- trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befra- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter- 43 44 45 46 - 19 - breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN). Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - sub- stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürf- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetre- ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor- derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz- grundlage zu ermitteln. c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassa- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge- naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbe- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und be- darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unter- schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil- 47 48 - 20 - dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1). Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchs- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un- klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine sol- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und ei- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig ge- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält. 49 50 - 21 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Hei- zung, der Fenster, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der An- lage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten entschieden hat; inso- weit ist das Berufungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weiter- gehende Revision und die Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 09.01.2012 - 211 C 130/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 58/12 - 51

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 89/13 Verkündet am: 17. Dezember 2014 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. November 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten und die Anschlussrevision der Klä- ger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 13. März 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Begründetheit der Klage und hinsichtlich der Widerklage bezüglich der ab dem 1. Juli 2011 für die Dämmung der Steildächer und der Fassaden, für die Erneue- rung der Heizung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, bezüglich der ab dem 1. Oktober 2011 für die Dämmung der Kellerdecken und bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Anlage des neuen Müllplatzes begehrten Mieterhö- hung jeweils zum Nachteil der Beklagten sowie bezüglich der ab dem 1. Februar 2012 für die Erneuerung der Rollläden begehrten Mieterhöhung zum Nachteil der Kläger entschieden hat. Im Übrigen werden die Revision und die Anschlussrevision zu- rückgewiesen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Kläger sind seit 1997 und 2000 - jeweils gemeinsam - Mieter zweier Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Mit Schreiben vom 27. Mai 2009 und 1. Februar 2010 kündigte die Beklagte umfangreiche Moder- nisierungsmaßnahmen an, unter anderem die Wärmedämmung der Steildach- flächen, der Fassaden und der Kellerdecken, die Erneuerung der Heizung, der Haustüren samt Schließanlage, der Fenster in den Treppenhäusern und der Wohnungen der Kläger sowie den Einbau neuer Rollläden. Die Beklagte be- gann im September 2010 mit der Ausführung der angekündigten Baumaßnah- men und nahm in der Folgezeit entsprechend dem Baufortschritt fünf Moderni- sierungsmieterhöhungen vor, nämlich - jeweils hinsichtlich der kleineren und der größeren Wohnung - mit Schreiben vom 23. Dezember 2010 um 119,19 € beziehungsweise um 162,62 € ab März 2011, mit Schreiben vom 28. April 2011 um weitere 10,17 € beziehungsweise 14,43 € ab Juli 2011, mit Schreiben vom 28. Juli 2011 um weitere 6,12 € beziehungsweise 8,24 € ab Oktober 2011, mit Schreiben vom 28. November 2011 um weitere 1,07 € beziehungsweise 1,45 € ab Februar 2012 und schließlich mit Schreiben vom 19. April 2012 um weitere 0,92 € beziehungsweise 1,24 € ab Juli 2012. Bei den späteren Mieterhöhungen wiederholte die Beklagte vorsorglich die früheren Mieterhöhungen für den Fall, dass diese bisher nicht wirksam geworden waren. Die Kläger haben erstinstanzlich die Feststellung begehrt, dass sich durch die ersten beiden Mieterhöhungserklärungen die geschuldete Miete nicht geändert hat. Die Beklagte hat widerklagend die Zahlung der sich aus den Mieterhöhungserklärungen für im Einzelnen bezeichnete Zeiträume ergebenden Erhöhungsbeträge begehrt, insgesamt 1.181,63 € nebst Zinsen für die größere Wohnung sowie 864,84 € nebst Zinsen für die kleinere Wohnung. Das Amtsge- richt hat die (negative) Feststellungsklage abgewiesen. Auf die Widerklage hat 1 2 - 4 - es die Kläger - unter Abweisung der Widerklage im Übrigen - zur Zahlung von insgesamt 2.019,31 € nebst Zinsen verurteilt. Hiergegen haben die Kläger Berufung eingelegt und die Klage erweitert. Sie begehren die Feststellung, dass sich die Miete durch keine der fünf Erhö- hungserklärungen geändert hat. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückwei- sung der Berufung im Übrigen abgeändert. Es hat die (negative) Feststellungs- klage in Bezug auf den von der Leistungswiderklage umfassten Zeitraum für unzulässig erachtet und im Übrigen festgestellt, dass sich die Miete für die Wohnungen der Kläger aufgrund der ersten drei Mieterhöhungserklärungen nicht erhöht habe. Bezüglich der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 hat es der negativen Feststellungsklage mit Ausnahme der auf die Dämmung der Kellerdecken, die Modernisierung der Heizung sowie die Erneuerung der Rollläden und der Schließanlage bezogenen Mieterhöhung und hinsichtlich der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Aus- nahme der für die Steildachdämmung, die Erneuerung der Haustüren und der Fenster in der Wohnung und den Treppenhäusern sowie für die Pergola be- gehrten Mieterhöhung stattgegeben. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen. Die Widerklage hat es insgesamt abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklag- te den Klageabweisungsantrag sowie den Widerklageantrag weiter. Mit der An- schlussrevision verfolgen die Kläger ihr Feststellungsbegehren weiter, soweit nicht ihre Feststellungsklage als unzulässig und im Hinblick auf die Mieterhö- hung hinsichtlich der Pergola als unbegründet abgewiesen worden ist. 3 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Revision und Anschlussrevision haben teilweise Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Soweit zulässig, sei die im Hinblick auf die ersten drei Mieterhöhungser- klärungen erhobene Feststellungsklage begründet. Mieterhöhungserklärungen hätten rechtsgestaltende Wirkung und seien damit bedingungsfeindlich. Die Beklagte habe ihr Mieterhöhungsverlangen in unzulässiger Weise an eine Be- dingung geknüpft, indem sie sich vorbehalten habe, die durch einen Baustopp entstandenen Mehrkosten als weitere Mieterhöhung geltend zu machen, sofern sie diese Mehrkosten nicht anderweit ersetzt erhalte. Die damit bewirkte Ab- hängigkeit der beabsichtigten Gestaltung von einer Bedingung führe zur Un- wirksamkeit der vorgenannten Mieterhöhungserklärungen. Hinsichtlich der vierten Erhöhungserklärung sei die Feststellungsklage, soweit zulässig, nur teilweise begründet. Diese Mieterhöhungserklärung sei in Bezug auf die Kosten der Steildachdämmung, der neuen Fenster in der Woh- nung und den Treppenhäusern, der neuen Haustüren und der Hauselektrik (Kellerelektrik und Gegensprechanlage) unwirksam, weil sie mit der Maßgabe erklärt worden sei, dass die angesetzten Instandsetzungskosten vorsorglich ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung abgezogen worden seien. Das lasse einen fehlenden Rechtsbindungswillen der Beklagten erkennen. Wegen der vorbehaltenen Abänderung habe die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung davon abhängen sollen, dass die Beklagte keine andere, inhaltlich einem Wi- derruf gleichkommende Erklärung abgebe. 6 7 8 9 - 6 - Die Miete habe sich auch wegen der Kosten für die Fassadendämmung nicht erhöht, weil die Beklagte zum Teil widersprüchlich vorgetragen und die abzuziehenden Instandsetzungskosten nicht ausreichend dargelegt habe. Der Instandsetzungsbedarf habe die Herstellung einer gleichmäßigen Fassade um- fasst, da die vorhandenen Putzschäden nicht nur vereinzelt und von unterge- ordneter Bedeutung gewesen seien. Diese Bewertung werde durch das von der Beklagten nunmehr vorgelegte skizzenhafte Aufmaß gestützt, das Putzschäden in größeren Bereichen darstelle. Im Übrigen habe die Beklagte zwar den Anteil der instandsetzungsbedürftigen Fassadenflächen bezeichnet, jedoch trotz rich- terlichen Hinweises nicht dargelegt, welche Gerüstkosten für die Beseitigung der Putzschäden angefallen wären. Die Kammer könne diese auch nicht gemäß § 287 ZPO schätzen, weil die vorgelegten Verträge und Kostenaufstellungen keine Gerüstkosten auswiesen. Die Kosten für den neuen Müllstandort seien mangels Darlegung der Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB aF, namentlich einer Wohnkomfort- verbesserung, ebenfalls nicht umlagefähig. Im Übrigen sei die Feststellungsklage unbegründet. Ab 1. Februar 2012 habe sich aufgrund der vorbezeichneten Mieterhöhungserklärung die Miete we- gen der Umlage der Kosten für die Kellerdeckendämmung, für die Modernisie- rung der Heizung und für die Erneuerung der Rollläden sowie der Schließanla- ge erhöht. Für die drei erstgenannten Maßnahmen sei die damit verbundene Heizenergieeinsparung zwischen den Parteien unstreitig. Hinsichtlich der Kel- lerdeckendämmung hätten die Kläger zudem keine erheblichen Einwendungen gegen die Mieterhöhung erhoben; sie hätten Einsicht in die Abrechnungsunter- lagen gehabt und die Kosten nicht hinreichend bestritten. Nichts anderes gelte für die neuen Rollläden. Zwar ergebe sich aus dem im Beweisverfahren einge- holten Gutachten, dass die Rollläden Rostschäden aufwiesen und altersgemäß verbraucht seien. Letzteres lasse sich hier jedoch schon deshalb nicht anneh- 10 11 12 - 7 - men, da die Kläger die Rollläden mit einem Motor nachgerüstet hätten, und Rostschäden seien auf den zum Gutachten gefertigten Lichtbildern nicht zu er- kennen. Auch sonst ergebe sich aus dem Gutachten nicht nachvollziehbar, wel- che Instandsetzungskosten hinsichtlich der Rollläden anfielen. Auch hinsichtlich der Schließanlage, die zu einer Erhöhung des Gebrauchskomforts und der Si- cherheit geführt habe, hätten die Kläger einen Instandsetzungsaufwand nicht nachvollziehbar dargelegt. Ebenso sei nicht nachvollziehbar, weshalb für die mangelfrei arbeitende, technisch nicht überholte Heizungsanlage ein Instand- setzungsbedarf bestanden haben solle. Hinsichtlich der fünften Mieterhöhungserklärung sei die negative Fest- stellungsklage wiederum teilweise, nämlich in Bezug auf die Fassadendäm- mung und den neuen Müllplatz aus den oben genannten Erwägungen begrün- det. Dasselbe gelte für die Erneuerung der Kellerelektrik und der Gegensprech- anlage. Eine Wohnwertverbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF sei insoweit nicht gegeben. Die Beseitigung von Gefahrenquellen und die Schaf- fung von Elektroinstallationen, die nach heutigen Vorstellungen für gesundes und sicheres Wohnen erforderlich seien, stelle eine Instandhaltungsmaßnahme dar. Der Kammer sei bekannt, dass die Wohnanlage ursprünglich eine Gegen- sprechanlage gehabt habe, die in allen überprüften Wohnungen nicht funktions- fähig gewesen sei. Sie folge deshalb nicht der Auffassung der Beklagten, die Kosten seien umlagefähig, weil nicht feststehe, dass die defekte Gegensprech- anlage bei Beginn des Mietverhältnisses funktioniert habe. Im Übrigen sei die fünfte Mieterhöhungserklärung wirksam. Nachdem die Beklagte den Vorbehalt hinsichtlich der Höhe der abgesetzten fiktiven Instand- setzungskosten in dieser Erhöhungserklärung nicht mehr erklärt habe, stehe dieser Umstand einer wirksamen Erhöhung nicht mehr entgegen. Die Kläger schuldeten deshalb mit Wirkung ab 1. Juli 2012 die entsprechenden Mieterhö- hungen für die Steildachdämmung, die neuen Fenster in den Wohnungen und 13 14 - 8 - den Treppenhäusern sowie für die neuen Haustüren. Die Einwände der Kläger gegen die Höhe des in Abzug gebrachten Instandsetzungsanteils ließen keine Auseinandersetzung mit dem Vorbringen der Beklagten zu den tatsächlich an- gefallenen Kosten erkennen. Dasselbe gelte für die Fenster in den Treppen- häusern und den Wohnungen der Kläger. Die - nur auf Basis der ersten beiden (unwirksamen) Mieterhöhungser- klärungen erhobene - Widerklage sei unbegründet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nur teilweise stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die Voraussetzungen für eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB aF bei einem Teil der Baumaßnahmen (Gegensprechanlage, Kellerelektrik) nicht vorliegen (dazu unten unter 1). Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht entschieden, dass die Beklagte die Miete - neben der im Revisionsverfahren nicht mehr im Streit stehenden Erhöhung für die Herstellung der Pergola - we- gen der Wärmedämmung der Dachflächen und der Kellerdecken, der Erneue- rung der Fenster und Haustüren sowie der Modernisierung der Heizung und der Schließanlage wirksam erhöht hat (dazu unten unter 2). Jedoch hat das Beru- fungsgericht insoweit nicht den richtigen Zeitpunkt für das Wirksamwerden der Mieterhöhung angesetzt, weil es die früheren Mieterhöhungen vom 28. April 2011, vom 28. Juli 2011 und vom 28. November 2011 wegen einer seiner Auf- fassung nach unzulässigen Bedingung, einem ohne Rechtsbindungswillen er- folgten Abzug von Instandsetzungskosten sowie wegen mangelnder Substanti- ierung der für die Modernisierung angesetzten Kosten rechtsfehlerhaft für un- wirksam erachtet hat (dazu unten unter 3). Mit der vom Berufungsgericht gege- 15 16 17 - 9 - benen Begründung kann der Beklagten weder die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung versagt (dazu unten unter 4) noch die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung zugesprochen werden (dazu unten un- ter 5). 1. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die Erneuerung der Gegensprechanlage und der Kellerelektrik eine Modernisierungsmieterhö- hung hier nicht rechtfertigt. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsge- richts, die Beklagte habe insoweit nicht dargelegt, dass hierdurch gegenüber dem bisher vertraglich geschuldeten Zustand eine Verbesserung im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung bewirkt worden sei, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Nicht frei von Rechts- fehlern ist hingegen die Annahme des Berufungsgerichts, dass auch die Errich- tung des eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes eine Modernisierungs- mieterhöhung nicht rechtfertigt. a) Gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB finden auf den vorliegen- den Rechtsstreit die §§ 554, 559 bis 559b BGB in der bis zum 1. Mai 2013 gel- tenden Fassung (im Folgenden jeweils: aF) Anwendung, weil den Klägern die Modernisierungsankündigungen nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF vor dem 1. Mai 2013 zugegangen sind. b) Hinsichtlich der Gegensprechanlage hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zutreffend darauf abgestellt, dass durch die Baumaßnahmen der Beklagten lediglich die vorhandene Anlage ersetzt wurde. Die Beklagte hätte daher näher darlegen müssen, inwieweit durch die neue Anlage eine Wohnwertverbesserung erzielt wurde, die über die bloße In- standsetzung der defekten vorhandenen Anlage hinausgeht. Hieran fehlt es. Übergangenen Sachvortrag der Beklagten hierzu zeigt die Revision nicht auf. 18 19 20 - 10 - c) Hinsichtlich der übrigen Elektroinstallationen hat das Berufungsgericht eine Wohnwert- und Komforterhöhung ebenfalls rechtsfehlerfrei verneint. Es ist dabei zutreffend davon ausgegangen, dass auch der Mieter einer nicht moder- nisierten Altbauwohnung mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten kann, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, WuM 2004, 527 unter II A 2 b; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, WuM 2010, 235 Rn. 33). Hierzu gehört die Bereitstellung einer Stromversorgung, die einen Betrieb der gewöhnlichen Haushaltsgeräte ermöglicht (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO). Zwar kann auch ein unter diesem Mindeststandard liegender Zustand der Wohnung vertragsgemäß sein, wenn er eindeutig vereinbart ist und der Mieter sich mit ihm einverstanden erklärt hat (Senatsurteile vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, aaO; vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, aaO Rn. 33 f.). Entspre- chende Feststellungen hat das Berufungsgericht jedoch - von der Revision un- beanstandet - nicht getroffen. d) Zu Recht beanstandet die Revision hingegen, dass das Berufungsge- richt die Errichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes nicht als Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB aF angesehen hat. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerhaft verkannt, dass mit der Schaffung einer Sicherheitseinrichtung regelmäßig eine Verbesserung der Mietsache ver- bunden ist, indem einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch Unbefugte entgegengewirkt wird. So ist es auch hier. Anders als das Berufungsgericht of- fenbar meint, entfällt die darin liegende Verbesserung nicht deshalb, weil ein Schließmechanismus - notwendigerweise - auch betätigt werden muss. Das Gleiche gilt für den Umstand, dass der neue Müllplatz für die Mieter etwas wei- ter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort; dafür, dass sich der Müllplatz nunmehr außerhalb des Grundstücks oder in unzumutbarer Entfer- 21 22 - 11 - nung von den Wohnungen der Kläger befindet und die Wohnwertverbesserung dadurch wieder entscheidend eingeschränkt wird, bestehen keine Anhaltspunk- te. 2. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung im Hinblick auf die Dämmung des Steildachs und der Kellerdecken, die Modernisierung der Hei- zung, den Einbau einer neuen Schließanlage, die Erneuerung der Fenster in den Wohnungen und den Treppenhäusern sowie der Haustüren vorliegen, weil die neue Schließanlage mit einer erheblichen Komfortverbesserung verbunden ist und die übrigen Maßnahmen - was zwischen den Parteien außer Streit steht und auch von der Anschlussrevision nicht in Zweifel gezogen wird - zur Einspa- rung von Energie führen. Auch die weitere tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Beklagte im Hinblick auf die aufgewendeten Kosten und den etwaigen In- standsetzungsaufwand jeweils ihrer Darlegungslast genügt und die Kläger ihr Vorbringen nicht hinreichend bestritten haben, ist frei von Rechtsfehlern. Die von der Anschlussrevision hinsichtlich dieser Feststellungen geltend gemachten Verfahrensrügen hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer weiteren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Mieterhöhung wegen der soeben (unter 2) genannten Baumaßnahmen nicht erst aufgrund der (vierten) Mieterhöhungserklärung vom 28. November 2011 mit Wirkung ab 1. Februar 2012 - hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecken, der Modernisie- rung der Heizung und des Einbaus einer neuen Schließanlage - beziehungs- weise aufgrund der (fünften) Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2012 mit Wirkung ab 1. Juli 2012 - hinsichtlich der Dämmung des Steildachs und der Er- 23 24 25 - 12 - neuerung der Fenster in den Wohnungen und den Treppenhäusern sowie der Haustüren - eingetreten. a) Allerdings ist dem Berufungsgericht im Ergebnis darin beizupflichten, dass die (erste) Erklärung vom 23. Dezember 2010 eine Mieterhöhung nicht bewirkt hat. Denn diese Mieterhöhungserklärung ist schon aus formellen Grün- den unwirksam, weil sie keine ausreichenden Angaben zum Anteil der Instand- setzungskosten enthält. Derartige Angaben waren aber erforderlich, weil es sich um Baumaßnahmen handelte, die zu einem erheblichen Umfang nicht umleg- bare Instandsetzungsmaßnahmen enthielten. aa) Gemäß § 559b Abs. 1 BGB aF ist in der Erhöhungserklärung darzu- legen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dau- er verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser be- wirken (Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9). Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann (BT-Drucks. 7/2011, S. 11 f. [zu § 3 MHG]; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58 f. [zu der inhalts- gleichen Vorschrift des § 559b BGB]). Allerdings sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlan- gens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Es genügt, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollzie- hen kann (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281 f. mwN [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vgl. BVerfG NJW 1987, 313; ebenso Emmerich/ Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 559b Rn. 6a). 26 27 28 - 13 - bb) Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandset- zungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kos- tenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden (KG, WuM 2006, 450; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., § 559 Rn. 67 f., 70; vgl. auch Se- natsurteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, NJW 2004, 1738 unter II 2 d [zum preisgebundenen Wohnraum]). Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklä- rung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden (Emmerich/ Sonnenschein, aaO Rn. 8; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559b BGB Rn. 18). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Be- gründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es entgegen einer teilweise vertre- tene Auffassung keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypotheti- schen Kosten einer bloßen Instandsetzung (so aber Schmidt-Futterer/ Börstinghaus, aaO; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 559b Rn. 8; BeckOK- BGB/Schüller, Stand 1. Mai 2014, § 559b Rn. 12 f.; jeweils mwN). Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen (KG, aaO; LG Kassel, WuM 1992, 444; LG Stralsund, WuM 1996, 229; LG Dresden, WuM 1998, 216 f. [jeweils zu § 3 MHG]; LG Landau (Pfalz), ZMR 2009, 211; LG Berlin, ZMR 2012, 352; Erman/ Dickersbach, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 7 und 9; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 559b Rn. 6; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 559b BGB Rn. 5; Emmerich/Sonnenschein, aaO). cc) In der ersten Mieterhöhungserklärung hat die Beklagte zu den erspar- ten Instandsetzungskosten der durchgeführten Baumaßnahmen (Wärmedäm- mung der Steildachflächen, Erneuerung der Fenster in den Treppenhäusern und den Wohnungen der Kläger) lediglich ausgeführt, sie habe durch diese 29 30 31 - 14 - Baumaßnahmen Instandsetzungsaufwendungen erspart und die jeweiligen Kosten bei den angegebenen Gesamtkosten bereits vorab berücksichtigt, ohne jedoch diese Kosten betragsmäßig, in Form einer Quote oder sonst näher zu bezeichnen. Dies genügt - entgegen der Auffassung der Revision - den forma- len Anforderungen des § 559b BGB aF nicht, weil sich die Kläger auf diese Weise noch nicht einmal ein ungefähres Bild von der Größenordnung des be- rücksichtigten Instandsetzungsaufwands und damit von der Plausibilität der auf sie umgelegten Kosten machen konnte. Aus dem in der Mieterhöhungserklärung enthaltenen Verweis auf die Modernisierungsankündigung vom 1. Februar 2010 ergibt sich nichts anderes. Zwar kann für die Auslegung von Mieterhöhungserklärungen auf weiteren Schriftwechsel der Vertragsparteien zurückgegriffen werden (Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, WuM 2010, 750 Rn. 9). Die Modernisie- rungsankündigungen enthalten allerdings ebenfalls keine Informationen zu den in Abzug gebrachten Instandsetzungsaufwendungen. b) In der (zweiten) Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 hat die Beklagte die durchgeführten Maßnahmen hingegen in einer § 559b Abs. 1 BGB aF genügenden Weise erläutert. Sie hat verdeutlicht, welche Baumaß- nahmen sie als reine Modernisierungsmaßnahme ansieht und deshalb von ei- nem Abzug für Instandsetzungsaufwendungen abgesehen hat. Im Übrigen hat sie nunmehr die von ihr berücksichtigten Instandsetzungskosten beziffert. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist diese Mieterhö- hungserklärung auch nicht deswegen unwirksam, weil die Beklagte die Miet- erhöhung in unzulässiger Weise davon abhängig gemacht habe, dass sie die durch die Bauverzögerungen entstandenen Mehrkosten nicht von dritter Seite ausgeglichen erhalte. Zwar ist eine Mieterhöhungserklärung - wie jede Gestal- tungserklärung (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 32 33 34 - 15 - 2005, 250 unter II 2 e [zur Kündigung]; Staudinger/Bork, BGB, Neubearb. 2010, Vorbem. zu §§ 158 ff. Rn. 38) - bedingungsfeindlich. Das Berufungsgericht hat das Vorliegen einer solchen Bedingung aber rechtsfehlerhaft bejaht. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden. Zwar kann die tatrichterliche Ausle- gung von Willenserklärungen, soweit es - wie hier - um Individualerklärungen geht, in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. April 2014 - VIII ZR 46/13, BB 2014, 1425 Rn. 17; vom 5. Juni 2013 - VIII ZR 287/12, NJW 2013, 2417 Rn. 16; jeweils mwN). Ein solcher Rechtsfehler liegt hier jedoch vor. aa) Gemäß § 133 BGB ist bei der Auslegung einseitiger Willenserklärun- gen der wirkliche Wille des Erklärenden zu erforschen und nicht an dem buch- stäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften. Deshalb hat der Tatrichter eine ein- seitige, empfangsbedürftige Willenserklärung so auszulegen, wie der Erklä- rungsempfänger sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfängerhorizont aus verstehen musste (BGH, Ur- teil vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30 mwN; Senatsbe- schluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, aaO). bb) Diese Auslegungsregel hat das Berufungsgericht nicht ausreichend berücksichtigt und verkannt, dass bereits der Wortlaut der Mieterhöhungserklä- rung einer Bedingung - also einer Bestimmung, welche die Rechtswirkungen des Geschäfts von einem künftigen, noch ungewissen Ereignis abhängig macht (MünchKommBGB/Westermann, 6. Aufl., § 158 Rn. 8; Staudinger/Bork, aaO Rn. 4) - entgegensteht. Denn die Beklagte hat deutlich gemacht, dass sie den aus ihrer Sicht bestehenden Verzögerungsschaden in erster Linie gegenüber den für den Baustopp verantwortlichen Mietern geltend machen wolle. Sie hat 35 36 - 16 - sich lediglich vorbehalten, im Falle eines Scheiterns weitere "Mieterhöhungen soweit möglich" durch eine "gesonderte, unabhängige Erklärung" nachzuholen. Soweit sie den Abzug von Instandsetzungskosten in dieser - und in den beiden nachfolgenden - Mieterhöhungserklärungen jeweils als "vorsorglich (oh- ne Rechtsanspruch und Verpflichtung, jederzeit widerruflich)" bezeichnet hat, gilt nichts anderes. Wie die Revision zutreffend beanstandet, hat das Beru- fungsgericht diese Zusätze rechtsfehlerhaft dahin ausgelegt, dass der Beklag- ten in Bezug auf die Erklärung und die dieser zugrunde liegenden Berechnung der Rechtsbindungswille gefehlt habe. Die Beklagte hat durch die Geltendmachung der Mieterhöhung verdeut- licht, dass sie ab 1. Juli 2011 Zahlung der von ihr bezifferten erhöhten Miete begehrt. Dafür, dass sie sich hinsichtlich des geltend gemachten Erhöhungsbe- trages nicht sogleich hätte binden und damit ihrer - durch zwei Modernisie- rungsankündigungen vorbereiteten, form- und fristgerechten - Erklärung die rechtliche Gestaltungswirkung und damit jeden wirtschaftlichen Sinn hätte neh- men wollen, ergeben sich bei verständiger Würdigung keine Anhaltspunkte. cc) Der Wirksamkeit der zweiten Mieterhöhungserklärung steht auch nicht entgegen, dass die Beklagte sich weitere Mieterhöhungen wegen noch nicht fertiggestellter Modernisierungsmaßnahmen vorbehalten hat. Zwar kann das Mieterhöhungsverlangen nach § 559b BGB aF grundsätzlich erst nach Ab- schluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber - wie vorliegend - tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklä- rungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen (Erman/ Dickersbach, aaO Rn. 17; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO Rn. 43). Da der Mieter von bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen bereits profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 554, 559, 559b BGB aF ein- geräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen. 37 38 39 - 17 - 4. Die für die Fassadendämmung begehrte Mieterhöhung kann der Be- klagten mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. a) Ohne Erfolg rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht im Hinblick auf den Zustand der Fassade Lichtbilder in seine Würdigung einbe- zogen hat, die in den selbständigen Beweisverfahren anderer Mieter erstellt worden sind. Die von ihr erhobene Rüge, das Verfahren nach § 411a ZPO sei nicht eingehalten worden, hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird nach § 564 ZPO abgesehen. b) Die Revision macht aber zu Recht geltend, dass das Berufungsgericht die Substantiierungsanforderungen hinsichtlich der Instandsetzungskosten überspannt und dadurch versäumt hat, den entscheidungserheblichen Sachvor- trag der Beklagten in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebotenen Weise zur Kennt- nis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben. Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befra- gen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unter- breiten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 16; Senatsbeschlüsse vom 16. Juli 2013 - VIII ZR 384/12, IHR 2014, 58 unter II 2 a; vom 28. Februar 2012 - VIII ZR 124/11, WuM 2012, 311 Rn. 6; vom 25. Oktober 2011 - VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 14; jeweils mwN). 40 41 42 43 - 18 - Den beschriebenen Anforderungen wird das Vorbringen der Beklagten gerecht. Die Beklagte hat - wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat - sub- stantiiert dargelegt, welchen Anteil der Fassade sie für instandsetzungsbedürf- tig gehalten hat. Sie hat außerdem behauptet, dass die kleineren Putzarbeiten ohne Gerüst mit Hilfe einer langen Leiter hätten durchgeführt werden können. Für ihre Behauptungen hat sie Zeugen- und Sachverständigenbeweis angetre- ten. Diese Beweise hätte das Berufungsgericht erheben müssen, um die erfor- derlichen Feststellungen zu treffen oder zumindest eine geeignete Schätz- grundlage zu ermitteln. c) Das Berufungsgericht ist außerdem davon ausgegangen, dass die Dämmung der Außenfassade eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne der §§ 554, 559 BGB aF darstellt und ein erheblicher Teil der Kosten für die Fassa- denarbeiten den umlagefähigen Modernisierungsaufwand betrifft. Sofern ge- naue Feststellungen zu den ersparten Instandsetzungskosten nicht möglich sein sollten, hätte das Berufungsgericht jedenfalls einen Mindesterhöhungsbe- trag gemäß § 287 ZPO schätzen müssen. Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht auch hier die Anforderungen rechtsfehlerhaft überspannt hat. Steht - wie hier - dem Grunde nach fest, dass eine Forderung besteht, und be- darf es lediglich der Ausfüllung zur Höhe, kommt dem Gläubiger gemäß § 287 Abs. 2 ZPO die Beweiserleichterung des § 287 Abs. 1 ZPO zugute. Im Unter- schied zu den strengen Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO reicht bei der Entscheidung über die Höhe einer Forderung eine erhebliche, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbil- dung aus (BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, NJW 2013, 2584 Rn. 20; vom 9. April 1992 - IX ZR 104/91, NJW-RR 1992, 997 unter II 1). Zwar ist es Sache des Anspruchstellers, diejenigen Umstände vorzutra- gen und gegebenenfalls zu beweisen, die seine Vorstellungen zur Anspruchs- höhe rechtfertigen sollen. Enthält der diesbezügliche Vortrag Lücken oder Un- 44 45 46 - 19 - klarheiten, so ist es in der Regel jedoch nicht gerechtfertigt, dem jedenfalls in irgendeiner Höhe Berechtigten jeden Ersatz zu versagen. Der Tatrichter muss vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen beurteilen, ob nach § 287 ZPO nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestbetrages möglich ist, und darf eine sol- che Schätzung erst dann gänzlich unterlassen, wenn sie mangels jeglicher kon- kreter Anhaltspunkte völlig in der Luft hinge und daher willkürlich wäre (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 174/12, aaO; vom 6. Dezember 2012 - VII ZR 84/10, NJW 2013, 525 Rn. 23 f.; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09, NJW 2010, 3434 Rn. 19; vom 24. Juni 2009 - VIII ZR 332/07, NJW-RR 2009, 1404 Rn. 16; vom 23. Oktober 1991 - XII ZR 144/90, WM 1992, 36 unter 3 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht außer Acht gelassen. Zwar hat es die Möglichkeit einer Schätzung des Instandsetzungsaufwandes und ei- ner damit einhergehenden Schätzung des Erhöhungsbetrages gesehen. Es hat aber rechtsfehlerhaft die Durchführung der Schätzung davon abhängig ge- macht, dass die Beklagte weiteren Vortrag zu den - von ihr nicht für erforderlich erachteten - Gerüstkosten hält. 5. Wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, ist die Würdigung des Berufungsgerichts nach den vorgenannten Grundsätzen auch im Hinblick auf die für den Einbau neuer Rollläden begehrte Mieterhöhung nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat - entgegen der Auffassung der An- schlussrevisionserwiderung - verkannt, dass die Kläger den Vortrag der Beklag- ten, bezüglich der Rollläden sei kein Instandsetzungsaufwand erspart worden, substantiiert bestritten haben. Die klagenden Mieter haben unter Beweisantritt sowie unter Bezugnahme auf das im selbständigen Beweisverfahren eingeholte Sachverständigengutachten zu dem Instandsetzungsbedarf der in den Woh- nungen vorhandenen Rollläden vorgetragen. Entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts war die Angabe näherer Einzelheiten nicht erforderlich, sondern 47 48 - 20 - das Bestehen und der Umfang des behaupteten Instandsetzungsbedarfs - ins- besondere im Hinblick auf die gemäß dem von den Klägern angeführten Sach- verständigengutachten nicht wasserdicht montierten Rollladenschienen - tat- richterlich aufzuklären, gegebenenfalls unter Rückgriff auf § 287 ZPO. Diese Ausführungen gelten aus den oben (unter II 3 a und b) genannten Gründen bereits ab dem mit der zweiten Mieterhöhungserklärung vom 28. April 2011 geltend gemachten Zeitpunkt der Mieterhöhung (1. Juli 2011). III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit das Berufungsgericht bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Juli 2011 wegen der Dämmung der Steildächer und der Fassaden sowie der Erneuerung der Hei- zung, der Fenster, der Rollläden, der Haustüren und der Schließanlage, ab 1. Oktober 2011 wegen der Dämmung der Kellerdecken und ab 1. Februar 2012 wegen der Anlage des neuen Müllplatzes zum Nachteil der Beklagten so- wie bezüglich einer Mieterhöhung ab 1. Februar 2012 wegen der Erneuerung der Rollläden zum Nachteil der Kläger entschieden hat; insoweit ist das Beru- fungsurteil daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die weitergehende Revision 49 50 - 21 - und die weitergehende Anschlussrevision sind zurückzuweisen. Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 14.10.2011 - 216 C 138/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.03.2013 - 65 S 410/11 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 275/07 Verkündet am: 24. September 2008 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 554 Abs. 2 und 3 a) Der Anschluss einer mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Mietwohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Maßnahme zur Einsparung von Energie, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat. b) Die Pflicht zur Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 554 Abs. 3 BGB) bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB. BGH, Urteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. September 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das am 14. September 2007 verkündete Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin in einem Mehrfami- lienhaus in Berlin. Das Gebäude ist Teil einer in den 1920er Jahren erbauten Wohnanlage; das Rohrleitungssystem für Kaltwasser und Schmutzwasser wur- de seitdem nicht erneuert. Die Wohnungen verfügen über Gasetagenheizun- gen. 1 Mit Schreiben vom 15. August 2005 kündigte die Klägerin an, dass in den Bädern und Küchen der Wohnungen ab dem 16. November 2005 "Moder- nisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen" durchgeführt werden sollten. Als geplante Maßnahmen waren in dem Schreiben insbesondere aufgeführt der 2 - 3 - Anschluss des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen an das Fernwärme- netz mit zentraler Warmwasserversorgung, die Erneuerung der Rohrleitungen für Kaltwasser und Schmutzwasser im gesamten Gebäude, der Einbau eines Installationsschachtes in Bad und Küche für die neuen Rohrleitungen (Heizung, Warm- und Kaltwasser, Schmutzwasser), der Einbau einer Raumsparwanne im Bad, die Neuverfliesung des Bades sowie die Installation von Warm- und Kalt- wasserzählern in Bad und Küche. Die Beklagte erklärte sich nicht bereit, die Maßnahmen in ihrer Wohnung zu dulden. Die Klägerin hat die Beklagte auf Duldung der Arbeiten in Anspruch ge- nommen. Das Amtsgericht hat die Beklagte verurteilt, lediglich die Installation eines Einhebelmischers in der Küche zu dulden; hinsichtlich der weitergehen- den Baumaßnahmen hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Auf die Beru- fung der Klägerin hat das Landgericht der Klage durch Versäumnis- und Schlussurteil vom 2. März 2007 im Wesentlichen stattgegeben; den Einspruch der Beklagten hat das Landgericht durch das angefochtene Urteil zurückgewie- sen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklag- te die Abweisung der Klage nur noch hinsichtlich der im Tenor des Versäumnis- und Schlussurteils als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführten Baumaßnah- men (insbesondere Anschluss des Gebäudes an das Fernwärmenetz mit zentraler Warmwasserversorgung, Kalt- und Warmwasserzähler in Bad und Küche, Verlegung einer Unterputzleitung mit Fehlstromschutzschalter und neue Verfliesung der Wände des Bades); soweit die Beklagte zur Duldung von In- standsetzungsarbeiten verurteilt worden ist (insbesondere Erneuerung der Kalt- und Schmutzwasserleitungen sowie Einbau einer Raumsparbadewanne), nimmt die Beklagte dies hin. 3 - 4 - Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 6 Die Klägerin könne gemäß § 554 Abs. 2 BGB die Duldung des Anschlus- ses der Heizung und der Warmwasserversorgung in der Wohnung der Beklag- ten an die Fernwärmeversorgung verlangen. Zwar begründe der Anschluss an das Fernwärmenetz regelmäßig keine Wohnwertverbesserung, wenn die betref- fenden Räumlichkeiten bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet seien. Dem Anwendungsbereich des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB unterfielen indes auch Maßnahmen zur Einsparung von Energie, wie sie durch den Anschluss der Wohnung an das Fernwärmenetz bewirkt werde. Dies führe zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zu der Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Die Ersparnis an Primärenergie sei darauf zurückzuführen, dass das Fernwärme- netz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist werde. Hie- raus ergebe sich nach DIN V 4701-10: 2001-02 ein durchschnittlicher Primär- energiefaktor von 0,7, der bei der Gasetagenheizung bei 1,1 liege. Es komme nicht darauf an, ob für die Beheizung der Wohnung tatsächlich weniger Energie verbraucht werde. Es könne auch dahinstehen, ob sich die von der Beklagten zu tragenden Kosten verringerten und insbesondere unter Berücksichtigung einer Mieterhöhung wirtschaftlich seien. Denn der Gesetzgeber habe im volks- wirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnungsbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewusst abgesehen. Auch die Einsparung (nur) von Primärenergie mit ihren - 5 - begrenzten Ressourcen werde nach den umweltpolitischen Interessen des Ge- setzgebers im Interesse der Allgemeinheit vom Duldungsanspruch nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB erfasst. 7 Eine nicht zu rechtfertigende Härte sei für die Beklagte mit dem An- schluss der Wohnung an die Fernwärmeversorgung nicht verbunden. In finan- zieller Hinsicht habe die Klägerin auf einen Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB verzichtet. Ohne Erfolg mache die Beklagte geltend, dass sich eine Härte aus einer etwa nach § 558 BGB möglichen Mieterhöhung ergebe. Weder Wortlaut noch Sinn und Zweck der Vorschrift des § 554 Abs. 2 BGB erforderten die Mitteilung einer theoretisch möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB. Die Modernisierung des Bades sei wohnwerterhöhend. Ein hoher und durchgehender Fliesenspiegel im Bad bestehe als vermieterseitige Ausstattung noch nicht. Der Umstand, dass die Beklagte im Jahr 1998 das Bad bis zu einer Höhe von 2,30 Meter verfliest und mit einer verblendeten Badewanne ausge- stattet habe, bleibe außer Betracht, weil den Modernisierungsmaßnahmen nur der vermieterseitig geschaffene Zustand der Wohnung gegenüberzusetzen sei. Die Klägerin habe hinsichtlich des mittlerweile abgewohnten Umbaus durch die Beklagte nicht auf Rückbauansprüche verzichtet. 8 II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenom- men, dass die Beklagte verpflichtet ist, die im Tenor des Versäumnis- und Schlussurteils vom 2. März 2007 als Modernisierungsmaßnahmen aufgeführten Bauarbeiten in der Mietwohnung zu dulden. Der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz ist eine Modernisierungsmaßnahme, zu deren Duldung die Beklagte nach § 554 Abs. 2 9 - 6 - BGB verpflichtet ist. Bei den noch strittigen weiteren Arbeiten handelt es sich zum Teil ebenfalls um Modernisierungsmaßnahmen (Kalt- und Warmwasser- zähler in Bad und Küche, Verlegung einer Unterputzleitung mit Fehlstrom- schutzschalter im Bad) und im Übrigen (neue Verfliesung der Wände des Ba- des) um Instandsetzungsarbeiten, die infolge der von der Beklagten zu dulden- den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Bad notwendig werden und deshalb von der Beklagten ebenfalls zu dulden sind. 1. Entgegen der Auffassung der Revision steht der Duldungspflicht der Beklagten, soweit es um Modernisierungsmaßnahmen geht, die Bestimmung des § 554 Abs. 3 BGB nicht entgegen. 10 Nach § 554 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dem Mieter bei Modernisie- rungsmaßnahmen im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht nur nähere An- gaben zu den Maßnahmen selbst, sondern auch die (dadurch) zu erwartende Mieterhöhung spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen mitzuteilen. Diesen Anforderungen genügt das Schreiben der Klägerin vom 15. August 2005; es enthält in der Anlage 8 die erforderlichen Angaben zur - von der Klä- gerin damals noch beabsichtigten - Mieterhöhung nach § 559 BGB. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 11 Die Revision meint aber, das Duldungsverlangen der Klägerin genüge seit dem im Berufungsverfahren erklärten Verzicht der Klägerin auf eine Mieter- höhung nach § 559 BGB nicht mehr den Anforderungen des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, weil die Klägerin nicht dargelegt habe, ob und in welcher Höhe aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen anstelle einer Mieterhöhung nach § 559 BGB etwa eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu erwarten sei; darin lie- ge ein Verstoß gegen die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, der 12 - 7 - zur Folge habe, dass die Beklagte die avisierten Modernisierungsmaßnahmen insgesamt nicht zu dulden habe. Damit dringt die Revision nicht durch. 13 Die Pflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB zur Mitteilung der zu erwarten- den Mieterhöhung bezieht sich nur auf die aufgrund von Modernisierungsmaß- nahmen mögliche Mieterhöhung nach § 559 BGB und nicht auf eine etwaige Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Dies ergibt sich aus dem Sachzusammenhang zwischen der Pflicht des Mieters, Modernisierungsmaß- nahmen nach vorheriger Ankündigung zu dulden (§ 554 Abs. 2 und 3 BGB), und der Berechtigung des Vermieters, die Miete aufgrund solcher Maßnahmen - unabhängig von der Vergleichsmiete (§ 558 BGB) - um einen bestimmten Prozentsatz der Baukosten zu erhöhen (§ 559 BGB). a) Bei den Bestimmungen in § 554 Abs. 2 und 3 BGB einerseits und § 559 BGB andererseits handelt es sich um korrespondierende Regelungen, die zum Gegenstand haben, ob der Mieter zur Duldung von Modernisierungs- maßnahmen verpflichtet ist und der Vermieter aufgrund solcher Maßnahmen zu einer Erhöhung der jährlichen Miete um einen absoluten Betrag von 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten berechtigt ist. Dementsprechend hat der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur den nach § 559 BGB zu errechnenden Erhöhungsbetrag darzulegen, den er zu verlangen beabsichtigt. Damit genügt der Vermieter seiner Mitteilungspflicht. 14 Eine nach Durchführung der Modernisierung etwa mögliche Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, nicht Gegenstand der Mitteilungspflicht. Dies kommt insbe- sondere darin zum Ausdruck, dass bei einer fehlenden Mitteilung über die zu erwartende Mieterhöhung eine Sanktion nur hinsichtlich des Modernisierungs- zuschlags nach § 559 BGB vorgesehen ist (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB), nicht 15 - 8 - aber hinsichtlich einer möglichen Mieterhöhung nach § 558 BGB, die nicht den materiell-rechtlichen Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 BGB und damit auch nicht in formeller Hinsicht der Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB unterliegt. Daran, dass sich die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur auf den Modernisierungszuschlag nach § 559 BGB und nicht auf die Ver- gleichsmiete nach § 558 BGB bezieht, ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter - wie hier die Klägerin - auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ver- zichtet. b) Dies entspricht auch den Vorläuferbestimmungen in § 541b BGB und § 3 MHG, denen gegenüber die Neuregelung der §§ 554, 559 BGB hinsichtlich der Mitteilungspflicht keine sachliche Änderung gebracht hat. 16 Zur Mitteilungspflicht nach § 541b Abs. 2 BGB ist aus den Gesetzesma- terialien ersichtlich und entsprach es einhelliger Auffassung, dass im Duldungs- verlangen als zu erwartende Mieterhöhung (nur) der nach den Grundsätzen des § 3 MHG (bzw. bei preisgebundenem Wohnraum nach den verschiedenen Preisvorschriften) zu berechnende absolute Erhöhungsbetrag anzugeben ist (BT-Drs. 9/2079, S. 13; BayObLGZ 2000, 321, 324 m.w.N.). Dementsprechend wurde ein Ankündigungsschreiben den Anforderungen des § 541b BGB auch dann gerecht, wenn es ausdrücklich mitteilte, dass die vorgesehene Maßnahme keine Mieterhöhung nach § 3 MHG nach sich zieht (BayObLG aaO). Angaben zu einer theoretisch möglichen Erhöhung der Vergleichsmiete wurden im Hin- blick auf § 541b BGB nicht verlangt (vgl. BayObLG aaO). 17 Hinsichtlich der Mitteilungspflicht hat sich an dieser Rechtslage durch die Neuregelung der §§ 554, 559 BGB nichts geändert (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 49 f.). Dementsprechend ist in den Gesetzesmaterialien nicht die Rede da- von, dass die Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB - anders als nach der 18 - 9 - früheren Regelung des § 541b Abs. 2 BGB - nunmehr etwa (auch) Angaben zu einer etwaigen Erhöhung der Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu enthalten hätte. Solche Angaben sind damit nach wie vor nicht Gegenstand der Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, und zwar auch dann nicht, wenn der Vermieter auf eine Mieterhöhung nach § 559 BGB verzichtet. 19 2. Die Beklagte ist verpflichtet, den Anschluss ihrer Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmenetz und die damit verbundenen Arbeiten im Bad und in der Küche ihrer Wohnung zu dulden. Hierbei handelt es sich, wie das Berufungsgericht mit Recht angenommen hat, um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie (§ 554 Abs. 2 Satz 1 BGB). a) Das Berufungsgericht hat hierzu festgestellt, dass der Anschluss der Wohnung an das aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwär- menetz nach derzeitigem Erkenntnisstand zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zur Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung führt. Diese Tatsachenfest- stellung wird von der Revision nicht angegriffen und ist damit für das Revisions- verfahren bindend (§ 559 Abs. 2 ZPO). 20 b) Die Revision ist der Auffassung, eine Duldungspflicht nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB bestehe für die Beklagte nach dem revisionsrechtlich zu- grunde zu legenden Sachverhalt gleichwohl nicht. Da das Berufungsgericht of- fen gelassen habe, ob mit dem Anschluss an die Fernwärmeversorgung nicht nur eine Einsparung an Primärenergie, sondern auch eine Einsparung der in der Wohnung verbrauchten Endenergie verbunden wäre, sei revisionsrechtlich davon auszugehen, dass dies nicht der Fall sei. Zur Duldung des Anschlusses an die Fernwärmeversorgung sei die Beklagte unter dem Gesichtspunkt der Energieeinsparung aber nur dann verpflichtet, wenn für die Beheizung ihrer 21 - 10 - Wohnung tatsächlich weniger Endenergie verbraucht werde; die bloße Einspa- rung an Primärenergie reiche nicht aus. Damit dringt die Revision nicht durch. 22 Unabhängig davon, ob mit dem Anschluss der Mietsache an ein aus An- lagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz (auch) eine Ver- ringerung des Endenergieverbrauchs verbunden ist, handelt es sich hierbei um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB. Dies ergibt sich aus der Entstehungsgeschichte und dem aus den Geset- zesmaterialien ersichtlichen Zweck der Vorschrift und entspricht auch der in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und im Schrifttum überwiegend vertrete- nen Auffassung (LG Berlin, GE 1997, 491; NJW-RR 2001, 1590; GE 2005, 1193; GE 2007, 849; LG Hamburg, NZM 2006, 536; Lammel, Wohnraummiet- recht, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 48; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 19; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 554 Rdnr. 8; Kinne in: Kin- ne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 74; MünchKommBGB/Bieber, 5. Aufl., § 554 Rdnr. 18; Heilmann, jurisPK-BGB, 3. Aufl., § 554 Rdnr. 12; Schmid, Mietrecht, § 554 Rdnr. 22; Wilcken, NZM 2006, 521 ff.; W. Lorenz in: Blümmel/Blömeke, Die Modernisierung und In- standsetzung von Wohnraum, 3. Aufl., S. 165; vgl. auch Sternel, NZM 2001, 1058, 1059; aA LG Berlin, GE 1988, 731; LG Hamburg, WuM 2002, 375; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 554 BGB Rdnr. 152; Meyer-Harport, NZM 2006, 524 ff.). Ob der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB auch andere Maßnahmen zu dulden hat, mit denen (lediglich) Primärener- gie eingespart wird, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung. aa) Eine Verpflichtung des Mieters, den Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz zu dulden, war erstmals im Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung der Bekannt- 23 - 11 - machung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I, S. 993; im Folgenden: Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG) normiert. Im Katalog des § 4 Abs. 3 ModEnG war die "Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung … gespeist wird," als Beispiel für "bauliche Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizener- gie bewirken (energiesparende Maßnahmen)," ausdrücklich genannt; diese Maßnahme hatte der Mieter nach § 20 ModEnG - vorbehaltlich einer unzumut- baren Härte - zu dulden. Die Duldungspflicht bezog sich nach der Gesetzesbe- gründung nicht nur auf die Änderung zentraler Heizungs- und Warmwasseran- lagen, sondern auch auf "Stockwerksheizungen" (BT-Drs. 8/1692, S. 10) wie etwa Gasetagenheizungen. Die Förderung heizenergiesparender Maßnahmen aus öffentlichen Mit- teln und die auf solche Maßnahmen bezogene Duldungspflicht des Mieters wa- ren nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz nicht von einer Verminderung des Endenergieverbrauchs und einer entsprechenden Energie- kostenersparnis für den Mieter abhängig; es ging nach der Gesetzesbegrün- dung ganz allgemein darum, dass der Volkswirtschaft auch in Zukunft Energie in ausreichender Menge und zu angemessenen Preisen zur Verfügung steht (aaO, S. 1). Dass diese Zielsetzung nicht auf eine Verminderung des Endener- gieverbrauchs beschränkt war, sondern auch die Einsparung des Verbrauchs von Primärenergie umfasste, geht aus dem Hinweis auf die "begrenzten Res- sourcen" hervor (aaO). Auf dieser Zielsetzung beruhte die gesetzlich ausdrück- lich geregelte Pflicht des Mieters zur Duldung des Anschlusses eines Gebäudes an eine aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeiste Fernwärmeversor- gung, auch wenn in den Gesetzesmaterialien zu § 4 Abs. 3 ModEnG der Begriff der Primärenergie noch nicht verwendet wird. 24 - 12 - bb) An der aus dem Allgemeininteresse abgeleiteten Pflicht des Mieters zur Duldung der in § 4 Abs. 3 ModEnG aufgeführten Maßnahmen zur Einspa- rung von Heizenergie hat sich in der Folgezeit nichts geändert. Die Duldungs- pflicht des Mieters wurde im Zuge späterer Gesetzesänderungen über das Mo- dernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz hinaus auf andere Bereiche aus- geweitet, zu keinem Zeitpunkt aber dahin eingeschränkt, dass die Maßnahmen des § 4 Abs. 3 ModEnG wie etwa der Anschluss der Mietsache an ein aus An- lagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz etwa nicht mehr vom Mieter zu dulden wären. 25 (1) Die Pflicht des Mieters zur Duldung der Maßnahmen des § 4 Abs. 3 ModEnG wurde durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnun- gen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) aus § 20 ModEnG in das Bür- gerliche Gesetzbuch übertragen und war zunächst in § 541b BGB geregelt. Damit verbunden war eine Erweiterung der Duldungspflicht auf nichtsubventio- nierte Energiesparmaßnahmen, nicht jedoch eine Einschränkung hinsichtlich der in § 4 Abs. 3 ModEnG aufgeführten Maßnahmen; die Gesetzesbegründung nahm ausdrücklich auf den Katalog des § 4 Abs. 3 ModEnG Bezug (BT-Drs. 9/2079, S. 10). Der Anschluss an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz war damit vom Mieter auch nach § 541b BGB - in den Grenzen der in dieser Vorschrift enthaltenen Härteklausel - weiterhin zu dulden. Die spätere Beendigung der öffentlichen Förderung von Energiespar- maßnahmen nach dem Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz und die damit einhergehende Aufhebung dieses Gesetzes ändern nichts an der § 541b BGB zugrunde liegenden Intention des Gesetzgebers, dass der Mieter Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 ModEnG weiterhin zu dulden hat; mit der Neuregelung des § 541b BGB wurde gerade eine Erweiterung dieser Pflicht bezweckt, indem solche Maßnahmen unabhängig von ihrer Subventionierung sollten zu dulden sein (aaO). 26 - 13 - (2) Auch die im Zuge der Mietrechtsreform eingeführte Neuregelung des § 554 BGB brachte insoweit keine Änderung. Mit ihr wurde die Duldungspflicht des Mieters auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie erweitert (BT-Drs. 14/4553, S. 49). Als Beispiele für diese Erweiterung werden in der Ge- setzesbegründung Stromeinsparungsmaßnahmen angeführt (aaO); eine Ein- schränkung der bereits nach § 541b BGB bestehenden Pflicht des Mieters zur Duldung heizenergiesparender Maßnahmen im Sinne des § 4 Abs. 3 ModEnG war nicht beabsichtigt. Vielmehr wird hervorgehoben, dass der Inhalt des bishe- rigen § 541b BGB über die Duldungspflicht des Mieters im Wesentlichen über- nommen wird und lediglich eine Erweiterung auf andere Energiearten "statt bis- her nur Heizenergie" erfolgt, um "Energieeinsparungen insgesamt zu fördern" (aaO, S. 49, 58). Dem entspricht auch die gesetzgeberische Zielsetzung der Mietrechtsreform, "volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvolle Modernisie- rungsmaßnahmen" zu fördern (aaO, S. 2, 36; vgl. auch Senatsurteile vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, WuM 2004, 285 = NJW 2004, 1738, unter II 2 e bb (2), vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff., und vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06, NJW 2008, 2031, Tz. 11, jeweils zu § 559 BGB). Ebenso wie in der Gesetzesbegründung zu § 4 Abs. 3 ModEnG (BT-Drs. 8/1692, aaO) wird auch in der Gesetzesbegründung des Mietrechtsreformge- setzes betont, "dass in Zukunft ein sparsamer Umgang mit Energieressourcen immer nötiger wird" (BT-Drs. 14/4553, S. 36). Damit ist die Einsparung von Pri- märenergie durch einen möglichst geringen Verbrauch fossiler Brennstoffe wei- terhin gesetzgeberisches Ziel. Angesichts dieser auch ökologische Gesichts- punkte einbeziehenden Begründung der Duldungspflicht des Mieters ist kein Raum für die Annahme, dass der bisher nach § 541b BGB in Verbindung mit § 4 Abs. 3 ModEnG zu duldende Anschluss der Mietsache an ein aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeistes Fernwärmenetz aufgrund der Neurege- 27 - 14 - lung in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB etwa keine vom Mieter zu duldende Energie- sparmaßnahme mehr darstellen sollte. 28 cc) Schützenswerte Interessen des Mieters stehen dieser Auslegung des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht entgegen. Aus der Begründung für die Neurege- lung des § 554 BGB und der korrespondierenden Bestimmung in § 559 BGB über eine aufgrund von Maßnahmen nach § 554 BGB zulässige Mieterhöhung geht, wie ausgeführt, hervor, dass hierbei volkswirtschaftliche und umweltpoliti- sche Interessen im Vordergrund stehen und nicht das finanzielle Interesse des Mieters etwa an einer Senkung seiner Heizkosten (vgl. auch Senatsurteil vom 3. März 2004, aaO, unter II 2 e bb, zu § 559 BGB). Dementsprechend sind die Interessen des Mieters bei der Auslegung des Begriffs der energiesparenden Maßnahmen, die der Mieter nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich zu dulden hat, nicht zu berücksichtigen. Daraus folgt nicht, dass der Mieter gegen- über Modernisierungsmaßnahmen schutzlos gestellt ist. Die Belange des Mie- ters werden aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB gewahrt; damit wird insbeson- dere das finanzielle Interesse des Mieters, vor einer unzumutbaren Erhöhung der Miete oder der Betriebskosten bewahrt zu werden, geschützt (vgl. Senatsur- teil aaO, unter II 2 e bb (4)). Es ist kein Grund dafür ersichtlich, warum der Mie- ter die Duldung einer ökologisch und volkswirtschaftlich sinnvollen Maßnahme zur Energieeinsparung darüber hinaus auch dann sollte verweigern dürfen, wenn seine finanziellen oder sonstigen Interessen nicht in einer Weise berührt sind, welche die Anwendung der Härteklausel rechtfertigen. c) Die Pflicht der Beklagten zur Duldung des Anschlusses ihrer Wohnung an die Fernwärmeversorgung ist nicht wegen einer unzumutbaren Härte nach § 554 Abs. 2 Satz 2 bis 4 BGB ausgeschlossen. 29 - 15 - Die Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB für den Mieter oder dessen Familie eine nicht zu rechtferti- gende Härte bedeuten würde, obliegt dem Tatrichter, der aufgrund einer umfas- senden Würdigung aller Umstände des Einzelfalles die Interessen der Beteilig- ten gegeneinander abzuwägen hat (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 28; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO, Rdnr. 186 ff.; MünchKomm/Bieber, aaO, Rdnr. 23). Das Berufungsgericht ist unter Berücksichtigung der von der Beklag- ten geltend gemachten Nachteile zu der Auffassung gelangt, dass der An- schluss des Gebäudes und der Wohnung an die Fernwärmeversorgung für die Beklagte keine unzumutbare Härte bedeutet. Diese tatrichterliche Würdigung ist frei von Rechtsfehlern. 30 Auf eine unzumutbare Härte wegen einer für die Beklagten nicht tragba- ren Mieterhöhung beruft sich die Beklagte im Revisionsverfahren nicht mehr. Eine Unzumutbarkeit unter finanziellem Gesichtspunkt kommt auch nicht mehr in Betracht, nachdem die Klägerin im Berufungsverfahren auf eine Mieterhö- hung nach § 559 BGB verzichtet hat. Auf eine theoretisch mögliche Mieterhö- hung nach § 558 BGB kommt es, wie das Berufungsgericht mit Recht ange- nommen hat, im Rahmen der Härteklausel des § 554 Abs. 2 BGB nicht an. In- soweit gilt nichts anderes als für die Mitteilungspflicht nach § 554 Abs. 3 BGB. 31 Vergeblich macht die Revision geltend, die Umstellung auf Fernwärme bedeute für die Beklagte deshalb eine unzumutbare Härte, weil die Beklagte die Heizungsanlage dann nicht mehr - wie bei der Gasetagenheizung - nach Belie- ben in Betrieb nehmen könne. Das Berufungsgericht hat sich mit diesem Vor- bringen auseinandergesetzt, es jedoch für nicht durchgreifend erachtet. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Soweit die Revision vorbringt, die Fernwärmeversorgung vermöge das altersbedingt erhöhte Wärmebedürfnis der 32 - 16 - Beklagten nicht ausreichend zu befriedigen, handelt es sich um neuen Sachvor- trag, der im Revisionsverfahren nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). 33 3. Das Berufungsgericht hat die Beklagte zur Duldung einer Neuverflie- sung der Wände des Bades mit der Begründung verurteilt, hierbei handele es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Hinblick auf den Wohnkomfort, weil ein hoher und durchgehender Fliesenspiegel im Bad als vermieterseitige Ausstattung noch nicht bestanden habe; die von der Beklagten im Jahr 1998 vorgenommene Verfliesung des Bades habe bei der Beurteilung nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB außer Betracht zu bleiben. Die Revision greift die Ausfüh- rungen des Berufungsgerichts mit der Begründung an, für die Duldungspflicht nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB komme es bei Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache nicht auf den ursprünglichen, sondern auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache an; vom Mieter mit Zustimmung des Vermieters durch- geführte Verbesserungsmaßnahmen seien deshalb bei der Beurteilung, ob eine Modernisierungsmaßnahme vorliege, zu berücksichtigen. Es kann dahingestellt bleiben, ob der Standpunkt des Berufungsgerichts oder die Auffassung der Revision zutrifft. Die aufgeworfene Rechtsfrage ist im vorliegenden Fall nicht entscheidungserheblich. Nachdem die Beklagte durch das insoweit rechtskräftige Versäumnis- und Schlussurteil des Landgerichts vom 2. März 2007 bereits verurteilt worden ist, die Entfernung der alten Bade- wanne und den Einbau einer neuen Raumsparbadewanne zu dulden, wird die von der Beklagten im Jahr 1998 vorgenommene Verfliesung des Bades infolge dieser Baumaßnahmen auf einer nicht unerheblichen Fläche ohnehin zerstört. Erheblich in Mitleidenschaft gezogen wird die vorhandene Verfliesung des Ba- des darüber hinaus durch weitere Arbeiten, welche die Beklagte aufgrund des Sach- und Streitstands im Revisionsverfahren ebenfalls zu dulden hat (insbe- sondere Verlegung einer Unterputz-Leitung für einen Fehlstromschutzschalter, 34 - 17 - Unterputz-Spülkasten für die Toilette, Einbau von Installationsschächten für Warm- und Kaltwasser, Abwasser und Heizung). Bei dieser Sachlage kommt es auf die Frage, ob eine Neuverfliesung des Bades - für sich genommen - eine Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB wäre, nicht an. Denn infolge der umfangreichen Bauarbeiten im Bad, wel- che die Beklagte zu dulden hat, muss die Verfliesung der Wände des Bades zwangsläufig erneuert werden. Die Neuverfliesung des Bades stellt damit ledig- lich eine Folgemaßnahme dar, die aufgrund der von der Beklagten zu dulden- den Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Bad notwendig wird und deshalb von der Beklagten nach § 554 Abs. 1 und 2 BGB ebenfalls zu dul- den ist. 4. Hinsichtlich des Warmwasserzählers im Bad beanstandet die Revision nur, dass die vom Berufungsgericht im Tenor seines Versäumnis- und Schluss- urteils vom 2. März 2007 in Bezug genommene Skizze, aus der sich die Lage des Warmwasserzählers im Bad ergeben soll, der Urteilsausfertigung nicht bei- gefügt war. Dieser Einwand ist, worauf die Revisionserwiderung mit Recht hin- weist, im Vollstreckungsverfahren und nicht mit der Revision gegen des ange- fochtene Urteil vom 14. September 2007 geltend zu machen; er ist im Erkennt- nisverfahren ohne Bedeutung (vgl. BGHZ 94, 276, 291 f.). Das Berufungsge- richt war im Übrigen berechtigt, im Tenor seines Urteils vom 2. März 2007 auf eine Skizze zur Lage des anzubringenden Warmwasserzählers Bezug zu neh- men (vgl. BGH, Beschluss vom 14. Februar 1989 - X ZB 8/87, MDR 1989, 909). Entgegen der Auffassung der Revision ist aus der Skizze, die dem Verkün- 35 - 18 - dungsprotokoll vom 2. März 2007 beigefügt war, die Warmwasserleitung, an die der Zähler angebracht werden soll, zweifelsfrei ersichtlich. Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.06.2006 - 109a C 555/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.09.2007 - 63 S 207/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/07 Verkündet am: 19. September 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 554, 559, 550b Einer Mieterhöhung wegen Modernisierung steht nicht entgegen, dass der Vermieter den Beginn der Modernisierungsarbeiten weniger als drei Monate vorher angekün- digt und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. BGH, Urteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 31. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 30. November 2006 aufgeho- ben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 3. April 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im zweiten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses in der K. straße in M. . Mit Schreiben vom 18. August 2004 kündigte die Hausverwaltung für den Kläger den Beklagten den Einbau eines Aufzugs in das fünfgeschossige Ge- bäude an. Unter anderem hieß es in der Mitteilung, mit den Arbeiten werde im September 2004 begonnen und die Miete werde sich aufgrund der Maßnahme voraussichtlich um 108,08 € monatlich erhöhen. Die Beklagten erwiderten 1 - 3 - schriftlich, sie würden die Modernisierungsmaßnahme nur unter der Vorausset- zung dulden, dass sie zu keiner Mieterhöhung führe. 2 Der Kläger erhöhte mit einem Schreiben vom 22. Juli 2005 wegen der in- zwischen vorgenommenen Modernisierung die monatliche Miete um 107,06 € auf insgesamt 966,83 € für die Zeit ab 1. Oktober 2005. 3 Da die Beklagten den Erhöhungsbetrag in den Monaten Oktober, No- vember und Dezember 2005 nicht zahlten, macht der Kläger den Gesamtbetrag von 321,18 € gerichtlich geltend. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Be- rufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung. 4 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 5 Da die Beklagten der Modernisierungsmaßnahme einschließlich der da- mit verknüpften Mieterhöhung widersprochen hätten, wären sie nur dann zur Zahlung des Erhöhungsbetrages verpflichtet, wenn nicht allein - wie hier - die materiellen Voraussetzungen einer Erhöhung wegen durchgeführter Moderni- sierung vorliegen würden, sondern der Vermieter diese Maßnahme auch form- und fristgerecht angekündigt hätte. Daran fehle es hier. Der Vermieter habe es versäumt, den Mietern die beabsichtigte Maßnahme drei Monate vor deren Be- ginn, wie vom Gesetz vorgeschrieben, anzuzeigen. Diese Frist sei mit dem 6 - 4 - Schreiben vom 18. August 2004, mit der die entsprechenden Arbeiten, begin- nend ab September 2004 angekündigt worden seien, nicht eingehalten. Damit fehlten die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wegen durchgeführter Mo- dernisierung. II. 7 Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Recht wendet sich der Kläger gegen die Annahme des Landgerichts, er könne aufgrund der formell nicht ordnungsgemäßen Modernisierungsmittei- lung keine erhöhte Miete verlangen. 1. Zwischen den Parteien ist zu Recht nicht mehr streitig, dass die durch- geführte Maßnahme (Einbau eines Aufzugs) eine solche zur Verbesserung der Mietsache i.S. des § 554 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB war. 8 2. Streit besteht zwischen den Parteien allein darüber, ob eine Mieterhö- hung nach §§ 559 ff. BGB ausgeschlossen ist, wenn die Mitteilung des Vermie- ters über die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme dem Mieter - wie hier - entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB später als drei Monate vor Beginn der Maß- nahme zugegangen ist und der Mieter der Maßnahme widersprochen hat. 9 a) Das Landgericht hat diese Frage in Übereinstimmung mit einer in der Rechtsprechung (KG Berlin NJW-RR 1988, 1420; LG Berlin NZM 1999, 219 - beide Entscheidungen zur Vorgängervorschrift § 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF -) und im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 9. Aufl., § 559b BGB Rdnr. 49, 52; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 554 Rdnr. 41) vertretenen Ansicht bejaht. 10 Nach anderer Ansicht steht die Nichteinhaltung der vorgenannten Frist jedenfalls nicht grundsätzlich einer Mieterhöhung nach § 559 BGB entgegen 11 - 5 - (Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. III A Rdnr. 555, zu § 3 MHG). 12 b) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Dies folgt aus dem Wortlaut des Gesetzes. Denn nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert sich bei unterlasse- ner Mitteilung der zu erwartenden Mieterhöhung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB lediglich die Frist des § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB für die (geforderte und) ge- schuldete Mieterhöhung um sechs Monate. Hat somit die gänzlich unterlassene Mitteilung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB nur eine Verzögerung des Eintritts der Mieterhöhung zur Folge, so kann die erfolgte, wenn auch verspätete Mitteilung keine für den Vermieter nachteiligere Folge auslösen. Dies entspricht auch der im Gesetzgebungsverfahren vertretenen Ansicht. Danach sollten Mängel der Modernisierungsmitteilung aus anderen als den jetzt in § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB genannten Gründen für die anschließende Mieterhöhung ohne Bedeutung sein (Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT- Drs. 14/4553 S. 58 f.). Im weiteren Gesetzgebungsverfahren finden sich davon abweichende Äußerungen nicht. Auch der Gesetzeszweck spricht dafür, dass die Nichteinhaltung der Frist für die Modernisierungsmitteilung einer späteren Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht entgegensteht. 13 Soweit die dem Vermieter gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB obliegende Mitteilungspflicht Art, Umfang, Dauer und Beginn der Modernisierungsarbeiten betrifft, wird dem Mieter durch die vorgesehene Frist ein gewisser Zeitraum zu- gebilligt, um sich auf die beabsichtigten (Bau-)Maßnahmen und die für ihn damit in der Regel verbundenen Beeinträchtigungen einzustellen oder von seinem Sonderkündigungsrecht (§ 554 Abs. 3 Satz 2 BGB) Gebrauch zu machen, denn die vom Vermieter einzuhaltende Ankündigungsfrist und das Sonderkündi- 14 - 6 - gungsrecht des Mieters sind so aufeinander abgestimmt, dass das Mietverhält- nis im Falle der Kündigung des Mieters vor Beginn der Baumaßnahmen endet. Diese Harmonisierung der Fristen - nicht ein besonderes Interesse des Mieters gerade an der Einhaltung der Drei-Monats-Frist - war nach der Gesetzesbe- gründung (BT-Drs. 14/4553, S. 49) der Grund für die Erhöhung der in der Vor- gängervorschrift (§ 541b Abs. 2 Satz 1 BGB aF) vorgesehenen Mitteilungsfrist von zwei Monaten auf nunmehr drei Monate in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB. Die Mitteilungspflicht dient dem Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Diese Bestimmung soll dem Vermieter - wie schon die Vorgängervorschrift des § 3 MHG - im Interesse der allgemeinen Verbesserung der Wohnverhältnisse einen finanziellen Anreiz zur Modernisierung geben (Staudinger/Emmerich, aaO, § 559 Rdnr. 1; Schmidt- Futterer/Börstinghaus, aaO, § 559 Rdnr. 6). Hiermit ist die auch vom Beru- fungsgericht vertretene Auffassung nicht zu vereinbaren, die dem Vermieter die Mieterhöhung für eine nach § 554 Abs. 2 BGB tatsächlich durchgeführte Mo- dernisierung wegen Verstoßes gegen eine Verfahrensvorschrift im Ergebnis auf Dauer versagt. 15 III. Das Berufungsurteil kann somit keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat hat in der Sache selbst zu entscheiden, da die Aufhebung des landgerichtlichen Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Ge- setzes auf den festgestellten Sachverhalt erfolgt ist und nach letzterem die Sa- che zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage begründet 16 - 7 - ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil zurückzu- weisen. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 03.04.2006 - 424 C 34946/05 - LG München I, Entscheidung vom 30.11.2006 - 31 S 8758/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 202/06 Verkündet am: 27. Juni 2007 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja Heizkosten VO § 7 Abs. 4; II. BVO Anlage 3 zu § 27 Abs. 1; BGB §§ 133 Dc, 157 B, D, 554 Abs. 2, 556a Abs. 1 Satz 1 a) Eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, wonach der Mieter die Betriebskosten der Heizung "erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO" zu tragen hat, erlaubt dem Vermieter, der während des laufenden Mietverhält- nisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Umlegung der Wärmelieferungskosten auf den Mieter, wenn die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten BerechnungsVO bereits eine Umlegung der Kosten der Fernwärmelieferung vorsah (Anschluss an Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185). b) Zur ergänzenden Auslegung einer mietvertraglichen Regelung über die Um- legung der Kosten einer Gemeinschaftsantenne, wenn diese beseitigt wird und die Mietwohnungen stattdessen an das Breitbandkabelnetz angeschlos- sen werden. BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 202/06 - LG Gießen AG Gießen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 28. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Frellesen sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 3. August 2005 wird zurückgewie- sen. Auf die Anschlussrevision der Klägerin wird das vorbezeichnete Urteil im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Gießen vom 27. Oktober 2004 zurückgewiesen worden ist. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 250,65 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29. April 2004 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz verteilen sich wie folgt: Die Kosten des Teilvergleichs vom 27. Oktober 2004 haben die Klägerin zu 3/5 und der Beklagte zu 2/5 zu tragen. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3 zu tragen, mit Ausnahme der Kosten der Beweisaufnahme und der Nebenintervention, die dem Beklagten auferlegt werden. Der Beklagte trägt die Kosten der Rechtsmittelverfahren. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Der Beklagte war Mieter einer Wohnung der Klägerin; das Mietobjekt war unter anderem mit einer ölbetriebenen Zentralheizung und einer Gemein- schaftsantenne ausgestattet. Nach dem Mietvertrag vom 9. Mai 1984 hatte der Beklagte Vorauszahlungen auf Betriebskosten zu entrichten. § 4 des Formu- larmietvertrags sieht als Abrechnungsmaßstab "m² Wohnfläche" vor und be- stimmt unter anderem: "1.b) Folgende Betriebskosten (erläutert durch Anlage 3 zu § 27 II. BVO) sind in der Nettomiete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen: … 13. Gemeinschaftsantenne … 18. Heizung … 2. Ist in der Spalte ‚Verteilungsschlüssel’ ein solcher nicht einge- setzt, so kann der Vermieter einen geeigneten oder unter- schiedlichen Umlegungsmaßstab bestimmen. Der Vermieter kann während der Mietzeit zu Anfang eines neuen Berech- nungszeitraumes den Verteilungsschlüssel angemessen neu bilden… 3. Soweit zulässig, ist der Vermieter bei Erhöhung bzw. Neuein- führung von Betriebskosten berechtigt, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung umzulegen…" Ende 2001 wurde die Ölzentralheizung, die nicht mehr den gesetzlichen Vorgaben entsprach, stillgelegt. Die Klägerin ließ die alte Heizungsanlage ab- bauen und bezieht seither Fernwärme von ihrer Streithelferin, dem örtlichen Fernwärmeversorger, nach deren allgemeinen Tarif. 2 Ferner wurden die Mieter durch ein undatiertes Rundschreiben der Haus- verwaltung darüber informiert, dass alle Wohnungen mit einem Breitbandkabel- 3 - 4 - anschluss ausgestattet werden sollten; die Grund- bzw. Basisversorgung werde über die Mietnebenkosten in Höhe von 8,90 DM monatlich abgerechnet. 4 Für die Gebühren des Breitbandkabelanschlusses verlangte die Klägerin in der Betriebskostenabrechnung vom 28. August 2002 für das Jahr 2001 eine Nachzahlung von 29,61 €, in der Betriebskostenabrechnung vom 19. Septem- ber 2003 für das Jahr 2002 eine weitere Nachzahlung von 50,69 €. Die Kabel- gebühren legte die Klägerin nicht nach dem Anteil der Wohnfläche, sondern nach der Anzahl der Wohneinheiten um. In der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2002 forderte die Klägerin 170,35 € Heizkosten nach. Mit der Klage hat die Klägerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, demgemäß eine Betriebskostennachforderung von 250,65 € gel- tend gemacht (für den Breitbandkabelanschluss 29,61 € sowie 50,69 €, für Heizkosten 170,35 €). Das Amtsgericht hat die Klage im Hinblick auf die Heiz- kostennachforderung abgewiesen. Von den Kabelgebühren hat es der Klägerin insgesamt 40,95 € zuerkannt. Dieser Betrag setzt sich aus einer Nachforderung für das Jahr 2001 in Höhe von 16,50 € und für das Jahr 2002 von 24,45 € zu- sammen; in Höhe von weiteren 39,35 € hat das Amtsgericht die Klage auch insoweit abgewiesen. 5 Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Klägerin hat das Landgericht ihr - unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung - über die in erster Instanz zuerkannten 40,95 € hinaus weitere 170,35 € zugesprochen. 6 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Be- klagte, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts insgesamt zurückzuweisen. Die Klägerin tritt dem entgegen und wendet sich mit der An- schlussrevision gegen die teilweise Abweisung der Klage. 7 - 5 - Entscheidungsgründe: 8 Die Revision des Beklagten ist unbegründet. Die Anschlussrevision der Klägerin hat dagegen Erfolg. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 9 Die Klägerin könne Heizkosten in Höhe von 170,35 € nachfordern. Von maßgeblicher Bedeutung sei, dass die alte Heizungsanlage ersatzlos abgebaut worden sei. Damit liege kein Fall des Wärmecontracting vor, bei dem der Ver- mieter den Betrieb der Anlage an Dritte vergebe. Anders als bei dieser Form der Wärmelieferung, bei der der Lieferant eine neue Anlage erstelle oder die alte weiternutze, werde der Mieter hier nicht doppelt mit den in der Miete kalku- latorisch enthaltenen Investitionskosten belastet. Im Gegensatz zum Wärme- contractor, der seinen Gewinn und seine Investitionen für die spezielle Anlage in den Wärmepreis aufnehme, zahle der Vermieter als Kunde des Fernwärme- versorgers nur den für jeden Nutzer geltenden örtlichen Tarif. 10 Grundsätzlich sei der Vermieter auch im laufenden Mietverhältnis frei, die Art der Beheizung umzustellen, sofern der Mieter dadurch nicht mit Mehrkosten belastet werde und keine Gebrauchsbeschränkungen hinnehmen müsse. Dabei stelle der Wechsel von einer ölbetriebenen Zentralheizung zu einem Fernwär- meanschluss in der Regel eine Maßnahme im öffentlichen Interesse an der Einsparung nicht erneuerbarer Energien dar, die der Mieter zu dulden habe. Der Vermieter sei grundsätzlich nicht verpflichtet, die Zustimmung des Mieters 11 - 6 - zur Änderung der Heizungsart einzuholen. Eine konkrete Art der Beheizung sei hier nicht vereinbart gewesen. 12 Von der grundsätzlichen Möglichkeit des Wechsels der Heizungsart sei die Frage zu trennen, ob der Vermieter das von ihm an das Fernwärmeversor- gungsunternehmen gezahlte Entgelt ungekürzt an den Mieter weitergeben kön- ne. Diese Kosten seien aufgrund ergänzender Auslegung des Mietvertrags um- lagefähig. Die dem Vermieter zuzubilligende, einseitige Umstellung auf Fern- wärmebezug führe zu einer Regelungslücke im Vertrag. Eine für beide Seiten angemessene Regelung über die Abrechnung der Heizkosten nach einer sol- chen Umstellung sehe § 7 Abs. 4 der Heizkostenverordnung vor. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs seien die kompletten vom Versor- gungsunternehmen berechneten Kosten einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und des Unternehmergewinns des Liefe- ranten umlagefähig. Dagegen spreche nicht, dass in der Grundmiete möglicherweise noch Finanzierungskosten und Rückstellungen für die alte Heizungsanlage enthalten seien. Diese Kosten seien allenfalls von geringer Bedeutung und angesichts der energiepolitisch sinnvollen Stilllegung der alten Anlage hinzunehmen. Es sei auch nicht erkennbar, dass das Gebot der Wirtschaftlichkeit durch die Umstel- lung auf Fernwärme verletzt worden sei. Unter Beibehaltung der Ölheizung wä- re eine ähnliche Steigerung der Heizkosten für das Jahr 2002 zu erwarten ge- wesen. 13 Die Klägerin habe dagegen keinen Anspruch auf Zahlung der für den Breitbandkabelanschluss nachgeforderten Betriebskosten. Zwar könne die Klä- gerin die Kosten des Breitbandkabelanschlusses umlegen, denn dieser sei an die Stelle der Gemeinschaftsantenne getreten. Die Klägerin sei aber nicht be- rechtigt, den Abrechnungsschlüssel einseitig zu ändern. Sie könne sich auch 14 - 7 - nicht darauf berufen, dass es sich um eine Neueinführung von Betriebskosten handele. Dazu sei die Klägerin mangels wirksamer Vereinbarung nicht berech- tigt gewesen; § 4 Abs. 2 und 3 des Mietvertrags seien nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs unwirksam. B. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in jeder Hinsicht stand. 15 I. Revision des Beklagten 16 Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung restlicher Heizkosten in Höhe von 170,35 € aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002 zusteht. Die Klägerin ist berechtigt, den von ihr selbst an den Fernwärmeversorger gezahlten Preis der Wärmelieferung anteilig auch auf den Beklagten umzulegen. 17 1. Die Parteien haben durch Bezugnahme auf die "Anlage 3 zu § 27 II. BVO" in § 4 Nr. 1b des Mietvertrags die Umlegung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vereinbart. Der Mietvertrag ist insoweit nicht lückenhaft, so dass entgegen der Annahme des Berufungsgerichts eine ergänzende Ver- tragsauslegung entbehrlich ist. 18 a) Für die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten genügt eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berech- nungsverordnung (II. BV), sofern es sich nicht um "sonstige Betriebskosten" im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt (Senatsurteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875, unter II 1 b bb). Im vorlie- 19 - 8 - genden Fall sind die Kosten der Wärmelieferung und des Warmwassers von der Bezugnahme in § 4 Abs. 1b des Mietvertrags auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV erfasst. Denn die zur Zeit des Vertragsabschlusses am 9. Mai 1984 maßgebliche Fassung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV vom 5. April 1984 (BGBl. I S. 553, 577), die auf der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Ver- ordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften (BGBl. I S. 546, 549, 551) beruht, sah in Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b eine Umlegung der Wär- melieferungskosten für Fernwärme und -warmwasser ausdrücklich vor (vgl. Se- natsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185, Tz. 15, zur Lieferung von Nahwärme). b) Die Umstellung auf den Bezug von Fernwärme stellt entgegen der An- sicht der Revision keine unzulässige einseitige Änderung des Mietvertrages durch die Klägerin dar. Eine Verpflichtung der Klägerin, die Wohnung nur durch eine ölbetriebene Zentralheizung zu beheizen, sieht der Mietvertrag nicht vor. Vielmehr gestatten die vertraglichen Beziehungen der Parteien auch die Be- heizung mittels Fernwärme. Dies ergibt sich bereits aus der Verweisung in § 4 Abs. 1b des Mietvertrags auf die "Anlage 3 zu § 27 II. BVO", die in Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b, wie ausgeführt, die Kosten der Wärmelieferung durch Fernwärme als umlagefähige Betriebskosten aufführt. 20 2. Zu den Kosten der Wärmelieferung im Sinne der Grundsätze der An- lage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV gehören die gesamten Kosten, die der Wärmeliefe- rant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt (Senatsurteil vom 16. April 2003 - VIII ZR 286/02, NJW 2003, 2900, unter III 2 a). Das schließt darin enthal- tene Investitions- und Verwaltungskosten sowie den Unternehmergewinn des Wärmelieferanten ein und gilt auch für Fernwärme (Senatsurteil vom 9. Novem- ber 1983 - VIII ZR 161/82, NJW 1984, 971, unter II 2 a). 21 - 9 - 22 Da die Klägerin berechtigt war, die Beheizung auf Fernwärme umzustel- len und die gesamten dafür anfallenden Kosten anteilig auf den Beklagten um- zulegen, ist sie nicht, wie die Revision meint, verpflichtet, die Grundmiete um die im Fernwärmetarif enthaltenen Gewinn-, Abschreibungs- und Instandhal- tungsanteile des Fernwärmeversorgers zu ermäßigen. Ebenso wenig ist die Klägerin gehalten, nach der Umstellung der Beheizung auf Fernwärme die Grundmiete deshalb zu ermäßigen, weil ihr nunmehr keine Instandhaltungs- oder Investitionskosten mehr durch die Ölheizungsanlage entstehen. Eine der- artige Ermäßigung der Grundmiete für den vertraglich vorgesehenen Fall der Umstellung der Wärme- und Warmwasserversorgung auf Fernwärme sieht der Mietvertrag nicht vor. II. Anschlussrevision der Klägerin 23 Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Beklagte ver- pflichtet, die von der Klägerin für den Breitbandkabelanschluss nachgeforderten Betriebskosten in vollem Umfang zu entrichten. Die Klägerin durfte diese Kos- ten nach Wohneinheiten umlegen. 24 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass sich aus § 4 Abs. 2 Satz 1 und 2 und Abs. 3 des Mietvertrags weder ein Recht zur Umlegung der Kabelgebühren noch zur Bestimmung des Abrech- nungsmaßstabs ergibt. Diese Bestimmungen des vom Landesverband der Hes- sischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. herausgegebenen For- mularmietvertrags sind unwirksam, wie der Senat im Rahmen eines Verbands- klageverfahrens bereits entschieden hat (Urteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061, unter II 1 und 2). Das zieht auch die Anschlussrevision nicht in Zweifel. Die Umlegungsfähigkeit der Kabelgebühren ergibt sich jedoch, wie die Anschlussrevision zu Recht geltend macht, aus einer ergänzenden Aus- legung (§§ 133, 157 BGB) des Mietvertrags. Diese Auslegung kann der Senat 25 - 10 - selbst vornehmen, da das Berufungsgericht sie unterlassen hat und die hierzu erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen und weitere Feststellun- gen nicht zu erwarten sind (BGH, Urteil vom 12. Februar 1997 - V ZR 250/96, WM 1998, 626, unter II 3; Senatsurteil vom 17. Januar 2007 - VIII ZR 171/06, WM 2007, 558, Tz. 25). Nach dem Mietvertrag der Parteien waren lediglich die Betriebskosten einer Gemeinschaftsantenne umlegbar (§ 4 Abs. 1b Nr. 13). Es kann dahinste- hen, ob das laufende Entgelt für den Breitbandkabelanschluss an die Stelle der vereinbarten Umlage für eine Gemeinschaftsantenne tritt, wenn diese - wie hier - mit dem Anschluss an das Kabelnetz beseitigt wird (so Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 196; aA Staudinger/Weitemeyer, BGB (2006), § 556 Rdnr. 65; Betriebskosten-Kommentar/Wall, 2. Aufl., Rdnr. 3826). 26 Die Vereinbarung einer Umlegung von Antennenkosten führt jedenfalls dann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlegbarkeit der Breit- bandkabelkosten, wenn es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3035c, 5371; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 253; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 323; aA Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 64). So ist es hier, denn zu den duldungspflichtigen Verbesserungsmaßnahmen im Sinne von § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB gehört in der Regel auch der Anschluss einer Wohnanlage an das Breitbandkabelnetz (Senatsurteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 38/90, NJW 1991, 1750, unter II 8b, zu § 541b BGB aF; Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 253/04, NJW 2005, 2995, unter II 2). Dass die Um- stellung auf den Kabelanschluss für den Beklagten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten könnte (§ 554 Abs. 2 Satz 2 BGB), ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht geltend gemacht; Anhaltspunkte dafür sind auch 27 - 11 - nicht ersichtlich. Es kommt auch nicht darauf an, dass der Beklagte kein Fern- sehgerät besitzt; ob er den Kabelanschluss nutzt, ist ohne Belang (Staudin- ger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 43). 2. Die Klägerin durfte die Kabelgebühren auch nach Wohneinheiten um- legen. Gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Betriebskosten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, vorbehaltlich anderweitiger Vorschrif- ten zwar nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Dies beruht auf der Wer- tung des Gesetzgebers, dass dieser Verteilungsschlüssel für alle Betriebskos- ten, für die kein anderer Abrechnungsmaßstab gilt, sachgerecht ist (Senatsurteil vom 20. September 2006 - VIII ZR 103/06, NJW 2006, 3557, Tz. 16). Bei der Schließung der Regelungslücke im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ist jedoch darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwä- gung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner ver- einbart hätten, wenn sie den von ihnen nicht geregelten Fall bedacht hätten (st. Rspr., siehe etwa BGHZ 127, 138, 142; 158, 201, 207; 165, 12, 27). Danach ist beim Kabelempfang gerade eine Umlage nach der Anzahl der Mietobjekte sachgerecht, weil der Nutzen für jede Wohnung unabhängig von der Fläche gleich ist (LG Berlin GE 2002, 1492; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556a Rdnr. 69; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556a Rdnr. 26; Schmid, aaO, Rdnr. 4140). 28 C. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit es von der Klägerin angefochten worden ist. Es ist somit in diesem Umfang aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist, entscheidet der Senat abschließend in der Sache (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach 29 - 12 - ist der Klage, soweit sie Gegenstand des Revisionsverfahrens ist, in vollem Um- fang stattzugeben. Die Revision der Beklagten ist zurückzuweisen. Ball Wiechers Dr. Frellesen Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Gießen, Entscheidung vom 27.10.2004 - 45-M C 426/04 - LG Gießen, Entscheidung vom 03.08.2005 - 1 S 357/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 364/04 Verkündet am: 11. Januar 2006 P o t s c h Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordent- liche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann. BGH, Urteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04 - LG Berlin AG Berlin-Wedding - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Januar 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 27. September 2004 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger verlangt Räumung und Herausgabe einer von ihm an den Beklagten vermieteten, in B. gelegenen Wohnung. Nach § 6 Abs. 2 des Mietvertrages vom 3. Juni 1998 sind die Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) des Klägers in der Fassung von April 1997 Vertragsbestandteil. Das vom Kläger verwendete Formular einer Empfangsbestätigung, wonach der Mieter den Empfang der AVB mit seiner Unterschrift bestätigt, ist nicht ausgefüllt und vom Beklagten auch nicht unterzeichnet worden. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB ist die Miete ("Nutzungsgebühr") monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. 1 Von November 1998 bis Februar 2001 überwies der Beklagte die Miete zu unterschiedlichen Zeitpunkten während des laufenden Monats, zum Teil 2 - 3 - auch erst im Folgemonat. Am 14. Februar 2001 kündigte der Kläger das Miet- verhältnis fristlos mit der Begründung, der Beklagte habe die Mieten für Januar und Februar 2001 nicht gezahlt. Dennoch setzten die Parteien das Mietverhält- nis fort. Von März 2001 bis Januar 2003 entrichtete der Beklagte die Miete zu Beginn des jeweiligen Monats. 3 Danach überwies der Beklagte die Miete von monatlich 276,20 € wie folgt: für Februar 2003 am 6., für März 2003 am 7. und für April 2003 am 17. des jeweils laufenden Monats; für Mai und Juni 2003 leistete der Beklagte nur Teilzahlungen, und zwar am 24. Juni und am 2. Juli 2003. Mit Schreiben vom 7. Juli 2003 forderte der Kläger den Beklagten auf, den Mietrückstand in Höhe von 512,66 € bis zum 14. Juli 2003 auszugleichen; andernfalls werde er das Miet- verhältnis wegen Unzumutbarkeit kündigen, weil der Beklagte nicht für pünktli- che Mietzahlungen Sorge getragen habe. Durch zwei Teilzahlungen am 14. und 15. Juli 2003 überwies der Beklag- te die Miete für Juli 2003. Mit einem als "2. Abmahnung" bezeichneten Schrei- ben vom 16. Juli 2003 beanstandete der Kläger erneut, dass der Beklagte die Miete unpünktlich zahle, und drohte abermals an, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Am 20. August 2003 überwies der Beklagte die Miete für den Monat August 2003. Mit Schreiben vom 22. August 2003 kündigte der Kläger das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß. 4 Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage durch Versäumnisurteil abgewiesen und dieses nach Einspruch des Klägers aufrechterhalten. Das Landgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewie- sen und die Revision zugelassen. Mit seinem Rechtsmittel verfolgt der Kläger sein Begehren weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 6 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungs- erklärung des Klägers vom 22. August 2003 rechtfertige einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht. Der Kläger sei trotz der un- pünktlichen Mietzahlungen nicht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ge- mäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt. Nach Nr. 2 Abs. 1 der AVB sei der Beklagte zwar verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, zu zahlen. Auch sei das Schreiben des Klägers vom 7. Juli 2003 als ausreichende Abmahnung wegen fortdauernd unpünktli- cher Mietzahlungen anzusehen. Einer Kündigung stehe jedoch entgehen, dass der Beklagte die Miete nach der Abmahnung nur noch einmal, nämlich im Au- gust 2003, verspätet gezahlt habe. Eine fristlose Kündigung wegen fortdauernd unpünktlicher Mietzahlungen setze voraus, dass die Miete nach einer Abmah- nung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch mindestens drei- mal verspätet gezahlt werde. Die Voraussetzungen der Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b BGB) würden unterlau- fen, wenn bereits eine einmalige verspätete Mietzahlung nach Abmahnung die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen könnte. Eine verspäte- te Mietzahlung wiege weniger schwer als die in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB geregelten Tatbestände. Das vertragswidrige Verhalten des Mieters müsse eine gewisse Nachhaltigkeit zeigen. Daher müsse es auch nach Abmahnung einen gewissen Zeitraum umfassen. Dem stehe nicht entgegen, dass dem Vermieter bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung unnötiger Kontroll- und Verwaltungs- aufwand entstehe. - 5 - Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sei im Übrigen bereits deshalb nicht be- rechtigt, weil der Kläger die Kündigung nicht hinreichend begründet habe (§ 569 Abs. 4 BGB); ein Kündigungsgrund sei auch nicht gegeben, weil der Beklagte bei Zugang des Kündigungsschreibens vom 22. August 2003 nicht mehr in Zah- lungsverzug gewesen sei. 7 Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die gleichzeitig erklärte fristge- mäße Kündigung beendet worden, weil der Kläger kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung des Mietvertrages durch den Beklagten liege nicht vor, weil er die Miete nach Abmahnung nur einmal verspätet gezahlt habe. 8 II. Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand. 9 1. Die außerordentliche Kündigung des Klägers ist allerdings nicht aus wichtigem Grund unter dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzuges gemäß §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Eine solche Kündigung ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter - wie hier - vor dem Zugang der Kündigung (§ 130 BGB) vollständig befriedigt wird, wobei es auf die Rechtzeitigkeit der Erfüllungshandlung an- kommt (Schilling in MünchKommBGB, 4. Aufl., § 543 Rdnr. 55; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 543 Rdnr. 27). 10 2. Ein Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe der vom Be- klagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1 BGB) kann aber nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden, eine außerordentli- 11 - 6 - che fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Ver- tragsfortsetzung (§ 543 Abs. 1 BGB) aufgrund fortdauernd unpünktlicher Miet- zahlungen komme nur in Betracht, wenn der Mieter die Miete nach einer Ab- mahnung mit Kündigungsandrohung innerhalb eines Jahres noch dreimal ver- spätet zahle. 12 a) Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat oder ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksich- tigt und richtig angewandt hat (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 = WuM 2005, 401 = NZM 2005, 538, unter II 3; Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, WuM 2005, 125 = NZM 2005, 300, unter II 4). Das Revisionsgericht kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat oder ob dem Tatrichter von der Revi- sion gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, er etwa wesentliche Tatum- stände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze ver- letzt hat. b) Der Prüfung anhand dieses Maßstabs hält das Berufungsurteil nicht stand. Das Berufungsgericht geht zwar zu Recht davon aus, dass fortdauernd 13 - 7 - unpünktliche Mietzahlungen einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kün- digung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden können (Senatsurteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 = WM 1988, 62 = WuM 1988, 125, unter II 2, zu § 554a BGB a.F.; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2003, 945, 946; Ehlert in Bamberger/Roth, BGB, § 543 Rdnr. 35; Staudin- ger/Emmerich, BGB [2003], § 543 Rdnrn. 68-70; Kraemer, NZM 2001, 553, 561). Ferner hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - zutref- fend zugrunde gelegt, dass die Bestimmung über den Ausschluss des Kündi- gungsrechts bei vollständiger Befriedigung des Vermieters (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB) hier nicht anzuwenden ist (vgl. bereits Senatsurteil vom 23. September 1987 aaO, unter II 2 a; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 45; Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 12; Staudinger/ Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 70). Das Berufungsgericht hat jedoch die Anforderungen an das Vorliegen ei- nes wichtigen Grundes im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB überspannt, wenn es zum einen stets eine dreimalige verspätete Zahlung nach Abmahnung für erfor- derlich hält und darüber hinaus meint, Zahlungsverzögerungen vor der Abmah- nung seien nicht zu berücksichtigen. Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegen- heit zur Änderung seines Verhaltens geben (Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663, S. 69). Zweck des Abmah- nungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen (AnwKommBGB/Riecke [2005], § 543 Rdnr. 35). Es erscheint daher fraglich, ob der Auffassung des Be- rufungsgerichts hinsichtlich des Erfordernisses einer dreimaligen verspäteten Zahlung nach Abmahnung zu folgen ist; dies kann jedoch dahinstehen. Sie kann jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Abmahnung - wie hier - wiederholt Zahlungsverzögerungen vorausgegangen sind. Die Erwägung des Berufungs- gerichts, nur nachhaltig unpünktliche Mietzahlungen könnten den Tatbestand 14 - 8 - des § 543 Abs. 1 BGB erfüllen, trifft für sich gesehen zwar zu; die fortdauernde Unpünktlichkeit muss sich aber nicht nur in der Zeit nach der Abmahnung ver- wirklichen. Die weitere Überlegung des Berufungsgerichts, dass die Vorausset- zungen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) andernfalls unterlaufen würden, ist ebenfalls nicht stichhaltig. Der Gefahr einer Umgehung anderer Kündigungstatbestände steht entgegen, dass eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB nur unter besonderen Umständen möglich ist, welche den Schluss zulassen, dass die Vertragsfortsetzung dem Kündigenden nicht mehr zugemutet werden kann (Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. IV Rdnr. 187; Kandelhard in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 BGB Rdnr. 22; Müller in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2005, § 543 BGB Rdnr. 8). Der Erfolg der Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB) muss sich vor die- sem Hintergrund darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wieder- holt wird (Schilling in MünchKommBGB aaO, § 543 Rdnr. 68). Eine Kündigung ist somit nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Denn insbesondere nach fortdauernd unpünkt- lichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen. Solche Umstände liegen hier nicht vor, weil der Beklagte nicht auf die Abmahnung reagiert und sein Verhal- ten auch danach fortgesetzt hat. Damit hat er deutlich gemacht, dass er nicht bereit war, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustel- len. 15 - 9 - Es mag sein, dass im Einzelfall Ausnahmen in Betracht kommen können, die sich jedoch nicht schematisch bestimmen lassen. Denkbar ist dies etwa in einem - hier nicht vorliegenden - Bagatellfall (so v. Hase, NJW 2002, 2278, 2283 zu § 314 Abs. 2 BGB) oder wenn dem Mieter unter Umständen noch eine Prüfungsfrist zuzubilligen ist (vgl. Staudinger/Emmerich aaO, § 543 Rdnr. 78 a.E.). Dessen bedurfte es hier jedoch nicht; pünktliche, vollständige Mietzah- lungen waren vom Beklagten stets und gerade nach Abmahnung zu erwarten. 16 Da der Tatrichter bei der ihm obliegenden Abwägung von unrichtigen rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen ist, kann der Senat nicht beurteilen, ob dem Kläger die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kün- digungsfrist nicht mehr zugemutet werden kann. 17 3. Die vorstehenden Erwägungen gelten sinngemäß für die vom Kläger hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. 18 a) Zwar unterliegt auch die Feststellung eines berechtigten Interesses im Sinne dieser Vorschrift einer weitgehend dem Tatrichter vorbehaltenen umfas- senden Würdigung der im Einzelfall gegebenen beiderseitigen Interessen (Rechtsentscheide des Senats, BGHZ 103, 91, 101 und BGHZ 92, 213, 216). Auch diese Kündigung hat das Berufungsgericht aber mit rechtsfehlerhaften Erwägungen als unbegründet angesehen. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen des Mieters kommen auch Pflichtverstöße von geringerem Gewicht in Betracht, als dies im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB erforderlich ist. Es ist insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist (Häublein in MünchKommBGB aaO, § 573 19 - 10 - Rdnr. 56; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 12; so bereits OLG Olden- burg, WuM 1991, 467, 468 = NJW-RR 1992, 79 zu § 564b Abs. 1 BGB a.F.). 20 b) Das Berufungsgericht hat im Ausgangspunkt nicht verkannt, dass ständige unpünktliche Mietzahlungen ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung begründen können (OLG Oldenburg aaO; AnwKommBGB/Hinz aaO, § 573 Rdnr. 17; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 30; Häublein, ZMR 2005, 1, 6). Der Senat hat bereits entschieden, dass eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB einer hilfsweise er- klärten ordentlichen Kündigung nicht entgegensteht (Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250 = NZM 2005, 334, unter II 2). Auch § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist hier nicht entsprechend anzuwenden (Krenek in Mül- ler/Walther aaO, § 573 Rdnr. 21; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 29; ebenso bereits zu § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1993, 79; OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487; Grapentin in Bub/Treier aaO, Kap. IV Rdnr. 64; a.A. Blank in Schmidt-Futterer aaO, § 573 Rdnr. 35). Da der Kläger den Beklagten vor der Kündigung ausreichend abge- mahnt hat, bedarf es keiner Entscheidung, ob auch der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmah- nung vorauszugehen hat (vgl. dazu OLG Oldenburg aaO; Häublein in Münch- KommBGB aaO, § 573 Rdnr. 58; Reick in Bamberger/Roth aaO, § 573 Rdnr. 22). Hat der Vermieter - wie hier - eine Abmahnung mit Kündigungsan- drohung ausgesprochen, ist eine erneute Zahlungsunpünktlichkeit jedenfalls bei der Würdigung des Gewichts der Vertragsverletzung und des Verschuldens des Mieters zu berücksichtigen. Wie ausgeführt, hat sich das Berufungsgericht durch das von ihm rechtsfehlerhaft angenommene Erfordernis einer dreimaligen Zahlungsunpünktlichkeit innerhalb eines bestimmten Zeitraumes nach Abmah- nung den Weg zu der gebotenen Gesamtabwägung verstellt. - 11 - III. 21 Das angefochtene Urteil kann daher mit der gegebenen Begründung kei- nen Bestand haben. Es stellt sich auch nicht aus einem anderen Grund als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Entgegen der von der Revisionserwiderung erhobenen Gegenrüge hat der Kläger den Kündigungsgrund im Schreiben vom 22. August 2003 hinreichend angegeben (§ 569 Abs. 4 BGB, § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Die Begründung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen, zu erkennen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten des Mieters der Vermieter die Kündigung stützt, und ob, gegebenenfalls wie, wie er - der Mieter - sich hierge- gen verteidigen kann; an den Inhalt der Begründung dürfen keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen gestellt werden (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850, unter II 2 b aa, m.w.Nachw.). In der Regel wird der Vermieter bei einer Kündigung wegen fort- dauernd verspäteter Mietzahlungen die Zahlungseingänge der maßgeblichen vergangenen Monate aufführen müssen, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht. Im Streitfall war es angesichts der einfa- chen Sachlage jedoch nicht geboten, dass der Kläger die Zahlungseingänge der Monate Februar bis August 2003 auflistete: Die Daten der Zahlungseingän- ge sind unter den Parteien nicht im Streit; der Beklagte selbst hatte die Über- weisungen vorgenommen und konnte die Zahlungsdaten anhand seiner Konto- auszüge feststellen, zumal es sich um einen überschaubaren Zeitraum handelt. Der Beklagte war somit in der Lage, alles zur Wahrung seiner Interessen Erfor- derliche zu veranlassen. Das zieht er auch nicht in Zweifel. IV. Auf die Revision des Klägers ist das Berufungsurteil nach alledem aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entschei- 22 - 12 - dung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur End- entscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 23 1. Im weiteren Verfahren wird das Berufungsgericht ferner der Frage nachzugehen haben, ob der Beklagte mit seiner unregelmäßigen Zahlungswei- se die vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermine überschritten hat, so dass eine Vertragsverletzung vorliegt. Dies erfordert weitere Sachaufklärung. Das Beru- fungsgericht hat angenommen, der Beklagte sei gemäß Nr. 2 Abs. 1 der AVB des Klägers verpflichtet, die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Eine formularmäßige Be- stimmung in Wohnraummietverträgen, wonach die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. monatlich im Voraus zu zahlen war, begegnet auch keinen Bedenken, solange sie - wie hier - nicht mit einer Klausel zusammentrifft, die die Aufrechnung mit Gegenforderungen des Mieters beschränkt (Rechtsent- scheid des Senats, BGHZ 127, 245, 251). Mit Erfolg erhebt die Revisionserwiderung aber die Gegenrüge einer Ver- letzung des § 286 Abs. 1 ZPO, weil das Berufungsgericht in diesem Zusam- menhang wesentlichen Sachvortrag des Beklagten übergangen hat. Er hat auch nach Vorlage der AVB des Klägers in der Berufungsinstanz bestritten, dass ihm diese ausgehändigt worden seien. Vom Vermieter verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen werden - neben anderen Voraussetzungen - nur dann Bestandteil des Mietvertrages, wenn dem Mieter die Möglichkeit verschafft wird, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen (§ 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB; früher § 2 Abs. 2 Nr. 2 AGBGB). Die Kenntnisnahme wird in der Regel durch Aushändigung der Ver- tragsbestimmungen ermöglicht (Bub in Bub/Treier aaO, Kap. II Rdnr. 391, 397; Hannemann in Hannemann/Wiegner, Münchener Anwaltshandbuch Wohn- raummietrecht, 2. Aufl., § 11 Rdnrn. 33-38). Ohne Einbeziehung der AVB hätte 24 - 13 - der Beklagte die Miete nach § 551 Abs. 1 BGB a.F., der gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis weiter anzuwenden ist, erst am Ende des Monats zu entrichten. Beweispflichtig für die Einbeziehung der von ihm verwendeten Allgemeinen Geschäftsbedin- gungen ist der Kläger (vgl. nur Basedow in MünchKommBGB aaO, Bd. 2a, § 305 Rdnr. 88). Das Berufungsgericht wird unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen erneut über den geltend gemachten Räumungsanspruch zu be- finden haben, indem es - gegebenenfalls unter Berücksichtigung ergänzenden Sachvortrags der Parteien - Feststellungen zur Fälligkeit der Miete im Hinblick auf die vom Kläger behauptete Einbeziehung seiner AVB trifft. Im Übrigen wird auch zu prüfen sein, ob die Parteien abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. durch schlüssiges Handeln eine Vereinbarung über die Fälligkeit der Miete je- weils zu Monatsbeginn getroffen haben, indem der Kläger durch seinen Hinweis auf die bisherigen unpünktlichen Mietzahlungen in seiner Kündigung vom 14. Februar 2001 stillschweigend zum Ausdruck gebracht hat, dass er im Falle einer etwaigen Fortsetzung des Mietverhältnisses auf einer Zahlung zu Mo- natsbeginn besteht und daraufhin der Beklagte die Miete über einen längeren Zeitraum - 23 Monate - tatsächlich jeweils zu Beginn des Monats gezahlt hat. 25 2. Sollte der Beklagte hiernach den Fälligkeitstermin überschritten haben, wird das Berufungsgericht die im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB oder des § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB gebotene Gesamtabwägung nachzuho- len haben. Bei der hier gegebenen Sachlage spricht nichts dafür, dass eine et- waige Zahlungsunpünktlichkeit unverschuldet war, wie die Revisionserwide- rung geltend macht. Der Beklagte hat sich lediglich darauf berufen, dass er re- gelmäßig erst zur Monatsmitte "liquide" sei. Der Senat hat bereits entschieden, dass sich der Mieter zwar unter Umständen auf unvorsehbare wirtschaftliche 26 - 14 - Engpässe berufen kann (Urteil vom 16. Februar 2005 aaO, unter II 2 d cc). Ab- gesehen von Übergangszeiten wird es für den Mieter jedoch in der Regel vor- hersehbar sein, wenn - worauf sich der Beklagte berufen hat - sein Arbeitslohn oder seine Arbeitslosenunterstützung unter Umständen erst zur Monatsmitte überwiesen werden. Darauf musste sich der Beklagte einstellen, zumal er auch von März 2001 bis Januar 2003 in der Lage war, die Miete jeweils zu Beginn des Monats zu entrichten. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Deppert Dr. Wolst für den wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Karlsruhe, 14. Februar 2006 Vorinstanzen: AG Wedding, Entscheidung vom 04.03.2004 - 9 C 513/03 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2004 - 67 S 159/04 -

ECLI:DE:BGH:2021:081221UVIIIZR32.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 32/20 Verkündet am: 8. Dezember 2021 Reiter Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraum- mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat ge- schuldete Miete übersteigt. Für eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Mo- natsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außer- ordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum (Bestätigung des Senatsurteils vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 d [zu § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF]). BGH, Urteil vom 8. Dezember 2021 - VIII ZR 32/20 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Dezember 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 66 - vom 8. Januar 2020 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 30. August 2018 wird zurückgewiesen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30. Juni 2022 unter der Voraussetzung bewilligt, dass sie eine monatliche Nutzungsent- schädigung in Höhe von 704 € bis zu jedem dritten Werktag des Monats an die Klägerin entrichtet, beginnend mit Januar 2022. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit 2005 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Von der Bruttomiete in Höhe von monatlich 704 € blieb die Beklagte für den Mo- nat Januar 2018 135,41 € schuldig; für Februar 2018 entrichtete sie keine Miete. Wegen dieser Rückstände erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 9. Februar 1 - 3 - 2018 die fristlose, hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietvertrags. Spä- ter glich die Beklagte, die die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bereits weniger als zwei Jahre zuvor in Anspruch genommen hatte, den Zahlungsrückstand aus. Das Amtsgericht hat der von der Klägerin erhobenen Räumungs- und Her- ausgabeklage stattgegeben. Dabei hat es der Beklagten - unter der Vorausset- zung der Entrichtung einer Nutzungsentschädigung - eine Räumungsfrist bis 31. Januar 2019 gewährt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsge- richt ausgeführt, die Klägerin habe das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB wirksam fristlos gekündigt, weil die Beklagte im Zeitpunkt der Kündigung für zwei aufeinander folgende Mo- nate mit der Entrichtung eines die geschuldete Miete für einen Monat überstei- genden - und damit nicht unerheblichen - Teils der Miete in Verzug gewesen sei. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 2 3 4 - 4 - I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 8. Januar 2020 - 66 S 181/18, WuM 2020, 73) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisi- onsverfahren von Bedeutung - im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabean- spruch (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Das Mietverhältnis der Parteien sei weder durch die fristlose noch durch die fristgemäße Kündigung vom 9. Februar 2018 beendet worden. Der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB sei nicht gegeben. Zwar übersteige der Gesamtbetrag des Mietrückstands von 839,41 € eine Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB). Jedoch sei für den ersten der beiden Monate (Januar 2018) kein "nicht unerheblicher Teil der Miete" offengeblieben. Der Rückstand für diesen Monat (135,41 €) betrage nur 19 % der Monatsmiete von 704 €. Als nicht unerheblicher Rückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB könne hingegen nur ein Mietanteil "etwa" in Höhe einer hälftigen Monatsmiete angesehen werden. Zwar habe der Bundesgerichtshof zur Vorgängerbestimmung des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF entschieden, dass die Erheblichkeit des Miet- rückstands nicht zusätzlich nach der Höhe des einzelnen Rückstands im Verhält- nis zu der jeweiligen Monatsmiete zu beurteilen sei, sondern nur nach der Ge- samthöhe des Rückstands, bezogen auf die Summe der für die beiden aufeinan- der folgenden Termine geschuldeten Miete (Urteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW RR 1987, 903 unter II 1 d [für ein gewerbliches Mietverhältnis]). Jedoch sei für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB über das Erfordernis des § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB hinaus, wo- 5 6 7 8 - 5 - nach der rückständige Teil die Miete für einen Monat übersteigen müsse, zusätz- lich notwendig, dass für jeden der beiden aufeinander folgenden Monate "ein nicht unerheblicher Teil der Miete" offengeblieben sei. Der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB stehe dem nicht entgegen. Vielmehr lege die Formulierung "für zwei aufeinander folgende Ter- mine" ein solches Verständnis mindestens nahe. Denn sobald sich "für" einen der beiden Termine ein erheblicher Rückstand nicht feststellen lasse, rechtfertige dies die Annahme, dass erhebliche Rückstände "für" zwei aufeinander folgende Termine nicht vorlägen. Die historische Entwicklung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB spreche ebenfalls für das Erfordernis, nicht nur die Erheblichkeit des Ge- samtrückstands für maßgeblich zu erachten, sondern auch die Erheblichkeit je- des der beiden einzelnen Rückstände. Bereits das Reichsgericht habe auf das Verhältnis des rückständigen Teilbetrags zu der jeweils geschuldeten Rate ab- gestellt, nicht aber auf den Gesamtbetrag der Rückstände aus beiden Raten (RGZ 86, 334, 335). Die Auffassung des Reichsgerichts habe Eingang in die Ge- setzesmaterialien des durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vor- schriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505) neugefassten § 554 BGB aF gefun- den (BT-Drucks. IV/806, S. 10), denn dort sei im Plural von "nur unerheblichen Rückständen" die Rede. Das in § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB aF (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) vorgesehene Erfordernis einer Mindesthöhe des Gesamtrückstands sei als zusätzliches Element eingeführt worden. Die Gesetzessystematik spreche ebenfalls dafür, als Voraussetzung einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB zusätz- lich zwei jeweils erhebliche Einzelrückstände zu verlangen. So setze eine frist- lose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB voraus, dass der 9 10 11 - 6 - Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit der Entrichtung von Raten in Höhe des Betrags in Verzug sei, der die Miete für zwei Monate erreiche. Danach sei beispielsweise bei einer Miethöhe von monatlich 1.000 € eine am 10. März des Jahres ausgesprochene fristlose Kündigung trotz eines Gesamtrückstands von 1.999,99 € unwirksam, wenn der Mieter bezogen auf die Januarmiete lediglich einen Cent gezahlt, hingegen die volle Februar- miete entrichtet und für März keine Miete gezahlt habe. Im Gegensatz hierzu sei eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB schon bei einem Gesamtrückstand von 1.000,01 € begründet, wenn der Mieter bezüglich der Februarmiete mit nur einem Cent in Verzug geraten sei und für März keine Miete entrichtet habe. Dies lasse einen inneren Grund nicht erkennen. Der Unterschied zwischen der Kündigungsbefugnis des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB und der Nr. 3 Buchst. b dieser Vorschrift bestehe allein darin, wie der Rückstand aufgelaufen sei. Im Fall der Nr. 3 Buchst. a entstehe über zwei aufeinander folgende Zahlungstermine die Gefahr "extremer" Rückstände. Dar- aus ergebe sich, dass lediglich geringfügige Rückstände aus einem Monat ver- bunden mit dem erstmaligen Ausbleiben eines nicht unerheblichen Betrags im Folgemonat eine Kündigung nicht rechtfertigten. Die Kündigung vom 9. Februar 2018 sei im gegebenen Fall auch nicht als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Aufgrund der im Zeitpunkt der Kündigungserklärung geringen Verzugsdauer sei die Grenze zu ei- ner "nicht unerheblichen Pflichtverletzung" im Sinne dieser Bestimmung nicht überschritten. 12 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat einen Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten gemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) rechtsfehler- haft als nicht bestehend erachtet. 1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist das Mietverhältnis der Parteien durch die außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 9. Feb- ruar 2018 beendet worden, weil zu diesem Zeitpunkt ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB vorgelegen hat. Nach dieser Vorschrift ist ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündi- gung des Mietverhältnisses gegeben, wenn der Mieter für zwei aufeinander fol- gende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Für Mietverhältnisse über Wohnraum, der - wie hier - nicht nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 2 BGB), be- stimmt § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Dies ist hier der Fall, wie das Amtsgericht, auf dessen Feststellungen das Berufungsgericht Bezug genommen hat, zu Recht entschieden hat. Die Be- klagte befand sich zur Zeit der Kündigungserklärung mit Mietzahlungen für die Monate Januar 2018 (135,41 €) und Februar 2018 (704 €) in Höhe von insgesamt 839,41 € in Verzug. Dieser Betrag übersteigt die geschuldete Monatsmiete von 704 €. 2. Anders als das Berufungsgericht, dessen Sichtweise auch im Schrifttum auf Ablehnung gestoßen ist (vgl. etwa NK-BGB/Hinz, 4. Aufl., § 569 Rn. 62 ff.; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 543 BGB Rn. 150a; Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 543 Rn. 74; Lützenkirchen/Lützenkirchen, 13 14 15 - 8 - Mietrecht, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 243; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 171), angenommen hat, steht der Wirksamkeit der au- ßerordentlichen fristlosen Kündigung vom 9. Februar 2018 nicht entgegen, dass der in den Monaten Januar und Februar 2018 rückständige Teil zwar insgesamt die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), der für den Monat Januar 2018 entstandene Rückstand in Höhe von 135,41 € gemessen an einer Monatsmiete von 704 € jedoch für sich allein gese- hen - wie das Berufungsgericht gemeint hat - als unerheblich zu werten sei. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB ist die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bei Wohnraummietverhältnissen berechtigenden Miet- rückstands allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Der Gesamtrückstand ist - wie hier - jedenfalls dann nicht mehr un- erheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Eine darüberhinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatli- chen Rückstände im Verhältnis zu einer Monatsmiete sieht das Gesetz nicht vor. Dies hat der Senat, wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkannt hat, bereits hinsichtlich der Vorgängerbestimmung zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB entschieden (Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, NJW-RR 1987, 903 unter II 1 d [zu § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF]; zur Maßgeblichkeit des Gesamtrückstands siehe auch BGH, Urteil vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 34 mwN). Daran ist festzu- halten. a) Die davon abweichende Ansicht des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB keine hinreichende Stütze. Das Berufungsgericht hat insoweit gemeint, die Wortwahl "für zwei aufeinander folgende Termine" anstelle von "nach zwei aufeinander folgenden Terminen", 16 17 - 9 - lege es nahe, dass nicht nur der in beiden Monaten entstandene Gesamtrück- stand nicht unerheblich sein müsse, sondern auch jeder einzelne Teilbetrag. Der Gesetzeswortlaut "für zwei aufeinander folgende Termine" bezieht sich jedoch nur darauf, dass der Mieter "für" beide Termine mit der Verpflichtung zur Zahlung der Miete in Verzug sein muss. Hätte der Gesetzgeber zusätzlich verlangen wollen, dass auch die beiden aufeinander folgenden Einzelrückstände jeweils für sich gesehen als "nicht unerheblich" zu gelten hätten, hätte es nahe- gelegen, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB dahin zu fassen, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung "jeweils" eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug sein muss. In dieser Weise ist der Gesetzgeber jedoch nicht verfahren. b) Außerdem verkennt das Berufungsgericht, dass § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB für Mietverhältnisse über Wohnraum ausdrücklich und abschließend bestimmt, welche Anforderungen an das Tatbestandsmerkmal eines nicht uner- heblichen Rückstands im Sinne der Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB zu stellen sind (so bereits Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, aaO [zu § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB aF]) und damit kein Raum für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt. aa) Die für alle Mietverhältnisse geltende Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB lässt offen, wann von einem "nicht unerhebli- chen Teil der Miete" auszugehen ist. Das galt bereits für die durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505, im Folgenden: Erstes Mietrechtsänderungsgesetz) neugefasste Vorgän- gerbestimmung des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF. Diese Regelung sah ebenfalls vor, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer 18 19 20 - 10 - Kündigungsfrist kündigen kann, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Errichtung "eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses" in Verzug ist. Mit dem Erfordernis, wonach nur ein Verzug mit einem "nicht unerhebli- chen Teil" der Miete kündigungsrelevant ist, hat der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetz klarstellend dem vom Reichsgericht unter dem Ge- sichtspunkt von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entwickelten Grundsatz Rech- nung tragen wollen, dass wegen nur unerheblicher Rückstände nicht gekündigt werden dürfe. Dazu heißt es in den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. IV/806, S. 10): "[…] In dem neugefassten § 554 Abs. 1 kommt für alle Mietverhältnisse der in der Rechtsprechung unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben entwickelte Grundsatz zum Ausdruck, dass wegen nur unerheblicher Rück- stände nicht fristlos gekündigt werden kann (RGZ 86, 334). Für Mietver- hältnisse über Wohnraum, der nicht zu nur vorübergehendem Gebrauch vermietet ist, wird besonders bestimmt, dass der Rückstand mindestens einer Monatsmiete gleichkommen muss […]". In seiner Ursprungsfassung sah § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 BGB aF das Erfordernis des Verzugs mit einem "nicht unerheblichen Teil" der Miete nicht ausdrücklich vor, sondern bestimmte lediglich, dass der Mieter für zwei aufeinan- der folgende Termine mit der Errichtung "eines Theiles des Miethzinses" in Ver- zug sein müsse (RGBl. I 1896, S. 288 f.). Nach der Rechtsprechung des Reichs- gerichts durfte die Vorschrift des § 554 BGB aF allerdings nicht dazu führen, den Mieter auch dann einer fristlosen Kündigung auszusetzen, wenn es sich nur um unerhebliche Teile einer Mietzinsrate handelt; es verstieße gegen Treu und Glau- ben, wenn der Vermieter sich auf einen geringfügigen Rückstand berufen dürfte (so RGZ 86, 334, 335). Diese Rechtsprechung hat der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes umgesetzt und § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Alt. 2 21 22 - 11 - BGB aF dahingehend klargestellt, dass nur ein Zahlungsverzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete kündigungsrelevant ist. bb) Die in den Gesetzesmaterialien gewählte Pluralform, "wegen nur un- erheblicher Rückstände" dürfe nicht fristlos gekündigt werden, eröffnet allerdings - was das Berufungsgericht verkennt - keinen Raum für die Annahme eines zwei- ten Erheblichkeitserfordernisses. Denn wann von einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Sinn dieser Bestimmung auszugehen ist, hat bereits der Gesetzge- ber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes für Mietverhältnisse über Wohn- raum nicht offen lassen wollen, sondern - ersichtlich aus Gründen der Rechtssi- cherheit - "besonders bestimmt" (so ausdrücklich BT-Drucks. IV/806, S. 10). Die neu eingeführte Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 1 BGB aF sah nun- mehr vor, dass im Fall einer Kündigung nach § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Diese besondere Schutzvorschrift zu- gunsten des Wohnraummieters (vgl. Senatsurteil vom 15. April 1987 - VIII ZR 126/86, aaO unter II 1 d, siehe auch BGH, Urteil vom 13. Mai 2015 - XII ZR 65/14, BGHZ 205, 300 Rn. 50, 55) hat der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2000, BGBl. I S. 1149) in § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB - mit Ausnahme der im Streitfall nicht relevanten Verlängerung der Schonfrist - ohne inhaltliche Änderungen übernommen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 44, 64). Die Gesetzes- materialien (BT-Drucks. 14/4553, S. 64) heben insoweit ausdrücklich hervor, dass "Absatz 3 [des § 569 BGB] die Sonderregelung für die fristlose Kündigung von Wohnraum wegen Zahlungsverzuges aus § 554 Abs. 2 BGB auf[nimmt]". 23 24 - 12 - (1) Soweit die Gesetzesmaterialien zum Ersten Mietrechtsänderungsge- setz auf die Rechtsprechung des Reichsgerichts Bezug nehmen, betrifft dies aus- schließlich den allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben, "dass wegen nur unerheblicher Rückstände nicht fristlos gekündigt werden kann" (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 10, unter Hinweis auf RGZ 86, 334). Hingegen hat der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes das vom Reichsgericht aufgestellte Er- fordernis, es komme auf das "Verhältnis des rückständigen Teilbetrags zu der betreffenden Rate" an (vgl. RGZ 86, 334, 335), gerade nicht umgesetzt, sondern mit der neu geschaffenen Bestimmung des § 554 Abs. 2 Nr. 1 Halbs. 1 BGB aF (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) allein "den rückständigen Teil der Miete" als kündigungsrelevant bestimmt. Nichts spricht dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers die Erheblichkeitsschwelle mit der in § 554 Abs. 2 Nr. 1 Halbs. 1 BGB aF vorgesehenen und in § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB übernommenen Anbindung an den Gesamtrückstand einerseits "besonders bestimmt", anderer- seits aber - wie das Berufungsgericht gemeint hat - zugleich ein zu beträchtlicher Rechtsunsicherheit führendes, unbestimmtes Zusatzerfordernis in Gestalt der Er- heblichkeit der Rückstände auch zu den beiden jeweiligen Einzelterminen aufge- stellt werden sollte. (2) Anders als die Revisionserwiderung meint, ist dem Wortlaut der Be- stimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB, der vorsieht, dass der rückständige Teil der Miete "nur dann" als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt, nicht zu entnehmen, dass dies keine abschließende Definition darstelle. Hierbei handelt es sich entgegen der Ansicht der Revisions- erwiderung nicht um eine bloße Mindestvoraussetzung, die Raum für höhere An- forderungen an die Erheblichkeitsgrenze ließe. Mit der verwendeten Formulie- rung hat der Gesetzgeber, was auch in den oben wiedergegebenen Gesetzes- materialien zu § 554 BGB aF (BT-Drucks. IV/806, S. 10) zum Ausdruck kommt, 25 26 - 13 - vielmehr klargestellt, dass der Rückstand im Bereich der Wohnraummiete zum Schutz des Wohnraummieters nicht darunterliegen darf. (3) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung (unter Berufung auf Sternel, WuM 2009, 699, 701 f.) gebietet es auch der Schutzzweck des § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB nicht, die Erheblichkeitsschwelle über den Gesamtrück- stand hinaus zusätzlich auch an dem Verhältnis der Einzelrückstände zu der je- weils geschuldeten Monatsmiete zu messen. Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB die Wertung getrof- fen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter jedenfalls dann unzumutbar ist, wenn sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit einem Teil der Miete in Verzug befindet, der die Miete für einen Monat übersteigt (Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 32). Die Schutzwirkung des § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB besteht daher darin, für die Wohnraummiete die kündigungsbewehrte Schwelle der Erheblichkeit des Mietrückstands unter Beachtung der beiderseitigen Interessen ausgewogen zu bestimmen. Die davon abweichende Sichtweise des Berufungsgerichts, die zu- sätzlich Anforderungen an das Verhältnis der Einzelrückstände aus den beiden aufeinander folgenden Terminen zu der jeweils geschuldeten Monatsmiete stel- len will, führte hingegen zu einer vom Gesetzgeber nicht gewollten Anhebung des Schutzniveaus des säumigen Mieters. c) Das Berufungsgericht möchte seine Bewertung schließlich auf den Grenzfall stützen, dass die Regelung der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB eine fristlose Kündigung des Mietverhält- nisses wegen Zahlungsverzugs auch dann eröffne, wenn der Mieter mit der Zah- lung einer Monatsmiete und im Vor- oder Folgemonat mit einem Minimalbetrag in Verzug sei (vgl. auch Sternel, aaO; ders., PiG 90 [2011], 175, 176). 27 28 - 14 - Dieser - hier ohnehin nicht gegebene - Sonderfall ist nicht geeignet, ein im Gesetz nicht vorgesehenes zusätzliches Tatbestandserfordernis, wie die geson- derte Erheblichkeit der beiden Einzelrückstände im Verhältnis zu einer Monats- miete, zu begründen, zumal eine solche Fallgestaltung auch dann eintreten kann, wenn es - wie das Berufungsgericht gemeint hat - auf eine Einzelbetrachtung der Erheblichkeit des Rückstands für jeden der beiden Fälligkeitstermine ankäme. Auch bei den Einzelrückständen könnte die Erheblichkeitsgrenze - wo immer sie nach der Einschätzung des Berufungsgerichts auch anzusetzen wäre - um nur einen Cent überschritten sein. In Anbetracht dessen kann auf sich beruhen, ob einer außerordentlichen, fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB unter besonderen Umständen des Einzelfalls der Gesichtspunkt von Treu und Glauben (§ 241 Abs. 2, § 242 BGB) entgegen- stehen kann, wenn der Rückstand eine Monatsmiete zwar übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), jedoch nur um einen Cent (vgl. MünchKommBGB/ Häublein, 8. Aufl., § 569 Rn. 42; BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. Oktober 2021, § 569 Rn. 59), oder ob aus Gründen der Rechtsklarheit und -sicherheit auch ein solch geringfügiger Betrag als für den Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2 BGB ausreichend anzusehen ist, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen den Mieter- und den Vermieterinteressen bedürfte (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 171; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 569 BGB Rn. 97; jurisPK-BGB/Tiedemann, Stand: 25. Mai 2021, § 569 Rn. 149 mwN). d) Die außerordentliche, fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vom 9. Februar 2018 ist, worüber vorliegend kein Streit besteht, nicht nachträglich un- wirksam geworden. Das Berufungsgericht hat auf die erstinstanzlichen Feststel- lungen Bezug genommen, wonach Tatbestände, nach denen eine aufgrund von 29 30 31 - 15 - Zahlungsverzug wirksam erklärte außerordentliche fristlose Kündigung des Mie- ters nachträglich unwirksam wird (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 20), unstreitig nicht gegeben sind. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist auf- zuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts. 32 - 16 - Die Entscheidung über die Räumungsfrist, die auch im Revisionsurteil noch ausgesprochen werden kann (BGH, Beschlüsse vom 27. April 2010 - VIII ZR 283/09, juris Rn. 4; vom 24. April 2014 - V ZR 74/14, juris Rn. 7; siehe auch Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 21 sowie bereits Urteil vom 13. März 1963 - V ZR 224/60, NJW 1963, 1307), beruht auf § 721 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 ZPO. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 30.08.2018 - 16 C 161/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.01.2020 - 66 S 181/18 - 33

ECLI:DE:BGH:2018:190918UVIIIZR231.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 231/17 Verkündet am: 19. September 2018 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB hat der Gesetzgeber die gesetzliche Fik- tion geschaffen, dass im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung oder Ver- pflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die zuvor durch eine wirksam er- klärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht einge- treten gilt. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB entfallen damit nicht nur für die Zukunft die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche, sondern das Mietverhält- nis ist als ununterbrochen fortstehend zu behandeln. BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, Satz 3 Ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) hilfsweise oder vor- sorglich mit einer ordentlichen Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) ver- knüpft, bringt bei der gebotenen Auslegung seiner Erklärungen zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder schon bei Zugang des Kündigungsschreibens gegebenen oder nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch den Mieter) oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der frist- losen Kündigung fehlgeschlagen ist. BGH, Urteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17 - LG Berlin AG Berlin-Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. September 2018 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin vom 13. Oktober 2017 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als darin zum Nachteil der Kläger erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 mietete mit Vertrag vom 28. Juli 2004 von der Rechts- vorgängerin der Kläger eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Einzimmer- wohnung. Die Kläger wurden am 6. Juni 2005 als neue Eigentümer des Anwe- sens im Grundbuch eingetragen. Der - in den Rechtsmittelverfahren nicht mehr beteiligte - Beklagte zu 2 hat die von dem Beklagten zu 1 angemietete Woh- nung gegenüber der Meldebehörde und dem Amtsgericht als seinen Wohnsitz angegeben. 1 - 3 - Die Bruttomiete belief sich seit April 2015 auf 250,15 € monatlich. Der Beklagte zu 1 zahlte die zum dritten Werktag des jeweiligen Monats fälligen Mieten für Juni und Juli 2016 nicht. Wegen des eingetretenen Zahlungsverzugs ließen die Kläger mit Anwaltsschreiben vom 11. Juli 2016 die außerordentliche fristlose Kündigung, verbunden mit einer Aufforderung zur Räumung und Her- ausgabe der Mietsache binnen zwei Wochen nach Zugang der Kündigung, und daneben "rein vorsorglich und hilfsweise" die ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen. Nach dem am 14. Juli 2016 erfolgten Zugang der Kündigung überwies der Beklagte zu 1 am 19. Juli 2016 die rückständige Miete (500,30 €) und widersprach der Kündi- gung. Das Amtsgericht hat der von den Klägern gegen beide Beklagte erhobe- nen Räumungsklage aufgrund der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten zu 1 hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die gegen diesen gerichtete Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 2 3 4 - 4 - I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17, ZMR 2018, 38) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen den Beklagten zu 1 bestünden nicht. Zwar seien solche Ansprüche aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen fristlosen Kündi- gung zunächst entstanden, da sich der Beklagte zu 1 mit der Zahlung von zwei Monatsmieten in Verzug befunden habe. Sie seien aber vor Klageerhebung aufgrund der vollständigen Begleichung der Mietrückstände nach Maßgabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen. Die im Kündigungsschreiben daneben "rein vorsorglich und hilfsweise" erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses (§§ 573, 573c BGB) habe keine Wirkung entfaltet. Nach dem im Kündigungsschreiben erklärten Willen der Kläger habe das Mietverhältnis durch die hilfsweise ausgesprochene ordentli- che Kündigung nur dann nach Verstreichen einer Frist (§ 573c BGB) enden sol- len, wenn es nicht schon zuvor durch die fristlos erklärte Kündigung beendet worden sei. Das Mietverhältnis habe aber mit dem Zugang des Kündigungs- schreibens am 14. Juli 2016 aufgrund der dort vorrangig ausgesprochenen frist- losen Kündigung "sofort" geendet und sei in ein Abwicklungsverhältnis umge- wandelt worden. Die mit der hilfsweisen ordentlichen Kündigung verfolgte Rechtsfolge (Beendigung des Mietverhältnisses erst nach Ablauf der gesetzli- chen Kündigungsfrist) habe daher zum maßgeblichen Zeitpunkt ihres Zugangs nicht ausgelöst werden können, so dass diese Kündigung "ins Leere gehe". 5 6 7 - 5 - Hieran habe sich auch durch die Schonfristzahlung des Beklagten zu 1 und die damit eingetretenen rechtlichen Wirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nichts geändert. Denn dies führe zwar zum Erlöschen der aus der fristlosen Kündigung resultierenden Ansprüche auf Räumung und Herausgabe, mache diese Kündigung aber nicht ungeschehen. Die fristlose Kündigung habe als Ge- staltungserklärung mit ihrem Zugang die Rechtslage unmittelbar umgestaltet. Mit dieser Wirkung wäre es unvereinbar, eine Änderung der Rechtslage unter rückwirkenden Bedingungen oder Vorbehalten zuzulassen. Eine Schonfristzah- lung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB lasse daher die einschränkungslos eingetre- tene Beendigung des Mietverhältnisses unberührt und führe lediglich dazu, dass Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache erlöschen wür- den. Soweit im Schrifttum teilweise vertreten werde, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs werde mit einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB rückwirkend (ex tunc) unwirksam, so dass in der Zeitspanne zwi- schen Zugang der fristlosen Kündigung und Eingang der Zahlung eine "Schwe- bezeit" herrsche, sei dieses Verständnis der Rechtswirkungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht mit der Wirkung ausgeübter Gestaltungsrechte in Einklang zu bringen. Die damit verbundene Durchbrechung der grundlegenden Mechanis- men privatautonomer Einflussnahme auf die eigenen rechtlichen Verhältnisse lasse sich weder begründen noch in ihren Konsequenzen überzeugend hand- haben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger gegen 8 9 10 - 6 - den Beklagten zu 1 auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemiete- ten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Das Beru- fungsgericht hätte der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB nicht deswegen die Wirkung versagen dürfen, weil das Mietverhältnis bereits durch die vorrangig erfolgte fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB sein Ende gefunden hat und dies zur Folge hätte, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung "ins Leere" gegangen wäre. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der von den Klägern am 14. Juli 2016 wegen der eingetretenen Mietrückstände hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht hinreichend erfasst und hat zudem den Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundlegend verkannt. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündi- gung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang am 14. Juli 2016 mit sofortiger Wir- kung beendet hat. Der Beklagte zu 1 befand sich nach den in der Revisions- instanz nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts mit den Mie- ten für Juni und Juli 2016 in Verzug. Damit lag der Kündigungsgrund des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor. Da der Beklagte zu 1 den Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatte, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN). 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch den recht- 11 12 - 7 - zeitigen Ausgleich der Rückstände erfüllt sind. Nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte zu 1 die rückständige Miete für Juni und Juli 2016 vollständig am 19. Juli 2016, und damit innerhalb der Schonfrist, beglichen. Ansprüche auf Nutzungsentschädigung für August 2016 waren noch nicht entstanden. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnis- ses nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1, § 573c BGB habe - trotz des späteren Unwirk- samwerdens der fristlosen Kündigung infolge der getätigten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) - keine Wirkung mehr entfalten können, weil bereits die gleichzeitig zugegangene, aber vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) beendet habe. Das Berufungsgericht hat sich nur am Rande mit der sich in erster Linie stellenden Frage befasst, wie die Kündigungserklärung eines Vermieters auszu- legen ist, der - wie hier - zusätzlich zu einer fristlosen Kündigung wegen Zah- lungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) aufgrund desselben Mietrück- stands hilfsweise eine auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung erklärt. Es hat sich mit der Annahme begnügt, "nach dem im Kündigungsschreiben erklärten Willen der Kläger sollte […] "rein vorsorglich" das Mietverhältnis nach Verstrei- chen einer Frist (§ 573c BGB) enden, wenn es nicht schon zuvor durch die frist- los erklärte Kündigung beendet würde". Hierbei hat es sich wegen eines teilweise fehlerhaften Verständnisses der Rechtsnatur eines Gestaltungsrechts und aufgrund einer grundlegenden Verkennung der rechtlichen Wirkungen einer Schonfristzahlung nach § 569 13 14 15 - 8 - Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB von vornherein den Blick dafür verstellt, dass ein Ver- mieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zah- lungsrückstands ausspricht, diese bei Anwendung der allgemeinen Auslegungs- regeln nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschrei- bens gegebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Vielmehr bringt er damit - sofern keine belastba- ren abweichenden Anhaltspunkte bestehen - regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zu- nächst wirksam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgese- henen Umstands (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB [unverzügliche Aufrechnung], § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffent- lichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird. a) Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgespro- chenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wirkung entfalten soll, in denen die zunächst ange- strebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder bei Zugang des Kündigungsschreibens schon gegebenen oder einer nachträg- lich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Ver- pflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlgeschlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Ausle- gung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung. 16 - 9 - aa) Bei der Auslegung einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenser- klärung, wie sie hier vorliegt, ist nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Viel- mehr ist sie so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfänger- horizont aus verstehen musste (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 86/13, ZMR 2015, 216 Rn. 38; BAGE 41, 37, 46; jeweils mwN). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsemp- fänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777 Rn. 18 mwN; BAG, aaO). Gemessen daran erklärt ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vor- sorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, zum einen, dass er sich in ers- ter Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, nicht verzichten will (vgl. auch BAGE 145, 184 Rn. 44; BAG, NJW 2014, 3533 Rn. 20; jeweils mwN [zu einer hilfsweise erfolgten ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses]). Zum anderen bringt er damit zum Aus- druck, dass das Mietverhältnis - falls die vorrangig gewollte fristlose Kündigung (gleich aus welchen Gründen) nicht zu der angestrebten Beendigung führt - wenigstens mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist sein Ende finden soll. bb) In Anbetracht der feinmaschigen, verschiedene Phasen berücksichti- genden Ausgestaltung, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB durch den Gesetzgeber erfahren hat, steht bei Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung regelmä- ßig noch nicht endgültig fest, ob das Mietverhältnis hierdurch tatsächlich sein 17 18 19 - 10 - Ende gefunden hat. Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorg- lich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Fe- bruar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietver- hältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt. (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrech- nung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo- naten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrück- stände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Eine solche Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung der zuständigen Behörde führt gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nur dann nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn dieser vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. (2) Indem das Berufungsgericht allein darauf abstellt, dass eine in mate- rieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zah- 20 21 - 11 - lungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) aufgelöst hat, lässt es diese rechtli- chen Zusammenhänge außer Acht und spaltet den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzel- ne Bestandteile auf. Das Berufungsgericht sieht seine gegenteilige Sichtweise durch den Charakter einer Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters und den Umstand bestätigt, dass eine einmal herbeigeführte Been- digung des Mietverhältnisses weder vorläufig eintreten noch wiederholt bewirkt werden könne. Um diese Gestaltungswirkung unangetastet zu lassen, spricht es einer Schonfristzahlung lediglich die Wirkung zu, dass entstandene Räu- mungs- und Herausgabeansprüche erlöschen. Seine Rechtsauffassung erweist sich aber bereits im Ansatz als unzutreffend. (a) Zwar handelt es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Gestal- tungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündi- gungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgese- henen Kündigungsfrist enden lässt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2018 - VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 Rn. 22 [zur Minderung im Kaufrecht]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung einer Dienstvereinbarung]). Die durch eine wirksam erklärte Kündigung eingetretene Umgestaltung des Miet- verhältnisses kann grundsätzlich nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht wer- 22 - 12 - den (BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, aaO S. 128 f.; vgl. auch BAG, aaO). (b) Dem Gesetzgeber bleibt es im Rahmen seines Gestaltungsspiel- raums jedoch unbenommen, die Gestaltungswirkung, die eine wirksame Kündi- gung mit ihrem Zugang entfaltet hat, rückwirkend entfallen zu lassen (so auch Beyer, GE 2018, 175). Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausge- löste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer ge- setzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt. Anders als das Berufungsgericht meint, ist die gesetzliche Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht dahin zu verstehen, dass im Falle einer Schonfristzahlung oder behördlicher Verpflichtungserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses nicht als rückgängig gemacht anzusehen ist, sondern hierdurch lediglich die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche des Vermieters (§ 546 Abs. 1 BGB) erlöschen. Vielmehr hat der Gesetzgeber insoweit die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt (so auch etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487 [Rechtsentscheid zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 569 BGB Rn. 37; Häublein/Lehmann- Richter, ZMR 2018, 43 f.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 569 Rn. 39, 44; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rn. 30; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 BGB Rn. 43; Beyer, aaO S. 176; Weber, ZMR 1992, 41, 43 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). Diese Sichtweise hat der Senat seinen Entscheidungen, die sich mit dem Tat- 23 24 - 13 - bestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB befassen, unausgesprochen zugrunde gelegt. Von diesem Verständnis gehen letztlich auch weitere Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur aus, die sich zwar mit der Frage der gesetzlichen Fiktion nicht näher befassen, bei Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber eine rückwirkend eintretende Unwirk- samkeit der fristlosen Kündigung bejahen (vgl. etwa LG Bonn, Urteil vom 6. No- vember 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 17; LG Aurich, Beschluss vom 11. Oktober 2016 - 1 T 291/16, juris Rn. 4 f.; AG Sinsheim, NJW-RR 1986, 1345 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 569 Rn. 44; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 569 Rn. 23; Hinz in Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigen- tumsrecht, 6. Aufl., Kapitel 14 Rn. 290; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand 1. Juni 2018, § 569 BGB Rn. 75, 81; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 1. Mai 2018, § 569 Rn. 13; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 569 Rn. 69; Schuschke in 10 Jahre Mietrechtsreformgesetz, 2011, S. 735, 738; Buchmann, WuM 1996, 78, 79 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Soweit andere Autoren der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit unterschiedlicher Begründung nur eine Heilungswirkung für die Zukunft ("ex-nunc-Wirkung") beimessen (so etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XII Rn. 152; Elzer in Prütting/ Wegen/Weinrich, BGB, 12. Aufl., § 569 Rn. 18; Beuermann, WuM 1997, 151, 152 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; Both, Festschrift Blank, 2006, S. 93, 102 ff.; O'Sullivan, ZMR 2002, 250, 253), haben diese den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift nur unzureichend erfasst und können sich insoweit auch nicht auf das - von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angeführte - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 13; vgl. auch Senatsurteil vom 30. Juni 1960 25 - 14 - - VIII ZR 200/59, NJW 1960, 2093 [zu § 3 Abs. 3 MSchuG]) stützen. Denn mit der dort verwendeten Formulierung, das Mietverhältnis "lebe" nach einer recht- zeitigen Schonfristzahlung "wieder auf", wird gerade zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige Mietverhältnis fortgilt und nicht neu begründet werden soll. Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgespro- chenen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systemati- schen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze. (aa) § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs voraus. Sie kommt also - ebenso wie § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB - erst und nur dann zum Zuge, wenn das Gestaltungsrecht der fristlosen Kündigung ausgeübt und das Mietverhältnis durch die ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, aaO). Der Gesetzgeber hat aber die Notwendigkeit gesehen, die durch die wirksame Ausübung des Gestal- tungsrechts "fristlose Kündigung" bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Fallgestaltungen zu durchbrechen. Dabei ging es ihm darum, in den Fällen, in denen er bei Abwägung der beiderseitigen Belange die wirt- schaftlichen Interessen des Vermieters für ausreichend gewahrt ansah (unver- zügliche Aufrechnung des Mieters; Zahlung oder Verpflichtungserklärung inner- halb der Schonfrist), eine ununterbrochene und unveränderte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewährleisten (vgl. auch Beyer, aaO). 26 27 - 15 - Diese Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar nicht ausdrücklich angesprochen, sie klingt aber an mehreren Stellen an und lässt sich auch der Entstehungsgeschichte der genannten Vorschriften entnehmen. Im Rahmen der Begründung zu § 569 Abs. 3 BGB-E ist ausdrück- lich von der Abfolge Mietrückstand, Kündigung und "Vertragsfortsetzung" die Rede (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Schon diese Wortwahl - es wird nicht der Begriff "Neubegründung des Mietverhältnisses" verwendet - bietet einen ersten Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber das im Rahmen der Privatautonomie be- gründete Wohnraummietverhältnis nicht - unter Verkomplizierung der Rechtsla- ge - dauerhaft in drei verschiedene Phasen aufspalten wollte, nämlich in ein zunächst bestehendes Mietverhältnis, anschließend in ein Rückabwicklungs- verhältnis und ab Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB in ein gesetzlich neu begründetes, mit den ursprünglichen mietvertragli- chen Vereinbarungen inhaltsgleiches Vertragsverhältnis, das aber nicht in jeder Hinsicht dem Mieter dieselben Rechte gewähren würde (etwa Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des Vermieters wegen Neubegründung des Miet- verhältnisses). (bb) Ausschlaggebend ist letztlich jedoch, dass es dem Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht darum ging, eine rechtliche Lösung zu finden, die die Gestaltungswirkung einer Kündigung in jeder Hinsicht unangetastet lässt, sondern er eine für beide Seiten angemessene Regelung zu der Frage treffen wollte, unter welchen Vorausset- zungen das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung fortzusetzen ist. Hierbei war für ihn entscheidend, ob der Mieter das finanzielle Interesse des Vermieters in einem noch hinnehmbaren zeitlichen Rahmen nachträglich befriedigt hat. In diesen Fällen wollte er den Mieter grundsätzlich so stellen, als ob das Mietver- hältnis nicht beendet worden wäre. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die 28 29 - 16 - Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf denselben Wertungen wie ihre Vor- gängerregelungen beruht. Die genannte Bestimmung entspricht im Wesentli- chen der durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505; im Folgenden Erstes Mietrechtsänderungs- gesetz) eingeführten Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Vorschrift griff wiederum den in § 3 Abs. 3 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 entwickelten "Ge- danken eines Nachholungsrechts des Mieters" auf (BT-Drucks. IV/806, S. 10; RGBl. I 1923, S. 353, im Folgenden Mieterschutzgesetz; vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 73). (aaa) § 3 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes sah vor, dass dem Vermieter von Gebäuden oder Gebäudeteilen anstelle der bis dahin vorgesehenen Mög- lichkeit einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB in der seit 1. Januar 1900 geltenden Fassung [RGBl. I 1896, S. 195]) nur noch eine Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses eröffnet sein sollte (vgl. Be- gründung zum Gesetzesentwurf, RT-Drucks. Nr. 4185, S. 29, 32 f.). § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes ließ eine Aufhebung des Mietvertrags aber dann nicht (mehr) zu, wenn der Mieter den Vermieter vor Erlass des Urteils befriedig- te oder wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und bis zum Erlass des Urteils die Aufrechnung erklärte. Demgegenüber sah § 554 Satz 3 BGB in der bis dahin geltenden Fassung lediglich vor, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs "unwirksam ist, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt" (RGBl. aaO). (bbb) Mit dem Mieterschutzgesetz verfolgte der damalige Gesetzgeber die Zielsetzung, "den Mieter vor einer gegen seinen Willen erfolgenden Beendi- 30 31 - 17 - gung des Mietverhältnisses so weit zu schützen, als sich dies mit berechtigten Interessen des Vermieters irgendwie vereinen lässt" (RT-Drucks. Nr. 4185, S. 13). Durch den von ihm eingeführten Wegfall einer Aufhebung des Mietver- hältnisses bei den - gegenüber § 554 BGB in der bis dahin geltenden Fassung erweiterten - Fallgestaltungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters vor Erlass eines Aufhebungsurteils brachte er zum Ausdruck, dass er bei Be- rücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage eine Beendigung des Mietver- hältnisses nicht nur bei einer unverzüglichen Aufrechnung des Mieters, sondern auch bei einer erst im Verlauf des Aufhebungsverfahrens erfolgenden Aufrech- nung oder Zahlung für unangemessen erachtete und das Mietverhältnis in all diesen Fallgestaltungen ohne Unterbrechung fortbestehen lassen wollte. (ccc) Jahrzehnte später leitete der Gesetzgeber des Ersten Mietrechts- änderungsgesetzes zwar einen Systemwechsel von dem Mieterschutz zu dem sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches ein (vgl. BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. BT-Drucks. IV/806, S. 7) und ersetzte den bisherigen Anspruch des Vermieters auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses (wieder) durch ein Recht zur fristlosen Kündigung (BT-Drucks. aaO). Er gab aber im Falle einer Befriedi- gung des Vermieters binnen eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage dem Interesse des Mieters an dem Erhalt der Wohnung nach wie vor den Vor- rang vor dem Beendigungsinteresse des Vermieters. Aus Sicht des Gesetzge- bers hatte sich insoweit im Vergleich zum früheren Recht an der Interessenlage der Mietvertragsparteien nichts verändert. Wenn er an dem jahrzehntelang gel- tenden Nachholungsrecht des Mieters trotz der Rückkehr zu dem Gestaltungs- recht der Kündigung festhielt und dabei davon absah, die Rechtswirkungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters durch ausdrückliche Bestim- mung dahin zu regeln, dass das Mietverhältnis in diesem Fall in Abweichung zur bisherigen Rechtslage - nach einer vertragslosen Zwischenphase - neu zu 32 - 18 - begründen ist, ist dies Ausdruck seines Willens, den Mieter nach erfolgter Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle grund- sätzlich (Ausnahme: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF) so zu stellen, als wäre das Mietverhältnis nie beendet worden. Der Umstand, dass es sich bei der Kündigung des Vermieters um ein Gestaltungsrecht handelt, steht einer solchen Fiktion, die letztlich Ausdruck ei- ner normativen Wertung ist, nicht entgegen. So entfällt die Wirkung einer Kün- digung etwa auch im Falle ihrer Anfechtung - und zwar ebenfalls im Wege einer gesetzlichen Fiktion (§ 142 Abs. 1 BGB; vgl. etwa MünchKommBGB/Busche, aaO, § 142 Rn. 2) - rückwirkend (so auch Beyer, aaO S. 175). Durch eine sol- che Rückwirkungsfiktion wird auch kein mit einem Gestaltungsrecht nicht zu vereinbarender Schwebezustand geschaffen. Denn das Gesetz hält nicht die Gestaltungswirkung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung in der Schwebe, sondern es ordnet an, dass die ausgelöste Gestaltungswirkung, die bis zu der Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung zu beachten ist (da- her verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die Zahlung fälliger Nutzungsent- schädigung nach § 546a BGB), rückwirkend als nicht eingetreten gilt. (ddd) Dass der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigung als rückwirkend unwirksam bewertet wissen wollte, lässt sich darüber hinaus auch aus dem Umstand ableiten, dass er das im Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozia- les Mietrecht vorgesehene Gesamtregelungswerk, das nur in einzelnen Punk- ten (so etwa bezüglich der Härteklausel in § 556a BGB aF) vor Ende der Legis- laturperiode noch verabschiedet werden konnte, nunmehr unter Übernahme der dort bereits eingeflossenen Wertungen verwirklichen wollte (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 7). Der genannte Entwurf hatte zwar nicht bei dem bereits damals 33 34 - 19 - vorgesehenen und später fast inhaltsgleich im Entwurf zum Ersten Mietrechts- änderungsgesetz übernommenen § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 21; BT-Drucks. IV/806, S. 3; es wurde lediglich ohne nä- here Begründung die Wendung "ist unwirksam" in "wird unwirksam" geändert) näher dazu Stellung genommen, ob die "Unwirksamkeit" der Kündigung rück- wirkend eintreten sollte. In der dortigen Entwurfsbegründung ist aber bezüglich der Härteklausel des § 565a BGB-E, in der sich in Abs. 3 Satz 2 ebenfalls die Wendung "durch den Widerspruch wird die Kündigung unwirksam" findet und die durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) mit verändertem, aber der Sache nach gleichbedeutendem Wortlaut ("Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen") als § 556a BGB in das Miet- recht des Bürgerlichen Gesetzbuchs Eingang gefunden hat, ausdrücklich die Rede davon, dass der Widerspruch die "Nichtigkeit" der Kündigung, mit ande- ren Worten also deren rückwirkende Unwirksamkeit, zur Folge habe (BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. S. 22). Dass die in den Gesetzesmaterialien erwähnte Nichtigkeitsfolge nur im Rahmen des § 565a BGB-E und nicht auch bei dem zeitgleich konzipierten § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E eintreten sollte, der dann nachfolgend durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft gesetzt worden ist, ist mangels ge- genteiliger Anhaltspunkte auszuschließen. (cc) Auch systematische Gründe sprechen für die beschriebene gesetzli- che Fiktion der Rückwirkung einer rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB sieht - ebenso wie seine Vor- gängerregelungen (vgl. etwa § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF; § 3 Abs. 3 Mieter- schutzgesetz; § 554 Satz 3 BGB in der am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen 35 36 - 20 - Fassung) - vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hieran anknüpfend regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass "die Kündigung auch dann unwirksam wird", wenn die tatbe- standlichen Voraussetzungen dieser Norm erfüllt sind. Durch die Verwendung des Begriffs "auch" wird deutlich, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dieselbe Rechtswirkung entfalten soll wie die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB. Die letztgenannte Bestimmung geht auf § 554 Satz 3 BGB in der Fas- sung vom 1. Januar 1900 zurück, die ausweislich der Materialien zum Bürgerli- chen Gesetzbuch geschaffen wurde, um sicherzustellen, dass eine Aufrech- nung, die die Forderung des Vermieters rückwirkend zum Erlöschen bringt (§ 389 BGB), auch die hierauf gestützte Kündigung rückwirkend unwirksam macht. Dabei trafen zwei gegensätzliche Meinungen aufeinander, die aber letzt- lich dasselbe Ziel verfolgten, so dass der Antrag auf Aufnahme des § 554 Satz 3 BGB aF die erforderliche Mehrheit fand. Eine Auffassung ging davon aus, dass die Rückwirkung der Aufrechnung auch die Kündigung automatisch rückwirkend hinfällig mache, wollte diese Möglichkeit dem Mieter aber im Inte- resse der Rechtssicherheit (einschränkend) nicht bei jeder Aufrechnung zubilli- gen, sondern nur für den Fall, dass er die Aufrechnung unverzüglich nach Aus- spruch der Kündigung erklärt (Mugdan, Band 2, S. 872 f. [Protokolle zum BGB]). Die Gegenmeinung vertrat die Ansicht, dass sich aus den Wirkungen der Aufrechnung allein noch nicht ableiten lasse, dass auch die Kündigung rückwirkend entfalle, hielt es aber aus Gründen der Billigkeit für angezeigt, dem Mieter durch eine gesonderte gesetzliche Regelung eine solche Möglichkeit im Falle einer unverzüglich erklärten Aufrechnung - als Erweiterung seiner Rechts- position - einzuräumen (Mugdan, aaO). Beide Auffassungen waren sich also 37 - 21 - darin einig, dass eine unverzügliche Aufrechnung zu einem rückwirkenden Wegfall der Kündigungswirkungen führen sollte. (dd) Führt eine rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklä- rung einer öffentlichen Stelle somit dazu, dass die fristlose Kündigung rückwir- kend als zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unwirksam anzusehen ist, geht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht ins Leere, weil die fristlose Kündigung zwar das Mietverhältnis zunächst beendet hat, diese Beendigungswirkung aber wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als nicht eingetreten gilt und der Vermieter eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung regelmäßig auch auf den Umstand dieser rückwirkenden Fiktion stützt. Soweit einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen, der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung schon bei Zugang der Kündi- gungserklärung nicht begründet gewesen sei, und nicht darauf, dass sie infolge rechtzeitiger Schonfristzahlung rückwirkend als bei Zugang der Kündigungser- klärung unwirksam anzusehen ist (LG Bielefeld, Urteil vom 29. Juni 1994 - 2 S 192/94, juris Rn. 8; Buchmann, WuM 1996, 78, 79), entspricht dies nicht der gebotenen interessengerechten Auslegung der hilfsweise erklärten ordentli- chen Kündigung, die - wie bereits ausgeführt - auch aus Sicht eines objektiven Empfängers unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorgesehenen, ineinandergreifenden Pha- sen zu erfolgen hat. Im Übrigen könnte die vom Berufungsgericht eingenommene Sichtweise unter Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen, 38 39 40 - 22 - dass dieser in Fällen des Zahlungsverzugs unter Verzicht auf eine fristlose Kündigung lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus- spricht. Dies hätte eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Aushöhlung des Rechts auf fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) zur Folge. b) Dass die Kläger zeitgleich zu der fristlosen Kündigung hilfsweise eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen haben, ist - was letztlich auch das Berufungsgericht nicht in Frage stellt - zulässig. Zwar verträgt eine Kündigung grundsätzlich keine Bedingung, weil eine Gestaltungs- erklärung die Rechtslage eindeutig klären muss und den Erklärungsempfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung neu zu schaffenden Rechtszustand lassen darf (vgl. BGH, Urteile vom 21. März 1986 - V ZR 23/85, BGHZ 97, 264, 267 [zum Rücktritt]; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 112/02, NJW 2004, 284 unter 2 a aa [zur Kündigung eines Gewerbe- raummietverhältnisses]; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e [zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses]; BAGE 97, 193, 195 [zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung eines Dienstverhältnisses]). Wenn ein Vermieter - wie hier - einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kün- digen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Er spricht also beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) aus, macht aber deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll (vgl. Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Weiter bringt er zum Aus- druck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentli- chen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündi- 41 42 - 23 - gungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung be- reits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schon- fristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als - bezo- gen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung - rückwirkend unwirksam gilt. Diese Angaben sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die Bestimmtheit der Kündigungserklärungen zu gewährleisten. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von den Klägern hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB erfüllt und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach 43 - 24 - Zugang der Kündigung erfolgte Ausgleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmitt Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 30.03.2017 - 102 C 333/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 13.10.2017 - 66 S 90/17 -

ECLI:DE:BGH:2018:190918UVIIIZR261.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/17 Verkündet am: 19. September 2018 Vorusso Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3; § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 Zur Geltungswirkung einer vom Vermieter hilfsweise mit einer fristlosen Kündigung verbundenen ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses in den Fäl- len des Zahlungsverzugs (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). BGB §§ 564c, 564b aF Ein nach § 564c BGB aF begründetes Wohnraummietverhältnis mit Verlängerungs- klausel kann selbst dann, wenn im Mietvertrag vorgesehen ist, dass es sich nicht ver- längert, wenn eine der Parteien rechtzeitig widerspricht, nur unter Einhaltung der Kündigungsvoraussetzungen der - gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendba- ren - §§ 564b, 565, 565a BGB aF zum jährlich vereinbarten Ablauftermin beendet werden (Fortführung der Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19). BGH, Urteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. September 2018 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 66 des Landgerichts Berlin vom 15. November 2017 wird insoweit als un- zulässig verworfen, als sie sich dagegen wendet, dass das Beru- fungsgericht die Kündigung der Klägerin vom 2. Oktober 2017 für nicht durchgreifend erachtet hat. Soweit sie sich dagegen wendet, dass das Landgericht die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungs- rückständen als wirkungslos bewertet hat, wird das vorbezeichne- te Urteil aufgehoben. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 23. April 1999 gemeinsam mit sei- ner Ehefrau von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine in einem Mehrfamili- enhaus gelegene 70 qm große Wohnung. Im Sommer 2014 wurde die Klägerin als neue Eigentümerin des Anwesens im Grundbuch eingetragen. In § 2 des Formularmietvertrags ist als Mietbeginn der 1. Mai 1999 fest- gelegt. Weiter ist dort unter der vorformulierten Überschrift "Mietzeit und ordent- liche Kündigung" folgender maschinenschriftlicher Vordruck enthalten, der durch die handschriftliche Eintragung des Mietenddatums ergänzt worden ist: "Das Mietverhältnis endet am 30. April 2000. Es verlängert sich jeweils um 12 Monate (1 Jahr), wenn eine der Partei- en nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlänge- rung widerspricht." […] Die Bruttomiete belief sich zuletzt auf 500,92 € monatlich. Der Beklagte zog am 15. Mai 2016 aus der gemeinsamen Wohnung aus. In den Monaten Oktober 2016 bis einschließlich Dezember 2016 erhielt die Klägerin trotz Mah- nung keine Mietzahlungen. Der Beklagte ließ am 19. Dezember 2016 die Woh- nungseingangstür durch einen Schlüsseldienst öffnen, nachdem er am Vortag vergeblich versucht hatte, sich mit seinem Schlüssel und durch Klingeln Zutritt zu der Wohnung zu verschaffen. Dabei stellte er fest, dass seine Ehefrau unter Mitnahme vieler Gegenstände die Wohnung verlassen, jedoch die Wohnungs- einrichtung zurückgelassen hatte. Wegen des aufgelaufenen Mietrückstands erklärte die Klägerin mit einem an den Beklagten und seine Ehefrau unter der Adresse der angemieteten Woh- nung gerichteten Schreiben vom 21. Dezember 2016 die fristlose, hilfsweise die 1 2 3 4 - 4 - fristgerechte Kündigung des Mietvertrags. Am 22. Dezember 2016 überwies der Beklagte eine Monatsmiete an die Klägerin. Das Kündigungsschreiben ging dem Beklagten am 28. Dezember 2016 zu. Ungeklärt ist, ob es auch seiner Ehefrau zuging. Am 5. Januar 2017 beglich der Beklagte den gesamten bis dahin aufge- laufenen Rückstand und richtete einen Dauerauftrag für künftige Mietzahlungen ein. Einige Tage später reichte die Klägerin gegen den Beklagten und seine Ehefrau eine auf den 5. Januar 2017 datierte Klage auf Räumung und Heraus- gabe ein, in der sie - gestützt auf einen angeblichen Mietrückstand für Oktober 2016, November 2016 und Januar 2017 - erneut die fristlose und fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses erklärte. Die Klageschriften wurden am 28. Januar 2017 in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten eingelegt. Die gegen die Ehefrau des Beklagten gerichtete Klage nahm die Klägerin im Verlauf des erstinstanzlichen Verfahrens zurück. Das Amtsgericht hat der von der Klägerin gegen den Beklagten erhobe- nen Räumungsklage aufgrund der mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Dabei hat es die Klage auch insoweit abgewiesen, als die Klägerin erstmals in der Berufungsinstanz mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 eine weitere fristlose und hilfsweise fristgerechte Kündigung wegen des von ihr als vorsätzlich wahr- heitswidrig eingestuften Vortrags des Beklagten ausgesprochen hat, er habe während der gesamten Mietlaufzeit seine vertraglichen Verpflichtungen stets erfüllt. Mit der vom Berufungsgericht beschränkt auf die Wirksamkeit der Kündi- gung vom 21. Dezember 2016 zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die 5 6 - 5 - Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der von ihm genutz- ten Wohnung. Entscheidungsgründe: Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - Erfolg. A. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen den Beklagten bestünden nicht. Zwar seien solche Ansprüche aufgrund der gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB wirksamen fristlosen Kündigung vom 21. Dezember 2016 zunächst entstanden, weil beim Zugang der Kündigung ein Zahlungsverzug in diesem Sinne vorgelegen habe. Sie seien aber vor Klageer- hebung aufgrund der vollständigen Begleichung der Mietrückstände nach Maß- gabe der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nachträglich erloschen. Der Beklagte habe am 5. Januar 2017 die zu diesem Zeitpunkt noch offenen Mieten für Oktober 2016, November 2016 und die Nutzungsentschädigung für Januar 2017 vollständig ausgeglichen. Die im Kündigungsschreiben vom 21. Dezember 2016 daneben hilfswei- se erklärte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gehe ins Leere, weil das Mietverhältnis durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe und daher ein Mietverhältnis, das nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendet werden könnte, nicht mehr be- stehe. Die rechtzeitig erfolgte Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB 7 8 9 10 - 6 - habe zwar dazu geführt, dass die Wirkungen der fristlosen Kündigung, also un- ter anderem die mit ihrem Zugang entstandenen Ansprüche des Vermieters, erloschen seien. Es bleibe aber gleichwohl dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigungserklärung und Eingang der Schonfristzahlung ein Miet- verhältnis nicht mehr bestanden habe. Die erfolgte Schonfristzahlung führe - wie die Kammer bereits in dem Verfahren 66 S 90/17 mit Urteil vom 13. Okto- ber 2017 (veröffentlicht in ZMR 2018, 38) ausgesprochen habe - nicht dazu, dass die hilfsweise erfolgte fristgerechte Kündigung nun später "wirksam" wer- de. Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die mit der Klageschrift vom 5. Januar 2017 ausgesprochene fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung beendet worden. Bei Zugang der Klage seien nämlich sämtliche Zahlungsrück- stände ausgeglichen gewesen. Schließlich habe auch die im Verlauf des Beru- fungsverfahrens mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 erklärte Kündigung nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Diese Kündigung sei zwar nach § 533 Abs. 1 Nr. 1, § 263 ZPO zulässig in den Prozess eingeführt worden. Ein die Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigendes unredliches Prozessverhalten des Beklagten habe die Klägerin aber nicht hinreichend substantiiert dargelegt. B. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Klägerin gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von diesem angemie- teten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Das Beru- 11 12 - 7 - fungsgericht hätte der mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 zugleich hilfswei- se ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nicht des- wegen die Wirkung versagen dürfen, weil das Mietverhältnis bereits durch die im selben Schreiben vorrangig erfolgte fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB sein Ende gefunden hat und dies zur Folge hätte, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung “ins Leere“ gegangen wäre. I. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungsge- richt die mit Schriftsatz vom 2. Oktober 2017 erklärte fristlose, hilfsweise fristge- rechte Kündigung wegen vorsätzlich wahrheitswidrigen Vortrags des Beklagten im Prozess für nicht durchgreifend erachtet hat, ist das Rechtsmittel unstatthaft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision zulässigerweise auf die Frage der Wirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise or- dentlich ausgesprochenen Kündigung vom 21. Dezember 2016 beschränkt. 1. Eine Beschränkung der Revisionszulassung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungs- gründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit ent- nehmen lässt. Dies ist anzunehmen, wenn eine Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, nur für einen selbständig anfechtbaren Teil des Streitgegenstands erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrundes regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulas- sung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (st. Rspr.; vgl. nur Senats- beschlüsse vom 24. Januar 2012 - VIII ZR 206/11, WuM 2012, 163 Rn. 4; vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15, WuM 2016, 682 Rn. 5). 13 14 - 8 - So liegen die Dinge hier. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachtete Frage der "rechtlichen Folgen einer Schonfristzahlung auf eine zeit- lich hilfsweise fristgemäß ausgesprochene Kündigung" stellt sich nur bei der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2016. Die somit gegebene Eindeutigkeit der Beschränkung wird entgegen der Auffassung der Revision nicht dadurch in Frage gestellt, dass das Berufungsge- richt die von ihm bejahte Klärungsbedürftigkeit der aufgeworfenen Rechtsfrage - neben dem Erfordernis einer eingehenden höchstrichterlichen Entscheidung - auch damit begründet hat, die vorliegende Entscheidung weiche "auch im Er- gebnis von den Rechtsfolgen ab, die die Klägerin unter Hinweis auf höchstrich- terliche Rechtsprechung für sich in Anspruch" nehme. Diese Erwägung bezieht sich ersichtlich allein auf die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant er- achtete und nur die Kündigung vom 21. Dezember 2016 betreffende Rechtsfra- ge, ob eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann zum Zug kommt, wenn auf eine vorrangig erklärte und wirksam geworde- ne fristlose Kündigung eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB erfolgt. Demzufolge hat das Berufungsgericht dieselbe Formulierung bereits bei seinen Zulassungserwägungen im Urteil vom 13. Oktober 2017 - 66 S 90/17 (ZMR 2018, 38; nachfolgend Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 231/17, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt) verwendet, bei dem alleiniger Streitgegenstand eine - fristlose, hilfsweise ordentliche - Kündigung wegen Zahlungsverzugs war. 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung der Revisi- onszulassung ist auch wirksam. Ihm ist anerkanntermaßen die Möglichkeit er- öffnet, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständi- gen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch 15 16 17 - 9 - die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur Senatsur- teil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13; Senatsbe- schluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 20; jeweils mwN). Voraussetzung hierfür ist eine Selbständigkeit des von der Zulassungs- beschränkung erfassten Teils des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tat- sächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO Rn. 14; Senatsbeschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 21; jeweils mwN). So verhält es sich, wenn - wie hier - mehrere Kündigungen ausgesprochen werden (vgl. Se- natsbeschlüsse vom 13. September 2011 - VIII ZR 84/11, WuM 2011, 690 Rn. 3; vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 4). II. Soweit die Revision eröffnet ist, ist sie begründet. Das Berufungsgericht hat den Inhalt der von der Klägerin am 21. Dezember 2016 wegen der eingetre- tenen Mietrückstände hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung nicht hinreichend erfasst und hat zudem den Regelungsgehalt des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB grundlegend verkannt. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von der Klägerin ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündi- gung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang beim Beklagten am 28. Dezember 2016 mit sofortiger Wirkung beendet hat. Der Beklagte und seine Ehefrau be- fanden sich nach den in der Revisionsinstanz nicht angegriffenen Feststellun- gen des Berufungsgerichts zu diesem Zeitpunkt mit den Mieten für Oktober und November 2016 in Verzug. Damit lag der Kündigungsgrund des - gemäß 18 19 - 10 - Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB anwendbaren - § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB vor. Da die Mieter diesen Rückstand nicht vor dem Zugang der Kündigungserklärung ausgeglichen hatten, war die Kündigung nicht gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 22; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939 Rn. 27, 30; jeweils mwN). Die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses war auch nicht deswegen bei ihrem Zugang unwirksam, weil offen geblieben ist, ob sie auch der Ehefrau des Beklagten als Mitmieterin zugegangen ist. Zwar kann ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekün- digt werden (Senatsurteile vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04, NJW 2005, 1715 unter II 1 mwN; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, WuM 2018, 153 Rn. 22). Jedoch ist die vom Amtsgericht vorgenommene und vom Berufungsgericht un- ausgesprochen gebilligte rechtliche Würdigung, dem Beklagten sei es nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, sich auf einen fehlenden Zugang des Kündigungsschreibens an seine Ehefrau zu berufen, weil diese aus der Woh- nung ausgezogen sei, ohne dies der Klägerin anzuzeigen und eine neue An- schrift zu hinterlassen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden (vgl. Senats- beschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 2, 5). 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB durch den recht- zeitigen Ausgleich der Rückstände erfüllt sind. Nach den unangegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts hat der Beklagte am 5. Januar 2017, und da- mit innerhalb der Schonfrist, die beim Zugang des Kündigungsschreibens am 28. Dezember 2016 noch offenen Mieten für Oktober 2016 und November 2016 sowie die Nutzungsentschädigung für Januar 2017 vollständig beglichen. 20 21 - 11 - 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach den hier gemäß der - für be- fristete Mietverhältnisse geltenden - Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB anwendbaren Vorschriften der §§ 564c, 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF (heute: § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) habe - trotz des späteren Unwirk- samwerdens der fristlosen Kündigung infolge der getätigten Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB) - keine Wirkung mehr entfalten können, weil bereits die gleichzeitig zugegangene, aber vorrangig ausgesprochene fristlose Kündigung das Mietverhältnis (zunächst) beendet habe. Das Berufungsgericht hat sich weder in seinem Urteil noch in dem dort in Bezug genommenen Beschluss vom 3. August 2017 in der Beschwerdesache 66 T 49/17 näher mit der sich in erster Linie stellenden Frage befasst, wie die Kündigungserklärung eines Vermieters auszulegen ist, der - wie hier - zusätz- lich zu einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise eine auf § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF beziehungsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung) gestützte ordentliche Kündigung erklärt. Es hat sich wegen eines teilweise fehlerhaften Verständnisses der Rechtsnatur eines Gestaltungsrechts und aufgrund einer grundlegenden Ver- kennung der rechtlichen Wirkungen einer Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB von vornherein den Blick dafür verstellt, dass ein Vermieter, der neben einer fristlosen Kündigung hilfsweise oder vorsorglich eine ordentli- che Kündigung des Mietverhältnisses wegen des aufgelaufenen Zahlungsrück- stands ausspricht, diese bei Anwendung der allgemeinen Auslegungsregeln nicht nur für den Fall einer bereits bei Zugang des Kündigungsschreibens ge- gebenen Unwirksamkeit der vorrangig erfolgten fristlosen Kündigung des Miet- verhältnisses erklärt. Vielmehr bringt er damit - sofern keine belastbaren abwei- 22 23 - 12 - chenden Anhaltspunkte bestehen - regelmäßig zum Ausdruck, dass die ordent- liche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die zunächst wirk- sam erklärte fristlose Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Um- stands (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB [unverzügliche Aufrechnung], § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB [Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle]) nachträglich (rückwirkend) unwirksam wird. a) Ein Vermieter, der von der Kündigungsmöglichkeit des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB Gebrauch macht und diese mit einer hilfsweise ausgespro- chenen ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB (bzw. nach § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF) verbindet, macht damit nicht nur deutlich, dass die fristlose Kündigung Vorrang haben soll (so aber das Berufungsgericht), sondern erklärt zugleich, dass die ordentliche Kündigung in allen Fällen Wir- kung entfalten soll, in denen die zunächst angestrebte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund einer - entweder bei Zugang des Kündigungs- schreibens schon gegebenen oder einer nachträglich gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB (unverzügliche Aufrechnung durch Mieter) oder § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB (Schonfristzahlung oder behördliche Verpflichtungserklärung) rückwirkend eingetretenen - Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung fehlge- schlagen ist. Dies ergibt sich aus einer sachgerechten Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der Kündigungserklärung (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, unter II 3 a, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). aa) Bei der Auslegung einer einseitigen, empfangsbedürftigen Willenser- klärung, wie sie hier vorliegt, ist nicht allein auf den Wortlaut abzustellen. Viel- mehr ist sie so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von seinem Empfänger- horizont aus verstehen musste (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 21. Mai 2008 - IV ZR 238/06, NJW 2008, 2702 Rn. 30; vom 17. Dezember 2014 24 25 - 13 - - VIII ZR 86/13, ZMR 2015, 216 Rn. 38; BAGE 41, 37, 46; jeweils mwN). Für die Auslegung sind nur solche Umstände heranzuziehen, die dem Erklärungsemp- fänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2006 - III ZR 166/05, NJW 2006, 3777 Rn. 18 mwN; BAG, aaO). Gemessen daran erklärt ein Vermieter, der eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs und daneben hilfsweise oder vor- sorglich eine ordentliche Kündigung ausspricht, zum einen, dass er sich in ers- ter Linie auf den Beendigungstatbestand des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB beruft, also auf dessen Rechtswirkungen, nämlich die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses, nicht verzichten will (vgl. auch BAGE 145, 184 Rn. 44; BAG, NJW 2014, 3533 Rn. 20; jeweils mwN [zu einer hilfsweise erfolgten ordentlichen Kündigung des Arbeitsverhältnisses]). Zum anderen bringt er damit zum Aus- druck, dass das Mietverhältnis - falls die vorrangig gewollte fristlose Kündigung (gleich aus welchen Gründen) nicht zu der angestrebten Beendigung führt - wenigstens mit Ablauf der geltenden Kündigungsfrist sein Ende finden soll. bb) In Anbetracht der feinmaschigen, verschiedene Phasen berücksichti- genden Ausgestaltung, die eine fristlose, außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB durch den Gesetzgeber erfahren hat, steht bei Zugang einer wirksamen Kündigungserklärung regelmä- ßig noch nicht endgültig fest, dass das Mietverhältnis hierdurch tatsächlich sein Ende gefunden hat. Bei verständiger Betrachtung bringt daher ein Vermieter, der seine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs hilfsweise oder vorsorg- lich mit einer ordentlichen Kündigung verknüpft, auch aus objektiver Mietersicht zum Ausdruck, dass die zugleich erklärte (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Fe- bruar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e) ordentliche Kündigung auch dann zum Zuge kommen soll, wenn die fristlose Kündigung infolge der gesetzlichen Anordnung in § 543 Abs. 2 Satz 3, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht 26 27 - 14 - zu dem angestrebten Ziel der endgültigen sofortigen Beendigung des Mietver- hältnisses, sondern dazu geführt hat, dass dieses trotz fristloser Kündigung rückwirkend betrachtet als ununterbrochen fortgeführt gilt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb). (1) Das Gesetz sieht verschiedene Tatbestände vor, nach denen eine wirksame fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam wird, nämlich bei unverzüglicher Tilgung der Rückstände durch eine Aufrech- nung des Mieters (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB; vgl. hierzu Senatsurteile vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO; vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16, aaO Rn. 27) oder durch eine spätestens bis zum Ablauf von zwei Mo- naten nach der Erhebung einer Räumungsklage erfolgte Zahlung der Mietrück- stände beziehungsweise eine binnen dieser Frist von einer öffentlichen Stelle eingegangene Verpflichtung zur Befriedigung des Vermieters (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Eine solche Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung der zuständigen Behörde führt gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB nur dann nicht zu einer nachträglichen Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, wenn dieser vor nicht länger als zwei Jahren eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. (2) Indem das Berufungsgericht allein darauf abstellt, dass eine in mate- rieller und formeller Hinsicht wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zah- lungsverzugs das Mietverhältnis (zunächst) aufgelöst hat, lässt es diese rechtli- chen Zusammenhänge außer Acht und spaltet den einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt (Zahlungsverzug, Kündigung, nachträgliche Befriedigung des Vermieters), auf den sich die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bei vernünftiger, lebensnaher und objektiver Betrachtung stützt, künstlich in einzel- ne Bestandteile auf. Das Berufungsgericht sieht seine gegenteilige Sichtweise durch den Charakter einer Kündigung als einseitiges Gestaltungsrecht des 28 29 - 15 - Vermieters und den Umstand bestätigt, dass eine einmal herbeigeführte Been- digung des Mietverhältnisses weder vorläufig eintreten noch wiederholt bewirkt werden könne. Um diese Gestaltungswirkung unangetastet zu lassen, spricht es einer Schonfristzahlung lediglich die Wirkung zu, dass entstandene Räu- mungs- und Herausgabeansprüche erlöschen. Seine Rechtsauffassung erweist sich aber bereits im Ansatz als unzutreffend. (a) Zwar handelt es sich bei der Kündigung um ein einseitiges Gestal- tungsrecht des Vermieters, das seine Gestaltungswirkung mit dem Zugang bei dem Mieter entfaltet (§ 130 BGB) und - sofern der geltend gemachte Kündi- gungsgrund vorliegt und auch die formellen und materiellen Anforderungen an eine Kündigungserklärung (Angabe von Kündigungsgrund; Geschäftsfähigkeit) erfüllt sind - das Mietverhältnis entweder sofort oder nach Ablauf der vorgese- henen Kündigungsfrist enden lässt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123, 126 f., 128 f.; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2018 - VIII ZR 26/17, ZIP 2018, 1244 Rn. 22 [zur Minderung im Kaufrecht]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung einer Dienstvereinbarung]). Die durch eine wirksam erklärte Kündigung eingetretene Umgestaltung des Miet- verhältnisses kann grundsätzlich nicht mehr einseitig, sondern nur durch rechtsgeschäftliches Zusammenwirken der Parteien rückgängig gemacht wer- den (BGH, Urteil vom 24. Juni 1998 - XII ZR 195/96, aaO, S. 128 f.; vgl. auch BAG, aaO). (b) Dem Gesetzgeber bleibt es im Rahmen seines Gestaltungsspiel- raums jedoch unbenommen, die Gestaltungswirkung, die eine wirksame Kündi- gung mit ihrem Zugang entfaltet hat, rückwirkend entfallen zu lassen (so auch Beyer, GE 2018, 175). Hiervon hat der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB Gebrauch gemacht, indem er die durch das ausgeübte Gestaltungsrecht ausge- löste Rechtswirkung der Beendigung des Mietverhältnisses im Wege einer ge- 30 31 - 16 - setzlichen Fiktion rückwirkend als nicht eingetreten behandelt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb (2) (b)). Anders als das Berufungsgericht meint, ist die gesetzliche Regelung in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB nicht dahin zu verstehen, dass im Falle einer Schonfristzahlung oder behördlicher Verpflichtungserklärung die Beendigung des Mietverhältnisses nicht als rückgängig gemacht anzusehen ist, sondern hierdurch lediglich die durch die fristlose Kündigung ausgelösten Räumungs- und Herausgabeansprüche des Vermieters (§ 546 Abs. 1 BGB) erlöschen. Vielmehr hat der Gesetzgeber insoweit die gesetzliche Fiktion geschaffen, dass die durch die wirksam erklärte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses rückwirkend als nicht eingetreten gilt (so auch etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1487 [Rechtsentscheid zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 569 BGB Rn. 37; Häublein/Lehmann- Richter, ZMR 2018, 43 f.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 569 Rn. 39, 44; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rn. 30; Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 BGB Rn. 43; Beyer, aaO S. 176; Weber, ZMR 1992, 41, 43 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB aF]). Diese Sichtweise hat der Senat seinen Entscheidungen, die sich mit dem Tat- bestand des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB befassen, unausgesprochen zugrunde gelegt. Von diesem Verständnis gehen letztlich auch weitere Stimmen in der In- stanzrechtsprechung und in der Literatur aus, die sich zwar mit der Frage der gesetzlichen Fiktion nicht näher befassen, bei Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber eine rückwirkend eintretende Unwirk- samkeit der fristlosen Kündigung bejahen (vgl. etwa LG Bonn, Urteil vom 6. November 2014 - 6 S 154/14, juris Rn. 17; LG Aurich, Beschluss vom 32 33 - 17 - 11. Oktober 2016 - 1 T 191/16, juris Rn. 4 f.; AG Sinsheim, NJW-RR 1986, 1345 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 569 Rn. 44; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 569 Rn. 23; Hinz in Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigen- tumsrecht, 6. Aufl., Kapitel 14 Rn. 290; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld, Stand 1. Juni 2018, § 569 BGB Rn. 75, 81; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 1. Mai 2018, § 569 Rn. 13; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Juli 2018, § 569 Rn. 69; Schuschke in 10 Jahre Mietrechtsreformgestz, 2011, S. 735, 738; Buchmann, WuM 1996, 78, 79 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]). Soweit andere Autoren der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB mit unterschiedlicher Begründung nur eine Heilungswirkung für die Zukunft ("ex-nunc-Wirkung") beimessen (so etwa Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., XII Rn. 152; Elzer in Prütting/ Wegen/Weinrich, BGB, 12. Aufl., § 569 Rn. 18; Beuermann, WuM 1997, 151, 152 [zu § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; Both, Festschrift Blank, 2006, S. 93, 102 ff.; O'Sullivan, ZMR 2002, 250, 253), haben diese den Regelungsgehalt der genannten Vorschrift nur unzureichend erfasst und können sich insoweit auch nicht auf das - von der Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung angeführte - Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Dezember 2006 (IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 13; vgl. auch Urteil vom 30. Juni 1960 - VIII ZR 200/59, NJW 1960, 2093 [zu § 3 Abs. 3 MSchuG]) stützen. Denn mit der dort verwendeten Formulierung, das Mietverhältnis "lebe" nach einer rechtzeitigen Schonfristzahlung "wieder auf", wird gerade zum Ausdruck gebracht, dass das bisherige Mietverhältnis fortgilt und nicht neu begründet werden soll. Dass der Gesetzgeber mit § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die gesetzliche Fiktion einer rückwirkenden Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgespro- chenen fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB angeordnet hat, ergibt sich zwar noch nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB, jedoch folgt dies vor allem aus dem Regelungszweck und der 34 - 18 - Entstehungsgeschichte dieser Bestimmung und findet zudem im systemati- schen Zusammenhang zu § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB eine Stütze (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 a bb (2) (b)). (aa) § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs voraus. Sie kommt also - ebenso wie § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB - erst und nur dann zum Zuge, wenn das Gestaltungsrecht der fristlosen Kündigung ausgeübt und das Mietverhältnis durch die ausgesprochene fristlose Kündigung beendet worden ist (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, aaO). Der Gesetzgeber hat aber die Notwendigkeit gesehen, die durch die wirksame Ausübung des Gestal- tungsrechts "fristlose Kündigung" bewirkte Beendigung des Mietverhältnisses für bestimmte Fallgestaltungen zu durchbrechen. Dabei ging es ihm darum, in den Fällen, in denen er bei Abwägung der beiderseitigen Belange die wirt- schaftlichen Interessen des Vermieters für ausreichend gewahrt ansah (unver- zügliche Aufrechnung des Mieters; Zahlung oder Verpflichtungserklärung inner- halb der Schonfrist), eine ununterbrochene und unveränderte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gewährleisten (vgl. auch Beyer, aaO). Diese Zielsetzung wird in den Gesetzesmaterialien zu § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar nicht ausdrücklich angesprochen, sie klingt aber an mehreren Stellen an und lässt sich auch der Entstehungsgeschichte der genannten Vorschriften entnehmen. Im Rahmen der Begründung zu § 569 Abs. 3 BGB-E ist ausdrück- lich von der Abfolge Mietrückstand, Kündigung und "Vertragsfortsetzung" die Rede (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Schon diese Wortwahl - es wird nicht der Begriff "Neubegründung des Mietverhältnisses" verwendet - bietet einen ersten Anhalt dafür, dass der Gesetzgeber das im Rahmen der Privatautonomie be- gründete Wohnraummietverhältnis nicht - unter Verkomplizierung der Rechtsla- ge - dauerhaft in drei verschiedene Phasen aufspalten wollte, nämlich in ein 35 36 - 19 - zunächst bestehendes Mietverhältnis, anschließend in ein Rückabwicklungs- verhältnis und ab Verwirklichung des Tatbestands des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB in ein gesetzlich neu begründetes, mit den ursprünglichen mietvertragli- chen Vereinbarungen inhaltsgleiches Vertragsverhältnis, das aber nicht in jeder Hinsicht dem Mieter dieselben Rechte gewähren würde (etwa Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist des Vermieters wegen Neubegründung des Miet- verhältnisses). (bb) Ausschlaggebend ist letztlich jedoch, dass es dem Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes bei der Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht darum ging, eine rechtliche Lösung zu finden, die die Gestaltungswirkung einer Kündigung in jeder Hinsicht unangetastet lässt, sondern er eine für beide Seiten angemessene Regelung zu der Frage treffen wollte, unter welchen Vorausset- zungen das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung fortzusetzen ist. Hierbei war für ihn entscheidend, ob der Mieter das finanzielle Interesse des Vermieters in einem noch hinnehmbaren zeitlichen Rahmen nachträglich befriedigt hat. In diesen Fällen wollte er den Mieter grundsätzlich so stellen, als ob das Mietver- hältnis nicht beendet worden wäre. Dies ergibt sich aus dem Umstand, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf denselben Wertungen wie ihre Vor- gängerregelungen beruht. Die genannte Bestimmung entspricht im Wesentli- chen der durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505; im Folgenden Erstes Mietrechtsänderungs- gesetz) eingeführten Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Vorschrift griff wiederum den in § 3 Abs. 3 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1. Juni 1923 entwickelten "Ge- danken eines Nachholungsrechts des Mieters" auf (BT-Drucks. IV/806, S. 10; RGBl. I 1923, S. 353, im Folgenden Mieterschutzgesetz; vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 73). 37 - 20 - (aaa) § 3 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes sah vor, dass dem Vermieter von Gebäuden oder Gebäudeteilen anstelle der bis dahin vorgesehenen Mög- lichkeit einer Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs (§ 554 BGB in der seit 1. Januar 1900 geltenden Fassung [RGBl. I 1896, S. 195]) nur noch eine Klage auf Aufhebung des Mietverhältnisses eröffnet sein sollte (vgl. Be- gründung zum Gesetzesentwurf, RT-Drucks. Nr. 4185, S. 29, 32 f.). § 3 Absatz 3 des Mieterschutzgesetzes ließ eine Aufhebung des Mietvertrags aber dann nicht (mehr) zu, wenn der Mieter den Vermieter vor Erlass des Urteils befriedig- te oder wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und bis zum Erlass des Urteils die Aufrechnung erklärte. Demgegenüber sah § 554 Satz 3 BGB in der bis dahin geltenden Fassung lediglich vor, dass die Kündigung wegen Zahlungsverzugs "unwirksam ist, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt" (RGBl. aaO). (bbb) Mit dem Mieterschutzgesetz verfolgte der damalige Gesetzgeber die Zielsetzung, "den Mieter vor einer gegen seinen Willen erfolgenden Beendi- gung des Mietverhältnisses so weit zu schützen, als sich dies mit berechtigten Interessen des Vermieters irgendwie vereinen lässt" (RT-Drucks. Nr. 4185, S. 13). Durch den von ihm eingeführten Wegfall einer Aufhebung des Mietver- hältnisses bei den - gegenüber § 554 BGB in der bis dahin geltenden Fassung erweiterten - Fallgestaltungen einer nachträglichen Befriedigung des Vermieters vor Erlass eines Aufhebungsurteils brachte er zum Ausdruck, dass er bei Be- rücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage eine Beendigung des Mietver- hältnisses nicht nur bei einer unverzüglichen Aufrechnung des Mieters, sondern auch bei einer erst im Verlauf des Aufhebungsverfahrens erfolgenden Aufrech- nung oder Zahlung für unangemessen erachtete und das Mietverhältnis in all diesen Fallgestaltungen ohne Unterbrechung fortbestehen lassen wollte. 38 39 - 21 - (ccc) Jahrzehnte später leitete der Gesetzgeber des Ersten Mietrechts- änderungsgesetzes zwar einen Systemwechsel von dem Mieterschutz zu dem sozialen Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches ein (vgl. BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. BT-Drucks. IV/806, S. 7) und ersetzte den bisherigen Anspruch des Vermieters auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses (wieder) durch ein Recht zur fristlosen Kündigung (BT-Drucks. aaO). Er gab aber im Falle einer Befriedi- gung des Vermieters binnen eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage dem Interesse des Mieters an dem Erhalt der Wohnung nach wie vor den Vor- rang vor dem Beendigungsinteresse des Vermieters. Aus Sicht des Gesetzge- bers hatte sich insoweit im Vergleich zum früheren Recht an der Interessenlage der Mietvertragsparteien nichts verändert. Wenn er an dem jahrzehntelang gel- tenden Nachholungsrecht des Mieters trotz der Rückkehr zu dem Gestaltungs- recht der Kündigung festhielt und dabei davon absah, die Rechtswirkungen ei- ner nachträglichen Befriedigung des Vermieters durch ausdrückliche Bestim- mung dahin zu regeln, dass das Mietverhältnis in diesem Fall in Abweichung zur bisherigen Rechtlage - nach einer vertragslosen Zwischenphase - neu zu begründen ist, ist dies Ausdruck seines Willens, den Mieter nach erfolgter Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle grund- sätzlich (Ausnahme: § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB aF) so zu stellen, als wäre das Mietverhältnis nie beendet worden. Der Umstand, dass es sich bei der Kündigung des Vermieters um ein Gestaltungsrecht handelt, steht einer solchen Fiktion, die letztlich Ausdruck ei- ner normativen Wertung ist, nicht entgegen. So entfällt die Wirkung einer Kün- digung etwa auch im Falle ihrer Anfechtung - und zwar ebenfalls im Wege einer gesetzlichen Fiktion (§ 142 Abs. 1 BGB; vgl. etwa MünchKommBGB/Busche, aaO, § 142 Rn. 2) - rückwirkend (so auch Beyer, aaO S. 175). Durch eine sol- che Rückwirkungsfiktion wird auch kein mit einem Gestaltungsrecht nicht zu vereinbarender Schwebezustand geschaffen. Denn das Gesetz hält nicht die 40 41 - 22 - Gestaltungswirkung einer wirksam ausgesprochenen fristlosen Kündigung in der Schwebe, sondern es ordnet an, dass die ausgelöste Gestaltungswirkung, die bis zu der Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung zu beachten ist (da- her verlangt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch die Zahlung fälliger Nutzungsent- schädigung nach § 546a BGB), rückwirkend als nicht eingetreten gilt. (ddd) Dass der Gesetzgeber des Ersten Mietrechtsänderungsgesetzes die Kündigung als rückwirkend unwirksam bewertet wissen wollte, lässt sich darüber hinaus auch aus dem Umstand ableiten, dass er das im Entwurf eines Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozia- les Mietrecht vorgesehene Gesamtregelungswerk, das nur in einzelnen Punk- ten (so etwa bezüglich der Härteklausel in § 556a BGB aF) vor Ende der Legis- laturperiode noch verabschiedet werden konnte, nunmehr unter Übernahme der dort bereits eingeflossenen Wertungen verwirklichen wollte (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 7). Der genannte Entwurf hatte zwar nicht bei dem bereits damals vorgesehenen und später fast inhaltsgleich im Entwurf zum Ersten Mietrechts- änderungsgesetz übernommenen § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E (vgl. hierzu BT- Drucks. 3/1234, S. 21; BT-Drucks. IV/806, S. 3; es wurde lediglich ohne nähere Begründung die Wendung "ist unwirksam" in "wird unwirksam" geändert) näher dazu Stellung genommen, ob die "Unwirksamkeit" der Kündigung rückwirkend eintreten sollte. In der dortigen Entwurfsbegründung ist aber bezüglich der Här- teklausel des § 565a BGB-E, in der sich in Abs. 3 Satz 2 ebenfalls die Wendung "durch den Widerspruch wird die Kündigung unwirksam" findet und die durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein sozi- ales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 (BGBl. I S. 389) mit verändertem, aber der Sache nach gleichbedeutendem Wortlaut ("Mieter kann die Fortset- zung des Mietverhältnisses verlangen") als § 556a BGB in das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs Eingang gefunden hat, ausdrücklich die Rede da- von, dass der Widerspruch die "Nichtigkeit" der Kündigung, mit anderen Worten 42 - 23 - also deren rückwirkende Unwirksamkeit, zur Folge habe (BT-Drucks. 3/1234, S. 54 i.V.m. S. 22). Dass die in den Gesetzesmaterialien erwähnte Nichtigkeitsfolge nur im Rahmen des § 565a BGB-E und nicht auch bei dem zeitgleich konzipierten § 554 Abs. 2 und 3 BGB-E eintreten sollte, der dann nachfolgend durch das Erste Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft gesetzt worden ist, ist mangels ge- genteiliger Anhaltspunkte auszuschließen. (cc) Auch systematische Gründe sprechen für die beschriebene gesetzli- che Fiktion der Rückwirkung einer rechtzeitig erfolgten Schonfristzahlung oder Übernahmeerklärung. § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB sieht - ebenso wie seine Vor- gängerregelungen (vgl. etwa § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF; § 3 Abs. 3 Mieter- schutzgesetz; § 554 Satz 3 BGB in der am 1. Januar 1900 in Kraft getretenen Fassung) - vor, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Mieter sich von seiner Schuld durch Aufrechnung hätte befreien können und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Hieran anknüpfend regelt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, dass "die Kündigung auch dann unwirksam wird", wenn die tatbe- standlichen Voraussetzungen dieser Norm erfüllt sind. Durch die Verwendung des Begriffs "auch" wird deutlich, dass die Vorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dieselbe Rechtswirkung entfalten soll wie die Regelung des § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB. Die letztgenannte Bestimmung geht auf § 554 Satz 3 BGB in der Fas- sung vom 1. Januar 1900 zurück, die ausweislich der Materialien zum Bürgerli- chen Gesetzbuch geschaffen wurde, um sicherzustellen, dass eine Aufrech- nung, die die Forderung des Vermieters rückwirkend zum Erlöschen bringt (§ 389 BGB), auch die hierauf gestützte Kündigung rückwirkend unwirksam macht. Dabei trafen zwei gegensätzliche Meinungen aufeinander, die aber letzt- 43 44 45 - 24 - lich dasselbe Ziel verfolgten, so dass der Antrag auf Aufnahme des § 554 Satz 3 BGB aF die erforderliche Mehrheit fand. Eine Auffassung ging davon aus, dass die Rückwirkung der Aufrechnung auch die Kündigung automatisch rückwirkend hinfällig mache, wollte diese Möglichkeit dem Mieter aber im Inte- resse der Rechtssicherheit (einschränkend) nicht bei jeder Aufrechnung zubilli- gen, sondern nur für den Fall, dass er die Aufrechnung unverzüglich nach Aus- spruch der Kündigung erklärt (Mugdan, Band 2, S. 872 f. [Protokolle zum BGB]). Die Gegenmeinung vertrat die Ansicht, dass sich aus den Wirkungen der Aufrechnung allein noch nicht ableiten lasse, dass auch die Kündigung rückwirkend entfalle, hielt es aber aus Gründen der Billigkeit für angezeigt, dem Mieter durch eine gesonderte gesetzliche Regelung eine solche Möglichkeit im Falle einer unverzüglich erklärten Aufrechnung - als Erweiterung seiner Rechts- position - einzuräumen (Mugdan, aaO). Beide Auffassungen waren sich also darin einig, dass eine unverzügliche Aufrechnung zu einem rückwirkenden Wegfall der Kündigungswirkungen führen sollte. (dd) Führt eine rechtzeitige Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklä- rung einer öffentlichen Stelle somit dazu, dass die fristlose Kündigung rückwir- kend als zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unwirksam anzusehen ist, geht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht ins Leere, weil die fristlose Kündigung zwar das Mietverhältnis zunächst beendet hat, diese Beendigungswirkung aber wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB als nicht eingetreten gilt und der Vermieter eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung regelmäßig auch auf den Umstand dieser rückwirkenden Fiktion stützt. Soweit einzelne Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen, der Vermieter habe die hilfsweise ordentliche Kündigung nur für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung schon bei Zugang der Kündi- 46 47 - 25 - gungserklärung nicht begründet gewesen sei, und nicht darauf, dass sie infolge rechtzeitiger Schonfristzahlung rückwirkend als bei Zugang der Kündigungser- klärung unwirksam anzusehen ist (LG Bielefeld, Urteil vom 29. Juni 1994 - 2 S 192/94, juris Rn. 8; Buchmann, WuM 1996, 78, 79), entspricht dies nicht der gebotenen interessengerechten Auslegung der hilfsweise erklärten ordentli- chen Kündigung, die - wie bereits ausgeführt - auch aus Sicht eines objektiven Empfängers unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorgesehenen, ineinandergreifenden Pha- sen zu erfolgen hat. Im Übrigen könnte die vom Berufungsgericht eingenommene Sichtweise unter Missachtung der berechtigten Interessen des Vermieters dazu führen, dass dieser in Fällen des Zahlungsverzugs unter Verzicht auf eine fristlose Kündigung lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus- spricht. Dies hätte eine vom Gesetzgeber nicht gewollte Aushöhlung des Rechts auf fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) zur Folge. b) Dass die Klägerin zeitgleich zu der fristlosen Kündigung hilfsweise ei- ne ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hat, ist zuläs- sig. Zwar verträgt eine Kündigung grundsätzlich keine Bedingung, weil eine Ge- staltungserklärung die Rechtslage eindeutig klären muss und den Erklärungs- empfänger nicht im Ungewissen über den durch die Willenserklärung neu zu schaffenden Rechtszustand lassen darf (vgl. BGH, Urteile vom 21. März 1986 - V ZR 23/85, BGHZ 97, 264, 267 [zum Rücktritt]; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 112/02, NJW 2004, 284 unter 2 a aa [zur Kündigung eines Gewerbe- raummietverhältnisses]; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 e [zur Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses]; BAGE 97, 193, 195 [zur Kündigung eines Arbeitsverhältnisses]; BAG, NZA-RR 2013, 609 Rn. 15 [zur Kündigung eines Dienstverhältnisses]). 48 49 - 26 - Wenn ein Vermieter - wie hier - einen Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlass nimmt, das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß zu kün- digen, wird die hilfsweise ausgesprochene Kündigung jedoch unbedingt erklärt (Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Er spricht also beide Kündigungen gleichzeitig (und nicht zeitlich versetzt) aus, macht aber deutlich, dass die ordentliche Kündigung erst nachrangig geprüft werden soll (vgl. Se- natsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO). Weiter bringt er zum Aus- druck, dass die nachrangige Prüfung der hilfsweise ausgesprochenen ordentli- chen Kündigung bei objektiver und vernünftiger Betrachtung seiner Kündi- gungserklärung nicht nur dann erfolgen soll, wenn die fristlose Kündigung be- reits bei ihrem Zugang unwirksam sein sollte, sondern auch dann, wenn sie nachträglich (durch unverzügliche Aufrechnung oder durch rechtzeitige Schon- fristzahlung oder Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle) als - bezo- gen auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung - rückwirkend unwirksam gilt (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 231/17, aaO unter II 3 b). Diese Angaben sind erforderlich, aber auch ausreichend, um die Bestimmt- heit der Kündigungserklärungen zu gewährleisten. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob die von der Klägerin mit Schreiben vom 21. Dezember 2016 hilfsweise erklärte ordentli- che Kündigung die Voraussetzungen der - hier gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EG- BGB auf befristete Mietverhältnisse im Sinne von § 564c BGB aF anwendbaren (vgl. Senatsbeschluss vom 19. September 2006 - VIII ZR 336/04, NJW-RR 50 51 - 27 - 2007, 10 Rn. 6) - Vorschrift des § 564b Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB aF erfüllt sind und ob gegebenenfalls der kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgte Aus- gleich der Rückstände bei tatrichterlicher Würdigung der konkreten Einzelfall- umstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung als treuwidrig (§ 242 BGB) erscheinen lässt. Die Notwendigkeit einer Kündigung des Vermieters haben die Vertrags- parteien nicht durch die Vereinbarung abbedungen, dass sich das Mietverhält- nis nicht verlängert, wenn eine der Parteien spätestens drei Monate vor Ablauf der Verlängerung widerspricht. Denn diese Abrede läuft - soweit die Kündigung des Vermieters betroffen ist - den zwingenden Vorschriften der §§ 565a, 564b BGB aF zuwider (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl., § 565a BGB aF Rn. 2 mwN; vgl. auch Palandt/Putzo, BGB, 59. Aufl., § 565a Rn. 6; vgl. ferner Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a aa; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09, NJW 2010, 3431 Rn. 19). Das nach § 564c BGB aF begründete Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel kann daher vom Vermieter nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsvoraussetzun- gen in §§ 564b, 565a, 565 BGB aF - zum vereinbarten jährlichen Ablauftermin (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO unter II 1, 2 a aa; Se- natsbeschluss vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513 Rn. 7) - ge- kündigt werden. 52 - 28 - Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Hessel Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmitt Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 12.06.2017 - 7 C 9/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.11.2017 - 66 S 192/17 - 53

ECLI:DE:BGH:2020:010720UVIIIZR323.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/18 Verkündet am: 1. Juli 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 301; BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, 2; § 569 Abs. 3 Nr. 2 a) Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidun- gen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). b) Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Vorausset- zungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fort- setzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die au- ßerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. - 2 - Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausge- sprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion ledig- lich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d bb). Für eine teleologische Reduk- tion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt. BGH, Urteil vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 22. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Teilurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 12. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der (inzwischen verstorbene) Ehemann der Beklagten zu 1 mietete im Jahr 1987 von der Rechtsvorgängerin der Kläger eine Zweieinhalbzimmerwoh- nung in Berlin an. Die Beklagte zu 1 lebt seit 1989 in der Wohnung und ist nach dem Tod ihres Ehemannes im Jahr 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Im Jahr 2007 zog auch ihr Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, in die Wohnung ein, in der sie nunmehr mit ihren gemeinsamen minderjährigen Kindern (geboren in den Jahren 2011 und 2014) leben. Die Miete betrug zuletzt einschließlich Betriebs- und Heizkostenvoraus- zahlung 563,92 €. Nachdem ein Zahlungsrückstand von 1.629,16 € (1.303,85 € Grundmiete und 325,31 € Betriebskostennachzahlung) aufgelaufen war, kün- 1 2 - 4 - digten die Kläger mit Schreiben vom 24. Februar 2016 das Mietverhältnis au- ßerordentlich, hilfsweise ordentlich. Wegen des vorgenannten Rückstands er- hoben die Kläger in einem Vorprozess Klage auf Zahlung rückständiger Miete gegen die Beklagte zu 1, die daraufhin mit Urteil vom 21. Juni 2017 antragsge- mäß zur Zahlung verurteilt wurde. Ende Juli 2017 summierte sich der Mietrück- stand auf nunmehr 2.757 €. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger zunächst die Beklagte zu 1 und durch Klagerweiterung in der Berufungsinstanz auch den Beklagten zu 2 auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen, wobei sie wegen des Rückstands per Ende Juli 2017 in der Klagschrift erneut die frist- lose, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Die Mietrück- stände sind innerhalb der Schonfrist vom Jobcenter vollständig beglichen wor- den. Die Beklagte zu 1 hat geltend gemacht, die Beendigung des Mietverhält- nisses stelle für sie angesichts der langen Wohndauer und der damit einherge- henden Verwurzelung, wegen fehlenden Ersatzwohnraums sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzu- mutbare Härte dar. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage gegen die Beklagte zu 1 statt- gegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 hat das Landgericht durch Teilurteil bezüglich der Beklagten zu 1 das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die Räumungsklage insoweit abgewiesen und ausgespro- chen, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Im Hinblick auf die gegen den Beklagten zu 2 gerichtete Räumungsklage hat das Berufungsgericht das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- 3 4 5 - 5 - senen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2019, 966) hat, soweit für das Re- visionsverfahren von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Rechtsstreit sei im Hinblick auf den von den Klägern geltend ge- machten Räumungsanspruch zur Endentscheidung reif im Sinne von § 301 Abs. 1 ZPO. Da es sich bei dem Beklagten zu 2 um einen Dritten handele, zu dem seitens der Kläger mietvertragliche Beziehungen nicht bestünden, sei die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen nicht gegeben. Den Klägern stehe ein Räumungsanspruch gegen die Beklagte zu 1 nicht zu. Zwar habe das Amtsgericht zu Recht angenommen, die hilfsweise er- klärte ordentliche Kündigung sei wirksam, da die Beklagte zu 1 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei aber dennoch unbegrün- det, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB infolge einer für die Beklagte zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlän- gert habe. Die Beklagte zu 1 habe schon im ersten Termin des Räumungs- rechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) erklärt, aufgrund der besonderen fami- 6 7 8 9 10 - 6 - liären Situation nicht einfach aus der Wohnung ausziehen zu können. Dieses angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nachvollziehbare Vorbrin- gen sei nach § 574 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Härteeinwand zu berücksich- tigen und als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses auszu- legen; es führe gemäß § 574a BGB, § 308a ZPO zur Anordnung der Fortset- zung des Mietverhältnisses. Der Widerspruch der Beklagten zu 1 sei nicht etwa deswegen nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil die ordentliche Kündigung auf Gründen beruhte, die die Kläger auch zur außerordentlichen fristlosen Kündi- gung berechtigten. Seien dem Mieter verhaltensbedingte Vertragsverletzungen vorzuwerfen, die eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses tragen könn- ten, solle der Widerspruch des Mieters nach der Ratio des Gesetzes deshalb ausgeschlossen sein, weil er in solchen Fällen keinen Schutz verdiene. Diese Erwägung treffe aber auf Fälle wie den Vorliegenden nicht zu, da die fristlose Kündigung mit der Schonfristzahlung unwirksam geworden sei mit der Folge, dass die ursprünglich bestehenden und auch hinreichenden Kündigungsgründe nach Anordnung des diesen Ausnahmefall regelnden § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen könnten. Der Bundesgerichtshof habe zwar in seinem Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04, JR 2006, 28) angenommen, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB stehe auch nach einer wirksamen Schonfristzahlung einem Widerspruch des Mieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegen. Die Kammer halte es jedoch für sachgerecht, den Anwendungsbereich des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB im We- ge der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass das Wider- spruchsrecht mit einer wirksamen Schonfristzahlung entstehe oder wiederauf- lebe. Nach den Beobachtungen der Kammer habe sich die Befürchtung, Ver- mieter könnten angesichts sich verengender Mietmärkte und erhöhter Ertrags- 11 12 - 7 - chancen bei Neuvermietung vermehrt versuchen, die Schonfrist durch eine "kombinierte Kündigung" zu unterlaufen, jedenfalls für ihren Zuständigkeitsbe- reich bestätigt. Im Übrigen erscheine die Annahme eines Widerspruchsrechts nach wirksamer Schonfristzahlung nicht nur für Gemeinden mit einer Woh- nungsmangellage, sondern generell sachgerecht, denn ein Widerspruch könne sich auch auf Härtegründe beziehen, die hiervon unabhängig bestünden. Auch der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums werde nicht nur durch die ört- lichen Gegebenheiten, sondern maßgeblich auch durch die persönlichen Um- stände des Mieters bestimmt. Aufgrund der Anwendbarkeit der §§ 574, 574a BGB habe sich das Miet- verhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert. Vorliegend sei die Härte in der besonderen Familiensituation der Beklagten, dem langandauernden Mietverhältnis und dem Fehlen von ange- messenem Ersatzwohnraum begründet mit der Folge, dass das Interesse der Beklagten am Erhalt der Wohnung das Interesse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwiege. Die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses drohende Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen. Bei einer Abwägung der Interessen der Beklagten zu 1 an dem Fortbestand des Mietverhältnisses und dem Inte- resse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwögen die Interessen der Beklagten zu 1, so dass das Erlangungsinteresse der Kläger zurücktreten müs- se. Dem Interesse der Kläger komme ein geringeres Gewicht zu. Sie selbst hät- ten weder ein Eigennutzungsinteresse noch seien sie aus persönlichen Grün- den auf die Nutzung der Wohnung angewiesen. Die Mietrückstände, aufgrund derer die Kündigungen erklärt worden seien, beliefen sich auf 1.629,16 € am 24. Februar 2016 und auf 2.157 € am 6. Juli 2017. Auch vor dem Hintergrund 13 14 - 8 - der jahrzehntelangen Dauer des Mietverhältnisses erschienen diese Beträge zu gering, um eine nachhaltige Gefährdung der Interessen der Kläger zu begrün- den, zumal der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist beglichen worden und seither auch keine neuen Rückstände aufgetreten seien. Die Kammer übersehe dabei nicht, dass die Beklagte zu 1 über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug gewesen sei und ihr Verschulden zudem mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen gesucht habe. Sie meine aber, dass das Verhalten der Beklagten zu 1 nach Klageerhebung, namentlich die Schonfrist- zahlungen und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderun- gen der Kläger, geeignet sei, den eingetretenen Vertrauensverlust der Kläger zu einem wesentlichen Teil auszugleichen, so dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten sei, um die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie andernfalls drohende Härte abzuwenden. Gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB sei die Fortführung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. Denn es sei ungewiss, wann vo- raussichtlich die Umstände wegfielen, aufgrund derer die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle. Ein bestimmter Zeit- raum, innerhalb dessen die Räumungsfähigkeit der Beklagten wiederhergestellt werden könne, sei nicht festzustellen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Das Berufungsgericht hat ein unzulässiges Teilurteil erlassen, das bereits aus diesem Grund der Aufhebung unterliegt. Zudem hat das Berufungs- gericht verkannt, dass das Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist. Die - vom Berufungsgericht nicht im 15 16 - 9 - Einzelnen geprüften - Voraussetzungen einer richterlichen Rechtsfortbildung im Wege einer teleologischen Reduktion liegen nicht vor. 1. Wie die Revision zu Recht rügt, ist das Berufungsurteil schon deshalb aufzuheben, weil es in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise in Form eines Teilurteils nur bezüglich der Beklagten zu 1 ergangen ist. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf auch bei grundsätzlicher Teilbarkeit des Streitgegenstandes ein Teilurteil (§ 301 ZPO) nur ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidun- gen - auch infolge abweichender Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht - ausgeschlossen ist. Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen ist namentlich dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Das gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteil- selementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 1989 - IVb ZR 48/88, BGHZ 107, 236, 242; vom 10. Oktober 1991 - III ZR 93/90, NJW 1992, 511 unter III 1; vom 4. Februar 1997 - VI ZR 69/96, NJW 1997, 1709 unter II 1; vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 1 b; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, NJW 2007, 156 Rn. 12; vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 47/07, NJW-RR 2009, 494 Rn. 14 f.; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, NJW-RR 2011, 189 Rn. 21; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, BGHZ 189, 356 Rn. 13). 17 18 - 10 - Eine solche Gefahr besteht bei einer Mehrheit selbständiger prozessua- ler Ansprüche etwa dann, wenn zwischen den prozessual selbständigen An- sprüchen eine materiell-rechtliche Verzahnung besteht (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, BGHZ 157, 133, 142 f.; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, aaO Rn. 22; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 14). Hierzu kann es auch bei Klagen ge- gen mehrere Personen (subjektive Klagehäufung) kommen (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, aaO S. 143; vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7). Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streit- genossen ist daher in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widerspre- chenden Entscheidungen kommt (BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, aaO; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). Zwar muss gegenüber einfachen Streitge- nossen grundsätzlich keine einheitliche Entscheidung getroffen werden. Eine Teilentscheidung ist aber nur zulässig, wenn sie unabhängig von der Entschei- dung über den restlichen Verfahrensgegenstand ist (BGH, Urteile vom 21. No- vember 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, aaO; vom 13. Oktober 2008 - II ZR 112/07, NJW 2009, 230 Rn. 8). Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Teilurteil nur auf Gründen beruht, die ausschließlich einen der Streitgenossen berühren (BGH, Urteile vom 20. Dezember 2016 - VI ZR 395/15, NJW 2017, 1745 Rn. 7, und vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO). b) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht ein klageabwei- sendes Teilurteil gegen die Beklagte zu 1 nicht mit der Begründung erlassen, 19 20 21 - 11 - sie habe der ordentlichen Kündigung der Kläger wirksam widersprochen, weil diese für sie eine unbillige Härte bedeute, so dass das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit fortzusetzen sei. Diese Begründung berührt, entgegen der rechtsir- rigen Annahme des Berufungsgerichts, nicht allein das Rechtsverhältnis der Kläger zur Beklagten zu 1, sondern auch das Rechtsverhältnis zum Beklagten zu 2. Denn bestünde ein Herausgabeanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nicht, wären die Anspruchsvoraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB, der einen Herausgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhält- nisses gegen den mitbesitzenden Dritten - hier den Beklagten zu 2 - regelt, nicht erfüllt. Allein dies führt zu einer materiell-rechtlichen Verzahnung der Räumungsansprüche der Kläger gegen die Beklagten zu 1 und 2. Aufgrund dessen besteht auch die Gefahr divergierender Entscheidun- gen. Denn die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB bewirkt, wie der Senat bereits entschieden hat, hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 9; ebenso BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385 Rn. 26 ff.; jeweils mwN). Im Falle des rechtskräftigen Abschlusses des Verfahrens im Ver- hältnis zur Beklagten zu 1 wären weder der Beklagte zu 2 noch die Kläger da- ran gehindert, in dem gegen den Beklagten zu 2 fortzuführenden Räumungs- verfahren geltend zu machen, der Rechtsstreit sei im Verhältnis zu der Beklag- ten zu 1 unrichtig entschieden. Sowohl den Klägern als auch dem Beklagten zu 2 wäre es in dem Verfahren nicht verwehrt, geltend zu machen, das Mietver- hältnis sei, abweichend von der Entscheidung gegen die Beklagte zu 1, been- det beziehungsweise nicht beendet oder, soweit man auf das vom Berufungs- gericht angenommene Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 abstellte, aus 22 - 12 - Sicht des Beklagten zu 2 fortzusetzen - etwa weil das Berufungsgericht mögli- che und in seiner Person als Angehöriger begründete Härtegründe bei der vor- genommenen Härteabwägung unberücksichtigt gelassen habe - oder aus Sicht der Kläger nicht fortzusetzen, weil der Beklagten zu 1 bereits dem Grunde nach kein Widerspruchsrecht zustehe. Daran ändert der Umstand nichts, dass das Berufungsgericht das Ruhen des gegen den Beklagten zu 2 gerichteten Verfah- rens angeordnet hat (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 16 ff.). 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung, das aufgrund der Kündigungen der Kläger beendete Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 sei auf deren Widerspruch gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB fortzusetzen, kann ein Räumungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nach § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Denn die Anwendung der Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil ein Grund vorliegt, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. a) Zwischen den Parteien steht allerdings nicht mehr im Streit, dass bei Erklärung der beiden fristlos, hilfsweise ordentlich ausgesprochenen Kündigun- gen des Mietverhältnisses vom 24. Februar 2016 und 6. Juli 2017 ein Zah- lungsverzug von (deutlich) mehr als zwei Monatsmieten bestand (bei der zwei- ten Kündigung ein sich auf mehr als vier Monatsmieten belaufender, in der Zeit ab 2013 aufgebauter Rückstand) und damit sowohl die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB als auch für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlagen. Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht auch ange- nommen, dass die Schonfristzahlung lediglich dazu führt, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), die Wirksamkeit der 23 24 25 - 13 - hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung davon aber nicht berührt wird (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 94 Rn. 28; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN). b) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Zahlung des Sozialhilfeträgers innerhalb der Schonfrist führe dazu, dass für den Mieter gegenüber der vom Vermieter hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nunmehr die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer von ihm geltend gemachten unzumutba- ren Härte eröffnet sei, weil der Ausnahmetatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB dann nicht eingreife. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist das dem Mieter gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen eine ordentliche Kündigung im Fall einer nicht zu rechtfertigenden Härte grundsätzlich zustehende Widerspruchsrecht ausge- schlossen, wenn ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; vielmehr genügt es, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht (BT-Drucks. 3/1234, S. 74 zu § 565a Abs. 2 BGB-E, der durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 389] als § 556a BGB in das Mietrecht des Bür- gerlichen Gesetzbuchs als Vorgängerregelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB Eingang gefunden hat; siehe dazu auch Staudinger/Rohlfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 20; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 574 BGB Rn.12; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 30; BeckOK- BGB/Hannappel, Stand: 1. Februar 2020, § 574 Rn. 32). 26 27 - 14 - Diese Voraussetzung ist hier aber zweifellos gegeben, denn bei Erklä- rung (beider) Kündigungen, die jeweils fristlos und hilfsweise fristgemäß erfolg- ten, lag ein Zahlungsverzug in einer die fristlose Kündigung rechtfertigenden beziehungsweise sogar deutlich übersteigenden Höhe vor. Die spätere Schon- fristzahlung des Sozialhilfeträgers ändert daran nichts, denn diese beseitigt le- diglich rückwirkend die Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion (vgl. zum Letzteren: Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), führt aber nicht dazu, dass ein Grund für die fristlo- se Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. auch Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d bb). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt das Eingreifen des Ausschlusstatbestands des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend vo- raus, dass ein Grund für die fristlose Kündigung in dem für die eigentliche Här- tefallabwägung maßgebenden Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (dazu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 41; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48) besteht. Zwar wird eine Anwendung der Härtefallregelung regelmäßig auch dann ausge- schlossen sein, wenn ein Grund für die fristlose Kündigung des Vermieters erst nach der ordentlichen Kündigung entsteht, beispielsweise erst im Laufe des Räumungsprozesses (vgl. Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., IV Rn. 238; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Staudin- ger/Rohlfs, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, 28 29 - 15 - aaO). Denn auch in diesem Fall liegt eine schwere Vertragsstörung vor, die ei- ner Anwendung der Härtefallregelung von vornherein entgegensteht. Es genügt aber auch, wenn für den Vermieter im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht, wie hier angesichts des zwei Monats- mieten weit übersteigenden Zahlungsverzugs. Auch dann liegt, wie sich aus der Möglichkeit der fristlosen Kündigung ergibt, eine schwere Vertragsstörung vor, die eine Anwendung der Härtefallregelung nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB von vornherein ausschließt. bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund zu der Annahme, dass das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung "neu entstehen" oder "wiederaufleben" könnte, etwa im Wege einer vom Berufungsgericht (ohne weiteres) angenom- menen teleologischen Reduktion des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, 2. Aufl., § 574 BGB Rn. 26; Bub/Treier/Fleindl, aaO). (1) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Re- duktion setzt eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Un- vollständigkeit des Gesetzes voraus (BGH, Urteile vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 70/08, BGHZ 192, 148 Rn. 31; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 22; vom 13. November 2001 - X ZR 134/00, BGHZ 149, 165, 174, und vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, BGHZ 192, 148 Rn. 16). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (BGH, Urtei- le vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, aaO; vom 30. September 2014 - XI ZR 168/13, BGHZ 202, 302 Rn. 13). 30 31 - 16 - (2) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der Regelung zum Widerspruchsrecht fehlt es. Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, das auf eine entsprechende Regelung im früheren § 556a BGB aF ("So- zialklausel") zurückgeht, sollte zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit geschaffen werden, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können (vgl. BT- Drucks. 3/1234, S. 74; BT-Drucks. 14/4553, S. 68). Ein Anspruch auf Fortset- zung des Mietverhältnisses sollte dem Mieter indes nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Ver- tragsstörungen eingetreten waren (vgl. § 556a Abs. 4 Nr. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960, BGBl. I S. 389 [im Folgenden: AbbauG], in Kraft getreten am 1. Januar 1966 [vgl. Art. X § 12 AbbauG], außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. August 2001 mit Inkrafttreten des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Regelung der Schonfristzahlung war aber schon durch das Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505) - mit dem ein früher bereits in § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. I S. 353) verankertes Nachholrecht des Mieters wieder aufgegrif- fen wurde - in § 554 BGB aF und später in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgesehen. Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die - der Vermeidung von Obdachlosigkeit des Mieters (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d aa; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 23; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 32 33 - 17 - 28) dienenden - Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Mög- lichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebe- nenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen. Auch sonst bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, die durch einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug entstanden ist, wegen einer nach- träglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte und den Ausschlusstatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB deshalb versehentlich zu weit gefasst hat. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 28.11.2017 - 206 C 310/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2018 - 64 S 4/18 - 34

ECLI:DE:BGH:2016:240816UVIIIZR261.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 261/15 Verkündet am: 24. August 2016 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Nr. 3 Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündi- gung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung des Senatsurteils vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27, unter II 4). Nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung des Vermieters nur unwirksam, wenn durch unverzügliche Aufrechnung die gesamten Rückstände getilgt werden. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB setzt eine vollständige Tilgung der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a BGB innerhalb der dort genannten Frist voraus. - 2 - HeizkostenV §§ 9, 9a; BGB § 556 Abs. 3 Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Be- deutung, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf abgelese- nen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vor- genommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es be- darf deshalb weder einer Erläuterung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenom- men wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann (Bestätigung des Senatsurteils vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). BGH, Urteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15 - LG Bonn AG Bonn - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juli 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 12. November 2015 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem Ende des Jahres 1997 Mieter einer Wohnung in B. , die zu einer Wohnanlage mit 21 Wohneinheiten gehört. Die Klägerin ist durch Eigentumserwerb am 30. April 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Bis zum Ende des Jahres 2012 betrug die monatliche Kaltmiete für die 52,72 qm große Wohnung 296,56 € zuzüglich einer monatlichen Vorauszahlung für Betriebskosten in Höhe von 65,93 €. Die Wohnung verfügte damals nur über eine Gasetagenheizung. Der Beklagte rechnete seinen Warmwasser- und Hei- zungsverbrauch in dieser Zeit unmittelbar mit dem privaten Versorger ab. 1 2 - 4 - In den Jahren 2011 und 2012 führte die Klägerin umfangreiche energeti- sche Sanierungsmaßnahmen durch, wobei unter anderem eine zentrale Heizungsanlage eingebaut und die Fenster erneuert wurden. Nach Abschluss der Arbeiten begehrte sie eine Erhöhung der Grundmiete um 125,36 € auf 421,92 € sowie (neben den bisherigen monatlichen Betriebskostenvorauszah- lungen in Höhe von 56,93 €) zusätzlich monatliche Heiz- und Warmwasserkos- tenvorauszahlungen in Höhe von 70,68 €. Für die Zeit ab 1. Januar 2015 ermä- ßigte die Klägerin nach einer Abrechnung den monatlichen Betriebskostenvor- schuss auf 37 € und den Heiz- und Warmwasserkostenvorschuss auf 45 €. Der Beklagte hielt die Mieterhöhung nicht für gerechtfertigt und zahlte in der Folgezeit nur einen Teil der nunmehr geforderten Miete. Mit Schreiben vom 16. Juli 2014 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich. Sie bezifferte die Rückstände darin auf 1.782,04 €, wobei ein Betrag von 220,11 € auf eine (rest- liche) Nachforderung aus der Heiz- und Wasserkostenabrechnung 2012/2013 entfiel. Bereits mit Schreiben vom 10. Juli 2014 hatte die Klägerin eine Verrech- nung der Guthaben und Forderungen aus verschiedenen Nebenkostenabrech- nungen vorgenommen und dabei zu Lasten des Beklagten eine Nachforderung in Höhe von 588,80 € aus der Heizkostenabrechnung 2011/2012 sowie in Höhe von 432,78 € aus der Heizkostenabrechnung 2012/2013 eingestellt sowie zu seinen Gunsten eine Abschlagszahlung vom 21. Oktober 2013 in Höhe von 300 €, Gutschriften in Höhe von 83,95 € und 131,40 € sowie ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012 in Höhe von 286,12 € berück- sichtigt. Nach Verrechnung der vorgenannten Forderungen verblieb die ge- nannte Restforderung in Höhe von 220,11 €. 3 4 5 - 5 - Mit Schreiben vom 27. Januar 2015 erklärte die Klägerin erneut die frist- lose, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs und stützte die Klage mit Schriftsatz vom 29. Januar 2015 auch auf diese Kündigung, die mit einem von der Klägerin errechneten Zahlungsrückstand in Höhe von 1.381,37 € aus der Zeit von Januar 2013 bis Dezember 2014 begründet war. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Räumungsklage sei unbegründet, weil die von der Klägerin erklärten Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten. Die fristlose Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar habe ein Mietrückstand in Höhe von 1.561,93 €, mithin von (mehr als) zwei Bruttomonatsmieten (2 x 558,53 € = 1.117,06 €), bestanden beziehungsweise von 1.424,73 €, wenn berücksichtigt werde, dass die Heizkostenvorauszahlung ab Dezember 2013 durch ein wirk- sames Anpassungsverlangen des Beklagten nach § 560 Abs. 4 BGB von 70,68 € auf 53,53 € verringert worden sei. 6 7 8 9 10 - 6 - Der Beklagte habe aber seinerseits Gegenforderungen aus den Be- triebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 in Höhe von insgesamt 501,47 € gehabt, nämlich eine Gutschrift in Höhe von 83,95 € aus der Betriebs- kostenabrechnung 2011 sowie weitere Guthaben beziehungsweise Gutschriften in Höhe von 131,40 € und 286,12 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2012. Mit dem Betrag von 83,95 € habe er schon in dem vorangegangenen Rechtsstreit die Aufrechnung erklärt und mit den Guthaben aus der Betriebs- kostenabrechnung 2012 in der Klageerwiderung vom 10. September 2014. Die- se Guthaben hätten dem Beklagten zu diesem Zeitpunkt auch als aufrechenba- re Gegenforderungen zugestanden. Zwar habe die Klägerin ihrerseits schon zuvor, nämlich am 10. Juli 2014, gegen diese Guthaben die Aufrechnung mit Nachforderungen aus den Heizkos- tenabrechnungen 2011/2012 (588,80 €) und 2012/2013 (432,78 €) erklärt. Die Aufrechnung der Klägerin sei indes ins Leere gegangen, weil ihr die Nachforde- rungen mangels formeller Ordnungsgemäßheit der genannten Heizkostenab- rechnungen nicht zugestanden hätten. Denn die Klägerin habe in der Abrech- nung lediglich mitgeteilt, dass sie auf einer "Schätzung am Durchschnitt der Liegenschaft" beruhe. Die Klägerin hätte aber zumindest angeben müssen, dass sowohl der Gesamtverbrauch des Mehrparteienhauses als auch der Ver- brauch in der Wohnung des Beklagten anhand der in einem Teil der Wohnein- heiten durchgeführten Messungen geschätzt worden seien. Angesichts der wirksamen Aufrechnung des Beklagten mit Gegenforde- rungen in Höhe von insgesamt 501,47 € habe der Mietrückstand nur noch 1.060,46 € betragen und somit die Höhe von zwei Monatsmieten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht erreicht. 11 12 13 14 - 7 - Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 16. Juli 2014 sei unwirksam. Zwar sei ein Mietrückstand zunächst in Höhe von 1.424,73 € zu- grunde zu legen; hiervon seien jedoch wiederum die Aufrechnungsbeträge von insgesamt 501,47 € abzuziehen. Außerdem habe der Beklagte wegen der for- mell nicht ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung keine Kosten für Heizung und Warmwasser geschuldet, so dass ihm angesichts geleisteter Vorauszah- lungen und einer erbrachten Abschlagszahlung für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 Guthaben in Höhe von 226,49 € und 154,48 € zugestanden hätten. Diese seien bei der Beurteilung einer erheblichen Pflichtverletzung des Beklag- ten zu berücksichtigen, auch wenn er insoweit keine Aufrechnung erklärt habe. Die fristlose Kündigung der Klägerin vom 27. Januar 2015 habe das Mietverhältnis gleichfalls nicht beendet. Der Rückstand von zunächst 1.510,90 € sei wiederum um die Aufrechnungsbeträge von insgesamt 501,47 € sowie um das Guthaben von 378,89 € aus der Betriebskostenabrechnung 2012 zu vermindern, das die Klägerin bei der Kündigung selbst verrechnet habe. Damit sei der relevante Kündigungsrückstand von zwei Monatsmieten nicht mehr erreicht. Bei der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung seien erneut die bereits genannten Gegenforderungen des Beklagten in Höhe von 226,49 € und 154,48 € bei der Abwägung zu berücksichtigen. Der verbleibende Rück- stand genüge nicht für eine erhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Da die von der Klägerin erklärten Kündigungen somit ohnehin unwirksam seien, komme es auf die Frage einer berechtigten Mietminderung des Beklag- ten nicht mehr an. 15 16 17 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin mit Schreiben vom 16. Juli 2014 und 27. Januar 2015 erklärten Kündi- gungen und dementsprechend auch die Begründetheit des auf diese Kündigun- gen gestützten Räumungs- und Herausgabeanspruchs (§ 546 Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. 1. Das Berufungsgericht legt für den Zeitpunkt der Kündigung vom 16. Juli 2014 zunächst - bei Berücksichtigung einer wirksamen Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlungen ab Dezember 2013 - einen Mietrückstand in Höhe von 1.424,73 € zugrunde; dies lässt einen Rechtsfehler nicht erkennen und wird von der Revision auch nicht beanstandet. Hiervon ist noch der Betrag von 83,95 € (unstreitiges Guthaben/Gutschrift aus der Betriebskostenabrech- nung 2011) abzuziehen, mit dem der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bereits im Vorprozess die Aufrechnung erklärt hat. Es ver- bleibt dann im Zeitpunkt der Erklärung der Kündigung vom 16. Juli 2014 ein Mietrückstand in Höhe von 1.340,78 €, der den Betrag von zwei Monatsmieten übersteigt und die Klägerin somit gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigte. Anders als das Berufungsgericht offenbar meint, kommt es nicht darauf an, ob ein Rückstand in der nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB vorausgesetzten Höhe auch noch im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung über die Räumungsklage be- steht. 2. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, 18 19 20 - 9 - mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Mie- te für zwei Monate erreicht. Dies ist hier angesichts einer monatlichen Miete von 558,53 € und eines über einen längeren Zeitraum aufgelaufenen Mietrück- stands von 1.340,78 € der Fall, wie auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat. Das Berufungsgericht hat allerdings nicht berücksichtigt, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündi- gung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Vorausset- zungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird. a) Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündi- gung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrech- nung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befrie- digt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (soge- nannte Schonfristzahlung). b) Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Beru- fungsgericht verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraus (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgängervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]; Senatsbeschluss vom 26. Juli 2004 - VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II. 3 [zur Schonfristzahlung]; OLG Köln, ZMR 1998, 763, 766 [zu 21 22 23 - 10 - § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB aF]; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 63, 66 sowie § 569 Rn. 42), an der es vorliegend fehlt. Denn durch die Aufrechnung mit den Beträgen von 131,40 € und 288,12 € (ihre Wirksamkeit vorausgesetzt) verminderte sich der oben genannte Mietrückstand von 1.340,78 € nur auf einen Betrag in Höhe von 921,26 €, so dass von einer auch nur annähernd vollständigen Befriedigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB oder gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht die Rede sein kann. Davon abgesehen hat der Beklagte die Aufrechnung ge- genüber den mit der Kündigung vom 16. Juli 2014 bezeichneten Mietrückstän- den erst in der Klageerwiderung vom 20. September 2014 und deshalb nicht, wie in § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB verlangt, unverzüglich erklärt. c) Auch die Annahme des Berufungsgerichts, dem Beklagten hätten die aufgerechneten Gegenforderungen im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung noch zugestanden, weil die zuvor erklärte Aufrechnung der Klägerin mit Heiz- kostennachforderungen ins Leere gegangen sei, ist von Rechtsfehlern beein- flusst. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheiterten die von der Klägerin zur Aufrechnung gestellten Nachforderungen aus den Heizkostenab- rechnungen der Klägerin für die Jahre 2011/2012 und 2012/2013 nicht daran, dass die Abrechnungen mangels näherer Angaben zu dem durchgeführten Schätzverfahren aus formellen Gründen unwirksam gewesen wären. Wie der Senat bereits entschieden und auch das Berufungsgericht - zu- mindest im Ansatz - nicht verkannt hat, muss der Vermieter nicht bereits auf der Ebene der formellen Ordnungsgemäßheit darlegen und erläutern, auf welche Weise er bei unterbliebener Verbrauchsablesung die als Verbrauchswerte die- ser Wohnung angesetzten Werte im Einzelnen ermittelt beziehungsweise wel- 24 25 26 27 - 11 - ches Verfahren er gemäß § 9a HeizkostenV angewendet hat. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Mess- werten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht (Senatsurteil vom 12. November 2014 - VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 18). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht dann allerdings die genannten Grundsätze dieser Senatsrechtsprechung nicht angewendet und gemeint, die von der Klägerin im Wege der Schätzung auf der Grundlage des Durchschnitts- verbrauchs des Gebäudes vorgenommene Abrechnung sei aus formellen Gründen unwirksam, weil in ihr nicht angegeben sei, dass der Durchschnitts- verbrauch des Gebäudes und der Wohnung des Beklagten geschätzt worden seien. Es hätte einer Erläuterung bedurft, dass es sich bei dem als Gesamtver- brauch angegebenen Wert um den durchschnittlichen Verbrauch gehandelt ha- be, der auf der Grundlage des erfassten Verbrauchs von acht der zehn Wohneinheiten ermittelt worden sei. Damit hat das Berufungsgericht zu weitge- hende Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenab- rechnung gestellt. 2. Die unzutreffende Beurteilung der Heizkostenabrechnungen 2011/2012 und 2012/2013 betrifft sämtliche Kündigungen der Klägerin. Denn das Berufungsgericht hat jeweils angenommen, dass der Klägerin die Nachfor- derungen aus diesen Abrechnungen schon wegen formeller Mängel nicht zuge- standen habe, so dass ihre Aufrechnung ins Leere gegangen und die später vom Beklagten mit den Betriebskostenguthaben erklärte Aufrechnung wirksam gewesen sei und den kündigungsrelevanten Mietrückstand reduziert habe. 28 29 - 12 - Bei der Beurteilung der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen hat das Berufungsgericht zudem zu Unrecht weitere Guthaben des Beklagten zugrunde gelegt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt aus den (vermeintlich) unwirksamen Heizkostenabrechnungen 2011/2012 und 2012/ 2013 nicht, dass der Beklagte nunmehr seine für diese Jahre erbrachten Vorauszahlungen insoweit zurückfordern könne. Zum einen liegen die vom Be- rufungsgericht bejahten formellen Abrechnungsmängel, wie bereits ausgeführt, nicht vor. Zum anderen kann der Mieter, dem innerhalb der Abrechnungsfrist keine oder nur eine aus formellen Gründen unwirksame Abrechnung erteilt worden ist, im fortbestehenden Mietverhältnis nach der Rechtsprechung des Senats (vgl. Senatsurteile vom 29. März 2006 - VIII ZR 191/05, NJW 2006, 2552, Rn. 12 ff.; vom 26. September 2012 - VIII ZR 315/11, NJW 2012, 3508 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 22. Juni 2010 - VIII ZR 288/09, NZM 2010, 857 Rn. 3 f.) nicht die erbrachten Vorauszahlungen zurückfordern, sondern nur die laufenden Vorauszahlungen einbehalten (§ 273 BGB), um auf den Vermieter Druck zur Vorlage einer wirksamen Abrechnung auszuüben. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End- entscheidung reif, weil das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauffassung folgerichtig - offen gelassen hat, ob die Miete wegen Män- geln gemindert war und der Mietrückstand sich dadurch weiter reduziert hat; dem Berufungsurteil lässt sich insoweit schon nicht entnehmen, welche Mängel der Beklagte geltend gemacht und welche Minderung er beansprucht hat. Für die Beurteilung der Kündigung vom 27. Januar 2015 dürfte es zudem auf die 30 31 - 13 - materielle Berechtigung der Heizkostennachforderungen der Klägerin ankom- men, zu der das Berufungsgericht gleichfalls keine Feststellungen getroffen hat. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Bonn, Entscheidung vom 23.03.2015 - 201 C 324/14 - LG Bonn, Entscheidung vom 12.11.2015 - 6 S 79/15 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 281/13 Verkündet am: 15. April 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 1 a) Eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung der Pflicht des Mie- ters, Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu dulden, kommt nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel er- stritten hat. b) Dem Vermieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels un- zumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietver- hältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. c) Ob das Mietverhältnis nach verweigerter Duldung durch den Mieter auf- grund der ausgesprochenen Kündigung sein Ende gefunden hat, hat der Tatrichter allein auf der Grundlage der in § 543 Abs. 1 BGB beziehungs- weise in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genannten Voraussetzungen unter Ab- wägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen. BGH, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 - VIII ZR 281/13 - LG Berlin AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. April 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 14. August 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin stellte im Jahr 2010 einen ausgedehnten Befall mit Haus- schwamm im Dachstuhl des Hauses und an den Balken der Wohnungsdecke fest. Die Beklagten zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klä- gerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach deren Beendigung erhielten die Beklagten die Wohnung von der Klägerin zurück. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 8. April 2011, mit dem die Klägerin weitere Arbeiten zur Schwammbeseitigung ankündigte, verlangte die Klägerin erneut Zutritt zur Wohnung. Die Beklagten machten die Gewährung des Zutritts in der Folgezeit von Bedingungen abhängig, unter anderem von der Erstattung entstandener Hotelkosten und Zusagen zur Wiederherstellung des vorherigen Zustandes der Mietsache. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außer- ordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich mit gesetzlicher Frist, mit der Begrün- dung, die Beklagten hätten ihr trotz mehrmaliger Aufforderung den Zutritt zur Wohnung und die Durchführung der Instandsetzungsarbeiten verweigert. Am 1. August 2011 erließ das Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, mit dem Inhalt, dass die Beklagten den Zutritt zwecks Durchführung weiterer Instandsetzungsarbeiten zu dulden hätten. Die Beklagten legten gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch ein und gewährten der Klägerin zunächst keinen Zutritt. Mit Schreiben vom 21. September 2011 wiederholte die Klägerin ihr Zutrittsbegehren. Das Amtsgericht verhandelte am 29. September 2011 über die einstweilige Verfügung und hielt sie mit Urteil vom gleichen Tag aufrecht. Am 4. Oktober 2011 gewährten die Beklagten der Klägerin Zutritt zu der Woh- nung. Mit Schriftsatz vom 21. November 2011 wiederholte die Klägerin die au- ßerordentliche fristlose Kündigung wegen der vorangegangenen Zutrittsverwei- gerungen, die sie zusätzlich darauf stützte, dass die Beklagten im November 2011 den Zugang zu einem zu der vermieteten Wohnung gehörenden Keller- raum verweigert hätten; der Zutritt sei zum Zweck der Durchführung von Instal- lationsarbeiten an den Trink- und Abwasserleitungen erforderlich gewesen. 3 4 5 6 - 4 - Das Amtsgericht hat die Räumungsklage sowie die auf Zahlung von Ho- telkosten gerichtete Widerklage abgewiesen. Die in einem weiteren Verfahren auf Duldung von Instandsetzungsarbeiten gerichtete Klage hat das Amtsgericht - wegen zwischenzeitlicher Erfüllung des Duldungsanspruchs - abgewiesen und der in diesem Verfahren erhobenen Widerklage der Beklagten auf Wiederein- räumung des unmittelbaren Besitzes an der Wohnung stattgegeben. Das Landgericht hat die beiden Verfahren verbunden und die Berufun- gen der Klägerin gegen die Abweisung der Räumungsklage und die Verurtei- lung zur Wiedereinräumung des Besitzes mit Urteil vom 14. August 2013 zu- rückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihre Räumungsklage weiter und begehrt Abweisung der Widerklage. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagten in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsge- mäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil in- dessen nicht auf der Säumnis, sondern auf einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigungen vom 30. Juni 2011 und vom 21. November 2011 hätten das Mietverhältnis nicht beendet. Unter Berücksichtigung aller Umstände des 7 8 9 10 11 12 - 5 - Einzelfalles stelle das Verhalten der Beklagten, die Gewährung des Zutritts zur Wohnung von bestimmten Bedingungen abhängig zu machen, keine derart er- hebliche schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten dar, dass eine Kündigung gerechtfertigt sei. Denn der Mieter dürfe die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen, ohne befürchten zu müssen, al- lein deshalb die Wohnung zu verlieren. In Ansehung des berechtigten Besitzin- teresses des Mieters müsse der Vermieter deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen. Es wäre mit der Rechtschutzgarantie nicht vereinbar, wenn der Mieter plausibel erscheinende Einwendungen gegen die Duldungs- pflicht nicht geltend machen könnte, ohne der Gefahr einer Kündigung ausge- setzt zu sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handele der An- spruchsteller nicht schon dann schuldhaft, wenn er nicht erkenne, dass seine Rechtsposition in der Sache nicht berechtigt sei, sondern erst, wenn er sie nicht als plausibel ansehen dürfe (BGHZ 179, 238 Rn. 20; BGH, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 64 f.). Etwas anderes könne lediglich dann gelten, wenn in dem Ver- halten des Mieters querulatorische Neigungen erkennbar würden oder der Mie- ter vertragliche Pflichten nicht erfülle, obwohl er hierzu verurteilt worden sei. Das sei vorliegend nicht der Fall. Im Hinblick auf die fristlose sowie die hilfsweise erklärte ordentliche Kün- digung vom 30. Juni 2011 hätten die Beklagten zu keinem Zeitpunkt die zur endgültigen Sanierung angekündigten Arbeiten ohne Einschränkung abgelehnt. Soweit sie die Zutrittsgewährung von der Übernahme entstandener Hotelkosten und weiteren Zusagen zur Wiederherstellung des Zustands der Mietsache ab- hängig gemacht hätten, seien darin weder querulatorische Neigungen erkenn- bar noch seien die Forderungen - zumindest teilweise - nicht plausibel gewe- sen. Ob die geltend gemachten Ansprüche bestanden und ob diese ein Zurück- 13 14 - 6 - behaltungsrecht begründet hätten, brauche daher nicht entschieden zu werden. Hinsichtlich der Kündigung vom 21. November 2011 könne die Klägerin sich nicht darauf berufen, dass die Beklagten einen rechtskräftigen Duldungstitel missachtet hätten; ein solcher habe bis zur Zutrittsgewährung nicht vorgelegen. Auf die ursprüngliche Weigerung, den Zutritt zu gewähren, könne sich die Klä- gerin nicht mehr stützen, da sie die Kündigung nicht innerhalb einer angemes- senen Frist des § 314 Abs. 3 BGB erklärt habe. Da die Kündigungen das Mietverhältnis nicht beendet hätten, sei die Klä- gerin verpflichtet, den Beklagten den Besitz an den streitgegenständlichen Wohnungen wieder einzuräumen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der Kündigun- gen der Klägerin, von der die Entscheidung über die Räumungsklage und die Widerklage auf Wiedereinräumung des Besitzes abhängt, nicht verneint wer- den. 1. Die Auffassung des Berufungsgerichts, die Kündigungen vom 30. Juni 2011 sowie vom 21. November 2011 seien sowohl als fristlose als auch als or- dentliche Kündigung unwirksam, weil ein schuldhafter Verstoß gegen mietver- tragliche Pflichten aufgrund von plausiblen Einwendungen der Beklagten nicht vorliege und die Klägerin vorrangig auf eine Duldungsklage zu verweisen sei, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine Kündigung des Vermieters wegen Verletzung vertraglicher Duldungspflichten durch den Mieter nicht erst dann in Betracht, wenn der Mieter gegen (rechtskräftig) titulier- 15 16 17 18 - 7 - te Duldungspflichten verstoßen hat. Ferner hat das Berufungsgericht - in Ver- kennung der (strengen) Anforderungen an das Vorliegen eines schuldlosen Rechtsirrtums des Schuldners - rechtsfehlerhaft angenommen, dass der Mieter, der eine bestehende Duldungspflicht nicht erfülle, schon dann schuldlos hande- le, wenn er (nur) plausibel erscheinende Einwendungen erhebe. a) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichti- gem Grund von jeder Vertragspartei fristlos gekündigt werden. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhält- nisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unterliegt dabei - ebenso wie die Erheblichkeit einer Pflichtverlet- zung im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB - der tatrichterlichen Würdigung, die vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden kann, ob die maßge- benden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt und ob die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt wor- den sind (Senatsurteil vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 12 mwN). Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht hier jedoch un- terlaufen. aa) Anders als das Berufungsgericht meint, kann eine fristlose Kündi- gung nicht erst dann auf eine Verletzung von Duldungspflichten des Mieters gestützt werden, wenn der Mieter einen rechtskräftigen Duldungstitel missach- tet oder sein Verhalten "querulatorische Neigungen" zeigt. Dem Vermieter kann 19 20 - 8 - die Fortsetzung des Mietverhältnisses vielmehr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels un- zumutbar sein, wenn der Mieter seine Pflicht gemäß § 554 BGB aF (vgl. jetzt §§ 555a bis 555d BGB) verletzt, die Instandsetzung oder Modernisierung der Mietsache zu dulden (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 35; Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, § 543 Rn. 20 f.; vgl. auch Erman/ Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 543 Rn. 5; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 389; Senatsbe- schluss vom 5. Oktober 2010 - VIII ZR 221/09, WuM 2011, 13 Rn. 2 f. [zu ver- traglichen Duldungspflichten]). Auch eine die ordentliche Kündigung rechtferti- gende erhebliche Vertragsverletzung setzt bei einem Verstoß gegen Duldungs- pflichten nicht generell voraus, dass sich der Vermieter zuvor einen rechtskräf- tigen Duldungstitel verschafft hat. bb) Die - offenbar auch vom Berufungsgericht geteilte - vereinzelt in der Instanzrechtsprechung und in der mietrechtlichen Literatur vertretene Auffas- sung, die eine Kündigung wegen der Verletzung nicht titulierter Duldungspflich- ten generell ausschließen will (LG Saarbrücken, ZMR 2008, 975; AG München, ZMR 2012, 365 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB Rn. 210), findet im Gesetz keine Stütze. Weder können derartige Vertragsver- letzungen generell als "nicht so gewichtig" angesehen werden (so wohl Schmidt-Futterer/Blank, aaO) noch stellt § 554 BGB aF eine abschließende Regelung für den Interessenausgleich zwischen Mieter und Vermieter im Kon- flikt über Instandsetzungen und Modernisierungen dar (vgl. LG Saarbrücken aaO). Der Gesetzgeber hat vielmehr die Kündigung des Vermieters, unabhän- gig davon, auf welcher Pflichtverletzung des Mieters sie beruht, allgemein in § 543 und § 573 BGB geregelt, ohne spezielle Regelungen für die Fälle der Verletzung von Duldungspflichten zu treffen. 21 - 9 - Die Auffassung des Berufungsgerichts, ein Verstoß gegen (nicht rechts- kräftig titulierte) Duldungspflichten sei - solange der Mieter keine "querulatori- sche Einwendungen" erhebe - nicht so gravierend, dass er die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte, verkennt in grundlegender Weise, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Miet- objekts und seines wirtschaftlichen Wertes von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass der Vermieter an deren alsbaldiger Durchführung ein erhebli- ches wirtschaftliches Interesse haben kann. Der vom Berufungsgericht angelegte, verfehlte Maßstab läuft darauf hin- aus, dass dem Mieter die Möglichkeit gegeben wird, Instandsetzungs- und Mo- dernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung er rechtlich verpflichtet ist und an deren umgehender Durchführung der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, für einen unabsehbaren Zeitraum (nämlich bis zur rechtskräftigen Titulierung einer Duldungsklage) hinauszuzögern, ohne die Konsequenzen tragen zu müs- sen, die mit einer derartigen im Einzelfall auch sehr gravierenden Vertragsver- letzung grundsätzlich verbunden sein können. Die vom Berufungsgericht vertre- tene Auffassung bietet dem Mieter geradezu einen Anreiz dazu, sich den aus seiner Sicht möglicherweise nicht gewünschten, nach der Rechtslage aber ge- rechtfertigten und von ihm deshalb zu duldenden baulichen Maßnahmen zu- mindest zeitweise zu widersetzen. Dies widerspricht dem Anliegen des Gesetz- gebers, der dem Mieter bei Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen nicht nur im Hinblick auf wirtschaftliche Interessen des Vermieters, sondern auch mit Blick auf das wohnungspolitische Ziel der Verbesserung der allgemei- nen Wohnbedingungen umfangreiche Duldungspflichten auferlegt hat (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; BT-Drucks. 9/2079, S. 9 f. [zu § 541b BGB i.d.F. vom 20. Dezember 1982]). 22 23 - 10 - b) Bei der Beurteilung der Frage, ob die Beklagten als Schuldner des Duldungsanspruchs vertragliche Pflichten schuldhaft verletzt haben, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Sorgfaltsmaßstab des Gläubigers, der zu Unrecht eine Leistung verlangt, herangezogen. Im Streitfall geht es jedoch um die Pflichtverletzung eines Schuldners, für den andere, strengere Maßstäbe gelten. aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt ein Gläu- biger grundsätzlich nicht schon dann fahrlässig, wenn er nicht erkennt, dass seine Forderung unberechtigt ist (vgl. BGH, Urteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 33; vom 1. März 2013 - V ZR 31/12, NJW-RR 2013, 1028 Rn. 64 f.). Diese Rechtsprechung beruht auf der Erwägung, dass dem Gläubiger die Durchsetzung seiner Rechte unzumutbar erschwert würde, wenn man von ihm verlangte, die sicher nur in einem Rechtsstreit zu klärende Berechtigung einer geltend gemachten Forderung schon im Vorfeld oder au- ßerhalb eines Rechtsstreits vorauszusehen. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt entspricht der Gläubiger demgemäß regelmäßig schon dann, wenn er sorgfältig prüft, ob der eigene Rechtsstandpunkt plausibel ist. Dies gilt auch dann, wenn die zu beurteilende Rechtslage unklar ist (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO). bb) Diese Rechtsprechung ist indes nicht anwendbar, wenn es - wie im Streitfall - um die Beurteilung einer Pflichtverletzung des Schuldners geht; in- soweit gelten die (strengen) Maßstäbe, die der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung an einen unverschuldeten Rechtsirrtum stellt. Danach fordert der Geltungsanspruch des Rechts, dass der Verpflichtete grundsätzlich das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage selbst trägt (Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 34; vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, BGHZ 201, 91 Rn. 23), so dass ein unverschuldeter Rechtsirrtum nur 24 25 26 - 11 - ausnahmsweise in Betracht kommt (grundlegend BGH, Urteil vom 9. Januar 1951 - I ZR 35/50, NJW 1951, 398). Der Schuldner darf das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage nicht dem Gläubiger zuschieben. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er - von besonderen Sachlagen abgesehen - das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er - wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird - zur Leistung verpflichtet war (Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 36; vom 30. April 2014 - VIII ZR 103/13, aaO Rn. 24). cc) Das Berufungsgericht hätte deshalb nicht offenlassen dürfen, ob den Beklagten als Schuldner der Duldungspflicht ein Zurückbehaltungsrecht wegen erhobener Gegenansprüche zustand. Das Gleiche gilt, soweit die Beklagten von der Klägerin verlangt hatten, die Wiederherstellung eines Podests zuzusa- gen sowie Maßnahmen zum Schutz von Möbeln durch Verschließen eines Durchgangs mit Spanplatten zu ergreifen. Auch diesbezüglich kommt es nicht darauf an, ob diese Forderungen aus Sicht der Beklagten oder des Gerichts "plausibel" waren, sondern darauf, ob das geltend gemachte Begehren und ein darauf gestütztes Zurückbehaltungsrecht materiell-rechtlich begründet waren. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Unterscheidung, ob die von den Be- klagten erhobenen Einwendungen "plausibel" oder "querulatorisch" waren, kann allenfalls bei der Beurteilung der Schwere des ihnen angelasteten Pflichtversto- ßes von Bedeutung sein. c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht die fristlose Kündigung der Klägerin vom 21. November 2011 schon nach § 314 Abs. 3 BGB mit der Be- gründung für unwirksam erachtet, dass sie erst rund sechs Wochen nach der 27 28 29 - 12 - Zutrittsgewährung vom 4. Oktober 2011 und deshalb nicht innerhalb angemes- sener Zeit erklärt worden sei. Es bedarf auch in diesem Zusammenhang keiner Entscheidung der vom Senat bisher offen gelassenen Frage, ob § 314 Abs. 3 BGB im Wohnraummietrecht Anwendung findet oder der Gedanke einer illoya- len Verspätung nur im Rahmen von § 242 BGB zu berücksichtigen ist (vgl. Se- natsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, WuM 2009, 231 Rn. 17; Senats- beschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 206/09, WuM 2010, 352 Rn. 5; jeweils mwN). Denn von einer illoyalen Verspätung kann schon deshalb keine Rede sein, weil die Beklagten nach der Behauptung der Klägerin das beanstandete Verhalten auch nach dem 4. Oktober 2011 noch fortgesetzt hatten, indem sie im November 2011 den Zutritt zu einem Kellerraum verweigerten. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist schon deshalb nicht zur Endentscheidung reif, weil das Be- rufungsgericht rechtsfehlerhaft auf die Darstellung des Tatbestands verzichtet hat; das Berufungsgericht durfte nicht, wie geschehen, nach § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO verfahren. Denn die Beschwer der in einem Räumungs- rechtsstreit unterlegenen Partei beläuft sich nach der ständigen Rechtspre- chung des Senats gemäß §§ 8, 9 ZPO analog auf den dreieinhalbfachen Jah- resbetrag der Nettomiete, wenn es sich - wie hier - um ein Mietverhältnis von unbestimmter Dauer handelt. Angesichts der Nettomiete von 561 € ist der Be- schwerdewert von mehr als 20.000 € hier erreicht, so dass gegen das Beru- fungsurteil die (von der Klägerin später auch eingelegte) Nichtzulassungsbe- schwerde zulässig war. 30 31 - 13 - Soweit die Entscheidungsgründe einzelne tatbestandliche Feststellungen enthalten, sind diese so bruchstückhaft, dass sie keine abschließende Beurtei- lung der Begründetheit der von der Klägerin erklärten Kündigungen erlauben. Weder ist festgestellt, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfang- reich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben, noch welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Klägerin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten der Klägerin dadurch entstanden sind, dass die Be- klagten ihr den mit Schreiben vom 8. April 2011 zum Zwecke der Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts vom 29. September 2011 gewährt haben. Auch der Sachvortrag der Parteien zu den behaupteten Gegenansprü- chen, auf die die Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht stützen, lässt sich den Ausführungen in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils nicht im Einzelnen entnehmen. Das Gleiche gilt für die weitere Frage, ob die Beklagten Grund zu der Annahme haben konnten, dass die Klägerin ihren Wiederherstel- lungspflichten nicht nachkommen würde oder ihr gegebenenfalls selbst Ver- tragsverstöße zur Last fielen, die im Rahmen der Würdigung der Erheblichkeit der den Beklagten zur Last gelegten Verstöße von Bedeutung sein könnten (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 13). Der nicht entscheidungsreife Rechtsstreit ist daher an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. 32 33 34 - 14 - Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsan- walt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnis- urteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Ein- spruchsschrift einzulegen. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 18.06.2012 - 12 C 192/11 und 20 C 440/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 14.08.2013 - 65 S 327/12 - 35 36

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 267/09 Verkündet am: 14. Juli 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 3 Nr. 2 Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnis- ses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle be- friedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt er- klärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat. BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09 - LG Lüneburg AG Lüneburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. Juli 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg vom 16. September 2009 wird zurückge- wiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 15. November 2005 ein Wohnhaus der Klägerin in L. zu einer monatlichen Nettomiete von 530 € zuzüglich Nebenkosten an. Die Nebenkostenvorauszahlungen belaufen sich derzeit auf 50 € monatlich. Zurzeit wird die Miete von der ARGE Arbeit und Grundsiche- rung für den Landkreis L. (im Folgenden: ARGE) bezahlt. 1 Im Dezember 2006 kündigte die Klägerin wegen eines Zahlungsrück- stands in Höhe von 4.290 € das Mietverhältnis fristlos und erhob anschließend Räumungsklage. Die Mietrückstände wurden von der ARGE innerhalb der Zweimonatsfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausgeglichen. Im Hinblick auf die hierdurch eingetretene Unwirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung erklär- 2 - 3 - ten die Parteien den Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Die ihm vom Amtsgericht auferlegten Prozesskosten in Höhe von 1.620,66 € be- zahlte der Beklagte nicht. Eine von der Klägerin betriebene Zwangsvollstre- ckung verlief bislang erfolglos. Der Beklagte hat zwischenzeitlich die eidesstatt- liche Versicherung abgegeben. 3 Zusätzlich zu den Prozesskosten im vorangegangenen Räumungsstreit sind der Klägerin im August 2008 Kosten für die am 11. August 2008 in Auftrag gegebene außergerichtliche Geltendmachung der Augustmiete entstanden. Die von der ARGE übernommene Mietzahlung für August 2008 war nicht - wie im Mietvertrag vereinbart - bis zum dritten Werktag bei der Klägerin eingegangen. Im Auftrag der Klägerin mahnte ihr Prozessbevollmächtigter mit Anwaltsschrei- ben vom 13. August 2008 die Zahlung der Augustmiete an. Diese war jedoch bereits am 11. August 2008 auf dem Konto der Klägerin gutgeschrieben wor- den. Mit Anwaltsschreiben vom 13. November 2008 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristgemäß zum 28. Februar 2009 mit der Begründung, der Be- klagte habe seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft verletzt, indem er die Mieten für März 2008 und August 2008 verspätet erbracht und zudem die aus dem ursprünglichen Räumungsprozess entstandenen Kosten nicht begli- chen habe, die durch Zinsen und Vollstreckungskosten zum 13. November 2008 auf 2.137,38 € angewachsen seien. Außerdem habe er die Nebenkosten- abrechnungen für 2006 und 2007 erst nach mehrfachen Aufforderungen ver- spätet entrichtet. 4 Der Beklagte hat der Kündigung widersprochen. Die Klägerin hat darauf- hin Räumungsklage erhoben und zugleich Erstattung angefallener außerge- richtlicher Anwaltskosten in Höhe von 84,54 € (für das Mahnschreiben vom 13. August 2008) und von weiteren 603,93 € (für das Kündigungsschreiben vom 5 - 4 - 13. November 2008) - jeweils nebst Zinsen - verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In ihrer hiergegen gerichteten Berufung hat die Klägerin ihre Räumungsklage zusätzlich damit begründet, dass die unterbliebene Zahlung der Prozesskosten aus dem vorangegangenen Räumungsprozess und die ver- späteten Mietzahlungen auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigten. Das Rechtsmittel der Klägerin hatte nur in Höhe von 84,54 € nebst Zinsen Erfolg. Hinsichtlich des Räumungsbegehrens und des Zahlungsverlangens in Höhe von 603,93 € zuzüglich Zinsen hat das Landgericht das Urteil der Vorinstanz bestätigt. Hiergegen wendet sich die Klä- gerin mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 6 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 7 Die unterbliebene Zahlung der im vorangegangenen Räumungsprozess entstandenen Prozesskosten rechtfertige weder eine fristlose Kündigung nach § 543 ZPO noch eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB. Ein Fall des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liege nicht vor, weil es sich bei den geschuldeten Pro- zesskosten nicht um Mietschulden im Sinne dieser Vorschrift handele. Auch die Voraussetzungen des § 543 Abs. 1 BGB seien nicht erfüllt. Denn der Beklagte habe keine Zahlungen verweigert, sondern sei nur finanziell zum Ausgleich der Prozesskosten nicht in der Lage gewesen. Zudem lasse die ausgebliebene Er- stattung der Prozesskosten nicht erwarten, dass bei Fortsetzung des Mietver- 8 - 5 - hältnisses mietvertragliche Zahlungsverpflichtungen in Zukunft nicht erfüllt wür- den, zumal die Miete von der ARGE entrichtet werde. 9 Ein Grund für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liege ebenfalls nicht vor. Die Verpflichtung zur Erstattung von Prozesskosten aus einem vorangegangenen Räumungsstreit stelle keine von der genannten Bestimmung erfasste Vertragspflicht aus dem Mietverhältnis dar. Auf den Miet- rückstand, der zur fristlosen Kündigung vom Dezember 2006 geführt habe, dür- fe nicht abgestellt werden. Denn diese Vertragsverletzung habe mit der Beglei- chung der Miete innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geendet. Mit dem Nachholrecht des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB sei es nicht vereinbar, wenn die unterbliebene Begleichung der Prozesskosten aus einem für erledigt erklärten Rechtsstreit als ausreichender Grund für eine anschließende ordentliche Kün- digung anzusehen sei. Die genannte Regelung diene dem Schutz des Mieters von Wohnraum vor fristlosen Kündigungen. Diesem Schutzzweck würde nicht ausreichend Genüge getan, wenn allein die unterbliebene Bezahlung der Kos- ten aus einem erledigten Räumungsprozess wiederum eine neue Kündigung rechtfertigte. Hierbei dürfe auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass die fällige Forderung im Sinne des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Schutz des Mieters oft- mals durch Dritte (hier durch die ARGE) ausgeglichen werde. Die zweimalige unpünktliche Zahlung der Miete und die verspätete Be- gleichung der Nebenkostennachforderungen für die Jahre 2006 und 2007 reich- ten ebenfalls nicht für eine fristlose Kündigung im Sinne des § 543 BGB oder für eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB aus. Eine lediglich gelegentliche und damit nicht nachhaltige Zahlungsunpünktlichkeit führe nicht zu einer - in § 543 Abs. 1 BGB vorausgesetzten - Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Die Fristüberschreitungen seien zudem überwiegend von kurzer Dauer gewe- sen. Weiter müsse berücksichtigt werden, dass die unpünktlichen Zahlungen durch die ARGE erfolgt seien. Schließlich sei auch eine nach § 543 Abs. 3 BGB 10 - 6 - erforderliche Abmahnung nicht erfolgt. Das geschilderte Zahlungsverhalten rei- che auch nicht aus, um ein berechtigtes Interesse der Klägerin an einer ordent- lichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB zu begründen, zumal es insoweit an einer Abmahnung fehle. 11 Da die mit Anwaltsschreiben vom 13. November 2008 ausgesprochene Kündigung unwirksam sei, könne die Klägerin auch nicht die hierdurch veran- lassten Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 603,93 € erstattet verlangen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision der Klägerin ist daher zurückzuweisen. 12 Soweit das Berufungsgericht der Klägerin im Hinblick auf die verspäteten Mietzahlungen in den Monaten März und August 2008 sowie wegen des verzö- gerten Ausgleichs der Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 (47,35 € bzw. 52,34 €) ein Recht zur außerordent- lichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB und zur ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB abgesprochen hat, greift dies die Revision nicht an. Sie wendet sich lediglich gegen die Beur- teilung des Berufungsgerichts, die unterbliebene Bezahlung der im früheren Räumungsprozess angefallenen und vom Beklagten zu tragenden Prozesskos- ten rechtfertige weder eine ordentliche noch eine fristlose Kündigung des Miet- verhältnisses. 13 Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die am 13. November 2008 ausgesprochene ordentliche (fristgemäße) Kündigung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) auch insoweit für unwirksam erachtet, als sie auf die unterbliebene 14 - 7 - Zahlung im vorangegangenen Räumungsstreit angefallener Prozesskosten ge- stützt wird. Ebenfalls ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht das Vorliegen eines in der Berufungsbegründung vom 23. Juni 2009 aus diesem Sachverhalt abgeleiteten wichtigen Grundes für eine außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB) verneint. 15 1. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Eine nicht un- erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann unter anderem dann gege- ben sein, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete oder der Betriebskosten in Höhe eines Betrages, der die Bruttomiete für zwei Monate erreicht, über einen Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen hinweg in Verzug gerät (vgl. Se- natsurteile vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428, Tz. 9; vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508, Tz. 14; vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 129/09, unter B II 1). Denn der Gesetzgeber sieht hierin sogar eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter regelmäßig als unzumutbar erscheinen lässt und diesem daher das Recht zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB eröffnet (vgl. Senatsurteil vom 25. Oktober 2006, aaO). 2. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall nicht erfüllt. Der Beklagte war zwar zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vom 13. November 2008 mit einem - die Miete für zwei Monate weit übersteigenden - Betrag in Hö- he von 2.137,38 € in Verzug geraten. Die Verbindlichkeit des Beklagten resul- tiert aber nicht aus unvollständigen oder ausgebliebenen Mietzahlungen. Sie ist 16 - 8 - vielmehr darauf zurückzuführen, dass der Beklagte die vom ihm aufgrund des vorangegangenen Räumungsprozesses zu tragenden Verfahrenskosten von ursprünglich 1.620,66 € nicht beglichen und sich diese Verbindlichkeit zum 13. November 2008 um Vollstreckungskosten und Zinsen auf insgesamt 2.137,38 € erhöht hat. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat, rechtfertigt der unterbliebene Ausgleich dieser Forderung unter den gegebenen Umständen keine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. a) Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB besteht ein be- rechtigtes Interesse des Vermieters an einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Sie setzt damit die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden Haupt- oder Nebenpflicht voraus (vgl. hierzu Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 32; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., § 573 Rdnr. 13 i.V.m. § 535 Rdnr. 70 - 86; MünchKommBGB/ Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 52 f.; Bamberger/Roth/Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 20; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 9; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl. § 573 BGB Rdnr. 11; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 10, 11; Schmid/Gahn, Mietrecht, § 573 BGB Rdnr. 15). Anders als das Berufungsgericht meint, scheitert die Kündigung der Klägerin vom 13. November 2008 jedoch nicht bereits daran, dass die unter- bliebene Bezahlung der im zwischenzeitlich erledigten Räumungsrechtsstreit entstandenen Prozesskosten nicht als mietvertragliche Pflichtverletzung zu wer- ten sei. 17 (1) Die vorliegende Fallgestaltung ist - soweit ersichtlich - bislang in Rechtsprechung und in Literatur nicht näher erörtert worden. Instanzrechtspre- chung und Schrifttum haben sich aber mit der vergleichbaren Fragestellung be- fasst, ob die unterbliebene Erstattung der im früheren Räumungsprozess ange- 18 - 9 - fallenen und vom Mieter aufgrund eines Prozessvergleichs zu tragenden Ver- fahrenskosten eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten darstellt (vgl. hierzu LG Duisburg, WuM 1992, 189 f.). Diese Problematik wird unterschiedlich beur- teilt. Während das Landgericht Duisburg und ihm folgend Staudinger/Rolfs (aaO, Rdnr. 36) in einem solchen Verhalten regelmäßig keine Verletzung miet- vertraglicher Pflichten sehen, hält Häublein in diesen Fällen den Anwendungs- bereich des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, hilfsweise der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB, für eröffnet (MünchKommBGB, aaO, Rdnr. 57 i.V.m. Fn. 9). (2) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Wenn - wie hier - die vom Beklagten zu tilgende Verbindlichkeit dadurch entstanden ist, dass er mit seiner Mietzahlungspflicht in Verzug geriet und hierdurch die Klägerin zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses und anschließend zur Erhebung einer Räumungsklage veranlasste, so sind die dabei angefallenen Prozesskosten Teil des durch die unterbliebenen Mietzahlungen verursachten Verzugsschadens (§ 280 Abs. 2, § 286 BGB; vgl. hierzu auch Blank/Börstinghaus, aaO, § 569 Rdnr. 51). Die Verpflichtung zur Tragung der durch den Räumungsprozess verursachten Kosten steht damit in innerem Zu- sammenhang mit dem Mietverhältnis. Die - zwischenzeitlich behobene - Verlet- zung der Mietzahlungspflicht setzt sich in der unterbliebenen Erstattung der im früheren Räumungsverfahren entstandenen Prozesskosten fort. Stellte man mit der Revisionserwiderung ausschließlich darauf ab, dass die rechtlichen Folgen des Verzugs in einer gesetzlichen Bestimmung (§ 286 BGB) und nicht im Miet- vertrag selbst geregelt sind, würde man den aufgezeigten rechtlichen und tat- sächlichen Zusammenhang zwischen Mietzahlungspflicht und Verzugsfolgen außer Acht lassen und einen einheitlichen natürlichen Lebenssachverhalt ohne zwingenden Grund in Teilaspekte aufspalten (vgl. auch Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 32, der Verstöße gegen gesetzliche Bestimmungen zu den von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfassten Pflichtverletzungen zählt). Die innere Verknüpfung 19 - 10 - zwischen Hauptverbindlichkeit und hierauf zu zahlenden Zinsen und Kosten wird letztlich auch durch die allgemeine Vorschrift des § 367 Abs. 1 BGB bestä- tigt, die solche Verbindlichkeiten zu einer einheitlichen Schuld ("ganze Schuld") zusammenfasst. Dass die Kostentragungspflicht des Beklagten nicht nur auf § 280 Abs. 2, § 286 BGB, sondern auch auf einer gerichtlichen Kostenentschei- dung nach § 91a ZPO beruht, ändert an deren Einordnung als mietvertragliche Pflicht ebenfalls nichts. Denn ein prozessualer Kostenerstattungsanspruch ver- drängt einen materiell-rechtlichen Anspruch auf Kostenersatz nicht (vgl. etwa Zöller/Herget, ZPO, 28. Aufl., Vor § 91 Rdnr. 11 m.w.N). b) Gleichwohl ist dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass der un- terbliebene Ausgleich der Prozesskosten unter Abwägung der Gesamtumstän- de keine Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Abs. 1 BGB recht- fertigt. Die Beurteilung, ob die Pflichtverletzung des Beklagten die Erheblich- keitsschwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erreicht und damit ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB begründet, darf - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht losgelöst von der in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zum Aus- druck gekommenen Wertung des Gesetzgebers erfolgen. 20 (1) Nach dem Willen des Gesetzgebers soll eine auf einen Zahlungsver- zug gestützte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) unwirksam werden, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Ent- schädigung nach § 546a BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB). Mit dieser Son- derregelung verfolgt der Gesetzgeber das im allgemeinen Interesse liegende Ziel, eine Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter zu vermeiden (vgl. BT- 21 - 11 - Drs. 14/4553, S. 64). Um den Sozialhilfebehörden ein hierauf gerichtetes Tätig- werden zu erleichtern, hat er die schon in der Vorgängerregelung des § 554 Abs. 2 BGB aF vorgesehene Schonfrist für die Nachholung der Zahlung der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung um einen Monat verlängert (BT-Drs. 14/4553, aaO). 22 (2) Mit dieser Intention des Gesetzgebers wäre es nicht zu vereinbaren, wenn zwar eine berechtigte außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs aufgrund einer von der Sozialhilfebehörde innerhalb der Schonfrist herbeigeführten Befriedigung des Vermieters nachträglich un- wirksam wird, jedoch dem Vermieter die Möglichkeit verbliebe, das Mietverhält- nis gleichwohl erneut zu kündigen, weil der Mieter wirtschaftlich nicht in der La- ge ist, die Prozesskosten des erledigten Räumungsrechtsstreits zu begleichen. Denn der Gesetzgeber hat die Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nur von dem Ausgleich der Mietrück- stände und der Zahlung der fälligen Nutzungsentschädigung, nicht aber darüber hinaus von der Bezahlung angefallener Verzugszinsen oder Prozesskosten ab- hängig gemacht (vgl. hierzu etwa MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 569 Rdnr. 31 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 569 Rdnr. 19; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 569 BGB Rdnr. 38; Blank/Börstinghaus, aaO, Rdnr. 48 m.w.N.; LG Ber- lin, MDR 1989, 357; vgl. ferner Staudinger/Emmerich, aaO, § 569 Rdnr. 42 m.w.N., sowie - für Verzugszinsen - LG Berlin, ZMR 1989, 94). Hierdurch hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass aus seiner Sicht dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auch dann zuzumuten ist, wenn seine im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug entstandenen sonstigen Forde- rungen nicht oder nicht in voller Höhe befriedigt werden. Dieser gesetzgeberi- schen Wertung muss bei der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse zur Kündigung im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB vorliegt, oder ob eine Pflichtverlet- zung des Mieters als nicht unerheblich einzustufen ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), - 12 - Rechnung getragen werden. Denn andernfalls würde das vom Gesetzgeber anstrebte Ziel, einer Obdachlosigkeit finanziell schwacher Mieter entgegen zu wirken, unterlaufen. 23 (3) Ein wirtschaftlich nicht leistungsfähiger Mieter, der zur Herbeiführung der Unwirksamkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses auf das Eingreifen der Sozialhilfebehörden angewiesen ist, wird in den meisten Fällen nicht in der Lage sein, die im Räu- mungsprozess angefallenen Kosten zu tragen. Die Sozialhilfebehörden werden diese Verbindlichkeiten regelmäßig ebenfalls nicht begleichen, weil der Gesetz- geber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur vom Ausgleich der rückständigen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung abhängig macht. Wenn man dem Vermieter in dieser Situation das Recht zuge- steht, allein wegen der offenen Prozesskosten das Mietverhältnis ordentlich oder erneut außerordentlich zu kündigen, würde ihm hierdurch die Möglichkeit eröffnet, die vom Gesetzgeber zur Vermeidung der Obdachlosigkeit des Mieters getroffenen Vorkehrungen zu umgehen und die Auflösung des Mietverhältnis- ses ausschließlich aus Gründen zu erreichen, die der Gesetzgeber nur für ein- geschränkt schutzwürdig erachtet hat. (4) Einer Berücksichtigung der mit der Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB verfolgten Intention des Gesetzgebers steht auch nicht die Recht- sprechung des Senats zur Unanwendbarkeit dieser Bestimmung auf eine or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegen. Der Senat hat mit Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04, WuM 2005, 250, unter II 2) entschieden, dass in den Fällen, in denen ein Ver- mieter ein Wohnraummietverhältnis nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfs- weise auch fristgemäß nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigt, der nach- 24 - 13 - trägliche Ausgleich der Rückstände innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden lässt, nicht aber oh- ne weiteres auch die daneben ausgesprochene fristgemäße Kündigung. Vorlie- gend steht aber nicht die Gleichbehandlung einer ordentlichen Kündigung mit einer außerordentlichen Kündigung bei nachträglicher Befriedigung des Vermie- ters innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB in Frage, sondern die hiervon zu unterscheidende Konstellation, ob ein nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB fortgesetztes Mietverhältnis durch eine erneute Kündigung beendet werden kann, die allein auf Zahlungsrückstände gestützt wird, deren Begleichung der Gesetzgeber gerade nicht zur Bedingung für die zuvor erfolgte Fortführung des Mietverhältnisses gemacht hat (vgl. hierzu auch LG Berlin, GE 1994, 399, 401 für den Fall einer ordentlichen Kündigung, die nach Unwirksamwerden einer außerordentlichen Kündigung ausgesprochen und ebenfalls auf den - zwi- schenzeitlich geheilten - Zahlungsverzug gestützt worden ist). (5) In Anbetracht der aufgezeigten Zielsetzungen und Wertungen des Gesetzgebers kommt dem unterbliebenen Ausgleich der im erledigten Räu- mungsstreit entstandenen, zum Zeitpunkt der Kündigung auf 2.137,38 € ange- wachsenen Prozesskostenforderung nicht das erforderliche Gewicht für eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu. Die in der ausgebliebenen Zahlung der Rechtsverfolgungs- und Zwangsvoll- streckungskosten liegende Pflichtverletzung übersteigt unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessenlage und der vom Gesetzgeber anerkannten Schutzbedürftigkeit des auf staatliche Transferleistungen angewiesenen Mieters nicht die Schwelle einer unerheblichen Pflichtverletzung. Aus denselben Grün- den fehlt es an einem berechtigten Interesse für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB. 25 - 14 - 3. Diese Erwägungen gelten in gleicher Weise auch für den von der Klä- gerin in der Berufungsbegründung vom 23. Juni 2009 angeführten Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB. Denn angesichts der aufgezeigten gesetzgeberischen Zielsetzungen und Wertungen macht der Um- stand, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht in der Lage ist, die Prozesskos- ten des früheren Räumungsrechtsstreits zu tragen, die Fortsetzung des Miet- verhältnisses für den Vermieter nicht unzumutbar. Infolge der Übernahme der Mietverbindlichkeiten durch die ARGE ist der Vermieter hinreichend vor weite- ren Zahlungsausfällen geschützt. Auf die zusätzlich vom Berufungsgericht an- gestellten Überlegungen, wonach im Rahmen des § 543 Abs. 1 BGB zwischen einer (bloßen) Zahlungsunfähigkeit des Mieters und einer Zahlungsverweige- rung zu unterscheiden sei, kommt es daher nicht an. Da ein hinreichender Grund für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB nicht vorliegt, kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin in der Berufungsbegründung zusätzlich eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hat oder ob ihre zu § 543 Abs. 1 BGB angestellten Erwägungen lediglich zur Un- termauerung einer Pflichtverletzung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die- nen sollten. Keiner Klärung bedarf auch die Frage, ob die allgemeine Regelung des § 314 Abs. 3 BGB, wonach eine Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb einer angemessenen Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund aus- zusprechen ist, auch auf außerordentliche Kündigungen eines Wohnraummiet- verhältnisses anzuwenden ist (offen gelassen im Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 115/08, NZM 2009, 314, Tz. 17; bejaht für Gewerberaummiet- verhältnisse vom XII. Zivilsenat, Urteil vom 21. März 2007 - XII ZR 36/05, NJW- RR 2007, 886, Tz. 21). 26 4. Da die mit Anwaltsschreiben vom 13. November 2008 ausgesproche- ne Kündigung unwirksam ist, ist der Beklagte auch nicht nach § 280 Abs. 1, 27 - 15 - Abs. 2, §§ 286, 288 Abs. 4, § 249 Abs. 1 BGB zur Zahlung der hierdurch veran- lassten Anwaltskosten in Höhe von 603,93 € verpflichtet. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Lüneburg, Entscheidung vom 30.04.2009 - 12 C 636/08 - LG Lüneburg, Entscheidung vom 16.09.2009 - 6 S 62/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/04 Verkündet am: 16. Februar 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 Kündigt der Vermieter ein Wohnraummietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos und hilfsweise auch fristgemäß, läßt der nachträgliche Ausgleich der Rück- stände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne weiteres die fristgemäße Kündigung. Die nachträgliche Zahlung ist jedoch bei der Prüfung, ob der Mieter seine vertragli- chen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 28. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin ab dem 1. Januar 1991 eine Zwei- Zimmer-Wohnung in B. , K. straße . Die monatliche Miete betrug zuletzt einschließlich eines Heizkostenvorschusses 580,88 €. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Juli 2002 in Höhe von 580,29 €, für Oktober 2002 in Höhe von 580,88 € und für November 2002 in Höhe von 0,88 € schuldig. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 13. November 2002 unter Berufung auf die Zahlungsrück- stände in Höhe von 1.162,05 € fristlos, vorsorglich fristgemäß. - 3 - Nach Zugang des Kündigungsschreibens zahlte die Beklagte ohne Zweckbestimmung am 19. November 2002 Beträge von 580,88 € und von 50 €. Die Miete für Dezember 2002 zahlte die Beklagte nicht. Mit der Klage hat die Klägerin zunächst Zahlung eines Betrages in Höhe von 1.112,05 € sowie Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verlangt und die fristlose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung wiederholt. Nach Beglei- chung der Mietrückstände durch das für die Beklagte zuständige Sozialamt ha- ben die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Zahlungsantrags überein- stimmend für erledigt erklärt. Im übrigen hat die Klägerin ihren Antrag dahinge- hend abgeändert, daß Räumung und Herausgabe der Mietwohnung zum 31. Dezember 2003 verlangt werde. Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Klage insoweit abge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision hat die Klägerin zunächst ihr auf Räumung und Herausgabe gerichtetes Begehren weiterver- folgt. Nachdem die Beklagte aus der Wohnung ausgezogen ist, hat die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Dem hat die Beklagte widersprochen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2004, 237 veröffentlicht ist, hat zur Begründung ausgeführt: Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nicht zu. Zwar seien die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 13. November 2002 erfüllt gewesen. Die fristlose Kündigung sei jedoch durch die Zahlung des Sozialamtes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 - 4 - BGB unwirksam geworden. Auch im Rahmen der ordentlichen Kündigung kön- ne sich die Beklagte auf diese Zahlung berufen. Es wäre rechtsmißbräuchlich, wenn die Klägerin trotz der Schonfristzahlung aus der hilfsweise fristgemäß er- klärten Kündigung vorgehen könnte. Nicht nachzuvollziehen sei, warum der Mieter in derartigen Fällen gegenüber einer ordentlichen Kündigung weniger geschützt werden sollte als gegenüber einer fristlosen Kündigung. Die Rege- lung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB diene nicht nur dazu, dem Mieter im Rahmen einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung eine längere Kündigungsfrist zu geben, sondern beseitige die Wirksamkeit der Kündigung selbst. Insofern bedeute es einen Wertungswiderspruch, wenn eine nachträgliche vollständige Zahlung der Mietzinsrückstände eine Kündigung nicht insgesamt unwirksam machen würde. II. Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Die von der Klägerin abgegebene Erledigungserklärung ist, auch wenn die Beklagte dieser nicht zugestimmt hat, in der Revisionsinstanz jedenfalls dann zu berücksichtigen, wenn das erledigende Ereignis - wie hier - außer Streit steht (BGH, Urteil vom 28. Juni 1993 - II ZR 119/92, NJW-RR 1993, 1123 unter I; Musielak/Wolst, ZPO, 4. Aufl., § 91 a Rdnr. 7; Zöller/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., § 91a Rdnr. 39). 2. Da die Beklagte der Erledigungserklärung der Klägerin widersprochen hat, ist nunmehr darüber zu entscheiden, ob der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Dies setzt voraus, daß der Räumungsantrag, den die Klägerin in der Revisionsinstanz weiterverfolgt hat, vor dem Auszug der Beklagten zulässig und begründet war (BGHZ 106, 359, 366 f.). Entgegen der Ansicht des Beru- - 5 - fungsgerichts war der Räumungsantrag unter Zugrundelegung der bisherigen Feststellungen nicht unbegründet. Zwar ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, daß die von der Klägerin erklärte fristlose Kündigung vom 13. November 2002 mit der Zahlung der Mietrückstände durch das Sozialamt nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden ist. Dies führt jedoch entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts nicht ohne weiteres dazu, daß die Beklagte die Zahlungen inner- halb der Schonfrist auch der wegen der Zahlungsrückstände hilfsweise erklär- ten ordentlichen Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB entgegenhalten kann. Hat der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs sowohl fristlos nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB als auch hilfs- weise ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gekündigt, ist streitig, ob eine Zahlung der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ohne weiteres auch der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung entgegensteht (dafür: Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 32; Sternel, Miet- recht Aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1130; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 19; Franke, ZMR 1992, 81; Scholl, WuM 1993, 99; Asper, WuM 1996, 315; dagegen: OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 573 Rdnr. 38; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 564 b a.F. Rdnr. 32; Reick in Bamberger/Roth, BGB, § 573 Rdnr. 29; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 3. Aufl., IV Rdnr. 64; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 52; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 78 Rdnr. 6). Diese Frage ist zu verneinen. Dies folgt aus dem Wortlaut (a), der histo- rischen Auslegung (b), der systematischen Stellung (c) und dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung (d). - 6 - a) Nach § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB ist die Kündigung ausgeschlos- sen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird, beziehungsweise wird unwirk- sam, wenn der Mieter unverzüglich die Aufrechnung erklärt. Die Vorschrift des § 543 BGB bezieht sich lediglich auf die außerordentliche Kündigung aus wich- tigem Grund. § 569 BGB konkretisiert dies für Mietverhältnisse über Wohnraum und schützt den Mieter auch dann, wenn der Vermieter innerhalb von zwei Mo- naten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Dem Wortlaut nach bezieht sich diese Privilegie- rung nur auf eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Eine entspre- chende Regelung oder Verweisung fehlt dagegen bei den Bestimmungen über die ordentliche Kündigung in §§ 573 f. BGB. Eine Erweiterung des Anwen- dungsbereichs des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung, so- weit diese auf eine schuldhafte nicht unerhebliche vertragliche Pflichtverletzung des Mieters in Gestalt von Zahlungsrückständen gestützt wird, ist aus dem Ge- setzeswortlaut deshalb nicht herzuleiten. b) Die historische Auslegung spricht gegen eine erweiternde Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Ein Nachholrecht des Mieters bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs wurde bereits in § 3 Abs. 3 des Mieter- schutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. S. 353) verankert und durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I, 505) in § 554 BGB a.F. wieder aufgegriffen. Demgegenüber war die ordentliche Kündigung des Vermieters mit Aufhebung des Mieterschutzgesetzes zum 31. Dezember 1965 an keine Kündigungsgründe mehr gebunden, der Mieter konnte sich lediglich auf die sogenannte Sozialklausel des § 556 BGB a.F. be- rufen. Erst mit dem 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25. November 1971 (BGBl. I 1839) wurde die ordentliche Kündigung des Vermieters an be- stimmte Voraussetzungen - unter anderem die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch den Mieter - geknüpft. Zielsetzung - 7 - dieser Regelung war es, den Mieter auch gegen eine ordentliche fristgemäße Kündigung durch den Vermieter in gewissem Rahmen zu schützen, nicht dage- gen, eine Angleichung an die Vorschriften über die fristlose Kündigung zu errei- chen. Eine Bezugnahme auf § 554 BGB a.F. fehlt; dies gilt auch für das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I, 3603). Selbst wenn dem Gesetzgeber dabei unterstellt werden könnte, er habe es übersehen, die Schonfristzahlung auch für die ordentliche Kündigung zu regeln (so Scholl, WuM 1993, 99, 100; Franke, ZMR 1992, 81, 82), trägt dieser Ge- danke heute nicht mehr. Auch im Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, 1149) hat der Gesetzgeber keine anderweitige Regelung getroffen. Da zwischenzeitlich die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart (WuM 1991, 526) und des OLG Karlsruhe (WuM 1992, 517) ergangen waren, die eine Heilungswir- kung einer nachträglichen Zahlung gegenüber einer fristgemäßen Kündigung verneint haben, kann nicht mehr von einem erneuten gesetzgeberischen Ver- sehen ausgegangen werden. Vielmehr spricht die insofern unveränderte Neu- fassung dafür, daß der Gesetzgeber angesichts der eindeutigen Rechtsent- scheide keinen davon abweichenden Regelungsbedarf gesehen hat. c) Die systematische Stellung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB spricht eben- falls gegen eine erweiternde Auslegung. Die Vorschrift enthält eine Ausnahme von dem in §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geregelten Grundsatz, daß eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters in bestimmter Höhe gestützte fristlose Kündigung des Vermieters wirksam ist. Die Stellung der Norm als Ausnahme von dem gesetzlichen Grundsatz spricht für eine restriktive Handhabung der Vorschrift und damit gegen eine Erweiterung auch auf die fristgemäße Kündigung. Zudem enthält § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB keinen etwa den §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nachgebildeten Tatbe- stand, nach dem eine Kündigung mit Zahlungsrückständen des Mieters be- gründet werden kann. Vielmehr knüpft § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB abweichend da- - 8 - von an eine schuldhafte und nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters an, die nach allgemeiner Ansicht auch bei ausbleibenden Mietzahlungen bejaht werden kann. d) Auch der Zweck der gesetzlichen Regelung legt nahe, die Wirkungen der Schonfristzahlung auf die fristlose Kündigung zu beschränken. aa) Die Schonfristzahlung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dient der im all- gemeinen Interesse liegenden Vermeidung von Obdachlosigkeit (vgl. die Ge- setzesbegründung im Entwurf zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Diese Gefahr besteht bei einer ordentlichen Kündigung, die an die Fristen des § 573 c Abs. 1 BGB von drei bis neun Monaten gebunden ist, in geringerem Maße. Der Mieter hat je nach Dauer des Mietverhältnisses einen wesentlich längeren Zeitraum zur Verfügung, um sich angemessenen Ersatz- wohnraum zu beschaffen. bb) § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB knüpft zudem schon rein begrifflich an ande- re Kriterien an als die Vorschriften der §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BGB. Eine fristgemäße Kündigung wegen schuldhaft begründeter Zahlungsrückstände ist zulässig, weil der Mieter damit in nicht unerheblicher Weise vertragliche Pflichten, hier sogar seine Hauptleistungspflicht nach § 535 Abs. 2 BGB, verletzt hat. Die einmal eingetretene Pflichtverletzung kann nicht durch die bloße nachträgliche Zahlung wieder geheilt werden (Senat, Urteil vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, WuM 1988, 125 unter II 2 a). cc) Ferner setzt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ein Verschulden des Mieters voraus, wor- auf die Revision zu Recht hinweist. Während der Mieter beim Zahlungsverzug für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat und sich nicht deswegen auf § 286 Abs. 4 BGB bzw. § 285 BGB a.F. berufen kann (Staudinger/ - 9 - Emmerich (2003), § 543 Rdnr. 56; Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 286 Rdnr. 39; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 90), entlastet ihn im Rah- men des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Grapentin in Bub/Treier, aaO, IV Rdnr. 64; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573 Rdnr. 16; Reick in Bamber- ger/Roth, aaO, § 573 Rdnr. 28). Damit begünstigt § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung und eröffnet ihm im Gegensatz zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit, sich auf unvor- hersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Im Rahmen des Verschuldens kann zudem eine nachträgliche Zahlung des Mieters zu seinen Gunsten be- rücksichtigt werden, weil sie ein etwaiges Fehlverhalten in einem milderen Licht erscheinen läßt (OLG Stuttgart, WuM 1991, 526; OLG Karlsruhe, WuM 1992, 517; Soergel/Heintzmann, aaO, § 564 b a.F. Rdnr. 32; Krenek in Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht (August 2004), § 573 Rdnr. 21; vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 49; a.A. Scholl, WuM 1993, 99 m.Nachw.). Auch wenn der Mieter wegen der Regelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht die Möglichkeit hat, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574 a BGB zu verlangen, so sind seine Interessen aufgrund der obigen Erwägungen hinreichend geschützt, ohne daß es eines Rückgriffs auf die Schonfristklausel des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB oder des vom Berufungsgericht für diese Fälle zusätzlich herangezogenen Gesichtspunktes von Treu und Glauben bedarf. e) Soweit schließlich angenommen wird, die hilfsweise erklärte ordentli- che Kündigung sei ohnehin unwirksam, da sie unter einer Bedingung - nämlich der Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung - erklärt worden sei (LG Wiesba- den, WuM 1998, 284; Buchmann, WuM 1996, 78; Beuermann, WuM 1997, 151), überzeugt dies nicht. Zwar ist eine Kündigung grundsätzlich bedingungs- feindlich, solange die Wirkung der Kündigung nicht an das bloße Verhalten der - 10 - Gegenpartei geknüpft wird (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 542 BGB Rdnr. 16). Wird dagegen der Zahlungsrückstand des Mieters zum Anlaß genommen, frist- los und hilfsweise fristgemäß zu kündigen, so ist auch die ordentliche Kündi- gung unbedingt erklärt mit der Einschränkung, daß die Wirksamkeit dieser Kün- digung erst nachrangig zu prüfen ist (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; offengelas- sen in: BVerfG, Beschluß vom 15. August 1996, NJW-RR 1996, 1479). III. Auf die Revision der Klägerin ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO). Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, bisher keine Feststellungen dazu getroffen, aus welchen Gründen die Beklagte ein Verschulden an den eingetretenen Zah- lungsrückständen trifft. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen

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Das Fehlen einer Heizungsanlage in der Heizperiode und die hieraus resultierende mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung ist ein erheblicher Mangel und hat eine Minderung des Mietzinses um 70% zur Folge.(Rn.37) 2. Ein Annahmeverzug des Mieters hinsichtlich der Mängelbeseitigung, sofern hierzu umfängliche Instandsetzungsarbeiten erforderlich werden, kann nur dann eintreten, wenn der Vermieter in seinem wörtlichen Angebot die geplanten Arbeiten vollständig beschreibt und diese Arbeiten dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen.(Rn.39) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, 14. Oktober 2013, 18 S 228/13, Hinweisbeschluss nachgehend LG Berlin, 25. November 2013, 18 S 228/13, Berufung zurückgewiesen Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 2.266,79 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.07.2012 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 30%, der Beklagte 70%. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung seitens des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Kosten einer Klageerhebung sowie der Rückzahlung von Mieten und Heizkostenvorschüssen. Randnummer 2 Die Klägerin ist Mieterin, der Beklagte Vermieter der Wohnung ..., ... Berlin. Die monatliche Warmmiete der Klägerin beträgt 1.290,47 EUR. Randnummer 3 Im Februar 2011 fand ein Gespräch zwischen der Klägerin und dem Beklagten statt, anlässlich dessen der Beklagte die Klägerin darüber informierte, dass die bisherige Ölzentralheizungsanlage geändert werden sollte und der Einbau einer Gasetagenheizung geplant sei. Ein genauer Zeitpunkt für den Umbau wurde nicht besprochen. Randnummer 4 Die „alte“ Sammelheizungsanlage wurde zum Ende der Heizperiode (April) 2011 stillgelegt, der zentrale Brenner wurde ausgebaut. Die Wohnung der Klägerin verfügte vom 01.10.2011 bis 09.12.2011 über keine funktionierende Heizungsanlage. Randnummer 5 Erstmals am 26.08.2011 setzte sich der Beklagte mit der Klägerin zur Vereinbarung einer Wohnungsbesichtigung mit dem Heizungsinstallateur per SMS in Verbindung. Diese erfolgte sodann am 01.09.2011. Randnummer 6 Am 08.10.2011 bemerkte die Klägerin, dass es in der Wohnung empfindlich kühl wurde und dieser Zustand andauerte. Die Klägerin wand sich telefonisch am 10.10.2011 und mit Schreiben vom gleichen Tag an den Beklagten und forderte diesen zur Wiederherstellung der Beheizbarkeit ihrer Wohnung bis zum 12.10.2011 auf, machte Mietminderung geltend und stellte die Mietzahlung, für den bereits laufenden Monat Oktober 2011, unter Rückforderungsvorbehalt. In der darauf folgenden Woche befand sich die Klägerin auf Dienstreise und forderte von dort den Beklagten per SMS am 18.11.2011 erneut auf, in der Woche vom 24.10.2011 den Mangel zu beseitigen. Bei ihrer Rückkehr am 23.10.2011 war die Wohnung weiterhin kühl. Mit Schreiben vom 24.10.2011 forderte die Klägerin den Beklagten nochmals zur Herstellung der Beheizbarkeit unter abschließender Fristsetzung bis zum 25.10.2011, 18:00 Uhr auf. Randnummer 7 Am 27.10.2011 erhob die Klägerin Klage vor dem Amtsgericht Charlottenburg – 221 C 441/11- auf Mängelbeseitigung. Danach meldete sich der Beklagte zunächst mit Schreiben vom 28.10.2011 und kündigte Arbeiten zur Wiederherstellung der Beheizbarkeit ab dem 14.11.2011 an. Die angekündigte Mietminderung wies der Beklagte zurück. Mit Schreiben vom 11.11.2011 teilte der Beklagte erneut mit, dass die Installationsarbeiten am 14.11.2011 beginnen und übersandt einen Plan mit der Rohrführung für die neue Heizungsanlage. Er forderte die Klägerin zur Schaffung von Baufreiheit auf. Die Arbeiten sollten zwischen 5 bis 6 Tagen dauern und begannen wie mitgeteilt am 14.11.2011. Sie waren am 09.12.2011 beendet, so dass die Beheizbarkeit der Wohnung der Klägerin ab 10.12.2011 wieder gegeben war. Mit Schreiben vom 28.11.2011 stellte die Klägerin die Mietzahlung, für den bereits laufenden Monat November 2011 bis zur Beendigung der Bauarbeiten, unter Rückforderungsvorbehalt (Bl. 59 der Akten). Randnummer 8 a) Am 04.11.2011 ging die Kostenvorschussrechnung des Amtsgericht Charlottenburg im Verfahren – 221 C 441/11-bei der Klägerin ein, die diese aufgrund der nunmehr angekündigten Arbeiten nicht mehr einzahlte. Gleichwohl erfolgte die Zustellung der Klage an den Beklagten. Nach Kenntniserlangung von der Zustellung nahm die Klägerin die Klage zurück und stellte keinen Kostenantrag. Dafür begehrt die Klägerin nunmehr in hiesigem Verfahren die Erstattung der für das Verfahren Amtsgericht Charlottenburg – 221 C 441/11- entstandenen Kosten in Höhe von insgesamt 827,16 EUR, welche sich aus Gerichtskosten nach einem Wert von 7.220,82 EUR in Höhe von 166,00 EUR und Anwaltskosten in Höhe von 661,16 EUR ergeben. Die Rechtsanwaltskosten für die gerichtliche Tätigkeit errechnete der Prozessbevollmächtigte der Klägerin aus einer 1,3 Verfahrensgebühr aus einem Gegenstandswert von 7.220,82 EUR. Randnummer 9 b) Des Weiteren begehrt die Klägerin die Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von 2.000,23 EUR, wobei sie einen täglichen Minderungsbetrag von 75 % der Warmmiete für die Zeit vom 08.10.2011 bis 09.12.2012 (62 Tage) ansetzte. Mit Schreiben vom 03.05.2012 forderte die Klägerin den Beklagte zur Zahlung auf. Randnummer 10 c) Zuletzt verlangt die Klägerin noch die Rückzahlung von bereits geleisteten monatlichen Heizkostenvorschüssen von jeweils 99,93 EUR für die Monate Januar bis April 2012 in Höhe von insgesamt 399,72 EUR, da der Betrieb der nunmehr eingebauten Gasetagenheizung von der Klägerin als Mieterin selbst übernommen werden sollte und die Parteien deshalb am 01.03.2012 eine Vereinbarung schlossen, wonach der Heizkostenvorschuss ab Januar 2012 entfiel. Ab Juli 2012 zahlte die Klägerin den Heizkostenvorschuss nicht mehr, bis einschließlich Mai 2012 wurde die Vorauszahlung noch überwiesen. Hinsichtlich des Betrages für Mai 2012 erfolgte unstreitig eine Aufrechnung mit der Junimiete in Höhe der Vorauszahlung für Mai 2012 und eine Reduzierung der Junimiete um den Betrag des Heizkostenvorschusses, mithin insgesamt 199,86 EUR (Bl. 61 der Akten). Der Beklagte erkannte seine Rückzahlungspflicht mit Schreiben vom 11.04.2012 an, zahlte jedoch nicht. Randnummer 11 Mit Schreiben vom 07.06.2012 forderte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin den Beklagten zur Zahlung der unter a) bis c) genannten Forderungen unter Nachfristsetzung bis zum 15.07.2012 auf. Randnummer 12 Infolge dessen entstanden der Klägerin Rechtsanwaltskosten für das Zahlungsbegehren unter Berücksichtigung eines Gegenstandswerts von 3.323,57 EUR in Höhe von 359,50 EUR. Die Klägerin zahlte die Rechnung des Prozessbevollmächtigten und forderte mit Schreiben vom 05.02.2013 den Beklagten zur Zahlung der Kosten auf. Eine Zahlung erfolgte nicht. Den behaupteten Anspruch auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten macht die Klägerin hilfsweise zur Auffüllung im Falle der Abweisung der mit der Klage geltend gemachten Forderungen geltend. Randnummer 13 Der Beklagte erkannte in der Klageerwiderung seine Rückzahlungspflicht hinsichtlich des gezahlten Heizkostenvorschusses (c.) erneut an, erklärte aber in derselben die Aufrechnung mit folgenden behaupteten Ansprüchen gegen die Klägerin: Randnummer 14 Einem Anspruch aus dem Anerkenntnis der Klägerin mit Schreiben vom 14.12.2010 hinsichtlich der Heizkostennachzahlung 2008 in Höhe von 443,22 EUR (Bl. 43f der Akten), einem Anspruch auf Restmiete Juni 2012 in Höhe von 199,86 EUR und dem Anspruch auf Heizkostennachzahlung gemäß Heizkostenabrechnung 2010 vom 01.12.2011 in Höhe von 141,24 EUR. Randnummer 15 Dabei erfolgt die Aufrechnung zuerst mit dem Anerkenntnisbetrag gegen die Rückzahlungspflicht (c.). Mit dem verbleibenden Betrag aus dieser Position in Höhe von 43,50 EUR und den übrigen beiden Positionen erklärt der Beklagte hilfsweise vorsorglich die Aufrechnung gegen die übrige Klageforderung. Randnummer 16 In dem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 14.12.2010 hinsichtlich der Heizkostennachzahlung 2008 in Höhe von 443,22 EUR (Bl. 43f der Akten) heißt es auf Seite 2 auszugsweise wörtlich: Randnummer 17 „... Unsere Mandantin wäre bereit, diesen Betrag ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht zu zahlen, wenn umgekehrt Sie auf die weitergehenden unberechtigten Ansprüche verzichten. ...“ Randnummer 18 Eine Verzichtserklärung hinsichtlich der Heizkostennachzahlung 2008 hat der Beklagte nicht abgegeben. Randnummer 19 Die Klägerin trägt vor, ihr sei nicht bekannt gewesen, dass die „alte“ Heizungsanlage mit Ende der Heizperiode April 2011 stillgelegt wurde. Sie sei auch nach dem Gespräch im Februar 2011 davon ausgegangen, das die „alte“ Heizungsanlage bis zum Umbau zur Verfügung stehe. Auch sei in dem Gespräch nicht deutlich geworden, dass der Umbau noch in diesem Jahr erfolgen solle. Auch nach der Besichtigung der Wohnung im September 2011 durch den Beklagten und den Heizungsinstallateur sei ihr nicht klar gewesen, dass die alte Sammelheizung bereits nicht mehr funktionstüchtig war. Sie sei davon ausgegangen, dass zunächst ein Plan erstellt werde und dafür die Wohnungsbesichtigung erforderlich gewesen sei. Sie sei weiter davon ausgegangen, dass erst nach Erhalt von konkreten Plänen eine Terminabstimmung erfolgen sollte. Zudem sei nicht besprochen wurden, dass sich die Klägerin bei dem Beklagten zwecks Terminabstimmung melden solle, sie habe vielmehr erwartet, dass sie nach Konkretisierung der Planung Mitteilung erhalte, ab wann der Umbau stattfinden solle und mit welcher konkreten Dauer zu rechnen sei. Nach dem 01.09.2011 habe sich der Beklagte auch nicht mehr gemeldet. Weiter trägt die Klägerin vor, sei es ab dem 08.10.2011 in der gesamten Wohnung empfindlich kalt geworden, die Temperatur sei bis zum 23.10.2011 auf 16 Grad und teilweise darunter gefallen. Randnummer 20 Hinsichtlich der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen des Beklagten, bestreitet die Klägerin den Erhalt der Heizkostennachzahlung gemäß Abrechnung vom 01.12.2011 in Höhe von 141,24 EUR. Weiter ist sie der Ansicht, dass ein wirksames Anerkenntnis hinsichtlich der Heizkostennachzahlung 2008 in Höhe von 443,22 EUR nicht vorliege, da der Beklagte der Klägerin gegenüber den Verzicht hinsichtlich des weiteren Forderungsbetrages nicht erklärt habe. Einen offenen Restmietbetrag für Juni 2012 gäbe es nicht. Randnummer 21 Die Klägerin beantragt, Randnummer 22 der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.227,11 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.05.2012 zu zahlen. Randnummer 23 Der Beklagte beantragt, Randnummer 24 die Klage abzuweisen. Randnummer 25 Der Beklagte trägt vor, er habe der Klägerin bei dem Gespräch im Februar 2011 mitgeteilt, dass die Ölheizungsanlage abgebaut werden sollte. Er habe der Klägerin im Sommer Zeichnungen gegeben, die die geplanten technischen Veränderungen in der Wohnungen der Klägerin zeigten. Bei der Wohnungsbegehung im September 2011 habe er mit der Klägerin vereinbart, dass diese sich hinsichtlich eines Einbautermins melden solle. Aufgrund der schwierigen Erreichbarkeit der Klägerin sei der Einbau verzögert wurden, weshalb ein Minderungsanspruch nicht bestehe. Mit Schreiben vom 11.11.2011 sei die Klägerin konkret über die Verlegung der neuen Rohrleitungen aufgeklärt und die voraussichtliche Arbeitsdauer von 5 – 6 Tagen angegeben worden. Randnummer 26 Der Beklagte bestreitet, dass die Wohnung unbeheizbar gewesen sei. Er trägt vor, wenn die Klägerin rechtzeitig nach dem Gespräch im Februar 2011 reagiert hätte, der Einbau in den Sommermonaten hätte stattfinden können. Es sei Nachlässigkeit der Klägerin gewesen, dass zu Beginn der Heizperiode keine Heizung zur Verfügung gestanden habe, da es an der Klägerin gewesen sei, entsprechende Termine mit dem Heizungsunternehmen zu vereinbaren. Randnummer 27 Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass die Mietminderung auch der Höhe nach nicht gegeben sei. Hinsichtlich der Mietminderung für November 2011 würde zudem § 814 BGB gelten, da nur die Mietzahlung Oktober 2011 unter Vorbehalt gestellt worden sei. Randnummer 28 Die Heizkostenabrechnung vom 14.09.2011 nebst Berechnungsgrundlagen sei der Klägerin mit Anschreiben vom 01.12.2011 zugegangen. Randnummer 29 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 30 Die teilweise zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. I.) Randnummer 31 Die Klage ist hinsichtlich des Begehrens auf Kostenerstattung (a.) in Höhe von 827,16 EUR aufgrund des bereits vor dem Amtsgericht Charlottenburg geführten Verfahrens unzulässig, denn es fehlt dem geltend gemachten Anspruch an der Prozessvoraussetzung des Rechtsschutzbedürfnisses. Dieses liegt insbesondere dann nicht vor, wenn ein Titel auf einfacherem Wege erlangt werden kann (Zöller, 29. Auflage, Vor § 253 Rn 18b). Vorliegend ist es der Klägerin unbenommen in dem Verfahren – 221 C 441/11- Antrag dem Beklagten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, gemäß § 269 Abs. 2 Satz 3 ZPO zu stellen und damit eine Kostenentscheidung herbeizuführen. Es ist gerade Sinn und Zweck des § 269 Abs. 2 Satz 3 ZPO in einem Fall wie dem Vorliegenden zur Anwendung zu gelangen, wobei es in der Entscheidung keinen Unterschied macht, ob die Klage bereits zugestellt und damit Rechtshängigkeit eingetreten ist oder nicht. Damit ist der Klägerin die Möglichkeit gegeben, trotz der dortigen Klagerücknahme ihre Kosten erstattet zu erlangen und stellt mithin einen einfacheren Weg der Titelerlangung dar. Randnummer 32 Im Übrigen ist die Klage zulässig. II.) Randnummer 33 Die Klägerin hat gegen den Beklagte für den streitgegenständlichen Zeitraum vom 08.10.2011 bis 09.12.2011 in Höhe von 1.867,07 EUR einen Anspruch auf Rückzahlung des unstreitig entrichteten Mietzinses gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, aufgrund der Minderung wegen der unzureichenden Beheizbarkeit ihrer Wohnung. Randnummer 34 Ein solcher Anspruch besteht, da die Klägerin ohne Rechtsgrund geleistet hat, denn sie war während des genannten Zeitraumes nicht zur vollständigen Mietzahlung der vertragsmäßig vereinbarten Warmmiete, die sie unstreitig auch in Höhe von 1.290,47 EUR monatlich entrichtet hat verpflichtet, da diese um 70 % gemindert war, § 536 BGB. Randnummer 35 Die Miete war wegen der nicht vorhandenen Beheizbarkeit der Wohnung gemindert, denn in dem streitgegenständlichen Zeitraum lag ein Mangel vor. Randnummer 36 Soweit der Beklagte die mangelnde Beheizbarkeit bestreitet, ist dies unbeachtlich, da der Beklagte nicht die Außerfunktionsnahme der alten Heizungsanlage bestreitet. In der mündlichen Verhandlung gab dieser vielmehr an, dass zum Ende der Heizperiode April 2011 die Sammelheizungsanlage stillgelegt wurde. Ein Umstand aus dem sich eine Beheizbarkeit der Wohnung in sonstiger Weise ergeben könnte, wurde von dem Beklagten nicht vorgetragen. Es ist jedoch gerichtsbekannt, dass ein vollständiger Heizungsausfall in der Heizperiode über wenige Tage hinweg zu einem merklichen Temperaturabfall und Auskühlen der Wohnräume führt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 09.02.2010, 65 S 475/07, Rn. 19, zitiert nach juris; für einen Heizungsausfall über 3 Tage im Februar). Randnummer 37 Der Mietzins war während der Heizperiode 08.10.2011 bis 09.12.2011 um 70 % gemindert. Das Fehlen einer Heizungsanlage in der Heizperiode und die hieraus resultierende mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung ist ein erheblicher Mangel und hat daher die Minderung des Mietzinses zur Folge. Die Minderung war nicht gemäß § 242 BGB wegen eines Annahmeverzuges der Klägerin hinsichtlich der Mängelbeseitigung ausgeschlossen. Ein solcher Annahmeverzug lag nicht vor; denn der Beklagte hat die Mängelbeseitigung nicht ordnungsgemäß angeboten. Insbesondere stellt der Besuch des Beklagten mit dem Heizungsinstallateur am 01.09.2011 kein wörtliches Angebot im Sinne von § 295 BGB dar. Gleiches gilt für die verschieden Kurznachrichten (SMS) und das Schreiben vom 28.10.2011 sowie das Gespräch des Beklagten mit der Klägerin im Februar 2011. Randnummer 38 Zwar war zur Herbeiführung des Annahmeverzuges ein wörtliches Angebot ausreichend; denn die Bewirkung der geschuldeten Handlung setzte die Duldung des Zutritts und damit die Mitwirkung der Klägerin voraus. Auch das wörtliche Angebot muss aber der geschuldeten Leistung so, wie sie zu bewirken ist, entsprechen (vgl. §294 BGB). Zu einem ordnungsgemäßen Angebot gehörte daher nicht nur das Angebot des in der Wiederherstellung der Beheizbarkeit liegenden Leistungserfolges, sondern auch das Angebot einer gehörigen Leistungshandlung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29.07.2002, 61 S 37/02; zitiert nach juris). Denn der Gläubiger ist zur Annahme einer Leistung nicht verpflichtet, wenn er die angebotene Leistungshandlung nicht zu dulden hat. Randnummer 39 In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob es sich bei dem Neubau der Heizungsanlage um eine Instandsetzungsmaßnahme oder um eine Modernisierung der Mietsache gehandelt hat. Zwar sind bei der Instandsetzung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs.1 BGB nicht ebenso strenge Anforderungen an die Ankündigung der geplanten Maßnahmen zu stellen wie bei der Modernisierung von Wohnraum (vgl. § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB). Aber auch die Instandsetzung von Wohnraum, mit anderen Worten: die Mängelbeseitigung, hat so zu erfolgen, dass unnötige Beeinträchtigungen des Mieters vermieden werden (vgl. nur Palandt-Weidenkaff, BGB, 72. Auflage, § 554 Rn. 6). Wegen dieses Rücksichtnahmegebotes ist der Vermieter bei der Bestimmung seiner Leistungshandlung nicht frei. Dies hat zur Folge, dass ein Annahmeverzug des Mieters hinsichtlich der Mängelbeseitigung, sofern hierzu umfängliche Instandsetzungsarbeiten erforderlich werden, nur dann eintreten kann, wenn der Vermieter in seinem wörtlichen Angebot die geplanten Arbeiten vollständig beschreibt und diese Arbeiten dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29.07.2002, 61 S 37/02; zitiert nach juris). Es stand gerade nicht im Verantwortungsbereich der Klägerin die erforderlichen Termine zu vereinbaren und den Beklagten an die Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten zu erinnern. Randnummer 40 Sofern als ordnungsgemäßes wörtliches Angebot das Schreiben des Beklagten vom 11. November 2011 in Betracht kommt, kann dahinstehen ob dieses den Anforderungen eines wirksamen Angebotes genügt, da der in dem Schreiben bestimmte Termin (ab dem 14.11.2011) von der Klägerin unstreitig nicht behindert wurde. Randnummer 41 Der Mietzins war daher bis zur endgültigen Wiederherstellung der Beheizbarkeit der Wohnung im Dezember 2011 gemindert. Das Gericht erachtet eine Minderung von 70 % (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2002, 61 S 37/02; zitiert nach juris) der Warmmiete für angemessen. Dabei berechnet sich die Mietminderung ab dem 08.10.2011, da sich der Mietmangel erstmals an diesem Tag, durch Auskühlung der Wohnung zeigte. Es erscheint dem Gericht auch nachvollziehbar, dass sich bereits wenige Tage nach Absinken der Außentemperaturen dies auf die Raumtemperatur deutlich niederschlagen muss. Mit Funktionsfähigkeit der neuen Heizungsanlage am 10.12.2011 endet der Anspruch auf Mietminderung. Soweit der Beklagte das Ende der Minderungszeit bestreitet, ist dieses Bestreiten unsubstantiiert. Der Beklagte hatte ebenfalls Kenntnis von Dauer und Umfang der Baumaßnahmen, er wäre somit in der Lage gewesen, darzulegen, falls es zu einer früheren Beendigung der Bauarbeiten und damit zu einer früheren Wiederbeheizbarkeit der Wohnung der Klägerin gekommen sein sollte. Dies hat er nicht getan. Vielmehr ergibt sich aus den Schriftsätzen, dass erst zum 20.12.2011 eine Abnahme der Heizungsanlage durch den Schornsteinfeger erfolgt ist. Ein viel früherer Abschluss der Bauarbeiten erscheint daher ausgeschlossen. Randnummer 42 Bei Berechnung der Mietminderung nach Tagen ergibt sich somit eine Minderung für 62 Tage aus der unstreitig geschuldeten Warmmiete in Höhe von 1.290,47 EUR von insgesamt 1.867,07 EUR. Randnummer 43 Dem Rückforderungsanspruch steht auch nicht § 814 BGB entgegen. Zwar gilt, dass wenn der Mieter in Kenntnis eines Mietmangels und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter zahlt, er, soweit ihm sein Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt war, die Überzahlung nicht zurückfordern kann, denn insoweit steht einer Rückforderung § 814 BGB entgegen (BGH NJW 2003, 2601). Die Klägerin hat allerdings bereits mit Schreiben vom 10.10.2011 einen Vorbehalt hinsichtlich der Mietzinszahlungen erklärt und diesen mit Schreiben vom 28.11.2011 auch auf den Monat November und bis zur Beendigung der Bauarbeiten erweitert. Sie ist daher für die Vergangenheit mit einer Rückforderung überzahlter Miete gem. § 814 BGB nicht ausgeschlossen. III. Randnummer 44 Der Anspruch auf Rückerstattung der von Januar 2012 bis April 2012 gezahlten Heizkostenvorschüsse besteht in vollem Umfang, mithin in Höhe von 399,72 EUR, aufgrund der am 01.03.2012 geschlossenen Vereinbarung, wonach der Heizkostenvorschuss ab Januar 2012 entfiel. Die unstreitig bis einschließlich April 2012 gezahlten Vorschüsse waren danach zurückzugewähren. Diesbezüglich hat der Beklagten den Anspruch der Klägerin unstreitig gestellt. Randnummer 45 Der Rückzahlungsanspruch ist auch nicht durch die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Randnummer 46 Der Beklagten ist bereits nicht Gläubiger einer Gegenforderung gegen die Klägerin, denn die von dem Beklagten geltend gemachten Ansprüche bestehen nicht. Randnummer 47 Soweit der Beklagte die Aufrechnung mit der aus seiner Sicht anerkannten Forderung in Bezug auf die Heizkostenabrechnung 2008 in Höhe von 443,22 EUR erklärt, mangelt es an einem wirksamen Anerkenntnis. Die von dem Prozessbevollmächtigten abgegebene Erklärung stellt sich vielmehr als Vergleichsvorschlag und nicht als einseitig verpflichtende Erklärung dar. Insofern bedurfte das Vergleichsangebot zu seiner Wirksamkeit der Annahme durch den Beklagten. Das eine solche erfolgt ist, trägt der Beklagte nicht vor. Insbesondere scheidet auch ein Vertragsschluss durch bloße konkludente Annahme aus, da ein schlüssiges Verhalten des Beklagten, aus welchem der Annahmewille gezogen werden könnte, nicht gegeben ist. Selbst wenn man die nunmehrige Geltendmachung im Prozess in Höhe des reduzierten Betrages als schlüssige Annahme unter Verzicht auf die Restforderung sehen wöllte, wäre diese Annahme nicht rechtzeitig erfolgt. Anträge unter Abwesenden können nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in dem der Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen zu erwarten ist (Palandt-Ellenberger, BGB, 72. Auflage, § 147 BGB Rn. 6). Die Annahme des Angebotes vom 14.12.2010 ist nach Ablauf von nunmehr fast 2 ½ Jahren jedenfalls verspätet. Randnummer 48 Ein aufrechenbarer Gegenanspruch besteht auch nicht auf Zahlung von Mietrückständen für den Monat Juni 2012 in Höhe von 199,86 EUR, da es am Vorliegen von Mietrückständen mangelt. Zum einen hat die Klägerin mit dem gemäß § 812 Abs. 1 BGB bestehenden Rückforderungsanspruch hinsichtlich der für den Monat Mai 2012 unstreitig überzahlten Miete, in Höhe des Heizkostenvorschusses von 99,93 EUR, wirksam mit der Miete Juni 2012 in dieser Höhe aufgerechnet, da es aufgrund der am 01.03.2012 geschlossenen Vereinbarung mit dem Beklagten, wonach der Heizkostenvorschuss ab Januar 2012 entfiel, an einem Rechtsgrund für die Zahlung des Vorschusses fehlte. Zum anderen bestand ein weiterer Anspruch auf Zahlung des Heizkostenvorschusses in Höhe von 99,93 EUR, welcher im Juni unstreitig noch Bestandteil der Mietabrechnung war aufgrund obiger Vereinbarung nicht mehr. Randnummer 49 Soweit der Beklagte weiter die Aufrechnung mit der Gegenforderung aus der Heizkostenabrechnung 2010 in Höhe von 141,24 EUR erklärt hat, vermag auch diese nicht zum Erlöschen des Anspruchs der Klägerin zu führen, da die Klägerin den Zugang der Abrechnung bestreitet und der insoweit beweisbelastete Beklagte insoweit beweisfällig für den Zugang des Schreibens vom 01.12.2011 bleibt. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bedarf es des Zugangs einer wirksamen, das heißt formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (Palandt-Weidenkaff, BGB, 72. Auflage, § 556 Rn. 11). Nachdem die Klägerin den Zugang der Heizkostenabrechnung bestritten hat, hat der Beklagte lediglich die Vorlage der Heizkostenabrechnung und das Abrechnungsschreiben vom 01.12.2011 angeboten. Das bloße Vorhandensein des Schreibens und der Heizkostenabrechnung ist nicht geeignet den Zugang der Abrechnung, welche der Beklagte beweisen müsste, zu belegen. Mithin fehlt es am Zugang der Abrechnung und eine Nachforderung ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Selbst wenn nunmehr mit Übergabe des Schriftsatzes im Termin die Heizkostenabrechnung zugestellt wurde, ist dies verspätet. Die Jahresfrist zur Erstellung der Heizkostenabrechnung 2010 ist jedenfalls abgelaufen. Mit Versäumung der Frist, die eine Ausschlußfrist ist (BGH NJW 2006, 903), verliert der Vermieter grundsätzlich seinen Nachforderungsanspruch ( Palandt-Weidenkaff aaO). IV. Randnummer 50 Soweit die Klägerin die Rechtsanwaltskosten für das außergerichtliche Tätigwerden ihres Prozessbevollmächtigten zur Auffüllung des abgewiesen Klagebetrages in Höhe von 359,50 EUR begehrt, ergibt sich ein solcher Anspruch weder aus §§ 536a, 249 Abs. 1 BGB noch aus §§ 280, 286 BGB. Randnummer 51 Einen Anspruch auf Zahlung der Anwaltskosten ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 359,50 EUR ergibt sich nicht aus §§ 536a, 249 Abs. 1 BGB. Zwar hat die Klägerin unstreitig die Zahlung dieses Betrages dargetan, allerdings fehlt es an der Anwendbarkeit des § 536 a Abs. 1 BGB auf den vorliegenden Fall. § 536 a Abs. 1 BGB sieht für den Fall, dass die Mietsache einen Mangel hat, den der Vermieter zu verschulden hat, einen Schadensersatzanspruch vor, welcher auch die erforderlichen Rechtsverfolgungskosten erfasst. Allerdings sind damit die Rechtsverfolgungskosten gemeint, die zur Erlangung der Mangelfreiheit erforderlich werden und nicht jegliche Anwaltskosten die erst nach Beseitigung des Mangels anfallen. Die Geltendmachung der Mietminderung nachdem der Mangel bereits beseitigt wurde, wird daher von § 536 a Abs. 1 BGB nicht mehr gedeckt. Randnummer 52 Ein Anspruch auf Zahlung der durch die Beauftragung des Prozessbevollmächtigten entstandenen Kosten, war auch nicht aus §§ 280, 286 BGB zuzusprechen, da sich der Beklagte zum Zeitpunkt des anwaltlichen Tätigwerdens noch nicht in Verzug befand. Verzug und somit eine Schadensersatzpflicht des Beklagten ist nur unter den Voraussetzungen des § 286 BGB gegeben. Gem. § 286 Abs. 1 BGB setzt Verzug eine Mahnung nach Eintritt der Fälligkeit voraus. Die Übersendung einer Rechnung oder Zahlungsaufstellung, wie vorliegend die oben angeführten Zahlungsaufforderung der Klägerin mit Schreiben vom 03.05.2012, ist, auch wenn sie eine Zahlungsfrist enthalten haben sollte, keine Mahnung (vgl. Palandt/Grüneberg, § 72. Auflage, § 286 BGB Rn. 18). Die Entbehrlichkeit einer Mahnung ist nicht ersichtlich. Insbesondere liegt kein Fall von § 286 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB vor. § 286 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB setzen eine vertragliche Vereinbarung der Leistungszeit voraus. Eine einseitige Bestimmung durch den Gläubiger genügt hierbei nicht (vgl. Palandt/Grüneberg, 72. Auflage, § 286 BGB Rn. 22). Auch § 286 Abs. 3 BGB ist nicht einschlägig, da es sich bei den geltend gemachten Ansprüchen nicht um Entgeltforderungen handelt. Gerichtlicherseits kann damit lediglich das Schreiben des Prozessbevollmächtigten vom 07.06.2012, in welchem dieser den Beklagten zur Zahlung der unter a) bis c) genannten Forderungen unter Nachfristsetzung bis zum 15.07.2012 aufforderte, schlüssig nachvollzogen werden. Randnummer 53 Der Beklagte befand sich damit zum Zeitpunkt des anwaltlichen Tätigwerdens am 07.06.2012 noch nicht gemäß § 286 Abs. 1 und 2 BGB im Zahlungsverzug, da dieser erst mit Zugang des Schreibens des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 07.06.2012 eingetreten ist. Der Verzugseintritt war damit nicht kausal für das anwaltliche Tätigwerden. Der Beklagte hat mithin die Kosten des beauftragten Prozessbevollmächtigten der Klägerin aus dem Gesichtspunkt des Verzuges nicht zu tragen. V. Randnummer 54 Die geltend gemachten Zinsen ergeben sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges, §§ 280 Abs.1 und 2, 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 BGB, allerdings erst mit Ablauf der im Schreiben vom 07.06.2012 gesetzten Nachfrist zum 15.07.2012. Randnummer 55 Der Klägerin war gemäß § 283 ZPO kein Schriftsatznachlass auf den Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 07.05.2013 zu gewähren. Dieser Schriftsatz enthielt keinen entscheidungserheblichen neuen Tatsachenvortrag. Randnummer 56 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 92 ZPO, hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 1 und 2, 711 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001172161 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2024:130824BVIIIZR255.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 255/21 vom 13. August 2024 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. August 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Messing und die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 70 % und der Beklagte 30 %, von den Kosten der Rechtsmittel- instanzen die Kläger 60 % und der Beklagte 40 % zu tragen. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf bis 6.000 € fest- gesetzt. Gründe: I. Der Beklagte mietete ab Oktober 2009 ein in D. gelegenes Einfa- milienhaus mit einer Wohnfläche von circa 135 m² von den damaligen Eigentü- mern. Die monatliche Nettokaltmiete betrug 400 €. Im Dezember 2016 erwarben die Kläger die Immobilie in der Absicht, den Beklagten - den Bruder der Klägerin zu 1 - vor dem Hintergrund, dass dieser nun- mehr Sozialleistungen bezog, zu unterstützen. Vereinbarungsgemäß wurde das Haus in zwei Wohnungen geteilt. Der Beklagte bewohnt seit dem 4. September 2017 die im Hinterhaus gelegene Zwei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 1 2 - 3 - 75 m². Über die vom Beklagten hierfür zu zahlende Nettokaltmiete konnten die Parteien keine Einigung erzielen. Mit Schreiben vom 1. Mai 2018 rechneten die Kläger über die Betriebs- kosten des Jahres 2017 ab und gelangten zu einem Nachzahlungsbetrag zulas- ten des Beklagten in Höhe von 477,86 €. Die Kläger erklärten mehrfach, zuletzt mit Schriftsatz vom 28. April 2020, die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses unter Bezug- nahme auf rückständige Miete sowie - zuletzt - die ausstehende Betriebskosten- nachzahlung für 2017. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie - nach einer vor der ersten mündlichen Verhandlung erfolgten Teilklagerücknahme in Höhe von 9.950 € - auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 649,60 € und Nachzah- lung von Betriebskosten für das Jahr 2017 in der oben genannten Höhe gerich- tete Klage hat vor dem Amtsgericht nur teilweise Erfolg gehabt. Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 125,17 € verur- teilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision haben die Kläger ihr Klagebegehren, soweit dieses bisher keinen Erfolg gehabt hat, weiterverfolgt. Nachdem der Beklagte auf die Revisionsbegründung der Kläger zunächst erwi- dert hatte, haben beide Parteien unter Berufung auf einen freiwilligen Auszug des Beklagten aus der Wohnung den Räumungs- und Herausgabeantrag in der Hauptsache für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt. Hin- sichtlich des weiterverfolgten Zahlungsantrags haben die Kläger die Revision zu- rückgenommen. Demnach ist nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu ent- scheiden. 3 4 5 6 - 4 - II. Die im Tenor getroffene Kostengrundentscheidung ist eine Kostenmisch- entscheidung und beruht auf § 516 Abs. 3 Satz 1, § 565 Satz 1, § 269 Abs. 3 Satz 2, § 91 Abs. 1 Satz 1, § 91a Abs. 1 Satz 1, § 100 Abs. 1 ZPO. 1. Soweit das Berufungsgericht die Berufung der Kläger hinsichtlich ihres Zahlungsantrags zurückgewiesen hat, ist sein Urteil mit der Rücknahme der Re- vision der Kläger rechtskräftig geworden. Für die Revisionsinstanz ergibt sich aus § 516 Abs. 3 Satz 1, § 565 Satz 1 ZPO, dass die Kläger insoweit die Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben. Für die Tatsacheninstanzen folgt die Pflicht der Kläger, die Kosten in Bezug auf den Zahlungsantrag zu tragen, aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO beziehungsweise - soweit die Kläger bereits in der ersten Instanz ihren Zahlungsantrag in Höhe von 9.950 € (vor der ersten mündlichen Verhand- lung) zurückgenommen haben - aus § 269 Abs. 3 Satz 2 ZPO. 2. Soweit beide Parteien den Räumungs- und Herausgabeanspruch in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war über die diesbezüglichen Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden. a) Maßgeblich hierfür ist entgegen der Ansicht der Revision vorliegend der mutmaßliche Ausgang des Revisionsverfahrens (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, AG 2022, 443 Rn. 9 mwN; vom 9. April 2024 - XI ZR 328/22, juris Rn. 1) und nicht der Umstand, dass der Beklagte, der auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung in Anspruch genommen wurde, aus dieser Wohnung nach Erlass des Berufungsurteils freiwillig ausgezogen ist. Zwar kann nach der höchst- richterlichen Rechtsprechung im Rahmen der Billigkeitsentscheidung gemäß § 91a Abs. 1 ZPO in bestimmten Fällen berücksichtigt werden, dass der Beklagte 7 8 9 10 - 5 - sich durch die Zahlung einer noch streitgegenständlichen Forderung freiwillig in die Rolle des Unterlegenen begibt, auch wenn nicht zugleich erklärt wird, die Kosten des Rechtsstreits zu übernehmen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Juli 2010 - VI ZR 154/08, juris Rn. 5; vom 21. September 2010 - VI ZR 11/10, juris Rn. 2; vom 8. Juni 2021 - VI ZR 1232/20, NJW 2021, 2589 Rn. 2; vom 22. März 2023 - V ZR 268/21, juris Rn. 1). Allerdings erlaubt ein freiwilliger Auszug des Mieters aus einer Wohnung nicht in vergleichbarer Weise wie die freiwillige Zah- lung einer noch streitgegenständlichen Forderung durch den Schuldner einen Rückschluss darauf, dass damit der Rechtsstandpunkt der Gegenpartei im Er- gebnis hingenommen wird, sondern kann auf anderen Motiven unterschiedlicher Art (unter anderem beruflichen Notwendigkeiten, dem Wunsch nach örtlicher Veränderung, verändertem Platzbedarf oder finanziellen Gesichtspunkten) beru- hen. Auch hat der Beklagte vorliegend durch die zunächst erfolgte Erwiderung auf die Revisionsbegründung und den von ihm gestellten Kostenantrag im Rah- men der Teilerledigungserklärung (auf diese Aspekte abstellend BGH, Be- schlüsse vom 27. Juli 2010 - VI ZR 154/08, aaO; vom 21. September 2010 - VI ZR 11/10, aaO; vom 8. Juni 2021 - VI ZR 1232/20, aaO) hinreichend deutlich gemacht, dass er der rechtlichen Einschätzung der Kläger widerspricht. b) Bei Anlegung des dargestellten Prüfungsmaßstabs sind im Hinblick auf den Räumungs- und Herausgabeanspruch die Kosten des Verfahrens gegenein- ander aufzuheben. aa) Es ist nicht Zweck einer Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fort- zubilden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 17. Juli 2006 - II ZR 163/03, AG 2006, 666 Rn. 3; vom 23. Oktober 2013 - V ZB 166/11, juris Rn. 3; vom 7. Februar 2018 - VII ZB 28/17, juris Rn. 10; vom 25. Oktober 2022 - VIII ZB 58/21, NJW 2022, 11 12 - 6 - 3778 Rn. 6). Grundlage der Entscheidung ist demgemäß lediglich eine summa- rische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang bedeutsamen Rechtsfragen zu klären (BGH, Urteil vom 18. April 2013 - III ZR 156/12, BGHZ 197, 147 Rn. 13; Beschlüsse vom 17. Juli 2006 - II ZR 163/03, aaO; vom 23. Oktober 2013 - V ZB 166/11, aaO; vom 7. Februar 2018 - VII ZB 28/17, aaO; vom 19. September 2023 - VIII ZB 44/22, NZM 2023, 947 Rn. 4). bb) Der Senat sieht sich deshalb nicht veranlasst, die - vorliegend von den Vorinstanzen im Grundsatz bejahte - Rechtsfrage zu klären, ob ein Nachzah- lungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung bei der Berechnung des Zah- lungsrückstands im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen ist (verneinend die ganz überwiegende Auffassung, vgl. OLG Koblenz, NJW 1984, 2369, 2369 f. [zu § 554 BGB aF]; LG Berlin, Urteile vom 20. Februar 2015 - 63 S 202/14, juris Rn. 5; vom 24. November 2015 - 63 S 158/15, juris Rn. 4 f.; LG Dessau-Roßlau, ZMR 2017, 481, 482 f.; MünchKommBGB/Bieber, 9. Aufl., § 543 Rn. 46; Staudinger/V. Emmerich, Neubearb. 2021, § 543 BGB Rn. 68; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. April 2024, § 543 Rn. 160; Siegmund in Blank/ Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 BGB Rn. 97; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 543 BGB Rn. 165; Grüneberg/Weidenkaff, 83. Aufl., § 543 BGB Rn. 23; BeckOK-BGB/Wiederhold, Stand: 1. Mai 2024, § 543 Rn. 35; Erman/Lützenkirchen/Selk, BGB, 17. Aufl., § 543 Rn. 23; Börstinghaus, WuM 2017, 254, 256; Lehmann-Richter, ZMR 2017, 372, 375; Meyer-Abich, NZM 2023, 61, 72; Schwab, NZM 2019, 36, 40 f.; zum kombinierten Rückstand von Miete und Betriebskostennachzahlung ausdrücklich Hinz, WuM 2019, 673, 679 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 45; Siegmund in Blank/Börstinghaus/ Siegmund, aaO Rn. 26; wohl aA nur OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 1989, 973 13 - 7 - [zu § 554 BGB aF]; zweifelnd Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 218a). cc) Bleibt diese Frage mithin offen, ist - da der geltend gemachte Mietrück- stand für sich genommen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB nicht erfüllt - ungewiss, welchen Ausgang das Verfahren im Hinblick auf den mit der Revision weiterverfolgten Räumungs- und Herausgabeantrag genommen hätte, weil die Kläger ihre fristlose Kündigung vom 28. April 2020 auch auf den oben genannten Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung ge- stützt haben und das Bestehen dieses Anspruchs bei summarischer Prüfung ebenfalls nicht ausgeschlossen ist. Mangels anderer Verteilungskriterien sind die auf den Räumungs- und Herausgabeantrag bezogenen Kosten daher gegenei- nander aufzuheben. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Messing Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 17.08.2020 - 230 C 177/19 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 19.07.2021 - 21 S 6/21 - 14

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Für die Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen abzustellen (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2012, VIII ZR 110/11 und BGH, Versäumnisurteil vom 10. Oktober 2012, VIII ZR 56/12).(Rn.13) 2. Ein Austausch einer mieterseits mit Zustimmung des Vermieters eingebauten Gasetagenheizung gegen eine Gasetagenheizung stellt nicht ohne weiteres eine Modernisierung dar. Die Ersetzung einer älteren Heizung durch eine moderne Heizungsanlage mag zwar häufig eine Maßnahme zur Energieeinsparung darstellen. Doch ist dies stets eine Frage des Einzelfalls (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 2012, VIII ZR 110/11).(Rn.13) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-St. Georg, 4. Juni 2013, 919 C 318/11, Urteil Tenor Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung seines weitergehenden Rechtsmittels das Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 04.06.2013 zum Aktenzeichen 919 C 318/11 hinsichtlich Ziff. 2 abgeändert und wie folgt insgesamt neu gefasst: Der Beklagte wird verurteilt, 1. die im 2. Stockwerk rechts des Hauses S., H., belegene 4-Zimmerwohnung geräumt und besenrein an die Klägerin herauszugeben. 2. an die Klägerin 10.924,94 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 3.896,16 € seit dem 21.07.2011, auf weitere 2.211,30 € seit dem 18.01.2012, auf weitere 2.579,85 € seit dem 18.07.2012 und auf weitere 2.237,63 € seit dem 15.01.2013 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Von den Kosten des Rechtsstreits 1. Instanz tragen die Klägerin 20 %, der Beklagte 80 %. Die Kosten des Berufungsrechtszugs tragen die Klägerin zu 10 %, der Beklagte zu 90 %. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.200 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2015 gewährt. Ihm wird auferlegt, die monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von jeweils 500,18 € bis zum dritten Werktag eines jeden Monats an die Klägerin zu zahlen. Für den Fall nicht rechtzeitiger Zahlung kann die Räumungsfrist abgekürzt werden. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 19.464,38 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Klägerin begehrt vom Beklagten die Räumung einer Mietwohnung sowie die Zahlung von Mietzins. Wegen der Einzelheiten wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 04.06.2013 gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat den Beklagten zur Räumung der Wohnung sowie zur Zahlung von 13.246,38 € nebst Zinsen verurteilt und im Übrigen die Klage abgewiesen. Randnummer 3 Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die geschuldete Bruttowarmmiete seit dem 01.04.2011 624,00 € betragen habe, da die Modernisierungsmieterhöhung der Klägerin vom 12.01.2011 wirksam sei. Der Beklagte sei wegen des Deckenabsturzes im Zeitraum vom 04.06.2010 bis 17.11.2010 zu einer Minderung in Höhe von 20 % der Bruttomiete, während des gesamten streitgegenständlichen Zeitraums zu einer Minderung von 5 % aufgrund des Zustandes der Zählertafel und des Einschraubautomaten, wegen der Baustelle A. von Januar bis Mai 2011 zu einer Minderung von 10 % und von Juni 2011 bis Dezember 2012 von 5 % berechtigt. Eine weitergehende Minderung sowie die zur Aufrechnung gestellten Gegenansprüche stünden dem Beklagten nicht zu. Die Kündigungserklärung vom 22.06.2011 sei wirksam gewesen, da sich der Beklagte zu diesem Zeitpunkt mit einem Betrag von 5.559,61 € in Rückstand befunden habe. Wegen der Ausführungen des Amtsgerichts im Einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils vom 04.06.2013 verwiesen. Randnummer 4 Der Beklagte wendet gegen das erstinstanzliche Urteil ein, das Amtsgericht hätte im Rahmen der Modernisierungsmieterhöhung berücksichtigen müssen, dass der Beklagte selbst bereits eine Gaszentralheizung eingebaut hatte. Das Amtsgericht habe die Mietmängel nur unzureichend berücksichtigt. Ihm sei zudem entgegen der vertraglichen Vereinbarung kein Boden oder Abstellraum zur Verfügung gestellt worden, Badezimmer und Schlafzimmer seien nun unbenutzbar und Schönheitsreparaturen seien von der Klägerin nicht durchgeführt worden. Randnummer 5 Der Beklagte beantragt, Randnummer 6 unter Abänderung des am 04.06.2013 verkündeten und am 06.06.2013 zugestellten Urteils des Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Geschäftsnummer 919 C 318/11 die Klage abzuweisen. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 9 Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird Bezug genommen auf die in der Berufung gewechselten Schriftsätze. Entscheidungsgründe Randnummer 10 Die Berufung ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen bleibt sie ohne Erfolg. Randnummer 11 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 10.924,94 € aus § 535 Abs. 2 BGB (hierzu unter A.). Weiterhin hat sie einen Anspruch auf Räumung der vom Beklagten bewohnten Mietwohnung aus §§ 546, 985 BGB (hierzu unter B.). A. Randnummer 12 Der Beklagte hat an die Klägerin noch weitere 10.924,94 € zu zahlen. I. Randnummer 13 Die nach § 535 Abs. 2 BGB vom Beklagten geschuldete Miete betrug auch nach dem 01.04.2011 weiterhin 526,50 €. Die mit Schreiben vom 12.01.2011 (Anlage B17, Bl. 88 d.A.) begehrte Mieterhöhung auf eine Monatsmiete von 624,00 € ist nach Auffassung der Kammer unwirksam, da keine zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB in der Fassung vom 2.1.2002 i.V.m. Art. 229 § 29 Abs. 1 BGBEG in der Fassung vom 11.3.2013 berechtigende Modernisierung i.S.d. § 554 a.F. vorgelegen hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist für die Frage, ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen abzustellen (vgl. BGH, Urt. v. 20.06.2012, Az.: VIII ZR 110/11; Urt. v. 10.10.2012, Az.: VIII ZR 56/12). In der hierzu grundlegenden Entscheidung des BGH vom 20.06.2012 war die Mietwohnung bei Abschluss des Mietvertrages mit Kohleöfen ausgestattet gewesen. Der Mieter baute mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung ein. Später begehrte der Vermieter die Duldung des Anschlusses an die vom Vermieter installierte Gaszentralheizung. Der BGH verneinte eine Duldungspflicht, weil für die Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache abzustellen sei: Unberücksichtigt blieben lediglich etwaige vom Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. In Anwendung dieser Rechtsprechung war der von der Klägerin durchgeführte Einbau der Gasetagenheizung keine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 554 BGB. Denn der Beklagte hatte im Jahre 1972 eine Gasetagenheizung unstreitig mit Zustimmung der ehemaligen Vermieterin einbauen lassen. Der Austausch einer Gasetagenheizung gegen eine Gasetagenheizung stellt nicht ohne weiteres eine Modernisierung dar. Dass die vom Beklagten eingebaute Gasetagenheizung defekt war, ist nach Auffassung der Kammer unerheblich. Es ist insbesondere nicht ersichtlich, dass sie irreparabel war. Auch ist nicht ersichtlich, dass die von der Klägerin eingebaute Heizung im Vergleich zu der mieterseitig installierten Heizungsanlage eine Maßnahme zur Energieeinsparung i.S.d. § 554 Abs. 2 S. 1 Alt. 2 BGB a.F. darstellt. Die Ersetzung einer älteren Heizung durch eine moderne Heizungsanlage mag zwar häufig eine Maßnahme zur Energieeinsparung darstellen. Doch ist dies stets eine Frage des Einzelfalls (vgl. BGH, Urt. v. 20.06.2012, Az.: VIII ZR 110/11, Rn 18, zitiert nach juris). Die Klägerin hat die Mieterhöhung hier allerdings in ihrem Mieterhöhungsschreiben vom 12.01.2011 lediglich auf eine Energieeinsparung durch die Umstellung der Beheizung von Elektroradiatoren auf die Gasheizung gestützt. Soweit die Klägerin im Schriftsatz vom 27.08.2014 zu den Vorteilen des von ihr installierten Heizungssystems vorträgt, muss dies nach § 296 a ZPO unberücksichtigt bleiben. Randnummer 14 Das auf Duldung der Modernisierung lautende Urteil des Amtsgericht Hamburg-St. Georg vom 3.11.2010 zum Aktenzeichen 916 C 315/10, welches vor der o.g. grundlegenden Entscheidung des BGH ergangen ist, steht dem nicht entgegen. Es entfaltet keine irgendwie geartete Bindungswirkung für die Frage, ob die Modernisierungserhöhung wirksam ist. Bei der Frage, ob die Erneuerung der Heizung eine Modernisierung darstellt, handelt es sich lediglich um eine identische Vorfrage, über die im Folgeprozess abweichend entschieden werden kann (vgl. Vollkommer in: Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, Vor § 322, Rn. 28). Gleiches gilt für das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg vom 13.04.2007 zum Aktenzeichen 911 C 477/04. Dem stehen auch die von der Klägerseite im Schriftsatz vom 27.08.2014 zitierten Fundstellen nicht entgegen. Dort geht es um die Frage, welche Rolle eine unterlassene Ankündigung der baulichen Maßnahmen für eine Mieterhöhung nach § 559 BGB a.F. spielt, sowie darum, dass bei einer Entscheidung über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens keine Interessenabwägung nach § 554 Abs. 2 BGB vorzunehmen ist. Aus den von der Klägerin vorgebrachten Literaturnachweisen ergibt sich indes nicht, dass das Gericht keine neuerliche Prüfung mehr vornehmen darf, ob überhaupt eine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 554 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt. Randnummer 15 II. Minderung Randnummer 16 Der Mietzins von 526,50 € war durch den Deckeneinsturz am 09.06.2010 in Höhe von 20 % für den Zeitraum 09.06.2010 bis zum Abschluss der Malerarbeiten Ende Januar 2011 gemindert. Das Amtsgericht hat die Minderungsquote mit zutreffender Begründung mit 20 % bemessen. Tatsächlich war die Gebrauchstauglichkeit des Zimmers, in dem die Decke herabstürzte, vollständig aufgehoben. Nach Auffassung der Kammer lag eine Minderung in der genannten Höhe jedoch nicht nur bis zum Abschluss der Arbeiten am 17.11.2010 – wie vom Amtsgericht angenommen - sondern bis zum Abschluss der Malerarbeiten Ende Januar 2011 vor, da erst zu diesem Zeitpunkt das Zimmer wieder wie ursprünglich genutzt werden konnte. Ein darüber hinausgehendes Minderungsrecht wegen der behaupteten mit dem Deckenabsturz einhergehenden Beeinträchtigungen in dem betroffenen Zimmer besteht nicht. Nach den Ausführungen des Amtsgerichts hat es sich bei Augenscheinnahme der Wohnung davon überzeugt, dass die Wände in dem Raum ordnungsgemäß gestrichen und keine Anhaltspunkte dafür erkennbar seien, dass es sich nur um einen Voranstrich handele. Die diesbezügliche Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Die weiteren behaupteten Beeinträchtigungen durch ein unterbliebenes Anbringen der Fensterlaibungen, der Fußleisten und des Spiegels sowie das Versetzen der Schränke stellen jedenfalls eine nicht mehr als unerhebliche Minderung der Tauglichkeit i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 3 BGB dar. Gleiches gilt für den Zustand des Linoleumbelags wie er auf dem Lichtbild Nr. 60 der Anlage 18 erkennbar ist. Randnummer 17 Auch kann nicht davon ausgegangen werden, dass über den genannten Zeitraum hinaus ein Nutzungsverbot für das betroffene Zimmer bestand. Der Zeuge M. hat insoweit ausgesagt, dass er sich die Stelle später noch einmal angeschaut habe, als sie repariert gewesen sei, allerdings konnte er sich nicht mehr an das Datum dieses Besuchs erinnern. Nach dem Vortrag des Beklagten war der Zeuge M. indes am 30.11.2010 und am 08.12.2010 in der Wohnung. Dass der Zeuge M. zu diesen Zeitpunkten weiterhin Einwendungen gegen die Nutzung des Schlafzimmers vorgebracht hat, hat auch der Beklagte nicht behauptet. Es ist auch nicht ersichtlich, welche Einwendungen der Zeuge M. nach Instandsetzung des Deckenschadens gegen die Nutzung des Zimmers gehabt haben könnte. Randnummer 18 Soweit der Beklagte in der Berufung erstmalig vorträgt, das Schlafzimmer sei wegen eines Absackens des Fußbodens nicht nutzbar, ist dieser Vortrag als verspätet gem. § 531 ZPO zurückzuweisen. Im Übrigen ist eine Mängelrüge nicht vorgetragen. Randnummer 19 Soweit der Beklagte in der Berufungsbegründung rügt, dass das Amtsgericht eine Minderung wegen Mängeln an der Elektroinstallation nur für den Zeitraum März 2011 bis Juni 2011 angenommen habe, geht dieser Einwand ins Leere. Das Amtsgericht hat eine Berechtigung zur Minderung in Höhe von 5 % wegen der Elektroinstallation für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum, also bis einschließlich Januar 2013 zugrunde gelegt (s. I 1 b)bb), 2, 3, 4 der Entscheidungsgründe, S. 10, 20f. des Urteils). Randnummer 20 Zu Recht hat das Amtsgericht auch nicht auf eine höhere Minderungsquote erkannt. Dass eine Leitung im Schlafzimmer lose war, führt nicht zu einer höheren Minderung. Weder ist ersichtlich, dass dieser Umstand angezeigt wurde, noch beeinträchtigt er die Gebrauchstauglichkeit mehr als nur unerheblich, so dass ein über einen Instandsetzungsanspruch hinausgehendes Minderungsrecht nicht besteht. Auch hat der Beklagte nicht den Beweis erbringen können, dass die Elektroinstallation nicht dem von der Klägerin geschuldeten Standard genügt. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, haben die Parteien keine konkrete vertragliche Vereinbarung zum geschuldeten Standard der Elektroinstallation geschlossen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist daher der vertraglich geschuldete Zustand der Wohnung nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen und muss „bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt…Nach der Verkehrsanschauung umfasst mangels abweichender Vereinbarung der vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnung, dass zumindest ein größeres Haushaltsgerät wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Elektrogeräte wie etwa ein Staubsauger in der Wohnung benutzt werden können…“ (BGH, Urt. v. 26.07.2004, Az.: VIII ZR 281/03, Rz 20f., zitiert nach juris). Soweit der Beklagte in der Berufungsbegründung meint, dass wenigstens Herd, Waschmaschine, Kühlschrank, Kühlgerät, Stausauger und Mikrowelle nebeneinander betrieben werden können müssen, geht dies über den von der Klägerin nach der Rechtsprechung des BGH geschuldeten Mindeststandard hinaus. Der Beklagte hat auch nicht beweisen können, dass die Mietwohnung dem vom BGH geforderten Mindeststandard nicht genügt. Die Aussage des Zeugen M. war unergiebig, da sich dieser nicht an den Zustand der Elektroleitungen erinnern konnte. Auch durch das Gutachten des Sachverständigen L. vom 27.03.2013 konnte der Beklagte seine Behauptungen nicht beweisen. Aus dem Gutachten ergibt sich nicht, dass eine gleichzeitige Einschaltung etwa von Waschmaschine und Staubsauger nicht möglich ist. Der Sachverständige hat insoweit zwar ausgeführt, dass der Anschluss mehrerer „Großgeräte“ wie z.B. Kaffeemaschine, Mikrowelle, Wasserkocher oder auch E-Herd und Waschmaschine etc. nicht möglich ist. Er hat dazu allerdings weiter ausgeführt, dass haushaltsübliche Großgeräte heutzutage eigene Leitungen mit den entsprechenden Absicherungen benötigen. Dies mag heute üblichem Standard entsprechen, bedeutet jedoch nicht, dass der gleichzeitige Betrieb mehrerer Elektrogeräte tatsächlich nicht möglich ist. Auch hat der Sachverständige ausgeführt, dass eine NYM-J 3 x 1,5 mm2 Leitung maximal mit 3.500 Watt belastet werden darf. Von diesen Leitungen existieren jedoch in der Wohnung mehrere. Waschmaschinen oder Geschirrspülmaschinen haben in der Regel eine Leistung von ca. 2.000 – 3.000 Watt, moderne Staubsauger können bereits mit einer Leistung von 1200 Watt auskommen. Unter Zugrundelegung dieser Werte ist es nicht nachgewiesen, dass der Beklagte ein größeres Haushaltsgerät nicht neben einem anderen haushaltsüblichen Elektrogerät betreiben kann. Nach alldem ergibt sich aus dem Gutachten des SV L. nicht, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, dass Haushaltsgeräte nicht nebeneinander in Betrieb genommen werden können. Der Sachverständige V. hat vielmehr während des Ortstermins die Mikrowelle und weitere Geräte eingeschaltet, ohne dass die Sicherung ausgefallen ist. Dies ergibt sich aus seinem Gutachten vom 11.07.2006. Im Übrigen ist auch eine Mängelrüge, mit der der Beklagte der Klägerin mitteilt, dass und in welchem Umfang Elektrogeräte nicht nebeneinander betrieben werden können, nicht ersichtlich. Eine solche ist insbesondere im Hinblick auf das Gutachten des SV V. vom 11.07.2006 auch nicht entbehrlich, aufgrund dessen die Klägerin davon ausgehen konnte, dass das gleichzeitige Einschalten mehrerer Geräte nicht zu einem Ausfall der Sicherung führt. Das Schreiben des Fachamtes Bauprüfung an die Klägerin vom 28.04.2010 (Anlage B23) kann eine derartige Mängelanzeige auch nicht ersetzen. Das Schreiben enthält weder Ausführungen dazu, ob der gleichzeitige Betrieb von Elektrogeräten möglich ist, noch bezieht es sich erkennbar auf die Wohnung des Beklagten. Randnummer 21 Das Amtsgericht hat auch zutreffend auf eine Minderung von 10 % für den Zeitraum Januar 2011 bis Mai 2011 und in Höhe von 5 % für den Zeitraum Juni 2011 bis Dezember 2012 für die Beeinträchtigungen durch die Baustelle A. erkannt. Eine Minderung für einen längeren Zeitraum ist nicht zu berücksichtigen. Der Beklagte hat sich erstinstanzlich auf Lärmbelästigungen ab Januar 2011 berufen, was das Amtsgericht auch zugrunde gelegt hat. Soweit der Beklagte erstmalig in der Berufungsinstanz Lärmbeeinträchtigungen ab dem 16.11.2010 vorträgt, ist er hiermit nach § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO ausgeschlossen. Es ist nicht ersichtlich, was ihn gehindert haben soll, Belästigungen durch die Baustelle ab dem 16.11.2010 schon erstinstanzlich vorzutragen. Lärmbelästigungen über Dezember 2012 hat der Beklagte nicht behauptet, sondern vielmehr mit anwaltlichem Schriftsatz vom 28.01.2014 vorgetragen, dass die Arbeiten von Mitte Dezember 2012 bis Mitte des Jahres 2013 ruhten. Auch was den zeitlichen Umfang der täglichen Belästigungen angeht, sind die Feststellungen des Amtsgerichts nicht zu beanstanden. Das erstinstanzliche Urteil ist von Lärmbelastungen an sechs Tagen die Woche von ca. 07.30 h bis ca. 18 h ausgegangen. Anderes ist auch den Zeugenaussagen nicht zu entnehmen. Insbesondere hat der Zeuge B. keinen größeren zeitlichen Umfang bekundet. Randnummer 22 Auch die Höhe der Minderungsquote ist zutreffen bestimmt worden. Soweit der Beklagte eine Minderungsquote von 35 % für angemessen hält und sich hierfür auf eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 05.07.2011 zum Az.: 333 S 13/01 bezieht, ist festzustellen, dass die Fälle hier nicht zu vergleichen sind. In dem von der ZK 33 zu entscheidenden Fall ging es um Beeinträchtigungen durch den Bau der vierten Elbtunnelröhre, wobei die streitgegenständliche Wohnung nur durch einen 6 bis 10 m von der Wohnung entfernten Bau-/Schallschutzzaun von der Baustelle getrennt war und schon aufgrund der Auswirkungen des Zauns auf Ausblick und Lichteinfall eine deutliche Minderung für angemessen erachtet wurde. Die Wohnung des Beklagten ist hingegen durch einen mehrgeschossigen Wohnblock von der Baustelle getrennt. Sie grenzt nicht unmittelbar an die Baustelle an, anders als die Wohnungen der Zeugen B. und B., sondern liegt nach Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom 06.05.2013 ca. 100 m entfernt. Dass in der Wohnung des Beklagten die gleichen Beeinträchtigungen gegeben waren wie in den Wohnungen, die direkt neben der Baustelle gelegen sind, hat der Beklagte nicht beweisen können. Mit Ausnahme des Zeugen K. ist kein Zeuge angeboten worden, der über Belästigungen in der Wohnung des Beklagten Auskunft geben konnte. Die Aussage des Zeugen K. hat das Amtsgericht zum Teil als unergiebig, im Übrigen jedoch als unglaubhaft bewertet. Die Beweiswürdigung ist weder hinsichtlich der in die Betrachtung einbezogenen Überlegungen, noch hinsichtlich ihres Ergebnisses zu beanstanden. Wegen der in § 513 Abs. 1 ZPO enthaltenen Verweisung auf § 546 ZPO hat das Berufungsgericht die tatsächlichen Grundlagen und deren Wertung durch das zunächst tätig gewordene Gericht wie ein Revisionsgericht nur noch darauf zu überprüfen, ob die Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung die gesetzlichen Auslegungsregeln, die Denkgesetze, Erfahrungsgrundsätze und die Verfahrensvorschriften beachtet (OLG Celle, OLG Report Celle, 2002, 238; Gehrlein, MDR 2003, 421, 426; KG Berlin 22. Zivilsenat, Urteil vom 3. November 2003, Az: 22 U 136/03). Dieser Prüfung hält das angefochtene Urteil ohne jeden Zweifel stand und wird auch von der Berufung insoweit nicht angegriffen. Das Berufungsgericht ist auch nicht gehalten, weitere Zeugen zu vernehmen. Die insoweit nun erstmalig in der Berufungsinstanz erfolgenden Beweisangebote durch Vernehmung der Zeugen T. und J. sind nach § 531 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen. Auch der Zeuge W. ist trotz Anfechtung des mit Schriftsatz vom 20.03.2013 erklärten Verzichts auf seine Aussage wegen § 531 Abs. 2 ZPO nicht mehr zu vernehmen. Die Anfechtung hätte schon in der 1. Instanz erklärt werden können. Dass der Beklagte seinem Parteivertreter erst am 20.01.2014 das volle Ausmaß der behaupteten Drohungen durch den Zeugen W. darlegte, ist unerheblich, war er doch nicht gehindert, seinen Parteivertreter bereits in der 1. Instanz entsprechend zu informieren. Auch die in der Berufungsinstanz erstmals eingeführte Behauptung, dass die Klägerin mit anderen Mietern desselben Hauses eine Minderungsquote von 25 % ausgehandelt habe, ist als verspätet zurückzuweisen. Er ist im Übrigen auch unerheblich, da sich daraus kein eigener Anspruch des Beklagten gegenüber der Klägerin ergibt, zumal für die Mietminderung das individuelle Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung entscheidend ist, das je nach Belegenheit der Wohnung innerhalb des Hauses durchaus unterschiedlich ausfallen kann. Randnummer 23 Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht keine Minderung aufgrund einer Verschmutzung der Wohnung durch Bauarbeiten zuerkannt. Der Beklagte behauptet eine Verschmutzung im Flur, im sog. „Ausweichschlafraum“, im Wohnzimmer und im Badezimmer durch den bei den Maurerarbeiten im November 2010 anfallenden Baustaub. Die hierzu mit Anlagenkonvolut B18 und B21 sowie auf Bl. 421 erkennbaren eingereichten Lichtbilder zeigen jedoch einen nicht mehr als unerheblichen Mangel der Gebrauchstauglichkeit. Die dort erkennbare Staubschicht kann ohne weiteres aufgewischt bzw. hinsichtlich des Teppichs abgesaugt werden. Dass der Beklagte aufgrund seines Gesundheitszustandes nicht in der Lage sein soll, derartige einfache Reinigungsarbeiten selbst vorzunehmen, muss hier außer Betracht bleiben. Die Frage, ob ein Mangel als negative Abweichung von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit vorliegt, ist grundsätzlich objektiv unabhängig von den persönlichen Fähigkeiten des jeweiligen Mieters zu beantworten. Im Übrigen hat die Klägerin weitgehend den Beweis für ihre Behauptung erbracht, dass der Zeuge P. den von ihm verursachten Bauschutt und Dreck wieder entfernt habe. Der Zeuge P. hat ausgesagt, das Schlafzimmer sei abgeklebt worden, doch konnte Dreck im Flur dadurch entstehen, dass die Schuttreste durch den Flur getragen wurden (296). Flur und Dielenboden seien aber gewischt worden, im Schlafzimmer sei der Dreck nur zusammengekehrt worden, weil der Fußboden aufgrund des darauf befindlichen Linoleum-Restes nicht hätte gewischt werden können. Randnummer 24 Die Berufungsbegründung rügt zu Unrecht, dass das Amtsgericht eine Mietminderung auf Grund der Verschmutzung der Wohnung durch die Handwerker im Juni 2011 abgelehnt habe. Handwerkerarbeiten im Juni 2011, die zu einer Verschmutzung hätten führen können, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Soweit der Beklagte sich auf Verschmutzungen beim Heizungseinbau im Januar 2011 beziehen will, ist auch hierfür eine Minderung nicht gerechtfertigt. Die vom Amtsgericht hierzu vorgenommene Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Im Übrigen ist eine minderungsrelevante Verschmutzung durch die Heizungsarbeiten nach Auffassung der Kammer schon nicht vorgetragen worden. Lichtbilder, die eine Verschmutzung beim Heizungseinbau zeigen, liegen nicht vor. Aus der Anlage B21 ergibt sich, dass der Beklagte wohl auch bemängelt, dass im Zuge von Tapezierung und Voranstrich das Badezimmer und andere Räume verdreckt worden sein sollen. Der auf den Lichtbildern auf Bl. 256 erkennbare Zustand stellt keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar. Die Verschmutzungen sind einfach durch Wischen des Fußbodens und des Badezimmers zu beseitigen. Randnummer 25 Nicht zur Minderung berechtigt auch der Zustand der Eckbadewanne, wie er auf den Lichtbildern ersichtlich ist. Der Beklagte hat schon nicht widerspruchslos vorgetragen, wann und durch welche Handwerker diese Verschmutzung überhaupt verursacht worden sein soll. Während der Beklagte in der Kommentierung zu den Fotos Nr. 3 und 4 der Anlage B18 behauptet, die Zerstörung der Badewanne sei bei dem Maurereinsatz im Schlafzimmer im November 2010 verursacht worden, hat er mit Schriftsatz vom 08.11.2011 vortragen lassen, der Zeuge L. habe im Badezimmer ein Abflussrohr erneuert und bei den Arbeiten im Badezimmer sei die Eckbadewanne beschädigt worden. Mit Schriftsatz vom 07.05.2012 hat der Beklagte sodann Fotos vom 02.12.2010 bis 05.12.2010 eingereicht mit dem Kommentar, dass das Wasser über Tage in der Wanne stehen geblieben sei, da Bottiche ständig hätten gereinigt werden müssen. Soweit der Beklagte behauptet hat, der Zeuge P. habe seine Utensilien in der Küche und im Bad gereinigt, dabei die Abflüsse verstopft und die Eckbadewanne sowie die Duschverkleidung beschädigt, konnte er hierfür keinen Beweis erbringen. Für die Beschädigung der Duschverkleidung durch den Zeugen P. hat er schon keinen Beweis angeboten, sondern lediglich Lichtbilder eingereicht, die keine Rückschlüsse darauf zulassen, durch wen die Beschädigungen herbeigeführt wurden. Der Zeuge P. hat darüber hinaus ausgesagt, er habe eine Reinigung der Utensilien nicht vorgenommen. Auch das vom Beklagten behauptete Indiz, dass in den Abflüssen Sand oder Zement vorhanden gewesen seien, hat der Beklagte nicht beweisen können. Die Aussage des hierzu angebotenen und vernommenen Zeugen L. war unergiebig. Denn dieser hat bekundet, dass er weder Sand noch Zement in den Abflussleitungen gefunden habe. Die Aussagen der auch angebotenen Zeugen S. und H. waren unergiebig, bei der Angabe des Zeugen K., er ginge davon aus, dass die Verschmutzung der Duschwanne durch die unsachgemäße Entsorgung von Bauschmutz durch die Handwerker erfolgt sei, handelt es sich offenkundig lediglich um eine Vermutung, ohne dass der Zeuge bekundet hätte, selbst gesehen zu haben, wie Handwerker Bauschmutz über die Badewanne entsorgten. Randnummer 26 Eine Minderung ist auch nicht zu erkennen aufgrund der behaupteten Verstopfung der Abflüsse in Küche und Bad. Eine Verstopfung von Abflüssen kann einen Mangel stellen unabhängig davon, ob sie durch Verunreinigung durch Handwerker oder ein zu geringes Gefälle verursacht wurde. Ein Minderungsrecht aufgrund einer mehr als nur unerheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit ergibt sich allerdings aus dem Vortrag des Beklagten nicht. Der Beklagte hat zwar vorgetragen, es komme häufig zu Verstopfungen der Abflüsse. Dass diese jedoch dazu führte bzw. führt, dass Wasser überhaupt nicht mehr abläuft oder es zu Rückflüssen von Abwasser kommt, hat der Beklagte nicht vorgetragen. Soweit er sich auf Verstopfungen beruft, hat er diese lediglich dahingehend konkretisiert, dass das Wasser nur langsam ablaufe. Dies ist ärgerlich und mag einen Instandsetzungsanspruch begründen. Einen erheblichen Mangel stellt es indes nicht dar. Gleiches gilt für den Vortrag, dass Fäkalgestank aus dem Küchenabfluss auftrete, wenn Wasser abläuft. Dies ist im Übrigen auch nicht nachvollziehbar, tritt Gestank aus Abflüssen doch üblicherweise auf, wenn diese Abflüsse längere Zeit nicht genutzt werden. Soweit der Beklagte erstmals im Laufe des Berufungsverfahrens vorgetragen hat, das Badezimmer sei unbenutzbar, muss dies gemäß § 531 Abs. 2 ZPO unberücksichtigt bleiben. Randnummer 27 Im Zeitraum Juli 2010 bis Januar 2011 war die Miete auch nicht wegen fehlender Beheizbarkeit der Wohnung vor Einbau der neuen Heizung gemindert. Nach Auffassung der Kammer schuldete die Klägerin jedenfalls bis zum Einbau der neuen Heizung keine Beheizbarkeit der Wohnung und Versorgungsmöglichkeit mit Warmwasser. Ursprünglich lag zwar die Gewährleistungsverantwortung für die Versorgung der Wohnung mit Wärme bei der Klägerin, da diese die Wohnung mit der Möglichkeit der Beheizung durch einen Kachelofen und einen Kohleherd an den Beklagten vermietet hat. Mit Abschluss des Vergleichs zwischen der Rechtsvorgängerin der Klägerin und dem Beklagten am 28.02.1984 vor dem Landgericht Hamburg zum Az.: 16 S 243/83 haben die Mietvertragsparteien sich jedoch dahingehend geeinigt, dass die Beheizbarkeit der Wohnung in den Verantwortungsbereich des Beklagten übergehen sollte. Denn die Mietvertragsparteien haben sich in Kenntnis des Umstands, dass die Schornsteine zwischenzeitlich stillgelegt worden waren und eine Beheizbarkeit der Wohnung durch den Kachelofen und den Kohleherd deshalb nicht wiederhergestellt werden konnte, darauf geeinigt, dass bei künftigen Mieterhöhungen die Wohnung als „ohne Sammelheizung“ ausgestattet gelten sollte, der Beklagte einen Nachmieter stellen durfte, der ihm die Investitionen für den Einbau der Gasheizung erstatten wollte, und die Vermieterin alternativ den Beklagten für seine Investitionen entschädigen konnte. Damit haben die Mietvertragsparteien zum Ausdruck gebracht, dass die Wärmeversorgung Sache des Beklagten sei sollte. Eine Minderung der Miete kann sich auch nicht daraus ergeben, dass die vom Beklagten eingebaute Gasheizung nach seinem Vortrag durch von der Klägerin beauftragte Handwerker beschädigt wurde. Dies hätte ggf. einen Schadensersatzanspruch gegen die Klägerin nach sich ziehen, einen Mangel jedoch nicht begründen können. Randnummer 28 Das Amtsgericht hat auch zu Recht eine Minderung wegen des Zustands des Holzfußbodens verneint. Dem Einwand der Berufung, der Beklagte habe sich auf das Angebot der Klägerin, die Fußbodendielen abzuschleifen, nicht einlassen müssen, kann nicht gefolgt werden. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts sind im Januar und Februar 2011 zumindest vier Versuche der Zeugin J., einen Termin für die Aufarbeitung der Böden zu vereinbaren, aufgrund der Weigerung des Beklagten gescheitert. Diese Feststellungen greift auch die Berufung nicht an. Der Beklagte kann sich nach § 242 BGB nicht auf ein Minderungsrecht berufen, weil er die Mängelbeseitigung vereitelt hat. Die Entscheidung über die Art und Weise der Mängelbeseitigung liegt beim Vermieter, der einen mangelfreien Zustand schuldet, in der Wahl der Herstellungsweise des vertragsgemäßen Zustands jedoch frei ist. Der Mieter mag berechtigt sein, eine angebotene Mangelbeseitigung abzulehnen, wenn die angekündigte Maßnahme offensichtlich ungeeignet zur Beseitigung des Mangels ist. Das ist hier jedoch nicht ersichtlich und ergibt sich insbesondere nicht daraus, dass vier Unternehmen das Abschleifen der Dielen für unmöglich gehalten haben. Das Abschleifen der Dielenfußboden war auch aufgrund der vom Beklagten eingereichten Lichtbilder nicht offenkundig abwegig. In Anbetracht dessen dass das von der Klägerin beauftragte Handwerksunternehmen ein Abschleifen und Versiegeln für möglich gehalten hat, bestanden unterschiedliche Meinungen von Handwerkern und die von der Klägerin angebotene Instandsetzungsmaßnahme war nicht von vornherein offensichtlich ungeeignet. Randnummer 29 Eine Minderung wegen des abgesackten Küchenfußbodens scheitert entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht schon an einer fehlenden Mängelrüge. Der Beklagte hat der Klägerin jedenfalls mit anwaltlichem Schriftsatz vom 22.12.2010 (Anlage B4) mitgeteilt, dass in der Küche der Fußboden abgesackt und uneben sei. Allerdings kann die Kammer darin keinen die Gebrauchstauglichkeit in nicht nur unerheblichem Maße beeinträchtigenden Mangel erkennen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern der abgesackte Fußboden in der Küche die Gebrauchstauglichkeit mehr als nur unerheblich beeinträchtigt. Der Beklagte hat hierzu befragt erklärt, die Fensterbank hänge schief. Dies kann einen Zustand begründen, der zu einem Instandsetzungsanspruch führt, ebenso wie ein abgesackter Küchenfußboden an sich. Dadurch ist aber noch nicht der Mietgebrauch beeinträchtigt. Auch die fehlende Fliese im Küchenfußboden ist nicht so erheblich, dass sie ein Minderungsrecht begründen könnte. Randnummer 30 Erstmals in der Berufungsbegründung beruft sich der Beklagte auf ein Mietminderungsrecht, da die Vermieterseite die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt habe während er erstinstanzlich noch vortragen ließ, der vertragswidrige Zustand beruhe nicht auf der Nichtausführung von Schönheitsreparaturen (vgl. Schriftsatz vom 08.11.2011). Der nun in der Berufungsinstanz vorgebrachte Vortrag zum Zustand der Tapeten, des Anstrichs und des Putzes muss nach § 531 Abs. 2 ZPO unbeachtet bleiben. Auf die Wirksamkeit von § 14 des Mietvertrages kommt es nicht an. Verspätet ist zudem die Behauptung, dem Beklagten sei entgegen der vertraglichen Vereinbarung ein Boden- oder Kellerraum nicht überlassen worden. Hierauf hatte der Beklagte seine Rechtsverteidigung erstinstanzlich nicht gestützt. III. Randnummer 31 Die Berufung hat auch insoweit keinen Erfolg, als sie an der Aufrechnung der Klageforderung gegenüber Ersatzansprüchen wegen der in der Wohnung eingetretenen Schäden festhält. Ein Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen Schäden an Einrichtungsgegenständen, die durch unsachgemäßes Verstellen von Möbeln entstanden ein sollen, ist nicht ersichtlich. Hinsichtlich des behaupteten Schadensersatzanspruches wegen eines irreparablen Schadens eines weißen aus drei Elementen bestehenden Kleiderschranks hat der Beklagte schon nicht vorgetragen, wann der Kleiderschrank beschädigt worden sein soll und insbesondere, ob dies im Zuge der mit dem Deckenabsturz verbundenen Arbeiten oder während des Heizungseinbaus erfolgt sein soll. Auch hat er nicht beweisen können, dass der Kleiderschrank vor Beginn der genannten Arbeiten in einem unbeschädigten und ordnungsgemäßen Zustand gewesen war. Die Aussagen der hierzu angebotenen und vernommenen Zeugen H. und S. waren unergiebig. Insbesondere konnte sich der Zeuge S. lediglich an einen braunen ca. 3 m langen Schrank erinnern, nicht aber an einen weißen Kleiderschrank. Die Aussage des Zeugen K. war insoweit ebenfalls unergiebig, da auch er sich zwar an einen weißen zweitürigen Schrank erinnern, genaueres hierzu jedoch nicht sagen konnte. Hinsichtlich anderer Einrichtungsgegenstände hat der Beklagte ebenfalls nicht vorgetragen, wann und durch welche Handwerker diese verstellt worden sein sollen. IV. Randnummer 32 Aufgrund des vorstehenden war der Beklagte im Zeitraum Juli 2010 bis Dezember 2010 zu einer Minderung von 25 % (Deckenabsturz 20 %, Elektrik 5 %) berechtigt und schuldete 394,88 €/Monat, worauf er monatlich lediglich 105,30 € entrichtete. Dies führt für den genannten Zeitraum zu einem Rückstand von 1.737,48 € (6 x 289,58 €). Im Januar 2011 war die Miete um 35 % (Deckenabsturz 20 %, Elektrik 5 %, Baustelle A. 10 %) gemindert. Auf die verbleibende Miete in Höhe von 342,23 € leistete der Beklagte keine Zahlung. Für Februar 2011 schuldete der Beklagte eine um 15 % (Elektrik 5 %, Baustelle A. 10 %) geminderte Miete in Höhe von 447,53 €, die in voller Höhe offen ist. Auf die ebenfalls um 15 % reduzierte Miete von 447,53 € im Zeitraum März 2011 bis Juni 2011 zahlte der Beklagte jeweils 105,30 €, was zu einem weiteren Rückstand von 1.368,92 € (4 x 342,23 €) führt. Von Juli 2011 bis Dezember 2012 betrug die Minderung 10 % (Elektrik 5 %, Baustelle A. 5 %), was zu einer Miete in Höhe von 473,85€/Monat führt. Hierauf zahlte der Beklagte jeweils 105,30 €, insgesamt 6633,90 € sind offen (18 x 368,55 €). Im Januar 2013 war die Miete um 5 % (Elektrik) auf 500,18 € gemindert, auf die der Beklagte 105,30 € zahlte, so dass er noch weitere 394,88 € schuldet. Ein Zurückbehaltungsrecht steht dem Beklagten nicht zu, da das Mietverhältnis wirksam beendet wurde (s.u.) B. Randnummer 33 Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Herausgabe der Mietsache aus §§ 546, 985 BGB. Das Mietverhältnis ist jedenfalls durch die Kündigungserklärung vom 04.01.2013 wirksam beendet worden. Die Klägerin war nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b ) BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, weil sich der Beklagte in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckte, mit einem Betrag in Verzug befand, der die Miete für zwei Monate überstieg. Zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vom 04.01.2013 war der Beklagte mit einem Betrag 6.976,19 € im Rückstand. Dem Beklagten stand im Januar 2013 ein Zurückbehaltungsrecht wegen des vom Amtsgericht festgestellten Mangels hinsichtlich der Zählertafel und des Zustands der Einschraubautomaten zu. Legt man für das Zurückbehaltungsrecht zugunsten des Beklagten das Fünffache des Minderungsbetrages zugrunde, der für den genannten Mangel zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung insgesamt 5 % betrug, ist von einem Zurückbehaltungsrecht in Höhe von 25 %, also 131,63 €, auszugehen. Am 04.01.2013 war der Beklagte mithin berechtigt, einen Gesamtbetrag von 3.948,75 € (131,63 €/Monat x 30 Monate) für den Zeitraum Juli 2010 bis Januar 2013 einzubehalten. Zieht man diesen Betrag von dem ohne Zurückbehaltungsrecht bestehenden Rückstand in Höhe von 10.924,94 € ab, ergibt sich ein Saldo von 6.976,16 € und erreicht damit rund das 13-fache der vertraglich vereinbarten Monatsmiete von 526,50 €. Der Beklagte war auch schuldhaft im Zahlungsrückstand. Insbesondere kann hier nicht von einem unverschuldeten Rechtsirrtum ausgegangen werden. Zwar liegt kein Verzug vor, wenn sich der Mieter in einem schuldlosen Irrtum über seine Zahlungspflicht befindet. Dieser setzt eine sorgfältige Prüfung voraus, ob und in welchem Umfang der Mieter zum Einbehalt oder Kürzung der Mietzahlung berechtigt ist. Die Höhe des zurückbehaltenen Betrages muss in einer angemessenen Relation zu Art und Schwere des Mangels stehen (Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 543 Rz 103 mwN). Von einem unverschuldeten Rechtsirrtum kann demnach hier nicht ausgegangen werden. Der Beklagte kürzte die Miete in dem hier streitgegenständlichen Zeitraum durchweg um 80 % mit Ausnahme der Monate Januar und Februar 2011, in denen er überhaupt keine Miete zahlte. Nachdem das Zimmer, das wegen des Absturzes der Decke unbenutzbar geworden war, bis auf unerhebliche Beeinträchtigungen wieder hergestellt worden war, und die Belästigungen durch die Baustelle A. im Juni 2011 nachgelassen hatten, hätte der Beklagte bei sorgfältiger Prüfung erkennen müssen, dass der einbehaltene Betrag für die vergangenen Monate eine berechtigte Minderung bei weitem überstieg. Der Beklagte war damals auch bereits anwaltlich vertreten und hätte daher wissen müssen, dass die aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts einbehaltenen Beträge nach Beseitigung des Mangels sofort nachzuzahlen waren. Dies mag ihm in Hinblick auf die Einbehalte wegen der Lärmbelästigungen durch die Baustelle A. nicht vorzuwerfen sein, da dort die Arbeiten erst ab Mitte Dezember 2012 ruhten, ohne dass der Beklagte absehen konnte, ob sie noch im Januar 2013 oder erst später wieder aufgenommen würde. Der Beklagte leistete jedoch überhaupt keine Zahlungen. C. Randnummer 34 Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 7, 10, 711 ZPO. Randnummer 35 Die Revision ist nicht zuzulassen. Die Rechtssache erlangt keine grundsätzliche über den konkreten Einzelfall hinausgehende Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordert nicht die Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Frage, welche Rolle eine mit Zustimmung des Vermieters mieterseits eingebaute Heizung für eine Modernisierungsmieterhöhung wegen eines vermieterseitigen Einbaus einer Heizung spielt, ist durch die Urteile des Bundesgerichtshofs vom 20.06.2012 (Az. VIII ZR 110/11) und vom 10.10.2012 (Az.: VIII ZR 56/12) beantwortet. Randnummer 36 Dem Beklagten war nach § 721 ZPO von Amts wegen eine Räumungsfrist zu gewähren. Die Interessen der Klägerin sind durch die Bedingung der rechtzeitigen Mietzinszahlung während der Räumungsfrist hinreichend gewahrt, da die Klägerin im Falle nicht rechtzeitiger Zahlung jederzeit die Abkürzung der Räumungsfrist verlangen kann. Für die Höhe der monatlichen Nutzungsentschädigung war eine Kürzung der Miete um 5 % aufgrund der Elektrik zu berücksichtigen. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Die Installation einer Balkonsolaranlage ist jedoch jedenfalls dann nicht unzumutbar, wenn damit keine konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen verbunden sind, sondern die Ablehnung der Maßnahme nur auf einem subjektiven Schönheitsempfinden beruht.(Rn.8) 2. Ein Vermieter kann sich nicht auf seine fehlende Zustimmung berufen, wenn er verpflichtet wäre, diese Zustimmung zu erteilen. In einem solchen Fall wäre die Durchsetzung seiner formalen Rechtsposition rechtsmissbräuchlich.(Rn.9) Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Wandsbek, 30. Mai 2024, 716a C 318/23 Tenor 1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 30.05.2024, Az. 716 a C 318/23, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.500,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Von der Abfassung eines Tatbestands wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 2 Die zulässige - insbesondere gem. §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte und begründete - Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg. Die Klägerin hat - zumindest nach geänderter neuer Rechtslage - gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Entfernung der von ihm auf seinem Balkon angebrachten Balkonsolaranlage. Randnummer 3 Die Klägerin stützt ihr Begehr auf Entfernung der vom Beklagten auf seinem gemieteten Balkon angebrachten Solaranlage auf die Argumentation, dass (1) der Beklagte die Solaranlage ohne Zustimmung der Klägerin auf seinem Balkon angebracht hat, (2) diese durch ihre konkrete Art der Anbringung eine optische Beeinträchtigung der Gesamtansicht der rückwärtigen Fassade des Gebäudes darstelle und zudem (3) ein Sicherheitsrisiko darstelle, da sich bei Sturm Teile der Anlage lösen könnten und (4) die Feuerwehr im Fall eines Brandes unter Umständen an den Balkon nicht mehr anleitern könne. Randnummer 4 Mit der Neufassung des § 554 BGB zum 17. Oktober 2024 - also nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils - hat der Bundesgesetzgeber die Installation von Steckersolargeräten - wie der hier streitgegenständlichen Anlage - in den Katalog der privilegierten Maßnahmen aufgenommen, bezüglich derer Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis haben, wenn die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. Zumindest nach dieser geänderten Rechtslage hat die Klägerin keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Entfernung der installierten Balkonsolaranlage. Randnummer 5 Der Mieter hat nach § 554 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen die Klägerin auf Erteilung einer Erlaubnis zur Installation der streitgegenständlichen Balkonsolaranlage in der vom Mieter gewählten Installationsart. Randnummer 6 Bei der streitgegenständlichen Balkonsolaranlage handelt es sich unstreitig um eine Steckersolaranlage im Sinne des § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar ist aus der Sicht der Kammer vorliegend bereits fraglich, ob mit der Installation der Balkonsolaranlage durch den Beklagten eine „bauliche Veränderung der Mietsache“ im Sinne des § 554 Abs. 1 BGB bewirkt wurde, da die Anlage ohne Beschädigungen der Mietsache, die nicht durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden könnten, befestigt wurde (dafür, dass für eine bauliche Veränderung bereits eine feste Verschraubung am Balkongeländer ausreicht: Schüller in BeckOK, Mietrecht, 38. Edt. Stand 01.11.2024, § 554 Rn. 7; nach der Gesetzesbegründung liegt eine bauliche Veränderung dagegen nur im Fall einer Modifikation der Substanz der Mietsache vor, BT-Drucks. 20/9890 Seite 17). Diese Frage kann nach Auffassung der Kammer vorliegend jedoch dahinstehen, da auch solche an sich privilegierten Maßnahmen, die nur dem Wortlaut nach nicht in den Anwendungsbereich des § 554 Abs. 1 BGB fallen, da sie nicht mit einer - die Vermieterinteressen beeinträchtigenden - Substanzeinwirkung auf die Mietsache einhergehen, erst Recht der vom Gesetzgeber gewollten Privilegierung unterfallen. Randnummer 7 Auch die Voraussetzungen für eine Ausnahme von der Erlaubniserteilungspflicht nach § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB liegen nicht vor. Danach kann der Vermieter die Genehmigung einer der nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB privilegierten Maßnahmen verweigern, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Die Darlegungs- und ggf. Beweislast diesbezüglich liegt beim Vermieter. Nach diesem Maßstab ist die Installation der Balkonsolaranlage im vorliegenden Fall durch den Beklagten für die Klägerin zu erlauben. Der Mieter hat das schutzwürdige Interesse, seine Stromkosten durch die Installation einer Balkonsolaranlage zu reduzieren und einen Beitrag zur Energiewende zu leisten (vgl. Gesetzentwurf der BReg, BT-Drucks. 20/9890 Seite 15). Auf der anderen Seite ist vorliegend das Interesse des Vermieters zu berücksichtigen, über das Erscheinungsbild seines Mietshauses selbst zu entscheiden. Der weitere Einwand, dass sich bei einem Sturm Teile der Anlage lösen könnten, ist dagegen unsubstantiiert. Insbesondere behauptet die Klägerin hierzu, dass die Solarmodule nur an die Hauswand angelehnt seien. Dass sie jedoch auch nach oben befestigt sind, hat der Beklagte durch Vorlage des Fotos in Anlage B2 substantiiert dargelegt, worauf die Beklagte nicht mehr reagiert hat. Auch die weitere Behauptung aus dem Schriftsatz der Klägerin vom 22. November 2024, dass die Anlage „unter Umständen mit der im Bereich des Balkons angebrachten Markise verbunden“ sei, beruht offensichtlich auf Spekulation. Der weitere Einwand der Klägerin, dass durch die konkrete Installation der Balkonsolaranlage oberhalb des Balkongeländers Sicherheitsinteressen dergestalt beeinträchtigt würden, dass die Feuerwehr im Fall eines Brandes nicht am Balkon anleitern könne, ist aus der Sicht der Kammer - zumindest nach den konkreten Begebenheiten der Wohnung in diesem Fall - nicht von Relevanz, da auch ohne Berücksichtigung des Balkons ausreichend Fluchtwege aus der Wohnung heraus vorhanden sind (Treppenhaus und großes Fenster links neben dem Balkon). Randnummer 8 Die Beeinträchtigung des - vorliegend allein zu berücksichtigenden - ästethischen Empfindens der Klägerin reicht nach Auffassung der Kammer nicht dafür aus, um die Maßnahme als für die Klägerin unzumutbar zu qualifizieren. Dabei hat die Kammer zugrunde gelegt, dass die Entscheidungshoheit der Vermieterin über das ästhetische Erscheinungsbild ihres Gebäudes zwar grundsätzlich bei der Frage der Interessenabwägung zu berücksichtigen ist, jedoch zumindest dann nicht zu einer Unzumutbarkeit führt, wenn es nicht mit konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen verbunden ist, sondern letztlich nur auf einem subjektiven Schönheitsempfinden beruht. Randnummer 9 Der Entfernungsanspruch ergibt sich vorliegend auch nicht vor dem Hintergrund, dass der Beklagte vor der Installation der Anlage nicht die Erlaubnis der Klägerin eingeholt hat. Die Klägerin kann sich zumindest nicht auf die fehlende Zustimmung berufen, da sie - wie dargelegt - verpflichtet wäre, diese Zustimmung zu erteilen und eine Durchsetzung ihrer formalen Rechtsposition mithin rechtsmissbräuchlich wäre. Randnummer 10 Die Kostenentscheidung folgt aus 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 11 Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr 10, 711, 713 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR193.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 193/16 Verkündet am: 27. September 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, b, Abs. 2 Satz 2; § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 a) Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Ver- mieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstan- des vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bestätigung der Senatsurteile vom 14. Juli 1970 - VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4; vom 23. September 1987 - VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [jeweils zu § 554 BGB aF]; vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb; vom 11. Januar 2006 - VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10; vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437 Rn. 23 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]). b) Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB), ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die ver- traglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16). BGH, Urteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 193/16 - LG Potsdam AG Nauen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. September 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richte- rinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Hoffmann für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 3. August 2016 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich des Klageantrags auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zum Nachteil der Kläge- rin erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Nauen vom 30. Dezember 2015 zu- rückgewiesen. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben die Klä- gerin 18 Prozent und die Beklagte 82 Prozent, von den Kosten des Berufungsverfahrens die Klägerin 10 Prozent und die Beklag- te 90 Prozent zu tragen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete im Jahr 1999 von der Rechtsvorgängerin der Kläge- rin eine Zweizimmerwohnung in D. . Die monatliche Miete betrug zuletzt 386,96 € zuzüglich einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten - mit 1 - 3 - Ausnahme der Heizkosten - in Höhe von 93 € pro Monat, insgesamt mithin 479,96 €. Im September 2014 forderte die Beklagte die Klägerin auf, bis Ende Ok- tober 2014 den in der Wohnung bereits seit Beginn des Mietvertrages vorhan- denen - damals neuen - Teppichboden zu ersetzen, da dieser abgenutzt und stellenweise schadhaft sei. Anderenfalls werde sie ab November 2014 die Miete um 15 Prozent mindern. Zugleich kündigte die Beklagte eine Minderung der Miete um weitere 20 Prozent ab Oktober 2014 an, da die über ihr wohnende Mieterin Raumspray in die geöffneten Fenster der Wohnung der Beklagten sprühe. Die Klägerin wies diese Mietminderungen zurück und kündigte die Er- neuerung des Teppichbodens für die Zeit ab dem 1. Dezember 2014 an; letzt- lich konnte ein Austausch des Teppichbodens jedoch nicht erfolgen, da die Be- klagte die von der Klägerin hierzu angebotenen Termine ablehnte. Ab Oktober 2014 zahlte die Beklagte nur noch einen Teil der Miete. Für Oktober 2014 zahlte sie 383,96 €, für November und Dezember 2014 sowie Januar 2015 jeweils 287,96 €. Am 9. Januar 2015 nahm sie eine Teilnachzah- lung in Höhe von 456 € auf die Zahlungsrückstände vor, wovon 96 € auf die Oktobermiete und jeweils 120 € auf die drei weiteren vorstehend genannten Monatsmieten verrechnet werden sollten. Auf die Miete für Februar 2015 zahlte die Beklagte nur einen Teilbetrag von 407,96 €. Der von ihr für den Monat März 2015 geleistete Teilbetrag von 402,96 € wurde dem Konto der Klägerin am 16. März 2015 gutgeschrieben. Mit Schreiben ebenfalls vom 16. März 2015, das der Beklagten am da- rauf folgenden Tag zuging, erklärte die Klägerin die fristlose, hilfsweise die or- dentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs. 2 3 4 - 4 - Ein vollständiger Ausgleich des Zahlungsrückstands für die Monate Februar und März 2015 erfolgte in der Folgezeit - auch innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - nicht. Vielmehr sprach die Klägerin mehrfach (unter anderem) wegen weiteren Zahlungsverzugs der Beklagten die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin von der Beklagten die Zah- lung restlicher Miete und einer Betriebskostennachforderung, jeweils nebst Zin- sen, sowie die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. Die Beklagte hat im Wege der Widerklage die Verurteilung der Klägerin zur Erneuerung des Teppichbodens für das Wohnzimmer und das Arbeitszimmer erstrebt. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage teilweise stattgegeben und die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt; die Widerklage hat es ab- gewiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insge- samt abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungs- und Heraus- gabebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung, im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der Wohnung. Keine der von der Klägerin erklärten Kündigungen habe das Ver- 5 6 7 8 9 - 5 - tragsverhältnis der Parteien beendet. Die fristlose Kündigung vom 16. März 2015 sei unwirksam. Die Beklagte sei zum Zeitpunkt der Kündigung nicht ge- mäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen - den Betrag einer Monatsmiete übersteigenden - Teils der Miete in Verzug ge- wesen. Eine Kündigung müsse sowohl zum Zeitpunkt ihres Ausspruchs als auch noch zum Zeitpunkt ihres Zugangs beim Mieter den Kündigungstatbe- stand erfüllen. Für die fristlose Kündigung sei es nicht ausreichend, dass ein Kündigungstatbestand einmal entstanden und zumindest bis zur Abgabe der Kündigungserklärung nicht wieder erloschen sei. Denn gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB sei für die Wirksamkeit einer empfangsbedürftigen Willenserklärung wie der Kündigung stets auf deren Zugang abzustellen. Sei der Vermieter in der Zwischenzeit teilweise befriedigt worden, könne die fristlose Kündigung jeden- falls dann keine Wirksamkeit mehr entfalten, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt ihres Zugangs nicht mehr vorlä- gen. An diesem Ergebnis ändere auch die Heilungsvorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nichts, wonach im Falle des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB eine Kündigung ausgeschlossen sei, wenn der Vermieter vorher befriedigt werde. In der Rechtsprechung und in der Literatur werde zwar regelmäßig vertreten, dass eine einmal erklärte Kündigung nur dann ihre Wirksamkeit verliere, wenn der Mieter vor dem Zugang des Kündigungsschreibens den vollständigen Mietrück- stand ausgleiche; eine Teilleistung reiche insofern nicht aus. Dies entspreche auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der bereits entschieden ha- be, dass bei allen Mietverhältnissen die fristlose Kündigung wegen Zahlungs- verzugs nur dann ausgeschlossen sei, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstands beseitigt werde. 10 - 6 - Die Kammer folge dieser Rechtsauffassung jedoch nicht. Die Erforder- lichkeit einer vollständigen Zahlung sei weder sachgerecht noch ergebe sie sich aus dem Gesetz. Der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB sei insofern uner- giebig, als er lediglich eine vorherige Befriedigung des Vermieters voraussetze. Eine vollständige Befriedigung durch Begleichung sämtlicher Rückstände werde nicht verlangt. Schließlich stelle die genannte Heilungsvorschrift eine Schutz- vorschrift zugunsten des Mieters dar, deren Zweck in das Gegenteil verkehrt würde, wenn eine einmal ausgesprochene Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses führen würde, obwohl zum Zeitpunkt ihres Zugangs ein Kün- digungsgrund und damit die Tatbestandvoraussetzungen einer Kündigung nicht mehr vorlägen. Die Schutznorm dürfe mithin nicht zu Lasten des Mieters ausge- legt werden. Im Streitfall hätten zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung am 17. März 2015 die Kündigungsvoraussetzungen nicht mehr vorgelegen. Denn ausgehend von einer ab Februar 2015 geschuldeten Monatsmiete von 455,96 € (479,96 € abzüglich einer berechtigten Minderung von fünf Prozent wegen des Teppichbodens) habe sich durch die am Tag vor dem Zugang der Kündigung erfolgte (Teil-)Zahlung der Beklagten in Höhe von 402,96 € deren Zahlungs- rückstand für die Monate Februar und März 2015 von bis dahin 503,96 € - mit- hin von mehr als einer Monatsmiete - auf nur noch 101 € verringert. Auch die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB hätten nicht vorgelegen. Denn der bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung aufgelaufene Zahlungsrückstand der vergangenen Monate habe insgesamt nur noch 317 € betragen und selbst vor der Gutschrift der oben genannten (Teil-) Zahlung der Beklagten von 402,96 € habe sich der gesamte Rückstand nur auf 719,96 € belaufen und erreiche da- 11 12 13 - 7 - her die in der genannten Kündigungsvorschrift vorausgesetzte Miete für zwei Monate nicht. Das Mietverhältnis sei auch weder durch die im Schreiben der Klägerin vom 16. März 2015 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung noch durch die weiteren Kündigungserklärungen der Klägerin beendet worden. Die Widerklage sei begründet, da der Beklagten gegen die Klägerin ge- mäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Anspruch auf Erneuerung des Teppichbo- dens im Wohnzimmer und im Arbeitszimmer der Wohnung zustehe. Dass die Beklagte die von der Klägerin angebotenen Termine für einen Austausch des Teppichbodens abgelehnt habe, ändere hieran nichts. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie dieser auf- grund des Revisionsangriffs unterliegt, nicht stand. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht einen - allein den Gegenstand des Revisionsverfahrens bildenden - Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) verneint. Das Mietverhältnis der Parteien ist, anders als das Berufungsgericht angenom- men hat, durch die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene außerordentliche fristlose Kündigung der Klägerin vom 16. März 2015 beendet worden. Das Be- rufungsgericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit unange- griffen die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b BGB verneint. Es hat jedoch verkannt, dass die Klägerin gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB berechtigt war, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Der Wirksamkeit dieser Kündigung steht nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt des Zugangs der 14 15 16 17 - 8 - Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand der Beklagten die Miete für einen Monat (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) nicht mehr überstieg. Ist durch Auflauf eines Rückstands in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen. 1. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a BGB liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ins- besondere dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Als nicht unerheblich ist der rückständige Teil der Miete nur dann anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB). Dies ist hier der Fall. a) Nach den insoweit rechtsfehlerfreien und von der Revision hinge- nommenen Feststellungen des Berufungsgerichts betrug die von der Beklagten zu zahlende monatliche Miete in den Monaten Februar und März 2015 - unter Zugrundelegung einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung in unverän- derter Höhe von 93 € und unter Berücksichtigung einer vom Berufungsgericht als berechtigt angesehenen Mietminderung von fünf Prozent wegen des Zu- stands des Teppichbodens - 455,96 €. Statt dieses Betrages zahlte die Beklag- te im Februar 2015 nur 407,96 €. Auf die Märzmiete zahlte sie erst am 16. März 2015 einen Betrag von 402,96 €. Bis zu diesem Zeitpunkt befand sie sich, wo- von auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen ist, bezogen auf die beiden vorbezeichneten aufeinanderfolgenden Monate mit einem Gesamtbetrag von 503,96 € in Verzug. Das Berufungsgericht hat allerdings bei der Beurtei- lung, ob dieser Zahlungsrückstand die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 18 19 - 9 - Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB) zu Unrecht auf die (berechtigterweise) geminderte oben genannten Miete von 455,96 € abge- stellt. Miete im Sinne der § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB und damit Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rück- stand ist jedoch nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete (vgl. Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Rn. 41; vom 11. Juli 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 134 mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 10. Oktober 2001 - XII ZR 307/98, juris Rn. 21; vom 23. Juli 2008 - XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff; vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1 Rn. 47). Im Streitfall wirkt sich dies indes nicht aus, da der Zah- lungsrückstand von 503,96 € auch die von den Parteien vertraglich vereinbarte monatliche Gesamtmiete von 479,96 € übersteigt. Ohne Erfolg wendet die Revisionserwiderung mit ihrer in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erhobenen Gegenrüge gegen die Höhe des vorbe- zeichneten Zahlungsrückstands ein, das Berufungsgericht habe bei dessen Be- rechnung übersehen, dass die Beklagte die Aufrechnung mit einer auf die Be- triebskosten bezogenen Rückforderung erklärt habe. Dieser Einwand greift be- reits deshalb nicht durch, weil sich den von der Revisionserwiderung angeführ- ten Schreiben der Beklagten lediglich deren Weigerung, auf die Betriebskosten Nachzahlungen und erhöhte Vorauszahlungen zu erbringen, nicht hingegen eine Rückforderung bereits geleisteter Zahlungen entnehmen lässt. Dement- sprechend haben die Tatsachengerichte - rechtsfehlerfrei - weder hinsichtlich der vorbezeichneten Schreiben der Beklagten noch hinsichtlich deren sonstigen Vortrags eine Aufrechnungserklärung festgestellt. Die von der Revisionserwide- rung hiergegen erhobenen Verfahrensrügen hat der Senat geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen. 20 - 10 - b) An der daraus folgenden Berechtigung der Klägerin zu einer außeror- dentlichen fristlosen Kündigung des Mietvertrags gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB hat - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts - die vorstehend erwähnte, einen Tag vor dem Zugang des Kündigungsschreibens erfolgte Zahlung der Beklagten in Höhe von 402,96 € nichts geändert. Denn hierdurch ist der vorbezeichnete Zahlungsrück- stand der Beklagten nicht vollständig ausgeglichen worden; es verblieb viel- mehr, was auch das Berufungsgericht nicht verkannt hat, eine Restforderung der Klägerin für die beiden hier in Rede stehenden Monate in Höhe von 101 €. Die Beklagte ist damit nicht, wie § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB dies für einen Aus- schluss der fristlosen Kündigung vorausgesetzt, "vorher" - mithin vor dem Zugang der Kündigung - "befriedigt" worden. Zu Unrecht meint das Berufungsgericht, die einmal entstandenen Kündi- gungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB müssten auch noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündi- gungserklärung gegeben sein und die Kündigung sei auch dann nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher hinsichtlich des Zahlungsrückstands nicht vollständig befriedigt werde. aa) Der Senat hat bereits in seinem Urteil vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4 [zu § 554 BGB aF als der wortgleichen Vorgän- gervorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB]) entschieden, dass - entspre- chend allgemeiner Auffassung - das gesetzliche Kündigungsrecht wegen Zah- lungsverzugs des Mieters nur bei rechtzeitiger völliger Befriedigung des Vermie- ters entfällt. Im Urteil vom 23. September 1987 (VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a [zu § 554 BGB aF]) hat der Senat bekräftigt, dass die fristlose Kün- 21 22 23 24 - 11 - digung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs nur dann ausgeschlossen ist, wenn der Verzug vor dem Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Rückstands beseitigt wird. Von diesem Erfordernis einer vollständigen Zahlung des Rückstands und damit einer vollständigen Befriedigung des Vermieters ist der Senat auch in seinem Beschluss vom 26. Juli 2004 (VIII ZB 44/03, WuM 2004, 547 unter II 3 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) sowie in seinen Urteilen vom 26. Januar 2005 (VIII ZR 90/04, WM 2005, 459 unter II 2 d bb), vom 11. Januar 2006 (VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn. 10 [jeweils zu § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB]), vom 21. April 2010 (VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 12) und vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37 [jeweils zur Schonfristzah- lung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]) ausgegangen (vgl. ferner auch Se- natsurteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3010 Rn. 21 f.; Se- natsbeschluss vom 17. Februar 2015 - VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Rn. 5). Diese Rechtsprechung des Senats hat, wie die Revision zutreffend aus- führt und auch das Berufungsgericht im Ausgangspunkt nicht verkannt hat, so- wohl bei den Berufungsgerichten (siehe nur KG, KGR 2008, 935; GE 2016, 459 Rn. 22 f.; LG Köln, ZMR 2002, 428, 429; LG Flensburg, ZMR 2014, 984; siehe ferner LG Köln, NJW-RR 1991, 208 f.; LG Berlin, ZMR 1997, 143, 144; GE 2007, 847 Rn. 16) als auch in der Literatur (siehe nur Staudinger/ V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 543 Rn. 63.1; Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 543 Rn. 23, 27; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 BGB Rn. 125, 136; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 543 Rn. 34; BeckOGK/Mehle, Stand 1. Juli 2017, § 543 Rn. 201; BeckOK Mietrecht/Schach, Stand 15. Februar 2017, § 543 Rn. 57; siehe ferner MünchKommBGB/Bieber, 7. Aufl., § 543 Rn. 55), soweit ersichtlich, einhellige Zustimmung gefunden. Die vom Berufungsgericht für seine gegenteilige Auffassung angeführten amtsge- 25 26 - 12 - richtlichen Entscheidungen (AG Hamburg-Bergedorf, ZMR 2005, 876, 877; AG Halle (Saale), WuM 2009, 651) sind vereinzelt geblieben. Der Senat hat seine oben dargestellte ständige Rechtsprechung zuletzt - nach Erlass des Berufungsurteils - durch Urteil vom 24. August 2016 (VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437) erneut bestätigt und zusammenfassend ausgeführt, dass eine nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB grundsätzlich gerechtfertigte Kündigung nur unter bestimmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Vor- aussetzungen ausgeschlossen ist oder unwirksam wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist eine Kündigung nach Satz 1 Nr. 3 ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher - das heißt vor dem Zugang der Kündigung - befriedigt wird. Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüg- lich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. Schließlich wird die Kündi- gung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Ent- schädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet (sogenannte Schonfristzahlung). Sämtliche genannten Vorschriften setzen allerdings, was das Berufungs- gericht hinsichtlich des hier in Rede stehenden Kündigungsausschlusses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB verkannt hat, eine vollständige Befriedigung des Ver- mieters voraus (Senatsurteil vom 24. August 2016 - VIII ZR 261/15, aaO Rn. 21 ff. mwN). bb) Die vom Berufungsgericht hiergegen vorgebrachten Argumente ver- mögen bereits im Ansatz nicht zu überzeugen. Insbesondere beruht die vorste- hend dargestellte Rechtsprechung des Senats nicht, wie das Berufungsgericht 27 28 29 - 13 - meint, auf einer unzulässigen Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu Lasten des Mieters. (1) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts spricht bereits der Wortlaut des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter "vorher befriedigt wird", dafür, dass die Voraussetzun- gen dieser - grundsätzlich eng auszulegenden (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 c) - Ausnahmevor- schrift nicht bereits dann erfüllt sind, wenn der Mieter lediglich eine Teilzahlung leistet und hierdurch erreicht, dass sein ursprünglich mehr als eine Monatsmiete betragender Zahlungsrückstand unter diese Schwelle sinkt. Denn eine solche Teilzahlung ist mit der in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB geforderten Befriedigung des Vermieters ersichtlich nicht gemeint. (2) Diese Auslegung entspricht auch dem aus den Gesetzesmaterialien zu entnehmenden Willen des Gesetzgebers. Dieser hat durch das Mietrechtsre- formgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) das Recht zur fristlosen Kündi- gung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund in § 543 BGB als zentraler Vorschrift zusammengefasst. Hierbei ging der Gesetzgeber davon aus, dass die neue Regelung im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage entspricht - welche durch die beiden oben genannten Senatsurteile vom 14. Juli 1970 (VIII ZR 12/69, aaO) und vom 23. September 1987 (VIII ZR 265/86, aaO) sowie die hiermit übereinstimmende allgemeine Auffassung geprägt wurde - und § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB die allgemeine Kündigungsregelung des § 554 Abs. 1 BGB aF wegen Zahlungsverzugs übernimmt (BT-Drucks. 14/4553, S. 43 f.; siehe hierzu auch BT-Drucks., aaO S. 64 [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]). 30 31 - 14 - (3) Die vom Berufungsgericht vorgenommene gegenteilige Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB ist schließlich auch mit dem Sinn und Zweck die- ser Vorschrift nicht zu vereinbaren. Der Gesetzgeber hat in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB die Wertung getroffen, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter jedenfalls dann unzumut- bar ist, wenn sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Teil der Miete in Verzug befindet, der die Miete für einen Monat übersteigt. In einem solchen Fall ist der Vermieter allein aufgrund des Verzuges zur fristlosen Kündigung berechtigt, ohne dass es noch einer Abwägung zwischen Mieter- und Vermieterinteressen bedarf (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 35 mwN). Der Gesetzgeber ist dem Interesse des vertragsuntreuen Mieters, der ei- nen erheblichen Mietrückstand hat auflaufen lassen, dadurch entgegengekom- men, dass er ihm mit § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB die Möglichkeit der Nachholung der rückständigen Zahlungen bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung eingeräumt hat, um im Falle einer bis dahin erfolgenden Befriedigung des Ver- mieters eine auf den Mietzahlungsverzug gestützte außerordentliche fristlose Kündigung auszuschließen (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO [zur Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB]). Dem Vermie- ter wird eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem vertragsuntreuen Mie- ter mithin nur dann zugemutet, wenn die gesamten Mietrückstände ausgegli- chen werden (Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 19/14, aaO Rn. 37). Diesen vom Gesetzgeber bezweckten angemessenen Ausgleich der In- teressen des Vermieter und des Mieters im Falle des Zahlungsverzugs verkennt das Berufungsgericht grundlegend, wenn es meint, in die Auslegung des § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB dürften allein mieterschützende Erwägungen einfließen. 32 33 34 - 15 - Mit Recht weist die Revision in diesem Zusammenhang auch darauf hin, dass der vertragsuntreue Mieter es anderenfalls in der Hand hätte, einer be- rechtigten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch mehrfach - dadurch zu entgehen, indem er lediglich eine Teilzahlung vornimmt, die den Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenze des für eine solche Kündi- gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erforderlichen Betrages verringert. Eine solche Möglichkeit des Unterlaufens des Kündigungsrechts des Vermie- ters soll durch die vom Gesetzgeber gewählte Regelungskonzeption jedoch verhindert werden. 2. Da die Beklagte nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Beru- fungsgericht den Zahlungsrückstand hinsichtlich der hier in Rede stehenden Monate Februar und März 2015 auch nicht innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (vollständig) beglichen hat, bleibt es auch insoweit bei der Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen außerordentlichen frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil im Umfang des Revisionsangriffs keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Se- nat entscheidet in der Sache selbst, weil weitere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Beklagten und zur Wiederherstellung 35 36 37 - 16 - des Urteils des Amtsgerichts, soweit die Beklagte zur Räumung und Herausga- be der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt worden ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Hoffmann Vorinstanzen: AG Nauen, Entscheidung vom 30.12.2015 - 16 C 17/15 - LG Potsdam, Entscheidung vom 03.08.2016 - 4 S 4/16 -

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Verfahrensgang vorgehend AG Kassel, 22. Januar 2010, 450 C 216/08, Urteil Tenor Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 22.1.2010 – 450 C 216/08 – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor ihrer Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird zugelassen. Gründe Randnummer 1 I. Die Beklagte hat dem Kläger mit Mietvertrag vom 11.12.2000 eine Wohnung im 3. Obergeschoss rechts des Mehrfamilienhauses „…“ vermietet. Das Mietverhältnis ist zum 31.3.2007 beendet worden. Der Kläger verlangt mit seiner am 10.1.2008 eingereichten Klage von der Beklagten Zahlung von 575,78 € (700,00 € abzüglich 124,22 € unstreitiger Nebenkostennachzahlung) und stützt die Forderung darauf, dass die Beklagte bei Beendigung des Mietverhältnisses von ihm auf der Grundlage einer unwirksamen Renovierungsklausel zu Unrecht die Durchführung einer Endrenovierung verlangt habe, für die er 700,00 € habe zahlen müssen. Die Beklagte hat sich u. a. auf Verjährung berufen. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass etwaige Zahlungsansprüche aus § 280 Abs. 1 BGB und § 812 Abs. 1 BGB verjährt seien. Zwar sei die formularvertragliche Übertragung der Renovierungspflicht auf den Kläger in § 3 Abs. 8 des Mietvertrages in Verbindung mit Nrn. 6, 11 der AVB (Bl. 7, 33 d. A.), wonach der Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen dürfe, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (WuM 2007, 259 ) gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weshalb die Beklagte, indem sie den Kläger zur Renovierung aufgefordert habe, pflichtwidrig und schuldhaft gehandelt. Darüber hinaus komme auch ein Bereicherungsanspruch in Betracht. Der Einwand der Beklagten, dass der Kläger bei dem vorausgegangenen Vorabnahmetermin die Durchführung von Renovierungsarbeiten zugesagt habe, greife nicht, weil der Zusage die irrtümliche Annahme zugrundegelegen habe, auf Grund des Mietvertrages bereits zur Renovierung verpflichtet zu sein, weshalb die Erklärung keine eigenständige Verpflichtung oder Bestätigung im Sinne des § 141 BGB sei. Jedoch greife die Einrede der Verjährung, weil auf beide in Betracht kommenden Ansprüche die Vorschrift des § 548 Abs. 2 BGB anzuwenden sei mit der Folge, dass sie wegen der kurzen Verjährungsfrist von sechs Monaten am 30.9.2007 verjährt wären. § 548 Abs. 2 BGB gelte nämlich nicht nur für mietrechtliche Aufwendungsersatzansprüche, etwa nach §§ 536a, 539 BGB, sondern auch für alle aus demselben Lebenssachverhalt konkurrierenden Ansprüche, z. B. aus GoA, Deliktsrecht oder Bereicherungsrecht. Dies ergäbe sich aus Sinn und Zweck der Norm. Randnummer 3 Gegen das seinem Prozessbevollmächtigten am 1.2.2010 zugestellte Urteil hat der Kläger am 1.3.2010 Berufung eingelegt und diese innerhalb der um einen Monat verlängerten Berufungsbegründungsfrist am 3.5.2010 (Montag) begründet. Der Kläger rügt die Verletzung materiellen Rechts und vertritt die Auffassung, dass § 548 Abs. 2 BGB weder auf den Schadensersatzanspruch noch auf den Bereicherungsanspruch anwendbar sei und vielmehr die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren (§§ 195, 199 BGB) gelte. Randnummer 4 Der Kläger beantragt, das Urteil des Amtsgerichts Kassel vom 22.1.2010 – 450 C 216/08 – abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an ihn 575,78 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.9.2007 zu zahlen und ihn von der Gebührenforderung seiner in dieser Angelegenheit bereits vorgerichtlich tätig gewordenen Prozessbevollmächtigten in Höhe von 83,84 € freizuhalten. Randnummer 5 Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 6 Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil, wobei sie allerdings allenfalls einen Anspruch aus Bereicherung und nicht auch einen solchen aus Pflichtverletzung für denkbar hält, weil ihr angesichts des Umstandes, dass die Entscheidung des BGH (WuM 2007, 259 ) erst am 28.3.2007 und damit nach dem Übergabetermin vom 26.3.2007 erlassen worden sei, während der BGH dieselbe Vertragsklausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50 ) für wirksam erachtet habe, kein Verschuldensvorwurf gemacht werden könne. Randnummer 7 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Randnummer 8 II. Die Berufung des Klägers ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt, innerhalb der Begründungsfrist begründet worden und auch im übrigen zulässig. Zwar ist die Erwachsenheitssumme angesichts der Beschwer von lediglich 575,78 € nicht erreicht, jedoch hat das Amtsgericht die Berufung zugelassen –§ 511 Abs. 4 S. 2 ZPO. Randnummer 9 In der Sache hat das Rechtsmittel keinen Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht nicht auf einer Rechtsverletzung, vielmehr hat das Amtsgericht die Klage zu Recht abgewiesen. Randnummer 10 Zwar ist die hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in Nr. 6 Abs. 2 der AVB (Bl 33) enthaltene Regelung, dass der Mieter „nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ dürfe, unwirksam, weil sie unklar ist und den Mieter in ihrer diesem ungünstigsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB: nämlich, dass jegliche Veränderung zustimmungspflichtig sein soll) unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB), denn es gibt keinen sachlichen Grund, weshalb es dem Mieter z. B. hinsichtlich der Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs, verwehrt sein soll, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten (vgl. BGH, Urteil vom 28.3.2007, WuM 2007, 259 [260]). Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen ist, weil eine geltungserhaltende Reduktion nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, WuM 2010, 85 [87]; BGH, WuM 2008, 472 [474]), die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zu Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. Dies alles steht zwischen den Parteien nicht im Streit. Randnummer 11 Soweit die Vorinstanz hieraus den Schluss gezogen hat, dass die Klageforderung aus § 280 Abs. 1 BGB begründet sei, folgt dem die Kammer nicht, weil sie das für einen entsprechenden Schadensersatzanspruch erforderliche Verschulden der Beklagten (§§ 280 Abs. 1 S. 2; 276 Abs. 2 BGB) verneint. Richtig ist zwar der Ausgangspunkt der amtsrichterlichen Erwägungen, dass im Gebrauchmachen von vermeintlichen Rechten aus unwirksamen Mietvertragsklauseln eine schuldhafte Pflichtverletzung des Verwenders zu sehen sein kann, wobei nur entschuldbarer Rechtsirrtum eine Haftung ausschließt und sich der Vermieter beispielsweise auch nicht auf die Sachkunde etwa seines Interessenverbandes berufen kann (vgl. KG, NJW 2009, 2689 [2689]; Sternel, NZM 2007, 545 [549]). Die Beklagte hat jedoch im Berufungsrechtszug unwidersprochen vorgetragen, dass der BGH „exakt“ die hier fragliche Klausel noch mit Urteil vom 20.10.2004 (WuM 2005, 50-53 ) für wirksam erachtet hat. Liest man die Entscheidung nach, so fällt auf, dass der BGH seinerzeit das Augenmerk hauptsächlich darauf gerichtet hatte, ob der Fristenplan für die Renovierung als „starr“ (und damit unwirksam) oder als „weich“ (und damit nicht zu beanstanden) anzusehen war, was er letztendlich angenommen hat. Wenn aber, wie mit der Berufungserwiderung unwidersprochen vorgetragen, die nunmehr monierte Klausel, die vom GdW (Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.) stammt, im Jahre 2004 noch höchstrichterlich gebilligt worden ist, wäre es nach Ansicht der Kammer eine Überspannung der Sorgfaltspflicht, von der Beklagten vor Erlass des abweichenden Urteils vom 28.3.2007 – zu diesem Zeitpunkt hatte die Beklagte bereits auf Renovierung bestanden und war die Wohnungsrückgabe bereits erfolgt – zu verlangen, dass sie die Abkehr des BGH von seiner eigenen Rechtsprechung vorausahnt und dementsprechend ihren Mietern mitteilt, dass die ursprünglich wirksam vereinbarten Vertragsbedingungen zu den Schönheitsreparaturen nunmehr unwirksam seien. Das Amtsgericht hat Fahrlässigkeit im übrigen auch nur mit der Begründung bejaht, dass die Beklagte zumindest hätte erkennen können, dass die Klausel „sehr fraglich“ war, weil sie schon in der Kommentierung bei Schmidt-Futterer in der 8. Auflage aus dem Jahr 2003 mit genau der Argumentation, die später auch der BGH seiner Entscheidung zugrundegelegt hat, als unwirksam bezeichnet worden sei. Diese Auffassung berücksichtigt zum einen nicht hinreichend, dass die Beklagte als Vermieterin ihre eigenen Interessen verfolgen und daher im Prinzip auch „fragliche“ (aber als noch wirksam anzusehende) AGB verwenden und dann, wenn sie wirksam einbezogen worden sind, auch durchsetzen darf. Zum anderen ist die Kammer der Auffassung, dass sich ein Vermieter zwar an die Rechtsprechung, insbesondere diejenige des Bundesgerichtshofs, halten, nicht aber an der Meinung der Kommentarliteratur orientieren muss (und zwar auch dann nicht, wenn es sich, was das Amtsgericht hervorhebt, um den „führenden“ Mietrechtskommentar handelt). Insoweit ist beispielsweise darauf zu verweisen, dass die hier maßgebliche Fristenregelung entsprechend dem Mustermietvertrag des GdW nach der Rechtsprechung des BGH weiterhin als „weich“ (und damit als zulässig) anzusehen ist, obwohl auch dies von Schmidt/Futterer-Langenberg (vgl. die aktuelle 9. Auflage München 2007, § 538 Rdnr. 223) – mit beachtlichen Argumenten – anders gesehen wird; und auch in einem anderen namhaften Buch, nämlich bei Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage Köln 2009, Rdnr. IX 94, wird die vorliegende Fristenregelung für unwirksam gehalten. Maßgeblich für die Bejahung von Verschulden im Sinne des § 276 Abs. 2 BGB muss aber die Rechtsprechung – hier wird Recht gesprochen – und nicht die Kommentarliteratur sein, zumal ansonsten der Vermieter, die Richtigkeit der amtsgerichtlichen Überlegung unterstellt, quasi im vorauseilenden Gehorsam bzw. vorsichtshalber die jeweils mieterfreundlichste Rechtsmeinung in der einschlägigen Literatur – auch diejenige, der sich der BGH letztendlich nicht anschließt – berücksichtigen müsste, um dem Verdikt der Unangemessenheit seiner AGB zu entgehen. Randnummer 12 Demgegenüber ist in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht ein Anspruch des Klägers gegen die Beklagte auf Zahlung von 575,78 € aus § 812 Abs. 1 S. 1, 1. Fall BGB (condictio indebiti) im Prinzip in bejahen. Die Beklagte hat etwas erlangt, nämlich den Vermögensvorteil „frisch renovierte Wohnung“ (statt: abgewohnte Wohnung). Dies erfolgte durch Leistung des Klägers, der den von der Beklagten empfohlenen und gemeinsam zu dem Vorabnahmetermin hinzugezogenen Malermeister „…“ mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen beauftragt hat. Die Beklagte hat die Leistung schließlich auch ohne rechtlichen Grund erlangt, weil eine GoA als Rechtsgrund nicht in Betracht kommt (vgl. BGH, WuM 2009, 395 [397]) und ein mietvertraglicher Anspruch auf die Renovierungsleistung wegen der Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel ausscheidet. Das Amtsgericht hat ferner zu Recht unter Verweis auf BGH, WuM 2006, 206 (307) ausgeführt, dass die zwischen den Parteien stattgefundene mündliche Besprechung des Umfangs der Renovierungspflicht in der Annahme erfolgt ist, dass eine Renovierungspflicht bestehe, weshalb sie keine eigenständige Verpflichtung oder Bestätigung im Sinne des § 141 BGB begründet bzw. ist. Da die Leistung nicht in Natur herausgegeben werden kann, ist bereicherungsrechtlich Wertersatz geschuldet –§ 818 Abs. 2 BGB. Dieser richtet sich nach dem Wert der üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung der rechtsgrundlos erbrachten Leistung (vgl. BGH, WuM 2009, 395 [398]), wobei der Betrag von 700,00 € angesichts des Umstandes, dass unstreitig Renovierungsarbeiten in einer 63,56 m² großen 3-Zimmer-Wohnung entsprechend der Niederschrift vom 26.3.2007 (Bl. 46-51 d. A.) durchgeführt worden sind, nicht aus dem Rahmen fällt –§ 287 Abs. 2 ZPO. Randnummer 13 Die Kammer teilt jedoch die Auffassung des Amtsgerichts, dass die von der Beklagten erhobene Einrede der Verjährung greift und ihr deshalb ein Leistungsverweigerungsrecht (§ 214 Abs. 1 BGB) zusteht, weil § 548 Abs. 2 BGB anwendbar ist mit der Folge, dass die Verjährung im Zeitpunkt der Erhebung der Klage im Januar 2008 bereits vollendet gewesen ist, nachdem das Mietverhältnis bereits zum 31.3.2007 beendet worden und die sechsmonatige Verjährungsfrist daher gemäß §§ 187 Abs. 1, 188 Abs. 2, 3 BGB mit Ablauf des 30.9.2007 abgelaufen war. Die Voraussetzungen für eine Hemmung der Verjährung, etwa wegen Verhandlungen (§ 203 BGB), hat der Kläger, auch nicht in Reaktion auf den entsprechenden Hinweis auf S. 6 des angefochtenen Urteils, nicht vorgetragen. Randnummer 14 Allerdings ist umstritten, ob der Bereicherungsanspruch des Mieters wegen auf Grund unwirksamer Renovierungsklausel ausgeführter Schönheitsreparaturen der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB unterliegt. Dafür haben sich u. a. ausgesprochen LG Freiburg, WuM 2010, 480 ; AG Freiburg, WuM 2010, 232 ff. ; AG Schöneberg, Urteil vom 16.4.2010, 17b C 206/09, zitiert nach JURIS; Bamberger/Roth-Ehlert, BGB, 2. Auflage München 2007, § 548 Rdnr. 372; Gsell, NZM 2010, 71 ff.; Klimke/Lehmann-Richter, WuM 2006, 653 (655: analoge Anwendung); MünchKomm-Bieber, 5. Auflage München 2008, § 548 Rdnr. 3; Paschke, WuM 2008, 647 (652); Schmidt, WuM 2010, 191 (200); Staudinger-Emmerich, Bearbeitung 2006, § 548 Rdnr. 19, 20; Sternel, NZM 2007, 545 (549) und Ders., Mietrecht aktuell, 4. Auflage München 2009, Rdnrn. IX 44, 234. Für eine Anwendung der §§ 195, 199 BGB und damit die Geltung einer dreijährigen Verjährungsfrist plädieren demgegenüber u. a. Blank, WuM 2010, 234 f.; Ders., JurisPR-Mietrecht 17/2010, zitiert nach JURIS; Ders., NZM 2010, 97 (102); Eisenschmid, WuM 2010, 459 (470); Ernst, WuM 2009, 581 (583) ; Jacoby, Vortrag beim Deutschen Mietgerichtstag 2010 (abrufbar unter www.mietgerichtstag.de) und Wiek, WuM 2010, 535 (537). Randnummer 15 Bei der Frage, wie die Vorschrift des § 548 BGB, wonach „Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen … in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses“ verjähren, auszulegen ist, ist auf die allgemeinen Auslegungskriterien zurückzugreifen, was zu den folgenden Überlegungen führt: Randnummer 16 Grammatikalische Auslegung Randnummer 17 Der Begriff der „Aufwendungen“ wird im Gesetz verschiedentlich verwandt (§§ 256, 304, 347, 478, 536a, 539, 554, 637, 670, 683, 684, 1835 BGB), jedoch gibt es keine Legaldefinition. Aufwendungen werden üblicherweise als „freiwillig erbrachte Vermögensopfer“ bezeichnet, die der Aufwendende zu einem bestimmten Zweck (z. B. bei §§ 536a und 637: zur Mängelbeseitigung oder bei § 670: zur Auftragsausführung) erbringt. Hier geht es um freiwillig erbrachte Vermögensopfer zum Zwecke der Erfüllung der (vermeintlichen) Renovierungspflicht und damit vom juristischen Sprachgebrauch her um Aufwendungen. Dabei geht z. B. aus § 347 Abs. 2 S. 2 BGB hervor, dass Bereicherungsansprüche und Aufwendungsersatzansprüche einander begrifflich nicht ausschließen, sondern dass eine Aufwendung – gerade wenn sie den Anspruchsgegner bereichert hat – auszugleichen sein kann, weshalb die von der Gegenmeinung vertretene Auffassung, dass Aufwendungsersatzansprüche und Bereicherungsansprüche grundsätzlich verschiedenen Verjährungsregeln unterworfen seien (nämlich Bereicherungsansprüche der dreijährigen Regelverjährung), auch aus diesem Grund nicht überzeugt. Der Wortlaut der Norm spricht daher nach Ansicht der Kammer für eine Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den streitgegenständlichen Anspruch. Randnummer 18 Systematische Auslegung Randnummer 19 § 548 BGB ist eine Sonderregelung im Mietvertragsrecht zu §§ 194 ff. BGB, weshalb man annehmen könnte, dass entsprechend dem allgemeinen Grundsatz, dass Sonderregelungen eher eng auszulegen sind, zu den in § 548 Abs. 2 BGB aufgeführten Aufwendungsersatzansprüchen nur spezifisch mietrechtliche Ansprüche (z. B. aus §§ 536a, 539 BGB) zählen und nicht solche aus besonderen gesetzlichen Schuldverhältnissen (z. B. § 812 BGB). Das spricht für die Gegenauffassung, die für den vorliegenden Fall von der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB) ausgeht. Randnummer 20 Historische Auslegung Randnummer 21 Den bei Wiek, WuM 2010, 535 ff., zitierten Gesetzesmaterialien kann die Kammer, anders als Wiek, nichts Entscheidendes für die Gegenansicht entnehmen. Richtig dürfte zwar sein, dass § 558 BGB a. F. in erster Linie auf die Verwendungsersatzansprüche des Mieters auf § 547 BGB a. F. und sein Wegnahmerecht aus § 547a BGB a. F. abzielte und dass der Wechsel von „Verwendungen“ zu „Aufwendungen“ in § 548 Abs. 2 BGB lediglich eine Anpassung an die geänderte Fassung der §§ 539, 536a Abs. 2 BGB ist (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 45). Es ist jedoch unstreitig, dass der Gesetzgeber mit den Verjährungsvorschriften den Zweck verfolgt, eine rasche Auseinandersetzung zwischen den Mietvertragsparteien zu gewährleisten und eine beschleunigte Klarstellung derjenigen Ansprüche, die vom Zustand der überlassenen Mietsache bei Rückgabe abhängen, zu erreichen (vgl. Prot II 177, 194, zitiert nach BGH, NJW 1967, 980 [981] sowie BT-Drs. 14/4553, S. 45), was, wie gleich darzulegen sein wird, für die Richtigkeit der hier vertretenen Auffassung streitet. Randnummer 22 Teleologische Auslegung Randnummer 23 Weil der Sinn und Zweck des § 548 BGB darin liegt, dass die wechselseitigen Ansprüche der Mietvertragsparteien, die vom Zustand der Mietsache zur Zeit der Rückgabe abhängen, nach Beendigung des Mietverhältnisses möglichst rasch abgewickelt werden sollen, ist allgemein anerkannt, dass § 548 BGB bzw. § 558 BGB a. F. – trotz der Gesetzessystematik – grundsätzlich weit auszulegen sind (vgl. BGHZ 135, 152 [155]; BGHZ 98, 235 [237]; BGH, NJW 1987, 187 [188]); BGH, NJW 1967, 980 [981]; Bamberger/Roth-Ehlert, a.a.O., § 548 Rdnr. 2; Schmidt/Futterer-Gather, Mietrecht, 9. Auflage München 2007, § 548 Rdnr. 29). Der Sinn und Zweck der Norm gebietet es, die kurze Verjährungsfrist auch auf Bereicherungsansprüche wegen wie hier rechtsgrundlos durchgeführter Renovierungsarbeiten anzuwenden, weil der Grundgedanke, dass sichere Feststellungen zur Anspruchshöhe mit dem Zeitablauf immer schwieriger werden, da der vor der Übergabe bestehende und der bei der Übergabe geschaffene Zustand der Mietsache immer schlechter zu ermitteln sind, auch hier grundsätzlich greift. Es ist vorliegend nur auf eine Sonderkonstellation zurückzuführen, dass die Klageforderung der Höhe nach schlüssig dargelegt werden konnte, weil nämlich die Beklagte vor Ort selbst in Anwesenheit des Zeugen „…“ den zu leistenden Renovierungsumfang bestimmt hat und weil sie selbst mitgeteilt hat, dass in diesem Umfang Renovierungsbedarf bestand und dass der Zeuge „…“ ihr als zuverlässig und solide bekannt ist, weshalb sie ihn auch hinzugezogen hatte. In einem „Normalfall“, bei dem der Mieter, etwa weil er erst später in der Zeitung gelesen hat, dass die mietvertragliche Renovierungsklausel unwirksam war, seinen Bereicherungsanspruch nach z. B. 2,5 Jahren geltend macht, werden kaum Feststellungen – und in der Regel auch keine gemeinsame Feststellungen – zum Renovierungsbedarf getroffen worden sein, so dass der Mieter im Nachhinein substantiiert dartun müsste, wie der Zustand der Wohnung vor der Renovierung war und welche Arbeiten im einzelnen erforderlich gewesen sind; ferner, dass die Arbeiten entsprechend durchgeführt worden sind und dass der von ihm beauftragte Handwerker ortsüblich abgerechnet hat. Das wird nur in den allerseltensten Fällen möglich sein und zeigt, wie sinnvoll eine sechsmonatige Verjährungsfrist gerade auch für die hier in Rede stehenden Bereicherungsansprüche ist. Randnummer 24 Daher gelangt die Kammer unter zusammenfassender Würdigung der verschiedenen Auslegungskriterien zu dem Ergebnis, dass Wortlaut, Wille des Gesetzgebers und Sinn und Zweck des Gesetzes die entsprechende Anwendung des § 548 Abs. 2 BGB auf den streitgegenständlichen Bereicherungsanspruch gebieten und demgegenüber die Argumentation der Gegenauffassung, das auf Grund einer unwirksamen Renovierungsklausel Geleistete sei wie eine nicht geschuldete Mietzahlung zu behandeln, für die ebenfalls die dreijährige Verjährungsfrist gelte, weil es um einen Fall der Leistungskondiktion gehe, der grundsätzlich der Regelverjährung unterliege, nicht überzeugt, da sie Wortlaut und Sinn und Zweck des § 548 BGB nicht hinreichend würdigt. Soweit damit argumentiert wird, dass die Rechtsfolge des § 548 BGB nicht passe, wenn der Mieter erst lange nach Beendigung des Mietverhältnis erfahre, dass die entsprechende Mietvertragsklausel unwirksam war (so Jacoby in seinem Referat vom 27.2.2010, S. 7), ist dem wiederum entgegenzuhalten, dass genau dies der Wille des Gesetzgebers ist: die Dinge sollen in überschaubarer Zeit nach Beendigung des Mietverhältnis abschließend geregelt sein und danach soll Rechtsfrieden einkehren. Für die hier vertretene Ansicht sprechen nach Ansicht der Kammer auch die Ausführungen des BGH in BGHZ 108, 256 [267], wonach Bereicherungsansprüche aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB dann der kurze Verjährung (des § 558 BGB a. F.) unterfallen, wenn sie „eine Notordnung darstellen, die bei Fehlen einer vertraglichen Regelung einen gerechten Ausgleich sicherstellen“ sollen und dass für sie demgegenüber dann die Regelverjährung gelten soll, wenn sie „von den mietrechtlichen Beziehungen der Beteiligten unabhängig“ sind. Randnummer 25 Aus dem Vorstehenden folgt, dass die Klage auch hinsichtlich der Nebenforderungen (Zinsen und Freistellungsanspruch hinsichtlich der vorgerichtlichen Anwaltskosten, die im übrigen offenbar wegen eines Schreibfehlers um 30 Cent überhöht geltend gemacht worden sind) unbegründet ist. Randnummer 26 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Randnummer 27 Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 S. 1, 2, 709 S. 2 ZPO. Randnummer 28 Die Revision wird zugelassen, weil zu erwarten ist, dass die Verjährungsproblematik bei Bereicherungsansprüchen infolge trotz zunächst unbekannt gebliebener Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführter Schönheitsreparaturen in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen entscheidungserheblich sein wird und eine höchstrichterliche Entscheidung hierzu noch nicht ergangen ist; die Rechtssache hat damit grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). 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ECLI:DE:BGH:2025:181125BVIIIZR174.25.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 174/25 vom 18. November 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 18. November 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Hinsichtlich der Kosten der ersten Instanz verbleibt es bei der Ent- scheidung des Amtsgerichts im Urteil vom 7. August 2024. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf 2.484 € festge- setzt. Gründe: I. Die Kläger waren seit 2002 Mieter einer Wohnung der Beklagten in einem Mehrparteienhaus in S. . Im März 2023 kündigte die Beklagte gegenüber den Klägern schriftlich die Durchführung von im Einzelnen näher bezeichneten Modernisierungsmaßnah- men an, durch die das im Jahr 1975 bezugsfertige Haus an den Standard eines "KfW 70 EE-Wohnhauses" angepasst werden sollte. Ferner teilte die Beklagte den voraussichtlichen Beginn sowie die Dauer der Maßnahmen mit und wies dar- auf hin, dass die monatliche Nettokaltmiete sich infolge der Modernisierungs- maßnahmen von bisher 661 € auf voraussichtlich 868 € erhöhen werde. Durch die Modernisierungsmaßnahmen würden "höhere Energiekosten" infolge von Preissteigerungen "eingespart". 1 2 - 3 - Die Kläger verweigerten die von der Beklagten erbetene Zustimmung zu den geplanten Maßnahmen. Mit Schreiben vom 1. März 2024 teilte die Beklagte den Klägern mit, dass sich der "Baustart" weiter verzögern werde und die voraussichtlichen Betriebsko- sten nach Abschluss der Arbeiten für Warmwasser circa 100 € pro Jahr und die Heizkosten circa 310 € pro Jahr betragen würden, während die übrigen Betriebs- kosten von den Maßnahmen unberührt blieben. Die Klage, mit welcher die Kläger die Feststellung begehrt hatten, dass sie nicht verpflichtet seien, die von der Beklagten im März 2023 angekündigten Mo- dernisierungsmaßnahmen zu dulden, haben die Parteien in erster Instanz über- einstimmend für erledigt erklärt. Die von der Beklagten erhobene Widerklage, mit welcher diese die Kläger auf Duldung von im Einzelnen näher bezeichneten baulichen Maßnahmen und Gewährung von Zugang für die von ihr beauftragten Handwerker nach schriftli- cher Ankündigung in Anspruch genommen hat, hat das Amtsgericht abgewiesen und der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Amtsgericht ausgeführt, der Beklagten stehe derzeit ein Anspruch auf Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen gegen die Kläger gemäß § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da sie die Modernisie- rungsmaßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe; die Beklagte habe die Kläger vorliegend nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) und auch nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB) informiert. Auf die Berufung der Beklagten, mit der diese sich allein gegen die Auf- fassung des Amtsgerichts gewandt hat, wonach die Beklagte die Kläger nicht ausreichend über Art und Umfang der Modernisierung informiert habe, hat das 3 4 5 6 7 - 4 - Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und der Widerklage stattge- geben sowie den Klägern die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Zur Begründung hat das Berufungsgericht - soweit im derzeitigen Verfah- rensstadium noch von Interesse - ausgeführt, die Beklagte habe entgegen der Auffassung des Amtsgerichts die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß angekündigt. Die Modernisierungsankündigung genüge den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB. Die Kläger hätten dieser Ankündigung - entgegen der Auf- fassung des Amtsgerichts - auch entnehmen können, dass ihre Energiekosten in Folge der Modernisierung jedenfalls nicht steigen würden. Hiergegen haben sich die Kläger mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision gewendet. Im Verlauf des Revisionsverfahrens haben die Kläger das Mietverhältnis gekündigt, worauf die Parteien den Rechtstreit vor dem Ablauf der (verlängerten) Revisionsbegründungsfrist übereinstimmend für erledigt er- klärt haben. II. Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstim- mend für erledigt erklärt haben, ist gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO von Amts wegen - nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands - über alle bisher entstandenen Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Danach sind die Kosten der Beklagten aufzuerlegen, denn diese wäre bei einer Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich unterlegen. 1. Die Erledigungserklärungen sind wirksam. a) Eine Erledigung der Hauptsache kann noch im Revisionsverfahren er- klärt werden (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, ZInsO 2022, 935 Rn. 7; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, juris Rn. 2; vom 2. August 8 9 10 11 12 - 5 - 2022 - VIII ZR 314/20, juris Rn. 8; jeweils mwN). Eine Beendigung des Rechts- streits durch übereinstimmende Erledigungserklärungen beider Parteien ist in dieser Instanz wirksam möglich, wenn die Revision statthaft und zur Zeit der Er- ledigungserklärungen auch ansonsten (noch) zulässig war (vgl. BGH, Be- schlüsse vom 15. Januar 2004 - IX ZB 188/03, ZInsO 2004, 201 unter 2; vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 3; vom 31. März 2021 - XII ZB 102/20, NJW-RR 2021, 1012 Rn. 6; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21, aaO; BAGE 152, 335 Rn. 7). So liegt der Fall hier. Die von dem Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger war statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und zum vorbezeichneten Zeitpunkt auch im Übrigen zulässig. Der Umstand, dass die Klä- ger die Revision nicht (mehr) begründet haben, führt nicht zu einer Unzulässigkeit der Revision, weil die verlängerte Revisionsbegründungsfrist (§ 551 Abs. 2 Satz 2, 6 ZPO) bei Eingang der Erledigungserklärungen der Parteien bei Gericht noch nicht abgelaufen war. b) Die Erledigungserklärung der Beklagten konnte von ihrem Prozessbe- vollmächtigten zweiter Instanz wirksam abgegeben werden, auch wenn dieser nicht beim Bundesgerichtshof als Rechtsanwalt zugelassen ist (§ 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO). Denn die Erledigungserklärung kann gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO auch zu Protokoll der Geschäftsstelle erklärt werden und unterliegt daher nicht dem Anwaltszwang (§ 78 Abs. 3 ZPO; vgl. BGH, Beschlüsse vom 20. Juli 2012 - IX ZR 138/12, juris Rn. 4; vom 13. Juli 2022 - VII ZR 485/21, juris Rn. 2; vom 11. Januar 2024 - V ZR 163/22, juris Rn. 3; jeweils mwN). 2. In der Sache wäre die zulässige Revision der Kläger voraussichtlich er- folgreich gewesen. a) Für die Billigkeitsentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO kommt es vornehmlich darauf an, welchen Ausgang der Rechtsstreit mutmaßlich ge- nommen hätte und welche Partei dementsprechend mit Kosten belastet worden 13 14 15 - 6 - wäre, wenn die Hauptsache nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden wäre (vgl. BGH, Beschlüsse vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, juris Rn. 2; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, juris Rn. 6; jeweils mwN). Es kommt daher darauf an, ob die Revision der im Berufungsverfahren unterlegenen Kläger nach dem bisherigen Sach- und Streitstand Erfolg gehabt hätte. Dabei ist allerdings zu beachten, dass eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO nicht den Zweck hat, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden (BGH, Beschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 5; vom 4. April 2022 - VIa ZR 360/21, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Grundlage der Entscheidung ist demgemäß lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang be- deutsamen Rechtsfragen zu entscheiden (Senatsbeschlüsse vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, aaO; vom 5. Juli 2022 - VIII ZR 110/21, aaO; jeweils mwN). b) Danach sind im Streitfall die Kosten des Rechtsstreits in vollem Umfang der Beklagten aufzuerlegen. Denn die Revision der Kläger wäre schon deshalb begründet gewesen, weil die Berufung der Beklagten gegen das amtsgerichtliche Urteil durch das Berufungsgericht bereits mangels einer ordnungsgemäßen Be- rufungsbegründung als unzulässig hätte verworfen werden müssen (§ 522 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO). aa) Die Zulässigkeit der Berufung stellt als Prozessfortsetzungsbedingung eine Sachverhandlungs- und Sachurteilsvoraussetzung dar, die auch in der Re- visionsinstanz von Amts wegen zu prüfen ist, denn ein gültiges und rechtswirk- sames Verfahren vor dem Revisionsgericht ist nur möglich, solange der Rechts- streit noch nicht rechtskräftig beendet ist. Dies setzt neben der Zulässigkeit der 16 17 18 - 7 - Revision voraus, dass das erstinstanzliche Urteil durch die zulässige Berufung angegriffen worden und die Rechtskraft dieses Urteil damit in der Schwebe ge- halten ist. Bei seiner Prüfung ist das Revisionsgericht nicht an die Würdigung der Vorinstanz gebunden (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 103/15, BGHZ 212, 224 Rn. 16; vom 29. April 2020 - VIII ZR 31/18, NJW 2020, 2884 Rn. 18; siehe auch Senatsbeschluss vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 11; jeweils mwN). bb) Im vorliegenden Fall wird die Berufungsbegründung der Beklagten den Anforderungen des § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 und Nr. 3 ZPO nicht gerecht. (1) Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 ZPO muss die Berufungsbegründung die Umstände bezeichnen, aus denen sich nach Ansicht des Berufungsklägers die Rechtsverletzung und deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt. Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ZPO muss sie konkrete Anhaltspunkte bezeichnen, die Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der Tatsachen- feststellungen in dem angefochtenen Urteil begründen und deshalb eine neue Feststellung gebieten. Dazu gehört eine aus sich heraus verständliche Angabe, welche bestimmten Punkte des angefochtenen Urteils der Berufungskläger be- kämpft und welche tatsächlichen oder rechtlichen Gründe er ihnen im Einzelnen entgegensetzt. Die Berufungsbegründung muss auf den konkreten Streitfall zu- geschnitten sein. Es reicht nicht aus, die Auffassung des Erstgerichts mit formu- larmäßigen Sätzen oder allgemeinen Redewendungen zu rügen oder lediglich auf das Vorbringen erster Instanz zu verweisen (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 15. März 2022 - VIII ZB 43/21, NZM 2022, 460 Rn. 11 f.; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZB 43/22, WuM 2023, 224 Rn. 19; jeweils mwN). Zudem muss die Begründung geeignet sein, das gesamte Urteil in Frage zu stellen. Hat das Erstgericht die Abweisung der Klage auf mehrere voneinander unabhängige, selbständig tragende rechtliche Erwägungen gestützt, muss die 19 20 21 - 8 - Berufungsbegründung jede tragende rechtliche Erwägung angreifen; andernfalls ist das Rechtsmittel unzulässig (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Beschlüsse vom 5. August 2020 - VIII ZB 18/20, NJW-RR 2020, 1132 Rn. 16; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 14; vom 29. Juli 2025 - VI ZB 57/24, juris Rn. 7; jeweils mwN). (2) Diesen Anforderungen wird die Berufungsbegründung der Beklagten nicht gerecht, da sie gegen die das amtsgerichtliche Urteil selbständig tragende Erwägung, die Beklagte habe die von ihr beabsichtigten Modernisierungsmaß- nahmen auch deshalb nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekün- digt, weil sie die Kläger nicht gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten informiert habe, keine Einwände er- hoben hat. (a) Das Amtsgericht hat einen derzeit bestehenden Anspruch der Beklag- ten auf Duldung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555d Abs. 1 BGB verneint, weil die Beklagte diese Maßnahmen nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 BGB angekündigt habe. (aa) Der Vermieter hat dem Mieter gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Diese Ankündigung muss nach § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den vor- aussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaß- nahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. Eine solche ordnungsgemäße Ankün- 22 23 24 - 9 - digung ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Duldungsanspruchs des Vermie- ters gemäß § 555d Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 19 [zu § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF]). (bb) Das Amtsgericht hat die Ordnungsmäßigkeit der Modernisierungsan- kündigung mit zwei selbständig tragenden Erwägungen verneint. Es hat ange- nommen, dass die Beklagte zum einen nicht ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB informiert habe, weil sie gegenüber den Klägern nicht ausreichend dargelegt habe, inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zur Energieeinsparung geeignet seien. Zum anderen habe die Beklagte die Kläger nicht über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB informiert. (b) Die Beklagte hat ihre Berufung jedoch lediglich damit begründet, dass sie die Kläger entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ausreichend über die Art und Weise der Modernisierung informiert habe. Auf die - aus Sicht des Amts- gerichts - fehlenden Angaben zu den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten geht die Berufungsbegründung dagegen nicht ein. Das Berufungsgericht hätte somit nicht über die Begründetheit der Berufung - von deren Beurteilung der Se- nat im Rahmen der hier vorzunehmenden summarischen Prüfung angesichts der Komplexität der sich stellenden Rechtsfragen ohnehin (mit entsprechender Ko- stenfolge) hätte absehen können - entscheiden, sondern die Berufung als unzu- lässig verwerfen müssen. Diese Entscheidung wäre im Revisionsverfahren nach- zuholen gewesen (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 15. März 2002 - V ZR 39/01, NJW-RR 2002, 1435 unter [II] 3; vom 10. Februar 2011 - III ZR 338/09, NJW 2011, 926 Rn. 6; Beschlüsse vom 11. Mai 2010 - VIII ZR 1/09, juris Rn. 2; vom 25. April 2023 - VIII ZR 184/21, juris Rn. 21 mwN), wenn die Parteien den Rechts- streit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt hätten. 25 26 - 10 - Nach alledem entspricht es billigem Ermessen, der Beklagten die Kosten der Rechtsmittelverfahren aufzuerlegen. Hinsichtlich der Kosten der ersten In- stanz verbleibt es bei der vom Amtsgericht - zugunsten der Kläger - getroffenen Kostenentscheidung. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Entscheidung vom 07.08.2024 - 11 C 1100/23 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 18.06.2025 - 4 S 164/24 - 27

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR281.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 281/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energe- tischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Se- natsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 281/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Woh- nung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 23. März 2017 kündigte die Beklagte der Klägerin die Modernisierung der in dem aus mehreren Häusern bestehenden Gebäudekom- plex befindlichen Heizungsanlage durch Austausch des vorhandenen Niedertem- peraturkessels gegen einen modulierend geregelten Gas-Brennwertkessel sowie Durchführung eines "hydraulischen Abgleichs" an und informierte diese unter an- derem über die Einzelheiten der geplanten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 21. August 2017 der Klägerin gegenüber eine Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1. November 2017 von 368,78 € um 25,81 € auf 394,59 €. Die Klägerin zahlte diesen Erhö- hungsbetrag in der Zeit vom 1. November 2017 bis zum 1. Juli 2020. Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Feststellung, dass der Be- klagten aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf Zahlung einer um 25,81 € erhöhten Miete ab November 2017 nicht zusteht, und die Erstattung der ab November 2017 aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 877,54 € nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 1 2 3 4 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Klägerin in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2023, 761) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe im Ergebnis zu Recht einen Anspruch der Klägerin gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete bejaht und festgestellt, dass der Beklagten gegen die Klägerin aus der Mieterhö- hungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 25,81 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung zustehe. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts sei das Mieterhöhungsverlan- gen der Beklagten allerdings nicht formell unwirksam. Es entspreche vielmehr den vom Bundesgerichtshof in drei mittlerweile ergangenen Entscheidungen vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21, VIII ZR 361/21) dargestellten Voraussetzungen. Das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen sei indes materiell unwirk- sam. 5 6 7 8 9 10 - 5 - Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisie- rung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Verände- rungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nach- haltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Der Sachverständige habe in den Jahren nach der bauli- chen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2021, eine Einsparung von End- energie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme nicht feststellen können. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach schwanke und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme niedri- ger liege als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einspa- rung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahres- verbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, 11 12 13 14 - 6 - in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten mög- lichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durch- schnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um ei- nen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel be- gründen können. So habe er bei diesem Termin festgestellt, dass weder die an der Heizung vorgenommene Regelung noch der Kessel korrekt eingestellt gewe- sen seien. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von der Klägerin begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 15 16 17 18 - 7 - BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. November 2017 um 25,81 € getroffen noch ein Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB nebst Zinsen bejaht werden. Das Beru- fungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Ein- bau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig End- energie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Miet- erhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen falschen rechtli- chen Maßstab zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht hat noch frei von Rechtsfehlern angenommen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den formellen Begründungsan- forderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allge- meinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Ins- besondere ist das Berufungsgericht zu Recht davon ausgegangen, dass es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Mo- dernisierung der Heizungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhö- hungserklärung beigefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" bezeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht bedurfte (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 19 - 8 - 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstmalige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydraulischen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht 20 21 22 23 24 - 9 - nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Veränderungen der An- lagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Se- natsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. 25 26 - 10 - Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 27 28 29 30 - 11 - 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl. § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (BT-Drucks., aaO; vgl. BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- 31 32 - 12 - geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämmmaß- nahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Verbrauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend verweist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwohnungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börsting- haus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des betroffenen Mie- ters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächlichen Ener- gieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Veränderung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsbereinigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauftragten Sach- verständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der 33 - 13 - mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13 f.). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter 34 - 14 - vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL Juli 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Ver- mieter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, 35 36 37 - 15 - ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg gel- tend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht verweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine 38 39 40 - 16 - fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Ein- sparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Miet- recht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzunehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maßnahme immer die tatsächlichen - möglicherweise wie hier nach den von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Heizungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Aus- wirkungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, obwohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Hei- zungsanlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Hei- zungsanlage abzustellen. Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Be- dienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jeden- falls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gel- tend machen. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der 41 42 - 17 - Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum maßgebli- chen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25) - zurückgegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tat- sächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grundsätzlich nicht in Betracht, zumal das Berufungsgericht - worauf die Revision zutreffend verweist - bei dem von dem Sachverständigen angestellten Vergleich des tatsächlichen Verbrauchs in den Jahren 2011 bis 2016 mit demjenigen in den Jahren 2017 bis 2021 schon nicht berücksichtigt hat, dass die Modernisierungsmaßnahme erst im Sommer 2017 durchgeführt worden ist. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass 43 - 18 - das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 07.01.2021 - 4 C 163/20 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 31/21 - - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR281.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 281/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 42 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 264/13 vom 13. Mai 2014 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Mai 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 21. August 2013 wird als unzulässig ver- worfen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Streitwert: bis zu 2.500 € Gründe: I. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Klägerin. Am 7. Mai 1991 schlossen die damalige Vermieterin und die Beklagten eine Modernisierungs- vereinbarung, wonach die Vermieterin den Beklagten unter Verzicht auf die Er- hebung eines Modernisierungszuschlags gestattete, umfangreiche Modernisie- rungsarbeiten auf eigene Kosten vorzunehmen. Mit Schreiben vom 5. November 2010 kündigte die Klägerin unter Ver- weis auf mehrere beigefügte Anlagen Modernisierungs- und Instandsetzungs- arbeiten an, zu deren Duldung die Beklagten nicht bereit waren. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß zur Duldung verurteilt (Klageanträge 1 bis 25). Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsge- 1 2 3 - 3 - richt die Klage - nach übereinstimmender Teilerledigungserklärung - teilweise abgewiesen. Die Beklagten sind weiterhin verurteilt worden, diejenigen Maß- nahmen zu dulden, die Gegenstand der Klageanträge zu 2 (teilweise) sowie 14, 20, 22 und 24 sind. Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt, dass die Dul- dungsklage in weiten Teilen unbegründet sei. Zwar habe die Klägerin in ihrem Schreiben vom 5. November 2010 die Textform gemäß § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF, § 126b BGB gewahrt. Es sei unschädlich, dass sie wesentliche Teile der Modernisierungsankündigung in Anlagen ausgelagert habe. Gleichwohl ha- be die Klage überwiegend keinen Erfolg. Dem stehe unter anderem die Moder- nisierungsvereinbarung vom 7. Mai 1991 entgegen. Das Berufungsgericht hat im Tenor seines Urteils die Revision zugelas- sen und hierzu in den Gründen ausgeführt, dass die Frage, ob und unter wel- chen Voraussetzungen der Verweis auf Anlagen mit der Einhaltung der Text- form gemäß § 126b BGB zu vereinbaren sei, von grundsätzlicher Bedeutung sei und zur Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordere. Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin, die ihr Modernisierungs- begehren weiterverfolgt, soweit die Klage hinsichtlich der Klageanträge zu 1c bis i, 23, 1j sowie 6 bis 8 abgewiesen worden ist. II. Die Revision der Klägerin ist unzulässig und deshalb zu verwerfen (§ 552 Abs. 1, 2 ZPO). Denn für die Klägerin findet die Revision mangels Zulassung durch das Berufungsgericht nicht statt (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). 4 5 6 7 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulassung der Revision auf diejenige Partei beschränkt werden, zu deren Nachteil das Be- rufungsgericht die von ihm für klärungsbedürftig gehaltene Rechtsfrage ent- schieden hat. Die Zulassung der Revision wirkt in diesem Fall nicht zugunsten der Partei, zu deren Gunsten die Rechtsfrage entschieden worden ist und die das Urteil aus gänzlich anderen Gründen angreift (BGH, Urteile vom 5. Novem- ber 2003 - VIII ZR 320/02, NJW-RR 2004, 426 unter II; vom 11. September 2008 - III ZR 212/07, NJW 2008, 3558 Rn. 5, insoweit in BGHZ 178, 51 nicht abgedruckt; BGH, Beschlüsse vom 7. Juni 2011 - VI ZR 225/10, juris Rn. 4 f.; vom 8. Mai 2012 - XI ZR 261/10, NJW 2012, 2446 Rn. 6; vom 29. September 2012 - IV ZR 108/12, VersR 2013, 120 Rn. 7; vom 27. März 2014 - III ZR 387/13, juris Rn. 5 mwN; Musielak/Ball, ZPO, 11. Aufl., § 543 Rn. 16; Zöller/ Heßler, ZPO, 30. Aufl., § 543 Rn. 20). So liegt es hier. Das Berufungsgericht hat die Revision gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1, Nr. 2 Alt. 1 ZPO zur Klärung der Frage zugelassen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Verweis auf Anlagen mit der Einhaltung der Text- form gemäß § 126b BGB zu vereinbaren ist. Es hat darauf abgestellt, dass die Klägerin die Textform des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aF gewahrt habe. Diese Beurteilung wirkt sich nur zu Lasten der Beklagten aus. Hingegen ist die von der Revision angegriffene Klageabweisung auf Erwägungen gestützt, die mit der Zulassungsfrage in keinem Zusammenhang stehen und für die das Beru- fungsgericht keinen Klärungsbedarf gesehen hat. Auch wenn das Berufungsge- richt im Tenor seiner Entscheidung die Revision zugelassen hat, ohne dort aus- drücklich eine Einschränkung vorzunehmen, ergibt sich die Beschränkung der Zulassung auf die Beklagten mit der erforderlichen Deutlichkeit aus der gege- benen Begründung. 8 9 - 5 - Entgegen der Auffassung der Revision ist die vom Berufungsgericht vor- genommene Beschränkung der Revisionszulassung wirksam. Denn die Zulas- sung der Revision kann auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein kann oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (Senatsurteile vom 12. Mai 2010 - VIII ZR 96/09, NZM 2010, 548 Rn. 21; vom 24. Januar 2012 - VIII ZR 206/11, WuM 2012, 163 Rn. 7). Das ist hier der Fall. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 29.11.2011 - 101 C 174/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.08.2013 - 65 S 485/11 - 10

ECLI:DE:BGH:2020:200520UVIIIZR55.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 55/19 Verkündet am: 20. Mai 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555b Nr. 1 Zu den Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB). BGH, Urteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19 - LG Bremen AG Bremen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 15. April 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 21. Februar 2019 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. März 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem Jahr 2008 Mieterin einer 76,21 m² großen Wohnung der Klägerin in einem Mehrparteienhaus in B. . Die Wohnung ver- fügt über eine Gasetagenheizung und einen Gasherd. Mit Schreiben vom 1. September 2017 kündigte die Klägerin der Beklag- ten den Einbau einer Gaszentralheizung in das Wohngebäude an. Im Rahmen der Arbeiten, welche in gleicher Art auch in einem Nachbargebäude ausgeführt und die sich ausweislich der Ankündigung über einen Zeitraum von insgesamt 14 Wochen erstrecken werden, sollen die einzelnen Wohnungen an die neue 1 2 - 3 - Zentralheizung mit Gas-Brennwertkessel angeschlossen und vom Gasnetz ge- trennt werden. Angekündigt wurde die Installation einer "Wohnungsstation", die über isolierte Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden wird und über die die Wohnungen künftig beheizt und mit Warmwasser versorgt werden sol- len. Für die Wohnungen - so die Ankündigung - sei unter anderem die Entfer- nung der Gasleitungen und Feuerstätten, der Ausbau der Gasthermen, der Tausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper, der Anschluss durch verkleidete Ringleitungen an die "Wohnungsstation" unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre sowie der Austausch des vorhandenen Gasherds gegen einen Elektroherd vorgesehen. Daneben sei beabsichtigt, die Wohnun- gen zur Warmwasserversorgung mit einem zentralen Warmwasserbereiter über isolierte Warmwasserleitungen zu verbinden. Mitgeteilt wurde ferner, dass sich die voraussichtliche Mieterhöhung auf 69 € pro Monat belaufen werde. Für die Wärmeversorgung falle zukünftig eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 1,50 €/m² an, wobei bishe- rige Kosten für den Betrieb und die Wartung der Gasetagenheizung entfielen. Dem Ankündigungsschreiben war eine "Berechnung der Energieeinspa- rung" als Anlage beigefügt, in der für alle betroffenen Wohnungen der Gebäu- dekomplexe - ausgehend von einer Wohnfläche von insgesamt 1.186,88 m² - eine Reduktion der Endenergie von (bisher) 213.970 kWh/a auf (künftig) 189.375 kWh/a angegeben und in deren Folge eine Reduktion der Verbrauchs- kosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat berechnet wird. Die Beklagte erteilte die in dem Ankündigungsschreiben erbetene Zu- stimmung zu den Maßnahmen nicht. 3 4 5 - 4 - Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Beklagte darauf in Anspruch genom- men, von ihr im Einzelnen näher bezeichnete bauliche Maßnahmen zu dulden und "der Klägerin und ihren Mitarbeitern" beziehungsweise denen eines beauf- tragten Unternehmens innerhalb angegebener Zeiträume den Zutritt zur Woh- nung zwecks Durchführung der Maßnahmen zu ermöglichen. Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Be- rufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Bremen, WuM 2019, 195) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Duldungsanspruch aus § 555d Abs. 1 BGB nicht zu, da die Modernisierungsankündigung vom 1. September 2017 die hieran nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB zu stellenden Mindestan- forderungen nicht erfülle. Danach habe die Modernisierungsankündigung - vorliegend handele es sich um eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB - Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen zu enthalten. Der Gesetzgeber habe im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 mit der Neufassung der Vorgängerregelung in 6 7 8 9 10 11 - 5 - § 554 Abs. 3 BGB aF zwar ausdrücklich die äußerst strengen Anforderungen der seinerzeitigen Rechtsprechung an den Inhalt solcher Ankündigungen ab- senken wollen, was nachfolgend auch vom Bundesgerichtshof aufgegriffen und weiter konkretisiert worden sei. Somit müsse der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung an dem Informationsbedürfnis des Mieters ausgerichtet und ihm durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Mo- dernisierungsmaßnahme ermöglicht werden. Es sei aber auch zu berücksichti- gen, dass die Mitteilungspflicht nicht darauf abziele, die Befugnis des Vermie- ters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken bezie- hungsweise faktisch zu erschweren oder zu vereiteln. Aufgrund der Neufassung des § 554 Abs. 3 BGB aF in § 555c BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz habe sich an dieser Zielrichtung nichts geändert. Auch unter Berücksichtigung dieses gesetzgeberischen Willens sowie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genüge die streitgegenständliche Modernisierungsankündigung dennoch nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB. Die Klägerin habe die Beklagte nicht in wesentlichen Zügen über die Art und den voraussichtlichen Umfang der energetischen Mo- dernisierungsmaßnahme informiert. Der Vermieter habe konkrete Tatsachen darzulegen, anhand derer der Mieter das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie im Sinne einer zureichenden Kenntnis zu- mindest überschlägig nachvollziehen könne. Ausreichend, aber auch erforder- lich für eine plausible Darlegung eines Energiespareffekts sei eine Beschrei- bung des alten und neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung er- mögliche. Eine derartige Beschreibung enthalte die Modernisierungsankündigung nicht. Die Klägerin verweise lediglich pauschal und unter Hinweis auf die Ermitt- 12 13 14 - 6 - lung eines energiewirtschaftlichen Gutachters darauf, dass es nach der Durch- führung der Modernisierungsmaßnahmen zu deutlichen Einsparungen von Hei- zenergie und damit auch zur Einsparung von Heizkosten kommen solle. Eben- so pauschal sei der Hinweis, durch den Einbau einer Gaszentralheizung mit einem Gas-Brennwertkessel und einer zentralen Warmwasserbereitung werde der Gebrauchswert der Wohnungen wegen eines niedrigeren Energiever- brauchs wesentlich erhöht. Mangels Angabe konkreter Tatsachen genüge dies nicht, um der Beklagten das Ausmaß der Modernisierung und die behauptete Einsparung von Energie hinreichend nachvollziehbar darzulegen. Ein Energiespareffekt habe für die Beklagte auch nicht auf der Hand ge- legen, denn die Umstellung von einer dezentralen auf eine zentrale Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser könne neben energetischen Vorteilen wegen der zentralen Erwärmung auch mit Bereitstellungs-, Vorhaltungs- und Vertei- lungsverlusten verbunden sein. Eine andere Beurteilung folge auch nicht aus der dem Ankündigungs- schreiben beigefügten "Berechnung der Energieeinsparung". Dort gebe die Klägerin zwar die Energiekosten vor der Sanierung sowie die (kalkulierten) Energiekosten nach der Sanierung für mehrere Gebäudekomplexe an, und zwar untergliedert in Endenergie und Verbrauchskosten. Abschließend stelle sie die erwartete Heizkosteneinsparung mit monatlich 0,08 €/m² dar. Diese Be- rechnung sei allerdings unbrauchbar, da es an einem Bezug der baulichen Maßnahme auf die konkret betroffene Wohnung der Beklagten fehle. Die Klägerin habe nämlich lediglich auf Gesamtwerte für drei Wohnge- bäude abgestellt, ohne die tatsächlich vorhandene Ausstattung der Wohnung der Beklagten und den damit einhergehenden aktuellen sowie den nach Aus- führung der baulichen Maßnahmen konkret zu erwartenden Energiebedarf zu berücksichtigen. Der Beklagten sei es auf dieser Grundlage nicht möglich, auch 15 16 17 - 7 - nur überschlägig zu beurteilen, ob sich die behauptete (deutliche) Einsparung von Energiekosten gerade in Bezug auf ihre Wohnung realisieren lassen werde. Zweifel hieran bestünden bereits deshalb, weil die Ersparnis insgesamt nur 0,08 €/m² und Monat betragen solle. Dies bedeute für die Beklagte lediglich ei- ne monatliche Ersparnis in Höhe von 6,10 €, was im Verhältnis zu der mietver- traglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlung von 142 € keine signifikante geschweige denn eine deutliche Ersparnis darstelle. Unwirksam sei die Modernisierungsankündigung auch hinsichtlich des in Aussicht gestellten Austauschs des Gasherds gegen einen Elektroherd. Es feh- le an einer konkreten Darlegung dieser Teilmaßnahme, weshalb nicht ansatz- weise erkennbar sei, ob mit dem Austausch eine von der Beklagten zu dulden- de Energieeinsparung verbunden sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Duldung der von ihr im Einzelnen bezeichneten baulichen Maßnahmen (§ 555d Abs. 1 BGB) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts ist das Ankündigungsschreiben der Klägerin nicht deshalb unwirksam, weil es zu unbestimmt abgefasst wäre. Das Schreiben erfüllt vielmehr die An- forderungen nach § 555c Abs. 1 BGB. 1. Gemäß § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter Modernisierungsmaßnah- men im Sinne des § 555b BGB - vorliegend eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) - zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnah- men nach § 555c BGB anzukündigen hat. Die letztgenannte Vorschrift ist ge- 18 19 20 - 8 - mäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB auf das gegenständliche Mietverhält- nis in der vom 1. Mai 2013 bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung des Gesetzes über die energetische Sanierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; im Folgenden: BGB aF) anzuwenden, weil das Mietverhältnis am 31. Dezember 2018 bereits entstanden und der Beklagten das Ankündi- gungsschreiben vor diesem Datum zugegangen war. a) Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB aF Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Be- ginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten. b) Der Gesetzgeber hat sich im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Moderni- sierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertrete- nen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f., 49 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 28; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Hieran sollte sich auch unter der Geltung des § 555c BGB aF nichts ändern (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 20). Danach ist - was das Berufungsgericht seiner Entscheidung noch zutref- fend zugrunde gelegt hat - der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der 21 22 23 - 9 - beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 30; jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF). Andererseits ist aber zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befug- nis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen er- gänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung ge- setzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, aaO Rn. 31 mwN [zu § 554 Abs. 3 BGB aF]). c) Für Maßnahmen der energetischen Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) bedarf es vor diesem Hintergrund - vergleichbar mit den an ein entspre- chendes Mieterhöhungsverlangen zu stellenden Anforderungen (§ 559b Abs. 1 BGB) - der Information des Mieters über diejenigen Tatsachen, die es ihm er- möglichen, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umset- zung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie, ge- gebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, (überschlägig) vergleichend zu ermit- teln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhal- tigen Energieeinsparung führen werden (vgl. Senatsurteil vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, NZM 2020, 281 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 mwN [zur Mieterhöhungserklä- rung]). 24 - 10 - 2. Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung, was der Senat selbst beurteilen kann, weil weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen (vgl. Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 41; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, NJW-RR 2019, 719 Rn. 23; vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 332/18, aaO Rn. 28), gerecht. Insbesondere ergibt sich aus ihr - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - hinreichend deutlich, welche Arbeiten im Einzelnen beabsichtigt sind und inwieweit die bau- lichen Maßnahmen zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie bezogen auf die Wohnung der Beklagten führen sollen. a) Das Ankündigungsschreiben stellt den Umfang der Baumaßnahmen sowie deren Auswirkungen auf den Mietgebrauch ausreichend dar. Hiernach ist für sämtliche Wohnungen, also auch die Wohnung der Be- klagten, geplant, diese an die neu zu installierende Zentralheizung mit Gas- Brennwertkessel anzuschließen und sie zugleich unter Ausbau der Gasthermen und Austausch des Gasherds gegen einen Elektroherd vom Gasnetz zu tren- nen. Die Verbindung soll über eine "Wohnungsstation" erfolgen, die über isolier- te Leitungsstränge mit der Zentralheizung verbunden werden soll. In den Woh- nungen ist ein Austausch der vorhandenen Heizkörper gegen Plattenheizkörper sowie deren Anschluss an die "Wohnungsstation" durch verkleidete Ringleitun- gen unter Rückbau der sichtbaren Heizungsrohre geplant. Die Regelung der Heizung soll künftig über ein Thermostat erfolgen. Hierdurch wird - insbesonde- re im Zusammenhang mit den weiteren Ausführungen zur voraussichtlichen Dauer und Organisation der Umsetzung - der Umfang der geplanten Arbeiten und deren voraussichtliche Auswirkung auf den Mietgebrauch sämtlicher Woh- nungen hinreichend umrissen. b) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ermöglicht die Ankündi- gung der Beklagten - gegebenenfalls unter Inanspruchnahme sachverständiger 25 26 27 28 - 11 - Hilfe - auch überschlägig zu beurteilen, ob der Einbau einer Gaszentralheizung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie gerade in Bezug auf ihre Woh- nung bewirken wird. aa) Denn aus der "Berechnung der Energieeinsparung", welche der Mo- dernisierungsankündigung als Anlage beigefügt war, ergibt sich, dass für sämt- liche betroffenen Wohnungen der Gebäudekomplexe eine dauerhafte Redukti- on der Endenergie von aktuell insgesamt 213.970 kWh im Jahr auf (künftig) 189.375 kWh im Jahr geplant sei. Damit ist vorliegend die Energieeinsparung hinreichend erläutert, in deren Folge - bezogen auf alle Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 1.186,88 m² - eine Reduktion der Verbrauchskosten um 0,08 €/m² Wohnfläche im Monat erreicht werden soll. bb) Anders als das Berufungsgericht meint, ist diese Berechnung nicht deshalb "unbrauchbar", weil es ihr an einem konkreten Bezug zur Wohnung der Beklagten fehlte. Dieser Bezug kann vorliegend unschwer hergestellt werden. Der Beklag- ten ist es anhand der Berechnung - worauf die Revision zu Recht hinweist - möglich, aus der für alle Wohnungen prognostizierten Energieersparnis von 24.595 kWh im Jahr (213.970 kWh/a - 189.375 kWh/a) anhand der Gesamtzahl der Quadratmeter (1.186,88 m²), auf die diese Ersparnis entfällt, die auf ihre 76,21 m² große Wohnung entfallende prognostizierte jährliche Energieersparnis zu errechnen. Diese beläuft sich auf 1.579,25 kWh im Jahr (24.595 kWh/a ÷ 1.186,88 m² x 76,21 m²). Auch dem Berufungsgericht war es auf Grundlage der gemachten Anga- ben ohne weiteres möglich, für die Wohnung der Beklagten eine konkrete mo- natliche Heizkosteneinsparung von 6,10 € zu errechnen. Ob dies im Ergebnis - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "keine signifikante, geschweige 29 30 31 32 - 12 - denn eine deutliche Ersparnis" darstellt, ist im Rahmen der Prüfung der formel- len Ordnungsgemäßheit der Ankündigung nach § 555c BGB ohne Bedeutung. cc) Einen weiteren Anhaltspunkt zur Plausibilitätsprüfung der mitgeteilten Energieeinsparung bietet zudem der für die Versorgung mit Heizenergie und Warmwasser für die Zukunft geschätzte Nebenkostenvorschuss von 1,50 €/m², der für die Wohnung der Beklagten künftig in Höhe von 114,32 € (1,50 €/m² x 76,21 m²) erhoben werden soll und den die Klägerin gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB angegeben hat. Diesen kann die Beklagte - unter Einbezie- hung der eigenen Wohnverhältnisse und des eigenen Verbrauchsverhaltens - mit den bisher für die Versorgung mit Gas aufgewandten Kosten vergleichen. dd) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist die Modernisie- rungsankündigung auch nicht deshalb unzureichend, weil die Klägerin die tat- sächlich vorhandene Ausstattung der Beklagtenwohnung und die damit einher- gehenden Verbräuche nicht berücksichtigt beziehungsweise angegeben hat. Es ist - worauf die Revision zutreffend verweist - weder ersichtlich noch vorgetra- gen, dass die Wohnung der Beklagten über einen baulichen Zuschnitt bezie- hungsweise über Ausstattungsmerkmale verfügte, welche von denjenigen an- derer Wohnungen in den Gebäudekomplexen derart abweichen, dass der Be- klagten eine Prüfung der mitgeteilten Energieeinsparung auf Plausibilität nicht möglich wäre. Allein ihre Lage im zweiten Obergeschoss des Anwesens stellt entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung eine solche Besonderheit nicht dar. Das Berufungsgericht führt - ebenso wie die Revisionserwiderung - nicht aus, welche "tatsächlichen Gegebenheiten der Beklagtenwohnung", die für die anzustellende Plausibilitätsprüfung einer Energieersparnis relevant und der Be- klagten nicht ebenso bekannt wären beziehungsweise bekannt sein müssten, seitens der Klägerin anzugeben seien. Über den individuellen Energieverbrauch 33 34 - 13 - der Beklagten hat die Klägerin keine Kenntnis, da dieser direkt mit dem Ener- gieversorger abgerechnet wird. Aufgrund der vorgelegten Berechnung bedurfte es vorliegend - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - auch nicht der Angabe der konkreten Wir- kungsgrade der alten sowie der neuen Heizungsanlage. c) Soweit das Berufungsgericht auch bezüglich des Austauschs des Gasherds durch einen Elektroherd eine wirksame Modernisierungsankündigung verneint, verkennt es - wie die Revision zutreffend rügt -, dass es sich hierbei nach dem von der Klägerin angekündigten Gesamtkonzept um eine notwendige Begleitmaßnahme der Heizungsmodernisierung handelt. Ausweislich der Ankündigung werden infolge des Wegfalls der Gaseta- genheizungen die bisherigen Gasleitungen aus den Mieteinheiten entfernt, so dass der Betrieb eines Gasherds nicht mehr möglich ist. Damit sind dem Mieter der Umfang und die Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahme für seinen Mietgebrauch hinlänglich dargelegt. Der vom Berufungsgericht auch insoweit vermissten Angabe einer Energieeinsparung bedarf es insoweit daher schon im Ansatz nicht. 35 36 37 - 14 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 01.06.2018 - 7 C 65/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2019 - 2 S 159/18 - 38

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 174/13 vom 10. Dezember 2013 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 10. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision durch einstimmigen Be- schluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 ZPO genannten Revisionszulas- sungsgründe vor. Ob vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnah- men mit Rücksicht auf die für den Mieter damit verbundenen - insbesondere finanziellen - Belastungen eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 2 BGB aF bedeuten, ist unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Generalisierende Aussagen - etwa dazu, welche finanziellen Belastungen einem Mieter mit mittlerem Einkommen noch zuzumuten sind - verbieten sich daher. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Nach der Entschei- dung des Berufungsgerichts hat die Beklagte nur einen Teil der Modernisie- rungsmaßnahmen (unter anderem Einbau einer Zentralheizung und Durchfüh- rung von Maßnahmen zur Wärmedämmung) zu dulden, durch die sich ihre bis- herige Miete von 408,45 € auf 620,22 € erhöhen wird. Die tatrichterliche Würdi- gung des Berufungsgerichts, dass die darüber hinaus von der Klägerin beab- 1 2 - 3 - sichtigten Maßnahmen (Einbau neuer Fenster sowie Umbaumaßnahmen im Bad) wegen der damit für die Beklagte verbundenen finanziellen Belastungen und angesichts einer nur geringen Komfortverbesserung durch den Umbau des Bades eine unzumutbare Härte bedeuten und deshalb von ihr nicht zu dulden sind, weist keinen Rechtsfehler auf. a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die unzumutbare Härte nicht schematisch mit einer bestimmten Quote von Miete und Haushaltseinkommen begründet, sondern das Verhältnis von Miete und Einkommen lediglich ergänzend in seine Überlegungen einbezogen; dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. b) Ebenfalls ohne Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht bei seiner Entscheidung von einem zu niedrigen Einkommen der Beklagten ausge- gangen sei. Die Beklagte hat über ihre finanziellen Verhältnisse auch keine wi- dersprüchlichen Angaben gemacht, sondern ihr berufliches Einkommen durch Vorlage einer Gehaltsbescheinigung belegt. Soweit die Beklagte ihren Ver- dienst zunächst mit netto 2.024,78 € angegeben hatte, ist dies - wie aus der Gehaltsbescheinigung ersichtlich - ein bloßes Versehen, weil von diesem Be- trag noch Rentenversicherungsbeiträge in Höhe von 258,70 € (Arbeitnehmeran- teil) abgezogen wurden. Im Übrigen hat die Beklagte dargelegt, dass ihre bei- den Kinder Kindergeld erhalten, der Vater aber keinen Unterhalt zahlt und sie einen Unterhaltsvorschuss vom Jugendamt nicht mehr bekommen kann, weil ihre Kinder das 12. Lebensjahr bereits vollendet haben. Diese Angaben durfte das Berufungsgericht bei seiner Abwägung ebenso zugrunde legen wie eine monatliche Zahlung der Beklagten zur Unterstützung der im Ausland studieren- den und im Übrigen auf BAföG-Zahlungen angewiesenen älteren Tochter. 3 4 - 4 - c) Soweit die Revision beanstandet, das Berufungsgericht habe nicht ge- prüft, ob durch den geplanten Einbau von Isolierglasfenstern mit einem K-Wert von unter 1,5 und durch die Erneuerung des Bades nur ein allgemein üblicher Standard erreicht würde (§ 554 Abs. 2 Satz 4 BGB aF), zeigt sie entsprechen- den Sachvortrag der Klägerin hierzu in den Tatsacheninstanzen nicht auf. Be- züglich der Erneuerung des Bades hat das Berufungsgericht die Voraussetzun- gen des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB im Übrigen ausdrücklich verneint. Den Ein- bau der Heizungsanlage hat die Beklagte nach dem Berufungsurteil ohnehin zu dulden, so dass es auf das Vorliegen des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB aF insoweit nicht ankommt. d) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht den Umstand, dass die Beklagte infolge des Einbaus der Zentralheizung die bishe- rigen Ausgaben (von jährlich 500 €) für Kohle spart und sich dadurch die zu- sätzliche Belastung mit Heizkostenvorauszahlungen (93,81 € monatlich) etwas relativiert, nicht übergangen, sondern in seine Wertung einbezogen. e) Soweit die Revision geltend macht, die Wohnung der Beklagten sei - was bei der Härteabwägung zu berücksichtigen sei - unangemessen groß, setzt sie lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der Würdigung des Beru- fungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. 5 6 7 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Weißensee, Entscheidung vom 16.05.2012 - 7 C 301/11 - LG Berlin, Entscheidung vom 15.05.2013 - 65 S 257/12 - 8

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Das Fehlen einer Heizungsanlage in der Heizperiode und die hieraus resultierende mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung ist ein erheblicher Mangel und hat eine Minderung des Mietzinses um 70% zur Folge.(Rn.37) 2. Ein Annahmeverzug des Mieters hinsichtlich der Mängelbeseitigung, sofern hierzu umfängliche Instandsetzungsarbeiten erforderlich werden, kann nur dann eintreten, wenn der Vermieter in seinem wörtlichen Angebot die geplanten Arbeiten vollständig beschreibt und diese Arbeiten dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen.(Rn.39) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin, 14. Oktober 2013, 18 S 228/13, Hinweisbeschluss nachgehend LG Berlin, 25. November 2013, 18 S 228/13, Berufung zurückgewiesen Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 2.266,79 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.07.2012 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Von den Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin 30%, der Beklagte 70%. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Klägerin jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Die Klägerin darf die Vollstreckung seitens des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Kosten einer Klageerhebung sowie der Rückzahlung von Mieten und Heizkostenvorschüssen. Randnummer 2 Die Klägerin ist Mieterin, der Beklagte Vermieter der Wohnung ..., ... Berlin. Die monatliche Warmmiete der Klägerin beträgt 1.290,47 EUR. Randnummer 3 Im Februar 2011 fand ein Gespräch zwischen der Klägerin und dem Beklagten statt, anlässlich dessen der Beklagte die Klägerin darüber informierte, dass die bisherige Ölzentralheizungsanlage geändert werden sollte und der Einbau einer Gasetagenheizung geplant sei. Ein genauer Zeitpunkt für den Umbau wurde nicht besprochen. Randnummer 4 Die „alte“ Sammelheizungsanlage wurde zum Ende der Heizperiode (April) 2011 stillgelegt, der zentrale Brenner wurde ausgebaut. Die Wohnung der Klägerin verfügte vom 01.10.2011 bis 09.12.2011 über keine funktionierende Heizungsanlage. Randnummer 5 Erstmals am 26.08.2011 setzte sich der Beklagte mit der Klägerin zur Vereinbarung einer Wohnungsbesichtigung mit dem Heizungsinstallateur per SMS in Verbindung. Diese erfolgte sodann am 01.09.2011. Randnummer 6 Am 08.10.2011 bemerkte die Klägerin, dass es in der Wohnung empfindlich kühl wurde und dieser Zustand andauerte. Die Klägerin wand sich telefonisch am 10.10.2011 und mit Schreiben vom gleichen Tag an den Beklagten und forderte diesen zur Wiederherstellung der Beheizbarkeit ihrer Wohnung bis zum 12.10.2011 auf, machte Mietminderung geltend und stellte die Mietzahlung, für den bereits laufenden Monat Oktober 2011, unter Rückforderungsvorbehalt. In der darauf folgenden Woche befand sich die Klägerin auf Dienstreise und forderte von dort den Beklagten per SMS am 18.11.2011 erneut auf, in der Woche vom 24.10.2011 den Mangel zu beseitigen. Bei ihrer Rückkehr am 23.10.2011 war die Wohnung weiterhin kühl. Mit Schreiben vom 24.10.2011 forderte die Klägerin den Beklagten nochmals zur Herstellung der Beheizbarkeit unter abschließender Fristsetzung bis zum 25.10.2011, 18:00 Uhr auf. Randnummer 7 Am 27.10.2011 erhob die Klägerin Klage vor dem Amtsgericht Charlottenburg – 221 C 441/11- auf Mängelbeseitigung. Danach meldete sich der Beklagte zunächst mit Schreiben vom 28.10.2011 und kündigte Arbeiten zur Wiederherstellung der Beheizbarkeit ab dem 14.11.2011 an. Die angekündigte Mietminderung wies der Beklagte zurück. Mit Schreiben vom 11.11.2011 teilte der Beklagte erneut mit, dass die Installationsarbeiten am 14.11.2011 beginnen und übersandt einen Plan mit der Rohrführung für die neue Heizungsanlage. Er forderte die Klägerin zur Schaffung von Baufreiheit auf. Die Arbeiten sollten zwischen 5 bis 6 Tagen dauern und begannen wie mitgeteilt am 14.11.2011. Sie waren am 09.12.2011 beendet, so dass die Beheizbarkeit der Wohnung der Klägerin ab 10.12.2011 wieder gegeben war. Mit Schreiben vom 28.11.2011 stellte die Klägerin die Mietzahlung, für den bereits laufenden Monat November 2011 bis zur Beendigung der Bauarbeiten, unter Rückforderungsvorbehalt (Bl. 59 der Akten). Randnummer 8 a) Am 04.11.2011 ging die Kostenvorschussrechnung des Amtsgericht Charlottenburg im Verfahren – 221 C 441/11-bei der Klägerin ein, die diese aufgrund der nunmehr angekündigten Arbeiten nicht mehr einzahlte. Gleichwohl erfolgte die Zustellung der Klage an den Beklagten. Nach Kenntniserlangung von der Zustellung nahm die Klägerin die Klage zurück und stellte keinen Kostenantrag. Dafür begehrt die Klägerin nunmehr in hiesigem Verfahren die Erstattung der für das Verfahren Amtsgericht Charlottenburg – 221 C 441/11- entstandenen Kosten in Höhe von insgesamt 827,16 EUR, welche sich aus Gerichtskosten nach einem Wert von 7.220,82 EUR in Höhe von 166,00 EUR und Anwaltskosten in Höhe von 661,16 EUR ergeben. Die Rechtsanwaltskosten für die gerichtliche Tätigkeit errechnete der Prozessbevollmächtigte der Klägerin aus einer 1,3 Verfahrensgebühr aus einem Gegenstandswert von 7.220,82 EUR. Randnummer 9 b) Des Weiteren begehrt die Klägerin die Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von 2.000,23 EUR, wobei sie einen täglichen Minderungsbetrag von 75 % der Warmmiete für die Zeit vom 08.10.2011 bis 09.12.2012 (62 Tage) ansetzte. Mit Schreiben vom 03.05.2012 forderte die Klägerin den Beklagte zur Zahlung auf. Randnummer 10 c) Zuletzt verlangt die Klägerin noch die Rückzahlung von bereits geleisteten monatlichen Heizkostenvorschüssen von jeweils 99,93 EUR für die Monate Januar bis April 2012 in Höhe von insgesamt 399,72 EUR, da der Betrieb der nunmehr eingebauten Gasetagenheizung von der Klägerin als Mieterin selbst übernommen werden sollte und die Parteien deshalb am 01.03.2012 eine Vereinbarung schlossen, wonach der Heizkostenvorschuss ab Januar 2012 entfiel. Ab Juli 2012 zahlte die Klägerin den Heizkostenvorschuss nicht mehr, bis einschließlich Mai 2012 wurde die Vorauszahlung noch überwiesen. Hinsichtlich des Betrages für Mai 2012 erfolgte unstreitig eine Aufrechnung mit der Junimiete in Höhe der Vorauszahlung für Mai 2012 und eine Reduzierung der Junimiete um den Betrag des Heizkostenvorschusses, mithin insgesamt 199,86 EUR (Bl. 61 der Akten). Der Beklagte erkannte seine Rückzahlungspflicht mit Schreiben vom 11.04.2012 an, zahlte jedoch nicht. Randnummer 11 Mit Schreiben vom 07.06.2012 forderte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin den Beklagten zur Zahlung der unter a) bis c) genannten Forderungen unter Nachfristsetzung bis zum 15.07.2012 auf. Randnummer 12 Infolge dessen entstanden der Klägerin Rechtsanwaltskosten für das Zahlungsbegehren unter Berücksichtigung eines Gegenstandswerts von 3.323,57 EUR in Höhe von 359,50 EUR. Die Klägerin zahlte die Rechnung des Prozessbevollmächtigten und forderte mit Schreiben vom 05.02.2013 den Beklagten zur Zahlung der Kosten auf. Eine Zahlung erfolgte nicht. Den behaupteten Anspruch auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten macht die Klägerin hilfsweise zur Auffüllung im Falle der Abweisung der mit der Klage geltend gemachten Forderungen geltend. Randnummer 13 Der Beklagte erkannte in der Klageerwiderung seine Rückzahlungspflicht hinsichtlich des gezahlten Heizkostenvorschusses (c.) erneut an, erklärte aber in derselben die Aufrechnung mit folgenden behaupteten Ansprüchen gegen die Klägerin: Randnummer 14 Einem Anspruch aus dem Anerkenntnis der Klägerin mit Schreiben vom 14.12.2010 hinsichtlich der Heizkostennachzahlung 2008 in Höhe von 443,22 EUR (Bl. 43f der Akten), einem Anspruch auf Restmiete Juni 2012 in Höhe von 199,86 EUR und dem Anspruch auf Heizkostennachzahlung gemäß Heizkostenabrechnung 2010 vom 01.12.2011 in Höhe von 141,24 EUR. Randnummer 15 Dabei erfolgt die Aufrechnung zuerst mit dem Anerkenntnisbetrag gegen die Rückzahlungspflicht (c.). Mit dem verbleibenden Betrag aus dieser Position in Höhe von 43,50 EUR und den übrigen beiden Positionen erklärt der Beklagte hilfsweise vorsorglich die Aufrechnung gegen die übrige Klageforderung. Randnummer 16 In dem Schreiben des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 14.12.2010 hinsichtlich der Heizkostennachzahlung 2008 in Höhe von 443,22 EUR (Bl. 43f der Akten) heißt es auf Seite 2 auszugsweise wörtlich: Randnummer 17 „... Unsere Mandantin wäre bereit, diesen Betrag ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht zu zahlen, wenn umgekehrt Sie auf die weitergehenden unberechtigten Ansprüche verzichten. ...“ Randnummer 18 Eine Verzichtserklärung hinsichtlich der Heizkostennachzahlung 2008 hat der Beklagte nicht abgegeben. Randnummer 19 Die Klägerin trägt vor, ihr sei nicht bekannt gewesen, dass die „alte“ Heizungsanlage mit Ende der Heizperiode April 2011 stillgelegt wurde. Sie sei auch nach dem Gespräch im Februar 2011 davon ausgegangen, das die „alte“ Heizungsanlage bis zum Umbau zur Verfügung stehe. Auch sei in dem Gespräch nicht deutlich geworden, dass der Umbau noch in diesem Jahr erfolgen solle. Auch nach der Besichtigung der Wohnung im September 2011 durch den Beklagten und den Heizungsinstallateur sei ihr nicht klar gewesen, dass die alte Sammelheizung bereits nicht mehr funktionstüchtig war. Sie sei davon ausgegangen, dass zunächst ein Plan erstellt werde und dafür die Wohnungsbesichtigung erforderlich gewesen sei. Sie sei weiter davon ausgegangen, dass erst nach Erhalt von konkreten Plänen eine Terminabstimmung erfolgen sollte. Zudem sei nicht besprochen wurden, dass sich die Klägerin bei dem Beklagten zwecks Terminabstimmung melden solle, sie habe vielmehr erwartet, dass sie nach Konkretisierung der Planung Mitteilung erhalte, ab wann der Umbau stattfinden solle und mit welcher konkreten Dauer zu rechnen sei. Nach dem 01.09.2011 habe sich der Beklagte auch nicht mehr gemeldet. Weiter trägt die Klägerin vor, sei es ab dem 08.10.2011 in der gesamten Wohnung empfindlich kalt geworden, die Temperatur sei bis zum 23.10.2011 auf 16 Grad und teilweise darunter gefallen. Randnummer 20 Hinsichtlich der zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen des Beklagten, bestreitet die Klägerin den Erhalt der Heizkostennachzahlung gemäß Abrechnung vom 01.12.2011 in Höhe von 141,24 EUR. Weiter ist sie der Ansicht, dass ein wirksames Anerkenntnis hinsichtlich der Heizkostennachzahlung 2008 in Höhe von 443,22 EUR nicht vorliege, da der Beklagte der Klägerin gegenüber den Verzicht hinsichtlich des weiteren Forderungsbetrages nicht erklärt habe. Einen offenen Restmietbetrag für Juni 2012 gäbe es nicht. Randnummer 21 Die Klägerin beantragt, Randnummer 22 der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.227,11 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.05.2012 zu zahlen. Randnummer 23 Der Beklagte beantragt, Randnummer 24 die Klage abzuweisen. Randnummer 25 Der Beklagte trägt vor, er habe der Klägerin bei dem Gespräch im Februar 2011 mitgeteilt, dass die Ölheizungsanlage abgebaut werden sollte. Er habe der Klägerin im Sommer Zeichnungen gegeben, die die geplanten technischen Veränderungen in der Wohnungen der Klägerin zeigten. Bei der Wohnungsbegehung im September 2011 habe er mit der Klägerin vereinbart, dass diese sich hinsichtlich eines Einbautermins melden solle. Aufgrund der schwierigen Erreichbarkeit der Klägerin sei der Einbau verzögert wurden, weshalb ein Minderungsanspruch nicht bestehe. Mit Schreiben vom 11.11.2011 sei die Klägerin konkret über die Verlegung der neuen Rohrleitungen aufgeklärt und die voraussichtliche Arbeitsdauer von 5 – 6 Tagen angegeben worden. Randnummer 26 Der Beklagte bestreitet, dass die Wohnung unbeheizbar gewesen sei. Er trägt vor, wenn die Klägerin rechtzeitig nach dem Gespräch im Februar 2011 reagiert hätte, der Einbau in den Sommermonaten hätte stattfinden können. Es sei Nachlässigkeit der Klägerin gewesen, dass zu Beginn der Heizperiode keine Heizung zur Verfügung gestanden habe, da es an der Klägerin gewesen sei, entsprechende Termine mit dem Heizungsunternehmen zu vereinbaren. Randnummer 27 Der Beklagte vertritt die Auffassung, dass die Mietminderung auch der Höhe nach nicht gegeben sei. Hinsichtlich der Mietminderung für November 2011 würde zudem § 814 BGB gelten, da nur die Mietzahlung Oktober 2011 unter Vorbehalt gestellt worden sei. Randnummer 28 Die Heizkostenabrechnung vom 14.09.2011 nebst Berechnungsgrundlagen sei der Klägerin mit Anschreiben vom 01.12.2011 zugegangen. Randnummer 29 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 30 Die teilweise zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen ist sie unbegründet. I.) Randnummer 31 Die Klage ist hinsichtlich des Begehrens auf Kostenerstattung (a.) in Höhe von 827,16 EUR aufgrund des bereits vor dem Amtsgericht Charlottenburg geführten Verfahrens unzulässig, denn es fehlt dem geltend gemachten Anspruch an der Prozessvoraussetzung des Rechtsschutzbedürfnisses. Dieses liegt insbesondere dann nicht vor, wenn ein Titel auf einfacherem Wege erlangt werden kann (Zöller, 29. Auflage, Vor § 253 Rn 18b). Vorliegend ist es der Klägerin unbenommen in dem Verfahren – 221 C 441/11- Antrag dem Beklagten die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen, gemäß § 269 Abs. 2 Satz 3 ZPO zu stellen und damit eine Kostenentscheidung herbeizuführen. Es ist gerade Sinn und Zweck des § 269 Abs. 2 Satz 3 ZPO in einem Fall wie dem Vorliegenden zur Anwendung zu gelangen, wobei es in der Entscheidung keinen Unterschied macht, ob die Klage bereits zugestellt und damit Rechtshängigkeit eingetreten ist oder nicht. Damit ist der Klägerin die Möglichkeit gegeben, trotz der dortigen Klagerücknahme ihre Kosten erstattet zu erlangen und stellt mithin einen einfacheren Weg der Titelerlangung dar. Randnummer 32 Im Übrigen ist die Klage zulässig. II.) Randnummer 33 Die Klägerin hat gegen den Beklagte für den streitgegenständlichen Zeitraum vom 08.10.2011 bis 09.12.2011 in Höhe von 1.867,07 EUR einen Anspruch auf Rückzahlung des unstreitig entrichteten Mietzinses gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, aufgrund der Minderung wegen der unzureichenden Beheizbarkeit ihrer Wohnung. Randnummer 34 Ein solcher Anspruch besteht, da die Klägerin ohne Rechtsgrund geleistet hat, denn sie war während des genannten Zeitraumes nicht zur vollständigen Mietzahlung der vertragsmäßig vereinbarten Warmmiete, die sie unstreitig auch in Höhe von 1.290,47 EUR monatlich entrichtet hat verpflichtet, da diese um 70 % gemindert war, § 536 BGB. Randnummer 35 Die Miete war wegen der nicht vorhandenen Beheizbarkeit der Wohnung gemindert, denn in dem streitgegenständlichen Zeitraum lag ein Mangel vor. Randnummer 36 Soweit der Beklagte die mangelnde Beheizbarkeit bestreitet, ist dies unbeachtlich, da der Beklagte nicht die Außerfunktionsnahme der alten Heizungsanlage bestreitet. In der mündlichen Verhandlung gab dieser vielmehr an, dass zum Ende der Heizperiode April 2011 die Sammelheizungsanlage stillgelegt wurde. Ein Umstand aus dem sich eine Beheizbarkeit der Wohnung in sonstiger Weise ergeben könnte, wurde von dem Beklagten nicht vorgetragen. Es ist jedoch gerichtsbekannt, dass ein vollständiger Heizungsausfall in der Heizperiode über wenige Tage hinweg zu einem merklichen Temperaturabfall und Auskühlen der Wohnräume führt (vgl. LG Berlin, Urteil vom 09.02.2010, 65 S 475/07, Rn. 19, zitiert nach juris; für einen Heizungsausfall über 3 Tage im Februar). Randnummer 37 Der Mietzins war während der Heizperiode 08.10.2011 bis 09.12.2011 um 70 % gemindert. Das Fehlen einer Heizungsanlage in der Heizperiode und die hieraus resultierende mangelnde Beheizbarkeit der Wohnung ist ein erheblicher Mangel und hat daher die Minderung des Mietzinses zur Folge. Die Minderung war nicht gemäß § 242 BGB wegen eines Annahmeverzuges der Klägerin hinsichtlich der Mängelbeseitigung ausgeschlossen. Ein solcher Annahmeverzug lag nicht vor; denn der Beklagte hat die Mängelbeseitigung nicht ordnungsgemäß angeboten. Insbesondere stellt der Besuch des Beklagten mit dem Heizungsinstallateur am 01.09.2011 kein wörtliches Angebot im Sinne von § 295 BGB dar. Gleiches gilt für die verschieden Kurznachrichten (SMS) und das Schreiben vom 28.10.2011 sowie das Gespräch des Beklagten mit der Klägerin im Februar 2011. Randnummer 38 Zwar war zur Herbeiführung des Annahmeverzuges ein wörtliches Angebot ausreichend; denn die Bewirkung der geschuldeten Handlung setzte die Duldung des Zutritts und damit die Mitwirkung der Klägerin voraus. Auch das wörtliche Angebot muss aber der geschuldeten Leistung so, wie sie zu bewirken ist, entsprechen (vgl. §294 BGB). Zu einem ordnungsgemäßen Angebot gehörte daher nicht nur das Angebot des in der Wiederherstellung der Beheizbarkeit liegenden Leistungserfolges, sondern auch das Angebot einer gehörigen Leistungshandlung (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29.07.2002, 61 S 37/02; zitiert nach juris). Denn der Gläubiger ist zur Annahme einer Leistung nicht verpflichtet, wenn er die angebotene Leistungshandlung nicht zu dulden hat. Randnummer 39 In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob es sich bei dem Neubau der Heizungsanlage um eine Instandsetzungsmaßnahme oder um eine Modernisierung der Mietsache gehandelt hat. Zwar sind bei der Instandsetzung der Mietsache im Sinne von § 554 Abs.1 BGB nicht ebenso strenge Anforderungen an die Ankündigung der geplanten Maßnahmen zu stellen wie bei der Modernisierung von Wohnraum (vgl. § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB). Aber auch die Instandsetzung von Wohnraum, mit anderen Worten: die Mängelbeseitigung, hat so zu erfolgen, dass unnötige Beeinträchtigungen des Mieters vermieden werden (vgl. nur Palandt-Weidenkaff, BGB, 72. Auflage, § 554 Rn. 6). Wegen dieses Rücksichtnahmegebotes ist der Vermieter bei der Bestimmung seiner Leistungshandlung nicht frei. Dies hat zur Folge, dass ein Annahmeverzug des Mieters hinsichtlich der Mängelbeseitigung, sofern hierzu umfängliche Instandsetzungsarbeiten erforderlich werden, nur dann eintreten kann, wenn der Vermieter in seinem wörtlichen Angebot die geplanten Arbeiten vollständig beschreibt und diese Arbeiten dem Gebot der Rücksichtnahme entsprechen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 29.07.2002, 61 S 37/02; zitiert nach juris). Es stand gerade nicht im Verantwortungsbereich der Klägerin die erforderlichen Termine zu vereinbaren und den Beklagten an die Erfüllung seiner mietvertraglichen Pflichten zu erinnern. Randnummer 40 Sofern als ordnungsgemäßes wörtliches Angebot das Schreiben des Beklagten vom 11. November 2011 in Betracht kommt, kann dahinstehen ob dieses den Anforderungen eines wirksamen Angebotes genügt, da der in dem Schreiben bestimmte Termin (ab dem 14.11.2011) von der Klägerin unstreitig nicht behindert wurde. Randnummer 41 Der Mietzins war daher bis zur endgültigen Wiederherstellung der Beheizbarkeit der Wohnung im Dezember 2011 gemindert. Das Gericht erachtet eine Minderung von 70 % (LG Berlin, Urteil vom 29.07.2002, 61 S 37/02; zitiert nach juris) der Warmmiete für angemessen. Dabei berechnet sich die Mietminderung ab dem 08.10.2011, da sich der Mietmangel erstmals an diesem Tag, durch Auskühlung der Wohnung zeigte. Es erscheint dem Gericht auch nachvollziehbar, dass sich bereits wenige Tage nach Absinken der Außentemperaturen dies auf die Raumtemperatur deutlich niederschlagen muss. Mit Funktionsfähigkeit der neuen Heizungsanlage am 10.12.2011 endet der Anspruch auf Mietminderung. Soweit der Beklagte das Ende der Minderungszeit bestreitet, ist dieses Bestreiten unsubstantiiert. Der Beklagte hatte ebenfalls Kenntnis von Dauer und Umfang der Baumaßnahmen, er wäre somit in der Lage gewesen, darzulegen, falls es zu einer früheren Beendigung der Bauarbeiten und damit zu einer früheren Wiederbeheizbarkeit der Wohnung der Klägerin gekommen sein sollte. Dies hat er nicht getan. Vielmehr ergibt sich aus den Schriftsätzen, dass erst zum 20.12.2011 eine Abnahme der Heizungsanlage durch den Schornsteinfeger erfolgt ist. Ein viel früherer Abschluss der Bauarbeiten erscheint daher ausgeschlossen. Randnummer 42 Bei Berechnung der Mietminderung nach Tagen ergibt sich somit eine Minderung für 62 Tage aus der unstreitig geschuldeten Warmmiete in Höhe von 1.290,47 EUR von insgesamt 1.867,07 EUR. Randnummer 43 Dem Rückforderungsanspruch steht auch nicht § 814 BGB entgegen. Zwar gilt, dass wenn der Mieter in Kenntnis eines Mietmangels und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter zahlt, er, soweit ihm sein Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt war, die Überzahlung nicht zurückfordern kann, denn insoweit steht einer Rückforderung § 814 BGB entgegen (BGH NJW 2003, 2601). Die Klägerin hat allerdings bereits mit Schreiben vom 10.10.2011 einen Vorbehalt hinsichtlich der Mietzinszahlungen erklärt und diesen mit Schreiben vom 28.11.2011 auch auf den Monat November und bis zur Beendigung der Bauarbeiten erweitert. Sie ist daher für die Vergangenheit mit einer Rückforderung überzahlter Miete gem. § 814 BGB nicht ausgeschlossen. III. Randnummer 44 Der Anspruch auf Rückerstattung der von Januar 2012 bis April 2012 gezahlten Heizkostenvorschüsse besteht in vollem Umfang, mithin in Höhe von 399,72 EUR, aufgrund der am 01.03.2012 geschlossenen Vereinbarung, wonach der Heizkostenvorschuss ab Januar 2012 entfiel. Die unstreitig bis einschließlich April 2012 gezahlten Vorschüsse waren danach zurückzugewähren. Diesbezüglich hat der Beklagten den Anspruch der Klägerin unstreitig gestellt. Randnummer 45 Der Rückzahlungsanspruch ist auch nicht durch die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Randnummer 46 Der Beklagten ist bereits nicht Gläubiger einer Gegenforderung gegen die Klägerin, denn die von dem Beklagten geltend gemachten Ansprüche bestehen nicht. Randnummer 47 Soweit der Beklagte die Aufrechnung mit der aus seiner Sicht anerkannten Forderung in Bezug auf die Heizkostenabrechnung 2008 in Höhe von 443,22 EUR erklärt, mangelt es an einem wirksamen Anerkenntnis. Die von dem Prozessbevollmächtigten abgegebene Erklärung stellt sich vielmehr als Vergleichsvorschlag und nicht als einseitig verpflichtende Erklärung dar. Insofern bedurfte das Vergleichsangebot zu seiner Wirksamkeit der Annahme durch den Beklagten. Das eine solche erfolgt ist, trägt der Beklagte nicht vor. Insbesondere scheidet auch ein Vertragsschluss durch bloße konkludente Annahme aus, da ein schlüssiges Verhalten des Beklagten, aus welchem der Annahmewille gezogen werden könnte, nicht gegeben ist. Selbst wenn man die nunmehrige Geltendmachung im Prozess in Höhe des reduzierten Betrages als schlüssige Annahme unter Verzicht auf die Restforderung sehen wöllte, wäre diese Annahme nicht rechtzeitig erfolgt. Anträge unter Abwesenden können nur bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in dem der Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen zu erwarten ist (Palandt-Ellenberger, BGB, 72. Auflage, § 147 BGB Rn. 6). Die Annahme des Angebotes vom 14.12.2010 ist nach Ablauf von nunmehr fast 2 ½ Jahren jedenfalls verspätet. Randnummer 48 Ein aufrechenbarer Gegenanspruch besteht auch nicht auf Zahlung von Mietrückständen für den Monat Juni 2012 in Höhe von 199,86 EUR, da es am Vorliegen von Mietrückständen mangelt. Zum einen hat die Klägerin mit dem gemäß § 812 Abs. 1 BGB bestehenden Rückforderungsanspruch hinsichtlich der für den Monat Mai 2012 unstreitig überzahlten Miete, in Höhe des Heizkostenvorschusses von 99,93 EUR, wirksam mit der Miete Juni 2012 in dieser Höhe aufgerechnet, da es aufgrund der am 01.03.2012 geschlossenen Vereinbarung mit dem Beklagten, wonach der Heizkostenvorschuss ab Januar 2012 entfiel, an einem Rechtsgrund für die Zahlung des Vorschusses fehlte. Zum anderen bestand ein weiterer Anspruch auf Zahlung des Heizkostenvorschusses in Höhe von 99,93 EUR, welcher im Juni unstreitig noch Bestandteil der Mietabrechnung war aufgrund obiger Vereinbarung nicht mehr. Randnummer 49 Soweit der Beklagte weiter die Aufrechnung mit der Gegenforderung aus der Heizkostenabrechnung 2010 in Höhe von 141,24 EUR erklärt hat, vermag auch diese nicht zum Erlöschen des Anspruchs der Klägerin zu führen, da die Klägerin den Zugang der Abrechnung bestreitet und der insoweit beweisbelastete Beklagte insoweit beweisfällig für den Zugang des Schreibens vom 01.12.2011 bleibt. Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB bedarf es des Zugangs einer wirksamen, das heißt formell ordnungsgemäßen Abrechnung innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (Palandt-Weidenkaff, BGB, 72. Auflage, § 556 Rn. 11). Nachdem die Klägerin den Zugang der Heizkostenabrechnung bestritten hat, hat der Beklagte lediglich die Vorlage der Heizkostenabrechnung und das Abrechnungsschreiben vom 01.12.2011 angeboten. Das bloße Vorhandensein des Schreibens und der Heizkostenabrechnung ist nicht geeignet den Zugang der Abrechnung, welche der Beklagte beweisen müsste, zu belegen. Mithin fehlt es am Zugang der Abrechnung und eine Nachforderung ist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Selbst wenn nunmehr mit Übergabe des Schriftsatzes im Termin die Heizkostenabrechnung zugestellt wurde, ist dies verspätet. Die Jahresfrist zur Erstellung der Heizkostenabrechnung 2010 ist jedenfalls abgelaufen. Mit Versäumung der Frist, die eine Ausschlußfrist ist (BGH NJW 2006, 903), verliert der Vermieter grundsätzlich seinen Nachforderungsanspruch ( Palandt-Weidenkaff aaO). IV. Randnummer 50 Soweit die Klägerin die Rechtsanwaltskosten für das außergerichtliche Tätigwerden ihres Prozessbevollmächtigten zur Auffüllung des abgewiesen Klagebetrages in Höhe von 359,50 EUR begehrt, ergibt sich ein solcher Anspruch weder aus §§ 536a, 249 Abs. 1 BGB noch aus §§ 280, 286 BGB. Randnummer 51 Einen Anspruch auf Zahlung der Anwaltskosten ihres Prozessbevollmächtigten in Höhe von 359,50 EUR ergibt sich nicht aus §§ 536a, 249 Abs. 1 BGB. Zwar hat die Klägerin unstreitig die Zahlung dieses Betrages dargetan, allerdings fehlt es an der Anwendbarkeit des § 536 a Abs. 1 BGB auf den vorliegenden Fall. § 536 a Abs. 1 BGB sieht für den Fall, dass die Mietsache einen Mangel hat, den der Vermieter zu verschulden hat, einen Schadensersatzanspruch vor, welcher auch die erforderlichen Rechtsverfolgungskosten erfasst. Allerdings sind damit die Rechtsverfolgungskosten gemeint, die zur Erlangung der Mangelfreiheit erforderlich werden und nicht jegliche Anwaltskosten die erst nach Beseitigung des Mangels anfallen. Die Geltendmachung der Mietminderung nachdem der Mangel bereits beseitigt wurde, wird daher von § 536 a Abs. 1 BGB nicht mehr gedeckt. Randnummer 52 Ein Anspruch auf Zahlung der durch die Beauftragung des Prozessbevollmächtigten entstandenen Kosten, war auch nicht aus §§ 280, 286 BGB zuzusprechen, da sich der Beklagte zum Zeitpunkt des anwaltlichen Tätigwerdens noch nicht in Verzug befand. Verzug und somit eine Schadensersatzpflicht des Beklagten ist nur unter den Voraussetzungen des § 286 BGB gegeben. Gem. § 286 Abs. 1 BGB setzt Verzug eine Mahnung nach Eintritt der Fälligkeit voraus. Die Übersendung einer Rechnung oder Zahlungsaufstellung, wie vorliegend die oben angeführten Zahlungsaufforderung der Klägerin mit Schreiben vom 03.05.2012, ist, auch wenn sie eine Zahlungsfrist enthalten haben sollte, keine Mahnung (vgl. Palandt/Grüneberg, § 72. Auflage, § 286 BGB Rn. 18). Die Entbehrlichkeit einer Mahnung ist nicht ersichtlich. Insbesondere liegt kein Fall von § 286 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB vor. § 286 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB setzen eine vertragliche Vereinbarung der Leistungszeit voraus. Eine einseitige Bestimmung durch den Gläubiger genügt hierbei nicht (vgl. Palandt/Grüneberg, 72. Auflage, § 286 BGB Rn. 22). Auch § 286 Abs. 3 BGB ist nicht einschlägig, da es sich bei den geltend gemachten Ansprüchen nicht um Entgeltforderungen handelt. Gerichtlicherseits kann damit lediglich das Schreiben des Prozessbevollmächtigten vom 07.06.2012, in welchem dieser den Beklagten zur Zahlung der unter a) bis c) genannten Forderungen unter Nachfristsetzung bis zum 15.07.2012 aufforderte, schlüssig nachvollzogen werden. Randnummer 53 Der Beklagte befand sich damit zum Zeitpunkt des anwaltlichen Tätigwerdens am 07.06.2012 noch nicht gemäß § 286 Abs. 1 und 2 BGB im Zahlungsverzug, da dieser erst mit Zugang des Schreibens des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 07.06.2012 eingetreten ist. Der Verzugseintritt war damit nicht kausal für das anwaltliche Tätigwerden. Der Beklagte hat mithin die Kosten des beauftragten Prozessbevollmächtigten der Klägerin aus dem Gesichtspunkt des Verzuges nicht zu tragen. V. Randnummer 54 Die geltend gemachten Zinsen ergeben sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges, §§ 280 Abs.1 und 2, 286 Abs. 1 Satz 2, 288 Abs. 1 BGB, allerdings erst mit Ablauf der im Schreiben vom 07.06.2012 gesetzten Nachfrist zum 15.07.2012. Randnummer 55 Der Klägerin war gemäß § 283 ZPO kein Schriftsatznachlass auf den Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 07.05.2013 zu gewähren. Dieser Schriftsatz enthielt keinen entscheidungserheblichen neuen Tatsachenvortrag. Randnummer 56 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 92 ZPO, hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 709 Satz 1 und 2, 711 Abs. 1 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001172161 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

ECLI:DE:BGH:2025:260325UVIIIZR280.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 280/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 555b Nr. 1, § 555c Abs. 3, § 559 Abs. 1 (in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung), § 559b Zur Feststellung der nachhaltigen Einsparung von Endenergie bei einer energe- tischen Modernisierung der Mietsache (§ 555b Nr. 1 BGB; im Anschluss an Se- natsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 283/23, zur Veröffentlichung bestimmt). BGH, Urteil vom 26. März 2025 - VIII ZR 280/23 - LG Bremen AG Bremen Berichtigt durch Beschluss vom 20. Mai 2025 Reiter als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 2. Zivilkammer - vom 9. November 2023 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit Oktober 2000 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung der Beklagten in B. . Mit Schreiben vom 12. Januar 2016 kündigte die Beklagte dem Kläger die Modernisierung der in dem Haus befindlichen Heizungsanlage durch den Aus- tausch des vorhandenen Niedertemperaturkessels gegen einen modulierend ge- regelten Gas-Brennwertkessel sowie die Durchführung eines "hydraulischen Ab- gleichs" an und informierte diesen unter anderem über die Einzelheiten der ge- planten Arbeiten. Nach der Durchführung der Arbeiten erklärte die Beklagte mit 1 2 - 3 - Schreiben vom 19. Juli 2016 dem Kläger gegenüber eine Erhöhung der monatli- chen Grundmiete ab dem 1. Oktober 2016 von 319,40 € um 20 € auf 339,40 €. Der Kläger zahlte diesen Erhöhungsbetrag bis einschließlich April 2018. Mit der vorliegenden Klage hat der Kläger die Beklagte auf Erstattung sei- ner Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete in Höhe von 380 € sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten, jeweils nebst Zinsen, in Anspruch genommen. Ferner hat er die Feststel- lung begehrt, dass die Grundmieterhöhung um 20 € monatlich nicht wirksam sei. Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutach- tens stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach einer ergänzenden Begutachtung durch den Sachverständigen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da der Kläger in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ordnungs- gemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indes- sen nicht auf der Säumnis des Klägers, sondern auf einer Sachprüfung. 3 4 5 6 - 4 - I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB sowie auf die Feststellung, dass der Be- klagten gegen ihn aus der Mieterhöhungserklärung kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 20 € erhöhten Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung ab dem 1. Oktober 2016 zustehe, da das Modernisierungsmieterhöhungsverlangen materiell unwirksam sei. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF könne ein Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt habe. Die hier lediglich in Betracht kommende energetische Modernisie- rung nach § 555b Nr. 1 BGB setze voraus, dass die Beklagte bauliche Verände- rungen vorgenommen habe, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart werde (§ 555b Nr. 1 BGB). Diese Voraussetzungen seien vorliegend nicht erfüllt, da durch die bauliche Maßnahme keine Endenergie nach- haltig einspart worden sei. Dies stehe nach Durchführung der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest. Es habe in den Jahren nach der baulichen Maßnahme, also in den Jahren 2017 bis 2022, eine Einsparung von Endenergie gegenüber dem Zeitraum vor der Maßnahme, also den Jahren 2013 bis 2016, nicht feststel- len können. Dies ergebe sich aus den jährlichen Verbrauchswerten, die der Sach- verständige ermittelt habe. 7 8 9 10 - 5 - An der Richtigkeit der Berechnung des Endenergieverbrauchs bestünden keine Zweifel. Soweit der Sachverständige den durchschnittlichen Verbrauch der Jahre 2004 bis 2017 demjenigen der Jahre 2018 bis 2022 gegenübergestellt habe, sei dies zum einen dahingehend zu korrigieren gewesen, dass der Ver- brauch des Jahres 2017 aufgrund des bereits im Jahr 2016 stattgefundenen Aus- tauschs der Heizungsanlage in den Durchschnittsverbrauch für den Zeitraum nach der Maßnahme habe eingerechnet werden müssen. Zum anderen sei die Berücksichtigung sämtlicher von der Beklagten mitgeteilten Jahresverbrauchs- werte vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage nicht erforderlich gewesen. Das Berufungsgericht vertrete insoweit die Auffassung, dass erforderlich, aber auch ausreichend sei, den Durchschnittsverbrauch der vier bis fünf Jahre vor der Maßnahme mit demjenigen aus den vier bis fünf Jahren nach der Maßnahme zu vergleichen, um einen aussagkräftigen Vergleich anstellen zu können. Um eine Vergleichbarkeit herzustellen, sei es angezeigt, einen annähernden Gleichlauf der Zeiträume herzustellen. Dies führe zudem nicht zu einem abweichenden Er- gebnis. Dass der Verbrauch sowohl vor dem Einbau der neuen Heizungsanlage als auch danach geschwankt und in einzelnen Jahren nach der Maßnahme nied- riger als in einzelnen Jahren vor der Maßnahme gelegen habe, führe nicht zu der Annahme, dass eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege. Denn eine Einsparung sei nur dann nachhaltig, wenn überhaupt eine messbare Einsparung erzielt werde und diese auch dauerhaft sei. Jedenfalls an dem Kriterium der Dauerhaftigkeit fehle es hier. Nach der Ansicht des Berufungsgerichts könne für die Beurteilung, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie vorliege, nicht allein der Verbrauch aus dem Jahr vor der Modernisierung als Referenzwert herangezogen werden, weil es dann je 11 12 13 - 6 - nachdem, ob es sich um ein Jahr mit besonders niedrigem oder hohem Jahres- verbrauch gehandelt habe, zu der Bewertung der Modernisierungsmaßnahme als endenergieeinsparend oder nicht käme. Dies zeige sich im vorliegenden Fall, in dem es zu erheblichen Schwankungen im Verbrauch von Endenergie in den fünf Jahren vor der Maßnahme gekommen sei. Um derartige Zufälligkeiten mög- lichst zu vermeiden, sei ein Zeitraum von mehreren Jahren heranzuziehen, wobei sich aus einem Zeitraum von fünf Jahren jedenfalls ein verlässlicher Durch- schnittswert ergebe. Auch für den Energieverbrauch nach Durchführung der Maßnahme erscheine ein Zeitraum von vier bis fünf Jahren angemessen, um ei- nen verlässlichen Durchschnittswert des Energieverbrauchs zu ermitteln. Das Vorliegen einer dauerhaften Endenergieeinsparung könne auch nicht allein deshalb bejaht werden, weil eine Energieeinsparung mit dem - hier erfolg- ten - Einbau eines Brennwertkessels grundsätzlich möglich sei und die prognos- tischen Berechnungen der Beklagten im Vorfeld der Maßnahme eine solche er- geben hätten, zumal - so die Annahme des Berufungsgerichts - die Beklagte "die Grundlagen" für die Berechnung der von ihr prognostizierten Energieeinsparung nicht "offengelegt" habe. Der Sachverständige habe den erhöhten Verbrauch an Endenergie nach der Maßnahme anhand seiner Feststellungen im Ortstermin auch plausibel be- gründen können. So sei nach seinen Feststellungen zur Regelung der Heizleis- tung als Referenzraum der Heizungsraum ausgewählt und eine Raumtemperatur von 25 Grad vorgegeben worden, welche - da der Heizungsraum unbeheizt sei - nur durch die Abwärme des Heizkessels erreicht werden könne, was dazu führe, dass dieser dauerhaft heize. 14 15 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in entscheidenden Punk- ten nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können weder die von dem Kläger begehrte Feststellung der Unwirksamkeit der auf § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) gestützten Erhöhung der monatlichen Miete ab dem 1. Oktober 2016 um 20 € getroffen noch ein An- spruch des Klägers auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge ge- mäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB und auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsan- waltskosten gemäß § 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB, jeweils nebst Zinsen, bejaht werden. Das Berufungsgericht hat der Prüfung, ob durch den von der Beklagten veranlassten Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst hydraulischem Abgleich nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird und damit eine zu einer Mieterhöhung berechtigende Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB in der bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (inhalt- lich identisch mit heutiger Fassung, daher im Folgenden: [aF]) vorliegt, einen fal- schen rechtlichen Maßstab zugrunde gelegt. 1. Das Berufungsgericht ist zunächst - unausgesprochen - rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen der Beklagten den for- mellen Begründungsanforderungen des § 559b BGB gerecht wird (vgl. zu den Anforderungen im Allgemeinen Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16 ff., VIII ZR 337/21, juris Rn. 18 ff., und VIII ZR 339/21, juris Rn. 19 ff.). Insbesondere bedurfte es einer Aufschlüsselung der für die hier durchgeführte Modernisierungsmaßnahme ("Modernisierung der Hei- 16 17 18 - 8 - zungsanlage") entstandenen Gesamtkosten in der der Erhöhungserklärung bei- gefügten, als "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" be- zeichneten Anlage nach einzelnen Gewerken nicht (vgl. Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO Rn. 32; VIII ZR 337/21, aaO Rn. 35 und VIII ZR 339/21, aaO Rn. 33; vom 28. September 2022 - VIII ZR 336/21, NJW 2022, 3705 Rn. 23, VIII ZR 338/21, VIII ZR 340/21 und VIII ZR 344/21, jeweils juris Rn. 23; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 25; vom 25. Januar 2023 - VIII ZR 29/22, NJW-RR 2023, 371 Rn. 15). 2. Nicht frei von Rechtsfehlern sind hingegen die Feststellungen des Be- rufungsgerichts zur materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens der Beklagten. a) Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn er Mo- dernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB durch- geführt hat. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Miet- sache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung). Die Beurteilung der Frage, ob eine solche Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist zwar das Ergebnis einer tatrichterlichen Würdigung, die in der Revi- sionsinstanz nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob das Berufungs- gericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlau- fen sind, in dem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht voll- ständig gewürdigt hat (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 21; vom 28. April 2021 - VIII ZR 22/20, 19 20 21 - 9 - NJW-RR 2021, 1017 Rn. 35; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, NJW-RR 2023, 988 Rn. 24; jeweils mwN). b) Solche Fehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht - wenn auch wiederum unausgesprochen - angenommen, dass der hier erfolgte erstma- lige Einbau eines Gas-Brennwertkessels nebst Durchführung eines hydrauli- schen Abgleichs eine bauliche Veränderung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] darstellt. Denn der Begriff der baulichen Veränderungen ist weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12; vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, NJW-RR 2023, 1250 Rn. 22), sondern auch - wie hier - Verän- derungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18; siehe auch Senatsurteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21, aaO). bb) Auch hat das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt, dass es für die Einordnung einer Baumaßnahme als energetische Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB und damit für eine nachhaltige Einsparung von Endenergie lediglich darauf ankommt, dass überhaupt eine messbare Einsparung erzielt wird und diese dauerhaft ist, nicht jedoch auf deren Größenordnung (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 20; vom 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 unter II 2 b [für preisgebun- denen Wohnraum]; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 282 f. [zu § 3 MHG]; siehe auch BT-Drucks. 8/1782, S. 6 [zu § 3 MHG]). cc) Das Berufungsgericht hat jedoch mit seiner Annahme, eine nachhal- tige Einsparung von Endenergie könne allein anhand des tatsächlichen Ver- 22 23 24 25 - 10 - brauchs in dem Gebäude, in welchem sich das Mietobjekt befindet, innerhalb ei- nes Zeitraums von vier bis fünf Jahren vor und nach der von dem Vermieter er- griffenen Maßnahme festgestellt werden, den Maßstab für die Ermittlung einer solchen Einsparung verkannt. Diese Annahme des Berufungsgerichts findet be- reits im Wortlaut des Gesetzes (§ 555b Nr. 1 BGB) keine Stütze. Sie steht über- dies im Widerspruch sowohl zu der Gesetzessystematik der Vorschriften der §§ 555c, 559b BGB als auch zu der vom Gesetzgeber mit den Vorschriften der §§ 555b ff., 559 ff. BGB über die Duldung und die Umlegbarkeit von (energeti- schen) Modernisierungskosten verfolgten Zielsetzung. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] vielmehr bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Veränderung hervorgerufene messbare und dauer- hafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Bereits die von dem Berufungsgericht befürwortete generelle Anknüpfung (allein) an den tatsächlichen Energieverbrauch zur Feststellung der durch die Maßnahme verursachten Einsparung von Endenergie ist rechtsfehlerhaft (siehe hierzu nachfolgend unter (1)). Dies gilt erst recht hinsichtlich des vom Berufungs- gericht herangezogenen Betrachtungszeitraums von vier bis fünf Jahren (siehe hierzu unter (2)). Überdies darf der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden (siehe hierzu unter (3)). (1) Bei der Beurteilung, ob durch die bauliche Veränderung in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§ 555b Nr. 1 BGB), kann 26 27 28 - 11 - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts grundsätzlich nicht ausschließ- lich auf den tatsächlichen Energieverbrauch in dem Gebäude abgestellt werden (aA BeckOK-Mietrecht/Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 14.1). (a) Der Begriff der Endenergie wird in § 555b BGB nicht näher bestimmt. Nach der Gesetzesbegründung ist hierunter die Menge an Energie zu verstehen, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den "Endverbraucher" (also insbesondere den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 19). Die zur Versorgung eines Gebäudes benötigte Endenergie wird an der "Schnittstelle" Gebäudehülle gemessen und dort etwa in Form von Heizöl, Erdgas, Braunkohlebriketts, Holzpellets, Strom oder Fernwärme übergeben. Der Begriff der Endenergie ist somit weiter als derjenige der Nutzenergie. Unter Nutz- energie wird diejenige Menge an Energie verstanden, die für eine bestimmte Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (z.B. erwärmter Raum, warmes Wasser etc.) erforderlich ist, wobei hier weder die Umwandlungsverluste der An- lagentechnik (z.B. Heizkessel) und des Verteilungssystems (z.B. Leitungssystem einer Zentralheizung) noch die für den Betrieb der Anlagentechnik benötigte Hilfsenergie (z.B. Pumpenstrom) Berücksichtigung finden (vgl. BT-Drucks., aaO). (b) Eine Einsparung der so verstandenen Endenergie wird nach der Vor- stellung des Gesetzgebers zum einen typischerweise dann erzielt, wenn zur Er- bringung derselben Energiedienstleistung am Ort des Verbrauchs (vgl. zum Be- zug der Einsparung zur Mietsache BT-Drucks. 17/10485, S. 14; siehe auch Hinz, NZM 2013, 209, 212; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 555b BGB Rn. 3) weniger Nutzenergie als vor der Modernisierung erforderlich ist (beispiels- weise durch Wärmedämmung der Gebäudehülle oder einen Fenstertausch). 29 30 - 12 - Zum anderen ist eine solche Einsparung zu verzeichnen, wenn die Nutzenergie mit größerer Effizienz (beispielsweise durch Erneuerung des Heizkessels oder die Verringerung der Wärmeverluste zwischen Heizkessel und Heizkörpern) zur Verfügung gestellt wird (BT-Drucks., aaO), also für die gleiche Menge Nutzener- gie weniger "zu bezahlende" Endenergie aufgewandt werden muss (vgl. BT-Drucks.; aaO; BeckOK-BGB/Schlosser, Stand: 1. Februar 2025, § 555b Rn. 10; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 5). (c) Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 555b Nr. 1 BGB [aF] muss die Endenergieeinsparung "durch" die bauliche Veränderung herbei- geführt, also von dieser verursacht worden sein. Hingegen wird der vom Beru- fungsgericht als Maßstab herangezogene tatsächliche Energieverbrauch in ei- nem Gebäude vor und nach einer solchen Maßnahme nicht allein durch die je- weilige bauliche Veränderung, sondern durch eine Vielzahl von Parametern be- stimmt (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, Das neue GEG, 1. Aufl., § 3 Rn. 26 [zu den Angaben in der Modernisierungsankündigung]), die sich im Re- gelfall jedoch weder im Vorfeld sicher abschätzen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 2. März 2021 - 67 S 108/19, juris Rn. 10 [zum Austausch von Fenstern]) noch im Nachhinein (vollständig) aufklären und feststellen lassen (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil vom 12. Dezember 2018 - 64 S 119/17, juris Rn. 43 [zu Dämm- maßnahmen und dem Austausch von Fenstern]). So wird der tatsächliche Ver- brauch von Endenergie in einem Gebäude - worauf die Revision zutreffend ver- weist - insbesondere auch durch das Wetter, den Leerstand einzelner Mietwoh- nungen, die Anzahl der Bewohner und deren Nutzerverhalten beeinflusst (vgl. Börstinghaus/Meyer/Börstinghaus, aaO; zum Verbrauchsverhalten des be- troffenen Mieters siehe auch LG Berlin, Urteil vom 27. November 2006 - 67 S 285/05, juris Rn. 17 [zu § 554 Abs. 2 BGB aF]; vgl. auch jurisPK-BGB/Heilmann, Stand: 25. Juni 2024, § 555b Rn. 14). Allein durch den Vergleich des tatsächli- 31 - 13 - chen Energieverbrauchs in dem Gebäude vor und nach der baulichen Verände- rung lässt sich daher - auch bei Vornahme einer sogenannten Witterungsberei- nigung, wie sie im vorliegenden Fall durch den von dem Berufungsgericht beauf- tragten Sachverständigen durchgeführt worden ist - nicht sicher abschätzen, ob und inwieweit Endenergie gerade durch die bauliche Veränderung eingespart worden und ob diese Einsparung von Dauer ist. (d) Vor diesem Hintergrund hat der Gesetzgeber in den - unter gesetzes- systematischen Gesichtspunkten in den Blick zu nehmenden - Vorschriften der § 555c Abs. 3 und § 559b Abs. 1 Satz 3 BGB eine Erleichterung hinsichtlich der Darlegung der Energieeinsparung vorgenommen. Er hat - um die Darlegung der mit der Modernisierungsmaßnahme verbundenen Energieeinsparung für den Vermieter zu vereinfachen - bestimmt, dass der Vermieter sowohl bei deren An- kündigung gemäß § 555c Abs. 3 BGB in der hier anwendbaren, bis zum 31. De- zember 2018 geltenden Fassung (inhaltlich identisch mit heutiger Fassung, da- her im Folgenden: [aF]) als auch im Rahmen der Mieterhöhungserklärung (§ 559b Abs. 1 Satz 3 BGB iVm § 555c Abs. 3 BGB [aF]) auf anerkannte Pau- schalwerte Bezug nehmen kann (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 14, 17, 20 f., 25; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555c Rn. 22). Diese Bemühungen um eine Vereinfachung liefen aber ins Leere, wenn für die Bestimmung der Energieein- sparung letztlich doch der tatsächliche Verbrauch herangezogen werden müsste. Diesen anerkannten Pauschalwerten kann deshalb nicht mit Erfolg ein individu- elles Nutzerverhalten entgegengesetzt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Eisen- schmid, Mietrecht, 16. Aufl., § 555c BGB Rn. 58). (e) Die von dem Berufungsgericht befürwortete Anknüpfung an den tat- sächlichen Energieverbrauch liefe demgegenüber auch dem Ziel des Gesetzge- bers zuwider, durch die Neuregelung des Rechts der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den §§ 555a ff. BGB unter Abstimmung mit 32 33 - 14 - dem Mieterhöhungsrecht nach Modernisierung (§§ 559-559b BGB) neben der bestmöglichen Entfaltung der Ziele der Ressourcenschonung und des Klima- schutzes die Interessen von Vermietern und Mietern fair auszutarieren. Nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers sollen einerseits die Mieter vor überzo- genen Mieterhöhungen geschützt werden. Andererseits müssen für die Vermie- ter angemessene Bedingungen für die wirtschaftliche Verwertung ihres Eigen- tums bestehen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13 f.). An einem solchen angemes- senen Interessenausgleich fehlte es jedoch, wenn - entsprechend der Auffas- sung des Berufungsgerichts - lediglich auf den tatsächlichen Verbrauch zur Be- messung der Einsparung von Endenergie abgestellt würde. Denn für den Ver- mieter besteht grundsätzlich keine Möglichkeit, das Nutzerverhalten der Mieter vor und nach der baulichen Maßnahme zu beeinflussen. Dies gilt auch für den einzelnen Mieter mit Blick auf das Nutzerverhalten der anderen Bewohner in dem von ihm bewohnten Gebäude. (f) Der Vermieter könnte in Anbetracht dessen vor Beginn der von ihm ge- planten Modernisierungsmaßnahme bei einem Abstellen auf den tatsächlichen Verbrauch nur schwer absehen, ob er deren Kosten im Wege einer Mieterhöhung zumindest teilweise auf die Mieter umlegen kann. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten bestünde für den Vermieter nicht der mit der Vorschrift des § 559 BGB bezweckte Anreiz, angesichts der gesetzlich vor- gesehenen Möglichkeit der Umlage der auf eine Verbesserung der Mietsache entfallenden Kosten auf den Mieter diese Modernisierungsmaßnahmen vorzu- nehmen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 58; BT-Drucks. 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG]; siehe auch Senatsurteile vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 44; vom 16. Dezember 2020 - VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25; vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44). 34 35 - 15 - (2) Erst recht ist deshalb die Annahme des Berufungsgerichts, ein belast- barer Durchschnittswert für den jährlichen Energieverbrauch könne dadurch er- mittelt werden, dass der tatsächliche Energieverbrauch innerhalb eines bestimm- ten Zeitraums vor und nach der Maßnahme - den das Berufungsgericht mit je- weils vier bis fünf Jahren bemessen hat - zu der Bestimmung des Durchschnitts- werts herangezogen wird, unzutreffend. Eine solche auf mehrere Jahre er- streckte Datengrundlage mag zwar Schwankungen aufgrund des Nutzerverhal- tens ausgleichen (vgl. Theobald/Kühling/Söfker, Energierecht, Stand: 126. EL 2024, § 19 EnEV Rn. 15 [zu § 19 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 2 EnEV aF]). Der Vermie- ter hätte in diesem Fall aber erst nach Ablauf dieses Zeitraums Gewissheit, ob er eine Modernisierungsmieterhöhung gegenüber dem Mieter mit Erfolg geltend machen kann. Eine solche "Sperrfrist" für die Geltendmachung der Modernisierungsmiet- erhöhung sieht das Gesetz - worauf die Revision zu Recht hinweist - indes nicht vor. Dem Wortlaut des § 559 Abs. 1 BGB aF lässt sich in zeitlicher Hinsicht le- diglich entnehmen, dass der Vermieter eine Mieterhöhung nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, das heißt grundsätzlich nach Abschluss der Ar- beiten (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 5/20, NJW-RR 2021, 735 Rn. 14; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39 [jeweils zu § 559b BGB]), verlangen kann; eine über diesen Zeitpunkt hinausgehende Frist zur Geltendmachung der Mieterhöhung geht aus dieser Regelung ebenso wenig hervor wie aus der Bestimmung des § 559b BGB über die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung. Auch würde eine solche Frist zu einer unverhältnismäßigen Belastung des Vermieters führen, wenn bei ihm zwar die Kosten der Modernisierung anfielen, er diese aber nach Abschluss der Arbeiten nicht zeitnah - wenigstens teilweise - auf den Mieter umlegen könnte, sondern bis zu fünf Jahre mit der Abgabe der 36 37 38 - 16 - Mieterhöhungserklärung warten müsste. Dies würde weder dem von dem Ge- setzgeber angestrebten Ziel, die Interessen der Vermieter, Mieter sowie die ge- samtgesellschaftlichen Interessen an einer (energetischen) Modernisierung von Gebäuden miteinander in Einklang zu bringen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 13), noch dem - bereits unter II 2 b cc (1) (f) erwähnten - gesetzgeberischen Bestre- ben, dem Vermieter einen Anreiz für die Vornahme der Modernisierungsmaß- nahme zu geben, gerecht. (3) Das Berufungsgericht hat bei seiner rechtsfehlerhaften Sichtweise überdies verkannt, dass der Ermittlung tatsächlicher Verbrauchswerte nicht eine fehlerhafte Einstellung der Heizungsanlage zugrunde gelegt werden darf. Denn nach dem Willen des Gesetzgebers sollen - wie bereits aufgezeigt - allein die durch eine - auf Dauer angelegte - bauliche Veränderung hervorgerufenen Ein- sparungen den Vermieter zu einer - ebenfalls dauerhaften - Erhöhung der Miete berechtigen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18, 24; siehe auch BeckOK-Mietrecht/ Müller, Stand: 1. Februar 2025, § 555b BGB Rn. 22). Würde man für den vorzu- nehmenden Vergleich des Energieverbrauchs vor und nach der baulichen Maß- nahme immer die tatsächlichen - möglicherweise wie hier nach den von dem Be- rufungsgericht getroffenen Feststellungen fehlerhaften - Einstellungen der Hei- zungsanlage zugrunde legen, liefe der Vermieter Gefahr, aufgrund der Auswir- kungen eines - etwa erst nachträglich aufgetretenen - Bedienungsfehlers auf den Energieverbrauch dauerhaft auf eine Mieterhöhung verzichten zu müssen, ob- wohl es bei einer ordnungsgemäßen Bedienung der neu installierten Heizungs- anlage zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie gekommen wäre und bei einer Behebung des Fehlers auch jederzeit noch kommen könnte. Bei einem solchen Vergleich ist daher maßgeblich auf eine fehlerfrei eingestellte Heizungs- anlage abzustellen. 39 - 17 - Auch ist der Mieter mit Blick auf einen solchen - hier festgestellten - Be- dienungsfehler gegenüber dem Vermieter nicht schutzlos gestellt. Soweit hierin eine Pflichtverletzung liegt, kann der Mieter gegenüber seinem Vermieter jeden- falls einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB gel- tend machen. (4) Dementsprechend kann der Vermieter - was das Berufungsgericht ver- kannt hat - eine Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF in Verbindung mit § 555b Nr. 1 BGB [aF] bereits dann verlangen, wenn nach dem Abschluss der zu Modernisierungszwecken vorgenommenen Arbeiten zum (ex ante-)Zeitpunkt der Abgabe der Mieterhöhungserklärung eine (allein) durch die erfolgte bauliche Ver- änderung hervorgerufene messbare und dauerhafte Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Dies hat der Tatrichter unter Berücksichtigung der baulichen Ge- gebenheiten - gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe - zu beurteilen, wobei auch auf anerkannte Pauschalwerte - wie etwa diejenigen in der (zum hier maß- geblichen Zeitpunkt geltenden) Bekanntmachung der Regeln zur Datenauf- nahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f.; 25) - zurück- gegriffen werden kann. Die Feststellung einer solchen Einsparung nur mit Hilfe eines Vergleichs der tatsächlichen Jahresverbrauchswerte vor und nach der Maßnahme kommt dagegen aus den vorstehend aufgezeigten Gründen grund- sätzlich nicht in Betracht. 40 41 - 18 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da es nach den obigen Ausfüh- rungen weiterer tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass das bereits eingeholte Sachverständigengutachten zur Beurteilung des Vorlie- gens einer energetischen Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB [aF] nach Maßgabe der Rechtsauffassung des Senats nicht geeignet ist. Rechtsbehelfsbelehrung Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist von einem bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils bei dem Bundesgerichtshof, Karlsruhe, durch Einreichung einer Einspruchs- schrift einzulegen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Bremen, Entscheidung vom 13.04.2021 - 16 C 511/18 - LG Bremen, Entscheidung vom 09.11.2023 - 2 S 122/21 - 42 - 19 - Verkündet am: 26. März 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle ECLI:DE:BGH:2025:200525BVIIIZR280.23.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 280/23 vom 20. Mai 2025 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 20. Mai 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm beschlossen: Das Versäumnisurteil vom 26. März 2025 wird wegen offenbarer Unrichtigkeit gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in den Gründen unter Rand- nummer 41 dahingehend berichtigt, dass es statt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 14. Dezember 2021 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 10485, S. 20 f., 25)" richtig heißt: "Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenver- wendung im Wohngebäudebestand vom 7. April 2015 (BAnz AT vom 21. Mai 2015 B 2 [jetzt vom 8. Oktober 2020, BAnz AT vom 4. Dezember 2020 B 1]; siehe hierzu BT-Drucks. 17/10485, S. 20 f., 25)". Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 23 S 246/12 Datum: 05.06.2013 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 23. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 23 S 246/12 ECLI: ECLI:DE:LGD:2013:0605.23S246.12.00   Tenor: Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 31.05.2012 - 82 C 852/12 - teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 1.702,00 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 27.09.2012 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden dem Kläger auferlegt. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden dem Kläger zu 2/3 und der Beklagten zu 1/3 auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.   1 Gründe: 2 A. 3 Der Kläger nimmt die Beklagte als Vermieterin nach einer Sanierung der Fassade durch Anbringung einer Wärmedämmfassade auf Wiederherstellung (Einbau von Außenjalousien und Installation einer Abluftöffnung für die Dunstabzugshaube) in Anspruch. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, dass dahinstehen könne, ob die Außenjalousien Teil des vertragsgemäßen Zustandes waren. Jedenfalls liege eine Modernisierung vor, in deren Rahmen der Kläger auch aus seiner Sicht nachteilige Veränderungen der Mietsache hinnehmen müsse, wenn diese Nachteile durch die Vorteile der Modernisierung verdrängt werden. So liege der Fall hier sowohl in Bezug auf die Außenjalousien als auch in Bezug auf die Abluftöffnung für die Dunstabzugshaube. 5 Mit der Berufung verfolgt der Kläger sein erstinstanzliches Klageziel in vollem Umfang weiter. Hilfsweise macht er nunmehr einen Kostenerstattungsanspruch für die Anbringung von Innenjalousien geltend, wozu er erstmals das Angebot der Manderscheid/Fassbender GmbH vom 16.08.2011 über einen Betrag von € 1.702,00 vorlegt (Bl. 59 d.A.). 6 Der Kläger beantragt nunmehr, 7 unter Abänderung des am 31. Mai 2012 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Neuss, Az.: 82 C 852/12 die Beklagte zu verurteilen, Außenrolläden an der von dem Kläger gemieteten Wohnung Am Rath 49, Erdgeschoss links, in 41540 Dormagen zu montieren, sowie eine Abluftöffnung in der Küche der gemieteten Wohnung für die Dunstabzugshaube zu installieren; 8 sowie hilfsweise, 9 die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger € 1.702,00 nebst fünf Prozentpunkten Zinsen über dem Basiszinssatz seit Zustellung des Schriftsatzes vom 04.09.2012 zu zahlen. 10 Die Beklagte beantragt, 11 die Berufung zurückzuweisen. 12 Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. 13 B. 14 I. 15 Die Berufung des Klägers ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt, §§ 511, 517, 519 ZPO, und ordnungsgemäß begründet worden, § 520 ZPO. 16 Auch soweit der Kläger nunmehr hilfsweise Kostenerstattung für Innenjalousien begehrt, ist die Berufung zulässig. Zwar handelt es sich um eine Klageänderung in Form der Klageerweiterung. Die Voraussetzungen für eine Klageänderung im Berufungsverfahren gemäß § 533 ZPO sind allerdings erfüllt. Die Beklagte hat konkludent ihre Einwilligung in die Klageänderung erklärt, §§ 533 Nr. 1, 267 ZPO, indem sie auf die geänderte Klage inhaltlich erwidert hat, ohne eine fehlende Zulässigkeit zu rügen. Die Berücksichtigung des erweiterten Antrags erscheint zudem sachdienlich, da insofern Entscheidungsreife gegeben ist. Schließlich ist der Erstattungsanspruch auf Tatsachen gestützt, welche die Kammer ihrer Entscheidung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. 17 II. 18 In der Sache hat die Berufung nur in geringem Umfang Erfolg. Die mit dem Hauptantrag verfolgten Ansprüche sind zulässig, aber unbegründet. Lediglich der mit dem zulässigen Hilfsantrag verfolgte Anspruch ist begründet. 19 1. 20 Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Wiederherstellung der im Zuge der durchgeführten Wärmedämmung der Fassade abmontierten Außenrolläden zu, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Zu Recht hat das Amtsgericht dahinstehen lassen, ob die Außenjalousien Teil des vom Vermieter zu erhaltenden vertragsgemäßen Zustands waren. Insbesondere kann dahinstehen, ob der Rechtsvorgänger der Beklagten im Jahr 1978 lediglich seine Zustimmung zum Einbau der Außenrolläden durch den Kläger erteilt hat oder der Einbau auf den Entschluss des Rechtsvorgängers der Beklagten zurückging und dieser mit dem Kläger mit Blick auf die durch den Einbau einhergehende Verbesserung der Mietsache (Einbruchsschutz und Energieeinsparung) daraufhin eine Mieterhöhung vereinbart hat. 21 Jedenfalls liegt mit der von der Beklagten bis September 2011 durchgeführten Wärmedämmung der Fassade eine Modernisierung zur Einsparung von Energie im Sinne von § 554 Abs. 2 BGB in der bis zum 30.04.2013 geltenden Fassung vor. Soweit der Kläger dies pauschal bestreitet, hat bereits das Amtsgericht mit zutreffender Begründung, auf die Bezug genommen wird, auf die Unbeachtlichkeit mangels Substantiierung hingewiesen. Die Beklagte hat schlüssig dargetan, dass mit der Aufbringung einer 15 cm dicken Wärmedämmfassade Energie eingespart wird. Schlüssigen Vortrag für das Gegenteil hat der Kläger auch mit der Berufung nicht erbracht. Entscheidend ist, dass es sich vorliegend nicht um einen Duldungsprozess handelt. Daher muss die Beklagte weder eine Mindestersparnis hinsichtlich der Energiemenge darlegen noch die Energieeinsparung durch eine Wärmebedarfsberechnung nachweisen (Heilmann in juris-PK-BGB, 6. Aufl. 2012, § 554 BGB Rz. 13). Auch auf die - nicht erforderliche - Beifügung einer Wärmebedarfsberechnung zu der Ankündigung kommt es nicht an. Im Übrigen hat der Kläger im Schreiben vom 19.07.2011 die grundsätzliche Eignung der anstehenden Wärmeschutzdämmungen als Modernisierungsmaßnahmen anerkannt. 22 Entscheidend ist des Weiteren, dass der Kläger die Zustimmung zur Modernisierung durch Anbringung einer Wärmedämmfassade nicht grundsätzlich verweigert hat. Er hat zwar mit dem besagten Schreiben vom 19.07.2011 mitgeteilt, mit der Entfernung der Außenjalousien und dem Verschluss der Luftöffnung für die Dunstabzugshaube in der Küche als Nebenfolgen der Modernisierungsmaßnahmen nicht einverstanden zu sein. Gegen die Maßnahme als solche (Einbau der Wärmedämmung) hat er jedoch keine Einwendungen erhoben und auch die tatsächliche Durchführung der Arbeiten, in deren Rahmen dann die Außenjalousien abmontiert und die Luftöffnung verschlossen wurde, grundsätzlich geduldet. Eine Duldung bedeutet nicht die Zustimmung des Mieters (Heilmann, a.a.O., § 554 Rz. 17). Vielmehr ist unter Duldung lediglich das passive Verhalten des Mieters in Kenntnis der Vermietermaßnahmen zu verstehen (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 10. Aufl., § 554 Rz. 308). Die Frage, ob die Beklagte wegen der Modernisierung (diese umfasste neben einer Wärmedämmung auch eine Sanierung und Vergrößerung der Balkone) eine (teilweise) Mieterhöhung verlangen kann, stellt sich ebenfalls nicht, da die Beklagte eine solche bislang weder für die Wärmedämmung noch für die Balkonsanierung ausgesprochen hat. 23 Nach § 554 Abs. 2 BGB in der bis zum 30.04.2013 gültigen Fassung kommt es nunmehr auf eine Abwägung der widerstreitenden Interessen an, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil verfahrens- und rechtsfehlerfrei durchgeführt hat. Insbesondere bedurfte es einer Auseinandersetzung mit dem vom Kläger zitierten Urteil des LG Berlin vom 19.06.1997, Az. 61 S 449/96, nicht, da sich dieses nicht mehr zu der hier gültigen Rechtslage verhält. Mit der Einführung des § 554 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 sollte - neben redaktionellen Veränderungen - vor allem der Einsatz stromsparender Maßnahmen - wie hier - gefördert werden (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 554 Rz. 1). Die hier maßgebliche Rechtsvorschrift des § 554 BGB lag der Entscheidung des LG Berlin vom 19.06.1997 somit zwangsläufig noch nicht zu Grunde. 24 Die Kammer schließt sich nach eigener Abwägung dem Ergebnis des Amtsgerichts an, wonach das Interesse der Beklagten an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade das Interesse des Klägers an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes überwiegt. Die Wärmedämmung kann nur dann ihre bestimmungsgemäße Wirkung entfalten, wenn die Funktionalität nicht durch Öffnungen oder Beschädigungen durch erforderliche Befestigungen o.ä. unterbrochen wird. Insbesondere wäre es gerade nicht möglich gewesen, die Wärmedämmung zu installieren, ohne die zuvor vorhandenen Außenrolläden mit Kästen abzumontieren. Denn diese hätten zum einen eine Kältebrücke dargestellt und zum anderen hätte das optische Erscheinungsbild gelitten, weil diese nicht bündig mit der vorgesetzten Wärmedämmfassade gewesen wären. Auch ist es nicht ohne unverhältnismäßige Nachteile möglich, nachträglich andere Außenjalousien einzubauen. Durch eine ohne Isolierung an die Wärmedämmfassade montierte Außenjalousie wird der Aufbau gestört und der Wärmedurchlasswiderstand der Wärmedämmfassade negativ beeinträchtigt. Auch durch die Befestigungen und die Durchbrechung der Wand für die Bedienung/Steuerung wird die Funktionalität wesentlich beeinträchtigt. Zu Recht hat das Amtsgericht im angefochtenen Urteil hervorgehoben, dass gerade der sensible Bereich der Fenstereinfassung die Wärmedämmmaßnahmen vollständig aufhebt und zu Kältebrücken und den sich hieraus ergebenden Problemen führt. 25 Wird demgegenüber eine Isolierschicht zwischen den Rolladenkasten und die Wärmedämmfassade gelegt, wird der Lichteinfall verkleinert, was sich gerade bei einer Erdgeschosswohnung - wie hier bei der des Klägers - negativ auswirkt. 26 Selbst wenn dem Kläger darin zuzustimmen ist, dass durch den Wegfall der - von innen abschließbaren - Außenjalousien ein Einbruchsschutz nicht mehr in gleicher Weise wie zuvor gegeben ist, was sich gerade bei einer Erdgeschosswohnung nachteilig auswirkt, überwiegt das Interesse der Beklagten an der Funktionalität der kostenträchtigen Modernisierungsmaßnahme. Diese würde in jedem Fall durch Außenrolläden negativ beeinträchtigt, wenn nicht sogar in Teilbereichen gänzlich aufgehoben. Es ist entgegen der Ansicht des Klägers aus bautechnischen und bauphysikalischen Gründen gerade nicht möglich, nachträglich Außenrolläden anzubringen, ohne dass das Wärmedämmsystem dadurch seine Isolierfähigkeit verliert. Das gegenteilige Vorbringen des Klägers bleibt auch in der Berufungsinstanz ohne inhaltliche Substanz. Das zum Beweis angebotene Sachverständigengutachten war mangels schlüssigen Vortrags auch in der Berufungsinstanz nicht einzuholen. 27 Im Ergebnis muss daher der Kläger die nachteilige Veränderung der Mietsache hinnehmen, weil diese durch die Vorteile der Modernisierung verdrängt wird und durch anderweitige Kompensationsmaßnahmen auch zumindest abgemildert werden können. Für den durch das Entfernen der Außenjalousien entfallenden Sichtschutz können z.B. Innenjalousien installiert werden, für die Verschlechterung des Einbruchsschutzes können z.B. Fenstersicherungen angebracht werden. 28 Ein Recht auf Mietminderung wegen der Entfernung der Außenjalousien steht dem Kläger ebenfalls aus den vorstehenden Gründen nicht zu. Die erstinstanzlich noch geltend gemachte Mietminderung durch Baulärm während der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme ist nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens. 29 2. 30 Gleiches gilt im Ergebnis hinsichtlich der Abluftöffnung für die Dunstabzugshaube. Auch hier überwiegt das Interesse der Beklagten an der nur in unbeschädigtem Zustand aufrechtzuerhaltenden Funktionalität der eingebauten Wärmedämmfassade. Durch den pauschalen Hinweis des Klägers darauf, dass der Betrieb einer Dunstabzugshaube mit Filterbetrieb etwas ganz anderes sei als der Betrieb einer Dunstabzugshaube mit Abluft, erschließt sich noch nicht, dass und inwieweit der Kläger negativ beeinträchtigt wird. Dieser Vortrag ist insbesondere nicht geeignet, ein überwiegendes Interesse des Klägers an der Wiederherstellung des vorherigen Zustandes zu begründen. 31 3. 32 Soweit der Kläger nunmehr mit dem Hilfsantrag die Kosten für die Durchführung von teilweisen Kompensationsmaßnahmen geltend macht, ist die Klage begründet. Die §§ 535-536a BGB bleiben von § 554 unberührt. Der Vermieter muss daher nach Abschluss der Arbeiten sämtliche noch verbliebenen Beeinträchtigungen des vertragsgemäßen Gebrauchs beseitigen. Daneben kann der Mieter die Miete mindern oder Schadensersatz verlangen. Dieses Recht gilt auch dann, wenn der Mieter den Arbeiten zugestimmt hat (Eisenschmid a.a.O., § 554 BGB Rz. 318 ff.). 33 Vorliegend hat die Beklagte die Ursache dafür gesetzt, dass der vor der Modernisierung vorhandene Zustand der Mietsache (Sichtschutz durch Außenrolläden) verschlechtert wird. Diese Verschlechterung hat sie somit zu vertreten. Ein weitergehendes Verschulden oder eine Pflichtverletzung ist nicht erforderlich. Der Umstand, dass der Kläger aufgrund der Abwägung der widerstreitenden Interessen keinen Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes hat, führt nicht dazu, dass der Kläger die Verschlechterung kompensationslos hinzunehmen hat. Auch ein Abzug Neu für Alt kommt nicht in Betracht. Zumindest ist eine Wertsteigerung zugunsten des Klägers nicht ersichtlich, da die Innenjalousien nur eine teilweise Kompensation zulassen; die Verschlechterung des Einbruchsschutzes bleibt bestehen, auch wenn die Innenjalousien montiert werden. 34 Sonstige Einwendungen gegen den schlüssigen Kostenvoranschlag hat die Beklagte nicht erhoben. Der Kläger hat daher gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von € 1.702,00 gemäß § 536a BGB. 35 Der Zinsanspruch rechtfertigt sich aus §§ 288, 291 BGB. 36 III. 37 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO. 38 IV. 39 Ein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO), besteht nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. 40 V. 41 Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 4.000,00 € festgesetzt.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 9 S 80/18 Datum: 29.01.2020 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 9. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 9 S 80/18 ECLI: ECLI:DE:LGK:2020:0129.9S80.18.00   Tenor: Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 31.10.2018 – 221 C 302/17 – aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen trägt die Klägerin. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird zugelassen.   1 Gründe: 2 I. 3 Zwischen den Parteien bestand aufgrund des Mietvertrags vom 25.07.2008 ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Hause Ustraße 00 in L. Zur vermieteten Wohnung gehörte ein Kellerraum, zudem war die Nutzung eines Doppelfahrradkellers von rund 49 m² Fläche vereinbart. 4 Die Klägerin kündigte unter dem 02.06.2009 umfangreiche Baumaßnahmen an, darunter die Aufstockung des Wohnhauses zur Schaffung von zwei neuen Wohneinheiten sowie den Einbau einer Zentralheizung. Darüber hinaus forderte sie den Beklagten auf, seinen Kellerraum zu räumen, da wegen einer beabsichtigten Dämmung der Kellerdecke die Einlagerung der im Keller befindlichen Gegenstände notwendig sei. 5 Im Rahmen der Baumaßnahmen wurden die Kellerräume neu aufgeteilt, dabei wurden ein Raum für die neue Zentralheizung und zwei neue Kellerräume für die neugeschaffenen Wohneinheiten geschaffen. Der ehemalige Doppelfahrradkeller wurde hierdurch auf eine Fläche von ca. 6,42 m² reduziert. Daneben wurde im Innenhof des Mietshauses eine etwa 16,90 m² große Stellfläche für Fahrräder geschaffen. 6 Der Beklagte wandte sich unmittelbar gegen die Verkleinerung des Fahrradkellers und machte diesbezüglich eine Mietminderung geltend, Mietzahlungen ab diesem Zeitpunkt leistete er nur noch unter Vorbehalt. In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Köln zum Az. 208 C 340/11 wurde für den dort maßgeblichen Zeitraum entschieden, dass für die Verringerung des Fahrradkellers eine Mietminderung in Höhe von 5 % angemessen sei. 7 Im Jahr 2011 machte die Klägerin zum 01.10.2011 eine Mieterhöhung nach § 558 BGB geltend. Die bis zu diesem Zeitpunkt geltende Grundmiete betrug 530,00 EUR. Nachdem der Beklagte seine Zustimmung nicht erteilt hatte, wurde er durch Urteil des Landgerichts Köln vom 02.06.2017 – 10 S 58/15 – rückwirkend zum 01.10.2011 zur Zustimmung zur Mieterhöhung auf 613,88 EUR verurteilt. Im Rahmen des Zustimmungsprozesses wurde die Miethöhe anhand eines Mietwertgutachtens des Sachverständigen L1 bestimmt. Der Sachverständige L1 berücksichtigte dabei hinsichtlich der Fahrradunterstellmöglichkeiten den sich ihm darstellenden Ist-Zustand und kam zu dem Ergebnis, dass aufgrund der eingeschränkten Fahrradabstellmöglichkeiten und des Fehlens eines Wasch- und Trockenraumes für das Wohnwertmerkmal Ausstattungen ein Abschlag von 0,03 EUR/m² vorzunehmen sei. Das Urteil des Landgerichts Köln wurde der Klägerin am 07.06.2017 und dem Beklagten am 06.06.2017 zugestellt. Rechtsmittel wurden nicht eingelegt. Bis zum Ende des Mietverhältnisses am 30.04.2017 hatte der Beklagte weiterhin nur die ursprüngliche Grundmiete von 530,00 EUR geleistet. 8 Bezogen auf den Zeitraum vom 01.10.2011 bis zum Mietvertragsende am 30.04.2017 ergab sich durch die Mieterhöhung von 83,88 EUR/Monat eine Differenz von insgesamt 5.619,96 EUR, auf die der Beklagte am 28.06.2017 eine Zahlung von 3.563,73 EUR leistete. 9 Unter dem 05.07.2017 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, dass die genossenschaftliche Dividendengutschrift zu Gunsten des Beklagten 84,88 EUR betrage und dieser Betrag mit der Mietforderung verrechnet werde. 10 Mit anwaltlichem Schreiben vom 13.07.2017 forderte die Klägerin den Beklagten auf, die aus ihrer Sicht noch offene Nachzahlung der Mieterhöhung in Höhe von 2.056,23 EUR sowie Zinsen hieraus in Höhe von insgesamt 719,28 EUR für den Zeitraum bis zum 28.06.2017 auf die Mieterhöhung zu zahlen. Die vorgenannte Dividendengutschrift wurde bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Mit der Klage verfolgt sie diese Ansprüche weiter. 11 Das Amtsgericht Köln hat die Klage durch Urteil vom 01.03.2018 abgewiesen. Die Verfügung, nicht aber das Urteil, ist vom zuständigen Richter unterschrieben worden. 12 Die Klägerin hat erstinstanzlich die Ansicht vertreten, die Verringerung der Stellfläche des Fahrradkellers sei bei Berechnung der neuen Miethöhe nach Modernisierung im Rahmen des Urteil des Landgerichts Köln vom 02.06.2016 – Az. 10 S 58/15 – berücksichtigt worden, darüber hinaus könne ein Mangel nicht geltend gemacht werden, da dieser Umstand sonst doppelt gewertet würde. 13 Die Feststellungen des Urteils des Amtsgerichts Köln, Az. 208 C 340/11, zur Höhe der Mietminderung wegen der Verkleinerung des Fahrradkellers in Höhe von 5 % seien zum einen nicht bindend. Zum anderen sei kein Mangel mehr gegeben, da sich durch die Modernisierungsmaßnahmen die Soll-Beschaffenheit der vermieteten Wohnung geändert habe bzw. durch die vorbehaltlose Inanspruchnahme bzw. Nutzung der neugeschaffenen Bauteile eine konkludente Neuvereinbarung über die Soll-Beschaffenheit zu Stande gekommen sei. Schließlich habe der Beklagte keine Vereinbarung zur Senkung der Miete gemäß § 573 b Abs. 4 BGB verlangt, so dass auch aus diesem Grund die Anwendung von § 536 BGB gesperrt sei. 14 Mit der Berufung hat die Klägerin ihr erstinstanzliches Vorbringen vertieft. Sie behauptet erstmalig, dem Beklagten sei der Fahrradkeller nicht mitvermietet worden. Wenn überhaupt habe der Beklagte ein Recht auf gemeinschaftliche Nutzung gemeinsam mit anderen Mietparteien gehabt, dann aber bestünde ein freies Verfügungsrecht des Vermieters, so dass sie nach ihrer Ansicht als Vermieterin die Nutzung jederzeit frei widerrufen könne. 15 Sie behauptet erstmalig, die Verringerung der Fläche des Fahrradkellers stelle, wenn überhaupt, einen nicht behebbaren Mangel dar. Die Flächenverringerung sei durch die Schaffung einer Zentralheizung für das Gebäude und die Schaffung von neuen Mieterkellern für die durch den Ausbau des Dachgeschosses hinzu getretenen weiteren beiden Wohneinheiten erforderlich gewesen. Insbesondere habe keine sinnvolle Möglichkeit bestanden, die nach der Baugenehmigung für den Ausbau erforderlichen Abstellflächen in die Dachgeschosswohnungen zu integrieren. Sie behauptet hierzu zudem, der Beklagte habe den Fahrradkeller vor der Modernisierung nicht genutzt. Der Beklagte habe durch die Modernisierung eine Vielzahl von Vorteilen erlangt, so dass er auch aus diesem Grund nicht zur Minderung berechtigt sei. Schließlich habe der Beklagte durch die – unstreitige – Räumung seiner ursprünglichen Kellerfläche, die neue Kelleraufteilung ermöglicht und dieser mithin zugestimmt. 16 Die Klägerin beantragt, 17 unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Köln vom 01.03.2018 – 221 C 302/17 – den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.775,51 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins aus 2.056,23 EUR seit dem 29.06.2017 sowie aus 719,28 EUR seit dem 07.10.2017 sowie vorgerichtliche Anwaltskosten i.H.v. 334,75 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 28.07.2017 zu zahlen. 18 Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und beantragt, 19 die Berufung zurückzuweisen. 20 Er ist der Ansicht, die Grundmiete sei im streitigen Zeitraum wegen der Verkleinerung des Fahrradkellers aufgrund eines Mangels um 5 % – mithin 30,69 EUR pro Monat und für 67 Monate 2.056,23 EUR gesamt – gemindert gewesen. 21 Insbesondere habe er einer Verringerung der Fläche des Fahrradkellers nicht zugestimmt, die Räumung des Kellers habe er entsprechend des - unstreitigen - Ankündigungsschreibens der Klägerin vom 02.06.2009 vorgenommen. Eine Änderungsvereinbarung im Sinne des § 573 b Abs. 4 BGB setze überdies eine Teilkündigung des Vermieters voraus, welche – was zwischen den Parteien ebenfalls unstreitig ist – vorliegend nicht erfolgt ist. 22 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. 23 II. 24 Die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zulässige Berufung ist nicht begründet. 25 1. 26 Das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 01.03.2018 war wegen Verstoßes gegen § 315 ZPO aufzuheben. 27 2. 28 Die zulässige Klage hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. 29 Der Klägerin steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung weiterer Miete für die Monate 01.10.2011 bis 30.04.2017 zu. Ein entsprechender Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB ist durch Erfüllung und Aufrechnung erloschen. 30 Der gemäß Mietvertrag vom 25.07.2008 – in Gestalt der Mieterhöhung gemäß Urteil des Landgerichts Köln vom 02.06.2017 – geschuldete Mietzins betrug grundsätzlich 613,88 EUR (Grundmiete). Der geschuldete Mietzins war jedoch wegen eines Mangels der Mietsache in Höhe von 4,8 % gemindert, so dass der monatlich geschuldete Betrag lediglich 584,41 EUR betrug. 31 a) 32 Die Verkleinerung des Fahrradkellers von ursprünglich insgesamt rund 50 m² auf lediglich rund 7 m² führt zu einem Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB. 33 Die Klägerin kann nicht damit gehört werden, dass der Fahrradkeller nicht an den Beklagten vermietet gewesen sei. Insofern war nach dem Vortrag beider Parteien in  der ersten Instanz unstreitig, dass dem Beklagten die Nutzung des 50 m² Doppelfahrradkellers zugesagt war. Hierzu hatte die Klägerin selbst in ihrer Replik vorgetragen, „der vorhandene große Fahrradkeller war in die Miete, wie sie ursprünglich war, eingepreist“, und von einer „Überlassung von 2 Kellern von je 25 m²“ gesprochen. Wenn die Klägerin nunmehr erstmals in 2. Instanz eine Vermietung bestreitet, ist dieses Vorbringen nicht zulassungsfähig gemäß § 535 Abs. 2 Ziff. 3 ZPO. Denn nach dieser Vorschrift sind neue Angriffs-  und Verteidigungsmittel nur zuzulassen, wenn sie im ersten Rechtszug nicht geltend gemacht worden sind, ohne dass dies auf der Nachlässigkeit der Partei beruht. In Ermangelung eines Grundes im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO ist die Klägerin daher mit diesem Vortrag präkludiert. 34 Dies gilt entsprechend für ihren Vortrag zur Nutzung des Fahrradkellers durch den Beklagten vor der Verkleinerung der Stellfläche. Zum einen ist auch dieser Vortrag neu und vom Beklagten bestritten, ohne dass eine Ausnahme im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO ersichtlich ist. Dies steht einer Zulassung entgegen. Zum anderen kommt es für die Erheblichkeit des Mangels nicht darauf an, ob der Beklagte den Fahrradkeller genutzt hat, da die  Annahme eines unerheblichen Mangels nicht davon abhängt, ob der Mieter die Mietsache nutzt (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 536 Rn. 50). 35 b) 36 Der Mangel der Mietsache besteht auch nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen fort. 37 aa) 38 Bei der Verkleinerung des Fahrradkellers handelte es sich um eine Modernisierungsmaßnahme i.S.d. § 554 Abs. 2 S. 1 BGB a.F., die der Beklagte als Mieter zu dulden hatte. Die Umstrukturierung und Verkleinerung der als Fahrradkeller zur Verfügung stehenden Stellfläche wurde durch energetische Modernisierung (Einbau einer Zentralheizung) und durch Schaffung von Abstellflächen für neuen Wohnraum verursacht. 39 bb) 40 Durch die Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude ist keine Änderung der Soll-Beschaffenheit der Mietsache im Hinblick auf den mitvermieteten Keller eingetreten. 41 Insbesondere ist in der Räumung des Kellers durch den Beklagten keine einverständliche Änderung der Soll-Beschaffenheit der Mietsache dahingehend zu sehen, dass dieser einer Verkleinerung des Fahrradkellers zugestimmt hat. Anders als in der von der Klägerin zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 02.07.2014 – VIII ZR 298/13, - juris) ist es vorliegend weder zu einer ausdrücklichen noch zu einer konkludenten Vereinbarung über die Soll-Beschaffenheit der Mietsache gekommen. Der Beklagte ist der Verkleinerung des Fahrradkellers vielmehr von Anbeginn ausdrücklich entgegengetreten. Auch kann in der Räumung seines Kellerraums vor der Umstrukturierung des Kellers keine Einwilligung zu dieser Umstrukturierung gesehen werden. Dem Ankündigungsschreiben der Klägerin vom 02.06.2009 war insofern lediglich zu entnehmen, dass die Räumung der Keller im Hinblick auf eine Dämmung der Kellerdecke erforderlich sei. Dass hiermit eine Umstrukturierung der gesamten Kellerräumlichkeit und eine deutliche Verkleinerung des Fahrradkellers verbunden sein würden, ließ sich dem Ankündigungsschreiben demgegenüber nicht entnehmen. Zudem hat der Beklagte, wie bereits dargelegt, ab Kenntnis der Umstrukturierung des Kellers die Verringerung der Fläche des Fahrradkellers gerügt und Mietzahlungen ab diesem Zeitpunkt nur noch unter Vorbehalt vorgenommen; er hat mithin deutlich sein fehlendes Einverständnis mit dieser Veränderung zum Ausdruck gebracht. 42 Die Klägerin vermag auch nicht mit ihrer Argumentation durchzudringen, der Beklagte hätte mit ihr eine Vereinbarung im Sinne des § 573 b BGB treffen müssen und die Anwendbarkeit des § 536 BGB werde durch die Spezialregelung in § 573 b BGB verdrängt. Ungeachtet des Umstands, dass auch im Falle einer Teilkündigung im Sinne des § 573b BGB der Mieter gemäß Absatz 4 der vorgenannten Norm eine angemessene Senkung der Miete verlangen kann, betrifft die Regelung eine Teilkündigung des Vermieters. Die Klägerin trägt jedoch bereits nicht vor, selbst von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht zu haben. 43 Im Übrigen nimmt die spezialgesetzliche Duldungspflicht gemäß § 554 BGB a.F. dem Mieter nicht das Recht, einen geminderten Gebrauchswert im Wege der Mietminderung zu liquidieren (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 18.06.2014 - 23 S 241/13, -juris; Hau, NZM 2014, 809, 815; zum neuen Recht siehe auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 14. Aufl. 2019, BGB § 555d Rn. 91 f. – ausdrücklich auch für den Verlust von Stellflächen durch Heizungsrohre oder Heizkörper; a.A. etwa Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 574). Die Soll-Beschaffenheit des vertraglich vereinbarten Zustands wird durch die Modernisierung nicht verändert. 44 Dass über die Duldungspflicht der Modernisierungsmaßnahmen hinaus zugleich auch ein Verzicht auf die Geltendmachung von Mängelrechten vom Mieter erwartet wird, ergibt sich insoweit auch nicht aus der von Rechtsprechung des Landgerichts Berlin, nach welcher im Rahmen einer Modernisierung der Mieter auch aus seiner Sicht nachteilige Veränderungen der Mietsache, hinnehmen muss, wenn diese Nachteile durch die Vorteile der Modernisierung verdrängt werden (vgl. LG Berlin, Urt. v. 22.03.2010, 67 S 306/09, - juris). Insoweit bezog sich die Argumentation allein auf die Duldungspflicht des Mieters nach § 554 Abs. 2 BGB a.F. und einen daher ebenfalls nicht bestehenden Anspruch nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Erhaltung des ursprünglichen Zustands. 45 Vielmehr ging bereits der Gesetzgeber bei Schaffung des ursprünglichen § 541b BGB a.F. (nach der Schuldrechtsmodernisierung § 554 BGB a.F.) davon aus, dass das Recht des Mieters zur Minderung des Mietzinses unberührt bleibt, wenn der Gebrauch der gemieteten Räume durch die Modernisierungsmaßnahme des Vermieters beeinträchtigt wird. Der Gesetzgeber hielt insofern eine ausdrückliche Regelung für entbehrlich (BT-Drs. 9/2079, S. 13). 46 Dabei ist es nicht maßgeblich, ob der Vermieter die Beeinträchtigung – hier etwa durch Schaffung von Abstellflächen innerhalb der neu geschaffenen Wohneinheiten anstelle von Kellerräumen oder aber die Bereitstellung alternativer Fahrradunterstellmöglichkeiten – hätte vermeiden können (Hau, a.a.O.;  a.A. LG Berlin, Urt. v. 06.11.2013 – 67 S 502/11, zitiert nach BeckRS 2013, 21788, wonach Minderungen nur dann gerechtfertigt sind, wenn durch sie eine vermeidbare Verschlechterung der Mietsache eingetreten ist; ebenso Mahlstedt, Modernisierung der Mietwohnung, 2014, § 5 Rn. 34). Vorliegend ist jedoch basierend auf dem in erster Instanz unstreitigen Parteivortrag ein behebbarer Mangel gegeben. Soweit die Klägerin in der Berufungsinstanz erstmalig behauptet hat, es habe keine Alternative zu einer  Verkleinerung des Fahrradkellers gegeben, so ist sie hiermit gemäß § 531 Abs. 2 ZPO mangels Zulassungsgründen präkludiert. 47 c) 48 Bemessungsgrundlage der Minderung ist grundsätzlich die Bruttomiete, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Nettomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten) anzusehen sind (grundlegend BGH, Urt. v. 20.07.2005 – VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773). Vorliegend haben die Parteien den Rechtsstreit jedoch auf die Grundmiete beschränkt; das Mietverhältnis ist beendet. 49 Bei Festlegung des Minderungsbetrags nach der mit Urteil des Landgerichts vom 02.06.2017 – Az. 10 S 58/15 – ersetzten Zustimmung zur Mieterhöhung ist zu berücksichtigen, dass die Mieterhöhung der Grundmiete auf 613,88 EUR bereits die verringerte Fläche des Fahrradkellers berücksichtigt hatte, mithin den damaligen (mangelhaften) Ist-Zustand, nicht aber den Soll-Zustand der Mietsache. 50 Insoweit wird auch in der Literatur zum Teil vertreten, dass durch eine Mieterhöhung gemäß §§ 558 ff. BGB anhand des tatsächlichen Zustands der Mietsache zwar nicht die Soll-Beschaffenheit der Mietsache geändert werde, allerdings das Minderungsrecht entfalle, weil die Mieterhöhung auf Grundlage der tatsächlichen Beschaffenheit die Äquivalenzstörung beseitige (vgl. für  Mängel, deren Beseitigung unmöglich ist, Cramer, NZM 2017, 457, 464; a.A. auch für unbehebbare Mängel wohl Eisenschmid a.a.O. § 536 Rn. 623). 51 Allerdings wird vorliegend die Äquivalenzstörung nicht durch eine Mietberechnung anhand des tatsächlichen Zustands der Mietsache, d.h. unter Berücksichtigung der verringerten Fahrradstellfläche, ausgeglichen, da es nach Ansicht der Kammer einen Unterschied macht, ob von Anfang an eine Wohnung ohne Fahrradkeller gemietet wird, oder aber ein ursprünglich vorhandener Fahrradkeller vom Vermieter entgegen den Vertragsbestimmungen vorenthalten wird. Der gemäß den Feststellungen des Amtsgerichts vom Sachverständigen L1 im Verfahren vor dem Landgericht Köln - Az. 10 S 58/15 - für das Wohnwertmerkmal „eingeschränkte Fahrradabstellmöglichkeiten und Fehlen eines Wasch- und Trockenraums“ vorgenommenen Abschlag von 0,03 EUR/m² weist insofern auch eine erkennbare Diskrepanz zu dem vom Amtsgericht Köln im Verfahren 208 C 466/11 festgesetzten Minderungswert von 5 % aus. Insofern ergibt sich bei im Hinblick auf die eingeschränkten Fahrradabstellmöglichkeiten hälftiger Berücksichtigung des vorgenannten Abschlags für eine Wohnfläche von 75,23 m² ein vom Sachverständigen L1 mitberücksichtigter Minderungswert von 1,13 EUR pro Monat bzw. 0,2 % der festgesetzten 613,88 EUR. Zu der Frage, wie sich der vertraglich vereinbarte Doppelfahrradkeller auf die Miethöhe ausgewirkt hätte, ob insofern ebenfalls ein Abschlag oder aber sogar ein Zuschlag für besondere Ausstattungsmerkmale angemessen gewesen wäre, hat sich der Sachverständige L1 nicht geäußert. In diesem Zusammenhang war zu berücksichtigen, dass die Klägerin diesbezüglich selbst vorgetragen hatte, die Überlassung eines Doppelfahrradkellers von je über 25 m² liege weit über dem Standard, was mithin gegebenenfalls bei Berücksichtigung der vertraglichen Soll-Beschaffenheit einen Zuschlag bedeutet hätte. 52 In der Rechtsprechung sind für den Entzug eines zur Mitbenutzung zugesicherten Fahrradkellers Mietminderungen in Höhe von 2,5 % bis 5 % der Warmmiete angenommen worden (2,5 % etwa AG Menden, Urt. v. 07.02.2007, NZM 2007, 883; LG Berlin, Urt. v. 04.02.1993 – 67 S 176/92, zit. nach BeckRS 1993, 30885312; 5 % hingegen AG Hamburg, Urt. v. 22.08.2007 – 46 C 1/07, NZM 2007, 802). Darüber hinaus ergibt sich die Angemessenheit daraus, dass der Verlust des Abstellraums für den Beklagten in mehrerlei Hinsicht von Nachteil ist. Die im Ergebnis vorhandene Stellfläche von ca. 23,32 m², davon lediglich 6,42 m² im Keller, die übrigen ca. 16,90 m² befinden sich im Hof, beträgt weniger als die Hälfte der Stellfläche des ursprünglichen Fahrraddoppelkellers. Hierdurch entfällt ein verlässlicher Stellplatz mit der Möglichkeit des vor Wegnahme und Witterung sicheren Unterstellens des Fahrrades. Dies gilt insbesondere mit Rücksicht auf den Umstand, dass die vermietete Wohnung in der Ustraße 00 aufgrund ihrer zentralen Lage in der L Südstadt im Hinblick auf etwaige Fahrraddiebstähle besonders gefährdet gewesen ist; anders als dies bei ländlicher gelegenen Wohnorten – wie etwa Menden – der Fall sein dürfte. 53 Vor diesem Hintergrund schätzt die Kammer den Minderungswert gemäß § 287 ZPO auf 5 % der Grundmiete abzüglich der bereits in der seit dem 01.10.2011 geltenden Miethöhe berücksichtigten 0,2 %, mithin auf 4,8 %. Die nach der richterlich ersetzten Zustimmung zur Mieterhöhung monatlich zu zahlende Grundmiete von 613,88 EUR war daher auf 584,41 EUR gemindert. 54 Mit Rechtskraft des Urteils des Landgerichts Köln vom 02.06.2017 - Az. 10 S 58/15 -, welches den Parteien am 06. bzw. 07.06.2017 zugestellt worden war, so dass die Rechtsmittelfrist gemäß § 517 ZPO am 07.07.2017 abgelaufen war, wurde der aufgrund der Mieterhöhung von ursprünglich 530,00 EUR auf 584,41 EUR erhöhte Mietzins fällig. Hieraus ergab sich eine fällige Mietzinsnachzahlung in Höhe von 54,41 EUR pro Monat seit dem 01.10.2011 bis zum 30.04.2017, mithin eine Forderung der Klägerin in Höhe von insgesamt 3.645,72 EUR. 55 Durch Zahlung des Beklagten am 28.06.2017 ist diese Forderung gemäß § 362 Abs. 1 BGB in Höhe von 3.563,73 EUR erloschen. 56 Die verbleibende Forderung der Klägerin in Höhe von 81,99 EUR ist durch die mit Schreiben vom 05.07.2017 erklärte Aufrechnung der Klägerin mit der Dividendengutschrift in Höhe von 84,88 EUR gemäß § 389 BGB ebenfalls erloschen. 57 2. 58 Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung von Zinsen auf die – bis zur Zustimmung zur Mieterhöhung durch das Urteil vom 02.06.2017– rückwirkende Mieterhöhung für den Zeitraum bis zum 28.06.2017. 59 Dieser ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB i.V.m. § 558 b Abs. 1 BGB. 60 Der Beklagte war bis zum 28.06.2017 nicht mit seinen Mietzahlungen in Verzug, da die Mieterhöhung durch Vertragsänderung erst mit der Rechtskraft des Urteils als vereinbart gilt (§ 894 ZPO) und deshalb der Anspruch auf die erhöhte Miete, auch soweit sie für die Vergangenheit geschuldet ist, erst in diesem Zeitpunkt entsteht und fällig werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 04.05.2005, VIII ZR 94/04, NJW 2005, 2310, 2311). 61 Auch kann die Klägerin den geltend gemachten Zinsschaden nicht auf einen Verzug des Beklagten mit der Erfüllung der Pflicht, dem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen, stützen. Der Mieter ist zwar grundsätzlich verpflichtet, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, das den Anforderungen des §§ 558 f. BGB gerecht wird, zuzustimmen. Gerät er mit der Erfüllung dieser Verpflichtung in Verzug, kann der Vermieter Ersatz des ihm dadurch entstehenden Schadens verlangen. Unabhängig davon, ob diese Voraussetzungen vorliegend erfüllt sind, hat die Klägerin einen entsprechenden Verzugsschaden nicht konkret dargelegt, was erforderlich gewesen wäre, da die Zustimmungspflicht keine Geldschuld i.S.d. § 288 BGB ist. 62 3. 63 Mangels Hauptanspruches besteht auch kein weiter gehender Anspruch auf Ersatz von Zinsen oder vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren. 64 4. 65 Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 97 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in §§ 708 Nr. 10 S. 1, 711 ZPO. 66 III. 67 Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil der Rechtssache im Hinblick auf die Auswirkungen von Modernisierungsmaßnahmen auf die Soll-Beschaffenheit der Mietsache grundsätzliche Bedeutung zukommt und eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts erforderlich ist. 68 Berufungsstreitwert:               2.056,23 EUR 69 Streitwert in 1. Instanz:               2.056,23 EUR   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen