Zwar ist die Entscheidungshoheit des Vermieters über das ästhetische Erscheinungsbild seines Gebäudes grundsätzlich bei der Frage der Interessenabwägung zu berücksichtigen. Die Installation einer Balkonsolaranlage ist jedoch jedenfalls dann nicht unzumutbar, wenn damit keine konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen verbunden sind, sondern die Ablehnung der Maßnahme nur auf einem subjektiven Schönheitsempfinden beruht.
Sachverhalt
Die Vermieterin (Klägerin) klagte gegen ihren Mieter (Beklagter) auf Entfernung einer Balkonsolaranlage, die dieser auf seinem gemieteten Balkon ohne vorherige Zustimmung angebracht hatte. Die Vermieterin begründete ihr Begehren damit, dass (1) die fehlende Genehmigung vorlag, (2) eine optische Beeinträchtigung der Gesamtansicht der rückwärtigen Fassade entstanden sei, (3) ein Sicherheitsrisiko durch mögliche Sturmschäden gegeben sei und (4) die Feuerwehr im Brandfall möglicherweise nicht mehr anleitern könne. Das Amtsgerichte Hamburg-Wandsbek gab der Klage statt (Urteil vom 30.05.2024). Der Mieter legte Berufung ein.
Aus den Entscheidungsgründen
Die Berufungskammer hob das erstinstanzliche Urteil auf und wies die Klage ab. Entscheidend war die zwischenzeitliche Neufassung des § 554 BGB (gültig ab 17.10.2024), die Steckersolaranlagen als privilegierte Maßnahmen aufnahm und Mietern einen Anspruch auf Erlaubniserteilung gewährt, sofern Ausnahmegründe nicht erfüllt sind. Die Kammer prüfte die Ausnahmegründe und kam zum Ergebnis: Das ästhetische Interesse der Vermieterin am Gebäudeerscheinungsbild reicht nicht aus, um die Maßnahme als unzumutbar zu qualifizieren, solange keine konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen vorliegen. Die vorgebrachten Sicherheitsbedenken (Sturm, Feuerwehr) waren unsubstantiiert oder irrelevant. Ein Entfernungsanspruch besteht auch nicht wegen fehlender vorheriger Zustimmung, da deren Verweigerung rechtsmissbräuchlich wäre.
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Mietrechtliche Klage auf Entfernung einer Balkonsolaranlage
1. Zwar ist die Entscheidungshoheit des Vermieters über das ästhetische Erscheinungsbild seines Gebäudes grundsätzlich bei der Frage der Interessenabwägung zu berücksichtigen. Die Installation einer Balkonsolaranlage ist jedoch jedenfalls dann nicht unzumutbar, wenn damit keine konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen verbunden sind, sondern die Ablehnung der Maßnahme nur auf einem subjektiven Schönheitsempfinden beruht.(Rn.8)
2. Ein Vermieter kann sich nicht auf seine fehlende Zustimmung berufen, wenn er verpflichtet wäre, diese Zustimmung zu erteilen. In einem solchen Fall wäre die Durchsetzung seiner formalen Rechtsposition rechtsmissbräuchlich.(Rn.9)
Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg-Wandsbek, 30. Mai 2024, 716a C 318/23
1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 30.05.2024, Az. 716 a C 318/23, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.500,00 € festgesetzt.
Von der Abfassung eines Tatbestands wird gem. §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
Die zulässige - insbesondere gem. §§ 517, 519, 520 ZPO form- und fristgerecht eingelegte und begründete - Berufung des Beklagten hat in der Sache Erfolg. Die Klägerin hat - zumindest nach geänderter neuer Rechtslage - gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Entfernung der von ihm auf seinem Balkon angebrachten Balkonsolaranlage.
Die Klägerin stützt ihr Begehr auf Entfernung der vom Beklagten auf seinem gemieteten Balkon angebrachten Solaranlage auf die Argumentation, dass (1) der Beklagte die Solaranlage ohne Zustimmung der Klägerin auf seinem Balkon angebracht hat, (2) diese durch ihre konkrete Art der Anbringung eine optische Beeinträchtigung der Gesamtansicht der rückwärtigen Fassade des Gebäudes darstelle und zudem (3) ein Sicherheitsrisiko darstelle, da sich bei Sturm Teile der Anlage lösen könnten und (4) die Feuerwehr im Fall eines Brandes unter Umständen an den Balkon nicht mehr anleitern könne.
Mit der Neufassung des § 554 BGB zum 17. Oktober 2024 - also nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils - hat der Bundesgesetzgeber die Installation von Steckersolargeräten - wie der hier streitgegenständlichen Anlage - in den Katalog der privilegierten Maßnahmen aufgenommen, bezüglich derer Mieter einen Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis haben, wenn die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind. Zumindest nach dieser geänderten Rechtslage hat die Klägerin keinen Anspruch gegen den Beklagten auf Entfernung der installierten Balkonsolaranlage.
Der Mieter hat nach § 554 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen die Klägerin auf Erteilung einer Erlaubnis zur Installation der streitgegenständlichen Balkonsolaranlage in der vom Mieter gewählten Installationsart.
Bei der streitgegenständlichen Balkonsolaranlage handelt es sich unstreitig um eine Steckersolaranlage im Sinne des § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zwar ist aus der Sicht der Kammer vorliegend bereits fraglich, ob mit der Installation der Balkonsolaranlage durch den Beklagten eine „bauliche Veränderung der Mietsache“ im Sinne des § 554 Abs. 1 BGB bewirkt wurde, da die Anlage ohne Beschädigungen der Mietsache, die nicht durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden könnten, befestigt wurde (dafür, dass für eine bauliche Veränderung bereits eine feste Verschraubung am Balkongeländer ausreicht: Schüller in BeckOK, Mietrecht, 38. Edt. Stand 01.11.2024, § 554 Rn. 7; nach der Gesetzesbegründung liegt eine bauliche Veränderung dagegen nur im Fall einer Modifikation der Substanz der Mietsache vor, BT-Drucks. 20/9890 Seite 17). Diese Frage kann nach Auffassung der Kammer vorliegend jedoch dahinstehen, da auch solche an sich privilegierten Maßnahmen, die nur dem Wortlaut nach nicht in den Anwendungsbereich des § 554 Abs. 1 BGB fallen, da sie nicht mit einer - die Vermieterinteressen beeinträchtigenden - Substanzeinwirkung auf die Mietsache einhergehen, erst Recht der vom Gesetzgeber gewollten Privilegierung unterfallen.
Auch die Voraussetzungen für eine Ausnahme von der Erlaubniserteilungspflicht nach § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB liegen nicht vor. Danach kann der Vermieter die Genehmigung einer der nach § 554 Abs. 1 Satz 1 BGB privilegierten Maßnahmen verweigern, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Die Darlegungs- und ggf. Beweislast diesbezüglich liegt beim Vermieter. Nach diesem Maßstab ist die Installation der Balkonsolaranlage im vorliegenden Fall durch den Beklagten für die Klägerin zu erlauben. Der Mieter hat das schutzwürdige Interesse, seine Stromkosten durch die Installation einer Balkonsolaranlage zu reduzieren und einen Beitrag zur Energiewende zu leisten (vgl. Gesetzentwurf der BReg, BT-Drucks. 20/9890 Seite 15). Auf der anderen Seite ist vorliegend das Interesse des Vermieters zu berücksichtigen, über das Erscheinungsbild seines Mietshauses selbst zu entscheiden. Der weitere Einwand, dass sich bei einem Sturm Teile der Anlage lösen könnten, ist dagegen unsubstantiiert. Insbesondere behauptet die Klägerin hierzu, dass die Solarmodule nur an die Hauswand angelehnt seien. Dass sie jedoch auch nach oben befestigt sind, hat der Beklagte durch Vorlage des Fotos in Anlage B2 substantiiert dargelegt, worauf die Beklagte nicht mehr reagiert hat. Auch die weitere Behauptung aus dem Schriftsatz der Klägerin vom 22. November 2024, dass die Anlage „unter Umständen mit der im Bereich des Balkons angebrachten Markise verbunden“ sei, beruht offensichtlich auf Spekulation. Der weitere Einwand der Klägerin, dass durch die konkrete Installation der Balkonsolaranlage oberhalb des Balkongeländers Sicherheitsinteressen dergestalt beeinträchtigt würden, dass die Feuerwehr im Fall eines Brandes nicht am Balkon anleitern könne, ist aus der Sicht der Kammer - zumindest nach den konkreten Begebenheiten der Wohnung in diesem Fall - nicht von Relevanz, da auch ohne Berücksichtigung des Balkons ausreichend Fluchtwege aus der Wohnung heraus vorhanden sind (Treppenhaus und großes Fenster links neben dem Balkon).
Die Beeinträchtigung des - vorliegend allein zu berücksichtigenden - ästethischen Empfindens der Klägerin reicht nach Auffassung der Kammer nicht dafür aus, um die Maßnahme als für die Klägerin unzumutbar zu qualifizieren. Dabei hat die Kammer zugrunde gelegt, dass die Entscheidungshoheit der Vermieterin über das ästhetische Erscheinungsbild ihres Gebäudes zwar grundsätzlich bei der Frage der Interessenabwägung zu berücksichtigen ist, jedoch zumindest dann nicht zu einer Unzumutbarkeit führt, wenn es nicht mit konkreten wirtschaftlichen oder praktischen Beeinträchtigungen verbunden ist, sondern letztlich nur auf einem subjektiven Schönheitsempfinden beruht.
Der Entfernungsanspruch ergibt sich vorliegend auch nicht vor dem Hintergrund, dass der Beklagte vor der Installation der Anlage nicht die Erlaubnis der Klägerin eingeholt hat. Die Klägerin kann sich zumindest nicht auf die fehlende Zustimmung berufen, da sie - wie dargelegt - verpflichtet wäre, diese Zustimmung zu erteilen und eine Durchsetzung ihrer formalen Rechtsposition mithin rechtsmissbräuchlich wäre.
Die Kostenentscheidung folgt aus 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr 10, 711, 713 ZPO.
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