§ 550 BGB

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 71/07 Verkündet am: 12. März 2008 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 550, 573c Abs. 1 und 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2; BGB §§ 565, 565a a.F.; ZPO § 559 a) Im Rahmen eines am 1. September 2001 bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem formu- larmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. vertraglich vereinbarten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, gilt für den Vermieter unverändert die vereinbarte Kündigungsfrist. Dem stehen § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB nicht entgegen, weil nach § 573c Abs. 4 BGB eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" un- wirksam ist. b) Ist dem Mieter als Nebenraum zu der vermieteten Wohnung ein nicht näher bezeichneter Kellerraum ("… 1 Keller …") vermietet, so unterliegt eine münd- liche Absprache der Mietvertragsparteien darüber, um welchen von mehre- ren, im Wesentlichen gleichartigen Kellerräumen es sich handelt, nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB. - 2 - c) Das Revisionsgericht hat bei der Entscheidung über eine Klage auf Räu- mung und Herausgabe von Mieträumen, die auf eine Kündigung des Miet- verhältnisses gestützt wird, den während des Revisionsverfahrens eingetre- tenen Ablauf der Kündigungsfrist zu berücksichtigen. BGH, Urteil vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07 - LG Gießen AG Gießen - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 25. Januar 2008 durch den Vorsit- zenden Richter Ball, den Richter Wiechers sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Gießen - 1. Zivilkammer - vom 14. Februar 2007 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist aufgrund eines Mietvertrags vom 16. August 1979 mit den Rechtsvorgängern der Kläger seit dem 1. September 1979 Mieterin einer Wohnung in G. . Die Mietsache ist im Mietvertrag wie folgt beschrieben: "1. Obergeschoss …: 4 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele (Flur),1 Bad/Duschraum, … 1 Keller….". Unter § 2 (Mietzeit) ist bestimmt: 1 "3. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 36 Monaten geschlossen und läuft bis zum 31. August 1982. Er verlängert sich um jeweils 12 Monate, falls er nicht von den Parteien mit den Fristen der Ziff. 4 gekündigt wird. 4. Die Kündigungsfrist beträgt … - 4 - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind." Im Keller befinden sich neben der Waschküche, dem Heizungskeller und einem Vorraum vier weitere Kellerräume, die zwischen zehn und vierzehn Quadratmeter groß sind. Bei Mietbeginn erhielt die Beklagte den Schlüssel zu einem dieser Räume. 2 Mit Anwaltsschreiben vom 30. September 2005 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf Eigenbedarf. Im Kündigungsschreiben heißt es unter anderem: "Die Kündigung erfolgt zum nächst zulässigen Termin. Dies entspricht bei Zugrundelegung der Kündigungsfrist von neun Monaten einem Kündigungstermin zum 30. Juni 2006." 3 Die Kläger nehmen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Land- gericht hat die Berufung zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungsverlangen weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 5 I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 6 7 Das Amtsgericht habe zu Recht einen gegenwärtigen Anspruch der Klä- ger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 Abs. 1 BGB verneint. Das Mietverhältnis habe sich am 31. August 2006 - 5 - nochmals um ein Jahr bis zum 31. August 2007 verlängert, weil es von den Klägern nicht innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist zum 31. August 2006 gekündigt worden sei. Das Mietverhältnis könne von den Klägern lediglich zum 31. August ei- nes jeden Jahres gekündigt werden. Das folge aus § 2 Ziffer 3 des Mietver- trags, wonach das am 1. September 1979 begonnene Mietverhältnis am 31. August 1982 ende und sich jeweils um ein Jahr verlängere, wenn es nicht gekündigt werde. Die nach § 2 Ziffer 4 einzuhaltende Frist, die für die Kläger zwölf Monate betragen habe, weil das Mietverhältnis seit mehr als zehn Jahren bestehe, sei auf den 31. August eines jeden Jahres als Stichtag bezogen. Die Kündigung vom 30. September 2005 zum 31. August 2006 habe diese Frist nicht gewahrt. 8 Die in § 2 Ziffer 3 und 4 des Mietvertrags getroffenen Vereinbarungen seien wirksam, soweit sie nicht zu Lasten des Mieters gingen. Zwar seien die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 573c Abs. 4 BGB erfüllt, wonach eine von Abs. 1 abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Denn nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB sei die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Ka- lendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Regelung in § 2 Ziffer 3 des Mietvertrags stehe hiermit nicht in Einklang, weil die Klausel eine Kündigung nicht zum Ende eines beliebigen Kalendermonats - wie es das Gesetz vorsehe -, sondern lediglich zum 31. August eines jeden Jahres zulas- se. Die Vorschrift des § 573c Abs. 4 BGB finde nach der in Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB enthaltenen Übergangsregelung Anwendung, weil die Kündi- gungsfristen im Mietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden seien. Nach § 573c Abs. 4 BGB seien aber nur die zum Nachteil des Mieters getroffenen Vereinbarungen unwirksam. Daher sei die vertragliche Ver- einbarung nur insoweit unwirksam, als die Kündigungsmöglichkeiten des Mie- 9 - 6 - ters über § 573c Abs. 1 BGB unwirksam seien. Im Ergebnis blieben die Kläger an die längeren vertraglichen Kündigungsfristen gebunden. 10 Unzutreffend sei die Ansicht der Kläger, dass der schriftliche Mietvertrag die vermieteten Räumlichkeiten, nämlich die Lage des Kellerraums, nicht genau bezeichne, mit der Folge, dass die Schriftform nicht eingehalten sei, das Miet- verhältnis gemäß § 550 BGB nF daher als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte und mit den gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt werden könne. Die Schriftform sei gewahrt. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietver- trag im Sinne von § 550 BGB genüge dann der Schriftform, wenn sich die we- sentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Miethöhe so- wie die Dauer des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergäben. Das Mietobjekt müsse durch präzise Angaben über die Örtlichkeit hinreichend be- stimmbar bezeichnet sein. Abreden, die für den Inhalt des Vertrags nur von ne- bensächlicher Bedeutung seien, bedürften aber nicht der Schriftform. Sollten sich die damaligen Vertragsparteien bei Abschluss des Mietver- trags nicht darüber einig gewesen sein, welcher der Kellerräume an die Beklag- te vermietet werden solle, so könne eine stillschweigende Vereinbarung der Parteien dahin angenommen werden, dass den damaligen Vermietern ein Be- stimmungsrecht nach § 315 Abs. 1 BGB eingeräumt werden solle, welches die damaligen Vermieter durch schlüssige Handlung, etwa durch die Schlüssel- übergabe, ausgeübt hätten. Eine Bestimmung nach § 315 Abs. 2 BGB sei auch bei einem formbedürftigen Rechtsgeschäft formlos gültig. 11 Selbst wenn sich die Mietvertragsparteien ohne Einhaltung der Schrift- form über die bestimmte Lage des Kellerraums geeinigt hätten, führe dies nicht dazu, dass nunmehr der gesamte Mietvertrag gemäß § 550 BGB als auf unbe- stimmte Zeit geschlossen anzusehen sei. Die Vereinbarung, welcher der - vor- liegend annähernd gleich großen - Kellerräume von dem Mieter genutzt werden 12 - 7 - solle, zähle nicht zu den Essentialia des Mietvertrags, die dem Formzwang des § 550 BGB unterlägen. Vorliegend habe jede der drei in dem Anwesen befindli- chen Wohnungen auch einen dazugehörigen Kellerraum. Welcher der vier Kel- lerräume einer Wohnung zuzuordnen sei, sei für einen etwaigen Grundstücks- erwerber allenfalls von marginaler Bedeutung. Es erscheine daher gerechtfer- tigt, das Schriftformerfordernis für die genaue Lage des Kellerraums nicht gel- ten zu lassen. II. Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung zwar stand, trägt das angefochtene Urteil wegen des zwischenzeitlich eingetretenen Ablaufs der Kündigungsfrist jedoch nicht. 13 1. Das Berufungsgericht hat richtig gesehen, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Kündigungserklärung vom 30. September 2005 nicht bereits zum 30. Juni 2006 möglich war. 14 a) Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getrete- nen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiter- hin anzuwendenden Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig BGB aF). Danach können die Klä- ger das Mietverhältnis nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin, hier dem 31. August eines jeden Jahres, kündigen (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760). 15 aa) Mit dem im August 1979 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um zwölf Monate verlängert. Bei solchen Zeit- verträgen mit Verlängerungsklausel tritt gemäß § 565a Abs. 1 BGB aF "die Ver- 16 - 8 - längerung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Nr. 4 des Miet- vertrags, nach der sich der am 31. August 1982 ablaufende Mietvertrag jeweils um zwölf Monate verlängert, falls er nicht zum Ablauf einer näher bestimmten Kündigungsfrist gekündigt wird; die vereinbarten Kündigungsfristen entsprechen denen des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß ins- besondere nicht gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, NJW-RR 2007, 668, Tz. 10). bb) Wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat, haben das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Ge- setzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert. Nach der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB aF auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietver- hältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne von § 565a Abs. 1 BGB aF handelt es sich auch dann, wenn der ursprüngliche Ab- lauftermin verstrichen ist. Nach diesem Termin setzt sich das Mietverhältnis nicht auf unbestimmte Zeit fort, sondern verlängert sich jeweils um zwölf Mona- te (Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 10 ff.). Zum Zeitpunkt der Kündi- gung am 30. September 2005 war mithin mangels vorheriger Kündigung der nächste Ablauftermin der 31. August 2006. 17 b) Zu Unrecht meint die Revision, die Kündigung der Kläger vom 30. September 2005 habe das Mietverhältnis deshalb zum 30. Juni 2006 been- 18 - 9 - den können, weil der Mietvertrag wegen eines Mangels der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB (§ 566 Satz 2 BGB aF) als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte und deshalb gemäß § 542 Abs. 1 BGB mit der gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB maßgeblichen Frist von neun Monaten habe ordentlich gekündigt werden können. Die Revision begründet ihre Auffassung damit, dass Lage und Größe des der Beklagten überlassenen Kellerraums im schriftlichen Mietvertrag nicht bestimmt seien. Mit Recht hat das Berufungsgericht insoweit darauf abge- stellt, dass die Lage des Kellerraums und seine Größe nicht beurkundungsbe- dürftig waren. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schrift- form des § 550 BGB allerdings nur gewahrt, wenn sich alle wesentlichen Ver- tragsbedingungen, unter anderem der Mietgegenstand, die Höhe der Miete und die Parteien des Mietverhältnisses, aus der Urkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die für den Vertragsinhalt, auf den die Parteien sich geeinigt haben, von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGHZ 142, 158, 161 f.; BGH, Urteil vom 19. September 2007 - XII ZR 198/05, NJW 2008, 365, Tz. 11, jeweils m.w.N.). 19 Dass der Beklagten ein Kellerraum zustehen sollte, ist im schriftlichen Mietvertrag geregelt ("…1 Keller…"). Damit sind die Anforderungen an die Schriftform im vorliegenden Fall gewahrt. Das Berufungsgericht hat zwar offen gelassen, ob sich die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags mündlich dar- über geeinigt haben, welcher der vier im Wesentlichen gleichartigen Kellerräu- me künftig von der Beklagten genutzt werden sollte. Darauf kommt es indes nicht an. 20 aa) Sofern sich die Vertragsparteien nicht mündlich über die Nutzung ei- nes bestimmten Kelleraums durch die Beklagte geeinigt haben, haben sie mit der Vereinbarung im schriftlichen Mietvertrag, dass der Beklagten ein - nicht 21 - 10 - näher bestimmter - Kellerraum zustehen soll, zugleich ein Leistungsbestim- mungsrecht des Vermieters im Sinne von § 315 Abs. 1 BGB vereinbart und be- urkundet. Vertragsinhalt, der grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts der Unterzeichnung zu beurteilen ist (BGH, Urteil vom 2. Mai 2007 - XII ZR 178/04, WM 2007, 1993, Tz. 26), ist in einem solchen Fall, dass der Vermieter dem Mie- ter einen Kellerraum zuweist, wenn - wie hier - mehrere Kellerräume zur Verfü- gung stehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535 BGB Rdnr. 28). Die Ausübung des Leistungsbestimmungsrechts gemäß § 315 Abs. 2 BGB - hier in Gestalt der Zuweisung des Kellerraums - bedarf regelmäßig kei- ner Form (BGH, Urteil vom 8. November 1968 - V ZR 58/65, WM 1968, 1394, unter II b; BGH, Urteil vom 21. Oktober 1983 - V ZR 121/82, NJW 1984, 612, unter II 2 m.w.N.; MünchKommBGB/Gottwald, 5. Aufl., § 315 Rdnr. 34; Palandt/ Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 315 Rdnr. 11; Staudinger/Rieble, BGB (2004), § 315 Rdnr. 272). bb) Sofern sich die Vertragsparteien dagegen mündlich auf die Nutzung eines bestimmten Kellerraums durch die Beklagte geeinigt haben, ist das Schriftformerfordernis gleichwohl gewahrt. Zwar muss unter anderem grund- sätzlich feststellbar sein, welche Räume vermietet sind (BGHZ 55, 248, 249; BGH, Urteil vom 2. November 2005 - XII ZR 233/03, WM 2006, 499, Tz. 20). Eine Vereinbarung über die Lage und die Größe eines von mehreren Keller- räumen außerhalb der Wohnung, der - wie hier - nicht zu Wohnzwecken dient, sondern Neben- bzw. Zubehörraum der Wohneinheit ist, ist aber nicht beurkun- dungsbedürftig. Eine Vereinbarung dieses Inhalts gehört wegen der unterge- ordneten Bedeutung eines solches Kellerraums grundsätzlich nicht zu den we- sentlichen Bestandteilen (essentialia negotii) eines Wohnraummietvertrags. Auch für einen möglichen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis das Schriftformerfordernis des § 550 BGB vor allem dient (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Tz. 17; BGH, Urteil vom 22 - 11 - 19. September 2007 - XII ZR 121/05, WM 2007, 2167, Tz. 13, jeweils m.w.N.), ist eine Vereinbarung dieser Art in der Regel nicht wesentlich. 23 2. Die Kündigung vom 30. September 2005 ist auch nicht zum 31. Au- gust 2006 wirksam geworden. Im Rahmen eines am 1. September 2001 beste- henden Mietverhältnisses über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegan- gen und bei dem formularmäßig vereinbart ist, dass es sich jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn es nicht mit einer vertraglich vereinbar- ten, nach Mietdauer gestaffelten Frist gekündigt wird, kommt dem Vermieter entgegen der Ansicht der Revision nicht zugute, dass sich die Kündigungsfrist für ihn nach neuem Recht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB auf höchstens neun Monate verlängert. Für die Kläger ist die Kündigungsfrist von zwölf Mona- ten, die die Parteien in Anlehnung an § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB aF vereinbart haben, maßgeblich. Diese Vereinbarung bindet die Kläger auch nach Inkrafttre- ten des Mietrechtsreformgesetzes. Aus § 573c Abs. 4 BGB in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB können sie nichts zu ihren Gunsten herlei- ten. Nach § 573c Abs. 4 BGB ist eine von § 573c Abs. 1 BGB abweichende Vereinbarung nur "zum Nachteil des Mieters" unwirksam. Danach hat eine wie hier vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter zwölf Monate betragen soll, zur Folge, dass der Vermieter an die vereinbarten längeren Kün- digungsfristen gebunden bleibt (MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 573c Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 573c BGB Rdnr. 23; Schmid/Gahn, Mietrecht, 2006, § 573c Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 573c Rdnr. 3; Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rdnr. 38; für Allgemeine Geschäftsbedingungen nunmehr ebenso: Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 54). - 12 - 24 3. Das Berufungsgericht musste nicht darüber entscheiden, ob die Be- klagte die Mieträume mit Ablauf des 31. August 2007 zu räumen und an die Kläger herauszugeben hatte. Denn dabei hätte es sich im maßgeblichen Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz - hier am 24. Januar 2007 - um eine Entscheidung über eine künftige Räumung gehan- delt. Eine Klage auf künftige Räumung von Wohnraum kann gemäß §§ 257, 259 ZPO aber nur dann erhoben werden, wenn den Umständen nach die Be- sorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Dazu fehlt es an Feststellungen des Berufungsgerichts; über- gangenen Sachvortrag zeigt die Revision insoweit nicht auf. III. Zwischenzeitlich ist jedoch mit Ablauf des 31. August 2007 die Frist ver- strichen, mit deren Ablauf das Mietverhältnis durch die von den Klägern "zum nächst zulässigen Termin" ausgesprochene Kündigung vom 30. September 2005 beendet worden sein kann. Der Ablauf der Kündigungsfrist ist zwar ein Umstand, der erst während des Revisionsverfahrens entstanden ist; er ist gleichwohl vom Revisionsgericht zu berücksichtigen. Dieses hat seiner Ent- scheidung gemäß § 559 Abs. 1 Satz 1 ZPO zwar grundsätzlich den Sach- und Streitstand der letzten mündlichen Verhandlung zweiter Instanz zugrunde zu legen. Hiervon hat die Rechtsprechung jedoch aus prozesswirtschaftlichen Gründen nicht wenige Ausnahmen zugelassen. So hat das Revisionsgericht unter anderem auch materiell-rechtlich relevante Tatsachen zu berücksichtigen, die nach der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht ent- standen sind, wenn sie unstreitig sind und schützenswerte Belange der Gegen- partei nicht entgegenstehen (BGHZ 104, 215, 221 m.w.N.). So verhält es sich hier. Die tatsächlichen und rechtlichen Umstände, aus denen sich ergibt, dass die von den Klägern einzuhaltende Kündigungsfrist - spätestens - am 25 - 13 - 31. August 2007 abgelaufen ist, sind unstreitig, der zwischenzeitlich hinzugetre- tene Zeitablauf ist nicht bestreitbar. Schützenswerte Belange der Beklagten stehen der Berücksichtigung des Ablaufs der Kündigungsfrist nicht entgegen. Ihr schutzwürdiges Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses ist da- durch gewahrt, dass nunmehr zu prüfen sein wird, ob die Kläger, wie von ihnen geltend gemacht, wegen Eigenbedarfs zur Kündigung berechtigt waren. Dem- gegenüber wäre es weder prozesswirtschaftlich noch im Hinblick auf die schüt- zenswerten Belange der Kläger vertretbar, diese auf eine erneute Kündigung zu verweisen, die das Mietverhältnis frühestens zum 31. August 2009 beenden könnte. IV. Da die Abweisung der Räumungsklage wegen des zwischenzeitlich ein- getretenen, vom Revisionsgericht zu berücksichtigenden Ablaufs der Kündi- gungsfrist in den vom Berufungsgericht dazu festgestellten Tatsachen keine ausreichend tragfähige Grundlage mehr findet, ist das Berufungsurteil aufzuhe- ben. Der Senat kann nicht selbst abschließend in der Sache entscheiden, da es dazu weiterer tatrichterlicher Feststellungen bedarf. Die Sache ist daher zur 26 - 14 - neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen. Ball Wiechers Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Gießen, Entscheidung vom 16.08.2006 - 45-M C 402/06 - LG Gießen, Entscheidung vom 14.02.2007 - 1 S 296/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 30/08 Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 11. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in W. . Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: 1 "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungs- recht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit dem- nach nur außerordentlich kündigen kann!" Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietver- waltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schrift- lich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Be- klagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskosten- 2 - 3 - vorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zurück. 3 Die Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskos- ten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis ein- schließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung. 4 Die Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verur- teilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis ein- schließlich Februar 2006 weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt: 6 Die den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der Beklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formular- mäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an 7 - 4 - § 573c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsaus- schluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten. II. 8 Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kläger zurückzuweisen ist. 1. Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Recht- sprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) - einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint. 9 2. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unan- gemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 10 a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungs- rechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wur- de, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in de- nen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich be- grenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vor- 11 - 5 - liegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseiti- gen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte. 12 b) Vergeblich will die Revision aus §§ 544, 550 BGB die Wirksamkeit des einseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision un- ter Berufung auf § 550 BGB ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kläger lassen dabei allerdings außer Acht, dass nach § 550 Satz 2 BGB beide Partei- en frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend hingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen. c) Auch der Hinweis der Kläger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem be- rechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglich- keit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Rege- lung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter oblie- gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund. 13 d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der ein- schlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum. 14 Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirk- samkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzli- ches Kündigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich 15 - 6 - allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält. 16 Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseiti- ger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR 2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, 132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 557a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wete- kamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Weißenfels, Entscheidung vom 25.01.2007 - 3 C 410/06 - LG Halle, Entscheidung vom 11.12.2007 - 2 S 54/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 50/11 Verkündet am: 12. Oktober 2011 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. September 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 15. Zivilkammer des Landgerichts München I vom 12. Januar 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten darüber, ob der Kläger das Mietverhältnis mit den Beklagten gemäß § 1056 Abs. 2 BGB kündigen kann. Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 7. Dezember 2002 von der Tan- te des Klägers eine Wohnung in M. . Gemäß § 23 des Mietvertrags ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen. Das Eigentum an dieser Woh- nung war dem Kläger von seiner Tante bereits mit notariellem Vertrag vom 27. Dezember 1995 - unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs - übertra- gen worden. Unter dem 14. Oktober 2003 unterzeichneten die Beklagten und die Tante des Klägers eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, wonach der 1 2 - 3 - Vertrag auf Lebenszeit der Beklagten abgeschlossen war; zudem wurden eine Erhöhung der Miete sowie eine ordentliche Kündigung des Vermieters ausge- schlossen. Der Kläger ist Alleinerbe seiner am 9. Juli 2007 verstorbenen Tante geworden. Der Kläger hat im Verfahren vor dem Amtsgericht zunächst Klage auf Feststellung erhoben, dass die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 un- wirksam und der Mietvertrag nicht auf Lebenszeit der Beklagten, sondern auf unbestimmte Zeit abgeschlossen sei. In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht hat er unter Zurücknahme der zunächst angekündigten Anträge nur noch den zunächst als Hilfsantrag angekündigten Feststellungsantrag gestellt, dass ihm ungeachtet der Vereinbarung vom 14. Oktober 2003 das Sonderkün- digungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB zustehe und er dieses Kündigungsrecht jederzeit ausüben könne. Das Amtsgericht hat die Klage bezüglich der Feststel- lung einer Befugnis des Klägers zur jederzeitigen Ausübung des Kündigungs- rechts abgewiesen und ihr im Übrigen stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge- lassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren wei- ter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: 3 4 5 - 4 - Der Kläger sei ungeachtet der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 zur Kündigung des Mietvertrags gemäß § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt. Nach dieser Vorschrift stehe dem Eigentümer grundsätzlich ein Recht zur Son- derkündigung zu, wenn ein Grundstück - wie hier - durch den Nießbraucher über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet worden sei. Zwar werde in Rechtsprechung und Literatur die Auffassung vertreten, dass der Eigentümer das Kündigungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB nicht in An- spruch nehmen könne, wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden sei. Da sich in einem solchen Fall die durch die Gesamtrechtsnachfolge auf ihn über- gegangenen mietrechtlichen Verpflichtungen mit der durch die Eigentümerstel- lung bestehenden Möglichkeit, diese zu erfüllen, vereinigt hätten, sei es treu- widrig, wenn sich der Grundstückseigentümer auf seine formale Rechtsposition berufe und das Mietverhältnis nach § 1056 Abs. 2 BGB kündige. Im vorliegenden Fall bestehe allerdings keine persönliche Bindung des Klägers an die Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Denn es handele sich um einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter zwischen der Nießbrauchsberech- tigten und den Beklagten. Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten sei nämlich beabsichtigt gewesen, die Verfügungsbefugnis des Klägers über die Wohnung über den Tod der Tante hinaus zu beschränken. Eine derartige Ver- einbarung könne nicht dazu führen, dass der Eigentümer auch nach der Been- digung des Nießbrauchs weiter gebunden bleibe, ohne zu einer Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB berechtigt zu sein. 6 7 8 - 5 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger steht ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB nicht zu. 1. Allerdings ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass der Kläger nach dem Ende des Nießbrauchs der ursprünglichen Vermiete- rin in den Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten ist. Nach § 1056 Abs. 1 BGB finden bei der Beendigung des Nießbrauchs die für den Fall der Veräußerung vermieteten Wohnraums geltenden Vorschrif- ten (§§ 566, 566a, § 566b Abs. 1, §§ 566c - 566e sowie § 567b BGB) entspre- chende Anwendung, sofern der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet hat. Eine solche Vermietung über die Dauer des Nießbrauchs hinaus lag hier schon nach dem ursprünglichen, auf unbe- stimmte Zeit abgeschlossenen Mietvertrag vor. Denn das Mietverhältnis war im Zeitpunkt der Beendigung des Nießbrauchs ungekündigt, so dass die Wohnung über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet war; auf die Wirksamkeit der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003, nach der die Wohnung für die Dau- er der Lebenszeit der Beklagten vermietet ist, kommt es somit insoweit nicht an. 2. Durch § 1056 Abs. 2 BGB wird dem Eigentümer grundsätzlich die Möglichkeit eingeräumt, das Mietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen; dies ermöglicht dem Eigentümer ei- ne (vorzeitige) Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mietvertrag, in den er gemäß § 1056 Abs. 1 BGB eintritt, auf bestimmte Zeit geschlossen oder die ordentliche Kündigung erschwert oder ausgeschlossen ist (Staudinger/Frank, BGB, Neubearb. 2009, § 1056 Rn. 16; Bamberger/Roth/Wegmann, BGB, 2. Aufl., § 1056 Rn. 9). 9 10 11 12 - 6 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der auch das Berufungsgericht im Ansatz zutreffend ausgeht, ist dem Eigentümer jedoch nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag ge- bunden ist, beispielsweise, wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag bei- getreten oder wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden ist (BGH, Urteile vom 20. Oktober 1989 - V ZR 341/87, BGHZ 109, 111, 117 f., sowie vom 20. Oktober 2010 - XII ZR 25/09, NJW 2011, 61 Rn. 16 f.). In einem solchen Fall muss sich der Eigentümer an einer vereinbarten bestimmten Laufzeit des Mietvertrages oder einer sonstigen Erschwerung der ordentlichen Kündigung festhalten lassen, denn anderenfalls würde die den Schutz des Mieters bezwe- ckende Vorschrift des § 1056 BGB in ihr Gegenteil verkehrt (BGH, Urteil vom 20. Oktober 1989 - V ZR 341/87, aaO S. 118). Das Berufungsgericht meint, dass diese Grundsätze hier nicht anwend- bar seien, weil die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 einen unzulässi- gen Vertrag zu Lasten Dritter darstelle, den sich der Kläger nicht entgegen hal- ten lassen müsse; vielmehr sei dem Kläger ungeachtet seiner Erbenstellung ein Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB zuzubilligen. Dies ist von Rechtsfehlern beeinflusst. Ein unzulässiger und deshalb un- wirksamer Vertrag zu Lasten Dritter liegt nur dann vor, wenn durch ihn unmittel- bar eine Rechtspflicht eines am Vertrag nicht beteiligten Dritten - ohne seine Autorisierung - entstehen soll (BGH, Urteil vom 29. Juni 2004 - VI ZR 211/03, NJW 2004, 3326 unter II 2 mwN). Dies ist hier nicht der Fall, denn die Zusatz- vereinbarung vom 14. Oktober 2003 begründet lediglich vertragliche Pflichten der an ihr beteiligten ursprünglichen Vermieterin und späteren Erblasserin. Der Umstand, dass vom Schuldner eingegangene vertragliche Pflichten mit dessen 13 14 15 - 7 - Tod auf den Erben (hier den Kläger) übergehen, ändert daran nichts. Denn die Pflichten des Erben, dem es freisteht, die Erbschaft anzunehmen oder auszu- schlagen oder seine Haftung für die Verbindlichkeiten auf den Nachlass zu be- schränken, werden nicht unmittelbar durch den vom Erblasser geschlossenen Vertrag begründet, sondern treffen ihn erst aufgrund der Rechtsnachfolge. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentschei- dung reif, weil es weiterer Sachaufklärung bedarf. Das Rechtsschutzziel des Klägers richtet sich (allgemein) gegen die im Mietvertrag und in der Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 enthaltenen Beschränkungen einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies ergibt sich aus den in der ersten Instanz angekündigten unterschiedlichen An- trägen sowie dem Schriftsatz vom 20. Februar 2010, in dem der Kläger aus- führt, dass die Zusatzvereinbarung vom 14. Oktober 2003 einer "jederzeitigen Kündigung" nicht entgegenstehe, weil die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform mangels einer festen Verbindung der Zusatzvereinbarung mit dem Mietvertrag verletzt sei. Träfe dies zu, würde der Mietvertrag gemäß § 550 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten und wäre - unabhängig von einem Sonderkündigungsrecht nach § 1056 Abs. 2 BGB - eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB zulässig, frühestens zum Ablauf eines Jahres seit der Zusatzvereinbarung (vgl. Senatsurteile vom 29. Oktober 1986 - VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54, 58 ff. und vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, Rn. 14 ff.). Nach der Rechtsauffassung der Vorinstanzen, die dem Kläger ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 1056 Abs. 2 BGB zugebilligt haben, kam es hierauf nicht an. Das Berufungsgericht hatte 16 17 - 8 - deshalb bisher keinen Anlass, Feststellungen zu § 550 BGB zu treffen und in- soweit auf die Stellung sachdienlicher Anträge hinzuwirken. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 01.02.2010 - 463 C 19931/09 - LG München I, Entscheidung vom 12.01.2011 - 15 S 3210/10 -

ECLI:DE:BGH:2021:130121UVIIIZR58.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 58/20 Verkündet am: 13. Januar 2021 Vorusso, Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 16. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird der Zurückweisungsbeschluss des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 21. Januar 2020 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde wird abgese- hen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist mit Beschluss des Amtsgerichts vom 1. August 2011 zum Zwangsverwalter für das Grundstück F. /T. in Berlin bestellt worden. Die Zwangsverwaltungsschuldnerin, die J. GmbH & Co. (im Fol- genden: Schuldnerin), hatte durch einen Mietvertrag vom 28./30. September 2009 acht Wohnungen in dem Anwesen an die D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: DPS) vermietet. 1 - 3 - Die mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebene Vertragsurkunde enthält unter anderem folgende Vereinbarungen: "§ 1 Mietobjekt 1. Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen: […] § 2 Mietzeit […] 2. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhal- tung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. 3. Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB. 4. Die Kündigung muss in Schriftform erfolgen […]. […] § 6 Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung […] 2. […] Der Mieter ist zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berech- tigt. § 15 Tierhaltung 1. Das Halten von Haustieren bedarf der Erlaubnis des Vermieters. […]." Mit Schreiben vom 25. August 2011 an die DPS kündigte der Kläger ohne Angabe von Gründen den vorgenannten Mietvertrag mit Wirkung zum 30. November 2011. Am 21. September 2011 vermietete die DPS drei der Woh- nungen an die Beklagte. 2 3 - 4 - Mit Schreiben vom 16. Juni 2016 kündigte der Kläger das Mietverhältnis zwischen der DPS und der Beklagten wegen Zahlungsverzugs fristlos, hilfsweise fristgemäß. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen sowie auf Zahlung rückständiger Miete, Nutzungsentschädigung und Nebenkos- tennachforderungen, jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung des Klä- gers hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die geltend gemachten Ansprüche stünden dem Kläger nicht zu, weil die von ihm am 25. August 2011 erklärte Kündigung des Mietvertrags zwischen der Schuldnerin und der DPS mangels Angabe von Kündigungsgründen gemäß § 573 Abs. 3 BGB unwirksam sei. Diese Bestimmung sei auf das Hauptmietverhältnis anzuwenden, weil die Schuldnerin und die DPS aus den Gründen des in einem Parallelverfahren er- gangenen Urteils der Kammer (LG Berlin, Urteil vom 21. Februar 2019 - 67 S 341/17 [Revision beim Senat anhängig unter VIII ZR 66/19]) die Anwendbarkeit 4 5 6 7 8 9 - 5 - der "Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" gemäß §§ 133, 157 BGB je- denfalls konkludent vereinbart hätten. Den Parteien eines Gewerberaummietver- trags stehe es frei, sich konkludent auf die Geltung des Wohnraummietrechts zu verständigen. Soweit der Kläger geltend mache, die Schuldnerin und die DPS hätten die Anwendung des § 573 Abs. 3 BGB (Begründungserfordernis) nicht ausdrücklich vereinbart, verkenne er, dass die "Anwendung des gesamten Wohnraummiet- rechts" konkludent vereinbart worden sei, ohne dass dazu die Nennung sämtli- cher Vorschriften erforderlich gewesen sei. Es komme hinzu, dass bereits die Wahl der Vertragsüberschrift "Mietvertrag über Wohnräume" und die Vereinba- rung verschiedener sonstiger Bestimmungen "des Mietvertrags" den Schluss na- helege, dass die Parteien das gesamte Gewerberaummietverhältnis den Rege- lungen über die Wohnraummiete unterstellen wollten. Die Berufung gehe fehl, soweit sie dem Amtsgericht vorhalte, das Schrift- formgebot des § 550 BGB verkannt zu haben. Es sei zwar zutreffend, dass miet- vertragliche Kündigungsbeschränkungen dem Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB unterfielen. Dies gelte grundsätzlich auch für Gewerberaummietverträge, die der Geltung des Wohnraummietsrechts unterworfen seien. Ein Verstoß setze jedoch voraus, dass der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde nicht - auch nicht ansatzweise - zum Ausdruck komme. Daran fehle es hier, weil die Wohnräume von einer juristischen Person angemietet worden seien. Es sei aus- geschlossen, dass diese damit eigene Wohnbedürfnisse befriedige. Allein dies offenbare unmissverständlich den gewerblichen Zweck des Mietvertrags. Selbst bei einer natürlichen Person auf Mieterseite sei offensichtlich, dass die Anmie- tung von acht Wohnungen nicht der Eigennutzung, sondern der gewerblichen Drittüberlassung dienen solle. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können die vom Kläger erhobenen Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Wohnungen (§ 546 Abs. 1 BGB), auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkostennachfor- derungen (§ 535 Abs. 2 BGB), auf Nutzungsentschädigung (§ 546a Abs. 1 BGB), jeweils nebst Zinsen, sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungs- kosten nicht verneint werden. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, der Kläger, der als Zwangsverwalter in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten der Schuldnerin aus ihrem Mietverhältnis zur DPS berührt sind, die Rechte der Schuldnerin im Rahmen der ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben wahrzunehmen hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. Dezember 2015 - V ZR 191/14, NJW 2016, 1242 Rn. 9; vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11; jeweils mwN), sei nicht gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in die Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis der DPS mit der Beklagten eingetreten, weil das Miet- verhältnis der Schuldnerin mit der DPS durch die vom Kläger am 25. August 2011 ohne Angabe von Gründen erklärte Kündigung nicht beendet worden sei. Nach der Sichtweise des Berufungsgerichts hat die Schuldnerin mit der DPS konkludent vereinbart, den über acht Wohnungen geschlossenen Mietver- trag den "Schutzvorschriften des Wohnraumietrechts" und damit dem Wirksam- keitserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB zu unterstellen, wonach der Ver- mieter von Wohnraum im Fall einer ordentlichen Kündigung in dem Kündigungs- schreiben die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrags anzugeben habe. Dies trifft nicht zu. 12 13 14 15 - 7 - Das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB war vom Kläger nicht zu beachten, weil es gemäß § 549 Abs. 1 BGB ein Mietverhältnis über Wohnraum voraussetzt. Daran fehlt es im gegebenen Fall (dazu nachfolgend unter 1.). Ent- gegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Schuldnerin und die DPS auch nicht konkludent vereinbart, dass die Wirksamkeit einer ordentlichen Ver- mieterkündigung davon abhängig sein soll, dass der Vermieter in dem Kündi- gungsschreiben die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses angibt (dazu nachfolgend unter 2.). 1. Das Mietverhältnis zwischen der Schuldnerin und der DPS war - ge- messen an dem insoweit maßgeblichen vertraglichen Nutzungszweck - kein Mietverhältnis über Wohnräume im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume (§ 578 Abs. 2 BGB). Danach ist die Regelung des § 573 Abs. 3 BGB, auf welche das Berufungsgericht seine Entscheidung gestützt hat, hier nicht anwendbar. a) Bei der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auf den Nutzungszweck abzustel- len, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, NJW 2008, 3361 Rn. 11; vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 21; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, BGHZ 223, 290 Rn. 21; jeweils mwN). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Senats- urteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO; siehe auch Senatsurteile vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, BGHZ 94, 11, 14 f.; vom 20. Oktober 1982 - VIII ZR 235/81, WM 1982, 1390 unter II 3 a; vom 11. Februar 1981 - VIII ZR 323/79, NJW 1981, 1377 unter 2 b cc). Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die 16 17 18 - 8 - Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet (Senatsurteil vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO). Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO). b) Welcher Vertragszweck im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln. Danach hat - wie letztlich auch das Berufungsgericht im Ansatz nicht verkannt hat - die DPS die Räume ersichtlich nicht zu eigenen Wohnzwecken angemietet, weil sie als Personenhandelsgesellschaft (GmbH & Co. KG) ebenso wie juristische Perso- nen (eigenen) Wohnbedarf nicht haben kann (vgl. Senatsurteile vom 16. Juli 2008 - VIII ZR 282/07, aaO Rn. 12; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639 Rn. 10, und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 10; siehe auch BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 23). Selbst bei einer natürlichen Per- son spräche die gleichzeitige Anmietung von acht Wohnungen gegen eine Nut- zung zu (eigenen) Wohnzwecken. Der Zweck der Anmietung durch die DPS war mithin nicht darauf gerichtet, die angemieteten Räume selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, sondern - dem von § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB geregelten Fall entspre- chend (vgl. Senatsurteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NZM 2018, 281 Rn. 17, 20 mwN) - die gemieteten Wohnräume gewerblich Dritten zu Wohnzwe- cken weiterzuvermieten. Daraus erschließt sich auch der Grund, warum die Schuldnerin und die DPS unter § 1 Nr. 1 des Vertrags eine Vermietung "zu Wohn- zwecken" vorgesehen haben und das Mietverhältnis in der Vertragsurkunde als "Mietvertrag über Wohnraum" bezeichnet haben. Dass der Vertragszweck in der gewerblichen Weitervermietung an Dritte bestand, verdeutlicht auch § 6 Nr. 2 Satz 2 des Mietvertrags, wonach die DPS 19 20 - 9 - - insoweit abweichend von der Erlaubnispflicht des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB - unter anderem zu einer Untervermietung oder sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sein sollte. 2. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts war das gemäß § 549 Abs. 1 BGB für eine ordentliche Vermieterkündigung von Wohnraummietverträ- gen geltende Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vom Kläger auch nicht deshalb zu beachten, weil die Schuldnerin und die DPS in dem Miet- vertrag vom 28./30. September 2009 konkludent eine dahingehende Vereinba- rung getroffen hätten. Die davon abweichende Auslegung des Mietvertrags durch das Berufungsgericht, bei der bereits unklar bleibt, ob die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" oder "des gesamten Wohnraum- mietrechts" vereinbart worden sein soll, ist von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern behaftet. a) Dabei kann die vom Berufungsgericht nicht erörterte Frage offenblei- ben, ob der vorbezeichnete Mietvertrag von der Schuldnerin verwendete Allge- meine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB enthält, deren Auslegung durch das Berufungsgericht vom Revisionsgericht uneingeschränkt überprüfbar sind (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 25; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN). Denn selbst wenn es sich - wofür im Streitfall einiges sprechen könnte - um eine Individualvereinbarung der Schuldnerin mit der DPS handeln sollte, hielte die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung revi- sionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Zwar darf bei Individualerklärungen deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetz- 21 22 23 - 10 - liche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allge- meine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerügten Verfah- rensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145, Rn. 31; vom 25. April 2018 - VIII ZR 176/17, NJW 2018, 2472 Rn. 30; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). b) Solche Rechtsfehler sind dem Berufungsgericht indes unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat sich im Streitfall namentlich von der Über- schrift als "Mietvertrag für Wohnraum" sowie von der Bestimmung des § 1 Nr. 1 Satz 1 leiten lassen, wonach die Mietobjekte der DPS "zu Wohnzwecken" ver- mietet worden sind. Dabei hat es verkannt, dass auch bei der Auslegung einer als "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertragsurkunde maßgeblich auf den Zweck abzustellen ist, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO Rn. 21). Zwar kann bei der Beurteilung unter Umständen auch die Bezeichnung des Mietverhältnisses in der Überschrift indizielle Bedeutung gewinnen (Senats- urteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 37). Wie ausgeführt, diente der Mietvertrag vom 28./30. September 2009 der DPS jedoch ersichtlich nicht zu ei- genen Wohnzwecken, vielmehr sollte sie als Zwischenvermieter berechtigt sein, den Wohnraum an Dritte weiterzuvermieten. Eine weitergehende Bedeutung kommt den Vertragsbestimmungen nicht zu; tragfähige Rückschlüsse auf die "Anwendung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts" lassen sich dar- aus nicht herleiten. 24 25 - 11 - bb) Zwar haben die Schuldnerin und die DPS unter § 2 Nr. 3 des Vertrags vereinbart, die Frist zur ordentlichen Kündigung des zwischen ihnen geschlosse- nen Mietvertrags habe sich nach der gemäß § 549 Abs. 1 BGB für Mietverhält- nisse über Wohnraum geltenden Bestimmung des § 573c BGB zu richten. Die Annahme des Berufungsgerichts, daraus sei zu folgern, die Schuldnerin und die DPS hätten sich für ordentliche Vermieterkündigungen damit zugleich (still- schweigend) auf das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB geeinigt, verstößt jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. (1) Die Sichtweise des Berufungsgerichts findet bereits im Wortlaut des Vertrags keine Stütze. Vielmehr spricht die vereinbarte Maßgeblichkeit (nur) der von § 573c BGB vorgesehenen Kündigungsfristen (unter § 2 Nr. 3 des Vertrags) sowie des Schriftformerfordernisses des § 568 Abs. 1 BGB (unter § 2 Nr. 4 des Vertrags) gerade gegen eine (stillschweigend) vereinbarte Anwendung weiterer Bestimmungen des Wohnraummietrechts im Verhältnis der Schuldnerin und der DPS. Die Erlaubnispflichtigkeit der Tierhaltung (§ 15 Nr. 1 Satz 1 des Mietver- trags der Schuldnerin mit der DPS) bietet schon im Ansatz kein belastbares Indiz für die Annahme einer konkludent vereinbarten "Unterwerfung unter das soziale Mietrecht". Auch diese Vertragsbestimmung ist vor dem Hintergrund des Ver- tragszwecks - der Weitervermietung an Dritte - zu sehen und bedeutet schlicht, dass das Halten von Haustieren durch Mieter der DPS von der Erlaubnis der Schuldnerin abhängig sein sollte. (2) Schließlich spricht - anders als es im Berufungsurteil anklingt und ent- gegen der Auffassung der Revisionserwiderung - auch die Interessenlage der Schuldnerin und der DPS dagegen, dass sie die Wirksamkeit einer ordentlichen Vermieterkündigung von der in § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB vorgesehenen Angabe 26 27 28 29 - 12 - eines Kündigungsgrunds in dem Kündigungsschreiben abhängig machen woll- ten. Ungeachtet dessen, dass die DPS als gewerbliche Zwischenvermieterin (und Personenhandelsgesellschaft) einer solchen Vergünstigung nicht bedarf, hat die Schuldnerin als Vermieterin keinerlei Interesse daran, für eine Vermieter- kündigung - über die vertraglich vorgesehene Anwendung der §§ 573c, 568 Abs. 1 BGB hinaus - die Geltung weiterer - nicht einmal bezeichneter - mieter- schützender Vorschriften des Wohnraummietrechts zu vereinbaren. Im Gegenteil liefe die im Recht der Wohnraummiete vorgesehene Einschränkung von Kündi- gungsmöglichkeiten, wie sie etwa § 573 BGB vorsieht, den Interessen der Schuldnerin als Vermieterin von Geschäftsraum grundsätzlich zuwider. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentschei- dung reif, da das Berufungsgericht keine Feststellungen zur inhaltlichen Berech- tigung der geltend gemachten Ansprüche getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), wobei der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch macht. 30 - 13 - Die Nichterhebung der Gerichtskosten für das Revisionsverfahren und das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde beruht auf § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 27.08.2019 - 12 C 55/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 21.01.2020 - 67 S 241/19 - 31

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 92/11 Verkündet am: 13. Juni 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 549 Abs. 3 Zum Begriff des Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. BGH, Urteil vom 13. Juni 2012 - VIII ZR 92/11 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 25. Februar 2011 wird zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger (ursprünglich O. S. , nach dessen Tod seine Erben) nimmt den Beklagten auf Räumung eines möblierten Wohnheimzimmers in An- spruch. Die Parteien streiten darüber, ob es sich dabei um Wohnraum in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handelt und deshalb der soziale Kündigungsschutz (§ 573 BGB) keine Anwendung findet. Das Anwesen des Klägers, in dem der Beklagte seit dem 1. März 2004 ein Zimmer bewohnt, verfügt über 67 Zimmer, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studen- tenwohnheim erteilt. 63 Zimmer wurden aus Landesmitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert; die Preisbindung ist inzwischen ent- fallen. Die vermieteten Zimmer sind etwa 12 qm groß. Küche, Sanitäranlagen 1 2 - 3 - und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt. Die gegenwärtige monatliche Teilinklusivmiete des Beklagten beträgt 190 €. Die mit den Mietern abgeschlossenen Verträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich jeweils um ein Semester, wenn nicht drei Mo- nate vor Semesterende eine Kündigung erfolgt. Viele Mieter bleiben nur ein bis zwei Semester in dem Wohnheim des Klägers, einige - wie der Beklagte - auch viele Jahre. Am 27. Dezember 2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schrift- lich unter Hinweis auf "Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten" zum 31. März 2009. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten ist er- folgreich gewesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision er- strebt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Heidelberg, WuM 2011, 167) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe mangels wirksamer Kündigung kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des möblierten Zimmers zu. Die Vorschrift des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB, wonach der Vermieter die Gründe für ein berechtig- tes Interesse in dem Kündigungsschreiben anzugeben hat, sei vorliegend an- 3 4 5 6 7 - 4 - wendbar, da die Voraussetzungen des § 549 Abs. 3 BGB zum Vorliegen eines Studentenwohnheims nicht erfüllt seien. Dass sich sein Zimmer in einem als "Studentenwohnheim" bezeichneten Gebäude befinde, dessen Errichtung als solches öffentlich gefördert gewesen sei und das die typische Aufteilung eines Wohnheims aufweise und überwie- gend von Studenten bewohnt werde, genüge nicht, um das Tatbestandsmerk- mal des Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu erfüllen. Es komme vielmehr entscheidend darauf an, ob Wohnraum in einem hierfür bestimmten und geeigneten Gebäude an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet werde. Die Woh- nungsnot der Studenten solle nach dem Willen des Gesetzgebers gerade dadurch gelindert werden, dass durch einen planmäßigen zügigen Bewohner- wechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht werde. Dieses Förderkonzept müsse sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen (z.B. § 2 Abs. 2 Studentenwerks- gesetz i.V.m. der jeweiligen Satzung des Studentenwerks), entsprechender Selbstbindung (Stiftungs- oder Vereinssatzung, Gesellschaftsvertrag) oder einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Hieran fehle es beim Wohnheim des Klägers. Der Ausschluss des Kün- digungsschutzes rechtfertige sich gerade aus dem Rotationssystem, das den sozialen Mieterschutz der Bewohner hinter die nicht minder wichtige soziale Gleichbehandlung aller potenziellen Bewohner zurücktreten lasse. Vorliegend fehle es vor allem, möge es auch zu einem häufigen Mieterwechsel kommen, am Rotationsprinzip. Die Rotation müsse nach abstrakt-generellen Kriterien vom Träger gefordert und gehandhabt werden. Dies sei beim Wohnheim des 8 9 10 - 5 - Klägers nicht ersichtlich. Letztlich liege es bei den Studenten, ob sie nur kurz- zeitig im Hause des Klägers verblieben oder dort längere Zeit wohnten. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat die Kündigung vom 27. Dezember 2008 zu Recht für unwirksam gehalten. Denn das Anwesen, in dem sich das an den Be- klagten vermietete Zimmer befindet, ist nicht als Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu qualifizieren; eine Kündigung ist deshalb nur möglich, wenn der Vermieter ein - hier vom Kläger nicht dargelegtes - berechtigtes Inte- resse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). 1. Gemäß § 549 Abs. 3 BGB gilt die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB nicht für Wohnraum in einem Studentenwohnheim. Bei derartigem Wohnraum kann der Vermieter das Mietverhältnis mithin durch eine ordentliche Kündigung beenden, ohne dass es auf ein berechtigtes Interesse (§ 573 Abs. 1 BGB) des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ankommt. 2. Das Gesetz führt nicht näher aus, unter welchen Voraussetzungen ein Wohngebäude als Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift anzusehen ist. Überwiegend wird angenommen, dass der Begriff des Studentenwohnheims restriktiv auszulegen ist, weil studentische Mieter im Vergleich zu anderen Mie- tern nicht weniger schutzbedürftig seien (Sieweke, WuM 2009, 86, 88; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 549 BGB Rn. 34; Bamberger/ Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 549 Rn. 23). 11 12 13 14 - 6 - a) Uneinigkeit besteht allerdings hinsichtlich der Frage, welche Kriterien zur Einschränkung heranzuziehen sind. Vielfach wird eine Eignung und "Widmung" des Gebäudes als Studen- tenwohnheim gefordert (LG Konstanz, WuM 1995, 539; AG München, WuM 1992, 133; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 385; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 10. Aufl., § 549 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Blank, aaO). Teilweise wird daneben auf einen im Vergleich zur ortsüblichen Miete günstigeren Mietzins abgestellt (LG Konstanz, aaO; AG München, aaO; Sieweke, aaO; Sternel, aaO; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 549 Rn. 8; aA Soergel/ Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 549 Rn. 10). Andere Stimmen gehen davon aus, dass ein Studentenwohnheim jeden- falls nicht vorliegt, wenn der Vermieter mit Gewinnerzielungsabsicht handelt (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 34 f.; Weitemeyer in Emmerich/Sonnen- schein, aaO; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 549 Rn. 20; Feldhahn/ Schmid in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 7. Aufl., § 549 Rn. 8; Bamber- ger/Roth/Ehlert, aaO; Herrlein/Kandelhard/Both, Mietrecht, 3. Aufl., § 550 BGB Rn. 25; vgl. auch OLG Bremen, NJW-RR 1989, 266; AG Freiburg, WuM 1987, 128; AG München, aaO; aA MünchKommBGB/Bieber, 6. Aufl., § 549 Rn. 30; Soergel/Heintzmann, aaO). Teilweise wird zudem oder alternativ darauf abge- stellt, ob die Vergabepraxis des Vermieters darauf ausgerichtet ist, eine Vielzahl von Studenten mit Wohnraum zu versorgen (LG Konstanz, aaO; Sternel, aaO; Soergel/Heintzmann, aaO; vgl. auch Erman/Lützenkirchen, aaO; aA Münch- KommBGB/Bieber, aaO). b) Der Senat folgt der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung. Aus der Entstehungsgeschichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Ge- 15 16 17 18 - 7 - setzgeber die Einschränkung im Bereich des sozialen Mieterschutzes nur vor dem Hintergrund des als höher gewichteten Ziels für gerechtfertigt gehalten hat, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln; diese Zielrichtung muss sich, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in einem entspre- chenden Belegungskonzept niederschlagen. aa) Die Vorschrift geht zurück auf die Regelung in § 564b Abs. 7 Nr. 3 BGB aF, die durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) eingeführt wurde. Hintergrund der Novellierung war, dass es den Trägern von Studentenwohnheimen nicht mehr lösbare rechtliche Schwierigkeiten bereitete, die Mietverträge mit den Studenten zeitlich zu begrenzen und so eine möglichst große Zahl von Bewerbern in den Genuss eines günstigen Wohnheimplatzes zu bringen (sog. Rotationsprinzip). Die Fluktuation der Belegung wurde jedoch vom Gesetzgeber im Hinblick auf den zu geringen Bestand an Wohnheimplätzen aus Gründen der Gleichbehand- lung als notwendig angesehen (BT-Drucks. 9/2079, S. 11). bb) Der vom Gesetzgeber gewollte zügige Bewohnerwechsel bei gleicher Behandlung der Interessenten kann nur erreicht werden, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein Belegungskonzept praktiziert, das an studentischen Belan- gen ausgerichtet ist und im Interesse der Versorgung vieler Studenten mit Wohnheimplätzen eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien praktiziert. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Die für Studentenheime vor- gesehene Ausnahme vom sozialen Kündigungsschutz dient allein dem sozialen 19 20 - 8 - Zweck, eine Fluktuation zu ermöglichen und den frei werdenden Wohnraum wiederum anderen Studenten unter Wahrung des Gleichbehandlungsgrundsat- zes zur Verfügung zu stellen. Das der Rotation zugrundeliegende, die Gleichbehandlung aller Bewer- ber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei - worauf das Beru- fungsgericht ebenfalls zu Recht abstellt - mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. cc) Die Höhe der Miete allein ist hingegen - anders als die Revision meint - kein hinreichendes Kriterium, auch wenn Zimmer in Studentenwohn- heimen in der Regel deutlich günstiger sind als vergleichbarer anderweitiger Wohnraum (vgl. Martinek, NZM 2004, 6, 10). Abgesehen davon, dass die Fra- ge, ob Wohnraum "preiswert" ist oder nicht, schwer zu beurteilen ist, kann allein mittels einer günstigen Miete die vom Gesetzgeber gewollte Fluktuation nicht erreicht werden. Vielmehr verhält es sich so, dass bei einer besonders günsti- gen Miete die Studenten möglichst lange in dem Wohnheim verbleiben werden und so andere Interessenten gerade keine Möglichkeit haben, in den Genuss eines Wohnheimplatzes zu kommen. Umgekehrt steht nicht jeder erzielte Ge- winn der Einstufung eines Anwesens als Studentenwohnheim entgegen, sofern der Vermieter dennoch ein Konzept praktiziert, bei dem durch einen planmäßi- gen zügigen Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnraumplätzen verwirklicht wird. 4. Gemessen an den vorgenannten Voraussetzungen handelt es sich bei dem klägerischen Anwesen nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. Denn es ist nicht ersichtlich, dass in dem vom Kläger betrie- benen Wohnheim ein abstrakt-generellen Kriterien folgendes soziales Rotati- 21 22 23 - 9 - onssystem praktiziert worden wäre. Die in den Mietverträgen enthaltene Befris- tung auf ein Jahr mit Verlängerungsoption für jeweils ein weiteres Semester stellt entgegen der Auffassung der Revision noch kein "soziales Rotationssys- tem" dar. Denn es ist nicht ersichtlich, dass die vertragliche Verlängerungsopti- on vom Kläger zumindest im Rahmen einer beständigen Praxis nach einem bestimmten, auf die gleichmäßige Berücksichtigung aller Studenten gerichteten Fluktuationsmodus ausgeübt worden wäre. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 10.09.2010 - 30 C 280/09 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 25.02.2011 - 5 S 87/10 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 223/06 Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 126, 550, 573 Abs. 2 Nr. 2 Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Ei- genbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gemäß § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll. BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06 - LG Frankfurt am Main AG Bad Homburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 9. März 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, 17. Zivilkammer, vom 20. Juli 2006 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 18. August 2006 wird zu- rückgewiesen. Die Beklagten tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Durch den Kauf des Hausgrundstücks F. straße in S. traten die Kläger als Vermieter in den von den Beklagten als Mieter mit der Vor- eigentümerin geschlossenen Mietvertrag vom 21. November 1991 über eine Dreizimmerwohnung ein. In § 27 des Mietvertrags mit der Überschrift "Sonstige Vereinbarungen" ist eingetragen: "- siehe Anlagen -". 1 Die Kläger sprachen mit Schreiben vom 26. August 2002 und vom 31. August 2004 gegen die Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietver- trags jeweils zum Ablauf des nächsten Jahres aus. Daneben erklärten sie mit Schreiben vom 29. Januar 2004 und 26. Juli 2004 fristlose Kündigungen des 2 - 3 - Mietverhältnisses. Die ordentlichen Kündigungen begründeten die Kläger mit Eigenbedarf ihrer erwachsenen Tochter. 3 Die Beklagten widersprachen den Kündigungen und bestritten die Rich- tigkeit der zur Begründung der Kündigungen vorgetragenen Tatsachen. Hin- sichtlich der Kündigungen wegen Eigenbedarfs berufen sich die Beklagten auf die von ihnen vorgelegte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags, die unter anderem folgenden Satz enthält: "12. Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf wird verzichtet". Demgegenüber behaupten die Kläger, die von ihnen in den Rechtsstreit eingeführte Version der Anlage zu § 27 des Mietvertrags, die keine Bestimmung zu einer Kündigung wegen Eigenbedarfs enthält, sei von den Mietvertragspar- teien in den Mietvertrag einbezogen worden. 4 Bei beiden von den Parteien vorgelegten Versionen der Anlage zu § 27 des Mietvertrags handelt es sich jeweils um ein einzelnes, loses Blatt mit der Überschrift "§ 27 - Sonstige Vereinbarungen" ohne weitere Hinweise auf ein bestimmtes Mietverhältnis und ohne Unterschriften oder Paraphen. 5 Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung abgewiesen. Auf die Berufung der Kläger hat das Landgericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 6 - 4 - Entscheidungsgründe: I. 7 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 8 Die Kündigung vom 26. August 2002 wegen Eigenbedarfs der Tochter der Kläger sei wirksam. Dabei könne dahinstehen, welchen Inhalt die gemäß § 27 des Mietvertrags vorgesehene Anlage habe. Denn selbst wenn sie in der von den Beklagten vorgelegten Version vereinbart worden sei, fehle es ihr an der für die Wirksamkeit erforderlichen Schriftform gemäß § 550 BGB (§ 566 BGB aF), weil sie weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet sei, noch im Text auf den Hauptvertrag Bezug nehme. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs sei daher vertraglich nicht ausge- schlossen gewesen und auch im Übrigen formell ordnungsgemäß erklärt wor- den. Der Eigenbedarf der Kläger sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nachgewiesen, das Räumungsverlangen somit berechtigt. 9 II. Das Berufungsurteil hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 10 Die Kläger haben das Mietverhältnis wirksam gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Eigenbedarfs gekündigt. 11 Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwischen den Mietvertragspartei- en nicht ausgeschlossen worden, so dass auch die Kläger als Erwerber des Grundstücks nicht gemäß § 566 BGB einer Beschränkung der Kündigung we- gen Eigenbedarfs unterliegen. 12 - 5 - Soll ein Kündigungsausschluss für längere Zeit als ein Jahr gelten, so ist hierfür Schriftform erforderlich (§ 550 Satz 1 BGB). Wird die Schriftform nicht eingehalten, so ist das Mietverhältnis ohne Beachtung der Kündigungsbe- schränkung, frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohn- raums, kündbar (§ 550 Satz 2 BGB). Das ist hier der Fall. 13 14 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass eine Vereinba- rung über den Ausschluss der Kündigung wegen Eigenbedarfs für mehr als ein Jahr der Schriftform des § 550 BGB bedarf. a) Nach einer Ansicht ist die vertragliche Regelung allerdings dann nicht formbedürftig, wenn der Vermieter lediglich auf bestimmte Kündigungsgründe, wie beispielsweise die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, verzichtet, weil sich nur ein genereller Kündigungsverzicht unmittelbar auf die Dauer des Mietverhältnisses auswirke (LG Mannheim ZMR 1978, 54; Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 730). Wenn nur das Kündigungsrecht einer Partei ausgeschlossen werde, handele es sich nicht um die Befristung eines Vertrags, so dass keine Schrift- form erforderlich sei (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnr. 60). 15 b) Nach anderer Ansicht, der sich auch das Berufungsgericht ange- schlossen hat, genügt bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungs- gründe, etwa wegen Eigenbedarfs, um die Formbedürftigkeit zu bejahen (LG Berlin WuM 1991, 498; LG Hamburg ZMR 2001, 895; Sonnenschein, NZM 2000, 1, 8 f. m.w.N.). Die Schriftform sei nach dem Sinn und Zweck des § 550 BGB auch für den eingeschränkten, einseitigen Kündigungsverzicht erforder- lich. 16 c) Letztere Ansicht trifft zu. Die Gegenmeinung ist nicht mit dem Sinn und Zweck von § 550 BGB vereinbar. § 550 BGB, der im Wesentlichen unverändert 17 - 6 - § 566 BGB aF entspricht, verfolgt vor allem den Zweck, es dem Grundstücks- erwerber, der in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten (BGHZ 136, 357, 370; BGHZ 52, 25, 28). Hauptzweck des Schriftformerfordernisses (neben Warn- und Beweisfunktion) ist also der Schutz des Informationsinteresses eines potentiellen Grundstückserwerbers (Bub/Treier/Heile, aaO, II Rdnr. 726). Dies gilt auch im Fall des - eingeschränkten - Kündigungsverzichts we- gen Eigenbedarfs. Ohne Einhaltung der Schriftform würde dem Erwerber an- hand des Mietvertrags die Beschränkung des Kündigungsrechts nicht zur Kenntnis gelangen, obwohl gerade der Erwerber von Wohnraum nicht selten ein gesteigertes Interesse an dem Sonderkündigungsrecht haben wird. Für den Erwerber ist - worauf die Revisionserwiderung zutreffend hinweist - nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von entscheidender Bedeutung, sondern auch eine wesentliche Kündigungsbeschränkung, die auf Dauer gilt. Der Aus- schluss der Eigenbedarfskündigung stellt eine nicht unwesentliche Einschrän- kung des verfassungsrechtlich geschützten Eigentums (Art. 14 GG) des Erwer- bers dar. 18 2. Das Berufungsgericht hat entgegen der Ansicht der Revision auch nicht die Anforderungen an die Wahrung der Schriftform gemäß § 126 BGB ver- kannt. 19 Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietver- trags - dazu gehört hier der Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung - nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke ausla- gern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in 20 - 7 - geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden (BGH, Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04, NZM 2007, 127, unter 2 c). Das ist hier nicht geschehen. Die Zusatzvereinbarung - gleich in welcher der von den Par- teien vorgelegten Versionen - ist weder mit dem Mietvertrag verbunden noch unterzeichnet worden und nimmt im Text nicht auf den Hauptvertrag Bezug. Eine zweifelsfreie Zuordnung einer der Anlagen zur Haupturkunde des Mietver- trags ist nach den zutreffenden Feststellungen des Berufungsgerichts damit nicht gegeben. Der bloße Hinweis in § 27 des Mietvertrags auf nicht näher bezeichnete "Anlagen" reicht entgegen der Auffassung der Revision zur Wahrung der Schriftform nicht aus. Zu Unrecht beruft sich die Revision für ihre abweichende Auffassung auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. Dezember 2002 (XII ZR 253/01, NJW 2003, 1248, unter 2 a). Mit dem von der Revision aus dem Zusammenhang gerissenen Satz, für den Schutzzweck des § 566 BGB aF reiche es aus, dass ein späterer Grundstückserwerber durch die Ver- weisung im Hauptvertrag auf die Existenz einer Anlage hingewiesen werde, hat der Bundesgerichtshof in der genannten Entscheidung lediglich die Entbehrlich- keit einer ausdrücklichen Rückverweisung einer Anlage auf den Mietvertrag begründet, aber nicht ausgesprochen, der bloße Hinweis auf Anlagen zum Mietvertrag genüge bereits dem Schriftformerfordernis. 21 - 8 - 3. Soweit das Berufungsgericht das Vorliegen der tatsächlichen Gründe für die Eigenbedarfskündigung der Kläger festgestellt hat, erhebt die Revision keine Rüge. Rechtsfehler sind insoweit nicht ersichtlich. 22 Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Bad Homburg, Entscheidung vom 22.11.2005 - 2 C 66/04 (19) - LG Frankfurt/Main, Entscheidung vom 20.07.2006 - 2/17 S 130/05 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 145/06 Verkündet am: 7. Februar 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573c Abs. 4; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 10 Haben die Beteiligten nach dem 31. August 2001 den Beitritt eines weiteren Mieters zu einem im Übrigen unverändert fortbestehenden Wohnraummietvertrag vereinbart, wirkt eine vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes 2001 wirksam formularver- traglich vereinbarte Regelung der Kündigungsfristen auch gegenüber dem Beitreten- den, wenn die Kündigung vor dem 1. Juni 2005 zugegangen ist. BGH, Urteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Februar 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 24. März 2006 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 20. September 1991 mietete die Beklagte zu 1 von den Klägern zu 1, 4 und 5 und der Rechtsvorgängerin der Kläger zu 2 und 3 eine Wohnung in der B. straße in B. . § 2 des schriftlichen Vertrages lau- tet auszugsweise: 1 "... Das Mietverhältnis beginnt am 01.11.1991 und endet am 30.09.1995. Es verlängert sich jedoch jeweils um ein Jahr, wenn es nicht gekündigt ist. (Kündigungsfristen siehe 2.) 2. Kündigungsfristen ...: Die Kündigungsfrist beträgt - 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind, - 3 - - 6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, - 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, - 12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jah- re vergangen sind." 2 In einem "1. Nachtrag zum Mietvertrag vom 20.09.1991" vereinbarten die Kläger und die Beklagten am 12. Juni 2002: "Mit Wirkung zum 1. Juni 2002 wird Frau I. G. in den beste- henden Mietvertrag mit aufgenommen. Der Mietvertrag wird somit mit Frau B. G. und Frau I. G. zusammen fortgeführt. - Alle übrigen Punkte aus dem bestehenden Mietvertrag bleiben unverändert. -" Die Beklagten kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004. Nachdem die Kläger der Vertragsbe- endigung widersprochen hatten, kündigten die Beklagten erneut mit Schriftsatz vom 6. Dezember 2004 vorsorglich fristlos und hilfsweise zum 31. Januar 2005, wobei sie sich hierbei auf ein Sonderkündigungsrecht wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen beriefen. 3 Das Amtsgericht hat der auf Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2004 gerichteten Klage stattgegeben und auf die Hilfswiderklage entschie- den, das Mietverhältnis sei mit Ablauf des 31. Januar 2005 beendet worden. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen und die Revi- sion zugelassen. Mit ihrem Rechtsmittel wenden sich die Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Zahlung und begehren weiter die Feststellung, das Mietver- hältnis habe (bereits) am 31. März 2004 geendet. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision der Beklagten hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 7 Die Beklagten schuldeten die für Mai und Juni 2004 verlangte Miete, weil das Mietverhältnis nicht durch das Kündigungsschreiben vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden sei. Die vertragliche Vereinbarung der Kündigungsfristen sei wirksam. Denn die Befristung des Mietverhältnisses habe nicht länger als vier Jahre gedauert. Die Kündigungsmöglichkeiten der Beklagten richteten sich nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Miet- recht, das aufgrund der Überleitungsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz durch das neue Recht nicht verdrängt werde. Etwas anderes ergebe sich auch nicht aus der mit Wirkung zum 1. Juni 2002 erfolgten Aufnahme der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Nachprü- fung stand, so dass die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist. 8 Die Beklagten schulden die Miete für Mai und Juni 2004 nach § 535 Abs. 2 BGB. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, das Mietver- hältnis sei nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 22. Dezember 2003 zum 31. März 2004 beendet worden. Die im Mietvertrag vom 20. September 1991 unter § 2 getroffene Regelung zur "Mietzeit und ordentlichen Kündigung" war wirksam vereinbart und galt auch noch zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vom 22. Dezember 2003. 9 - 5 - 1. Die vertragliche Regelung zur Kündigungsfrist (Ziff. 2 des Mietvertra- ges) war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam. Ein Verstoß gegen § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB a.F. liegt nicht vor. Zwar ist nach die- ser Vorschrift eine Vereinbarung unwirksam, wenn die Kündigung nur für den Schluss bestimmter Kalendermonate zulässig sein soll. Doch die inzwischen ersetzte Vorschrift war auch während ihrer Geltungszeit nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel - wie hier - anzuwenden (Senatsur- teil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 a bb). 10 2. Das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetz- buch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1425) haben diese Rechtslage nicht verän- dert. 11 a) Nach § 573c Abs. 4 BGB i.d.F. vom 1. September 2001 ist eine Rege- lung unwirksam, wenn dabei zum Nachteil des Mieters von § 573c Abs. 1 BGB abgewichen wird. Das ist vorliegend zwar der Fall. Doch nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB ist § 573c Abs. 4 BGB nicht anzuwenden, weil die Kün- digungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. 12 b) Ob die entsprechende Vereinbarung der Parteien durch eine Allge- meine Geschäftsbedingung getroffen wurde, kann dahinstehen. Denn nach Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB würde in diesem Fall § 573c Abs. 4 BGB dann anzuwenden sein, wenn die Kündigung der Beklagten den Klägern am 1. Juni 2005 oder danach zugegangen wäre. Die Kündigung der Beklagten ist jedoch vor diesem Zeitpunkt den Klägern zugegangen. 13 c) Auch das Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138) hat diese rechtliche Situation nicht verän- 14 - 6 - dert. Nach Art. 229 § 5 EGBGB, der Überleitungsvorschrift zum Schuldrechts- modernisierungsgesetz, ist auf Schuldverhältnisse, die - wie im Streitfall - vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden, soweit nicht ein anderes be- stimmt ist. Dennoch ist die zum 1. September 2001 in Kraft getretene Vorschrift des § 573c BGB nicht einschlägig. Denn Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB geht als spezielle Übergangsregelung für die Anwendung des § 573c Abs. 4 BGB der - später erlassenen - allgemeinen Regelung für bestehende Schuldverhältnisse nach Art. 229 § 5 EGBGB vor (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572 unter II 2 b; vgl. auch Börstinghaus, NJW 2005, 1900, 1901). 3. Die Wirksamkeit der vereinbarten Kündigungsregeln wurde auch nicht durch den Eintritt der Beklagten zu 2 in das Mietverhältnis am 1. Juni 2002 be- einträchtigt. Entgegen der Ansicht der Revision band vielmehr die am 20. September 1991 zwischen der Beklagten zu 1 und den damaligen Vermie- tern getroffene Regelung über die Kündigungsfristen nunmehr auch die Beklag- te zu 2. Dies liegt bereits nach dem Wortlaut der zugrunde liegenden dreiseiti- gen Einigung nahe. Danach wurde die Beklagte zu 2 "... in den bestehenden Mietvertrag ... aufgenommen". Der Mietvertrag sollte "zusammen weitergeführt" werden. 15 Dieser eindeutige Wille der Beteiligten, den bisherigen Mietvertrag un- verändert nunmehr auch mit der Beklagten zu 2 fortzusetzen, müsste allein dann zurücktreten, wenn der Inhalt der Vereinbarung zwingendes Recht verlet- zen würde. Das ist nicht der Fall. Es ist vielmehr Ausdruck eines allgemeinen Rechtsgedankens, dass ein Schuldverhältnis nach seinen Voraussetzungen, seinem Inhalt und seinen Wirkungen dem Recht untersteht, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (MünchKommBGB/Krüger, 4. Aufl., Art. 170 EGBGB Rdnr. 3). Auch für die Anwendbarkeit des "neuen" 16 - 7 - Rechts nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz ist der Zeitpunkt des Entstehens des Schuldverhältnisses für die Frage entscheidend, ob altes oder neues Schuldrecht anzuwenden ist. Tritt jemand einem vor der Rechtsänderung geschlossenen Vertrag bei, so ist auch für ihn das ursprünglich geltende Recht maßgeblich (Krüger, aaO, Art. 229 § 5 Rdnr. 3 f.). Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Änderung den Vertrag in seinem sachlichen Kern zu einem neuen Geschäft macht (Erman/Schmidt-Räntsch, BGB, 11. Aufl., EGBGB Art. 229 § 5 Rdnr. 7). Das ist hier nicht anzunehmen. Zwar hat der Senat im Urteil vom 2. Juli 1975 (BGHZ 65, 49, 53) den Beitritt eines zweiten Mieters zu einem Ver- trag über einen Geschäftsraum als nicht nur nebensächliche Vertragsänderung bezeichnet. Diese Aussage wurde im Zusammenhang mit der Frage getroffen, ob der Beitritt eines weiteren Mieters formbedürftig nach § 566 BGB a.F. (jetzt § 550 BGB) ist. Sie ist vor dem Hintergrund zu werten, dass das Schriftformer- fordernis vor allem dem Informationsbedürfnis eines möglichen Grundstückser- werbers dient. Dessen Interesse an klaren und für ihn unschwer feststellbaren mietrechtlichen Verhältnissen wird durch die Einhaltung der Schriftform bei ei- nem Schuldbeitritt gewahrt. Diese Überlegungen sind nicht von Bedeutung, wenn es um die Bewertung eines schriftlichen Vertragsbeitritts zu der Frage geht, ob wegen des Beitritts neues Recht anzuwenden ist. Auch nach den Vorschriften der §§ 563 ff. BGB über den gesetzlich an- geordneten Wechsel auf der Mieterseite übernehmen ein- oder beitretende Mie- ter den Vertrag in der bisherigen rechtlichen Gestaltung (vgl. Schmidt- Futterer/Gather, 9. Aufl., § 563 Rdnr. 28). Ist dies bei einem gesetzlich ange- ordneten Eintritt auf der Mieterseite anzunehmen, hat dies auch bei einem Bei- tritt aufgrund eines Vertrages zu gelten, bei dem die Weiterführung des beste- henden Mietvertrages vereinbart wurde. Die Möglichkeit eines Sonderkündi- gungsrechts in den genannten Vorschriften (z.B. § 563a Abs. 2 BGB) erklärt sich daraus, dass der Mieter ohne Rücksicht auf seinen Willen kraft Gesetzes 17 - 8 - Partei des Vertrages wurde. Im Streitfall hingegen beruht der Beitritt auf dem Willen der Beteiligten. 18 Angesichts der klaren Formulierung der Vereinbarung zum Vertragsbei- tritt kann auch nicht angenommen werden, für die beiden Mieterinnen würden unterschiedliche Kündigungsfristen gelten. Dies war nicht nur nicht gewollt, sondern würde auch zu einer erheblichen Rechtsunklarheit führen. Ball Wiechers Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 09.08.2005 - 19 C 306/04 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.03.2006 - 63 S 291/05 -

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Eine Eigenbedarfskündigung verstößt nicht schon deswegen gegen § 573 Abs. 3 BGB, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält. Entscheidend ist, dass der Eigenbedarf im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt wird und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Bedarfspersonen nachvollziehbar bleibt (Anschluss BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 92/16)(Rn.6) 2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, wenn der kündigende Wohnungseigentümer auch schon vor seinem Eigentumserwerb Vermieter war. So kann es liegen, wenn der Kläger, der die Wohnung ursprünglich als Hauptmieter angemietet hatte, um sie dem Beklagten als Untermieter zu überlassen, später Wohnungseigentümer wird (Anschluss BGH, Beschluss vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94).(Rn.9) 3. Bleibt unklar, welche Verabredungen der ursprünglichen Anmietung der Wohnung zum Zwecke der Untervermietung an den Beklagten zu Grunde lagen(Rn.11) und mit welchem Ergebnis in diesem Zusammenhang geführte Verhandlungen über eine Treuhandvereinbarung endeten, so ist die Eigenbedarfskündigung auch nicht gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens ausgeschlossen.(Rn.12) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 15. April 2019, 213 C 141/18, Urteil Tenor Die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das am 15. April 2019 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 213 C 141/18 – durch einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen. Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung wird gemäß §§ 719, 707 ZPO mangels hinreichender Erfolgsaussichten der Berufung zurückgewiesen. Die dem Beklagten gewährte Räumungsfrist wird bis zum 31. Dezember 2019 verlängert. Gründe I. Randnummer 1 Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. Randnummer 2 Zu Recht hat das Amtsgericht der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichteten Klage stattgegeben. Die Einwände der Berufung greifen nicht durch. Zweifel an der Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts bestehen nicht, so dass das Berufungsgericht gemäß § 529 ZPO an diese gebunden ist. Randnummer 3 Das Amtsgericht hat richtig erkannt, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 26. Februar 2018 beendet wurde. Der Kläger gab in dem Kündigungsschreiben an, er wolle die Wohnung zukünftig „zur Wahrung und Pflege der familiären Bindung“ zusammen mit seiner Tochter bewohnen; seine derzeit angemietete Wohnung mit nur 70 m² sei ihm dafür zu klein und zu teuer. Er beschrieb damit ein im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigtes Interesse an der Beendung des Mietverhältnisses, nämlich einen von vernünftigen Gründen getragenen Eigenbedarf. Randnummer 4 1. Eben diesen in der Kündigung beschriebenen Eigenbedarf hat der Kläger auch bewiesen. Die Kammer teilt die Bedenken des Beklagten gegen die Beweiswürdigung des Amtsgerichts nicht; der Amtsrichter hat § 286 ZPO fehlerfrei angewandt. Randnummer 5 a) Dabei ist zunächst nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht im streitigen Tatbestand des Urteils ausgeführt hat, der Kläger bewohne „zur Wahrung und Pflege der Familienbindung und aus finanziellen Gründen“ auch schon die gegenwärtig genutzte Mietwohnung von 70 m² gemeinsam mit seiner Tochter, denn eben dies hat der Kläger auf Seite 4 der Klageschrift vorgetragen. Die Zeugin hat auch bestätigt, dass sie die aktuelle Mietwohnung in der ...strasse zusammen mit ihrem Vater bewohne, der sich dort drei bis vier Tage je Monat aufhalte. Randnummer 6 Der Umstand, dass der Kläger nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch die Mietwohnung in der ...straße schon gemeinsam mit seiner Tochter nutzt, dies aber im Kündigungsschreiben nicht offen legte, steht seinem Räumungsbegehren nicht entgegen. Angesichts der geringeren Wohnfläche der aktuellen Mietwohnung und ihres hohen Mietpreises bedeuten die erst im Rechtsstreit bekannt gewordenen Wohnverhältnisse der Zeugin keine Abweichung von dem mit dem Kündigungsschreiben geltend gemachten Eigenbedarf, der vielmehr im Kern unverändert durch die Beweisaufnahme bestätigt worden und, da von den in der Kündigung benannten vernünftigen Gründen getragen, unabhängig von den bisherigen Wohnverhältnissen der Zeugin nachvollziehbar geblieben ist. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Kläger selbst die Wohnung offenbar als regelmäßigen Zweitwohnsitz nutzen will, während seine Tochter dort ihren Lebensmittelpunkt zu begründen beabsichtigt. Entscheiden ist, dass der Kläger und seine Tochter die Wohnung nicht etwa nur für gelegentliche Ferienaufenthalte oder vorübergehend für einen fixen Zeitraum, sondern regelmäßig und nachhaltig zu Wohnzwecken nutzen wollen. Die Bestimmung des § 573 Abs. 3 BGB, wonach das Räumungsbegehren nur an Hand der im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe zu beurteilen ist, steht dem Erfolg der Klage daher nicht entgegen; eine Eigenbedarfskündigung ist nicht grundsätzlich schon deswegen unwirksam, weil sie keine detaillierten Angaben über die bisherigen Wohnverhältnisse der Bedarfspersonen enthält (vgl. BGH - VIII ZR 92/16 -, Urt. v. 15.03.2017, WuM 2017, 288 ff., Rn. 12, zitiert nach juris). Randnummer 7 b) Entgegen der Ansicht des Beklagten sind die Angaben der Zeugin auch nicht deswegen als unglaubhaft zu disqualifizieren, weil ihr die Anschrift der Wohnung im Zeitpunkt ihrer Vernehmung nicht präsent gewesen ist. Die Zeugin hat jedenfalls um die wesentlichen Eigenschaften der Wohnung gewusst, die aktuell und zukünftig von ihr zu zahlende Miete angeben können und auch die Lage der Wohnung nahe der S-Bahn Station ... zutreffend beschrieben. Die Kammer hält mit dem Amtsgericht für nachvollziehbar, dass der Zeugin diese Informationen über die Wohnung ausreichen, um sie gemeinsam mit ihrem Vater beziehen zu wollen. Randnummer 8 Die Würdigung des Amtsgerichts, das eingeräumte fehlende Wissen um die genaue Anschrift der Wohnung spreche für die Glaubwürdigkeit der Zeugin, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Annahme, dass einer zum Zwecke der Falschaussage präparierten Zeugin die genaue Anschrift der Wohnung - womöglich aber nicht deren Lage relativ zu einer S-Bahn Station - präsent gewesen wäre, liegt jedenfalls nicht fern. Randnummer 9 2. Eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB steht der Wirksamkeit der Kündigung schon deswegen nicht entgegen, weil der Kläger nicht „Erwerber“ im Sinne dieser Vorschrift ist. Der Schutz des § 577a BGB greift - unabhängig von den Zeitpunkten der Begründung des Mietverhältnisses, der Überlassung der Wohnung und der Bildung von Wohnungseigentum - jedenfalls nicht für Kündigungen gerade des ursprünglichen Vermieters. Die Norm soll Mieter nur gegen Kündigungen Dritter schützen, die nach der Bildung von Wohnungseigentum (Abs. 1) oder durch wirkungsgleiche Modelle (Abs. 2) neu als „Erwerber“ in das Mietverhältnis eintreten (vgl. BGH - VIII ARZ 2/94 -, Rechtsentscheid v. 06.07.1994, GE 1994, 1045 ff., Rn. 23, zitiert nach juris). Die Sperrfrist des § 577a BGB gilt nicht, wenn die Eigenbedarfskündigung durch den selben Vermieter erklärt wird, der auch schon vor der Umwandlung in Wohnungseigentum wegen Eigenbedarfs hätte kündigen können, weil sich in einem solchen Fall das „nach dem Schutzzweck der Norm vorausgesetzte erhöhte Risiko einer erst durch die Begründung und Veräußerung des Wohnraumes geschaffenen Eigenbedarfslage“ gerade nicht verwirklicht (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 27). Randnummer 10 So liegt es hier, denn der Beklagte trägt selbst vor, dass ihm die Wohnung ursprünglich auf Grund eines mit dem Kläger abgeschlossenen Untermietvertrages überlassen wurde. Unabhängig von der Frage, ob der Kläger das Untermietverhältnis nach §§ 549 Abs. 2, 573a Abs. 2 BGB sogar ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB hätte kündigen können, war der Beklagte jedenfalls auch schon vor der Bildung von Wohnungseigentum und dem Eigentumserwerb des Klägers dem Risiko ausgesetzt, dass der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen könnte. Dieses Risiko hat sich weder durch die Bildung von Wohnungseigentum, noch durch den Erwerb der Wohnung seitens des Klägers, noch durch die etwaige Novation des Mietverhältnisses im Mai 2016 geändert, sodass der Schutzzweck des § 577a BGB vorliegend nicht betroffen ist. Dabei kann dahinstehen, ob der Beklagte schon auf Grund schlüssigen Verhaltens nach Maßgabe des Vertragsentwurfs vom 1. Mai 2016 Hauptmieter des Klägers wurde oder erst mit der Eintragung des Klägers als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch, die gemäß § 566 BGB in Folge Konfusion spätestens zum Erlöschen des Hauptmietvertrages zwischen dem Kläger und dem vormaligen Eigentümer führte. Entscheidend ist allein, dass der Kläger nicht erst auf Grund seines Eigentumserwerbs nach § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrat, sondern seit Überlassung der Wohnung an den Beklagten ununterbrochen dessen Vermieter war. Randnummer 11 3. Die Kündigung ist ferner auch nicht nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB deswegen als rechtsmissbräuchlich zurückzuweisen, weil der Kläger die Wohnung im Jahre 1992 mit dem Ziel angemietet hatte, sie dem Beklagten als Untermieter zu überlassen. Der Beklagte trägt nicht vor, welche Motive die Parteien für das einer Zwischenvermietung entsprechende Nutzungsmodell hatten oder welche informellen Verabredungen den abgeschlossen Verträgen zu Grunde gelegen haben mögen. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass die Parteien damals rechtsverbindlich und in der nach § 550 BGB gebotenen Schriftform Beschränkungen der einem Untervermieter nach dem Gesetz eröffneten Kündigungsmöglichkeiten vereinbart hätten. Auch der Mietvertragsentwurf vom 1. Mai 2016 sieht keine derartigen Beschränkungen vor, sondern verweist ausdrücklich auf die gesetzlichen Regelungen. Randnummer 12 Aus den letztlich gescheiterten Verhandlungen der Parteien über den Abschluss einer Treuhandvereinbarung folgt Abweichendes nicht. Der Beklagte legt nicht dar, dass und welche Vereinbarungen die Parteien in diesem Zusammenhang getroffen haben sollen, die im Sinne des § 139 BGB unabhängig von der in Aussicht genommenen Treuhandabrede Geltung beanspruchen und der Ausübung des Kündigungsrechts entgegen stehen könnten. Der Darlehensvertrag - dessen als Anlage B3 angekündigte Kopie der Berufungsbegründung nicht beigefügt gewesen und nicht zu den Akten gelangt ist - mag zwar im Hinblick auf die in Aussicht genommene Treuhandvereinbarung abgeschlossen worden sein, indiziert aber für sich genommen nicht, dass der Kläger das Mietverhältnis nicht kündigen dürfte. Gleiches gilt für den Umstand, dass der Beklagte neben der Nettokaltmiete Wohngeldzahlungen an die Eigentümergemeinschaft geleistet haben mag; denn es entspricht der Üblichkeit, dass Mieter neben der Nettokaltmiete auch anfallende Nebenkosten tragen. So war es auch im Mietvertragsentwurf vom 1. Mai 2016 vorgesehen. Randnummer 13 4. Die Berufung hat schließlich nicht deswegen Aussicht auf Erfolg, weil die Räumung der Wohnung für den Beklagten und seine Kinder eine besondere Härte im Sinne des § 574 BGB bedeuten würde, die unter Berücksichtigung der Belange des Klägers Veranlassung gäbe, eine auch nur befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Die Kammer nimmt auch insoweit auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug und macht sich diese zu eigen. Allein der gerichtsbekannte Umstand, dass in Berlin eine Wohnungsmangellage besteht, rechtfertigt es nicht, ein Bemühen um Ersatzwohnraum von Anfang an als aussichtslos oder unzumutbar schwierig zu qualifizieren. Der Beklagte legt aber gar nicht dar, dass er sich überhaupt einen Überblick über die seinen Bedürfnissen entsprechenden Wohnungsangebote verschafft und zumutbare Anstrengungen unternommen hätte, eine Ersatzwohnung zu finden. Randnummer 14 Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz). Randnummer 15 Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen. II. Randnummer 16 Die Verlängerung der Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 3 und Abs. 4 ZPO; der Schriftsatz vom 16. Juli 2019 ist am selben Tag bei Gericht eingegangen und wahrt damit die in § 721 Abs. 3 Satz 2 ZPO bestimmte Frist. Randnummer 17 Die Verlängerung der Räumungsfrist erscheint der Kammer unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen; dem Kläger und seiner Tochter ist es zur Vermeidung einer denkbaren, wenn auch durch unzureichende Ersatzwohnraumsuche zumindest mitverursachten Obdachlosigkeit des Beklagten und seiner Kinder zuzumuten, ihr Interesse an der baldigen Inbesitznahme der Wohnung auch noch für den überschaubaren Zeitraum von etwas mehr als drei Monaten zurückzustellen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001543961 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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September 2018, 9 C 350/18 (82) Tenor Die Kläger werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, ihre Berufung durch Beschluss gemäß § 522 ZPO zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg bietet, die Voraussetzungen für eine Revisionszulassung nicht vorliegen und die Entscheidung eine mündliche Verhandlung nicht erfordert. Gründe I. Die Parteien streiten um die Räumung einer 5-Zimmer-Wohung in Sch.. Die Beklagten sind Mieter aufgrund des mit dem Vater und Rechtsvorgänger der Kläger geschlossenen Mietvertrages (Bl. 4 ff. d. A.). Das verwendete Formular enthält in § 2 folgende Regelung: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.08.2011, es läuft auf unbestimmte Zeit. Die Vertragspartner streben ein längerfristiges Mietverhältnis an. Das Recht zur ordentlichen Kündigung des Vermieters (Kündigung wegen Eigenbedarf, als Einliegerwohnung, Teilkündigung und Verwertungskündigung § 573, 573 a, 573 b) ist daher ausgeschlossen..." Der Vater der Kläger, kündigte wegen Eigenbedarfs des Klägers zu 1. anwaltlich mit Schreiben vom 27.10.2017. (Bl. 12 d. A.) Mit notariellem Vertrag vom 11.01.2018 schenkte er das Haus den Klägern, die am 22.01.2018 als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurden. Die Kläger haben die Auffassung vertreten, die mietvertragliche Klausel zum Ausschluss der Eigenbedarfskündigung sei unwirksam, der Formularmietvertrag sei von den Beklagten gestellt worden. Die Beklagten hätten auf diese Vereinbarung gedrängt, der Vater habe sonst ein anderes Mietvertragsformular verwendet. Eigenbedarf bestehe, weil der Sohn D. einen eigenen Hausstand gründen und perspektivisch mit seiner Lebensgefährtin I. zusammen leben wolle, er sei 26 Jahre alt und bewohne derzeit im Elternhaus einen Raum im Untergeschoss mit nur 25 m2. Die Kläger haben beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im Hause in Marburg, bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, Fluren und Treppe, 1 Bad/WC, 1 Abstellraum, Garten mit Gartenhaus und 2 PKW-Stellplätzen unter dem Carport zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Sie haben die Auffassung vertreten, die Eigenbedarfskündigung sei unzulässig. Unter Berufung auf den mit Schriftsatz vom 25.07.2018 (Bl. 55ff. d. A.) vorgelegten Email-Verkehr haben sie behauptet, der Vater der Kläger habe die Vertragsurkunde selbst ausgewählt und gestellt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der Begründung wird gemäß § 522 ZPO auf Bl. 97-101 der Akten verwiesen. Gegen dieses am 02.10.2018 zugestellte Urteil haben die Kläger am 24.10.2018 Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 03.01.2019 am 21.12.2018 begründet. Mit Schreiben vom 25.09.2018 kündigten die Kläger eine energetische Modernisierung an (Bl. 163ff. d. A.). Mit Schreiben vom 17.10.2018 erklärten die Kläger einen „Widerruf der Nutzung des Gartenhauses“ durch die Beklagten (Bl. 162 d. A.). Mit Schreiben vom 23.10.2018 mahnten die Kläger die Beklagten wegen einer angeblich unerlaubten Nutzung des Gartenhauses ab (Bl. 161 d. A.). Mit der Berufungsbegründung haben die Kläger eine weitere Kündigung erklärt, die sie auf den Eigenbedarf des Klägers zu 1. stützen (Bl. 145 d. A.). Ferner erklärten die Kläger eine Abmahnung sowie eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Diese Kündigung stützen Sie auf Schreiben des Beklagtenvertreters vom 12.10.2018 und 25.10.2018 (Bl. 156ff., 159ff. d. A.), bei denen es sich um Reaktionen auf vorangegangene Schreiben der Kläger handelte. Die Kläger stützen ihr Räumungsbegehren hilfsweise auf die nachgeschobenen Kündigungen. Die Kläger vertreten die Auffassung, der Kündigungsausschluss sei wegen eines Verstoßes gegen das Schriftformgebot unwirksam. Es sei keine Vertragsurkunde mit den Unterschriften beider Vertragsparteien hergestellt worden. Die Kläger beantragen sinngemäß, das Urteil des Amtsgerichts Marburg vom 28.09.2018 zum Az. 9 C 350/18 (82) aufzuheben und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die Wohnung im Hause in Marburg, bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, Fluren und Treppe, 1 Bad/WC, 1 Abstellraum, Garten mit Gartenhaus und 2 PKW-Stellplätzen unter dem Carport zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Beklagten halten eine Berufung auf den etwaigen Schriftformverstoß für treuwidrig. Selbst wenn die Nutzung des Gartenhauses ursprünglich nicht ausdrücklich vereinbart worden sei, so sei jedenfalls in der Hinnahme der Nutzung eine konkludente Vertragsänderung zu erblicken. Zu den Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. 1. Soweit die Kläger ihren Berufungsantrag auf den erstinstanzlich vorgetragenen Lebenssachverhalt stützen, dürfte dies erfolglos bleiben. Das Amtsgericht hat einen Räumungsanspruch auf der Grundlage der Kündigung vom 27.10.2017 zutreffend verneint. Der Kündigung steht der unter § 2 S. 3 des Mietvertrages vereinbarte Ausschluss des Rechtes zur Kündigung wegen Eigenbedarf entgegen. Zutreffend und von der Berufung im Übrigen nicht angegriffen ist die Auffassung des Amtsgerichts, dass von einer Einbeziehung dieser vorformulierten Klausel durch den Rechtsvorgänger der Kläger auszugehen ist, was den Ausschluss einer Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB begründet. Erfolglos bleibt der Berufungsangriff, soweit auf eine Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses wegen eines Verstoßes gegen §§ 550 Abs. 1.S. 1,126 BGB abgestellt wird. Im Ausgangspunkt zutreffend gehen die Beklagten davon aus, dass ein Ausschluss des Kündigungsrechtes wegen Eigenbedarfes der Schriftform gemäß § 550 S. 1 BGB bedarf (vgl. BGH Urteil vom 04.04.2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, 1743). Diesem Formgebot entspricht die vertragliche Vereinbarung der Parteien, wie das Amtsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat. Unter Zugrundelegung des klägerischen Vortrags entsprach die vertragliche Vereinbarung den Anforderungen von § 126 Abs. 2 S. 2 BGB. Danach genügt es, wenn über den Vertrag mehrere gleichlautende Urkunden aufgenommen werden und jede Partei die für die jeweils andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet. Der Zugang dieser Urkunden ist für das Schriftformerfordernis der §§ 550, 126 Abs. 2 S. 2 BGB ebenso ohne Belang wie die Frage, wo die Urkunden sich befinden (vgl. BGH, Urteil vom 14.07.2004 - XII ZR 68/02, NJW 2004, 2962, 2963 ; BGH, Urteil vom 07.03.2018 – XII ZR 129/16, NJW 2018, 1540, 1542) oder ob sie im Zeitpunkt der gerichtlichen Prüfung der Formgemäßheit des Mietvertrags noch existieren (vgl. BGH, Urteil vom 07.5.2008 - XII ZR 69/06, NJW 2008, 2178, 2179; BGH, Urteil vom 07.03.2018 – XII ZR 129/16, NJW 2018, 1540, 1542). So lag die Sache hier: Mit dem Vortrag der Kläger ist davon auszugehen, dass der Rechtsvorgänger der Kläger die Vertragsurkunde unterzeichnete und an die Beklagten übersandte (E-Mail vom 16.05.2011, Bl. 217 d. A.). Diese fertigten eine inhaltlich gleichlautende Urkunde durch Ausdruck der per E-Mail übersandten Mietvertrags-Urkunde und unterzeichneten diese, wie sich aus der von den Klägern vorgelegten Farbkopie (Bl. 148ff. d. A.) ergibt. Eine Formnichtigkeit gemäß § 125 BGB ist nicht eingetreten, so dass es auf die von den Beklagten diskutierte Frage, ob die Berufung auf einen Formverstoß treuwidrig ist, nicht ankommt. 2. Soweit die Kläger ihr Räumungsbegehren auf weitere, mit der Berufungsbegründung vorgetragene Beendigungstatbestände stützen, steht dies einer Zurückweisung der Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO nicht entgegen. In der Sache handelt es sich um eine Erweiterung des Streitgegenstandes im Sinne von § 263 ZPO. Dieser erst im Berufungsrechtszug angefallene Streitgegenstand, der von § 522 ZPO nicht erfasst wird, bleibt bei der Prüfung der Erfolgsaussichten unberücksichtigt und erfordert eine eigene Entscheidung nicht, da er entsprechend § 524 Abs. 4 ZPO wirkungslos bleibt (vgl. BGH Beschluss vom 06.11.2014 - IX ZR 204/13, NJW 2015, 250; BGH Urteil vom 24.10.2013, III ZR 403/12, NJW 2014, 151; Hessler, in Zöller ZPO 31. Aufl. 2016 § 522 Rz. 37 m. w. N.). 3. Zur Vermeidung einer Zurückweisung der Berufung durch einen Beschluss, dessen Begründung sich in der Bezugnahme auf diesen Hinweisbeschluss erschöpfen könnte, wird empfohlen, eine Rücknahme des Rechtsmittels zu erwägen. Eventuellem neuem Vortrag setzt die Zivilprozessordnung enge Grenzen. Eine Rücknahme der Berufung hätte eine erhebliche Reduzierung der Gerichtskosten zur Folge, da die Verfahrensgebühren für das Berufungsverfahren im Allgemeinen von vier auf zwei Gerichtsgebühren halbiert würden. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 29.04.2019. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190036128 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 05.07.2017 Aktenzeichen: 2 U 152/16 ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2017:0705.2U152.16.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 535 Abs. 1 BGB, § 536 Abs. 1 BGB, § 550 BGB, § 906 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Sperrung einer Landstraße als Mangel der vermieteten Gaststätte Leitsatz In einem Mietvertrag kann auch eine Vereinbarung, mit welcher die Miete für einen zwischenzeitlich vergangenen Zeitraum herabgesetzt war, noch Bedeutung für die Zukunft haben und daher der gesetzlichen Schriftform des § 550 BGB bedürfen. Die zeitweise Sperrung einer Landstraße, die durch ein Ausflugsgebiet führt und an welcher eine vermietete Gaststätte liegt, kann einen Mietmangel darstellen, wenn die Attraktivität des Mietobjekts gerade auf seiner besonderen Lage in diesem Ausflugsgebiet beruht und diese daher als Teil der vertraglichen Vereinbarungen anzusehen ist. Die Duldungspflicht für den Eigentümer gemäß § 906 BGB ist dabei ohne Bedeutung. Anmerkung Ein Rechtsmittel ist nicht bekannt geworden. Verfahrensgang vorgehend LG Wiesbaden, 15. September 2016, 8 O 229/15 Tenor Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden - 8. Zivilkammer - vom 15.9.2016 (Az.: 8 O 229/15) hinsichtlich des Ausspruchs zur Widerklage teilweise abgeändert und insoweit wie folgt neu gefaßt: Die Kläger werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 6.878,80 € nebst 8 % Zinsen aus 2.927,60 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 1.975,60 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen. Im übrigen wird die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Wiesbaden - 8. Zivilkammer - vom 15.9.2016 (Az.: 8 O 229/15) wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 20 % und die Beklagte zu 80 % zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 33.568,10 € festgesetzt, nämlich 7.551,05 € für die Berufung der Kläger und 26.017,05 € (24.000,- € + 2.017,05 €) für die Berufung der Beklagten. Gründe I. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO: Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin des Gasthauses A, bestehend aus dem Gebäude und Außenflächen, …, Stadt1, gemäß Mietvertrag vom 21.8.2009. Die Parteien schlossen schriftliche Nachtragsvereinbarungen zu dem Vertrag. Auf die Ankündigung längerfristiger Straßensperren, welche die Zufahrt zu dem Gasthaus über die Landesstraße … beeinträchtigten, hin erklärten die Kläger mit Schreiben vom 20.6.2015, das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende September 2015, hilfsweise ordentlich zum Jahresende bzw. zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen. Die Sperrung der Straße begann am 7.9.2015. Seit dem 20.9.2015 ist die Gaststätte geschlossen. Von Oktober 2015 an zahlten die Kläger keine Miete mehr. Mit ihrer Klage verlangen sie Feststellung der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses zum 31.12.2015, hilfsweise zum 31.8.2016. Soweit sie zunächst Feststellung der Beendigung des Vertrags zum 30.9.2015 verlangt hatten, haben die Parteien erstinstanzlich den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit ihrer Widerklage verlangt die Beklagte Zahlung der Mieten für den Zeitraum von Oktober bis einschließlich Dezember 2015. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird zunächst auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. Das Landgericht hat durch Urteil vom 15.9.2016, den Klägern zugestellt am 11.10.2016, der Beklagten zugestellt am 13.10.2016, festgestellt, daß der Vertrag vom 21.8.2009 über die Nutzung des gastronomischen Betriebes "Gasthaus A", …, Stadt1, zum 31.12.2015 beendet wurde. Auf die Widerklage der Beklagten hin hat es die Kläger verurteilt, an die Beklagte 7.551,05 € nebst 8 % Zinsen aus 3.231,05 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 2.160,05 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen. Die weitergehende Widerklage hat es abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, der Mietvertrag sei durch die mit Schreiben der Kläger vom 20.6.2015 erklärte ordentliche Kündigung zum 31.12.2015 beendet worden. Die Laufzeitregelung in § 2 Abs. 2 des Vertrages stehe der ordentlichen Kündigung nicht entgegen, da der Vertrag mangels Einhaltung des Schriftformerfordernisses des § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelte mit der Folge der ordentlichen Kündbarkeit. Zwar hätte die Anlage, in welcher die Parkplätze gekennzeichnet worden seien, mit dem Vertrag nicht fest verbunden werden müssen, da in dem Vertrag eindeutig auf die Anlage Bezug genommen sei. Auch die Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.20112 über die zeitweilige Reduzierung des Mietzinses erfülle das Schriftformerfordernis, da sie in ihrer Überschrift und im Text einen eindeutigen Bezug zum Hauptvertrag herstelle. Die weitere Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 erfülle das Schriftformerfordernis aber nicht, da sie zwar auf den ursprünglichen Vertrag, nicht aber auch auf die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 Bezug nehme. Die Berufung der Kläger auf den Formmangel verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, da durch die nicht formgerechte Vertragsänderung nicht nur die Kläger begünstigt würden. Vor dem 31.12.2015 sei der Vertrag hingegen nicht beendet worden, da die erklärte außerordentliche fristlose Kündigung mangels Vorliegens eines wichtigen Grundes unwirksam gewesen sei. Der Zugang zu dem Gasthaus sei durch die Straßenbauarbeiten zwar erschwert, aber nicht entzogen worden, da die Gaststätte trotz der Teilsperrungen der Straße, die habe umfahren werden können, auch für Autofahrer jederzeit weiter erreichbar gewesen sei. Es sei trotz der Straßensperrungen weiterhin als Naherholungsgebiet für die umliegenden Ortschaften ein attraktives Ausflugsziel geblieben. Die Sperrung rühre auch nicht aus der Risikosphäre der Beklagten als Vermieterin her. Der Vortrag der Kläger zur mangelnden Zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses sei nicht ausreichend. Der angebliche Umsatzrückgang um 75 % im September 2015 sei wohl auf die Schließung der Gaststätte in diesem Monat zurückzuführen. Der Beklagte stehe der geforderte Mietzins für den Zeitraum von Oktober 2015 bis zum Ende der Mietzeit Ende Dezember 2015 zu, jedoch für die Gaststätte nur in um 25 % geminderter Höhe. Denn die Zugangserschwernis durch die Teilsperrung der ... begründe einen Mangel der Mietsache. Denn der ungehinderte Zugang zu den Mieträumen sei Voraussetzung für eine vertragsgemäße Nutzung und unterfalle nicht allein dem allgemeinen unternehmerischen Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko des Mieters. Das Minderungsrecht setze ein Verschulden des Vermieters nicht voraus und trete unabhängig davon ein, ob die Gaststätte in dem Zeitraum bereits geschlossen gewesen sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils des Landgerichts verwiesen. Die Kläger wenden sich mit ihrer am 9.11.2016 eingelegten und nach Verlängerung der Begründungsfrist bis zum 23.1.2017 an diesem Tage begründeten Berufung gegen ihre Verurteilung auf die Widerklage hin. Die Beklagte wendet sich mit ihrer am 14.11.2016 eingegangenen und am 13.12.2016 begründeten Berufung gegen ihre Verurteilung auf die Klage hin und verfolgt ihre weitergehende Widerklageforderung weiter. Die Kläger wiederholen ihre Ansicht, der Mietvertag habe infolge der von ihnen mit Schreiben vom 20.6.2015 erklärten außerordentlichen Kündigung bereits zum 30.9.2015 geendet. Denn durch die Baumaßnahme auf der ..., die mit einer Vollsperrung verbunden gewesen sei, sei ihnen der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache entzogen worden. Die unbeeinträchtigte Erreichbarkeit der Mietsache sei nach dem Verständnis beider Vertragsparteien wesentlich gewesen. Denn es handele sich unstreitig um ein Ausflugslokal für Reisende, die das B durchqueren wollten. Das Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache müsse die Beklagte als Vermieterin tragen. Die Regelung des § 906 Abs. 2 S. 1 BGB, die an die sachenrechtliche Einordnung der Mietsache gegenüber Dritten anknüpfe, nicht an vertragliche Vereinbarungen, sei kein tauglicher Parameter zur Feststellung eines Sachmangels. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei ihnen wegen des Gebrauchsentzugs nicht mehr zumutbar gewesen. Jedenfalls sei die Miete während des Zeitraums der Beeinträchtigungen um mindestens 75 % gemindert. Die Kläger wiederholen ferner ihre Ansicht, der Mietvertrag wahre nicht die gesetzliche Schriftform. Beide Nachtragsvereinbarungen enthielten nicht die erforderliche zweifelsfreie Zuordnung zum ursprünglichen Mietvertrag. Mangels konkreter Angaben über das Mietobjekt, etwa durch Mitteilung seiner lokalisierbaren Anschrift, seien mehrere Objekte als vermietet infragegekommen. Die Angabe des Vertragsdatums reiche nicht aus. Auch die Nachtragsvereinbarung vom 29.5.2013 enthalte mit der Begründung eines fast kompensationslosen Sonderkündigungsrechts für einen potentiellen Erwerber eine wesentliche Vereinbarung. Das Schriftformerfordernis diene nicht nur den Interessen eines Grundstückserwerbers, sondern auch der Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien. Der Schriftformverstoß in der Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013, welcher in dem Unterlassen der Bezugnahme auf die Nachtragsvereinbarung vom 3.5.2012 liege, sei nicht durch Zeitablauf geheilt. Denn die in der Nachtragsvereinbarung vom 3.5.2012 getroffene Regelung der Miethöhe in den Jahren 2012, 2013 und 2014 habe sich auch nach Ablauf dieser Zeiträume noch auswirken können. Das daraus folgende Ergebnis sei auch nicht untragbar. Ergänzend beziehen sie sich auf ihren erstinstanzlichen Vortrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 23.1.2016 und 28.6.2017 (Blatt 276 ff., 313 ff. der Akte) verwiesen. Die Kläger beantragen, das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15.9.2016 (Az. 8 O 229/15) abzuändern und die Widerklage abzuweisen, vorsorglich, die Revision zuzulassen. Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen, das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 15.9.2016 (Az. 8 O 229/15) abzuändern und die Klage abzuweisen, auf ihre Widerklage hin die Kläger zu verurteilen, über den Betrag von 7.551,05 € nebst Zinsen in Höhe von 8 % aus 3.231,05 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 2.160,05 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 hinaus an sie 2.017,05 € nebst 8 % Zinsen aus 910,35 € seit dem 5.10.2015 sowie aus jeweils 553,35 € seit dem 5.11.2015 und dem 4.12.2015 zu zahlen. Die Kläger beantragen, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen. Die Beklagte ist der Ansicht, der Vertrag wahre insgesamt die gesetzliche Schriftform. Die Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 unterliege dem gesetzlichen Schriftformerfordernis nicht. Maßgebend sei entsprechend dem Zweck der gesetzlichen Regelung die Sicht eines Kaufinteressenten. Dieser werde aber durch die Vereinbarung vom 29.5.2013 nicht gebunden, sondern vielmehr begünstigt. Den Klägern stehe auch kein Recht zur Mietminderung oder gar zur außerordentlichen Kündigung zu. Die Begründung des Landgerichts hinsichtlich der Frage der Mangelhaftigkeit der Mietsache sei widersprüchlich. Ein Mangel der Mietsache liege nicht vor. Ein unverändertes Umfeld sei nicht Gegenstand der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit. Störungen durch Straßenbaumaßnahmen stellten vielmehr ein vom Mieter hinzunehmendes unternehmerisches Risiko dar. Ein Mieter müsse ebenso wie ein Anlieger solche Beeinträchtigungen, auf die auch ein Vermieter keinen Einfluß habe und die er nicht beherrsche, wie dieser entschädigungslos hinnehmen. Ergänzend beruft sie sich auf ihr erstinstanzliches Vorbringen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze vom 13.12.2016 und 6.3.2017 (Blatt 259 ff., 295 ff. der Akte) Bezug genommen. II. § 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO: Die Berufungen beider Parteien sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und ebenso begründet worden (§§ 511, 517, 519 f. ZPO). In der Sache hat die Berufung der Kläger teilweise Erfolg. Die Berufung der Beklagten ist nicht begründet. Die Klage ist zulässig, insbesondere besteht infolge des Streits der Parteien über das Vertragsende das erforderliche Feststellungsinteresse (§ 256 Abs. 1 ZPO). Die Widerklage ist gleichfalls zulässig. Die Klage ist begründet. Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend festgestellt, daß der Vertrag zwischen den Parteien vom 21.8.2009 über die Nutzung des Gasthauses A im B, bei dem es sich um einen Mietvertrag handelt (§ 535 BGB), infolge der mit Schreiben vom 20.6.2015 erklärten ordentlichen Kündigung vorzeitig mit Ablauf des 31.12.2015 endete (§ 542 Abs. 1, § 580 a Abs. 2 BGB). Der Mietvertrag war trotz der in § 2 Abs. 1, 2 des Mietvertrages vereinbarten Festlaufzeit, welche sich mangels rechtzeitiger Kündigung über den 31.8.2012 hinaus bis zum 31.8.2017 verlängert hatte, vorzeitig ordentlich kündbar, da der Vertrag nach Abschluß der Nachtragsvereinbarung vom 29.5.2013 die gesetzliche Schriftform nicht mehr wahrte (§ 578 Abs. 1, 2, § 550 BGB). Der ursprüngliche Mietvertrag vom 21.8.2009 wahrte die gesetzliche Schriftform, da er alle wesentlichen Vertragsumstände enthält (vgl. hierzu BGH, NZM 20124, 471 ff. m.w.N.), wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Auf die Anlage, welche die Außenanlagen ausweist (Blatt 18 der Akte) ist in § 1 Abs. 2 des Mietvertrages ausreichend klar Bezug genommen. Auch die von allen Vertragsparteien unterzeichnete Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 (Blatt 19 der Akte), mit welcher die Vertragsparteien eine Herabsetzung der Miete für die Zeit von September 2012 bis Ende des Jahres 2014 regelten, wahrte entsprechend der zutreffenden Begründung des Landgerichts noch die erforderliche gesetzliche Schriftform. Vertragsänderungen müssen ebenso wie der ursprüngliche Vertrag die gesetzliche Schriftform wahren (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. m.w.N.). Die Bezugnahme auf den "Pachtvertrag vom 21.8.2009, § 3 Abs. 3" unter Erwähnung der "A" reichte aus, da sie zweifelsfrei auf den ursprünglichen Mietvertrag verweist. Die abstrakte Möglichkeit, die Parteien könnten weitere Miet- oder Pachtverträge über Objekte in dem Anwesen A geschlossen haben, steht dem im Hinblick auf die Abgeschlossenheit dieses Anwesens mangels konkreter Anhaltspunkte hierfür nicht entgegen, zumal es ausweislich der Ergänzungsvereinbarung um einen Geschäftsbetrieb ging. Jedoch wahrte die weitere, am 29.5.2013 geschlossene Ergänzungsvereinbarung zum Pachtvertrag vom 21.8.2009 nicht die gesetzliche Schriftform, da sie zwar auf diesen Vertrag, nicht aber auch auf die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012 Bezug nahm. Dabei wird davon ausgegangen, daß auch die Kläger diese Vereinbarung unterzeichnet haben, weil keine der Parteien dies in Abrede stellt. Beide Nachtragsvereinbarungen enthalten für die Vertragsparteien sowie einen potentiellen Grundstückserwerber erhebliche Regelungen. Dies gilt sowohl für Vereinbarungen über eine Reduzierung der Miete für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. ) als auch für die Einräumung eines außerordentlichen Kündigungsrechts für die Vermieterin im Falle eines Verkaufs des Anwesens (vgl. zu einem einseitigen Kündigungsverzicht des Vermieters für mehrere Jahre OLG München, ZMR 2016, 945 f.). Dabei kommt es gerade nicht allein darauf an, welche Bedeutung eine Vereinbarung für einen potentiellen Erwerber hat. Zweck des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB ist zwar auch, einem späteren Erwerber im Hinblick auf seinen Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB zu ermöglichen, sich vollständig über die auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag zu unterrichten, hinzu kommen aber ferner die Klarstellungs-, Beweis- und Warnfunktion auch für die ursprünglichen Parteien des Mietvertrages (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. ). Die Ergänzungsvereinbarung vom 29.5.2013 nennt allein den ursprünglichen Mietvertrag, nicht aber auch die erste Ergänzungsvereinbarung vom 3.5.2012. Zum Zeitpunkt des Abschlusses der weiteren Ergänzungsvereinbarung am 29.5.2013 war diese erste Vereinbarung jedenfalls auch noch relevant, da sie eine Herabsetzung der Miete noch bis Ende 2014 regelte. Grundsätzlich nicht mehr relevant war sie aber zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung mit Schreiben vom 20.6.2015. Mithin könnte sich dieser Schriftformverstoß nicht mehr ausgewirkt haben und daher irrelevant geworden sein. Grundsätzlich ist es möglich, daß die Wahrung der gesetzlichen Schriftform eines zunächst nicht in dieser gebotenen Schriftform gefaßten Mietvertrages nachträglich dadurch eintritt, daß sich die tatsächlichen Verhältnisse so ändern, daß sie von da an dem Inhalt des Vertrages entsprechen. Der Zweck der gesetzlichen Schriftform wird hierdurch gewahrt, wenn weder die Vertragsparteien selbst noch ein potentieller Erwerber ein Interesse an der Kenntnis oder der Beweisbarkeit einer Abrede haben, die wegen Zeitablaufs keinerlei Relevanz mehr für einen von ihnen hat. Dies folgt auch aus der Voraussetzung dafür, daß die gesetzliche Schriftform überhaupt zu wahren ist, daß der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen ist (§ 550 BGB). Entsprechendes gilt für eine Nachtragsvereinbarung, die gleichfalls nur dann der Schriftform des § 550 BGB bedarf, wenn sie bindend für mehr als ein Jahr getroffen ist (vgl. BGH, NZM 2016, 98 ff. ; 2013, 269 ff.; 2005, 456 f.). Die Vertragsparteien hatten die Vereinbarung über die Herabsetzung der Miete zwar für mehr als ein Jahr getroffen, diese Herabsetzung betraf aber lediglich die Mieten bis einschließlich des Jahres 2014. Dieser Zeitraum war zum Zeitpunkt des Ausspruchs und des Zugangs der Kündigung im Jahre 2015 abgelaufen, so daß die Herabsetzung nicht mehr für ein weiteres Jahr gelten würde. Dennoch kann aber nicht ausgeschlossen werden, daß die für die Vergangenheit getroffene Regelung noch Bedeutung auch für die Zukunft haben könnte. Die Vereinbarung galt fort, sie war nicht zwischenzeitlich aufgehoben worden. Es ist demzufolge grundsätzlich denkbar, daß sich die Rechte und Pflichten aus der Zusatzvereinbarung vom 3.5.2012 auch noch für die Zeit nach dem 20.6.2015 auswirken konnten, etwa wenn insoweit Zahlungsrückstände bestehen sollten, die zudem gegebenenfalls für die Frage des Eintritts eines außerordentlichen Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 3 BGB) von Bedeutung sein könnten, oder wenn den Mietern gegebenenfalls Minderungsrechte zustehen, die sie noch nachträglich geltend machen könnten. Zwar bestehen nach dem Vortrag der Parteien keine konkreten Anhaltspunkte für das Bestehen solcher etwaiger wechselseitiger Ansprüche. Die abstrakte Möglichkeit reicht aber insoweit aus (vgl. hierzu BGH, NZM 2016, 98 ff. ). Das Berufen auf den Mangel der gesetzlichen Schriftform verstößt auch nicht ausnahmsweise gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat. Die Rechtsfolge der ordentlichen Kündbarkeit des Vertrages hat für die Beklagte keine gänzlich unzumutbare Situation zur Folge. Die Widerklage ist teilweise begründet. Der Beklagten steht gegen die Kläger als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Zahlung von Miete für die Monate Oktober bis einschließlich Dezember 2015 in Höhe von insgesamt 6.878,80 € zu (§ 535 Abs. 2, § 421 BGB). Die gesamtschuldnerische Haftung der Kläger war im Tenor auszusprechen. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien dauerte über den 30.9.2015 hinaus fort. Er wurde nicht infolge der mit Schreiben der Kläger vom 20.6.2015 ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung vorzeitig beendet (§ 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 1 BGB). Allerdings begründete die angekündigte Teilsperrung der zu dem angemieteten Objekt führenden Landesstraße einen Mangel der Mietsache, deren Gebrauchstauglichkeit hierdurch erheblich beeinträchtigt war (§ 536 Abs. 1 BGB). Zwar war die Mietsache selbst mangelfrei. Ein Mangel der Mietsache kommt aber auch dann in Betracht, wenn das Mietobjekt selbst ordnungsgemäß ist, aber eine Einwirkung von außen vorliegt, welche sich unmittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache auswirkt (vgl. hierzu BGH, NZM 2015, 481 ff. ; 2000, 492 ff.). Dabei ist stets zu beachten, dass auch bei einem Gewerberaummietverhältnis das Verwendungs- und Ertragsrisiko grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters fällt. Ob nachteilige Umstände im Umfeld eines Mietobjekts einen Mangel der Mietsache begründen können, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere den vertraglichen Vereinbarungen, den Kenntnissen der Vertragsparteien, der Art und Intensität der Beeinträchtigungen sowie deren Üblichkeit im Hinblick auf die Lage des Mietobjekts. Dabei ist eine Risikoverteilung zwischen dem vom Mieter selbst zu tragenden allgemeinen Risiko und dem Risiko der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vorzunehmen, speziell dem Risiko des Einstehenmüssens für Umfeldmängel, soweit es den Vermieter trifft. Die Sperrung der Straße wirkte sich unmittelbar nachteilig auf das Mietobjekt aus, da die Attraktivität der vermieteten Gaststätte gerade auch auf seiner besonderen Lage im B und seiner Erreichbarkeit als Ausflugslokal für Reisende, die das B durchqueren wollen gründet. Eine solche Durchquerung war nicht mehr in gleicher Weise, sondern nur bei Inkaufnahme eines erheblichen Umwegs möglich. Auch wenn die Gaststätte zugleich ein attraktives Ausflugsziel für die Bewohner umliegender Ortschaften ist, so steht diese Zielrichtung doch nicht im Vordergrund, weil sie die Attraktivität des Objekts nur in deutlich geringerem Maße gewährleisten könnte. Diese Umstände waren beiden Vertragsparteien bei Abschluß des Vertrages bekannt. Zwar sind die Lage einer Gaststätte und ihr Umfeld stets für deren Attraktivität von Bedeutung. Die besondere Lage dieses Objekts begründete aber gerade erst seine sinnvolle Nutzbarkeit und damit seine Vermietbarkeit überhaupt und insbesondere zu einem Mietzins wie dem in dem Mietvertag vereinbarten. Zu dieser besonderen Lage gehört untrennbar die Erreichbarkeit für Gäste mit dem Pkw, die grundsätzlich von beiden Seiten des Wispertals her gegeben ist. Die Erreichbarkeit in diesem Sinne ist daher als Teil der vertraglichen Vereinbarungen im Sinne konkludenten einer Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen. Mit der Sperrung einer Zufahrt zu der Gaststätte liegt eine erhebliche Beeinträchtigung ihrer vertraglich vereinbarten Nutzbarkeit vor. Hierfür hat die Beklagte als Vermieterin einzustehen. Bei der Teilsperrung der Straße handelt es sich um einen objektbezogenen Umstand, der dem Risikobereich der Beklagten als Vermieterin unterfällt, nicht um einen auf den Betrieb der Gaststätte selbst bezogenen Umstand, für welchen die Kläger als Mieter und Betreiber der Gaststätte einzustehen hätten (vgl. hierzu BGH, NZM 2014, 156 ff.; 2011, 727 f.). Das Fehlen eines Verschuldens der Beklagten an der Durchführung der Arbeiten oder auch nur der Möglichkeit einer Einflußnahme steht der Annahme eines Mangels der Mietsache nicht entgegen. Wie dargelegt stellt die Erreichbarkeit des Mietobjekts für Reisende, die das B mit dem Pkw durchfahren, zentral die Grundlage der sinnvollen Nutzbarkeit des Mietobjekts als Gaststätte dar und ist mithin grundsätzlich Vertragsinhalt im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarkeit geworden. Die Duldungspflicht des § 906 BGB ist demzufolge für die Beurteilung, ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, insoweit grundsätzlich nicht relevant. Bei den Folgen der Sperrung handelt es sich demzufolge wie dargelegt auch um eine unmittelbare Beeinträchtigung des Mietobjekts. Zwar begründet ferner nicht jedes Erschwernis der Erreichbarkeit des Mietobjekts durch eine Änderung der Verkehrsführung oder durch sonstige Umstände einen Mangel, insbesondere wenn sie auf allgemeine Änderungen in der Verkehrsführung zurückzuführen sind, die auf einer Weiterentwicklung der städtebaulichen Entwicklung oder von Verkehrskonzepten beruhen, mit denen auch ein Mieter im allgemeinen grundsätzlich rechnen muß (hierzu vgl. BGH, NZM 2015, 481 ff. ). Hier handelt es sich aber nicht um solche Änderungen von Verkehrskonzepten oder ähnliche Umstände, sondern um vorübergehende, die grundsätzlich verbleibende Nutzbarkeit des Mietobjekts für einen gewissen Zeitraum übermäßig einschränkende Umstände, wie dies gleichfalls bei durch einen Vermieter nicht zu verhindernden Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück der Fall ist (vgl. hierzu BGH, GE 2015, 1395 f.). Die Behinderung des Gaststättenbetriebs durch die teilweise Sperrung der Straße war aber nicht so erheblich, daß eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger bis zu dessen Beendigung nicht mehr zumutbar gewesen wäre. Hierbei war zu berücksichtigen, daß die Sperrung nur vorübergehender Natur war, daß sie insbesondere für die Herbst- und Wintermonate angekündigt war und daß die Beklagte an der Sperrung kein Verschulden traf. Ferner ist zu berücksichtigen, daß die Kläger während der Dauer der Sperrungen jeweils nur eine geminderte Miete schuldeten und daß sie in den vorangegangenen Jahren gerade während eines Teils des entsprechenden Zeitraums ohnehin Betriebsferien angesetzt hatten, was ihnen auch in dem betreffenden Zeitraum grundsätzlich möglich gewesen wäre. Aufgrund der Mangelhaftigkeit der Mietsache jedenfalls in dem Zeitraum von Oktober bis Dezember 2015 war die von den Klägern für diesen Zeitraum geschuldete Miete jedoch gemindert (§ 536 Abs. 1 BGB). Im Hinblick auf das oben geschilderte Maß der Beeinträchtigung der Nutzbarkeit des Mietobjekts im Verhältnis zu der Nutzbarkeit im mangelfreien Zustand erscheint eine Minderung des Mietzinses für die Gaststätte um 1/3 als angemessen (entsprechend § 287 Abs. 2 ZPO). Dabei fiel allerdings die Möglichkeit, die Gaststätte unter Inkaufnahme eines erheblichen Umwegs doch zu erreichen, nur in geringem Maße ins Gewicht, da ein solcher Umweg für mögliche Besucher der Gaststätte dennoch ein erhebliches Hemmnis darstellt. Für Oktober 2015 waren nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien für das Objekt ein Mietzins von 2.400,- € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 660,- €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, sowie für die Wohnung weitere 500,- € geschuldet. Zwar können Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist mit dem 31.12.2016, welche nach Schluß der mündlichen Verhandlung und Erlaß des Urteils in erster Instanz eingetreten ist, grundsätzlich nicht mehr gefordert werden, vielmehr ist nunmehr eine Abrechnung der Betriebskosten vorzulegen (vgl. BGH, NZM 2013, 85 ff. ). Die Kläger haben dies aber nicht beanstandet, so daß es insoweit bei der in erster Instanz erfolgten Verurteilung bleibt. Demzufolge schulden die Kläger 2/3 aus dem Gesamtbetrag der Miete für die Gaststätte für Oktober 2015 in Höhe von 3.641,40 € und somit 2.427,60 € zuzüglich 500,- € Miete für die Wohnung, insgesamt also 2.927,60 €. Für November und Dezember 2015 waren für das Objekt ein Mietzins von 1.200,- € zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung von 660,- €, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer, sowie für die Wohnung weitere 500,- € geschuldet. Demzufolge schulden die Kläger für jeden der beiden Monate 2/3 aus dem Gesamtbetrag der Miete für die Gaststätte in Höhe von 2.213,40 € und somit 1.475,60 € zuzüglich 500,- € Miete für die Wohnung, insgesamt also 1.975,60 € und damit für zwei Monate 3.951,20 €. Daraus ergibt sich ein Gesamtbetrag von 6.878,80 €. Der Zinsanspruch steht der Beklagte auf die zuerkannten Beträge aus dem Gesichtspunkt des Verzuges zu (§ 280 Abs. 1, § 286 Abs. 1, § 288 Abs. 1, 2 BGB). Die weitergehende Berufung der Kläger war zurückzuweisen. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Parteien nach dem Verhältnis ihres jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu tragen (§ 92 Abs. 1, § 91 a Abs. 1, § 97 Abs. 1 ZPO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nrn. 1, 2 ZPO). Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190019155 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 298/14 vom 17. März 2015 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 17. März 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision des Klägers durch einstimmi- gen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Der Prozesskostenhilfeantrag des Klägers wird mangels Erfolgs- aussicht der Rechtsverfolgung zurückgewiesen (§ 114 ZPO). Der Beklagten wird für die Revisionsinstanz ratenfreie Prozess- kostenhilfe unter Beiordnung von Rechtsanwalt Dr. S. bewil- ligt. Gründe: 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Gründe für die Zulassung der Revision vor. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es gemeint hat, die Frage "welche Anforderungen an das Schriftformerfordernis im Sinne des § 550 BGB zu stellen seien, wenn es um die Bezeichnung eines Vermieters, der aus den Erben in Erbengemeinschaft besteht, gehe", sei höchstrichterlich nicht abschließend geklärt. Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision indes nicht, weil sie durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, insbe- sondere durch das - vom Berufungsgericht zitierte und zutreffend angewende- 1 2 - 3 - te - Urteil vom 11. September 2002 (XII ZR 187/00, NJW 2002, 3389 unter II 5) bereits dahin geklärt ist, dass es genügt, wenn die vermietenden (Mit-)Erben aus der Vertragsurkunde "bestimmbar" sind. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die Vertragsurkunde ausreichende Angaben für die - zur Wahrung der Schriftform nach § 550 BGB erforderliche - Bestimm- barkeit der vermietenden Miterben enthält. Denn die Erblasserin als die frühere Grundstückseigentümerin ist dort namentlich bezeichnet ("M. M. "), so dass die Mitglieder der Erbengemeinschaft nach ihr, wie das Berufungsge- richt weiter zutreffend ausgeführt hat, anhand der Vertragsurkunde und des Grundbuches ohne weiteres ermittelt werden können (vgl. BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00, aaO unter II 5, 2). Der Einwand der Revision, der Name der Erblasserin auf der Mietver- tragsurkunde (GA I S. 6) sei nicht "eindeutig leserlich", ist unbegründet. Der handschriftlichen Eintragung lässt sich ohne weiteres entnehmen, dass eine "Erbengemeinschaft nach M. M. " gebildet worden ist. Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch unschädlich, dass nicht noch zusätzlich die frühere Anschrift der Erblasserin angegeben war, denn diese Angabe ist nicht erforderlich, um durch Grundbucheinsicht die Mitglieder der Erbengemeinschaft nach der Erblasserin M. M. und somit die Vermieter zu identifizie- ren. Den von der Revision angeführten Entscheidungen des Bundesgerichts- hofs ist nicht zu entnehmen, dass es bei eindeutiger Bezeichnung des Erblas- sers in der Mietvertragsurkunde der Nennung weiterer Einzelheiten bedarf. Der Bundesgerichtshof hat vielmehr nur die mehrdeutige Angabe "Erbengemein- schaft X [= Name] nicht ausreichen lassen, weil dann unklar ist, ob die Erben nach dem Erblasser diesen Namens gemeint sind oder Erben mit diesem Na- men (BGH, Urteil vom 11. September 2002 - XII ZR 187/00, aaO). Im vorlie- 3 4 - 4 - genden Fall ist aber durch die Bezeichnung "Erbengemeinschaft nach M: M: " die Erblasserin - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - eindeutig bezeichnet worden. Dass das Berufungsurteil keine konkreten Feststellungen dazu enthält, ob und wie sich das Berufungsgericht vom Inhalt des Grundbuchs überzeugt hat, stellt die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Miterben und Vermieter hinreichend "bestimmbar" seien, nicht in Frage. Denn angesichts der - auch von der Revision nicht in Zweifel gezogenen - Eigentümerstellung der Erblasserin war von der anschließenden Eintragung der Miterben auszugehen. Es ist daher unschädlich, dass das Berufungsgericht die von der Beklagten als Anlage B 4 zum Schriftsatz vom 14. Dezember 2013 vorgelegte Eintragungsbekanntma- chung des Grundbuchamtes über die Eintragung der namentlich genannten Miterben am 12. Juni 1998 in seinem Urteil nicht erwähnt hat. 5 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 19.03.2014 - 5 C 402/13 - LG Mannheim, Entscheidung vom 15.10.2014 - 4 S 43/14 - 6

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 235/11 vom 24. Januar 2012 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 24. Januar 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die zugelassene Revision der Beklagten gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr.2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. a) Das Berufungsgericht hat mit Rücksicht auf eine zwischen den Partei- en hinsichtlich ihrer Einbeziehung in den Mietvertrag streitige Vertragsklausel, wonach das bestehende Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen un- ter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, die Revision zu der Frage zugelassen, ob und wie die Schriftform des § 126 BGB bei der vereinbarten Fortgeltung eines schriftlichen Mietvertrages unter Auswechslung des Mietgegenstands eingehalten wird. b) Diese auf die Wahrung des Schriftformerfordernisses gemäß § 550 BGB abzielende Rechtsfrage ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung ge- 1 2 3 - 3 - klärt. Soweit es vereinbarte Kündigungsausschlüsse anbelangt, hat der Senat entschieden, dass bereits der Ausschluss lediglich bestimmter Kündigungs- gründe genügt, um eine Formbedürftigkeit der mietvertraglichen Vereinbarung gemäß § 550 BGB zu bejahen, welche darauf abzielt, es einem in einen beste- henden Mietvertrag eintretenden Grundstückserwerber zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen, insbesondere auch über dauerhafte Beschränkungen eines Sonderkündigungsrechts wegen Eigenbe- darfs, zu unterrichten (Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, WuM 2007, 272 Rn. 17 f.). Auch die weitere Frage, ob das genannte Schriftformerfor- dernis eine Auswechslung des Mietgegenstands erfasst, ist vom Bundesge- richtshof (Urteile vom 25. Juli 2007 - XII ZR 143/05, WM 2007, 1946 Rn. 17; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06, NJW 2010, 1518 Rn. 13) schon dahin entschieden worden, dass die Schriftform des § 550 BGB nur gewahrt ist, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere der Mietgegen- stand, der Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus der Urkunde ergeben. Dass diese Anforderungen zugleich für Vertragsände- rungen gelten, ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die gleichgela- gerte Fallgestaltung einer vertraglichen Auswechslung des Mieters ebenfalls geklärt (BGH, Beschluss vom 30. Januar 2002 - XII ZR 106/99, juris Rn. 2). 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Nachprüfung stand. a) Es kann dahinstehen, ob - wie die Revision meint - für das Revisions- verfahren mangels entgegenstehender tatrichterlicher Feststellungen davon auszugehen ist, die Parteien hätten vereinbart, dass die Bedingungen des ur- sprünglichen Mietvertrags auch für den nunmehrigen Mietvertrag hätten gelten sollen. Anders als das Amtsgericht, das die Beklagten insoweit mangels Be- weisantritts für beweisfällig erachtet hat, hat das Berufungsgericht diese Frage 4 5 - 4 - zwar offen gelassen, weil es für das durch einen Austausch des Mietobjekts geprägte neue Mietverhältnis jedenfalls an der nach §§ 550, 126 BGB erforder- lichen Schriftform gefehlt habe. Aber auch auf dieser Tatsachengrundlage ist das angefochtene Urteil revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. b) Soweit die Revision geltend macht, die Berufung des Klägers auf die fehlende Schriftform sei "formalistisch", weil ihm die Bedingungen des von ihm abgeschlossenen und in Gestalt des über die von den Beklagten zunächst be- wohnte Wohnung geschlossenen Mietvertrages auch in Schriftform zur Verfü- gung gestanden hätten, berücksichtigt sie nicht hinreichend den mit dem Schriftformerfordernis verfolgten Zweck. Dieser besteht neben einer Sicherstel- lung der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und einer Warnung der Vertrags- parteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen in erster Linie darin, einem künftigen potenziellen Grundstückserwerber allein aus der Ver- tragsurkunde heraus die Möglichkeit einzuräumen, sich über Umfang und Inhalt der auf ihn übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten (BGH, Urteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, aaO Rn. 17; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 120/06, aaO Rn. 14, 25, 27 mwN). Dieser Zweck wird hier indes- sen allein schon durch die Notwendigkeit verfehlt, ohne eine schriftlich fixierte Fortgeltungsvereinbarung zur Unterrichtung über den Inhalt des Mietverhältnis- ses auf eine nicht für das Mietobjekt ausgestellte Vertragsurkunde zurückgrei- fen zu müssen. Auch die daneben immer bestehende Möglichkeit, dass die an- gestrebte Unterrichtung eines Erwerbers ebenfalls nicht sichergestellt wäre, wenn ihm ein schriftlicher Mietvertrag über das eigentliche Mietobjekt nicht of- fenbart wird, rechtfertigt es entgegen der Auffassung der Revision nicht, § 550 BGB außer Anwendung zu lassen. Denn das Beurkundungserfordernis kann ersichtlich nicht alle denkbaren Unsicherheiten hinsichtlich des von ihm ange- strebten Unterrichtungszwecks beseitigen (vgl. auch BGH, Urteil vom 24. Feb- ruar 2010 - XII ZR 120/06, aaO Rn. 14). 6 - 5 - c) Zu Unrecht geht die Revision ferner davon aus, dass es dem Kläger gemäß § 242 BGB versagt sei, sich auf die fehlende Schriftform zu berufen, weil zwischen den Parteien außer Streit stehe, dass sie nicht einen nur mündli- chen Mietvertrag schließen, sondern diesen vielmehr schriftlich fixieren wollten. Denn dem hierzu in Bezug genommenen Parteivorbringen lässt sich Derartiges nicht entnehmen. Dem im Übrigen auch ohne Beweisantritt gehaltenen Sach- vortrag der Beklagten, es sei über die neue Wohnung ein mündlicher, mit den Bedingungen des alten übereinstimmender neuer Mietvertrag geschlossen worden, ohne dass es in der Folgezeit zu einer schriftlichen Fixierung gekom- men sei, ist der Kläger vielmehr dahin entgegengetreten, dass aus dem alten Mietverhältnis lediglich die Regelungen zur Miethöhe und zur Betriebskosten- übernahme hätten entnommen werden sollen und dass dahingehend noch ein schriftlicher Mietvertrag habe geschlossen werden sollen. Das Berufungsgericht konnte deshalb schon nach dem gehaltenen Parteivortrag nicht die von der Re- vision zur Annahme einer Treuwidrigkeit geforderten Feststellungen treffen. 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledig worden. Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 23.06.2010 - 15 C 376/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.05.2011 - 63 S 439/10 - 7 8

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Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter  wirksam auf das Eigenbedarfskündigungsrecht verzichtet hat.(Rn.20) Wirksamkeitsvoraussetzung einer Vereinbarung eines solchen dauerhaften Verzichts des Vermieters gegenüber dem Mieter ist die Schriftform nach § 550 BGB.(Rn.20) 2. Der Mieter kann sich auch dann auf die Vereinbarung berufen, wenn er nicht daran beteiligt war, sondern diese im Rahmen eines Kaufvertrags über die Wohnung vereinbart wurde, da insoweit ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter nach § 328 BGB anzunehmen ist.(Rn.20) 3. Ein vereinbarter Verzicht gilt auch zugunsten von nachfolgenden Mietern, wenn dies der Vereinbarung zu entnehmen ist, was anzunehmen ist, wenn die Verzichtsvereinbarung die Formulierung enthält, dass „der Verzicht […] verbindlich ist und zugunsten der jeweiligen Mieter wirkt“.(Rn.20) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 64. Zivilkammer, 18. April 2019, 64 S 220/18, Beschluss nachgehend LG Berlin 64. Zivilkammer, 18. Juni 2019, 64 S 220/18, Beschluss Tenor 1) Die Klage wird abgewiesen. 2) Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger. 3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. 4) Der Streitwert wird auf 4.445,52 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Der Kläger begehrt als Eigentümer der Wohnung im 3. Obergeschoss des Hauses ..., ... Berlin von der Beklagten als Mieterin der Wohnung Räumung und Herausgabe der Wohnräume. Er begründet den Räumungsanspruch mit Eigenbedarf. Randnummer 2 Die Beklagte ist spätestens aufgrund des Mietvertrages vom 26.10.1993 Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Sie lebte dort auch schon zuvor mit ihren mittlerweile verstorbenen Eltern. Der Kläger ist in das von der Beklagten ursprünglich mit der ... begründete Mietverhältnis durch Eintragung in das Wohnungsgrundbuch unter dem 11.11.2016 auf der Vermieterseite eingetreten. Randnummer 3 Vor dem Erwerb durch den Kläger ist die von der Beklagten innegehaltene Wohnung mehrfach veräußert worden. Wegen der Hintergründe der Veräußerung der landeseigenen Immobilien des Landes Berlin an private Investoren wird auf die zur Akte gereichte Drucksache 14/1026 des Abgeordnetenhauses von Berlin (Anlage B1, Bl. 52-58 d.A.) verwiesen. Randnummer 4 Mit notariellem Kaufvertrag vom 08.10.2004, Urkundenrolle Nr. 1122/2004 des Notars ... (nachfolgend 1. Kaufvertrag) (Anlage B2, Bl. 59-80 d.A.) wurde die streitgegenständliche Wohnung unter der Wohnungsnummer 7 vom Land Berlin, genauer der ... Aktiengesellschaft Berlin, an die ... Vermögensverwaltung GmbH veräußert. Randnummer 5 Da heißt es in § 7 (1) Abs. 4 Satz 1: „Bezüglich der vermieteten Wohnungen und bestehenden Mietverhältnissen verwiesen die Erschienenen auf die dieser Urkunde als Anlage 3 zu Beweiszwecken 6-seitige Liste, welche ihnen vom amtierenden Notar zur Durchsicht vorgelegt sowie von ihnen genehmigt und unterschrieben wurde“. Weiter heißt es in § 7 (2) Abs. 1: „Für die Dauer der bestehenden Mietverhältnisse verzichtet der Käufer a) Mietverhältnisse unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 II Nr. 2 und Nr. 3 BGB zu kündigen.“ Weiter in § 7 (2) Abs. 2: „Der Verzicht ist bis zur Beendigung des jeweils abgeschlossenen Mietvertrags rechtsverbindlich und wirkt zugunsten der jeweiligen Mieter, die einen unmittelbaren Anspruch aus dieser Vereinbarung erwerben. Der Verkäufer ist berechtigt, diesen Verzicht den Mietern mitzuteilen. Für den Fall, dass es hierüber zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien kommen sollte, sind Mieter des Kaufgegenstands berechtigt, beim amtierenden Notar jeweils auf eigene Kosten eine diese Regelung enthaltene Teilausfertigung dieses Vertrags anzufordern.“ Ferner in § 7 (2) Abs. 3: „Für den Fall des Weiterverkaufs einer, mehrerer oder aller Wohnungen des Kaufgegenstands verpflichtet sich der Käufer die unter lit. A) und b) getroffenen Verzichtsvereinbarungen dem bzw. den neuen Käufern ebenfalls aufzuerlegen.“ In der Anlage 3 Mieterliste auf Seite 1 (Bl. 76R d.A.) steht unter Wohnungen: „lfd. Nr. 6, GB-Bl.-Nr. 7373, ETW-Nr. 7, MEA 71,81, Wohngeld 177,00, Straße ... H-Nr. 61, Mietbeginn 1.10.1993, Mieter 1 ..., Mieter 2 -, qm 61,48, ... 62,33, HZ/WW 23,52, KW 22,01, Grundmiete 266,56, €/m² 4,34“. Randnummer 6 Mit notariellem Kaufvertrag vom 24.02.2005, Urkundenrolle Nr. 389/2005 des Notars ... (nachfolgend 2. Kaufvertrag) (Anlage B3, Bl. 81-95 d.A.) wurde die streitgegenständliche Wohnung Nr. 7 sodann von der ... Vermögensverwaltung GmbH an die Streitverkündeten zu 1. und 2. veräußert. Randnummer 7 Da heißt es unter § 6 Abs. 4: „Der Käufer verzichtet zugunsten des Mieters der Wohnung Nr. 7, das Mietverhältnis unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. (2) Nr. 2 und Nr. 3 BGB zu kündigen, wobei der Verzicht sich auf solche Kündigungsgründe erstreckt, welche sich aus späteren Gesetzesänderungen oder Rechtsnormen ergeben“. Danach folgen weitere Vorschriften, welche inhaltlich denen des 1. Kaufvertrags entsprechen. Randnummer 8 Mit notariellem Kaufvertrag vom 25.11.2015, Urkundenrolle Nr. 1203/2015 des Notars ... (nachfolgend 3. Kaufvertrag) (Anlage B4, Bl. 96-103 d.A.) wurde die streitgegenständliche Wohnung Nr. 7 dann von denn Streitverkündeten zu 1. und 2. an die ... GmbH veräußert. Randnummer 9 Zuletzt wurde die streitgegenständliche Wohnung schließlich mit notariellem Kaufvertrag vom 08.11.2016, Urkundenrolle Nr. 771/2016 des Notars ... (nachfolgend 4. Kaufvertrag) (Anlage B 5, Bl. 104-113 d.A.) von der ... GmbH an den Kläger veräußert. Da heißt es unter § 9 (5): „Der Verkäufer hat den Käufer darüber informiert, dass die Voreigentümer im damaligen notariellen Vertrag vom 28.02.2005 mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des jeweiligen Mieters der Wohnung Nr. 7 auf das Recht zur ordentlichen Kündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB sowie auf etwaige künftige Kündigungsgründe, die sich aus späteren Gesetzesänderungen oder Rechtsnormen ergeben, sowie auf die Durchführung von sog. Luxusmodernisierungen, die den üblichen Standard einer Mietwohnung eines Arbeitnehmers im Bezirk des Kaufgegenstands mit durchschnittlichem Einkommen übersteigen, verzichtet haben.“ Randnummer 10 Mit Schreiben vom 04.07.2017 (Anlage K4, Bl. 24 d.A.) kündigte der Kläger gegenüber der Beklagten das Mietverhältnis unter Verweis auf Eigenbedarf. Die Beklagte machte von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch. Randnummer 11 Der Kläger ist der Ansicht, dass die vorzitierten Regelungen der verschiedenen notariellen Kaufverträge nicht zu einem wirksamen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung geführt haben. Ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter bedürfe der Schriftform nach § 550 BGB und diese sei vorliegend nicht eingehalten. Randnummer 12 Der Kläger beantragt, Randnummer 13 die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung im 3. Obergeschoss links des Hauses ... Berlin, gelegene Wohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern, Abstellkammer, Flur sowie Bad/WC zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Randnummer 14 Die Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen. Randnummer 16 Die Beklagte bestreitet den vorgetragenen Eigenbedarf. Sie ist der Ansicht, der Mieterschutz sei wirksam. Dieser ergebe sich bereits aus der Urkunde des Notars ... Nr. 1122/2204. Dieser sei ein Vertrag zugunsten Dritter und der Verzicht wirke unmittelbar auf das jeweilige Mietverhältnis. Randnummer 17 Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Parteischriftsätze und den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen. Entscheidungsgründe I. Randnummer 18 Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Der Kläger kann von der Beklagten nicht Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen. Das Mietverhältnis ist nicht wirksam durch die sog. Eigenbedarfskündigung vom 04.07.2017 beendet worden. Randnummer 20 Die sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist vorliegend nämlich durch den zugunsten der Klägerin vereinbarten Verzicht aus dem 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 wirksam ausgeschlossen. Zutreffend geht der Kläger davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger dauerhafter Verzicht des Vermieters gegenüber dem Mieter auf die Geltendmachung einer Eigenbedarfskündigung der Schriftform nach § 550 BGB unterliegt (BGH, Urteil vom 04.04.2007 – VIII ZR 223/06). Anders als der Kläger meint, sind aber genau diese Anforderungen vorliegend eingehalten, genauer wurden durch den notariellen 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 die Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien – hier des jeweiligen Vermieters der streitgegenständlichen Wohnung Nr. 7 – dahingehend geändert, dass ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung vereinbart wurde. Die Anforderungen des § 550 BGB bzw. der Rechtsprechung an den Umfang der Schriftform i.S.d. § 126 BGB sind vorliegend auch eingehalten. Der 1. Kaufvertrag wurde notariell beurkundet und nimmt in seinen Vereinbarungen und seiner anliegenden und mit dem Kaufvertrag fest verbundenen Anlage 3 unmittelbar und konkret Bezug auf das vorliegende Mietverhältnis. Eine ausreichende Konkretisierung bzw. Erkennbarkeit der Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien wie sie § 550 BGB fordert ist damit gewährleistet. In der Anlage 3 sind nicht nur der Name der Mieterin, sondern auch der Mietvertragsbeginn, die Wohnungsgröße, der Mietzins inkl. genauer Angaben der Nebenkosten sowie die genaue Bezeichnung der Adresse der Wohnung aufgeführt. Dass die Mieterin, hier die Klägerin, unmittelbar eigene Rechte aus dem Vertrag erwirbt bzw. erwerben sollte, ergibt sich auch schon aus dem Umstand, dass der jeweilige Mieter berechtigt werden sollte, eine Teilausfertigung des Vertrags anzufordern und diese dann im Streitfall dem Vermieter entgegen zu halten. Zudem spricht auch die Formulierung im 1. Kaufvertrag „der Verzicht ist […] verbindlich und wirkt zugunsten der jeweiligen Mieter“ eindeutig für einen echten Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB. Randnummer 21 Durch diesen 1. Kaufvertrag wurde der Mietvertrag aus dem Jahr 1993 zugunsten der Mieterin im Sinne des § 328 BGB konkret und unmittelbar geändert. Dieser geänderte Mietvertrag, genauer dessen geänderte Rechte und Pflichten, sind sodann infolge der nachfolgenden notariellen Kaufverträge gem. § 566 BGB auf den jeweiligen Erwerber und zuletzt auf den Kläger übergegangen. Diese Vereinbarung über besondere Kündigungsmöglichkeiten bzw. deren Beschränkung bindet auch den Erwerber (vgl. dazu Streyl, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 566, Rn. 124). So war es im Übrigen auch schon in dem 4. Kaufvertrag mit dem Kläger formuliert: „mit unmittelbarer Drittwirkung zu Gunsten des jeweiligen Mieters der Wohnung Nr. 7“. Die Mieterin der Wohnung Nr. 7 ist immer noch die Beklagte und genau auf diese Mieterin bzw. ihren Mietvertrag und dessen essentialia negotii nimmt der 1. Kaufvertrag aus dem Jahr 2004 Bezug. Für den Kläger war die Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bekannt bzw. wenigstens erkennbar, so dass auch den Interessen bzw. dem Zweck der Schriftform i.S.d. § 550 ausreichend Genüge getan ist. Randnummer 22 Auf die Wirksamkeit bzw. Weiterübertragung der Verpflichtung auf den jeweiligen neuen Erwerber durch die nachfolgenden Kaufverträge bzw. eine etwaige Unterbrechung der Weiterverpflichtung kommt es nach hiesiger Auffassung mithin nicht an. II. Randnummer 23 Die Nebenentscheidungen beruhen hinsichtlich der Kosten auf § 91 Abs. 1 ZPO und hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Die Streitverkündeten sind dem Rechtsstreit nicht beigetreten. Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 41 Abs. 2 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001364960 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Das Schriftformgebot des § 550 Satz 1 BGB wird nicht verletzt, wenn der Vermieter im Nachgang zum Abschluss des ursprünglichen Mietvertrages ein handschriftlich unterzeichnetes Schreiben an den Mieter richtet, in dem er auf die bisherigen Vereinbarungen Bezug nimmt und das ein für den Mieter ausschließlich günstiges Angebot auf Änderung des Mietvertrages enthält, sofern der Vermieter auf eine Annahme seines Angebotes durch den Mieter gemäß § 151 Satz 1 Alt. 2 BGB verzichtet hat oder eine Annahmeerklärung des Mieters gemäß § 151 Satz 1 Alt. 1 BGB nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist (hier: Verzicht auf Eigenbedarfskündigung).(Rn.5) 2. Ein entsprechender Kündigungsverzichtet bindet den Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB.(Rn.4) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, kein Datum verfügbar, 17 C 339/18 nachgehend LG Berlin, kein Datum verfügbar, 67 S 22/19, Berufung zurückgewiesen Tenor Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen. Gründe I. Randnummer 1 Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die erhobene Klage aus den zutreffenden und die Berufungsangriffe bereits im Wesentlichen erschöpfenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen im Wesentlichen nichts mehr hinzuzufügen ist, abgewiesen. Randnummer 3 Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs.1 BGB nicht zu, da das Mietverhältnis durch die streitgegenständlichen Eigenbedarfskündigungen nicht beendet worden ist. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern. Randnummer 4 Zumindest eine der Rechtsvorgängerinnen des Klägers, die X GmbH, hat gegenüber der Beklagten wirksam auf ihr Recht zur Eigenbedarfskündigung verzichtet, indem sie mit Schreiben vom 27. Juni 1998 „... als Ergänzung zum Mietvertrag von uns die Zusicherung“ abgegeben hat, „ ... dass wir für die Dauer Ihres Mietverhältnisses auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB ... verzichten.“ In diesen Kündigungsverzicht ist der Kläger gemäß § 566 Abs. 1 BGB - wie alle seine Rechtsvorgänger zuvor - nach Eintragung ins Grundbuch als neuer Eigentümer eingetreten (vgl. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, ZMR 2014, 195, juris Tz. 13). Randnummer 5 Der Verzicht ist gemäß § 151 BGB Bestandteil des Mietvertrages geworden, auch wenn die Beklagte sich auf das Schreiben ihrer damaligen Vermieterin nicht ausdrücklich erklärt hat. Gemäß § 151 BGB kommt eine Vereinbarung durch die Annahme des Antrags zustande, ohne dass die Annahme dem Antragenden gegenüber erklärt zu werden braucht, wenn eine solche Erklärung nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist oder der Antragende auf sie verzichtet hat. So liegt der Fall hier. Denn einerseits hat die damalige Vermieterin der Beklagten gegenüber durch den Begriff „Zusicherung“ gemäß § 151 Satz 1 2. Alt. BGB zum Ausdruck gebracht, dass sie eine weitere Mitwirkungshandlung der Beklagten in Gestalt einer ausdrücklichen Annahme nicht für notwendig erachtete und deshalb auf eine solche verzichte. Andererseits war eine Annahmeerklärung auch gemäß § 151 Satz 1 1. Alt. BGB entbehrlich, weil sie bei für den Antragsempfänger lediglich vorteilhaften Rechtsgeschäften nach der Verkehrssitte nicht zu erwarten ist (vgl. Eckert, in: BeckOK BGB, Stand: 1. Februar 2019, § 151 Rz. 8). Auch diese Voraussetzungen sind erfüllt. Der vermieterseitige Verzicht auf die gesetzlichen Möglichkeiten zum Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung ist für einen Mieter lediglich vorteilhaft. Die Beklagte hat ihren Annahmewillen schließlich auch hinreichend manifestiert, indem sie das Schreiben vom 27. Juni 1998 zu ihren Unterlagen genommen und den darin erklärten Kündigungsverzicht nicht durch eine nach außen getretene Willensäußerung abgelehnt hat (vgl. BGH, Urt. vom 12. Oktober 1999 - XI ZR 24/99, NJW 2000, 276, juris Tz. 15). Randnummer 6 Ob der Kündigungsausschluss auch der Schriftform des § 550 BGB hätte entsprechen müssen (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742, juris Tz. 17 f.), kann dahinstehen. Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB dient in erster Linie dem Informationsbedürfnis eines späteren Grundstückserwerbers, dem durch die Schriftform die Möglichkeit eingeräumt werden soll, sich von dem Umfang und Inhalt der auf ihn gegebenenfalls übergehenden Rechte und Pflichten zuverlässig zu unterrichten (vgl. BAG, Urteil vom 14. Dezember 2016 – 7 AZR 797/14, NZA 2017, 638, juris Tz. 48 f.). Dafür genügt eine unterzeichnete Urkunde. Eine solche liegt hier vor, auch wenn sie lediglich von der damaligen Vermieterin der Beklagten und nicht von beiden damaligen Vertragsparteien unterzeichnet wurde. Auch eine solche Urkunde informiert den Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrags, in die er, wenn der Mietvertrag mit diesem Inhalt zu Stande gekommen ist bzw. noch besteht, eintritt. In beiden Fällen ist es ausreichend, dass für einen möglichen Erwerber der Mietsache aus der vom Vermieter unterzeichneten Vereinbarung die für den Vertragsinhalt maßgeblichen Umstände so genau zu entnehmen sind, dass er beim Vermieter oder Mieter entsprechende Nachforschungen anstellen kann, ob das vermieterseitige Angebot auf die allein dem Mieter günstige Abänderung des Vertrages - wie üblich - gemäß § 151 Satz 1 BGB angenommen wurde (vgl. BGH, Urteil vom 24. Juli 2013 - XII ZR 104/12, NJW 2013, 3361, juris Tz. 24 f.; Kammer, Urteil vom 15. Oktober 2015 - 67 S 187/15, DWW 2016, juris Tz. 26 f. (jeweils zur beidseitigen Unterzeichnung), Busche, in: Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2018, § 151 Rz. 4 m.w.N.). Denn § 550 BGB verfolgt gerade nicht den Zweck, es einem späteren Grundstückserwerber zu ermöglichen, sich allein anhand der Urkunde Gewissheit über das wirksame Zustandekommen einer abändernden Vereinbarung oder den Fortbestand eines langfristigen Mietvertrags zwischen dem Veräußerer und dem Mieter zu verschaffen. Deshalb genügt ein Mietvertrag der Schriftform selbst dann, wenn er vorsieht, dass er erst nach Zustimmung eines Dritten wirksam werden soll; dessen Zustimmung muss aber nicht in dieselbe Urkunde aufgenommen oder gar von beiden Parteien noch einmal unterschrieben werden (vgl. BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 - XII ZR 68/02, NZM 2004, 738, juris Tz. 34). Nichts anderes gilt im Falle einer den ursprünglichen Mietvertrag modifizierenden Annahmeerklärung nach § 151 Satz 1 BGB. Randnummer 7 Davon ausgehend kann dahinstehen, ob das Amtsgericht zutreffend davon ausgegangen ist, dass sich die Beklagte über den vorgenannten Kündigungsausschluss hinaus auf einen weiteren Kündigungsausschluss oder einen allein die Veräußerungsvorgänge betreffenden Vertrag zu Gunsten Dritter (vgl. dazu BGH, Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18, NZM 2019, 209) berufen oder sie wegen der mittlerweile nahezu 45-jährigen Mietdauer und ihres vorgerückten Lebensalters zumindest auf eine Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verweisen kann, die auch unter Würdigung der Interessen des Klägers eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gebietet (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 12. März 2019 – 67 S 345/18, BeckRS 2019, 3379). II. Randnummer 8 Der Kläger erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hintergrund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin. 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