§ 577 BGB

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Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Beklagte zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks L. Weg in ... B. war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m² große ofenbeheizte 2 ½-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses. Randnummer 2 Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Randnummer 4 Die G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin, die ... gesellschaft mbH in B. bot der ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u.a. der Wohnung der Beklagten als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … Auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Erklärungen in Kopie in Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 1. April 2020, Bl. 70ff d.A. Bezug genommen. Randnummer 5 Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Beklagte zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch. Randnummer 6 Die E. O. R. E. GmbH verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück L. Weg in ... B. u.a. an Herrn C. J., der am 29. Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 7 Nach der Scheidung der Eheleute trat die Beklagte zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Beklagten zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein. Randnummer 8 Die Klägerin wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Beklagten vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Ausdrucks vom 3. August 2018 aus dem Wohnungsgrundbuch von Zehlendorf Blatt 20141 in Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., Bezug genommen. Randnummer 9 Die Miete liegt seither bei 309,44 Euro netto kalt zzgl. 131,- Euro Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 Euro. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 34ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 11 Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Beklagten der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 12f d. A., Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Beklagten zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur, Herrn W. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 29. April 2020, Bl. 132ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Beklagten zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen, Randnummer 18 Sie behaupten, die verlangte Räumung stelle für sie eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Der Beklagte zu 1. sei in Z. verwurzelt; seine Familie sei dort seit Generationen ansässig; er habe langjährige enge soziale Kontakte im Hause und der näheren Umgebung; es sei ihnen nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden, die sie mit den ihnen monatlich zur Zeit zur Verfügung stehenden Einkünften - erst recht von ihren künftigen Rentenbezügen - bezahlen können. Randnummer 19 Sie sind der Auffassung, die Regelung in dem Kaufvertrag zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH sei, soweit sie zusätzliche Verpflichtungen gegenüber den Mietern begründet hat, unmittelbarer Inhalt und Gegenstand ihres Mietvertrages geworden, weshalb der Verzicht auf das Kündigungsrecht bei Eigenbedarf auch die Klägerin binde - dies hätten sie bei der Frage der Ausübung ihres Vorkaufsrechts berücksichtigt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 21 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 22 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 2 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. Berlin gemäß §§ 546 Abs. 1 und 985 BGB. Randnummer 24 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 25 Diese Voraussetzung liegt hier vor. 1. Randnummer 26 1. Der Beklagte zu ist unstreitig seit dem September 1985, die Beklagte zu 2. seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. gelegenen Wohnung bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum sowie dem Kellerraum Nr. 11 Randnummer 27 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der den Beklagten überlassenen Wohnung verbundenen ist, am 1. August 2018 gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 1. Randnummer 28 1. Die Kündigung vom 23. Mai 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 29 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 30 1. Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Randnummer 31 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der Klägerin eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 32 2. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 33 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird (vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10). Randnummer 34 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung abschnittsweise - entsprechend den ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - sanieren und zunächst bis zum Eintritt in den Ruhestand als Zweitwohnsitz, danach - spätestens ab 2023 - als Altersruhesitz nutzen möchte; sie sei vor rund 20 Jahren aus beruflichen Gründen von ihrer Heimatstadt B. aus nach K. gezogen, dort aber nie heimisch geworden, weshalb sie im Alter wieder nach Berlin zurückkehren wolle; ihre bisherige 1-Zimmer-Wohnung in der R. Straße in K. sei nicht nur zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen, sondern auch erheblich durch Verkehrslärm und zudem seit einiger Zeit auch durch Baulärm beeinträchtigt; seit Januar 2019 habe sie sich wegen mehrfacher krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit dem Lärm auch tagsüber aussetzen müssen, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; sie benötige deshalb eine ruhiger gelegene Wohnung - wie die der Beklagten. Randnummer 35 Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 36 b) Die Kündigung ist den Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 37 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 39 1. Das Merkmal “benötigt” bedeutet nicht, dass der Vermieter sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 40 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/9). Randnummer 41 Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87). Randnummer 42 Nach der Anhörung der Klägerin steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass sie ernsthaft beabsichtigt, im Anschluss an die Sanierung der Wohnung der Beklagten diese selbst zu beziehen. Sie hat dafür auch vernünftige Gründe genannt. Sie hat erklärt, dass sie in B. geboren und aufgewachsen und nur aus beruflichen Gründen nach K. gezogen sei, jedoch nach Beendigung ihrer Berufstätigkeit wieder nach B. zurückkehren wolle; ihre bisherige Wohnung in der R. Straße in K. koste mit 367,- Euro monatlich fast genauso viel, wie sie selbst von den Beklagten an Miete erhalte, habe aber nur ein Zimmer und sei damit zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen; darüber hinaus sei sie auch erheblich durch Verkehrs- und Baulärm beeinträchtigt, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; in B. gäbe es auch ein breiteres Therapieangebot für ihre Krebs-Erkrankung. Randnummer 43 Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Klägerin haben sich nicht ergeben und werden auch von den Beklagten nicht konkret vorgebracht. Randnummer 44 Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um künftig “ Herr seiner eigenen vier Wände “ zu sein (vgl. Kammerbeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93; Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19). Randnummer 45 Das haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 46 2. Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Randnummer 47 Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung weder gegenwärtig noch in absehbarer Zeit, sondern allenfalls zu einem noch ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft genutzt werden soll (vgl. Urteile des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03 und vom 23. September 2015 zu VIII ZR 297/14). So ist es hier aber nicht. Der Nutzungswunsch der Klägerin hat sich bereits so weit verdichtet, dass sie ein konkretes Interesse an einer Eigennutzung in absehbarer Zeit hat. Sie hat erklärt, dass sie die Wohnung, sobald sie frei ist, sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - deren Dauer sie noch nicht absehen könne, aber auf ungefähr ein Jahr veranschlage - für mehr als zwei Wochenenden im Monat als Zweitwohnsitz nutzen wolle; mit ihrem Renteneintritt - spätestens ab 2023 - werde sie dann vollständig nach B. in diese Wohnung umziehen. Randnummer 48 Ihre Pläne sind damit hinreichend konkret, um die Annahme einer Vorratskündigung auszuschließen. Randnummer 49 Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die geplanten Sanierungsarbeiten nach Angaben der Klägerin möglicherweise über einen längeren Zeitraum als unbedingt notwendig erstrecken werden, weil sie sie nur abschnittsweise nach Maßgabe der ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und teilweise auch in Eigenleistung und mit Hilfe von Familienangehörigen durchführen will. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. Urteil des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03). Randnummer 50 3. Es schadet auch nicht, wenn die beabsichtigte Nutzung sich bis zum Eintritt der Klägerin in den Ruhestand auf eine Nutzung als Zweitwohnsitz beschränken soll. Randnummer 51 Das Benötigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt keine relative Mindestnutzungsdauer oder die Begründung eines Lebensmittelpunkts in der Wohnung voraus (vgl. Beschlüsse des BGH vom 22. August 2017 zu VIII ZR 19/17 und vom 21. August 2018 zu VIII ZR 186/17; Nichtannahmebeschluss des BVerfG vom 23. April 2014 zu 1 BvR 2851/13; entgegen dem Urteil des AG Wolfratshausen vom 28. Juni 2012 zu 8 C 51/12). Hier ist schon deshalb keine enge Handhabung der Kündigungsvoraussetzungen geboten, weil die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz nur vorübergehend erfolgen und in absehbarer Zeit in eine Nutzung als Altersruhesitz übergehen soll. Randnummer 52 4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 53 c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht ausgeschlossen. Randnummer 54 1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Randnummer 55 Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Beklagten vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist. Randnummer 56 2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „ das Wohnungsunternehmen “, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter. Randnummer 57 3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Beklagten geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Randnummer 58 Dies ergibt sich schon daraus, dass die ... GmbH sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein. Randnummer 59 Die ... GmbH hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen. Randnummer 60 Entsprechend heißt es auch in den von den Beklagten zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der G. lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „ dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige “ diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden “. Die Klägerin ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH en-bloc erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“. Randnummer 61 Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Beklagten also Ansprüche gegen die ... GmbH, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Beklagten dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag. Randnummer 62 Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 C 340/12). Randnummer 63 Soweit die Beklagten einwenden, sie seien aufgrund der Übersendung des Kaufvertrages zur Prüfung, ob sie ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben wollen, davon ausgegangen, dass die Erklärungen in dem notariellen Kaufvertrag einen mietvertraglichen Verzicht auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs darstellen würden, steht dem schon entgegen, dass ein solcher Verzicht gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedürfte, die allein durch die - in einem ganz anderen Zusammenhang erfolgte - Übersendung des Kaufvertrags, an dem keine der Parteien beteiligt gewesen ist, an die Beklagten keinesfalls gewahrt wird (vgl. Urteil des BGH vom 4. April 2007 zu VIII ZR 223/06). Randnummer 64 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 28. Februar 2020 beendet. Randnummer 65 3. Die Beklagten können nicht von der Klägerin aufgrund des gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 12. Dezember 2018 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, da sie nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 66 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574  3 BGB. Randnummer 67 a. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben (vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15). Randnummer 68 b. Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten zu 1. ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 69 c. Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Die Beklagten haben keine besonderen Umstände in ihrem persönlichen Bereich geschildert, die ihrer Verwurzelung in der Umgebung ihrer bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 70 Sie tragen zwar vor, dass sie mit den anderen Hausbewohnern teilweise seit Jahrzehnten vertraut sind und sie ein enges freundschaftlich-familiäres Verhältnis verbindet, das sich in gemeinsamen Weihnachtsfeiern und gegenseitiger Hilfeleistung manifestiert. Randnummer 71 Es ist aber nicht ersichtlich, warum diese Freundschaften nicht auch weiter gepflegt werden können, wenn die Beklagten nicht mehr im selben Haus wohnen, zumal die Beklagten unstreitig ein Auto zur Verfügung haben. Randnummer 72 Es ist ja auch keineswegs ausgeschlossen, dass die Beklagten eine neue Wohnung in der näheren Umgebung finden werden. Gerade weil sie nach ihren eigenen Angaben dort vielfältig vernetzt sind, haben sie gute Chancen, frühzeitig von freiwerdenden geeigneten Wohnungen zu erfahren, um die sie sich dann gezielt bewerben können. Randnummer 73 Notfalls dürften die Beklagten mit 53 und 60 Jahren auch noch in der Lage sein, sich an eine neue Wohngegend anzupassen. Randnummer 74 d. Die Beklagten haben auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 75 Das Asthma der Beklagten zu 2. beeinträchtigt sie offenbar nicht sehr, da sie trotzdem ihrer Arbeit nachgehen und sich zusätzlich noch um Angehörige und Bekannte kümmern kann. Randnummer 76 Es ist dem Vortrag der Beklagten auch nicht zu entnehmen, dass für das bei dem Beklagten zu 1. diagnostizierte Pfeiffersche Drüsenfieber - eine Viruserkrankung, mit der sich fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens ansteckt - etwas anderes gilt. Randnummer 77 Soweit er vorträgt, Existenzängste wegen des Verlustes seines Arbeitsplatzes nach mehrmaliger Krankschreibung und schließlich Insolvenz seines Arbeitgebers und nun auch noch der drohende Verlust der Wohnung hätten bei ihm eine Depression ausgelöst, deren Folgen bis zur Suizidgefährdung reichen würden, ist ihm zwar zuzugestehen, dass sein grundgesetzlich geschütztes Recht auf Leben und Gesundheit gegen das Eigentumsrecht der Klägerin abzuwägen sind. Das heißt aber nicht, dass jede behauptete Suizidgefahr zwangsläufig dazu führen würde, dass die Ansprüche der Klägerin zurücktreten müssen (vgl. Beschlüsse des BVerG vom 3. Oktober 1979 zu 1 BvR 614/79 und des BGH vom 4. Mai 2005 zu I ZB 10/05). Randnummer 78 Eine konkrete gegenwärtige Suizid-Gefahr behaupten die Beklagten selbst nicht. Randnummer 79 Im Falle einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands ist es dem Beklagten zu 1. zuzumuten, die psychologische Behandlung, in der er sich bereits seit längerer Zeit befindet, zu intensivieren, notfalls sich in stationäre Behandlung zu begeben. Dass die Gefahr hierdurch nicht abgewendet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Randnummer 80 e. Es ist auch nicht anzunehmen, dass durch einen Auszug aus der jetzigen Wohnung die bisherige Unterstützung der Mutter des Beklagten zu 1. - Begleitung zum Arzt oder zum Einkaufen, wöchentliche Versorgung mit vorbereiteten warmen Mahlzeiten, Hilfe bei Unwohlsein - nicht mehr in vergleichbarer Weise möglich wäre und sie nicht bei Bedarf auch in die  neue Wohnung der Beklagten aufgenommen werden könnte. Randnummer 81 f. Auch eine eventuelle Verlängerung der bisher 6,5 km betragenden Entfernung zwischen der Wohnung und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2. in der Residenz D. in der C. Allee stellt keine unzumutbare Härte dar. Randnummer 82 g. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihnen aufgrund ihrer aktuellen Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in der näheren Umgebung zu finden. Randnummer 83 Die Vorschrift des § 574 Abs. 2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte aus, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse (z. B. Wohngeld) sind zu berücksichtigen. Randnummer 84 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 85 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat. Randnummer 86 Daran fehlt es hier, worauf schon die Klägerin im Schriftsatz vom 29. April 2020 hingewiesen hat. Die Beklagten haben nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätten sie substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen sie seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen haben, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen, unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (Zeitungsanzeigen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Randnummer 87 Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargetan, dass es unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für sie preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 88 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, die Höhe ihrer aktuellen laufenden Einkünfte (zusammen über 2.800,- Euro) und ihren in absehbarer Zeit zu erwartenden Ruhestand zu verweisen. Randnummer 89 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17). D. h. aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16). Randnummer 90 h. Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung der Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an ihrem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich (vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124/01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18). Randnummer 91 4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Klägerin vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet. Randnummer 92 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 93 Das ist hier der Fall. Randnummer 94 Unstreitig hat der Beklagte zu 1. die Klägerin gegenüber dem Installateur, Herrn W., als „ Hexe “ bezeichnet bzw. sie mit einer „ bösen Hexe im Märchenland “ verglichen. Randnummer 95 Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Randnummer 96 Das muss sich die Klägerin auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Beklagten mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01). Randnummer 97 Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Beklagte zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Klägerin um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. Randnummer 98 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 99 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 100 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 101 III. Das Gericht hat den Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 102 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 103 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001434950 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Schöneberg Entscheidungsdatum: 24.06.2020 Aktenzeichen: 104 C 37/20 ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2020:0624.104C37.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete: Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung Orientierungssatz Enthält ein Wohnraummietvertrag mit der Voreigentümerin des Hausanwesens/Wohnungsunternehmen die Regelung, dass der Vertrag nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens, die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, gekündigt werden kann, hindert dies den Erwerber der Mietwohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum nicht an einer Eigenbedarfskündigung. Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Beklagte zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks L. Weg in ... B. war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m² große ofenbeheizte 2 ½-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses. Randnummer 2 Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Randnummer 4 Die G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin, die ... gesellschaft mbH in B. bot der ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u.a. der Wohnung der Beklagten als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … Auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Erklärungen in Kopie in Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 1. April 2020, Bl. 70ff d.A. Bezug genommen. Randnummer 5 Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Beklagte zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch. Randnummer 6 Die E. O. R. E. GmbH verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück L. Weg in ... B. u.a. an Herrn C. J., der am 29. Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 7 Nach der Scheidung der Eheleute trat die Beklagte zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Beklagten zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein. Randnummer 8 Die Klägerin wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Beklagten vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Ausdrucks vom 3. August 2018 aus dem Wohnungsgrundbuch von Zehlendorf Blatt 20141 in Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., Bezug genommen. Randnummer 9 Die Miete liegt seither bei 309,44 Euro netto kalt zzgl. 131,- Euro Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 Euro. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 34ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 11 Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Beklagten der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 12f d. A., Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Beklagten zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur, Herrn W. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 29. April 2020, Bl. 132ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Beklagten zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen, Randnummer 18 Sie behaupten, die verlangte Räumung stelle für sie eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Der Beklagte zu 1. sei in Z. verwurzelt; seine Familie sei dort seit Generationen ansässig; er habe langjährige enge soziale Kontakte im Hause und der näheren Umgebung; es sei ihnen nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden, die sie mit den ihnen monatlich zur Zeit zur Verfügung stehenden Einkünften - erst recht von ihren künftigen Rentenbezügen - bezahlen können. Randnummer 19 Sie sind der Auffassung, die Regelung in dem Kaufvertrag zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH sei, soweit sie zusätzliche Verpflichtungen gegenüber den Mietern begründet hat, unmittelbarer Inhalt und Gegenstand ihres Mietvertrages geworden, weshalb der Verzicht auf das Kündigungsrecht bei Eigenbedarf auch die Klägerin binde - dies hätten sie bei der Frage der Ausübung ihres Vorkaufsrechts berücksichtigt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 21 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 22 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 2 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. Berlin gemäß §§ 546 Abs. 1 und 985 BGB. Randnummer 24 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 25 Diese Voraussetzung liegt hier vor. 1. Randnummer 26 1. Der Beklagte zu ist unstreitig seit dem September 1985, die Beklagte zu 2. seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. gelegenen Wohnung bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum sowie dem Kellerraum Nr. 11 Randnummer 27 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der den Beklagten überlassenen Wohnung verbundenen ist, am 1. August 2018 gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 1. Randnummer 28 1. Die Kündigung vom 23. Mai 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 29 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 30 1. Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Randnummer 31 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der Klägerin eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 32 2. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 33 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird (vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10). Randnummer 34 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung abschnittsweise - entsprechend den ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - sanieren und zunächst bis zum Eintritt in den Ruhestand als Zweitwohnsitz, danach - spätestens ab 2023 - als Altersruhesitz nutzen möchte; sie sei vor rund 20 Jahren aus beruflichen Gründen von ihrer Heimatstadt B. aus nach K. gezogen, dort aber nie heimisch geworden, weshalb sie im Alter wieder nach Berlin zurückkehren wolle; ihre bisherige 1-Zimmer-Wohnung in der R. Straße in K. sei nicht nur zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen, sondern auch erheblich durch Verkehrslärm und zudem seit einiger Zeit auch durch Baulärm beeinträchtigt; seit Januar 2019 habe sie sich wegen mehrfacher krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit dem Lärm auch tagsüber aussetzen müssen, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; sie benötige deshalb eine ruhiger gelegene Wohnung - wie die der Beklagten. Randnummer 35 Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 36 b) Die Kündigung ist den Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 37 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 39 1. Das Merkmal “benötigt” bedeutet nicht, dass der Vermieter sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 40 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/9). Randnummer 41 Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87). Randnummer 42 Nach der Anhörung der Klägerin steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass sie ernsthaft beabsichtigt, im Anschluss an die Sanierung der Wohnung der Beklagten diese selbst zu beziehen. Sie hat dafür auch vernünftige Gründe genannt. Sie hat erklärt, dass sie in B. geboren und aufgewachsen und nur aus beruflichen Gründen nach K. gezogen sei, jedoch nach Beendigung ihrer Berufstätigkeit wieder nach B. zurückkehren wolle; ihre bisherige Wohnung in der R. Straße in K. koste mit 367,- Euro monatlich fast genauso viel, wie sie selbst von den Beklagten an Miete erhalte, habe aber nur ein Zimmer und sei damit zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen; darüber hinaus sei sie auch erheblich durch Verkehrs- und Baulärm beeinträchtigt, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; in B. gäbe es auch ein breiteres Therapieangebot für ihre Krebs-Erkrankung. Randnummer 43 Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Klägerin haben sich nicht ergeben und werden auch von den Beklagten nicht konkret vorgebracht. Randnummer 44 Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um künftig “ Herr seiner eigenen vier Wände “ zu sein (vgl. Kammerbeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93; Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19). Randnummer 45 Das haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 46 2. Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Randnummer 47 Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung weder gegenwärtig noch in absehbarer Zeit, sondern allenfalls zu einem noch ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft genutzt werden soll (vgl. Urteile des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03 und vom 23. September 2015 zu VIII ZR 297/14). So ist es hier aber nicht. Der Nutzungswunsch der Klägerin hat sich bereits so weit verdichtet, dass sie ein konkretes Interesse an einer Eigennutzung in absehbarer Zeit hat. Sie hat erklärt, dass sie die Wohnung, sobald sie frei ist, sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - deren Dauer sie noch nicht absehen könne, aber auf ungefähr ein Jahr veranschlage - für mehr als zwei Wochenenden im Monat als Zweitwohnsitz nutzen wolle; mit ihrem Renteneintritt - spätestens ab 2023 - werde sie dann vollständig nach B. in diese Wohnung umziehen. Randnummer 48 Ihre Pläne sind damit hinreichend konkret, um die Annahme einer Vorratskündigung auszuschließen. Randnummer 49 Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die geplanten Sanierungsarbeiten nach Angaben der Klägerin möglicherweise über einen längeren Zeitraum als unbedingt notwendig erstrecken werden, weil sie sie nur abschnittsweise nach Maßgabe der ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und teilweise auch in Eigenleistung und mit Hilfe von Familienangehörigen durchführen will. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. Urteil des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03). Randnummer 50 3. Es schadet auch nicht, wenn die beabsichtigte Nutzung sich bis zum Eintritt der Klägerin in den Ruhestand auf eine Nutzung als Zweitwohnsitz beschränken soll. Randnummer 51 Das Benötigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt keine relative Mindestnutzungsdauer oder die Begründung eines Lebensmittelpunkts in der Wohnung voraus (vgl. Beschlüsse des BGH vom 22. August 2017 zu VIII ZR 19/17 und vom 21. August 2018 zu VIII ZR 186/17; Nichtannahmebeschluss des BVerfG vom 23. April 2014 zu 1 BvR 2851/13; entgegen dem Urteil des AG Wolfratshausen vom 28. Juni 2012 zu 8 C 51/12). Hier ist schon deshalb keine enge Handhabung der Kündigungsvoraussetzungen geboten, weil die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz nur vorübergehend erfolgen und in absehbarer Zeit in eine Nutzung als Altersruhesitz übergehen soll. Randnummer 52 4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 53 c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht ausgeschlossen. Randnummer 54 1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Randnummer 55 Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Beklagten vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist. Randnummer 56 2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „ das Wohnungsunternehmen “, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter. Randnummer 57 3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Beklagten geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Randnummer 58 Dies ergibt sich schon daraus, dass die ... GmbH sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein. Randnummer 59 Die ... GmbH hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen. Randnummer 60 Entsprechend heißt es auch in den von den Beklagten zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der G. lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „ dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige “ diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden “. Die Klägerin ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH en-bloc erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“. Randnummer 61 Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Beklagten also Ansprüche gegen die ... GmbH, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Beklagten dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag. Randnummer 62 Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 C 340/12). Randnummer 63 Soweit die Beklagten einwenden, sie seien aufgrund der Übersendung des Kaufvertrages zur Prüfung, ob sie ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben wollen, davon ausgegangen, dass die Erklärungen in dem notariellen Kaufvertrag einen mietvertraglichen Verzicht auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs darstellen würden, steht dem schon entgegen, dass ein solcher Verzicht gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedürfte, die allein durch die - in einem ganz anderen Zusammenhang erfolgte - Übersendung des Kaufvertrags, an dem keine der Parteien beteiligt gewesen ist, an die Beklagten keinesfalls gewahrt wird (vgl. Urteil des BGH vom 4. April 2007 zu VIII ZR 223/06). Randnummer 64 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 28. Februar 2020 beendet. Randnummer 65 3. Die Beklagten können nicht von der Klägerin aufgrund des gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 12. Dezember 2018 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, da sie nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 66 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574  3 BGB. Randnummer 67 a. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben (vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15). Randnummer 68 b. Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten zu 1. ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 69 c. Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Die Beklagten haben keine besonderen Umstände in ihrem persönlichen Bereich geschildert, die ihrer Verwurzelung in der Umgebung ihrer bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 70 Sie tragen zwar vor, dass sie mit den anderen Hausbewohnern teilweise seit Jahrzehnten vertraut sind und sie ein enges freundschaftlich-familiäres Verhältnis verbindet, das sich in gemeinsamen Weihnachtsfeiern und gegenseitiger Hilfeleistung manifestiert. Randnummer 71 Es ist aber nicht ersichtlich, warum diese Freundschaften nicht auch weiter gepflegt werden können, wenn die Beklagten nicht mehr im selben Haus wohnen, zumal die Beklagten unstreitig ein Auto zur Verfügung haben. Randnummer 72 Es ist ja auch keineswegs ausgeschlossen, dass die Beklagten eine neue Wohnung in der näheren Umgebung finden werden. Gerade weil sie nach ihren eigenen Angaben dort vielfältig vernetzt sind, haben sie gute Chancen, frühzeitig von freiwerdenden geeigneten Wohnungen zu erfahren, um die sie sich dann gezielt bewerben können. Randnummer 73 Notfalls dürften die Beklagten mit 53 und 60 Jahren auch noch in der Lage sein, sich an eine neue Wohngegend anzupassen. Randnummer 74 d. Die Beklagten haben auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 75 Das Asthma der Beklagten zu 2. beeinträchtigt sie offenbar nicht sehr, da sie trotzdem ihrer Arbeit nachgehen und sich zusätzlich noch um Angehörige und Bekannte kümmern kann. Randnummer 76 Es ist dem Vortrag der Beklagten auch nicht zu entnehmen, dass für das bei dem Beklagten zu 1. diagnostizierte Pfeiffersche Drüsenfieber - eine Viruserkrankung, mit der sich fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens ansteckt - etwas anderes gilt. Randnummer 77 Soweit er vorträgt, Existenzängste wegen des Verlustes seines Arbeitsplatzes nach mehrmaliger Krankschreibung und schließlich Insolvenz seines Arbeitgebers und nun auch noch der drohende Verlust der Wohnung hätten bei ihm eine Depression ausgelöst, deren Folgen bis zur Suizidgefährdung reichen würden, ist ihm zwar zuzugestehen, dass sein grundgesetzlich geschütztes Recht auf Leben und Gesundheit gegen das Eigentumsrecht der Klägerin abzuwägen sind. Das heißt aber nicht, dass jede behauptete Suizidgefahr zwangsläufig dazu führen würde, dass die Ansprüche der Klägerin zurücktreten müssen (vgl. Beschlüsse des BVerG vom 3. Oktober 1979 zu 1 BvR 614/79 und des BGH vom 4. Mai 2005 zu I ZB 10/05). Randnummer 78 Eine konkrete gegenwärtige Suizid-Gefahr behaupten die Beklagten selbst nicht. Randnummer 79 Im Falle einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands ist es dem Beklagten zu 1. zuzumuten, die psychologische Behandlung, in der er sich bereits seit längerer Zeit befindet, zu intensivieren, notfalls sich in stationäre Behandlung zu begeben. Dass die Gefahr hierdurch nicht abgewendet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Randnummer 80 e. Es ist auch nicht anzunehmen, dass durch einen Auszug aus der jetzigen Wohnung die bisherige Unterstützung der Mutter des Beklagten zu 1. - Begleitung zum Arzt oder zum Einkaufen, wöchentliche Versorgung mit vorbereiteten warmen Mahlzeiten, Hilfe bei Unwohlsein - nicht mehr in vergleichbarer Weise möglich wäre und sie nicht bei Bedarf auch in die  neue Wohnung der Beklagten aufgenommen werden könnte. Randnummer 81 f. Auch eine eventuelle Verlängerung der bisher 6,5 km betragenden Entfernung zwischen der Wohnung und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2. in der Residenz D. in der C. Allee stellt keine unzumutbare Härte dar. Randnummer 82 g. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihnen aufgrund ihrer aktuellen Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in der näheren Umgebung zu finden. Randnummer 83 Die Vorschrift des § 574 Abs. 2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte aus, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse (z. B. Wohngeld) sind zu berücksichtigen. Randnummer 84 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 85 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat. Randnummer 86 Daran fehlt es hier, worauf schon die Klägerin im Schriftsatz vom 29. April 2020 hingewiesen hat. Die Beklagten haben nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätten sie substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen sie seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen haben, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen, unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (Zeitungsanzeigen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Randnummer 87 Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargetan, dass es unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für sie preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 88 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, die Höhe ihrer aktuellen laufenden Einkünfte (zusammen über 2.800,- Euro) und ihren in absehbarer Zeit zu erwartenden Ruhestand zu verweisen. Randnummer 89 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17). D. h. aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16). Randnummer 90 h. Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung der Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an ihrem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich (vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124/01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18). Randnummer 91 4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Klägerin vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet. Randnummer 92 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 93 Das ist hier der Fall. Randnummer 94 Unstreitig hat der Beklagte zu 1. die Klägerin gegenüber dem Installateur, Herrn W., als „ Hexe “ bezeichnet bzw. sie mit einer „ bösen Hexe im Märchenland “ verglichen. Randnummer 95 Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Randnummer 96 Das muss sich die Klägerin auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Beklagten mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01). Randnummer 97 Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Beklagte zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Klägerin um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. Randnummer 98 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 99 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 100 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 101 III. Das Gericht hat den Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 102 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 103 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001434950 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 51/14 Verkündet am: 21. Januar 2015 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 577 Abs. 1 Satz 3, Abs. 2, § 469 Abs. 1 Satz 1, § 280 Abs. 1 Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwi- schen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniser- langung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534). BGH, Urteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14 - LG Hamburg AG Hamburg-St. Georg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Januar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Hamburg - Zivilkammer 34 - vom 16. Januar 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru- fungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung in Hamburg. Sie bewohnt die im dritten Obergeschoss befindlichen Räume aufgrund eines mit dem damaligen Grundstückseigentümer R. M. am 18. Februar 1992 abgeschlossenen Mietvertrags. Zu diesem Zeitpunkt war neben Herrn M. auch dessen Ehefrau Miteigentümerin des Grundstücks. Streitig ist, wann hinsichtlich der im Haus befindlichen sieben Wohnungen erstmals Wohnungseigentum gebildet worden ist. Nach der Darstellung der Klägerin ist im Jahre 1996 Wohnungseigentum begründet worden; die Beklagte 1 - 3 - macht dagegen geltend, es sei bereits im Jahr 1971 Wohnungseigentum gebil- det worden. Herr M. verstarb im Jahr 2006 und wurde von seiner Ehefrau beerbt, die am 13. September 2006 als Alleineigentümerin in das Grundbuch eingetra- gen wurde. Mit notariell beurkundetem Schenkungsvertrag vom 8. Dezember 2010 überließ sie das Grundstück ihrer Tochter, der Beklagten, behielt sich aber den lebenslangen Nießbrauch daran vor. Am 19. März 2011 verstarb auch Frau M. . Daraufhin veräußerte die Beklagte sämtliche in dem Mehrfamilien- haus gelegenen sieben Wohnungen mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 zu einem Gesamtpreis von 1.306.000 € an die H. GmbH. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder von deren Veräußerungs- absicht noch vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet. Auf ein möglicherweise bestehendes Vorkaufsrecht wurde sie ebenfalls nicht hingewiesen. Die Käuferin wurde am 18. Juli 2011 als neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 23. August 2011 informierte die Hausverwaltung der Erwerberin die Klägerin über die Veräußerung der Wohnungen. Am 12. Januar 2012 bot die neue Eigentümerin der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung (Wohnung Nr. 5) gegen Zahlung eines Preises von 266.250 € zuzüglich circa 12 % Erwerbskosten zum Kauf an. Dabei wies sie darauf hin, dass sie die wei- teren sechs Wohnungen in den letzten zweieinhalb Monaten zum gleichen Preis verkauft habe. Die Klägerin macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf der Wohnung ihr gesetzliches Vor- kaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Woh- nung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von 2 3 4 - 4 - (nur) 186.571 € - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Ge- samtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können. Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen gerich- tete Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision ver- folgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen die Beklagte weder aus § 280 Abs. 3, § 281 BGB (Schadensersatz statt der Leistung) noch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht Anspruch auf Ersatz des gel- tend gemachten Schadens. Zwar sei die Beklagte als Vermieterin der Klägerin gemäß §§ 469, 577 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen, die Klägerin über die be- absichtigte Veräußerung der Wohnung zu unterrichten und diese auf ihr gesetz- liches Vorkaufsrecht hinzuweisen. Diesen Verpflichtungen sei sie schuldhaft nicht nachgekommen, weswegen grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch in Betracht komme. Gleichwohl könne die Klägerin nicht Ersatz des vorliegend geltend gemachten Schadens beanspruchen, der in der Differenz zwischen an- teiligem Kaufpreis für die Wohnung und deren Verkehrswert bestehe. 5 6 7 8 - 5 - Die Klägerin mache vorliegend einen Nichterfüllungsschaden gemäß § 280 Abs. 3, § 281 BGB geltend. Ein solcher könne dann bestehen, wenn die Wohnung trotz wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts des Mieters vom Ver- mieter an den Erwerber übereignet werde. In einem solchen Fall richte sich die Höhe des Schadens nach dem Gesamtvermögensvergleich, bei dem die tat- sächliche Entwicklung und die im Falle ordnungsgemäßer Erfüllung bestehende Vermögenslage einander gegenüber zu stellen seien. Der Vermögensschaden bestehe dann regelmäßig in der Differenz zwischen dem anteiligen Kaufpreis der Wohnung und deren Verkehrswert. Eine solche Fallgestaltung sei vorlie- gend jedoch nicht gegeben. Die Klägerin habe das ihr zustehende Vorkaufs- recht nicht ausgeübt, weswegen zwischen ihr und der Beklagten - mangels Zu- standekommen eines Kaufvertrags - kein (kauf-)vertraglicher Leistungsan- spruch begründet worden sei, der im Falle der Nichterfüllung auszugleichen wäre. Der damit allein in Betracht kommende Schadensersatzanspruch wegen Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht (§ 280 Abs. 1 BGB) umfasse nicht den von der Klägerin geltend gemachten Schaden. Zwar erstrecke sich die Ersatzpflicht nach § 280 Abs. 1 BGB auf die unmittelbaren und mittelbaren Folgen des schädigenden Verhaltens. Ausgenommen seien jedoch Schäden, die außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Pflicht lägen. Ein erstattungsfä- higer Schaden wäre daher etwa dann zu bejahen, wenn der Vermieter den Kaufvertrag gegenüber dem (Dritt-)Käufer erfülle und dieser dann das Mietver- hältnis kündige. Werde die Wohnung dagegen an einen Kapitalanleger ohne Eigennutzungs- oder Verwertungsabsicht veräußert, entstehe dem Mieter im Allgemeinen kein ersatzfähiger Vermögensnachteil. Ein ausgleichspflichtiger Vermögensschaden folge insbesondere nicht daraus, dass zwischen den Par- teien des Kaufvertrags ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis verein- bart worden sei. Der Mieter könne in einem solchen Fall nicht etwa geltend ma- 9 10 - 6 - chen, dass er die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiterverkaufen kön- nen, denn der Verlust eines Veräußerungsgewinns werde vom Schutzzweck des § 577 BGB nicht gedeckt. Ebenso wenig könne er bei Nichtausübung des Vorkaufsrechts geltend machen, er hätte die Wohnung zu einem günstigeren Preis erworben. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin ge- mäß § 280 Abs. 1, § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2, § 249 BGB auf Ersatz der geltend gemachten Differenz zwischen Verkehrswert der Woh- nung und anteiligem Kaufpreis nicht verneint werden. 1. Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass die Be- klagte nach dem für das Revisionsverfahren maßgeblichen Sachverhalt die sie als Vermieterin treffenden mietvertraglichen Nebenpflichten schuldhaft verletzt hat, die Klägerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und den Inhalt des mit der H. GmbH abgeschlossen Kaufvertrags zu unterrichten. a) Der Verkauf der von der Klägerin angemieteten Wohnung an die H. GmbH begründete nach dem für das Revisionsverfahren maß- geblichen Sachverhalt gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ein gesetzliches Vor- kaufsrecht der Klägerin. aa) Die Beklagte war zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts Vermieterin der Klägerin. Nach dem Tod des ursprünglichen Vermieters war dessen Witwe als Alleinerbin in den mit der Klägerin bestehenden Mietvertrag eingetreten. Diese Vermieterstellung behielt sie auch nach der unter Nieß- 11 12 13 14 - 7 - brauchvorbehalt (§§ 1068, 1030 BGB) erfolgten schenkweisen Überlassung des Grundstücks an die Beklagte (vgl. Senatsurteil vom 7. September 2005 - VIII ZR 24/05, NJW 2006, 51 Rn. 13). Erst mit dem Ableben der Nießbrauch- berechtigten ist die Beklagte gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB Vermie- terin geworden (vgl. Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 11). bb) Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, ob bereits im Jahr 1971 - so die Darstellung der Beklagten - oder erst im Jahr 1996 - so der Vortrag der Klägerin (im Urteil des Amtsgerichts ist versehentlich von 2006 die Rede) - Wohnungseigentum begründet worden ist. Es hat letztlich, ebenso wie das Amtsgericht, zugunsten der Klägerin unterstellt, dass Woh- nungseigentum - wie von § 577 Abs. 1 BGB vorausgesetzt - erst nach Ab- schluss des Mietvertrags begründet worden ist. Hiervon ist auch für das Revisi- onsverfahren auszugehen. cc) Nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsgerichts sind im Streitfall die weiteren Voraussetzungen eines gesetzlichen Vorkaufs- rechts der Klägerin gemäß § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Die an die Klägerin vermietete Wohnung ist erstmals nach der mietweisen Überlassung veräußert worden. Der Umstand, dass die Wohnung zunächst schenkweise an die Be- klagte übereignet worden war, hindert - anders als die Revisionserwiderung meint - die Entstehung eines Vorkaufsrechts nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht. Bei dem Verkauf der Wohnung an die H. GmbH han- delt es sich - ausgehend von einer im Revisionsverfahren zu unterstellenden erstmaligen Begründung von Wohnungseigentum im Jahr 1996 - um einen das Vorkaufsrecht auslösenden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, NJW 2007, 2699 Rn. 8; vgl. auch Senatsurteile vom 14. April 1999 - VIII ZR 384/97, BGHZ 141, 194, 197 ff. [zu § 2b Abs. 1 WoBindG]; vom 29. März 2006 15 16 - 8 - - VIII ZR 250/05, BGHZ 167, 58, 61 ff. [zu § 570b BGB aF]) Erstverkauf. Denn der davor vollzogene Eigentumsübergang auf die Beklagte war nicht aufgrund eines Verkaufsgeschäfts, sondern aufgrund einer von § 577 BGB nicht erfass- ten unentgeltlichen Übertragung erfolgt. Die Annahme der Revisionserwiderung, ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB sei auch dann ausgeschlossen, wenn dem Verkauf an einen Dritten - wie hier - eine schenkweise Übertragung an Familienangehörige vorausgegangen sei, findet im Gesetz keine Stütze. Ein Vorkaufsrecht entsteht nach der Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wenn der Vorkaufsver- pflichtete eine ihrem inhaltlichen Gehalt nach als Kaufvertrag zu beurteilende Vereinbarung abgeschlossen hat. Hiervon macht § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB eine Einschränkung bei einem Verkauf an Familien- und Haushaltsangehörige des Vermieters, weil der Gesetzgeber in diesen Fällen dem Interesse des Vermie- ters, die Wohnung an eine bestimmte Person zu verkaufen, höheres Gewicht beigemessen hat (BT-Drucks. 12/3013, S. 18). Dass ein Ausschluss des Vor- kaufsrechts auch in den Fällen gegeben sein sollte, in denen der Vermieter die Wohnung dem Familienangehörigen schenkweise überlassen hat, ist weder dem Wortlaut noch den Gesetzesmaterialien zu entnehmen. Eine von der Revi- sionserwiderung erwogene analoge Anwendung der als solche eng auszule- genden Ausnahmeregelung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt schon man- gels Bestehens einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. Schenkungen des Vermieters an Familien- oder Haushaltsangehörige lö- sen danach einerseits schon kein Vorkaufsrecht des Mieters aus, weil es sich hierbei nicht um ein nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB vorausgesetztes Kaufge- schäft handelt. Andererseits führen sie, wenn der mit einer Schenkung bedach- te Familienangehörige die Wohnung später an einen Dritten verkauft, anders als die in § 471 BGB genannten Verkäufe im Wege der Zwangsvollstre- 17 18 - 9 - ckung/aus der Insolvenzmasse und die in § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Verkäufe an Familienangehörige (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 22. Juni 2007 - V ZR 269/06, aaO), nicht dazu, dass es sich bei einem späteren Verkauf an einen Dritten um einen das Entstehen eines Vorkaufsrechts hindernden Zweit- verkauf handelt. b) Die Beklagte war daher gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet, der Klägerin den Inhalt des mit dem Dritten geschlos- senen Kaufvertrags unverzüglich mitzuteilen. Weiter traf sie die Pflicht, die Klä- gerin über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB). Beiden Verpflichtungen ist die Beklagte nach den rechts- fehlerfreien, im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts schuldhaft nicht nachgekommen. 2. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch einen Anspruch der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1, § 249 BGB auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der von ihr bewohnten Wohnung und dem hierfür vereinbar- ten anteiligen Kaufpreis verneint. Es hat - dem Amtsgericht folgend - die Auf- fassung vertreten, der Ersatz eines solchen Schadens sei - auch wenn die Klä- gerin letztlich einen Nichterfüllungsschaden geltend mache - nicht vom Schutz- zweck des § 577 BGB gedeckt. Werde - wie hier - das Vorkaufsrecht nicht aus- geübt, liege ein erstattungspflichtiger Schaden des Mieters vor, wenn der Käu- fer das Mietverhältnis (etwa wegen Eigenbedarfs) kündige. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein unter dem Verkehrswert liegender Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ausgleichspflichtigen Vermögensschaden dar. 19 20 - 10 - a) Das Berufungsgericht hat damit zwar im Ausgangspunkt zutreffend er- kannt, dass die Klägerin der Sache nach einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung ("Nichterfüllungsschaden") geltend macht, hat jedoch diesen Ansatz rechtsfehlerhaft nicht weiterverfolgt. Es hat bei der von ihm vorgenom- menen Differenzierung zwischen ausgeübtem und nicht ausgeübtem Vorkaufs- recht nicht hinreichend beachtet, dass die Klägerin infolge der von der Beklag- ten unterlassenen Mitteilungen erst zu einem Zeitpunkt Kenntnis von dem Inhalt des mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags und von dem Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts erlangt hat, als dieser Kaufvertrag schon vollzogen und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Deswegen hat es sich den Blick dafür verstellt, dass es bei der vorliegend ge- gebenen Sachlage für die Klägerin im Ergebnis keinen Unterschied machte, ob sie durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts einen Kaufvertrag zustande brachte und anschließend von der Beklagten, der (wovon in der Revisionsinstanz aus- zugehen ist) die Erfüllung dieses Vertrags von Anfang an unmöglich gewesen wäre, Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis verlangte, oder ob sie von dem bei dieser Sachlage für die Verwirklichung ihres Erfül- lungsinteresses sinnlosen Zwischenschritt der - nach den für die Revisions- instanz maßgeblichen Feststellungen des Berufungsgerichts (§ 559 Abs. 1 ZPO) nicht erfolgten - Ausübung des Vorkaufsrechts absah und sogleich Ersatz des entsprechenden Schadens begehrte. In beiden Fällen wäre das Erfüllungs- interesse der Klägerin in gleicher Weise beeinträchtigt worden. Entscheidend ist letztlich, dass die Beklagte durch die Verletzung der sie nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB treffenden Mitteilungspflichten das Vor- kaufsrecht der Klägerin nach § 577 BGB, also den Erwerb der Wohnung zu dem vereinbarten anteiligen Kaufpreis, vereitelt hat. aa) Nach der Konzeption der §§ 577, 463 ff. BGB dient nicht nur der - durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande kommende (§ 577 Abs. 1 21 22 - 11 - Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) - Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien der Realisierung des Vorkaufsrechts. Vielmehr haben auch die gesetzlich vorge- schriebenen Mitteilungspflichten den Zweck, das Erfüllungsinteresse des Vor- kaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und im Falle des § 577 Abs. 2 BGB durch Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht aus- zuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, juris Rn. 16 [zu § 510 Abs. 1 BGB aF, heute § 469 Abs. 1 BGB] mwN). Der aus der Verletzung einer Mitteilungspflicht entstehende Anspruch auf Ersatz des vom Mitteilungspflichtigen auszuglei- chenden Schadens kann, sofern dieser durch die Unterlassung der Mitteilung adäquat verursacht wurde, auch auf das Erfüllungsinteresse gerichtet sein (BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). bb) So liegen die Dinge hier. Der Klägerin, die vor Abschluss des Kauf- vertrags zwischen der Beklagten und dem Dritten weder über Existenz und In- halt des Vertrages (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) noch über das Be- stehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 2 BGB) unterrichtet worden war, stan- den lediglich zwei Wege offen, hierauf zu reagieren. Keiner der beiden Schritte hätte aber zur Verwirklichung ihres Erfüllungsinteresses geführt. Vielmehr blieb der Klägerin in beiden Fällen nur die Möglichkeit, Schadensersatz wegen Verei- telung ihres Vorkaufsrechts zu verlangen. (1) Die Klägerin hätte an sich, da die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufver- trags beginnt, das Vorkaufsrecht noch binnen einer Frist von zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers über den Inhalt des Kaufvertrags und das Bestehen ihres Vorkaufsrechts (§ 577 23 24 - 12 - Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 577 Abs. 2 BGB) ausüben (vgl. OLG Celle, ZMR 2008, 119) und hierdurch mit der Beklagten einen zweiten Kaufver- trag zu denselben Bedingungen zustande bringen können, wie sie im Kaufver- trag zwischen Beklagter und Drittem vereinbart worden sind (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB; vgl. BGH, Urteil vom 22. November 2013 - V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 Rn. 21 mwN). Diesen zweiten Kaufvertrag hätte die Be- klagte aber nicht mehr erfüllen können (§ 275 Abs. 1 BGB), weil sie das Eigen- tum am Grundstück schon vor der mit Schreiben der Hausverwaltung vom 23. August 2011 erfolgten Unterrichtung der Klägerin über den erfolgten Verkauf auf den Käufer übertragen hatte. Der Eigentumswechsel war bereits am 18. Juli 2011 in das Grundbuch eingetragen worden. Daher hätte die Klägerin nach dem in der Revisionsinstanz maßgebli- chen Sachverhalt im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts lediglich Scha- densersatz statt der Leistung nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Über- eignung verlangen können. Zwar ist in den Fällen, in denen ein Schuldner - wie hier - den Kaufgegenstand an einen Dritten übereignet hat, dem Schuldner die Übereignung an den Gläubiger nicht schon deswegen unmöglich, weil er über ihn nicht mehr verfügen kann und auf ihn auch keinen Anspruch hat. Unmög- lichkeit liegt vielmehr erst dann vor, wenn feststeht, dass der Schuldner die Ver- fügungsmacht nicht mehr erlangen und zur Erfüllung des geltend gemachten Anspruchs nicht mehr auf die Sache einwirken kann (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, BGHZ 141, 179, 181 f.; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 3). Ist die Unmöglichkeit - wie bei einem Anspruch aus § 311a Abs. 2, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - anspruchs- begründende Voraussetzung, nimmt der Bundesgerichtshof jedoch, um die An- forderungen an die Darlegungs- und Beweislast des Gläubigers nicht zu über- spannen, in ständiger Rechtsprechung an, dass die Weiterveräußerung die 25 - 13 - Unmöglichkeit indiziert, solange der Schuldner - wie hier - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (BGH, Urteile vom 26. März 1999 - V ZR 368/97, aaO S. 182 f. mwN; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (2) Statt ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB nachträglich noch auszu- üben, stand der Klägerin aber auch die Möglichkeit offen, wegen Verletzung der in § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB geregelten miet- vertraglichen Nebenpflichten Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu ver- langen (vgl. BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, WuM 2003, 281 unter II 2 a aa, und V ZR 127/02, juris Rn. 21 f. [jeweils zur Haftung aus pVV]). Für diesen Schritt hat sie sich entschieden. Die Verletzung solcher Nebenpflichten führt zwar nicht stets zu einem Anspruch auf Ersatz des Erfüllungsinteresses. Insbesondere wird es Fälle ge- ben, in denen sich die Verletzung der Mitteilungspflichten letztlich nicht aus- wirkt, weil der Vorkaufsberechtigte noch rechtzeitig vor der Übereignung der Kaufsache an den Dritten Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrags (und im Falle des § 577 BGB von seiner Vorkaufsberechtigung) erlangt und durch die Aus- übung seines Vorkaufsrechts einen - noch erfüllbaren - Kaufvertrag mit dem Mitteilungsverpflichteten zustande bringen kann. Dieser muss dann entschei- den, welchen der beiden gegen ihn gerichteten Ansprüche auf Übereignung der Kaufsache er erfüllt. Entschließt er sich für eine Erfüllung des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags, hat er dem Vorkaufsberechtigten wegen nach- träglicher Unmöglichkeit Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB zu leisten (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO Rn. 16; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO un- ter II 4 [zur Vorgängerregelung des § 325 BGB aF]). 26 27 - 14 - Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die vorliegend zu beurteilende Fall- konstellation, bei der die Kenntniserlangung erst nach Übereignung des Anwe- sens an den Dritten erfolgte und bei der daher die Verletzung der Mitteilungs- pflichten unmittelbar zur Vereitelung des Vorkaufsrechts führte. Infolge der un- terbliebenen Unterrichtung hätte die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Klägerin - wie bereits ausgeführt - nur noch bewirken können, dass sie einen Kaufvertrag mit der Beklagten begründete, dessen Erfüllung der Beklagten von vornherein unmöglich gewesen wäre (anfängliche Unmöglichkeit) mit der Folge, dass sie der Klägerin gemäß § 311a Abs. 1, 2, § 275 Abs. 1, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen Nichterfüllung des zu- stande gekommenen Kaufvertrags hätte leisten müssen. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts die Klägerin somit nicht in die Lage versetzt hätte, ihr Erfül- lungsinteresse durchzusetzen, ist hier die Ausübung dieses Rechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 1 BGB) als sinnloser Zwischenschritt zu werten. (3) Weil das Erfüllungsinteresse der Klägerin unmittelbar durch die Ver- letzung der mietvertraglichen Nebenpflicht vereitelt worden ist, ist der aus der Verletzung der mietrechtlichen Nebenpflicht resultierende Schadensersatzan- spruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz des Erfüllungsinteresses gerichtet (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO). Der Ersatz des Erfül- lungsinteresses besteht hier - ebenso wie in dem vom Senat bereits entschie- denen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit der Erfüllung eines zwischen Vor- kaufsberechtigtem und Mitteilungsverpflichteten zustande gekommenen Kauf- vertrags (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO) - im Ausgleich der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem auf sie entfal- lenden Anteil des Kaufpreises, allerdings abzüglich von der Klägerin ersparter Kosten (insbesondere Erwerbs- und Finanzierungskosten). 28 29 - 15 - Nach dem im Revisionsverfahren zugrunde zu legenden Vortrag der Klä- gerin beläuft sich der mit dem Grundstückserwerber vereinbarte anteilige Kauf- preis für die Wohnung (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 467 Satz 1 BGB) auf 186.571 € und der Verkehrswert auf 266.250 €. Bei ordnungsgemäßer Unterrichtung hätte sie diesen Vermögenszuwachs (abzüglich für den Erwerb und dessen Finanzie- rung aufzuwendender Kosten) in Gestalt des Sondereigentums an der Woh- nung und des dazu gehörenden Miteigentumsanteils erhalten. An die Stelle des entgangenen Vermögensvorteils tritt nun der geldwerte Ausgleich der Wertdiffe- renz. (4) Die Verletzung der Mitteilungspflichten ist für den geltend gemachten Schaden auch ursächlich geworden. (a) Es ist davon auszugehen, dass die Klägerin bei rechtzeitiger Mittei- lung des Inhalts des Kaufvertrags (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB) und gleichzeitiger Belehrung über ihr Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 2 BGB) von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hätte. Die Mitteilungspflichten des Vorkaufs- verpflichteten stellen vertragliche Aufklärungspflichten dar, die dazu bestimmt sind, dem Berechtigten eine sachgerechte Entscheidung über bestimmte Ge- schäfte - nämlich über die Ausübung des Vorkaufsrechts - zu ermöglichen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO unter II 2 b bb). Bei Ver- letzung solcher Pflichten spricht eine Vermutung für "aufklärungsrichtiges" Ver- halten (BGH, Urteile vom 17. Januar 2003 - V ZR 137/02, aaO, und V ZR 127/02, aaO Rn. 28; jeweils mwN). Umstände, die diese Vermutung widerleg- ten, sind weder von der Revisionserwiderung aufgezeigt worden noch sonst ersichtlich. (b) Ferner ist für die Revisionsinstanz zu unterstellen, dass die Klägerin die sie treffende Kaufpreiszahlungspflicht aus einem - bei rechtzeitiger Unter- 30 31 32 33 - 16 - richtung durch Ausübung ihres Vorkaufsrechts begründeten - Kaufvertrag (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB) auch hätte erfüllen können. Das Beru- fungsgericht hat zwar insoweit - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Die Revision verweist aber zu Recht darauf, dass die Klägerin vorgetragen habe, sie wäre aufgrund ihrer Kreditwürdigkeit und teil- weise vorhandener Eigenmittel in der Lage gewesen, den zwischen der Beklag- ten und dem Dritten ausgehandelten, anteilig auf die von ihr genutzte Wohnung entfallenden Kaufpreis zu entrichten. (5) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts steht auch der Schutzzweck des § 577 BGB vorliegend einem auf Ersatz der Differenz zwi- schen Verkehrswert der Wohnung und anteiligem Kaufpreis (abzüglich erspar- ter Kosten) gerichteten Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1, § 249 BGB nicht entgegen. Das Berufungsgericht ist der Ansicht, wenn - wie hier - das Vor- kaufsrecht nicht ausgeübt werde, sei dem vorkaufsberechtigten Mieter nur der durch eine Verdrängung aus der Mietwohnung entstehende Schaden zu erset- zen. Dagegen stelle der Umstand, dass zwischen den Kaufvertragsparteien ein niedriger Kaufpreis vereinbart worden sei, anders als bei der Nichterfüllung ei- nes durch ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zwischen den Mietparteien zustande gekommenen Kaufvertrags, keinen ersatzpflichtigen Vermögensschaden dar. Hierbei verengt das Berufungsgericht den Sinn und Zweck des Vorkaufsrechts des Mieters nach § 577 BGB entgegen dem in den Gesetzesmaterialien und auch in der genannten Bestimmung selbst zum Ausdruck gekommenen Willen des Gesetzgebers. (a) Der Senat hat sich mit der Frage, ob sich aus dem Schutzzweck des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters Einschränkungen hinsichtlich der Er- satzfähigkeit der dem Mieter entstandenen Vermögenseinbußen ergeben, be- reits im Zusammenhang mit Schadensersatzansprüchen wegen nachträglicher 34 35 - 17 - Unmöglichkeit des mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen Mieter und Vermieter begründeten Kaufvertrags befasst. Dabei hat er dem Zweck des in § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) geregelten Vorkaufsrechts, den Schutz der Mieter vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswoh- nungen und deren Veräußerung an Dritterwerber zu verstärken, keine Be- schränkung des Anspruchs nach § 325 BGB aF (heute § 280 Abs. 1, 3, § 283 BGB) auf den Schaden entnommen, den der Mieter infolge einer Verdrängung aus der gemieteten Wohnung erleidet; vielmehr hat der Senat dem Mieter, dem die Wohnung vom Vermieter nach Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übereig- net worden war, einen Anspruch auf Ersatz der Wertdifferenz zwischen Ver- kehrswert und vereinbartem Kaufpreis zugesprochen. Maßgebend dafür war die Überlegung, dass das Gesetz den Schutz des Mieters durch dessen Berechti- gung realisiert, bei Eintritt des Vorkaufsfalls einen Kaufvertrag zwischen sich und dem Verkäufer zustande zu bringen, und dass der Mieter - wenn der Ver- käufer die sich daraus ergebende Übereignungspflicht nicht erfüllt - nach allge- meinem Schuldrecht Schadensersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses bean- spruchen kann (Senatsurteil vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO). (b) Diese Grundsätze lassen sich auch auf die vorliegende Fallgestaltung übertragen, in der zwar kein Kaufvertrag zwischen den Mietvertragsparteien begründet, gleichwohl aber das durch § 577 BGB gewährleistete Erfüllungsinte- resse des Mieters verletzt worden ist. Das Berufungsgericht, das dies anders sieht, verkehrt den von § 577 BGB angestrebten Schutz des Mieters in sein Gegenteil. (aa) Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber mit der Einführung des ge- setzlichen Vorkaufsrechts des Mieters für den Fall des erstmaligen Verkaufs einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung (§ 570b BGB aF; § 577 BGB) vor allem die Absicht verfolgte, den Mieter vor spekulativen Um- 36 37 - 18 - wandlungen von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber zu schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40). Darin erschöpft sich der Schutzzweck dieser Regelung jedoch nicht. Vielmehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3013, aaO; 12/3254, aaO). Hätte die Absicht des Gesetzgebers allein darin bestanden, den Mieter vor einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung des Dritterwerbers zu schützen, hätte er dieses Anliegen schon durch einen zeitweisen Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Erwerbers (vgl. § 577a BGB) verwirklichen können. Dass er stattdessen das Instrument des Vorkaufsrechts gewählt hat, belegt seine Zielsetzung, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbeson- dere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen eines Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Aus- übung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufver- trags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren. Durch die Verweisung in § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB auf die Bestimmungen zum Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) wird dem Mieter im Wesentlichen die gleiche Rechtsstellung eingeräumt wie einem sonstigen Vorkaufsberechtigten. Er hat damit gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 464 Abs. 2 BGB die Möglichkeit, allein durch eine Erklä- rung gegenüber seinem Vermieter einen Kaufvertrag mit diesem zu den Bedin- gungen zustande zu bringen, die dieser mit dem Dritten vereinbart hat. (bb) Das Interesse des Mieters an der Verwirklichung seines Vorkaufs- rechts wird aber nicht nur dann verletzt, wenn der durch Ausübung des Vor- 38 39 - 19 - kaufsrechts zustande gekommene Kaufvertrag vom Vermieter wegen anfängli- cher oder nachträglicher Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung nicht voll- zogen wird, sondern auch dann, wenn - wie hier die Beklagte - der Mitteilungs- verpflichtete den Mieter so spät vom Verkaufsfall und dem Vorkaufsrecht unter- richtet, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Hinblick auf die bereits erfolg- te Übereignung an einen Dritten leerliefe. Denn auch die Mitteilungspflichten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 BGB, § 577 Abs. 2 BGB dienen - wie bereits ausgeführt - dazu, das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern; dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls (und durch die Belehrung über seine Vorkaufsberechtigung) in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu be- gründen (vgl. BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, aaO mwN [zu § 510 BGB aF, heute § 469 BGB]). Er kann daher auch in diesen Fällen An- spruch auf Ersatz der Differenz zwischen Kaufpreis und Wert der Wohnung ha- ben (so auch Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 24; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 283 f.). Ob eine andere Beurteilung in den Fällen geboten ist, in denen der Mie- ter die Wohnung nicht zur Eigennutzung, sondern von vornherein zur Weiter- veräußerung erwerben will (so AG Hamburg, WuM 1996, 477; Münch- KommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 577 Rn. 22; Staudinger/Rolfs, Neubearb. 2014, § 577 Rn. 58; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 577 BGB Rn. 45) kann hier dahinstehen. Denn eine solche Konstellation ist vorliegend nicht ge- geben. III. Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht bislang keine Feststellungen zum Zeitpunkt der Umwandlung 40 - 20 - in Wohnungseigentum, zur Entstehung eines kausalen Schadens und zu des- sen Höhe getroffen hat. Sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist wegen Erkrankung an der Unterschrift gehindert. Dr. Milger, 04.02.2015 Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Hamburg-St. Georg, Entscheidung vom 31.05.2013 - 920 C 16/13 - LG Hamburg, Entscheidung vom 16.01.2014 - 334 S 37/13 -

ECLI:DE:BGH:2025:081025UVIIIZR18.24.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 18/24 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 242 Cc, Cd, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281, 311a Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Alt. 1, § 570b Abs. 1, 2 (in der bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung) Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußern- den Gesellschaft personenidentisch sind, stellt einen Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung vollzogenen oder beabsichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks. BGH, Urteil vom 8. Oktober 2025 - VIII ZR 18/24 - LG Potsdam AG Potsdam - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Oktober 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt und die Richterin Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Potsdam - 4. Zivilkammer - vom 10. Januar 2024 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 31. Juli 2024 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger sind seit dem 1. März 2000 Mieter einer Doppelhaushälfte in N. F. . Eigentümerin des mit diesem Gebäude bebauten und im Grund- buch von N. F. unter der laufenden Nummer 1 verzeichneten Grund- stücks war die beklagte Gesellschaft mit beschränkter Haftung, deren alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer T. S. ist. In dem schriftli- chen Mietvertrag vom 15. November 1999 wird als Vermieter "S. " unter Angabe der Anschrift der Beklagten aufgeführt. Mit Schreiben vom 2. Dezember 1999 begrüßte die W. V. KG (im Folgenden: W. KG) die Kläger als "neuen Mieter in unserer Verwaltung". 1 2 - 3 - Komplementär dieser Gesellschaft war ebenfalls T. S. ; die Be- klagte war deren Kommanditistin. In der Folgezeit kam es zu der Realteilung des Grundstücks in mehrere einzelne Grundstücke. In der Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses im Grundbuch findet sich fol- gender Vermerk: "Nr. 1 geteilt und unter Nr. 3 bis Nr. 19 gemäß der Fortführungsmit- teilung […] eingetragen am 30.03.2000." Die vermietete Doppelhaushälfte befand sich auf dem Grundstück mit der laufenden Nummer 6. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. April 2000 veräußerte die Be- klagte das vorbezeichnete Grundstück an die W. KG zum Preis von 400.000 DM (= 204.516,75 €). Das Grundstück mit der laufenden Nummer 6 wurde am 19. April 2000 auf ein anderes Grundbuchblatt übertragen. In den Jahren 2002 bis 2017 zeigten die Kläger wiederholt Interesse an dem Erwerb der von ihnen bewohnten Doppelhaushälfte und erhielten in den Jahren 2004, 2007, 2010, 2011 und 2017 mehrere Kaufangebote. Ein Kaufver- trag kam jedoch nicht zustande. Mit anwaltlichem Schreiben vom 4. Februar 2019 erklärten die Kläger die Ausübung des ihnen ihrer Ansicht nach zustehenden Vorkaufsrechts. Sie forder- ten mit weiterem anwaltlichen Schreiben vom 15. April 2019 die Beklagte unter Fristsetzung zur Abgabe einer Erklärung auf, ob sie zur Übereignung des Grund- stücks zu den seinerzeit (mit der W. KG) vereinbarten Konditionen bereit und in der Lage sei. Die Beklagte lehnte eine solche Übereignung ab. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Mit der am 27. Juni 2019 beim Amtsgericht eingegangenen Klage haben die Kläger die Beklagte auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 195.483,25 € - der Differenz zwischen dem von den Klägern errechneten Ver- kehrswert des Grundstücks und dem von der W. KG gezahlten Kaufpreis - nebst Zinsen in Anspruch genommen. Die Beklagte hat das Bestehen eines Vorkaufsrechts der Kläger in Abrede gestellt und die Verjährungseinrede erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be- rufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungs- gericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren in vollem Umfang weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Die von den Klägern vorsorglich eingelegte Nicht- zulassungsbeschwerde ist gegenstandslos, weil das Berufungsgericht die Revi- sion unbeschränkt zugelassen hat (vgl. Senatsurteile vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 19; vom 26. März 2025 - VIII ZR 152/23, ZIP 2025, 1098 Rn. 6 mwN; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, juris Rn. 7 mwN). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz nicht zu. Zwar habe ein Vorkaufsrecht zu ihren Gunsten bestanden und dieses sei 9 10 11 12 13 14 - 5 - auch fristgerecht ausgeübt worden. Dem Anspruch stehe aber das Verbot der unzulässigen Rechtsausübung entgegen. Im Übrigen wäre ein Anspruch auch verwirkt. Ein Vorkaufsrecht im Sinne der Vorschrift des § 570b BGB aF, welche mit der Bestimmung des § 577 BGB in heutiger Fassung nahezu identisch sei, be- stehe dann, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden sei oder werden solle, an ei- nen Dritten verkauft würden. Vorliegend habe zwar eine Realteilung vorgelegen. Diese Situation stehe der Begründung von Wohnungseigentum jedoch gleich, so dass § 577 BGB beziehungsweise § 570b BGB aF analog anzuwenden sei. Maß- geblich sei insoweit die Grundbuchlage zum Zeitpunkt des Kaufvertragsab- schlusses. Die notarielle Beurkundung habe am 14. April 2000 stattgefunden. Die Umschreibung des Grundstücks und mithin der dingliche Vollzug der Realteilung seien zwar erst am 19. April 2000 erfolgt. Dies sei indes unbeachtlich, da schon am 30. März 2000 im Grundbuchblatt dessen Teilung eingetragen worden sei. Bei der Erwerberin handele es sich um einen Dritten im Sinne von § 570b BGB aF. Das Näheverhältnis der W. KG zur Beklagten führe entgegen den Ausführungen der Beklagten nicht zu einer anderen Bewertung. Soweit das Amtsgericht in seiner Entscheidung die zu § 463 BGB entwickelten Grundsätze entsprechend anwende, sei dem nicht zu folgen. Der Gesetzgeber habe den Mie- ter nicht nur vor spekulativen Umwandlungen von Mietwohnungen in Eigentums- wohnungen mit anschließender Veräußerung an Dritterwerber, sondern auch dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere, wenn dieser aus seiner Sicht günstig sei, schützen wollen. Dieses Schutzbedürfnis bestehe auch bei konzerninternen Umschichtun- gen. Insoweit hätten die Kläger vorgetragen, dass es sich bei der Veräußerin und 15 16 17 - 6 - der Erwerberin um zwei selbständige juristische Personen handele, deren Ge- sellschafterkreis sich zu jeder Zeit ändern könne und bei denen für einen Außen- stehenden nie deutlich erkennbar sei, wer diese wirtschaftlich beherrsche. Selbst wenn eine Gesellschaft das Eigentum zunächst zu Kapitalanlagezwecken er- werbe, könne später der Verkauf der Immobilie erforderlich sein. Der Mieter habe hingegen nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung ein Vorkaufs- recht. Vor diesem Hintergrund definiere § 577 BGB beziehungsweise § 570b BGB aF den Kreis der Erwerber, bei denen kein Vorkaufsrecht entstehe, dahin- gehend negativ, dass jeder Dritter sei, der nicht Familien- oder Haushaltsange- höriger sei. Eine darüber hinausgehende Erweiterung führe zwangsläufig zu rechtlichen Unsicherheiten und widerspreche dem Wortlaut der Vorschrift. Die Kläger hätten das ihnen somit zustehende Vorkaufsrecht am 4. Fe- bruar 2019 schriftlich gegenüber der Beklagten und damit form- und fristgerecht ausgeübt. Da die Beklagte den Klägern keine Mitteilung über den Inhalt des Kauf- vertrags unter dessen Vorlage habe zukommen lassen und daher auch keine Ankündigung bezüglich des Bestehens des Vorkaufsrechts erfolgt sei, habe die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 570b BGB aF, § 469 Abs. 2 BGB nicht zu laufen begonnen. Die mögliche Kenntnis der Kläger bezüglich des Wechsels der Eigentümerstellung sei hierfür unschädlich. Daher bestehe ein Schuldverhältnis in Form eines Kaufvertrags zwi- schen den Parteien. Der Beklagten sei es auch nicht möglich gewesen, die Doppelhaushälfte an die Kläger zu übereignen, weil die W. KG im Jahr 2019 seit nunmehr bei- nahe 20 Jahren Eigentümerin der Doppelhaushälfte sei. Damit liege jedenfalls ein Fall subjektiver Unmöglichkeit vor, weshalb auch ein Anspruch der Kläger gemäß § 280 Abs. 1, § 281 BGB nicht in Betracht komme. 18 19 - 7 - Ob die Beklagte sich gemäß § 311a Abs. 2 BGB exkulpieren könne, könne letztlich dahinstehen, weil die Kläger sich treuwidrig verhalten hätten. Der Kläger- seite stehe im Ergebnis kein Schadensersatzanspruch zu, da sie sich mit der Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs in Widerspruch zu ihrem eige- nen Vorverhalten (venire contra factum proprium) setze. Der Sinn und Zweck des § 577 BGB beziehungsweise des § 570b BGB aF liege neben dem Schutz der Mieter vor einer Eigenbedarfskündigung in der Möglichkeit der Mieter, das Miet- objekt zu Konditionen, die einem Dritten angeboten worden seien, zu kaufen. Den Klägern sei die streitgegenständliche Doppelhaushälfte mehrfach zu markt- üblichen Konditionen zum Kauf angeboten worden. Den Angeboten aus den Jah- ren 2004, 2007, 2010 und 2011 hätten die Kläger jedoch nicht zugestimmt. In dieser Situation zu argumentieren, man hätte, sofern man rechtmäßig Kenntnis vom Verkaufsfall erlangt hätte, sein Vorkaufsrecht ausgeübt, vermöge nicht zu überzeugen. Hierbei sei es aus Sicht der Kammer auch unbeachtlich, wer mit den Kaufangeboten an die Kläger herangetreten sei. Vielmehr habe sich die Be- klagte durch das Verhalten der Kläger darauf einstellen können und dürfen, dass diese an einem Kauf nicht interessiert seien. Selbst wenn eine unzulässige Rechtsausübung nicht vorläge, bestünde ein Anspruch nicht, da die Kläger ihren Schadensersatzanspruch verwirkt hätten. Denn sie hätten letztlich Kenntnis von der Veränderung auf der Eigentümerseite gehabt. Auch wenn die Beklagte ihrer Mitteilungspflicht bezüglich des Bestehens eines möglichen Vorkaufsrechts nicht nachgekommen sei, so hätte sich den Klä- gern aufdrängen müssen, dass ein Verkauf stattgefunden habe. Dies trügen mit ihren eingereichten Anlagen sowohl die Kläger als auch die Beklagte vor. Soweit die Klägerseite geltend mache, die W. KG sei ihnen gegenüber lediglich als Verwalterin aufgetreten, vermöge dies nicht zu überzeugen. Dass eine Hausver- waltung Verkaufsangebote an Dritte, Mieter oder Interessenten versende, sei un- üblich und eine Verwalterin wäre hierzu im Regelfall nicht bevollmächtigt. Daher 20 21 - 8 - hätten die Kläger jedenfalls ab dem Angebot im Jahr 2011 erkennen können, dass das Eigentum an dem Grundstück übergegangen sei. Angesichts des zwi- schen den Jahren 2011 und 2019 (Ausübung des Vorkaufsrechts) verstrichenen Zeitraums liege das Zeitmoment vor. Da erkennbar sei, dass die Beklagte nach den diversen von den Klägern nicht angenommenen Kaufangeboten davon aus- gegangen sei, seitens der Kläger würden keine Ansprüche mehr geltend ge- macht werden, sei auch das Umstandsmoment gegeben, weshalb die Verwir- kung des Anspruchs eingetreten sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Scha- densersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen der anfängli- chen subjektiven Unmöglichkeit der Übereignung des mit der Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks an die Kläger nicht verneint werden. 1. Zwar hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht die Begründung eines Vorkaufsrechts der Kläger in analoger Anwendung von § 570b Abs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Juli 2001 geltenden Fassung (im Fol- genden: aF) und das Zustandekommen eines Kaufvertrags über das vorbezeich- nete Grundstück zwischen den Parteien aufgrund der Ausübung dieses Vor- kaufsrechts sowie die anfängliche Unmöglichkeit der Übereignung des Grund- stücks durch die Beklagte an die Kläger bejaht. Das Berufungsgericht hat jedoch rechtsfehlerhaft angenommen, dass die Geltendmachung eines auf diese Un- möglichkeit gestützten Schadensersatzanspruchs durch die Kläger wegen wider- sprüchlichen Verhaltens gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich beziehungs- weise ein solcher Anspruch verwirkt sei. 22 23 - 9 - a) Der Mieter ist gemäß § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF zum Vorkauf be- rechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehö- rigen verkauft (§ 570b Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vorkaufs- rechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kommenden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Eigentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer - wie hier - bereits zuvor erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Dritten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzanspruch nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1 Alt. 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB zu (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22 ff.; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 36). b) Bei der vorzunehmenden Beurteilung der Frage, ob den Klägern ein solcher Schadensersatzanspruch zusteht, sind dem Berufungsgericht Rechtsfeh- ler unterlaufen. aa) Das Berufungsgericht hat allerdings im Ergebnis rechtsfehlerfrei das Entstehen eines Vorkaufsrechts der Kläger gemäß § 570b BGB aF analog durch den am 14. April 2000 erfolgten Abschluss des Kaufvertrags über das mit der Doppelhaushälfte bebaute Grundstück zwischen der Beklagten und der W. KG bejaht. (1) Anders als die Revision meint, ist die Entstehung des Vorkaufsrechts der Kläger den Grundsätzen des intertemporalen Rechts entsprechend (vgl. BGH, Urteile vom 18. Oktober 1965 - II ZR 36/64, BGHZ 44, 192, 194; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NJW 2024, 2909 Rn. 15; vom 27. November 2024 24 25 26 27 28 - 10 - - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23; siehe auch Grüneberg/Grüneberg, BGB, 84. Aufl., Einl. vor § 241 Rn. 14) nach der zum Zeitpunkt des Kaufvertragsab- schlusses geltenden Vorschrift des § 570b BGB aF und nicht nach der - im We- sentlichen inhaltsgleichen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 72) - Vorschrift des § 577 BGB zu beurteilen, die durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Ge- setz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz, BGBl. I S. 1149) eingeführt worden ist. Eine - von diesen Grundsätzen abweichende - Regelung zu der Vorschrift des § 577 BGB ist der Übergangsbestimmung des Art. 229 § 3 EGBGB - wie die Revision im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat - nicht zu entnehmen. Etwas Anderes ergibt sich entgegen der Ansicht der Revision auch nicht aus der - hier nicht einschlägigen - Regelung des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB. (2) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht angenommen, dass die da- nach heranzuziehende, für die Begründung von Wohnungseigentum geltende Bestimmung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF auf die Realteilung eines Grund- stücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern - oder wie hier Doppelhaushälften - bebaut ist, entsprechend anzuwenden ist (vgl. Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 6 ff.; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09, NJW 2010, 3571 Rn. 14; vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, NJW-RR 2016, 910 Rn. 19). Dementsprechend kann ein Vorkaufsrecht des Mie- ters sowohl im Fall der Veräußerung eines Grundstücks nach vollzogener Real- teilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog), die neben einer Teilungser- klärung des Grundstückseigentümers - und gegebenenfalls erforderlichen be- hördlichen Genehmigungen - die Eintragung im Grundbuch voraussetzt, als auch im Fall der Veräußerung eines ungeteilten Grundstücks bei beabsichtigter Real- teilung (§ 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB aF analog) in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, aaO mwN). 29 30 - 11 - (3) Die Voraussetzungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog liegen - wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt hat - hier vor. (a) Das Berufungsgericht ist zunächst rechtsfehlerfrei - unausgespro- chen - davon ausgegangen, dass die Beklagte - und nicht die W. KG - zum Zeitpunkt des Entstehens des Vorkaufsrechts durch den Abschluss des Kaufver- trags zwischen dieser und der W. KG am 14. April 2000 die Vermieterin der Kläger war. Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob ein Verkauf an den Ver- mieter selbst vom Anwendungsbereich des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) erfasst wird. Entgegen der Annahme der Revisionserwide- rung kann aus dem Begrüßungsschreiben der W. KG vom 2. Dezember 1999 und der fehlenden Erwähnung im Mietvertrag, dass es sich bei der Vermieterin um eine GmbH handelt, nicht geschlossen werden, die W. KG sei von Anfang an die Vermieterin der Kläger gewesen. Die Revisionserwiderung übergeht inso- weit, dass der Firmenname der Beklagten im Gegensatz zu demjenigen der W. KG das im Mietvertrag zur Bezeichnung des Vermieters verwendete Wort "S. " aufweist und es sich bei der im Mietvertrag angegebenen Adresse des Vermieters um die Anschrift der Beklagten - und nicht der W. KG - handelt. Auch das - erst nach Abschluss des Mietvertrags verfasste - Begrüßungsschrei- ben der W. KG enthält keinen Hinweis darauf, dass es sich bei dieser um die Vermieterin der Kläger handeln könnte. Vielmehr werden die Kläger in diesem Schreiben als neue Mieter "in unserer Verwaltung" begrüßt, so dass vom objek- tiven Empfängerhorizont aus die W. KG als Verwalterin des streitgegenständli- chen Mietobjekts, nicht aber als dessen Vermieterin tätig geworden ist. (b) Das Berufungsgericht hat ebenfalls im Ausgangspunkt zu Recht ange- nommen, dass die hier vorgenommene Realteilung den Anforderungen des § 570b Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB aF analog gerecht wird. Anders als das Beru- 31 32 33 - 12 - fungsgericht und die Revisionserwiderung jedoch gemeint haben, ist die Realtei- lung nicht erst nach, sondern bereits vor dem Abschluss des Kaufvertrags zwi- schen der Beklagten und der W. KG durch die am 30. März 2000 vorgenom- mene Eintragung im Grundbuch vollzogen worden. (aa) Die Teilung eines Grundstücks kann nach den §§ 6, 13 GBV entweder dadurch vollzogen werden, dass das bisherige Flurstück als neues selbständiges Grundstück auf demselben Grundbuchblatt unter einer neuen laufenden Nummer eingetragen oder auf ein anderes Grundbuchblatt übertragen und dort selbstän- dig gebucht wird (vgl. BGH, Beschluss vom 26. September 2024 - V ZB 8/24, NJW-RR 2024, 1404 Rn. 13; siehe auch Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 675 f.). (bb) Ausgehend hiervon ist die Teilung des Grundstücks bereits am 30. März 2000 und damit vor Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklag- ten und der W. KG am 14. April 2000 vollzogen worden. Denn die bisherigen Flurstücke des Grundstücks mit der laufenden Nummer 1 sind nach den rechts- fehlerfreien und von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts unter den neuen laufenden Nummern 3 bis 19 auf demselben Grundbuchblatt eingetragen und die Teilung unter dem 30. März 2000 vermerkt worden. (c) Bei der W. KG handelt es sich - wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschieden hat - um einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), obwohl der Alleingesellschafter S. der beklagten Kapitalgesellschaft zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grund- stücks durch die W. KG deren Komplementär und die Beklagte deren Komman- ditistin war. 34 35 36 - 13 - Auch die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder be- gründet werden soll, an eine Personenhandelsgesellschaft, deren Gesellschafter mit denen der veräußernden Gesellschaft personenidentisch sind, stellt - entge- gen einer in der Instanzrechtsprechung und dem Schrifttum teilweise vertretenen Ansicht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. März 2016 - 63 S 367/14, BeckRS 2016, 134695 Rn. 23; BeckOGK-BGB/Klühs, Stand: 1. September 2025, § 577 Rn. 74; BeckOK-Mietrecht/Bruns, Stand: 1. Mai 2025, § 577 BGB Rn. 25; vgl. auch MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 577 Rn. 15) - einen Verkauf an einen Drit- ten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) dar. Dies gilt auch bei einer nach der Überlassung - wie hier - vollzogenen oder beab- sichtigten Realteilung des mit den vermieteten Räumen bebauten Grundstücks. (aa) Bereits der Wortlaut der Vorschrift des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB), wonach der Mieter von Wohnräumen lediglich dann zum Vorkauf berechtigt sein soll, wenn diese Räume an einen Dritten veräußert werden, spricht dafür, dass "Dritter" lediglich ein von dem veräußernden Eigen- tümer zu unterscheidender Rechtsträger sein muss. (bb) Auch der von dem Gesetzgeber mit der Einführung der Vorschrift des § 570b Abs. 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 BGB) verfolgte Zweck steht einer Auslegung entgegen, wonach die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft mit personenidentischen Gesellschaftern nicht als ein Verkauf an einen Dritten an- zusehen ist. (aaa) Mit der Ausdehnung des damals schon im Bereich des sozialen Wohnungsbaus bestehenden Vorkaufsrechts des Mieters auf den nicht geförder- ten oder bindungsfrei gewordenen Wohnungsbestand wollte der Gesetzgeber auch diese Mieter vor spekulativen Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten 37 38 39 40 - 14 - Wohnungen in Eigentumswohnungen schützen (BT-Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08, NJW 2009, 1076 Rn. 17; vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 25). Eine solche Verdrängungsgefahr ist auch bei dem - hier erfolgten - Ver- kauf einer Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft gegeben. Zwar be- steht die Gefahr einer auf den Eigenbedarf der Gesellschafter gestützten Kündi- gung bei einer solchen Gesellschaft nicht, weil die Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch nicht analog auf eine solche Gesellschaft und ihre Gesellschafter anwendbar ist (vgl. Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NJW 2011, 993 Rn. 9 ff.; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52). Jedoch kommt in einem solchen Fall eine Verwertungskündigung ge- mäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, ZIP 2025, 2060 Rn. 54; siehe auch zu den Anforderungen an eine Verwertungskündigung im Allgemeinen Senatsurteil vom 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NJW-RR 2018, 12 Rn. 15 ff.). Anders als die Revisionserwiderung gemeint hat, führt auch der Umstand, dass hinter der erwerbenden Personenhandelsgesellschaft dieselbe natürliche Person als Gesellschafterin wie hinter der veräußernden Gesellschaft steht, nicht dazu, dass für die Bewertung des berechtigten Kündigungsinteresses im Sinne von § 573 BGB auf die Interessen ein und derselben natürlichen Person abzu- stellen und deshalb eine - durch den Verkauf begründete - Verdrängungsgefahr zu verneinen wäre. Denn eine Personenhandelsgesellschaft macht durch den gewählten Geschäftszweck (Handelsgewerbe) deutlich, dass es auf die Interes- sen der Gesellschaft und nicht auf diejenigen ihrer Gesellschafter - wie etwa den persönlichen Nutzungsbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen 41 42 - 15 - (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 52) - ankommt. (bbb) Darüber hinaus erschöpft sich der Schutzzweck der Regelung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht in der Verhinde- rung einer Verdrängung des Mieters aus der von ihm gemieteten Wohnung. Viel- mehr war dem Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien auch daran ge- legen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu zahlen bereit ist (vgl. BT- Drucks. 12/3013, S. 18; 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 29). Der Gesetzgeber verfolgte somit das Ziel, dem Mieter die Wohnung nicht nur zur Nutzung zu erhalten, sondern dessen Interesse an einem Erwerb der Wohnung, insbesondere wenn dieser aus seiner Sicht günstig ist, zu schützen. Denn das Wesen des Vorkaufsrechts liegt gerade darin, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung des Vorkaufsrechts und bei Erfüllung des dadurch begründeten Kaufvertrags in die Lage versetzt wird, an den zwischen Vorkaufsverpflichtetem und Drittem ausgehandelten Konditionen zu partizipieren (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 38). Ein solches Interesse des Mieters besteht aber auch bei der Veräußerung der Wohnung an eine Personenhandelsgesellschaft. (ccc) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es für die An- wendung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) - anders als für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB - auch nicht darauf an, ob es sich bei der Veräußerung von der Beklagten an die W. KG um ein Verkehrs- geschäft handelt. Denn die Bestimmung des § 892 BGB soll den Verkehr mit Grundstücken in dem Vertrauen auf die Verlässlichkeit des Grundbuchs schützen 43 44 - 16 - (vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2007 - V ZR 5/07, BGHZ 173, 71 Rn. 23). Die Re- gelung des § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB) verfolgt hin- gegen - wie bereits aufgezeigt - eine andere Zielrichtung. (cc) Ausgehend hiervon ist mit dem Abschluss des Kaufvertrags zwischen der Beklagten und der W. KG ein Verkauf an einen Dritten im Sinne von § 570b Abs. 1 Satz 1 BGB aF erfolgt, so dass ein Vorkaufsrecht der Kläger begründet worden ist. bb) Das Berufungsgericht hat zudem rechtsfehlerfrei und von den Parteien im Revisionsverfahren nicht angegriffen angenommen, dass die Kläger dieses Vorkaufsrecht rechtzeitig mit Schreiben vom 4. Februar 2019 ausgeübt haben und zwischen den Parteien deshalb ein Kaufvertrag über das mit der Doppel- haushälfte bebaute Grundstück zustande gekommen ist. Insbesondere hat die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 510 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB in der hier anzuwendenden, bis zum 31. Dezember 2001 gelten- den Fassung (heute § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB) nicht zu laufen begonnen, weil die Beklagte die Kläger nicht über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des mit der W. KG geschlossenen Kaufvertrags unterrichtet hat (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 24; vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23, NZM 2025, 699 Rn. 38). cc) Ferner hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei und von den Parteien ebenfalls nicht angegriffen die bereits bei Zustandekommen des Kaufvertrags zwischen den Parteien (§ 505 Abs. 2 BGB aF; heute: § 464 Abs. 2 BGB) beste- hende Unmöglichkeit der Eigentumsverschaffung durch die Beklagte bejaht. Die - hier erfolgte - Weiterveräußerung des Grundstücks an die W. KG indiziert die Unmöglichkeit, solange der Schuldner - wie hier die Beklagte - nicht darlegt, dass er zur Erfüllung willens und in der Lage ist (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 25). 45 46 47 - 17 - dd) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, die Kläger seien gemäß § 242 BGB wegen widersprüchlichen Verhaltens an der Gel- tendmachung des Schadensersatzanspruchs gehindert. Die Frage, ob ein rechtsmissbräuchliches Verhalten vorliegt, unterliegt zwar der tatrichterlichen Würdigung (Senatsurteile vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 11; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16). Revisi- onsrechtlich kann aber überprüft werden, ob der Tatrichter den Sachverhalt zu- treffend festgestellt hat, ob er den Rechtsbegriff der unzulässigen Rechtsaus- übung richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungs- sätze verstößt (BGH, Urteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO; vom 7. Oktober 2015 - VIII ZR 247/14, NJW 2015, 3780 Rn. 25; Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9). Einer Prüfung an diesem Maß- stab hält das Berufungsurteil nicht stand. (1) Nicht jeder Widerspruch zwischen zwei Verhaltensweisen ist als unzu- lässige Rechtsausübung zu werten. Ein widersprüchliches Verhalten (venire con- tra factum proprium) ist nur dann rechtsmissbräuchlich im Sinne von § 242 BGB, wenn besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen las- sen. Entscheidend sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Widersprüchli- ches Verhalten kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Um- stände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (st. Rspr.; vgl. Se- natsurteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 24; vom 26. August 2020 - VIII ZR 351/19, BGHZ 227, 15 Rn. 66; Senatsbeschluss vom 15. Dezem- ber 2020 - VIII ZR 304/19, juris Rn. 26 mwN). Eine Rechtsausübung ist hiernach unzulässig, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhal- tens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späteren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenseite im Hinblick darauf vorrangig schutzwürdig er- scheinen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 10. Juli 2018 - II ZR 24/17, BGHZ 219, 48 49 - 18 - 193 Rn. 32; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, aaO; jeweils mwN). Hierbei handelt es sich allerdings um einen engen Ausnahmetatbestand (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 13; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 25; Beschluss vom 15. Dezember 2020 - VIII ZR 304/19, aaO). (2) Ausgehend hiervon genügen die Feststellungen des Berufungsgerichts zur Annahme eines Rechtsmissbrauchs nicht. Allein aufgrund der fehlenden Zu- stimmung der Kläger zu den ihnen unterbreiteten Kaufangeboten durfte die Be- klagte nicht darauf vertrauen, die Kläger würden das ihnen zustehende Vorkaufs- recht nicht (mehr) ausüben und auch nicht etwa Schadensersatzansprüche im Falle der Unmöglichkeit der Übereignung des Grundstücks geltend machen. Das Berufungsgericht hat nicht festgestellt, dass diese Angebote ihrem Inhalt nach dem zwischen der Beklagten und der W. KG geschlossenen Kaufvertrag ent- sprachen. Vielmehr geht aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genomme- nen Kaufangeboten - worauf die Revision zu Recht verweist - hervor, dass den Klägern das Grundstück zu Preisen zwischen 230.000 € und 350.000 € angebo- ten worden ist und diese somit (teilweise deutlich) über dem zwischen der Be- klagten und der W. KG vereinbarten Preis in Höhe von 400.000 DM (= 204.516,75 €) lagen. Allein der Umstand, dass den Klägern der Kauf des Grundstücks nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zu marktüblichen Konditionen angeboten worden ist, reicht nicht aus, um in der Ablehnung dieser Angebote und der spä- teren Ausübung des Vorkaufsrechts ein widersprüchliches Verhalten zu sehen. Denn das Vorkaufsrecht dient - wie bereits ausgeführt - auch dazu, dem Mieter den Erwerb der Wohnung zu den (günstigen) Konditionen zu ermöglichen, die der Verkäufer mit dem Dritterwerber vereinbart hat. Dieses Recht können der Verpflichtete oder der Dritterwerber nicht dadurch vereiteln, dass sie dem Be- 50 51 - 19 - rechtigten (ungünstigere) Kaufangebote unterbreiten, zu deren Annahme der Be- rechtigte nicht verpflichtet ist (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 - XII ZR 39/00, NJW 2002, 3016 unter 2 c bb [zur Ablehnung von Mietangeboten durch einen Vormietberechtigten]). Selbst wenn man jedoch - wie von der Revisionserwiderung geltend ge- macht - davon ausgehen wollte, das Angebot über 230.000 € habe nur geringfü- gig höher als der mit der W. KG vereinbarte Preis gelegen, würde dies die Annahme eines widersprüchlichen Verhaltens der Kläger nicht rechtfertigen. Denn ein Vorkaufsberechtigter braucht im Allgemeinen nicht damit zu rechnen, dass im Falle des Scheiterns von Ankaufsverhandlungen bereits aufgrund der Angabe des höchstens von ihm gebotenen Preises gegen ihn Schlüsse dahinge- hend gezogen werden, er werde später keinesfalls von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, wenn der Verkäufer zu einem über dem erörterten Limit lie- genden Preis einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt und dem Berechtig- ten dies mitgeteilt wird (vgl. BGH, Urteil vom 3. Februar 1966 - II ZR 230/63, WM 1966, 511 unter III). Dies muss erst recht gelten, wenn der dem Vorkaufsberech- tigten angebotene Preis - wie hier - über demjenigen liegt, der mit dem Dritter- werber vereinbart worden ist. Sonstige Umstände, die die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen könnten, sind nicht ersichtlich und werden von der Revisionserwiderung auch nicht aufgezeigt. ee) Der Schadensersatzanspruch der Kläger ist - entgegen der Annahme des Berufungsgerichts - auch nicht verwirkt. (1) Die Verwirkung als Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen der illoyal verspäteten Geltendmachung von Rechten setzt neben einem Zeitmo- ment, also dem Verstreichen längerer Zeit seit der Möglichkeit der Geltendma- 52 53 54 55 - 20 - chung eines Rechts, ein Umstandsmoment voraus (vgl. BGH, Urteile vom 23. Ja- nuar 2014 - VII ZR 177/13, NJW 2014, 1230 Rn. 13; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 82; jeweils mwN). Ein Recht ist verwirkt, wenn sich der Schuldner wegen der Untätigkeit seines Gläubigers über einen gewissen Zeitraum hin bei objektiver Beurteilung darauf einrichten darf und eingerichtet hat, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 12. Juli 2016 - XI ZR 564/15, BGHZ 211, 123 Rn. 37; vom 28. Sep- tember 2022 - VIII ZR 338/21, juris Rn. 45; jeweils mwN; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, aaO). Dabei kann es für das Umstandsmoment von Bedeutung sein, wenn der Verpflichtete im Hinblick auf die Nichtgeltendmachung des Rechts Vermögensdispositionen getroffen hat (vgl. BGH, Urteil vom 24. April 2015 - V ZR 138/14, NJW-RR 2015, 1234 Rn. 12). (2) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht jedenfalls nicht das Umstandsmoment mit Blick auf die von den Klägern nicht angenommenen Kaufangebote bejahen, weil die Beklagte davon ausgegangen sei, die Kläger würden keine Ansprüche aufgrund ihres Vorkaufsrechts mehr geltend machen. Denn - wie oben (unter 1 b dd (2)) bereits aufgezeigt - konnte die Beklagte allein aufgrund dieses Verhaltens nicht darauf vertrauen, die Kläger würden von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch mehr machen und die Beklagte nicht wegen an- fänglicher subjektiver Unmöglichkeit auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, zumal das Berufungsgericht auch nicht festgestellt hat, dass sich die Beklagte - etwa durch die Vornahme von Vermögensdispositionen - darauf eingerichtet hat, die Kläger würden ihr Recht nicht mehr geltend machen. Etwas anderes ergibt sich - entgegen der Ansicht der Revisionserwide- rung - auch nicht aus den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Schreiben der W. KG aus den Jahren 2007 beziehungsweise 2010 an die Klä- ger, mit welchen die W. KG die Kläger zur Zahlung von Grundsteuer aufgefor- dert beziehungsweise diesen einen Finanzierungsvorschlag zum Erwerb des 56 57 - 21 - Grundstücks über 230.000 € unterbreitet hat. Selbst wenn die Kläger hieraus hät- ten ersehen können, dass die W. KG Eigentümerin der Immobilie geworden ist, ist nicht erkennbar, warum die Beklagte deshalb darauf hätte vertrauen dürfen, die Kläger würden ein Vorkaufsrecht zu für sie günstigeren, ihnen aber nicht mit- geteilten Konditionen nicht mehr ausüben. Vielmehr zeigen die übersandten Fi- nanzierungsvorschläge aus den Jahren 2004, 2010 und 2011 bis hin zu dem Kaufvertragsentwurf aus dem Jahr 2017, dass die Kläger immer wieder versucht haben, das streitgegenständliche Grundstück käuflich zu erwerben. 2. Das Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als rich- tig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere ist der Schadensersatzanspruch der Kläger gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB - entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung - nicht gemäß den hier nach Art. 229 § 6 EGBGB anwendbaren Vorschriften der §§ 195, 199 Abs. 3 BGB ver- jährt. a) Nach § 199 Abs. 3 BGB verjähren Schadensersatzansprüche der im Streitfall geltend gemachten Art unabhängig von der Kenntnis oder der grob fahr- lässigen Unkenntnis des Gläubigers von den den Anspruch begründenden Um- ständen und der Person des Schuldners in zehn Jahren von ihrer Entstehung an (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB) und ohne Rücksicht auf ihre Entstehung und die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis in dreißig Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen den Schaden auslösen- den Ereignis an (§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB). Nach allgemeinen Grundsätzen ist ein Schadensersatzanspruch im Sinne von § 199 BGB entstanden, sobald er von dem Geschädigten erstmals geltend gemacht und notfalls im Wege der Klage durchgesetzt werden kann. Dabei ist für die Entstehung eines Geldanspruchs nicht erforderlich, dass der Zahlungsan- spruch bereits beziffert werden kann. Es genügt, dass der Schaden dem Grunde 58 59 60 - 22 - nach entstanden ist und damit die Möglichkeit besteht, eine Feststellungs- oder Stufenklage zu erheben (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 18. Juni 2009 - VII ZR 167/08, BGHZ 181, 310 Rn. 19; vom 16. Mai 2017 - XI ZR 430/16, WM 2017, 1155 Rn. 17; vom 21. Mai 2019 - II ZR 340/18, NJW 2019, 2461 Rn. 13). Der Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs ist bei einem Schadenser- satzanspruch gemäß § 311a Abs. 2 Satz 1 BGB der Zeitpunkt des Vertrags- schlusses (vgl. BeckOGK-BGB/Herresthal, Stand: 1. März 2025, § 311a Rn. 137; MünchKommBGB/Ernst, 9. Aufl., § 311a Rn. 108). Denn dieser auf das positive Interesse gerichtete Anspruch folgt aus der Nichterfüllung des - nach § 311a Abs. 1 BGB - wirksamen Leistungsversprechens des Schuldners gegenüber sei- nem Vertragspartner (vgl. BT-Drucks. 14/6040, S. 165). b) Gemessen hieran ist der Schadensersatzanspruch der Kläger nicht ver- jährt. Denn der Kaufvertrag zwischen ihnen und der Beklagten ist - wie bereits aufgezeigt - erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts mit Schreiben vom 4. Februar 2019 zustande gekommen, so dass der Schadensersatzanspruch frü- hestens zu diesem Zeitpunkt entstanden ist. Bei Erhebung der vorliegenden Klage (§ 204 Nr. 1 BGB) im Jahr 2019 war deshalb weder die Frist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB noch die - an die Begehung der Pflichtverletzung an- knüpfende - Frist des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB abgelaufen. Vielmehr war gemäß § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist bei Klageerhebung noch nicht an- gelaufen. Soweit die Revisionserwiderung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat unter Bezugnahme auf das Senatsurteil vom 21. Januar 2015 (VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 28) die Auffassung vertreten hat, der Schadenser- satzanspruch der Kläger sei bereits mit der Verletzung der in § 570b Abs. 2, § 510 Abs. 1 BGB aF (heute § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, § 577 Abs. 2 BGB) geregelten Mitteilungspflichten durch die Beklagte entstanden und die Ausübung 61 62 63 - 23 - des Vorkaufsrechts deshalb als "sinnloser Zwischenschritt" zu werten, übersieht sie bereits, dass die Kläger hier - anders als in dem vorgenannten Fall (vgl. Se- natsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 26 ff.) - ausdrücklich nicht einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB wegen der Ver- letzung der vorbezeichneten Mitteilungspflichten, sondern einen Schadenser- satzanspruch gemäß § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB wegen anfänglicher subjektiver Unmöglichkeit der Übereignung gel- tend machen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 ZPO), damit dieses die erforderlichen Feststellungen zu den weiteren, von ihm bislang nicht (abschließend) geprüften Voraussetzungen des von den Klägern geltend gemachten Schadensersatzanspruchs nach § 311a Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB treffen kann. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Potsdam, Entscheidung vom 04.06.2020 - 24 C 238/19 - LG Potsdam, Entscheidung vom 10.01.2024 - 4 S 78/20 - 64 - 24 - Verkündet am: 8. Oktober 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 325/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 577, 577a, 573a a) Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen gel- tenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB finden auch auf die Realteilung ei- nes mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grund- stücks entsprechende Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569). b) Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt mangels Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Lehmann für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil des Landge- richts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 17. November 2009 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main - Außenstelle Höchst - vom 2. April 2009 geändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh- nung L. , F. zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2010 bewilligt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1976 Mieter einer Wohnung in einem Reihenhaus in F. . Das Reihenhaus verfügt über zwei separate Wohnungen und ge- hört zu einem Ende der 50er Jahre auf einem (ungeteilten) Grundstück errichte- ten "Reihenhauswohnblock". Im Jahr 2003 erfolgte die Realteilung dieses Grundstücks in einzelne, jeweils mit einem "Zweifamilienreihenhaus" bebaute 1 - 3 - Grundstücke. Das Reihenhaus, in dem sich die Wohnung der Beklagten befin- det, wurde im Jahr 2004 an einen Käufer veräußert, von dem es die Kläger im Jahr 2007 erwarben und dort die zweite Wohnung bezogen. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2007 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573a BGB zum 31. Dezember 2008. 2 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung sei unbegründet, weil das Mietverhältnis durch die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 5. Dezember 2007 nicht beendet worden sei. 5 Zwar bewohnten die Kläger als Vermieter in einem aus insgesamt zwei Wohnungen bestehenden Reihenhaus eine dieser Wohnungen, so dass die Voraussetzungen des § 573a BGB an sich erfüllt seien. Eine Kündigung des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses sei aber gleichwohl ausge- schlossen, weil in entsprechender Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB eine - hier noch nicht abgelaufene - Kündigungssperre von zehn Jahren bestehe. 6 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelte § 577a BGB aufgrund der vergleichbaren Interessenlage nicht nur für die Bildung von Wohnungsei- gentum, sondern in analoger Anwendung auch für Fälle der Realteilung eines Grundstücks und anschließender Veräußerung, denn in beiden Fällen stehe dem Mieter anschließend ein neuer Vermieter gegenüber. Der Gesetzgeber habe in dieser Situation den Interessen des Mieters den Vorrang eingeräumt. Die Wohnung der Beklagten sei nach der Realteilung veräußert worden, nämlich zunächst im Jahr 2004 und anschließend im Jahr 2007 an die Kläger. Nach § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit der dazu für das Land Hessen erlassenen Verordnung ergebe sich hieraus eine Kündigungsbeschränkung für die Dauer von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung. Diese Kündigungsbeschränkung sei in konsequenter Fortentwicklung der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs auch auf die Kündigung nach § 573a BGB zu erstrecken. Eine Regelungslücke bestehe auch insoweit, als durch Realteilung ein neues Grundstück mit einem aus zwei Wohnungen bestehenden Gebäude und somit eine Situation neu geschaffen werde, in der eine Kündigung nach § 573a BGB möglich sei. 7 § 573a BGB enthalte gegenüber § 573 BGB eine erleichterte Kündi- gungsmöglichkeit und sei nach der Konstruktion des Gesetzes als Ausnahme zu § 573 BGB anzusehen und dementsprechend eng auszulegen. Wenn § 577a BGB schon für die regelmäßig schwieriger darzulegenden Kündigungs- möglichkeiten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gelte, müsse das erst recht für die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB gelten, die für den Vermieter regelmäßig einfacher durchzusetzen sei. 8 - 5 - Dieses Ergebnis sei auch unter Berücksichtigung des Grundrechts des Vermieters aus Art. 14 GG haltbar. Denn der Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters durch eine für § 573a BGB geltende Sperrfrist sei nicht so gravie- rend wie die Sperrfrist für die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB. Denn dem Vermieter werde nicht die Möglichkeit genommen, sei- ne eigene Wohnung selbst zu nutzen oder wirtschaftlich angemessen zu ver- mieten; er werde vielmehr lediglich daran gehindert, eine eventuell nicht beste- hende Harmonie im eigenen engeren Wohnumfeld herzustellen. 9 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Beklag- ten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger verpflichtet. Denn die Kündigung der Kläger vom 5. Dezember 2008 war gemäß § 573a BGB begründet und hat das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet. Für eine analoge Anwendung der Sperrfrist des § 577a BGB auf eine Kündigung nach § 573a BGB ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kein Raum. 10 1. Gemäß § 573a Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen; dabei hat er in dem Kündigungsschreiben an- zugeben, dass er die Kündigung hierauf stützt (§ 573a Abs. 3 BGB). 11 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Begriff des Gebäudes im Sinne des § 573a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude (Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573a BGB Rdnr. 11; Bamberger/Roth/ Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573a Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., 12 - 6 - § 573a Rdnr. 4). Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als (selbständige) Gebäude angesehen (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, NZM 2008, 682, Tz. 18; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573a Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; aA MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573a Rdnr. 9). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist deshalb nicht auf den gesamten Reihenhausblock, sondern auf das nur von den Partei- en bewohnte Reihenhaus abzustellen, bei dem es sich - wie von § 573a BGB vorausgesetzt - um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Die gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist ist abgelaufen. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger nicht deshalb unwirksam, weil die in § 577a BGB vorgesehene Kündigungssperrfrist nach der Realteilung eines Rei- henhauses mit zwei Wohnungen auch auf die Kündigung nach § 573a BGB entsprechend anzuwenden wäre. 13 a) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltenden Bestim- mungen der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzu- wenden sind (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569, Tz. 8 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstan- den, dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass es sich hier nicht um ein Einfamilienreihenhaus handelt, sondern um ein Gebäude mit zwei separaten Wohnungen, keine erhebliche Bedeutung beigemessen hat. Zwar haben die Kläger nicht gesondertes Eigentum an der Wohnung der Beklagten erworben. Auch durch die Realteilung eines Reihenhauses mit zwei separaten Wohnun- gen wird aber eine Situation herbeigeführt, die der Umwandlung in Eigentums- 14 - 7 - wohnungen vergleichbar ist. Denn das Reihenhaus kann nunmehr separat ver- äußert werden und ist besonders für potentielle Käufer interessant, die es zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollen. Die Kündigungssper- re des § 577a Abs. 1 und 2 BGB findet deshalb auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern mit - wie hier - jeweils zwei Wohnungen bebaut ist, entsprechende Anwendung. Daraus folgt aber nur, dass die Kläger - mangels Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist seit der Veräußerung des Reihen- hauses an die Voreigentümer im Jahre 2004 - ihre Kündigung nicht auf berech- tigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB stützen können. Die Kläger haben indes nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB gekündigt, sondern gemäß § 573a BGB. b) Insoweit beanstandet die Revision zu Recht den weiteren Analogie- schluss des Berufungsgerichts, dass die in § 577a BGB geregelte Kündigungs- sperrfrist auch auf die Kündigung gemäß § 573a BGB anzuwenden sei. 15 aa) Wie die Revision zutreffend geltend macht, fehlt es für eine derartige analoge Anwendung bereits an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Be- stimmung des § 577a BGB hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech- nung zu tragen. Mit der Kündigungssperrfrist wollte der Gesetzgeber den Mieter speziell vor der Gefahr schützen, die sich für den Fortbestand des Mietverhält- nisses daraus ergibt, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Be- friedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Gerade die darauf beru- hende erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung vermie- teten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und deren Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der verlängerten Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse 16 - 8 - sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers einer Eigentumswohnung dar (Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738, Tz. 19, so- wie vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, Tz. 14). 17 § 577a BGB dient somit nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung nach der Bildung von Wohnungseigentum - oder wie hier der Realteilung eines bebauten Grundstücks - und anschließen- der Veräußerung des neu geschaffenen Eigentums, sondern beschränkt den Schutz des Mieters auf Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB. Aus diesem Grund hat der Senat eine ana- loge Anwendung des § 577a BGB auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgelehnt, und zwar auch für den Fall, dass der Ver- mieter sein berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer Eigenbedarfssituation ähneln, wie beispielsweise in dem Fall, dass der Vermieter die Wohnung für Angestellte seines Betriebs oder für eine Hausan- gestellte benötigt, die in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen will (Se- natsurteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 16). bb) Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass durch die Realteilung von Reihenhäusern mit zwei separaten Wohnungen im Hinblick auf eine dann im Einzelfall mögliche Kündigung nach § 573a BGB eine vergleichba- re Gefahr der Verdrängung von Mietern geschaffen wird wie bei der Umwand- lung von Wohnraum in Eigentumswohnungen. Da die Kündigung nach § 573a BGB voraussetzt, dass der Vermieter selbst eine der beiden Wohnun- gen bewohnt, ermöglicht die nach der Realteilung erfolgte Veräußerung eines Reihenhauses mit zwei Wohnungen dem Erwerber nicht ohne weiteres eine Kündigung nach § 573a BGB. Soweit das Reihenhaus nicht von einem bisheri- gen Mieter erworben oder eine der beiden Wohnungen unabhängig von einem Eigennutzungswunsch des Erwerbers frei wird, kann dieser nur nach einer 18 - 9 - Kündigung wegen Eigenbedarfs, für die dann die Sperrfrist des § 577a BGB gilt, eine der beiden Wohnungen beziehen. Die Gefahr, dass es zu einer Verdrän- gung des Mieters durch eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt, ist damit wesentlich geringer als die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung. 19 cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf die Kündigung nach § 573a BGB auch nicht deshalb geboten, weil diese Kündigungsmöglichkeit kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhält- nisses voraussetzt und deshalb regelmäßig einfacher durchzusetzen ist. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Vorschrift des § 573a BGB ebenso wie die frühere (im Wesentlichen gleichlautende) Regelung in § 564b Abs. 4 Nr. 1 BGB aF auf das enge räumliche Zusammenleben von Mieter und Vermieter bei einer "Einliegerwohnung" oder einer "Zweifamilien- haussituation" abstellt. Im Hinblick auf die bei einem solchen Zusammenleben unter einem Dach erhöhte Gefahr von Spannungen zwischen den Mietvertrags- parteien sollte für den Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit - allerdings zum Schutz des Mieters mit verlängerter Kündigungsfrist - geschaf- fen werden (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 1 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, Rdnr. 1; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 3; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO, Rdnr. 3; Sonnenschein, NZM 2000, 1 f.). Diese Situation besteht in glei- cher Weise auch dann, wenn das "Zweifamilienhaus" - wie hier - erst durch Re- alteilung einer Reihenhausanlage mit jeweils zwei separaten Wohnungen ent- standen ist und nunmehr eine davon vom Erwerber und Vermieter bewohnt wird. Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist auf die Kündigung nach § 577a BGB würde in diesen Fällen dazu führen, dass die vom Gesetzge- ber für diese besondere Situation engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter vorgesehene Möglichkeit einer Kündigung ohne Darlegung eines berech- - 10 - tigten Vermieterinteresses dem Vermieter gegebenenfalls für einen sehr langen Zeitraum versagt bliebe. 20 dd) Auch der Ausnahmecharakter des § 573a BGB im Verhältnis zu § 573 BGB rechtfertigt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, den Anwendungsbereich des § 577a BGB dahin auszudehnen, dass die Kündigungsbeschränkung auch auf andere als die in dieser Vorschrift genann- ten Kündigungsmöglichkeiten angewendet wird. Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass es sich bei § 577a BGB selbst um eine eng auszulegende Aus- nahmevorschrift handelt. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- be; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf. Da die Kündigung der Kläger gemäß § 573a BGB berechtigt war und das Mietverhältnis zum Ab- lauf des Jahres 2008 beendet hat, sind die Beklagten zur Räumung und Her- ausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung an die Kläger zu verurteilen. Der 21 - 11 - Senat hat dabei eine angemessene Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO bewilligt. Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Lehmann Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.04.2009 - 381 C 2070/08 (37) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 17.11.2009 - 2/11 S 137/09 -

ECLI:DE:BGH:2026:210126UVIIIZR247.24.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 247/24 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 577a a) Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB. b) Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Er- werbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerber- mehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts be- stehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren. BGH, Urteil vom 21. Januar 2026 - VIII ZR 247/24 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Oktober 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 25. Oktober 2024 in der Fas- sung des Berichtigungsbeschlusses vom 25. Oktober 2024 wird zu- rückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem Jahr 2004 Mieter einer Wohnung in einem Mehr- parteienhaus in München. Mit notariellem Kaufvertrag vom 5. Februar 2021 erwarb G. W. das Alleineigentum am Hausgrundstück; die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 31. Mai 2021. Mit notarieller Erklärung vom 28. September 2021 teilte er das Eigentum an dem Hausgrundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Noch vor der Vollziehung der Teilungserklärung gründete G. W. gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden (volljährigen) Kindern die kla- gende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschaftszweck unter ande- rem die Verwaltung und Nutzung des Grundstücks ist. Im Gesellschaftsvertrag 1 2 3 - 3 - verpflichtete er sich zur Einbringung "des … Grundstücks … bzw. der durch Tei- lung nach § 8 WEG daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinhei- ten" in die Gesellschaft. Mit notarieller Urkunde vom 28. Dezember 2021 erklärte er zur Erfüllung der übernommenen Einlagepflicht unter Bezugnahme auf die noch nicht vollzo- gene Teilungserklärung vom 28. September 2021 die Auflassung zum Zweck der Übertragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin. Am 11. Februar 2022 wurden in Vollziehung der Teilungserklärung vom 28. September 2021 für jeden Miteigentumsanteil Grundbuchblätter angelegt; die Klägerin wurde als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen. Mit Schreiben vom 27. Juli 2022 erklärte die Klägerin gegenüber dem Be- klagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2023. Zur Begründung gab sie an, dass die sich in der Ausbildung befindliche Gesellschafterin S. W. - eines der beiden Kinder des vormali- gen Alleineigentümers - die Wohnung für eigene Wohnzwecke beziehen wolle. Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Verurteilung des Beklagten zur Räu- mung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Der Beklagte hat unter anderem eingewandt, dass im Zeitpunkt der Kündigungserklärung die Kündigungssperr- frist gemäß der Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB noch nicht abgelaufen gewe- sen sei. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Auf die Be- rufung des Beklagten hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 4 5 6 7 8 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (Landgericht München I, ZMR 2025, 202) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Inter- esse, im Wesentlichen ausgeführt: Zwar bestünden keine Zweifel an dem seitens der Klägerin behaupteten Eigenbedarf. Die vom Amtsgericht gewonnene Überzeugung, dass die Klägerin einen ernsthaften Überlassungswillen habe und die Gesellschafterin S. W. in die Wohnung einziehen wolle, sei nicht zu beanstanden. Jedoch sei im Zeitpunkt der Kündigung die maßgebliche Kündigungs- sperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 1 Satz 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung noch nicht abgelaufen gewesen und die Eigenbedarfs- kündigung deshalb unwirksam. Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB seien nach dem Wortlaut in der dort genannten chronologi- schen Reihenfolge gegeben. Insbesondere sei im Zeitpunkt der Vollziehung der Eigentumsumschreibung auf die Klägerin Wohnungseigentum bereits begründet gewesen, denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei unmittelbar durch die Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstanden und die Veräußerung an die Klägerin erst durch deren Eintragung im Grundbuch abgeschlossen gewe- sen. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB nicht teleologisch zu reduzieren, da die Einbringung des Eigentums an dem Grundstück in die klagende Gesellschaft den Kreis der potentiellen Be- darfspersonen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB tatsächlich - um die nahen Angehörigen der weiteren Gesellschafter - erweitert habe. Auch im Hinblick auf 9 10 11 12 13 - 5 - § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB komme eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB nicht in Betracht; diese Vorschrift regele eine andere Fallgestaltung, in der - anders als hier - eine zwischenzeitliche Aufteilung in Wohnungseigentum nicht stattgefunden habe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass ein auf die Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 gestützter Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht besteht, weil die Kündigung vor Ablauf der einschlägigen Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB erfolgt und deshalb unwirksam ist. 1. Zu Recht hat das Berufungsgericht die grundsätzliche Möglichkeit der Klägerin als Vermieterin von Wohnraum bejaht, für einen ihrer Gesellschafter Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend zu machen. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich eine (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts in analoger Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (vgl. nur Senatsurteile vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10, NZM 2011, 276 Rn. 9 f. mwN; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 14; vom 6. Au- gust 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 44, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Aus der Neuregelung des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Gesetz zur Modernisie- rung des Personengesellschaftsrechts (Art. 137 Satz 1 MoPeG) ergibt sich, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend angenommen hat, für die hier zu be- urteilende Kündigung schon deshalb nichts anderes, weil diese bereits am 14 15 16 - 6 - 27. Juli 2022 ausgesprochen wurde und im Falle ihrer Wirksamkeit zur Beendi- gung des Mietverhältnisses schon zum 30. April 2023 geführt hätte (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, aaO Rn. 15-17 mwN). 2. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht rechts- fehlerfrei angenommen, dass die Klägerin im maßgeblichen Zeitpunkt des Zu- gangs der Kündigungserklärung (vgl. hierzu Senatsurteile vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, WuM 2003, 569 unter II 3 a; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 34) gemäß § 577a Abs. 1 BGB gehindert war, sich zuguns- ten ihrer Gesellschafterin S. W. auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) zu berufen, und dass die Kündigung vom 27. Juli 2022 deshalb unwirksam ist (vgl. hierzu Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, aaO unter II 3 a, III). a) Dabei ist das Berufungsgericht (unausgesprochen) rechtsfehlerfrei da- von ausgegangen, dass im Streitfall die Vorschrift des § 577a BGB zur Kündi- gungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung in der seit dem 1. Mai 2013 gel- tenden Fassung maßgeblich ist, auch wenn der dem Mietverhältnis mit dem Be- klagten zugrundeliegende Mietvertrag aus dem Jahr 2004 stammt. Denn die Wirksamkeit einer Kündigung ist den allgemeinen Grundsätzen des intertempo- ralen Rechts entsprechend nach dem im Zeitpunkt ihrer Erklärung geltenden Recht zu beurteilen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23, NZM 2024, 837 Rn. 15; vom 27. November 2024 - VIII ZR 159/23, NZM 2025, 36 Rn. 23 f.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 17, zur Ver- öffentlichung in BGHZ bestimmt). Gemäß § 577a Abs. 1 BGB kann sich ein Erwerber, wenn an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begrün- det und das Wohnungseigentum veräußert worden ist, auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB (Tatbestände des Eigenbedarfs oder der wirtschaftlichen Verwertung) erst nach Ablauf von drei Jahren seit der 17 18 19 - 7 - Veräußerung - gemäß § 577a Abs. 2 BGB unter den dort genannten Vorausset- zungen durch Rechtsverordnung der Landesregierung auf bis zu zehn Jahre ver- längerbar - berufen. Dies gilt nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter - im Fall der Nummer 1 - an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder - im Fall der Nummer 2 - zu deren Gunsten mit einem Recht belastet worden ist, durch des- sen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Diese in Satz 1 enthaltene Regelung ist gemäß Satz 2 nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt ange- hören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. b) Das Berufungsgericht hat ferner zu Recht den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB - und nicht denjenigen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB - für einschlägig gehalten, wenn die Veräußerung an eine Personengesellschaft, wie hier die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts, einen vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraum nach dessen Umwandlung in Woh- nungseigentum betrifft und damit die im ersten Absatz von § 577a BGB genann- ten Tatbestandsmerkmale in der dort aufgeführten zeitlichen Abfolge vorliegen. aa) Zwar ließe sich diese Fallgestaltung, wie der Senat im Rahmen der Revisionsverhandlung eingehend erörtert hat, im Einklang mit dem - allein an die Veräußerung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber anknüpfenden - Wortlaut des Absatzes 1a auch dem dort geregelten Sperrfristtatbestand zuordnen. Dies hätte für den Streitfall zur Folge, dass die in Satz 2 dieses Absatzes enthaltene, von den Parteien bezüglich ihrer Anwendbarkeit kontrovers erörterte Privilegierung des Erwerbs durch eine - wie hier - aus Angehörigen derselben Familie beste- 20 21 22 - 8 - hende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unmittelbar einschlägig wäre. Die Klä- gerin wäre dann nicht gehindert gewesen, sich in der Kündigungserklärung vom 27. Juli 2022 auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berufen. bb) Indessen ist der Sperrfristtatbestand des Absatzes 1a, wie sich vor allem aus dem in den Gesetzesmaterialien zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434; hierzu BT-Drucks. 17/10485 S. 16, 26; BT- Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B) zum Aus- druck gekommenen Willen des Gesetzgebers ergibt, allein dann einschlägig, wenn Gegenstand der Veräußerung (noch) nicht in Wohnungseigentum umge- wandelter Wohnraum ist. Der erst nachträglich eingefügte Absatz 1a sollte den in Absatz 1 allein für den Fall der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum und dessen anschließender Veräußerung geregelten zeitlich beschränkten Schutz des Mieters gegen Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers ergänzen. Dieser Schutz sollte auf die - in der Praxis unter der Bezeichnung "Münchener Modell" bekanntgewordenen - Fallgestaltungen erstreckt werden, bei denen eine (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts oder eine Mit- eigentümergemeinschaft nach dem Erwerb des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks zunächst auf die Begründung von Wohnungseigentum und den an- schließenden Verkauf von Eigentumswohnungen an Interessenten verzichtet und stattdessen wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter oder der Miteigentü- mer kündigt. Solche Fallgestaltungen waren durch die (bis dahin allein) beste- hende Regelung in Absatz 1 tatbestandlich nicht erfasst, obwohl das von einem Erwerb durch eine solche Gesellschaft oder Miteigentümergemeinschaft ausge- hende Verdrängungsrisiko für den einzelnen Mieter als ebenso hoch anzusehen ist wie in dem von Absatz 1 erfassten Fall der Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und der anschließenden Veräußerung des Wohnungseigentums (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 16, 26; Senatsurteile 23 24 - 9 - vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 41 ff., zur Veröffentlichung in BGHZ be- stimmt). Nach der Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung war be- absichtigt, mit dem Tatbestand des Absatzes 1a (allein) diese Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden und die diesbezüglich bestehende Schutzlücke zu schließen (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 2, 16, 26; 17/11894, S. 2, 22; BR-Plenarprotokoll 899, S. 350 B; BT-Plenarprotokoll 17/195, S. 23337 D; siehe hierzu Senatsurteile vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 40; vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 26 ff.; vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 41, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Hingegen lässt sich der Entwurfsbegründung kein (hinreichender) Anhalts- punkt dahingehend entnehmen, dass mit der Regelung in Absatz 1a ein einheit- lich für alle Fälle der Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personen- gesellschaft oder Erwerbermehrheit geltender Sperrfristtatbestand geschaffen werden sollte, mithin künftig auch die bis dahin von Absatz 1 erfassten Fälle des Erwerbs einer Eigentumswohnung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Erwerbermehrheit dem Tatbestand des Absatzes 1a unterstellt würden. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der in Satz 2 des Absatzes 1a enthalte- nen Ausnahmebestimmung für derselben Familie oder demselben Haushalt an- gehörende Gesellschafter oder Erwerber, weil sich die mit ihr bezweckte Privile- gierung dieses Erwerberkreises nach der Gestaltung des Normtextes sowie nach dem Inhalt der diesbezüglich erfolgten Entwurfsbegründung (vgl. BT- Drucks. 17/10485, S. 26) allein auf die von der Neuregelung in Absatz 1a be- troffenen Fälle beziehen sollte. 25 26 - 10 - c) Ohne Erfolg wendet sich die Revision gegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, dass die Voraussetzungen des Sperrfristtatbestands gemäß § 577a Abs. 1 BGB in der dort vorgesehenen zeitlichen Abfolge im Streitfall auch gegeben sind. aa) Bei der Einbringung des vermieteten Wohnraums in die klagende Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts durch den jetzigen (Mit-)Gesellschafter und vor- maligen Alleineigentümer G. W. handelt es sich - entgegen der Ansicht der Revision - um eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB. (1) Der vorbezeichnete Begriff der Veräußerung knüpft an den Erwerb des Eigentums am vermieteten Wohnraum an. Mit der Vollendung des Eigentumser- werbs tritt der Erwerber gemäß § 566 Abs. 1 BGB anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Er erlangt dabei (auch) die mit dieser Rechtsstellung verbundene, bei einem berechtigten Interesse grundsätzlich bestehende Befug- nis eines Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1, 2 BGB, so dass ab diesem Zeitpunkt die mit der Umwandlung der Mieträume in Wohnungseigentum verbundene erhöhte Gefahr einer Verdrän- gung des Mieters aufgrund einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung besteht, vor welcher der Gesetzgeber den Mieter mit den Regelungen zur Kün- digungssperrfrist schützen will (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN; siehe auch BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Mit der Vollendung des Eigentumserwerbs durch Eintragung im Grund- buch beginnt dementsprechend der Lauf der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21 mwN; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, aaO Rn. 45; Schmidt- Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 15; Börstinghaus/ Siegmund/Siegmund, Miete, 8. Aufl., § 577a BGB Rn. 9). 27 28 29 - 11 - Ein solcher Eigentumserwerb ist infolge der Einbringung des Hausgrund- stücks mit dem an den Beklagten vermieteten Wohnraum durch G. W. in die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erfolgt. Nach den rechtsfehler- freien und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts hat G. W. zum Zwecke der Erfüllung seiner im Gesell- schaftsvertrag begründeten Einlagepflicht die Auflassung zum Zwecke der Über- tragung des Alleineigentums an dem Hausgrundstück auf die Klägerin erklärt und ist die Klägerin - mit der Folge eines Wechsels in der Vermieterstellung (vgl. § 566 Abs. 1 BGB) - als Alleineigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums in das Grundbuch eingetragen worden. (2) Mit diesem Rechtsträgerwechsel von G. W. auf die klagende Gesellschaft bürgerlichen Rechts wurde - wie das Berufungsgericht entgegen der Ansicht der Revision zu Recht angenommen hat - auch ein neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Beklagten als Mieter nicht zu be- fürchtender Eigen- beziehungsweise Verwertungsbedarf geschaffen (vgl. zu die- sem durch den Schutzzweck bedingten Erfordernis Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NZM 2009, 613 Rn. 21; vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11, NZM 2012, 150 Rn. 19; vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 38). Denn infolge der Möglichkeit der Klägerin, nachfolgend zu ihrem Eintritt in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten Eigenbedarf für einen oder mehrere ihrer vier Gesellschafter geltend zu machen, ist für die Bestimmung der nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- und Haushaltsangehörigen des Vermieters nicht - wie zuvor - lediglich auf die Person des G. W. abzustellen, sondern nunmehr unmittelbar auf jeden der Gesellschafter, mithin auch auf die Ehefrau und die beiden - hier zudem be- reits volljährigen - Kinder. Somit hat sich durch den Eigentumserwerb der Kläge- rin der privilegierte Personenkreis erweitert. bb) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht zudem angenommen, dass der an den Beklagten vermietete und überlassene Wohnraum bereits vor der 30 31 32 - 12 - Veräußerung an die Klägerin in Wohnungseigentum umgewandelt gewesen war und damit die in § 577a Abs. 1 BGB vorausgesetzte zeitliche Abfolge vorliegt. Anders als die Revision meint, ist auch insoweit der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs maßgeblich, nicht hingegen - wie bei der Regelung zum Vor- kaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB (vgl. hierzu Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, BGHZ 209, 358 Rn. 28 f.) - der Zeitpunkt des Abschlusses eines dem Eigentumserwerb zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vertrags. Erfolgt die Begründung von Wohnungseigentum - wie hier - durch eine Teilungserklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt (§ 8 WEG), wird die Teilung gemäß der Vorschrift des § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam. Entscheidend ist der dingliche Vollzug, der hier durch die am 11. Februar 2022 erfolgte Eintragung der Teilungserklärung in das Grundbuch bewirkt wurde (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, aaO Rn. 26). Die Eintragung der Klägerin als neue Eigentümerin des an den Beklagten vermieteten Wohnraums ist nach den rechtsfehlerfreien und insoweit im Revisi- onsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts in die - dementsprechend bereits zuvor angelegten - Wohnungsgrundbücher (vgl. § 7 Abs. 1 Satz 1 WEG) erfolgt. cc) Entgegen der Ansicht der Revision ist der Umstand, dass die Gesell- schafter der Klägerin derselben Familie angehören, für die Anwendung der Kün- digungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ohne Bedeutung. (1) Die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für die Fälle der Veräußerung ver- mieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit vor- gesehene Ausnahmeregelung gilt in der hier gegebenen und (allein) nach § 577a Abs. 1 BGB zu beurteilenden Fallgestaltung des Erwerbs einer bereits in Woh- nungseigentum umgewandelten Mietwohnung nicht (so auch Schmidt-Futterer/ Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577a BGB Rn. 18d). Ihre Anwendung ist auf 33 34 35 36 - 13 - den in § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB geregelten Sperrfristtatbestand beschränkt, wie sich aus dem Wortlaut des Satzes 2 und dessen unmittelbarer Anknüpfung an den in Satz 1 genannten Tatbestand sowie aus den allein auf den neu einge- fügten Absatz 1a bezogenen Erwägungen des Gesetzgebers im Regierungsent- wurf zum Mietrechtsänderungsgesetz ergibt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26; siehe auch BR-Drucks. 313/12, S. 35). (2) Anders als die Revision meint, ist weder die in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB enthaltene Ausnahmeregelung auf den Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB analog anzuwenden noch der Anwendungsbereich des § 577a Abs. 1 BGB in ihrem Sinne einzuschränken, was auf eine teleologische Reduk- tion dieser Vorschrift hinausliefe. (a) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Reduk- tion setzt ebenso wie die Analogie eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes voraus (st. Rspr.; vgl. zur teleologi- schen Reduktion nur BGH, Urteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18, NZM 2020, 834 Rn. 31; vom 17. Oktober 2023 - XI ZR 160/22, NJW-RR 2024, 49 Rn. 18; Beschluss vom 4. September 2024 - IV ZB 37/23, BGHZ 241, 158 Rn. 19; zur Analogie BGH, Beschluss vom 25. Januar 2022 - VIII ZR 359/20, BGHZ 232, 284 Rn. 21; Urteil vom 27. Oktober 2022 - IX ZR 145/21, NJW 2023, 1125 Rn. 13; jeweils mwN). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (vgl. Senatsurteile vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18, aaO; vom 7. April 2021 - VIII ZR 49/19, NJW 2021, 2281 Rn. 36). Die Planwidrigkeit muss dabei auf- grund konkreter Umstände positiv festgestellt werden können (vgl. Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 40 mwN). 37 38 - 14 - (b) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der in § 577a Abs. 1 BGB enthaltenen Regelung zur Kündigungssperrfrist fehlt es. Im Hinblick auf die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 577a BGB, insbesondere den Anlass für die Ergänzung des bestehenden Sperrfristtatbestandes des Absatzes 1 um die - eine besondere Fallgestaltung betreffende (vgl. hierzu bereits unter II 2b bb) - Regelung in Absatz 1a und die in der Entwurfsbegründung (BT- Drucks. 17/10485, S. 2 f., 16, 26; siehe auch BR-Drucks. 313/1/12, S. 11 f.; BT- Drucks. 17/11894, S. 2) vom Gesetzgeber hierzu angestellten umfassenden Er- wägungen zur bestehenden Vorschrift, zu deren Schwächen sowie zu den bei der beabsichtigten Schließung der Schutzlücke zu berücksichtigenden Interes- sen von Mieter und Erwerber des vermieteten Wohnraums gibt es keinen An- haltspunkt dafür, dass die Aufnahme einer dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ent- sprechenden Ausnahmebestimmung auch in den bestehenden, den Erwerb be- reits in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnraums regelnden Sperrfristtat- bestand des § 577a Abs. 1 BGB lediglich aus Versehen unterblieben wäre. (c) Entgegen der Ansicht der Revision ist eine dahingehende Auslegung oder Einschränkung des § 577a Abs. 1 BGB weder im Hinblick auf das - auch einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zustehende (vgl. hierzu BVerfG, NJW 2002, 3533) - Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG noch we- gen des allgemeinen Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs. 1 GG geboten. Die von der Revision zudem angeführten Bestimmungen der Charta der Grundrechte der Europäischen Union (Art. 17, 20 f.) kommen vorliegend gemäß deren Art. 51 Abs. 1 Satz 1 nicht zur Anwendung. (aa) Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt nicht nur die Eigentumsposition des Vermieters. Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 20). Die Befugnisse von Mieter und Vermieter zuzuordnen und abzugrenzen, ist Aufgabe des Gesetzgebers. Er muss die schutzwürdigen Interessen beider Seiten berücksichtigen und in ein ausgewogenes Verhältnis 39 40 41 - 15 - bringen und hat dabei mehrere Gesichtspunkte zu beachten. Er muss den Vor- gaben Rechnung tragen, die sich einerseits aus der grundgesetzlichen Anerken- nung des Privateigentums durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und andererseits aus der verbindlichen Richtschnur des Art. 14 Abs. 2 GG ergeben (BVerfGE 25, 112, 117; 37, 132, 140), und berücksichtigen, dass sich Vermieter und Mieter gleich- ermaßen auf das Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen können (BVerfGE 89, 1, 6 ff.; zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 29). Wie das Bundesverfassungsgericht bereits entschieden hat, ist der Ge- setzgeber mit den Vorschriften zum Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und zur Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) diesen verfassungsrechtlichen Anforde- rungen gerecht geworden (vgl. BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Dabei betraf die Beurteilung auch den - eine Ausnahmeregelung für den Erwerb des vermieteten Wohnraums durch aus Familien- oder Haushaltsangehörigen bestehenden Per- sonengesellschaften oder Erwerbermehrheiten nicht enthaltenden und durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 nicht geänderten - Sperrfristtat- bestand des § 577a Abs. 1 BGB. Danach hat der Gesetzgeber mit dem Vorkaufsrecht in § 577 BGB - ebenso wie mit dem in § 577a BGB vorgesehenen zeitlich begrenzten Schutz des Mieters gegen künftige Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen - die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum zwar eingeschränkt. Er hat dies aber zum Schutz des - seinerseits durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützten - Besitzrechts des Mieters und ohne übermäßige Beschränkung der Grundrechte des Eigentümers des Wohnraums getan. Die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB dienen nach der Vorstellung des Gesetzgebers einem sach- gerechten Ausgleich der beiderseitigen Grundrechtspositionen. Dem Vermieter bleibt auch bei der Anwendung der §§ 577, 577a BGB die Möglichkeit zur Veräu- ßerung seines Eigentums grundsätzlich erhalten. Der Mieter kann sich vor der mit dem Verkauf der Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum verbundenen Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die 42 43 - 16 - Ausübung des in § 577 BGB geregelten Vorkaufsrechts schützen; den Verkauf der Wohnung durch den Vermieter selbst kann er aber nicht verhindern (vgl. zu allem BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32). Der Erwerber des vermieteten Wohn- raums ist zum Schutz des Mieters (lediglich) für die Dauer der Kündigungssperr- frist nach § 577a Abs. 1 BGB in seiner Befugnis zur Beendigung des Mietverhält- nisses im Wege einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung beschränkt, was der Gesetzgeber bei einer Bewertung der beiderseitigen Interessen als dem Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung zumutbar angesehen hat (vgl. BT-Drucks. 12/3254 S. 48). Diese im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck ge- kommene Interessenabwägung haben die Gerichte, welche die durch die Eigen- tumsgarantie gezogenen Grenzen bei der Auslegung und Anwendung der kündi- gungsrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs zu beachten ha- ben, in einer Weise nachzuvollziehen, die den Grundrechtsschutz des Eigentums beachtet und unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkungen vermeidet (vgl. BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 22 mwN). Hiernach erfordert der - gebotene - sach- gerechte Ausgleich der beiderseitigen verfassungsrechtlich geschützten Eigen- tumspositionen von Vermieter und Mieter entgegen der Ansicht der Revision nicht, den - unverändert gebliebenen - Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB in dem Sinne auszulegen, dass die vom Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB für den dortigen Sperrfristtatbestand geregelte Ausnahme für den Fall des Erwerbs einer vermieteten Eigentumswohnung durch eine aus Angehö- rigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personengesell- schaft oder Erwerbermehrheit zumindest wertungsmäßig übertragen wird. (bb) Die Ausgestaltung des Kündigungssperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB ohne eine Ausnahmeregelung für den in Rede stehenden Erwerber- kreis verstößt auch nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz aus Art. 3 Abs. 1 GG. 44 45 - 17 - (α) Der allgemeine Gleichheitssatz gebietet dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 152, 274 Rn. 95; 168, 1 Rn. 139). Er gilt für ungleiche Belastun- gen wie auch für ungleiche Begünstigungen (vgl. BVerfGE 145, 106 Rn. 98; 160, 41 Rn. 51; 162, 277 Rn. 68; 164, 347 Rn. 129; BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19/14, juris Rn. 69). Zwar ist es grundsätzlich Sache des Gesetz- gebers, diejenigen Sachverhalte auszuwählen, an die er dieselben Rechtsfolgen knüpft und die er so als rechtlich gleich qualifiziert. Diese Auswahl muss er jedoch sachgerecht treffen (vgl. BVerfGE 162, 277 Rn. 69; 164, 347 Rn. 129; 168, 1 Rn. 140; siehe hierzu im Einzelnen BVerfG, Beschluss vom 23. Juli 2025 - 2 BvL 19/14, juris Rn. 70 f. mwN). (β) Nach diesem Maßstab verstößt die Regelung des § 577a Abs. 1 BGB zur Kündigungssperrfrist bei Erwerb einer bereits in Wohnungseigentum umge- wandelten Mietwohnung entgegen der Ansicht der Revision nicht deshalb gegen Art. 3 Abs. 1 GG, weil sie - anders als der nachträglich eingefügte Sperrfristtat- bestand des § 577a Abs. 1a BGB - eine Ausnahmeregelung für eine aus Ange- hörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personenge- sellschaft oder Erwerbermehrheit nicht vorsieht. Die Sperrfristtatbestände der Absätze 1 und 1a der vorbezeichneten Vorschrift betreffen mit Blick auf den vom Gesetzgeber gewählten Anknüpfungspunkt unterschiedliche Lebenssachver- halte, deren rechtliche Behandlung nach dem Willen des Gesetzgebers wegen des von ihm beabsichtigten besonderen Mieterschutzes - verfassungsrechtlich zulässig - (lediglich weitgehend) angeglichen werden sollte. (αα) Trotz der Einfügung des für die Veräußerung vermieteten Wohn- raums an eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit beziehungsweise für dessen Belastung zugunsten dieser Personen geltenden Absatzes 1a hat der Gesetzgeber die Grundkonzeption des § 577a BGB beibehalten. Nach dem Tat- bestand des § 577a Abs. 1 BGB wird der dem Mieter gewährte besondere Kün- 46 47 48 - 18 - digungsschutz grundsätzlich weder allein durch die mit einem Veräußerungsvor- gang verbundene (personelle) Änderung auf der Vermieterseite noch durch die Begründung von Wohnungseigentum an den vermieteten Wohnräumen als sol- che ausgelöst. § 577a BGB soll nicht vor einer Eigenbedarfslage schützen, die unabhängig von einer Umwandlung der vermieteten Wohnräume in eine Eigen- tumswohnung besteht, und auch nicht schon dann eingreifen, wenn Wohnungs- eigentum begründet wird (vgl. Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 28 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Die vom Gesetzgeber in den Blick genommene erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter, welcher die Regelung zur Kündigungs- sperrfrist Rechnung tragen soll, droht jedoch dann, wenn der Eigentümer eines mit mehreren Mietwohnungen bebauten (ungeteilten) Grundstücks dieses durch nachträgliche Umwandlung in Wohnungseigentum (rechtlich) aufspaltet und die Eigentumswohnungen anschließend einzeln veräußert. Denn infolgedessen steht nunmehr regelmäßig jedem einzelnen Mieter - womit dieser bei Anmietung einer in einem Mehrfamilienmietshaus gelegenen Wohnung nicht zu rechnen brauchte - jeweils ein Eigentümer gegenüber, der sich hinsichtlich der betreffen- den Wohnung auf Eigenbedarf berufen kann (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 48; Senatsurteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NZM 2003, 847 unter II 2 c bb [je- weils zu § 564b Abs. 2 BGB aF]; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 32 [zu §§ 577, 577a BGB]) und der die Wohnung - wie häufig - zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erworben hat (vgl. zu diesem Wertungsgesichtspunkt Senatsurteil vom 22. Juni 2022 - VIII ZR 356/20, NZM 2022, 653 Rn. 37 mwN). Insoweit ist es angesichts des Schutzzwecks der Kündigungssperrfrist sachgerecht, dass der Gesetzgeber auch für den Fall, dass es sich bei dem Er- werber der einzelnen Eigentumswohnung um eine aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehende Personenmehrheit handelt, dem Bestandsschutzinteresse des Mieters Vorrang gegenüber dem Interesse des Vermieters an der zeitnahen Geltendmachung des Eigenbedarfs eingeräumt und 49 50 - 19 - deshalb beim (Grund-)Tatbestand des § 577a Abs. 1 BGB keine - dem § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB entsprechende - Ausnahmeregelung getroffen hat. Der in diesen Fällen engen personalen Bindung zwischen den Erwerbern der einzelnen Wohnung wird dadurch hinreichend Rechnung getragen, dass (erst) ihr Vorhan- densein die grundsätzliche Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eröffnet, deren Wahrnehmung durch Ausübung des Kündigungsrechts zum Schutz des Mieters lediglich für einen bestimmten Zeitraum nach dem Erwerb der Mietwohnung aufgeschoben ist. (ßß) Hingegen betrifft die Regelung in § 577a Abs. 1a BGB eine andere Sachverhaltsgestaltung. Gegenstand der Veräußerung ist hier nicht die einzelne, nachträglich in Wohnungseigentum umgewandelte Mietwohnung, sondern das noch ungeteilte Grundstück, auf dem sich mehrere Mietwohnungen befinden. Lediglich weil bei dem in Absatz 1a genannten besonderen Erwerberkreis - einer Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit - das Risiko einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung für den Mieter trotz des Verzichts auf eine Aufspal- tung des mit Mietwohnraum bebauten Grundstücks in einzelne Eigentumswoh- nungen und deren Verkauf als gleich hoch wie beim Erwerb einer einzelnen Eigentumswohnung zu bewerten ist, hat der Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a BGB einen eigenen Sperrfristtatbestand eingeführt (vgl. hierzu ausführlich Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NZM 2025, 758 Rn. 30, 41 ff., jeweils mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Insoweit ist es sachgerecht und hält sich der Gesetzgeber innerhalb des ihm eröffneten Spielraums, wenn er eine solche Vorgehensweise des Erwerbers von vermietetem Wohnraum zwar allgemein als - von ihm missbilligte - faktische Umgehung des mit der bisherigen Regelung in Absatz 1 bezweckten Kündi- gungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ansieht und dementsprechend zur Vermeidung einer solchen Umgehung mit dem Ab- satz 1a die Kündigungssperrfrist auch auf diese Fallgestaltungen erstreckt (vgl. 51 52 - 20 - BT-Drucks. 17/10485, S. 3, 16, 26), indessen bei einer aus Familien- oder Haus- haltsangehörigen bestehenden Erwerbermehrheit deren Interesse an einer zeit- nahen Selbstnutzung des mit mehreren vermieteten Wohnungen bebauten Grundstücks Vorrang gegenüber dem Schutzinteresse der jeweiligen Mieter der einzelnen Wohnungen einräumt (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26) und insoweit die Rechtsfolgen dieser Erstreckung abmildert. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.02.2024 - 420 C 18349/22 - LG München I, Entscheidung vom 25.10.2024 - 14 S 2770/24 - - 21 - Verkündet am: 21. Januar 2026 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2025:210525UVIIIZR201.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 201/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 469 Abs. 2 Satz 1, § 577 Abs. 1 Satz 1, Satz 3, WEG § 1 a) In analoger Anwendung des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB kann auch dann ein Vorkaufsrecht des Mieters entstehen, wenn anstelle von Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten begründet wird. b) Die Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Ausschlussfrist, die nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt (Fortführung von Senatsurteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75 [noch zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB aF]). BGH, Urteil vom 21. Mai 2025 - VIII ZR 201/23 - LG Stuttgart AG Stuttgart - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. März 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart - 5. Zivilkammer - vom 4. August 2023 wird zurückgewie- sen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger ist seit September 2006 Mieter von zu Wohnzwecken vermie- teten Räumen, die sich in einem Mehrparteienhaus mit insgesamt zwölf Einheiten befinden. Mitte Dezember 2017 begründete der Beklagte in seiner Eigenschaft als Testamentsvollstrecker der verstorbenen Grundstückseigentümerin und Ver- mieterin Teileigentum an diesen Räumen (Einheit 7), wobei dem jeweiligen Ei- gentümer in der Teilungserklärung unter anderem gestattet war, Teileigentum in Wohnungseigentum umzuwandeln und die Räume entsprechend den baurecht- lichen Vorschriften zu Wohnräumen aus- oder umzubauen. Mit notariellem Kaufvertrag vom 28. Dezember 2017 veräußerte der Be- klagte die Einheiten 4 bis 12 des vorgenannten Mehrparteienhauses für insge- samt 2,98 Millionen €, wovon 504.000 € auf die Wohnung des Klägers entfielen, 1 2 - 3 - an die A. GmbH (im Folgenden: Käuferin). Diese übersandte dem Klä- ger im Januar 2018 eine teilweise geschwärzte Kopie des Kaufvertrags und teilte ihm mit, dass ein Verkauf erfolgt sei und ihm ein Vorkaufsrecht zustehe, das er innerhalb von zwei Monaten nach Empfang dieser Mitteilung ausüben müsse. Im März 2018 erhielt der Kläger zudem von dem Beklagten die Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungsplan. Im Juli 2018 wurde die Käuferin als Eigentümerin der von dem Kläger be- wohnten Teileigentumseinheit im Grundbuch eingetragen. Am 18. Dezember 2018 teilte der Beklagte dem Kläger schriftlich mit, er könne es sich noch überle- gen, ob er die Wohnung erwerben wolle, und es stehe ihm frei, in den Kaufvertrag einzutreten. Mit Schreiben vom 30. August 2019 erklärte der Kläger, er übe das ihm zustehende Vorkaufsrecht bezüglich der von ihm gemieteten Wohnung aus. In der Folgezeit veräußerte die Käuferin die Wohnung zu einem Kaufpreis von 560.000 € weiter; die Erwerber wurden im Juli 2021 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Kläger hat geltend gemacht, der Beklagte habe durch die Begründung von Teil- statt Wohnungseigentum an der vom Kläger bewohnten Einheit die Ent- stehung seines Vorkaufsrechts als Mieter bewusst vereitelt beziehungsweise ihn an der Ausübung eines (etwaigen) Vorkaufsrechts gehindert. Dadurch sei ihm ein Schaden von 205.000 € entstanden, der sich aus der Differenz zwischen dem von der Käuferin erzielten Weiterverkaufspreis und dem Wert der Immobilie er- gebe, der - ausgehend vom Anteil am Gesamtwert aller verkauften Einheiten - lediglich 355.000 € betrage. Die auf Zahlung dieses Betrags nebst Zinsen, hilfsweise auf Feststellung der Schadenersatzverpflichtung, sowie auf Erstattung außergerichtlicher Rechts- anwaltskosten gerichtete Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. 3 4 5 6 - 4 - Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. Da sie durch das Berufungsgericht unbe- schränkt zugelassen worden ist, ist die vom Kläger zudem vorsorglich erhobene Nichtzulassungsbeschwerde gegenstandslos (vgl. Senatsurteile vom 5. Dezem- ber 2018 - VIII ZR 17/18, juris Rn. 7; vom 15. Mai 2024 - VIII ZR 226/22, NJW 2024, 2680 Rn. 19). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Schadensersatz nicht zu. Der Be- klagte habe die Entstehung eines Vorkaufsrechts zugunsten des Klägers nicht vereitelt, sondern dieses sei vielmehr nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB entstanden. Die Berufungskammer teile die Auffassung der - soweit ersichtlich - einhelligen Meinung in der Literatur, dass Teileigentum dem Wohnungseigentum im Hinblick auf die Anwendbarkeit dieser Vorschrift gleichstehe. Ein Vorkaufsrecht entstehe daher auch dann, wenn das spätere Teileigentum zu Wohnzwecken vermietet werde. Die Voraussetzungen des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB lägen vor, ins- besondere seien die Eigentumseinheiten im Kaufvertrag hinreichend bestimmt 7 8 9 10 - 5 - gewesen und habe sich die Aufteilungsabsicht des Beklagten objektiv manifes- tiert. Es handele sich nicht um einen unzulässigen "en bloc"-Verkauf, sondern um einen sogenannten Paketverkauf mehrerer Wohnungseigentumseinheiten. Eine Pflichtverletzung des Beklagten sei auch nicht im Hinblick auf die den Beklagten nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1, 2 BGB treffenden Mitteilungs- pflichten feststellbar. Der Kläger sei den gesetzlichen Vorgaben entsprechend sowohl über den Kaufvertrag als auch über das Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts informiert worden. Dafür sei die Übersendung der geschwärzten Fassung des Kaufvertrags im Januar 2018 ausreichend gewesen. Zudem habe der Kläger im März 2018 die Teilungserklärung und den vorläufigen Aufteilungs- plan erhalten. Das Vorkaufsrecht sei nicht innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 577 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgeübt worden; daher sei es erlo- schen. Die zweimonatige Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts habe spätes- tens mit Erhalt der Teilungserklärung und des vorläufigen Aufteilungsplans im März 2018 zu laufen begonnen, so dass diese im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts Ende August 2019 bereits abgelaufen gewesen sei. Da es sich bei dieser Frist um eine Ausschlussfrist handele, sei sie einer Hemmung oder nachträglichen Genehmigung nicht zugänglich. Daher ändere auch das Schrei- ben des Beklagten vom 18. Dezember 2018 nichts am Verlust des Vorkaufs- rechts. Schließlich seien auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Be- klagte den Kläger pflichtwidrig an der fristgemäßen Ausübung seines Vorkaufs- rechts gehindert habe, indem er ausgehend vom Gesamtkaufpreis bewusst einen 11 12 13 - 6 - zu hohen Preis für seine Wohnung im Verhältnis zu den weiteren verkauften Ein- heiten festgesetzt habe. Den im Kaufvertrag vom 28. Dezember 2017 festgesetz- ten Kaufpreisen lasse sich kein auffälliges Missverhältnis entnehmen. Der hilfsweise geltend gemachte Feststellungsanspruch sowie der An- spruch auf Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten bestünden mangels Pflichtverletzung des Beklagten beziehungsweise mangels Hauptforderung nicht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat - teilweise allerdings nur im Ergebnis - zutref- fend Schadensersatzansprüche des Klägers wegen einer (vermeintlichen) Verei- telung sowohl der Entstehung als auch der Ausübung eines Vorkaufsrechts ab- gelehnt, so dass die Klage auch im Hilfsantrag abzuweisen war. 1. Ohne revisionsrechtlich durchgreifenden Rechtsfehler hat das Beru- fungsgericht einen Anspruch des Klägers auf Schadensersatz nach § 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag wegen einer pflichtwidrigen Vereitelung der Entstehung eines Vorkaufsrechtes nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint. Denn ein solches Vorkaufsrecht kommt auch - wenngleich auf- grund einer analogen Anwendung dieser Vorschrift - bei der Begründung von Teileigentum in Betracht und ist im Streitfall auch entstanden. 14 15 16 17 - 7 - a) Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass ein Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auch entste- hen kann, wenn an Räumen, die - wie hier - als Wohnraum vermietet worden sind, nach der Überlassung an den Mieter nicht Wohnungs-, sondern Teileigen- tum begründet worden ist beziehungsweise werden soll. aa) Eine direkte Anwendung der vorgenannten Bestimmung scheidet zwar - anders als das Berufungsgericht offenbar gemeint hat - aus, da der Beklagte an den dem Kläger vermieteten Räumen Wohnungseigentum weder begründet noch dies beabsichtigt hat und die Begründung von Teileigentum von der Vor- schrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht erfasst ist. Nach § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Woh- nungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Drit- ten verkauft werden. Den Begriff des Wohnungseigentums definiert der Gesetzgeber in § 1 Abs. 1 Halbs. 1, Abs. 2 WEG als Sondereigentum an einer Wohnung und unter- scheidet ihn vom Begriff des Teileigentums, das an nicht zu Wohnzwecken die- nenden Räumen eines Gebäudes begründet werden kann (§ 1 Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 3 WEG). Mangels entsprechender Anhaltspunkte in den Gesetzesmateria- lien (vgl. BT-Drucks. 8/3403, S. 3, 35, 40 f.; 12/3254, S. 40; 14/4553, S. 46, 72) ist nicht anzunehmen, dass der Gesetzgeber den Begriff des Wohnungseigen- tums in § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB in einem abweichenden - auch Teileigentum umfassenden - Sinn verstanden wissen wollte. Soweit der Gesetzgeber in § 1 Abs. 6 WEG (früher § 1 Abs. 5 WEG) angeordnet hat, dass für das Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten, fehlt im Zu- sammenhang mit der Vorschrift des § 577 BGB eine dahingehende Regelung 18 19 20 21 - 8 - (vgl. demgegenüber MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, § 577 Rn. 8 [eine Übertragung des Rechtsgedankens des § 1 Abs. 6 WEG auf § 577 BGB befür- wortend]; vgl. auch Falkner, MittBayNot 2016, 378, 380). bb) Die Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB ist auf den Fall der (beab- sichtigten) Begründung von Teileigentum jedoch analog anzuwenden. Eine Analogie ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Rege- lungslücke enthält und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so- weit mit dem Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass angenommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenab- wägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwä- gungsergebnis gekommen (st. Rspr.; siehe nur Senatsurteil vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 38 mwN). (1) Eine Analogie setzt daher voraus, dass die Übertragung der gesetzli- chen Regelung auf den ungeregelten Fall nicht durch eine gesetzgeberische Ent- scheidung ausgeschlossen ist (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2017 - IX ZR 118/17, ZIP 2018, 233 Rn. 15; vom 28. November 2019 - IX ZR 239/18, BGHZ 224, 177 Rn. 16; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO Rn. 39). Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden - Rege- lungsplan ergeben (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2006 - IX ZR 92/05, BGHZ 170, 187 Rn. 15; vom 21. Januar 2010 - IX ZR 65/09, BGHZ 184, 101 Rn. 32; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 33; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, NVwZ-RR 2017, 372 Rn. 32; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO Rn. 40), wie er sich aus dem Gesetz selbst im Wege 22 23 24 - 9 - der historischen und teleologischen Auslegung ergibt (BGH, Urteile vom 14. De- zember 2006 - IX ZR 92/05, aaO; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, aaO; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO) und aufgrund konkreter Umstände positiv festgestellt werden kann (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. April 2006 - IX ZR 22/05, BGHZ 167, 178 Rn. 18; vom 18. Januar 2017 - VIII ZR 278/15, aaO; vom 24. Februar 2021 - VIII ZR 36/20, aaO; vgl. auch BVerfGE 118, 212, 243; 128, 193, 210: "erkennbar planwidrige Gesetzeslücke"). Eine solche planwidrige Gesetzeslücke liegt hier vor. Ein Vorkaufsrecht des Mieters hat der Gesetzgeber erstmals durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes und des zweiten Woh- nungsbaugesetzes vom 20. Februar 1980 (Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 - WoBauÄndG 1980, BGBl. I S. 159) für Mieter von Sozialwohnungen bei deren Umwandlung in Eigentumswohnungen (vgl. BT-Drucks. 8/3403, S. 3, 35, 40 f.) in § 2b des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) aF für den preisgebundenen öffentlich geförderten Wohnraum geregelt und dieses sodann in der Folge durch Art. 4 Nr. 7 des Vierten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Juli 1993 (Viertes Mietrechtsänderungsgesetz; BGBl. I S. 1257) mit der Be- stimmung des § 570b BGB aF (heute § 577 BGB) auf den frei finanzierten oder bindungsfrei gewordenen Wohnungsbestand erweitert. Er hat diese Ausdehnung damit begründet, dass der Schutz des Mieters vor einer Verdrängung im Zusam- menhang mit einer Umwandlung bei frei finanzierten Wohnungen nicht weniger dringlich sei als bei Sozialwohnungen (BT-Drucks. 12/3254, S. 40; siehe auch Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8). Im Zuge der Mietrechtsreform im Jahre 2001 wurde die bis dahin geltende Regelung mit der Vorschrift des § 577 BGB im Wesentlichen übernommen (BGBl. I S. 1149). 25 - 10 - Die Gesetzesmaterialien enthalten keine Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber bei dem von ihm bezweckten Schutz des Mieters den Umstand be- dacht hätte, dass die zu Wohnzwecken vermieteten Räume nicht - wie dies an- gesichts der bisherigen Nutzung zu erwarten gewesen wäre - in Wohnungsei- gentum, sondern in Teileigentum umgewandelt werden könnten. Es kann daher nicht angenommen werden, der Gesetzgeber habe den Mieter durch die Einfüh- rung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts zwar bei der Begründung von Woh- nungseigentum schützen, von einem solchen Schutz bei der Begründung von Teileigentum an den zu Wohnzwecken vermieteten und genutzten Räumen hin- gegen bewusst absehen wollen (siehe auch Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 20, 23). Der somit gegebenen Planwidrigkeit der Regelungslücke steht auch nicht etwa entgegen, dass in einem früheren Gesetzentwurf (Entwurf eines Gesetzes zur Wiederherstellung eines sozialen Mietrechts) die Möglichkeit von Umgehun- gen des Mietervorkaufsrechts durch "andere rechtliche Gestaltungen, die zu ei- nem wirtschaftlich vergleichbaren Ergebnis führen", in den Blick genommen wor- den war (BT-Drucks. 12/3013, S. 8, 18; 12/5110, S. 3, 10, 19 [Beschlussempfeh- lung des Rechtsausschusses]). Denn eine entsprechende Regelung wurde vom Gesetzgeber nicht weiterverfolgt, ohne dass erkennbar wäre, dass er im Sinne einer bewussten Regelungslücke hiervon hätte absehen wollen. (2) Weiter ist für eine Analogie erforderlich, dass die Interessenlage des gesetzlich geregelten Falls mit der des zu entscheidenden Falls übereinstimmt, wobei zusätzlich auch die Wertungsgrundlage und die gesetzgeberische Interes- senbewertung der Gesetzesnorm auf den zu entscheidenden Fall zutreffen müs- sen (BGH, Urteile vom 14. Dezember 2017 - IX ZR 118/17, ZIP 2018, 233 Rn. 15; 26 27 28 - 11 - vom 28. November 2019 - IX ZR 239/18, BGHZ 224, 177 Rn. 16; vom 24. Feb- ruar 2021 - VIII ZR 36/20, BGHZ 229, 59 Rn. 41). Auch diese Voraussetzungen liegen vor. (a) Die Einführung eines allgemeinen Vorkaufsrechts in § 570b BGB aF erfolgte vor allem, wie oben bereits erwähnt, um einheitlich sowohl Mieter von Sozialwohnungen als auch Mieter von freifinanzierten Wohnungen vor spekulati- ven Umwandlungen und damit einhergehender Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der von ihnen bewohnten Wohnungen in Eigentumswoh- nungen zu schützen (BT-Drucks. 12/3254, S. 40 iVm BT-Drucks. 8/3403, S. 35; siehe auch Senatsurteile vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 Rn. 8; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20, BGHZ 233, 54 Rn. 38). Eine sol- che Verdrängung droht, da immer dann, wenn ein Eigentümer mehrere Einheiten von Wohnraum aufspaltet und einzeln veräußert, regelmäßig jedem Mieter ein Eigentümer gegenübersteht, der sich auf den Kündigungsgrund des Eigenbe- darfs berufen kann (vgl. BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Nach der Vorstellung des Gesetzgebers dient die Einräumung des Vorkaufsrechts zugunsten des Mie- ters durch die Vorschrift des § 577 BGB einem sachgerechten Ausgleich der bei- derseitigen Grundrechtspositionen. Zwar schränkt ein solches Vorkaufsrecht die Dispositionsbefugnis des Eigentümers über sein Eigentum ein, dies erfolgt je- doch zum Schutz des seinerseits ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 GG (vgl. BVerfGE 89, 1, 5 ff.) geschützten Besitzrechts des Mieters an der gemieteten Wohnung (BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Das Vorkaufsrecht belässt dem Vermieter hierbei die Möglichkeit der Veräußerung seines Eigentums; der Mieter kann sich durch die Ausübung des Vorkaufsrechts vor einer Verschlechterung seiner kündigungsrechtlichen Position durch die Veräußerung schützen (vgl. BT-Drucks. 12/3254, S. 40; BVerfG, NJW 2011, 1723 Rn. 32). Zugleich war dem Gesetzgeber daran gelegen, dem Mieter die Möglichkeit zu eröffnen, die Woh- nung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter für die Wohnung zu 29 - 12 - zahlen bereit ist (BT-Drucks. 12/3254, aaO; Senatsurteile vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 37 f.; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO Rn. 9; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20, aaO). (b) Diese die Gewährung des Vorkaufsrechts tragende gesetzgeberische Erwägung eines besonderen Schutzbedarfs des Mieters trifft in gleicher Weise zu, wenn die zu Wohnzwecken gemieteten und genutzten Räume nach deren Überlassung an den Mieter in Teil- statt in Wohnungseigentum umgewandelt wer- den oder werden sollen. Denn in beiden Fällen steht dem Mieter nach einem Verkauf ein neuer Vermieter gegenüber, der sich - soweit die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind - auf Eigenbedarf oder ein sonstiges zur Kündigung berechtigendes Inte- resse berufen kann (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO). Dieses verschärfte Risiko einer Eigenbedarfskündigung entfällt auch nicht etwa deshalb, weil an zu Wohnzwecken überlassenen Räumen Teileigentum (§ 1 Abs. 1 Halbs. 2, Abs. 3 WEG) begründet wird. Denn die damit getroffene Zweck- bestimmung führt nicht etwa dazu, dass die von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für eine Eigenbedarfskündigung vorausgesetzte Nutzung dieser Räume als Wohnung (nunmehr) ohne weiteres unzulässig wäre. Jedenfalls kann die Zweckbestim- mung nachträglich geändert werden und die Änderung sogar durch den Erwerber allein ohne Zustimmung der übrigen Gemeinschaftsmitglieder erfolgen, wenn - wie hier - die Teilungserklärung im weiteren Sinn (genauer: die Gemeinschafts- ordnung; vgl. BGH, Urteile vom 23. März 2018 - V ZR 307/16, NZM 2018, 754 Rn. 6; vom 16. Juli 2021 - V ZR 284/19, NZM 2021, 717 Rn. 19) einen entspre- chenden Änderungsvorbehalt enthält (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 - V ZR 284/19, aaO Rn. 19, 23). Auch das vom Gesetzgeber anerkannte Interesse des Mieters, durch Ausübung eines Vorkaufsrechts selbst Eigentümer der von ihm bewohnten Räumlichkeiten zu werden, ist vor diesem Hintergrund im Fall einer 30 31 - 13 - Umwandlung in Teileigentum nicht geringer als im Fall einer Umwandlung in Wohnungseigentum (vgl. Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, aaO; BVerfG, NZM 2011, 479 Rn. 26; jeweils zur Realteilung). Soweit die Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ge- meint hat, die analoge Anwendung von § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB auf das Teilei- gentum widerspreche dem Schutzzweck der Vorschrift, weil der Mieter wegen der damit einhergehenden Unklarheit über die weitere Nutzbarkeit der von ihm bewohnten Räume zu Wohnzwecken sowie wegen der auf eine Gewerbeeinheit zugeschnittenen Kaufvertragsbedingungen von der Ausübung des Vorkaufs- rechts abgehalten werde, steht dies der gebotenen Gleichbehandlung von Woh- nungs- und Teileigentum nicht entgegen. Denn die damit verbundene Ausdeh- nung des Anwendungsbereichs des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB führt nicht zu einer Verschlechterung der Rechtsstellung des Mieters, sondern eröffnet ihm - weiter- gehend - die Möglichkeit, auch im Fall der (beabsichtigten) Begründung von Teileigentum durch den Vermieter die von ihm bewohnten Räume zu erwerben. Gegen etwaige rechtsmissbräuchliche Gestaltungen ist der Mieter im Rahmen der allgemeinen Bestimmungen (§§ 138, 242 BGB) geschützt (vgl. BGH, Urteile vom 11. Dezember 1963 - V ZR 41/62, NJW 1964, 540 unter 2; vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II 1; vom 30. Juni 2017 - V ZR 232/16, NZM 2017, 815 Rn. 20; vom 23. Februar 2022 - VIII ZR 305/20, BGHZ 233, 54 Rn. 23 ff.). (3) Die somit aus den vorstehend genannten Gründen gebotene analoge Anwendung der Vorschrift des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB auf die vorliegend gegebene Fallgestaltung der Begründung von Teileigentum entspricht - jeden- falls im Ergebnis - der auch im Schrifttum, soweit ersichtlich, einhellig vertretenen Auffassung (vgl. BeckOGK-BGB/Klühs, Stand: 1. Oktober 2024, § 577 Rn. 7; Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 577 BGB Rn. 10; 32 33 - 14 - Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, Mietrecht, 16. Aufl., § 577 BGB Rn. 11; Münch- KommBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, § 577 Rn. 8; Bachmayer BWNotZ 2004, 25; Falkner, MittBayNot 2016, 378, 380; Heintz, Vorkaufsrecht des Mieters, 1998, Rn. 71; Wirth, NZM 1998, 390). b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die tatbestandlichen Voraus- setzungen der - gemäß den vorstehenden Ausführungen analog anzuwenden- den - Regelung des § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB bejaht. Dies wird auch von den Parteien im Revisionsverfahren nicht in Zweifel gezogen. 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht auch davon ausgegangen, dass dem Kläger ein von ihm wegen vermeintlicher Vereitelung der Ausübung seines Vorkaufsrechts geltend gemachter Anspruch auf Schadensersatz nach § 311a Abs. 1, 2 Satz 1, § 275 Abs. 1, 4, § 280 Abs. 1, 3, § 281 BGB nicht zusteht. a) Den Vorkaufsverpflichteten trifft bei rechtzeitiger Ausübung des Vor- kaufsrechts durch den Vorkaufsberechtigten aus dem hierdurch zustande kom- menden Kaufvertrag nach § 433 Abs. 1 Satz 1 BGB die Pflicht, diesem das Ei- gentum am Vorkaufsgegenstand zu verschaffen. Kann er diese Verpflichtung aufgrund einer - wie hier - bereits erfolgten Eigentumsübertragung auf einen Drit- ten nicht mehr erfüllen, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzan- spruch nach den oben genannten Bestimmungen zu (vgl. wegen der Einzelheiten Senatsurteil vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 22 ff.). b) Eine solche Verpflichtung des Beklagten zur Auflassung der Wohnung an den Kläger bestand vorliegend indes nicht, da der Kläger sein Vorkaufsrecht nicht rechtzeitig innerhalb der zweimonatigen Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB ausgeübt hat. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, war das Vorkaufsrecht des Klägers zum Zeitpunkt der Ausübung am 30. August 2019 bereits erloschen. 34 35 36 37 - 15 - aa) Die für den Fristenlauf maßgeblichen Mitteilungen über den Inhalt des Kaufvertrags sowie das Bestehen eines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1, 2, § 577 Abs. 2 BGB; vgl. hierzu Senatsurteil vom 21. Ja- nuar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 24) lagen dem Kläger spätestens im März 2018 vor. Die zweimonatige Frist des § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 1 BGB war daher zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Kläger am 30. August 2019 längst verstrichen. Gegen diese zutref- fende Beurteilung des Berufungsgerichts wendet sich auch die Revision nicht. bb) Soweit die Revision meint, der Kläger könne das Vorkaufsrecht auch nach Ablauf der Ausübungsfrist gemäß § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB im Hinblick auf den Inhalt des Schreibens des Beklagten vom 18. Dezember 2018 noch ausüben, weil die vorgenannte Frist disponibel sei, trifft dies nicht zu. (1) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs handelt es sich bei dieser Frist - wie die Revision auch selbst einräumt - um eine Aus- schlussfrist (vgl. BGH, Urteile vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58, BGHZ 32, 375, 382 f.; vom 3. Juni 1966 - V ZR 116/65, WM 1966, 891 unter B 2 b; vom 2. De- zember 1970 - VIII ZR 77/69, BGHZ 55, 71, 75; vom 23. Mai 1973 - VIII ZR 57/72, NJW 1973, 1365 unter II 2; vom 29. Oktober 1993 - V ZR 136/92, NJW 1994, 315 unter III 1; jeweils zur inhaltsgleichen Vorgängervorschrift des § 510 Abs. 2 BGB aF; vom 23. Juni 2006 - V ZR 17/06, BGHZ 168, 152 Rn. 16, 18 [zu § 469 Abs. 2 Satz 1 BGB]). Ihr Ablauf hat - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat - den Untergang des Vorkaufsrechts zur Folge (vgl. Senatsurteil vom 18. Ja- nuar 2006 - VIII ZR 94/05, NJW 2006, 903 Rn. 10 mwN), so dass dieses auch hinsichtlich seiner zeitlichen Geltendmachung nicht mehr Gegenstand einer Ver- einbarung zwischen den Parteien sein und auch nicht durch eine Genehmigung seitens des Vorkaufsverpflichteten geheilt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58, aaO; BeckOGK-BGB/Daum, Stand: 1. Januar 38 39 40 - 16 - 2024, § 469 Rn. 24; jurisPK-BGB/Seichter, Stand: 17. Mai 2023, § 469 Rn. 22; Staudinger/Schermeier, BGB, Neubearb. 2024, § 469 Rn. 14; BeckOK-BGB/ Faust, Stand: 1. Februar 2025, § 469 Rn. 7). (2) Etwas anderes ergibt sich entgegen der Auffassung der Revision auch nicht aus den Vorschriften der § 469 Abs. 2 Satz 2 und § 577 Abs. 5 BGB. Die Parteien können nach § 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 2 Satz 2 BGB zwar statt der vom Gesetz für die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgesehenen Frist ver- traglich eine andere (längere) Frist bestimmen. Auch verbietet § 577 Abs. 5 BGB abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Aus diesen Bestimmun- gen folgt - entgegen der Auffassung der Revision - jedoch nicht, dass die Par- teien den Fristenlauf - zugunsten des Mieters - erneut in Gang setzen könnten, nachdem die Frist bereits abgelaufen ist. Denn die Fristgebundenheit der Aus- übung des Vorkaufsrechts bezweckt im Interesse klarer Rechtsverhältnisse (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1960 - V ZR 191/58, aaO, S. 383; BeckOGK-BGB/ Daum, aaO), eine zügige Entscheidung über die Ausübung dieses Rechts zu ge- währleisten. Um dies zu erreichen, wird einerseits dem Verpflichteten eine Mit- teilungspflicht auferlegt, andererseits dem Berechtigten eine Ausschlussfrist ge- setzt, deren Lauf mit dem Zugang der Mitteilung vom Vorkaufsfall einsetzt (vgl. Staudinger/Schermeier, BGB, Neubearb. 2024, § 469 Rn. 1, 14 mwN). Unge- wissheiten, die für die Beteiligten im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufs- rechts - und die damit verbundene Einschränkung der Möglichkeiten des Vor- kaufsverpflichteten - eintreten können, sollen möglichst kurzgehalten werden (Mugdan, Die gesamten Materialien zum BGB, Band 2, S. 195 und 794; BeckOGK-BGB/Daum, aaO Rn. 1; MünchKommBGB/Maultzsch, aaO Rn. 1 mwN). 41 - 17 - (3) Die Erklärung des Beklagten im Schreiben vom 18. Dezember 2018 hatte damit auf die bereits zuvor abgelaufene Ausübungsfrist keinen Einfluss mehr, da das Vorkaufsrecht zu diesem Zeitpunkt bereits untergegangen war. 3. Gleichfalls rechtsfehlerfrei ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe den Kläger - entgegen dessen Annahme - nicht pflichtwidrig durch die Vereinbarung eines überhöhten Einzelkaufpreises für die von ihm gemietete Wohnung an der fristgemäßen Ausübung seines Vorkaufsrechtes gehindert. Die von der Revision hiergegen erhobene Verfahrensrüge hat der Senat geprüft und nicht für durchgreifend erachtet. Von einer näheren Begründung wird gemäß § 564 Satz 1 ZPO abgesehen. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Stuttgart, Entscheidung vom 26.10.2022 - 34 C 98/22 - LG Stuttgart, Entscheidung vom 04.08.2023 - 5 S 186/22 - 42 43 - 18 - Verkündet am: 21. Mai 2025 Horatschki, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

ECLI:DE:BGH:2024:100724UVIIIZR276.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 276/23 Verkündet am: 10. Juli 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 577a Abs. 1a, Abs. 2, § 573 Abs. 2 Nr. 2 Als Familienangehörige im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Ausnahme von der Kündigungsbeschränkung bei einem Wohnungserwerb) sind - ebenso wie im Falle der Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - aus- schließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweige- rungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der - wie ein Cousin - hiernach nicht zur Zeugnis- verweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen per- sönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmun- gen privilegierten Personenkreis (Fortführung der Senatsurteile vom 2. Sep- tember 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 19 f.; vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22). BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 - VIII ZR 276/23 - LG Berlin AG Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Juli 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 67 - vom 19. Oktober 2023 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte vom 20. April 2023 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 2009 Mieter einer Wohnung in Berlin. Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 8. August 2013 das Gebäude, in dem sich diese Wohnung befindet. Die Eintra- gung der Auflassung im Grundbuch erfolgte am 5. März 2014. Im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs hatte die Klägerin zwei Gesellschaf- ter. Diese waren Cousins. Nach dem Ableben eines der Gesellschafter wurden 1 2 - 3 - dessen drei Kinder im Wege der Gesamtrechtsnachfolge Gesellschafter der Klä- gerin und als solche am 7. November 2016 in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 16. August 2021 kündigte die Klägerin das mit den Be- klagten bestehende Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs eines der im Jahr 2016 im Wege der Erbfolge eingetretenen Gesellschafter, der die Wohnung für sich und seine Ehefrau benötige. Mit ihrer Klage hat die Klägerin von den Beklagten die Räumung und Her- ausgabe der an sie vermieteten Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erst- instanzliche Urteil abgeändert und die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Be- klagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 67], NJW-RR 2024, 73) hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von In- teresse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabean- spruch gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB gegen die Beklagten zu, da das Miet- verhältnis durch die Kündigung vom 16. August 2021 beendet worden sei. Die Kündigung sei als Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB wirksam. Die Klägerin benötige die Wohnung für ihren Mitgesellschafter und des- sen Ehefrau. Es entspreche der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass sich eine teilrechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts wie die Klägerin in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen könne. Die Klägerin habe den von ihr behaupteten Nutzungswunsch ihres Gesellschafters zur vollen Überzeugung der Kammer bewiesen. Die Kündigungsbefugnis der Klägerin sei nicht gemäß § 577a Abs. 1, Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel- Verordnung des Landes Berlin ausgeschlossen, auch wenn die Veräußerung der Wohnung an die Klägerin nach deren Überlassung an die Beklagten erfolgt sei. Denn gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB greife diese Kündigungssperre unter anderem dann nicht, wenn die Gesellschafter im Zeitpunkt des Eigentumser- werbs durch die Gesellschaft bürgerlichen Rechts derselben Familie angehörten. Dies sei hier der Fall gewesen. Die beiden damaligen Gesellschafter der Klägerin hätten als Cousins einer Familie im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ange- hört. Die Auslegung dieses Rechtsbegriffs sei nach dem Willen des Gesetzge- bers ausweislich der Gesetzesbegründung vom 15. August 2022 durch die er- gangene Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bestimmt. Diese habe Cousins aber jedenfalls bei einer hinreichend engen Bindung zum Vermieter als vom Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB umfasst angesehen. Eine derartige enge Bindung habe hier schon deshalb bestanden, weil sich die dama- 8 9 - 5 - ligen Gesellschafter als Cousins nicht nur zur gemeinsamen Gründung einer Ge- sellschaft, sondern auch zum Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung - so- wie weiterer Wohnungen - zusammengeschlossen hätten. Schlössen sich Fami- lienmitglieder zu gemeinsamen (immobilien-)wirtschaftlichen Unternehmungen zusammen, die nicht lediglich mit unerheblichen finanziellen Investitionen ver- bunden seien, rechtfertige dies ohne das - hier nicht gegebene - Hinzutreten ge- genteiliger Anhaltspunkte den Schluss auf eine enge soziale Bindung zueinan- der. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat das Bestehen eines Anspruchs der Klägerin ge- gen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) zu Unrecht bejaht. Das Mietverhältnis der Parteien ist, anders als das Berufungsgericht angenommen hat, durch die wegen Eigenbedarfs ausge- sprochene Kündigung der Klägerin vom 16. August 2021 nicht beendet worden. Das Berufungsgericht ist zwar rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass sich die Klägerin grundsätzlich auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter berufen konnte (siehe hierzu nachfolgend unter 1) und hier ein die Voraussetzun- gen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllender Eigenbedarf eines ihrer Gesellschaf- ter vorliegt (hierzu unter 2). Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass die Kündigung deshalb unwirksam ist, weil sie vor Ablauf der - hier zehnjährigen - Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin in der hier maßgebli- 10 11 12 - 6 - chen Fassung vom 13. August 2013 (GVBl. S. 488) erfolgte und die Vorausset- zungen der Ausnahmevorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht erfüllt sind (hierzu unter 3). 1. Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht die grundsätzliche Möglichkeit der Klägerin, sich bei ihrer Kündigung vom 16. August 2021 auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter zu stützen, zu Recht bejaht. a) Nach der - vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts vom 10. August 2021 (Personengesellschafts- rechtsmodernisierungsgesetz - MoPeG, BGBl. I S. 3436) ergangenen - ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (Se- natsurteile vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14; vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 14 ff.; jeweils mwN). b) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich für die hier zu beur- teilende Kündigung aus der Neuregelung des Rechts der Gesellschaft bürgerli- chen Rechts durch das am 1. Januar 2024 in Kraft getretene Personengesell- schaftsrechtsmodernisierungsgesetz (Art. 137 Satz 1 MoPeG) schon deshalb nichts anderes, weil die Kündigung bereits am 16. August 2021 ausgesprochen wurde und im Falle ihrer Wirksamkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Mai 2022 geführt hätte. Die erst hiernach in Kraft getretenen Änderungen durch das MoPeG können deshalb auf die Wirksamkeit der Kündigung keinen Einfluss haben. Diese ist vielmehr den allgemeinen Grundsätzen des intertem- poralen Rechts entsprechend (vgl. BGH, Urteil vom 18. Oktober 1965 - II ZR 36/64, BGHZ 44, 192, 194; Heidel/Heidel, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, 13 14 15 - 7 - 1. Aufl., § 705 BGB Rn. 54; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 83. Aufl., Einl. vor § 241 Rn. 14) nach dem im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Recht zu beurteilen. Der Verweis der Revision darauf, dass maßgeblich für die Entscheidung des Revisionsgerichts grundsätzlich der Rechtsstand im Zeitpunkt der Revisions- entscheidung ist, führt nicht zu einer anderen Beurteilung. Zwar ist - worauf die Revision zutreffend verweist - Maßstab für die Überprüfung eines Berufungsur- teils die Rechtslage im Zeitpunkt der Revisionsentscheidung (vgl. BGH, Urteile vom 12. Juli 2018 - III ZR 183/17, BGHZ 219, 243 Rn. 65; vom 5. April 1995 - I ZR 67/93, NJW 1995, 2170 unter II 4; jeweils mwN). Ein erst nach Erlass der Berufungsentscheidung geltendes Gesetz ist allerdings nur dann zu berücksich- tigen, wenn es nach seinem zeitlichen Geltungswillen das streitige Rechtsver- hältnis erfasst (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2018 - III ZR 183/17, aaO mwN). Dies ist hier bezüglich der streitgegenständlichen Kündigung der Klägerin nicht der Fall. Denn eine rückwirkende Geltung der Regelungen des MoPeG für eine in der Vergangenheit liegende, von der Gesellschaft ausgesprochene ein- seitige Gestaltungserklärung wie die hier vorliegende Kündigung, die - sofern ihre tatbestandlichen Voraussetzungen erfüllt sind - das Mietverhältnis mit dem Ab- lauf der Kündigungsfrist ohne weitere Erklärungen beendet, beansprucht dieses Gesetz nicht. Es bedarf deshalb - entgegen der Auffassung der Revision - im Streitfall keiner Entscheidung darüber, ob die Neuregelungen des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das MoPeG Auswirkungen auf das - bisher in ständi- ger Rechtsprechung des Senats bejahte - Recht einer (Außen-)Gesellschaft bür- gerlichen Rechts, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen, haben könnten (vgl. hierzu verneinend: Seidel, ZPG 2024, 94; Jacoby, Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Wohnraummietrecht: GbR als 16 17 - 8 - Vermieterin, abrufbar unter www.mietgerichtstag.de/mietgerichtstage/download- vorträge/mietgerichtstag-2024/, zur Veröffentlichung in ZMR 2024 vorgesehen; MünchKommBGB/Schäfer, 9. Aufl., § 705 Rn. 228; bejahend: Schmidt-Futte- rer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 BGB Rn. 66a; Grüneberg/Weiden- kaff, BGB, 83. Aufl., § 573 Rn. 26; Brinkmann, NJW 2024, 177 Rn. 8, 20 ff.; Hinz, NZM 2023, 185, 187 f.; Wertenbruch, NJW 2023, 1193 Rn. 18 ff.). c) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Geltendmachung des Eigenbedarfs des Gesellschafters der Klägerin sei zum einen deshalb ausge- schlossen, weil die Klägerin nicht allein zur Befriedigung des eigenen Wohnbe- darfs ihrer Gesellschafter gegründet worden, sie vielmehr Eigentümerin mehrerer Wohnungen und deshalb auch (immobilien-)wirtschaftlich tätig sei, und zum an- deren deshalb, weil der Gesellschafter, zu dessen Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werde, nur mit einem Sechstel am Gesellschaftsvermögen beteiligt sei. Nach der Rechtsprechung des Senats ist eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nur in den Fällen zu verneinen, in denen der Gesell- schaftszweck der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts derart prägend ist, dass der personale Bezug der Gesellschafter zu der Gesellschaft und damit auch deren persönliches Nutzungsbedürfnis vollständig in den Hintergrund tritt und ein Mieter schon aufgrund dieses Gesellschaftszwecks redlicherweise nicht mit ei- nem möglichen Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen rechnen muss, so bei Publikumsgesellschaften, insbesondere Fondsgesellschaf- ten (Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 50 mwN; siehe auch Senatsurteil vom 21. Mai 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 14). 18 19 - 9 - Eine derartige Ausnahmesituation ist hier weder festgestellt noch darge- tan. Allein aus dem von der Revision zur Begründung vorgetragenen Umstand, dass die Klägerin - wie dies auch bei der (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts in dem vom Senat mit Urteil vom 14. Dezember 2016 (VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136) entschiedenen Verfahren der Fall war - Eigentümerin mehrerer Wohnungen und damit auch (immobilien-)wirtschaftlich tätig ist, ergibt sich nicht, dass nach dem Geschäftszweck der Gesellschaft der potentielle persönliche Nut- zungsbedarf der Gesellschafter so weit in den Hintergrund getreten ist, dass die Beklagten als Mieter schon deshalb nicht mit einem möglichen Eigenbedarf eines Gesellschafters der Klägerin und einer darauf beruhenden Kündigung rechnen mussten. Ebenso erfüllt der Umstand, dass der Gesellschafter, zu dessen Guns- ten die Klägerin den Eigenbedarf geltend macht, nur mit einem - nach Auffassung der Revision als (zu) gering einzuschätzenden - Anteil von einem Sechstel am Gesellschaftsvermögen beteiligt ist, die genannten Voraussetzungen, nach de- nen ausnahmsweise von einer analogen Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf eine (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts abzusehen ist, nicht. Die ent- sprechende Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bei einem Eigenbedarf ei- nes Gesellschafters ist nicht auf kleine Gesellschaften mit einer geringen Zahl an Gesellschaftern - und einem im Regelfall dementsprechend hohen Anteil jedes Gesellschafters am Gesellschaftsvermögen - beschränkt (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 49, 53). Sonstige Umstände, die einen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters ausnahmsweise ausschließenden Gesellschaftszweck ergeben könnten, sind von der Revision nicht aufgezeigt. Insbesondere ist weder vom Be- rufungsgericht festgestellt noch von der Revision geltend gemacht, dass die Ge- sellschafter in ihrem Gesellschaftsvertrag die Möglichkeit einer Selbstnutzung 20 21 - 10 - ausgeschlossen hätten (vgl. Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, aaO Rn. 53). 2. Rechtsfehlerfrei und von der Revision insoweit unangegriffen hat das Berufungsgericht auch das Vorliegen eines die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigenden Eigenbedarfs eines der Gesellschafter der Klägerin im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB bejaht. 3. Die Eigenbedarfskündigung ist indes entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts deshalb unwirksam, weil sie vor Ablauf der Sperrfrist des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündigungs- schutzklausel-Verordnung des Landes Berlin erfolgt ist. a) Noch zutreffend hat das Berufungsgericht zwar die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 2 der Kündi- gungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin als erfüllt angesehen. Hier- nach kann sich eine Personengesellschaft, an die vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter veräußert worden ist, erst nach Ablauf von zehn Jahren seit der Veräußerung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB berufen. Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Denn die Klägerin als Personengesellschaft hat das Eigentum an dem Gebäude, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, erst nach der Überlassung der Wohnung an die Beklagten erworben. Die Kündigung vom 16. August 2021 erfolgte noch innerhalb der mit der Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch am 5. März 2014 beginnenden (vgl. Senatsurteil vom 21. März 2018 - VIII ZR 104/17, BGHZ 218, 162 Rn. 21) Kündigungssperrfrist, die durch § 2 der Kündi- gungsschutzklausel-Verordnung des Landes Berlin von drei Jahren (§ 577a Abs. 1a, Abs. 2 Satz 1 BGB) auf zehn Jahre verlängert wurde. 22 23 24 - 11 - b) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, dass die vorgenannte Kündigungsbeschränkung im vorliegenden Fall deshalb nicht anzuwenden sei, weil die Gesellschafter im maßgeblichen Zeitpunkt des Eigen- tumserwerbs als Cousins derselben Familie im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB angehörten. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind Cousins - wie hier die ursprünglichen Gesellschafter der Klägerin - nicht als Familienan- gehörige im Sinne dieser Vorschrift anzusehen. aa) Die Privilegierung von Familien- und Haushaltsangehörigen in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB ist bei der Einfügung des § 577a Abs. 1a BGB durch das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungs- gesetz) vom 11. März 2013 (BGBl. I S. 434) der Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet worden. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers soll zur Auslegung der Vorschrift auf die zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26; Se- natsurteil vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 18). bb) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konkretisieren die Regelungen über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO; § 52 StPO) mit Rücksicht auf eine typisierte persönliche Nähebezie- hung den Kreis der durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - und damit auch durch § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB - privilegierten Familienangehörigen, und zwar unabhängig davon, ob tatsächlich eine persönliche Bindung besteht (vgl. Senatsurteile vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 19 f.; vom 27. Ja- nuar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 27. Ap- ril 2023 - V ZB 58/22, NJW-RR 2023, 863 Rn. 31 [zu § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB]). 25 26 27 - 12 - Damit sind diejenigen Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweige- rungsrecht aus persönlichen Gründen gewährt, unabhängig vom Vorliegen eines tatsächlichen Näheverhältnisses Familienangehörige gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden kann (vgl. Senatsurteile vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, aaO Rn. 20; vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, aaO). Für den im Streitfall in Rede ste- henden privilegierten Personenkreis der Familie im Sinne des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB, zu dessen Gunsten die Kündigungsbeschränkung des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB nicht eingreift, gilt nichts anderes. cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehört ein entfernte- rer Verwandter, der - wie ein Cousin - nicht nach § 383 ZPO, § 52 StPO zur Zeug- nisverweigerung berechtigt ist, auch dann nicht zu dem von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Personenkreis, wenn zwischen ihm und dem Ver- mieter eine enge persönliche Bindung besteht. Dementsprechend gilt auch die Privilegierung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB selbst im Falle einer engen per- sönlichen Verbundenheit zwischen den Mitgesellschaftern oder Miterwerbern dann nicht, wenn das Verwandtschaftsverhältnis zwischen ihnen so entfernt ist, dass es sie nicht zur Zeugnisverweigerung nach § 383 ZPO, § 52 StPO berech- tigt. Denn als "Familienangehörige" oder als "Familie" im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB sind ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gemäß § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht (vgl. Milger, NZM 2014, 769, 770 f.; Fleindl, NZM 2016, 289, 296; Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Ge- schäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. IV Rn. 120 [jeweils auch zu einer in Ausnahmefällen möglichen Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB]; Bordt/Prama- taroff, FD-MietR 2023, 820954; aA OLG Braunschweig, NJW-RR 1994, 597, 598; 28 - 13 - BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. April 2024, § 573 Rn. 60; BeckOK-BGB/Hannap- pel/Caspers, Stand: 1. Mai 2024, § 573 Rn. 41 f.; BeckOK-Mietrecht/Siegmund, Stand: 1. Mai 2024, § 573 BGB Rn. 55; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 573 Rn. 104; jurisPK-BGB/Tiedemann, Stand: 20. Juni 2024, § 573 Rn. 95, 98; Hinz, NZM 2023, 185, 189; offen: Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 573 Rn. 84 f.). (1) Der Wortlaut von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (vgl. hierzu bereits Senats- urteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22) und von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB lässt eine Auslegung des Begriffs "Familienangehö- rige" oder "Familie" im Sinne dieser Vorschriften dahingehend, dass hiervon nur die nach § 383 ZPO, § 52 StPO zeugnisverweigerungsberechtigten Personen umfasst sind, zu. Die beiden erstgenannten Vorschriften bestimmen den Begriff nicht näher. In sonstigen Vorschriften des bürgerlichen Rechts findet sich eine Definition hierfür ebenfalls nicht. Auch nach allgemeinem Sprachgebrauch ist dem Begriff kein eindeutig bestimmbarer Personenkreis zugeordnet. (2) Den Gesetzesmaterialien lässt sich für die Auslegung dieses Begriffs nichts entnehmen (vgl. hierzu bereits Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, aaO). Erläuterungen dazu, welchen Personenkreis der Gesetzgeber als Familienangehörige im Sinne der vorgenannten Vorschriften angesehen hat, fin- den sich dort nicht (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 65 [zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB] in Verbindung mit den Begründungen zu den inhaltlich entsprechenden vorange- gangenen Regelungen der Eigenbedarfskündigung unter BT-Drucks. 7/2011, S. 8 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF] und BT-Drucks. VI/1549, S. 8 zu [§ 1 Abs. 2 Nr. 2 WKSchG]; BT-Drucks. 17/10485, S. 26 [zu § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB]). 29 30 - 14 - Aus dem bei Einfügung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB durch das Miet- rechtsänderungsgesetz erfolgten Hinweis des Gesetzgebers, dass zur Ausle- gung der Vorschrift auf die zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergangene Rechtspre- chung zurückgegriffen werden könne (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26), ergibt sich entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, dass der damalige Stand der insoweit noch in der Entwicklung befindlichen Rechtsprechung zu dem Begriff der "Familienangehörigen" im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB den Fa- milienbegriff im Sinne von § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB dauerhaft und unabhängig von der weiteren Entwicklung der (höchstrichterlichen) Rechtsprechung zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hätte festlegen sollen. Vielmehr hat der Gesetzgeber mit dem Verweis auf die zu § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergangene Rechtsprechung lediglich klargestellt, dass dem Begriff der "Familie" in beiden Vorschriften dieselbe Be- deutung zukommt und es der Rechtsprechung obliegt, diesen zu konturieren. Un- zutreffend ist das Berufungsgericht deshalb davon ausgegangen, dass Cousins bei Vorhandensein einer engen sozialen Beziehung nach dem Willen des Ge- setzgebers schon deshalb von dem Familienbegriff des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB umfasst seien, weil das Oberlandesgericht Braunschweig vor Ein- führung dieser Vorschrift Cousins als zur Familie im Sinne der Vorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gehörend angesehen habe (NJW-RR 1994, 597) und sich der Bundesgerichtshof von dieser Entscheidung nicht abgegrenzt, sondern eine Erstreckung des Familienbegriffs auf nicht zeugnisverweigerungsberech- tigte Verwandte bei enger sozialer Beziehung zum Vermieter nicht ausgeschlos- sen habe (vgl. Senatsurteile vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22; vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604 unter II 1). (3) Mit der Privilegierung von Familienangehörigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung tragen wollen, dass in- 31 32 - 15 - nerhalb einer Familie aufgrund enger Verwandtschaft typischerweise ein Verhält- nis persönlicher Verbundenheit und gegenseitiger Solidarität besteht, das die Er- möglichung einer Kündigung zu Gunsten Familienangehöriger rechtfertigt (vgl. Senatsurteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 21). Auch die Privilegierung von Familienangehörigen in § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB beruht auf der Überlegung, dass aufgrund der engen persönlichen Bindung ein legitimes Interesse an der (zeitnahen) Geltendmachung des Eigenbedarfs besteht (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 26). Der vom Gesetzgeber bezweckten Privilegierung von Familienangehöri- gen in den vorgenannten Bestimmungen liegt mithin eine typisierende Betrach- tungsweise dahingehend zugrunde, dass zwischen den hiervon umfassten Per- sonen auf Grund einer familiären Beziehung eine besondere persönliche Nähebeziehung anzunehmen ist. Vor diesem Hintergrund bedarf es für den vom Gesetzgeber privilegierten Personenkreis des (zusätzlichen) Vorliegens eines konkreten, tatsächlichen Näheverhältnisses nicht (vgl. Senatsurteil vom 2. Sep- tember 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 20). Auch scheidet eine Erwei- terung dieses geschützten Personenkreises auf Grund einer einzelfallbezogenen Prüfung des Vorliegens einer besonderen sozialen Nähe angesichts der dem Ge- setz zu Grunde liegenden typisierenden Betrachtungsweise aus. Denn ebensowenig wie der Gesetzgeber die Privilegierungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB davon abhängig gemacht hat, dass im konkreten Einzelfall tatsächlich eine enge soziale Bindung besteht, hat er das Vorliegen einer solchen Bindung für ausreichend erachtet. Vielmehr hat er mit der Einschränkung der Privilegierung zu Gunsten von Familienange- hörigen eine den privilegierten Personenkreis begrenzende objektive Vorausset- 33 34 - 16 - zung aufgestellt, welche die Privilegierung anderer Personen - wie etwa Lebens- gefährten oder Freunde - trotz im Einzelfall vorliegender enger persönlicher Bin- dung ausschließt. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber im Rahmen des von ihm verfolgten Regelungsziels das subjektive Kriterium einer im Einzelfall vorliegenden besonderen Nähebeziehung als Merkmal für die Bestimmung des von dem Begriff Familie umfassten Personenkreises für bedeutsam gehalten ha- ben könnte, bestehen demgegenüber nicht. Von daher gesehen ist auch nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber - wie dies in Rechtsprechung und Literatur teil- weise vertreten wird - bei Verwandten für die Gewährung der Privilegierung eine Differenzierung zwischen engen Verwandten, die unabhängig von dem tatsäch- lichen Vorliegen einer persönlichen Nähebeziehung privilegiert werden sollten, und entfernteren Verwandten, die nur bei bestehender besonderer persönlicher Verbundenheit von der Privilegierung umfasst sein sollten, vor Augen hatte. Eine solche Differenzierung ist im Gesetz nicht angelegt. (4) Entscheidend ist damit letztlich, für welchen Personenkreis der Gesetz- geber durch die Verwendung des Begriffs der Familie eine typischerweise vorlie- gende - und damit die Privilegierung unabhängig von der konkreten Beziehung im Einzelfall rechtfertigende - besondere soziale Bindung angenommen hat. Im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB hat der Gesetzgeber insoweit nicht näher bestimmt, bei welchem Verwandtschaftsver- hältnis er vom Vorliegen einer derartigen typischerweise vorliegenden persönli- chen Verbundenheit ausgeht. Er hat eine solche Bewertung jedoch im Rahmen der ebenfalls auf der persönlichen Nähebeziehung und Verbundenheit gründen- den Gewährung eines Zeugnisverweigerungsrechts aus persönlichen Gründen vorgenommen. Dort hat er objektive Kriterien nach dem Grad der familiären Be- ziehung aufgestellt und hierdurch den Personenkreis definiert, innerhalb dessen 35 - 17 - nach seiner Auffassung typischerweise eine persönliche Nähebeziehung be- steht. Es ist sachgerecht, diese gesetzgeberischen Wertungen auch für die ebenfalls in der persönlichen Verbundenheit begründeten Privilegierungen von Familienangehörigen nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB heranzuziehen (vgl. Senatsurteile vom 2. September 2020 - VIII ZR 35/19, NJW 2021, 620 Rn. 19 f.; vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09, BGHZ 184, 138 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 27. April 2023 - V ZB 58/22, NJW-RR 2023, 863 Rn. 31). Der Umstand, dass der Gesetzgeber in diese Vorschriften keinen Verweis auf die Regelungen des Zeugnisverweigerungsrechts aufgenom- men hat, steht dem - anders als in der Literatur vereinzelt vertreten wird (vgl. BeckOGK-BGB/Geib, Stand: 1. April 2024, § 573 Rn. 60) - nicht entgegen. Diese generalisierende Bestimmung des Personenkreises, für den der Vermieter einen Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen kann beziehungsweise für den die Kündigungssperre des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB gemäß § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht gilt, nach dem objektiven Kriterium einer Zeugnisverweigerungsberechtigung bewirkt zugleich für Vermie- ter und Mieter Rechtssicherheit und Planbarkeit. Sie vermeidet damit auch die bei Berücksichtigung des subjektiven Umstands einer persönlichen Verbunden- heit zu erwartenden, dem Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien abträg- lichen Streitigkeiten über die einzelfallbezogene und wertungsbedürftige Frage des Bestehens und der Tiefe einer persönlichen Nähebeziehung. dd) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kommt eine Anwendung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB im Streitfall nicht in Betracht. Denn die im Zeit- 36 37 38 - 18 - punkt des Eigentumserwerbs an dem streitgegenständlichen Grundstück vorhan- denen beiden Gesellschafter der Klägerin gehören als Cousins nicht zu dersel- ben Familie im Sinne dieser Vorschrift, da ihnen ein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 383 ZPO, § 52 StPO nicht zusteht. Dieses wird - neben Verlobten, Ehe- gatten und Lebenspartnern (§ 383 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 2a ZPO; § 52 Abs. 1 Nr. 1, Nr. 2 und Nr. 2a StPO) - nur denjenigen gewährt, die in gerader Linie ver- wandt oder verschwägert oder in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren (§ 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO, § 52 Abs. 1 Nr. 3 StPO). Cousins sind jedoch in der Seitenlinie (nur) im vierten Grad miteinander verwandt (vgl. MünchKommBGB/Wellenhofer, 9. Aufl., § 1589 Rn. 13). Auch die nach den Feststellungen des Berufungsgerichts zwischen den vorgenannten Gesellschaftern der Klägerin bestehende enge soziale Bindung vermag - wie ausgeführt - entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts eine Anwendung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB nicht zu begründen. 39 - 19 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klä- gerin und zur Wiederherstellung des klageabweisenden erstinstanzlichen Urteils. Dr. Bünger Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Vorinstanzen: AG Mitte, Entscheidung vom 20.04.2023 - 25 C 183/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.10.2023 - 67 S 119/23 - 40

ECLI:DE:BGH:2022:080222BVIIIZR37.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 37/21 vom 8. Februar 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Februar 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi- sion in dem Beschluss des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 22. Dezember 2020 wird auf ihre Kosten als unzulässig verworfen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis 19.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagte ist Mieterin einer Eigentumswohnung in Aachen. Diese stand, ebenso wie fünf weitere Wohnungen in dem Hausanwesen, im Eigentum der Klägerin. Mit notariellem Vertrag vom 26. November 2018 verkaufte die Klä- gerin sämtliche ihr gehörenden Eigentumswohnungen an die B. Ge- sellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden GbR). Als Kaufpreis für die von der Beklagten gemietete Wohnung wurde ein Betrag in Höhe von 62.000 € verein- bart. Die Beklagte, der ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zustand (§ 577 BGB), erklärte mit Schreiben vom 5. Februar 2019 die Ausübung ihres Vorkaufs- rechts, wobei ihrer Ansicht nach "ein abweichender Kaufpreis zu zahlen" sei. 1 2 - 3 - Die Klage auf Feststellung, die Beklagte habe ihr Vorkaufsrecht nicht wirk- sam ausgeübt, hat vor dem Landgericht keinen Erfolg gehabt. Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt und nachdem - während des Berufungsverfahrens - das Eigentum an der von der Beklagten gemieteten Eigentumswohnung auf die GbR umgeschrieben worden war, den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Die Beklagte hat der Erledigungserklärung widersprochen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückgewiesen, da der zuletzt gestellte Antrag auf Fest- stellung der Erledigung des Rechtsstreits keinen Erfolg habe, weil die ursprüng- liche Feststellungsklage unbegründet gewesen sei. Die Beklagte habe ihr Vor- kaufsrecht an der Eigentumswohnung wirksam ausgeübt. Den Streitwert ab dem Zeitpunkt der Erledigungserklärung hat das Berufungsgericht mit dem Kostenin- teresse bemessen und auf 17.000 € festgesetzt. Mit der beabsichtigten Revision, deren Zulassung sie mit der Nichtzulas- sungsbeschwerde begehrt, möchte die Klägerin ihren in der Berufungsinstanz zuletzt gestellten Antrag weiterverfolgen. Sie meint, ihre Beschwer liege über 20.000 €. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer die in § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO vorge- gebene Wertgrenze von mehr als 20.000 € nicht erreicht. Die (Rechtsmittel-)Be- 3 4 5 6 7 - 4 - schwer der in der Vorinstanz mit ihrem Begehren unterlegenen Klägerin ist ledig- lich anhand der bis zu ihrer Erledigungserklärung angefallenen Kosten (16.935,18 €) zu bestimmen. 1. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der Ent- scheidung des Berufungsgerichts (vgl. Senatsbeschlüsse vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, juris Rn. 8; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, WM 2021, 2262 Rn. 15). Dieses Interesse ist nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln (vgl. BGH, Beschlüsse vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, aaO; vom 23. Februar 2021 - VI ZR 1191/20, VersR 2021, 668 Rn. 5; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO). Über die Höhe der Beschwer hat das Revisionsgericht selbst zu befinden (vgl. Senatsbeschlüsse vom 13. Oktober 2020 - VIII ZR 290/19, NJW-RR 2020, 1517 Rn. 14; vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, aaO; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO). Um dem Revisionsgericht diese Prüfung zu ermöglichen, muss der Beschwerdeführer in- nerhalb laufender Begründungsfrist darlegen und glaubhaft machen, dass er mit der beabsichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wert- grenze von 20.000 € übersteigt, abändern lassen will (vgl. BGH, Beschlüsse vom 11. Februar 2021 - V ZR 140/20, WuM 2021, 333 Rn. 4; vom 30. März 2021 - VIII ZR 345/19, juris Rn. 4; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die Nichtzulassungsbeschwerde nicht ge- recht. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer (§ 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) entspricht vorliegend dem Gegenstandswert des Verfahrens über die Nichtzulassungsbeschwerde. Beide Werte bestimmen sich infolge der einseitigen Erledigungserklärung der Klägerin in der Berufungsinstanz nach ih- rem Interesse an der Vermeidung einer Kostenlast. 8 9 - 5 - a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich nach einer einseitigen Erledigungserklärung die Beschwer des Rechtsmittelfüh- rers regelmäßig nach der Summe der bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklä- rung entstandenen Kosten. An die Stelle des Sachinteresses tritt für beide Par- teien das Kosteninteresse (vgl. nur BGH, Urteil vom 9. März 1993 - VI ZR 249/92, NJW-RR 1993, 765 unter II 2 b aa; Beschlüsse vom 1. März 2011 - VIII ZR 19/10, WuM 2011, 247 Rn. 3; vom 18. Juni 2015 - V ZR 224/14, NJW 2015, 3173 Rn. 3; vom 12. Juli 2016 - VIII ZB 55/15, WuM 2016, 632 Rn. 3; vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, juris Rn. 8; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, juris Rn. 3). b) Die bis zu der - nach Einlegung und Begründung ihrer Berufung erfolg- ten - Erledigungserklärung der Klägerin angefallenen (Gerichts- und Rechtsan- walts-)Kosten belaufen sich, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht, auf insgesamt 16.935,18 €. Hiernach ist der Beschwerdewert nicht erreicht. 3. Die Nichtzulassungsbeschwerde kann sich zur Begründung eines hö- heren Beschwerdewerts nicht mit Erfolg auf eine Ausnahme von vorgenanntem Grundsatz berufen, wonach im Falle einer einseitigen Erledigungserklärung das Kosteninteresse der Partei deren Beschwer bestimmt. a) Eine solche Ausnahme kommt - außer bei einem, hier nicht in Rede stehenden, maßgebenden Interesse der Partei an einer mittelbaren Rechtferti- gung ihrer Standpunkte (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 8. Dezember 1981 - VI ZR 161/80, juris Rn. 23 und LS 2 [Ehrverletzung]) - dann in Betracht, wenn aus der angegriffenen Entscheidung rechtskräftige Feststellungen zu Ansprüchen herge- leitet werden, die noch zwischen den Parteien streitig sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, aaO; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, aaO Rn. 4). 10 11 12 13 - 6 - b) Anders als die Nichtzulassungsbeschwerde meint, liegen die Voraus- setzungen dieser Ausnahme nicht vor. aa) Dabei kann dahinstehen, welche Rechtskraftwirkung einer von der Klägerin erstrebten, vom Berufungsgericht aber abgelehnten Entscheidung zu- kommt. Das Berufungsgericht hat zum Nachteil der Klägerin mit der Zurückwei- sung der Berufung (§ 522 Abs. 2 ZPO) eine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache verneint. Nach einer einseitigen Erledigungserklärung des Klägers kann der mit die- sem (geänderten) Antrag begehrte Ausspruch, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat, nur getroffen werden, wenn die Klage ursprünglich zu- lässig und begründet war und erst infolge des erledigenden Ereignisses unzuläs- sig oder unbegründet geworden ist. Ob die damit für den Erledigungsausspruch erforderliche Feststellung zur Zulässigkeit und Begründetheit der Klage an der materiellen Rechtskraft des Feststellungsurteils teilnimmt oder ob diese sich nur auf die Unzulässigkeit oder Unbegründetheit der (geänderten) Klage ab Eintritt des erledigenden Ereignisses erstreckt, wird unterschiedlich beurteilt und ist in der höchstrichterlichen Rechtsprechung bisher offen gelassen worden (vgl. hierzu BGH, Beschlüsse vom 26. April 2001 - IX ZB 25/01, NJW 2001, 2262 un- ter II 1; vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, juris Rn. 13; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, juris Rn. 4; vgl. auch Stein/Jonas/Muthorst, ZPO, 23. Aufl., § 91a Rn. 54). bb) Der Umfang der Rechtskraftwirkung einer Entscheidung über die ein- seitige Erledigungserklärung kann auch vorliegend dahinstehen, denn die Nicht- zulassungsbeschwerde hat bereits nicht dargelegt, dass zwischen den Parteien ein Streit über solche Ansprüche besteht, für welche die durch das Berufungsge- richt getroffene Entscheidung präjudiziell sein könnte. 14 15 16 17 - 7 - (1) Zutreffend verweist die Nichtzulassungsbeschwerde noch darauf, dass die Beklagte wegen der Vereitelung ihres Vorkaufrechts einen Schadensersatz- anspruch geltend machen könnte. Ist - was den Gegenstand des hiesigen Streits bildet - zwischen den Parteien infolge der wirksamen Ausübung des Vorkaufs- rechts gemäß § 464 Abs. 2 BGB ein Kaufvertrag zustande gekommen, kann die Beklagte gemäß § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB wegen nachträglicher Unmöglichkeit einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung geltend machen, wenn die Klägerin infolge der Übereignung (§ 873 Abs. 1, § 925 Abs. 1 BGB) der Eigentumswohnung an die GbR ihre Eigentumsverschaffungspflicht gegenüber der Beklagten nicht mehr erfüllen kann. Jedoch fehlt es an Angaben dazu, dass die Parteien über das Bestehen eines solchen Schadensersatzanspruchs (bereits) streiten. Die Klägerin bringt lediglich vor, sie habe "zu befürchten, von der Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden", wenn ihre Klage abgewiesen und sie deshalb mit ihrem Begehren auf Feststellung der unwirksamen Ausübung des Vorkaufs- rechts der Sache nach keinen Erfolg habe. Die Beklagte könnte sich - aus Sicht der Klägerin - dann auf eine rechtskräftige Entscheidung berufen, wonach die Klägerin ihren Vorkaufsanspruch vereitelt habe, so dass sie aus Präjudizgründen ein besonderes Interesse an der rechtskräftigen Feststellung habe, dass ihre Klage zulässig und begründet gewesen sei. Damit stellt die Klägerin lediglich abstrakt mögliche Begehren der Beklag- ten, nicht jedoch einen bereits bestehenden Streit über (konkrete) Ansprüche we- gen der Vereitelung der Ausübung des Vorkaufsrechts dar. Aus ihrem Vorbringen ergibt sich nicht, dass sich die Beklagte solcher Ansprüche berühmt hätte. Die Klägerin äußert lediglich ihre Befürchtungen über künftige, aus ihrer Sicht mögli- che Streitigkeiten. Dies genügt nicht. 18 19 20 - 8 - (2) Davon abgesehen ist dem Klägervortrag nicht zu entnehmen, in wel- cher Größenordnung nach Ansicht der Klägerin Schadensersatzansprüche der Beklagten beansprucht werden könnten. Da es - wie ausgeführt - dem Beschwer- deführer obliegt, innerhalb der laufenden Frist zur Begründung der Nichtzulas- sungsbeschwerde darzulegen und glaubhaft zu machen, dass er mit der beab- sichtigten Revision die Abänderung des Berufungsurteils in einem Umfang er- streben will, der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, hat vorliegend die Klä- gerin Tatsachen vorzutragen und glaubhaft zu machen, die es dem Revisionsge- richt ermöglichen, die Höhe etwaiger Schadensersatzansprüche, derer sie sich ausgesetzt sieht, zu bestimmen. Auch hieran fehlt es. (a) Beruft sich ein Rechtsmittelführer in Fällen der einseitigen Erledigungs- erklärung darauf, dass seine Beschwer ausnahmsweise nicht nach dem Kosten- interesse zu bemessen sei, sondern er ein - höher zu bemessendes - Sachinte- resse am Inhalt der Entscheidung habe, da aus ihr rechtskräftige Feststellungen zu Ansprüchen hergeleitet würden, die noch zwischen den Parteien streitig seien, bestimmt in solchen Fällen grundsätzlich der Umfang dieser Ansprüche seine Beschwer. Denn er misst der Entscheidung damit Präjudizialität für weitere Strei- tigkeiten zu. Maßgebend wäre vorliegend somit die Höhe etwaiger Schadensersatzan- sprüche der Beklagten, begrenzt auf die Höhe des ursprünglichen Hauptsache- interesses, da der Streitwert - und damit hier auch die Beschwer - nach einer einseitigen Erledigungserklärung nicht höher sein kann als der Hauptsachestreit- wert (vgl. BGH, Beschluss vom 27. November 2014 - III ZR 92/14, juris Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Juli 1990 - XII ZR 10/90, NJW-RR 1990, 1474 un- ter 1). Diese Beschwer kann mangels näherer Angaben der Klägerin zur Größen- ordnung etwaiger Schadensersatzansprüche der Beklagten jedoch nicht be- stimmt werden. Damit hat die Klägerin den wirtschaftlichen Wert ihres Interesses 21 22 23 - 9 - an der vermeintlichen Präjudizialität der Entscheidung über die Erledigung nicht dargelegt. (b) Anders als es in der Nichtzulassungsbeschwerde anklingt, ist das be- hauptete Sachinteresse der Klägerin nicht nach dem Wert des ursprünglichen Klagebegehrens zu bemessen. Ursprünglich begehrte die Klägerin die Feststel- lung der Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts der Beklagten. Damit ging es ihr der Sache nach um die Realisierung des mit der Drittkäuferin (GbR) vereinbarten Kaufpreises in Höhe von 62.000 €. Hieran hat die Klägerin nach vollzogener Veräußerung an die GbR gerade kein Interesse mehr und hat des- halb den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Sollte die Beklagte nunmehr Schadensersatzansprüche wegen der Verei- telung ihres Vorkaufsrechts geltend machen, bestünde ein Sachinteresse der Klägerin am Inhalt der Entscheidung über die Erledigung in der (präjudiziellen) Abwehr solcher Ansprüche. Dieses Interesse ist nicht mit ihrem ursprünglichen Interesse an der Umsetzung des mit der GbR geschlossenen Kaufvertrags gleichzusetzen. cc) Ungeachtet fehlender Angaben der Klägerin sind darüber hinaus keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass etwaige Schadensersatzansprüche der Be- klagten aufgrund der Vereitelung ihres Vorkaufsrechts aus § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB die Wertgrenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO übersteigen könnten (vgl. hierzu näher Senatsbeschluss vom heutigen Tag - VIII ZR 38/21 unter II 3 b cc, zur Veröffentlichung vorgesehen). c) Die Nichtzulassungsbeschwerde kann sich schließlich nicht mit Erfolg darauf berufen, die in der Erledigungserklärung liegende Klageänderung wäh- rend des Berufungsverfahrens sei infolge der Beschlusszurückweisung (§ 522 Abs. 2 ZPO) in entsprechender Anwendung des § 524 Abs. 4 ZPO unwirksam 24 25 26 27 - 10 - geworden, so dass über die geänderte Klage gar nicht entschieden worden sei und sich damit die Beschwer der Klägerin nach dem Wert des ursprünglichen Klageantrags bemesse. aa) Insoweit verkennt die Nichtzulassungsbeschwerde bereits den An- knüpfungspunkt der Wertgrenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Nach dieser Vorschrift ist die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht nur zulässig, wenn "der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer" 20.000 € übersteigt. Maßgeblich für diese Wertgrenze ist nicht die Beschwer des Beschwerdeführers aus dem Beru- fungsurteil, sondern der Wert des Beschwerdegegenstands für das beabsichtigte Revisionsverfahren, mithin der Umfang der nach dem Rechtsmittelantrag er- strebten Abänderung des angefochtenen Urteils (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Juni 2002 - V ZR 148/02, NJW 2002, 2720 unter II 2; vom 17. Juni 2003 - XI ZR 242/02, juris Rn. 1). Vorliegend führt die Klägerin an, sie werde nach der Zulassung der Revi- sion ihren "zuletzt gestellten Antrag weiterverfolgen". Der von ihr in der Beru- fungsinstanz zuletzt gestellte Antrag ist aber - nach der einseitigen Erledigungs- erklärung - der Antrag auf Feststellung, dass ihre Klage ursprünglich zulässig und begründet gewesen sei. Somit begehrt die Klägerin in diesem Umfang und nicht im Umfang ihres ursprünglichen Klageantrags (Feststellung der Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts) eine Abänderung der angefochtenen Ent- scheidung des Berufungsgerichts, so dass bereits aus diesem Grund aus § 524 Abs. 4 ZPO nichts zu ihren Gunsten hergeleitet werden kann. bb) Ungeachtet dessen findet die Bestimmung des § 524 Abs. 4 ZPO auf den vorliegenden Fall einer zweitinstanzlich erklärten einseitigen Erledigung des 28 29 30 31 - 11 - Rechtsstreits keine entsprechende Anwendung. Anders als die Nichtzulassungs- beschwerde meint, ist die in der Erledigungserklärung "liegende Klagebeschrän- kung" nicht mit dem angefochtenen Beschluss (§ 522 Abs. 2 ZPO) unwirksam geworden. (1) Der Bundesgerichtshof hat die Vorschrift des § 524 Abs. 4 ZPO auf den Fall einer im Berufungsverfahren erstmals erhobenen Widerklage (BGH, Ur- teil vom 24. Oktober 2013 - III ZR 403/12, BGHZ 198, 315 Rn. 24 ff.; Beschluss vom 21. Februar 2019 - IX ZR 190/18, juris Rn. 4) und bei einer zweitinstanzli- chen Klageerweiterung (BGH, Urteil vom 3. November 2016 - III ZR 84/15, WM 2016, 2342 Rn. 14 mwN; Beschlüsse vom 6. November 2014 - IX ZR 204/13, WM 2015, 410 Rn. 2; vom 17. Januar 2017 - XI ZR 170/16, juris Rn. 9 [zusätzli- cher Hilfsantrag]; vom 2. Mai 2017 - VI ZR 85/16, NJW 2017, 2623 Rn. 8; vom 21. Februar 2019 - IX ZR 190/18, aaO) entsprechend angewandt (vgl. auch MünchKommZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl., § 522 Rn. 38; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 18. Aufl., § 522 Rn. 28a). Maßgebende Erwägungen hierfür waren der in der zügigen Zurückwei- sung offensichtlich aussichtsloser Berufungen im Beschlussweg liegende Norm- zweck des § 522 Abs. 2 ZPO und damit die Beschränkung des Streitstoffs in der Berufungsinstanz auf denjenigen der ersten Instanz, die Funktion des Berufungs- verfahrens vornehmlich als Instrument der Fehlerkontrolle sowie der Umstand, dass der Berufungsführer nicht über den Weg einer Klageerweiterung bezie- hungsweise einer Widerklage eine - sonst nicht gebotene - mündliche Verhand- lung erzwingen können solle (vgl. BGH, Urteile vom 24. Oktober 2013 - III ZR 403/12, aaO Rn. 27; vom 3. November 2016 - III ZR 84/15, aaO Rn. 15 f.). (2) Vorliegend hat die Klägerin ihre Klage in der Berufungsinstanz jedoch nicht erweitert, sondern vielmehr ihren Antrag infolge der Erledigungserklärung 32 33 34 - 12 - beschränkt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, NJW 2008, 2580 Rn. 8). Anders als die Nichtzulassungsbeschwerde - unter Berufung auf Zöller/ Heßler, ZPO, 34. Aufl., § 522 Rn. 37 - meint, ist nicht "allgemein anerkannt", dass auch in solchen Fällen einer Klagebeschränkung die Vorschrift des § 524 Abs. 4 ZPO analog gelte. Denn im Unterschied zu den Fällen der Klageerweiterung und der Wider- klage wird infolge einer einseitigen Erledigungserklärung kein zusätzlicher Streit- stoff in das Verfahren eingeführt. Zwar liegt in der Erledigungserklärung eine ge- mäß § 264 Nr. 2 ZPO privilegierte Klageänderung, gerichtet auf die Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat (vgl. BGH, Urteile vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, aaO; vom 11. Dezember 2015 - V ZR 26/15, WM 2016, 1748 Rn. 32; vom 18. Juni 2019 - VI ZR 80/18, BGHZ 222, 196 Rn. 16). Jedoch bleibt (allein) der für erledigt erklärte Anspruch verfahrensrechtlich wei- terhin die Hauptsache (vgl. BGH, Urteile vom 29. Oktober 2009 - I ZR 191/07, NJW 2010, 2270 Rn. 47 mwN; vom 8. Februar 2011 - II ZR 206/08, NJW-RR 2011, 618 Rn. 11; Beschluss vom 7. März 1969 - I ZR 22/68, juris Rn. 4). Damit verfolgt der Berufungsführer mit diesem Feststellungsantrag der Sache nach le- diglich sein früheres Begehren weiter, dies allerdings in anderer Form und nur in eingeschränktem Umfang (vgl. Wieczorek/Schütze/Gerken, ZPO, 4. Aufl., § 522 Rn. 102). Für eine analoge Anwendung des § 524 Abs. 4 ZPO ist somit weder Raum noch Bedarf. Indem die Nichtzulassungsbeschwerde die vorgenannte Rechtspre- chung zur entsprechenden Anwendung des § 524 Abs. 4 ZPO dennoch auf den hier in Rede stehenden Fall einer zweitinstanzlich einseitig erklärten Erledigung übertragen will, lässt sie außer Betracht, dass das Berufungsgericht dann - an- ders als in den Fällen der nach § 524 Abs. 4 ZPO analog gegenstandslos wer- 35 36 - 13 - denden Klageerweiterung und Widerklage, in denen der ursprüngliche Streitge- genstand unverändert bestehen bleibt - trotz der Erledigungserklärung über den ursprünglichen Klageantrag zu entscheiden hätte, obwohl es diesen - infolge der in der einseitigen Erledigungserklärung liegenden Klageänderung nach § 264 Nr. 2 ZPO - "prozessual nicht mehr gibt" (so Knöringer, JuS 2010, 569, 571) und die Klägerin diesen in der Berufungsinstanz nicht mehr (hilfsweise) weiter verfolgt hat. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde wäre im Übrigen auch unbegründet, da die von ihr geltend gemachten Revisionszulassungsgründe nicht vorliegen. We- der hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitli- chen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Von einer weiteren Begründung sieht der Senat nach § 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO ab. 37 38 - 14 - IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: LG Aachen, Entscheidung vom 02.04.2020 - 1 O 334/19 - OLG Köln, Entscheidung vom 22.12.2020 - 5 U 82/20 - 39

ECLI:DE:BGH:2022:080222BVIIIZR38.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 38/21 vom 8. Februar 2022 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 544 Abs. 2 Nr. 1 a) Nach einer einseitigen Erledigungserklärung richtet sich die Beschwer des Rechtsmittelführers regelmäßig nach der Summe der bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklärung entstandenen Kosten; an die Stelle des Sachinteresses tritt das Kosteninteresse (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 1993 - VI ZR 249/92, NJW-RR 1993, 765 unter II 2 b aa; Beschlüsse vom 1. März 2011 - VIII ZR 19/10, WuM 2011, 247 Rn. 3; vom 18. Juni 2015 - V ZR 224/14, NJW 2015, 3173 Rn. 3; vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, juris Rn. 8; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, juris Rn. 4). b) Eine andere Beurteilung kommt unter anderem dann in Betracht, wenn aus der angegriffenen Entscheidung rechtskräftige Feststellungen zu Ansprüchen hergeleitet werden, die noch zwischen den Parteien streitig sind (im Anschluss an BGH, Beschlüsse vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, juris Rn. 8; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, juris Rn. 4). Grundsätzlich bestimmt in solchen Fällen allein der Umfang dieser Ansprüche die Beschwer. c) Beruft sich ein Beschwerdeführer auf diese Ausnahme, hat er - innerhalb der Frist zur Begründung der Nichtzulassungsbeschwerde - Tatsachen vorzutra- gen und glaubhaft zu machen, die es dem Revisionsgericht ermöglichen, die Höhe solcher Ansprüche zu bestimmen. BGH, Beschluss vom 8. Februar 2022 - VIII ZR 38/21 - OLG Köln LG Aachen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Februar 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revi- sion in dem Beschluss des 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 22. Dezember 2020 wird auf ihre Kosten als unzulässig verworfen. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf bis 19.000 € festgesetzt. Gründe: I. Der Beklagte ist Mieter einer Eigentumswohnung in Aachen. Diese stand, ebenso wie fünf weitere Wohnungen in dem Hausanwesen, im Eigentum der Klä- gerin. Mit notariellem Vertrag vom 26. November 2018 verkaufte die Klägerin sämtliche ihr gehörenden Eigentumswohnungen an die B. Gesell- schaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden GbR). Als Kaufpreis für die vom Be- klagten gemietete Wohnung wurde ein Betrag in Höhe von 62.000 € vereinbart. Der Beklagte, dem ein Vorkaufsrecht an der Wohnung zustand (§ 577 BGB), erklärte mit Schreiben vom 5. Februar 2019 die Ausübung seines Vor- kaufsrechts, wobei seiner Ansicht nach "ein abweichender Kaufpreis zu zahlen" sei. 1 2 - 3 - Die Klage auf Feststellung, der Beklagte habe sein Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt, hat vor dem Landgericht keinen Erfolg gehabt. Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt und nachdem - während des Berufungsverfahrens - das Eigentum an der vom Beklagten gemieteten Eigentumswohnung auf die GbR umgeschrieben worden war, den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Beklagte hat der Erledigungserklärung widersprochen. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückgewiesen, da der zuletzt gestellte Antrag auf Fest- stellung der Erledigung des Rechtsstreits keinen Erfolg habe, weil die ursprüng- liche Feststellungsklage unbegründet gewesen sei. Der Beklagte habe sein Vor- kaufsrecht an der Eigentumswohnung wirksam ausgeübt. Den Streitwert ab dem Zeitpunkt der Erledigungserklärung hat das Berufungsgericht mit dem Kosten- interesse bemessen und auf 17.000 € festgesetzt. Ein - vom Berufungsgericht als Gegenvorstellung ausgelegter - Antrag der Klägerin auf Festsetzung eines höheren Streitwerts wurde durch Beschluss des Berufungsgerichts vom 27. Januar 2021 zurückgewiesen. Mit der beabsichtigten Revision, deren Zulassung sie mit der Nichtzulas- sungsbeschwerde begehrt, möchte die Klägerin ihren in der Berufungsinstanz zuletzt gestellten Antrag weiterverfolgen. Sie meint, ihre Beschwer liege über 20.000 €. 3 4 5 6 7 - 4 - II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig, weil der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer die in § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO vorge- gebene Wertgrenze von mehr als 20.000 € nicht erreicht. Die (Rechtsmittel-)Be- schwer der in der Vorinstanz mit ihrem Begehren unterlegenen Klägerin ist ledig- lich anhand der bis zu ihrer Erledigungserklärung angefallenen Kosten (16.935,18 €) zu bestimmen. 1. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer bemisst sich nach dem Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der Ent- scheidung des Berufungsgerichts (vgl. Senatsbeschlüsse vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, juris Rn. 8; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, WM 2021, 2262 Rn. 15). Dieses Interesse ist nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO zu ermitteln (vgl. BGH, Beschlüsse vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, aaO; vom 23. Februar 2021 - VI ZR 1191/20, VersR 2021, 668 Rn. 5; vom 12. Ok- tober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO). Über die Höhe der Beschwer hat das Revisi- onsgericht selbst zu befinden (vgl. Senatsbeschlüsse vom 13. Oktober 2020 - VIII ZR 290/19, NJW-RR 2020, 1517 Rn. 14; vom 26. Januar 2021 - VIII ZR 369/19, aaO; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 255/20, aaO). Um dem Revisions- gericht diese Prüfung zu ermöglichen, muss der Beschwerdeführer innerhalb lau- fender Begründungsfrist darlegen und glaubhaft machen, dass er mit der beab- sichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, abändern lassen will (vgl. BGH, Beschlüsse vom 11. Februar 2021 - V ZR 140/20, WuM 2021, 333 Rn. 4; vom 30. März 2021 - VIII ZR 345/19, juris Rn. 4; jeweils mwN). 2. Diesen Anforderungen wird die Nichtzulassungsbeschwerde nicht ge- recht. Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer (§ 544 8 9 10 - 5 - Abs. 2 Nr. 1 ZPO) entspricht vorliegend dem Gegenstandswert des Verfahrens über die Nichtzulassungsbeschwerde. Beide Werte bestimmen sich infolge der einseitigen Erledigungserklärung der Klägerin in der Berufungsinstanz nach ih- rem Interesse an der Vermeidung einer Kostenlast. a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich nach einer einseitigen Erledigungserklärung die Beschwer des Rechtsmittelfüh- rers regelmäßig nach der Summe der bis zum Zeitpunkt der Erledigungserklä- rung entstandenen Kosten. An die Stelle des Sachinteresses tritt für beide Par- teien das Kosteninteresse (vgl. nur BGH, Urteil vom 9. März 1993 - VI ZR 249/92, NJW-RR 1993, 765 unter II 2 b aa; Beschlüsse vom 1. März 2011 - VIII ZR 19/10, WuM 2011, 247 Rn. 3; vom 18. Juni 2015 - V ZR 224/14, NJW 2015, 3173 Rn. 3; vom 12. Juli 2016 - VIII ZB 55/15, WuM 2016, 632 Rn. 3; vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, juris Rn. 8; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, juris Rn. 3). b) Die bis zu der - nach Einlegung und Begründung ihrer Berufung - er- folgten Erledigungserklärung der Klägerin angefallenen (Gerichts- und Rechts- anwalts-)Kosten belaufen sich, was zwischen den Parteien nicht im Streit steht, auf insgesamt 16.935,18 €. Hiernach ist der Beschwerdewert nicht erreicht. 3. Die Nichtzulassungsbeschwerde kann sich zur Begründung eines hö- heren Beschwerdewerts nicht mit Erfolg auf eine Ausnahme von vorgenanntem Grundsatz berufen, wonach im Falle einer einseitigen Erledigungserklärung das Kosteninteresse der Partei deren Beschwer bestimmt. a) Eine solche Ausnahme kommt - außer bei einem, hier nicht in Rede stehenden, maßgebenden Interesse der Partei an einer mittelbaren Rechtferti- gung ihrer Standpunkte (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 8. Dezember 1981 - VI ZR 161/80, juris Rn. 23 und LS 2 [Ehrverletzung]) - dann in Betracht, wenn aus der 11 12 13 14 - 6 - angegriffenen Entscheidung rechtskräftige Feststellungen zu Ansprüchen herge- leitet werden, die noch zwischen den Parteien streitig sind (vgl. BGH, Beschlüsse vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, aaO; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, aaO Rn. 4). b) Anders als die Nichtzulassungsbeschwerde meint, liegen die Voraus- setzungen dieser Ausnahme nicht vor. aa) Dabei kann dahinstehen, welche Rechtskraftwirkung einer von der Klägerin erstrebten, vom Berufungsgericht aber abgelehnten Entscheidung zu- kommt. Das Berufungsgericht hat zum Nachteil der Klägerin mit der Zurückwei- sung der Berufung (§ 522 Abs. 2 ZPO) eine Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache verneint. Nach einer einseitigen Erledigungserklärung des Klägers kann der mit die- sem (geänderten) Antrag begehrte Ausspruch, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat, nur getroffen werden, wenn die Klage ursprünglich zu- lässig und begründet war und erst infolge des erledigenden Ereignisses unzuläs- sig oder unbegründet geworden ist. Ob die damit für den Erledigungsausspruch erforderliche Feststellung zur Zulässigkeit und Begründetheit der Klage an der materiellen Rechtskraft des Feststellungsurteils teilnimmt oder ob diese sich nur auf die Unzulässigkeit oder Unbegründetheit der (geänderten) Klage ab Eintritt des erledigenden Ereignisses erstreckt, wird unterschiedlich beurteilt und ist bis- lang in der höchstrichterlichen Rechtsprechung offen gelassen worden (vgl. hierzu BGH, Beschlüsse vom 26. April 2001 - IX ZB 25/01, NJW 2001, 2262 unter II 1; vom 29. Juni 2017 - III ZR 540/16, juris Rn. 13; vom 10. April 2018 - II ZR 149/17, juris Rn. 4; vgl. auch Stein/Jonas/Muthorst, ZPO, 23. Aufl., § 91a Rn. 54). 15 16 17 - 7 - bb) Der Umfang der Rechtskraftwirkung einer Entscheidung über die ein- seitige Erledigungserklärung kann auch vorliegend dahinstehen, denn die Nicht- zulassungsbeschwerde hat bereits nicht dargelegt, dass zwischen den Parteien ein Streit über solche Ansprüche besteht, für welche die durch das Berufungsge- richt getroffene Entscheidung präjudiziell sein könnte. (1) Zutreffend verweist die Nichtzulassungsbeschwerde noch darauf, dass der Beklagte wegen der Vereitelung seines Vorkaufrechts einen Schadenser- satzanspruch geltend machen könnte. Ist - was den Gegenstand des hiesigen Streits bildet - zwischen den Parteien infolge der wirksamen Ausübung des Vor- kaufsrechts gemäß § 464 Abs. 2 BGB ein Kaufvertrag zustande gekommen, kann der Beklagte gemäß § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB wegen nachträgli- cher Unmöglichkeit einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung gel- tend machen, wenn die Klägerin infolge der Übereignung (§ 873 Abs. 1, § 925 Abs. 1 BGB) der Eigentumswohnung an die GbR ihre Eigentumsverschaffungs- pflicht gegenüber dem Beklagten nicht mehr erfüllen kann (näher unter 3 b cc (1)). Jedoch fehlt es an Angaben dazu, dass die Parteien über das Bestehen eines solchen Schadensersatzanspruchs (bereits) streiten. Die Klägerin bringt lediglich vor, sie habe "zu befürchten, von dem Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden". Insoweit führt sie unter Bezugnahme auf den Vortrag in einer gegen die angefochtene Entscheidung eingelegten Anhörungs- rüge - mit welcher die Klägerin auch die Festsetzung eines höheren Streitwerts begehrt hat - aus, ihr gehe es nicht nur um das Kosteninteresse, sondern "um die echte Feststellung, dass ihre Klage zulässig und von Anfang an begründet" ge- wesen sei, da sie die "begründete Besorgnis" habe, dass die Auseinanderset- zungen mit der Familie ihres verstorbenen Mannes - wozu der Beklagte gehört - weitergehen könnten. Beim Amts- und Landgericht Aachen seien eine Vielzahl 18 19 20 - 8 - von Gerichtsverfahren anhängig, welche (unter anderem) vom Beklagten "mit großer Vehemenz" geführt würden. Da die Familienangehörigen ihres verstorbe- nen Mannes sogar "zu völlig aussichtslosen Klagen beziehungsweise Rechtsmit- teln" griffen, würden "sie auch nicht davor zurückschrecken, es der Klägerin für den vereitelten Eigentumserwerb an den vorkaufsberechtigten Wohnungen mit allen Mitteln heimzuzahlen". Demnach sei "die Annahme berechtigt", der Be- klagte werde versuchen, auch den "vermeintlich vereitelten Eigentumserwerb" hinsichtlich der hier in Rede stehenden Eigentumswohnung "gegenüber der Klägerin geltend zu machen". Hiermit legt die Klägerin jedoch einen bereits bestehenden Streit über (konkrete) Ansprüche wegen der Vereitelung der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht dar. Aus ihrem Vorbringen ergibt sich nicht, dass sich der Beklagte solcher Ansprüche berühmt hätte. Sie äußert lediglich ihre Befürchtungen über künftige, aus ihrer Sicht mögliche Auseinandersetzungen. Dass zwischen den Parteien über andere, mit dem hiesigen Verfahren in keinem Zusammenhang stehende Ansprüche derzeit schon gestritten wird, reicht zur Begründung eines Sachinte- resses der Klägerin an der Entscheidung über die Erledigung nicht aus, da diese auf solche anderweitigen Verfahren keine Auswirkungen hat. (2) Davon abgesehen ist dem Klägervortrag nicht zu entnehmen, in wel- cher Größenordnung nach Ansicht der Klägerin Schadensersatzansprüche des Beklagten beansprucht werden könnten. Da es - wie ausgeführt - dem Beschwer- deführer obliegt, innerhalb der laufenden Frist zur Begründung der Nichtzulas- sungsbeschwerde darzulegen und glaubhaft zu machen, dass er mit der beab- sichtigten Revision die Abänderung des Berufungsurteils in einem Umfang er- streben will, der die Wertgrenze von 20.000 € übersteigt, hat vorliegend die Klä- 21 22 - 9 - gerin Tatsachen vorzutragen und glaubhaft zu machen, die es dem Revisionsge- richt ermöglichen, die Höhe etwaiger Schadensersatzansprüche, derer sie sich ausgesetzt sieht, zu bestimmen. Auch hieran fehlt es. (a) Beruft sich ein Rechtsmittelführer in Fällen der einseitigen Erledi- gungserklärung darauf, dass seine Beschwer ausnahmsweise nicht nach dem Kosteninteresse zu bemessen sei, sondern er ein - höher zu bemessendes - Sachinteresse am Inhalt der Entscheidung habe, da aus ihr rechtskräftige Fest- stellungen zu Ansprüchen hergeleitet würden, die noch zwischen den Parteien streitig seien, bestimmt grundsätzlich in solchen Fällen der Umfang dieser An- sprüche seine Beschwer. Denn er misst der Entscheidung damit Präjudizialität für weitere Streitigkeiten zu. Maßgebend wäre vorliegend somit die Höhe etwaiger Schadensersatzan- sprüche des Beklagten, begrenzt auf die Höhe des ursprünglichen Hauptsache- interesses, da der Streitwert - und damit hier auch die Beschwer - nach einer einseitigen Erledigungserklärung nicht höher sein kann als der Hauptsachestreit- wert (vgl. BGH, Beschluss vom 27. November 2014 - III ZR 92/14, juris Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 11. Juli 1990 - XII ZR 10/90, NJW-RR 1990, 1474 unter 1). Diese Beschwer kann mangels näherer Angaben der Klägerin zur Grö- ßenordnung etwaiger Schadensersatzansprüche des Beklagten jedoch nicht be- stimmt werden. Damit hat die Klägerin den wirtschaftlichen Wert ihres Interesses an der vermeintlichen Präjudizialität der Entscheidung über die Erledigung nicht dargelegt. (b) Anders als es in der Nichtzulassungsbeschwerde anklingt, ist das be- hauptete Sachinteresse der Klägerin nicht nach dem Wert des ursprünglichen Klagebegehrens zu bemessen. Ursprünglich begehrte die Klägerin mit ihrer Klage die Feststellung der Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts des 23 24 25 - 10 - Beklagten. Damit ging es ihr der Sache nach um die Realisierung des mit der Drittkäuferin (GbR) vereinbarten Kaufpreises für die Eigentumswohnung in Höhe von 62.000 €. Hieran hat die Klägerin nach vollzogener Veräußerung an die GbR gerade kein Interesse mehr und hat deshalb den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Sollte der Beklagte nunmehr Schadensersatzansprüche wegen der Verei- telung seines Vorkaufsrechts geltend machen, bestünde ein Sachinteresse der Klägerin am Inhalt der Entscheidung über die Erledigung in der (präjudiziellen) Abwehr solcher Ansprüche. Dieses Interesse ist nicht mit ihrem ursprünglichen Interesse an der Umsetzung des mit der GbR geschlossenen Kaufvertrags gleichzusetzen. cc) Ungeachtet fehlender Angaben der Klägerin sind darüber hinaus keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass etwaige Schadensersatzansprüche des Be- klagten die Wertgrenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO übersteigen könnten. (1) Vereitelt der Vorkaufsverpflichtete durch eine Veräußerung des Grund- besitzes die Ausübung des Vorkaufsrechts, kann der Vorkaufsberechtigte einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung wegen nachträglicher Unmöglichkeit aus § 280 Abs. 1, 3, §§ 283, 275 Abs. 1 BGB geltend machen (vgl. Senatsurteile vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534 unter II [zu § 325 BGB aF]; vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516 Rn. 27). Der Ersatz des dem Vorkaufsberechtigten zustehenden Erfüllungsinteresses besteht im Ausgleich der Differenz zwischen dem auf die Wohnung entfallenden Anteil des Kaufpreises und deren (höherem) Verkehrswert, allerdings abzüglich ersparter Kosten, insbesondere Erwerbs- und Finanzierungskosten (vgl. Senatsurteile vom 15. Juni 2005 - VIII ZR 271/04, aaO unter II 4; vom 21. Januar 2015 - VIII ZR 51/14, aaO Rn. 29; vom 6. April 2016 - VIII ZR 143/15, BGHZ 209, 358 Rn. 19; 26 27 28 - 11 - Senatsbeschluss vom 4. Oktober 2016 - VIII ZR 281/15, WuM 2016, 746 Rn. 4; vgl. auch BGH, Urteil vom 14. Dezember 2001 - V ZR 212/00, juris Rn. 16). (2) Hiervon ausgehend fehlt es - ungeachtet des nicht gehaltenen Kläger- vortrags hierzu - an Anhaltspunkten für einen 20.000 € übersteigenden Schaden des Beklagten. Denn dieser hat erstinstanzlich behauptet, der aus seiner Sicht angemessene Kaufpreis für die hier streitgegenständliche Wohnung betrage nicht, wie zwischen der Klägerin und der GbR vereinbart, 62.000 €, sondern le- diglich 54.000 €. Dies entspricht dem - rund ein Jahr vor der Veräußerung durch die Klägerin an die GbR ermittelten - Verkehrswert der Wohnung. In diesem Fall hätte der Beklagte mangels einer zu seinen Gunsten bestehenden Differenz zwi- schen Kaufpreis und Verkehrswert keinen Schaden. Selbst wenn man der Ansicht der Klägerin folgt, wonach der Verkehrswert der Wohnung rund ein Jahr nach dessen gutachterlicher Bewertung gestiegen sei und dem vereinbarten Kaufpreis von 62.000 € entspreche oder "einen höhe- ren Wert" hätte, läge auf Seiten des Beklagten, der einen Kaufpreis von (nur) 54.000 € für angemessen hält, unter Beachtung der von diesem aufzuwenden- den Erwerbskosten ein Schaden nicht beziehungsweise nicht in einer Größen- ordnung vor, der 20.000 € übersteigen würde, da für einen Vermögenszuwachs des Beklagten im Falle des Vollzugs des - unterstellt - mit ihm nach § 464 Abs. 2 BGB zustandegekommenen Kaufvertrags in dieser Höhe nichts ersichtlich ist. Anhaltspunkte für weitere Schäden sind - wie ausgeführt - weder vorgetragen noch erkennbar. c) Die Nichtzulassungsbeschwerde kann sich schließlich nicht mit Erfolg darauf berufen, die in der Erledigungserklärung liegende Klageänderung wäh- rend des Berufungsverfahrens sei infolge der Beschlusszurückweisung (§ 522 Abs. 2 ZPO) in entsprechender Anwendung des § 524 Abs. 4 ZPO unwirksam 29 30 31 - 12 - geworden, so dass über die geänderte Klage gar nicht entschieden worden sei und sich damit die Beschwer der Klägerin nach dem Wert des ursprünglichen Klageantrags bemesse. aa) Insoweit verkennt die Nichtzulassungsbeschwerde bereits den An- knüpfungspunkt der Wertgrenze des § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Nach dieser Vorschrift ist die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht nur zulässig, wenn "der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer" 20.000 € übersteigt. Maßgeblich für diese Wertgrenze ist nicht die Beschwer des Beschwerdeführers aus dem Beru- fungsurteil, sondern der Wert des Beschwerdegegenstands für das beabsichtigte Revisionsverfahren, mithin der Umfang der nach dem Rechtsmittelantrag er- strebten Abänderung des angefochtenen Urteils (vgl. BGH, Beschlüsse vom 27. Juni 2002 - V ZR 148/02, NJW 2002, 2720 unter II 2; vom 17. Juni 2003 - XI ZR 242/02, juris Rn. 1). Vorliegend führt die Klägerin an, sie werde nach der Zulassung der Revi- sion ihren "zuletzt gestellten Antrag weiterverfolgen". Der von ihr in der Beru- fungsinstanz zuletzt gestellte Antrag ist aber - nach der einseitigen Erledigungs- erklärung - der Antrag auf Feststellung, dass ihre Klage ursprünglich zulässig und begründet gewesen sei. Somit begehrt die Klägerin in diesem Umfang und nicht im Umfang ihres ursprünglichen Klageantrags (Feststellung der Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts) eine Abänderung der angefochtenen Ent- scheidung des Berufungsgerichts, so dass bereits aus diesem Grund aus § 524 Abs. 4 ZPO nichts zu ihren Gunsten hergeleitet werden kann. bb) Ungeachtet dessen findet die Bestimmung des § 524 Abs. 4 ZPO auf den vorliegenden Fall einer zweitinstanzlich erklärten einseitigen Erledigung des 32 33 34 35 - 13 - Rechtsstreits keine entsprechende Anwendung. Anders als die Nichtzulassungs- beschwerde meint, ist die in der Erledigungserklärung "liegende Klagebeschrän- kung" nicht mit dem angefochtenen Beschluss (§ 522 Abs. 2 ZPO) unwirksam geworden. (1) Der Bundesgerichtshof hat die Vorschrift des § 524 Abs. 4 ZPO auf den Fall einer im Berufungsverfahren erstmals erhobenen Widerklage (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2013 - III ZR 403/12, BGHZ 198, 315 Rn. 24 ff.; Beschluss vom 21. Februar 2019 - IX ZR 190/18, juris Rn. 4) und bei einer zweitinstanzli- chen Klageerweiterung (BGH, Urteil vom 3. November 2016 - III ZR 84/15, WM 2016, 2342 Rn. 14 mwN; Beschlüsse vom 6. November 2014 - IX ZR 204/13, WM 2015, 410 Rn. 2; vom 17. Januar 2017 - XI ZR 170/16, juris Rn. 9 [zusätzli- cher Hilfsantrag]; vom 2. Mai 2017 - VI ZR 85/16, NJW 2017, 2623 Rn. 8; vom 21. Februar 2019 - IX ZR 190/18, aaO) entsprechend angewandt (vgl. auch MünchKommZPO/Rimmelspacher, 6. Aufl., § 522 Rn. 38; Musielak/Voit/Ball, ZPO, 18. Aufl., § 522 Rn. 28a). Maßgebende Erwägungen hierfür waren der in der zügigen Zurückwei- sung offensichtlich aussichtsloser Berufungen im Beschlussweg liegende Norm- zweck des § 522 Abs. 2 ZPO und damit die Beschränkung des Streitstoffs in der Berufungsinstanz auf denjenigen der ersten Instanz, die Funktion des Berufungs- verfahrens vornehmlich als Instrument der Fehlerkontrolle sowie der Umstand, dass der Berufungsführer nicht über den Weg einer Klageerweiterung bezie- hungsweise einer Widerklage eine - sonst nicht gebotene - mündliche Verhand- lung erzwingen können solle (vgl. BGH, Urteile vom 24. Oktober 2013 - III ZR 403/12, aaO Rn. 27; vom 3. November 2016 - III ZR 84/15, aaO Rn. 15 f.). (2) Vorliegend hat die Klägerin ihre Klage in der Berufungsinstanz jedoch nicht erweitert, sondern vielmehr ihren Antrag infolge der Erledigungserklärung 36 37 38 - 14 - beschränkt (vgl. BGH, Urteil vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, NJW 2008, 2580 Rn. 8). Anders als die Nichtzulassungsbeschwerde - unter Berufung auf Zöller/ Heßler, ZPO, 34. Aufl., § 522 Rn. 37 - meint, ist nicht "allgemein anerkannt", dass auch in solchen Fällen einer Klagebeschränkung die Vorschrift des § 524 Abs. 4 ZPO analog gelte. Denn im Unterschied zu den Fällen der Klageerweiterung und der Wider- klage wird infolge einer einseitigen Erledigungserklärung kein zusätzlicher Streit- stoff in das Verfahren eingeführt. Zwar liegt in der Erledigungserklärung eine ge- mäß § 264 Nr. 2 ZPO privilegierte Klageänderung, gerichtet auf die Feststellung, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt hat (vgl. BGH, Urteile vom 19. Juni 2008 - IX ZR 84/07, aaO; vom 11. Dezember 2015 - V ZR 26/15, WM 2016, 1748 Rn. 32; vom 18. Juni 2019 - VI ZR 80/18, BGHZ 222, 196 Rn. 16). Jedoch bleibt (allein) der für erledigt erklärte Anspruch verfahrensrechtlich wei- terhin die Hauptsache (vgl. BGH, Urteile vom 29. Oktober 2009 - I ZR 191/07, NJW 2010, 2270 Rn. 47 mwN; vom 8. Februar 2011 - II ZR 206/08, NJW-RR 2011, 618 Rn. 11; Beschluss vom 7. März 1969 - I ZR 22/68, juris Rn. 4). Damit verfolgt der Berufungsführer mit diesem Feststellungsantrag der Sache nach le- diglich sein früheres Begehren weiter, dies allerdings in anderer Form und nur in eingeschränktem Umfang (vgl. Wieczorek/Schütze/Gerken, ZPO, 4. Aufl., § 522 Rn. 102). Für eine analoge Anwendung des § 524 Abs. 4 ZPO ist somit weder Raum noch Bedarf. Indem die Nichtzulassungsbeschwerde die vorgenannte Rechtspre- chung zur entsprechenden Anwendung des § 524 Abs. 4 ZPO dennoch auf den hier in Rede stehenden Fall einer zweitinstanzlich einseitig erklärten Erledigung übertragen will, lässt sie außer Betracht, dass das Berufungsgericht dann - anders als in den Fällen der nach § 524 Abs. 4 ZPO analog gegenstandslos 39 40 - 15 - werdenden Klageerweiterung und Widerklage, in denen der ursprüngliche Streit- gegenstand unverändert bestehen bleibt - trotz der Erledigungserklärung über den ursprünglichen Klageantrag zu entscheiden hätte, obwohl es diesen - infolge der in der einseitigen Erledigungserklärung liegenden Klageänderung nach § 264 Nr. 2 ZPO - "prozessual nicht mehr gibt" (so Knöringer, JuS 2010, 569, 571) und die Klägerin diesen in der Berufungsinstanz nicht mehr (hilfsweise) weiter verfolgt hat. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde wäre im Übrigen auch unbegründet, da die von ihr geltend gemachten Revisionszulassungsgründe nicht vorliegen. We- der hat die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitli- chen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich. Von einer weiteren Begründung sieht der Senat nach § 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO ab. 41 42 - 16 - IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Fetzer Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: LG Aachen, Entscheidung vom 02.04.2020 - 1 O 180/19 - OLG Köln, Entscheidung vom 22.12.2020 - 5 U 80/20 - 43

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Endurteil v. 25.10.2024 – 14 S 2770/24 Download Drucken Titel: Kündigung wegen Eigenbedarfs bei Umwandlung in Wohneigentum und Verkauf an Gesellschaft Normenkette: BGB § 573 Abs. 2, § 577a Leitsätze: 1. § 577a BGB ist nicht teleologisch zu reduzieren, wenn durch die Einbringung der Wohnung in eine GbR sich der Kreis der Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, nicht erhöht. (Rn. 57 – 63) (redaktioneller Leitsatz) 2. Es bleibt offen, ob die Neuregelungen durch das MoPeG Auswirkungen auf das Recht einer (Außen-)GbR hat, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen. (Rn. 61) (redaktioneller Leitsatz) Die Veräußerung i.S.v. § 577a Abs. 1 BGB erfasst zunächst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum (§§ 873, 925 BGB). Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei – anders als bei § 577 BGB – der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs (§§ 873, 925) maßgeblich ist. (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Kündigung, Eigenbedarf, Wohnung, GbR, Gesellschafter, Wohnungseigentum Vorinstanz: AG München, Endurteil vom 02.02.2024 – 420 C 18349/22 Rechtsmittelinstanz: BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24 Fundstellen: ZMR 2025, 202 LSK 2024, 43229   Tenor 1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts München vom 02.02.2024, Az. 420 C 18349/22, abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen. 3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenfolge für den Beklagten vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags. 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.720,00 € festgesetzt. Entscheidungsgründe I. 1 Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe einer Wohnung nach klägerseitiger Eigenbedarfskündigung. 2 Frau vermietete die streitgegenständliche Wohnung des Anwesens F.-straße in M. mit Mietvertrag vom 16.02.2004 ab 01.04.2004 an den Beklagten. Der Nettomietzins betrug zuletzt 310,00 €. 3 Der Gesellschafter W. erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 05.02.2021 und Eintragung im Grundbuch am 31.05.2021 das Eigentum am Anwesen F.-straße, M.. 4 Am 28.09.2021 erfolgte die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG und am 11.02.2022 wurde die Aufteilung in Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen. 5 Mit Einbringungsvertrag vom 28.12.2021 brachte der Gesellschafter W. das Anwesen F.-straße in M. in die klägerische Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein, die den Gesellschaftszweck der Verwaltung und Nutzung des Anwesens F.-straße in M. hat. Die Eigentumsumschreibung wurde im Grundbuch am 11.02.2022 vollzogen. 6 Mit Schreiben vom 27.07.2022 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten zum 30.04.2023 wegen Eigenbedarfs. Sie begründete die Kündigung im Wesentlichen damit, dass die streitgegenständliche Wohnung der Gesellschafterin S. W. zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden solle. Der Bedarf resultiere daraus, dass die 25-jährige Gesellschafterin S. W., die bei ihren Eltern in S. ein Zimmer bewohne, derzeit eine postgraduale Ausbildung absolviere und ab April 2023 ihre neue Arbeitsstelle in der in der K.-straße in M. antreten werde und somit Wohnraum für einen eigenen Hausstand benötige. 7 Ergänzend wird auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils Bezug genommen. 8 Die Klägerin hat bereits erstinstanzlich die Ansicht vertreten, dass die Eigenbedarfskündigung wirksam sei und das Mietverhältnis beendet habe, sodass ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gegen den Beklagten bestehe. 9 Nach unbeeideter Einvernahme der Zeugin S. W. und formloser Anhörung des Gesellschafters der Klägerin, G. W. hat das Amtsgericht München mit Endurteil vom 02.02.2024 – 420 C 18349/22 der Klage auf Räumung und Herausgabe unter Gewährung einer Räumungsfrist bis 30.04.2024 stattgegeben. 10 Das Erstgericht hat dabei den Standpunkt vertreten, dass die Kündigung nicht gemäß § 577a Abs. 1 BGB gesperrt gewesen sei. 11 Nach § 577a Abs. 1 BGB (Kündigungsbeschränkung nach Wohnungsumwandlung) könne sich ein Erwerber einer vermieteten Wohnung auf ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder Nr. 3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren (bzw. 10 Jahren nach § 577a Abs. 2 BGB i.V.m. § 1 S. 2 MiSchuV) seit der Veräußerung berufen, wenn an dem vermieteten Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden ist. 12 Zwar könnten nach dem Wortlaut die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorliegen, da nach der Überlassung der Wohnung an den Beklagten die Umwandlung nach § 8 WEG und die „Veräußerung“ an die GbR erfolgt sei, die nunmehr neue Eigentümerin sei und zugleich nach § 566 Abs. 1 BGB neue Vermieterin geworden sei. 13 § 577a Abs. 1 sei jedoch vorliegend nicht anwendbar und insoweit (falls tatsächlich einschlägig) teleologisch zu reduzieren, da der Schutzzweck der Norm in der vorliegenden Konstellation in keiner Weise einschlägig sei. 14 In der Entscheidung des BGH vom 22.6.2022 – VIII ZR 356/20, Rz. 37 ff. werde folgendes ausgeführt: 15 Mit der Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfskündigungen will der Gesetzgeber den Mieter davor schützen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden, der durch die Kündigungsschutzbestimmungen erstrebte Bestandsschutz für den Mieter dadurch also besonders gefährdet ist. Der Mieter soll vor „willkürlichen Kündigungen“ geschützt werden, die regelmäßige Folge eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs sind. Gerade die erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfs- bzw. Verwertungskündigung nach Umwandlung des vermieteten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der (verlängerten) Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse (Art. 14 I GG) sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers dar. Auf den Schutz vor einer unabhängig von der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage ist die Vorschrift nach ihrem Normzweck dagegen nicht zugeschnitten. Die Wartefristregelung aus § 577a I, II BGB für eine Eigenbedarfskündigung greift dabei nicht schon bei der Begründung von Wohnungseigentum ein, sondern erst nach Veräußerung der Eigentumswohnung. Angesichts des Schutzzwecks des § 577a I BGB setzt eine Veräußerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus, und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtender Eigen- bzw. Verwertungsbedarf geschaffen wird. 16 Das Erstgericht vertrat dabei die Ansicht, durch die Einbringung des Anwesens in die Klägerin habe kein im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB relevanter Rechtsträgerwechsel stattgefunden, da sich für den Beklagten das Risiko einer Eigenbedarfskündigung nicht erhöht habe. 17 Vorliegend seien neben Herrn G. W. (als Rechtsvorgänger) mit seiner Ehefrau und seinen beiden Kindern lediglich nahe Angehörige Gesellschafter der Klägerin. Für diese Gesellschafter hätte der Rechtsvorgänger G. W. bereits zuvor Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geltend machen können. Dass dieses Ergebnis zutreffend sei, zeige auch die Regelung in § 577a Abs. 1a S. 2 BGB, wonach bei einer Veräußerung an eine GbR, bei der die Gesellschafter der GbR derselben Familie angehören, die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1 BGB nicht gelte. Allein der vorliegende Umstand, dass neben der Veräußerung (hier Einbringungsvertrag) zugleich eine Aufteilung in Wohnungseigentum erfolgt sei, könne nicht dazu führen, dass bei gleichbleibendem Eigenbedarfsrisiko nunmehr eine 10-jährige Sperrfrist gelte. Insoweit werde auch auf § 577a Abs. 2a BGB verwiesen, wo der Fristbeginn an die Veräußerung und nicht an eine spätere Umwandlung in Wohnungseigentum geknüpft werde. 18 Ergänzend wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Endurteils Bezug genommen. 19 Gegen dieses Urteil wendet sich die Berufung des Beklagten vom 05.03.2024, begründet mit Schriftsatz vom 30.04.2024 innerhalb der bis zum 08.05.2024 verlängerten Berufungsbegründungsfrist. Die Berufung ist im Wesentlichen der Ansicht, dass die verfahrensgegenständliche Kündigung unwirksam sei. Denn zum einen sei die Sperrfrist des § 577a BGB noch nicht abgelaufen, zum anderen könne jedenfalls der erstgerichtlichen Beweiswürdigung nicht gefolgt werden. Auch seien die vom Beklagten seit 20 Jahren bewohnten Speicherräume im 4. Obergeschoss zwar in tatsächlicher Hinsicht zum Wohnen geeignet, aber bauordnungsrechtlich nicht als Wohnung genehmigt, weshalb eine Eigenbedarfskündigung ausscheide. 20 Rechtsfehlerhaft verneine das Amtsgericht aber entgegen dem eindeutigen Wortlaut von § 577a Abs. 1 BGB dessen Anwendbarkeit bzw. nehme eine teleologische Reduktion vor, da nach Ansicht des Amtsgerichts der Schutzzweck in der vorliegenden Konstellation in keiner Weise einschlägig sei. 21 Unstreitig sei die streitgegenständliche Wohnung an den Beklagten bereits vermietet und an ihn überlassen gewesen, als der Alleineigentümer G. W. das Grundstück mit notarieller Urkunde vom 28.09.2021 in Wohnungseigentum aufgeteilt habe. Im Anschluss daran sei es veräußert worden mit der Urkunde zur Einbringung in die GbR vom 28.12.2021 (Bestandteil von Anlage K4). Eine Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer) durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt erfordere die sogenannte notarielle Teilungserklärung. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehe dann bereits unmittelbar, sofort und direkt mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher gemäß § 9a Abs. 1 S. 2 WEG, ohne dass es weiterer Eintragungen hierzu bedürfe. Die Klägerin sei aufgrund des Rechtsgeschäfts der Gründung der GbR und Einbringungsvereinbarung (Anlage K4 mit Anlage 2) jeweils als Eigentümerin der einzelnen Wohnungen in den einzelnen Wohnungsgrundbüchern im Grundbuch eingetragen worden. Beides sei zwar am selben Tag im Grundbuch eingetragen worden. Allerdings sei hier vor der Eintragung der Klägerin als neue Eigentümerin die Begründung von Wohnungseigentum bereits abgeschlossen gewesen durch notarielle Teilungserklärung und die vollzogene Anlegung der Wohnungsgrundbücher. 22 Der Beklagte vertritt die Ansicht, das Tatbestandsmerkmal des § 577a BGB „veräußert worden“ sei damit am 11.02.2022 zeitlich erst dann vollendet worden, als das Wohnungseigentum bereits abschließend durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher begründet gewesen sei. Eine Veräußerung werde bei Grundstücken erst durch Eintragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch abgeschlossen. Damit habe die Klägerin an der Wohnung das bereits durch die Beurkundung der Teilungserklärung und Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstandene Wohnungseigentum zum Eigentum erworben. Mithin sei § 577a Abs. 1 BGB eindeutig anwendbar und die Kündigungssperre greife ein. Sie habe am 11.02.2022 begonnen, betrage in M. 10 Jahre und ende somit erst am 11.02.2032. 23 Die Berufung vertritt weiter die Ansicht, das Amtsgericht zitiere zur Begründung der teleologischen Reduktion der Anwendbarkeit von § 577a BGB zutreffend aus dem Urteil des BGH vom 22.06.2022:BGH: „Angesichts des Schutzzwecks des § 577a I BGB setzt eine Veräußerung an einen Erwerber einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus, und zwar dergestalt, dass mit einem solchen Wechsel des Rechtsträgers neu in Betracht kommender, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtende Eigen- bzw. Verwertungsbedarf geschaffen wird.“ 24 Das Erstgericht ziehe daraus aber die falschen Schlüsse. Denn vorliegend habe, wie vom BGH gefordert, ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers stattgefunden. Aufgrund des Wechsels des Rechtsträgers komme neuer Eigenbedarf in Betracht durch die nahen Angehörigen der weiteren Gesellschafter – bspw. durch die leiblichen Verwandten der Ehefrau, neue Familienangehörige der Kinder. Dies habe das Amtsgericht bei seiner Entscheidung nicht berücksichtigt und gewürdigt. 25 Auch der dann folgende Versuch des Amtsgerichts, sein Ergebnis mit Verweis auf § 577a Abs. 1a S. 2 BGB zu stützen, gehe fehl. Denn in § 577a Abs. 1 BGB und § 577a Abs. 1a BGB gehe es um zwei völlig unterschiedliche Fallgestaltungen. § 577a Abs. 1a BGB habe eine Regelungslücke im sog. „München Modell“ geschlossen, wenn die Kündigung vor der Umwandlung erfolgte. Auch der Verweis auf § 577a Abs. 2a BGB sei vorliegend nicht einschlägig, da hier die Umwandlung der Veräußerung vorangegangen sei. 26 Die Klagepartei verteidigt demgegenüber das erstgerichtliche Urteil. Sie ist der Ansicht, durch die Einbringung des Anwesens in die klagende Familien GbR habe kein relevanter Rechtsträgerwechsel im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB stattgefunden Die Beklagtenpartei versuche anhand des Wortlautes der gesetzlichen Regelung den Tatbestand auf den streitgegenständlichen Erwerbsvorgang auszuweiten, was nicht überzeugend sei. Der Gesetzgeber habe mit Sicherheit nicht den vorliegenden konkreten Sachverhalt bei der Neuregelung des § 577a BGB vor Augen gehabt. Dies werde auch daran deutlich, dass der Gesetzgeber in § 577a Abs. 1a BGB den Erwerb einer Wohnimmobilie durch eine Familien GbR, so wie dies auch vorliegend der Fall sei, privilegiere. Nach dem Willen des Gesetzgebers hätte daher die Klagepartei bereits den Ursprungserwerb durchführen können, ohne dass die Kündigungssperrfrist gegriffen hätte, da es sich bei der Klägerin ausschließlich um eine Familien GbR handele. Hätte die Klägerin von Anfang an die Immobilie erworben und nicht erst über den geschäftsführenden Gesellschafter, Herrn G. W., so hätte sich der Beklagte ohnehin nicht auf eine Kündigungssperrfrist berufen können, da diese gemäß § 577a Abs. 1a BGB nicht entstanden wäre. Auch die erwerbende GbR hätte damit ohne Weiteres Wohnungseigentum begründen können, ohne dass dies zur Kündigungssperrfrist geführt hätte. Erst wenn die Klägerin eine Wohnung veräußert hätte, was aber seitens der Klagepartei nicht geplant sei, wäre die Kündigungssperrfrist ausgelöst worden. Vor diesem Hintergrund gehe die Klagepartei davon aus, dass die Problematik hinsichtlich der Kündigungssperrfrist im vorliegenden Fall nur ein Scheinproblem sei und die Vorschrift des § 577a Abs. 1 BGB nicht zur Anwendung komme. Die Ausführungen der Beklagtenpartei, dass durch die Familien GbR der Personenkreis beliebig erweitert worden sei, für die Eigenbedarf geltend gemacht werden könnte, sei nicht überzeugend und auch vollkommen verfehlt. Es finde gerade keine beliebige Erweiterung des Personenkreises, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden könne, statt. Vielmehr beschränke sich dieser Personenkreis wiederum nur auf nahe Familienangehörige, für die der ursprüngliche Alleineigentümer, Herrn G.W., wiederum Eigenbedarf hätte geltend machen können. Es gebe hier keinen substanziellen Unterschied. Entgegen der Ansicht der Beklagtenpartei sei die Umwandlung in Wohnungseigentum zum Zeitpunkt der Eintragung der Klägerin im Grundbuch auch nicht vollendet gewesen. Auch dies habe das Erstgericht in zutreffender Weise erkannt und in den Entscheidungsgründen des Urteils dargelegt. 27 Auch sei das Erstgericht rechtsfehlerfrei zu dem Ergebnis gekommen, dass der von der Klagepartei geltend gemachte Eigenbedarf zu Gunsten der Gesellschafterin S. W. begründet sei. Die Zeugin W. werde in die Wohnung einziehen. Auf die Frage, ob die Wohnung bauordnungsrechtlich genehmigt sei, komme es nicht an, da der Beklagte hierfür als beweisbelastete Partei keinen Nachweis vorgelegt habe. Eine Nutzungsuntersagung habe der Beklagte nicht vorgelegt. Wenn der Beklagte in den Wohnräumen lebe, könne dies die Eigenbedarfsperson S. W. ebenfalls. Aus den Bauunterlagen in Anlage B3 von 1950 ergebe sich, dass die streitgegenständlichen Räumlichkeiten im DG als Zimmer bezeichnet seien, welche sehr wohl als Wohnraum vermietet werden könnten. 28 Der Beklagte beantragen in zweiter Instanz zu erkennen: I. Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 02.02.2024 (AZ: 420 C 18349/22) wird aufgehoben. II. Die Klage wird abgewiesen. III. Hilfsweise: Die Revision wird zugelassen. 29 Die Klagepartei beantragt demgegenüber: I. Die Berufung wird zurückgewiesen. II.Hilfsweise: Die Revision wird zugelassen. 30 Ergänzend wird auf die zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vor der Kammer Bezug genommen. II. 31 Die zulässige Berufung des Beklagten erweist sich als begründet. Sie führt zur Abänderung des erstgerichtlichen Urteils und zur Klageabweisung. 32 Entgegen der Auffassung des Erstgerichts besteht nach Überzeugung der Kammer in Ermangelung einer wirksamen Eigenbedarfskündigung kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung. Vielmehr besteht das Mietverhältnis zwischen den Parteien ungekündigt fort. 33 Zwar ist die erstgerichtliche Beweiswürdigung, entgegen der Berufung, nicht zu beanstanden. Eine wirksame Eigenbedarfskündigung konnte vorliegend jedoch noch nicht ausgesprochen werden, da die 10-jährige Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 S. 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen war und nach wie vor nicht abgelaufen ist. 34 Hierzu im Einzelnen: 35 1. Zwar bestehen auch nach Überzeugung der Kammer keine Zweifel am klägerseits behaupteten Eigenbedarf. 36 Soweit das Erstgericht hier davon überzeugt war, dass ein ernsthafter Überlassungswille der Klägerin bestehe und die Gesellschafterin S.W. in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wolle, ist dies nicht zu beanstanden. 37 Den hiergegen gerichteten Angriffen der Berufung bleibt der Erfolg versagt. 38 Auf Grundlage seiner – auch durch die Kammer einer Entscheidung zugrunde zu legenden – Feststellungen war das Amtsgericht davon überzeugt, dass die Klägerin der Eigenbedarfsperson die streitgegenständliche Wohnung zur Eigennutzung überlassen und dass die Zeugin die Wohnung künftig auch selbst nutzen wolle. 39 Die diesbezügliche ausführliche und sorgfältige Beweiswürdigung des Amtsgerichts ist nicht zu beanstanden. Soweit die Berufung die Beweiswürdigung angreift, vermag sie keine Fehler oder Verstöße gegen Denkgesetze aufzuzeigen, welche Zweifel an den Feststellungen begründen würden. Sie ersetzt vielmehr in unzulässiger Weise die Beweiswürdigung des Amtsgerichtes durch ihre eigene; dies ist der Kammer in ihrer Entscheidung aber grundsätzlich verwehrt. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichtes unterliegt nur in dem nach § 529 Abs. 1 ZPO beschränkten Umfang der Überprüfung durch das Berufungsgericht. Konkrete Anhaltspunkte zu Zweifeln an der Vollständigkeit des seitens des Amtsgerichts zugrunde gelegten Sachverhaltes, die nach § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Halbsatz ZPO erneute Feststellungen des Berufungsgerichts gebieten, können sich etwa aus Fehlern der Beweiswürdigung im erstinstanzlichen Urteil oder aus dem Übergehen des erstinstanzlichen Vorbringens ergeben (vgl. BGH NJW 2004, 1876). Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Halbsatz ZPO ist das Berufungsgericht an die von dem erstinstanzlichen Gericht festgestellten Tatsachen gebunden, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb eine erneute Feststellung gebieten. Konkrete Anhaltspunkte, welche hiernach die Bindung des Berufungsgerichts an die vorinstanzlichen Feststellungen entfallen lassen, können sich insbesondere aus Verfahrensfehlern ergeben, die dem Amtsgericht bei der Feststellung des Sachverhaltes unterlaufen sind. Ein solcher Verfahrensfehler liegt namentlich vor, wenn die Beweiswürdigung in dem erstinstanzlichen Urteil den Anforderungen nicht genügt, die von der Rechtsprechung zu § 286 Abs. 1 ZPO entwickelt worden sind. Dies ist der Fall, wenn die Beweiswürdigung unvollständig oder in sich widersprüchlich ist, oder wenn sie gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (BGH NJW 1987, 1557). Ein Verstoß gegen Denkgesetze liegt u.a. dann vor, wenn Umständen Indizwirkungen zuerkannt werden, die sie nicht haben können oder wenn die Ambivalenz von Indiztatsachen nicht erkannt wird (BGH NJW 1991, 1894). 40 Dies ist hier jeweils nicht der Fall. 41 Das Amtsgericht hat die Beweise – soweit erforderlich – erhoben und ausführlich gewürdigt. Ausweislich des erstgerichtlichen Sitzungsprotokolls vom 15.11.2023 ist insbesondere eine umfassende und gründliche Anhörung des geschäftsführenden Gesellschafters der Klägerin erfolgt. Zudem hat das Erstgericht die Zeugen S. W. ausführlich und gewissenhaft einvernommen. Auf Grundlage dieser Beweisaufnahme war das Erstgericht von der Richtigkeit der klägerseits behaupteten Bedarfslage überzeugt. 42 Soweit die Berufung die erstgerichtliche Beweiswürdigung dahingehend angreift, dass Herr W. vor der Eigenbedarfskündigung in nachdrücklicher Weise versucht habe, den Beklagten unter der Vorgabe des Dachgeschossausbaus zum Auszug zu bewegen und es nicht konkret dargelegt worden sei, wer, wann genau die Idee dazu gehabt habe, dass S. W. in die Wohnung einziehen solle, hat sich das Erstgericht nachvollziehbar und überzeugend mit dieser Problematik auseinandergesetzt. Es war gleichwohl – unter besonderer Würdigung der Glaubhaftigkeit der Angaben der Zeugin S. W. und deren Glaubwürdigkeit sowie der Angaben im Rahmen der Anhörung von G. W. – vom Vorliegen des behaupteten Eigenbedarfs überzeugt. Dies ist auch aus Sicht der Kammer nicht zu beanstanden, vielmehr tritt dadurch deutlich zu Tage, dass das Erstgericht einen angemessen kritischen Blick auf die Behauptungen der Klagepartei hatte und sämtliche relevanten Aspekte in die Beweiswürdigung einzubeziehen vermochte. Die Kammer fügt hinzu, dass sie bereits in einer Vielzahl von Eigenbedarfsklagen der Problematik begegnet ist, dass Zeugen und Parteien oftmals Schwierigkeiten haben, Einzelheiten betreffend eine familieninterne Kommunikation nach gewissem Zeitablauf noch präzise wiederzugeben. Dies sprich jedoch nicht maßgeblich gegen die Richtigkeit einer konkret behaupteten Eigenbedarfslage. 43 Soweit die Berufung die erstgerichtliche Beweiswürdigung zudem damit angreift, dass die Klagepartei in der Kündigung ausführe, die Pläne zum Dachgeschossausbau hätten sich mit dem Eigenbedarf von S. W. geändert, wohingegen der Gesellschafter G. W. erstinstanzlich in seiner Anhörung am 15.11.2023 noch ausgeführt habe, der Dachgeschossausbau werde auf absehbare Zeit überhaupt nicht mehr verfolgt und dennoch habe Herr W. am 15.06.2023 und 12.07.2023 einen Antrag auf Baugenehmigung mit der Bezeichnung „Ausbau DG …“ eingereicht, wobei auf einem Grundriss zu erkennen sei, dass die Klägerin den Ausbau des DG mit zwei Wohnungen plane, der nur durch den Abriss der kompletten Wohnung verwirklicht werden könne, hat sich auch das Erstgericht mit der beantragten Baugenehmigung im Ersturteil auf Seite 12 f. kritisch auseinandergesetzt. Das Erstgericht sah es als nachvollziehbar an, dass das Planungsverfahren auch fortgesetzt werde, wenn der Dachgeschossausbau nicht unmittelbar durchgeführt werde, gerade auch im Hinblick auf die Unwägbarkeiten im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens. Ebenfalls war das Erstgericht davon überzeugt, dass S. W. einen längeren Bedarf an der Wohnung habe, der nicht nur vorübergehender Natur sei. Auch insoweit ist die nachvollziehbare Beweiswürdigung des Erstgerichts nicht zu beanstanden. 44 Ergänzend ist auszuführen, dass die Kammer im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 10.07.2024 G. W. als Partei formlos angehört hat und dieser der Kammer überzeugend, glaubhaft und nachvollziehbar geschildert hat, warum sich die Ausbaupläne vorliegend aktualisiert hätten und dass hiervon die streitgegenständliche Wohnung gerade nicht betroffen sei. Die Ausführungen des glaubwürdigen Gesellschafters der Klägerin G. W. im Rahmen der Anhörung vor der Kammer erfolgten dabei ruhig und überzeugend, sämtliche Nachfragen der Kammer und der Prozessbevollmächtigten vermochte Herr W. ausführlich und schlüssig zu beantworten. 45 Er gab hierzu bei seiner informatorischen Anhörung vor der Kammer insbesondere an, dass im streitgegenständlichen Gebäude ein enormer Sanierungsstau bestehe, aufgrund der günstigen Finanzierung der Ausbau zunächst geplant gewesen sei, aber wegen des aktuellen Zinsanstiegs die ursprünglich getätigte Aussage seinerseits gefallen sei, dass der Dachgeschossausbau mittlerweile nicht mehr gehe. Nun aber habe sich die Situation finanziell geändert. Er habe …€ aus einem Grundstücksverkauf erhalten und seiner Frau werde aus dem Erbe ihrer Mutter, die … 2023 verstorben sei, ein siebenstelliger Betrag zufließen und den Kindern je … €, wobei der Notarvertrag gerade vorbereitet werde. Deshalb könne man es sich nun leisten, den Dachgeschossausbau vorzunehmen, wobei zunächst nur die Seite ausgebaut werden solle, die die Wohnung des Beklagten nicht betreffe. Die andere Seite solle dagegen erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgebaut werden. Zudem stünden dringende Dacharbeiten- und Spenglerarbeiten an, da die Balkenköpfe der tragenden Decke teilweise angefault seien. 46 Die Kammer hat damit keinen Zweifel an den sorgfältigen Feststellungen des Erstgerichts im Rahmen der Beweiswürdigung. 47 Auch im Übrigen stellen sich die Angriffe auf die Beweiswürdigung in Ansehung der überzeugenden Ausführungen des Erstgerichts als unbehelflich dar. 48 2. Soweit der Beklagte vorträgt, dem geltend gemachten Eigenbedarf stehe entgegen, dass die streitgegenständliche Wohnung bauordnungsrechtich nicht genehmigt sei, ist seitens der Parteien keine Nutzungsuntersagungsverfügung vorgelegt worden. Ergänzend ist auszuführen, dass der Beklagte in eben diesen Räumen seit nunmehr 20 Jahren wohnt. Zudem sind ausweislich der beklagtenseits erstgerichtlich mit Anlage B3 vorgelegten Bauunterlagen aus der Bauakte von 1950 die streitgegenständlichen Räumlichkeiten als Zimmer bezeichnet, was grundsätzlich nicht gegen eine Eignung der betreffenden Räume zur Deckung von Wohnbedarf spricht. 49 Im Ergebnis kommt es auf die Ausführungen gemäß Ziffer 1 und 2 jedoch nicht entscheidend an. 50 3. Denn anders als das Erstgericht geht die Kammer hier davon aus, dass die maßgebliche Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 S. 2 der Bayerischen Mieterschutzverordnung zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht abgelaufen war. 51 Die klägerseitige Eigenbedarfskündigung erweist sich von daher wegen Verstoßes gegen eine gesetzliche Kündigungsbeschränkung als unwirksam. 52 a) Denn die Kammer ist im hier zu entscheidenden Fall der Überzeugung, dass die Regelung des § 577 a Abs. 1 BGB zur Anwendung kommt. 53 Im vorliegenden Fall führt das Erstgericht zunächst aus, dass nach dem Wortlaut die Voraussetzungen des § 577a Abs. 1 BGB vorliegen könnten. 54 Dies ist nach Ansicht der Kammer zutreffend. Denn § 577a Abs. 1 BGB besagt: 55 Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen. 56 Danach gilt bei Einhaltung der chronologischen Reihenfolge von - Vermietung - Überlassung an Mieter - Umwandlung in Wohnungseigentum - erster Verkauf nach Umwandlung und schließlich - Kündigung für die Kündigung die dort normierte Sperrfrist. 57 § 577a Abs. 1 BGB ist hiernach anwendbar, denn mit schriftlichem Mietvertrag vom 16.02.2004 mietete der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung. Vorliegend erfolgte nach der Überlassung der Wohnung an den Beklagten die Umwandlung in Wohnungseigentum, denn der Gesellschafter G. W. erwarb zunächst mit notariellem Kaufvertrag vom 05.02.2021 und Eintragung im Grundbuch am 31.05.2021 das Eigentum am Anwesen F.-straße in M. . Am 28.09.2021 erfolgte die notarielle Beurkundung der Teilungserklärung nach § 8 WEG und am 11.02.2022 wurde die Aufteilung in Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen. Mit Einbringungsvertrag vom 28.12.2021 brachte der Gesellschafter G. W. das Anwesen F.-straße in M. in die klägerische Gesellschaft bürgerlichen Rechts ein. Der Vollzug der Eigentumsumschreibung erfolgte ebenfalls am 11.02.2022. Dabei ist in den Wohnungseigentumsgrundbuchblättern als Eigentümerin die GbR, die hiesige Klägerin, eingetragen. Mit Schreiben vom 27.07.2022 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten zum 30.04.2023 wegen Eigenbedarfs. 58 Die Berufung führt zutreffend aus, dass gemäß § 9a Abs. 1 S. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unmittelbar mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstanden und die Veräußerung von dem Eigentümer G. W. an die hiesige Gesellschaft bürgerlichen Rechts, der Klägerin, erst durch die Eintragung des neuen Erwerbers im Grundbuch abgeschlossen worden sei. Denn die Veräußerung im Sinne von § 577 a Abs. 1 BGB erfasst zunächst alle rechtsgeschäftlich veranlassten Eigentumswechsel an dem gebildeten Wohnungseigentum (§§ 873, 925 BGB). Fristauslösend ist die erste Veräußerung, wobei – anders als bei § 577 BGB – der Zeitpunkt der Vollendung des Eigentumserwerbs (§§ 873, 925) maßgeblich ist (vgl. BeckOGK/Klühs, BGB § 577a Rn. 34). Dabei wurde Herr W. vom Notar bei der Einbringung des Grundstücks in die Gesellschaft gemäß Ziffer VII. darauf hingewiesen, dass das Eigentum erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Erwerber übergeht (vgl. Anlage K4, Ziffer VII). 59 b) Nach vorzugswürdiger Auffassung ist hingegen, entgegen der Ansicht des Erstgerichts auch keine teleologische Reduktion von § 577a Abs. 1 BGB vorzunehmen. 60 Für diese Auffassung streiten – auch unter Berücksichtigung der durchaus beachtlichen, nachvollziehbaren Argumentation des Erstgerichts und der Klagepartei – letztlich die überzeugenderen Argumente der Berufung. 61 Denn vorliegend erfolgte gerade eine tatsächliche personelle Erweiterung von einem Eigentümer auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus vier Gesellschaftern. Der ursprüngliche Eigentümer G. W. brachte das Eigentum am streitgegenständlichen Anwesen in die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern G. W., dessen Ehefrau, dessen Tochter und dessen Sohn ein. Damit hat sich der Kreis der potentiellen Bedarfspersonen erweitert. Auch eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15). Offen bleiben kann vorliegend, ob die zum 01.01.2024 in Kraft getretenen Neuregelungen des Rechts der Gesellschaft bürgerlichen Rechts durch das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) Auswirkungen auf das – bisher in ständiger Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH bejahte – Recht einer (Außen-)GbR hat, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen. Denn die streitgegenständliche Kündigung wurde bereits am 27.07.2022 zum 30.04.2023 ausgesprochen. Die erst hiernach in Kraft getretenen Änderungen durch das MoPeG können deshalb auf die Wirksamkeit der streitgegenständlichen Kündigung keinen Einfluss haben. Denn diese ist nach dem im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Recht zu beurteilen (vgl. hierzu und zum Meinungsstand: BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23). 62 Auch wenn G. W. als vormaliger Eigentümer Eigenbedarf für seine Ehefrau und seine Kinder bereits hätte geltend machen können, wurde aufgrund der Veräußerung an die GbR neu in Betracht kommender Eigenbedarf, den der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt nicht fürchten musste, geschaffen. Denn mit dem Rechtsträgerwechsel kommt neuer Eigenbedarf für nahe Angehörige der weiteren Gesellschafter (z.B. für leibliche Verwandte von O. W. und für neue Familienangehörige der Kinder) in Betracht. 63 Die Ansicht der Berufung, wonach auch eine teleologische Reduktion des § 577a Abs. 1 BGB im Hinblick auf die Vorschrift des § 577a Abs. 1a S. 2 BGB hier nicht in Betracht komme, ist aus Sicht der Kammer vorzugswürdig. Denn § 577a Abs. 1a BGB regelt eine andere Fallgestaltung, in der keine zwischenzeitliche Aufteilung in Wohnungseigentum stattgefunden hat. Die mit Gesetz vom 11.03.2013 erfolgten Neuregelungen des § 577a Abs. 1a BGB zielten primär darauf ab, eine dem Gesetzgeber bekannte Gesetzeslücke zu schließen, die durch Münchner Bauträger im Rahmen des „Münchner Modells“ gezielt ausgenutzt worden war (vgl. hierzu: Urteil der Kammer vom 09.08.2024 – 14 S 16755/23, zur Veröffentlichung in der ZMR vorgesehen). 64 Der gesetzlich intendierte Mieterschutz kann aus Sicht der Kammer nicht zu Lasten der Mieter, zumal entgegen dem Wortlaut der einschlägigen Norm, eingeschränkt werden. 65 Nach alledem ist das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen. III. 66 Die Kostenfolge beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1, S. 2 ZPO. 67 Für die Streitwertfestsetzung ist der Jahresbetrag der mietvertraglich vereinbarten Nettomiete maßgeblich. 68 Eine Revisionszulassung ist nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO veranlasst. Denn die Rechtssache hat insbesondere hinsichtlich der Frage der Anwendbarkeit von § 577a BGB grundsätzliche Bedeutung. 69 Eine Sache hat namentlich dann grundsätzliche Bedeutung, wenn sie entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Rechtsfragen aufwirft, die sich über den Einzelfall hinaus in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen stellen können und deshalb für die Allgemeinheit von besonderer Bedeutung sind. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 10 S 58/14 Datum: 28.11.2014 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 10. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 10 S 58/14 ECLI: ECLI:DE:LGK:2014:1128.10S58.14.00   Vorinstanz: Amtsgericht Köln, 222 C 364/13   Tenor: Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 - 222 C 364 / 13 - wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.200,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Wegen der Kosten können die Beklagten die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird zugelassen.   1 G r ü n d e : 2 I. 3 Die Parteien streiten um das Nutzungsrecht an dem Gartengrundstück eines Dreiparteienhauses. 4 Die Beklagten waren seit dem 01.05.2004 Mieter der im Dachgeschoss gelegenen Wohnung Nr. 3 des Hauses E-Straße 51 in 51053 Köln. Der Mietvertrag beinhaltete die Mitbenutzung des Gartens. 5 Nachdem die Streitverkündete, die Z Immobilien und Projektentwicklung GmbH das Grundstück erworben hatte, wurde es mit Teilungserklärung vom 21.07.2010 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Hierin wurde das Sondernutzungsrecht am Garten der Wohnung Nr. 1 zugeordnet. Der Streitverkündeten war jedoch das Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte vorbehalten. Am 08.10.2010 schlossen die Beklagten mit der Streitverkündeten eine Vereinbarung, die unter anderem folgende Regelung enthält: „Hiermit wird bestätigt, dass der Mieter einen Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht weiterhin nutzen kann. Dieser Teil ist in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 gekennzeichnet. Weiterhin wird dem Mieter bei einem Kauf seiner Mietwohnung dieser Teil des Gartens als Sondernutzungsrecht für die Wohnung mit verkauft.“ Zudem beinhaltete die Vereinbarung eine Option für den Beklagten, das Mietverhältnis zum 31.12.2011 durch einen bereits in der Vereinbarung enthaltenen Mietaufhebungsvertrag aufzulösen. Am 16.11.2010 lehnten die Beklagten den Kauf der von ihnen bewohnten Wohnung zunächst ab. 6 Mit Kaufvertrag vom 07.04.2011 erwarben die Kläger die im Erdgeschoss des Hauses gelegene Wohnung Nr. 1 inklusive des dieser zugeordneten Sondernutzungsrechts am Garten. In § 10 des notariellen Vertrages ist vereinbart: „Dem Käufer ist bekannt, dass der vordere Teil des Gartens, welcher als Sondernutzungsrecht dem hier verkauften Wohnungseigentum zugeordnet ist, vom Mieter im Dachgeschoss genutzt wird, und gestattet diese Nutzung, solange das Mietverhältnis mit dem Verkäufer besteht.“ 7 Am 14.03.2013 schlossen die Kläger zudem mit der Streitverkündeten einen notariellen Kaufvertrag über die von den Beklagten bewohnte Wohnung Nr. 3 ab. Zugleich verzichtete die Streitverkündete auf das ihr in der Teilungserklärung vorbehaltene Recht zur Neugestaltung der Sondernutzungsrechte. Bezüglich des abgeschlossenen Kaufvertrages übte der Beklagte zu 2) sein Vorkaufsrecht als Mieter aus und erwarb mit Vertrag vom 26.04.2013 die Wohnung Nr. 3 von der Streitverkündeten. Die Beklagte zu 1) zahlte jedenfalls in den Monaten Juli bis November an den Beklagten zu 2) monatlich 800,00 € mit dem Verwendungszweck „Miete“. 8 Die Kläger haben vorgetragen, schon der in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltene Mietaufhebungsvertrag habe das Mietverhältnis der Beklagten beendet. Jedenfalls mit Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) sei das Mietverhältnis insgesamt beendet worden. 9 Die Kläger haben beantragt, 10 die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen in Besitz genommene, unmittelbar an das Rheinufer grenzende Grundstücksfläche / Gartenfläche auf dem Grundstück Gemarkung N, Flur 4, Flurstück ####, Gebäude- und Freifläche, E-Straße 51, im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-D1 umrissen und bezeichnet, zu räumen und an die Kläger herauszugeben. 11 Die Beklagten haben beantragt, 12 die Klage abzuweisen. 13 Sie haben vorgetragen, die Kläger hätten im kollusiven Zusammenwirken mit der Streitverkündeten den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten verhindert. D as Mietverhältnis bestehe zwischen dem Beklagten zu 2) als Vermieter und der Beklagten zu 1) als Mieterin fort. 14 Mit Schriftsatz vom 08.01.2014 haben die Kläger der Z. Immobilien und Projektentwicklung GmbH den Streit verkündet. Nachdem am 16.01.2014 die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht stattgefunden hatte, hat die Streitverkündete mit Schriftsatz vom 10.02.2014 den Beitritt zum Rechtsstreit auf Seiten der Kläger erklärt und Kostenerstattung beantragt. 15 Durch das den Parteien am 03.03.2014 bzw. am 06.03.2014 zugestellte Urteil vom 20.02.2014, auf das hiermit zur näheren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kläger durch den Erwerb des Sondernutzungsrechts am Garten in den einheitlichen Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten seien. Das Mietverhältnis sei aber schon aufgrund seiner Einheitlichkeit durch den Erwerb der Wohnung durch den Beklagten zu 2) hinsichtlich beider Beklagter beendet worden. Die Kläger könnten aufgrund ihres Sondernutzungsrechts auch Herausgabe an sich verlangen. Eine Unmöglichkeit bestehe auch im Hinblick auf die einem Nachbarn bestellte Dienstbarkeit nicht. 16 Hiergegen richtet sich die am 25.03.2014 eingelegte und begründete Berufung der Beklagten. Sie tragen vor, eine Konfusion sei nicht möglich gewesen, da die bei Einzug noch unverheirateten Beklagten eine GbR gebildet hätten und auf Vermieterseite eine Bruchteilsgemeinschaft gestanden habe. Eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses auch der Beklagten zu 1) widerspräche dem Gedanken des Mieterschutzes. Daher sei hier § 563 a BGB analog anzuwenden, jedenfalls aber bestünde das Mietverhältnis weiter nach § 545 BGB. Ein kollusives Zusammenwirken zwischen den Klägern und der Streitverkündeten ergebe sich aus der Tatsache, dass die Teilungserklärung noch unmittelbar vor Abschluss des Kaufvertrages mit den Klägern über die Wohnung Nr. 3 geändert worden sei. Schließlich sei der Erwerb der Wohnung allein durch den Beklagten zu 2) auch nicht treuwidrig sondern vielmehr vor dem Hintergrund eines laufenden Räumungsverfahrens sowie einer möglichen Eigenbedarfskündigung durch die Kläger erfolgt. 17 Die Beklagten beantragen, 18 das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.02.2014 (222 C 364/13) aufzuheben und die Klage abzuweisen. 19 Die Kläger beantragen, 20 die Berufung zurückzuweisen. 21 Sie sind der Ansicht, das Amtsgericht sei zu Recht von einer Konfusion ausgegangen. Die Beklagte zu 1) habe sich durch Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts wissentlich ihrer mietvertraglichen Rechte begeben. 22 Bei dem ihnen bestellten Sondernutzungsrecht am Garten handele es sich um ein dingliches Sondernutzungsrecht, das auch dingliche Eigentums- und Besitzansprüche sowie die Abwehrrechte nach §§ 862, 1004 BGB begründe. Eine Ermächtigung der Eigentümergemeinschaft, die Herausgabe von anderen Miteigentümern zu verlangen, ergebe sich zudem schon aus der Teilungserklärung sowie dem Beitritt der Streithelferin vom 10.02.2014. 23 Mit Schriftsatz vom 08.10.2014 hat die Streitverkündete die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung mit der Begründung beantragt, sie sei weder über den Ausgang des amtsgerichtlichen Verfahrens noch über den Ablauf des Berufungsverfahrens informiert worden. 24 Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen verwiesen. 25 II. 26 Die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beklagten, hat in der Sache keinen Erfolg. 27 Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Herausgabe des streitgegenständlichen Gartengrundstücks an die Kläger verurteilt. 28 Zunächst hat es zu Recht und insofern auch nicht von der Berufung angegriffen, den Antrag der Kläger dahingehend ausgelegt, dass dieser – wie von beiden Parteien übereinstimmend zugrunde gelegt – die im Lageplan mit den Buchstaben A1-B-C-C1-A1 bezeichnete und umrissene Fläche betrifft. 29 Ob den Klägern ein vertraglicher Herausgabeanspruch aus § 546 BGB zusteht, der sich vorliegend entsprechend der im Urteil zitierten Entscheidung des BGH (Urteil v. 28.12.2005, VIII ZR 399/03) allein aus deren Eintritt in die Bruchteilsgemeinschaft mit der Streitverkündeten ergeben könnte, kann dahinstehen. Denn jedenfalls steht den Klägern ein Anspruch gegen die Beklagten aus § 985 BGB auf Herausgabe des von diesen genutzten Teils des Gartengrundstücks zu. 30 Die Kläger sind als Inhaber eines eingetragenen Sondernutzungsrechts aktivlegitimiert zur Geltendmachung des Anspruchs aus § 985 BGB. Ein solches Sondernutzungsrecht begründet Eigentumsansprüche, sodass bei Besitzentziehung oder -vorenthaltung ein Anspruch aus § 985 in Betracht kommt (Schleswig Holsteinisches OLG, Urteil v. 03.06.2004, 16 U 39/04; LG München I, Urteil v. 29.03.2010, 1 S 17989/09; AG Charlottenburg, Urteil v. 20.06.2012, 72 C 46/12; AG Hamburg-Wandsbek, Urteil v. 17.12.2012, 751 C 27/12 – jeweils zitiert nach Juris; Beck'scher Online-Kommentar-BGB/Fritzsche § 985 Rn. 5; Bärmann/Pick WEG, 19. Aufl. 2010, § 13 Rn. 38 und § 15 Rn. 26; Staudinger/Kreuzer, 13. Bearb. 2005, § 13 Rn. 97). Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist zwar weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht sondern es handelt sich um einen aus dem Gemeinschaftsverhältnis resultierenden schuldrechtlichen Rechtsanspruch des begünstigten Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Gewährung der vereinbarten ausschließlichen Nutzung. Hierdurch wird jedoch das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich mitbestimmt (Beck'scher Online-Kommentar-WEG/Hügel, § 13 Rn. 10). Durch die Eintragung des Sondernutzungsrechts wird das Sondereigentum des Berechtigten und der übrigen Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet mit der Folge, dass dem Berechtigten nicht nur schuldrechtliche, sondern dingliche Eigentums- und Besitzschutzansprüche sowie die Abwehrrecht nach § 1004 BGB zustehen (Bärmann/Klein, 12. Aufl. 2013, § 13 Rn. 74). Wird dieses Sondernutzungsrecht beeinträchtigt, so liegt zugleich ein Eingriff in das Sondereigentum des Begünstigten vor, den dieser entsprechend abwehren kann. Insbesondere kommt auch ein Herausgabeanspruch nach § 985 BGB in Betracht (Bärmann/Klein, 12. Auflage 2013, § 13 Rn. 148). Soweit in diesem Zusammenhang allerdings zur Begründung teilweise auf eine Entscheidung des BGH (Urteil v. 18.07.2008, V ZR 97/07) verwiesen wird, betrifft diese lediglich das Sondereigentum und gerade nicht das Sondernutzungsrecht. 31 Den Klägern steht vorliegend ein solches eingetragenes Sondernutzungsrecht am Garten zu, das ihr Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 dinglich ausgestaltet. Dieses ergibt sich aus § 5 Ziff. 10 i.V.m. § 18 Abs. 1 der Teilungserklärung vom 21.07.2010 (Anlage BB 1, Bl. 106, 115 GA). Dem Erwerb des Sondernutzungsrechts durch die Kläger steht auch – wie das Amtsgericht zu Recht festgestellt hat – nicht entgegen, dass diese kollusiv mit der Streitverkündeten und zum Nachteil der Beklagten zusammengewirkt hätten. Auch aus den nunmehr in der Berufungsbegründung vorgetragenen Tatsachen ergibt sich ein solches Zusammenwirken nicht. Zunächst haben die Käufer das Sondernutzungsrecht bereits mit Abschluss des Kaufvertrages vom 07.04.2011 erworben und damit lange vor dem nunmehr gerügten Verzicht auf das Neugestaltungsrecht am 14.03.2013. Dass dieser Erwerb unwirksam gewesen sein könnte, ist aber nicht ersichtlich. Insbesondere hatten die Beklagten der Streithelferin zuvor, nämlich am 16.11.2010, mitgeteilt, kein Interesse am Erwerb der Wohnung zu haben. Insofern konnte die Streithelferin davon ausgehen, die ursprünglich den Beklagten erteilte Zusage zur Einräumung des Sondernutzungsrechts am Garten nicht mehr erfüllen zu müssen. Aber auch hinsichtlich der Änderung der Teilungserklärung am 14.03.2013 ist ein kollusives Zusammenwirken der Kläger mit der Streithelferin nicht ersichtlich. Da die Streithelferin mit dem am gleichen Tag abgeschlossenen Kaufvertrag die letzte der drei Wohnungen veräußerte und damit aus der Wohungseigentümergemeinschaft ausschied, erscheint der Verzicht vielmehr als nachvollziehbare und sinnvolle Regelung. Zudem ist nicht ersichtlich, inwiefern die Streithelferin eine Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten zu 2) hätte voraussehen und dessen mögliches Interesse an der Einräumung des Sondernutzungsrechts hätte berücksichtigen müssen, nachdem die Beklagten zuvor einen Erwerb der Wohnung abgelehnt hatten. 32 Die Beklagten waren auch Besitzer des streitgegenständlichen Teils des Gartengrundstücks. Ihnen steht gegenüber den Klägern kein Recht zum Besitz zu. 33 Ein solches Recht zum Besitz ergibt sich insbesondere nicht aus einem weiter bestehenden Mietverhältnis der Beklagten. Wie das Amtsgericht zu Recht und mit zutreffender Begründung ausgeführt hat, ist das Mietverhältnis zwar nicht bereits durch den lediglich als Option in der Vereinbarung vom 08.10.2010 enthaltenen Mietaufhebungsvertrag, wohl aber durch den Eigentumserwerb an der Wohnung insgesamt beendet worden. Auch die Kammer geht davon aus, dass das Mietverhältnis hierdurch insgesamt erloschen ist. 34 Hinsichtlich des Beklagten zu 2) ergibt sich sein Ausscheiden aus dem Mietverhältnis schon aufgrund seines Eigentumserwerbs. Zwar liegt, unabhängig von der Frage der Bruchteilsgemeinschaft auf Vermieterseite, eine Konfusion im eigentlichen Sinn schon deshalb nicht vor, da das Mietverhältnis mit mehreren Mietern bestand, von denen nur einer das Eigentum erworben hat. Jedenfalls aber kann der Beklagte zu 2) nicht gleichzeitig Mieter und Vermieter der Wohnung sein und muss daher mit Erwerb des Eigentums aus dem Mietvertrag ausscheiden. Darüber hinaus ist das Mietverhältnis auch nicht hinsichtlich des Gartens als fortbestehend anzusehen. Schon der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses steht einer Aufspaltung in einen Mietvertrag über die Wohnung und einen solchen über den Garten entgegen, zumal es sich bei dem Garten um einen untergeordneten Teil des Mietobjekts handelt, der den Beklagten lediglich nachträglich zur alleinigen Nutzung zugewiesen worden war. 35 Ist aber das Mietverhältnis hinsichtlich des Beklagten zu 2) beendet, so kann es auch nicht allein mit der Beklagten zu 1) auf Mieterseite fortbestehen. Zunächst findet § 566 Abs. 1 BGB keine Anwendung auf den vorliegenden Fall. Hiergegen spricht schon der Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Voraussetzung ist jedoch, dass der vermietete Wohnraum an einen Dritten veräußert wird. Der Begriff des Dritten wird hierbei gerade neben den Begriffen des Mieters und der Vermieters verwendet. Der Beklagte zu 2) war jedoch gerade nicht Dritter sondern selbst Mieter der Wohnung. Zudem geht auch die Kammer davon aus, dass die Annahme einer Fortsetzung des Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) – sei es mit einer angenommen Bruchteilsgemeinschaft zwischen Klägern und Beklagtem zu 2) oder allein mit dem Beklagten zu 2) – dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses widersprechen würde. Dieser Grundsatz zeigt sich schon darin, dass ein Ausscheiden nur eines Mieters aus dem Mietverhältnis nur im Einvernehmen aller Parteien möglich ist, und eine Kündigung grundsätzlich einheitlich von bzw. gegenüber allen Mietern erklärt werden muss. Daneben wäre die Annahme eines weiter bestehenden Mietverhältnisses lediglich der Beklagten zu 1) aber auch praktisch kaum durchführbar. Schon im Hinblick auf die Frage, welcher Mietzins jetzt insgesamt geschuldet wäre, nachdem der Beklagte zu 2) als Vermieter die Wohnung selbst bewohnt, kommt eine so weitgehende ergänzende Vertragsauslegung nicht in Betracht. Schließlich kommt auch eine analoge Anwendung des § 563 a BGB, bei dem es sich gerade um eine Ausnahmevorschrift nur für den Fall des Todes eines Mitmieters handelt, nicht in Betracht. Das Mietverhältnis ist daher vielmehr insgesamt durch das Ausscheiden des Beklagten zu 2) erloschen. 36 Dem steht auch, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, der Gedanke des Mieterschutzes jedenfalls im vorliegenden Fall nicht entgegen. So mag die Annahme einer automatischen Fortsetzung für den verbleibenden Mieter auch negative Auswirkungen haben, wenn ein weiterer Mitmieter wegfällt und der verbleibende Mieter insofern allein haftet, insbesondere im Hinblick auf die Zahlung des gesamten Mietzinses. Insbesondere aber dient schon das Vorkaufsrecht des Mieters aus § 577 BGB gerade dem Schutz vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung der Wohnung in Wohneigentum (BGH, Urteil v. 22.06.2007, V ZR 269/06, Rz. 9; Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 13/08 Rz. 17 – jeweils zitiert nach Juris). Nach § 472 BGB besteht aber bei mehreren Vorkaufsberechtigten gerade die Möglichkeit, dass einer von ihnen das Vorkaufsrecht im Ganzen ausübt. Jeder Mieter hat danach die Wahlmöglichkeit, das Vorkaufsrecht entweder selbst auszuüben oder aber bewusst darauf zu verzichten und die Beendigung des Mietverhältnisses in Kauf zu nehmen. Gerade im vorliegenden Fall hat die Beklagte zu 1) im Hinblick auf die weiter bestehende Möglichkeit der Nutzung der Wohnung nach dem Erwerb durch ihren Mann bewusst auf den Eigentumserwerb verzichtet. Die Notwendigkeit einer Berücksichtigung des Gedankens des Mieterschutzes besteht daher im vorliegneden Fall nicht. 37 Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung war nicht veranlasst. Hinsichtlich der nach Schluss der mündlichen Verhandlung vorgetragenen neuen Tatsachen zu den Umständen des Eigentumserwerbs durch den Beklagten zu 2), kam es hierauf nicht an, nachdem das Mietverhältnis der Beklagten insgesamt als erloschen anzusehen war. 38 Aber auch die Ausführungen der Streitverkündeten geben keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Beitritt nach Schluss der mündlichen Verhandlung für unwirksam erachtet (Zöller/Vollkommer, 29. Aufl. 2012 § 66 Rn. 16, Musielak/Weth, 11. Aufl. 2014, § 66 Rn. 14, vgl. auch BGH Urteil v. 14.10.1975, VI ZR 226/74 Rz. 15, zitiert nach Juris). Im Übrigen haben weder die Parteien noch die Streitverkündete selbst innerhalb der Berufungsbegründungsfrist hiergegen Einwendungen erhoben, sodass die Kammer an die Entscheidung nach § 529 Abs. 3 S. 1 ZPO gebunden war. Hinsichtlich der Streitverkündeten lief diesbezüglich die Berufungsbegründungsfrist des § 520 Abs. 2 S. 1, 2. Alt. ZPO. Dass die mündliche Verhandlung geschlossen und ein Verkündungstermin bestimmt war, war der Streitverkündeten auch aufgrund der erfolgten Akteneinsicht in erster Instanz bekannt. Der hiernach erforderliche erneute Beitritt in zweiter Instanz kann auch nicht in dem Schriftsatz vom 08.10.2014 gesehen werden. Abgesehen davon, dass hierin nicht ausdrücklich erneut der Beitritt erklärt wird, ging dieser Schriftsatz nach Schluss der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz ein. Einen Anspruch auf Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung begründet dies nicht. 39 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr.10, 711 ZPO. 40 Die Revision war zuzulassen nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Weder die Frage, ob der Sondernutzungsberechtigte Ansprüche aus § 985 BGB geltend machen kann, noch die Frage, wie sich die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter auf das Mietverhältnis des weiteren Mitmieters auswirkt, insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit von § 566 BGB und den Mieterschutz, sind bisher höchstrichterlich entschieden worden. 41 Streitwert für das Berufungsverfahren: 2.400,00 € 42   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen