§ 575 BGB

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 67. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 28.09.2023 Aktenzeichen: 67 S 101/23 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 S 1 BGB, § 574 Abs 1 BGB, § 574 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Notwendigkeit von Anmietbemühungen vor Ablauf der Kündigungsfrist für die Begründung eines Härtegrundes bei Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung Leitsatz 1. Ein Mieter kann die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer Härte i.S.v. §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB nur dann verlangen, wenn der Härtegrund schon vor Ablauf der Kündigungsfrist vorlag. Erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandene Härtegründe finden im Rahmen von §§ 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB keine Berücksichtigung.(Rn.30) 2. Eine auf fehlendem Ersatzwohnraum beruhende Härte nach § 574 Abs. 2 BGB ist nur dann „nicht zu rechtfertigen“, wenn der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses abzuwenden. Das erfordert zwingend die Entfaltung von Anmietbemühungen noch vor Ablauf der Kündigungsfrist.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Bei einer Eigenbedarfskündigung kommt es, wenn der geltend gemachte Eigenbedarfswunsch tatsächlich vorliegt, nicht darauf an, ob neben der Bedarfsperson möglicherweise noch weitere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzen werden, die nicht in der Kündigung genannt worden sind (wie etwa die Lebensgefährtin der Bedarfsperson).(Rn.21) 2. Zitierung zum 2. Leitsatz: entgegen LG Berlin, Beschluss vom 17. Februar 2020 - 64 S 160/19. (Rn.30) Verfahrensgang vorgehend AG Berlin-Mitte, 16. März 2023, 10 C 147/22 Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 16. März 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte, Az. 10 C 147/22, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Räumungsverurteilung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 6.000,00 EUR abwenden. Im Übrigen kann die Beklagte die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % leisten. 4. Die Revision wird zugelassen. 5. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.01.2024 gewährt. Gründe Randnummer 1 Die Kläger begehren von der Beklagten die Räumung und Herausgabe einer von der Beklagten und ihren beiden Töchtern innegehaltenen Wohnung aufgrund einer von ihnen am 30. September 2020 ausgesprochenen Kündigung wegen angeblichen Eigenbedarfs ihrer Tochter. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kündigung vom 30. September 2020 das Mietverhältnis beendet habe, da der geltend gemachte Eigenbedarf bestehe. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Zeugin ... stehe zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Zeugin ernsthaft beabsichtige, in die derzeit von der Beklagten innegehaltene Wohnung einzuziehen. Dem stehe der Umstand, dass die Zeugin ... bereits im November 2021 in eine 30 m² große Wohnung in der ... gezogen sei und diese alleine bewohne, nicht entgegen. Der Beklagten sei es zumutbar, in der bisherigen Wohnortsnähe eine neue vergleichbare Wohnung zu suchen; dies sei auch vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Situation der Beklagten nicht unzumutbar. Wegen der Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das amtsgerichtliche Urteil (Bl. 66-73 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 3 Gegen das ihr am 17. März 2023 zugestellte Urteil hat die Beklagte mit am 14. April 2023 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 16. Juni 2023 eingegangenem Schriftsatz begründet. Randnummer 4 Die Beklagte rügt im Wesentlichen, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Tochter der Kläger ernsthaft beabsichtigt habe und beabsichtige, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen. Es gebe Widersprüche hinsichtlich des Eigennutzungswunsches der Tochter und es sei nicht klar, zu welchem Zeitpunkt die Kläger ihrer Tochter die Wohnung tatsächlich übergeben wollten. Zudem fehle sowohl in der Kündigung als auch in der Klageschrift die Information, dass auch die Partnerin der Tochter in die Wohnung einziehen wolle, dies sei jedoch Teil der Begründungspflicht. Schließlich sei das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen, dass es für die Beklagte zumutbar sei, eine vergleichbare Wohnung zu finden. Der Beklagten stünden monatlich 966,00 EUR zuzüglich der angemessenen Kosten der Unterkunft zur Verfügung. Die von ihr getätigten Wohnungsbemühungen seien ausreichend, insbesondere seien in dem entsprechenden Zeitraum keine anderen Wohnungen für Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins auf dem Markt gewesen. Zuletzt sei die Wohnungssuche durch den überraschenden Tod des Lebensgefährten der Beklagten im Mai 2023 erschwert worden. Randnummer 5 Die Beklagte beantragt, Randnummer 6 das am 16. März 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte, Az: 10 C 147/22, abzuändern und die Klage abzuweisen, Randnummer 7 hilfsweise: der Beklagten zu gestatten, die Vollstreckung gem. §§ 719, 707, 712 ZPO durch Hinterlegung einer Sicherheitsleistung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Kläger abzuwenden. Randnummer 8 Die Kläger beantragen, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 10 Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 11 Die Kammer hat Beweis erhoben durch erneute Vernehmung der Zeugin .... Hinsichtlich des Beweisthemas wird auf den Beweisbeschluss vom 28. Juni 2023 (Bl. 100 d.A.) Bezug genommen, hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme auf das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 15. August 2023 (Bl. 134-140 d.A.). Weiter hat die Kammer die Kläger gemäß § 141 ZPO informatorisch angehört. Auch insoweit wird auf das Protokoll der Berufungsverhandlung vom 15. August 2023 Bezug genommen. Randnummer 12 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien erst- und zweitinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 13 Die Berufung ist unbegründet. Randnummer 14 1. Das Amtsgericht hat die Beklagte aus den zutreffenden Gründen zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Den Klägern steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis hat durch die Kündigung vom 30. September 2020 seine Beendigung gefunden. Randnummer 15 Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts hinsichtlich der von den Klägern geltend gemachten Gründe für ihren Wunsch, die streitgegenständliche Wohnung ihrer Tochter überlassen zu wollen, ist zutreffend und wird von der Kammer einschränkungslos geteilt. Das Amtsgericht konnte den für die Beweisführung erforderlichen Grad richterlicher Überzeugung auch auf Grundlage der Vernehmung der Bedarfsperson, der Zeugin ... gewinnen, da diese den Grund für ihren Nutzungswunsch plausibel und nachvollziehbar geschildert hat. Insoweit wird zunächst auf die zutreffenden Ausführungen aus dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. Randnummer 16 Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe der Beklagten verfangen nicht. Die Kammer ist nach Anhörung der Kläger gemäß § 141 ZPO sowie nach erneuter Vernehmung der Zeugin ... i.S.v. § 286 ZPO davon überzeugt, dass ein Überlassungswille der Kläger hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung sowie ein entsprechender Nutzungswunsch der Zeugin ... sowohl im Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung vom 30. September 2020 als auch bei Ablauf der Kündigungsfrist am 30. Juni 2021 vorlag. Randnummer 17 Die Kammer vermag der Argumentation der Beklagten, wonach die Angaben der Zeugin zu dem Zeitpunkt ihres Entschlusses bzw. Wunsches, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, weder zu den Angaben in der Kündigung vom 30. September 2020 noch zu denen aus der in der Klageschrift passen würden, nicht zu folgen. Insofern ist zu berücksichtigen, dass der zwischen den Klägern und der Beklagten abgeschlossene Mietvertrag eine – gemäß § 575 BGB unwirksame – Befristung enthielt, welche mit dem 2. Nachtrag zum Mietvertrag eine Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.03.2020 vorsah. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Aussage der Zeugin ... aus dem amtsgerichtlichen Beweistermin vom 26. Januar 2023 als schlüssig und widerspruchsfrei dar. Danach habe sie während ihres Abiturjahres 2019/2020 den Entschluss gefasst, nach dem Abitur in Berlin bleiben und hier studieren zu wollen. Gemeinsam mit ihren Eltern habe sich dann der Plan entwickelt, dass sie in die streitgegenständliche Wohnung einziehen könne. In Anbetracht der Befristung des Mietvertrages bis zum 31.03.2020 steht auch die Aussage der Zeugin, sie meine sich daran zu erinnern, dass die „Kündigungsfrist“ zum Februar 2020 ablaufen würde, auf jeden Fall im Frühjahr 2020, nicht im Widerspruch zu der späteren Eigenbedarfskündigung. Vielmehr gingen die Zeugin sowie die Kläger – was diese in ihrer informatorischen Anhörung bekundet haben – zunächst davon aus, dass ein Räumungs- und Herausgabeanspruch hinsichtlich der streitgegenständlichen Wohnung gegenüber der Beklagten schon wegen der Befristung des Mietvertrages bestehe. Randnummer 18 Weiter lässt sich den Aussagen der Zeugin aus dem Termin vom 15. August 2023 entnehmen, dass diese – nachdem sich herausgestellt hatte, dass die in dem Mietvertrag bzw. in dem Nachtrag enthaltene Befristung unwirksam war – davon ausging, nach der von ihren Eltern ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung kurz vor Beginn ihres Studiums, welches im Oktober 2021 begonnen hat, in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu können. Dass es bei den Aussagen der Zeugin hinsichtlich der Frage nach dem Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung – tatsächlich am 30. September 2020 – und nach dem Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist – zum 30. Juni 2021 – vereinzelte Unklarheiten gab, steht der Überzeugung der Kammer vom Vorliegen eines ernsthaften Nutzungswunsches der Klägerin zu den jeweils maßgeblichen Zeitpunkten nicht entgegen. Zunächst ist zu berücksichtigen, dass für die Zeugin weniger der Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung von Relevanz ist als vielmehr das Datum, zu welchem sie davon ausging, in die Wohnung tatsächlich einziehen zu können. Dies hat sie zutreffend auf den Zeitraum vor Beginn ihres Studiums datiert. Jedenfalls aber hat sie insofern überzeugend und nachvollziehbar angegeben, dass sich an ihrem Nutzungswunsch seit dem Jahr 2019 bzw. 2020 nichts mehr geändert habe, vielmehr habe sich dieser in dem Zeitraum vor Beginn ihres Studiums noch weiter verfestigt. Der Ansicht der Beklagten, wonach die Angabe der Zeugin zur Verfestigung ihres Nutzungswunsches im Zeitraum August bis Oktober 2021 einem Nutzungswunsch im Zeitpunkt des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung sowie zum Ablauf der Kündigungsfrist widerspreche, kann nicht gefolgt werden. Vielmehr steht für die Kammer nach dem gesamten Inhalt der Bekundungen der Zeugin fest, dass der Nutzungswunsch bereits seit dem Frühjahr 2020 bestand und bis zum heutigen Tage weiterhin besteht und sich dieser Nutzungswunsch unmittelbar vor Beginn des Studiums der Zeugin im Oktober 2021 nochmals weiter intensiviert hat. Randnummer 19 Der Annahme eines Überlassungs- und Nutzungswunsches steht es auch nicht entgegen, dass die Zeugin in dem erstinstanzlichen Beweistermin angegeben hat, gemeinsam mit ihrer Partnerin in die streitgegenständliche Wohnung einziehen zu wollen, wohingegen diese in der Kündigungserklärung nicht erwähnt wird und die Zeugin in dem Termin vom 15. August 2023 erklärt hat, sie werde die streitgegenständliche Wohnung alleine bewohnen und ihre Partnerin werde sich dort lediglich besuchsweise aufhalten. Diese Frage kann letztlich offenbleiben, da gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB die Wirksamkeit einer Kündigungserklärung lediglich voraussetzt, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. VI/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 – VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 19 m.w.N., beck-online). Randnummer 20 Diesen Anforderungen genügt die Kündigungserklärung vom 30. September 2020. Aus dieser ließ sich für die Beklagte zweifelsfrei entnehmen, dass die Tochter der Kläger die streitgegenständliche Wohnung in Zukunft zu nutzen beabsichtigt, da sie aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und einen eigenen Hausstand während ihres Studiums gründen möchte. Randnummer 21 Die Tatsache, dass die Kläger in dem Kündigungsschreiben keine Angaben dazu gemacht haben, dass die Klägerin – möglicherweise bzw. teilweise – die Wohnung gemeinsam mit ihrer Lebensgefährtin nutzen will, steht dem nicht entgegen. Die Bedarfsperson, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, ist konkret benannt worden. Es kommt daher – jedenfalls dann, wenn wie hier die Überzeugung besteht, dass der geltend gemachte Eigenbedarfswunsch tatsächlich vorliegt – nicht entscheidend darauf an, ob neben der Bedarfsperson möglicherweise noch weitere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzen werden. Randnummer 22 Schließlich steht der Überzeugung vom Vorliegen des Eigenbedarfswunsches auch nicht entgegen, dass die Kläger und die Zeugin bei der Planung, dass die Zeugin die streitgegenständliche Wohnung in Zukunft nutzen wolle, keine genauen Absprachen hinsichtlich etwaiger Mietzahlungen der Zeugin getroffen haben. Die Kläger sowie die Zeugin haben dazu bekundet, dass sich die Miete, die die Zeugin derzeit für ihre Wohnung leiste, höher als der von der Beklagten geschuldete Mietzins sei, so dass klar gewesen sei, dass sich die Zeugin die streitgegenständliche Wohnung auch finanziell leisten könne. Zudem erhalte die Zeugin von den Klägern während ihres Studiums Unterhalt, weswegen eine genaue Absprache über die finanziellen Rahmenbedingungen für die in Rede stehende Wohnung nachvollziehbarer Weise nicht zwingend erforderlich war. Randnummer 23 2. Weiter hat das Amtsgericht zu Recht angenommen, dass sich die Beklagte nicht darauf berufen kann, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für sie eine besondere Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen wäre, da von ihr angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden könne, §§ 574 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB. Randnummer 24 Die Beklagte hat zwar mit Schreiben vom 26. April 2021 und damit innerhalb der Frist des § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB einen Widerspruch gegen die Kündigung erklärt und sich darauf berufen, dass ihre Familie, Freunde und Bekannte in der Umgebung der streitgegenständlichen Wohnung wohnten. Zudem wohnten ihre beiden minderjährigen Kinder seit ihrer Geburt in der Wohnung und seien mit dem Kiez eng verbunden, unter anderem gingen sie dort zur Grundschule und zum Instrumentalunterricht. Die Beklagte arbeite in der Nähe der streitgegenständlichen Wohnung in einer Grundschule und stocke mit ALG II auf, weswegen es für sie „momentan nahezu unmöglich“ sei, eine vergleichbare Wohnung zu einem ähnlichen Mietpreis anzumieten. Randnummer 25 a) Ein Härtegrund i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB liegt nicht vor. Randnummer 26 Hinsichtlich der von der Beklagten vorgetragenen sozialen Vernetzung von ihr selbst sowie ihren Kindern in der Nachbarschaft der streitgegenständlichen Wohnung ist diese zwar nachvollziehbar. Diese Erwägungen sind im Rahmen der Prüfung von § 574 Abs. 1 BGB jedoch nicht geeignet, eine besondere Härte zu begründen, da eine solche nur in Betracht kommt, wenn sich die für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22.5.2019 – VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Tz. 31 m.w.N., beck-online). Dafür, dass dies hier der Fall wäre, ist nichts ersichtlich. Randnummer 27 Die von der Beklagten in ihrem Widerspruch geschilderte angespannte finanzielle Situation ist nicht im Rahmen von § 574 Abs. 1 BGB, sondern in Verbindung mit der Frage nach fehlendem Ersatzraum zu berücksichtigen (vgl. Hartmann, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2022, § 574 BGB Rn. 59), so dass auch insofern kein Härtegrund i.S.v. § 574 Abs. 1 BGB gegeben ist. Randnummer 28 b) Die Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg auf § 574 Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Härte auch vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Randnummer 29 Den Mieter trifft im Rahmen von § 574 Abs. 2 BGB eine Obliegenheit, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, wobei sich der Umfang der zu fordernden Bemühungen danach richtet, was dem jeweiligen Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (vgl. BGH, Urteil v. 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Tz. 53 m.w.N., beck-online). Entsprechende Bemühungen, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen, sowie deren Feststellung durch das Gericht sind auch nicht etwa nicht im Blick auf eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt entbehrlich (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 52 m.w.N.). Randnummer 30 Insoweit ist festzustellen, dass die ersten von der Beklagten nachgewiesenen Bemühungen um Ersatzwohnraum auf den 23. August 2022 datieren und somit knapp zwei Jahre nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung sowie über ein Jahr nach Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt sind. Sowohl im Zeitpunkt der Erklärung des Widerspruches als auch bei Ablauf der Kündigungsfrist lag somit kein im Rahmen von § 574 Abs. 2 BGB zu berücksichtigender Härtegrund vor, auf den sich die Beklagte berufen könnte. Ob Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen zu erlangen gewesen wäre, wenn die Beklagte vor Ablauf der Kündigungsfrist – von ihr tatsächlich unterlassene – Anmietbemühungen entfaltet hätte, kann dahinstehen. Denn eine Härte kann nur dann „nicht zu rechtfertigen" i.S.v. §§ 574 Abs. 1, 2 BGB sein, wenn der Mieter ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt der Härte bis zur kündigungsbedingten Beendigung des Mietverhältnisses zu verhindern (vgl. BGH, Beschl. v. 2. Juli 2014 – XII ZR 65/14, NJW-RR 2014, 914 Tz. 4 m.w.N. zum Erfordernis von Bemühungen des Vollstreckungsschuldners und der davon abhängenden Unersetzlichkeit des Nachteils i.S.d. § 719 Abs. 2 ZPO). Davon ausgehend ist die Entfaltung von Anmietbemühungen noch während des Bestandes des Mietverhältnisses unabhängig davon erforderlich, ob der gekündigte Wohnraummieter Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung hat. Soweit vertreten wird, der Mieter dürfe die Ersatzwohnraumsuche so lange zurückstellen, als er an den Erfolgsaussichten seiner Rechtsverteidigung gegen den Räumungsanspruch nicht ernsthaft zweifeln muss (vgl. LG Berlin, Beschl. v. 17. Februar 2020 – 64 S 160/19, BeckRS 2020, 2853 Tz. 6 ff.), vermag die Kammer dieser Argumentation nicht zu folgen. Vielmehr verlangen neben dem Wortlaut auch Sinn und Zweck sowie die Systematik der §§ 574 Abs. 1, Abs. 2, 574b Satz 2 Satz 1 BGB – bei zutreffender Belehrung durch den Vermieter – die Geltendmachung des Widerspruchs und das Bestehen eines Widerspruchsgrundes spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses. Aus diesem Regelungskonzept des Gesetzgebers ergibt sich, dass sich ein Wohnraummieter, sofern er sich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen will, nicht darauf zurückziehen kann, erstmals nach Beendigung des Mietverhältnisses oder womöglich sogar erst nach Erlass eines erst- oder zweitinstanzlichen Räumungsurteils mit der Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum zu beginnen (vgl. Emanuel, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Juli 2023, § 574a Rz. 15). Randnummer 31 Davon ausgehend sind die von der Beklagten vorgetragenen und auch durch Übersendung entsprechender Unterlagen nachgewiesenen Bemühungen um Ersatzwohnraum – einerseits den Zeitraum August 2022 bis Januar 2023 betreffend sowie erneut und intensiviert seit August 2023 – im Rahmen von § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB schon grundsätzlich nicht mehr berücksichtigungsfähig, da insofern Voraussetzung ist, dass die (rechtliche) Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeutet. Nach Ablauf der Kündigungsfrist – hier gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, 2 BGB mit Ablauf des 30. Juni 2021 – entstandene Umstände bzw. Härtegründe können daher bei der Beurteilung von § 574 BGB keine Rolle mehr spielen (vgl. Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2021, § 574 Rn. 24; Häublein, in: MüKoBGB, 9. Aufl. 2023, § 574 Rn. 9 m.w.N.). Um solche nachträglich entstandenen Gründe, für die nicht mehr die mietrechtliche Vorschrift des § 574 BGB einschlägig ist, sondern die allgemeinen Schutzvorschriften der §§ 721, 765a ZPO anwendbar sein können, handelt es sich hier aber. Randnummer 32 c) Auf den Antrag der Beklagten war ihr gemäß § 712 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gestatten, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Kläger abzuwenden, da die Vollstreckung ihr einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde. Randnummer 33 Es ist grundsätzlich und auch hier davon auszugehen, dass bei einer Räumungsvollstreckung einer Wohnung der unersetzliche Nachteil droht, dass sich der (endgültige) Verlust der Wohnung als der bisherige Lebensmittelpunkt wegen zwischenzeitlicher Verfügungen oder Veränderungen durch den Vollstreckungsgläubiger meist nicht mehr rückgängig machen lässt (vgl. BGH, Beschl. v. 31. Januar 2023 – VIII ZA 27/22, BeckRS 2023, 5021 Tz. 10, beck-online). Randnummer 34 Dem Antrag der Beklagten steht auch kein überwiegendes Interesse der Kläger nach § 712 Abs. 2 Satz 1 ZPO entgegen. Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung ist einerseits das Interesse des Räumungsschuldners – hier der Beklagten – an einer vorläufigen Aussetzung der Zwangsvollstreckung zu berücksichtigen, andererseits das Interesse des Gläubigers – hier der Kläger – an einer zeitnahen Realisierung seines titulierten Anspruchs (vgl. zum Maßstab Ulrici, in: BeckOK ZPO, 49. Ed., Stand: 1. Juli 2023, § 712 ZPO Rn. 8 m.w.N.). Diese Interessenabwägung geht hier zu Gunsten der Beklagten aus. Sie steht vor dem Hintergrund des stark angespannten Wohnungsmarktes in Berlin im Falle einer Räumungsvollstreckung vor der Situation, in absehbarer Zeit voraussichtlich keinen anderweitigen Wohnraum für sich und ihre beiden minderjährigen Kinder zu finden. Die entsprechenden Bemühungen um Ersatzwohnraum für den aktuellen Zeitraum hat die Beklagte mit den vorgelegten Wohnungsbewerbungen nachgewiesen und damit auch glaubhaft gemacht i.S.v. § 714 Abs. 2 ZPO. Das Interesse der Kläger, die streitgegenständliche Wohnung ihrer Tochter zur Verfügung stellen zu können, muss demgegenüber zurücktreten. Zwar ist insofern zu berücksichtigen, dass die aktuelle Wohnsituation der Zeugin ... von dieser sowohl hinsichtlich des Zustands der von ihr derzeit bewohnten Wohnung als auch hinsichtlich der Größe und des Mietzinses als nicht zufriedenstellend angesehen wird. Anders als der Beklagten droht der Zeugin ... aber auch bei der nunmehr getroffenen Regelung nach § 712 Abs. 1 ZPO kein nicht zu ersetzender Nachteil. Randnummer 35 Die Beklagte kann jedoch keinen Vollstreckungsschutz gemäß § 712 Abs. 1 Satz 2 ZPO ohne vorherige Sicherheitsleistung verlangen. Denn sie hat nicht hinreichend glaubhaft gemacht, zur Leistung einer Sicherheit nicht in der Lage zu sein. Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7, Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO. Randnummer 37 4. Die Revision war gemäß §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 ZPO zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage in Bezug zu ermöglichen, ob sich auch ein Mieter, der erst nach Ablauf der Kündigungsfrist Bemühungen um Ersatzwohnraum nachweisen kann, sich auf § 574 Abs. 1, Abs. 2 BGB berufen kann. Randnummer 38 5. Die Entscheidung zur Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Der Beklagten war auch unter Berücksichtigung des Erlangungsinteresses der Kläger angesichts des gerichtsbekannt angespannten Wohnungsmarktes die aus dem Tenor ersichtliche Räumungsfrist zu gewähren. 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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 05.06.2020 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 66 S 68/18 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2020:0605.66S68.18.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 556d Abs 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Vorübergehender Gebrauch einer Mietwohnung: Befristete Vermietung für die "Dauer der beruflichen Abordnung"; Unanwendbarkeit der Vorschriften zur Miethöhe; Auswirkungen einer Wohnungsveräußerung Leitsatz 1. Ein vorübergehender Gebrauch der Mietsache liegt insbesondere dann vor, wenn der Vertragswillen beider Parteien darauf gerichtet ist, dass die Mietsache nur zu einem vorübergehenden Nutzungszweck überlassen wurde. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter selbst zum Ausdruck bringt, die Mietsache nur für einen bestimmten Zeitraum zu nutzen.(Rn.24) 2. Die Vorschrift des § 556d BGB findet auf Mietverhältnisse zum vorübergehenden Gebrauch keine Anwendung.(Rn.23) 3. Der Grund einer Befristung "Dauer der beruflichen Abordnung" ist zweifelsfrei zulässig und lässt den Rückschluss zu, dass der Vermieter die Wohnung im Anschluss für sich selbst nutzen will. Eine zwischenzeitliche Veräußerung ist hier unerheblich.(Rn.40) Verfahrensgang vorgehend AG Tempelhof-Kreuzberg, 5. April 2018, 16 C 71/17 Tenor 1. Die Berufung des Klägers und Widerbeklagten gegen das am 5. April 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg - xxxxx - wird auf seine Kosten zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass festgestellt wird, dass sich der Rechtsstreit hinsichtlich der Widerklage, gerichtet auf Räumung und Herausgabe der Wohnung Xxxxx Straße 22, Xxxxx Berlin, Hinterhaus EG Mitte rechts, bestehend aus 1 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer, 1 Küche, 1 Bad und 1 Flur mit einer Größe von 55 qm, in der Hauptsache erledigt hat. 2. Dieses Urteil und das Urteil des Amtsgerichts sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 3. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe I. Randnummer 1 Wegen des Vorbringens der Parteien in erster Instanz und ihrer dort gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Randnummer 2 Das Amtsgericht hat die – nach teilweiser übereinstimmender Erledigungserklärung bzw. Rücknahme weitergehender Feststellungs- und Zahlungsanträge - auf Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, Minderung der geschuldeten Miete, Feststellung der Verpflichtung der Beklagten zum Schadensersatz sowie Freistellung und Zahlung gerichtete Klage mit Urteil vom 5. April 2018, auf dessen tatsächliche Feststellungen gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass dem Kläger die geltend gemachten Ansprüche nicht zustünden. Im Einzelnen: Freistellung von seinen vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten könne der Kläger nicht verlangen, weil dem Beklagten, welcher sich auf den Rechtsstandpunkt gestellt habe, das Mietverhältnis sei spätestens zum 02.03.2017 beendet gewesen, eine zum Ersatz verpflichtende Pflichtverletzung nicht zur Last zu legen sei. Denn es habe sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien um ein befristetes gehandelt. Es hätte dem Kläger oblegen, dies zu widerlegen; insoweit fehle es an einem tauglichen Beweisantritt. Die gemäß § 256 ZPO zulässige Klage auf Feststellung der Miethöhe (375,55 €) sei unbegründet, da die Vorschrift des § 556 d Abs. 1 BGB, auf welche sich der Kläger stütze, gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf befristete Mietverhältnisse nicht anwendbar sei. Aus diesem Grund sei auch die Klage auf Rückzahlung überzahlter Miete nach §§ 812 Abs. 1, 556 d BGB unbegründet. Die auf Feststellung einer Mietminderung auf „0“ gerichtete Klage für die Zeit ab Dezember 2017 sei ebenfalls unbegründet, weil der Kläger zu Überwachungsmaßnahmen durch die russische Mafia, auf welche er den Minderungsanspruch stützt, nicht hinreichend substantiiert vorgetragen habe. Daher sei auch die auf die Verpflichtung zum Schadensersatz gerichtete Klage unbegründet. Demgegenüber sei die Räumungswiderklage begründet, da dem Beklagten nach Fristablauf (§ 542 Abs. 2 BGB) aufgrund wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses ein Herausgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB zustehe. Randnummer 3 Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen. Randnummer 4 Der Kläger hat gegen das ihm am 19. April 2018 zugestellte Urteil am 2. Mai 2018 Berufung eingelegt und diese am 14. Mai 2018 begründet. Er wendet sich gegen die erstinstanzliche Entscheidung (nur) im Umfang der nachstehenden, teilweise geänderten/erweiterten/zurückgenommenen Berufungsanträge. Er meint, das Amtsgericht sei aufgrund fehlerhafter Anwendung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB sowie der §§ 549 Abs. 2, 575 Abs. 1 BGB zur Annahme eines lediglich befristeten Mietverhältnisses gelangt. Es habe dabei nicht berücksichtigt, dass der Kläger bei Vertragsschluss gegenüber der Zeugin Xxx erklärt habe, er wolle flexibel bleiben und könne sich auch einen längerfristigen Verbleib in der Wohnung vorstellen, welche daraufhin erklärt habe, dies sei kein Problem, eine spätere Vertragsverlängerung – beliebig oft - möglich. Es sei auch kein Problem, „den Vertrag …. gar unbefristet zu machen“. Insoweit habe das Amtsgericht auch die Darlegungs- und Beweislast verkannt. Der Feststellungsantrag hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete sei vom Amtsgericht rechtsfehlerhaft als unbegründet erachtet worden. Die Vorschrift des § 556 d BGB sei anwendbar. Nach Maßgabe der Bewertungskriterien des Berliner Mietspiegels 2017 ergebe sich eine für die Wohnung geschuldete ortsübliche Vergleichsmiete von 6,61 €/qm zuzügl. eines Möblierungszuschlages in Höhe von 0,22 €/qm, mithin insgesamt 375,55 €. Bei Heranziehung der Regelungen zur Mietpreisbremse sowie Berücksichtigung eines pauschalen Betriebskostenanteils von 220,- € sei der Beklagte somit um monatlich 366,90 € überzahlt. Hieraus folge ein Rückzahlungsanspruch des Klägers für den Zeitraum Februar bis November 2017 in Höhe von 3.669,- €. Wegen der bislang nicht erteilten Auskunft, welche personenbezogenen Daten des Klägers der Beklagte wie gespeichert und ob er diese Dritten zur Kenntnis gegeben habe, stehe ihm ein Zurückbehaltungsrecht an der geschuldeten Miete zu. Dies folge auch aus dem (zeitweisen) Vorhandensein einer Überwachungskamera im Innenhof des Wohnhauses. Aus dem – behaupteten – Verstoß gegen datenschutzrechtliche Vorschriften resultiere ein möglicher Schadensersatzanspruch des Klägers, der dem Grunde nach festzustellen sei. Aufgrund des Wegfalls der Wohnung als Rückzugsort und der Belastung durch die befürchtete Überwachung sei er seit März 2017 schwer psychisch erkrankt und könne seiner Erwerbstätigkeit nicht mehr nachgehen (Beweis: Parteivernehmung des Klägers). Randnummer 5 Am 27. Juni 2018 erfolgte die Zwangsräumung der streitgegenständlichen Wohnung. Der Beklagtenvertreter hat die Widerklage daraufhin im Termin zur Berufungsverhandlung am 4. Januar 2019 in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Klägervertreter hat sich dieser Erklärung nicht angeschlossen. Randnummer 6 Nachdem der Kläger in der Berufung zunächst beantragt hatte festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist, ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend zu machen, bis der Beklagte eine vollumfängliche Auskunft und schriftliche Erklärung über die Speicherung und Verwendung der persönlichen Daten des Klägers erbracht hat sowie festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche materiellen und immateriellen Schäden, die aus einer unterbliebenen Auskunft über gespeicherte Daten resultieren, zu ersetzen, haben die Parteien den Berufungsrechtsstreit zu Protokoll vom 9.8.2019 übereinstimmend für erledigt erklärt. Den ursprünglich In der Berufung gestellten Antrag zu 1) auf Fortsetzung des Mietverhältnisses haben die Parteien ebenfalls übereinstimmend für erledigt erklärt. Den insoweit zunächst geänderten Berufungsantrag zu 1), gerichtet darauf festzustellen, dass der Berufungsbeklagte infolge der unberechtigten (zwangsweisen) Räumung der streitgegenständlichen Wohnung, gelegen Xxxx Straße 22, Xxxx Berlin, Hinterhaus EG Mitte rechts, bestehend aus 1 Schlafzimmer, 1 Wohnzimmer, 1 Küche, 1 Bad und 1 Flur mit einer Größe von 55 qm durch die Gerichtsvollzieherin Xxxx Xxxx – Aktenzeichen: xxxx – ab dem xxxx 27.6.2018 zur Wiedereinräumung des Besitzes verpflichtet war, hat der Kläger mit Zustimmung des Beklagten zurückgenommen. Randnummer 7 Der Kläger beantragt – nach teilweiser Klageänderung, -erweiterung und -rücknahme – nunmehr, Randnummer 8 das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 15. April.2018 - xxxxx- abzuändern und Randnummer 9 1. festzustellen, dass die tatsächlich geschuldete ortsübliche Vergleichsmiete für die o.g. Wohnung inkl. Möblierungszuschlag 7,51 €/qm, mithin 413,10 € betrage, Randnummer 10 2. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 3.669,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. März 2018 zu zahlen. Randnummer 11 Der Beklagte beantragt, Randnummer 12 die Berufung des Klägers zurückzuweisen. Randnummer 13 Er beantragt festzustellen, Randnummer 14 dass sich der Rechtsstreit wegen der auf Räumung gerichteten Widerklage in der Hauptsache erledigt hat. Randnummer 15 Der Kläger beantragt, Randnummer 16 diesen Antrag zurückzuweisen. Randnummer 17 Der Beklagte verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung. Das streitgegenständliche Mietverhältnis sei als befristetes vereinbart worden; anderslautende Zusagen habe die Zeugin Xxxx nicht gemacht. Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete, auf die es ohnehin nicht ankomme, durch den Kläger erfolge fehlerhaft. Zudem sei bei der vereinbarten Miete ein Betriebskostenanteil von 328,08 € zu berücksichtigen. Der Beklagte erklärt, nachdem der Kläger seit November 2017 keinerlei Zahlungen mehr geleistet hatte, die hilfsweise Aufrechnung mit offenen Mietforderungen seit diesem Zeitpunkt gegenüber dem geltend gemachten Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten. Über die von dem Kläger geleistete Kaution in Höhe von 2.000,- € rechnet der Beklagte mit Schriftsatz vom 22. Dezember 2018, auf welchen insoweit verwiesen wird, ab. Randnummer 18 Der Beklagte hat die streitgegenständliche Wohnung nach dem 4. Januar 2019 veräußert der Kläger hat inzwischen seinen Lebensmittelpunkt dauerhaft in Israel. Randnummer 19 Das Gericht hat Beweis erhoben über die Behauptung des Klägers, das streitgegenständliche Mietverhältnis sei unbefristet gewesen, durch Vernehmung der Zeugin Xxxx. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 9.8.2019 (Blatt 149 ff Bd. III der Akten) verwiesen. Randnummer 20 Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der zur Akte gereichten Schriftsätze Bezug genommen. II. Randnummer 21 Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist aber unbegründet; die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – im Rahmen der nunmehr zur Entscheidung des Gerichts gestellt Anträge - keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO, mit Ausnahme der klarstellenden Feststellung zur erledigten Räumungswiderklage. Randnummer 22 1. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen, soweit der Kläger Feststellung der von ihm für zutreffend gehaltenen ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beantragt hat. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Feststellung, dass die tatsächlich geschuldete ortsübliche Vergleichsmiete für die o.g. Wohnung inkl. Möblierungszuschlag 7,51 €/qm, mithin 413,10 € betrage(n) habe. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob allein durch die Zwangsräumung der Wohnung und inzwischen wohl jedenfalls faktische Beendigung des Mietverhältnisses bereits das für diese Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse i.S.d. § 256 ZPO entfallen, die Klage mithin unzulässig geworden ist. Hierfür spricht allerdings, dass die Parteien nunmehr übereinstimmend von einer Beendigung des Mietverhältnisses ausgehen, sodass der Kläger in der Lage wäre, vermeintliche Rückzahlungsansprüche zu beziffern und im Wege der Leistungsklage geltend zu machen. Randnummer 23 Jedenfalls aber ist die Klage insoweit unbegründet. Im Ergebnis zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis um ein solches zum (nur) vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gehandelt hat, auf welches die Regelung des § 556 d Abs. 1 BGB keine Anwendung findet. Randnummer 24 „Vorübergehender Gebrauch“ liegt vor, wenn von vornherein bei Abschluss des Mietvertrages aufgrund besonderer Umstände nach dem Willen beider Vertragsparteien der Wohnraum nur für eine bestimmte, absehbare Zeit vermietet worden ist. Maßgebend ist der vereinbarte Verwendungszweck. Entscheidend ist nicht so sehr die Dauer, sondern der besondere, (in erster Linie) vom Mieter verfolgte und für beide Seiten erkennbar vorübergehende Zweck des Gebrauchs (vgl. Bieber, in: Münchner Kommentar zum BGB, § 549 Rn 17; Schmidt-Futter/Blank, MietR, § 549 Rn 4 m.w.N.). Die Anmietung muss von Beginn an einen nur übergangsweisen Aufenthalt erwarten lassen, das baldige Ende von vornherein absehbar sein. Ähnlich wie bei einer Befristung oder auflösenden Bedingung ist die Vertragsbeendigung schon gleich Vertragsinhalt. Für die vorübergehende Nutzung ist allerdings nicht nur auf den Mieter abzustellen; will der Vermieter - etwa aufgrund eines Sanierungsplans oder konkreter Verkaufsabsicht - nur vorübergehend vermieten, fällt das ebenfalls unter die Regelung der Nr. 1 (Bruns, in: BeckOK, § 549 Rn 13 m.w.N.). Eine konkrete Zeitangabe bzw. Befristung muss der Mietvertrag nicht enthalten (Bub/Treier MietR-HdB/Schultz Kap. III Rn. 996). Ob der Wohnraum möbliert oder unmöbliert überlassen wird und ob er allein oder mit Angehörigen genutzt wird, spielt ebenfalls keine Rolle. Randnummer 25 Danach ist vorliegend von einem Mietverhältnis im Sinne des § 549 Abs. 2 Nummer 1 BGB auszugehen. Dies steht zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest aufgrund der Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen anhand der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB und nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme. Randnummer 26 Die Auslegung der Parteiabreden ist (zunächst) rechtliche Würdigung, die ohne Bindung an das Parteivorbringen vorzunehmen ist. Diese hat das Amtsgericht frei von Rechtsfehlern vorgenommen. Es hat zutreffend darauf hingewiesen, dass der Kläger selbst mit seiner, auf die Annonce für möblierten Wohnraum reagierende e-mail vom 21.10.2016 zum Ausdruck gebracht hat, eine Wohnung lediglich zum vorübergehenden Gebrauch („a couple of month, while things are clearing up“) zu suchen. Dementsprechend hat er in seinem Bewerbungsformular vom 23.10.2016 auch nur eine gewünschte Mietdauer von vier Monaten angegeben. Der Wille beider Vertragsparteien, sich nur temporär mietvertraglich zu binden, kommt auch in dem Mietvertrag vom 24.10.2016 in § 2 zum Ausdruck, ohne dass dem die lediglich äußerst geringfügige Verlängerung der Vertragsdauer entgegenstünde. Die Parteien haben ausdrücklich eine feste Laufzeit des Mietverhältnisses bis zum 2. März 2017 vereinbart. Diese Befristung für ca. vier Monate - eine noch durchaus überschaubare Zeit - stellt bereits ein klares Indiz für eine lediglich zum vorübergehenden Gebrauch beabsichtigte Überlassung der streitgegenständlichen Wohnung dar. Dass es sich um ein Mietverhältnis nur zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne von § 549 Abs. 1 Nummer 1 BGB handele, ist zudem ausdrücklich im Mietvertrag so festgeschrieben worden (“für die Dauer der beruflichen Abordnung“ des Beklagten, Einfügung von hier). Soweit der Kläger vorträgt, er habe gegenüber der Zeugin Xxxx deutlich gemacht, dass er an einer längeren Anmietung der Wohnung interessiert sei, wobei ihm diese zugesichert habe, der Beklagte sei insoweit „flexibel“, findet dies keinerlei Ausdruck in der schriftlichen vertraglichen Vereinbarung. Sein Vortrag, ihm sei zugesagt worden, man könne den Vertrag ohne weiteres verlängern, spricht darüber hinaus eher gegen die Annahme eines auf Dauer angelegten Mietverhältnisses. Randnummer 27 Dem Kläger hätte es daher oblegen, den Beweis zu erbringen, dass abweichend von den Umständen des Zustandekommens des streitgegenständlichen Mietvertrages und seines schriftlich niedergelegten Inhalts zwischen den Parteien Einigkeit über ein abweichendes Verständnis bestanden hat (vgl. BGHZ 20, 109; NJW 1999, 1702). Dies ist ihm nicht zur Überzeugung des Gerichts gelungen. Randnummer 28 Die Zeugin Xxxx hat zunächst bekundet, dass ihre Firma, die den Mietvertrag vermittelt hat, spezialisiert auf das Vermitteln von möblierten Wohnungen ist. Entsprechend seien beide Parteien an einer lediglich zeitweisen Überlassung der – überwiegend möblierten - Mieträume interessiert gewesen. Bereits die Anfrage des Klägers sei in diesem Sinne erfolgt; lediglich eine Verlängerung der ursprünglich vereinbarten Mietzeit um wenige Tage sei vereinbart worden. Entsprechend habe sie die spätere Anfrage des Klägers auf längeres Verbleiben in der Wohnung überrascht. Zusagen hinsichtlich eines unbefristeten Mietverhältnisses habe sie nicht gemacht; dies sei auch nicht ihre Entscheidung gewesen. Randnummer 29 Das Gericht erachtet die Aussage der Zeugin als glaubhaft; sie deckt sich mit den aktenkundigen Umständen des Vertragsschlusses. Zwar hat die Zeugin bekundet, sich an Einzelheiten nicht mehr erinnern zu können – was angesichts des zwischenzeitlichen Zeitablaufs und der Üblichkeit des für die Zeugin sicherlich „Massengeschäfts“ durchaus plausibel ist -, gleichwohl sind ihre Bekundungen in sich schlüssig und tragen den Vortrag des Beklagten. Randnummer 30 Dahinstehen kann hier zunächst, ob die vertragliche Vereinbarung (zugleich) § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB entspricht. Denn das Mietverhältnis kann auch auf unbestimmte Frist vereinbart sein, wenn nur der Zweck des Gebrauchs von begrenzter Dauer ist (Bieber, aaO.) Randnummer 31 Auf die tatsächliche Möblierung der Wohnung kommt es ebenfalls nicht an. Diese mag Indiz für den lediglich vorübergehenden Gebrauch sein, sie ist jedoch keineswegs zwingend erforderlich, um auf diesen zu schließen (vgl. Bruns aaO.; Bieber, aaO., § 549 Rn 17). Denn entscheidend sind - wie ausgeführt – die übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien, die das Gericht vorliegend in Ansehung und Würdigung der Gesamtumstände nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln hatte. Randnummer 32 Eine weitergehende Beweiserhebung war nicht veranlasst. Der von ihm angebotenen Parteivernehmung nach § 447 ZPO hat der Beklagte nicht zugestimmt. Der Beweisantritt war mithin unzulässig. Eine amtswegige Parteivernehmung nach § 448 ZPO war auch nach der Vernehmung der Zeugin Xxx in der Berufungsinstanz nicht veranlasst, da sich weder aus dieser noch aus dem klägerischen Parteivortrag im übrigen ein sog. Anbeweis ergeben hat. Randnummer 33 Auch der weitergehende Vortrag der Parteien zur Spanneneinordnung der streitgegenständlichen Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel konnte ebenso offen bleiben. Randnummer 34 2. Nach dem Ergebnis vorstehender Ausführungen steht dem Kläger ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten wegen ungerechtfertigter Bereicherung nach §§ 812, 556 d BGB nicht zu. Randnummer 35 3. Die Berufung hat auch keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Stattgabe der Widerklage richtet. Der Beklagte hatte gegen den Kläger einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 i.V.m. § 542 Abs. 2 BGB, da das Mietverhältnis zum 02. März 2017 geendet hat. Diesen hat das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend zuerkannt. Nachdem der Beklagte den Rechtsstreit insoweit gemäß § 91 a Abs. 1 ZPO in der Berufungsinstanz einseitig für erledigt erklärt hat, war (lediglich) einer klarstellenden Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung veranlasst, ohne dass dies mit einer für den Kläger günstigeren Entscheidung verbunden wäre. Randnummer 36 Da vorliegend Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 2 Nummer 1 BGB vorliegt, gilt das beschränkte Befristungsverbot des § 575 Abs. 4 BGB nicht. Die mietvertraglich vereinbarte Befristung auf den 02. März 2017 ist mithin wirksam, ohne dass es insoweit darauf ankäme, ob die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Nummer 1 BGB tatsächlich beim Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorgelegen haben. Soweit im Termin zur mündlichen Verhandlung am 05. Juni 2020 hierzu Abweichendes erwogen und erörtert worden ist, hält die Kammer hieran nach abschließender Prüfung nicht mehr fest. Randnummer 37 Allerdings dürfte tatsächlich auch vom Vorliegen eines wirksam befristeten Mietverhältnisses (Zeitmietvertrag) im Sinne des § 575 Abs. 1 Nummer 1 BGB auszugehen sein. Randnummer 38 Gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 1 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts – sei es auch nur zeitweise als Zweitwohnsitz - nutzen will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Haben die Vertragsparteien auf diese Art die Beendigung des Mietverhältnisses durch die Bestimmung eines Endtermins geregelt, endet das Mietverhältnis zu diesem Termin, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf. Auf bestimmte Zeit ist das Mietverhältnis dann eingegangen, wenn das Ende der Mietzeit kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar ist. Randnummer 39 Der Vermieter muss bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht haben, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendung zuzuführen und dies dem Mieter in schriftlicher Form (§ 126 BGB) mitteilen. Für die Mitteilung des Befristungsgrundes reicht es nicht aus, wenn lediglich der Gesetzestext wiederholt wird. Vielmehr muss der Vermieter den Grund der Befristung möglichst konkret angeben, einen konkreten Lebenssachverhalt verdeutlichen (Theesfeld, in: BeckOK MietR, Stand 2019, § 575 Rn 8). Entfällt der Befristungsgrund im Laufe der Mietzeit, kann der Mieter die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, § 575 Abs. 3 S. 2 BGB. Randnummer 40 Vorliegend ergibt sich die Befristung zweifelsfrei aus dem Vertragswortlaut. Darüber hinaus ist auch der Grund der Befristung - „für die Dauer der beruflichen Abordnung“ (des Beklagten, Einfügung von hier) angegeben, mithin dem Kläger mitgeteilt worden. Dieser objektive Umstand wird flankiert durch die weitere Angabe, wonach der Beklagte die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrages wieder vom Vermieter bzw. seinen Familienangehörigen genutzt werde. Die ersten beiden Absätze des § 2.1 des Mietvertrages sind insoweit im Kontext zu lesen und von den Parteien offenbar auch so verstanden worden. Dass aufgrund der beruflichen Tätigkeit des Beklagten ein Grund für die Befristung des Mietverhältnisses seinerzeit bestand, ist unstreitig. Wer dafür, dass der mietvertraglich festgeschriebene Eigennutzungswunsch des Beklagten gleichwohl nicht bestanden hat oder nachträglich während des Laufs des Mietverhältnisses entfallen ist, darlegungs- und beweispflichtig ist, kann letztlich dahinstehen, da es, wie ausgeführt, auf das Vorliegen der Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Nummer 1BGB vorliegend nicht ankommt. Die Kammer erlaubt sich jedoch insoweit den Hinweis, dass weder die nicht erfolgte (dauerhafte) Rückkehr, melderechtliche Erfassung noch die Veräußerung der streitgegenständlichen Wohnung im Verlaufe des Rechtsstreits diesen Schluss zulassen. Ersteres mag der unsicheren Lebens- und Wohnsituation des Beklagten, nicht zuletzt auch dem Umstand, dass der Kläger die Wohnung nicht fristgerecht an den Beklagten zurückgegeben hat, geschuldet sein. Letzteres ist in Ansehung der Entwicklung der tatsächlichen Verhältnisse ohne weiteres erklärbar. Randnummer 41 Auf die Wirksamkeit der erklärten Kündigungen des Mietverhältnisses kam es mithin nicht an. Randnummer 42 4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 91 a, 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 43 Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hatte das Gericht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes über die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen nach billigem Ermessen zu entscheiden, § 91 a Abs. 1 ZPO. Maßgeblich sind dabei in erster Linie die allgemeinen Kostenregelungen des §§ 91 ff ZPO. Dies führte zur Auferlegung der Kosten auf den Kläger. Randnummer 44 Hinsichtlich des ursprünglichen Berufungsantrages zu 1) bestehen bereits Bedenken im Hinblick auf das Rechtsschutzziel des Klägers bzw. den zutreffenden Klageantrag. Der Kläger macht einen Anspruch auf Fortsetzung des bestehenden Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Wohnung geltend, da seiner Ansicht nach das Mietverhältnis fortbestehe, da es weder durch Ablauf einer vereinbarten Befristung, noch durch wirksame Kündigung wirksam beendet worden sei. Vor diesem Hintergrund wäre zunächst eine Klage auf Feststellung des Fortbestandes des Mietverhältnisses zulässig gewesen, da sich der Beklagte auf dessen Beendigung berufen hat (vgl. BGH ZMR 2000, 76). Selbst wenn insoweit eine amtswegige Umdeutung des Klageantrags angezeigt und zulässig gewesen wäre (vgl. BGH aaO.), dürfte jedenfalls anderes gegolten haben, nachdem der Beklagte die streitgegenständliche Wohnung am 27. Juni 2018 im Wege der Zwangsvollstreckung zurückerhalten und den Kläger außer Besitz gesetzt hat. Ab diesem Zeitpunkt dürfte sich die Frage des Fortbestandes des Mietverhältnisses (wohl) nur noch als Vorfrage des – vorrangigen - Anspruches auf Wiedereinräumung des Besitzes dargestellt haben. Letztlich kann dies jedoch dahinstehen. Randnummer 45 Denn der Beklagte war unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Fortsetzung des Mietverhältnisses oder Wiedereinräumung des Besitzes nach dessen Beendigung verpflichtet. Ohne Eintritt des erledigenden Ereignisses – Zwangsräumung der Wohnung – in der Berufungsinstanz wäre er daher aller Voraussicht nach unterlegen. Auf die obigen Ausführungen wird Bezug genommen. Seine Kostentragungspflicht folgt insoweit mithin aus § 91 Abs. 1 ZPO. Randnummer 46 Gleiches gilt, soweit der Kläger in der Berufung zunächst beantragt hatte festzustellen, dass der Kläger berechtigt ist (war), ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend zu machen, bis der Beklagte eine vollumfängliche Auskunft und schriftliche Erklärung über die Speicherung und Verwendung der persönlichen Daten des Klägers erbracht hat sowie festzustellen, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger sämtliche materiellen und immateriellen Schäden, die aus einer unterbliebenen Auskunft über gespeicherte Daten resultieren, zu ersetzen. Randnummer 47 Zu Recht hat das Amtsgericht den diesbezüglichen Tatsachenvortrag des Klägers jedenfalls hinsichtlich der angeblich von dem Beklagten angebrachten Überwachungskameras auf dem Grundstück für gänzlich unsubstantiiert erachtet. Das Vorbringen in der Berufung rechtfertigt keine andere Bewertung. Der Beklagte hat die Erfassung personenbezogener Daten des Klägers (durch unerlaubte Bilderfassung) bestritten. Ein diesbezüglicher Unterlassungsanspruch, der den Kläger danach zu Zurückbehaltungs- (§ 536 BGB) bzw. Schadensersatzansprüchen (§ 823 BGB) berechtigen könnte, ist mithin nicht ersichtlich. Darüber hinaus hatte der Beklagte mit E-Mail vom 15. Februar 2018 bereits gegenüber dem Kläger erklärt, keinerlei Daten von diesem gesammelt zu haben. Spätestens zu diesem Zeitpunkt wäre daher ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB entfallen. Ob der Kläger die Auskunft für „lapidar“ oder unrichtig erachtet, ist insoweit nicht entscheidend. Ein etwaiger Auskunftsanspruch aus § 42 a BDSG a.F. bzw. Art. 14 DS-GVO wäre jedenfalls erfüllt. Soweit der Kläger sich darauf beruft, er habe gegenüber der Zeugin Xxxx im Zusammenhang mit der Anbahnung des Mietvertragsschlusses zahlreiche Angaben zu persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen gemacht, steht es ihm frei, sich wegen eines etwaigen Auskunftsanspruchs nach Art. 14 DS-GVO ggf. an diese zu wenden. Randnummer 48 Bevorstehendes gilt sinngemäß hinsichtlich des erledigten ursprünglichen Berufungsantrages zu 5). Schadensersatzansprüche sind weder dargetan noch sonst ersichtlich. Randnummer 49 5. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Beurteilung vertraglicher Vereinbarungen orientiert sich allein an den jeweiligen Umständen des Einzelfalles. 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ECLI:DE:BGH:2021:180321UVIIIZR305.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 305/19 Verkündet am: 18. März 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 555c Abs. 1, § 555d, § 555e, § 559; EGBGB Art. 229 § 49 Abs. 1; ZPO § 606 a) Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitlicher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen einer Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB und dem dort ange- kündigten voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsmaßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungsstandes bedarf es da- gegen nicht. b) Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB stellt an eine ordnungsgemäße Modernisierungs- ankündigung keine weitergehenden Anforderungen als § 555c Abs. 1 BGB und setzt das Vorliegen eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen ei- ner Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn ebenfalls nicht voraus. Vielmehr ist eine Modernisierungsankündigung ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB, wenn sie die Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB erfüllt. Ist dem Mieter bis zum 31. Dezember 2018 eine - 2 - in diesem Sinne ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung zugegan- gen, führt dies zur Anwendung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung. c) Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn ein Vermieter einer großen Wohnan- lage seinen Mietern bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen eine den Anforderungen des § 555c BGB genügende Modernisierungsankündigung noch vor dem 31. Dezember 2018 und somit mehr als elf Monate vor dem geplanten Ausführungsbeginn zusendet, damit für die nach der Modernisie- rung beabsichtigte Mieterhöhung nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB noch die für ihn vorteilhafte, bis zu diesem Zeitpunkt gel- tende Fassung der §§ 555c und § 559 BGB Anwendung findet. BGH, Urteil vom 18. März 2021 - VIII ZR 305/19 - OLG München - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Liebert und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Musterbeklagten wird das Urteil des Oberlan- desgerichts München - Senat für Musterfeststellungsklagen - vom 15. Oktober 2019 aufgehoben. Die Klage wird abgewiesen. Die Anschlussrevision des Musterklägers wird zurückgewiesen. Der Musterkläger trägt die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Der Musterkläger (im Folgenden: Kläger) ist ein unter der laufenden Num- mer seit dem 1. Januar 2001 in der vom Bundesamt für Justiz gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 UKlaG geführten Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UKlaG eingetragener Mieterverein. Die Musterbeklagte (im Folgen- den: Beklagte) ist Eigentümerin eines Wohnblocks mit insgesamt 23 Gebäuden in München. Mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 kündigte der Verwalter der Immo- bilie namens und im Auftrag der Beklagten allen Mietern Modernisierungsmaß- nahmen an, die im Zeitraum von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt wer- den sollten. Als durchzuführende Arbeiten werden in dem Schreiben die Anbrin- gung einer Wärmedämmung an den Außenwänden, der Austausch sämtlicher Fenster (mit Ausnahme der Dachflächenfenster), die Anbringung von Rollläden an sämtlichen Wohnungsfenstern (mit Ausnahme der Dachflächenfenster) sowie im Erdgeschoss der Austausch der straßenseitigen Rollläden, der Anbau von Balkonen zum Innenhof hin sowie der Austausch der Wohnungseingangstüren nebst Zargen genannt. Die Baumaßnahmen würden die Einsparung von Energie sowie eine Steigerung des Wohnwertes bezwecken. Zum Durchführungszeitraum heißt es in dem Schreiben, dass die Moder- nisierungsmaßnahme an den insgesamt 23 Gebäuden erst in etwa einem Jahr ausgeführt werde, da sie einen erheblichen planerischen Vorlauf habe. Sie werde beginnend ab Dezember 2019 in sechs Bauabschnitten durchgeführt, wobei ab Dezember 2019 bis Februar 2021 zunächst Fundamente für Balkone erstellt wür- den. In dem Schreiben werden die weiteren Bauabschnitte benannt unter Angabe des jeweiligen zeitlichen Beginns und Endes. 1 2 3 - 5 - Inhaltlich nennt das Schreiben getrennt für die verschiedenen Maßnah- men die auszuführenden Arbeiten, die Höhe der Energieeinsparung oder der Steigerung des Wohnwertes, den Anteil der darin eingeschlossenen Instandset- zungsmaßnahmen und die jeweils erforderlichen Arbeiten in der Wohnung und deren Zeitdauer. Das Schreiben enthält für die einzelnen geplanten Maßnahmen eine An- gabe und Erläuterung der voraussichtlichen Kosten, die auf die jeweilige Woh- nung entfallen, und eine Angabe des den Mieter betreffenden Gesamtumlagebe- trags sowie der voraussichtlichen Mieterhöhung. Hierzu wird erklärt, dass sich der angegebene, auf die jeweilige Wohnung entfallende Gesamtumlagebetrag auf Grund der zu erwartenden Preissteigerungen voraussichtlich erhöhen, die Beklagte im Rahmen der Mieterhöhung jedoch höchstens den im Ankündigungs- schreiben genannten Betrag umlegen werde. In dem Anschreiben wird sodann auf das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB hingewiesen, wobei die dort genannte Kündigungsfrist zu Gunsten der Mieter verlängert werde auf bis zu drei Monate vor dem Termin, zu dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die jeweilige Wohnung befinde, be- ginnen würden. Abschließend weist das Schreiben auf Form und Frist des Här- teeinwands nach § 555d BGB hin, wobei die Frist zum Vorbringen von Härte- gründen betreffend die Duldung und die Mieterhöhung bis zum 30. Juni 2019 verlängert werde. Der Kläger forderte die Beklagte mit Schreiben vom 28. Januar 2019 auf, gegenüber einer Reihe seiner Mitglieder zu erklären, dass die angekündigten Mieterhöhungen nicht wie beabsichtigt nach § 559 Abs. 1 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 gültigen Fassung, sondern nach der ab dem 1. Januar 2019 gültigen Fassung vorgenommen würden. Dem kam die Beklagte nicht nach, wes- halb der Kläger die vorliegende Musterfeststellungsklage erhoben hat. 4 5 6 7 - 6 - Mit seiner Klage hat der Kläger zuletzt die Feststellung beantragt, dass die mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 erfolgten Modernisierungsankündigun- gen nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könnten. Hilfsweise hat er verschie- dene Feststellungsanträge erhoben, die mit unterschiedlichen Formulierungen die Unwirksamkeit der Ankündigung und die Anwendung des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts für die beabsichtigte Mieterhöhung betreffen. Im Einzelnen hat der Kläger mit seinen (gestaffelten) Hilfsanträgen die Feststellung erstrebt, dass aufgrund der Ankündigung vom 27. Dezember 2018 (1) eine Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht erfolgen könne, (2) dass die genannte Ankündigung rechtswid- rig, (3) unbegründet, (4) rechtsmissbräuchlich, (5) treuwidrig sei, dass sie (6) nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 555c BGB entspreche, dass sie (7) keine Gestaltungswirkung auf die Rechtsverhältnisse der Mieter entfalte, dass (8) eine darauf gestützte Mieterhöhung nach § 559 BGB nur nach dessen neuer, ab 1. Januar 2019 gültigen Fassung erfolgen könne bzw. (9) eine solche Mieterhö- hung der Grenze von 8 Prozent gemäß § 559 Abs. 1 BGB nF und der Kappungs- grenze gemäß § 559 Abs. 3a BGB nF nach dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 unterliege. Das Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben, als es auf den vorletzten Hilfsantrag festgestellt hat, dass die den Mietern der Beklagten mit Schreiben vom 27. Dezember 2018 angekündigte Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen könne. Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgt die Be- klagte ihren Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Mit der Anschlussrevision verfolgt der Kläger in erster Linie seinen Hauptantrag sowie hilfsweise den letzt- rangigen Hilfsantrag weiter. Durch letzteren ersetzt er den vom Oberlandesge- richt in abgewandelter Formulierung zugesprochenen vorletzten Hilfsantrag. 8 9 10 - 7 - Entscheidungsgründe: Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Aufhebung des erstin- stanzlichen Urteils sowie zur Abweisung der Klage. Die nach § 554 ZPO zuläs- sige Anschlussrevision des Klägers ist dagegen unbegründet. I. Das Oberlandesgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Musterfeststellungsklage sei zulässig. Der Kläger sei eine qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 ZPO. An das Vorliegen begründeter Zweifel im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO seien strenge Anforderungen zu stellen. Die Behauptung der Beklagten, der Kläger erstrebe entgegen seiner Satzung Gewinn beziehungsweise verwende Gewinne nicht nur für satzungsgemäße Zwecke, sei erkennbar ins Blaue hinein aufgestellt, ebenso die spekulative Behauptung der Beklagten, der Kläger erhalte Mittel von Unternehmen. Der Kläger habe belegt, dass die Interessen aller Mieter des Wohnblocks betroffen seien. Inwiefern die Wohnungsmieter keine Verbraucher sein sollten, vermöge auch die Beklagte nicht zu erläutern. Der Musterfeststellungsantrag sei hinreichend bestimmt. Unabhängig von der sprachlichen Abfassung der Klageanträge sei klar erkennbar, dass zum einen erstrebt werde, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung die mit ihr gemäß §§ 555c, 559 BGB verknüpften Wirkungen nicht entfalten könne, und zum anderen - hilfsweise - festzustellen, dass das mit dem Schreiben verbundene Ziel, die mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 einge- führte Deckelung der infolge von Modernisierungsmaßnahmen ermöglichten 11 12 13 14 - 8 - Mieterhöhungen zu vermeiden, nicht erreicht worden sei. Beides seien grund- sätzlich zulässige Feststellungsziele. Es gehe nicht um die Frage, ob die Mieter die Maßnahmen zu dulden hätten, sondern nur darum, ob auf die künftige Miet- erhöhung aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 die Mieterhöhungs- und Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 1 und Abs. 3a BGB nF nicht anwendbar seien. Dies sei für alle Mieter präjudiziell, unabhängig davon, ob sich einige Mieter auch auf weitere Gründe stützen könnten, die eine Miet- erhöhung ebenfalls ausschließen würden. Der Kläger könne mit dem umfassenden Antrag, festzustellen, dass die Modernisierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein könne, keinen Erfolg haben. Denn wenn die Beklagte einzelne Mitteilungspflichten nach § 555c BGB verletzt haben sollte, führte dies nicht zur Einschränkung der Befug- nis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB auf den Mieter umzulegen. Entscheidend sei viel- mehr, ob die Beklagte aufgrund der Modernisierungsankündigung vom 27. De- zember 2018 berechtigt sei, die Mieterhöhung nach § 559 BGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht durchzuführen. Die Modernisierungsankündigung genüge grundsätzlich den Erfordernis- sen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB. Der Senat gehe nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Einvernahme des Zeugen S. davon aus, dass die Beklagte auch die von ihr angekündigten Modernisierungsmaßnahmen tat- sächlich geplant und mittlerweile mit deren Umsetzung begonnen habe. Bei Mit- teilung der Modernisierungsabsicht habe die Verlängerung der Baugenehmigung für die Balkone vorgelegen, die Baumassen seien erhoben gewesen und anhand von Bauindizes und Erfahrungswerten seien erste Kostenschätzungen erfolgt. Konkrete Ausschreibungen hätten noch nicht vorgelegen. Probebohrungen, die erforderlich seien, um die Konstruktion der Balkonfundamente planen zu können, 15 16 - 9 - hätten zum Zeitpunkt der Ankündigung noch nicht stattgefunden, sondern erst im Sommer 2019. Die Modernisierungsankündigung etwa ein Jahr vor Beginn der geplanten Maßnahmen führe dazu, dass diese nicht ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB erfolgt sei. Durch die verfrühte Ankündigung werde das außerordentliche Kündigungsrecht der Mieter aus § 555e Abs. 1 BGB aus- gehöhlt und der nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB gebotene enge zeitliche Zusam- menhang zwischen der Ankündigung und dem geplanten Baubeginn bestehe nicht. Hieran fehle es in Fällen, in denen die Ankündigung "ins Blaue hinein" er- folge oder in denen die mit der Ankündigung nach der Vorstellung des Gesetz- gebers bezweckte Planungssicherheit nicht erreicht werden könne. Dies sei der Fall, wenn zwischen Ankündigung und Baubeginn ein so langer Zeitraum liege, dass eine seriöse Kostenschätzung noch nicht möglich sei. Fehle der gebotene enge zeitliche Zusammenhang zwischen Modernisierungsankündigung und ge- plantem Baubeginn, habe der darin zu sehende Verstoß gegen die Vorgaben des § 555c Abs. 1 BGB zur Folge, dass der Vermieter die Modernisierungskosten nur nach § 559 BGB in der zum Zeitpunkt der tatsächlich erfolgenden Mieterhöhung geltenden Fassung auf die Mieter umlegen könne, auch wenn die Modernisie- rungsankündigung den Mietern noch vor dem 31. Dezember 2018 zugegangen sei. Hier fehle es an dem erforderlichen engen zeitlichen Zusammenhang. Zwar lägen zwischen Ankündigung und Ausführung nur 11 Monate, der Beklag- ten sei aber selbst an der frühzeitigen Schaffung von Planungssicherheit nicht gelegen, was sie durch die Verlängerung der Fristen für die Geltendmachung eines Härtefalls deutlich zum Ausdruck gebracht habe. Dementsprechend habe sie selbst geltend gemacht, ein früherer Baubeginn sei nicht möglich, weil die 17 18 - 10 - Planungsarbeiten noch nicht abgeschlossen seien. Die Modernisierungsankün- digung sei nur deshalb vor Ablauf des 31. Dezember 2018 erfolgt, um der Be- klagten die Möglichkeit zu eröffnen, die Mieten zu erhöhen, ohne die ab dem 1. Januar 2019 geltenden Kappungsgrenzen berücksichtigen zu müssen. Dies erfülle die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nicht. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Noch zutref- fend hat das Oberlandesgericht zwar die Zulässigkeit der Musterfeststellungs- klage bejaht und ist von zulässigen Feststellungszielen ausgegangen. Entgegen seiner Auffassung ist die Klage jedoch insgesamt unbegründet. Die Modernisie- rungsankündigung vom 27. Dezember 2018 entspricht den Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und ist ordnungsgemäß im Sinne von Art. 229a § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Die Beklagte hat sich auch nicht rechtsmissbräuchlich verhalten. Auf die nach Durchführung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen be- absichtigte Mieterhöhung sind dementsprechend §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden. 1. Die Musterfeststellungsklage ist zulässig. Zu Recht hat das Oberlandes- gericht das Vorliegen der Zulässigkeitsvoraussetzungen des § 606 ZPO bejaht. a) Ohne Rechtsfehler hat das Oberlandesgericht den Kläger als klagebe- fugte qualifizierte Einrichtung im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 2 ZPO angesehen. Er hat als Mitglieder mehr als 350 natürliche Personen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 ZPO), ist seit mehr als vier Jahren in der Liste nach § 4 des Unterlassungskla- gengesetzes (UKlaG) eingetragen (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO) und nimmt 19 20 21 - 11 - satzungsgemäß Verbraucherinteressen weitgehend durch nicht gewerbsmäßige aufklärende oder beratende Tätigkeiten wahr (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revision bestehen keine Bedenken dage- gen, dass das Oberlandesgericht - ohne nach § 606 Abs. 1 Satz 3 ZPO vom Kläger die Offenlegung seiner finanziellen Mittel zu verlangen - festgestellt hat, dass der Kläger Musterfeststellungsklagen nicht zum Zweck der Gewinnerzie- lung erhebt (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 ZPO) und er nicht mehr als 5 Prozent seiner finanziellen Mittel durch Zuwendungen von Unternehmen bezieht (§ 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 5 ZPO). Nach § 2 Nr. 2 der Satzung des Klägers erstrebt der Verein keinen Gewinn. Die Mitglieder haben nach § 5 der Satzung jährlich Mit- gliedsbeiträge zu entrichten sowie zu Beginn der Mitgliedschaft eine Aufnahme- gebühr. Hierfür erhalten sie insbesondere nach § 6 Abs. 1 der Satzung das Recht, die Einrichtungen des Vereins zu nutzen und sich in ihrer Eigenschaft als Mieter oder Pächter kostenlos beraten und außergerichtlich vertreten zu lassen sowie nach § 6 Abs. 3 die Gruppenrechtsschutzversicherung in Anspruch zu neh- men. Auf Grundlage dieser Regelungen bestehen keine ernsthaften Zweifel da- ran, dass die Voraussetzungen des § 606 Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 und 5 ZPO erfüllt sind. Dem entgegenstehende Anhaltspunkte dafür, dass der Kläger abweichend von den Bestimmungen seiner Satzung Gewinnerzielungsabsichten verfolgt oder in relevantem Umfang Zuwendungen von Unternehmen erhält, sind weder dem Vorbringen der Beklagten zu entnehmen noch ansonsten ersichtlich. b) Auch die Voraussetzungen des § 606 Abs. 3 ZPO für die Zulässigkeit der Musterfeststellungsklage liegen vor. Bedenken hiergegen bringt die Revision nicht vor. c) Mit der Musterfeststellungsklage werden zulässige Feststellungsziele verfolgt. 22 23 24 - 12 - Nach § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO kann mit dieser die Feststellung des Vor- liegens oder Nichtvorliegens von tatsächlichen oder rechtlichen Voraussetzun- gen für das Bestehen oder Nichtbestehen von Ansprüchen oder Rechtsverhält- nissen zwischen Verbrauchern und Unternehmern begehrt werden. Diese Voraussetzungen sind sowohl bezüglich des Haupt- als auch bezüglich des Hilfs- begehrens des Klägers erfüllt. aa) Der Kläger hat mit seinem vom Oberlandesgericht abgewiesenen, mit der Anschlussrevision weiterverfolgten Hauptantrag die Feststellung begehrt, dass die mit Schreiben der Beklagten vom 27. Dezember 2018 erfolgte Moderni- sierungsankündigung nicht Grundlage einer Mieterhöhung sein kann. Unabhän- gig von einer etwas missverständlichen Formulierung liegt ihm das Begehren nach einer Feststellung zu Grunde, aus der sich ergibt, dass keine ordnungsge- mäße, den Anforderungen des § 555c BGB entsprechende Modernisierungsan- kündigung vorlag. Hintergrund des Antrags ist, dass das Gesetz an eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung verschiedene Folgen anknüpft, so die Duldungs- pflicht nach § 555d BGB, den Beginn der Mieterhöhung ab dem dritten Monat nach Zugang der Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 Nr. 1 BGB sowie nach Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB die Geltung von §§ 555c und 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung bei ordnungs- gemäßer Ankündigung bis zu diesem Zeitpunkt. Die begehrte Feststellung stellt ein zulässiges Feststellungsziel dar. Die Frage, ob die Modernisierungsankündigung der Beklagten vom 27. Dezember 2018 den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach, lässt sich abstrakt und für alle Mietverhältnisse einheitlich klären. Sie wirkt sich sowohl auf die Duldungs- pflicht als auch - im Hinblick auf den Beginn und die Höhe - auf den nach Ab- 25 26 27 28 - 13 - schluss der Modernisierung entstehenden Mieterhöhungsanspruch aus und be- trifft damit die Voraussetzungen des Bestehens von Ansprüchen im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Individuelle, nur Ansprüche einzelner Mieter betref- fende Aspekte sind hierbei nicht zu prüfen. Die im Rahmen der Duldung sowie der Mieterhöhung darüber hinaus relevanten individuellen Fragen wie insbeson- dere die konkrete, auf die jeweilige Wohnung bezogene Höhe der Mieterhöhung sowie der Härteeinwand des § 555d Abs. 2 BGB und des § 559 Abs. 4 BGB sind für die hier vorzunehmende Prüfung der allgemeinen Voraussetzungen des § 555 c Abs. 1 BGB nicht von Bedeutung. bb) Mit dem von der Anschlussrevision weiter verfolgten letztrangigen Hilfsantrag soll die Frage geklärt werden, ob nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 EGBGB auf die nach Durchführung der Mo- dernisierung vorgesehene Mieterhöhung entsprechend der Auffassung der Be- klagten noch das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht anzuwenden ist oder ob die durch das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Moderni- sierung der Mietsache vom 18. Dezember 2018 (Mietrechtsanpassungsgesetz; BGBl. I S. 2648) von 11 Prozent auf 8 Prozent reduzierte Mieterhöhungsgrenze nach § 559 Abs. 1 BGB und die neu eingeführte Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a BGB gelten. Während mit dem in der Anschlussrevision gestellten Antrag positiv formuliert die Feststellung der Anwendbarkeit seit 1. Januar 2019 gelten- den Rechts im Hinblick auf die Begrenzung der Mieterhöhung und die Kappungs- grenze begehrt wird, hat das Oberlandesgericht unter Neufassung des vorletzten Hilfsantrags des Klägers negativ formuliert die Feststellung getroffen, dass das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht nicht anzuwenden ist. 29 - 14 - Das Feststellungsziel beider Hilfsanträge ist gegenüber dem Hauptantrag insoweit eingeschränkt, als nicht grundsätzlich geklärt werden soll, ob die Moder- nisierungsankündigung den gesetzlichen Voraussetzungen entsprach und die mit einer ordnungsgemäßen Ankündigung verbundenen Rechtsfolgen auslöst, sondern nur eingeschränkt die Anwendung der Übergangsvorschrift gegenständ- lich ist. Dies könnte dann relevant werden, wenn die Modernisierungsankündi- gung zwar den Voraussetzungen des § 555c BGB entspräche und damit der Hauptantrag abzuweisen wäre, indes etwaige zusätzliche Voraussetzungen der Übergangsvorschrift nicht erfüllt wären oder eine speziell auf deren Heranzie- hung bezogene Rechtsmissbräuchlichkeit vorläge. Auch insoweit liegt ein zulässiges Feststellungsziel vor. Die Frage, ob das seit 1. Januar 2019 geltende Recht auf die nach der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung anzuwenden ist, betrifft das Bestehen des Mieterhöhungsan- spruchs der Höhe nach und somit eine Voraussetzung des Bestehens eines An- spruchs im Sinne von § 606 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Frage stellt sich für alle Mieter gleichermaßen und kann losgelöst von individuellen Fragen allgemein ge- klärt werden. 2. Die Musterfeststellungsklage ist weder bezüglich des Hauptantrags noch bezüglich des vorletzten oder des zuletzt verfolgten Hilfsantrags begründet. Die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2018 erfüllt die ge- setzlichen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB und entfaltet damit die ihr zukommenden Rechtswirkungen, weshalb das Oberlandesgericht den Hauptan- trag zu Recht abgewiesen hat (siehe hierzu nachfolgend unter a). Der Hilfsantrag auf Feststellung der Anwendbarkeit des seit 1. Januar 2019 geltenden Rechts ist abzuweisen, da nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 49 EGBGB auf die nach Durchführung der Modernisierung vorgesehene Mieterhöhung §§ 555 c und 30 31 32 33 - 15 - 559 BGB in der bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung anzuwenden sind (hierzu unter b). a) Nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Text- form anzukündigen. Diese Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Moderni- sierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Be- trag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3). Diesen Anforderungen wird die Modernisierungsankündigung gerecht (hierzu unter aa). Entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts ist darüber hinaus ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Modernisierungsan- kündigung und dem Beginn der Baumaßnahmen nicht erforderlich (hierzu unter bb). Durch die frühzeitige Ankündigung hat die Beklagte sich auch nicht rechts- missbräuchlich verhalten (hierzu unter cc). aa) Die Modernisierung ist den Mietern am 27. Dezember 2018 und damit mehr als elf Monate vor dem angegebenen Beginn der Modernisierungsmaßnah- men (2. Dezember 2019) schriftlich angekündigt worden. Zutreffend und ohne dass dies im Revisionsverfahren von den Parteien beanstandet wird, hat das Oberlandesgericht insoweit die Herstellung der Fundamente für die Balkone, die ab diesem Zeitpunkt durchgeführt werden soll, einheitlich für alle Mieter als Be- ginn der gesamten Modernisierungsmaßnahmen angesehen. Noch zutreffend hat das Oberlandesgericht auch festgestellt, dass die An- kündigung den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BGB genügt. 34 35 36 37 - 16 - Der hiernach erforderliche Mindestinhalt der Modernisierungsankündi- gung ist einerseits an dem Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Die- sem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beur- teilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, ins- besondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnah- men und der gegebenenfalls zu ziehenden vertraglichen Konsequenzen (vgl. BT- Drucks. 14/4553, S. 36 f.; Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, NJW- RR 2020, 892 Rn. 23 mwN). Andererseits ist auch zu berücksichtigen, dass die Mitteilungspflichten nicht darauf abzielen, die Befugnis des Vermieters zur Durch- führung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) einzuschränken, son- dern dass sie dem Mieter hierbei lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren sollen. Die Verwirklichung dieses Schutzes darf nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Mo- dernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, aaO mwN). Diesen Anforderungen wird die hier vorgenommene Ankündigung gerecht. (1) Sie enthält ausreichende Angaben über die Art und den voraussichtli- chen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB). Die Mieter werden durch das Schreiben vom 27. De- zember 2018 hinreichend in die Lage versetzt, in groben Zügen die voraussicht- lichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahmen auf den Mietge- brauch abzuschätzen sowie, gegebenenfalls mit sachverständiger Hilfe, verglei- chend zu ermitteln, ob die geplanten Maßnahmen der energetischen Modernisie- rung zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden (vgl. zu diesem Er- fordernis bei energetischer Modernisierung: Senatsurteil vom 20. Mai 2020 38 39 40 - 17 - - VIII ZR 55/19, aaO Rn. 24 mwN). Es ergibt sich hinreichend detailliert, welche Maßnahmen durchgeführt werden sollen, welchen Umfang diese Maßnahmen haben, mit welchen Beeinträchtigungen der einzelne Mieter während der Durch- führung der Maßnahme zu rechnen hat, in welcher Weise das Gebäude an sich und die einzelnen Wohnungen verändert werden und welches Energiesparpo- tenzial durch die geplanten Maßnahmen erreicht werden soll. (2) Die zeitlichen Angaben der Ankündigung genügen den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB, wonach der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme angegeben werden müssen. Die Ankündigung enthält genaue zeitliche Angaben zum geplanten Be- ginn und Ende der Modernisierungsmaßnahmen (2. Dezember 2019 bis 30. De- zember 2023) sowie zum geplanten Beginn und Ende der einzelnen Bauab- schnitte. Es ergibt sich hieraus konkret, wann die einzelnen Modernisierungs- maßnahmen voraussichtlich beginnen und enden werden. Es steht einer wirksamen Ankündigung entgegen der Auffassung der Re- visionserwiderung nicht entgegen, dass zum Zeitpunkt der Ankündigung kon- krete Ausschreibungen noch nicht erfolgt und ausführende Unternehmer noch nicht beauftragt waren. Durch die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und Bauendes soll dem Mieter ermöglicht werden, sich zeitlich auf die Maßnahmen einzustellen und etwaige Vorbereitungshandlungen zu treffen. Im Hinblick darauf, dass die Ankündigung schon von Gesetzes wegen mindestens drei Monate vor Baubeginn zu erfolgen hat und zu diesem Zeitpunkt die genaue Angabe des Bau- beginns in der Regel noch nicht möglich ist, genügt nach dem Gesetzeswortlaut die Angabe des voraussichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Dauer. Voraussichtlich bedeutet hierbei, dass von dem Vermieter keine sicher feststehenden Angaben verlangt werden, sondern eine Prognose. Dies impliziert - auch für den Mieter erkennbar -, dass nachträgliche Änderungen möglich sind. 41 42 43 - 18 - Indes ist durch die Verwendung des Wortes "voraussichtlich" zugleich klarge- stellt, dass eine reine Absichtserklärung, der keine objektbezogene Planung zu Grunde liegt, ebenso wenig genügt wie rein auf unsubstantiierten Schätzungen beruhende Angaben "ins Blaue" hinein. Vielmehr ist es erforderlich, dass bereits Planungen vorliegen, die dem Vermieter eine hinreichende zeitliche Einschät- zung der Maßnahmen ermöglichen. Dies bedingt indes nicht, dass zum Zeitpunkt der Angaben die Planungen bereits abgeschlossen, Ausschreibungen erfolgt, Unternehmen mit der Ausführung beauftragt oder Ausführungstermine vertrag- lich vereinbart sind. Durch derartig strenge Anforderungen an die Ankündigung würde die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen ent- gegen dem Gesetzeszweck erschwert, ohne dass dies zum Schutz des Mieters erforderlich ist. Gerade bei einem großen, viele Wohnungen betreffenden, über Jahre andauernden und mehrere Maßnahmen umfassenden Modernisierungs- vorhaben muss dem Vermieter die Möglichkeit verbleiben, die Arbeiten sukzes- sive zu vergeben. Auch besteht kein Anlass, die Nutzung der Zeit zwischen An- kündigung und voraussichtlichem Baubeginn für weitere Planungen, Ausschrei- bungen und Auftragsverträge zu erschweren, indem bereits im Zeitpunkt der An- kündigung ein weit fortgeschrittener Vorbereitungsstand gefordert wird. Bei ei- nem umfangreichen Modernisierungsvorhaben ist eine Einschätzung des voraus- sichtlichen Baubeginns und der voraussichtlichen Bauzeit bereits im Planungs- stadium auf Grundlage von Erfahrungswerten sowohl hinsichtlich der Dauer ein- zelner Maßnahmen als auch hinsichtlich der Kapazitäten und dem Vorlauf bei ausführenden Unternehmen hinreichend konkret möglich, um ausreichend fun- dierte, dem Schutzzweck der Ankündigung gerecht werdende Angaben zu ma- chen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass angesichts der gesetzlichen Min- destfrist zwischen Ankündigung und Baubeginn sowie abhängig von Umfang und Gesamtdauer der Maßnahmen ohnehin und für alle Beteiligten offensichtlich mit 44 - 19 - zeitlichen Verschiebungen gerechnet werden muss, die auch bei einer späteren Ankündigung im Zeitpunkt eines fortgeschritteneren Planungsstadiums nicht ver- hindert werden könnten. Dies gilt umso mehr, als bei einer mehrere Einzelmaß- nahmen umfassenden Gesamtmodernisierung zwischen dem ersten Arbeits- schritt und dem Ende der gesamten Maßnahmen regelmäßig ein langer Zeitraum liegt, bei dem sich für den Beginn der einzelnen Maßnahmen im Laufe des Bau- fortschritts häufig Abweichungen ergeben werden. Für den Mieter ist es trotz dieser zeitlichen Unsicherheiten von Vorteil, wenn ihm - wie hier - in einer Ankündigung alle Maßnahmen, die im Rahmen eines Gesamtmodernisierungsplans durchgeführt werden sollen, bereits mit de- ren voraussichtlichem Beginn und Dauer dargelegt werden, so dass er unter Be- rücksichtigung des Gesamtumfangs der geplanten Maßnahmen entscheiden kann, ob er die insgesamt über einen längeren Zeitraum dauernden Maßnahmen dulden oder eine neue Wohnung suchen möchte. Zugleich kann er sich bereits frühzeitig auf die im Laufe der Gesamtmaßnahme eintretenden Beeinträchtigun- gen einstellen und etwaige Vorbereitungsmaßnahmen hierfür rechtzeitig planen. Dass er nur einen voraussichtlichen Zeitplan erhält und Abweichungen wahr- scheinlicher werden, je länger der Vorlauf ist, behindert den Mieter demgegen- über nicht unzumutbar. Denn die konkrete Ausführung von Vorbereitungsmaß- nahmen (z.B. das Umstellen oder Abdecken von Möbeln) erfolgt regelmäßig oh- nehin erst kurzfristig vor Beginn der jeweiligen Beeinträchtigung. Im Laufe des Baufortschritts ist für den einzelnen Mieter insoweit mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf vorhersehbar, wann konkret die einzelnen Beeinträchtigungen eintreten werden und seine Wohnung in besonderem Maße (z.B. durch den Einbau der neuen Fenster und der Wohnungseingangstüre) betroffen sein wird, zumal die Beklagte bereits angekündigt hat, den Mietern jeweils vier Wochen vor Beginn der Bauarbeiten an dem Bauabschnitt, in dem ihre Wohnung gelegen ist, Einzel- heiten zum Bauablauf und zum detaillierten Ausführungstermin der Arbeiten in 45 - 20 - ihrer Wohnung mitzuteilen, so dass für die Durchführung etwaig erforderlicher konkreter Vorbereitungshandlungen genügend Zeit verbleibt. (3) Die Angaben zur Höhe der voraussichtlich auf Grund der Modernisie- rungsmaßnahmen zu erwartenden Mieterhöhung genügen den Erfordernissen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB. Die Ankündigung legt für die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen getrennt dar, welche Kosten hierfür voraussichtlich insgesamt entstehen, wie hoch der Anteil der Instandhaltungskosten hieran ist und welcher Betrag anteilig auf die betroffene Wohnung entfällt. Als Umlage wird ausgehend von dem Gesamtbetrag der auf die Wohnung entfallenden Kosten ein Betrag von jährlich 11 Prozent als voraussichtliche Mieterhöhung angegeben, wobei der Betrag konkret benannt ist und auf die Reduzierungsmöglichkeit nach der gesetzlichen Härtefallregelung hingewiesen wird. Es kommt auch insoweit nicht darauf an, dass der Berechnung eine Kos- tenschätzung zu Grunde liegt, die noch nicht auf Grundlage konkreter Aufträge an Werkunternehmer erstellt werden konnte. Eine Schätzung der voraussichtli- chen Kosten eines Bauvorhabens und damit der auf die einzelne Wohnung ent- fallenden Umlage ist bereits im vorliegenden Planungsstadium hinreichend auf Grundlage von Erfahrungswerten und Einheitspreisen möglich und wurde hier dementsprechend von den mit der Planung beauftragten Architekten ausgeführt. Ein schützenswertes Bedürfnis des Mieters an einer Berechnung der erwarteten Mieterhöhung auf Grundlage einer weiter fortgeschrittenen Planung, konkreter Ausschreibungen und Auftragsvergaben besteht nicht. Die Angabe der erwarte- ten Mieterhöhung soll dem Mieter ermöglichen, zu prüfen, ob er nach § 555d Abs. 3 BGB Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung geltend machen möchte. Dies ist auf Grundlage der hier vorliegenden Kostenschätzung ohne Weiteres möglich. Etwaige erhebliche Abweichungen der tatsächlich geforderten von der prognostizierten Mieterhöhung benachteiligen den Mieter insoweit nicht. 46 47 - 21 - Denn nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB besteht für die Geltendmachung von Härte- gründen im Hinblick auf die Miethöhe die ansonsten nach § 555d Abs. 3 bis 5, § 559 Abs. 5 Satz 1 BGB gegebene Ausschlussfrist nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Für die Frage, ob der Mieter die Modernisierung zu dulden hat, spielen die Höhe der erwarteten Mieterhöhung sowie sich daraus ergebende Härtegründe nach § 555d Abs. 2 Satz 2 BGB ohnehin keine Rolle (vgl. Senatsurteil vom 9. Oktober 2019 - VIII ZR 21/19, NJW 2020, 835 Rn. 22), so dass der Mieter insoweit nicht auf konkretere Angaben hierzu angewiesen ist. bb) Die Modernisierungsankündigung ist auch nicht deshalb zu beanstan- den, weil sie mehr als elf Monate vor dem voraussichtlichen Ausführungsbeginn erfolgte. Eine Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB ist in zeitli- cher Hinsicht dann zulässig, wenn die Planungen so weit fortgeschritten sind, dass die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB eingehalten werden können. Eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Moder- nisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungs- maßnahme im Sinne einer Höchstfrist oder eines fortgeschrittenen Planungs- standes bedarf es dagegen nicht. (1) In der Literatur werden zur Frage, ob - über die geschriebenen Voraussetzungen des § 555c Abs. 1 BGB hinaus - zwischen der Modernisie- rungsankündigung und dem Beginn der Maßnahmen ein enger zeitlicher Zusam- menhang bestehen muss, unterschiedliche Auffassungen vertreten. Teilweise wird zum Schutz des Mieters - unter Berücksichtigung der Umstände des Einzel- falls - eine Frist von maximal sechs Monaten für zulässig gehalten (vgl. BeckOK- Mietrecht/Müller, Stand: 1. November 2020, § 555c BGB Rn 16; Schmidt-Futte- rer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 37; Blümmel/Kinne, DWW 48 49 50 - 22 - 1988, 302, 305). Nach anderer Auffassung ist - ohne feste Höchstfrist - entschei- dend, ob eine schützenswerte Planungssituation eingetreten ist (Blank/ Börstinghaus, Miete, 6. Aufl., § 555c BGB Rn. 6). Teilweise wird eine ordnungs- gemäße Ankündigung abgelehnt, wenn deren frühzeitiger Ausspruch nicht der Schaffung von Planungssicherheit dient, sondern allein der Nutzung der Über- gangsregelung des Art. 229 § 49 EGBGB (vgl. BeckOGK-BGB/Wendtland, Stand: 1. Januar 2021, Art. 229 § 49 EGBGB Rn. 6.1). Nach anderer Auffassung besteht keine Höchstfrist, sondern es soll allein entscheidend sein, dass die im Tatbestand des § 555c Abs. 1 BGB ausdrücklich genannten inhaltlichen Voraus- setzungen eingehalten werden können (BeckOGK-BGB/Schepers, Stand: 1. Ok- tober 2020, § 555c Rn. 6; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 555c Rn. 5a; Mahlstedt, NZM 2019, 905, 907; Gsell/Siegmund, NZM 2019, 489, 499). (2) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB grenzen den zeitlichen Vorlauf zwischen Ankündigung und Ausführungsbeginn insoweit ein, als eine wirksame Ankündigung erst dann möglich ist, wenn der Vermieter die hiernach geforderten Informationen mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung zur Verfügung stellen kann. Darüber hinausgehende zeitliche Einschränkungen ergeben sich aus dem Gesetz nicht. Weder besteht eine zeitliche Obergrenze zwischen Modernisie- rungsankündigung und Ausführungsbeginn noch bedarf es einer schützenswer- ten Planungssituation des Vermieters auf Grund eines besonders fortgeschritte- nen Planungsstandes. (a) Nach dem Wortlaut des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB hat die Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu erfolgen. Der Begriff "spätestens" drückt aus, dass es sich um eine Mindestfrist handelt, eine frühere Ankündigung indes möglich ist. Zeitliche Einschränkungen hierfür im 51 52 - 23 - Sinne einer Höchstfrist ergeben sich aus dem Wortlaut ebenso wenig wie das Erfordernis eines fortgeschrittenen Planungsstandes oder einer schützenswerten Planungssituation. (b) Die Gesetzeshistorie und -begründung bestätigen dies. Die Regelung über die Modernisierungsankündigung geht zurück auf das Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen vom 23. August 1976 (BGBl. I, S. 2429), durch das in § 20 Abs. 2 WoModG erstmals die Pflicht zur Ankündigung von nach § 20 Abs. 1 WoModG zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen festgeschrie- ben wurde. Die Ankündigung hatte hiernach zwei Monate vor der Durchführung der Maßnahme zu erfolgen. Mit dem Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde die Regelung hin- sichtlich der Ankündigungsfrist inhaltsgleich - unter Aufhebung der Beschränkung auf geförderte Maßnahmen - in § 541b BGB aF übernommen. Durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (Mietrechtsreformgesetz; BGBl. I S. 1149) wurde die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in § 554 Abs. 2 BGB aF geregelt. Die Ankündi- gungspflicht wurde in § 554 Abs. 3 BGB aF aufgenommen und insoweit modifi- ziert, als sie spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme zu erfüllen war. In der Gesetzesbegründung heißt es hierzu, dass durch die Einfügung des Wor- tes "spätestens" klargestellt werden solle, dass auch frühere Mitteilungen, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen genügen, wirksam sein können. Durch die Fristverlängerung auf drei Monate entstehe ein sinnvoller Gleichlauf zur [unver- änderten] Kündigungsfrist im Falle einer Sonderkündigung (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Im Hinblick auf die Ankündigungsfrist sowie die Sonderkündigungsfrist erfolgten bis zur heute geltenden Fassung (§ 555c Abs. 1 BGB und § 555e Abs. 1 BGB) inhaltlich keine Änderungen mehr. 53 - 24 - Der oben genannten Begründung zur Einfügung des Wortes "spätestens" bei der Frist für die Modernisierungsankündigung ist zu entnehmen, dass der Ge- setzgeber mit dieser Regelung gerade klarstellen wollte, dass eine frühere An- kündigung grundsätzlich zulässig ist und die gesetzliche Regelung lediglich eine Mindestfrist darstellen sollte. Dieser gesetzgeberischen Klarstellung bedurfte es, weil die Vorgängernorm insoweit unklar war und ihrem Wortlaut nach so verstan- den werden konnte, dass die Frist genau einzuhalten war. Der Gesetzgeber des Mietrechtsreformgesetzes hielt dagegen eine frühere Ankündigung für zulässig, soweit sie den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügt. Denn diese bilden eine faktische zeitliche Schranke, da ein Vermieter die hiernach ge- forderten Informationen nicht beliebig im Voraus mit dem erforderlichen Inhalt und der gebotenen Konkretisierung erteilen kann. Eine darüber hinausgehende zeitliche Einschränkung des Vorlaufs im Sinne einer Höchstfrist ist dem Willen des Gesetzgebers hingegen nicht zu entnehmen. Diese ergibt sich entgegen der Auffassung des Klägers auch nicht daraus, dass in der Begründung davon die Rede ist, dass auch frühere Mitteilungen wirksam sein "können". Dies steht im Zusammenhang mit der Einschränkung "soweit sie den inhaltlichen Anforderun- gen genügen" und besagt nichts darüber, dass der Gesetzgeber eine Höchstfrist einführen wollte. Auch dafür, dass nach dem Willen des Gesetzgebers über die genannten inhaltlichen Anforderungen hinaus ein fortgeschrittener Planungs- stand erreicht sein muss, ergeben sich aus der Gesetzeshistorie und -begrün- dung keine Anhaltspunkte. (c) Letztlich ergibt sich auch aus Sinn und Zweck der Vorschrift, dass nach § 555c Abs. 1 BGB ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen einer Moder- nisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn im Sinne einer Höchstfrist oder einer fortgeschrittenen Planungssituation nicht bestehen muss. Die Ankün- digung soll den Mieter vor kurzfristigen Modernisierungsmaßnahmen schützen 54 55 - 25 - und ihm die Möglichkeit erhalten, rechtzeitig vor Beginn der Maßnahmen zu rea- gieren und seine diesbezüglichen Rechte fristgerecht ausüben zu können. Dies ergibt sich bereits aus der Gesetzesbegründung des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), wonach die Frist dem Schutz der Mieter diente und ihnen eine Bedenkzeit von zwei Monaten zwi- schen der Mitteilung der beabsichtigten Verbesserungsmaßnahme und ihrer Durchführung einräumen sollte, damit sie sich über ihre Duldungspflicht schlüssig werden und auf die Maßnahmen einstellen können. Zugleich wurde den Mietern ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, um sich den Beeinträchtigungen durch die Modernisierung entziehen zu können. Diese Kündigung musste bis zum Ende des Monats, der der Mitteilung des Ver- mieters folgte, auf den Ablauf des nächsten Monats erklärt werden (§ 20 Abs. 3 WoModG). Die insoweit inhaltlich übereinstimmende Regelung des § 541b Abs. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Miet- wohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) wurde entsprechend da- mit begründet, dass der Mieter hierdurch in den Stand gesetzt werden sollte, sich sachgerecht zu entscheiden, ob er die geplante Maßnahme dulden oder ihr ent- gegentreten soll (BT-Drucks. 9/2079 S. 13). Dieser Schutzzweck erfordert es nicht, dass zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn ein enger zeitlicher Zusammenhang liegen muss - sei es im Sinne einer festen Höchstfrist oder eines bestimmten fortgeschrittenen Planungs- standes. (aa) Es bedarf der zusätzlichen Voraussetzung eines engen zeitlichen Zu- sammenhangs nicht, um dem Mieter eine sachgerechte Entscheidung über die Ausübung seiner Rechte - Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Son- derkündigung oder ordentliche Kündigung - zu ermöglichen. Wie die obigen Aus- 56 57 58 - 26 - führungen zum gesetzlich vorgeschriebenen Inhalt einer Modernisierungsankün- digung zeigen, wird der Mieter durch die nach § 555c Abs. 1 BGB erforderlichen Angaben so ausreichend über Art und Umfang der Maßnahmen, deren voraus- sichtlichen Beginn und Dauer sowie die voraussichtliche Mieterhöhung informiert, dass er über die Ausübung der genannten Rechte auf fundierter Grundlage ent- scheiden kann. Ankündigungen "ins Blaue hinein" entfalten ohnehin auf Grund von § 555c Abs. 1 BGB keine Rechtswirkungen. (bb) Eine frühzeitige, den inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung beeinträchtigt den Mieter nicht unangemessen bei der Entscheidung darüber, ob er die Maßnahmen dulden oder die Wohnung kündigen möchte. Im Gegenteil ist eine vorzeitige Ankündigung für ihn diesbe- züglich im Regelfall von Vorteil. Insbesondere wird - entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung - das Sonderkündigungsrecht nach § 555e Abs. 1 BGB bei einer frühzeitigen An- kündigung nicht "sinnentleert", auch wenn hierfür eine zeitliche Beschränkung gilt, wonach ein Mieter die Wohnung nur außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung kündigen kann und er für die Kündigungserklärung nur bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt, Zeit hat. Zwar kann das Sonderkündigungsrecht bei einer frühzeitigen Ankündigung nur auf einen Zeitpunkt deutlich vor Beginn der Bau- maßnahme ausgeübt werden, so dass der Mieter, der das Sonderkündigungs- recht nutzen möchte, die Wohnung zu einem Zeitpunkt verlassen müsste, zu dem noch keine Beeinträchtigung vorliegt. Indes ist es nicht Sinn und Zweck des Son- derkündigungsrechts, dem nicht duldungswilligen Mieter die Wohnung bis zum Beginn der Baumaßnahmen zu erhalten. Vielmehr soll dem Mieter hierdurch nach der Gesetzesbegründung nur die Möglichkeit gegeben werden, sich der 59 60 - 27 - durch die Modernisierungsmaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigung zu ent- ziehen (BT-Drucks. 7/4550, S. 22), was auch bei einer frühzeitigen Ankündigung möglich ist. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Gesetzgeber mit der Ver- längerung der Mindestfrist für die Ankündigung von zwei Monaten auf drei Mo- nate einen "sinnvollen Gleichlauf" zwischen Sonderkündigungsrecht und Moder- nisierungsankündigung erreichen wollte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Die An- passung der Mindestfrist der Ankündigung an die Fristen des Sonderkündigungs- rechts diente nicht dazu, einen Ablauf der Sonderkündigungsfrist deutlich vor Be- ginn der Baumaßnahmen zu verhindern. Vielmehr sollte hierdurch gesichert wer- den, dass ein Mieter - dem Sinn und Zweck des Sonderkündigungsrechts ent- sprechend - in jedem Fall durch dessen Ausübung eine Beendigung des Mietver- hältnisses noch vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen erreichen kann und diese nicht für einen Übergangszeitraum dulden muss. Diese Gefahr hätte bei Fortgeltung der zweimonatigen Ankündigungsfrist bestanden, wenn mit den Maßnahmen unmittelbar nach deren Ablauf begonnen worden wäre, da nach § 554 Abs. 3 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mit- teilung folgte, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats gekündigt wer- den konnte, also insgesamt zwischen Ankündigung und frühestem Wirksamwer- den der Kündigung mehr als zwei Monate lagen. Bis zum Inkrafttreten des Miet- rechtsmodernisierungsgesetzes am 1. September 2001 wurde der Gefahr eines Baubeginns vor Ende der Sonderkündigungsfrist dadurch begegnet, dass nach § 541b Abs. 2 Satz 3 BGB aF die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit zu unterlassen war, wenn der Mieter das Sonderkündigungsrecht ausgeübt hatte. Diese Regelung hat der Gesetzgeber des Mietrechtsmodernisierungsgesetzes nicht übernommen, sondern vielmehr die Fristen der Ankündigung und des Son- derkündigungsrechts insoweit angepasst, dass ein Baubeginn vor Ablauf der 61 - 28 - Mietzeit bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts von vornherein nicht mehr möglich war. Abgesehen davon, dass das Sonderkündigungsrecht mithin nicht dem Er- halt des Mietverhältnisses bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahmen dient, steht dem Mieter in der Regel ohnehin ein ordentliches Kündigungsrecht zu, das nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB am dritten Werktag eines Kalendermo- nats zum Ablauf des übernächsten Monats - also mit vergleichbarer Frist wie das Sonderkündigungsrecht - ausgeübt werden kann. Für diesen Regelfall ist die vor- zeitige Ankündigung gegenüber der die Mindestfrist ausschöpfenden Ankündi- gung von erheblichem Vorteil. Diese ermöglicht dem Mieter, etwaige Reaktionen seinerseits schon mit großem Vorlauf zu planen. Insbesondere in dem Fall, dass der Mieter die geplanten Maßnahmen nicht dulden möchte, kann er mit ausrei- chend Zeit eine neue Wohnung suchen und sich auch noch je nach Ergebnis der Suche für oder gegen eine Kündigung entscheiden. Lediglich für die Fälle, in de- nen dem Mieter kein ordentliches Kündigungsrecht zusteht, kann eine frühzeitige Ankündigung bei einem nicht duldungswilligen Mieter zu einem Ablauf der Kün- digungsfrist und damit einem Auszug deutlich vor Baubeginn führen, so bei Zeit- mietverträgen nach § 575 BGB sowie bei einem individualvertraglich vereinbar- ten (befristeten) Ausschluss des Kündigungsrechts. Diese Sonderfälle rechtferti- gen es indes nicht, dass generell eine Höchstfrist für die Zeitspanne zwischen Ankündigung und Modernisierungsbeginn verlangt wird. Denn auch in diesen Fällen erfüllt das Sonderkündigungsrecht des § 555e Abs. 1 BGB seinen Zweck, den Mietern zu ermöglichen, sich den Modernisierungsmaßnahmen durch Kün- digung zu entziehen. (cc) Durch eine frühzeitige Ankündigung werden auch die Möglichkeiten des Mieters, sich auf Härtegründe zu berufen, die einer Duldung oder einer Miet- erhöhung entgegenstehen, nicht gravierend beeinträchtigt. Zwar hat der Mieter 62 63 - 29 - dem Vermieter die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nach § 555d Abs. 3 BGB bis zum Ablauf des Mo- nats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitzuteilen. Dies führt bei einer frühzeitigen Ankündigung dazu, dass der Mieter auch etwaige Härtegründe frühzeitig geltend machen muss. Bei bereits zu diesem Zeitpunkt vorliegenden Härtegründen ist dies dem Mieter indes ohne Weiteres innerhalb der gesetzlichen Frist zumutbar. Auch bei einer kurzfristigeren Ankündigung bleibt ihm hierfür nicht mehr Zeit. Das Vorbringen der Revisionserwiderung, wo- nach ein Mieter bei einem langen Zeitraum zwischen Ankündigung und Ausfüh- rungsbeginn geneigt sein könne, davon auszugehen, dass sich bereits eingetre- tene, die Härte begründende Umstände nachträglich zu seinen Gunsten ändern könnten, und er diese deshalb nicht vortrage, führt nicht zu einer anderen Bewer- tung. Denn die Frist des § 555d Abs. 3 Satz 1 BGB gilt gemäß § 555d Abs. 5 BGB nur, wenn der Mieter in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen wurde. Er ist demnach darüber informiert, dass er bereits vorliegende Härtegründe fristgerecht geltend machen muss. Warum er sich hiervon durch die Hoffnung auf zeitlich späteren Wegfall der Härtegründe abhalten lassen sollte, ist nicht ersichtlich. Den Fall, dass Härtegründe erst nach Fristablauf eintreten, hat der Ge- setzgeber gesehen und in § 555d Abs. 4 Satz 1 BGB geregelt, dass diese nach- träglich vorgebracht werden können. Das Erfordernis, die Gründe der Verzöge- rung zusätzlich darzulegen, beschwert den Mieter nicht unzumutbar. (dd) Die bei einer zeitlich frühzeitigen Ankündigung bestehende größere Ungenauigkeit hinsichtlich der späteren Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigen den Mieter ebenfalls nicht im Hinblick auf die aus einer Ankündigung folgenden Rechtswirkungen. Sofern der Mieter die erhöhte Miete nicht zahlen will oder kann, steht ihm - abgesehen von dem regelmäßig bestehenden ordentlichen 64 65 - 30 - Kündigungsrecht - ohnehin nach Geltendmachung der Mieterhöhung das Son- derkündigungsrecht nach § 561 Abs. 1 BGB zu, über das er in Kenntnis der ge- nauen Höhe der Mieterhöhung entscheiden kann. Für die Entscheidung über das Sonderkündigungsrecht des § 555e BGB ist hingegen nicht die exakte Höhe der nach Durchführung der Modernisierung fälligen erhöhten Miete entscheidend, sondern die Frage, ob der Mieter die mit der Modernisierung einhergehenden Beeinträchtigungen dulden möchte. Die Ungenauigkeit hinsichtlich der zu erwartenden Höhe der Mieterhöhung beeinträchtigt auch die Möglichkeit, Härtegründe im Hinblick auf die erwartete Mieterhöhung geltend zu machen, nicht unzumutbar. Denn die Ausschlussfrist für die Geltendmachung von diesbezüglichen Härtegründen gilt nach § 559 Abs. 5 Satz 2 BGB nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Auch diesen Sonderfall hat der Gesetzgeber somit bedacht und auf andere Weise - nicht durch Einführung eines engen zeitli- chen Zusammenhangs zwischen Ankündigung und Ausführung - geregelt. (ee) Letztlich sind auch die Interessen des Vermieters an Planungssicher- heit durch eine frühzeitige Ankündigung zu berücksichtigen. Je früher der Ver- mieter Einwände der Mieter kennt, desto einfacher und kostensparender lassen sich diese in der weiteren Planung berücksichtigen. Der Gesetzgeber hat dem Rechnung getragen, indem er bewusst in § 555c Abs. 1 BGB keine allzu hohen inhaltlichen Anforderungen an die Ankündigung aufgestellt hat. Nach der gesetz- geberischen Konzeption ist dann, wenn der Vermieter eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung aussprechen kann, ein Pla- nungsstand erreicht, der ihn zur Ankündigung berechtigt und ihm damit die Mög- lichkeit gibt, absehbar einen möglichst weitgehenden Umfang an Planungssi- cherheit für das Vorhaben zu erhalten, indem bereits vorhandene Härtegründe zeitnah vorgebracht werden müssen. Im Hinblick auf die im Regelfall fehlende 66 67 - 31 - oder allenfalls geringe Beeinträchtigung des Mieters durch eine frühzeitige An- kündigung sowie die hiermit für ihn auch verbundenen Vorteile einer vorzeitigen Planbarkeit besteht kein Grund, von dem Vermieter über die geschriebenen ge- setzlichen Voraussetzungen hinaus grundsätzlich eine besondere Rechtferti- gung für eine frühzeitige Ankündigung, wie zum Beispiel ein konkretes Bedürfnis nach Planungssicherheit, zu fordern und diese nur zuzulassen, wenn eine schüt- zenswerte Planungssituation eingetreten ist. (ff) Die Gefahr der rechtsmissbräuchlichen Nutzung einer frühzeitigen An- kündigungsmöglichkeit rechtfertigt es nicht, generell einen engen Zusammen- hang zwischen Ankündigung und Ausführung im Sinne einer Höchstfrist oder ei- ner fortgeschrittenen Planung zu verlangen. Zwar mag bei Zulässigkeit einer früh- zeitigen Ankündigung die Gefahr, dass diese dazu genutzt wird, unliebsame Mieter zur Kündigung zu bewegen, ohne tatsächlich Modernisierungsmaßnah- men durchführen zu wollen, höher sein, als wenn ein fortgeschrittener Planungs- stand vorausgesetzt wird, da der Vermieter bei geringeren Anforderungen an die Ankündigung weniger - unnütze - Kosten zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Ankündigung aufwenden muss oder jedenfalls die Überprüfung des tatsächlichen Modernisierungswillens erschwert ist. Indes rechtfertigt die Gefahr eines Rechts- missbrauchs nicht eine grundsätzlich für alle Ankündigungen geltende, bei ord- nungsgemäßem Verhalten nicht gebotene und erforderliche Einschränkung. Für den Fall des Rechtsmissbrauchs stehen im Einzelfall hinreichende Möglichkeiten zum Schutz des Mieters zur Verfügung. So läuft eine Ankündigung ohne tatsäch- lichen Modernisierungswillen ins Leere, entfaltet keine Rechtswirkungen und stellt eine Pflichtverletzung dar, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründet, sollte dieser im Glauben an eine bevorstehende Modernisierung kün- digen und hierdurch einen Schaden erleiden (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 30. Mai 2017 - VIII ZR 199/16, NZM 2017, 595 Rn. 7 ff.). Sofern im Einzelfall trotz einer den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügenden Ankündigung und 68 - 32 - bestehenden Modernisierungswillens dennoch aus besonderen Gründen ein Rechtsmissbrauch vorliegen sollte, kann dem durch die Anwendung des § 242 BGB im Einzelfall begegnet werden. cc) Die Ankündigung ist auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. Wie ausgeführt erfüllt sie alle gesetzlichen Voraussetzungen. Nach den im Revi- sionsverfahren nicht beanstandeten Feststellungen des Oberlandesgerichts wa- ren die Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich im angekündigten Umfang ge- plant und wurden nach der Ankündigung weiter vorbereitet. Dafür, dass die Be- klagte die frühzeitige Ankündigung trotz bestehender Modernisierungsabsicht rechtsmissbräuchlich genutzt hat, um Mieter zu einer frühzeitigen Kündigung zu bewegen, bestehen keine Anhaltspunkte. Zum einen hat die Beklagte kein Inte- resse daran, dass die Mieter vorzeitig kündigen, da eine Neuvermietung vor Durchführung der Maßnahmen wenig sinnvoll und gewinnbringend wäre und ihr ein Leerstand bis zur Modernisierung nur Nachteile bringen würde. Zum anderen hat sie die Sonderkündigungsfrist für die Mieter verlängert auf bis zu drei Monate vor dem Termin, an dem die Bauarbeiten an dem Gebäude, in dem sich die Woh- nung des Mieters befindet, beginnen. Dies zeigt, dass Ziel der Beklagten nicht war, die Mieter durch eine frühzeitige Ankündigung zu einer vorzeitigen Kündi- gung zu bewegen. Den Interessen der Mieter an einer sachgerechten Nutzung des Sonderkündigungsrechts ist durch diese Regelung über die gesetzliche Pflicht hinaus Rechnung getragen. Gleiches gilt im Hinblick auf die Geltendmachung von Härtegründen be- treffend die Ausführung der Maßnahmen sowie die Mieterhöhung. Auch insoweit hat die Beklagte zu Gunsten der Mieter die gesetzliche Frist deutlich und ohne Verpflichtung bis zum 30. Juni 2019 verlängert. Durch die frühzeitige Ankündigung werden den Mietern auch nicht unzu- lässig die Risiken späterer Preissteigerungen aufgebürdet. Zum einen muss im 69 70 71 - 33 - Rahmen von größeren Bauvorhaben ohnehin mit Preissteigerungen gerechnet werden, weshalb die Ankündigung auch nur die voraussichtlichen Kosten ange- ben muss. Allen Parteien muss bewusst sein, dass die Kosten sich noch ändern können und der tatsächliche Mieterhöhungsbetrag erst nach Durchführung der Bauarbeiten sicher feststeht. Zum anderen hat die Beklagte dieses Risiko hier ohnehin selbst übernommen und in den Ankündigungen zugesichert, im Rahmen der Mietanpassung maximal den in der Ankündigung genannten Betrag umzule- gen. Letztlich verbleibt als möglicher Anhaltspunkt für einen Rechtsmissbrauch nur, dass sich die Beklagte durch die Ankündigung am 27. Dezember 2018 die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, im Hinblick auf die Höhe der Mieterhöhung für sie deutlich günstigeren Rechts sichern wollte. Selbst wenn hierin rechtsmissbräuchliches Verhalten gesehen werden sollte, beträfe dies nicht die Ankündigung als solche, sondern nur die Nutzung der Übergangsrege- lung (hierzu unter II 2 b bb). Denn die Ankündigung an sich sowie die mit ihr grundsätzlich bezweckten Rechtsfolgen wie die Duldungspflicht, die Fristen zur Geltendmachung von Härtegründen und der Zeitpunkt, ab dem eine erhöhte Miete zu zahlen ist, werden durch die Frage, ob es der Beklagten verwehrt ist, die Höhe der Miete nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht zu be- rechnen, nicht berührt. Dies zeigt sich bereits darin, dass gegen die Ankündigung als solche keine Bedenken bestehen und die Frage des Rechtsmissbrauchs sich hier nur durch das Zusammenspiel von Zeitpunkt der Ankündigung und Über- gangsregelung stellt, die aber lediglich die Berechnung der Höhe der späteren Mieterhöhung betrifft. Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass die Be- klagte in der Ankündigung bei der Berechnung der voraussichtlichen Mieterhö- hung auf das bis 31. Dezember 2018 geltende Recht abgestellt hat. Denn diese Angabe diente weder dazu, die sich aus der Ankündigung ergebenden Rechte 72 - 34 - und Pflichten der Mieter zu beeinträchtigen, noch beeinträchtigte sie diese tat- sächlich, selbst wenn es der Beklagten verwehrt wäre, die Mieterhöhung nach den bis 31. Dezember 2018 geltenden Regeln zu berechnen. b) Rechtsfehlerhaft hat das Oberlandesgericht dem vorletzten Hilfsantrag insoweit stattgegeben, als es festgestellt hat, dass die Mieterhöhung nicht gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB nach dem bis zum 31. Dezember 2018 gel- tenden Recht erfolgen kann. Die Beklagte kann nach Abschluss der Modernisie- rungsmaßnahmen die Miete vielmehr auf Grundlage des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts erhöhen. Die Voraussetzungen des Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 EGBGB hierfür liegen vor. Der Beklagten ist dieses Vorgehen auch nicht wegen Rechtsmissbrauchs verwehrt. Der vorletzte Hilfsantrag ist des- halb ebenso unbegründet wie der mit der Anschlussrevision weiter verfolgte letzt- rangige Hilfsantrag. aa) Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 1 EGBGB sind auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis die §§ 555c und 559 BGB in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn dem Mieter bei Moder- nisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB bis ein- schließlich 31. Dezember 2018 zugegangen ist. Hat der Vermieter die Moderni- sierungsankündigung nicht oder nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB angekündigt, gilt Satz 1 mit der Maßgabe, dass es an Stelle des Zugangs der Mitteilung nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Zugang der Mieterhö- hungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 1 BGB ankommt (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB). Die hiernach für eine Anwendbarkeit des bis 31. Dezember 2018 gelten- den Rechts gegebenen Voraussetzungen liegen vor. Die den Mietern am 27. De- 73 74 75 - 35 - zember 2018 zugegangene Ankündigung entsprach - wie oben unter II 2 a aus- geführt - den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB und war damit auch ord- nungsgemäß im Sinne von Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 2 EGBGB. Weitere Voraussetzungen stellt die Übergangsvorschrift nicht auf. Insbe- sondere ergibt sich weder aus dem Wortlaut noch aus der Gesetzesbegründung oder dem Sinn und Zweck der Vorschrift das zusätzliche Erfordernis eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Ausführungs- beginn. Dem Wortlaut nach ist nur darauf abzustellen, dass die Ankündigung ord- nungsgemäß im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB war. Eine Andeutung, dass inso- weit zusätzliche Anforderungen gelten sollten, ist dem Wortlaut nicht zu entneh- men. Die Gesetzesbegründung bestätigt dies. Hierin wird ausgeführt, dass altes Recht für die Duldung und die Mieterhöhung gelten solle, wenn der Zugang der Modernisierungsankündigung noch unter Geltung alten Rechts erfolge. Wenn der Vermieter dem Mieter keine Modernisierungsankündigung habe zukommen las- sen oder diese nicht den Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB entspre- che, sei der Vermieter nicht schutzwürdig, so dass es darauf ankomme, ob die Mieterhöhungserklärung noch nach altem Recht zugegangen sei (BT-Drucks. 19/4672, S. 35). Hieraus ergibt sich, dass der Gesetzgeber als Stichtag für die Anwendung neuen Rechts rein formal den Zugang einer den gesetzlichen Anfor- derungen entsprechenden Modernisierungsankündigung gewählt hat. Etwaige zusätzliche Anforderungen an die Ankündigung - wie ein enger Zusammenhang zu dem Ausführungsbeginn oder einen über die in § 555c Abs. 1 BGB geforderte Planungsreife hinausgehender Planungsstand - hat der Gesetzgeber nicht gefor- dert. Die Schutzwürdigkeit des Vermieters hat der Gesetzgeber nur in den Fällen einer nicht ordnungsgemäßen Ankündigung verneint, mithin diese bei einer den 76 77 - 36 - Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechenden Ankündigung für gege- ben erachtet. Sinn und Zweck der Übergangsregelung sprechen ebenfalls gegen vom Gesetzgeber gewollte, gegenüber § 555c Abs. 1 BGB strengere Anforderungen an eine Ankündigung oder an den zeitlichen Zusammenhang zwischen einer An- kündigung und dem Ausführungsbeginn. Die Regelung dient vornehmlich der Rechtssicherheit im Hinblick auf Sachverhalte, die vor dem 31. Dezember 2018 begonnen haben, aber nicht beendet sind. Der Gesetzgeber hat insoweit den Vorgang ab Ankündigung bis zur Mieterhöhung einheitlich dem Recht unterstellt, das zum Zeitpunkt der Ankündigung galt. Hierdurch sollten sowohl der Vermieter bei der weiteren Planung des Vorhabens und Erstellung der Ankündigung als auch der Mieter, dem im Rahmen der Ankündigung die voraussichtlichen Kosten mitgeteilt werden, Rechtssicherheit erhalten. Welche Anforderungen an eine ord- nungsgemäße, die Stichtagsregelung auslösende Ankündigung zu stellen sind, hat die Übergangsvorschrift nicht eigens geregelt, sondern aus dem materiellen Recht abgeleitet. Dieser bezweckte Gleichlauf zwischen materiellem Recht und Übergangsregelung spricht gegen zusätzliche, nur im Rahmen der Übergangs- regelung geltende inhaltliche Anforderungen an die Modernisierungsankündi- gung oder den zeitlichen Zusammenhang zwischen dieser und dem Ausfüh- rungsbeginn. Es ist einer Stichtagsregelung immanent, dass sie für die beteiligten Rechtskreise Vor- und Nachteile mit sich bringen kann und für eine Übergangs- zeit zu einer ungleichen Behandlung von - mit Ausnahme des Zeitmoments - glei- chen Sachverhalten führt. Dementsprechend ist es mit dieser Stichtagslösung zwingend verbunden, dass Mieter, denen eine Ankündigung noch vor dem Stich- tag zugeht, höher an den Kosten der Modernisierung beteiligt werden können, als Mieter, denen die Ankündigung erst danach zugeht. Dies rechtfertigt es indes 78 79 - 37 - nicht, strengere Anforderungen an die Ankündigung zu stellen als das vom Ge- setzgeber für maßgeblich erachtete materielle Recht. Denn hierbei handelt es sich um übliche Auswirkungen einer Stichtagsregelung, die vom Gesetzgeber abgewogen und von den betroffenen Rechtskreisen hingenommen werden müs- sen. Unzumutbar ist dies für die Mieter nicht, denn die Mieterhöhung richtet sich nach dem bis 31. Dezember 2018 geltenden Recht, dem ihr zuvor begründetes Mietverhältnis unterlag und auf dessen Geltung sie sich einstellen konnten. Ein Anspruch darauf, von der Neuregelung profitieren zu können, besteht nicht. bb) Der Beklagten ist es nicht aus Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Übergangsregelung und die hieraus ergebende Anwendung des bis 31. Dezem- ber 2018 geltenden Rechts zu berufen. Ihr ist kein rechtsmissbräuchliches Ver- halten vorzuwerfen. (1) Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bildet eine allen Rechten, Rechtslagen und Rechtsnormen immanente Inhaltsbegrenzung und setzt der (auch gesetzlich zulässigen) Rechtsausübung dort Schranken, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtlich unvereinbaren Ergeb- nissen führt (vgl. Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 457 Rn. 28 und vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, BGHZ 226, 208 Rn. 42 mwN). Insbesondere muss § 242 BGB dann in Betracht gezogen werden, wenn die Anwendung der gesetzlichen Vorschriften einen im Einzelfall bestehenden Interessenkonflikt nicht hinreichend zu erfassen vermag und für einen der Betei- ligten ein unzumutbar unbilliges Ergebnis zur Folge hätte (vgl. BGH, Urteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, aaO und vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, BGHZ 68, 299, 304). Die Anwendung des § 242 BGB muss jedoch, soweit sie von der gesetzlichen Regelung abweicht, auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 1977 - IV ZR 143/76, aaO). 80 81 - 38 - (2) Welche Anforderungen sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall ergeben, kann regelmäßig nur durch eine umfassende Bewertung der gesamten Fallumstände, die dem Tatrichter obliegt, entschieden werden. Hiernach ist unter Würdigung der maßgeblichen Umstände des Einzelfalls zu er- mitteln, ob und inwieweit einem Beteiligten die Ausübung seiner Rechtsposition verwehrt ist (vgl. Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, aaO, mwN). Da die notwendigen tatsächlichen Feststellungen getroffen sind und eine weitere Aufklärung nicht zu erwarten ist, kann der Senat die gebotene Bewertung und Abwägung der maßgeblichen Umstände selbst vornehmen. Auch wenn sich eine Interessenabwägung nach § 242 BGB grundsätzlich nach den Umständen des Einzelfalls richtet, kann diese für die hier entscheidende Frage, ob sich die Beklagte im Rahmen der künftigen Mieterhöhung auf das bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht berufen kann, im Musterfeststellungsverfahren erfolgen. Denn insoweit sind die Interessen aller Mieter gleichlaufend und spielen auf das einzelne Mietverhältnis bezogene Erwägungen keine Rolle. (3) Die Bewertung aller Umstände führt hier dazu, dass der Beklagten nicht verwehrt ist, sich im Rahmen der Mieterhöhung, die sie nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen verlangen kann, auf die Anwendung des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Rechts zu berufen und die Mieterhöhung nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften zu berechnen. Zwar ist mit dem Oberlandesgericht davon auszugehen, dass der Beweg- grund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen - kurz vor dem Jahresende 2018 - in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Siche- rung der Anwendbarkeit des bis zum 31. Dezember 2018 geltenden, für die Be- klagte deutlich günstigeren Rechts war. Dies ist indes - auch unter Berücksichti- gung der hier gegebenen Umstände - nicht treuwidrig. Der Gesetzgeber hat mit 82 83 84 85 - 39 - der von der Beklagten genutzten Übergangsregelung eine Abwägung der beid- seitigen Interessen dahingehend getroffen, dass entscheidend für die Frage des anwendbaren Rechts der Zugang einer ordnungsgemäßen Ankündigung ist. Ist es dem Vermieter - wie hier - möglich, noch vor dem 31. Dezember 2018 eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB entsprechende Ankündigung zu er- stellen und den Mietern zuzuleiten, kann er sich grundsätzlich die vom Gesetz- geber getroffene und als billig empfundenen Interessenabwägung zu Nutze ma- chen. Rechtsmissbräuchliches Verhalten ist auch nicht auf Grund des zeitlichen Vorlaufs zwischen der Ankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Bau- arbeiten gegeben. Wie ausgeführt sieht das Gesetz insoweit eine zeitliche Ober- grenze nicht vor und bedarf es auch nicht grundsätzlich eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Ankündigung und dem Baubeginn, sofern nur - wie hier - die inhaltlichen Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB eingehalten werden können. Es ist der Beklagten, deren Planung Ende 2018 bereits soweit fortgeschritten war, dass sie eine den Anforderungen des § 555c Abs. 1 BGB genügende Ankündigung erstellen konnte, nicht vorwerfbar, dass sie die Moder- nisierungsmaßnahmen trotz der noch relativ langen Zeit bis zum Maßnahmenbe- ginn bereits am 27. Dezember 2018 ankündigte und sich damit die für sie güns- tigere Rechtslage sicherte. Denn hieran bestand ein erhebliches und legitimes Eigeninteresse der Beklagten, für die die Geltung des neuen Rechts erhebliche wirtschaftliche Nachteile hätte. Die Beklagte musste angesichts dieses schüt- zenswerten Interesses die Ausübung der ihr zustehenden Rechtsposition nicht unterlassen, um zu ihren eigenen Lasten den Mietern eine ihnen zu diesem Zeit- punkt noch nicht zustehende günstigere Rechtsposition zu verschaffen (zur Be- rücksichtigung des Eigeninteresses im Rahmen der Rechtsmissbräuchlichkeit: BGH, Urteile vom 14. Juli 2008 - II ZR 204/07, NJW 2008, 3438 Rn. 7; vom 3. März 2004 - VIII ZR 124/03, NJW 2004, 1797 unter II 2 b, und vom 24. Februar 86 - 40 - 1994 - IX ZR 120/93, NJW 1994, 1351 unter II 2; jeweils mwN). Dies gilt zumal vor dem Hintergrund, dass der Plan der Beklagten zur Modernisierung der be- troffenen Häuser und Wohnungen nicht kurzfristig im Hinblick auf die geplante Gesetzesänderung gefasst wurde, sondern mit den Planungen bereits vor Veröf- fentlichung des Referentenentwurfs des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2018 vom 12. Juli 2018 (veröffentlicht unter https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetz- gebungsverfahren/Dokumente/RefE_MietAnpG.pdf?__blob=publicationFile&v =1) begonnen worden war. Aus Sicht der Beklagten war es wirtschaftlich vernünf- tig, die gesetzliche Übergangsregelung zu ihren Gunsten zu nutzen. Jedenfalls bei einer ohnehin geplanten Modernisierungsmaßnahme ist das Verhalten der Beklagten nicht unredlich. Für die Mieter hat dies kein unbilliges Ergebnis zur Folge. Zwar ist die nach der Modernisierung zulässige Mieterhöhung nach dem bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Recht deutlich höher als bei Anwendung des seither geltenden Rechts, da nach altem Recht die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Woh- nung aufgewendeten Kosten erhöht werden kann (§ 559 Abs. 1 BGB aF), wäh- rend nach neuem Recht höchstens 8 Prozent zulässig sind (§ 559 Abs. 1 BGB) und zudem die neue Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB gilt. Allein dies führt indes nicht zu einer unzumutbaren Belastung der Mieter. Denn das zur An- wendung kommende, bis zum 31. Dezember 2018 geltende Recht hat der Ge- setzgeber bis zu diesem Zeitpunkt unter Berücksichtigung der Interessen von Vermietern und Mietern für angemessen erachtet. Es benachteiligt die Mieter nicht unangemessen, dass sie von der günstigeren neuen Regelung nicht profi- tieren können. Denn hierauf besteht kein Anspruch. Vielmehr ist dies grundsätz- lich hinzunehmende Folge der mit der Gesetzesänderung verbundenen Stich- tagsregelung. 87 - 41 - III. Nach alledem hat das Urteil des Oberlandesgerichts keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Revision der Beklagten hin zur Abweisung der Klage. Zugleich ist die An- schlussrevision zurückzuweisen. Dr. Milger Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanz: OLG München, Entscheidung vom 15.10.2019 - MK 1/19 - 88

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Bad Urach Entscheidungsdatum: 16.01.2025 Aktenzeichen: 1 C 165/24 ECLI: ECLI:DE:AGURACH:2025:0116.1C165.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 125 BGB, § 140 BGB, § 157 BGB, § 311b BGB, § 404 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Vorliegen eines Mietverhältnisses mit Kaufabsicht; Anspruch auf Herausgabe einer Wohnung Orientierungssatz 1. Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/08 Verkündet am: 15. Juli 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 (Bb), § 542 Abs. 1, § 557a, § 568 Abs. 1, § 573c, § 575 Abs. 4, § 812 Abs. 1 Zur Frage der Wirksamkeit eines formularmäßig vereinbarten zweijährigen Kündi- gungsverzichts in einem Mietvertrag über ein von einem Studenten an seinem Stu- dienort angemietetes Zimmer. BGH, Urteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08 - LG Nürnberg-Fürth AG Erlangen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Juli 2009 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider und die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 28. Oktober 2008 wird zurück- gewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten, Vater und Sohn, sind nach einem am 21. September 2006 mit der Klägerin geschlossenen Mietvertrag Mieter eines in einem Wohn- heim der Klägerin in E. gelegenen möblierten Zimmers, das der Beklagte zu 2 anlässlich der Aufnahme eines Studiums in E. zum Wintersemester 2006 bezog. Zur Mietzeit enthält der von der Klägerin verwendete Formularver- trag in § 2 folgende Bestimmung, wobei die Datumsangaben in einer dafür vor- gesehenen Textlücke handschriftlich eingetragen sind: 1 "Das Mietverhältnis beginnt am 1. 10. 2006. Der Vertrag läuft auf unbe- stimmte Dauer. Es wird vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 15.10.2008 ausgeschlossen ist". - 3 - Die Miete ist mit 255 € monatlich vereinbart (205 € zuzüglich 50 € für Wohnungsstrom). Darüber hinaus sieht der Mietvertrag in § 8 die zinsfreie Ent- richtung einer Kaution von 615 € an die Klägerin vor; diese Kaution ist Anfang Oktober 2006 vom Beklagten zu 2 geleistet worden. 2 3 Mit Schreiben vom 26. Juni 2007 kündigte der Beklagte zu 1 unter dem Briefkopf des Beklagten zu 2 und mit dem Unterschriftszusatz "i.A." den Miet- vertrag wegen "der durchweg unzumutbaren gesundheitsgefährdenden unhy- gienischen Zustände im (gemeinschaftlichen) sanitären Bereich, als auch im Eingangsbereich" zum 31. August 2007. Die Zimmerschlüssel wurden Anfang August 2007 vom Beklagten zu 2 zurückgegeben, die Miete ab August 2007 nicht mehr bezahlt. Das Amtsgericht hat zwar die außerordentliche Kündigung nicht als wirk- sam angesehen. Es ist aber von einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 ausgegangen und hat der auf Zahlung der Mieten für die Monate August bis Oktober 2007 gerichteten Klage mit Ausnahme der Mietforderung für August stattgegeben, die es durch Auf- rechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Kautionsrückzahlung als erlo- schen angesehen hat. Zugleich hat das Amtsgericht die Klägerin auf die Wider- klage der Beklagten zur Rückzahlung der überschießenden Kaution verurteilt. Die von der Klägerin eingelegte Berufung hat das Landgericht - ebenso wie die Anschlussberufung der Beklagten - zurückgewiesen. Gegen die Zurückweisung ihrer Berufung wendet sich die Klägerin mit ihrer vom Landgericht zugelasse- nen Revision. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat - soweit hier von Interesse - ausgeführt: 7 Die ausgesprochene Kündigung sei mangels vorheriger Abmahnung zwar nicht als außerordentliche Kündigung wirksam geworden. Sie sei jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten und habe das Mietverhältnis zum 31. Oktober 2007 beendet. Bei ihrem Ausspruch habe der Beklagte zu 1 zum einen als Vertreter des Beklagten zu 2 handeln wollen und dies durch Angabe von dessen Namen und den Gebrauch des Vertreterzusatzes "i.A." zum Aus- druck gebracht. Zugleich habe er für sich selbst handeln wollen. Ein juristischer Laie wie der Beklagte zu 1, der als Vertreter unterschreibe, gehe gewöhnlich davon aus, dass damit zugleich seine eigene erforderliche Unterschrift geleistet werde. Nach Lage der Dinge könne deshalb ausgeschlossen werden, dass der Beklagte zu 1 als Vertreter für den Beklagten zu 2 eine Erklärung abgegeben habe, die er sachlich nicht habe mittragen wollen. Unstreitig habe allein der Be- klagte zu 2 in dem angemieteten Zimmer aus Anlass seines Studiums wohnen sollen. Die Aufnahme des Beklagten zu 1 in den Mietvertrag habe lediglich dazu gedient, der Klägerin einen weiteren solventen Schuldner zu verschaffen. Er sei deshalb ebenfalls daran interessiert gewesen, das Mietverhältnis, von dem sein Sohn sich aus sachlichen Gründen habe lösen wollen, rasch zum Ende zu brin- gen, um eine eigene Inanspruchnahme zu vermeiden. Wäre ihm bewusst ge- wesen, dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben habe und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig gewesen sei, hätte er die Adres- senangabe entsprechend anders formuliert. Auch wenn sich der Kündigungser- klärung selbst nur andeutungsweise ein eigener Kündigungswille des Beklagten - 5 - zu 1 entnehmen lasse, habe für die Klägerin bei der ihr bekannten Interessen- lage kein Zweifel bestehen können, dass der Beklagte zu 1 die Kündigung er- sichtlich auch als eigene habe aussprechen wollen. 8 Der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung stehe nicht der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss entgegen. Hierbei handele es sich nach dem Ergebnis des erhobenen Zeugenbeweises sowie der Anhörung des Beklagten zu 2 nicht um eine individualvertraglich getroffene Abrede, son- dern um einen formularmäßigen Kündigungsausschluss. Dieser sei nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil er in seinem Ergebnis einem einfachen Zeitmiet- vertrag gleichkomme, wie ihn der Gesetzgeber im Zuge des Mietrechtsreform- gesetzes wegen einer unerwünschten Beeinträchtigung der Flexibilität und Mo- bilität des Mieters nicht mehr gewollt habe. Diesen Interessen komme hier be- sondere Bedeutung zu, weil gerade Studenten oftmals nach wenigen Monaten feststellten, dass das begonnene Studium für sie nicht das Richtige sei, oder weil sie in späteren Phasen ihr Studium im Ausland fortsetzen wollten oder gar müssten. Dem Interesse des Mieters, sich von einem Vertrag jederzeit inner- halb eines relativ kurzen Zeitraums lösen zu können, habe der Gesetzgeber den Vorrang vor der Vertragsfreiheit jedenfalls dort einräumen wollen, wo aus Gründen der Mietersituation die Flexibilität den Vorrang besitzen müsse. Zu- mindest sei nicht zu erkennen, dass der Gesetzgeber es generell oder für Kon- stellationen, in denen der Mieter erkennbar ein gesteigertes Interesse an einer jederzeitigen Lösungsmöglichkeit habe, erlauben wolle, durch einen Ausschluss des Kündigungsrechts die Wirkungen herbeizuführen, wie sie sonst durch eine nach § 573c BGB gerade nicht zulässige Verlängerung der Kündigungsfrist ein- treten würden. Das gelte hier umso mehr, als allein die klagende Vermieterin durch den Kündigungsausschluss begünstigt werde. Den Gesetzesmaterialien sei jedoch zu entnehmen, dass ein Ausschluss des Kündigungsrechts in ir- gendeiner Weise auch im Interesse des Mieters liegen müsse. Dass der Ver- - 6 - zicht dem Beklagten zu 2 irgendeinen Vorteil gebracht habe, sei nicht ersicht- lich. Insbesondere habe er mit Rücksicht auf den vorliegend anwendbaren § 573 BGB nicht ernstlich eine ordentliche Kündigung befürchten müssen, so dass der Kündigungsverzicht bei genauer Wertung der beiderseitigen Interes- sen ein einseitiger sei, der allein den Interessen der Klägerin diene, die Fluktua- tion in ihren Mietobjekten gering zu halten und eine nahtlose Vermietung si- cherzustellen. Für den Beklagten zu 2 und seine Flexibilität bei der Gestaltung des Studiums sei dagegen der Ausschluss des Kündigungsrechts erheblich nachteilig, ohne dass die Möglichkeit, bei vorzeitigem Auszug einen Nachmieter zu stellen, als hinreichender Ausgleich der Benachteiligung angesehen werden könne. Zudem sei der Kündigungsverzicht als eine nach § 575 Abs. 4 BGB un- zulässige und damit zugleich gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksame Um- gehung des § 575 BGB zu werten, weil der Verzicht hier im Ergebnis darauf hinauslaufe, einem vorzeitigem Auszug des Beklagten zu 2 entgegenzuwirken und ihm eine bestimmte Mietzeit praktisch vorzugeben. Da die Mietzeit hiernach zum 31. Oktober 2007 geendet habe und kein Grund für eine weitere Zurückbehaltung der Kaution ersichtlich sei, insbesonde- re über die Nebenkosten nicht abgerechnet werden müsse und auch sonst nicht erkennbar sei, welche weiteren Forderungen die Klägerin noch gegen die Be- klagten aus dem Mietverhältnis haben könnte, sei die Kaution zur Rückzahlung fällig geworden und auszukehren, so dass sie den Beklagten für eine Aufrech- nung zur Verfügung stehe. 9 II. Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsausschluss die Beklagten unangemessen benachteiligt 10 - 7 - und deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Das Mietverhältnis der Parteien ist deshalb durch ordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2007 beendet worden. Da die Klägerin ihrer mit Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen Pflicht nicht nachgekommen ist, die geleistete Kaution binnen einer angemessenen Überlegungs- und Prüfungsfrist abzurechnen und die da- nach zur Sicherung ihrer Ansprüche nicht mehr benötigte Kaution an den Mieter auszukehren (vgl. BGHZ 141, 160, 162), hat das Berufungsgericht ebenfalls ohne Rechtsfehler angenommen, dass die geleistete Barkaution zur Rückzah- lung fällig geworden ist (§ 812 Abs. 1 BGB). Die Beklagten können deshalb mit ihrem Rückzahlungsanspruch gegen die Miete für August 2007 aufrechnen (§ 387 BGB) und den überschießenden Betrag ausgezahlt verlangen. 1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, dass das Berufungsgericht die unter dem 26. Juni 2007 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages nicht nur als eine Kündigung des Beklagten zu 2, sondern auch als eine Kündigung des Beklagten zu 1 und deshalb als wirksam angesehen hat. 11 Dem steht nicht entgegen, dass er die Kündigungserklärung nach ihrem Wortlaut im Namen des Beklagten zu 2 abgegeben hat, für den er nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts die er- forderliche Vertretungsmacht hatte. Denn ein Handeln zugleich im fremden und im eigenen Namen ist rechtlich möglich und hat in diesem Fall zur Folge, dass die abgegebene Erklärung neben dem Vertretenen auch dem Erklärenden als eigene zugerechnet wird (BGHZ 104, 95, 100; MünchKommBGB/Schramm, 5. Aufl., § 164 Rdnr. 17; Habermeier in: Bamberger/Roth, BGB, 2. Aufl., § 164 Rdnr. 23 m.w.N.). Um dem Beklagten zu 1 die Kündigung auch als eigene zu- rechnen zu können, ist es jedoch angesichts des bestehenden Schriftformerfor- dernisses notwendig, dass sein dahingehender eigener Kündigungswille in der Kündigungserklärung selbst - wenn auch nur unvollkommen - mit hinreichender 12 - 8 - Deutlichkeit Ausdruck gefunden hat (vgl. BGHZ 125, 175, 178; 176, 301, Tz. 25). Dass dies der Fall ist, hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler an- genommen. 13 Die gemäß § 559 Abs. 2 ZPO vom Revisionsgericht nur eingeschränkt nachprüfbare tatrichterliche Feststellung des Berufungsgerichts, in der Kündi- gungserklärung habe ein den Anforderungen des Schriftformerfordernisses ge- nügender eigener Kündigungswille des Beklagten zu 1 seinen Ausdruck gefun- den, weil die Klägerin nach ihrem Empfängerhorizont aufgrund der allen Betei- ligten bekannten Interessenlage habe erkennen müssen, dass der Beklagte zu 1 die Kündigungserklärung als eigene habe mittragen wollen, liegt nach den Umständen nahe und lässt entgegen der Auffassung der Revision keinen Rechtsfehler erkennen. Die (Hilfs-) Überlegung des Berufungsgerichts, der Be- klagte zu 1 hätte die Adressenangabe entsprechend anders formuliert, wenn ihm bewusst gewesen wäre, dass er den Mietvertrag ebenfalls unterschrieben hatte und daher auch eine Kündigung von seiner Seite notwendig war, steht dem nicht entgegen, weil sie den Inhalt der Kündigungserklärung, für den es entscheidend auf den Empfängerhorizont der Klägerin ankommt, nicht in Frage stellt. Sie betrifft vielmehr nur die nicht nach außen in Erscheinung getretene Willensbildung des Beklagten zu 1 in Bezug auf die Abfassung der Kündi- gungserklärung und ist dahin zu verstehen, dass der Beklagte zu 1 die Kündi- gungserklärung deutlicher als geschehen, nämlich unter beiderseitiger Adres- senangabe, formuliert hätte, wenn er sich des Erfordernisses bewusst gewesen wäre, aufgrund seiner Beteiligung am Mietvertrag zum Ausdruck zu bringen, dass er die Kündigungserklärung als eigene mitträgt. 2. Die Revision rügt ebenfalls ohne Erfolg, dass das Berufungsgericht, das der Kündigungserklärung unangegriffen auch den Erklärungsgehalt beige- messen hat, das Mietverhältnis jedenfalls zum nächstmöglichen Zeitpunkt und 14 - 9 - damit hilfsweise ordentlich zum 31. Oktober 2007 beenden zu wollen, den im Mietvertrag vereinbarten Ausschluss des Kündigungsrechts als unwirksam an- gesehen hat. 15 a) Allerdings weist die Revision zutreffend darauf hin, dass der Senat in ständiger Rechtsprechung einen beiderseitigen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts für - wie hier - zwei Jahre grundsätzlich auch dann als wirksam ansieht, wenn ein solcher Ausschluss - wie das Berufungsgericht von der Revision unangegriffen festgestellt hat - formularmäßig vereinbart ist. Ins- besondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 BGB noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsverzichts für sich allein schon als eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346, unter II 1 m.w.N.). Anders als das Berufungsgericht meint, steht nament- lich § 573c BGB einem solchen Verzicht nicht entgegen, weil diese Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kündigungs- rechts, das vorliegend im Streit ist, gerade voraussetzt (Senatsurteil vom 6. Ok- tober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II m.w.N.). b) Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter nach den Um- ständen entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. 16 aa) Eine solche unangemessene Benachteiligung nimmt der Senat etwa für einen einseitigen Kündigungsausschluss bei Verträgen an, denen keine Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB mit den ihr innewohnenden Vorteilen für den Mieter zugrunde liegt, wenn es an der Gewährung eines sonstigen aus- gleichenden Vorteils für den Mieter fehlt, der den einseitigen Kündigungsver- zicht gleichwohl zu rechtfertigen vermag (Senatsurteil vom 19. November 2008 17 - 10 - - VIII ZR 30/08, WuM 2009, 47, Tz. 11). Ebenso sieht der Senat einen beider- seitigen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren Dauer wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel als unwirksam an, weil ungeachtet der damit verbundenen Absicherung des Mieters vor einer ordentli- chen Kündigung des Vermieters über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus jedenfalls bei Fehlen besonderer zusätzlicher Vorteile für den Mieter dessen Dispositionsmöglichkeiten in Bezug auf Mobilität und Fle- xibilität in einem nicht mehr erträglichen Maße einengt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). bb) Auch der hier vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts benach- teiligt die Beklagten unangemessen. Insoweit hat das Berufungsgericht in nicht zu beanstandender tatrichterlicher Würdigung dem Beklagten zu 2 ein schutz- würdiges Bedürfnis nach einem besonderen Maß an Mobilität und Flexibilität zugebilligt, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbe- dingte Erfordernisse eines Ortswechsels angemessen reagieren zu können, während es ins Gewicht fallende Interessen der Klägerin, die Beklagten für län- gere Zeit als die gesetzliche Kündigungsfrist zu binden, nicht erkennen konnte. Besondere Bedeutung kommt vor allem dem Umstand zu, dass das angemiete- te Zimmer mit dem vom Beklagten zu 2 verfolgten Zweck verknüpft war, in E. studieren zu können. Diese Zweckbeziehung und ein daraus resultie- rendes sachliches Veränderungsbedürfnis des Beklagten zu 1 durfte die Kläge- rin nicht einfach ignorieren, um einseitig und ausnahmslos ihr vom Berufungs- gericht festgestelltes Interesse durchzusetzen, die Fluktuation in ihren Mietob- jekten gering zu halten und durch Vermeidung eines innerhalb des Semesters liegenden Mietendes eine nahtlose Anschlussvermietung sicherzustellen. Es begegnet deshalb keinen rechtlichen Bedenken, wenn das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, dass gerade Studenten ausbildungsbedingt ein derartigen Kündigungsbeschränkungen entgegen stehendes gesteigertes Interesse an 18 - 11 - einer Wahrung ihrer Flexibilität haben, weil sie oftmals nach wenigen Monaten feststellen, dass das begonnene Studium nicht das Richtige für sie ist, oder weil in späteren Ausbildungsphasen ein Auslandsaufenthalt sinnvoll ist oder sogar erforderlich wird, und mangels entsprechend gewichtiger Interessen der Kläge- rin an einer bestimmten Kontinuität der Mietbeziehung den vereinbarten Kündi- gungsausschluss als unangemessen verworfen hat. Die Erwägungen des Berufungsgerichts stehen zudem im Einklang mit den Maßstäben, die der Senat bei Schul- und Ausbildungsverträgen an die Be- urteilung von formularmäßigen Beschränkungen eines ordentlichen Kündi- gungsrechts angelegt hat. Auch hierbei hat der Senat den hohen Stellenwert hervorgehoben, der dem Einzelnen an der Wahl des für ihn richtigen Berufs und der dafür geeigneten Ausbildungsstätte sowie daran zuzubilligen ist, etwaige Fehlentscheidungen ohne gravierende, insbesondere ohne wirtschaftlich viel- fach nicht mehr tragbare Belastungen korrigieren zu können. Formularmäßig fest vorgegebene Vertragslaufzeiten benachteiligen die andere Seite deshalb angesichts der besonderen Schutzwürdigkeit dieser Interessen und dem sol- chen Verträgen vertragstypisch anhaftenden Risiko einer geänderten berufli- chen Orientierung unangemessen, wenn der Verwender seine eigenen Interes- sen an einer langfristigen Vertragsdauer einseitig durchsetzt und dem für ihn erkennbaren Interesse des Ausbildungswilligen, ohne gravierende Nachteile sein Berufsziel oder seine Ausbildungsstätte aufgeben zu können, nicht durch angemessene Vertragsgestaltung Rechnung trägt (BGHZ 120, 108, 120 f.; vgl. ferner BGH, Urteil vom 28. Februar 1985 - IX ZR 92/84, WM 1985, 780, unter III 4 c cc, d). 19 cc) Da die Klägerin bei der von ihr vorgegebenen Vertragsgestaltung dem Umstand keine Rechnung getragen hat, dass der Beklagte zu 1, ohne in E. seinen Lebensmittelpunkt begründen zu wollen, das Zimmer lediglich 20 - 12 - vorübergehend nach Maßgabe seiner in Ablauf und Erfolg in aller Regel nicht genau überschaubaren Ausbildungsbedürfnisse benötigte, sondern einseitig ihr Interesse an einer gewissen Kontinuität des Mietverhältnisses und einer Wei- tervermietbarkeit des Zimmers zu einem ihr günstigen Nachfragezeitpunkt durchgesetzt hat, ist der vereinbarte Ausschluss des Kündigungsrechts gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Zu Recht weist das Berufungsgericht dar- auf hin, dass auch die Möglichkeit der Beklagten, bei einem berechtigten Inte- resse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen vermag. Diese Möglichkeit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung schon deshalb nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es den Beklagten gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Regelung im Mietvertrag der Parteien würde jedoch das grundsätzlich dem Vermieter oblie- gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, unzulässig auf den Mieter verlagert (Senatsurteil vom 19. November 2008, aaO, Tz. 13). An die Stelle des unwirksamen Kündigungsausschlusses in § 2 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 306 Abs. 2 BGB das Recht zur ordentli- chen Kündigung (§ 542 Abs. 1, § 573c Abs. 1 BGB) getreten. Dieses haben die Beklagten wirksam zum 31. Oktober 2007 ausgeübt (dazu vorstehend unter II 1). Dagegen kommt eine Aufrechterhaltung des Kündigungsausschlusses mit einer über den 31. Oktober 2007 hinausreichenden verkürzten Dauer wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. Senatsurteile vom 21 - 13 - 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05, WuM 2006, 385, Tz. 20; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, WuM 2006, 152, Tz. 20 ff.; vom 6. April 2005, aaO, unter II 3). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Erlangen, Entscheidung vom 15.05.2008 - 6 C 2114/07 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 28.10.2008 - 7 S 5296/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 86/10 Verkündet am: 8. Dezember 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Abs. 1 Satz 1 Bb Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteili- gung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet. BGH, Urteil vom 8. Dezember 2010 - VIII ZR 86/10 - LG Krefeld AG Nettetal - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 8. Dezember 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 17. März 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger haben von den Beklagten mit Vertrag vom 27. Juni 2005 eine Wohnung in N. gemietet. In § 2 des Mietvertrags ist bestimmt: 1 "1. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und beginnt am 1. Juli 2005. 2. Die Parteien verzichten in Übereinstimmung mit BGH-Urteil AZ. VIII ZR 27/04 wechselseitig auf die Dauer von 4 (vier) Jahren ab Ver- tragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Miet- vertrages. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf dieses Zeit- raums mit der gesetzlichen Frist zulässig. - 3 - 3. Sollte sich für den Mieter die Notwendigkeit ergeben, vor Ablauf der vier Jahre gemäß Ziffer 2. auszuziehen, ist er berechtigt gemäß In- dividualvereinbarung, welche dem vorliegenden Vertrag ergänzend beigefügt ist, einen zumutbaren Nachmieter zu stellen." Die Kläger kündigten das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12. Februar 2009 zum Ablauf des 30. Juni 2009. Nachdem die Beklagten die Kündigung unter Hinweis auf die Bestimmungen des Mietvertrags zurückgewiesen hatten, beauftragten die Kläger einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung ihrer Inte- ressen. 2 Die Kläger haben Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 1.025,30 € sowie die Feststellung begehrt, dass ihr Mietverhältnis mit den Be- klagten zum 30. Juni 2009 beendet worden sei. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 Entscheidungsgründe: 4 Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 5 Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Feststellung der Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2009 sei unbegründet. Die Kläger hätten das Mietverhältnis nicht zum 30. Juni 2009 kündigen können, weil 6 - 4 - der in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss wirksam sei. Das Mietverhältnis habe deshalb erst zum 30. September 2009 geendet. 7 Es könne dahinstehen, ob die Parteien mit der Regelung über den Kün- digungsverzicht eine Individualvereinbarung getroffen hätten; auch wenn es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, wovon die Kammer auf- grund der Ausführungen in dem Urteil des Amtsgerichts ausgehe, sei der Kün- digungsausschluss wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs benachteilige ein formularmäßiger Kündigungsausschluss den Mieter nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für den Mieter erträglich sei. In Anlehnung an die gesetzliche Regelung in § 557a Abs. 3 BGB sei die Grenze bei vier Jahren zu sehen und deshalb ein formularmäßiger Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage. 8 Entgegen einer verbreiteten Literaturmeinung sei hieraus jedoch nicht zu folgern, dass eine formularmäßige Kündigungsverzichtsvereinbarung nicht über den in § 557a Abs. 3 ZPO gezogenen Rahmen hinausgehen dürfe und deshalb unwirksam sei, wenn der Vertrag nicht innerhalb von vier Jahren seit Vertrags- schluss beendet werden könne. Nach dem Wortlaut der Klausel verzichteten die Parteien für die Dauer von vier Jahren auf ihr Recht zur ordentlichen Kündi- gung, wobei eine Kündigung erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums zulässig sei. Damit werde zunächst das Recht zur Erklärung der Kündigung einge- schränkt; dass hierdurch im Ergebnis eine Mindestbindung von mehr als vier Jahren erreicht werde, weil sich nach Ablauf des Verzichtszeitraums noch die gesetzliche Kündigungsfrist anschließe, stehe der Wirksamkeit der Klausel nicht entgegen. Der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses für die Dauer von vier Jahren lasse 9 - 5 - sich nicht entnehmen, dass in Anlehnung an § 557a Abs. 3 BGB die Verzichts- klausel nur dann wirksam sei, wenn eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nach Ablauf von vier Jahren möglich sei. Die vom Bundesge- richtshof getroffene klare Unterscheidung zwischen Kündigungsverzicht und Kündigungsfrist lasse vielmehr darauf schließen, dass die Kündigungsfrist der höchstzulässigen Dauer des Kündigungsverzichts hinzuzurechnen sei. II. Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung im entscheiden- den Punkt nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Begründetheit der Klage nicht verneint werden. Entgegen seiner Auf- fassung ist der in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung der Kläger unwirksam, sofern es sich bei dieser Bestimmung - was das Berufungs- gericht offen gelassen hat - um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. 10 1. Nach der Rechtsprechung des Senats ist es allerdings möglich, einen zeitlich begrenzten Ausschluss des Kündigungsrechts - auch formularmäßig - zu vereinbaren; insbesondere gebieten es weder § 573c Abs. 4 noch § 575 Abs. 4 BGB, die Vereinbarung eines formularmäßigen Kündigungsausschlus- ses schon für sich allein als unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 2 BGB zu werten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, WuM 2005, 346 unter II 1 mwN). 11 2. Gleichwohl kann ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sein, wenn er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Im Ansatz zutref- 12 - 6 - fend geht das Berufungsgericht davon aus, dass dies regelmäßig der Fall ist, wenn der Kündigungsausschluss einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet; die Möglichkeit, einen geeigneten Nachmieter zu stellen, wie es hier unter § 2 Nr. 3 des Mietvertrags vorgesehen ist, ist zu unsicher, um die erhebliche Beein- trächtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre auszugleichen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO unter II 2 d). 3. Das Berufungsgericht hat auch richtig gesehen, dass § 2 Abs. 2 des Mietvertrags das Recht zur ordentlichen Kündigung in der Weise beschränkt, dass die Kündigung frühestens nach Ablauf von vier Jahren ab dem 1. Juli 2005 (Beginn des Mietverhältnisses) erklärt werden kann, so dass das Mietverhältnis erstmals zum Ablauf des 30. September 2009 ordentlich beendet werden konn- te. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht allerdings darin, dass eine derartige Regelung, die den Mieter länger als vier Jahre an den Mietvertrag bin- det, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB standhält. 13 a) § 557a Abs. 3 BGB regelt den zulässigen Kündigungsausschluss für Staffelmietverträge in der Weise, dass die vierjährige Höchstfrist vom Abschluss des Mietvertrags und nicht vom Beginn des Mietverhältnisses zu berechnen ist (dazu Senatsurteil vom 3. Mai 2005 - VIII ZR 243/05, NZM 2006, 579 Rn. 13) und dass die Kündigung jedenfalls zum Ablauf eines Zeitraums von vier Jahren ab Vertragsabschluss zulässig sein muss (§ 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Im Er- gebnis ist deshalb bei der Staffelmiete - auch im Wege einer Individualvereinba- rung - nur eine vertragliche Bindung des Mieters für die Dauer von maximal vier Jahren ab Vertragsschluss möglich. 14 b) Wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt, hat sich der Senat bei der Beurteilung, bis zu welchem Zeitraum eine Bindung der Vertragsparteien 15 - 7 - durch einen formularmäßigen Kündigungsausschluss den Mieter (noch) nicht unangemessen benachteiligt, an der gesetzlichen Regelung des bei einer Staf- felmietvereinbarung zulässigen Kündigungsausschlusses in § 557a Abs. 3 BGB orientiert; diese gibt einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzge- bers im Hinblick auf heutige Mobilitätserfordernisse allgemein die Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). Der Senat entscheidet nunmehr, dass die Grenze für die dem Mieter noch zumutbare Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit und die Zulässigkeit eines formularmäßigen Kündigungsausschlusses unter Einbezie- hung der Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 2 BGB zu ziehen ist und deshalb ein Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - nicht überschritten werden darf (so auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 575 BGB Rn. 89; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573c Rn. 21). c) Der Kündigungsausschluss in § 2 des Mietvertrags ist mithin - vor- ausgesetzt es handelt sich um eine formularvertragliche Vereinbarung - nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam, weil die Dauer der Bindung der Kläger einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet und die Kläger deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer kürzeren Bindungsdauer kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen allgemein zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion von vornherein nicht in Betracht (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, sowie vom 3. Mai 2006 - VIII ZR 243/05, aaO Rn. 20). 16 - 8 - III. 17 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- ben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob es sich bei dem Kündigungsausschluss in § 2 Nr. 2 des Mietvertrags um eine Individu- alvereinbarung oder eine Formularklausel handelt. Hierauf kommt es aber ent- scheidend an, weil im Wege einer Individualvereinbarung außerhalb der Staf- felmiete auch ein Kündigungsausschluss für einen Zeitraum von mehr als vier Jahren wirksam vereinbart werden kann (vgl. Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II, sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, juris Rn. 25). Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Nettetal, Entscheidung vom 24.08.2009 - 17 C 108/09 - LG Krefeld, Entscheidung vom 17.03.2010 - 2 S 53/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 257/04 Verkündet am: 14. Juni 2006 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 557a Abs. 3, Abs. 4 Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag individualvertraglich vereinbar- ten Kündigungsverzichts des Mieters den nach § 557a Abs. 3 BGB zulässigen Zeit- raum von vier Jahren, so ist der Kündigungsverzicht gemäß § 557a Abs. 4 BGB nicht insgesamt, sondern nur insoweit unwirksam, als seine Dauer den genannten Zeit- raum überschreitet (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 3/05, NJW 2006, 1059). BGH, Urteil vom 14. Juni 2006 - VIII ZR 257/04 - LG Darmstadt AG Michelstadt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. April 2006 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darmstadt, 21. Zivilkammer, vom 28. Juli 2004 unter Zurückwei- sung des Rechtsmittels im Übrigen im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht die Klage unter Abände- rung des Urteils des Amtsgerichts Michelstadt vom 26. September 2003 mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, festzustellen, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, für die Zeit ab dem 1. April 2003 für das Mietobjekt R. straße in M. an den Beklagten Miete zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 28. März 2002 mieteten die Kläger von dem Beklag- ten ein Einfamilienhaus in ländlicher Umgebung am Ortsrand von M. . In § 2 des Mietvertrages heißt es unter der Überschrift "Mietzeit" wie folgt: "Das Mietverhältnis beginnt am 01-05-2002. Der Mietvertrag wird für die Dauer von 60 Monaten geschlossen und läuft bis zum 30-04-2007. Er verlängert sich jeweils um 12 Monate, falls er nicht gekündigt wird. …" Die in den Formulartext maschinenschriftlich eingefügte Laufzeit des Ver- trages entsprach dem ausdrücklichen Wunsch der Kläger. Weiter trafen die Parteien in einer "Anlage zum Mietvertrag § 27" unter anderem noch folgende "Sonstige Vereinbarungen": 2 "§ 4 – Miete Zusatzmietvertrag Es gilt die im Anhang befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu- satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. § 5 – Änderung der Miete Es gilt die in der Anlage befindliche Staffelmietvereinbarung. Dieser Zu- satzmietvertrag gilt ab dem 01-05-2003. § 21 – Beendigung des Mietverhältnisses Der Mieter verzichtet bis zum 30.04.2007 auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die Parteien sind sich darüber einig, dass diese Regelung individualvertraglich ausgehandelt worden ist. …" Zugleich schlossen die Parteien in einem "Zusatzmietvertrag" die ge- nannte "Staffelmietvereinbarung". 3 Mit Anwaltsschreiben vom 19. Dezember 2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis mit dem Beklagten "fristgerecht" zum 31. März 2003. Zur Be- 4 - 4 - gründung wiesen sie darauf hin, dass die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anla- ge zum Mietvertrag nach § 573c Abs. 4 BGB unwirksam sei, da sie zum Nach- teil des Mieters von der Regelung des § 573c Abs. 1 BGB abweiche. Der Be- klagte widersprach der Kündigung. 5 Nach dem Auszug aus dem Haus des Beklagten haben die Kläger mit ih- rer Klage die Feststellung begehrt, dass das Mietverhältnis aufgrund ihrer Kün- digung mit dem Ablauf des 31. März 2003 geendet habe. Im weiteren Verlauf des Rechtsstreits haben sie mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Erklärungen wegen arglistiger Täuschung durch den Beklagten angefochten. Dazu haben sie behauptet, dass ein ortsansässiger Großbauer, der Zeuge S. , aufgrund einer behördlichen Sondergenehmigung die dem Mietobjekt benachbarten Fel- der alle zwei bis drei Wochen zur geruchsintensiven Entsorgung von Gülle nut- ze; dies habe ihnen der Beklagte, der davon durch Beschwerden des Vormie- ters, des Zeugen C. , Kenntnis gehabt und daraufhin mit dem Zeugen S. gesprochen habe, bei Abschluss des Mietvertrages verschwiegen. Die Kläger haben deswegen hilfsweise die Feststellung beantragt, dass sie nicht verpflich- tet seien, für die Zeit ab dem 1. April 2003 an den Beklagten Miete zu zahlen. Das Amtsgericht hat der Klage mit dem Hauptantrag stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht nach Durchführung einer Be- weisaufnahme das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewie- sen. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der vom Senat zugelassenen Revi- sion. 6 - 5 - Entscheidungsgründe: 7 Die Revision ist nur teilweise begründet. I. 8 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 9 Die Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 habe das Mietver- hältnis nicht zum 31. März 2003 beendet, weil die Kläger in dem Mietvertrag wirksam auf ihr Kündigungsrecht bis zum 30. April 2007 verzichtet hätten. Ein individualvertraglich vereinbarter Ausschluss des gesetzlichen Kündigungs- rechts des Mieters sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch noch nach dem ab 1. September 2001 geltenden Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 wirksam. Die Behauptung der Kläger, dass der Kündigungsver- zicht in der Anlage zum Mietvertrag nicht individualvertraglich vereinbart, son- dern von dem Beklagten vorformuliert worden sei, sei nicht entscheidungser- heblich. Die Kläger hätten selbst vorgetragen, die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages sei auf ihren ausdrücklichen Wunsch erfolgt, weil sie im Falle des Verkaufs des Hauses eine Eigenbedarfskündigung hätten vermeiden wol- len. Somit sei schon nach ihrer eigenen Darstellung mit der Befristung des Mietvertrages ein beiderseitiger Kündigungsverzicht bezweckt gewesen. Der Kündigungsverzicht der Mieter in der Anlage des Mietvertrages enthalte keine darüber hinausgehende Verpflichtung der Kläger. Das Mietverhältnis sei auch nicht durch die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erklärte Anfechtung der Kläger wegen arglistiger Täuschung beendet worden. Die Kläger hätten nicht bewiesen, dass die Verteilung von Gülle ange- sichts der erkennbar ländlichen Umgebung des Hauses und der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzung ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß er- 10 - 6 - reicht habe und dass der Beklagte hiervon Kenntnis gehabt habe. Weder der Zeuge C. noch der Zeuge S. hätten bestätigt, dass sie mit dem Beklag- ten über dieses Thema gesprochen hätten. II. 11 Diese Entscheidung hält nur bezüglich des Hauptantrags der Kläger im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision insoweit zu- rückzuweisen ist. 1. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis zu Recht angenommen, dass das Mietverhältnis der Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 ("fristgerecht") nicht gemäß §§ 542, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. März 2003 beendet worden ist. 12 a) Rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ist das Beru- fungsgericht davon ausgegangen, dass es sich bei der auf ausdrücklichen Wunsch der Kläger erfolgten Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrages um eine Individualvereinbarung handelt, die als beiderseitiger Verzicht auf das Kündigungsrecht für die Dauer der Vertragslaufzeit auszulegen ist, und dass deshalb dem einseitigen Kündigungsverzicht der Kläger in § 21 der Anlage zum Mietvertrag unabhängig davon, ob es sich dabei um eine individualvertragliche oder um eine vom Beklagten vorformulierte Regelung handelt, keine eigenstän- dige Bedeutung zukommt. 13 b) Weiter hat das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass der Kündigungsverzicht der Kläger ihrer Kündigung vom 19. Dezember 2002 entgegensteht. 14 aa) Wie das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt hat, ist nach der Senatsrechtsprechung die Individualvereinbarung eines befristeten 15 - 7 - Kündigungsausschlusses in einem Wohnungsmietvertrag auch nach dem In- krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) am 1. September 2001 zulässig (Urteil vom 22. Dezember 2003 – VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; zur Wirksamkeit eines formularvertraglichen Kündi- gungsausschlusses vgl. Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 – VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 – VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672; Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574). Ob dies, wie die Revision meint, nur für Mietverträge gilt, die von vorneherein auf unbestimmte Zeit geschlossen wer- den, hingegen nicht für solche Zeitmietverträge, bei denen keiner der Befri- stungsgründe des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist und deswegen gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit lediglich fin- giert wird, bedarf keiner Entscheidung. Entgegen der Annahme der Revision handelt es sich bei dem Mietvertrag der Parteien nicht um einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 BGB. Ein solcher setzt nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB vor- aus, dass das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen worden ist, mithin nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit von selbst endet (vgl. die Gesetzesbe- gründung in BT-Drucks. 14/4553 S. 69). Das trifft auf den Mietvertrag der Par- teien nicht zu. Dieser ist zwar nach § 2 auf die Dauer von 60 Monaten ge- schlossen und läuft bis zum 30. April 2007. Er verlängert sich jedoch jeweils um zwölf Monate, falls er nicht gekündigt wird. Aufgrund dieser Fortsetzungsklausel ist der Mietvertrag der Parteien von vorneherein auf unbestimmte Zeit ge- schlossen. bb) Das Berufungsgericht hat aber nicht berücksichtigt, dass die Parteien zugleich mit dem Mietvertrag vom 28. März 2002 in einem "Zusatzmietvertrag" eine "Staffelmietvereinbarung" geschlossen haben. Angesichts dessen kommt hier § 557a BGB zur Anwendung. Nach Abs. 3 Satz 1 dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der 16 - 8 - Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Nach Abs. 4 ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam. 17 (1) Hier haben die Kläger auf die ordentliche Kündigung des Mietvertra- ges bis zum 30. April 2007 verzichtet, wie sich aus der Individualvereinbarung einer Vertragslaufzeit von 60 Monaten bis zu dem genannten Datum in § 2 des Mietvertrages ergibt (vgl. oben unter II 1 a). Dadurch ist das Kündigungsrecht der Kläger entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen. Dass die Staffelmietvereinbarung nach den §§ 4 und 5 der Anlage zum Mietvertrag erst ab dem 1. Mai 2003 gelten soll, rechtfertigt – entgegen der vom Beklagten bereits in erster Instanz vertretenen Auffassung – keine andere Beurteilung. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, beginnt die Vierjahresfrist des früheren § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der Vorgängerregelung zu § 557a BGB, nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut bereits mit dem "Ab- schluss" des Mietvertrages und der gleichzeitig vereinbarten Staffelmietverein- barung (Urteil vom 29. Juni 2005 – VIII ZR 344/04, WuM 2005, 519 = NZM 2005, 782 unter II 3). Für die insoweit gleich lautende Nachfolgebestimmung des § 557a Abs. 3 BGB kann nichts anderes gelten. Mithin ist die Frist hier ab dem 28. März 2002 zu berechnen. Das Kündigungsrecht der Kläger konnte da- her höchstens bis zum Ablauf des 28. März 2006 und nicht bis zum Ablauf des 30. April 2007 ausgeschlossen werden. (2) Daraus, dass das Kündigungsrecht der Kläger nach § 2 des Mietver- trages entgegen § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB für mehr als vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 ausgeschlossen ist, folgt indessen nicht, dass der Kündigungsverzicht der Kläger nach § 557a Abs. 4 BGB insgesamt unwirksam ist. Vielmehr ist er nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung über- 18 - 9 - schreitet. Dies entspricht der herrschenden Meinung im Schrifttum (Münch- KommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557a Rdnr. 18; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 557a Rdnr. 8; Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557a BGB Rdnr. 13; ferner Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557a BGB Rdnr. 72 unter unzutreffender Berufung auf den Wortlaut des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG; a.A. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 557a Rdnr. 11 unter unzutreffender Berufung auf Senatsurteil vom 2. Juni 2004 – VIII ZR 316/03, NJW-RR 2004, 1309). Dem steht das Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05 (NJW 2006, 1059) nicht entgegen. Dort ging es, anders als hier, nicht um einen individualvertraglichen, sondern um einen formularmäßigen Kündi- gungsverzicht des Mieters für die Dauer von mehr als vier Jahren. Eine Formu- larklausel dieses Inhalts ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mie- ters nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB insgesamt unwirksam; eine teilweise Auf- rechterhaltung kommt insoweit schon wegen des Verbots der geltungserhalten- den Reduktion von Formularklauseln auf einen zulässigen Kern nicht in Be- tracht (Senatsurteil vom 25. Januar 2006, aaO unter II 3 b). Dass bei der hier vorliegenden Individualvereinbarung der Kündigungs- verzicht des Mieters dagegen nur insoweit unwirksam ist, als seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt, ergibt sich allerdings – anders als nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG (dazu Senatsurteil vom 29. Juni 2005, aaO, unter II 2 m.w.Nachw.; ferner Senatsurteil vom 25. Januar 2006 – VIII ZR 3/05, aaO, unter II 3 c) – nicht aus dem Wortlaut des § 557a Abs. 4 BGB. Während § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ausdrücklich bestimmte, dass eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters unwirksam ist, "soweit" sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt, lässt die Formulierung von § 557a Abs. 4 BGB offen, ob eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung insgesamt oder nur teilweise unwirksam ist. Auch der Gesetzesbegründung zu § 557a BGB lässt sich inso- 19 - 10 - weit nichts entnehmen. Dort ist zwar von der "Übereinstimmung mit dem gel- tenden Recht" die Rede; diese Übereinstimmung bezieht sich jedoch allein dar- auf, dass nach Abs. 3 Satz 1 der Vorschrift "das (ordentliche) Kündigungsrecht des Mieters höchstens für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden kann" (BT-Drucks. 14/4553 S. 53; vgl. auch Senatsur- teil vom 25. Januar 2006, aaO). Dafür, dass eine zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichende Vereinbarung nach § 557a Abs. 4 BGB nur teilweise, näm- lich nur insoweit unwirksam ist, als die Dauer des Kündigungsverzichts des Mie- ters vier Jahre überschreitet, spricht jedoch der Gesetzeszweck. Die zeitliche Begrenzung des Kündigungsverzichts des Mieters in § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB dient dem Schutz des Mieters. Nach der Gesetzesbegründung zu der, wie oben erwähnt, insoweit übereinstimmenden Vorgängerregelung in § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ist es "zu erwarten, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge vorlegen werden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist. Unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluss eines Mietvertrages erscheint es erfor- derlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18; vgl. auch Senatsurteil vom 23. Novem- ber 2005 – VIII ZR 154/04, WuM 2006, 97 unter II 3 b aa (2)). Durch diese zeit- liche Begrenzung des Kündigungsverzichts ist der Mieterschutz nach Auffas- sung des Gesetzgebers in dem insoweit erforderlichen Umfang gewährleistet, weswegen § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG lediglich die Teilunwirksamkeit eines über die Dauer von vier Jahren hinaus gehenden Kündigungsverzichts des Mieters vorgesehen hat. Das gilt unverändert auch für § 557a BGB. So heißt es in der Gesetzesbegründung zu dieser Vorschrift, dass "wegen des bei der Staffelmiete bestehen bleibenden Sonderkündigungsrechts des Mieters nach vier Jahren … 20 - 11 - dieser hinreichend geschützt" ist (BT-Drucks. 14/4553 S. 37; vgl. auch Senats- urteil vom 23. November 2005, aaO). Danach erscheint es gerechtfertigt, die durch § 557a Abs. 4 BGB angeordnete Unwirksamkeit der zum Nachteil des Mieters von § 557a Abs. 3 Satz 1 BGB abweichenden Individualvereinbarung eines Kündigungsverzichts wie bisher gemäß § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG auf des- sen vier Jahre überschreitende Dauer zu beschränken. Aus § 139 BGB ergibt sich nichts anderes. Danach ist, wenn ein Teil ei- nes Rechtsgeschäfts nichtig ist, das ganze Rechtsgeschäft nichtig, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den nichtigen Teil vorgenommen sein wür- de. Maßgebend ist, welche Entscheidung die Parteien bei Kenntnis der Teil- nichtigkeit nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssit- te gehoffen hätten. Dies bedeutet in der Regel, dass die Parteien das objektiv Vernünftige gewollt und eine gesetzeskonforme Regelung angestrebt haben (Senatsurteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 1 b bb m.w.Nachw.). Danach ist anzunehmen, dass die Parteien im vorliegenden Fall einen vierjährigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten. Das gilt hier um so mehr, als die Regelung der Laufzeit in § 2 des Mietvertrags mit dem darin lie- genden beiderseitigen Kündigungsverzicht (vgl. oben unter II 1 a) dem aus- drücklichen Wunsch der Kläger entsprach. 21 Diese Beurteilung entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichts- hofs zur Herabsetzung individuell vereinbarter überlanger Vertragslaufzeiten in vergleichbaren Fällen. So sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Se- nats Bierlieferungsverträge mit individualvertraglich geregelter Bezugsbindung, die allein wegen ihrer übermäßig langen Laufzeit gegen die guten Sitten ver- stoßen, mit einer angemessenen Laufzeit aufrecht zu erhalten (Senatsurteil vom 21. März 1990 – VIII ZR 49/89, WM 1990, 1392 unter 2 b m.w.Nachw.; zur Unzulässigkeit der Rückführung einer formularmäßig vereinbarten, übermäßig 22 - 12 - langen Vertragslaufzeit vgl. dagegen Senat, BGHZ 143, 103, 118 ff.). In Anleh- nung daran ist es in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs anerkannt, dass auch eine zeitlich unbegrenzte Wettbewerbsbeschränkung auf das noch zu billigende Maß zurückgeführt werden kann (Urteil vom 29. Oktober 1990 – II ZR 241/89, WM 1990, 2121 unter 2 d; Urteil vom 14. Juli 1997 – II ZR 238/96, WM 1997, 1707 unter 3 a, jew. m.w.Nachw.). Darüber hinaus hat der Senat gemäß § 551 Abs. 4 BGB eine Teilunwirksamkeit angenommen, wenn die Vereinbarung einer Mietsicherheit das nach § 551 Abs. 1 BGB zulässige Maß überschreitet (Urteil vom 30. Juni 2004 – VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 unter II 2 b m.w.Nachw.). (3) Ist der in § 2 des Mietvertrages liegende Kündigungsverzicht der Klä- ger nach alledem nur insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung vom 28. März 2002 überschreitet, steht er einer ordentlichen Kündigung der Kläger bis zum Ablauf des 28. März 2006 und damit auch zum 31. März 2003 entgegen. 23 2. Ohne Erfolg macht die Revision hilfsweise geltend, die Kündigung der Kläger vom 19. Dezember 2002 sei aus den zur Anfechtung des Mietvertrages nach § 123 BGB angeführten Gründen jedenfalls als außerordentliche Kündi- gung (§§ 543, 569 BGB) wirksam. Sie übersieht, dass nach § 569 Abs. 4 BGB der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben an- zugeben ist. Fehlt es daran, so ist die Kündigung unwirksam (Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 – VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850 unter II 2 a m.w.Nachw.). So ist es hier. In dem anwaltlichen Kündigungsschreiben der Klä- ger vom 19. Dezember 2002 findet die von ihnen erst im Verlauf des Rechts- streits behauptete Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsin- tensive Ausbringen von Gülle auf den benachbarten Feldern keine Erwähnung. 24 - 13 - Vielmehr haben die Kläger in dem Schreiben lediglich geltend gemacht, dass die Vereinbarung in § 21 Satz 1 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei. III. 25 Hinsichtlich des Hilfsantrags der Kläger hält die Entscheidung des Beru- fungsgerichts der revisionsrechtlichen Nachprüfung dagegen nicht stand. 26 1. Das Berufungsgericht hat insoweit allerdings im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Kläger im anwaltlichen Schriftsatz vom 23. Mai 2003 ihre auf Abschluss des Mietvertrages vom 28. März 2002 gerichteten Willenser- klärungen nicht mit Erfolg gemäß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täu- schung mit der Begründung angefochten haben, der Beklagte habe ihnen die Beeinträchtigung des Mietgebrauchs durch das geruchsintensive Ausbringen von Gülle auf den benachbarten Feldern verschwiegen. In diesem Zusammenhang bedarf es keiner Entscheidung, ob die Rüge der Revision berechtigt ist, das Berufungsgericht habe verfahrensfehlerhaft nicht die von den Klägern benannte Zeugin B. zum Ausmaß der Geruchs- belästigung vernommen. Denn es kann dahingestellt bleiben, ob die Geruchs- belästigung seinerzeit auch unter Berücksichtigung der ländlichen Umgebung des Hauses ein zur Anfechtung berechtigendes Ausmaß erreicht hat. Jedenfalls hat das Berufungsgericht ohne durchgreifenden Rechtsfehler angenommen, die Kläger hätten schon nicht den ihnen obliegenden Beweis erbracht, dass der Beklagte bei Abschluss des Mietvertrages von der geruchsintensiven Ausbrin- gung der Gülle Kenntnis gehabt habe, weil weder der Zeuge C. noch der Zeuge S. bestätigt hätten, dass sie mit dem Beklagten über dieses Thema gesprochen hätten. 27 - 14 - Insoweit rügt die Revision allerdings zu Recht, dass das Berufungsge- richt gegen § 160 Abs. 3 Nr. 4 ZPO verstoßen hat, indem es die Aussage des Zeugen S. nicht im Sitzungsprotokoll vom 30. Juni 2004 festgestellt hat. Die dafür im Protokoll angeführte Begründung des Berufungsgerichts, gegen das Berufungsurteil sei kein Rechtsmittel mehr gegeben, ist unzutreffend. Die Vor- aussetzungen, unter denen gemäß § 161 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Feststellungen nach § 160 Abs. 3 Nrn. 4 und 5 ZPO nicht in das Protokoll aufgenommen werden müssen, sind nicht gegeben, wenn das Berufungsurteil – wie hier – der Nichtzu- lassungsbeschwerde nach § 544 ZPO unterliegt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2003 – VI ZR 309/02, NJW 2003, 3057 unter 2; BGHZ 156, 97, 101). Dieser Verfahrensfehler hat sich jedoch nicht ausgewirkt. Die an sich notwendige Pro- tokollierung des Inhalts der Beweisaufnahme ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn sich dieser mit der erforderlichen Klarheit aus dem Tatbestand oder den Entscheidungsgründen des Berufungsurteils ergibt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2003, aaO m.w.Nachw.). Das ist hier der Fall. In den Entscheidungs- gründen des Berufungsurteils heißt es nämlich, der Zeuge S. habe – eben- so wie der Zeuge C. – nicht bestätigt, mit dem Beklagten über dieses Thema, das heißt über die Verteilung von Gülle auf den Feldern in der Umge- bung des Hauses, gesprochen zu haben. Daraus geht mit der erforderlichen Klarheit hervor, dass der Zeuge S. die diesbezügliche Beweisfrage, die einfach zu beantworten war, bei seiner Vernehmung verneint hat, wie sich auch den schriftsätzlichen Stellungnahmen der Parteien zum Ergebnis der Beweis- aufnahme entnehmen lässt. Ein abweichender Inhalt der Zeugenaussage wird von der Revision nicht geltend gemacht. 28 2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht nicht geprüft hat, ob die mit Schriftsatz vom 23. Mai 2003 erklärte Anfechtung des Mietvertrags entsprechend § 140 BGB in eine als rechtliches Minus darin enthaltene außerordentliche Kündigung des Mietvertrags durch die Kläger we- 29 - 15 - gen der von ihnen behaupteten Beeinträchtigung des Mietgebrauchs umzudeu- ten ist. Dies ist in erster Linie vom Tatrichter zu beurteilen. Für die Frage, ob die Kündigung gegebenenfalls berechtigt wäre, würde es nicht auf die vom Beru- fungsgericht gemäß den vorstehenden Ausführungen ohne durchgreifenden Rechtsfehler verneinte Kenntnis des Beklagten von der in Rede stehenden Ge- ruchsbeeinträchtigung ankommen, sondern vielmehr auf deren - unter anderem durch die bislang nicht gehörte Zeugin B. - unter Beweis gestellten Um- fang. Aus diesem Grund kann das Berufungsurteil insoweit, als das Beru- fungsgericht die Klage mit dem Hilfsantrag abgewiesen hat, keinen Bestand haben. Insoweit ist der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächlicher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil in dem bezeichneten Umfang aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhand- lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. 30 Dr. Deppert Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns Vorinstanzen: AG Michelstadt, Entscheidung vom 26.09.2003 - 1 C 222/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 28.07.2004 - 21 S 264/03 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNIS- und ENDURTEIL VIII ZR 154/04 Verkündet am: 23. November 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 307 Bb, Ci, 557 a Abs. 3 und 4, 573 c Ein formularmäßig erklärter, einseitiger Verzicht des Mieters von Wohnraum auf sein ordentliches Kündigungsrecht benachteiligt den Mieter nicht unangemessen, wenn der Kündigungsausschluss zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staf- felmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt. BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04 - LG Darmstadt AG Offenbach am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 28. September 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Dr. Wolst, Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Darm- stadt - 6. Zivilkammer/Berufungskammer - vom 1. April 2004 im Kos- tenpunkt und insoweit aufgehoben, als ihre Berufung gegen das Ur- teil des Amtsgerichts Offenbach am Main vom 11. Dezember 2003 in Höhe eines Betrags von 1.671,50 € nebst Zinsen zurückgewiesen worden ist. Die weitergehende Revision der Kläger wird zurückge- wiesen. Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts teilwei- se abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger weitere 1.671,50 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz pro Jahr aus 532,50 € seit 6. Juli 2003 und aus je 569,50 € seit 6. August 2003 und 6. September 2003 zu zahlen. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Der Beklagte mietete von den Klägern mit Vertrag vom 16. Januar 2002 ei- ne Wohnung in O. . Der Mietvertrag wurde auf unbestimmte Zeit abge- schlossen. Die Anlage 1 zum Formularmietvertrag enthält unter anderem eine Staf- felmietvereinbarung bis zum Jahre 2011 sowie folgende Regelung: "Das Kündigungsrecht des Mieters ist für vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen. Die Kündigung ist ge- mäß § 557 a (3) BGB frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zuläs- sig." 2 Mit Schreiben vom 18. März 2003 kündigte der Beklagte den Mietvertrag zum 1. Juli 2003. Mit ihrer Klage haben die Kläger unter anderem Zahlung der Mie- te für die Monate Juli bis September 2003 in Höhe von insgesamt 1.671,50 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € verlangt. Das Amtsge- richt hat die Klage hinsichtlich dieser Ansprüche abgewiesen. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit ihrer vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: 3 Soweit die Revision der Kläger Erfolg hat, ist über sie antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden; inhaltlich beruht die Entscheidung jedoch nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (BGHZ 37, 79, 81 f.). Im Übrigen (hinsichtlich vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 €) ist die Revision durch kontradiktorisches Urteil zurückzuweisen (BGH, Urteil vom 14. Juli 1967 - V ZR 112/64, NJW 1967, 2162). - 4 - I. 4 Das Berufungsgericht hat ausgeführt: 5 Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung der Miete ab Juli 2003 bestehe nicht, weil das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Beklagten beendet worden sei. Der in der Anlage 1 zum Mietvertrag vereinbarte Ausschluss des or- dentlichen Kündigungsrechts sei unwirksam. Zwar sei der Verzicht auf das ordent- liche Kündigungsrecht durch Individualvereinbarung zulässig. Vorliegend sei die Kündigung aber durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung ausgeschlossen wor- den. Dafür, dass die Klausel von den Klägern gestellt worden sei, spreche bereits der Beweis des ersten Anscheins, da sie sich in vorgedruckter Form in der offen- sichtlich von den Klägern gefertigten Anlage befinde, die zusammen mit dem Miet- vertrag unterzeichnet worden sei. Im Übrigen habe der Beklagte unbestritten vorge- tragen, dass die Kläger die Klausel in allen ihren Verträgen verwendeten und sie daher an einer grundsätzlichen Klärung der Wirksamkeit interessiert seien. Der einseitige Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters für die Dauer von vier Jahren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sei gemäß § 307 BGB unwirksam, weil er den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb der Frist des § 573 c Abs. 1 BGB ordentlich zu kündigen, sei faktisch eingeschränkt, wenn das Kündi- gungsrecht ausgeschlossen werde. Ein Mieter dürfe grundsätzlich - außer im Falle des Zeitmietvertrages - davon ausgehen, dass er ein Mietverhältnis innerhalb der in § 573 c Abs. 1 BGB geregelten Frist beenden könne. II. 6 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü- fung nicht stand. Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zah- lung der Miete für den Zeitraum von Juli bis September 2003 gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Die Kündigung des Beklagten vom 18. März 2003 hat das Mietverhältnis - 5 - nicht gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit Wirkung zum 30. Juni 2003 beendet. Die Kündigung ist nicht zu diesem Zeitpunkt wirksam geworden, weil das Recht des Beklagten, das Mietverhältnis ordentlich mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB), im Mietvertrag für die Dauer von vier Jahren wirksam ausgeschlossen worden ist. Entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts hält der in der Anlage 1 zum Mietvertrag formularmäßig vereinbarte Kündi- gungsausschluss der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB stand. 7 1. Ohne Erfolg rügt die Revision zunächst, dass das Berufungsgericht die in der Anlage 1 zum Formularmietvertrag gesondert vereinbarte Kündigungsver- zichtsklausel als eine von den Klägern gestellte Allgemeine Geschäftsbedingung angesehen hat (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht hat, von der Re- vision unangegriffen, festgestellt, dass die Kläger eine solche Klausel in allen ihren Mietverträgen verwenden und deshalb an einer grundsätzlichen Klärung der Wirk- samkeit interessiert sind. Soweit die Revision nun erstmals geltend macht, die Klausel sei zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB), handelt es sich um neuen Tatsachenvortrag, der in der Revi- sionsinstanz nicht zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 1 ZPO). Übergangenen Sach- vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kläger (BGH, Urteil vom 3. April 1998 - V ZR 6/97, NJW 1998, 2600 = WM 1998, 1289, unter II 2 b m.w.Nachw.) zeigt die Revision nicht auf. 8 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht den formularmäßigen Kündigungs- ausschluss, ohne dies zu erörtern, dahin verstanden, dass lediglich das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Die Klausel schließt nicht das Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung aus wichti- gem Grund (§§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, 569 Abs. 1 und 2 BGB) oder zur außerordentlichen Kündigung mit der gesetzlichen Frist (vgl. etwa §§ 540 Abs. 1 Satz 2, 563 a Abs. 2 BGB) aus. - 6 - 9 a) Die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht unterliegt der un- eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45), weil derartige Kündigungsausschlussklauseln bundesweit in Mietverträgen Verwendung finden (vgl. nur LG Duisburg, NZM 2003, 354; AG Charlottenburg, MietRB 2005, 61). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be- teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st.Rspr., vgl. BGHZ 102, 384, 389 f. m.w.Nachw.). 10 b) Aus der Sicht eines verständigen, juristisch nicht vorgebildeten Mieters ist die Klausel nicht mehrdeutig. Sie schließt lediglich - zeitlich befristet - das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung aus. Entgegen einer im Schrifttum vertre- tenen Auffassung (Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731 m.w.Nachw.; Blank, ZMR 2002, 797, 799, 801; Hinz, WuM 2004, 126, 128) erscheint es fernliegend, dass die Klausel, ohne dies auszusprechen, dahin verstanden werden könnte, dass sich der Kündigungsausschluss über die ordentliche Kündigung hinaus auch auf das unab- dingbare Recht zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund erstrecke. Hinzu kommt, dass die Klausel im Zusammenhang mit der ebenfalls in Anlage 1 enthaltenen Staffelmietvereinbarung zu würdigen ist. Ihre Formulierung ist ersicht- lich - wie auch aus der Bezugnahme auf diese Vorschrift in Satz 2 der Klausel her- vorgeht - dem Wortlaut des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB nachgebildet. Nach dieser Vorschrift kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Ab- schluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Diese gesetzliche Bestimmung, die ebenso wie die Klausel nur allgemein vom Kündigungsrecht des Mieters spricht, hat lediglich den Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts zum Gegenstand. Dies ergibt sich bereits daraus, dass sie anderenfalls mit den Vorschriften über die Unabdingbarkeit des außerordentlichen Kündigungsrechts des Mieters kollidieren würde (vgl. §§ 569 Abs. 5 Satz 1, 554 Abs. 5, 563 a Abs. 3 - 7 - BGB). Einen weitergehenden Regelungsgehalt als § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB hat auch die den gesetzlichen Wortlaut aufgreifende Klausel nicht. Im Übrigen haben die Parteien selbst der Klausel keine weitergehende Ausschlusswirkung beigemes- sen. 11 3. Die Klausel über den Kündigungsausschluss hält der Inhaltskontrolle stand. Gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, der mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 auf das Mietverhältnis anzuwenden ist (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB), sind Bestim- mungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Ver- tragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist hier nicht der Fall. 12 a) Nach der Rechtsprechung des Senats verstößt der in einer Individualver- einbarung enthaltene, einseitige und befristete Verzicht des Mieters auf sein or- dentliches Kündigungsrecht weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). Im Anschluss daran - nach Erlass des Berufungsurteils - hat der Senat wiederholt ent- schieden, dass auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag über Wohnraum grundsätzlich wirksam ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; zuletzt Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 m.w.Nachw. unter II 1). Ein formu- larmäßiger - auch beiderseitiger - Kündigungsverzicht ist allerdings wegen unan- gemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d). Hinsichtlich der Dauer des Kündigungsausschlusses von vier Jahren als Grenze dessen, was für den Mie- ter in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn im Regelfall - unter Be- rücksichtigung der Vorteile eines wechselseitigen Kündigungsverzichts - erträglich ist, hat der Senat auf § 557 a Abs. 3 BGB Bezug genommen, weil diese Regelung zu Staffelmietverträgen einen Hinweis darauf gibt, wo nach Auffassung des Ge- - 8 - setzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kündigungsverzichts des Mieters zu ziehen ist (Senat, aaO, m.w.Nachw.). 13 b) Auch ein einseitiger - formularmäßig erklärter - Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum benachteiligt den Mieter nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557 a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt (zum beiderseitigen Kün- digungsverzicht vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, unter II 1). Ob dagegen Formularklauseln in Wohnraummietverträgen, die das Kündigungsrecht des Mie- ters einseitig ausschließen, ohne dass sie eine Staffelmietvereinbarung absichern, den Mieter unangemessen benachteiligen und daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sind (LG Duisburg, aaO, zu § 9 AGBG; Häublein, ZMR 2004, 252, 254 m.w.Nachw.; Hinz, WuM 2004, 126, 128; Wiek, WuM 2005, 369), bedarf hier keiner Entscheidung. 14 aa) Der in einer zulässigen Staffelmietvereinbarung enthaltene, auf vier Jah- re begrenzte Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters ist nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zulässig und weicht damit nicht von wesentlichen Grundgedan- ken der gesetzlichen Regelung ab (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB). 15 (1) Die Vereinbarkeit der vorliegenden Kündigungsausschlussklausel mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung ist am Maßstab des § 557 a Abs. 3 BGB zu messen. Diese Bestimmung ist hier nicht etwa deshalb unanwendbar, weil der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde. Entgegen einer im Schrifttum vertretenen Auffassung (Börstinghaus, WuM 2003, 487, 489; Kellendor- fer in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, § 557 a Rdnr. 20 m.w.Nachw.; wohl auch MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 557 a Rdnr. 16) gilt § 557 a Abs. 3 BGB nicht nur für den (qualifizierten) Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 BGB, sondern auch für den Mietvertrag von unbestimmter Dauer (vgl. Brock/Lattka, aaO, S. 730 m.w.Nachw.; Beuermann, GE 2003, 929, 930; Emmerich/Sonnenschein/ - 9 - Weitemeyer, Miete, 8. Aufl., § 557 a Rdnr. 13). Eine Einschränkung des Anwen- dungsbereichs der Vorschrift auf den Zeitmietvertrag ist weder mit dem Wortlaut des § 557 a BGB zu vereinbaren noch mit dem Zweck seines Absatzes 3, der dar- auf gerichtet ist, dem Mieter die Loslösung gerade von einer langfristigen Staffel- mietvereinbarung zu ermöglichen. Dass der Gesetzgeber die Anwendung des § 557 a Abs. 3 BGB auf Zeitmietverträge, die nur unter engen Voraussetzungen zulässig sind, hätte beschränken wollen, lässt sich auch den Gesetzesmaterialien nicht entnehmen. 16 (2) Gemäß § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mie- ters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausge- schlossen werden. Diese gesetzliche Regelung setzt damit die Zulässigkeit des - einseitigen - Ausschlusses des Kündigungsrechts "des Mieters" bis zu einer Dauer von vier Jahren voraus. Nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift ist es für die Wirksamkeit des Kündigungsausschlusses nicht erforderlich, dass dieser wechsel- seitig auch für den Vermieter vereinbart wird. Dies ist darüber hinaus auch nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit des Kündigungsausschlusses. 17 Die Vereinbarung einer Staffelmiete soll beiden Mietvertragsparteien Kalku- lationssicherheit bieten. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu § 557 a BGB, sollen dem Vermieter Investitionsentschei- dungen dadurch erleichtert werden, dass er mit der künftigen Steigerung seiner Mieteinnahmen schon zu einem früheren Zeitpunkt sicher rechnen kann (BT- Drucks. 9/2079 S. 2, 9; vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 157/03, NJW 2004, 511, unter II 2). Der Gesetzgeber ist aber zugleich davon ausgegan- gen, dass die Vereinbarung von Staffelmieten dem Bedürfnis beider Vertragspar- teien entspricht, die wirtschaftliche Entwicklung des Mietverhältnisses mit größerer Sicherheit voraussehen zu können (BT-Drucks., aaO S. 18; vgl. auch Senat, aaO). In der Gesetzesbegründung ist hierzu ausgeführt, insbesondere der Mieter werde - 10 - sich darauf verlassen, dass - mit Ausnahme einer Veränderung der Betriebskos- ten - keine anderen als die in der Staffelmiete vereinbarten Erhöhungen auf ihn zukommen (aaO). Denn gemäß § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB (früher § 10 Abs. 2 Satz 3 MHG) sind während der Laufzeit einer Staffelmiete eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sowie eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB ausgeschlossen. Daraus folgt, dass sich eine Staffelmietvereinbarung finanziell auch zugunsten des Mieters auswirken kann (vgl. Senat, aaO), weil der Vermieter an die vereinbarte Miete auch dann gebunden bleibt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete die vertraglichen Staf- felmietsätze übersteigt, oder wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die er - wäre eine Staffelmiete nicht vereinbart - durch eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auf den Mieter umlegen könnte. 18 Zwar ist auch der Mieter an die Staffelmietvereinbarung zunächst gebunden, wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete - für ihn ungünstig - entwickelt und hinter der vereinbarten Staffelmiete zurückbleibt. Jedoch ist der Mieter dadurch ge- schützt, dass er das Mietverhältnis - anders als der Vermieter, dem ein Kündi- gungsrecht nur unter den besonderen Voraussetzungen des § 573 BGB zusteht - spätestens nach vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ordentlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann (§§ 557 a Abs. 3, 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Risiko von Fehlkalkulationen bei langfristigen Staffelmietverein- barungen trägt mithin bei Wohnraummietverhältnissen der Vermieter (vgl. BT- Drucks. 14/4553 S. 53; zu Gewerberaummietverträgen BGH, Urteil vom 27. Oktober 2004 - XII ZR 175/02, NJW-RR 2005, 236, unter 2 b). 19 Dem Gesetzgeber war bei der Schaffung des § 10 Abs. 2 MHG bewusst, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation bei Staffelmietvereinbarungen den Mietern Verträge vorlegen würden, in denen das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Daher hielt es der Gesetzgeber unter Berücksichtigung einer möglichen Zwangslage der Wohnungs- - 11 - suchenden beim Abschluss des Mietvertrages für erforderlich, den Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen (aaO). § 10 Abs. 2 MHG ist ohne einschneidende Änderungen durch das Mietrechtsreformgesetz in § 557 a BGB übernommen worden. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz ist der Mieter wegen des bei der Staffelmiete beste- hen bleibenden "Sonderkündigungsrechts des Mieters" nach vier Jahren hinrei- chend geschützt (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 53, 100). Damit hat der Gesetzgeber Staffelmietvereinbarungen, die einen einseitigen Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters enthalten, bis zur Grenze von vier Jahren weiterhin billigen wollen und dementsprechend auch durch die neue Bestimmung des § 557 a Abs. 3 BGB zu- gelassen. 20 bb) Damit ist auch der Tatbestand des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift ist eine ungemessene Benachteiligung in Zweifel anzuneh- men, wenn eine Bestimmung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so ein- schränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist. Diese Vorausset- zungen liegen hier nicht vor. Da bei einer Staffelmietvereinbarung, wie ausgeführt, der zeitlich begrenzte Ausschluss der ordentlichen Kündigung des Mieters vom Gesetzgeber gebilligt und deshalb durch § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB zugelassen worden ist, wird der Vertragszweck der Staffelmietvereinbarung durch eine ent- sprechende - die Grenzen des § 557 a Abs. 3 BGB nicht überschreitende - Formu- larklausel nicht gefährdet. 21 cc) Der einseitige Kündigungsverzicht benachteiligt den Beklagten schließ- lich auch nicht unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine formu- larmäßige Vertragsbestimmung ist unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzuges- - 12 - tehen (st.Rspr.: BGHZ 143, 103, 113 m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 82, 238, 240 f.; 114, 238, 242 f., 246; 153, 93, 102, jew. zu § 9 AGBG). Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere steht der Zweck des § 573 c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu sichern, der Wirksamkeit eines formularmäßigen Kündigungsaus- schlusses nicht entgegen (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 1 m.w.Nachw.). Dies gilt nicht nur dann, wenn der Kündigungsausschluss - wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen - wechselseitig vereinbart worden ist, sondern auch für den in einer Staffelmietvereinbarung enthaltenen, der Regelung des § 557 a Abs. 3 BGB entsprechenden Ausschluss des Kündigungsrechts (nur) des Mieters. 22 Zwar kommt der Mobilität und Flexibilität des Mieters, die durch einen Kün- digungsausschluss erheblich eingeschränkt wird (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO, unter II 2 d), zunehmende Bedeutung zu, wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz hervorgehoben worden ist (BT- Drucks. 14/4553 S. 38 f.). Jedoch muss der Ausgleich, der dem Mieter für den Ver- zicht auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung zu gewähren ist, nicht notwendi- gerweise dadurch erfolgen, dass auch der Vermieter auf sein Kündigungsrecht ver- zichtet (so aber Hinz, aaO; Wiek, aaO). Bei der Prüfung, ob eine Klausel den Ver- tragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, ist der gesamte Ver- tragsinhalt zu würdigen (Rechtsentscheid des Senats vom 2. Dezember 1992 - VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532, unter II 2 m.w.Nachw.). Unter Berücksichtigung von Sinn und Zweck einer Staffelmietvereinbarung und bei Abwägung der beider- seitigen Interessen, denen eine solche Vereinbarung dient, liegt eine unangemes- sene Benachteiligung des Mieters durch einen - auch einseitigen - Ausschluss sei- nes Kündigungsrechts nicht vor, weil die den Mieter insoweit benachteiligende Re- gelung durch die Gewährung der Vorteile ausgeglichen wird, welche die Staffel- mietvereinbarung auch für den Mieter bietet und in denen bereits der Gesetzgeber, wie ausgeführt (oben unter aa (2)), die sachliche Rechtfertigung für einen - zeitlich begrenzten - Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Der Ge- - 13 - setzgeber hat in der Regelung über die Staffelmiete in § 557 a BGB, dessen Ab- satz 3 die Klausel nachgebildet ist, bereits selbst den angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters dergestalt vorgenom- men, dass der in einer Staffelmietvereinbarung enthaltene Ausschluss des Kündi- gungsrechts des Mieters bis zu einer Grenze von vier Jahren durch die Vorteile, welche die Staffelmiete insbesondere unter dem Gesichtspunkt der Kalkulationssi- cherheit auch dem Mieter bietet, gerechtfertigt wird und deshalb gemäß § 557 a Abs. 3 BGB zulässig ist. Deshalb kann das Kündigungsrecht des Mieters in den Grenzen dieser Vorschrift nicht nur individualvertraglich, sondern auch durch eine Formularklausel ausgeschlossen werden, ohne dass darin im Regelfall eine unan- gemessene Benachteiligung des Mieters liegt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Dafür spricht auch, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung über die Staffelmiete be- reits erwartete, dass die Vermieter zur Absicherung ihrer Kalkulation den Mietern Verträge "vorlegen" würden, in denen neben der Vereinbarung eines gestaffelten Mietzinses auch das Kündigungsrecht des Mieters für längere Zeit ausgeschlossen ist (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Angesichts der Verbreitung von Formularverträgen im Mietrecht liegt es nahe, dass der Gesetzgeber dabei gerade auch vom Vermie- ter "vorgelegte" Formularverträge im Blick hatte, denen er mit den speziellen Rege- lungen zur Zulässigkeit eines Kündigungsausschlusses in § 10 Abs. 2 MHG und - nachfolgend - § 557 a Abs. 3 BGB Grenzen setzen wollte. III. 23 Auf die Rechtsmittel der Kläger ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist abzuändern, soweit die Klage auf Zahlung der Mieten für die Monate Juli bis September 2003 nebst Verzugszinsen (§§ 286 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB) abgewiesen worden ist; im Umfang der Aufhebung ist der Klage stattzugeben, da der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). - 14 - 24 Dagegen ist die Revision der Kläger zurückzuweisen, soweit das Beru- fungsgericht die Berufung der Kläger hinsichtlich der von ihnen begehrten Zahlung vorgerichtlicher Mahnkosten in Höhe von 12 € zurückgewiesen hat. Die in der An- lage 1 zum Mietvertrag enthaltene Formularklausel, wonach der Vermieter nach Eintritt des Zahlungsverzugs des Mieters berechtigt ist, für jedes Mahnschreiben einen Kostenaufwand von 6 € zu berechnen, ist gemäß § 309 Nr. 5 Buchst. b BGB unwirksam, weil die Klausel dem Mieter nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, ein Schaden sei überhaupt nicht entstanden oder wesentlich niedriger als der pau- schalierte Schadensersatzanspruch des Verwenders. Dass den Klägern tatsächlich Mahnkosten entstanden sind, für die sie trotz der Unwirksamkeit der Klausel Scha- densersatz wegen Verzögerung der Leistung verlangen könnten (§§ 280 Abs. 1 und 2, 286 Abs. 1 BGB), haben sie nicht dargetan. Dr. Deppert Dr. Leimert Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns Vorinstanzen: AG Offenbach, Entscheidung vom 11.12.2003 - 390 C 353/03 - LG Darmstadt, Entscheidung vom 01.04.2004 - 6 S 7/04 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 98/10 Verkündet am: 13. Oktober 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 551 Abs. 3 Satz 3 Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10 - LG Kleve AG Rheinberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 13. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Kleve vom 25. März 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten haben von den Klägern ab März 2007 auf einem Gutshof eine Wohnung zu einer Miete von monatlich 1.000 € zuzüglich Nebenkosten sowie mit einem weiteren Vertrag sechs Pferdeboxen nebst angrenzendem Weideland gemietet. Beide Verträge sollten voneinander abhängig sein. 1 Die Mietverträge enthalten unter anderem folgende Regelungen: 2 - 3 - "§ 2 Mietdauer Der Mietvertrag beginnt am: 01.03.2007 1. □ Er läuft auf unbestimmte Zeit. 2. x Nur für Wohnraummietverträge (Kündigungsausschluss) Die Parteien vereinbaren, dass wechselseitig auf die Dauer von 10 Jahren ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages verzichtet wird. Eine Kündigung ist erstmals nach Ablauf des Zeitraums von 10 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht zur fristlosen Kündigung und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unbe- rührt. *2 x 5 Jahre Option auf Verlängerung des Mietver- trages. 3. □ Zeitmietvertrag gem. § 575 BGB (Höchstdauer unbeschränkt) Der Mietvertrag läuft auf die Dauer von ...Jahren und endet somit am ..." 3 Ferner heißt es unter § 4 Nr. 2 der Mietverträge: "Die Miete bleibt unverändert für die Dauer der fest vereinbarten Mietzeit (s. § 2 Ziff. 2 bzw. 3 des Vertrages)." In § 6 Nr. 2 des Mietvertrags über die Wohnung ist zur Mietkaution bestimmt: 4 "Der Mieter leistet bei Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen eine Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautions- konto - Übergabe bei Einzug. Der Vermieter hat diese Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonati- ger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Zinsen stehen dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei Mo- natsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden folgenden Raten mit der zweiten und dritten Miete. ..." - 4 - 5 Beim Einzug entrichteten die Beklagten - von den Klägern zunächst un- beanstandet - die Kaution nicht. Mit Schreiben vom 16. April 2008 forderten die Kläger die Beklagten zur Zahlung der Kaution auf. Diese baten um Benennung eines Kontos, das die Voraussetzungen des § 551 Abs. 3 BGB erfülle, und kün- digten an, auf dieses Konto die Kaution unverzüglich anzuweisen. Die Kläger vertraten die Auffassung, dass ihnen die Mietsicherheit nach § 551 Abs. 2, 3 BGB in bar zu überlassen sei und ein Mietkautionskonto deshalb nicht vorab mitgeteilt werden müsse. Mit Schreiben vom 4. Juni 2008 erklärten die Kläger die fristlose, hilfs- weise die ordentliche Kündigung des gesamten Mietverhältnisses. Zur Begrün- dung beriefen sie sich unter anderem darauf, dass die Beklagten die Kaution für die Wohnung nicht gezahlt hätten; daneben machten sie vorsorglich Eigenbe- darf für ihre Tochter geltend. In der Folgezeit sprachen die Kläger wegen be- haupteter Vertragsverletzungen der Beklagten wiederholt die fristlose Kündi- gung des Mietvertrags aus. 6 Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Zahlung vorgerichtlicher An- waltskosten gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und dem Begehren der Kläger entsprochen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wie- derherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. 7 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 8 - 5 - I. 9 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: Das Räumungsverlangen der Kläger sei begründet, weil die auf Nicht- zahlung der Kaution gestützte ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses das Mietverhältnis beendet habe. Die Beklagten hätten ihre Pflichten aus dem Miet- vertrag durch die unterbliebene Zahlung der Kaution schuldhaft nicht unerheb- lich verletzt. Die formularvertragliche Abrede in § 6 des Mietvertrags sei dahin auszulegen, dass die Beklagten die Kaution entweder in bar zu entrichten oder ein von ihnen selbst eingerichtetes Mietkautionskonto - etwa ein Sparbuch mit der eingezahlten Kaution - zu "übergeben" hätten. Ein Verständnis dahin, dass die Kläger verpflichtet seien, vor der Kautionsleistung der Mieter ein von ihrem eigenen Vermögen getrenntes Kautionskonto zu schaffen, komme nicht in Be- tracht; dagegen spreche schon die Formulierung "Übergabe bei Einzug". 10 Eine Pflichtverletzung sei auch nicht im Hinblick auf ein Zurückbehal- tungsrecht der Beklagten zu verneinen. Der Mieter habe mangels abweichender und auch hier nicht vorliegender Vereinbarung keinen Anspruch darauf, dass ihm sogleich ein insolvenzfestes Konto benannt werde, auf das er die Kaution überweisen könne. Vielmehr könne er erst nach Erbringung der Kaution einen Nachweis über ihre insolvenzfeste Anlage durch den Vermieter verlangen. 11 Die ordentliche Kündigung wegen der unterbliebenen Kautionszahlung sei auch nicht wegen eines vertraglich vereinbarten Kündigungsausschlusses unwirksam. Zwar sei in § 2 des Mietvertrags ausdrücklich von einem Kündi- gungsausschluss die Rede. Nach den Aussagen der Zeugen L. und W. und der in das Vertragsformular eingefügten Verlängerungsoption sei aber davon auszugehen, dass die Parteien individualvertraglich einen Zeitmiet- 12 - 6 - vertrag vereinbart hätten. Dieser verstoße gegen § 575 Abs. 1 BGB und stehe deshalb einer ordentlichen Kündigung ebenfalls nicht entgegen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 BGB nicht bejaht werden. Die Kündigung der Kläger wegen Nichtzahlung der Kaution ist unwirksam, denn den Beklagten fällt insoweit eine Vertragsverlet- zung nicht zur Last, weil sie die Leistung der Kaution von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen durften. Darüber hinaus war den Klägern eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags schon deshalb ver- wehrt, weil die Parteien einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für die Dauer von zehn Jahren wirksam vereinbart haben. 13 1. Entgegen der Auffassung der Revision haben die Parteien allerdings in § 6 Nr. 2 Satz 1 des Vertrags wirksam die Erbringung einer Kaution von 2.000 € vereinbart. Dem steht nicht entgegen, dass der Vereinbarung der ent- sprechenden Sicherheitsleistung nach einem Gedankenstrich der Zusatz "Übergabe bei Einzug" beigefügt ist. Dieser Zusatz suggeriert zwar - isoliert be- trachtet -, dass die Kaution entgegen der dem Mieter gemäß § 551 Abs. 1 Satz 1 BGB zustehenden Ratenzahlungsbefugnis vollständig bei Einzug zu erbringen sei; am Ende der Kautionsregelung wird den Beklagten die Möglich- keit einer Ratenzahlung jedoch ausdrücklich eingeräumt. Selbst wenn man gleichwohl in dem Zusatz "Übergabe bei Einzug" einen Verstoß gegen § 551 Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB und eine zur Unwirksamkeit führende unangemes- sene Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB) der Beklagten sähe, 14 - 7 - hätte das nicht die Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung insgesamt zur Fol- ge. Es handelt sich vielmehr um eine bloße Fälligkeitsklausel, bei deren Wegfall eine sprachlich und inhaltlich selbständige Regelung über eine Kaution von 2.000 € verbleibt (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 344/02, NZM 2003, 754 unter II 2). 2. Die Beklagten durften die Zahlung der Kaution von der Benennung ei- nes insolvenzfesten Kontos abhängig machen und haben deshalb ihre vertrag- liche Pflicht zur Erbringung der Mietsicherheit nicht verletzt. 15 Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter eine ihm überlasse- ne Mietsicherheit unabhängig von der gegebenenfalls vereinbarten Anlageform getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Hiervon geht auch das Berufungs- gericht zutreffend aus. Eine ausdrückliche Regelung darüber, ob der Mieter von vornherein verlangen kann, die Kautionssumme nur auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, enthält die Vorschrift allerdings nicht. 16 a) Der Wortlaut des Gesetzes, wonach der Vermieter eine ihm als Si- cherheit "überlassene Geldsumme" anzulegen hat, spricht zwar eher für die vom Berufungsgericht und teilweise auch in der Rechtsprechung der Instanzge- richte und in der Literatur vertretene Meinung, die Verpflichtung zur insolvenz- festen Anlage der Kaution treffe den Vermieter erst nach Erhalt der entspre- chenden Geldsumme in bar oder durch Überweisung auf sein Konto (LG Berlin, WuM 1988, 266; v. Martius in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohn- raummiete, 3. Aufl., Kap. III Rn. 791). 17 b) Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift ist jedoch der Gegenmei- nung der Vorzug zu geben, die dem Mieter zugesteht, die Kaution von vornher- ein nur in der Weise zu erbringen, dass sie vom Vermögen des Vermieters ge- trennt und deshalb vor dem Zugriff von dessen Gläubigern umfassend ge- 18 - 8 - schützt ist (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2006, § 551 Rn. 19; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 551 BGB Rn. 77; Derleder WuM 1986, 39, 42 f.). In den Gesetzesmaterialien wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mün- delgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschlie- ßen (BT-Drucks. 9/2079, S. 10). Es besteht kein Grund dafür, dem Mieter die- sen vom Gesetzgeber bezweckten Schutz nicht von vornherein zu gewähren, sondern bei Beginn des Mietverhältnisses eine Lücke zu belassen, indem der Mieter die Kaution dem Vermieter zunächst in bar übergeben oder auf ein nicht insolvenzfestes Vermieterkonto überweisen muss. Der Mieter müsste dann im Interesse seiner eigenen Absicherung nachträglich einen Nachweis der geset- zeskonformen Anlage der Kaution verlangen und seinen dahin gehenden An- spruch gegebenenfalls durch Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts an der laufenden Miete (vgl. Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 10) oder durch Klageerhebung durchsetzen. Für einen solchen "Umweg" gibt es keinen sachlichen Grund. Der Vermieter wird dadurch, dass er dem Mieter auf dessen Verlangen sogleich ein insolvenzfestes Konto für die Zahlung der Kaution benennen muss, nicht unangemessen belastet, denn er muss dieses Konto nach Erhalt der Kaution ohnehin einrichten und dem Mieter nachweisen. Dem steht auch nicht entgegen, dass § 551 BGB die Erbringung der Sicherheit auch in der Weise erlaubt, dass der Mieter selbst ein Konto eröffnet, auf das er die Kaution einzahlt und das er anschließend an den Vermieter verpfändet oder zur Sicherheit an ihn abtritt. Zwar könnte der Mieter auf diese Weise - ohne Mitwirkung des Vermieters - erreichen, dass die Kaution von Beginn an vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt ist. Die Anlage der ihm vom Mieter überlassenen Kaution durch den Vermieter ist aber 19 - 9 - der typische und in der Praxis häufigste Fall, von dem die Parteien regelmäßig ausgehen. Der Mieter muss sich deshalb - soweit nicht im Einzelfall besondere Abreden getroffen sind - nicht darauf verweisen lassen, selbst ein Mietkautions- konto einzurichten; er darf vielmehr die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kautionskontos abhängig machen. Eine Vereinbarung, dass die Beklagten selbst ein Mietkautionskonto ein- zurichten hatten, haben die Parteien hier nicht getroffen. Entgegen der Auffas- sung des Berufungsgerichts lässt sich der formularvertraglichen Abrede in § 6 des Mietvertrags ("Barkaution in Höhe von 2.000 € auf ein Mietkautionskonto - Übergabe bei Einzug") aus der Sicht eines verständigen Erklärungsempfän- gers nicht entnehmen, dass der Mieter bei Einzug entweder den Kautionsbetrag in bar oder ein Sparbuch mit einem entsprechenden Guthaben übergeben muss, die gängigste Zahlungsform - die Überweisung der Kautionssumme auf ein Konto des Vermieters - hingegen ausgeschlossen sein soll. Dabei bedarf es auch hier keiner Entscheidung, ob der Zusatz "Übergabe bei Einzug in bar" we- gen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, wie die Revi- sion meint. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist die betreffende vertragliche Regelung unklar, weil gleichzeitig Aspekte zweier unterschiedlicher Möglichkeiten der Kautionszahlung aufgenommen wurden, die nicht sinnvoll nebeneinander bestehen können. Zumindest ist die Auslegung möglich, dass sich der Regelungsgehalt von § 6 Abs. 2 des Mietvertrags darin erschöpft, dass die Kaution in Form einer Geldsumme (also nicht durch Bürgschaft) bis zum Einzugstermin bzw. in drei Raten ab diesem Zeitpunkt zu erbringen ist; diese - für die Beklagten günstigere - Auslegung ist daher jedenfalls gemäß § 305c Abs. 2 BGB zugrunde zu legen. 20 - 10 - 21 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner die Auslegung des Beru- fungsgerichts, § 2 des Mietvertrags stehe der ordentlichen Kündigung der Klä- ger vom 4. Juni 2008 nicht entgegen. Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings aufgrund der von ihm durchgeführten Beweisaufnahme, insbesondere der Vernehmung der Zeugen L. und W. , davon aus, dass die Parteien in diesem Punkt eine individualvertragliche Regelung getroffen haben; einen Rechtsfehler dieser tatrichterlichen Würdigung zeigt die Revision nicht auf. Die weitere Aus- legung des Berufungsgerichts, die Parteien hätten in § 2 des Mietvertrags kei- nen Ausschluss der ordentlichen Kündigung vereinbart, sondern einen (unwirk- samen) Zeitmietvertrag abgeschlossen, ist jedoch von Rechtsfehlern beein- flusst. 22 Die Auslegung einzelvertraglicher Regelungen kann durch das Revisi- onsgericht insoweit nachgeprüft werden, als gesetzliche Auslegungsregeln, an- erkannte Auslegungsgrundsätze, Denkgesetze, Erfahrungssätze oder Verfah- rensvorschriften verletzt worden sind (st. Rspr., z.B. BGH, Urteil vom 1. Oktober 1999 - V ZR 168/98, NJW 1999, 3704 unter III 2 a). Zu den anerkannten Ausle- gungsgrundsätzen gehört die Berücksichtigung der Interessenlage der Ver- tragspartner. 23 Die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung läuft darauf hin- aus, dass das von den Parteien mit einer zehnjährigen Vertragslaufzeit ange- strebte Ziel einer beiderseitigen langfristigen Bindung nicht erreicht wird, weil der Vertrag dann - mangels eines wirksamen Befristungsgrundes - gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelten würde und von beiden Parteien alsbald mit nur dreimonatiger Frist (§ 573c Abs. 1 BGB) gekündigt werden könnte. Damit verletzt das Berufungsgericht die Ausle- gungsregel, dass die Parteien im Zweifel dasjenige wollen, was nach den Maß- 24 - 11 - stäben der Rechtsordnung wirksam ist und der wohlverstandenen Interessenla- ge der Parteien entspricht (BGH, Urteil vom 9. Dezember 1998 - XII ZR 170/96, BGHZ 140, 175, 180; vom 13. Oktober 2000 - V ZR 451/98, NJW-RR 2001, 217 unter II 3 a). Da neuer Sachvortrag nicht zu erwarten ist und weitere Feststellungen nicht erforderlich sind, kann der Senat die Vertragsbestimmungen selbst ausle- gen. Schon nach dem Wortlaut der Vertragsbestimmung haben die Parteien keinen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB vereinbart, sondern (lediglich) für einen festgelegten Zeitraum die ordentliche Kündigung ausgeschlossen; damit konnte das von ihnen erstrebte Ziel einer beiderseitigen langfristigen Bindung auch verwirklicht werden. Denn ein beiderseitiger Kündigungsausschluss kann im Wege einer Formularklausel für die Dauer von bis zu vier Jahren (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574 unter II 2 d), im Wege einer Individualvereinbarung auch für einen noch längeren Zeitraum vereinbart wer- den (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II - bezüglich eines einseitigen Kündigungsausschlusses des Mieters für die Dauer von fünf Jahren). Dies ist - entgegen der Auffassung des Berufungs- gerichts - auch keine unzulässige Umgehung von § 575 Abs. 4 BGB. Denn die Neuregelung des Zeitmietvertrages in § 575 BGB durch das Mietrechtsreform- gesetz sollte lediglich verhindern, dass das Wohnraummietverhältnis allein durch Zeitablauf endet, ohne dass der Mieter Kündigungsschutz genießt; der Mieter sollte somit vor dem Verlust der Wohnung, nicht aber vor einer längeren Bindung an den Vertrag geschützt werden (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO unter II 2). Der Umstand, dass der von den Parteien vereinbarten Verlängerungsoption nur bei einem Zeitmietvertrag eine Bedeu- tung zukommt, steht angesichts der dargelegten Interessenlage der Parteien der Annahme eines Vertrages auf unbestimmte Zeit mit vereinbartem Kündi- 25 - 12 - gungsausschluss ebenso wenig entgegen wie die Verwendung der Formulie- rung "fest vereinbarte Mietzeit" in § 4 Nr. 2 des Mietvertrags. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentschei- dung reif, weil das Berufungsgericht - auf der Grundlage der von ihm vertrete- nen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen zu den weiteren von den Klägern ausgesprochenen (fristlosen) Kündigungen getroffen hat. 26 Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Rheinberg, Entscheidung vom 20.07.2009 - 12 C 498/08 - LG Kleve, Entscheidung vom 25.03.2010 - 6 S 129/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 230/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 307 Bb; BGB aF § 556a; EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 3 In einem vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen, auf ur- sprünglich fünf Jahre befristeten Mietvertrag hält eine formularmäßige Verlänge- rungsklausel folgenden Inhalts der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 BGB stand: "Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlän- gert es sich jedes Mal um 5 Jahre." BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 230/09 - LG München II AG Wolfratshausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Juni 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger, Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 12. Zivilkammer des Landgerichts München II vom 14. Juli 2009 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Wolfratshausen vom 19. März 2009 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit Vertrag vom 1. Juli 1999 mieteten die Beklagten eine Wohnung des Klägers in R. an. Das Mietverhältnis begann zum 15. August 1999 und sollte zum 31. Juli 2004 enden. In § 2 Ziffer 2 Buchst. b des Mietvertrags ist unter der Überschrift "Verträge mit Verlängerungsklausel" folgende formular- mäßig vorgedruckte und maschinenschriftlich um die Zahl "5" vervollständigte Klausel enthalten: 1 "Wird das Mietverhältnis nicht auf den als Endtermin vorgesehenen Tag unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt, so verlängert es sich jedes Mal um 5 Jahre." - 3 - Außerdem ist im Mietvertrag geregelt, dass das Recht zur außerordentli- chen Kündigung hiervon unberührt bleibt (§ 2 Ziffer 3) und dass bei der Nutzung als Wohnraum die gesetzlichen Kündigungsschutzbestimmungen zur Anwen- dung kommen (§ 2 Ziffer 5). Die Beklagten erklärten mit Schreiben vom 22. Januar 2008 die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. April 2008 und räumten die Wohnung zum 1. Mai 2008. Zwischen den Parteien herrscht Streit über die Berechtigung der Beklagten zum Ausspruch einer ordentlichen Kündi- gung zu diesem Termin. 2 Der Kläger, der die Wohnung ab 1. Oktober 2008 neu vermietet hat, hat die Beklagten auf Zahlung der Miete für den Zeitraum von Mai 2008 bis ein- schließlich September 2008 zuzüglich Nebenkosten, insgesamt 2.880,71 €, und auf Erstattung außergerichtlicher Anwaltskosten in Anspruch genommen. Die Beklagten haben im Wege der Widerklage Auszahlung der von ihnen geleiste- ten Mietkaution verlangt, die sich einschließlich Kautionszinsen unstreitig auf 1.748,62 € beläuft. 3 Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge- wiesen. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abge- wiesen und der Widerklage unter Zurückweisung im Übrigen in Höhe von 1.490,84 € (1.748,62 € abzüglich unstreitiger Nebenkostenforderung von 257,78 €) stattgegeben. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zuge- lassene Revision des Klägers, der die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg. I. 6 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 7 Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis sei durch die von den Beklagten am 22. Januar 2008 ausgesprochene Kündigung mit Ablauf des 30. April 2008 beendet worden. Die Beklagten seien an die vereinbarte Verlän- gerung des befristeten Mietverhältnisses um jeweils fünf Jahre nicht gebunden gewesen, weil die Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags vom 1. Juli 1999 unwirksam sei. Zwar greife das Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahr 2001 nicht in vor seinem Inkrafttreten abgeschlossene Zeitmietverträge mit Verlängerungsklausel ein, so dass solche Verträge auch nach dem 31. August 2001 an sich nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt wer- den könnten. Bei der in Frage stehenden Zeitmietvereinbarung mit Verlängerungsklau- sel handele es sich jedoch um eine Formularklausel nach § 1 Abs. 1 AGBG, die einer Inhaltskontrolle nach dem hier anwendbaren § 9 AGBG nicht standhalte. Die Parteien hätten einen Kettenmietvertrag geschlossen, der angesichts der vorgesehenen Befristungen auf jeweils fünf Jahre mit dem wesentlichen Grund- gedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF nicht mehr zu vereinbaren sei. Die genann- te Vorschrift lege eine Kündigungsfrist von längstens zwölf Monaten fest. Eine vertragliche Regelung, die im Ergebnis zu Kündigungsfristen von fünf Jahren führe, sei hiermit nicht in Einklang zu bringen. Denn ein Mieter, der in der an- gemieteten Wohnung nicht verbleiben könne oder wolle, sei darauf angewie- 8 - 5 - sen, entweder einen Nachmieter zu finden oder über Jahre hinweg Mietzahlun- gen für die nicht mehr benötigte Wohnung zu erbringen. Die Möglichkeit, das befristete Mietverhältnis nach § 564c Abs. 1 BGB aF in ein unbefristetes Miet- verhältnis umzuwandeln, gleiche diesen nicht hinzunehmenden Nachteil nicht hinreichend aus. 9 Folglich stehe dem Kläger ein Anspruch auf die verlangten Mietzahlun- gen nicht zu, während die Beklagten Rückzahlung der geleisteten Kaution (1.748,62 €) verlangen könnten, allerdings verringert um die vom Kläger zur Aufrechnung gebrachte Nebenkostenforderung von 257,78 €. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger steht nach § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Miete für den Zeitraum von Mai 2008 bis einschließlich September 2008 sowie auf Ausgleich abgerechneter Nebenkosten zu. Denn entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind die von den Parteien vereinbarte befristete Verlängerung des Mietverhältnisses und der damit verbundene Ausschluss der Vertragsbeendigung durch ordentli- che Kündigung (§ 564 Abs. 1 BGB aF) wirksam. Das Mietverhältnis konnte von den Beklagten daher nicht zum 30. April 2008 gekündigt werden. Nach Abzug der unstreitig von den Beklagten zu beanspruchenden Kaution (1.748,62 €) be- laufen sich die verbleibenden Forderungen des Klägers auf die ihm vom Amts- gericht zugesprochenen 2.880,71 €. Daneben kann der Kläger gemäß § 280 Abs. 1, 2, § 286 Abs. 2 BGB Erstattung der angefallenen außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 316,18 € verlangen. Die Beklagten können dagegen die mit der Widerklage geltend gemachte Rückzahlung der geleisteten Kaution 10 - 6 - nicht beanspruchen, da diese Forderung infolge der vom Kläger erklärten Auf- rechnung erloschen ist (§ 389 BGB). 11 1. Mit dem am 1. Juli 1999 geschlossenen Mietvertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (ursprüngliche Laufzeit bis zum 31. Juli 2004) eingegangen und haben zugleich wirksam bestimmt, dass sich dieses mangels Kündigung um jeweils fünf Jahre verlängert. Das bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1. September 2001) geltende Wohnraummiet- recht eröffnete Mietvertragsparteien in § 565a Abs. 1 BGB aF die Möglichkeit, einen zeitlich befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Verlängerung des Mietverhältnisses bei unterbleibender Kündigung vorzusehen. Auch wenn das seit 1. September 2001 geltende neue Mietrecht keine entsprechende Rege- lung mehr vorsieht, berührt dies den Bestand befristeter Mietverträge mit Ver- längerungsklauseln nicht, sofern sie vor dem 1. September 2001 wirksam ab- geschlossen worden sind. Denn bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem In- krafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zustande gekommen sind, ist nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB die bis dahin geltende Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB aF weiterhin anzuwenden (vgl. etwa Se- natsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter II 2 a aa; vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06, NJW 2007, 2760, Tz. 8, 10; vom 11. Juli 2007 - VIII ZR 230/06, WuM 2007, 513, Tz. 7; vom 12. März 2008 - VIII ZR 71/07, NJW 2008, 1661, Tz. 17). Dass die Verlängerung der ursprünglichen Mietdauer erst nach dem 1. September 2001 erfolgt ist, ist hierfür unerheblich, denn durch die mangels Kündigung eintretende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses um einen bestimmten Zeitraum (hier: fünf Jahre) wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das bestehende unverändert fortge- setzt (vgl. Senatsurteil vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 11 m.w.N.). - 7 - 2. Die von den Parteien auf der Grundlage des § 565a Abs. 1 BGB aF gewählte Konstruktion eines befristeten Mietvertrags mit Verlängerungsklausel ist nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB (früher § 9 AGBG) unwirksam. 12 13 a) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht diese Klausel als Allgemei- ne Geschäftsbedingung gewertet. 14 aa) Zwar ist die vom Berufungsgericht herangezogene Bestimmung des § 1 Abs. 1 AGBG zwischenzeitlich nicht mehr anwendbar, weil die Übergangs- regelung des Art. 229 § 5 EGBGB die Fortgeltung des AGB-Gesetzes nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes (1. Januar 2002) bei Dauerschuldverhältnissen auf den Zeitraum bis 31. Dezember 2002 be- schränkt hat. Dies ist jedoch unschädlich, weil der Regelungsgehalt des § 1 Abs. 1 AGBG inhaltlich unverändert in die Nachfolgebestimmung des § 305 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB übernommen worden ist. bb) Der Einordnung der Verlängerungsklausel in § 2 Ziffer 2 Buchst. b des Mietvertrags vom 1. Juli 1999 als Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB steht nicht entgegen, dass die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsausschlusses durch maschinenschriftliche Ergänzung einer Leerstelle des im Übrigen vorgedruckten Textes auf fünf Jahre festgelegt worden ist (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, NJW 2005, 1574, unter II 2 b). 15 (1) Die Schriftart ist nach § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB ohne Bedeutung. Dass die vorgenommene Zeitbestimmung individuell ausgehandelt worden ist, ist weder festgestellt noch vorgetragen. Vergeblich verweist die Revision in die- sem Zusammenhang auf den vom Berufungsgericht nach § 540 Abs. 1 ZPO in Bezug genommenen Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils, in dem ausge- führt ist, der formularmäßig vorgedruckte Klauseltext sei durch die Zahl 5 "indi- 16 - 8 - viduell ergänzt" worden. Anders als die Revision meint, ist mit diesem Passus nicht die Feststellung verbunden, die Parteien hätten die vereinbarte Fünfjah- resfrist im Einzelnen im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB ausgehandelt. Das Amtsgericht hat durch seine Ausführungen bei verständiger Würdigung nur zum Ausdruck gebracht, dass die Dauer der Verlängerung des Mietverhältnisses nicht bereits formularmäßig vorgedruckt war, sondern einer auf das konkrete Mietverhältnis zugeschnittenen Ergänzung bedurfte. Damit ist jedoch nicht die Feststellung verbunden, die Beklagten hätten die ernsthafte Möglichkeit erhal- ten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (vgl. etwa BGHZ 104, 232, 236 m.w.N.). Die Revision zeigt weder auf, dass sich der Kläger in den Tatsacheninstanzen auf ein individuelles Aushandeln des jeweiligen Verlänge- rungsintervalls berufen hat, noch dass die Beklagten ein solches Vorbringen unstreitig gestellt haben. (2) Dass das Berufungsgericht vor diesem Hintergrund die Möglichkeit einer Individualabrede nicht gesondert erörtert, sondern sich mit der Feststel- lung begnügt hat, es liege ein der Inhaltskontrolle nach § 9 AGBG unterworfe- ner formularmäßig vereinbarter Mietvertrag mit Befristungen auf jeweils fünf Jahre vor, stellt daher keinen durchgreifenden Verfahrensfehler dar. Insbeson- dere liegt - entgegen der Auffassung der Revision - nicht der absolute Revisi- onsgrund des § 547 Nr. 6 ZPO (fehlende Urteilsgründe) vor. Diese Bestimmung ist nicht schon dann anwendbar, wenn Urteilsgründe - wie hier - sachlich un- vollständig sind (vgl. etwa BGHZ 39, 333, 338; vgl. ferner BGH, Urteil vom 26. April 1991 - VIII ZR 61/90, NJW 1991, 2761, unter II 1 a). Auch ist dem Be- rufungsgericht kein entscheidungserheblicher Verstoß gegen § 139 ZPO oder Art. 103 Abs. 1 GG anzulasten, weil es die Parteien nach Aktenlage nicht dar- auf hingewiesen hat, dass die in Frage stehende Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB (früher § 9 AGBG) unterliegt. Zwar ist ein Berufungsgericht grundsätzlich nach § 139 ZPO gehalten, einer in erster Instanz siegreichen Par- 17 - 9 - tei rechtzeitig einen Hinweis zu erteilen, wenn es der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will und insbesondere aufgrund seiner abweichenden Ansicht eine Ergänzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt für erforderlich hält (vgl. etwa BGH, Beschluss vom 27. November 2008 - VII ZR 202/07, ZfBR 2009, 241, unter II 1 b aa). Letztlich kann offen bleiben, ob ein entsprechender - in den Akten nicht dokumentierter - Hinweis unterblieben ist, denn die Revision führt nicht - wie erforderlich - aus, was der Kläger auf einen entsprechenden Hinweis vorgetragen hätte (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 16. Juni 2008 - VIII ZB 87/06, WuM 2008, 615, Tz. 11; BGH, Beschluss vom 12. November 2008 - XII ZB 92/08, FF 2009, 22, Tz. 16). b) Nicht frei von Rechtsfehlern ist dagegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die vereinbarte wiederkehrende Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit sei deswegen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil die damit verbundene fünfjährige Bindung der Beklagten nicht mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 565 Abs. 2 BGB aF in Ein- klang zu bringen sei, der eine Kündigungsfrist von höchstens zwölf Monaten vorsah. Die Verlängerungsklausel ist als Laufzeitabrede zwar nicht dem einer Inhaltskontrolle entzogenen Kernbereich (§ 307 Abs. 3 BGB) zuzuordnen (vgl. BGHZ 127, 35, 41 f.; vgl. ferner Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO); sie weicht aber nicht in unzulässiger Weise von der genannten gesetzli- chen Regelung ab. 18 Die Bestimmung des § 565 Abs. 2 BGB aF sieht eine Kündigungsfrist von höchstens einem Jahr vor (Satz 1 und 2) und erklärt abweichende Verein- barungen, die Kündigungen nur zum Schluss bestimmter Kalendermonate zu- lassen, für unwirksam (Satz 4). Die Regelung in § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF ist jedoch nicht auf befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel anzuwen- den (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 155/04, aaO, unter II 2 a bb; 19 - 10 - vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, Tz. 10; vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 9; vom 12. März 2008, aaO, Tz. 16). Dies folgt aus § 565a Abs. 1 BGB aF, der voraussetzt, dass Mietverträge auf bestimmte Zeit mit Ver- längerungsklausel zulässig sind; hiermit wäre es nicht zu vereinbaren, wenn mietvertragliche Befristungen mit Verlängerungsklauseln von vornherein nach § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF unwirksam wären (Senatsurteil vom 6. April 2005, aaO). Da solchen Mietverhältnissen eine vom Gesetzgeber gebilligte, den An- wendungsbereich des § 565 Abs. 2 BGB einschränkende Sonderstellung zu- kommt, verbietet es sich, eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB daraus abzuleiten, dass ihnen eine Lö- sung vom Vertrag innerhalb einer Zeitspanne verwehrt wird, die der in § 565 Abs. 2 BGB vorgesehenen längstmöglichen Kündigungsfrist von zwölf Monaten entspricht. Die Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB hat sich wegen der Besonderheiten der gewählten Vertragskonstruktion vielmehr ausschließlich am Maßstab des § 565a Abs. 1 BGB aF auszurichten. § 565a BGB aF soll lediglich sicherstellen, dass die für den Fall der Vertragsbeendigung zum Schutz des Mieters bestehenden Vorschriften nicht durch vertragliche Beendigungsverein- barungen umgangen werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 7. Aufl. § 565a BGB Rdnr. 1). Sie soll dagegen den Mieter nicht vor einer längeren Bindung an den Vertrag schützen (vgl. für einen Zeitmietvertrag im Sinne des § 575 Abs. 4 BGB nF: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 2, und vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117, un- ter II 1). Dem beschriebenen Schutzzweck des § 565a Abs. 1 BGB aF werden die zwischen den Parteien getroffenen Abreden gerecht. Die in Frage stehende Klausel stellt in Verbindung mit der Regelung in § 2 Ziffer 5 des Mietvertrags sicher, dass das Mietverhältnis vom Vermieter nur unter Einhaltung der jeweils geltenden gesetzlichen Kündigungsfrist und unter Beachtung der Kündigungs- schutzbestimmungen beendet werden kann. - 11 - c) Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ebenfalls nicht vor. Der mit der wiederkehrenden Befristung des Mietverhältnisses verbundene vorübergehende beiderseitige Kündigungsausschluss schränkt keine grundlegenden Rechte der Mieter ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF keine Beschränkung der Dauer der befristeten Verlängerung, da der Gesetzgeber in § 565a Abs. 1 BGB aF den bei einem befristeten Mietvertrag mit Verlänge- rungsklausel verbundenen vorübergehenden Ausschluss des Kündigungsrechts gebilligt und Zeitmietverträge - von den in § 564c Abs. 2 BGB aF genannten Ausnahmen abgesehen - keinen zeitlichen Beschränkungen (vgl. § 564 Abs. 1 BGB aF) unterworfen hat (auch dem Schutzzweck der in § 573c Abs. 4 BGB nF enthaltenen Nachfolgeregelung zu § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF hat der Senat keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts entnommen: Senatsurteile vom 22. Dezember 2003, aaO, unter II 1 c; vom 30. Juni 2004, aaO; vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672, unter II). 20 d) Die Befristung des Mietverhältnisses mit wiederkehrender Verlänge- rung um fünf Jahre hält schließlich auch einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Danach ist eine formularmäßige Vertragsbestimmung unangemessen, wenn der Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten des Vertragspartners durchzuset- zen versucht, ohne von vorneherein dessen Belange hinreichend zu berück- sichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (st. Rspr.; vgl. etwa BGHZ 143, 103, 113; Senatsurteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056, Tz. 21; jeweils m.w.N). Das ist hier nicht der Fall. 21 aa) Der Senat hatte sich bislang nicht mit der Frage zu befassen, ob eine vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes formularmäßig vereinbarte wiederkehrende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um jeweils 22 - 12 - fünf Jahre den Mieter unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB benachteiligt. Die Revisionserwiderung will im Hinblick auf den mit einer sol- chen Befristung verbundenen Ausschluss einer ordentlichen Kündigung wäh- rend des jeweiligen Verlängerungsintervalls (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 20. Juni 2007, aaO, Tz. 12, und vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177, Tz. 19; Senatsbeschluss vom 16. September 2008 - VIII ZR 112/08, WuM 2009, 48, Tz. 1) die der Rechtsprechung des Senats zur Frage der Gültigkeit eines formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsver- zichts zugrunde liegenden Erwägungen auf die vorliegende Fallgestaltung über- tragen. Dabei berücksichtigt die Revisionserwiderung jedoch nicht hinreichend, dass sich die beiden Fallkonstellationen in wesentlichen Punkten grundlegend unterscheiden. bb) Die Rechtsprechung des Senats zur Wirksamkeit eines formularmä- ßig vereinbarten befristeten Kündigungsverzichts beider Mietvertragsparteien bezieht sich ausschließlich auf Fälle, in denen im Rahmen eines nach Inkrafttre- ten des Mietrechtsreformgesetzes abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrags ein vorübergehender Verzicht auf die ordentliche Kündigung vorgesehen war (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 30. Juni 2004, aaO; vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543, unter II 2; vom 6. Oktober 2004, aaO; vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 307/08, NZM 2009, 779, Tz. 16 ff.). Dabei hatte sich der Senat auch mit einer Formularbestimmung zu befassen, die beiden Parteien eines unbefristeten Mietvertrags über Wohnraum für die Dauer von fünf Jahren die Möglichkeit einer Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kün- digung verwehrte (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2). Der Senat hat im Hinblick auf die vom Gesetzgeber mit der Mietrechtsre- form verfolgte Zielsetzung, der Mobilität und Flexibilität in der heutigen moder- nen Gesellschaft Rechnung zu tragen, einen solchen lang andauernden formu- larmäßigen Kündigungsverzicht nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB für unwirksam 23 - 13 - gehalten (Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d). Ver- einzelte Stimmen im Schrifttum wollen diese Rechtsprechung auch auf Kündi- gungsausschlüsse übertragen, die vor dem 1. September 2001 formularmäßig vereinbart wurden (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. X 8). 24 cc) Im Streitfall steht aber nicht die Wirksamkeit eines Kündigungsver- zichts nach neuem (oder altem) Recht in Frage, sondern die Zulässigkeit eines befristeten Mietvertrags mit wiederkehrender Verlängerung im Sinne des § 565a Abs. 1 BGB aF. Die Erwägungen, die den Senat bewogen haben, einen formularmäßigen beiderseitigen Kündigungsverzicht im Rahmen eines - nach neuem Recht abgeschlossenen - unbefristeten Mietvertrags in der Regel auf die Dauer von höchstens vier Jahren zu begrenzen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, unter II 2 d; vom 15. Juli 2009, aaO, Tz. 17), lassen sich nicht auf die hier zu beurteilende Konstellation übertragen (so auch Hinz, WuM 2009, 79, 82; aA AG Gießen, WuM 2006, 196 f.). (1) Hierbei ist zunächst zu berücksichtigen, dass eine der zentralen Ziel- setzungen des Mietrechtsreformgesetzes darin bestand, der in der heutigen modernen Gesellschaft zunehmend verlangten Mobilität und Flexibilität und damit dem Interesse des Mieters an einer kurzfristigen Aufgabe der Wohnung, insbesondere beim Wechsel des Arbeitsplatzes oder bei einer gesundheitsbe- dingten Übersiedlung in ein Alters- oder Pflegeheim durch Verkürzung der Kün- digungsfristen Rechnung zu tragen (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 38, 67; Senatsur- teile vom 22. Dezember 2003, aaO, und vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). Dies hat den Senat veranlasst, einen unter der Geltung des neuen Miet- rechts formularmäßig vereinbarten beiderseitigen Kündigungsverzicht auf die - in § 557a Abs. 3 BGB (früher § 10 Abs. 2 MHG) zum Ausdruck gekommene - Höchstdauer von vier Jahren zu begrenzen (vgl. Senatsurteile vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO, und vom 15. Juli 2009, aaO). Nach früherer Rechts- 25 - 14 - lage kam diesen Interessen aber eine geringere Bedeutung zu. Diese unter- schiedliche Gewichtung darf bei der Beurteilung der Frage nicht außer Acht ge- lassen werden, ab welcher Dauer sich die Einengung der Dispositionsfreiheit des Mieters, die mit einem befristeten, sich mangels Kündigung periodisch ver- längernden Mietvertrag verbunden ist, für diesen als untragbar erweist. 26 (2) Weiter ist zu berücksichtigen, dass sich bei einem vor dem 1. Sep- tember 2001 erfolgten Abschluss eines befristeten Mietvertrags die Interessen- lage der Vertragsparteien anders darstellt als bei einem nach diesem Zeitpunkt abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrag mit vorübergehendem Kündigungs- ausschluss. Der Gesetzgeber hat nicht nur im Rahmen der Mietrechtsreform, sondern davor in sogar weitaus größerem Maße ein praktisches Bedürfnis für den Abschluss befristeter Mietverträge (Zeitmietverträge) anerkannt. Einem Mieter ist daran gelegen, während der Vertragslaufzeit keiner ordentlichen Kün- digung ausgesetzt zu werden, während ein Vermieter Planungssicherheit er- strebt (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 39, 70). Nach dem bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes geltenden Recht konnte diesem Anliegen auf unter- schiedliche Weise Rechnung getragen werden. Neben dem Abschluss eines befristeten Mietvertrags mit befristeten Verlängerungen (§ 565a Abs. 1 BGB aF) gab es die Möglichkeit, einen Zeitmietvertrag mit gesetzlichem Verlängerungs- anspruch einzugehen (§ 564c Abs. 1 BGB aF) oder einen auf fünf Jahre be- grenzten, nicht verlängerungsfähigen "qualifizierten" Zeitmietvertrag nach § 564c Abs. 2 BGB aF abzuschließen. Nunmehr haben die Vertragsparteien nur noch die Wahl zwischen der ihnen in § 575 BGB nF in Anlehnung an die frühere Regelung des § 564c Abs. 2 BGB aF verliehenen Befugnis, unter bestimmten Vorrausetzungen einen - allerdings nicht mehr wie bisher auf fünf Jahre be- grenzten, sondern keinen zeitlichen Einschränkungen unterliegenden - "echten" Zeitmietvertrag (vgl. BT-Drs. 14/4553, aaO) abzuschließen oder ein unbefriste- tes Mietverhältnis mit vorübergehendem beiderseitigen Verzicht auf eine or- - 15 - dentliche Kündigung einzugehen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO). 27 Die Bandbreite der vom Gesetzgeber unter der Geltung des früheren Mietrechts vorgesehenen Befristungen von Mietverhältnissen zeigt, dass er auch längerfristige Vertragsbindungen im Interesse beider Seiten für angemes- sen erachtete. Durch die Regelungen in § 564c Abs. 1, 2 BGB aF hat er klar gestellt, dass eine Befristung des Mietvertrags beim qualifizierten Zeitmietver- trag auf fünf Jahre und beim einfachen Zeitmietvertrag sogar unbegrenzt mög- lich sein sollte. Diese Wertung muss auch in die Beurteilung der Frage einflie- ßen, ab welcher Dauer die Bindung des Mieters an einen befristeten Mietver- trag mit wiederkehrender Verlängerung als unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zu gelten hat (so auch Hinz, aaO). Angesichts der bei befris- teten Mietverträgen nach altem Recht geltenden besonderen Wertungen des Gesetzgebers verbietet sich ein Rückgriff auf die in § 10 Abs. 2 MHG bei Staf- felmietverträgen für einen Kündigungsverzicht gezogene zeitliche Grenze von vier Jahren (vgl. zu diesem Gesichtspunkt bei einem Kündigungsverzicht im Rahmen eines unbefristeten Mietvertrags Senatsurteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04, aaO). (3) In Anbetracht der aufgezeigten, dem früheren Recht anhaftenden Be- sonderheiten stellt die zwischen den Parteien in dem befristeten Mietvertrag vom 1. Juli 1999 formularmäßig vereinbarte Verlängerungsklausel, nach der sich die Vertragslaufzeit jeweils um fünf Jahre verlängert, wenn das Mietver- hältnis nicht unter Einhaltung der - jeweils geltenden - gesetzlichen Kündi- gungsfristen gekündigt wird, keine unangemessene Benachteiligung der Be- klagten dar. Diesen wurde hierdurch die Möglichkeit eröffnet, jeweils für eine Zeitspanne von fünf Jahren eine ordentliche Kündigung des Klägers zu vermei- den und hierdurch sicherzustellen, dass sie nicht ungewollt aus ihrer gewohnten 28 - 16 - Umgebung herausgerissen werden. Einem möglichen Mobilitätsinteresse des Mieters kommt nach früherem Recht - wie aufgezeigt - nicht die gleiche Bedeu- tung wie nach derzeit geltendem Recht zu. Eine Vertragsbindung von jeweils fünf Jahren führt auch nicht zu einer unzumutbaren finanziellen Belastung der Beklagten, denn die mit einer vorzeitigen Wohnungsaufgabe verbundenen fi- nanziellen Folgen können im Regelfall durch die Stellung eines Nachmieters oder - wie hier - durch eine vom Vermieter vorgenommene Neuvermietung ab- gemildert werden (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO). Da die Vertragslaufzeit mangels rechtzeitiger Kündigung zum 31. Juli 2004 wirksam um fünf Jahre verlängert worden ist, hat die von den Beklagten ausgesprochene Kündigung das Mietverhältnis nicht zum 30. April 2008 been- det. Die Beklagten sind daher zur Mietzahlung für die Monate Mai 2008 bis September 2008 sowie der unstreitigen Nebenkostenforderung von 257,78 € abzüglich der von ihnen geleisteten Kaution verpflichtet und haben dem Kläger zudem die diesem entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten zu ersetzen. 29 III. Das angefochtene Urteil kann somit keinen Bestand haben; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil wei- tere Feststellungen nicht zu treffen sind und der Rechtsstreit zur Endentschei- 30 - 17 - dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Da die Klage hiernach begründet, die Wider- klage dagegen unbegründet ist, ist die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen. Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Wolfratshausen, Entscheidung vom 19.03.2009 - 1 C 1142/08 - LG München II, Entscheidung vom 14.07.2009 - 12 S 2015/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 2/04 Verkündet am: 6. Oktober 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO nach Verzicht auf eine Schriftsatzfrist am 8. Juli 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Klägers werden das Urteil der 6. Zivil- kammer des Landgerichts Hannover vom 3. Dezember 2003 auf- gehoben und das Urteil des Amtsgerichts Hameln vom 13. Juni 2003 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 780 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 390 € vom 5. Februar 2003 bis 5. März 2003 und aus 780 € seit dem 6. März 2003 zu zahlen. Die Widerklage wird abgewiesen. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger vermietete der Beklagten mit schriftlichem Vertrag vom 21. Februar 2002 eine Wohnung in seinem Haus A. straße in B. ab dem 16. März 2002 zu einer Bruttomiete von 390 €. § 2 Nr. 2 des Mietvertrages lautet: - 3 - "Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit. Der Mietvertrag kann von beiden vertragsschließenden Parteien frühestens zum 31. März 2003 gekündigt werden." Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29. Oktober 2002 zum 31. Januar 2003 und räumte die Wohnung. Für Februar und März 2003 zahlte sie keine Miete. Mit seiner Klage verlangt der Kläger Zahlung von Miete in Höhe von ins- gesamt 780 € für die Monate Februar und März 2003 nebst Zinsen. Die Beklag- te hat widerklagend die Feststellung begehrt, daß das Mietverhältnis zum 31. Januar 2003 beendet worden ist, und zuletzt beantragt festzustellen, daß das Widerklagebegehren in der Hauptsache erledigt sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattge- geben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zu- rückgewiesen. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seine in erster Instanz gestellten Anträge weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die von der Beklagten zum 31. Januar 2003 ausgesprochene Kündigung sei nicht durch § 2 Nr. 2 des Mietvertrages ausgeschlossen gewesen, da diese Vereinbarung gemäß § 573 c Abs. 4 BGB analog in Verbindung mit § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam sei. Der Regelungsbereich dieser Vorschrift sei nicht nur dann betroffen, wenn die Kündigungsfrist selbst zum Nachteil des Mie- ters verlängert werde, sondern in entsprechender Anwendung auch, wenn der - 4 - gleiche Zweck, nämlich die Verlängerung der Kündigungsmöglichkeiten zu La- sten des Mieters, durch einen zeitweisen vertraglichen Kündigungsausschluß erreicht werden solle. Die gesetzlichen Vorschriften enthielten auch nach der Mietrechtsreform insoweit eine Lücke, als die Frage des Kündigungsausschlus- ses nicht ausdrücklich geregelt worden sei. Die gesetzliche Regelung lasse im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Neuregelung des Zeitmietvertrages gemäß § 575 BGB und der Staffelmiete nach § 557 a BGB jedoch den Geset- zeszweck der Mietrechtsreform erkennen, im Interesse der Mobilität des Mie- ters diesem die Möglichkeit zu eröffnen, ein Mietverhältnis so rasch wie mög- lich, und zwar innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten, beenden zu können. Aus dieser vom Gesetzgeber als zwingend ausgestalteten Fristenregelung lasse sich der Schluß ziehen, daß, wenn bereits die Verände- rung nur eines Teils des Rechts zu Lasten des Mieters ausgeschlossen sei, erst recht die zeitliche Versagung des Rechts als Ganzes unzulässig sei. Ferner bedeute die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses faktisch eine Fortfüh- rung des durch die Reform abgeschafften Zeitmietvertrages mit Verlängerungs- option gemäß § 564 c BGB a.F. und liefe damit dem gesetzgeberischen Zweck zuwider. II. Die zulässige Revision des Klägers ist auch in der Sache begründet. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) entschieden hat, verstößt die Vereinbarung eines zeit- lich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB. § 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des Kün- - 5 - digungsrechts - das vorliegend gerade im Streit ist - schon voraussetzt (Senat, aaO unter II 1 a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgeset- zes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen. Viel- mehr geht die Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeit- raum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553, S. 69, Senat, aaO unter II 1 b). Wie der Senat inzwischen mehrfach entschieden hat, ist ein beidseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß grundsätzlich auch dann wirksam, wenn er in einem Formularmietvertrag vereinbart ist (Senat, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, WuM 2004, 542; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Mietrechts weiterhin die Möglichkeit besteht, einen unbe- fristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festge- legten Zeitraum - hier für etwas über ein Jahr - das Recht zur ordentlichen Kün- digung auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift ebenfalls nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 aaO unter II 1 c und Senatsurteil vom 30. Juni 2004 aaO unter II 1). Letztlich ist die Regelung, wie sie von den Partei- en in § 2 Nr. 2 des Mietvertrages getroffen wurde, angesichts des Willens des Gesetzgebers auch nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. III. Da die Kündigung durch die Beklagte das Mietverhältnis nicht schon zum 31. Januar 2003, sondern erst zum 31. März 2003 beendete, steht dem Kläger - 6 - ein Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate Februar und März 2003 zu. Dementsprechend ist die Widerklage unbegründet. Das Berufungsurteil ist da- her aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist entsprechend den Anträgen des Klägers abzuändern. Dr. Deppert Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 30/08 Verkündet am: 19. November 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Dr. Wolst und Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 11. Dezember 2007 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte war Mieterin einer Wohnung der Kläger in W. . Der Formularmietvertrag vom 17. Januar 2005 lautet in § 2: 1 "Es wird vereinbart, dass der Mieter auf sein ordentliches Kündigungs- recht ein Jahr lang, ab Mietbeginn, verzichtet und er in dieser Zeit dem- nach nur außerordentlich kündigen kann!" Mit Schreiben vom 11. Juli 2005, das am 18. Juli 2005 bei der Mietver- waltung der Kläger einging, kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30. September 2005. Die Mietverwaltung der Kläger wies die Kündigung schrift- lich unter Hinweis auf den vertraglichen Kündigungsausschluss zurück. Die Be- klagte überwies für die Zeit ab Oktober keine Miete und keine Betriebskosten- 2 - 3 - vorauszahlungen mehr an die Kläger. Sie gab die Wohnung am 28. Oktober 2005 zurück. 3 Die Kläger forderten von der Beklagten die Bezahlung der Betriebskos- ten für das Jahr 2005 und der Miete für die Monate Oktober 2005 bis ein- schließlich Februar 2006. Die Beklagte leistete keine Zahlung. 4 Die Kläger haben die von ihnen beanspruchte Forderung von insgesamt 3.308,88 € nebst Zinsen gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Bezahlung der Miete für Oktober 2005 (450 €) sowie von Betriebskosten in Höhe von 336,54 € verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kläger, mit der sie die Verur- teilung der Beklagten zur Zahlung der Miete für die Monate November 2005 bis einschließlich Februar 2006 erreichen wollten, hat das Landgericht zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihre Forderung auf Zahlung der Miete für die Monate November bis ein- schließlich Februar 2006 weiter. 5 Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt: 6 Die den Klägern am 18. Juli 2005 zugegangene wirksame Kündigung der Beklagten habe das Mietverhältnis gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2005 (gemeint wohl: 31. Oktober 2005) beendet. Der formular- mäßige Kündigungsausschluss zu Lasten der Mieterin scheitere zwar weder an 7 - 4 - § 573c Abs. 4 BGB noch an § 575 Abs. 4 BGB. Der einseitige Kündigungsaus- schluss zu Lasten der Beklagten sei jedoch nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Mieterin sei unangemessen benachteiligt, weil die Vermieter sich nicht in gleicher Weise gebunden hätten. II. 8 Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision der Kläger zurückzuweisen ist. 1. Zu Recht hat das Landgericht - in Übereinstimmung mit der Recht- sprechung des Senats (Urt. v. 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117 unter II 1) - einen Verstoß gegen § 573c Abs. 4 BGB oder gegen § 575 Abs. 4 BGB verneint. 9 2. Durch den einseitigen, befristeten Kündigungsausschluss wurde indes die Beklagte - wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat - unan- gemessen benachteiligt i.S. d. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. 10 a) Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, dass nach der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs ein einseitiger Ausschluss des Kündigungs- rechts des Mieters im Zusammenhang mit einer Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB wirksam vereinbart werden kann (Senat, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NZM 2006, 256 ff., Tz. 21 f.). Die Kläger übersehen, dass in der genannten Entscheidung eine unangemessene Benachteiligung des Mieters deshalb verneint wurde, weil der den Mieter benachteiligende einseitige Kündigungsausschluss durch die Gewährung von Vorteilen ausgeglichen wur- de, welche die Staffelmietvereinbarung (auch) für den Mieter bietet und in de- nen bereits der Gesetzgeber die sachliche Rechtfertigung für einen zeitlich be- grenzten Ausschluss des Kündigungsrechts des Mieters gesehen hat. Im vor- 11 - 5 - liegenden Fall wurde kein Staffelmietvertrag vereinbart. Es fehlt auch sonst an der Gewährung eines ausgleichenden Vorteils für den Mieter, der den einseiti- gen Kündigungsverzicht rechtfertigen könnte. 12 b) Vergeblich will die Revision aus §§ 544, 550 BGB die Wirksamkeit des einseitigen Kündigungsverzichts herleiten. Zwar ist richtig, wie die Revision un- ter Berufung auf § 550 BGB ausführt, dass bei einem Mietvertrag, der sich über ein Jahr hinaus erstrecken soll, der Mieter jedenfalls ein Jahr an den Vertrag gebunden ist, wenn der Vertrag nur mündlich geschlossen wurde. Die Kläger lassen dabei allerdings außer Acht, dass nach § 550 Satz 2 BGB beide Partei- en frühestens zum Ablauf eines Jahres wirksam kündigen können. Vorliegend hingegen ist allein das Kündigungsrecht der Mieterin befristet ausgeschlossen. c) Auch der Hinweis der Kläger, der Mieterin sei es erlaubt, bei einem be- rechtigten Interesse an einer vorzeitigen Vertragsbeendigung einen Nachmieter zu stellen, vermag kein anderes Ergebnis zu rechtfertigen. Denn diese Möglich- keit beseitigt die nachteiligen Folgen der unangemessenen Benachteiligung nicht, weil es im Einzelfall durchaus fraglich ist, ob es der Mieterin gelingen würde, einen Nachmieter zeitgerecht zu finden. Durch die (unwirksame) Rege- lung im Mietvertrag der Parteien würde das grundsätzlich dem Vermieter oblie- gende Risiko, einen Nachmieter zu finden, auf den Mieter verlagert. Dafür gibt es keinen rechtfertigenden Grund. 13 d) Der Senat befindet sich mit seiner Ansicht im Einklang mit der ein- schlägigen Rechtsprechung und dem Schrifttum. 14 Ein Widerspruch zur Entscheidung des Senats vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) ist nicht ersichtlich. Dort wurde zwar die Wirk- samkeit eines einseitigen Verzichts des Wohnraummieters auf sein gesetzli- ches Kündigungsrecht bejaht (aaO). Der vorliegende Fall unterscheidet sich 15 - 6 - allerdings von dem damaligen Rechtsstreit in einem wesentlichen Punkt: Im dortigen Verfahren war der Kündigungsverzicht individualrechtlich vereinbart. Damit war die hier einschlägige Vorschrift des § 307 BGB unanwendbar, der nur eine Regelung für Allgemeine Geschäftsbedingungen enthält. 16 Im Übrigen ist es in der instanzgerichtlichen Rechtsprechung und - soweit ersichtlich - auch im Schrifttum einhellige Auffassung, dass ein einseiti- ger, formularvertraglicher Kündigungsverzicht des Mieters außerhalb einer wirksamen Staffelmietvereinbarung oder eines wirksamen Zeitmietvertrages nicht vereinbart werden kann (LG Duisburg, NMZ 2003, 354; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573c Rdnr. 51; Börstinghaus, GE 2006, 898 f.; Häublein, ZMR 2004, 252, 254; Hinz, WuM 2004, 126, 127 f.; Kandelhard, WuM 2004, 129, 132; Wieck, WuM 2005, 369; Weitemeyer in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 557a Rdnr. 13; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wete- kamp, Mietsachen, 4. Aufl., Kap. 8, Rdnr. 422). Ball Dr. Wolst Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Weißenfels, Entscheidung vom 25.01.2007 - 3 C 410/06 - LG Halle, Entscheidung vom 11.12.2007 - 2 S 54/07 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 27/04 Verkündet am: 6. April 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja AGBG § 9 Abs. 1 (jetzt BGB § 307 Abs. 1 Satz 1) Bb, Ci BGB § 573c In einem Mietvertrag über Wohnraum ist ein - auch beiderseitiger - formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - VIII ZR 27/04 - LG Braunschweig AG Braunschweig - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 2. Februar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Braunschweig vom 23. Dezember 2003 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger mietete mit schriftlichem Vertrag vom 31. Oktober 2001 ab dem folgenden Tag von dem Beklagten eine Wohnung in dem Haus B. Straße in B. . Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete von 300 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung von 100 €. In § 2 des von dem Beklagten gestellten Formularvertrages ist unter der Überschrift "Mietdauer (Zutreffendes ankreuzen)" die Nr. 3 angekreuzt, die wie folgt lautet: "Vertrag auf unbestimmte Zeit mit beiderseitigem Kündigungsver- zicht Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 5 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von 5 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der - 3 - Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außeror- dentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt." In diesem Text ist die Zahl 5 jeweils handschriftlich in eine durch einen Unterstrich gekennzeichnete Leerstelle eingefügt. Mit Schreiben vom 2. November 2001 kündigte der Kläger das Mietverhältnis "zum nächstmögli- chen Zeitpunkt, d.h. bis spätestens 31.01.2002". Am 31. Januar 2002 übergab er dem Beklagten die Wohnungsschlüssel. Dieser vermietete die Wohnung ab Mitte März 2002 an einen neuen Mieter. In dem vorliegenden Rechtsstreit nimmt der Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der von ihm geleisteten Mietsicherheit sowie der seither angefal- lenen Zinsen in Anspruch. Insgesamt begehrt er Zahlung von 910,50 € nebst Prozeßzinsen. Der Beklagte rechnet unter anderem in Höhe von 600 € mit der von ihm beanspruchten Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 auf. Die Parteien streiten insbesondere darüber, ob der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages wirksam und dementspre- chend die Kündigung des Klägers unwirksam ist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten, mit der dieser unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Abweisung der Klage begehrt hat, soweit er zur Zahlung von mehr als 310,50 € verurteilt worden ist, zurückgewiesen. Mit der - vom Berufungsge- richt zugelassenen - Revision verfolgt der Beklagte sein zweitinstanzliches Be- gehren weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht, dessen Urteil in WuM 2004, 158 abgedruckt ist, hat ausgeführt: In Übereinstimmung mit der Auffassung des Amtsgerichts sei der von den Parteien vereinbarte befristete Kündigungsverzicht unwirksam. § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB erkläre eine Kündigungsfrist von drei Monaten für zulässig und verbiete in Abs. 4 eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinba- rung. Der Wortlaut des Gesetzes sei eindeutig. Soweit in der Begründung zum Mietrechtsreformgesetz eine andere Ansicht geäußert worden sei, beruhe dies auf einem Flüchtigkeitsfehler und sei nicht bindend. Das solle grundsätzlich schon deshalb so sein, damit Gesetze auch von Nichtjuristen verstanden wer- den könnten. II. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht ist das Berufungsgericht - unausgesprochen - davon ausgegangen, daß der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der von ihm erbrachten Mietsicher- heit (§ 551 BGB) nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Höhe von 600 € durch die Aufrechnung des Beklagten gemäß §§ 387, 389 BGB erloschen ist. Dem Beklagten steht der insoweit zur Aufrechnung gestellte Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung der Miete für den Monat Februar und die erste Hälfte des Monats März 2002 nicht zu, weil der Mietvertrag der Parteien durch die schriftliche Kündigung des Klägers vom 2. November 2001 gemäß §§ 542 Abs. 1, 573c Abs. 1 BGB mit Ablauf des 31. Januar 2002 beendet worden ist. - 5 - Die Kündigung war dem Kläger nicht durch den Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages verwehrt. 1. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, daß der vorbezeichnete Kündigungsverzicht gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB unwirksam ist. Wie dem Berufungsgericht bei Erlaß des angefochtenen Urteils am 23. Dezember 2003 noch nicht bekannt war, hat der Senat am Tag zuvor ent- schieden, daß die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB verstößt (Urteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). § 573c Abs. 4 BGB ist danach schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein Bestehen des - hier gerade streitigen - Kündigungsrechts voraus- setzt (Senatsurteil, aaO unter II 1a). Auch die Entstehungsgeschichte des Miet- rechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußve- reinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfs zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (BT-Drucks. 14/4553 S. 69; Senatsurteil, aaO unter II 1 b). Im Anschluß daran hat der Senat inzwischen mehrfach entschieden, daß auch ein beiderseitiger, zeitlich begrenzter Kündigungsausschluß in einem Formularmietvertrag grundsätzlich wirksam ist (Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03, NJW 2004, 3117; Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 294/03, WuM 2004, 543; Urteil vom 6. Oktober 2004 - VIII ZR 2/04, WuM 2004, 672). Da der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Miet- rechts weiterhin die Möglichkeit besteht, das Recht zur ordentlichen Kündigung - 6 - bei einem unbefristeten Mietvertrag für einen bestimmten, vertraglich festgeleg- ten Zeitraum auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Re- gelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift aus dem gleichen Grund nicht ein. Insbesondere schließt danach der Zweck des § 573c Abs. 4 BGB, die Mobilität und Flexibilität des Mieters zu si- chern, einen Kündigungsverzicht nicht aus (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c; Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO unter II 1). Letztlich hat der Senat in einem formularmäßigen beiderseitigen Ausschluß des Kündi- gungsrechts für ein bis zwei Jahre auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB gesehen (Senatsurteile vom 30. Juni, 14. Juli und 6. Oktober 2004, aaO). Mit dieser Rechtsprechung ist die Annahme des Berufungsgerichts, der Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Miet- vertrags der Parteien sei schon gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, Abs. 4 BGB un- wirksam, nicht zu vereinbaren. 2. Das Berufungsurteil stellt sich jedoch aus einem anderen Grund im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam, weil die Dauer des formularmäßigen Kündigungsverzichts von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. a) Nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB findet hier noch das AGB-Gesetz Anwendung, weil der Mietvertrag der Parteien am 31. Oktober 2001 und damit vor dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossen worden ist und das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2003 endete. b) Bei der Regelung in § 2 Nr. 3 des formularmäßigen Mietvertrages handelt es sich um eine von dem Beklagten gestellte Allgemeine Geschäftsbe- - 7 - dingung im Sinne von § 1 AGBG (jetzt § 305 BGB). Dem steht nicht entgegen, daß die - hier in Rede stehende - Dauer des Kündigungsverzichts durch hand- schriftliche Ergänzung von zwei Leerstellen des im übrigen vorgedruckten Tex- tes auf fünf Jahre festgelegt worden ist. Die Schriftart ist insoweit nach § 1 Abs. 1 Satz 2 AGBG (jetzt § 305 Abs. 1 Satz 2 BGB) ohne Bedeutung. Eine Formularklausel wäre allerdings hinsichtlich der Dauer des Kündigungsverzichts zu verneinen, wenn die Ergänzung von den Parteien individuell ausgehandelt (§ 1 Abs. 2 AGBG; jetzt § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB) oder gar von dem Kläger selbst nach seiner freien Entscheidung vorgenommen worden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 1997 - X ZR 135/95, WM 1998, 562 unter II 2 b; ferner Senatsurteil BGHZ 141, 108, 110). Das ist jedoch nicht der Fall. Der Beklagte hat insoweit selbst lediglich behauptet, der - von ihm vorbereitete - Mietvertrag sei mit dem Kläger durchgegangen worden; dabei habe dieser Gelegenheit ge- habt, die einzelnen Vertragsbestimmungen zu prüfen. Das reicht für ein Aus- handeln im Sinne des § 1 Abs. 2 AGBG nicht aus (st.Rspr. des BGH, z.B. BGHZ 143, 103, 111 f.). c) Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist nicht gemäß § 8 AGBG (jetzt § 307 Abs. 3 BGB) der Inhaltskontrolle nach §§ 9 bis 11 AGBG (jetzt §§ 307 bis 309 BGB) entzogen. Die dadurch festgeleg- te Mindestlaufzeit des Mietvertrages gehört nicht zu dem kontrollfreien Kernbe- reich (vgl. BGHZ 127, 35, 41 ff.; BGH, Urteil vom 26. März 1997 - IV ZR 71/96, NJW 1997, 1849 unter 2 a zur Laufzeit von Versicherungsverträgen; so im Er- gebnis auch BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II zu einem Kabelanschlußvertrag mit mietvertraglichem Charakter). d) Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht von fünf Jahren benachteiligt den Mieter von Wohnraum in der Regel entgegen den Geboten von Treu und - 8 - Glauben unangemessen und ist daher nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) unwirksam. Wie in der Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreform- gesetz vom 19. Juni 2001 (BT-Drucks. 14/4553 S. 38 f.) hervorgehoben wird, kommt der Mobilität und Flexibilität in der heutigen modernen Gesellschaft zu- nehmende Bedeutung zu. Durch einen Kündigungsverzicht wird der Mieter je- doch in seiner Dispositionsfreiheit erheblich eingeschränkt. Bei beruflichen, fa- miliären, krankheitsbedingten oder sonstigen persönlichen Veränderungen sei- ner Lebensverhältnisse kann er den Mietvertrag über eine hierdurch ungeeignet gewordene Wohnung nicht kündigen, selbst wenn die genannten Veränderun- gen unvorhergesehen oder gar ungewollt eingetreten sind. Da die Miete mit Nebenkosten nicht selten einen beträchtlichen Teil des Einkommens aufzehrt, wird es dem Mieter auch kaum möglich sein, eine zweite Wohnung zu unterhal- ten, die seinen geänderten Bedürfnissen gerecht wird. Die Möglichkeit, gege- benenfalls einen geeigneten Nachmieter zu stellen (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003, aaO unter II 1 c), ist zu unsicher, um die erhebliche Beein- trächtigung der Dispositionsfreiheit des Mieters durch einen formularmäßigen Kündigungsverzicht auszugleichen. Da der beiderseitige Kündigungsverzicht aber insofern auch Vorteile für den Mieter hat, als er diesen über den durch §§ 573, 574 BGB gewährten Kündigungsschutz hinaus vor einer ordentlichen Kündigung des Vermieters absichert, benachteiligt ein formularmäßiger Kündi- gungsverzicht den Mieter im Regelfall dann nicht unangemessen, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und dadurch für ihn erträglich ist. Angesichts dessen ist es von vorneherein ausgeschlossen, in Anlehnung an § 544 Satz 1 BGB einen Kündigungsverzicht für die Dauer von 30 Jahre zu- zulassen (so aber noch Lützenkirchen, ZMR 2001, 769, 770; Blank, ZMR 2002, 797, 801; anders inzwischen Lützenkirchen, MDR 2004, 926, 927; Blank in: - 9 - Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 575 Rdnr. 76). Auf der anderen Seite kommt es auch nicht in Betracht, die Dauer eines formularmäßigen Kündi- gungsverzichts unter Heranziehung von § 11 Nr. 12 Buchst. a AGBG (jetzt § 309 Nr. 9 Buchst. a BGB) auf lediglich zwei Jahre zu begrenzen. Abgesehen davon, daß diese Laufzeitregelung für bestimmte Dauerschuldverhältnisse nicht für Mietverträge gilt (BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - XII ZR 74/91, WM 1993, 791 unter II 2 a m.w.Nachw.), läßt das Gesetz selbst in § 557a Abs. 3 BGB bei Staffelmietverträgen einen Ausschluß des Kündigungsrechts des Mie- ters für vier Jahre zu. Diese gesetzliche Regelung gibt ungeachtet dessen, daß sie dem Wortlaut nach nur für Staffelmietverträge gilt, einen Hinweis darauf, wo nach Auffassung des Gesetzgebers allgemein die zeitliche Grenze eines Kün- digungsverzichts des Mieters zu ziehen ist. Nach der Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, der Vorgängerregelung des § 557a BGB, erscheint es "unter Berücksichtigung der möglichen Zwangslage der Wohnungssuchenden beim Abschluß eines Mietvertrages … erforderlich, den Ausschluß des Kündigungs- rechts des Mieters auf vier Jahre zu begrenzen" (BT-Drucks. 9/2079 S. 18). Demgemäß ist ein formularmäßiger Kündigungsverzicht wegen unangemesse- ner Benachteiligung des Mieters von Wohnraum in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Dies entspricht der überwiegenden Auffassung im Schrifttum, soweit dieses einen formularmäßigen Kündigungs- verzicht für zulässig erachtet (z.B. Blank in: Blank/Börstinghaus, aaO; Pa- landt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 573c Rdnr. 3; Wiek, WuM 2004, 509, 511; Eckert, EWiR 2004, 1167, 1168; vgl. auch Börstinghaus in: Börsting- haus/Eisenschmid, MietPrax-AK, § 573c BGB Nr. 9). Unter besonderen Um- ständen mag etwas anderes gelten. Dafür ist hier jedoch weder etwas vorgetra- gen noch sonst ersichtlich. 3. Der formularmäßige Kündigungsverzicht in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG insgesamt unwirksam, weil die Dauer - 10 - von fünf Jahren den Kläger entgegen den Geboten von Treu und Glauben un- angemessen benachteiligt. Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer ver- kürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Ge- schäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhalten- den Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGHZ 143, 103, 118 ff. m.w.Nachw.). Un- ter diesen Umständen bedarf es keiner Entscheidung, ob der Kündigungsver- zicht, wie von dem Kläger in den Vorinstanzen geltend gemacht, als überra- schende Klausel gemäß § 3 AGBG (jetzt § 305c Abs. 1 BGB) nicht Vertragsbe- standteil geworden ist (vgl. hierzu etwa Brock/Lattka, NZM 2004, 729, 731; Häublein, ZMR 2004, 252, 254). Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

ECLI:DE:BGH:2022:020822BVIIIZR314.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 314/20 vom 2. August 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 2. August 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Schneider und Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert und Wiegand beschlossen: Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben. Der Streitwert für das Revisionsverfahren wird auf bis zu 13.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin hat die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Vier- zimmerwohnung in Berlin, über die die Parteien im April 2013 einen zunächst bis zum 1. Juli 2016 befristeten und im Juni 2016 bis zum 1. Juli 2018 verlängerten Mietvertrag abgeschlossen hatten, in Anspruch genommen. Die Beklagten haben mit ihrer Hilfswiderklage die Zustimmung der Klägerin zur Verlängerung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit, hilfsweise auf bestimmte Zeit verlangt. Als Grund für die Befristung des Mietverhältnisses gab die Klägerin in § 4 des Miet- vertrags an, dass sie die Wohnung nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer für sich oder ihre beiden - namentlich benannten - Kinder nutzen sowie wesentliche Veränderungen des Mietobjekts in der Küche und dem Bad nebst einem Mauer- durchbruch durchführen wolle. Die Beklagten gaben die Wohnung zum Ende der Befristung nicht an die Klägerin heraus. 1 - 3 - Die Klägerin hat in den Instanzen vorgetragen, ihr erwachsener Sohn M. wolle nach Auszug der Beklagten in die Wohnung einziehen; anlässlich der Nutzung durch den Sohn seien Umbaumaßnahmen notwendig. Die Beklag- ten haben behauptet, weder habe bei Vertragsschluss eine Umbauabsicht noch ein Nutzungswunsch des Sohns bestanden. Jedenfalls aber sei der Befristungs- grund zum Ende der Befristung nicht mehr vorhanden gewesen mit der Folge, dass gegen die Klägerin ein Anspruch auf Zustimmung zur Verlängerung des Mietverhältnisses bestehe, der im Wege der Hilfswiderklage geltend gemacht werde. Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Miet- vertrag der Parteien enthalte keine wirksame Befristung, weil die Befristungs- gründe in § 4 des Mietvertrags nur formelhaft wiedergegeben seien. Zuvor hatte es über die Absicht des Sohns der Klägerin, die Wohnung nutzen zu wollen, Be- weis durch dessen Einvernahme als Zeugen erhoben. Nach Zustellung des Ur- teils kündigte die Klägerin das Mietverhältnis vorsorglich wegen Eigenbedarfs ih- res Sohnes M. . Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Ur- teil abgeändert und der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung statt- gegeben; die Widerklage hat es abgewiesen. Zur Begründung hat es unter an- derem ausgeführt, die Beklagten könnten mit ihrem auch im Berufungsverfahren verfolgten Einwand, der Sohn der Klägerin habe keinen eigenen ernsthaften Wunsch, die Wohnung zu nutzen, angesichts des Inhalts der in erster Instanz protokollierten Zeugenaussage des Sohns der Klägerin nicht durchdringen. Ins- besondere zeigten die Beklagten keine konkreten Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit seiner Aussage auf, die eine Wiederholung der Beweisaufnahme gebieten würden. Darauf, dass das Amtsgericht sein Urteil nicht auf das gewon- 2 3 4 - 4 - nene Beweisergebnis gestützt habe, komme es nicht an, da protokollierte Zeu- genaussagen im Rahmen des Urkundenbeweises durch das Berufungsgericht in freier Beweiswürdigung verwertet werden dürften. Danach habe das Berufungs- gericht keinen Zweifel an dem Eigennutzungswunsch des Sohns der Klägerin. Dagegen haben sich die Beklagten mit der vom Senat zugelassenen Re- vision gewendet und zur Begründung unter anderem vorgetragen, das Beru- fungsgericht habe verfahrensfehlerhaft den in erster Instanz vom Amtsgericht vernommenen Zeugen M. nicht erneut als Zeugen gehört. Die Klägerin hat den Räumungsrechtsstreit mit Schriftsatz ihres Prozess- bevollmächtigten vom 16. Mai 2022 für erledigt erklärt; zudem hat sie einer etwa- igen Erledigungserklärung der Beklagten in Bezug auf den Widerklageantrag vor- sorglich zugestimmt. Dieser Schriftsatz ist dem Prozessbevollmächtigten der Be- klagten zusammen mit einem Hinweis nach § 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO zugestellt worden, woraufhin dieser mit Schriftsatz vom 2. Juni 2022 die hilfsweise erho- bene Widerklage gleichfalls für erledigt erklärt und ausgeführt hat, der Erledi- gungserklärung der Klägerseite im Hinblick auf die Räumungsklage werde nicht widersprochen. II. Gemäß § 91a ZPO ist über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands zu ent- scheiden. Danach waren die Kosten gegeneinander aufzuheben, da es nach der gebotenen summarischen Prüfung offen ist, welche Partei im Rechtsstreit voraussichtlich unterlegen wäre. 1. Die Erledigungserklärungen sind wirksam. Eine Erledigung der Haupt- sache kann noch im Revisionsverfahren erklärt werden (BGH, Beschlüsse vom 5 6 7 8 - 5 - 23. Oktober 2018 - VIII ZR 96/16, juris Rn. 7; vom 14. März 2022 - VIa ZR 3/21 juris Rn. 2; vgl. auch Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, NJW 2021, 1887 Rn. 4; jeweils mwN). 2. In der Sache wäre auf die von der Revision erhobene Rüge, das Beru- fungsgericht habe mit dem Absehen von einer erneuten Vernehmung des erstin- stanzlich bereits vernommenen Zeugen M. das ihm durch § 398 ZPO eingeräumte Ermessen rechtsfehlerhaft ausgeübt, das Berufungsurteil durch den Senat voraussichtlich nach § 562 Abs. 1 ZPO aufgehoben und der Rechtsstreit gemäß § 563 Abs. 1 ZPO zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden. a) Nach § 398 Abs. 1 ZPO ist die erneute Vernehmung eines in erster Instanz vernommenen Zeugen auch dann geboten, wenn der Erstrichter von ei- ner Würdigung der Aussage und einer Erörterung der Glaubwürdigkeit des ver- nommenen Zeugen abgesehen hat, es jedoch vom Rechtsstandpunkt des Be- rufungsgerichts betrachtet entscheidungserheblich auf die Verlässlichkeit des In- halts der Aussage und damit auf die Glaubwürdigkeit des Zeugen ankommt, die regelmäßig nur durch einen persönlichen Eindruck vermittelt werden kann (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 1999 - III ZR 295/98, NJW-RR 2000, 432 unter II 2 b; Beschluss vom 27. April 2021 - VI ZR 845/20, NJW-RR 2021, 1074 Rn. 9; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteile vom 23. November 2017 - I ZR 51/16, NJW-RR 2018, 551 Rn. 29; vom 7. Juli 1981 - VI ZR 48/80, NJW 1982, 108 unter II 1 a, b). b) Die Revision rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht nach diesen Maßstäben das ihm in § 398 ZPO eingeräumte Ermessen rechtsfehlerhaft aus- geübt hat. Das Berufungsgericht hat einen Räumungsanspruch der Klägerin nach § 546 Abs. 1 BGB mit der Erwägung bejaht, der Grund für die in § 4 des 9 10 11 - 6 - Mietvertrags wirksam vereinbarte Befristung - Eigenbedarf des Sohns der Kläge- rin - sei auch im Zeitpunkt des Ablaufs der Befristung (noch) vorhanden gewesen (vgl. § 575 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Überzeugung hiervon hat es sich allein aus der Niederschrift über den Inhalt der Aussage des in erster Instanz vernommenen Zeugen M. verschafft. Danach stehe fest, dass dieser nach Auszug der Beklagten und der Vornahme einiger baulicher Veränderungen in die Wohnung habe einziehen wollen. Obwohl sich das Amtsgericht nicht mit dem Beweisergebnis der Zeugeneinvernahme befasst habe, unterliege deren In- halt dennoch durch Verwertung des Protokolls der Niederschrift der freien Be- weiswürdigung des Berufungsgerichts. Dies trifft nicht zu. Denn das Amtsgericht hat eine Beweiswürdigung nicht vorgenommen und sich infolgedessen auch nicht mit der Glaubwürdigkeit des Zeugen M. auseinandergesetzt. Daher wäre das Berufungsgericht gehalten gewesen, sich einen persönlichen Eindruck von dem Zeugen zu verschaffen. c) Die erneute Vernehmung des Zeugen M. hätte vom Beru- fungsgericht nach Zurückverweisung der Sache nachgeholt werden müssen, denn der in sein Wissen gestellte Umstand, ob in seiner Person bei Ablauf der vereinbarten Mietdauer beziehungsweise bei Ausspruch der Kündigung ein ernsthafter Eigennutzungswunsch bestand, wäre entscheidungserheblich gewe- sen. Es kann dahinstehen, ob - wozu der Senat neigt - die Parteien im April 2013 ein zeitlich befristetes Mietverhältnis nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB wirksam abgeschlossen haben und es deshalb darauf angekommen wäre, ob der Zeuge M. am Ende der vereinbarten Frist den ernsthaften Wunsch hatte, die Wohnung zu nutzen (vgl. § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB). Denn selbst, wenn es sich nach § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB um ein unbefristetes Mietverhältnis gehandelt 12 13 - 7 - haben sollte, wäre ein ernsthafter Nutzungswunsch des Zeugen von streitent- scheidender Bedeutung gewesen, da die Klägerin das Mietverhältnis nach Zu- stellung des erstinstanzlichen Urteils vorsorglich wegen Eigenbedarfs ihres Soh- nes ordentlich nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt hat. 3. Wie der Rechtsstreit vom Berufungsgericht nach der nach allem gemäß § 398 ZPO gebotenen erneuten Vernehmung des Zeugen M. ent- schieden worden wäre, ist offen. Infolgedessen entspricht es billigem Ermessen, die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufzuheben. Dr. Fetzer Dr. Schneider Kosziol Dr. Liebert Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 22.05.2019 - 16 C 332/18 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.10.2020 - 63 S 235/19 - 14

ECLI:DE:BGH:2019:250919UVIIIZR122.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 122/18 Verkündet am: 25. September 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 564, § 1922 Abs. 1, § 1967 a) Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündi- gen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietver- hältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet. b) Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt. BGH, Urteil vom 25. September 2019 - VIII ZR 122/18 - LG Düsseldorf AG Neuss - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. September 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 4. April 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Bruder des Beklagten mietete im Jahr 1985 von den Rechtsvorgän- gern des Klägers eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in K. . Nach dem Mietvertrag war er zur Leistung von Betriebskostenvor- auszahlungen verpflichtet. Der Kläger erwarb das Anwesen im Jahr 2002. Der Bruder des Beklagten verstarb im August 2014. Die weiteren Ge- schwister des Verstorbenen - Abkömmlinge waren nicht vorhanden - schlugen die Erbschaft aus. Hierüber informierte das Nachlassgericht den Beklagten als "erstberufenen Erben" und gab gleichzeitig an, die Kinder der Geschwister sei- en über den Anfall der Erbschaft in Kenntnis gesetzt worden. In der Folge schlugen auch die Geschwisterkinder die Erbschaft aus. 1 2 - 3 - Der Kläger nahm den Beklagten in einem Vorprozess als Erben seines Bruders auf Zahlung der Mieten für die Monate September bis Dezember 2014 sowie auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Am 20. Feb- ruar 2015 wurde dem Beklagten in diesem Verfahren die Anspruchsbegründung zugestellt, in welcher der Kläger ausführte, alle anderen Erben der zweiten Ordnung hätten die Erbschaft ausgeschlagen. Das Amtsgericht gab mit Urteil vom 4. August 2015 der Zahlungsklage sowie, gestützt auf eine durch den Klä- ger am 30. April 2015 erklärte Kündigung, auch der Räumungsklage statt. Auf Antrag des Beklagten wurde am 12. November 2015 die Nachlass- verwaltung angeordnet. Die Zwangsräumung der Wohnung erfolgte Ende Januar 2016. Auf die Berufung des Beklagten änderte das Landgericht (Urteil vom 11. Mai 2016 - 23 S 67/15) das vorgenannte Urteil teilweise ab. Die Verurteilung zur Räumung blieb aufrecht erhalten, die Zahlungsklage wurde abgewiesen. Bei den geltend gemachten Mietforderungen handele es sich um reine Nach- lassverbindlichkeiten, für welche der Beklagte infolge der zwischenzeitlich an- geordneten Nachlassverwaltung nicht mehr persönlich hafte. Erst für die Ver- bindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, die nach Ablauf der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB entstanden seien - vorliegend ab dem 21. März 2015 - könne der Beklagte weiterhin persönlich in Anspruch genommen werden. Der Kläger macht in vorliegendem Verfahren eine Betriebskostennach- forderung in Höhe von 1.913,66 € nebst Zinsen für den Zeitraum vom 21. März 2015 bis zum 31. Dezember 2015 auf Grundlage einer dem Beklagten im No- vember 2016 zugegangenen Abrechnung geltend. Der entsprechenden Klage hat das Amtsgericht stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen und dem Beklagten vorbehalten, die Beschrän- 3 4 5 6 - 4 - kung seiner Haftung auf den Nachlass geltend zu machen. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei Alleinerbe seines Bruders geworden. Soweit er seine Erbenstellung auch noch in der Berufungsinstanz bestreite, hätte es ihm im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast oblegen, substantiiert dazu vorzu- tragen, wer als gesetzlicher Erbe erster Ordnung in Betracht komme. Dieser Substantiierungslast sei er nicht nachgekommen. Sein Vortrag erschöpfe sich in der allgemeinen Ausführung, es sei offen beziehungsweise werde ermittelt, ob nicht vorhergehende Erben vorhanden seien. Der Beklagte hafte persönlich für die im Zeitraum vom 21. März 2015 bis zum 31. Dezember 2015 fällig gewordenen Betriebskosten, da es sich hierbei um Nachlasserbenschulden und nicht um reine Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB handele. Nur für letztere sei die Haftung mit dem eige- nen Vermögen infolge der Anordnung der Nachlassverwaltung ausgeschlossen, da hierdurch eine rückwirkende Haftungsbeschränkung auf den Nachlass er- folgt sei. Demgegenüber hafte der Erbe für Verbindlichkeiten, die er im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung des Nachlasses begründe - sogenannte Nach- 7 8 9 10 - 5 - lasserbenschulden - weiterhin mit seinem Vermögen. Eine solche persönliche Haftung treffe den Beklagten für Forderungen aus dem Mietverhältnis, welche ab dem 21. März 2015 fällig geworden seien. Ein das Entstehen einer Nachlasserbenschuld begründendes rechtsge- schäftliches Handeln des Beklagten liege vorliegend in der Unterlassung der Kündigung des Mietverhältnisses nach § 564 Satz 2 BGB. Diesem Unterlassen komme aus objektiver Empfängersicht ausnahmsweise ein positiver Erklä- rungswert dahingehend zu, das Mietverhältnis bestehen lassen zu wollen, da die außerordentliche Kündigung nach dem Gesetz das Mittel der Wahl sei, sich des Vertrages zu entledigen. Diese Sicht sei auch interessengerecht, da an- sonsten der Vermieter bei einer Haftungsbeschränkung gemäß § 780 ZPO un- ter Umständen kein Entgelt für die unveränderte Gebrauchsgewährung erhielte. Die einmonatige Ausschlussfrist des § 564 Satz 2 BGB, welche mit Kenntnis vom Tod des Mieters und dem eigenen Eintritt in das Mietverhältnis als Erbe beginne, sei am 20. März 2015 abgelaufen. Spätestens seit dem 20. Februar 2015 sei dem Beklagten seine Erbenstellung bekannt gewesen. Denn aus der ihm im Vorprozess an diesem Tag zugestellten Anspruchsbe- gründung habe er entnehmen können, dass auch seine Neffen und Nichten die Erbschaft ausgeschlagen hätten. Auf die vom Beklagten im Berufungsverfahren erhobene Dürftigkeitsein- rede sei ihm vorzubehalten, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Denn Voraussetzung der Einrede sei nur, dass der Erbe als solcher in An- spruch genommen werde und sich auf sie berufe. 11 12 13 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch des Klägers auf Nachzahlung von Betriebskosten aus § 556 Abs. 1, 3 BGB in Verbindung mit § 4 des Mietvertrages, § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB gegen den Beklagten nicht bejaht werden. Noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Beklagte wegen der ab dem 12. November 2015 angeordneten Nach- lassverwaltung nicht für reine Nachlassschulden in Anspruch genommen wer- den kann, sondern nur für solche Verbindlichkeiten, die er vor diesem Zeitpunkt durch Maßnahmen der Nachlassverwaltung selbst begründet hat und für die er deshalb (auch) selbst haftet (vgl. §§ 1975, 1984 Abs. 1 Satz 1 und 3 BGB). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch allein in dem Unter- bleiben einer Kündigung des Beklagten nach § 564 Satz 2 BGB eine dessen persönliche Haftung begründende Verwaltungsmaßnahme gesehen. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Feststel- lung des Berufungsgerichts, der Beklagte sei Alleinerbe seines Bruders. Denn das Berufungsgericht hat das pauschale Bestreiten seiner Erben- stellung durch den Beklagten zu Recht als prozessual unbeachtlich gewertet (§ 138 Abs. 2, 3 ZPO). Der darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat sub- stantiiert vorgetragen, dass der Beklagte mangels Erben erster Ordnung (§ 1924 Abs. 1 BGB) sowie infolge der Ausschlagung durch andere Erben zwei- ter Ordnung (§ 1925 Abs. 3 BGB) gesetzlicher Alleinerbe geworden sei. Dieser Vortrag ist gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig anzusehen, da ihm der Be- 14 15 16 17 18 19 - 7 - klagte nicht substantiiert entgegengetreten ist, sondern lediglich pauschal auf eine ungeklärte Erbfolge abgestellt hat (zu den Anforderungen an die Substanti- ierungslast der nicht beweisbelasteten Partei vgl. BGH, Urteile vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, NJW 2015, 468 Rn. 11; vom 19. Dezember 2017 - II ZR 88/16, NJW 2018, 1089 Rn. 19 f.). 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis mangels Eintritts von Haushaltsangehörigen nach § 563 Abs. 1, 2 BGB beziehungsweise Fortsetzung nach § 563a Abs. 1 BGB mit dem Beklag- ten als Erben fortgesetzt worden ist (§ 1922 Abs. 1, § 564 Satz 1 BGB). Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass er hiernach für die aus dem Mietverhältnis resultierenden Verbindlichkeiten haf- tet (§ 1967 Abs. 1 BGB). Auch die erst nach dem Tod des Mieters fällig wer- denden Forderungen des Vermieters aus einem vom Erblasser eingegangenen Mietverhältnis - vorliegend die Betriebskosten - sind "vom Erblasser herrühren- de Schulden" im Sinne des § 1967 Abs. 2 BGB, sogenannte Erblasserschulden (vgl. BGH, Urteile vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, NJW 2013, 933 Rn. 17; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, NJW 2013, 3446 Rn. 13 mwN). Der Zugriffsmög- lichkeit der Gläubiger unterliegt dabei (zunächst) sowohl der Nachlass als auch das Eigenvermögen des Erben (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 6). 3. Wie das Berufungsgericht weiter im Ausgangspunkt zutreffend gese- hen hat, kann der Erbe bezüglich solcher Erblasserschulden seine zunächst uneingeschränkte Haftung mit der Folge beschränken, dass nur noch der Nach- lass, nicht jedoch der Erbe mit seinem eigenen Vermögen haftet. Eine Möglich- keit, die mit dem Erbfall beziehungsweise mit der Annahme der Erbschaft - vorliegend durch Ablauf der Ausschlagungsfrist (§ 1943 Halbs. 2 BGB) - ein- 20 21 22 - 8 - getretene Vermögensverschmelzung zwischen dem ererbten Vermögen sowie dem Eigenvermögen wieder rückgängig zu machen, mithin beide Vermögens- massen voneinander abzusondern, ist die - vorliegend im November 2015 an- geordnete - Nachlassverwaltung. Diese führt dazu, dass der Erbe für Erblasser- schulden nicht mehr mit seinem eigenen Vermögen haftet, sondern sich die Haftung auf den Nachlass beschränkt (§ 1975 BGB). Der Erbe verliert seine Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis (§ 1984 Abs. 1 Satz 1 BGB). An seine Stelle tritt der Nachlassverwalter, so dass Ansprüche gegen diesen geltend zu machen sind (§ 1984 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Haftungsbeschränkung erstreckt sich jedoch nicht auf Forderungen, für welche der Erbe nicht nur als solcher, sondern (auch) persönlich haftet. Dies ist der Fall bei Nachlasserbenschulden. Hierbei handelt es sich um Verbindlich- keiten, die der Erbe bei der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses eingeht. Sie haben eine Doppelnatur und sind sowohl Eigenverbindlichkeiten des Erben als auch Nachlassverbindlichkeiten (vgl. BGH, Urteile vom 31. Januar 1990 - IV ZR 326/88, BGHZ 110, 176, 179; vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, aaO Rn. 16; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 14, mwN; vgl. auch RGZ 146, 343, 345; Muscheler, Erbrecht, Band II, 2010, Rn. 3397). Für sie haftet der Erbe persönlich mit seinem Vermögen und mit dem Nachlass. Handelt es sich um einen Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung des Nach- lasses oder steht das Verhalten des Erben damit in keinem Zusammenhang, haftet er ausschließlich mit dem eigenen Vermögen - sogenannte (reine) Eigen- schulden. In beiden Fällen wirkt sich die infolge der Nachlassverwaltung einge- tretene Haftungsbeschränkung nicht aus; die (auch) persönliche Haftung be- steht fort und der Erbe kann trotz angeordneter Nachlassverwaltung in An- spruch genommen werden (vgl. Staudinger/Dutta, BGB, Neubearb. 2016, § 1967 Rn. 5 ff.). Hiernach ist maßgebend, um welche Art von Schuld es sich bei den vorliegend streitigen Forderungen handelt. 23 - 9 - 4. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht diesbezüglich indes ange- nommen, dass das Unterlassen der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB eine Verwaltungsmaßnahme darstelle, die zu einer Eigenhaftung des Beklagten füh- re. Der maßgebende Zeitpunkt, ab dem die fortlaufend fällig werdende Schuld aufhört, eine "vom Erblasser herrührende" (§ 1967 Abs. 2 BGB), also eine Erb- lasserschuld zu sein, ist - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB. Allein das unterlassene Gebrauchmachen des Erben von seinem Recht zur außerordentli- chen Kündigung begründet nicht seine persönliche Haftung. a) Eine die Erbenhaftung begründende Verwaltungsmaßnahme kann rechtsgeschäftlicher oder tatsächlicher Natur sein. Entscheidend ist stets, ob ein eigenes Verhalten des Erben Haftungsgrundlage ist (vgl. BGH, Urteile vom 31. Januar 1990 - IV ZR 326/88, aaO; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO; MünchKommBGB/Küpper, 7. Aufl., § 1967 Rn. 21). b) Allein das Unterlassen der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB durch den Erben des Mieters stellt, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, kei- ne Verwaltungsmaßnahme dar, die zu einer persönlichen Haftung führt. aa) Nach § 564 Satz 2 BGB sind sowohl der Vermieter als auch der Erbe mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, berechtigt, dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 573d BGB) zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass weder ein Eintritt in das Mietverhältnis - nach § 563 Abs. 1, 2 BGB - noch des- sen Fortsetzung - nach § 563a Abs. 1 BGB - erfolgt sind. Der Senat hat bereits entschieden, dass im Falle der Ausübung dieses Kündigungsrechts auch die nach dem Erbfall und bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fällig geworde- nen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten bleiben (Senatsurteil vom 24 25 26 27 - 10 - 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, aaO Rn. 15 ff.; so auch BGH, Urteil vom 26. September 2013 - IX ZR 3/13, NJW 2014, 389 Rn. 10). bb) Ob der Erbe demgegenüber im Falle der Nichtausübung des vorge- nannten Kündigungsrechts für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig wer- denden Forderungen unbeschränkbar (auch) persönlich haftet, ist umstritten. (1) Nach einer Ansicht sind Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die nach dem versäumten Kündigungstermin des § 564 Satz 2 BGB fällig werden, jeden- falls auch Eigenverbindlichkeiten des Erben. Dabei wird überwiegend angenommen, dass es sich hierbei um Nach- lasserbenschulden handelt, da die Entscheidung des Erben, von dem Kündi- gungsrecht keinen Gebrauch zu machen, als Verwaltungsmaßnahme zu werten sei (vgl. Baer, SeuffBl (75) 1910, 352; Planck/Flad, BGB, 4. Aufl. [1930], § 1967 Anm. 6a; Staudinger/Lehmann, BGB, 11. Aufl. [1954], § 1967 Rn. 29; Soergel/ Stein, BGB, 13. Aufl., § 1967 Rn. 2; Muscheler, Die Haftungsordnung der Tes- tamentsvollstreckung, 1994, S. 159 f.; Sick, ZErb 2010, 325, 329; Schmid, ZErb 2013, 321, 323; ders. ZMR 2013, 424 f.; im Ergebnis auch Oetker, Dauer- schuldverhältnis, 1994, S. 638 f.). Das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist sei dem - stillschweigenden - Abschluss eines Mietvertrages gleichzusetzen, da in der Nichtausübung der Kündigung der konkludente Wille zur endgültigen Übernahme des Mietverhältnisses zu sehen sei. Bei wertender Betrachtung sei der Fortbestand des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist daher nicht mehr auf den Erblasser zurückzuführen (vgl. Schmid, ZMR 2013, aaO; Horst, DWW 2013, 362, 366; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl., § 564 BGB Rn. 3). Andere sehen in den nach Ablauf der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB fällig werdenden Forderungen sogar reine Eigenverbindlichkeiten des Er- 28 29 30 31 - 11 - ben (so Boehmer, Erbfolge und Erbenhaftung, 1927, S. 121 f.; Bellinger, Erbfol- ge, 1968, S. 28), weil das Gesetz in § 564 Satz 2 BGB den Zeitpunkt benenne, ab dem der Erbe das Mietverhältnis im eigenen Namen und für eigene Rech- nung fortsetze. (2) Nach der Gegenansicht bleiben auch die nach Ablauf der Frist des § 564 Satz 2 BGB entstandenen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB. Das bloße Unterlassen der Kündigung führe nicht zur Begründung von Nachlasserbenschulden oder Eigenverbindlichkeiten des Erben, da dieser lediglich von einem ihm zustehenden Recht keinen Gebrauch gemacht habe. Damit könne allein das Unterlassen kein tauglicher Anknüp- fungspunkt für seine persönliche Haftung sein (vgl. Martin, SeuffBl (75) 1910, 463; Staudinger/Dutta, aaO Rn. 24; Muscheler, Erbrecht, aaO Rn. 3401; LG Wuppertal, MDR 1997, 34 [zu der Vorgängerregelung in § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). (3) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Allein die Nichtausübung des au- ßerordentlichen Kündigungsrechts durch den Erben führt nicht dazu, dass da- nach fällig werdende Forderungen aus dem Dauerschuldverhältnis Nachlasser- benschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden. Insbesondere ist allein dem Verstreichenlassen der Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung ein dem stillschweigenden Abschluss eines Mietvertrages gleichzusetzender rechtsgeschäftlicher Erklärungswert nicht beizumessen. (a) Bereits der Sinn und Zweck der außerordentlichen Kündigungsmög- lichkeit des § 564 Satz 2 BGB spricht dagegen, in deren bloßen Nichtausnut- zung eine zur Eigenhaftung des Erben führende Verwaltungsmaßnahme zu sehen. 32 33 34 - 12 - Der Zweck des § 564 Satz 2 BGB liegt darin, der fehlenden persönlichen (vertraglichen) Verbindung zwischen dem Vermieter und dem Erben Rechnung zu tragen. Tritt der bisher nicht in einer solchen Verbindung zum Vermieter ste- hende Erbe in das Mietverhältnis ein, gewährt § 564 Satz 2 BGB jeder Ver- tragspartei das Recht zur außerordentlichen Kündigung (vgl. Motive zum Ent- wurf eines Bürgerlichen Gesetzbuchs, 1888, Band II, S. 416; Protokolle II, S. 220; RGZ 74, 35, 37; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 564 Rn. 3; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 564 Rn. 2). Dieses Recht ist jedoch keine Pflicht. Es räumt dem Erben lediglich die Möglichkeit ein, sich aus dem Mietverhältnis, in das er eingetreten ist, zu lösen. Eine darüberhinausgehende Zielsetzung, Klarheit darüber zu schaffen, wer künftig und endgültig Schuldner der dem verstorbenen Mieter obliegenden Pflichten ist (so aber Horst, DWW 2013, 362, 366), wohnt der Vorschrift nicht inne. Für eine solche Klarstellung besteht auch kein Bedürfnis, da die erbrecht- lichen Vorschriften die Rechte- und Pflichtenstellung regeln. Die Kündigungs- möglichkeit des § 564 Satz 2 BGB schützt somit lediglich die Interessen beider Vertragspartner an Neudispositionen, begründet im Falle ihrer Nichtausübung jedoch nicht die Eigenhaftung des Erben (vgl. Muscheler, Erbrecht, aaO). Auch dient das Sonderkündigungsrecht dabei in erster Linie dem Vermie- ter, da die im Einzelfall aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses verlängerte Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB) abgekürzt wird (§ 573d Abs. 2 BGB) und er insbesondere kein berechtigtes Interesse darlegen muss (§ 573d Abs. 1 BGB; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 62). Demgegenüber kann der Mieter gemäß § 573d Abs. 2 Satz 1 BGB das Mietverhältnis ohnehin innerhalb der ge- setzlichen Frist und ohne Vorliegen eines Grundes kündigen. Auf das Sonder- kündigungsrecht des § 564 Satz 2 BGB ist er somit nur angewiesen, wenn es sich um ein Zeitmietverhältnis (§ 575 Abs. 1 BGB) handelt oder wenn die Kün- 35 36 37 - 13 - digung zulässigerweise (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 Rn. 14) für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist (vgl. Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 8). Die Annahme einer persönlichen Haftung des Erben allein aufgrund Nichtausübung des Sonderkündigungsrechtes stünde somit zu dessen Bedeutung für den Mieter außer Verhältnis. (b) Vom Erben binnen eines Monats ab Kenntnis vom Eintritt in das Miet- verhältnis und seiner Erbenstellung die Kündigung zu verlangen, um eine per- sönliche Haftung zu vermeiden, ist zudem mit seinem Recht, über die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft zu entscheiden, nicht zu vereinbaren (vgl. Muscheler, Erbrecht, aaO). Hierfür steht dem Erben gemäß § 1944 Abs. 1 BGB ein Zeitraum von sechs Wochen zur Verfügung (vgl. zur Frist Staudinger/Otte, BGB, Neubearb. 2017, § 1944 Rn. 8). Da die Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB mit vier Wo- chen kürzer ist als diejenige zur Ausschlagung, müsste der Erbe somit im Ein- zelfall vor seiner Entscheidung, ob er die Erbschaft annimmt oder ausschlägt, bereits das Mietverhältnis kündigen. Damit würde dem vorläufigen Erben fak- tisch eine Pflicht zur Verwaltung des Nachlasses auferlegt, die ihn aber grund- sätzlich nicht trifft (vgl. Staudinger/Mešina, BGB, Neubearb. 2017, § 1959 Rn. 1). Zudem steht die mit der Kündigung verbundene Folge der irreversiblen Beendigung des Mietverhältnisses mit der dem Erben durch das Ausschla- gungsrecht eingeräumten Möglichkeit, über die Annahme der Erbschaft binnen sechs Wochen frei zu entscheiden, in Widerspruch. Der Erbe müsste die Zu- sammensetzung des Nachlasses ändern, noch bevor er sich - gegebenenfalls nach weiteren Erkundigungen über Art und Bestand - zu dessen dauerhafter Übernahme zu erklären hat. 38 39 - 14 - (c) Die Annahme einer nicht beschränkbaren persönlichen Haftung des Erben ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht zum Schutz des Ver- mieters geboten. Zwar führt die Nachlassverwaltung dazu, dass sich der Vermieter bezüg- lich der nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten - sofern eine sonstige Verwaltungsmaßnahme des Erben nicht vorliegt - nur aus dem Nachlass befriedigen kann. Dies ist jedoch Folge der gesetzlich vorgese- henen Haftungsbeschränkungsmöglichkeit, wobei den Interessen der Nach- lassgläubiger dadurch hinreichend Rechnung getragen wird, dass der Erbe nicht mehr über den Nachlass verfügen (§ 1984 Abs. 1 Satz 1 BGB) und diesen damit nicht mehr schmälern kann. Dem Vermieter steht somit zur Befriedigung seiner Forderung mit dem Nachlass die Vermögensmasse des von ihm gewähl- ten Vertragspartners - des Erblassers - zur Verfügung. Zur Vermeidung weiterer auflaufender Forderungen kann auch der Ver- mieter das Mietverhältnis kündigen. Neben dem außerordentlichen Kündigungs- recht aus § 564 Satz 2 BGB kann er sich regelmäßig auf eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB berufen, etwa wenn der Erbe auf die erste ausgebliebene Mietzahlung erklärt, der Nachlass sei wertlos, und die Dürftigkeitseinrede erhebt. Der Vermieter muss in einem solchen Fall nicht die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, mithin wei- tere Nichtzahlungen, abwarten (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 3; Schmid, ZMR 2013, 424). Zudem hat der Vermieter die Möglichkeit, einer Berufung des Erben auf die Haftungsbeschränkung auf den Nachlass entgegenzuwirken. Er kann ihn zur Aufstellung eines Inventarverzeichnisses über den Nachlass auffordern. Versäumt der Erbe die ihm hierzu gesetzte Frist (§ 1994 Abs. 1 Satz 2 BGB) 40 41 42 43 - 15 - oder ist ihm Inventaruntreue (§ 2005 Abs. 1 Satz 1 BGB) vorzuwerfen, führt dies ohne Verschulden zu einer unbeschränkbaren, persönlichen Haftung allen Nachlassgläubigern gegenüber. Verweigert der Erbe nach erstelltem Verzeich- nis die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, haftet er dem Gläubiger gegenüber, der den Antrag auf eidesstattliche Versicherung gestellt hat, unbe- schränkt (§ 2006 Abs. 3 Satz 1 BGB). (d) Der Erbe wird allerdings in der Regel Anlass haben, sich in eigenem Interesse Gedanken über die Fortführung des Mietverhältnisses zu machen. Denn wenn er die Kündigung unterlässt, obwohl er die Wohnung nicht nutzt und auch nicht nutzen will, entstehen laufend unnötige weitere Mietkosten, die den Nachlass des Erben schmälern. Zudem kommt gegebenenfalls auch eine Haf- tung des Erben mit seinem Eigenvermögen gegenüber den übrigen Nachlass- gläubigern in Betracht (§ 1978 Abs. 1 BGB), wenn die Haftungsmasse dadurch geschmälert wird und zur Befriedigung der Nachlassverbindlichkeiten nicht mehr ausreicht (vgl. Staudinger/Dutta, aaO Rn. 24; MünchKommBGB/ Küpper, aaO, § 1978 Rn. 2; Muscheler, Erbrecht, aaO, Rn. 3574; Herzog, NZM 2013, 175, 176). c) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung geltend, der Beklagte ha- be von einer Kündigung des Mietverhältnisses "bewusst" abgesehen, um die Wohnung "gezielt zur weiteren Aufbewahrung des Nachlasses zu nutzen". Die- ses Vorbringen lässt sich der angegebenen Stelle der Berufungsbegründung des Beklagten nicht entnehmen und ist auch sonst weder festgestellt noch er- sichtlich. Im Übrigen könnte einer solchen nicht nach Außen erkennbaren inne- ren Willensbildung der oben genannte rechtsgeschäftliche Erklärungswert nicht beigemessen werden. 44 45 - 16 - d) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung lässt sich für die Beur- teilung der Rechtsfolgen eines Unterlassens der Kündigung des Erben des Wohnraummieters nach § 564 Satz 2 BGB nichts aus dem Urteil des V. Zivilsenats vom 5. Juli 2013 (V ZR 81/12, aaO Rn. 15) herleiten. Diese Ent- scheidung des V. Zivilsenats beruht, wie darin ausdrücklich hervorgehoben ist, auf den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts. 5. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Zwar kommt eine Eigenhaftung des Beklagten insoweit in Betracht, als er im Zeitraum vor der Anordnung der Nachlassverwaltung einen fälligen An- spruch des Klägers auf Herausgabe der Mietsache nach der Beendigung des Mietvertrages nicht erfüllt hat. Denn das Unterlassen hat Handlungsqualität, wenn für den Erben eine Rechtspflicht zum Handeln bestand und er hiergegen verstößt (vgl. MünchKommBGB/Küpper, 7. Aufl., § 1967 Rn. 21). Eine solche Pflicht bestand vorliegend in Form der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache ge- mäß § 546 Abs. 1, § 985, § 857 BGB nach wirksamer Beendigung des Mietver- hältnisses. Insoweit fehlt es jedoch bisher an ausreichenden Feststellungen des Be- rufungsgerichts dazu, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis geendet hat und der Herausgabeanspruch des Klägers fällig geworden ist. Nach dem im Beru- fungsurteil in Bezug genommenen Urteil des Landgerichts vom 11. Mai 2016 im Vorprozess ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung aufgrund einer Kündigung vom 30. April 2015 verurteilt worden. Feststellungen dazu, zu welchem Zeitpunkt der Herausgabeanspruch fällig geworden ist, sind jedoch bisher nicht getroffen. 46 47 48 49 - 17 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die genaue Feststellung des Zeitpunktes der Rückgabepflicht des Be- klagten ist entscheidungserheblich. Zwar macht der Kläger vorliegend einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten nach Abrechnung geltend. Ein solcher Anspruch wird erst mit Zugang einer formell ordnungsgemäßen Ab- rechnung fällig (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 19. Dezember 1990 - VIII ARZ 5/90, BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteile vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, ZMR 2003, 334 unter III 1; vom 28. April 2010 - VIII ZR 263/09, NJW 2010, 1965 Rn. 8; vom 7. Februar 2018 - VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 25). Die Fälligkeit trat vorliegend im November 2016 ein und liegt damit, unabhängig von deren genauem Zeitpunkt, nach der Fälligkeit der Herausgabepflicht. Jedoch kommt es zur Beurteilung der Frage, ob der Beklagte persönlich haftet, auf die Fälligkeit der einzelnen, in die Ab- rechnung eingeflossenen, Betriebskostenvorauszahlungen an, da diese, auch wenn sie als Saldo einer Betriebskostenjahresabrechnung verlangt werden, in der Sache wiederkehrende Leistungen bleiben (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 263/14, NJW 2016, 3231 Rn. 19). Damit kann der Charakter die- ser vorliegend monatlich zu zahlenden Schuld als Erblasserschuld einerseits beziehungsweise Nachlasserbenschuld oder Eigenverbindlichkeit andererseits durch den späteren Fälligkeitszeitpunkt eines Anspruchs aus der Betriebskos- tenabrechnung nicht mehr geändert werden. Somit stellen die vor Fälligkeit der Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu zahlenden Betriebskosten 50 51 - 18 - Erblasserschulden dar, für welche der Beklagte infolge der Nachlassverwaltung nicht (mehr) in Anspruch genommen werden kann. Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass ein Vorbehalt nach § 780 ZPO nur ausgesprochen werden darf, wenn der Erbe als Prozess- partei wegen einer (reinen) Nachlassverbindlichkeit (§ 1967 BGB) in Anspruch genommen wird, was vorliegend nicht der Fall ist. Denn die Vorschrift des § 780 ZPO soll sicherstellen, dass der Titel bereits regelt, ob sich der Erbe in der Zwangsvollstreckung auf die Beschränkung seiner Haftung (noch) berufen kann (BGH, Urteil vom 11. Juli 1991 - IX ZR 180/90, NJW 1991, 2839, 2840). Wenn der Erbe auch persönlich haftet, ist dies nicht der Fall (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 6 mwN). Im vorliegenden Verfahren kann der Kläger den Beklagten - wie oben un- ter II. bereits ausgeführt - nur wegen Eigenverbindlichkeiten mit Erfolg in An- spruch nehmen, weil die Nachlassverwaltung angeordnet ist und eine Klage 52 53 - 19 - wegen reiner Erblasserschulden nur gegen die Nachlassverwalterin gerichtet werden kann (§ 1984 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Neuss, Entscheidung vom 01.08.2017 - 87 C 4393/16 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 04.04.2018 - 23 S 60/17 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 235/12 Verkündet am: 11. Dezember 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 575 Erweist sich die Vereinbarung eines Zeitmietvertrags als unwirksam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, kann dem bei Vertragsschluss bestehenden Willen der Mietvertragsparteien, das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der vorgesehenen Mietzeit durch ordentliche Kündigung nach § 573 BGB zu beenden, im Einzelfall dadurch Rechnung getragen werden, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht tritt, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820). BGH, Versäumnisurteil vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12 - LG Memmingen AG Neu-Ulm - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Dezember 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Memmingen vom 18. Juli 2012 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger in N. . In dem am 10. November 2009 mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen "Zeit-Mietvertrag" ist vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15. November 2009 beginnt und am 31. Oktober 2012 endet. Nachdem sie am 19. Juli 2010 als neue Eigentümer der Wohnung im Grundbuch eingetragen worden waren, erklärten die Kläger mit Schreiben ihrer anwaltlichen Vertreter vom 28. Juli 2010 die ordentliche Kündigung des Miet- 1 2 - 3 - verhältnisses zum 31. Oktober 2010 wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung des Eigenbedarfs gaben sie an, der in K. wohnende Bruder der Klägerin wolle seinen Lebensabend in N. verbringen. Die Beklagten zogen nicht aus der Wohnung aus. Mit ihrer Klage, die sie in der Berufungsinstanz zusätzlich auf eine am 27. April 2012 ausgesprochene, mit Zahlungsverzug begründete fristlose Kün- digung stützen, nehmen die Kläger die Beklagten auf Räumung und Herausga- be der Wohnung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbe- gehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da die Kläger in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich be- ruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis, sondern einer Sachprüfung (BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 ff.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass trotz der Be- zeichnung "Zeit-Mietvertrag" ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietver- 3 4 5 6 - 4 - hältnis vorliege, das wegen Eigenbedarfs der Kläger wirksam gekündigt worden sei. Zutreffend habe das Amtsgericht angenommen, dass eine zeitliche Be- fristung des Mietverhältnisses vorliegend unwirksam sei, da ein in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmter Grund nicht angegeben worden sei. Zwar sei eine Um- deutung eines unwirksamen Zeitmietvertrags in einen befristeten Kündigungs- ausschluss denkbar. Dies sei jedoch vom Amtsgericht mit der überzeugenden Erwägung verneint worden, dass die in § 2 Ziffer 2 des vorformulierten Mietver- trags vorgesehene Regelung eines Kündigungsverzichts nicht ausgefüllt wor- den sei. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von den Vorinstanzen gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung der Wohnung nicht bejaht werden. 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings angenommen, dass die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam ist. Denn die Befristung ei- nes Mietverhältnisses über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohn- raum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietver- hältnisses erheblich erschwert würden, und der Vermieter dem Mieter den Be- fristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Jedenfalls an der letzteren Voraussetzung fehlt es im Streitfall. 7 8 9 - 5 - 2. Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Annahme des Beru- fungsgerichts, infolge der Unwirksamkeit der Befristung greife die gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und unter den Voraussetzungen des § 573 BGB (auch) ordentlich gekündigt werden kann. Vielmehr ist durch die Unwirk- samkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragslü- cke entstanden. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, ist die Lücke in derartigen Fällen im Wege der ergänzenden Vertragsausle- gung (§§ 133, 157 BGB) unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbarten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Senatsurteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 12 ff. mwN). Dies bedeutet für den Streitfall: Aus der Aufnahme der zeitlichen Befristung vom 15. November 2009 bis 31. Oktober 2012 in den Mietvertrag vom 10. November 2009 wird der bei Ver- tragsschluss beiderseits bestehende Wille der Vertragsschließenden deutlich, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte. Diesem Parteiwillen wird die an sich infolge der Unzulässigkeit der Befristung eintreten- de gesetzliche Rechtsfolge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerecht; denn die Parteien wollten ersichtlich, dass das Mietverhältnis nicht vor Ablauf der Be- fristung durch Kündigung nach § 573 BGB beendet werden kann. Hätten die Parteien die Unwirksamkeit der von ihnen gewollten Befristung erkannt, hätten sie die dadurch entstandene Vertragslücke daher redlicherweise dahin ge- schlossen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ab- lauf der vereinbarten Mietzeit möglich ist. Auf diese Weise wird das von beiden 10 11 12 - 6 - Vertragsparteien erstrebte Ziel einer Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht. Die Auffassung der Vorinstanzen, ein Kündigungsverzicht könne im Streitfall deshalb nicht angenommen werden, weil die Parteien die dafür vorge- sehene Textstelle im vorformulierten Mietvertrag nicht ausgefüllt hätten, trifft nicht zu. Dass die Parteien § 2 Ziffer 2 des Mietvertrags nicht ausgefüllt haben, lässt keinen Rückschluss auf den Parteiwillen zu. Denn die Parteien hatten bei Vertragsschluss keinen Anlass, einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zu vereinbaren, weil sie die vereinbarte Befristung (irrtümlich) für wirksam angese- hen haben. Der Räumungsanspruch der Kläger kann auch nicht mit der Erwägung bejaht werden, die am 28. Juli 2010 zum 31. Oktober 2010 ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis jedenfalls zum Ablauf der von den Parteien gewollten Bindungsfrist (31. Oktober 2012) beendet; denn der Kündigungserklä- rung kann ein derartiger Wille der Kläger nicht mit der erforderlichen Sicherheit entnommen werden, zumal sich der geltend gemachte Eigenbedarfsgrund zwi- schen dem 31. Oktober 2010 und 31. Oktober 2012 geändert haben kann (vgl. Senatsurteil vom 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976 unter II 1 e aa). III. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben; es ist aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Eine eigene Sachentscheidung kann der Senat nicht treffen, weil sich das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt konse- quent - nicht mit der von den Klägern im Berufungsrechtszug erklärten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs vom 27. April 2012 beschäftigt hat. Die Sa- 13 14 15 - 7 - che ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge- richt zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Neu-Ulm, Entscheidung vom 15.02.2012 - 8 C 1540/10 - LG Memmingen, Entscheidung vom 18.07.2012 - 12 S 430/12 -

ECLI:DE:BGH:2019:250919UVIIIZR138.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 138/18 Verkündet am: 25. September 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 564, § 1922 Abs. 1, § 1967 a) Unterlässt der nach § 564 Satz 1, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetretene Erbe dieses nach § 564 Satz 2 BGB außerordentlich zu kündi- gen, liegt allein hierin keine Verwaltungsmaßnahme, welche die nach Ablauf dieser Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten aus dem Mietver- hältnis zu Nachlasserbenschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden lässt, für die der Erbe - auch - persönlich haftet. b) Eine persönliche Haftung tritt jedoch etwa dann ein, wenn der Erbe nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner (fälligen) Pflicht aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietsache nicht nachkommt. BGH, Urteil vom 25. September 2019 - VIII ZR 138/18 - LG Düsseldorf AG Neuss - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. September 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 4. April 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Bruder des Beklagten mietete im Jahr 1985 von den Rechtsvorgän- gern des Klägers eine in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung in K. . Der Kläger erwarb das Anwesen im Jahr 2002. Die monatliche Kalt- miete betrug zuletzt 516,40 € zuzüglich 30,68 € für einen PKW-Stellplatz. Der Bruder des Beklagten verstarb im August 2014. Mit Ausnahme des Beklagten schlugen die weiteren vorhandenen Erben - die Geschwister des Erblassers sowie deren Abkömmlinge - die Erbschaft aus. Der Kläger nahm den Beklagten in einem Vorprozess als Erben seines Bruders auf Zahlung der Mieten für die Monate September bis Dezember 2014 sowie auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. Am 20. Feb- 1 2 3 - 3 - ruar 2015 wurde dem Beklagten in diesem Verfahren die Anspruchsbegründung zugestellt, in welcher der Kläger ausführte, alle anderen Erben der zweiten Ordnung hätten die Erbschaft ausgeschlagen. Das Amtsgericht gab mit Urteil vom 4. August 2015 der Zahlungsklage sowie, gestützt auf eine durch den Klä- ger am 30. April 2015 erklärte Kündigung, auch der Räumungsklage statt. Auf Antrag des Beklagten wurde am 12. November 2015 die Nachlass- verwaltung angeordnet. Die Zwangsräumung der Wohnung erfolgte Ende Januar 2016. Auf die Berufung des Beklagten änderte das Landgericht (Urteil vom 11. Mai 2016 - 23 S 67/15) das vorgenannte Urteil teilweise ab. Die Verurteilung zur Räumung blieb aufrecht erhalten, die Zahlungsklage wurde abgewiesen. Bei den geltend gemachten Mietforderungen handele es sich um reine Nach- lassverbindlichkeiten, für welche der Beklagte infolge der zwischenzeitlich an- geordneten Nachlassverwaltung nicht mehr hafte. Erst für die Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis, die nach Ablauf der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB entstünden - vorliegend ab dem 21. März 2015 - könne der Beklagte wei- terhin persönlich in Anspruch genommen werden. Der Kläger nimmt den Beklagten im vorliegenden Verfahren auf Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 21. März 2015 bis zum 31. Januar 2016 in Höhe von insgesamt 5.664,93 € nebst Zinsen in An- spruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen und dem Beklagten vorbehalten, die Beschränkung seiner Haftung auf den Nachlass geltend zu machen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klage- abweisungsbegehren weiter. 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei Alleinerbe seines Bruders geworden. Soweit er seine Erbenstellung auch noch in der Berufungsinstanz bestreite, hätte es ihm im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast oblegen, substantiiert dazu vorzu- tragen, wer als gesetzlicher Erbe erster Ordnung in Betracht komme. Dieser Substantiierungslast sei er nicht nachgekommen. Sein Vortrag erschöpfe sich in der allgemeinen Ausführung, es sei offen beziehungsweise werde ermittelt, ob nicht vorhergehende Erben vorhanden seien. Der Beklagte hafte persönlich für die im Zeitraum vom 21. März 2015 bis zum 31. Januar 2016 fällig gewordenen Mieten, da es sich hierbei um Nach- lasserbenschulden und nicht um reine Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB handele. Nur für letztere sei die Haftung mit dem eigenen Vermö- gen infolge der Anordnung der Nachlassverwaltung ausgeschlossen, da hier- durch eine rückwirkende Haftungsbeschränkung auf den Nachlass erfolgt sei. Demgegenüber hafte der Erbe für Verbindlichkeiten, die er im Rahmen ord- nungsgemäßer Verwaltung des Nachlasses begründe - sogenannte Nachlass- erbenschulden - weiterhin mit seinem Vermögen. Eine solche persönliche Haf- tung treffe den Beklagten für Forderungen aus dem Mietverhältnis, welche ab dem 21. März 2015 fällig geworden seien. Ein das Entstehen einer Nachlasserbenschuld begründendes rechtsge- schäftliches Handeln des Beklagten liege vorliegend in der Unterlassung der 7 8 9 10 11 - 5 - Kündigung des Mietverhältnisses nach § 564 Satz 2 BGB. Diesem Unterlassen komme aus objektiver Empfängersicht ausnahmsweise ein positiver Erklä- rungswert dahingehend zu, das Mietverhältnis bestehen lassen zu wollen, da die außerordentliche Kündigung nach dem Gesetz das Mittel der Wahl sei, sich des Vertrages zu entledigen. Diese Sicht sei auch interessengerecht, da an- sonsten der Vermieter bei einer Haftungsbeschränkung gemäß § 780 ZPO un- ter Umständen kein Entgelt für die unveränderte Gebrauchsgewährung erhielte. Die einmonatige Ausschlussfrist des § 564 Satz 2 BGB, welche mit Kenntnis vom Tod des Mieters und dem eigenen Eintritt in das Mietverhältnis als Erbe beginne, sei am 20. März 2015 abgelaufen. Spätestens seit dem 20. Februar 2015 sei dem Beklagten seine Erbenstellung bekannt gewesen. Denn aus der ihm im Vorprozess an diesem Tag zugestellten Anspruchsbe- gründung habe er entnehmen können, dass auch seine Neffen und Nichten die Erbschaft ausgeschlagen hätten. Auf die vom Beklagten im Berufungsverfahren erhobene Dürftigkeitsein- rede sei ihm vorzubehalten, die Haftung auf den Nachlass zu beschränken. Denn Voraussetzung der Einrede sei nur, dass der Erbe als solcher in An- spruch genommen werde und sich auf sie berufe. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch des Klägers auf Zahlung der Miete beziehungsweise Nutzungsentschä- digung für die vom Erblasser angemietete Wohnung im Zeitraum vom 21. März 12 13 14 15 - 6 - 2015 bis zum 31. Januar 2016 (§ 535 Abs. 2, § 546a Abs. 1 BGB) nicht bejaht werden. Noch zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der Beklagte wegen der ab dem 12. November 2015 angeordneten Nach- lassverwaltung nicht für reine Nachlassschulden in Anspruch genommen wer- den kann, sondern nur für solche Verbindlichkeiten, die er vor diesem Zeitpunkt durch Maßnahmen der Nachlassverwaltung selbst begründet hat und für die er deshalb (auch) selbst haftet (vgl. §§ 1975, 1984 Abs. 1 Satz 1 und 3 BGB). Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch allein in dem Unter- bleiben einer Kündigung des Beklagten nach § 564 Satz 2 BGB eine dessen persönliche Haftung begründende Verwaltungsmaßnahme gesehen. 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Feststel- lung des Berufungsgerichts, der Beklagte sei Alleinerbe seines Bruders. Denn das Berufungsgericht hat das pauschale Bestreiten seiner Erben- stellung durch den Beklagten zu Recht als prozessual unbeachtlich gewertet (§ 138 Abs. 2, 3 ZPO). Der darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat sub- stantiiert vorgetragen, dass der Beklagte mangels Erben erster Ordnung (§ 1924 Abs. 1 BGB) sowie infolge der Ausschlagung durch andere Erben zwei- ter Ordnung (§ 1925 Abs. 3 BGB) gesetzlicher Alleinerbe geworden sei. Dieser Vortrag ist gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als unstreitig anzusehen, da ihm der Be- klagte nicht substantiiert entgegengetreten ist, sondern lediglich pauschal auf eine ungeklärte Erbfolge abgestellt hat (zu den Anforderungen an die Substanti- ierungslast der nicht beweisbelasteten Partei vgl. BGH, Urteile vom 4. April 2014 - V ZR 275/12, NJW 2015, 468 Rn. 11; vom 19. Dezember 2017 - II ZR 88/16, NJW 2018, 1089 Rn. 19 f.). 16 17 18 19 - 7 - 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis mangels Eintritts von Haushaltsangehörigen nach § 563 Abs. 1, 2 BGB beziehungsweise Fortsetzung nach § 563a Abs. 1 BGB mit dem Beklag- ten als Erben fortgesetzt worden ist (§ 1922 Abs. 1, § 564 Satz 1 BGB). Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass er hiernach für die aus dem Mietverhältnis resultierenden Verbindlichkeiten haf- tet (§ 1967 Abs. 1 BGB). Auch die erst nach dem Tod des Mieters fällig wer- denden Forderungen des Vermieters aus einem vom Erblasser eingegangenen Mietverhältnis - vorliegend die Mieten sowie die Nutzungsentschädigung - sind "vom Erblasser herrührende Schulden" im Sinne des § 1967 Abs. 2 BGB, so- genannte Erblasserschulden (vgl. BGH, Urteile vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, NJW 2013, 933 Rn. 17; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, NJW 2013, 3446 Rn. 13 mwN). Der Zugriffsmöglichkeit der Gläubiger unterliegt dabei (zunächst) sowohl der Nachlass als auch das Eigenvermögen des Erben (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 6). 3. Wie das Berufungsgericht weiter im Ausgangspunkt zutreffend gese- hen hat, kann der Erbe bezüglich solcher Erblasserschulden seine zunächst uneingeschränkte Haftung mit der Folge beschränken, dass nur noch der Nach- lass, nicht jedoch der Erbe mit seinem eigenen Vermögen haftet. Eine Möglich- keit, die mit dem Erbfall beziehungsweise mit der Annahme der Erbschaft - vor- liegend durch Ablauf der Ausschlagungsfrist (§ 1943 Halbs. 2 BGB) - eingetre- tene Vermögensverschmelzung zwischen dem ererbten Vermögen sowie dem Eigenvermögen wieder rückgängig zu machen, mithin beide Vermögensmassen voneinander abzusondern, ist die - vorliegend im November 2015 angeordne- te - Nachlassverwaltung. Diese führt dazu, dass der Erbe für Erblasserschulden nicht mehr mit seinem eigenen Vermögen haftet, sondern sich die Haftung auf den Nachlass beschränkt (§ 1975 BGB). Der Erbe verliert seine Verwaltungs- 20 21 22 - 8 - und Verfügungsbefugnis (§ 1984 Abs. 1 Satz 1 BGB). An seine Stelle tritt der Nachlassverwalter, so dass Ansprüche gegen diesen geltend zu machen sind (§ 1984 Abs. 1 Satz 3 BGB). Die Haftungsbeschränkung erstreckt sich jedoch nicht auf Forderungen, für welche der Erbe nicht nur als solcher, sondern (auch) persönlich haftet. Dies ist der Fall bei Nachlasserbenschulden. Hierbei handelt es sich um Verbindlich- keiten, die der Erbe bei der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses eingeht. Sie haben eine Doppelnatur und sind sowohl Eigenverbindlichkeiten des Erben als auch Nachlassverbindlichkeiten (vgl. BGH, Urteile vom 31. Janu- ar 1990 - IV ZR 326/88, BGHZ 110, 176, 179; vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, aaO Rn. 16; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 14, mwN; vgl. auch RGZ 146, 343, 345; Muscheler, Erbrecht, Band II, 2010, Rn. 3397). Für sie haf- tet der Erbe persönlich mit seinem Vermögen und mit dem Nachlass. Handelt es sich um einen Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung des Nachlasses oder steht das Verhalten des Erben damit in keinem Zusammenhang, haftet er aus- schließlich mit dem eigenen Vermögen - sogenannte (reine) Eigenschulden. In beiden Fällen wirkt sich die infolge der Nachlassverwaltung eingetretene Haf- tungsbeschränkung nicht aus; die (auch) persönliche Haftung besteht fort und der Erbe kann trotz angeordneter Nachlassverwaltung in Anspruch genommen werden (vgl. Staudinger/Dutta, BGB, Neubearb. 2016, § 1967 Rn. 5 ff.). Hier- nach ist maßgebend, um welche Art von Schuld es sich bei den vorliegend streitigen Forderungen handelt. 4. Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht diesbezüglich indes ange- nommen, dass das Unterlassen der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB eine Verwaltungsmaßnahme darstelle, die zu einer Eigenhaftung des Beklagten füh- re. Der maßgebende Zeitpunkt, ab dem die fortlaufend fällig werdende Schuld aufhört, eine "vom Erblasser herrührende" (§ 1967 Abs. 2 BGB), also eine Erb- 23 24 - 9 - lasserschuld zu sein, ist - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB. Allein das unterlassene Gebrauchmachen des Erben von seinem Recht zur außerordentli- chen Kündigung begründet nicht seine persönliche Haftung. a) Eine die Erbenhaftung begründende Verwaltungsmaßnahme kann rechtsgeschäftlicher oder tatsächlicher Natur sein. Entscheidend ist stets, ob ein eigenes Verhalten des Erben Haftungsgrundlage ist (vgl. BGH, Urteile vom 31. Januar 1990 - IV ZR 326/88, aaO; vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO; MünchKommBGB/Küpper, 7. Aufl., § 1967 Rn. 21). b) Allein das Unterlassen der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB durch den Erben des Mieters stellt, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts, kei- ne Verwaltungsmaßnahme dar, die zu einer persönlichen Haftung führt. aa) Nach § 564 Satz 2 BGB sind sowohl der Vermieter als auch der Er- be, mit dem das Mietverhältnis fortgesetzt wird, berechtigt, dieses innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (§ 573d BGB) zu kün- digen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass weder ein Eintritt in das Mietverhältnis - nach § 563 Abs. 1, 2 BGB - noch dessen Fortsetzung - nach § 563a Abs. 1 BGB - erfolgt sind. Der Senat hat be- reits entschieden, dass im Falle der Ausübung dieses Kündigungsrechts auch die nach dem Erbfall und bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fällig ge- wordenen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten bleiben (Senatsurteil vom 23. Januar 2013 - VIII ZR 68/12, aaO Rn. 15 ff.; so auch BGH, Urteil vom 26. September 2013 - IX ZR 3/13, NJW 2014, 389 Rn. 10). bb) Ob der Erbe demgegenüber im Falle der Nichtausübung des vorge- nannten Kündigungsrechts für die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig wer- denden Forderungen unbeschränkbar (auch) persönlich haftet, ist umstritten. 25 26 27 28 - 10 - (1) Nach einer Ansicht sind Ansprüche aus dem Mietverhältnis, die nach dem versäumten Kündigungstermin des § 564 Satz 2 BGB fällig werden, jeden- falls auch Eigenverbindlichkeiten des Erben. Dabei wird überwiegend angenommen, dass es sich hierbei um Nach- lasserbenschulden handelt, da die Entscheidung des Erben, von dem Kündi- gungsrecht keinen Gebrauch zu machen, als Verwaltungsmaßnahme zu werten sei (vgl. Baer, SeuffBl (75) 1910, 352; Planck/Flad, BGB, 4. Aufl. [1930], § 1967 Anm. 6a; Staudinger/Lehmann, BGB, 11. Aufl. [1954], § 1967 Rn. 29; Soergel/ Stein, BGB, 13. Aufl., § 1967 Rn. 2; Muscheler, Die Haftungsordnung der Tes- tamentsvollstreckung, 1994, S. 159 f.; Sick, ZErb 2010, 325, 329; Schmid, ZErb 2013, 321, 323; ders. ZMR 2013, 424 f.; im Ergebnis auch Oetker, Dauer- schuldverhältnis, 1994, S. 638 f.). Das Verstreichenlassen der Kündigungsfrist sei dem - stillschweigenden - Abschluss eines Mietvertrages gleichzusetzen, da in der Nichtausübung der Kündigung der konkludente Wille zur endgültigen Übernahme des Mietverhältnisses zu sehen sei. Bei wertender Betrachtung sei der Fortbestand des Mietverhältnisses nach Ablauf der Kündigungsfrist daher nicht mehr auf den Erblasser zurückzuführen (vgl. Schmid, ZMR 2013, aaO; Horst, DWW 2013, 362, 366; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl., § 564 BGB Rn. 3). Andere sehen in den nach Ablauf der Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB fällig werdenden Forderungen sogar reine Eigenverbindlichkeiten des Er- ben (so Boehmer, Erbfolge und Erbenhaftung, 1927, S. 121 f.; Bellinger, Erbfol- ge, 1968, S. 28), weil das Gesetz in § 564 Satz 2 BGB den Zeitpunkt benenne, ab dem der Erbe das Mietverhältnis im eigenen Namen und für eigene Rech- nung fortsetze. 29 30 31 - 11 - (2) Nach der Gegenansicht bleiben auch die nach Ablauf der Frist des § 564 Satz 2 BGB entstandenen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten im Sinne von § 1967 BGB. Das bloße Unterlassen der Kündigung führe nicht zur Begründung von Nachlasserbenschulden oder Eigenverbindlichkeiten des Erben, da dieser lediglich von einem ihm zustehenden Recht keinen Gebrauch gemacht habe. Damit könne allein das Unterlassen kein tauglicher Anknüp- fungspunkt für seine persönliche Haftung sein (vgl. Martin, SeuffBl (75) 1910, 463; Staudinger/Dutta, aaO Rn. 24; Muscheler, Erbrecht, aaO Rn. 3401; LG Wuppertal, MDR 1997, 34 [zu der Vorgängerregelung in § 569 Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). (3) Die letztgenannte Ansicht trifft zu. Allein die Nichtausübung des au- ßerordentlichen Kündigungsrechts durch den Erben führt nicht dazu, dass da- nach fällig werdende Forderungen aus dem Dauerschuldverhältnis Nachlasser- benschulden beziehungsweise Eigenverbindlichkeiten werden. Insbesondere ist allein dem Verstreichenlassen der Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung ein dem stillschweigenden Abschluss eines Mietvertrages gleichzusetzender rechtsgeschäftlicher Erklärungswert nicht beizumessen. (a) Bereits der Sinn und Zweck der außerordentlichen Kündigungsmög- lichkeit des § 564 Satz 2 BGB spricht dagegen, in deren bloßen Nichtausnut- zung eine zur Eigenhaftung des Erben führende Verwaltungsmaßnahme zu sehen. Der Zweck des § 564 Satz 2 BGB liegt darin, der fehlenden persönlichen (vertraglichen) Verbindung zwischen dem Vermieter und dem Erben Rechnung zu tragen. Tritt der bisher nicht in einer solchen Verbindung zum Vermieter ste- hende Erbe in das Mietverhältnis ein, gewährt § 564 Satz 2 BGB jeder Ver- tragspartei das Recht zur außerordentlichen Kündigung (vgl. Motive zum Ent- 32 33 34 35 - 12 - wurf eines Bürgerlichen Gesetzbuchs, 1888, Band II, S. 416; Protokolle II, S. 220; RGZ 74, 35, 37; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 564 Rn. 3; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 564 Rn. 2). Dieses Recht ist jedoch keine Pflicht. Es räumt dem Erben lediglich die Möglichkeit ein, sich aus dem Mietverhältnis, in das er eingetreten ist, zu lösen. Eine darüberhinausgehende Zielsetzung, Klarheit darüber zu schaffen, wer künftig und endgültig Schuldner der dem verstorbenen Mieter obliegenden Pflichten ist (so aber Horst, DWW 2013, 362, 366), wohnt der Vorschrift nicht inne. Für eine solche Klarstellung besteht auch kein Bedürfnis, da die erbrecht- lichen Vorschriften die Rechte- und Pflichtenstellung regeln. Die Kündigungs- möglichkeit des § 564 Satz 2 BGB schützt somit lediglich die Interessen beider Vertragspartner an Neudispositionen, begründet im Falle ihrer Nichtausübung jedoch nicht die Eigenhaftung des Erben (vgl. Muscheler, Erbrecht, aaO). Auch dient das Sonderkündigungsrecht dabei in erster Linie dem Vermie- ter, da die im Einzelfall aufgrund der Dauer des Mietverhältnisses verlängerte Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB) abgekürzt wird (§ 573d Abs. 2 BGB) und er insbesondere kein berechtigtes Interesse darlegen muss (§ 573d Abs. 1 BGB; vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 62). Demgegenüber kann der Mieter gemäß § 573d Abs. 2 Satz 1 BGB das Mietverhältnis ohnehin innerhalb der ge- setzlichen Frist und ohne Vorliegen eines Grundes kündigen. Auf das Sonder- kündigungsrecht des § 564 Satz 2 BGB ist er somit nur angewiesen, wenn es sich um ein Zeitmietverhältnis (§ 575 Abs. 1 BGB) handelt oder wenn die Kün- digung zulässigerweise (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448; vom 23. November 2005 - VIII ZR 154/04, NJW 2006, 1056 Rn. 14) für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen ist (vgl. Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 8). Die Annahme einer persönlichen Haftung 36 37 - 13 - des Erben allein aufgrund Nichtausübung des Sonderkündigungsrechtes stünde somit zu dessen Bedeutung für den Mieter außer Verhältnis. (b) Vom Erben binnen eines Monats ab Kenntnis vom Eintritt in das Miet- verhältnis und seiner Erbenstellung die Kündigung zu verlangen, um eine per- sönliche Haftung zu vermeiden, ist zudem mit seinem Recht, über die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft zu entscheiden, nicht zu vereinbaren (vgl. Muscheler, Erbrecht, aaO). Hierfür steht dem Erben gemäß § 1944 Abs. 1 BGB ein Zeitraum von sechs Wochen zur Verfügung (vgl. zur Frist Staudinger/Otte, BGB, Neubearb. 2017, § 1944 Rn. 8). Da die Kündigungsfrist des § 564 Satz 2 BGB mit vier Wochen kürzer ist als diejenige zur Ausschlagung, müsste der Erbe somit im Einzelfall vor seiner Entscheidung, ob er die Erbschaft annimmt oder aus- schlägt, bereits das Mietverhältnis kündigen. Damit würde dem vorläufigen Er- ben faktisch eine Pflicht zur Verwaltung des Nachlasses auferlegt, die ihn aber grundsätzlich nicht trifft (vgl. Staudinger/Mešina, BGB, Neubearb. 2017, § 1959 Rn. 1). Zudem steht die mit der Kündigung verbundene Folge der irreversiblen Beendigung des Mietverhältnisses mit der dem Erben durch das Ausschla- gungsrecht eingeräumten Möglichkeit, über die Annahme der Erbschaft binnen sechs Wochen frei zu entscheiden, in Widerspruch. Der Erbe müsste die Zu- sammensetzung des Nachlasses ändern, noch bevor er sich - gegebenenfalls nach weiteren Erkundigungen über Art und Bestand - zu dessen dauerhafter Übernahme zu erklären hat. (c) Die Annahme einer nicht beschränkbaren persönlichen Haftung des Erben ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht zum Schutz des Ver- mieters geboten. 38 39 40 - 14 - Zwar führt die Nachlassverwaltung dazu, dass sich der Vermieter bezüg- lich der nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werdenden Verbindlichkeiten - sofern eine sonstige Verwaltungsmaßnahme des Erben nicht vorliegt - nur aus dem Nachlass befriedigen kann. Dies ist jedoch Folge der gesetzlich vorgese- henen Haftungsbeschränkungsmöglichkeit, wobei den Interessen der Nach- lassgläubiger dadurch hinreichend Rechnung getragen wird, dass der Erbe nicht mehr über den Nachlass verfügen (§ 1984 Abs. 1 Satz 1 BGB) und diesen damit nicht mehr schmälern kann. Dem Vermieter steht somit zur Befriedigung seiner Forderung mit dem Nachlass die Vermögensmasse des von ihm gewähl- ten Vertragspartners - des Erblassers - zur Verfügung. Zur Vermeidung weiterer auflaufender Forderungen kann auch der Ver- mieter das Mietverhältnis kündigen. Neben dem außerordentlichen Kündigungs- recht aus § 564 Satz 2 BGB kann er sich regelmäßig auf eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB berufen, etwa wenn der Erbe auf die erste ausgebliebene Mietzahlung erklärt, der Nachlass sei wertlos, und die Dürftigkeitseinrede erhebt. Der Vermieter muss in einem solchen Fall nicht die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, mithin wei- tere Nichtzahlungen, abwarten (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 3; Schmid, ZMR 2013, 424). Zudem hat der Vermieter die Möglichkeit, einer Berufung des Erben auf die Haftungsbeschränkung auf den Nachlass entgegenzuwirken. Er kann ihn zur Aufstellung eines Inventarverzeichnisses über den Nachlass auffordern. Versäumt der Erbe die ihm hierzu gesetzte Frist (§ 1994 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder ist ihm Inventaruntreue (§ 2005 Abs. 1 Satz 1 BGB) vorzuwerfen, führt dies ohne Verschulden zu einer unbeschränkbaren, persönlichen Haftung allen Nachlassgläubigern gegenüber. Verweigert der Erbe nach erstelltem Verzeich- nis die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, haftet er dem Gläubiger 41 42 43 - 15 - gegenüber, der den Antrag auf eidesstattliche Versicherung gestellt hat, unbe- schränkt (§ 2006 Abs. 3 Satz 1 BGB). (d) Der Erbe wird allerdings in der Regel Anlass haben, sich in eigenem Interesse Gedanken über die Fortführung des Mietverhältnisses zu machen. Denn wenn er die Kündigung unterlässt, obwohl er die Wohnung nicht nutzt und auch nicht nutzen will, entstehen laufend unnötige weitere Mietkosten, die den Nachlass des Erben schmälern. Zudem kommt gegebenenfalls auch eine Haf- tung des Erben mit seinem Eigenvermögen gegenüber den übrigen Nachlass- gläubigern in Betracht (§ 1978 Abs. 1 BGB), wenn die Haftungsmasse dadurch geschmälert wird und zur Befriedigung der Nachlassverbindlichkeiten nicht mehr ausreicht (vgl. Staudinger/Dutta, aaO Rn. 24; MünchKommBGB/Küpper, aaO, § 1978 Rn. 2; Muscheler, Erbrecht, aaO, Rn. 3574; Herzog, NZM 2013, 175, 176). c) Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung geltend, der Beklagte ha- be von einer Kündigung des Mietverhältnisses "bewusst" abgesehen, um die Wohnung "gezielt zur weiteren Aufbewahrung des Nachlasses zu nutzen". Die- ses Vorbringen lässt sich der angegebenen Stelle der Berufungsbegründung des Beklagten nicht entnehmen und ist auch sonst weder festgestellt noch er- sichtlich. Im Übrigen könnte einer solchen nicht nach Außen erkennbaren inne- ren Willensbildung der oben genannte rechtsgeschäftliche Erklärungswert nicht beigemessen werden. d) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung lässt sich für die Beur- teilung der Rechtsfolgen eines Unterlassens der Kündigung des Erben des Wohnraummieters nach § 564 Satz 2 BGB nichts aus dem Urteil des V. Zivilse- nats vom 5. Juli 2013 (V ZR 81/12, aaO Rn. 15) herleiten. Diese Entscheidung 44 45 46 - 16 - des V. Zivilsenats beruht, wie darin ausdrücklich hervorgehoben ist, auf den Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts. 5. Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Zwar kommt eine Eigenhaftung des Beklagten insoweit in Betracht, als er im Zeitraum vor der Anordnung der Nachlassverwaltung einen fälligen An- spruch des Klägers auf Herausgabe der Mietsache nach der Beendigung des Mietvertrages nicht erfüllt hat. Denn das Unterlassen hat Handlungsqualität, wenn für den Erben eine Rechtspflicht zum Handeln bestand und er hiergegen verstößt (vgl. MünchKommBGB/Küpper, 7. Aufl., § 1967 Rn. 21). Eine solche Pflicht bestand vorliegend in Form der Pflicht zur Rückgabe der Mietsache ge- mäß § 546 Abs. 1, § 985, § 857 BGB nach wirksamer Beendigung des Mietver- hältnisses. Insoweit fehlt es jedoch bisher an ausreichenden Feststellungen des Be- rufungsgerichts dazu, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis geendet hat und der Herausgabeanspruch des Klägers fällig geworden ist. Nach dem im Beru- fungsurteil in Bezug genommenen Urteil des Landgerichts vom 11. Mai 2016 im Vorprozess ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung aufgrund einer Kündigung vom 30. April 2015 verurteilt worden. Feststellungen dazu, zu welchem Zeitpunkt der Herausgabeanspruch fällig geworden ist, sind jedoch bisher nicht getroffen. 47 48 49 - 17 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass ein Vorbehalt nach § 780 ZPO nur ausgesprochen werden darf, wenn der Erbe als Prozess- partei wegen einer (reinen) Nachlassverbindlichkeit (§ 1967 BGB) in Anspruch genommen wird, was vorliegend nicht der Fall ist. Denn die Vorschrift des § 780 ZPO soll sicherstellen, dass der Titel bereits regelt, ob sich der Erbe in der Zwangsvollstreckung auf die Beschränkung seiner Haftung (noch) berufen kann (BGH, Urteil vom 11. Juli 1991 - IX ZR 180/90, NJW 1991, 2839, unter I 2 b bb). Wenn der Erbe auch persönlich haftet, ist dies nicht der Fall (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2013 - V ZR 81/12, aaO Rn. 6 mwN). Im vorliegenden Verfahren kann der Kläger den Beklagten - wie oben un- ter II. bereits ausgeführt - nur wegen Eigenverbindlichkeiten mit Erfolg in An- spruch nehmen, weil die Nachlassverwaltung angeordnet ist und eine Klage 50 51 52 - 18 - wegen reiner Erblasserschulden nur gegen die Nachlassverwalterin gerichtet werden kann (§ 1984 Abs. 1 Satz 3 BGB). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Neuss, Entscheidung vom 18.05.2017 - 78 C 3609/16 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 04.04.2018 - 23 S 35/17 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 379/03 Verkündet am: 30. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB §§ 573 c Abs. 4, 575 Abs. 4, 307 Bb, Ci Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordent- liche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluß für beide Sei- ten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) unwirksam (Fortführung des Senatsurteils vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448). BGH, Urteil vom 30. Juni 2004 - VIII ZR 379/03 - LG Osnabrück AG Nordhorn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis 2. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Klägers werden unter Zurückweisung der Rechtsmittel im übrigen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landge- richts Osnabrück vom 21. November 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Nordhorn vom 17. Juli 2003 abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Die Beklagte zu 1 wird neben dem Beklagten zu 2 als Gesamt- schuldnerin verurteilt, an den Kläger 2.163,23 € nebst Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. Februar 2003 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage gegen die Beklagte zu 1 abgewiesen. Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Klägers in der ersten Instanz haben die Beklagten gesamtschuld- nerisch 2/6 zu tragen, die Beklagte zu 1 darüber hinaus weitere 3/6. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 in der ersten Instanz hat der Kläger 1/6 zu tragen. Im übrigen tragen die Parteien ihre erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten selbst. Von den Kosten der Rechtsmittelverfahren haben der Kläger je- weils 3/5 und die Beklagte zu 1 jeweils 2/5 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit schriftlichem Vertrag vom 29. Juli 2002 von dem Kläger ab 1. August 2002 die Wohnung Nr. 5 in dem Haus L. in N. /V. . Die monatliche Kaltmiete belief sich auf 250 €, für Ne- benkosten war eine monatliche Vorauszahlung von 160 € zu leisten. In dem Formularmietvertrag heißt es unter anderem: "§ 2 Mietdauer … 3. Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraums von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt. ..." Im August und September 2002 zahlten die Beklagten jeweils nur einen Teil der vertraglich geschuldeten Miete. Weitere Mietzinszahlungen erfolgten nicht. Mit Schreiben vom 14. November 2002 teilte die Beklagte zu 1 dem Klä- ger mit, daß sie und der Beklagte zu 2 sich getrennt hätten und beide das Miet- verhältnis kündigten. Der Kläger erklärte daraufhin seinerseits mit Schreiben vom 3. Dezember 2002 wegen unstreitig bestehender Zahlungsrückstände die fristlose Kündigung. Nach Ablauf der Räumungsfrist ließ er die Wohnung am 9. Dezember 2002 öffnen. Die von den Beklagten zurückgelassenen Gegen- stände ließ er räumen und lagerte diese in einer ihm gehörenden Garage ein. In die Wohnungstür ließ er ein neues provisorisches Schloß einbauen. Der Kläger konnte die Wohnung erst zum 1. Mai 2003 anderweitig vermieten. - 4 - Der Kläger verlangt neben den Mieten für die Monate August 2002 bis April 2003 zuzüglich Nebenkosten Ersatz für die Kosten der Räumung, der Ein- lagerung der den Beklagten gehörenden Gegenstände und des Einbaus des neuen Profilzylinders. Insgesamt hat er die Zahlung von 2.605,61 € begehrt. Gegen den Beklagten zu 2 erging am 13. Mai 2003 durch das Amtsge- richt antragsgemäß ein Teilversäumnisurteil, das rechtskräftig geworden ist. Dagegen hat das Amtsgericht der Klage gegen die Beklagte zu 1 nur in Höhe von 1.883,23 € stattgegeben und sie im übrigen abgewiesen; es hat dem Kläger die für April 2003 begehrte Miete nicht zugebilligt, die verlangten Nebenkosten von 180 € auf 90 €, die Lagerkosten von monatlich 50 € auf 35 € monatlich und die Räumungskosten von 594,44 € auf 399,56 € gekürzt; schließlich hat es die Kosten für den Schließzylinder von 112,50 € nicht anerkannt. Die gegen dieses Urteil gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Ziel einer Verurteilung auch der Beklagten zu 1 nach seinem ursprünglich gestellten Antrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Der in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages vereinbarte Kündigungsausschluß für die Dauer von zwei Jahren sei unwirksam. Ein befristeter Kündigungsausschluß wirke wie eine Verlängerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. Eine der- artige Fristverlängerung zum Nachteil des Mieters sei nach dem Wortlaut des § 573 c Abs. 4 BGB unwirksam. Berufungsrechtlich unangreifbar habe das - 5 - Amtsgericht die vom Kläger beanspruchten Nebenkosten für die Zeit von Janu- ar bis April 2003 auf 90 € gekürzt. Gleiches gelte für die Reduzierung der vom Kläger begehrten Räumungskosten um 194,88 €. Angemessen sei ferner die vom Amtsgericht zugesprochene Höhe der Lagerkosten von monatlich 35 €. Daß der Kläger die streitgegenständliche Garage in dem betreffenden Zeitraum für 50 € im Monat anderweitig hätte vermieten können, sei nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Zudem sei der Kläger, der dieses erstmals im Beru- fungsverfahren behauptet habe, gemäß §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO mit diesem Vorbringen ausgeschlossen. Letztlich habe das Amtsgericht zu Recht auch die nach der mündlichen Verhandlung vorgelegte Rechnung über den Schließzylinder in Höhe von 112,50 € nicht mehr berücksichtigt. Die Vorla- ge sei verspätet erfolgt. Eines Hinweises durch das Gericht habe es deshalb nicht bedurft, weil der Kläger bereits in der Klageschrift darauf hingewiesen ha- be, daß diese Rechnung noch vorgelegt werden würde. II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung, die mangels einer eindeutigen Beschränkung der Revisionszulassung durch das Berufungsgericht in vollem Umfang zu erfolgen hat (vgl. Senat, Urteil vom 5. November 2003 - VIII ZR 320/02, WM 2004, 853 unter II) nur teilweise stand. 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann der Kläger von der Beklagten zu 1 auch für den Monat April 2003 Schadensersatz in Höhe von 250 € verlangen. Zu Recht ist das Berufungsgericht zunächst davon ausgegan- gen, daß die Kündigung der Beklagten zu 1 vom 14. November 2002 das Miet- verhältnis nicht beendet hat. Vielmehr ist die Beendigung erst durch die Kündi- gung des Klägers vom 3. Dezember 2002 wegen des Zahlungsrückstandes der - 6 - Beklagten nach § 543 Abs. 1 und 2 Nr. 3 BGB eingetreten. Nicht gefolgt werden kann aber dem Berufungsgericht, soweit es in Übereinstimmung mit der Rechtsansicht des Amtsgerichts ein Ende der regulären Mietzeit schon zum 31. März 2003 angenommen hat. Der dem Kläger als Vermieter aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten zustehende Schadensersatzanspruch ist grundsätzlich auf den Zeitraum beschränkt, bis zu dem der Mieter erstmalig ordentlich hätte kündigen können (vgl. Senat BGHZ 82, 121, 129 f.; BGH, Urteil vom 15. September 1997 - II ZR 94/96, NJW 1998, 372 unter I. 3. und Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 543 Rdnr. 27). Vorliegend war nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung innerhalb der ersten beiden Jahre nach Vertragsschluß ausgeschlossen. Die Frage, ob ein zeitlich befristeter Verzicht des Mieters auf eine ordentliche Kündigung zulässig ist, hat der Senat in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) mittlerweile abweichend von der Auffassung des Berufungsgerichts entschieden. Die Regelung des § 2 Nr. 3 des Mietvertrages ist wirksam. Sie verstößt insbesondere nicht gegen § 575 Abs. 4 BGB, weil diese Vorschrift lediglich eine automatische Beendigung des Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf verhindern soll. Dagegen dient sie nicht dem Schutz des Mieters vor einer längeren Bindung an den Vertrag (Se- nat, aaO II. 2.). An der Wirksamkeit der Bestimmung ändert auch die Tatsache nichts, daß der zeitlich befristete Ausschluß der ordentlichen Kündigung anders als in dem der Senatsentscheidung vom 22. Dezember 2003 zugrundeliegenden Sachverhalt durch Formularvertrag vereinbart worden ist. Die Regelung in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages benachteiligt die Beklagten jedenfalls deshalb nicht un- angemessen im Sinne von § 307 BGB, weil sie für beide Seiten gelten soll. Wie der Senat bereits in dem genannten Urteil ausgeführt hat, ist auch der Gesetz- - 7 - geber davon ausgegangen, daß nach der Reform des Mietrechts die Möglich- keit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen be- stimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündi- gung auszuschließen (Senat aaO unter II. 1. b)). Damit liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. Auch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senat aaO unter II. 1. c)). Letztlich ist eine Rege- lung, wie sie in § 2 Nr. 3 des Mietvertrages getroffen worden ist, angesichts des Willens des Gesetzgebers, auf den bereits verwiesen wurde, jedenfalls dann nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn sich der Vermieter in gleicher Weise bindet. Da somit der Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters wirksam war, war die Verpflichtung der Beklagten zu 1 zum Schadensersatz nicht auf den Zeitraum bis 31. März 2003 begrenzt. Dem Kläger stand vielmehr auch für den Monat April 2003 ein Schadensersatz in Höhe von 250 € zu. 2. Der Kläger hat ferner über die ihm zuerkannten Nebenkosten von 90 € hinaus Anspruch auf Zahlung eines weiteren Betrages von 30 € für den Monat April 2003. Dabei geht der Senat von der aus Rechtsgründen nicht zu bean- standenden Auffassung des Amtsgerichts aus, das die verbrauchsunabhängi- gen Nebenkosten im Rahmen seines tatrichterlichen Ermessens auf monatlich 30 € geschätzt hat (§ 287 ZPO). 3. Auch die von den Vorinstanzen durchgeführte Schätzung der Räu- mungskosten gemäß § 287 ZPO hält den Rügen der Revision stand. Insbeson- dere war für die Beurteilung dieser Frage entgegen der Auffassung der Revisi- on die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erforderlich und durf- - 8 - te schon mit Rücksicht auf die Vorschrift des § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO unter- bleiben. 4. Keinen Bedenken begegnet weiterhin die Schätzung der Lagerkosten durch die Vorinstanzen. Zu Recht hat das Berufungsgericht ausgeführt, der Kläger sei mit seinem Vorbringen, er habe die als Lagerstätte genutzte Garage anderweitig für 50 € monatlich vermieten können, nach den §§ 529 Abs. 1 Nr. 2, 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, da er diese Behauptung erstmals in der Beru- fungsinstanz vorgetragen hat. In erster Instanz hat der Kläger eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 50 € ohne jede Begründung geltend ge- macht. 5. Zu Recht hat das Berufungsgericht schließlich die von dem Kläger erst nach dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 3. Juli 2003 vorgelegte Rechnung über den Schließzylinder für die Eingangstür unbe- rücksichtigt gelassen. Entgegen der Ansicht der Revision ist der Vortrag in er- ster Instanz verspätet erfolgt und war in der Berufungsinstanz gemäß § 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. Eines Hinweises des Amtsgerichts bedurfte es nicht, da der Kläger in der Klageschrift selbst darauf hingewiesen hat, daß er die Rechnung noch vorlegen werde. - 9 - III. Dem Kläger stehen somit über die bereits von den Vorinstanzen ausge- urteilten 1.883,61 € hinaus weitere 280 € Schadensersatz gegen die Beklagte zu 1 zu. Insoweit ist auf seine Revision das Berufungsurteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist, wie der Senat selbst entscheiden kann (§ 563 Abs. 3 ZPO), entsprechend abzuändern. Im übrigen ist die Revision zurückzu- weisen. Dr. Deppert Richter am Bundesgerichtshof Wiechers Dr. Leimert ist wegen Erkrankung an der Unterzeichnung verhindert Dr. Deppert Karlsruhe, den 28.06.2004 Dr. Wolst Hermanns

ECLI:DE:BGH:2021:230221BVIIIZR213.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 213/20 vom 23. Februar 2021 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 103 Abs. 1; ZPO § 540 Abs. 1, 2, § 313a Abs. 1 Erlässt das Berufungsgericht unter offenkundiger Verkennung der Voraussetzun- gen des § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO und damit unter Missachtung der an ein Protokollurteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO zu stellenden Anforderungen ein Urteil, das weder tatbestandliche Feststellungen noch eine rechtliche Begrün- dung enthält, ist im Beschwerdeverfahren gegen die Nichtzulassung der Revision zu unterstellen, dass das Berufungsgericht das in den Tatsacheninstanzen ge- haltene und im Beschwerdeverfahren angeführte Vorbringen des Beschwerde- führers nicht hinreichend im Sinne des Art. 103 Abs. 1 GG zur Kenntnis genom- men hat und die Entscheidung des Berufungsgerichts hierauf beruht (in An- schluss an BGH, Beschlüsse vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 26 iVm 24; vom 18. September 2012 - VI ZR 51/12, NJW-RR 2012, 1535 Rn. 1; vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 12 ff.). BGB § 573 Abs. 1 Zu den Voraussetzungen an eine ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen sogenannten Betriebsbedarfs. BGH, Beschluss vom 23. Februar 2021 - VIII ZR 213/20 - LG Landshut AG Landshut - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 23. Februar 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Landshut - 1. Zivilkammer - vom 3. Juni 2020 auf- gehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Der Gegenstandswert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens wird auf 7.104 € festgesetzt. Gründe: I. Der Kläger hat den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Woh- nung nebst Garage und Stellplatz in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Räumungs- und Herausgabeklage stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 14. August 2020 gewährt. Das am Ende der Sitzung verkündete, von allen drei mitwirkenden Rich- tern unterzeichnete und dem Sitzungsprotokoll als Anlage beigefügte Urteil des 1 2 - 3 - Landgerichts enthält nur Rubrum (§ 313 Abs. 1 Nr. 1 - 3 ZPO) und Entschei- dungsformel (§ 313 Abs. 1 Nr. 4 ZPO), nicht aber tatsächliche Feststellungen oder eine rechtliche Begründung (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO). In dem zunächst nur vorläufig aufgezeichneten und nach Fertigstellung allein von der Vorsitzenden Richterin und dem Urkundsbeamten der Geschäftsstelle unter- zeichneten Sitzungsprotokoll findet sich im Anschluss an die Verkündung des "anliegenden" Urteils der graphisch hervorgehobene Hinweis: "Gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO werden folgende Gründe zu Protokoll gegeben, wobei gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a) ZPO von der Darstellung eines Tatbestands abgesehen wird." Hieran schließen sich rechtliche Erwägungen zur Begründetheit der Beru- fung des Klägers an. Danach habe das Amtsgericht die Klage zwar zutreffend abgewiesen, weil ein befristetes Mietverhältnis nicht vorliege und die vom Kläger am 17. April 2019 ausgesprochene Kündigung unwirksam sei. Jedoch habe die nach Erlass des erstinstanzlichen Urteils erklärte weitere Kündigung vom 2. De- zember 2019 das Mietverhältnis beendet, weil der Kläger ein berechtigtes Inte- resse gemäß § 573 Abs. 1 BGB geltend gemacht habe. Er benötige die Wohnung für den seit Dezember 2016 bei ihm als Haushälter beschäftigten Zeugen T. . Da dieser nicht nur klassische Haushaltstätigkeiten erledige, sondern auch den Pfortendienst durchführe, Telefonate entgegennehme und generell sonst anfal- lende Aufgaben (Botengänge zur Kirche/Sakristei) übernehme, sei eine Unter- bringung in der Nähe des Pfarrhauses erforderlich. Eine dauerhafte Nutzung des Gästezimmers im Pfarrhaus sei unzumutbar. Hinzu komme, dass der Zeuge T. die streitgegenständliche Wohnung ohnehin vor der Anmietung durch den Beklagten bewohnt habe und diese nur deshalb an den Beklagten vermietet wor- den sei, weil er die Wohnung kurzfristig unter Zurücklassung seines gesamten Mobiliars verlassen habe, was dem Beklagten, der nur einen kurzfristigen Wohn- bedarf geltend gemacht habe, auch hinreichend mitgeteilt worden sei. 3 - 4 - Das Protokoll und das Urteil des Berufungsgerichts sind nicht miteinander verbunden. Vielmehr ist das Urteil dem Sitzungsprotokoll lediglich nachgeheftet. Das Protokoll wurde den Parteien im Juni 2020 zugestellt. Gegen das Urteil des Berufungsgerichts hat der Beklagte Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt, durch die er die Zulassung der Revision wegen Gehörsverletzung mit dem Ziel der Klageabweisung erstrebt. II. Die frist- und formgerecht eingereichte Nichtzulassungsbeschwerde (§ 544 Abs. 3, 4, § 78 Abs. 1 Satz 3 ZPO) ist zulässig. Entgegen der im Sitzungs- protokoll von der Vorsitzenden der Berufungskammer geäußerten Ansicht, wo- nach ein Tatbestand gemäß § 540 Abs. 2, § 313a ZPO mangels Anfechtbarkeit des Berufungsurteils entbehrlich sei, ist der Beschwerdewert für eine Nichtzulas- sungsbeschwerde nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Der Wert der geltend gemachten Beschwer beläuft sich auf 24.864 €. Das Berufungsgericht hat ver- kannt, dass sich die Beschwer bei einem Streit über das Bestehen eines unbe- fristeten Mietverhältnisses gemäß §§ 8, 9 ZPO auf den dreieinhalbfachen Jah- resbetrag der Nettomiete beläuft (st. Rspr.; siehe zuletzt Senatsbeschluss vom 4. Februar 2020 - VIII ZR 16/19, WuM 2020, 298 Rn. 2 mwN). Mangels tatbestandlicher Feststellungen im Berufungsurteil (auch das Sit- zungsprotokoll, auf das es - wie nachfolgend noch darzulegen sein wird - ohnehin nicht ankommt, enthält solche Feststellungen nicht) ist der Vortrag des Beklagten in seiner Nichtzulassungsbeschwerde, soweit er anhand des Urteils nicht über- prüft werden kann, als richtig zu unterstellen (st. Rspr.; siehe nur BGH, Be- schlüsse vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 10; vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 9). Dies gilt auch, soweit die dem Revisionsgericht von Amts wegen obliegende Prüfung betroffen ist, welche Beschwer der Beklagte geltend macht (BGH, Beschluss vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, aaO Rn. 9 ff.). 4 5 6 - 5 - Dieser beruft sich im Rahmen seiner Nichtzulassungsbeschwerde auf das Beste- hen eines unbefristeten Mietverhältnisses. Er macht geltend, der Grund für eine Befristung sei ihm bei Vertragsschluss entgegen § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht schriftlich mitgeteilt worden, so dass das Mietverhältnis gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als unbefristet gelte. Damit bemisst sich seine Beschwer nach §§ 8, 9 ZPO. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurück- verweisung der Sache an das Berufungsgericht. Wie die Nichtzulassungsbe- schwerde zu Recht rügt, verletzt die angefochtene Entscheidung in entschei- dungserheblicher Weise den Anspruch des Beklagten auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). Denn das Berufungsgericht hat in offenkun- diger Verkennung der Voraussetzungen der § 313a Abs. 1, § 540 Abs. 2 ZPO und damit unter Missachtung der an ein Protokollurteil gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO zu stellenden Anforderungen ein Urteil erlassen, das lediglich die in § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4, § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO genannten Voraussetzungen erfüllt, jedoch nicht mit einem - vorher erstellten und sämtliche Darlegungen nach § 540 Abs. 1 ZPO enthaltenden - Sitzungsprotokoll verbunden worden ist und daher nicht erkennen lässt, dass sich das Berufungsgericht mit dem - von der Nichtzulassungsbeschwerde angeführten - Vorbringen des Beklagten in der Be- rufungserwiderung befasst hat. 1. Das Berufungsurteil enthält entgegen der Vorschrift des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO weder eine Bezugnahme auf die tatsächlichen Feststellungen im Urteil des Amtsgerichts noch trifft es ergänzende oder abweichende Feststel- lungen zum Streitstoff in zweiter Instanz. Dieser Mangel wurde nicht durch das nach Fertigstellung allein durch die Vorsitzende der Berufungskammer und den 7 8 - 6 - Urkundsbeamten der Geschäftsstelle unterzeichnete Sitzungsprotokoll behoben. Denn abgesehen davon, dass dieses Protokoll auch in anderer Hinsicht nicht den Anforderungen an ein Protokollurteil im Sinne des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO ge- nügt (dazu nachfolgend unter 2), ist hierin unter Verstoß gegen § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO von tatsächlichen Feststellungen in der irrtümlichen Annahme abgesehen worden, gegen das Berufungsurteil sei unzweifelhaft ein Rechtsmittel nicht eröffnet. 2. Dem Urteil des Berufungsgerichts fehlt zudem auch die gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 2 ZPO erforderliche rechtliche Begründung, auf die in Anbetracht einer möglichen Anfechtung durch eine Nichtzulassungsbeschwerde nicht gemäß § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 2 ZPO hätte verzichtet werden dürfen. Soweit im Anschluss an die Verkündung des nur mit Rubrum und Ent- scheidungsformel (§ 313 Abs. 1 Nr. 1 - 4 ZPO) versehenen, aber gemäß § 315 Abs. 1 Satz 1 ZPO von allen mitwirkenden Richtern unterschriebenen Urteils rechtliche Erwägungen, die für die verkündete Entscheidung maßgeblich gewe- sen sein sollen, in das Sitzungsprotokoll aufgenommen worden sind, sind diese nicht Bestandteil des angefochtenen Urteils geworden und erfüllen für sich be- trachtet nicht die Anforderungen an ein Protokollurteil im Sinne des § 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO. a) Ein Protokollurteil bedarf keiner Begründung, wenn die nach § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO an die Stelle von Tatbestand und Entscheidungs- gründen tretenden tatsächlichen und rechtlichen Darlegungen bereits in das Sit- zungsprotokoll aufgenommen worden sind (§ 540 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Dies kann auf zwei möglichen Wegen geschehen. aa) Ein solches Protokollurteil kann in der Weise prozessordnungsgemäß ergehen, dass ein Urteil, welches alle nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 ZPO erfor- derlichen Bestandteile enthält, von den mitwirkenden Richtern unterschrieben 9 10 11 - 7 - und mit dem Sitzungsprotokoll verbunden wird, um so den inhaltlichen Bezug zu den in das Sitzungsprotokoll "ausgelagerten" Darlegungen herzustellen (st. Rspr.; siehe nur BGH, Urteile vom 6. Februar 2004 - V ZR 249/03, BGHZ 158, 37, 41; vom 28. September 2004 - VI ZR 362/03, NJW 2005, 830 unter II 1 d; vom 23. November 2006 - I ZR 276/03, GRUR 2007, 631 Rn. 16; vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, NJW-RR 2007, 1567 Rn. 9; vom 8. April 2008 - XI ZR 377/06, NJW-RR 2008, 1521 Rn. 10; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, WuM 2010, 97 Rn. 6; vom 1. März 2010 - II ZR 213/08, NJW-RR 2010, 911 Rn. 8; Beschluss vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 18). Ein bloßer Hinweis auf das Sitzungsprotokoll genügt dagegen nicht (BGH, Urteil vom 6. Februar 2004 - V ZR 249/03, aaO). Auch reicht es nicht aus, wenn die nach § 311 Abs. 2 ZPO für die Verkündung regelmäßig erforderliche schriftlich abgefasste Urteilsformel bereits von den mitwirkenden Richtern unterschrieben wurde und dieses Schrift- stück sodann mit dem zunächst vorläufig aufgezeichneten Sitzungsprotokoll nach dessen Herstellung verbunden wird (BGH, Urteile vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, aaO Rn. 11 mwN; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 6. Februar 2004 - V ZR 249/03, aaO S. 40 f. ["vorher in das Sitzungsprotokoll aufgenommen"]). Denn das - aus mehreren Teilen beste- hende - Protokollurteil muss schon im Zeitpunkt seiner Unterzeichnung durch die mitwirkenden Richter in vollständiger Form abgefasst sein (BGH, Urteile vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, aaO; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, aaO). bb) Die zweite Möglichkeit, ein den gesetzlichen Vorgaben des § 540 Abs. 1 Satz 1, 2 ZPO entsprechendes Prozessurteil zu erlassen, besteht darin, dass ein Sitzungsprotokoll erstellt wird, das neben den erforderlichen Darlegun- gen nach § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO zugleich auch sämtliche nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 ZPO gebotenen Angaben enthält und von allen mitwirkenden Richtern unterschrieben wird (BGH, Urteile vom 11. Juli 2007 - XII ZR 164/03, NJW-RR 12 - 8 - 2007, 1567 Rn. 10; vom 8. April 2008 - XI ZR 377/06, NJW-RR 2008, 1521 Rn. 11; vom 1. März 2010 - II ZR 213/08, NJW-RR 2010, 911 Rn. 8; vom 9. Dezember 2009 - VIII ZR 177/07, WuM 2010, 97 Rn. 6; Beschluss vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 19). In diesem Fall stellt die betreffende Urkunde zugleich die Sitzungsniederschrift und das Urteil dar. b) Das Vorgehen des Berufungsgerichts wird den beschriebenen Anforde- rungen nicht gerecht, sondern erfüllt allenfalls die Voraussetzungen des vorlie- gend nicht einschlägigen § 313a Abs. 1 ZPO. Das Sitzungsprotokoll war zum Zeitpunkt der Verkündung des abgekürzten Urteils weder bereits hergestellt noch wurde es mit dem Urteil verbunden. Da es weder die nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO erforderlichen Bestandteile enthält noch die Unterschriften aller Richter trägt, stellt es auch für sich genommen nicht ein ei- genständiges Protokollurteil dar. 3. Da das Berufungsurteil keine tatbestandlichen Feststellungen enthält, ist im Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren der von der Beschwerdebegrün- dung angeführte Vortrag des Beklagten aus der Berufungserwiderung als richtig zu unterstellen (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 10 mwN). Danach hat der Beklagte das Vorliegen eines befristeten Mietverhältnisses in Abrede gestellt und die vom Kläger ausgesprochenen Kündigungen vom 17. April 2019 und 2. Dezember 2019 für unwirksam gehalten, weil weder die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB noch für eine Betriebsbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Er hat unter anderem geltend gemacht, der Zeuge T. gehöre nicht zum Haushalt des Klägers, selbst wenn er - was bestritten werde - zwischenzeitlich das Gäste- zimmer im Pfarrhaus nutze. Weiter hat er unter Beweisantritt vorgetragen, im Pfarrhof seien noch weitere Wohnungen vorhanden, von denen jedenfalls die 13 14 15 - 9 - Dachgeschosswohnung leer stehe. Ein Betriebsbedarf im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB bestehe ebenfalls nicht. Der Zeuge T. arbeite - was unter Beweis ge- stellt werde - in Vollzeit im -Werk in L. , weswegen bestritten werde, dass er überhaupt Tätigkeiten für den Kläger erbringe. Selbst wenn er aber als Pfarrhaushälter eingesetzt sein sollte, müsse er diese Aufgaben jedenfalls nicht jederzeit kurzfristig ausüben. Soweit der Kläger sich darauf berufe, der Zeuge T. übe auch Tätigkeiten für die Pfarrei aus, könne der Kläger, der die Woh- nung in eigenem Namen vermietet habe, einen Betriebsbedarf der Pfarrei als Dritte nicht geltend machen. 4. Ob das Berufungsgericht diesen - von der Nichtzulassungsbeschwerde im Einzelnen angeführten - Vortrag des Beklagten in der Berufungserwiderung bei seiner Entscheidung hinreichend berücksichtigt hat, kann aufgrund des sich auf die Angaben nach § 313 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 ZPO beschränkenden Berufungs- urteils nicht beurteilt werden. Es ist daher mangels tatsächlicher Feststellungen im Urteil und mangels einer rechtlichen Begründung zu unterstellen, dass das Berufungsgericht dieses Vorbringen nicht hinreichend im Sinne des Art. 103 Abs. 1 GG zur Kenntnis genommen hat und die Entscheidung des Berufungsge- richts hierauf beruht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 18. Juli 2007 - XII ZR 87/05, juris Rn. 26 iVm 24; vom 18. September 2012 - VI ZR 51/12, NJW-RR 2012, 1535 Rn. 1; vom 16. Mai 2017 - VI ZR 25/16, NJW 2017, 2561 Rn. 12 ff.). IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Entscheidung und Verhandlung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Für das neue Berufungsverfahren weist der Senat vorsorg- lich darauf hin, dass ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB nur vorliegt, wenn das geltend gemachte Interesse ebenso schwer wiegt wie die 16 17 - 10 - in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft angeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 24 mwN). Ein "Betriebs- bedarf", den der Kläger letztlich für sich geltend macht (Haushältertätigkeiten, Pfortendienst, Sekretariatsaufgaben) rechtfertigt eine Kündigung über ein Wohn- raummietverhältnis gemäß § 573 Abs. 1 BGB nur, wenn die Nutzung der Woh- nung für die "betrieblichen Abläufe" nach den Aufgaben der Bedarfsperson von wesentlicher Bedeutung ist (Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, NJW 2017, 2819 Rn. 33 mwN). Die im Sitzungsprotokoll angestellten Erwägungen tra- gen ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB nicht, da die dort aufgeführten Tätigkeiten, die der Zeuge T. , der im Hauptberuf bei B. be- schäftigt ist, für den Kläger erbringt, eine Unterbringung in der Nähe des Pfarr- hauses nicht geboten erscheinen lassen. Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Landshut, Entscheidung vom 25.11.2019 - 3 C 1231/19 - LG Landshut, Entscheidung vom 03.06.2020 - 14 S 4340/19 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 154/14 Verkündet am: 4. Februar 2015 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 242 Cd a) Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Ver- halten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Die ausge- sprochene Eigenbedarfskündigung ist in diesen Fällen wegen Rechtsmissbrauchs unwirk- sam (Bestätigung von BGH, Urteil vom 21. Januar 2009, VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139; Beschluss vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512). b) Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Miet- vertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzu- stellen (sogenannte “Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596). c) Daher liegt kein Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietver- trag wegen eines nach Vertragsschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt und das Ent- stehen dieses Eigenbedarfs für ihn zwar im Rahmen einer “Bedarfsvorschau“ erkennbar gewesen wäre, er jedoch bei Vertragsabschluss eine solche Kündigung nicht zumindest erwogen hat. d) Etwas anderes hat allerdings dann zu gelten, wenn der Vermieter anlässlich des Ver- tragsabschlusses von sich aus oder auf Fragen des Mieters vorsätzlich unrichtige Anga- ben über den derzeitigen Stand ihm bekannter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssi- tuation maßgebender Tatsachen gemacht hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596). BGH, Urteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14 - LG Mannheim AG Mannheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin- nen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Mannheim vom 17. April 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte bewohnt aufgrund eines mit dem Kläger am 14. April 2011 abgeschlossenen Mietvertrags eine Zweizimmerwohnung in M. . Das zum 1. Mai 2011 begründete Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Mit Schreiben vom 28. Februar 2013 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. Mai 2013. Als Grund für die Kündigung führte er an, seine 20 Jahre alte Tochter, die nach ihrem Abitur einen Aus- landsaufenthalt angestrebt habe und sich derzeit in Australien befinde, werde am 18. Juli 2013 nach Deutschland zurückkehren und danach eine Arbeitsstelle bei dem Unternehmen W. in F. antreten sowie ein berufs- 1 2 - 3 - begleitendes Studium an der Berufsakademie in M. aufnehmen. Sie sei deswegen an den Kläger mit dem Wunsch herangetreten, eine eigene abge- schlossene Wohnung zu beziehen. Vor ihrem Auslandsaufenthalt habe sie ein Zimmer bei ihren Eltern bewohnt. Die Tochter des Klägers hatte im Juni 2012 ihr Abitur abgelegt und ab Ende August 2012 einen einjährigen Auslandsaufenthalt angetreten. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit - dem Kläger am selben Tag zugegangenem - Schreiben vom 27. März 2013. Sie hat unter anderem geltend gemacht, die ausgesprochene Kündigung sei deswegen rechtsmiss- bräuchlich, weil der Eigenbedarf für den Kläger bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar gewesen sei. Der daraufhin vom Kläger erhobenen Klage auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung hat das Amtsgericht stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis 31. Januar 2014 bewilligt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungs- und Herausgabe- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 7 - 4 - Der Kläger habe gegen die Beklagte keinen Räumungs- und Herausga- beanspruch nach §§ 546, 985 BGB. Seine Eigenbedarfskündigung vom 28. Februar 2013 sei rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Ein Vermieter setze sich zu seinem eigenen Verhalten dann in Wider- spruch, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermiete, obwohl er ent- weder entschlossen sei oder zumindest erwäge, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Wohndauer rechne, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Nutzungsdauer nicht auf- kläre. Vorliegend sei zwar weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Kläger bei Abschluss des Mietvertrags erwogen habe, die Wohnung seiner Tochter zu überlassen. Für die Annahme rechtsmissbräuchlichen Verhaltens reiche es je- doch bereits aus, wenn bei Vertragsschluss hinreichend konkrete Anhaltspunk- te dafür vorlägen, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde. Ob und gegebenenfalls unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags auch auf einen nur möglichen Eigenbedarf - beispielsweise im Hinblick auf heranwachsende Kinder - hinweisen müsse, habe der Bundesgerichtshof bislang offen gelassen. Die Berufungskammer ge- he aber mit der herrschenden Meinung davon aus, dass ein Verstoß gegen das Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bereits dann anzunehmen sei, wenn der Vermieter den künftigen Eigenbedarf bei vorausschauender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen. Auch der Bundesgerichtshof habe zuletzt das Kri- terium der Absehbarkeit herangezogen. Aus den Bekundungen der Tochter des Klägers und dessen ergänzen- den Angaben ergäben sich für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erhebli- 8 9 10 11 - 5 - che Anhaltspunkte für einen zu erwartenden Eigenbedarf. Für den Kläger habe klar sein müssen, dass seine Tochter nach einem einjährigen Auslandsaufent- halt eine Ausbildung in der Region beginne werde. Diese habe nur Ausbil- dungsstellen in M. , H. , F. und Ma. in Erwä- gung gezogen. Wenngleich sie sich bei Abschluss des Mietvertrags noch keine konkreten Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge, hätte der Kläger bei verständiger Würdigung dieser Umstände den Eigenbedarf voraussehen können und müssen. Es entspreche durchaus der Lebenswahrscheinlichkeit, dass eine 20jährige Tochter nach einem im Aus- land verbrachten Jahr nicht mehr in das elterliche Haus einziehen, sondern vielmehr alleine wohnen wolle. Denn es liege nahe, dass Kinder die einmal er- fahrene Unabhängigkeit nicht wieder aufgeben wollten. Zudem sei nach den Bekundungen der Tochter des Klägers mit diesem darüber gesprochen worden, dass sie nach einem etwaigen Auszug aus dem elterlichen Anwesen in eine der Wohnungen des Klägers ziehen könne. Bei umsichtiger Vorausschau wäre dem Kläger im April 2011 auch klar geworden, dass ein Eigenbedarf hinsichtlich der konkret betroffenen Wohnung in Betracht gekommen sei. Denn der Kläger habe trotz seines erheblichen Im- mobilienbesitzes nur über wenige Wohnungen verfügt, die als erste Wohnung für seine Tochter hätten dienen können. Andere Zwei-Zimmer-Wohnungen sei- en nicht frei geworden; die größeren Wohnungen hätten als Renditeobjekte ge- nutzt werden sollen. Die aufgeführten Erwägungen hätten den Kläger veranlassen müssen, die Beklagte vor dem Abschluss des Mietvertrags auf einen möglichen Eigen- bedarf hinzuweisen. Da er den gebotenen Hinweis unterlassen habe, könne er sich auf den geltend gemachten Eigenbedarf nicht berufen. 12 13 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Beru- fungsgericht hat die auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützte Kündigung des Klä- gers rechtsfehlerhaft wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) für unwirksam gehalten. Dabei hat es unzutreffende Maßstäbe angelegt. 1. Das Berufungsgericht hat - im Hinblick auf die von ihm angenommene Rechtsmissbräuchlichkeit der Kündigung - keine Feststellungen dazu getroffen, ob der vom Kläger geltend gemachte Eigenbedarf tatsächlich besteht. Die Be- klagte hat in der Berufungsinstanz unter Beweisantritt vorgebracht, der Eigen- bedarf (Benötigen der Wohnung für die Tochter des Klägers) sei nur vorge- schoben, denn der Kläger habe auf eine von ihr gegen eine Betriebskostenab- rechnung erhobene Beanstandung erklärt, "[…] jetzt folge eine Kündigung". Der Kläger hat diese Behauptung bestritten, weswegen das Berufungsgericht die Vernehmung der hierfür angebotenen Zeugen angeordnet hat. Hiervon hat es später jedoch im Hinblick auf seine zwischenzeitlich gewonnene Überzeu- gung abgesehen, die Geltendmachung des Eigenbedarfs sei rechtsmissbräuch- lich. Für das Revisionsverfahren ist daher zu unterstellen, dass die Kündigung vom 28. Februar 2013 auf einen tatsächlich bestehenden Eigenbedarf gestützt wurde. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die vom Kläger am 28. Februar 2013 ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) unwirksam. Die Frage, ob ein rechtsmiss- bräuchliches Verhalten vorliegt, unterliegt zwar der tatrichterlichen Würdigung (Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 11). Revisionsrechtlich kann aber überprüft werden, ob der Tatrichter den Sachver- halt zutreffend festgestellt hat, ob er den Rechtsbegriff der unzulässigen 14 15 16 - 7 - Rechtsausübung richtig erfasst hat und ob seine Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (BGH, Beschluss vom 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9). Einer Prüfung an diesem Maßstab hält das Beru- fungsurteil nicht stand. a) Beizupflichten ist dem Berufungsgericht allerdings im Ausgangspunkt darin, dass eine Eigenbedarfskündigung dann wegen Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) unwirksam ist, wenn sich der Vermieter mit ihrem Ausspruch zu seinem eigenen Verhalten in Widerspruch setzt (vgl. Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, NJW 2009, 1139, Rn. 16 f.; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12). Wie der Senat im Anschluss an die Recht- sprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; NJW-RR 1993, 1357) entschieden hat, liegt ein rechtsmissbräuchliches Verhalten in die- sem Sinne dann vor, wenn der Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, ihn als- bald selbst in Gebrauch zu nehmen. Er darf in diesen Fällen dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Be- lastungen dann nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt (Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12; Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 575 Rn. 2 [Hinweisbeschluss], und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, WuM 2010, 512 Rn. 3 [Zurückweisungsbeschluss]). Für den Mieter ist ein sich abzeichnen- der Eigenbedarf des Vermieters vor allem für die Entscheidung von Bedeutung, ob er eine Wohnung überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Mietzeit eingehen will (Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). 17 - 8 - b) Rechtsfehlerhaft lässt das Berufungsgericht es jedoch für die Annah- me eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens des Vermieters genügen, dass dieser einen künftigen Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags zwar nicht konkret erwägt, aber bei vorausschauender Planung aufgrund hinreichend kon- kreter Anhaltspunkte hätte in Erwägung ziehen müssen und den mit einer län- geren Mietdauer rechnenden Mieter nicht ungefragt über einen solchen mögli- chen Eigenbedarf unterrichtet. Eine solche Fallgestaltung erfüllt - was der Senat bislang offen lassen konnte (Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO) - nicht die rechtlichen Voraussetzungen eines Rechtsmissbrauchs. aa) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung entspricht zwar ei- ner in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum weit verbreiteten Meinung, die vom Vermieter, der einen unbefristeten Mietvertrag abschließen will, ver- langt, eine vorausschauende Prüfung über das künftige Entstehen eines Eigen- bedarfs anzustellen (so genannte "Bedarfsvorschau"), wobei meist in Anleh- nung an die nach altem Recht bei Zeitmietverträgen geltende Höchstfrist (§ 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF) auf einen Bedarfszeitraum von fünf Jahren abgestellt wird. Dabei soll nach einer - vorwiegend in der Instanzrechtsprechung vertre- tenen - Auffassung ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters schon dann vorliegen, wenn der bei Abschluss des Mietvertrags nicht offenbarte (künf- tige) Eigenbedarf lediglich eine bloße Möglichkeit darstellte, die der Vermieter angesichts seiner familiären Umstände bei vorausschauender Planung hätte in Betracht ziehen müssen (LG Wuppertal, WuM 1991, 691 f.; LG Hamburg, NJW- RR 1993, 80; NJW-RR 1994, 465, 466; LG Paderborn, WuM 1994, 331 f.; LG Gießen, WuM 1996, 416 f.; LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Ulm, DWW 2008, 387, 388; LG Göttingen, Urteil vom 8. Juli 2009 - 5 S 54/08, BeckRS 18 19 20 - 9 - 2010, 18173; LG Lüneburg, ZMR 2012, 357; OLG München, WuM 2009, 359 unter Bezugnahme auf AG Erding, WuM 2009, 358, 359; AG Winsen, WuM 2006, 622, 623; wohl auch BeckOK-BGB/Hannappel, Stand Mai 2014, § 573 Rn. 67). Andere, überwiegend im Schrifttum anzutreffende Stimmen nehmen ei- nen etwas restriktiveren Standpunkt ein und bejahen mit unterschiedlichen Nu- ancen einen Rechtsmissbrauch nur dann, wenn bei Abschluss des Mietvertrags konkrete (greifbare) Anhaltspunkte für einen künftigen Eintritt eines Eigenbe- darfs vorlagen, aufgrund derer der Vermieter einen solchen bei vorausschau- ender Planung hätte in Erwägung ziehen müssen (LG Ravensburg, WuM 2003, 332; AG Bremen, Urteil vom 4. Februar 2004 - 23 C 0363/03, juris Rn. 16; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 145 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 159 und Rn. 162; Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 5. Aufl., § 564b BGB aF Rn. 72; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB Rn. 138; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 573 Rn. 79; Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 573 BGB Rn. 81, 85; Köhler/ Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 117 Rn. 21; Benedicter, GE 2014, 976, 978; ähnlich auch LG Frankfurt am Main, WuM 2007, 635, 637). Beiden Auffassungen ist gemein, dass letztlich bereits eine fahrlässige Fehleinschätzung den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs rechtfertigen soll; es sei nicht erforderlich, dass der Vermieter den vorhersehbaren Eigenbe- darf tatsächlich in Erwägung gezogen habe (LG Berlin, NZM 1998, 433, 434; LG Hamburg, NJW-RR 1994, 465, 466; LG Gießen, aaO S. 417; LG Ravens- burg, aaO; LG Göttingen, aaO; LG Lüneburg, aaO; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Barthelmess, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, aaO). 21 - 10 - bb) Eine andere Auffassung nimmt demgegenüber ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters nicht bereits dann an, wenn der Vermieter das Ent- stehen eines künftigen Eigenbedarfs (als bloße Möglichkeit oder aufgrund kon- kreter Anhaltspunkte) hätte vorhersehen können oder müssen, sondern ver- langt hierfür das Vorliegen eines über die Fahrlässigkeit hinausgehenden sub- jektiven Elements, nämlich die "Absicht" (das "Entschlossensein"), den Wohn- raum einer baldigen Eigennutzung zuzuführen, oder zumindest das (ernsthafte) "Erwägen" einer solchen Nutzung (LG Oldenburg, WuM 1998, 316; LG Müns- ter, NJW-RR 1990, 1354, 1355; LG Mannheim, DWW 1990, 309; LG Köln, WuM 1992, 542, 543; LG Berlin, GE 1990, 255 und 493; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573 Rn. 37; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Woh- nungsbaurecht, § 573 BGB Anm. 21; wohl auch Sonnenschein, NJW 1993, 161, 168; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 573 Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 11. Aufl., § 573 Rn. 53). cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug, weil nur sie mit den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten Kriterien für das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs in Gestalt eines widersprüchlichen Verhal- tens in Einklang steht. Die Stimmen in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur, die dem Vermieter in unterschiedlichen Ausprägungen die Verpflich- tung auferlegen, eine "Bedarfsvorschau" anzustellen, und ihm ein rechtsmiss- bräuchliches Verhalten schon dann anlasten, wenn er einen sich mehr oder minder abzeichnenden künftigen Eigenbedarf nicht in Betracht zieht, verkennen den auf Missbrauchsfälle beschränkten Charakter des widersprüchlichen Ver- haltens und ersetzen diesen von der höchstrichterlichen Rechtsprechung seit langem ausgeformten Tatbestand durch allgemeine Billigkeitserwägungen. Da- bei berücksichtigen sie zum einen nicht hinreichend die von Art. 14 Abs. 1 GG geprägte Rechtsstellung des Vermieters bei der Festlegung eines Eigenbedarfs 22 23 - 11 - und wählen zum anderen einen unzutreffenden Ausgangspunkt für die im Rah- men des § 242 BGB anzustellende Beurteilung, ob sich der Vermieter mit sei- nem späteren Vorgehen in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt und ob dieses einen Vertrauenstatbestand geschaffen hat. (1) Ein widersprüchliches Verhalten liegt vor, wenn sich eine Partei zu ih- rem früheren Verhalten inhaltlich in Widerspruch setzt (BGH, Urteil vom 5. Juni 1997 - X ZR 73/95, NJW 1997, 3377 unter II 4 b). Nicht jeder Widerspruch zwi- schen zwei Verhaltensweisen ist jedoch als unzulässige Rechtsausübung zu werten. Vielmehr ist widersprüchliches Verhalten (venire contra factum propri- um) erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn für den anderen Teil ein Vertrauens- tatbestand geschaffen worden ist oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (BGH, Urteile vom 5. Juni 1997 - X ZR 73/95, aaO; vom 17. Februar 2005 - III ZR 172/04, BGHZ 162, 175, 181; vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, NJW-RR 2013, 757 Rn. 12; vom 16. Juli 2014 - IV ZR 73/13, NJW 2014, 2723 Rn. 33). Entscheidend sind letztlich die Umstände des jeweiligen Einzelfalls. Für die Bewertung, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, fallen auch ein etwaiges Ver- schulden und dessen Grad ins Gewicht (Senatsurteil vom 12. Juni 2002 - VIII ZR 187/01, NJW 2002, 3110 unter II 3). Ein Verschulden ist für den Vor- wurf des Rechtsmissbrauchs, der aus widersprüchlichem Verhalten hergeleitet werden soll, aber nicht zwingend erforderlich (BGH, Urteile vom 20. März 1968 - VIII ZR 127/67, WM 1968, 876 unter 3 c; vom 31. Januar 1975 - IV ZR 18/74, BGHZ 64, 5, 9; vom 12. November 2008 - XII ZR 134/04, NJW 2009, 1343 Rn. 41). Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann daher eine Rechtsausübung unzulässig sein, wenn sich objektiv das Gesamtbild eines widersprüchlichen Verhaltens ergibt, weil das frühere Verhalten mit dem späte- 24 25 - 12 - ren sachlich unvereinbar ist und die Interessen der Gegenpartei im Hinblick da- rauf vorrangig schutzwürdig erscheinen (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 12. November 2008 - XII ZR 134/04, aaO; vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, aaO; vom 9. Mai 2014 - V ZR 305/12, NJW 2014, 2790 Rn. 41; vom 16. Juli 2014 - IV ZR 73/13, aaO; jeweils mwN). Hierbei handelt es sich aller- dings um einen engen Ausnahmetatbestand (BGH, Urteil vom 15. November 2012 - IX ZR 103/11, aaO Rn. 13). Ist durch das frühere Verhalten der Partei kein schutzwürdiges Vertrauen der Gegenseite begründet worden, ist ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nur in besonders gelagerten Einzelfällen in Betracht zu ziehen, etwa bei einem un- lösbaren Widerspruch zwischen früherer und späterer Rechtsausübung (BGH, Urteile vom 20. September 1995 - VIII ZR 52/94, WM 1995, 2073 unter II 2; vom 1. Juli 2014 - VI ZR 391/13, VersR 2014, 1226 Rn. 42; jeweils mwN). (2) Gemessen an diesen Maßstäben liegt in den Fällen, in denen ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Eigenbedarfs kündigt, kein Rechtsmissbrauch vor, wenn das künftige Entstehen des Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erkennbar gewesen wäre, der Vermie- ter aber zu diesem Zeitpunkt weder entschlossen war, alsbald Eigenbedarf gel- tend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Be- tracht gezogen, hat. In diesen Fällen ist dem Vermieter schon ein widersprüch- liches Verhalten nicht anzulasten. Zudem wird durch den Abschluss des unbe- fristeten Mietvertrags kein schutzwürdiges Vertrauen des Mieters dahin begrün- det, dass eine spätere Eigenbedarfskündigung nicht auf solche Umstände ge- stützt wird, deren Eintritt für den Vermieter im Rahmen einer vorausschauender 26 27 - 13 - Lebensplanung allgemein oder jedenfalls aufgrund konkreter Anhaltspunkte vorhersehbar gewesen wäre, von ihm aber nicht zumindest erwogen worden ist. (a) Ein Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung auf nach Abschluss des Mietvertrags entstandene Umstände stützt, deren Eintritt möglich oder so- gar konkret vorhersehbar, von ihm aber bei Vertragsschluss nicht erwogen worden war, setzt sich hierdurch mit seinem früheren Verhalten regelmäßig schon nicht inhaltlich in Widerspruch. (aa) Anders als die überwiegende Auffassung in der Rechtsprechung und im Schrifttum meint, kommt es für die Bewertung, ob sich ein Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten bei Abschluss ei- nes unbefristeten Mietvertrags sachlich in Widerspruch setzt, nicht darauf an, ob das Entstehen einer Eigenbedarfssituation für ihn erkennbar war, sondern allein darauf, welcher Aussagegehalt seinem Verhalten bei Vertragsabschluss zukommt. Bei verständiger und objektiver Betrachtung bringt aber ein Vermieter dadurch, dass er dem Mieter ein Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unterbreitet und diesem nicht von sich aus Angaben über den Stand und die mögliche Entwicklung seiner familiären und persönlichen Ver- hältnisse (etwa Heranwachsen von Kindern, drohende Trennung von Familien- angehörigen, Erkrankung, berufliche Veränderungen) macht, nicht zum Aus- druck, dass er die Möglichkeit eines alsbaldigen Entstehens einer Eigenbe- darfssituation unaufgefordert geprüft hat und nach derzeitigem Erkenntnisstand ausschließen kann. (bb) Wer in solchen Fällen dem Schweigen des Vermieters in Verbin- dung mit dem Angebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags einen solchen Inhalt beimessen will, verkennt bereits, dass nicht allein das Vorliegen objektiver Umstände zum Entstehen von Eigenbedarf führt; entscheidend ist 28 29 30 - 14 - vielmehr, ob diese beim Vermieter einen (ernsthaften) Selbstnutzungswunsch auslösen (vgl. LG Köln, WuM 1992, 542, 543). Ob ein Eigenbedarf eintritt, hängt damit letztlich vom Verlauf des Entscheidungsprozesses beim Vermieter ab. Weiter übersehen diese Stimmen, dass der Entschluss des Vermieters, sein Eigentum selbst oder für seine Familien- oder Haushaltsangehörigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) zu nutzen, Teil der durch Art. 14 Abs. 1 GG garantier- ten Verfügungsbefugnis ist und infolgedessen nur eingeschränkt der gerichtli- chen Überprüfung unterworfen ist (BVerfGE 79, 292, 305). Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll (BVerfG, NZM 1999, 659, 660). Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließen oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt (BVerfGE 79, 292, 305; BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Die Gerichte dürfen dem Vermieter daher keine mit rechtlichen Risiken behaftete Lebensplanung ansinnen, die er im Rahmen seines Rechts, sein Ei- gentum nach seinen Vorstellungen zu nutzen, nicht anzustellen brauchte (BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167). Würde vom Vermieter bei Abschluss eines Mietvertrags eine sich auf bis zu fünf Jahren er- streckende Lebensplanung verlangt werden, würde dessen verfassungsrecht- lich garantierte Freiheit missachtet, über die Verwendung seines Eigentums innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen (Soergel/Heintzmann, aaO Rn. 37). (cc) Davon ausgehend kann das Verhalten eines Vermieters, der ein An- gebot auf Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unterbreitet und dabei 31 32 33 - 15 - - ungefragt - keine Angaben zu einer künftigen Eigenbedarfssituation macht, bei objektiver und verständiger Betrachtung regelmäßig nicht dahin gedeutet wer- den, er habe auf der Grundlage seiner Lebensumstände und der seiner Fami- lienangehörigen unter Einbeziehung möglicher oder sich konkret abzeichnender Lebens- oder Berufsplanungen eine "Bedarfsvorschau" angestellt und könne daher für absehbare Zeit das mögliche Entstehen eines Eigenbedarfs aus- schließen. Vielmehr kann einem solchen Verhalten objektiv betrachtet und redli- cherweise nur entnommen werden, dass der Vermieter bislang weder den Ent- schluss gefasst hat, in nächster Zeit den Wohnraum für sich oder den nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Kreis Dritter in Anspruch zu nehmen, noch einen solchen Schritt erwägt, also ernsthaft in Betracht zieht. Denn in die- sen Fällen hat der für das Entstehen eines Eigenbedarfs notwendige Entschei- dungsprozess des Vermieters entweder schon stattgefunden oder zumindest begonnen, so dass das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs feststeht oder sich zumindest "abzeichnet" und dieser rechtlich in der Lage wäre, dem Mieter eine Alternative, nämlich den Abschluss eines befristeten Mietvertrags (§ 564c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BGB aF; § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB) anzubie- ten (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166 f.). Ein befristeter Mietvertrag kann gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB abge- schlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich, seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will. Die Entscheidung hierfür muss noch nicht endgültig gefallen sein; es genügt vielmehr eine ernst- hafte Absicht (Senatsurteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06, NJW 2007, 2177 Rn. 24) beziehungsweise - falls sich der Vermieter über seine Eigenbe- darfsabsichten noch nicht endgültig schlüssig geworden ist - auch ein (ernsthaf- 34 35 - 16 - tes) Erwägen (BVerfGE 79, 292, 308). Wenn der Vermieter in solchen Fällen einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, ohne dem Mieter - wozu er bei Ab- schluss eines befristeten Mietvertrags sogar gesetzlich verpflichtet wäre (§ 575 Abs. 1 Satz 1 2. Halbs. BGB) - auf eine beabsichtigte oder zumindest (ernst- haft) erwogene künftige Nutzung durch sich oder einen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familien- oder Haushaltsangehörigen hinzuweisen, gibt er damit objektiv betrachtet zu verstehen, dass er einen solchen Schritt weder be- absichtigt noch erwägt. (dd) In diesem Sinne ist auch die Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts zu verstehen. Ein Rechtsmissbrauch in der Erscheinungsform des widersprüchlichen Verhaltens wird dort nur für die Fälle angenommen, in denen der Vermieter in Kenntnis oder in Erwartung der bei Vertragsabschluss nicht offenbarten, später aber geltend gemachten Eigenbedarfssituation einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hat, obwohl er einen befristeten Miet- vertrag hätte abschließen können (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; vgl. auch BVerfG, NJW 1992, 3032, 3033). Soweit das Bun- desverfassungsgericht dabei verschiedentlich ausgesprochen hat, eine Kündi- gung wegen Eigenbedarfs dürfe nicht aus Gründen erfolgen, die bereits bei Ab- schluss des Mietvertrags vorgelegen hätten (BVerfGE 79, 292, 308 f.; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO), sind damit ausschließlich - wie die sich daran anschlie- ßenden Ausführungen jeweils zeigen - die Fälle der beabsichtigten oder zumin- dest erwogenen Eigennutzung gemeint. (ee) Ein Vermieter setzt sich also grundsätzlich nur dann in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten, wenn er die Eigenbedarfskündigung auf Gründe stützt, die ihn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon den Entschluss ha- ben fassen lassen, die Wohnung für sich selbst oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen in Gebrauch zu nehmen, oder aufgrund derer er eine 36 37 - 17 - solche Nutzung zum damaligen Zeitpunkt (ernsthaft) erwogen hat. Um einen solchen Widerspruch aufzulösen, muss er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet und rechnen darf, ungefragt über die beabsichtigte oder zu- mindest in Absicht genommene Begrenzung der Mietdauer aufklären (BVerfGE 79, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, aaO). Abgesehen von diesen Fallgestaltungen kommt ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dann in Betracht, wenn er anlässlich des Vertrags- schlusses von sich aus oder auf konkrete Fragen des Mieters vorsätzlich un- richtige Angaben ("Wissenserklärung") über den derzeitigen Stand ihm bekann- ter, für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation maßgebender Tatsachen macht (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 14). Da- bei kommt es entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls, insbesondere den Inhalt der vom Mieter gestellten Fragen an. Fahrlässige Falschangaben zu solchen Tatsachen oder gar (schuldhafte oder schuldlose) Fehleinschätzungen über die Entwicklung der Eigenbedarfssituation können dagegen nicht die Grundlage für ein widersprüchliches Verhalten bilden, denn vom Vermieter kann nicht verlangt werden, dass er bei dem nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privi- legierten Personenkreis Erkundigungen darüber einzieht, wie deren Lebenspla- nung in den nächsten Jahren (wohl) aussehen wird, und sich darüber schlüssig wird, wie sich sein eigenes Leben in den nächsten Jahren (wohl) entwickeln wird (vgl. LG Köln, aaO; LG Münster, aaO; Soergel/Heintzmann, aaO). Soweit im Berufungsurteil anklingt, dem Senatsurteil vom 20. März 2013 (VIII ZR 233/12) könne angesichts der Verwendung des Begriffes "absehbar" entnom- men werden, der Senat sehe den Vermieter zu einer vorausschauenden Pla- nung verpflichtet, übersieht das Berufungsgericht hierbei, dass dieser Begriff nicht vom Senat geprägt, sondern von den damaligen Parteien gebraucht wor- den war. Der Senat hat aus den Erklärungen der Vermieterseite zur "Absehbar- keit" eines Eigenbedarfs gerade keine Verpflichtung des Vermieters zur Ermitt- 38 - 18 - lung der künftigen Lebensplanung seiner Angehörigen und zur Beurteilung sei- ner eigenen Lebensplanung abgeleitet, sondern im Gegenteil ausgeführt, die Angaben des Vertreters der Vermieterin bezüglich der "Absehbarkeit" eines Eigenbedarfs hätten sich auf den damaligen Stand bezogen; ein auf künftige Entwicklungen bezogener Vertrauenstatbestand sei dadurch nicht erweckt wor- den, denn die persönlichen Verhältnisse eines Vermieters und seiner Familien- angehörigen könnten sich ändern (Senatsurteil vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO). (b) Das Verhalten des Vermieters, der nach Abschluss des Mietvertrags Eigenbedarf geltend macht, hierzu aber bei Vertragsabschluss weder ent- schlossen war noch dies erwogen hatte und der auch über ihm bekannte, für das Entstehen von Eigenbedarf bedeutsame Tatsachen nicht vorsätzlich unrich- tige Wissenserklärungen abgegeben hatte, rechtfertigt auch nicht den Vorwurf des Rechtsmissbrauchs. (aa) Anders als manche Stimmen in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum meinen (vgl. etwa LG Heidelberg, WuM 1991, 270; LG Gießen, aaO; Barthelmess, aaO), lässt sich allein aus dem Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags kein Vertrauenstatbestand dahin ableiten, dass das Mietverhältnis von längerer Dauer sein werde (Staudinger/Rolfs, aaO § 573 Rn. 116; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO § 573 Rn. 53). Dagegen spricht schon die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, die - wenn das Mietverhältnis nicht länger als fünf Jahre gedauert hat - nur drei Monate beträgt (Staudinger/Rolfs, aaO; Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO). Der Mieter be- findet sich damit in einer ähnlichen Situation wie der Vermieter, der bei Ab- schluss eines unbefristeten Mietvertrags ebenfalls damit rechnen muss, dass der Mieter gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigt. 39 40 - 19 - (bb) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Senats. Soweit dort ausgeführt wird, der Vermieter dürfe dem Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, die mit jedem Umzug verbundenen Belastungen nicht zumuten, wenn er ihn über die Absicht oder zumindest die Aussicht begrenzter Mietdauer nicht aufklärt, be- zieht sich dies ausschließlich auf die Fälle, in denen der Vermieter bei Ver- tragsabschluss entweder schon entschlossen ist, Eigenbedarf an dem Wohn- raum geltend zu machen, oder dies zumindest erwägt (BVerfGE 79, 292, 308 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; Senatsbe- schlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Hinweisbeschluss], und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Zurückweisungsbeschluss]; so auch LG Oldenburg, aaO; LG Münster, aaO). Dies verkennen manche Stimmen im Schrifttum und in der Instanzrechtsprechung, die aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts das Bestehen einer allgemeinen Aufklärungspflicht ableiten wollen (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 137 ff.; LG Heidel- berg, aaO). Das Bundesverfassungsgericht und ihm folgend der Bundesgerichtshof legen einem Vermieter allein zur Vermeidung eines in den genannten Fällen auftretenden Widerspruchs zwischen früherem und späterem Verhalten eine Obliegenheit zur Aufklärung des Mieters auf (so zutreffend LG Münster, aaO). Eine allgemeine Aufklärungspflicht über mögliche oder konkret vorhersehbare Entwicklungen ("Bedarfsvorschau") wäre bereits mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts nicht in Einklang zu bringen (vgl. Soergel/ Heintzmann, aaO), wonach dem Eigentümer die durch Art. 14 Abs. 1 GG ga- rantierte Freiheit zuzubilligen ist, seine Lebensplanung weitgehend frei zu ge- stalten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 1357, 1358; NJW 1993, 2166, 2167; vgl. auch BVerfG, NZM 1999, 659, 660). 41 42 - 20 - (cc) Unabhängig von ihrer Unvereinbarkeit mit dem verfassungsrechtlich garantierten Eigentumsschutz ließe sich eine allgemeine Aufklärungsverpflich- tung auch nicht den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches entneh- men. Es ist grundsätzlich Sache jeder Partei, ihre Interessen selbst wahrzu- nehmen (BGH, Urteil vom 11. August 2010 - XII ZR 192/08, NJW 2010, 3362 Rn. 21 ff. mwN). Eine aus § 241 Abs. 2 BGB oder aus § 242 BGB ableitbare allgemeine Offenbarungspflicht ist schon deswegen auszuschließen, weil der Mieter im Hinblick auf die Veränderlichkeit der Lebensumstände und Lebens- planungen des Vermieters und seiner Familien- und Haushaltsangehörigen (beispielsweise Eheschließung, Geburt, Heranwachsen und Ausbildung von Kindern, Veränderungen im Berufsleben, insbesondere Wechsel oder Verlust des Arbeitsplatzes, Erkrankung, Trennung des Vermieters vom Ehe- oder Le- benspartner, Trennung der Kinder von deren Partnern, Pflegebedürftigkeit der Eltern, des Ehegatten oder der Kinder, Veränderungen in den Einkommens- und Vermögensverhältnissen etc.) nicht redlicherweise (§ 242 BGB) damit rechnen darf, dass solche durch vielfältige Faktoren beeinflussbaren Umstände für den Vermieter berechenbar sind. In Anbetracht der beschriebenen Unwäg- barkeiten ist ein Vermieter daher nicht aus Gründen besonderer Rücksichtnah- me gehalten, den Mieter allgemein über mögliche Entwicklungen aufzuklären (aA etwa Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 138 f.), zumal mit der Unterrichtung über mehr oder minder konkrete Möglichkeiten einer künftigen Eigennutzung für den Mieter in aller Regel kaum eine (spürbare) Planungssicherheit verbunden wäre. Der Mieter darf folglich - von den oben beschriebenen Fällen abgesehen - aufgrund eines Schweigens des Vermieters bei Vertragsschluss regelmäßig nicht darauf vertrauen, das Mietverhältnis werde länger andauern. (c) Besteht damit keine rechtliche Basis für eine allgemeine Aufklärungs- pflicht des Vermieters bei lediglich vorhersehbarem Eigenbedarf, kann - von den oben beschriebenen Fällen abgesehen - aus einer unterlassenen Unter- 43 44 - 21 - richtung des Mieters weder eine Widersprüchlichkeit noch ein Rechtsmiss- brauch abgeleitet werden. Zugleich scheidet auch der von manchen Stimmen im Schrifttum (Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 139; vgl. auch BeckOK- BGB/Hannappel, aaO, § 573 Rn. 66 f.) gewählte Weg einer Schadensersatz- verpflichtung des Vermieters wegen Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs- pflichten (§§ 242, 241 Abs. 2; § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 BGB) aus, die zu der Unwirksamkeit einer gleichwohl ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung füh- ren solle (vgl. hierzu auch AG Hamburg, aaO Rn. 43). Abgesehen davon, dass das Gesetz - wie bereits ausgeführt - eine sol- che allgemeine Aufklärungspflicht nicht kennt, übersieht diese Auffassung, dass ein auf einen unterlassenen Hinweis einer möglicherweise eintretenden Eigen- bedarfssituation gestützter Schadensersatzanspruch grundsätzlich nur auf den Ersatz des Vertrauensinteresses gerichtet wäre (vgl. etwa BGH, Urteile vom 6. April 2001 - V ZR 394/99, NJW 2001, 2875 unter II 2 b aa; vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, BB 2006, 1650 Rn. 21; jeweils mwN). Danach wäre der gekün- digte Mieter (allenfalls) so zu stellen wie er bei Offenbarung der für seinen Ver- tragsentschluss maßgeblichen Umstände stünde (BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, aaO Rn. 21 mwN). Er wäre grundsätzlich also so zu be- handeln, als hätte er den für ihn nachteiligen Vertrag nicht geschlossen, so dass die ihm infolge eines "verfrühten" Umzugs entstandenen Mehrkosten und vergeblich getätigten Aufwendungen zu erstatten wären (vgl. BGH, Urteil vom 13. November 2012 - XI ZR 334/11, NJW 2013, 450 Rn. 16 [zur Kapitalanlage]). Das Erfüllungsinteresse (Abschluss eines über längere Zeit nicht wegen Eigen- bedarfs kündbaren Mietvertrags) wäre dagegen nicht zu ersetzen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Mai 2006 - V ZR 264/05, aaO Rn. 20; zu den Anforderungen hierfür vgl. BGH, Urteil vom 29. Juni 2006 - I ZR 176/03, NJW-RR 2007, 32 Rn. 29 f.), denn die Zielsetzung einer aus dem Rücksichtnahmegebot abgeleite- ten allgemeinen Aufklärungspflicht über vorhersehbare Eigenbedarfssituationen 45 - 22 - ginge - so sie denn bestünde - nur dahin, den Mieter in die Lage zu versetzen, aufgrund umfassender Informationen zu entscheiden, ob er den Wohnraum überhaupt anmieten und damit das Risiko eines Umzugs nach verhältnismäßig kurzer Zeit überhaupt eingehen will (vgl. hierzu auch Senatsurteile vom 21. Ja- nuar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 19; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO Rn. 12; Senatsbeschluss vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). (d) Dass den Vermieter keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" trifft, stellt den Mieter nicht schutzlos. Will er das Risiko künftiger Entwicklungen nicht auf sich nehmen, kann er vielmehr mit dem Vermieter für einen gewissen Zeitraum einen beiderseitigen Ausschluss der ordentlichen Kündigung oder ei- nen einseitigen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren (vgl. auch Senatsurteile vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, aaO; vom 11. Dezember 2013 - VIII ZR 235/12, NZM 2014, 235 Rn. 12; vom 13. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17 [zur Zulässigkeit eines längerfristigen Kündigungsausschluss durch Individualver- einbarung]; AG Hamburg, Urteil vom 5. Juni 2009 - 46 C 21/09, juris Rn. 43). Damit würde letztlich der Rechtszustand herbeigeführt, den eine in der Instanz- rechtsprechung und im Schrifttum verbreitete Auffassung (zum Meinungsstand vgl. etwa Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - VIII ZR 62/08, aaO Rn. 18; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 115; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 77) durch eine temporäre Treuwidrigkeit der Eigenbedarfskündigung zu erreichen ver- sucht, indem sie dem Vermieter bei nicht offen gelegter "Vorhersehbarkeit" ei- nes Eigenbedarfs in Anlehnung an die Bestimmung des § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF für die Dauer von fünf Jahren eine Eigenbedarfskündigung ver- sagt. (e) Kommt eine solche Vereinbarung nicht zustande, ist der Vermieter grundsätzlich nicht gehindert, den Wohnraum später wegen Eigenbedarfs zu 46 47 - 23 - kündigen. Etwas anderes gilt - wie bereits ausgeführt - unter dem Gesichts- punkt des widersprüchlichen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens, wenn der Vermieter einen Eigenbedarf, zu dessen Geltendmachung er bereits entschlos- sen ist oder den er zumindest erwägt, bei Vertragsabschluss nicht offenbart, oder wenn er vorsätzlich unrichtige Angaben über die für den späteren Eigen- bedarf bedeutsamen Tatsachen macht. All diesen Fallgestaltungen ist gemein, dass es letztlich auf die Kenntnis des Vermieters von der Eigenbedarfssituation beziehungsweise der sie begründenden Umstände ankommt. (aa) Für die Ermittlung solcher innerer Tatsachen darf allerdings nicht al- lein auf die Darstellung des Vermieters abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an (Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO; vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO). Dabei kann auch auf objektive (äußerliche) Umstände zurückgegriffen werden, sofern diese tragfähige Anhaltspunkte für den Kenntnisstand des Vermieters bilden (vgl. Senatsurteil vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, NJW 2014, 2864 Rn. 37 [zur Einordnung eines Mischmietverhältnisses]). Ergeben die Gesamtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen konkret vorgelegen hat (vgl. Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 116, und Emmerich/Sonnenschein/Haug, aaO), kann dies - sofern nicht die konkre- ten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen - den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat. (bb) Indizwirkung kann auch - gegebenenfalls mit weiteren Umständen - den zeitlichen Abläufen zukommen (vgl. auch Barthelmess, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO Rn. 145). So kann die Tatsache, dass der Vermieter das Mietverhältnis kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrags kündigt, nahe legen, dass er eine Eigennutzung schon bei Vertragsabschluss 48 49 - 24 - beabsichtigt oder zumindest erwogen hat (Senatsbeschlüsse vom 13. April 2010 - VIII ZR 180/09, aaO, und vom 6. Juli 2010 - VIII ZR 180/09, aaO [Kün- digung erfolgte knapp drei Monate nach Vertragsabschluss]). Umgekehrt kann das Verstreichen einer mehrjährigen Zeitspanne zwischen Vertragsabschluss und Eigenbedarfskündigung - je nach Fallgestaltung - den Schluss zulassen, dass der Eigenbedarf vom Vermieter bei Zustandekommen des Mietvertrags noch nicht erwogen worden ist (vgl. Barthelmess, aaO; Bub/Treier/Grapentin, aaO). Dabei lassen sich aber keine festen Fristen festlegen. Insbesondere ist die in § 564c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB aF vorgesehene fünfjährige Höchstfrist für den Abschluss eines Zeitmietvertrags kein geeigneter Anknüpfungspunkt. Das Bundesverfassungsgericht hat zwar in seinen Ende der 1980er und Anfang der 1990er Jahre ergangenen Entscheidungen an die nach damaligem Recht für einen befristeten Mietvertrag geltende Höchstfrist von fünf Jahren ange- knüpft (BVerfGE 79, 292, 310). Dabei hat es aber ausschließlich eine verfas- sungsrechtliche Betrachtung angestellt, was in folgenden Ausführungen deut- lich wird: "Liegt zwischen dem Zeitpunkt, zu dem der für den Eigentümer nun- mehr maßgebliche Sachverhalt eingetreten ist, und der Kündigungserklärung ein Zeitraum von mehr als fünf Jahren, so fehlt es […] an einem verfassungs- rechtlich zureichenden Grund, dem Vermieter die Berufung auf die Kündigungs- folgen zu versagen" (BVerfGE 79, 292, 310). Die nunmehr geltende Bestimmung des § 575 BGB sieht eine solche Höchstfrist aber nicht mehr vor (vgl. auch BT-Drucks. 14/4553, S. 70). Zudem haben die Fachgerichte einen anderen Maßstab als das Bundesverfassungsge- richt anzulegen. Der Tatrichter hat unter Würdigung der Umstände des jeweili- gen Einzelfalles die Überzeugung zu gewinnen, ob der Ausspruch der Eigenbe- darfskündigung rechtsmissbräuchlich ist oder nicht. Eine schematische Betrach- 50 51 - 25 - tung verbietet sich daher. Danach kann eine Eigenbedarfskündigung, die der Vermieter schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder erwogen hat, ohne dies dem Mieter zu offenbaren, oder die er auf Gründe stützt, zu denen er bei Vertragsschluss vorsätzlich unrichtige Angaben gemacht hat, auch dann, wenn noch keine fünf Jahre seit Vertragsschluss verstrichen sind, ihre Rechtsmiss- bräuchlichkeit "eingebüßt" haben. Umgekehrt kann eine Eigenbedarfskündi- gung in bestimmten Einzelfällen auch dann noch rechtsmissbräuchlich sein, wenn zwischen dem Abschluss des Mietvertrags und der Kündigung mehr als fünf Jahre liegen, so etwa wenn der Vermieter weiß, dass er die Wohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt definitiv benötigen wird. c) Gemessen an den aufgezeigten rechtlichen Maßstäben ist die vom Kläger ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht wegen Rechtsmiss- brauchs unwirksam. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen, im Revisionsverfah- ren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Kläger zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags mit der Beklagten weder er- wogen, die Mietwohnung seiner Tochter zu überlassen, noch war er hierzu ent- schlossen. Auf die vom Berufungsgericht in den Mittelpunkt seiner Überlegun- gen gerückte Prüfung, ob der später von der Tochter des Klägers gefasste Wunsch, nach Rückkehr von ihrem einjährigen Auslandsaufenthalt eine eigene Wohnung zu beziehen, für ihn vorhersehbar gewesen war, kommt es aus Rechtsgründen nicht an. Denn der Kläger war nicht verpflichtet, bei oder vor Vertragsschluss eine "Bedarfsvorschau" anzustellen und die Beklagte darauf hinzuweisen, dass seine Tochter möglicherweise in naher Zukunft die vermiete- te Wohnung benötigen könne. Es spielt daher für die Entscheidung des Rechtsstreits keine Rolle, dass dem Berufungsgericht bei der Umsetzung seines Rechtsstandpunkts ein weite- rer Rechtsfehler unterlaufen ist, indem es zwei sich einander widersprechende 52 53 - 26 - Bewertungsmaßstäbe angelegt hat. Im Ausgangspunkt hat das Berufungsge- richt für das Vorliegen eines Rechtsmissbrauchs noch "hinreichend konkrete Anhaltspunkte" dafür verlangt, dass das Mietverhältnis nur von kurzer Dauer sein werde, im Ergebnis dann aber doch eine bei "umsichtiger Vorausschau" erkennbare Möglichkeit einer künftigen Eigenbedarfssituation genügen lassen. Denn es hat eine Vorhersehbarkeit des Eigenbedarfs bejaht, obwohl es ange- nommen hat, dass sich noch nicht einmal die Tochter des Klägers zum Zeit- punkt des Vertragsabschlusses konkrete Vorstellungen über einen Auszug aus dem elterlichen Heim gemacht haben möge. Es hat dem Kläger schon allein deswegen ein rechtsmissbräuchliches Verhalten angelastet, weil er habe voraussehen müssen, dass seine Tochter, deren Abitur rund ein Jahr nach Ver- tragsabschluss anstand, nach einem sich daran anschließenden einjährigen Auslandsaufenthalt in der Region H. /M. /Ma. /F. einen Ausbildungsplatz annehmen würde und eine eigene Wohnung wür- de beziehen wollen. Auch auf die von der Revision in diesem Zusammenhang zu Recht erho- bene Rüge, das Berufungsgericht habe bei seiner Würdigung den Teil der Be- kundungen der in beiden Tatsacheninstanzen als Zeugin vernommenen Toch- ter des Klägers, die den noch nicht ausgereiften Stand ihrer Lebensplanung bei Abschluss des Mietvertrages beschrieben hätten, nicht ausreichend berücksich- tigt, kommt es nicht an. Wie bereits mehrfach ausgeführt, trifft den Vermieter unabhängig vom Grad der Vorhersehbarkeit oder der Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines künftigen Eigenbedarfs (vorhersehbare Möglichkeit eines künfti- gen Eigenbedarfs oder konkrete Anhaltspunkte hierfür) keine Verpflichtung zu einer "Bedarfsvorschau" und einer Unterrichtung des Mieters über das Ergebnis einer solchen Ermittlung. 54 - 27 - III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht keine Feststellungen zum Vorliegen eines Eigenbedarfs oder zu Härtegründen im Sinne von § 574 BGB getroffen hat. Er ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Im Verlauf des weiteren Verfahrens wird das Berufungsgericht in eigener Zuständigkeit zu entscheiden haben, ob die Voraussetzungen für die Erhebung der von der Beklagten in zweiter Instanz angetretenen Beweise zu den von ihr behaupteten Äußerungen des Klägers anlässlich der Beanstandung einer Betriebskostenabrechnung zu erheben sind. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Mannheim, Entscheidung vom 24.07.2013 - 10 C 213/13 - LG Mannheim, Entscheidung vom 17.04.2014 - 4 S 93/13 - 55

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 388/12 Verkündet am: 10. Juli 2013 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 575 Abs. 1 Satz 2 Zur ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit einer Befristung des Mietvertrags. BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12 - LG Waldshut-Tiengen AG Waldshut-Tiengen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juni 2013 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 8. November 2012 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil des Be- klagten entschieden worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin ab 1. November 2004 eine Woh- nung. Zur Mietzeit enthält der Vertrag folgende individualvertraglich vereinbarte Bestimmung: "Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. 11. 2004 und endet am 31. 10. 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption." 1 - 3 - Mit Schreiben vom 28. Februar 2011 kündigte die Klägerin das Mietver- hältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. August 2011, ferner im Laufe des Rechts- streits mit Schreiben vom 2. Oktober 2012 fristlos. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei zur Räumung der von der Klägerin angemieteten Woh- nung verpflichtet, weil die mit Schreiben vom 28. Februar 2011 erklärte Eigen- bedarfskündigung das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zum 31. August 2011 beendet habe. Die im Mietvertrag vorgesehene Befristung des Mietverhältnisses stehe der Kündigung nicht entgegen. Denn die Befristung sei wegen Verstoßes gegen § 575 BGB unwirksam, so dass die Parteien einen unbefristeten und somit or- dentlich kündbaren Mietvertrag abgeschlossen hätten. Dass die Befristung auf Wunsch des Beklagten in den Vertrag aufgenommen worden sei und die Be- stimmung des § 575 BGB dem Schutz des Mieters diene, ändere an dieser Rechtslage nichts. 2 3 4 5 6 7 - 4 - Die Befristung könne angesichts des eindeutigen Wortlauts nicht dahin ausgelegt werden, dass ein beiderseitiger Kündigungsausschluss vereinbart sei, zumal eine derart lange Bindungsdauer - unter der Berücksichtigung der zweimaligen Option 13 Jahre - auch bei der hier vorliegenden Individualverein- barung mit der Konzeption des Gesetzes nicht vereinbar sei. Es verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben, wenn sich die Klägerin auf die Unwirksamkeit der Befristung berufe. Zwar sei nicht zu verkennen, dass § 575 BGB dem Mieterschutz diene und der Verstoß gegen diese Norm dazu führe, dass das Mietverhältnis gegen den Willen des Mieters beendet werde. Gleichwohl sei der Klägerin die Berufung auf § 575 BGB nicht versagt, denn anderenfalls wäre durch die unwirksame Befristung nur die Kündigung des Vermieters ausgeschlossen, was nicht dem Willen der Vertragsparteien bei Ab- schluss des Mietvertrags entspreche. Dass der von der Klägerin geltend ge- machte Eigenbedarf nicht bestehe, habe der Beklagte in der Berufungsinstanz nicht vorgebracht. Auf die Wirksamkeit der weiteren, kurz vor der Berufungs- verhandlung erklärten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs komme es deshalb nicht an. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung der dem Beklagten vermieteten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung des Mietvertrages eine ausfüllungsbedürftige Lücke im Vertrag ent- standen ist. Diese Lücke ist durch eine ergänzende Vertragsauslegung dahin zu schließen, dass anstelle der unwirksamen Befristung für deren Dauer ein bei- 8 9 10 - 5 - derseitiger Kündigungsverzicht tritt. Die während der Dauer dieses Kündi- gungsausschlusses ausgesprochene Kündigung der Klägerin ist daher unwirk- sam. 1. Im Ausgangspunkt zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die im Mietvertrag vorgesehene Befristung unwirksam ist. Denn die Befris- tung eines Mietvertrags über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit als Wohnraum für sich oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen nutzen will oder die Absicht hat, die Räume zu beseitigen oder so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses erheblich erschwert würden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, so dass die Befristung unwirksam ist. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. 2. Infolge der Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung ist eine planwid- rige Vertragslücke entstanden, die im Wege einer ergänzenden Vertragsausle- gung zu schließen ist. a) Die Parteien haben mit der Befristung des Vertrages eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt. Dies ergibt sich daraus, dass die Befristung auf Wunsch des Beklagten aufgenommen worden ist, der sich durch eine feste Ver- tragslaufzeit mit Verlängerungsoption eine lange Mietzeit sichern wollte und deshalb in Kauf genommen hat, dass er während der festen Vertragslaufzeit auch selbst nicht ordentlich kündigen kann. Mit diesem Wunsch des Beklagten nach einer beiderseitigen Bindung für die Dauer von sieben Jahren (mit einer zweimaligen Verlängerungsmöglichkeit um jeweils drei Jahre) hat sich die Klä- gerin durch die Aufnahme der Befristung in den Mietvertrag einverstanden er- klärt. Sie hat damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Seiten gewollt. 11 12 13 - 6 - b) Durch die Unwirksamkeit der vereinbarten Befristung ist im vertragli- chen Regelungsgefüge eine Lücke eingetreten, weil die bezweckte langfristige Bindung beider Parteien entfallen ist. Das dispositive Recht, nach dem das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB) und somit innerhalb der Fristen des § 573c BGB ordentlich gekündigt werden kann, wird dem Willen der Parteien nicht gerecht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung enthält § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB keine abschließende, eine ergänzende Vertragsauslegung verbie- tende gesetzliche Regelung der Folgen einer unwirksamen Befristung. Denn mit der Neuregelung des Zeitmietvertrages verfolgte der Gesetzgeber nicht das Ziel, die Möglichkeit einer langfristigen Bindung der Mietparteien an den Vertrag zu beschränken. Es ging vielmehr darum, dass durch die Beschränkung der Befristungsgründe ein Missbrauch zur Umgehung der dem Mieterschutz die- nenden Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausgeschlossen werden sollte. Langfristige Bindungen der Vertragsparteien, zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss, sollten hingegen weiterhin möglich sein (BT-Drucks. 14/4553, S. 69; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II 2). c) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine planwidrige Regelungslücke unter Berücksichtigung dessen zu schließen, was die Parteien redlicherweise vereinbart hätten, wenn ihnen die Unwirksamkeit der vereinbar- ten Vertragsbestimmung bekannt gewesen wäre (Senatsurteile vom 12. Juli 1989 - VIII ZR 297/88, NJW 1990, 115 unter III 1 c, sowie vom 14. März 2012 - VIII ZR 113/11, BGHZ 192, 372 Rn. 24). Danach ist die Lücke hier dahin zu schließen, dass an die Stelle der unwirksamen Befristung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht in der Weise tritt, dass eine Kündigung frühestens zum Ab- lauf der vereinbarten Mietzeit (beziehungsweise bei Ausübung der Option zum 14 15 16 - 7 - Ablauf des entsprechenden zusätzlichen Zeitraums) möglich ist. Auf diese Wei- se wird das von beiden Parteien erstrebte Ziel der langfristigen Bindung er- reicht. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann ein Kündigungs- ausschluss im Wege der Individualvereinbarung auch für einen Zeitraum ver- einbart werden, der über die bei einer allgemeinen Geschäftsbedingung höchs- tens zulässige Frist von vier Jahren deutlich hinausgeht (vgl. Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, aaO sowie vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25). Insoweit gilt der Grundsatz der Vertragsfreiheit, der auch eine langfristige Bindung - wie hier der Klägerin von bis zu 13 Jahren bei Ausübung der Optionen durch den Beklagten - ermöglicht, soweit nicht - wofür hier keine Anhaltspunkte bestehen - die Grenze des § 138 BGB über- schritten ist. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist das Eigen- tumsgrundrecht des Vermieters nicht tangiert, wenn er sich mit einer Individual- vereinbarung auf eine Bindung von bis zu 13 Jahren einlässt, die nur unter den Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung vorzeitig beendet werden kann. III. Nach alledem kann des Urteil des Berufungsgerichts insoweit, als zum Nachteil des Beklagten entschieden worden ist, keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zu der weiteren (fristlosen) Kündigung der Klägerin getroffen hat. Der Rechtsstreit ist daher zur neuen Verhandlung und 17 18 - 8 - Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 29.06.2012 - 7 C 280/11 - LG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 08.11.2012 - 2 S 39/12 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 257/06 Verkündet am: 20. Juni 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGB § 565a (in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) Ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, das auf bestimmte Zeit eingegangen und bei dem vereinbart ist, dass es sich man- gels Kündigung jeweils um einen bestimmten Zeitraum verlängert, kann auch nach dem 31. August 2001 nur zu dem im Vertrag vereinbarten Ablauftermin gekündigt werden. BGH, Urteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 257/06 - LG Paderborn AG Höxter - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Juni 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Paderborn vom 7. September 2006 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete vom Kläger ab dem 1. August 1991 ein Wohnhaus in H. . Der Mietvertrag enthält folgende Regelung: 1 "§ 2 Mietzeit (1) Das Mietverhältnis beginnt am 1. August 1991. (...) a) (nur für Verträge von bestimmter Dauer) Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 7 Jahren geschlossen und läuft am 31. Juli 1998 ab. - 3 - (...) Er verlängert sich jeweils um 1 Jahr, falls er nicht mit der gesetzli- chen Frist1 zu seinem Ablauftermin gekündigt wird." 2 Die Zahlen und das Datum waren jeweils handschriftlich eingetragen. In der vorgedruckten Fußnote zu dieser Bestimmung heißt es unter anderem: "Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt gem. § 565 BGB bei ei- nem Mietverhältnis a) über Wohnraum: 3 Monate und verlängert sich nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate; (...)" Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 27. September 2004 zum 31. Dezember 2004. Der Kläger wies die Kündigung als nicht fristgerecht zurück und begehrt mit seiner Klage die Zahlung der Miete für die Monate Januar bis April 2005 sowie der Müllgebühren für Januar 2005, insgesamt 1.455,16 € nebst Zinsen. 3 Das Amtsgericht hat ein gegen den Kläger zunächst ergangenes Ver- säumnisurteil nach Einspruch des Klägers aufgehoben und der Klage - bis auf einen Teil des geltend gemachten Zinsanspruchs - stattgegeben. Auf die Beru- fung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil abgeändert und das die Kla- ge abweisende Versäumnisurteil aufrechterhalten. Mit seiner vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erst- instanzlichen Urteils. 4 - 4 - Entscheidungsgründe: 5 Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. I. 6 Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 7 Die Klage sei unbegründet, weil das Mietverhältnis zwischen den Partei- en durch die Kündigung der Beklagten zum 31. Dezember 2004 beendet wor- den sei. Auf diese Kündigung sei die kurze Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB - anstelle der längeren Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 BGB aF - anzuwenden. Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 1 EGBGB über die Fortgeltung der früher geltenden Kündigungsfristen finde im vorliegenden Fall keine Anwendung, weil die Parteien im Mietvertrag aus dem Jahr 1991 keine von § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB abweichende - längere - Kündi- gungsfrist vereinbart hätten. Die Auslegung der Formularklausel in § 2 des Mietvertrages führe zu dem Ergebnis, dass die Fußnote, die die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergebe, eine dynamische Verweisung auf die jeweils geltende gesetzliche Regelung zur Kündigung des Mietverhältnisses darstelle. Maßgebend für diese Auslegung sei der Umstand, dass es sich bei dem Mietvertrag zwischen den Parteien um ein auf bestimmte Zeit vereinbartes Mietverhältnis handele. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Dem Kläger kann der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von Miete für die Zeit von Januar bis April 2005 und der Müllgebühren für Januar 2005 mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht versagt werden. Das Mietver- 8 - 5 - hältnis der Parteien konnte von der Beklagten nicht, wie das Berufungsgericht angenommen hat, zum 31. Dezember 2004 gekündigt werden. Unabhängig von der Frage, ob auf den vorliegenden Fall die Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB oder die des § 565 Abs. 2 BGB aF Anwendung findet, war eine Beendi- gung des Mietverhältnisses durch eine ordentliche Kündigung des Mieters je- denfalls nicht vor dem 31. Juli 2005 möglich. Dies ergibt sich aus der am 1. September 2001 außer Kraft getretenen, auf den vorliegenden Fall gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB aber weiterhin anzuwendenden Bestimmung des § 565a Abs. 1 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (künftig § 565a BGB aF). 1. Mit dem im Juni 1991 geschlossenen Vertrag sind die Parteien ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen, bei dem vereinbart ist, dass es sich mangels Kündigung jeweils um ein Jahr verlängert. Bei solchen Zeitverträ- gen mit Verlängerungsklausel tritt nach § 565a Abs. 1 BGB aF "die Verlänge- rung des Mietverhältnisses ein, wenn es nicht nach den Vorschriften des § 565 BGB gekündigt wird". Dem entspricht die Regelung in § 2 Ziff. 1a des Mietver- trags, nach der sich der am 31. Juli 1998 ablaufende Mietvertrag jeweils um ein Jahr verlängert, falls er nicht mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird. Eine solche vertragliche Regelung war nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden Recht wirksam; sie verstieß insbesondere nicht ge- gen die inzwischen ersetzte Vorschrift des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB aF (vgl. Senatsurteil vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 145/06, WuM 2007, 202, unter II 1 m.w.N.). 9 2. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) und das Gesetz zur Änderung des Einfüh- rungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch vom 26. Mai 2005 (BGBl. I S. 1435) diese Rechtslage für ein am 1. September 2001 bereits bestehendes 10 - 6 - Mietverhältnis wie das vorliegende nicht geändert haben. Nach der Überlei- tungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ist § 565a Abs. 1 BGB auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung weiterhin anzuwenden. Die Überleitungsvorschrift soll sicherstellen, dass die unter der Geltung des frühe- ren Rechts geschlossenen Zeitmietverträge nach der damals geltenden Rechts- lage beurteilt, durchgeführt und abgewickelt werden (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., Anh. zu § 575 BGB Rdnr. 1). In bestehende Zeitmietverträge greift das Mietrechtsreformgesetz somit nicht ein (Haug in Emmerich/ Sonnenschein, Miete 8. Aufl., § 575 Rdnr. 3). Aus den Gesetzesmaterialien er- gibt sich nichts Anderes. In der Begründung des Regierungsentwurfs für das Mietrechtsreformgesetz wird zur Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB ausgeführt, dass die bisherigen einfachen Zeitmietverträge, die zukünf- tig entfallen, aus Gründen des Vertrauensschutzes auch zukünftig als Zeitmiet- verträge wirksam bestehen bleiben und dass sich die Beendigung der beste- henden Zeitmietverträge "weiterhin nach altem Recht" richtet (BT-Drs. 14/4553, S. 76). Dies gilt für vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Mietverträge im Sinne des § 565a BGB aF unabhängig von der Frage, ob und wann eine Ver- längerung des Mietverhältnisses eingetreten ist. Die im Schrifttum von Gellwitz- ki (WuM 2004, 575 ff., 579; ders., WuM 2005, 436 ff., 437) vertretene Auffas- sung, Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB gelte nur für die Beendigung des am 1. Sep- tember 2001 gerade laufenden Zeitabschnitts eines solchen Mietverhältnisses, und nur diese richte sich nach § 565a BGB und damit nach altem Recht, wäh- rend eine erst nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform eingetretene Verlänge- rung des Mietverhältnisses als neuer Zeitmietvertrag voll und ganz unter die Geltung des neuen Mietrechts (§ 575 Abs. 2, § 573c Abs. 1 und 4 BGB, Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB) falle, trifft nicht zu. Durch die mangels Kündigung 11 - 7 - eintretende Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses um einen be- stimmten Zeitraum wird kein neues Mietverhältnis begründet, sondern das be- stehende unverändert fortgesetzt (vgl. § 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB; BGHZ 150, 373, 375). Dementsprechend ist für die Anwendung des Art. 229 § 3 Abs. 3 BGB nicht maßgebend, ob eine Verlängerung des Mietverhältnisses vor oder nach dem 1. September 2001 eintritt; entscheidend ist allein, ob der Mietvertrag, auf- grund dessen sich das befristete Mietverhältnis mangels Kündigung um einen bestimmten Zeitraum verlängert, vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden ist (BT-Drs. 14/4553, S. 75; Haug, aaO). Das ist hier der Fall. 3. Um ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit im Sinne des § 565a BGB aF, das nur zum Ende seiner vertraglich bestimmten Dauer gekündigt werden konnte, handelte es sich bei dem vorliegenden auch noch im Zeitpunkt der Kün- digung vom 27. September 2004. Zwar war der ursprüngliche Ablauftermin - 31. Juli 1998 - verstrichen. Danach hatte sich das nicht zu diesem Termin ge- kündigte Mietverhältnis aber nicht auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, sondern vereinbarungsgemäß mehrmals um eine bestimmte Zeit - jeweils um ein Jahr - verlängert. Zum Zeitpunkt der Kündigung lief die mangels vorheriger Kündigung zuletzt - mit Ablauf des 31. Juli 2004 - eingetretene Verlängerung noch bis zum 31. Juli 2005. Das Mietverhältnis konnte nach § 565a BGB aF jedenfalls nicht vor diesem in § 2 Ziff. 1a des Mietvertrags bestimmten Ablauftermin gekündigt werden. Hierfür kommt es nicht darauf an, ob sich die für die Kündigung vom 27. September 2004 maßgebliche Frist - dem Wortlaut des § 565a Abs. 1 BGB aF entsprechend - nach § 565 BGB aF oder, wie das Berufungsgericht ange- nommen hat, nach § 573c Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB rich- tet. In jedem Fall bestand das Mietverhältnis noch in dem Zeitraum, für den der Kläger Ansprüche geltend macht (Januar bis April 2005); es war entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts durch die Kündigung vom 27. September 2004 noch nicht beendet worden. 12 - 8 - III. 13 Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben, und die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuweisen (§ 562 Abs. 1, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat kann nicht selbst abschließend entscheiden, weil die Sache nicht zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte hat in der Berufungsinstanz weiterhin gel- tend gemacht, dass sie aus gesundheitlichen Gründen gemäß § 543 BGB zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigt gewesen sei und dass sie dar- über hinaus dem Kläger Nachmieter benannt habe, die dieser ohne triftigen Grund abgelehnt habe. Zu diesem entscheidungserheblichen Vorbringen hat das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststel- - 9 - lungen getroffen. Dies hat das Berufungsgericht aufgrund der neuen Verhand- lung nachzuholen. Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Richter am Bundesgerichtshof Dr. Koch ist infolge Urlaubs gehindert, seine Unterschrift beizufügen. Ball Vorinstanzen: AG Höxter, Entscheidung vom 27.01.2006 - 10 C 276/05 - LG Paderborn, Entscheidung vom 07.09.2006 - 5 S 20/06 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 294/03 Verkündet am: 14. Juli 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Frellesen im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 30. Juni 2004 für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 10. Zivilkammer des Landgerichts Essen vom 14. August 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Dorsten vom 28. Januar 2003 abgeändert und wie folgt neu gefaßt: Der Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Hagen vom 7. November 2002 gegen die Beklagte zu 1 bleibt in Höhe von 923,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 465 € seit dem 1. August 2002 sowie aus 458,30 € seit dem 1. September 2002 aufrechterhalten. Im übrigen wird er aufgehoben. Der Beklagte zu 2 wird gesamtschuldnerisch mit der Beklagten zu 1 verurteilt, an die Kläger 923,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 465 € seit dem 1. August 2002 sowie aus 458,30 € seit dem 1. September 2002 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens haben die Klä- ger gesamtschuldnerisch 1/3 und die Beklagten gesamtschuldne- risch 2/3 zu tragen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren fallen den Beklagten zur Last. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 31. Oktober 2001 von den Klä- gern eine Wohnung in dem Objekt A. H. in D. mit einem zu- letzt gültigen Mietzins von 465 € monatlich. § 1 Abs. 4 des Mietvertrages lautet auszugsweise wie folgt: "Das Mietverhältnis ist erstmalig zum 31.12.02 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar und setzt sich anderenfalls nach Ablauf dieser Mindestlaufzeit auf unbestimmte Dauer fort. ..." Das Datum 31. Dezember 2002 ist handschriftlich eingefügt. Mit Schrei- ben vom 23. Mai 2002 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis "zum nächstmöglichen Zeitpunkt". Mit Schreiben vom 28. Mai 2002 teilten die Kläger mit, daß das Mietverhältnis entsprechend der von den Beklagten ausgespro- chenen Kündigung zum 31. Dezember 2002 ende. Ab August 2002 zahlten die Beklagten keine Miete mehr. Die Kläger sind der Auffassung, daß ihnen ein Mietzinsanspruch wenigstens bis einschließlich Oktober 2002 zustehe. Dem- entsprechend haben sie Mahnbescheide gegen die Beklagten in Höhe von 1.395 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Ba- siszinssatz seit dem 1. August 2002 erwirkt. Während der Beklagte zu 2 gegen den Mahnbescheid Widerspruch eingelegt hat, ist gegen die Beklagte zu 1 auf der Basis des Mahnbescheides am 7. November 2002 ein Vollstreckungsbe- scheid ergangen. Nachdem die Beklagte zu 1 gegen den Vollstreckungsbescheid Ein- spruch eingelegt hatte, rechneten die Kläger am 20. November 2002 die einge- zahlte Kaution ab, wobei sie eine Summe von 266 € auf anteilige Renovie- rungskosten und den Restbetrag in Höhe von 471,70 € auf rückständige Miet- zinsforderungen bis einschließlich Oktober 2002 verrechneten. Mit ihrer Klage - 4 - haben sie die Aufrechterhaltung des Vollstreckungsbescheides in Höhe von 923,30 € nebst Zinsen und die gesamtschuldnerische Verurteilung des Beklag- ten zu 2 zur Zahlung des gleichen Betrages begehrt. Im übrigen haben die Klä- ger den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Die Beklagten haben der Erledigungs- erklärung widersprochen. Das Amtsgericht hat den Vollstreckungsbescheid ge- gen die Beklagte zu 1 aufgehoben und die Klage gegen beide Beklagten abge- wiesen. Die von den Klägern eingelegte Berufung hat das Landgericht zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsbegehren in Höhe von 923,30 € nebst Zinsen weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Beklagten schuldeten für die Monate September und Oktober 2002 keine Restmiete, weil ihre Kündigung vom 23. Mai 2002 das Mietverhältnis wirksam mit Ablauf des 31. August 2002 beendet habe. Die Kläger könnten sich nicht mit Erfolg auf Ziff. 1 IV des Mietvertrages vom 31. Oktober 2001 berufen, wonach für die Zeit bis zum 31. Dezember 2002 das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen sein sollte. Diese Regelung sei unwirksam, weil sie gegen die §§ 573 c Abs. 4 und 575 Abs. 4 BGB verstoße. Im Zuge der Miet- rechtsreform sei der "einfache" Zeitmietvertrag ersatzlos gestrichen worden. Zeitmietverträge sollten nur noch unter den einschränkenden Voraussetzungen des § 575 BGB statthaft sein. Das Wesen eines befristeten Mietvertrages sei durch den Ausschluß des Rechts zur ordentlichen Kündigung gekennzeichnet. Ein Mietvertrag, der einen zeitlich begrenzten Ausschluß des Rechts zur ordent- - 5 - lichen Kündigung vorsehe, sei damit nichts anderes als ein befristeter Mietver- trag. Der Ausschluß der Kündigung auf eine bestimmte Zeit wirke wie eine Ver- längerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum. II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. 1. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) entschieden hat, verstößt die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch ge- gen § 575 Abs. 4 BGB. § 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein bestehen- des Kündigungsrecht, das vorliegend gerade im Streit ist, schon voraussetzt (Senat aaO unter II 1 a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsre- formgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarun- gen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festge- legten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (Senat aaO unter II 1 b; BT-Drucks. 14/4553, S. 69). 2. Ob im vorliegenden Fall wegen der handschriftlichen Einfügung des Datums 31. Dezember 2002 in § 1 Abs. 4 des Mietvertrages eine Individualver- einbarung gegeben ist, kann offenbleiben. Auch wenn die Vertragsbestimmung als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen sein sollte, wäre das Ergebnis kein anderes. Der Senat hat mit Urteil vom 30. Juni 2004 (VIII ZR 379/03, zur Veröff. best.) entschieden, daß ein zeitlich befristeter Ausschluß der ordentli- chen Kündigung durch Formularvertrag jedenfalls dann wirksam ist, wenn er - wie hier - für beide Seiten gelten soll. Da auch der Gesetzgeber davon ausge- - 6 - gangen ist, daß nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift ebenfalls nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 aaO unter II 1 c und Senatsurteil vom 30. Juni 2004 unter II 1). Letztlich ist die Regelung, wie sie von den Parteien in § 1 Abs. 4 des Miet- vertrages getroffen wurde, angesichts des Willens des Gesetzgebers auch nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Auch im vorliegenden Fall ist das Kündi- gungsrecht für beide Parteien ausgeschlossen, so daß eine Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 BGB nicht in Betracht kommt. 3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung bedarf es keiner Vorlage des Rechtsstreits an den Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaf- ten zur Vorabentscheidung über die Frage, wie Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbrau- cherverträgen in Bezug auf die in einem Mietvertrag zwischen einem Gewerbe- treibenden und einem Verbraucher enthaltene und vom Gewerbetreibenden gestellte Klausel auszulegen ist, wonach der Mieter das Mietverhältnis frühe- stens zum Ablauf eines Jahres nach Vertragsbeginn kündigen kann, insbeson- dere, ob eine solche Klausel als mißbräuchlich im Sinne der genannten Richtli- nienbestimmung anzusehen ist. Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 1. April 2004 (C-237/02, NJW 2004, 1647 = WM 2004, 989) entschieden, daß es grundsätzlich Sache des nationalen Gerichts ist, festzustellen, ob eine Ver- tragsklausel die Kriterien erfüllt, um als mißbräuchlich im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 qualifiziert zu werden (EuGH, Urteil vom 1. April 2004 aaO Rn. 25). - 7 - Daraus folgt, daß die deutschen Gerichte das nationale Verbraucher- schutzrecht - hier § 307 BGB - im Sinne der Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 auszulegen haben. Nach Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie ist eine Vertragsklausel, die nicht im einzelnen ausgehandelt wurde, als mißbräuchlich anzusehen, wenn sie entgegen dem Gebot von Treu und Glauben zum Nachteil des Verbrauchers ein erhebliches und ungerechtfertigtes Mißverhältnis der ver- traglichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner verursacht. Diese Voraus- setzungen liegen bei einem befristeten Ausschluß des Kündigungsrechts in ei- nem Formularmietvertrag jedenfalls dann nicht vor, wenn die Klausel - wie hier - für beide Vertragspartner gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO, zu § 307 BGB). III. Da zwischen den Parteien die zu zahlenden Beträge der Höhe nach nicht im Streit sind, schulden die Beklagten den Klägern unter Verrechnung der von den Klägern zurückzuzahlenden Kaution und Anrechnung anteiliger Kosten für Schönheitsreparaturen noch die bis einschließlich Oktober 2002 begehrte Mie- te. Das Urteil des Berufungsgerichts ist daher aufzuheben, und das erstinstanz- - 8 - liche Urteil ist entsprechend abzuändern, da weitere Feststellungen nicht mehr zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dr. Deppert Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.10.2022 Aktenzeichen: 5 S 16/22 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2022:1013.5S16.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 549 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Voraussetzungen einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch Leitsatz Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.(Rn.23) Orientierungssatz Zitierung zum Leitsatz: Anschluss OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 19. November 1990 - 20 REMiet 3/90. (Rn.24) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 1. März 2022, 21 C 177/21 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, im Hausanwesen … a) das von ihr in die Tür des im Kellergeschoss zur Hofseite orientierten Club- und Videoraums (13,7 qm) eingebrachte Schloss zu entfernen und das alte Schloss wiedereinzusetzen; b) den in den Club- und Videoraum eingebrachten Glastisch, die Kleiderstange, mehrere Umzugskartons sowie das in dem Gang vor dem Raum abgestellte Kopfteil eines Doppelbettes, den 80-cm-Bettrost und den Fernseher auszuräumen; c) die auf der Nordterrasse aufgestellten Pflanzenkübel mit Pflanzen, einen weißen nicht wetterfesten Schaukelstuhl, einen Bistrotisch aus poliertem Stahl, Plastiksäcke, Gartengeräte, Plastikeimer, einen schwarzen Kunstlederkorpus, einen Beistelltisch aus braun angestrichenem Holz, ein hölzernes Innenraumregal mit Metallbeschlägen sowie die von ihr in Plastikeimern auf der Südterrasse aufgestellten Pflanzen zu entfernen. 2. Im Übrigen (hinsichtlich der Räumung des Apartments) wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen trägt die Klägerin zu 80 % und die Beklagte zu 20 %. IV. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Räumung eines 1-Zimmer-Apartments nebst Nebenflächen. Randnummer 2 Die Klägerin betrieb als Hauptmieterin des Gesamtanwesens … eine Bildungs- und Beherbergungseinrichtung für (insbesondere ausländische) Studenten. In dem Anwesen befinden sich neben Studentenzimmern und Veranstaltungsräumen auch zwei möblierte 1-Zimmer-Apartments für die Unterbringung von Dozenten. Mit „Zwischenmietvertrag“ vom 16.04.2020 vermietete die Klägerin eines dieser Apartments an die Beklagte unter. Die Pauschalmiete betrug 700,- € monatlich. Der Vertrag enthält u.a. folgende Klausel: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2020 und wird befristet bis zum 30.09.2020 geschlossen, mit Option auf Verlängerung bis zum Verkauf des Hauses (4 Wochen Kündigungsfrist).“ Randnummer 4 Nach Mietbeginn brachte die Beklagte mehrere Gegenstände in und vor dem Video- und Clubraum im Kellergeschoss des Anwesens (insoweit zumindest mit mündlicher Gestattung der Klägerin) sowie auf zwei Terrassen ein und tauschte das Schloss des Video- und Clubraums aus. Randnummer 5 Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.04.2021 verkauften die bisherigen Eigentümer das Anwesen und verpflichteten sich gegenüber dem Käufer, etwaige Mietverhältnisse zum 31.05.2021 zu beenden. Am 27.04.2021 erklärte die Klägerin, vertreten durch den Geschäftsführer, gegenüber der Beklagten die Kündigung des „Zwischenmietvertrages“ zum 31.05.2021. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Randnummer 6 Daraufhin hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe des Apartments, auf Rücktausch des Schlosses in der Tür des Video- und Clubraums sowie Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände erhoben. Randnummer 7 Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Beklagte könne sich nicht auf den Wohnungsmieterschutz berufen. Zum einen stelle das Anwesen ein Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB dar; sie betreue dort ausländische Studenten u.a. durch In-House-Kurse und Unterkunft, wobei die Zimmervergabe nach einem Rotationsprinzip erfolge. Zum anderen sei der Mietvertrag nur vorübergehend gedacht gewesen; die Beklagte habe von dem Apartment aus auf Wohnungs- und Informationssuche für ihr geplantes Jura-Studium gehen wollen. Bei Mietvertragsschluss sei klar gewesen, dass eine Befristung maximal bis zum Verkauf des Objekts gelte. Randnummer 8 Die Beklagte ist dem entgegengetreten. Ihre Absicht sei gewesen, die Wohnung als langfristigen Lebensmittelpunkt zu nutzen. Die Befristungsklausel sei nur „pro forma“ aufgenommen worden. Den Club- und Videoraum habe sie anstelle des ihr vertraglich zugesicherten Kellerraums von der Klägerin als Lagerraum zugewiesen bekommen. Die Nutzung der Terrassen sei ihr unentgeltlich gestattet worden. Zur Kündigungserklärung hat sie die Einzelvertretungsberechtigung des handelnden Geschäftsführers bestritten. Randnummer 9 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin D, die für die Klägerin die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten geführt hatte. Mit Urteil vom 01.03.2022, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Räumungsklage in vollem Umfang stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2022 gewährt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei wirksam. Der Kündigungsschutz für Wohnungsmieter (§ 573 BGB) sei hier zwar nicht durch § 549 Abs. 3 BGB ausgeschlossen; es handele sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift, da der Vermietung der Räume kein Konzept mit Rotationsprinzip zugrunde liege. Der Kündigungsschutz entfalle aber nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch vorliege. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe, dass nur ein temporärer Gebrauch gewollt gewesen sei. Das von der Beklagten behauptete längerfristige Interesse finde keinen Anhalt im schriftlichen Vertrag. Abweichendes habe die Beklagte nicht bewiesen. Die Zeugin habe vielmehr den Klägervortrag glaubhaft bestätigt, wonach sie darauf hingewiesen habe, dass wegen der Verkaufsabsicht nur eine kurzfristige Vermietung möglich sei. Die Kündigung sei auch formwirksam erklärt worden, da der handelnde Geschäftsführer laut Handelsregister einzelvertretungsbefugt sei. Randnummer 10 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und beantragt, Randnummer 11 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - abzuweisen. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt Randnummer 13 die Zurückweisung der Berufung. Randnummer 14 Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Randnummer 15 Während des Berufungsverfahrens hat die Kammer mit Beschluss vom 07.06.2022 eine Verlängerung der vom Amtsgericht gewährten Räumungsfrist abgelehnt und dies auf mangelnde Bemühungen um Ersatzwohnraum gestützt. Mit weiterem Beschluss vom 05.08.2022 hat sie die Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil ohne Sicherheitsleistung insoweit einstweilen eingestellt, als die Räumung des Apartments betroffen war, weil die Berufung (die die Beklagte in der Zwischenzeit begründet hatte) insoweit erfolgversprechend sei, da die bisherigen Feststellungen für einen vorübergehenden Gebrauch nicht ausreichen dürften. Randnummer 16 Die Kammer hat die Parteien angehört und die Zeugin D erneut vernommen. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.09.2022 und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Randnummer 17 Die zulässige Berufung ist im wesentlichen Punkt (hinsichtlich der Räumung des Apartments) begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Apartments aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde, insbesondere nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 27.04.2021. Randnummer 19 a) Das Mietverhältnis endete nicht aufgrund Befristung. Zwar sollte der Mietvertrag ursprünglich bis zum 30.09.2020 befristet sein. Unabhängig von der Frage, ob diese Befristung nach § 575 Abs. 1 und 4 BGB wirksam war, hat sich das Mietverhältnis aber jedenfalls auf unbestimmte Zeit verlängert. Denn die Beklagte hat von der ausdrücklichen Verlängerungs-„Option“ Gebrauch gemacht und den Mietgebrauch - insoweit einvernehmlich - über den 30.09.2020 hinaus fortgesetzt (vgl. auch § 545 S. 1 BGB). Randnummer 20 b) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 27.04.2021 beendet. Die Kündigung ist unwirksam. Randnummer 21 Nach § 573 BGB setzt die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter voraus, dass er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat und diese im Kündigungsschreiben angibt. An der Angabe eines hinreichenden berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 2 BGB) fehlt es hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin findet die Mieterschutzvorschrift des § 573 BGB Anwendung. Der in § 549 BGB geregelte Ausschluss des Kündigungsschutzes greift nicht ein. Weder handelt es sich bei dem Apartment um Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB, noch liegt eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Randnummer 22 aa) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem vermieteten Apartment um keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB handelt. Der Ausschluss des Mieterschutzes nach § 549 Abs. 3 BGB setzt voraus, dass die Vermietung nach einem „sozialen Rotationsprinzip“ erfolgt, dem ein die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrendes Konzept zugrunde liegt, welches sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls konstanter tatsächlicher Übung ergibt (BGH NJW 2012, 2881). Das folgt aus dem Zweck der Vorschrift, die ausweislich der Gesetzesbegründung zu der Vorgängervorschrift (§ 564b Abs. 7 BGB a.F.) den Trägern von Studenten- und Jugendwohnheimen das Festhalten am „Rotationsprinzip“ ermöglichen, dadurch möglichst viele Mieter der begünstigten Personengruppe in den Genuss eines der begrenzten Wohnheimplätze bringen und auf diese Weise Gleichbehandlung gewährleisten soll (BT-Drs. 9/2079, S. 11). An der Übung einer solchen die Rotation ermöglichenden Belegungskonzepts nach abstrakt-generellen Kriterien fehlt es hier zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit der Klägerin, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt. Ein entsprechendes Konzept ist von der Klägerin nicht substantiiert vorgetragen worden. Aus dem Vortrag der Klägerin, ihr Konzept sei auf die Betreuung von Gaststudenten, vorwiegend aus den USA, ausgerichtet, ergibt sich noch kein auf abstrakt-generelle Kriterien gestütztes und den Grundsatz der Gleichbehandlung wahrendes Fluktuationskonzept, zumal davon offensichtlich Ausnahmen gemacht wurden, wie die Vermietung an die Beklagte zeigt. Auch fehlt es an der tatsächlichen Übung eines sozialen Rotationsprinzips. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass sie eine Rotation anhand abstrakt-genereller Kriterien vornimmt und die Mietverhältnisse zugunsten einer gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten nach einer gewissen Zeit beendet. Die Tatsache, dass es tatsächlich zu einem häufigen Bewohnerwechsel kam, deutet nicht zwingend auf das Vorliegen eines „sozialen Rotationsprinzips“ hin, da der häufige Mieterwechsel ebenso aus Gründen, die aus der Sphäre der Mieter stammen, herrühren kann (vgl. BGH a.a.O.; Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 67). Jedenfalls aber erfolgte die konkrete Vermietung an die Beklagte nicht im Rahmen eines solchen Rotationsprinzips. Denn die beabsichtigte kurzfristige Vermietung an die Beklagte war hier nicht Ausdruck eines abstrakt-generellen Kriterien folgenden „sozialen Rotationsprinzips“; sie sollte nicht der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten dienen, sondern die Zeit bis zum Verkauf des Hauses überbrücken. Randnummer 23 bb) Ebensowenig greift der Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch. Randnummer 24 § 549 Abs. 2 BGB schränkt den Schutz des Wohnungsmieters in Situationen ein, in denen zwar ein Wohnraummietverhältnis besteht, der „Normalfall“ der Vermietung von Wohnraum zu meist länger andauernder Nutzung als räumlicher Lebensmittelpunkt, an den die Schutzvorschriften teleologisch anknüpfen, aber nicht vorliegt (BeckOGK/H. Schmidt, Stand 1.7.2022, § 549 BGB Rn. 5). § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB trägt dabei der Sondersituation Rechnung, dass die angemieteten Räume nach der Zwecksetzung - etwa als Ferien- oder Monteurswohnung - nicht den Lebensmittelpunkt des Mieters bilden sollen und er daher nicht desselben Bestandsschutzes bedarf wie bei „normaler“ Wohnraummiete (vgl. LG Berlin ZMR 2022, 121; BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2022 BGB, § 549 Rn. 16; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22). Nach diesem Normzweck des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann unter vorübergehendem Gebrauch nur ein kurzfristiger Gebrauch verstanden werden, dessen Entzug den Mieter nicht schwer treffen kann (OLG Hamm MDR 1986, 676). Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob durch die Anmietung nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf - mangels anderweitiger Bleibe - lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann. Nur im ersteren Fall liegt ein Mietverhältnis zu vorübergehendem Gebrauch vor (so zur identischen Vorgängernorm § 564b Abs. 7 Ziff. 1 BGB a.F.: OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268 m.w.N.; vgl. auch OLG Hamm NJW 1981, 290; LG Berlin ZMR 2020, 397). Das Interesse allein des Vermieters an einer nur vorübergehenden Vermietung ist selbst dann nicht maßgeblich, wenn in den Mietvertrag ausdrücklich die Klausel aufgenommen worden ist, dass die Überlassung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt. Der einseitige Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann vielmehr nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin ZMR 2022, 121; Staudinger/Artz, BGB [2021], § 549 Rn. 22). Randnummer 25 Nach diesen Maßstäben lag hier kein nur vorübergehender Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die Bezeichnung als „Zwischenmietvertrag“ ist dafür ebenso unerheblich wie das (zwar ausdrücklich in den Vertrag aufgenommene, aber) rein vermieterseitige Interesse an einer zeitlichen Beschränkung bis zum Verkauf des Anwesens. Insbesondere lag hier kein nach § 575 BGB zulässiger Befristungsgrund vor. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Beklagte mit der Anmietung - für die Klägerin bei Vertragsschluss erkennbar - nicht lediglich einen vorübergehenden Wohnbedarf decken, sondern ihren allgemeinen Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe zumindest kurzfristig befriedigen wollte. Soweit die Klägerin behauptet hat, die Beklagte habe bei Anmietung angegeben, das Apartment lediglich als Ausgangspunkt für die weitere Wohnungs- und Studienplatzsuche nutzen zu wollen, käme danach zwar grundsätzlich eine bloße „Durchgangsstation“ i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Jedoch hat sich dieser Vortrag, für den sich im schriftlichen Mietvertrag kein Anhaltspunkt findet, in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Die Zeugin Gleich hat vielmehr sowohl in ihrer erst- wie in der zweitinstanzlichen Vernehmung angegeben, die Beklagte habe ausdrücklich nachgefragt, ob nicht auch eine längerfristige Anmietung möglich sei. Das entspricht im Kern den Angaben der Beklagten in ihrer persönlichen Anhörung vor der Kammer, sie habe ihre vorherige Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung räumen müssen und deshalb eigentlich eine längerfristige Bleibe gesucht. Soweit die Zeugin darüber hinaus angegeben hat, die Beklagte habe auch erwähnt, in Zukunft ein Jura-Studium aufnehmen zu wollen (was die Beklagte bestreitet), kann dies dahinstehen. Denn nach den weiteren Angaben der Zeugin sei darüber nicht näher gesprochen worden. Selbst wenn man von einer allgemeinen Absicht zur Studienaufnahme ausgehen würde, ergäbe sich daraus allein noch kein nur kurzfristiger und vorübergehender Wohnbedarf. Vielmehr war in der Vertragsgestaltung mit der Verlängerungsklausel von vornherein - zumindest für den Fall, dass sich der Verkauf wider Erwarten verzögern sollte - die Möglichkeit einer Verstetigung der Wohnsituation angelegt. Randnummer 26 Soweit - von den vorgenannten Maßstäben abweichend - in der Literatur teilweise geringere Anforderungen an den vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestellt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 33 f.; BeckOK-MietR/Bruns, Stand: 01.08.2022, § 549 Rn. 13 f.), steht dem schon entgegen, dass die in § 549 BGB normierten Ausnahmen vom Mieterschutz grundsätzlich eng auszulegen sind. Letztlich kann das aber dahinstehen, da auch nach diesen Auffassungen hier der Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Ergebnis zu verneinen wäre. Soweit die genannten Literaturstimmen - unabhängig vom Vertragszweck und -anlass - ausschließlich auf die zeitliche Begrenzung der Mietdauer abstellen wollen, bleibt das auf Fallgestaltungen mit sehr kurzfristigen Vertragsdauern von drei bis maximal sechs Monaten beschränkt (Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34; BeckOK-MietR/Bruns a.a.O. Rn. 13; vgl. auch LG Berlin ZMR 2020, 397: kein vorübergehender Gebrauch bei siebenmonatiger Nutzung einer Ferienwohnung). Hier war jedoch durch die Verlängerungsklausel von vornherein eine Mietdauer über drei Monate hinaus auf unbestimmte Zeit angelegt (zum nicht mehr vorübergehenden Gebrauch bei Kettenmietverträgen vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.; OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268). Letztlich bestand das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits seit fast zehn Monaten, ohne dass dies über den bei Mietvertragsschluss vorhersehbaren Zeitraum hinausgegangen wäre. Soweit daneben für den vorübergehenden Gebrauch maßgeblich auf die objektive Beschaffenheit der Mieträume abgestellt wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.: Hotelzimmer, Ferienwohnung in einem Erholungsgebiet nach § 10 BauNVO), bleibt dieses Abgrenzungskriterium letztlich unklar und berücksichtigt nicht das umfassende Wohnraumverständnis, das in den Mieterschutz grundsätzlich auch solche Räume einbezieht, die - wie hier - für dauerhaftes Wohnen eigentlich nicht vorgesehen und gegebenenfalls nur eingeschränkt geeignet sind (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 6). Jedenfalls soll auch insoweit die bloß vermieterseitige Widmung zu Sonderzwecken nicht genügen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34 a.E.). Randnummer 27 cc) Da damit kein Ausnahmetatbestand nach § 549 BGB vorlag, bedurfte die Klägerin nach § 573 BGB zur ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dafür kann zwar grundsätzlich die Verkaufsabsicht des Eigentümers genügen. Erforderlich wären dazu jedoch nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 BGB konkrete Angaben im Kündigungsschreiben über den Mindererlös im Falle vermieteten Verkaufs (LG Stuttgart BeckRS 1994, 10839 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 263 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Randnummer 28 c) Die Berufung auf die Unwirksamkeit der Befristungsklausel ist der Beklagten auch nicht wegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) verwehrt. Zwar hat die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags unmissverständlich klargemacht, dass eine Vermietung unter keinen Umständen über den Verkauf hinaus erfolgen sollte. Darauf hat sich die Beklagte in Kenntnis der wirtschaftlichen Beweggründe der Klägerin ausdrücklich eingelassen. Ihr dazu in der Berufungsverhandlung geäußerter Einwand, nach ihrem Verständnis erfordere der Verkauf die Eintragung im Grundbuch, liegt ersichtlich neben der Sache, zumal diese Eintragung mittlerweile erfolgt ist. Jedoch stellt sich das bloße Ausnutzen der Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung noch nicht als Rechtsmissbrauch dar. Das gilt umso mehr, wenn diese formale Unwirksamkeit - wie hier - gerade dem Schutz des Wohnungsmieters zu dienen bestimmt ist. Randnummer 29 Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die Beklagte durch ihr absprachewidriges Verhalten die Klägerseite in eine prekäre Situation gegenüber dem Erwerber bringt. Indes ist die Vermieterseite nicht rechtlos gestellt: Unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, falls die Vermietung eine wirtschaftliche Verwertung des Anwesens verhindert. Randnummer 30 2. Die weitergehende Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zum Rücktausch des Türschlosses des Video- und Clubraums sowie zur Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände verurteilt. Randnummer 31 a) Die Räumung des Video- und Clubraums einschließlich der Herausgabe im ursprünglichen Zustand, also mit dem vorherigen Türschloss, kann die Klägerin aus § 604 Abs. 1 BGB verlangen, den Rückbau des ursprünglichen Türschlosses zudem auch aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. mit dem insoweit bestehenden Leihverhältnis. Randnummer 32 Die Nutzung dieses Lagerraums ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht von dem - fortgeltenden - Mietvertrag mitumfasst. Im schriftlichen Mietvertrag findet sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin über das Apartment hinaus auch einen Keller- oder sonstigen Lagerraum vertraglich schuldet. Ebensowenig hat die Beklagte eine entsprechende mündliche Zusatzabrede beweisen können. Sie hat diese Behauptung zwar in ihrer mündlichen Anhörung vor der Berufungskammer wiederholt. Die Zeugin D konnte das jedoch nicht bestätigen, sondern hat vielmehr verneint, dass bei Vertragsschluss über einen zusätzlichen Lagerraum gesprochen worden sei. Insoweit steht zum mündlich Besprochenen Aussage gegen Aussage, ohne dass Anhaltspunkte erkennbar wären, weshalb nur der Beklagten, nicht aber der Zeugin Glauben zu schenken sein sollte. Nach den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin im Berufungstermin hat er den Video- und Clubraum der Beklagten beim Einzug lediglich als kurzfristige Unterstellmöglichkeit angeboten (neben dort gelagerten Gegenständen der Klägerin, also nicht zur alleinigen Nutzung). Danach kann insoweit lediglich von einem unentgeltlichen Leihverhältnis ausgegangen werden, so dass die Klägerin diesen Raum jederzeit zurückverlangen kann, § 604 Abs. 3 BGB, jedenfalls aber wegen des eigenmächtigen Schlossaustauschs insoweit zur Kündigung nach § 605 Nr. 2 BGB berechtigt war, die sie mit der Klage konkludent erklärt hat. Randnummer 33 b) Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Entfernung der auf der Nord- und Südterrasse eingebrachten Gegenstände aus § 541 BGB sowie aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Randnummer 34 Zwar umfasste der Mietvertrag ausweislich der vorangegangenen Wohnungsanzeige der Klägerin (AS I 127) auch die „Gartennutzung“; das schließt bei verständiger Würdigung grundsätzlich die (Mit-)Benutzung der Terrassen ein, so dass diese im Ausgangspunkt unter den Mietvertrag fallen. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese Flächen der Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassen wären und sie diese nach ihren Vorstellungen gestalten, insbesondere möblieren und zur Lagerung von Gegenständen nutzen durfte. Zumindest hat die Beklagte Abweichendes nicht bewiesen. Die von ihr insoweit benannte Zeugin D hat vielmehr das oben ausgeführte eingeschränkte Verständnis der „Gartennutzung“ bestätigt. Randnummer 35 Die Klägerin kann daher aus § 541 BGB die Unterlassung der vertragswidrigen Möblierung der Terrasse und zudem auch aus §§ 280, 249 BGB die Entfernung der dort abgestellten Gegenstände verlangen. Eine Abmahnung nach § 541 BGB war hier ausnahmsweise entbehrlich, nachdem die Beklagte jedenfalls im hiesigen Prozess eine Entfernung der Gegenstände ernsthaft und endgültig verweigert hat (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 541 BGB Rn. 8 m.w.N.). Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Bei der Kostenquote hat die Kammer berücksichtigt, dass es sich bei dem Video- und Clubraum sowie den Terrassen - auch nach den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung - um nicht unerhebliche Nebenflächen handelt. Randnummer 37 4. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anlass zur Zulassung der Revision bestand nicht, § 543 ZPO. Der Fall betrifft die Anwendung gefestigter Rechtsprechung (insbesondere zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) auf einen Einzelfall. Randnummer 38 5. Der Streitwert der Jahresmiete von 8.400,- € (§ 41 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 GKG) umfasst - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht nur den Räumungsanspruch hinsichtlich des Apartments, sondern auch hinsichtlich der weiteren Flächen, nachdem die Frage, ob diese Flächen vom Mietvertrag mitumfasst sind, gerade Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits ist. Ob hinsichtlich des Rücktauschs des Türschlosses ein (geringfügiger) eigenständiger Streitwert anzunehmen ist, kann dahinstehen, da dadurch jedenfalls kein Gebührensprung ausgelöst wird. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001518008 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 182/06 Verkündet am: 18. April 2007 Ermel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 542 Abs. 2, § 543 Abs. 1 und 3, § 569 Abs. 1, § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohn- raum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zu- vor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. BGH, Urteil vom 18. April 2007 - VIII ZR 182/06 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richter Wiechers, Dr. Wolst und Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 18. Mai 2006 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als es die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 we- gen der Abweisung der Klage auf Zahlung von Miete in Höhe von 2.332,76 € nebst Zinsen zurückgewiesen hat und als es die Beru- fung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 13. Februar 2004 mit der Maßgabe zurückgewiesen hat, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Mit Mietvertrag vom 12. Januar 2002 vermietete der Kläger der Beklag- ten eine etwa 30 qm große Wohnung in einem Anbau seines Hauses. Der Miet- vertrag war mit der Begründung auf den 31. Dezember 2003 befristet, dass das bestehende Gebäude abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden sol- le. Die Nettomiete betrug 230 € monatlich. Die Beklagte leistete eine Mietsi- cherheit von 460 €. Mit Schreiben vom 16. September 2002 kündigte die Beklagte den Miet- vertrag zum 1. Januar 2003. Der Kläger widersprach der Kündigung unter Hin- weis auf die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages bis zum 31. Dezember 2003. Im November 2002 stellte die Beklagte, die in diesem Monat die Woh- nung mit Zustimmung des Klägers gemeinsam mit ihrem damaligen Lebensge- fährten bewohnte, Schimmelpilzbefall an der Tapete hinter ihrem Schrank und hinter dem Bett fest. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2002 erklärte sie die au- ßerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Als Grund für die Kündigung gab sie im Kündigungsschreiben unter Hinweis auf den Schimmelpilzbefall an, dass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und in den letzten Monaten lau- fend Hautausschlag und öfters Asthmaanfälle gehabt habe. Einige Tage später zog die Beklagte aus der Wohnung aus und zahlte keine Miete mehr. 2 Der Kläger hat von der Beklagten - soweit für die Revision noch von Inte- resse - die Zahlung der Miete für die zwölf Monate von Januar bis Dezember 2003 in Höhe von insgesamt 2.760 € nebst Zinsen verlangt. Die Beklagte hat von dem Kläger im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Mietsicherheit in Höhe von 470 € einschließlich 10 € aufgelaufener und zuzüglich weiterer Zin- sen beansprucht. 3 - 4 - Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und den Kläger auf die Wi- derklage verurteilt, an die Beklagte 670 € nebst Zinsen zu zahlen. Die hierge- gen eingelegte Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht mit der Maßga- be zurückgewiesen, dass der Kläger auf die Widerklage verurteilt wird, an die Beklagte 460 € nebst Zinsen zu zahlen. Wegen des Mietzinsanspruchs in Höhe von zuletzt 2.332,76 € und der Widerklage hat das Berufungsgericht die Revisi- on zugelassen. Mit seiner Revision erstrebt der Kläger die Verurteilung der Be- klagten zur Zahlung von 2.332,76 € nebst Zinsen und die Abweisung der Wi- derklage. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Sie führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhe- bung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Beru- fungsgericht. 5 I. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im We- sentlichen ausgeführt: 6 Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts sei das Mietverhältnis nicht durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündi- gung der Beklagten beendet worden. Der Beklagten habe kein ordentliches Kündigungsrecht zugestanden, da das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet gewesen sei. Die Befristung des Mietverhältnisses sei wirksam gewesen. Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris- sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genüge den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB. 7 - 5 - Der Mietvertrag sei aber durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 beendet worden. Diese Kündigung sei nach § 543 Abs. 1 Satz 1, § 569 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen erheblicher Gesundheitsgefähr- dung gerechtfertigt gewesen. Den Lichtbildern sei zu entnehmen, dass die Wohnung in gesundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei. Das Kündigungsrecht sei auch nicht ausgeschlossen. Die Beklagte habe den gesundheitsgefährdenden Zustand nicht zu vertreten. Zwar ergebe sich aus dem Sachverständigengutachten, dass die Schimmelbildung nicht durch Baumängel verursacht worden sei, sondern durch das geringe Raumvolumen der Wohnung zusammen mit dem Lüftungsverhalten der Beklagten. Doch sei das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmel- bildung hätte vermeiden lassen, der Beklagten nicht zumutbar gewesen. Denn danach hätte die Wohnung bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwe- senheit während des Tages vier Mal und bei Anwesenheit während des Tages sechs Mal gelüftet werden müssen; bei Nutzung durch zwei Personen, wie im letzten Monat vor dem Auszug, wäre es erforderlich gewesen, die Wohnung bei Abwesenheit während des Tages fünf Mal und bei Anwesenheit während des Tages zwölf Mal zu lüften. Dies könne von der Beklagten nicht verlangt werden, da sie dann ihren Lebensrhythmus in hohem Maße den Lüftungserfordernissen der Wohnung hätte unterordnen müssen. Der Wirksamkeit der Kündigung stehe nicht entgegen, dass die Beklagte dem Kläger keine Abhilfefrist gesetzt habe. Eine Abhilfefrist sei ebenso wenig erforderlich wie eine vorherige Anzeige. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn der beanstandete Zustand leicht behoben werden könne, was im vorliegenden Fall aber nicht gegeben sei. 8 II. Dies hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 9 - 6 - 1. Aufgrund der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Feststellungen kann nicht angenommen werden, dass die fristlose Kündigung der Beklagten vom 6. Dezember 2002 den Mietvertrag beendet hat. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist auch eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 569 Abs. 1 BGB grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. Den Feststellungen des Berufungsgerichts ist nicht zu entnehmen, dass im Streitfall die Voraussetzungen erfüllt sind, unter denen eine Fristsetzung oder Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich ist. 10 a) Nach dem bis zum 31. August 2001 geltenden § 544 BGB aF konnte der Mieter im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung allerdings grund- sätzlich sofort kündigen, also ohne dem Vermieter zuvor den Mangel angezeigt oder eine Abhilfefrist gesetzt zu haben; eine Ausnahme war nur für den Fall anerkannt, dass der Vermieter den beanstandeten Zustand leicht beheben konnte und dem Mieter ein kurzzeitiges Zuwarten zuzumuten war (OLG Naum- burg WuM 2003, 144; OLG Düsseldorf WuM 2002, 267; jeweils m.w.N.). 11 Aus dem Wortlaut des mit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 geltenden - und auf den am 12. Januar 2002 geschlosse- nen Mietvertrag anwendbaren - § 569 Abs. 1 BGB ergibt sich, dass die außer- ordentliche fristlose Kündigung wegen einer erheblichen Gesundheitsgefähr- dung einen besonders geregelten Fall der außerordentlichen fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 BGB darstellt. Nach der Geset- zessystematik gilt für die außerordentliche fristlose Kündigung wegen einer er- heblichen Gesundheitsgefährdung deshalb ebenso wie für jede andere außer- ordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, dass die Kündigung ge- mäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe 12 - 7 - bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, und dass eine Fristsetzung oder Abmahnung nur unter den Vorausset- zungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich ist. Da der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet wird, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), verletzt der Vermieter, der einen die Gesundheit gefährdenden Zustand der Mieträume nicht beseitigt, regelmäßig eine Pflicht aus dem Miet- vertrag. Auch die Wirksamkeit der Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung setzt demnach grundsätzlich eine Fristsetzung oder Abmahnung voraus. Mit Rücksicht auf den eindeutigen Wortlaut und die klare Systematik des Gesetzes kommt es nicht darauf an, ob der Gesetzgeber, der mit der Neurege- lung des § 569 BGB keine inhaltliche Änderung gegenüber dem bisherigen Recht beabsichtigte (BT-Drs. 14/4553, S. 64), die Vorstellung hatte, es bedürfe bei einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung auch nach der Neurege- lung keiner Fristsetzung oder Abmahnung; denn diese Überlegung hat im Ge- setz keinen Niederschlag gefunden. Auch der Zweck der Regelung, dem Mieter bei einer Gesundheitsgefährdung die Kündigung zu erleichtern, wird durch das grundsätzliche Erfordernis einer Fristsetzung oder Abmahnung nicht in Frage gestellt; in den Fällen der Gesundheitsgefährdung wird eine Fristsetzung oder Abmahnung zudem oftmals nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich sein (LG Stendal ZMR 2005, 624; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand Juni 2006, § 569 Rdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 569 Rdnr. 9; jurisPK-BGB/Mössner, Stand November 2006, § 569 Rdnr. 28; MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Aufl., § 569 Rdnr. 9; Schmid/Gahn, Mietrecht, § 569 Rdnr. 3; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 569 Rdnr. 13; a.A. AnwaltKomm-BGB/Hinz, § 569 Rdnr. 17; Anwalt- Komm-Wohnraummietrecht/Lammel, 3. Aufl., § 569 Rdnr. 19; Blank/ 13 - 8 - Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 6; Herrlein in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 569 Rdnr. 12; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Aufl., § 569 Rdnr. 8; Schmid/Wetekamp, Miete und Miet- prozess, 3. Aufl., Kap. 14 Rdnr. 454; Staudinger/Emmerich, BGB [2006], § 569 Rdnr. 14; Schumacher, WuM 2004, 311, 312 f.). 14 b) Das Berufungsgericht hat - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen, unter denen nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB ausnahmsweise eine sofortige Kündigung zu- lässig ist und für die der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt (Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 543 Rdnr. 44), erfüllt sind. Einer Fristsetzung oder Ab- mahnung bedarf es nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht, wenn - was im Falle einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung alleine in Betracht kommt - eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB). Insoweit kommt es nicht darauf an, ob, wie das Berufungsgericht ange- nommen hat, der beanstandete Zustand im vorliegenden Fall nicht leicht hätte behoben werden können. Selbst wenn diese Annahme zuträfe, würde dies nicht bedeuten, dass der Schimmelpilzbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden können und das Setzen einer angemessen Abhilfefrist deshalb offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte. Davon abgesehen findet diese nicht weiter begründete Annahme des Berufungsgerichts, wie die Revision zutreffend gel- tend macht, keine Grundlage im Prozessstoff und widerspricht dem unter Be- weis gestellten Vorbringen des Klägers, dass der Schimmelbefall in nur fünf Arbeitsstunden fachgerecht zu beseitigen gewesen sei. 15 - 9 - Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass eine Fristsetzung mangels Erfolgsaussicht entbehrlich war, weil sich ein erneuter Schimmelbefall, wie die Revisionserwiderung einwendet, mit zumutbaren Mitteln nicht hätte vermeiden lassen. Der Sachverständige hat zwar ausgeführt, dass sich eine Schimmelpilzbildung nur bei einem bestimmten - vom Berufungsgericht als un- zumutbar angesehenen - Lüftungsverhalten der Beklagten hätte vermeiden las- sen. Daraus ergibt sich jedoch nicht, dass sich nach einer Beseitigung des Schimmelpilzbefalls zwangsläufig wieder Schimmelpilz gebildet hätte, wenn die Beklagte in einer ihr zumutbaren Weise - also seltener als vom Sachverständi- gen für erforderlich gehalten - gelüftet hätte. Denn es ist nicht auszuschließen, dass der Kläger einem erneuten Schimmelpilzbefall durch geeignete Maßnah- men (wie etwa dem Anstrich der Tapete mit pilzhemmender Farbe oder dem Einbau einer Belüftung) wirksam hätte vorbeugen können. 16 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus an- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 17 a) Die Gegenrüge der Revisionserwiderung, das Mietverhältnis sei durch die mit Schreiben vom 16. September 2002 erklärte ordentliche Kündigung der Beklagten spätestens zum 31. Dezember 2002 beendet worden, hat keinen Erfolg. 18 aa) Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass der Beklag- ten kein ordentliches Kündigungsrecht zustand, weil das Mietverhältnis bis zum 31. Dezember 2003 befristet war. Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet nach § 542 Abs. 2 BGB mit dem Ablauf dieser Zeit, so- fern es nicht in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder verlängert wird. Daraus folgt, dass ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis nicht im Wege der ordentlichen Kündigung beendet werden kann 19 - 10 - (Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 2 f.; a.A. Häublein, ZMR 2004, 1 und MünchKommBGB/Häublein, aaO, § 575 Rdnr. 4 ff.: eine ordentliche Kündigung durch den Mieter ist zulässig). 20 bb) Die Befristung des Mietverhältnisses war entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung auch wirksam. Ein Mietverhältnis kann nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit die Räume in zulässiger Weise beseitigen will, und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Diese Voraussetzungen sind im Streitfall erfüllt. (1) Die Angabe im Mietvertrag, dass das bestehende Gebäude abgeris- sen und durch einen Neubau ersetzt werden solle, genügt, wie das Berufungs- gericht zutreffend angenommen hat, den Anforderungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB an die Mitteilung des Befristungsgrundes. Will der Ver- mieter ein Mietverhältnis nur auf bestimmte Zeit eingehen, weil er das Gebäu- de, in dem sich die vermieteten Räume befinden, abreißen und an dessen Stel- le einen Neubau errichten möchte, setzt die Wirksamkeit der Befristung nicht voraus, dass er im Mietvertrag das genau bezeichnete Abrissdatum und die genau geplante Baumaßnahme auf der Grundlage einer konkreten und geneh- migungsfähigen Bauplanung angibt. 21 Die Mitteilung des Befristungsgrundes soll es dem Mieter ermöglichen, die Berechtigung der Befristung zu überprüfen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 70). Deshalb muss der Vermieter bei einer Befristung des Mietverhältnisses wegen einer wesentlichen Veränderung oder Instandsetzung der Räume die geplanten Maßnahmen so genau angeben, dass der Mieter beurteilen kann, ob diese Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden und damit eine Befristung nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB 22 - 11 - rechtfertigen. Bei einem Abriss des Gebäudes, in dem sich die vermieteten Räume befinden, bedarf es demgegenüber keiner näheren Angaben, da eine Beseitigung der Räume - anders als eine bloße Veränderung oder Instandset- zung - zwangsläufig den Auszug des Mieters bedingt, ohne dass es auf Einzel- heiten der Baumaßnahme ankommt (AG Freiburg, WuM 1992, 193; Schmidt- Futterer/Blank, aaO, § 575 Rdnr. 25). (2) Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kläger die Räu- me nach Ablauf der Mietzeit gar nicht beseitigen wollte, sondern, wie die Revi- sionserwiderung mutmaßt, den Befristungsgrund nur vorgeschoben hat, um den gesetzlichen Kündigungsschutz zu umgehen und die jeweiligen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. 23 Eine Befristung des Mietverhältnisses nach § 575 BGB ist allerdings nur zulässig, wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendun- gen zuzuführen (Palandt/Weidenkaff, aaO, § 575 Rdnr. 5). An der Ernsthaftig- keit der Absicht des Klägers bestehen aber nicht deshalb Zweifel, weil er schon mit dem Vormieter der Beklagten eine Befristung des Mietvertrags bis Ende 2001 wegen des geplanten Abrisses des Gebäudes vereinbart hatte. Der Klä- ger hat durch Vorlage einer Architektenhonorar-Schlussrechnung vom 14. Ok- tober 2002, mit der für die Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfspla- nung für einen Neubau auf dem Grundstück, auf dem sich das Gebäude mit der an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, 42.636,22 DM in Rechnung gestellt werden, hinreichend belegt, dass er die ernsthafte Absicht hatte, das Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten. 24 Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kommt es nicht darauf an, ob und aus welchen Gründen der Kläger seine Abriss- und Neubaupläne 25 - 12 - später zurückgestellt oder aufgegeben hat. Entfällt der Grund für die Befristung nach Abschluss des Mietvertrages, führt dies nicht etwa zur Unwirksamkeit der Befristung, sondern lediglich dazu, dass der Mieter nach § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann. 26 b) Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung kann die Klage für den Fall, dass die Beklagte den Mietvertrag nicht wirksam gekündigt haben sollte, auch nicht deshalb als überwiegend unbegründet angesehen werden, weil der Kläger dadurch gegen seine Pflicht zur Schadensminderung aus § 254 Abs. 2 BGB verstoßen hätte, dass er die Wohnung nicht bereits vor dem nominellen Vertragsende weitervermietet hat. Da der Kläger keinen Schadensersatzanspruch, sondern einen Erfül- lungsanspruch geltend macht, ist die das Schadensersatzrecht betreffende Be- stimmung des § 254 Abs. 2 BGB schon aus diesem Grund nicht anwendbar; im Übrigen ist die Risikoverteilung bei Nichtnutzung der Mietsache durch § 537 BGB abschließend geregelt, so dass neben dieser Vorschrift § 254 BGB nicht eingreifen und der Mieter gegenüber dem Erfüllungsanspruch auf Zahlung der Miete grundsätzlich nicht einwenden kann, der Vermieter hätte die Mietsache anderweitig vermieten können (vgl. Senatsurteil vom 26. November 1986 - VIII ZR 354/85, WM 1987, 288, unter 2 b bb; Senatsurteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79, WM 1980, 1397, unter II 4 b; Müller/Walther/Spielbauer, Miet- und Pachtrecht, Stand 2003, § 537 Rdnr. 15; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 537 Rdnr. 7). 27 Es ist auch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass der Kläger einen von der Beklagten gestellten, geeigneten und zumutbaren Nachmieter trotz eines berechtigten Interesses der Beklagten an der vorzeitigen Beendi- 28 - 13 - gung des Mietverhältnisses abgelehnt hätte und aus diesem Grunde seinen Anspruch auf Zahlung der Miete verloren haben könnte (§ 242 BGB; vgl. Se- natsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 c; Senatsurteil vom 22. Januar 2003 - VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter II A 1; BGHZ 155, 178, 189; OLG Hamm WuM 1995, 577; OLG Karlsruhe WuM 1981, 173; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Nach § 542 Rdnr. 10 ff., 34). III. Das Berufungsurteil kann demnach, soweit es den Mietzinsanspruch des Klägers und die auf Rückzahlung der Mietsicherheit gerichtete Widerklage der Beklagten betrifft, keinen Bestand haben und ist daher insoweit aufzuheben. Der Senat kann in der Sache nicht selbst abschließend entscheiden, da jeden- falls zu der Frage, ob die Beklagte ausnahmsweise sofort kündigen konnte, wei- tere Feststellungen erforderlich sind (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: 29 a) Die Feststellung des Berufungsgerichts, dass die Wohnung in ge- sundheitsgefährdender Weise mit Schimmel befallen gewesen sei, entbehrt bislang einer tragfähigen Grundlage. Das Berufungsgericht hat seine Feststel- lung lediglich auf drei von der Beklagten zu den Akten gegebene Lichtbilder gestützt. Auf diesen Fotografien ist nur zu erkennen, dass die Tapete an zwei Stellen in einer Breite von etwa 1 bis 2 m und einer Höhe von etwa 30 bis 60 cm mit - das ist unstreitig - Schimmelpilz befallen war. Das Berufungsgericht hat nicht ausgeführt, weshalb dieser Schimmelpilzbefall gesundheitsgefährdend sein sollte. Die Frage, ob Schimmelpilz in Mieträumen die Gesundheit der Be- wohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen 30 - 14 - Fällen nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten geklärt werden (vgl. KG ZMR 2004, 513; KG KGR Berlin 2004, 81; LG Berlin GE 2002, 532; LG Berlin ZMR 1999, 27; LG Mainz DWW 1999, 295; LG Mannheim WuM 1988, 360; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, aaO, § 569 Rdnr. 4). Das Berufungsgericht hat, wie die Revision zutreffend rügt, nicht dargelegt, weshalb es im Streitfall für diese Beurteilung keiner medizinischen Sachkenntnis bedarf, oder dass es selbst über die für eine solche Beurteilung erforderliche medizinische Sachkun- de verfügt (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2000 - VI ZR 158/99, NJW 2000, 1946, unter II 2 a). b) Die Beurteilung des Berufungsgerichts, das vom Gutachter ermittelte Lüftungsverhalten, bei dem sich eine Schimmelbildung hätte vermeiden lassen (bei alleiniger Nutzung durch die Beklagte bei Abwesenheit während des Tages viermaliges und bei Anwesenheit während des Tages sechsmaliges Lüften der Wohnung; bei Nutzung durch zwei Personen während des Tages fünfmaliges und bei Anwesenheit während des Tages zwölfmaliges Lüften der Wohnung) sei der Beklagten nicht zumutbar, schöpft den Inhalt des Sachverständigengut- achtens nicht aus und trägt den Einwänden des Klägers gegen das Sachver- ständigengutachten nicht ausreichend Rechnung. Das Berufungsgericht hat nicht berücksichtigt, dass der Sachverständige in seinem Gutachten mit dem „Lüften der Wohnung“ lediglich das Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten gemeint hat. Das Berufungsgericht hat zudem den Einwand des Klä- gers, die hohe Lüftungsfrequenz ergebe sich nur daraus, dass der Gutachter seiner Berechnung eine zu hohe Feuchtigkeitsabgabe eines Menschen mit leichter körperlicher Aktivität von 120 g/h zugrunde gelegt habe, zu Unrecht als unerheblich angesehen. 31 Der Kläger hat zutreffend darauf hingewiesen, dass nach dem vom Bun- desumweltamt herausgegebenen „Leitfaden zur Ursachensuche und Sanierung 32 - 15 - bei Schimmelwachstum in Innenräumen“ bei einem Menschen mit leichter kör- perlicher Aktivität lediglich eine Feuchteabgabe von 30-40 g/h anzunehmen ist. Er hat weiter vorgetragen, dass die Wohnung bei einem demnach anzusetzen- den Mittelwert von 35 g/h nach der im übrigen zutreffenden Rechnung des Sachverständigen - bei Anwesenheit einer Person während des Tages - ledig- lich alle 10,5 Stunden, also nur zwei Mal - und nicht sechs Mal - am Tag, hätte gelüftet werden müssen. Das Berufungsgericht hat hierzu ausgeführt, auch bei Berücksichtigung einer Feuchtigkeitsabgabe von 35 g/h ergebe sich eine Un- zumutbarkeit des zur Schimmelvermeidung erforderlichen Lüftungsverhaltens für den letzten Monat, in dem die Beklagte die Wohnung zusammen mit ihrem Lebensgefährten genutzt habe; denn auch dann hätte die Wohnung etwa alle 5,5 Stunden gelüftet werden müssen, was der Beklagten nicht zumutbar gewe- sen sei. Dies erscheint auch unter Berücksichtigung des Beurteilungsspiel- raums, der dem Tatrichter bei der Anwendung eines unbestimmten Rechtsbeg- riffs - wie hier des Begriffs der Zumutbarkeit - auf den konkreten Sachverhalt vorbehalten ist, nicht haltbar. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ist es bei lebensnaher Betrachtung durchaus zumutbar, eine etwa 30 qm große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften. Das Berufungsgericht wird den Sachverständigen daher gegebenenfalls zu dem Ein- wand des Klägers anhören müssen, auch wenn der Kläger die Anhörung des - 16 - Sachverständigen bislang nicht ausdrücklich beantragt hat (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juli 1998 - IV ZR 206/97, NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a). Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 13.02.2004 - 38 C 17384/03 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 18.05.2006 - 21 S 146/04 -

BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 336/04 vom 19. September 2006 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja EGBGB Art. 229 § 3 Abs. 3 §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung sind auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat. BGH, Beschluss vom 19. September 2006 - VIII ZR 336/04 - LG Mühlhausen AG Nordhausen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 19. September 2006 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Koch beschlossen: Der Antrag der Beklagten auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Revisionsverfahren wird zurückgewiesen. Gründe: I. Die Beklagte zu 1 und die Beklagten zu 2 und 3, letztere gemeinschaft- lich, schlossen am 27. August 2001 mit der Klägerin als Vermieterin jeweils ei- nen Mietvertrag über eine Wohnung in dem selben Haus. Die Verträge sind auf die Dauer von fünf Jahren abgeschlossen; die Mietzeit sollte am 1. Dezember 2001 beginnen und am 30. November 2006 enden. Die Beklagten verpflichteten sich, vor dem Einzug die malermäßige Instandsetzung der Wohnungen ein- schließlich des Ausbesserns kleiner Putzschäden zu übernehmen. Ende Okto- ber 2001 teilten sie der Klägerin mit, anlässlich des Beginns der Instandset- zungsarbeiten hätten sie festgestellt, dass die Wände der Wohnungen nass und mit Schimmel behaftet seien und dass aufgrund fehlender Firstziegel Wasser in das Haus eindringe. Gleichzeitig forderten sie die Klägerin zur Beseitigung die- ser Mängel auf. Mit Anwaltsschreiben vom 30. November 2001 kündigten die Beklagten die Mietverträge fristlos, hilfsweise ordentlich, und erklärten vorsorg- 1 - 3 - lich deren Anfechtung mit der Begründung, die Feuchtigkeitsschäden seien nach wie vor vorhanden. 2 Die Klägerin hat von der Beklagten zu 1 einerseits und von den Beklag- ten zu 2 und 3 als Gesamtschuldnern andererseits Miete für die Zeit von De- zember 2001 bis Dezember 2003 in Höhe von jeweils insgesamt 10.025 € nebst Zinsen verlangt und außerdem Klage auf Feststellung erhoben, dass die Miet- verhältnisse mit den Beklagten fortbestehen. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben; die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten ist erfolglos geblieben. Die Beklagten begehren die Bewilligung von Prozess- kostenhilfe für die Durchführung der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion. II. Die beabsichtigte Rechtsverfolgung hat keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Berufung der Beklagten mit zutreffender Begründung zurückgewiesen. Unter diesen Umständen muss den Beklagten Prozesskostenhilfe für die beabsichtigte Revision auch nicht deswegen bewilligt werden, weil das Berufungsgericht die Revision wegen grundsätzlicher Bedeu- tung der Rechtssache zugelassen hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO). 3 1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs hat ein Rechtsschutzbegehren allerdings auch dann in aller Regel hinreichende Aussicht auf Erfolg, wenn die Entscheidung in der Hauptsache von der Beantwortung einer schwierigen, bislang ungeklärten Rechtsfrage abhängt. Prozesskostenhilfe braucht hingegen selbst bei einer zu- gelassenen Revision nicht bewilligt zu werden, wenn die entscheidungserhebli- 4 - 4 - che Rechtsfrage zwar noch nicht höchstrichterlich geklärt ist, ihre Beantwortung aber im Hinblick auf die einschlägige gesetzliche Regelung oder durch die in der Rechtsprechung gewährten Auslegungshilfen nicht in dem genannten Sinne als schwierig erscheint (vgl. BVerfGE 81, 347, 358 f; BGH, Beschluss vom 10. Dezember 1997 - IV ZR 238/97, NJW 1998, 1154 unter II 1; Senatsbe- schluss vom 11. September 2002 - VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 unter 1; Beschluss vom 14. Oktober 2003 - XI ZR 21/03, ZIP 2003, 2295 unter 2; Se- natsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, WuM 2005, 781). So ver- hält es sich hier. Für die Klageforderung auf rückständige Miete und für die von der Kläge- rin begehrte Feststellung des Fortbestehens der Mietverhältnisse mit den Be- klagten kommt es - da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung nicht vorlag - darauf an, ob die Beklagten die Mietverträge ordentlich kündigen konnten. Das hängt da- von ab, ob die Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit laufen oder bis Ende No- vember 2006 befristet sind. Das Berufungsgericht hat die Befristung der von den Parteien geschlossenen Mietverträge auf fünf Jahre gemäß §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung (zukünftig a. F.) als wirksam angesehen. Da ab dem 1. September 2001 ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nur noch unter den einschränkenden Voraussetzungen des § 575 BGB (in der ab diesem Zeitpunkt geltenden Fassung) eingegangen wer- den kann, stellt sich die Frage - wegen derer das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat -, ob es für die Anwendbarkeit von §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB a. F. auf das Datum des Vertragsschlusses (hier 27. August 2001) oder auf den Beginn der vereinbarten Mietzeit (hier 1. Dezember 2001) ankommt. Die Be- antwortung dieser Frage ist in dem oben genannten Sinne nicht schwierig, da sie sich anhand der einschlägigen gesetzlichen Regelungen sowie der Materia- 5 - 5 - lien und der Stellungnahmen im Schrifttum dazu ohne weiteres beantworten lässt. 6 Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB finden auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis auf bestimmte Zeit die bis dahin für befristete Miet- verhältnisse geltenden Vorschriften der §§ 564c, 564b, 556a bis 556c, 565 Abs. 1 und 570 BGB weiterhin Anwendung. Zu entscheiden ist deshalb nur, ob der Beginn des Mietverhältnisses in diesem Sinne durch den Abschluss des Mietvertrages oder den Beginn der darin vereinbarten Mietzeit bestimmt wird. Da ein Vertragsverhältnis bereits durch den (wirksamen) Vertragsschluss und nicht erst durch die Fälligkeit der vertraglich vereinbarten Leistungen oder den Vollzug begründet wird, legt schon der Wortlaut der Regelung nahe, dass es für die Anwendbarkeit von §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB a. F. auf das Datum des Ver- tragsschlusses ankommt. Dafür spricht weiter die Begründung des Gesetzge- bers zu Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB, in der es heißt (BT-Drucks. 14/4553, S. 76): "Absatz 3 beinhaltet Übergangsvorschriften für zum Zeitpunkt des In- krafttretens bereits bestehende Zeitmietverträge. Dies ist insbesondere deshalb erforderlich, weil der bisherige einfache Zeitmietvertrag des § 564c Abs. 1 BGB zukünftig entfällt. Aus Gründen des Vertrauensschutzes bleiben diese Verträge auch zukünftig als Zeitmietverträge wirksam bestehen. Die Beendigung der be- stehenden Zeitmietverträge richtet sich weiterhin nach altem Recht." Dement- sprechend geht auch die ganz herrschende Auffassung im Schrifttum davon aus, dass §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB a. F. auf alle Zeitmietverträge weiterhin anzuwenden sind, die vor dem 1. September 2001 geschlossen worden sind, auch wenn die vereinbarte Mietzeit erst danach begonnen hat oder tatsächlich die Übergabe erst danach erfolgt ist (Haug in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 3; MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 575 Rdnr. 14; Staudinger/Rolfs, BGB (2003), § 575 Rdnr. 75; Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 8. Aufl., § 575 Rdnr. 3; Bösche, WuM 2001, 367, 369; Gather, DWW - 6 - 2001, 192, 201; Franke, ZMR 2001, 951, 953 f.; Jansen, NJW 2001, 3151, 3153; ebenso AG Nordhorn, NJW 2002, 2327 = WuM 2002, 310 = NZM 2002, 654; a. A. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 575 BGB Rdnr. 86; Stürzer, WuM 2001, 423 f.). 7 Dieser Auslegung von Art. 229 § 3 Abs. 3 EGBGB steht nicht entgegen (a. A. Stürzer, aaO), dass der Wortlaut der Senatsentscheidung vom 21. Februar 1979 (VIII ZR 88/78, BGHZ 73, 350, 353 f.) den Eindruck erwecken könnte, der Beginn des Mietverhältnisses sei mit dem Vollzug des Mietvertrags gleichzusetzen. In jener Entscheidung ging es um die Frage, wann die Frist für eine vor Vollzug des Mietvertrages erklärte ordentliche Kündigung beginnt; auch in diesem Zusammenhang hat der Senat es in der Sache abgelehnt, das Vorliegen eines Mietverhältnisses (im Sinne der Kündigungsregelung des § 564 BGB a. F.) erst nach Vollzug des Mietvertrages anzunehmen (aaO, S. 354). 2. Das Berufungsgericht hat danach rechtsfehlerfrei die Anwendbarkeit von §§ 564 Abs. 1, 564 c BGB a. F. bejaht und die Befristung der von den Par- teien am 27. August 2001 geschlossenen Mietverträge auf fünf Jahre als wirk- sam erachtet. Daraus folgt, dass die Mietverhältnisse zum Zeitpunkt der Kündi- gungserklärung am 30. November 2001 nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes (außerordentlich) kündbar waren. Einen solchen wichtigen Grund hat 8 - 7 - das Berufungsgericht nicht als bewiesen angesehen. Auch insoweit sind Rechtsfehler nicht ersichtlich. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Vorinstanzen: AG Nordhausen, Entscheidung vom 13.01.2004 - 26 C 525/02 - LG Mühlhausen, Entscheidung vom 21.10.2004 - 1 S 56/04 -

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Bad Urach Entscheidungsdatum: 16.01.2025 Aktenzeichen: 1 C 165/24 ECLI: ECLI:DE:AGURACH:2025:0116.1C165.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 125 BGB, § 140 BGB, § 157 BGB, § 311b BGB, § 404 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Vorliegen eines Mietverhältnisses mit Kaufabsicht; Anspruch auf Herausgabe einer Wohnung Orientierungssatz 1. Ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung zuvor vom Veräußerer gekauft hat, der Kaufvertrag aber nicht beurkundet ist.(Rn.52)(Rn.53) 2. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, wenn eine wegen Formmangels nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird (Anschluss BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61).(Rn.53) Tenor 1. Die Klage wird als derzeit unbegründet abgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 5.865,60 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Rückgabe von Wohnraum. Randnummer 2 Die Beklagte lebt seit längerer Zeit in einer Wohnung im Gebäude S. Straße in B. Die Kläger sind kraft Auflassung vom 24. Oktober 2023 zu je 1/2 Miteigentümer der Wohnung geworden. Die Eintragung der Kläger im Grundbuch erfolgte am 8. Februar 2024. Bereits im Dezember 2023 informierten die Kläger die Beklagte darüber, dass die Kläger beabsichtigten, selbst in die Wohnung einzuziehen. Die Beklagte zahlte zuletzt monatlich 150,- Euro auf das „Hausgeld“. Nach dem Eigentümerwechsel zahlte sie dieses Hausgeld zunächst an die Hausverwaltung und seit 9. Juli 2024 an die Kläger. Randnummer 3 Am 16. Mai 2024 ließen die Kläger „ein etwaiges Mietverhältnis“ fristlos wegen Zahlungsverzugs über ihren Rechtsanwalt kündigen. Das Kündigungsschreiben vom 16. Mai 2024 enthielt auch eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs zum 28. Februar 2025. Die Kosten für den Rechtsanwalt in Höhe von 739,23 Euro stehen noch zur Zahlung aus. Randnummer 4 Die Kläger verlangen die umgehende Herausgabe der Wohnung mit der Begründung, sie hätten ein etwaiges Mietverhältnis mit der Beklagten wegen Zahlungsverzugs wirksam gekündigt. Die Beklagte habe ein Mietverhältnis mit dem Voreigentümer, dem Zeugen J., begründet. Über dessen Inhalt hätten sich sowohl der Voreigentümer als auch die Beklagte ausgeschwiegen. Soweit die Beklagte eingewendet habe, die Wohnung selbst erworben zu haben, sei das „natürlich Unsinn“. Die Beklagte habe in den Monaten Februar bis Mai 2024 mindestens die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 488,80 Euro geschuldet. Die Kläger seien in das Mietverhältnis eingetreten und könnten die Miete und, da diese nicht entrichtet werde, wegen der Nichtzahlung nach mehr als zwei Monaten die Räumung und Herausgabe verlangen. Sollte das Gericht zur Auffassung gelangen, es bestünde kein Mietverhältnis, könnten die Kläger als Eigentümer die Wohnung von der Beklagten als unrechtmäßiger Besitzerin herausverlangen. Zur Durchsetzung ihrer Ansprüche hätten die Kläger rechtsanwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen dürfen. Die Beklagte sei auch zur Tragung der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 739,23 Euro verpflichtet. Randnummer 5 Die Kläger beantragen: Randnummer 6 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung Nr. X bestehend aus XXX zu räumen und zusammen mit Hausschlüsseln/Wohnungsschlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 7 2. Die Beklagte wird verurteilt, die Kläger von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 739,23 € zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 01.06.2024 freizustellen. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen. Randnummer 9 Die Beklagte wohne seit 2015 in der Wohnung. Sie habe mit dem Voreigentümer J. eine Vereinbarung dahin geschlossen, dass sie an diesen bei Einzug einen hohen Betrag zahle und dann 2021 das Eigentum auf sie übergehen solle. Zu einer entsprechenden notariellen Vereinbarung sei es nicht gekommen. Für die hohe Summe habe sie einen Kredit aufgenommen, den sie bis August 2024 getilgt habe. An den Voreigentümer habe sie dann nur noch das Hausgeld von monatlich 150,- Euro überwiesen und sonst nichts für die Nutzung der Wohnung gezahlt. Im Dezember 2023 habe der Voreigentümer ihr mitgeteilt, dass sie das Hausgeld unmittelbar an die Hausverwaltung zahlen solle. Dies habe sie dann auch gemacht, das Geld aber zurückerhalten. Die Hausverwaltung habe gemeint, sie solle an die Kläger zahlen. Dies habe sie dann auch gemacht. Randnummer 10 Die Beklagte macht deutlich, sich nur gegen die außerordentliche Kündigung zu wehren. Die ordentliche Kündigung zum 28. Februar 2025 akzeptiere sie und werde entsprechend ausziehen. Randnummer 11 Das Gericht ließ die Klage am 2. Juli 2024 zustellen und verhandelte am 11. September 2024. Wegen des Gangs der mündlichen Verhandlung verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 50 ff.  Am 19. September 2024 gewährte das Gericht der Beklagten Prozesskostenhilfe. Wegen der Absprache der Beklagten mit dem Voreigentümer hat das Gericht in der zweiten mündlichen Verhandlung am 17. Dezember 2024 den Zeugen J. vernommen. Dieser gab unter anderem an, die Wohnung 2011 erworben zu haben und den Vollzug der Eigentumsumschreibung aus steuerrechtlichen Gründen erst im Jahr 2021 vornehmen zu wollen. Wegen des weiteren Ergebnisses der Beweisaufnahme verweist das Gericht auf das Protokoll Bl. 114 ff. Entscheidungsgründe I. Randnummer 12 Die Klage ist vor dem Amtsgericht Bad Urach zulässig. Randnummer 13 Trotz des Streitwerts über 5.000,- Euro besteht die sachliche Zuständigkeit des angerufenen Gerichts, weil die Parteien über Ansprüche aus einem Wohnraummietverhältnis streiten, § 23 Nr. 2 lit a GVG. Nach dem insoweit zugrunde zu legenden Vortrag der Kläger (vgl. OLG Brandenburg, Urteil vom 13. Februar 2024 - 3 U 96/23 - MDR 2024, 835 zur Miete; BGH, Urteil vom 25. November 1993 - IX ZR 32/93 - BGHZ 124, 237 zur internationalen Zuständigkeit) gehen diese von einem Wohnraummietverhältnis aus, das sie nach §§ 543, 569 BGB wegen Zahlungsverzugs gekündigt hätten. Dies ist auch schlüssig vorgetragen. Die örtliche Zuständigkeit folgt aus § 29a Abs. 1 ZPO, weil die Wohnung im Gerichtsbezirk liegt. Randnummer 14 Die Voraussetzungen einer Klage auf künftige Räumung nach § 259 ZPO, namentlich die Besorgnis, dass sich die Beklagte der Pflicht zur rechtzeitigen Räumung entziehen werde, liegen nicht vor. Entsprechende Anhaltspunkte hat die Klägerseite nicht vorgetragen. Gegen die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs wehrt sich die Beklagte ausdrücklich nicht, so daß diese Kündigung auch nicht Gegenstand des Urteils wird. II. Randnummer 15 Die Klage ist derzeit unbegründet. 1.) Randnummer 16 Die Kläger können nicht nach § 546 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 17 Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 18 Die Kläger haben nicht selbst mit der Beklagten ein Mietverhältnis abgeschlossen. § 546 BGB ist nicht unmittelbar anzuwenden. Randnummer 19 Die Kläger sind aber als Erwerber anstelle des Zeugen in ein Mietverhältnis eingetreten. Randnummer 20 Wird vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt nach § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. a) Randnummer 21 Der Zeuge J. hat das Eigentum an der Wohnung an die Kläger aufgelassen gemäß §§ 925, 873 BGB. Dies ergibt sich daraus, dass die Kläger unstrittig am 8. Februar 2024 als hälftige Miteigentümer im Grundbuch eingetragen wurden. Spätestens zu diesem Zeitpunkt können die Wirkungen des § 566 BGB eintreten (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 - IX ZR 67/02 - BGHZ 166, 125). b) Randnummer 22 Zwischen der Beklagten und dem Zeugen J. ist ein Mietverhältnis über Wohnraum gemäß §§ 535, 549 BGB ist entstanden. Es liegt ein atypisches Mietverhältnis vor. Randnummer 23 α) Randnummer 24 § 566 BGB bewirkt, dass im Augenblick des Eigentumsübergangs durch Eintragung im Grundbuch kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter entsteht, und zwar mit demselben Inhalt, den es zuvor mit dem Veräußerer besessen hat (BGH, Urteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346). Randnummer 25 Der Grundstückserwerber tritt jedoch nach § 566 BGB nur in solche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben (BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - BGHZ 141, 160, 165; BGH, Urt. v. 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61, NJW 1962, 1388, 1390), also in dem Mietvertrag selbst festgelegt sind oder auf einer Zusatzvereinbarung beruhen, die in einem unlösbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Vereinbarungen, die lediglich aus Anlass des Mietvertrages getroffen wurden oder in wirtschaftlichem Zusammenhang mit ihm stehen, reichen dagegen nicht (BGHZ 141, 160, 165 ff). Einwendungen, die dem Mieter aus einer derartigen Vereinbarung oder aus anderen Gründen gegen den Vermieter zustehen, können gegen den Grundstückserwerber nicht nach § 404 BGB geltend gemacht werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2006 – IX ZR 67/02 –, BGHZ 166, 125, Rn. 14 - 15). Randnummer 26 β) Randnummer 27 Bei einem Mietverhältnis stehen sich die Pflicht zur Gebrauchsgewährung einer Sache und die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts gegenüber, § 535 Abs. 1 BGB. Der im Gesetz typizierte Regelfall sieht für die Wohnraummiete eine periodische Vorleistungspflicht des Mieters vor, geregelt in § 556b Abs. 1 BGB. Von dieser Vorschrift kann jedoch grundsätzlich abgewichen werden (BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016 - VIII ZR 222/15 - BGHZ 212, 140). Randnummer 28 Insbesondere sind auch Vertragsgestaltungen möglich, in denen von der Pflicht zur periodischen Mietzahlung abgesehen wird. Bei den so genannten Mietkaufverträgen, die auf den Übergang des Eigentums abzielen, erwirbt der Erwerber zunächst ein Nutzungsrecht und zahlt Raten. Zu einem gewissen Stichtag erhält der Erwerber die Option, unter Anrechnung der Raten den Gegenstand zu erwerben. (BGH, Urteil vom 15. März 1990 - I ZR 120/88 - MDR 1990, 798). Bis zu diesem Zeitraum spricht der Bundesgerichtshof von einem „Mietvertrag“ mit Kaufoption (BGH a. a. O.; Urteil vom 24. April 1985 - VIII ZR 73/84 - BGHZ 94, 226). Randnummer 29 Ein Mietvertrag liegt auch vor, wenn die Miete weit unterhalb des Marktpreises liegt (BGH, Urteil vom 12. Februar 2003 - XII ZR 324/98 - MDR 2003, 769; Urteil vom 17. Mai 1995 - XII ZR 235/93 - MDR 1996, 254). Einem Mietvertrag steht auch nicht entgegen, dass der Mietzins für die gesamte Vertragslaufzeit bei Beginn des Nutzungsverhältnisses entrichtet wird (BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 - BGHZ 117, 236). Randnummer 30 γ) Randnummer 31 Das von dem Zeugen und der Beklagten gewollte Rechtsgeschäft ist nach §§ 125, 311b BGB nichtig. Randnummer 32 Die Beklagte führt an, sie habe die Wohnung vom Zeugen gekauft und auch den Kaufpreis gezahlt. Sie habe dafür sogar ein Darlehen aufgenommen. Der notarielle Vollzug sollte 2021 stattfinden, dazu sei es nicht gekommen. Diese Darstellung hat die Klägerseite bestritten. Randnummer 33 Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die von der Beklagten behauptete Abrede mit dem Zeugen J. so stattgefunden hat. Randnummer 34 Für die Beklagte spricht zunächst, dass die Vereinbarung schriftlich niedergelegt und von der Beklagten und dem Zeugen auch unterzeichnet ist. Die Beklagte und der Zeuge verfassten danach am 10. Februar 2015 einen „Kaufvertrag“. Die mit dem Kaufvertrag notwendigerweise verbundene Eigentumsverschaffung, bei einem Grundstück in Form der Auflassung, sollte zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich am 1. August 2021, erfolgen. Die Beklagte sollte den Kaufpreis im voraus zahlen und erhielt im Gegenzug den Besitz an der Wohnung überlassen. Während dieser Zeit sollte die Beklagte die „Nebenkosten“ von monatlich 150,- Euro an den Veräußerer zahlen. Randnummer 35 Ein weiteres Indiz für die Glaubhaftigkeit ihrer Aussage ist die Darlehensvertragsurkunde. Aus dieser Urkunde ergibt sich, dass die Beklagte von einer Bank im Mai 2015 ein „Anschaffungsdarlehen“ über einen Nettodarlehensbetrag von 27.000,- Euro erhalten hat und dieses bis August 2024 in monatlichen Raten zu je 345,- Euro zurückzahlen sollte. Randnummer 36 Der Zeuge J. gab in seiner Vernehmung an, dass der von der Beklagten vorgelegte Kaufvertrag „tatsächlich so stattgefunden“ habe. Die grundbuchrechtliche Eintragung habe nicht stattgefunden, weil sich seine „Situation ... Im Laufe der Zeit deutlich geändert“ habe. Den Kaufpreis habe er vereinnahmt. Danach habe er nur noch die vereinbarten Nebenkosten erhalten. Das sei „natürlich nicht genug Miete“ gewesen, „aber es war halt so besprochen“. Auf die Frage, weshalb die Parteien nicht 2015 zu einem Notar gegangen seien, gab der Zeuge an, die Wohnung 2011 erworben zu haben. Er habe sich „noch in der 10-Jahres-Frist“ befunden. Deshalb sollte die Übertragung erst 2021 stattfinden. Randnummer 37 In der vorgefundenen Situation kann das Gericht nicht ausschließen, daß der Zeuge J. mit seiner Aussage ein gewisses Eigeninteresse verfolgt und insbesondere möglichen Regressansprüchen der Parteien ausweichen möchte. Seine Aussage war allerdings sicher und ist sowohl durch die Dokumentenlage (schriftlicher Vertrag) als auch die tatsächlichen Ereignisse (Besitzüberlassung an die Beklagte, Zahlung der Hauskosten) belegt. Steuerrechtliche Erwägungen mögen ein Motiv für die hinausgezögerte Auflassung gewesen sein. Damit ist das Gericht von dem von der Beklagten vorgetragenen Sachverhalt überzeugt. Randnummer 38 Als Kaufvertrag hätte die Vereinbarung notariell beurkundet werden müssen, § 311b BGB. Ein ohne die Beobachtung dieser Form geschlossener Vertrag ist nichtig, § 125 BGB. Randnummer 39 δ) Randnummer 40 Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt letzteres, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde, § 140 BGB. Randnummer 41 αα) Randnummer 42 Die Umdeutung setzt voraus, daß die Parteien bei unterstellter Kenntnis der Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages das Ersatzgeschäft vorgenommen hätten. Umgekehrt ist für eine Umdeutung kein Raum, wenn sie die Nichtigkeit gekannt und dennoch kein Ersatzgeschäft geschlossen haben (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366). Ausgangspunkt für die Umdeutung ist der hypothetische Parteiwille (BGH a. a. O.). Randnummer 43 Zumindest dem Zeugen J. war bekannt, dass der Vertrag als Kaufvertrag der notariellen Beurkundung bedürfte. Er hatte erst selbst wenige Jahre zuvor die Wohnung erworben. Er hinterließ in der Zeugenvernehmung auch den Eindruck, immobilienkaufmännisch nicht unerfahren zu sein. Er sprach von „mehreren Wohnungen“ und konnte den rechtlichen Unterschied zwischen Miete und Nebenkosten benennen. Der Zeuge wusste, dass der Vertrag formunwirksam war. Randnummer 44 Dagegen liegt dies bei der Beklagten zwar ebenfalls nahe, ist aber für das Gericht nicht erwiesen. Wenn nur eine Partei die Nichtigkeit kennt, bleibt § 140 BGB anwendbar (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 83. Aufl. München 2024, § 140, Rn 8). Randnummer 45 Vor oder neben der Umdeutung ist eine ergänzende Vertragsauslegung gemäß § 157 BGB vorzunehmen (BGH, Urteil vom 30. März 1994 – XII ZR 30/92 –, BGHZ 125, 355-366, Rn. 20). Dies gilt insbesondere, wenn zumindest einer Partei die Nichtigkeit des Geschäfts bekannt ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung ist auch bei formbedürftigen Rechtsgeschäften zulässig (BGH, Urteil vom 3. Juli 1981 - V ZR 100/80 - BGHZ 81, 135). Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, daß die Vereinbarung eine Bestimmung vermissen lässt, die erforderlich ist, um den Regelungsplan des Vertrages zu verwirklichen (BGH, Urteil vom 24. Januar 2008 - III ZR 97/07 (richtigerweise: III ZR 79/07) - MDR 2008, 493). Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist daher zu ermitteln, welche Regelung die Parteien 2015 getroffen hätten, wenn ihnen bewusst gewesen wäre, dass es 2021 nicht zur formwirksamen Übertragung des Eigentums kommt. Auch für die ergänzende Vertragsauslegung ist der hypothetische Parteiwille maßgeblich (BGH, Urteil vom 29. April 1982 - III ZR 154/80 - BGHZ 84, 1). Randnummer 46 ββ) Randnummer 47 Die Willenslage bei Abschluss der Vereinbarung ist nach der Beweisaufnahme offenkundig: Randnummer 48 Die Beklagte hatte bei Abschluss des Kaufvertrags den Willen, schnell und günstig an die Wohnung zu kommen, um diese dauerhaft für sich zu nutzen. Dies ergibt sich aus dem Vertragsinhalt und ihrem weiteren Nutzungsverhalten in den vergangenen acht Jahren. Die Beklagte wollte insbesondere die Wohnung nicht sanieren, ändern oder vermieten, sondern nutzen. Sie ging ein hohes rechtliches Risiko ein, indem sie den Anspruch auf Übertragung des Eigentums nicht absicherte. Randnummer 49 Der Zeuge war daran interessiert, die Wohnung zu veräußern und die Steuern gering zu halten. Er hatte kein Interesse mehr an der Nutzung der Wohnung. Wegen der befürchteten Steuerlast sollte die Eigentumsübertragung erst 2021 erfolgen. Randnummer 50 Beide Parteien wollten dem Geschäft auch Geltung verschaffen, indem sie die Kaufpreiszahlung und die Überlassung der Kaufsache vollzogen. Der Parteiwille geht ersichtlich dahin, das Geschäft als wirksam zu erachten. Der nichtige Vertrag ist auch von der Rechtsordnung nicht mißbilligt. Randnummer 51 γγ) Randnummer 52 Ausgehend von dieser Interessenlage ist die Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Zeugen unter objektiven Maßstäben gemäß § 157 BGB als ein Mietverhältnis mit Kaufabsicht auszulegen, bei dem die entgeltliche Leistung vorab entrichtet wurde und das auflösend bedingt sein sollte durch den Eigentumswechsel an der Wohnung von dem Voreigentümer auf die Beklagte. Bis zum Eintritt der Bedingung sollte die Beklagte monatlich die Nebenkosten zahlen. Randnummer 53 Der Bundesgerichtshof hat es rechtlich nicht beanstandet, wenn eine wegen Formmangels (§§ 313 a. F., 125 BGB) nichtige Zusage von Wohnungseigentum und Grundstücks-Miteigentum im Wege der Umdeutung gem. § 140 BGB als formlos gültige Einräumung eines Dauerwohnrechts aufrechterhalten wird. Darin liege insbesondere kein Verstoß gegen den Grundsatz, daß eine Anwendung der genannten Gesetzesvorschrift nur in Betracht kommt, falls in dem nichtigen Rechtsgeschäft zugleich alle wesentlichen Merkmale des anderen Geschäfts, in das es umgedeutet werden soll, enthalten sind (BGH, Urteil vom 28. November 1962 - V ZR 127/61 - JZ 1963, 367). Randnummer 54 Bei einer (nahezu) unentgeltlichen Überlassung von Wohnraum zu Wohnzwecken mag die Differenzierung, ob die Parteien einen Mietvertrag (§ 535 BGB), einen Leihvertrag (§ 598 BGB) oder ein schuldrechtliches Nutzungsverhältnis sui generis (§ 241 BGB) abschließen oder nur ein bloßes Gefälligkeitsgeschäft vornehmen wollten, im Einzelfall schwierig sein. Zur Abgrenzung der verschiedenen rechtlichen Möglichkeiten ist nach Anlass und Zweck der Gebrauchsüberlassung und gegebenenfalls sonstigen erkennbar zutage getretenen Interessen der Parteien zu unterscheiden. Dabei kann auch das nachträgliche Verhalten der Vertragsparteien zu berücksichtigen sein. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien haben (BGH, Urteil vom 20. September 2017 – VIII ZR 279/16 –, Rn. 23, MDR 2017, 83; Urteil vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15 - Juris). Randnummer 55 Die Annahme eines unentgeltlichen Rechtsgeschäfts wie der Leihe ist jedoch im vorliegenden Fall lebensfremd. Die Beklagte zahlte einen Preis. Die Parteien haben einen entgeltlichen Vertrag geschlossen und auch gewollt. Die Beklagte hatte zwar möglicherweise einen wirtschaftlichen Vorteil, weil sie über längere Zeit „günstig“ die Wohnung nutzen konnte. Dieser Vorteil ist aber durch das erhebliche wirtschaftliche Risiko ausgeglichen, dass ihr dadurch entstanden ist, dass die Beklagte entgegen § 433 Abs. 1 BGB mit der Zahlung des Kaufpreises in Vorleistung gegangen und durch die Inbesitznahme nach § 446 BGB die Leistungsgefahr auf sie übergegangen ist. Randnummer 56 Ein Gebrauchsüberlassungsverhältnis ist jedenfalls in der Bezeichnung „Mietkaufvertrag vom 10.02.2015“ angedeutet. Dies war der Verwendungszweck für die Überweisung der ersten „Kaufpreisrate“ von der Beklagten an den Zeugen (B 1). Das Rechtsgeschäft erfüllt aber nicht die Anforderungen der Rechtsprechung an einen „Mietkauf“. Darunter ist Mietvertrag mit einer Kaufoption zu verstehen, bei dem also der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die Mietsache während der laufenden Mietzeit unter bestimmten Voraussetzungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird (BGH, Urteil vom 15. März 1990 – I ZR 120/88 –, Rn. 22, juris). Der Mietkauf hat in der Regel eine finanzierende Funktion für den Erwerber. Dieser bedurfte es vorliegend nicht. Die Beklagte hatte offenkundig keine Schwierigkeiten, den Kaufpreis zu begleichen. Randnummer 57 Die Beklagte selbst beruft sich auf diesen Vertrag und leitet aus ihm ein Nutzungsrecht ab. Als Nutzungsentgelt sieht sie die Pflicht an, die Nebenkosten zu zahlen. Entsprechend wurde der Vertrag zwischen den Parteien auch gelebt. Randnummer 58 Die Begründung eines Mietverhältnisses mit einem Mietzins entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht dagegen nicht dem hypothetischen Parteiwillen. Leistung und Gegenleistung waren im Wert festgesetzt. Keine Partei hat das eingegangene Verhältnis verlassen. Weder forderte die Beklagte den Zeugen zur Übertragung des Eigentums auf noch forderte der Zeuge die Rückgabe der Wohnung. Er hat weder Kündigung noch Mieterhöhung erklärt. Das Verhalten nach 2021 zeigt, dass die Parteien gerade kein Mietverhältnis eingegangen sind, bei dem die Beklagte die ortsübliche Vergleichsmiete geschuldet hätte. Randnummer 59 Folglich bestand zwischen der Beklagten und dem Veräußerer ein Mietverhältnis und die Beklagte schuldete noch die Zahlung der Nebenkosten von monatlich 150,- Euro. c) Randnummer 60 Dieses Mietverhältnis war bei Eintragung der Kläger im Grundbuch nicht beendet. Randnummer 61 Das Mietverhältnis endet nach § 542 BGB entweder durch Kündigung oder durch Zeitablauf. Randnummer 62 Aus der Vereinbarung im Kaufvertrag von 2015, dass die Übertragung des Grundeigentums im August 2021 erfolgen soll, kann nicht auf eine Beendigung geschlossen werden. Eine Befristung ist im Wohnraummietrecht nur zulässig, wenn es einen sachlichen Grund für die Befristung gibt, § 575 BGB. Liegt ein solcher Grund nicht vor, gilt das Wohnraummietverhältnis auf unbestimmte Zeit, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Randnummer 63 Die mögliche, in dem „Kaufvertrag“ angelegte Befristung in das Jahr 2021 stellt keinen sachlichen Grund im Sinne des § 575 BGB dar. Vielmehr ist darin die Erklärung zu sehen, dass zu diesem Zeitpunkt die vereinbarte Eigentumsübertragung auf die Beklagte erfolgen sollte. Da diese Bedingung nicht eingetreten ist, gilt das Mietverhältnis fort. Randnummer 64 Der Zeuge J. hat erklärt, zu keinem Zeitpunkt das Mietverhältnis gekündigt zu haben. d) Randnummer 65 Kraft § 566 BGB ist deshalb zwischen den Prozessparteien ein Wohnraummietverhältnis entstanden, bei dem der Anspruch des Vermieters auf den Mietzins von der Beklagten bereits im voraus erfüllt wurde. Randnummer 66 Das Mietverhältnis ist nicht durch außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB beendet worden. Randnummer 67 Die Kläger haben am 15. Mai 2024 die Kündigung erklärt. Die Erklärung ist der Beklagten zugegangen. Randnummer 68 Das Mietverhältnis kann nach den genannten Vorschriften fristlos gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht, auch nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist, zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt nach § 543 Abs. 2 Nr.3 a BGB insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Randnummer 69 Ein solcher Rückstand lag bezogen auf das Hausgeld vor. Randnummer 70 Die Beklagte war daher nur zur Zahlung von Hausgeld verpflichtet. Dieses hat sie nicht an die Kläger, sondern an die Hausverwaltung gezahlt. Damit ist die Beklagte tatsächlich gegenüber den Klägern mit zwei Monatsraten in Rückstand geraten. Ob das Hausgeld als „Miete“ im Sinne des § 543 BGB angesehen und in dem Rückstand ein schwerer Vertrauensbruch gesehen werden kann, kann an dieser Stelle aber offen bleiben: Randnummer 71 Wenn die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirksam geworden war, ist sie im Juli 2024 nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der ausstehenden Miete befriedigt wird. Die Beklagte hat den Rückstand mit dem Hausgeld im Juli 2024 beglichen. Die Rechtshängigkeit der Klage trat am 2. Juli 2024 ein, §§ 253, 261 ZPO, weil an diesem Tag die Klageschrift zugestellt wurde. Die Beklagte hat ihre Verbindlichkeiten innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit ausgeglichen. Randnummer 72 Damit ist die außerordentliche Kündigung in jedem Falle unwirksam. 2.) Randnummer 73 Die Kläger können auch nicht nach § 985 BGB die Herausgabe der Wohnung verlangen. Randnummer 74 Die Kläger sind nach Grundbuchlage Eigentümer der Wohnung. Die Beklagte übt die tatsächliche Sachherrschaft aus und ist daher Besitzerin (§ 854 BGB). Randnummer 75 Die Beklagte kann sich auf das Mietverhältnis als Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB stützen. § 566 BGB räumt der Beklagten gegenüber den Klägern ein Recht zum berechtigten Besitz ein (BGH, Urteil vom 29. Juni 2001 - V ZR 215/00 - NJW 2001, 2885). Die Voraussetzungen des § 566 BGB hat die insoweit beweispflichtige Beklagte (BGH, Urteil vom 14. März 2014 - V ZR 115/13 - NJW 2014, 2199) zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Randnummer 76 Dieses Ergebnis ist im Ergebnis auch nicht unbillig. Die Kläger können grundsätzlich eine Erhöhung der Miete beanspruchen (§§ 558, 558b BGB). Die Kläger als Erwerber sind nicht dauerhaft an das Mietverhältnis gebunden. Zum einen steht ihnen der Weg der Eigenbedarfskündigung offen. Zum anderen sieht § 572 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein weiteres Kündigungsrecht vor, wenn der Vermieter mit dem vereinbarten Mietzins an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Damit ist den wirtschaftlichen Interessen der Kläger in jedem Falle hinreichend Rechnung getragen. 3.) Randnummer 77 Mangels durchsetzbaren Hauptsacheanspruchs besteht auch kein Anspruch auf die Nebenforderung. Randnummer 78 Zwar ist die Beklagte vertragsbrüchig geworden, weil sie die Mietnebenkosten an die Hausverwaltung statt an die Kläger zahlte. Die Beklagte handelte jedoch insoweit entsprechend der Anweisung des Voreigentümers und daher nicht schuldhaft. Die Beklagte konnte nicht wissen, welche Vereinbarungen der Voreigentümer mit den Klägern geschlossen hat. Das Gericht sieht in dem Verhalten der Beklagten daher nicht die für die außerordentliche Kündigung notwendige Unzumutbarkeit der Kläger, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigung zuzuwarten. Die Beklagte war nicht generell zahlungsunwillig oder -unfähig; sie hat lediglich an den falschen Empfänger geleistet und diesen Irrtum, als sie ihn bemerkte, korrigiert. Dieser Irrtum rechtfertigt nicht die Annahme, das Vertrauen zwischen den Parteien sei derart zerstört, dass eine außerordentliche Kündigung notwendig wäre. 4.) Randnummer 79 Das Urteil enthält keine Aussage über die ebenfalls am 16. Mai 2024 ausgesprochene ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte hat sich gegen diese Kündigung nicht zur Wehr gesetzt. Die Kläger haben keine Anzeichen dafür vorgetragen, dass sich die Beklagte dieser Kündigung widersetzen wolle. Vor diesem Hintergrund ist eine Entscheidung über den Eigenbedarf derzeit nicht erforderlich. Gleichzeitig ist damit klargestellt, dass nach derzeitigem Stand das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung vom 16. Mai 2024 zum 28. Februar 2025 beendet sein wird. Das Gericht bringt dies im Tenor dadurch zum Ausdruck, dass es die Klage als derzeit unbegründet abweist. III. Randnummer 80 1.) Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Randnummer 81 Als unterlegene Partei tragen die Kläger die Kosten des Rechtsstreits. Die Beklagte ist nicht deshalb an den Kosten zu beteiligen, weil die Kläger auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Gegen diese hat sich die Beklagte nicht gewehrt, sie ist nicht Gegenstand der Entscheidung geworden und hätte - ihre Wirksamkeit unterstellt - auch nicht zu einer anderen Entscheidung geführt, denn die Kündigungsfrist ist noch nicht abgelaufen. Randnummer 82 Ebenso ist es nicht veranlasst, die Beklagte an den Kosten zu beteiligen, nachdem die Kläger die Nachzahlung erhalten haben. Falls die ursprünglich begründete Klage nach Klageerhebung unwirksam geworden ist, kann der Kläger den Rechtsstreit mit der Kostenfolge des § 91a ZPO für erledigt erklären. Deshalb bedarf es in den Fällen des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB keiner von § 91 ZPO abweichenden Kostenentscheidung. Randnummer 83 2.) Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001601329 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.10.2022 Aktenzeichen: 5 S 16/22 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2022:1013.5S16.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 549 Abs 2 Nr 1 BGB, § 549 Abs 3 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Voraussetzungen einer Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch Leitsatz Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.(Rn.23) Orientierungssatz Zitierung zum Leitsatz: Anschluss OLG Frankfurt, Rechtsentscheid vom 19. November 1990 - 20 REMiet 3/90. (Rn.24) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 1. März 2022, 21 C 177/21 Tenor I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Die Beklagte wird verurteilt, im Hausanwesen … a) das von ihr in die Tür des im Kellergeschoss zur Hofseite orientierten Club- und Videoraums (13,7 qm) eingebrachte Schloss zu entfernen und das alte Schloss wiedereinzusetzen; b) den in den Club- und Videoraum eingebrachten Glastisch, die Kleiderstange, mehrere Umzugskartons sowie das in dem Gang vor dem Raum abgestellte Kopfteil eines Doppelbettes, den 80-cm-Bettrost und den Fernseher auszuräumen; c) die auf der Nordterrasse aufgestellten Pflanzenkübel mit Pflanzen, einen weißen nicht wetterfesten Schaukelstuhl, einen Bistrotisch aus poliertem Stahl, Plastiksäcke, Gartengeräte, Plastikeimer, einen schwarzen Kunstlederkorpus, einen Beistelltisch aus braun angestrichenem Holz, ein hölzernes Innenraumregal mit Metallbeschlägen sowie die von ihr in Plastikeimern auf der Südterrasse aufgestellten Pflanzen zu entfernen. 2. Im Übrigen (hinsichtlich der Räumung des Apartments) wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen trägt die Klägerin zu 80 % und die Beklagte zu 20 %. IV. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 2.000,- € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 110% des auf Grund dieses Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Gründe I. Randnummer 1 Die Parteien streiten über die Räumung eines 1-Zimmer-Apartments nebst Nebenflächen. Randnummer 2 Die Klägerin betrieb als Hauptmieterin des Gesamtanwesens … eine Bildungs- und Beherbergungseinrichtung für (insbesondere ausländische) Studenten. In dem Anwesen befinden sich neben Studentenzimmern und Veranstaltungsräumen auch zwei möblierte 1-Zimmer-Apartments für die Unterbringung von Dozenten. Mit „Zwischenmietvertrag“ vom 16.04.2020 vermietete die Klägerin eines dieser Apartments an die Beklagte unter. Die Pauschalmiete betrug 700,- € monatlich. Der Vertrag enthält u.a. folgende Klausel: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2020 und wird befristet bis zum 30.09.2020 geschlossen, mit Option auf Verlängerung bis zum Verkauf des Hauses (4 Wochen Kündigungsfrist).“ Randnummer 4 Nach Mietbeginn brachte die Beklagte mehrere Gegenstände in und vor dem Video- und Clubraum im Kellergeschoss des Anwesens (insoweit zumindest mit mündlicher Gestattung der Klägerin) sowie auf zwei Terrassen ein und tauschte das Schloss des Video- und Clubraums aus. Randnummer 5 Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.04.2021 verkauften die bisherigen Eigentümer das Anwesen und verpflichteten sich gegenüber dem Käufer, etwaige Mietverhältnisse zum 31.05.2021 zu beenden. Am 27.04.2021 erklärte die Klägerin, vertreten durch den Geschäftsführer, gegenüber der Beklagten die Kündigung des „Zwischenmietvertrages“ zum 31.05.2021. Die Beklagte widersprach der Kündigung. Randnummer 6 Daraufhin hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe des Apartments, auf Rücktausch des Schlosses in der Tür des Video- und Clubraums sowie Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände erhoben. Randnummer 7 Die Klägerin hat erstinstanzlich geltend gemacht, die Beklagte könne sich nicht auf den Wohnungsmieterschutz berufen. Zum einen stelle das Anwesen ein Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB dar; sie betreue dort ausländische Studenten u.a. durch In-House-Kurse und Unterkunft, wobei die Zimmervergabe nach einem Rotationsprinzip erfolge. Zum anderen sei der Mietvertrag nur vorübergehend gedacht gewesen; die Beklagte habe von dem Apartment aus auf Wohnungs- und Informationssuche für ihr geplantes Jura-Studium gehen wollen. Bei Mietvertragsschluss sei klar gewesen, dass eine Befristung maximal bis zum Verkauf des Objekts gelte. Randnummer 8 Die Beklagte ist dem entgegengetreten. Ihre Absicht sei gewesen, die Wohnung als langfristigen Lebensmittelpunkt zu nutzen. Die Befristungsklausel sei nur „pro forma“ aufgenommen worden. Den Club- und Videoraum habe sie anstelle des ihr vertraglich zugesicherten Kellerraums von der Klägerin als Lagerraum zugewiesen bekommen. Die Nutzung der Terrassen sei ihr unentgeltlich gestattet worden. Zur Kündigungserklärung hat sie die Einzelvertretungsberechtigung des handelnden Geschäftsführers bestritten. Randnummer 9 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin D, die für die Klägerin die Vertragsverhandlungen mit der Beklagten geführt hatte. Mit Urteil vom 01.03.2022, auf das wegen der tatsächlichen Feststellungen Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht der Räumungsklage in vollem Umfang stattgegeben und der Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.05.2022 gewährt. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, die von der Klägerin ausgesprochene Kündigung sei wirksam. Der Kündigungsschutz für Wohnungsmieter (§ 573 BGB) sei hier zwar nicht durch § 549 Abs. 3 BGB ausgeschlossen; es handele sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift, da der Vermietung der Räume kein Konzept mit Rotationsprinzip zugrunde liege. Der Kündigungsschutz entfalle aber nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil eine Vermietung zu vorübergehendem Gebrauch vorliege. Die Auslegung des Mietvertrags ergebe, dass nur ein temporärer Gebrauch gewollt gewesen sei. Das von der Beklagten behauptete längerfristige Interesse finde keinen Anhalt im schriftlichen Vertrag. Abweichendes habe die Beklagte nicht bewiesen. Die Zeugin habe vielmehr den Klägervortrag glaubhaft bestätigt, wonach sie darauf hingewiesen habe, dass wegen der Verkaufsabsicht nur eine kurzfristige Vermietung möglich sei. Die Kündigung sei auch formwirksam erklärt worden, da der handelnde Geschäftsführer laut Handelsregister einzelvertretungsbefugt sei. Randnummer 10 Hiergegen wendet sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie wiederholt ihr erstinstanzliches Vorbringen und beantragt, Randnummer 11 die Klage unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Heidelberg vom 01.03.2022 - 21 C 177/21 - abzuweisen. Randnummer 12 Die Klägerin beantragt Randnummer 13 die Zurückweisung der Berufung. Randnummer 14 Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens. Randnummer 15 Während des Berufungsverfahrens hat die Kammer mit Beschluss vom 07.06.2022 eine Verlängerung der vom Amtsgericht gewährten Räumungsfrist abgelehnt und dies auf mangelnde Bemühungen um Ersatzwohnraum gestützt. Mit weiterem Beschluss vom 05.08.2022 hat sie die Zwangsvollstreckung aus dem amtsgerichtlichen Urteil ohne Sicherheitsleistung insoweit einstweilen eingestellt, als die Räumung des Apartments betroffen war, weil die Berufung (die die Beklagte in der Zwischenzeit begründet hatte) insoweit erfolgversprechend sei, da die bisherigen Feststellungen für einen vorübergehenden Gebrauch nicht ausreichen dürften. Randnummer 16 Die Kammer hat die Parteien angehört und die Zeugin D erneut vernommen. Wegen des Beweisergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.09.2022 und wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. II. Randnummer 17 Die zulässige Berufung ist im wesentlichen Punkt (hinsichtlich der Räumung des Apartments) begründet, im Übrigen unbegründet. Randnummer 18 1. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des von der Beklagten bewohnten Apartments aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde, insbesondere nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 27.04.2021. Randnummer 19 a) Das Mietverhältnis endete nicht aufgrund Befristung. Zwar sollte der Mietvertrag ursprünglich bis zum 30.09.2020 befristet sein. Unabhängig von der Frage, ob diese Befristung nach § 575 Abs. 1 und 4 BGB wirksam war, hat sich das Mietverhältnis aber jedenfalls auf unbestimmte Zeit verlängert. Denn die Beklagte hat von der ausdrücklichen Verlängerungs-„Option“ Gebrauch gemacht und den Mietgebrauch - insoweit einvernehmlich - über den 30.09.2020 hinaus fortgesetzt (vgl. auch § 545 S. 1 BGB). Randnummer 20 b) Das Mietverhältnis wurde auch nicht durch die Kündigung der Beklagten vom 27.04.2021 beendet. Die Kündigung ist unwirksam. Randnummer 21 Nach § 573 BGB setzt die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter voraus, dass er ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat und diese im Kündigungsschreiben angibt. An der Angabe eines hinreichenden berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 2 BGB) fehlt es hier. Entgegen der Ansicht der Klägerin findet die Mieterschutzvorschrift des § 573 BGB Anwendung. Der in § 549 BGB geregelte Ausschluss des Kündigungsschutzes greift nicht ein. Weder handelt es sich bei dem Apartment um Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB, noch liegt eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Randnummer 22 aa) Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass es sich bei dem vermieteten Apartment um keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim i.S.d. § 549 Abs. 3 BGB handelt. Der Ausschluss des Mieterschutzes nach § 549 Abs. 3 BGB setzt voraus, dass die Vermietung nach einem „sozialen Rotationsprinzip“ erfolgt, dem ein die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrendes Konzept zugrunde liegt, welches sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls konstanter tatsächlicher Übung ergibt (BGH NJW 2012, 2881). Das folgt aus dem Zweck der Vorschrift, die ausweislich der Gesetzesbegründung zu der Vorgängervorschrift (§ 564b Abs. 7 BGB a.F.) den Trägern von Studenten- und Jugendwohnheimen das Festhalten am „Rotationsprinzip“ ermöglichen, dadurch möglichst viele Mieter der begünstigten Personengruppe in den Genuss eines der begrenzten Wohnheimplätze bringen und auf diese Weise Gleichbehandlung gewährleisten soll (BT-Drs. 9/2079, S. 11). An der Übung einer solchen die Rotation ermöglichenden Belegungskonzepts nach abstrakt-generellen Kriterien fehlt es hier zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses mit der Klägerin, wie das Amtsgericht zu Recht feststellt. Ein entsprechendes Konzept ist von der Klägerin nicht substantiiert vorgetragen worden. Aus dem Vortrag der Klägerin, ihr Konzept sei auf die Betreuung von Gaststudenten, vorwiegend aus den USA, ausgerichtet, ergibt sich noch kein auf abstrakt-generelle Kriterien gestütztes und den Grundsatz der Gleichbehandlung wahrendes Fluktuationskonzept, zumal davon offensichtlich Ausnahmen gemacht wurden, wie die Vermietung an die Beklagte zeigt. Auch fehlt es an der tatsächlichen Übung eines sozialen Rotationsprinzips. Die Klägerin hat nicht hinreichend dargelegt, dass sie eine Rotation anhand abstrakt-genereller Kriterien vornimmt und die Mietverhältnisse zugunsten einer gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten nach einer gewissen Zeit beendet. Die Tatsache, dass es tatsächlich zu einem häufigen Bewohnerwechsel kam, deutet nicht zwingend auf das Vorliegen eines „sozialen Rotationsprinzips“ hin, da der häufige Mieterwechsel ebenso aus Gründen, die aus der Sphäre der Mieter stammen, herrühren kann (vgl. BGH a.a.O.; Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 67). Jedenfalls aber erfolgte die konkrete Vermietung an die Beklagte nicht im Rahmen eines solchen Rotationsprinzips. Denn die beabsichtigte kurzfristige Vermietung an die Beklagte war hier nicht Ausdruck eines abstrakt-generellen Kriterien folgenden „sozialen Rotationsprinzips“; sie sollte nicht der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten dienen, sondern die Zeit bis zum Verkauf des Hauses überbrücken. Randnummer 23 bb) Ebensowenig greift der Ausschlusstatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB für die Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch. Randnummer 24 § 549 Abs. 2 BGB schränkt den Schutz des Wohnungsmieters in Situationen ein, in denen zwar ein Wohnraummietverhältnis besteht, der „Normalfall“ der Vermietung von Wohnraum zu meist länger andauernder Nutzung als räumlicher Lebensmittelpunkt, an den die Schutzvorschriften teleologisch anknüpfen, aber nicht vorliegt (BeckOGK/H. Schmidt, Stand 1.7.2022, § 549 BGB Rn. 5). § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB trägt dabei der Sondersituation Rechnung, dass die angemieteten Räume nach der Zwecksetzung - etwa als Ferien- oder Monteurswohnung - nicht den Lebensmittelpunkt des Mieters bilden sollen und er daher nicht desselben Bestandsschutzes bedarf wie bei „normaler“ Wohnraummiete (vgl. LG Berlin ZMR 2022, 121; BeckOGK/H. Schmidt, 01.07.2022 BGB, § 549 Rn. 16; Staudinger/Artz, [2021] BGB § 549 Rn. 22). Nach diesem Normzweck des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann unter vorübergehendem Gebrauch nur ein kurzfristiger Gebrauch verstanden werden, dessen Entzug den Mieter nicht schwer treffen kann (OLG Hamm MDR 1986, 676). Wesentliches Abgrenzungskriterium ist, ob durch die Anmietung nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf - mangels anderweitiger Bleibe - lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann. Nur im ersteren Fall liegt ein Mietverhältnis zu vorübergehendem Gebrauch vor (so zur identischen Vorgängernorm § 564b Abs. 7 Ziff. 1 BGB a.F.: OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268 m.w.N.; vgl. auch OLG Hamm NJW 1981, 290; LG Berlin ZMR 2020, 397). Das Interesse allein des Vermieters an einer nur vorübergehenden Vermietung ist selbst dann nicht maßgeblich, wenn in den Mietvertrag ausdrücklich die Klausel aufgenommen worden ist, dass die Überlassung zu nur vorübergehendem Gebrauch erfolgt. Der einseitige Wunsch des Vermieters, ein Mietverhältnis kurz zu begrenzen, kann vielmehr nur in den Grenzen des § 575 BGB verwirklicht werden (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.; LG Berlin ZMR 2022, 121; Staudinger/Artz, BGB [2021], § 549 Rn. 22). Randnummer 25 Nach diesen Maßstäben lag hier kein nur vorübergehender Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Die Bezeichnung als „Zwischenmietvertrag“ ist dafür ebenso unerheblich wie das (zwar ausdrücklich in den Vertrag aufgenommene, aber) rein vermieterseitige Interesse an einer zeitlichen Beschränkung bis zum Verkauf des Anwesens. Insbesondere lag hier kein nach § 575 BGB zulässiger Befristungsgrund vor. Maßgeblich ist vielmehr, dass die Beklagte mit der Anmietung - für die Klägerin bei Vertragsschluss erkennbar - nicht lediglich einen vorübergehenden Wohnbedarf decken, sondern ihren allgemeinen Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe zumindest kurzfristig befriedigen wollte. Soweit die Klägerin behauptet hat, die Beklagte habe bei Anmietung angegeben, das Apartment lediglich als Ausgangspunkt für die weitere Wohnungs- und Studienplatzsuche nutzen zu wollen, käme danach zwar grundsätzlich eine bloße „Durchgangsstation“ i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Jedoch hat sich dieser Vortrag, für den sich im schriftlichen Mietvertrag kein Anhaltspunkt findet, in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Die Zeugin Gleich hat vielmehr sowohl in ihrer erst- wie in der zweitinstanzlichen Vernehmung angegeben, die Beklagte habe ausdrücklich nachgefragt, ob nicht auch eine längerfristige Anmietung möglich sei. Das entspricht im Kern den Angaben der Beklagten in ihrer persönlichen Anhörung vor der Kammer, sie habe ihre vorherige Wohnung wegen einer Eigenbedarfskündigung räumen müssen und deshalb eigentlich eine längerfristige Bleibe gesucht. Soweit die Zeugin darüber hinaus angegeben hat, die Beklagte habe auch erwähnt, in Zukunft ein Jura-Studium aufnehmen zu wollen (was die Beklagte bestreitet), kann dies dahinstehen. Denn nach den weiteren Angaben der Zeugin sei darüber nicht näher gesprochen worden. Selbst wenn man von einer allgemeinen Absicht zur Studienaufnahme ausgehen würde, ergäbe sich daraus allein noch kein nur kurzfristiger und vorübergehender Wohnbedarf. Vielmehr war in der Vertragsgestaltung mit der Verlängerungsklausel von vornherein - zumindest für den Fall, dass sich der Verkauf wider Erwarten verzögern sollte - die Möglichkeit einer Verstetigung der Wohnsituation angelegt. Randnummer 26 Soweit - von den vorgenannten Maßstäben abweichend - in der Literatur teilweise geringere Anforderungen an den vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gestellt werden (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 15. Aufl. 2021, BGB § 549 Rn. 33 f.; BeckOK-MietR/Bruns, Stand: 01.08.2022, § 549 Rn. 13 f.), steht dem schon entgegen, dass die in § 549 BGB normierten Ausnahmen vom Mieterschutz grundsätzlich eng auszulegen sind. Letztlich kann das aber dahinstehen, da auch nach diesen Auffassungen hier der Ausnahmetatbestand des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB im Ergebnis zu verneinen wäre. Soweit die genannten Literaturstimmen - unabhängig vom Vertragszweck und -anlass - ausschließlich auf die zeitliche Begrenzung der Mietdauer abstellen wollen, bleibt das auf Fallgestaltungen mit sehr kurzfristigen Vertragsdauern von drei bis maximal sechs Monaten beschränkt (Schmidt- Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34; BeckOK-MietR/Bruns a.a.O. Rn. 13; vgl. auch LG Berlin ZMR 2020, 397: kein vorübergehender Gebrauch bei siebenmonatiger Nutzung einer Ferienwohnung). Hier war jedoch durch die Verlängerungsklausel von vornherein eine Mietdauer über drei Monate hinaus auf unbestimmte Zeit angelegt (zum nicht mehr vorübergehenden Gebrauch bei Kettenmietverträgen vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.; OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 268). Letztlich bestand das Mietverhältnis im Zeitpunkt der Kündigung bereits seit fast zehn Monaten, ohne dass dies über den bei Mietvertragsschluss vorhersehbaren Zeitraum hinausgegangen wäre. Soweit daneben für den vorübergehenden Gebrauch maßgeblich auf die objektive Beschaffenheit der Mieträume abgestellt wird (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O.: Hotelzimmer, Ferienwohnung in einem Erholungsgebiet nach § 10 BauNVO), bleibt dieses Abgrenzungskriterium letztlich unklar und berücksichtigt nicht das umfassende Wohnraumverständnis, das in den Mieterschutz grundsätzlich auch solche Räume einbezieht, die - wie hier - für dauerhaftes Wohnen eigentlich nicht vorgesehen und gegebenenfalls nur eingeschränkt geeignet sind (vgl. dazu auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 6). Jedenfalls soll auch insoweit die bloß vermieterseitige Widmung zu Sonderzwecken nicht genügen (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter a.a.O. Rn. 34 a.E.). Randnummer 27 cc) Da damit kein Ausnahmetatbestand nach § 549 BGB vorlag, bedurfte die Klägerin nach § 573 BGB zur ordentlichen Kündigung eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses. Dafür kann zwar grundsätzlich die Verkaufsabsicht des Eigentümers genügen. Erforderlich wären dazu jedoch nach § 573 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 BGB konkrete Angaben im Kündigungsschreiben über den Mindererlös im Falle vermieteten Verkaufs (LG Stuttgart BeckRS 1994, 10839 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank/Börstinghaus, 15. Aufl., § 573 BGB Rn. 263 m.w.N.). Daran fehlt es hier. Randnummer 28 c) Die Berufung auf die Unwirksamkeit der Befristungsklausel ist der Beklagten auch nicht wegen Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) verwehrt. Zwar hat die Klägerin bei Abschluss des Mietvertrags unmissverständlich klargemacht, dass eine Vermietung unter keinen Umständen über den Verkauf hinaus erfolgen sollte. Darauf hat sich die Beklagte in Kenntnis der wirtschaftlichen Beweggründe der Klägerin ausdrücklich eingelassen. Ihr dazu in der Berufungsverhandlung geäußerter Einwand, nach ihrem Verständnis erfordere der Verkauf die Eintragung im Grundbuch, liegt ersichtlich neben der Sache, zumal diese Eintragung mittlerweile erfolgt ist. Jedoch stellt sich das bloße Ausnutzen der Unwirksamkeit einer vertraglichen Vereinbarung noch nicht als Rechtsmissbrauch dar. Das gilt umso mehr, wenn diese formale Unwirksamkeit - wie hier - gerade dem Schutz des Wohnungsmieters zu dienen bestimmt ist. Randnummer 29 Die Kammer verkennt dabei nicht, dass die Beklagte durch ihr absprachewidriges Verhalten die Klägerseite in eine prekäre Situation gegenüber dem Erwerber bringt. Indes ist die Vermieterseite nicht rechtlos gestellt: Unter den Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist der Vermieter zu einer Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, falls die Vermietung eine wirtschaftliche Verwertung des Anwesens verhindert. Randnummer 30 2. Die weitergehende Berufung ist unbegründet. Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagte zum Rücktausch des Türschlosses des Video- und Clubraums sowie zur Entfernung der dort und auf den Terrassen eingebrachten Gegenstände verurteilt. Randnummer 31 a) Die Räumung des Video- und Clubraums einschließlich der Herausgabe im ursprünglichen Zustand, also mit dem vorherigen Türschloss, kann die Klägerin aus § 604 Abs. 1 BGB verlangen, den Rückbau des ursprünglichen Türschlosses zudem auch aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. mit dem insoweit bestehenden Leihverhältnis. Randnummer 32 Die Nutzung dieses Lagerraums ist entgegen der Ansicht der Beklagten nicht von dem - fortgeltenden - Mietvertrag mitumfasst. Im schriftlichen Mietvertrag findet sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Klägerin über das Apartment hinaus auch einen Keller- oder sonstigen Lagerraum vertraglich schuldet. Ebensowenig hat die Beklagte eine entsprechende mündliche Zusatzabrede beweisen können. Sie hat diese Behauptung zwar in ihrer mündlichen Anhörung vor der Berufungskammer wiederholt. Die Zeugin D konnte das jedoch nicht bestätigen, sondern hat vielmehr verneint, dass bei Vertragsschluss über einen zusätzlichen Lagerraum gesprochen worden sei. Insoweit steht zum mündlich Besprochenen Aussage gegen Aussage, ohne dass Anhaltspunkte erkennbar wären, weshalb nur der Beklagten, nicht aber der Zeugin Glauben zu schenken sein sollte. Nach den Angaben des Geschäftsführers der Klägerin im Berufungstermin hat er den Video- und Clubraum der Beklagten beim Einzug lediglich als kurzfristige Unterstellmöglichkeit angeboten (neben dort gelagerten Gegenständen der Klägerin, also nicht zur alleinigen Nutzung). Danach kann insoweit lediglich von einem unentgeltlichen Leihverhältnis ausgegangen werden, so dass die Klägerin diesen Raum jederzeit zurückverlangen kann, § 604 Abs. 3 BGB, jedenfalls aber wegen des eigenmächtigen Schlossaustauschs insoweit zur Kündigung nach § 605 Nr. 2 BGB berechtigt war, die sie mit der Klage konkludent erklärt hat. Randnummer 33 b) Die Klägerin hat gegen die Beklagte auch einen Anspruch auf Entfernung der auf der Nord- und Südterrasse eingebrachten Gegenstände aus § 541 BGB sowie aus §§ 280, 249 BGB i.V.m. dem Mietvertrag. Randnummer 34 Zwar umfasste der Mietvertrag ausweislich der vorangegangenen Wohnungsanzeige der Klägerin (AS I 127) auch die „Gartennutzung“; das schließt bei verständiger Würdigung grundsätzlich die (Mit-)Benutzung der Terrassen ein, so dass diese im Ausgangspunkt unter den Mietvertrag fallen. Das bedeutet jedoch nicht, dass diese Flächen der Beklagten zur alleinigen Nutzung überlassen wären und sie diese nach ihren Vorstellungen gestalten, insbesondere möblieren und zur Lagerung von Gegenständen nutzen durfte. Zumindest hat die Beklagte Abweichendes nicht bewiesen. Die von ihr insoweit benannte Zeugin D hat vielmehr das oben ausgeführte eingeschränkte Verständnis der „Gartennutzung“ bestätigt. Randnummer 35 Die Klägerin kann daher aus § 541 BGB die Unterlassung der vertragswidrigen Möblierung der Terrasse und zudem auch aus §§ 280, 249 BGB die Entfernung der dort abgestellten Gegenstände verlangen. Eine Abmahnung nach § 541 BGB war hier ausnahmsweise entbehrlich, nachdem die Beklagte jedenfalls im hiesigen Prozess eine Entfernung der Gegenstände ernsthaft und endgültig verweigert hat (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Flatow, Mietrecht, 15. Aufl., § 541 BGB Rn. 8 m.w.N.). Randnummer 36 3. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92, 97 ZPO. Bei der Kostenquote hat die Kammer berücksichtigt, dass es sich bei dem Video- und Clubraum sowie den Terrassen - auch nach den Angaben der Beklagten in der Berufungsverhandlung - um nicht unerhebliche Nebenflächen handelt. Randnummer 37 4. Die Entscheidung über die Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Anlass zur Zulassung der Revision bestand nicht, § 543 ZPO. Der Fall betrifft die Anwendung gefestigter Rechtsprechung (insbesondere zum vorübergehenden Gebrauch i.S.d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) auf einen Einzelfall. Randnummer 38 5. Der Streitwert der Jahresmiete von 8.400,- € (§ 41 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 GKG) umfasst - wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - nicht nur den Räumungsanspruch hinsichtlich des Apartments, sondern auch hinsichtlich der weiteren Flächen, nachdem die Frage, ob diese Flächen vom Mietvertrag mitumfasst sind, gerade Gegenstand des hiesigen Rechtsstreits ist. Ob hinsichtlich des Rücktauschs des Türschlosses ein (geringfügiger) eigenständiger Streitwert anzunehmen ist, kann dahinstehen, da dadurch jedenfalls kein Gebührensprung ausgelöst wird. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001518008 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 23 S 92/16 Datum: 23.08.2017 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 23. Zivilkammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 23 S 92/16 ECLI: ECLI:DE:LGD:2017:0823.23S92.16.00   Tenor: Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Neuss vom 02.12.2016 (Az. 94 C #####/####) abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F 17 in L nebst Kellerraum und Garage zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten als Gesamtschuldner. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.   1 Gründe: 2 A. Der Kläger nimmt die Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung in Anspruch. Er ist seit dem 17.07.2015 Eigentümer der Immobilie F 17 in L. Die Wohnung im Erdgeschoss des Objektes steht inzwischen leer, die Wohnung im Obergeschoss des Objektes wurde von der früheren Eigentümerin mit Mietvertrag vom 19.08.2013 an die Beklagten vermietet. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird nach § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. 3 Mit Urteil vom 02.12.2016 (Az. 94 C #####/####) hat das Amtsgericht Neuss die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Kläger habe das Mietverhältnis zu den Beklagten weder durch die fristlosen Kündigungen vom 17.08.2016, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 noch durch die ordentlichen Kündigungen vom 29.07.2015, 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 wirksam beendet. 4 Die fristlose Kündigung vom 17.08.2015 sei unwirksam, weil sich die Beklagten zu dem Zeitpunkt weder in Zahlungsverzug befunden hätten noch die übrigen seitens des Klägers geltend gemachten Pflichtverletzungen zur fristlosen Kündigung berechtigen würden. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung sei weder in der Nutzung des Treppenhauses vor der Wohnung durch einen Schrank noch in der Nutzung des Verschlags und Gartens zu sehen. Auch die fristlose Kündigung vom 26.10.2015 sei unwirksam, weil die Beklagten zu dem Zeitpunkt nicht in Zahlungsverzug gewesen seien. Ebenso seien die Beklagten vertraglich zum Betreten des Heizungskellers und zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen und auch die körperliche Auseinandersetzung zwischen den Parteien habe keine fristlose Kündigung gerechtfertigt. Die fristlosen Kündigungen vom 25.11.2015 und 09.12.2015 seien ebenso unwirksam, weil sich die Beklagten zu dem Zeitpunkt nicht in Zahlungsverzug befunden hätten. 5 Ebenso sei die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 unwirksam, da im Mietvertrag eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen worden sei. Bei dem Kündigungsausschluss handele es sich um eine Individualvereinbarung. Durch die handschriftliche Streichung der Befristungsvorgabe habe die Vertragsklausel eine Wesensänderung erfahren. Die Umwandlung eines dilatorischen Kündigungsverzichts in einen peremptorischen Kündigungsausschluss verändere die Vertragsklausel qualitativ. Nicht erheblich sei insoweit, dass unstreitig die Beklagten der früheren Vermieterin das Mietvertragsformular gestellt hätten, weil der Kläger jedenfalls nicht vorgetragen habe, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrfach erwirkt hätten. Wegen des individualvertraglich wirksam vereinbarten Kündigungsausschlusses seien auch die übrigen hilfsweise fristgemäß ausgesprochenen Kündigungen vom 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 unwirksam. 6 Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit welcher er sein Räumungsbegehren weiterverfolgt. Er vertritt die Ansicht, dass die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 wirksam sei. Der Kündigungsausschluss im Mietvertrag sei unwirksam, weil dadurch das Kündigungsrecht des Vermieters zum Zwecke der Eigennutzung vollständig ausgeschlossen werde. Bei dem Kündigungsverzicht handele es sich nicht um eine individualvertragliche Regelung, sondern um eine vorformulierte Vertragsbedingung. Im Übrigen sei der Kündigungsausschluss sittenwidrig und daher nichtig. Auch die Kündigung vom 17.08.2015 sei wirksam, zumal das Amtsgericht bereits verkannt habe, dass die Kündigung nicht auf einen Mietrückstand, sondern die wiederholt unvollständigen Mietzahlungen gestützt worden sei. Auch die weiteren Kündigungsgründe seien ausreichend, weil die Beklagten weder zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus noch zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt seien. Ebenso sei die Kündigung vom 26.10.2015 wirksam, weil die Beklagten weder zum Betreten des Heizungskellers noch zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen seien. Auch die tätliche Auseinandersetzung mit dem Beklagten zu 2 habe ein Kündigungsrecht begründet. Im Übrigen habe das Amtsgericht auch insoweit verkannt, dass die Kündigung nicht auf einen Mietrückstand, sondern die wiederholt unvollständigen Mietzahlungen gestützt worden sei. Auch die Kündigungen vom 25.11.2015 und 09.12.2015 seien wirksam, da jedenfalls die seitens des Amtsgerichts angesetzten Minderungsquoten überhöht seien. Die Beklagten hätten sich daher zu dem Zeitpunkt in Zahlungsverzug befunden. 7 Wegen eines Mietrückstandes in Höhe von insgesamt 5.632,59 EUR für den Zeitraum von Juli 2015 bis Dezember 2016 hat der Kläger mit der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erklärt. Mit Schreiben vom 10.02.2017 und Schriftsatz vom 21.06.2017 hat der Kläger darüber hinaus erneut eine fristlose und hilfsweise eine ordentliche Kündigung erklärt, weil der Beklagte zu 2 eine Tonbandaufnahme von einem Gespräch mit seiner ehemaligen Ehefrau angefertigt habe. 8 Der Kläger beantragt, 9 in Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Neuss vom 02.12.2016, Az. 94 C #####/####, die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses F 17 in L nebst Kellerraum und Garage zur räumen und geräumt an ihn herauszugeben. 10 Die Beklagten beantragen, 11 die Berufung zurückzuweisen. 12 Sie verteidigen das angefochtene Urteil und berufen sich darauf, dass das Mietverhältnis weder durch die ordentlichen noch die fristlosen Kündigungen wirksam beendet worden sei. Die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 sei unwirksam, weil im Mietvertrag ein unbefristeter Kündigungsverzicht vereinbart worden sei. Die handschriftlichen Veränderungen würden belegen, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruhe und keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle. Ebenso wenig sei der Kündigungsverzicht sittenwidrig. Auch die Kündigungen vom 17.08.2016, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 wegen Zahlungsverzugs seien unwirksam, weil sie zur Mietminderung berechtigt gewesen seien. Auch das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie die Nutzung des Verschlags und Gartens würden keinen Kündigungsgrund darstellen, zumal insoweit mit der früheren Vermieterin ein Nutzungsrecht vereinbart worden sei. Ebenso seien sie zum Betreten des Heizungskellers und zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen. Weiterhin sei die Kündigung aus der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 unwirksam, weil sie nach wie vor zur Mietminderung berechtigt seien. 13 Von der Darstellung des Sachverhalts im Übrigen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. Weitere Änderungen und Ergänzungen haben sich im Berufungsverfahren nicht ergeben. 14 B. Die Berufung des Klägers hat Erfolg, sie ist sowohl zulässig als auch begründet. 15 I. Die Berufung ist zulässig. Sie ist insbesondere nach §§ 511, 517, 519 ZPO form- und fristgerecht eingelegt sowie nach § 520 Abs. 3 ZPO ordnungsgemäß begründet worden. Auch wird die Berufungssumme nach § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. 16 II. In der Sache hat die Berufung ebenfalls Erfolg. 17 1. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, rechtfertigt das seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015, 26.10.2015, 25.11.2015 und 09.12.2015 gerügte Zahlungsverhalten der Beklagten nach §§ 543 Abs. 1 und 2 S. 1 Nr. 3 lit. a und b, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses. Dasselbe gilt für die seitens des Klägers mit der Berufungsbegründung vom 01.02.2017 ausgesprochene Kündigung. 18 Soweit der Kläger die Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 mit wiederholt unvollständigen Mietzahlungen der Beklagten begründet, geht dies fehl. Unabhängig davon, inwieweit die Beklagten zur Mietminderung berechtigt waren, lässt sich dem Vorbringen des Klägers lediglich konkret entnehmen, in welcher Höhe und aus welchem Grund die Beklagten die Mietzinsen für Juli bis Oktober 2015 gemindert haben, ansonsten verweist der Kläger lediglich pauschal darauf, dass die Beklagten die Mietzinsen auch in der Zeit vor dem Eigentumsübergang nicht vollständig beglichen haben. Auf den Zeitraum vor Juli 2015 vermag sich der Kläger jedoch bereits deshalb nicht zu stützen, weil davon nicht das Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten, sondern das Vertragsverhältnis zwischen den Beklagten und der früheren Vermieterin betroffen war, und der Zeitraum von Juli bis Oktober 2015 hat jedenfalls noch nicht dazu ausgereicht, um bereits von wiederholt unvollständigen Mietzahlungen zu sprechen. 19 Soweit der Kläger die Kündigungen vom 25.11.2015, 09.12.2015 und 01.02.2017 auf einen Zahlungsverzug der Beklagten stützt, greift auch dies nicht durch. Weder die tatsächlichen Feststellungen noch die abschlägigen Minderungsquoten des Amtsgerichts sind insoweit seitens des Klägers substantiiert angegriffen worden und entfalten daher Bindungswirkung. Dies gilt umso mehr, als das Amtsgericht das Minderungsrecht der Beklagten nicht auch auf den zwischen den Parteien streitigen Zustand der Kellerräume, sondern lediglich auf andere Mietmängel gestützt hat. 20 2. Ebenso hat das Amtsgericht zutreffend entschieden, dass die weiteren seitens des Klägers mit den Kündigungen vom 17.08.2015 und 26.10.2015 geltend gemachten Pflichtverletzungen der Beklagten weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. 21 Unabhängig davon, inwieweit die Beklagten zum Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus sowie zur Nutzung des Verschlags und Gartens berechtigt waren, ergibt sich hieraus jedenfalls keine erhebliche Pflichtverletzung. Bezogen auf das Aufstellen des Schrankes im Treppenhaus verweist der Kläger lediglich pauschal auf eine Gefahr der Schimmelbildung und den Umstand, dass die Fenster hinter dem Schrank nicht gereinigt und nicht geöffnet werden können. Bezogen auf eine Nutzung des Verschlags und Gartens stützt die Tatsache, dass sich die Beklagten unstreitig im Besitz der Schlüssel zum Verschlag befinden, ihren Einwand, dass die frühere Vermieterin ihnen eine Nutzung des Verschlags und Gartens gestattet habe. 22 Soweit der Kläger darauf verweist, dass die Beklagten weder zum Betreten des Heizungskellers noch zur Veranlassung der Arbeiten an der Heizungsanlage berechtigt gewesen seien, und sich insoweit darauf beruft, dass die Beklagten die Zusatzvereinbarung vom 19.08.2013 mit Schreiben vom 18.04.2016 für hinfällig erklärt hätten, geht auch dies fehl. Das Schreiben der Beklagten datiert erst vom 18.04.2016, während die Beklagten den Heizungskeller unstreitig bereits am 09.10.2015, 12.10.2015 und 13.10.2015 betreten und die Heizungsanlage wieder anschalten lassen haben. Zu dem Zeitpunkt aber hatten die Beklagten die Zusatzvereinbarung vom 19.08.2013 jedenfalls noch nicht als hinfällig bezeichnet und waren bereits deshalb nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, sich um die der Heizungsanlage zu kümmern. 23 Auch die Auseinandersetzung zwischen dem Vater des Klägers und dem Beklagten zu 2 am 15.10.2015 begründet kein Kündigungsrecht. Unabhängig davon, ob der Kläger mit seinem Vater unangekündigt bei den Beklagten erschienen und wie das Gespräch mit dem Beklagten zu 2 im Einzelnen verlaufen ist, stand dem Kläger und seinem Vater kein Recht zur Besichtigung oder zum Betreten der Wohnung der Beklagten zu, weshalb das Verhalten des Beklagten zu 2 gegenüber dem Vater des Klägers noch von seinem Hausrecht als Mieter gedeckt war. Dies gilt umso mehr, als der Kläger selbst darauf verweist, dass sich sein Vater bereits vorgebeugt hatte, um in die Wohnung der Beklagten hineinzusehen, bevor es zur Auseinandersetzung kam. Versucht der Vermieter, sich eigenmächtig Zugang zur Wohnung oder einem Zimmer zu verschaffen, steht es dem Mieter insoweit frei, den Vermieter davon abzuhalten (vgl. BGH, Urteil v. 04.06.2014, VIII ZR 289/13, juris, Rn. 13, 23). Dies gilt erst recht gegenüber Dritten wie dem Vater des Klägers. 24 3. Soweit der Kläger die im Rahmen des Berufungsverfahrens ausgesprochenen Kündigungen vom 10.02.2017 und 21.06.2017 darauf stützt, dass der Beklagte zu 2 eine Tonbandaufnahme von einem Gespräch mit seiner ehemaligen Ehefrau angefertigt habe, rechtfertigt sein Vorbringen ebenfalls weder eine fristlose noch eine ordentliche Beendigung des Mietverhältnis nach §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB, zumal der Beklagte zu 2 die Tonbandaufnahme offenbar nicht verdeckt, sondern für die ehemalige Ehefrau des Klägers ersichtlich angefertigt hat. 25 4. Der Kläger hat das Mietverhältnis zu den Beklagten jedoch durch die Eigenbedarfskündigung vom 29.07.2015 nach § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 31.10.2015 beendet. Dass der Kläger die Wohnung für sich und seine Familie benötigt, bestreiten die Beklagten jedenfalls im Rahmen des Berufungsverfahrens nicht mehr. Zwischen den Parteien ist jedoch streitig, inwieweit der unbefristete Ausschluss einer ordentlichen Kündigung zwischen der früheren Vermieterin und den Beklagten wirksam vereinbart worden und ebenfalls für den Kläger verbindlich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein formularmäßiger Kündigungsausschluss nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet (vgl. BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16, juris, Rn. 13). Zwischen den Parteien ist insoweit unstreitig, dass es sich bei dem Mietvertrag vom 19.08.2013 um einen Formularvertrag der Haus & Grund Rheinland Verlag und T2 GmbH handelt, welchen die Beklagten der früheren Vermieterin vorgelegt haben. Davon ausgehend stellt der unbefristete Kündigungsverzicht keine individualvertragliche Vereinbarung, sondern eine formularmäßige Vertragsbedingung dar und ist nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. 26 Soweit die Beklagten einwenden, dass die Klausel von ihnen nicht mehrfach verwendet werden sollte, greift dies nicht durch. Gedruckte Formulare oder von Dritten verfasste Klauseln, welche in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, fallen stets unter § 305 Abs. 1 BGB (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). Nicht erforderlich ist hierfür, dass der Erwerber des Formulars eine mehrfache Verwendung plant oder die Klausel von der Partei mehrfach verwendet werden soll, insoweit genügt es vielmehr, dass die Klausel auch von anderen Personen verwendet werden soll (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 39). § 305 Abs. 1 BGB setzt weiterhin voraus, dass eine Vertragspartei die vorformulierten Vertragsbedingungen der anderen Vertragspartei stellt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Dabei ist nicht erforderlich, dass die andere Vertragspartei keine Möglichkeiten zum Aushandeln hat, vielmehr ist hierfür genügend, dass eine Vertragspartei der anderen Vertragspartei konkret einen Gestaltungsvorschlag unterbreitet (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Insoweit kann nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter die allgemeinen Geschäftsbedingungen stellen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 38). Letzteres war hier der Fall, da unstreitig die Beklagten den Formularvertrag vorgelegt haben. 27 Auch der Einwand der Beklagten, die handschriftlichen Veränderungen würden belegen, dass die Ausschlussklausel auf einer individualvertraglichen Vereinbarung beruhe und keine formularmäßige Vertragsbedingung darstelle, greift nicht durch. Wird eine vorgedruckte Klausel hand- oder maschinenschriftlich ergänzt, so bleibt sie eine Formularklausel, wenn der Klauselgehalt durch die Ergänzung nicht verändert wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Hierzu zählen unselbstständige Ergänzungen, die Einfügung einer Zahl, eines Betrags, eines Datums oder die Beschreibung des Mietobjekts (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Gleiches gilt, wenn die Klausel durch Ankreuzen kenntlich gemacht wird (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Wird eine Klausel dagegen so verändert, dass sich daraus ein anderer Sinn ergibt, so ist zu unterscheiden: Eine Formularklausel liegt vor, wenn bereits der Vertragstext die zu beanstandende Regelung enthält (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). Ergibt sich die Unangemessenheit der Regelung aus der Ergänzung, so ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualerklärung oder eine Formularklausel gegeben ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, MietR, 12. Aufl. 2015, Vorb. zu § 535 BGB, Rn. 40). 28 Vorliegend haben die Parteien die Klausel zum einen angekreuzt und zum anderen die Klammerzusätze „maximal 4 Jahre“ und „maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss“ durchgestrichen, die Parteien haben hingegen weder die Leerstelle in der Klausel ausgefüllt noch vor der Leerstelle die Worte „bis zum“ gestrichen. Den beiden Klammerzusätzen kommt allerdings kein eigenständiger Regelungsgehalt zu. Sie weisen lediglich darauf hin, dass in allgemeinen Geschäftsbedingungen lediglich ein formularmäßiger Kündigungsausschluss von maximal vier Jahren zulässig ist. Wären die beiden Klammerzusätze nicht gestrichen worden, wäre dadurch keine Frist von maximal vier Jahren vereinbart worden. Umgekehrt ist dadurch, dass die beiden Klammerzusätze gestrichen worden sind, ebenfalls noch keine Vereinbarung getroffen worden. Vielmehr ist die Leerstelle unausgefüllt geblieben. Dadurch erfolgte ein Kündigungsausschluss unbefristet, was in allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässig ist. 29 Ungeachtet dessen würde ein unbefristeter Kündigungsausschluss ebenfalls durchgreifenden Bedenken begegnen, wenn es sich bei der mietvertraglichen Regelung nicht um eine formularmäßige Vertragsbedingung, sondern eine individualvertragliche Vereinbarung handeln würde, und zwar unabhängig davon, dass die Beklagten ihrem eigenen Vorbringen im Schriftsatz vom 12.01.2016 zufolge die Streichung der beiden Klammerzusätze von ihrer früheren Vermieterin letztlich verlangt und nicht mit ihr darüber verhandelt haben. Zwar kann ein Kündigungsausschluss im Wege der individualvertraglichen Vereinbarung auch für einen Zeitraum vereinbart werden, welcher über den bei einer formularmäßigen Vertragsbedingung zulässigen Zeitraum von vier Jahren hinausgeht (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12, juris, Rn. 17). So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise einen individualvertraglichen Kündigungsausschluss von 13 Jahren als noch zulässig erachtet (vgl. BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12, juris, Rn. 17). Ebenso ist bei Vorliegen von Befristungsgründen nach §§ 575, 544 BGB zwar auch bei Wohnraummietverhältnissen die Vereinbarung einer Mietzeit von 30 Jahren sowie auf Lebenszeit zulässig (vgl. Schmidt/Futterer/Lammel, MietR, 12. Aufl. 2015, § 544 BGB, Rn. 3). Selbst darüber ginge die mietvertragliche Regelung jedoch vorliegend noch hinaus, weil letztlich ein immerwährender Kündigungsausschluss vorläge, welcher nicht nur die jeweiligen Vertragsparteien, sondern auch sämtliche Rechtsnachfolger binden würde. Dies erscheint nicht zuletzt wegen der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich. Aus den obigen Gründen bedarf es hierzu jedoch keiner abschließenden Beurteilung. 30 III. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. 31 IV. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 7, 711, 713 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO. 32 V. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht erfüllt sind. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, zumal sich der Bundesgerichtshof mit den streitgegenständlich relevanten Rechtsfragen bereits ausführlich befasst hat (vgl. BGH, Beschluss v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16, juris, Rn. 13 f.). Der Rechtsstreit weist auch im Übrigen keine über den Einzelfall hinausgehenden Bezüge auf. 33 VI. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird nach § 41 Abs. 1 und 2 GKG auf 8.880,00 EUR festgesetzt.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen