§ 574b BGB

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Schöneberg Entscheidungsdatum: 24.06.2020 Aktenzeichen: 104 C 37/20 ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2020:0624.104C37.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete: Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung Orientierungssatz Enthält ein Wohnraummietvertrag mit der Voreigentümerin des Hausanwesens/Wohnungsunternehmen die Regelung, dass der Vertrag nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens, die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, gekündigt werden kann, hindert dies den Erwerber der Mietwohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum nicht an einer Eigenbedarfskündigung. Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Beklagte zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks L. Weg in ... B. war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m² große ofenbeheizte 2 ½-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses. Randnummer 2 Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Randnummer 4 Die G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin, die ... gesellschaft mbH in B. bot der ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u.a. der Wohnung der Beklagten als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … Auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Erklärungen in Kopie in Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 1. April 2020, Bl. 70ff d.A. Bezug genommen. Randnummer 5 Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Beklagte zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch. Randnummer 6 Die E. O. R. E. GmbH verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück L. Weg in ... B. u.a. an Herrn C. J., der am 29. Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 7 Nach der Scheidung der Eheleute trat die Beklagte zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Beklagten zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein. Randnummer 8 Die Klägerin wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Beklagten vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Ausdrucks vom 3. August 2018 aus dem Wohnungsgrundbuch von Zehlendorf Blatt 20141 in Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., Bezug genommen. Randnummer 9 Die Miete liegt seither bei 309,44 Euro netto kalt zzgl. 131,- Euro Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 Euro. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 34ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 11 Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Beklagten der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 12f d. A., Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Beklagten zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur, Herrn W. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 29. April 2020, Bl. 132ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Beklagten zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen, Randnummer 18 Sie behaupten, die verlangte Räumung stelle für sie eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Der Beklagte zu 1. sei in Z. verwurzelt; seine Familie sei dort seit Generationen ansässig; er habe langjährige enge soziale Kontakte im Hause und der näheren Umgebung; es sei ihnen nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden, die sie mit den ihnen monatlich zur Zeit zur Verfügung stehenden Einkünften - erst recht von ihren künftigen Rentenbezügen - bezahlen können. Randnummer 19 Sie sind der Auffassung, die Regelung in dem Kaufvertrag zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH sei, soweit sie zusätzliche Verpflichtungen gegenüber den Mietern begründet hat, unmittelbarer Inhalt und Gegenstand ihres Mietvertrages geworden, weshalb der Verzicht auf das Kündigungsrecht bei Eigenbedarf auch die Klägerin binde - dies hätten sie bei der Frage der Ausübung ihres Vorkaufsrechts berücksichtigt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 21 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 22 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 2 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. Berlin gemäß §§ 546 Abs. 1 und 985 BGB. Randnummer 24 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 25 Diese Voraussetzung liegt hier vor. 1. Randnummer 26 1. Der Beklagte zu ist unstreitig seit dem September 1985, die Beklagte zu 2. seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. gelegenen Wohnung bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum sowie dem Kellerraum Nr. 11 Randnummer 27 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der den Beklagten überlassenen Wohnung verbundenen ist, am 1. August 2018 gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 1. Randnummer 28 1. Die Kündigung vom 23. Mai 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 29 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 30 1. Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Randnummer 31 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der Klägerin eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 32 2. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 33 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird (vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10). Randnummer 34 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung abschnittsweise - entsprechend den ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - sanieren und zunächst bis zum Eintritt in den Ruhestand als Zweitwohnsitz, danach - spätestens ab 2023 - als Altersruhesitz nutzen möchte; sie sei vor rund 20 Jahren aus beruflichen Gründen von ihrer Heimatstadt B. aus nach K. gezogen, dort aber nie heimisch geworden, weshalb sie im Alter wieder nach Berlin zurückkehren wolle; ihre bisherige 1-Zimmer-Wohnung in der R. Straße in K. sei nicht nur zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen, sondern auch erheblich durch Verkehrslärm und zudem seit einiger Zeit auch durch Baulärm beeinträchtigt; seit Januar 2019 habe sie sich wegen mehrfacher krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit dem Lärm auch tagsüber aussetzen müssen, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; sie benötige deshalb eine ruhiger gelegene Wohnung - wie die der Beklagten. Randnummer 35 Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 36 b) Die Kündigung ist den Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 37 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 39 1. Das Merkmal “benötigt” bedeutet nicht, dass der Vermieter sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 40 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/9). Randnummer 41 Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87). Randnummer 42 Nach der Anhörung der Klägerin steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass sie ernsthaft beabsichtigt, im Anschluss an die Sanierung der Wohnung der Beklagten diese selbst zu beziehen. Sie hat dafür auch vernünftige Gründe genannt. Sie hat erklärt, dass sie in B. geboren und aufgewachsen und nur aus beruflichen Gründen nach K. gezogen sei, jedoch nach Beendigung ihrer Berufstätigkeit wieder nach B. zurückkehren wolle; ihre bisherige Wohnung in der R. Straße in K. koste mit 367,- Euro monatlich fast genauso viel, wie sie selbst von den Beklagten an Miete erhalte, habe aber nur ein Zimmer und sei damit zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen; darüber hinaus sei sie auch erheblich durch Verkehrs- und Baulärm beeinträchtigt, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; in B. gäbe es auch ein breiteres Therapieangebot für ihre Krebs-Erkrankung. Randnummer 43 Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Klägerin haben sich nicht ergeben und werden auch von den Beklagten nicht konkret vorgebracht. Randnummer 44 Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um künftig “ Herr seiner eigenen vier Wände “ zu sein (vgl. Kammerbeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93; Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19). Randnummer 45 Das haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 46 2. Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Randnummer 47 Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung weder gegenwärtig noch in absehbarer Zeit, sondern allenfalls zu einem noch ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft genutzt werden soll (vgl. Urteile des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03 und vom 23. September 2015 zu VIII ZR 297/14). So ist es hier aber nicht. Der Nutzungswunsch der Klägerin hat sich bereits so weit verdichtet, dass sie ein konkretes Interesse an einer Eigennutzung in absehbarer Zeit hat. Sie hat erklärt, dass sie die Wohnung, sobald sie frei ist, sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - deren Dauer sie noch nicht absehen könne, aber auf ungefähr ein Jahr veranschlage - für mehr als zwei Wochenenden im Monat als Zweitwohnsitz nutzen wolle; mit ihrem Renteneintritt - spätestens ab 2023 - werde sie dann vollständig nach B. in diese Wohnung umziehen. Randnummer 48 Ihre Pläne sind damit hinreichend konkret, um die Annahme einer Vorratskündigung auszuschließen. Randnummer 49 Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die geplanten Sanierungsarbeiten nach Angaben der Klägerin möglicherweise über einen längeren Zeitraum als unbedingt notwendig erstrecken werden, weil sie sie nur abschnittsweise nach Maßgabe der ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und teilweise auch in Eigenleistung und mit Hilfe von Familienangehörigen durchführen will. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. Urteil des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03). Randnummer 50 3. Es schadet auch nicht, wenn die beabsichtigte Nutzung sich bis zum Eintritt der Klägerin in den Ruhestand auf eine Nutzung als Zweitwohnsitz beschränken soll. Randnummer 51 Das Benötigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt keine relative Mindestnutzungsdauer oder die Begründung eines Lebensmittelpunkts in der Wohnung voraus (vgl. Beschlüsse des BGH vom 22. August 2017 zu VIII ZR 19/17 und vom 21. August 2018 zu VIII ZR 186/17; Nichtannahmebeschluss des BVerfG vom 23. April 2014 zu 1 BvR 2851/13; entgegen dem Urteil des AG Wolfratshausen vom 28. Juni 2012 zu 8 C 51/12). Hier ist schon deshalb keine enge Handhabung der Kündigungsvoraussetzungen geboten, weil die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz nur vorübergehend erfolgen und in absehbarer Zeit in eine Nutzung als Altersruhesitz übergehen soll. Randnummer 52 4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 53 c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht ausgeschlossen. Randnummer 54 1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Randnummer 55 Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Beklagten vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist. Randnummer 56 2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „ das Wohnungsunternehmen “, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter. Randnummer 57 3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Beklagten geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Randnummer 58 Dies ergibt sich schon daraus, dass die ... GmbH sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein. Randnummer 59 Die ... GmbH hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen. Randnummer 60 Entsprechend heißt es auch in den von den Beklagten zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der G. lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „ dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige “ diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden “. Die Klägerin ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH en-bloc erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“. Randnummer 61 Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Beklagten also Ansprüche gegen die ... GmbH, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Beklagten dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag. Randnummer 62 Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 C 340/12). Randnummer 63 Soweit die Beklagten einwenden, sie seien aufgrund der Übersendung des Kaufvertrages zur Prüfung, ob sie ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben wollen, davon ausgegangen, dass die Erklärungen in dem notariellen Kaufvertrag einen mietvertraglichen Verzicht auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs darstellen würden, steht dem schon entgegen, dass ein solcher Verzicht gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedürfte, die allein durch die - in einem ganz anderen Zusammenhang erfolgte - Übersendung des Kaufvertrags, an dem keine der Parteien beteiligt gewesen ist, an die Beklagten keinesfalls gewahrt wird (vgl. Urteil des BGH vom 4. April 2007 zu VIII ZR 223/06). Randnummer 64 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 28. Februar 2020 beendet. Randnummer 65 3. Die Beklagten können nicht von der Klägerin aufgrund des gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 12. Dezember 2018 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, da sie nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 66 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574  3 BGB. Randnummer 67 a. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben (vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15). Randnummer 68 b. Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten zu 1. ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 69 c. Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Die Beklagten haben keine besonderen Umstände in ihrem persönlichen Bereich geschildert, die ihrer Verwurzelung in der Umgebung ihrer bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 70 Sie tragen zwar vor, dass sie mit den anderen Hausbewohnern teilweise seit Jahrzehnten vertraut sind und sie ein enges freundschaftlich-familiäres Verhältnis verbindet, das sich in gemeinsamen Weihnachtsfeiern und gegenseitiger Hilfeleistung manifestiert. Randnummer 71 Es ist aber nicht ersichtlich, warum diese Freundschaften nicht auch weiter gepflegt werden können, wenn die Beklagten nicht mehr im selben Haus wohnen, zumal die Beklagten unstreitig ein Auto zur Verfügung haben. Randnummer 72 Es ist ja auch keineswegs ausgeschlossen, dass die Beklagten eine neue Wohnung in der näheren Umgebung finden werden. Gerade weil sie nach ihren eigenen Angaben dort vielfältig vernetzt sind, haben sie gute Chancen, frühzeitig von freiwerdenden geeigneten Wohnungen zu erfahren, um die sie sich dann gezielt bewerben können. Randnummer 73 Notfalls dürften die Beklagten mit 53 und 60 Jahren auch noch in der Lage sein, sich an eine neue Wohngegend anzupassen. Randnummer 74 d. Die Beklagten haben auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 75 Das Asthma der Beklagten zu 2. beeinträchtigt sie offenbar nicht sehr, da sie trotzdem ihrer Arbeit nachgehen und sich zusätzlich noch um Angehörige und Bekannte kümmern kann. Randnummer 76 Es ist dem Vortrag der Beklagten auch nicht zu entnehmen, dass für das bei dem Beklagten zu 1. diagnostizierte Pfeiffersche Drüsenfieber - eine Viruserkrankung, mit der sich fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens ansteckt - etwas anderes gilt. Randnummer 77 Soweit er vorträgt, Existenzängste wegen des Verlustes seines Arbeitsplatzes nach mehrmaliger Krankschreibung und schließlich Insolvenz seines Arbeitgebers und nun auch noch der drohende Verlust der Wohnung hätten bei ihm eine Depression ausgelöst, deren Folgen bis zur Suizidgefährdung reichen würden, ist ihm zwar zuzugestehen, dass sein grundgesetzlich geschütztes Recht auf Leben und Gesundheit gegen das Eigentumsrecht der Klägerin abzuwägen sind. Das heißt aber nicht, dass jede behauptete Suizidgefahr zwangsläufig dazu führen würde, dass die Ansprüche der Klägerin zurücktreten müssen (vgl. Beschlüsse des BVerG vom 3. Oktober 1979 zu 1 BvR 614/79 und des BGH vom 4. Mai 2005 zu I ZB 10/05). Randnummer 78 Eine konkrete gegenwärtige Suizid-Gefahr behaupten die Beklagten selbst nicht. Randnummer 79 Im Falle einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands ist es dem Beklagten zu 1. zuzumuten, die psychologische Behandlung, in der er sich bereits seit längerer Zeit befindet, zu intensivieren, notfalls sich in stationäre Behandlung zu begeben. Dass die Gefahr hierdurch nicht abgewendet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Randnummer 80 e. Es ist auch nicht anzunehmen, dass durch einen Auszug aus der jetzigen Wohnung die bisherige Unterstützung der Mutter des Beklagten zu 1. - Begleitung zum Arzt oder zum Einkaufen, wöchentliche Versorgung mit vorbereiteten warmen Mahlzeiten, Hilfe bei Unwohlsein - nicht mehr in vergleichbarer Weise möglich wäre und sie nicht bei Bedarf auch in die  neue Wohnung der Beklagten aufgenommen werden könnte. Randnummer 81 f. Auch eine eventuelle Verlängerung der bisher 6,5 km betragenden Entfernung zwischen der Wohnung und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2. in der Residenz D. in der C. Allee stellt keine unzumutbare Härte dar. Randnummer 82 g. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihnen aufgrund ihrer aktuellen Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in der näheren Umgebung zu finden. Randnummer 83 Die Vorschrift des § 574 Abs. 2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte aus, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse (z. B. Wohngeld) sind zu berücksichtigen. Randnummer 84 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 85 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat. Randnummer 86 Daran fehlt es hier, worauf schon die Klägerin im Schriftsatz vom 29. April 2020 hingewiesen hat. Die Beklagten haben nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätten sie substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen sie seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen haben, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen, unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (Zeitungsanzeigen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Randnummer 87 Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargetan, dass es unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für sie preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 88 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, die Höhe ihrer aktuellen laufenden Einkünfte (zusammen über 2.800,- Euro) und ihren in absehbarer Zeit zu erwartenden Ruhestand zu verweisen. Randnummer 89 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17). D. h. aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16). Randnummer 90 h. Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung der Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an ihrem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich (vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124/01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18). Randnummer 91 4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Klägerin vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet. Randnummer 92 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 93 Das ist hier der Fall. Randnummer 94 Unstreitig hat der Beklagte zu 1. die Klägerin gegenüber dem Installateur, Herrn W., als „ Hexe “ bezeichnet bzw. sie mit einer „ bösen Hexe im Märchenland “ verglichen. Randnummer 95 Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Randnummer 96 Das muss sich die Klägerin auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Beklagten mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01). Randnummer 97 Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Beklagte zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Klägerin um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. Randnummer 98 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 99 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 100 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 101 III. Das Gericht hat den Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 102 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 103 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001434950 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Eigenbedarf Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Schöneberg Entscheidungsdatum: 01.07.2020 Aktenzeichen: 104 C 317/19 ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2020:0701.104C317.19.80 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 566 BGB, § 568 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf Wohnraummietverhältnis: Eigenbedarfskündigung Orientierungssatz 1. Der Begründungspflicht in einem Kündigungsschreiben für eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 3 S. 1 Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund so genau bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann.(Rn.35) 2. Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.(Rn.41) 3. Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch.(Rn.46) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 63. Zivilkammer, 17. Dezember 2021, 63 S 133/20, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Tenor zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet, und die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 11. Dezember 2003 mietete der jetzt _ Jahre alte Beklagte auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Februar 2004 eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 97,53 m² ( davon 62,73 m² beheizbar ) im 3. Obergeschoss links des auf dem Grundstück S. Straße, ... B. errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses von der damaligen Eigentümerin des Grundstücks, der W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH. Randnummer 2 Unter § 12 Abs. 3 ist in dem Mietvertrag geregelt: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens gemäß § 573 BGB eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 7ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 In einem Nachtrag zum Mietvertrag traf die W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH mit dem Beklagten die Vereinbarung: „ Der Vermieter verpflichtet sich, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ( Eigenbedarf ) und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ( wirtschaftliche Verwertung ) innerhalb von 10 Jahren nach dem 31. Dezember 2004 zu kündigen. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrages weiterhin in Kraft.“ Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Vereinbarung in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 16. Januar 2020, Bl. 68 d. A., Bezug genommen. Randnummer 4 Später erwarb die Klägerin die Immobilie und wurde als Eigentümerin im Grundbuch von S. eingetragen. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. März 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. November 2019 wegen Eigenbedarfs zugunsten des Bruders ihrer Gesellschafterin und Schwagers ihres Gesellschafters, Herrn M. W., der am 1. Juni 2019 eine Stelle bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. antreten und nach Beendigung der Probezeit und Übergang des Arbeitsverhältnisses in ein unbefristetes am 30. November 2019 mit seiner Frau und den beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kindern auf Dauer nach B. ziehen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 16 d. A., und den Anstellungsvertrag vom 28. März 2019 nebst Zusatzvereinbarung in Anlage K 3 und K 4 zur Klageschrift, Bl. 17ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 6 Die Nettokaltmiete für die Wohnung lag zu diesem Zeitpunkt bei 413,53 € monatlich. Randnummer 7 Mit Schreiben des B. Mietervereins vom 19. September 2019 widersprach der Beklagte der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 5 zur Klageschrift, Bl. 21 d. A., Bezug genommen. Randnummer 8 Herr W. und die Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s beendeten das Anstellungsverhältnis des Herrn W. mit Ablauf der Probezeit. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, der Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., habe sich nunmehr in B. mit einer Agentur für O. selbstständig gemacht und wolle - falls der Bund D. O. damit einverstanden sei - eine Geschäftsstelle dieses Verbandes in B. als H. eröffnen; dafür habe er bereits als Untermieter einen Büroraum in der F. Straße angemietet; er bewohne zur Zeit noch ein Zimmer im C.-H. Weg in ... B. zur Untermiete und beabsichtige weiterhin schnellstmöglich mit seiner Frau und den beiden jüngeren Kindern auf Dauer nach B. in die Wohnung des Beklagten zu ziehen. Randnummer 10 Sie ist der Auffassung, die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages sei durch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Dezember 2004 abgelöst worden; außerdem habe die Klägerin auch ein wichtiges berechtigtes Interesse im Sinne dieser Klausel daran, die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zu überlassen, damit dieser an seiner neuen beruflichen Wirkungsstätte wieder mit seiner Familie zusammenwohnen könne. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an sie herauszugeben. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen, Randnummer 15 hilfsweise Randnummer 16 festzustellen, dass sich das Mietverhältnis unbefristet fortsetzt, Randnummer 17 höchst hilfsweise, Randnummer 18 dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen sowie dem Beklagten nachzulassen, die vorläufige Zwangsvollstreckung durch Sicherheitshinterlegung abzuwenden. Randnummer 19 Er behauptet, die verlangte Räumung stelle für ihn eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Er sei aufgrund der langjährigen Mietzeit in der Umgebung der Wohnung verwurzelt; außerdem habe er eine Hüfterkrankung und sei daher auf kurze Wege zu Versorgungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und behandelnden Ärzten sowie auf gute Verkehrsanbindung - auch um weiterhin die Betreuung seiner 14 und 16 Jahre alten Söhne in der Z. Straße an 4-5 Tagen in der Woche zu gewährleisten - angewiesen wegen seiner finanziellen Verhältnisse - er habe nur ein geringes Einkommen, das durch Grundsicherungsleistungen auf insgesamt 997,28 € monatlich aufgestockt werde - und der Mangellage auf dem B. Wohnungsmarkt sei es ihm nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden; die Gefahr eines Verlustes der Wohnung belaste ihn psychisch stark, er habe Angst und Schlafstörungen. Randnummer 20 Er ist der Auffassung, die von der Klägerin angeführten Gründe für die Kündigung würden den erhöhten Anforderungen gemäß § 12 Abs. 3 des Mietvertrages nicht genügen; die Klägerin habe wichtige berechtigte Interessen gemäß § 573 BGB, die ausnahmsweise eine Kündigung des Mietverhältnisses notwendig machen, nicht - insbesondere nicht in dem Kündigungsschreiben - dargetan. Randnummer 21 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 11. März 2020 durch uneidliche Vernehmung des Herrn M. W.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 20. Mai 2020, Bl. 126ff d. A., Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 23 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 24 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 25 Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 3-Zimmer-Wohnung im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gemäß §§ 546 Abs.1 und 985 BGB. Randnummer 26 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 27 Diese Voraussetzung liegt hier vor. Randnummer 28 1. Der Beklagte ist unstreitig seit dem 1. Februar 2004 Mieter der im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gelegenen 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Korridor, Bad, Loggia und einem Kellerraum. Randnummer 29 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb des Grundstücks, auf dem sich die von dem Beklagten genutzte Wohnung befindet, gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. Randnummer 30 2. Die Kündigung vom 1. März 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 31 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 32 (1) Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs.1 BGB erklärt worden. Randnummer 33 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwalterin, Frau I. S., eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 34 (2) Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 35 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs.3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann ( vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06 ). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird ( vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10 ). Das ist hier geschehen. Randnummer 36 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zur Verfügung stellen wolle, da dieser ab dem 1. Juni 2019 aus beruflichen Gründen von ... nach B. - zunächst in ein Hotel oder ein möbliertes Zimmer - ziehen und nach dem 30. November 2019, wenn die Probezeit bei seinem neuen Arbeitgeber beendet sei, seine Ehefrau und die beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kinder nachholen und mit ihnen in der jetzt von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung leben wolle. Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 37 Der in dem Kündigungsschreiben dargelegte Bedarf ist auch nicht weggefallen, weil der Zeuge tatsächlich nicht über den 30. November 2019 hinaus bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. beschäftigt ist, sondern sich stattdessen in B. mit einer Agentur selbstständig gemacht hat. Ob der Zeuge W. in B. als Angestellter oder Selbstständiger beruflich tätig ist, stellt eine für die Begründung der Kündigung unwesentliche Einzelheit dar. Randnummer 38 b) Die Kündigung ist dem Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 39 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten gemäß § 573 Abs.1, 2 Nr.2 BGB analog - auch unter Berücksichtigung der Regelungen zum Mieterschutz in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages. Randnummer 40 (1) Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 41 (a) Auch eine teilrechtsfähige ( Außen- ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen ( vgl. Urteil des BGH vom 14. Dezember 2016 zu VIII ZR 232/15 ). Randnummer 42 Das Gericht hat keine Zweifel, dass der Zeuge M. W. - wie er bei seiner Vernehmung ausgesagt hat - der Bruder der Gesellschafterin und Schwager des Gesellschafters der Klägerin ist. Damit gehört er zu dem privilegierten Personenkreis gem. § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB. Randnummer 43 (b) Das Merkmal “ benötigt ” bedeutet nicht, dass der Vermieter oder sein Angehöriger sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 44 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird Randnummer 45 ( vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93 ). Randnummer 46 Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch ( vgl. Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89 und vom 11. November 1993 zu1 BvR 696/93; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87 und Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19 ). Diesen haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 47 Danach würde es schon ausreichen, wenn die Klägerin das Mietverhältnis nur deshalb gekündigt hätte, weil sie die Wohnung künftig lieber einem vertrauten Familienmitglied ihrer Gesellschafter überlassen möchte, als einem diesen nicht näher bekannten Mieter. Randnummer 48 (2) Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ausgeschlossen. Die dort getroffene Regelung hat nur für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis zum 31. Dezember 2015 Bestand gehabt. Randnummer 49 (3) Auch die Bestimmung in § 12 Abs.3 des Mietvertrages schließt hier die Wirksamkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht aus. Randnummer 50 (a) Die Klausel ist allerdings nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ersetzt worden. Vielmehr sollte durch den Nachtrag für einen begrenzten Zeitraum von zehn Jahren ein zusätzlicher Schutz für den Mieter geschaffen werden. Es ist aber ausdrücklich klargestellt worden, dass die Bestimmungen des Mietvertrages im Übrigen weiterhin in Kraft bleiben. Randnummer 51 (b) Auch wenn die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages ersichtlich auf das ursprüngliche Mietverhältnis mit einer Wohnungsbaugesellschaft zugeschnitten ist, muss die Klägerin als Erwerberin diese Regelung nach § 566 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen ( vgl. Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 ). Randnummer 52 Die Bestimmung begründet keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des Vermieters, die nach einem Rechtsübergang auf eine Privatperson oder eine GbR ihren Sinn verlieren würden. Randnummer 53 Es ist auch nicht davon auszugehen, dass aus der insoweit nach §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Sicht des Beklagten die Geltung der Bestimmung stillschweigend auf den Zeitraum, in dem die Wohnung im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft steht, beschränkt werden sollte. Aus der Sicht des Mieters ist die Kündigungsbeschränkung gerade im Falle der Veräußerung der Wohnung an eine Privatperson im Hinblick auf das entsprechend höhere Risiko einer Eigenbedarfskündigung, die Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt und die mit jedem Umzug verbundenen persönlichen und wirtschaftlichen Belastungen von Interesse ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84, Urteil des LG Frankenthal vom 27. Juli 2005 zu 2 S 119/05 ). Randnummer 54 (c) Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist ( vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99 ). Randnummer 55 Anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat, wird hier in der Klausel sogar ausdrücklich auf § 573 BGB Bezug genommen. Randnummer 56 Zudem ergibt sich auch aus der Nachtragsregelung vom 6. Dezember 2004, dass bis dahin eine Eigenbedarfskündigung vertraglich nicht ausgeschlossen sein sollte. Randnummer 57 (d) Da hier - anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat - in der die Klägerin bindenden Bestimmung des § 12 Abs. 3 des Mietvertrages von „ wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens gem. § 573 BGB “ die Rede ist, erscheint es fraglich, ob die in § 573 genannten Kündigungsgründe bereits als solche ein wichtiges berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne der Klausel begründen sollen oder ob beim Vorliegen der Voraussetzungen dieser Norm noch eine zusätzliche Einschränkung gewollt ist. Diese Zweifel gehen aber nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin, so dass zu Gunsten des Beklagten davon auszugehen ist, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht bereits dann auf Eigenbedarf gestützt werden kann, wenn der Vermieter ein vernünftiges, billigenswertes Erlangungsinteresse hat, sondern nur dann, wenn die dafür geltend gemachten Gründe die verschärften Voraussetzungen eines wichtigen berechtigten Interesses erfüllen, das die Beendigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig macht, was bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses der einzig zumutbare Weg sein muss, um den berechtigten Interesse des Vermieters Genüge zu tun ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84 ). Randnummer 58 Dass danach die Anforderungen an eine zulässige Eigenbedarfskündigung so hoch sind, dass schwer vorstellbar ist, unter welchen Umständen ein solcher Ausnahmefall vorliegen sollte, wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 13. März 2019 zu 65 S 204/18 ausführt, dürfte hingegen nicht gewollt sein. Sonst hätte man die Befugnis zur Eigenbedarfskündigung ja einfach ausschließen können. Randnummer 59 (e) Die erhöhten Voraussetzungen für eine Kündigung nach der Klausel in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages liegen hier aber nach dem schlüssigen Vortrag der Klägerin vor. Randnummer 60 Sie macht dem Beklagten seine Wohnung keineswegs nur deshalb streitig, weil sie aufgrund der ihr nach § 903 S.1 BGB zustehenden Befugnis, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, beschlossen hat, es künftig anders zu nutzen. Randnummer 61 Vielmehr hat sie in dem Kündigungsschreiben erklärt, der Bruder bzw. Schwager ihrer Gesellschafter, Herr M. W., werde sich zum 1. Juni 2019 beruflich verändern und seiner Erwerbstätigkeit künftig in B. nachgehen. Um dennoch mit seiner Familie zusammenzuleben, benötige er eine neue, für vier Personen geeignete Wohnung in B.. Den Gesellschaftern der Klägerin stünde keine freie oder demnächst freiwerdende Wohnung zur Verfügung, die sie ihm anbieten könnten. Unter den ausreichend großen Wohnungen im Hause sei die Wohnung des Beklagten die einzige, in der nur eine einzelne Person lebe, weshalb unter sozialen Gesichtspunkten die Wahl darauf gefallen sei. Randnummer 62 Der Eigennutzungswunsch hat hier das in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages vorausgesetzte besondere Gewicht, weil der Zeuge W. andernfalls weiter zwischen ... und B. pendeln müsste und seltener mit seiner Ehefrau und seinen Kindern zusammen sein könnte. Ehe und Familie stehen nach Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung. Randnummer 63 Ein Weg, wie der Wunsch der Klägerin, dem Zeugen eine der in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen für das Zusammenleben mit seiner Familie zur Verfügung zu stellen, verwirklicht werden könnte, ohne die Interessen des Beklagten ( oder anderer - mindestens ebenso schutzwürdiger - Hausbewohner ) zu tangieren, ist nicht ersichtlich. Randnummer 64 Es ist dem Zeugen in seiner aktuellen instabilen beruflichen Umbruchssituation nicht zuzumuten, eine andere geeignete Wohnung in B. zu mieten, um seinen Wohnbedarf zu decken - abgesehen davon, dass das berechtigte Interesse der Gesellschafter der Klägerin und des Zeugen, mit seiner Familie künftig im Haus seiner Schwester und seines Schwagers zu wohnen, so gerade nicht erfüllt würde. Randnummer 65 (4) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs.1 S.1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass der Zeuge W. ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung des Beklagten mit seiner Familie zu beziehen. Randnummer 66 Der Zeuge hat glaubhaft versichert, er wolle im Raum B. - nach Möglichkeit weiterhin als Selbstständiger - arbeiten. Er nehme im Rahmen seiner Tätigkeit in ganz Europa Orgeln in Augenschein und reise daher viel - als Selbstständiger könne er sich die Arbeit aber einteilen und bei seiner Familie sein, wenn sie ihn brauche. Randnummer 67 Sein Bestreben sei nach wie vor, für den Bund d. O. ein H. in B. zu eröffnen, um hier u. a. Lobbyarbeit zu betreiben, was selbstverständlich nur in B. möglich sei. Infolge der Coronakrise stagniere das Vorhaben zwar derzeit, da die Gremien des Bundes D. O. nicht tragen würden, grundsätzlich bestünde dort aber Interesse, er habe auch bereits für den Bund D. O. an Veranstaltungen, etwa zur Vorbereitung des im Jahre 2021 in B. und X geplanten „ Jahr der Orgel “ teilgenommen. Randnummer 68 Er hat ferner bekundet, seine Ehefrau und seine Söhne seien mit den Umzugsabsichten einverstanden. Randnummer 69 Für B. habe er sich auch deshalb entschieden, weil seine Schwester und zwei Brüder hier leben. Randnummer 70 Der Zeuge hat damit die in dem Kündigungsschreiben genannten wichtigen Gründe für den geplanten Einzug in die Wohnung des Beklagten im Wesentlichen bestätigt und näher beschrieben. Randnummer 71 Hinreichende Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches haben sich nicht ergeben. Randnummer 72 Wenn der Beklagte moniert, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Bund d. O. auf einmal ein H. benötige, so heißt dies nicht, dass der Zeuge W. sich nicht ernsthaft oder ohne Aussicht auf Erfolg darum bemühen würde, den Vertretern des Verbandes die Notwendigkeit einer solchen Geschäftsstelle unter seiner Leitung plausibel zu machen. Randnummer 73 Es erscheint auch nicht unglaubwürdig, dass die Familie des Zeugen bereit ist, aus einem Reihenhaus mit 6 Zimmern in eine immerhin ca. 97,53 m² große 3-Zimmerwohnung umzuziehen, wo sich die beiden jüngeren Söhne ein Zimmer teilen müssten, wenn dadurch der Kontakt zu dem Zeugen, dem Ehemann und Vater, intensiviert werden kann, und dass die Ehefrau des Zeugen aus den gleichen Erwägungen bereit ist, ihre berufliche Tätigkeit in ... aufzugeben und sich ggf. in B. ein neues Betätigungsfeld zu suchen. Randnummer 74 Schließlich erscheint es auch nicht fernliegend, dass die Familie erst entscheiden will, wie mit ihrem Reihenhaus in ... verfahren werden soll ( ob es verkauft oder vermietet wird ), wenn der Umzug tatsächlich ansteht, und somit konkrete Angebote eingeholt werden können, von deren Ergebnis es dann möglicherweise auch abhängt, wie die Entscheidung ausfällt. Randnummer 75 Soweit der Beklagte vorträgt, dem Pförtner des I. H. in der F. Straße - wo der Zeuge nach seiner Aussage sein Büro hat und das er auch auf seiner Internetseite als Kontaktadresse nennt - sei weder eine Firma B. noch der Zeuge M. W. als Mieter bekannt, kommt es darauf nicht an. Tatsächlich ist ausweislich der Homepage des I. H. in der F. Straße dort eine Frau K. B. als Mieterin verzeichnet, so dass es durchaus glaubhaft erscheint, dass der Zeuge von ihr für den Anfang einen Büroraum als Untermieter gemietet hat. Randnummer 76 (5) Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 77 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 30. November 2019 beendet. Randnummer 78 3. Der Beklagte kann nicht von der Klägerin aufgrund seines gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 19. September 2019 die Fortsetzung des Mietverhältnisses - schon gar nicht unbefristet - verlangen, da er nicht schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigung für ihn eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 79 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14 ). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574 Abs.3 BGB. Randnummer 80 Die Klägerin hat sich auf ihr durch Art. 14 Abs. 1 S.1 GG gewährleistetes Eigentumsrecht und den Schutz der Familie des Zeugen M. W. berufen. Randnummer 81 Der Beklagte kann sich auf seinen ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützten Besitz an der Wohnung stützen ( vgl. Beschluss des BVerfG vom 26. Mai 1993 zu 1 BvR 208/93 ). Randnummer 82 Die schutzwürdigen Interessen des Beklagten überwiegen die der Klägerin jedoch nicht. Randnummer 83 a) Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben ( vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15 ). Randnummer 84 b) Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 85 c) Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S.1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Der Beklagte hat keine besonderen Umstände in seinem persönlichen Bereich geschildert, die seiner Verwurzelung in der Umgebung seiner bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 86 Dass die ungewisse Wohnsituation ihn psychisch belastet und ängstigt und dass es dadurch zu Schlafstörungen kommt, ist glaubhaft. Dies dürfte nahezu jedem in dieser Situation so ergehen. Derartige Beeinträchtigungen genügen daher nicht. Randnummer 87 d) Der Beklagte ist mit _ Jahren noch nicht in einem Alter, in dem ein Umzug regelmäßig eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 12. März 2019 zu 67 S 345/18 ). Randnummer 88 Der Beklagte hat auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 89 Seine Hüfterkrankung beeinträchtigt ihn offenbar nicht sehr, da er ohne Fahrstuhl in die im dritten Stock gelegene Wohnung gelangen und ausweislich des Attestes der Fachärztin für Chirurgie, Orthopädie und Unfallchirurgie Dr. med. B. R. vom 29. August 2019 eine Gehstrecke von 2 km bewältigen kann. Randnummer 90 Er ist daher auch nicht auf - im Verhältnis zu der ohnehin relativ guten Infrastruktur in B. - besonders kurze Wege und gute Verkehrsanbindung angewiesen. Randnummer 91 Weshalb er befürchtet, dass sich seine Beschwerden infolge eines Umzugs verschlechtern würden, ist nicht nachvollziehbar. Randnummer 92 e) Dass ein Umzug zwangsläufig die Möglichkeit des Beklagten zur Betreuung seiner Söhne in der Z. Straße beeinträchtigen würde, ist nicht ersichtlich. Randnummer 93 f) Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihm aufgrund seiner Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem B. Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in B. zu finden. Randnummer 94 Die Vorschrift des § 574 Abs.2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte an, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse ( z. B. Wohngeld ) sind zu berücksichtigen. Randnummer 95 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 96 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat, worauf auch die Klägerin mehrfach hingewiesen hat. Randnummer 97 Daran fehlt es hier. Der Beklagte hat nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen hat, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätte er substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen er seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen hat, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen und unter Inanspruchnahme geeigneter Medien Randnummer 98 ( Zeitungsanzeigen, Internet ) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Randnummer 99 Der Beklagte hat auch nicht hinreichend dargetan, dass es von vornherein unmöglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für ihn preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 100 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten B. Wohnungsmarkt, und die Höhe seiner aktuellen laufenden Einkünfte zu verweisen ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 entgegen dem Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Randnummer 101 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S.2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in B. besonders gefährdet ist ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Das heißt aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die - auch von der Klägerin in Anlage zur Klageschrift eingereichten - Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten Randnummer 102 ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16 ). Randnummer 103 g) Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung des Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an seinem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich ( vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124 /01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18 ). Randnummer 104 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 105 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 106 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 107 III. Das Gericht hat dem Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs.1 ZPO bis zum 31.Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 108 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 109 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001511171 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Schöneberg Entscheidungsdatum: 24.06.2020 Aktenzeichen: 104 C 37/20 ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2020:0624.104C37.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Norm: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete: Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung Orientierungssatz Enthält ein Wohnraummietvertrag mit der Voreigentümerin des Hausanwesens/Wohnungsunternehmen die Regelung, dass der Vertrag nur in besonderen Ausnahmefällen bei wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens, die eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, gekündigt werden kann, hindert dies den Erwerber der Mietwohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum nicht an einer Eigenbedarfskündigung. Tenor 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 gewährt. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 1. August 1985 mietete der Beklagte zu 1. zusammen mit seiner damaligen Ehefrau von der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, die seinerzeit Eigentümerin des Grundstücks L. Weg in ... B. war, auf unbestimmte Zeit ab dem 1. September 1985 eine 69,32 m² große ofenbeheizte 2 ½-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad mit WC und Diele im Erdgeschoss rechts des auf diesem Grundstück errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses. Randnummer 2 Unter § 4 ist in dem Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis nur nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen gekündigt werden kann. In den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10 Abs. 1: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 11ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 Im Jahre 1997 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt. Randnummer 4 Die G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH, wurde privatisiert. Die neue Eigentümerin, die ... gesellschaft mbH in B. bot der ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 31. August 2006 den käuflichen Erwerb u.a. der Wohnung der Beklagten als Treuhandeigentum zur Weiterveräußerung an Enderwerber an. Dazu heißt es in dem Kaufvertrag, den die ... GmbH mit notariell beurkundeter Erklärung vom 29. Dezember 2006 annahm, unter V. 5.: „Der Käufer übernimmt gegenüber den heutigen Mietern folgende Verpflichtungen und verpflichtet sich, in den Verträgen mit den Enderwerber die folgenden Verpflichtungen aufzunehmen: … Auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB oder, sollten an die Stelle des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB andere gesetzliche Bestimmungen treten, im Sinne dieser Bestimmungen zu verzichten.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der notariellen Erklärungen in Kopie in Anlage B1 zum Schriftsatz der Beklagten vom 1. April 2020, Bl. 70ff d.A. Bezug genommen. Randnummer 5 Dieser Kaufvertrag wurde den Mietern zur Kenntnis übersandt, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Der Beklagte zu 1. und die damalige Mitmieterin machten hiervon keinen Gebrauch. Randnummer 6 Die E. O. R. E. GmbH verkaufte dann den mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss rechts verbundenen Miteigentumsanteil an dem Grundstück L. Weg in ... B. u.a. an Herrn C. J., der am 29. Mai 2008 als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde. Randnummer 7 Nach der Scheidung der Eheleute trat die Beklagte zu 2. mit Wirkung zum 1. Dezember 2016 anstelle der früheren Ehefrau des Beklagten zu 1. als neue Mitmieterin in das Mietverhältnis ein. Randnummer 8 Die Klägerin wurde am 1. August 2018 als neue Eigentümerin des mit dem Sondereigentum an der den Beklagten vermieteten Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils im Grundbuch von Schöneberg eingetragen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Ausdrucks vom 3. August 2018 aus dem Wohnungsgrundbuch von Zehlendorf Blatt 20141 in Anlage K2 zur Klageschrift, Bl. 22 d. A., Bezug genommen. Randnummer 9 Die Miete liegt seither bei 309,44 Euro netto kalt zzgl. 131,- Euro Betriebskostenvorschuss, zusammen 440,44 Euro. Randnummer 10 Mit Schreiben vom 23. Mai 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 28. Februar 2020 wegen Eigenbedarfs. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 34ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 11 Mit Schreiben ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten vom 12. Dezember 2019 widersprachen die Beklagten der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 3 zur Klageschrift, Bl. 12f d. A., Bezug genommen. Randnummer 12 Mit Schreiben vom 9. April 2020 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos wegen verschiedener Äußerungen des Beklagten zu 1. gegenüber dem von ihr beauftragten Installateur, Herrn W. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 29. April 2020, Bl. 132ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 13 Die Klägerin behauptet, sie beabsichtige, die Wohnung der Beklagten zu sanieren und dann zunächst als Zweitwohnsitz, spätestens mit ihrem Eintritt in den Ruhestand in drei Jahren aber als Altersruhesitz zu nutzen. Randnummer 14 Die Klägerin beantragt, Randnummer 15 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im L. Weg, EG rechts, in ... B. gelegene Mietwohnung, bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum mit einer Wohnfläche von 69,32 m² sowie den Kellerraum, der auf dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan mit der Nr. 111 beziffert und gelb umrandet ist, zu räumen und geräumt an sie herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen, Randnummer 18 Sie behaupten, die verlangte Räumung stelle für sie eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Der Beklagte zu 1. sei in Z. verwurzelt; seine Familie sei dort seit Generationen ansässig; er habe langjährige enge soziale Kontakte im Hause und der näheren Umgebung; es sei ihnen nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden, die sie mit den ihnen monatlich zur Zeit zur Verfügung stehenden Einkünften - erst recht von ihren künftigen Rentenbezügen - bezahlen können. Randnummer 19 Sie sind der Auffassung, die Regelung in dem Kaufvertrag zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH sei, soweit sie zusätzliche Verpflichtungen gegenüber den Mietern begründet hat, unmittelbarer Inhalt und Gegenstand ihres Mietvertrages geworden, weshalb der Verzicht auf das Kündigungsrecht bei Eigenbedarf auch die Klägerin binde - dies hätten sie bei der Frage der Ausübung ihres Vorkaufsrechts berücksichtigt. Entscheidungsgründe Randnummer 20 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 21 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 22 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 23 Die Klägerin hat gegen die Beklagten als Gesamtschuldner Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 2 ½-Zimmerwohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. Berlin gemäß §§ 546 Abs. 1 und 985 BGB. Randnummer 24 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 25 Diese Voraussetzung liegt hier vor. 1. Randnummer 26 1. Der Beklagte zu ist unstreitig seit dem September 1985, die Beklagte zu 2. seit dem 1. Dezember 2016 Mieter der im Erdgeschoss rechts des Hauses L. Weg in ... B. gelegenen Wohnung bestehend aus 2 ½ Zimmern nebst Küche, Bad mit WC, Diele und Abstellraum sowie dem Kellerraum Nr. 11 Randnummer 27 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb eines Miteigentumsanteils an dem Grundstück, der mit dem Sondereigentum an der den Beklagten überlassenen Wohnung verbundenen ist, am 1. August 2018 gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 1. Randnummer 28 1. Die Kündigung vom 23. Mai 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 29 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 30 1. Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Randnummer 31 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der Klägerin eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 32 2. Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 33 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird (vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10). Randnummer 34 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung abschnittsweise - entsprechend den ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln - sanieren und zunächst bis zum Eintritt in den Ruhestand als Zweitwohnsitz, danach - spätestens ab 2023 - als Altersruhesitz nutzen möchte; sie sei vor rund 20 Jahren aus beruflichen Gründen von ihrer Heimatstadt B. aus nach K. gezogen, dort aber nie heimisch geworden, weshalb sie im Alter wieder nach Berlin zurückkehren wolle; ihre bisherige 1-Zimmer-Wohnung in der R. Straße in K. sei nicht nur zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen, sondern auch erheblich durch Verkehrslärm und zudem seit einiger Zeit auch durch Baulärm beeinträchtigt; seit Januar 2019 habe sie sich wegen mehrfacher krankheitsbedingter Arbeitsunfähigkeit dem Lärm auch tagsüber aussetzen müssen, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; sie benötige deshalb eine ruhiger gelegene Wohnung - wie die der Beklagten. Randnummer 35 Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 36 b) Die Kündigung ist den Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 37 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Randnummer 38 Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 39 1. Das Merkmal “benötigt” bedeutet nicht, dass der Vermieter sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 40 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/9). Randnummer 41 Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch (vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87). Randnummer 42 Nach der Anhörung der Klägerin steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass sie ernsthaft beabsichtigt, im Anschluss an die Sanierung der Wohnung der Beklagten diese selbst zu beziehen. Sie hat dafür auch vernünftige Gründe genannt. Sie hat erklärt, dass sie in B. geboren und aufgewachsen und nur aus beruflichen Gründen nach K. gezogen sei, jedoch nach Beendigung ihrer Berufstätigkeit wieder nach B. zurückkehren wolle; ihre bisherige Wohnung in der R. Straße in K. koste mit 367,- Euro monatlich fast genauso viel, wie sie selbst von den Beklagten an Miete erhalte, habe aber nur ein Zimmer und sei damit zu klein, um dort Familienangehörige und Freunde zu beherbergen; darüber hinaus sei sie auch erheblich durch Verkehrs- und Baulärm beeinträchtigt, was ihrer Gesundheit nicht zuträglich sei; in B. gäbe es auch ein breiteres Therapieangebot für ihre Krebs-Erkrankung. Randnummer 43 Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches der Klägerin haben sich nicht ergeben und werden auch von den Beklagten nicht konkret vorgebracht. Randnummer 44 Wer finanzielle Mittel dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um künftig “ Herr seiner eigenen vier Wände “ zu sein (vgl. Kammerbeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93; Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19). Randnummer 45 Das haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 46 2. Es handelt sich auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Randnummer 47 Dies wäre der Fall, wenn die Wohnung weder gegenwärtig noch in absehbarer Zeit, sondern allenfalls zu einem noch ungewissen Zeitpunkt in der Zukunft genutzt werden soll (vgl. Urteile des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03 und vom 23. September 2015 zu VIII ZR 297/14). So ist es hier aber nicht. Der Nutzungswunsch der Klägerin hat sich bereits so weit verdichtet, dass sie ein konkretes Interesse an einer Eigennutzung in absehbarer Zeit hat. Sie hat erklärt, dass sie die Wohnung, sobald sie frei ist, sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten - deren Dauer sie noch nicht absehen könne, aber auf ungefähr ein Jahr veranschlage - für mehr als zwei Wochenenden im Monat als Zweitwohnsitz nutzen wolle; mit ihrem Renteneintritt - spätestens ab 2023 - werde sie dann vollständig nach B. in diese Wohnung umziehen. Randnummer 48 Ihre Pläne sind damit hinreichend konkret, um die Annahme einer Vorratskündigung auszuschließen. Randnummer 49 Dem steht auch nicht entgegen, dass sich die geplanten Sanierungsarbeiten nach Angaben der Klägerin möglicherweise über einen längeren Zeitraum als unbedingt notwendig erstrecken werden, weil sie sie nur abschnittsweise nach Maßgabe der ihr zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel und teilweise auch in Eigenleistung und mit Hilfe von Familienangehörigen durchführen will. Ob der Eigentümer die von ihm für notwendig erachteten Arbeiten zur Anpassung der Wohnung an seine Bedürfnisse beschleunigt durchführt oder sie sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, berührt die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nicht (vgl. Urteil des BGH vom 18. Mai 2005 zu VIII ZR 368/03). Randnummer 50 3. Es schadet auch nicht, wenn die beabsichtigte Nutzung sich bis zum Eintritt der Klägerin in den Ruhestand auf eine Nutzung als Zweitwohnsitz beschränken soll. Randnummer 51 Das Benötigen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt keine relative Mindestnutzungsdauer oder die Begründung eines Lebensmittelpunkts in der Wohnung voraus (vgl. Beschlüsse des BGH vom 22. August 2017 zu VIII ZR 19/17 und vom 21. August 2018 zu VIII ZR 186/17; Nichtannahmebeschluss des BVerfG vom 23. April 2014 zu 1 BvR 2851/13; entgegen dem Urteil des AG Wolfratshausen vom 28. Juni 2012 zu 8 C 51/12). Hier ist schon deshalb keine enge Handhabung der Kündigungsvoraussetzungen geboten, weil die von der Klägerin beabsichtigte Nutzung der Wohnung als Zweitwohnsitz nur vorübergehend erfolgen und in absehbarer Zeit in eine Nutzung als Altersruhesitz übergehen soll. Randnummer 52 4. Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 53 c) Die Eigenbedarfskündigung ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - nicht ausgeschlossen. Randnummer 54 1. § 577a BGB steht der Kündigung unter Berufung auf berechtigte Interessen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht entgegen. Randnummer 55 Diese Vorschrift greift hier nicht ein, weil der an die Beklagten vermietete Wohnraum bereits vor mehr als zehn Jahren in Wohnungseigentum umgewandelt und erstmals veräußert worden ist. Randnummer 56 2. Die Bestimmung in den allgemeinen Vertragsbestimmungen zum Mietvertrag unter Nr. 10 Abs. 1, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist (vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99). Hier handelt es sich schon nach dem Wortlaut lediglich um eine Absichtserklärung, die zudem ersichtlich nur für die damalige Vermieterin, nämlich „ das Wohnungsunternehmen “, gelten sollte, nicht aber für etwaige künftige Vermieter. Randnummer 57 3. Die Klausel unter V. 5. des Kaufvertrages zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vom 29. Dezember 2006, wonach der Käufer gegenüber den heutigen Mietern die Verpflichtung übernimmt, auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB zu verzichten und sich verpflichtet, in den Verträgen mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Beklagten geworden, auch wenn der Kaufvertrag seinerzeit den Mietern zur Kenntnis übersandt worden ist, um ihnen die Möglichkeit zur Ausübung ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 577 BGB zu geben. Randnummer 58 Dies ergibt sich schon daraus, dass die ... GmbH sich verpflichtet hat, den Verzicht auch in die Verträge mit den Enderwerbern, die die vermieteten Wohnungen von ihr erwerben, aufzunehmen. Dies wäre völlig überflüssig, wenn der zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH vereinbarte Verzicht Bestandteil aller Mietverträge mit den damaligen Mietern geworden wäre, denn dann wären automatisch alle Erwerber nach § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums in dieser Verpflichtung eingetreten. So sollte es aber - anders als in dem Fall, der der Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. September 2018 zu 211 C 85/18 zugrunde lag - hier offenbar nicht sein. Randnummer 59 Die ... GmbH hat sich auch nur verpflichtet, den Verzicht vertraglich denjenigen aufzuerlegen, die das Wohnungseigentum von ihr kaufen, nicht aber diese ihrerseits zu verpflichten, den Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung im Falle einer Weiterveräußerung auch von ihrem Vertragspartner zu verlangen und diesen ebenso zu verpflichten, den Verzicht seinerseits bei einer Veräußerung der Wohnung zur Bedingung zu machen. Randnummer 60 Entsprechend heißt es auch in den von den Beklagten zitierten Regelungen in dem Privatisierungsvertrag der G. lediglich, dass die Käufer und Investoren auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB verzichten und dafür einstehen, „ dass bei Verkäufen an Gemeinschaften und Genossenschaften oder bei en-bloc-Verkäufen an Sonstige “ diese Pflicht vom Erwerber der jeweiligen Wohnung und dessen Rechtsnachfolgern übernommen werden “. Die Klägerin ist aber weder eine Gemeinschaft oder Genossenschaft noch hat sie Wohnungen aus dem Bestand der G., G. S. u. W. gesellschaft B. mbH en-bloc erworben. Sie gehört vielmehr zu der nach Ziffer 5.3 „bevorzugten Erwerbergruppe“ der „hinzuziehenden Eigennutzer“. Randnummer 61 Es mag sein, dass es sich bei der Vereinbarung zwischen der ... gesellschaft mbH und der ... GmbH über den Verzicht der Erwerberin auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung im Sinne des § 573  2 Nr. 2 und 3 BGB und ihrer Verpflichtung, in die Verträge mit den Enderwerber dieselbe Verpflichtung aufzunehmen, um einen Vertrag zugunsten der Mieter der betreffenden Wohnungen handelt. Bei einem Vertrag zugunsten Dritter erwirbt dieser ein eigenes Forderungsrecht gegen den Verpflichteten. Hier hätten die Beklagten also Ansprüche gegen die ... GmbH, falls diese zu ihren Gunsten übernommene Verpflichtungen nicht erfüllt haben sollte und den Beklagten dadurch Nachteile entstanden sind (vgl. Urteil des BGH vom 14. November 2018 zu VIII ZR 109/18). Diese Rechte würden unmittelbar auf dem Kaufvertrag basieren, soweit dieser ein Vertrag zugunsten Dritter ist - nicht aber auf ihrem Mietvertrag. Randnummer 62 Ansprüche gegen die Klägerin, die an dem Kaufvertrag nicht beteiligt gewesen ist, ergeben sich daraus jedoch keinesfalls (vgl. Urteil des AG Schöneberg vom 9. April 2014 zu 12 C 340/12). Randnummer 63 Soweit die Beklagten einwenden, sie seien aufgrund der Übersendung des Kaufvertrages zur Prüfung, ob sie ihr Vorkaufsrecht nach § 577 BGB ausüben wollen, davon ausgegangen, dass die Erklärungen in dem notariellen Kaufvertrag einen mietvertraglichen Verzicht auf Kündigungen wegen Eigenbedarfs darstellen würden, steht dem schon entgegen, dass ein solcher Verzicht gemäß § 550 S. 1 BGB der Schriftform bedürfte, die allein durch die - in einem ganz anderen Zusammenhang erfolgte - Übersendung des Kaufvertrags, an dem keine der Parteien beteiligt gewesen ist, an die Beklagten keinesfalls gewahrt wird (vgl. Urteil des BGH vom 4. April 2007 zu VIII ZR 223/06). Randnummer 64 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit den Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 28. Februar 2020 beendet. Randnummer 65 3. Die Beklagten können nicht von der Klägerin aufgrund des gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 12. Dezember 2018 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, da sie nicht schlüssig dargelegt haben, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 66 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574  3 BGB. Randnummer 67 a. Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben (vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15). Randnummer 68 b. Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten zu 1. ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 69 c. Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Die Beklagten haben keine besonderen Umstände in ihrem persönlichen Bereich geschildert, die ihrer Verwurzelung in der Umgebung ihrer bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 70 Sie tragen zwar vor, dass sie mit den anderen Hausbewohnern teilweise seit Jahrzehnten vertraut sind und sie ein enges freundschaftlich-familiäres Verhältnis verbindet, das sich in gemeinsamen Weihnachtsfeiern und gegenseitiger Hilfeleistung manifestiert. Randnummer 71 Es ist aber nicht ersichtlich, warum diese Freundschaften nicht auch weiter gepflegt werden können, wenn die Beklagten nicht mehr im selben Haus wohnen, zumal die Beklagten unstreitig ein Auto zur Verfügung haben. Randnummer 72 Es ist ja auch keineswegs ausgeschlossen, dass die Beklagten eine neue Wohnung in der näheren Umgebung finden werden. Gerade weil sie nach ihren eigenen Angaben dort vielfältig vernetzt sind, haben sie gute Chancen, frühzeitig von freiwerdenden geeigneten Wohnungen zu erfahren, um die sie sich dann gezielt bewerben können. Randnummer 73 Notfalls dürften die Beklagten mit 53 und 60 Jahren auch noch in der Lage sein, sich an eine neue Wohngegend anzupassen. Randnummer 74 d. Die Beklagten haben auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 75 Das Asthma der Beklagten zu 2. beeinträchtigt sie offenbar nicht sehr, da sie trotzdem ihrer Arbeit nachgehen und sich zusätzlich noch um Angehörige und Bekannte kümmern kann. Randnummer 76 Es ist dem Vortrag der Beklagten auch nicht zu entnehmen, dass für das bei dem Beklagten zu 1. diagnostizierte Pfeiffersche Drüsenfieber - eine Viruserkrankung, mit der sich fast jeder Mensch im Laufe seines Lebens ansteckt - etwas anderes gilt. Randnummer 77 Soweit er vorträgt, Existenzängste wegen des Verlustes seines Arbeitsplatzes nach mehrmaliger Krankschreibung und schließlich Insolvenz seines Arbeitgebers und nun auch noch der drohende Verlust der Wohnung hätten bei ihm eine Depression ausgelöst, deren Folgen bis zur Suizidgefährdung reichen würden, ist ihm zwar zuzugestehen, dass sein grundgesetzlich geschütztes Recht auf Leben und Gesundheit gegen das Eigentumsrecht der Klägerin abzuwägen sind. Das heißt aber nicht, dass jede behauptete Suizidgefahr zwangsläufig dazu führen würde, dass die Ansprüche der Klägerin zurücktreten müssen (vgl. Beschlüsse des BVerG vom 3. Oktober 1979 zu 1 BvR 614/79 und des BGH vom 4. Mai 2005 zu I ZB 10/05). Randnummer 78 Eine konkrete gegenwärtige Suizid-Gefahr behaupten die Beklagten selbst nicht. Randnummer 79 Im Falle einer Verschlechterung seines Gesundheitszustands ist es dem Beklagten zu 1. zuzumuten, die psychologische Behandlung, in der er sich bereits seit längerer Zeit befindet, zu intensivieren, notfalls sich in stationäre Behandlung zu begeben. Dass die Gefahr hierdurch nicht abgewendet werden könnte, ist nicht ersichtlich. Randnummer 80 e. Es ist auch nicht anzunehmen, dass durch einen Auszug aus der jetzigen Wohnung die bisherige Unterstützung der Mutter des Beklagten zu 1. - Begleitung zum Arzt oder zum Einkaufen, wöchentliche Versorgung mit vorbereiteten warmen Mahlzeiten, Hilfe bei Unwohlsein - nicht mehr in vergleichbarer Weise möglich wäre und sie nicht bei Bedarf auch in die  neue Wohnung der Beklagten aufgenommen werden könnte. Randnummer 81 f. Auch eine eventuelle Verlängerung der bisher 6,5 km betragenden Entfernung zwischen der Wohnung und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2. in der Residenz D. in der C. Allee stellt keine unzumutbare Härte dar. Randnummer 82 g. Die Beklagten können sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihnen aufgrund ihrer aktuellen Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in der näheren Umgebung zu finden. Randnummer 83 Die Vorschrift des § 574 Abs. 2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte aus, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse (z. B. Wohngeld) sind zu berücksichtigen. Randnummer 84 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 85 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat. Randnummer 86 Daran fehlt es hier, worauf schon die Klägerin im Schriftsatz vom 29. April 2020 hingewiesen hat. Die Beklagten haben nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätten sie substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen sie seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen haben, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen, unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (Zeitungsanzeigen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist (vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18). Randnummer 87 Die Beklagten haben auch nicht hinreichend dargetan, dass es unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für sie preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 88 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, die Höhe ihrer aktuellen laufenden Einkünfte (zusammen über 2.800,- Euro) und ihren in absehbarer Zeit zu erwartenden Ruhestand zu verweisen. Randnummer 89 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S. 2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin besonders gefährdet ist (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17). D. h. aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten (vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16). Randnummer 90 h. Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung der Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an ihrem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich (vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124/01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18). Randnummer 91 4. Selbst wenn die Kündigung vom 23. Mai 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte, wäre dieses jetzt aufgrund der weiteren Kündigung der Klägerin vom 9. April 2020 nach § 543 Abs. 1 BGB beendet. Randnummer 92 Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wobei ein solcher Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Randnummer 93 Das ist hier der Fall. Randnummer 94 Unstreitig hat der Beklagte zu 1. die Klägerin gegenüber dem Installateur, Herrn W., als „ Hexe “ bezeichnet bzw. sie mit einer „ bösen Hexe im Märchenland “ verglichen. Randnummer 95 Dies stellt eine Schmähung und eine üble Nachrede dar. Randnummer 96 Das muss sich die Klägerin auch unter Berücksichtigung der durch ihre Kündigung und die Probleme der Beklagten mit der Warmwasserversorgung emotional belasteten Situation nicht gefallen lassen (vgl. Urteil des LG Leipzig vom 11. Januar 2002 zu 14 S 6332/01). Randnummer 97 Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB nicht erforderlich gewesen, zumal der Beklagte zu 1. es ersichtlich nicht für notwendig gehalten hat, die Klägerin um Entschuldigung zu bitten oder Reue zu zeigen. Randnummer 98 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 99 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 100 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 101 III. Das Gericht hat den Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs. 1 ZPO bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 102 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 103 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001434950 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 10/14 Verkündet am: 25. Juni 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 545 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 167 Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Ver- längerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Frist- ablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räu- mungsklage gewahrt. BGH, Urteil vom 25. Juni 2014 - VIII ZR 10/14 - LG Kassel AG Kassel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte die Räume an den Kläger herauszugeben hat. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K. zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt. Eigentümer dieses Einfamilienhauses ist ein Bruder des Beklagten, der den Prozess in der Revisionsinstanz auf Kläger- seite fortführt. Jedenfalls seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine mo- natliche Miete von 120 € zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Beklagten das Mietver- 1 2 - 3 - hältnis "zum nächstmöglichen Termin" und wies unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Be- klagte zog aus den Räumlichkeiten nicht aus. Die am 7. August 2012 eingereichte und dem Beklagten am 22. Septem- ber 2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klage- abweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das zwischen den Parteien unstreitig jedenfalls ab August 2011 beste- hende Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 beendet worden. Die auf § 573a BGB gestützte Kündigung sei begründet. Die Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 573c Abs. 1 BGB sei zwischenzeitlich in jedem Fall verstrichen. Bei einem Mietbeginn im August 2011 hätte die Kündigungsfrist sechs Monate betragen, so dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 mit Ablauf des Monats Juli 2012 beendet worden wäre. Bei einem Beginn des Mietverhält- nisses bereits im Jahr 2001 (entsprechend der Behauptung des Beklagten) hät- 3 4 5 6 7 - 4 - te die Kündigungsfrist zwölf Monate betragen, so dass das Mietverhältnis Ende Januar 2013 beendet gewesen wäre. Das Mietverhältnis sei nicht durch Fortsetzung gemäß § 545 BGB ver- längert worden. Zwar enthalte weder das Kündigungsschreiben vom 5. Januar 2012 einen derartigen Widerspruch noch habe die Vermieterin einen Wider- spruch in dem Zeitraum zwischen Ausspruch der Kündigung und Zustellung der Räumungsklage in sonstiger Weise erklärt. Die Zustellung der Räumungsklage stehe jedoch dem nach § 545 Abs. 1 BGB erforderlichen Widerspruch des Vermieters gleich. Der Widerspruch sei auch rechtzeitig erfolgt, selbst wenn man von dem (insoweit für den Beklagten günstigeren) Ablauf der Mietzeit zum 31. Juli 2012 ausgehe. Die zweiwöchige Widerspruchsfrist nach § 545 Abs. 1 Satz 1 BGB sei in diesem Fall gemäß § 167 ZPO dadurch gewahrt, dass die Klägerin am 7. August 2012 Räumungsklage eingereicht habe; die (erst) am 22. September 2012 erfolgte Zustellung der Klage beruhe nicht auf Versäumnissen der Kläge- rin, sondern auf gerichtsinternen Umständen. Die Vorschrift des § 167 ZPO sei vorliegend anwendbar. Sie sei nicht auf die Fälle beschränkt, in denen die Einschaltung des Gerichts zur Wahrung der Frist unumgänglich sei. Nach der - geänderten - Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs sei § 167 ZPO vielmehr grundsätzlich auch in Fällen anwendbar, in denen die Zustellung eines Schriftsatzes die gleichfalls mögliche außergerichtli- che Übermittlung einer Erklärung ersetzen solle. Soweit für Erklärungen, die kraft Gesetzes "unverzüglich" abzugeben seien, etwas anderes gelten möge, führe das hier zu keiner abweichenden Beurteilung. Der Regelungszweck von § 545 BGB gebiete es nicht, von der generellen Anwendbarkeit des § 167 ZPO eine Ausnahme zu machen. Das grundsätzlich schützenswerte Vertrauen des 8 9 10 - 5 - Erklärenden, mit der Veranlassung einer Zustellung alles für einen fristgerech- ten Zugang Erforderliche veranlasst zu haben, verdiene Vorrang vor dem Inte- resse des Mieters an Klarheit über den Fristablauf. Die Kündigung sei auch im Hinblick auf § 574 BGB wirksam. Das vom Beklagten mit Schriftsatz vom 5. November 2012 in der Berufungsinstanz ge- stellte Fortsetzungsverlangen sei gemäß § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB verspätet, weil die Mietzeit bereits am 31. Juli 2012 geendet habe. Zwar wäre das Fortset- zungsverlangen noch rechtzeitig erhoben, wenn das Mietverhältnis, wie der Be- klagte behaupte, schon seit 2001 bestanden und - aufgrund der dann einzuhal- tenden Kündigungsfrist von zwölf Monaten - erst mit Ablauf des Januar 2013 geendet hätte; der insoweit beweispflichtige Beklagte habe jedoch für seinen Vortrag keinen geeigneten Beweis angetreten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Kläger ist als Eigentümer des Grundstücks und Sonderrechts- nachfolger seiner Mutter (§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB) befugt, den Räu- mungsanspruch aus § 546 BGB weiterzuverfolgen. Nach dieser Vorschrift ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der beiden von ihm bewohnten Zimmer an den Kläger verpflichtet. 1. Die mit Schreiben vom 5. Januar 2012 gemäß § 573a BGB erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis über die vom Beklagten bewohnten Räume beendet. 11 12 13 14 - 6 - Gemäß § 573a Abs. 1 und 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da der Beklagte zwei Zimmer in dem Einfamilienhaus bewohnt, in dem auch seine Mutter (Vermieterin) lebte. 2. Das Mietverhältnis ist nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden. a) Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt. Das Mietverhältnis endete hier mit Rücksicht darauf, dass das Mietverhältnis erst seit August 2011 bestand und deshalb gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kün- digungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war, mit Ablauf des 31. Juli 2013. b) Die Kündigungsfrist betrug nicht zwölf Monate. Das Berufungsgericht hat den vom Beklagten nicht unter Beweis gestellten Vortrag, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, seiner Entscheidung zu Recht nicht zugrunde ge- legt, weil er für diese ihm günstige Behauptung die Beweislast trägt. Die Revi- sionserwiderung des Klägers meint allerdings, die Kündigungsfrist betrage hier unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwölf Monate, weil es für die Berechnung der Frist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Beklagten ankomme, die hier weit mehr als acht Jahre zurückliege. Dies trifft nicht zu. aa) In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob zu der für die Länge der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeit der Überlassung der Mietsache auch ein solcher Zeitraum hinzuzurechnen ist, 15 16 17 18 19 - 7 - in welchem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache aus einem anderen Rechtsgrund als dem später gekündigten Mietvertrag gewährt hat. (1) Überwiegend gehen die Instanzrechtsprechung und die Literatur da- von aus, es spiele für die nach § 573c Abs. 1 BGB maßgebliche Zeit der Über- lassung keine Rolle, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe (OLG Stuttgart, NJW 1984, 875 - zur Anrechnung der Wohndauer als Ehegatte des früheren Mieters; AG Kaiserslautern, ZMR 1967, 301 f. - zur Anrechnung der Wohndauer aufgrund eines vorangegangenen dinglichen Wohnrechts; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573c Rn. 20; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573c Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8; BeckOK BGB/Hannappel, Stand Februar 2014, § 573 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573c Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 573c Rn. 9; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 573c Rn. 15; Schmid/Harz/Gahn, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 573c Rn. 6; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 10. Aufl., § 573c Rn. 10; jurisPK- BGB/Mössner, 6. Aufl., § 573c Rn. 18). Aus diesem Grund sei etwa auch eine vorherige Überlassung aufgrund eines Nießbrauchsrechts bei der Berechnung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB einzubeziehen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO). Begründet wird diese Ansicht damit, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB stelle mit der Überlassung allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse ab (Schmid/Harz/Gahn, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO). Insbesondere ergebe sich dies aber aus dem Zweck des § 573c Abs. 1 BGB (MünchKommBGB/Häublein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 97). Die Norm trage dem bei längerer Mietdauer zuneh- mend schützenswerten Interesse des Mieters Rechnung, nicht kurzfristig aus- ziehen zu müssen und genügend Zeit zu haben, seine sozialen Wurzeln durch 20 21 - 8 - Suche einer nahegelegenen Ersatzwohnung zu wahren (Münch- KommBGB/Häublein, aaO Rn. 1). (2) Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Literatur die Auffassung, die Frist des § 573c Abs. 1 BGB beginne erst mit einer Überlassung der Miet- sache zur Mietnutzung (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25), so dass beispielsweise eine vorherige Übergabe der Mietsache für eine Reno- vierung oder einen vorzeitigen Einzug nicht mit einzubeziehen sei (Lammel, aaO; Soergel/Heinzmann, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Aufl., § 573c Rn. 4). Eine solche Überlassung bereite die Nutzung als Mietsache lediglich vor (Lammel, aaO). bb) Einer generellen Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzun- gen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen ist, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen war, bedarf es im Streitfall nicht. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt hat, kommt eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unent- geltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genießt und vom "Vermieter" jederzeit beendet werden kann, begründet keinen Vertrauenstatbe- stand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könnte. c) Da das Mietverhältnis - wie ausgeführt - somit bereits mit Ablauf des 31. Juli 2012 endete, kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob die (frühere) Klägerin der Fortsetzung des Mietver- hältnisses binnen zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Ein 22 23 24 - 9 - solcher Widerspruch liegt in der am 7. August 2012 eingereichten und am 22. September 2012 dem Beklagten zugestellten Räumungsklage. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, ist die Klage- schrift dem Beklagten ohne der Klägerin zuzurechnende Verzögerungen und deshalb "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Dem Beru- fungsgericht ist insbesondere darin beizupflichten, dass die in § 167 ZPO ange- ordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Kla- ge auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt. aa) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 21. Oktober 1981 - VIII ZR 212/80, NJW 1982, 172 unter II 3 b [zur befristeten Bürgschaft]; vom 10. Februar 1971 - VIII ZR 208/69, WM 1971, 383 unter II 3 b [zur Mieterhöhungserklärung]) überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB aF] keine Anwendung finde (OLG Stuttgart WuM 1987, 114; LG Berlin, NZM 2001, 40; LG Berlin, MM 1997, 40; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/Emmerich, aaO, § 545 Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 545 Rn. 13; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/ Heintzmann, aaO, § 545 Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 545 Rn. 22; BeckOK BGB/Herrmann, aaO, § 545 Rn. 5; Musielak/Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2a; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3). Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der 25 26 27 - 10 - Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klar- heit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen. bb) In der auch vom Berufungsgericht herangezogenen, grundlegenden Entscheidung vom 17. Juli 2008 (I ZR 109/05, BGHZ 177, 319) hat der Bun- desgerichtshof allerdings seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können. Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrau- ensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur ge- richtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen kön- nen, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre (BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 24 f.). Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einrei- chung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck brin- gen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einrei- chung der Klageschrift die Frist wahrt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 25). Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der 28 29 - 11 - Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt (so auch Spielbauer/Schneider/ Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm. 6.6). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Widerspruch nach § 545 BGB nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung "unverzüglich" zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungs- gegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der An- fechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 26 unter Verweis auf BGH, Ur- teil vom 11. Oktober 1974 - V ZR 25/73, NJW 1975, 39 f.). Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift - von den Parteien unbemerkt - auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächli- chen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer- Verhältnisses führen könnte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 44, 98). Diesem Ge- setzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist ein- gereichte und "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungskla- ge für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass bin- nen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird. 3. Das Berufungsgericht ist ferner zu Recht davon ausgegangen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB mangels rechtzeitigen 30 31 32 - 12 - Widerspruchs durch den Beklagten nicht in Betracht kommt. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 21.02.2013 - 452 C 3900/12 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 77/13 -

ECLI:DE:BGH:2021:030221UVIIIZR68.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 68/19 Verkündet am: 3. Februar 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a a) Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133). b) Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30). c) Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietver- hältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 f.). d) Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Ver- wurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Ent- stehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30). BGH, Urteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 31. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Ber- lin - Zivilkammer 67 - vom 12. März 2019 im Kostenpunkt und inso- weit aufgehoben, als bezüglich des auf die Kündigungen wegen Ei- genbedarfs vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. Dezember 2016 gestützten Räumungs- und Herausgabeverlan- gens der Klägerin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerde- und des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die 1932 geborene Beklagte und ihr 1934 geborener, inzwischen verstor- bener Ehemann, der ehemalige Beklagte zu 2, mieteten im Jahr 1997 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine im vierten Obergeschoss gelegene Zwei- zimmerwohnung in Berlin. 1 - 3 - Die Klägerin ist seit dem 17. Juli 2015 Eigentümerin dieser Wohnung. Mit Schreiben vom 3. August 2015 erklärte sie die ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses zum 31. Juli 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte diese Er- klärung vorsorglich in der Klageschrift vom 26. September 2016 sowie in einem weiteren Schriftsatz vom 5. Dezember 2016. Zur Begründung führte sie an, sie wolle während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr - wie bisher - zusam- men mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen allein in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung leben. Die Beklagte und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann widerspra- chen dieser Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mit- tel. In der Folgezeit sprach die Klägerin weitere - nunmehr fristlose, hilfsweise ordentliche - Kündigungen des Mietverhältnisses gestützt auf verschiedene Ver- haltensweisen der Beklagten und ihres mittlerweile verstorbenen Ehemanns aus. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage - nach Einholung eines neurologisch-psychiatrischen Sachverständigengutach- tens über die für die Beklagten zu besorgenden Kündigungsfolgen - abgewiesen und angeordnet (§ 308a Abs. 1 ZPO), dass das Mietverhältnis der Parteien über die betreffende Wohnung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Über die hilfs- weise erhobene - auf Feststellung der unbefristeten Fortsetzung des Mietverhält- nisses zu den bisherigen Bedingungen gerichtete - Widerklage der Beklagten und ihres mittlerweile verstorbenen Ehemanns hat es mangels Eintritts der Be- dingung (Erfolglosigkeit des Klageabweisungsantrags) eine Entscheidung nicht getroffen. Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg gehabt. 2 3 4 5 - 4 - Nachdem der Ehemann der Beklagten am 30. April 2019 - im Laufe des dem Revisionsverfahren vorausgegangenen Verfahrens der Nichtzulassungsbe- schwerde - verstorben ist, haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit er den (ehemaligen) Beklagten zu 2 betroffen hat, in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit der vom Senat - hinsichtlich der Klage beschränkt auf das auf die Kün- digungen wegen Eigenbedarfs gestützte Räumungs- und Herausgabeverlan- gen - zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren sowie ihr auf Abweisung der Hilfswiderklage gerichtetes Begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Das Amtsgericht habe insoweit zu Recht die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Die Beklagten hätten den Kündigungen form- und fristgerecht nach § 574b BGB widersprochen. Das Amtsgericht habe im Ergebnis auch zu Recht eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Beklagten im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bejaht. 6 7 8 9 10 11 - 5 - Dabei könne dahinstehen, ob die vom Amtsgericht - auf der Grundlage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens - festgestellten Ge- sundheitsbeeinträchtigungen der Beklagten eine Härte rechtfertigten und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung erhobenen verfahrensrechtlichen Einwände eine neuerliche Beweisaufnahme erforderten oder der Beweis des von der Klägerin in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Beklagten aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt sei. Ebenso könne offenbleiben, ob die Beklagten sich mit Erfolg auf den Härtegrund des feh- lenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) berufen könnten und ihnen dabei mit Blick auf die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin Darlegungs- und Beweiserleichterungen zugute kämen. Denn bereits das hohe Lebensalter der Beklagten (von bereits über 80 Jahren zum Zeitpunkt der ersten Eigenbe- darfskündigung) führe dazu, dass die kündigungsbedingte Beendigung des Miet- verhältnisses für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dar- stelle. Der - in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen - Auffassung, das hohe Alter des Mieters reiche aus, um eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, gebühre - jedenfalls im Grundsatz - der Vorzug. Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlusts der eigenen Wohnung seien alte Menschen aufgrund der vielfältigen Beeinträchtigungen, die naturgemäß mit dem Altern einhergingen, besonders hart betroffen. Die biologi- schen sowie psychosozialen altersbedingten Veränderungen machten es alten Menschen nämlich außerordentlich schwer oder gar unmöglich, erfolgreich einen neuen auf Dauer angelegten Lebensmittelpunkt zu begründen. Diese Wertung stehe im Einklang mit dem in Art. 25 der Charta der Grund- rechte der Europäischen Union (im Folgenden: EUGrdRCh) verbrieften Schutz 12 13 14 - 6 - älterer Menschen. Sollte der Anwendungsbereich dieser Bestimmung nicht eröff- net sein, wäre jedenfalls die Ausstrahlungswirkung der in der nationalen Verfas- sung verankerten Grundrechte, mithin auch der Wesensgehalt der in Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip verkörperten Menschenwürde, bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "Härte" zu beachten. Auch dies führe zu dem genannten Ergebnis. Hinzu komme, dass die bei alten Menschen häufig - wie auch hier - über Jahrzehnte gewachsene soziale Verwurzelung am Ort der Mietsache den Erhalt oder gleichwertigen Neuaufbau sozialer Strukturen andernorts behindere oder sogar ausschließe. Ein gegenteiliges Auslegungsergebnis hätte zur Folge, dass der letzte Le- bensabschnitt eines alten Menschen von den Belastungen eines möglicherweise jahrelang dauernden Gerichtsverfahrens geprägt würde, in dem er zwecks Nach- weises seiner Räumungsunfähigkeit die sachverständige Examination der eige- nen Person unter Offenlegung sämtlicher höchstpersönlicher medizinischer und psychologischer Anknüpfungstatsachen zu erdulden hätte. Dem Bestandsinteresse eines Mieters in (solch) hohem Alter komme des- halb - von hier nicht vorliegenden Ausnahmekonstellationen abgesehen - ein so erhebliches Gewicht zu, dass es das im Rahmen der Abwägung zu berücksichti- gende Erlangungsinteresse des Vermieters regelmäßig - so auch hier - über- steige. Zwar sei auch dem Erlangungsinteresse der Klägerin ein beträchtliches Gewicht nicht abzusprechen. Insbesondere sei die Lebensplanung der Klägerin dahingehend, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern statt- dessen alleine in der streitgegenständlichen in ihrem Eigentum stehenden Woh- 15 16 17 - 7 - nung zu wohnen, zu respektieren. Allerdings sei die Dringlichkeit des geltend ge- machten Eigenbedarfs als vergleichsweise gering anzusehen, weil der Eigennut- zungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei. Auch die auf verschiedene Verhaltensweisen der Beklagten gestützten Kündigungen begründeten, da sie jeweils unwirksam seien, den Räumungsan- spruch der Klägerin nicht. Die Hilfswiderklage habe das Amtsgericht mangels Eintritts der innerpro- zessualen Bedingung zu Recht nicht verbeschieden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Das Be- rufungsgericht hat unzutreffende rechtliche Maßstäbe sowohl bei der Beurteilung des Härtebegriffs des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch bei der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Miet- vertragsparteien angesetzt, indem es angenommen hat, allein das hohe Alter ei- nes Mieters rechtfertige die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 18 19 20 21 - 8 - Satz 1 BGB und gebiete im Rahmen der Interessenabwägung regelmäßig die Bejahung eines Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. 1. Noch rechtsfehlerfrei und von beiden Parteien unbeanstandet ist das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Erstgericht - ohne dies allerdings eigens näher zu erörtern - davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigun- gen der Klägerin vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. De- zember 2016 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB begründet sind. Die Beja- hung einer Eigenbedarfssituation aus den bereits im ersten Kündigungsschrei- ben der Klägerin vom 3. August 2015 aufgeführten Gründen, namentlich der Wunsch, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden, von der Beklagten innegehaltenen Wohnung zu leben, be- gegnet aus revisionsrechtlicher Sicht keinen Bedenken. Somit hat die Kündigung vom 3. August 2015 das Mietverhältnis nach den revisionsrechtlich nicht zu be- anstandenden (vgl. § 573c Abs.1, 4 BGB iVm Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB) und auch von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum 31. Juli 2016 beendet. 2. Das Bestehen des geltend gemachten Räumungs- und Herausgabean- spruchs der Klägerin hängt danach - wie das Berufungsgericht ebenfalls noch zutreffend erkannt hat - davon ab, ob die Beklagte nach §§ 574, 574a BGB ver- langen kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Denn nach den - wegen der Be- schränkung der Revisionszulassung nicht der revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegenden - Feststellungen des Berufungsgerichts steht fest, dass die später zusätzlich erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigungen (§ 543 Abs. 1 BGB) - bei denen eine Befugnis des Mieters, die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses zu verlangen, nicht bestünde (§ 574 Abs.1 Satz 2 BGB) - unwirksam sind. 22 23 - 9 - 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Voraussetzungen für einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Miet- verhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a BGB lägen allein wegen des fortgeschrittenen Alters der Beklagten vor. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfest- stellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Inte- ressen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genann- ten Bestimmung hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspiel- raum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsge- richt Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe an- gelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend be- achtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN). b) Einer an diesem (eingeschränkten) Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts - und zwar sowohl hinsichtlich der Be- jahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu nachfolgend aa) als auch hinsichtlich der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Mietvertragsparteien (dazu unter bb) - nicht stand. 24 25 26 - 10 - aa) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Fest- stellungen kann eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bejaht werden. Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausge- gangen, dass nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unan- nehmlichkeiten deutlich abheben (st. Rspr.; siehe etwa Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 28, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 31; jeweils mwN). Rechtsfehlerhaft hat es jedoch angenommen, allein das hohe Alter eines Mieters rechtfertige nach diesem Maßstab die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es hat insoweit außer Acht gelassen, dass sich das hohe Alter eines Menschen je nach Persönlichkeit und körperlicher so- wie psychischer Verfassung unterschiedlich auswirkt und dieser Umstand des- halb - wie der Senat mit seinem nach der Verkündung der angegriffenen Ent- scheidung ergangenem Urteil vom 22. Mai 2019 (VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30) entschieden hat - ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswech- sels grundsätzlich noch nicht eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. (1) Das hohe Lebensalter eines Mieters kann in Verbindung mit weiteren Umständen - im Einzelfall auch der auf einer langen Mietdauer beruhenden tiefen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung - bei der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung, mithin unter Berücksichtigung der sich aus diesen Faktoren konkret für den betroffenen Mieter ergebenden Folgen eines erzwungenen Woh- nungswechsels, eine Härte begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). Insbesondere kann eine Härte zu bejahen sein, wenn zu 27 28 29 - 11 - den genannten Umständen (hohes Lebensalter, Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer) Erkrankungen des Mieters hinzukommen, aufgrund derer im Falle sei- nes Herauslösens aus der Wohnumgebung eine Verschlechterung seines ge- sundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Falle eines Wohnungswech- sels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der ge- sundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31 mwN). (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es jedoch weder mit Blick auf den in Art. 25 EUGrdRCh verbrieften Schutz älterer Menschen noch unter Berücksichtigung des in Art. 1 Abs. 1 GG sowie dem Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs.1 GG) verankerten Schutzes der Menschenwürde geboten, nach der Lehre der "mittelbaren Drittwirkung" der Grundrechte eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB allein aufgrund des hohen Lebensalters eines Mieters zu bejahen. (a) Art. 25 EUGrdRCh entfaltet schon deshalb keine (mittelbaren) Auswir- kungen auf die Auslegung des Härtebegriffs in § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil diese Regelung gemäß Art. 51 Abs. 1 Satz 1 EUGrdRCh ausschließlich bei der - hier zweifelsfrei nicht betroffenen - Durchführung des Rechts der Union gilt und die in der Unionsrechtsordnung gewährleisteten Grundrechte nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung demnach in allen unionsrechtlich geregelten Fallgestaltungen, aber nicht außerhalb derselben - sei es auch (nur) in Form der "mittelbaren Drittwirkung" - Anwendung finden (vgl. etwa EuGH, NJW 2020, 35 Rn. 42 f.; NJW 2013, 1415 Rn. 19; BVerfGE 152, 152 Rn. 43; BVerfG, NJW 2013, 1499 Rn. 90 f.; BGH, Urteile vom 27. Juli 2020 - VI ZR 405/18, NJW 2020, 3436 30 31 - 12 - Rn. 25; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 401/18, ZIP 2020, 1967 Rn. 56, zur Veröf- fentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 26. November 2015 - I ZR 3/14, juris Rn. 30 ff.). (b) Auch unter dem Blickwinkel der Ausstrahlungswirkung der nach Art. 1 Abs. 1 GG geschützten Menschenwürde sowie des Sozialstaatsprinzips ist es nicht angezeigt, das hohe Alter eines Mieters in Verbindung mit einer langen Mietdauer unabhängig von den sich aus einem erzwungenen Wohnungswechsel konkret ergebenden Folgen als Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Ob eine Verletzung der Menschenwürde zu befürchten steht, lässt sich nämlich ebenfalls erst beurteilen, wenn die Auswirkungen feststehen, die ein Umzug für den betroffenen Mieter aufgrund seiner individuellen Lebenssituation - insbesondere seines gesundheitlichen Zustands - hätte. (3) Die demnach erforderlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen. (a) Soweit es - eher beiläufig - eine jahrzehntelange soziale Verwurzelung der Beklagten am Ort der Mietsache angenommen hat, lässt die angefochtene Entscheidung Ausführungen dazu, auf welchen Umständen diese Annahme be- ruht, vollständig vermissen. Denn eine langjährige Mietdauer (hier zum Zeitpunkt der ersten Eigenbedarfskündigung rund 18 Jahre) lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe soziale Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters ab, namentlich davon, ob er beispiels- weise soziale Kontakte in der Nachbarschaft pflegt, Einkäufe für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umgebung erledigt, an kulturellen, sportlichen oder 32 33 34 - 13 - religiösen Veranstaltungen in der Nähe seiner Wohnung teilnimmt und/oder me- dizinische oder andere Dienstleistungen in seiner Wohnumgebung in Anspruch nimmt. Solche Gegebenheiten hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Unabhängig davon fehlt es ferner an Feststellungen des Berufungsge- richts zu den konkreten Folgen, die sich aus dem hohen Lebensalter der Beklag- ten und ihrer etwaigen sozialen Verwurzelung am bisherigen Wohnort im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels für sie ergeben. (b) Auch dazu, ob die Beklagte daneben - wie vom Amtsgericht auf der Grundlage der hierzu erhobenen Beweise angenommen - an Erkrankungen lei- det, die im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels eine Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands befürchten lassen oder für sich genommen so schwer sind, dass der gesundheitliche Zustand der Beklagten einen Umzug nicht zulässt beziehungsweise im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umge- bung die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung ihrer gesundheit- lichen Situation besteht, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Vielmehr hat es - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - ausdrücklich dahinstehen lassen, ob der vom Amtsgericht nach Einholung eines neurologisch- psychiatrischen Sachverständigengutachtens festgestellte gesundheitliche Zu- stand der Beklagten die Annahme einer Härte rechtfertigt und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung vorgebrachten verfahrensrechtlichen Ein- wände eine neuerliche Beweisaufnahme erfordern oder der Beweis des von der Klägerin in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Beklagten aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt ist. bb) Überdies hat das Berufungsgericht bei der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung einen unzutreffenden rechtlichen 35 36 37 - 14 - Maßstab angelegt und deshalb auch insoweit die für die Beurteilung des Streit- falls notwendigen Feststellungen nicht getroffen. (1) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor- zunehmenden Abwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei ist zu be- rücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungs- tatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (Se- natsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60; vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vgl. BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; NJW 1995, 1480, 1481). Die Abwägung der ge- genläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beur- teilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Belangen des Vermieters und/ oder des Mieters von vornherein - kategorisch - ein größeres Gewicht beizumes- sen als denen der Gegenseite (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 f.). (2) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung nicht gerecht. Mit der Annahme, das hohe Alter des Mieters gebiete gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters 38 39 40 - 15 - in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, hat sich das Berufungsge- richt - unzulässigerweise - auf eine (wertende) Kategorisierung der widerstreiten- den Interessen zurückgezogen, nämlich dem Bestandsinteresse eines Mieters in hohem Lebensalter - im Wege einer generalisierenden Wertung - den Vorrang gegenüber dem berechtigten Erlangungsinteresse des Vermieters eingeräumt. Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausge- gangen, die Lebensplanung der Klägerin dahingehend, dass sie während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwach- senen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung leben möchte, sei zu respektieren. Auch hat es das mit dieser Lebensplanung begründete Erlangungsinteresse der Klägerin der gebotenen einzelfallbezogenen Bewertung unterzogen, indem es die Dringlich- keit des geltend gemachten Eigenbedarfs im Hinblick darauf, dass der Eigennut- zungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei, als eher gering eingeschätzt hat. Da es aber infolge der aufgezeigten Kategorisierung der Belange eines älteren Mieters weder zu den von der Beklagten neben ihrem Lebensalter geltend gemachten Härtegründen im Sinne von § 574 Abs.1 Satz 1 BGB (soziale Ver- wurzelung am bisherigen Wohnort, zahlreiche Erkrankungen) noch zu den mit einem Umzug konkret für diese verbundenen Folgen (ausreichende) Feststellun- gen getroffen hat, hat es sich den Weg zu einer zuverlässigen Gewichtung der etwa zu bejahenden Härte (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 46) und damit zu einer den oben genannten Anforderungen genügenden Interessenabwägung versperrt. 41 42 - 16 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung - unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats (§ 563 Abs. 2 ZPO) - an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass re- gelmäßig die Einholung eines - oder, wie hier, die Heranziehung des vom Amts- gericht bereits eingeholten - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Um- fang und den konkreten Auswirkungen auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung er- forderlich ist, wenn der Mieter - wie hier - unter Vorlage von Attesten der behan- delnden Fachärzte geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Er- krankung nicht zuzumuten, und der Vermieter dieses Vorbringen bestreitet (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44). Die vom Mieter als Beleg für sein Vorbringen eingereichten ärztlichen Atteste reichen deshalb in der Regel - anders als vom Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die Grundsätze des Anscheins- beweises in Betracht gezogen - nicht aus, um den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage zu versetzen, das Vorliegen eines Härtegrunds im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu beurteilen und diesen gegebenenfalls im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senats- urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). 43 44 - 17 - Weiter wird für den Fall, dass es nach den noch zu treffenden Feststellun- gen des Berufungsgerichts darauf ankommen sollte, ob der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) gegeben ist, vorsorglich darauf hingewiesen, dass der - durch eine entsprechend angespannte Wohnlage veranlasste - Erlass der Mietenbegren- zungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 - anders als vom Beru- fungsgericht etwa erwogen - allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellt, das lediglich in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret vom Mieter ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei für den Mieter nicht zu erlangen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 51 f.). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 26.10.2018 - 20 C 221/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.03.2019 - 67 S 345/18 - 45

ECLI:DE:BGH:2020:010720UVIIIZR323.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/18 Verkündet am: 1. Juli 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 301; BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, 2; § 569 Abs. 3 Nr. 2 a) Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidun- gen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). b) Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Vorausset- zungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fort- setzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die au- ßerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. - 2 - Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausge- sprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion ledig- lich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d bb). Für eine teleologische Reduk- tion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt. BGH, Urteil vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 22. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Teilurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 12. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der (inzwischen verstorbene) Ehemann der Beklagten zu 1 mietete im Jahr 1987 von der Rechtsvorgängerin der Kläger eine Zweieinhalbzimmerwoh- nung in Berlin an. Die Beklagte zu 1 lebt seit 1989 in der Wohnung und ist nach dem Tod ihres Ehemannes im Jahr 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Im Jahr 2007 zog auch ihr Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, in die Wohnung ein, in der sie nunmehr mit ihren gemeinsamen minderjährigen Kindern (geboren in den Jahren 2011 und 2014) leben. Die Miete betrug zuletzt einschließlich Betriebs- und Heizkostenvoraus- zahlung 563,92 €. Nachdem ein Zahlungsrückstand von 1.629,16 € (1.303,85 € Grundmiete und 325,31 € Betriebskostennachzahlung) aufgelaufen war, kün- 1 2 - 4 - digten die Kläger mit Schreiben vom 24. Februar 2016 das Mietverhältnis au- ßerordentlich, hilfsweise ordentlich. Wegen des vorgenannten Rückstands er- hoben die Kläger in einem Vorprozess Klage auf Zahlung rückständiger Miete gegen die Beklagte zu 1, die daraufhin mit Urteil vom 21. Juni 2017 antragsge- mäß zur Zahlung verurteilt wurde. Ende Juli 2017 summierte sich der Mietrück- stand auf nunmehr 2.757 €. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger zunächst die Beklagte zu 1 und durch Klagerweiterung in der Berufungsinstanz auch den Beklagten zu 2 auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen, wobei sie wegen des Rückstands per Ende Juli 2017 in der Klagschrift erneut die frist- lose, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Die Mietrück- stände sind innerhalb der Schonfrist vom Jobcenter vollständig beglichen wor- den. Die Beklagte zu 1 hat geltend gemacht, die Beendigung des Mietverhält- nisses stelle für sie angesichts der langen Wohndauer und der damit einherge- henden Verwurzelung, wegen fehlenden Ersatzwohnraums sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzu- mutbare Härte dar. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage gegen die Beklagte zu 1 statt- gegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 hat das Landgericht durch Teilurteil bezüglich der Beklagten zu 1 das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die Räumungsklage insoweit abgewiesen und ausgespro- chen, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Im Hinblick auf die gegen den Beklagten zu 2 gerichtete Räumungsklage hat das Berufungsgericht das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- 3 4 5 - 5 - senen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2019, 966) hat, soweit für das Re- visionsverfahren von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Rechtsstreit sei im Hinblick auf den von den Klägern geltend ge- machten Räumungsanspruch zur Endentscheidung reif im Sinne von § 301 Abs. 1 ZPO. Da es sich bei dem Beklagten zu 2 um einen Dritten handele, zu dem seitens der Kläger mietvertragliche Beziehungen nicht bestünden, sei die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen nicht gegeben. Den Klägern stehe ein Räumungsanspruch gegen die Beklagte zu 1 nicht zu. Zwar habe das Amtsgericht zu Recht angenommen, die hilfsweise er- klärte ordentliche Kündigung sei wirksam, da die Beklagte zu 1 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei aber dennoch unbegrün- det, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB infolge einer für die Beklagte zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlän- gert habe. Die Beklagte zu 1 habe schon im ersten Termin des Räumungs- rechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) erklärt, aufgrund der besonderen fami- 6 7 8 9 10 - 6 - liären Situation nicht einfach aus der Wohnung ausziehen zu können. Dieses angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nachvollziehbare Vorbrin- gen sei nach § 574 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Härteeinwand zu berücksich- tigen und als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses auszu- legen; es führe gemäß § 574a BGB, § 308a ZPO zur Anordnung der Fortset- zung des Mietverhältnisses. Der Widerspruch der Beklagten zu 1 sei nicht etwa deswegen nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil die ordentliche Kündigung auf Gründen beruhte, die die Kläger auch zur außerordentlichen fristlosen Kündi- gung berechtigten. Seien dem Mieter verhaltensbedingte Vertragsverletzungen vorzuwerfen, die eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses tragen könn- ten, solle der Widerspruch des Mieters nach der Ratio des Gesetzes deshalb ausgeschlossen sein, weil er in solchen Fällen keinen Schutz verdiene. Diese Erwägung treffe aber auf Fälle wie den Vorliegenden nicht zu, da die fristlose Kündigung mit der Schonfristzahlung unwirksam geworden sei mit der Folge, dass die ursprünglich bestehenden und auch hinreichenden Kündigungsgründe nach Anordnung des diesen Ausnahmefall regelnden § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen könnten. Der Bundesgerichtshof habe zwar in seinem Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04, JR 2006, 28) angenommen, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB stehe auch nach einer wirksamen Schonfristzahlung einem Widerspruch des Mieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegen. Die Kammer halte es jedoch für sachgerecht, den Anwendungsbereich des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB im We- ge der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass das Wider- spruchsrecht mit einer wirksamen Schonfristzahlung entstehe oder wiederauf- lebe. Nach den Beobachtungen der Kammer habe sich die Befürchtung, Ver- mieter könnten angesichts sich verengender Mietmärkte und erhöhter Ertrags- 11 12 - 7 - chancen bei Neuvermietung vermehrt versuchen, die Schonfrist durch eine "kombinierte Kündigung" zu unterlaufen, jedenfalls für ihren Zuständigkeitsbe- reich bestätigt. Im Übrigen erscheine die Annahme eines Widerspruchsrechts nach wirksamer Schonfristzahlung nicht nur für Gemeinden mit einer Woh- nungsmangellage, sondern generell sachgerecht, denn ein Widerspruch könne sich auch auf Härtegründe beziehen, die hiervon unabhängig bestünden. Auch der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums werde nicht nur durch die ört- lichen Gegebenheiten, sondern maßgeblich auch durch die persönlichen Um- stände des Mieters bestimmt. Aufgrund der Anwendbarkeit der §§ 574, 574a BGB habe sich das Miet- verhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert. Vorliegend sei die Härte in der besonderen Familiensituation der Beklagten, dem langandauernden Mietverhältnis und dem Fehlen von ange- messenem Ersatzwohnraum begründet mit der Folge, dass das Interesse der Beklagten am Erhalt der Wohnung das Interesse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwiege. Die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses drohende Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen. Bei einer Abwägung der Interessen der Beklagten zu 1 an dem Fortbestand des Mietverhältnisses und dem Inte- resse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwögen die Interessen der Beklagten zu 1, so dass das Erlangungsinteresse der Kläger zurücktreten müs- se. Dem Interesse der Kläger komme ein geringeres Gewicht zu. Sie selbst hät- ten weder ein Eigennutzungsinteresse noch seien sie aus persönlichen Grün- den auf die Nutzung der Wohnung angewiesen. Die Mietrückstände, aufgrund derer die Kündigungen erklärt worden seien, beliefen sich auf 1.629,16 € am 24. Februar 2016 und auf 2.157 € am 6. Juli 2017. Auch vor dem Hintergrund 13 14 - 8 - der jahrzehntelangen Dauer des Mietverhältnisses erschienen diese Beträge zu gering, um eine nachhaltige Gefährdung der Interessen der Kläger zu begrün- den, zumal der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist beglichen worden und seither auch keine neuen Rückstände aufgetreten seien. Die Kammer übersehe dabei nicht, dass die Beklagte zu 1 über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug gewesen sei und ihr Verschulden zudem mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen gesucht habe. Sie meine aber, dass das Verhalten der Beklagten zu 1 nach Klageerhebung, namentlich die Schonfrist- zahlungen und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderun- gen der Kläger, geeignet sei, den eingetretenen Vertrauensverlust der Kläger zu einem wesentlichen Teil auszugleichen, so dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten sei, um die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie andernfalls drohende Härte abzuwenden. Gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB sei die Fortführung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. Denn es sei ungewiss, wann vo- raussichtlich die Umstände wegfielen, aufgrund derer die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle. Ein bestimmter Zeit- raum, innerhalb dessen die Räumungsfähigkeit der Beklagten wiederhergestellt werden könne, sei nicht festzustellen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Das Berufungsgericht hat ein unzulässiges Teilurteil erlassen, das bereits aus diesem Grund der Aufhebung unterliegt. Zudem hat das Berufungs- gericht verkannt, dass das Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist. Die - vom Berufungsgericht nicht im 15 16 - 9 - Einzelnen geprüften - Voraussetzungen einer richterlichen Rechtsfortbildung im Wege einer teleologischen Reduktion liegen nicht vor. 1. Wie die Revision zu Recht rügt, ist das Berufungsurteil schon deshalb aufzuheben, weil es in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise in Form eines Teilurteils nur bezüglich der Beklagten zu 1 ergangen ist. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf auch bei grundsätzlicher Teilbarkeit des Streitgegenstandes ein Teilurteil (§ 301 ZPO) nur ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidun- gen - auch infolge abweichender Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht - ausgeschlossen ist. Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen ist namentlich dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Das gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteil- selementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 1989 - IVb ZR 48/88, BGHZ 107, 236, 242; vom 10. Oktober 1991 - III ZR 93/90, NJW 1992, 511 unter III 1; vom 4. Februar 1997 - VI ZR 69/96, NJW 1997, 1709 unter II 1; vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 1 b; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, NJW 2007, 156 Rn. 12; vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 47/07, NJW-RR 2009, 494 Rn. 14 f.; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, NJW-RR 2011, 189 Rn. 21; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, BGHZ 189, 356 Rn. 13). 17 18 - 10 - Eine solche Gefahr besteht bei einer Mehrheit selbständiger prozessua- ler Ansprüche etwa dann, wenn zwischen den prozessual selbständigen An- sprüchen eine materiell-rechtliche Verzahnung besteht (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, BGHZ 157, 133, 142 f.; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, aaO Rn. 22; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 14). Hierzu kann es auch bei Klagen ge- gen mehrere Personen (subjektive Klagehäufung) kommen (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, aaO S. 143; vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7). Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streit- genossen ist daher in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widerspre- chenden Entscheidungen kommt (BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, aaO; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). Zwar muss gegenüber einfachen Streitge- nossen grundsätzlich keine einheitliche Entscheidung getroffen werden. Eine Teilentscheidung ist aber nur zulässig, wenn sie unabhängig von der Entschei- dung über den restlichen Verfahrensgegenstand ist (BGH, Urteile vom 21. No- vember 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, aaO; vom 13. Oktober 2008 - II ZR 112/07, NJW 2009, 230 Rn. 8). Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Teilurteil nur auf Gründen beruht, die ausschließlich einen der Streitgenossen berühren (BGH, Urteile vom 20. Dezember 2016 - VI ZR 395/15, NJW 2017, 1745 Rn. 7, und vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO). b) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht ein klageabwei- sendes Teilurteil gegen die Beklagte zu 1 nicht mit der Begründung erlassen, 19 20 21 - 11 - sie habe der ordentlichen Kündigung der Kläger wirksam widersprochen, weil diese für sie eine unbillige Härte bedeute, so dass das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit fortzusetzen sei. Diese Begründung berührt, entgegen der rechtsir- rigen Annahme des Berufungsgerichts, nicht allein das Rechtsverhältnis der Kläger zur Beklagten zu 1, sondern auch das Rechtsverhältnis zum Beklagten zu 2. Denn bestünde ein Herausgabeanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nicht, wären die Anspruchsvoraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB, der einen Herausgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhält- nisses gegen den mitbesitzenden Dritten - hier den Beklagten zu 2 - regelt, nicht erfüllt. Allein dies führt zu einer materiell-rechtlichen Verzahnung der Räumungsansprüche der Kläger gegen die Beklagten zu 1 und 2. Aufgrund dessen besteht auch die Gefahr divergierender Entscheidun- gen. Denn die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB bewirkt, wie der Senat bereits entschieden hat, hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 9; ebenso BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385 Rn. 26 ff.; jeweils mwN). Im Falle des rechtskräftigen Abschlusses des Verfahrens im Ver- hältnis zur Beklagten zu 1 wären weder der Beklagte zu 2 noch die Kläger da- ran gehindert, in dem gegen den Beklagten zu 2 fortzuführenden Räumungs- verfahren geltend zu machen, der Rechtsstreit sei im Verhältnis zu der Beklag- ten zu 1 unrichtig entschieden. Sowohl den Klägern als auch dem Beklagten zu 2 wäre es in dem Verfahren nicht verwehrt, geltend zu machen, das Mietver- hältnis sei, abweichend von der Entscheidung gegen die Beklagte zu 1, been- det beziehungsweise nicht beendet oder, soweit man auf das vom Berufungs- gericht angenommene Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 abstellte, aus 22 - 12 - Sicht des Beklagten zu 2 fortzusetzen - etwa weil das Berufungsgericht mögli- che und in seiner Person als Angehöriger begründete Härtegründe bei der vor- genommenen Härteabwägung unberücksichtigt gelassen habe - oder aus Sicht der Kläger nicht fortzusetzen, weil der Beklagten zu 1 bereits dem Grunde nach kein Widerspruchsrecht zustehe. Daran ändert der Umstand nichts, dass das Berufungsgericht das Ruhen des gegen den Beklagten zu 2 gerichteten Verfah- rens angeordnet hat (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 16 ff.). 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung, das aufgrund der Kündigungen der Kläger beendete Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 sei auf deren Widerspruch gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB fortzusetzen, kann ein Räumungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nach § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Denn die Anwendung der Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil ein Grund vorliegt, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. a) Zwischen den Parteien steht allerdings nicht mehr im Streit, dass bei Erklärung der beiden fristlos, hilfsweise ordentlich ausgesprochenen Kündigun- gen des Mietverhältnisses vom 24. Februar 2016 und 6. Juli 2017 ein Zah- lungsverzug von (deutlich) mehr als zwei Monatsmieten bestand (bei der zwei- ten Kündigung ein sich auf mehr als vier Monatsmieten belaufender, in der Zeit ab 2013 aufgebauter Rückstand) und damit sowohl die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB als auch für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlagen. Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht auch ange- nommen, dass die Schonfristzahlung lediglich dazu führt, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), die Wirksamkeit der 23 24 25 - 13 - hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung davon aber nicht berührt wird (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 94 Rn. 28; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN). b) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Zahlung des Sozialhilfeträgers innerhalb der Schonfrist führe dazu, dass für den Mieter gegenüber der vom Vermieter hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nunmehr die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer von ihm geltend gemachten unzumutba- ren Härte eröffnet sei, weil der Ausnahmetatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB dann nicht eingreife. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist das dem Mieter gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen eine ordentliche Kündigung im Fall einer nicht zu rechtfertigenden Härte grundsätzlich zustehende Widerspruchsrecht ausge- schlossen, wenn ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; vielmehr genügt es, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht (BT-Drucks. 3/1234, S. 74 zu § 565a Abs. 2 BGB-E, der durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 389] als § 556a BGB in das Mietrecht des Bür- gerlichen Gesetzbuchs als Vorgängerregelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB Eingang gefunden hat; siehe dazu auch Staudinger/Rohlfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 20; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 574 BGB Rn.12; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 30; BeckOK- BGB/Hannappel, Stand: 1. Februar 2020, § 574 Rn. 32). 26 27 - 14 - Diese Voraussetzung ist hier aber zweifellos gegeben, denn bei Erklä- rung (beider) Kündigungen, die jeweils fristlos und hilfsweise fristgemäß erfolg- ten, lag ein Zahlungsverzug in einer die fristlose Kündigung rechtfertigenden beziehungsweise sogar deutlich übersteigenden Höhe vor. Die spätere Schon- fristzahlung des Sozialhilfeträgers ändert daran nichts, denn diese beseitigt le- diglich rückwirkend die Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion (vgl. zum Letzteren: Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), führt aber nicht dazu, dass ein Grund für die fristlo- se Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. auch Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d bb). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt das Eingreifen des Ausschlusstatbestands des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend vo- raus, dass ein Grund für die fristlose Kündigung in dem für die eigentliche Här- tefallabwägung maßgebenden Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (dazu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 41; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48) besteht. Zwar wird eine Anwendung der Härtefallregelung regelmäßig auch dann ausge- schlossen sein, wenn ein Grund für die fristlose Kündigung des Vermieters erst nach der ordentlichen Kündigung entsteht, beispielsweise erst im Laufe des Räumungsprozesses (vgl. Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., IV Rn. 238; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Staudin- ger/Rohlfs, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, 28 29 - 15 - aaO). Denn auch in diesem Fall liegt eine schwere Vertragsstörung vor, die ei- ner Anwendung der Härtefallregelung von vornherein entgegensteht. Es genügt aber auch, wenn für den Vermieter im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht, wie hier angesichts des zwei Monats- mieten weit übersteigenden Zahlungsverzugs. Auch dann liegt, wie sich aus der Möglichkeit der fristlosen Kündigung ergibt, eine schwere Vertragsstörung vor, die eine Anwendung der Härtefallregelung nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB von vornherein ausschließt. bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund zu der Annahme, dass das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung "neu entstehen" oder "wiederaufleben" könnte, etwa im Wege einer vom Berufungsgericht (ohne weiteres) angenom- menen teleologischen Reduktion des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, 2. Aufl., § 574 BGB Rn. 26; Bub/Treier/Fleindl, aaO). (1) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Re- duktion setzt eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Un- vollständigkeit des Gesetzes voraus (BGH, Urteile vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 70/08, BGHZ 192, 148 Rn. 31; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 22; vom 13. November 2001 - X ZR 134/00, BGHZ 149, 165, 174, und vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, BGHZ 192, 148 Rn. 16). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (BGH, Urtei- le vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, aaO; vom 30. September 2014 - XI ZR 168/13, BGHZ 202, 302 Rn. 13). 30 31 - 16 - (2) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der Regelung zum Widerspruchsrecht fehlt es. Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, das auf eine entsprechende Regelung im früheren § 556a BGB aF ("So- zialklausel") zurückgeht, sollte zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit geschaffen werden, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können (vgl. BT- Drucks. 3/1234, S. 74; BT-Drucks. 14/4553, S. 68). Ein Anspruch auf Fortset- zung des Mietverhältnisses sollte dem Mieter indes nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Ver- tragsstörungen eingetreten waren (vgl. § 556a Abs. 4 Nr. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960, BGBl. I S. 389 [im Folgenden: AbbauG], in Kraft getreten am 1. Januar 1966 [vgl. Art. X § 12 AbbauG], außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. August 2001 mit Inkrafttreten des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Regelung der Schonfristzahlung war aber schon durch das Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505) - mit dem ein früher bereits in § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. I S. 353) verankertes Nachholrecht des Mieters wieder aufgegrif- fen wurde - in § 554 BGB aF und später in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgesehen. Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die - der Vermeidung von Obdachlosigkeit des Mieters (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d aa; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 23; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 32 33 - 17 - 28) dienenden - Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Mög- lichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebe- nenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen. Auch sonst bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, die durch einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug entstanden ist, wegen einer nach- träglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte und den Ausschlusstatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB deshalb versehentlich zu weit gefasst hat. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 28.11.2017 - 206 C 310/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2018 - 64 S 4/18 - 34

ECLI:DE:BGH:2022:251022BVIIIZB58.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 58/21 vom 25. Oktober 2022 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 91a Abs. 1 Satz 1, § 259; BGB § 546, § 574b, § 985 Die Besorgnis, der Mieter werde sich der Verpflichtung zur Räumung und Her- ausgabe von Wohnräumen im Sinne des § 259 ZPO entziehen, kann nach den Umständen des Einzelfalls auch dann gerechtfertigt sein, wenn er seinen Wider- spruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574 ff. BGB damit begründet, die von ihm seit der Kündigung unternommene Suche nach Ersatz- wohnraum sei bislang erfolglos geblieben, weshalb eine Räumung und Heraus- gabe der Wohnräume bei Beendigung des Mietverhältnisses für ihn wegen dro- hender Obdachlosigkeit eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB darstelle. BGH, Beschluss vom 25. Oktober 2022 - VIII ZB 58/21 - LG Lübeck AG Lübeck - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 25. Oktober 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol, Dr. Schmidt und Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Kläger wird der Beschluss der 14. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 23. Septem- ber 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zu- rückverwiesen. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf bis zu 3.000 € festgesetzt. Gründe: I. Die Parteien streiten nach übereinstimmender Erledigungserklärung um die Kosten eines Räumungsrechtsstreits. Die Kläger kündigten mit Schreiben vom 23. Juni 2020 als Vermieter das mit dem Beklagten bestehende Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31. März 2021. Der Beklagte widersprach der Kündigung mit anwaltlichem Schreiben vom 29. Januar 2021. Hierbei teilte er mit, dass er zwar seit Erhalt der 1 2 - 3 - Kündigung auf Wohnungssuche sei, eine Ersatzwohnung jedoch noch nicht ge- funden habe. Sollte sich hieran etwas ändern, werde er dies mitteilen. Zum jetzi- gen Zeitpunkt wäre er hingegen mit Ablauf des 31. März 2021 obdachlos, so dass eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 2 BGB vorliege. Mit am 22. Februar 2021 beim Amtsgericht eingegangenem und dem Be- klagten am 16. März 2021 zugestelltem Schriftsatz erhoben die Kläger eine auf Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung "spä- testens am 31. März 2021" gerichtete Klage. Der Beklagte zeigte mit Schriftsatz vom 30. März 2021 seine Verteidigungsbereitschaft an und teilte zugleich mit, dass er zwischenzeitlich eine geeignete Wohnung gefunden habe und die Par- teien deshalb eine Rückgabe der Wohnung für den 31. März 2021 vereinbart hät- ten. Die Übergabe der Wohnung an die Kläger erfolgte sodann an diesem Tag. Die Parteien haben daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache überein- stimmend für erledigt erklärt und widerstreitende Kostenanträge gestellt. Die zweite Erledigungserklärung ist am 13. April 2021 bei Gericht eingegangen. Das Amtsgericht hat dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufer- legt. Auf dessen sofortige Beschwerde hat das Landgericht die Entscheidung ab- geändert und die Kläger mit den Kosten des Rechtsstreits belastet. Mit der vom Beschwerdegericht im Hinblick auf divergierende Entscheidungen der Instanzge- richte zur Anwendbarkeit von § 259 ZPO im Falle eines Widerspruchs des Mie- ters gemäß § 574 Abs. 2 BGB zugelassenen Rechtsbeschwerde begehren die Kläger die Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. 3 4 5 - 4 - II. Die Rechtsbeschwerde ist aufgrund ihrer Zulassung durch das Beschwer- degericht statthaft und auch im Übrigen zulässig. Zwar ist es - auch im Rechts- beschwerdeverfahren - nicht Zweck einer Kostenentscheidung nach § 91a ZPO, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubil- den. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt in solchen Fällen nur in Be- tracht, soweit es um die Klärung prozessualer Fragen zu § 91a ZPO geht (BGH, Beschluss vom 10. April 2018 - KVZ 37/17, NZKart 2018, 320 Rn. 12 mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 28. Oktober 2008 - VIII ZB 28/08, NJW-RR 2009, 422 Rn. 5 [keine Klärung von Fragen des Zwangsvollstreckungsrechts]; Urteile vom 21. Dezember 2006 - IX ZR 66/05, NJW 2007, 1591 Rn. 23 f.; vom 12. Mai 2011 - I ZR 20/10, GRUR 2011, 1140 Rn. 30 [jeweils zur revisionsrechtlichen Überprü- fung gemischter Kostenentscheidungen]). Die gleichwohl erfolgte Zulassung bin- det den Senat aber gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO. Die Rechtsbeschwerde hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhe- bung des angefochtenen Beschlusses sowie zur Zurückverweisung der Sache an das Beschwerdegericht. 1. Das Beschwerdegericht hat gemeint, die Kosten des Räumungsrechts- streits seien den Klägern gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO aufzuerlegen, weil de- ren Räumungsklage in dem nach seiner Ansicht für die Prüfung der Erfolgsaus- sichten maßgeblichen Zeitpunkt vor Eintritt des erledigenden Ereignisses - hier vor der am 31. März 2021 erfolgten Rückgabe der Wohnung - unzulässig gewe- sen sei. Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei vor dem Ablauf des be- treffenden Tages nicht fällig gewesen. Auf die Ausnahmebestimmung des § 259 ZPO, die eine Klage auf künftige Leistung ermögliche, könnten sich die Kläger nicht berufen. 6 7 8 - 5 - Bei Räumungsklagen lägen deren Voraussetzungen nur vor, wenn der Mieter seine Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe bestreite, nicht hinge- gen, wenn er sich - wie hier - zwar grundsätzlich dazu bereit erkläre, zugleich aber darauf hinweise, dass ihm die entsprechende Leistung aufgrund fehlenden Ersatzwohnraums rein tatsächlich nicht möglich sein könnte. Auch der Wider- spruch gegen die Kündigung gemäß §§ 574 ff. BGB rechtfertige für sich genom- men nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich der Räumungspflicht entziehen. Vielmehr komme es auf die Einzelfallumstände, insbesondere auf die Begrün- dung des Widerspruchs, an. Vorliegend sei der Widerspruch nur vor dem Hinter- grund der laufenden und auch nach dem Widerspruch fortgeführten Suche des Beklagten nach Ersatzwohnraum und der damit verbundenen Ungewissheit er- folgt. Es lasse sich deshalb nicht feststellen, dass sich der Beklagte der Pflicht zur fristgerechten Räumung und Herausgabe habe entziehen wollen. 2. Diese Erwägungen tragen eine Kostenentscheidung gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO allein zu Lasten der Kläger nicht. Das Beschwerdegericht ist bei seiner Billigkeitsentscheidung von einem unzutreffenden rechtlichen Maßstab ausgegangen. Dabei kann dahinstehen, ob für die Zulässigkeit der Klage auf den Zeit- punkt des erledigenden Ereignisses (vgl. BGH, Beschlüsse vom 8. März 2022 - XI ZR 571/21, ZInsO 2022, 935 Rn. 10; vom 24. September 2020 - IX ZB 71/19, NJW-RR 2020, 1440 Rn. 15 [zur Erledigungserklärung des Insolvenzantrags]; vom 9. Juni 2010 - XII ZR 183/08, juris Rn. 3; vom 11. Dezember 2003 - I ZR 68/01, juris Rn. 9 f. [bei Änderung der Rechtslage]) oder auf den Zeitpunkt der zustimmenden Erklärung des Prozessgegners (vgl. Zöller/Althammer, ZPO, 34. Aufl., § 91a Rn. 26; BeckOK-ZPO/Jaspersen, Stand: 1. September 2022, § 91a Rn. 29; unklar Prütting/Gehrlein/Hausherr, ZPO, 14. Aufl., § 91a Rn. 23, 9 10 11 - 6 - 29 f.) abzustellen ist. Denn in beiden Fällen wäre die Zulässigkeit der Klage zu bejahen. Bei der zweiten Fallgestaltung wäre der Räumungsanspruch bereits fällig gewesen, so dass die ursprünglich nach § 259 ZPO erhobene Klage nun nicht mehr auf eine künftige Leistung gerichtet, sondern als allgemeine Leistungsklage statthaft wäre (vgl. Senatsurteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 5/04, NZM 2005, 582 unter II 1; BAG, NJW 2015, 1773 Rn. 14 f.; Zöller/Greger, aaO, § 257 Rn. 6; BeckOK-ZPO/Bacher, Stand: 1. September 2022, § 257 Rn. 5). Auf die Voraus- setzungen des § 259 ZPO käme es damit nicht mehr an. Geht man demgegenüber - abstellend auf den erstgenannten Zeitpunkt - von einer Klage auf künftige Leistung (§ 259 ZPO) aus, gilt für die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung des Schuldners im Sinne des § 259 ZPO - anders als das Beschwerdegericht gemeint hat - kein besonderer, von anderen Fallgestal- tungen dieser Vorschrift abweichender Maßstab, wenn es sich bei dem Schuld- ner um einen Wohnraummieter handelt, der unter Verweis auf die bislang erfolg- lose Suche nach Ersatzwohnraum den weiteren Verbleib in den Mieträumen auch für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ankündigt. a) Soweit § 259 ZPO voraussetzt, dass "den Umständen nach" die Be- sorgnis gerechtfertigt sei, der Schuldner werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen, hat das Beschwerdegericht zu Recht (allein) auf das anwaltliche Wi- derspruchsschreiben des Beklagten vom 29. Januar 2021 und die sich hieraus für die Bereitschaft des Beklagten zur Erfüllung des geltend gemachten Räu- mungs- und Herausgabeanspruchs ergebenden Gesichtspunkte abgestellt. Denn nach den rechtsfehlerfreien und von der Rechtsbeschwerde nicht angegrif- fenen Feststellungen des Beschwerdegerichts hat sich der Beklagte gegenüber 12 13 14 - 7 - den Klägern lediglich auf diesem Wege zeitlich nachfolgend zu deren Kündi- gungserklärung vom 23. Juni 2020 geäußert. b) Rechtsfehlerhaft ist jedoch die hierauf gestützte Annahme des Be- schwerdegerichts, es sei nicht festzustellen, dass sich der Beklagte seiner Ver- pflichtung zur fristgerechten Räumung und Herausgabe im Sinne des § 259 ZPO habe entziehen wollen, da er lediglich auf die bislang erfolglose Wohnungssuche verwiesen, nicht aber seine Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe der Wohnung - gemeint: die Wirksamkeit der Kündigungserklärung der Kläger - grundsätzlich angezweifelt habe. Denn der Beklagte hat mit dem Widerspruchs- schreiben - was für § 259 ZPO ausreicht - eindeutig zu erkennen gegeben, dass er gegenwärtig und bei unverändert bleibender Situation, nämlich der weiteren Erfolglosigkeit seiner Suche nach einer neuen Wohnung, auch im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu einem Auszug aus der Wohnung der Kläger bereit ist. aa) Allerdings ist die vom Beschwerdegericht vorgenommene Auslegung des § 259 ZPO bei Klagen auf Verurteilung zur künftigen Räumung von Wohn- raum - mit verschiedenen Differenzierungen - auch in der Instanzrechtsprechung und Literatur anzutreffen. Nach dieser Ansicht sollen die Voraussetzungen dieser Vorschrift nur dann gegeben sein, wenn der Mieter durch ein ernstliches Bestrei- ten des Kündigungsgrunds eindeutig zu erkennen gebe, dass er zu einer fristge- rechten Räumung nicht gewillt sei. Hingegen genüge es für die Annahme einer Besorgnis im Sinne der Vorschrift nicht, wenn der Mieter den Vermieter - im Rah- men eines Widerspruchs gegen die Kündigung oder auf andere Weise - auf Schwierigkeiten bei der Suche nach Ersatzwohnraum hinweise (vgl. für den pau- schalen oder vorsorglichen Hinweis OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254; LG Köln, WuM 1993, 542; NJW-RR 1996, 778; AG Ulm, Beschluss vom 7. Au- gust 2006 - 3 C 329/06, juris Rn. 4 [obiter dictum]; AG Köln, Urteil vom 12. März 15 16 - 8 - 2008 - 203 C 515/07, juris Rn. 18; AG Pforzheim, Urteil vom 9. November 2016 - 3 C 129/16, juris Rn. 19; LG Kempten, NJW-RR 1993, 1101; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574b Rn. 16; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 546 BGB Rn. 128; für Vortrag zu konkreten Schwierigkeiten AG Waiblingen, WuM 1989, 428; differenzierend danach, ob Hinweis im Rahmen eines Widerspruchs Binder, AnwZert MietR 20/2017 Anm. 2; Lützenkirchen/ Monschau, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Aufl., Abschnitt M Rn. 196 f.; LG Wiesbaden, WuM 1989, 428; für durch Hinweis auf Suche begründete Aussicht auf rechtzeitige Räumung AG Fritzlar, WuM 1998, 606). bb) Eine solche, die gesetzliche Klagemöglichkeit des Vermieters von Wohnraum einschränkende Auslegung des § 259 ZPO, ist abzulehnen. Auch in den Fällen des Widerspruchs eines Wohnraummieters gegen die Kündigung des Mietverhältnisses (§§ 574 ff. BGB) kommt es grundsätzlich darauf an, ob der Ver- mieter aufgrund der Erklärung oder des sonstigen Verhaltens des Mieters davon ausgehen musste, dieser werde zu einer Räumung und Herausgabe der Mieträume im Zeitpunkt der (vom Vermieter geltend gemachten) Beendigung des Mietverhältnisses nicht bereit sein. (1) Das nach dem Wortlaut des § 259 ZPO erforderliche "Sich-Entziehen" des Schuldners hinsichtlich seiner Leistungspflicht ist auch dann zu besorgen, wenn der Mieter deutlich gemacht hat, er werde mangels Verfügbarkeit von Er- satzwohnraum über den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses hinaus in der Wohnung des Vermieters verbleiben. Auch in diesem Fall hat er - entgegen der Ansicht der Beschwerdeerwiderung - die Nichterfüllung der Leistungspflicht in seinen Willen aufgenommen. (a) Ein das zukünftige Verhalten des Schuldners bewertendes Element ist - wie das Beschwerdegericht noch richtig gesehen hat - mit der Formulierung des 17 18 19 - 9 - "Sich-Entziehens" nicht verbunden. Insbesondere verlangt § 259 ZPO nicht die Böswilligkeit des Schuldners hinsichtlich der geltend gemachten Leistungspflicht im Sinne eines Erschwerens oder Hintertreibens der Befriedigung des Gläubigers (grundlegend bereits RGZ 132, 338, 339 f. mwN; siehe auch Wieczorek/Schütze/ Assmann, ZPO, 4. Aufl., § 259 Rn. 18; MünchKomm-BGB/Becker-Eberhard, 6. Aufl., § 259 Rn. 13). Maßgeblich ist allein die mangelnde Bereitschaft des Schuldners zur rechtzeitigen Leistung (vgl. BGH, Urteile vom 14. Dezember 1998 - II ZR 330/97, NJW 1999, 954 unter II 2; vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 146/10, NZM 2011, 882 Rn. 15; vom 20. Dezember 2018 - VII ZR 69/18, NJW 2019, 1674 Rn. 14). Erklärt der Schuldner ernsthaft, er brauche nicht zu leisten oder er wolle den gegen ihn erhobenen Anspruch nicht erfüllen, ist in der Regel die Besorgnis gerechtfertigt, er werde die erklärte Absicht - die fehlende Bereitschaft zur Erfül- lung - beim Fälligwerden der Leistung auch in die Tat umsetzen (vgl. RG, aaO; BGH, Urteile vom 17. April 1952 - III ZR 109/50, BGHZ 5, 342, 344; vom 14. De- zember 1998 - II ZR 330/97, aaO; vom 5. April 2001 - IX ZR 441/99, BGHZ 147, 225, 231; vom 20. Juni 2005 - II ZR 366/03, NJW-RR 2005, 1518 unter II 2; Beschluss vom 20. November 2002 - VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395 unter II 2 b bb; jeweils mwN). (b) Die für ein "Sich-Entziehen" erforderliche Ursächlichkeit des Willens des Schuldners für das Ausbleiben der rechtzeitigen Leistung (vgl. nur Wieczo- rek/Schütze/Assmann, aaO Rn. 2, 17 f.; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 23. Aufl., § 259 Rn. 14; Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 18. Aufl., § 90 Rn. 18; Prütting/Gehrlein/Geisler, ZPO, 14. Aufl., § 259 Rn. 3) ist - entgegen der Ansicht des Beschwerdegerichts - auch dann gegeben, wenn ein Mieter seinen Verbleib in den Mieträumen trotz der Beendigung des Mietverhältnisses ankündigt, weil ihm Ersatzwohnraum nicht zur Verfügung steht. 20 - 10 - Unerheblich ist es zudem, ob sich der Mieter zu dem angekündigten Ver- halten berechtigt halten durfte (vgl. RGZ 132, 338, 340). Seine Motive für die fehlende Bereitschaft zur Leistung bei Fälligkeit sind allenfalls insoweit von Be- deutung, als sie dem Vermieter einen Rückschluss auf die Absicht des Schuld- ners und deren Ernsthaftigkeit erlauben. Da nach dem Wortlaut die Besorgnis einer nicht rechtzeitigen Leistung genügt, muss der Vermieter aus den ihm er- kennbaren Umständen allerdings auch keine Gewissheit über den Willen des Mieters erlangt haben. (2) Ein anderes Verständnis des § 259 ZPO in der hier vorliegenden Sach- verhaltskonstellation ist auch nicht aufgrund des vom Gesetzgeber mit der Vor- schrift verfolgten Regelungszwecks geboten, wie er sich unter Berücksichtigung der Gesetzgebungsgeschichte ergibt. (a) Die nachträgliche Einfügung der Befugnis des Gläubigers zur Erhe- bung einer auf Verurteilung zu künftiger Leistung gerichteten Klage (§§ 231a-c CPO, heute §§ 257-259 ZPO) beruhte nicht etwa darauf, dass hiermit eine gegen die Erfüllung des (künftigen) Anspruchs gerichtete Motivlage beim Schuldner sanktioniert werden sollte. Vielmehr erkannte der historische Gesetzgeber das praktische Bedürfnis des Verkehrs an, Gläubigern in bestimmten Fällen die Wahrnehmung ihrer Rechte so zeitig zu ermöglichen, dass sie schon bei Eintritt der Fälligkeit des Anspruchs über ein die Zwangsvollstreckung gestattendes Ur- teil verfügen und mit der Zwangsvollstreckung beginnen können (vgl. Hahn/ Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, 1898, Band VIII, S. 99 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 20. Juni 1996 - III ZR 116/94, juris Rn. 15; Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozessrecht, 18. Aufl., § 90 Rn. 15; Wieczorek/Schütze/Assmann, ZPO, 4. Aufl., § 259 Rn. 2; Prütting/Gehrlein/ Geisler, ZPO, 14. Aufl., § 257 Rn. 1, § 259 Rn. 1). 21 22 23 - 11 - § 259 ZPO bezweckt damit den Schutz des Gläubigers, der bei Gefähr- dung seines Anspruchs nicht, wie ansonsten erforderlich, mit der Erhebung der Klage zuwarten muss, bis der Anspruch fällig ist, sondern diesen bereits geltend machen darf, wenn er noch nicht fällig ist (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 235/04, NJW-RR 2006, 1485 Rn. 11; siehe auch Senatsbeschluss vom 20. No- vember 2002 - VIII ZB 66/02, NJW 2003, 1395 unter II b bb). Die Belange des Schuldners im Hinblick auf die nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung und dem Eintritt der Fälligkeit entstandenen Einwendungen sind nach den Vor- stellungen des Gesetzgebers über die Möglichkeit einer Vollstreckungsgegen- klage gemäß § 767 ZPO und einer einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstre- ckung gemäß § 769 ZPO hinreichend gewahrt (vgl. Hahn/Mugdan, aaO, S. 100; für Klagen auf künftige Räumung OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254; Henssler, NJW 1989, 138, 144; MünchKomm-ZPO/Becker-Eberhard, 6. Aufl., § 259 Rn. 10; Musielak/Voit/Foerste, ZPO, 19. Aufl., § 259 Rn. 4; Stein/Jonas/ Roth, ZPO, 23. Aufl., § 259 Rn. 13). Ein solches Bedürfnis des Gläubigers für eine gerichtliche Geltendma- chung seines Anspruchs bereits vor Fälligkeit bestand aus Sicht des historischen Gesetzgebers insbesondere im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wegen des damit erfahrungsgemäß auftretenden Streits mit dem Mieter über die behauptete Fälligkeit des Räumungsanspruchs und der mit einer daraus folgenden Verzögerung verbundenen Gefahr für die Interessen des Vermieters (vgl. Hahn/Mugdan, aaO S. 99). Deshalb sollte nach der ursprüngli- chen Fassung des § 257 ZPO (§ 231a CPO) (auch) für die Klage auf künftige Räumung von Wohnraum die (bloße) Abhängigkeit der Fälligkeit des Räumungs- anspruchs vom Eintritt eines bestimmten Kalendertags genügen. Soweit für Klagen des Gläubigers auf Verurteilung zu einer künftigen Leis- tung in anderen Fällen die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung erforderlich 24 25 26 - 12 - sein sollte (§ 231c CPO, § 259 ZPO), reichte hierfür nach den Vorstellungen des Gesetzgebers das als Hauptanwendungsfall angesehene ausdrückliche Bestrei- ten der Verbindlichkeit durch den Schuldner bereits vor deren Fälligkeit aus (vgl. Hahn/Mugdan, aaO S. 100). Dass es weitergehend auf die hierfür vom Schuldner angeführten Gründe ankommen sollte, lässt sich den Gesetzesmaterialien hin- gegen nicht entnehmen. (b) Mit der Herausnahme der Klage auf künftige Räumung von Wohnraum aus dem Anwendungsbereich des § 257 ZPO durch das Zweite Gesetz zur Än- derung mietrechtlicher Vorschriften vom 14. Juli 1964 (BGBl. I S. 457) hat der Gesetzgeber nicht zugleich veränderte Anforderungen an das im Rahmen des § 259 ZPO maßgebliche Verhalten des Mieters als Schuldner der Leistung ge- stellt. Als Folge der Änderung genügt es für die Zulässigkeit einer solchen Klage lediglich nicht mehr, dass der Räumungsanspruch des Vermieters an den Eintritt des für die Fälligkeit bestimmten Kalendertags geknüpft ist, sondern es müssen stets die besonderen Anforderungen des § 259 ZPO vorliegen (vgl. BT- Drucks. IV/806, S. 7 und 12). Aus Sicht des Gesetzgebers war mit dieser Ände- rung dem Grundgedanken des sozialen Mietrechts gerade bei Kündigungen ei- nes auf unbestimmte Zeit eingegangenen Mietverhältnisses durch den Vermieter ausreichend Rechnung getragen (vgl. BT-Drucks., aaO S. 12). Dafür, dass es - anders als zuvor - nunmehr auf die vom Mieter gegen die (künftige) Fälligkeit der Räumungsverpflichtung angeführten Gründe ankommen sollte, gibt es im Gesetzgebungsverfahren keinen Anhaltspunkt. (3) Auch im Hinblick auf die gesetzliche Systematik, insbesondere auf die dem Schutz des Mieters dienenden Vorschriften, ist die vom Beschwerdegericht vertretene Einschränkung des Anwendungsbereichs von § 259 ZPO bei Räu- mungsklagen im Wohnraummietverhältnis nicht geboten. 27 28 - 13 - (a) Im Falle der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses ist der Mie- ter bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist in seinem Besitz an den Mieträumen geschützt. Die Kündigungsfristen sind zugunsten des Mieters Min- destfristen; sie sollen ihm ausreichend Zeit lassen, eine andere Wohnung zu fin- den (BT-Drucks. IV/806, S. 7). Diese Rechtsposition wird durch eine bereits zu- vor ausgesprochene Verurteilung zur Räumung nicht berührt, da der Mieter durch die Aufnahme der Bedingung - den Ablauf des letzten Tags der Frist - in das Ur- teil hinreichend geschützt wird (vgl. allgemein hierzu BGH, Urteil vom 9. November 2017 - IX ZR 305/16, NJW 2018, 786 Rn. 14) und eine Vollstre- ckung des Räumungsanspruchs erst nach diesem Zeitpunkt zulässig ist (vgl. § 751 Abs. 1 ZPO). (b) Unberührt von einer bereits vor Fälligkeit erhobenen Räumungsklage des Vermieters bleibt auch das Recht des Mieters, der ordentlichen Kündigung des Vermieters in Fällen einer unzumutbaren Härte gemäß §§ 574 ff. BGB zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf eine angemessene Zeit zu verlangen. Insbesondere wird kein unzulässiger Zwang im Hinblick auf die dem Mieter bis spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhält- nisses (§ 574b Abs. 2 Satz 1 BGB) beziehungsweise - bei unterbliebenem Hin- weis des Vermieters auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist - noch bis zum ersten Termin des Räumungsrechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) mögliche Entscheidung darüber ausgeübt, ob er der Kündi- gung widerspricht oder diese akzeptiert. (aa) Hat der Vermieter Räumungsklage erhoben, obwohl der Mieter bis dahin weder der Kündigung ausdrücklich widersprochen noch in anderer Weise zu erkennen gegeben hatte, dass er dessen Räumungsbegehren bei Ablauf der Kündigungsfrist nicht nachzukommen bereit sei, ist die Besorgnis einer bei Fäl- 29 30 31 - 14 - ligkeit nicht rechtzeitigen Räumung der Wohnung durch den Mieter nicht gerecht- fertigt und die Räumungsklage des Vermieters schon mangels Vorliegens der besonderen Voraussetzungen des § 259 ZPO unzulässig. (bb) Hat der Mieter - wie hier der Beklagte - im Zeitpunkt der Klageerhe- bung der Kündigung bereits widersprochen und die Fortsetzung des Mietverhält- nisses verlangt, sind seine Interessen auch bei Annahme einer hieraus folgenden Zulässigkeit der Räumungsklage nach § 259 ZPO dadurch gewahrt, dass das mit der Räumungsklage befasste Gericht nicht nur die Wirksamkeit der Kündigung durch den Vermieter zu prüfen hat, sondern auch die vom Mieter für dessen Fort- setzungsbegehren geltend gemachten Härtegründe. Der - hier vom Beklagten allein vorgebrachte - Umstand, dass vom Mieter angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (möglicherweise) bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht beschafft werden kann, hat als materiell- rechtlicher Gesichtspunkt bei der Abwägung zu den Folgen einer ordentlichen Kündigung von Wohnraum Bedeutung (vgl. § 574 Abs. 2 BGB). Zudem kann Ver- zögerungen bei der Wohnungssuche durch ein Vorgehen nach § 93b Abs. 3 ZPO (sofortiges Anerkenntnis des Räumungsanspruchs bei Bewilligung einer Räu- mungsfrist) sowie durch die Gewährung einer Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 und 2 ZPO Rechnung getragen werden (vgl. Lützenkirchen, GE 2017, 1384, 1386). Die Geltendmachung einer unzumutbaren Härte des im Übrigen die Kün- digung hinnehmenden Mieters noch vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist hat nach der gesetzlichen Regelungssystematik hingegen nicht zur Folge, dass dem Vermieter die durch das Verfahrensrecht eröffnete Möglichkeit einer gericht- lichen Klärung des Bestehens seines Räumungsanspruchs bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit versperrt wäre. Weder soll durch die §§ 574 ff. BGB die gerichtliche 32 33 34 - 15 - Prüfung auf einen Zeitpunkt erst nach Ablauf der Widerspruchsfrist gemäß § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB oder gar der gesetzlichen Kündigungsfrist hinausge- schoben werden noch wäre ein dahingehendes Interesse des Mieters schützens- wert. Eine solche Verzögerung zu Lasten des Vermieters käme einem vom Ge- setzgeber nicht vorgesehenen zusätzlichen Kündigungsschutz gleich (so auch OLG Karlsruhe, WuM 1983, 253, 254 [zur Zulässigkeit der Klage nach § 259 ZPO vor Ablauf der Widerspruchsfrist]; Henssler, NJW 1989, 138, 142; Lützenkirchen, aaO S. 1387). Das Fristerfordernis des § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB würde in sein Gegenteil verkehrt (siehe Henssler, NJW 1989, 138, 144). Denn dieses sichert die Dispositionsfreiheit des Vermieters, der rechtzeitig vor Ablauf der Kündi- gungsfrist Klarheit über die Vertragsbeendigung erlangen soll (vgl. nur BeckOGK-BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2022, § 574b Rn. 3; Staudinger/ Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574b Rn. 3, 10). cc) Unter Zugrundelegung dieses Maßstabs mussten die Kläger aufgrund des Widerspruchsschreibens des Beklagten besorgen, dieser werde bei Beendi- gung des Mietverhältnisses zum 31. März 2021 nicht zu einem Auszug aus der Wohnung bereit sein. Zwar waren vom Beklagten gegen die Kündigung als solche keine Ein- wendungen vorgebracht worden. Er hatte aber seine Bereitschaft zu einem frist- gerechten Auszug davon abhängig gemacht, dass er in der verbleibenden Zeit bis zur Beendigung des Mietverhältnisses einen Ersatzwohnraum findet, und dementsprechend mit dem Widerspruch gegen die Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses für einen nicht näher bestimmten Zeitraum - bis zum Ab- schluss eines Mietvertrags über einen Ersatzwohnraum - verlangt. Damit ist er der Berechtigung der Kläger, von ihm zwei Monate später die Räumung und Herausgabe verlangen zu können, ausdrücklich entgegengetreten. 35 36 - 16 - Ob der Beklagte noch rechtzeitig eine Ersatzwohnung finden würde, nach- dem seine bereits mehr als sieben Monate seit der Kündigung andauernde Woh- nungssuche bis dahin erfolglos geblieben war, war ungewiss. Der Beklagte hatte in seinem Schreiben auch nur in Aussicht gestellt, die Kläger bei etwaigen Ände- rungen der aktuellen Situation zu informieren. Unter diesen Umständen war es den Klägern nicht zuzumuten, mit der Anrufung des Gerichts bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist abzuwarten, nur um nach Eintritt der Fälligkeit des Räumungsanspruchs, falls der Beklagte - wie von ihm angekündigt - mangels ei- ner neuen Wohnung in den Mieträumen verblieb, doch noch zu einer gerichtli- chen Geltendmachung gezwungen zu sein. Die Kläger befanden sich damit in der Lage, in der nach dem Willen des Gesetzgebers einem Gläubiger wegen der Gefährdung seines Anspruchs die Klage auf Verurteilung des Schuldners zu künftiger Leistung eröffnet sein sollte. Die Zulässigkeit der von den Klägern erhobenen Räumungsklage konnte deshalb nicht mangels Vorliegens der Voraussetzungen des § 259 ZPO verneint werden. 37 38 - 17 - III. Nach alledem ist der angefochtene Beschluss aufzuheben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, denn das Beschwerdegericht hat bei seiner Er- messensentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO lediglich auf die - rechts- fehlerhaft angenommene - Unzulässigkeit der Räumungsklage abgestellt und dementsprechend eine weitergehende summarische Prüfung nicht vorgenom- men. Die Sache ist deshalb zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht zurückzuverwei- sen (§ 577 Abs. 4 Satz 1 ZPO). Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Lübeck, Entscheidung vom 05.05.2021 - 27 C 398/21 - LG Lübeck, Entscheidung vom 23.09.2021 - 14 T 25/21 - 39

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.04.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 117/22 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2023:0413.3S117.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 Abs 1 S 1 BGB, § 574 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Eigenbedarf und Feststellung besonderer Härte sowie anschließende Interessenabwägung bei Wohnungskündigung Orientierungssatz 1. Ein Eigenbedarfswunsch ist nachvollziehbar dargelegt, wenn die Eigentümer eine Erdgeschosswohnung mit ihren Kindern nutzen wollen, weil sie etwas größer ist, sie die Kinder dann im Garten besser beaufsichtigen können und sie außerdem ihre derzeit bewohnte Wohnung den Eltern überlassen wollen.(Rn.22) 2. Für die Annahme eines Härtegrundes genügt es nicht, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat.(Rn.44) 3. Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die Härtegründe zu berücksichtigen, die von dem Mieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug vorgetragen wurden. Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder bereits aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein (Anschluss BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18).(Rn.29) 4. Der Wunsch eines Zusammenlebens von Generationen ist schützenswert, auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter, speziell bei bereits vorliegenden Erkrankungen der Großeltern (Anschluss LG München, Urteil vom 13. Juli 2016 - 16 S 1848/16).(Rn.49) 5. Dies kann Vorrang haben auch vor einer (seh-) behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit eines bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebenden Mieters, der in besonderem Maße auf sein vertrautes Wohnumfeld angewiesen ist. Dies gilt jedenfalls, wenn der Mieter noch recht selbstständig ist und mit einer Wohnung in der Nähe auch zurechtkäme.(Rn.50) 6. Bei der Abwägung zu berücksichtigen ist es auch, wenn der Mieter nicht substantiiert darlegt, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Dies gilt auch in einem angespannten Mietwohnungsmarkt, wenn der Mieter bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden.(Rn.51) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 25. Oktober 2022, 5 C 158/22 nachgehend BGH, 11. Juni 2024, VIII ZR 104/23, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen nachgehend BGH, 24. September 2024, VIII ZR 104/23, Beschluss Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau vom 25.10.2022, Az. 5 C 158/22, wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2024 gewährt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 7.200 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 7.200,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger machen als Vermieter gegen den Beklagten als Mieter einen Räumungs- und Herausgabeanspruch bezüglich einer Mietwohnung auf Grund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend. Randnummer 2 Der Beklagte bewohnt die im Erdgeschoss gelegene Dreizimmerwohnung des Dreifamilienhauses in der xxx, xxx aufgrund Mietvertrags vom 24.01.1987 (Anlage K 1 As. I 1 Anlagenheft K) als Mieter und bezahlt hierfür Miete i.H.v. netto 600 € monatlich. Die Kläger sind aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 17.04.2018 seit dem 02.08.2018 Eigentümer des gesamten Anwesens. Sie bewohnen die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss des Anwesens, die über das unbeheizte zentrale Treppenhaus verbunden sind. Randnummer 3 Die Kläger kündigten (nach einer vorangegangenen und im Berufungsverfahren abgewiesenen Räumungsklage, vgl. Beiakten Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg 3 S 97/20) das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 26.02.2021 erneut ordentlich wegen Eigenbedarfs und forderten den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 28.02.2022 auf. In dem Kündigungsschreiben führten die Kläger aus, dass sie die von ihnen derzeit bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss des Anwesens nach Erwerb umfangreich und energetisch saniert hätten. Sie beabsichtigten, gemeinsam mit ihren Kindern statt der bisher mitbewohnten Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 66 m² die ca. 77 m² große Wohnung des Beklagten im Erdgeschoss zu beziehen und diese Wohnung durch eine innenliegende Treppe mit der darüber liegenden, ebenfalls ca. 77 m² großen Wohnung im Obergeschoss zu einer einheitlichen Wohnung verbinden. Im Rahmen der Sanierung sei der Einbau dieser Verbindungstreppe bereits vorgesehen worden. Eine Verbindung der bisher von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss sei hingegen aus baulichen und praktischen Gründen nur schwer möglich, da eine Verbindungstreppe mitten im Raum enden würde, wodurch man zwei Räume zur Nutzung verlieren würde. Zudem würde eine solche Treppe zu einer größeren Baustelle in den bereits fertig sanierten Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss führen, und die Raumaufteilung im Dachgeschoss müsste mit unverhältnismäßigem Aufwand neugestaltet werden, während die Wohnung im Erdgeschoss ohnehin von Grunde auf saniert und modernisiert werden müsse. Zudem wollten die Kläger künftig angesichts des jungen Alters ihrer Kinder die Erdgeschosswohnung mit ebenerdigem Gartenzugang auch deshalb selbst nutzen, da die Wege in den Garten kürzer seien und die Kläger von dort aus einen besseren Blick auf ihre im Garten spielenden Kinder hätten, als dies derzeit der Fall sei. Die durch die Eigennutzung des Erdgeschosses freiwerdende Wohnung im Dachgeschoss werde für die Eltern des Klägers, die Eheleute xxx (61 Jahre) und xxx (65 Jahre), die derzeit noch eine ca. 93 m² große Eigentumswohnung in xxx, xxx bewohnten, benötigt. Die Eltern des Klägers wollten näher bei ihrem Sohn und ihrer Schwiegertochter, der Klägerin, und den gemeinsamen Enkeln leben, insbesondere auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter. Die Mutter des Klägers sei an multipler Sklerose erkrankt und zu 50 % schwerbehindert, daher werde sie künftig noch stärker auf Hilfe angewiesen sein. Auf das Kündigungsschreiben der Kläger vom 26.02.2021 (Anlage K 3, As. I 19 Anlagenheft Kl.), das eine Belehrung über Frist und Form des Widerspruchs gemäß § 574b BGB enthält, wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 4 Der Beklagte erhob mit Anwaltsschreiben vom 16.12.2021 (Anlage K 4, As. I 23 Anlagenheft Kl.), auf das Bezug genommen wird, Widerspruch gemäß § 574 BGB gegen die Kündigung vom 26.02.2021. Hierin führte der Beklagte aus, er sei seit dem 01.03.1987, also seit mehr als 34 Jahren Mieter der streitgegenständlichen Wohnung und 66 Jahre alt. Er verfüge nur noch über eine Sehkraft von weniger als 10 %, was zu ganz erheblichen Einschränkungen im Alltag führe. Schriftstücke seien für ihn gar nicht oder nur mit höchstem Aufwand über den PC oder mittels einer Lupe lesbar. Ohne sein im Laufe der Jahre aufgebautes Helfersystem könne er seinen Alltag nur sehr viel schwieriger bewältigen. Er benötige regelmäßige Hilfestellung bei der Kenntnisnahme von handschriftlichen Aufzeichnungen, die er selbst nicht lesen könne. Verschiedene Bezugspersonen kümmerten sich um kleinere Reparaturen, die Aus- und Aufrüstung des PCs, die Mitnahme zum Baumarkt oder notwendige Fahrten zum Recyclinghof. Unterstützung erhalte er auch beim wöchentlichen Einkauf, indem er sich die Preisschilder und Beschriftungen der Einkaufsgegenstände vorlesen und schwere Sachen nach Hause fahren lasse. Im Gegenzug trage er der Helferin, die nicht schwer tragen könne, deren Einkauf in ihre Wohnung. In seinem vertrauten Wohnumfeld könne er derzeit noch einige wenige Fahrradstrecken, die er gut kenne, gefahrlos mit dem Fahrrad befahren. Zahnarzt, Arzt und Apotheker seien fußläufig erreichbar. Im Übrigen sei er auf die Nutzung des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) oder die Mitnahme durch seine Bezugspersonen angewiesen. Die Busverbindung zu seiner derzeitigen Wohnung sei einfach und ihm vertraut. Wenn ihm der Ablauf nicht vertraut sei, bestehe bei der Nutzung des ÖPNV regelmäßig die Gefahr, dass er aus Versehen in einen falschen Bus oder eine falsche Straßenbahn einsteige. Bei einem Umzug aus dem vertrauten Umfeld würde er auch sein soziales Umfeld verlieren, was zu einer sozialen Vereinsamung und dem verstärkten Angewiesensein auf Hilfestellung führen würde. Er habe auch keine Möglichkeit, Helfer zu bezahlen, da er von einer Altersrente von monatlich 589,11 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung lebe. Darüber hinaus stehe ihm seit Ende 2020 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Die Erkundigung bei der Gemeinde habe ergeben, dass es für ihn keinen Wohnraum gebe, welcher auf der einen Seite finanzierbar sei und es ihm auf der anderen Seite ermögliche, auf sein bisheriges Helfersystem weiter zurückzugreifen und die vorhandenen sozialen Kontakte weiter zu pflegen. Randnummer 5 Die Kläger haben erstinstanzlich bis auf die unstreitige Sehschärfe des Beklagten von nur noch 10 % und der Tatsache, dass der Beklagte noch Fahrrad fährt, die im Rahmen des Widerspruchs des Beklagten vorgetragenen Tatsachen mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 6 Das Amtsgericht Freiburg hat der Klage nach Zeugenvernehmung zum Eigenbedarf und Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den sozialen Härtegründen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem angefochtenen Urteil vom 25.10.2022 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von einem Jahr gewährt. Auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 7 Das Amtsgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 26.02.2021, die dem Beklagten am 02.03.2021 zugegangen sei, wirksam beendet worden und die Kündigungsfrist von einem Jahr abgelaufen sei. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege vor: Der im Kündigungsschreiben vom 26.02.2021 angegebene Nutzungswille der Kläger hinsichtlich der Erdgeschosswohnung und der Überlassungswille der derzeit noch von ihnen bewohnten Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers sei von den vernommenen Zeugen xxx und xxx plausibel bestätigt und begründet worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils und das erstinstanzliche Verhandlungsprotokoll vom 13.05.2022, Aktenseite I 45 ff., 47 ff. Bezug genommen. Nach dem schriftlichen Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen, des Facharztes für Psychiatrie und Psychotherapie beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald xxx, seien die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit gemäß § 574a BGB nicht gegeben. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, den Beweisbeschluss vom 27.05.2022 (Aktenseite I 50 ff.) sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des xxx (Aktenseite I 63 ff.), wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 8 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der geltend macht, ein Eigenbedarf der Kläger sei nicht nachgewiesen. Jedenfalls überwiege das Interesse der Kläger im Rahmen der Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB nicht. In der Berufungsbegründung hat der Beklagte vorgetragen, er lebe von einer Altersrente von monatlich 621,22 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung. Ihm stehe seit Ende 2021 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Er könne deshalb seine Helfer nicht bezahlen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, Randnummer 10 das angefochtene Urteil abzuändern, die Klage abzuweisen und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Die Kläger beantragen Randnummer 12 Die Berufung wird zurückgewiesen. Randnummer 13 Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und führen aus, der Eigenbedarf der Kläger sei durch die glaubhaften Aussagen der Zeugen plausibel begründet und bestätigt worden, die amtsgerichtlichen Feststellungen seien zutreffend. Der Beklagte habe weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass ein Umzug für ihn mit schwerwiegenden gesundheitlichen Auswirkungen verbunden wäre. Die finanziellen Möglichkeiten des Beklagten würden weiter mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 14 Das Berufungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2023 die Parteien gemäß § 141 ZPO ergänzend persönlich angehört und ein ergänzendes mündliches Gutachten des Sachverständigen xxx eingeholt. Auf das Verhandlungsprotokoll vom 16.02.2023 (Aktenseite II 48 ff.) wird verwiesen. Randnummer 15 Die Akten Amtsgericht Freiburg, Az.: 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg Az.: 3 S 97/20 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Berufungsverhandlung. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien in beiden Rechtszügen samt Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 17 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 18 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung verurteilt. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welches sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen. Randnummer 19 Die Kläger haben aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB Anspruch auf Herausgabe und Räumung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Die ordentliche Kündigung vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis beendet (dazu unter 1.). Der Sozialwiderspruch des Beklagten führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, und zwar weder auf unbestimmte noch auf bestimmte Zeit (dazu unter 2.). Randnummer 20 1.) Die ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1, Abs. 2. Nr. 2 BGB wirksam zum 28.02.2022 beendet. Randnummer 21 a) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – enggezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Danach dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nur darauf überprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen verfügbaren Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – = NJW 2017,1474 Rn. 18f.; BGH, Beschluss v. 21.08.2018 – VIII ZR 186/17 –, Rn. 20f., juris). Randnummer 22 b) Das Amtsgericht hat aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nach ausführlicher Würdigung der Zeugenaussagen festgestellt, dass die Kündigung durch die Kläger erfolgte, weil sie die von dem Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung künftig selbst mit ihren Kindern nutzen und die derzeit von ihnen mitbewohnte Wohnung im Dachgeschoss den Eltern des Klägers überlassen wollen und sich vom Vorliegen des Eigenbedarfs überzeugt. Randnummer 23 An diese vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen ist die Kammer gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO gebunden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der getroffenen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Hs. ZPO zeigt die Berufung nicht auf und sie sind auch nach Prüfung des Akteninhalts nicht ersichtlich. Es besteht keine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass die getroffenen Feststellungen im Falle der Wiederholung der Beweisaufnahme keinen Bestand haben werden und sich ihre Unrichtigkeit herausstellen könnte (BGH, Beschluss vom 03.09.2020 – I ZR 186/19 –, Rn. 16, juris). Solche Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich insbesondere nicht aus der von der Berufung vorgetragenen Tatsache, dass es keinen ebenerdigen Gartenzugang gebe, wie in der Kündigung behauptet, und aus dem Erdgeschoss auch kein besserer Blick auf den Garten bestehe. Ebenso ist unerheblich, ob aus Sicht des Beklagten eine Verbindung der Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss durch einen kostengünstigeren Umbau des bestehenden Treppenhauses naheliegender wäre. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich auch nicht aus der Tatsache, dass der Überlassungswunsch der Wohnung im Dachgeschoss an die Eltern des Klägers in der dem früheren Räumungsverfahren zugrundeliegenden Kündigung vom 30.06.2018 nicht genannt worden war. Dasselbe gilt für den seitens der Kläger angesichts der vom Zeugen xxx geschilderten Gehprobleme aufgrund seines Bandscheibenvorfalls zwar angekündigten, aber noch nicht konkret geplanten Einbau eines Treppenlifts zur Dachgeschosswohnung in das bestehende Treppenhaus. Randnummer 24 Aus den den Parteien anlässlich ihrer persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung gemäß § 141 ZPO vorgehaltenen Fotos (Anlage zum Protokoll vom 04.02.2021 im Verfahren Landgericht Freiburg 3 S 97/20, Aktenseiten 149-150) ergibt sich, dass die Wohnung des Beklagten im sogenannten Hochparterre, also nicht ebenerdig zum davorliegenden Garten liegt und ein direkter Zugang von der Terrasse des Beklagten zum Garten durch die Kläger noch geschaffen werden müsste. Angesichts der aus den Lichtbildern ersichtlichen örtlichen Verhältnisse ist es jedoch ohne weiteres nachvollziehbar, dass die Wege in den Garten von der Erdgeschosswohnung deutlich kürzer und die Aufsicht von Eltern über im Garten spielende Kinder deutlich vereinfacht wird. Die Zeugen xxx und xxx haben bei ihrer erstinstanzlichen Vernehmung am 13.05.2022 ausweislich des amtsgerichtlichen Verhandlungsprotokolls (As. I 44ff.) bestätigt, dass sie beabsichtigen, nach dem Umzug der Kläger in die dann verbundene Erd- und Obergeschosswohnung in die freiwerdende Dachgeschosswohnung des streitgegenständlichen Anwesens einzuziehen und ihre derzeit bewohnte Eigentumswohnung zu vermieten. Die Zeugin xxx hat bestätigt, dass sie ihren Sohn und seine Familie sehr häufig, sicherlich drei- bis viermal in der Woche besuche oder die Kläger mit Kindern sie zu Hause aufsuche. Auch wenn die Wohnung im Dachgeschoss separat sei, sei die Familie dann näher beieinander. 2015 sei bei ihr Multiple Sklerose diagnostiziert worden mit begleitenden depressiven Umständen. Derzeit gelte sie als 50 % schwerbehindert und sei noch nicht auf eine Pflegekraft angewiesen, bei größeren Arbeiten im Haushalt unterstützte sie die Klägerin. Auch in ihrer derzeitigen Wohnung, die im 4. Stock liege, gebe es keinen Aufzug. Sie gehe aber davon aus, dass ihr Sohn nach ihrem Einzug in die Dachgeschosswohnung, soweit es gesundheitlich erforderlich sein sollte, sich um ein Treppenlift bemühen werde. Der Zeuge xxx hat bestätigt, dass er mit dem Kläger bereits über die Frage des Einbaus eines Treppenlifts, der derzeit noch nicht benötigt werde, gesprochen habe und der Kläger mit dem Einbau eines solchen Treppenlifts bei entsprechendem Bedarf einverstanden gewesen sei. Der Zeuge xxx hat weiter bestätigt, dass die Kläger nach Auszug des Beklagten aus der Erdgeschosswohnung die Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung verbinden und in der dann neu geschaffenen Wohnung über zwei Stockwerke wohnen möchten. Dies steht auch in Übereinklang mit dem mit der Replik vom 19.04.2022 (As. I 29) vorgelegten Foto von der bei der Sanierung der Obergeschosswohnung bereits geschaffenen Aussparung für die geplante Verbindungstreppe zur Erdgeschosswohnung. Randnummer 25 Nach den erstinstanzlichen Feststellungen hat die Kammer daher keinen Zweifel daran, dass die Kläger die Wohnung des Beklagten für die eigene Nutzung mit ihren Kindern benötigen und auch ein entsprechender Eigennutzungswille der Kläger vorliegt. Randnummer 26 c) Die Kläger waren auch nicht verpflichtet, dem Beklagten die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens anzubieten. Zum einen besteht die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine freigewordene Alternativwohnung anzubieten, nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält (BGH, Urteil v. 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 – = NJW 2003, 2604; BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 = NJW 2006, 220 (221)). Im vorliegenden Fall wird die Alternativwohnung jedoch erst nach Sanierung der Erdgeschosswohnung und Herstellung einer Verbindung zur Obergeschosswohnung zur Verfügung stehen. Zum anderen besteht hinsichtlich dieser Wohnung nach den gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO bindenden Feststellungen des Amtsgerichts ebenfalls Eigenbedarf der Kläger im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch ernsthaften Überlassungswillen der Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers. Auf die obigen Ausführungen unter 1.) b) wird Bezug genommen. Im Übrigen würde ein – hier nicht gegebener – Verstoß gegen die Anbietpflicht nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen wegen einer Nebenpflichtverletzung aus dem Mietverhältnis führen (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – Rn. 22, beck-online). Randnummer 27 2.) Der von dem Beklagten form- und fristgerecht erhobene Widerspruch führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB. Randnummer 28 a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Hierzu ist eine gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vorzunehmen, aufgrund derer die beiderseitigen Interessen gewichtet, gewürdigt und unter die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 574 Abs. 1 BGB subsumiert werden müssen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 23, juris). Dabei kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 167/17 – Rn. 31, juris, st. Rspr.). Randnummer 29 Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die von dem Beklagten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung der Berufungsinstanz vorgetragenen Härtegründe zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 24, juris; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020 Rn. 6, BGB § 574b Rn. 6; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 574b Rn. 27).Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein, § 574 Abs. 3 BGB (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 37, juris). Randnummer 30 Der Beklagte ist als Mieter für die Umstände der nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darlegungs- und beweisbelastet (BeckOK MietR/Siegmund, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 574 Rn. 39). Eine Vertragsfortsetzung gemäß § 574 BGB scheidet aus, wenn die Interessenabwägung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt oder die Interessen der Parteien gleich schwer wiegen (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 574 Rn. 64). Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen reicht aber nicht aus (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorgenommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, auch wenn kein deutliches Überwiegen seiner Belange vorliegt (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris unter Verweis auf die Gesetzesbegründung). Randnummer 31 b) Nach diesen Maßstäben sind zunächst in die Interessenabwägung auf Seiten des Beklagten verschiedene gesundheitliche Beeinträchtigungen einzustellen (dazu unter aa), nicht jedoch der Härtegrund nach § 574 Abs. 2 BGB (dazu unter bb). Die Interessenabwägung führt im Ergebnis nicht zu einem Überwiegen der Belange des Beklagten (dazu unter cc). Randnummer 32 aa) Unstreitig verfügt der Beklagte nur noch über eine Sehschärfe von 10 %. Die übrigen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sind streitig. Randnummer 33 Aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen xxx ergibt sich zur hinreichenden Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO, dass der am 29.09.1955 geborene Beklagte schwerbehindert ist mit einem anerkannten Grad der Behinderung von 100 % und den Merkzeichen G (erhebliche Beeinträchtigung der Bewegungsfähigkeit im Straßenverkehr), H (Hilflosigkeit) und RF (Ermäßigung des Rundfunkbeitrags und Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht). Des Weiteren ergibt sich hieraus, dass der Beklagte an körperlichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen in Form von Adipositas, Polyneuropathie, Sehstörungen, arterieller Hypertonie und nicht insulinpflichtigem Diabetes mellitus Typ II.a. leidet, während der psychische Befund unauffällig ist. Randnummer 34 Nach dem ergänzenden mündlichen Gutachten des Sachverständigen xxx in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 und den ärztlichen Attesten der Augenärztin Dr. med. xxx vom 27.02.2008, des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020 und der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 (Anlagenheft Bekl. As. I 1ff.) und vom vom 22.06.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 As. 569) sowie dem dortigen Gerichtsgutachten des Dr. xxx vom 19.03.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C1286/19 As. 523ff.) steht zur Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO fest, dass der Beklagte ca. seit dem Jahr 1993 an einer erblich bedingten Makulaerkrankung mit unumkehrbarem Verlust der Sinneszellen in der zentralen Netzhaut ohne Therapieoption leidet, wegen der er sich – neben der laufenden hausärztlichen Behandlung – im Jahr 2008 von der Augenärztin Dr. xxx behandeln ließ sowie sich im Jahr 2013 bei Augenarzt Dr. xxx wegen eines ärztlichen Attestes zur Berentung vorstellte. Aus dem Attest des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020, das dieser zur Vorlage im vorangegangenen Räumungsverfahren Amtsgericht Freiburg Az. 10 C 1286/19 erstellt hat, ergibt sich, dass der Visus des Beklagten im Vergleich zu 2013 unverändert war und eine Sehleistung von 4 % je Auge, also eine beidseits höchstgradige Sehbehinderung dicht an der Grenze zur "Blindheit im Sinne des Gesetzes" (ab 2 % je Auge) bestand. Nach dem Attest des Dr. xxx vom 05.02.2020 spielt sich die krankheitsbedingte Netzhautveränderung im Wesentlichen im zentralen Teil der Netzhaut ab, während das periphere Gesichtsfeld üblicherweise intakt bleibt, was auch bei dem Befund 2013 so festgestellt wurde. Die Orientierung in vertrauter Umgebung sei damit gut möglich, in unbekannter Umgebung sei sie massiv reduziert, aber nicht vollends unmöglich. Aus dem Attest der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 ergibt sich, dass der Beklagte aufgrund seiner Visusminderung weder lesen noch Gesichter oder räumliche Silhouetten sicher erkennen kann und sich mittels Lupe und Fernrohr orientiert. Randnummer 35 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 angegeben, dass sich der Zustand seiner Augenerkrankung seit Erstellung der genannten ärztlichen Atteste nicht geändert oder verschlechtert habe. Seit dem letzten Besuch 2020 habe er den Augenarzt Dr. xxx nicht mehr aufgesucht, die weitere Entwicklung sei nicht sicher vorhersehbar. Diese für die Kammer glaubhaften Angaben des Beklagten stehen in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Sachverständigen François Ehinger in seinem mündlichen Gutachten vom 16.02.2023, dass die Augenerkrankung des Beklagten nicht zwingend progredient verlaufe, d. h. nicht unbedingt weiter fortschreiten müsse, sondern es auch sein könne, dass sie stabil bleibe. Eine belastbare prognostische Einschätzung sei aus ärztlicher Sicht jedoch nicht möglich. Randnummer 36 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung weiter angegeben, dass er seine Hausärztin xxx vierteljährlich wegen seines Bluthochdrucks und des Diabetes konsultiere. In eine Pflegestufe sei er nicht eingestuft und sehe hierfür derzeit auch keine Notwendigkeit. In Holzhausen und von dort in Richtung Reute, Nimburg und Hugstetten fahre er mit dem Fahrrad. Wenn er nach Freiburg wie z.B. zu Dr. xxx müsse, nutze er den ÖPNV, hier müsse er von Holzhausen aus jedoch nur einen Bus und eine Straßenbahnlinie nehmen und keine großen Entscheidungen treffen. Wenn der Bus halte, könne er die Nummer erkennen. In einer fremden Umgebung sehe er zwar die Nummer, wisse aber nicht, was sie bedeute und müsse dies dann vorher am PC recherchieren, bei unvorhergesehenen Ereignissen wie etwa Schienenersatzverkehr müsse er jemanden fragen. Der Diabetes habe sich verschlechtert, er sei aber nach wie vor nicht insulinpflichtig. Die Polyneuropathie sei unverändert. Diese in Übereinstimmung mit den oben genannten ärztlichen Attesten stehenden Angaben des Beklagten hält die Kammer ohne Weiteres für glaubhaft. Erstmals in der Berufungsverhandlung, jedoch von den Klägern nicht bestritten, hat der Beklagte vorgetragen, er leide zudem an Psoriasis (Schuppenflechte), das bedeute einerseits, dass er Sonneneinstrahlung brauche und für seine Lupe auch helles elektrisches Licht. Andererseits sei er wegen seiner blendempfindlichen Augen auf gedämpftes Licht angewiesen. Randnummer 37 Der Sachverständige xxx hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 22.07.2022 ausgeführt, dass sich der Beklagte in der vertrauten jetzigen Umgebung weitgehend ohne fremde Hilfe zurechtfindet und ein Umzug für den Beklagten zu deutlichen Einbußen an Lebensqualität führen würde, da er in einer nicht vertrauten Umgebung seine Restselbständigkeit weitgehend verlieren würde und dann auf professionelle Hilfe angewiesen wäre. Im Rahmen seines ergänzenden mündlichen Sachverständigengutachtens in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Sachverständige dies aufgrund der genannten ärztlichen Atteste für die Kammer nachvollziehbar und widerspruchsfrei dahingehend konkretisiert, dass in seiner jetzigen Wohnung jeder Handgriff des Beklagten sitze und er über einen besonderen Computer und eine digitale Lupe verfüge. Ohne diese Hilfsmittel, die er nicht selbst einrichten könne, würde er die im schriftlichen Gutachten genannten Einbußen an Lebensqualität und Restselbständigkeit erleiden. Aufgrund seiner Neuropathie könne er auch nur eine normale Tastatur, jedoch nicht einen Touchbildschirm oder ein Smartphone bedienen. Randnummer 38 Ein Recht des Beklagten auf finanzielle Unterstützung im Rahmen der Pflegeversicherung sei eher fraglich, da er sich in seiner Wohnung gut auskenne und die täglichen Verrichtungen und die Körperpflege selbstständig erledige. Die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs seien aus ärztlicher Sicht spekulativ, denn es komme entscheidend darauf an, wohin der Beklagte umziehe, es bestünden ja aber keine konkreten Umzugspläne. Ein Umzug könne prinzipiell auch zu einer Verbesserung führen und ein Umzug in die nähere Umgebung sei vielleicht gar kein Problem bzw. der Beklagte habe sich schnell eingewöhnt. Wenn der Beklagte in eine weit entfernte Wohnung ziehen müsse, dann könnte es deshalb auch zu gesundheitlichen Problemen mit einer depressiven Reaktion kommen. Ein Hinweis dafür könnte sein, dass der Beklagte – ausweislich der ärztlichen Stellungnahme der Hausärztin xxx vom 22.06.2020 – nach einer Krebsdiagnose im April 2012 bereits einmal eine depressive Episode gehabt habe. Durch seine Augenerkrankung habe er es schwerer, sich einzuleben, als ein gesunder Mensch, was sich auch negativ auf den Aufbau von neuen sozialen Beziehungen auswirke. Ohne soziale Beziehungen halte er die Wahrscheinlichkeit für eine depressive Episode bei dem Beklagten für hoch. Zwar sei der Beklagte in seinem Leben schon oft umgezogen und habe sich jeweils zurechtgefunden. Nun lebe er aber seit 35 Jahren hier, habe hier auch noch frühere Arbeitskollegen und sei ein Rentner Ende 60 mit einer Sehstörung, so dass sich für ihn ein Zurechtfinden in einer völlig neuen, fremden Umgebung ohne jede Hilfe (also im "Worst-Case-Szenario") sehr schwer gestalten würde. Randnummer 39 Angesichts dieser für die Kammer aufgrund der sachverständigen Ausführungen sowie der genannten ärztlichen Atteste feststehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten, hält die Kammer die Angabe des Beklagten in seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO und in der Berufungsbegründung vom 16.02.2022, dass er seinen Alltag mithilfe eines unentgeltlichen Helferkreises bewältigt, der ihm z.B. beim Einkauf, beim Lesen von Schriftstücken, beim Entsorgen schwerer Sachen, bei der Reparatur von Kleidung oder bei Fragen der Elektrik und Elektronik hilft, ohne Weiteres für glaubhaft. Randnummer 40 Insoweit besteht für die Kammer kein Zweifel, dass ein Umzug in eine Wohnung außerhalb des vertrauten Radius des Beklagten für diesen aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen und der damit verbundenen Hilfebedürftigkeit mit besonderen und über die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehenden Nachteilen verbunden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 –, Rn. 24, juris; BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 28, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17 –, Rn. 31, juris). Randnummer 41 bb) Hingegen steht für die Kammer nicht fest, dass angemessener Ersatzwohnraum vom Beklagten zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Abs. 2 BGB. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 50, juris). Die Kläger haben die Angaben des Beklagten zu seinen finanziellen Verhältnissen und Bemühungen des Beklagten um Ersatzwohnraum bestritten. Der Beklagte hat erstinstanzlich auch lediglich vorgetragen, sich bei der Gemeinde nach Wohnraum erkundigt zu haben. Randnummer 42 Anlässlich seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Beklagte angegeben, das Erbe zur Aufstockung seines Lebensunterhalts zu verwenden. Im Übrigen hat er weitere Angaben zur Höhe des Erbes in der Berufungsverhandlung ausdrücklich verweigert. Randnummer 43 Der Beklagte hat weiter angegeben, vor zwei bis zweieinhalb Jahren nach dem ersten amtsgerichtlichen Urteil im Verfahren Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 vom 31.07.2020 habe er mal in der Zeitung nach Ersatzwohnungen geschaut. Es sei aber sinnlos, bei seinen finanziellen Verhältnissen eine Wohnung finden zu wollen. Es gebe keine Wohnungen und die Preise seien hoch. March gehöre auch zum Gebiet der Mietpreisbremse und der Zuzug ukrainischer Flüchtlinge habe die Situation weiter verschärft. Wenn sich in der Nachbarschaft etwas tue, seien schon Verwandte und Bekannte interessiert. Natürlich höre man dieses oder jenes, was unter der Hand gehandelt werde. Das Problem sei auch, dass nicht jede Wohnung für ihn geeignet sei, z.B. was die Lichtverhältnisse angehe. Randnummer 44 Für die Annahme eines Härtegrundes nach § 574 BGB reicht es nicht aus, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Hierfür muss er im Einzelnen darlegen, welche Wohnungen er wann und mit welchem Ergebnis besichtigt hat und woran die Anmietung gescheitert ist, soweit ihm dies persönlich und situationsbedingt zuzumuten ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nicht zu erlangen ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Randnummer 45 Vorliegend hat der darlegungs- und beweisbelastete Beklagte weder substantiiert zu seinen Bemühungen um Ersatzwohnraum noch zu seinen finanziellen Verhältnissen vorgetragen und auch keinen Beweis angeboten. Insofern kann die Kammer weder feststellen, was dem Beklagten zumutbare Bedingungen für Ersatzwohnraum darstellen, noch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Beklagten nicht beschafft werden kann (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 28, juris). Randnummer 46 cc) Die von der Kammer festgestellten mit einem Umzug für den Beklagten verbundenen Beeinträchtigungen führen nach Abwägung und Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte für den Beklagten im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB. Die Interessen des Beklagten überwiegen die der Kläger nicht (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris): Randnummer 47 Bei der Interessenabwägung sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen und den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris). Es ist festzustellen und abzuwägen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Dabei haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bzgl. der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 38, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 63, juris). Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 15, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 39, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Es ist nicht erforderlich, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 64). Randnummer 48 Für die Kammer ist der Wunsch der Kläger auf Sanierung der Erdgeschosswohnung und Zusammenlegung mit der Obergeschosswohnung mit der Folge eines direkteren Zugangs zum Garten für ihre jetzt 5, 8 und 10 Jahre alten Kinder und eine leichtere Beaufsichtigung der Kinder durch die Eltern ohne Weiteres vernünftig und nachvollziehbar. Zu sehen ist auch, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 26.02.2021 die Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss des Anwesens bereits vollständig saniert und das Obergeschoss für den Durchbruch in die Erdgeschoßwohnung vorbereitet war. Bei einer Verbindung der Obergeschosswohnung mit der Dachgeschosswohnung entstünde für die Kläger somit nicht nur eine erhebliche Belastung durch die erforderlichen Bauarbeiten, sondern es käme auch zu erheblichen Mehrkosten durch den erforderlichen Einbau einer bisher nicht geplanten Innentreppe und Einschränkungen durch die damit einhergehende Änderung und Verkleinerung des Wohnungszuschnitts. Allerdings verkennt die Kammer nicht, dass die Wohnung der Kläger nach Verbindung der Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung nur geringfügig größer als die derzeit von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss ist und sich der Vorteil für die Kläger auf einen kürzeren Gartenzugang, die erleichterte Beaufsichtigung ihrer Kinder im Garten und die Verbindung durch eine im beheizten Innenbereich liegende private Treppe, d. h. eine nachvollziehbare und vernünftige Erhöhung des Wohnkomforts beschränkt, jedoch nicht der Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 49 Allerdings haben die Kläger ihre Kündigung nicht nur mit der Zusammenlegung der beiden Wohnungen, sondern auch mit dem Einzug der Eltern des Klägers in die Dachgeschosswohnung im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter und ein näheres Zusammenleben zwischen Großeltern, Sohn, Enkeln und Schwiegertochter begründet. Dieser Wunsch des Zusammenlebens der Generationen ist auch aufgrund der Wertungen des Art. 6 GG ohne Weiteres schützenswert (LG München Urteil vom 13.07.2016 Az. 14 S 1848/16 LS 1, juris) und nachvollziehbar, und ihm kommt im vorliegenden Fall aufgrund der festgestellten Multiplen-Sklerose-Erkrankung der Mutter des Klägers und der Gehbehinderung des Vaters des Klägers noch ein deutlich erhöhtes Gewicht zu. Randnummer 50 Zwar bestehen auch auf Seite des Beklagten die festgestellten und oben dargelegten erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, v.a. in Form seiner Sehbehinderung sowie eine 35-jährige Verwurzelung am bisherigen Wohnort mit besonderem Angewiesensein auf soziale Kontakte aufgrund seiner behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit. In welchem Ausmaß und mit welcher Sicherheit hierdurch für den Beklagten durch eine Beendigung des Mietverhältnisses über die typischerweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehende Nachteile entstehen, hängt jedoch entscheidend davon ab, ob der Beklagte in xxx selbst oder in dem dem Beklagten noch vertrauten räumlichen Umfeld von Holzhausen eine Ersatzwohnung findet oder sich die Ersatzwohnung in einer derart großen Entfernung zur bisherigen Wohnung befindet, dass der Beklagte sich in die Umgebung der Wohnung vollständig neu eingewöhnen müsste und seine bisherigen sozialen Bindungen nicht aufrechterhalten könnte. Denn der Beklagte bewegt sich unstreitig mit dem Fahrrad selbstständig trotz seiner Sehbehinderung in einem Radius, der sich auf die Nachbargemeinden von Holzhausen erstreckt. Randnummer 51 Wie oben ausgeführt hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Zwar ist der angespannte Mietwohnungsmarkt in Freiburg und Umgebung der überwiegend mit Mietsachen befassten Kammer durchaus bekannt. Allerdings verfügt der seit 35 Jahren in Holzhausen wohnende Beklagte durch sein soziales Umfeld über größere Chancen, angemessenen Ersatzwohnraum in näherer Umgebung zu finden, als ein von außen kommender Wohnungssuchender. Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausgeführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden. Zwar hat der Sachverständige xxx ausgeführt, dass er bei einem Umzug des Beklagten in eine völlig unbekannte Umgebung und einem vollständigen Verlust des sozialen Umfelds die Wahrscheinlichkeit einer depressiven Reaktion – wie bereits die depressive Episode des Beklagten aufgrund einer Krebsdiagnose im Jahr 2012 gezeigt habe – für hoch halte. Dies würde zwar einen auch aufgrund der grundrechtlichen Wertung des Art. 2 Abs. 1 Satz 1 GG erheblichen Nachteil für den Betroffenen darstellen, wobei eine depressive Episode schon nach ihrer Definition vorübergehend und – wie auch die beim Beklagten 2012 aufgetretene Erkrankung zeigt – ärztlich behandelbar ist (BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 – Rn. 28, juris). Die Möglichkeit, dass der Beklagte lediglich außerhalb seines vertrauten und sozialen Umfelds Ersatzwohnraum findet, ist für die Kammer aufgrund der bekannten angespannten Wohnraumlage zwar nicht nur lediglich theoretisch. Angesichts der dargestellten Umstände kann die Kammer jedoch nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, dass dies und damit auch der Eintritt erheblicher Nachteile für den Betroffenen mit der für ein Überwiegen der Interessen des Betroffenen erforderlichen Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Zu einem Überwiegen der Interessen des Beklagten führt auch nicht die Tatsache, dass dieser aufgrund der festgestellten gesundheitlichen Einschränkungen zur Durchführung des Umzugs nur mit umfassender (professioneller) Hilfe in der Lage ist. Seine - bestrittenen - finanziellen Verhältnisse hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen und Angaben zur Höhe seines Erbes auf Nachfrage der Kammer ausdrücklich verweigert. Insofern kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagte finanziell nicht in der Lage wäre, seinen Umzug mithilfe eines professionellen Umzugsunternehmens durchzuführen. Randnummer 52 Im Rahmen der Abwägung der widerstreitenden Interessen ist des Weiteren zu sehen, dass sich der 1955 geborene Beklagte zwar im fortgeschrittenen, jedoch noch nicht im hohen Alter befindet und sich derzeit mit technischen Hilfsmitteln im Alltag noch gut selbstständig zurechtfindet und in vertrauter Umgebung mit dem Fahrrad, ansonsten bei entsprechender Planung auch mit dem ÖPNV selbstständig mobil ist. Aufgrund der festgestellten fehlenden Therapiemöglichkeiten für die Augenerkrankung des Beklagten kann mit einer Verbesserung des Gesundheitszustands des Beklagten nicht gerechnet werden, so dass sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit der Eingriff in das Eigentumsrecht der Kläger nach Art. 14 GG nicht nur auf einen überschaubaren Zeitraum beschränken würde, sondern Jahrzehnte, gegebenenfalls bis zum Lebensende des Beklagten fortbestehen würde (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 53 3.) Auch unter Berücksichtigung des Zeitablaufs von über einem Jahr seit Ablauf der Kündigungsfrist ist dem Beklagten aufgrund der oben dargestellten gesundheitlichen Einschränkungen und den sich hieraus ergebenden Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine nach den festgestellten Umständen von der Kammer als angemessen erachtete Räumungsfrist bis 31.03.2024 zu gewähren. III. Randnummer 54 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 55 Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht allein auf der Anwendung anerkannter und in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärter Rechtsgrundsätze auf den konkreten Einzelfall. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001610403 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hanau 2. Berufungskammer Entscheidungsdatum: 22.07.2021 Aktenzeichen: 2 S 138/20 ECLI: ECLI:DE:LGHANAU:2021:0722.2S138.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 II Nr 2 BGB, § 574 BGB, § 574 b BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch gemäß § 574 BGB Orientierungssatz Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Verfahrensgang vorgehend AG Hanau, 23. Oktober 2020, 32 C 227/19, Urteil Tenor Den Beklagten wird Wiedereinsetzung hinsichtlich der Versäumung der Berufungs- und Berufungsbegründungsfrist gewährt. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hanau vom 23.10.2020, Az. 32 C 227/19 (12), wie folgt abgeändert und neu gefasst: Die Klage wird abgewiesen. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien wird auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat der Kläger zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Beklagten auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 4.200,- EUR festgesetzt. Gründe I. Der Kläger verlangt Räumung der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung wegen behaupteten Eigenbedarfs. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Teilurteil wird zunächst vollumfänglich Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Amtsgericht hat der Räumungsklage mit Urteil vom 23.10.2020, den Beklagten zugestellt am 23.11.2020, stattgegeben. Es hat nach Anhörung der Parteien und Vernehmung von Zeugen den vom Kläger behaupteten Eigenbedarf gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für gegeben erachtet. Ferner hat das Amtsgericht ausgeführt, dass über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 BGB im Hinblick auf den Gesundheitszustand des Beklagten zu 1) nicht zu entscheiden sei, da die Beklagten nicht vorgetragen hätten, dass sie binnen der Frist des § 574b Abs. 2 S. 1 BGB schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung erklärt haben, obwohl in dem Kündigungsschreiben auf das Widerspruchsrecht und die Frist hingewiesen worden sei. Mit Schriftsatz vom 22.12.2020 haben die Beklagten einen Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die zweite Instanz gestellt, welche mit Beschluss der Kammer vom 08.03.2021, den Beklagten zugestellt am 17.03.2021, bewilligt worden ist. Anschließend haben die Beklagten mit Schriftsatz vom 24.03.2021 Berufung eingelegt, die Berufung begründet und gleichzeitig Wiedereinsetzung hinsichtlich der Versäumung der Berufungs- und Berufungsbegründungsfrist beantragt. Mit ihrer Berufung greifen die Kläger das Urteil des Amtsgerichts vollumfänglich an, wobei sie maßgeblich darauf abstellen, dass das Amtsgericht es versäumt habe, inhaltlich über eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 BGB zu entscheiden. Hierzu tragen sie unbestritten vor, dem Kläger sehr wohl bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 28.02.2019 (Bl. 109 d. A.) mitgeteilt zu haben, dass sie der Kündigung unter Berufung auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB widersprechen und wegen Härtegründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen würden. Im Fall eines entsprechenden Hinweises des Amtsgerichts, wäre das Schreiben der Beklagten vom 28.202.2019 bereits im ersten Rechtszug vorgelegt worden. Von der weiteren Darstellung des Sach- und Streitstandes wird nach § 540 Abs. 2 ZPO in Verbindung mit § 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. 1. Den Beklagten war Wiedereinsetzung hinsichtlich der Versäumung der Berufungs- und Berufungsbegründungsfrist zu gewähren. Der entsprechende Antrag ist rechtzeitig innerhalb von zwei Wochen nach Behebung des Hindernisses (hier Zugang des Prozesskostenhilfe bewilligenden Beschlusses) gestellt worden. Die Wiedereinsetzung ist auch in der Sache begründet, da die Beklagten rechtzeitig innerhalb der Berufungsfrist einen Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe für das Berufungsverfahren gestellt hatten. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten hat in der Sache Erfolg. 2. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § BGB § 546 Abs.1 BGB. Zwar ist dem Amtsgericht darin zu folgen, dass der Kläger das Mietverhältnis mit Schreiben vom 22.11.2018 wirksam gekündigt hat. Eigenbedarf im Sinne des § BGB § 573 Abs.2, Ziff. 2 BGB liegt vor. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen. Die Beklagten waren jedoch als Mieter berechtigt, gemäß § 574 Abs.1 Satz 1 BGB der Kündigung zu widersprechen. Sie können die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, weil die Beendigung des Mietverhältnisses jedenfalls für den Beklagten zu 1) eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Entgegen der Annahme des Amtsgerichts ist davon auszugehen, dass die Beklagten ihren Widerspruch gegen die streitgegenständliche Kündigung gemäß § 574b BGB form- und fristgemäß erklärt haben. Es steht nämlich im zweiten Rechtszug außer Streit, dass die Beklagten dem Kläger sehr wohl bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 28.02.2019 (Bl. 109 d. A.) mitgeteilt haben, dass sie der Kündigung unter Berufung auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB widersprechen und wegen Härtegründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob die Beklagten mit ihrer Rüge einer Hinweispflichtverletzung durchdringen können oder nicht. Das unstreitige Vorbringen zum Inhalt und Zugang des anwaltlichen Schreibens vom 28.02.2019 ist im Berufungsverfahren ohnehin zu berücksichtigen. Mit dem vorgenannten Schreiben haben die Beklagten im Übrigen auch ohne weiteres die Frist des § 574b Abs. 2 S. 1 BGB eingehalten, da im Kündigungsschreiben von einer Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.08.2019 ausgegangen wird. Die Kammer geht nach Anhörung des Klägers und der Beklagten zu 2) sowie nach Erörterung des vorgelegten ärztlichen Attestes vom 21.06.2021 (Bl. 159 d. A.) und des vorgelegten Gutachtens des MDK zur Feststellung der Pflegebedürftigkeit des Beklagten zu 1) vom 16.02.2021 (Bl. 160 ff. d. A.) davon aus, dass eine derzeitige Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten mit ganz besonders großen Härten verbunden wäre. Der Beklagte zu 1) ist ausweislich des Attestes und des Gutachtens nicht nur außerordentlich schwer erkrankt, wobei neben den Folgen eines Schlaganfalles, u.a. eine beginnende Demenz und eine Epilepsie zu nennen sind, sondern infolge seiner Erkrankungen zudem in einem ganz erheblichen Umfang pflegebedürftig. Die Einschränkungen gehen soweit, dass im Gutachten des MDK sogar der Pflegegrad 4 angenommen wird. Zu selbständigen Handlungen ist der Beklagte zu 1) weitgehend nicht mehr fähig. Aufgrund dieser massiven Erkrankungen und Einschränkungen des Beklagten zu 1) kann nach Auffassung der Kammer kein ernsthafter Zweifel daran bestehen, dass ein erzwungener Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung mit zusätzlichen gesundheitlichen Risiken für den Beklagten zu 1) verbunden wäre. Hinzu kommt, dass die Beklagte zu 2) im Termin nachvollziehbar erläutern konnte, dass wegen der Erkrankungen und der Pflegebedürftigkeit des Beklagten zu 1) besondere Schwierigkeiten bei der Beschaffung von geeignetem Ersatzwohnraum bestehen. Vor diesem Hintergrund besteht die dringende Vermutung, dass sich im Fall eines Auszuges die Notwendigkeit der Unterbringung des Beklagten zu 1) in einem Pflegeheim kaum verhindern lassen dürfte. Auf eine Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim muss sich der Mieter aber nicht verweisen lassen (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 03.07.1970 – 1 REMiet 1/70 – NJW 1970, 1746). Dem steht im Streitfall nicht entgegen, dass auch die Wohnsituation in der streitgegenständlichen Wohnung mit Blick auf die Lage im 2. Obergeschoss und einen fehlenden Aufzug mit Nachteilen für den Beklagten zu 1) verbunden ist. Diesem kann ein zeitweises Verlassen der Wohnung – jenseits von organisierten Arztbesuchen - aufgrund der eingeschränkten Mobilität nur sehr selten ermöglicht werden. Anderseits gilt es zu berücksichtigen, dass sich der Beklagte zu 2) in der ihm bekannten Wohnung wenigstens noch orientieren – und mit Hilfe anderer – auch kurze Wege in der Wohnung zurücklegen kann. Darüber hinaus konnte die Beklagte zu 2) glaubhaft schildern, dass sich sowohl die nötigen Einkaufsgelegenheiten, als auch alle wichtigen Ärzte in unmittelbarer Nähe der streitgegenständlichen Wohnung befinden, was ihr die Versorgung ihres Ehemannes erheblich erleichtert. Die Beklagte zu 2) vermittelte der Kammer überdies insgesamt den Eindruck, dass sie die Betreuung des Beklagten zu 1) mithilfe der Ärzte und des Pflegedienstes zumindest derzeit durchaus noch im Griff hat. Vor diesem Hintergrund kann der Wunsch der Beklagten, in der bisherigen Wohnung zu verbleiben, zumindest derzeit auch nicht als objektiv unvernünftig gewertet werden (vgl. hierzu BVerfG, Beschluss vom 27.01.1994 – 1 BvR 2067/93 – juris). Dabei verkennt die Kammer nicht, dass auch der Beklagte beachtliche Interessen für seinen Eigenbedarf vorweisen kann. Die von ihm angeführte Nähe zu seinen Kindern und sein Wunsch, diese bei der Betreuung der Enkelkinder stärker zu unterstützen, ist nicht nur legitim, sondern ohne weiteres sehr gut nachvollziehbar, weshalb am Vorliegen des Kündigungsgrundes nach den überzeugenden Feststellungen des Amtsgerichts auch kein Zweifel bestehen kann. Die besonderen Interessen der Beklagten an der Aufrechterhaltung der derzeitigen Wohnsituation rechtfertigen es indes, gleichwohl derzeit von einem begründeten Widerspruch auszugehen einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses anzunehmen. 3. Da derzeit ungewiss ist, wann voraussichtlich die Gründe wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, war zugleich zu bestimmen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. 4 Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 97 Abs. 2 ZPO. Trotz Obsiegens waren den Beklagten die Kosten des Rechtsmittelverfahrens aufzuerlegen, da sie aufgrund eines neuen Vorbringens obsiegt haben, das sie im ersten Rechtszug geltend zu machen imstande waren. Ungeachtet der Frage einer Verletzung von Hinweispflichten durch das Gericht, wäre bei einer gewissenhaften Prozessführung zu erwarten gewesen, dass die anwaltlich vertretenen Beklagten zu den Voraussetzungen eines Widerspruchs gegen die Kündigung des Vermieters bereits im ersten Rechtszug vollständig vortragen. Das Urteil ist nach §§ 708 Nr.10, 711, 713 ZPO vorläufig vollstreckbar. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht erfüllt. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Zudem erfordert weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 41 GKG. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE220002161 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.04.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 117/22 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2023:0413.3S117.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 Abs 1 S 1 BGB, § 574 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Eigenbedarf und Feststellung besonderer Härte sowie anschließende Interessenabwägung bei Wohnungskündigung Orientierungssatz 1. Ein Eigenbedarfswunsch ist nachvollziehbar dargelegt, wenn die Eigentümer eine Erdgeschosswohnung mit ihren Kindern nutzen wollen, weil sie etwas größer ist, sie die Kinder dann im Garten besser beaufsichtigen können und sie außerdem ihre derzeit bewohnte Wohnung den Eltern überlassen wollen.(Rn.22) 2. Für die Annahme eines Härtegrundes genügt es nicht, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat.(Rn.44) 3. Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die Härtegründe zu berücksichtigen, die von dem Mieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug vorgetragen wurden. Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder bereits aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein (Anschluss BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18).(Rn.29) 4. Der Wunsch eines Zusammenlebens von Generationen ist schützenswert, auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter, speziell bei bereits vorliegenden Erkrankungen der Großeltern (Anschluss LG München, Urteil vom 13. Juli 2016 - 16 S 1848/16).(Rn.49) 5. Dies kann Vorrang haben auch vor einer (seh-) behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit eines bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebenden Mieters, der in besonderem Maße auf sein vertrautes Wohnumfeld angewiesen ist. Dies gilt jedenfalls, wenn der Mieter noch recht selbstständig ist und mit einer Wohnung in der Nähe auch zurechtkäme.(Rn.50) 6. Bei der Abwägung zu berücksichtigen ist es auch, wenn der Mieter nicht substantiiert darlegt, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Dies gilt auch in einem angespannten Mietwohnungsmarkt, wenn der Mieter bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden.(Rn.51) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 25. Oktober 2022, 5 C 158/22 nachgehend BGH, 11. Juni 2024, VIII ZR 104/23, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen nachgehend BGH, 24. September 2024, VIII ZR 104/23, Beschluss Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau vom 25.10.2022, Az. 5 C 158/22, wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2024 gewährt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 7.200 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 7.200,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger machen als Vermieter gegen den Beklagten als Mieter einen Räumungs- und Herausgabeanspruch bezüglich einer Mietwohnung auf Grund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend. Randnummer 2 Der Beklagte bewohnt die im Erdgeschoss gelegene Dreizimmerwohnung des Dreifamilienhauses in der xxx, xxx aufgrund Mietvertrags vom 24.01.1987 (Anlage K 1 As. I 1 Anlagenheft K) als Mieter und bezahlt hierfür Miete i.H.v. netto 600 € monatlich. Die Kläger sind aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 17.04.2018 seit dem 02.08.2018 Eigentümer des gesamten Anwesens. Sie bewohnen die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss des Anwesens, die über das unbeheizte zentrale Treppenhaus verbunden sind. Randnummer 3 Die Kläger kündigten (nach einer vorangegangenen und im Berufungsverfahren abgewiesenen Räumungsklage, vgl. Beiakten Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg 3 S 97/20) das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 26.02.2021 erneut ordentlich wegen Eigenbedarfs und forderten den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 28.02.2022 auf. In dem Kündigungsschreiben führten die Kläger aus, dass sie die von ihnen derzeit bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss des Anwesens nach Erwerb umfangreich und energetisch saniert hätten. Sie beabsichtigten, gemeinsam mit ihren Kindern statt der bisher mitbewohnten Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 66 m² die ca. 77 m² große Wohnung des Beklagten im Erdgeschoss zu beziehen und diese Wohnung durch eine innenliegende Treppe mit der darüber liegenden, ebenfalls ca. 77 m² großen Wohnung im Obergeschoss zu einer einheitlichen Wohnung verbinden. Im Rahmen der Sanierung sei der Einbau dieser Verbindungstreppe bereits vorgesehen worden. Eine Verbindung der bisher von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss sei hingegen aus baulichen und praktischen Gründen nur schwer möglich, da eine Verbindungstreppe mitten im Raum enden würde, wodurch man zwei Räume zur Nutzung verlieren würde. Zudem würde eine solche Treppe zu einer größeren Baustelle in den bereits fertig sanierten Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss führen, und die Raumaufteilung im Dachgeschoss müsste mit unverhältnismäßigem Aufwand neugestaltet werden, während die Wohnung im Erdgeschoss ohnehin von Grunde auf saniert und modernisiert werden müsse. Zudem wollten die Kläger künftig angesichts des jungen Alters ihrer Kinder die Erdgeschosswohnung mit ebenerdigem Gartenzugang auch deshalb selbst nutzen, da die Wege in den Garten kürzer seien und die Kläger von dort aus einen besseren Blick auf ihre im Garten spielenden Kinder hätten, als dies derzeit der Fall sei. Die durch die Eigennutzung des Erdgeschosses freiwerdende Wohnung im Dachgeschoss werde für die Eltern des Klägers, die Eheleute xxx (61 Jahre) und xxx (65 Jahre), die derzeit noch eine ca. 93 m² große Eigentumswohnung in xxx, xxx bewohnten, benötigt. Die Eltern des Klägers wollten näher bei ihrem Sohn und ihrer Schwiegertochter, der Klägerin, und den gemeinsamen Enkeln leben, insbesondere auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter. Die Mutter des Klägers sei an multipler Sklerose erkrankt und zu 50 % schwerbehindert, daher werde sie künftig noch stärker auf Hilfe angewiesen sein. Auf das Kündigungsschreiben der Kläger vom 26.02.2021 (Anlage K 3, As. I 19 Anlagenheft Kl.), das eine Belehrung über Frist und Form des Widerspruchs gemäß § 574b BGB enthält, wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 4 Der Beklagte erhob mit Anwaltsschreiben vom 16.12.2021 (Anlage K 4, As. I 23 Anlagenheft Kl.), auf das Bezug genommen wird, Widerspruch gemäß § 574 BGB gegen die Kündigung vom 26.02.2021. Hierin führte der Beklagte aus, er sei seit dem 01.03.1987, also seit mehr als 34 Jahren Mieter der streitgegenständlichen Wohnung und 66 Jahre alt. Er verfüge nur noch über eine Sehkraft von weniger als 10 %, was zu ganz erheblichen Einschränkungen im Alltag führe. Schriftstücke seien für ihn gar nicht oder nur mit höchstem Aufwand über den PC oder mittels einer Lupe lesbar. Ohne sein im Laufe der Jahre aufgebautes Helfersystem könne er seinen Alltag nur sehr viel schwieriger bewältigen. Er benötige regelmäßige Hilfestellung bei der Kenntnisnahme von handschriftlichen Aufzeichnungen, die er selbst nicht lesen könne. Verschiedene Bezugspersonen kümmerten sich um kleinere Reparaturen, die Aus- und Aufrüstung des PCs, die Mitnahme zum Baumarkt oder notwendige Fahrten zum Recyclinghof. Unterstützung erhalte er auch beim wöchentlichen Einkauf, indem er sich die Preisschilder und Beschriftungen der Einkaufsgegenstände vorlesen und schwere Sachen nach Hause fahren lasse. Im Gegenzug trage er der Helferin, die nicht schwer tragen könne, deren Einkauf in ihre Wohnung. In seinem vertrauten Wohnumfeld könne er derzeit noch einige wenige Fahrradstrecken, die er gut kenne, gefahrlos mit dem Fahrrad befahren. Zahnarzt, Arzt und Apotheker seien fußläufig erreichbar. Im Übrigen sei er auf die Nutzung des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) oder die Mitnahme durch seine Bezugspersonen angewiesen. Die Busverbindung zu seiner derzeitigen Wohnung sei einfach und ihm vertraut. Wenn ihm der Ablauf nicht vertraut sei, bestehe bei der Nutzung des ÖPNV regelmäßig die Gefahr, dass er aus Versehen in einen falschen Bus oder eine falsche Straßenbahn einsteige. Bei einem Umzug aus dem vertrauten Umfeld würde er auch sein soziales Umfeld verlieren, was zu einer sozialen Vereinsamung und dem verstärkten Angewiesensein auf Hilfestellung führen würde. Er habe auch keine Möglichkeit, Helfer zu bezahlen, da er von einer Altersrente von monatlich 589,11 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung lebe. Darüber hinaus stehe ihm seit Ende 2020 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Die Erkundigung bei der Gemeinde habe ergeben, dass es für ihn keinen Wohnraum gebe, welcher auf der einen Seite finanzierbar sei und es ihm auf der anderen Seite ermögliche, auf sein bisheriges Helfersystem weiter zurückzugreifen und die vorhandenen sozialen Kontakte weiter zu pflegen. Randnummer 5 Die Kläger haben erstinstanzlich bis auf die unstreitige Sehschärfe des Beklagten von nur noch 10 % und der Tatsache, dass der Beklagte noch Fahrrad fährt, die im Rahmen des Widerspruchs des Beklagten vorgetragenen Tatsachen mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 6 Das Amtsgericht Freiburg hat der Klage nach Zeugenvernehmung zum Eigenbedarf und Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den sozialen Härtegründen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem angefochtenen Urteil vom 25.10.2022 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von einem Jahr gewährt. Auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 7 Das Amtsgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 26.02.2021, die dem Beklagten am 02.03.2021 zugegangen sei, wirksam beendet worden und die Kündigungsfrist von einem Jahr abgelaufen sei. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege vor: Der im Kündigungsschreiben vom 26.02.2021 angegebene Nutzungswille der Kläger hinsichtlich der Erdgeschosswohnung und der Überlassungswille der derzeit noch von ihnen bewohnten Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers sei von den vernommenen Zeugen xxx und xxx plausibel bestätigt und begründet worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils und das erstinstanzliche Verhandlungsprotokoll vom 13.05.2022, Aktenseite I 45 ff., 47 ff. Bezug genommen. Nach dem schriftlichen Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen, des Facharztes für Psychiatrie und Psychotherapie beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald xxx, seien die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit gemäß § 574a BGB nicht gegeben. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, den Beweisbeschluss vom 27.05.2022 (Aktenseite I 50 ff.) sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des xxx (Aktenseite I 63 ff.), wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 8 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der geltend macht, ein Eigenbedarf der Kläger sei nicht nachgewiesen. Jedenfalls überwiege das Interesse der Kläger im Rahmen der Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB nicht. In der Berufungsbegründung hat der Beklagte vorgetragen, er lebe von einer Altersrente von monatlich 621,22 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung. Ihm stehe seit Ende 2021 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Er könne deshalb seine Helfer nicht bezahlen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, Randnummer 10 das angefochtene Urteil abzuändern, die Klage abzuweisen und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Die Kläger beantragen Randnummer 12 Die Berufung wird zurückgewiesen. Randnummer 13 Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und führen aus, der Eigenbedarf der Kläger sei durch die glaubhaften Aussagen der Zeugen plausibel begründet und bestätigt worden, die amtsgerichtlichen Feststellungen seien zutreffend. Der Beklagte habe weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass ein Umzug für ihn mit schwerwiegenden gesundheitlichen Auswirkungen verbunden wäre. Die finanziellen Möglichkeiten des Beklagten würden weiter mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 14 Das Berufungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2023 die Parteien gemäß § 141 ZPO ergänzend persönlich angehört und ein ergänzendes mündliches Gutachten des Sachverständigen xxx eingeholt. Auf das Verhandlungsprotokoll vom 16.02.2023 (Aktenseite II 48 ff.) wird verwiesen. Randnummer 15 Die Akten Amtsgericht Freiburg, Az.: 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg Az.: 3 S 97/20 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Berufungsverhandlung. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien in beiden Rechtszügen samt Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 17 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 18 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung verurteilt. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welches sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen. Randnummer 19 Die Kläger haben aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB Anspruch auf Herausgabe und Räumung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Die ordentliche Kündigung vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis beendet (dazu unter 1.). Der Sozialwiderspruch des Beklagten führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, und zwar weder auf unbestimmte noch auf bestimmte Zeit (dazu unter 2.). Randnummer 20 1.) Die ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1, Abs. 2. Nr. 2 BGB wirksam zum 28.02.2022 beendet. Randnummer 21 a) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – enggezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Danach dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nur darauf überprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen verfügbaren Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – = NJW 2017,1474 Rn. 18f.; BGH, Beschluss v. 21.08.2018 – VIII ZR 186/17 –, Rn. 20f., juris). Randnummer 22 b) Das Amtsgericht hat aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nach ausführlicher Würdigung der Zeugenaussagen festgestellt, dass die Kündigung durch die Kläger erfolgte, weil sie die von dem Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung künftig selbst mit ihren Kindern nutzen und die derzeit von ihnen mitbewohnte Wohnung im Dachgeschoss den Eltern des Klägers überlassen wollen und sich vom Vorliegen des Eigenbedarfs überzeugt. Randnummer 23 An diese vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen ist die Kammer gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO gebunden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der getroffenen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Hs. ZPO zeigt die Berufung nicht auf und sie sind auch nach Prüfung des Akteninhalts nicht ersichtlich. Es besteht keine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass die getroffenen Feststellungen im Falle der Wiederholung der Beweisaufnahme keinen Bestand haben werden und sich ihre Unrichtigkeit herausstellen könnte (BGH, Beschluss vom 03.09.2020 – I ZR 186/19 –, Rn. 16, juris). Solche Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich insbesondere nicht aus der von der Berufung vorgetragenen Tatsache, dass es keinen ebenerdigen Gartenzugang gebe, wie in der Kündigung behauptet, und aus dem Erdgeschoss auch kein besserer Blick auf den Garten bestehe. Ebenso ist unerheblich, ob aus Sicht des Beklagten eine Verbindung der Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss durch einen kostengünstigeren Umbau des bestehenden Treppenhauses naheliegender wäre. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich auch nicht aus der Tatsache, dass der Überlassungswunsch der Wohnung im Dachgeschoss an die Eltern des Klägers in der dem früheren Räumungsverfahren zugrundeliegenden Kündigung vom 30.06.2018 nicht genannt worden war. Dasselbe gilt für den seitens der Kläger angesichts der vom Zeugen xxx geschilderten Gehprobleme aufgrund seines Bandscheibenvorfalls zwar angekündigten, aber noch nicht konkret geplanten Einbau eines Treppenlifts zur Dachgeschosswohnung in das bestehende Treppenhaus. Randnummer 24 Aus den den Parteien anlässlich ihrer persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung gemäß § 141 ZPO vorgehaltenen Fotos (Anlage zum Protokoll vom 04.02.2021 im Verfahren Landgericht Freiburg 3 S 97/20, Aktenseiten 149-150) ergibt sich, dass die Wohnung des Beklagten im sogenannten Hochparterre, also nicht ebenerdig zum davorliegenden Garten liegt und ein direkter Zugang von der Terrasse des Beklagten zum Garten durch die Kläger noch geschaffen werden müsste. Angesichts der aus den Lichtbildern ersichtlichen örtlichen Verhältnisse ist es jedoch ohne weiteres nachvollziehbar, dass die Wege in den Garten von der Erdgeschosswohnung deutlich kürzer und die Aufsicht von Eltern über im Garten spielende Kinder deutlich vereinfacht wird. Die Zeugen xxx und xxx haben bei ihrer erstinstanzlichen Vernehmung am 13.05.2022 ausweislich des amtsgerichtlichen Verhandlungsprotokolls (As. I 44ff.) bestätigt, dass sie beabsichtigen, nach dem Umzug der Kläger in die dann verbundene Erd- und Obergeschosswohnung in die freiwerdende Dachgeschosswohnung des streitgegenständlichen Anwesens einzuziehen und ihre derzeit bewohnte Eigentumswohnung zu vermieten. Die Zeugin xxx hat bestätigt, dass sie ihren Sohn und seine Familie sehr häufig, sicherlich drei- bis viermal in der Woche besuche oder die Kläger mit Kindern sie zu Hause aufsuche. Auch wenn die Wohnung im Dachgeschoss separat sei, sei die Familie dann näher beieinander. 2015 sei bei ihr Multiple Sklerose diagnostiziert worden mit begleitenden depressiven Umständen. Derzeit gelte sie als 50 % schwerbehindert und sei noch nicht auf eine Pflegekraft angewiesen, bei größeren Arbeiten im Haushalt unterstützte sie die Klägerin. Auch in ihrer derzeitigen Wohnung, die im 4. Stock liege, gebe es keinen Aufzug. Sie gehe aber davon aus, dass ihr Sohn nach ihrem Einzug in die Dachgeschosswohnung, soweit es gesundheitlich erforderlich sein sollte, sich um ein Treppenlift bemühen werde. Der Zeuge xxx hat bestätigt, dass er mit dem Kläger bereits über die Frage des Einbaus eines Treppenlifts, der derzeit noch nicht benötigt werde, gesprochen habe und der Kläger mit dem Einbau eines solchen Treppenlifts bei entsprechendem Bedarf einverstanden gewesen sei. Der Zeuge xxx hat weiter bestätigt, dass die Kläger nach Auszug des Beklagten aus der Erdgeschosswohnung die Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung verbinden und in der dann neu geschaffenen Wohnung über zwei Stockwerke wohnen möchten. Dies steht auch in Übereinklang mit dem mit der Replik vom 19.04.2022 (As. I 29) vorgelegten Foto von der bei der Sanierung der Obergeschosswohnung bereits geschaffenen Aussparung für die geplante Verbindungstreppe zur Erdgeschosswohnung. Randnummer 25 Nach den erstinstanzlichen Feststellungen hat die Kammer daher keinen Zweifel daran, dass die Kläger die Wohnung des Beklagten für die eigene Nutzung mit ihren Kindern benötigen und auch ein entsprechender Eigennutzungswille der Kläger vorliegt. Randnummer 26 c) Die Kläger waren auch nicht verpflichtet, dem Beklagten die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens anzubieten. Zum einen besteht die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine freigewordene Alternativwohnung anzubieten, nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält (BGH, Urteil v. 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 – = NJW 2003, 2604; BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 = NJW 2006, 220 (221)). Im vorliegenden Fall wird die Alternativwohnung jedoch erst nach Sanierung der Erdgeschosswohnung und Herstellung einer Verbindung zur Obergeschosswohnung zur Verfügung stehen. Zum anderen besteht hinsichtlich dieser Wohnung nach den gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO bindenden Feststellungen des Amtsgerichts ebenfalls Eigenbedarf der Kläger im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch ernsthaften Überlassungswillen der Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers. Auf die obigen Ausführungen unter 1.) b) wird Bezug genommen. Im Übrigen würde ein – hier nicht gegebener – Verstoß gegen die Anbietpflicht nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen wegen einer Nebenpflichtverletzung aus dem Mietverhältnis führen (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – Rn. 22, beck-online). Randnummer 27 2.) Der von dem Beklagten form- und fristgerecht erhobene Widerspruch führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB. Randnummer 28 a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Hierzu ist eine gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vorzunehmen, aufgrund derer die beiderseitigen Interessen gewichtet, gewürdigt und unter die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 574 Abs. 1 BGB subsumiert werden müssen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 23, juris). Dabei kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 167/17 – Rn. 31, juris, st. Rspr.). Randnummer 29 Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die von dem Beklagten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung der Berufungsinstanz vorgetragenen Härtegründe zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 24, juris; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020 Rn. 6, BGB § 574b Rn. 6; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 574b Rn. 27).Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein, § 574 Abs. 3 BGB (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 37, juris). Randnummer 30 Der Beklagte ist als Mieter für die Umstände der nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darlegungs- und beweisbelastet (BeckOK MietR/Siegmund, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 574 Rn. 39). Eine Vertragsfortsetzung gemäß § 574 BGB scheidet aus, wenn die Interessenabwägung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt oder die Interessen der Parteien gleich schwer wiegen (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 574 Rn. 64). Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen reicht aber nicht aus (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorgenommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, auch wenn kein deutliches Überwiegen seiner Belange vorliegt (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris unter Verweis auf die Gesetzesbegründung). Randnummer 31 b) Nach diesen Maßstäben sind zunächst in die Interessenabwägung auf Seiten des Beklagten verschiedene gesundheitliche Beeinträchtigungen einzustellen (dazu unter aa), nicht jedoch der Härtegrund nach § 574 Abs. 2 BGB (dazu unter bb). Die Interessenabwägung führt im Ergebnis nicht zu einem Überwiegen der Belange des Beklagten (dazu unter cc). Randnummer 32 aa) Unstreitig verfügt der Beklagte nur noch über eine Sehschärfe von 10 %. Die übrigen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sind streitig. Randnummer 33 Aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen xxx ergibt sich zur hinreichenden Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO, dass der am 29.09.1955 geborene Beklagte schwerbehindert ist mit einem anerkannten Grad der Behinderung von 100 % und den Merkzeichen G (erhebliche Beeinträchtigung der Bewegungsfähigkeit im Straßenverkehr), H (Hilflosigkeit) und RF (Ermäßigung des Rundfunkbeitrags und Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht). Des Weiteren ergibt sich hieraus, dass der Beklagte an körperlichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen in Form von Adipositas, Polyneuropathie, Sehstörungen, arterieller Hypertonie und nicht insulinpflichtigem Diabetes mellitus Typ II.a. leidet, während der psychische Befund unauffällig ist. Randnummer 34 Nach dem ergänzenden mündlichen Gutachten des Sachverständigen xxx in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 und den ärztlichen Attesten der Augenärztin Dr. med. xxx vom 27.02.2008, des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020 und der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 (Anlagenheft Bekl. As. I 1ff.) und vom vom 22.06.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 As. 569) sowie dem dortigen Gerichtsgutachten des Dr. xxx vom 19.03.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C1286/19 As. 523ff.) steht zur Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO fest, dass der Beklagte ca. seit dem Jahr 1993 an einer erblich bedingten Makulaerkrankung mit unumkehrbarem Verlust der Sinneszellen in der zentralen Netzhaut ohne Therapieoption leidet, wegen der er sich – neben der laufenden hausärztlichen Behandlung – im Jahr 2008 von der Augenärztin Dr. xxx behandeln ließ sowie sich im Jahr 2013 bei Augenarzt Dr. xxx wegen eines ärztlichen Attestes zur Berentung vorstellte. Aus dem Attest des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020, das dieser zur Vorlage im vorangegangenen Räumungsverfahren Amtsgericht Freiburg Az. 10 C 1286/19 erstellt hat, ergibt sich, dass der Visus des Beklagten im Vergleich zu 2013 unverändert war und eine Sehleistung von 4 % je Auge, also eine beidseits höchstgradige Sehbehinderung dicht an der Grenze zur "Blindheit im Sinne des Gesetzes" (ab 2 % je Auge) bestand. Nach dem Attest des Dr. xxx vom 05.02.2020 spielt sich die krankheitsbedingte Netzhautveränderung im Wesentlichen im zentralen Teil der Netzhaut ab, während das periphere Gesichtsfeld üblicherweise intakt bleibt, was auch bei dem Befund 2013 so festgestellt wurde. Die Orientierung in vertrauter Umgebung sei damit gut möglich, in unbekannter Umgebung sei sie massiv reduziert, aber nicht vollends unmöglich. Aus dem Attest der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 ergibt sich, dass der Beklagte aufgrund seiner Visusminderung weder lesen noch Gesichter oder räumliche Silhouetten sicher erkennen kann und sich mittels Lupe und Fernrohr orientiert. Randnummer 35 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 angegeben, dass sich der Zustand seiner Augenerkrankung seit Erstellung der genannten ärztlichen Atteste nicht geändert oder verschlechtert habe. Seit dem letzten Besuch 2020 habe er den Augenarzt Dr. xxx nicht mehr aufgesucht, die weitere Entwicklung sei nicht sicher vorhersehbar. Diese für die Kammer glaubhaften Angaben des Beklagten stehen in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Sachverständigen François Ehinger in seinem mündlichen Gutachten vom 16.02.2023, dass die Augenerkrankung des Beklagten nicht zwingend progredient verlaufe, d. h. nicht unbedingt weiter fortschreiten müsse, sondern es auch sein könne, dass sie stabil bleibe. Eine belastbare prognostische Einschätzung sei aus ärztlicher Sicht jedoch nicht möglich. Randnummer 36 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung weiter angegeben, dass er seine Hausärztin xxx vierteljährlich wegen seines Bluthochdrucks und des Diabetes konsultiere. In eine Pflegestufe sei er nicht eingestuft und sehe hierfür derzeit auch keine Notwendigkeit. In Holzhausen und von dort in Richtung Reute, Nimburg und Hugstetten fahre er mit dem Fahrrad. Wenn er nach Freiburg wie z.B. zu Dr. xxx müsse, nutze er den ÖPNV, hier müsse er von Holzhausen aus jedoch nur einen Bus und eine Straßenbahnlinie nehmen und keine großen Entscheidungen treffen. Wenn der Bus halte, könne er die Nummer erkennen. In einer fremden Umgebung sehe er zwar die Nummer, wisse aber nicht, was sie bedeute und müsse dies dann vorher am PC recherchieren, bei unvorhergesehenen Ereignissen wie etwa Schienenersatzverkehr müsse er jemanden fragen. Der Diabetes habe sich verschlechtert, er sei aber nach wie vor nicht insulinpflichtig. Die Polyneuropathie sei unverändert. Diese in Übereinstimmung mit den oben genannten ärztlichen Attesten stehenden Angaben des Beklagten hält die Kammer ohne Weiteres für glaubhaft. Erstmals in der Berufungsverhandlung, jedoch von den Klägern nicht bestritten, hat der Beklagte vorgetragen, er leide zudem an Psoriasis (Schuppenflechte), das bedeute einerseits, dass er Sonneneinstrahlung brauche und für seine Lupe auch helles elektrisches Licht. Andererseits sei er wegen seiner blendempfindlichen Augen auf gedämpftes Licht angewiesen. Randnummer 37 Der Sachverständige xxx hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 22.07.2022 ausgeführt, dass sich der Beklagte in der vertrauten jetzigen Umgebung weitgehend ohne fremde Hilfe zurechtfindet und ein Umzug für den Beklagten zu deutlichen Einbußen an Lebensqualität führen würde, da er in einer nicht vertrauten Umgebung seine Restselbständigkeit weitgehend verlieren würde und dann auf professionelle Hilfe angewiesen wäre. Im Rahmen seines ergänzenden mündlichen Sachverständigengutachtens in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Sachverständige dies aufgrund der genannten ärztlichen Atteste für die Kammer nachvollziehbar und widerspruchsfrei dahingehend konkretisiert, dass in seiner jetzigen Wohnung jeder Handgriff des Beklagten sitze und er über einen besonderen Computer und eine digitale Lupe verfüge. Ohne diese Hilfsmittel, die er nicht selbst einrichten könne, würde er die im schriftlichen Gutachten genannten Einbußen an Lebensqualität und Restselbständigkeit erleiden. Aufgrund seiner Neuropathie könne er auch nur eine normale Tastatur, jedoch nicht einen Touchbildschirm oder ein Smartphone bedienen. Randnummer 38 Ein Recht des Beklagten auf finanzielle Unterstützung im Rahmen der Pflegeversicherung sei eher fraglich, da er sich in seiner Wohnung gut auskenne und die täglichen Verrichtungen und die Körperpflege selbstständig erledige. Die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs seien aus ärztlicher Sicht spekulativ, denn es komme entscheidend darauf an, wohin der Beklagte umziehe, es bestünden ja aber keine konkreten Umzugspläne. Ein Umzug könne prinzipiell auch zu einer Verbesserung führen und ein Umzug in die nähere Umgebung sei vielleicht gar kein Problem bzw. der Beklagte habe sich schnell eingewöhnt. Wenn der Beklagte in eine weit entfernte Wohnung ziehen müsse, dann könnte es deshalb auch zu gesundheitlichen Problemen mit einer depressiven Reaktion kommen. Ein Hinweis dafür könnte sein, dass der Beklagte – ausweislich der ärztlichen Stellungnahme der Hausärztin xxx vom 22.06.2020 – nach einer Krebsdiagnose im April 2012 bereits einmal eine depressive Episode gehabt habe. Durch seine Augenerkrankung habe er es schwerer, sich einzuleben, als ein gesunder Mensch, was sich auch negativ auf den Aufbau von neuen sozialen Beziehungen auswirke. Ohne soziale Beziehungen halte er die Wahrscheinlichkeit für eine depressive Episode bei dem Beklagten für hoch. Zwar sei der Beklagte in seinem Leben schon oft umgezogen und habe sich jeweils zurechtgefunden. Nun lebe er aber seit 35 Jahren hier, habe hier auch noch frühere Arbeitskollegen und sei ein Rentner Ende 60 mit einer Sehstörung, so dass sich für ihn ein Zurechtfinden in einer völlig neuen, fremden Umgebung ohne jede Hilfe (also im "Worst-Case-Szenario") sehr schwer gestalten würde. Randnummer 39 Angesichts dieser für die Kammer aufgrund der sachverständigen Ausführungen sowie der genannten ärztlichen Atteste feststehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten, hält die Kammer die Angabe des Beklagten in seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO und in der Berufungsbegründung vom 16.02.2022, dass er seinen Alltag mithilfe eines unentgeltlichen Helferkreises bewältigt, der ihm z.B. beim Einkauf, beim Lesen von Schriftstücken, beim Entsorgen schwerer Sachen, bei der Reparatur von Kleidung oder bei Fragen der Elektrik und Elektronik hilft, ohne Weiteres für glaubhaft. Randnummer 40 Insoweit besteht für die Kammer kein Zweifel, dass ein Umzug in eine Wohnung außerhalb des vertrauten Radius des Beklagten für diesen aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen und der damit verbundenen Hilfebedürftigkeit mit besonderen und über die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehenden Nachteilen verbunden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 –, Rn. 24, juris; BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 28, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17 –, Rn. 31, juris). Randnummer 41 bb) Hingegen steht für die Kammer nicht fest, dass angemessener Ersatzwohnraum vom Beklagten zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Abs. 2 BGB. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 50, juris). Die Kläger haben die Angaben des Beklagten zu seinen finanziellen Verhältnissen und Bemühungen des Beklagten um Ersatzwohnraum bestritten. Der Beklagte hat erstinstanzlich auch lediglich vorgetragen, sich bei der Gemeinde nach Wohnraum erkundigt zu haben. Randnummer 42 Anlässlich seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Beklagte angegeben, das Erbe zur Aufstockung seines Lebensunterhalts zu verwenden. Im Übrigen hat er weitere Angaben zur Höhe des Erbes in der Berufungsverhandlung ausdrücklich verweigert. Randnummer 43 Der Beklagte hat weiter angegeben, vor zwei bis zweieinhalb Jahren nach dem ersten amtsgerichtlichen Urteil im Verfahren Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 vom 31.07.2020 habe er mal in der Zeitung nach Ersatzwohnungen geschaut. Es sei aber sinnlos, bei seinen finanziellen Verhältnissen eine Wohnung finden zu wollen. Es gebe keine Wohnungen und die Preise seien hoch. March gehöre auch zum Gebiet der Mietpreisbremse und der Zuzug ukrainischer Flüchtlinge habe die Situation weiter verschärft. Wenn sich in der Nachbarschaft etwas tue, seien schon Verwandte und Bekannte interessiert. Natürlich höre man dieses oder jenes, was unter der Hand gehandelt werde. Das Problem sei auch, dass nicht jede Wohnung für ihn geeignet sei, z.B. was die Lichtverhältnisse angehe. Randnummer 44 Für die Annahme eines Härtegrundes nach § 574 BGB reicht es nicht aus, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Hierfür muss er im Einzelnen darlegen, welche Wohnungen er wann und mit welchem Ergebnis besichtigt hat und woran die Anmietung gescheitert ist, soweit ihm dies persönlich und situationsbedingt zuzumuten ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nicht zu erlangen ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Randnummer 45 Vorliegend hat der darlegungs- und beweisbelastete Beklagte weder substantiiert zu seinen Bemühungen um Ersatzwohnraum noch zu seinen finanziellen Verhältnissen vorgetragen und auch keinen Beweis angeboten. Insofern kann die Kammer weder feststellen, was dem Beklagten zumutbare Bedingungen für Ersatzwohnraum darstellen, noch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Beklagten nicht beschafft werden kann (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 28, juris). Randnummer 46 cc) Die von der Kammer festgestellten mit einem Umzug für den Beklagten verbundenen Beeinträchtigungen führen nach Abwägung und Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte für den Beklagten im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB. Die Interessen des Beklagten überwiegen die der Kläger nicht (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris): Randnummer 47 Bei der Interessenabwägung sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen und den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris). Es ist festzustellen und abzuwägen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Dabei haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bzgl. der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 38, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 63, juris). Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 15, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 39, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Es ist nicht erforderlich, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 64). Randnummer 48 Für die Kammer ist der Wunsch der Kläger auf Sanierung der Erdgeschosswohnung und Zusammenlegung mit der Obergeschosswohnung mit der Folge eines direkteren Zugangs zum Garten für ihre jetzt 5, 8 und 10 Jahre alten Kinder und eine leichtere Beaufsichtigung der Kinder durch die Eltern ohne Weiteres vernünftig und nachvollziehbar. Zu sehen ist auch, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 26.02.2021 die Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss des Anwesens bereits vollständig saniert und das Obergeschoss für den Durchbruch in die Erdgeschoßwohnung vorbereitet war. Bei einer Verbindung der Obergeschosswohnung mit der Dachgeschosswohnung entstünde für die Kläger somit nicht nur eine erhebliche Belastung durch die erforderlichen Bauarbeiten, sondern es käme auch zu erheblichen Mehrkosten durch den erforderlichen Einbau einer bisher nicht geplanten Innentreppe und Einschränkungen durch die damit einhergehende Änderung und Verkleinerung des Wohnungszuschnitts. Allerdings verkennt die Kammer nicht, dass die Wohnung der Kläger nach Verbindung der Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung nur geringfügig größer als die derzeit von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss ist und sich der Vorteil für die Kläger auf einen kürzeren Gartenzugang, die erleichterte Beaufsichtigung ihrer Kinder im Garten und die Verbindung durch eine im beheizten Innenbereich liegende private Treppe, d. h. eine nachvollziehbare und vernünftige Erhöhung des Wohnkomforts beschränkt, jedoch nicht der Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 49 Allerdings haben die Kläger ihre Kündigung nicht nur mit der Zusammenlegung der beiden Wohnungen, sondern auch mit dem Einzug der Eltern des Klägers in die Dachgeschosswohnung im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter und ein näheres Zusammenleben zwischen Großeltern, Sohn, Enkeln und Schwiegertochter begründet. Dieser Wunsch des Zusammenlebens der Generationen ist auch aufgrund der Wertungen des Art. 6 GG ohne Weiteres schützenswert (LG München Urteil vom 13.07.2016 Az. 14 S 1848/16 LS 1, juris) und nachvollziehbar, und ihm kommt im vorliegenden Fall aufgrund der festgestellten Multiplen-Sklerose-Erkrankung der Mutter des Klägers und der Gehbehinderung des Vaters des Klägers noch ein deutlich erhöhtes Gewicht zu. Randnummer 50 Zwar bestehen auch auf Seite des Beklagten die festgestellten und oben dargelegten erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, v.a. in Form seiner Sehbehinderung sowie eine 35-jährige Verwurzelung am bisherigen Wohnort mit besonderem Angewiesensein auf soziale Kontakte aufgrund seiner behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit. In welchem Ausmaß und mit welcher Sicherheit hierdurch für den Beklagten durch eine Beendigung des Mietverhältnisses über die typischerweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehende Nachteile entstehen, hängt jedoch entscheidend davon ab, ob der Beklagte in xxx selbst oder in dem dem Beklagten noch vertrauten räumlichen Umfeld von Holzhausen eine Ersatzwohnung findet oder sich die Ersatzwohnung in einer derart großen Entfernung zur bisherigen Wohnung befindet, dass der Beklagte sich in die Umgebung der Wohnung vollständig neu eingewöhnen müsste und seine bisherigen sozialen Bindungen nicht aufrechterhalten könnte. Denn der Beklagte bewegt sich unstreitig mit dem Fahrrad selbstständig trotz seiner Sehbehinderung in einem Radius, der sich auf die Nachbargemeinden von Holzhausen erstreckt. Randnummer 51 Wie oben ausgeführt hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Zwar ist der angespannte Mietwohnungsmarkt in Freiburg und Umgebung der überwiegend mit Mietsachen befassten Kammer durchaus bekannt. Allerdings verfügt der seit 35 Jahren in Holzhausen wohnende Beklagte durch sein soziales Umfeld über größere Chancen, angemessenen Ersatzwohnraum in näherer Umgebung zu finden, als ein von außen kommender Wohnungssuchender. Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausgeführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden. Zwar hat der Sachverständige xxx ausgeführt, dass er bei einem Umzug des Beklagten in eine völlig unbekannte Umgebung und einem vollständigen Verlust des sozialen Umfelds die Wahrscheinlichkeit einer depressiven Reaktion – wie bereits die depressive Episode des Beklagten aufgrund einer Krebsdiagnose im Jahr 2012 gezeigt habe – für hoch halte. Dies würde zwar einen auch aufgrund der grundrechtlichen Wertung des Art. 2 Abs. 1 Satz 1 GG erheblichen Nachteil für den Betroffenen darstellen, wobei eine depressive Episode schon nach ihrer Definition vorübergehend und – wie auch die beim Beklagten 2012 aufgetretene Erkrankung zeigt – ärztlich behandelbar ist (BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 – Rn. 28, juris). Die Möglichkeit, dass der Beklagte lediglich außerhalb seines vertrauten und sozialen Umfelds Ersatzwohnraum findet, ist für die Kammer aufgrund der bekannten angespannten Wohnraumlage zwar nicht nur lediglich theoretisch. Angesichts der dargestellten Umstände kann die Kammer jedoch nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, dass dies und damit auch der Eintritt erheblicher Nachteile für den Betroffenen mit der für ein Überwiegen der Interessen des Betroffenen erforderlichen Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Zu einem Überwiegen der Interessen des Beklagten führt auch nicht die Tatsache, dass dieser aufgrund der festgestellten gesundheitlichen Einschränkungen zur Durchführung des Umzugs nur mit umfassender (professioneller) Hilfe in der Lage ist. Seine - bestrittenen - finanziellen Verhältnisse hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen und Angaben zur Höhe seines Erbes auf Nachfrage der Kammer ausdrücklich verweigert. Insofern kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagte finanziell nicht in der Lage wäre, seinen Umzug mithilfe eines professionellen Umzugsunternehmens durchzuführen. Randnummer 52 Im Rahmen der Abwägung der widerstreitenden Interessen ist des Weiteren zu sehen, dass sich der 1955 geborene Beklagte zwar im fortgeschrittenen, jedoch noch nicht im hohen Alter befindet und sich derzeit mit technischen Hilfsmitteln im Alltag noch gut selbstständig zurechtfindet und in vertrauter Umgebung mit dem Fahrrad, ansonsten bei entsprechender Planung auch mit dem ÖPNV selbstständig mobil ist. Aufgrund der festgestellten fehlenden Therapiemöglichkeiten für die Augenerkrankung des Beklagten kann mit einer Verbesserung des Gesundheitszustands des Beklagten nicht gerechnet werden, so dass sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit der Eingriff in das Eigentumsrecht der Kläger nach Art. 14 GG nicht nur auf einen überschaubaren Zeitraum beschränken würde, sondern Jahrzehnte, gegebenenfalls bis zum Lebensende des Beklagten fortbestehen würde (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 53 3.) Auch unter Berücksichtigung des Zeitablaufs von über einem Jahr seit Ablauf der Kündigungsfrist ist dem Beklagten aufgrund der oben dargestellten gesundheitlichen Einschränkungen und den sich hieraus ergebenden Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine nach den festgestellten Umständen von der Kammer als angemessen erachtete Räumungsfrist bis 31.03.2024 zu gewähren. III. Randnummer 54 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 55 Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht allein auf der Anwendung anerkannter und in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärter Rechtsgrundsätze auf den konkreten Einzelfall. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001610403 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 01.07.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 89/20 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2021:0701.3S89.20.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 574 BGB, § 574b BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Ordentliche Kündigung eines Mietverhältnis über eine Genossenschaftswohnung wegen Verstoßes gegen ein Zweitwohnungsverbot Leitsatz Ein in der im Zeitpunkt der Kündigung geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft verankertes Zweitwohnungsverbot in Verbindung mit der genossenschaftlichen Treuepflicht kann die Berechtigung zur Kündigung des Nutzungsverhältnisses wegen überwiegendem berechtigtem Interesse der Genossenschaft gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen Nutzung einer Zweitwohnung durch den Genossen begründen.(Rn.30) Orientierungssatz 1. Der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung einer Wohnungsgenossenschaft - und nicht der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung – ist für das Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (Anschluss OLG Köln, Urteil vom 14. Juni 1991 - 1 S 434/90 und LG Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 - 5 S 33/13).(Rn.21) 2. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Anschluss LG München I, Urteil vom 3. Juli 1991 - 14 S 142/91).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 24. Juli 2020, 4 C 127/20 Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 – Az.: 4 C 127/20 - wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 gewährt. 3. Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. 4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 4.611,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin macht als private Baugenossenschaft einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen ihr Mitglied, den Beklagten, hinsichtlich der diesem zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung überlassenen Zweizimmerwohnung geltend. Randnummer 2 Die Klägerin ist seit den 1990er Jahren weder gemeinnützig noch öffentlich gefördert. Der Beklagte ist nach dem Tod seiner Eltern, mit dem er in einem gemeinsamen Hausstand gelebt hat, 2013 Mitglied der Klägerin geworden und gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in die ursprünglich mit den Eltern des Beklagten abgeschlossenen Nutzungsverträge für eine baulich nicht verbundene, aber auf derselben Etage liegende Dreizimmerwohnung vom 02.05.1967 und eine Zweizimmerwohnung vom 01.08.1978 eingetreten. In § 4 des Nutzungsvertrags der Zweizimmerwohnung ist geregelt: Randnummer 3 „Das Mietverhältnis wird zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.“ Randnummer 4 Der 1962 geborene Beklagte beendete seine Ausbildung im Jahr 1986. Nach dem Tod des letztversterbenden Vaters des Beklagten im Jahr 2013 teilte die Klägerin dem nunmehr alleine in beiden Wohnungen wohnendem Beklagten mit, dass das Mietverhältnis lediglich mit einer Wohnung fortgeführt werden könne und kündigte mit Schreiben vom 26.11.2013 das Mietverhältnis bezüglich der Dreizimmerwohnung gemäß § 563 Abs. 4 BGB wegen Unter-/oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage der Klägerin wies das Amtsgericht Freiburg mit Urteil vom 30.07.2014 – 5 C 1088/14 – rechtskräftig ab, da die Unter-/oder Fehlbelegung keinen wichtigen Grund in der Person des Beklagten im Sinne von § 563 Abs. 4 BGB darstelle. Randnummer 5 In der Folgezeit wurde die Satzung der Klägerin geändert. Eine Anfechtungsklage nach § 51 GenG wurde nicht erhoben. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 28.02.2019 forderte die Klägerin den Beklagten mit Fristsetzung zum 15.03.2019 unter Hinweis auf §§ 2, 14 Abs. 1 ihrer Satzung auf, eine der ihm überlassenen Wohnungen aufgrund seiner genossenschaftlichen Treuepflicht zu kündigen und behielt sich bei fruchtlosem Fristablauf weitere Schritte vor. Mit Schreiben vom 29.03.2019 kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich gemäß §§ 573 Abs. 1, 573 c Abs. 1 BGB zum 31.12.2019. Zur Begründung berief sich die Klägerin auf §§ 2 Abs. 1 und 14 Abs. 1 der im Kündigungszeitpunkt gültigen Satzung von 2018 und einen Verstoß des Beklagten gegen die genossenschaftliche Treuepflicht. In § 2 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 7 „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnlichen Versorgung sowie der Betrieb einer Spareinrichtung.“ Randnummer 8 In § 14 Abs. 1 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 9 „Die Überlassung einer Genossenschaftswohnung begründet grundsätzlich ein dauerndes Nutzungsrecht des Mitgliedes. Das Mitglied ist jedoch nicht berechtigt, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks (§ 2) benötigt. Der Vorstand kann in begründeten Fällen, insbesondere bei Vorliegen eines sachlich nachvollziehbaren Interesses des Mitglieds, Ausnahmen hiervon zulassen.“ Randnummer 10 In § 15 Abs. 3 der Satzung 2018 ist geregelt: Randnummer 11 „Das Mitglied hat bei Erfüllung von Pflichten und der Wahrnehmung von Rechten auch aus abgeschlossenen Verträgen die Belange der Gesamtheit der Mitglieder im Rahmen der genossenschaftlichen Treuepflicht angemessen zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf das leer stehen lassen einer Wohnung bzw. deren Nutzung als Zweitwohnung (§ 14 Abs. 1 S. 2).“ Randnummer 12 Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin durch das angefochtene Urteil vom 24.07.2020 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von drei Monaten gewährt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass überwiegende berechtigte Interessen der Klägerin gemäß § 573 Abs. 1 BGB vorlägen. Die Klägerin beabsichtige mit ihrer Kündigung die Milderung der Wohnraumnot in F. und verfolge damit kein wirtschaftliches Eigeninteresse, sondern ein Interesse des Gemeinwohls, Menschen mit geeignetem Wohnraum zu versorgen. Dem stünden keine nachhaltigen Bestandsinteressen des Beklagten gegenüber, da er durch die Dreizimmerwohnung ausreichend mit Wohnraum versorgt sei. Randnummer 13 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der beantragt: Randnummer 14 Unter Abänderung des am 24.7.2020 verkündeten und am 30.7.2020 zugestellten Urteil des Amtsgerichts Freiburg mit dem Az. 4 C ein 27/20 wird die Klage abgewiesen. Randnummer 15 Die Klägerin beantragt, Randnummer 16 die Berufung des Beklagten/Berufungsklägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 24.07.2020 — Aktenzeichen: 4 C 127/20 - kostenpflichtig zurückzuweisen. Randnummer 17 Von einer weiteren Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird nach §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen. II. Randnummer 18 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 19 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Zweizimmerwohnung verurteilt. Der Klägerin steht aus § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch gegen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung zu, da die Kündigung der Klägerin vom 29.03.2019 das Mietverhältnis zwischen den Parteien zum 31.12.2019 beendet hat. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welche sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen: Randnummer 20 1.) Es bestehen keine Zweifel an der Wirksamkeit der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung der Klägerin von 2018. Zwar hat der Beklagte in erster Instanz Zweifel an der Wirksamkeit dieser Satzung geltend gemacht, indem er vorgetragen hat, die Klägerin habe das nach dem Genossenschaftsgesetz vorgesehene Verfahren bei Änderung der Satzung nicht eingehalten. Unstreitig wurde die Satzungsänderung jedoch nicht gemäß § 51 GenG innerhalb der dort genannten Frist durch Klage angefochten, weshalb die Satzung der Klägerin von 2018 als wirksam anzusehen ist. Randnummer 21 Entgegen der Ansicht der Berufung ist der Inhalt der im Kündigungszeitpunkt geltenden Satzung - und nicht etwa der der im Zeitpunkt des Abschlusses des Nutzungsvertrags geltenden Satzung - für das streitgegenständliche Mietverhältnis und insbesondere für die Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB relevant (so auch OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart, Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226;  OLG Köln, Urteil v. 14.06.1991 - 1 S 434/90; LG Heidelberg, Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13). Gemäß § 18 GenG richtet sich das Rechtsverhältnis der Genossenschaft und ihrer Mitglieder zunächst nach der Satzung. Anders als bei Anmietung einer Wohnung bei einem privaten Vermieter ist der Beklagte mit der Klägerin sowohl als Mieter durch den Nutzungsvertrag für die streitgegenständliche Wohnung als auch als Mitglied der Baugenossenschaft durch die jeweils gültige Satzung rechtlich verbunden. Diese zusätzliche genossenschaftliche Verbindung und insbesondere die Treuepflicht im Rahmen des Genossenschaftsverhältnisses kann bei der Beurteilung der sich erst aus diesem Genossenschaftsverbandes ergebenden Nutzungsberechtigung von Genossenschaftswohnungen nicht außer Betracht bleiben (BGH, Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03, Kündigung einer Genossenschaftswohnung nach Ausschluss des Mitglieds aus der Genossenschaft). Als Genossenschaftsmitglied ist der Beklagte mit den übrigen Genossen im Rahmen der jeweiligen Satzung verbunden, wobei dem Status als Genossenschaftsmitglied immanent ist, dass eventuell ihm nachteilige Satzungsänderungen gemäß § 16 Abs. 1 GenG von der Generalversammlung beschlossen werden können. Im vorliegenden Fall ergibt sich die genossenschaftliche Treuepflicht ausdrücklich aus § 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin auch in Bezug auf bereits abgeschlossene Verträge. Randnummer 22 2.) Entgegen der Ansicht der Berufung ist die Kündigung der Klägerin vom 19.3.2019 weder rechtsmissbräuchlich noch treuwidrig noch wegen Verwirkung unwirksam. Randnummer 23 a) Nach dem Tod des Vaters des Beklagten im Jahr 2013 hat die Klägerin zwar den Beklagten als Mitglied aufgenommen, jedoch hinsichtlich der von ihm parallel genutzten Dreizimmerwohnung im selben Jahr vor dem Amtsgericht Freiburg im Verfahren 5 C 1088/14 Räumungsklage erhoben. Nach Abweisung derselben durch rechtskräftiges Urteil vom 14.8.2014 und Änderung der Satzung hat die Klägerin die vorliegende Kündigung vom 29.3.2019 ausgesprochen. Randnummer 24 Es ist bereits zweifelhaft, ob das für eine Verwirkung erforderliche Zeitmoment vorliegt. Jedenfalls sind keine Anhaltspunkte für das für die Annahme der Verwirkung gemäß § 242 BGB ebenfalls erforderliche Umstandsmoment durch den Beklagten vorgetragen oder sonst ersichtlich.  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein Recht verwirkt, wenn seit der Möglichkeit der Geltendmachung längere Zeit verstrichen ist (Zeitmoment) und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Umstandsmoment). Letzteres liegt nur vor, wenn der Verpflichtete bei objektiver Betrachtung aus dem Verhalten des Berechtigten entnehmen durfte, dass dieser sein Recht nicht mehr geltend machen werde. Ferner muss sich der Verpflichtete im Vertrauen auf das Verhalten des Berechtigten in seinen Maßnahmen so eingerichtet haben, dass ihm durch die verspätete Durchsetzung des Rechts ein unzumutbarer Nachteil entstehen würde. Allein der Ablauf einer gewissen Zeit nach Entstehung des Anspruchs vermag das notwendige Umstandsmoment nicht zu begründen (BGH, Urteil vom 25. März 2021 – VII ZR 94/20 –, Rn. 32, juris). Diese Voraussetzungen - insbesondere für das Umstandsmoment - hat der Beklagte nicht hinreichend dargelegt und unter Beweis gestellt. Allein der Verlust einer zusätzlichen Lagerungsmöglichkeit reicht dafür nicht aus, zumal der Beklagte alle notwendigen Einrichtungen wie Küche, Bad etc. in der ihm verbleibenden Wohnung hat. Auch irgendwelche erheblichen Umbauarbeiten oder dergleichen seit 2013 werden nicht behauptet. Randnummer 25 b) Es ist entgegen der Ansicht der Berufung unerheblich, dass die Klägerin unstreitig ca. 20 Wohnungen an ein Mitglied, die Stadt F., zur Unterbringung von Nichtmitgliedern (Flüchtlingen) überlassen hat. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der Stadt F. nicht um eine natürliche Einzelperson handelt. Zum anderen steht gemäß § 13 der Satzung das Nutzungsrecht einer Genossenschaftswohnung nur „in erster Linie“ Mitgliedern der Genossenschaft zu, was nicht ausschließt, bei dringendem Wohnungsbedarf einer öffentlichen Gebietskörperschaft als Mitglied hiervon abzuweichen. Des Weiteren hat der geschäftsführende Vorstand der Klägerin in der mündlichen Berufungsverhandlung unbestritten vorgetragen, dass die Vermietung der Wohnungen an die Stadt F. als Zwischenvermietung im Rahmen des geplanten Abrisses und größeren Neubaus eines Genossenschaftshauses erfolgte. Nach dem Satzungszweck der Klägerin gemäß § 2 der Satzung, der wohnlichen Versorgung ihrer Mitglieder, entspricht die Modernisierung oder Vergrößerung des Wohnungsbestandes, die eine Zwischenvermietung erforderlich machen können, durchaus dem Genossenschaftszweck. 3.) Randnummer 26 Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass sich die Klägerin für die Kündigung vom 29.3.2019 auf ein überwiegendes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB berufen kann. Randnummer 27 Der Kündigungstatbestand nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 S. 1 BGB ist den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft genannten Kündigungsgründen gleichgewichtig (BGH, st. Rspr, Urteil v. 09.05.2012 - VIII ZR 238/11 -; Urteil v. 10.05.2017 VIII ZR 292/15, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage § 573 Rn. 11c). Die Beurteilung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 S. 1 BGB vorliegt, entzieht sich einer verallgemeinerungsfähigen Betrachtung. Sie erfordert eine umfassende Würdigung der Umstände des Einzelfalls (BGH Urteil v. 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 16). Zu berücksichtigen ist hier im Rahmen der Interessenabwägung, dass aufgrund des Satzungszwecks der Klägerin das Erlangungsinteresse der Klägerin im Rahmen der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB dem Eigenbedarfsinteresse des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB näher steht als der erhebliche Nachteile erfordernden Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, da durch die streitgegenständliche Kündigung der persönliche Wohnraumbedarf anderer Genossenschaftsmitglieder gedeckt werden soll (BGH Urteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16 - juris-Rn. 41; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 573 Rn. 11c). Im Rahmen der gebotenen Interessenabwägung ist allerdings im Hinblick auf die vom Gesetzgeber zum Schutz des Mieters eigens geschaffene Härteregelung des § 574 BGB zu beachten, dass die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) erst auf Widerspruch des Mieters im Rahmen des § 574 BGB und nicht schon bei der Abwägung der gegenseitigen Belange im Rahmen der Beurteilung, ob ein berechtigtes Interesse für die Kündigung vorliegt, zu berücksichtigen sind. Auf Seiten des Mieters sind daher – anders als bei den Vermieterinteressen, die vollständig einzufließen haben – (nur) die unabhängig von seiner konkreten Situation bestehenden Belange in die Abwägung einzustellen, also das generell bestehende Interesse, die Wohnung und damit den Lebensmittelpunkt nicht zu verlieren und nicht mit den unbeträchtlichen Kosten und anderen erheblichen Unzuträglichkeiten belastet zu werden, die ein Wohnungswechsel in der Regel mit sich bringt (BGH vom 26.9.2012 – VIII ZR 330/11 – BGH vom 29.3.2017 – VIII ZR 45/16 – juris-Rn. 49). Randnummer 28 Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der umfassenden Interessenabwägung im Rahmen des § 573 Abs. 1 BGB ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Klägerin an der Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses: Randnummer 29 a) Zwar weist die Berufung zutreffend darauf hin, dass die Klägerin nach ihrem Genossenschaftszweck keine Allgemeinwohlinteressen oder karitative Zwecke verfolgt, sondern ihr gemäß § 2 der Satzung allein die Versorgung ihrer Mitglieder - und nicht der Allgemeinheit - mit Wohnraum obliegt. In die Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB sind daher auch keine öffentlichen oder Allgemeinwohlinteressen einzustellen. Wird zugunsten öffentlicher Interessen gekündigt, so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, auf Grund welcher Umstände der Vermieter zur Wahrnehmung öffentlicher Interessen befugt ist (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186 m.w.N., Rn. 226; LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 –). Grundsätzlich kann nicht über den Begriff des berechtigten Interesses im Sinne von § 573 BGB in die persönliche Lebensgestaltung des Mieters eingegriffen werden (LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 - juris-Rn. 3). Randnummer 30 Die Klägerin verfolgt vorliegend mit ihrer Kündigung jedoch nicht öffentliche Interessen, sondern ihren satzungsgemäßen Zweck: In § 14 Abs. 1 der Satzung ist ausdrücklich geregelt, dass ein Mitglied nicht berechtigt ist, die Wohnung leer stehen zu lassen oder als Zweitwohnung zu halten, sofern eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht oder die Genossenschaft die Wohnung anderweitig zu Erfüllung ihres satzungsgemäßen Zwecks gemäß § 2 der Satzung benötigt. Unstreitig warten 470 Genossenschaftsmitglieder der Klägerin auf eine Zweizimmerwohnung im streitgegenständlichen Stadtteil F-W, so dass gemäß § 14 der Satzung auch eine Wohnungsnachfrage anderer Genossenschaftsmitglieder besteht und die Klägerin die Wohnung anderweitig zur Erfüllung ihrer satzungsgemäßen Zwecks benötigt. Die unstreitige und der Kammer als Berufungszivilkammer in Mietsachen gerichtsbekannte und in der mündlichen Verhandlung erörterte Tatsache der erheblichen Wohnungsknappheit in der Stadt F. betrifft nicht nur die Allgemeinheit, sondern auch die Genossenschaftsmitglieder der Klägerin, die noch nicht mit einer Genossenschaftswohnung versorgt werden konnten. Dieses sich aus dem Genossenschaftszweck der Klägerin ergebende berechtigte Interesse ist im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB zu berücksichtigen (BGH Urteil vom 10.09.2003 - VIII ZR 22/03; OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 23.12.1983 – 9 ReMiet 4/83 – ‚= NJW  1984, 2584; OLG Stuttgart Rechtsentscheid vom 11.6.1991 - REMiet 1/91 - = NJW-RR 1991, 1226; LG Heidelberg Urteil vom 25.11.2013 - 5 S 33/13 - = DWW 2014, 63; LG München I LG München I, Urteil vom 03. Juli 1991 – 14 S 142/91 – = WuM 1992, 16; LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 23. Juni 1992 – 13 S 9409/91 – = WuM 1993, 280; LG Köln Urteil vom 14.03.1991 - 1 S 434/90 -; AG Dresden Urteil v. 14.01.1994 - 9 C 3450/93 - = ZMR 1994, 518; Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 573 Rn. 186). Randnummer 31 b) Entgegen der Ansicht der Berufung handelt es sich bei der streitgegenständlichen Zweizimmerwohnung um eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung. Zwar erfolgte die Nutzung der Zweizimmerwohnung zusammen mit der nicht streitgegenständlichen Dreizimmerwohnung durch den Beklagten bereits seit Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 durch seine Eltern im Rahmen eines einheitlichen Hausstandes. Unstreitig sind die Wohnungen jedoch baulich nicht verbunden und verfügen jede über ein Bad und eine Küche, also die für eine Wohnung wesentlichen Nutzräume. Insofern erfüllt die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung den Begriff der Zweitwohnung im Sinne von § 14 Abs. 1 der Satzung der Klägerin. Der Zweitwohnungsgedanke war dem Mietverhältnis auch bereits seit Beginn immanent, wie § 4 des Mietvertrags vom 13.2.1978 zeigt, nach dem das Mietverhältnis zunächst bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet wurde. Randnummer 32 Somit liegt gemäß §§ 14 Abs. 1, 15 Abs. 3 der Satzung der Klägerin ein schuldhafter Verstoß des Beklagten gegen seine genossenschaftliche Treuepflicht vor, indem er die streitgegenständliche Wohnung auf das Aufforderungsschreiben der Klägerin vom 28.2.2019 nicht zurückgegeben hat. Randnummer 33 c) Im Rahmen der Interessenabwägung ist auch zu berücksichtigen, dass dem Beklagten die nicht streitgegenständliche Dreizimmerwohnung verbleibt und er durch die Kündigung der Zweizimmerwohnung seinen Haushalt lediglich verkleinern muss, nicht jedoch - wie sonst bei einer Wohnraumkündigung die Regel -  seinen gesamten Lebensmittelpunkt verliert. Überwiegende Interessen des Beklagten ergeben sich auch nicht aus der Kündigung der ursprünglich zu den beiden Wohnungen gehörenden Mansarden. Die Kündigung der Mansarden erfolgte bereits vor Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis im Jahr 2013 und unter Reduzierung der Miete. Zudem verfügen beide Wohnungen unstreitig über einen Kellerraum. Randnummer 34 d) Der gemäß § 574b BGB fristgerecht erhobene Widerspruch des Beklagten vom Oktober 2019, bei der Klägerin eingegangen am 30.10.2019 (Anlage K 6), führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB. Der Beklagte hat in dem Widerspruchsschreiben geltend gemacht, dass bereits ein berechtigtes Interesse der Klägerin gemäß § 573 BGB nicht gegeben sei und durch die mit der Kündigung einhergehende erhebliche Verringerung des Wohnraums sein Lebensmittelpunkt durchaus beeinträchtigt werde. Eine Begründung des Widerspruchs ist nach § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB grundsätzlich nicht erforderlich (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 574b BGB Rn. 25f.). Im Prozess trifft den Mieter jedoch  die Darlegungs- und Beweislast für einen Härtegrund nach § 574 BGB (Lützenkirchen, a.a.O., § 574 Rn. 10). Die Abwägung der beiderseitigen Interessen ergibt im vorliegenden Fall, dass die Verringerung des Wohnraums von 5 auf 3 Zimmer für den Beklagten keine Härte darstellt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist, § 574 Abs. 1 BGB: Randnummer 35 Der Beklagte bewohnte die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung zwar seit ihrer Anmietung im Jahr 1978 in einem gemeinsamen Hausstand mit seinen Eltern. Erst seit dem Tod des letztversterbenden Vaters im Jahr 2013 ist der Beklagte jedoch selbst Vertragspartner des Nutzungsvertrags mit der Klägerin und bewohnt seither beide Wohnungen alleine. Angesichts der genossenschaftlichen Treuepflicht des Beklagten gemäß § 15 der Satzung der Klägerin und der Tatsache, dass der Beklagte beide Wohnungen nunmehr nur noch alleine und nicht wie bei der Anmietung zusammen mit seinen Eltern bewohnt, stellt die Beeinträchtigung des Lebensmittelpunktes des Beklagten durch eine Verringerung der Wohnfläche keine Härte dar, die nach Abwägung mit den oben dargestellten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen wäre. III. Randnummer 36 Dem Beklagten war gemäß § 721 Abs. 1, Abs. 5 ZPO eine Räumungsfrist bis 30.09.2021 zu gewähren. Nachdem das Nutzungsverhältnis bereits seit 31.12.2019 durch die wirksame Kündigung der Klägerin beendet ist erscheint diese Frist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO angemessen. Dies insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Beklagte durch die Räumung der Zweizimmerwohnung nicht wohnungslos wird, sondern lediglich seinen Hausstand auf die derzeit parallel genutzte Dreizimmerwohnung reduzieren muss. Randnummer 37 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht ersichtlich: Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung im Rahmen der Interessenabwägung des § 573 Abs. 1 BGB. Die zugrundeliegenden Rechtsfragen sind höchstrichterlich geklärt. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001484187 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Eigenbedarf Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Schöneberg Entscheidungsdatum: 01.07.2020 Aktenzeichen: 104 C 317/19 ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2020:0701.104C317.19.80 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 133 BGB, § 157 BGB, § 546 Abs 1 BGB, § 566 BGB, § 568 Abs 1 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf Wohnraummietverhältnis: Eigenbedarfskündigung Orientierungssatz 1. Der Begründungspflicht in einem Kündigungsschreiben für eine ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist nach § 573 Abs. 3 S. 1 Genüge getan, wenn der Kündigungsgrund so genau bezeichnet ist, dass er identifiziert und von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann.(Rn.35) 2. Eine teilrechtsfähige Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen.(Rn.41) 3. Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch.(Rn.46) Verfahrensgang nachgehend LG Berlin 63. Zivilkammer, 17. Dezember 2021, 63 S 133/20, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an die Klägerin herauszugeben. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Oktober 2020 bewilligt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung aus dem Tenor zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,- Euro abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet, und die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils beizutreibenden Betrags leistet. Tatbestand Randnummer 1 Mit schriftlichem Mietvertrag vom 11. Dezember 2003 mietete der jetzt _ Jahre alte Beklagte auf unbestimmte Zeit ab dem 1. Februar 2004 eine 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 97,53 m² ( davon 62,73 m² beheizbar ) im 3. Obergeschoss links des auf dem Grundstück S. Straße, ... B. errichteten Mehrfamilien-Wohnhauses von der damaligen Eigentümerin des Grundstücks, der W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH. Randnummer 2 Unter § 12 Abs. 3 ist in dem Mietvertrag geregelt: „ Das Wohnungsunternehmen wird von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht kündigen. Es kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens gemäß § 573 BGB eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen.“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt des Mietvertrages in Kopie in Anlage K 1 zur Klageschrift, Bl. 7ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 3 In einem Nachtrag zum Mietvertrag traf die W. Wohnungsbaugesellschaft in B. mbH mit dem Beklagten die Vereinbarung: „ Der Vermieter verpflichtet sich, den Mietvertrag nicht unter Berufung auf berechtigte Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ( Eigenbedarf ) und § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ( wirtschaftliche Verwertung ) innerhalb von 10 Jahren nach dem 31. Dezember 2004 zu kündigen. Im Übrigen bleiben die Bestimmungen des Mietvertrages weiterhin in Kraft.“ Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt der Vereinbarung in Kopie in Anlage K 7 zum Schriftsatz der Klägerin vom 16. Januar 2020, Bl. 68 d. A., Bezug genommen. Randnummer 4 Später erwarb die Klägerin die Immobilie und wurde als Eigentümerin im Grundbuch von S. eingetragen. Randnummer 5 Mit Schreiben vom 1. März 2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum Ablauf des 30. November 2019 wegen Eigenbedarfs zugunsten des Bruders ihrer Gesellschafterin und Schwagers ihres Gesellschafters, Herrn M. W., der am 1. Juni 2019 eine Stelle bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. antreten und nach Beendigung der Probezeit und Übergang des Arbeitsverhältnisses in ein unbefristetes am 30. November 2019 mit seiner Frau und den beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kindern auf Dauer nach B. ziehen werde. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 2 zur Klageschrift, Bl. 16 d. A., und den Anstellungsvertrag vom 28. März 2019 nebst Zusatzvereinbarung in Anlage K 3 und K 4 zur Klageschrift, Bl. 17ff d. A., Bezug genommen. Randnummer 6 Die Nettokaltmiete für die Wohnung lag zu diesem Zeitpunkt bei 413,53 € monatlich. Randnummer 7 Mit Schreiben des B. Mietervereins vom 19. September 2019 widersprach der Beklagte der Kündigung. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schreibens in Kopie in Anlage K 5 zur Klageschrift, Bl. 21 d. A., Bezug genommen. Randnummer 8 Herr W. und die Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s beendeten das Anstellungsverhältnis des Herrn W. mit Ablauf der Probezeit. Randnummer 9 Die Klägerin behauptet, der Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., habe sich nunmehr in B. mit einer Agentur für O. selbstständig gemacht und wolle - falls der Bund D. O. damit einverstanden sei - eine Geschäftsstelle dieses Verbandes in B. als H. eröffnen; dafür habe er bereits als Untermieter einen Büroraum in der F. Straße angemietet; er bewohne zur Zeit noch ein Zimmer im C.-H. Weg in ... B. zur Untermiete und beabsichtige weiterhin schnellstmöglich mit seiner Frau und den beiden jüngeren Kindern auf Dauer nach B. in die Wohnung des Beklagten zu ziehen. Randnummer 10 Sie ist der Auffassung, die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages sei durch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Dezember 2004 abgelöst worden; außerdem habe die Klägerin auch ein wichtiges berechtigtes Interesse im Sinne dieser Klausel daran, die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zu überlassen, damit dieser an seiner neuen beruflichen Wirkungsstätte wieder mit seiner Familie zusammenwohnen könne. Randnummer 11 Die Klägerin beantragt, Randnummer 12 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm innegehaltene Wohnung im Hause S. Straße, ... B., Vorderhaus, 3. OG links, bestehend aus 3 Zimmern nebst Küche, Korridor, Bad, Loggia und dem Kellerraum gegenüber der Kellertreppe 1. links, beschriftet mit dem Namen „O. “, zu räumen und in geräumten Zustand an sie herauszugeben. Randnummer 13 Der Beklagte beantragt, Randnummer 14 die Klage abzuweisen, Randnummer 15 hilfsweise Randnummer 16 festzustellen, dass sich das Mietverhältnis unbefristet fortsetzt, Randnummer 17 höchst hilfsweise, Randnummer 18 dem Beklagten eine angemessene Räumungsfrist zu bewilligen sowie dem Beklagten nachzulassen, die vorläufige Zwangsvollstreckung durch Sicherheitshinterlegung abzuwenden. Randnummer 19 Er behauptet, die verlangte Räumung stelle für ihn eine Härte dar, die auch unter Würdigung eventueller berechtigter Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen sei: Er sei aufgrund der langjährigen Mietzeit in der Umgebung der Wohnung verwurzelt; außerdem habe er eine Hüfterkrankung und sei daher auf kurze Wege zu Versorgungseinrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten und behandelnden Ärzten sowie auf gute Verkehrsanbindung - auch um weiterhin die Betreuung seiner 14 und 16 Jahre alten Söhne in der Z. Straße an 4-5 Tagen in der Woche zu gewährleisten - angewiesen wegen seiner finanziellen Verhältnisse - er habe nur ein geringes Einkommen, das durch Grundsicherungsleistungen auf insgesamt 997,28 € monatlich aufgestockt werde - und der Mangellage auf dem B. Wohnungsmarkt sei es ihm nicht möglich, eine vergleichbare Wohnung zu finden; die Gefahr eines Verlustes der Wohnung belaste ihn psychisch stark, er habe Angst und Schlafstörungen. Randnummer 20 Er ist der Auffassung, die von der Klägerin angeführten Gründe für die Kündigung würden den erhöhten Anforderungen gemäß § 12 Abs. 3 des Mietvertrages nicht genügen; die Klägerin habe wichtige berechtigte Interessen gemäß § 573 BGB, die ausnahmsweise eine Kündigung des Mietverhältnisses notwendig machen, nicht - insbesondere nicht in dem Kündigungsschreiben - dargetan. Randnummer 21 Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 11. März 2020 durch uneidliche Vernehmung des Herrn M. W.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 20. Mai 2020, Bl. 126ff d. A., Bezug genommen. Entscheidungsgründe Randnummer 22 A. Die Klage ist zulässig. Randnummer 23 Das Amtsgericht Schöneberg ist gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich und nach § 29a ZPO örtlich zuständig, weil die streitgegenständlichen Miet-Wohnräume im hiesigen Gerichtsbezirk liegen. Randnummer 24 B. Die Klage ist auch begründet. Randnummer 25 Die Klägerin hat gegen den Beklagten Anspruch auf Räumung und Herausgabe der 3-Zimmer-Wohnung im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gemäß §§ 546 Abs.1 und 985 BGB. Randnummer 26 I. Nach § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Randnummer 27 Diese Voraussetzung liegt hier vor. Randnummer 28 1. Der Beklagte ist unstreitig seit dem 1. Februar 2004 Mieter der im 3. OG links des Vorderhauses auf dem Grundstück S. Straße in ... B. gelegenen 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Korridor, Bad, Loggia und einem Kellerraum. Randnummer 29 Die Klägerin ist unstreitig mit dem Erwerb des Grundstücks, auf dem sich die von dem Beklagten genutzte Wohnung befindet, gemäß § 566 BGB für die Dauer ihres Eigentums als Vermieterin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. Randnummer 30 2. Die Kündigung vom 1. März 2019 hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Randnummer 31 a) Die Kündigung ist formell wirksam. Randnummer 32 (1) Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs.1 BGB erklärt worden. Randnummer 33 Nach dieser Regelung bedarf die Kündigung eines Mietverhältnisses der schriftlichen Form. Das bedeutet gemäß § 126 Abs. 1 BGB, dass die Urkunde vom Vermieter oder von dessen berechtigtem Vertreter eigenhändig unterschrieben oder mit einem notariell beglaubigten Handzeichen versehen sein muss. Diese Voraussetzung ist hier unstreitig erfüllt. Das Kündigungsschreiben ist von der von der Klägerin bevollmächtigten Hausverwalterin, Frau I. S., eigenhändig unterzeichnet worden. Randnummer 34 (2) Nach § 573 Abs. 3 S. 1 BGB sind in dem Kündigungsschreiben die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Randnummer 35 Das ist hier geschehen. Der Begründungspflicht des § 573 Abs.3 BGB ist genügt, wenn der Vermieter darlegt, dass er ein berechtigtes Interesse an der streitgegenständlichen Mietwohnung hat. Der Zweck dieser Vorschrift liegt darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzen, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Er muss also durch die Begründung in die Lage versetzt wird, abzuschätzen, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder ob er sie hinnehmen und sich nach einer neuen Wohnung umsehen muss. Diesem Zweck genügt es, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so genau bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann ( vgl. Urteil des BGH vom 27. Juni 2007 zu VIII ZR 271/06 ). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es insofern grundsätzlich aus, wenn die Person, für die die Wohnung benötigt wird, benannt und ihr Interesse an der Erlangung der Wohnung dargelegt wird ( vgl. Versäumnisurteil des BGH vom 6. Juli 2011 zu VIII ZR 317/10 ). Das ist hier geschehen. Randnummer 36 Die Klägerin hat in ihrem Kündigungsschreiben dargelegt, dass sie die Wohnung dem Bruder ihrer Gesellschafterin und Schwager ihres Gesellschafters, Herrn M. W., zur Verfügung stellen wolle, da dieser ab dem 1. Juni 2019 aus beruflichen Gründen von ... nach B. - zunächst in ein Hotel oder ein möbliertes Zimmer - ziehen und nach dem 30. November 2019, wenn die Probezeit bei seinem neuen Arbeitgeber beendet sei, seine Ehefrau und die beiden jüngeren - 9 und 14 Jahre alten - Kinder nachholen und mit ihnen in der jetzt von dem Beklagten innegehaltenen Wohnung leben wolle. Diese Ausführungen sind in sich stimmig und zur Erläuterung des Eigenbedarfs völlig ausreichend. Randnummer 37 Der in dem Kündigungsschreiben dargelegte Bedarf ist auch nicht weggefallen, weil der Zeuge tatsächlich nicht über den 30. November 2019 hinaus bei der Firma C. B. B. P. Aktiengesellschaft im s. beschäftigt ist, sondern sich stattdessen in B. mit einer Agentur selbstständig gemacht hat. Ob der Zeuge W. in B. als Angestellter oder Selbstständiger beruflich tätig ist, stellt eine für die Begründung der Kündigung unwesentliche Einzelheit dar. Randnummer 38 b) Die Kündigung ist dem Beklagten auch unstreitig zugegangen. Randnummer 39 c) Die Klägerin hat aufgrund des geltend gemachten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Mietwohnung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten gemäß § 573 Abs.1, 2 Nr.2 BGB analog - auch unter Berücksichtigung der Regelungen zum Mieterschutz in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages. Randnummer 40 (1) Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. So ist es hier. Randnummer 41 (a) Auch eine teilrechtsfähige ( Außen- ) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Angehörigen berufen ( vgl. Urteil des BGH vom 14. Dezember 2016 zu VIII ZR 232/15 ). Randnummer 42 Das Gericht hat keine Zweifel, dass der Zeuge M. W. - wie er bei seiner Vernehmung ausgesagt hat - der Bruder der Gesellschafterin und Schwager des Gesellschafters der Klägerin ist. Damit gehört er zu dem privilegierten Personenkreis gem. § 573 Abs.2 Nr. 2 BGB. Randnummer 43 (b) Das Merkmal “ benötigt ” bedeutet nicht, dass der Vermieter oder sein Angehöriger sich in einer Not-, Mangel- oder Zwangslage befinden müsste. Randnummer 44 Es schadet auch nicht, wenn der Bedarf gezielt, etwa durch freiwillige Aufgabe der bisherigen Wohnung, herbeigeführt wird Randnummer 45 ( vgl. Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 11. November 1993 zu 1 BvR 696/93 ). Randnummer 46 Die Anforderungen an die Beachtlichkeit eines Eigennutzungswunsches sind nach dem Gesetz gering. Es genügt der ernsthafte, auf vernünftige, nachvollziehbare, der Rechtsordnung nicht widersprechende Erwägungen gestützte Nutzungswunsch ( vgl. Beschlüsse des Bundesverfassungsgerichts vom 14. September 1989 zu 1 BvR 674/89 und vom 11. November 1993 zu1 BvR 696/93; Rechtsentscheid des BGH vom 20. Januar 1988 zu VIII ARZ 4/87 und Urteil des BGH vom 11. Dezember 2019 zu VIII ZR 144/19 ). Diesen haben die Gerichte zu respektieren. Randnummer 47 Danach würde es schon ausreichen, wenn die Klägerin das Mietverhältnis nur deshalb gekündigt hätte, weil sie die Wohnung künftig lieber einem vertrauten Familienmitglied ihrer Gesellschafter überlassen möchte, als einem diesen nicht näher bekannten Mieter. Randnummer 48 (2) Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ausgeschlossen. Die dort getroffene Regelung hat nur für die Zeit vom 1. Januar 2005 bis zum 31. Dezember 2015 Bestand gehabt. Randnummer 49 (3) Auch die Bestimmung in § 12 Abs.3 des Mietvertrages schließt hier die Wirksamkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht aus. Randnummer 50 (a) Die Klausel ist allerdings nicht durch den Nachtrag zum Mietvertrag vom 6. Dezember 2004 ersetzt worden. Vielmehr sollte durch den Nachtrag für einen begrenzten Zeitraum von zehn Jahren ein zusätzlicher Schutz für den Mieter geschaffen werden. Es ist aber ausdrücklich klargestellt worden, dass die Bestimmungen des Mietvertrages im Übrigen weiterhin in Kraft bleiben. Randnummer 51 (b) Auch wenn die Regelung in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages ersichtlich auf das ursprüngliche Mietverhältnis mit einer Wohnungsbaugesellschaft zugeschnitten ist, muss die Klägerin als Erwerberin diese Regelung nach § 566 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen ( vgl. Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 ). Randnummer 52 Die Bestimmung begründet keine höchstpersönlichen Rechte und Pflichten des Vermieters, die nach einem Rechtsübergang auf eine Privatperson oder eine GbR ihren Sinn verlieren würden. Randnummer 53 Es ist auch nicht davon auszugehen, dass aus der insoweit nach §§ 133, 157 BGB maßgeblichen Sicht des Beklagten die Geltung der Bestimmung stillschweigend auf den Zeitraum, in dem die Wohnung im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft steht, beschränkt werden sollte. Aus der Sicht des Mieters ist die Kündigungsbeschränkung gerade im Falle der Veräußerung der Wohnung an eine Privatperson im Hinblick auf das entsprechend höhere Risiko einer Eigenbedarfskündigung, die Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt und die mit jedem Umzug verbundenen persönlichen und wirtschaftlichen Belastungen von Interesse ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84, Urteil des LG Frankenthal vom 27. Juli 2005 zu 2 S 119/05 ). Randnummer 54 (c) Die Regelung in dem Mietvertrag, wonach das Wohnungsunternehmen von sich aus das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen des Wohnungsunternehmens eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen, stellt keinen vertraglichen Verzicht auf das Recht zur Eigenbedarfskündigung dar. Insoweit gilt der Grundsatz, dass in Zweifelsfällen gemäß §§ 133, 157 BGB nicht davon auszugehen ist, dass ein Verzicht wollt ist ( vgl. Beschluss des OLG Düsseldorf vom 8. November 1999 zu 20 W 48/99 ). Randnummer 55 Anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat, wird hier in der Klausel sogar ausdrücklich auf § 573 BGB Bezug genommen. Randnummer 56 Zudem ergibt sich auch aus der Nachtragsregelung vom 6. Dezember 2004, dass bis dahin eine Eigenbedarfskündigung vertraglich nicht ausgeschlossen sein sollte. Randnummer 57 (d) Da hier - anders als in dem Fall, der dem Urteil des BGH vom 16. Oktober 2013 zu VIII ZR 57/13 zugrunde gelegen hat - in der die Klägerin bindenden Bestimmung des § 12 Abs. 3 des Mietvertrages von „ wichtigen berechtigten Interessen des Wohnungsunternehmens gem. § 573 BGB “ die Rede ist, erscheint es fraglich, ob die in § 573 genannten Kündigungsgründe bereits als solche ein wichtiges berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinne der Klausel begründen sollen oder ob beim Vorliegen der Voraussetzungen dieser Norm noch eine zusätzliche Einschränkung gewollt ist. Diese Zweifel gehen aber nach § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten der Klägerin, so dass zu Gunsten des Beklagten davon auszugehen ist, dass die Kündigung des Mietverhältnisses nicht bereits dann auf Eigenbedarf gestützt werden kann, wenn der Vermieter ein vernünftiges, billigenswertes Erlangungsinteresse hat, sondern nur dann, wenn die dafür geltend gemachten Gründe die verschärften Voraussetzungen eines wichtigen berechtigten Interesses erfüllen, das die Beendigung des Mietverhältnisses ausnahmsweise notwendig macht, was bedeutet, dass die Beendigung des Mietverhältnisses der einzig zumutbare Weg sein muss, um den berechtigten Interesse des Vermieters Genüge zu tun ( vgl. Rechtsentscheid in Mietsachen des OLG Karlsruhe vom 21. Januar 1985 zu 3 REMiet 8/84 ). Randnummer 58 Dass danach die Anforderungen an eine zulässige Eigenbedarfskündigung so hoch sind, dass schwer vorstellbar ist, unter welchen Umständen ein solcher Ausnahmefall vorliegen sollte, wie das Landgericht Berlin im Urteil vom 13. März 2019 zu 65 S 204/18 ausführt, dürfte hingegen nicht gewollt sein. Sonst hätte man die Befugnis zur Eigenbedarfskündigung ja einfach ausschließen können. Randnummer 59 (e) Die erhöhten Voraussetzungen für eine Kündigung nach der Klausel in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages liegen hier aber nach dem schlüssigen Vortrag der Klägerin vor. Randnummer 60 Sie macht dem Beklagten seine Wohnung keineswegs nur deshalb streitig, weil sie aufgrund der ihr nach § 903 S.1 BGB zustehenden Befugnis, mit ihrem Eigentum nach Belieben zu verfahren, beschlossen hat, es künftig anders zu nutzen. Randnummer 61 Vielmehr hat sie in dem Kündigungsschreiben erklärt, der Bruder bzw. Schwager ihrer Gesellschafter, Herr M. W., werde sich zum 1. Juni 2019 beruflich verändern und seiner Erwerbstätigkeit künftig in B. nachgehen. Um dennoch mit seiner Familie zusammenzuleben, benötige er eine neue, für vier Personen geeignete Wohnung in B.. Den Gesellschaftern der Klägerin stünde keine freie oder demnächst freiwerdende Wohnung zur Verfügung, die sie ihm anbieten könnten. Unter den ausreichend großen Wohnungen im Hause sei die Wohnung des Beklagten die einzige, in der nur eine einzelne Person lebe, weshalb unter sozialen Gesichtspunkten die Wahl darauf gefallen sei. Randnummer 62 Der Eigennutzungswunsch hat hier das in § 12 Abs. 3 des Mietvertrages vorausgesetzte besondere Gewicht, weil der Zeuge W. andernfalls weiter zwischen ... und B. pendeln müsste und seltener mit seiner Ehefrau und seinen Kindern zusammen sein könnte. Ehe und Familie stehen nach Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung. Randnummer 63 Ein Weg, wie der Wunsch der Klägerin, dem Zeugen eine der in ihrem Eigentum stehenden Wohnungen für das Zusammenleben mit seiner Familie zur Verfügung zu stellen, verwirklicht werden könnte, ohne die Interessen des Beklagten ( oder anderer - mindestens ebenso schutzwürdiger - Hausbewohner ) zu tangieren, ist nicht ersichtlich. Randnummer 64 Es ist dem Zeugen in seiner aktuellen instabilen beruflichen Umbruchssituation nicht zuzumuten, eine andere geeignete Wohnung in B. zu mieten, um seinen Wohnbedarf zu decken - abgesehen davon, dass das berechtigte Interesse der Gesellschafter der Klägerin und des Zeugen, mit seiner Familie künftig im Haus seiner Schwester und seines Schwagers zu wohnen, so gerade nicht erfüllt würde. Randnummer 65 (4) Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts im Rahmen der ihm nach § 286 Abs.1 S.1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung fest, dass der Zeuge W. ernsthaft beabsichtigt, die Wohnung des Beklagten mit seiner Familie zu beziehen. Randnummer 66 Der Zeuge hat glaubhaft versichert, er wolle im Raum B. - nach Möglichkeit weiterhin als Selbstständiger - arbeiten. Er nehme im Rahmen seiner Tätigkeit in ganz Europa Orgeln in Augenschein und reise daher viel - als Selbstständiger könne er sich die Arbeit aber einteilen und bei seiner Familie sein, wenn sie ihn brauche. Randnummer 67 Sein Bestreben sei nach wie vor, für den Bund d. O. ein H. in B. zu eröffnen, um hier u. a. Lobbyarbeit zu betreiben, was selbstverständlich nur in B. möglich sei. Infolge der Coronakrise stagniere das Vorhaben zwar derzeit, da die Gremien des Bundes D. O. nicht tragen würden, grundsätzlich bestünde dort aber Interesse, er habe auch bereits für den Bund D. O. an Veranstaltungen, etwa zur Vorbereitung des im Jahre 2021 in B. und X geplanten „ Jahr der Orgel “ teilgenommen. Randnummer 68 Er hat ferner bekundet, seine Ehefrau und seine Söhne seien mit den Umzugsabsichten einverstanden. Randnummer 69 Für B. habe er sich auch deshalb entschieden, weil seine Schwester und zwei Brüder hier leben. Randnummer 70 Der Zeuge hat damit die in dem Kündigungsschreiben genannten wichtigen Gründe für den geplanten Einzug in die Wohnung des Beklagten im Wesentlichen bestätigt und näher beschrieben. Randnummer 71 Hinreichende Anhaltspunkte für Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches haben sich nicht ergeben. Randnummer 72 Wenn der Beklagte moniert, es sei nicht nachvollziehbar, weshalb der Bund d. O. auf einmal ein H. benötige, so heißt dies nicht, dass der Zeuge W. sich nicht ernsthaft oder ohne Aussicht auf Erfolg darum bemühen würde, den Vertretern des Verbandes die Notwendigkeit einer solchen Geschäftsstelle unter seiner Leitung plausibel zu machen. Randnummer 73 Es erscheint auch nicht unglaubwürdig, dass die Familie des Zeugen bereit ist, aus einem Reihenhaus mit 6 Zimmern in eine immerhin ca. 97,53 m² große 3-Zimmerwohnung umzuziehen, wo sich die beiden jüngeren Söhne ein Zimmer teilen müssten, wenn dadurch der Kontakt zu dem Zeugen, dem Ehemann und Vater, intensiviert werden kann, und dass die Ehefrau des Zeugen aus den gleichen Erwägungen bereit ist, ihre berufliche Tätigkeit in ... aufzugeben und sich ggf. in B. ein neues Betätigungsfeld zu suchen. Randnummer 74 Schließlich erscheint es auch nicht fernliegend, dass die Familie erst entscheiden will, wie mit ihrem Reihenhaus in ... verfahren werden soll ( ob es verkauft oder vermietet wird ), wenn der Umzug tatsächlich ansteht, und somit konkrete Angebote eingeholt werden können, von deren Ergebnis es dann möglicherweise auch abhängt, wie die Entscheidung ausfällt. Randnummer 75 Soweit der Beklagte vorträgt, dem Pförtner des I. H. in der F. Straße - wo der Zeuge nach seiner Aussage sein Büro hat und das er auch auf seiner Internetseite als Kontaktadresse nennt - sei weder eine Firma B. noch der Zeuge M. W. als Mieter bekannt, kommt es darauf nicht an. Tatsächlich ist ausweislich der Homepage des I. H. in der F. Straße dort eine Frau K. B. als Mieterin verzeichnet, so dass es durchaus glaubhaft erscheint, dass der Zeuge von ihr für den Anfang einen Büroraum als Untermieter gemietet hat. Randnummer 76 (5) Die Wirksamkeit der Kündigung setzt nicht voraus, dass das Erlangungsinteresses des kündigenden Vermieters das Bestandsinteresse des Mieters überwiegt. Randnummer 77 d) Die Kündigung hat das Mietverhältnis mit dem Beklagten unter Berücksichtigung der Mietzeit mit Ablauf des 30. November 2019 beendet. Randnummer 78 3. Der Beklagte kann nicht von der Klägerin aufgrund seines gem. § 574b BGB form- und fristgemäß erhobenen Widerspruchs vom 19. September 2019 die Fortsetzung des Mietverhältnisses - schon gar nicht unbefristet - verlangen, da er nicht schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigung für ihn eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin nicht zu rechtfertigen ist. Randnummer 79 Unter einer Härte versteht man alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 7. Mai 2015 zu 67 S 117/14 ). Bei der Interessenabwägung ist das Bestandsinteresse des Mieters einerseits mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters andererseits in Beziehung zu setzen. Hierbei sind die Wertentscheidungen des Grundgesetzes zu berücksichtigen. Auf Seiten der Klägerin dürfen nur die Gründe Berücksichtigung finden, die sie in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Andere Gründe werden nur dann ausnahmsweise berücksichtigt, wenn und soweit sie nachträglich entstanden sind, § 574 Abs.3 BGB. Randnummer 80 Die Klägerin hat sich auf ihr durch Art. 14 Abs. 1 S.1 GG gewährleistetes Eigentumsrecht und den Schutz der Familie des Zeugen M. W. berufen. Randnummer 81 Der Beklagte kann sich auf seinen ebenfalls durch Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützten Besitz an der Wohnung stützen ( vgl. Beschluss des BVerfG vom 26. Mai 1993 zu 1 BvR 208/93 ). Randnummer 82 Die schutzwürdigen Interessen des Beklagten überwiegen die der Klägerin jedoch nicht. Randnummer 83 a) Die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten stellen keinen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB dar. Die Konsequenzen, die für den Mieter voraussichtlich aus dem erzwungenen Umzug folgen, müssen sich von solchen üblichen Beeinträchtigungen und Nachteilen deutlich abheben ( vgl. Urteil des BGH vom 15. März 2017 zu VIII ZR 270/15 ). Randnummer 84 b) Die lange Dauer des Mietverhältnisses des Beklagten ist allein nicht geeignet, eine Härte zu begründen. Denn diesem Umstand hat der Gesetzgeber schon durch die unterschiedliche Länge der Kündigungsfristen in § 573c Abs. 1 BGB Rechnung getragen. Randnummer 85 c) Auch eine durch die lange Mietdauer begründete tiefe Verwurzelung des Mieters im bisherigen Wohnumfeld und eine besondere Bindung an die gekündigte Wohnung stellen für sich allein nicht unbedingt eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 S.1 BGB dar, da diese Umstände sich je nach der Persönlichkeit des Mieters und seiner körperlichen und psychischen Verfassung unterschiedlich auswirken ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Der Beklagte hat keine besonderen Umstände in seinem persönlichen Bereich geschildert, die seiner Verwurzelung in der Umgebung seiner bisherigen Wohnung das erforderliche Gewicht verleihen könnten. Randnummer 86 Dass die ungewisse Wohnsituation ihn psychisch belastet und ängstigt und dass es dadurch zu Schlafstörungen kommt, ist glaubhaft. Dies dürfte nahezu jedem in dieser Situation so ergehen. Derartige Beeinträchtigungen genügen daher nicht. Randnummer 87 d) Der Beklagte ist mit _ Jahren noch nicht in einem Alter, in dem ein Umzug regelmäßig eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 12. März 2019 zu 67 S 345/18 ). Randnummer 88 Der Beklagte hat auch keine erheblichen gesundheitlichen Beschwerden vorgetragen, die sich infolge des Auszuges aus der bisherigen Wohnung verschlechtern könnten. Randnummer 89 Seine Hüfterkrankung beeinträchtigt ihn offenbar nicht sehr, da er ohne Fahrstuhl in die im dritten Stock gelegene Wohnung gelangen und ausweislich des Attestes der Fachärztin für Chirurgie, Orthopädie und Unfallchirurgie Dr. med. B. R. vom 29. August 2019 eine Gehstrecke von 2 km bewältigen kann. Randnummer 90 Er ist daher auch nicht auf - im Verhältnis zu der ohnehin relativ guten Infrastruktur in B. - besonders kurze Wege und gute Verkehrsanbindung angewiesen. Randnummer 91 Weshalb er befürchtet, dass sich seine Beschwerden infolge eines Umzugs verschlechtern würden, ist nicht nachvollziehbar. Randnummer 92 e) Dass ein Umzug zwangsläufig die Möglichkeit des Beklagten zur Betreuung seiner Söhne in der Z. Straße beeinträchtigen würde, ist nicht ersichtlich. Randnummer 93 f) Der Beklagte kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass es ihm aufgrund seiner Einkommenssituation und der derzeitigen Lage auf dem B. Wohnungsmarkt nicht möglich sei, Wohnraum mit vergleichbarer Ausstattung und Miethöhe in B. zu finden. Randnummer 94 Die Vorschrift des § 574 Abs.2 BGB führt zwar als Regelbeispiel für eine Härte an, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wobei ein Ersatzwohnraum als angemessen anzusehen ist, wenn er im Vergleich zu der bisherigen Mietwohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und preislich für ihn tragbar ist. Hinsichtlich der Finanzierbarkeit ist auf das aktuelle Einkommen abzustellen, mögliche staatliche Zuschüsse ( z. B. Wohngeld ) sind zu berücksichtigen. Randnummer 95 Gewisse Veränderungen und zumutbare Verschlechterungen der Wohnverhältnisse muss der Mieter hinnehmen. Randnummer 96 Entscheidend kommt es darauf an, dass der Mieter sich ernsthaft und energisch um die Beschaffung einer Ersatzwohnung bemüht hat, worauf auch die Klägerin mehrfach hingewiesen hat. Randnummer 97 Daran fehlt es hier. Der Beklagte hat nicht ausreichend vorgetragen, geschweige denn unter Beweis gestellt, dass er alle ihm persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen hat, um eine neue Wohnung zu beschaffen. Hierzu hätte er substantiiert vortragen müssen, welche Bemühungen er seit dem Ausspruch der Kündigung unternommen hat, um angemessen Ersatzwohnraum zu finden. Der Mieter ist verpflichtet, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten, öffentlichen und privaten Stellen und unter Inanspruchnahme geeigneter Medien Randnummer 98 ( Zeitungsanzeigen, Internet ) ernsthaft und nachhaltig um eine Ersatzwohnung zu bemühen, soweit ihm dies unter Berücksichtigung seiner persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse zuzumuten ist ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 ). Randnummer 99 Der Beklagte hat auch nicht hinreichend dargetan, dass es von vornherein unmöglich sei, angemessenen Ersatzwohnraum - also ausreichend großen, nicht unbedingt qualitativ gleichwertigen - Wohnraum zu zumutbaren, also für ihn preislich tragbaren Bedingungen zu erlangen. Randnummer 100 Insoweit genügt es nicht, auf den angespannten B. Wohnungsmarkt, und die Höhe seiner aktuellen laufenden Einkünfte zu verweisen ( vgl. Urteil des BGH vom 22. Mai 2019 zu VIII ZR 180/18 entgegen dem Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Randnummer 101 Es ist zwar gerichtsbekannt, dass gerade im Niedrigpreissegment in B. Wohnungsnot herrscht. Schon aus der Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013, der gemäß § 577a Abs. 2 S.2 BGB ergangenen Verordnung vom 13. August 2013, der Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 und zuletzt dem MietenWoG Bln ergibt sich, dass die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in B. besonders gefährdet ist ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. Mai 2018 zu 64 S 176/17 ). Das heißt aber nicht, dass der Wohnungsmarkt derart angespannt ist, dass er praktisch nicht mehr existiert. Die - auch von der Klägerin in Anlage zur Klageschrift eingereichten - Angebote auf den entsprechenden Internet-Plattformen zeigen, dass ungeachtet der Mangellage in B. weiterhin Wohnraum zur Vermietung - nicht nur im oberen Preissegment - zur Verfügung steht. Eine Beweislastumkehr dahingehend, dass der Vermieter die Möglichkeit zur Anmietung einer angemessenen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nachweisen müsste, ist daher nicht geboten Randnummer 102 ( vgl. Urteil des LG Berlin vom 9. März 2018 zu 63 S 67/16 ). Randnummer 103 g) Die vergleichsweise niedrige Miete für die jetzige Wohnung des Beklagten begründet grundsätzlich kein berechtigtes Interesse an seinem Verbleib in der Wohnung. Anders ist es nur unter ganz besonderen Umständen, etwa wenn die niedrige Miete ein Ausgleich für Investitionen oder Leistungen des Mieters darstellt. Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich ( vgl. Beschluss des Verfassungsgerichtshofs des Landes Berlin vom 16. Mai 2002 zu 124 /01; Urteil des LG Berlin vom 18. Dezember 2019 zu 64 S 91/18 ). Randnummer 104 II. Die Klägerin kann ihr Herausgabeverlangen auch auf § 985 BGB stützen. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe verlangen. Randnummer 105 Dies gilt nach § 986 Abs. 1 S. 1 BGB zwar nicht, wenn der Besitzer dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Randnummer 106 Das ist hier aber nach der wirksamen Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr der Fall. Randnummer 107 III. Das Gericht hat dem Beklagten zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist im Sinne des § 721 Abs.1 ZPO bis zum 31.Oktober 2020 bewilligt. Randnummer 108 C. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Randnummer 109 D. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001511171 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.04.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 117/22 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2023:0413.3S117.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 Abs 1 S 1 BGB, § 574 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Eigenbedarf und Feststellung besonderer Härte sowie anschließende Interessenabwägung bei Wohnungskündigung Orientierungssatz 1. Ein Eigenbedarfswunsch ist nachvollziehbar dargelegt, wenn die Eigentümer eine Erdgeschosswohnung mit ihren Kindern nutzen wollen, weil sie etwas größer ist, sie die Kinder dann im Garten besser beaufsichtigen können und sie außerdem ihre derzeit bewohnte Wohnung den Eltern überlassen wollen.(Rn.22) 2. Für die Annahme eines Härtegrundes genügt es nicht, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat.(Rn.44) 3. Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die Härtegründe zu berücksichtigen, die von dem Mieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug vorgetragen wurden. Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder bereits aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein (Anschluss BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18).(Rn.29) 4. Der Wunsch eines Zusammenlebens von Generationen ist schützenswert, auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter, speziell bei bereits vorliegenden Erkrankungen der Großeltern (Anschluss LG München, Urteil vom 13. Juli 2016 - 16 S 1848/16).(Rn.49) 5. Dies kann Vorrang haben auch vor einer (seh-) behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit eines bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebenden Mieters, der in besonderem Maße auf sein vertrautes Wohnumfeld angewiesen ist. Dies gilt jedenfalls, wenn der Mieter noch recht selbstständig ist und mit einer Wohnung in der Nähe auch zurechtkäme.(Rn.50) 6. Bei der Abwägung zu berücksichtigen ist es auch, wenn der Mieter nicht substantiiert darlegt, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Dies gilt auch in einem angespannten Mietwohnungsmarkt, wenn der Mieter bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden.(Rn.51) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 25. Oktober 2022, 5 C 158/22 nachgehend BGH, 11. Juni 2024, VIII ZR 104/23, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen nachgehend BGH, 24. September 2024, VIII ZR 104/23, Beschluss Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau vom 25.10.2022, Az. 5 C 158/22, wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2024 gewährt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 7.200 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 7.200,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger machen als Vermieter gegen den Beklagten als Mieter einen Räumungs- und Herausgabeanspruch bezüglich einer Mietwohnung auf Grund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend. Randnummer 2 Der Beklagte bewohnt die im Erdgeschoss gelegene Dreizimmerwohnung des Dreifamilienhauses in der xxx, xxx aufgrund Mietvertrags vom 24.01.1987 (Anlage K 1 As. I 1 Anlagenheft K) als Mieter und bezahlt hierfür Miete i.H.v. netto 600 € monatlich. Die Kläger sind aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 17.04.2018 seit dem 02.08.2018 Eigentümer des gesamten Anwesens. Sie bewohnen die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss des Anwesens, die über das unbeheizte zentrale Treppenhaus verbunden sind. Randnummer 3 Die Kläger kündigten (nach einer vorangegangenen und im Berufungsverfahren abgewiesenen Räumungsklage, vgl. Beiakten Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg 3 S 97/20) das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 26.02.2021 erneut ordentlich wegen Eigenbedarfs und forderten den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 28.02.2022 auf. In dem Kündigungsschreiben führten die Kläger aus, dass sie die von ihnen derzeit bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss des Anwesens nach Erwerb umfangreich und energetisch saniert hätten. Sie beabsichtigten, gemeinsam mit ihren Kindern statt der bisher mitbewohnten Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 66 m² die ca. 77 m² große Wohnung des Beklagten im Erdgeschoss zu beziehen und diese Wohnung durch eine innenliegende Treppe mit der darüber liegenden, ebenfalls ca. 77 m² großen Wohnung im Obergeschoss zu einer einheitlichen Wohnung verbinden. Im Rahmen der Sanierung sei der Einbau dieser Verbindungstreppe bereits vorgesehen worden. Eine Verbindung der bisher von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss sei hingegen aus baulichen und praktischen Gründen nur schwer möglich, da eine Verbindungstreppe mitten im Raum enden würde, wodurch man zwei Räume zur Nutzung verlieren würde. Zudem würde eine solche Treppe zu einer größeren Baustelle in den bereits fertig sanierten Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss führen, und die Raumaufteilung im Dachgeschoss müsste mit unverhältnismäßigem Aufwand neugestaltet werden, während die Wohnung im Erdgeschoss ohnehin von Grunde auf saniert und modernisiert werden müsse. Zudem wollten die Kläger künftig angesichts des jungen Alters ihrer Kinder die Erdgeschosswohnung mit ebenerdigem Gartenzugang auch deshalb selbst nutzen, da die Wege in den Garten kürzer seien und die Kläger von dort aus einen besseren Blick auf ihre im Garten spielenden Kinder hätten, als dies derzeit der Fall sei. Die durch die Eigennutzung des Erdgeschosses freiwerdende Wohnung im Dachgeschoss werde für die Eltern des Klägers, die Eheleute xxx (61 Jahre) und xxx (65 Jahre), die derzeit noch eine ca. 93 m² große Eigentumswohnung in xxx, xxx bewohnten, benötigt. Die Eltern des Klägers wollten näher bei ihrem Sohn und ihrer Schwiegertochter, der Klägerin, und den gemeinsamen Enkeln leben, insbesondere auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter. Die Mutter des Klägers sei an multipler Sklerose erkrankt und zu 50 % schwerbehindert, daher werde sie künftig noch stärker auf Hilfe angewiesen sein. Auf das Kündigungsschreiben der Kläger vom 26.02.2021 (Anlage K 3, As. I 19 Anlagenheft Kl.), das eine Belehrung über Frist und Form des Widerspruchs gemäß § 574b BGB enthält, wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 4 Der Beklagte erhob mit Anwaltsschreiben vom 16.12.2021 (Anlage K 4, As. I 23 Anlagenheft Kl.), auf das Bezug genommen wird, Widerspruch gemäß § 574 BGB gegen die Kündigung vom 26.02.2021. Hierin führte der Beklagte aus, er sei seit dem 01.03.1987, also seit mehr als 34 Jahren Mieter der streitgegenständlichen Wohnung und 66 Jahre alt. Er verfüge nur noch über eine Sehkraft von weniger als 10 %, was zu ganz erheblichen Einschränkungen im Alltag führe. Schriftstücke seien für ihn gar nicht oder nur mit höchstem Aufwand über den PC oder mittels einer Lupe lesbar. Ohne sein im Laufe der Jahre aufgebautes Helfersystem könne er seinen Alltag nur sehr viel schwieriger bewältigen. Er benötige regelmäßige Hilfestellung bei der Kenntnisnahme von handschriftlichen Aufzeichnungen, die er selbst nicht lesen könne. Verschiedene Bezugspersonen kümmerten sich um kleinere Reparaturen, die Aus- und Aufrüstung des PCs, die Mitnahme zum Baumarkt oder notwendige Fahrten zum Recyclinghof. Unterstützung erhalte er auch beim wöchentlichen Einkauf, indem er sich die Preisschilder und Beschriftungen der Einkaufsgegenstände vorlesen und schwere Sachen nach Hause fahren lasse. Im Gegenzug trage er der Helferin, die nicht schwer tragen könne, deren Einkauf in ihre Wohnung. In seinem vertrauten Wohnumfeld könne er derzeit noch einige wenige Fahrradstrecken, die er gut kenne, gefahrlos mit dem Fahrrad befahren. Zahnarzt, Arzt und Apotheker seien fußläufig erreichbar. Im Übrigen sei er auf die Nutzung des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) oder die Mitnahme durch seine Bezugspersonen angewiesen. Die Busverbindung zu seiner derzeitigen Wohnung sei einfach und ihm vertraut. Wenn ihm der Ablauf nicht vertraut sei, bestehe bei der Nutzung des ÖPNV regelmäßig die Gefahr, dass er aus Versehen in einen falschen Bus oder eine falsche Straßenbahn einsteige. Bei einem Umzug aus dem vertrauten Umfeld würde er auch sein soziales Umfeld verlieren, was zu einer sozialen Vereinsamung und dem verstärkten Angewiesensein auf Hilfestellung führen würde. Er habe auch keine Möglichkeit, Helfer zu bezahlen, da er von einer Altersrente von monatlich 589,11 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung lebe. Darüber hinaus stehe ihm seit Ende 2020 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Die Erkundigung bei der Gemeinde habe ergeben, dass es für ihn keinen Wohnraum gebe, welcher auf der einen Seite finanzierbar sei und es ihm auf der anderen Seite ermögliche, auf sein bisheriges Helfersystem weiter zurückzugreifen und die vorhandenen sozialen Kontakte weiter zu pflegen. Randnummer 5 Die Kläger haben erstinstanzlich bis auf die unstreitige Sehschärfe des Beklagten von nur noch 10 % und der Tatsache, dass der Beklagte noch Fahrrad fährt, die im Rahmen des Widerspruchs des Beklagten vorgetragenen Tatsachen mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 6 Das Amtsgericht Freiburg hat der Klage nach Zeugenvernehmung zum Eigenbedarf und Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den sozialen Härtegründen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem angefochtenen Urteil vom 25.10.2022 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von einem Jahr gewährt. Auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 7 Das Amtsgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 26.02.2021, die dem Beklagten am 02.03.2021 zugegangen sei, wirksam beendet worden und die Kündigungsfrist von einem Jahr abgelaufen sei. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege vor: Der im Kündigungsschreiben vom 26.02.2021 angegebene Nutzungswille der Kläger hinsichtlich der Erdgeschosswohnung und der Überlassungswille der derzeit noch von ihnen bewohnten Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers sei von den vernommenen Zeugen xxx und xxx plausibel bestätigt und begründet worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils und das erstinstanzliche Verhandlungsprotokoll vom 13.05.2022, Aktenseite I 45 ff., 47 ff. Bezug genommen. Nach dem schriftlichen Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen, des Facharztes für Psychiatrie und Psychotherapie beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald xxx, seien die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit gemäß § 574a BGB nicht gegeben. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, den Beweisbeschluss vom 27.05.2022 (Aktenseite I 50 ff.) sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des xxx (Aktenseite I 63 ff.), wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 8 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der geltend macht, ein Eigenbedarf der Kläger sei nicht nachgewiesen. Jedenfalls überwiege das Interesse der Kläger im Rahmen der Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB nicht. In der Berufungsbegründung hat der Beklagte vorgetragen, er lebe von einer Altersrente von monatlich 621,22 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung. Ihm stehe seit Ende 2021 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Er könne deshalb seine Helfer nicht bezahlen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, Randnummer 10 das angefochtene Urteil abzuändern, die Klage abzuweisen und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Die Kläger beantragen Randnummer 12 Die Berufung wird zurückgewiesen. Randnummer 13 Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und führen aus, der Eigenbedarf der Kläger sei durch die glaubhaften Aussagen der Zeugen plausibel begründet und bestätigt worden, die amtsgerichtlichen Feststellungen seien zutreffend. Der Beklagte habe weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass ein Umzug für ihn mit schwerwiegenden gesundheitlichen Auswirkungen verbunden wäre. Die finanziellen Möglichkeiten des Beklagten würden weiter mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 14 Das Berufungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2023 die Parteien gemäß § 141 ZPO ergänzend persönlich angehört und ein ergänzendes mündliches Gutachten des Sachverständigen xxx eingeholt. Auf das Verhandlungsprotokoll vom 16.02.2023 (Aktenseite II 48 ff.) wird verwiesen. Randnummer 15 Die Akten Amtsgericht Freiburg, Az.: 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg Az.: 3 S 97/20 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Berufungsverhandlung. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien in beiden Rechtszügen samt Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 17 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 18 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung verurteilt. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welches sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen. Randnummer 19 Die Kläger haben aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB Anspruch auf Herausgabe und Räumung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Die ordentliche Kündigung vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis beendet (dazu unter 1.). Der Sozialwiderspruch des Beklagten führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, und zwar weder auf unbestimmte noch auf bestimmte Zeit (dazu unter 2.). Randnummer 20 1.) Die ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1, Abs. 2. Nr. 2 BGB wirksam zum 28.02.2022 beendet. Randnummer 21 a) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – enggezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Danach dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nur darauf überprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen verfügbaren Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – = NJW 2017,1474 Rn. 18f.; BGH, Beschluss v. 21.08.2018 – VIII ZR 186/17 –, Rn. 20f., juris). Randnummer 22 b) Das Amtsgericht hat aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nach ausführlicher Würdigung der Zeugenaussagen festgestellt, dass die Kündigung durch die Kläger erfolgte, weil sie die von dem Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung künftig selbst mit ihren Kindern nutzen und die derzeit von ihnen mitbewohnte Wohnung im Dachgeschoss den Eltern des Klägers überlassen wollen und sich vom Vorliegen des Eigenbedarfs überzeugt. Randnummer 23 An diese vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen ist die Kammer gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO gebunden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der getroffenen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Hs. ZPO zeigt die Berufung nicht auf und sie sind auch nach Prüfung des Akteninhalts nicht ersichtlich. Es besteht keine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass die getroffenen Feststellungen im Falle der Wiederholung der Beweisaufnahme keinen Bestand haben werden und sich ihre Unrichtigkeit herausstellen könnte (BGH, Beschluss vom 03.09.2020 – I ZR 186/19 –, Rn. 16, juris). Solche Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich insbesondere nicht aus der von der Berufung vorgetragenen Tatsache, dass es keinen ebenerdigen Gartenzugang gebe, wie in der Kündigung behauptet, und aus dem Erdgeschoss auch kein besserer Blick auf den Garten bestehe. Ebenso ist unerheblich, ob aus Sicht des Beklagten eine Verbindung der Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss durch einen kostengünstigeren Umbau des bestehenden Treppenhauses naheliegender wäre. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich auch nicht aus der Tatsache, dass der Überlassungswunsch der Wohnung im Dachgeschoss an die Eltern des Klägers in der dem früheren Räumungsverfahren zugrundeliegenden Kündigung vom 30.06.2018 nicht genannt worden war. Dasselbe gilt für den seitens der Kläger angesichts der vom Zeugen xxx geschilderten Gehprobleme aufgrund seines Bandscheibenvorfalls zwar angekündigten, aber noch nicht konkret geplanten Einbau eines Treppenlifts zur Dachgeschosswohnung in das bestehende Treppenhaus. Randnummer 24 Aus den den Parteien anlässlich ihrer persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung gemäß § 141 ZPO vorgehaltenen Fotos (Anlage zum Protokoll vom 04.02.2021 im Verfahren Landgericht Freiburg 3 S 97/20, Aktenseiten 149-150) ergibt sich, dass die Wohnung des Beklagten im sogenannten Hochparterre, also nicht ebenerdig zum davorliegenden Garten liegt und ein direkter Zugang von der Terrasse des Beklagten zum Garten durch die Kläger noch geschaffen werden müsste. Angesichts der aus den Lichtbildern ersichtlichen örtlichen Verhältnisse ist es jedoch ohne weiteres nachvollziehbar, dass die Wege in den Garten von der Erdgeschosswohnung deutlich kürzer und die Aufsicht von Eltern über im Garten spielende Kinder deutlich vereinfacht wird. Die Zeugen xxx und xxx haben bei ihrer erstinstanzlichen Vernehmung am 13.05.2022 ausweislich des amtsgerichtlichen Verhandlungsprotokolls (As. I 44ff.) bestätigt, dass sie beabsichtigen, nach dem Umzug der Kläger in die dann verbundene Erd- und Obergeschosswohnung in die freiwerdende Dachgeschosswohnung des streitgegenständlichen Anwesens einzuziehen und ihre derzeit bewohnte Eigentumswohnung zu vermieten. Die Zeugin xxx hat bestätigt, dass sie ihren Sohn und seine Familie sehr häufig, sicherlich drei- bis viermal in der Woche besuche oder die Kläger mit Kindern sie zu Hause aufsuche. Auch wenn die Wohnung im Dachgeschoss separat sei, sei die Familie dann näher beieinander. 2015 sei bei ihr Multiple Sklerose diagnostiziert worden mit begleitenden depressiven Umständen. Derzeit gelte sie als 50 % schwerbehindert und sei noch nicht auf eine Pflegekraft angewiesen, bei größeren Arbeiten im Haushalt unterstützte sie die Klägerin. Auch in ihrer derzeitigen Wohnung, die im 4. Stock liege, gebe es keinen Aufzug. Sie gehe aber davon aus, dass ihr Sohn nach ihrem Einzug in die Dachgeschosswohnung, soweit es gesundheitlich erforderlich sein sollte, sich um ein Treppenlift bemühen werde. Der Zeuge xxx hat bestätigt, dass er mit dem Kläger bereits über die Frage des Einbaus eines Treppenlifts, der derzeit noch nicht benötigt werde, gesprochen habe und der Kläger mit dem Einbau eines solchen Treppenlifts bei entsprechendem Bedarf einverstanden gewesen sei. Der Zeuge xxx hat weiter bestätigt, dass die Kläger nach Auszug des Beklagten aus der Erdgeschosswohnung die Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung verbinden und in der dann neu geschaffenen Wohnung über zwei Stockwerke wohnen möchten. Dies steht auch in Übereinklang mit dem mit der Replik vom 19.04.2022 (As. I 29) vorgelegten Foto von der bei der Sanierung der Obergeschosswohnung bereits geschaffenen Aussparung für die geplante Verbindungstreppe zur Erdgeschosswohnung. Randnummer 25 Nach den erstinstanzlichen Feststellungen hat die Kammer daher keinen Zweifel daran, dass die Kläger die Wohnung des Beklagten für die eigene Nutzung mit ihren Kindern benötigen und auch ein entsprechender Eigennutzungswille der Kläger vorliegt. Randnummer 26 c) Die Kläger waren auch nicht verpflichtet, dem Beklagten die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens anzubieten. Zum einen besteht die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine freigewordene Alternativwohnung anzubieten, nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält (BGH, Urteil v. 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 – = NJW 2003, 2604; BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 = NJW 2006, 220 (221)). Im vorliegenden Fall wird die Alternativwohnung jedoch erst nach Sanierung der Erdgeschosswohnung und Herstellung einer Verbindung zur Obergeschosswohnung zur Verfügung stehen. Zum anderen besteht hinsichtlich dieser Wohnung nach den gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO bindenden Feststellungen des Amtsgerichts ebenfalls Eigenbedarf der Kläger im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch ernsthaften Überlassungswillen der Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers. Auf die obigen Ausführungen unter 1.) b) wird Bezug genommen. Im Übrigen würde ein – hier nicht gegebener – Verstoß gegen die Anbietpflicht nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen wegen einer Nebenpflichtverletzung aus dem Mietverhältnis führen (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – Rn. 22, beck-online). Randnummer 27 2.) Der von dem Beklagten form- und fristgerecht erhobene Widerspruch führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB. Randnummer 28 a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Hierzu ist eine gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vorzunehmen, aufgrund derer die beiderseitigen Interessen gewichtet, gewürdigt und unter die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 574 Abs. 1 BGB subsumiert werden müssen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 23, juris). Dabei kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 167/17 – Rn. 31, juris, st. Rspr.). Randnummer 29 Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die von dem Beklagten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung der Berufungsinstanz vorgetragenen Härtegründe zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 24, juris; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020 Rn. 6, BGB § 574b Rn. 6; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 574b Rn. 27).Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein, § 574 Abs. 3 BGB (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 37, juris). Randnummer 30 Der Beklagte ist als Mieter für die Umstände der nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darlegungs- und beweisbelastet (BeckOK MietR/Siegmund, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 574 Rn. 39). Eine Vertragsfortsetzung gemäß § 574 BGB scheidet aus, wenn die Interessenabwägung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt oder die Interessen der Parteien gleich schwer wiegen (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 574 Rn. 64). Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen reicht aber nicht aus (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorgenommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, auch wenn kein deutliches Überwiegen seiner Belange vorliegt (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris unter Verweis auf die Gesetzesbegründung). Randnummer 31 b) Nach diesen Maßstäben sind zunächst in die Interessenabwägung auf Seiten des Beklagten verschiedene gesundheitliche Beeinträchtigungen einzustellen (dazu unter aa), nicht jedoch der Härtegrund nach § 574 Abs. 2 BGB (dazu unter bb). Die Interessenabwägung führt im Ergebnis nicht zu einem Überwiegen der Belange des Beklagten (dazu unter cc). Randnummer 32 aa) Unstreitig verfügt der Beklagte nur noch über eine Sehschärfe von 10 %. Die übrigen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sind streitig. Randnummer 33 Aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen xxx ergibt sich zur hinreichenden Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO, dass der am 29.09.1955 geborene Beklagte schwerbehindert ist mit einem anerkannten Grad der Behinderung von 100 % und den Merkzeichen G (erhebliche Beeinträchtigung der Bewegungsfähigkeit im Straßenverkehr), H (Hilflosigkeit) und RF (Ermäßigung des Rundfunkbeitrags und Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht). Des Weiteren ergibt sich hieraus, dass der Beklagte an körperlichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen in Form von Adipositas, Polyneuropathie, Sehstörungen, arterieller Hypertonie und nicht insulinpflichtigem Diabetes mellitus Typ II.a. leidet, während der psychische Befund unauffällig ist. Randnummer 34 Nach dem ergänzenden mündlichen Gutachten des Sachverständigen xxx in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 und den ärztlichen Attesten der Augenärztin Dr. med. xxx vom 27.02.2008, des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020 und der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 (Anlagenheft Bekl. As. I 1ff.) und vom vom 22.06.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 As. 569) sowie dem dortigen Gerichtsgutachten des Dr. xxx vom 19.03.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C1286/19 As. 523ff.) steht zur Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO fest, dass der Beklagte ca. seit dem Jahr 1993 an einer erblich bedingten Makulaerkrankung mit unumkehrbarem Verlust der Sinneszellen in der zentralen Netzhaut ohne Therapieoption leidet, wegen der er sich – neben der laufenden hausärztlichen Behandlung – im Jahr 2008 von der Augenärztin Dr. xxx behandeln ließ sowie sich im Jahr 2013 bei Augenarzt Dr. xxx wegen eines ärztlichen Attestes zur Berentung vorstellte. Aus dem Attest des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020, das dieser zur Vorlage im vorangegangenen Räumungsverfahren Amtsgericht Freiburg Az. 10 C 1286/19 erstellt hat, ergibt sich, dass der Visus des Beklagten im Vergleich zu 2013 unverändert war und eine Sehleistung von 4 % je Auge, also eine beidseits höchstgradige Sehbehinderung dicht an der Grenze zur "Blindheit im Sinne des Gesetzes" (ab 2 % je Auge) bestand. Nach dem Attest des Dr. xxx vom 05.02.2020 spielt sich die krankheitsbedingte Netzhautveränderung im Wesentlichen im zentralen Teil der Netzhaut ab, während das periphere Gesichtsfeld üblicherweise intakt bleibt, was auch bei dem Befund 2013 so festgestellt wurde. Die Orientierung in vertrauter Umgebung sei damit gut möglich, in unbekannter Umgebung sei sie massiv reduziert, aber nicht vollends unmöglich. Aus dem Attest der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 ergibt sich, dass der Beklagte aufgrund seiner Visusminderung weder lesen noch Gesichter oder räumliche Silhouetten sicher erkennen kann und sich mittels Lupe und Fernrohr orientiert. Randnummer 35 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 angegeben, dass sich der Zustand seiner Augenerkrankung seit Erstellung der genannten ärztlichen Atteste nicht geändert oder verschlechtert habe. Seit dem letzten Besuch 2020 habe er den Augenarzt Dr. xxx nicht mehr aufgesucht, die weitere Entwicklung sei nicht sicher vorhersehbar. Diese für die Kammer glaubhaften Angaben des Beklagten stehen in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Sachverständigen François Ehinger in seinem mündlichen Gutachten vom 16.02.2023, dass die Augenerkrankung des Beklagten nicht zwingend progredient verlaufe, d. h. nicht unbedingt weiter fortschreiten müsse, sondern es auch sein könne, dass sie stabil bleibe. Eine belastbare prognostische Einschätzung sei aus ärztlicher Sicht jedoch nicht möglich. Randnummer 36 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung weiter angegeben, dass er seine Hausärztin xxx vierteljährlich wegen seines Bluthochdrucks und des Diabetes konsultiere. In eine Pflegestufe sei er nicht eingestuft und sehe hierfür derzeit auch keine Notwendigkeit. In Holzhausen und von dort in Richtung Reute, Nimburg und Hugstetten fahre er mit dem Fahrrad. Wenn er nach Freiburg wie z.B. zu Dr. xxx müsse, nutze er den ÖPNV, hier müsse er von Holzhausen aus jedoch nur einen Bus und eine Straßenbahnlinie nehmen und keine großen Entscheidungen treffen. Wenn der Bus halte, könne er die Nummer erkennen. In einer fremden Umgebung sehe er zwar die Nummer, wisse aber nicht, was sie bedeute und müsse dies dann vorher am PC recherchieren, bei unvorhergesehenen Ereignissen wie etwa Schienenersatzverkehr müsse er jemanden fragen. Der Diabetes habe sich verschlechtert, er sei aber nach wie vor nicht insulinpflichtig. Die Polyneuropathie sei unverändert. Diese in Übereinstimmung mit den oben genannten ärztlichen Attesten stehenden Angaben des Beklagten hält die Kammer ohne Weiteres für glaubhaft. Erstmals in der Berufungsverhandlung, jedoch von den Klägern nicht bestritten, hat der Beklagte vorgetragen, er leide zudem an Psoriasis (Schuppenflechte), das bedeute einerseits, dass er Sonneneinstrahlung brauche und für seine Lupe auch helles elektrisches Licht. Andererseits sei er wegen seiner blendempfindlichen Augen auf gedämpftes Licht angewiesen. Randnummer 37 Der Sachverständige xxx hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 22.07.2022 ausgeführt, dass sich der Beklagte in der vertrauten jetzigen Umgebung weitgehend ohne fremde Hilfe zurechtfindet und ein Umzug für den Beklagten zu deutlichen Einbußen an Lebensqualität führen würde, da er in einer nicht vertrauten Umgebung seine Restselbständigkeit weitgehend verlieren würde und dann auf professionelle Hilfe angewiesen wäre. Im Rahmen seines ergänzenden mündlichen Sachverständigengutachtens in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Sachverständige dies aufgrund der genannten ärztlichen Atteste für die Kammer nachvollziehbar und widerspruchsfrei dahingehend konkretisiert, dass in seiner jetzigen Wohnung jeder Handgriff des Beklagten sitze und er über einen besonderen Computer und eine digitale Lupe verfüge. Ohne diese Hilfsmittel, die er nicht selbst einrichten könne, würde er die im schriftlichen Gutachten genannten Einbußen an Lebensqualität und Restselbständigkeit erleiden. Aufgrund seiner Neuropathie könne er auch nur eine normale Tastatur, jedoch nicht einen Touchbildschirm oder ein Smartphone bedienen. Randnummer 38 Ein Recht des Beklagten auf finanzielle Unterstützung im Rahmen der Pflegeversicherung sei eher fraglich, da er sich in seiner Wohnung gut auskenne und die täglichen Verrichtungen und die Körperpflege selbstständig erledige. Die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs seien aus ärztlicher Sicht spekulativ, denn es komme entscheidend darauf an, wohin der Beklagte umziehe, es bestünden ja aber keine konkreten Umzugspläne. Ein Umzug könne prinzipiell auch zu einer Verbesserung führen und ein Umzug in die nähere Umgebung sei vielleicht gar kein Problem bzw. der Beklagte habe sich schnell eingewöhnt. Wenn der Beklagte in eine weit entfernte Wohnung ziehen müsse, dann könnte es deshalb auch zu gesundheitlichen Problemen mit einer depressiven Reaktion kommen. Ein Hinweis dafür könnte sein, dass der Beklagte – ausweislich der ärztlichen Stellungnahme der Hausärztin xxx vom 22.06.2020 – nach einer Krebsdiagnose im April 2012 bereits einmal eine depressive Episode gehabt habe. Durch seine Augenerkrankung habe er es schwerer, sich einzuleben, als ein gesunder Mensch, was sich auch negativ auf den Aufbau von neuen sozialen Beziehungen auswirke. Ohne soziale Beziehungen halte er die Wahrscheinlichkeit für eine depressive Episode bei dem Beklagten für hoch. Zwar sei der Beklagte in seinem Leben schon oft umgezogen und habe sich jeweils zurechtgefunden. Nun lebe er aber seit 35 Jahren hier, habe hier auch noch frühere Arbeitskollegen und sei ein Rentner Ende 60 mit einer Sehstörung, so dass sich für ihn ein Zurechtfinden in einer völlig neuen, fremden Umgebung ohne jede Hilfe (also im "Worst-Case-Szenario") sehr schwer gestalten würde. Randnummer 39 Angesichts dieser für die Kammer aufgrund der sachverständigen Ausführungen sowie der genannten ärztlichen Atteste feststehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten, hält die Kammer die Angabe des Beklagten in seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO und in der Berufungsbegründung vom 16.02.2022, dass er seinen Alltag mithilfe eines unentgeltlichen Helferkreises bewältigt, der ihm z.B. beim Einkauf, beim Lesen von Schriftstücken, beim Entsorgen schwerer Sachen, bei der Reparatur von Kleidung oder bei Fragen der Elektrik und Elektronik hilft, ohne Weiteres für glaubhaft. Randnummer 40 Insoweit besteht für die Kammer kein Zweifel, dass ein Umzug in eine Wohnung außerhalb des vertrauten Radius des Beklagten für diesen aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen und der damit verbundenen Hilfebedürftigkeit mit besonderen und über die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehenden Nachteilen verbunden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 –, Rn. 24, juris; BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 28, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17 –, Rn. 31, juris). Randnummer 41 bb) Hingegen steht für die Kammer nicht fest, dass angemessener Ersatzwohnraum vom Beklagten zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Abs. 2 BGB. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 50, juris). Die Kläger haben die Angaben des Beklagten zu seinen finanziellen Verhältnissen und Bemühungen des Beklagten um Ersatzwohnraum bestritten. Der Beklagte hat erstinstanzlich auch lediglich vorgetragen, sich bei der Gemeinde nach Wohnraum erkundigt zu haben. Randnummer 42 Anlässlich seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Beklagte angegeben, das Erbe zur Aufstockung seines Lebensunterhalts zu verwenden. Im Übrigen hat er weitere Angaben zur Höhe des Erbes in der Berufungsverhandlung ausdrücklich verweigert. Randnummer 43 Der Beklagte hat weiter angegeben, vor zwei bis zweieinhalb Jahren nach dem ersten amtsgerichtlichen Urteil im Verfahren Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 vom 31.07.2020 habe er mal in der Zeitung nach Ersatzwohnungen geschaut. Es sei aber sinnlos, bei seinen finanziellen Verhältnissen eine Wohnung finden zu wollen. Es gebe keine Wohnungen und die Preise seien hoch. March gehöre auch zum Gebiet der Mietpreisbremse und der Zuzug ukrainischer Flüchtlinge habe die Situation weiter verschärft. Wenn sich in der Nachbarschaft etwas tue, seien schon Verwandte und Bekannte interessiert. Natürlich höre man dieses oder jenes, was unter der Hand gehandelt werde. Das Problem sei auch, dass nicht jede Wohnung für ihn geeignet sei, z.B. was die Lichtverhältnisse angehe. Randnummer 44 Für die Annahme eines Härtegrundes nach § 574 BGB reicht es nicht aus, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Hierfür muss er im Einzelnen darlegen, welche Wohnungen er wann und mit welchem Ergebnis besichtigt hat und woran die Anmietung gescheitert ist, soweit ihm dies persönlich und situationsbedingt zuzumuten ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nicht zu erlangen ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Randnummer 45 Vorliegend hat der darlegungs- und beweisbelastete Beklagte weder substantiiert zu seinen Bemühungen um Ersatzwohnraum noch zu seinen finanziellen Verhältnissen vorgetragen und auch keinen Beweis angeboten. Insofern kann die Kammer weder feststellen, was dem Beklagten zumutbare Bedingungen für Ersatzwohnraum darstellen, noch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Beklagten nicht beschafft werden kann (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 28, juris). Randnummer 46 cc) Die von der Kammer festgestellten mit einem Umzug für den Beklagten verbundenen Beeinträchtigungen führen nach Abwägung und Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte für den Beklagten im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB. Die Interessen des Beklagten überwiegen die der Kläger nicht (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris): Randnummer 47 Bei der Interessenabwägung sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen und den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris). Es ist festzustellen und abzuwägen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Dabei haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bzgl. der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 38, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 63, juris). Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 15, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 39, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Es ist nicht erforderlich, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 64). Randnummer 48 Für die Kammer ist der Wunsch der Kläger auf Sanierung der Erdgeschosswohnung und Zusammenlegung mit der Obergeschosswohnung mit der Folge eines direkteren Zugangs zum Garten für ihre jetzt 5, 8 und 10 Jahre alten Kinder und eine leichtere Beaufsichtigung der Kinder durch die Eltern ohne Weiteres vernünftig und nachvollziehbar. Zu sehen ist auch, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 26.02.2021 die Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss des Anwesens bereits vollständig saniert und das Obergeschoss für den Durchbruch in die Erdgeschoßwohnung vorbereitet war. Bei einer Verbindung der Obergeschosswohnung mit der Dachgeschosswohnung entstünde für die Kläger somit nicht nur eine erhebliche Belastung durch die erforderlichen Bauarbeiten, sondern es käme auch zu erheblichen Mehrkosten durch den erforderlichen Einbau einer bisher nicht geplanten Innentreppe und Einschränkungen durch die damit einhergehende Änderung und Verkleinerung des Wohnungszuschnitts. Allerdings verkennt die Kammer nicht, dass die Wohnung der Kläger nach Verbindung der Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung nur geringfügig größer als die derzeit von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss ist und sich der Vorteil für die Kläger auf einen kürzeren Gartenzugang, die erleichterte Beaufsichtigung ihrer Kinder im Garten und die Verbindung durch eine im beheizten Innenbereich liegende private Treppe, d. h. eine nachvollziehbare und vernünftige Erhöhung des Wohnkomforts beschränkt, jedoch nicht der Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 49 Allerdings haben die Kläger ihre Kündigung nicht nur mit der Zusammenlegung der beiden Wohnungen, sondern auch mit dem Einzug der Eltern des Klägers in die Dachgeschosswohnung im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter und ein näheres Zusammenleben zwischen Großeltern, Sohn, Enkeln und Schwiegertochter begründet. Dieser Wunsch des Zusammenlebens der Generationen ist auch aufgrund der Wertungen des Art. 6 GG ohne Weiteres schützenswert (LG München Urteil vom 13.07.2016 Az. 14 S 1848/16 LS 1, juris) und nachvollziehbar, und ihm kommt im vorliegenden Fall aufgrund der festgestellten Multiplen-Sklerose-Erkrankung der Mutter des Klägers und der Gehbehinderung des Vaters des Klägers noch ein deutlich erhöhtes Gewicht zu. Randnummer 50 Zwar bestehen auch auf Seite des Beklagten die festgestellten und oben dargelegten erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, v.a. in Form seiner Sehbehinderung sowie eine 35-jährige Verwurzelung am bisherigen Wohnort mit besonderem Angewiesensein auf soziale Kontakte aufgrund seiner behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit. In welchem Ausmaß und mit welcher Sicherheit hierdurch für den Beklagten durch eine Beendigung des Mietverhältnisses über die typischerweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehende Nachteile entstehen, hängt jedoch entscheidend davon ab, ob der Beklagte in xxx selbst oder in dem dem Beklagten noch vertrauten räumlichen Umfeld von Holzhausen eine Ersatzwohnung findet oder sich die Ersatzwohnung in einer derart großen Entfernung zur bisherigen Wohnung befindet, dass der Beklagte sich in die Umgebung der Wohnung vollständig neu eingewöhnen müsste und seine bisherigen sozialen Bindungen nicht aufrechterhalten könnte. Denn der Beklagte bewegt sich unstreitig mit dem Fahrrad selbstständig trotz seiner Sehbehinderung in einem Radius, der sich auf die Nachbargemeinden von Holzhausen erstreckt. Randnummer 51 Wie oben ausgeführt hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Zwar ist der angespannte Mietwohnungsmarkt in Freiburg und Umgebung der überwiegend mit Mietsachen befassten Kammer durchaus bekannt. Allerdings verfügt der seit 35 Jahren in Holzhausen wohnende Beklagte durch sein soziales Umfeld über größere Chancen, angemessenen Ersatzwohnraum in näherer Umgebung zu finden, als ein von außen kommender Wohnungssuchender. Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausgeführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden. Zwar hat der Sachverständige xxx ausgeführt, dass er bei einem Umzug des Beklagten in eine völlig unbekannte Umgebung und einem vollständigen Verlust des sozialen Umfelds die Wahrscheinlichkeit einer depressiven Reaktion – wie bereits die depressive Episode des Beklagten aufgrund einer Krebsdiagnose im Jahr 2012 gezeigt habe – für hoch halte. Dies würde zwar einen auch aufgrund der grundrechtlichen Wertung des Art. 2 Abs. 1 Satz 1 GG erheblichen Nachteil für den Betroffenen darstellen, wobei eine depressive Episode schon nach ihrer Definition vorübergehend und – wie auch die beim Beklagten 2012 aufgetretene Erkrankung zeigt – ärztlich behandelbar ist (BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 – Rn. 28, juris). Die Möglichkeit, dass der Beklagte lediglich außerhalb seines vertrauten und sozialen Umfelds Ersatzwohnraum findet, ist für die Kammer aufgrund der bekannten angespannten Wohnraumlage zwar nicht nur lediglich theoretisch. Angesichts der dargestellten Umstände kann die Kammer jedoch nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, dass dies und damit auch der Eintritt erheblicher Nachteile für den Betroffenen mit der für ein Überwiegen der Interessen des Betroffenen erforderlichen Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Zu einem Überwiegen der Interessen des Beklagten führt auch nicht die Tatsache, dass dieser aufgrund der festgestellten gesundheitlichen Einschränkungen zur Durchführung des Umzugs nur mit umfassender (professioneller) Hilfe in der Lage ist. Seine - bestrittenen - finanziellen Verhältnisse hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen und Angaben zur Höhe seines Erbes auf Nachfrage der Kammer ausdrücklich verweigert. Insofern kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagte finanziell nicht in der Lage wäre, seinen Umzug mithilfe eines professionellen Umzugsunternehmens durchzuführen. Randnummer 52 Im Rahmen der Abwägung der widerstreitenden Interessen ist des Weiteren zu sehen, dass sich der 1955 geborene Beklagte zwar im fortgeschrittenen, jedoch noch nicht im hohen Alter befindet und sich derzeit mit technischen Hilfsmitteln im Alltag noch gut selbstständig zurechtfindet und in vertrauter Umgebung mit dem Fahrrad, ansonsten bei entsprechender Planung auch mit dem ÖPNV selbstständig mobil ist. Aufgrund der festgestellten fehlenden Therapiemöglichkeiten für die Augenerkrankung des Beklagten kann mit einer Verbesserung des Gesundheitszustands des Beklagten nicht gerechnet werden, so dass sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit der Eingriff in das Eigentumsrecht der Kläger nach Art. 14 GG nicht nur auf einen überschaubaren Zeitraum beschränken würde, sondern Jahrzehnte, gegebenenfalls bis zum Lebensende des Beklagten fortbestehen würde (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 53 3.) Auch unter Berücksichtigung des Zeitablaufs von über einem Jahr seit Ablauf der Kündigungsfrist ist dem Beklagten aufgrund der oben dargestellten gesundheitlichen Einschränkungen und den sich hieraus ergebenden Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine nach den festgestellten Umständen von der Kammer als angemessen erachtete Räumungsfrist bis 31.03.2024 zu gewähren. III. Randnummer 54 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 55 Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht allein auf der Anwendung anerkannter und in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärter Rechtsgrundsätze auf den konkreten Einzelfall. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001610403 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit