§ 574a BGB

BGH VIII ZR 81/2015.03.2022 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

LG Hamburg 311 S 4/25

Volltext anzeigen

Volltext anzeigen

§ 574§ 575§ 576§ 577

BGH VIII ZR 6/1928.04.2021 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2022:150322BVIIIZR81.20.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 81/20 vom 15. März 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 15. März 2022 durch den Richter Dr. Bünger als Vorsitzenden, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Heidelberg - 5. Zivilkammer - vom 27. Februar 2020 wird, soweit sie sich gegen die Wirksamkeit der Kündigung vom 2. März 2018 wen- det, als unzulässig verworfen; im Übrigen wird die Revision zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Der Streitwert des Revisionsverfahrens wird auf bis zu 4.000 € fest- gesetzt. Gründe: I. Die Revision des Beklagten ist nach § 552 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO durch Beschluss als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Wirk- samkeit der Kündigung vom 2. März 2018 wendet. Insoweit ist sie mangels Zu- lassung der Revision durch das Berufungsgericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Wegen des Sachverhalts und zur näheren Begründung wird auf den in dieser Sache ergangenen Hinweisbeschluss vom 30. November 2021 Bezug genommen, in dem sich der Senat bereits mit der von der Revision nunmehr auch in ihren Schriftsätzen vom 8. Februar und vom 16. Februar 2022 1 - 3 - angesprochenen Frage einer vom Berufungsgericht vorgenommenen wirksamen Beschränkung der Revisionszulassung auseinandergesetzt und diese unter Be- rücksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bejaht hat. Die dies- bezüglichen Ausführungen der Revision in ihren vorstehend genannten Stellung- nahmen zu dem Hinweisbeschluss des Senats geben keinen Anlass zu einer ab- weichenden Beurteilung. Entgegen der Auffassung der Revision hat der Senat die von ihr als Kern der Argumentation der Revisionsbegründung angeführten Gesichtspunkte umfassend bedacht. 1. Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision eindeutig auf das Vorliegen der Voraussetzungen der Härterege- lung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von dem Beklagten geltend gemach- ten Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkt. Das Berufungs- gericht sieht höchstrichterlichen Klärungsbedarf allein für die von ihm ausschließ- lich im Rahmen der Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB geprüfte Frage der "Reichweite und Rechtsfolgen von rechtskräftigen Gestaltungsurteilen, die - wenngleich rechtsfehlerhaft - lediglich gegenüber einem von mehreren notwen- digen Streitgenossen ergangen sind". a) Soweit die Revision auf den Wortlaut der vorgenannten Frage verweist und geltend macht, das Berufungsgericht habe nach der von ihm gewählten For- mulierung nicht etwa Fragen bezüglich der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit eines etwaigen Anspruchs des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses als zulassungsrelevant angesehen, ver- schließt sie sich bereits im Ausgangspunkt den Blick dafür, dass die Auslegung einer Zulassungsentscheidung sich nicht ausschließlich an deren Wortlaut aus- richten darf, sondern die Zulassungsentscheidung im Lichte der Entscheidungs- gründe auszulegen ist (vgl. Senatsbeschluss vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, 2 3 - 4 - NJW 2018, 1880 Rn. 17). Wie bereits in dem Hinweisbeschluss des Senats vom 30. November 2021 ausgeführt, lässt sich nach der Rechtsprechung des Bun- desgerichtshofs eine Beschränkung der Zulassung der Revision den Entschei- dungsgründen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen, wenn die von dem Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Rechtsfrage nur für einen abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrunds regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung hierauf zu sehen ist (vgl. etwa Senatsbeschlüsse vom 17. August 2021 - VIII ZR 378/19, juris Rn. 8; vom 13. Mai 2020 - VIII ZR 222/18, NJW 2020, 3258 Rn. 9; jeweils mwN). So verhält es sich hier. Die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage stellt sich - entgegen der Auffassung der Revision - nicht ʺunter allen Gesichtspunktenʺ und bezieht sich - auch nach den insoweit maßgeblichen Aus- führungen des Berufungsgerichts - nicht auf den gesamten Streitstoff, sondern allein auf die Wirkungen des in dem Vorprozess erlassenen Gestaltungsurteils, mit dem das Amtsgericht auf den Härteeinwand des Beklagten die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 BGB, § 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO gegenüber dem Kläger zu 1 angeordnet hat. Ein solches Urteil führt - was die Revision verkennt - nicht etwa dazu, dass der Vermieter an einer erneuten Kündigung des Mietverhältnisses gehindert wäre, sondern ausweislich der Vorschrift des § 574c Abs. 2 Satz 1 BGB - auch zwischen den am Prozess beteiligten Parteien (hier dem Kläger zu 1 und dem Beklagten) - allein dazu, dass der Mieter (auch) einer späteren Kündigung widersprechen und von dem Vermie- ter verlangen kann, das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Die Wirksamkeit einer nach Rechtskraft des Gestaltungsurteils ausgesprochenen Kündigung - wie im vorliegenden Fall die Eigenbedarfskündigung vom 2. März 2018 - wird entgegen der Auffassung der Revision, die zu Unrecht meint, der 4 - 5 - Kläger zu 1 sei an einer Mitwirkung an dieser Kündigung gehindert gewesen, durch ein solches Urteil nicht in Frage gestellt. Hiervon ist auch das Berufungs- gericht nach seinen Ausführungen in den Entscheidungsgründen rechtsfehlerfrei ausgegangen. Die von dem Berufungsgericht aufgeworfene Rechtsfrage ist da- her nur für den von dem Beklagten geltend gemachten Fortsetzungsanspruch nach §§ 574 ff. BGB von Bedeutung mit der Folge, dass sich die Revisionszulas- sung - eindeutig - auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt. b) Etwas anderes lässt sich - entgegen der Auffassung der Revision - auch den in der Zulassungsbegründung genannten Erwägungen des Berufungsge- richts nicht entnehmen, wonach es ʺjedenfalls denkbarʺ erscheine, dass Gestal- tungsurteile auch die übrigen - nicht (an dem Vorprozess) beteiligten - notwendi- gen Streitgenossen binden könnten, um der Gefahr widerstreitender Entschei- dungen zu begegnen. Diese Erwägungen des Berufungsgerichts, die es im Rah- men der Darstellung mehrerer Lösungsmöglichkeiten der von ihm aufgeworfenen Rechtsfrage angestellt hat, beziehen sich unzweifelhaft auf das im Vorprozess erlassene Gestaltungsurteil (nach § 574a Abs. 2 BGB, § 308a Abs. 1 Satz 1 ZPO) und die dort festgestellten Härtegründe, nicht aber auf die von den Klägern erklärte Kündigung vom 2. März 2018, deren Wirksamkeit das Berufungsgericht im Übrigen auch hinsichtlich des Klägers zu 1 bejaht hat. 2. Entgegen der Ansicht der Revision ist die Beschränkung der Zulassung auf die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB auch wirksam. Bei dieser Regelung handelt es sich - anders als die Revision meint - nicht um eine einzelne Rechts- frage oder ein bloßes Anspruchselement, sondern - wie bereits im Hinweisbe- schluss vom 30. November 2021 ausgeführt - um einen selbständigen Teil des Streitstoffs, der in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem üb- rigen Streitstoff beurteilt und auf den die Revision daher wirksam beschränkt wer- den kann. 5 6 - 6 - Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfer- tigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Auf die Wirksamkeit der Kündigung hat die Geltendmachung von Härtegründen keinen Einfluss (vgl. etwa Senatsurteile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 22; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 15, 32; Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 15. Aufl., § 574 BGB Rn. 16 und § 574a BGB Rn. 24; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 8), son- dern führt lediglich dazu, dass der Mieter bei Vorliegen einer nicht mehr zu recht- fertigenden Härte auf der Fortsetzung des Mietverhältnisses bestehen kann und der von dem Vermieter geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch aus diesem Grund abzuweisen ist (vgl. Senatsurteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Hartmann, aaO, § 574a BGB Rn. 24). Die Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs birgt deshalb nicht die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen und ist damit wirksam (vgl. hierzu grundlegend Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 17 mwN). II. Soweit das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, liegt ein Zulas- sungsgrund nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Zur Begründung wird auch insoweit auf den Hin- weisbeschluss vom 30. November 2021 Bezug genommen, in welchem der Se- nat die von der Revision mit den Schriftsätzen vom 8. Februar und 16. Februar 7 8 - 7 - 2022 (nochmals) vorgebrachten Gesichtspunkte bereits ausführlich behandelt hat. 1. Der Senat hat in dem vorgenannten Hinweisbeschluss im Einzelnen ausgeführt, dass eine Durchbrechung des Grundsatzes, wonach ein Dritter an ein ohne seine Mitwirkung - und damit auch ohne Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) - zustande gekommenes gerichtliches Erkenntnis grund- sätzlich nicht gebunden sein soll, nur in Betracht kommt, wenn dies im Einzelfall vom Gesetz ausdrücklich angeordnet oder zumindest nach dem Sinn einer Ge- setzesvorschrift geboten ist, und dass der Gesetzgeber für die hier in Rede ste- hende Fallgestaltung eine solche Vorschrift nicht geschaffen hat. Das Berufungs- gericht war deshalb durch die im Vorprozess gegenüber dem Kläger zu 1 ange- ordnete Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht an einer (erneuten) Prüfung des Vorliegens von Härtegründen des Beklagten im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegenüber den Klägern zu 2 und 3 gehindert. Da in Bezug auf die Kläger zu 2 und 3 nicht ein Fall des § 574c Abs. 2 BGB, sondern eine erstmalige Kündigung vorlag, musste das Berufungsgericht seine Prüfung - entgegen der Auffassung der Revision - nicht darauf beschrän- ken, ob sich die Umstände, die im Vorprozess für die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses bestimmend waren, verändert haben. Vielmehr hatte das Berufungsgericht im Verhältnis zu den Klägern zu 2 und 3 eine eigenständige und umfassende Prüfung des Vorliegens einer Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmen. Eine solche Prüfung hat das Berufungsgericht rechtsfehler- frei durchgeführt. Soweit die Revision demgegenüber eine Bindung der Kläger zu 2 und 3 an das Ergebnis des Vorprozesses annehmen und diesen deshalb sogar - aus den oben genannten Gründen zu Unrecht - das Kündigungsrecht absprechen 9 10 11 - 8 - will, steht ihre Auffassung nicht nur in Widerspruch zu den vorgenannten Grund- sätzen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur materiellen Rechtskraft. Sie liefe zudem auf eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) und der aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG resultierenden Rechte der am Vorprozess nicht beteiligten Kläger zu 2 und 3 hinaus. Bereits im Ausgangspunkt fehl geht deshalb auch die von der Revision im Schriftsatz vom 16. Februar 2022 angesprochene Erwägung, für eine Bindungs- wirkung spreche, dass ein Mietverhältnis mit drei Vermietern auch dann nicht wirksam gekündigt werden könne, wenn einer der Vermieter nicht kündigen wolle. Die Revision übersieht hierbei zudem, dass anders als in jenem Fall die Kläger zu 2 und 3 nicht einmal die Möglichkeit hätten, ihre Rechte - notfalls durch eine im Klageweg erzwungene Mitwirkung des Klägers zu 1 als weiterem Ver- mieter - gegenüber dem Beklagten geltend zu machen. 2. Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision - erstmals mit Schriftsatz vom 8. Februar 2022 - geltend, der Beklagte habe sich im Zusammenwirken mit einem Immobilienmakler - auf dessen Schreiben vom 31. Januar 2022 die Revision ver- weist - erfolglos seit Januar 2020 darum bemüht, eine Wohnung im "betreuten Wohnen" zu finden; es habe aber weder eine solche noch eine "ganz normale Wohnung im Stadtteil" gefunden werden können. Bei diesem Vorbringen handelt es sich um einen vom Berufungsgericht nicht festgestellten neuen Sachvortrag in der Revisionsinstanz, der nach § 559 ZPO keine Berücksichtigung mehr finden kann. 3. Soweit die Revision schließlich erneut auf die Verwurzelung des Be- klagten in der Wohnung verweist, zeigt sie revisionsrechtlich beachtliche Rechts- fehler nicht auf, sondern wiederholt vielmehr den bereits vom Berufungsgericht ausführlich behandelten Vortrag des Beklagten und setzt lediglich ihre eigene 12 13 14 - 9 - Wertung an die Stelle der rechtsfehlerfreien Würdigung des Berufungsgerichts. Dies ist revisionsrechtlich unbehelflich. 4. Der Revision des Beklagten fehlt es daher, soweit sie von dem Beru- fungsgericht zugelassen worden ist, an der erforderlichen Erfolgsaussicht. Dies würde im Übrigen selbst dann gelten, wenn nicht von einer Beschrän- kung der Revisionszulassung auszugehen wäre. Denn das Berufungsgericht hat die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 2. März 2018 rechtsfehlerfrei bejaht. Wie bereits aufgezeigt, waren weder der Kläger zu 1 noch die Kläger zu 2 und 3 durch das im Vorprozess ergangene Gestaltungsurteil an dieser (erneuten) Kündigung des Mietverhältnisses gehindert. 15 16 - 10 - III. Hinsichtlich der von der Revision hilfsweise begehrten Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO wird auf die - von der Revision nicht an- gegriffenen - Ausführungen im Hinweisbeschluss vom 30. November 2021 ver- wiesen. IV. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 12.07.2019 - 26 C 39/19 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 27.02.2020 - 5 S 36/19 - 17 18

BGH VIII ZR 180/1822.05.2019 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2021:280421UVIIIZR6.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 6/19 Verkündet am: 28. April 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 3, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1; ZPO § 554 a) Auch wenn ein Mieter seine Behauptung, ihm sei ein Umzug wegen einer beste- henden Erkrankung nicht zuzumuten, unter Vorlage bestätigender ärztlicher Atteste geltend macht, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffe- nen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44). b) An der für die Anschlussrevision erforderlichen Beschwer des Anschlussrevisions- klägers fehlt es, wenn das Berufungsgericht von der Wirksamkeit einer diesem ge- genüber ausgesprochenen Kündigung (hier: wegen Eigenbedarfs) ausgegangen ist und dessen Klageabweisungsbegehren allein deshalb entsprochen hat, weil es eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit zu den bisherigen Ver- tragsbedingungen nach §§ 574, 574a BGB bestimmt hat. BGH, Urteil vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 12. April 2021 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer, den Richter Kosziol sowie die Richterin Dr. Liebert für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 24. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Die Anschlussrevision des Beklagten wird als unzulässig verworfen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete im Jahr 1986 vom Rechtsvorgänger des Klägers eine 84,88 qm große Dreizimmerwohnung in Berlin an. Im Jahr 2012 erwarb der Kläger das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteige- rung und ist damit als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Die zuletzt ge- schuldete Nettokaltmiete beträgt 480,82 € monatlich. Mit Anwaltsschreiben vom 29. September 2016 erklärte der Kläger gegen- über dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2017 wegen Eigenbedarfs für seine Tochter, die dort nach dem Abitur 1 2 - 3 - einen eigenen Hausstand begründen wolle. Der im Jahr 1949 geborene Beklagte widersprach der Kündigung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Das Amtsgericht hat die vom Kläger erhobene Räumungs- und Herausga- beklage mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam. Das Landgericht hat die hierge- gen gerichtete Berufung des Klägers zurückgewiesen. Dabei hat es zwar die Ei- genbedarfskündigung des Klägers durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteein- wand des Beklagten angeordnet, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis zu den bisherigen Vertragsbedingungen auf unbestimmte Zeit fort- gesetzt werde. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. Demgegenüber erstrebt der Be- klagte im Wege der Anschlussrevision eine Abänderung des Berufungsurteils da- hingehend, dass die Klage wegen formeller wie materieller Unwirksamkeit der Kündigung "uneingeschränkt" abgewiesen werde. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe der geltend gemachte Räumungsausspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zu. Allerdings sei davon auszugehen, dass die Eigenbedarfs- kündigung vom 29. September 2016 wirksam gewesen sei. Formelle Bedenken gegen die Kündigung (§ 573 Abs. 3 BGB) bestünden nicht, da die Mitteilung der 3 4 5 6 - 4 - Kerntatsache ausreichend sei, dass die Tochter des Klägers die Wohnung zur Gründung eines eigenen Haushalts anlässlich des Beginns ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin benötige. Weitere Ergänzungsangaben dazu, weshalb sie den ursprünglichen Nutzungswunsch im Hinblick auf eine an- dere Wohnung aufgegeben habe, weshalb eine 84,88 qm große Wohnung benö- tigt werde und ob diese mit weiteren Personen gemeinsam genutzt werden solle, bräuchten im Kündigungsschreiben nicht dargelegt werden. Auch der zwischen den Parteien - in einem anderen Rechtsstreit - geschlossene Vergleich über die Mieterhöhung stehe der Kündigung nicht entgegen. Der geltend gemachte Kündigungsgrund des Eigenbedarfs sei gegeben, da das Gericht nach Vernehmung der Tochter und der Ehefrau des Klägers als Zeugen davon überzeugt sei, dass die Tochter des Klägers ab Beginn ihres Stu- diums im Oktober 2017 in die von dem Beklagten innegehaltene Wohnung habe einziehen wollen. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass diese die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen zum Zwecke einer Wohn- gemeinschaft habe nutzen wollen, sei der Wohnbedarf auch nicht unangemes- sen und überhöht. Es könne für die Annahme einer sogenannten Vorratskündi- gung auch nicht ausreichen, dass die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt habe, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft habe nut- zen wollen, wenn sich - wie vorliegend - nach der Beweisaufnahme zweifelsfrei ergebe, dass sich in jedem Falle ein Eigennutzungswunsch in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung verfestigt habe. Schließlich stelle sich die Kündi- gung auch nicht dadurch als rechtsmissbräuchlich dar, dass der Kläger eine an- dere ihm gehörende Wohnung in der straße ab Sommer 2015 unbe- fristet vermietet habe. 7 - 5 - Allerdings könne der Beklagte gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlan- gen, da die Beendigung desselben wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner schlechten gesundheitlichen Verfassung eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde und ungewiss sei, wann die dieser zugrundeliegenden Umstände wegfielen. Außerdem wohne er seit über dreißig Jahren in der Woh- nung und sei daher fest in seinem Wohnumfeld verwurzelt. Es könne bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die An- nahme einer unzumutbaren Härte rechtfertigen; dabei könne zur Beurteilung des Gesundheitszustandes auf ärztliche Atteste zurückgegriffen werden. Die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens erscheine vor- liegend nicht angezeigt. Die Atteste des Facharztes für Nervenheilkunde Dr. M. vom 13. Dezember 2013, 16. Juli 2017 und 10. Mai 2018 sowie das Attest des "MVZ " vom 7. September 2017 bescheinigten dem Beklag- ten eine Räumungsunfähigkeit, weil er zum einen aus medizinisch-orthopädi- scher Sicht außerstande sei, Gegenstände mit einem Gewicht über zehn Kilo- gramm zu heben, und weil zum anderen das gewohnte soziale Umfeld wichtig sei, um einer Verschlechterung der Depression entgegenzuwirken. Bei der De- pression, die - in den 60er und 70er Jahren - bereits zu zwei Suizidversuchen des Beklagten geführt habe, handele es sich um eine mittel- bis schwergradige rezidivierende Erkrankung, die auch Magen-, Herz- und Kreislaufbeschwerden verursache. Auf der anderen Seite komme dem in einem anderen Rechtsstreit vor dem Amtsgericht eingeholten Gerichtsgutachten vom 16. Juni 2015 - nach welchem keine Hinweise für eine klinisch relevante depressive Symptomatik und keine Gefahr der Verschlechterung im Falle eines Umzugs be- stünden - für das hiesige Verfahren keine maßgebende Bedeutung zu, da es sich auf einen Zustand des Beklagten deutlich vor dem Zeitpunkt der beabsichtigten 8 9 - 6 - Beendigung des Mietverhältnisses beziehe und weil die Begutachtung - wenn auch von Seiten des Beklagten - vorzeitig abgebrochen worden sei. Gegenüber diesen somit gewichtigen Härtegründen genüge der vom Klä- ger geltend gemachte Grund für die Nutzung gerade dieser Wohnung - die ge- plante Haushaltsgründung seiner Tochter - nicht, um ein überwiegendes Inte- resse zu begründen. Die Tochter wohne derzeit noch im Haushalt des Klägers und sei damit nicht von Wohnungslosigkeit bedroht. Überdies könne die allein- stehende Tochter ihr Vorhaben, eine Wohngemeinschaft zu gründen, auch wo- anders verwirklichen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungs- und Herausga- beanspruch des Klägers aus § 546 Abs. 1, § 985 BGB gegen den Beklagten nicht verneint werden. Denn das Berufungsgericht hätte die Bewertung, der Beklagte könne aufgrund seines Alters und seiner gesundheitlichen Verfassung die Fort- setzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB verlangen, nicht allein auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Atteste, sondern erst nach Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankungen vornehmen dürfen. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausge- gangen, dass die am 29. September 2016 ausgesprochene Kündigung des Miet- verhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB das Vertragsverhältnis beendet hat. 10 11 12 - 7 - a) Entgegen der - im Rahmen ihrer Anschlussrevision ausgeführten - Auf- fassung der Revisionserwiderung genügt das Kündigungsschreiben vom 29. September 2016 den (formellen) Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB. aa) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieses Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erfor- derliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. VI/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]; 14/4553, S. 66). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungs- grund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschie- den werden kann (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, NZM 2017, 559 Rn. 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 15; jeweils mwN). Eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hin- nehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszu- richten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserforder- nis gerade verwehrt werden soll (Senatsurteile vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15, aaO; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). Zu hohe formale Anfor- derungen sind dabei mit Blick auf diesen Zweck des Begründungserfordernisses aber unangebracht (so ausdrücklich BT-Drucks. 14/4553, S. 66). Bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, aaO; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7; vom 17. März 2010 - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8). 13 14 - 8 - bb) Die beschriebenen Anforderungen erfüllt das Kündigungsschreiben des Klägers vom 29. September 2016, in welchem mitgeteilt wird, dass der Klä- ger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs geltend macht, weil er diese für seine Tochter benötige, die zum Beginn ihres Studiums im Wintersemester 2017/2018 in Berlin aus dem elterlichen Haushalt ausziehen und dort einen eige- nen Haushalt begründen wolle. Soweit die Revisionserwiderung ihre gegenteilige Auffassung auf die Annahme stützt, dass der Kläger beziehungsweise seine Tochter tatsächlich von vornherein die Absicht verfolgt hätten, die Wohnung "in anderer Art" als im Kündigungsschreiben angegeben - namentlich gemeinsam mit einem Freund oder einer Wohngemeinschaft - zu nutzen und deshalb der im Kündigungsschreiben genannte Kündigungsgrund tatsächlich gar nicht bestan- den habe, verkennt sie bereits den beschriebenen Zweck des Begründungser- fordernisses und vermengt diesen unzulässigerweise mit der Prüfung des Vorlie- gens des angegebenen Kündigungsgrunds. Mit der Angabe, dass die Tochter in der Wohnung einen eigenen Haus- stand begründen wolle, hat der Kläger die Person und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung ausreichend identifizierbar angegeben und es dem Be- klagten ermöglicht, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten. Weitere - und nach zutreffender Beurteilung des Berufungsgerichts auch erst im weiteren Verlauf konkretisierte - Überlegungen der Tochter, die Wohnung zusammen mit einem Freund oder anderen Personen in Form einer Wohngemeinschaft nutzen zu wollen, begründen demgegenüber keine unter- schiedliche Eigenbedarfslage sowie erst recht keinen "anderen Kündigungs- grund". Vielmehr handelt es sich dabei um die Angabe zusätzlicher Tatsachen, die der näheren Erläuterung, Ergänzung und Ausfüllung des geltend gemachten Kündigungsgrundes dienen und nach der Rechtsprechung des Senats als solche grundsätzlich auch noch im Prozess nachgeschoben werden können (vgl. 15 16 - 9 - Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, WuM 2007, 515 Rn. 25). Inso- weit übersieht die Revisionserwiderung, dass das in § 573 Abs. 3 BGB ge- schützte Informationsbedürfnis des Mieters von den weitergehenden - vom Be- streiten des beklagten Mieters abhängigen - Anforderungen an die substantiierte Darlegung der tatbestandlichen Kündigungsvoraussetzungen im Prozess zu un- terscheiden ist; erst recht ist die Feststellung des Gerichts, ob die Kündigung gerechtfertigt ist, nicht auf der Grundlage des Kündigungsschreibens, sondern einer umfassenden gerichtlichen Prüfung der Begründetheit der Räumungs- und Herausgabeklage zu treffen (vgl. BVerfG, NJW 1998, 2662 f.; NZM 2003, 592 f. [jeweils zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Dementsprechend ist vorliegend auch die Frage, inwieweit sich bestimmte Einzelheiten der beabsichtigten Nutzung - wie das gemeinsame Wohnen mit wei- teren Personen - bereits im Kündigungszeitpunkt abschließend konkretisiert hat- ten, nicht für die Erfüllung der formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB entscheidend, sondern kann gegebenenfalls (und ist vom Berufungsgericht inso- weit auch berücksichtigt worden) für die Prüfung von Bedeutung sein, ob der Ver- mieter oder einer seiner Angehörigen die betreffende Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigen, also ob ein auf vernünftige und nachvollzieh- bare Gründe gestützter Eigenbedarfswunsch auch ernsthaft verfolgt wird. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung war es zur Ge- währleistung des von § 573 Abs. 3 BGB gesicherten Informationsbedürfnisses des Mieters schließlich nicht erforderlich, dass das Kündigungsschreiben Anga- ben zu anderen Immobilien des Klägers enthielt, um beurteilen zu können, "wo- raus sich ein Kündigungsgrund ergeben kann" und "ob Rechtsmissbrauch vor- liegt". Das Begründungserfordernis dient auch nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mieter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf 17 18 - 10 - rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Insoweit vermischt die Revisionserwiderung erneut das formale Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 BGB mit Aspekten der Prü- fung der Begründetheit der Kündigung. Überdies wusste der Beklagte, worauf die Revisionserwiderung selbst hinweist, ausweislich seiner Ausführungen in der Klageerwiderung offenbar bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungser- klärung von mindestens zwei weiteren Wohnungen, die im Eigentum des Klägers standen, so dass jedenfalls insoweit ohnehin kein Anlass bestanden hätte, diese Umstände erneut im Kündigungsschreiben anzusprechen (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO; vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10). b) Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die Wohnung seiner Tochter zum Studienbeginn im Oktober 2017 für die Gründung eines eigenen Hausstands zur Verfügung zu stel- len, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist und insoweit die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB er- füllt (vgl. hierzu etwa Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 17 ff. mwN). Dabei hat es nach durchgeführter Beweisaufnahme ohne erkennbare Rechtsfehler die Überzeugung gewonnen, dass es sich nicht um eine sogenannte Vorratskündigung (vgl. hierzu etwa Senatsurteile vom 23. Septem- ber 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 22; vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, WuM 2017, 342 Rn. 22; jeweils mwN) handelte, sondern der Eigennut- zungswunsch bereits im Kündigungszeitpunkt ernsthaft verfolgt worden ist, auch wenn die Tochter zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine konkrete Vorstellung davon gehabt hat, ob sie die Wohnung mit einem Freund oder weiteren Personen zum Zwecke einer Wohngemeinschaft werde nutzen wollen. Soweit die Revisi- onserwiderung diesbezüglich vermeintliche "Unstimmigkeiten" zwischen den 19 - 11 - Kündigungsschreiben und den im Laufe des Rechtsstreits getätigten Angaben erkennen möchte, erschließt sich bereits nicht und wird auch nicht näher erläu- tert, weshalb sich hieraus - selbst wenn die Nutzung gemeinsam mit anderen Personen von Anfang an geplant gewesen sein sollte - Zweifel an der Ernsthaf- tigkeit des Nutzungswillens ergeben könnten. Richtigerweise hat das Berufungsgericht auch kein rechtsmissbräuchli- ches Verhalten des Klägers darin erblickt, dass er eine andere in seinem Eigen- tum stehende 1,5-Zimmerwohnung ( straße ) im Sommer 2015 nicht nach § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB befristet vermietet hat, um diese seiner Tochter - statt der vom Beklagten bewohnten Wohnung - ab Herbst 2017 zur Ver- fügung stellen zu können. Wie der Senat bereits entschieden hat, stellt eine Ei- genbedarfskündigung mit Blick auf die in Art. 14 Abs. 1 GG gewährleistete Rechtsstellung des Eigentümers und angesichts der von den Gerichten grund- sätzlich zu achtenden Lebensplanung selbst im Fall vorhandener Alternativwoh- nungen keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn der Vermieter vernünftige und nach- vollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann (vgl. Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 18; vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 16). Vor diesem Hintergrund konnte vom Kläger erst recht nicht verlangt werden, dass er das Vorhandensein einer möglichen Alternativwohnung überhaupt erst dadurch ermöglichte, dass er bereits im Sommer 2015 - mithin über ein Jahr vor Aus- spruch der Kündigung und über zwei Jahre vor dem beabsichtigten Einzug der Tochter in die vom Beklagten bewohnten Räumlichkeiten - eine andere Wohnung nur befristet vermietete, nur weil es vor längerer Zeit - im Jahr 2013 - Pläne ge- geben hatte, dass seine Tochter nach dem Abitur dort einziehen könnte. 20 - 12 - c) Schließlich begegnet auch die Annahme des Berufungsgerichts, der in einem Mieterhöhungsprozess betreffend die streitgegenständliche Wohnung zwi- schen den Parteien am 26. Oktober 2016 - also nach Zugang der Kündigungser- klärung vom 29. September 2016 - geschlossene Prozessvergleich stehe der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegen, keinen revisionsrechtlichen Beden- ken. Das Berufungsgericht hat diesen Vergleich, in welchem der Beklagte einer Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung von 423,55 € auf 480,42 € mit Wir- kung seit dem 1. Mai 2016 zugestimmt hat, dahingehend ausgelegt, dass die kurz zuvor ausgesprochene Eigenbedarfskündigung von dieser Vereinbarung nicht berührt werden sollte. Bei Individualvereinbarungen und -erklärungen darf deren Auslegung durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur eingeschränkt daraufhin überprüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denk- gesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Ausle- gungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revi- sion gerügten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteile vom 13. Januar 2021 - VIII ZR 66/19, juris Rn. 29; vom 20. Februar 2019 - VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145 Rn. 31; vom 12. Oktober 2016 - VIII ZR 55/15, BGHZ 212, 248 Rn. 35). Derartige Fehler sind dem Berufungsgericht vorliegend nicht unter- laufen. Soweit die Revisionserwiderung der Auffassung ist, die Weiterverfolgung der von ihm im Vorprozess geforderten Mieterhöhung durch den Kläger könne nur so verstanden werden, dass die Eigenbedarfskündigung vom 29. September 2016 ihrerseits nicht mehr weiterverfolgt werde, und dass es bei wirtschaftlicher Betrachtung außerdem keinen Sinn mache, sich über einen geringfügigen Miet- erhöhungsbetrag zu einigen, wenn auf der anderen Seite der Bestand des ge- samten Mietverhältnisses mit allen nachteiligen Folgen für den Beklagten weiter- hin im Streit stehe, trifft dies nicht zu. Im Gegenteil liegt nahe, dass der Kläger trotz ausgesprochener Eigenbedarfskündigung - die er zudem im Schriftsatz vom 21 22 - 13 - 26. August 2017 wiederholte - das wirtschaftlich nachvollziehbare Interesse (wei- ter-)verfolgte, bis zur (nach wie vor ausstehenden) Entscheidung über die Wirk- samkeit der von ihm ausgesprochenen Kündigung eine Zustimmung des Beklag- ten zur daneben erstrebten Mieterhöhung zu erlangen, und dass die Parteien diesem Interesse mit dem Vergleich vom 26. Oktober 2016 Rechnung getragen haben. 2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die tatrichterliche Wür- digung des Berufungsgerichts, der Beklagte könne gemäß §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, auf mehreren revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern beruht. Das Berufungsgericht durfte sich nicht allein auf Grundlage der vom Beklagten vorgelegten Atteste die Überzeugung bilden, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute aufgrund seines gesundheitlichen Zustands eine Härte für diesen, welche auch unter Wür- digung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen sei. Vielmehr hätte es der Einholung eines - von beiden Parteien wiederholt als Beweismittel angebotenen - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Aus- wirkungen der vom Beklagten behaupteten Erkrankung auf dessen Lebensfüh- rung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung bedurft. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfest- stellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Inte- ressen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genann- 23 24 - 14 - ten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterlichen Beurteilungs- spielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Beru- fungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maß- stäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinrei- chend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2; jeweils mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurtei- lung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Bereits die Annahme, die Beendigung des Mietverhältnisses bedeute für den Beklagten wegen seines fortgeschrittenen Alters und seiner gesundheit- lichen Verfassung eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, beruht auf wesentlichen, von der Revision gerügten Verfahrensverstößen, so dass es an einer tragfähigen Tatsachengrundlage für die Überzeugungsbildung des Beru- fungsgerichts fehlt (§ 286 Abs. 1 ZPO). aa) Noch nicht zu beanstanden ist, dass das Berufungsgericht auch das Alter des Beklagten und dessen auf mehr als dreißigjähriger Mietdauer beru- hende Verwurzelung in der Wohnungsumgebung in seine Beurteilung, ob ein Härtegrund vorliegt, miteinbezogen hat. Denn aus seinen Erwägungen wird hin- reichend deutlich, dass es diese Umstände nicht bereits für sich genommen, son- dern nur im Rahmen der Gesamtwürdigung mit den von ihm weiterhin bejahten gesundheitlichen Problemen als Härtegrund anerkannt hat. Damit hat es hinrei- chend berücksichtigt, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer 25 26 - 15 - damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter- schiedlich stark auswirken können und deshalb ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungs- wechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB rechtfertigen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30 mwN). bb) Zu Recht rügt die Revision allerdings, dass das Berufungsgericht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste zu der Überzeugung gelangt ist, dieser leide unter den von ihm behaupteten Erkrankungen und sei aufgrund des- sen "räumungsunfähig". (1) Zwar hat der Senat bereits entschieden, dass von einem Mieter, der geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zu- zumuten, als medizinischem Laien über die Vorlage eines (ausführlichen) fach- ärztlichen Attests hinaus nicht verlangt werden könne, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge- sundheitlicher Nachteile zu tätigen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 48, im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464). Gemes- sen hieran hat der Beklagte seiner Substantiierungslast als derjenige, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer für ihn unzumutbaren Härte ver- langt, vorliegend genügt. Verfehlt wäre es insoweit zwar, mit dem Berufungsge- richt diesbezüglich (auch) auf das medizinisch-orthopädische Attest vom 7. Sep- tember 2017 des "MVZ " abzustellen, aus dem sich lediglich ergibt, dass der Beklagte bei einem Umzug Hilfe für die Durchführung (vor allem beim Heben schwerer Gegenstände) in Anspruch nehmen sollte. Aber der Be- 27 28 - 16 - klagte hat im Verlauf des Rechtsstreits mehrere Atteste des Facharztes für Ner- venheilkunde Dr. M. (vom 13. Dezember 2013, vom 16. Juli 2017 und vom 10. Mai 2018) vorgelegt, nach denen sich der Beklagte bei ihm seit Mai 2005 wegen einer rezidivierenden depressiven Erkrankung mit psychosomatischer Be- gleitsymptomatik in Behandlung befinde und ein Umzug aus ärztlicher Sicht un- weigerlich zu einer weiteren Krankheitsverschlimmerung führen würde. (2) Allerdings hat der Kläger die Behauptungen des Beklagten zu diesen attestierten gesundheitlichen Beeinträchtigungen wiederholt in prozessual aus- reichender Weise bestritten und zum Beweis - unter Verweis auf die Beweislast des Beklagten - mehrfach die Einholung eines entsprechenden gerichtlichen Sachverständigengutachtens beantragt. Auch der Beklagte hat die Einholung entsprechender Gutachten angeboten, um seinerseits Beweis für die Erkrankun- gen zu bringen. Mithin hätte das Berufungsgericht mangels eigener Sachkunde nicht allein aufgrund der vom Beklagten vorgelegten Atteste vom Bestehen der behaupteten Erkrankungen ausgehen dürfen, sondern hätte vielmehr ein ent- sprechendes gerichtliches Sachverständigengutachten einholen müssen. (a) Soweit die Revisionserwiderung demgegenüber meint, einer weiteren Beweiserhebung zum Gesundheitszustand des Beklagten habe es schon man- gels ausreichend substantiiertem Bestreiten des Klägers nicht bedurft, verkennt sie, dass sich eine Partei über Tatsachen, die - wie hier Art und Ausmaß der behaupteten Erkrankungen sowie die feststellbaren oder zumindest zu befürch- tenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels - nicht Gegen- stand ihrer eigenen Wahrnehmung gewesen sind, nach § 138 Abs. 4 ZPO mit Nichtwissen erklären darf. Sie ist grundsätzlich nicht verpflichtet, diese Tatsa- chen zu überprüfen, um sich näher zu ihnen äußern zu können, und muss im Rahmen des Bestreitens auch nichts weiter substantiiert darlegen (vgl. etwa Senatsurteile vom 29. Januar 2020 - VIII ZR 385/18, NJW-RR 2020 Rn. 66; vom 29 30 - 17 - 6. April 2016 - VIII ZR 71/10, NJW 2016, 3589 Rn. 31; jeweils mwN). Dessen ungeachtet hat sich der Kläger vorliegend sogar, wie die Revision unter Verweis auf den klägerischen Vortrag in den Tatsacheninstanzen belegt, jeweils konkret und detailliert mit den vom Beklagten behaupteten Erkrankungen und der Frage auseinandergesetzt, inwieweit diese überhaupt einem Umzug entgegenstünden. (b) Hiervon ausgehend hätte sich das Berufungsgericht im Rahmen seiner Überzeugungsbildung nicht allein auf die vom Kläger vorgelegten Atteste stützen dürfen. Vielmehr hat der Senat betreffend die Härtefallprüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mehrfach ausdrücklich darauf hingewiesen, dass auch dann, wenn ein Mieter durch Vorlage eines fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zu- zumuten, im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts sogar von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Um- fang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44; VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einher- gehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret fest- stellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschrän- kungen zu klären ist (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; VIII ZR 167/17, aaO; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, sich einerseits 31 - 18 - von der bestehenden Erkrankung und andererseits von den Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, ein ausreichendes Bild zu ma- chen und diese anschließend im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendi- gen Abwägung sachgerecht zu gewichten. Hiernach bestand auch vorliegend die Verpflichtung zur Einholung eines entsprechenden Sachverständigengutachtens. Die pauschale Begründung des Berufungsgerichts, über die vorgelegten (von ihm teilweise als "Gutachten" be- zeichneten) Atteste hinaus erscheine die Einholung eines "weiteren Sachverstän- digengutachtens […] nicht angezeigt" ist zudem schon deshalb verfehlt, weil im vorliegenden Verfahren erstmalig ein - von beiden Parteien ausdrücklich und mehrfach beantragtes - Sachverständigengutachten zum gesundheitlichen Zu- stand des Beklagten und den aufgrund dessen für ihn mit einem erzwungenen Umzug zu erwartenden Konsequenzen eingeholt werden sollte. Überdies ist die nicht näher hinterfragte Übernahme der Schilderungen aus den Attesten durch das Berufungsgericht auch bereits deshalb nicht nachzuvollziehen und musste sich vielmehr die Notwendigkeit einer gerichtlichen Begutachtung aufdrängen, weil in einem vorherigen Kündigungsrechtsstreit zwischen den Parteien der Ge- richtsgutachter Dr. L. mit psychiatrischem Gutachten vom 16. Juni 2015 - auf welches das Berufungsgericht nach Beiziehung der Akten sogar ausdrücklich Be- zug genommen hat - zu dem Ergebnis gekommen war, es fänden sich keine Hin- weise für eine klinisch relevante depressive Symptomatik des Beklagten und auch keine Hinweise dafür, dass der Verlust der Wohnung zu einer erheblichen Verschlechterung seines gesundheitlichen Zustandes führen würde. c) In der Folge ist auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Interes- senabwägung rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht - wie ausgeführt - die Abwägung auf unzureichende Tatsachenfestellungen zum Vorliegen von Härte- 32 33 - 19 - gründen auf Seiten des Beklagten gestützt hat und ihm damit auch eine sachge- rechte Gewichtung in der sich anschließenden Abwägung gegenüber den Ver- mieterinteressen nicht möglich war. Dabei wird die nunmehr mit dem Rechtsstreit befasste Kammer weiterhin zu beachten haben, auch dem Erlangungsinteresse des Klägers den mit Blick auf die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) angezeigten Stellenwert einzuräumen. Denn das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum, welches den Gerichten ver- bietet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die Nutzung anderer Räume zu verwei- sen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu beachten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 56; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 34; jeweils mwN). Die vom Berufungsgericht für maßgeblich erachteten Erwägungen, die alleinste- hende Tochter sei als derzeit noch im Haushalt des Klägers wohnhaft "nicht von Wohnungslosigkeit bedroht" und sei zur beabsichtigten Gründung einer Wohn- gemeinschaft nicht auf die streitgegenständliche Wohnung angewiesen, lassen insoweit eine hinreichende Auseinandersetzung indes nicht erkennen. d) Schließlich hat das Berufungsgericht auch seine Prognoseentschei- dung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härtegründe (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) bislang nicht mit Tatsachen untermauert. Außerdem lassen seine Ausfüh- rungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fort- setzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt (Senats- urteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 42). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Aus- 34 - 20 - druck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fas- sung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfol- gen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). III. Die auf eine "uneingeschränkte" Klageabweisung (wegen formeller und materieller Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 29. September 2016) gerichtete Anschlussrevision (§ 554 ZPO) des Beklagten ist bereits unzulässig, da dieser durch das angefochtene Urteil nicht beschwert ist. Der Revisionsbeklagte kann sich dem Rechtsmittel des Gegners nur an- schließen, wenn und soweit ihn das Berufungsurteil beschwert (vgl. BGH, Urteile vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, juris Rn. 53; vom 28. Januar 2011 - V ZR 147/10, WM 2011, 1950 Rn. 29; vom 17. August 2011 - I ZR 108/09, GRUR 2011, 1043 Rn. 22; vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, NJW 1995, 2563 unter II). Dies setzt voraus, dass das Berufungsurteil zu seinen Gunsten abgeändert werden kann (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, aaO). Unzulässig ist daher die Anschließung mit einem Antrag, der dem bereits in der Vorinstanz zu- erkannten Klageantrag entspricht (BGH, Urteil vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, aaO). So liegt es aber hier, denn das Berufungsgericht hat die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabweisung - wenn auch aus anderen rechtlichen Grün- den - bestätigt. Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten angemieteten Wohnung mit der Begründung abgewiesen, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei aus formellen und materiellen Gründen unwirksam und das Mietverhältnis damit nicht beendet worden. Das Be- 35 36 37 - 21 - rufungsgericht hat demgegenüber zugunsten des Klägers die Kündigung für be- gründet erachtet. Es hat dann aber auf den von dem Beklagten im Wege des Widerspruchs gegen die Kündigung erhobenen Anspruch auf Vertragsfortset- zung nach §§ 574, 574a BGB - wie nach materiellem Recht (§ 574 Abs. 2 Satz 1 BGB: "durch Urteil bestimmt") und nach der Prozessvorschrift des § 308a ZPO von Amts wegen für den Fall des Bestehens eines Fortsetzungsanspruchs vor- gesehen ("hat es in dem Urteil auch ohne Antrag auszusprechen") - die Fortset- zung des Mietverhältnisses angeordnet. Durch diese Entscheidung ist der Be- klagte, der mit seiner Anschlussrevision eine "uneingeschränkte" Klageabwei- sung im Sinne des amtsgerichtlichen Urteils herbeiführen möchte, indes nicht be- schwert. Denn das Berufungsgericht hat - zwar mit anderem rechtlichen Ansatz, aber im Ergebnis im Einklang mit dem Amtsgericht - das Mietverhältnis ebenfalls als fortbestehend angesehen und demzufolge lediglich die vom Amtsgericht aus- gesprochene Klageabweisung bestätigt (vgl. insbesondere auch das Senatsurteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 21 [zu § 528 ZPO]). Selbst wenn die rechtliche Beurteilung der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung durch das Berufungsgericht insoweit rechtsfehlerhaft wäre, könnte der Beklagte daher keine Abänderung des Berufungsurteils zu seinen Gunsten erreichen. Schließlich ergibt sich die Beschwer des Beklagten auch nicht daraus, dass das Berufungsurteil auf die Revision des Klägers aufzuheben ist; denn die Beschwer muss aus dem angefochtenen Urteil, nicht aus der Beseitigung dieses Urteils durch das Revisionsgericht folgen (BGH, Urteile vom 22. Januar 2021 - V ZR 12/19, aaO Rn. 54; vom 31. Mai 1995 - VIII ZR 267/94, aaO). Die im Rahmen der Anschlussrevisionsbegründung vorgebrachten Rügen der Revisionserwiderung hat der Senat allerdings - wie ausgeführt - vollständig im Rahmen der Revision des Berufungsurteils berücksichtigt. - 22 - IV. Nach alledem war das angefochtene Urteil auf die Revision des Klägers und unter Verwerfung der Anschlussrevision des Beklagten aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da sie aus den ausgeführten Gründen nicht zur End- entscheidung reif ist, zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO); dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Fetzer Kosziol Dr. Liebert Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 13.11.2017 - 237 C 205/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 24.09.2018 - 64 S 2/18 - 38

§ 574§ 573

BGH VIII ZR 270/2216.04.2025 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR180.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 180/18 Verkündet am: 22. Mai 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 a) Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses setzt nicht voraus, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maß- gebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. b) Da sich ein hohes Alter eines Mieters und/oder eine lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unter- schiedlich stark auswirken können, rechtfertigen diese Umstände ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen im Falle eines erzwunge- nen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu (hier Demenz gemischter Genese), aufgrund derer beim Mieter im Falle seines Herauslösens aus seiner näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlech- terung seines gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht, kann dies in der Ge- samtschau zu einer Härte führen. Wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situa- tion des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här- tegrund darstellen (Bestätigung von Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20). - 2 - c) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels sub- stantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haf- tendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwar- tende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Bestätigung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24, 29). d) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Partei- en im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichti- gen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB ande- rerseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). Diesen Vorgaben werden die Gerichte nicht gerecht, wenn sie (wie das Beru- fungsgericht) dem Vermieter, der die Mietwohnung zum Zwecke der Selbstnut- zung erworben hat, bei der Gewichtung und Abwägung der gegenläufigen Belan- ge eine geringere Bedeutung zumessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorge- hen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet, und ei- nem solchen Nutzungswunsch einen geringeren Stellenwert als einem Eigenbe- darf des ursprünglichen Vermieters zuweisen. e) Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebenspla- nung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interes- sen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an des- sen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht. f) Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Um- ständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Aus diesen Gründen ist es (an- ders als das Berufungsgericht annimmt) nicht zulässig, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen (hier: Selbstnutzungs- wunsch des Erwerbers einer vermieteten Wohnung einerseits; nach langer Miet- dauer eintretender Eigenbedarf des ursprünglichen Vermieters andererseits). - 3 - BGB § 574 Abs. 2 Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatz- wohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbe- kannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Um- stand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat. Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewis- ses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist. BGB § 574a Abs. 2 Wenn auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, haben die Gerichte im Falle eines Überwiegens der Mieterinteressen im Rahmen der von ihnen zu tref- fenden Ermessensentscheidung sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. ZPO § 144 a) Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisan- tritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengut- achtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschrie- benen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Bestätigung und Fortentwicklung von Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). b) Vom Mieter ist als medizinischen Laien über die Vorlage eines solchen (ausführli- chen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender ge- sundheitlicher Nachteile zu tätigen (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1993, 463). BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 4 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 9. Mai 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs- gericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte zu 1 und ihr inzwischen verstorbener Ehemann mieteten im Jahr 1974 von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine in einem Mehrfamilien- haus gelegene Dreizimmerwohnung in Berlin mit einer Grundfläche von 73,03 qm an. Die zuletzt geschuldete monatliche Kaltmiete beträgt 482 €. Au- ßer der im Jahr 1937 geborenen Beklagten zu 1 leben in der Wohnung noch ihre beiden Söhne, die Beklagten zu 2 und zu 3, die beide seit längerem das 50. Lebensjahr überschritten haben. 1 - 5 - Der Kläger ist seit dem 12. August 2015 Eigentümer der Wohnung. Da- neben hat er eine weitere, im selben Anwesen gelegene Dreizimmerwohnung mit einer Wohnfläche von 64,95 qm erworben, die an die von den Beklagten genutzten Mieträume angrenzt und von einem älteren Ehepaar bewohnt wird. Er selbst lebt bislang mit seiner Ehefrau und zwei kleinen Kindern zur Miete in einer 57 qm großen Zweizimmerwohnung. Mit Anwaltsschreiben vom 22. Januar 2016 erklärte der Kläger gegen- über der Beklagten zu 1 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte die Kündigung in der Klageschrift vom 21. November 2016. Die Beklagte zu 1 widersprach der Kün- digung und berief sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 sprach der Kläger zudem die fristlose außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines zwischen ihm und dem Beklagten zu 2 stattgefundenen Vorfalls aus. Weiter erklärte er mit Anwaltsschreiben vom 2. März 2017 auch gegen- über den Mietern der Nachbarwohnung wegen Eigenbedarfs die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2017. Der Kläger hat gel- tend gemacht, es sei langfristig geplant, beide Wohnungen zu verbinden und als Einheit zu nutzen. Das Amtsgericht hat der vom Kläger erhobenen Räumungsklage auf- grund der am 22. Januar 2016 ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Be- klagten hat das Landgericht unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils die Klage abgewiesen und angeordnet, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf 2 3 4 5 - 6 - unbestimmte Zeit verlängere. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Re- vision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, WuM 2018, 584) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im We- sentlichen ausgeführt: Dem Kläger stünden Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gegen die Beklagten nach §§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht zu. Die fristlose Kündigung vom 8. Juni 2017 habe nicht zur Beendigung des Miet- verhältnisses geführt. Allerdings habe die am 22. Januar 2016 ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs das Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB mit Ablauf des 31. Oktober 2016 beendet. Nach den - auch für das Berufungsgericht maßgeblichen - Feststellungen des Amtsgerichts sei ein Eigenbedarfsinteresse des Klägers gegeben. Der Eigenbedarfswunsch des Klägers habe sich in Bezug auf die streitgegenständliche Wohnung auch nicht später geändert, denn die von den Beklagten genutzte Wohnung solle in jedem Fall, also unabhängig davon, ob auch die später ebenfalls gekündigte Nach- barwohnung frei werde, durch die Familie des Klägers genutzt werden. 6 7 8 - 7 - Gleichwohl könne der Kläger nicht die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen. Denn das wirksam gekündigte Mietverhältnis habe sich nach §§ 574, 574a BGB wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte für die Beklagte zu 1 auf unbestimmte Zeit verlängert. Unter einer Härte in diesem Sinne seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung eintreten könnten. Dabei genüge es - insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen -, wenn sie mit einiger Sicherheit zu erwarten stünden. Im Streitfall träfen auf Seiten der Beklagten zu 1 eine Reihe von erhebli- chen Nachteilen zusammen. Zu ihrem hohen Alter von derzeit 79 Jahren und ihrer durch ärztliches Attest belegte Demenzerkrankung komme ihre durch die lange Mietdauer von deutlich mehr als 40 Jahren bewirkte Verwurzelung in der bisherigen Umgebung hinzu. Das ärztliche Attest lege nahe, dass eine Ver- schlechterung des gesundheitlichen Zustands der Beklagten zu 1 im Falle eines Herauslösens aus ihrer bisherigen Umgebung ernsthaft zu befürchten stehe. Des Weiteren sei in Anbetracht des angespannten Berliner Wohnungsmarkts und der beengten Vermögens- und Einkommensverhältnisse der Beklagten ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaf- fen. Dies belegten auch die erfolglosen Bemühungen der Beklagten, eine ande- re Wohnung zu finden. Die Beklagte zu 1 müsse sich insoweit nicht darauf ver- weisen lassen, für sich allein Ersatzwohnraum zu suchen, denn sämtliche Be- klagten könnten als Familienangehörige das Zusammenleben in einer Wohnung beanspruchen. Dementsprechend stelle die Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 BGB auch ausdrücklich auf die "Familie" des Mieters ab. Die mit der Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 ver- bundene Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klä- 9 10 11 - 8 - gers nicht zu rechtfertigen. Zwar sei bei der gebotenen Abwägung der beider- seitigen Interessen zu berücksichtigen, dass dem Erlangungsinteresse des Klä- gers ein hohes Gewicht beizumessen sei, zumal er und seine Familie aufgrund ihrer derzeit prekären Wohnsituation, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen werde, gewichtigen Bedarf an Wohnraum hätten. Jedoch müsse sich der Kläger in diesem Zusam- menhang entgegenhalten lassen, dass er die Wohnung schon mit dem Ziel ei- ner Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand gekauft und bereits zum Zeitpunkt des Wohnungserwerbs mit Schwierigkeiten, nämlich dem Bestehen von Härtegründen für den Fall größeren Raumbedarfs infolge Familienzuwach- ses, habe rechnen müssen. Hinzu komme, dass die Maklerin bei der Besichti- gung der Wohnung in Anwesenheit des Klägers den Beklagten bedeutet habe, eine Kündigung des Mietverhältnisses sei nicht beabsichtigt. Der Kläger habe dem nicht widersprochen. Auch dieses widersprüchliche und treuwidrige Ver- halten des Klägers gehe zu seinen Lasten. Bei Abwägung der gegenläufigen Interessen der Parteien habe das Er- langungsinteresse des Klägers zurückzutreten. Für die Beklagte stelle die Be- endigung des Mietverhältnisses aus den dargelegten Gründen eine unzumutba- re Härte dar. Den Interessen eines Eigentümers, der (wie hier der Kläger) eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig er- hältliche Wohnung - mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, komme dagegen ein geringeres Gewicht zu als dem - grundsätzlich gegenüber den Mieterinteressen vorrangigen - Rückerlan- gungsinteresse eines Eigentümers in der für ein Dauerschuldverhältnis typi- schen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Eine solche (hier nicht vorliegende) Fallgestaltung zeichne sich na- mentlich dadurch aus, dass sich nicht für einen Dritten, sondern gerade für den 12 - 9 - vom Mieter ausgewählten Vertragspartner geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den dieser so nicht habe vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdiene. Da ungewiss sei, wann voraussichtlich die Umstände wegfielen, auf- grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle, sei gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB die Fortführung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche des Klägers ge- gen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten zu 1 und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten und von den drei Beklagten genutzten Wohnung nach § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die vom Kläger am 22. Januar 2016 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2016 be- endet hat. a) Dass der Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten zu 1 vermieteten Wohnung selbst verursacht hat, 13 14 15 16 - 10 - schließt eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (so bereits Se- natsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100). Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht al- lein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers miss- achten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten (BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer finanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvollziehbar, wenn er sich hierzu al- lein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein (BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Erst recht hat dies zu gelten, wenn - wie hier - der Ankauf erfolgt, um eine Verbesserung der Wohnverhältnisse zu erreichen. b) Auch im Übrigen hat das Berufungsgericht das Vorliegen einer Eigen- bedarfssituation im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtsfehlerfrei bejaht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt der Kündigungstatbe- stand des Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht voraus, dass aus Sicht des Vermieters eine "objektive Notwendigkeit" zur Nutzung der vermiete- ten Wohnräume besteht, so dass subjektive "Eigenbedarfswünsche" nicht aus- reichten. Die Revisionserwiderung, die dem Berufungsgericht zum Vorwurf macht, Wünsche und Intentionen des Vermieters unzulässig mit einem "Benöti- gen" der Wohnung gleichgestellt zu haben, setzt sich mit dieser Auffassung in Widerspruch zu der gefestigten Rechtsprechung des Bundesverfassungsge- richts und des Bundesgerichtshofs. 17 - 11 - aa) Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfGE 68, 361, 374; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1994, 994 f.). Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Miet- wohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernst- hafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehba- re Gründe gestützt wird (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24 mwN). Eine solche Auslegung ist im Hinblick auf die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zukommende Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geboten. Danach haben die Fachgerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezo- genen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481; Se- natsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 14). Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft ver- folgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (BVerfG, NJW 1994, 994 f.; WuM 2002, 21 f.; NJW 2014, 2417 Rn. 28; NJW 1993, 1637 f.; NJW 1994, 309 f.; Senatsur- teile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO Rn. 15; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 19). 18 19 - 12 - bb) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht zu Recht im Einklang mit dem Amtsgericht angenommen, dass der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume für sich und seine Familie zu nutzen, die Anforderungen des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfüllt. Wie das Amtsgericht und ihm folgend das Berufungsgericht zutreffend angenommen haben, ist der Wunsch, eine erworbene Eigentumswohnung selbst zu Wohnzwecken zu nutzen, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen (vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Das Berufungsgericht hat auch in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht frei von Verfahrensfehlern die Überzeugung gewonnen, an dem Wunsch des Klägers, die von den Beklagten genutzte Wohnung zu beziehen, habe sich auf- grund der späteren Kündigung der Nachbarwohnung nichts geändert, denn die von der Beklagten zu 1 angemietete Wohnung solle in jedem Falle, also auch unabhängig von der später ebenfalls freiwerdenden Nachbarwohnung genutzt werden. Anders als die Revisionserwiderung meint, haben die Vorinstanzen bei ihrer Überzeugungsbildung (§ 286 Abs. 1 ZPO) nicht entscheidungserheblichen Vortrag der Beklagten übergegangen. Anders als dies die Beklagten in ihrer Berufungsbegründung den Bekundungen der Zeugin D. entnehmen wollen, hatte der Kläger seinen Eigenbedarf nicht von vornherein auf eine durch die Zusammenlegung der von den Beklagten genutzten Räumlichkeiten und der Nachbarwohnung festgelegt. Ein solcher Plan war nach den Bekundungen der Zeugin D. zwar zunächst ins Auge gefasst, dann jedoch auch aus Kosten- gründen wieder verworfen worden. Erst später - nach der erfolgten Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses - war dann der Entschluss getrof- 20 21 22 - 13 - fen worden, langfristig beide Wohnungen zusammenzulegen. Die Revisionser- widerung stellt letztlich weder die - durch den tatsächlichen Ablauf (Kündigung der etwa 75 qm großen Wohnung der Beklagten am 22. Januar 2016; Kündi- gung der circa 65 qm großen Nachbarwohnung am 3. März 2017) bestätigte - Glaubhaftigkeit dieser Bekundungen noch die persönliche Glaubwürdigkeit der Zeugin in Frage, sondern zieht lediglich die - den Aussagegehalt der Bekun- dungen der Zeugin verkürzende - eigene Bewertung der Beklagten heran. Daher ist aus revisionsrechtlicher Sicht die von den Vorinstanzen gefun- dene Überzeugung nicht zu beanstanden, dass dem Kläger auf jeden Fall - un- abhängig davon, wie sich die Dinge bezüglich der Nachbarwohnung weiter ent- wickeln würden - daran gelegen war, mit seiner Ehefrau und seinen zwei klei- nen Kindern aus der beengten Zweizimmermietwohnung in die von den Beklag- ten genutzte, deutlich geräumigere Dreizimmerwohnung zu ziehen. Zum Zeit- punkt der Kündigung der streitgegenständlichen Wohnung hatte sich der Ei- gennutzungswunsch des Klägers damit auf diese Wohnung verdichtet. Dem- entsprechend hat er im Kündigungsschreiben vom 22. Januar 2016 seinen Ei- genbedarf auch hierauf gestützt und beschränkt. 2. Ebenfalls noch zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, dass im Streitfall zu prüfen ist, ob das Mietverhältnis auf Verlangen der Beklagten zu 1 gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen ist. Denn die vom Kläger im Ver- lauf des Räumungsprozesses mit Schriftsatz vom 8. Juni 2017 zusätzlich erklär- te fristlose außerordentliche Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB), bei der eine Be- fugnis des Mieters, ein Fortsetzungsverlangen nach den genannten Vorschrif- ten zu stellen, nicht bestünde, ist - wie das Berufungsgericht in Übereinstim- mung mit dem Amtsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat - unwirksam, weil das dem Beklagten zu 2 zum Vorwurf gemachte Verhalten eine Kündigung 23 24 - 14 - nach § 543 Abs. 1 BGB nicht rechtfertigt. Dies stellt auch die Revision nicht in Frage. 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Beklagte zu 1 könne nach §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Zwar ist es im Ergebnis nicht zu bean- standen, dass das Berufungsgericht angenommen hat, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für die Beklagte zu 1 (und ihre erwachsenen Söhne) eine Härte dar. Hiervon geht im Übrigen auch die Revision aus. Seine weitere Annahme, diese Härte sei auch unter Berücksichtigung der berechtigten Inte- ressen des Klägers nicht zu rechtfertigen, beruht jedoch auf mehreren revisi- onsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Zum einen hat das Berufungsgericht auf Seiten der Beklagten Umstände in seine Interessenabwägung einbezogen, zu denen es keine ausreichenden tatsächlichen Feststellungen getroffen hat. Zum anderen hat es unzutreffende Maßstäbe an die vorzunehmende Interes- senabwägung angelegt. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende 25 26 - 15 - rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietver- hältnisses bedeute für die Beklagte zu 1 und für ihre in ihrem Haushalt leben- den Söhne eine Härte, ist allerdings nicht zu beanstanden. aa) Das Berufungsgericht ist trotz seiner etwas missverständlichen Aus- führungen zum Vorliegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB davon ausgegangen, dass nach ständiger Rechtsprechung des Senats nur solche für die Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Be- tracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 25; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Es ist zwar auf diese Unterscheidung nicht eingegangen, sondern hat nur allgemein ausgeführt, unter einer Härte seien alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten könnten. In seinen wei- teren Erwägungen hat es aber zutreffend nicht jeden solcher Nachteile für eine Härte genügen lassen, sondern auf besondere im Falle der Beklagten zu 1 ge- gebene Umstände abgestellt, vor allem auf deren hohes Alter (79 Jahre zum 27 28 - 16 - Zeitpunkt der Kündigung), auf ihre durch eine Mietdauer von mehr als 40 Jah- ren in besonderem Maße bestehende Verwurzelung in ihrer Umgebung, auf ihren angegriffenen Gesundheitszustand (Demenzerkrankung) und zu befürch- tende "weitere" Verschlechterungen ihrer körperlichen und psychischen Verfas- sung. Damit hat es seiner Entscheidung unausgesprochen zugrunde gelegt, dass die typischerweise bei einem Umzug auf Seiten des Mieters und seiner Familie auftretenden Beschwernisse für die Annahme einer Härte nicht ausrei- chen. bb) Auch das von ihm gefundene Ergebnis, dass aufgrund der genann- ten Umstände (hohes Alter der Mieterin, lange Mietdauer, Verwurzelung in der bisherigen Umgebung; ärztlich attestierte Demenzerkrankung, verbunden mit der Gefahr einer Verschlechterung im Falle eines Umzugs) vom Vorliegen einer Härte für die Beklagte zu 1 im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auszugehen ist, ist - was auch die Revision nicht in Zweifel zieht - nicht zu beanstanden. (1) Das Berufungsgericht hat - vom Ansatz her frei von Rechtsfehlern - das fortgeschrittene Alter der Beklagten zu 1 und deren auf einer mehr als 40jährigen Mietdauer beruhenden Verwurzelung in ihrer Umgebung in seine Beurteilung einbezogen, ob ein Härtegrund vorliegt. Allerdings hat es hierbei nicht hinreichend deutlich gemacht, ob es jeden dieser Umstände bereits für sich genommen oder nur im Rahmen einer Gesamtwürdigung als Härtegrund anerkannt hat. Dies wäre im Hinblick darauf geboten gewesen, dass sich die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjähri- gen Verwurzelung im bisherigen Umfeld je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie psychischer Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken können. Daher rechtfertigen sie ohne weitere Feststellungen zu den sich hie- raus ergebenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels 29 30 - 17 - grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (vgl. etwa LG Berlin, GE 2011, 1553, 1555; MM 1999, 351; aA LG Berlin, Urteil vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.). (2) Gleichwohl hält sich die Würdigung des Berufungsgerichts im Rah- men des tatrichterlichen Beurteilungsspielraums, so dass seine Annahme, es liege eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Denn das Berufungsgericht hat neben den genannten Umständen auch die fachärztlich bescheinigte Demenzerkrankung der Beklag- ten zu 1 berücksichtigt und seine tatrichterliche Beurteilung weiter auf die Er- wägung gestützt, dass aufgrund dieses Krankheitsbilds bei ihr im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine - nach ihrem Grad nicht näher festgestellte - Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Damit hat es rechtsfehlerfrei erkannt, dass Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB darstellen können (vgl. etwa Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, aaO iVm dem Tatbestand [Mieter sind beide mehr als 80 Jahre alt; Mie- terin ist zudem schwer krebskrank]; vgl. auch KG, GE 2004, 752 f.). In bestimm- ten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Um- zug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernst- hafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Här- tegrund darstellen (zu letzterem Gesichtspunkt vgl. Senatsurteil vom 16. Okto- ber 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 20; vgl. ferner BVerfG, NJW- RR 1993, 463, 464). (a) Der Umstand, dass die Beklagten in ihrem Widerspruchsschreiben das Vorliegen einer Demenz bei der Beklagten zu 1 noch nicht geltend ge- 31 32 - 18 - macht, sondern nur auf andere gesundheitliche Einschränkungen verwiesen haben, ist unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anord- nung des Gerichts nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeitpunkt der letz- ten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (MünchKommBGB/ Häublein, 7. Aufl., § 574 Rn. 25; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 13; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 574 Rn. 27). (b) Dass die tatrichterliche Beurteilung des Berufungsgerichts zum Vor- liegen einer Härte nach § 574 Abs. 1 BGB auf verfahrensfehlerhaft getroffenen Feststellungen beruhe, macht die Revision nicht geltend. Sie hat sich nicht mit einer Verfahrensrüge dagegen gewandt, dass das Berufungsgericht allein auf- grund des vorlegten fachärztlichen Attests die Überzeugung gewonnen hat, die Beklagte zu 1 leide - was der Kläger in der Berufungsinstanz bestritten hat - unter anderem an einer Demenz gemischter Genese. Im Revisionsverfahren ist daher vom Bestehen einer solchen Erkrankung auszugehen (§ 559 Abs. 2 ZPO). Die Revision greift auch nicht die Feststellung des Berufungsgerichts an, ein Wohnungswechsel könne zu einer "weiteren" Verschlechterung des Ge- sundheitszustands der Beklagten zu 1 führen. (c) Sie macht allerdings in Bezug auf die Interessenabwägung des Beru- fungsgerichts geltend, die Beklagten hätten nicht vorgetragen, die Beklagte zu 1 leide an Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art, so dass ein Woh- nungswechsel für sie nicht nur "Beschwernisse" mit sich bringe, sondern sie einen Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht würde "meistern" können. Richtig ist, dass das Berufungsgericht lediglich festgestellt hat, aufgrund der Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 stehe im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umgebung eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheits- 33 34 - 19 - zustands ernsthaft zu befürchten, wie dies auch das ärztliche Attest nahelege. Ob es sich dabei um gravierende Folgen handelt und welches konkrete Aus- maß die Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 angenommen hat, ist den Aus- führungen des Berufungsgerichts, das zu diesen Fragen kein Sachverständi- gengutachten erhoben hat, dagegen nicht zu entnehmen. Auf diesen Aspekt kommt es jedoch für die Frage des Vorliegens einer Härte letztlich nicht an, weil - wovon auch die Revision ausgeht - die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhältnisses sei für die Be- klagte zu 1 mit einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verbunden, im Hinblick auf die beschriebenen Gesamtumstände einer revisionsrechtlichen Nachprüfung unabhängig davon standhält, dass solche schwerwiegende ge- sundheitliche Beeinträchtigungen nicht (ausreichend) dargelegt beziehungswei- se festgestellt worden sind. Denn in Anbetracht des hohen Alters der Beklagten zu 1, ihrer durch eine mehr als 40jährige Mietdauer geprägte Verwurzelung in ihrem bisherigen Lebensumfeld und ihrer fachärztlich bescheinigten Demenzer- krankung, die sich im Falle eines Umzugs "weiter" verschlechtern kann, ist die Annahme einer Härte auch dann aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu bean- standen, wenn - wovon mangels entsprechender tatsächlicher Feststellungen des Berufungsgerichts im Revisionsverfahren auszugehen ist - die Demenzer- krankung der Beklagten zu 1 (in Verbindung mit ihren von der Revisionserwide- rung angeführten weiteren altersbedingten Erkrankungen) einen Umzug nicht von vornherein ausschlösse und ein Domizilwechsel auch nicht zu einer erheb- lichen, sondern nur zu einer leichteren Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands führte. c) Dagegen ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenab- wägung aus mehreren Gründen rechtsfehlerhaft. Der vom Berufungsgericht auf 35 36 - 20 - Seiten der Beklagten zu 1 festgestellten Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB (Alter, langjährige Verwurzelung, Demenzerkrankung) kommt auf der Grundla- ge seiner bislang getroffenen Feststellungen nicht das ihr vom Berufungsgericht zugebilligte Gewicht zu. Insbesondere hat es versäumt, tragfähige Feststellun- gen zu dem Umfang und den Auswirkungen der von den Beklagten geltend gemachten Erkrankungen der Beklagten zu 1 zu treffen. Zudem hat es ange- nommen, es liege bezüglich aller Beklagten (zusätzlich) der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB (angemessene Ersatzwohnung ist zu zumutbaren Bedingun- gen nicht zu beschaffen) vor, ohne die hierfür erforderlichen tatsächlichen Fest- stellungen zu treffen. Weiter hat es dem Erlangungsinteresse des Klägers als Erwerber einer Mietwohnung unter Missachtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) einen geringeren Stellenwert beigemes- sen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt. Darüber hin- aus hat es zu Lasten des Klägers rechtsfehlerhaft als treuwidriges Verhalten berücksichtigt, dass der Kläger der von der Maklerin gegenüber den Beklagten bei der Wohnungsbesichtigung getätigten Äußerung, eine Kündigung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen habe. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Tatrichter ist daher gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sach- verhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Här- tegründe - insbesondere von im Falle eines Umzugs drohenden schwerwiegen- den Gesundheitsgefahren - und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 24, 29 37 - 21 - mwN), wobei sich letztere entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein müssen (§ 574 Abs. 3 BGB). Bei der an- schließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfas- sungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grund- lage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. auch BT-Drucks. 3/1234 S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a BGB aF Ge- setz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des § 556a BGB]), weswegen sie sich nicht auf eine - angesichts der Vielgestaltig- keit der Lebensverhältnisse grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zu- rückziehen dürfen. Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorge- nommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (vgl. Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, aaO unter II 2). Dabei kommt es - anders als die Revisi- on meint - nicht auf ein deutliches Überwiegen an. Dies lässt sich sowohl dem Wortlaut als auch dem - sich in den Gesetzesmaterialien zur Vorgängerrege- lung in § 556a BGB aF niedergelegten und für die heutige Vorschrift unverän- dert geltenden (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68) - Regelungszweck des § 574 BGB entnehmen. Im Jahre 1967 sollte die damals geltende Vorschrift des § 556a Abs. 1 BGB aF zur besseren Verständlichkeit, also ohne inhaltliche Än- derung, dahin umformuliert werden, dass der Mieter im Falle einer Härte die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können solle (Satz 1), dies aber nicht gelte, wenn der Vermieter ein "überwiegendes berechtigtes Interesse" an der vertragsgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses habe (BT-Drucks. V/1743, S. 4). Von diesem Vorschlag wurde aber im Verlauf des Gesetzge- 38 - 22 - bungsverfahrens wieder wegen der Befürchtung Abstand genommen, der Aus- druck "überwiegendes berechtigtes Interesse" könne den unzutreffenden Ein- druck erwecken, nunmehr solle den Interessen der Mieter ein Übergewicht zu- gebilligt werden (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Die damals geplante Umformulie- rung, mit der eine inhaltliche Veränderung gegenüber der bisherigen Fassung (vgl. BGBl. I 1960 S. 389) nicht angestrebt wurde, belegt damit, dass der Fort- setzungsanspruch des Mieters nicht erst bei einem deutlichen Überwiegen der Interessen des Vermieters ausgeschlossen sein sollte. Maßgebend ist daher allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Er- gebnis führt (ähnlich Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Januar 2019, § 574 Rn. 54, die jeweils ein eindeutiges Ergebnis verlangen). bb) Das Berufungsurteil lässt bereits die gebotene sorgfältige und gründ- liche Feststellung der von den Beklagten angeführten Gründe, die für sie einen Umzug als unzumutbare Härte erscheinen lassen, vermissen. Es ist zwar - wie oben ausgeführt - nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht aufgrund des hohen Alters der Beklagten zu 1, der mehr als 40jährigen Mietdauer und der sich daraus ergebenden Verwurzelung in ihrer näheren Umgebung sowie ihrer fachärztlich attestierten Demenzerkrankung vom Vorliegen einer Härte ausgeht. Wie schwer dieser sich aus einer Verbindung von mehreren Umstän- den ergebende Härtegrund aber tatsächlich wiegt, ist von ihm nicht festgestellt worden. (1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungs- wechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren 39 40 41 - 23 - geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitli- chen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraus- sichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Diese Ver- pflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unver- sehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (ggfs. in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip; st. Rspr.; vgl. et- wa BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zum Vorliegen einer Härte nach § 541b BGB aF]; BVerfGE 52, 214, 219 f.; BVerfG, NJW 1992, 1378; NJW-RR 2014, 584, 585 mwN [jeweils zu § 765a ZPO]). Dementsprechend hat es der Senat in der erstgenannten Entscheidung nicht genügen lassen, dass das dortige Berufungsgericht eine im Falle eines Wohnungsverlustes aufgrund einer Demenzerkrankung greifbar drohende de- mentielle Orientierungslosigkeit und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheliches Zusammenleben mit seiner Ehefrau resultierenden Folgen formal als wahr unterstellt und sich kein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisen- den Interessen des betroffenen Mieters verschafft hat (Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 27 f.). In dem letztgenannten Urteil hat der Senat dem Berufungsgericht aufgegeben, für die Beurteilung des Vorlie- gens einer unzumutbaren Härte den Inhalt eines dort eingeholten schriftlichen Sachverständigengutachtens nebst mündlicher Erläuterung zu den gravieren- 42 - 24 - den Auswirkungen der Krankheit der dortigen Mieterin umfassend und einge- hend zu würdigen (Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Die beschriebenen Aufklärungsanforderungen hat das Berufungsgericht nicht einmal im Ansatz erfüllt. (a) Das Berufungsgericht hat eine eigene Sachkunde nicht aufgezeigt und sich damit letztlich auf den Inhalt des vorgelegten fachärztlichen Attests gestützt. Es hat eine weitere Klärung der Schwere der Demenzerkrankung der Beklagten zu 1 offenbar deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es den durch den Erwerb der streitgegenständlichen Wohnung selbst herbeigeführten Eigenbedarf des Klägers rechtsfehlerhaft (dazu näheres unter II 3 c cc) als ein Erlangungsinteresse minderer Art eingestuft hat. Wohl aus demselben Grund ist es auf die von der Revisionserwiderung unter Verweis auf Tatsachenvortrag der Beklagten aufgeführten weiteren Krankheitsbilder der Beklagten zu 1 (u.a. Ver- engung des Wirbelsäulenkanals, starker Verschleiß der Bandscheiben, Diabe- tes) gar nicht eingegangen. Stattdessen hat sich das Berufungsgericht damit begnügt, aus der ärztlich attestierten Demenzerkrankung abzuleiten, dass im Falle des Herauslösens der Beklagten zu 1 aus ihrem bisherigen Umfeld eine "weitere" Verschlechterung ihres Gesundheitszustands ernsthaft zu befürchten stehe, wie dies auch das ärztliche Attest "nahelege". Damit ist es seiner Ver- pflichtung, sich selbst ein umfassendes und in die Tiefe gehendes Bild über die geltend gemachten Erkrankungen und die hieraus im Falle eines erzwungenen Umzugs resultierenden oder drohenden Gesundheitsbeeinträchtigungen zu verschaffen, nicht nachgekommen. (b) Macht ein Mieter - wie hier - unter Vorlage eines Attests des behan- delnden Facharztes geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkran- kung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig 43 44 - 25 - die - beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzu- nehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkran- kung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich. Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen ei- nes erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden ge- sundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (vgl. Senatsurteile vom 16. Okto- ber 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 18, 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). Das Berufungsgericht wird also zu klären haben, an welchen Erkrankun- gen die Beklagte zu 1 konkret leidet, wie sich diese auf ihre Lebensweise, ins- besondere auf ihre Autonomie und auf ihre psychische und physische Verfas- sung auswirken, und ob ihre Erkrankungen - gegebenenfalls in Zusammenhang mit anderen Faktoren (Alter, Verwurzelung) - einen Wohnungswechsel ausge- schlossen erscheinen oder zumindest ernsthaft befürchten lassen, dass sich die gesundheitliche und/oder persönliche Situation der Beklagten zu 1 erheblich verschlechtert. In diesem Zusammenhang ist auch von Bedeutung, ob und in- wieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstüt- zung ihres Umfelds beziehungsweise durch begleitende ärztliche und/oder the- rapeutische Behandlungen mindern lassen (zu letzterem vgl. BVerfG, NJW-RR 45 - 26 - 1993, 463, 464). Die Diagnose "Demenz gemischter Genese" beantwortet an- gesichts des breiten Spektrums unterschiedlicher Krankheitsgrade, der sich aus der jeweiligen Persönlichkeit und Lebensweise des Betroffenen (etwa depressi- ve Veranlagung; Verengung des Lebenskreises; Angewiesenheit auf vertraute Abläufe; Rüstigkeit; Lebensmut; kontaktfreudiges Naturell; Aufgeschlossenheit gegenüber neuen Situationen) ergebenden Bandbreite an möglichen Reaktio- nen auf einen erzwungenen Wohnungswechsel sowie der Vielgestaltigkeit ei- nes Krankheitsverlaufs all diese Fragen nicht. Entsprechende Anforderungen haben zu gelten, soweit die weiteren vom Berufungsgericht berücksichtigten Faktoren (Alter, Verwurzelung aufgrund jahr- zehntelanger Mietdauer) betroffen sind. Auch hier kann nicht generell ange- nommen werden, dass solche Umstände einem Umzug entgegenstehen. Viel- mehr kommt es auch hier letztlich darauf an, wie diese Faktoren die Lebens- verhältnisse der Beklagten zu 1 prägen und welche Folgen ein erzwungener Wohnungswechsel nach sich zieht oder ernsthaft befürchten lässt. Die Feststel- lung, dass der Mieter hochbetagt oder stark verwurzelt ist, reicht daher für sich genommen nicht aus, um dem Tatrichter eine angemessene Bewertung seiner Lage und - im Rahmen der Interessenabwägung - eine ordnungsgemäße Ge- wichtung der beiderseitigen Interessen zu ermöglichen (aA LG Berlin, Urteil vom 12. März 2019 - 67 S 345/18, juris Rn. 22 ff.; Nichtzulassungsbeschwerde anhängig unter dem Az. VIII ZR 68/19). Erst die Feststellung der mit einem Um- zug konkret verbundenen Folgen versetzt den Tatrichter in die Lage, das Ge- wicht einer geltend gemachten Härte zuverlässig zu bewerten. (c) Von der Verpflichtung zur Erhebung eines umfassenden Sachver- ständigengutachtens (und gegebenenfalls zur Vernehmung der von den Be- klagten als Zeugen angebotenen behandelnden Ärzte) ist das Berufungsgericht 46 47 - 27 - auch nicht deswegen enthoben, weil die Beklagten im Falle eines Wohnungs- wechsels zu befürchtende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigungen nicht im Einzelnen dargelegt haben. Die Revision, die geltend macht, ange- sichts der besonderen auf Seiten des Klägers in die Interessenabwägung ein- zustellenden Belange, könnten nur "Gesundheitsbeeinträchtigungen schwerster Art" die Abwägung zu Gunsten der Beklagten ausfallen lassen, vermisst Vortrag der Beklagten zum Vorliegen solcher Beeinträchtigungen. Damit überspannt sie die Anforderungen an eine substantiierte Darlegung der durch einen Umzug drohenden erheblichen gesundheitlichen Nachteile. Die Beklagten haben - zuletzt unter Bezugnahme auf ein ärztliches Attest des behandelnden Facharztes für Neurologie und Psychiatrie - vorgetragen, der Beklagten zu 1 sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar. In diesem Attest beschreibt der behandelnde Facharzt, worauf sich seine Ein- schätzung gründet, dass im Falle eines Umzugs mit einer sich beschleunigen- den Verschlechterung des mit Beeinträchtigungen in der örtlichen und zeitlichen Orientierung, des Kurzzeitgedächtnisses, aller höheren kognitiven Funktionen und der psychischen Verfassung verbundenen Gesundheitszustandes der Be- klagten zu 1 zu rechnen ist und dass Einbußen in ihren Alltagsaktivitäten ein- schließlich der Gefahr von Stürzen und Delirien zu befürchten stehen. Von den Beklagten als medizinischen Laien ist über die Vorlage eines solchen (ausführ- lichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol- gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchten- der gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest gestützten Vortrags]). 48 - 28 - (2) Auch die im Rahmen seiner Interessenabwägung berücksichtigte An- nahme des Berufungsgerichts, für die Beklagten sei angemessener Ersatz- wohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu beschaffen (§ 574 Abs. 2 BGB), beruht nicht auf tragfähigen Feststellungen. (a) Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 49). Da- bei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 11). Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 50 f.; Erman/Lützenkirchen, BGB, 15. Aufl., § 574 Rn. 9). Gewisse Ein- schnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenem Er- satzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können (LG Stuttgart, WuM 1990, 20, 21; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 49; Erman/Lützenkirchen, aaO), wobei auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde (vgl. etwa BeckOGK-BGB/Emanuel, aaO § 574 Rn. 28; Staudinger/Rolfs, aaO; Er- man/Lützenkirchen, aaO; aA Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 35). (b) Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei an- genommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss, dass die Beklagte zu 1 dort ebenfalls mit ihren erwachsenen Söhnen zusam- menleben kann. Denn ihre Lebensführung ist von dem seit Jahrzehnten andau- 49 50 51 - 29 - ernden Zusammenleben mit ihren erwachsenen Söhnen geprägt. Dass eine solche Wohnung für sie und ihre Söhne aber nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in Berlin überhaupt nicht zur Ver- fügung stünde, die Beklagten nicht über die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel verfügten oder der gesundheitliche Zustand sämtlicher Beklagten diese an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Beru- fungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt. Auch insoweit bedarf es einer sorgfältigen Ermittlung des Sachverhalts. Seine Ausführungen, der Berliner Wohnungsmarkt sei gerichtsbekannt und ausweislich der Mietbegrenzungsverordnung des Berliner Senats vom 28. April 2015 (GVBl. 2015, S. 101), der Begründung der nach § 558 Abs. 3 Satz 3 BGB erlassenen Berliner Kappungsgrenzenverordnung vom 7. Mai 2013 (GVBl. 2013, S. 128) und der gemäß § 577a Abs. 2 Satz 2 BGB ergangenen Berliner Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. 2013, S. 488) angespannt, wobei insbesondere im Niedrigpreissegment Wohnungsnot herrsche, stützen diese Annahme allein nicht. Feststellungen dazu, ob der Mieter seiner Oblie- genheit nachgekommen ist, sich um angemessenen Ersatzwohnraum zu be- mühen, sind nicht im Hinblick auf eine vom Gericht bejahte Mangellage auf dem Wohnungsmarkt, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragen- den Verordnungen geführt hat, entbehrlich (vgl. OLG Köln, ZMR 2004, 33, 35; LG Berlin, GE 1990, 491; LG Heidelberg, DWW 1991, 244, 245; LG Karlsruhe, DWW 1992, 22; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 53 mwN; MünchKommBGB/ Häublein, aaO Rn. 14; BeckOK-MietR/Siegmund, Stand 01.03.2019, § 574 BGB Rn. 13; Fleindl, abrufbar unter https://www.mietgerichtstag.de/ mietgerichtstage/download-vorträge/mietgerichtstag-2019/, zur Veröffentlichung in WuM 2019 vorgesehen; vgl. ferner LG Düsseldorf, ZMR 1990, 380, 382). Denn daraus ergibt sich zwar, dass Mietinteressenten generell (deutlich) höhere 52 - 30 - Anstrengungen unternehmen müssen, um einen für sie geeigneten und bezahl- baren Wohnraum zu finden. Damit steht aber noch nicht fest, dass solcher Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den konkret betroffenen Mieter nicht anzumieten ist, zumal von ihm grundsätzlich zu verlangen ist, dass er sich auch um Ersatzwohnraum in einem anderen Gebiet der Gemeinde bemüht (vgl. LG Hamburg, ZMR 2003, 265, 266; LG Dessau-Roßlau, NJW-RR 2017, 585, 586; Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 574 Rn. 9). Aus diesem Grunde kann eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespann- te Wohnlage allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (un- streitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maß- nahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter (und seine Familien- oder Haushaltsangehörigen) nicht zu erlangen ist (so auch Fleindl, aaO). (c) Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Be- kannten, oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich danach, was ihm unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 13; Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 52 mwN). Hierfür reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Ver- suche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden. Das Berufungsgericht hat keine eigenen Feststellungen dazu getroffen, welche Bemühungen die Beklag- ten nach ihrem Vorbringen insoweit konkret entfaltet haben. Es hat seiner Ent- scheidung nur pauschal "die erfolglosen Bemühungen, eine andere Wohnung zu finden" zugrunde gelegt und ist dabei auf den von der Revisionserwiderung in Bezug genommenen Vortrag der Beklagten in den Tatsacheninstanzen zu 53 - 31 - den zum Zwecke einer Wohnungssuche entfalteten Aktivitäten nicht (näher) eingegangen. Vielmehr hat es sich damit begnügt, bezüglich des Sachverhaltes auf das Urteil des Amtsgerichts zu verweisen und hat es versäumt, festzustel- len, welche Anstrengungen bezüglich der Wohnungssuche die Beklagten ins- gesamt - insbesondere nach ihrem zweitinstanzlichen Vorbringen - unternom- men haben. Da das Amtsgericht den erstinstanzlichen Vortrag der Beklagten zu den getätigten Bemühungen um eine Ersatzwohnung nicht für ausreichend er- achtet hat, hätte das Berufungsgericht eine von der Würdigung des Amtsge- richts abweichende Sichtweise nur dann einnehmen dürfen, wenn es konkrete eigene Feststellungen dazu getroffen hätte, dass die Beklagten im Rahmen des ihnen Zumutbaren ausreichende Maßnahmen ergriffen haben, um in der bis- lang verstrichenen Zeit anderen Wohnraum zu finden. cc) Die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist aber nicht nur deswegen fehlerhaft, weil es bezüglich der von ihm angenomme- nen Härtegründe die erforderliche sorgfältige Tatsachenfeststellung unterlassen hat. Vielmehr hat es auch - wie die Revision mit Erfolg geltend macht - die Inte- ressen des Klägers fehlgewichtet. Zum einen hat es - anders als bei der Frage, ob der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs vorliegt - bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Bewertung und Gewichtung der gegenläu- figen Interessen der Parteien die in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgte Eigentumsga- rantie des Klägers nicht hinreichend berücksichtigt, indem es dem Kläger als Erwerber einer vermieteten Wohnung ein weniger schutzwürdiges Interesse zubilligt als einem Vermieter, der den Mietvertrag abgeschlossen und mit einer Eigenbedarfskündigung geraume Zeit zugewartet hat, während es im Gegen- zug dem Bestandsinteresse der Beklagten zu 1, ohne Feststellungen über de- ren konkrete Verhältnisse und Bedürfnisse zu treffen, eine hohe Bedeutung beigemessen hat. Zum anderen hat es das Interesse des Klägers auch deswe- 54 - 32 - gen mit einem minderen Gewicht in die Abwägung eingestellt, weil dieser sich bei dem Besichtigungstermin vermeintlich treuwidrig verhalten habe. Darüber hinaus ist die Abwägung des Berufungsgerichts von dem - dem Gesetzeszweck zuwiderlaufenden - Bestreben geleitet, Kategorien aufzustellen, in denen gene- rell die Belange des Mieters beziehungsweise die Interessen des Vermieters überwiegen. (1) Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegen- einander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BVerfGE 89, 1, 9 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. (a) Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis um- fasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (BVerfGE 81, 29, 32 f.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Die grundrechtlich verbürgte Eigentums- garantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn der Vermieter die Eigenbedarfssituation - etwa durch den Erwerb einer vermie- teten Wohnung - willentlich herbeigeführt hat (vgl. BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34), ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstatbe- stands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwägung 55 56 - 33 - nach § 574 BGB zu beachten (vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu § 556a BGB aF]). Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden (BVerfG, NJW 1994, 994). (b) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Abwägung des Erlangungsinteresses des Klägers nicht gerecht. (aa) Es hat zwar noch zutreffend erkannt, dass nach den vom Amtsge- richt getroffenen und gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auch vom Berufungsge- richt zugrunde zu legenden Feststellungen der Kläger und seine Familie in pre- kären Wohnverhältnissen leben, die sich mit dem weiteren Heranwachsen der beiden kleinen Kinder voraussichtlich sogar noch verschärfen wird. Die damit gegebene Dringlichkeit des Eigenbedarfs hat es auch rechtsfehlerfrei zu Guns- ten des Klägers als einen gewichtigen Umstand gewertet (vgl. auch Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 30 mwN). (bb) Im Anschluss daran hat es jedoch unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie im Wege der Heranziehung einer durch die angeführten Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts längst überholten Instanzrechtsprechung (LG Zwickau, WuM 1998, 159; LG München I, WuM 1994, 538; LG Bonn, NJW-RR 1990, 973 f.; vgl. auch LG Düsseldorf, WuM 1991, 36 f.; ebenso Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 65 [anders aber Rn. 67]; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 23) zu Lasten des Klägers berücksichtigt, dass dieser die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zustand erworben habe und deswegen 57 58 59 - 34 - schon zu diesem Zeitpunkt mit der Geltendmachung von Härtegründen habe rechnen müssen. Das Berufungsgericht misst damit dem Umstand, dass der Kläger die vermietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben hat, im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen des Klägers und der Abwägung der gegenläufigen Belange der Parteien eine geringere Bedeutung zu als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Hierdurch missachtet es die Rechtspre- chung des Bundesverfassungsgerichts, die bezüglich der Anwendung und Aus- legung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtli- chen Maßstäbe aufgestellt hat (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a BGB aF]). Weiter weist das Berufungsgericht dem Eigennutzungswunsch des Erwerbers einer Mietwohnung einen geringeren Stellenwert zu als einem Eigenbedarf des ur- sprünglichen Vermieters. Dies steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrun- de zu legen haben (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). (c) Auch im Rahmen der Interessenbewertung der Beklagten hat das Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend berücksichtigt. Auf Seiten der Beklagten zu 1 ist zwar ebenfalls das - insofern den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten. Ob dabei auch in deren Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) eingegriffen wird, hängt 60 61 - 35 - aber von bislang nicht getroffenen Feststellungen zu dem gesundheitlichen Zu- stand der Beklagten zu 1 und etwaig schwerwiegenden Auswirkungen auf ihre körperliche oder psychische Verfassung ab (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1993, 463 f. [zu § 556a BGB aF]; vgl. ferner BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 8 f.; BVerfG, NJW 1998, 295, 296 [zu § 765a ZPO]). (aa) Der in § 574 BGB zum Schutz des Mieters vorgesehene Fortset- zungsanspruch konkretisiert zum einen die Sozialbindung des Eigentums an Wohnraum, indem sie der Tatsache Rechnung trägt, dass große Teile der Be- völkerung auf Mietwohnungen unausweichlich angewiesen sind und die Woh- nung Lebensmittelpunkt des Mieters ist (BVerfGE 84, 197, 199 f. [zu § 556a BGB aF]). Zum anderen trägt diese Bestimmung auch dem Umstand Rech- nung, dass neben dem Eigentum des Vermieters auch das (abgeleitete) Besitz- recht des Mieters den Schutz des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG genießt (BVerfGE 89, 1, 10; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098). Der Mieter kann daher bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthalte- nen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlan- gen, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteres- ses hinreichend erfassen und berücksichtigen (BVerfGE 89, 1, 9 f.; BerlVerfGH, NZM 2003, 593, 594). (bb) Dabei haben die Gerichte im Rahmen der Interessenabwägung nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschla- genden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BVerfG, Beschluss vom 27. Januar 1994 - 1 BvR 2067/93, juris Rn. 4 f.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht, welche die Unterbringung in einem Alten- oder Pflegeheim scheuen (BVerfG, aaO). Bei der Interessenabwägung darf 62 63 - 36 - aber gleichwohl berücksichtigt werden, ob der Wunsch des Mieters, trotz seines schlechten Gesundheitszustands und einer beim Verbleib in der bisherigen Wohnung nicht mehr gewährleisteten notwendigen Pflege, an der Mietwohnung festzuhalten, objektiv unvernünftig ist (BVerfG, aaO). Vor diesem Hintergrund bedarf die Bevorzugung der Lebensplanung einer Partei einer tatrichterlichen Würdigung, die auf einer umfassenden Sachverhaltsfeststellung beruht und die für die Parteien jeweils streitenden Wertentscheidungen des Grundgesetzes in einen angemessenen Ausgleich bringt. (2) Weiter hat das Berufungsgericht zu Lasten des Klägers dessen ver- meintlich widersprüchliches und treuwidriges Verhalten bei der Wohnungsbe- sichtigung in die Interessenabwägung eingestellt, das darin bestehen soll, dass er den beim Besichtigungstermin erfolgten Angaben der Maklerin, eine Kündi- gung sei nicht beabsichtigt, nicht unverzüglich widersprochen hat. Auch hierbei hat das Berufungsgericht übersehen, dass im Rahmen des § 574 BGB letztlich eine Abwägung der damit für beide Seiten verbundenen Folgen vorzunehmen ist. Bei der vorzunehmenden Abwägung sind die Auswir- kungen, die einerseits die Vertragsbeendigung für den Mieter und andererseits die Vertragsfortsetzung für den Vermieter haben würde, zu bewerten und in Beziehung zu setzen (so auch Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 64; LG Mün- chen I, NJW-RR 2014, 1108, 1110). Dass der unterbliebene Widerspruch des Klägers zu nachteiligen Folgen für die Beklagten geführt hätte, weil diese ihr weiteres Verhalten auf eine unterbleibende Kündigung eingerichtet hätten, hat das Berufungsgericht aber nicht festgestellt. Die Revisionserwiderung zeigt übergangenen Sachvortrag hierzu auch nicht auf. 64 65 - 37 - (3) Ferner hat sich das Berufungsgericht - wie seine abschließenden Er- wägungen zeigen - bei der Interessenabwägung nicht - wie geboten - aus- schließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orien- tiert, sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Ka- tegorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht eingenommene schematische Betrachtungsweise, die es auch in einem Leit- satz seinem Urteil vorangestellt hat, verbietet sich jedoch. Bei ähnlich gelager- ten Sachverhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall ein Überwiegen der Interessen des Vermieters oder des Mieters möglich sein (vgl. etwa LG Dresden, Urteil vom 5. August 2003 - 4 S 547/02, nicht veröffentlicht, nachfol- gend Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 [iVm dem Tatbestand] sowie LG München I, NJW-RR 2014, 1108 ff. einer- seits; vgl. LG Frankfurt am Main, NJW 2011, 3526 f. andererseits, das aller- dings ein Sachverständigengutachten nicht eingeholt hat). (a) Das Berufungsgericht meint, der Eigentümer, der das Vertragsver- hältnis mit dem Mieter begründet habe und für den sich geraume Zeit nach Ab- schluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so nicht vorhersehen habe müssen (vom Berufungsgericht als "Standardkonstella- tion" bezeichnet), verdiene besonderen Schutz. Dagegen komme den Interes- sen eines Eigentümers, der eine vermietete - und gerade auf dem Markt des- wegen vergleichsweise günstig erhältliche - Wohnung mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringe- res Gewicht zu. Hierbei verkennt es zunächst, dass die Frage, ob auf Seiten des Mieters eine ihm auch angesichts der Interessen des Vermieters nicht mehr zumutbare Härte im Sinne von § 574 BGB vorliegt, nach dem Willen des Ge- setzgebers stets nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen ist (BT- Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a BGB aF]). Dabei soll weder den Belangen des 66 67 - 38 - Vermieters (BT-Drucks. V/1743, S. 3; V/2317, S. 2 [jeweils zu § 556a BGB aF]) noch den Interessen des Mieters (vgl. BT-Drucks. V/2317, S. 2) von vornherein ein größeres Gewicht zukommen als denen der Gegenseite. Diese in den Ge- setzesmaterialien zu der Vorgängerregelung des § 556a BGB aF niedergeleg- ten Grundsätze gelten auch im Rahmen der an deren Stelle getretenen Be- stimmung des § 574 BGB, die den Inhalt des bisherigen § 556a BGB aF zu- gunsten des Mieters unangetastet ließ (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68). (b) Weiter hat es Konstellationen gebildet, die Umstände in die Kategori- sierung einbeziehen, die aus Rechtsgründen nicht zu berücksichtigen sind. Durch seine Unterscheidung, ob der Vermieter den Eigenbedarf willentlich durch den Erwerb der Mietwohnung herbeigeführt hat oder nicht, lässt es ins- besondere außer Acht, dass der Eigenbedarf unabhängig von der Art seines Entstehens von der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erfasst wird. Weiter hat es bei der von ihm als "Standardkonstellation" bezeichneten Kategorie nicht bedacht, dass nach der Rechtsprechung des Senats vom Ver- mieter eine "Bedarfsvorschau" gerade nicht anzustellen ist (Urteil vom 4. Fe- bruar 2015 - VIII ZR 154/14, aaO Rn. 27). dd) Dem Berufungsgericht ist schließlich auch zur Last zu legen, dass es seine Prognoseentscheidung bezüglich eines möglichen Wegfalls der Härte- gründe (§ 574a Satz 2 BGB) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines ungewissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermes- sen einräumt (vgl. MünchKommBGB/Häublein, aaO § 574a Rn. 12). Nach den in den Gesetzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die 68 69 - 39 - letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietver- hältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). Ausge- hend hiervon bedarf es gerade in dem Fall, in dem - wie hier - auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf besteht, bei einem etwaigen Überwiegen der Mieterinteressen einer sorgfältigen Prüfung, ob eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll. III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Gewicht des (kombinierten) Härtegrunds Alter, Verwurzelung infolge langer Mietdauer und multiple Erkrankungen nachzuholen und auch Feststellungen dazu zu treffen haben wird, ob zusätzlich der Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB vorliegt. Fest- stellungen zum Vorliegen des Regeltatbestands des § 574 Abs. 2 BGB wären auch dann nicht entbehrlich, wenn sich die von den Beklagten geltend gemach- te Unfähigkeit der Beklagten zu 1, einen Wohnungswechsel ohne erhebliche Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands und ihrer Lebenssituation zu überstehen, im Rahmen der durchzuführenden Beweisaufnahme bestätigen würde. Denn dann würde zwar hinsichtlich der Beklagten zu 1 der gesetzliche Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB verdrängt, weil dieser letztlich nur für den an sich (wenn auch eingeschränkt) umzugsfähigen Mieter von Bedeutung ist (vgl. hierzu Fleindl, aaO). Bezüglich der Beklagten zu 2 und 3, die ebenfalls in den Schutzbereich des § 574 BGB einbezogen sind ("Härte für den Mieter, sei- ne Familie, …"), käme aber § 574 Abs. 2 BGB als eigenständiger Härtegrund in Betracht. 70 - 40 - Sodann wird das Berufungsgericht unter Beachtung der rechtlichen Vor- gaben des Senats eine neue Interessenabwägung vorzunehmen haben. Gege- benenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prü- fen haben, wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 17.07.2017 - 231 C 565/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.05.2018 - 64 S 176/17 - 71

§ 574§ 535§ 580a

BGH VIII ZR 114/2210.04.2024 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2025:160425UVIIIZR270.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/22 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 a) Der erforderliche hinreichend substantiierte Sachvortrag des Mieters zu ei- ner gesundheitlichen Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann insbesondere - muss aber nicht stets - durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden (Bestätigung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 38; Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 21). b) Vielmehr kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stellungnahme eines - bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild - medizinisch qualifi- zierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu unter- mauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Da- bei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an. BGH, Urteil vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22 - LG Berlin AG Neukölln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. April 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol sowie die Richterinnen Dr. Liebert, Wiegand und Dr. Böhm für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird der Beschluss des Landge- richts Berlin - Zivilkammer 65 - vom 12. Oktober 2022 im Kosten- punkt und insoweit aufgehoben, als die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betroffen ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 ist seit Dezember 2006 Mieter einer Wohnung der Klä- gerin in Berlin. Die Beklagte zu 2 ist seine Untermieterin. Am 30. April 2020 er- klärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31. Januar 2021. Der Beklagte zu 1 widersprach der Kündigung unter Vorlage einer "Stel- lungnahme über Psychotherapie" seines - sich als Psychoanalytiker bezeichnen- den - Behandlers vom 20. November 2020. In der Stellungnahme, in deren Brief- kopf die Tätigkeitsfelder des Behandlers unter anderem als "Psychoanalyse" und "Psychotherapie (HPG)" bezeichnet sind, heißt es im Wesentlichen, seit Mitte 1 2 - 3 - Oktober 2020 fänden regelmäßig einmal wöchentlich psychotherapeutische Sit- zungen mit dem Patienten (dem Beklagten zu 1) statt. Er leide an einer akuten Depression und emotionaler Instabilität verbunden mit Existenzängsten, die ihn zeitweise arbeitsunfähig machten. Ein Umzug führe mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer deutlichen Verschlechterung des Krankheitsbildes. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richteten Klage stattgegeben. Es hat - was in den Rechtsmittelinstanzen nicht im Streit steht - Eigenbedarf der Klägerin an der Wohnung festgestellt. Einen An- spruch des Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Maßgabe des § 574 BGB hat das Amtsgericht verneint. Dazu hat es im Wesentlichen aus- geführt, es sei nicht dargetan, in welchem Umfang und mit welchen Folgen sich die behauptete - und vom Amtsgericht unterstellte - schwere Depression des Be- klagten zu 1 durch einen Umzug verschlechtere. Das Landgericht hat auf die Berufung der Beklagten in einem Hinweisbe- schluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO im Wesentlichen ausgeführt, eine dem Beklagten zu 1 im Falle des Wohnungswechsels drohende schwerwiegende Ge- sundheitsgefahr sei nicht hinreichend konkret dargelegt. Der Mieter genüge sei- ner Darlegungs- beziehungsweise Substantiierungslast dann, wenn er unter Vor- lage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests geltend mache, ihm sei ein Um- zug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten. Hier fehle es bereits an der Vorlage eines fachärztlichen Attests. Die Beklagten hätten lediglich eine Stel- lungnahme eingereicht, welche nicht von einem (Fach-)Arzt, sondern von einem "Psychoanalytiker" erstellt worden sei. Mangels hinreichend konkreten Vortrags zu der behaupteten Verschlechterung des gesundheitlichen Zustands des Be- klagten zu 1 im Falle eines Wohnungswechsels sei dem Beweisantrag auf Ein- holung eines Sachverständigengutachtens daher nicht nachzugehen. 3 4 - 4 - Die Beklagten haben daraufhin eine "Stellungnahme über Psychothera- pie" des Behandlers des Beklagten zu 1 zu den Gerichtsakten gereicht. Dort heißt es unter anderem, für den Beklagten zu 1 seien Suizidgedanken der einzige Aus- weg in den regelmäßigen Episoden seiner manischen Depression. Die Behand- lung stehe am Beginn eines langen Gesundungsprozesses. Ein Verlust seines Lebensmittelpunkts könne mit hoher Wahrscheinlichkeit zu einer Verzweiflungs- tat führen, die gegebenenfalls in einem Suizid enden könne. Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Landgericht die Berufung zu- rückgewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklag- ten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat - unter Bezugnahme auf seinen Hinweisbe- schluss - zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ergänzend aus- geführt: Aus dem pauschalen erstinstanzlichen Vortrag, der Beklagte zu 1 leide an einer akuten Depression, ergebe sich nicht, dass er nicht umziehen könne. Die erstinstanzlich eingereichte Stellungnahme des den Beklagten zu 1 behandeln- 5 6 7 8 9 - 5 - den "Psychoanalytikers" sei weder ein fachärztliches Attest noch sei sie - unab- hängig von dessen beruflicher Qualifikation - hinreichend aussagekräftig. Der zweitinstanzlich - gestützt auf die weitere Stellungnahme des "Psychoanalyti- kers" - gehaltene Vortrag, für den Beklagten zu 1 seien Suizidgedanken in seinen regelmäßigen Episoden manischer Depression der einzige Ausweg aus seinem Leid, sei nach Maßgabe der §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückzuwei- sen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten zu 1 gemie- teten und von beiden Beklagten genutzten Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zuerkannt und ein Anspruch des Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574, 574a BGB nicht verneint werden. Die Revision beanstandet mit Recht, dass die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte zu 1 habe die Fortsetzung des wegen Eigenbedarfs gekündigten Mietverhältnis- ses nicht verlangen können, weil ein Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB in der Person des Beklagten zu 1 bereits mangels Vorlage eines fachärztlichen Attests nicht substantiiert dargelegt sei, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. 1. In den Rechtsmittelinstanzen ist nicht im Streit, dass die von der Kläge- rin am 30. April 2020 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Januar 2021 beendet hat. 10 11 12 - 6 - 2. Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Ver- mieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses ver- langen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer solchen Härte nicht verneinen, ohne das - auf die beiden Stellungnahmen des Behandlers des Beklagten zu 1 vom 20. November 2020 und vom 14. September 2022 ge- stützte - Vorbringen zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs auf das Beschwerdebild des Beklagten zu 1 einer Gesamtwürdigung zu unterziehen. Das Berufungsgericht hat den dahingehenden Sachvortrag des Be- klagten zu 1 zu Unrecht schon deshalb als unbeachtlich angesehen, weil es sich bei den Ausführungen des Behandlers des Beklagten zu 1 nicht um (fach-)ärztliche Atteste handelt (dazu nachfolgend unter a). Zudem durfte das Berufungsgericht den - auf die ergänzende Stellungnahme vom 14. September 2022 gestützten - zweitinstanzlichen Sachvortrag zur Verschlechterung des Be- schwerdebildes des Beklagten zu 1 durch einen erzwungenen Umzug nicht ge- mäß §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückweisen (dazu nachfolgend un- ter b). a) Die Annahme des Berufungsgerichts, dass der Mieter, der sich auf ei- nen Härtegrund im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB beruft, hinreichend substantiier- ten Sachvortrag nur dann halte, wenn er diesen durch Vorlage eines (ausführli- chen) fachärztlichen Attests untermauert, findet in der Rechtsprechung des Se- nats keine Stütze. aa) Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwie- gende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen nach 13 14 15 - 7 - der ständigen Rechtsprechung des Senats - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Ober- fläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schwere- grad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflich- tung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwer- wiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 23; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 18; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 16; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19). bb) Nach der Rechtsprechung des Senats genügt der Mieter als medizini- scher Laie seiner Darlegungs- beziehungsweise Substantiierungslast (auf jeden Fall dann), wenn er unter Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zu- zumuten. Der Senat hat dazu ausgeführt, vom Mieter als medizinischen Laien sei über die Vorlage eines solchen (ausführlichen) fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - An- gaben zu den gesundheitlichen Folgen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender gesundheitlicher Nachteile zu tätigen (Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 48 [unter Hinweis auf BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464]; vom 28. Mai 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 28; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO 16 - 8 - Rn. 21). Daraus folgt, dass höhere Anforderungen als die Vorlage eines entspre- chenden Attests - auf dessen Grundlage im Falle des Bestreitens regelmäßig die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich ist (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44 mwN; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 44 mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 23) - nicht zu stellen sind. cc) Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts hat der Senat damit jedoch nicht zum Ausdruck gebracht, dass für die Erfüllung der Substantiierungs- pflicht des Mieters stets die Vorlage eines fachärztlichen Attests erforderlich ist. (1) Dazu bestand auch kein Anlass, weil ein solches in den vom Senat entschiedenen Fällen in den Tatsacheninstanzen vom Mieter bereits vorgelegt worden war (siehe Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, 33, 35, 40, 43 f., 48 [Facharzt für Neurologie und Psychiatrie], und VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 34, 40 [Fachärztin für Psychiatrie und Psychothera- pie]; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 9, 28 [Facharzt für Nervenheilkunde]; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, juris Rn. 3 [Facharzt für Innere Medizin sowie Facharzt für Neurologie]; vom 13. De- zember 2022 - VIII ZR 96/22, juris Rn. 6 [Facharzt für Allgemeinmedizin, psycho- somatische Medizin und Psychotherapie, siehe auch Rn. 22]; siehe auch BVerfG, NJW-RR 1993, 463 [Internist]). Andere Senatsentscheidungen hatten die Anforderungen an die Substan- tiierungspflicht des Mieters bereits nicht zum Gegenstand, etwa weil in den Tat- 17 18 19 - 9 - sacheninstanzen - aufgrund des von den Vorinstanzen als substantiiert angese- henen Vortrags des Mieters - Sachverständigengutachten schon erstattet wor- den waren (siehe etwa Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 36 [neurologisch-psychiatrisches Sachverständigengutachten]; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 18 [Sachverständigengutachten eines Facharztes für Neurologie und Psychiatrie]). (2) Der Senat hat zudem verdeutlicht, dass der erforderliche hinreichend substantiierte Vortrag des Mieters, ihm, seiner Familie oder einem anderen An- gehörigen seines Haushalts sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeich- neten schweren Erkrankung nicht zuzumuten, "insbesondere" durch Vorlage ei- nes (ausführlichen) fachärztlichen Attests "untermauert" werden kann (vgl. Se- natsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 38; Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 21). Daran ist festzuhalten, weil ein solches Attest die fachliche Qualifikation der Diagnose in besonderer Weise gewährleistet. Anhand der beiden vorgenannten Senats- entscheidungen wird deutlich, dass der Senat eine hinreichende Substantiierung jedoch nicht generell von der Vorlage eines solchen Attests abhängig gemacht hat. dd) Nach dieser Maßgabe kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stel- lungnahme eines - bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild - medizi- nisch qualifizierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Da- bei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an. 20 21 - 10 - ee) Mit den vorbezeichneten Grundsätzen des Senats werden nicht etwa überhöhte, sondern vielmehr sachgerechte Anforderungen an die Substantiie- rungspflicht des Mieters gestellt. Denn hierbei ist zum einen zu berücksichtigen, dass der Mieter sich mit dem Härteeinwand nach § 574 Abs. 1 BGB gegen einen an sich bestehenden Räumungsanspruch aufgrund wirksamer Kündigung des Mietverhältnisses wendet. Zum anderen kann von dem Mieter in einem solchen Fall - ungeachtet des Schutzes durch Art. 2 Abs. 2 GG - jedes zumutbare Bemü- hen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden (vgl. nur Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 28; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 38, siehe auch BVerfG, NZM 2024, 104 Rn. 20 [zu § 765a ZPO]). Ist der Mieter daher ohnehin gehalten, medizinische Hilfe in Anspruch zu nehmen, ist ihm auch die Einholung eines entsprechenden Attests ohne weiteres zumutbar. ff) Nach diesen Grundsätzen durfte das Berufungsgericht von einer inhalt- lichen Würdigung der beiden zur Unterstützung des Sachvortrags des Beklagten zu 1 vorgelegten "Stellungnahmen zur Psychotherapie" nicht deshalb absehen, weil es sich nicht um fachärztliche Atteste handelt. Feststellungen dahingehend, dass der Inhalt der vorbezeichneten Stellungnahmen medizinisch nicht qualifi- ziert sein könnte, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. Zwar hat das Beru- fungsgericht nicht festgestellt, auf welcher Grundlage der sich als "Psychoanaly- tiker" bezeichnende - Behandler des Beklagten zu 1 Leistungen der Psychoana- lyse erbringt. Der Briefkopf des Behandlers deutet jedoch - was auch die Revisi- onserwiderung nicht in Zweifel zieht - darauf hin, dass er jedenfalls zulässiger- weise Leistungen der Psychotherapie auf der Grundlage des Heilpraktikergeset- zes (HPG) anbietet. 22 23 - 11 - b) Das Berufungsgericht hat außerdem zu Unrecht den - auf die ergän- zende Stellungnahme des Behandlers des Beklagten zu 1 vom 14. September 2022 gestützten - zweitinstanzlichen Sachvortrag der Beklagten zur Verschlech- terung des Beschwerdebildes des Beklagten zu 1 durch einen erzwungenen Um- zug gemäß §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO als verspätet zurückgewiesen und es des- halb unterlassen, eine Gesamtwürdigung des Vortrags der Beklagten anhand des Inhalts sowohl der Stellungnahme des Behandlers vom 20. November 2020 als auch derjenigen vom 14. September 2022 vorzunehmen. Dabei kann auf sich beruhen, ob - wofür entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts vieles spricht - bereits die erste "Stellungnahme zur Psychothe- rapie" für sich gesehen ausreichend war, den Sachvortrag zu einer Verschlech- terung des Gesundheitszustands des Beklagten zu 1 durch einen erzwungenen Umzug zu substantiieren, und somit durch den diesbezüglichen zweitinstanzli- chen Vortrag der Beklagten in zulässiger Weise ein bereits schlüssiges Vorbrin- gen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen lediglich zusätz- lich konkretisiert, verdeutlicht oder erläutert worden ist (st. Rspr.; vgl. BGH, Ur- teile vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 251; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 15; Beschlüsse vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 20; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NZM 2020, 607 Rn. 26; jeweils mwN). Unabhängig davon hat das Berufungsgericht bereits die Voraussetzungen der Bestimmungen der §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO nicht festgestellt. Diese sind auch nicht ersichtlich. 24 25 26 - 12 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Um- fang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die auf- grund der gebotenen Gesamtwürdigung des Sachvortrags der Beklagten erfor- derlichen Feststellungen treffen kann. Dr. Bünger Kosziol Dr. Liebert Wiegand Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Neukölln, Entscheidung vom 26.01.2022 - 9 C 45/21 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.10.2022 - 65 S 47/22 - 27 - 13 - Verkündet am: 16. April 2025 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

§ 574§ 574a§ 573

BGH VIII ZR 390/2126.10.2022 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2022:100422UVIIIZR114.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 114/22 Verkündet am: 10. April 2024 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a Zu den Anforderungen an die gerichtliche Prüfung des Vorliegens einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung der Wohnung (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21). BGH, Urteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22 - LG Detmold AG Lemgo - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Februar 2024 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Wiegand sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird unter Verwerfung ihres weiter- gehenden Rechtsmittels als unzulässig das Urteil der 3. Zivilkam- mer des Landgerichts Detmold vom 27. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betroffen ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte zu 1 ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Zweizimmerwohnung des Klägers in L. . Er bewohnt diese ge- meinsam mit seiner Lebensgefährtin, der Beklagten zu 2. Der Kläger erklärte mit Schreiben vom 24. Oktober 2019 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Juli 2020 wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung fristgemäß. Zur Begründung führten sie 1 2 - 3 - unter anderem aus, die Kündigung stelle für sie eine besondere Härte dar, weil ein Umzug aufgrund ihrer gesundheitlichen sowie finanziellen Situation "schlicht unmöglich" sei. Mit seiner Klage hat der Kläger die Beklagten auf Räumung und Heraus- gabe der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht nach Einholung eines schriftlichen psychiatrischen Sachverstän- digengutachtens und ergänzender Anhörung des Sachverständigen zurückge- wiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Be- klagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat, soweit sie eröffnet ist, Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Der Kläger habe einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Woh- nung, weil das mit dem Beklagten zu 1 bestehende Mietverhältnis durch die Kün- digung vom 24. Oktober 2019 wirksam beendet worden sei und die Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB nicht verlangen könnten. Die Beklagten hätten Härtegründe nicht dargelegt beziehungsweise be- wiesen. Ihr gesundheitlicher Zustand begründe im Ergebnis keine nicht zu recht- fertigende Härte. 3 4 5 6 7 - 4 - Hinsichtlich der von ihnen dargelegten körperlichen Erkrankungen seien die Beklagten auf die Inanspruchnahme professioneller Hilfe beim Umzug, gege- benenfalls auch im Rahmen des Sozialhilferechts, zu verweisen. Dass die Be- klagten - die im Übrigen ihren Lebensalltag eigenständig bewältigten - auch dann nicht in der Lage wären, einen Umzug zu bewerkstelligen, oder sich ihr physi- scher Gesundheitszustand erheblich verschlechtern würde, hätten sie nicht dar- gelegt und sei auch nicht ersichtlich. Hinsichtlich des psychischen Gesundheitszustands habe der Sachver- ständige bei beiden Beklagten zwar eine leichte bis mittelschwere Depression, eine Angststörung mit Verdacht auf Panikstörung und ein chronisches Schmerzsyndrom diagnostiziert, bei dem Beklagten zu 1 zudem eine chronische Schlafstörung sowie eine Benzodiazepin-Abhängigkeit, bei der Beklagten zu 2 zudem einen Reizmagen sowie -darm und eine Schlafstörung. Auch würde nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen eine Verpflichtung der Beklagten zur Räumung der Wohnung zu einer Verschlechterung ihres psychi- schen Gesundheitszustands führen. Jedoch sei die Erwartung einer massiven Verschlechterung bis hin zu einer krankheitsbedingten Suizidabsicht nicht gege- ben. Die von den Beklagten für den Fall einer Verpflichtung zur Räumung bekun- dete Suizidabsicht bestehe unabhängig von deren psychischer Erkrankung und einer möglichen Verschlechterung des psychischen Zustands und beruhe auf ih- rem uneingeschränkt freien Willen. Die Beklagten seien trotz der Erkrankungen nicht lebensmüde und hätten ihren grundsätzlichen Lebenswillen beteuert. Inso- fern stelle sich die Suizidankündigung als im Rahmen der freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den möglichen Verlust der Wohnung dar, mit der die Beklagten sich gegen die Räumungsverpflichtung zur Wehr setzten und die sie in appellativer Absicht instrumentell einsetzten. Ferner sei den Beklagten eine Berufung auf die Verschlechterung ihres psychischen Gesundheitszustandes 8 9 - 5 - deshalb verwehrt, weil sie bisher und auch für die Zukunft eine mögliche Behand- lung ihrer Beschwerden ablehnten und dabei eine rigide Haltung einnähmen. Die Verschlechterung einer psychischen Erkrankung, die bei adäquater Behandlung vermeidbar sei, könne jedoch eine Härte im Sinne von § 574 BGB nicht begrün- den. Schließlich sei die übereinstimmend geäußerte Suizidabsicht auch für sich genommen kein Härtegrund im Sinne von § 574 BGB. Zwar habe der Sachver- ständige den von den Beklagten bekundeten Selbsttötungswillen als ernsthaft erachtet, da sie bereits einen konkreten Plan entwickelt und Vorbereitungen in Form der Ansammlung von Medikamenten getroffen hätten. Jedoch beruhe der Entschluss auf ihrer freien Willensbildung. Der frei gebildete und jegliche Hilfe ablehnende Wille der Beklagten zur Selbsttötung sei Ausfluss des allgemeinen Persönlichkeitsrechts aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG. Dieses umfasse als Ausdruck persönlicher Autonomie ein Recht auf selbstbe- stimmtes Sterben, das auch die Freiheit einschließe, sich das Leben zu nehmen. Die Entscheidung des Einzelnen, seinem Leben entsprechend seinem Verständ- nis von Lebensqualität und Sinnhaftigkeit der eigenen Existenz ein Ende zu set- zen, sei im Ausgangspunkt als Akt autonomer Selbstbestimmung von Staat und Gesellschaft zu respektieren, wie sich aus dem Urteil des Bundesverfassungs- gerichts vom 26. Februar 2020 (BVerfGE 153, 182) ergebe. Jedenfalls könne ein solcher frei gebildeter und nicht krankheitsbedingt entwickelter Wille bei der vorzunehmenden Abwägung nicht dergestalt zu Lasten des Klägers berücksichtigt werden, dass ein Zugriff auf sein Eigentum trotz des berechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen werde. Das gelte umso mehr, als die Beklagten jegliche Hilfemöglichkeiten bei der Auffindung einer Ersatzwohnung und der Finanzierung eines Umzugs ablehnten. 10 11 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. 1. Die Revision der Beklagten ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung des Klägers vom 24. Oktober 2019 wendet. Insoweit ist sie mangels Zulassung der Revision durch das Berufungs- gericht nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und deshalb als unzulässig zu verwerfen (§ 552 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Anders als die Revision meint, hat das Berufungsgericht die Zulassung der Revision auf das Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von den Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietver- hältnisses beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet werden, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelas- sen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 211/22, juris Rn. 19 mwN). So liegt der Fall hier. Denn das Berufungsgericht sieht höchstrichterlichen Klärungsbedarf lediglich im Hinblick auf die von ihm ausschließlich im Rahmen der Voraussetzungen der §§ 574 ff. BGB - nicht auch bei der Prüfung des vom Kläger geltend gemachten Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - erörterte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zu dem aus dem allge- meinen Persönlichkeitsrecht folgenden Recht auf selbstbestimmtes Sterben und 12 13 14 15 - 7 - die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Räumungsschutz bei bestehender Suizidalität. b) Diese Beschränkung der Zulassung der Revision ist auch wirksam. Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder An- spruchselemente unzulässig. Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht je- doch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte. Dafür ist es erfor- derlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streit- stoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Pro- zessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Wider- spruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. nur Se- natsurteil vom 20. Dezember 2023 - VIII ZR 309/21, juris Rn. 28; Senatsbe- schluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 16; je- weils mwN). Diese Voraussetzung ist vorliegend erfüllt. Denn bei der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und dem dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortset- zung des Mietverhältnisses handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - hier namentlich der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, aaO Rn. 17 mwN; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 11; vom 15. März 2022 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 6 f.). 16 17 - 8 - 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie begründet. Mit der vom Beru- fungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Beklagten zu 1 auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß §§ 574, 574a BGB nicht verneint und dem Kläger ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten zu 1 angemieteten und von beiden Beklagten genutzten Wohnung (§ 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB) nicht zuerkannt werden. Die Revision beanstandet mit Recht, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagten eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haus- halts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten In- teressen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Ge- wichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion un- ter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Vorschrift hat das Revisions- gericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann re- gelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revi- sion gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 25; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 23; jeweils mwN). 18 19 - 9 - b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts - und zwar sowohl hinsichtlich der Verneinung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu nachfolgend unter aa) als auch hinsichtlich der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegen- läufigen Interessen der Mietvertragsparteien (dazu nachfolgend unter bb) - in ent- scheidenden Punkten nicht stand. aa) Das gilt zunächst für die Annahme des Berufungsgerichts, die Been- digung des Mietverhältnisses bedeute für den Beklagten zu 1 und für seine im Haushalt lebende Lebensgefährtin, die Beklagte zu 2, keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. (1) Als Härtegründe im Sinne dieser Vorschrift kommen nur solche mit ei- nem Umzug verbundenen Nachteile für den durch § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ge- schützten Personenkreis in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswech- sel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 28; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 24; jeweils mwN). Nach der Senatsrechtsprechung können Erkrankungen in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund in diesem Sinne darstellen. In bestimmten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erhebli- chen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, Familien- oder Haushaltsangehörigen besteht, kann sogar allein dies ein Härtegrund sein (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 29; Senatsbe- schluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 17). 20 21 22 - 10 - Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswech- sels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Ober- fläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schwere- grad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflich- tung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwer- wiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 19; jeweils mwN). (2) Soweit das Berufungsgericht hinsichtlich der körperlichen Erkrankun- gen zu der Beurteilung gelangt ist, dass deren erhebliche Verschlechterung durch einen Umzug von den Beklagten bereits nicht hinreichend dargelegt und auch sonst nicht ersichtlich sei, ist hiergegen aus revisionsrechtlicher Sicht nichts zu erinnern. Auch die Revision erhebt insoweit keine Einwendungen. (3) Nach dem vorstehend aufgezeigten Maßstab begegnet indessen die vom Berufungsgericht vorgenommene (weitere) Prüfung, ob wegen der von den Beklagten für den Fall des unfreiwilligen Verlusts der Wohnung bekundeten Sui- zidabsicht ein Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, durchgreifenden revisionsrechtlichen Bedenken. 23 24 25 - 11 - (a) Zwar ist das Berufungsgericht aufgrund verfahrensfehlerfrei getroffe- ner und im Revisionsverfahren nicht angegriffener Feststellungen auf der Grund- lage des eingeholten psychiatrischen Sachverständigengutachtens von der Ge- fahr eines Suizids der Beklagten für den Fall des Verlusts der streitgegenständli- chen Wohnung ausgegangen. Es hat die Suizidankündigung beider Beklagten - in Übereinstimmung mit dem Gutachten - im Hinblick darauf als ernsthaft be- wertet, dass diese bereits einen konkreten Plan entwickelt und Vorbereitungen in Form einer Ansammlung von Medikamenten getroffen hätten. (b) Rechtsfehlerhaft hat es indessen der hieraus resultierenden Gefahr für das Leben und die körperliche Unversehrtheit der Beklagten allein deshalb keine Bedeutung bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB beigemessen, weil der diesbezügliche Wille - wie das Berufungsge- richt formuliert hat - von den Beklagten frei gebildet worden sei und sich als im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie auf den mögli- chen Verlust ihrer Wohnung darstelle. Eine solche Sichtweise wird dem in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperli- chen Unversehrtheit nicht in der erforderlichen Weise gerecht. (aa) Das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) gewährt nicht nur ein subjektives Abwehrrecht gegen staatli- che Eingriffe in diese Rechtsgüter. Es stellt zugleich eine objektive Wertentschei- dung der Verfassung dar, die staatliche Schutzpflichten begründet. Danach hat der Staat die Pflicht, sich schützend und fördernd vor das Leben des Einzelnen zu stellen (BVerfGE 142, 313 Rn. 67 ff.; 158, 131 Rn. 64; BGH, Vorlagebeschluss nach Art. 100 Abs. 1 GG vom 8. November 2023 - XII ZB 459/22, FamRZ 2024, 213 Rn. 44). 26 27 28 - 12 - Das gerichtliche Verfahren ist daher so durchzuführen, dass der sich aus dem Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit ergebenden Schutzpflicht staatlicher Organe Genüge getan wird (vgl. BVerfG NJW-RR 2014, 584 Rn. 10; NZM 2024, 104 Rn. 16 mwN; BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, WuM 2020, 364 Rn. 7; jeweils zu § 765a ZPO). Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte deshalb verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine trag- fähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzuge- hen und den hieraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstrei- tenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (vgl. Senatsurteile vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 22; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 28; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senats- beschlüsse vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19; vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, NJW-RR 2023, 861 Rn. 20 mwN; vgl. auch BVerfG, NZM 2024, 187 Rn. 8 [zur Handhabung des Verfahrensrechts]). (bb) Im Hinblick auf die sich aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG ergebende Pflicht des Staates zum Schutz des Lebens und der körperlichen Unversehrtheit hat der Senat dementsprechend - nach Erlass des Berufungsurteils - eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB beim Bestehen der (sehr) hohen Gefahr ei- nes Suizids des Mieters für den Fall des Erlasses eines Räumungsurteils ange- nommen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 24, 30; siehe auch BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, aaO [zu § 765a ZPO]). Hierbei hat er betont, dass das in Art. 2 Abs. 2 GG enthaltene Gebot un- abhängig davon gilt, ob der Unfähigkeit des Mieters, die Konfliktsituation ange- 29 30 31 - 13 - messen zu bewältigen, Krankheitswert zukommt oder nicht, und dass die Schutz- bedürftigkeit des Mieters nicht allein dadurch entfällt, dass er an der Behandlung seiner psychischen Erkrankung, aus der eine Suizidgefahr resultiert, nicht mit- wirkt. Es bedarf vielmehr auch in einem solchen Fall stets einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls (vgl. Senatsurteil vom 26. Okto- ber 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 24, 29 f. mwN). Das steht im Einklang damit, dass die Unfähigkeit, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe eine Konfliktsituation situationsangemessen zu bewältigen, nach den verfassungs- rechtlichen Vorgaben nicht nur dann Beachtung verdient, wenn sie durch eine bereits festgestellte Krankheit verursacht wird. Vielmehr muss der Umstand, dass der zwangsweise Verlust der Wohnung zum Suizid führen kann, unabhängig da- von beachtet werden, ob die Suizidalität auf einer - psychischen oder sonstigen - Erkrankung oder auf anderen - persönlichkeitsbedingten - Ursachen beruht (vgl. BVerfG, NJW 1994, 1719, 1720; NJW-RR 2001, 1523 f.; jeweils zu § 765a ZPO). (cc) Demgegenüber hat das Berufungsgericht die im Streitfall gegebene Gefahr der Selbsttötung als Folge einer Verurteilung der Beklagten zur Räumung der Wohnung von vornherein von der bei der Prüfung des Vorliegens einer Härte gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung (vgl. Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 29) ausgeschlossen, indem es allein auf die dahinterstehende freie Willensbildung der Beklagten abgestellt hat. Hier- durch hat es bei seiner Entscheidung dem Schutz von Leben und Gesundheit der Beklagten nicht die Bedeutung beigemessen, die Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG ihm verleiht. Die vom Berufungsgericht in Anknüpfung an die sachverständige Ein- schätzung vorgenommene Einordnung des seitens der Beklagten angedrohten Suizids als "im Rahmen ihrer freien Willensbildung gewählte Reaktionsstrategie 32 33 - 14 - auf den möglichen Verlust ihrer Wohnung", die sie "in appellativer Absicht instru- mentell einsetzten", ändert nichts daran, dass das Leben der Beklagten bei ei- nem unfreiwilligen Verlust ihrer Wohnung infolge einer Verurteilung zur Räumung konkret in Gefahr ist und diese Gefahr bei der hier vorzunehmenden Prüfung des Vorliegens einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB Berücksichtigung finden muss (vgl. auch BVerfG, NJW-RR 2001, 1523, 1524 [zu § 765a ZPO]). Zudem berücksichtigt die allein an den frei gebildeten Willen der Beklagten anknüpfende Sichtweise des Berufungsgerichts den Umstand nicht hinreichend, dass die ernsthafte Gefahr einer Selbsttötung nach den getroffenen Feststellun- gen ausschließlich durch die aufgrund des gerichtlichen Verfahrens drohende Verurteilung hervorgerufen und ihre Verwirklichung seitens der Beklagten allein von dem gerichtlich angeordneten Verlust der Wohnung abhängig gemacht wird (vgl. für den Fall der Räumungsvollstreckung BGH, Beschluss vom 7. Oktober 2010 - V ZB 82/10, NZM 2010, 915 Rn. 25 [zu § 765a ZPO]). Überdies hat das Berufungsgericht nicht hinreichend in den Blick genom- men, dass die Suizidankündigung nach den Ausführungen des Sachverständi- gen auch Ausdruck der von ihnen empfundenen Hilflosigkeit gegenüber dem dro- henden Verlust ihrer langjährigen Wohnung ist. Gerade hierin zeigt sich aber die Schutzbedürftigkeit der Beklagten, der im Rahmen des § 574 BGB angemessen Rechnung zu tragen ist. Vor diesem Hintergrund kann das Vorliegen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch nicht, wie es das Berufungsgericht getan hat, mit einem Verweis auf die - hier nicht einschlägige - verfassungsgerichtliche Recht- sprechung zu einem aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht folgenden Recht auf ein selbstbestimmtes Sterben (vgl. hierzu BVerfGE 153, 182) verneint wer- den. 34 35 36 - 15 - (c) Dementsprechend ist (auch) im Streitfall aufgrund einer umfassenden Würdigung aller Einzelfallumstände zu entscheiden, ob wegen der bestehenden - und trotz der freien Willensbildung der Beklagten für die Prüfung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB maßgeblich zu berücksichtigenden - Gefahr eines Suizids der Beklagten für den Fall des Verlusts ihrer bisherigen Wohnung das Vorliegen einer Härte anzunehmen ist oder ob eine solche im Hinblick auf den Beklagten zugäng- liche und zumutbare, von ihnen aber nicht genutzte Beratungen sowie ärztliche oder therapeutische Behandlungen abzulehnen (oder anderenfalls jedenfalls im Rahmen der anschließend vorzunehmenden Interessenabwägung den Interes- sen des Klägers der Vorrang einzuräumen) ist (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 29). Insoweit beanstandet die Revision mit Recht die vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen zu einer (fehlen- den) Mitwirkungsbereitschaft der Beklagten als rechtsfehlerhaft. (aa) Bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte ist ebenso wie bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den berech- tigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Un- terstützung des Umfelds eines Mieters beziehungsweise durch begleitende ärzt- liche oder therapeutische Behandlungen mindern lassen. Dabei kann von dem Mieter - ungeachtet dessen Schutzes durch Art. 2 Abs. 2 GG - auch jedes zumut- bare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt werden (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 28; siehe auch BVerfG, NZM 2024, 104 Rn. 20 [zu § 765a ZPO]). Es kann mithin zu berücksich- tigen sein, ob eine bei Verlust der Wohnung bestehende Suizidgefahr durch eine Therapie beherrschbar ist (Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO). In diesem Rahmen kann unter besonderen Umständen bereits das Vorlie- 37 38 - 16 - gen einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verneinen sein. Der- artige Umstände sind den bisher getroffenen Feststellungen des Berufungsge- richts nicht zu entnehmen. (bb) Im Streitfall sind nach den insoweit verfahrensfehlerfrei getroffenen und im Revisionsverfahren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts die psychischen Beschwerden der Beklagten behandelbar. Insbesondere hat der Sachverständige ausgeführt, im Rahmen einer fachlichen Beratung, etwa durch den sozialpsychiatrischen Dienst, könnten mögliche Lösungen und Hilfen aufgezeigt werden, um die Beklagten zur Änderung des Suizidentschlusses zu bewegen. Zudem könnten die Beklagten motiviert werden, fachärztliche oder psychologische Behandlungsmaßnahmen in Anspruch zu nehmen. Der Sachver- ständige hat dabei auch den Zusammenhang derartiger Hilfen mit den psychi- schen Erkrankungen der Beklagten und der bestehenden Suizidgefahr deutlich gemacht. Denn nach seiner Beurteilung würde sich ohne die Inanspruchnahme solcher Beratungs-, Unterstützungs- und Hilfsmaßnahmen der psychische Ge- sundheitszustand der Beklagten im Falle einer Verurteilung zur Räumung ver- schlechtern und diese Verschlechterung wiederum die Ausführung des angekün- digten Suizidplans der Beklagten begünstigen. Jedoch beruht die vom Berufungsgericht getroffene Annahme, die Beklag- ten lehnten "jegliche Hilfe" sowie eine Behandlung ihrer psychischen Beschwer- den bisher und auch für die Zukunft ("rigide") ab, auf einer unvollständigen Wür- digung des Prozessstoffs und des Ergebnisses der Beweisaufnahme, insbeson- dere der Erklärungen der Beklagten zu 2 sowie der Ausführungen des Sachver- ständigen (§ 286 Abs. 1 ZPO). 39 40 - 17 - Wenngleich der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten aus- geführt hat, die Beklagten verschlössen sich aktuell anderen Lösungsvorschlä- gen, lehnten mögliche Hilfen ab und nähmen "dabei eine rigide Haltung" ein, hat er jedoch auch - wie die Revision unter Verweis auf das schriftliche Gutachten und dessen mündliche Erläuterung mit Recht rügt - die bereits erwähnte Bera- tung durch den sozialpsychiatrischen Dienst oder andere Einrichtungen für ziel- führend erachtet. Insoweit hat er auch eine Änderung der Einstellung der Beklag- ten, die derartige Hilfestellungen "zunächst" abgelehnt hätten, bei Verfügbarkeit einer anderen Wohnung in vergleichbarer Lage und bei entsprechender Hilfeleis- tung für "durchaus denkbar" gehalten. Zudem hat die Beklagte zu 2, wie die Re- vision unter Bezugnahme auf das Sitzungsprotokoll des Berufungsgerichts gel- tend macht, im Rahmen ihrer persönlichen Anhörung erklärt, sie und ihr Lebens- gefährte hätten sich bislang zwar nicht in eine psychiatrische oder psychologi- sche Behandlung begeben. Sie habe jedoch eine Überweisung an einen Psycho- logen erhalten, einen Termin oder einen bestimmten Psychologen habe sie "bis- lang noch nicht". Ausweislich des schriftlichen Gutachtens hat sie gegenüber dem Sachverständigen ausdrücklich erklärt, dass sie nichts gegen eine Psycho- therapie habe. Mit diesen Erklärungen, die gegen eine "rigide" ablehnende Haltung der Beklagten gegenüber einer Therapie oder sonstigen Hilfestellungen ("jegliche Hilfe") sprechen könnten, hat sich das Berufungsgericht nicht auseinanderge- setzt. Weitergehende Feststellungen, aufgrund derer die Bereitschaft der Beklag- ten, sich um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos zu bemühen, abschlie- ßend beurteilt werden könnte, hat das Berufungsgericht nicht getroffen. bb) Auch die - nur hilfsweise angestellte - Erwägung des Berufungsge- richts, die für den Fall der Räumungsverpflichtung erklärte, auf einem frei gebil- 41 42 43 - 18 - deten und nicht krankheitsbedingten Willen der Beklagten beruhende Suizidab- sicht könne jedenfalls bei der Interessenabwägung nicht dergestalt zu Lasten des Klägers berücksichtigt werden, dass der Zugriff auf sein Eigentum trotz des be- rechtigten Eigenbedarfs auf unabsehbare Zeit ausgeschlossen sei, ist nicht frei von Rechtsfehlern. (1) Nach der Senatsrechtsprechung ist bei der - im Falle der Bejahung ei- ner Härte erforderlichen - Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Inte- ressen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Abwägung den Wertentscheidungen Rechnung zu tra- gen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat stets auf der Grundlage der sorgfäl- tig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen und sich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es ange- sichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Be- langen des Vermieters oder des Mieters von vornherein - kategorisch - ein grö- ßeres Gewicht beizumessen als denen der Gegenseite (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 36 f.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 33, 39; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 38). (2) Diesen Anforderungen ist das Berufungsgericht nicht gerecht gewor- den. Denn es hat das Bestandsinteresse der Beklagten im Hinblick auf eine von diesen für den Fall des Wohnungsverlusts eigenverantwortlich getroffene Ent- scheidung zum Suizid - im Wege einer generalisierenden Wertung - von vornhe- rein als nachrangig gegenüber dem Interesse des Klägers an der Nutzung seines Eigentums bewertet und sich hierdurch den Weg zu einer an den konkreten Ein- zelfallumständen ausgerichteten Abwägung der widerstreitenden Interessen ver- sperrt. 44 45 - 19 - Zudem hat es sich die Möglichkeit einer sachgerechten Gewichtung des von den Beklagten geltend gemachten Härtegrunds dadurch genommen, dass es für den Fall einer ihnen günstigen Würdigung (offensichtlich) von vornherein allein die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit als Regelungs- folge in Betracht gezogen (und für nicht angemessen befunden) hat. Insoweit hat das Berufungsgericht zum einen in unzulässiger Weise die Interessenabwägung im Rahmen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der bei einem gegebenen Fortset- zungsanspruch zur Bestimmung der Zeitdauer einer anzuordnenden Verlänge- rung des Mietverhältnisses vorzunehmenden Prognose über die Fortdauer eines Härtegrunds gemäß § 574a Abs. 2 BGB vermengt. Zum anderen hat es dabei entweder rechtsfehlerhaft nicht in den Blick genommen, dass im Falle eines ge- gebenen Fortsetzungsanspruchs des Mieters nach der Senatsrechtsprechung im Regelfall nur die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine bestimmte Zeit an- zuordnen ist und das Gesetz den Gerichten insoweit ein - rechtsfehlerfrei auszu- übendes - Ermessen einräumt (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 69; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 42; vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 57), oder aber es hat - mangels hinreichender diesbezüglicher Feststellungen - auf unzu- reichender Tatsachengrundlage angenommen, dass im Streitfall auch auf län- gere Sicht nicht mit einem Entfallen des in der Suizidgefahr liegenden Beendi- gungshindernisses zu rechnen sei (vgl. hierzu im Falle von Therapiemöglichkei- ten Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 50 ff.). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuhe- ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht zur Endentscheidung reife Sache ist im Um- 46 47 - 20 - fang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Beru- fungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit dieses die er- forderlichen Feststellungen treffen kann. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf folgende Gesichtspunkte hin: 1. Maßgeblicher Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Prüfung des Vor- liegens einer Härte und Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch die wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (vgl. Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NZM 2022, 831 Rn. 24). Dementsprechend wird das Berufungsgericht nach der Zurückverweisung den Beklagten Gelegenheit zu geben haben, zu ihrer aktuellen gesundheitlichen Situation und zu einer möglicherweise in der Zwischenzeit bereits erfolgten Inan- spruchnahme psychiatrischer oder psychologischer Unterstützung, Beratung oder Behandlung vorzutragen sowie sich verbindlich hinsichtlich ihrer Bereit- schaft zur Inanspruchnahme von Hilfen und Behandlungsmaßnahmen zu erklä- ren, mittels derer sich die mit einer Beendigung des Mietverhältnisses einherge- henden gesundheitlichen Folgen vermindern ließen. Im Weiteren wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob aus Anlass dieses Vortrags eine ergänzende Stellungnahme des Sachverständigen - gege- benenfalls nach erneuter Untersuchung der Beklagten - einzuholen ist, die im 48 49 50 51 - 21 - Falle der ernsthaften Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheit- lichen Situation der Beklagten auch Ausführungen zu den derzeit bestehenden Behandlungsmöglichkeiten und deren zeitlichem Rahmen sowie zur Beurteilung der Mitwirkungsbereitschaft der Beklagten enthalten sollte. 2. Sofern das Berufungsgericht bei umfassender Abwägung aller Einzel- fallumstände zu der Annahme gelangen sollte, dass die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagten eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist, wird es im Rah- men des ihm eingeräumten Ermessens zu prüfen haben, für welche Zeit und zu welchen Bedingungen das Mietverhältnis gemäß § 574a Abs. 2 BGB fortzuset- zen ist (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 32; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 71; vom 11. De- zember 2019 - VIII ZR 144/19, NZM 2020, 276 Rn. 43). Hierbei wird es zu bedenken haben, dass die Fortsetzung nach der ge- setzlichen Bestimmung - im Regelfall - nur auf bestimmte Zeit erfolgen soll (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NZM 2023, 35 Rn. 57 mwN). Insoweit wird im Rahmen einer mit Tatsachen zu untermauernden Prognose - ab- hängig von der aktuell bei den Beklagten gegebenen Gesundheitsgefährdung und der Einschätzung des Sachverständigen zu deren Schwere und zu den Mög- lichkeiten einer Milderung durch begleitende Maßnahmen - zu beurteilen sein, für welchen Zeitraum im Falle einer entsprechenden Mitwirkung der Beklagten das einer Verurteilung zur Räumung entgegenstehende Hindernis voraussichtlich fortdauern wird (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NZM 2021, 597 Rn. 34). Dabei ist jedes den Beklagten zumutbare Bemühen um eine Verringerung der Suizidgefahr zu berücksichtigen (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, aaO Rn. 51). Zudem genügt es, wenn die mit der Beendigung des Mietverhältnisses 52 53 - 22 - einhergehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen jedenfalls so weit abge- mildert sind, dass sie keine nicht zu rechtfertigende Härte mehr darstellen (vgl. Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 16. Aufl., § 574a BGB Rn. 12; siehe auch BeckOGK-BGB/Emanuel, Stand: 1. Januar 2024, § 574a Rn. 17). Aber auch dann, wenn ungewiss bleiben sollte, innerhalb welchen zeitli- chen Rahmens der Härtegrund mit Hilfe von begleitenden Maßnahmen voraus- sichtlich wird überwunden werden können, muss das Gericht nicht zwingend die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit anordnen (vgl. Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69). Der Gesetzgeber wollte ihm (lediglich) diese Möglichkeit eröffnen (vgl. Bericht des Rechtsausschusses zu BT-Drucks. V/2317, S. 2 [zu § 556a Abs. 3 Satz 2 BGB aF, entspricht § 574a 54 - 23 - Abs. 2 Satz 2 BGB]). Auch insoweit ist dem Gericht durch das Gesetz ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen eingeräumt (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO). Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Lemgo, Entscheidung vom 10.02.2021 - 20 C 255/20 - LG Detmold, Entscheidung vom 27.04.2022 - 3 S 18/21 -

§ 574§ 574a

BGH VIII ZR 429/2130.08.2022 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2022:261022UVIIIZR390.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 390/21 Verkündet am: 26. Oktober 2022 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574; § 574a Abs. 2 a) Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung. b) Sowohl bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB als auch bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwi- schen den berechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters ist im Einzelfall zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einher- gehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungs- weise durch begleitende ärztliche und/oder therapeutische Behandlungen min- dern lassen (Anschluss an und Fortführung von Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45). c) Die Ablehnung einer möglichen Therapie durch den suizidgefährdeten Mieter führt nicht grundsätzlich dazu, dass das Vorliegen einer Härte abzulehnen oder bei der Interessenabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzu- räumen wäre. Vielmehr ist dieser Umstand im Rahmen der umfassenden Würdi- gung der Gesamtumstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, bei der auch die Gründe für die Ablehnung, etwa eine krankheitsbedingt fehlende Einsichtsfähig- keit in eine Therapiebedürftigkeit, sowie die Erfolgsaussichten einer Therapie zu bewerten sind. d) Das Angebot einer Ersatzwohnung durch den Vermieter und dessen Ablehnung durch den Mieter sowie die Gründe hierfür sind ebenfalls einzelfallbezogen so- wohl bei der Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, als auch bei der Interessenab- wägung zu berücksichtigen. e) Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bei unabsehbar fortbestehender Suizidgefahr. BGH, Urteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21 - LG Köln AG Köln - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 7. Oktober 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richterin Dr. Liebert, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 11. November 2021 wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen - 4 - Tatbestand: Die 1942 geborene Beklagte bewohnt seit dem 15. Juli 1977 auf Grund- lage eines am 23. Juni 1977 abgeschlossenen Mietvertrags eine im dritten Ober- geschoss eines Mehrfamilienhauses liegende Zwei-Zimmer-Wohnung in Köln. Seit dem 1. August 2015 beträgt die monatliche Gesamtmiete 388,58 € ein- schließlich einer Betriebskostenvorauszahlung von 69,02 €. Der 1958 geborene Kläger ist nicht nur Eigentümer der von der Beklagten gemieteten Wohnung, sondern einer weiteren, 50 bis 55 qm großen Wohnung auf der gleichen Etage, die anderweitig vermietet ist (im Folgenden: Wohnung Nr. 11). Er selbst bewohnt eine ungefähr 123 qm große Wohnung auf demselben Stockwerk, deren Eigentümer sein Lebenspartner ist. In dessen Eigentum steht eine weitere, im vierten Obergeschoss des Hauses liegende, ungefähr 112 qm große Wohnung, die vermietet ist. Am 3. April 2017 kündigte der Kläger den Mietvertrag mit der Beklagten zum 31. Dezember 2017 wegen Eigenbedarfs. Diesen begründete er damit, dass er die Wohnung für sich und seinen Lebenspartner benötige, um sie mit der von ihnen bereits genutzten Wohnung zusammenzulegen. Hierdurch solle eine Woh- nung mit insgesamt 190 bis 200 qm entstehen. Zu dem bereits im Lichthof des Hauses installierten Aufzug solle ein Durchbruch erfolgen mit der Möglichkeit des direkten Zugangs zu der geplanten Gesamtwohnung. Der 75-jährige Lebensge- fährte habe orthopädische Probleme, weshalb der unmittelbare Zugang aus dem Aufzug ohne Treppen gesundheitlich erforderlich werden würde. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 30. Oktober 2017 und machte Härtegründe geltend. Sie leide unter anderem an schwerer re- zidivierender Depression bis hin zu Suizidideen. Mit Anwaltsschriftsatz vom 1 2 3 4 - 5 - 16. Februar 2018 bot der Kläger der Beklagten als Alternative die Anmietung der Wohnung Nr. 11 zu einer Kaltmiete von 356,73 € an. Dieses Angebot nahm die Beklagte nicht an. Mit seiner Klage hat der Kläger von der Beklagten die Räumung der an sie vermieteten Wohnung begehrt, hilfsweise die Fortsetzung des Mietverhältnisses befristet für maximal ein Jahr unter Neufestsetzung einer Kaltmiete von nicht un- ter 655,20 € sowie einer Nebenkostenvorauszahlung von nicht unter 80 €. Das Amtsgericht hat den Lebenspartner des Klägers und die behandelnde Ärztin der Beklagten Dr. V. als Zeugen vernommen. Weiter hat es zum Gesundheits- zustand der Beklagten, insbesondere zur Frage einer Suizidgefahr, ein Sachver- ständigengutachten und ein Ergänzungsgutachten hierzu eingeholt sowie den Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung ergänzend angehört. Es hat sodann die Klage abgewiesen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf un- bestimmte Zeit zu den im Mietvertrag vorgesehenen Bedingungen, allerdings un- ter Erhöhung der Nettokaltmiete auf monatlich 367,49 € zuzüglich einer Betriebs- kostenvorauszahlung von 69,02 € ausgesprochen. Auf die Berufung des Klägers hat das Berufungsgericht das erstinstanzli- che Urteil insoweit abgeändert, als es die in dem auf unbestimmte Zeit fortge- setzten Mietverhältnis zu zahlende monatliche Nettokaltmiete auf 518 € festge- setzt hat. Im Übrigen hat das Berufungsgericht die Berufung des Klägers zurück- gewiesen. Mit der vom Berufungsgericht - beschränkt auf die Fortsetzung des Miet- verhältnisses nach §§ 574 ff. BGB (hierzu unten II 1) - zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter. 5 6 7 - 6 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. Sie ist zwar zulässig, aber unbegründet. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - im Wesentlichen ausgeführt: Zwar sei die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wirksam. Das Miet- verhältnis sei allerdings auf den rechtzeitigen Widerspruch der Beklagten gemäß §§ 574, 574a BGB fortzusetzen. Die Voraussetzungen hierfür, nämlich dass die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu recht- fertigen sei, lägen vor. Zu Recht sei das Amtsgericht nach der erfolgten Beweis- aufnahme auf Grundlage der überzeugenden Begutachtung durch den Sachver- ständigen sowie der dies bestätigenden Aussage der Zeugin Dr. V. davon ausgegangen, dass die Gefahr eines Suizids bei der Beklagten bei einer Verur- teilung zur Räumung sehr stark ausgeprägt sei. Auf Grund der völligen Fixierung auf ihre Wohnung sei es der Beklagten auch nicht möglich gewesen, die ihr an- gebotene Wohnung Nr. 11 anzunehmen. Nach den Ausführungen des Sachver- ständigen sei die Beklagte infolge ihrer psychischen Erkrankung nicht in der Lage, sich ein Leben in dieser Wohnung als mögliche Lösung für ihre als aus- weglos empfundene Situation vorzustellen. Die Ablehnung der Wohnung durch die Beklagte sei damit letztlich krank- heitsbedingt und stehe im konkreten Fall der Annahme einer Härte nicht entge- 8 9 10 11 - 7 - gen. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte ihre Depression und Suizidalität si- muliere, bestünden nicht. Auf Grundlage des Sachverständigengutachtens und der Aussage der Zeugin Dr. V. sei davon auszugehen, dass es der Beklag- ten nicht möglich gewesen sei, kontinuierlich seit 2010 eine Depression vorzu- täuschen. Die Beklagte könne auch nicht auf § 765a ZPO verwiesen werden. Das Risiko eines Suizids bestehe bereits mit Erlass eines Räumungstitels, da bereits hiermit die von der Beklagten als ausweglos empfundene Situation des Woh- nungsverlusts real werde. Das Mietverhältnis sei gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Es sei nicht abzusehen, dass sich der Zustand der Beklagten durch eine therapeutische Intervention in absehbarer Zeit verbessern werde oder auch nur verbessern könne. Zum einen sei die Beklagte derart fixiert auf ihre Wohnung, dass sie schon deshalb und damit krankheitsbedingt eine stationäre therapeutische Intervention ablehne. Ohnedies sei die Aussicht auf eine erfolg- reiche Behandlung gering. Nach den plausiblen und nachvollziehbaren Ausfüh- rungen des Sachverständigen, denen sich die Kammer anschließe, seien Thera- piemöglichkeiten wenig erfolgversprechend, da die Beklagte gedanklich extrem fixiert sei und zudem paranoide Vorstellungen im Hinblick auf die Vermieterseite entwickelt habe. Die Beklagte könne jedoch nur verlangen, dass das Mietverhältnis unter einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 518 € fortgesetzt werde, weil ein unverändertes Fortbestehen des Mietvertrags mit ei- ner deutlich hierunter liegenden Miete dem Kläger nicht zumutbar sei. 12 13 14 - 8 - II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 1. Die Revision, die sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht ei- nen Härtegrund nach § 574 BGB bejaht und die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses auf unbestimmte Zeit ausgesprochen hat (§§ 574, 574a Abs. 2 Satz 2 BGB), ist zulässig, insbesondere auf Grund der Zulassung der Revision durch das Be- rufungsgericht in vollem Umfang statthaft. a) Die Zulassung der Revision durch das Berufungsgericht beschränkt sich im Hinblick darauf, dass die die Zulassung begründende Rechtsfrage allein die Voraussetzungen einer Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB betrifft, auf das mögliche Vorliegen der Voraussetzungen hierfür und den von der Beklagten gel- tend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die Wirksam- keit der Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist dagegen von der Zulassung nicht umfasst (vgl. zur diesbezüglichen Beschränkung der Zulas- sung und deren Zulässigkeit Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7 ff. mwN). b) Eine weitergehende wirksame Beschränkung der Revisionszulassung allein auf das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB liegt dagegen nicht vor. Die Zulassung umfasst insgesamt die Voraussetzungen eines An- spruchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses einschließlich der Entscheidung über die Modalitäten der Fortsetzung nach § 574a BGB und somit sämtliche von der Revision angegriffenen Umstände, auch wenn die Rechtsfrage, die nach Auf- fassung des Berufungsgerichts die Zulassung begründet, von diesem auf das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 BGB bezogen wurde. 15 16 17 18 - 9 - aa) Von einer beschränkten Zulassung ist bei fehlender Aufnahme in den Tenor in der Regel nur dann auszugehen, wenn sich diese aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Be- rufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (st. Rspr.; vgl. Senatsurteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19 mwN). Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dabei eine Beschränkung der Revisionszulassung auf einzelne Rechtsfragen und An- spruchselemente unwirksam. Sie ist dagegen zulässig, wenn sie sich auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (vgl. Senatsurteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, aaO Rn. 20; Senats- beschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 10; jeweils mwN). bb) Gemessen hieran liegt eine wirksame Beschränkung der Revisionszu- lassung allein auf die Frage, ob eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB zu bejahen ist, nicht vor. Denn hierbei handelt es sich nur um eine einzelne An- spruchsvoraussetzung im Rahmen der Prüfung, ob und mit welchen Modalitäten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574 ff. BGB verlangt werden kann. Dies führt dazu, dass sämtliche sich im Rahmen der §§ 574 ff. BGB stel- lenden Fragen der revisionsrechtlichen Prüfung unterliegen. cc) Im Hinblick darauf, dass die Revisionszulassung das Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB einschließlich der Re- gelungen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a BGB umfasst, ist die zugleich eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde, die ausweislich ihrer Be- gründung für den Fall einer auf das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB begrenzten Revisionszulassung eine revisionsrechtliche 19 20 21 - 10 - Überprüfung auch der erfolgten Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a Abs. 1 und 2 BGB sicherstellen sollte, gegenstandslos. 2. Die Revision ist jedoch unbegründet. Ohne Rechtsfehler hat das Beru- fungsgericht entschieden, dass die Beklagte nach §§ 574, 574a BGB die Fortset- zung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen kann. Sowohl die Annahme einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB als auch die Interessen- abwägung nach § 574 BGB und die Bestimmung der Modalitäten der Fortset- zung nach § 574a BGB, insbesondere die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB), halten revisionsrechtlicher Über- prüfung stand. a) Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortset- zung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnis- ses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdi- gung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststel- lung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genannten Vor- schrift hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig ge- würdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 23; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 15. März 22 23 - 11 - 2017 - VIII ZR 270/15, NZM 2017, 286 Rn. 24). Einer an diesem Maßstab aus- gerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts stand. aa) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietverhält- nisses bedeute für die Beklagte eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB, ist nicht zu beanstanden. Das Vorliegen einer Härte setzt voraus, dass sich die für die Beklagte drohenden Nachteile von den mit einem Wohnungswechsel typi- scherweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. Senatsur- teile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 28; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17). Dies ist hier auch unter Berücksichtigung der Ablehnung einer stationären Therapie sowie der vom Kläger angebotenen Ersatzwohnung durch die Beklagte auf Grund der bei ihr bestehenden hohen Suizidgefahr bei Erlass eines Räumungsurteils der Fall. (1) Das Berufungsgericht hat in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht auf Grundlage des eingeholten Sachverständigengutachtens sowie der Vernehmung der Zeugin Dr. V. festgestellt, dass bei der Beklagten für den Fall der Räu- mung die Gefahr eines Suizids besteht. Die Gefahr sei sehr hoch. Das Beru- fungsgericht hat bei dieser Einschätzung berücksichtigt, dass die Beklagte be- reits eine Suizidmethode - Sprung vom Balkon ihrer Wohnung - unter Verwerfung der ebenfalls angedachten Möglichkeit eines Suizids durch Tabletteneinnahme in Aussicht genommen hat. Das Berufungsgericht hat weiter festgestellt, dass die Beklagte auf Grund ihrer völligen Fixierung auf ihre Wohnung krankheitsbedingt nicht in der Lage gewesen sei, die ihr angebotene Ersatzwohnung anzunehmen. Sie könne sich auf Grund ihrer psychischen Erkrankung ein Leben in dieser Al- ternativwohnung nicht als mögliche Lösung für ihre als ausweglos empfundene Situation vorstellen. Die Beklagte sei so fixiert auf ihre Wohnung, dass sie schon deshalb und damit krankheitsbedingt eine stationäre therapeutische Intervention ablehne und demnach bereits auf Grund der Erkrankung die Möglichkeiten the- rapeutischer Intervention eingeschränkt seien. Zudem sei die Aussicht auf eine 24 25 - 12 - erfolgreiche therapeutische - ambulante oder stationäre - Behandlung gering. Therapiemöglichkeiten seien zweifelhaft und wenig erfolgversprechend, weil die Beklagte gedanklich extrem fixiert sei und zudem auch paranoide Vorstellungen im Hinblick auf die Vermieterseite entwickelt habe. (2) Vor dem Hintergrund dieser von der Revision nicht angegriffenen, auf einer umfangreichen Beweisaufnahme beruhenden Feststellungen ist die An- nahme einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB nach dem oben dargestellten revisionsrechtlichen Maßstab nicht zu beanstanden. (a) Entgegen der Auffassung der Revision hat das Berufungsgericht seiner Beurteilung nicht ein unzutreffendes Rechtsverständnis zu Grunde gelegt, indem es das Vorliegen einer Härte nicht deshalb verneint hat, weil die Beklagte eine stationäre Therapie ablehnt. (aa) Zwar ist bei der Feststellung des Vorliegens einer Härte ebenso wie bei deren Gewichtung im Rahmen der Interessenabwägung zwischen den be- rechtigten Belangen des Mieters und denen des Vermieters zu berücksichtigen, ob und inwieweit sich die mit einem Umzug einhergehenden Folgen durch die Unterstützung des Umfelds des Mieters beziehungsweise durch begleitende ärzt- liche und/oder therapeutische Behandlungen mindern lassen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 45 [zur Berücksichtigung im Rahmen der Interessenabwägung]). Dabei kann von dem Mieter auch jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung des Gesundheitsrisikos verlangt wer- den (vgl. BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur Berücksichtigung im Rahmen der Interessenabwägung]; siehe auch OLG Köln, NJW 1993, 2248, 2249 [zum Zwangsvollstreckungsverfahren]). Es kann mithin auch zu berücksichtigen sein, ob eine bei Verlust der Wohnung bestehende Suizidgefahr durch eine Therapie beherrschbar ist (vgl. hierzu auch LG Bonn, NJW-RR 2000, 8, 9). 26 27 28 - 13 - (bb) Das Berufungsgericht hat jedoch weder diese Grundsätze noch einen etwa bei der Beurteilung einer Suizidgefahr als Härtegrund geltenden rechtlichen Maßstab verkannt. Die Auffassung der Revision, das Berufungsgericht habe rechtsfehlerhaft nicht beachtet, dass es bei einer Suizidgefahr der Annahme ei- nes Härtefalls entgegenstehe, wenn die Gefahr für den Mieter beherrschbar sei, er jedoch keine Therapiebereitschaft zeige und eine mögliche Behandlung zur Verbesserung seines psychischen Zustands und zur Eindämmung von Suizidab- sichten bewusst ablehne, wobei eine krankheitsbedingte Ablehnung einer The- rapie daran nichts ändere, soweit der Betroffene in der Lage sei, seine Erkran- kung zu erkennen und sich autonom für oder gegen eine Behandlung zu ent- scheiden, trifft nicht zu. Einer derartigen grundsätzlichen Betrachtungsweise steht bereits entgegen, dass die Schutzbedürftigkeit eines Mieters nicht allein dadurch entfällt, dass er an der Behandlung seiner psychischen Erkrankung, aus der eine Suizidgefahr resultiert, nicht mitwirkt. Eine solche Sichtweise würde dem in Art. 2 Abs. 2 GG enthaltenen Gebot zum Schutz des Lebens und der körperli- chen Unversehrtheit nicht gerecht, das auch dann gilt, wenn der Schuldner unfä- hig ist, aus eigener Kraft oder mit zumutbarer fremder Hilfe die Konfliktsituation angemessen zu bewältigen, unabhängig davon, ob dieser Unfähigkeit Krank- heitswert zukommt oder nicht (vgl. BGH, Beschluss vom 20. Februar 2020 - V ZB 17/19, WuM 2020, 364 Rn. 9 mwN [zur Berücksichtigung der Suizidgefahr eines Schuldners im Zwangsversteigerungsverfahren]). Es bedarf deshalb auch bei mangelnder Therapiebereitschaft des Mieters einer umfassenden Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalls zur Beurteilung, ob wegen einer dem betroffe- nen Mieter zugänglichen, von ihm aber nicht genutzten Therapiemöglichkeit das Vorliegen eines Härtefalls abzulehnen oder jedenfalls im Rahmen der Interes- senabwägung den Interessen des Vermieters der Vorrang einzuräumen ist. Dies gilt umso mehr dann, wenn die Ablehnung einer Therapie krankheitsbedingt er- folgt, etwa weil die Einsichtsfähigkeit des Mieters in eine Therapiebedürftigkeit auf Grund der psychischen Erkrankung nicht oder nur eingeschränkt besteht. 29 - 14 - (cc) Es ist nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht bei der dem- nach gebotenen einzelfallbezogenen Betrachtung das Vorliegen einer Härte nicht deshalb abgelehnt hat, weil die Beklagte eine stationäre Therapie verweigert. Entgegen der Auffassung der Revision, die im Übrigen insoweit übergangenes Vorbringen in den Vorinstanzen nicht aufzeigt, war dies nicht deshalb fehlerhaft, weil das Berufungsgericht nicht festgestellt hat, dass die Suizidgefahr für die Be- klagte überhaupt nicht beherrschbar sei und der Beklagten krankheitsbedingt jeg- liche Einsicht darin fehle, dass sie einer Therapie bedürfe. Denn dies ist nicht Voraussetzung für die Annahme einer Härte wegen bestehender Suizidgefahr. Vielmehr genügte die vorliegend vom Berufungsgericht auf Grundlage einer um- fassenden Begutachtung und Zeugenvernehmung getroffene Feststellung, dass eine sehr hohe Suizidgefahr bestand und die Beklagte eine stationäre Therapie krankheitsbedingt wegen ihrer völligen Fixierung auf die Wohnung ablehnt, für die Bejahung einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB. (dd) Im Hinblick darauf, dass die Annahme des Vorliegens einer Härte be- reits allein auf Grundlage der genannten Feststellungen rechtsfehlerfrei erfolgte, ist nicht erheblich, ob das Berufungsgericht bei seiner Würdigung - nach Auffas- sung der Revision unter Verkennung des zutreffenden Maßstabs - als zusätzlich für das Vorliegen einer Härte sprechenden Umstand berücksichtigt hat, dass die Erfolgsaussichten für eine Therapie gering waren. Ohnehin wäre nicht allgemein davon auszugehen, dass die Ablehnung einer Therapie, deren Erfolg nicht voll- kommen ausgeschlossen ist, grundsätzlich einen Härtefall ausschließt. Vielmehr wäre auch die Erfolgsaussicht einer möglichen Therapie nur ein im Rahmen der Gesamtwürdigung zu berücksichtigender Aspekt. (b) Das Berufungsgericht hat auch das Angebot des Klägers, der Beklag- ten die Wohnung Nr. 11 zur Verfügung zu stellen, bei seiner Entscheidung über das Vorliegen einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 BGB rechtsfehlerfrei be- 30 31 32 - 15 - rücksichtigt und gewürdigt. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, das Be- rufungsgericht habe zu Unrecht angenommen, dass die Ablehnung der vom Klä- ger angebotenen Ersatzwohnung einer Härte nicht entgegenstehe. (aa) Das Berufungsgericht hat das Angebot und die Ablehnung der Ersatz- wohnung in die einzelfallbezogene Beurteilung, ob eine Härte vorliegt, einbezo- gen. Dabei hat es der Ablehnung hier auf Grund der festgestellten Krankheitsbe- dingtheit keine entscheidende Bedeutung beigemessen. (bb) Dies ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach den rechtsfeh- lerfreien auf Grundlage der Beweisaufnahme getroffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts kann die Beklagte krankheitsbedingt in dieser Ersatzwohnung keine Alternative und damit keine Lösung für die aus ihrer Sicht ausweglose Si- tuation, die die Gefahr eines sogenannten Bilanzsuizids herbeiführt, sehen. Da- mit jedoch stellt diese Wohnung keine Möglichkeit zur Abwendung der erhebli- chen Suizidgefahr in Folge der klägerseits angestrebten Räumung der Wohnung der Beklagten dar. Deshalb heben sich die für die Beklagte drohenden Nachteile (in Form einer Lebensgefahr) auch unter Berücksichtigung des Angebots der Wohnung Nr. 11 und dessen Ablehnung deutlich von den mit einem Wohnungs- wechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten ab, was Vorausset- zung für das Vorliegen eines Härtegrunds ist (vgl. Senatsurteile vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 28; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 28). Vor diesem Hintergrund ist es auch nicht zutref- fend, dass - wie die Revision vorbringt - eine krankheitsbedingte Ablehnung der Ersatzwohnung zur Verneinung einer Härte führen müsse, solange der be- troffene Mieter noch "Herr seiner Entschlüsse" sei. Ohnehin verbietet sich eine derartige schematische Beurteilung im Hinblick auf die gebotene einzelfallbezo- gene Würdigung auch eines solchen Umstands. Zudem zeigt die Revision hiermit einen revisionsrechtlich erheblichen Rechtsfehler nicht auf, sondern setzt nur die 33 34 - 16 - eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts, was revisions- rechtlich unbeachtlich ist. bb) Nicht zu beanstanden ist weiter, dass das Berufungsgericht dem Amts- gericht folgend von einem Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses aus- gegangen ist, weil die festgestellte Härte auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 BGB). (1) Entgegen dem Vorbringen der Revision ergibt sich aus der Begrün- dung des Berufungsgerichts nicht, dass dieses bei seiner Entscheidung einen unzutreffenden Maßstab angelegt und nicht beachtet hätte, dass § 574 Abs. 1 BGB eine Interessenabwägung unter Berücksichtigung sowohl der Inte- ressen des Mieters als auch des Vermieters erfordert. Ohne Erfolg beruft sich die Revision insoweit auch darauf, dass das Berufungsgericht sich bei der Würdi- gung der beiderseitigen Interessen mit dem Vortrag des Klägers zu seinen be- rechtigten Interessen nicht auseinandergesetzt habe, was nur den Schluss zu- lasse, dass es diesen Klägervortrag unter Verletzung von § 286 ZPO nicht zur Kenntnis genommen und berücksichtigt habe. (a) Das Berufungsgericht hat nicht verkannt, dass im Rahmen der Prüfung eines Fortsetzungsanspruchs (§ 574 BGB) eine umfassende Würdigung und Ge- wichtung der beiderseitigen Belange vorzunehmen ist. Es hat vielmehr zutreffend ausgeführt, dass nach den gesetzlichen Vorschriften eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses verlangt werden kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berech- tigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Das Berufungsge- richt hat damit ausdrücklich auf die gebotene Interessenabwägung als entschei- denden Maßstab für die Beurteilung, ob eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 f. BGB verlangt werden kann, abgestellt und hierdurch gezeigt, dass 35 36 37 - 17 - es den zutreffenden rechtlichen Maßstab anwendet und ihm bewusst ist, dass es auch die berechtigten Interessen des Klägers zu beachten hat. (b) Diesen Maßstab hat das Berufungsgericht im Rahmen seiner einzel- fallbezogenen Würdigung auch zu Grunde gelegt. Ein Übergehen des Klägervor- trags zu seinen berechtigten Interessen ist dem Berufungsgericht hierbei nicht vorzuwerfen. Vielmehr ist davon auszugehen, dass sich das Berufungsgericht die Abwägungsentscheidung des Amtsgerichts vollständig zu eigen gemacht und hierbei auch die vom Kläger vorgebrachten und vom Amtsgericht berücksichtig- ten sowie in die Interessenabwägung eingestellten berechtigten Belange des Klä- gers im Blick gehabt hat. (aa) Das Amtsgericht hat die von der Revision als übergangen gerügten berechtigten Belange des Klägers im Tatbestand (zusammengefasst) dargestellt und nach der Feststellung des Vorliegens einer Härte die gebotene umfassende Würdigung der beiderseitigen Interessen unter Berücksichtigung dieser Belange des Klägers vorgenommen. Das Berufungsgericht hat das amtsgerichtliche Urteil und insbesondere auch die Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhält- nisses mit Ausnahme der vom Amtsgericht festgesetzten Höhe der Miete für zu- treffend gehalten und damit die Ausführungen des Amtsgerichts einschließlich dessen Abwägungsentscheidung auch dem eigenen Urteil zu Grunde gelegt. Es hat sich in den weiteren Entscheidungsgründen maßgeblich mit den die An- nahme und Gewichtung der geltend gemachten Härte betreffenden Berufungs- angriffen gegen das von ihm als zutreffend bestätigte Urteil des Amtsgerichts be- fasst. Insbesondere ist es auf die Rügen des Klägers betreffend das Sachver- ständigengutachten und die hierauf beruhende Beweiswürdigung des Amtsge- richts zum Vorliegen einer Härte, auf die nach Auffassung des Klägers vom Amts- gericht unzureichend berücksichtigte Ablehnung der angebotenen Ersatzwoh- nung sowie einer Therapie und auf den Vortrag, dass nicht bereits die Verurtei- lung, sondern erst die Räumung eine Suizidgefahr bewirke, eingegangen. Es hat 38 39 - 18 - hierbei die von dem Amtsgericht vorgenommene Beurteilung und Gewichtung des von der Beklagten geltend gemachten Härtegrunds bestätigt. Nachdem das Berufungsgericht auch hinsichtlich der bereits vom Amtsgericht berücksichtigten berechtigten Interessen des Klägers nicht von Änderungen ausging, ergab sich bezogen auf die vom Berufungsgericht seiner Entscheidung zu Grunde gelegte Abwägungsentscheidung des Amtsgerichts keine Veränderung, weshalb es einer ergänzenden Abwägung nicht bedurfte. Daraus, dass das Berufungsgericht eine erneute Interessenabwägung nicht ausdrücklich vorgenommen hat, lässt sich deshalb nicht darauf schließen, dass es die Belange des Klägers nicht oder nicht hinreichend gesehen hat. (bb) Es ist hierbei - entgegen der Auffassung der Revision - nicht zu bean- standen, dass die Vorinstanzen auch in der Ablehnung der angebotenen Ersatz- wohnung keinen Grund gesehen haben, der im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB erforderlichen Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange entscheidend wäre. Auch und insbesondere im Rahmen der Interessen- abwägung verbietet sich eine schematische Beurteilung dahingehend, dass die Ablehnung einer Ersatzwohnung stets zu Gunsten des Vermieters zu berücksich- tigen ist und dazu führt, dass der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht verlangen kann. Vielmehr ist insoweit eine einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung und Gewichtung der Belange von Mieter und Vermieter geboten, die im Revisionsverfahren nach den oben dargelegten Maßstäben nur eingeschränkt überprüft werden kann. Vor diesem Hintergrund begegnet die - vom Berufungs- gericht durch Inbezugnahme übernommene - Würdigung des Amtsgerichts, dass das Angebot und die Ablehnung der Ersatzwohnung den Härtegrund weder ent- fallen lässt noch dieser dadurch im Rahmen der Interessenabwägung weniger Gewicht erhält, keinen rechtlichen Bedenken. 40 - 19 - (2) Die Revision hätte überdies selbst dann keinen Erfolg, wenn das Be- rufungsgericht - wie die Revision geltend macht - die gebotene Interessenabwä- gung unter Berücksichtigung der Belange des Klägers nicht vorgenommen und den diesbezüglichen Vortrag des Klägers nicht hinreichend zur Kenntnis genom- men hätte. Denn eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen führt hier zu dem von den Vorinstanzen gefundenen Ergebnis, dass das Mietverhältnis fortzusetzen ist, was der Senat selbst beurteilen kann, weil die notwendigen Fest- stellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind. Ange- sichts der festgestellten ernsthaften Suizidgefahr der Beklagten besteht ein deut- liches Übergewicht der Belange der Beklagten gegenüber den zu berücksichti- genden Interessen des Klägers. (a) Zutreffend sind die Vorinstanzen bei der Gewichtung der für die Be- klagte bestehenden Härte davon ausgegangen, dass das Angebot und die Ab- lehnung der Ersatzwohnung die Bedeutung des Härtegrunds Suizidgefahr nicht entscheidend mindern. Denn die Beklagte ist nach den Feststellungen der Vo- rinstanzen auf Grund ihrer krankhaften Fixierung auf die streitgegenständliche Wohnung nicht in der Lage, die angebotene Ersatzwohnung auch nur als mögli- che Alternative zu ihrer derzeitigen Wohnung zu sehen und darin einen Weg aus der von ihr als ausweglos empfundenen Situation zu erkennen, so dass krank- heitsbedingt das Angebot einer Ersatzwohnung an dem Grad der Lebensgefahr und damit der Schwere der Härte nichts ändert. Zugleich kann auf Grund dieser krankheitsbedingten Unfähigkeit, die Ersatzwohnung auch nur gedanklich als Al- ternative einzubeziehen, deren Ablehnung im Rahmen der Interessenabwägung nicht zu ihrem Nachteil gewertet werden, weshalb die Ablehnung auch die Ge- wichtung der ernsthaften Suizidgefahr bei der Abwägung der beiderseitigen Inte- ressen nicht mindert. (b) Entsprechendes gilt für die Ablehnung einer stationären Therapie. Die Klägerin, die bereits seit Jahren unter einer rezidivierenden Depression leidet und 41 42 43 - 20 - der hiergegen von der Zeugin Dr. V. auch ein Medikament verschrieben wurde, ist wegen ihrer krankhaften Fixierung auf die Wohnung nicht in der Lage, diese zum Zwecke einer stationären Therapie zu verlassen. Vor diesem Hinter- grund ist eine stationäre Behandlung schon keine Möglichkeit, die die Suizidge- fahr im Falle einer Verurteilung zur Räumung mindern könnte. Die krankheitsbe- dingte und damit der Beklagten nicht vorwerfbare Ablehnung einer stationären Therapie führt deshalb hier nicht dazu, dass die bestehende Härte im Rahmen der Interessenabwägung geringer zu gewichten wäre. (c) Auf Seiten des Klägers ist das die Kündigung rechtfertigende Interesse zu berücksichtigen, die streitgegenständliche Wohnung mit der von ihm und sei- nem Lebenspartner genutzten, angrenzenden Wohnung zu einer großen als Al- terswohnsitz dienenden Wohnung zu verbinden und dabei einen - nur über die an die Klägerin vermietete Wohnung möglichen - stufenlosen Zugang aus dem Aufzug heraus in die neue Wohnung zu ermöglichen, der wegen orthopädischer Probleme des Lebenspartners realisiert werden soll, wobei der Kläger und sein Lebenspartner nach eigenem Vortrag ihr Kapital weitestgehend für die Wohnun- gen dieses Gebäudes gerade zum Zwecke deren Verbindung und Nutzung als Alterswohnsitz eingesetzt haben. (d) Bei der Anwendung und Auslegung des § 574 BGB sind dieselben ver- fassungsrechtlichen Maßstäbe anzulegen wie bei der Prüfung des Kündigungs- tatbestands. Auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB ist dementspre- chend die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 38 mwN). Deshalb ist der den Ei- genbedarf rechtfertigende Wunsch des Klägers, die streitgegenständliche Woh- nung gemeinsam mit seinem Lebenspartner als Alterswohnsitz zu nutzen und durch einen stufenlosen Zugang mittels des Aufzugs den orthopädischen Prob- lemen des Lebenspartners Rechnung zu tragen, als berechtigter Belang in die 44 45 - 21 - Abwägung einzustellen, ohne dass der Kläger von vornherein auf die Nutzung einer anderen Wohnung, etwa der im 4. Obergeschoss liegenden Wohnung, ver- wiesen werden kann. Indes sind bei der Abwägung der gegenseitigen berechtigten Belange die Auswirkungen, die einerseits die Vertragsbeendigung für den Mieter und ande- rerseits die Vertragsfortführung für den Vermieter haben würde, zu bewerten und in Beziehung zu setzen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 65). Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass der Kläger bei einer Vertragsfortsetzung zwar die von ihm gewünschte und vom Gericht zu respektierende Nutzung einer vergrößerten Wohung als Alterswohnsitz gemein- sam mit seinem Lebenspartner unter Herstellung eines stufenlosen Zugangs über einen in die Wohnung öffnenden Aufzug nicht realisieren kann und hierdurch erheblich in der Nutzung seines Eigentums eingeschränkt ist, er aber dennoch mit den derzeit genutzten Räumlichkeiten eine Wohnmöglichkeit zur Verfügung hat, die zumindest zumutbar ist und auch - trotz der orthopädischen Probleme des Lebenspartners - eine Nutzung gemeinsam mit seinem Lebenspartner zu- lässt, wenn auch - was der Senat nicht verkennt - gegenüber der beabsichtigten Nutzung nicht uneingeschränkt und mit deutlichen Nachteilen. Die Revison hat insoweit keinen Vortrag aufgezeigt, wonach die auch von den Vorinstanzen zu Grunde gelegte (zumutbare) Nutzungsmöglichkeit der derzeit vom Kläger be- wohnten Wohnung - gemeinsam mit seinem Lebenspartner - unmöglich ist. Ins- besondere ergibt sich aus dem Verweis auf orthopädische Probleme des Lebenspartners und dem nicht weiter konkretisierten Hinweis, der Lebenspartner sei auf den Fahrstuhl angewiesen, nicht, dass deshalb eine Nutzung der derzeit bewohnten Wohnung ohne direkten Zugang zum Fahrstuhl nicht möglich oder zumutbar wäre. Auch der Zeugenaussage des Lebenspartners des Klägers ist entsprechendes nicht zu entnehmen. 46 - 22 - (e) Trotz des gerade auch im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG erheblichen Gewichts der den Kläger bei einer Vertragsfortset- zung zugemuteten Nachteile überwiegen hier angesichts der Schwere und Ernst- haftigkeit der Suizidgefahr der Beklagten, die - auch krankheitsbedingt - nicht mit zumutbaren Mitteln abgemildert werden kann, die Interessen der Beklagten an einer Vertragsfortsetzung diejenigen des Klägers an einer Vertragsbeendigung erheblich, so dass die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht zu beanstanden ist. b) Die von dem Berufungsgericht dem Amtsgericht folgend ausgespro- chene Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit hält revisions- rechtlicher Nachprüfung ebenfalls stand. Nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB kann bestimmt werden, dass das Miet- verhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, wenn ungewiss ist, wann vo- raussichtlich die Umstände wegfallen, auf Grund derer die Beendigung des Miet- verhältnisses eine Härte bedeutet. Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen des § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bejaht und die vom Amtsgericht ausgesprochene Fortsetzung des Mietverhältnisses auf un- bestimmte Zeit bestätigt. aa) Zu Recht ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass unge- wiss sei, ob und wann voraussichtlich die Umstände wegfallen würden, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet. Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, dass im Rahmen der Prog- nose über die Fortdauer des Härtegrunds zu berücksichtigen ist, ob und gegebe- nenfalls welche Mitwirkung auf Seiten des Mieters zur Überwindung des Här- tegrunds zu verlangen ist und wie lange das Beendigungshindernis bei entspre- chender Mitwirkung voraussichtlich fortdauert, so dass hier bei der zu stellenden 47 48 49 50 51 - 23 - Prognose jedes zumutbare Bemühen um eine Verringerung der Suizidgefahr zu beachten ist. Dies hat das Berufungsgericht jedoch nicht verkannt. (1) Das Berufungsgericht ist in der auch diesbezüglich gebotenen einzel- fallbezogenen Würdigung der konkreten Umstände ohne Rechtsfehler zu dem Ergebnis gekommen, dass hier keine zumutbare Therapiemöglichkeit berück- sichtigt werden kann, die eine Prognose bezüglich eines voraussichtlichen Ent- falls der Suizidgefahr zulässt. Zutreffend hat das Berufungsgericht darauf abge- stellt, dass die Beklagte krankheitsbedingt nicht in der Lage ist, eine stationäre Therapie durchzuführen, was der Beklagten - wegen der Krankheitsbedingtheit - auch nicht vorgeworfen oder nachteilig zu Last gelegt werden kann. Andere dem Grunde nach bei dem Krankheitsbild der Beklagten mögliche Therapien sind nicht ersichtlich. Insoweit übergangenen Vortrag des Klägers zeigt die Revision nicht auf. Eine nach obigen Maßstäben berücksichtigungsfähige zumutbare Thera- piemöglichkeit besteht somit nicht. Bereits dies schließt es aus, von einer voraus- sichtlichen Änderung der Situation in absehbarer Zeit auszugehen. Entgegen der Auffassung der Revision kann bei der Prognoseentscheidung schon deshalb nicht unterstellt werden, dass dem Vortrag des Klägers entsprechend in einem Zeitraum von maximal einem Jahr ein Therapieplatz gefunden und eine (erfolg- reiche) stationäre Behandlung durchgeführt werden kann. (2) Selbst wenn eine Therapie möglich und für die Beklagte durchführbar wäre, wäre der Wegfall der Härte - worauf das Berufungsgericht zutreffend ab- gestellt hat - wegen der geringen Erfolgsaussichten einer Therapie dennoch un- gewiss. (a) Das Vorbringen der Revision, das Berufungsgericht habe seiner dies- bezüglichen tatrichterlichen Würdigung einen falschen Maßstab zu Grunde ge- 52 53 54 55 - 24 - legt, weil es nicht beachtet habe, dass dann, wenn eine - selbst wenig erfolgver- sprechend erscheinende - Therapiemöglichkeit bestehe, der Zeitraum eines er- folgreichen Therapieverlaufs als Fortsetzungszeitraum anzusetzen sei und damit kein ungewisser Zeitpunkt für das Entfallen einer Suizidgefahr angenommen wer- den könne, greift nicht durch. Ein derartiger vom Berufungsgericht missachteter rechtlicher Maßstab besteht nicht. Vielmehr ist es eine Frage des Einzelfalls, ob wegen einer Therapiemöglichkeit eine Prognose über den voraussichtlichen Ent- fall des Härtegrunds abgegeben werden kann. (b) In seine einzelfallbezogene Würdigung hat das Berufungsgericht - ent- gegen der Auffassung der Revision - zu Recht einbezogen, dass die Erfolgsaus- sichten einer etwaigen Therapie nach den auf Grundlage der durchgeführten Be- weisaufnahme getroffenen, rechtsfehlerfreien Feststellungen des Berufungsge- richts nur gering sind. Deshalb kann der Prognoseentscheidung gerade nicht ein möglicher erfolgreicher Therapieverlauf binnen eines Jahres zu Grunde gelegt werden. Die diesbezügliche in erster Instanz vorgebrachte Behauptung des Klä- gers hat sich in der Beweisaufnahme nicht bestätigt. Rechtsfehler in der Beweis- würdigung sind insoweit von der Revision nicht geltend gemacht. Selbst wenn eine Therapie der Beklagten also zugemutet und von ihr durchgeführt würde, wäre es sehr unwahrscheinlich, dass sich an der Härtesituation etwas ändern würde. Vor diesem Hintergrund wäre auch dann ein Wegfall der Umstände, auf Grund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, unge- wiss und nicht ansatzweise zeitlich prognostizierbar. bb) Der Ausspruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbe- stimmte Zeit ist auch nicht deshalb rechtsfehlerhaft, weil das Berufungsgericht das im Rahmen der Entscheidung nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB bestehende Ermessen (vgl. hierzu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 42; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 69) nicht oder fehlerhaft ausgeübt und nicht beachtet hätte, dass im Regelfall 56 57 - 25 - die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen soll (vgl. Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). (1) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Formulierung des Beru- fungsgerichts, dass die Fortsetzung gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB zu bestim- men "war", nicht zu entnehmen, dass das Berufungsgericht insoweit von einer gebundenen Entscheidung ausgegangen ist und das ihm zukommende Ermes- sen verkannt hat. Vielmehr ist dies als Zusammenfassung der nachfolgenden Würdigung unter Einschluss der Ermessensausübung zu sehen. Denn das Be- rufungsgericht hat in dem nachfolgenden Satz darauf abgestellt, dass die Fort- setzung auf unbestimmte Zeit vom Gericht bestimmt werden "kann", und damit klargestellt, dass es nicht von einer gebundenen, sondern von einer in seinem Ermessen stehenden Entscheidung ausgegangen ist. Soweit die Revision meint, das Berufungsgericht habe zudem verkannt, dass die Verlängerung auf eine be- stimmte Zeit der Regelfall sei, ist auch dies nicht zutreffend. Denn bereits das Amtsgericht hat hierauf hingewiesen und das Berufungsgericht hat die Entschei- dung des Amtsgerichts insoweit uneingeschränkt als zutreffend bestätigt, wes- halb daraus, dass das Berufungsgericht dies nicht wiederholt hat, nicht darauf zu schließen ist, dass es diesen Umstand verkannt hat. (2) Auch im Ergebnis ist die Bejahung des Anspruchs auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nicht ermessensfehlerhaft, sondern auf Grundlage der getroffenen Feststellungen folgerichtig. Denn auch wenn - worauf die Revision zutreffend hinweist - die Dauer der Zeit, während der der Kläger sein Eigentum nicht wie von ihm vorgesehen und gewünscht gemeinsam mit seinem Lebenspartner als Alterswohnsitz und mit Aufzuganschluss nutzen kann, ein ent- scheidender Faktor bei der Gewichtung dieses Umstands ist und die Schwere der Beeinträchtigung mit deren Dauer zunimmt, kann allein wegen des weiteren 58 59 - 26 - Zeitablaufs bei der unabsehbar, unvermindert und unbeherrschbar fortbestehen- den erheblichen Suizidgefährdung der Beklagten im Falle eines Verlusts der Wohnung kein Zeitpunkt abgesehen werden, zu dem eine Interessenabwägung zu Gunsten des Klägers ausgehen würde und eine weitere Fortsetzung des Miet- verhältnisses abzulehnen wäre. Vor diesem Hintergrund stellt es auch unter Be- rücksichtigung der von der Revision vorgebrachten Belange des Klägers eine er- messensfehlerfreie Entscheidung dar, die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit aus- zusprechen. Sofern sich die im Rahmen dieser Ermessensentscheidung berücksichtig- ten Umstände, etwa wegen einer unvorhergesehenen Besserung der Situation der Beklagten oder wegen einer Veränderung im Nutzungsbedarf des Klägers beziehungsweise der Dringlichkeit dieses Bedarfs, nachträglich wesentlich än- dern sollten, käme eine erneute Kündigung in Betracht, bei der gemäß § 574c Abs. 2 Satz 2 BGB eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nur nach § 574 BGB unter Berücksichtigung und Würdigung der dann bestehenden, we- sentlich veränderten Umstände zu berücksichtigen wären. Der Umstand, dass der Kläger bei einer Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auf dieses Vorgehen angewiesen ist, während bei einer Fortsetzung auf eine be- stimmte Zeit das Mietverhältnis mit Ablauf dieser Zeit automatisch enden würde, ist die gesetzliche Folge der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit und - entgegen der Auffassung der Revision - nicht ein im Rahmen der Ab- wägungsentscheidung zu Gunsten des Klägers zu berücksichtigender Belang. 60 - 27 - Soweit das Berufungsgericht die Höhe der Miete auf 518 € festgesetzt hat, sind Rechtsfehler nicht zu erkennen und von der Revision auch nicht geltend gemacht. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 23.06.2020 - 210 C 224/17 - LG Köln, Entscheidung vom 11.11.2021 - 1 S 124/20 - 61

§ 546§ 574

BGH VIII ZR 167/1722.05.2019 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2022:300822BVIIIZR429.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 429/21 vom 30. August 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 30. August 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 26. Novem- ber 2021 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 8.400 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 2002 Mieterin einer Wohnung in Wiesbaden. Der Kläger, der das Anwesen im Jahr 2015 erworben hatte, erklärte mit Schreiben vom 28. April 2018 die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Beklagte widersprach der Kündigung und berief sich unter Vorlage ei- nes ärztlichen Attests auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 1 2 - 3 - BGB) und hat dabei angeführt, sie leide unter anderem an fortschreitender Mul- tipler Sklerose. Diesbezüglich hat sie geltend gemacht, ein Umzug sei ihr nicht zuzumuten, weil er zu einer Verschlimmerung des Krankheitsbilds führe. Das Amtsgericht hat mehrere Zeugen zum Vorliegen des Eigenbedarfs vernommen und ein Gutachten eines Facharzts für Psychiatrie und Psychothe- rapie eingeholt. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten vom 27. Mai 2020 unter anderem ausgeführt, zur konkreten Prognose der Multiplen Sklerose könne er eine ausreichende fachliche Einschätzung nicht treffen. Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ge- richteten Klage unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben. Die hierge- gen gerichtete Berufung hat das Landgericht - unter Gewährung einer weiteren Räumungsfrist - zurückgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehrt, ihren Klageabweisungsantrag weiterzuverfolgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Dem Kläger stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in sei- nem Eigentum stehenden Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Amtsgericht habe nach umfangreicher Beweisaufnahme die Überzeugung ge- wonnen, dass ein Eigenbedarf des Klägers gegeben sei. 3 4 5 6 7 - 4 - Die Beklagte könne nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen ei- nes Härtegrunds verlangen. Entgegen ihrer Auffassung sei die Einholung eines weiteren medizinischen Gutachtens im Hinblick auf ihre Erkrankung an Multipler Sklerose nicht erforderlich. Die Beklagte habe vorgetragen, dass sie insbeson- dere Beeinträchtigungen beim Gehen habe, so dass sie auf eine barrierefreie Wohnung angewiesen sei. Dies könne als Folge einer Multiplen Sklerose durch- aus angenommen werden; einer weiteren Begutachtung bedürfe es deshalb nicht. Die beschriebene Beeinträchtigung der Gehfähigkeit begründe keinen Här- tefall, der einen Auszug der Beklagten aus der gemieteten Wohnung grundsätz- lich verhindern könnte. Vielmehr könne diesem Umstand im Rahmen der Bemes- sung einer Räumungsfrist Rechnung getragen werden. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Be- rufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Ge- hörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt, da es über die behauptete Verschlimmerung ihrer Erkrankung sowie die Auswirkungen einer Räumung auf ihre gesundheitliche Situation den angebotenen Beweis auf Einho- lung eines neurologischen Sachverständigengutachtens nicht erhoben und in diesem Zusammenhang die Grundsätze der Wahrunterstellung missachtet hat. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 8 9 - 5 - 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlas- senen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Par- teien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; Senatsbeschlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 12. Oktober 2021- VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16; jeweils mwN). 2. So liegen die Dinge hier. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht verneinen, ohne das (angebotene) neurologische Sachver- ständigengutachten zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesund- heitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erhe- ben. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. aa) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten 10 11 12 13 14 - 6 - Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Ei- nen Härtegrund in diesem Sinne stellen - soweit vorliegend von Relevanz - ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt, oder die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitli- chen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswech- sels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 16). bb) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseiti- gen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Wi- derspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietver- tragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwä- gung stets auf der Grundlage sorgfältig festzustellender Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 17). Macht der Mieter - wie vorliegend - für den Fall eines erzwungenen Woh- nungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefah- ren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich er- reichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrt- heit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 15 16 - 7 - GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 18; siehe auch BVerfG, WM 2022, 1225 Rn. 23; Beschluss vom 29. Juni 2022 - 2 BvR 447/22, juris Rn. 40). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Er- krankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Ein- schränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 19). b) Hiernach durfte es das Berufungsgericht nicht bei dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten eines Facharzts für Psychiatrie und Psychotherapie bewenden lassen. Denn der Sachverständige hat in seinem Gut- achten ausgeführt, zur konkreten Prognose der Multiplen Sklerose eine ausrei- chende fachliche Einschätzung nicht treffen zu können. Danach verfügt der Sachverständige nicht in jeder Hinsicht über die erforderliche medizinische Fach- kompetenz, auf die es zur Beantwortung der Beweisfrage ankommt. Die Be- schwerde rügt zu Recht, dass das Berufungsgericht in Anbetracht dessen unter den gegebenen Umständen gehalten war, das von der Beklagten angebotene 17 18 - 8 - neurologische Sachverständigengutachten einzuholen. Insoweit hat sich das Be- rufungsgericht in gehörsverletzender Weise von der Verpflichtung zur weiteren Beweiserhebung entbunden gesehen, indem es darauf abgestellt hat, "insbeson- dere Beeinträchtigungen beim Gehen" könnten "als Folge einer Multiplen Skle- rose durchaus angenommen werden, so dass es diesbezüglich keiner weiteren Begutachtung" bedürfe. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass es zu den Voraussetzun- gen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, die Behauptung der Partei so zu übernehmen, wie diese sie aufgestellt hat (BGH, Beschlüsse vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15; vom 7. November 2018 - IV ZR 189/17, FamRZ 2019, 301 Rn. 10; jeweils mwN). Dies bedingt bei - wie hier - abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 26; vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 224/16, NJW 2017, 2285 Rn. 28). Diesen Anforderungen ist das Berufungsgericht nicht gerecht geworden. Die Feststellungen des Berufungsgerichts zum Krankheitsbild der Beklagten be- schränken sich pauschal auf "Beeinträchtigungen beim Gehen". Das lässt besor- gen, dass das Berufungsgericht sich von dem Tatsachenvortrag der Beklagten zu ihrem Krankheitsbild, welches sich nach ihrer Behauptung nach der Begut- achtung durch den bisher beauftragten Sachverständigen verschlechtert habe, ein allenfalls an der Oberfläche haften gebliebenes Bild verschafft hat. Denn das Berufungsgericht hat den Sachvortrag der Beklagten nur bruchstückhaft und nicht mit dem beigelegten Gewicht berücksichtigt. Insbesondere hat es, wie die Beschwerde mit Recht rügt, die behauptete umzugsbedingte Verschlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten übergangen. Dies ist indes für das Ver- fahren von zentraler Bedeutung. 19 20 - 9 - c) Da nach alledem die unterbliebene Beweiserhebung keine Stütze im Prozessrecht findet, hat das Berufungsgericht das rechtliche Gehör der Beklag- ten verletzt. Diese Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich, da nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Berufungsgericht nach Erhebung des angebotenen Sachverständigenbeweises zu einem anderen Ergebnis gelangt wäre. 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begrün- dung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuver- weisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 29 mwN). Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsachenin- stanz den maßgeblichen Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter darstellt als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 21 22 23 24 - 10 - 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 30). Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Wiesbaden, Entscheidung vom 24.03.2021 - 92 C 3366/18 (11) - LG Wiesbaden, Entscheidung vom 26.11.2021 - 3 S 41/21 -

BGH VIII ZR 270/1515.03.2017 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR167.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 167/17 Verkündet am: 22. Mai 2019 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 Maßgeblicher Zeitpunkt für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters ge- mäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter sowie der sich anschließenden Beurtei- lung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentli- che Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tat- sacheninstanz. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. April 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider, die Richterin Dr. Fetzer und den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Halle vom 5. Juli 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin zu 1 und ihr früherer Ehemann (der Kläger zu 2), von dem sie seit dem Jahr 2007 geschieden ist, sind Eigentümer einer Doppelhaushälfte in G. . Mit Vertrag vom 10. Oktober 2006 mieteten die Beklagte zu 1 und deren Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, das Anwesen. Neben den Beklagten zu 1 und 2 wohnen in dem Haus der volljährige Sohn der Beklagten zu 1, der Beklagte zu 3, und der im Jahr 1960 geborene Bruder des Beklagten zu 2, der Beklagte zu 4. 1 - 3 - Der Beklagte zu 4 leidet ausweislich eines zur Feststellung der Pflege- bedürftigkeit eingeholten Gutachtens vom 19. Mai 2015 an Schizophrenie, so- wie durch Alkoholmissbrauch verursachte Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz. Ihm ist die Pflegestufe 2 zuerkannt worden. Seine Alltagskompe- tenz ist in erhöhtem Maße eingeschränkt. Infolgedessen benötigt er Hilfe bei alltäglichen Verrichtungen, wobei eine Abwehrhaltung bei der Grundpflege be- steht und verbal aggressives Verhalten auftritt. Die Pflege wird von dem Beklag- ten zu 2 mit Unterstützung der Beklagten zu 1 durchgeführt. Diese leidet nach dem Feststellungsbescheid des Landesverwaltungsamts Sachsen-Anhalt vom 15. April 2018 unter anderem an einer Parkinsonerkrankung. Die Klägerin zu 1, die nach ihrer Scheidung zunächst weiter in Schw. (bei Nürnberg) wohnte, zog im Juni 2015 zu ihrem damaligen Le- bensgefährten und späteren Ehemann in eine Dreizimmerwohnung, die in der wenige Kilometer von G. entfernten Gemeinde Sch. gelegen ist. Mit Anwaltsschreiben vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 kündigten die Kläger das Mietverhältnis zum 31. Mai 2016 (gegenüber der Beklagten zu 1) beziehungsweise zum 30. Juni 2016 (gegenüber den Beklagten zu 2 - 4), jeweils wegen Eigenbedarfs. Sie führten zur Begründung aus, die Klägerin zu 1 beabsichtige in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um künftig täg- lich für die Pflege und die Betreuung ihrer in Sch. lebenden, betagten Großmutter zur Verfügung stehen zu können. Deshalb habe sie auch ihre Ar- beitsstelle in Schw. bereits gekündigt. In der Klageschrift teilte die Klägerin zu 1 mit, dass sie ab November 2015 in einer Steuerkanzlei in L. arbeite. Sie wolle mit ihrem Lebensge- fährten in die Doppelhaushälfte einziehen, weil dessen Dreizimmerwohnung zu 2 3 4 5 - 4 - klein sei. Außerdem wolle sie sich täglich um ihre Großmutter kümmern. Diese sei zwar durch einen Pflegedienst, eine Haushaltshilfe sowie einen Catering- Service versorgt, die Klägerin kümmere sich aber um die Wäschepflege, Bank- geschäfte und Ähnliches; zudem stehe sie für Notfälle zur Verfügung. Die Beklagten widersprachen der Kündigung fristgemäß. Sie bestreiten den Eigenbedarf, den sie als vorgeschoben ansehen; der wahre Grund für die Kündigungen seien Streitigkeiten über Mängel der Wohnung, die ausweislich eines Schreibens der Beklagten zu 1 vom 24. Juni 2015 noch bis in das Jahr 2015 angedauert hätten. Darüber hinaus berufen sich die Beklagten zu 1 und 2 in Bezug auf die Beklagten zu 1 und 4 auf Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Den Beklagten zu 1 und 4 sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zu- zumuten. Mit ihrer Klage nehmen die Kläger die Beklagten auf Räumung und Her- ausgabe der Doppelhaushälfte in Anspruch. Das Amtsgericht hat die Beklagten antragsgemäß verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht zurückgewiesen. Während des Berufungsverfahrens teilten die Kläger mit, dass die Großmutter der Klägerin zu 1 am 24. Februar 2017 verstorben sei; unge- achtet dessen liege Eigenbedarf vor, denn die Klägerin zu 1 beabsichtige mit ihrem jetzigen Ehemann in das Objekt einzuziehen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. 6 7 8 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Doppelhaushälfte nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB zu. Das Miet- verhältnis sei durch die auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) gestützten Kündigungen der Kläger vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 zum 30. Juni 2016 gegenüber allen Beklagten beendet worden. Der zum Kün- digungszeitpunkt bestehende Wunsch der Klägerin zu 1, in das Haus einzuzie- hen, um ihre pflegebedürftige Großmutter besser unterstützen zu können, sei ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, wegen Eigenbedarfs zu kündi- gen. Daran ändere sich auch durch den zwischenzeitlichen Tod der Großmutter nichts, denn ein nachträglicher Wegfall des Kündigungsgrundes sei nur zu be- rücksichtigen, wenn er - wie hier nicht - vor Ablauf der Kündigungsfrist entfalle. Auch sei der Eigenbedarf im Streitfall nicht nur vorgeschoben. Zwar hät- ten die Beklagten vorgetragen, der eigentliche Grund der Kündigung liege in Streitigkeiten zwischen den Parteien über von den Beklagten behauptete Män- gel. Die diesbezüglichen Meinungsverschiedenheiten hätten indes das Jahr 2013 betroffen; eine damals ausgesprochene Kündigung sei von den Klägern nicht weiterverfolgt worden. Die genannten Streitigkeiten seien somit kein hin- 9 10 11 12 - 6 - reichendes Indiz dafür, dass die nun zu beurteilende Eigenbedarfskündigung nur vorgeschoben sei. Zu Recht sei das Amtsgericht nach Abwägung der widerstreitenden Inte- ressen zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beklagten zu 1 und 2 nach ihrem Widerspruch nicht nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer besonderen Här- te die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen könnten. Der unbestimmte Rechtsbegriff der "Härte" erfasse alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeen- digung auftreten könnten. Der Eintritt der Nachteile müsse nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; es genüge vielmehr, wenn die Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten seien. Nicht ausreichend sei hingegen die ledig- lich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen. Die mit einem Umzug unvermeidbaren Unannehmlichkeiten stellten keine Härtegründe dar. Ausgehend hiervon ließen die von den Beklagten vorgelegten, sich auf den Gesundheits- und Pflegezustand der Beklagten zu 1 und 4 beziehenden Atteste Härten, die das Fortsetzungsverlangen begründen könnten, nicht er- kennen. Hinsichtlich der Beklagten zu 1 werde schon nicht einmal behauptet, dass der Umzug für sie aus medizinischer oder psychologischer Sicht unzu- mutbar sei und zu einer drohenden, schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträch- tigung oder gar Lebensgefahr führe. Auch bezüglich des Beklagten zu 4 ergebe sich aus dem vorgelegten psychiatrischen Attest von Frau Dipl. med. M. vom 18. August 2016 ein bevorstehender Eintritt eines schwerwiegenden Nach- teils, eine drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder Le- bensgefahr nicht. Denn dieses Attest bescheinige lediglich die Ablehnung eines Wohnungswechsels "aus psychiatrisch fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund". 13 14 - 7 - Soweit die Beklagten zu 1 und 2 nunmehr erstmalig in der Berufungs- instanz Beweis für die Tatsache angeboten hätten, dass der Umzug für die Be- klagten zu 1 und 4 unzumutbar sei und deswegen eine das Fortsetzungsver- langen begründende Härte nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB darstelle, sei dieses Verteidigungsmittel nach § 531 Abs. 2 ZPO nicht zuzulassen. Entgegen der Ansicht der Beklagten habe das Amtsgericht nicht nach § 139 ZPO darauf hin- weisen müssen, dass sie bezüglich des zu den Härtegründen gehaltenen Vor- trags beweisfällig geblieben seien. Dies gelte auch mit Blick auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 15. März 2017 (VIII ZR 270/15), denn mit diesem Ur- teil sei die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 574 BGB nicht geändert worden. Die Beklagten hätten vielmehr bereits in der ersten In- stanz vortragen und unter Sachverständigenbeweis stellen können und müs- sen, dass den Beklagten zu 1 und 4 ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar sei; dies gelte insbesondere vor dem Hintergrund des bereits im Schriftsatz vom 1. Juli 2017 erfolgten Hinweises der Kläger, dass solcherlei Härtegründe bei den Beklagten nicht vorlägen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Räumungs- und Herausga- beanspruch der Kläger aus § 546 Abs. 1, 2, § 985 BGB gegen die Beklagten in mehrfacher Hinsicht nicht bejaht werden. Auf der Grundlage der bisher vom Berufungsgericht getroffenen Feststel- lungen kann weder beurteilt werden, ob das Mietverhältnis der Parteien durch die von den Klägern am 2. September 2015 und am 30. September 2015 aus- gesprochenen, auf Eigenbedarf (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB) ge- 15 16 17 - 8 - stützten Kündigungen beendet worden ist, noch - falls in der Person der Kläge- rin zu 1 Eigenbedarf vorliegen sollte -, ob die Beklagten zu 1 und 2 der Kündi- gung der Kläger zu Recht widersprochen haben und von diesen die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können, weil die Beendigung des Mietverhält- nisses für den Beklagten zu 4 eine Härte bedeuten würde, die auch unter Wür- digung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen ist. 1. Die Kündigung ist - was das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend bejaht, aber nicht ausdrücklich erörtert hat - (formell) wirksam, weil die Kündi- gungsschreiben der Kläger vom 2. September 2015 und vom 30. September 2015 den Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genügen. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungs- schreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mie- ter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu ver- schaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderli- che zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so be- zeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die An- gabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (so schon BayObLG, WuM 1981, 200, 202 f.; Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NZM 2007, 679 Rn. 23, sowie vom 17. März 2010 18 19 - 9 - - VIII ZR 70/09, NZM 2010, 400 Rn. 8; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn.7). b) Diesen Anforderungen werden die erwähnten Kündigungsschreiben gerecht, denn es ging im (dort jeweils mitgeteilten) Kern darum, dass die Kläge- rin zu 1 von Schw. in die Nähe ihrer in Sch. lebenden, betag- ten Großmutter ziehen wollte, um diese zu unterstützen und sich um sie zu kümmern. Dass die beabsichtigten Unterstützungsleistungen nach Umfang und Qualität von der Klägerin später im Prozess deutlich relativiert worden sind, än- dert nichts daran, dass der Kündigungsgrund identifizierbar angegeben worden ist. 2. Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Inte- resse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert dabei nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, sondern ist bereits dann erfüllt, wenn der (ernsthaft verfolgte) Eigenbedarfswunsch des Vermieters auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr.; Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, unter II 1 b aa, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt; Senatsurteile vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 15; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24; jeweils mwN). 20 21 - 10 - a) Das Berufungsgericht ist - im Ansatz zutreffend - hiervon ebenfalls ausgegangen und hat - insoweit noch rechtsfehlerfrei - angenommen, dass der Wunsch der Klägerin zu 1, in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um ihre in der Nähe wohnende, betagte Großmutter besser unterstützen beziehungsweise pflegen zu können, ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund für die Kündi- gung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB ist. Auch in diesem Zusammenhang ist es unschädlich, dass die Darstellung im Kündigungsschreiben, die Klägerin zu 1 wolle täglich für die Pflege und Be- treuung der Großmutter zu Verfügung stehen und deshalb unter Aufgabe ihrer bisherigen Arbeitsstelle in die Nähe der Großmutter ziehen, später dahin relati- viert worden ist, dass es lediglich um die Übernahme der Wäschepflege und eine Erreichbarkeit für Notfälle gegangen sei. Denn auch die tatsächlich nur in geringerem Umfang als in der Kündigung angestrebte Unterstützung der Groß- mutter stellt einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für den Umzug der Klägerin zu 1 in die Nähe der Großmutter und die beabsichtigte Nutzung der Doppelhaushälfte dar. b) Von revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern beeinflusst ist hin- gegen die Auffassung des Berufungsgerichts, der von den Klägern geltend ge- machte Eigenbedarf liege im Streitfall vor. aa) Nach der Rechtsprechung des Senats haben die Gerichte zwar den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung künftig selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wah- rung der Belange des Mieters haben die Gerichte jedoch den vom Mieter be- strittenen Eigennutzungswunsch des Vermieters auch darauf zu überprüfen, ob 22 23 24 25 - 11 - er ernsthaft verfolgt wird (Senatsurteil VIII ZR 180/18 vom heutigen Tag aaO, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, aaO; Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, aaO; jeweils mwN). Denn auch ein vernünftiger und nachvoll- ziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf - wie hier - vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat. bb) Das Berufungsgericht hat sich diesbezüglich rechtsfehlerhaft mit dem schriftsätzlichen Vorbringen der Kläger begnügt. Es hat sich nicht, wie geboten, durch Erhebung des angebotenen Zeugenbeweises und gegebenenfalls durch Anhörung der Klägerin zu 1 eine tragfähige Überzeugung von den bestrittenen Behauptungen der Kläger verschafft. cc) Soweit das Berufungsgericht darauf abgestellt hat, der Eigennut- zungswunsch der Klägerin sei nicht deswegen vorgeschoben, weil der von den Beklagten als eigentlicher Kündigungsgrund angesehene Streit über Mängel der Wohnung das Jahr 2013 betroffen habe und deshalb ein zeitlicher Zusam- menhang zwischen dem Mangelstreit und den hier in Rede stehenden Kündi- gungen aus dem Monat September 2015 nicht bestehe, hat es zudem, wie die Revision mit Recht rügt, unter Verstoß gegen § 286 Abs.1 ZPO den Sachvor- trag der Beklagten zu dem von ihnen vorgelegten Schreiben vom 24. Juni 2015 übergangen, in dem die Beklagten - in engem zeitlichem Zusammenhang mit den im September 2015 erfolgten Kündigungen - erneut auf diverse Mängel zurückgekommen sind, den Klägern eine Verletzung ihrer Vermieterpflichten vorgeworfen und die Aufrechnung mit behaupteten Ansprüchen gegenüber der Miete angekündigt haben. 26 27 - 12 - c) Der Umstand, dass die Großmutter der Klägerin am 24. Februar 2017 verstorben ist, hindert die Kläger, wie das Berufungsgericht insoweit richtig ge- sehen hat, allerdings nicht daran, einen auf die Eigenbedarfskündigung gestütz- ten Herausgabeanspruch weiter zu verfolgen. Denn der Wegfall des in der Kündigung benannten Kündigungsgrunds (hier die Betreuung der Großmutter) ist nur beachtlich, wenn er vor der Beendigung des Mietverhältnisses, also vor Ablauf der Kündigungsfrist eintritt. Nur in einem solchen Fall ist der Vermieter mit Rücksicht auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) gehindert, sich angesichts des bei Wegfall des Kündigungsgrundes noch be- stehenden Mietverhältnisses auf die Kündigung zu berufen (Senatsurteil vom 9. November 2006 - VIII ZR 339/04, BGHZ 165, 75 Rn. 19 ff.). Die Kündigungs- frist war hier aber bereits Ende Juni 2016 - mithin lange vor Wegfall des Kündi- gungsgrundes - abgelaufen. 3. Unabhängig davon ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Be- klagten könnten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach den §§ 574, 574a BGB nicht verlangen, von Rechtsfehlern beeinflusst. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- 28 29 30 - 13 - fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 a; Senatsur- teile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; vom 25. Ju- ni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 f. unter II 2; jeweils mwN). Einer an diesem (eingeschränkten) Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts indes nicht stand. b) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 b aa; Senatsurteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 17; jeweils mwN). Von diesem Ansatz ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegan- gen. Indes hat es - wie die Revision zu Recht rügt - bei seiner Würdigung, eine solche Härte liege hier für die Beklagten nicht vor, wesentlichen Vortrag der Beklagten hierzu unter Verstoß gegen § 286 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigt und darüber hinaus unbeachtet gelassen, dass das dem Tatrichter in § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO eingeräumte Ermessen, auch in dem vom Beibringungs- grundsatz geprägten Parteienprozess die Begutachtung durch Sachverständige anzuordnen, bei der Frage der Klärung der gesundheitlichen Folgen eines mit 31 32 - 14 - der Beendigung des Mietverhältnisses verbundenen Umzugs im Hinblick auf die Grundrechtsrelevanz seiner Entscheidung bei Vorliegen ausreichender Anknüp- fungstatsachen für eine sachverständige Beurteilung auf null reduziert sein kann (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 c bb (1) (b)); so auch im Streitfall. c) Das Berufungsgericht hat unter anderem ausgeführt, aus dem von den Beklagten herangezogenen psychiatrischen Attest von Frau Dipl. med. M. für den Beklagten zu 4 vom 18. August 2016 ergebe sich für den Fall eines Umzugs weder der bevorstehende Eintritt eines schwerwiegenden Nachteils, noch eine drohende schwerwiegende Gesundheitsbeeinträchtigung oder gar Lebensgefahr. Denn das Attest bescheinige lediglich "die Ablehnung eines Wohnungswechsels aus psychiatrisch-fachärztlicher Sicht ohne zwingenden Grund". Soweit die Beklagten nunmehr erstmalig in der Berufungsinstanz zum Beweis der Unzumutbarkeit eines Umzugs für den Beklagten zu 4 aus gesund- heitlichen Gründen ein Sachverständigengutachten angeboten hätten, sei die- ses Beweisangebot nach § 531 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, da es bereits in erster Instanz hätte vorgebracht werden können. Dafür hätte auch Anlass be- standen, da die Kläger bereits in erster Instanz Härtegründe bestritten hätten. aa) Aus dieser Würdigung wird deutlich, dass das Berufungsgericht den Vortrag der Beklagten zu den den Beklagten zu 4 durch einen Umzug treffen- den, auch in Ansehung des Erlangungsinteresses der Klägerin zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härten nicht hinreichend zur Kenntnis genommen hat. Denn in dem vom Berufungsgericht herangezogenen Attest der Fachärztin für Psychiat- rie und Psychotherapie, Frau Dipl. med. M. , vom 18. August 2016 heißt es bezüglich des Beklagten zu 4 (auszugsweise): 33 34 - 15 - "Ein erzwungener Umzug würde unweigerlich zu einer erheblichen Ver- schlechterung des Gesundheitszustands und folgend der Zunahme der Behinderung führen. Die […] im Rahmen der gegebenen Hilfen mögliche Alltagskompetenz des Behinderten […] würde zerstört." Mit dieser Aussage hat Frau Dipl. med. M. ersichtlich nicht - wie das Berufungsgericht, den Kern der Aussage unzutreffend erfassend, irrig meint - zum Ausdruck gebracht, dass aus psychiatrisch-fachärztlicher Sicht lediglich ein Umzug ohne zwingenden Grund abzulehnen sei. Vielmehr ist der durch das Attest belegte Vortrag der Beklagten so zu verstehen, dass aus ärztlicher Sicht ein unfreiwilliger Umzug - wie er etwa nach einer durchgreifenden Eigenbe- darfskündigung des Vermieters anstehen würde - unweigerlich zu einer erhebli- chen Verschlechterung des Gesundheitszustands und folgend zu einer Zunah- me der Behinderung des Beklagten zu 4 führen würde. Dieses Fehlverständnis ist auch entscheidungserheblich, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Abwägung des Beru- fungsgerichts zwischen dem Erhaltungsinteresse des Mieters auf der einen Sei- te und dem Erlangungsinteresse des Vermieters auf der anderen Seite bei ei- nem zutreffenden Verständnis des Attests anders ausgefallen wäre. bb) Soweit das Berufungsgericht des Weiteren angenommen hat, der von den Beklagten für das Vorliegen der behaupteten Härte für den Beklagten zu 4 erstmals in der Berufungsinstanz angebotene Sachverständigenbeweis sei nach § 531 Abs. 2 ZPO als verspätet zurückzuweisen, ist diese Erwägung je- denfalls insofern rechtsirrig, als darin die Auffassung des Berufungsgerichts zum Ausdruck kommt, zu weiterer Sachaufklärung nicht verpflichtet zu sein. Denn das Berufungsgericht hätte sich unter den hier vorliegenden Umständen zur Entscheidung der Frage, ob sich die Beklagten im Hinblick auf den Ge- sundheitszustand des Beklagten zu 4 auf Härten im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB stützen können - auch ohne ordnungsgemäßen Beweisantritt der 35 36 - 16 - Beklagten - gemäß § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO sachverständiger Hilfe bedienen müssen. (1) Werden von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungs- wechsels ihm drohende, schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend ge- macht, haben sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haf- tendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzel- nen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 c bb (1); vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29; vgl. auch Senatsurteil vom 16. Ok- tober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 17 ff.). Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus dessen grundrechtlicher Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (ggfs. in Ver- bindung mit dem Rechtsstaatsprinzip; st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zum Vorliegen einer Härte nach § 541b BGB aF]; BVerfGE 52, 214, 219 f.; BVerfG, NJW 1992, 1378; NJW-RR 2014, 584, 585 mwN [zu § 765a ZPO]). (2) Macht ein Mieter daher durch hinreichend substantiierten Prozessvor- trag, insbesondere durch Vorlage eines Attests des behandelnden Facharztes geltend, ihm, seiner Familie oder einem anderen Angehörigen seines Haushalts sei ein Umzug wegen einer von ihm näher bezeichneten schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags aufgrund der Grundrechtsrelevanz des potentiell beeinträchtigten Rechts regelmäßig nach 37 38 - 17 - § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Er- krankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (Senatsurteil vom heutigen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt unter II 3 c bb (1) (b)). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Aus- maß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitli- chen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zu- mindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswech- sels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, aaO Rn. 18, 20; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 29). Erst dies versetzt den nicht über eigene Sachkunde verfügenden Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachge- recht zu gewichten (Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO). (3) Die Voraussetzungen der Beauftragung eines Sachverständigen von Amts wegen gemäß § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO lagen im Streitfall hinsichtlich des Beklagten zu 4 vor. Der Beklagte zu 4 leidet ausweislich des vom Berufungsgericht in Bezug genommenen, zur Feststellung der Pflegebedürftigkeit eingeholten Gutachtens vom 19. Mai 2015 an Schizophrenie, sowie durch Alkoholmissbrauch verur- sachte Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz. Ihm ist die Pflegestufe 2 zuerkannt worden. Seine Alltagskompetenz ist in erhöhtem Maße einge- schränkt. Infolgedessen benötigt er Hilfe bei alltäglichen Verrichtungen, wobei 39 40 - 18 - eine Abwehrhaltung bei der Grundpflege besteht und verbal aggressives Ver- halten auftritt. Damit ist eine schwere Erkrankung des Beklagten zu 4 hinrei- chend dargelegt. Die Beklagten berufen sich insoweit auf das Attest der Fach- ärztin für Psychiatrie und Psychotherapie, Frau Dipl. med. M. , vom 18. Au- gust 2016. Dort wird ausgeführt, dass ein erzwungener Wohnungswechsel un- weigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung des beschriebenen Gesund- heitszustands des Beklagten zu 4 und folgend zu einer Zunahme von dessen Behinderung führen würde. Diese Anknüpfungstatsachen sind ausreichend, um im Streitfall ein Sachverständigengutachten von Amts wegen nach § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO zur Klärung der gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Um- zugs einzuholen. Soweit die Revision rügt, das Berufungsgericht habe bei seiner Interes- senabwägung darüber hinaus rechtsfehlerhaft den Gesundheitszustand der Beklagten zu 1 unberücksichtigt gelassen, trifft dies dagegen nicht zu. Die Be- klagten haben in Bezug auf die Beklagte zu 1 zwar wiederholt ausgeführt, dass diese an Morbus Parkinson erkrankt sei und an Mittelfußermüdungsfrakturen, einer Depression und chronischen Wirbelsäulenbeschwerden leide und hierzu unter anderem einen Arztbericht des SRH Waldklinikums Gera vom 19. August 2016 sowie den anlässlich der Entlassung der Beklagten zu 1 aus der Klinik gefertigten Bericht des Universitätsklinikums Leipzig vom 5. Oktober 2015 vor- gelegt. Dies allein gebietet indes noch nicht die Einholung eines Sachverständi- gengutachtens nach § 144 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Denn es fehlt, wie das Beru- fungsgericht zutreffend erkannt hat, an substantiiertem Vortrag der Beklagten dazu, dass ein erzwungener Wohnungswechsel zu einer erheblichen Ver- schlechterung des Gesundheitszustands der Beklagten zu 1 führen würde. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 41 - 19 - III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungs- gericht weder zur Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfs noch zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte in der Person des Beklagten zu 4 die erforderlichen Fest- stellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Ent- scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Für das weitere Verfahren sieht der Senat Anlass zu folgenden Hinwei- sen: Zum einen wird sich das Berufungsgericht aufgrund einer Beweisauf- nahme eine Überzeugung darüber zu bilden haben, ob der im Kündigungs- schreiben (allein angegebene) Wunsch der Klägerin, in die Doppelhaushälfte einzuziehen, um die betagte Großmutter besser zu unterstützen, zum Kündi- gungszeitpunkt ernsthaft verfolgt wurde. Dabei wird das Berufungsgericht auch die bisher nur unzureichend ge- würdigten Indizien, die die Beklagten gegen die Ernsthaftigkeit des Eigennut- zungswunsches vorgetragen haben, in seine Beurteilung einzubeziehen und gegebenenfalls auch zu erwägen haben, ob sich aus der "dramatisierenden" Darstellung der tatsächlich beabsichtigten Unterstützung der Großmutter in den 42 43 44 45 46 - 20 - Kündigungsschreiben bei der gebotenen Gesamtwürdigung Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswunsches ergeben. Erweisen sich die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungen der Kläger danach als wirksam, wird das Berufungsgericht sodann im Rahmen der Prüfung der §§ 574, 574a BGB zur Entscheidung über den Widerspruch der Beklagten ein Gutachten über die Auswirkungen eines unfreiwilligen Umzugs auf den Ge- sundheitszustand des Beklagten zu 4 einzuholen haben, um festzustellen, ob in Bezug auf dessen Person eine unzumutbare Härte vorliegt (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Wird eine solche Härte festgestellt, dürften die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses vorliegen und sich lediglich im Rahmen einer Ermessenentscheidung die Frage stellen, für welchen Zeitraum eine solche Fortsetzung anzuordnen wäre. Denn mit Rücksicht darauf, dass der maßgebli- che Zeitpunkt für die Abwägung der Interessen im Rahmen des § 574 BGB die letzte Verhandlung in den Tatsacheninstanzen ist (vgl. Senatsurteil vom heuti- gen Tag - VIII ZR 180/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, unter II 3 b bb (2) (a) mwN), müsste sich das Interesse der Beklagten durchsetzen, weil das in der Kündigung angegebene Nutzungsinteresse der Kläger ange- sichts des Versterbens der Großmutter entfallen ist. Soweit die Klägerin zu 1 im Laufe des Verfahrens geltend gemacht hat, sie wolle mit ihrem jetzigen Ehemann in die Doppelhaushälfte einziehen, weil die bisher genutzte Dreizimmerwohnung zu klein für ihre Bedürfnisse sei, wird das keine Berücksichtigung finden können, weil dieses Interesse in den beiden Kündigungsschreiben nicht angegeben war. Denn nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB können nur die Kündigungsgründe berücksichtigt werden, die in der Kün- 47 48 49 - 21 - digung angegeben sind; andere Gründe sind dagegen nur zu berücksichtigen, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Bei dem Wunsch, mit ihrem jetzigen Ehemann wegen der bislang unzureichenden Un- terbringung in einer Dreizimmerwohnung die von den Beklagten bewohnte Doppelhaushälfte zu übernehmen, handelt es sich aber um einen im Kern an- deren Kündigungsgrund als das in dem Kündigungsschreiben angegebene Inte- resse der Klägerin zu 1, zur Unterstützung der betagten Großmutter dort einzu- ziehen. Es dürfte sich zudem auch nicht um einen erst nachträglich entstande- nen Grund handeln. Denn nach den bisherigen Feststellungen hat die Klägerin bereits im Zeitpunkt der Kündigung zusammen mit ihrem jetzigen Ehemann in Sch. in dessen Dreizimmerwohnung gewohnt. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 11.10.2016 - 95 C 1281/16 - LG Halle, Entscheidung vom 05.07.2017 - 1 S 245/16 -

BGH VIII ZR 96/2213.12.2022 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2017:150317UVIIIZR270.15.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 270/15 Verkündet am: 15. März 2017 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573, § 574, § 574a a) Dem Zweck des nach § 573 Abs. 3 BGB bestehenden Begründungserforder- nisses wird bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich durch die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ge- nügt (Bestätigung der Senatsrechtsprechung, zuletzt Urteil vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f. mwN). Da- gegen muss die Begründung keine Ausführungen zu Räumlichkeiten enthal- ten, die für den Begünstigten alternativ als Wohnraum in Betracht kommen könnten. b) Zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört es, dass die unter Beweis gestellte Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat. Das bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass - 2 - diese grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15). BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15 - LG Baden-Baden AG Bühl - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. März 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Baden-Baden - Zivilkammer II - vom 20. November 2015 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1997 Mieter einer Dreieinhalbzimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in S. . Vermieter war der im Juli 2014 verstorbene H. W. , der Ehemann der Klägerin und Vater des Dritt- widerbeklagten. Dieser ist von der Klägerin und einem weiteren Sohn, dessen Erbteil die Klägerin als Testamentsvollstreckerin verwaltet, beerbt worden. Der Drittwiderbeklagte ist seit Januar 2014 Eigentümer des Grundstücks. Er be- wohnt mit seiner vierköpfigen Familie die Wohnung im Obergeschoss des Hau- ses. Im Dachgeschoss befinden sich weitere Räumlichkeiten, die bis in das Jahr 2010 von Dritten als Wohnung genutzt wurden und seither leer stehen. Der verstorbene H. W. kündigte, jeweils gestützt auf Eigenbedarf, das Mietverhältnis mehrfach. Die letzte Kündigung vom 24. Januar 2014 be- gründete er dahin, dass die Erdgeschosswohnung vom Drittwiderbeklagten und 1 2 - 4 - seiner insgesamt vierköpfigen Familie benötigt werde; dieser beabsichtige, die Wohnungen im Obergeschoss und im Erdgeschoss zusammenzulegen, um zur Beseitigung der bislang beengten Wohnverhältnisse mehr Wohnraum für seine Familie zu schaffen. Der weitere Wohnraum werde benötigt, um der zweijähri- gen Tochter, die derzeit in dem nur 7,5 qm großen Ankleideteil des Schlafzim- mers untergebracht sei, ein eigenes größeres Zimmer zur Verfügung zu stellen. Eine andere Aufteilung der Zimmer in der Wohnung sei nicht möglich, da die Eheleute wegen einer Erkrankung des Ehemanns getrennte Schlafzimmer und ein weiteres WC benötigten; außerdem sei das dritte (Schlaf-)Zimmer für den siebenjährigen Sohn vorgesehen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten unter ande- rem geltend, der Drittwiderbeklagte könne mit seiner Familie alternativ die leer stehende Dachgeschosswohnung nutzen. Jedenfalls könnten sie die Fortset- zung des Mietverhältnisses aufgrund persönlicher Härte verlangen, da der im Jahre 1930 geborene Beklagte zu 1 zahlreiche gesundheitliche Einschränkun- gen habe und an einer beginnenden Demenz leide, die sich zu verschlimmern drohe, wenn er aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage der Klägerin, die den Rechts- streit für die Erbengemeinschaft aufgenommen hat, stattgegeben und die gegen den Drittwiderbeklagten erhobene Widerklage der Beklagten, soweit sie auf die Feststellung eines Fortbestehens des Mietverhältnisses gerichtet ist, abgewie- sen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klage- abweisungs- und ihr vorinstanzlich abgewiesenes Feststellungsbegehren wei- ter. 3 4 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn der Mietver- trag mit den Beklagten sei spätestens durch die ordentliche Kündigung vom 24. Januar 2014 beendet worden, so dass auch die von den Beklagten wider- klagend begehrte Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbestehe, keinen Er- folg haben könne. Die den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB genü- gende Eigenbedarfskündigung sei wirksam, weil der Drittwiderbeklagte mit sei- ner Familie die Wohnung der Beklagten zur Deckung seines erweiterten Wohn- bedarfs benötige. An der Ernsthaftigkeit des vom Drittwiderbeklagten verfolgten Wunsches, das Dachgeschoss zurückzubauen und das gesamte Haus zu ei- nem Einfamilienhaus umzubauen, könne nicht gezweifelt werden. Dem Nut- zungswunsch liege daher ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund zu- grunde, der zu respektieren sei. Der Drittwiderbeklagte müsse sich vor diesem Hintergrund auch nicht auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung verweisen lassen, die zudem über Dachschrägen verfüge und deshalb weniger geeignet sei als die im Übrigen auch besser zu erreichende Erdgeschosswohnung. Die Kündigung sei ferner nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechts- missbrauchs unwirksam. Eine Verletzung der Anbietpflicht in Bezug auf die Dachgeschosswohnung scheide aus, da diese - was hinzunehmen sei - nicht 5 6 7 8 9 - 6 - mehr vermietet, sondern zurückgebaut werden solle und für die Beklagten zu- dem auf Grund ihrer Lage ungeeignet sei. Die Beklagten könnten auch nicht die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB beanspruchen. Zwar hätten sie das Vorliegen von Här- tegründen vorgetragen. Danach habe der Beklagte zu 1 eine Vielzahl von ge- sundheitlichen Beschwerden, die zur Folge hätten, dass der Umzug in eine Al- tenpflegeeinrichtung die einzige realistische Alternative zu einem Verbleib in der Wohnung sei. Insoweit lehne es die Beklagte zu 2 aber ab, sich entweder von ihrem Mann zu trennen oder selbst in ein Altenpflegeheim zu ziehen, wo sie, da sie noch rüstig sei, "nichts zu suchen" habe. Zudem würde sich, wenn der Be- klagte zu 1 aus seiner gewohnten Umgebung gerissen würde, seine beginnen- de Demenz verschlimmern. Ein etwa durch Sachverständigengutachten zu erhebender Beweis zu diesen - von der Klägerin und dem Drittwiderbeklagten bestrittenen - Härte- gründen sei aber nicht geboten. Selbst wenn man das Vorbringen der Beklag- ten zu den Härtegründen als wahr unterstellte und es als vollumfänglich zutref- fend der Entscheidung zugrunde legte, führte es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile nicht zu einem Vorrang der Interessen der Beklagten gegenüber denjenigen der Vermietersei- te. Denn diesen Interessen stünden diejenigen des Drittwiderbeklagten und seiner Familie an der Deckung ihres zusätzlichen Wohnbedarfs gegenüber. Diese wären andernfalls gezwungen, auf unabsehbare Zeit im eigenen Anwe- sen in beengten, einer Familie mit zwei Kindern nicht angemessenen Wohnver- hältnissen zu leben. Auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung müsse sich der Drittwiderbeklagte ebenfalls nicht verweisen lassen, da ungeachtet der Fra- ge, ob diese Wohnung überhaupt für eine Wohnnutzung geeignet sei, die Nut- zung dieser Räumlichkeiten ihren berechtigten und anerkennenswerten Nut- zungsvorstellungen widerspreche. 10 11 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein An- spruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses (§§ 574, 574a BGB) nicht verneint und der Klägerin ein Anspruch auf Räumung und Heraus- gabe der von den Beklagten angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zuerkannt werden. Denn die Beurteilung des Berufungsgerichts zum Fort- setzungsverlangen der Beklagten ist in einem entscheidenden Punkt mit Rechtsfehlern behaftet. Entsprechendes gilt für die Beurteilung des widerkla- gend gegen den Drittwiderbeklagten erhobenen Feststellungsbegehrens auf Fortbestand des Mietverhältnisses. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegan- gen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen des § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird und - entgegen der Auffassung der Revision - nicht schon aus diesem Grunde unwirksam ist. a) Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaf- fen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7 mwN) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermög- licht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. 12 13 14 15 - 8 - Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausrei- chend. Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Klägerin. b) Entgegen der Auffassung der Revision musste das Kündigungsschrei- ben jedoch keine Ausführungen zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss des Hauses und zu ihrer Nutzbarkeit durch den Drittwiderbeklagten enthalten. Denn das Begründungserfordernis dient nicht dazu, eine aus Sicht des Vermieters bestehende Alternativlosigkeit der Kündigung aufzuzeigen oder sonst den Mie- ter schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtli- che Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (vgl. Senatsurteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19). Zudem waren Angaben zu den Räumlichkeiten im Dachgeschoss auch deswegen entbehrlich, weil den Beklag- ten die Raumsituation im Haus ersichtlich bekannt war. Es versteht sich von selbst, dass derartige, einem Mieter längst geläufige Umstände nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben angesprochen werden müssen (Senats- urteil vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706 Rn. 10). 2. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass der Vermieter H. W. bei Ausspruch der Kündigung ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten hatte, weil mit der Familie des Drittwiderbeklagten Familienangehörige die Räume der Erdge- schosswohnung für sich als Wohnraum benötigten (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Soweit die Revision bereits an dieser Stelle dem so umschriebenen Eigenbe- darf seine Berechtigung dadurch abzusprechen versucht, dass sie den Drittwi- derbeklagten auf eine Nutzung der Dachgeschosswohnung als eine ihm zumut- bare Alternative zur Kündigung verweisen will, kann sie damit nicht durchdrin- gen. 16 17 - 9 - a) Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590 Rn. 14 ff. mwN) haben die Gerichte den Ent- schluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den - eng gezogenen - Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Insbe- sondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht, und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. aa) Allerdings sind dem Erlangungswunsch des Vermieters schon auf der Ebene des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gewisse äußere Grenzen zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters gesetzt. Danach dürfen die Gerichte den Ei- gennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich nur darauf nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollzieh- baren Gründen getragen ist oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer an- deren (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann. Letztgenannten Gesichtspunkt macht die Revision - allerdings ohne Erfolg - zugunsten der Beklagten geltend. bb) Die dem Tatrichter vorbehaltene Beurteilung, ob auch die Dachge- schosswohnung geeignet ist, den als solchen von der Revision hingenomme- nen Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ohne wesentliche Abstriche zu befrie- digen, und deshalb als missbräuchlich eingestuft werden muss, kann vom Revi- sionsgericht nur darauf überprüft werden, ob das Berufungsgericht den Sach- verhalt rechtsfehlerfrei festgestellt, alle maßgeblichen Gesichtspunkte berück- sichtigt sowie den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat und ob sei- ne Wertung gegen Denk- oder Erfahrungssätze verstößt (Senatsurteil vom 18 19 20 - 10 - 4. Februar 2015 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 16 mwN). Hieran gemes- sen gibt die Wertung des Berufungsgerichts, die Kündigung sei nicht rechts- missbräuchlich, keine Veranlassung zu revisionsrechtlicher Beanstandung. Die Absicht des Drittwiderbeklagten, das seit einiger Zeit leerstehende Dachgeschoss nicht wieder als Wohnraum in Benutzung zu nehmen, sondern zur Deckung des erhöhten Wohnbedarfs die im Obergeschoss gelegene Woh- nung mit der bisher von den Beklagten bewohnten Erdgeschosswohnung zu- sammen zu legen, beruht als solche auf nachvollziehbaren Erwägungen. Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht deshalb einen Zugriff auf die Nutzung der Dachgeschosswohnung aufgrund der dort vorhandenen Dachschrägen und des längeren Zugangs zum Außenbereich nicht als der Möglichkeit einer Nut- zung der Erdgeschosswohnung im Wesentlichen gleichwertig erachtet, so dass jedenfalls die strengen Voraussetzungen für die Annahme eines Rechtsmiss- brauchs nicht für gegeben erachtet werden können. b) Ebenso ist das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass die ausgesprochene Kündigung nicht deshalb unwirksam ist, weil die Klä- gerin den Beklagten nicht ersatzweise die Dachgeschosswohnung angeboten hat. Denn ein etwaiger Verstoß gegen die sogenannte Anbietpflicht führte - wie der Senat kürzlich entschieden hat - schon von der Rechtsfolge her nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern hätte allenfalls Schadensersatzansprü- che wegen einer Nebenpflichtverletzung (§ 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2 BGB) aus dem Mietverhältnis zur Folge (Senatsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547 Rn. 54 ff. - zur Veröffentlichung in BGHZ vor- gesehen). 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagten die Fortsetzung des Mietver- hältnisses verlangen können, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. 21 22 23 - 11 - a) Der Mieter kann nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, ZMR 2005, 843 unter II 2 mwN; vgl. ferner Senatsurteil vom 9. Novem- ber 2016 - VIII ZR 73/16, WuM 2017, 23 Rn. 16 mwN [zu § 543 Abs. 1 BGB]). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Be- rufungsgerichts nicht stand. b) Das Berufungsgericht ist zwar im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Konsequenzen, die für die Beklagten mit einem Umzug verbunden wären, sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben müssen, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen (vgl. Senatsurteile vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824 Rn. 17; vom 20. März 2013 - VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Allerdings hat sich das Berufungsgericht rechtsfeh- lerhaft auf eine lediglich formale Unterstellung der von den Beklagten vorgetra- 24 25 - 12 - genen Härtegründe als wahr beschränkt und es dadurch unterlassen, diese Gründe mit der ihnen nach dem Vorbringen der Beklagten in Wirklichkeit zu- kommenden Bedeutung in die Härtefallabwägung einzustellen und zu gewich- ten. aa) Das Berufungsgericht hat das Vorbringen der Beklagten zu den bei ihnen gegebenen Härtegründen als wahr unterstellen und es als vollumfänglich zutreffend seiner Entscheidung zugrunde legen wollen, um sodann gleichwohl zu dem Ergebnis zu kommen, dass es ungeachtet der besonderen Schwere der zu erwartenden Beeinträchtigungen und Nachteile keinen Vorrang gegenüber den Interessen der Vermieterseite verdiene. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass zu den Voraussetzungen einer zulässigen Wahrunterstellung gehört, dass die Behauptung so übernommen wird, wie die Partei sie aufgestellt hat (Senatsbeschluss vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NZM 2017, 23 Rn. 15 mwN). Dies bedingt bei abwägungsrelevanten Umständen, dass sie grundsätzlich auch mit dem ihnen vom Behauptenden beigelegten Gewicht als wahr unterstellt werden. bb) Die Beklagten haben - worauf die Revision mit Recht hinweist - für ihr Fortsetzungsbegehren entscheidend auf die gesundheitlichen Beeinträchtigun- gen des Beklagten zu 1, namentlich auf eine über die altersbedingte Gebrech- lichkeit hinaus im Falle eines Wohnungsverlusts greifbar drohende demenzielle Orientierungslosigkeit, und die daraus für ihn wie auch für ein weiteres eheli- ches Zusammenleben mit der Beklagten zu 2 resultierenden Folgen abgestellt. Dass das Berufungsgericht die hierin zum Ausdruck gekommene existenzielle Bedeutung der bisherigen Wohnung und die Alternativlosigkeit ihrer Beibehal- tung für die Beklagten bei seiner Wahrunterstellung in der gebotenen Weise erfasst und sich damit über eine eher nur formale Zurkenntnisnahme hinaus auch inhaltlich unter Berücksichtigung des diesem Vorbringen zukommenden 26 27 - 13 - besonderen Gewichts auseinandergesetzt hat, lassen seine Erwägungen nicht erkennen. Die getroffene Wahrunterstellung hat dem Berufungsgericht vielmehr den Blick für das danach im Streitfall unabweisbar bestehende Erfordernis versperrt, sich ein in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild von den auf ein Erfordernis zur Beibehaltung der bisherigen Wohnung hinweisenden Interessen der Beklag- ten zu verschaffen. Denn nicht zuletzt auch aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchti- gungen oder Lebensgefahr verfassungsrechtlich gehalten sind, ihre Entschei- dung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Ab- wägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (Senatsurteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16, aaO Rn. 22 mwN). Macht deshalb ein Mieter derart schwerwiegende gesundheitliche Aus- wirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, wie sie im Streitfall vorgetragen sowie unter Zeugen- und Sachverständigenbeweis gestellt sind, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigener, auch vorliegend nicht aufgezeig- ter Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Erst dies ver- setzt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten. cc) Zudem lassen - worauf die Revision ebenfalls mit Recht hinweist - die Ausführungen des Berufungsgerichts besorgen, dass es dem Erlangungsinte- 28 29 30 - 14 - resse der Vermieterseite ein zu großes Gewicht beigemessen hat. Denn für die Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung wegen Eigenbedarfs kann - anders als bei der Prüfung des Eigenbedarfs als solchem - im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB auch die Dringlichkeit des geltend gemachten Wohnbe- darfs Bedeutung erlangen (BayVerfGH, NJW 1993, 517, 520; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2014, § 574 Rn. 64). Insoweit drängte sich die Überlegung auf, dass es sich bei dem für die junge Familie geltend gemachten erhöhten Wohn- bedarf eher um eine Erhöhung des "Wohnkomforts" als um eine Beseitigung völlig unzureichender beengter Wohnverhältnisse handeln könnte. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass das Vorhandensein von Räumlichkeiten, mit denen für eine Übergangszeit der - im Streitfall gesteigerte - Wohnbedarf des Drittwiderbeklagten ganz oder teilweise befriedigt werden könnte, bei der Abwägung Berücksichtigung finden muss. Zu Recht weist die Revision insoweit darauf hin, dass es bei einem möglicherweise aus Härtegründen gebotenen weiteren Verbleib der Beklagten in der Erdgeschosswohnung angesichts des hohen Alters des Beklagten zu 1 entgegen der Auffassung des Berufungsge- richts nicht um einen unüberschaubaren Zeitraum ginge. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil die im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB erforderlichen weite- ren Feststellungen - voraussichtlich unter sachkundiger Beratung - nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Der Senat weist für das weitere Verfahren darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht - gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden Antrag - weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingungen fortzu- 31 32 - 15 - setzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen. Im Streit- fall könnte daher zu überlegen sein, ob - wie seitens der Beklagten einmal an- geboten - bei Fortbestehen eines dahingehenden Einverständnisses zum Aus- gleich der auf Klägerseite bestehenden Nachteile eine Fortsetzung des Miet- verhältnisses etwa auch unter moderater Erhöhung des Mietzinses oder unter Zahlung einer angemessenen Kostenbeteiligung an der Umgestaltung des Dachgeschosses für die vorübergehende Nutzung durch den Drittwiderbeklag- ten und seine Familie in Betracht kommen könnte. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Bühl, Entscheidung vom 16.02.2015 - 3 C 403/13 - LG Baden-Baden, Entscheidung vom 20.11.2015 - 2 S 12/15 -

§ 574§ 575§ 580a

BGH VIII ZR 330/1126.09.2012 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2022:131222BVIIIZR96.22.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 96/22 vom 13. Dezember 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 13. Dezember 2022 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München II - 12. Zivilkammer - vom 12. April 2022 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Här- teregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. Im Übrigen wird die Beschwerde der Beklagten gegen die Nichtzu- lassung der Revision in dem vorstehend genannten Urteil zurück- gewiesen. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsge- richts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wer- den nicht erhoben. Der Gegenstandswert des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens wird auf 6.702,96 € festgesetzt. - 3 - Gründe: I. Die Beklagte ist seit dem Jahr 1999 Mieterin einer Zweizimmerwohnung in G. . Die klagenden Vermieter beziehungsweise deren Rechtsvorgänger (im Folgenden: Kläger) verlangen von ihr nach einer mit Schreiben vom 20. März 2020 erklärten ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbe- darfs in der Person des Klägers zu 3 die Räumung und Herausgabe der Woh- nung. Mit Schreiben des Mietervereins München vom 30. Oktober 2020 ließ die Beklagte der Kündigung widersprechen. Zur Begründung wurde in diesem Schreiben unter anderem angeführt, bei der Beklagten liege eine seelische Be- lastung durch den Verlust eines Babys während der Schwangerschaft im Jahr 2020 vor; sie sei sehr angeschlagen und leide an Angststörungen und Mutlosig- keit. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Die Beklagte hat im Wege der Hilfswiderklage begehrt, die Kläger zu verurteilen, den Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Vor dem Amtsgericht hat die Beklagte - soweit für das Nichtzulassungs- beschwerdeverfahren von Bedeutung - vorgetragen, sie leide an einer Depres- sion und einem posttraumatischen Belastungssyndrom sowie unter Angstzustän- den. Durch den Verlust eines Kindes im vierten Schwangerschaftsmonat sei ihre bereits zuvor vorhandene depressive Grundeinstellung erheblich belastet wor- den. Aufgrund ihrer Erkrankungen sei die Wohnung ein Rückzugsort, der ihr letzte Sicherheit gebe. Sollte sie diesen verlieren, verlöre sie auch den letzten 1 2 3 4 - 4 - psychischen Halt und würde sich die Depression derart verstärken, dass sie Ge- fahr laufe, ein eigenständiges Leben nicht mehr führen zu können. Das Amtsgericht hat der Klage ohne Beweisaufnahme unter Gewährung einer Räumungsfrist stattgegeben und die Hilfswiderklage abgewiesen. In der Berufungsbegründung hat die Beklagte vorgetragen, sie sei krank- heitsbedingt nicht in der Lage, sich in fachärztliche Behandlung zu begeben. Sie leide seit Jahren an einer psychischen Erkrankung mit Angstzuständen und Ver- lustängsten. Mit weiterem Schriftsatz hat die Beklagte im Berufungsverfahren un- ter Vorlage eines Befundberichts eines Facharztes für Allgemeinmedizin, psy- chosomatische Medizin und Psychotherapie zudem vorgetragen, sie leide an ei- ner langjährigen und wiederkehrenden rezidivierenden depressiven Störung in derzeit schwergradiger depressiver Episode. In dem vorgelegten "Fachärztlichen Befundbericht" (im Folgenden auch: Attest) heißt es insbesondere, es bestehe bei der Beklagten eine langjährige und wiederkehrende depressive Störung mit deutlich gedrückter Stimmung, ausgeprägter Antriebsminderung, formalgedank- lichen Einschränkungen, Angstzuständen und vegetativer Begleitsymptomatik. Die derzeitige Nichtinanspruchnahme von psychiatrischen oder psychotherapeu- tischen Behandlungsmöglichkeiten sei dem Schweregrad ihrer Störung geschul- det. Die im Raum stehende Zwangsräumung ihrer Wohnung könnte die über Jahre chronifizierte schwergradige depressive Störung der Beklagten erheblich vertiefen, selbstgefährdende Tendenzen seien dabei nicht sicher auszu- schließen. Auf sich allein gestellt sei die Beklagte mit der Organisation und den Veränderungen, die mit einem Wohnungswechsel verbunden seien, durch An- triebsreduktion und die damit verminderte Veränderungsflexibilität überfordert. Die Kläger haben die von der Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen in Abrede gestellt. 5 6 7 - 5 - Das Landgericht hat die Beklagte persönlich angehört und ihre Berufung ohne Beweiserhebung unter Gewährung einer weiteren Räumungsfrist zurück- gewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehrt, ihre aufgrund des Widerspruchs gegen die Kün- digung erhobene Hilfswiderklage unter gleichzeitiger Abweisung des auf Räu- mung gerichteten Begehrens der Kläger weiterzuverfolgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu, weil die ordentliche Kündigung vom 20. März 2020 das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten beendet habe. Die Hilfswiderklage der Beklagten, die auf unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses abziele, sei zwar zulässig, aber unbegründet, weil die Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB von der Beklagten nicht schlüssig vorgebracht worden seien. Dies gelte unter anderem für die Behauptung der Beklagten, ihr sei ein Umzug wegen einer bestehenden Erkrankung nicht zuzumuten. Die Beklagte habe weder sub- stantiiert zu ihren gesundheitlichen Beeinträchtigungen vorgetragen noch aussa- gekräftige fachärztliche Atteste vorgelegt. Der von ihr eingereichte ärztliche Be- fundbericht sei unverständlich und unschlüssig und stelle kein aussagekräftiges fachärztliches Attest im Sinn der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dar. Die in dem Befundbericht dargestellte Anamnese sei "bestenfalls lückenhaft". 8 9 10 11 - 6 - Der Befundbericht entspreche nicht den Anforderungen, die an ein aussagekräf- tiges fachärztliches Attest zu stellen seien, er habe "gerade keine Aussagekraft". Unter Berücksichtigung der Angaben der Beklagten in ihrer Anhörung erschließe sich die Anamnese in dem fachärztlichen Befundbericht nur unzureichend, was insbesondere für die festgehaltene Diagnose der rezidivierenden depressiven Störung gelte. Weder aus der Anamnese in dem Befundbericht noch aus den Angaben der Beklagten vor dem Berufungsgericht ergäben sich Anhaltspunkte für rezidivierende depressive Störungen der Beklagten in der Vergangenheit. Diese Schlussfolgerung sei aus den Angaben des Befundberichts nicht nachzu- vollziehen. Im Übrigen sei darauf hinzuweisen, dass der Befundbericht einerseits Suizidgedanken der Beklagten verneine, andererseits selbstgefährdende Ten- denzen nicht sicher ausschließen wolle. Insgesamt fehle es an den von der höchstrichterlichen Rechtsprechung aufgestellten tatsächlichen Voraussetzun- gen für die notwendige Einholung eines Sachverständigengutachtens. III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in ent- scheidungserheblicher Weise verletzt, da über ihre Behauptungen zum Vorliegen einer schwerwiegenden psychischen Erkrankung sowie zu den Auswirkungen ei- ner Räumung auf ihre gesundheitliche Situation der (angebotene) Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben wurde. Dies führt 12 - 7 - gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zu- rückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, soweit hinsichtlich der Här- teregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der unterlas- senen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Par- teien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 65, 305, 307; 69, 141, 143 f.; Senatsbe- schlüsse vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, NJW 2020, 1740 Rn. 4; vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13; vom 12. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 86 Rn. 16 f.; jeweils mwN). 2. So liegen die Dinge hier. a) Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) - die im Übrigen bereits im Rahmen der Prüfung des Bestehens des Räumungs- und Herausgabeanspruchs gemäß § 546 Abs. 1 BGB im Anschluss an die Bejahung der Wirksamkeit der (Eigenbedarfs-)Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB und nicht erst im Rahmen der (Hilfs-)Widerklage zu prüfen ge- wesen wäre (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 15 ff., 24 ff.) - nicht verneinen, ohne den (angebotenen) Sachverständi- genbeweis zu dem behaupteten Beschwerdebild sowie zu den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagte zu erheben. 13 14 15 - 8 - aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. (1) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Einen Härtegrund in diesem Sinn stellt - soweit vorliegend von Relevanz - die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situ- ation eines (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, 37; Senatsbe- schlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 16; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 14). (2) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Wider- spruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertrags- parteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu er- folgen hat (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37; Senats- beschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 17; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 15; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25, 38 mwN). Macht der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinreichend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwie- gende Gesundheitsgefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen eigener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, 16 17 18 19 - 9 - welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchti- gungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Ver- bürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; Senatsbe- schlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 18; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 16; siehe auch BVerfG, NJW 2022, 2537 Rn. 23; WM 2022, 1540 Rn. 40 [jeweils zu § 765a ZPO]). Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Ausmaß der Er- krankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitlichen Ein- schränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 38; jeweils mwN; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 19; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, aaO Rn. 17). (3) Der erforderliche hinreichend substantiierte Vortrag des Mieters kann insbesondere durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests unter- mauert werden (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO Rn. 28; 20 21 - 10 - vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44, 48, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 38; Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 19 ff.). Von einem Mieter als medizinischen Laien ist - wie im Ausgangspunkt noch rechts- fehlerfrei auch das Berufungsgericht angenommen hat - über die Vorlage eines solchen fachärztlichen Attests hinaus nicht zu verlangen, noch weitere - meist nur durch einen Gutachter zu liefernde - Angaben zu den gesundheitlichen Fol- gen, insbesondere zu deren Schwere und zu der Ernsthaftigkeit zu befürchtender Nachteile, zu tätigen (vgl. Senatsurteile vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; BVerfG, NJW-RR 1993, 463, 464 [zur ausreichenden Substantiierung eines auf ein ausführliches ärztliches Attest ge- stützten Vortrags]; siehe auch Senatsurteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 44 mwN). bb) Hiernach durfte das Berufungsgericht nicht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den nach der Darlegung der Beklagten bei ei- nem erzwungenen Umzug drohenden schwerwiegenden Gesundheitsgefahren absehen. Denn in dem von der Beklagten vorgelegten Attest stellt ein Facharzt für psychosomatische Medizin und Psychotherapie die Diagnose, bei der Beklag- ten bestehe eine rezidivierende depressive Störung bei derzeit schwergradiger depressiver Episode, und führt aus, dass die im Raum stehende Zwangsräu- mung ihrer Wohnung die über Jahre chronifizierte schwergradige depressive Stö- rung der Beklagten erheblich vertiefen könnte, wobei selbstgefährdende Tenden- zen nicht sicher auszuschließen seien. (1) Der Umstand, dass die Beklagte in ihrem Widerspruchsschreiben das Vorliegen einer Depression - neben der dort angeführten seelischen Belastung durch den Verlust eines Babys, den Angststörungen und der Mutlosigkeit - noch nicht (ausdrücklich) geltend gemacht hat, ist - wie das Berufungsgericht insoweit 22 23 - 11 - nicht verkannt hat - unschädlich, denn maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurtei- lung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anordnung des Gerichts gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, ist der Zeit- punkt der letzten mündlichen Verhandlung (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32; Senatsbeschluss vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 24; jeweils mwN). (2) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch - ersichtlich ohne ei- gene, von ihm auch nicht aufgezeigte (vgl. hierzu Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 43) Sachkunde - das vorgelegte fachärztliche Attest als "unver- ständlich und unschlüssig" beurteilt und angenommen, dieses habe "keine Aus- sagekraft". Soweit das Berufungsgericht hierbei gemeint hat, die in dem Attest dargestellte Anamnese sei nicht ausreichend für die darin erfolgte fachärztliche Diagnose und Beurteilung der für die Beklagte aus einem erzwungenen Umzug drohenden Folgen, fehlt dem Berufungsgericht dafür - offensichtlich - die erfor- derliche medizinische Sachkunde. Insbesondere verfügt das Berufungsgericht für seine Einschätzung, wonach der Umstand, dass sich die Beklagte nach dem Jahr 2000 nicht mehr in "psychische/psychiatrische Behandlung" begeben habe, gegen eine weitere psychische Belastung der Beklagten und auch gegen ihre Prozessbehauptung spreche, ihr Krankheitsbild stehe der Aufnahme einer Be- handlung entgegen, ersichtlich nicht selbst über die erforderliche medizinische Sachkunde. In dem von der Beklagten vorgelegten fachärztlichen Attest heißt es demgegenüber - wozu sich das Berufungsgericht in Widerspruch gesetzt, womit es sich aber gleichwohl nicht ausdrücklich auseinandergesetzt hat -, die Nichtin- anspruchnahme von Behandlungsmöglichkeiten durch die Beklagte sei dem Schweregrad ihrer Störung geschuldet. 24 - 12 - Wenn das Berufungsgericht im Weiteren angenommen hat, unter Berück- sichtigung der Angaben der Beklagten im Rahmen ihrer Anhörung vor der Kam- mer erschließe sich die Anamnese in dem vorgelegten Attest nur unzureichend, was insbesondere auch für die festgehaltene Diagnose der rezidivierenden de- pressiven Störung gelte, dann fehlt ihm auch hierfür - offensichtlich - die notwen- dige Sachkunde. Soweit das Berufungsgericht darüber hinaus einen Wider- spruch in dem vorgelegten Attest darin zu erkennen meint, dass der Arzt Sui- zidgedanken der Beklagten verneint und gleichzeitig selbstgefährdende Tenden- zen nicht sicher ausschließen kann, ist auch dies rechtlich zu beanstanden, da das Berufungsgericht die entsprechenden Ausführungen aus ihrem inhaltlichen Zusammenhang reißt. Denn der Facharzt verneint in dem Attest - bezogen auf den Zeitpunkt seiner Beurteilung - gegenwärtige Suizidgedanken der Beklagten, während er für die im Raum stehende Zwangsräumung - also auf die Zukunft bezogen - selbstgefährdende Tendenzen der Beklagten nicht auszuschließen vermag. b) Die dem Berufungsgericht unterlaufene Gehörsverletzung ist entschei- dungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Dies gilt zunächst bei richtiger Sachbehand- lung, wonach der Härteeinwand gemäß §§ 574 ff. BGB bereits im Rahmen der Klage von Amts wegen (§ 308a ZPO) zu prüfen gewesen wäre. Entsprechendes gilt aber auch, wenn das Gericht - wie hier - die nach § 308a ZPO im Rahmen der Klage gebotene Prüfung unterlassen hat, für die erhobene (Hilfs-)Widerklage. Denn die Bestimmung des § 308a ZPO schließt die Erhebung einer (Hilfs-) Widerklage des Mieters nicht aus (vgl. Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2021, § 574a Rn. 10; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574a Rn. 9; BeckOK- MietR/Siegmund, Stand: 1. August 2022, § 574a BGB Rn. 11; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2022, § 574a Rn. 24). Im Streitfall kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Einholung eines Sach- verständigengutachtens vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 25 26 - 13 - Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 27 mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange der Parteien die gesund- heitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten sowie deren etwaige - wie ausge- führt hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle ei- nes erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen der Kläger eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Fortsetzungsverlangens der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, aaO Rn. 28; vgl. ferner Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/19, NJW-RR 2019, 972 Rn. 35; zur Interessenabwägung Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 ff.). 3. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 Halbs. 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung - unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats (§ 563 Abs. 2 ZPO) - an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Ge- brauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 27 28 29 - 14 - 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 29 mwN; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 23). Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden ge- mäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG nicht erhoben. Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz den maßgeblichen Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamem Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wech- selseitigen Interessen von Vermieter und Mieter (siehe hierzu bereits oben unter III 2 a aa) darstellt als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob bezie- hungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB beendete Mietverhältnis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32; vom 30. August 2022 - VIII ZR 429/21, NJW-RR 2022, 1453 Rn. 24; jeweils mwN). 30 31 - 15 - Der Senat weist für das weitere Verfahren außerdem darauf hin, dass § 574a BGB dem Gericht - gemäß § 308a ZPO auch ohne entsprechenden An- trag - weite Gestaltungsmöglichkeiten einräumt, das Mietverhältnis zu Bedingun- gen fortzusetzen, die den Interessen beider Parteien möglichst nahe kommen (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 32). Dr. Fetzer Dr. Bünger Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Fürstenfeldbruck, Entscheidung vom 10.09.2021 - 6 C 1206/20 - LG München II, Entscheidung vom 12.04.2022 - 12 S 3526/21 - 32

§ 573§ 546

BGH VIII ZR 9/0828.01.2009 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 330/11 Verkündet am: 26. September 2012 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1 Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fort- führung von BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943). BGH, Versäumnisurteil vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. September 2012 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 8. November 2011 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem Jahr 2002 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung in B. . Der Kläger trat durch Erwerb des Hausgrundstücks in den Mietvertrag ein. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigte der Kläger das Mietver- hältnis zum 30. April 2010 wegen Eigenbedarfs für seine Ehefrau, die beabsich- 1 2 - 3 - tige, ihre Anwaltskanzlei nach B. in die Wohnung der Beklagten zu verlegen. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machen Härtegründe geltend. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage des Klägers abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Klägers hat das Landgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt der Kläger sein Klage- begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu ent- scheiden, da die Beklagten in der mündlichen Revisionsverhandlung trotz ord- nungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten waren. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis der Beklagten, sondern auf einer Sach- prüfung (vgl. BGH, Urteil vom 4. April 1962 - V ZR 110/60, BGHZ 37, 79, 81 f.). I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Kläger habe gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung der von ihnen innegehaltenen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien sei durch die Kündigung vom 2. November 2009 nicht beendet worden. Die Voraussetzungen von § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB seien nicht gegeben. 3 4 5 6 7 - 4 - Der Anwendungsbereich des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sei schon deshalb nicht eröffnet, weil der vom Kläger geltend gemachte Bedarf nicht auf die we- nigstens teilweise Nutzung der Wohnung zu Wohnzwecken, sondern auf die ausschließliche Nutzung zu beruflichen Zwecken gerichtet sei. Auch eine ent- sprechende Anwendung der Vorschrift komme mangels Regelungslücke nicht in Betracht. Zwar könne sich die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters wegen der beabsichtigten Nutzung der Wohnung zu beruflichen Zwecken naher Ange- höriger aus § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ergeben. Die Kündigung habe hier jedoch keinen Erfolg, weil der Kläger ein das Bestandsinteresse der Beklagten als Mie- ter überwiegendes berechtigtes Interesse des Klägers an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinreichend dargelegt habe. Zugunsten des Kläger könne als zutreffend unterstellt werde, dass der (Haupt-)Wohnsitz des Klägers und seiner Ehefrau nach B. (in das streitge- genständliche Haus) verlegt werde und seine Ehefrau beabsichtige, ihre An- waltstätigkeit in B. auszuüben. Diese Gründe seien auch durchaus nach- vollziehbar und vernünftig. Gleichwohl ergebe sich daraus kein Nutzungsinte- resse von so hinreichendem Gewicht, dass es geeignet sei, den Beklagten ge- genüber den Verlust der Wohnung und damit des Lebensmittelpunkts einer dreiköpfigen Familie zu rechtfertigen. II. Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nachprü- fung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der Kündigung vom 2. November 2009 nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger ein berechtigtes 8 9 10 11 - 5 - Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Miet- verhältnisses über die von den Beklagten gemietete Wohnung dargelegt. 1. Die Beantwortung der Frage, ob ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist, erfordert eine umfassende Würdi- gung der Umstände des Einzelfalls. Sie obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnen Tatsachengrundlage beruht, alle maßgeblichen Ge- sichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Senatsurteile vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, WuM 2012, 388 Rn. 10; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, NJW-RR 2007, 1460 Rn. 11 und VIII ZR 113/06, WuM 2007, 459 Rn. 11). Der Prüfung anhand dieses Maßstabs halten die Ausführungen des Berufungsgerichts indes nicht stand. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Miet- verhältnisses setzt zum einen voraus, dass der Vermieter vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat, die den Nutzungswunsch nachvoll- ziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteil vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 122/06, aaO Rn. 12). Zum anderen ist zu beachten, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB den in § 573 Abs. 2 BGB genannten Kündigungs- gründen gleichgewichtig ist, da sonst der Schutzzweck des Gesetzes vereitelt würde (vgl. BVerfGE 84, 366, 371 f. zu § 564a BGB aF; Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 13 mwN; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 176). Für die Frage, ob ein Interesse als berechtigt nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen ist, kommt es daher auch darauf an, ob es ebenso schwer wiegt wie die in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten Kündigungsgründe (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO). 12 13 - 6 - 2. Beides ist hier der Fall. Nach dem vom Berufungsgericht als wahr un- terstellten Vortrag des Klägers, den das Revisionsgericht seiner Beurteilung zugrunde zu legen hat, beabsichtigt der Kläger, der mit seiner Ehefrau eine an- dere Wohnung desselben Hauses bewohnt, die von den Beklagten innegehal- tene Wohnung seiner Ehefrau zur Ausübung ihrer Tätigkeit als Rechtsanwältin zu überlassen. Wie das Berufungsgericht insoweit zutreffend beurteilt hat, ist dieser Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig. Das vom Kläger gel- tend gemachte Interesse ist auch den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufge- führten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig. a) Zwar wird in Rechtsprechung und Schrifttum teilweise die Ansicht ver- treten, dass ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung nicht vorliege, wenn die zu kündigende Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden solle (AG Hamburg, WuM 2007, 710; Staudin- ger/Rolfs, aaO Rn. 95; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 BGB Rn. 54). Aus dem Umkehrschluss aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach der Vermieter die Räume "als Wohnung benötigen" müsse, folge, dass der Gesetzgeber ei- nen derartigen Bedarf des Vermieters ausschließlich zu geschäftlichen Zwe- cken gerade nicht anerkennen wolle. Dies könne nicht durch einen Rückgriff auf den Auffangtatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB umgangen werden. b) Dem ist jedoch nicht zu folgen. Wie der Senat bereits entschieden hat, ist, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung überwiegend für eigene gewerbliche Zwecke und nur teilweise für eigene Wohnzwecke nutzen will, das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Grund der verfassungsrechtlich geschützten Be- rufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohn- 14 15 16 - 7 - zwecken (Senatsbeschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943). An dieser Wertung ändert sich nichts dadurch, dass der Vermieter die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder - wie hier - für die berufliche Tätigkeit eines Familienangehörigen nutzen will. Denn auch insofern ist ein dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB "artverwandtes" Interesse vorhanden (vgl. Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 238/11, aaO Rn. 14). Dies gilt umso mehr, wenn sich - wie hier nach dem Vortrag des Klägers zu unterstellen ist - die selbst genutzte Wohnung des Vermieters und die an die Mieter vermietete Wohnung in dem- selben Haus befinden. Die Entscheidung des Vermieters, ob die berufliche Tä- tigkeit innerhalb seiner Wohnung oder in einer von seiner Wohnung getrennten, in demselben Haus gelegenen anderen Wohnung ausgeübt werden soll, ist zu respektieren, sofern der Nutzungswunsch nachvollziehbar und vernünftig be- gründet ist. III. Hiernach kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 2 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht zu den für die Beurteilung der Wirk- samkeit der Kündigung maßgeblichen Umständen keine Feststellungen getrof- fen hat. Zudem hat das Berufungsgericht verkannt, dass die Interessen des Mieters nicht im Rahmen der Wirksamkeit der Kündigung gegen die Interessen des Vermieters abzuwägen sind; vielmehr sind die Belange des Mieters, wenn ein Erlangungsinteresse des Vermieters besteht, im Rahmen der Prüfung des Widerspruchs des Mieters gegen die Kündigung zu berücksichtigen (§§ 574, 574a BGB - sogenannte Sozialklausel). Die Sache ist daher zur neuen Ver- 17 18 - 8 - handlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 08.12.2010 - 212 C 72/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 08.11.2011 - 65 S 475/10 -

BGH VIII ZR 182/2108.02.2022 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 9/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 ein- geräumt. Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieterin einer Wohnung in ei- nem 1914 errichteten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbau- ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Ge- samtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm gro- ßen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrich- tung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 1 - 3 - 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagte unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hiergegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten, mit der sie die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Die Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu 5 - 4 - errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. 6 Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Voll- sanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Die Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe ihrer Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Ver- wertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Dazu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person der Beklagten, aus denen sie nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Be- wirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsanie- rung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung der Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher von der Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Der Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 582/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 87/07 -

§ 573§ 574

BGH VIII ZR 64/1926.05.2020 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2022:080222BVIIIZR182.21.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 182/21 vom 8. Februar 2022 in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Februar 2022 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Wiegand sowie den Richter Dr. Reichelt beschlossen: Der Antrag der Beklagten zu 2 auf Bewilligung von Prozesskos- tenhilfe für die Durchführung der von ihr eingelegten Revision und Nichtzulassungsbeschwerde gegen das Urteil des Landgerichts Bamberg - 3. Zivilkammer - vom 21. Mai 2021 wird zurückgewie- sen. Gründe: I. Die Beklagten sind seit dem Jahr 2008 Mieter eines Einfamilienhauses. Sie bewohnen das Haus gemeinsam mit ihrer im Jahr 1999 geborenen, geistig und körperlich schwerstbehinderten und stark pflegebedürftigen Tochter. Der Kläger erhielt für dieses Haus im Jahr 2017 den Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren. Mit Anwaltsschreiben vom 31. Januar 2018 erklärte er die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. November 2018 wegen Eigenbedarfs. Diesen begründete er im Wesentlichen damit, dass er gegenwärtig in sehr beengten Verhältnissen wohne und nunmehr beabsichti- ge, zusammen mit seiner Ehefrau und den beiden gemeinsamen, 2009 und 2014 geborenen Töchtern, die noch bei den Großeltern in Moldawien lebten, in das von den Beklagten bewohnte Haus zu ziehen. Die Beklagten widerspra- 1 2 - 3 - chen der Kündigung, stellten den Eigenbedarf in Abrede und verlangten die un- befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses, da dessen Beendigung im Hin- blick auf ihre schwerstkranke Tochter eine unzumutbare Härte bedeutete und zudem geeigneter Ersatzwohnraum, insbesondere im Hinblick auf ihre einge- schränkten finanziellen Verhältnisse, bislang nicht zu finden gewesen sei. Die von dem Kläger daraufhin gegen die Beklagten erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe des Hauses hat das Amtsgericht abgewiesen, da es sich vom Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs nicht zu überzeugen vermocht hat. Hiergegen hat der Kläger Berufung eingelegt. Die Beklagten haben im Berufungsverfahren als zusätzlichen Härtegrund nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB geltend gemacht, dass der Gesundheitszustand des Beklagten zu 1 zwischenzeitlich in physischer und in psychischer Hinsicht sehr schlecht geworden sei. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht - nach Beweiserhe- bung zur Frage des Eigenbedarfs sowie Einholung eines Sachverständigengut- achtens zu dem Gesundheitszustand der Tochter der Beklagten, zu den ge- sundheitlichen Auswirkungen eines Umzugs für diese und zu den medizini- schen Anforderungen an eine Ersatzwohnung - das erstinstanzliche Urteil ab- geändert, der Klage stattgegeben und den Beklagten eine Räumungsfrist von neun Monaten (bis zum 21. Februar 2022) gewährt. Es hat die Eigenbedarfs- kündigung für wirksam erachtet. Einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB hat es verneint, da nach der überzeugenden Beurtei- lung des Sachverständigen bei einem Umzug in eine geeignete Ersatzwohnung eine Verschlechterung des Gesundheitszustands der Tochter der Beklagten nicht zu erwarten sei und hinsichtlich des Gesundheitszustands des Beklagten zu 1 bereits dem eigenen Vortrag - trotz Hinweises des Berufungsgerichts - 3 4 5 - 4 - nicht zu entnehmen sei, dass für ihn im Falle eines Wohnungswechsels zumin- dest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung seiner gesund- heitlichen Situation bestünde. Hinsichtlich des von den Beklagten weiter geltend gemachten Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB hätten sie - trotz entsprechen- den Hinweises - nicht, wie von der höchstrichterlichen Rechtsprechung verlangt, substantiiert - unter Angabe der konkret ergriffenen Maßnahmen - dargelegt, dass sie ihrer Obliegenheit, sich ernsthaft und nachhaltig um ange- messenen Ersatzwohnraum zu bemühen, nachgekommen seien. Vor diesem Hintergrund betrachtet ergebe schließlich auch die im Rahmen des § 574 BGB vorzunehmende umfassende Interessenabwägung vorliegend nicht, dass die Belange der Beklagten gegenüber denjenigen des Klägers überwiegend seien. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision und der vorsorglich für den Fall einer nur beschränkten Zulassung der Revision eingelegten Nicht- zulassungsbeschwerde erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erst- instanzlichen Urteils. Die Beklagte zu 2 hat durch ihren zweitinstanzlichen Pro- zessbevollmächtigten innerhalb der Frist zur Begründung der vorbezeichneten Rechtsmittel die Bewilligung von Prozesskostenhilfe unter Beiordnung eines bei dem Bundesgerichtshof zugelassenen Rechtsanwalts beantragt. II. Die beantragte Prozesskostenhilfe kann nicht bewilligt werden. Zwar liegen bei der Beklagten zu 2 - unter Zugrundelegung der von ihr eingereichten Erklärung samt Belegen (§ 117 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 ZPO) - die persönlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen für eine Bewilligung von Prozesskosten- hilfe - mit monatlicher Ratenzahlung - vor. Die beabsichtigte Rechtsverfolgung bietet jedoch keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 6 7 - 5 - 1. Die Revision ist unzulässig, soweit sie sich gegen die Bejahung der Wirksamkeit der Kündigung vom 31. Januar 2018 wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch das Berufungsgericht wendet. Insoweit ist die Revision nicht statthaft (§ 542 Abs. 1, § 543 Abs. 1 Nr. 1, 2 ZPO), weil sie vom Berufungsgericht diesbezüglich nicht zugelassen worden ist. Das Berufungsge- richt hat die - wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) und zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) erfolgte - Zulassung der Revision, wie sich aus den Gründen des angegriffenen Urteils, insbesondere den vom Berufungsgericht formulierten Zu- lassungsfragen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt, auf das mögliche Vorliegen der Voraussetzungen der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und damit auf den von den Beklagten geltend gemachten Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkt. Diese Beschränkung der Zulas- sung ist auch wirksam (vgl. Senatsbeschlüsse vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 14, 16 f.; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, unter II 1 und 2, zur Veröffentlichung bestimmt; jeweils mwN; vgl. auch Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 1 f.). 2. Die von der Beklagten zu 2 vorsorglich eingelegte Nichtzulassungs- beschwerde bietet ebenfalls keine hinreichende Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Denn hinsichtlich der - von dem Berufungsgericht auf der Grundlage einer umfassenden Würdigung des Vortrags der Parteien und des Ergebnisses der Beweisaufnahme angenommenen - Begründetheit der Kündi- gung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs des Klägers nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, gegen die sich die Nichtzulassungsbeschwerde wendet, liegt ein Revisionszulassungsgrund nicht vor. Die Rechtssache hat insoweit weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die 8 9 - 6 - Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO). 3. Soweit das Berufungsgericht - hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB - die Revision zugelassen hat, bietet die von der Beklagten zu 2 beabsichtigte Rechtsverfolgung gleichfalls keine Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Die Revision wird insoweit vielmehr durch Beschluss nach § 552a Satz 1 ZPO zurückzuweisen sein. a) Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, liegt ein Revisions- zulassungsgrund (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) insoweit nicht vor. aa) Die Fragen, die das Berufungsgericht als Grund für die Zulassung der Revision angegeben hat, sind bereits nicht entscheidungserheblich, weil das Berufungsgericht das Vorliegen der Voraussetzungen des - von diesen Fragen allein betroffenen - Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB rechtsfehlerfrei auch aus anderen - selbständig tragenden - Gründen verneint hat. Das Beru- fungsgericht hat diesen Härtegrund, ohne insoweit überhöhte Substantiierungs- anforderungen an den Vortrag der Beklagten zu stellen (vgl. hierzu Senatsurtei- le vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 52 f.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 30 f.; vom 3. Febru- ar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 45; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, unter III 2 b cc (2), zur Veröffentlichung bestimmt; siehe auch Schmidt-Futterer/Hartmann, Mietrecht, 15. Aufl., § 574 BGB Rn. 30; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 14; BeckOGK- BGB/Emanuel, Stand: 1. Oktober 2021, § 574 Rn. 34; BeckOK-Mietrecht/ Siegmund, Stand: 1. November 2021, § 574 Rn. 13 f.; Fleindl, WuM 2019, 165, 176), (auch) bereits deshalb als nicht gegeben angesehen, weil die Beklagten - trotz Hinweises des Berufungsgerichts - namentlich für den Zeitraum seit November 2019 schon nicht substantiiert vorgetragen hätten, dass sie über- 10 11 12 - 7 - haupt der sie fortwährend treffenden Obliegenheit zur ernsthaften und nachhal- tigen Suche nach Ersatzwohnraum in hinreichendem Maße nachgekommen seien. bb) Im Übrigen lassen sich die vom Berufungsgericht aufgeworfenen Zulassungsfragen - soweit es ihnen nicht auch aus weiteren als den vorgenann- ten Gründen an der Entscheidungserheblichkeit fehlt - anhand der vom Senat zu der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB entwickelten Maßstäbe (vgl. nur Se- natsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50, 52 f.; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, aaO Rn. 26, 30 f.; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, aaO; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, aaO) ohne weiteres beantworten. Weitere Leitlinien des Senats sind deshalb nicht erforderlich, zumal auch ein Meinungsstreit insoweit weder vom Beru- fungsgericht aufgezeigt wird noch sonst ersichtlich ist (siehe nur Schmidt- Futterer/Hartmann, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOGK-BGB/ Emanuel, aaO; BeckOK-Mietrecht/Siegmund, aaO; Fleindl, aaO). Unter diesen Umständen ist der Beklagten zu 2 Prozesskostenhilfe für die Revision auch nicht deswegen zu bewilligen, weil das Berufungsgericht die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache und wegen Rechtsfortbildungsbedarfs zugelassen hat (vgl. BGH, Beschlüsse vom 19. Sep- tember 2006 - VIII ZR 336/04, WuM 2006, 620 Rn. 3; vom 3. April 2014 - IX ZA 5/14, NJW-RR 2014, 1515 Rn. 7; vom 8. Dezember 2020 - VIII ZR 71/20, juris Rn. 3; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Beschluss vom 1. Oktober 2020 - IX ZA 3/20, WM 2020, 2086 Rn. 6). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundes- verfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs braucht selbst bei einer zugelassenen Revision Prozesskostenhilfe nicht bewilligt zu werden, wenn die entscheidungserhebliche Rechtsfrage zwar noch nicht höchstrichter- lich geklärt ist, ihre Beantwortung aber im Hinblick auf die einschlägige gesetzli- 13 14 - 8 - che Regelung oder durch die in der Rechtsprechung gewährten Auslegungshil- fen nicht als schwierig erscheint (vgl. BVerfGE 81, 347, 358 f.; Senatsbeschlüs- se vom 11. September 2002 - VIII ZR 235/02, NJW-RR 2003, 130 unter 1; vom 19. September 2006 - VIII ZR 336/04, aaO Rn. 4; jeweils mwN). So verhält es sich hier. cc) Ein Revisionszulassungsgrund ist auch sonst nicht ersichtlich. Dies gilt auch bezüglich der in der Rechtsmittelbegründungsschrift des Beklagten zu 1 als klärungsbedürftig im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO angesehenen Frage, ob im Falle der Einholung eines gerichtlichen Sachver- ständigengutachtens zu einer von dem Mieter geltend gemachten gesundheits- bedingten Räumungsunfähigkeit stets, jedenfalls aber auf Antrag des Mieters, ein Gutachten mit persönlicher Exploration geboten ist. Diese Frage entzieht sich einer generellen Beantwortung und ist nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. b) Die Revision hat, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Zulassung eröffnet ist, auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Bei der vom Tatrichter im Rahmen der Härteregelung gemäß §§ 574 ff. BGB nach - hier durch das Berufungsgericht erfolgter - gründlicher und sorgfältiger Sach- verhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beider- seitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegrif- fe der genannten Bestimmungen hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtli- che Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssät- ze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrens- verstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 15 16 - 9 - - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461 Rn. 25; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 24; jeweils mwN; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, unter III 2 b aa, zur Veröffentlichung bestimmt). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die - umfassend begründete, auf die Situ- ation der Beklagten detailliert eingehende und unter Wahrung des Anspruchs der Beklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) erfolgte - Beurteilung des Berufungsgerichts stand. Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Bamberg, Entscheidung vom 17.12.2018 - 102 C 403/18 - LG Bamberg, Entscheidung vom 21.05.2021 - 3 S 9/19 -

§ 574§ 574a

BGH VIII ZR 68/1903.02.2021 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2020:260520BVIIIZR64.19.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 64/19 vom 26. Mai 2020 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja GG Art. 103 Abs. 1; BGB § 574 Abs. 1, § 574a Abs. 2 Beruft sich der Mieter im Räumungsprozess darauf, die Beendigung des Miet- verhältnisses stelle für ihn eine unzumutbare Härte dar (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) und trägt er zu seinen diesbezüglich geltend gemachten gesundheitlichen Beeinträchtigungen substantiiert sowie unter Vorlage aussagekräftiger fachärzt- licher Atteste vor, verstößt die Nichteinholung eines Sachverständigengutach- tens zum Gesundheitszustand des Mieters sowie zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen seiner - behaupteten - Erkrankungen auf die Le- bensführung im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umge- bung regelmäßig gegen das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG; im Anschluss an Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133, Rn. 31, 44 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 38). BGH, Beschluss vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19 - LG Würzburg AG Würzburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird der Be- schluss des Landgerichts Würzburg - 4. Zivilkammer - vom 19. Februar 2019 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 28. Februar 2019 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbeschwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gerichtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden nicht erhoben. Der Streitwert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren wird auf 7.000,32 € festgesetzt. Gründe: I. Die Beklagten sind seit dem Jahr 2009 Mieter einer Fünf-Zimmer- Wohnung des Klägers in K. . 1 - 3 - Im April 2017 kündigte der Kläger das Mietverhältnis wegen Eigenbe- darfs, da sein 1997 geborener Sohn nach inzwischen abgeschlossener Berufs- ausbildung einen eigenen Hausstand begründen und in die Wohnung einziehen wolle. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Umzug sei ihnen aus gesundheitlichen Gründen nicht zuzumuten. Diesbezüglich legten die Beklagten mit der Klageerwiderung zahlreiche Atteste über ihre gesundheitlichen Beeinträchtigungen sowie amtliche Beschei- nigungen über einen Behinderungsgrad des Ehemanns (GdB) von 70 und der Ehefrau von 40 vor. Ausweislich der Atteste leidet der 1944 geborene Beklagte zu 1 unter diversen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, unter anderem an einer fortgeschrittenen COPD (chronic obstructive pulmonary desease; Chroni- sche obstruktive Lungenerkrankung) mit rezidivierenden Infektacerbationen und Lungenentzündungen, einer arteriellen Hypotonie, Diabetes sowie einem Zu- stand nach Aortenklappenprothese. Die Atteste des Facharztes für innere Me- dizin Dr. L. vom 17. Juli 2017, vom 5. und 15. März 2018 führen aus, dass dem Beklagten zu 1 ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zumutbar und für diesen Fall eine weitere Verschlechterung des Gesundheitszustandes zu befürchten sei. Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens legten die Beklag- ten ein Attest des Facharztes für Neurologie S. vom 16. April 2018 vor. Darin ist ausgeführt, dass sich der Beklagte zu 1 seit dem Jahr 2014 in der am- bulanten nervenärztlichen Behandlung befinde. Der Patient sei aufgrund seiner multiplen Erkrankungen in seiner Belastbarkeit erheblich eingeschränkt. Insbe- sondere aufgrund einer stark reduzierten kognitiven Anpassungsmöglichkeit könne er sich an Veränderungen in seinem unmittelbaren Lebensumfeld schwer gewöhnen. Eine Veränderung der Wohnsituation hätte eine Verschlimmerung der Anpassungsminderung zur Folge. 2 3 - 4 - Das Amtsgericht hat von der zunächst beabsichtigten Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage, ob den Beklagten aufgrund der von diesen behaupteten Erkrankungen ein Umzug unzumutbar sei, abgesehen und nach Vernehmung von Zeugen der Räumungsklage - ohne Gewährung einer Räumungsfrist - stattgegeben. Im Berufungsverfahren haben die Beklagten weitere (aktuelle) Atteste, unter anderem ein Attest des behandelnden Neurologen vorgelegt, worin dem Beklagten zu 1 (unter anderem) ein dementielles Syndrom mit organischer Hirnstörung und Verhaltensstörung bescheinigt wird, aufgrund dessen der Pati- ent in seiner Anpassungsbreite massiv beeinträchtigt sei. Er könne Verände- rungen seiner Umgebung nicht mehr adäquat verarbeiten und reagiere darauf mit vermehrter Ratlosigkeit. In fremder, neuer Umgebung infolge eines Wohnor- twechsels würde sich die Symptomatik verschlechtern. Das Landgericht hat die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO - ebenfalls ohne Gewäh- rung einer Räumungsfrist - zurückgewiesen. Die Revision hat das Landgericht nicht zugelassen. Hiergegen richtet sich die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten, mit der sie die Zulassung der Revision mit dem Ziel begehren, ihren Klageabweisungsantrag weiterzuver- folgen. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentli- chen ausgeführt: 4 5 6 7 - 5 - Es sei an die Tatsachenfeststellungen in erster Instanz gebunden, da weder bei der Beweiserhebung noch bei der Beweiswürdigung Rechtsfehler erkennbar seien. Die Berufungsbegründung erschöpfe sich, soweit nicht neuer, jedoch in zweiter Instanz von vornherein grundsätzlich präkludierter und auch in vorliegendem Fall zurückzuweisender Vortrag erfolge, darin, dem Erstgericht eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör vorzuwerfen. Zwar habe das Amtsgericht im Widerspruch zu seinem Beweisbeschluss von einer weiteren Beweisaufnahme in Form der - zuvor noch für notwendig angesehenen - Einholung eines Sachverständigengutachtens abgesehen. Dies sei jedoch unter den vorliegenden Verhältnissen nicht zu beanstanden. Denn das Amtsgericht habe auf der Grundlage der durchgeführten Be- weisaufnahme - der Vernehmung von Zeugen - sowie im Rahmen seiner tat- richterlichen freien Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) auch ohne Abwarten eines Gutachtens bereits zu dem Ergebnis kommen dürfen, die "unzweifelhaft bedauerlichen" gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten könnten zumindest im Rahmen des (Sozial-)Widerspruchs des § 574 BGB der Wirksam- keit der Eigenbedarfskündigung nicht entgegengehalten werden. Es ergebe sich kein Anhaltspunkt dafür, dass die Beklagten an derartig schweren Erkrankungen litten, dass für sie praktisch jede Form eines längeren Ortswechsels unzumutbar wäre oder sie gerade auf die örtlichen Verhältnisse der von ihnen genutzten Wohnung besonders angewiesen seien. Die altersbe- dingten Beschwerden der Beklagten begründeten keine besonderen Härten, welche ausnahmsweise zu Lasten des in seinem Eigentumsrecht geschützten Vermieters zu berücksichtigen wären. Ein schlichtes Unbehagen vor einem Umzug, wie es im Kern aus dem ohnehin präkludierten Vortrag in der Beru- fungsbegründung nur abgeleitet werden könne, stelle keinen tauglichen Wider- spruchsgrund dar. 8 9 10 11 - 6 - III. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entschei- dung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheblicher Weise verletzt, da über das Vorliegen ihrer behaupteten Erkrankungen sowie die Auswirkungen einer Räumung auf ihre gesundheitliche Situation der angebotene Beweis durch Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht erhoben wurde. Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Als Prozessgrundrecht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, welche ihren Grund in der un- terlassenen Kenntnisnahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben. In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweisanträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweis- angebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe etwa BVerfGE 50, 32, 36; 65, 305, 307; 69, 141, 144; BGH, Beschlüsse vom 21. Oktober 2014 - VIII ZR 34/14, NJW-RR 2015, 910 Rn. 13; vom 16. Juni 2016 - V ZR 232/15, juris Rn. 5; vom 11. Okto- ber 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 10; vom 28. Januar 2020 - VIII ZR 57/19, WM 2020, 476 Rn. 4; jeweils mwN). 12 13 - 7 - 2. So liegen die Dinge hier. Das Berufungsgericht durfte das Vorliegen einer Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht verneinen, ohne den (angebotenen) Sachverständigenbeweis zu den behaupteten Erkrankungen sowie den gesundheitlichen Auswirkungen eines erzwungenen Umzugs für die Beklagten zu erheben. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn dessen Beendigung für ihn, seine Familie oder seine Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. aa) Der Tatrichter ist dabei gehalten, sich durch gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vom Vorliegen der von dem Mieter geltend gemachten Härtegründe und der berechtigten Interessen des Vermieters zu überzeugen. Einen Härtegrund in diesem Sinne stellen - soweit vorliegend von Relevanz - etwa leichtere Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen (Alter, durch eine lange Mietdauer geprägte Verwurzelung im bisherigen Lebensumfeld), weiter ein gesundheitlicher Zustand, der für sich genommen einen Umzug nicht zulässt oder schließlich die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters im Falle eines Wohnungswechsels dar (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31). bb) Bei der anschließenden Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange haben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu verfassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien zu setzen. Weiter haben sie zu berücksichtigen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37). 14 15 16 17 - 8 - Macht der Mieter - wie vorliegend - für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels substantiiert ihm drohende schwerwiegende Gesundheits- gefahren geltend, haben sich die Tatsacheninstanzen daher - beim Fehlen ei- gener Sachkunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche ge- sundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbe- sondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies ein- treten kann. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtlichen Verbür- gung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 41 und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 37; jeweils mwN). Trägt der Mieter unter Vorlage eines (aussagekräftigen) Attests des be- handelnden Facharztes - vorliegend sogar mehrerer - vor, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestrei- tens dieses Vortrags regelmäßig die - beim Fehlen eines entsprechenden Be- weisantritts von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Aus- wirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffe- nen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umge- bung erforderlich. Dabei sind nicht nur Feststellungen zu der Art und dem Aus- maß der Erkrankungen sowie den damit konkret einhergehenden gesundheitli- chen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zu- mindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswech- sels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Einschränkungen zu 18 19 - 9 - klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44 und VIII ZR 167/17 aaO Rn. 38; jeweils mwN). b) Hiernach bestand vorliegend die Verpflichtung zur Einholung eines Sachverständigengutachtens. aa) Die Frage, ob die behaupteten Erkrankungen der Beklagten einen Umzug nicht zulassen oder im Falle eines Umzugs eine erhebliche Verschlechterung ihres Gesundheitszustandes droht, hatte das Berufungsgericht nur mit Hilfe eines oder mehrerer Sachverständigen zu klären und durfte es nicht allein aufgrund der erstinstanzlich gemachten Angaben zweier Zeugen beurteilen. Diese Beweisaufnahme bezog sich - worauf die Nichtzulassungsbe- schwerde zutreffend verweist - nur auf den Beklagten zu 1. Zudem konnten aus ihr die nach Vorstehendem gebotenen Erkenntnisse zum Gesundheitszustand der Beklagten nicht ansatzweise gewonnen werden. Die Zeugen machten lediglich Angaben dazu, welchen Verrichtungen der Beklagte zu 1 im Rahmen einer Arbeitstätigkeit noch nachgehen kann beziehungsweise inwiefern er auf die Hilfestellung Dritter angewiesen ist und er im Stande sei, noch Fußballspiele zu besuchen. Hinsichtlich des Gesundheitszustands der Beklagten zu 2 wurde ein Beweis nicht erhoben, sondern stellte das Amtsgericht lediglich fest, diese sei dem Gericht als "muntere Person" bekannt. bb) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts haben die Beklagten - was nach Vorstehendem geboten ist - konkret zu ihren gesundheitlichen Beein- trächtigungen vorgetragen und zahlreiche ausführliche fachärztliche Atteste 20 21 22 23 - 10 - sowie die jeweiligen Bescheide zur Feststellung eines Grades der Behinderung - beim Beklagten zu 1 besteht ein GdB von 70, bei der Beklagten zu 2 ein GdB von 40 - vorgelegt. Hiernach behauptet der Beklagte zu 1 unter anderem auf- grund einer fortgeschrittenen COPD, einer deutlichen Beschränkung der körper- lichen Belastbarkeit und einem Zustand nach Aortenklappenersatz bei Aorten- klappenstenose sei ihm ein Umzug ohne gesundheitliche Schäden nicht mög- lich. Zudem hat er - was das Berufungsgericht völlig unbeachtet gelassen hat - das aussagekräftige Attest eines Neurologen vorgelegt, wonach seine kogniti- ven Anpassungsmöglichkeiten stark reduziert seien und er in seiner Anpas- sungsbreite so weit beeinträchtigt sei, dass eine Veränderung der Wohnsituati- on zu einer Verschlimmerung seiner krankheitsbedingten Anpassungsminde- rung führen würde. Mit der Berufungsbegründung haben die Beklagten ein ak- tualisiertes Attest dieses behandelnden Neurologen vorgelegt, wonach der Be- klagte zu 1 aufgrund eines dementiellen Syndroms mit organischer Hirnstörung und Verhaltensstörung in seiner Anpassungsbreite massiv beeinträchtigt sei und daher Veränderungen seiner Umgebung nicht mehr adäquat verarbeiten könne. Es sei davon auszugehen, dass sich die Symptomatik in fremder, neuer Umgebung verschlechtern würde. Damit haben die Beklagten entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht lediglich ein "schlichtes Unbehagen vor einem Umzug", sondern hinrei- chend substantiiert physische sowie (bezüglich des Beklagten zu 1) psychische Erkrankungen dargelegt, die allein oder in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen können. Sofern das Berufungsgericht demgegenüber die Erkrankungen als lediglich "al- tersbedingte Beschwerden" bagatellisiert sowie die gesundheitlichen Auswir- kungen des erzwungenen Wohnungswechsels selbst beurteilt hat, hat es sich eine Sachkunde angemaßt, über die es - offensichtlich - nicht verfügt. 24 - 11 - c) Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht das Unterlassen der Einho- lung eines Sachverständigengutachtens auch darauf gestützt, der zweitinstanz- liche Vortrag der Beklagten sei "präkludiert" und damit nach § 531 Abs. 2, § 529 Abs. 1 ZPO nicht berücksichtigungsfähig. Zum einen verpflichteten - wie ausgeführt - bereits die substantiierten Ausführungen zum Gesundheitszustand der Beklagten in erster Instanz dazu, den angebotenen Sachverständigenbeweis zu erheben. Zum anderen ist der Vortrag - entgegen der nicht näher begründeten Ansicht des Berufungsgerichts - nicht neu im Sinne des § 531 Abs. 2 ZPO und damit ohne weiteres gemäß § 529 Abs. 1 ZPO berücksichtigungsfähig. Denn ein Vortrag in zweiter Instanz ist dann nicht neu, wenn ein bereits schlüssiges Vorbringen aus erster Instanz durch weitere Tatsachenbehauptungen zusätzlich konkretisiert, verdeutlicht o- der erläutert wird (st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 8. Juni 2004 - VI ZR 199/03, BGHZ 159, 245, 251; vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 166/11, NJW-RR 2012, 341 Rn. 15; vom 19. Februar 2016 - V ZR 216/14, NJW 2016, 2315 Rn. 27; Be- schluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 20; je- weils mwN). Dies ist vorliegend der Fall, da die Beklagten in der Berufungsbe- gründung sowie in ihrer Stellungnahme zum Hinweisbeschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO lediglich näher zu ihren bereits erstinstanzlich detailliert vorge- brachten Erkrankungen vorgetragen und zwischenzeitlich ausgestellte Atteste vorgelegt haben. d) Diese dem Berufungsgericht unterlaufene Gehörsverletzung ist auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach Einholung eines Sachverständigen- gutachtens vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 Abs. 1 25 26 27 - 12 - Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31, mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließen- den Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange von Vermieter und Mieter die gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Mieter sowie deren etwaige - wie ausgeführt hinsichtlich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sachverständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen des Vermieters einge- stellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Här- teeinwands der Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. zur Interes- senabwägung Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 ff.). IV. Nach alledem ist das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben und der Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Mög- lichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch, der auch im Beschlussverfah- ren nach § 544 Abs. 9 ZPO entsprechend herangezogen werden kann (vgl. BGH, Beschlüsse vom 1. Februar 2007 - V ZR 200/06, NJW-RR 2007, 1221 Rn. 12; vom 23. August 2016 - VIII ZR 178/15, aaO Rn. 29; vom 5. März 2019 - VIII ZR 190/18, NJW 2019, 1950 Rn. 23 [jeweils zu § 544 Abs. 7 ZPO aF]). Ge- 28 29 - 13 - richtskosten für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfahren werden gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 GKG nicht erhoben. Für das weitere Berufungsverfahren weist der Senat vorsorglich darauf hin, dass der Schluss der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsachenin- stanz der maßgebliche Zeitpunkt sowohl für die nach wirksamen Widerspruch des Mieters gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmende Abwägung der wechselseitigen Interessen von Vermieter und Mieter ist, als auch für die sich anschließende Beurteilung, ob, beziehungsweise für welchen Zeitraum das durch wirksame ordentliche Kündigung nach § 573 BGB beendete Mietverhält- nis nach § 574a BGB fortzusetzen ist (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 32 und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 48). Im Übrigen sieht der Senat Anlass zu folgenden Hinweisen im Hinblick auf die Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts: Die bisherigen Ausführungen des Berufungsgerichts zum Umfang seiner Prüfungskompetenz lassen besorgen, dass es verkannt hat, dass diese nicht - wie die revisionsrechtliche Prüfung - auf eine reine Rechtskontrolle beschränkt ist. Bei der Berufungsinstanz handelt es sich auch nach Inkrafttreten des Zivil- prozessreformgesetzes um eine zweite - wenn auch eingeschränkte - Tatsa- cheninstanz, deren Aufgabe in der Gewinnung einer "fehlerfreien und überzeu- genden" und damit "richtigen" Entscheidung des Einzelfalles besteht. Daher hat das Berufungsgericht die erstinstanzliche Überzeugungsbildung nicht nur auf Rechts- 30 31 32 - 14 - fehler zu überprüfen (vgl. Senatsbeschlüsse vom 11. Oktober 2016 - VIII ZR 300/15, NJW-RR 2017, 75 Rn. 23 f. vom 12. Mai 2020 - VIII ZR 171/19 unter II 2 a bb, zur Veröffentlichung bestimmt; jeweils mwN). Dr. Milger Dr. Schneider Kosziol Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG Würzburg, Entscheidung vom 02.10.2018 - 13 C 373/18 - LG Würzburg, Entscheidung vom 28.02.2019 - 42 S 2113/18 -

BGH VIII ZR 144/1911.12.2019 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2021:030221UVIIIZR68.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 68/19 Verkündet am: 3. Februar 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a a) Zu den Voraussetzungen einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133). b) Das hohe Alter eines Mieters begründet ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30). c) Der Annahme, das hohe Lebensalter des Mieters gebiete auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel die Fortsetzung des Mietver- hältnisses, liegt eine unzulässige Kategorisierung der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB abzuwägenden Interessen zugrunde (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 f.). d) Eine langjährige Mietdauer lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe Ver- wurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Ent- stehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters (Pflegen sozialer Kontakte in der Nachbarschaft etc.) ab (im Anschluss an Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30). BGH, Urteil vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 31. Dezember 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer, die Richter Dr. Bünger und Kosziol sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Ber- lin - Zivilkammer 67 - vom 12. März 2019 im Kostenpunkt und inso- weit aufgehoben, als bezüglich des auf die Kündigungen wegen Ei- genbedarfs vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. Dezember 2016 gestützten Räumungs- und Herausgabeverlan- gens der Klägerin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerde- und des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die 1932 geborene Beklagte und ihr 1934 geborener, inzwischen verstor- bener Ehemann, der ehemalige Beklagte zu 2, mieteten im Jahr 1997 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine im vierten Obergeschoss gelegene Zwei- zimmerwohnung in Berlin. 1 - 3 - Die Klägerin ist seit dem 17. Juli 2015 Eigentümerin dieser Wohnung. Mit Schreiben vom 3. August 2015 erklärte sie die ordentliche Kündigung des Miet- verhältnisses zum 31. Juli 2016 wegen Eigenbedarfs und wiederholte diese Er- klärung vorsorglich in der Klageschrift vom 26. September 2016 sowie in einem weiteren Schriftsatz vom 5. Dezember 2016. Zur Begründung führte sie an, sie wolle während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr - wie bisher - zusam- men mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen allein in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung leben. Die Beklagte und ihr zwischenzeitlich verstorbener Ehemann widerspra- chen dieser Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mit- tel. In der Folgezeit sprach die Klägerin weitere - nunmehr fristlose, hilfsweise ordentliche - Kündigungen des Mietverhältnisses gestützt auf verschiedene Ver- haltensweisen der Beklagten und ihres mittlerweile verstorbenen Ehemanns aus. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage - nach Einholung eines neurologisch-psychiatrischen Sachverständigengutach- tens über die für die Beklagten zu besorgenden Kündigungsfolgen - abgewiesen und angeordnet (§ 308a Abs. 1 ZPO), dass das Mietverhältnis der Parteien über die betreffende Wohnung auf unbestimmte Zeit fortgesetzt werde. Über die hilfs- weise erhobene - auf Feststellung der unbefristeten Fortsetzung des Mietverhält- nisses zu den bisherigen Bedingungen gerichtete - Widerklage der Beklagten und ihres mittlerweile verstorbenen Ehemanns hat es mangels Eintritts der Be- dingung (Erfolglosigkeit des Klageabweisungsantrags) eine Entscheidung nicht getroffen. Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg gehabt. 2 3 4 5 - 4 - Nachdem der Ehemann der Beklagten am 30. April 2019 - im Laufe des dem Revisionsverfahren vorausgegangenen Verfahrens der Nichtzulassungsbe- schwerde - verstorben ist, haben die Parteien den Rechtsstreit, soweit er den (ehemaligen) Beklagten zu 2 betroffen hat, in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Mit der vom Senat - hinsichtlich der Klage beschränkt auf das auf die Kün- digungen wegen Eigenbedarfs gestützte Räumungs- und Herausgabeverlan- gen - zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren sowie ihr auf Abweisung der Hilfswiderklage gerichtetes Begehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat - soweit sie eröffnet ist - Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die auf Eigenbedarf gestützten Kündigungen der Klägerin hätten nicht zur Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Das Amtsgericht habe insoweit zu Recht die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Die Beklagten hätten den Kündigungen form- und fristgerecht nach § 574b BGB widersprochen. Das Amtsgericht habe im Ergebnis auch zu Recht eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Beklagten im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bejaht. 6 7 8 9 10 11 - 5 - Dabei könne dahinstehen, ob die vom Amtsgericht - auf der Grundlage des seinerseits eingeholten Sachverständigengutachtens - festgestellten Ge- sundheitsbeeinträchtigungen der Beklagten eine Härte rechtfertigten und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung erhobenen verfahrensrechtlichen Einwände eine neuerliche Beweisaufnahme erforderten oder der Beweis des von der Klägerin in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Beklagten aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt sei. Ebenso könne offenbleiben, ob die Beklagten sich mit Erfolg auf den Härtegrund des feh- lenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) berufen könnten und ihnen dabei mit Blick auf die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin Darlegungs- und Beweiserleichterungen zugute kämen. Denn bereits das hohe Lebensalter der Beklagten (von bereits über 80 Jahren zum Zeitpunkt der ersten Eigenbe- darfskündigung) führe dazu, dass die kündigungsbedingte Beendigung des Miet- verhältnisses für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dar- stelle. Der - in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen - Auffassung, das hohe Alter des Mieters reiche aus, um eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, gebühre - jedenfalls im Grundsatz - der Vorzug. Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlusts der eigenen Wohnung seien alte Menschen aufgrund der vielfältigen Beeinträchtigungen, die naturgemäß mit dem Altern einhergingen, besonders hart betroffen. Die biologi- schen sowie psychosozialen altersbedingten Veränderungen machten es alten Menschen nämlich außerordentlich schwer oder gar unmöglich, erfolgreich einen neuen auf Dauer angelegten Lebensmittelpunkt zu begründen. Diese Wertung stehe im Einklang mit dem in Art. 25 der Charta der Grund- rechte der Europäischen Union (im Folgenden: EUGrdRCh) verbrieften Schutz 12 13 14 - 6 - älterer Menschen. Sollte der Anwendungsbereich dieser Bestimmung nicht eröff- net sein, wäre jedenfalls die Ausstrahlungswirkung der in der nationalen Verfas- sung verankerten Grundrechte, mithin auch der Wesensgehalt der in Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip verkörperten Menschenwürde, bei der Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "Härte" zu beachten. Auch dies führe zu dem genannten Ergebnis. Hinzu komme, dass die bei alten Menschen häufig - wie auch hier - über Jahrzehnte gewachsene soziale Verwurzelung am Ort der Mietsache den Erhalt oder gleichwertigen Neuaufbau sozialer Strukturen andernorts behindere oder sogar ausschließe. Ein gegenteiliges Auslegungsergebnis hätte zur Folge, dass der letzte Le- bensabschnitt eines alten Menschen von den Belastungen eines möglicherweise jahrelang dauernden Gerichtsverfahrens geprägt würde, in dem er zwecks Nach- weises seiner Räumungsunfähigkeit die sachverständige Examination der eige- nen Person unter Offenlegung sämtlicher höchstpersönlicher medizinischer und psychologischer Anknüpfungstatsachen zu erdulden hätte. Dem Bestandsinteresse eines Mieters in (solch) hohem Alter komme des- halb - von hier nicht vorliegenden Ausnahmekonstellationen abgesehen - ein so erhebliches Gewicht zu, dass es das im Rahmen der Abwägung zu berücksichti- gende Erlangungsinteresse des Vermieters regelmäßig - so auch hier - über- steige. Zwar sei auch dem Erlangungsinteresse der Klägerin ein beträchtliches Gewicht nicht abzusprechen. Insbesondere sei die Lebensplanung der Klägerin dahingehend, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern statt- dessen alleine in der streitgegenständlichen in ihrem Eigentum stehenden Woh- 15 16 17 - 7 - nung zu wohnen, zu respektieren. Allerdings sei die Dringlichkeit des geltend ge- machten Eigenbedarfs als vergleichsweise gering anzusehen, weil der Eigennut- zungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei. Auch die auf verschiedene Verhaltensweisen der Beklagten gestützten Kündigungen begründeten, da sie jeweils unwirksam seien, den Räumungsan- spruch der Klägerin nicht. Die Hilfswiderklage habe das Amtsgericht mangels Eintritts der innerpro- zessualen Bedingung zu Recht nicht verbeschieden. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung, soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist, nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der von der Beklagten und ihrem verstorbenen Ehemann angemieteten Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagte könne die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. Das Be- rufungsgericht hat unzutreffende rechtliche Maßstäbe sowohl bei der Beurteilung des Härtebegriffs des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB als auch bei der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Miet- vertragsparteien angesetzt, indem es angenommen hat, allein das hohe Alter ei- nes Mieters rechtfertige die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 18 19 20 21 - 8 - Satz 1 BGB und gebiete im Rahmen der Interessenabwägung regelmäßig die Bejahung eines Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. 1. Noch rechtsfehlerfrei und von beiden Parteien unbeanstandet ist das Berufungsgericht in Übereinstimmung mit dem Erstgericht - ohne dies allerdings eigens näher zu erörtern - davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigun- gen der Klägerin vom 3. August 2015, vom 26. September 2016 und vom 5. De- zember 2016 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 BGB begründet sind. Die Beja- hung einer Eigenbedarfssituation aus den bereits im ersten Kündigungsschrei- ben der Klägerin vom 3. August 2015 aufgeführten Gründen, namentlich der Wunsch, während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden, von der Beklagten innegehaltenen Wohnung zu leben, be- gegnet aus revisionsrechtlicher Sicht keinen Bedenken. Somit hat die Kündigung vom 3. August 2015 das Mietverhältnis nach den revisionsrechtlich nicht zu be- anstandenden (vgl. § 573c Abs.1, 4 BGB iVm Art. 229 § 3 Abs. 10 Satz 2 EGBGB) und auch von den Parteien nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsge- richts mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zum 31. Juli 2016 beendet. 2. Das Bestehen des geltend gemachten Räumungs- und Herausgabean- spruchs der Klägerin hängt danach - wie das Berufungsgericht ebenfalls noch zutreffend erkannt hat - davon ab, ob die Beklagte nach §§ 574, 574a BGB ver- langen kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Denn nach den - wegen der Be- schränkung der Revisionszulassung nicht der revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegenden - Feststellungen des Berufungsgerichts steht fest, dass die später zusätzlich erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigungen (§ 543 Abs. 1 BGB) - bei denen eine Befugnis des Mieters, die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses zu verlangen, nicht bestünde (§ 574 Abs.1 Satz 2 BGB) - unwirksam sind. 22 23 - 9 - 3. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme des Berufungsgerichts, die Voraussetzungen für einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Miet- verhältnisses nach § 574 Abs. 1 Satz 1, § 574a BGB lägen allein wegen des fortgeschrittenen Alters der Beklagten vor. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietver- hältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfest- stellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der beiderseitigen Inte- ressen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbegriffe der genann- ten Bestimmung hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspiel- raum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsge- richt Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe an- gelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend be- achtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; jeweils mwN). b) Einer an diesem (eingeschränkten) Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts - und zwar sowohl hinsichtlich der Be- jahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (dazu nachfolgend aa) als auch hinsichtlich der nach dieser Vorschrift vorzunehmenden Abwägung der gegenläufigen Interessen der Mietvertragsparteien (dazu unter bb) - nicht stand. 24 25 26 - 10 - aa) Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht bislang getroffenen Fest- stellungen kann eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bejaht werden. Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausge- gangen, dass nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unan- nehmlichkeiten deutlich abheben (st. Rspr.; siehe etwa Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 28, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 31; jeweils mwN). Rechtsfehlerhaft hat es jedoch angenommen, allein das hohe Alter eines Mieters rechtfertige nach diesem Maßstab die Bejahung einer Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es hat insoweit außer Acht gelassen, dass sich das hohe Alter eines Menschen je nach Persönlichkeit und körperlicher so- wie psychischer Verfassung unterschiedlich auswirkt und dieser Umstand des- halb - wie der Senat mit seinem nach der Verkündung der angegriffenen Ent- scheidung ergangenem Urteil vom 22. Mai 2019 (VIII ZR 180/18, aaO Rn. 30) entschieden hat - ohne weitere Feststellungen zu den sich hieraus ergebenden Folgen für den betroffenen Mieter im Falle eines erzwungenen Wohnungswech- sels grundsätzlich noch nicht eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. (1) Das hohe Lebensalter eines Mieters kann in Verbindung mit weiteren Umständen - im Einzelfall auch der auf einer langen Mietdauer beruhenden tiefen Verwurzelung des Mieters in seiner Umgebung - bei der gebotenen wertenden Gesamtbetrachtung, mithin unter Berücksichtigung der sich aus diesen Faktoren konkret für den betroffenen Mieter ergebenden Folgen eines erzwungenen Woh- nungswechsels, eine Härte begründen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). Insbesondere kann eine Härte zu bejahen sein, wenn zu 27 28 29 - 11 - den genannten Umständen (hohes Lebensalter, Verwurzelung aufgrund langer Mietdauer) Erkrankungen des Mieters hinzukommen, aufgrund derer im Falle sei- nes Herauslösens aus der Wohnumgebung eine Verschlechterung seines ge- sundheitlichen Zustands zu erwarten steht. Lässt der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zu oder besteht im Falle eines Wohnungswech- sels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der ge- sundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31 mwN). (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es jedoch weder mit Blick auf den in Art. 25 EUGrdRCh verbrieften Schutz älterer Menschen noch unter Berücksichtigung des in Art. 1 Abs. 1 GG sowie dem Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs.1 GG) verankerten Schutzes der Menschenwürde geboten, nach der Lehre der "mittelbaren Drittwirkung" der Grundrechte eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB allein aufgrund des hohen Lebensalters eines Mieters zu bejahen. (a) Art. 25 EUGrdRCh entfaltet schon deshalb keine (mittelbaren) Auswir- kungen auf die Auslegung des Härtebegriffs in § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil diese Regelung gemäß Art. 51 Abs. 1 Satz 1 EUGrdRCh ausschließlich bei der - hier zweifelsfrei nicht betroffenen - Durchführung des Rechts der Union gilt und die in der Unionsrechtsordnung gewährleisteten Grundrechte nach der ständigen höchstrichterlichen Rechtsprechung demnach in allen unionsrechtlich geregelten Fallgestaltungen, aber nicht außerhalb derselben - sei es auch (nur) in Form der "mittelbaren Drittwirkung" - Anwendung finden (vgl. etwa EuGH, NJW 2020, 35 Rn. 42 f.; NJW 2013, 1415 Rn. 19; BVerfGE 152, 152 Rn. 43; BVerfG, NJW 2013, 1499 Rn. 90 f.; BGH, Urteile vom 27. Juli 2020 - VI ZR 405/18, NJW 2020, 3436 30 31 - 12 - Rn. 25; vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 401/18, ZIP 2020, 1967 Rn. 56, zur Veröf- fentlichung in BGHZ vorgesehen; vom 26. November 2015 - I ZR 3/14, juris Rn. 30 ff.). (b) Auch unter dem Blickwinkel der Ausstrahlungswirkung der nach Art. 1 Abs. 1 GG geschützten Menschenwürde sowie des Sozialstaatsprinzips ist es nicht angezeigt, das hohe Alter eines Mieters in Verbindung mit einer langen Mietdauer unabhängig von den sich aus einem erzwungenen Wohnungswechsel konkret ergebenden Folgen als Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Ob eine Verletzung der Menschenwürde zu befürchten steht, lässt sich nämlich ebenfalls erst beurteilen, wenn die Auswirkungen feststehen, die ein Umzug für den betroffenen Mieter aufgrund seiner individuellen Lebenssituation - insbesondere seines gesundheitlichen Zustands - hätte. (3) Die demnach erforderlichen Feststellungen hat das Berufungsgericht nicht getroffen. (a) Soweit es - eher beiläufig - eine jahrzehntelange soziale Verwurzelung der Beklagten am Ort der Mietsache angenommen hat, lässt die angefochtene Entscheidung Ausführungen dazu, auf welchen Umständen diese Annahme be- ruht, vollständig vermissen. Denn eine langjährige Mietdauer (hier zum Zeitpunkt der ersten Eigenbedarfskündigung rund 18 Jahre) lässt für sich genommen noch nicht auf eine tiefe soziale Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache schließen. Vielmehr hängt deren Entstehung maßgeblich von der individuellen Lebensführung des jeweiligen Mieters ab, namentlich davon, ob er beispiels- weise soziale Kontakte in der Nachbarschaft pflegt, Einkäufe für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umgebung erledigt, an kulturellen, sportlichen oder 32 33 34 - 13 - religiösen Veranstaltungen in der Nähe seiner Wohnung teilnimmt und/oder me- dizinische oder andere Dienstleistungen in seiner Wohnumgebung in Anspruch nimmt. Solche Gegebenheiten hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Unabhängig davon fehlt es ferner an Feststellungen des Berufungsge- richts zu den konkreten Folgen, die sich aus dem hohen Lebensalter der Beklag- ten und ihrer etwaigen sozialen Verwurzelung am bisherigen Wohnort im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels für sie ergeben. (b) Auch dazu, ob die Beklagte daneben - wie vom Amtsgericht auf der Grundlage der hierzu erhobenen Beweise angenommen - an Erkrankungen lei- det, die im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels eine Verschlechterung ihres gesundheitlichen Zustands befürchten lassen oder für sich genommen so schwer sind, dass der gesundheitliche Zustand der Beklagten einen Umzug nicht zulässt beziehungsweise im Falle des Herauslösens aus ihrer näheren Umge- bung die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung ihrer gesundheit- lichen Situation besteht, hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Vielmehr hat es - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - ausdrücklich dahinstehen lassen, ob der vom Amtsgericht nach Einholung eines neurologisch- psychiatrischen Sachverständigengutachtens festgestellte gesundheitliche Zu- stand der Beklagten die Annahme einer Härte rechtfertigt und ob die gegen die erstinstanzliche Beweiserhebung vorgebrachten verfahrensrechtlichen Ein- wände eine neuerliche Beweisaufnahme erfordern oder der Beweis des von der Klägerin in Abrede gestellten schlechten Gesundheitszustands der Beklagten aufgrund der vorgelegten ärztlichen Atteste prima facie geführt ist. bb) Überdies hat das Berufungsgericht bei der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung einen unzutreffenden rechtlichen 35 36 37 - 14 - Maßstab angelegt und deshalb auch insoweit die für die Beurteilung des Streit- falls notwendigen Feststellungen nicht getroffen. (1) Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Mietvertragsparteien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB vor- zunehmenden Abwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei ist zu be- rücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungs- tatbestandes des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (Se- natsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60; vgl. BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vgl. BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; NJW 1995, 1480, 1481). Die Abwägung der ge- genläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beur- teilenden Einzelfalls auszurichten. Dabei ist es angesichts der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse unzulässig, bestimmten Belangen des Vermieters und/ oder des Mieters von vornherein - kategorisch - ein größeres Gewicht beizumes- sen als denen der Gegenseite (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 36 f.). (2) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung nicht gerecht. Mit der Annahme, das hohe Alter des Mieters gebiete gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters 38 39 40 - 15 - in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses, hat sich das Berufungsge- richt - unzulässigerweise - auf eine (wertende) Kategorisierung der widerstreiten- den Interessen zurückgezogen, nämlich dem Bestandsinteresse eines Mieters in hohem Lebensalter - im Wege einer generalisierenden Wertung - den Vorrang gegenüber dem berechtigten Erlangungsinteresse des Vermieters eingeräumt. Zwar ist das Berufungsgericht im Ansatz noch zutreffend davon ausge- gangen, die Lebensplanung der Klägerin dahingehend, dass sie während ihrer Aufenthalte in Berlin künftig nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwach- senen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der in ihrem Eigentum stehenden Wohnung leben möchte, sei zu respektieren. Auch hat es das mit dieser Lebensplanung begründete Erlangungsinteresse der Klägerin der gebotenen einzelfallbezogenen Bewertung unterzogen, indem es die Dringlich- keit des geltend gemachten Eigenbedarfs im Hinblick darauf, dass der Eigennut- zungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei, als eher gering eingeschätzt hat. Da es aber infolge der aufgezeigten Kategorisierung der Belange eines älteren Mieters weder zu den von der Beklagten neben ihrem Lebensalter geltend gemachten Härtegründen im Sinne von § 574 Abs.1 Satz 1 BGB (soziale Ver- wurzelung am bisherigen Wohnort, zahlreiche Erkrankungen) noch zu den mit einem Umzug konkret für diese verbundenen Folgen (ausreichende) Feststellun- gen getroffen hat, hat es sich den Weg zu einer zuverlässigen Gewichtung der etwa zu bejahenden Härte (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 46) und damit zu einer den oben genannten Anforderungen genügenden Interessenabwägung versperrt. 41 42 - 16 - III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts in dem aus dem Te- nor ersichtlichen Umfang keinen Bestand haben; es ist insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif und daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung - unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats (§ 563 Abs. 2 ZPO) - an das Berufungsgericht zu- rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass re- gelmäßig die Einholung eines - oder, wie hier, die Heranziehung des vom Amts- gericht bereits eingeholten - Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Um- fang und den konkreten Auswirkungen auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung er- forderlich ist, wenn der Mieter - wie hier - unter Vorlage von Attesten der behan- delnden Fachärzte geltend macht, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Er- krankung nicht zuzumuten, und der Vermieter dieses Vorbringen bestreitet (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 29; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44). Die vom Mieter als Beleg für sein Vorbringen eingereichten ärztlichen Atteste reichen deshalb in der Regel - anders als vom Berufungsgericht unter Bezugnahme auf die Grundsätze des Anscheins- beweises in Betracht gezogen - nicht aus, um den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage zu versetzen, das Vorliegen eines Härtegrunds im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu beurteilen und diesen gegebenenfalls im Rahmen der erforderlichen Interessenabwägung sachgerecht zu gewichten (vgl. Senats- urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). 43 44 - 17 - Weiter wird für den Fall, dass es nach den noch zu treffenden Feststellun- gen des Berufungsgerichts darauf ankommen sollte, ob der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums (§ 574 Abs. 2 BGB) gegeben ist, vorsorglich darauf hingewiesen, dass der - durch eine entsprechend angespannte Wohnlage veranlasste - Erlass der Mietenbegren- zungsverordnung des Landes Berlin vom 28. April 2015 - anders als vom Beru- fungsgericht etwa erwogen - allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellt, das lediglich in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret vom Mieter ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen sei für den Mieter nicht zu erlangen (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 51 f.). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Wiegand Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 26.10.2018 - 20 C 221/16 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.03.2019 - 67 S 345/18 - 45

§ 573§ 574

BGH VIII ZR 323/1801.07.2020 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2019:111219UVIIIZR144.19.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 144/19 Verkündet am: 11. Dezember 2019 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 574 Abs. 2 Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Er- satzwohnraums setzt konkrete tatrichterliche Feststellungen voraus, welcher Ersatzwohnraum für den Mieter nach seinen finanziellen und persönlichen Ver- hältnissen angemessen ist, welche Bemühungen von dem Mieter nach diesen Verhältnissen anzustellen sind und ob er diesen Anstrengungen genügt hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 50, 53, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). BGB § 574 Abs. 1 Satz 1 Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Par- teien im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenab- wägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündi- gungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten. Auch im Rah- men des § 574 Abs. 1 BGB ist daher die vom Vermieter beabsichtigte Lebens- - 2 - planung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu le- gen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60 mwN). Zugleich haben die Gerichte aber auch die volle Bedeutung und Tragweite des Bestandsinteresses des Mieters zu erfassen und zu berücksich- tigen (im Anschluss an Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62 mwN). BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19 - LG Frankfurt am Main AG Bad Homburg v.d.H. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. Dezember 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 17. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main vom 29. April 2019 aufgeho- ben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit dem 29. Juni 2010 Mieter einer im ersten Ober- geschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Vierzimmer-Wohnung in H. . Die zuletzt von den Beklagten geschuldete monatliche Nettokaltmiete 1 - 3 - beträgt 900 € inklusive Stellplatzmiete. Die Beklagten bewohnen die Wohnung mit ihren fünf Kindern, von denen einige noch minderjährig sind. Die Kläger sind seit dem 1. Juni 2016 Eigentümer der Liegenschaft. Über der von den Beklagten und ihrer Familie genutzten Wohnung liegt eine Dach- geschosswohnung, die über drei Wohnräume und über zwei weitere unter den Dachschrägen gelegene Räume mit einer maximalen Höhe von 1,70 m verfügt. Mit Anwaltsschreiben vom 30. April 2017 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Okto- ber 2017 wegen Eigenbedarfs. Sie begründeten diesen damit, dass sie die Wohnung für sich, ihre drei Kinder und die Mutter der Klägerin benötigten und planten, die Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss zu einer Einheit zu verbinden. Die Kläger bewohnten seit dem 15. September 2015 eine Mietwohnung, für die sie monatlich 1.800 € Nettokaltmiete zahlten und die sie zum 31. Mai 2017 gekündigt hatten. Sie bezogen dann die über der Woh- nung der Beklagten liegende, leerstehende Dachgeschosswohnung. Die Beklagten widersprachen mit Anwaltsschreiben vom 31. August 2017 der Kündigung und beriefen sich auf das Vorliegen von Härtegründen. Das Amtsgericht hat die von den Klägern erhobenen Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung im ersten Obergeschoss mit der Begründung abgewiesen, die Eigenbedarfskündigung erweise sich als rechtsmissbräuchlich, weil die Kläger den Eigenbedarf durch den Ankauf der Liegenschaft selbst her- beigeführt hätten und sie ihren Wohnbedarf durch die Dachgeschosswohnung und unter Nutzung einer von mehreren in dem erworbenen Anwesen befindli- chen Ferienwohnungen ohne wesentliche Abstriche decken könnten. Die hier- gegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Es 2 3 4 5 - 4 - hat zwar die Eigenbedarfskündigung der Kläger durchgreifen lassen, jedoch auf den Härteeinwand der Beklagten angeordnet, dass das Mietverhältnis auf un- bestimmte Zeit fortgesetzt wird. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten genutzten Wohnung im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Aller- dings sei die von den Klägern angestrebte Wohnbedarfsdeckung durch die Zu- sammenlegung der Wohnungen im ersten Obergeschoss und im Dachge- schoss nicht rechtsmissbräuchlich. Einem Vermieter, der nachvollziehbar einen höheren Raumbedarf habe, bleibe grundsätzlich die Entscheidung überlassen, durch welche der ihm zur Verfügung stehenden Wohnungen er diesen decken wolle. Eine Eigenbedarfskündigung sei nicht bereits dann missbräuchlich, wenn dem Eigentümer eine oder mehrere andere frei gewordene Wohnungen zur Verfügung stünden. Ein weit überhöhter Wohnbedarf, der als rechtsmissbräuch- lich zu werten wäre, werde vorliegend nicht geltend gemacht. Die beiden Räu- me unter dem Dach könnten wegen ihrer geringen Höhe nicht als vollwertiger Wohnraum angesehen werden, so dass den Klägern und ihrer Familie nach der Zusammenlegung der beiden Wohnungen sieben Zimmer, zwei Küchen sowie zwei Badezimmer und eine Toilette zur Verfügung stünden. Es sei auch nicht rechtsmissbräuchlich, dass die Kläger ihren Eigenbe- darf erst dadurch geschaffen hätten, dass sie in Kenntnis der beschränkten räumlichen Gegebenheiten in der freien Dachgeschosswohnung des von ihnen erworbenen Anwesens dieses gekauft und ihre ausreichend große Mietwoh- nung gekündigt hätten. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverfas- sungsgerichts dürfe das Recht zu einer Kündigung des Mietverhältnisses we- 6 7 8 9 - 6 - gen Selbstnutzungsbedarfs nicht allein deshalb versagt werden, weil der Ver- mieter diesen willentlich herbeigeführt habe. Die Entscheidung, Wohneigentum zu erwerben, um darin mit der eigenen Familie als Eigentümer zu leben, sei ein grundsätzlich schutzwürdiger und nachvollziehbarer Entschluss. Der Umstand der willentlichen Herbeiführung des Eigenbedarfs und die Auswahlmöglichkeiten zwischen verschiedenen Wohnungen seien jedoch im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 BGB zu berücksichtigen. Die Be- klagten hätten der Kündigung form- und fristgerecht widersprochen. Sie hätten vorgebracht, trotz Lektüre von Inseraten in Tageszeitungen und im Internet kei- ne vergleichbare geeignete Ersatzwohnung gefunden zu haben. Potentielle Vermieter würden durch ihre ausländische Abstammung und durch ihre fünf Kinder von einer Vermietung an die Beklagten abgeschreckt. Damit liege letzt- lich eine unbillige Härte für die Beklagten vor. Dies sei anzunehmen, wenn an- gemessener Ersatzwohnraum, also ein etwa gleich großer, wenn auch nicht qualitativ gleichwertiger Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen, das heißt für den Mieter preislich tragbar, nicht beschafft werden könne (§ 574 Abs. 2 BGB). Kinderreichtum sei eine im Sinne des § 574 BGB anerkennenswerte Härte, so- weit dies zu besonderen Schwierigkeiten bei der Beschaffung von Ersatzwohn- raum führe. Solche Schwierigkeiten hätten die Beklagten hinreichend substanti- iert durch die Schilderung ihrer bislang erfolgten Bemühungen um Ersatzwohn- raum und durch die Ausdrucke aus ihren Anfragen bei einem online- Wohnungsportal mit jeweiligen Absagen dargelegt. Soweit sie eine Zusage für eine Dreizimmer-Wohnung erhalten hätten, handele es sich hierbei nicht um einen "vergleichbaren Wohnraum" im Sinne des § 574 BGB. Bei der danach gebotenen Abwägung der beiderseitigen Interessen habe das Berufungsgericht berücksichtigt, dass die fünfköpfige Familie der Kläger im Kündigungszeitpunkt aus zwei Erwachsenen und drei Minderjährigen bestan- den habe, während sich die siebenköpfige Familie der Beklagten aus vier Er- 10 11 - 7 - wachsenen und drei Minderjährigen zusammengesetzt habe. Insofern habe es bezüglich der Anzahl der minderjährigen Kinder einen "Gleichstand" gegeben. Zwar komme bei Gleichwertigkeit der beiderseitigen Belange dem Vermieterin- teresse Vorrang zu. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass in dem Fall, dass die Beklagten nicht mehr mit ihren beiden erwachsenen Kindern zusammenle- ben würden, für diese Familie erhöhte Wohnkosten entstünden, so dass in der Gesamtbetrachtung der Härtegrund des Kinderreichtums auf Seiten der Beklag- ten überwiege. Mache der Mieter - wie hier wegen des Kinderreichtums - berechtigte Härtegründe geltend, komme im Rahmen der nach §§ 574 ff. BGB vorzuneh- menden Abwägung den Interessen des Eigentümers, der eine vermietete - und gerade deswegen auf dem Markt vergleichsweise günstig erhältliche - Woh- nung mit dem Ziel erwerbe, das Mietverhältnis zu beenden und die Wohnung selbst zu nutzen, ein geringeres Gewicht zu als den Interessen des Eigentü- mers in der für ein Dauerschuldverhältnis typischen "Standardkonstellation" der Eigenbedarfskündigung, bei welcher zum einen der Mieter den Vermieter "aus- gewählt" habe und zum anderen sich für diesen Vermieter geraume Zeit nach Abschluss des Mietvertrags ein Bedarf für eine Eigennutzung ergebe, den er so nicht habe vorhersehen müssen und der deswegen besonderen Schutz verdie- ne. Eine solche besondere Schutzbedürftigkeit sei auf Seiten der Kläger nicht gegeben, weil sie bei Erwerb der Liegenschaft damit hätten rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen Beklagten eine beson- dere Härte bedeute. Vorliegend sei bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen zudem zu berücksichtigen, dass die Kläger ihren Wohnbedarf, soweit er in Gäste- und Arbeitszimmer bestehe, auch dadurch hätten decken können, dass sie im Erd- geschoss des erworbenen Anwesens statt eines Ausbaus zur Ferienwohnung 12 13 - 8 - dort Gäste- und Arbeitszimmer einrichteten. Auch der Wohnbedarf für die Mut- ter der Klägerin könne in diesen Räumlichkeiten befriedigt werden. Gemäß § 308a ZPO sei auch ohne Antrag auszusprechen gewesen, für welche Dauer das Mietverhältnis fortgesetzt werde. Dies führe zu dem Aus- spruch der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit wie bisher. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können Ansprüche der Kläger gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten und ihren Kindern genutzten Vierzimmer-Wohnung nach § 546 Abs. 1, § 985 BGB nicht verneint werden. Die Bewertung des Berufungsgerichts, die Beklagten könnten die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB auf unbestimmte Zeit verlangen, beruht auf revisionsrechtlich beachtlichen Rechtsfehlern. 1. Noch rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die von den Klägern am 30. April 2017 ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs begründet war und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2, § 573c BGB das Vertragsverhältnis mit Ablauf des 31. Oktober 2017 be- endet hat. a) Dass die Kläger den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs durch den Erwerb der an die Beklagten vermieteten Wohnung selbst verursacht haben, schließt - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschluss [RE] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 16, zur Veröffentlichung in 14 15 16 17 - 9 - BGHZ bestimmt). Denn eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht allein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers missachten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten (BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Wer fi- nanzielle Mittel - oft nach längerer Ansparung und/oder unter Aufnahme von Krediten - dazu verwendet, eine Eigentumswohnung zu erwerben, um in dieser selbst zu wohnen, gestaltet sein Leben selbst dann vernünftig und nachvoll- ziehbar, wenn er sich hierzu allein deswegen entschließt, um schlichtweg "Herr seiner eigenen vier Wände" zu sein (BVerfG, NJW 1994, 309, 310). Vor diesem Hintergrund hat das Berufungsgericht zutreffend eine rechtsmissbräuchliche Geltendmachung von Eigenbedarf bezüglich der von den Beklagten angemiete- ten Wohnung verneint. b) Dass das Berufungsgericht - in Abweichung von der Einschätzung des Amtsgerichts - unausgesprochen davon ausgegangen ist, die Eigenbedarfs- kündigung sei nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil die Kläger ihren durch die Dachgeschosswohnung nicht gedeckten Wohnbedarf ohne wesentliche Ab- striche unter Inanspruchnahme einer oder mehrerer der im Erdgeschoss des Anwesens beziehungsweise in einem Nebengebäude liegenden insgesamt drei Ferienwohnungen befriedigen könnten (vgl. zu diesem Kriterium BVerfGE 79, 292, 307; BVerfG, NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480, 1481), ist aus revisionsrechtlicher Sicht nicht zu beanstanden. Denn auch bei Vorhan- densein von weiteren nutzbaren Räumlichkeiten müssen die Gerichte beden- ken, dass der Nutzungswunsch des Eigentümers einschließlich der Bestim- mung seines Wohnbedarfs grundsätzlich zu achten ist. Sie sind nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Eigentümers zu setzen (BVerfGE 79, 292, 307; BVerfG, NJW 1994, 995 f.; NJW 1994, 2605; NJW 1995, 1480, 1481). Trotz vorhande- 18 - 10 - ner Alternativwohnungen ist es daher nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe für das Festhalten an der Eigenbedarfskündigung anführen kann. Dabei hat das Bundesverfassungsgericht als vernünftigen und nachvoll- ziehbaren Nutzungswunsch, der von den Gerichten grundsätzlich zu respektie- ren ist, die Absicht des Vermieters ausreichen lassen, zwei Wohnungen zu- sammenzulegen und diese als Einheit zu nutzen (BVerfGE 79, 292, 307). An- gesichts der von den Gerichten grundsätzlich zu achtenden Lebensplanung des Vermieters hat es eine Verletzung der Eigentumsgewährleistung des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG angenommen, wenn ein Gericht den Vermieter auf die Ei- gennutzung einer Ferienwohnung verweist und ihm damit eine qualitativ an- dersgeartete Nutzung vorschreiben will, obwohl dieser die Ferienwohnung wei- terhin gewerblich nutzen will (BVerfGE 81, 29, 34). Gemessen an diesen recht- lichen Maßstäben ist die Ausübung der Eigenbedarfskündigung nicht als rechtsmissbräuchlich einzustufen. 2. Das Berufungsurteil unterliegt entgegen der Auffassung der Revision nicht bereits deswegen der Aufhebung, weil das Berufungsgericht gemäß § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Missachtung des § 528 ZPO angeordnet hätte. Die Vorschrift des § 528 ZPO verbietet es dem Berufungsgericht, das erstinstanzliche Urteil zum Nachteil des Rechtsmittelfüh- rers - hier der Kläger - abzuändern. Der Berufungsführer ist davor geschützt, dass er auf sein eigenes Rechtsmittel hin über die mit der angegriffenen Ent- scheidung vorhandene Beschwer hinaus weiter beeinträchtigt wird (BGH, Be- schluss vom 27. Oktober 1982 - IVb ZB 719/81, BGHZ 85, 180, 185 f.). Eine solche Verschlechterung hat das Berufungsgericht aber nicht vor- genommen. Es hat vielmehr die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabwei- sung - wenn auch aus anderen rechtlichen Gründen - bestätigt. Das Amtsge- 19 20 21 - 11 - richt hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten an- gemieteten Wohnung mit der Begründung abgewiesen, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam und das Mietverhältnis sei damit nicht beendet worden. Das Berufungsgericht hat dem- gegenüber zugunsten der Kläger die Kündigung für begründet erachtet. Es hat dann aber auf den von den Beklagten im Wege des Widerspruchs gegen die Kündigung erhobenen Anspruch auf Vertragsfortsetzung nach §§ 574, 574a BGB - wie nach materiellem Recht (§ 574 Abs. 2 Satz 1 BGB: "durch Urteil be- stimmt") und nach der Prozessvorschrift des § 308a ZPO von Amts wegen für den Fall des Bestehens eines Fortsetzungsanspruchs vorgesehen ("hat es in dem Urteil auch ohne Antrag auszusprechen") - die Fortsetzung des Mietver- hältnisses angeordnet. Damit hat es die durch das amtsgerichtliche Urteil ge- schaffene Beschwer der Kläger nicht erweitert. Denn es hat letztlich - zwar mit anderem rechtlichen Ansatz, aber im Ergebnis im Einklang mit dem Amtsgericht - das Mietverhältnis ebenfalls als fortbestehend angesehen und demzufolge lediglich die vom Amtsgericht ausgesprochene Klageabweisung bestätigt. 3. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch, dass die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, die Beklagten könnten gemäß §§ 574, 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen, von Rechtsfehlern beeinflusst ist. a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerecht- fertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der hierzu vom Tatrichter nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung vorzunehmenden Gewichtung und Würdigung der bei- derseitigen Interessen und ihrer Subsumtion unter die unbestimmten Rechtsbe- 22 23 - 12 - griffe der genannten Bestimmung hat das Revisionsgericht zwar den tatrichterli- chen Beurteilungsspielraum zu respektieren und kann regelmäßig nur überprü- fen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende rechtliche Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfah- rungssätze hinreichend beachtet hat oder ob ihm von der Revision gerügte Ver- fahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 26, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 30; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 21; vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143 unter II 2 mwN). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. b) Die Annahme des Berufungsgerichts, die Beendigung des Mietver- hältnisses bedeute für die Beklagten und für ihre in ihrem Haushalt lebenden fünf Kinder eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB, beruht - wie die Revisi- on zu Recht geltend macht - auf nicht tragfähigen Tatsachenfeststellungen. Dieses hat die gebotene gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung unterlassen. aa) Das Berufungsgericht hat - wie die Revisionserwiderung zu Recht geltend macht - nicht sämtliche von den Beklagten vorgebrachten Umstände in seine Beurteilung einbezogen, ob ein erzwungener Wohnungswechsel für diese eine Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bedeutet. Es hat eine solche Prüfung deswegen nicht für erforderlich gehalten, weil es das Vorliegen des Härtegrundes des § 574 Abs. 2 BGB bejaht hat, indem es angenommen hat, für die Beklagten sei angemessener Ersatzwohnraum nicht zu angemessenen Be- dingungen zu beschaffen. Hierbei hat es nicht alle für das Eingreifen des Tat- bestands des § 574 Abs. 2 BGB erforderlichen Voraussetzungen in den Blick 24 25 - 13 - genommen und infolgedessen nicht die hierfür erforderlichen tatsächlichen Feststellungen getroffen. Weiter hat es übersehen, dass eine ordnungsgemäße Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB - von eindeutigen Fällen des Überwiegens der Belange der einen Seite abgesehen - voraussetzt, dass im Rahmen einer sorgfältigen Tatsachenfeststellung alle für die Abwägung maßgeblichen Interessen beider Seiten erfasst werden. bb) Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persön- lichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zu- schnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen (Se- natsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50 mwN). Gewisse Ein- schnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten. Leben im Haushalt des Mieters Angehörige mit eigenem Einkommen, ist die Suche nach angemessenen Er- satzwohnraum grundsätzlich auch auf solche Wohnungen zu erstrecken, die mit dem Haushaltseinkommen finanziert werden können, wobei auch zu berück- sichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen (vor allem Wohngeld) erhalten würde (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO mwN). cc) Gemessen daran hat das Berufungsgericht noch rechtsfehlerfrei an- genommen, dass der angemessene Ersatzwohnraum so beschaffen sein muss, dass die Beklagten auch dort mit ihren fünf Kindern zusammenleben können. Denn ihre Lebensführung ist vom Zusammenleben mit ihren minderjährigen und erwachsenen Kindern geprägt. Dass eine solche Wohnung für die siebenköpfi- ge Familie aber nicht zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen ist, weil ein solcher Wohnraum in H. und eventuell in der näheren Umgebung überhaupt nicht zur Verfügung stünde, die Beklagten nicht über die hierfür er- 26 27 - 14 - forderlichen finanziellen Mittel verfügten oder sonstige beachtliche Gründe sie an einer Anmietung einer angemessenen Wohnung hinderten, hat das Beru- fungsgericht aber nicht hinreichend festgestellt. (1) Insbesondere hat es - wie die Revision mit Recht rügt - unterlassen, Feststellungen zu den - von den Klägern bestrittenen - wirtschaftlichen Verhält- nissen der Beklagten und ihrer Familie zu treffen. Die finanzielle Lage der Be- klagten ist - neben ihren persönlichen Verhältnissen - sowohl für die Frage, welcher Ersatzwohnraum für die Großfamilie angemessen ist, als auch für den Umfang der von den Beklagten bei der Suche nach einer Ersatzwohnung anzu- stellenden Bemühungen von Bedeutung (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 50, 53). Auch zu den persönlichen (insbesondere den gesundheitlichen) Verhältnissen der Familie der Beklagten fehlt es - abgesehen von dem Vorhandensein eines "Kinderreichtums" - an einer ausreichenden Tat- sachenfeststellung, obwohl die Beklagten hierzu Umstände vorgetragen haben. Das Berufungsgericht hat sich sowohl bezüglich der finanziellen Situation der Beklagten als auch hinsichtlich der Lebensverhältnisse der Familie und Bedürf- nisse der einzelnen Familienmitglieder darauf beschränkt, die Schilderung der Beklagten im Kündigungserwiderungsschreiben in indirekter Rede wiederzuge- ben. Dies genügt nicht den Anforderungen an die tatrichterliche Feststellung der maßgeblichen Tatsachen. Anders als die Revision meint, folgt daraus, dass das Berufungsurteil bis- lang eine ausreichende Tatsachengrundlage zu den wirtschaftlichen (und auch persönlichen) Verhältnissen der Beklagten vermissen lässt, aber nicht, dass der Klage auf Herausgabe und Räumung der Wohnung stattzugeben wäre. Die Re- vision macht zwar geltend, dass die hierfür beweisbelasteten Beklagten trotz Bestreitens der Kläger keinen Beweis für die von ihnen behauptete angespann- te wirtschaftliche Situation angetreten hätten. Da jedoch weder das Amtsgericht noch das Berufungsgericht diesen Gesichtspunkt als entscheidungserheblich 28 29 - 15 - angesehen haben, wird den Beklagten vor einer abschließenden Entscheidung gemäß § 139 ZPO Gelegenheit zu ergänzendem Vorbringen und zum Beweis- antritt zu geben sein. (2) Weiter hat das Berufungsgericht keine hinreichenden tatsächlichen Feststellungen dazu getroffen, welche konkreten Anstrengungen die Beklagten unternommen haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Das Be- rufungsgericht hat sich letztlich auf die wenig aussagekräftige Feststellung be- schränkt, die Beklagten hätten hinreichend substantiiert durch Vortrag ihrer bis- lang erfolgten Bemühungen um Ersatzwohnraum und Ausdrucke aus ihren An- fragen bei einem online-Portal mit jeweiligen Absagen ihre besonderen Schwie- rigkeiten bei der Beschaffung einer anderen für ihre kinderreiche Familie geeig- neten Ersatzwohnung dargelegt. Mangels Feststellungen zu den konkret erfolg- ten Bemühungen der Beklagten und zu der Wohnraumsituation in H. und eventuell der näheren Umgebung (Vorhandensein von Wohnungen für eine siebenköpfige Familie in dem von den Beklagten finanzierbaren Preissegment; vgl. hierzu auch AG Stuttgart, Urteil vom 11. Juli 2003 - 30 C 600/03, juris) kann der Senat nicht beurteilen, ob die Beklagten in der bislang verstrichenen Zeit erfolglos hinreichende Anstrengungen unternommen haben, um angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Anders als die Revision offenbar meint, lässt sich dies nicht allein an- hand der Anzahl der getätigten Anfragen beurteilen. Die Obliegenheit des Mie- ters, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten, oder öffentlichen und priva- ten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungs- annoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatz- wohnung zu bemühen, richtet sich vielmehr danach, was dem Mieter unter sei- nen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 53 mwN). Allerdings reicht es re- gelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, 30 31 - 16 - anderen Wohnraum zu finden (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO). Das Berufungsgericht wird die von den Beklagten behaupteten Anfragen - einschließlich des ergänzenden Vortrags und Beweisantritts durch die Revisi- onserwiderung - dahin zu würdigen haben, ob die beschriebenen erfolglosen Anstrengungen angesichts der Wohnraumsituation in H. ausreichen, um zu belegen, dass für die Beklagten und ihre Familie angemessener Ersatz- wohnraum nicht zu angemessenen Bedingungen zu erhalten ist. c) Auch die vom Berufungsgericht vorgenommene Interessenabwägung ist rechtsfehlerhaft. Dies gilt zum einen, weil das Berufungsgericht die Abwä- gung auf unzureichende Tatsachenfeststellungen zum Vorliegen von Härte- gründen auf Seiten der Beklagten gestützt hat. Zum anderen hat es unter Miss- achtung der grundrechtlich verbürgten Eigentumsgarantie (Art. 14 Abs. 1 GG) dem Erlangungsinteresse der Kläger als Erwerber einer Mietwohnung von vornherein einen geringeren Stellenwert beigemessen als einem Vermieter, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vor- hersehbaren Eigenbedarfs kündigt, und hat diesem zudem durch den Verweis auf eine Mitnutzung einer in dem Anwesen gelegenen Ferienwohnung eine ih- ren Vorstellungen widersprechende Lebensplanung vorgeschrieben. aa) Bei der Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange ha- ben die Tatsacheninstanzen darauf zu achten, sich nicht in Widerspruch zu ver- fassungsrechtlich verbürgten Rechtspositionen der Mietvertragsparteien (insbe- sondere Art. 14 Abs. 1 Satz 1, Art. 2 Abs. 2 GG) zu setzen (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 55). Weiter haben sie zu berücksichti- gen, dass die Abwägung stets auf der Grundlage der sorgfältig festzustellenden Einzelfallumstände zu erfolgen hat (vgl. auch BT-Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 565a-E, der später als § 556a BGB aF Gesetz geworden ist]; BT-Drucks. V/1743, S. 3 Nr. 2 [zur geänderten Fassung des § 556a BGB]), weswegen sie sich nicht auf eine - aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse 32 33 - 17 - grundsätzlich nicht mögliche - Kategorisierung zurückziehen dürfen (Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 37). bb) Auf Seiten des Vermieters ist stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (BVerfGE 81, 29, 32 f.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097,1098). Die grundrechtlich verbürgte Eigentumsgarantie, die - wie bereits ausgeführt (unter II 1 a) - auch dann eingreift, wenn der Ver- mieter die Eigenbedarfssituation, etwa durch den Erwerb einer vermieteten Wohnung, willentlich herbeigeführt hat (vgl. BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34), und die es - wie ebenfalls oben ausgeführt (unter II 1 b) - den Gerichten verbie- tet, dem Vermieter entgegen seinen auf vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen basierenden Vorstellungen auf die (Mit-)Nutzung anderer Räume zu verweisen, ist nicht nur bei der Auslegung und Anwendung des Kündigungstat- bestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, sondern auch bei der Interessenabwä- gung nach § 574 BGB zu beachten (vgl. Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 56; vgl. auch BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [zu § 556a BGB aF]). Dem Grundrecht auf Schutz von Ehe und Familie (Art. 6 Abs. 1 GG) kommt daneben regelmäßig keine selbständige Bedeutung zu, so dass diese Belange im Falle der Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung von der Eigentumsgarantie mitumfasst werden (BVerfG, NJW 1994, 994). cc) Diesen Anforderungen wird die vom Berufungsgericht vorgenomme- ne Abwägung des Erlangungsinteresses der Kläger nicht gerecht. (1) Es hat - der vom Senat nach Erlass des Berufungsurteils aufgehobe- nen Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 9. Mai 2018 (64 S 176/17, WuM 2018, 584) folgend - unter Verkennung der Bedeutung der grundrechtlich ver- 34 35 36 - 18 - bürgten Eigentumsgarantie zu Lasten der Kläger berücksichtigt, dass diese die Wohnung bereits mit dem Ziel der Eigenbedarfskündigung in vermietetem Zu- stand erworben haben und deswegen schon zu diesem Zeitpunkt hätten damit rechnen müssen, dass eine Eigenbedarfskündigung für die kinderreichen Be- klagten eine besondere Härte bedeutete. Das Berufungsgericht hat damit dem Umstand, dass die Kläger die ver- mietete Eigentumswohnung zum Zwecke der Selbstnutzung erworben haben, im Rahmen der gebotenen Gewichtung der Interessen der Kläger und der Ab- wägung der gegenläufigen Belange der Parteien einen geringeren Stellenwert zugemessen als bei der Beurteilung, ob dieses Vorgehen einen Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet. Weiter hat es die Kläger zwar nicht bei der Beurteilung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung, wohl aber im Rahmen der Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf die (Mit-) Nutzung von im Haus gelegenen Ferienwohnungen verwiesen. (2) Bei beiden Erwägungen hat es die Rechtsprechung des Bundesver- fassungsgerichts missachtet, die bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozial- klausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstä- be aufgestellt hat (vgl. etwa BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098; vgl. ferner BVerfG, NJW-RR 1993, 1358 [jeweils zu § 556a BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 60). Die von ihm angestellte Gewichtung der Interessen der Kläger steht in Widerspruch dazu, dass die Gerichte auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Le- bensplanung grundsätzlich zu respektieren und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen haben (vgl. zu diesem Gesichtspunkt BVerfGE 68, 361, 373 f.; 79, 292, 304 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1995, 1480, 1481). Anders als die Revisionserwiderung meint, dürfen die Belange der Kläger daher nicht deswe- gen mindergewichtet werden, weil im Erdgeschoss Ferienwohnungen zur Ver- 37 38 - 19 - fügung gestanden hätten, durch die ein Teil ihres Wohnbedarfs hätte gedeckt werden können, oder weil - wie von der Revisionserwiderung im Wege der Ge- genrüge geltend gemacht - die Beklagten zum Tausch der Dach- und der Ober- geschosswohnung bereit wären. (3) Außerdem hat sich das Berufungsgericht nicht - wie geboten - aus- schließlich an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls orien- tiert (vgl. hierzu BT-Drucks. 3/1234, S. 74 [zu § 556a BGB aF]; Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 66 ff.), sondern hat sich offensichtlich auch von der von ihm vorgenommenen Kategorisierung von Eigenbedarfslagen leiten lassen. Die vom Berufungsgericht eingenommene schematische Betrach- tungsweise verbietet sich jedoch von vornherein. Bei ähnlich gelagerten Sach- verhalten kann bei der Abwägung je nach Einzelfall mal ein Überwiegen der Interessen des Vermieters, mal des Mieters möglich sein (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 66). dd) Auch im Rahmen der Interessenbewertung der Beklagten hat das Berufungsgericht die verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht hinreichend berücksichtigt. Auf Seiten der Beklagten ist nicht nur das - den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der Mieter bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbe- stimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hin- reichend erfassen und berücksichtigen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 62 mwN; BVerfGE 89, 1, 9 f.). Vielmehr hätte das Berufungsgericht im Hinblick auf den von ihm wiedergegebenen Vortrag der Beklagten zum gesundheitlichen Zustand des Beklagten zu 1 und der Toch- ter M. prüfen müssen, ob dieses Vorbringen zutrifft und damit auch und ge- gebenenfalls in welchem Ausmaß das Grundrecht auf körperliche Unversehrt- 39 40 - 20 - heit (Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG) betroffen ist (zum Prüfungsmaßstab vgl. Senats- urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 31 ff., 61). Je nach dem Er- gebnis seiner Prüfung hätte es diese Umstände dann in die Abwägung der bei- derseitigen Belange einstellen müssen. Ferner macht die Revisionserwiderung im Wege der Gegenrüge mit Recht geltend, dass die Beklagten bereits erstin- stanzlich vorgetragen haben, die Beklagte zu 2 habe besondere Pflegeleistun- gen für die in der Nähe wohnende Mutter des Beklagten zu 1 zu erbringen. Hierzu hat das Berufungsgericht ebenfalls Feststellungen nicht getroffen. ee) Weiter ist - wie die Revision mit Recht rügt - dem Berufungsgericht zum Vorwurf zu machen, dass es den für die Interessenabwägung maßgebli- chen Zeitpunkt nicht richtig erfasst hat. Das Berufungsgericht hat bezüglich der Familiensituation der Kläger und der Beklagten auf den Zeitpunkt der Kündi- gung abgestellt. Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB ist aber der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhand- lung in den Tatsacheninstanzen (Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 32, und VIII ZR 167/17, aaO Rn. 48). ff) Dem Berufungsgericht ist schließlich - wie die Revision zutreffend gel- tend macht - auch zur Last zu legen, dass es seine Prognoseentscheidung be- züglich eines möglichen Wegfalls der Härtegründe (§ 574a Abs. 2 Satz 2 BGB) nicht mit Tatsachen untermauert hat. Außerdem lassen seine Ausführungen besorgen, dass es angenommen hat, die Gerichte hätten im Falle eines unge- wissen Wegfalls einer bestehenden Härte zwingend eine unbefristete Fortset- zung des Mietverhältnisses anzuordnen. Dies trifft nicht zu, weil das Gesetz den Gerichten ein - rechtsfehlerfrei auszuübendes - Ermessen einräumt (Senatsur- teil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 69 mwN). Nach den in den Ge- setzesmaterialien zum Ausdruck gekommenen Vorstellungen, die letztlich auch in die unveränderte Fassung der §§ 574 ff. BGB eingeflossen sind (vgl. BT- 41 42 - 21 - Drucks. 14/4553, S. 68), soll im Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur auf bestimmte Zeit erfolgen (BT-Drucks. V/2317, S. 2). III. Nach alledem hat das Berufungsurteil keinen Bestand; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist noch nicht zur Endentscheidung reif, da das Berufungsgericht die erforderlichen Feststellungen zum Vorliegen von Härtegründen nachzuholen und - nach erfolgter Feststellung einer Härte - unter Beachtung der rechtlichen Vorgaben des Senats eine neue Interessenabwä- gung vorzunehmen haben wird. Dabei wird es auch dem im Revisionsverfahren erfolgten ergänzenden Vortrag der Beklagten zu den persönlichen (auch ge- sundheitlichen) und wirtschaftlichen Verhältnissen der Beklagten und ihrer Fa- milie sowie zu den angestellten Bemühungen zur Beschaffung angemessenen Ersatzwohnraums nachzugehen haben, zu dem allerdings zuvor der Gegensei- te Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben ist. Gegebenenfalls wird es dann im Rahmen des ihm eingeräumten Ermessens zu prüfen haben, wie lange das Mietverhältnis fort- 43 - 22 - zusetzen ist. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bad Homburg v.d.H., Entscheidung vom 21.11.2018 - 2 C 109/18 (29) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 29.04.2019 - 2-17 S 62/18 -

§ 574§ 569

BGH VIII ZR 262/2426.08.2025 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2020:010720UVIIIZR323.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 323/18 Verkündet am: 1. Juli 2020 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 301; BGB § 574 Abs. 1 Satz 1, 2; § 569 Abs. 3 Nr. 2 a) Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streitgenossen ist in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widersprechenden Entscheidun- gen kommt (Bestätigung von BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). b) Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Vorausset- zungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fort- setzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die au- ßerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht. - 2 - Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ändert an dem Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs des Mieters nichts, da sie einer ausge- sprochenen außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion ledig- lich rückwirkend deren Gestaltungswirkung nimmt (vgl. hierzu Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), nicht aber dazu führt, dass ein Grund für die fristlose Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. hierzu Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 d bb). Für eine teleologische Reduk- tion von § 574 Abs. 1 BGB dahin, dass das Widerspruchsrecht des Mieters mit fristgerechter Schonfristzahlung neu entsteht oder wiederauflebt, ist kein Raum, da es an einer hierfür notwendigen planwidrigen Unvollständigkeit des Gesetzes - verdeckten Regelungslücke - fehlt. BGH, Urteil vom 1. Juli 2020 - VIII ZR 323/18 - LG Berlin AG Berlin-Charlottenburg - 3 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 22. Mai 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger, Kosziol und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Teilurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 12. September 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der (inzwischen verstorbene) Ehemann der Beklagten zu 1 mietete im Jahr 1987 von der Rechtsvorgängerin der Kläger eine Zweieinhalbzimmerwoh- nung in Berlin an. Die Beklagte zu 1 lebt seit 1989 in der Wohnung und ist nach dem Tod ihres Ehemannes im Jahr 2004 in das Mietverhältnis eingetreten. Im Jahr 2007 zog auch ihr Lebensgefährte, der Beklagte zu 2, in die Wohnung ein, in der sie nunmehr mit ihren gemeinsamen minderjährigen Kindern (geboren in den Jahren 2011 und 2014) leben. Die Miete betrug zuletzt einschließlich Betriebs- und Heizkostenvoraus- zahlung 563,92 €. Nachdem ein Zahlungsrückstand von 1.629,16 € (1.303,85 € Grundmiete und 325,31 € Betriebskostennachzahlung) aufgelaufen war, kün- 1 2 - 4 - digten die Kläger mit Schreiben vom 24. Februar 2016 das Mietverhältnis au- ßerordentlich, hilfsweise ordentlich. Wegen des vorgenannten Rückstands er- hoben die Kläger in einem Vorprozess Klage auf Zahlung rückständiger Miete gegen die Beklagte zu 1, die daraufhin mit Urteil vom 21. Juni 2017 antragsge- mäß zur Zahlung verurteilt wurde. Ende Juli 2017 summierte sich der Mietrück- stand auf nunmehr 2.757 €. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger zunächst die Beklagte zu 1 und durch Klagerweiterung in der Berufungsinstanz auch den Beklagten zu 2 auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen, wobei sie wegen des Rückstands per Ende Juli 2017 in der Klagschrift erneut die frist- lose, hilfsweise ordentliche Kündigung ausgesprochen haben. Die Mietrück- stände sind innerhalb der Schonfrist vom Jobcenter vollständig beglichen wor- den. Die Beklagte zu 1 hat geltend gemacht, die Beendigung des Mietverhält- nisses stelle für sie angesichts der langen Wohndauer und der damit einherge- henden Verwurzelung, wegen fehlenden Ersatzwohnraums sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzu- mutbare Härte dar. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage gegen die Beklagte zu 1 statt- gegeben. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zu 1 hat das Landgericht durch Teilurteil bezüglich der Beklagten zu 1 das erstinstanzliche Urteil abgeändert, die Räumungsklage insoweit abgewiesen und ausgespro- chen, dass sich das Mietverhältnis nach §§ 574, 574a BGB infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängere. Im Hinblick auf die gegen den Beklagten zu 2 gerichtete Räumungsklage hat das Berufungsgericht das Ruhen des Verfahrens angeordnet. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- 3 4 5 - 5 - senen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des amtsgerichtli- chen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2019, 966) hat, soweit für das Re- visionsverfahren von Interesse, zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Rechtsstreit sei im Hinblick auf den von den Klägern geltend ge- machten Räumungsanspruch zur Endentscheidung reif im Sinne von § 301 Abs. 1 ZPO. Da es sich bei dem Beklagten zu 2 um einen Dritten handele, zu dem seitens der Kläger mietvertragliche Beziehungen nicht bestünden, sei die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen nicht gegeben. Den Klägern stehe ein Räumungsanspruch gegen die Beklagte zu 1 nicht zu. Zwar habe das Amtsgericht zu Recht angenommen, die hilfsweise er- klärte ordentliche Kündigung sei wirksam, da die Beklagte zu 1 ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis nicht unerheblich verletzt habe (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Der geltend gemachte Räumungsanspruch sei aber dennoch unbegrün- det, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB infolge einer für die Beklagte zu 1 nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlän- gert habe. Die Beklagte zu 1 habe schon im ersten Termin des Räumungs- rechtsstreits (§ 574b Abs. 2 Satz 2 BGB) erklärt, aufgrund der besonderen fami- 6 7 8 9 10 - 6 - liären Situation nicht einfach aus der Wohnung ausziehen zu können. Dieses angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nachvollziehbare Vorbrin- gen sei nach § 574 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Härteeinwand zu berücksich- tigen und als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses auszu- legen; es führe gemäß § 574a BGB, § 308a ZPO zur Anordnung der Fortset- zung des Mietverhältnisses. Der Widerspruch der Beklagten zu 1 sei nicht etwa deswegen nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil die ordentliche Kündigung auf Gründen beruhte, die die Kläger auch zur außerordentlichen fristlosen Kündi- gung berechtigten. Seien dem Mieter verhaltensbedingte Vertragsverletzungen vorzuwerfen, die eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses tragen könn- ten, solle der Widerspruch des Mieters nach der Ratio des Gesetzes deshalb ausgeschlossen sein, weil er in solchen Fällen keinen Schutz verdiene. Diese Erwägung treffe aber auf Fälle wie den Vorliegenden nicht zu, da die fristlose Kündigung mit der Schonfristzahlung unwirksam geworden sei mit der Folge, dass die ursprünglich bestehenden und auch hinreichenden Kündigungsgründe nach Anordnung des diesen Ausnahmefall regelnden § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen könnten. Der Bundesgerichtshof habe zwar in seinem Urteil vom 16. Februar 2005 (VIII ZR 6/04, JR 2006, 28) angenommen, § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB stehe auch nach einer wirksamen Schonfristzahlung einem Widerspruch des Mieters und einer Fortsetzung des Mietverhältnisses entgegen. Die Kammer halte es jedoch für sachgerecht, den Anwendungsbereich des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB im We- ge der teleologischen Reduktion dahin einzuschränken, dass das Wider- spruchsrecht mit einer wirksamen Schonfristzahlung entstehe oder wiederauf- lebe. Nach den Beobachtungen der Kammer habe sich die Befürchtung, Ver- mieter könnten angesichts sich verengender Mietmärkte und erhöhter Ertrags- 11 12 - 7 - chancen bei Neuvermietung vermehrt versuchen, die Schonfrist durch eine "kombinierte Kündigung" zu unterlaufen, jedenfalls für ihren Zuständigkeitsbe- reich bestätigt. Im Übrigen erscheine die Annahme eines Widerspruchsrechts nach wirksamer Schonfristzahlung nicht nur für Gemeinden mit einer Woh- nungsmangellage, sondern generell sachgerecht, denn ein Widerspruch könne sich auch auf Härtegründe beziehen, die hiervon unabhängig bestünden. Auch der Härtegrund des fehlenden Ersatzwohnraums werde nicht nur durch die ört- lichen Gegebenheiten, sondern maßgeblich auch durch die persönlichen Um- stände des Mieters bestimmt. Aufgrund der Anwendbarkeit der §§ 574, 574a BGB habe sich das Miet- verhältnis infolge einer nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert. Vorliegend sei die Härte in der besonderen Familiensituation der Beklagten, dem langandauernden Mietverhältnis und dem Fehlen von ange- messenem Ersatzwohnraum begründet mit der Folge, dass das Interesse der Beklagten am Erhalt der Wohnung das Interesse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwiege. Die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses drohende Härte sei auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu rechtfertigen. Bei einer Abwägung der Interessen der Beklagten zu 1 an dem Fortbestand des Mietverhältnisses und dem Inte- resse der Kläger an der Erlangung der Wohnung überwögen die Interessen der Beklagten zu 1, so dass das Erlangungsinteresse der Kläger zurücktreten müs- se. Dem Interesse der Kläger komme ein geringeres Gewicht zu. Sie selbst hät- ten weder ein Eigennutzungsinteresse noch seien sie aus persönlichen Grün- den auf die Nutzung der Wohnung angewiesen. Die Mietrückstände, aufgrund derer die Kündigungen erklärt worden seien, beliefen sich auf 1.629,16 € am 24. Februar 2016 und auf 2.157 € am 6. Juli 2017. Auch vor dem Hintergrund 13 14 - 8 - der jahrzehntelangen Dauer des Mietverhältnisses erschienen diese Beträge zu gering, um eine nachhaltige Gefährdung der Interessen der Kläger zu begrün- den, zumal der Mietrückstand innerhalb der Schonfrist beglichen worden und seither auch keine neuen Rückstände aufgetreten seien. Die Kammer übersehe dabei nicht, dass die Beklagte zu 1 über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug gewesen sei und ihr Verschulden zudem mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen gesucht habe. Sie meine aber, dass das Verhalten der Beklagten zu 1 nach Klageerhebung, namentlich die Schonfrist- zahlungen und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderun- gen der Kläger, geeignet sei, den eingetretenen Vertrauensverlust der Kläger zu einem wesentlichen Teil auszugleichen, so dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten sei, um die der Beklagten zu 1 und ihrer Familie andernfalls drohende Härte abzuwenden. Gemäß § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB sei die Fortführung des Mietverhält- nisses auf unbestimmte Zeit auszusprechen. Denn es sei ungewiss, wann vo- raussichtlich die Umstände wegfielen, aufgrund derer die Beendigung des Miet- verhältnisses für die Beklagte zu 1 eine Härte darstelle. Ein bestimmter Zeit- raum, innerhalb dessen die Räumungsfähigkeit der Beklagten wiederhergestellt werden könne, sei nicht festzustellen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in mehrfacher Hinsicht nicht stand. Das Berufungsgericht hat ein unzulässiges Teilurteil erlassen, das bereits aus diesem Grund der Aufhebung unterliegt. Zudem hat das Berufungs- gericht verkannt, dass das Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 gemäß § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen ist. Die - vom Berufungsgericht nicht im 15 16 - 9 - Einzelnen geprüften - Voraussetzungen einer richterlichen Rechtsfortbildung im Wege einer teleologischen Reduktion liegen nicht vor. 1. Wie die Revision zu Recht rügt, ist das Berufungsurteil schon deshalb aufzuheben, weil es in verfahrensrechtlich unzulässiger Weise in Form eines Teilurteils nur bezüglich der Beklagten zu 1 ergangen ist. a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf auch bei grundsätzlicher Teilbarkeit des Streitgegenstandes ein Teilurteil (§ 301 ZPO) nur ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidun- gen - auch infolge abweichender Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht - ausgeschlossen ist. Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen ist namentlich dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Das gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteil- selementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 1989 - IVb ZR 48/88, BGHZ 107, 236, 242; vom 10. Oktober 1991 - III ZR 93/90, NJW 1992, 511 unter III 1; vom 4. Februar 1997 - VI ZR 69/96, NJW 1997, 1709 unter II 1; vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 1 b; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, NJW 2004, 1452 unter II 1 a; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, NJW 2007, 156 Rn. 12; vom 19. No- vember 2008 - VIII ZR 47/07, NJW-RR 2009, 494 Rn. 14 f.; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, NJW-RR 2011, 189 Rn. 21; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, BGHZ 189, 356 Rn. 13). 17 18 - 10 - Eine solche Gefahr besteht bei einer Mehrheit selbständiger prozessua- ler Ansprüche etwa dann, wenn zwischen den prozessual selbständigen An- sprüchen eine materiell-rechtliche Verzahnung besteht (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, BGHZ 157, 133, 142 f.; vom 7. November 2006 - X ZR 149/04, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 62/09, aaO Rn. 22; vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 14). Hierzu kann es auch bei Klagen ge- gen mehrere Personen (subjektive Klagehäufung) kommen (BGH, Urteile vom 28. November 2003 - V ZR 123/03, aaO S. 143; vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, NJW 2018, 623 Rn. 7). Ein Teilurteil über die Klage gegen einen von mehreren einfachen Streit- genossen ist daher in der Regel unzulässig, wenn die Möglichkeit besteht, dass es in demselben Rechtsstreit, auch im Instanzenzug, zu einander widerspre- chenden Entscheidungen kommt (BGH, Urteile vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, NJW 2015, 2429 Rn. 7; vom 25. November 2003 - VI ZR 8/03, aaO; vom 12. Januar 1999 - VI ZR 77/98, NJW 1999, 1035 unter II 2). Zwar muss gegenüber einfachen Streitge- nossen grundsätzlich keine einheitliche Entscheidung getroffen werden. Eine Teilentscheidung ist aber nur zulässig, wenn sie unabhängig von der Entschei- dung über den restlichen Verfahrensgegenstand ist (BGH, Urteile vom 21. No- vember 2017 - VI ZR 436/16, aaO; vom 24. Februar 2015 - VI ZR 279/14, aaO; vom 13. Oktober 2008 - II ZR 112/07, NJW 2009, 230 Rn. 8). Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Teilurteil nur auf Gründen beruht, die ausschließlich einen der Streitgenossen berühren (BGH, Urteile vom 20. Dezember 2016 - VI ZR 395/15, NJW 2017, 1745 Rn. 7, und vom 21. November 2017 - VI ZR 436/16, aaO). b) Nach diesen Maßstäben durfte das Berufungsgericht ein klageabwei- sendes Teilurteil gegen die Beklagte zu 1 nicht mit der Begründung erlassen, 19 20 21 - 11 - sie habe der ordentlichen Kündigung der Kläger wirksam widersprochen, weil diese für sie eine unbillige Härte bedeute, so dass das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit fortzusetzen sei. Diese Begründung berührt, entgegen der rechtsir- rigen Annahme des Berufungsgerichts, nicht allein das Rechtsverhältnis der Kläger zur Beklagten zu 1, sondern auch das Rechtsverhältnis zum Beklagten zu 2. Denn bestünde ein Herausgabeanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nicht, wären die Anspruchsvoraussetzungen des § 546 Abs. 2 BGB, der einen Herausgabeanspruch des Vermieters nach Beendigung des Mietverhält- nisses gegen den mitbesitzenden Dritten - hier den Beklagten zu 2 - regelt, nicht erfüllt. Allein dies führt zu einer materiell-rechtlichen Verzahnung der Räumungsansprüche der Kläger gegen die Beklagten zu 1 und 2. Aufgrund dessen besteht auch die Gefahr divergierender Entscheidun- gen. Denn die Rechtskraft der gegen den Mieter ergangenen Entscheidung über den Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB bewirkt, wie der Senat bereits entschieden hat, hinsichtlich der Frage der Beendigung des Mietverhältnisses keine Bindung für eine nachfolgende Entscheidung über den gegen den Dritten gerichteten Rückgabeanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB (Senatsurteil vom 21. April 2010 - VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 9; ebenso BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385 Rn. 26 ff.; jeweils mwN). Im Falle des rechtskräftigen Abschlusses des Verfahrens im Ver- hältnis zur Beklagten zu 1 wären weder der Beklagte zu 2 noch die Kläger da- ran gehindert, in dem gegen den Beklagten zu 2 fortzuführenden Räumungs- verfahren geltend zu machen, der Rechtsstreit sei im Verhältnis zu der Beklag- ten zu 1 unrichtig entschieden. Sowohl den Klägern als auch dem Beklagten zu 2 wäre es in dem Verfahren nicht verwehrt, geltend zu machen, das Mietver- hältnis sei, abweichend von der Entscheidung gegen die Beklagte zu 1, been- det beziehungsweise nicht beendet oder, soweit man auf das vom Berufungs- gericht angenommene Widerspruchsrecht der Beklagten zu 1 abstellte, aus 22 - 12 - Sicht des Beklagten zu 2 fortzusetzen - etwa weil das Berufungsgericht mögli- che und in seiner Person als Angehöriger begründete Härtegründe bei der vor- genommenen Härteabwägung unberücksichtigt gelassen habe - oder aus Sicht der Kläger nicht fortzusetzen, weil der Beklagten zu 1 bereits dem Grunde nach kein Widerspruchsrecht zustehe. Daran ändert der Umstand nichts, dass das Berufungsgericht das Ruhen des gegen den Beklagten zu 2 gerichteten Verfah- rens angeordnet hat (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10, aaO Rn. 16 ff.). 2. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung, das aufgrund der Kündigungen der Kläger beendete Mietverhältnis mit der Beklagten zu 1 sei auf deren Widerspruch gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB fortzusetzen, kann ein Räumungsanspruch der Kläger gegen die Beklagte zu 1 nach § 546 Abs. 1 BGB nicht verneint werden. Denn die Anwendung der Vorschrift des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, weil ein Grund vorliegt, der die Kläger zur außerordentlichen Kündigung berechtigt. a) Zwischen den Parteien steht allerdings nicht mehr im Streit, dass bei Erklärung der beiden fristlos, hilfsweise ordentlich ausgesprochenen Kündigun- gen des Mietverhältnisses vom 24. Februar 2016 und 6. Juli 2017 ein Zah- lungsverzug von (deutlich) mehr als zwei Monatsmieten bestand (bei der zwei- ten Kündigung ein sich auf mehr als vier Monatsmieten belaufender, in der Zeit ab 2013 aufgebauter Rückstand) und damit sowohl die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB als auch für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorlagen. Im Ausgangspunkt noch zutreffend hat das Berufungsgericht auch ange- nommen, dass die Schonfristzahlung lediglich dazu führt, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), die Wirksamkeit der 23 24 25 - 13 - hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung davon aber nicht berührt wird (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 94 Rn. 28; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 22; vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN). b) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Beru- fungsgerichts, die Zahlung des Sozialhilfeträgers innerhalb der Schonfrist führe dazu, dass für den Mieter gegenüber der vom Vermieter hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nunmehr die Möglichkeit des Widerspruchs gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB wegen einer von ihm geltend gemachten unzumutba- ren Härte eröffnet sei, weil der Ausnahmetatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB dann nicht eingreife. aa) Nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ist das dem Mieter gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen eine ordentliche Kündigung im Fall einer nicht zu rechtfertigenden Härte grundsätzlich zustehende Widerspruchsrecht ausge- schlossen, wenn ein Grund zur außerordentlichen Kündigung vorliegt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; vielmehr genügt es, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht (BT-Drucks. 3/1234, S. 74 zu § 565a Abs. 2 BGB-E, der durch das Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960 [BGBl. I S. 389] als § 556a BGB in das Mietrecht des Bür- gerlichen Gesetzbuchs als Vorgängerregelung des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB Eingang gefunden hat; siehe dazu auch Staudinger/Rohlfs, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rn. 20; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 574 BGB Rn.12; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 574 Rn. 30; BeckOK- BGB/Hannappel, Stand: 1. Februar 2020, § 574 Rn. 32). 26 27 - 14 - Diese Voraussetzung ist hier aber zweifellos gegeben, denn bei Erklä- rung (beider) Kündigungen, die jeweils fristlos und hilfsweise fristgemäß erfolg- ten, lag ein Zahlungsverzug in einer die fristlose Kündigung rechtfertigenden beziehungsweise sogar deutlich übersteigenden Höhe vor. Die spätere Schon- fristzahlung des Sozialhilfeträgers ändert daran nichts, denn diese beseitigt le- diglich rückwirkend die Gestaltungswirkung der außerordentlichen Kündigung im Wege der gesetzlichen Fiktion (vgl. zum Letzteren: Senatsurteile vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17, BGHZ 220, 1 Rn. 21 ff., und VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 29 ff.), führt aber nicht dazu, dass ein Grund für die fristlo- se Kündigung von vornherein nicht bestand (vgl. auch Senatsurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d bb). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung setzt das Eingreifen des Ausschlusstatbestands des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zwingend vo- raus, dass ein Grund für die fristlose Kündigung in dem für die eigentliche Här- tefallabwägung maßgebenden Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (dazu Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 41; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 32, und VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 48) besteht. Zwar wird eine Anwendung der Härtefallregelung regelmäßig auch dann ausge- schlossen sein, wenn ein Grund für die fristlose Kündigung des Vermieters erst nach der ordentlichen Kündigung entsteht, beispielsweise erst im Laufe des Räumungsprozesses (vgl. Bub/Treier/Fleindl, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., IV Rn. 238; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; Staudin- ger/Rohlfs, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; BeckOK-BGB/Hannappel, 28 29 - 15 - aaO). Denn auch in diesem Fall liegt eine schwere Vertragsstörung vor, die ei- ner Anwendung der Härtefallregelung von vornherein entgegensteht. Es genügt aber auch, wenn für den Vermieter im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung ein Grund zur fristlosen Kündigung besteht, wie hier angesichts des zwei Monats- mieten weit übersteigenden Zahlungsverzugs. Auch dann liegt, wie sich aus der Möglichkeit der fristlosen Kündigung ergibt, eine schwere Vertragsstörung vor, die eine Anwendung der Härtefallregelung nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB von vornherein ausschließt. bb) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund zu der Annahme, dass das Widerspruchsrecht des Mieters nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit der Schonfristzahlung "neu entstehen" oder "wiederaufleben" könnte, etwa im Wege einer vom Berufungsgericht (ohne weiteres) angenom- menen teleologischen Reduktion des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring, Miete/WEG/Nachbarschaft, 2. Aufl., § 574 BGB Rn. 26; Bub/Treier/Fleindl, aaO). (1) Eine richterliche Rechtsfortbildung im Wege der teleologischen Re- duktion setzt eine verdeckte Regelungslücke im Sinne einer planwidrigen Un- vollständigkeit des Gesetzes voraus (BGH, Urteile vom 21. Dezember 2011 - VIII ZR 70/08, BGHZ 192, 148 Rn. 31; vom 26. November 2008 - VIII ZR 200/05, BGHZ 179, 27 Rn. 22; vom 13. November 2001 - X ZR 134/00, BGHZ 149, 165, 174, und vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, BGHZ 192, 148 Rn. 16). Ob eine derartige Lücke besteht, ist vom Standpunkt des Gesetzes und der ihm zugrundeliegenden Regelungsabsicht zu beurteilen. Das Gesetz muss, gemessen an seiner eigenen Regelungsabsicht, unvollständig sein (BGH, Urtei- le vom 7. Dezember 2011 - IV ZR 105/11, aaO; vom 30. September 2014 - XI ZR 168/13, BGHZ 202, 302 Rn. 13). 30 31 - 16 - (2) An einer solchen planwidrigen Unvollständigkeit der Regelung zum Widerspruchsrecht fehlt es. Mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB, das auf eine entsprechende Regelung im früheren § 556a BGB aF ("So- zialklausel") zurückgeht, sollte zugunsten des Mieters aus sozialen Gründen unter bestimmten Voraussetzungen (in Abwägung der beiderseitigen Interessen der Vertragsparteien) die Möglichkeit geschaffen werden, nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch auf unbestimmte Zeit - beanspruchen zu können (vgl. BT- Drucks. 3/1234, S. 74; BT-Drucks. 14/4553, S. 68). Ein Anspruch auf Fortset- zung des Mietverhältnisses sollte dem Mieter indes nicht eingeräumt werden, wenn gravierende (den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigende) Ver- tragsstörungen eingetreten waren (vgl. § 556a Abs. 4 Nr. 2 BGB in der Fassung des Gesetzes über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht vom 23. Juni 1960, BGBl. I S. 389 [im Folgenden: AbbauG], in Kraft getreten am 1. Januar 1966 [vgl. Art. X § 12 AbbauG], außer Kraft getreten mit Ablauf des 31. August 2001 mit Inkrafttreten des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Regelung der Schonfristzahlung war aber schon durch das Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29. Juli 1963 (BGBl. I S. 505) - mit dem ein früher bereits in § 3 Abs. 3 des Mieterschutzgesetzes vom 1. Juni 1923 (RGBl. I S. 353) verankertes Nachholrecht des Mieters wieder aufgegrif- fen wurde - in § 554 BGB aF und später in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB vorgesehen. Es wäre daher eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn der Gesetzgeber für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die - der Vermeidung von Obdachlosigkeit des Mieters (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, aaO unter II 2 d aa; vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 23; vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 21; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 32 33 - 17 - 28) dienenden - Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Mög- lichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB und damit gegebe- nenfalls einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte eröffnen wollen. Auch sonst bestehen keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber einer gravierenden Vertragsstörung, die durch einen zur fristlosen Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug entstanden ist, wegen einer nach- träglich erfolgten Schonfristzahlung nur noch ein geringes, der Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht entgegenstehendes Gewicht beimessen wollte und den Ausschlusstatbestand des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB deshalb versehentlich zu weit gefasst hat. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzu- verweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Berlin-Charlottenburg, Entscheidung vom 28.11.2017 - 206 C 310/17 - LG Berlin, Entscheidung vom 12.09.2018 - 64 S 4/18 - 34

§ 574§ 535§ 573

BGH VIII ZR 159/0927.01.2010 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2025:260825BVIIIZR262.24.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 262/24 vom 26. August 2025 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja JNEU: nein BGB § 574 Abs. 1 Satz 1; GG Art. 103 Abs. 1; ZPO § 286 A, E Das Gericht verletzt den Anspruch des auf Räumung verklagten Mieters auf Ge- währung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG), wenn es das Vorliegen der geltend gemachten unzumutbaren Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf der Grundlage unvollständiger, unzureichender und in sich widersprüchlicher - teils für den Mieter günstiger - Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachver- ständigen ohne die gebotene weitere Beweiserhebung und zudem unter Inan- spruchnahme nicht gegebener eigener Sachkunde verneint. BGH, Beschluss vom 26. August 2025 - VIII ZR 262/24 - LG Berlin II AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 26. August 2025 durch den Richter Kosziol als Vorsitzenden, den Richter Dr. Schmidt, die Richterin Dr. Matussek, den Richter Dr. Reichelt und die Richterin Dr. Böhm beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin II - Zivilkammer 64 - vom 23. Oktober 2024 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil des Beklagten erkannt worden ist. Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Nichtzulassungsbe- schwerdeverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsge- richts zurückverwiesen. Der Gegenstandswert für das Nichtzulassungsbeschwerdeverfah- ren wird auf bis zu 9.000 € festgesetzt. Gründe: I. Der im Jahr 1939 geborene Beklagte bewohnt aufgrund eines mit der Vor- eigentümerin geschlossenen Mietvertrags seit dem Jahr 1982 eine Dreizimmer- wohnung in Berlin. Er hält sich zudem häufig für einige Tage in seinem Einfami- lienhaus in Travemünde auf, wohin er jeweils mit der Bahn reist. 1 - 3 - Die Kläger erwarben das Grundstück im Juli 2021. Mit Schreiben vom 1. November 2021 erklärten sie die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Der Beklagte widersprach der Kündigung und wies darauf hin, dass ein Umzug zu einer erheblichen psychischen Beeinträchtigung führen würde. Mit der vorliegenden Klage haben die Kläger den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Der Beklagte hat im Rechtsstreit unter anderem geltend gemacht, für einen betagten Mieter wie ihn sei unabhängig von den sonstigen Folgen bereits der Wohnungsverlust für sich genommen eine Härte; er sei aufgrund der langjährigen Mietdauer stark in das soziale Gefüge der Nachbarschaft eingebunden und habe die Wohnung mit gro- ßem persönlichen und finanziellen Aufwand seinen Bedürfnissen angepasst, auf eigene Kosten renoviert und liebevoll eingerichtet. Unter Vorlage fachärztlicher Stellungnahmen hat er zudem behauptet, er sei gesundheitlich stark beeinträch- tigt. Ein erzwungener Umzug führte zu einer erheblichen psychischen Beein- trächtigung verbunden mit starken, möglicherweise lebensbedrohlichen Depres- sionen; es drohe eine suizidale Krise. Es bestehe ein hohes Herzinfarkt- und Schlaganfallrisiko; unter Belastung komme es wahrscheinlich im Zusammenhang mit einem Herzklappenfehler an der Mitralklappe zu ausgeprägten Herzrhyth- musstörungen. Im Juni 2024 sei eine Zerreißung der Herzklappe aufgetreten; in Folge der Herzklappenoperation sei er schon körperlich nicht in der Lage, die Wohnung zu räumen. Die Kläger haben die von dem Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Einschränkungen in Abrede gestellt. 2 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat der Klage nach Einholung eines neurologisch- psychiatrischen Sachverständigengutachtens stattgegeben. Die hiergegen ge- richtete Berufung, mit der sich der Beklagte allein noch gegen die Ablehnung eines Härtefalls gewandt hat, hat das Landgericht nach dessen persönlicher An- hörung zurückgewiesen. Die Revision hat es nicht zugelassen. Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der Nichtzulassungsbeschwerde, mit der er sein auf Abweisung der Klage gerichtetes Begehren weiterverfolgt. II. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Verfahren der Nichtzulassungsbeschwerde von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht und mit zutreffender Begründung einen Anspruch des Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB zur Abwendung einer unzumutbaren Härte verneint. Auf der Grund- lage der Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen lasse sich eine Härte nicht feststellen. Zu folgen sei insbesondere der überzeugend begründeten - und mit dem vom Beklagten gewonnenen persönlichen Eindruck zu vereinbarenden - Einschätzung des Sachverständigen, wonach der Räumungsrechtsstreit bei dem Beklagten entgegen der eingereichten fachärztlichen Atteste keine schwere de- pressive Episode ausgelöst habe, sondern insoweit lediglich eine leichte depres- sive Störung feststellbar sei. Soweit der Sachverständige daneben im Bereich der kognitiven Leistungen eine Kurzzeitgedächtnisstörung und Verlangsamung festgestellt habe, hätten sich bei der Anhörung des Beklagten in der Verhandlung 5 6 7 8 - 5 - keine spürbaren Auswirkungen dieser Beeinträchtigung gezeigt beziehungs- weise sei nur eine gering ausgeprägte Beeinträchtigung feststellbar. Dem Amtsgericht sei uneingeschränkt darin zuzustimmen, dass der Sach- verständige die zunächst im schriftlichen Gutachten in den Raum gestellten durch einen Umzug drohenden drastischen Gesundheitsgefahren bis hin zu ei- nem möglichen Suizid zunehmend relativiert und abgeschwächt habe. Er habe im Rahmen seiner Anhörung klargestellt, dass die organischen Hirnveränderun- gen beim Beklagten ausweislich der Tests zwar zu altersunüblich vermehrten Störungen führten, jedoch "diskret vermehrt, aber nicht viel". Vor dem Hinter- grund dieser Klarstellung sei mit dem Amtsgericht davon auszugehen, dass das vom Sachverständigen zuvor genannte Beispiel älterer Personen, die durch eine Umfeldveränderung jegliche Orientierung verlören, keinen konkreten Bezug zum Beklagten und dem Grad der Ausprägung seiner Beeinträchtigung habe. Dies belegten auch die häufigen selbständigen Reisen des Beklagten mit öffentlichen Verkehrsmitteln, die sich mit einer schwerwiegenden dementiellen Erkrankung nicht in Übereinstimmung bringen ließen. Hätte der Beklagte wegen einer hirnorganischen Beeinträchtigung tatsächlich die plötzliche Einbuße seiner Orientierungsfähigkeit infolge abrupter Umfeldveränderungen konkret zu be- fürchten, erschlösse sich nicht, weshalb er sich zu Bahnfahrten zwischen Berlin und Travemünde mehrmals im Monat sowie zu unbegleiteten Fernflugreisen auf die Seychellen in der Lage sehe. Im Lichte der mündlichen Wertung des Sach- verständigen - es sei nicht medizinisch belegbar, aber sehr naheliegend, dass Änderungen der Lebenssituation des Beklagten "nicht so gut wären" - sei seine schriftliche Begutachtung - es sei eine irreparable Dekompensation des jetzigen Zustands zu erwarten, wobei es dann in einem kurzzeitigen luziden Zustand im Rahmen einer willentlichen Entscheidungssituation auch zu einer Selbsttötung kommen könne - überholt. Der Sachverständige habe im Rahmen der Anhörung 9 10 - 6 - auch im Übrigen nicht bestätigt, dass die Beendigung des Mietverhältnisses voraussichtlich schwerwiegende gesundheitliche Folgen für den Beklagten ha- ben würde, sondern sich auf die Aussage beschränkt, dass Umfeldveränderun- gen wahrscheinlich "nicht so gut wären", und im Übrigen jegliche Prognose künf- tiger Entwicklungen abgelehnt. Es sei nicht erforderlich, gemäß § 412 ZPO einen weiteren Sachverstän- digen zu bemühen oder ein weiteres Gutachten einzuholen. Die Ausführungen des Sachverständigen seien jedenfalls insoweit verwertbar und belastbar, als dieser keine schwere, sondern bloß eine leichte depressive Störung diagnosti- ziert habe. Eine in den ärztlichen Attesten angegebene Gefahr der Selbsttötung für den Fall der Räumungsverurteilung sei auf dieser Grundlage nicht festzustel- len. Eine solche Feststellung könne auch nicht unter Berücksichtigung der per- sönlichen Anhörung des Beklagten getroffen werden. Zwar habe dieser überzeu- gend dargetan, dass die von ihm über viele Jahre hinweg mit hohem Aufwand eingerichtete und gepflegte Wohnung für ihn von zentraler Bedeutung sei und er eine Verurteilung zur Räumung als untragbaren Verlust empfinden würde. Dies stelle indessen - für sich genommen - keinen berücksichtigungsfähigen Här- tegrund dar. Soweit der Beklagte mitgeteilt habe, er werde, falls er künftig in "irgendeiner Unterkunft" wohnen müsse, keinen Sinn mehr in seinem Leben er- kennen, sondern dieses nur noch als "Warten auf den Tod" empfinden können, sei zwar die tatsächliche Entwicklung und Umsetzung von Suizidgedanken im Falle einer Zwangsräumung nicht auszuschließen. Eine greifbar erhöhte Wahr- scheinlichkeit dafür sei aber angesichts des im Übrigen durchaus lebensbejahen- den Eindrucks, den der Beklagte bei seiner Anhörung und durch seine aktive Lebensgestaltung hinterlassen habe, nicht festzustellen. Die Ausführungen des 11 12 - 7 - Beklagten seien eher als Appell anzusehen, um eine Klageabweisung zu errei- chen. Schließlich ergebe sich eine unzumutbare Härte unter Berücksichtigung der insoweit vorrangigen Interessen der Kläger auch nicht aus der Herzklappen- operation des Beklagten im Juni 2024 und den fortwirkenden Beeinträchtigungen seiner Gesundheit. Angesichts der fortgesetzten regelmäßigen Reisen zwischen Berlin und Travemünde, die er ohne Begleitung mittels öffentlicher Verkehrsmittel bewältigen könne, liege eine Räumungsunfähigkeit aus Gründen physischer Er- krankungen offensichtlich nicht vor. Ein Wohnungsumzug lasse sich unter Zuhil- fenahme von Dienstleistern und Vertrauten so gestalten, dass es aktiver körper- licher Arbeit der Bewohner nicht bedürfe; auch eine verminderte Belastbarkeit und Leistungsfähigkeit des Beklagten könne durch schonende Organisation des Umzugsgeschehens berücksichtigt werden. III. Die zulässige Nichtzulassungsbeschwerde hat in der Sache Erfolg (§ 544 Abs. 9 ZPO), weil die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Ent- scheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO). Das Berufungsgericht hat, indem es hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB und des dort geregelten Anspruchs des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses zum Nachteil des Beklagten erkannt hat, dessen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) in entscheidungserheb- licher Weise verletzt. 13 14 - 8 - Denn es hat bei seiner Prüfung zum Vorliegen einer unzumutbaren Härte (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB) hinsichtlich der vom Beklagten behaupteten psychi- schen Beeinträchtigungen und der im Falle eines erzwungenen Wohnungswech- sels insoweit drohenden Verschlechterung der gesundheitlichen Situation (teil- weise) Ausführungen in dem gerichtlichen (neurologisch-psychiatrischen) Sach- verständigengutachten zugrunde gelegt, obgleich diese unvollständig, unzu- reichend und zum Teil in sich widersprüchlich sind. Insoweit hat es zum Nachteil des Beklagten von der gebotenen weiteren Aufklärung des Sachverhalts in ge- hörswidriger Weise abgesehen (hierzu nachfolgend unter 2 a). Ferner hat das Berufungsgericht von der Erhebung des angebotenen (kardiologischen) Sach- verständigenbeweises zu der vom Beklagten zudem behaupteten Herzerkran- kung und den sich (auch) hieraus ergebenden gesundheitlichen Auswirkungen einer Räumungsverurteilung abgesehen, ohne dass dies im Prozessrecht eine Stütze findet (hierzu nachfolgend unter 2 b). Dies führt gemäß § 544 Abs. 9 ZPO zur Aufhebung des auf die Härtere- gelung nach §§ 574 ff. BGB und den dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses beschränkten Berufungsurteils (vgl. zur wirk- samen Beschränkung des Rechtsmittels in diesen Fällen nur Senatsurteil vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 17 mwN). 1. Das Gebot rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) verpflichtet das Ge- richt, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen (st. Rspr.; vgl. etwa BVerfG, NJW 2022, 3413 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 20. Mai 2025 - VIII ZR 137/24, juris Rn. 16; jeweils mwN). Als grundrechtsgleiches Recht soll es sicherstellen, dass die Entscheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht, die ihren Grund in der unterlassenen Kenntnis- nahme und der Nichtberücksichtigung des Sachvortrags der Parteien haben (vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 8. August 2023 - VIII ZR 20/23, NJW 2023, 3496 15 16 17 - 9 - Rn. 12; vom 23. April 2024 - VIII ZR 35/23, NJW 2024, 2393 Rn. 11; vom 20. Mai 2025 - VIII ZR 137/24, aaO). In diesem Sinne gebietet Art. 103 Abs. 1 GG in Verbindung mit den Grundsätzen der Zivilprozessordnung die Berücksichtigung erheblicher Beweis- anträge. Die Nichtberücksichtigung eines solchen erheblichen Beweisangebots verstößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (st. Rspr.; siehe hierzu etwa BVerfG, Beschluss vom 16. Januar 2024 - 2 BvR 1114/23, juris Rn. 30; Senatsbeschlüsse vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 88/21, WM 2022, 2242 Rn. 10; vom 26. März 2024 - VIII ZR 89/23, NJW-RR 2024, 738 Rn. 16; vom 14. Januar 2025 - VIII ZR 100/24, juris Rn. 18). Der Tatrichter darf, wenn es um die Beurteilung einer Fachwissen voraussetzenden Frage geht, auf die Einholung eines Sachverständigengutach- tens nur verzichten, wenn er entsprechende eigene besondere Sachkunde aus- zuweisen vermag (vgl. BGH, Beschlüsse vom 12. März 2024 - VI ZR 283/21, NJW-RR 2024, 547 Rn. 10; vom 26. März 2024 - VIII ZR 89/23, juris Rn. 19; vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41/22, NJW-RR 2024, 1187 Rn. 11; jeweils mwN; siehe auch Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 24 f.). Zudem muss er, wenn er bei seiner Entscheidung eigene Sachkunde in Anspruch nehmen will, den Parteien zuvor einen entsprechenden Hinweis er- teilen und ihnen Gelegenheit geben, auf den Hinweis zu reagieren und ihren Tat- sachenvortrag zu ergänzen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 26. März 2024 - VIII ZR 89/23, aaO; vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41/22, aaO Rn. 13; jeweils mwN). Äußerungen medizinischer Sachverständiger muss der Tatrichter kritisch auf ihre Vollständigkeit und Widerspruchsfreiheit prüfen und insbesondere auf die Aufklärung von Widersprüchen hinwirken, die sich innerhalb der Begutach- 18 19 20 - 10 - tung eines Sachverständigen - etwa zwischen den im Einklang mit Behandlungs- unterlagen stehenden Ausführungen des Sachverständigen im schriftlichen Gut- achten und seinen Angaben in der mündlichen Verhandlung (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 16. Juni 2015 - VI ZR 332/14, VersR 2015, 1293 Rn. 6) - ergeben (vgl. BGH, Urteile vom 4. März 1997 - VI ZR 354/95, NJW 1997, 1638 unter II 1 b mwN; vom 19. Juli 2017 - IV ZR 535/15, NJW-RR 2017, 1066 Rn. 25). Erkennbar widersprüchliche Gutachten sind keine ausreichende Grundlage für die Überzeu- gungsbildung des Gerichts (vgl. BGH, Urteil vom 16. November 2021 - VI ZR 100/20, NJW 2022, 539 Rn. 16; Beschlüsse vom 2. Juli 2013 - VI ZR 110/13, NJW 2014, 74 Rn. 7; vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, NJW-RR 2020, 186 Rn. 13). Da Art. 103 Abs. 1 GG als Prozessgrundrecht sichern soll, dass die Ent- scheidung frei von Verfahrensfehlern ergeht (vgl. BVerfGE 21, 191, 194), hat das Gericht die einander widersprechenden Ausführungen sorgfältig und kritisch zu würdigen sowie den Sachverhalt weiter aufzuklären (vgl. Senatsbeschluss vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, aaO [für Widersprüche zwischen dem ge- richtlichen Sachverständigengutachten und einem Privatgutachten]). Vermag der gerichtlich bestellte Sachverständige Unklarheiten, Zweifel oder Widersprüche weder durch schriftliche Ergänzung seines Gutachtens noch im Rahmen seiner Anhörung auszuräumen, muss der Tatrichter im Rahmen seiner Verpflichtung zur Sachaufklärung gemäß § 412 ZPO ein weiteres Gutachten einholen (vgl. BGH, Beschlüsse vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, aaO Rn. 14; vom 26. Fe- bruar 2020 - IV ZR 220/19, VersR 2020, 639 Rn. 12 [jeweils für den Fall von Wi- dersprüchen zwischen dem gerichtlichen Gutachten und einem Privatgutach- ten]). Auch darf der Tatrichter nicht ohne Darlegung eigener Sachkunde und ohne Beratung durch einen - gegebenenfalls anderen - Sachverständigen von den fachkundigen Feststellungen und Einschätzungen des von ihm gerade wegen 21 - 11 - fehlender eigener Sachkunde beauftragten Gutachters abweichen. Gegebenen- falls muss es (auch insoweit) die Beauftragung eines anderen Sachverständigen in Erwägung ziehen (vgl. hierzu BVerfG, NJW 2019, 2012 Rn. 26; BGH, Be- schluss vom 23. Juli 2024 - VI ZR 41/22, NJW-RR 2024, 1187 Rn. 12 mwN). Sieht das Gericht demgegenüber von der - nach den vorstehenden Aus- führungen gebotenen - weiteren Beweiserhebung ab und entspricht damit dem Beweisantrag der Partei nur unvollkommen, findet dies - wie ausgeführt - im Pro- zessrecht keine Stütze mehr und verletzt damit das rechtliche Gehör der Partei (vgl. BVerfG, Beschluss vom 20. Februar 2008 - 1 BvR 2389/06, juris Rn. 29). Da sich eine Partei die bei einer Beweisaufnahme zutage tretenden, ihr günstigen Umstände - und damit auch die mit dem eigenen Vortrag korrespon- dierenden Ausführungen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen - regel- mäßig zumindest hilfsweise zu eigen macht (vgl. BGH, Beschlüsse vom 5. No- vember 2019 - VIII ZR 344/18, aaO Rn. 12; vom 6. September 2022 - VIII ZR 352/21, MDR 2022, 1364 Rn. 15; vom 29. Mai 2024 - IV ZR 189/23, juris Rn. 13; jeweils mwN), ist der Anspruch der betreffenden Partei auf Gewährung rechtli- chen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) auch dann verletzt, wenn das Gericht Unklar- heiten oder Widersprüche im Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen nicht (hinreichend) aufklärt, sondern diese Ausführungen des Sachverständigen nicht beziehungsweise nicht hinreichend berücksichtigt (vgl. hierzu auch Senats- beschluss vom 5. November 2019 - VIII ZR 344/18, aaO Leitsatz und Rn. 17 f.). 2. Gemessen hieran rügt die Nichtzulassungsbeschwerde mit Erfolg, dass dem Berufungsgericht, indem es hinsichtlich der Härteregelung nach §§ 574 ff. BGB zum Nachteil des Beklagten erkannt hat, in mehrfacher Hinsicht eine Ver- letzung von dessen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) anzulasten ist. 22 23 24 - 12 - a) Dies gilt zunächst für die Würdigung des Berufungsgerichts zum Vor- handensein psychischer Beeinträchtigungen beim Beklagten und zu den insoweit zu erwartenden Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels. Das Be- rufungsgericht hat insoweit Ausführungen des gerichtlichen Sachverständigen zugrunde gelegt, obwohl diese unvollständig, unzureichend und zum Teil in sich widersprüchlich sind, und zum Nachteil des Beklagten von der gebotenen weite- ren Aufklärung des Sachverhalts in gehörswidriger Weise abgesehen. aa) Nach der Senatsrechtsprechung können Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund im Sinne des § 574 BGB darstellen. In bestimmten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Falle eines Wohnungswechsels zu- mindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesund- heitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 31; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 22; jeweils mwN). Insoweit haben sich die Tatsacheninstanzen - beim Fehlen eigener Sach- kunde - regelmäßig mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich er- reichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann, wenn der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels durch hinrei- chend substantiierten Prozessvortrag ihm drohende schwerwiegende Gesund- heitsgefahren geltend macht. Diese Verpflichtung zu besonders sorgfältiger Nachprüfung des Parteivorbringens bei schwerwiegenden Eingriffen in das Recht 25 26 27 - 13 - auf Leben und körperliche Unversehrtheit folgt nicht zuletzt aus der grundrechtli- chen Verbürgung in Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII 180/18, aaO Rn. 41; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, aaO Rn. 23; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, NZM 2025, 470 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19; jeweils mwN). Im Falle des Bestreitens ist regelmäßig die - beim Fehlen eines entspre- chenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende (§ 144 ZPO) - Einho- lung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den kon- kreten Auswirkungen der Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Falle des Verlusts der vertrauten Umgebung er- forderlich (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 44; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, aaO Rn. 16; Senatsbeschluss vom 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NZM 2021, 361 Rn. 44). Dabei sind nicht nur Feststellun- gen zu der Art und dem Ausmaß der Erkrankungen sowie den damit konkret ein- hergehenden gesundheitlichen Einschränkungen, sondern auch zu den konkret feststellbaren oder zumindest zu befürchtenden Auswirkungen eines erzwunge- nen Wohnungswechsels zu treffen, wobei im letzteren Fall auch die Schwere und der Grad der Wahrscheinlichkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Ein- schränkungen zu klären ist. Erst dies versetzt den Tatrichter in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachge- recht zu gewichten (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; vom 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 31; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 20 mwN). bb) Gemessen hieran sind die Ausführungen des gerichtlichen Sachver- ständigen im Streitfall keine ausreichende Grundlage für die Überzeugungsbil- 28 29 - 14 - dung des Gerichts hinsichtlich des Vorliegens der von dem Beklagten behaupte- ten psychischen Beeinträchtigungen und der im Falle eines erzwungenen Woh- nungswechsels insoweit drohenden Verschlechterung seiner gesundheitlichen Situation. Denn sie sind unzureichend, unvollständig und zum Teil in sich wider- sprüchlich. (1) Der gerichtliche Sachverständige ist in seinem erstinstanzlich erstatte- ten neurologisch-psychiatrischen Gutachten zu dem Ergebnis gelangt, dass bei dem Beklagten neurologisch "Hinweise auf eine Polyneuropathie und eine cere- bral verursachte Ataxie" bestünden. Psychopathologisch seien eine "leichte de- pressive Störung gesamthaft" sowie im Wesentlichen im Bereich der kognitiven Leistungen eine Kurzzeitgedächtnisstörung und eine Verlangsamung festzustel- len. Es gebe Hinweise auf eine affektiv-kognitive Leistungsstörung, die Ausdruck einer arteriosklerotischen Encephalopathie - einer durch im Alter entstandene Gefäßveränderungen eingetretene, vorliegend nicht altersgerechte, organische Veränderung des Hirngewebes - sei. (2) Bezogen auf die - nach der Senatsrechtsprechung maßgebliche (vgl. nur Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 44 f.) - Beurteilung, wie sich diese Erkrankung auf die Lebensweise, insbesondere auf die Autonomie und die psychische und physische Verfassung des Beklagten aus- wirkt und ob sie - gegebenenfalls in Zusammenhang mit anderen Faktoren (etwa dem Alter des Beklagten, der von diesem geltend gemachten Verwurzelung in der Wohngegend) - zumindest ernsthaft eine erhebliche Verschlechterung von dessen gesundheitlicher oder persönlicher Situation befürchten lässt, hat der ge- richtliche Sachverständige lediglich einige wenige abstrakte Ausführungen ge- macht. 30 31 - 15 - So hat er in seinem schriftlichen Gutachten angegeben, die krankhaften Zustände seien "in der Gesamtheit … im Durchschnitt … noch in einem teilkom- pensierten Bereich, wobei diese sich nur als wesentliche Beeinträchtigung fest- stellen" ließen. Der Beklagte sei "in seiner aktuellen Bereichssituation kompen- siert und orientiert lebensfähig". Bei einer Änderung der (Umfeld-)Bedingungen sei jedoch eine "nicht mehr kompensierbare und damit rückbildungsfähige cere- brale Störung im Sinne eines arteriosklerotischen Demenzzustands" zu erwarten, der nicht therapeutisch beeinflusst werden könne. Zu der vom Beklagten vorge- brachten drohenden "suizidalen Krise" hat der Sachverständige im schriftlichen Gutachten ausgeführt, ein Suizid sei (im Falle der Dekompensation) "möglich", und dies dahingehend erklärt, dass dies eine "willentliche Entscheidungssituation beinhalten" würde und sich "dann allenfalls in einem kurzzeitigen luziden Zustand … ergeben könnte". Diese Ausführungen reichen nicht aus, um dem Gericht eine angemes- sene Beurteilung des geltend gemachten Härtegrundes und - im Rahmen der In- teressenabwägung - eine ordnungsgemäße Gewichtung der beiderseitigen In- teressen zu ermöglichen. Denn auf ihrer Grundlage vermag sich der Tatrichter kein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon zu verschaf- fen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem erzwungenen Um- zug des Beklagten verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu er- wartende Gesundheitsbeeinträchtigungen voraussichtlich erreichen werden und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann (vgl. hierzu Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 41; vom 10. April 2024 - VIII ZR 114/22, NZM 2024, 469 Rn. 23; vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, NZM 2025, 470 Rn. 15; Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 19). 32 33 - 16 - (3) Zudem sind die Ausführungen des Sachverständigen zu Art, Ausmaß und Wahrscheinlichkeit der durch einen erzwungenen Umzug drohenden erheb- lichen gesundheitlichen Nachteile für den Beklagten zum Teil in sich wider- sprüchlich. In seinem schriftlichen Gutachten hat der Sachverständige den Eintritt ei- ner Verschlechterung der gesundheitlichen und persönlichen Situation des Be- klagten einschließlich der Möglichkeit eines Suizids noch als sichere Folge einer Umfeldveränderung dargestellt. Ferner hat er ausgeführt, eine therapeutische Beeinflussung des zu erwartenden Zustands sei "kausal nicht möglich". In der ergänzenden schriftlichen Stellungnahme hat er eine abrupte Änderung des Um- felds sogar als "schwerwiegend traumatisierendes Ereignis" bezeichnet. Demgegenüber hat der Sachverständige im Rahmen der Anhörung vor dem Amtsgericht ausgeführt, dass "[i]m Grunde … jede Veränderung dieses ge- lebten Lebensraums zu einer Störung führen" könne. Beispielhaft hat er Orien- tierungsprobleme älterer Menschen im Krankenhaus genannt und hinzugefügt, es handele sich um "eine Vermutung, … die nicht medizinisch abgesichert ist". Er halte es für "sehr naheliegend", dass Änderungen in der Lebenssituation des Beklagten "nicht so gut wären". Im Zusammenhang mit diesen Ausführungen hat der Sachverständige erklärt, "dies [sei] für die Zukunft auch nicht beurteilbar". Die Antwort auf die Frage, inwieweit ein erzwungener Umzug die Lebensweise des Beklagten beeinflussen würde, sei "keine medizinische Einschätzung", weswe- gen er "dazu nichts konkret sagen" könne. Ob therapeutische Maßnahmen die Beeinträchtigungen auffangen könnten in einem Fall, in dem der Patient "nicht allein effektiv gefühlsmäßig beeinträchtigt" sei, sondern zudem organische Stö- rungen wie eine Enzephalopathie hinzukämen, sei "nicht vorauszusehen". Aus- sagen hierzu könne er als Gutachter nicht treffen. 34 35 36 - 17 - Eine Begründung für diese unterschiedlichen Beurteilungen - die zudem im Widerspruch zu den von dem Beklagten eingereichten fachpsychiatrischen Stellungnahmen stehen, nach welchen bei dem Beklagten eine schwere depres- sive Episode sowie eine schwere ängstlich-depressive Belastungsreaktion diagnostiziert worden sei, aufgrund derer eine räumliche Veränderung mit Sicher- heit erhebliche Gesundheitsgefährdungen bis hin zu einer suizidalen Krise her- beiführe - hat der gerichtliche Sachverständige nicht gegeben. (4) Das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen ist auch insoweit unvollständig, wie die von den Parteien im Rechtsstreit angesprochenen und in ihrer Bedeutung für die in Rede stehenden Härteregelung unterschiedlich einge- schätzten besonderen Umstände in der bisherigen persönlichen Lebensgestal- tung des Beklagten - insbesondere das zwischen Berlin und Travemünde aufge- teilte Wohnen mit der hiermit verbundenen selbständigen Führung von zwei Haushalten und Vornahme regelmäßiger Bahnfahrten zwischen beiden Orten - offenkundig nur unzureichend in die Bewertung einbezogen wurden. Der Sach- verständige hat in der ergänzenden schriftlichen Stellungnahme zu der diesbe- züglichen Fragestellung erklärt, sie sei als "Forderung an den Gutachter nicht weiterführend". Für seine daran anknüpfende Schlussfolgerung, gerade aus dem Führen eines vollständig selbständigen und geordneten Lebens im Alter von (da- mals) 82 Jahren folge, dass eine abrupte Änderung dieses Lebensbereiches ein schwerwiegend traumatisierendes Ereignis sei, fehlt jede Begründung. Überdies war bereits die im schriftlichen Gutachten dargestellte Befunderhebung und diagnostische Bewertung von den Klägern unter Bezugnahme auf ausführliche privatgutachterliche Stellungnahmen als unvollständig und nicht nachvollziehbar gerügt worden, womit sich weder der Sachverständige noch das Amtsgericht im Einzelnen befasst haben. 37 38 - 18 - cc) Vor diesem Hintergrund war das Berufungsgericht verpflichtet, diese offenkundigen Unklarheiten, Unvollständigkeiten und Widersprüche der gut- achterlichen Ausführungen aufzuklären und auf vollständige und widerspruchs- freie Feststellungen hinzuwirken. Hiervon hat es in gehörswidriger Weise zum Nachteil des Beklagten abgesehen, indem es Teile der gutachterlichen Ausfüh- rungen, nämlich die von ihm gleichwohl als "überzeugend begründet" und "inso- weit verwertbar und belastbar" bezeichnete Einschätzung des Sachverständigen zum Vorhandensein lediglich einer leichten depressiven Störung für seine Ent- scheidung herangezogen und auf dieser Grundlage eine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint hat, während es die - für den Be- klagten günstigen - Feststellungen des schriftlichen Gutachtens - ohne den ge- richtlich bestellten Sachverständigen im Berufungsverfahren ergänzend zu be- fragen und ersichtlich ohne selbst über die hierfür erforderliche medizinische Sachkunde zu verfügen und aufzuzeigen - als im Zeitpunkt der gerichtlichen Ent- scheidung nicht (mehr) maßgeblich bewertet ("relativiert", "überholt", "klarge- stellt", "erschlösse sich nicht", "nicht in Übereinstimmung zu bringen") und deshalb unberücksichtigt gelassen hat. b) Des Weiteren rügt die Nichtzulassungsbeschwerde mit Erfolg, dass das Berufungsgericht nicht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der behaupteten Herzerkrankung des Beklagten und den damit verbundenen drohenden gesundheitlichen Folgen eines erzwungenen Umzugs absehen durfte. aa) Das vom Beklagten im Berufungsrechtszug eingereichte "kardiologi- sche Gutachten" eines Facharztes für Innere Medizin mit Schwerpunkt Kardiolo- gie berichtet von einer Anfang Juni 2024 eingetretenen Zerreißung einer Herz- klappe, die nach intensivmedizinischer Stabilisierung des Beklagten einen ope- rativen Eingriff erfordert habe. Zudem heißt es dort weiter, dass die postoperative 39 40 41 - 19 - Erholung aufgrund des Alters des Beklagten und der sehr schweren Herzerkran- kung nur schleppend und beschwerlich verlaufen und im Weiteren erhebliche Komplikationen eingetreten seien. Der Beklagte sei infolge der Operation noch deutlich angegriffen und eine valide Aussage über die benötigte Genesungszeit im Augenblick nicht möglich; der drohende Wohnungsverlust komme deshalb zur Unzeit und solle auch unter diesen medizinischen Gesichtspunkten überdacht werden. Dementsprechend hat der Beklagte vorgetragen, aufgrund dessen schon körperlich nicht zur Räumung der Wohnung in der Lage zu sein. Diese Ausfüh- rungen stehen im Einklang mit dem von ihm bereits erstinstanzlich eingereichten Arztbericht desselben Kardiologen vom Mai 2022, wonach aufgrund der ausge- prägten Atherosklerose der Aorta ein hohes Herzinfarkt- und Schlaganfallrisiko bestehe und es - wahrscheinlich in Zusammenschau mit dem Herzklappenfehler an der Mitralklappe - unter Belastung zu ausgeprägten Herzrhythmusstörungen komme. bb) Zu diesem - für die Beurteilung des Vorliegens einer Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB erheblichen - Vortrag hat das Berufungsgericht - wiederum ersichtlich ohne eigene, von ihm auch nicht aufgezeigte medizinische Sachkunde (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 24 mwN) - ausgeführt, angesichts der fortgesetzten regelmäßigen Reisen des Beklagten mittels öffentlicher Verkehrsmittel und ohne Begleitung zwischen Berlin und Travemünde liege "eine Räumungsunfähigkeit des Beklag- ten aus Gründen physischer Erkrankungen offensichtlich nicht vor". Ob ein sol- cher Rückschluss aus den (unstreitigen) Bahnfahrten des Beklagten zu seinem Haus in Travemünde zum Zwecke eines jeweils mehrtägigen Aufenthalts im All- gemeinen und auch im konkreten Fall möglich ist, ist indessen eine Sachfrage, 42 43 - 20 - die nur mit der erforderlichen medizinischen Sachkunde - und zudem nur auf- grund weiterer Informationen über die Modalitäten der Reisen und des jeweiligen Aufenthalts - beantwortet werden kann. 3. Die Gehörsverletzungen sind auch entscheidungserheblich (§ 544 Abs. 9 ZPO). Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht nach ergänzender Beweisaufnahme beziehungsweise - vorliegend nach den Gesamt- umständen sogar naheliegender - Einholung eines neuen Gutachtens (§ 412 ZPO) zu der behaupteten psychischen Erkrankung sowie nach (erstmaliger) Ein- holung eines Sachverständigengutachtens zu der behaupteten Herzerkrankung des Beklagten und den jeweils drohenden gesundheitlichen Folgen eines er- zwungenen Umzugs vom Vorliegen eines Härtegrundes im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 26 mwN). Der Beklagte hat insoweit ausreichen- den und rechtzeitigen Vortrag gehalten und diesen durch Vorlage mehrerer aus- führlicher fachärztlicher Atteste und Berichte untermauert (vgl. hierzu Senatsur- teil vom 16. April 2025 - VIII ZR 270/22, NZM 2025, 470 Rn. 16 mwN). Dass er die Herzbeschwerden in seinem Widerspruch vom 28. April 2022 nicht (aus- drücklich) angegeben hat, ist dabei unschädlich (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 23 mwN). Zudem kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht - im Fall der Bejahung einer Härte in vorstehendem Sinne - bei der anschließen- den Würdigung und Gewichtung der beiderseitigen Belange der Parteien die ge- sundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sowie deren etwaige - hinsicht- lich Art, Umfang sowie den konkreten Auswirkungen im Einzelnen durch Sach- 44 45 46 - 21 - verständigengutachten zu klärende - Verschlechterungen im Falle eines erzwun- genen Wohnungswechsels mit ihrem entsprechenden Gewicht in die gebotene Abwägung mit den Interessen der Kläger eingestellt hätte und damit im Ergebnis zu einer abweichenden Beurteilung des Fortsetzungsverlangens des Beklagten (§§ 574, 574a BGB) gelangt wäre (vgl. Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 27 mwN). 4. Die weiteren von der Nichtzulassungsbeschwerde erhobenen Rügen hat der Senat geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begrün- dung wird insoweit abgesehen (§ 544 Abs. 6 Satz 2 ZPO). IV. Nach alledem ist das angefochtene Urteil in dem aus dem Tenor ersichtli- chen Umfang aufzuheben und der Rechtsstreit insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 544 Abs. 9 ZPO). Der Senat macht dabei von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO 47 48 - 22 - Gebrauch, der auch im Beschlussverfahren nach § 544 Abs. 9 ZPO entspre- chend herangezogen werden kann (Senatsbeschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, aaO Rn. 29 mwN). Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Reichelt RinBGH Dr. Böhm ist wegen Erkrankung an der Unterschrift gehindert. Kosziol Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 12.03.2024 - 203 C 90/22 - LG Berlin II, Entscheidung vom 23.10.2024 - 64 S 71/24 -

BGH VIII ZR 8/0828.01.2009 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 159/09 Verkündet am: 27. Januar 2010 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 2 Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschafts- verhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604). BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - VIII ZR 159/09 - LG Baden-Baden AG Baden-Baden - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Baden-Baden vom 26. Mai 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als das Berufungsgericht hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 zum Nachteil der Klägerin entschieden hat. Im Übrigen wird die Revision als unzu- lässig verworfen. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Baden-Baden vom 1. Juli 2008 - unter Zurückweisung des Rechtsmittels im Übrigen - teilweise abgeändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ih- nen bewohnte Wohnung in B. , H. Straße , 2. Obergeschoss, sowie die zur Wohnung gehörende Garage nebst Fernbedienung an die Klägerin herauszugeben. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2010 ein- geräumt. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 1/13 und die Beklagten 12/13 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: 1 Die Klägerin begehrt die Rückgabe einer von den Beklagten gemieteten Wohnung in B. sowie Erstattung vorgerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten. 2 Im Sommer 2004 zog die damals 85-jährige Klägerin aus ihrer Eigen- tumswohnung in B. aus und übersiedelte in die nahe gelegene Se- niorenresidenz "Be. ". Sie vermietete die Wohnung ab dem 1. September 2004 an die Beklagten zu einer monatlichen Miete von 1.050 €; ab Oktober 2006 mieteten die Beklagten zusätzlich eine zu der Wohnung gehörende Gara- ge für 50 € monatlich. Mit notariellem Vertrag vom 17. August 2007 übertrug die verwitwete und kinderlose Klägerin das Eigentum an der Wohnung schenkungsweise im Wege vorweggenommener Erbfolge auf ihre in W. wohnende Nichte; dabei be- hielt sich die Klägerin den Nießbrauch an der Wohnung vor. In § 4 des Vertra- ges verpflichtete sich die Nichte als Gegenleistung gegenüber der Klägerin, auf Lebenszeit deren Haushalt in der Seniorenresidenz zu versorgen und die häus- liche Grundpflege der Klägerin zu übernehmen. Die Vertragschließenden ver- einbarten zur Sicherung dieser Verpflichtung die Eintragung einer Reallast im Grundbuch und erklärten, dass die Nichte "beabsichtigt, in nächster Zukunft in die hier übertragene Eigentumswohnung zu ziehen, so dass es ihr räumlich möglich wird, die vorstehende Pflegeverpflichtung persönlich zu erfüllen". Der Vertrag wurde im Grundbuch vollzogen. 3 Durch Anwaltsschreiben ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten ließ die Klägerin seit August 2007 mehrfach sowohl fristlose als auch ordentli- che Kündigungen des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses aus- sprechen. Als Kündigungsgründe wurden zunächst nur verspätete Mietzahlun- 4 - 4 - gen geltend gemacht, später auch Eigenbedarf aufgrund der Pflegevereinba- rung im Vertrag vom 17. August 2007 und schließlich noch der Höhe nach un- streitige Teilbeträge der Miete, die die Beklagten wegen behaupteter Mängel der Mietwohnung einbehalten haben. 5 Mit ihrer Klage hat die Klägerin die Rückgabe der Wohnung nebst Gara- ge verlangt und einen Zahlungsanspruch auf Erstattung vorgerichtlicher An- waltskosten in Höhe von 1.101,46 € nebst Zinsen gemäß der Gebührenrech- nung ihres erstinstanzlichen Prozessbevollmächtigten vom 14. März 2008 gel- tend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und hat im Hinblick darauf, dass es die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 für gerechtfertigt gehalten hat, gemäß § 308a ZPO die Anord- nung getroffen, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien zu denselben Konditionen wie bisher auf unbestimmte Zeit, mindestens jedoch bis zum 31. August 2009, fortgesetzt wird. Das Landgericht hat die Berufung der Kläge- rin mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die im Urteil des Amtsgerichts ge- troffene Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses ersatzlos in Wegfall gerät. Dagegen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Re- vision der Klägerin, mit der diese ihr Rückgabe- und Zahlungsbegehren im Hin- blick auf die ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 wegen Eigenbedarfs und die fristlose Kündigung vom 20. November 2008 wegen Zahlungsrückstän- den weiterverfolgt. - 5 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat im Wesentlichen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat, soweit im Revisionsverfahren von Interesse, ausgeführt: 8 Der Klägerin stehe gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung nach § 546 BGB nicht zu. Das Mietverhältnis sei durch die auf Eigenbedarf gestützte ordentliche Kündigung vom 14. März 2008 nicht beendet worden. Die Kammer sei durch das Verbot der reformatio in peius nicht daran gehindert, die vom Amtsgericht befürwortete Wirksamkeit der Ei- genbedarfskündigung vom 14. März 2008 zu verneinen, obwohl seitens der durch das erstinstanzliche Urteil gleichfalls beschwerten Beklagten eine (An- schluss-)Berufung hiergegen nicht eingelegt worden sei. Denn die Klägerin ha- be insoweit durch das erstinstanzliche Urteil keine Rechtsstellung erlangt, deren Aufrechterhaltung schutzwürdig wäre. Die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung vom 14. März 2008 erweise sich als unwirksam, da die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB weder im Bezug auf die Klägerin selbst noch hinsichtlich deren Nichte erfüllt seien. Die betagte, seit mehreren Jahren in einem Seniorenstift lebende Klägerin sei nicht darauf angewiesen, gerade durch ihre Nichte (ergänzend) gepflegt zu werden, weshalb eine Nutzung der Wohnung durch die Nichte geboten wäre. In der Se- niorenresidenz "Be. " werde der Klägerin die erforderliche Betreuungspfle- ge in überdurchschnittlichem Maße zuteil. Dass diese Einrichtung in ausrei- chendem Maße über ausgebildetes Fachpersonal selbst für schwerstpflegebe- dürftige Senioren verfüge, sei gerichtsbekannt. Eine Notwendigkeit für eine "zu- 9 - 6 - sätzliche Pflege" bestehe eingedenk dessen ersichtlich nicht. Überdies könne die Klägerin von ihrer Nichte eine Erfüllung der vertraglich vereinbarten "Pflege- verpflichtung" ohnehin nicht fordern. Spätestens seitdem sie nach Erhebung der Räumungsklage am 22. Mai 2008 einen Schlaganfall erlitten habe und deshalb dauerhaft pflegebedürftig sei, ruhe diese Verpflichtung gemäß § 4 des notariel- len Übergabevertrags. Ebenso wenig seien beachtenswerte Gründe für die gewünschte Nut- zung der Wohnung durch die Nichte vorgetragen. Auf einen von der Klägerin abgeleiteten Eigenbedarf könne sich die Nichte nicht berufen. Zu dem uneinge- schränkt privilegierten Personenkreis im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zäh- le die Nichte trotz ihrer Verwandtschaft mit der Klägerin nicht. Der Begriff des Familienangehörigen sei im Hinblick auf den Schutzzweck der Bestimmung ein- schränkend auszulegen. Es sei zwischen engen Familienangehörigen und den- jenigen, die mit dem Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert sei- en, zu unterscheiden. Nur bei der ersten Gruppe genüge die bloße Tatsache der Verwandtschaft, während bezüglich der entfernten Angehörigen darüber hinaus erforderlich sei, dass der Vermieter jenen gegenüber rechtlich oder mo- ralisch aufgrund einer besonderen persönlichen Nähe zu Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet sei. Gemessen an diesen Kriterien bleibe für die Annahme eines abgeleiteten Eigenbedarfs kein Raum. Bei einer Nichte handele es sich nicht um eine enge Familienangehörige des Vermieters. An- haltspunkte, die auf das Bestehen einer - wie auch immer gearteten - Fürsorge- pflicht der Klägerin gegenüber ihrer Nichte hindeuten könnten, seien nicht er- sichtlich. 10 Die vom Amtsgericht gemäß § 308a ZPO, § 574a Abs. 2 BGB getroffene Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses könne nicht aufrechter- halten werden, da die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung bereits unwirk- 11 - 7 - sam gewesen sei. Da sich das Räumungsbegehren als von Anfang an unbe- gründet erweise, könne die Klägerin von den Beklagten auch nicht die Erstat- tung vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. II. 12 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. 13 A. Die Revision ist entgegen der Auffassung der Klägerin nur insoweit zulässig, als sich das Rechtsmittel gegen die Entscheidung des Berufungsge- richts über die Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 14. März 2008 wendet. Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision wirksam auf die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses durch diese ordentliche Kündi- gung beschränkt. Soweit die Revision das Berufungsurteil auch hinsichtlich der Entscheidung über die fristlose Kündigung vom 20. November 2008 angreift, ist das Rechtsmittel dagegen mangels Zulassung durch das Berufungsgericht als unzulässig zu verwerfen. 1. Das Berufungsgericht kann die Zulassung der Revision auf Teile des Streitgegenstandes beschränken. Die Beschränkung muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet sein, sondern sie kann sich auch aus den Entscheidungs- gründen ergeben (st. Rspr.; BGHZ 153, 358, 360 f.; Senatsurteil vom 28. Okto- ber 2009 - VIII ZR 164/08, WuM 2009, 733, Tz. 11; BGH, Urteil vom 12. November 2004 - V ZR 42/04, NJW 2005, 894, unter B I 1 a; Urteil vom 17. Juni 2004 - VII ZR 226/03, NJW 2004, 3264, unter II 2; Urteil vom 9. März 2000 - III ZR 356/98, NJW 2000, 1794, unter II 1). Allerdings muss sich die Be- schränkung eindeutig aus den Entscheidungsgründen entnehmen lassen (Se- natsurteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02, WM 2003, 2139, unter II). Dies ist anzunehmen, wenn die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, bei mehreren teilbaren Streitgegenständen nur für 14 - 8 - einen von ihnen erheblich ist, weil dann in der Angabe dieses Zulassungsgrun- des regelmäßig die eindeutige Beschränkung der Zulassung der Revision auf diesen Anspruch zu sehen ist (BGHZ aaO, 361 f.; Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO). So verhält es sich hier. 15 Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es für klärungs- bedürftig hält, ob das Berufungsgericht aufgrund des Verbotes der reformatio in peius daran gehindert ist, abweichend von der Einschätzung des erstinstanzli- chen Gerichts die Berechtigung einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung zu verneinen, wenn das mit einer Fortsetzungsanordnung nach § 574a Abs. 2 BGB zu unveränderten Bedingungen versehene Urteil allein von dem auf Räu- mung und Herausgabe der Mietsache klagenden Vermieter angefochten wurde. Damit hat es die Revision allein auf die Frage der Beendigung des Mietverhält- nisses aufgrund der Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 beschränkt. Die Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der späteren fristlosen Kündi- gung wegen Zahlungsverzugs vom 20. November 2008 und der Zahlungsan- spruch wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten stellen davon unabhängige Teile des Streitstoffs dar, die von der Zulassungsfrage nicht berührt werden. 2. Die vom Berufungsgericht vorgenommene Beschränkung ist auch wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulas- sung der Revision auf einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs beschränkt werden, der Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den der Revisionskläger seine Revision beschränken könnte (st. Rspr.; Senats- urteil vom 28. Oktober 2009, aaO, Tz. 13; BGH, Urteil vom 9. März 2000, aaO; BGH, Beschluss vom 14. Mai 2008 - XII ZB 78/07, NJW 2008, 2351, Tz. 21). Letzteres trifft hier zu. Die Frage, ob das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfs- kündigung vom 14. März 2008 beendet worden ist, stellt, wie ausgeführt, einen abgrenzbaren, rechtlich selbständigen Teil des Streitstoffs dar, der in tatsächli- 16 - 9 - cher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von der Frage, ob die spätere fristlose Kündigung vom 20. November 2008 das Mietverhältnis beendet hat, beurteilt werden kann und auf den die Klägerin ihre Revision hätte beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 28. Oktober 2009, aaO). 17 B. Soweit die Revision zulässig ist, hält die Beurteilung des Berufungsge- richts der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Ein Anspruch der Klägerin aus § 546 Abs. 1 BGB auf Rückgabe der von den Beklagten gemieteten Wohnung kann nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint wer- den. Die Kündigung vom 14. März 2008, mit der die Klägerin das Mietverhältnis hilfsweise wegen Eigenbedarfs zum 30. Juni 2008 ordentlich gekündigt hat, ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2, § 573c Abs. 1 BGB wirksam. Auf die Rechtsfrage, zu deren Klärung das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat, kommt es nicht an, weil das Amtsgericht die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung mit Recht bejaht hatte und das Berufungsgericht davon nicht hätte abweichen dürfen. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige sei- nes Haushalts benötigt. Die Revision beanstandet mit Recht, dass das Beru- fungsgericht die Nichte der Klägerin nicht als Familienangehörige im Sinne die- ser Bestimmung angesehen und aus diesem Grund die Kündigung für nicht wirksam gehalten hat. 18 1. Der Senat hat entschieden, dass Geschwister des Vermieters kraft ih- res nahen Verwandtschaftsverhältnisses privilegierte Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind; zwischen Geschwistern besteht ein so enges Verwandtschaftsverhältnis, dass es eines zusätzlichen einschränkenden 19 - 10 - Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht bedarf (Urteil vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604, Ls. und unter II 1, zu § 564b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB aF). 20 Damit hat der Senat zum Ausdruck gebracht, dass für die Bestimmung des Kreises der durch § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB privilegierten Familienangehöri- gen bei entfernten Verwandten ein zusätzliches Kriterium heranzuziehen ist, das auf die konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen im Einzelfall abstellt. Dass eine solche Einschränkung bei entfernten Verwandten aufgrund des Gesetzeszwecks - Kündigungsschutz des Mieters - geboten ist, entspricht auch der einhelligen Auffassung in Recht- sprechung und Literatur (vgl. den Überblick bei Schmidt-Futterer/Blank, Miet- recht, 9. Aufl., § 573 BGB Rdnr. 51 ff. m.w.N.; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 74 ff. m.w.N.). Je weitläufiger der Grad der Verwandtschaft oder Schwägerschaft ist, umso enger muss die über die bloße Tatsache der Ver- wandtschaft oder Schwägerschaft hinausgehende persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen im konkreten Einzelfall sein, um eine Kündigung wegen des Wohnbedarfs eines Angehörigen zu recht- fertigen (OLG Braunschweig, WuM 1993, 731, 732; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 79). 2. Nichten und Neffen des Vermieters gehören zwar nicht mehr zu des- sen engsten Angehörigen wie Eltern, Kinder oder Geschwister, sie sind aber als Kinder der Geschwister entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts immer noch eng verwandt mit dem Vermieter und gehören nicht, wie das Berufungsge- richt gemeint hat, zu den entfernten, nur weitläufig Verwandten. Das Gesetz erlaubt die Kündigung von Mietverhältnissen wegen des Wohnbedarfs von Fa- milienangehörigen, weil es davon ausgeht, dass innerhalb der Familie aufgrund enger Verwandtschaft ein Verhältnis persönlicher Verbundenheit und gegensei- 21 - 11 - tiger Solidarität besteht, das die Privilegierung einer Kündigung zugunsten von Familienangehörigen rechtfertigt. Vom Bestehen einer solchen familiären Ver- bundenheit und Solidarität, die nicht im Einzelfall nachgewiesen sein muss, ist nicht nur bei Geschwistern auszugehen (Senatsurteil vom 9. Juli 2003, aaO), sondern auch bei deren Kindern, das heißt den leiblichen Nichten und Neffen des Vermieters. Diese Wertung ergibt sich zwar nicht aus dem Wortlaut der Vorschrift. Denn der Gesetzgeber hat den Begriff der Familienangehörigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht näher bestimmt; auch aus den Gesetzesmaterialien ist für dessen Auslegung nichts zu entnehmen. Die generelle Einbeziehung von Nich- ten und Neffen in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen ist aber vor dem Hintergrund anderer Regelungen der Rechtsordnung gerechtfertigt, in de- nen ebenfalls Familienangehörige allein aufgrund ihrer engen verwandtschaftli- chen Beziehung privilegiert werden, ohne dass eine tatsächlich bestehende persönliche Verbundenheit im Einzelfall nachgewiesen werden muss. Einen Anknüpfungspunkt dafür, wie weit der Kreis der Familienangehörigen in diesem Sinn zu ziehen ist, bieten die Regelungen über das Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen (§ 383 ZPO, § 52 StPO), in denen der Kreis der pri- vilegierten Familienangehörigen - unabhängig vom tatsächlichen Bestehen per- sönlicher Bindungen - konkretisiert wird. Gemäß § 383 Abs. 1 Nr. 3 ZPO und § 52 Abs. 1 Nr. 3 StPO steht ein Zeugnisverweigerungsrecht - neben Verlobten, Ehegatten und Lebenspartnern (§ 383 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 2a ZPO, § 52 Abs. 1 Nr. 1, 2 und 2a StPO) - auch denjenigen zu, die mit einer Partei in gerader Linie verwandt oder verschwägert sind, sowie denjenigen, die in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind oder waren. Damit gehören auch Nichten und Neffen noch zu dem Personenkreis, dem allein aufgrund enger verwandtschaftlicher Beziehung zur Partei ein Zeug- nisverweigerungsrecht zusteht. In dieser Regelung kommt zum Ausdruck, dass 22 - 12 - der Gesetzgeber Nichten und Neffen ohne Weiteres noch als enge Familienan- gehörige ansieht. Diese gesetzgeberische Wertung ist bei der Auslegung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu berücksichtigen und rechtfertigt es, Nichten und Nef- fen auch hier in den Kreis der privilegierten Familienangehörigen einzubezie- hen. Bei ihnen bedarf es deshalb - ebenso wie bei Geschwistern des Vermie- ters (Senatsurteil vom 9. Juli 2003, aaO) - über die Tatsache der Verwandt- schaft hinaus nicht eines zusätzlichen einschränkenden Tatbestandsmerkmals wie etwa einer tatsächlich bestehenden engen sozialen Bindung zum Vermie- ter. Es kommt deshalb im vorliegenden Fall nicht darauf an, dass nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine enge persönliche Beziehung zwi- schen der Klägerin und ihrer Nichte als ihrer einzigen noch lebenden Verwand- ten tatsächlich besteht. III. Da die Revision, soweit sie zulässig ist, Erfolg hat, ist das Berufungsurteil insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatrichterlicher Feststellungen nicht bedarf und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 1 ZPO). Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts, wie im Tenor ausgesprochen, teilweise abzuändern. 23 Hinsichtlich des auf die Eigenbedarfskündigung vom 14. März 2008 ge- stützten Räumungsbegehrens hat die Berufung Erfolg. Die Beklagten sind zur Rückgabe der Wohnung verpflichtet, weil die ordentliche Kündigung vom 14. März 2008, wie ausgeführt, wirksam ist. Die Kündigung hat das Mietverhält- nis mit Ablauf des 30. Juni 2008 beendet (§ 573c Abs. 1 BGB). Für die vom Amtsgericht nach § 308a ZPO i.V.m. §§ 574 ff. BGB getroffene Anordnung über eine unbefristete, mindestens bis zum 30. September 2009 dauernde Fortset- 24 - 13 - zung des Mietverhältnisses ist kein Raum mehr. Der Senat kann den Sachver- halt zu der für eine Anordnung nach § 308a ZPO maßgeblichen Frage, ob die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Abs. 1 Satz 1 BGB), selbst würdigen, weil das Berufungsgericht hierzu - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen getroffen hat und weitere Feststellungen auch nicht zu erwarten sind. Es kann dahingestellt bleiben, ob es für die Beklagten im Anschluss an die Kündigung vom 14. März 2008 zumutbar war, die im September 2004 an- gemietete Wohnung bereits mit Ablauf des 30. Juni 2008 wieder zu verlassen. Denn inzwischen sind mehr als eineinhalb Jahre vergangenen, in denen die Beklagten in der Wohnung weiter gelebt haben. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt bedeutet die Räumung der Wohnung für die Beklagten in Anbetracht des be- rechtigten Interesses der hochbetagten Klägerin, ihre Nichte in ihrer Nähe zu haben und von ihr betreut zu werden, jedenfalls keine unzumutbare Härte mehr. Gründe für eine solche Härte sind von den Beklagten weder dargelegt worden noch ersichtlich. Die Beklagten haben insbesondere nicht geltend gemacht, dass sie angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschaffen könnten (§ 574 Abs. 2 BGB). Sie haben sich in der mündlichen Ver- handlung vor dem Amtsgericht am 1. Juli 2008 lediglich darauf berufen, es sei ihnen unzumutbar, nach so kurzer Zeit schon wieder auszuziehen, sie seien schließlich keine "Nomaden". Eine unzumutbar kurze Mietzeit liegt aber nicht mehr vor, nachdem das Mietverhältnis mittlerweile mehr als fünf Jahre bestan- den hat. Auch das Amtsgericht ist bei seiner Anordnung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses davon ausgegangen, dass sich die Interessenabwägung nach Ablauf von fünf Jahren zu Gunsten der Klägerin anders darstellen kann, 25 - 14 - als es das Amtsgericht für den Zeitpunkt seiner Entscheidung angenommen hat. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Baden-Baden, Entscheidung vom 01.07.2008 - 7 C 150/08 - LG Baden-Baden, Entscheidung vom 26.05.2009 - 2 S 9/09 -

BGH VIII ZR 7/0828.01.2009 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 8/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3 a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Miet- vertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Miet- verhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Ei- gentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verblei- ben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer genera- lisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung al- ler Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen. c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemes- sen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit an- schließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er ande- renfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen. BGH, Urteil vom 28. Januar 2009 - VIII ZR 8/08 - LG Heidelberg AG Heidelberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 eingeräumt. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit 1981 Mieter einer Wohnung in einem 1914 errichte- ten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbauten seit Jahrzehn- ten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm großen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den Abriss des 1 - 3 - bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrichtung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hierge- gen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem 5 - 4 - von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. 6 Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Vollsanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab- riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Ver- wertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Dazu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person des Beklagten, aus denen er nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsa- nierung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung des Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher vom Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Dem Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 584/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 89/07 -

BGH VIII ZR 73/1609.11.2016 · VIII. Zivilsenat

Volltext anzeigen

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 7/08 Verkündet am: 28. Januar 2009 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Hermanns und Dr. Milger sowie den Richter Dr. Achilles für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Heidelberg vom 30. November 2007 wird zu- rückgewiesen. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2009 eingeräumt. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit dem 1. Februar 1998 Mieter einer Wohnung in ei- nem 1914 errichteten Gebäude in H. , das nach Vornahme von Umbau- ten seit Jahrzehnten als Mehrfamilienhaus (sechs Wohneinheiten mit einer Ge- samtwohnfläche von 280 qm) genutzt wird und sich auf einem rund 600 qm gro- ßen Grundstück in innenstadtnaher Wohnlage befindet. Die Klägerin hat das Objekt Anfang 2005 für 653.500 € erworben und danach sämtlichen Mietern mit Schreiben vom 22. April 2005 zum 31. Januar 2006 gekündigt. Sie plant den 1 - 3 - Abriss des bestehenden sanierungsbedürftigen Gebäudes und die Neuerrich- tung einer Wohnanlage mit sechs Eigentumswohnungen (Gesamtwohnfläche 610 qm). Sowohl der geplante Abriss als auch der Neubau sind baurechtlich genehmigt. Die Klägerin bietet die projektierten Eigentumswohnungen bereits zum Kauf an. 2 Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab- gewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht den Beklagten unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils zur Räumung verurteilt. Hierge- gen richtet sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erstrebt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der Beklagte sei zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflich- tet, weil die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Januar 2006 beendet habe. Die Klägerin sei gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt gewesen, denn sie würde durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemesse- nen wirtschaftlichen Verwertung des Gebäudes gehindert und dadurch erhebli- che Nachteile erleiden. Die Klägerin könne mit dem von ihr beabsichtigten Ver- kauf der neu zu errichtenden Wohnungen einen Erlös erzielen, der ihre Auf- 5 - 4 - wendungen um 831.000 € übersteige. Wenn dieser Betrag in Relation zu dem von der Sachverständigen errechneten Reinertrag bei einer Vermietung der neu errichteten Wohnungen für die Dauer von 90 Jahren gesetzt werden solle, müs- se eine angemessene Verzinsung des Verkaufserlöses über den gleichen Zeit- raum angesetzt werden. Bei Zugrundelegung eines Zinssatzes von 4 % errech- ne sich daraus eine Rendite des eingesetzten Kapitals in Höhe von 16 %. Der von der Klägerin beabsichtigte Abriss und anschließende Neubau sei angesichts der Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes wirtschaftlich vernünftig und nach den Gesamtumständen angemessen. Der Grundstückseigentümer dürfe nicht darauf verwiesen werden, sich auf Sanierungsmaßnahmen zu be- schränken, die nur zu einer Behebung des Instandhaltungsstaus und einer Restnutzungsdauer des Gebäudes von 15 bis 20 Jahren führen würden. Viel- mehr stelle sich in einem solchen Fall die Entscheidung des Eigentümers für eine nachhaltige Sanierung oder einen Abriss und anschließenden Neubau als angemessene wirtschaftliche Verwertung dar; auch die Entscheidung für den gegenüber der Vollsanierung wirtschaftlich günstigeren Abriss und anschlie- ßenden Neubau sei nicht zu beanstanden. 6 Die Klägerin würde bei Fortbestand des Mietverhältnisses auch erhebli- che Nachteile erleiden. Nicht erforderlich sei, dass der Vermieter bei einer Fort- setzung des Mietverhältnisses keine Rendite mehr erwirtschafte oder gar Ver- luste erleide. Es genüge vielmehr, dass der Vermieter seine Rendite mit der von ihm beabsichtigten Verwertung erheblich verbessern könne. Dies sei hier der Fall, weil die Klägerin mit der von ihr geplanten Verwertung eine Rendite von 16 % erzielen könne, während sowohl bei einer Minimal- als auch bei einer Voll- sanierung nur eine Rendite von 2,5 % erzielbar sei, die deutlich unter der in H. für Mehrfamilienhäuser mit mehr als 4 Wohnungen er- zielbaren Rendite von 3,5 % bis 4,5 % liege. 7 - 5 - Die Ausübung des Kündigungsrechtes durch die Klägerin sei auch nicht deswegen rechtsmissbräuchlich, weil sie das Grundstück in Kenntnis der Sanie- rungsbedürftigkeit und Unrentabilität des Gebäudes gekauft habe. Da der Ab- riss und anschließende Neubau wirtschaftlicher Vernunft entspreche, sei es unerheblich, ob die gebotenen Maßnahmen durch den bisherigen Eigentümer oder einen Erwerber durchgeführt würden. 8 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Beklagte ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe seiner Mietwohnung verpflichtet, denn die Kündigung der Klägerin vom 22. April 2005 hat das Mietverhältnis zu dem in der Kündigungserklärung angegebenen Zeitpunkt (31. Januar 2006) beendet. Die Klägerin war gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Kündigung berechtigt. 9 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaft- lichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 10 a) Der von der Klägerin geplante Abriss des vorhandenen Gebäudes und seine Ersetzung durch einen Neubau stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (Senatsurteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 188/03, NJW 2004, 1736, unter II 1 a aa). 11 b) Angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine wirtschaft- liche Verwertung dann, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwä- gungen getragen wird (MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 88; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 131; Erman/Jendrek, BGB, 12. Aufl., § 573 Rdnr. 24; Schach in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietpro- 12 - 6 - zessrecht, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 44; AnwK/Hinz, BGB, § 573 Rdnr. 58). Dies hat das Berufungsgericht für die von der Klägerin geplanten Baumaßnahmen rechtsfehlerfrei bejaht. Denn gegen Investitionen in das vorhandene sanie- rungsbedürftige Gebäude sprechen die verhältnismäßig geringe Restnutzungs- dauer von 15 bis 20 Jahren und der allein für eine "Minimalsanierung" erforder- liche Kostenaufwand von 70.000 €. Da dem Abriss des sanierungsbedürftigen Gebäudes städtebauliche Gründe (Denkmalschutz) nicht entgegenstehen und eine Abrissgenehmigung bereits vorliegt, entspricht die Errichtung des von der Klägerin geplanten und baurechtlich ebenfalls bereits genehmigten Neubaus, mit dem zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, vernünftigen wirtschaftlichen Überlegungen. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. 13 a) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund- sätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als sei- nem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimie- rung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größt- möglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch 14 - 7 - keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mie- ter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973). 15 Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwi- schen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwer- tungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Be- trachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/ Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrich- terliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft wer- den kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tat- sächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Feh- ler zeigt die Revision nicht auf. b) Das Berufungsgericht hat seine Beurteilung, dass der Klägerin im Fal- le des Fortbestands der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstünden, nicht isoliert darauf gestützt, dass die Klägerin dann den geplanten Neubau nicht er- richten und den damit erstrebten Gewinn nicht erzielen könnte, sondern maß- geblich auch darauf abgestellt, dass der schlechte Zustand des Gebäudes eine umfassende und nachhaltige Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebiete und die Klägerin nicht auf eine bloße "Minimalsanierung", mit der eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Objektes nicht erzielt werde, verwiesen werden könne. 16 - 8 - aa) Diese Beurteilung ist angesichts der zum Zustand des Gebäudes vom Berufungsgericht getroffenen Feststellungen aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen B. , auf das das Berufungsgericht Bezug nimmt, sind schon für eine "Minimalsanierung" des Gebäudes, die nur die dringendsten Maßnahmen – vor allem die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller und eine Hausschwammbehandlung – umfasst und nicht zu einer Verlängerung der mit 15 bis 20 Jahren geschätzten Restlebens- dauer des Gebäudes führt, Kosten von rund 70.000 € zu veranschlagen, worin der Aufwand für – inzwischen nach der Energieeinsparverordnung vorgeschrie- bene – Nachrüstungsmaßnahmen (Dämmung zugänglicher oberster Geschoß- decken beheizter Räume sowie zugänglicher Heizungs- und Wasserleitungen in unbeheizten Räumen) noch nicht enthalten ist. Um eine Grundrissgestaltung nach heutigen Bedürfnissen und eine Ausstattung nach heutigen Anforderun- gen zu erreichen, ist nach dem Gutachten eine "Vollsanierung" erforderlich. Da- zu müssten das Gebäude mit einem Investitionsaufwand von 580.000 € ent- kernt sowie Teile des Rohbaus und der gesamte Innenausbau erneuert und die Wohnungsgrundrisse neu gestaltet werden. 17 bb) Bei einer Fortsetzung der Mietverhältnisse könnte die Klägerin weder die von der Sachverständigen beschriebene, gemessen an üblichen Wohnver- hältnissen gebotene "Vollsanierung" noch den von ihr vorgesehenen Abriss des Gebäudes mit anschließendem (größeren) Neubau verwirklichen; sie wäre stattdessen auf eine "Minimalsanierung" des vorhandenen Gebäudes verwie- sen, die nach allgemeiner Lebenserfahrung mit dem – kaum kalkulierbaren – Risiko verbunden wäre, dass alsbald die Notwendigkeit weiterer in keinem an- gemessenen Verhältnis zur Restnutzungsdauer des Gebäudes stehender In- standsetzungsmaßnahmen zu Tage tritt. Im Übrigen ist dem Eigentümer auch allgemein ein anerkennenswertes Interesse daran nicht abzusprechen, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands – wie hier – bereits 18 - 9 - gebotene nachhaltige Verbesserung oder dauerhafte Erneuerung seines Eigen- tums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bau- substanz zu realisieren. Schließlich wird auch in den Gesetzesmaterialien der Abbruch des Gebäudes zum Zweck der Sanierung mit anschließendem Wie- deraufbau ausdrücklich als Beispielsfall für eine Verwertungskündigung des Vermieters genannt (vgl. BT-Drs. 6/1549, S. 8 zu Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 3 des 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes, dessen Regelungen durch das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz im wesentlichen inhaltsgleich in § 564b BGB aF und später durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 [BGBl. I S. 1149] in § 573 BGB übernommen wurden). c) Das Berufungsgericht hat deshalb ein berechtigtes Interesse der Klä- gerin an der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten rechtsfehler- frei bejaht. Für das Vorliegen von Härtegründen in der Person des Beklagten, aus denen er nach §§ 574, 574a BGB einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses herleiten könnte, bieten die tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts keinen Anhaltspunkt; übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf. 19 d) Ohne Erfolg macht die Revision geltend, es handele sich bei dem Vorhaben der Klägerin um ein rein spekulatives, von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 GG nicht geschütztes Geschäft. Die der Klägerin bei Fortbestand der Mietverhältnisse entstehenden Nachteile, die sie zur Kündigung des Miet- verhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, bestehen – wie oben dargelegt – vor allem darin, dass die in diesem Fall erforderliche weitere Be- wirtschaftung des sanierungsbedürftigen Objekts in Form einer "Minimalsanie- rung" mit schwer kalkulierbaren Risiken verbunden ist und keine nachhaltige Verbesserung der Bausubstanz sicherstellt. Entgegen der Auffassung der Revi- sion handelt es sich bei dem von der Klägerin verfolgten Projekt nicht deshalb 20 - 10 - um ein von der Rechtsordnung missbilligtes oder außerhalb der Eigentumsga- rantie liegendes Geschäft, weil die Klägerin das Grundstück angesichts der ob- jektiv bestehenden Sanierungsbedürftigkeit des vorhandenen Gebäudes von vornherein zum Zweck eines Neubaus erworben und für das Grundstück einen Preis gezahlt hat, der durch die Erwartung beeinflusst worden ist, dass die Klä- gerin mit dem Neubau und anschließendem Verkauf – auch wegen der besse- ren Ausnutzung der bebaubaren Fläche – voraussichtlich einen erheblichen Gewinn realisieren kann. e) Entgegen der Auffassung der Revision muss sich die Klägerin auch nicht auf einen Anbau an das vorhandene Gebäude verweisen lassen; denn selbst wenn eine solche Maßnahme technisch und bauordnungsrechtlich reali- siert werden könnte, ließen sich damit die mit einer weiteren Bewirtschaftung des sanierungsbedürftigen Gebäudes verbundenen Nachteile nicht vermeiden. 21 3. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Kündi- gung der Klägerin nicht deshalb als rechtsmissbräuchlich anzusehen ist, weil die Voreigentümer über viele Jahre keine Investitionen in das Grundstück getä- tigt haben und die Klägerin das Objekt in Kenntnis dieses Umstands erworben hat. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass die Voreigentümer das Gebäude bewusst herunter gewirtschaftet hätten, um den Abriss des Gebäudes leichter durchsetzen zu können. Allein der Umstand, dass der jetzige sanie- rungsbedürftige Zustand des Gebäudes bei nachhaltigen Investitionen der Vor- eigentümer hätte vermieden werden können, lässt die von der Klägerin wegen der nunmehr erforderlichen baulichen Maßnahmen erklärte Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten noch nicht als treuwidrig erscheinen. 22 - 11 - 4. Auch die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 3 Halbs. 3 BGB steht der Kündigung der Klägerin nicht entgegen. Wie auch die Revision nicht verkennt, ist diese Vorschrift, nach der sich der Vermieter nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit der beabsichtigten oder nach der Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum ver- äußern will, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht direkt anwendbar. Denn die Klägerin will die Wohnung des Beklagten nicht im Zusammenhang mit der Be- gründung von Wohnungseigentum veräußern, sondern das Gebäude ein- schließlich der bisher vom Beklagten bewohnten Räume abreißen. 23 Eine analoge Anwendung dieser Bestimmung kommt gleichfalls nicht in Betracht, denn eine planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Der in § 573 BGB geregelte Kündigungsschutz dient dem Bestandsschutz des einzelnen Mietverhältnisses, das heißt dem Interesse des Mieters, die gemietete Woh- nung als seinen Lebensmittelpunkt beizubehalten und diese nur bei einem be- rechtigten Interesse des Vermieters aufgeben zu müssen. Ein solches berech- tigtes Interesse der Klägerin liegt hier – wie ausgeführt – darin, dass wegen des sanierungsbedürftigen Zustands des Gebäudes umfassende bauliche Maß- nahmen erforderlich sind, die zum Wegfall der bisherigen Mietwohnungen füh- ren. Entgegen der Auffassung der Revision geht der Zweck des in § 573 BGB geregelten Kündigungsschutzes des Mieters nicht – wie etwa das Instrument des Zweckentfremdungsverbots in Gemeinden mit Wohnraummangel – dahin, allgemein einen Bestand von Mietwohnungen oder von Altbauwohnungen mit günstigem Mietzins zu erhalten. 24 - 12 - 5. Dem Beklagten war eine den Umständen nach angemessene Räu- mungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu gewähren. 25 Ball Dr. Frellesen Hermanns Dr. Milger Dr. Achilles Vorinstanzen: AG Heidelberg, Entscheidung vom 03.07.2007 - 61 C 581/05 - LG Heidelberg, Entscheidung vom 30.11.2007 - 5 S 86/07 -

§ 543

Volltext anzeigen

ECLI:DE:BGH:2016:091116UVIIIZR73.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 73/16 Verkündet am: 9. November 2016 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Satz 2 a) § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt eine Abwägung der beiderseitigen Interes- sen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles; hierzu gehören auch etwaige Härtegründe auf Seiten des Mie- ters (Bestätigung des Senatsurteils vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 3; hier: Besorgnis einer ernsthaften Verschlechterung des Gesundheitszustands einer 97-jährigen, bettlägerigen Mieterin infolge eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häuslichen Umgebung und Pflegesituation). b) Bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Le- bensgefahr sind die Gerichte im Hinblick auf Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG gehal- ten, ihre Entscheidung auch verfassungsrechtlich auf eine tragfähige Grund- lage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Das kann bei der Gesamtabwä- gung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4). BGH, Urteil vom 9. November 2016 - VIII ZR 73/16 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. November 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 20. Januar 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die im Jahr 1919 geborene Beklagte zu 1 hat zusammen mit ihrem zwi- schenzeitlich verstorbenen Ehemann von den Eltern (Rechtsvorgängern) der Klägerin im Jahr 1955 eine Dreizimmerwohnung in München S. und im Jahr 1963 zusätzlich eine in demselben Gebäude und Stockwerk gelegene Ein- zimmerwohnung angemietet. Die Klägerin selbst wohnt in W. . Die (bettlägerige) Beklagte zu 1, für die wegen einer Demenzerkrankung eine Betreuung angeordnet ist, bewohnt die Dreizimmerwohnung. Der Beklagte zu 2 bewohnt seit dem Jahr 2000 die Einzimmerwohnung und pflegt die Beklag- te zu 1 ganztägig. Er ist außerdem seit dem Jahr 2007 ihr Betreuer mit dem Aufgabenkreis Gesundheitsfürsorge, Aufenthaltsbestimmung und Vertretung gegenüber Behörden. Als weiterer Betreuer der Beklagten zu 1 ist ein Rechts- 1 2 - 3 - anwalt mit den Aufgabenkreisen Vermögenssorge, Wohnungsangelegenheiten und Kontrolle des zwischen den Beklagten abgeschlossenen Pflegevertrages bestellt. Im Jahr 2007 äußerte die Klägerin gegenüber dem Betreuungsgericht Bedenken hinsichtlich der Person des Beklagten zu 2 als Betreuer. Im Jahr 2010 versuchte die Klägerin, bei dem Betreuungsgericht auf die Entbindung des Beklagten zu 2 hinzuwirken. Das Betreuungsgericht und die Landeshauptstadt München sprachen sich jedoch mit Rücksicht auf die als uneingeschränkt posi- tiv beurteilte Pflege für eine Fortdauer der Betreuung und Pflege aus. Im Zeit- raum 2010/2011 schrieb der Beklagte zu 2 wiederholt Briefe und E-Mails mit beleidigendem Inhalt an Nachbarn und die Klägerin. In der Folgezeit gab die Klägerin die Hausverwaltung an ihren geschiedenen Ehemann ab. Dieser wandte sich mit Schreiben vom 31. März 2015 an die Beklagten mit der Bitte, ein Fahrrad aus dem Hausflur zu entfernen. Dies lehnte der Beklagte zu 2 mit einer beleidigenden E-Mail an den Verwalter ab, unter anderem mit den Worten "eure beschissene/verschissene Anfeindungscharakter". Die Klägerin erklärte daraufhin mit Anwaltsschreiben vom 21. April 2015, das an den als Betreuer der Beklagten zu 1 bestellten Rechtsanwalt als deren gesetzlichen Vertreter adressiert war, die fristlose Kündigung der Mietverhält- nisse. Dies veranlasste den Beklagten zu 2 zu einer E-Mail vom 24. April 2015, in der er der Klägerin "Hausverbot" erteilte, "perverse Anfeindungstendenzen" beklagte und die Klägerin unter anderem als "feige Lästerin" bezeichnete. Die Klägerin kündigte daraufhin mit weiterem Anwaltsschreiben vom 27. April 2015 erneut fristlos und - nach einer weiteren grob beleidigenden E-Mail des Beklag- ten zu 2 an den Verwalter - nochmals mit Schreiben vom 6. Mai 2015. Das Betreuungsgericht hat die Bestellung des Beklagten zu 2 als Be- treuer der Beklagten zu 1 in Kenntnis seines Verhaltens aufrechterhalten. 3 4 5 - 4 - Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe beider Wohnun- gen (gegen beide Beklagte) sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten (insoweit nur gegen die Beklagte zu 1) gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat der Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils statt- gegeben. Mit der vom Senat zugelassenen Revision begehren die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabe- anspruch zu, weil jedenfalls die fristlose Kündigung vom 6. Mai 2015 nach § 543 Abs. 1 BGB begründet sei und die Mietverhältnisse mit der Beklagten zu 1 beendet habe. Der Beklagte zu 2 habe die Klägerin und ihre Hausverwal- tung unter anderem als "Terroristen" und "naziähnlichen braunen Misthaufen" bezeichnet, die er "in den Knast schicken" und dazu veranlassen werde, "seine Stiefel und die benutzte Windel der Beklagten zu 1 zu lecken". Bei derart gro- ben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer weiteren Vertragsfortsetzung auf der Hand. Es habe seitens der Klägerin auch keine Provokation vorgelegen, die das Verhalten des Beklagten zu 2 in einem milderen Licht erscheinen lasse. Vielmehr habe die Klägerin, soweit aus den Akten ersichtlich, stets einen sach- lichen Ton bewahrt. 6 7 8 9 - 5 - Die Beklagte zu 1 als Mieterin habe die Beleidigungen zwar weder selbst ausgesprochen noch gutgeheißen. Sie müsse sich aber das schuldhafte Ver- halten des Beklagten zu 2 zurechnen lassen, weil sie diesem die Einzimmer- wohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen habe. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts führe es zu keiner anderen Beurteilung, dass die Beklagte zu 1 schuldunfähig und dem Verhalten des Be- klagten zu 2 gegenüber der Klägerin schutzlos ausgeliefert sei. Zwar habe der Beklagte zu 2 die hilflose Beklagte zu 1 in den streitgegenständlichen Konflikt geführt. Für eine "Billigkeitskorrektur" bleibe indes auf der Tatbestandsebene des § 543 Abs. 1 BGB kein Raum. Eine "Verschiebung der Zumutbarkeitsgren- ze", wie sie das Amtsgericht in Betracht gezogen habe, komme nur in Betracht, wenn der schuldlos handelnde Mieter selbst "aufgrund seines natürlichen Hand- lungswillens" Rechte des Vermieters verletzt habe. In derartigen Fällen könne es angesichts der Schuldlosigkeit des Mieters geboten sein, dem Vermieter ein gesteigertes Maß an Toleranz abzuverlangen. Hier habe sich die Klägerin aber nicht einer schuldlosen Person gegenüber gesehen, sondern einem mit Be- dacht und offen zur Schau getragener Verachtung handelnden Betreuer. Die Beklagte zu 1 habe zwar angesichts der langen Dauer des Mietver- hältnisses ein erhebliches Bestandsinteresse. Die Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien ergebe jedoch, dass der Klägerin angesichts der Schwere der Beleidigungen ein Festhalten am Mietvertrag nicht mehr zuzumuten sei. Die in der Person der Beklagten zu 1 liegenden Härtegründe könnten nur im Rahmen der Sozialklausel (§§ 574, 574a BGB) berücksichtigt werden, die im Rahmen einer fristlosen Kündigung indes nach allgemeiner Auffassung keine Anwendung finde. 10 11 12 13 - 6 - Die Kammer verkenne nicht, dass die Beklagte aufgrund ihrer geistigen und körperlichen Verfassung und ihrer Abhängigkeit vom Verhalten des Beklag- ten zu 2 in hohem Maße schutzwürdig sei. Billigkeitserwägungen und die Be- rücksichtigung von Härtegründen dürften jedoch auf der Tatbestandsebene bei der Frage, ob das streitige Mietverhältnis beendet worden sei, nach der Geset- zessystematik keine Rolle spielen. Für den schutzbedürftigen Mieter halte die Rechtsordnung andere Instrumente bereit, die auch nach Beendigung des Mietverhältnisses unerträgliche Härten abfedern könnten. So bleibe es der Be- klagten zu 1 unbenommen, mit einem Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO die Zwangsräumung auf ihre Vereinbarkeit mit den guten Sitten überprü- fen zu lassen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung können ein Anspruch der Klägerin auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnungen und die insoweit gel- tend gemachte Nebenforderung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat die zur Beurteilung einer fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gebotene Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls rechtsfehlerhaft un- terlassen, indem es die in der Person der Beklagten zu 1 liegenden Härtegrün- de außer Betracht gelassen und diese - in Verkennung der gesetzlichen Syste- matik und der sich mit Rücksicht auf drohende gesundheitliche Beeinträchti- gungen stellenden verfassungsrechtlichen Anforderungen - darauf verwiesen hat, bereits vorliegende Härtegründe erst bei drohender Zwangsräumung im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens nach § 765a ZPO vorzubringen. 14 15 - 7 - 1. Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur Kündi- gung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Diese Würdigung obliegt zwar in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob sie auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachen- grundlage beruht, alle relevanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zutreffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (Se- natsurteile vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, NZM 2005, 300 unter II 4; vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03, NJW 2005, 2552 unter II 3; vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, NJW 2014, 2566 Rn. 12). Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts jedoch nicht stand. Das Berufungsgericht hat mit den in der Person der Beklagten zu 1 lie- genden Härtegründen wesentliche Umstände unberücksichtigt gelassen und dabei auch die verfassungsrechtlichen Anforderungen verkannt, die im vorlie- genden Fall an die Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB zu stellen sind. 2. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass es sich bei den wiederholten und ungewöhnlich groben Beleidigungen, die der Be- klagte zu 2 im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis vielfach in E-Mails oder Schreiben an die Klägerin beziehungsweise ihren Verwalter geäußert hat, um schwerwiegende Vertragsverletzungen handelt, die sich die Beklagte zu 1 schon deshalb zurechnen lassen muss, weil sie dem Beklagten zu 2 die Ein- zimmerwohnung zum selbständigen Gebrauch überlassen hat (§ 540 Abs. 2 BGB). Im Übrigen sind auch Besucher, die sich im Einverständnis mit dem Mie- ter in der Wohnung aufhalten, im Hinblick auf die Einhaltung des Hausfriedens als Erfüllungsgehilfen des Mieters anzusehen, deren Verhalten sich dieser mit- 16 17 - 8 - hin nach § 278 BGB zurechnen lassen muss (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 540 Rn. 42). Nach den Gesamtumständen liegt es zudem auf der Hand, dass der zum gesetzlichen Vertreter (Betreuer) mit dem Aufgaben- kreis Wohnungsangelegenheiten, Vermögenssorge und Kontrolle des zwischen den beiden Beklagten abgeschlossenen Pflegevertrages bestellte Rechtsan- walt, der die Beklagte zu 1 in den Vorinstanzen auch gerichtlich vertreten hat, den Aufenthalt des Beklagten zu 2 in den streitigen Wohnungen, der schon zur Durchführung der Pflege erforderlich ist, billigt. Ungeachtet der persönlichen Schuldlosigkeit der Beklagten zu 1 liegen deshalb schwerwiegende (schuldhaf- te) Verletzungen des Mietvertrages vor. 3. Vergeblich macht die Revision allerdings geltend, das Berufungsge- richt habe verkannt, dass die Äußerungen des Beklagten zu 2 mit Rücksicht auf sein "Temperament" und das Verhalten der Klägerin, unter anderem die von ihr im Jahr 2010 unternommenen Versuche, auf eine Ablösung des Beklagten zu 2 als Betreuer hinzuwirken, nicht als schwerwiegende Vertragsverletzung oder zumindest in einem milderen Licht zu sehen seien. Damit setzt die Revision lediglich ihre eigene Wertung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts, zeigt aber einen Rechtsfehler nicht auf. Es liegt im Übrigen auf der Hand, dass die im Jahr 2015 vom Beklagten zu 2 gegenüber der Kläge- rin geäußerten groben Formalbeleidigungen weder dadurch zu entschuldigen sind, dass sie im Jahr 2010 zur Überprüfung der Situation der Beklagten zu 1 die Betreuungsbehörde eingeschaltet hat, noch dadurch, dass sie den Beklag- ten zu 2 in jüngerer Zeit aufgefordert hat, sein Fahrrad und andere Gegenstän- de aus dem Hausflur zu entfernen. Nach den Feststellungen des Berufungsge- richts hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten zu 2 stets einen sachlichen Ton bewahrt; übergangenen Sachvortrag, aus dem sich Anhaltspunkte dafür ergäben, dass das Verhalten der Klägerin als "schikanös" oder "provozierend" einzuordnen sein könnte, zeigt die Revision nicht auf. 18 - 9 - 4. Das Berufungsgericht hat indes verkannt, dass zu den bei der Abwä- gung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB) auch die im Hinblick auf die Situation der Beklagten zu 1 vorgebrachten schwerwiegenden persönlichen Härtegründe gehören. Zwar findet die soge- nannte Sozialklausel (§§ 574, 574a BGB), die in Härtefällen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses - gegebenenfalls auch zu im Urteil festzusetzenden Be- dingungen (§ 574a Abs. 2 BGB) - ermöglicht, gegenüber einer fristlosen Kündi- gung keine Anwendung (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB), wie das Berufungsgericht zumindest im Ansatz richtig gesehen hat. Das heißt aber - selbstverständlich - nicht, dass Härtegründe bei der Gesamtabwägung einer nach der Generalklau- sel des § 543 Abs. 1 BGB erklärten Kündigung außer Betracht zu bleiben hät- ten oder - wie das Berufungsgericht gemeint hat - ausschließlich im Vollstre- ckungsverfahren zu berücksichtigen wären. a) § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt - im Gegensatz zu den in § 543 Abs. 2 BGB geregelten Kündigungsgründen, die eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht zulassen (vgl. dazu Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 21) - ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzel- falles bei der Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit einer weiteren Ver- tragsfortsetzung vor. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu be- schränken und deren Berücksichtigung ausschließlich in das Vollstreckungsver- fahren zu verschieben, verbietet sich mithin bereits aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung (Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, aaO unter II 3). 19 20 - 10 - b) Die Einbeziehung der schwerwiegenden persönlichen Härtegründe ist zudem auch verfassungsrechtlich aufgrund der Ausstrahlungswirkung der Grundrechte geboten. Aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG folgt, dass die Gerichte bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr verfas- sungsrechtlich gehalten sind, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen (BVerfG WM 2016, 1449, 1450; NJW-RR 2014, 584, 585; NZM 2005, 657, 658 f.; NJW 1991, 3207) und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen (BVerfG NJW 1998, 295, 296; vgl. auch BVerfG NJW-RR 2001, 1523 f.; BGH, Beschluss vom 28. Januar 2016 - V ZB 115/15, NJW-RR 2016, 336 Rn. 6, 10 ff.). Im Zusammenhang mit § 765a ZPO entspricht es daher ständiger Recht- sprechung des Bundesgerichtshofs, dass bei der Beurteilung, ob die Zwangs- räumung für den Schuldner und ehemaligen Mieter eine sittenwidrige Härte darstellt, das Grundrecht auf Leben und körperliche Unversehrtheit maßgeblich berücksichtigt werden muss (BGH, Beschlüsse vom 16. Juni 2016 - I ZB 109/15, WM 2016, 1606 Rn. 12; vom 4. Mai 2005 - I ZB 10/05, BGHZ 163, 66, 72; jeweils mwN). In besonders gelagerten Einzelfällen kann in diesen Fallge- staltungen daher die Vollstreckung sogar für einen längeren Zeitraum und - in absoluten Ausnahmefällen - auf unbestimmte Zeit einzustellen sein (st. Rspr.; zuletzt BVerfG WM 2016, 1449, 1450; BGH, Beschluss vom 4. Mai 2005 - I ZB 10/05 aaO S. 72 f.; jeweils mwN). Ebenso müssen die Grundrechte des Mieters und insbesondere das Recht auf Leben und körperliche Unversehrtheit bei der Gesamtabwägung nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB berücksichtigt werden. Das kann zur Folge haben - was vom Gericht im Einzelfall zu prüfen ist -, dass ein wichtiger Grund für eine 21 22 23 24 - 11 - außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt (vgl. Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03, aaO unter II 4). c) Die Beklagten haben insoweit, wie die Revision unter Bezugnahme auf deren Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen zutreffend rügt, geltend gemacht, dass die Beklagte zu 1 auf die Betreuung durch den Beklagten zu 2 in ihrer bis- herigen häuslichen Umgebung angewiesen sei und bei einem Wechsel der Be- treuungsperson oder einem Umzug schwerwiegendste Gesundheitsschäden zu besorgen seien. Hierzu hat das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine konkreten Feststellungen getroffen. Es ist aber jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der hochbetagten Beklagten zu 1 - die ihr Leben weitgehend in den streitgegenständlichen, schon von den Eltern der Klägerin angemieteten Wohnungen verbracht hat - trotz der (fast "zwang- haft" anmutenden) Beleidigungen gröbster Natur, zu denen sich der Beklagte zu 2 - offenbar ohne den geringsten nachvollziehbaren Anlass - immer wieder in Schreiben und E-Mails hinreißen lässt, nicht unzumutbar ist, wenn bei der Be- klagten zu 1 für den Fall eines erzwungenen Wechsels der bisherigen häusli- chen Umgebung und Pflegesituation schwerwiegende gesundheitliche Beein- trächtigungen zu besorgen sind. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil die erforderlichen weiteren Feststellungen - unter sachkun- 25 26 - 12 - diger Beratung - sowie die erforderliche Gesamtabwägung nachzuholen sind. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 14.08.2015 - 417 C 11029/15 - LG München I, Entscheidung vom 20.01.2016 - 14 S 16950/15 -

LG Berlin 64 S 91/18

Volltext anzeigen

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Eigenbedarf Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Berlin 64. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 18.12.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 64 S 91/18 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 242 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 BGB, § 574a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarf Ausschluss von Härtegründen nach grundloser Ablehnung des Vermieterangebots auf Anmietung einer zumutbaren Alternativwohnung; Eigenbedarfs- und Härtefallprüfung bei einer Vermieterkündigung Leitsatz 1. Wird die Abweisung einer Räumungsklage darauf gestützt, dass der Vermieter die Ernsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht habe beweisen können, erwächst damit nicht in Rechtskraft, dass der im Kündigungsschreiben beschriebene Eigenbedarf die Beendung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen könne. Kündigt der Vermieter in so einem Fall erneut und strengt eine weitere Räumungsklage an, liegt keine unzulässige „Wiederholungskündigung“ im Sinne einer Kündigung vor, die auf eben jene Gründe gestützt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden (Anschluss BAG, Urt. v. 20. Dezember 2012 - 2 AZR 867/11, NZA 2013, 1003 ff.).(Rn.17) 2. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine „Sozialauswahl“ vornehmen, noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen.(Rn.21) 3. Da die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, kann der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte im Sinne der §§ 574 ff. BGB darstellen. Bietet der Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung im selben Haus zu im Wesentlichen den bisherigen entsprechenden Mietkonditionen an und weist der Mieter dieses Angebot ohne triftige Begründung zurück, kann er sich im Rahmen der Härtefallprüfung aber nicht mehr darauf berufen, dass er keinen ihm nach Lage, Ausstattung und Preis zumutbaren Ersatzwohnraum anmieten könne.(Rn.26) 4. Das Gericht ist zur Aufklärung einer behaupteten Räumungsunfähigkeit aus gesundheitlichen Gründen nur dann zur Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet, wenn der Zusammenhang zwischen einem erzwungenen Wohnungswechsel und schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substantiiert und schlüssig vorgetragen wird. Beschränken sich die vorgelegten ärztliche Atteste auf eine Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen des Mieters und die Mitteilung, ihm sei ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten, ist damit noch nicht schlüssig dargetan, dass dem Mieter selbst ein Umzug um eine Etage innerhalb ein und des selben Miethauses nicht möglich oder zuzumuten sei (Abgrenzung BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, GE 2019, 913 ff. und BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, GE 2019, 905 ff., Leitsatz 1c. und Rn. 45 ff.).(Rn.31) Verfahrensgang vorgehend AG Charlottenburg, 11. April 2018, 215 C 253/17 nachgehend BGH, 9. Februar 2021, VIII ZR 11/20, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen Tenor Auf die Berufung der Klägerin wird das am 11. April 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 215 C 253/17 - geändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, die 137,45m² große Wohnung in der, in 1... Berlin, ..., bestehend aus vier Zimmern, 1 Kammer, Küche, 2 Korridoren, Diele, Bad und Toilette nebst 1 Kellerraum zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.000,00 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Revision wird nicht zugelassen. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. März 2020 gewährt. Der Streitwert wird auch für den zweiten Rechtszug auf 7.461,96 € (12 x 621,83 € Räumung) festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung der ihr seit ... 1970 vermieteten Wohnung in Anspruch. Ebenso wie im Rahmen des früheren Verfahrens AG Charlottenburg 233 C 206/15 = LG Berlin 18 S 40/16 stützt sie sich auf Eigenbedarf ihres Gesellschafters ..., der die Wohnung gemeinsam mit seinem langjährigen Lebensgefährten ... künftig zu Wohnzwecken nutzen wolle. Randnummer 2 Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Klägerin am 18. April 2018 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat die Kündigung vom 1. Dezember 2016 als unwirksam angesehen; wie schon im Vorverfahren habe es sich auf Grund der Beweisaufnahme nicht die Überzeugung verschaffen können, dass der Eigennutzungswunsch hinreichend konkretisiert und verfestigt sei, um das Räumungsbegehren tragen zu können. Randnummer 3 Mit der am 16. April 2018 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 6. Juli 2018 an diesem Tag begründeten Berufung greift die Klägerin das Urteil in vollem Umfang an und will weiterhin Räumung sowie Herausgabe der Wohnung erreichen. Randnummer 4 Im Verlaufe des Berufungsverfahrens hat das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Mieterin ..., die eine Wohnung im Gebäude ... im 3. OG rechts bewohnte, geendet; diese stand seit dem 31. Juli 2018 leer und wird jedenfalls seit November 2019 durch den Gesellschafter ...der Klägerin genutzt. Randnummer 5 Die Klägerin trägt vor, die Beweiswürdigung des Amtsgerichts sei fehlerhaft und sein Schluss, der Klage liege eine bloße Vorratskündigung zu Grunde, sei zu korrigieren. Die Kündigung sei auch nicht missbräuchlich erfolgt, denn die Klägerin sei darin frei, welche Wohnung aus ihrem Bestand sie ihrem Gesellschafter zur Verfügung stellen wolle. Die Wohnungsauswahl beruhe auf vernünftigen Erwägungen, insbesondere seien die Wohnungen im Hause ... im 3. OG rechts und die Ende Juli 2018 frei gewordene Wohnung im Gebäude ... im 3. OG rechts nach Schnitt, Ausstattung und Lage für die Zwecke ihres Gesellschafters ... und seines Lebensgefährten nicht vergleichbar gut geeignet wie die streitgegenständliche Wohnung. Erstmals im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 20. November 2019 hat die Klägerin geltend gemacht, dass eine Wohnung oberhalb des zweiten Obergeschosses für ihren Gesellschafter ...auch deswegen nicht geeignet sei, weil dieser leidenschaftlicher Rennrad- und Radfahrer sei. Er nehme sein Fahrrad stets mit in die Wohnung, wozu er die Treppe benutzen müsse, da der Fahrstuhl zu klein sei. Dem Räumungsverlangen stünden Härtegründe nicht entgegen. Den von der Beklagten vorgelegten Attesten sei nicht zu entnehmen, dass in Folge eines Umzuges eine Gesundheitsverschlechterung eintreten könne. Die Beklagte habe im Übrigen nicht dargetan, dass sie sich überhaupt auf Wohnungssuche begeben und sich um eine Ersatzwohnung bemüht habe, könne sich mithin nicht darauf berufen, dass es an angemessenen Ersatzwohnraum fehle. Das Angebot der Klägerin, die Wohnung im Gebäude ... im 3. OG rechts zu den für die aktuelle Wohnung vereinbarten Mietkonditionen anzumieten habe sie nicht wahrgenommen, sondern gegenüber ihrem Gesellschafter ...geäußert, sie sei zu alt und wolle nicht mehr umziehen. Hilfsweise, müsse das Mietverhältnis auf den Härteeinwand der Beklagten auch nur befristet fortgesetzt werden, sei dies der Klägerin jedenfalls nur dann zuzumuten, wenn die Miete angemessen erhöht werde, sodass sie sich der ortsüblichen Vergleichsmiete zumindest annähere. Randnummer 6 Die Klägerin beantragt, Randnummer 7 wie erkannt. Randnummer 8 Die Beklagte beantragt, Randnummer 9 die Berufung zurückzuweisen, Randnummer 10 hilfsweise, der Beklagten eine großzügige Räumungsfrist zu gewähren. Randnummer 11 Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihren erstinstanzlichen Vortrag. Die Begründung der Eigenbedarfskündigung vom 1. Dezember 2016 decke sich mit derjenigen im Vorprozess; die Kündigung sei schon deswegen rechtswidrig und missbräuchlich. Die Angaben des Zeugen ..., er habe sich gemeinsam mit dem Geschäftsführer ... der Klägerin für die von der Beklagten gemietete Wohnung entschieden, sei daher unglaubhaft und widerspreche den Angaben im Vorprozess, wonach Herr ...die Wohnung allein ausgesucht habe; der Zeuge ... habe die Wohnung nach wie vor nicht besichtigt und wisse nicht mal, ob zur Wohnung ein Keller gehöre oder nicht. Tatsächlich habe der Zeuge gar kein Interesse daran, mit Herrn ... zusammen in eine gemeinsame Wohnung zu ziehen. Er wohne in Wahrheit weiterhin in der Wohnung ... in 1... Berlin, die er auch weiterhin als Geschäftssitz nutze. Dass er tatsächlich weiterhin alleine wohnen wolle, habe er durch seine Angabe offenbart, er hoffe, seine Mutter nur vorübergehend unterstützen zu müssen und bald wieder „selbstständig“ wohnen zu können. Auch die Gründe für die Auswahl der von der Beklagten gemieteten Wohnung seien offensichtlich vorgeschoben; tatsächlich gehe es der Klägerin nur darum, das älteste aller von ihr geführten Mietverhältnisse mit der niedrigsten Quadratmetermiete zu beenden, um wirtschaftlich zu profitieren. Die Angabe, Herr ... und sein Partner wollten aus persönlichen Gründen nicht höher als im zweiten Obergeschoss wohnen, könne darüber nicht hinwegtäuschen; die erst im Termin vom 20. November 2019 verspätet vorgeschobene Begründung, für den Geschäftsführer der Klägerin sei es zu unbequem, sein Fahrrad regelmäßig bis in die dritte Etage oder noch höher zu tragen, entbehre nicht einer gewissen Pikanterie, nachdem das Haus ... über einen selbstverständlich auch für Fahrräder geeigneten Fahrstuhl verfüge und zudem auch Wohnungen im 3. OG mit Kellerraum vermietet seien. Tatsächlich seien sowohl die Dreizimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... als auch die Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... ohne Einschränkungen geeignet, den von der Klägerin behaupteten Eigennutzungswunsch zu befriedigen, sodass das Räumungsverlangen rechtsmissbräuchlich sei. In Wahrheit habe der Geschäftsführer ... der Klägerin die Wohnung in der ... jedenfalls für geschäftliche Gründe genutzt, was der Geschäftsführer der ... GmbH gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten telefonisch bestätigt habe. Unstreitig wohne er nunmehr in der Vierzimmerwohnung in der .... Die Behauptung, der Eigenbedarf sei nur in der von der Beklagten genutzten Wohnung im zweiten Obergeschoss zu verwirklichen, stütze die Klägerin auf die abstrusen Begründungen, man könne in Wohnungen im ersten Obergeschoss von der Straße aus hineinsehen und es sei unzumutbar, ein Fahrrad höher als in das zweite Obergeschoss zu tragen; das Vorbringen sei nicht nur widersprüchlich und gegenläufig, sondern bestätige im Ergebnis, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben sei. Das Mietverhältnis müsse jedenfalls deswegen fortgeführt werden, weil der Verlust der Wohnung für die Beklagte eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Der Hinweis der Kammer vom 10. Juli 2019, die vorgelegten Atteste der Ärzte Dr. ... vom 29. November 2017 (vgl. Anlage B11, Bl. I/104 d. A.), vom 20. Mai 2019 (vgl. Bl. II/121 d. A.) und vom 20. August 2019 (vgl. Bl. II/218 d. A.) sowie Dr. ...vom 20. November 2017 (vgl. Anlage B10, Bl. I/103 d. A.), vom 19. August 2019 (vgl. Anlage B14, Bl. II/217 d. A.) und vom 18. November 2019 (vgl. Bl. III/37 d. A.) reichten nicht aus, sei unverständlich. Die Ärzte hätten deutlich zum Ausdruck gebracht, dass die Beklagte weder physisch noch psychisch in der Lage sei, einen Umzug durchzuführen; ein erzwungener Wohnungswechsel würde zu erheblichen Aufregungen führen, denen die Beklagte körperlich nicht mehr gewachsen sei. Dem müsse die Kammer nachgehen und die benannten Ärzte als Zeugen hören sowie ein Sachverständigengutachten einholen. Der Bundesgerichtshof habe wiederholt ausgeführt, dass immer dann, wenn von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht würden, das Gericht sich mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche kratzendes Bild davon zu verschaffen habe, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden seien. Ein Umzug in die von der Klägerin angebotene Ausweichwohnung im 3. OG rechts im Hause ...komme mithin von vorne herein nicht in Betracht. Die Annahme der Kammer, der Beklagten sei es zuzumuten, diese Wohnung zu den angebotenen Konditionen anzumieten, sei aber ohnehin unverständlich. Wenn die Wohnung wegen ihres ungünstigen Schnitts für den Gesellschafter der Klägerin keine zumutbare Alternative darstelle, müsse dies auch für die Beklagte gelten. Eine Alternativwohnung müsse schließlich auch die Möbel der Beklagten aufnehmen können, was aber im Hinblick auf ihre große Einbauküche und mehrere größere Einbauschränke angesichts der kleinen Zimmer und der kleinen Küche für die angebotene Wohnung nicht zutreffe. Die 82jährige Beklagte sei Vertriebene und solle nun nach über fünf Jahrzehnte währender Verwurzelung in ihrer ersten und einzigen Wohnung erneut vertrieben werden. Die Klägerin habe zudem mit Schreiben vom 27. Mai 2019 eine „Mieterhöhung“ erklärt, um zusätzlichen Druck auf ihre schwer kranke Mieterin auszuüben, damit aber zugleich offenbart, dass sie natürlich auch selber vom Fortbestand des Mietverhältnisses ausgehe. Randnummer 12 Die Kammer hat die Akten AG Charlottenburg 233 C 206/15 = LG Berlin 18 S 40/16 sowie AG Charlottenburg 216 C 289/15 = LG Berlin 18 S 49/16 beigezogen. Mit Beschluss vom 5. März 2019 (vgl. Bl. II/60 f. d. A.) hat sie darauf hingewiesen, dass sie die Bedenken des Amtsgerichts gegen die Ernsthaftigkeit und Verfestigung des behaupteten Eigennutzungswunsches an Hand der protokollierten Angaben des Zeugen ...nicht teile, jedoch den Härteeinwand der Beklagten für schlüssig halte. Die Beklagte werde eine vergleichbar großzügige Alternativwohnung zu annähernd vergleichbar günstigen Mietbedingungen wohl nicht finden können, während sich der Eigennutzungswunsch des Gesellschafters der Klägerin ohne wesentliche Einschränkungen auch in einer anderen Wohnung der Klägerin verwirklichen lasse. Gleichzeitig hat die Kammer die Sache dem Vorsitzenden als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Randnummer 13 Die Klägerin hat der Beklagten mit Schriftsatz vom 19. Juni 2019 „vorsorglich und äußerst hilfsweise“ angeboten, die Wohnung im 3. OG rechts im Hause ...zur gleichen Bruttokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche anzumieten, die die Beklagte für die aktuelle Wohnung bezahlt (vgl. Bl. II/163 f. d. A.). Die Beklagte hat daraufhin angekündigt, sie wolle sich dem Angebot nicht grundsätzlich verschließen und die Alternativwohnung „Ende August / Anfang September“ einmal besichtigen. Am 8. August 2019 hat der Gesellschafter ... der Klägerin die Beklagte sodann ohne vorherige Terminansprache persönlich aufgesucht, an der Wohnungstür geklingelt, eine sofortige Besichtigung der Wohnung im dritten Obergeschoss angeboten und die Beklagte aufgefordert, sich die Wohnung anzusehen. Die Beklagte hat dies abgelehnt. Sie trägt vor, sie sei auf Grund des Verhaltens des Gesellschafters der Klägerin verängstigt; dieser habe sich nicht vorgestellt, sondern sie bedrängt. Sie leide deswegen, wegen der Kündigungen und wegen modernisierungsbedingter Lärmbeeinträchtigungen im Haus unter Angstzuständen und habe sich in psychiatrische Behandlung begeben müssen; ihr sei daher kurzfristig ohnehin kein Umzug möglich. Randnummer 14 Die Kammer hat mit Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) weitere Hinweis erteilt. Sie hat sodann Beweis erhoben über die von der Klägerin behaupteten Eigenbedarfsgründe durch Parteivernehmung ihres Gesellschafters ...und durch Vernehmung des Zeugen .... Wegen der Einzelheiten und des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 20. November 2019 (vgl. Bl. III/39 ff. d. A.) Bezug genommen. II. Randnummer 15 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Randnummer 16 2. Die Berufung hat auch Erfolg, denn die Klage ist zulässig und begründet. Der vorangegangene Räumungsrechtsstreit steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Die Kammer ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass die Klägerin die von der Beklagten genutzte Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB für ihren Gesellschafter ... benötigt; die Kündigung vom 1. Dezember 2016 führte folglich zur Beendung des Mietverhältnisses. Das beendete Mietverhältnis ist auf den Widerspruch der Beklagten nicht gemäß §§ 308a ZPO, 574, 574a BGB befristet oder unbefristet fortzusetzen, denn die Härteeinwände der Beklagten greifen nicht durch. Die Beklagte hat nicht schlüssig dargetan, dass ihr ein Umzug in eine andere Wohnung aus gesundheitlichen Gründen von vorne herein unzumutbar sei. Die Beklagte kann sich auch nicht darauf berufen, dass kein Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen verfügbar sei. Sie hat nicht dargetan, dass sie sich überhaupt um eine Ausweichwohnung bemüht hätte; die ihr von der Klägerin zu jedenfalls akzeptablen Mietkonditionen angebotene Alternativwohnung hat sie ohne triftige Begründung abgelehnt. Randnummer 17 a) Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage als zulässig angesehen, obwohl das in dem vorangegangenen Verfahren rechtskräftig zurückgewiesene Räumungsbegehren auf die auch vorliegend geltend gemachten Eigenbedarfsgründe gestützt war. Eine unzulässige „Wiederholungskündigung“ im Sinne einer Kündigung, die auf eben jene Gründe gestützt wird, die bereits in einem früheren Verfahren rechtskräftig als materiell unzureichend beurteilt wurden (vgl. BAG - 2 AZR 867/11 -, Urt. v. 20.12.2012, NZA 2013, 1003 ff., zitiert nach juris), liegt hier nicht vor. Das gilt schon deswegen, weil die Klage im vorangegangenen Prozess gerade nicht mit der Begründung abgewiesen wurde, der im Kündigungsschreiben bezeichnete Eigenbedarf könne die Beendung des Mietverhältnisses nicht tragen. Die Klageabweisung wurde vielmehr darauf gestützt, dass die Klägerin die Ernsthaftigkeit und hinreichende Verfestigung des Eigennutzungswunsches nicht beweisen konnte. Es liegt auf der Hand, dass sich ein (noch) nicht hinreichend verfestigter Eigenbedarf weiter ausbilden und dann womöglich eine Kündigung tragen kann. Randnummer 18 b) So liegt es hier; die neuerliche Eigenbedarfskündigung ist wirksam. Die Kammer ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der im Kündigungsschreiben vom 1. Dezember 2016 beschriebene Eigenbedarf vorliegt und die Klägerin die von der Beklagten genutzte Wohnung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötigt, um sie ihrem Gesellschafter ... zu Wohnzwecken zu überlassen. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die neuerliche Eigenbedarfskündigung der Klägerin weder widersprüchlich, noch offensichtlich vorgeschoben oder rechtsmissbräuchlich. Die Kammer hat bereits mit Beschluss vom 5. März 2019 (vgl. Bl. II/60 f. d. A.) darauf hingewiesen, dass der zweite Rechtsstreit mit im Wesentlichen gleichen, lediglich an Verlauf und Ausgang des ersten Verfahrens angepassten und konkretisierten Vortrag nicht zwingend auf einen Missbrauch des Kündigungsrechts hindeutet, sondern ebenso gut den Schluss zulässt, dass es dem Gesellschafter der Klägerin und seinem Lebenspartner wirklich ernst damit sei, die Wohnung für sich zu nutzen. Randnummer 19 Der Zeuge ... hat den Eigennutzungswunsch des Gesellschafters ... der Klägerin schon im Rahmen seiner erstinstanzlichen Vernehmung bestätigt. Die Bedenken des Amtsgerichts gegen dessen Verfestigung hält die Kammer, wie im Beschluss vom 5. März 2019 ausgeführt, nicht für durchgreifend und hat deswegen gemäß § 448 ZPO von Amts wegen angeordnet, den Gesellschafter ... der Klägerin ergänzend als Partei zu hören. Dieser sowie der nochmals gehörte Zeuge ... haben einen glaubwürdigen Eindruck gemacht. Sie haben jeder für sich und ohne einander zu widersprechen glaubhaft geschildert, dass sie schon seit mehreren Jahren beabsichtigten, zusammen eine Wohnung zu beziehen, Herr ... großen Wert darauf lege, nicht mehr zur Miete, sondern in dem Familienanwesen zu wohnen und dies maßgebliche Motivation für die erste Kündigung und den ersten Räumungsrechtsstreit gewesen sei. Auch die weitere Schilderung, dass beide gemeinsam die Auswahl ihrer Wunsch-Wohnung unter dem Eindruck des ersten Rechtsstreits überprüft und an Hand der im einzelnen genannten Kriterien zusammen nachvollzogen hätten, bevor die neuerliche Kündigungserklärung ausgebracht worden sei, hält die Kammer für nachvollziehbar und glaubhaft. Randnummer 20 Der streitige Eigenbedarf liegt damit tatsächlich vor. Denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind schon dann erfüllt, wenn der Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht und auf vernünftigen, der Rechtsordnung nicht widersprechenden Erwägungen beruht (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87 -, BGHZ 103, 91 ff.; BVerfG, Urteil vom 14. Februar 1989 - 1 BvR 308/88 -, BVerfGE 79, 292 ff.). Daran bestehen hier keine Zweifel. Die Kammer hält nach deren zeugenschaftlichen Vernehmung für ausgeschlossen, dass der Gesellschafter ... der Klägerin und der Zeuge ... tatsächlich kein Paar seien, in Wirklichkeit nicht zusammen wohnen wollten, dafür in Wahrheit nicht die an die Beklagte vermietete Wohnung ausgewählt oder diese Wahl nur getroffen hätten, um der Beklagten zu schaden und ein ertragsarmes Mietverhältnis zu beenden; für ihre Behauptung, der Zeuge ... bewohne entgegen seinen Angaben vom 20. November 2019 weiterhin die Wohnung in der ... und wolle gar nicht mit Herrn ... zusammen ziehen, hat die Beklagte keine nachvollziehbare Grundlage. Dass die beiden Herren bis heute nicht zusammen wohnen, obwohl sie nach ihren Angaben bereits seit Weihnachten 2013 den Wunsch dazu hegen, haben sie glaubhaft erläutert; der Zeuge ... hat dazu nachvollziehbar auf die für sie unerwartete Entwicklung des ersten Räumungsrechtsstreits und die ebenfalls überraschenden weiteren Verzögerungen im Zuge der gerichtlichen Durchsetzung des Eigenbedarfs verwiesen. Zur Überzeugung der Kammer beigetragen hat auch die verhaltene Empörung des Zeugen ... über die Gründe für die Abweisung der Klage im ersten Räumungsrechtsstreit, die nach Wahrnehmung der Kammer echt und nicht gespielt gewesen ist. Randnummer 21 Die Kammer vermag bei alledem ungeachtet der entgegen stehenden Beteuerung des Gesellschafters ... der Klägerin nicht mit letzter Sicherheit auszuschließen, dass die von der Beklagten gezahlte niedrige Miete bei der Auswahl unter den übereinander befindlichen postalisch „links“ gelegen Wohnungen im Hause ..., die identische Grundrisse aufweisen dürften, nicht doch eine Rolle gespielt haben könnte. Ebenso wie die Beklagte hält auch die Kammer die Darstellung, der Eigenbedarf könne ausschließlich im zweiten Obergeschoss verwirklicht werden, nicht für überzeugend; weder eine nicht stichhaltig begründete Abneigung gegen höher gelegene Wohnungen noch ein Unwille, Fahrräder mit dem Fahrstuhl zu transportieren, könnten für sich genommen eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen. Darauf kommt es jedoch nicht an, da auch die anderen postalisch „links“ gelegenen Wohnung vermietet waren und weiterhin vermietet sind. Mit dem Argument, der Vermieter hätte für die Befriedigung seines Eigenbedarfs eine andere vermietete Wohnung aussuchen und das Mietverhältnis eines anderen Mieters kündigen müssen, kann die Abwehr einer Eigenbedarfskündigung nicht gelingen; weder muss der Vermieter eine „Sozialauswahl“ vornehmen (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94 -, BGHZ 126, 357 ff., Rn. 29, zitiert nach juris), noch handelt er deshalb treuwidrig, wenn seine Wahl unter mehreren vergleichbaren Wohnungen auf diejenige mit dem ältesten Mietverhältnis und der niedrigsten Quadratmetermiete fällt. Eine besondere Schutzbedürftigkeit des Mieters ist vielmehr erst auf seinen Widerspruch im Rahmen der Härteprüfung nach Maßgabe der §§ 574 ff. BGB zu berücksichtigen (vgl. BGHZ 103, 91 ff., zitiert nach juris). Randnummer 22 Die Eigenbedarfskündigung oder die Durchsetzung des Eigenbedarfs sind schließlich auch nicht deswegen im Sinne des § 242 BGB rechtsmissbräuchlich, weil vor ihrem Ausspruch, im Verlauf der Kündigungsfrist oder danach im weiteren Verlauf des Rechtsstreits andere objektiv für ein gut situiertes Paar geeignete Wohnungen der Klägerin frei geworden sind, die Klägerin aber gleichwohl weiterhin die Beklagte auf Räumung in Anspruch nimmt. Der Vermieter kann nur dann auf eine unvermietete oder nachträglich frei gewordene Wohnung in seinem Bestand verwiesen werden, wenn er den von ihm bestimmten „Wohnbedarf in den Alternativobjekten ohne wesentliche Abstriche“ befriedigen kann (vgl. BVerfG, Urteil vom 14. Februar 1989 - 1 BvR 308/88 -, BVerfGE 79, 292 ff., Rn. 39, zitiert nach juris). Diese Voraussetzungen sind hier weder in Bezug auf die Dreizimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... noch hinsichtlich der Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im Aufgang ... gegeben, worauf die Kammer bereits mit ihrem Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) hingewiesen hat. Die Wohnungen sind nach Ausstattung und Schnitt schon objektiv nicht mit der von der Beklagten genutzten Wohnung vergleichbar. Die von der Beklagten genutzte Wohnung ist namentlich besser zur Einrichtung einer Wohnküche geeignet als die Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im gleichen Gebäude. Daran, dass sie dies beabsichtigen, hat die Kammer auf Grund der übereinstimmenden und näher erläuterten Angaben des als Partei vernommenen Gesellschafters ... und des Zeugen ... keinen Zweifel. Randnummer 23 c) Das mithin inzwischen beendete Mietverhältnis ist auch nicht auf den Widerspruch der Beklagten gemäß §§ 574, 574a BGB befristet oder unbefristet fortzusetzen. Die Beklagte kann sich nicht wirksam darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung für sie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin nicht gerechtfertigt werden könne. Randnummer 24 Nach § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Unter einer Härte sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Der Eintritt solcher Nachteile muss nicht mit Sicherheit feststehen. Es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 574 Rn. 20 m. w. N.). Sind gesundheitliche Nachteile zu befürchten, so genügt bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (BGH NZM 2013, 824). Randnummer 25 aa) Nach diesen Maßstäben dürfte sich die Beendung des Mietverhältnisses im vorliegenden Fall insofern als Härte darstellen, als die Beklagte sich im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen auf dem Berliner Mietmarkt wohl nicht wird beschaffen können. Die Kammer hat bereits in ihrem Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) darauf hingewiesen, dass die grundrechtlich geschützte Eigentumsposition des Mieters nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch einen eingeschränkten Bestandsschutz gerade auch für die Absprachen über die Höhe der Miete umfasst, sodass der Verlust besonders günstiger Mietkonditionen sich für den Mieter als Härte darstellen kann. Das durch die Eigenbedarfskündigung beendete Mietverhältnis der Beklagten zeichnet sich nicht nur durch die vereinbarte Bruttokaltmiete aus, die derzeit mit 5,00 €/m² (686,69 € / 137,45 m²) deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für große voll ausgestattete Altbauwohnungen in guter Wohnlage liegt; nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ergibt sich schon für die ortsübliche Nettokaltmiete ohne Nebenkosten eine Spanne von 5,48 €/m² bis 10,48 €/m² bei einem Mittelwert von 7,33 €/m². Hinzu kommt, dass die Parteien ausweislich der Beiakte AG Charlottenburg 216 C 289/15 = LG Berlin 18 S 49/16 die Wohnung bisher im Rahmen von Mieterhöhungsverlangen als solche ohne Sammelheizung behandelten, weil die vorhandene Heizung nicht von Vermieter-, sondern von Mieterseite eingebaut wurde. Es erscheint ausgeschlossen, dass die Beklagte anderweitig einen Mietvertrag zu auch nur annähernd vergleichbar günstigen Konditionen abschließen kann. Randnummer 26 Nachdem die Klägerin der Beklagten vergeblich angeboten hat, die Vierzimmerwohnung im 3. OG rechts im Hause ... zu vergleichbaren Mietkonditionen, namentlich zur gleichen Bruttokaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche, anzumieten, kann die Beklagte sich auf das Vorliegen eines solchen Härtefalls aber nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht berufen. Die Beklagte ist wegen des erstmals mit Schriftsatz vom 19. Juni 2019 unterbreiteten Angebots noch nicht einmal in ernsthafte Verhandlungen mit der Klägerin eingetreten, sondern hat zunächst lediglich in Aussicht gestellt, die Wohnung „Ende August / Anfang September 2019“ zusammen mit ihrem Sohn zu besichtigen. Eine Besichtigung ist dann tatsächlich erst auf Aufforderung der Klägerin am 24. Oktober 2019 durch den Sohn der Beklagten erfolgt, ohne dass die Beklagte Interesse an der Anmietung der Wohnung geäußert hätte. Im Ergebnis hat die Beklagte sich dem Angebot der Klägerin ohne triftigen Grund verschlossen, obwohl die angebotenen Mietkonditionen objektiv geeignet waren, die der Beklagten drohende Härte abzuwenden. Nachdem die Klägerin sich geweigert hat, an dieser ihr zumutbaren Lösung des Streits mitzuwirken, hat sie sich den nunmehr drohenden Eintritt des Härtefalls selbst zuzuschreiben und kann ihn nicht mehr zum Anlass nehmen, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Randnummer 27 Soweit die Beklagte darauf verweist, dass die von der Klägerin angebotene Alternativwohnung ungünstiger als ihre aktuelle Wohnung geschnitten sei und sie ihre große Einbauküche sowie mehrere große Einbauschränke womöglich nicht in der Alternativwohnung hätte unterbringen können, begründete dies noch keine Härte, sodass sie das Angebot der Klägerin mit dieser Begründung nicht hätte ablehnen dürfen. Die Beklagte steht zu Unrecht auf den Standpunkt, dass im Hinblick auf eine Ausweichwohnung für den Gesellschafter der Klägerin und für sie der gleiche Maßstab gelten müsse; es ist gerade nicht so, dass sie sich ebenfalls nicht auf die Ausweichwohnung verweisen lassen müsse, wenn diese wegen ihres ungünstigen Schnitts für den Gesellschafter der Klägerin keine zumutbare Alternative darstelle. Die Beklagte übersieht, dass ihr Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung beendet worden ist und das Gesetz einen Wohnungsmieter unter solchen Umständen nicht davor schützt, die mit der Suche und Anmietung einer neuen Wohnung sowie einem Umzug verbundenen Nachteile und Einschränkungen zu erdulden. Die Vorschriften der §§ 574 ff. BGB dienen nur dazu, unzumutbare Härten zu vermeiden. Die von der Beklagten geschilderten Nachteile der ihr angebotenen Alternativwohnung einschließlich der Unannehmlichkeiten eines Umzugs stellen aber keine Härte dar, sondern halten sich im üblichen Rahmen der mit einem Wohnungswechsel einhergehenden Nachteile. Randnummer 28 bb) Die Weigerung der Beklagten, das Angebot der Klägerin auch nur ernsthaft in Erwägung zu ziehen, wäre nur dann abweichend zu würdigen, wenn der Beklagten, wie sie behauptet, ein Umzug in eine andere Wohnung schon ganz grundsätzlich nicht zugemutet werden könnte, also selbst der Umzug in die angebotene Alternativwohnung im selben Haus schon für sich genommen eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Randnummer 29 In der Rechtsprechung wird vertreten, dass schon das hohe Alter eines Mieters eine Härte begründen kann, wenn der Mieter auf ein langjähriges Mietverhältnis zurückblickt und deshalb fest in seinem Umfeld einschließlich der Wohnung verwurzelt ist (vgl. LG Berlin - 67 S 345/18 -, Urt. v. 12.03.2019, WuM 2019, 209 ff., zitiert nach juris). Diesem Ansatz hat jedoch der Bundesgerichtshof jüngst eine klare Absage erteilt und entschieden, dass Alter und Verwurzelung für sich genommen noch keine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen können, wenn sie für den Mieter nicht im Einzelfall zu schwerwiegenden Folgen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels führen (vgl. BGH - VIII ZR 180/18 -, Urt. v. 22.05.2019, GE 2019, 905 ff., Leitsatz 1.b) und Rn. 30, zitiert nach juris). Randnummer 30 Die Beklagte macht insoweit unter Bezugnahme auf die vorgelegten ärztlichen Atteste geltend, ihr sei ein Umzug aus gesundheitlichen Gründen nicht zuzumuten; sie leide außerdem unter Angstzuständen und habe sich in psychologische Behandlung begeben müssen, sodass ein kurzfristiger Umzug außer Frage stehe. Sie meint, die Kammer müsse dem nachgehen und aufklären, welche gesundheitlichen Folgen ihr im Falle eines Umzuges drohten. Der Bundesgerichtshof habe wiederholt ausgeführt, dass immer dann, wenn von dem Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht würden, das Gericht sich mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild der drohenden Gesundheitsbeeinträchtigungen zu verschaffen habe. Randnummer 31 Die Beklagte übersieht dabei, dass nach der von ihr in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs das Gericht nur dann zur weiteren Sachaufklärung und Einholung eines Sachverständigengutachtens verpflichtet ist, wenn der Zusammenhang zwischen dem erzwungenen Wohnungswechsel und den schwerwiegenden Gesundheitsgefahren hinreichend substantiiert und schlüssig vorgetragen wird (vgl. BGH - VIII ZR 180/18 -, Urt. v. 22.05.2019, GE 2019, 905 ff., Leitsatz 1.c) und Rn. 45 ff., zitiert nach juris). Im Fall des BGH hatte die Mieterin ein Attest vorgelegt, wonach „im Falle eines Umzugs mit einer sich beschleunigenden Verschlechterung des mit Beeinträchtigungen in der örtlichen und zeitlichen Orientierung, des Kurzzeitgedächtnisses, aller höheren kognitiven Funktionen und der psychischen Verfassung verbundenen Gesundheitszustandes der Beklagten zu 1 zu rechnen ist und dass Einbußen in ihren Alltagsaktivitäten einschließlich der Gefahr von Stürzen und Delirien zu befürchten stehen“ (vgl. BGH, a. a. O., Rn. 48). Im Fall der am gleichen Tag verkündeten Sache VIII ZR 167/17 litt die Schutzperson an Schizophrenie und durch Alkoholmissbrauch verursachten Verhaltensstörungen, Inkontinenz und Demenz; gleichzeitig lag ein Attest vor, wonach ein erzwungener Wohnungswechsel unweigerlich zu einer erheblichen Verschlechterung dieser Gesundheitsbeeinträchtigungen und zu einer Zunahme der Behinderung führen werde (vgl. BGH - VIII ZR 167/17 -, Urt. v. 22.05.2019, GE 2019, 913 ff. Rn. 40, zitiert nach juris). Auch nur annähernd vergleichbar konkrete Angaben über den Einfluss eines Wohnungswechsels auf die Erkrankungen der Beklagten und ihren Gesundheitszustand sind aber den hier von der Beklagten vorgelegten Attesten nicht zu entnehmen, worauf die Kammer bereits mit Beschluss vom 10. Juli 2019 (vgl. Bl. II/173 ff. d. A.) hingewiesen hat; erst recht lassen die Atteste keinen Rückschluss darauf zu, dass ein Umzug von der im 2. OG links gelegenen Wohnung in die im gleichen Gebäude im 3. OG rechts gelegene angebotene Alternativwohnung sich nachteilig auf den Gesundheitszustand der Beklagten hätte auswirken können. Die Atteste beschränken sich vielmehr auf die Auflistung der aktuellen, überwiegend chronischen Gesundheitsbeeinträchtigungen der Beklagten und die Mitteilung, dass ihr ein Umzug nicht möglich oder nicht zuzumuten sei. Es ist aber schlicht nicht nachvollziehbar, dass Erkrankungen wie Bluthochdruck, Hepatitis C und Arthrose eine Räumungsunfähigkeit bedeuten sollen oder sich durch einen Wohnungswechsel erheblich zu verschlimmern drohen. Randnummer 32 3. Die Kostenentscheidung folgt § 91 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 33 Die mit etwas mehr als drei Monaten bemessene Räumungsfrist beruht auf § 721 ZPO und erscheint den Umständen nach angemessen. Die Kammer hat berücksichtigt, dass die Kündigungsfrist schon lange abgelaufen ist und die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen hat, sich überhaupt um eine andere Wohnung bemüht zu haben. Der Klägerin ist es gleichwohl zuzumuten, die Räumung der Wohnung noch für einen überschaubaren Zeitraum zurückzustellen, um der Gefahr einer Obdachlosigkeit der Beklagten vorzubeugen und es ihr zu ermöglichen, eine andere Wohnung anzumieten und umzuziehen. Randnummer 34 4. Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten; obergerichtliche Entscheidungen, von deren Rechtssätzen die Kammer mit dem vorliegenden Urteil abweicht, hat die Klägerin nicht aufgezeigt und sind der Kammer auch nicht bekannt. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001418148 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

AG Hamburg 21 C 401/23

§ 546§ 549§ 568§ 573

Volltext anzeigen

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hamburg Entscheidungsdatum: 22.11.2024 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 21 C 401/23 ECLI: ECLI:DE:AGHH:2024:1122.21C401.23.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 549 Abs 1 BGB, § 568 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 3 S 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Eigenbedarfskündigung zur Familienbindung; Anforderungen an ärztlich belegten Härteeinwand Orientierungssatz 1. Der hinreichend konkretisierte Wille des Vermieters, durch Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung familiäre Bindungen zu pflegen und am städtischen Kulturleben teilzuhaben, kann ein berechtigtes Kündigungsinteresse begründen.(Rn.47) 2. Beruft sich der Mieter auf eine Erkrankung und legt hierfür ein ärztliches Attest vor, prüft das Gericht regelmäßig die Notwendigkeit eines medizinischen Sachverständigengutachtens, wenn der Vortrag bestritten wird und die gesundheitlichen Umstände für die Entscheidung von Bedeutung sind (Anschluss BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18).(Rn.58) 3. Für die Beurteilung der sozialen Härte ist allein der Gesundheitszustand zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung maßgeblich; zwischenzeitlich entfallene Härtegründe finden keine Berücksichtigung (Anschluss LG Oldenburg (Oldenburg), Urteil vom 17. Oktober 1990 - 9 S 1307/89).(Rn.58) 4. Die Behauptung, Ersatzwohnraum sei nicht auffindbar, entfaltet nur Relevanz, wenn sich der Mieter nachweislich intensiv um angemessene Alternativen bemüht und die örtliche Wohnraumsituation nachvollziehbar dargestellt hat.(Rn.68) 5. Eine langjährige Mietdauer - etwa über zwei Jahrzehnte - begründet keine Fortsetzungsverpflichtung, wenn dem tragfähige und nachvollziehbar dargelegte Interessen des Vermieters entgegenstehen.(Rn.80) Verfahrensgang nachgehend LG Hamburg, 16. Mai 2025, 311 S 4/25 nachgehend LG Hamburg 11. Zivilkammer, 10. Juni 2025, 311 S 4/25, Urteil Tenor 1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm genutzte ca. 44 m² große 2-Zimmer-Wohnung im Haus [...], [...] Hamburg, 1. OG links nebst Kellerraum geräumt mit allen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2025 gewährt. Im Übrigen wird der Antrag auf Bewilligung einer Räumungsfrist zurückgewiesen. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.620,00 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 9.240,00 € leisten. Beschluss Der Streitwert wird auf 9.240,00 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Kläger begehren die Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten bewohnten Wohnung infolge einer von den Klägern erklärten Eigenbedarfskündigung. Randnummer 2 Die Klägerin zu 1) ist über 67 Jahre, der Kläger zu 2) über 84 Jahre alt. Sie sind nicht mehr berufstätig. Beide wohnen gemeinsam in einem Einfamilienhaus in Bad Bramstedt, in dem sie ihre drei mittlerweile erwachsenen Kinder, [...] (wohnhaft in Berlin), Zeugin [...] (wohnhaft in Hamburg) und [...] (wohnhaft in Hamburg bis Anfang 2024, aktuell wohnhaft in Rheine) großgezogen haben. Randnummer 3 Die Kläger sind die im Wohnungsgrundbuch eingetragenen Nießbrauchberechtigten und Vermieter der im Tenor näher bezeichneten Wohnung im [...] in Hamburg. Ihnen gehört auch eine weitere Wohnung (von den Parteien als „Gartenwohnung“ bezeichnet; im Folgenden deshalb: Gartenwohnung) innerhalb des gleichen Hauses wie die streitgegenständliche Wohnung. Die Gartenwohnung wurde von dem jüngeren Sohn der Kläger und dessen Ehefrau im Februar 2023 bezogen, die etwa 10 Monate - auch zum Zeitpunkt Ende Oktober 2023 - darin wohnten, Anfang Januar 2024 auszogen und aktuell nicht in Hamburg leben. Die Kläger sind darüber hinaus Eigentümer einer 2-Zimmer-Wohnung in der …straße in Hamburg (Anlage K 6), in der die Tochter der Kläger mit ihrem Freund lebt. Die Kläger haben darüber hinaus ein Nießbrauchrecht an einem ihren drei Kindern gehörenden Ferienhaus auf Föhr, wobei der Beklagte mit Nichtwissen bestreitet, dass die Kläger über diese Aufzählung hinaus über keine weiteren Immobilien verfügten. Randnummer 4 Der Beklagte (geb. [...]) ist der Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, als freier Dozent auf Honorarbasis an einer Hamburger Hochschule und bei einer Sicherheitsfirma tätig. Randnummer 5 Die Parteien verbindet ein Wohnraummietvertrag vom 23.06.2003 (Anlage K 1). Zum damaligen Zeitpunkt im Jahr 2003 waren die Kläger Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung. Im Jahr 2019 übertrugen die Kläger ihr Eigentum zu gleichen Anteilen auf ihre drei Kinder unter gleichzeitiger Einräumung eines lebenslangen Nießbrauchrechts zugunsten der Kläger (Anlage B 10). Die Nettokaltmiete der streitgegenständlichen Wohnung beträgt mindestens 700,00 €. Randnummer 6 Mit unterschriebenem Schreiben vom 23.01.2023 (Anlage K 2) erklärten die Kläger gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung zum 31.10.2023, hilfsweise zum nächstmöglichen Termin, gestützt auf den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs, dessen Vorliegen im Einzelnen zwischen den Parteien streitig ist. In dem Schreiben gaben die Kläger an, ihre in Hamburg lebenden Kinder ein- oder zweimal pro Woche zu besuchen, zunehmend Fahrten bei Dunkelheit mit dem Auto zu vermeiden und stattdessen die Möglichkeit der Übernachtung in der streitgegenständlichen Wohnung nutzen wollten. Die Kläger erklärten weiter, dass sie gerne für Theaterbesuche oder Besuche in der Oper nach Hamburg führen. Auch bei diesen Besuchen wollten die Kläger in Zukunft eine Rückfahrt nach Bad Bramstedt vermeiden und die Wohnung nutzen. Die Kläger schilderten im Schreiben, dass die Wohnung für ihre Bedürfnisse ideal gelegen sei. Die Wohnung der Tochter in Eppendorf sei schnell erreichbar. Der Sohn mit seiner Ehefrau - der im Zeitpunkt des Schreibens noch nicht in die Gartenwohnung gezogen war - werde ebenfalls in das streitgegenständliche Haus in eine andere Wohnung ziehen, sodass die Lage auch aus diesem Grund ideal sei. Die Theaterhäuser und Oper seien schnell mit dem Taxi erreichbar. Die Kläger erklärten in ihrem Schreiben, dass in den Wohnungen der Kinder keine Übernachtungsmöglichkeiten bestünden und die Besuche zu häufig stattfänden, um jedes Mal eine Unterkunft anzumieten. Zudem sei der Kläger zu 2) wegen einer Rückenerkrankung im Bereich der Lendenwirbelsäule auf eine spezielle Matratze angewiesen, die in fremden Unterkünften kaum auffindbar sei. Abschließend formulierten die Kläger, dass sie die streitgegenständliche Wohnung des Beklagten für sich herrichten und sich in dem kleinen Zimmer ein Schlafzimmer einrichten und das große Zimmer als Wohn- und Esszimmer für sich und Familientreffen nutzen wollten. Die Kläger widersprachen in diesem Schreiben einer Fortsetzung des Mietverhältnisses und wiesen auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hin. Randnummer 7 Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten vom 23.08.2023 (Anlage K 3) erklärte der Beklagte den Widerspruch gegen die Kündigung gestützt auf soziale Härtegründe, deren Vorliegen im Einzelnen zwischen den Parteien streitig sind. Randnummer 8 Die Kläger behaupten in der Klageschrift vom 02.10.2023, dass die streitgegenständliche Wohnung auch als Übernachtungsmöglichkeit für den ältesten Sohn und seine Familie genutzt werden solle. In der Klageschrift erklärten die Kläger weiter, dass sie am kulturellen Leben in Hamburg teilnähmen und häufig abends Theater oder die Staatsoper besuchten. In Bezug auf die Vermeidung von Autofahrten in der Dunkelheit - angesprochen im Schreiben vom 23.01.2023 - konkretisierten die Kläger in der Klageschrift, dass sie beide altersbedingt an einer Beeinträchtigung der Sehfähigkeit, die insbesondere in der Dunkelheit zum Tragen komme, litten (dazu Anlage K 4, K 5). Zunehmend hätten sie deshalb auf Vorstellungen in Theater und Staatsoper zu verzichten. Schon jetzt besuchten die Kläger zunehmend Tagesvorstellungen oder Matinees, um nicht im dunklen nach Hause fahren zu müssen. Die Kläger träfen sich regelmäßig, mindestens 4-5 Mal im Monat in Hamburg. Diese Treffen würden häufig auch außerhalb der Wohnungen ihrer Kinder stattfinden. Die Fahrt von Bad Bramstedt nach Hamburg mit öffentlichen Verkehrsmitteln dauere zwischen 90 und 110 Minuten und erfordere je nach Abfahrtzeit mehrfaches Umsteigen, was für die Kläger sehr beschwerlich sei. Für die Zwecke der Kläger sei nur die streitgegenständliche Wohnung geeignet. Es handle sich dabei im Übrigen um eine vergleichsweise kleine Wohnung mit wenig Unterhaltsaufwand. Die Kläger gaben an, auf die Mieteinnahmen durch die anderen größeren Wohnungen nicht verzichten zu können. Randnummer 9 Mit Schriftsatz vom 14.01.2024 behaupten die Kläger ihren Eigenbedarfswunsch - nachdem der Sohn [...] und seine Ehefrau vorübergehend geplant für 2 Jahre zur Facharztausbildung nach Rheine gezogen seien und die Gartenwohnung befristet untervermietet sei - auch damit, dass die streitgegenständliche Wohnung nun auch für Besuche des Sohnes genutzt werden könne, wenn dieser Hamburg und die Familie während der zweijährigen Facharztausbildung besuche. Das Angebot für die Facharztausbildung hätten die beiden im Oktober 2023 erhalten. Das jeweilige Arbeitsverhältnis bestehe mit der [...] GbR und sei vom 01.02.2024 bis zum 31.01.2026 befristet. [...] und [...] beabsichtigten, so die Kläger, nach der Facharztausbildung zu Augenärzten in Rheine nach Hamburg in die Gartenwohnung zurückzukehren. Randnummer 10 Die Kläger behaupten unter Verweis auf die in der Kündigungserklärung (1.), der Klageschrift (2.) und dem weiteren Schriftsatz vom 14.01.2024 (3.) angegebenen Gründe, dass die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung vorlägen. Randnummer 11 Die Kläger meinen, dass der Beklagte zur Herausgabe und Räumung verpflichtet sei und sämtliche vorgebrachte Gründe bei der Beurteilung des Eigenbedarfes zu berücksichtigen seien. In Bezug auf Bemühungen zur Ersatzwohnraumbeschaffung führen sie an, dass der Beklagte die Kläger um eine Vermieterbestätigung oder eine ähnliche Referenz zur Vorlage bei der Wohnungssuche hätte bitten können, dies aber nicht getan hat. Randnummer 12 Die Kläger beantragen, Randnummer 13 den Beklagten zu verurteilen, die von ihm genutzte ca. 44 m² große 2-Zimmer-Wohnung im Haus [...], [...] Hamburg, 1. OG links nebst Kellerraum ab dem 31.10.2023 geräumt mit allen Schlüsseln an die Kläger herauszugeben. Randnummer 14 Der Beklagte beantragt, Randnummer 15 die Klage abzuweisen, hilfsweise für den Fall eines klagestattgebenden Urteils eine großzügige Räumungsfrist von mindestens 6 Monaten zu bewilligen. Randnummer 16 Der Beklagte behauptet, seit Juli 2022 bis August 2023 aufgrund eines verfaulten Kiefers dem damit im Zusammenhang stehenden Durchbruch in die Nasenhöhle und fünf aufeinanderfolgenden Wurzelbehandlungen, Entzündungen im ganzen Körper, erhöhtem Blutdruck, ausgeschnittenem Kiefer, der Rekonstruktion des Kiefers, der notwendigen Heilung der Implantate und monatlich ein bis zwei Eingriffen nicht in der Lage gewesen zu sein, Wohnungen zu suchen (Anlage B 2, 3). Auch im Dezember 2023 sei ein weiterer invasiver chirurgischer Eingriff mit fokussiertem Gebiet durchgeführt worden (Anlage B 4). Es stünden auch in der Zukunft weitere medizinisch notwendige und schwierige Behandlungen in unterschiedlichen Bereichen an. Randnummer 17 Trotzdem habe er selbst und durch Mithilfe von Freunden und Bekannten nach Wohnraum gesucht. Randnummer 18 Der Beklagte behauptet, er habe sich ausreichend um Ersatzwohnraum bemüht. Aufgrund seiner „unkonventionellen Einkommensverhältnisse“ (Bl. 15 d.A.) sei es schwer bis unmöglich, Ersatzwohnraum zu finden. Er habe seine Suche auf das gesamte Stadtgebiet bezogen und auch höhere Mieten bis zu 1000,00 € bei einem möglichen Gehaltsnachweis von 1.179,00 € in Suchanfragen aufgenommen. Nachdem er im Januar 2023 die Kündigung im Briefkasten vorgefunden hatte, habe er im Februar 2023 über ... einen Privatanbieter im Stadtteil Rotherbaum kontaktiert, um eine Wohnung in Uninähe zu finden. Die Wohnung sei jedoch zu teuer gewesen und es sei ihm mitgeteilt worden, dass ein Selbständiger als Mieter nicht in Betracht komme (Bl. 52 f. d.A.). Im März 2023 habe er über das Portal Xxx Management ein Profil angelegt, mit der Bitte um Mietangebote. Darauf sei bis heute keine Antwort außer einer Bestätigung des Eintrags gekommen. Ihm sei auch kein einziges Angebot zugesandt worden, obwohl hier keine Gehaltsauskunft erforderlich gewesen sei. Ebenfalls im März 2023 sei eine Kontaktaufnahme über Engel & Völkers erfolgt. Auch hier liege bis heute keine Antwort außer einer Bestätigung per E-Mail, dass die Kontaktaufnahme eingegangen sei, vor. Er habe sich ferner an das Maklerbüro ... & CO Immobilien GmbH & Co. KG gewendet. Auch hier sei nur eine Zustimmung zur Speicherung seiner Daten erfolgt. Eine Antwort stehe bis heute aus. Ferner habe er ein Profil angelegt über die ... Immobilien und hier einen Referenzwert von 12,80 € für Kaltmiete in einem gut in Stand gehaltenen Nachbarhaus mit vielen kleinen Wohnungen von 30 bis 75 qm gesucht, bislang ohne jede Antwort und ohne Angebot. Im April 2023 habe er sich telefonisch direkt bei Mietimmobilienunternehmen nach Mietobjekten bis 1.000 € für 10 bis 50 Quadratmeter erkundigt. Ihm sei hier mitgeteilt worden, dass es hier keine Angebote gäbe. Der Wohnungsmarkt sei sehr angespannt. Ferner habe er sich bei der … über ..., ..., ... und ... nach Wohnungen erkundigt. Hier habe er die Pauschalaussage erhalten: „Schauen Sie immer einfach mal auf die Seite. Immer mal wieder und rufen Sie dann direkt an.“ Bis zum heutigen Tag ohne Ergebnis, so der Beklagte. Im Mai 2023 habe er eine erneute Gesuchsanfrage bei der Firma Xxx Management GmbH & Co. KG gestellt. Hier sei ihm mitgeteilt worden, dass er als Interessent vorgemerkt sei. Bis heute sei ihm allerdings keine Wohnung angeboten oder in Aussicht gestellt worden. Im Juli 2023 habe er bei der YYY über einen Bekannten nachfragen lassen. Im Juli 2023 habe er einen Immobiliensachgutachter, Herrn [...], kontaktiert, der sehr vernetzt und mit einigen Immobilienfirmen und Maklern gut bekannt sei; auch hier bislang ohne Erfolg. Ihm sei mitgeteilt worden, dass aufgrund der unterschiedlichen Lehraufträge und keiner vorhandenen Bonität wenig Aussicht bestünde, da unbefristete Festangestellte bevorzugt würden. Im August 2023 habe er versucht, über einen Freund ein Zimmer innerhalb einer Wohnung anzumieten. Der Freund habe die Wohnung dann aber insgesamt aufgegeben, weshalb ein Untermietverhältnis nicht begründet werden habe könne. Im September 2023 sei von einem Bekannten alle zwei Monate nachgefragt worden, ob ein WG-Zimmer im Rothenbaum zu finden sei; auch hier bis heute ohne Erfolg. Im Oktober 2023 habe der Beklagte einen befreundeten Immobilienmakler, Herrn [...], kontaktiert, der ihn bis heute unterstütze und der versuche den Beklagten bei mehreren Immobiliengesellschaften zu platzieren, auch hier ohne Erfolg. Hinzu sei Ende Oktober der Tod des Vaters des Beklagten gekommen und zusätzliche gesundheitliche Beschwerden mit Folgebehandlungen bis Februar 2024. Die Ablehnungen seien immer damit begründet, dass er als freier Dozent kein gesichertes Einkommen nachweisen könne. Im November 2023 habe der Beklagte erneut auf eine Suchanzeige bei ... und ... die zuständigen Makler kontaktiert. Auch bei Zzz Immobilien Hamburg, die viele Wohnungen auch in den Außenbezirken von Hamburg anböten, habe er persönlich nach einer freien Wohnung gefragt. In dieser Zeit habe er als Urlaubsvertretung eine Empfangstätigkeit im Angestelltenverhältnis übernommen. Hier sei ihm mitgeteilt worden, dass keine Wohnung frei sei, die Personen hätten im Gespräch allerdings ebenfalls den fehlenden Bonitätsnachweis angemerkt. Im Januar 2024 habe ein weiterer Bekannte für ihn Wohnungen auf ... gesucht. Bei der Zzz Immobilien Hamburg hätten die potentiellen Vermieter immer ein festes Angestelltenverhältnis gefordert. Auch die Nebenkosten der Wohnungen seien immer zu hoch. Ein privater Vermieter in Rahlstedt habe sich drei Gehaltsnachweise mit Arbeitsvertrag vorlegen lassen wollen, was nicht möglich gewesen sei. Bei einer Wohnung der ... Immobilien in Hamburg Horn sei er wegen seiner freiberuflichen Tätigkeit ebenfalls nicht in die engere Wahl gekommen. Im Januar 2024 habe sein Bekannter [...] eine Alsterdorfer Wohnung gefunden, die allerdings mit drei Zimmern zu groß und mit vierhundert Bewerbern für ihn nicht in Reichweite gewesen sei. Die Interessenten seien nach ihrer Bonität ausgewählt worden. Eine Anmietung über die YYY komme mangels Wohnberechtigungsschein nicht in Betracht. Ferner habe der Beklagte im März 2024 die ... ohne Erfolg kontaktiert. Das Gericht nimmt darüber hinaus Bezug auf den Härtegrundvortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 25.03.2024, 11.07.2024, 21.08.2024, 20.09.2024 und 23.09.2024. Randnummer 19 Der Beklagte meint, der von den Klägern behauptete Eigenbedarf sei vorgetäuscht, missbräuchlich, jedenfalls im Rahmen einer Abwägung wegen sozialer Härte nicht interessensgerecht, da die Kläger andere Immobilien besäßen und die vorgetragenen Gründe dem Verlust der seit 20 Jahren von dem Beklagten angemieteten Wohnung und einer dortigen sozialen Verwurzelung gegenüber stünden. Warum eine Übernachtungsmöglichkeit im Hotel oder bei den Kindern nur wegen einer fehlenden Matratze nicht möglich sei, erschließe sich nach Ansicht des Beklagten nicht. Der Beklagte verweist auf die notwendigen Tatbestandsmerkmale des „Benötigens“ der Räume „als Wohnung“ als Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung, die nicht vorlägen. Die Wohnung sei aufgrund ihres Zuschnitts und Größe auch ansonsten keinesfalls geeignet für die behaupteten Zwecke der Kläger. Die Kläger könnten ihren kulturellen Bedürfnissen auch in Bad Bramstedt nachgehen. Der Verlust der Mietsache für den Beklagten einerseits gegen eine lediglich bestehende komfortablere Lösung für die Kläger bei der Organisation ihrer kulturellen Besuche könne „auf keinen Fall dazu führen, dass ein überwiegendes berechtigtes Interesse vorliegen soll“ (Bl. 15 d.A.). Randnummer 20 Der Beklagte meint, dass die Nutzung durch den ältesten Sohn der Kläger nicht heranzuziehen sei, weil dies nicht Gegenstand des Kündigungsschreibens gewesen sei. Auch die Beeinträchtigungen der Kläger und Fahrtdauern seien - weil nicht im Kündigungsschreiben enthalten - nicht zu berücksichtigen bei der rechtlichen Bewertung. Die Kläger hätten dem Beklagten die Gartenwohnung anbieten müssen, wobei der Beklagte insoweit vorträgt, dass die Gartenwohnung an seinen Nachbarn Herr [...] für 1.560,00 € nettokalt untervermietet sei. Randnummer 21 In der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2024 hat das Gericht die Kläger persönlich angehört und Beweis zum behaupteten Eigenbedarf durch Vernehmung der Zeugin [...] erhoben. Auf den Inhalt des Terminprotokolls vom 07.03.2024 und 18.07.2024 wird Bezug genommen. Ergänzend wird auf den Inhalt der eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen und die erteilten Hinweise, insbesondere in der Verfügung vom 03.05.2024 und den Terminsprotokollen verwiesen. Randnummer 22 Die Parteien haben ihr Einverständnis mit Schriftsatz des Beklagten vom 11.10.2024 (Bl. 145 d.A.) und Schriftsatz der Kläger vom 17.10.2024 (Bl. 146 d.A.) zu einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren erteilt mit Stellungnahmefrist bis zum 08.11.2024 (Bl. 147 d.A.), die dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht. Entscheidungsgründe Randnummer 23 Die zulässige Klage ist begründet. I. Randnummer 24 Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 549 Abs. 1 BGB zu, da das Mietverhältnis durch die Eigenbedarfskündigung vom 23.01.2023 gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam zum 31.10.2023 beendet worden ist. 1. Randnummer 25 Die Kündigung wurde formwirksam von den Klägern als Vermieter gegenüber dem Beklagten als Mieter erklärt, § 568 Abs. 1 BGB. Randnummer 26 Die Kläger sind Vermieter der streitgegenständlichen Wohnung. Die Eigentumsübertragung unter gleichzeitiger Einräumung eines Nießbrauchrechts zugunsten der Kläger sorgt dafür, dass die Kläger Mietvertragspartei sind, §§ 566, 567 S. 1 BGB. 2. Randnummer 27 Die Kündigungserklärung genügt dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 S. 1 BGB. Randnummer 28 Als maßgebliche Gründe sind die im Schreiben vom 23.01.2023 angeführten Gründe heranzuziehen. Dass die dort angegebenen Gründe in Bezug auf die Ausführungstiefe mit der Klageschrift ergänzt werden, ist zulässig. Denn detaillierte Ausführungen zu einem im Schreiben angelegten Punkt führen nicht dazu, dass diese als neue oder nachgeschobene Gründe zu klassifizieren sind. Randnummer 29 Denn die Angabe von Gründen in dem Kündigungsschreiben soll den Mieter zunächst grundlegend in die Lage versetzen, überprüfen zu können, worauf sich der Vermieter bei seiner Kündigung stützt und ob sich der Mieter gegen diese Gründe zu Wehr setzen kann und möchte. 3. Randnummer 30 Die ordentliche Kündigungsfrist lief bis zum 31.10.2023, § 573c Abs. 1 S. 1, 2 BGB. 4. Randnummer 31 Als für die Eigenbedarfskündigung maßgebliche Gründe legt das Gericht die in dem Kündigungsschreiben vom 23.01.2023 angelegten Gründe zugrunde. Andere Gründe werden gemäß § 573 Abs. 3 S. 2 BGB nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Randnummer 32 Insoweit hat das Gericht zwischen dem eigenen Nutzungswillen der Kläger, dem zeitweisen Überlassungswillen der Kläger an ihre Kinder und dem eigenen Nutzungswillen der Kinder selbst zu differenzieren. Während der Wille der Kläger zur eigenen alsbaldigen Nutzung für sich zum Wohnen und Empfangen von Familienmitgliedern substantiiert vorgetragen wurde, ist dies in Bezug auf einen Überlassungswillen zur alsbaldigen Nutzung als Wohnung an die Kinder und dem eigenen Willen der Kinder zur alsbaldigen Nutzung nicht der Fall. a) Randnummer 33 Die Kläger selbst sind die maßgeblichen Bedarfspersonen, deren Nutzungswille zu berücksichtigen ist. Randnummer 34 Als maßgebliche Gründe ist auf erster Ebene der behauptete Nutzungswille der Kläger zu eigenen Aufenthalts- und Übernachtungszwecken in der streitgegenständlichen Wohnung zu berücksichtigen. Dieser behauptete Nutzungswille geht nach Angaben der Kläger zurück auf die Begründung, die in Hamburg lebende Tochter und Zeugin [...] (ursprünglich auch noch den damals in Hamburg lebenden Sohn [...]) regelmäßig zu besuchen und zu treffen, am kulturellen Leben durch den regelmäßigen Besuch von Theatern und der Oper in Hamburg wieder vermehrt teilzunehmen, Autofahrten bei Dunkelheit zu vermeiden und das Schlafzimmer der streitgegenständlichen Wohnung mit einer bestimmten Matratze auszustatten. Die Vermeidung von Autofahrten in der Dunkelheit stützen die Kläger wiederum auf behauptete Beeinträchtigungen der Sehfähigkeit, die Ausstattung mit einer bestimmten Matratze auf eine Rückenerkrankung des Klägers zu 2). Darüber hinaus ist der Nutzungswille der Kläger zu berücksichtigen, die Wohnung als Ort für gemeinsame Treffen mit (einzelnen) Familienmitgliedern zu nutzen und Treffen nicht ständig außerhalb, sondern in einer eigenen häuslichen Atmosphäre stattfinden zu lassen. b) Randnummer 35 Eine Wohnnutzung durch den ältesten Sohn der Kläger, [...], und dessen Familie ist nicht zu berücksichtigen, da dieser Nutzungswille im Kündigungsschreiben nicht angelegt ist und auch nicht ersichtlich ist, dass dieser - anders als im Fall des jüngeren Sohnes der Kläger - erst nachträglich entstanden sein mag. Im Übrigen ist insoweit kein hinreichend konkreter Wille an der alsbaldigen Nutzung aus dem Klägervortrag erkennbar, worauf das Gericht mit Verfügung vom 03.05.2024 hingewiesen hat. c) Randnummer 36 Der Nutzungswunsch durch den jüngeren Sohn der Kläger, [...], und seine Ehefrau ist zwar einer nachträglichen Berücksichtigung grundsätzlich zugänglich, da im Kündigungszeitpunkt die Kläger nachvollziehbarerweise davon ausgingen, dass die Familie [...] die streitgegenständliche Wohnung aufgrund einer eigenen Wohnung in der Hausgemeinschaft nicht als eigene Bedarfspersonen benötigen würden. Der Umstand ist in concreto jedoch nicht berücksichtigungsfähig, da insoweit ein hinreichend konkreter Nutzungswillen der Familie [...] an der alsbaldigen Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung nicht substantiiert vorgetragen wurde. Auch hierauf hat das Gericht mit Verfügung vom 03.05.2024 ausdrücklich hingewiesen. 5. Randnummer 37 Die Kläger haben - soweit die Gründe zu berücksichtigen waren (dazu bereits oben) - ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorgetragen, aus denen sich ein hinreichend konkreter Wille an der alsbaldigen Nutzung der streitgegenständlichen Wohnung durch die Kläger ergibt, der nicht rechtsmissbräuchlich ist. a) Randnummer 38 Zu der sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters gehört auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an ein Wohnbedarf Anlass für eine Eigenbedarfskündigung sein soll. Dabei ist zu beachten, dass der Wunsch, eine bestimmte Wohnung zu nutzen, sich nicht ausschließlich oder in erster Linie an objektiven Kriterien messen lässt, sondern vielmehr eng mit dem bisherigen Lebensweg eines Menschen, seinen Zukunftsplänen und seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen zusammenhängt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 11.11.1993, NJW 1994, 309, 310; Beschluss vom 20.05.1999, NZM 1999, 659, 660; BGH, Urteil vom 4.2.2005 - VIII ZR 154/14, BGHZ 204, 145 Rn. 31; Urteil vom 23.08.2014 - VIII ZR 178/15, NJW-RR 2017, 72 Rn. 15; Beschluss vom 23.10.2018 - VIII ZR 61/18 - juris Rn. 15). Randnummer 39 Es kommt also nicht darauf an, ob der Beklagte oder das Gericht die Entscheidung der Kläger zur Eigennutzung der Wohnung billigen oder andere Lösungen für vorzugswürdig halten. Die Nachprüfung des Selbstnutzungsentschlusses ist nur beschränkt zulässig. Das Gericht hat die Zweckbestimmung des Vermieters zu respektieren und darf sich nicht in den Entscheidungsprozess hineinbegeben (BVerfG, Beschluss vom 03.10.1989 - 1 BvR 558/89, NJW 1990, 309). Der Nutzungswunsch des Vermieters ist zudem nicht auf Angemessenheit, sondern nur auf Rechtsmissbrauch zu überprüfen, der erst bei weit überhöhtem Wohnbedarf vorliegt. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich oder seine Angehörigen für angemessen erachtet (BGH, Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14, NZM 2015, 378). Randnummer 40 Auch ein Wohnbedarf, der zwar nicht von seiner Gesamtdauer her zeitlich begrenzt ist, der aber nicht die ständige, sondern nur eine zeitweise Nutzung der Wohnung umfasst, erfüllt die Voraussetzungen des „Benötigens“ der Räume „als Wohnung“ und damit die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Deshalb berechtigt auch das Interesse des Vermieters die Räume aus vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen als Zweitwohnung nutzen zu wollen zur Kündigung (BGH, Hinweisbeschluss vom 21.8.2018 - VIII ZR 186/17, NZM 2018, 983 Rn. 23 ff.). Randnummer 41 Auch die Motivation, den Kontakt zur Familie zu intensivieren und am städtischen Kulturleben teilzunehmen, sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe für einen Eigenbedarf (BGH, Beschluss vom 23.10.2018 - VIII ZR 61/18, NZM 2018, 988). b) Randnummer 42 Nach diesen Maßstäben stellen die berücksichtigungsfähigen Gründe eine ausreichende Begründung für die Eigenbedarfskündigung dar. Randnummer 43 Angesichts der überschaubaren Größe der streitgegenständlichen Wohnung unter 45 Quadratmeter (der Beklagte trägt 30 Quadratmeter vor, die Klägerseite 44 Quadratmeter, worauf es im Ergebnis im Einzelnen nicht ankam) ist der Wohnbedarf in Anbetracht des zeitlichen Nutzungsumfangs für die Wohnnutzung der Kläger nicht überhöht. Randnummer 44 Den Einwand der Beklagtenseite, dass in einer derart kleinen Wohnung keine Familientreffen stattfinden könnten, hält das Gericht für nicht durchgreifen und respektiert die Zweckbestimmung der Kläger. Insbesondere versteht es die Kläger dahingehend, dass ihr Nutzungswille nicht umfasst, Familienfeste mit sämtlichen Mitgliedern in der Wohnung zu veranstalten, sondern einen häuslichen Rückzugsort für sich und für Treffen mit einzelnen Familienmitgliedern zu schaffen, wie es zu einer normalen Wohnnutzung gehört. Randnummer 45 Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten müssen sich die Kläger auch nicht ein mögliches kulturelles Angebot am Wohnsitz in Bad Bramstedt entgegenhalten lassen, auch wenn es nach Auffassung des Beklagten vorzugswürdiger erscheint beispielsweise Kinos im dortigen Umkreis zu nutzen. Randnummer 46 Es kam darüber hinaus auch nicht darauf an, auf dritter Begründungsstufe einer Beeinträchtigung des Sehvermögens der Kläger und der Rückenerkrankung, die jeweils von der Beklagtenseite zulässigerweise bestritten wurde, nachzugehen, da die Wohnnutzung bereits ohne Rückenerkrankung und eine Vermeidung von Fahrten in der Dunkelheit ohne festgestellte Nachtblindheit nachvollziehbar und plausibel sind. Es wäre anmaßend und rechtsdogmatisch unter Berücksichtigung von Art. 14 Abs. 1 GG fehlerhaft, über einen Wohnbedarf hinaus einen besonderen Bedarf an dem Wohnbedarf zu fordern. Eine Beweisaufnahme zu diesem Umstand war aus diesem Grund weder angezeigt noch erforderlich. Im Übrigen sind die Rückenerkrankung durch Anlage K 4 und die Einschränkung in der Sehfähigkeit durch Anlage K 5 belegt. Darüber hinaus wird insoweit auch auf den Inhalt der Vernehmung der Zeugin und ihre Angaben verwiesen, die an dieser Stelle nicht weiter zu würdigen sind aufgrund der obigen Begründung. c) Randnummer 47 Das tatsächliche Bestehen der berücksichtigungsfähigen Gründe steht zur Überzeugung des Gerichts fest. Die Kläger haben einen konkreten Willen, die Wohnung alsbald zu nutzen. Sie haben den konkreten Willen, in Zukunft regelmäßig - mehrmals monatlich bis zu maximal 1-2 mal wöchentlich - in Hamburg zu übernachten und sich in häuslicher Atmosphäre in der streitgegenständlichen Wohnung aufzuhalten, die kulturellen Angebote - auch abends - , vor allem durch Theater-, Kino- und Opernbesuche in Hamburg wahrzunehmen, ihre Tochter regelmäßig in Hamburg zu besuchen, sich regelmäßig mit Familienmitgliedern in und außerhalb der Wohnung zu treffen. aa) Randnummer 48 Die Vernehmung der Zeugin [...] war ergiebig und zusammen mit der glaubhaften persönlichen Anhörung der Kläger, die kein Beweismittel darstellt aber nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO im Rahmen einer Verfahrenswürdigung zu berücksichtigen ist, überzeugend. (1) Randnummer 49 Die Zeugin [...] gab an, dass ihre Eltern die Wohnung zu Übernachtungs- und Aufenthaltszwecken benutzen wollten, um Zeit in Hamburg zu verbringen und dabei insbesondere kulturelle Angebote wie in der ..., der Oper oder im Kino wahrzunehmen, die Familie häufiger zu sehen, gemeinsame Treffen innerhalb der Wohnung oder beispielsweise zum Frühstücken außerhalb der Wohnung anzuberaumen. Sie gab an, dass ihr Vater besonders gerne in die ... ginge und zunehmend - wie auch die Kläger erklärten - auf Vorstellungen tagsüber auswichen, da Autofahrten in der Dunkelheit ein Risiko darstellten und ihr Vater eine besondere Matratze benötige. Die Zeugin erklärte, dass sie ihre Eltern - je nach Schichtplan - ein bis zweimal die Woche zum Beispiel vor dem Dienst oder zum Frühstück sehe. (2) Randnummer 50 Das ist überzeugend. Nach § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO muss das Gericht grundsätzlich von der Wahrheit einer tatsächlichen Behauptung überzeugt sein (sog Vollbeweis), um sie seiner Entscheidung zugrunde legen zu dürfen. Nicht zu erlangen und deshalb auch nicht erforderlich ist eine unumstößliche Gewissheit, ebenso kein naturwissenschaftlicher Kausalitätsnachweis oder eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit. Vielmehr muss sich das Gericht in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad an Gewissheit begnügen, der verbleibenden Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (st. Rspr. BGH, Urteil vom 1.10.2019 - VI ZR 164/18, NJW 2020, 1072, 1073; Urteil vom 17.2.1970 - III ZR 139/67, NJW 1970, 946, 948) Randnummer 51 Nach diesen Maßstäben konnte das Gericht in der mündlichen Verhandlung den überzeugenden Eindruck gewinnen, dass die Kläger, die nunmehr gemeinsam in Rente sind, einen konkreten Nutzungswillen getragen durch ein ernsthaftes Verlangen haben, mehr Zeit in Hamburg und mit ihrer Familie zu verbringen und in der streitgegenständlichen Wohnung einen Anker implementieren wollen, einen eigenen Rückzugsort für Aktivitäten familiärer und kultureller Natur zu erschaffen aber auch in erleichterter Weise Treffen mit Familienmitgliedern zu initiieren. Dabei haben die Kläger den konkreten Willen, mit einem Standbein in Hamburg näher an ihre Kinder zu rücken, insbesondere um in Bezug auf die Ortsabwesenden eine erleichtere Zusammenkunft auch für kurzfristige Treffen zu haben (wobei dieser Wille wiederum nicht mit dem Willen der Überlassung durch die Kläger an die Kinder und die Nutzung durch die Kinder zu vermischen ist, dazu bereits oben) und um in Bezug auf ihre ortsansässige Tochter alltäglicheren persönlichen Kontakt als derzeit möglich zu pflegen. Dass die Zeugin auf Nachfrage keine konkreten Vorstellungs- oder Tagesdaten nennen konnte und es auch gar nicht versucht hat, spricht für die Glaubhaftigkeit der Aussage. Anhaltspunkte dafür, dass die Aussage der Zeugin von der familiären Beziehung zu den Klägern oder einem eigenen wirtschaftlichen Interesse angetrieben war, gab es für das Gericht aus dem persönlichen Eindruck aus der Verhandlung nicht. Auch die Beklagtenseite erklärte nach der Beweisaufnahme (Terminsprotokoll vom 18.07.2024), dass sie eine funktionierende Familie sehe. Darin sieht das Gericht keine Form des Anerkenntnisses oder einer sonstigen Erklärung. Es greift letztlich im Kern aber genau das auf, wovon sich das Gericht überzeugen konnte - zwei berentete Personen, die in einer kleinen Zweitwohnung ihren Lebensabend in Hamburg jedenfalls mehrmals monatlich verleben wollen und die ernsthafte Absicht haben, am kulturellen Geschehen und am Leben ihrer Kinder durch eine erhebliche Erleichterung in Form eines eigenen Rückzugsortes teilzunehmen. Dass die Kläger keine Daten oder konkreten Vorstellungen in der Zukunft nennen konnten, an denen sie ins Theater oder die Oper wollten, schmälert im Übrigen den Eindruck des Gerichts nicht. Zum einen konnten die Kläger dies mit einer bevorstehenden Operation der Klägerin zu 1) glaubhaft erklären. Zum anderen wurde damit glaubhaft deutlich, dass die Kläger schnellstmöglich - auch unter Verweis vor allem auf das Alter des Klägers zu 2) - die streitgegenständliche Wohnung nutzen wollen bei gleichzeitig verständlichem Blick auf die Situation, nichts konkreter planen zu können, was sie sich aber sehr erhoffen und umsetzen wollen. bb) Randnummer 52 Der Eigenbedarf ist auch umsetzbar. Auf randseitige Auseinandersetzung zwischen den Parteien über die allgemeine Fitness des Klägers zu 2) kam es nicht an. Insoweit konnte sich das Gericht aber auch im Übrigen einen persönlichen Eindruck in der mündlichen Verhandlung verschaffen und hat keine Zweifel, dass der Beklagte zu 2) in der Lage ist, das 1. OG über eine Treppe zu erreichen. 6. Randnummer 53 Eine Anbietepflicht der Gartenwohnung gegenüber dem Beklagten bestand nicht. Die Gartenwohnung war zum Zeitpunkt des Ablaufs der Kündigungsfrist unstreitig nicht frei. Dies ist aber Voraussetzung der Anbietpflicht, da ansonsten der trotz Kündigung nicht ausziehende Mieter gegenüber dem vertragstreuen Mieter bevorzugt würde (BGH, Urteil vom 09.07.2003, VIII ZR 311/02; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn.137). Im Übrigen trägt der Beklagte selbst vor, dass die Nettokaltmiete der Gartenwohnung (jedenfalls aktuell) bei 1.560,00 € liege. Es ist für das Gericht bereits nicht erkennbar, wie die mehr als doppelt so teure Wohnung „bei einem möglichen Gehaltsnachweis von 1.179,00 €“ (Bl. 134 d.A.) als finanziell zumutbar betrachtet werden soll. 7. Randnummer 54 Einer weiteren Abwägung der Interessen bedarf es im Rahmen des Kündigungstatbestandes nicht (zu den besonderen Härtegründen sogleich). Das allgemeine Bestandsinteresse des Beklagten am Erhalt der Wohnung ist im Rahmen des Kündigungstatbestandes wegen Eigenbedarfs nicht zu berücksichtigen (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 19a). 8. Randnummer 55 Das wirksam gekündigte Mietverhältnis ist nicht fortzusetzen. Denn der Beklagte hat keinen Anspruch auf eine Vertragsverlängerung auf unbestimmte oder bestimmte Zeit. Die Beendigung des Mietverhältnisses bedeutet keine Härte, die unter Würdigung der berechtigten Interessen der Vermieter nicht zu rechtfertigen ist, §§ 574, 574a BGB. a) Randnummer 56 Gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Die Nachteile müssen dergestalt sein, dass sie „nicht zu rechtfertigen“ sind. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe i.S.d. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 31). Gemäß § 574 Abs. 2 BGB liegt eine Härte auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Das ist hier nicht der Fall. b) Randnummer 57 Die Einholung eines Sachverständigengutachtens war nicht erforderlich, § 144 Abs. 1 ZPO. Die vorgetragenen gesundheitlichen Probleme des Beklagten begründen keine im maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt vorliegende Härte. aa) Randnummer 58 Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Fall des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig die - bei Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen vorzunehmende - Einholung eines Sachverständigengutachtens zu der Art, dem Umfang und den konkreten Auswirkungen der beschriebenen Erkrankung auf die Lebensführung des betroffenen Mieters im Allgemeinen und im Fall des Verlusts der vertrauten Umgebung erforderlich (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 9. Leitsatz). Dies gilt aber nur dann, wenn der Umstand zu einer schweren Erkrankung überhaupt entscheidungserheblich ist. Das ist hier nicht der Fall. Randnummer 59 Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972). Ist ein bis zu diesem Zeitpunkt vorhandener Härtegrund entfallen, so kann er nicht mehr berücksichtigt werden (LG Oldenburg, Urteil vom 17.10.1990 - 9 S 1307/89, NJW-RR 1991, 650; Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 27). bb) Randnummer 60 Offenbleiben kann, ob der vorgetragene damalige Gesundheitszustand (Kieferentzündung, verfaulter Kiefer, Wurzelbehandlung, Durchbruch Nasenhöhle, damit verbundene erhöhte Entzündungswerte und Bluthochdruck, erforderliche Eingriffe und Implantate) eine schwere Erkrankung in diesem Sinne darstellt oder ob es angesichts der sich grundrechtlich gegenüberstehenden Positionen nicht bereits an einer - wenngleich zeitlich nicht unbegrenzt erforderlichen - kontinuierlichen Erheblichkeit des Gesundheitszustandes fehlt. cc) Randnummer 61 Für den maßgeblichen Beurteilungszeitpunkt ist jedenfalls keine schwere Erkrankung des Beklagten vorgetragen. Abstrakter Vortrag, dass sich der Beklagte „weiterhin in mehreren Bereichen der MKG-Chirurgie und Zahlheilkunde in Behandlung befindet“ (Bl. 82 d.A.), ist unsubstantiiert. Randnummer 62 Im Übrigen ist in Bezug auf den gesundheitlichen Zustand eine erhebliche Gefahr eine Gesundheitsverschlechterung durch Umzug nicht vorgetragen. Vielmehr begründet der Beklagte mit seinem behaupteten Gesundheitszustand selbst (nur), dass er nicht bzw. nur sehr eingeschränkt in der Lage zu körperlich oder psychisch anstrengenden oder anspruchsvollen Tätigkeiten sei, weshalb der Beklagte nicht den Anforderungen an eine kontinuierliche Wohnungssuche (Bl. 83 d.A.) gewachsen sei. c) Randnummer 63 Der Beklagte kann sich auch nicht auf fehlenden Ersatzwohnraum im Sinne des § 574 Abs. 2 BGB berufen. Randnummer 64 Der Vortrag des Beklagten zur Ersatzwohnraumsuche ist unsubstantiiert, worauf das Gericht im Termin der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat. Randnummer 65 Auch hier gilt, dass angesichts der sich grundrechtlich gegenüberstehenden Positionen und der klaren Entscheidung des Gesetzgebers - die Nachteile müssen dergestalt sein, dass sie „nicht zu rechtfertigen“ sind - bereits an den Vortrag zu § 574 Abs. 2 BGB erhöhte Anforderungen zu stellen sind, da andernfalls § 574 Abs. 2 BGB unter Berücksichtigung von Art. 14 GG Eigenbedarf unverhältnismäßig einschränken kann. aa) Randnummer 66 Nach § 574 Abs. 2 BGB liegt Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist. Dabei sind die Lebensführung des Mieters und seine persönlichen und finanziellen Lebensverhältnisse maßgebend. Die Wohnung muss allerdings dem bisherigen Wohnraum weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen. Gewisse Einschnitte sind dem Mieter vielmehr zuzumuten (BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 26). Der Härtegrund des zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffenden Ersatzwohnraums ist nicht bereits dann gegeben, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass von diesem Umstand Rechnung tragenden Verordnungen geführt hat (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765). Randnummer 67 Die Obliegenheit zur Suche nach Ersatzraum beginnt grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung (LG Berlin, Urteil vom 29.08.2011 - 67 S 15/09, BeckRS 2011, 26874; AG Ansbach, Urteil vom 23. Mai 2006 - 3 C 798/05 -, juris; LG Karlsruhe, Urteil vom 09.02.1990 - 9 S 306/89, BeckRS 1990, 7761). Randnummer 68 Der Mieter muss substantiiert vortragen, welche Maßnahmen er ergriffen hat, um Ersatzwohnraum, der seinen finanziellen und persönlichen Verhältnissen angemessen ist, zu finden (Fleindl, WuM 2019, 165). Die Obliegenheit des Mieters, sich mit Hilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien (bspw. Zeitungsannoncen, Internet) ernsthaft und nachhaltig um eine angemessene Ersatzwohnung zu bemühen, richtet sich danach, was dem Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist. Es reicht regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden. Soweit der Mieter sich auf das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum beruft, muss er vor allem nachweisen, dass er sich kontinuierlich auf Wohnungsanzeigen und Internetangebote beworben hat (BGH, Urteil vom 11.12.2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215; Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765). Randnummer 69 Die Ersatzraumsuche muss sich grundsätzlich auf das gesamte Gemeindegebiet erstrecken. Unter den „Bedingungen“ im Sinne der Vorschrift sind die Mietbedingungen zu verstehen. Hierzu gehört in erster Linie die Höhe der Miete. Ein Mietpreis ist zumutbar, wenn er dem Wert der Wohnung entspricht und der Mieter auf Grund seiner finanziellen Verhältnisse in der Lage ist, den geforderten Preis zu bezahlen. Für die Angemessenheit des Verhältnisses zwischen dem Mietpreis und dem Wert der Wohnung ist die Höhe der ortsüblichen Miete ein wichtiger Anhaltspunkt. Jedoch ist zu bedenken, dass der Neuvermietungspreis (die Marktmiete) regelmäßig höher ist, als die ortsübliche Miete. Den üblichen Neuvermietungspreis muss der Mieter akzeptieren. Überhöhte Angebote kann der Mieter ablehnen. Für die Angemessenheit kommt es auf das Verhältnis zwischen Mietpreis und finanzielle Leistungsfähigkeit des Mieters an, welche nicht starr prozentual, sondern einzelfallbezogen zu bestimmen ist. Auf bescheidene Vermögenswerte muss der Mieter nicht zurückgreifen (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 35). bb) Randnummer 70 Abstrakter Vortrag, dass der Beklagte in der Vergangenheit aufgrund der vorgetragenen operativen Eingriffe und Behandlungen nur sehr eingeschränkt in der Lage war, Wohnungen zu suchen und dass sich der Beklagte weiterhin in mehreren Bereichen der MKG-Chirurgie und Zahlheilkunde in Behandlung befinde (Bl. 82 d.A.), ist unsubstantiiert. Darüber hinaus ist die Suche des Beklagten und seiner Freunde und Bekannte nur gelegentlicher Natur. cc) Randnummer 71 Im Übrigen ist die Schwelle der Erheblichkeit nicht erreicht und der Zusammenhang zur Wohnungssuche bei dem vorgetragenen Gesundheitszustand nicht dargelegt. Randnummer 72 Soweit die Wohnungssuche unter körperlich oder psychisch anstrengende oder anspruchsvolle Tätigkeiten subsumiert wird, liegt darin eine rechtliche Beurteilung. Eine tatsächlich logische Grundlage kann das Gericht nicht erkennen. Selbst wenn operative Eingriffe oder Behandlungen die Anforderungen an die Wohnungssuche dauerhaft oder zeitweise einschränken können, muss eine gewisse Erheblichkeit und ein Zusammenhang zur Wohnungssuche bestehen. Zeitliche Komponenten und der Umfang der Eingriffe sind nicht mitgeteilt worden, ebenso wenig Behandlungsperioden und konkrete Einschränkungen („nur sehr eingeschränkt in der Lage“). dd) Randnummer 73 Selbst wenn hier zugunsten des Beklagten für den Zeitraum des Zugangs der Kündigungserklärung bis August 2023 sowie erneut im Dezember 2023 aufgrund von Eingriffen unterstellt wird, dass er zur Wohnungssuche nicht bzw nur sehr eingeschränkt in der Lage gewesen sein mag (nach dem Attest in Anlage B 2 sei er „nur sehr eingeschränkt“ in der Lage gewesen, körperlich oder psychisch anstrengende oder anspruchsvolle Tätigkeiten auszuführen“, siehe auch in Anlage B 4, worunter der attestierende Facharzt eine Wohnungssuche subsumiert) und dieser Zeitraum bei der Bewertung gänzlich außer Betracht bleiben würde, sind die kontinuierlichen Anforderungen von § 574 Abs. 2 BGB auch im Übrigen nicht erfüllt. Randnummer 74 Eine in sich schlüssige und lückenlose Suchhistorie durch den Beklagten oder - sofern er seine Obliegenheit auf Dritte in rechtsverbindlicher Weise überträgt - durch Dritte liegt nicht vor. Der Beklagtenvortrag lässt bereits nicht im erforderlichen Maße - für die Zeiten ohne Behandlungsvortrag - erkennen, dass sich der Beklagte oder ein Dritter für ihn (1) kontinuierlich - d.h. täglich, jedenfalls im Abstand weniger Tage - (2) im gesamten Stadtgebiet, unabhängig von einer räumlichen Nähe zu Rothenbaum und Nachbarumgebung (3) unter Ausschöpfung der zumutbaren Möglichkeiten (4) auf geeignete Angebote beworben hat sowie (5) vorgelagerten Bewerbungsschritten stringent und nicht nur gelegentlich nachgegangen ist. Insbesondere ist das Einrichten eines Profils alleine nicht ausreichend. Randnummer 75 Dabei meint unter Ausschöpfung der zumutbaren Möglichkeiten auch, dass der Beklagte eigene, ihm aufgrund seiner (nach Auffassung des Beklagten) „unkonventionellen“ Einkommenssituation bekannte Wettbewerbsnachteile auf dem Wohnungsmarkt durch die Vorlage geeigneter Dokumente bei der Bewerbung in geeigneter Weise minimieren muss. Dabei drängt sich die Anfrage einer Vermieterbestätigung auf. Zu Bemühungen, fehlende Bonitätsnachweise aufgrund der Einkommenssituation durch geeignete Unterlagen zu widerlegen oder abzufedern aus Vermieterperspektive, ist nichts vorgetragen. Die Kläger haben ausdrücklich im Rahmen der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass der Beklagte sie zu keinem Zeitpunkt um eine Vermieterbestätigung gebeten hat, die sie erteilen könnten. Randnummer 76 Zwar vertritt der Beklagte die Rechtsauffassung, dass er im gesamten Gebiet gesucht und kontinuierlich Anfragen gestellt und Absagen erhalten hat. Konkreten Tatsachenvortrag, aus dem das Gericht erkennen kann, wann sich der Beklagte für welche Wohnung und mit welchen Absagegründen beworben hat, ist nicht ersichtlich. Setzt der Beklagte „Freunde und Bekannte“ bei der Wohnungssuche ein, befreit dies nicht davon, dem Gericht die kontinuierlichen Anforderungen auch insoweit darzulegen. ee) Randnummer 77 Im Übrigen liegt auch ein Überwiegen der Belange der Mieterseite nicht vor, § 574 Abs. 3 BGB. Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten (Bl. 15 d.A.) kommt es dogmatisch nicht darauf an, ein Überwiegen der Vermieterbelange festzustellen. Randnummer 78 Maßgeblich ist eine Gesamtbewertung aller in der Person des Mieters liegenden Härtegründe. In diese Bewertung sind auch diejenigen Gründe einzubeziehen, die bei isolierter Betrachtung keine Härte darstellen. Davon abgesehen, kann der Begriff der nicht zu rechtfertigenden Härte nicht allgemein formuliert werden, weil er sich erst aus einem Vergleich der wechselseitigen Interessen ergibt. Erforderlich ist eine auf den Einzelfall bezogene Interessenbewertung, die unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien vorzunehmen ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 26). Randnummer 79 Entscheidend ist dabei, ob sich ein Überwiegen der Belange der Mieterseite feststellen lässt, d.h. die Interessensabwägung zu einem klaren Ergebnis zugunsten der Mieterseite führt (BGH, Urteil vom 22.5.2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765 Rn. 38 [„überwiegendes berechtigtes Interesse“ maßgeblich, obgleich dies nicht deutlich überwiegend sein müsse]; Schmidt-Futterer/Hartmann, 16. Aufl. 2024, BGB § 574 Rn. 64). Randnummer 80 Das ist hier nicht der Fall. Insbesondere führt der Umstand, dass der Beklagte seit rund 20 Jahren seinen Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung hat, nicht zu einem anderen Ergebnis. Zwar geht mit dieser Zeit natürlicherweise eine soziale Verflechtung einher. Dies sorgt aber nicht für ein Überwiegen seiner Belange, insbesondere in der Abwägung mit dem betagten Alter der Kläger. Dass für die Tätigkeit des Beklagten eine räumliche Nähe und deshalb ein Verbleiben in der Wohnung erforderlich ist, ist nicht ersichtlich. Zum einen trägt der Beklagte selbst vor, dass er viel von zuhause arbeitet. Zum anderen ist es der Großstadt und dem urbanen Gepräge Hamburgs immanent, dass zur Arbeitsstätte Wege innerhalb des Stadtgebietes mit (öffentlichen) Verkehrsmitteln zurückzulegen sind. II. Randnummer 81 Nach § 721 Abs. 1 ZPO ist dem Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 28.02.2025 zu bewilligen. 1. Randnummer 82 Über den Hilfsantrag des Beklagten war zu entscheiden, da die innerprozessuale Bedingung - die Stattgabe der Räumungsklage - eingetreten ist. 2. Randnummer 83 Voraussetzung für eine Räumungsfristbewilligung ist, dass das Interesse des Schuldners an einem Räumungsaufschub höher zu bewerten ist, als das Interesse des Gläubigers an der sofortigen Räumung. Ein allgemein anerkannter Grundsatz, demzufolge das befristete Bestandsinteresse des Mieters generell höher zu bewerten ist als das Erlangungsinteresse des Gläubigers, besteht nicht (vgl. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, Rn. 19 zu § 721 ZPO m.w.N.). Es gibt auch keinen Grundsatz, nach dem - aus welchen Gründen auch immer - stets und ohne Ansehung der Umstände des Einzelfalles eine bestimmte Mindesträumungsfrist zu gewähren ist. Randnummer 84 Das Gericht hat für die Entscheidung über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist die Interessen der beiden Parteien gegeneinander abgewogen. Nach alledem ist es angemessen, das Räumungsinteresse der Kläger vorübergehend hinter dem befristeten Bestandsinteresse des Beklagten zurücktreten zu lassen. Dabei ist insbesondere neben dem angespannten Hamburger Wohnungsmarkt zu berücksichtigen, dass die Zahlung der Miete als gesichert anzusehen ist. Auf der anderen Seite ist insbesondere auch das fortschreitende Alter der Kläger zu berücksichtigen. Eine den Umständen zutreffende Vermieterbestätigung sollte zur Unterstützung der Wohnraumsuche ausgestellt werden. III. Randnummer 85 Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 S. 1 ZPO unter Berücksichtigung von § 717 Abs. 2 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

OLG Stuttgart 3 S 117/22

§ 546§ 573§ 574

Volltext anzeigen

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Mietpreisbremse Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 13.04.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 3 S 117/22 ECLI: ECLI:DE:LGFREIB:2023:0413.3S117.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 Abs 1 S 1 BGB, § 574 Abs 2 BGB ... mehr Dokumentreiter KurztextLangtext Eigenbedarf und Feststellung besonderer Härte sowie anschließende Interessenabwägung bei Wohnungskündigung Orientierungssatz 1. Ein Eigenbedarfswunsch ist nachvollziehbar dargelegt, wenn die Eigentümer eine Erdgeschosswohnung mit ihren Kindern nutzen wollen, weil sie etwas größer ist, sie die Kinder dann im Garten besser beaufsichtigen können und sie außerdem ihre derzeit bewohnte Wohnung den Eltern überlassen wollen.(Rn.22) 2. Für die Annahme eines Härtegrundes genügt es nicht, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat.(Rn.44) 3. Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die Härtegründe zu berücksichtigen, die von dem Mieter erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug vorgetragen wurden. Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder bereits aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein (Anschluss BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18).(Rn.29) 4. Der Wunsch eines Zusammenlebens von Generationen ist schützenswert, auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter, speziell bei bereits vorliegenden Erkrankungen der Großeltern (Anschluss LG München, Urteil vom 13. Juli 2016 - 16 S 1848/16).(Rn.49) 5. Dies kann Vorrang haben auch vor einer (seh-) behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit eines bereits Jahrzehnte in der Wohnung lebenden Mieters, der in besonderem Maße auf sein vertrautes Wohnumfeld angewiesen ist. Dies gilt jedenfalls, wenn der Mieter noch recht selbstständig ist und mit einer Wohnung in der Nähe auch zurechtkäme.(Rn.50) 6. Bei der Abwägung zu berücksichtigen ist es auch, wenn der Mieter nicht substantiiert darlegt, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Dies gilt auch in einem angespannten Mietwohnungsmarkt, wenn der Mieter bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden.(Rn.51) Verfahrensgang vorgehend AG Freiburg (Breisgau), 25. Oktober 2022, 5 C 158/22 nachgehend BGH, 11. Juni 2024, VIII ZR 104/23, Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen nachgehend BGH, 24. September 2024, VIII ZR 104/23, Beschluss Tenor 1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau vom 25.10.2022, Az. 5 C 158/22, wird zurückgewiesen. 2. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.03.2024 gewährt. 3. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 7.200 € abzuwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 7.200,00 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger machen als Vermieter gegen den Beklagten als Mieter einen Räumungs- und Herausgabeanspruch bezüglich einer Mietwohnung auf Grund einer Kündigung wegen Eigenbedarfs geltend. Randnummer 2 Der Beklagte bewohnt die im Erdgeschoss gelegene Dreizimmerwohnung des Dreifamilienhauses in der xxx, xxx aufgrund Mietvertrags vom 24.01.1987 (Anlage K 1 As. I 1 Anlagenheft K) als Mieter und bezahlt hierfür Miete i.H.v. netto 600 € monatlich. Die Kläger sind aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 17.04.2018 seit dem 02.08.2018 Eigentümer des gesamten Anwesens. Sie bewohnen die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss des Anwesens, die über das unbeheizte zentrale Treppenhaus verbunden sind. Randnummer 3 Die Kläger kündigten (nach einer vorangegangenen und im Berufungsverfahren abgewiesenen Räumungsklage, vgl. Beiakten Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg 3 S 97/20) das Mietverhältnis mit Anwaltsschreiben vom 26.02.2021 erneut ordentlich wegen Eigenbedarfs und forderten den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung bis spätestens 28.02.2022 auf. In dem Kündigungsschreiben führten die Kläger aus, dass sie die von ihnen derzeit bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss des Anwesens nach Erwerb umfangreich und energetisch saniert hätten. Sie beabsichtigten, gemeinsam mit ihren Kindern statt der bisher mitbewohnten Wohnung im Dachgeschoss mit ca. 66 m² die ca. 77 m² große Wohnung des Beklagten im Erdgeschoss zu beziehen und diese Wohnung durch eine innenliegende Treppe mit der darüber liegenden, ebenfalls ca. 77 m² großen Wohnung im Obergeschoss zu einer einheitlichen Wohnung verbinden. Im Rahmen der Sanierung sei der Einbau dieser Verbindungstreppe bereits vorgesehen worden. Eine Verbindung der bisher von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss sei hingegen aus baulichen und praktischen Gründen nur schwer möglich, da eine Verbindungstreppe mitten im Raum enden würde, wodurch man zwei Räume zur Nutzung verlieren würde. Zudem würde eine solche Treppe zu einer größeren Baustelle in den bereits fertig sanierten Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss führen, und die Raumaufteilung im Dachgeschoss müsste mit unverhältnismäßigem Aufwand neugestaltet werden, während die Wohnung im Erdgeschoss ohnehin von Grunde auf saniert und modernisiert werden müsse. Zudem wollten die Kläger künftig angesichts des jungen Alters ihrer Kinder die Erdgeschosswohnung mit ebenerdigem Gartenzugang auch deshalb selbst nutzen, da die Wege in den Garten kürzer seien und die Kläger von dort aus einen besseren Blick auf ihre im Garten spielenden Kinder hätten, als dies derzeit der Fall sei. Die durch die Eigennutzung des Erdgeschosses freiwerdende Wohnung im Dachgeschoss werde für die Eltern des Klägers, die Eheleute xxx (61 Jahre) und xxx (65 Jahre), die derzeit noch eine ca. 93 m² große Eigentumswohnung in xxx, xxx bewohnten, benötigt. Die Eltern des Klägers wollten näher bei ihrem Sohn und ihrer Schwiegertochter, der Klägerin, und den gemeinsamen Enkeln leben, insbesondere auch im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter. Die Mutter des Klägers sei an multipler Sklerose erkrankt und zu 50 % schwerbehindert, daher werde sie künftig noch stärker auf Hilfe angewiesen sein. Auf das Kündigungsschreiben der Kläger vom 26.02.2021 (Anlage K 3, As. I 19 Anlagenheft Kl.), das eine Belehrung über Frist und Form des Widerspruchs gemäß § 574b BGB enthält, wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 4 Der Beklagte erhob mit Anwaltsschreiben vom 16.12.2021 (Anlage K 4, As. I 23 Anlagenheft Kl.), auf das Bezug genommen wird, Widerspruch gemäß § 574 BGB gegen die Kündigung vom 26.02.2021. Hierin führte der Beklagte aus, er sei seit dem 01.03.1987, also seit mehr als 34 Jahren Mieter der streitgegenständlichen Wohnung und 66 Jahre alt. Er verfüge nur noch über eine Sehkraft von weniger als 10 %, was zu ganz erheblichen Einschränkungen im Alltag führe. Schriftstücke seien für ihn gar nicht oder nur mit höchstem Aufwand über den PC oder mittels einer Lupe lesbar. Ohne sein im Laufe der Jahre aufgebautes Helfersystem könne er seinen Alltag nur sehr viel schwieriger bewältigen. Er benötige regelmäßige Hilfestellung bei der Kenntnisnahme von handschriftlichen Aufzeichnungen, die er selbst nicht lesen könne. Verschiedene Bezugspersonen kümmerten sich um kleinere Reparaturen, die Aus- und Aufrüstung des PCs, die Mitnahme zum Baumarkt oder notwendige Fahrten zum Recyclinghof. Unterstützung erhalte er auch beim wöchentlichen Einkauf, indem er sich die Preisschilder und Beschriftungen der Einkaufsgegenstände vorlesen und schwere Sachen nach Hause fahren lasse. Im Gegenzug trage er der Helferin, die nicht schwer tragen könne, deren Einkauf in ihre Wohnung. In seinem vertrauten Wohnumfeld könne er derzeit noch einige wenige Fahrradstrecken, die er gut kenne, gefahrlos mit dem Fahrrad befahren. Zahnarzt, Arzt und Apotheker seien fußläufig erreichbar. Im Übrigen sei er auf die Nutzung des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) oder die Mitnahme durch seine Bezugspersonen angewiesen. Die Busverbindung zu seiner derzeitigen Wohnung sei einfach und ihm vertraut. Wenn ihm der Ablauf nicht vertraut sei, bestehe bei der Nutzung des ÖPNV regelmäßig die Gefahr, dass er aus Versehen in einen falschen Bus oder eine falsche Straßenbahn einsteige. Bei einem Umzug aus dem vertrauten Umfeld würde er auch sein soziales Umfeld verlieren, was zu einer sozialen Vereinsamung und dem verstärkten Angewiesensein auf Hilfestellung führen würde. Er habe auch keine Möglichkeit, Helfer zu bezahlen, da er von einer Altersrente von monatlich 589,11 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung lebe. Darüber hinaus stehe ihm seit Ende 2020 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Die Erkundigung bei der Gemeinde habe ergeben, dass es für ihn keinen Wohnraum gebe, welcher auf der einen Seite finanzierbar sei und es ihm auf der anderen Seite ermögliche, auf sein bisheriges Helfersystem weiter zurückzugreifen und die vorhandenen sozialen Kontakte weiter zu pflegen. Randnummer 5 Die Kläger haben erstinstanzlich bis auf die unstreitige Sehschärfe des Beklagten von nur noch 10 % und der Tatsache, dass der Beklagte noch Fahrrad fährt, die im Rahmen des Widerspruchs des Beklagten vorgetragenen Tatsachen mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 6 Das Amtsgericht Freiburg hat der Klage nach Zeugenvernehmung zum Eigenbedarf und Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den sozialen Härtegründen und der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem angefochtenen Urteil vom 25.10.2022 vollumfänglich stattgegeben und dem Beklagten eine Räumungsfrist von einem Jahr gewährt. Auf die tatsächlichen Feststellungen dieses Urteils wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen. Randnummer 7 Das Amtsgericht hat zur Begründung ausgeführt, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch die ordentliche Kündigung der Kläger vom 26.02.2021, die dem Beklagten am 02.03.2021 zugegangen sei, wirksam beendet worden und die Kündigungsfrist von einem Jahr abgelaufen sei. Der Kündigungsgrund des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB liege vor: Der im Kündigungsschreiben vom 26.02.2021 angegebene Nutzungswille der Kläger hinsichtlich der Erdgeschosswohnung und der Überlassungswille der derzeit noch von ihnen bewohnten Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers sei von den vernommenen Zeugen xxx und xxx plausibel bestätigt und begründet worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils und das erstinstanzliche Verhandlungsprotokoll vom 13.05.2022, Aktenseite I 45 ff., 47 ff. Bezug genommen. Nach dem schriftlichen Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen, des Facharztes für Psychiatrie und Psychotherapie beim Landratsamt Breisgau-Hochschwarzwald xxx, seien die Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf bestimmte oder unbestimmte Zeit gemäß § 574a BGB nicht gegeben. Auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, den Beweisbeschluss vom 27.05.2022 (Aktenseite I 50 ff.) sowie das schriftliche Sachverständigengutachten des xxx (Aktenseite I 63 ff.), wird wegen der weiteren Einzelheiten Bezug genommen. Randnummer 8 Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten, der geltend macht, ein Eigenbedarf der Kläger sei nicht nachgewiesen. Jedenfalls überwiege das Interesse der Kläger im Rahmen der Interessenabwägung gemäß § 574 Abs. 1 S. 1 BGB nicht. In der Berufungsbegründung hat der Beklagte vorgetragen, er lebe von einer Altersrente von monatlich 621,22 € sowie 60 € aus einer Garagenuntervermietung. Ihm stehe seit Ende 2021 ein kleines Erbe zur Verfügung, welches aber selbst bei sparsamer Verwendung in den nächsten Jahren aufgebraucht sein werde. Er könne deshalb seine Helfer nicht bezahlen. Randnummer 9 Der Beklagte beantragt, Randnummer 10 das angefochtene Urteil abzuändern, die Klage abzuweisen und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Randnummer 11 Die Kläger beantragen Randnummer 12 Die Berufung wird zurückgewiesen. Randnummer 13 Die Kläger verteidigen das amtsgerichtliche Urteil und führen aus, der Eigenbedarf der Kläger sei durch die glaubhaften Aussagen der Zeugen plausibel begründet und bestätigt worden, die amtsgerichtlichen Feststellungen seien zutreffend. Der Beklagte habe weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, dass ein Umzug für ihn mit schwerwiegenden gesundheitlichen Auswirkungen verbunden wäre. Die finanziellen Möglichkeiten des Beklagten würden weiter mit Nichtwissen bestritten. Randnummer 14 Das Berufungsgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 16.02.2023 die Parteien gemäß § 141 ZPO ergänzend persönlich angehört und ein ergänzendes mündliches Gutachten des Sachverständigen xxx eingeholt. Auf das Verhandlungsprotokoll vom 16.02.2023 (Aktenseite II 48 ff.) wird verwiesen. Randnummer 15 Die Akten Amtsgericht Freiburg, Az.: 10 C 1286/19 und Landgericht Freiburg Az.: 3 S 97/20 waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Berufungsverhandlung. Randnummer 16 Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien in beiden Rechtszügen samt Anlagen Bezug genommen. II. Randnummer 17 Die Berufung des Beklagten ist zulässig, aber unbegründet. Randnummer 18 Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung verurteilt. Es wird daher zunächst auf die zutreffenden Gründe des angefochtenen Urteils, welches sich das Berufungsgericht nach eigener Prüfung zu eigen macht, verwiesen. Der Beklagte hat in der Berufung keine neuen Gesichtspunkte aufgeworfen, welche die getroffene Entscheidung in Frage stellen. Randnummer 19 Die Kläger haben aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB Anspruch auf Herausgabe und Räumung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Die ordentliche Kündigung vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis beendet (dazu unter 1.). Der Sozialwiderspruch des Beklagten führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, und zwar weder auf unbestimmte noch auf bestimmte Zeit (dazu unter 2.). Randnummer 20 1.) Die ordentliche Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs vom 26.02.2021 hat das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1, Abs. 2. Nr. 2 BGB wirksam zum 28.02.2022 beendet. Randnummer 21 a) Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den – enggezogenen – Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Insbesondere haben sie zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht und sind daher auch nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen. Danach dürfen die Gerichte den Eigennutzungswunsch des Vermieters im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB grundsätzlich nur darauf überprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen verfügbaren Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – = NJW 2017,1474 Rn. 18f.; BGH, Beschluss v. 21.08.2018 – VIII ZR 186/17 –, Rn. 20f., juris). Randnummer 22 b) Das Amtsgericht hat aufgrund der erstinstanzlichen Beweisaufnahme nach ausführlicher Würdigung der Zeugenaussagen festgestellt, dass die Kündigung durch die Kläger erfolgte, weil sie die von dem Beklagten bewohnte Erdgeschosswohnung künftig selbst mit ihren Kindern nutzen und die derzeit von ihnen mitbewohnte Wohnung im Dachgeschoss den Eltern des Klägers überlassen wollen und sich vom Vorliegen des Eigenbedarfs überzeugt. Randnummer 23 An diese vom Amtsgericht festgestellten Tatsachen ist die Kammer gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO gebunden. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der getroffenen Feststellungen im Sinne von § 529 Abs. 1 Nr. 1, 2. Hs. ZPO zeigt die Berufung nicht auf und sie sind auch nach Prüfung des Akteninhalts nicht ersichtlich. Es besteht keine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, dass die getroffenen Feststellungen im Falle der Wiederholung der Beweisaufnahme keinen Bestand haben werden und sich ihre Unrichtigkeit herausstellen könnte (BGH, Beschluss vom 03.09.2020 – I ZR 186/19 –, Rn. 16, juris). Solche Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich insbesondere nicht aus der von der Berufung vorgetragenen Tatsache, dass es keinen ebenerdigen Gartenzugang gebe, wie in der Kündigung behauptet, und aus dem Erdgeschoss auch kein besserer Blick auf den Garten bestehe. Ebenso ist unerheblich, ob aus Sicht des Beklagten eine Verbindung der Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss durch einen kostengünstigeren Umbau des bestehenden Treppenhauses naheliegender wäre. Konkrete Anhaltspunkte für Zweifel ergeben sich auch nicht aus der Tatsache, dass der Überlassungswunsch der Wohnung im Dachgeschoss an die Eltern des Klägers in der dem früheren Räumungsverfahren zugrundeliegenden Kündigung vom 30.06.2018 nicht genannt worden war. Dasselbe gilt für den seitens der Kläger angesichts der vom Zeugen xxx geschilderten Gehprobleme aufgrund seines Bandscheibenvorfalls zwar angekündigten, aber noch nicht konkret geplanten Einbau eines Treppenlifts zur Dachgeschosswohnung in das bestehende Treppenhaus. Randnummer 24 Aus den den Parteien anlässlich ihrer persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung gemäß § 141 ZPO vorgehaltenen Fotos (Anlage zum Protokoll vom 04.02.2021 im Verfahren Landgericht Freiburg 3 S 97/20, Aktenseiten 149-150) ergibt sich, dass die Wohnung des Beklagten im sogenannten Hochparterre, also nicht ebenerdig zum davorliegenden Garten liegt und ein direkter Zugang von der Terrasse des Beklagten zum Garten durch die Kläger noch geschaffen werden müsste. Angesichts der aus den Lichtbildern ersichtlichen örtlichen Verhältnisse ist es jedoch ohne weiteres nachvollziehbar, dass die Wege in den Garten von der Erdgeschosswohnung deutlich kürzer und die Aufsicht von Eltern über im Garten spielende Kinder deutlich vereinfacht wird. Die Zeugen xxx und xxx haben bei ihrer erstinstanzlichen Vernehmung am 13.05.2022 ausweislich des amtsgerichtlichen Verhandlungsprotokolls (As. I 44ff.) bestätigt, dass sie beabsichtigen, nach dem Umzug der Kläger in die dann verbundene Erd- und Obergeschosswohnung in die freiwerdende Dachgeschosswohnung des streitgegenständlichen Anwesens einzuziehen und ihre derzeit bewohnte Eigentumswohnung zu vermieten. Die Zeugin xxx hat bestätigt, dass sie ihren Sohn und seine Familie sehr häufig, sicherlich drei- bis viermal in der Woche besuche oder die Kläger mit Kindern sie zu Hause aufsuche. Auch wenn die Wohnung im Dachgeschoss separat sei, sei die Familie dann näher beieinander. 2015 sei bei ihr Multiple Sklerose diagnostiziert worden mit begleitenden depressiven Umständen. Derzeit gelte sie als 50 % schwerbehindert und sei noch nicht auf eine Pflegekraft angewiesen, bei größeren Arbeiten im Haushalt unterstützte sie die Klägerin. Auch in ihrer derzeitigen Wohnung, die im 4. Stock liege, gebe es keinen Aufzug. Sie gehe aber davon aus, dass ihr Sohn nach ihrem Einzug in die Dachgeschosswohnung, soweit es gesundheitlich erforderlich sein sollte, sich um ein Treppenlift bemühen werde. Der Zeuge xxx hat bestätigt, dass er mit dem Kläger bereits über die Frage des Einbaus eines Treppenlifts, der derzeit noch nicht benötigt werde, gesprochen habe und der Kläger mit dem Einbau eines solchen Treppenlifts bei entsprechendem Bedarf einverstanden gewesen sei. Der Zeuge xxx hat weiter bestätigt, dass die Kläger nach Auszug des Beklagten aus der Erdgeschosswohnung die Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung verbinden und in der dann neu geschaffenen Wohnung über zwei Stockwerke wohnen möchten. Dies steht auch in Übereinklang mit dem mit der Replik vom 19.04.2022 (As. I 29) vorgelegten Foto von der bei der Sanierung der Obergeschosswohnung bereits geschaffenen Aussparung für die geplante Verbindungstreppe zur Erdgeschosswohnung. Randnummer 25 Nach den erstinstanzlichen Feststellungen hat die Kammer daher keinen Zweifel daran, dass die Kläger die Wohnung des Beklagten für die eigene Nutzung mit ihren Kindern benötigen und auch ein entsprechender Eigennutzungswille der Kläger vorliegt. Randnummer 26 c) Die Kläger waren auch nicht verpflichtet, dem Beklagten die Wohnung im Dachgeschoss des Anwesens anzubieten. Zum einen besteht die Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter eine freigewordene Alternativwohnung anzubieten, nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Anderenfalls würde derjenige Mieter privilegiert, der sich bei wirksamer Kündigung trotz Ablaufs der Kündigungsfrist zu Unrecht nach wie vor in der gekündigten Wohnung aufhält (BGH, Urteil v. 09.07.2003 – VIII ZR 311/02 – = NJW 2003, 2604; BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 = NJW 2006, 220 (221)). Im vorliegenden Fall wird die Alternativwohnung jedoch erst nach Sanierung der Erdgeschosswohnung und Herstellung einer Verbindung zur Obergeschosswohnung zur Verfügung stehen. Zum anderen besteht hinsichtlich dieser Wohnung nach den gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1, 1. Hs. ZPO bindenden Feststellungen des Amtsgerichts ebenfalls Eigenbedarf der Kläger im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB durch ernsthaften Überlassungswillen der Dachgeschosswohnung an die Eltern des Klägers. Auf die obigen Ausführungen unter 1.) b) wird Bezug genommen. Im Übrigen würde ein – hier nicht gegebener – Verstoß gegen die Anbietpflicht nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen wegen einer Nebenpflichtverletzung aus dem Mietverhältnis führen (BGH, Urteil vom 15.3.2017 – VIII ZR 270/15 – Rn. 22, beck-online). Randnummer 27 2.) Der von dem Beklagten form- und fristgerecht erhobene Widerspruch führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574a BGB. Randnummer 28 a) Nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Hierzu ist eine gründliche und sorgfältige Sachverhaltsfeststellung vorzunehmen, aufgrund derer die beiderseitigen Interessen gewichtet, gewürdigt und unter die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 574 Abs. 1 BGB subsumiert werden müssen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 23, juris). Dabei kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 167/17 – Rn. 31, juris, st. Rspr.). Randnummer 29 Bei der im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung sind auch die von dem Beklagten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz und im Berufungsrechtszug bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung der Berufungsinstanz vorgetragenen Härtegründe zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 24, juris; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020 Rn. 6, BGB § 574b Rn. 6; Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 574b Rn. 27).Die berechtigten Interessen des Vermieters hingegen müssen sich entweder aus dem Kündigungsschreiben ergeben oder nachträglich entstanden sein, § 574 Abs. 3 BGB (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 37, juris). Randnummer 30 Der Beklagte ist als Mieter für die Umstände der nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB darlegungs- und beweisbelastet (BeckOK MietR/Siegmund, 24. Ed. 1.5.2021, BGB § 574 Rn. 39). Eine Vertragsfortsetzung gemäß § 574 BGB scheidet aus, wenn die Interessenabwägung zu keinem eindeutigen Ergebnis führt oder die Interessen der Parteien gleich schwer wiegen (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris; Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 574 Rn. 64). Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen, es genügt, wenn solche Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen reicht aber nicht aus (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Ergibt sich im Rahmen einer nach den vorstehenden Maßstäben vorgenommenen Abwägung ein Überwiegen der Belange des Mieters, kann er die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, auch wenn kein deutliches Überwiegen seiner Belange vorliegt (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 38, juris unter Verweis auf die Gesetzesbegründung). Randnummer 31 b) Nach diesen Maßstäben sind zunächst in die Interessenabwägung auf Seiten des Beklagten verschiedene gesundheitliche Beeinträchtigungen einzustellen (dazu unter aa), nicht jedoch der Härtegrund nach § 574 Abs. 2 BGB (dazu unter bb). Die Interessenabwägung führt im Ergebnis nicht zu einem Überwiegen der Belange des Beklagten (dazu unter cc). Randnummer 32 aa) Unstreitig verfügt der Beklagte nur noch über eine Sehschärfe von 10 %. Die übrigen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten sind streitig. Randnummer 33 Aus dem schriftlichen Gutachten des Sachverständigen xxx ergibt sich zur hinreichenden Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO, dass der am 29.09.1955 geborene Beklagte schwerbehindert ist mit einem anerkannten Grad der Behinderung von 100 % und den Merkzeichen G (erhebliche Beeinträchtigung der Bewegungsfähigkeit im Straßenverkehr), H (Hilflosigkeit) und RF (Ermäßigung des Rundfunkbeitrags und Befreiung von der Rundfunkbeitragspflicht). Des Weiteren ergibt sich hieraus, dass der Beklagte an körperlichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen in Form von Adipositas, Polyneuropathie, Sehstörungen, arterieller Hypertonie und nicht insulinpflichtigem Diabetes mellitus Typ II.a. leidet, während der psychische Befund unauffällig ist. Randnummer 34 Nach dem ergänzenden mündlichen Gutachten des Sachverständigen xxx in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 und den ärztlichen Attesten der Augenärztin Dr. med. xxx vom 27.02.2008, des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020 und der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 (Anlagenheft Bekl. As. I 1ff.) und vom vom 22.06.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 As. 569) sowie dem dortigen Gerichtsgutachten des Dr. xxx vom 19.03.2020 (Beiakte Amtsgericht Freiburg 10 C1286/19 As. 523ff.) steht zur Überzeugung der Kammer gemäß § 286 ZPO fest, dass der Beklagte ca. seit dem Jahr 1993 an einer erblich bedingten Makulaerkrankung mit unumkehrbarem Verlust der Sinneszellen in der zentralen Netzhaut ohne Therapieoption leidet, wegen der er sich – neben der laufenden hausärztlichen Behandlung – im Jahr 2008 von der Augenärztin Dr. xxx behandeln ließ sowie sich im Jahr 2013 bei Augenarzt Dr. xxx wegen eines ärztlichen Attestes zur Berentung vorstellte. Aus dem Attest des Augenarztes Dr. xxx vom 05.02.2020, das dieser zur Vorlage im vorangegangenen Räumungsverfahren Amtsgericht Freiburg Az. 10 C 1286/19 erstellt hat, ergibt sich, dass der Visus des Beklagten im Vergleich zu 2013 unverändert war und eine Sehleistung von 4 % je Auge, also eine beidseits höchstgradige Sehbehinderung dicht an der Grenze zur "Blindheit im Sinne des Gesetzes" (ab 2 % je Auge) bestand. Nach dem Attest des Dr. xxx vom 05.02.2020 spielt sich die krankheitsbedingte Netzhautveränderung im Wesentlichen im zentralen Teil der Netzhaut ab, während das periphere Gesichtsfeld üblicherweise intakt bleibt, was auch bei dem Befund 2013 so festgestellt wurde. Die Orientierung in vertrauter Umgebung sei damit gut möglich, in unbekannter Umgebung sei sie massiv reduziert, aber nicht vollends unmöglich. Aus dem Attest der Hausärztin xxx vom 18.01.2020 ergibt sich, dass der Beklagte aufgrund seiner Visusminderung weder lesen noch Gesichter oder räumliche Silhouetten sicher erkennen kann und sich mittels Lupe und Fernrohr orientiert. Randnummer 35 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 angegeben, dass sich der Zustand seiner Augenerkrankung seit Erstellung der genannten ärztlichen Atteste nicht geändert oder verschlechtert habe. Seit dem letzten Besuch 2020 habe er den Augenarzt Dr. xxx nicht mehr aufgesucht, die weitere Entwicklung sei nicht sicher vorhersehbar. Diese für die Kammer glaubhaften Angaben des Beklagten stehen in Übereinstimmung mit den Ausführungen des Sachverständigen François Ehinger in seinem mündlichen Gutachten vom 16.02.2023, dass die Augenerkrankung des Beklagten nicht zwingend progredient verlaufe, d. h. nicht unbedingt weiter fortschreiten müsse, sondern es auch sein könne, dass sie stabil bleibe. Eine belastbare prognostische Einschätzung sei aus ärztlicher Sicht jedoch nicht möglich. Randnummer 36 Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung weiter angegeben, dass er seine Hausärztin xxx vierteljährlich wegen seines Bluthochdrucks und des Diabetes konsultiere. In eine Pflegestufe sei er nicht eingestuft und sehe hierfür derzeit auch keine Notwendigkeit. In Holzhausen und von dort in Richtung Reute, Nimburg und Hugstetten fahre er mit dem Fahrrad. Wenn er nach Freiburg wie z.B. zu Dr. xxx müsse, nutze er den ÖPNV, hier müsse er von Holzhausen aus jedoch nur einen Bus und eine Straßenbahnlinie nehmen und keine großen Entscheidungen treffen. Wenn der Bus halte, könne er die Nummer erkennen. In einer fremden Umgebung sehe er zwar die Nummer, wisse aber nicht, was sie bedeute und müsse dies dann vorher am PC recherchieren, bei unvorhergesehenen Ereignissen wie etwa Schienenersatzverkehr müsse er jemanden fragen. Der Diabetes habe sich verschlechtert, er sei aber nach wie vor nicht insulinpflichtig. Die Polyneuropathie sei unverändert. Diese in Übereinstimmung mit den oben genannten ärztlichen Attesten stehenden Angaben des Beklagten hält die Kammer ohne Weiteres für glaubhaft. Erstmals in der Berufungsverhandlung, jedoch von den Klägern nicht bestritten, hat der Beklagte vorgetragen, er leide zudem an Psoriasis (Schuppenflechte), das bedeute einerseits, dass er Sonneneinstrahlung brauche und für seine Lupe auch helles elektrisches Licht. Andererseits sei er wegen seiner blendempfindlichen Augen auf gedämpftes Licht angewiesen. Randnummer 37 Der Sachverständige xxx hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 22.07.2022 ausgeführt, dass sich der Beklagte in der vertrauten jetzigen Umgebung weitgehend ohne fremde Hilfe zurechtfindet und ein Umzug für den Beklagten zu deutlichen Einbußen an Lebensqualität führen würde, da er in einer nicht vertrauten Umgebung seine Restselbständigkeit weitgehend verlieren würde und dann auf professionelle Hilfe angewiesen wäre. Im Rahmen seines ergänzenden mündlichen Sachverständigengutachtens in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Sachverständige dies aufgrund der genannten ärztlichen Atteste für die Kammer nachvollziehbar und widerspruchsfrei dahingehend konkretisiert, dass in seiner jetzigen Wohnung jeder Handgriff des Beklagten sitze und er über einen besonderen Computer und eine digitale Lupe verfüge. Ohne diese Hilfsmittel, die er nicht selbst einrichten könne, würde er die im schriftlichen Gutachten genannten Einbußen an Lebensqualität und Restselbständigkeit erleiden. Aufgrund seiner Neuropathie könne er auch nur eine normale Tastatur, jedoch nicht einen Touchbildschirm oder ein Smartphone bedienen. Randnummer 38 Ein Recht des Beklagten auf finanzielle Unterstützung im Rahmen der Pflegeversicherung sei eher fraglich, da er sich in seiner Wohnung gut auskenne und die täglichen Verrichtungen und die Körperpflege selbstständig erledige. Die gesundheitlichen Folgen eines Umzugs seien aus ärztlicher Sicht spekulativ, denn es komme entscheidend darauf an, wohin der Beklagte umziehe, es bestünden ja aber keine konkreten Umzugspläne. Ein Umzug könne prinzipiell auch zu einer Verbesserung führen und ein Umzug in die nähere Umgebung sei vielleicht gar kein Problem bzw. der Beklagte habe sich schnell eingewöhnt. Wenn der Beklagte in eine weit entfernte Wohnung ziehen müsse, dann könnte es deshalb auch zu gesundheitlichen Problemen mit einer depressiven Reaktion kommen. Ein Hinweis dafür könnte sein, dass der Beklagte – ausweislich der ärztlichen Stellungnahme der Hausärztin xxx vom 22.06.2020 – nach einer Krebsdiagnose im April 2012 bereits einmal eine depressive Episode gehabt habe. Durch seine Augenerkrankung habe er es schwerer, sich einzuleben, als ein gesunder Mensch, was sich auch negativ auf den Aufbau von neuen sozialen Beziehungen auswirke. Ohne soziale Beziehungen halte er die Wahrscheinlichkeit für eine depressive Episode bei dem Beklagten für hoch. Zwar sei der Beklagte in seinem Leben schon oft umgezogen und habe sich jeweils zurechtgefunden. Nun lebe er aber seit 35 Jahren hier, habe hier auch noch frühere Arbeitskollegen und sei ein Rentner Ende 60 mit einer Sehstörung, so dass sich für ihn ein Zurechtfinden in einer völlig neuen, fremden Umgebung ohne jede Hilfe (also im "Worst-Case-Szenario") sehr schwer gestalten würde. Randnummer 39 Angesichts dieser für die Kammer aufgrund der sachverständigen Ausführungen sowie der genannten ärztlichen Atteste feststehenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Beklagten, hält die Kammer die Angabe des Beklagten in seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO und in der Berufungsbegründung vom 16.02.2022, dass er seinen Alltag mithilfe eines unentgeltlichen Helferkreises bewältigt, der ihm z.B. beim Einkauf, beim Lesen von Schriftstücken, beim Entsorgen schwerer Sachen, bei der Reparatur von Kleidung oder bei Fragen der Elektrik und Elektronik hilft, ohne Weiteres für glaubhaft. Randnummer 40 Insoweit besteht für die Kammer kein Zweifel, dass ein Umzug in eine Wohnung außerhalb des vertrauten Radius des Beklagten für diesen aufgrund seiner gesundheitlichen Beeinträchtigungen und der damit verbundenen Hilfebedürftigkeit mit besonderen und über die mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehenden Nachteilen verbunden wäre (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 –, Rn. 24, juris; BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 28, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17 –, Rn. 31, juris). Randnummer 41 bb) Hingegen steht für die Kammer nicht fest, dass angemessener Ersatzwohnraum vom Beklagten zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, § 574 Abs. 2 BGB. Eine Ersatzwohnung ist angemessen, wenn sie im Vergleich zu der bisherigen Wohnung den Bedürfnissen des Mieters entspricht und sie finanziell für ihn tragbar ist (BGH, Urteil vom 20.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 50, juris). Die Kläger haben die Angaben des Beklagten zu seinen finanziellen Verhältnissen und Bemühungen des Beklagten um Ersatzwohnraum bestritten. Der Beklagte hat erstinstanzlich auch lediglich vorgetragen, sich bei der Gemeinde nach Wohnraum erkundigt zu haben. Randnummer 42 Anlässlich seiner persönlichen Anhörung gemäß § 141 ZPO in der Berufungsverhandlung vom 16.02.2023 hat der Beklagte angegeben, das Erbe zur Aufstockung seines Lebensunterhalts zu verwenden. Im Übrigen hat er weitere Angaben zur Höhe des Erbes in der Berufungsverhandlung ausdrücklich verweigert. Randnummer 43 Der Beklagte hat weiter angegeben, vor zwei bis zweieinhalb Jahren nach dem ersten amtsgerichtlichen Urteil im Verfahren Amtsgericht Freiburg 10 C 1286/19 vom 31.07.2020 habe er mal in der Zeitung nach Ersatzwohnungen geschaut. Es sei aber sinnlos, bei seinen finanziellen Verhältnissen eine Wohnung finden zu wollen. Es gebe keine Wohnungen und die Preise seien hoch. March gehöre auch zum Gebiet der Mietpreisbremse und der Zuzug ukrainischer Flüchtlinge habe die Situation weiter verschärft. Wenn sich in der Nachbarschaft etwas tue, seien schon Verwandte und Bekannte interessiert. Natürlich höre man dieses oder jenes, was unter der Hand gehandelt werde. Das Problem sei auch, dass nicht jede Wohnung für ihn geeignet sei, z.B. was die Lichtverhältnisse angehe. Randnummer 44 Für die Annahme eines Härtegrundes nach § 574 BGB reicht es nicht aus, dass in der Gemeinde eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Der Mieter hat vielmehr konkret darzulegen und zu beweisen, dass er sich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Hierfür muss er im Einzelnen darlegen, welche Wohnungen er wann und mit welchem Ergebnis besichtigt hat und woran die Anmietung gescheitert ist, soweit ihm dies persönlich und situationsbedingt zuzumuten ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Eine festgestellte und/oder in Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz für das Vorliegen eines Härtegrunds nach § 574 Abs. 2 BGB darstellen, das in Verbindung mit substantiiertem (unstreitigem oder nachgewiesenem) Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen zu der tatrichterlichen Überzeugung führen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Mieter nicht zu erlangen ist (Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 30). Randnummer 45 Vorliegend hat der darlegungs- und beweisbelastete Beklagte weder substantiiert zu seinen Bemühungen um Ersatzwohnraum noch zu seinen finanziellen Verhältnissen vorgetragen und auch keinen Beweis angeboten. Insofern kann die Kammer weder feststellen, was dem Beklagten zumutbare Bedingungen für Ersatzwohnraum darstellen, noch, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für den Beklagten nicht beschafft werden kann (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 28, juris). Randnummer 46 cc) Die von der Kammer festgestellten mit einem Umzug für den Beklagten verbundenen Beeinträchtigungen führen nach Abwägung und Würdigung der berechtigten Interessen der Kläger nicht zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte für den Beklagten im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB. Die Interessen des Beklagten überwiegen die der Kläger nicht (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris): Randnummer 47 Bei der Interessenabwägung sind die Bestandsinteressen des Mieters mit den Erlangungsinteressen des Vermieters in Beziehung zu setzen und den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen (BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris). Es ist festzustellen und abzuwägen, welche Auswirkungen eine Vertragsbeendigung für den Mieter haben würde und wie sich eine Vertragsfortsetzung auf den Vermieter auswirkt. Dabei haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bzgl. der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (BGH, Urteil vom 03.02.2021 – VIII ZR 68/19 –, Rn. 38, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 33, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 63, juris). Die Abwägung der gegenläufigen Interessen hat sich stets an den konkreten Umständen des zu beurteilenden Einzelfalls auszurichten (BGH, Urteil vom 30.08.2022 – VIII ZR 429/21 –, Rn. 15, juris; BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 39, juris; BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 26, juris). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite. Es ist nicht erforderlich, dass die auf Seiten des Mieters bestehende Härte die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt. Wiegen die Interessen der Parteien gleich schwer, so gebührt dem Erlangungsinteresse des Vermieters der Vorrang (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 Rn. 26; Schmidt-Futterer/Hartmann, 15. Aufl. 2021, BGB § 574 Rn. 64). Randnummer 48 Für die Kammer ist der Wunsch der Kläger auf Sanierung der Erdgeschosswohnung und Zusammenlegung mit der Obergeschosswohnung mit der Folge eines direkteren Zugangs zum Garten für ihre jetzt 5, 8 und 10 Jahre alten Kinder und eine leichtere Beaufsichtigung der Kinder durch die Eltern ohne Weiteres vernünftig und nachvollziehbar. Zu sehen ist auch, dass im Zeitpunkt der Kündigung vom 26.02.2021 die Wohnungen im Obergeschoss und Dachgeschoss des Anwesens bereits vollständig saniert und das Obergeschoss für den Durchbruch in die Erdgeschoßwohnung vorbereitet war. Bei einer Verbindung der Obergeschosswohnung mit der Dachgeschosswohnung entstünde für die Kläger somit nicht nur eine erhebliche Belastung durch die erforderlichen Bauarbeiten, sondern es käme auch zu erheblichen Mehrkosten durch den erforderlichen Einbau einer bisher nicht geplanten Innentreppe und Einschränkungen durch die damit einhergehende Änderung und Verkleinerung des Wohnungszuschnitts. Allerdings verkennt die Kammer nicht, dass die Wohnung der Kläger nach Verbindung der Erdgeschoss- mit der Obergeschosswohnung nur geringfügig größer als die derzeit von den Klägern bewohnten Wohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss ist und sich der Vorteil für die Kläger auf einen kürzeren Gartenzugang, die erleichterte Beaufsichtigung ihrer Kinder im Garten und die Verbindung durch eine im beheizten Innenbereich liegende private Treppe, d. h. eine nachvollziehbare und vernünftige Erhöhung des Wohnkomforts beschränkt, jedoch nicht der Stillung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 49 Allerdings haben die Kläger ihre Kündigung nicht nur mit der Zusammenlegung der beiden Wohnungen, sondern auch mit dem Einzug der Eltern des Klägers in die Dachgeschosswohnung im Hinblick auf eine spätere Mithilfe und Pflege im Alter und ein näheres Zusammenleben zwischen Großeltern, Sohn, Enkeln und Schwiegertochter begründet. Dieser Wunsch des Zusammenlebens der Generationen ist auch aufgrund der Wertungen des Art. 6 GG ohne Weiteres schützenswert (LG München Urteil vom 13.07.2016 Az. 14 S 1848/16 LS 1, juris) und nachvollziehbar, und ihm kommt im vorliegenden Fall aufgrund der festgestellten Multiplen-Sklerose-Erkrankung der Mutter des Klägers und der Gehbehinderung des Vaters des Klägers noch ein deutlich erhöhtes Gewicht zu. Randnummer 50 Zwar bestehen auch auf Seite des Beklagten die festgestellten und oben dargelegten erheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen, v.a. in Form seiner Sehbehinderung sowie eine 35-jährige Verwurzelung am bisherigen Wohnort mit besonderem Angewiesensein auf soziale Kontakte aufgrund seiner behinderungsbedingten Hilfebedürftigkeit. In welchem Ausmaß und mit welcher Sicherheit hierdurch für den Beklagten durch eine Beendigung des Mietverhältnisses über die typischerweise mit einem Umzug verbundenen Unannehmlichkeiten hinausgehende Nachteile entstehen, hängt jedoch entscheidend davon ab, ob der Beklagte in xxx selbst oder in dem dem Beklagten noch vertrauten räumlichen Umfeld von Holzhausen eine Ersatzwohnung findet oder sich die Ersatzwohnung in einer derart großen Entfernung zur bisherigen Wohnung befindet, dass der Beklagte sich in die Umgebung der Wohnung vollständig neu eingewöhnen müsste und seine bisherigen sozialen Bindungen nicht aufrechterhalten könnte. Denn der Beklagte bewegt sich unstreitig mit dem Fahrrad selbstständig trotz seiner Sehbehinderung in einem Radius, der sich auf die Nachbargemeinden von Holzhausen erstreckt. Randnummer 51 Wie oben ausgeführt hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen für ihn nicht zu beschaffen ist. Zwar ist der angespannte Mietwohnungsmarkt in Freiburg und Umgebung der überwiegend mit Mietsachen befassten Kammer durchaus bekannt. Allerdings verfügt der seit 35 Jahren in Holzhausen wohnende Beklagte durch sein soziales Umfeld über größere Chancen, angemessenen Ersatzwohnraum in näherer Umgebung zu finden, als ein von außen kommender Wohnungssuchender. Der Beklagte hat bei seiner persönlichen Anhörung selbst ausgeführt, dass er immer wieder von Wohnungen höre, die "unter der Hand" vergeben würden. Zwar hat der Sachverständige xxx ausgeführt, dass er bei einem Umzug des Beklagten in eine völlig unbekannte Umgebung und einem vollständigen Verlust des sozialen Umfelds die Wahrscheinlichkeit einer depressiven Reaktion – wie bereits die depressive Episode des Beklagten aufgrund einer Krebsdiagnose im Jahr 2012 gezeigt habe – für hoch halte. Dies würde zwar einen auch aufgrund der grundrechtlichen Wertung des Art. 2 Abs. 1 Satz 1 GG erheblichen Nachteil für den Betroffenen darstellen, wobei eine depressive Episode schon nach ihrer Definition vorübergehend und – wie auch die beim Beklagten 2012 aufgetretene Erkrankung zeigt – ärztlich behandelbar ist (BGH, Urteil vom 26.10.2022 – VIII ZR 390/21 – Rn. 28, juris). Die Möglichkeit, dass der Beklagte lediglich außerhalb seines vertrauten und sozialen Umfelds Ersatzwohnraum findet, ist für die Kammer aufgrund der bekannten angespannten Wohnraumlage zwar nicht nur lediglich theoretisch. Angesichts der dargestellten Umstände kann die Kammer jedoch nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen, dass dies und damit auch der Eintritt erheblicher Nachteile für den Betroffenen mit der für ein Überwiegen der Interessen des Betroffenen erforderlichen Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019 Rn. 20, BGB § 574 Rn. 20). Zu einem Überwiegen der Interessen des Beklagten führt auch nicht die Tatsache, dass dieser aufgrund der festgestellten gesundheitlichen Einschränkungen zur Durchführung des Umzugs nur mit umfassender (professioneller) Hilfe in der Lage ist. Seine - bestrittenen - finanziellen Verhältnisse hat der Beklagte weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen und Angaben zur Höhe seines Erbes auf Nachfrage der Kammer ausdrücklich verweigert. Insofern kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagte finanziell nicht in der Lage wäre, seinen Umzug mithilfe eines professionellen Umzugsunternehmens durchzuführen. Randnummer 52 Im Rahmen der Abwägung der widerstreitenden Interessen ist des Weiteren zu sehen, dass sich der 1955 geborene Beklagte zwar im fortgeschrittenen, jedoch noch nicht im hohen Alter befindet und sich derzeit mit technischen Hilfsmitteln im Alltag noch gut selbstständig zurechtfindet und in vertrauter Umgebung mit dem Fahrrad, ansonsten bei entsprechender Planung auch mit dem ÖPNV selbstständig mobil ist. Aufgrund der festgestellten fehlenden Therapiemöglichkeiten für die Augenerkrankung des Beklagten kann mit einer Verbesserung des Gesundheitszustands des Beklagten nicht gerechnet werden, so dass sich eine Fortsetzung des Mietverhältnisses und damit der Eingriff in das Eigentumsrecht der Kläger nach Art. 14 GG nicht nur auf einen überschaubaren Zeitraum beschränken würde, sondern Jahrzehnte, gegebenenfalls bis zum Lebensende des Beklagten fortbestehen würde (BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn.30, juris). Randnummer 53 3.) Auch unter Berücksichtigung des Zeitablaufs von über einem Jahr seit Ablauf der Kündigungsfrist ist dem Beklagten aufgrund der oben dargestellten gesundheitlichen Einschränkungen und den sich hieraus ergebenden Schwierigkeiten bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine nach den festgestellten Umständen von der Kammer als angemessen erachtete Räumungsfrist bis 31.03.2024 zu gewähren. III. Randnummer 54 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 55 Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die Entscheidung beruht allein auf der Anwendung anerkannter und in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geklärter Rechtsgrundsätze auf den konkreten Einzelfall. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001610403 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

OLG Stuttgart 9 S 4/20

§ 546

Volltext anzeigen

AG Stuttgart 35 C 303/21

Volltext anzeigen

OLG Karlsruhe 5 S 36/19

§ 573§ 574

OLG Karlsruhe 35 C 303/21

Volltext anzeigen

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 27.02.2020 Aktenzeichen: 5 S 36/19 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2020:0227.5S36.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Dokumentreiter Langtext Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 12. Juli 2019, 26 C 39/19, Urteil nachgehend BGH, 15. März 2022, VIII ZR 81/20, Beschluss nachgehend BGH, 30. November 2021, VIII ZR 81/20, Beschluss Tenor I. Auf die Berufung der Kläger Ziff. 2 und 3 wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 12.07.2019, Az. 26 C 39/19, abgeändert und wie folgt neu gefasst: I. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […] zu räumen und an die Kläger herauszugeben. I. Die Klage des Klägers Ziff. 1 wird abgewiesen. I. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 gewährt. II. Die Berufung des Klägers Ziff. 1 wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger Ziff. 1 zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger Ziffer 2 und 3 aus Tenorziffer I. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Die Kläger können die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. V. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.092,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger nehmen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung im Anwesen […] und eines Kellers im Anwesen […] in Anspruch. Randnummer 2 Die Rechtsvorgänger der Kläger Ziff. 1 und 3 sowie die Klägerin Ziff. 2 schlossen mit dem Beklagten am 07.09.1976 einen schriftlichen Mietvertrag über die genannte Wohnung in […] sowie den Keller in […] [Anl. K1]. Durch Übergabevertrag vom 17.02.1999 wurde das Anwesen in […] auf den Kläger zu 1) zu Alleineigentum übertragen. Gleiches gilt für das Anwesen […] in […], wobei der Übergabevertrag am 28.12.1994 geschlossen wurde und sich die veräußernden Kläger zu 2) und zu 3) lebtäglichen Nießbrauch vorbehalten haben. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Immobilie besteht neben einem Kellergeschoss aus nahezu grundflächengleichen Erdgeschoss-, Obergeschoss- und Dachgeschossebenen, welche mit jeweils ca. 60 m² eigenständige Wohneinheiten aufweisen. Das Erdgeschoss und das Obergeschoss wird von dem Kläger Ziff. 1 mit seiner Ehefrau und seinen beiden heute 4 und 9 Jahre alten Kindern bewohnt. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss werden derzeit als Küche, Wohnzimmer und Kinderspielzimmer und diejenigen im Obergeschoss als Elternschlafzimmer und (zwei) Kinderschlafzimmer benutzt. Randnummer 4 Der Kläger zu 1) hatte bereits am 29.12.2015 eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ausgesprochen, wobei zur Begründung angeführt worden war, dass die Dachgeschossräumlichkeiten als weiteres Kinderzimmer, Arbeitszimmer und Gästezimmer/Hobbyraum/Spielzimmer für die Familie benötigt würden. Es schloss sich ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Heidelberg an (Az. 21 C 253/16, geführt zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten; im Folgenden: Vorverfahren). Mit Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 wurden zwar Eigenbedarfsgründe festgestellt, aufgrund besonderer Härtegründe für den Beklagten jedoch die Klage abgewiesen und darauf erkannt, dass das bestehende Mietverhältnis über die Wohnung im Obergeschoss des Hausanwesens […] in […] zu den Bedingungen des bisher bestehenden Mietvertrags auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Die hiergegen zunächst eingelegte Berufung wurde in der mündlichen Berufungsverhandlung vom 08.02.2018 zurückgenommen, nachdem die Berufungskammer (Az. 5 S 41/17) zwar starke Bedenken gegen das Vorliegen von Härtegründen geäußert, die Kündigung allerdings als formell unwirksam angesehen hatte, da die nießbrauchsberechtigten nunmehrigen Kläger Ziff. 2 und 3 die Kündigung seinerzeit nicht mitunterzeichnet hatten. Randnummer 5 Auf die beigezogenen Akten 21 C 253/16 (Amtsgericht Heidelberg) und 5 S 41/17 (Landgericht Heidelberg) wird Bezug genommen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 02.03.2018 [Anl. K5] wurde im Namen aller drei Kläger abermals und mit der gleichen Begründung wie in dem vormaligen Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung zum 28.02.2019 ausgesprochen. Mit Schreiben vom 17.12.2018 hat der Beklagte der Kündigung widersprochen. Randnummer 7 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 8 Der mit dem Kündigungsschreiben vom 02.03.2018 vorgetragene Eigenbedarf sei vorhanden. Härtegründe lägen auf Seiten des Beklagten nicht vor. Das vorangegangene Urteil (Az. 21 C 253/16), in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, sei bereits mangels damaliger Beteiligung der Kläger Ziff. 2 und 3 nicht verbindlich und stehe der nunmehrigen Klage daher nicht entgegen. Randnummer 9 Die Kläger nehmen den Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung- und Herausgabe der Mieträumlichkeiten in Anspruch. Randnummer 10 Der Beklagte tritt der Klage entgegen und begehrt deren Abweisung. Randnummer 11 Der Beklagte hat behauptet: Randnummer 12 Die für das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 maßgebenden Umstände hätten sich nicht verändert. Die Räumung bedeute für den Beklagten eine unzumutbare Härte. Die Absicht des Klägers Ziff. 1, die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen und dauerhaft zu bewohnen, werde bestritten. Der geltend gemachte Eigenbedarf sei auch nicht vernünftig und nachvollziehbar. Schließlich stehe dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch das rechtskräftige Gestaltungsurteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 entgegen. Randnummer 13 Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage mit Urteil vom 12.07.2019 abgewiesen. Zur Begründung hat es auf die entgegenstehende Entscheidung aus dem Vorverfahren verwiesen, welche inhaltlich auch die Kläger Ziff. 2 und 3 gegen sich gelten lassen müssten. Jedenfalls seien von dem durch das vorangegangene Urteil gebundenen Kläger Ziff. 1 keine wesentlichen Änderungsgründe im Sinne des § 574c Abs. 2 BGB vorgetragen worden, so dass das Mietverhältnis ohnehin wegen weiter bestehender - festgestellter - Härtegründe fortzusetzen gewesen wäre. Randnummer 14 Gegen das den Klägern am 23.07.2019 zugestellte Urteil haben diese mit bei Gericht am 21.08.2019 eingegangenen Schriftsatz vom 19.08.2019 Berufung eingelegt. Sie verfolgen die erstinstanzlichen Räumungs- und Herausgabeansprüche vollumfänglich weiter und wiederholen bzw. vertiefen den erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 15 Sie beantragen die Aufhebung und Änderung des erstinstanzlichen Urteils wie folgt: Randnummer 16 Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […], zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 17 Der Beklagte tritt der Berufung entgegen, beantragt Berufungszurückweisung und verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Randnummer 18 Das Berufungsgericht hat den Kläger Ziff. 1 sowie den Beklagten jeweils informatorisch angehört und die Zeugin F., Ehefrau des Klägers Ziff. 1, vernommen. Wegen der jeweiligen Angaben der Parteien und der Zeugin wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.01.2020 verwiesen. Randnummer 19 Im Übrigen wird auf die jeweiligen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die gerichtlichen Feststellungen sowohl des Vorverfahrens (AG HD: 21 C 253/16; LG HD: 5 S 41/17) wie auch des vorliegenden Verfahrens, hier auch des erstinstanzlichen Urteils, Bezug genommen II. Randnummer 20 Die Berufung ist zulässig und hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 begründet. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist sie unbegründet. Randnummer 21 Die Klage ist insgesamt zulässig (A.), jedoch nur hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 auch begründet (B.), so dass die Berufung insoweit zur Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und antragsgemäßen Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Mietwohnung an die Kläger führt, § 546 Abs. 1 BGB. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist die Klage hingegen unbegründet (C.), so dass die Klage abzuweisen und die Berufung insoweit zurückzuweisen ist. Dem Beklagten war eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren (D.). Randnummer 22 A. Zulässigkeit der Klage Randnummer 23 Gegen die Zulässigkeit der Räumungs- und Herausgabeklage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Randnummer 24 Insbesondere steht dem geltend gemachten Anspruch keine Rechtskraft aus dem rechtskräftigen Urteil des Vorverfahrens entgegen. Randnummer 25 1. Das Urteil des Vorverfahrens kann der Klageerhebung der Kläger Ziff. 2 und 3 bereits deshalb nicht entgegenstehen, da diese am Vorverfahren nicht beteiligt waren. Dass sie hinsichtlich des Fortsetzungsanspruchs nach § 574a Abs. 2 BGB aufgrund der insoweit bestehenden notwendigen Streitgenossenschaft (siehe unten) hätten beteiligt werden müssen, ändert hieran nichts. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommt einem Urteil gegen einen (notwendigen) Streitgenossen keine materielle Rechtskraftwirkung gegenüber den anderen (notwendigen) Streitgenossen zu (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385). Anderenfalls würde gegen den Grundsatz, dass materielle Rechtskraft nur im Verhältnis der Prozessparteien zueinander eintritt, verstoßen werden (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17). 2. Randnummer 26 Auch der Klage des Klägers Ziff. 1 steht das Urteil des Vorverfahrens in prozessualer Hinsicht nicht entgegen. Randnummer 27 Zwar wurde in dem zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten geführten Vorverfahren wegen bestehender Härtegründe nach § 574a Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit angeordnet. Dies steht der vorliegenden Klage jedoch nicht entgegen, da diese auf eine neue, nach der Rechtskraft des Vorverfahrensurteils erklärte, Kündigung gestützt wird und somit bereits unterschiedliche Streitgegenstände vorliegen, bei welchen eine entgegenstehende Rechtskraft ausscheidet. Denn die objektive Reichweite der materiellen Rechtskraft richtet sich nach dem Streitgegenstand, über den durch das letztinstanzliche Gericht am Schluss der mündlichen Verhandlung entschieden worden ist (vgl. BeckOK ZPO/Gruber, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 322 Rn. 20). Das nach § 574 a Abs. 2 BGB im Vorverfahren erlassene Gestaltungsurteil stellt insoweit zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorverfahrens eine bestimmte Rechtslage, hier die Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten auf unbestimmte Zeit, her (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3). Dies schließt aber nicht aus, dass diese Rechtslage im Nachgang nicht wieder abgeändert werden kann, denn schon das Gesetz selbst sieht in § 574c Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer Abänderung der zuvor gerichtlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses vor, soweit sich nachträglich die Umstände der Härtegrundentscheidung verändert haben sollten. Randnummer 28 Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.12.1988 (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) folgt nichts Gegenteiliges, da in dieser Entscheidung lediglich festgestellt wurde, dass die Klage eines Nachlasspflegers (in Vertretung einiger - zum Teil unbekannter - Erben) auf Feststellung des Fortbestehens eines Pachtverhältnisses hinsichtlich einer Miterbin unzulässig war, da zwischen dieser und dem Pächter in einem Vorprozess rechtskräftig festgestellt wurde, dass das Pachtverhältnis beendet wurde. Die Feststellung der Beendigung eines Pachtverhältnisses stellt zwischen den Prozessparteien rechtsverbindlich - und endgültig - fest, dass das streitgegenständlichen Pachtverhältnis beendet wurde, so dass einer erneuten Klage einer der Prozessparteien auf Feststellung des Endes oder der Fortdauer des Pachtverhältnisses die rechtskräftige Entscheidung des Vorprozesses entgegensteht. Im Falle des hier vorliegenden Gestaltungsurteils nach § 574a Abs. 2 BGB ergibt sich jedoch - wie dargelegt - für die Zukunft gerade keine vergleichbare Feststellungswirkung, die künftigen Räumungs- und Herausgabeklagen wegen neu ausgesprochener Kündigungen entgegenstehen könnte. Randnummer 29 Mithin ist auch die Klage des Klägers Ziff. 1 nicht wegen entgegenstehender Rechtskraft eines Urteils unzulässig. Randnummer 30 B. Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziffer 2 und 3 Randnummer 31 Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziff. 2 und 3 hat Erfolg. Das Mietverhältnis wurde wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt (siehe 1.) und es liegt auch kein Härtegrund vor, der eine Fortdauer des Mietverhältnisses rechtfertigen würde (siehe 2.). Randnummer 32 1. Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 33 Wie bereits im Vorverfahren zur Kündigung vom 29.12.2015 zutreffend festgestellt, liegt ein Eigenbedarf auf Klägerseite vor, so dass die erneut hierauf gestützte Kündigung vom 02.03.2018 gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam war. a. Randnummer 34 Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 42). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert hierbei nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 18, juris). Danach ist der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, grundsätzlich durch die Gerichte zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH aaO.). b. Randnummer 35 Gemessen an diesen Maßstäben hat das Gericht keine Zweifel an dem Eigennutzungswunsch der Kläger, hier konkret des Klägers Ziff. 1 und dessen Familie. Randnummer 36 Der Kläger Ziff. 1 bewohnt mit seiner Ehefrau und den beiden minderjährigen Kindern das restliche Haus, in welcher sich die Mietwohnung des Beklagten befindet. Die beiden dem Kläger Ziff. 1 und seiner Familie zur Verfügung stehenden Etagen weisen insgesamt ca. 120 m² Wohnfläche und 5 Zimmer auf. Der Wunsch auf Vergrößerung der eigenen Wohnfläche um die Wohnung des Beklagten mit 60 m² ist von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen. Auch wenn die in den Kündigungen im Vorverfahren und im hiesigen Verfahren enthaltenen Nutzungspläne sich jeweils von der in beiden Verfahren erfolgten Schilderungen der Nutzungsvorstellungen durch die Zeugin F. unterschieden haben, hat das Gericht keine Zweifel am tatsächlichen Eigennutzungswunsch des Klägers Ziff. 1. Die Zeugin hat sowohl im Vorverfahren als auch im Rahmen ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung vor der Berufungskammer durchweg und stringent angegeben, dass sie ein Arbeitszimmer für den Kläger Ziff. 1, ein weiteres Kinderzimmer und ein Speisezimmer einrichten wollen und es hierzu der Wohnräumlichkeiten der an den Beklagten vermieteten Wohnung bedarf. Hierbei waren die Zeugenangaben in der Berufungsverhandlung plausibel, nachvollziehbar und glaubhaft. Hiergegen spricht auch nicht, dass die konkrete Zimmerverteilung nach einem Auszug des Beklagten noch nicht letztverbindlich festzustehen scheint. Denn es muss dem Vermieter unbenommen bleiben, die konkrete Umsetzung des Eigennutzungswunsches vom Zustand und den Umständen der Räumlichkeiten nach Herausgabe durch den Mieter abhängig zu machen und gegebenenfalls noch anpassen zu können. Die insoweit derzeit noch bestehenden Unklarheiten stellen die Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches in keiner Weise in Frage. Randnummer 37 c. Formelle Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 38 An der formellen Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung bestehen keine Bedenken, § 573 Abs. 3 BGB. Randnummer 39 Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn. 15, juris) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH a.a.O.). Randnummer 40 Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger vom 02.03.2018. In dem Kündigungsschreiben aller drei Kläger wird im Einzelnen dargelegt, dass der Kläger Ziff. 1 und seine Familie (Ehefrau mit zwei minderjährigen Kindern) die Wohnung des Beklagten zur Vergrößerung der eigenen beiden Wohnetagen im gleichen Haus nutzen und für eigene Wohnzwecke verwenden wollen. Das Schreiben muss dabei noch nicht letztverbindlich die konkrete Aufteilung der späteren Wohnräumlichkeiten und Zimmer enthalten und dezidiert aufführen, welches Zimmer in welcher Form genutzt werden wird. Randnummer 41 2. Kein Härtegrund Randnummer 42 Der Beklagte kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Vorliegens von Härtegründen verlangen, § 574 BGB. Die Kläger Ziff. 2 und 3 sind an die Entscheidung des Vorverfahrens betreffend die Härtegründe nicht gebunden (a.) und es kann auch kein Härtegrund festgestellt werden (b.). Randnummer 43 a. Keine Bindung an das Vorverfahren Randnummer 44 Das im Vorverfahren (AG HD: 21 C 253/16) zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten rechtskräftig ergangene Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB, in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, steht der vorliegenden Räumungs- und Herausgabeklage der Kläger Ziff. 2 - 3 nicht entgegen, da diese an dem vormaligen Rechtsstreit nicht beteiligt waren. aa. Randnummer 45 Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass sämtliche Kläger Vermieter des streitgegenständlichen Mietverhältnisses mit dem Beklagten sind. Die vormaligen Vermieter, die Kläger Ziff. 2 und 3, haben die vom Mietvertrag betroffenen Immobilien in der […] in […] sowie im […] in […] in den Jahren 1994 […] und 1999 […] ihrem Sohn, dem Kläger Ziff. 1, zu Alleineigentum übertragen. Hinsichtlich der Immobilie in […] haben sich die Kläger Ziff. 2 und 3 ein Nießbrauchsrecht vorbehalten, so dass hinsichtlich der in diesem Objekt befindlichen Mieträumlichkeiten - trotz Eigentumsübertragung - kein Vermieterwechsel nach § 566 BGB eintrat (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566 Rn. 57 mwN.). Vielmehr wurden hierdurch die Kläger Ziff. 1 bis 3 gemeinsam Vermieter der Mieträumlichkeiten gegenüber dem Beklagten. bb. Randnummer 46 Das genannte Urteil im Vorverfahren, an welchem nur der Kläger Ziff. 1 - nicht aber die Kläger Ziff. 2 und 3 - beteiligt war, kann keine Wirkungen gegenüber den Klägern Ziff. 2 und 3 entfalten, denn ein Urteil gegen einen von mehreren Gesamtgläubigern wirkt nach herrschender Rechtsauffassung, der sich das Gericht anschließt, nicht gegen die übrigen Gesamtgläubiger (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 325 ZPO, Rn. 7 mwN.). Dies gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch für Fälle der notwendigen Streitgenossenschaft (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17), welche auf Seiten der Kläger - als Vermietermehrheit - hinsichtlich der Frage der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung anzunehmen ist (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1994, 854). Erst recht ist demnach für die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a Abs. 2 BGB auf Vermieterseite eine notwendige Streitgenossenschaft anzunehmen. cc. Randnummer 47 Gleiches folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, nach welcher Rechte und Pflichten bei einer Mehrheit von Vermietern unteilbar sind. Jeder einzelne Vermieter ist Gesamtschuldner und Mitgläubiger. Rechtserhebliche Erklärungen, die das Vertragsgefüge betreffen, z.B. Vertragsabschluss, Änderung des Vertrags, Aufhebung des Vertrags, Kündigung oder Mieterhöhungsverlangen, können nur von allen Vermietern gemeinsam abgegeben bzw. ihnen gegenüber erklärt werden (vgl. BeckOK/Zehelein, 52. Ed. 1.11.2019, BGB § 535 Rn. 286 mwN.). Der Mieter kann gegen den Mietanspruch mehrerer Vermieter daher beispielsweise auch nicht mit Ansprüchen aufrechnen, die ihm nur gegen einen der Mitvermieter zustehen, da es insoweit an der Gegenseitigkeit der zur Aufrechnung gestellten Ansprüche fehlt (vgl. BGH NJW 1969, 839). Randnummer 48 Dementsprechend konnte die alleine vom Kläger Ziff. 1 am 29.12.2015 ausgesprochene Kündigung - ungeachtet des Vorliegens von Eigenbedarfsgründen - das Mietverhältnis schon aus formellen Gründen nicht wirksam beenden. Gleichermaßen kann dann aber auch ein hieran sich anschließender Räumungs- und Herausgabeprozess mit rechtskräftiger Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB (in Form eines Gestaltungsurteils) keine Bindungswirkung für die gesamte Vermieterseite (einschließlich der am Vorverfahren nicht beteiligten Kläger Ziff. 2 und 3) erlangen. Denn wenn einer von mehreren Gesamtgläubigern schon keine Änderung, Aufhebung oder Kündigung des Mietverhältnisses bewirken kann, so darf sich aus einem insoweit durchlaufenen Gerichtsverfahren hinsichtlich der Rechtswirkungen in Bezug auf die anderen Gesamtgläubiger nichts anderes ergeben. Randnummer 49 Dies ergibt sich ohne weiteres auch aus der Kontrollüberlegung, dass anderenfalls einer von mehreren Vermietern - ggf. zusammen mit dem Mieter - durch ein Gerichtsverfahren (aufgrund der Dispositionsmaxime ggf. ohne Überprüfungsmöglichkeit des Gerichts) eine Änderung, Aufhebung oder Fortsetzung des Mietverhältnisses auch für am Prozess unbeteiligte Dritte (die weiteren Vermieter) wirksam herbeiführen könnte, ohne dass die mitberechtigten weiteren Vermieter hierauf eine Einflussmöglichkeit hätten oder ihnen auch nur rechtliches Gehör gewährt werden würde. Dies steht zweifellos zu unserer Rechtsordnung im Widerspruch. Der Mieter wird in Fällen der vorliegenden Art hierdurch auch nicht unangemessen benachteiligt, da zum einen im Vorverfahren gegen nur einen von mehreren notwendigen Streitgenossen in rechtlich zulässiger Weise schon kein Gestaltungsurteil nach § 574a BGB hätte ergehen dürfen und zum anderen der Mieter in derartigen Konstellationen auch im Wege der Drittwiderklage eine Bindungswirkung auch solcher Urteile für die weiteren notwendigen Streitgenossen erzielen könnte. dd. Randnummer 50 Die inter-partes-Wirkung des Vorverfahrens wird auch nicht durch den Ausspruch in Form eines Gestaltungsurteils (§ 308a ZPO) in Frage gestellt. Zwar ist ein Gestaltungsurteil grundsätzlich von jedermann zu beachten und führt eine Änderung der Rechtslage herbei (vgl. hierzu G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3), jedoch kann dies nicht für Konstellationen gelten, in welchen notwendige Streitgenossen - wie vorliegend die weiteren Vermieter hinsichtlich der Mietfortsetzungsfeststellung auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB - am Verfahren nicht beteiligt waren. Wie auch in vergleichbaren Fällen der Ausschlussklage gegenüber einem Gesellschafter nach § 140 HGB (vgl. BeckOK HGB/Lehmann-Richter, 27. Ed. 15.10.2019, HGB § 140 Rn. 35a; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385) oder in Fällen der Anfechtungsklage im Wohnungseigentumsrecht nach § 46 WEG, in welchen nach § 48 Abs. 3 WEG eine Rechtskrafterstreckung nur gegenüber Beigeladenen eintritt und bei unterbliebener Beiladung nicht stattfindet (vgl. Palandt/Wicke WEG, 79. Auflage 2020, § 48 Rn. 9; BeckOGK/Karkmann, 1.12.2019, WEG § 48 Rn. 26), kann der Mietrechtsstreit eines von mehreren (notwendigen) Streitgenossen auch im Falle eines Gestaltungsurteils keine Bindungswirkung gegenüber den anderen Streitgenossen entfalten. Randnummer 51 In Fällen notwendiger Streitgenossenschaft sind Urteile aus Verfahren, in welchen nicht alle notwendigen Streitgenossen beteiligt waren, zwar der formellen und materiellen Rechtskraft fähig, was selbst bei Entscheidungen über das Bestehen von Dauerschuldverhältnissen hinzunehmen ist, ihre Wirkung ist dabei aber auf die in den Prozess einbezogenen Streitgenossen beschränkt (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris). Folglich kann das Urteil des Vorverfahrens jedenfalls hinsichtlich der hiesigen Kläger Ziff. 2 und 3 keine (entgegenstehende) Gestaltungswirkung entfalten und ist die Wirksamkeit der nach Abschluss des Vorverfahrens neu ausgesprochenen Kündigung für die Kläger Ziff. 2 und 3 eigenständig und unabhängig vom Vorverfahren zu prüfen und zu entscheiden. Randnummer 52 b. Härtegründe liegen nicht vor Randnummer 53 Auch liegen keine Härtegründe im Sinne des § 574 BGB vor, welche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen würden. aa. Randnummer 54 ach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommen hierbei nur solche für den Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). bb. Randnummer 55 Gemessen hieran kann ein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB beim Beklagten nicht angenommen werden. Randnummer 56 aaa. Randnummer 57 Ein solcher Härtegrund ergibt sich insbesondere nicht aus dem Alter des Beklagten von 73 Jahren und der Mietdauer von ca. 43 Jahren. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigen alleine die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung für sich gesehen grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). Etwaige konkret zu befürchtende Gesundheitsverschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels, welche gegebenenfalls hinsichtlich der Folgen eines Wohnungswechsels einen Härtegrund darstellen könnten, wurden weder behauptet noch sind solche ersichtlich. Im Gegenteil erfreut sich der Beklagte nach eigenen Bekundungen in der mündlichen Verhandlung - erfreulicherweise - (altersentsprechend) bester Gesundheit. Randnummer 58 Wenngleich dem Beklagten aufgrund seiner langjährigen Mietdauer eine gewisse Verwurzelung im Stadtteil […] zuzugestehen ist, so ist diese nach den Angaben des Beklagten in der informatorischen Anhörung jedenfalls nicht derart stark ausgeprägt, dass ihm ein Umzug auch außerhalb der unmittelbaren derzeitigen Wohnumgebung nicht zuzumuten wäre. So lassen seine Ausführungen insbesondere nicht erkennen, dass er in der unmittelbaren oder näheren Nachbarschaft derart verwurzelt ist, dass er auf einen Verbleib in der jetzigen Wohnlage dringend angewiesen ist. Randnummer 59 bbb. Randnummer 60 Auch liegt kein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB vor, weil der Beklagte keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen beschaffen kann. So hat der Beklagte schon nicht im Ansatz substantiiert vorgetragen, dass ein angemessener Ersatzwohnraum für ihn nicht zu finden sei. Die insoweit - wenn überhaupt - nur sehr pauschale Behauptung des Beklagten genügt hierfür jedenfalls nicht. Er trägt jedoch in keiner Weise vor, inwiefern er sich bislang überhaupt um Ersatzwohnraum bemüht haben will, so dass davon auszugehen ist, dass sich der Beklagte bislang nicht, jedenfalls nicht in ausreichender Weise, um die Anmietung einer Ersatzwohnung gekümmert oder nach einer solchen Ausschau gehalten hat. Vor diesem Hintergrund kommt die Annahme eines Härtegrundes wegen fehlenden angemessenen Ersatzwohnraums schon von vornherein nicht in Betracht. Randnummer 61 Auch die Angabe des Beklagten im Rahmen seiner informatorischen Anhörung, er beziehe lediglich Rente in Höhe von 800 €, vermag hieran nichts zu verändern. Ungeachtet des Umstandes, dass mangels vorgetragener Bemühungen um Ersatzwohnraum schon nicht unterstellt werden kann, dass dieses Einkommen keinen Ersatzraumanmietung zulassen würde, muss der Ersatzwohnraum dem bisherigen Wohnraum nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen, sondern sind dem Mieter gewisse Einschnitte vielmehr zuzumuten (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 26, juris). Randnummer 62 ccc. Randnummer 63 Auch der Verweis auf seine Historie in der streitgegenständlichen Wohnung vermag einen Härtegrund nicht zu begründen. Zwar mag in der Wohnung ein Großteil des beruflichen und privaten Schaffens und Erlebens des Beklagten stattgefunden haben, eine besondere Härte vermag allein dies jedoch nicht zu begründen, zumal dies Umstände sind, die typischerweise jeden langjährigen Mieter bei einer kündigungsbedingten Auszugsverpflichtung treffen und somit gerade nicht als besondere Härte im Sinne des § 574 BGB gewertet werden können. cc. Randnummer 64 Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen gebührt dem Eigennutzungsinteresse der Familie des Klägers Ziff. 1 gegenüber dem Mietfortsetzungsinteresse des Beklagten der Vorzug. Randnummer 65 Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 55 - 56, juris). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (vgl. BGH aaO.). Auf Seiten des Mieters ist ebenfalls das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der er bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BGH aaO.). Randnummer 66 Angesichts des nachvollziehbaren und plausiblen Eigennutzungswunsches des Klägers Ziff. 1 ist dessen Erlangungsinteresse der streitgegenständlichen Wohnung vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie höher zu bewerten als das Interesse des Beklagten, der Härtegründe im Sinne des § 574 BGB nach den obigen Ausführungen nicht für sich in Anspruch nehmen kann. Randnummer 67 C. Kein Anspruch des Klägers Ziff. 1 Randnummer 68 Dem Kläger Ziff. 1 steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten nicht zu, da diesem Anspruch die im Vorverfahren rechtskräftig festgestellten Härtegründe nach § 574 BGB entgegenstehen. Randnummer 69 Im Vorverfahren wurde durch Urteil festgestellt, dass aufgrund des Vorliegens von Härtegründen beim Beklagten das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. In materiell-rechtlicher Hinsicht ist der Kläger Ziff. 1 daher hinsichtlich der Bewertung des Härtegrundes an das rechtskräftige Urteil aus dem Vorverfahren gebunden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) ist ein rechtsfehlerhaft nicht sämtliche notwendigen Streitgenossen (§ 62 Abs. 1 ZPO) erfassendes Urteil gleichwohl wirksam und erwächst in formelle und materielle Rechtskraft gegenüber dem am Verfahren beteiligten Streitgenossen. Somit ist das Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB in Bezug auf den Kläger Ziff. 1 in Rechtskraft erwachsen, so dass diesem gegenüber die im Vorverfahren angenommenen Härtegründe als festgestellt gelten. Er kann sich insoweit nach § 574 Abs. 2 S. 2 BGB lediglich auf eine zwischenzeitlich eingetretene Veränderung dieser Umstände berufen, wozu er jedoch nichts vorgetragen hat und wofür auch nichts ersichtlich ist. Randnummer 70 Auch wenn dies zu einer unterschiedlichen Bewertung der Härtegründe eines Mieters zwischen notwendigen Streitgenossen auf Vermieterseite führt, so ist dies hinzunehmen und kann dem Urteil des Vorverfahrens nicht deshalb die Wirksamkeit abgesprochen werden (in diesem Sinne wohl auch BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris). Randnummer 71 Mithin ist dem Kläger hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Erfolg zu versagen. Randnummer 72 D. Räumungsfrist Randnummer 73 Dem Beklagten war gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren. a. Randnummer 74 Entscheidungen über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist nach § 721 ZPO stehen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, das die gegenläufigen Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen hat (Seibel in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 721 ZPO, Rn. 6). Der Gläubiger möchte über den ihm gehörenden Wohnraum möglichst rasch wieder verfügen können, der Schuldner muss vor Obdachlosigkeit bewahrt werden. Entscheidend sind stets die Gegebenheiten des konkreten Falls. Jedoch gibt es ermessensleitende Kriterien. Dabei ist zu beachten, dass der Zweck des § 721 ZPO nicht in einem beliebigen Sozialschutz besteht. Vielmehr soll dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessene Ersatzwohnung zu finden (vgl. BeckOK ZPO/Ulrici ZPO, Stand 01.01.2020, § 721 Rn. 5). Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall die objektiven Umstände und Interessen der Parteien in die Abwägung mit einzustellen, so unter anderem die Lage am Wohnungsmarkt, die familiäre Situation des Mieters, das etwaige Fehlverhalten des Mieters, der abgelaufene Zeitraum seit der Kündigung, die Erforderlichkeit eines Zwischenumzugs des Mieters bis zur alsbaldigen Fertigstellung des eigenen Bauvorhabens etc. (vgl. im Übrigen: Musielak/Lackmann ZPO, 16. Auflage 2019, § 721 Rn. 4-6). b. Randnummer 75 Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des vorliegenden Einzelfalles ist es gerechtfertigt und angemessen, dem Beklagten bei bestehender Räumungspflicht wegen Eigenbedarfskündigung gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 zu gewähren. Diese Räumungsfrist ist zum einen erforderlich, zum anderen aber auch ausreichend, um den vorliegenden gegenseitigen Interessen der Parteien ausreichend gerecht zu werden. Randnummer 76 Hierbei wurde berücksichtigt, dass es für den Beklagten auch in Anbetracht seiner finanziellen Verhältnisse nicht einfach sein wird, einen Ersatzwohnraum zu finden. Auch war zu berücksichtigen, dass der Beklagte über 70 Jahre alt ist, seit 43 Jahren in der Mietwohnung wohnt und seine Miete stets zahlt. Zudem wurde in das Ermessen eingestellt, dass die Familie des Klägers Ziff. 1 zwar Eigenbedarf hat, dieser jedoch auf eine Vergrößerung der bisherigen Wohnfläche im gleichen Haus ausgerichtet ist und daher kein allzu dringendes Bedürfnis an einer möglichst zügigen Nutzung der Räumlichkeiten binnen weniger Wochen oder Monate besteht. II. Randnummer 77 Die Kostenfolge beruht auf §§ 91, 92, 97, 100 ZPO. Unter Berücksichtigung des Unterliegens des Klägers Ziff. 1 und des Obsiegens der Kläger Ziff. 2 und 3 ist es geboten, die Kostenquote auf Basis eines fiktiven Streitwerts entsprechend der Obsiegens-/Unterliegensanteile vorzunehmen (vgl. hierzu im Einzelnen: BeckOK ZPO/Jaspersen, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 100 Rn. 25). Hiernach entfallen auf den Kläger Ziff. 1 1/3 und auf den Beklagten 2/3 der Kosten des Rechtsstreits. Randnummer 78 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 10 ZPO. Randnummer 79 Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 41 Abs. 2 GKG festgesetzt. Randnummer 80 Die Revision wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO. Die Frage der Reichweite und Rechtsfolgen von rechtskräftigen Gestaltungsurteilen, die - wenngleich rechtsfehlerhaft - lediglich gegenüber einem von mehreren notwendigen Streitgenossen ergangen sind, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Zwar hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) darauf hingewiesen, dass derartige Urteile einerseits gegenüber den am Verfahren beteiligten notwendigen Streitgenossen in formelle und materielle Rechtskraft erwachsen, andererseits jedoch die übrigen - nicht am Verfahren beteiligten - notwendigen Streitgenossen nicht binden können. Den genannten Entscheidungen lagen jeweils Leistungs- oder Feststellungsurteile zugrunde, so dass insoweit über die Rechtskraftwirkung und Reichweite der Bindungswirkung Klarheit besteht. Die Frage, ob sich diese Rechtsprechung auch auf Gestaltungsurteile (vorliegend im Rahmen von § 574a Abs. 2 BGB) übertragen lässt, mithin ob bzw. ggf. wie weit die Rechtskraft eines solchen Gestaltungsurteils reicht, ist hingegen ungeklärt. Randnummer 81 Neben der im obigen Urteil vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht (Bindungswirkung nur gegenüber dem am Vorverfahren beteiligten Streitgenossen) könnte auch erwogen werden, dass derartige Gestaltungsurteile aufgrund der ihnen eigenen Besonderheit der Schaffung einer Rechtslage gegenüber jedermann bei unterbliebener Beteiligung aller notwendigen Streitgenossen grundsätzlich jegliche Gestaltungswirkung abgesprochen werden muss. Hierfür ließe sich anführen, dass nur so die Gefahr widersprechender Entscheidungen in Fällen der zwingend einheitlichen Entscheidungen vermieden werden kann (bspw. behördliches Aufhebungsverfahren einer Doppelehe). Hiernach würde auch der Kläger Ziff. 1 im vorliegenden Verfahren obsiegen, da das Gestaltungsurteil des Vorverfahrens keine Bindungswirkung für ihn hätte. Randnummer 82 Jedenfalls denkbar erscheint aber auch, dass gegenüber einzelnen notwendigen Streitgenossen - wenngleich rechtsfehlerhaft - ergangene Gestaltungsurteile auch die übrigen - nicht beteiligten - notwendigen Streitgenossen binden, um der Gefahr widerstreitender Entscheidungen betreffend zwingend einheitlich zu beurteilenden Rechtszuständen zu begegnen. Wenngleich diese Rechtsauffassung nach Ansicht des Berufungsgerichts wenig überzeugend erscheint, führte diese vorliegend zum Unterliegen aller Kläger und somit zur Klageabweisung. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001500651 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Volltext anzeigen

LG Freiburg 3 S 117/22

§ 546§ 573§ 574

Volltext anzeigen

LG Hamburg 307 S 16/20

§ 546§ 573

Volltext anzeigen

LG Hamburg 316 S 78/17

§ 573§ 540

Volltext anzeigen

Landesrecht Hamburg : Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Landesrecht Hamburg Kopfbereich STARTSEITEHILFEIMPRESSUMDATENSCHUTZ Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Hamburg 16. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 25.03.2019 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 316 S 78/17 ECLI: ECLI:DE:LGHH:2019:0325.316S78.17.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 9 Abs 2 Nr 5 WoPflG HA Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete in Hamburg: Eigenbedarfskündigung einer Vermieter-GbR; Erfordernis einer Zweckentfremdungsgenehmigung bei einem Umbau Orientierungssatz 1. Eine Vermieter-GbR als teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen (BGH, 15. März 2017, VIII ZR 92/16, BGH, 14. Dezember 2016, VIII ZR 232/15).(Rn.35) 2. Ein Umbau ist von dem in § 9 HmbWoSchG verankerten Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht erfasst, wenn der Wohnraum nach Abschluss der Umbauarbeiten auch wieder als Wohnraum genutzt werden wird. Auch wenn durch die Umbauarbeiten die Wohnung mehr als vier Monate unbewohnbar sein sollte, handelt es sich nicht um ein Leerstehenlassen von Wohnraum im Sinne von § 9 Abs. 2 Ziff. 5 HmbWoSchG, da der Wohnraum hierdurch nicht zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken verwendet wird.(Rn.54) Die Entscheidung ist durch Beschluss des Landgerichts Hamburg vom 07.05.2019, Az. 316 S 78/17, berichtigt worden. Verfahrensgang vorgehend AG Hamburg, 31. August 2017, 44 C 395/14, Urteil Tenor 1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 31.08.2017, Az. 44 C 395/14, abgeändert: Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen angemietete Wohnung S.. B.str. ..., ... H., belegen im Hochparterre, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten und 1 Garage im Souterrain geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Der Beklagten zu 2) wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2019 gewährt. 3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 24.075,86 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird zunächst Bezug genommen auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 31.08.2017. Randnummer 2 Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Räumung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs. Randnummer 3 Die Beklagten sind seit dem 18.05.2001 Mieter einer 139,5 qm großen Dreizimmerwohnung in der S.. B.str. ... im Hochparterre mit Garten. Die Klägerin hat das Haus am 07.08.2013 erworben und ist in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Die von den Beklagten zu leistende monatliche Nettokaltmiete beträgt € 2.070,73, die Gesamtmiete € 2.440,72. Der Beklagte zu 1) wurde am 09.08.1927 geboren, die Beklagte zu 2) am 25.03.1944. Das Ehepaar lebt seit 1974 in H1. Randnummer 4 Mit Schreiben vom 30.9.2013 erklärte die Klägerin die Kündigung wegen Eigenbedarfs mit einer Kündigungsfrist zum 30.09.2014. In dem Kündigungsschreiben erklärte sie, dass ihre beiden einzigen Gesellschafter, die Eheleute G., die Wohnung im Hochparterre selber nutzen wollten. Sie seien seit 2008 verheiratet und hätten zwei Kinder im Vorschulalter sowie zwei erwachsene Kinder aus der ersten Ehe von Frau G.. Die Familie wohne seit längerer Zeit in einer Mietwohnung in der S.str.. Die Gesellschafter beabsichtigten nunmehr, aus der nur gemieteten Wohnung erstmalig in die eigenen vier Wände zu ziehen. Die streitgegenständliche Wohnung solle zudem mit der Souterrainwohnung mit einer Größe von 62 qm verbunden werden Dort sollten Schlafzimmer, Haushaltsräume, Spielzimmer und ähnliche Räumlichkeiten entstehen. Zudem solle ein direkter und für die übrigen Bewohner des Hauses unzugänglicher Zugang zu den Räumlichkeiten im Souterrain geschaffen werden. Wegen der genauen Begründung wird auf das als Anlage K 2, Bl. 27 d.A. vorgelegte Kündigungsschreiben Bezug genommen. Randnummer 5 Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 30.7.2014 und beriefen sich auf eine unzumutbare Härte. Auf die Anlage K 11, Bl. 53 d.A. wird verwiesen. Randnummer 6 Zwischen den Parteien besteht zudem ein Mietvertrag über eine Garage im Haus S.. B.str. ... vom 22.05.2001, in dem nur der Beklagte zu 1) als Mieter angegeben ist. Die Klägerin nahm den Beklagten zu 1) nach einer Kündigung vom 04.02.2014 in dem Verfahren 40a C 267/14 auf Räumung der Garage in Anspruch, weil sie der Meinung war, dass es sich um zwei getrennte Mietverhältnisse handele. In diesem Verfahren wurde der Beklagte zu 1) mit Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 06.08.2015 zur Räumung der Garage verurteilt. Dieses Urteil wurde vom Landgericht Hamburg mit Urteil vom 13.05.2016 abgeändert (Az. 311 S 83/15) und die Klage abgewiesen. Es liege ein einheitlicher Mietvertrag vor. Randnummer 7 Die Kläger wiederholten am 28.11.2014 die Kündigung wegen Eigenbedarfs unter Einbeziehung der Garage. Hiergegen erklärten die Beklagten mit Schreiben vom 30.9.2015 ebenfalls einen Widerspruch wegen des Vorliegens einer unzumutbaren Härte. Randnummer 8 Im Souterrain des Hauses S.. B.str. ... befindet sich neben einer derzeit leerstehenden Wohnung und der von den Beklagten angemieteten Garage auch ein Abstellraum, der von einer Mieterin aus dem 2. Obergeschoss, Frau R., mit angemietet ist. Randnummer 9 Die Klägerin hat in der ersten Instanz behauptet, es handele sich bei dem Haus in der S.. B.str. um den einzigen Grundbesitz der Klägerin und ihrer Gesellschafter, in denen das Wohnen in den eigenen Wänden für die Gesellschafter und ihre Kinder in Frage komme. Es existiere kein weiteres Immobilieneigentum. Die Gesellschafter der Klägerin würden derzeit mit ihren beiden kleinen Töchtern eine im 2. OG belegene Mietwohnung in der S.str. bewohnen. Das Haus in der S.. B.str. solle auf lange Sicht als Familienhaus genutzt werden mit den erwachsenen Kindern der Frau G. aus erster Ehe sowie der Mutter des Herrn G.. Die streitgegenständliche Wohnung sei aufgrund verschiedener Merkmale (Lage, wenige Treppen) für die Gesellschafter der Klägerin ideal. Die derzeitige Wohnung in der S.str. habe auch keinen Gartenzugang und keinen eigenen Parkplatz. Zum Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung habe eine konkrete Raumplanung für ihre künftige Wohnung vorgelegen und diese sei auch baurechtlich genehmigungsfähig. Randnummer 10 Die Klägerin hat erstinstanzlich beantragt, Randnummer 11 die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen angemietete Wohnung in der S.. B.str. ..., ... H., belegen im Hochparterre, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten und 1 Garage, geräumt an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 12 Die Beklagten haben beantragt, Randnummer 13 die Klage abzuweisen, Randnummer 14 hilfsweise zu beschließen, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Wohnung S.. B.str. ..., belegen im Hochparterre, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Flur, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten sowie einer Garage, zu den bisherigen Bedingungen auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Randnummer 15 Die Beklagten haben vorgetragen, die Kündigung sei bereits formell unwirksam, da die Kündigung keine ausreichenden Angaben zu der Umsetzbarkeit des geplanten Bauvorhabens enthalte. So fehle es an der Angabe, wie welches Zimmer genutzt werden solle. Zudem ergebe sich aus einer von der Klägerin vorgelegten Skizze, dass in die Planung des Souterrains bereits zum Zeitpunkt der ersten Kündigung die Garage in die Nutzung des Souterrains in die Umbaupläne einbezogen worden sei, ohne dass dies im Kündigungsschreiben Erwähnung gefunden habe. Weiter sei für die von der Klägerin geplante Baumaßnahme eine Zweckentfremdungsgenehmigung notwendig, da nach § 9 Abs. 2 Ziff. 5 des Hamburgischen Wohnraumschutzgesetzes (HmbWoSchG) das Leerstehenlassen von Wohnraum von mehr als 4 Monate eine Zweckentfremdung darstelle und die geplanten Baumaßnahmen über diesen Zeitraum hinausgingen. Diese Zweckentfremdungsgenehmigung müsse auch bereits bei Ausspruch der Kündigung vorliegen. Randnummer 16 Weiter haben die Beklagten erstinstanzlich den geltend gemachten Eigenbedarf und die baurechtliche Zulässigkeit des geplanten Umbaus bestritten. Auch ergebe sich aus der Planung, dass das gesamte Souterrain künftig ausschließlich von der Klägerin genutzt werden solle. Diese Planung sei aber aufgrund des fortbestehenden Mietverhältnisses über den Abstellraum der Mieterin aus dem 2. Obergeschoss nicht umsetzbar. Randnummer 17 Die Beendigung des Mietverhältnisses stelle für die Beklagten eine nicht hinzunehmende persönliche Härte dar, die auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses erforderlich mache. Der Beklagte zu 1) leide unter einer koronaren Herzerkrankung. Im Übrigen würde ein Umzug zu psychischen Belastungen führen, die wiederum zu einer deutlichen Verschlechterung der Herzerkrankung führen würden. Auch seien die Beklagten im Stadtteil fest verwurzelt, wobei insbesondere auch das hohe Alter des Beklagten zu 1) zu berücksichtigen sei. Randnummer 18 Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen D. und S.. Zudem wurden die Gesellschafter persönlich zu ihrem Nutzungswillen angehört. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.06.2017 (Bl. 457 ff. d.A.). Randnummer 19 Mit Urteil vom 31.8.2017 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Die Kündigungen seien beide unwirksam, da keine Zweckentfremdungsgenehmigung vorgelegen habe. Im Hinblick auf die behaupteten geplanten Umbaumaßnahmen sei ein Leerstehen im Sinne von § 9 Nr. 5 HmbWoSchG gegeben, da die Umbauarbeiten mehr als vier Monate dauern würden (13 Wochen für Umbau Treppenhaus und 19 Wochen für Arbeiten in der Wohnung). Es ergebe sich weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Verordnung, dass ein Leerstand aufgrund eines Umbaus nicht von § 9 erfasst werde. Auch durch Umbaumaßnahmen werde der Bevölkerung Wohnraum entzogen. Auf die Genehmigungsfiktion des § 13 Abs. 3 S. 1 der Verordnung könne sich die Klägerin nicht berufen, da diese nur eingreife, wenn während der Umbaumaßnahmen erkennbar werde, dass der Leerstand mehr als 4 Monate dauere. Die Genehmigung habe auch bereits bei Ausspruch der Kündigung vorliegen müssen. Randnummer 20 Gegen das ihr am 5.9.2017 zugestellte Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer am 28.9.2017 eingelegten und am 1.11.2017 begründeten Berufung. Randnummer 21 Die Klägerin trägt vor, die Rechtsauffassung des Amtsgerichts, wonach zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen müsse, sei unzutreffend. Es liege insoweit ein Rechtsanwendungsfehler des Amtsgerichts vor, der rechtserheblich im Sinne von § 520 Abs. 3 Ziff. 2 ZPO sei. Ohne die fehlerhafte Rechtsauffassung hätte das Amtsgericht den Eigennutzungswunsch der Klägerin annehmen müssen. Zudem hätte der von den Beklagten behauptete Härtegrund weiter aufgeklärt werden müssen. Randnummer 22 Im Übrigen wiederholt und vertieft die Klägerin ihren erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 23 Die Klägerin beantragt, Randnummer 24 das Urteil des Amtsgerichts Hamburg (Az. 44 C 395/14) vom 31.08.2017 aufzuheben und die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen angemietete Wohnung S.. B.str. ..., ... H., belegen im Hochparterre, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad, WC, 1 Keller, 1 Terrasse, 1 Garten und 1 Garage im Souterrain, geräumt an die Klägerin herauszugeben. Randnummer 25 Die Beklagten beantragen, Randnummer 26 1. die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg - Mitte, Geschäftszeichen 44 C 395/14 wird zurückgewiesen; Randnummer 27 2. hilfsweise, die Revision wird hinsichtlich der Frage, ob das Vorliegen einer erforderlichen Zweckentfremdungsgenehmigung Wirksamkeitsvoraussetzung einer Kündigung darstellt, zugelassen; Randnummer 28 3. weitergehend hilfsweise, das Mietverhältnis der Parteien wird aufgrund des sozialen Widerspruchs der Beklagten auf unbestimmte Zeit fortgesetzt mit der Maßgabe, dass das Kündigungsrecht der Klägerin gemäß § 573 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 BGB auf Lebzeiten des Beklagten zu Ziff. 1 ausgeschlossen ist. Randnummer 29 Die Beklagten wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortag. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung habe mieterschützenden Charakter und müsse deshalb bei Ausspruch der Kündigung vorliegen. Die beabsichtigte Nutzung müsse zu diesem Zeitpunkt zulässig sein, da es sich sonst um eine unzulässige Vorratskündigung handele. Insoweit bestünden die gleichen Voraussetzungen wie bei einer Verwertungskündigung. Dass es sich um eine unzulässige Vorratskündigung gehandelt habe, zeige sich auch daran, dass zwischen dem Ausspruch der ersten Kündigung und der Erteilung der Baugenehmigung fast vier Jahre gelegen hätten. Der Bauantrag sei von der Klägerin erst 2014 gestellt und dann noch erheblich geändert worden, da die erste Planung wohl so nicht realisierbar gewesen sei. Nach der Aussage des Zeugen D. habe ein ernsthafter und realisierbarer Umgestaltungsplan erst im August 2015 und somit nach den beiden Kündigungen vorgelegen. Auch sei die Planung der Klägerin aufgrund des an die Mieterin R. vermieteten Abstellraums nicht umsetzbar. Randnummer 30 Der Beklagte zu 1) ist im Januar 2019 verstorben. Randnummer 31 Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 05.03.2019 haben die Beklagten vorgetragen, aufgrund des Todes des Beklagten zu 1) habe sich der Gesundheitszustand der Beklagten zu 2) drastisch verschlechtert. Die Beklagte zu 2) müsse sich nun in fachärztliche Behandlung eines Psychiaters begeben. Sie sei so erheblich erkrankt, dass eine Beendigung des Mietverhältnisses auch unter Berücksichtigung der Interessen der Klägerin eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Im Übrigen habe die Beklagte zu 2) in Erfahrung gebracht, dass die Gesellschafter der Klägerin in Verhandlungen wegen des Ankaufs eines anderen Hauses stünden. Es werde daher die Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung beantragt. Randnummer 32 Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen I. G. und N. T.- F.. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 12.02.2019 (Bl. 728 ff. d.A.). Randnummer 33 Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird Bezug genommen auf die angefochtene Entscheidung sowie die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen. II. Randnummer 34 Die Berufung ist zulässig und begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch gem. §§ 546 Abs. 2, 985 BGB auf Räumung der streitgegenständlichen Mietwohnung. Das Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 28.11.2014 wirksam beendet worden. Randnummer 35 1. Der geltend gemachte Eigenbedarf scheitert nicht daran, dass die Klägerin eine Vermieter-GbR ist. Zwar ist der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnitten. Um eine solche handelt es sich bei einer (Außen-) GbR nicht, so dass die Regelung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt anwendbar ist (BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az. VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845; vgl. auch MüKoBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 67). Die GbR als teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft des bürgerlichen Rechts kann sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB jedoch auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 92/16; BGH, Urteil vom 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15, insb. Rn. 15 f.). Randnummer 36 2. Die Kündigungserklärung vom 28.11.2014 ist formell wirksam. Sie enthält insbesondere ausreichende Angaben zu der Umsetzbarkeit des geplanten Bauvorhabens. Randnummer 37 Gem. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB setzt die formelle Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, 6 f. [zu § 564a Abs. 1 S. 2 BGB a.F.]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474; BGH, Urteil vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368; BGH, Urteil vom 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102; BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 317/10, BeckRS 2011, 20823; BGH, Urteil vom 17. 3. 2010, Az. VIII ZR 70/09, NJW-RR 2010, 809). Randnummer 38 In dem Kündigungsschreiben hat die Klägerin angegeben, dass die streitgegenständliche Wohnung mit der Souterrainwohnung verbunden und ein direkter und für die übrigen Bewohner des Hauses unzugänglicher Zugang zu den Räumlichkeiten im Souterrain geschaffen werden solle. Weitergehende Ausführungen zu den beabsichtigten Baumaßnahmen waren nicht erforderlich. Die Kündigungserklärung ist ohne weitere Angaben nachvollziehbar und ihr sind vernünftige Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf zu entnehmen. Eine Erläuterung, wie welches Zimmer genutzt werden soll, ist nicht Wirksamkeitsvoraussetzung (vgl. BGH, Urteil vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14, a. a. O.; Staudinger/Christian Rolfs (2018) BGB § 573 Rn. 210). Offen bleiben kann auch, ob es für die Wirksamkeit der ersten Kündigung vom 30.9.2013 schädlich ist, dass die Garage in die Umbaupläne einbezogen war, ohne dass dies im Kündigungsschreiben Erwähnung gefunden hat, da jedenfalls die zweite Kündigung vom 28.11.2014 wirksam war. Randnummer 39 3. Die Eigenbedarfskündigung vom 28.11.2014 ist auch materiell wirksam. Vorauszusetzen ist hierfür nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, dass der Vermieter die Räume als Wohnung unter anderem für sich benötigt. Das bedeutet, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht haben muss, die Wohnung zu nutzen (Nutzungswille), wofür der Vermieter die Beweislast trägt, und diese Absicht auf vernünftigen Erwägungen beruht (Nutzungsinteresse) (Schmidt-Futterer/Blank, 13. Aufl. 2017, § 573 BGB Rn. 42). Das Gericht darf lediglich überprüfen, ob der Vermieter tatsächlich die ernsthafte Absicht hat, die Wohnung selbst zu nutzen, ob der Nutzungswille von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen ist, ob durch die Inanspruchnahme der gekündigten Wohnung der Bedarf des Vermieters tatsächlich gedeckt wird, ob der Bedarf des Vermieters durch eine andere frei stehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden kann und ob der Wohnbedarf weit überhöht ist (BGH, Urteil vom 04.03.2015, Az. VIII ZR 166/14, NJW 2015, 1590). Daraus folgt, dass die Prüfung des Eigenbedarfs faktisch auf eine Missbrauchskontrolle beschränkt ist (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., § 573 BGB, Rn. 42). Insbesondere aus Art. 14 GG ergibt sich, dass die Gerichte die Entscheidung des Eigentümers grundsätzlich respektieren müssen und ihm keine fremden Vorstellungen über angemessenes Wohnen und seine angemessene Lebensplanung aufdrängen dürfen (BVerfG, Beschluss vom 18.01.1988, Az. 1 BvR 787/87; BVerfG, Urteil vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88; BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 26.09.2001, Az. 1 BvR 1185/01). Im Allgemeinen darf das Gericht nicht überprüfen, ob es zur Nutzungsabsicht des Vermieters bessere oder sinnvollere Alternativen gibt, es sei denn, die Nutzungsabsicht des Eigentümers beruht auf unrealistischen Vorstellungen und die Nutzungswünsche des Eigentümers können durch die Kündigung überhaupt nicht befriedigt werden (BVerfG, Urteil vom 14.02.1989, Az. 1 BvR 308/88; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O.,§ 573 BGB Rn 68). Randnummer 40 Auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung steht unter dem Schutz des Grundgesetzes, Art. 14 GG (BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93). Der grundrechtlich geschützten Besitzposition des Mieters ist dadurch Rechnung zu tragen, dass das Gericht den Einwänden des Mieters in einer Weise nachgeht, die der Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses gerecht wird, mithin das Vorliegen der oben genannten Voraussetzungen sorgfältig nachprüft (BVerfG, Beschluss vom 26.05.1993, Az. 1 BvR 208/93; Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Auflage 2017, § 573 BGB Rn. 38). Randnummer 41 Der von der Klägerin angegebene Wunsch, dass ihre Gesellschafter mit ihren Kindern nach den geplanten Umbaumaßnahmen in die streitgegenständliche Wohnung einziehen wollen, beruht unter Zugrundelegung der genannten Maßstäbe auf nachvollziehbaren, in dem genannten Sinne vernünftigen Erwägungen. So hat die Klägerin nachvollziehbar dargelegt, dass die bisherige Wohnung in der S.str. weder über einen eigenen Gartenzugang noch über einen eigenen Parkplatz verfügte und die Gesellschafter bislang zur Miete gewohnt haben und nunmehr eigenes Eigentum beziehen wollen. Auch sei die Anbindung der neuen Wohnung ideal für die Familie. Randnummer 42 Die Zeugen I. G. und N. T.- F. haben das Bestehen des von der Klägerin geltend gemachten Eigenbedarfs glaubhaft bestätigt. Randnummer 43 So hat die Zeugin I. G. ausgesagt, ihr Sohn und seine Frau, die Gesellschafter der Klägerin, hätten das Haus von vornherein gekauft, weil sie dort mit der Familie hätten einziehen wollen. Sie wollten dort mit ihren beiden gemeinsamen Töchtern einziehen. Auch die beiden erwachsenen Kinder der Gesellschafterin G. seien häufig da und würden dort dann wohnen. Ihr Sohn habe ihr auch angeboten, dass sie dort mit einziehen könne. Die beiden hätten nach wie vor den Plan, dort einzuziehen. Zuletzt hätten sie Weihnachten darüber gesprochen. Sie selbst wisse noch nicht genau, ob sie da einziehen wolle. Dies sei immer Thema gewesen. Randnummer 44 Die Aussage der Zeugin G. war in sich schlüssig, widerspruchsfrei und lebendig. So räumte sie auch ein, dass sie zwar ursprünglich davon begeistert gewesen sei, in das Haus mit einzuziehen. Inzwischen sei sie sich aber nicht mehr sicher, ob sie mit ihrem Sohn in einem Haus zusammen wohnen wolle. Randnummer 45 Der Zeuge N. T.- F., der Sohn der Gesellschafterin G., bestätigte ebenfalls den Wunsch seiner Mutter und seines Stiefvaters, nach den Umbauarbeiten in das Haus einzuziehen. Er erklärte, dass diese ihm nach dem Kauf des Hauses gesagt hätten, dass sie dort einziehen wollten. Dies sei immer wieder Thema gewesen. Er wohne zwar inzwischen nicht mehr in H., aber wenn er noch in H. wohnen würde, wäre es sicherlich auch so gewesen, dass er mit in das Haus eingezogen wäre. Er habe auch ca. ein halbes Jahr in dem Haus gewohnt in einer Wohnung im ersten Stock. Randnummer 46 Auch die Aussage des Zeugen T.- F. war widerspruchsfrei und authentisch. So gestand der Zeuge auch Wissenslücken ein, so zu der Frage, ob er genau wisse, was in dem Haus umgebaut werden solle. Baupläne habe er nie gesehen. Er habe auch nichts davon mitbekommen, dass auch die Zeugin I. G. in das Haus dort eventuell mit einziehe. Dies habe sie ihm nur gerade draußen auf dem Gang erzählt. Auch schilderte er, dass er zunächst in der Kellerwohnung gewohnt habe, dann aber in den 1. Stock gezogen sei, weil es im Keller kein Internet gegeben habe. Randnummer 47 4. Die Kündigungen sind auch nicht deswegen unwirksam, weil es an der erforderlichen Ernsthaftigkeit und Realisierbarkeit der Nutzungsabsicht fehlt. Randnummer 48 a) Die erforderliche Ernsthaftigkeit des Nutzungs-/Überlassungswillens fehlt dann, wenn sich der Vermieter bei Ausspruch der Kündigung noch nicht sicher ist, ob er seine Nutzungsabsicht auch verwirklichen kann (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 BGB, Rn. 63). In diesem Fall ist die Kündigung unwirksam und vertragswidrig (BGH, Urteil vom 27.09.2017, Az. VIII ZR 243/16, NJW 2015, 3368). Ein durchsetzungsfähiger Eigennutzungswunsch muss nicht nur vernünftig und nachvollziehbar sein, sondern er muss auch ernsthaft verfolgt werden (BVerfG Kammerbeschluss vom 25.10.1990, Az. 1 BvR 953/90, Rn. 15). Dabei ist zu berücksichtigen, dass für den Mieter der Verlust der Wohnung im Allgemeinen nicht nur mit hohen finanziellen Aufwendungen, sondern auch mit vielfältigen Unannehmlichkeiten anderer Art verbunden ist. Dies rechtfertigt es, an die Prüfungspflicht des Vermieters höchste Anforderungen zu stellen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 BGB, Rn. 63). Randnummer 49 Der Vermieter darf eine Eigenbedarfskündigung daher erst aussprechen, wenn seine Planung hinsichtlich erforderlicher Umbaumaßnahmen so weit gediehen ist, dass beurteilt werden kann, ob der Vermieter die geplante Nutzung auch realisieren kann. Eine vollständige, in alle Einzelheiten gehende Planung muss bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung dabei aber ebenso wenig vorliegen wie eine etwaige Baugenehmigung. Entscheidend ist alleine, ob die Vorstellungen, die derjenige, der den Eigenbedarf anmelden kann, hinsichtlich des Raumbedarfs hat, verwirklicht werden können und ob diese Vorstellungen unrealistisch sind (OLG Frankfurt, RE vom 25.06.1992, Az. 20 REMiet 7/91, Rn. 24; LG Hamburg, Urteil vom 25.06.2009, Az. 333 S 67/08, Rn. 16). Die Pläne müssen lediglich so konkret sein, dass beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Plans eine Kündigung rechtfertigt (LG München I, Urteil vom 27.11.1991, Az. 14 S 10092/91, WuM 1992, 612; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 573 BGB Rn. 63). Dies muss anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls entschieden werden (OLG Frankfurt, RE vom 25.06.1992, Az. 20 REMiet 7/91, WuM 1992, 383, Rn. 24). Randnummer 50 b) Nach diesen Maßstäben hat bei Ausspruch der Kündigung vom 28.11.2014 bereits eine ernsthafte und konkrete Planung der Umbaumaßnahmen vorgelegen. In dem Kündigungsschreiben hat die Klägerin angegeben, dass die streitgegenständliche Wohnung mit der Souterrainwohnung verbunden und ein direkter und für die übrigen Bewohner des Hauses unzugänglicher Zugang zu den Räumlichkeiten im Souterrain geschaffen werden solle. Nach den als Anlage K 27 (Bl. 433 ff. d.A.) vorgelegten Plänen war eine Verbindung von Erdgeschoss und Souterrain durch Einbau einer Treppe ebenso unproblematisch möglich wie die Schaffung eines Zugangs zu den Räumlichkeiten im Souterrain, der für die übrigen Bewohner des Hauses nicht zugänglich sein würde. Auch der von der Klägerin im Kündigungsschreiben geschilderte Raumbedarf war hierdurch zu decken. Dies war für die Beklagten aufgrund ihrer Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten auch ohne Weiteres erkennbar. Unerheblich ist, ob der Bauantrag von der Klägerin erst 2014 gestellt und dann noch erheblich geändert wurde. Wie sich aus der Anlage K 27 ergibt, bezog sich der Bauantrag nicht nur auf die für die Wirksamkeit der Kündigung alleine relevante Verbindung des Souterrains mit der streitgegenständlichen Wohnung, sondern auf den Umbau und die Sanierung des gesamten Gebäudes. Randnummer 51 c) Die Planung der Klägerin ist auch in dem Fall umsetzbar, dass die Klägerin mit der Mieterin R. keine Einigung hinsichtlich des an diese mitvermieteten Abstellraums erzielen kann. Zwar wurde in den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen der Abstellraum überplant, so dass dieser durch den beabsichtigten Umbau wegfallen würde. Die Pläne könnten aber dahingehend geändert werden, dass der Wohnungseingangsbereich nach hinten verlegt und ein interner Flur errichtet wird, so dass der Abstellraum der Zeugin R. weiterhin außerhalb der Wohnung der Klägerin liegen würde. Auch hierbei würde es sich um lediglich geringfügige Abweichungen von der Planung handeln, die der Kündigung vom 28.11.2014 zugrunde lag. Dies gilt auch dann, wenn hierdurch die Lage der geplanten Treppe etwas verändert werden müsste. Randnummer 52 5. Es kann auch offen bleiben, ob im Falle des öffentlich-rechtlichen Erfordernisses einer Zweckentfremdungsgenehmigung diese grundsätzlich bereits bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen muss, wie dies bei Verwertungskündigungen gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB für erforderlich gehalten wird (vgl. AG Düsseldorf, Urteil vom 03.12.2003, Az. 25 C 10350/03; AG Hamburg, Urteil vom 29.08.2013, Az. 44 C 20/13; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., BGB § 573 Rn. 153). Randnummer 53 Für die von der Klägerin beabsichtigten Umbaumaßnahmen fehlt es nämlich bereits an dem öffentlich - rechtlichen Erfordernis einer Zweckentfremdungsgenehmigung. Randnummer 54 Der von der Klägerin beabsichtigte Umbau ist von dem in § 9 HmbWoSchG verankerten Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nicht erfasst, da der Wohnraum nach Abschluss der Umbauarbeiten auch wieder als Wohnraum genutzt werden wird. Auch wenn durch die Umbauarbeiten die Wohnungen mehr als vier Monate unbewohnbar sein sollten, handelt es sich nicht um ein Leerstehenlassen von Wohnraum im Sinne von § 9 Abs. 2 Ziff. 5 HmbWoSchG, da der Wohnraum hierdurch nicht zu anderen Zwecken als zu Wohnzwecken verwendet wird. Dies ergibt sich aus der als Anlage K 29 vorgelegten Fachanweisung der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt zur Durchführung des HmbWoSchG, dort Ziffer 9.2.2.5. Danach liegt ein Leerstehenlassen nur dann vor, wenn der Wohnraum nach dem erkennbaren Willen der Verfügungsberechtigten nicht Wohnzwecken zugeführt wird. Hieraus ergibt sich, dass hiervon solche Baumaßnahmen nicht erfasst sind, die zwar dazu führen, dass der Wohnraum für den Zeitraum der Maßnahmen nicht bewohnbar ist, die letztlich aber nur der Instandhaltung und Modernisierung von Wohnraum dienen. Randnummer 55 Aus der in § 13 Abs. 3 HmbWoSchG geregelten Genehmigungsfiktion ergibt sich nichts Gegenteiliges. Nach § 13 Abs. 2 HmbWoSchG hat der Verfügungsberechtigte unverzüglich anzuzeigen, wenn Wohnraum ab Beginn des Leerstehenlassens von Wohnraum nicht innerhalb von vier Monaten zu Wohnzwecken genutzt wird. Nach § 13 Abs. 3 HmbWoSchG gilt die Genehmigung zum Leerstehenlassen für die Dauer des durch die baulichen Maßnahmen bedingten Leerstehenlassens als erteilt, wenn der Verfügungsberechtigte das Leerstehenlassen und die damit verbundene konkrete Absicht von Um- oder Neubaumaßnahmen anzeigt und die zuständige Behörde nicht innerhalb von acht Wochen widerspricht. Vielmehr lässt sich auch dieser Regelung entnehmen, dass das Genehmigungserfordernis dann nicht greift, wenn der Zeitraum des Leerstehenlassens denjenigen nicht übersteigt, der für die Um- oder Neubaumaßnahmen benötigt wird, und der Wohnraum nach Abschluss der Maßnahmen auch unmittelbar wieder als Wohnraum genutzt wird. Randnummer 56 Dass ein ausschließlich durch Baumaßnahmen bedingter Leerstand von Wohnraum, bei dem die Räume anschließend wieder als Wohnraum genutzt werden sollen, nicht unter § 9 HmbWoSchG fällt, ergibt sich auch aus dem Zweck des Gesetzes. Nach § 9 Abs. 1 HmbWoSchG soll durch die Regelungen zur Zweckentfremdung der Gefahr begegnet werden, dass die Bevölkerung nicht ausreichend mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen versorgt ist. Diese Gefahr entsteht aber nicht durch Baumaßnahmen, die gerade der Instandhaltung und Modernisierung von Wohnraum und damit dessen Erhaltung dienen. Die Beschleunigung von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Wohnräumen und deren Erschwerung durch ein behördliches Genehmigungserfordernis ist nicht Zweck des Gesetzes. Randnummer 57 6. Die Beklagten können auch nicht gem. § 574a BGB verlangen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Randnummer 58 a) Nach § 574 BGB kann der Mieter einer Kündigung widersprechen, wenn eine Beendigung für den Mieter eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. In diesem Fall kann der Mieter nach § 574a BGB verlangen, dass das Mietverhältnis so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Randnummer 59 Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist dabei der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., BGB § 574 Rn. 27). Da der Beklagte zu 1) im Januar 2019 verstorben ist, ist lediglich auf die Beklagte zu 2) abzustellen. Eine besondere Härte im Sinne von § 574 BGB, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erfordern würde, liegt in der Person der Beklagten zu 2) jedoch nicht vor. Randnummer 60 Der unbestimmte Rechtsbegriff der "Härte" im Sinne von § 574 BGB erfasst alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können. Hierzu können Eingriffe in die beruflichen Verhältnisse ebenso zählen wie die Verwurzelung eines Mieters in höherem Lebensalter in einem bestimmten Wohnviertel, das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen, eine schwere Krankheit oder körperliche bzw. geistige Behinderung. Der Eintritt der Nachteile muss nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; es genügt vielmehr, wenn die Nachteile mit einiger Wahrscheinlichkeit zu erwarten sind. Nicht ausreichend ist hingegen die lediglich theoretische Möglichkeit des Eintritts von Nachteilen (vgl. BGH, Urteil vom 20.10.2004, Az. VIII ZR 246/03, juris; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 574 Rn. 20). Die mit einem Umzug unvermeidlichen Unannehmlichkeiten stellen keine Härtegründe dar (vgl. BGH, Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13, juris). Soweit ein Mieter einen schwerwiegenden Eingriff in seine körperliche Unversehrtheit geltend macht, besteht die verfassungsrechtliche Pflicht zu einer besonders sorgfältigen Nachprüfung seines Parteivorbringens (BVerfG, Kammerbeschluss vom 12.2.1993, Az. 2 BvR 2077/92, Rz. 23, juris). Randnummer 61 Die Beklagten haben bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu der Beklagten zu 2) lediglich vorgetragen, dass diese im Stadtteil verwurzelt sei. Dieser Umstand ist für sich alleine aber noch nicht geeignet, eine Härte im Sinne von § 574 BGB zu begründen. Zwar sind in vielen Fällen Mieter in hohem Alter nach langer Wohndauer in einem Wohnviertel in besonderem Maße verwurzelt, was in Verbindung mit den alterstypischen Formen der Asthenie, mit Veränderungsphobien oder sonstigen Krankheiten häufig zur Räumungsunfähigkeit führen kann (vgl. Landgericht Hamburg, Urteil vom 26.04.1991, Az. 311 S 250/90; Schmidt/Futterer/Blank, a.a.O., § 574 BGB Rn. 41). Zu Krankheiten der 74- jährigen Beklagten zu 2), zu Asthenien oder Veränderungsphobien wurde bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung aber nichts vorgetragen. Randnummer 62 b) Der nicht nachgelassene Schriftsatz vom 05.03.2019 gibt keine Veranlassung, die mündliche Verhandlung gem. § 156 ZPO wieder zu eröffnen, da eine besondere Härte im Sinne von § 574 BGB in der Person der Beklagten zu 2) auch darin nicht hinreichend vorgetragen wurde. Zwar ist es für die Annahme einer Härte im Sinne von § 574 BGB nicht erforderlich, dass durch die Räumung der Wohnung eine Beeinträchtigung der Gesundheit mit Sicherheit eintritt. Es muss aber zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung bestehen (BGH, Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13, NZM 2013, 824, Rn. 20). Dass eine solche Gefahr besteht, ergibt sich weder aus dem schriftsätzlichen Vortrag, noch aus dem vorgelegten Attest. Randnummer 63 Die Beklagten haben in diesem Schriftsatz vorgetragen, dass die Beklagte zu 2) mittlerweile Krankheitssymptome zeige, die auf eine Depression hindeuten könnten. In dem vorgelegten Attest heißt es, es sei vorstellbar, dass der aktuelle, ungeklärte Status der Wohnsituation in erheblicher Weise zu der Zustandsverschlechterung der Patientin beitrage. Aus diesem Vortrag ergibt sich nicht, dass die Beklagte zu 2) krankheitsbedingt an der Räumung gehindert sei, sondern vielmehr, dass die ungeklärte Situation eine Belastung für sie darstellt. Eine ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung durch die Räumung selbst wird der Beklagten zu 2) nicht attestiert. Zudem ist auch das Vorliegen einer Depression nicht ausreichend, um von einer Räumungsunfähigkeit auszugehen. Randnummer 64 7. Soweit die Beklagten mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 05.03.2019 außerdem vortragen, die Gesellschafter der Klägerin würden über den Ankauf eines anderen Hauses in Verhandlung stehen, sind sie mit diesem Vortrag nach § 296a ZPO ausgeschlossen. Der Vortrag ist jedoch auch unerheblich, da sich hieraus nicht ergibt, dass den Gesellschaftern der Klägerin bereits anderweitiger gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung stünde. Zudem kommt es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, die auch verfassungsrechtlich keinen Bedenken begegnet, für die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens lediglich auf den Zeitpunkt bis zum Ablauf der Kündigungsfrist an (vgl. BGH, Urt. v. 09.11.2005 – VIII ZR 339/04, NJW 2006, 220; Urt. v. 27.06.2007 – VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845; BVerfG, Beschl. v. 18.04.2006 – 1 BvR 31/06, NZM 2006, 459). Auf eine Änderung des Willens im Zeitraum nach Ablauf der Kündigungsfrist bis zur Räumung kommt es hingegen nicht an, da der Mieter nicht dazu verleitet werden soll, die Räumung der Wohnung mit allen Mitteln zu verzögern und sich gegen einen für ihn eigentlich aussichtslosen Räumungsprozess langwierig zu verteidigen, in der Hoffnung, der Wille falle bis zum Auszug noch weg. Es kann allenfalls rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter trotz des nachträglichen Wegfalls des Nutzungswillens den aus der Vertragsbeendigung folgenden Räumungsanspruch weiter verfolgt (Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573 Rn. 73). Eine derartige Rechtsmissbräuchlichkeit ergibt sich auch aus dem Vortrag im Schriftsatz vom 05.03.2019 jedoch nicht. Randnummer 65 8. Der Beklagten zu 2) war im Hinblick auf die gerichtsbekannt angespannte Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt eine Räumungsfrist zu gewähren gem. § 721 Abs. 1 ZPO. Bei der Bemessung der Räumungsfrist wurde auch der Umstand berücksichtigt, dass die Beklagte zu 1) aufgrund des Verlustes ihres Ehemannes noch stark belastet ist und ihr ausreichend Zeit gewährt werden soll, um sich auf die neue Lebenssituation einzustellen. Randnummer 66 9. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO. Randnummer 67 Grundsätzliche Bedeutung kann einer Sache zukommen, wenn sie Rechtsfragen aufwirft, die in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen auftreten können, oder wenn andere Auswirkungen des Rechtsstreits auf die Allgemeinheit deren Interessen in besonderem Maße berühren (BGH, Beschluss vom 01.10.2002, Az.XI ZR 71/02, ZIP 2002, 2148). Voraussetzung ist dabei aber nicht allein, dass eine klärungsbedürftige Frage dieser Art überhaupt besteht, sie muss auch entscheidungserheblich sein (BGH, Beschluss vom 07. Januar 2003, Az. X ZR 82/02, Rn. 5, NJW 2003, 1125; Zöller, ZPO, 32. Auflage 2018, § 543 Rn. 6a). Daran fehlt es, wenn ein anderer rechtlicher Gesichtspunkt - unabhängig von der Beantwortung der Zulassungsfrage - die Entscheidung trägt. Randnummer 68 Die Frage, ob bereits bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung eine öffentlich - rechtlich erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung vorliegen muss, war nicht entscheidungserheblich, da für die von der Klägerin beabsichtigten Umbaumaßnahmen eine Zweckentfremdungsgenehmigung schon öffentlich-rechtlich nicht erforderlich ist, wie unter Ziffer II 5 ausgeführt wurde. Die entscheidungserhebliche Frage der Anwendung des § 9 HmbWoSchG auf das Umbauvorhaben der Klägerin hat wiederum keine grundsätzliche Bedeutung, sondern war anhand des hier vorliegenden Einzelfalls vorzunehmen. Somit liegt auch keine Abweichung von höchstrichterlicher oder anderer obergerichtlicher Rechtsprechung vor. Randnummer 69 10. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat seine Grundlage in § 708 Nr. 10, 711 ZPO. Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

OLG Stuttgart 5 S 36/19

§ 535§ 573c§ 564b

Volltext anzeigen

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 27.02.2020 Aktenzeichen: 5 S 36/19 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2020:0227.5S36.19.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Dokumentreiter Langtext Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 12. Juli 2019, 26 C 39/19, Urteil nachgehend BGH, 15. März 2022, VIII ZR 81/20, Beschluss nachgehend BGH, 30. November 2021, VIII ZR 81/20, Beschluss Tenor I. Auf die Berufung der Kläger Ziff. 2 und 3 wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 12.07.2019, Az. 26 C 39/19, abgeändert und wie folgt neu gefasst: I. Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […] zu räumen und an die Kläger herauszugeben. I. Die Klage des Klägers Ziff. 1 wird abgewiesen. I. Dem Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 gewährt. II. Die Berufung des Klägers Ziff. 1 wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger Ziff. 1 zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger Ziffer 2 und 3 aus Tenorziffer I. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Kläger im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Die Kläger können die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet. V. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 3.092,60 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger nehmen den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Wohnung im Anwesen […] und eines Kellers im Anwesen […] in Anspruch. Randnummer 2 Die Rechtsvorgänger der Kläger Ziff. 1 und 3 sowie die Klägerin Ziff. 2 schlossen mit dem Beklagten am 07.09.1976 einen schriftlichen Mietvertrag über die genannte Wohnung in […] sowie den Keller in […] [Anl. K1]. Durch Übergabevertrag vom 17.02.1999 wurde das Anwesen in […] auf den Kläger zu 1) zu Alleineigentum übertragen. Gleiches gilt für das Anwesen […] in […], wobei der Übergabevertrag am 28.12.1994 geschlossen wurde und sich die veräußernden Kläger zu 2) und zu 3) lebtäglichen Nießbrauch vorbehalten haben. Randnummer 3 Die streitgegenständliche Immobilie besteht neben einem Kellergeschoss aus nahezu grundflächengleichen Erdgeschoss-, Obergeschoss- und Dachgeschossebenen, welche mit jeweils ca. 60 m² eigenständige Wohneinheiten aufweisen. Das Erdgeschoss und das Obergeschoss wird von dem Kläger Ziff. 1 mit seiner Ehefrau und seinen beiden heute 4 und 9 Jahre alten Kindern bewohnt. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss werden derzeit als Küche, Wohnzimmer und Kinderspielzimmer und diejenigen im Obergeschoss als Elternschlafzimmer und (zwei) Kinderschlafzimmer benutzt. Randnummer 4 Der Kläger zu 1) hatte bereits am 29.12.2015 eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung ausgesprochen, wobei zur Begründung angeführt worden war, dass die Dachgeschossräumlichkeiten als weiteres Kinderzimmer, Arbeitszimmer und Gästezimmer/Hobbyraum/Spielzimmer für die Familie benötigt würden. Es schloss sich ein Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Heidelberg an (Az. 21 C 253/16, geführt zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten; im Folgenden: Vorverfahren). Mit Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 wurden zwar Eigenbedarfsgründe festgestellt, aufgrund besonderer Härtegründe für den Beklagten jedoch die Klage abgewiesen und darauf erkannt, dass das bestehende Mietverhältnis über die Wohnung im Obergeschoss des Hausanwesens […] in […] zu den Bedingungen des bisher bestehenden Mietvertrags auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. Die hiergegen zunächst eingelegte Berufung wurde in der mündlichen Berufungsverhandlung vom 08.02.2018 zurückgenommen, nachdem die Berufungskammer (Az. 5 S 41/17) zwar starke Bedenken gegen das Vorliegen von Härtegründen geäußert, die Kündigung allerdings als formell unwirksam angesehen hatte, da die nießbrauchsberechtigten nunmehrigen Kläger Ziff. 2 und 3 die Kündigung seinerzeit nicht mitunterzeichnet hatten. Randnummer 5 Auf die beigezogenen Akten 21 C 253/16 (Amtsgericht Heidelberg) und 5 S 41/17 (Landgericht Heidelberg) wird Bezug genommen. Randnummer 6 Mit Schreiben vom 02.03.2018 [Anl. K5] wurde im Namen aller drei Kläger abermals und mit der gleichen Begründung wie in dem vormaligen Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs eine ordentliche Kündigung zum 28.02.2019 ausgesprochen. Mit Schreiben vom 17.12.2018 hat der Beklagte der Kündigung widersprochen. Randnummer 7 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 8 Der mit dem Kündigungsschreiben vom 02.03.2018 vorgetragene Eigenbedarf sei vorhanden. Härtegründe lägen auf Seiten des Beklagten nicht vor. Das vorangegangene Urteil (Az. 21 C 253/16), in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, sei bereits mangels damaliger Beteiligung der Kläger Ziff. 2 und 3 nicht verbindlich und stehe der nunmehrigen Klage daher nicht entgegen. Randnummer 9 Die Kläger nehmen den Beklagten im vorliegenden Rechtsstreit auf Räumung- und Herausgabe der Mieträumlichkeiten in Anspruch. Randnummer 10 Der Beklagte tritt der Klage entgegen und begehrt deren Abweisung. Randnummer 11 Der Beklagte hat behauptet: Randnummer 12 Die für das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 maßgebenden Umstände hätten sich nicht verändert. Die Räumung bedeute für den Beklagten eine unzumutbare Härte. Die Absicht des Klägers Ziff. 1, die streitgegenständliche Wohnung zu beziehen und dauerhaft zu bewohnen, werde bestritten. Der geltend gemachte Eigenbedarf sei auch nicht vernünftig und nachvollziehbar. Schließlich stehe dem geltend gemachten Räumungs- und Herausgabeanspruch das rechtskräftige Gestaltungsurteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 05.10.2017 entgegen. Randnummer 13 Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage mit Urteil vom 12.07.2019 abgewiesen. Zur Begründung hat es auf die entgegenstehende Entscheidung aus dem Vorverfahren verwiesen, welche inhaltlich auch die Kläger Ziff. 2 und 3 gegen sich gelten lassen müssten. Jedenfalls seien von dem durch das vorangegangene Urteil gebundenen Kläger Ziff. 1 keine wesentlichen Änderungsgründe im Sinne des § 574c Abs. 2 BGB vorgetragen worden, so dass das Mietverhältnis ohnehin wegen weiter bestehender - festgestellter - Härtegründe fortzusetzen gewesen wäre. Randnummer 14 Gegen das den Klägern am 23.07.2019 zugestellte Urteil haben diese mit bei Gericht am 21.08.2019 eingegangenen Schriftsatz vom 19.08.2019 Berufung eingelegt. Sie verfolgen die erstinstanzlichen Räumungs- und Herausgabeansprüche vollumfänglich weiter und wiederholen bzw. vertiefen den erstinstanzlichen Vortrag. Randnummer 15 Sie beantragen die Aufhebung und Änderung des erstinstanzlichen Urteils wie folgt: Randnummer 16 Der Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im 2. OG des Anwesens […], bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Korridor, einem Bad, einer Toilette, einem Speicher sowie einem Keller im Anwesen […], zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 17 Der Beklagte tritt der Berufung entgegen, beantragt Berufungszurückweisung und verteidigt das erstinstanzliche Urteil. Randnummer 18 Das Berufungsgericht hat den Kläger Ziff. 1 sowie den Beklagten jeweils informatorisch angehört und die Zeugin F., Ehefrau des Klägers Ziff. 1, vernommen. Wegen der jeweiligen Angaben der Parteien und der Zeugin wird auf die Sitzungsniederschrift vom 30.01.2020 verwiesen. Randnummer 19 Im Übrigen wird auf die jeweiligen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die gerichtlichen Feststellungen sowohl des Vorverfahrens (AG HD: 21 C 253/16; LG HD: 5 S 41/17) wie auch des vorliegenden Verfahrens, hier auch des erstinstanzlichen Urteils, Bezug genommen II. Randnummer 20 Die Berufung ist zulässig und hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 begründet. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist sie unbegründet. Randnummer 21 Die Klage ist insgesamt zulässig (A.), jedoch nur hinsichtlich der Kläger Ziff. 2 und 3 auch begründet (B.), so dass die Berufung insoweit zur Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und antragsgemäßen Verurteilung des Beklagten zur Räumung und Herausgabe der innegehaltenen Mietwohnung an die Kläger führt, § 546 Abs. 1 BGB. Hinsichtlich des Klägers Ziff. 1 ist die Klage hingegen unbegründet (C.), so dass die Klage abzuweisen und die Berufung insoweit zurückzuweisen ist. Dem Beklagten war eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren (D.). Randnummer 22 A. Zulässigkeit der Klage Randnummer 23 Gegen die Zulässigkeit der Räumungs- und Herausgabeklage bestehen keine durchgreifenden Bedenken. Randnummer 24 Insbesondere steht dem geltend gemachten Anspruch keine Rechtskraft aus dem rechtskräftigen Urteil des Vorverfahrens entgegen. Randnummer 25 1. Das Urteil des Vorverfahrens kann der Klageerhebung der Kläger Ziff. 2 und 3 bereits deshalb nicht entgegenstehen, da diese am Vorverfahren nicht beteiligt waren. Dass sie hinsichtlich des Fortsetzungsanspruchs nach § 574a Abs. 2 BGB aufgrund der insoweit bestehenden notwendigen Streitgenossenschaft (siehe unten) hätten beteiligt werden müssen, ändert hieran nichts. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommt einem Urteil gegen einen (notwendigen) Streitgenossen keine materielle Rechtskraftwirkung gegenüber den anderen (notwendigen) Streitgenossen zu (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385). Anderenfalls würde gegen den Grundsatz, dass materielle Rechtskraft nur im Verhältnis der Prozessparteien zueinander eintritt, verstoßen werden (vgl. BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17). 2. Randnummer 26 Auch der Klage des Klägers Ziff. 1 steht das Urteil des Vorverfahrens in prozessualer Hinsicht nicht entgegen. Randnummer 27 Zwar wurde in dem zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten geführten Vorverfahren wegen bestehender Härtegründe nach § 574a Abs. 2 BGB ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit angeordnet. Dies steht der vorliegenden Klage jedoch nicht entgegen, da diese auf eine neue, nach der Rechtskraft des Vorverfahrensurteils erklärte, Kündigung gestützt wird und somit bereits unterschiedliche Streitgegenstände vorliegen, bei welchen eine entgegenstehende Rechtskraft ausscheidet. Denn die objektive Reichweite der materiellen Rechtskraft richtet sich nach dem Streitgegenstand, über den durch das letztinstanzliche Gericht am Schluss der mündlichen Verhandlung entschieden worden ist (vgl. BeckOK ZPO/Gruber, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 322 Rn. 20). Das nach § 574 a Abs. 2 BGB im Vorverfahren erlassene Gestaltungsurteil stellt insoweit zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung des Vorverfahrens eine bestimmte Rechtslage, hier die Fortsetzung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten auf unbestimmte Zeit, her (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3). Dies schließt aber nicht aus, dass diese Rechtslage im Nachgang nicht wieder abgeändert werden kann, denn schon das Gesetz selbst sieht in § 574c Abs. 2 BGB die Möglichkeit einer Abänderung der zuvor gerichtlich angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses vor, soweit sich nachträglich die Umstände der Härtegrundentscheidung verändert haben sollten. Randnummer 28 Auch aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.12.1988 (BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) folgt nichts Gegenteiliges, da in dieser Entscheidung lediglich festgestellt wurde, dass die Klage eines Nachlasspflegers (in Vertretung einiger - zum Teil unbekannter - Erben) auf Feststellung des Fortbestehens eines Pachtverhältnisses hinsichtlich einer Miterbin unzulässig war, da zwischen dieser und dem Pächter in einem Vorprozess rechtskräftig festgestellt wurde, dass das Pachtverhältnis beendet wurde. Die Feststellung der Beendigung eines Pachtverhältnisses stellt zwischen den Prozessparteien rechtsverbindlich - und endgültig - fest, dass das streitgegenständlichen Pachtverhältnis beendet wurde, so dass einer erneuten Klage einer der Prozessparteien auf Feststellung des Endes oder der Fortdauer des Pachtverhältnisses die rechtskräftige Entscheidung des Vorprozesses entgegensteht. Im Falle des hier vorliegenden Gestaltungsurteils nach § 574a Abs. 2 BGB ergibt sich jedoch - wie dargelegt - für die Zukunft gerade keine vergleichbare Feststellungswirkung, die künftigen Räumungs- und Herausgabeklagen wegen neu ausgesprochener Kündigungen entgegenstehen könnte. Randnummer 29 Mithin ist auch die Klage des Klägers Ziff. 1 nicht wegen entgegenstehender Rechtskraft eines Urteils unzulässig. Randnummer 30 B. Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziffer 2 und 3 Randnummer 31 Der Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kläger Ziff. 2 und 3 hat Erfolg. Das Mietverhältnis wurde wegen Eigenbedarfs wirksam gekündigt (siehe 1.) und es liegt auch kein Härtegrund vor, der eine Fortdauer des Mietverhältnisses rechtfertigen würde (siehe 2.). Randnummer 32 1. Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 33 Wie bereits im Vorverfahren zur Kündigung vom 29.12.2015 zutreffend festgestellt, liegt ein Eigenbedarf auf Klägerseite vor, so dass die erneut hierauf gestützte Kündigung vom 02.03.2018 gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam war. a. Randnummer 34 Der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt voraus, dass der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen benötigt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 573 Rn. 42). Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert hierbei nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein ernsthafter Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 18, juris). Danach ist der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen, grundsätzlich durch die Gerichte zu achten und ihrer Rechtsfindung zugrunde zu legen. Zur Wahrung berechtigter Belange des Mieters dürfen die Gerichte allerdings den Eigennutzungswunsch des Vermieters darauf überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder ob er rechtsmissbräuchlich ist (vgl. BGH aaO.). b. Randnummer 35 Gemessen an diesen Maßstäben hat das Gericht keine Zweifel an dem Eigennutzungswunsch der Kläger, hier konkret des Klägers Ziff. 1 und dessen Familie. Randnummer 36 Der Kläger Ziff. 1 bewohnt mit seiner Ehefrau und den beiden minderjährigen Kindern das restliche Haus, in welcher sich die Mietwohnung des Beklagten befindet. Die beiden dem Kläger Ziff. 1 und seiner Familie zur Verfügung stehenden Etagen weisen insgesamt ca. 120 m² Wohnfläche und 5 Zimmer auf. Der Wunsch auf Vergrößerung der eigenen Wohnfläche um die Wohnung des Beklagten mit 60 m² ist von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen. Auch wenn die in den Kündigungen im Vorverfahren und im hiesigen Verfahren enthaltenen Nutzungspläne sich jeweils von der in beiden Verfahren erfolgten Schilderungen der Nutzungsvorstellungen durch die Zeugin F. unterschieden haben, hat das Gericht keine Zweifel am tatsächlichen Eigennutzungswunsch des Klägers Ziff. 1. Die Zeugin hat sowohl im Vorverfahren als auch im Rahmen ihrer zeugenschaftlichen Vernehmung vor der Berufungskammer durchweg und stringent angegeben, dass sie ein Arbeitszimmer für den Kläger Ziff. 1, ein weiteres Kinderzimmer und ein Speisezimmer einrichten wollen und es hierzu der Wohnräumlichkeiten der an den Beklagten vermieteten Wohnung bedarf. Hierbei waren die Zeugenangaben in der Berufungsverhandlung plausibel, nachvollziehbar und glaubhaft. Hiergegen spricht auch nicht, dass die konkrete Zimmerverteilung nach einem Auszug des Beklagten noch nicht letztverbindlich festzustehen scheint. Denn es muss dem Vermieter unbenommen bleiben, die konkrete Umsetzung des Eigennutzungswunsches vom Zustand und den Umständen der Räumlichkeiten nach Herausgabe durch den Mieter abhängig zu machen und gegebenenfalls noch anpassen zu können. Die insoweit derzeit noch bestehenden Unklarheiten stellen die Ernsthaftigkeit des Eigennutzungswunsches in keiner Weise in Frage. Randnummer 37 c. Formelle Wirksamkeit der Kündigung Randnummer 38 An der formellen Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung bestehen keine Bedenken, § 573 Abs. 3 BGB. Randnummer 39 Der Zweck des Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 – VIII ZR 270/15 –, Rn. 15, juris) im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Denn eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. BGH a.a.O.). Randnummer 40 Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger vom 02.03.2018. In dem Kündigungsschreiben aller drei Kläger wird im Einzelnen dargelegt, dass der Kläger Ziff. 1 und seine Familie (Ehefrau mit zwei minderjährigen Kindern) die Wohnung des Beklagten zur Vergrößerung der eigenen beiden Wohnetagen im gleichen Haus nutzen und für eigene Wohnzwecke verwenden wollen. Das Schreiben muss dabei noch nicht letztverbindlich die konkrete Aufteilung der späteren Wohnräumlichkeiten und Zimmer enthalten und dezidiert aufführen, welches Zimmer in welcher Form genutzt werden wird. Randnummer 41 2. Kein Härtegrund Randnummer 42 Der Beklagte kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Vorliegens von Härtegründen verlangen, § 574 BGB. Die Kläger Ziff. 2 und 3 sind an die Entscheidung des Vorverfahrens betreffend die Härtegründe nicht gebunden (a.) und es kann auch kein Härtegrund festgestellt werden (b.). Randnummer 43 a. Keine Bindung an das Vorverfahren Randnummer 44 Das im Vorverfahren (AG HD: 21 C 253/16) zwischen dem Kläger Ziff. 1 und dem Beklagten rechtskräftig ergangene Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB, in welchem die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit festgestellt wurde, steht der vorliegenden Räumungs- und Herausgabeklage der Kläger Ziff. 2 - 3 nicht entgegen, da diese an dem vormaligen Rechtsstreit nicht beteiligt waren. aa. Randnummer 45 Zutreffend hat das Amtsgericht festgestellt, dass sämtliche Kläger Vermieter des streitgegenständlichen Mietverhältnisses mit dem Beklagten sind. Die vormaligen Vermieter, die Kläger Ziff. 2 und 3, haben die vom Mietvertrag betroffenen Immobilien in der […] in […] sowie im […] in […] in den Jahren 1994 […] und 1999 […] ihrem Sohn, dem Kläger Ziff. 1, zu Alleineigentum übertragen. Hinsichtlich der Immobilie in […] haben sich die Kläger Ziff. 2 und 3 ein Nießbrauchsrecht vorbehalten, so dass hinsichtlich der in diesem Objekt befindlichen Mieträumlichkeiten - trotz Eigentumsübertragung - kein Vermieterwechsel nach § 566 BGB eintrat (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566 Rn. 57 mwN.). Vielmehr wurden hierdurch die Kläger Ziff. 1 bis 3 gemeinsam Vermieter der Mieträumlichkeiten gegenüber dem Beklagten. bb. Randnummer 46 Das genannte Urteil im Vorverfahren, an welchem nur der Kläger Ziff. 1 - nicht aber die Kläger Ziff. 2 und 3 - beteiligt war, kann keine Wirkungen gegenüber den Klägern Ziff. 2 und 3 entfalten, denn ein Urteil gegen einen von mehreren Gesamtgläubigern wirkt nach herrschender Rechtsauffassung, der sich das Gericht anschließt, nicht gegen die übrigen Gesamtgläubiger (vgl. G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 325 ZPO, Rn. 7 mwN.). Dies gilt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung auch für Fälle der notwendigen Streitgenossenschaft (vgl. BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17), welche auf Seiten der Kläger - als Vermietermehrheit - hinsichtlich der Frage der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung anzunehmen ist (vgl. OLG Celle, NJW-RR 1994, 854). Erst recht ist demnach für die Anordnung der Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574a Abs. 2 BGB auf Vermieterseite eine notwendige Streitgenossenschaft anzunehmen. cc. Randnummer 47 Gleiches folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, nach welcher Rechte und Pflichten bei einer Mehrheit von Vermietern unteilbar sind. Jeder einzelne Vermieter ist Gesamtschuldner und Mitgläubiger. Rechtserhebliche Erklärungen, die das Vertragsgefüge betreffen, z.B. Vertragsabschluss, Änderung des Vertrags, Aufhebung des Vertrags, Kündigung oder Mieterhöhungsverlangen, können nur von allen Vermietern gemeinsam abgegeben bzw. ihnen gegenüber erklärt werden (vgl. BeckOK/Zehelein, 52. Ed. 1.11.2019, BGB § 535 Rn. 286 mwN.). Der Mieter kann gegen den Mietanspruch mehrerer Vermieter daher beispielsweise auch nicht mit Ansprüchen aufrechnen, die ihm nur gegen einen der Mitvermieter zustehen, da es insoweit an der Gegenseitigkeit der zur Aufrechnung gestellten Ansprüche fehlt (vgl. BGH NJW 1969, 839). Randnummer 48 Dementsprechend konnte die alleine vom Kläger Ziff. 1 am 29.12.2015 ausgesprochene Kündigung - ungeachtet des Vorliegens von Eigenbedarfsgründen - das Mietverhältnis schon aus formellen Gründen nicht wirksam beenden. Gleichermaßen kann dann aber auch ein hieran sich anschließender Räumungs- und Herausgabeprozess mit rechtskräftiger Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB (in Form eines Gestaltungsurteils) keine Bindungswirkung für die gesamte Vermieterseite (einschließlich der am Vorverfahren nicht beteiligten Kläger Ziff. 2 und 3) erlangen. Denn wenn einer von mehreren Gesamtgläubigern schon keine Änderung, Aufhebung oder Kündigung des Mietverhältnisses bewirken kann, so darf sich aus einem insoweit durchlaufenen Gerichtsverfahren hinsichtlich der Rechtswirkungen in Bezug auf die anderen Gesamtgläubiger nichts anderes ergeben. Randnummer 49 Dies ergibt sich ohne weiteres auch aus der Kontrollüberlegung, dass anderenfalls einer von mehreren Vermietern - ggf. zusammen mit dem Mieter - durch ein Gerichtsverfahren (aufgrund der Dispositionsmaxime ggf. ohne Überprüfungsmöglichkeit des Gerichts) eine Änderung, Aufhebung oder Fortsetzung des Mietverhältnisses auch für am Prozess unbeteiligte Dritte (die weiteren Vermieter) wirksam herbeiführen könnte, ohne dass die mitberechtigten weiteren Vermieter hierauf eine Einflussmöglichkeit hätten oder ihnen auch nur rechtliches Gehör gewährt werden würde. Dies steht zweifellos zu unserer Rechtsordnung im Widerspruch. Der Mieter wird in Fällen der vorliegenden Art hierdurch auch nicht unangemessen benachteiligt, da zum einen im Vorverfahren gegen nur einen von mehreren notwendigen Streitgenossen in rechtlich zulässiger Weise schon kein Gestaltungsurteil nach § 574a BGB hätte ergehen dürfen und zum anderen der Mieter in derartigen Konstellationen auch im Wege der Drittwiderklage eine Bindungswirkung auch solcher Urteile für die weiteren notwendigen Streitgenossen erzielen könnte. dd. Randnummer 50 Die inter-partes-Wirkung des Vorverfahrens wird auch nicht durch den Ausspruch in Form eines Gestaltungsurteils (§ 308a ZPO) in Frage gestellt. Zwar ist ein Gestaltungsurteil grundsätzlich von jedermann zu beachten und führt eine Änderung der Rechtslage herbei (vgl. hierzu G. Vollkommer in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 322 ZPO, Rn. 3), jedoch kann dies nicht für Konstellationen gelten, in welchen notwendige Streitgenossen - wie vorliegend die weiteren Vermieter hinsichtlich der Mietfortsetzungsfeststellung auf unbestimmte Zeit nach § 574a BGB - am Verfahren nicht beteiligt waren. Wie auch in vergleichbaren Fällen der Ausschlussklage gegenüber einem Gesellschafter nach § 140 HGB (vgl. BeckOK HGB/Lehmann-Richter, 27. Ed. 15.10.2019, HGB § 140 Rn. 35a; Lehmann-Richter, ZWE 2014, 385) oder in Fällen der Anfechtungsklage im Wohnungseigentumsrecht nach § 46 WEG, in welchen nach § 48 Abs. 3 WEG eine Rechtskrafterstreckung nur gegenüber Beigeladenen eintritt und bei unterbliebener Beiladung nicht stattfindet (vgl. Palandt/Wicke WEG, 79. Auflage 2020, § 48 Rn. 9; BeckOGK/Karkmann, 1.12.2019, WEG § 48 Rn. 26), kann der Mietrechtsstreit eines von mehreren (notwendigen) Streitgenossen auch im Falle eines Gestaltungsurteils keine Bindungswirkung gegenüber den anderen Streitgenossen entfalten. Randnummer 51 In Fällen notwendiger Streitgenossenschaft sind Urteile aus Verfahren, in welchen nicht alle notwendigen Streitgenossen beteiligt waren, zwar der formellen und materiellen Rechtskraft fähig, was selbst bei Entscheidungen über das Bestehen von Dauerschuldverhältnissen hinzunehmen ist, ihre Wirkung ist dabei aber auf die in den Prozess einbezogenen Streitgenossen beschränkt (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris). Folglich kann das Urteil des Vorverfahrens jedenfalls hinsichtlich der hiesigen Kläger Ziff. 2 und 3 keine (entgegenstehende) Gestaltungswirkung entfalten und ist die Wirksamkeit der nach Abschluss des Vorverfahrens neu ausgesprochenen Kündigung für die Kläger Ziff. 2 und 3 eigenständig und unabhängig vom Vorverfahren zu prüfen und zu entscheiden. Randnummer 52 b. Härtegründe liegen nicht vor Randnummer 53 Auch liegen keine Härtegründe im Sinne des § 574 BGB vor, welche eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen würden. aa. Randnummer 54 ach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter einer an sich gerechtfertigten ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung kommen hierbei nur solche für den Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Betracht kommen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). bb. Randnummer 55 Gemessen hieran kann ein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB beim Beklagten nicht angenommen werden. Randnummer 56 aaa. Randnummer 57 Ein solcher Härtegrund ergibt sich insbesondere nicht aus dem Alter des Beklagten von 73 Jahren und der Mietdauer von ca. 43 Jahren. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs rechtfertigen alleine die Faktoren Alter und lange Mietdauer mit einer damit einhergehenden langjährigen Verwurzelung für sich gesehen grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 28, juris). Etwaige konkret zu befürchtende Gesundheitsverschlechterungen im Falle eines erzwungenen Wohnungswechsels, welche gegebenenfalls hinsichtlich der Folgen eines Wohnungswechsels einen Härtegrund darstellen könnten, wurden weder behauptet noch sind solche ersichtlich. Im Gegenteil erfreut sich der Beklagte nach eigenen Bekundungen in der mündlichen Verhandlung - erfreulicherweise - (altersentsprechend) bester Gesundheit. Randnummer 58 Wenngleich dem Beklagten aufgrund seiner langjährigen Mietdauer eine gewisse Verwurzelung im Stadtteil […] zuzugestehen ist, so ist diese nach den Angaben des Beklagten in der informatorischen Anhörung jedenfalls nicht derart stark ausgeprägt, dass ihm ein Umzug auch außerhalb der unmittelbaren derzeitigen Wohnumgebung nicht zuzumuten wäre. So lassen seine Ausführungen insbesondere nicht erkennen, dass er in der unmittelbaren oder näheren Nachbarschaft derart verwurzelt ist, dass er auf einen Verbleib in der jetzigen Wohnlage dringend angewiesen ist. Randnummer 59 bbb. Randnummer 60 Auch liegt kein Härtegrund im Sinne des § 574 BGB vor, weil der Beklagte keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen beschaffen kann. So hat der Beklagte schon nicht im Ansatz substantiiert vorgetragen, dass ein angemessener Ersatzwohnraum für ihn nicht zu finden sei. Die insoweit - wenn überhaupt - nur sehr pauschale Behauptung des Beklagten genügt hierfür jedenfalls nicht. Er trägt jedoch in keiner Weise vor, inwiefern er sich bislang überhaupt um Ersatzwohnraum bemüht haben will, so dass davon auszugehen ist, dass sich der Beklagte bislang nicht, jedenfalls nicht in ausreichender Weise, um die Anmietung einer Ersatzwohnung gekümmert oder nach einer solchen Ausschau gehalten hat. Vor diesem Hintergrund kommt die Annahme eines Härtegrundes wegen fehlenden angemessenen Ersatzwohnraums schon von vornherein nicht in Betracht. Randnummer 61 Auch die Angabe des Beklagten im Rahmen seiner informatorischen Anhörung, er beziehe lediglich Rente in Höhe von 800 €, vermag hieran nichts zu verändern. Ungeachtet des Umstandes, dass mangels vorgetragener Bemühungen um Ersatzwohnraum schon nicht unterstellt werden kann, dass dieses Einkommen keinen Ersatzraumanmietung zulassen würde, muss der Ersatzwohnraum dem bisherigen Wohnraum nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs weder hinsichtlich ihrer Größe, ihres Zuschnitts oder ihrer Qualität noch nach ihrem Preis vollständig entsprechen, sondern sind dem Mieter gewisse Einschnitte vielmehr zuzumuten (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2019 – VIII ZR 144/19 –, Rn. 26, juris). Randnummer 62 ccc. Randnummer 63 Auch der Verweis auf seine Historie in der streitgegenständlichen Wohnung vermag einen Härtegrund nicht zu begründen. Zwar mag in der Wohnung ein Großteil des beruflichen und privaten Schaffens und Erlebens des Beklagten stattgefunden haben, eine besondere Härte vermag allein dies jedoch nicht zu begründen, zumal dies Umstände sind, die typischerweise jeden langjährigen Mieter bei einer kündigungsbedingten Auszugsverpflichtung treffen und somit gerade nicht als besondere Härte im Sinne des § 574 BGB gewertet werden können. cc. Randnummer 64 Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen gebührt dem Eigennutzungsinteresse der Familie des Klägers Ziff. 1 gegenüber dem Mietfortsetzungsinteresse des Beklagten der Vorzug. Randnummer 65 Bei der Auslegung und der Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 –, Rn. 55 - 56, juris). Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten (insbesondere Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 2 Abs. 2 GG) zum Ausdruck kommen. Dabei ist auf Seiten des Vermieters stets das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG gewährleistete Eigentum betroffen, das in seinem rechtlichen Gehalt durch Privatnützigkeit und die gesetzliche Verfügungsbefugnis des Eigentümers über den Eigentumsgegenstand gekennzeichnet ist und auch die Befugnis umfasst, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen (vgl. BGH aaO.). Auf Seiten des Mieters ist ebenfalls das Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der er bei der Anwendung der Vorschrift des § 574 BGB und der Auslegung der dort enthaltenen unbestimmten Rechtsbegriffe, namentlich des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (vgl. BGH aaO.). Randnummer 66 Angesichts des nachvollziehbaren und plausiblen Eigennutzungswunsches des Klägers Ziff. 1 ist dessen Erlangungsinteresse der streitgegenständlichen Wohnung vor dem Hintergrund der Eigentumsgarantie höher zu bewerten als das Interesse des Beklagten, der Härtegründe im Sinne des § 574 BGB nach den obigen Ausführungen nicht für sich in Anspruch nehmen kann. Randnummer 67 C. Kein Anspruch des Klägers Ziff. 1 Randnummer 68 Dem Kläger Ziff. 1 steht ein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber dem Beklagten nicht zu, da diesem Anspruch die im Vorverfahren rechtskräftig festgestellten Härtegründe nach § 574 BGB entgegenstehen. Randnummer 69 Im Vorverfahren wurde durch Urteil festgestellt, dass aufgrund des Vorliegens von Härtegründen beim Beklagten das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird. In materiell-rechtlicher Hinsicht ist der Kläger Ziff. 1 daher hinsichtlich der Bewertung des Härtegrundes an das rechtskräftige Urteil aus dem Vorverfahren gebunden. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) ist ein rechtsfehlerhaft nicht sämtliche notwendigen Streitgenossen (§ 62 Abs. 1 ZPO) erfassendes Urteil gleichwohl wirksam und erwächst in formelle und materielle Rechtskraft gegenüber dem am Verfahren beteiligten Streitgenossen. Somit ist das Gestaltungsurteil nach § 574a Abs. 2 BGB in Bezug auf den Kläger Ziff. 1 in Rechtskraft erwachsen, so dass diesem gegenüber die im Vorverfahren angenommenen Härtegründe als festgestellt gelten. Er kann sich insoweit nach § 574 Abs. 2 S. 2 BGB lediglich auf eine zwischenzeitlich eingetretene Veränderung dieser Umstände berufen, wozu er jedoch nichts vorgetragen hat und wofür auch nichts ersichtlich ist. Randnummer 70 Auch wenn dies zu einer unterschiedlichen Bewertung der Härtegründe eines Mieters zwischen notwendigen Streitgenossen auf Vermieterseite führt, so ist dies hinzunehmen und kann dem Urteil des Vorverfahrens nicht deshalb die Wirksamkeit abgesprochen werden (in diesem Sinne wohl auch BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris). Randnummer 71 Mithin ist dem Kläger hinsichtlich des Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Erfolg zu versagen. Randnummer 72 D. Räumungsfrist Randnummer 73 Dem Beklagten war gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis 31.12.2020 zu gewähren. a. Randnummer 74 Entscheidungen über die Gewährung und die Dauer der Räumungsfrist nach § 721 ZPO stehen im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, das die gegenläufigen Interessen der Parteien gegeneinander abzuwägen hat (Seibel in: Zöller, Zivilprozessordnung, 33. Aufl. 2020, § 721 ZPO, Rn. 6). Der Gläubiger möchte über den ihm gehörenden Wohnraum möglichst rasch wieder verfügen können, der Schuldner muss vor Obdachlosigkeit bewahrt werden. Entscheidend sind stets die Gegebenheiten des konkreten Falls. Jedoch gibt es ermessensleitende Kriterien. Dabei ist zu beachten, dass der Zweck des § 721 ZPO nicht in einem beliebigen Sozialschutz besteht. Vielmehr soll dem Räumungsschuldner zur Vermeidung von Obdachlosigkeit die Möglichkeit eingeräumt werden, eine in Größe, Ausstattung, Wohnlage und Preis angemessene Ersatzwohnung zu finden (vgl. BeckOK ZPO/Ulrici ZPO, Stand 01.01.2020, § 721 Rn. 5). Unter Berücksichtigung dieses Zwecks hat das Gericht im konkreten Einzelfall die objektiven Umstände und Interessen der Parteien in die Abwägung mit einzustellen, so unter anderem die Lage am Wohnungsmarkt, die familiäre Situation des Mieters, das etwaige Fehlverhalten des Mieters, der abgelaufene Zeitraum seit der Kündigung, die Erforderlichkeit eines Zwischenumzugs des Mieters bis zur alsbaldigen Fertigstellung des eigenen Bauvorhabens etc. (vgl. im Übrigen: Musielak/Lackmann ZPO, 16. Auflage 2019, § 721 Rn. 4-6). b. Randnummer 75 Unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des vorliegenden Einzelfalles ist es gerechtfertigt und angemessen, dem Beklagten bei bestehender Räumungspflicht wegen Eigenbedarfskündigung gem. § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31.12.2020 zu gewähren. Diese Räumungsfrist ist zum einen erforderlich, zum anderen aber auch ausreichend, um den vorliegenden gegenseitigen Interessen der Parteien ausreichend gerecht zu werden. Randnummer 76 Hierbei wurde berücksichtigt, dass es für den Beklagten auch in Anbetracht seiner finanziellen Verhältnisse nicht einfach sein wird, einen Ersatzwohnraum zu finden. Auch war zu berücksichtigen, dass der Beklagte über 70 Jahre alt ist, seit 43 Jahren in der Mietwohnung wohnt und seine Miete stets zahlt. Zudem wurde in das Ermessen eingestellt, dass die Familie des Klägers Ziff. 1 zwar Eigenbedarf hat, dieser jedoch auf eine Vergrößerung der bisherigen Wohnfläche im gleichen Haus ausgerichtet ist und daher kein allzu dringendes Bedürfnis an einer möglichst zügigen Nutzung der Räumlichkeiten binnen weniger Wochen oder Monate besteht. II. Randnummer 77 Die Kostenfolge beruht auf §§ 91, 92, 97, 100 ZPO. Unter Berücksichtigung des Unterliegens des Klägers Ziff. 1 und des Obsiegens der Kläger Ziff. 2 und 3 ist es geboten, die Kostenquote auf Basis eines fiktiven Streitwerts entsprechend der Obsiegens-/Unterliegensanteile vorzunehmen (vgl. hierzu im Einzelnen: BeckOK ZPO/Jaspersen, 35. Ed. 1.1.2020, ZPO § 100 Rn. 25). Hiernach entfallen auf den Kläger Ziff. 1 1/3 und auf den Beklagten 2/3 der Kosten des Rechtsstreits. Randnummer 78 Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 10 ZPO. Randnummer 79 Die Streitwertfestsetzung erfolgt nach § 41 Abs. 2 GKG festgesetzt. Randnummer 80 Die Revision wird zugelassen, da die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO. Die Frage der Reichweite und Rechtsfolgen von rechtskräftigen Gestaltungsurteilen, die - wenngleich rechtsfehlerhaft - lediglich gegenüber einem von mehreren notwendigen Streitgenossen ergangen sind, ist höchstrichterlich nicht geklärt. Zwar hat der Bundesgerichtshof in mehreren Entscheidungen (BGH, Urteil vom 04. April 2014 – V ZR 110/13 –, Rn. 11, juris mwN.; BGH, Urteil vom 12. Januar 1996 – V ZR 246/94 –, BGHZ 131, 376-385, Rn. 17; BGH, Urteil vom 21. Dezember 1988 – VIII ZR 277/87 –, Rn. 8, juris) darauf hingewiesen, dass derartige Urteile einerseits gegenüber den am Verfahren beteiligten notwendigen Streitgenossen in formelle und materielle Rechtskraft erwachsen, andererseits jedoch die übrigen - nicht am Verfahren beteiligten - notwendigen Streitgenossen nicht binden können. Den genannten Entscheidungen lagen jeweils Leistungs- oder Feststellungsurteile zugrunde, so dass insoweit über die Rechtskraftwirkung und Reichweite der Bindungswirkung Klarheit besteht. Die Frage, ob sich diese Rechtsprechung auch auf Gestaltungsurteile (vorliegend im Rahmen von § 574a Abs. 2 BGB) übertragen lässt, mithin ob bzw. ggf. wie weit die Rechtskraft eines solchen Gestaltungsurteils reicht, ist hingegen ungeklärt. Randnummer 81 Neben der im obigen Urteil vom Berufungsgericht vertretenen Ansicht (Bindungswirkung nur gegenüber dem am Vorverfahren beteiligten Streitgenossen) könnte auch erwogen werden, dass derartige Gestaltungsurteile aufgrund der ihnen eigenen Besonderheit der Schaffung einer Rechtslage gegenüber jedermann bei unterbliebener Beteiligung aller notwendigen Streitgenossen grundsätzlich jegliche Gestaltungswirkung abgesprochen werden muss. Hierfür ließe sich anführen, dass nur so die Gefahr widersprechender Entscheidungen in Fällen der zwingend einheitlichen Entscheidungen vermieden werden kann (bspw. behördliches Aufhebungsverfahren einer Doppelehe). Hiernach würde auch der Kläger Ziff. 1 im vorliegenden Verfahren obsiegen, da das Gestaltungsurteil des Vorverfahrens keine Bindungswirkung für ihn hätte. Randnummer 82 Jedenfalls denkbar erscheint aber auch, dass gegenüber einzelnen notwendigen Streitgenossen - wenngleich rechtsfehlerhaft - ergangene Gestaltungsurteile auch die übrigen - nicht beteiligten - notwendigen Streitgenossen binden, um der Gefahr widerstreitender Entscheidungen betreffend zwingend einheitlich zu beurteilenden Rechtszuständen zu begegnen. Wenngleich diese Rechtsauffassung nach Ansicht des Berufungsgerichts wenig überzeugend erscheint, führte diese vorliegend zum Unterliegen aller Kläger und somit zur Klageabweisung. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001500651 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

OLG Frankfurt 30 S 59/25

§ 546§ 573

LG Köln 1 S 124/2027.07.2020

Volltext anzeigen

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhaltsverzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Darmstadt 30. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 29.04.2025 Aktenzeichen: 30 S 59/25 ECLI: ECLI:DE:LGDARMS:2025:0429.30S59.25.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 546 Abs 1 BGB, § 573 Abs 1 BGB, § 546 Abs 2 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter Langtext Verfahrensgang vorgehend AG Offenbach, 27. September 2024, 300 C 83/23, Urteil Tenor 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Offenbach vom 27.09.2024, Az. 300 C 83/23 wird zurückgewiesen. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. 4. Die Revision wird nicht zugelassen. 5. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.040,00 € festgesetzt. 6. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 29.08.2025 gewährt. Gründe I. Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe der Liegenschaft […] in […] aufgrund einer Eigenbedarfskündigung der Kläger. Die Beklagte zu 1) und ihr früherer Ehemann, Herr A, mieteten seit dem 01.09.1981 zunächst von den Voreigentümern der Kläger das streitgegenständliche Mietobjekt. Spätestens im Jahr 1986 zog Herr A aus der Liegenschaft aus und es kam zur Scheidung von der Beklagten zu 1). Herr A verzog nach Serbien. Die Beklagte zu 1) verblieb in dem Mietobjekt und bewohnt dieses nunmehr gemeinsam mit dem Beklagten zu 2), ihrem jetzigen Ehemann, und dem gemeinsamen volljährigen Sohn. Die Voreigentümer beabsichtigten ursprünglich, das auf dem Grundstück befindliche Haus abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten. Sie erhielten im Jahr 2016 bereits eine Abbruchgenehmigung sowie eine Baugenehmigung. Hiervon machten die Voreigentümer entgegen ihrer ursprünglichen Planung keinen Gebrauch, da die Beklagten trotz Eigenbedarfskündigung nicht auszogen. Sie veräußerten im Jahr 2022 die Liegenschaft an die Kläger. Am 29.03.2022 erfolgte die Eintragung der Kläger als Eigentümer in das Grundbuch. Mit Schreiben vom 21.04.2022 kündigten die Kläger das Mietverhältnis gegenüber der Beklagten zu 1) ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.05.2023. Die Beklagte zu 1) widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 03.03.2023. Das Amtsgericht hat nach Vernehmung der Zeugin B, des Zeugen C und des Zeugen D hinsichtlich des behaupteten Eigenbedarfs der Kläger der Räumungsklage stattgegeben. Mit Urteil vom 27.09.2024 hat es die Beklagten zur Räumung des streitgegenständlichen Mietobjekts unter Gewährung einer Räumungsfrist bis zum 31.03.2025 verurteilt. Zur Begründung hat das erstinstanzliche Gericht ausgeführt, dass die Eigenbedarfskündigung der Kläger wirksam sei. Es sei ausreichend, dass die Kündigung lediglich gegenüber der Beklagten zu 1) ausgesprochen worden sei, da das Mietverhältnis mit dem bereits vor ca. 40 Jahren ausgezogenen Herrn A jedenfalls konkludent beendet worden sei. Das Gericht sei nach der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass der klägerseits dargelegte Eigenbedarf tatsächlich bestehe. Der Wirksamkeit der Kündigung habe auch nicht entgegengestanden, dass die Kläger im Zeitpunkt der Kündigung noch keine Baugenehmigung für das geplante Bauvorhaben hatten, da die ernsthafte Absicht, die Planung möglichst alsbald umzusetzen, ausreiche. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen. Hiergegen richten sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Das erstinstanzliche Gericht sei rechtsfehlerhaft von der Wirksamkeit der Kündigung ausgegangen. Die Kündigung habe auch gegenüber Herrn A ausgesprochen werden müssen. Der bloße Zeitablauf von etwa 40 Jahren seit dessen Auszug führe nicht zu einer konkludenten Beendigung des Mietverhältnisses mit diesem. Des Weiteren handle es sich entgegen der Auffassung des Amtsgerichts um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Kläger ihren Eigenbedarf damit begründen, dass sie eine Familie gründen wollen und die Kläger über keine Abbruch- und Baugenehmigung verfügen, obwohl sie vortragen, das Haus abreißen zu lassen und ein neues bauen zu wollen. Weiterhin tragen die Beklagten vor, dass der Beklagte zu 2) wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung im Berufungsverfahren eine Krebsdiagnose erhalten habe, ihm ein Pankreaskopfkarzinom entfernt worden sei und er sich nun einer mindestens sechsmonatigen Chemotherapie unterziehen müsse. Die Beklagten beantragen, das Urteil des Amtsgericht Offenbach am Main vom 27.09.2024 – Az. 300 C 83/23 – abzuändern und die Klage abzuweisen; hilfsweise für den Fall des Unterliegens den Beklagten eine Räumungsfrist von einem Jahr einzuräumen. Die Kläger beantragen, die Berufung der Gegenseite zurückzuweisen. Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil. Das Amtsgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis mit Herrn A jedenfalls konkludent beendet worden sei. Durch den Auszug, der unstreitig spätestens 1986 erfolgte, sowie die Scheidung von der Beklagten zu 1) habe er seinen Willen, sich aus dem Mietverhältnis zu lösen, hinreichend klar zum Ausdruck gebracht. Im Übrigen wird wegen der tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts auf das erstinstanzliche Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO), soweit diese zu der vorstehenden Darstellung nicht in Widerspruch stehen. Ergänzend wird auch auf die wechselseitigen Schriftsätze der Partei nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.03.2025 Bezug genommen. II. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Den Klägern steht der vom Amtsgericht zuerkannte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegenüber den Beklagten gem. § 546 Abs. 1, 2 BGB zu. Das Mietverhältnis zwischen den Klägern und der Beklagten zu 1) über das streitgegenständliche Mietobjekt hat durch die Eigenbedarfskündigung der Kläger vom 21.04.2022 mit Ablauf des 31.05.2023 seine Beendigung gefunden, damit endete auch das abgeleitete Besitzrecht des Beklagten zu 2). Es kann letztlich dahinstehen, ob das Mietverhältnis mit Herrn A – wie das Amtsgericht angenommene hat – infolge seines vor ca. 40 Jahren erfolgten Auszugs aus dem Mietobjekt konkludent beendet worden ist, denn die Beklagte zu 1) kann sich jedenfalls nicht auf die Unwirksamkeit der Kündigung berufen. Grundsätzlich gilt, dass ein Mietverhältnis, an dem auf Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden kann. Eine Ausnahme wird dann angenommen, wenn sich das Berufen auf die Unwirksamkeit der Kündigung als treuwidrig darstellt (BGH, Hinweisbeschluss vom 14.09.2010, VIII ZR 83/10, NZM 2010, 815; LG Berlin, Urteil vom 04.07.2016, 67 S 33/16; OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.12.1990 - 20 REMiet 2/90, NJW-RR 1991, 459). Die Beklagte zu 1) verhält sich treuwidrig, indem sie sich auf diese nur auf dem Papier bestehende, seit mehreren Jahrzehnten nicht mehr gelebte und schutzwürdige Belange nicht mehr tangierende, folglich rein formale Rechtsposition beruft. Dass sie nunmehr in der Berufungsinstanz vorträgt, sie habe nicht gewollt, dass Herr A aus dem Mietverhältnis entlassen werde, da sie gemeinsam mit ihm für mögliche Ansprüche aus dem Mietverhältnis haften wolle, ist in Anbetracht der Zeitspanne von knapp 40 Jahren seit dem Auszug des Herrn A und dem Umstand, dass sich die Beklagte zu 1) mit dem Beklagten zu 2) eine neue Existenz aufbaute, realitätsfern. Dieser Vortag stellt sich umso mehr als eine reine Schutzbehauptung dar, als die Beklagte zu 1) in der mündlichen Verhandlung eingeräumt hat, nicht gemeinsam mit Herrn A das streitgegenständliche Mietobjekt bewohnen zu wollen. Es ist auch nicht ersichtlich, dass nach Ablauf von knapp 40 Jahren Rechte des Herrn A als Mitmieter auf Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm verletzt wären, denn aufgrund des Zeitablaufes ist nicht mehr damit zu rechnen, dass er ein ernsthaftes und schützenswertes Interesse an der Fortsetzung des vor knapp 40 Jahren von ihm durch Auszug faktisch beendeten Mietverhältnisses hat, zumal die Beklagte selbst keinen Kontakt mehr zu ihm hat. Die von den Klägern ausgesprochene Eigenbedarfskündigung entspricht auch den gesetzlichen Formvorgaben. Aus den Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt, stand den Klägern auch ein Kündigungsgrund gem. §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB zur Seite, da sie die streitgegenständliche Liegenschaft selbst nutzen wollen. Die Beweiswürdigung des Amtsgerichts hinsichtlich des von den Klägern geltend gemachten Eigenbedarfs ist zutreffend und wird von der Kammer einschränkungslos geteilt. Auch insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen aus dem angefochtenen Urteil Bezug genommen. Entgegen der Ansicht der Beklagten handelt es sich bei der auf eine künftige Familienplanung gestützten Kündigung auch nicht um eine unzulässige Vorratskündigung. Voranzustellen ist, dass der Eigenbedarf nur teilweise mit der beabsichtigten Familienplanung begründet wird. Dies führt dazu, dass selbst wenn der Kinderwunsch als unbestimmtes Interesse zu qualifizieren wäre, die Eigenbedarfsbegründung hinsichtlich des benötigten Platzes für Heimarbeit bestehen bleibt, welcher sich im Rahmen der erstinstanzlichen Beweisaufnahme bestätigt hat. Nach Auffassung der Kammer ist der Eigennutzungswunsch aufgrund einer beabsichtigten Familiengründung aber bereits nicht als unbestimmtes Interesse zu qualifizieren (vgl. BVerfG, Beschluss vom 20.02.1995 - 1 BvR 665/94, NJW 1995, 1480; BVerfG, NZM 2003, 592; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 573, Rn. 258). Zutreffend ist das Amtsgericht auch davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Kündigung nicht entgegensteht, dass den Klägern im Zeitpunkt der Kündigung noch keine gültige Baugenehmigung für das beabsichtigte Bauvorhaben vorlag. Will der Erwerber die Wohnung vor dem Selbstbezug sanieren oder modernisieren und ist hierzu eine Baugenehmigung erforderlich, so setzt die Wirksamkeit der Kündigung nicht voraus, dass die Genehmigung bereits erteilt ist (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Auflage 2024, § 573, Rn. 64, 108; OLG Frankfurt, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 25.06.1992 – 20 REMiet 7/91 –, juris). Der Vermieter muss mit seiner Kündigung nicht zuwarten, bis die Genehmigungen erteilt sind, jedoch darf es erst zur Kündigung kommen, wenn seine Planungen ein Stadium erreicht haben, in dem beurteilt werden kann, ob die Verwirklichung des Plans eine Kündigung rechtfertigt (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, 16. Auflage 2024, § 573, Rn. 82). Dies muss anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls beurteilt werden (OLG Frankfurt a. M., WuM 1992, 421). Zwar haben die Beklagten zutreffend darauf verwiesen, dass die Kläger zum Zeitpunkt der Kündigung noch nicht in Kontakt mit ihrem späteren Architekten standen und keine gültige Baugenehmigung vorlag, dies führt aber zu keiner anderen Beurteilung. Die Kläger verfügten im Zeitpunkt der Kündigung bereits über die im Erwerbsprozess erlangten Planungen der Voreigentümer, welchen im Jahr 2016 eine Abbruch- und Baugenehmigung für das Vorhaben, das auf dem Grundstück befindliche Einfamilienhaus abzureißen und ein neues Gebäude zu errichten, erteilt worden war, die durch Zeitablauf aber nicht mehr umsetzbar waren. Die Kläger hatten vor, anhand dieser Planungen zu bauen. Bereits hier Bestand ein Planungsstadium, dass die Kündigung rechtfertigt, denn Gründe weshalb die ursprüngliche Planung nicht erneut genehmigt werden sollte, sind nicht ersichtlich. Diese Planungen haben sich im Laufe der Kündigungsfrist von einem Jahr nur insoweit verändert, als sie basierend auf der ursprünglichen Planung aus Wirtschaftlichkeitsgründen ein Minus erfahren haben. Dies wurde auch durch den Zeugen Seipel im Rahmen der Beweisaufnahme bestätigt, welcher ausgesagt hat, dass auch die aktuelle Planung genehmigungsfähig sei und nur marginal von der ursprünglichen Planung abweiche. Insbesondere kann es den Klägern nicht angelastet werden, dass sie den Ausgang des Räumungsverfahren abwarten, bevor sie durch ihren Architekten bei den zuständigen Behörden zeitlich befristete Genehmigungen einholen lassen. Das Mietverhältnis ist auch nicht nach §§ 574, 574a BGB wegen einer unzumutbaren Härte für die Beklagten fortzusetzen. Die Beklagten können sich nicht mit Erfolg auf eine unzumutbare Härte nach § 574 Abs. 2 BGB berufen, wonach eine Härte auch dann vorliegt, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Den Mieter trifft nach § 574 Abs. 2 BGB eine Obliegenheit, sich mithilfe von Verwandten und Bekannten oder öffentlichen und privaten Stellen sowie unter Inanspruchnahme geeigneter Medien ernsthaft und nachhaltig um einen angemessenen Ersatzwohnraum zu bemühen. Der Umfang der zu fordernden Bemühungen richtet sich danach, was dem jeweiligen Mieter unter seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen zuzumuten ist (vgl. BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765). Die insoweit für das Vorliegen des Härtegrunds und die Erfüllung der Pflicht zur ernsthaften und intensiven Bemühung um Ersatzwohnraum darlegungs- und beweisbelasteten Beklagten haben nicht zur Überzeugung der Kammer nachgewiesen, dass sie sich ausreichend um angemessenen Ersatzwohnraum bemüht haben. Soweit die Beklagte zu 1) in der mündlichen Verhandlung angegeben hat, im Rhein-Main-Gebiet nach einer barrierefreien 4-Zimmer-Wohnung mit einer Warmmiete bis 1.000,00 € gesucht zu haben, haben die Beklagten nach Auffassung der Kammer bereits überzogene Anforderungen an eine Ersatzwohnung gestellt. Die benannten Suchkriterien erscheinen aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes im Rhein-Main-Gebiet illusorisch. Auch unter Berücksichtigung des Umstandes, dass der mittlerweile 28-jährige Sohn noch mit den Beklagten in einem gemeinsamen Haushalt lebt, ist eine 4-Zimmer-Wohnung nicht erforderlich. Darüber hinaus entbehren die mit Schriftsatz vom 31.03.2025 dargelegten Bemühungen der Beklagten in Bezug auf die Suche nach Ersatzwohnraum jeglicher Nachweise. In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte zu 1) angegeben, auch mit Maklern in Kontakt gestanden und ebay-Kleinanzeigen genutzt zu haben, entsprechende Korrespondenz wurde aber nicht zur Akte gereicht. Ausweislich der Auflistung der Beklagten haben sich diese seit dem Ausspruch der Kündigung durch die Kläger in der Zeit von Mai 2022 bis März 2025, also in 35 Monaten, lediglich um 23 Ersatzwohnungen bemüht. Dies entspricht einer Wohnung in eineinhalb Monaten und kann nicht als ernsthaftes und intensives Bemühen angesehen werden, zumal die Beklagten keinerlei Nachweise darüber vorlegen, in welcher Weise sie ihre Bemühungen der Wohnungssuche durch die Hinzuziehung eines Maklers intensiviert haben wollen und völlig unklar bleibt, wie sich ihre Suche über ebay-Kleinanzeigen konkret gestaltet hat. Darüber hinaus hätten die Beklagte weitere Medien, etwa Printmedien zur Wohnungssuche nutzen können, selbst ein Wohnungsgesuch aufgeben sowie ggf. ihren Freundes- und Bekanntenkreis aktivieren können. Nach Auffassung der Kammer liegt auch keine unzumutbare Härte nach § 574 Abs. 1 BGB vor. Als Härtegründe i.S.d. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB kommen nur solche für den Beklagten mit einem Umzug verbundenen Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (vgl. BGH, Urteil vom 02.07.2019, Az. VIII ZR 180/18). Maßgebend für die Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB ist der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (BGH, Urteil vom 11.12.2019, Az. VIII ZR 144/19). Bei der Interessenabwägung ist auf Seiten der Beklagten der Gesundheitszustand des Beklagten zu 2) zu berücksichtigen. Ausweislich des ärztlichen Attests vom 21.03.2025 wurde dem Beklagten zu 2) ein Pankreaskopfkarzinom entfernt und er muss sich im Anschluss an den operativen Eingriff einer adjuvanten Chemotherapie über mindestens 6 Monate unterziehen. Zu berücksichtigen ist, dass es sich hierbei um eine ergänzende Therapie handelt, welche nach einer erfolgreichen Operation durchgeführt wird, um das Risiko eines erneuten Auftretens von Krebs zu senken. Weder dem ärztlichen Zeugnis noch dem Beklagtenvortrag ist zu entnehmen, welche konkrete Therapie mit dieser Behandlungsmethode einhergeht, wie sich diese auf den Gesundheitszustand des Beklagten zu 2) auswirkt und warum ein Umzug dem Beklagten zu 2) gesundheitlich nicht zugemutet werden könnte. Die Kammer verkennt nicht, dass diese Diagnose und die vorgesehene Behandlung gleichwohl eine erhebliche psychische und physische Belastung darstellt. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten nach eigenem Vortrag von ihrem gemeinsamen volljährigen Sohn sowie den beiden Töchtern der Beklagten zu 1) aus erster Ehe unterstützt werden. Insoweit müsste der Beklagte zu 2) bei einem Umzug auch nicht selbst körperlich aktiv werden. Die vorgetragenen Erkrankungen der Beklagten zu 1) in Form von Adipositas per magna und Diabetes mellitus Typ 2, belegt durch das ärztliche Attest vom 23.02.2022, lassen ebenfalls nicht den Schluss zu, dass der Beklagten zu 1) aufgrund ihres gesundheitlichen Zustandes nicht mehr zugemutet werden kann, gegebenenfalls unter Mithilfe Dritter neuen Wohnraum zu beziehen. Aus dem Attest ergibt sich lediglich, dass die Beklagte zu 1) sensibel auf Stress reagiere und dadurch gelegentlich ihre Diabetestherapie vernachlässige. Diesem Umstand kann nach Einschätzung des Gerichts durch die Zuhilfenahme Dritter begegnet werden. Konkrete Umstände werden nicht aufgezeigt, aufgrund derer ein Umzug der Beklagten zu 1) unzumutbar wäre. Auch ist nicht nachvollziehbar vorgetragen, dass im Falle eines Umzugs eine dauerhafte Verschlechterung der gesundheitlichen Situation der Beklagten zu 1) zu besorgen wäre, denn ein Stresszustand ist nur auf die Dauer des Umzugs begrenzt anzunehmen. Im Rahmen der vorzunehmenden Abwägung überwiegt das Erlangungsinteresse der Kläger welche die streitgegenständliche Liegenschaft aufgrund benötigten Platzes für Heimarbeit sowie zur geplanten Familiengründung nutzen wollen. Eine unzumutbare Härte für die Beklagten besteht nicht. Bei der Interessenabwägung ist insbesondere zu berücksichtigen, dass nicht ausreichend dargelegt und unter Beweis gestellt ist, dass die von den Beklagten vorgetragenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen einem Umzug entgegenstehen und ein solcher negative Auswirkungen auf ihren Gesundheitszustand haben würde. Zudem ist das gegenständliche Mietobjekt unstreitig nicht barrierefrei und somit für beide Beklagten nicht mehr geeignet. Nach eigenen Angaben der Beklagten zu 1) in der mündlichen Verhandlung suchen diese nach barrierefreien Räumlichkeiten. Letztlich ist auch zu berücksichtigen, dass die Beklagten seit dem Jahr 2016 aufgrund der Eigenbedarfskündigung der Voreigentümer damit rechnen mussten, das Mietobjekt verlassen zu müssen, was insbesondere durch den Verkauf an die Kläger im Jahr 2022 nochmals deutlich geworden ist. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Eine Zulassung der Revision war nicht geboten, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 ZPO). Die Festsetzung des Streitwertes für das Berufungsverfahren beruht auf §§ 47 Abs. 1 S. 1, 41 Abs. 2, Abs. 1 S. 1 GKG. Maßgeblich ist der Jahresbetrag der Nettokaltmiete der streitgegenständlichen Liegenschaft. Die Entscheidung zur Gewährung einer Räumungsfrist beruht auf § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO. Den Beklagten ist unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere unter Abwägung des vermieterseitigen Erlangungs- und des mieterseitigen Bestandsinteresses eine angemessene Räumungsfrist von vier Monaten zu gewähren, § 721 Abs. 1 ZPO. Dabei hat die Kammer insbesondere berücksichtigt, dass sich der Beklagte zu 2) Mitte März einer Operation zur Entfernung eines Pankreaskopfkarzinoms unterzog, welche ausweislich des zur Akte gereichten ärztlichen Attests erfolgreich verlief und es sich bei der anschließenden Chemotherapie um eine ergänzende Behandlung handelt, welche nach erfolgreicher Operation das Risiko eines erneuten Auftretens von Krebs senken soll. Was die Beschaffung von Ersatzwohnraum angeht, ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten ihren Suchradius erheblich erweitert haben. Nach eigenen Angaben mit Schriftsatz vom 31.03.2025 wollen sie nunmehr auch intensiv nach Wohnraum im Marburger Raum suchen, um in die Nähe der Töchter der Beklagten zu 1) zu ziehen. Zudem ist das streitgegenständliche Mietobjekt unstreitig nicht barrierefrei und somit für die Beklagten aufgrund ihrer körperlichen Beeinträchtigten gegenwärtig nicht mehr geeignet. Für das Erlangungsinteresse der Kläger spricht neben ihrem dargelegten und unter Beweis gestellten Eigenbedarf, dass ihr ursprünglich geplantes Bauvorhaben bereits aufgrund des bislang unterbliebenen Auszugs der Beklagten aus Wirtschaftlichkeitsgründen ein Minus erfahren hat. Das Erlangungsinteresse der Kläger überwiegt insbesondere in Anbetracht des Zeitablaufs gegenüber den möglichen Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung und den gesundheitlichen Beeinträchtigungen der Beklagten. Unter Berücksichtigung des Umstandes, dass die Voreigentümer bereits im Jahr 2016 eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gegenüber den Beklagten ausgesprochen hatten und die Kläger ebenfalls im April 2022 mit Wirkung zum 31.05.2023 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigten, und die Beklagten, sofern die dargelegten Bemühungen überhaupt erfolgt sind, nicht ernsthaft und intensiv nach Ersatzwohnraum gesucht haben, erscheint eine Räumungsfrist von vier Monaten erforderlich, aber auch ausreichend. Permalink Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE250001049 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

OLG Karlsruhe 3 S 117/22

Volltext anzeigen

Volltext anzeigen

§ 573§ 574a§ 535§ 540