§ 573a BGB

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Gießen Entscheidungsdatum: 17.01.2025 Aktenzeichen: 46 C 55/24 ECLI: ECLI:DE:AGGIESS:2025:0117.46C55.24.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 543 Abs. 1 u. 2 S. 1 Nr. 3 lit a u. b BGB, § 573 Abs. 1 BGB, § 573a Abs. 1 BGB, § 242 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Rechtsmissbräuchliche Zahlungsverzugskündigung nach Mieterhöhung und erleichterte Vermieterkündigung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude Leitsatz 1. Eine vermieterseits auf § 543 Abs. 1 u. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a u. b BGB gestützte außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist nach § 242 BGB ohne vorherige Abmahnung rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter über einen Zeitraum von 16 Monaten nach einer vermeintlichen übereinstimmenden Mieterhöhung zugewartet hat, bis der vermeintliche Zahlungsverzug einen kündigungsrelevanten Umfang nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erreicht, wenn für den Vermieter erkennbar war, dass der Mieter von einer vollständigen Zahlung des geschuldeten Mietzinses ausging (hier: monatliche Zuwenigzahlung von 102,62 €). 2. Im Souterrain gelegene Räumlichkeiten weisen auch dann die notwendige räumliche Abgeschlossenheit für eine Wohnung im Sinne des § 573a Abs. 1 S. 1 BGB auf, wenn der Flur der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten der einzige Weg zu dem Heizungskeller des Wohngebäudes darstellt. 3. Der Einordnung als eigenständige Wohnung steht auch nicht entgegen, dass es sich bei dem dritten und letzten Raum auf der linken Seite um einen typischen Kellerraum handelt, der als Durchgang zur Garage genutzt wird, wenn die Garage auch von außen erreichbar ist. Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. 4. Der Streitwert wird auf 14.400,00 € festgesetzt. Tatbestand Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Wohnung. Die Beklagten schlossen mit der Klägerin und ihrem im Jahr 2021 verstorbenen Ehemann am 05.03.1996 einen Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung im 1. Stock des streitgegenständlichen Anwesens in „…“. Das Anwesen besteht aus einem Kellergeschoss, ein Erdgeschoss und einem darüber liegen 1. Stock. Die Klägerin bewohnt das Erdgeschoss, die Beklagten den 1. Stock. Am Hauseingang befand sich ursprünglich eine Klingel für die Räumlichkeiten im Keller, die zwischenzeitlich entfernt wurde. Das Anwesen ist baurechtlich als Zweifamilienhaus genehmigt. Das Kellergeschoss ist von der Hauseingangstür über ein Treppe erreichbar. Am Ende der Treppe befindet sich ein Sicherungskasten mit drei Einheiten für den 1. Stock, das Erdgeschoss und das Kellergeschoss. Von hier aus sind die weiteren Räumlichkeiten des Kellergeschosses durch eine Tür erreichbar. Hinter der Tür befindet sich ein länglicher Raum mit drei Türen zur linken Seite, zwei Türen zur rechten Seite sowie einer Tür in der Front. In dem gefliesten und durch die erste Tür zur rechten Seite erreichbaren Raum befindet sich eine Duschkabine mit angeschlossenen Duscharmaturen, ein Waschbecken und eine Toilette. Dieser Raum ist ebenfalls durch eine Tür vom Garten aus erreichbar, bei der es sich um die einzige Tür in den Garten handelt. In dem zweiten Raum zur linken Seiten befinden sich aus Sicht der Zimmereingangstür an der rechten Seite Wandfliesen sowie ein Wandschrank mit einer Metalloberfläche, in der ein Waschbecken eingelassen ist. Frontal an der rechten Seite der gefliesten Wandfläche befindet sich ein Stromanschluss. In dem zweiten Raum zur rechten Seite befindet sich der Waschraum und der Heizungskeller. Hier befindet sich eine Waschmaschine, ein Trockner und die Heizungsanlage. Wegen der weiteren Einzelheiten hinsichtlich der Räumlichkeiten im Keller und deren Ausstattung sowie der übrigen Gegebenheiten an dem streitgegenständlichen Anwesen wird auf das Protokoll des Ortstermins vom 29.11.2024 (Bl. 200 ff. d.e.A.) sowie auf die Lichtbilder (Bl. 213 ff. d.e.A.) verwiesen. Die Räumlichkeiten im Keller wurden zu einem nicht näher bezeichneten Zeitraum von der Klägerin für von ihr angebotene Seminare für Schüler und angehende Mediziner genutzt, wobei die Räumlichkeiten teilweise auch für Übernachtungen genutzt wurden. Als Bruttomietzins waren in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag 1180,00 DM (980,00 DM Nettomietzins zuzüglich Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von 200,00 DM) vereinbart. Nach erfolgter Euroumstellung belief sich die monatlich zu zahlende Nettokaltmiete auf 501,07 € zuzüglich 102,26 € Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Die Beklagten zahlten seit dem Jahr 2013 insgesamt 500,00 € Bruttomiete. Im Jahr 2013 unterschrieb zumindest der verstorbene Ehemann der Klägerin eine Mietbescheinigung zur Vorlage bei der Grundsicherungsbehörde, in der als Miethöhe 500,00 € angegeben war, wovon 350,00 € auf die Kaltmiete entfielen. Über der Unterschrift des verstorbenen Ehemanns befand sich der Name der Klägerin. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 28 d.e.A. verwiesen. Mit Schreiben vom 23.02.2022 begehrte die Klägerin die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses zum 01.05.2022. Das Schreiben hatte unter anderem den folgenden Wortlaut: „[…] Der bislang gezahlte Mietzins in Höhe von 501,07 € (vormals 980,-- DM) ist seit dem Jahre 1996 unverändert. […] Unter Bezugnahme auf § 558 BGB bitten wir Sie, in eine Erhöhung des Mietzinses für ihre Wohnung mit Wirkung vom 01.05.2022 auf 600,--€ einzuwilligen. […]“ Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K2 (Bl. 47 f. d.e.A.) verwiesen. Die Beklagten unterschrieben das Erhöhungsverlangen. Die Beklagten zahlten ab dem Monat Mai 2022 bis zum August 2023 jeweils 600,00 € monatlich auf den Mietzins. In der mit Schreiben vom 24.07.2023 übersandten Nebenkostenabrechnung, die einzig mit dem Namen der Klägerin überschrieben war, wurden für den Abrechnungszeitraum 01.05.2021 bis 30.04.2022 insgesamt 1.800,00 € als Vorauszahlungen angegeben. Wegen der Einzelheiten wird auf Bl. 29 d.e.A. verwiesen. Mit Schreiben vom 31.08.2023 sprach die Klägerin gegenüber den Beklagten eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund und hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt aus. Als Begründung wurde angegeben, dass die Beklagten mit einer Miete in Höhe von 1.636,16 € in Verzug seien, da sie seit Mai 2022 jeweils monatlich eine um 102,26 € zu geringe Miete gezahlt hätten (16 x 102,26 €). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Kündigung vom 31.08.2023 (Bl. 49 ff. d.e.A.) verwiesen. Mit Schreiben vom 16.05.2024 sprach die Klägerin gegenüber den Beklagten eine weitere außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, hilfsweise eine ordentlich Kündigung zum nächstmöglichen Termin sowie eine ordentliche Kündigung zum 28.02.2025 aus. Die außerordentliche fristlose Kündigung, hilfsweise ordentliche Kündigung wurde damit begründet, dass die Beklagten der Klägerin am 20.10.2023 damit gedroht hätten, dass sie die gemietete Mietwohnung verwüsten und ihr das Leben schwer machen würden. Die ordentliche Kündigung zum 28.02.2025 wurde damit begründet, dass das streitgegenständliche und von der Klägerin selbst bewohne Anwesen nicht mehr als zwei Wohnungen habe. Die Klägerin behauptet, dass ihr verstorbener Ehemann sich bis zu seinem Tode alleine um die Hausverwaltung gekümmert habe und sie keinen Einblick in die Mietunterlagen gehabt habe. Sie behauptet weiter, dass sie die Mietbescheinigung aus dem Jahr 2013 nicht unterschrieben habe. Die Klägerin behauptet, dass die Beklagte zu 2) sich gegenüber der Klägerin am 20.10.2023 aggressiv verhalten und ihr mit der Verwüstung der von den Beklagten bewohnten Wohnung gedroht hätten, was bei der Klägerin Angst ausgelöst habe. Die Klägerin behauptet, dass die Räumlichkeiten im Keller zu keinem Zeitpunkt vermietet gewesen seien. Ein Kellerraum sei lediglich während eines dreimonatigen Aufenthalts der Nichte des verstorbenen Ehemanns von dieser mitgenutzt worden, als diese bei der Klägerin und ihrem verstorbenen Ehemann mit in die Wohnung aufgenommen worden sei. Sie behauptet weiter, dass es sich bei dem Stromkabel im zweiten Zimmer auf der linken Seite in der gefliesten Wand in den Kellerräumlichkeiten nicht um ein Starkstromkabel handle und dass in diesem Raum kein Herd, sondern zum Zeitpunkt des Ortstermins seit fünf Jahren ein Schrank gestanden habe. Insbesondere sei es in den Kellerräumen aufgrund der dort verbauten Elektrik nicht möglich, zwei Elektrogeräte gleichzeitig zu nutzen, da die Sicherung ansonsten herausspringe. Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilten, die im 1. Stock des Anwesens „…“ gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad nebst Kellerräumen und Garage, geräumt an die Klägerin nebst Haustür- und Briefkastenschlüssel herauszugeben. Hilfsweise beantragt die Klägerin, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im 1. Stock des Anwesens „…“ gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad nebst 2 Kellerräumen und Garage, zum 01.06.2025 geräumt an die Klägerin nebst Haustür- und Briefkastenschlüssel herauszugeben. Hilfsweise beantragt die Klägerin weiter, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die im 1. Stock des Anwesens „…“ gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Korridor, 1 Bad nebst 2 Kellerräumen und Garage, zum 01.09.2025 geräumt an die Klägerin nebst Haustür- und Briefkastenschlüssel herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen sowie hilfsweise ihnen eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Die Beklagten behaupten, dass die Räumlichkeiten im Keller bis zuletzt 2009 an eine Studentin vermietet gewesen sei und dass die Klägerin plane, die Räumlichkeiten im Keller erneut an eine Studentin zu vermieten. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Inaugenscheinnahme der Räumlichkeiten im Keller. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 29.11.2024 (Bl. 200 ff. d.e.A.) verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 09.07.2024 (Bl. 143 ff. d.e.A.) sowie vom 29.11.2024 (Bl. 200 ff. d.e.A.) verwiesen. Entscheidungsgründe Die hinsichtlich des Hauptantrags zulässige Klage ist nicht begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten insbesondere kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn das Mietverhältnis wurde weder durch die am 31.08.2023 ausgesprochenen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs noch durch die mit Schreiben vom 16.05.2024 ausgesprochene außerordentliche Kündigung und hilfsweise ordentliche Kündigung beendet. Denn die Kündigungen waren unwirksam. Die Kündigungen vom 31.08.2023 sind unwirksam. Das Gericht kann dabei offenlassen, ob vorliegend überhaupt ein grundsätzlich zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 u. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a u. b BGB berechtigender Zahlungsrückstand in Höhe von 1.636,16 € aufgrund des von den Beklagten unterschriebenen Zustimmungsverlangen vom 23.02.2022 vorlag. Denn selbst wenn die danach geschuldete Warmmiete insgesamt 702,62 € betragen hätte, wäre die ausgesprochene Kündigung nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Denn aufgrund der unbeanstandeten Zahlungen der Beklagten der Miete in Höhe von 500,00 € seit dem Jahr 2013 hätte es vorliegend einer Abmahnung bedurft. Denn für die Klägerin hätte erkennbar sein müssen, dass die Beklagten aufgrund des Zustimmungsverlangen davon ausgingen, dass der nunmehr geschuldete Bruttomietzins 600,00 € betrage, der von ihnen zwischen den Parteien unstreitig gezahlt wurde. Sofern der Zahlungsverzug auf einem für den Vermieter offenkundigen Versehen beruht (KG 16. 3. 2023 – 8 U 178/22, BeckRS 2023, 6555; OLG Brandenburg 29. 11. 2022 – 3 U 93/21, BeckRS 2022, 39885; OLG Hamm WuM 1998, 485), bedarf es nach zutreffender Ansicht einer Abmahnung (KG 16. 3. 2023 – 8 U 178/22, BeckRS 2023, 6555; so auch Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16 Aufl. 2024 § 542 Rn. 209). So ist es auch hier. Das Gericht kann dabei offenlassen, ob die Klägerin die Mietbescheinigung aus dem Jahr 2013 unterschrieben hat. Denn die Mietbescheinigung, die als Kaltmietzins 350,00 € und als Gesamtmietzins 500,00 € auswies, wurde unstreitig durch den verstorbenen Ehemann der Klägerin unterzeichnet. Die Beklagten haben im Nachgang für ca. 10 Jahre unbeanstandet diesen Mietzins gezahlt. Nach dem Erhöhungsverlangen haben die Beklagten für den hier streitgegenständlichen Zeitraum ihre Zahlungen auf 600,00 € erhöht. Insbesondere hätte es vorliegend einer entsprechenden Abmahnung bedurft, da die Beklagten mit einer Summe von 102,62 € monatlich über 16 Monate in Verzug gewesen wären, die der monatlich bis zum Jahr 2013 gezahlten Vorauszahlung auf die Betriebskosten nach der Euroumstellung entsprach. Insoweit führt das Erhöhungsverlangen aus dem Jahr 2022 insbesondere die ursprünglich im Mietvertrag vereinbarte Kaltmiete von 501,07 € auf und führt aus, dass diese seit dem Jahr 1996 unverändert geblieben sei. Auch die den Namen der Klägerin tragende Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 01.05.2021 bis zum 30.04.2022 führen monatliche Vorauszahlungen von 150,00 € aus. Die Rechtsmissbräuchlichkeit nach § 242 BGB folgt vorliegend insbesondere daraus, dass die Klägerin über einen Zeitraum von 16 Monaten zugewartet hat, bis der vermeintliche Zahlungsverzug einen kündigungsrelevanten Umfang nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB erreicht. Für die Klägerin hätte insbesondere erkennbar sein müssen, dass die Beklagten ihre Mietzahlungen aufgrund des Zustimmungsverlangen von 500,00 € auf 600,00 € erhöht haben und davon ausgingen, dass es sich hierbei um die insgesamt geschuldete Summe gehandelt habe. Während des hier maßgeblichen sechzehnmonatigen Zeitraums hätte es von Seiten der Klägerin, sofern sie von einem geschuldeten Bruttomietzins von 702,62 € ausgegangen sein sollte, einer entsprechenden Abmahnung bedurft. Vor diesem Hintergrund kann insbesondere offenbleiben, ob die Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung nach den §§ 133, 157 BGB als eine Zustimmung zu einem Mietzins in Höhe von 702,62 € auszulegen ist. Die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB ist aus denselben Gründen nach § 242 BGB als rechtsmissbräuchlich anzusehen. Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 16.05.2024 beendet worden. Das Gericht kann dabei offenlassen, ob überhaupt ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 u. 2 BGB beziehungsweise § 573 Abs. 1 BGB aufgrund des behaupteten Verhaltens der Beklagten vom 20.10.2023 vorlag. Denn ein möglicher Kündigungsgrund ist nach § 242 BGB zumindest aufgrund des Ausspruchs der Kündigung nach mehr als sieben Monaten verwirkt (vgl. zur Ausübungsfrist und zur Verwirkung nur Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16 Aufl. 2024 § 543 Rn. 233 ff., insbes. Rn. 235 m. jeweils w.N.). Denn der in § 314 Abs. 3 BGB enthaltene Rechtsgedanke, dass der andere Teil in angemessener Zeit Klarheit darüber erhalten soll, ob von der Kündigungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird, und dass nach längerem Abwarten nicht mehr angenommen werden kann, die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses sei unzumutbar, beansprucht auch im Rahmen der Kündigungen von Wohnraummietverhältnissen Geltung (S-F/Streyl aaO). Die konkrete Bemessung der Ausübungsfrist ist einzelfallabhängig. Grundsätzlich ist dem potenziell Kündigungsberechtigten eine Entschließungs- und Beratungszeit zuzubilligen, wobei grundsätzlich das Umstandsmoment gegenüber dem Zeitmoment in den Vordergrund rückt (S-F/Streyl aaO). Grundsätzlich ist von einer Ausübungsfrist zwischen zwei und sechs Monaten auszugehen (S-F/Streyl aaO m.w.N. aus der Rspr.). Diese Ausübungsfrist ist auch bei großzügiger Bemessung vorliegend bereits zum Ausspruch der Kündigung nach mehr als sieben Monaten abgelaufen. Die Ausübungsfrist verlängernde Umstände sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagten auf Herausgabe und Räumung der Wohnung aus § 985 BGB besteht nicht. Denn aufgrund der unwirksamen Kündigungen bestand ein Recht zum Besitz aus dem Mietverhältnis nach § 986 BGB. Die Klage ist hinsichtlich der Hilfsanträge zulässig, aber unbegründet. Die hilfsweise gestellten Anträge sind zulässig. Denn sie sind von einer innerprozessualen Bedingung abhängig. Insbesondere steht der Zulässigkeit der Hilfsanträge nicht entgegen, dass sie auf eine zukünftige Räumung gerichtet sind. Denn es lag aus den Umständen die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung nach § 259 ZPO vor. Denn die Beklagten haben die tatsächlichen Voraussetzungen für den Kündigungsgrund, der im Rahmen der am 16.05.2024 ausgesprochenen privilegierten Vermieterkündigung nach § 573a Abs. 1 BGB geltend gemachten wurde, im gerichtlichen Verfahren prozessual erheblich bestritten und damit zu erkennen gegeben, dass sie einer vermeintlichen aus dieser Kündigung folgenden Räumungsverpflichtung nicht nachkommen werden. Die Hilfsanträge sind unbegründet. Denn die Klägerin hat insbesondere keinen Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung weder zum 01.06.2025 noch zum 01.09.2025. Denn es liegt kein Kündigungsgrund nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB vor. Denn in der streitgegenständlichen Liegenschaft befinden sich mehr als zwei Wohnungen. Die Räumlichkeiten im Keller stellen eine Wohnung im Sinne des § 573a Abs. 1 S. 1 BGB dar. Hiernach liegt eine Wohnung dann vor, wenn die Wohnung über abgeschlossene Räumlichkeiten verfügt, die nach der Verkehrsanschauung zur Führung eines eigenen Haushalts geeignet sind (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl. 2024 § 573a BGB Rn. 20 ff.). Unter einer Wohnung wird ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist – ungeachtet einer etwaigen abweichenden baurechtlichen Einordnung – die Verkehrsanschauung maßgebend (vgl. BGH NZ; 2015, 452 Rn. 15; NZM 2011, 71 = NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 mwN; NZM 2008, 682 = WuM 2008, 564 Rn. 19 f.). Da eine eigenständige Haushaltsführung voraussetzt, dass eine Küche oder eine Kochgelegenheit vorhanden ist (BGH NZM 2011, 71 = NJW-RR 2011, 158 Rn. 9), müssen die dafür erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein. Hingegen ist nicht erforderlich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist. Insbesondere kommt es nicht auf eine baurechtliche Genehmigung an (vgl. AG Nürtingen WuM 2017, 538; Schmidt-Futter/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 573a BGB Rn. 20 ff. m.w.N.). Indizien für eine Wohnung im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB sind das Vorhandensein einer Klingel im Hauseingangsbereich, eines Briefkastens, eines separaten Strom- und/oder Wasserzählers, sowie der Umstand, dass die Räume gegenwärtig oder früher von einer Einzelperson oder einer Familie als Wohnung genutzt worden sind. Eine Wohnung kann aber auch dann anzunehmen sein, wenn diese Einrichtungen nicht vorhanden sind. Hiernach handelt es sich bei den Räumlichkeiten im Keller nach den unstreitigen Feststellungen aus dem Ortstermin um eine Wohnung i.S.d. § 573a Abs. 1 S. 1 BGB. Denn nach der Verkehrsanschauung sind die Räumlichkeiten als Wohnung einzuordnen. Denn sie ermöglichen die Führung eines eigenen Hausstandes in einer als eigenständig anzusehenden wirtschaftlichen Einheit. Denn es bestehen sowohl die nötigen Sanitäranlagen als auch die notwendigen Kochgelegenheiten und auch die übrige Ausstattung führt nach der Verkehrsanschauung zu der Einordnung einer Wohnung. Die Räumlichkeiten im Keller sind durch eine eigene Tür vom Treppenhaus abgegrenzt. Die Räumlichkeiten befinden sich auf Bodenniveau und sind nicht unterirdisch. Vor der Tür befindet sich jeweils ein Sicherungskasten für die Wohnungen im 1. Stock, im Erdgeschoss sowie für die Räumlichkeiten im Kellergeschoss. Unbestritten befand sich ursprünglich eine eigene Klingel für die Räumlichkeiten im Kellerbereich an der Hauseingangstür. Auch beim Ortstermin war an der Decke des länglichen Eingangsraumes noch ein weißes Quadrat angebracht, zu deren Funktion sich die Klägerin nicht näher erklären konnte. Der längliche Raum, von dem die übrigen Räume abgehen, ist mit Vinylboden, der regelmäßig auch in anderen Wohnräumlichkeiten genutzt wird, ausgelegt. Ebenso befindet sich ein Vinylboden in den beiden ersten Räumen auf der linken Seite. Die Räume haben eine wohnliche Ausstattung mit einer gelbgestrichenen Raufasertapete und jeweils ein Tageslichtfenster auf Bodenniveau, unter denen sich jeweils ein Heizkörper mit eigener Messeinrichtung befindet. Der zweite Raum zur linken Seite beinhaltet die notwendige Kochgelegenheit zur eigenen Haushaltsführung. Der Raum war zum Zeitpunkt des Ortstermins noch mit einem Wandschrank ausgestattet, in dem sich ein Metalloberfläche mit eingelassenem Waschbecken befand. Auch der geflieste Wandbereich in diesem Raum ist typisch für eine dort anzubringende Kochzeile. Inwieweit es sich bei dem dortigen Stromanschluss um einen Starkstromanschluss handelt, kann dahinstehen. Denn für das Anbringen einer entsprechenden, wenn auch bescheidenen Kochgelegenheit, ist ein Starkstromkabel nicht notwendig. Der erste Raum zur rechten Seite beinhaltet sowohl eine Dusche, ein weiteres Waschbecken als auch eine Toilette, die eine eigenständigen Haushaltsführung ermöglichen. Dem spricht nicht entgegen, dass in diesem Raum eine Tür zum Garten vorhanden ist. Denn der Garten ist auch anderweitig von außen erreichbar. Eine entsprechende Tür hebt die Abgeschlossenheit der wirtschaftlichen Einheit nicht auf. Der Einordnung als eigenständige Wohnung steht auch nicht entgegen, dass es sich bei dem dritten und letzten Raum auf der linken Seite nach der Verkehrsanschauung um einen typischen Kellerraum handelt, der als Durchgang zur Garage genutzt wird. Denn die Garage ist auch von außen erreichbar. Dieser Raum nimmt den Räumlichkeiten im Keller nicht die Eigenschaft als eigenständige Wohnung, da er durch eine eigene Tür von dem länglichen Eingangsraum abgrenzbar ist. Gleiches gilt für den nicht anderweitig zu erreichenden Raum gegenüberliegend von der Eingangstür. Der Einordnung der im Souterrain gelegenen Räumlichkeiten als Wohnung i.S. von § 573a Abs. 1 BGB steht der Umstand, dass der Flur des Souterrains der einzige Weg zu dem Heizungskeller des Hauses darstellt, nicht entgegen. Denn eine räumliche Abgeschlossenheit der Wohneinheit liegt vor. Der Zugriff des Vermieters auf den Heizungskeller ist nur in größeren zeitlichen Abständen erforderlich und kann vorher mit dem potentiellen Mieter der Wohnung abgesprochen werden. Dass die Klägerin derzeit den Heizungsraum als Waschraum nutzt, steht der Einordnung ebenfalls nicht entgegen. Insbesondere ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die dort abgestellten Geräte nicht in anderen Räumlichkeiten genutzt werden können. Insbesondere ist eine eigene Haushaltsführung in den beiden ersten Räumen zur linken, die eine Ausstattung aufweisen, wie sich in anderen Wohnräumen auffindbar ist, sowie im ersten Raum zur rechten Seite, der die notwendigen Sanitäranlagen beinhaltet, möglich. Hinzukommt, dass zumindest ein Raum nach dem Vortrag der Klägerin auch von der Nichte des verstorbenen Ehemanns während ihres dreimonatigen Zeitraums genutzt wurde. Der Einordnung als eigenständige Wohnung steht auch nicht entgegen, dass nach dem Vortrag der Klägerin nicht mehr als zwei Elektrogeräte in den Räumlichkeiten angeschlossen werden könnten. Denn nach dem ebenfalls von der Klägerin gehaltenen Vortrag befinden sich sowohl eine Waschmaschine als auch ein Trockner derzeit in den Räumlichkeiten in Benutzung. Die Klägerin hat ebenfalls keinen Anspruch aus § 985 BGB auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Denn das Mietverhältnis wurde nicht wirksam beendet. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO. Die Festsetzung des Streitwerts folgt aus den §§ 63 Abs. 2, 48, 45 Abs. 1 S. 2, 41 GKG i.V.m. § 8 ZPO. Die hilfsweise gestellten Anträge auf vorläufige Räumung waren streitwerterhöhend im Umfang der Jahresnettomiete zu berücksichtigen. Eine darüberhinausgehende Berücksichtigung war nicht angezeigt, da die Hilfsanträge auf derselben Kündigung beruhen. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE250000739 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2023:240523UVIIIZR213.21.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 213/21 Verkündet am: 24. Mai 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 555b, 559 Abs. 1 a) Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt - anders als deren erstmaliger Einbau (vgl. dazu Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23) - grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr eine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung nicht verbunden ist. b) Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. BGH, Urteil vom 24. Mai 2023 - VIII ZR 213/21 - LG Halle AG Halle (Saale) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 19. Mai 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Dr. Schmidt, die Richterinnen Wiegand und Dr. Matussek sowie den Richter Dr. Reichelt für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der 1. Zivil- kammer des Landgerichts Halle vom 30. Juni 2021 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Halle vom 26. November 2020 abge- ändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus der Klägerin in Halle. In den Jahren 2012/2013 ließ die Klägerin in diesem Haus - ihrerseits an- gemietete - Rauchwarnmelder einbauen und legte in der Folge die ihr dadurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Die Beklagten leisteten hierauf keine Zahlungen. 1 2 - 3 - Im April 2019 beendete die Klägerin im Einvernehmen mit ihrem Vertrags- partner den über die Miete der Rauchwarnmelder geschlossenen Vertrag. Nach einer entsprechenden Ankündigung mit Schreiben vom 30. April 2019 ließ die Klägerin im Mai 2019 - ihrerseits erworbene - neue Rauchwarnmelder im Schlaf- zimmer, im Wohnzimmer und im Flur der Wohnung der Beklagten unter Verwen- dung der bereits vorhandenen Halterungen einbauen. Mit Schreiben vom 18. Juni 2019 teilte sie den Beklagten sodann mit, dass sich die monatlich zu zahlende Miete infolge des Einbaus der Rauchwarnmelder zum 1. September 2019 um 0,79 € erhöhe. Die Beklagten bezahlten den verlangten Erhöhungsbe- trag in der Folge nicht. Das Amtsgericht hat der auf Zahlung restlicher Miete für die Monate Sep- tember 2019 bis einschließlich Oktober 2020 in Höhe von insgesamt 11,06 € (14 x 0,79 €) nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Die dagegen gerich- tete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Das Amtsgericht habe zu Recht angenommen, dass der Klägerin ein An- spruch auf Bezahlung einer erhöhten Miete ab dem 1. September 2019 zustehe. 3 4 5 6 7 - 4 - Denn die mit Schreiben der Klägerin vom 18. Juni 2019 erklärte Mieterhöhung sei wirksam. Der Bundesgerichtshof habe bereits mit Urteil vom 17. Juni 2015 (VIII ZR 290/14) klargestellt, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern eine Modernisie- rungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB darstelle. Diesen Sta- tus verliere die Maßnahme nicht dadurch, dass es sich bei dem Einbau der von der Klägerin nunmehr erworbenen Rauchwarnmelder faktisch um einen Aus- tausch der bereits in den Jahren 2012/2013 lediglich mietweise installierten Rauchwarnmelder handele. Gemäß § 559 BGB könne der Vermieter eine Mieterhöhung durch einseitige Erklärung bewirken, ohne dabei an bestimmte Fristen gebunden zu sein. Erfor- derlich sei allein, dass die Modernisierung abgeschlossen sei. Es sei deshalb unbeachtlich, wie lange die Durchführung der Maßnahme zum Zeitpunkt der Gel- tendmachung einer auf sie gestützten Mieterhöhung zurückliege beziehungs- weise ob und aus welchen Gründen diese nachträglich geändert, korrigiert oder nachgebessert worden sei. Maßgeblich sei allein, dass eine Modernisierung im Sinne des Gesetzes vorliege und hierfür bislang noch keine Mieterhöhung ver- langt worden sei. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Klägerin zunächst von ihr angemietete Rauchwarnmelder habe installieren lassen und vergeblich versucht habe, die ihr hierfür entstehenden Kosten als Betriebskosten umzule- gen, sei der nunmehr im Jahr 2019 erfolgte Einbau von Rauchwarnmeldern, wel- che die Klägerin zuvor erworben habe, nicht als Erhaltungsmaßnahme einzuord- nen, sondern als eine aufgrund landesrechtlicher Regelungen vorgeschriebene Modernisierung im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB anzusehen. 8 9 10 - 5 - Um eine Erhaltungsmaßnahme handele es sich bei dem im Jahr 2019 vor- genommenen Einbau von Rauchwarnmeldern auch deshalb nicht, weil dieser nicht etwa der Verhinderung des Eintritts oder der Behebung eines Mangels der Mietsache gedient habe; vielmehr hätten die ursprünglich eingebauten Rauch- warnmelder nach wie vor einwandfrei funktioniert. Sie seien lediglich noch nicht durch eine entsprechende einseitige Erklärung der Klägerin als Modernisierungs- maßnahme "vertragsgegenständlich und mieterhöhend geltend gemacht" wor- den. Auch unter dem Gesichtspunkt der Verwirkung könne der Klägerin das Recht zur Modernisierungsmieterhöhung im Streitfall nicht versagt werden. Die formellen Voraussetzungen für die Mieterhöhung nach § 559b BGB seien nach den zutreffenden und unbeanstandeten Feststellungen des Amtsge- richts ebenfalls erfüllt. Auch gegen den von der Klägerin ermittelten und von den Beklagten rechnerisch nicht in Zweifel gezogenen Erhöhungsbetrag bestünden keine Bedenken. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Berufungs- gericht hat zwar rechtsfehlerfrei und von der Revision unbeanstandet angenom- men, dass die Mieterhöhungserklärung den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genügt. Entgegen seiner Auffassung liegen indes die materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier an- zuwendenden bis zum 30. November 2021 geltenden Fassung (im Folgenden: aF; entspricht § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB in der seit dem 1. Dezember 2021 gel- tenden Fassung) nicht vor. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf die Be- zahlung des verlangten Erhöhungsbetrags von monatlich 0,79 € ab September 2019. 11 12 13 14 - 6 - 1. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umla- gefähig sind danach unter anderem die Kosten für solche baulichen Veränderun- gen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b Nr. 4 BGB), durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b Nr. 5 BGB) oder die aufgrund von Umständen durchgeführt wer- den, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnah- men nach § 555a BGB sind (§ 555b Nr. 6 BGB). 2. Diese - im Streitfall allein maßgeblichen - Kriterien erfüllt der durch die Klägerin im Mai 2019 veranlasste (erneute) Einbau von Rauchwarnmeldern in der Wohnung der Beklagten, dessen Kosten die Klägerin ihrer Mieterhöhungser- klärung zugrunde gelegt hat, nicht. a) Der Senat hat zwar - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - bereits entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne des § 555b Nr. 5 BGB führt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 23). Er hat mit diesen Urteilen ferner entschieden, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern, den der Vermieter mit Rücksicht auf eine entsprechende bauordnungsrechtliche Verpflichtung, etwa - im dortigen Fall ebenso wie im Streitfall - auf der Grundlage von § 47 Abs. 4 Satz 4 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt (BauO LSA), vornimmt, in der Regel außerdem eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 15 16 17 - 7 - BGB darstellt (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, aaO Rn. 12, und VIII ZR 290/14, aaO Rn. 11 ff.). b) An dieser Rechtsprechung ist festzuhalten. Ohne Erfolg wendet die Re- vision dagegen ein, es sei ausgeschlossen, den Einbau von Rauchwarnmeldern in Mietwohnungen als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen, weil - unter Be- rücksichtigung der in § 47 BauO LSA für "Wohnungen" enthaltenen Bestimmun- gen - erst nach der Durchführung dieser Maßnahme Wohnraum im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB vorliege und die Anwendung des § 555b BGB für Maßnahmen, durch die Wohnraum erst geschaffen werde, nicht eröffnet sei. Die Argumentation der Revision blendet nicht nur aus, dass die Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften nicht Voraussetzung für die Annahme einer tatsächlichen Wohnnutzung - und damit auch nicht für die Anwendbarkeit des Wohnraummietrechts einschließlich der Bestimmungen über Modernisierungs- maßnahmen (§§ 555b ff. BGB) - ist. Sie übersieht zudem, dass es im Wohnraum- mietrecht für die Beurteilung, ob eine Wohnung vorliegt, maßgeblich auf die Ver- kehrsanschauung ankommt, wonach unter einer Wohnung ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich zu verstehen ist, der eine ei- genständige Haushaltsführung ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 [zum Begriff der "Wohnung" im Sinne von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB]). Das Vorhandensein von Rauchwarnmel- dern gehört danach nicht zu den wesentlichen Merkmalen einer Wohnung in dem vorbezeichneten Sinne. Überdies lässt die Revision außer Acht, dass der Begriff des "Wohnraums" im Sinne des § 549 Abs. 1 BGB - auch innerhalb des Zivilrechts - nicht identisch mit dem Begriff der "Wohnung" ist (vgl. etwa Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 549 BGB Rn. 6). 18 19 20 - 8 - c) Die oben angeführte Senatsrechtsprechung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Eine Erneuerung der Geräte stellt demgegenüber jedenfalls dann, wenn damit - wovon im Streitfall nach den rechtsfehlerfreien und nicht angegrif- fenen Feststellungen des Berufungsgerichts auszugehen ist - nicht eine techni- sche Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist, sondern die ur- sprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder lediglich durch gleichwertige Geräte ersetzt werden, grundsätzlich keine Modernisierung dar (ähnlich auch Wall, jurisPR-MietR 14/2022 Anm. 1 unter C II). Etwas anderes gilt entgegen der Auf- fassung des Berufungsgerichts auch dann nicht, wenn der Vermieter - wie hier die Klägerin - die bisher installierten Geräte angemietet hatte und nunmehr ei- gens erworbene Geräte einbauen lässt. Denn auch in diesem Fall fehlt es an einer baulichen Veränderung und damit an einem für die Annahme einer Moder- nisierungsmaßnahme - unabhängig von der Einordnung in eine der in § 555b BGB aufgeführten Kategorien - stets erforderlichen Wesensmerkmal. aa) Der Begriff der baulichen Veränderung ist zwar weit auszulegen und erfasst nicht nur Eingriffe in die bauliche Substanz (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 12), sondern etwa auch Verände- rungen der Anlagentechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18). Voraussetzung ist jedoch stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine - wenn auch möglicherweise nur geringfügige - Veränderung des baulichen Zu- stands bewirkt, durch sie also in gewissem Umfang ein neuer baulicher Zustand in Bezug auf die Mietwohnung, das Haus oder das ganze Grundstück geschaffen wird (ähnlich auch Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 555b Rn. 4; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 555b Rn. 3). 21 22 - 9 - bb) Der bloße Austausch von Vorrichtungen - wie hier das Ersetzen vorhan- dener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte - erfüllt diese Vorausset- zung grundsätzlich nicht. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter bisher ange- mietete durch nunmehr eigens erworbene Vorrichtungen ersetzt. Denn die darin liegende Veränderung betrifft zum einen ausschließlich das rechtliche Verhältnis des Vermieters zu einem Dritten - namentlich zu dem Verkäufer oder Vermieter der Geräte -, nicht hingegen das Wohnraummietverhältnis. Diese - rein rechtli- che - Veränderung hat zum anderen und insbesondere keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache im Sinne von § 555b BGB. cc) Eine andere Beurteilung ist hier nicht etwa deshalb geboten, weil die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder zum Zeitpunkt ihres Austauschs im Frühjahr 2019 nach den Feststellungen des Berufungsgerichts noch einwandfrei funktioniert haben. Denn dieser Umstand erlaubt - anders als das Berufungsge- richt angenommen zu haben scheint - nicht den Schluss, dass der Geräteaus- tausch deswegen als (reine) Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB einzuordnen wäre. (1) Rechtsfehlerhaft ist das Berufungsgericht offenbar davon ausgegangen, dass es sich bei einer baulichen Maßnahme an der Mietsache zwangsläufig be- reits dann um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, wenn sie die Kriterien einer Erhaltungsmaßnahme nicht erfüllt. Dies trifft jedoch selbst für Maßnahmen nicht zu, die im Zusammenhang mit Pflichten stehen, welche dem Vermieter durch Gesetz (hier § 47 Abs. 4 BauO LSA), Verordnung oder gemeindliche Sat- zung (neu) auferlegt worden sind, und die deshalb als vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahmen unter § 555b Nr. 6 BGB fallen können. 23 24 25 - 10 - Zwar schließt das Gesetz die Annahme einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB ausdrücklich aus, wenn sich der fragliche bauli- che Eingriff als Erhaltungsmaßnahme nach § 555a BGB erweist. Dies bedeutet aber umgekehrt nicht, dass derartige - durch nicht vom Vermieter zu vertretende Umstände veranlasste - Maßnahmen immer dann, wenn sie nicht der Erhaltung dienen, eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB dar- stellten. Vielmehr setzt auch eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne dieser Vorschrift voraus, dass die in Rede stehende Maßnahme eine bauliche Verände- rung bewirkt. Daran fehlt es hier aus den bereits aufgezeigten Gründen. (2) Deshalb kommt es hier nicht mehr darauf an, dass das Berufungsgericht bei seiner - von dem Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme ausgehenden - Betrachtung zudem nicht in den Blick genommen hat, dass die hier in Streit ste- hende Ersetzung der Rauchwarnmelder nach sechs bis sieben Jahren als zumin- dest teilweise der Erhaltung dienend angesehen werden könnte und dementspre- chend die Ersparnis (fiktiver) Instandhaltungskosten bei der Kostenberechnung nach § 559 Abs. 2 BGB anteilig zu berücksichtigen wäre (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 36 ff.). d) Entgegen der - von der Revisionserwiderung geteilten - Auffassung des Berufungsgerichts kommt eine andere Beurteilung auch nicht mit Blick darauf in Betracht, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 weder zu einer zusätzlichen Belas- tung der Beklagten mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Denn dieser Umstand rechtfertigt es nicht, der Klägerin das Recht zuzubilligen, nunmehr "stattdessen" die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder nach § 559 Abs. 1 BGB aF auf die Beklagten umzulegen. 26 27 28 - 11 - aa) Die Begründungen, mit denen das Berufungsgericht einerseits und die Revisionserwiderung andererseits aus dem Ausbleiben einer Mieterhöhung nach dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern abzuleiten versuchen, dass die Klägerin berechtigt sei, den mehrere Jahre später erfolgten Austausch dieser Ge- räte mieterhöhend geltend zu machen, erweisen sich als nicht tragfähig. Dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung nach sich gezogen hat, bedeutet weder, dass es sich bei dieser Maßnahme - wie die Revisionserwiderung meint - nicht um eine Moderni- sierung im Sinne von § 555b BGB gehandelt hätte und daher nunmehr der Aus- tausch der Rauchwarnmelder im Frühjahr 2019 als (erstmalige) bauliche Verän- derung zu bewerten wäre, noch hat dieser Umstand zur Folge, dass die damalige Modernisierung - wie das Berufungsgericht angenommen hat - "nicht vertragsge- genständlich" geworden und somit bei der Betrachtung der im Frühjahr 2019 durchgeführten Maßnahme nicht zu berücksichtigen wäre. (1) Die Beurteilung, ob es sich bei einer baulichen Veränderung um eine Modernisierungsmaßnahme handelt, hängt - anders als die Revisionserwiderung offenbar meint - nicht davon ab, ob der Vermieter sie anschließend zum Gegen- stand einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB macht. (a) Dass eine solche Verknüpfung nicht dem gesetzgeberischen Konzept entspricht, zeigt sich nicht nur daran, dass nicht sämtliche der in § 555b BGB genannten Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF erlauben, sondern ergibt sich insbesondere auch daraus, dass das Ge- setz den Begriff der Modernisierungsmaßnahme in § 555b BGB einheitlich defi- niert und an diese Bestimmung sowohl den Anspruch des Vermieters auf Dul- dung der Maßnahme (§ 555d BGB) als auch dessen Recht zur Mieterhöhung (§§ 559 ff. BGB) knüpft. Da die vom Mieter nach Maßgabe des § 555d BGB ge- 29 30 31 - 12 - schuldete Duldung einer Modernisierung einer darauf etwa gestützten Mieterhö- hung zwangsläufig vorgeschaltet ist, kann es für die Einordnung einer baulichen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme schon aus systematischen Grün- den - auch dann, wenn der Vermieter eine der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF grundsätzlich zugängliche Maßnahme im Sinne von § 555b BGB durch- führt - nicht darauf ankommen, ob er von der Möglichkeit, die Miete nach Ab- schluss der Arbeiten zu erhöhen, Gebrauch macht. Das gilt entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung gleichermaßen, wenn der Vermieter für die Durchführung einer solchen Maßnahme einen recht- lichen Rahmen wählt, der zur Folge hat, dass umlagefähige Kosten im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entstehen und eine Mieterhöhung nach dieser Vor- schrift daher nicht in Betracht kommt. Denn auch in einem solchen Fall richtet sich die Einordnung der betreffenden baulichen Veränderung als Modernisie- rungsmaßnahme aus den genannten Gründen allein danach, ob sie die Tatbe- standsmerkmale des § 555b BGB erfüllt. (b) Ausgehend davon steht es einer Einordnung des erstmaligen Einbaus der Rauchwarnmelder durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 als Moderni- sierungsmaßnahme nicht entgegen, dass sie - auf der Basis einer allein ihr ob- liegenden wirtschaftlichen Entscheidung (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 35) - die Geräte angemietet hatte. Da- bei kommt es auch nicht darauf an, ob es sich bei den durch die Anmietung der Geräte verursachten Kosten um einen auf den Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB aF umzulegenden Aufwand handelt. (2) Da es sich bei dem erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Klägerin in den Jahren 2012/2013 demnach um eine ("vollwertige") Moderni- 32 33 34 - 13 - sierungsmaßnahme im Sinne von § 555b Nr. 4, 5 und 6 BGB handelte (vgl. Se- natsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14, NJW 2015, 2488 Rn. 12 f., und VIII ZR 290/14, NJW 2015, 2487 Rn. 11 ff., 23), erweist sich die Annahme des Berufungsgerichts, die ursprünglich vorhandenen Rauchwarnmelder seien - mangels im Anschluss an ihren Einbau erklärter Mieterhöhung durch die Kläge- rin - "nicht vertragsgegenständlich" geworden, ebenfalls als rechtsfehlerhaft. Die Sichtweise des Berufungsgerichts blendet aus, dass die Vornahme von Modernisierungsmaßnahmen an der Mietsache nicht erst dann rechtliche Wir- kungen für das Mietverhältnis entfaltet, wenn der Vermieter sie (erfolgreich) zum Gegenstand einer Mieterhöhung gemacht hat. Dies ist vielmehr - wie die Rege- lungen in §§ 555c ff. BGB zeigen - schon mit der Ankündigung einer Modernisie- rungsmaßnahme, spätestens aber ab der - vom Mieter geduldeten - Durchfüh- rung einer Modernisierungsmaßnahme der Fall. Es liefe demnach auf eine unzulässige rechtliche Aufspaltung von Moderni- sierungsmaßnahmen hinaus, wenn man eine vom Mieter geduldete Modernisie- rung seiner Wohnung (hier: den erstmaligen Einbau von Rauchwarnmeldern), der keine Mieterhöhung nachgefolgt ist, im Rahmen der Beurteilung einer später erfolgten bloßen Erneuerung dieser (modernisierenden) Ausstattung als gleich- sam nicht geschehen behandelte, um dem Vermieter auf diesem Weg eine "nachträgliche" Mieterhöhung zu ermöglichen. bb) Eine andere Würdigung ist auch unter Berücksichtigung des von dem Berufungsgericht in den Blick genommenen Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht gerechtfertigt. Insbesondere stellt sich das Ergebnis, wonach die Klägerin die ihr für die Ausstattung der Wohnung der Beklagten mit Rauch- 35 36 37 - 14 - warnmeldern entstandenen Kosten nicht auf die Beklagten umlegen kann, ob- wohl Letztere von dieser Modernisierung uneingeschränkt profitieren, nicht als unbillige, nicht hinnehmbare Benachteiligung der Klägerin dar. Denn dies beruht - wie bereits erwähnt - auf einer allein ihr obliegenden wirtschaftlichen Entscheidung der Klägerin, der es freigestanden hätte, die Woh- nung der Beklagten von Anfang an mit käuflich erworbenen Rauchwarnmeldern zu versehen und diese Maßnahme mieterhöhend geltend zu machen. Soweit sie irrtümlich davon ausgegangen sein mag, es handele sich bei den Kosten für die Miete der Rauchwarnmelder um nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähige Betriebs- kosten (vgl. dazu Senatsurteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 32 ff.), scheidet eine Berücksichtigung dieses ausschließlich der Kläge- rin zuzurechnenden Umstands zum Nachteil der Beklagten aus. Es kommt entgegen den in dem angegriffenen Urteil anklingenden Erwä- gungen des Berufungsgerichts ebenso wenig in Betracht, zulasten der Beklagten zu berücksichtigen, dass das Gesetz - da es für die Erklärung einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB keine Frist vorsieht - den Mieter grundsätzlich nicht davor schützt, gegebenenfalls auch erst längere Zeit nach der Durchführung einer Mo- dernisierungsmaßnahme mit einer Mieterhöhung konfrontiert zu werden. Dieser Gesichtspunkt wäre hier nur von Belang, wenn die Klägerin etwa aufgewendete Kosten des Ersteinbaus und nicht - wie vorliegend der Fall - diejenigen für den Austausch der Rauchwarnmelder im Wege der Mieterhöhung geltend machte. 3. Aus den vorstehenden Gründen kommt es weder auf den von der Revi- sionserwiderung erörterten Gesichtspunkt an, ob der erneute Einbau von Rauch- warnmeldern durch die Klägerin - trotz der vorherigen Entfernung der ursprüng- lich vorhandenen Geräte durch sie - eine im Sinne von § 555b Nr. 6 BGB auf- 38 39 40 - 15 - grund von ihr nicht zu vertretenden Umständen durchgeführte Maßnahme dar- stellen könnte, noch kommt es auf die vom Berufungsgericht verneinte, aus Sicht der Revision hingegen zu bejahende Frage an, ob die Beklagten der geltend ge- machten Mieterhöhung berechtigterweise den Einwand der Verwirkung entge- genhalten. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es weiterer Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentschei- dung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt auf die Berufung der Beklagten zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung und zur Abweisung der Klage. Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Dr. Matussek Dr. Reichelt Vorinstanzen: AG Halle (Saale), Entscheidung vom 26.11.2020 - 96 C 2191/19 - LG Halle, Entscheidung vom 30.06.2021 - 1 S 239/20 - 41

ECLI:DE:BGH:2019:090119BVIIIZB26.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 26/17 vom 9. Januar 2019 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigen- tumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumser- werb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. BGH, Beschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17 - LG Nürnberg-Fürth AG Neumarkt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 20. März 2017 aufgehoben. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.800 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin und ihr Ehemann waren Miteigentümer eines Zweifamilien- hauses. Mit Vertrag vom 1. Oktober 2013 vermieteten sie eine der beiden Woh- nungen an den Beklagten zu 1. Später wurde die Klägerin, welche die andere Wohnung im Haus bewohnt, durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Anwesens. Sie kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18. Februar 2016 gemäß § 573a Abs. 1 BGB und nahm den Beklagten zu 1 sowie seinen volljährigen Sohn, den Beklagten zu 2, auf Räu- mung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. 1 - 3 - Nach dem Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Woh- nung haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechtsstreits den Be- klagten auferlegt. Deren hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde begehren die Beklagten, der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerle- gen. II. Das Rechtsbeschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, dass die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO den Beklag- ten aufzuerlegen gewesen seien, da sie ohne die übereinstimmende Erledi- gungsklärung voraussichtlich unterlegen wären. Zwar habe eine Kündigung bei mehreren Vermietern grundsätzlich durch alle Vermieter zu erfolgen. Auch grei- fe § 566 Abs. 1 BGB, nach dessen Wortlaut eine Veräußerung an einen Dritten zu erfolgen habe, nicht ein, da die Veräußerung hier an einen der bisherigen Eigentümer und Vermieter erfolgt sei. Allerdings komme § 566 Abs. 1 BGB ana- log zur Anwendung, da der Vermieter, der den (hälftigen) Miteigentumsanteil des anderen Vermieters erworben habe, dergestalt in den Mietvertrag eintrete, dass die Kündigung allein durch den Erwerber des hälftigen Miteigentums wirk- sam sei. Zwar verliere der Mieter dadurch mit der Veräußerung einen seiner Schuldner. Einen Ausgleich hierfür sehe jedoch die Regelung in § 566 Abs. 2 BGB vor. Die Rechtsbeschwerde sei gemäß § 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, da die Frage der analogen Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB auf den Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils bislang höchstrichterlich nicht entschieden sei. 2 3 4 - 4 - III. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. 1. Die von dem Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde ist nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde zuzu- lassen, ist für den Senat nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO unabhängig davon bindend, ob es die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, WuM 2018, 151 Rn. 6; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3 mwN; vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, NJW- RR 2009, 425 Rn. 9 mwN). Es ist daher unschädlich, dass - was das Be- schwerdegericht verkannt hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbe- schwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Be- deutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es - wie im Streitfall - um Fragen des materiellen Rechts geht (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO; vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10, WuM 2011, 242 Rn. 7; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Ebenso ist es für die Wirksamkeit der Zulassung der Rechtsbeschwerde ohne Bedeutung, dass das Berufungsgericht irrig das Vorliegen eines Zulas- sungsgrundes angenommen hat, obwohl die von ihm als Grund für die Zulas- sung genannte Frage sich in der vorliegenden Fallgestaltung ohne weiteres an- hand der - von ihm allerdings nicht berücksichtigten - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beantwortet und eine vereinzelte entgegenstehende Litera- turmeinung kein Bedürfnis zu einer höchstrichterlichen Klärung zu begründen vermag. 5 6 7 - 5 - 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Nach der übereinstimmenden Erledigterklärung der Parteien waren die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO der Klägerin aufzuer- legen. Denn die Klägerin wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen, weil das Mietverhältnis durch die allein von ihr ausge- sprochene Kündigung vom 18. Februar 2016 nicht wirksam beendet worden ist und ihr deshalb der von ihr geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung nicht zustand. Die Kündigung hätte vielmehr auch von dem früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen, der die Wohnung zusammen mit ihr an den Beklagten zu 1 vermietet hatte. Die vom Beschwer- degericht vorgenommene analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB kommt in der vorliegenden Konstellation, dass einer von zwei Miteigentümern, die eine Wohnung vermietet haben, später Alleineigentümer wird, nicht in Betracht. a) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer sei- nes Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB muss die Veräußerung an einen Drit- ten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 363 f. - noch zu der Vorgängerregelung in § 571 BGB aF). Eine direkte Anwendung des § 566 BGB kommt damit, wie das Beschwerdegericht im Ansatz noch zutreffend gesehen hat, nicht in Betracht. b) Eine Analogie ist - was das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht geprüft hat - zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke auf- weist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem 8 9 10 11 - 6 - Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass ange- nommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungs- ergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvor- haben zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben (st. Rspr.; siehe nur Se- natsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 33 mwN). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Sinn und Zweck des § 566 BGB ist der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - XII ZR 26/16, NZM 2017, 847 Rn. 29 mwN). Dieser Schutzzweck ist von vornherein nicht berührt, wenn - wie hier - einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleineigen- tümer der Mietsache wird. Denn der nunmehrige Alleineigentümer ist (weiter) an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mie- ters infolge des Veräußerungsvorgangs ist somit nicht zu besorgen. Damit scheidet eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus. Soweit in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentarstelle allgemeine Erwägungen dazu angestellt werden, es sei auch im Hinblick auf mögliche weitere Veräußerungsvorgänge "praktikabler, das Ausscheiden des veräußernden Miteigentümers aus der Vermieterstellung sogleich zu vollziehen" (so Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 77; dagegen 12 13 - 7 - zutreffend MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 566 Rn. 22), ergibt sich dar- aus offensichtlich keine tragfähige Grundlage für eine Analogie. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Neumarkt, Entscheidung vom 08.02.2017 - 3 C 623/16 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 20.03.2017 - 7 T 1367/17 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 325/09 Verkündet am: 23. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 577, 577a, 573a a) Die für die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnräumen gel- tenden Bestimmungen der §§ 577, 577a BGB finden auch auf die Realteilung ei- nes mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grund- stücks entsprechende Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569). b) Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt mangels Bestehen einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht. BGH, Urteil vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 325/09 - LG Frankfurt am Main AG Frankfurt am Main - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 26. Mai 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger und die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Lehmann für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil des Landge- richts Frankfurt am Main - 11. Zivilkammer - vom 17. November 2009 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main - Außenstelle Höchst - vom 2. April 2009 geändert. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Woh- nung L. , F. zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2010 bewilligt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 1976 Mieter einer Wohnung in einem Reihenhaus in F. . Das Reihenhaus verfügt über zwei separate Wohnungen und ge- hört zu einem Ende der 50er Jahre auf einem (ungeteilten) Grundstück errichte- ten "Reihenhauswohnblock". Im Jahr 2003 erfolgte die Realteilung dieses Grundstücks in einzelne, jeweils mit einem "Zweifamilienreihenhaus" bebaute 1 - 3 - Grundstücke. Das Reihenhaus, in dem sich die Wohnung der Beklagten befin- det, wurde im Jahr 2004 an einen Käufer veräußert, von dem es die Kläger im Jahr 2007 erwarben und dort die zweite Wohnung bezogen. Mit Schreiben vom 5. Dezember 2007 erklärten die Kläger die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573a BGB zum 31. Dezember 2008. 2 Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Der von den Klägern geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der an die Beklagten vermieteten Wohnung sei unbegründet, weil das Mietverhältnis durch die von den Klägern ausgesprochene Kündigung vom 5. Dezember 2007 nicht beendet worden sei. 5 Zwar bewohnten die Kläger als Vermieter in einem aus insgesamt zwei Wohnungen bestehenden Reihenhaus eine dieser Wohnungen, so dass die Voraussetzungen des § 573a BGB an sich erfüllt seien. Eine Kündigung des mit den Beklagten bestehenden Mietverhältnisses sei aber gleichwohl ausge- schlossen, weil in entsprechender Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB eine - hier noch nicht abgelaufene - Kündigungssperre von zehn Jahren bestehe. 6 - 4 - Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gelte § 577a BGB aufgrund der vergleichbaren Interessenlage nicht nur für die Bildung von Wohnungsei- gentum, sondern in analoger Anwendung auch für Fälle der Realteilung eines Grundstücks und anschließender Veräußerung, denn in beiden Fällen stehe dem Mieter anschließend ein neuer Vermieter gegenüber. Der Gesetzgeber habe in dieser Situation den Interessen des Mieters den Vorrang eingeräumt. Die Wohnung der Beklagten sei nach der Realteilung veräußert worden, nämlich zunächst im Jahr 2004 und anschließend im Jahr 2007 an die Kläger. Nach § 577a Abs. 1, 2 BGB in Verbindung mit der dazu für das Land Hessen erlassenen Verordnung ergebe sich hieraus eine Kündigungsbeschränkung für die Dauer von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der ersten Veräußerung. Diese Kündigungsbeschränkung sei in konsequenter Fortentwicklung der Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs auch auf die Kündigung nach § 573a BGB zu erstrecken. Eine Regelungslücke bestehe auch insoweit, als durch Realteilung ein neues Grundstück mit einem aus zwei Wohnungen bestehenden Gebäude und somit eine Situation neu geschaffen werde, in der eine Kündigung nach § 573a BGB möglich sei. 7 § 573a BGB enthalte gegenüber § 573 BGB eine erleichterte Kündi- gungsmöglichkeit und sei nach der Konstruktion des Gesetzes als Ausnahme zu § 573 BGB anzusehen und dementsprechend eng auszulegen. Wenn § 577a BGB schon für die regelmäßig schwieriger darzulegenden Kündigungs- möglichkeiten gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gelte, müsse das erst recht für die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB gelten, die für den Vermieter regelmäßig einfacher durchzusetzen sei. 8 - 5 - Dieses Ergebnis sei auch unter Berücksichtigung des Grundrechts des Vermieters aus Art. 14 GG haltbar. Denn der Eingriff in das Eigentumsrecht des Vermieters durch eine für § 573a BGB geltende Sperrfrist sei nicht so gravie- rend wie die Sperrfrist für die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB. Denn dem Vermieter werde nicht die Möglichkeit genommen, sei- ne eigene Wohnung selbst zu nutzen oder wirtschaftlich angemessen zu ver- mieten; er werde vielmehr lediglich daran gehindert, eine eventuell nicht beste- hende Harmonie im eigenen engeren Wohnumfeld herzustellen. 9 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Beklag- ten sind gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Kläger verpflichtet. Denn die Kündigung der Kläger vom 5. Dezember 2008 war gemäß § 573a BGB begründet und hat das Mietverhältnis mit den Beklagten beendet. Für eine analoge Anwendung der Sperrfrist des § 577a BGB auf eine Kündigung nach § 573a BGB ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kein Raum. 10 1. Gemäß § 573a Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen; dabei hat er in dem Kündigungsschreiben an- zugeben, dass er die Kündigung hierauf stützt (§ 573a Abs. 3 BGB). 11 Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt. Der Begriff des Gebäudes im Sinne des § 573a BGB bestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude (Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573a BGB Rdnr. 11; Bamberger/Roth/ Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573a Rdnr. 12; Palandt/Weidenkaff, BGB, 69. Aufl., 12 - 6 - § 573a Rdnr. 4). Danach werden Reihenhäuser oder Doppelhaushälften als (selbständige) Gebäude angesehen (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, NZM 2008, 682, Tz. 18; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573a Rdnr. 15; Schmidt-Futterer/Blank, aaO; aA MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573a Rdnr. 9). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist deshalb nicht auf den gesamten Reihenhausblock, sondern auf das nur von den Partei- en bewohnte Reihenhaus abzustellen, bei dem es sich - wie von § 573a BGB vorausgesetzt - um ein vom Vermieter selbst bewohntes Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Die gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist ist abgelaufen. 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger nicht deshalb unwirksam, weil die in § 577a BGB vorgesehene Kündigungssperrfrist nach der Realteilung eines Rei- henhauses mit zwei Wohnungen auch auf die Kündigung nach § 573a BGB entsprechend anzuwenden wäre. 13 a) Im Ansatzpunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die für die Begründung von Wohnungseigentum geltenden Bestim- mungen der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit zu Wohnzwecken vermieteten Reihenhäusern bebaut ist, entsprechend anzu- wenden sind (Senatsurteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 126/07, NZM 2008, 569, Tz. 8 f.). Entgegen der Auffassung der Revision ist es auch nicht zu beanstan- den, dass das Berufungsgericht dem Umstand, dass es sich hier nicht um ein Einfamilienreihenhaus handelt, sondern um ein Gebäude mit zwei separaten Wohnungen, keine erhebliche Bedeutung beigemessen hat. Zwar haben die Kläger nicht gesondertes Eigentum an der Wohnung der Beklagten erworben. Auch durch die Realteilung eines Reihenhauses mit zwei separaten Wohnun- gen wird aber eine Situation herbeigeführt, die der Umwandlung in Eigentums- 14 - 7 - wohnungen vergleichbar ist. Denn das Reihenhaus kann nunmehr separat ver- äußert werden und ist besonders für potentielle Käufer interessant, die es zur Befriedigung des eigenen Wohnbedarfs erwerben wollen. Die Kündigungssper- re des § 577a Abs. 1 und 2 BGB findet deshalb auf die Realteilung eines Grundstücks, das mit Reihenhäusern mit - wie hier - jeweils zwei Wohnungen bebaut ist, entsprechende Anwendung. Daraus folgt aber nur, dass die Kläger - mangels Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist seit der Veräußerung des Reihen- hauses an die Voreigentümer im Jahre 2004 - ihre Kündigung nicht auf berech- tigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB stützen können. Die Kläger haben indes nicht nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB gekündigt, sondern gemäß § 573a BGB. b) Insoweit beanstandet die Revision zu Recht den weiteren Analogie- schluss des Berufungsgerichts, dass die in § 577a BGB geregelte Kündigungs- sperrfrist auch auf die Kündigung gemäß § 573a BGB anzuwenden sei. 15 aa) Wie die Revision zutreffend geltend macht, fehlt es für eine derartige analoge Anwendung bereits an einer planwidrigen Regelungslücke. Die Be- stimmung des § 577a BGB hat den Zweck, dem durch die Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestandsschutzinteresse des Mieters Rech- nung zu tragen. Mit der Kündigungssperrfrist wollte der Gesetzgeber den Mieter speziell vor der Gefahr schützen, die sich für den Fortbestand des Mietverhält- nisses daraus ergibt, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Be- friedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werden. Gerade die darauf beru- hende erhöhte Gefahr einer Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung vermie- teten Wohnraums in eine Eigentumswohnung und deren Veräußerung an einen neuen Eigentümer stellt nach der Auffassung des Gesetzgebers auch die Rechtfertigung für die mit der verlängerten Kündigungssperrfrist verbundene Beschränkung der verfassungsrechtlich geschützten Eigentümerbefugnisse 16 - 8 - sowohl des Veräußerers als auch des Erwerbers einer Eigentumswohnung dar (Senatsurteile vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738, Tz. 19, so- wie vom 11. März 2009 - VIII ZR 127/08, NJW 2009, 1808, Tz. 14). 17 § 577a BGB dient somit nicht einem umfassenden Schutz des Mieters vor einer ordentlichen Kündigung nach der Bildung von Wohnungseigentum - oder wie hier der Realteilung eines bebauten Grundstücks - und anschließen- der Veräußerung des neu geschaffenen Eigentums, sondern beschränkt den Schutz des Mieters auf Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB. Aus diesem Grund hat der Senat eine ana- loge Anwendung des § 577a BGB auf andere Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB abgelehnt, und zwar auch für den Fall, dass der Ver- mieter sein berechtigtes Interesse an der Kündigung aus Umständen herleitet, die einer Eigenbedarfssituation ähneln, wie beispielsweise in dem Fall, dass der Vermieter die Wohnung für Angestellte seines Betriebs oder für eine Hausan- gestellte benötigt, die in der Wohnung einen eigenen Haushalt führen will (Se- natsurteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 16). bb) Es kann im Übrigen auch nicht angenommen werden, dass durch die Realteilung von Reihenhäusern mit zwei separaten Wohnungen im Hinblick auf eine dann im Einzelfall mögliche Kündigung nach § 573a BGB eine vergleichba- re Gefahr der Verdrängung von Mietern geschaffen wird wie bei der Umwand- lung von Wohnraum in Eigentumswohnungen. Da die Kündigung nach § 573a BGB voraussetzt, dass der Vermieter selbst eine der beiden Wohnun- gen bewohnt, ermöglicht die nach der Realteilung erfolgte Veräußerung eines Reihenhauses mit zwei Wohnungen dem Erwerber nicht ohne weiteres eine Kündigung nach § 573a BGB. Soweit das Reihenhaus nicht von einem bisheri- gen Mieter erworben oder eine der beiden Wohnungen unabhängig von einem Eigennutzungswunsch des Erwerbers frei wird, kann dieser nur nach einer 18 - 9 - Kündigung wegen Eigenbedarfs, für die dann die Sperrfrist des § 577a BGB gilt, eine der beiden Wohnungen beziehen. Die Gefahr, dass es zu einer Verdrän- gung des Mieters durch eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung kommt, ist damit wesentlich geringer als die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung durch den Erwerber einer umgewandelten Eigentumswohnung. 19 cc) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB auf die Kündigung nach § 573a BGB auch nicht deshalb geboten, weil diese Kündigungsmöglichkeit kein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhält- nisses voraussetzt und deshalb regelmäßig einfacher durchzusetzen ist. Das Berufungsgericht hat nicht hinreichend berücksichtigt, dass die Vorschrift des § 573a BGB ebenso wie die frühere (im Wesentlichen gleichlautende) Regelung in § 564b Abs. 4 Nr. 1 BGB aF auf das enge räumliche Zusammenleben von Mieter und Vermieter bei einer "Einliegerwohnung" oder einer "Zweifamilien- haussituation" abstellt. Im Hinblick auf die bei einem solchen Zusammenleben unter einem Dach erhöhte Gefahr von Spannungen zwischen den Mietvertrags- parteien sollte für den Vermieter eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit - allerdings zum Schutz des Mieters mit verlängerter Kündigungsfrist - geschaf- fen werden (MünchKommBGB/Häublein, aaO, Rdnr. 1 f.; Palandt/Weidenkaff, aaO, Rdnr. 1; Staudinger/Rolfs, aaO, Rdnr. 3; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO, Rdnr. 3; Sonnenschein, NZM 2000, 1 f.). Diese Situation besteht in glei- cher Weise auch dann, wenn das "Zweifamilienhaus" - wie hier - erst durch Re- alteilung einer Reihenhausanlage mit jeweils zwei separaten Wohnungen ent- standen ist und nunmehr eine davon vom Erwerber und Vermieter bewohnt wird. Eine analoge Anwendung der Kündigungssperrfrist auf die Kündigung nach § 577a BGB würde in diesen Fällen dazu führen, dass die vom Gesetzge- ber für diese besondere Situation engen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter vorgesehene Möglichkeit einer Kündigung ohne Darlegung eines berech- - 10 - tigten Vermieterinteresses dem Vermieter gegebenenfalls für einen sehr langen Zeitraum versagt bliebe. 20 dd) Auch der Ausnahmecharakter des § 573a BGB im Verhältnis zu § 573 BGB rechtfertigt es entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht, den Anwendungsbereich des § 577a BGB dahin auszudehnen, dass die Kündigungsbeschränkung auch auf andere als die in dieser Vorschrift genann- ten Kündigungsmöglichkeiten angewendet wird. Das Berufungsgericht verkennt insoweit, dass es sich bei § 577a BGB selbst um eine eng auszulegende Aus- nahmevorschrift handelt. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts keinen Bestand ha- be; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf. Da die Kündigung der Kläger gemäß § 573a BGB berechtigt war und das Mietverhältnis zum Ab- lauf des Jahres 2008 beendet hat, sind die Beklagten zur Räumung und Her- ausgabe der von ihnen gemieteten Wohnung an die Kläger zu verurteilen. Der 21 - 11 - Senat hat dabei eine angemessene Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 ZPO bewilligt. Ball Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Lehmann Vorinstanzen: AG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 02.04.2009 - 381 C 2070/08 (37) - LG Frankfurt am Main, Entscheidung vom 17.11.2009 - 2/11 S 137/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 10/14 Verkündet am: 25. Juni 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 545 Abs. 1 Satz 1; ZPO § 167 Die Frist für die Erklärung des Widerspruchs gegen die stillschweigende Ver- längerung des Mietverhältnisses (§ 545 Abs. 1 BGB) wird durch eine vor Frist- ablauf eingereichte und gemäß § 167 ZPO "demnächst" zugestellte Räu- mungsklage gewahrt. BGH, Urteil vom 25. Juni 2014 - VIII ZR 10/14 - LG Kassel AG Kassel - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2014 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Kassel vom 12. Dezember 2013 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass der Beklagte die Räume an den Kläger herauszugeben hat. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der 63-jährige Beklagte ist der Sohn der ursprünglichen Klägerin, die nach der Berufungsverhandlung verstorben ist. Ihr stand ein Nießbrauchsrecht an einem Einfamilienhaus in K. zu, in dem der Beklagte seit seiner Geburt lebt und derzeit zwei Zimmer bewohnt. Eigentümer dieses Einfamilienhauses ist ein Bruder des Beklagten, der den Prozess in der Revisionsinstanz auf Kläger- seite fortführt. Jedenfalls seit Sommer 2011 bestand eine Vereinbarung zwischen dem Beklagten und seiner Mutter, wonach er für die Nutzung der Räume eine mo- natliche Miete von 120 € zu entrichten hatte. Mit Anwaltsschreiben vom 5. Januar 2012 (Donnerstag) kündigte die Mutter des Beklagten das Mietver- 1 2 - 3 - hältnis "zum nächstmöglichen Termin" und wies unter anderem darauf hin, dass sie von der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB Gebrauch mache, weil es sich um Räumlichkeiten innerhalb ihrer eigenen Wohnung handele. Der Be- klagte zog aus den Räumlichkeiten nicht aus. Die am 7. August 2012 eingereichte und dem Beklagten am 22. Septem- ber 2012 zugestellte Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klage- abweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Das zwischen den Parteien unstreitig jedenfalls ab August 2011 beste- hende Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 beendet worden. Die auf § 573a BGB gestützte Kündigung sei begründet. Die Kündigungsfrist gemäß § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 573c Abs. 1 BGB sei zwischenzeitlich in jedem Fall verstrichen. Bei einem Mietbeginn im August 2011 hätte die Kündigungsfrist sechs Monate betragen, so dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 5. Januar 2012 mit Ablauf des Monats Juli 2012 beendet worden wäre. Bei einem Beginn des Mietverhält- nisses bereits im Jahr 2001 (entsprechend der Behauptung des Beklagten) hät- 3 4 5 6 7 - 4 - te die Kündigungsfrist zwölf Monate betragen, so dass das Mietverhältnis Ende Januar 2013 beendet gewesen wäre. Das Mietverhältnis sei nicht durch Fortsetzung gemäß § 545 BGB ver- längert worden. Zwar enthalte weder das Kündigungsschreiben vom 5. Januar 2012 einen derartigen Widerspruch noch habe die Vermieterin einen Wider- spruch in dem Zeitraum zwischen Ausspruch der Kündigung und Zustellung der Räumungsklage in sonstiger Weise erklärt. Die Zustellung der Räumungsklage stehe jedoch dem nach § 545 Abs. 1 BGB erforderlichen Widerspruch des Vermieters gleich. Der Widerspruch sei auch rechtzeitig erfolgt, selbst wenn man von dem (insoweit für den Beklagten günstigeren) Ablauf der Mietzeit zum 31. Juli 2012 ausgehe. Die zweiwöchige Widerspruchsfrist nach § 545 Abs. 1 Satz 1 BGB sei in diesem Fall gemäß § 167 ZPO dadurch gewahrt, dass die Klägerin am 7. August 2012 Räumungsklage eingereicht habe; die (erst) am 22. September 2012 erfolgte Zustellung der Klage beruhe nicht auf Versäumnissen der Kläge- rin, sondern auf gerichtsinternen Umständen. Die Vorschrift des § 167 ZPO sei vorliegend anwendbar. Sie sei nicht auf die Fälle beschränkt, in denen die Einschaltung des Gerichts zur Wahrung der Frist unumgänglich sei. Nach der - geänderten - Rechtsprechung des Bundes- gerichtshofs sei § 167 ZPO vielmehr grundsätzlich auch in Fällen anwendbar, in denen die Zustellung eines Schriftsatzes die gleichfalls mögliche außergerichtli- che Übermittlung einer Erklärung ersetzen solle. Soweit für Erklärungen, die kraft Gesetzes "unverzüglich" abzugeben seien, etwas anderes gelten möge, führe das hier zu keiner abweichenden Beurteilung. Der Regelungszweck von § 545 BGB gebiete es nicht, von der generellen Anwendbarkeit des § 167 ZPO eine Ausnahme zu machen. Das grundsätzlich schützenswerte Vertrauen des 8 9 10 - 5 - Erklärenden, mit der Veranlassung einer Zustellung alles für einen fristgerech- ten Zugang Erforderliche veranlasst zu haben, verdiene Vorrang vor dem Inte- resse des Mieters an Klarheit über den Fristablauf. Die Kündigung sei auch im Hinblick auf § 574 BGB wirksam. Das vom Beklagten mit Schriftsatz vom 5. November 2012 in der Berufungsinstanz ge- stellte Fortsetzungsverlangen sei gemäß § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB verspätet, weil die Mietzeit bereits am 31. Juli 2012 geendet habe. Zwar wäre das Fortset- zungsverlangen noch rechtzeitig erhoben, wenn das Mietverhältnis, wie der Be- klagte behaupte, schon seit 2001 bestanden und - aufgrund der dann einzuhal- tenden Kündigungsfrist von zwölf Monaten - erst mit Ablauf des Januar 2013 geendet hätte; der insoweit beweispflichtige Beklagte habe jedoch für seinen Vortrag keinen geeigneten Beweis angetreten. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Kläger ist als Eigentümer des Grundstücks und Sonderrechts- nachfolger seiner Mutter (§ 1056 Abs. 1, § 566 Abs. 1 BGB) befugt, den Räu- mungsanspruch aus § 546 BGB weiterzuverfolgen. Nach dieser Vorschrift ist der Beklagte zur Räumung und Herausgabe der beiden von ihm bewohnten Zimmer an den Kläger verpflichtet. 1. Die mit Schreiben vom 5. Januar 2012 gemäß § 573a BGB erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis über die vom Beklagten bewohnten Räume beendet. 11 12 13 14 - 6 - Gemäß § 573a Abs. 1 und 2 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum innerhalb der von ihm selbst bewohnten Wohnung kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf. Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da der Beklagte zwei Zimmer in dem Einfamilienhaus bewohnt, in dem auch seine Mutter (Vermieterin) lebte. 2. Das Mietverhältnis ist nicht gemäß § 545 BGB fortgesetzt worden. a) Nach § 545 Satz 1 BGB verlängert sich das Mietverhältnis auf unbe- stimmte Zeit, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietsache fortsetzt und keine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen der anderen Partei binnen zwei Wochen mitteilt. Das Mietverhältnis endete hier mit Rücksicht darauf, dass das Mietverhältnis erst seit August 2011 bestand und deshalb gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1, § 573a Abs. 1 Satz 2 BGB eine Kün- digungsfrist von sechs Monaten einzuhalten war, mit Ablauf des 31. Juli 2013. b) Die Kündigungsfrist betrug nicht zwölf Monate. Das Berufungsgericht hat den vom Beklagten nicht unter Beweis gestellten Vortrag, das Mietverhältnis habe schon 2001 begonnen, seiner Entscheidung zu Recht nicht zugrunde ge- legt, weil er für diese ihm günstige Behauptung die Beweislast trägt. Die Revi- sionserwiderung des Klägers meint allerdings, die Kündigungsfrist betrage hier unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zwölf Monate, weil es für die Berechnung der Frist nicht auf den Abschluss des Mietvertrages, sondern auf die tatsächliche Gebrauchsüberlassung an den Beklagten ankomme, die hier weit mehr als acht Jahre zurückliege. Dies trifft nicht zu. aa) In Rechtsprechung und Literatur ist allerdings umstritten, ob zu der für die Länge der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeit der Überlassung der Mietsache auch ein solcher Zeitraum hinzuzurechnen ist, 15 16 17 18 19 - 7 - in welchem der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache aus einem anderen Rechtsgrund als dem später gekündigten Mietvertrag gewährt hat. (1) Überwiegend gehen die Instanzrechtsprechung und die Literatur da- von aus, es spiele für die nach § 573c Abs. 1 BGB maßgebliche Zeit der Über- lassung keine Rolle, aus welchem Rechtsgrund der Vermieter den Gebrauch gewährt habe (OLG Stuttgart, NJW 1984, 875 - zur Anrechnung der Wohndauer als Ehegatte des früheren Mieters; AG Kaiserslautern, ZMR 1967, 301 f. - zur Anrechnung der Wohndauer aufgrund eines vorangegangenen dinglichen Wohnrechts; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573c Rn. 20; Erman/ Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 573c Rn. 6; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., Rn. 8; BeckOK BGB/Hannappel, Stand Februar 2014, § 573 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573c Rn. 12; NK-BGB/Hinz, 2. Aufl., § 573c Rn. 9; Spielbauer/Schneider/Krenek, Mietrecht, 2013, § 573c Rn. 15; Schmid/Harz/Gahn, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 573c Rn. 6; Emmerich/Sonnenschein/Haug, Miete, 10. Aufl., § 573c Rn. 10; jurisPK- BGB/Mössner, 6. Aufl., § 573c Rn. 18). Aus diesem Grund sei etwa auch eine vorherige Überlassung aufgrund eines Nießbrauchsrechts bei der Berechnung der Frist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB einzubeziehen (Schmidt-Futterer/Blank, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO; Spielbauer/Schneider/Krenek, aaO). Begründet wird diese Ansicht damit, § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB stelle mit der Überlassung allein auf die tatsächlichen Besitzverhältnisse ab (Schmid/Harz/Gahn, aaO; NK-BGB/Hinz, aaO). Insbesondere ergebe sich dies aber aus dem Zweck des § 573c Abs. 1 BGB (MünchKommBGB/Häublein, aaO; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 97). Die Norm trage dem bei längerer Mietdauer zuneh- mend schützenswerten Interesse des Mieters Rechnung, nicht kurzfristig aus- ziehen zu müssen und genügend Zeit zu haben, seine sozialen Wurzeln durch 20 21 - 8 - Suche einer nahegelegenen Ersatzwohnung zu wahren (Münch- KommBGB/Häublein, aaO Rn. 1). (2) Demgegenüber vertritt ein anderer Teil der Literatur die Auffassung, die Frist des § 573c Abs. 1 BGB beginne erst mit einer Überlassung der Miet- sache zur Mietnutzung (Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 573c Rn. 25), so dass beispielsweise eine vorherige Übergabe der Mietsache für eine Reno- vierung oder einen vorzeitigen Einzug nicht mit einzubeziehen sei (Lammel, aaO; Soergel/Heinzmann, Bürgerliches Gesetzbuch, 13. Aufl., § 573c Rn. 4). Eine solche Überlassung bereite die Nutzung als Mietsache lediglich vor (Lammel, aaO). bb) Einer generellen Entscheidung, ob und unter welchen Voraussetzun- gen mit Rücksicht auf die Verwurzelung des Mieters in der streitigen Wohnung für die Berechnung der Kündigungsfrist des § 573c BGB gleichwohl auch der Zeitraum anzurechnen ist, in dem die Wohnung dem (späteren) Mieter auf- grund eines anderen Rechtsverhältnisses überlassen war, bedarf es im Streitfall nicht. Jedenfalls in der hier vorliegenden Konstellation, dass der spätere Mieter zunächst als Familienangehöriger des Vermieters in dessen Wohnung gelebt hat, kommt eine Anrechnung dieser Zeit nicht in Betracht. Ein derartiges unent- geltliches Nutzungsverhältnis, das keinen Kündigungsschutz genießt und vom "Vermieter" jederzeit beendet werden kann, begründet keinen Vertrauenstatbe- stand, der Grundlage für eine Berücksichtigung dieses Überlassungszeitraums im Wege analoger Anwendung des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB sein könnte. c) Da das Mietverhältnis - wie ausgeführt - somit bereits mit Ablauf des 31. Juli 2012 endete, kommt es, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, entscheidend darauf an, ob die (frühere) Klägerin der Fortsetzung des Mietver- hältnisses binnen zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt widersprochen hat. Ein 22 23 24 - 9 - solcher Widerspruch liegt in der am 7. August 2012 eingereichten und am 22. September 2012 dem Beklagten zugestellten Räumungsklage. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, ist die Klage- schrift dem Beklagten ohne der Klägerin zuzurechnende Verzögerungen und deshalb "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellt worden. Dem Beru- fungsgericht ist insbesondere darin beizupflichten, dass die in § 167 ZPO ange- ordnete Rückwirkung der Zustellung auf den Zeitpunkt der Einreichung der Kla- ge auch für die Widerspruchsfrist des § 545 BGB gilt. aa) Allerdings wird in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur unter Bezugnahme auf eine ältere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 21. Oktober 1981 - VIII ZR 212/80, NJW 1982, 172 unter II 3 b [zur befristeten Bürgschaft]; vom 10. Februar 1971 - VIII ZR 208/69, WM 1971, 383 unter II 3 b [zur Mieterhöhungserklärung]) überwiegend die Auffassung vertreten, dass die Vorschrift des § 167 ZPO auf die Frist des § 545 BGB [früher § 568 BGB aF] keine Anwendung finde (OLG Stuttgart WuM 1987, 114; LG Berlin, NZM 2001, 40; LG Berlin, MM 1997, 40; Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 73. Aufl., § 545 Rn. 9; Staudinger/Emmerich, aaO, § 545 Rn. 13; MünchKommBGB/Bieber, aaO, § 545 Rn. 13; Erman/Lützenkirchen, BGB, 13. Aufl., § 545 Rn. 9; Soergel/ Heintzmann, aaO, § 545 Rn. 9; Feldhahn in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 545 Rn. 9; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, § 545 Rn. 22; BeckOK BGB/Herrmann, aaO, § 545 Rn. 5; Musielak/Wittschier, ZPO, 11. Aufl. § 167 Rn. 2a; Stein/Jonas/Roth, ZPO, 22. Aufl., § 167 Rn. 3). Zur Begründung wird vor allem angeführt, dass die Vorschrift des § 167 ZPO restriktiv auszulegen sei und deshalb nur für Fristen gelte, die nicht durch außergerichtliche Geltendmachung, sondern nur durch Inanspruchnahme der 25 26 27 - 10 - Gerichte gewahrt werden könnten, wie etwa die Hemmung der Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Auch stehe der Zweck des § 545 BGB, alsbald Klar- heit über die Beendigung des Mietverhältnisses zu erlangen, einer Anwendung des § 167 ZPO entgegen. bb) In der auch vom Berufungsgericht herangezogenen, grundlegenden Entscheidung vom 17. Juli 2008 (I ZR 109/05, BGHZ 177, 319) hat der Bun- desgerichtshof allerdings seine ältere, restriktive Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass § 167 ZPO regelmäßig auch auf Fristen anzuwenden ist, die auch durch außergerichtliche Geltendmachung gewahrt werden können. Er hat dabei vor allem auf Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Vertrau- ensschutzes abgestellt. Der Wortlaut des § 167 ZPO bietet keine Anhaltspunkte dafür, dass die Zustellung davon abhängt, ob mit der Zustellung eine nur ge- richtlich oder auch eine außergerichtlich geltend zu machende Frist gewahrt werden soll und ob die Zustellung durch Vermittlung des Gerichts oder eines Gerichtsvollziehers (§ 132 BGB) erfolgt. Wer mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich darauf verlassen kön- nen, dass die Einreichung der Klageschrift die Frist wahre (BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 24 f.). Für die Wahrung der in § 545 BGB bestimmten Frist gilt nichts anderes, auch insoweit findet § 167 ZPO Anwendung. Eindeutiger als durch die Einrei- chung einer Räumungsklage kann der Vermieter seinen Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB nicht zum Ausdruck brin- gen. Derjenige, der mit der Klage die stärkste Form der Geltendmachung von Ansprüchen wählt, muss sich aber darauf verlassen können, dass die Einrei- chung der Klageschrift die Frist wahrt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 25). Ein rechtzeitiger Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses kann mithin auch dadurch erfolgen, dass innerhalb der 28 29 - 11 - Widerspruchsfrist eine Räumungsklage eingereicht wird, deren Zustellung "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO erfolgt (so auch Spielbauer/Schneider/ Krenek, aaO, § 545 Rn. 17; Franke in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Stand Juni 2004, § 545 BGB Anm. 6.6). cc) Entgegen der Auffassung der Revision ist der Widerspruch nach § 545 BGB nicht mit der Anfechtung nach §§ 119 f. BGB vergleichbar. Für diese Anfechtung wird eine Ausnahme anerkannt, weil die Anfechtung "unverzüglich" zu erklären ist (§ 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) und das Interesse des Anfechtungs- gegners im Vordergrund steht, alsbald darüber Klarheit zu erlangen, ob der An- fechtungsberechtigte von seinem Gestaltungsrecht Gebrauch macht (vgl. BGH, Urteil vom 17. Juli 2008 - I ZR 109/05, aaO Rn. 26 unter Verweis auf BGH, Ur- teil vom 11. Oktober 1974 - V ZR 25/73, NJW 1975, 39 f.). Demgegenüber bezweckt § 545 BGB, einen vertragslosen Zustand zu vermeiden, der ohne diese Vorschrift - von den Parteien unbemerkt - auch für einen längeren Zeitraum eintreten und zu erheblichen rechtlichen und tatsächli- chen Schwierigkeiten bei der in diesem Fall erforderlichen Abwicklung nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts oder des Eigentümer-Besitzer- Verhältnisses führen könnte (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 44, 98). Diesem Ge- setzeszweck steht es nicht entgegen, die innerhalb der zweiwöchigen Frist ein- gereichte und "demnächst" im Sinne des § 167 ZPO zugestellte Räumungskla- ge für die rechtzeitige Erhebung des Widerspruchs ausreichen zu lassen. Denn auch durch die Einreichung einer Räumungsklage ist sichergestellt, dass bin- nen einer Frist von zwei Wochen ab Ende des Mietverhältnisses die alsbaldige Abwicklung des Mietverhältnisses in die Wege geleitet wird. 3. Das Berufungsgericht ist ferner zu Recht davon ausgegangen, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 BGB mangels rechtzeitigen 30 31 32 - 12 - Widerspruchs durch den Beklagten nicht in Betracht kommt. Dies wird von der Revision auch nicht angegriffen. Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Vorinstanzen: AG Kassel, Entscheidung vom 21.02.2013 - 452 C 3900/12 - LG Kassel, Entscheidung vom 12.12.2013 - 1 S 77/13 -

ECLI:DE:BGH:2021:150921UVIIIZR76.20.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 76/20 Verkündet am: 15. September 2021 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573d, § 573 Abs. 2 Nr. 2; ZVG § 57a Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedin- gungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen - hier: Ausschluss der Eigenbe- darfskündigung -, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Urteil vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 18. August 2021 durch die Richterin Dr. Fetzer als Vorsitzende, die Richter Dr. Bünger und Kosziol, die Richterin Dr. Liebert sowie den Richter Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 28. Februar 2020 wird zurück- gewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Mai 2005 Mieter einer Eigentumswohnung in Mün- chen. In § 15.5 des mit dem damaligen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrag ist unter anderem folgende Vereinbarung enthalten: "Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen." Die Kläger erwarben die Wohnung nach Durchführung eines Zwangsver- steigerungsverfahrens gegen den vormaligen Eigentümer mit Zuschlagsbe- schluss vom 16. Oktober 2018. Mit Schreiben vom 20. Oktober 2018 erklärten sie gegenüber dem Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Ei- genbedarfs, da die Wohnung für den volljährigen Sohn benötigt werde. 1 2 3 - 3 - Das Amtsgericht hat der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten, mit welcher er die Bindung der Kläger an den vertraglichen Ausschluss der Eigenbedarfskündi- gung sowie die unzureichende Begründung der Kündigungserklärung geltend ge- macht hat, hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte sein Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG München I, ZMR 2020, 585) hat zur Begrün- dung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs habe das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet. Die Kläger seien nicht an den im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Voreigentümer vereinbarten Ausschluss der Eigenbedarfskündigung gebunden, da sie fristgerecht das ihnen als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende Sonderkündigungsrecht gemäß § 57a ZVG aus- geübt hätten. Die Kündigung genüge auch dem Begründungserfordernis nach § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Ersteher trete gemäß § 57 ZVG, § 566 BGB in das bestehende Miet- verhältnis ein. Dies werde jedoch nach Maßgabe des § 57a ZVG eingeschränkt, 4 5 6 7 8 9 - 4 - wonach der Ersteher berechtigt sei, das Mietverhältnis zum ersten zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Diese Norm beziehe sich nicht nur auf Kündigungsfristen, sondern führe auch dazu, dass der Ersteher an einen etwaigen vertraglichen Kündigungsausschluss nicht gebunden sei. Aus der Bestimmung des § 573d Abs. 1 BGB, der für diesen Fall der außerordentli- chen Kündigung mit gesetzlicher Frist die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB für entsprechend anwendbar erkläre, ergebe sich lediglich, dass der Mieter bei Aus- übung des Sonderkündigungsrechts nach § 57a ZVG den gesetzlichen, nicht je- doch einen überschießenden vertraglichen Mieterschutz für sich in Anspruch nehmen könne. Zutreffend habe das Amtsgericht auf einen Vergleich mit dem nahezu wortgleichen § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB abgestellt. Hiernach sei der Eigentümer, der nach dem Ende eines Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintrete, berechtigt, dieses unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist zu kündigen. In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei an- erkannt, dass das Sonderkündigungsrecht des Eintretenden ohne Beschränkun- gen, welche der Nießbraucher beziehungsweise der Vorerbe (§ 2135 BGB) mit dem Mieter vereinbart habe, ausgeübt werden könne. Der Sinn und Zweck von § 57a ZVG einerseits sowie von § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB andererseits stimme überein. Der Nießbraucher und der Vorerbe hätten nicht die Rechtsmacht, den Eigentümer und Nacherben über ihr eigenes Recht hinaus zu benachteiligen. Dem Eigentümer und Vermieter, der sein Eigentum durch Zwangsversteigerung verliere, gewähre das Recht ebenfalls nicht die Macht, Bindungen, die er einge- gangen sei, fortbestehen zu lassen. Die Vorschrift des § 57a ZVG schütze den Realkredit und erleichtere es Grundstückseigentümern, Darlehen zu erhalten. Aufgrund des dem Ersteher zu- stehenden Sonderkündigungsrechts habe der Gläubiger die Gewähr, dass der 10 11 - 5 - Eigentümer durch einen Mietvertrag die Verwertungsmöglichkeit des als Sicher- heit dienenden Grundstücks in der Zwangsvollstreckung nicht über das gesetzli- che Maß hinaus beeinträchtige, indem er dessen Wert durch den Abschluss un- günstiger Mietverträge mindere. Ein Gläubiger sei daher eher bereit, dem Eigen- tümer einen Kredit zu gewähren, als dies ohne die Vorschrift des § 57a ZVG der Fall wäre. Auch die auf den Gesetzesmaterialien basierende historische Auslegung des § 57a ZVG ergebe, dass das Sonderkündigungsrecht des Erstehers nicht durch vertragliche Vereinbarungen, welche dazu führten, dass die Immobilie noch Jahrzehnte im Besitz des Mieters bleibe, eingeschränkt werden könne. Schließlich ergebe sich aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81), in welcher ausgeführt sei, die Wirkung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG erschöpfe sich in der Gewährung eines zeitlichen Vorteils in Form einer, von der Dauer des Mietverhältnisses unabhän- gigen, kurzen Kündigungsfrist, nicht eine Bindung an vertragliche Kündigungsbe- schränkungen. Denn diese besage nichts anderes, als dass auch im Rahmen des § 57a ZVG der gesetzliche Kündigungsschutz zugunsten des Mieters greife; zudem habe ihr ein anderer Sachverhalt zu Grunde gelegen. Die Kündigung der Kläger vom 20. Oktober 2018 sei auch hinreichend be- gründet und damit formell wirksam. Ausreichend sei die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, sowie die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe. Diesen Anforderungen werde die Kündigungserklärung gerecht. In ihr sei ausgeführt, das von den Klägern bewohnte Haus sei "zu eng für vier Kinder"; die "kleine Tochter und wir" müssten dort "derzeit zusammen im Wohnzimmer" wohnen. Auch wenn genaue Angaben zu der Größe der bisher 12 13 14 15 - 6 - bewohnten Räumlichkeiten sowie zu den Familienverhältnissen fehlten, lasse sich der Kündigung hinreichend konkret entnehmen, dass insgesamt sechs Per- sonen - die Kläger und vier Kinder - in beengten Verhältnissen in einem Haus zusammenlebten. Ferner sei dargelegt worden, dass eines der Kinder - "mein Sohn" - in die Mietwohnung umziehen und eines der anderen Kinder - "meine Tochter" - in das infolge des Umzugs des Sohnes freiwerdende Zimmer "ziehen" solle. Auch wenn der Name des "20 Jahre alt(en)" Sohnes nicht genannt und nicht angegeben werde, dass es sich (allein) um den Sohn der Klägerin zu 2 aus erster Ehe handele, genüge dies zur Individualisierung der Bedarfsperson. Schließlich gehöre die Angabe zur genauen Größe des Hauses und zum Alter der übrigen (drei) Kinder nicht zu den in der Eigenbedarfskündigung - aus formellen Gründen - anzugebenden Kerntatsachen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist da- her zurückzuweisen. Das Berufungsgericht hat im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein An- spruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zusteht (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Der im Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem vor- maligen Eigentümer vereinbarte Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung steht dem vorliegend nicht entgegen, da das den Klägern als Ersteher zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG hierdurch nicht eingeschränkt ist. Die Kündigungserklärung wird auch den Begründungsanforderungen des gemäß § 573d Abs. 1 BGB für den vorliegenden Fall einer außerordentlichen fristgebun- denen Kündigung anwendbaren § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB gerecht. 16 17 - 7 - 1. Die Revision ist zulässig, insbesondere in vollem Umfang statthaft (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision - anders als die Revisionserwiderung meint - unbeschränkt, mithin nicht nur bezüglich der Frage, ob der vertraglich vereinbarte Kündigungsausschluss vorliegend einer Eigenbe- darfskündigung entgegensteht, zugelassen. a) Der Tenor des Berufungsurteils enthält keine Beschränkung der Zulas- sung. Allerdings kann sich eine Beschränkung der Revisionszulassung, die nicht schon in der Entscheidungsformel des Berufungsurteils enthalten ist, auch aus den Entscheidungsgründen ergeben. Es entspricht der ständigen Rechtspre- chung des Bundesgerichtshofs, dass die Entscheidungsformel im Lichte der Ur- teilsgründe auszulegen und deshalb von einer beschränkten Revisionszulassung auszugehen ist, wenn sich dies aus den Gründen des Urteils klar ergibt. Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulas- sungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbstän- digen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines ein- geschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 24. Ok- tober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; vom 19. September 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 14; vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 67/18, juris Rn. 17; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, WM 2020, 469 Rn. 24; vom 29. September 2020 - VI ZR 445/19, juris Rn. 11). Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Be- schränkung der Revisionszulassung nur wirksam, wenn sie sich auf einen tat- sächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreit- stoffs bezieht, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte. Unwirksam ist die Beschränkung der Zulassung der Revision dagegen, wenn sie 18 19 20 - 8 - lediglich einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente betrifft (vgl. Senatsur- teil vom 27. Mai 2020 - VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 27; BGH, Beschluss vom 25. Juni 2019 - I ZR 91/18, juris Rn. 7; jeweils mwN). b) Gemessen hieran liegt eine (wirksame) Beschränkung der Revisions- zulassung nicht vor. Die Beantwortung der Frage, ob die Kläger ihr Sonderkün- digungsrecht aus § 57a ZVG gestützt auf den Eigenbedarf ausüben konnten, ob- wohl zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer der Ausschluss einer solchen Kündigung vereinbart worden war, kann nicht Gegenstand eines selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs sein (vgl. auch Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 13). Denn hierbei handelt es sich um eine einzelne Rechtsfrage im Rahmen der Prüfung eines Räumungs- und Herausgabeanspruchs der Kläger infolge einer Eigenbedarfskündigung nach § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 2. Das Berufungsgericht ist im Ergebnis zu Recht davon ausgegangen, dass der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung der zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer in § 15.5 des Mietvertrags vereinbarte Aus- schluss einer solchen Kündigung - was schriftlich erfolgte und damit für eine län- gere Zeit als ein Jahr gilt (vgl. hierzu Senatsurteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 13) - nicht entgegensteht. Denn das den Klägern als Ersteher der Eigentumswohnung zustehende - und von ihnen fristge- recht ausgeübte - Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist durch eine solche (schuldrechtliche) Vereinbarung nicht ausgeschlossen. Das Berufungsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Mieter in einem Fall wie dem vorliegenden (lediglich) den gesetzlichen Kündigungsschutz, nicht jedoch einen darüber hinausgehen- den "vertraglichen Mieterschutz" für sich in Anspruch nehmen kann. 21 22 - 9 - a) Im Rahmen der Zwangsversteigerung tritt der Ersteher nach der gemäß § 57 ZVG entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 566 BGB - wenn der Miet- gegenstand an den Mieter überlassen wurde - in ein zwischen dem Voreigentü- mer und dem Mieter bestehendes Mietverhältnis ein. Der Ersteher ist allerdings gemäß § 57a ZVG berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzli- chen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist aber ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist. Nach § 573d Abs. 1 BGB finden auf diesen Fall der außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist - von dem hier nicht gegebenen Fall der Kündigung gegenüber Erben des Mie- ters abgesehen - zudem die Vorschriften der §§ 573, 573a BGB entsprechende Anwendung. b) Der Eintritt des Erstehers in das Mietverhältnis bewirkt - wie das Beru- fungsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat - grundsätzlich nicht, dass das gesetzlich vorgesehene Sonderkündigungsrecht aufgrund von mietvertraglichen Kündigungsausschlüssen oder -beschränkungen entfiele. aa) Dies ergibt sich - anders als das Berufungsgericht meint - jedoch nicht aus einem Vergleich mit der Vorschrift des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB. Hiernach ist der Eigentümer, der nach dem Ende des Nießbrauchs in ein zwischen dem Nießbraucher und dem Mieter geschlossenen Vertrag eintritt, be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Über den in § 2135 BGB angeordneten Verweis auf die Bestimmung des § 1056 BGB gilt Entsprechendes beim Eintritt des Nacherben in ein zwischen dem Vor- erben und dem Mieter abgeschlossenes Mietverhältnis. Zwar ist der Wortlaut des § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB nahezu mit demjenigen des § 57a ZVG identisch und ist - worauf das Berufungsgericht zutreffend verweist - anerkannt, dass der nach § 1056 Abs. 1, § 2135 BGB eintretende Eigentümer beziehungsweise Nacherbe 23 24 25 26 - 10 - an vertragliche Kündigungsbeschränkungen, die der Nießbraucher beziehungs- weise der Vorerbe mit dem Mieter vereinbart hat, nicht gebunden ist (vgl. Senats- urteile vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, WuM 2011, 690 Rn. 12; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 24). Jedoch liegen den beiden Sonderkündigungsrechten in § 1056 Abs. 2 Satz 1 BGB einerseits und in § 57a ZVG andererseits unterschiedliche Eintritts- beziehungsweise Erwerbsvorgänge zu Grunde. Denn im Falle der Zwangsversteigerung erwirbt der Ersteher das Eigen- tum nicht rechtsgeschäftlich, sondern kraft staatlichen Hoheitsakts durch den Zu- schlag (§ 90 Abs. 1 ZVG; vgl. BGH, Urteil vom 4. Juli 1990 - IV ZR 174/89, BGHZ 112, 59, 61; Beschluss vom 18. Oktober 2007 - V ZB 44/07, NJW-RR 2008, 222 Rn. 11). Es kommt somit entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht da- rauf an, ob der Vollstreckungsschuldner dem Nießbraucher beziehungsweise dem Vorerben gleichzustellen sei, da diesen Personen die "Rechtsmacht" fehle, über ihre Besitz- beziehungsweise Eigentumszeit hinausgehende Bindungen zu Lasten Dritter einzugehen. bb) Vielmehr ergibt sich das unbeschränkte Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts daraus, dass im Falle der Zwangsversteigerung allein der Zuschlag Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers festlegt. Als privatrechtsgestaltender Hoheitsakt bestimmt der Zuschlagsbeschluss die Rechtsstellung des Erstehers und die Änderungen, die durch den Zuschlag an den Rechten der Beteiligten eintreten (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 2013 - V ZR 155/12, BGHZ 199, 31 Rn. 8 mwN). Davon ist auch das Verhältnis des Erstehers zum Mieter erfasst. (1) Der Ersteher tritt zwar nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis ein. Dieser Eintritt wird jedoch dergestalt modifiziert, dass er "nach Maßgabe" 27 28 29 - 11 - (unter anderem) des § 57a ZVG erfolgt. Während der nach § 566 BGB infolge einer Veräußerung in das Mietverhältnis eintretende Erwerber kündigungsein- schränkende Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigen- tümer grundsätzlich gegen sich gelten lassen muss (vgl. Senatsurteile vom 4. April 2007 - VIII ZR 223/06, NJW 2007, 1742 Rn. 12 ff.; vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78 Rn. 13), gilt dies somit für den Ersteher, des- sen Eintritt in das Mietverhältnis mit der Zubilligung eines gesetzlichen Sonder- kündigungsrechts einhergeht, nicht. (2) Denn das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zählt zu den - ge- mäß § 82 ZVG in den Zuschlagsbeschluss aufzunehmenden - gesetzlichen Ver- steigerungsbedingungen (vgl. BGH, Urteile vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 16 f. [zu § 57c ZVG aF]; vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, BGHZ 198, 337 Rn. 14; ebenso bereits RGZ 124, 195, 199 f.; siehe ferner KG, NZM 2012, 304, 305 [jeweils zu § 57a ZVG]). Die staatliche Eigentumsver- leihung erfolgt grundsätzlich zu diesen im Zwangsversteigerungsgesetz geregel- ten Bedingungen. Sie liegen der Zuschlagserteilung zu Grunde und sind daher für die Bestimmung von Inhalt und Umfang des Eigentumserwerbs des Erstehers maßgebend. Das (quasi dingliche) Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG ist somit grundsätzlich Bestandteil des Eigentumserwerbs. Der Zuschlag zu den gesetzli- chen Versteigerungsbedingungen gibt dem Ersteher die öffentliche Gewähr, dass er dieses Sonderkündigungsrecht ausüben darf, und zwar mit der im Gesetz geregelten Wirkung, dass das Grundstück beziehungsweise das Wohnungsei- gentum ohne Rücksicht auf besondere schuldrechtliche Gestaltungen "von der Mietlast frei wird" (vgl. RGZ 124, 195, 200). Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes überlagern insoweit das Zivilrecht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO). Das außerordentliche 30 31 - 12 - Kündigungsrecht - als gesetzliche Versteigerungsbedingung und damit als not- wendiger Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses (vgl. Senatsurteil vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, aaO Rn. 16 mwN) - kann folglich nicht durch eine - wie hier - vertragliche Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (vgl. Stöber/Gojow- czyk, ZVG, 22. Aufl., § 57a Rn. 34). (3) Aus diesem Grund kann sich die Revision zur Begründung ihrer ge- genteiligen Ansicht nicht mit Erfolg auf einen Umkehrschluss von § 573d Abs. 3, § 573 Abs. 4 BGB berufen. Nach diesen Bestimmungen sind von den gesetzli- chen Kündigungsschutzvorschriften zum Nachteil des Mieters abweichende Ver- einbarungen unwirksam. Aufgrund der beschriebenen privatrechtsgestaltenden Wirkung des Zuschlags folgt hieraus aber nicht im Wege eines Umkehrschlus- ses, dass zu Gunsten des Mieters getroffene Vereinbarungen - wie vorliegend der Ausschluss einer Eigenbedarfskündigung - in der Zwangsversteigerung zu Lasten des Erstehers Geltung beanspruchen könnten. (4) Überdies spricht der Sinn und Zweck der Regelung des § 57a ZVG dafür, dass das Sonderkündigungsrecht nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer eingeschränkt werden kann. Denn, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, schützt § 57a ZVG vorrangig die Gläubiger des Vollstreckungsschuldners. Die Realgläubiger, mithin die grundpfandrechtlich gesicherten Gläubiger des Vollstreckungsschuldners, haben ein Interesse daran, im Zwangsversteige- rungsverfahren einen möglichst hohen Erlös zu erzielen, was wiederum voraus- setzt, dass der Ersteher sich von der schuldrechtlichen Last eines Mietvertrags befreien kann (vgl. Senatsurteil vom 17. Mai 1978 - VIII ZR 48/77, WuM 1978, 164 unter 2 a; KG, NZM 2012, 304, 305). Denn das Mietverhältnis stellt einen 32 33 34 - 13 - wertmindernden Faktor dar und insbesondere dessen längeres Bestehen, wel- ches auch durch sonstige Beschränkungen dem neuen Eigentümer hinderlich ist, kann der Erzielung eines angemessenen Erlöses entgegenstehen, da in einem solchen Fall geringere Gebote abgegeben werden (vgl. Hahn/Mugdan, Die ge- samten Materialien zu den Reichs-Justizgesetzen, Band 5, S. 48, 118). Von Mie- tern genutzte Grundstücke werden sich vor diesem Hintergrund ohne das Son- derkündigungsrecht in der Regel schlechter versteigern lassen und darum weni- ger gern beliehen (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO Rn. 13). Durch die Zuerkennung eines Sonderkündigungsrechts zugunsten des Er- stehers sind im Ergebnis somit die Interessen des Mieters grundsätzlich denen des Realkredits untergeordnet (vgl. BGH, Urteil vom 30. Oktober 2013 - XII ZR 113/12, aaO; Stöber/Gojowczyk, aaO Rn. 4) mit der Folge, dass der Ersteher das Sonderkündigungsrecht aus § 57a ZVG ungeachtet schuldrechtlicher Vereinba- rungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter ausüben kann. c) Nach diesen Grundsätzen steht den Klägern hier ein uneingeschränktes Sonderkündigungsrecht zu. Denn der Zuschlag an sie erfolgte auf Grundlage der gesetzlichen Verstei- gerungsbedingungen. Zwar hat der Beklagte im Zwangsversteigerungsverfahren sein Mietrecht angemeldet und versucht, - abweichend von den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen - einen Ausschluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dies hatte jedoch keinen Erfolg. aa) Wie ausgeführt, kann das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG als eine gesetzliche Versteigerungsbedingung nicht durch eine vertragliche Verein- barung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem Mieter ausgeschlossen beziehungsweise - wie vorliegend - eingeschränkt werden. Eine Änderung der 35 36 37 38 - 14 - gesetzlichen Versteigerungsbedingungen kann nur im Zwangsversteigerungs- verfahren selbst erfolgen. Allein dort hat der Mieter die Möglichkeit, einen Aus- schluss des Sonderkündigungsrechts zu erreichen. Dazu hat der Mieter seine vertraglichen Rechte im Zwangsversteigerungs- verfahren geltend zu machen. Er muss darauf hinwirken, dass der Zuschlag auf ein Gebot erteilt wird, dem als Versteigerungsbedingung - abweichend von den gesetzlichen Bedingungen - der Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers zu Grunde liegt. bb) Hierzu kann gemäß § 59 Abs. 1 ZVG jeder Beteiligte spätestens im Versteigerungstermin vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten eine von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Feststellung des geringsten Gebots und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Zu den am Zwangsversteige- rungsverfahren Beteiligten zählt nach § 9 Nr. 2 ZVG auch der sein Recht anmel- dende Mieter. Damit kann ein Mieter zur Verbesserung seiner Rechtsposition dem Ersteher gegenüber Abweichungen von den §§ 57 ff. ZVG verlangen, um beispielsweise - wie hier - eine von § 57a ZVG abweichende Kündigungsrege- lung durchzusetzen (vgl. Stöber/Gojowczyk, ZVG, 22. Aufl. § 59 Rn. 35; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, ZVG, 16. Aufl., § 59 Rn. 9, 35; Depré/Bachmann, ZVG, 2. Aufl., § 59 Rn. 44). Stellt der Mieter einen solchen Antrag auf Abänderung der Versteige- rungsbedingungen, erfolgt - wenn nicht sämtliche Beteiligte der Abweichung zu- stimmen - gemäß § 59 Abs. 2 ZVG ein Doppelausgebot in der Weise, dass auf die gesetzliche Ausgebotsform mit dem außerordentlichen Kündigungsrecht des Erstehers und auf die abweichende Form, wonach das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen ist, geboten werden kann (vgl. Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 34; Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 36; 39 40 41 - 15 - Depré/Bachmann, aaO). Liegen Gebote sowohl auf das gesetzliche als auch auf das abweichende Ausgebot vor, sind diese in ihrem wirtschaftlichen Wert zu ver- gleichen (vgl. Hintzen in Dassler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO Rn. 64). Lediglich wenn hiernach der Zuschlag auf das Gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erteilt wird, erwirbt der Ersteher nur mit diesem In- halt das Eigentum und ist an der Ausübung dieses außerordentlichen Kündi- gungsrechts gehindert. cc) So liegt der Fall hier aber nicht. Zwar ist der Beklagte ausweislich des Zuschlagsbeschlusses vom 16. Ok- tober 2018 - dessen Inhalt vom Berufungsgericht in Bezug genommen worden ist - vorliegend nach § 9 Nr. 2, § 59 ZVG vorgegangen, indem er sein Mietrecht angemeldet hat. Es erfolgte die Versteigerung im Doppelausgebot. Auf das Aus- gebot unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts des Erstehers wurde je- doch nur ein Betrag in Höhe von 100.000 € geboten. Da durch einen Zuschlag zu diesem (geringen) Gebot die Rechte der übrigen Beteiligten, insbesondere der Gläubiger, beeinträchtigt würden und diese nicht zugestimmt hatten, erfolgte der Zuschlag auf das Gebot in Höhe von 447.000 € zu den gesetzlichen Versteige- rungsbedingungen. Dies hat - wie ausgeführt - das Bestehen des gesetzlichen Sonderkündigungsrechts ohne Beschränkungen zur Folge. dd) Somit mussten die Kläger als Ersteher die schuldrechtliche Vereinba- rung zwischen dem Beklagten und dem vormaligen Eigentümer nicht gegen sich gelten lassen, da sie nicht Inhalt des Zuschlags war. Sie konnten demnach das Mietverhältnis ungeachtet der entgegenstehenden Vereinbarung im Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gemäß § 57a ZVG, § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen. 42 43 44 - 16 - d) Den schutzwürdigen Belangen des Beklagten als Mieter steht dieses Ergebnis nicht entgegen. Diesen Belangen wird durch die gesetzlichen Kündi- gungsschutzvorschriften hinreichend Rechnung getragen. So benötigen die Kläger, die von ihrem außerordentlichen Kündigungs- recht nach § 57a ZVG Gebrauch machen, gemäß § 573d Abs. 1 BGB einen Kün- digungsgrund, hier einen Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zudem kann der Mieter - worauf sich der Beklagte vorliegend allerdings nicht berufen hat - den, aufgrund der systematischen Stellung des § 573d BGB vor den Vorschriften der §§ 574 ff. BGB ebenfalls anwendbaren Härteeinwand aus § 574 BGB geltend machen (vgl. hierzu BT-Drucks. 14/4553, S. 68; Staudinger/Rolfs, BGB, Neube- arb. 2021, § 573d Rn. 9; Stöber/Gojowczyk, aaO, § 57a Rn. 24; Engels in Dass- ler/Schiffhauer/Hintzen/Engels/Rellermeyer, aaO, § 57a Rn. 19). e) Das Berufungsgericht geht schließlich zutreffend davon aus, dass der Bejahung eines nicht durch Vereinbarungen zwischen dem Mieter und dem Vor- eigentümer eingeschränkten gesetzlichen Sonderkündigungsrechts die Ent- scheidung des Senats vom 21. April 1982 (VIII ARZ 16/81, BGHZ 84, 90, 100 f.) nicht entgegensteht. Zwar hat der Senat in dieser Entscheidung ausgeführt, dass sich die Wir- kung des Sonderkündigungsrechts aus § 57a ZVG in der Gewährung eines "zeit- lichen Vorteils" erschöpfe. Jedoch bezieht sich die dort getroffene Aussage aus- schließlich auf den Umfang des gesetzlichen Kündigungsschutzes des Mieters. Der genannte Rechtsentscheid betraf die - mit dem Inkrafttreten von § 549a BGB aF (jetzt § 565 BGB) am 1. September 1993 gesetzlich geregelte (vgl. hierzu BT-Drucks. 12/3254, S. 36 f., 47; BVerfGE 84, 197, 199 ff.; Senats- urteil vom 17. Januar 2018 - VIII ZR 241/16, NJW-RR 2018, 459 Rn. 22) - Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Eigentümer - auch derjenige, 45 46 47 48 49 - 17 - der nach § 57 ZVG, § 566 BGB in das Mietverhältnis eintritt - die gesetzlichen Kündigungsbeschränkungen des Wohnraummietrechts (§§ 556a, 564b BGB aF) entgegenhalten lassen muss, wenn er den Wohnraum an einen gewerblichen Zwischenmieter vermietet hatte und den Untermieter nach Beendigung des Zwi- schenmietverhältnisses gemäß § 556 Abs. 3 BGB aF (jetzt § 546 Abs. 2 BGB) auf Räumung in Anspruch nimmt. Zu der im vorliegenden Fall maßgeblichen Frage der Auswirkungen vertraglich vereinbarter Kündigungseinschränkungen zwischen dem Voreigentümer und dem Mieter zu Lasten des Erstehers trifft die Entscheidung hingegen keine Aussage. 3. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht weiter davon ausgegangen, dass die Eigenbedarfskündigung den Begründungsanforderungen der § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 3 BGB gerecht wird. a) Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB setzt die Wirksamkeit einer Kündi- gungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Ver- mieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben sind. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frü- hestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drucks. 6/1549, S. 6 f. [zu § 564a Abs. 1 Satz 2 BGB aF]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kün- digung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Per- son an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (vgl. Senatsurteile vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NZM 2014, 466 Rn. 7; vom 23. September 2015 - VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368 Rn. 11 f.; vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, 50 51 - 18 - NJW 2017, 1474 Rn. 15; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NJW-RR 2019, 972 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, WuM 2021, 314 Rn. 6). b) Diese Angaben enthält das Kündigungsschreiben der Kläger. Hierin ist als Grund für den Eigenbedarf ausgeführt: "Unser Haus ist jetzt zu eng für 4 Kinder, mein Sohn ist 20 Jahre alt, er sollte in die Wohnung ziehen, damit meine Tochter in sein Zimmer ziehen kann, die kleine Tochter und wir wohnen derzeit zusammen im Wohnzimmer." Hiernach ist die Eigenbedarfsperson - "mein Sohn" - angegeben. Entge- gen der Ansicht der Revision musste dieser nicht namentlich bezeichnet werden. Der Umstand, dass aus der Formulierung "mein Sohn" in der von beiden Klägern abgegebenen Kündigung nicht hervorgeht, dass es sich lediglich um den Sohn der Klägerin zu 2 (aus erster Ehe) handelt, führt nicht dazu, dass die Kündigung nicht formell ordnungsgemäß wäre. Anders als die Revision meint, ist auch die Eigenbedarfssituation hinrei- chend beschrieben. Dass die Kläger derzeit in beengten Wohnverhältnissen le- ben und durch den Auszug des Sohnes der Klägerin zu 2 Abhilfe geschaffen werden soll, geht aus ihrer Kündigungserklärung ausreichend individualisierbar hervor. Der Angabe genauer Wohnflächen bedurfte es nicht, denn das Begrün- dungserfordernis dient nicht dazu, dem Mieter durch Angabe von Details eine Überprüfung des vom Vermieter geltend gemachten Bedarfs zu ermöglichen oder ihn schon im Vorfeld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidigungsmöglichkeiten hinzuweisen (Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, aaO Rn. 16; vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13, NJW 2015, 2650 Rn. 19; Senatsbeschluss vom 9. Februar 2021 - VIII ZR 346/19, 52 53 54 - 19 - aaO Rn. 8). Vielmehr ist die Frage, ob der - identifizierbar angegebene - Kündi- gungsgrund tatsächlich besteht, eine Frage der materiellen Begründetheit der Kündigung, die - wie vorliegend erstinstanzlich geschehen - im Falle eines Be- streitens durch den Mieter im Prozess im Rahmen einer Beweisaufnahme zu klä- ren ist. Schließlich bedurfte es entgegen der Ansicht der Revision aus diesem Grund nicht der Angabe des Alters der Töchter, da ohne diese das Kündigungs- schreiben die Auslegung zuließe, dass zwei der Töchter der Kläger älter als der Sohn seien und damit wirtschaftlich selbständig, so dass deren Auszug aus der elterlichen Wohnung absehbar sei. Der (gemutmaßte) Umstand, dass andere Fa- milienmitglieder als die in der Kündigung benannte Eigenbedarfsperson die Woh- nung verlassen werden und sich damit die beengte Wohnsituation entspannt, kann allenfalls bei der Prüfung der Begründetheit der Eigenbedarfskündigung von Relevanz sein. 55 - 20 - 4. Das Vorliegen einer Eigenbedarfssituation (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei mit dem Amtsgericht bejaht. Hiergegen wendet sich die Revision nicht. Die nach Vorstehendem wirksame Eigenbedarfs- kündigung der Kläger vom 20. August 2018 hat das Mietverhältnis somit beendet (§ 542 Abs. 1 BGB). Dr. Fetzer Dr. Bünger RiBGH Kosziol ist wegen Urlaubs an der Unterschrifts- leistung gehindert. Dr. Fetzer Dr. Liebert Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 02.08.2019 - 461 C 1123/19 - LG München I, Entscheidung vom 28.02.2020 - 14 S 12060/19 - 56

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 307/07 Verkündet am: 25. Juni 2008 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573a Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB wird nicht dadurch ausge- schlossen, dass in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen weitere Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Wohnung eignen und früher auch als Wohnung genutzt wurden, wenn diese weiteren Räume schon bei Abschluss des Mietvertrages, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt worden sind. BGH, Urteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07 - LG Waldshut-Tiengen AG Waldshut-Tiengen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 25. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst sowie die Richterinnen Hermanns, Dr. Milger und Dr. Hessel für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Waldshut-Tiengen vom 8. November 2007 wird zurückgewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der von der Klägerin erklärten Kündigung des mit der Beklagten zu 1 (künftig: die Beklagte) am 1. August 2005 geschlossenen Mietvertrages über eine Fünfzimmerwohnung im Anwesen M. straße 1 in W. . 1 Die Beklagte bewohnt die Mieträume seitdem mit ihrer im Oktober 2001 geborenen Tochter. Die Eltern der Beklagten, die Beklagten zu 2 und zu 3, hal- ten sich über weite Teile des Jahres ebenfalls in der Wohnung auf; zumindest ein Schlaf- und ein Badezimmer der knapp 180 Quadratmeter großen Wohnung stehen ihnen weitgehend zur alleinigen Nutzung zur Verfügung. Sie verfügen über eine eigene Wohnung in einem anderen Ort und ermöglichen es durch ihren Aufenthalt in der Wohnung in der M. straße in W. ihrer 2 - 3 - Tochter, einer Vollzeitbeschäftigung nachzugehen. Sie beaufsichtigen während der Abwesenheit der Beklagten deren Kind. Im Mietvertrag wurde deshalb die Gesamtzahl der Personen, die die Wohnung beziehen würden, mit "vier" ange- geben. 3 Die Wohnung der Beklagten liegt in einem Haus, welches teils zu Wohn-, teils zu Gewerbezwecken genutzt wird. Über das gesamte Erdgeschoss erstre- cken sich die Betriebsräume einer Wäscherei, die - in der Rechtsform einer GmbH - von der Klägerin und deren Ehemann betrieben wird. Die Wohnung der Beklagten, zu der eine an der Außenfassade verlaufende Treppe führt, liegt oberhalb der Wäscherei im ersten Obergeschoss in der nördlichen Haushälfte. Die Klägerin bewohnt mit ihrem Ehemann andere Räume im ersten Oberge- schoss sowie das gesamte Dachgeschoss. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis unter Berufung auf § 573a Abs. 1 BGB zum 31. März 2007. 4 Da die Beklagten zu 1 bis 3 die Wohnung nicht räumten, hat die Klägerin Klage auf Räumung und Herausgabe erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht antragsgemäß erkannt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Revision hat keinen Erfolg. I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 8 Die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Klägerin sei wirksam, ohne dass es eines berechtigten Interesses der Klägerin nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB bedürfe. Denn die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung nach § 573a BGB seien erfüllt. Die Wohnung der Beklagten liege in einem Gebäude, in welchem sich nur noch eine weitere Wohnung befinde, die von der Klägerin bewohnt werde. Die Existenz der Gewerberäume schließe das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB nicht aus. Die an zwei Auszubildende des Betriebs vermie- teten Zimmer stellten keine Wohnung, sondern nur unselbständige Wohnräume dar, die bei der Berechnung der Gesamtzahl der Wohnungen nicht zu berück- sichtigen seien. Unerheblich sei, dass sich früher noch eine dritte abgeschlos- sene Wohnung im Haus befunden habe, da diese Räume bereits vor Begrün- dung des Mietverhältnisses der Parteien umgewidmet worden seien und ihre ursprüngliche Zweckbestimmung damit verloren hätten. Die Wohnungen der Parteien lägen in einem (einzigen) Gebäude. Zwar verfüge die Wohnung der Beklagten im ersten Obergeschoss über einen separaten Eingang, der Sozial- kontakte der Beklagten mit den Nutzern der anderen Gebäudehälfte deutlich reduziere. Durch den sich über das gesamte Erdgeschoss hinziehenden Wä- schereibetrieb, aber auch durch die sich über die gedachte Mitte des Baukör- pers ausdehnenden Dachgeschossräume seien die beiden, nach Fassadenges- 9 - 5 - taltung ohnehin nicht voneinander abgesetzten Hälften des Hauses jedoch so miteinander verzahnt, dass sie sich dem Betrachter als bauliche Einheit präsen- tierten. Die gegeneinander verschobenen Wohnebenen und die unmittelbare bauliche Verbindung der Wohnung der Beklagten mit dem darunter liegenden Wäschereibetrieb begründeten eine funktionale Einheit, die durch den separa- ten Zugang zur Wohnung der Beklagten nicht aufgehoben werde. Eine dritte Wohnung befinde sich nicht im Haus. Die von der Klägerin zu Wohnzwecken genutzten Räume im ersten Obergeschoss und im Dachge- schoss bildeten eine zusammengehörende Einheit, auch wenn sie durch das Treppenhaus getrennt seien. Im ersten Obergeschoss befänden sich zwar in der südlichen Gebäudehälfte neben der Wohnung der Klägerin weitere Räume, die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuordnung zueinan- der unschwer als Wohnung genutzt werden könnten. Die frühere Wohnungs- nutzung durch die Mutter der Klägerin sei jedoch aufgehoben. Die ehemalige Küche sei vor Beginn des Mietverhältnisses der Parteien zum Sozialraum der Arbeitnehmer der Wäscherei und ein angrenzender Wohnraum zum Büro des Gewerbebetriebes umfunktioniert worden. 10 Die Beklagte könne sich auch nicht darauf berufen, die Beendigung des Mietverhältnisses sei für sie und ihre Tochter eine besondere Härte. Insoweit fehle jeder Vortrag dazu, dass der Beklagten das Beschaffen einer angemes- senen Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen nicht möglich sei. 11 Die Räumungsklage sei auch gegenüber den Beklagten zu 2 und zu 3 zulässig, weil die Beklagte zu 1 ihnen mit Zustimmung der Klägerin den Mit- gebrauch der Wohnung eingeräumt habe. 12 - 6 - II. 13 Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 14 1. Zutreffend hat das Landgericht die Zulässigkeit der Klage auch ge- genüber den Beklagten zu 2 und zu 3 bejaht, obwohl diese im Mietvertrag nicht als Mieter aufgeführt sind. Zwar meint die Revision, der Klägerin fehle deshalb ein Rechtsschutzbedürfnis. Dem kann nicht zugestimmt werden. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist zwar für die Räumung einer Woh- nung gegenüber einem Besitzdiener kein gegen ihn gerichteter Titel erforder- lich, wohl aber gegenüber dem Mitbesitzer (Beschluss vom 19. März 2008 - I ZB 56/07, NZM 2008, 400, Tz. 9 ff.). Die Beklagten zu 2 und 3 sind hinsicht- lich eines Teiles der Mietwohnung jedenfalls Mitbesitzer und nicht lediglich Be- sitzdiener. Ihnen stehen nach den von der Revision nicht angegriffenen Fest- stellungen des Berufungsgerichts zumindest zwei Zimmer (ein Schlaf- und ein Badezimmer) zur weitgehend alleinigen Nutzung zur Verfügung. Dabei ist es unerheblich, dass sie diese Räume nicht ständig, sondern nur über "weite Teile des Jahres" nutzen. Die Beklagten zu 2 und zu 3 haben in Bezug auf diese Zimmer auch nicht den Weisungen ihrer Tochter Folge zu leisten; dieses wäre ein Merkmal für bloße Besitzdienerschaft (§ 855 BGB). Das Rechtsschutzinteresse der Klägerin gegenüber den Beklagten zu 2 und zu 3 ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil diese Beklagten über ihre Prozessbevollmächtigten der Klägerin ausdrücklich haben erklären lassen, sie hätten keinen selbständigen Gebrauch an der Mietsache und würden auszie- hen, wenn ihre Tochter zum Auszug verpflichtet sei. Diese Erklärung verleiht der Klägerin nicht die erforderliche Sicherheit, dass sich die Beklagten zu 2 und 15 - 7 - zu 3 einer möglichen Zwangsvollstreckung eines allein gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Titels nicht doch widersetzen werden. 16 2. Zu Unrecht meint die Revision, im Streitfall seien die Voraussetzungen für eine „erleichterte Kündigung“ nach § 573a BGB nicht gegeben. 17 a) Die Revision ist der Ansicht, die Vorschrift sei nur anzuwenden, wenn es aufgrund der Beschaffenheit des Gebäudes Berührungspunkte für die Le- bensräume der Parteien gebe und dadurch ein erhöhtes Konfliktpotenzial zwi- schen den Parteien bestehe. Wenn dagegen ein Gebäude - wie hier - verschie- dene Eingänge und Flure aufweise und nach außen der Eindruck von zwei ge- trennten Gebäuden entstehe, wie dies insbesondere bei Doppel- und Reihen- häusern der Fall sei, finde § 573a BGB keine Anwendung. Das ist nicht richtig. Für diese Ansicht spricht zwar der Zweck der Vorschrift, dem Vermieter dann eine erleichterte Möglichkeit zur Beendigung eines Mietverhältnisses ein- zuräumen, wenn aufgrund der vorhandenen räumlichen Enge die erforderliche Harmonie der Parteien nicht mehr gewährleistet ist. Diese gesetzgeberische Intention hat im Wortlaut der Vorschrift allerdings keinen Niederschlag gefun- den. Deshalb ist aus Gründen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit das Sonderkündigungsrecht auch dann gegeben, wenn Vermieter und Mieter in dem gemeinsam bewohnten Gebäude keine Gelegenheit zum Zusammentref- fen haben, wenn es insbesondere - wie hier - an einem gemeinsamen Trep- penhaus und an einem gemeinsamen Hauseingang fehlt und auch sonstige gemeinschaftlich zu nutzende Räume oder Flächen nicht vorhanden sind (OLG Saarbrücken, NJW-RR 1993, 20 ff.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573a BGB Rdnr. 12, jeweils auch mit Nachweisen zur abweichenden Mei- nung). Ohne Erfolg vergleicht die Beklagte das von ihr bewohnte Haus mit ei- nem Reihen- oder Doppelhaus. Solche Häuser werden als "selbständig" ange- 18 - 8 - sehen. Doch ist hier das bewohnte Haus weder nach seiner Bautechnik (keine Trennung etwa durch eine Brandschutzmauer) noch durch seine äußere Er- scheinung einem Reihen- oder Doppelhaus vergleichbar. 19 b) Die Revision bringt vor, das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB sei deshalb nicht gegeben, weil das Gebäude mehr als zwei Wohnungen auf- weise. Es gebe außer dem Wäschereibetrieb und den Wohnungen der Parteien noch Räume, die von ihrer baulichen Ausstattung und ihrer funktionalen Zuord- nung unschwer als Wohnung genutzt werden könnten. Das verhilft der Revision nicht zum Erfolg. Nach dem Gesetzeswortlaut kommt es darauf an, ob sich im Gebäude mehr als zwei Wohnungen befinden. Durch den Umstand, dass sich abgesehen von zwei Wohnungen noch Gewerbe- und andere Räume im Haus befinden, wird die Anwendbarkeit der Vorschrift nicht ausgeschlossen. Die Vor- gängerregelung zu § 573a BGB betraf zwar ausschließlich "Wohngebäude" (§ 564b Abs. 4 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung). Da- nach schied die Anwendung der Vorschrift bei Gebäuden aus, die sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken genutzt wurden. Diese Beschränkung auf reine Wohngebäude hat der Gesetzgeber mit der Neuregelung durch das Miet- rechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) aber bewusst nicht beibehalten (Haas, Das neue Mietrecht - Mietrechtsreformgesetz, Bundesan- zeiger 2001, S. 242). In diesem Zusammenhang ist nicht von Bedeutung, dass im Gebäude Räume vorhanden sind, die sich für eine Nutzung als (dritte) Woh- nung eignen und in der Vergangenheit als Wohnung für die Mutter der Klägerin genutzt wurden. Entscheidend ist vielmehr, dass diese weiteren Räume schon vor Abschluss des hier zugrunde liegenden Mietvertrages nicht mehr als Woh- nung, sondern als gewerbliche Räume für den Wäschereibetrieb genutzt wur- den. - 9 - Zutreffend hat das Landgericht auch die von der Klägerin und ihrem Ehemann bewohnten Räume als eine Wohnung gewertet, obwohl sie auf zwei Stockwerke verteilt sind. Eine solche Aufteilung einander ergänzender Räume hindert nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung. 20 21 3. Letztlich meint die Revision, das Landgericht habe die nach § 574 Abs. 1 BGB erforderliche Abwägung der beiderseitigen Interessen fehlerhaft vorgenommen. Einen revisionsrechtlich bedeutsamen Fehler zeigt sie jedoch nicht auf. Das Revisionsgericht hat den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum der Instanzgerichte zu respektieren. Es kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt oder etwa wesentliche Tatum- stände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze nicht verletzt hat (Senatsurteil vom 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143, unter II 2). Einen solchen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf. Ball Dr. Wolst Hermanns Dr. Milger Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 20.04.2007 - 7 C 254/06 - LG Waldshut-Tiengen, Entscheidung vom 08.11.2007 - 2 S 32/07 -

ECLI:DE:BGH:2023:291123UVIIIZR211.22.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 211/22 Verkündet am: 29. November 2023 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne ei- ner Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflicht- widriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätz- lich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentlichen frist- losen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen. BGH, Urteil vom 29. November 2023 - VIII ZR 211/22 - LG Köln AG Brühl - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 29. November 2023 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, die Richter Kosziol und Dr. Schmidt sowie die Richterinnen Dr. Matussek und Dr. Böhm für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 8. September 2022 wird als unzulässig ver- worfen, soweit sie sich dagegen wendet, dass das Berufungsgericht die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung der Kläger vom 23. November 2020 für nicht durchgreifend erachtet hat. Im Übrigen wird die Revision der Kläger als unbegründet zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind seit 2011 Mieter einer im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Vierzimmerwohnung der Kläger in H. . Die Kläger bewohnen eine Wohnung im Erdgeschoss des Hauses. Seit dem Jahr 2014 kam es zwischen den Parteien zu regelmäßigen Aus- einandersetzungen wegen angeblicher beidseitiger Vertragsverletzungen, wie etwa Verstößen gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen, fehlerhaftem Befüllen und Abstellen von Mülltonnen sowie Zuparken von Einfahr- ten. 1 2 - 3 - In einem auch an eine im Haus lebende Familie türkischer Abstammung gerichteten Schreiben erklärten die Kläger - nach den Feststellungen des Beru- fungsgerichts inhaltlich unzutreffend -, die Beklagten hätten sich rassistisch über Ausländer geäußert. Im Mai 2020 erstatteten die Beklagten eine Strafanzeige gegen die Kläger wegen Verleumdung, in der sie unter anderem angaben, die Kläger hätten be- hauptet, die Beklagten hätten sich rassistisch über türkischstämmige Mitbürger geäußert. Ferner hätten die Kläger die Mutter des Beklagten zu 2 aufgrund der Anzahl ihrer Kinder als "asozial" bezeichnet. Die Klägerin habe den Beklagten zu 2 zudem mit den Worten "Du Penner" beleidigt und sich im Treppenhaus schreiend über das mangelnde Putzverhalten der Beklagten diesen gegenüber geäußert. Darüber hinaus parke die Klägerin die von den Beklagten angemietete Garage regelmäßig absichtlich zu. Wegen dieser Strafanzeige und des "zerrütteten" Mietverhältnisses erklär- ten die Kläger mit Schreiben vom 23. November 2020 die außerordentliche frist- lose, hilfsweise die fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revi- sion verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Die Kündigungserklärung habe nicht zur Beendigung des Mietverhältnis- ses geführt. Die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, § 568 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB) lägen nicht vor. Die Kün- digung werde auf Zerrüttung und die von den Beklagten erstattete Strafanzeige gestützt. Diese Gründe rechtfertigten eine fristlose Kündigung im vorliegenden Fall nicht. Die Frage, ob eine Zerrüttung des Vertragsverhältnisses für sich genom- men, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden könne, einen wichtigen Grund zur Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB darstelle, sei in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Das Berufungsgericht schließe sich der Auffassung an, wonach dies allein nicht genüge. Vielmehr müsse zu der Zerrüt- tung hinzukommen, dass der Kündigungsgrund aus der Sphäre des Kündigungs- gegners stamme. Vorliegend sei zwar eine nachhaltige Zerrüttung des Mietverhältnisses festzustellen. Denn das Verhältnis der Parteien, die in demselben Haus wohnten, sei seit etlichen Jahren von wechselseitigen Vorwürfen, Schreiben, Abmahnun- gen, einer Strafanzeige der Beklagten und mindestens einem Mieterhöhungspro- 7 8 9 10 11 12 - 5 - zess geprägt. Jede Partei schreibe der jeweils anderen die Ursachen für die Zer- rüttung zu. Es könne aber nicht festgestellt werden, dass die Ursachen aus der Sphäre der Beklagten stammten. Auch Strafanzeigen des Mieters könnten einen wichtigen Grund zur Kün- digung darstellen. Ob die in der Strafanzeige der Beklagten enthaltenen Vorwürfe zuträfen oder nicht, sei - mit Ausnahme des Schreibens der Kläger, wonach die Beklagten sich rassistisch über Ausländer geäußert hätten - unklar, da die Par- teien zu dieser Frage nicht vortrügen. Damit könne insofern nicht von einer vor- sätzlich oder leichtfertig falschen Strafanzeige ausgegangen werden. Hinsichtlich des als solchen unstreitigen Schreibens der Kläger, wonach die Beklagten sich rassistisch über Ausländer geäußert hätten, habe das Amtsgericht keine Fest- stellungen getroffen, ob dieses Schreiben und damit auch die Anzeige der Be- klagten inhaltlich richtig oder falsch seien. Allerdings sei es tatsächlich so, dass die Beklagten schon in erster Instanz vorgetragen hätten, diese Behauptung der Kläger sei frei erfunden. Die Kläger hätten diesen Vortrag in erster Instanz nicht bestritten. Erstmals in der Berufung werde hierzu näher vorgetragen. Der - be- strittene - neue Vortrag sei deshalb gemäß § 531 ZPO nicht zuzulassen. Zwar könne ein wichtiger Grund auch bei wahren Behauptungen vorlie- gen, wenn die Anzeige im Wesentlichen denunziatorischen Charakter habe. Hier- von sei allerdings vorliegend nicht auszugehen, da der Inhalt der Anzeige das Mietverhältnis betreffe und zumindest teilweise mögliche Straftaten gegen die Beklagten oder deren Angehörige in Rede stünden. Das Amtsgericht habe angenommen, da die Anzeige hinsichtlich der ver- meintlichen rassistischen Äußerungen der Beklagten berechtigt gewesen sei, komme es nicht darauf an, ob die weiteren, in der Anzeige enthaltenen Vorwürfe zutreffend gewesen seien. Das sei nach Auffassung des Berufungsgerichts - jedenfalls im Ergebnis - zutreffend. 13 14 15 - 6 - Weitere Gründe, die einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlo- sen Kündigung darstellen könnten, seien nicht ersichtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung - soweit sie aufgrund des beschränkten Umfangs der Revisionszulassung eröffnet ist - stand. 1. Soweit die Revision sich auch dagegen wendet, dass das Berufungsge- richt die im Schreiben vom 23. November 2020 erklärte ordentliche Kündigung für nicht durchgreifend erachtet hat, ist das Rechtsmittel bereits - entgegen der Ansicht der Revision - nicht statthaft und damit als unzulässig zu verwerfen (§ 543 Abs. 1, § 552 Abs. 1 ZPO). Denn das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision - in den Entscheidungsgründen - wirksam auf den von den Klägern verfolgten Räumungsanspruch aufgrund der von ihnen in demselben Schreiben erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung beschränkt. a) Eine solche Beschränkung der Revision muss nicht im Tenor des Urteils angeordnet werden, sondern kann sich auch aus dessen Entscheidungsgründen ergeben, wenn sie sich diesen mit der erforderlichen Eindeutigkeit entnehmen lässt. Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelas- sen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 10. November 2021 - VIII ZR 187/20, NJW 2022, 686 Rn. 26, insoweit in BGHZ 232, 1 nicht abgedruckt; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 20; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 23; Senatsbe- schlüsse vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7; vom 14. Juni 2022 - VIII ZR 311/20, juris Rn. 9; vom 6. Dezember 2022 - VIII ZR 401/21, juris Rn. 8; jeweils mwN). So liegt der Fall hier. 16 17 18 19 - 7 - Das Berufungsgericht hat die Zulassung der Revision ausweislich seiner Ausführungen in den Entscheidungsgründen wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache im Hinblick auf die aus seiner Sicht klärungsbedürftige Frage zugelassen, ob allein die nachhaltige Zerrüttung eines Mietverhältnisses, ohne dass die Ursache hierfür vollständig aufgeklärt werden kann, eine außerordentli- che fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigt. Diese Frage stellt sich jedoch nur im Rahmen der von den Klägern erklärten außerordentlichen fristlosen Kündigung und des darauf ge- stützten Räumungsanspruchs, nicht jedoch hinsichtlich der in demselben Kündi- gungsschreiben hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung. b) Diese Zulassungsbeschränkung ist auch wirksam. Zwar ist eine Be- schränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen und Anspruchselemente un- wirksam. Das Berufungsgericht hat jedoch anerkanntermaßen die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den die Partei selbst die Revision be- schränken könnte. Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungsbe- schränkung betroffene Teil des Streitstoffs in tatsächlicher und rechtlicher Hin- sicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Fall einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 19. Septem- ber 2018 - VIII ZR 261/17, WuM 2018, 758 Rn. 17; vom 6. Juli 2022 - VIII ZR 155/21, juris Rn. 22; vom 10. Mai 2023 - VIII ZR 204/21, juris Rn. 25). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben. Bei dem der außerordentlichen fristlosen Kündigung vom 23. November 2020 zugrundelie- genden Streitstoff handelt es sich um einen abgrenzbaren Streitgegenstand, auf den die Kläger ihr Rechtsmittel hätten beschränken können (vgl. Senatsurteil vom 13. Oktober 2021 - VIII ZR 91/20, NJW-RR 2022, 80 Rn. 26; Senatsbeschluss vom 6. Oktober 2015 - VIII ZR 321/14, WuM 2016, 225 Rn. 4). 20 21 22 - 8 - 2. Soweit die Revision zulässig ist, ist sie unbegründet. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesen angemieteten Wohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Das Berufungsge- richt hat frei von Rechtsfehlern angenommen, dass die Zerrüttung des Mietver- hältnisses und die von den Beklagten gegen die Kläger erstattete Strafanzeige hier die von den Klägern erklärte außerordentliche fristlose Kündigung vom 23. November 2020 nicht rechtfertigen können. Ein wichtiger Kündigungsgrund im Sinne der § 543 Abs. 1 Satz 2, § 569 Abs. 2 BGB ist nach den rechtsfehler- freien Feststellungen des Berufungsgerichts insofern nicht gegeben. a) Nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos gekündigt werden. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und un- ter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnis- ses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. § 569 Abs. 2 BGB ergänzt dies dahin, dass auch die nachhaltige Störung des Hausfriedens einen solchen wich- tigen Grund darstellen kann. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Miet- sache so zu verhalten, dass die anderen Mieter - und der wie hier im Haus le- bende Vermieter (vgl. Siegmund in Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 569 BGB Rn. 19 f.; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. August 2023, § 569 BGB Rn. 34; MünchKommBGB/Häublein, 9. Aufl., § 569 Rn. 20; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 569 BGB Rn. 37) - nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 186/14, NJW 2015, 1239 Rn. 12 f.; Senatsbeschlüsse vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, NJW-RR 23 24 - 9 - 2020, 1275 Rn. 19; vom 22. Juni 2021 - VIII ZR 134/20, NJW-RR 2021, 1093 Rn. 19). Es obliegt in erster Linie dem Tatrichter, unter Bewertung und Gewichtung aller für die jeweilige Beurteilung maßgeblichen Gesichtspunkte darüber zu be- finden, ob eine Unzumutbarkeit im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gegeben ist. Dessen Ergebnis kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob es auf einer rechtsfehlerfrei gewonnenen Tatsachengrundlage beruht, alle re- levanten Gesichtspunkte berücksichtigt worden sind und der Tatrichter den zu- treffenden rechtlichen Maßstab angewandt hat (vgl. Senatsurteil vom 9. Novem- ber 2016 - VIII ZR 73/16, NZM 2017, 26 Rn. 16; Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 21; jeweils mwN). b) Einer an diesem Maßstab ausgerichteten Prüfung hält die Beurteilung des Berufungsgerichts, wonach die Fortsetzung des Mietverhältnisses den Klä- gern nicht unzumutbar ist, stand. aa) Im Wohnraummietrecht reicht eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrund- lage allein, ohne dass festgestellt werden kann, dass diese zumindest auch durch ein pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden ist, grundsätzlich nicht aus, um einer Mietvertragspartei ein Recht zur außerordentli- chen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zu- zubilligen. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen und hat dementsprechend ohne Rechtsfehler angenommen, dass vorliegend mangels Feststellbarkeit einer konkreten, für die Zerrüttung des streitgegen- ständlichen Mietverhältnisses ursächlich gewordenen Pflichtverletzung der Be- klagten weder eine außerordentliche fristlose Kündigung dieses Mietverhältnis- ses wegen der Störung des Hausfriedens gemäß § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB 25 26 27 - 10 - noch wegen des Vorliegens eines sonstigen wichtigen Grunds im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gerechtfertigt war. (1) Entgegen einer in der Literatur und der Instanzrechtsprechung teil- weise vertretenen Ansicht reicht eine solche Zerrüttung allein regelmäßig nicht aus, um den Mietvertragsparteien - und damit im vorliegenden Fall auch den Klä- gern - ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Wohnraummiet- verhältnisses gemäß § 543 Abs. 1 BGB zuzubilligen (so aber OLG Dresden, Urteil vom 23. Juni 2021 - 5 U 2366/20, juris Rn. 42; AG Dortmund, Urteil vom 30. Oktober 2018 - 425 C 4296/17, juris Rn. 51; LG Düsseldorf, Beschluss vom 6. Januar 2016 - 23 S 225/14, BeckRS 2016, 125333 Rn. 5; Lützenkirchen/ Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Aufl., § 543 BGB Rn. 123; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 543 BGB Rn. 168; siehe auch BeckOGK-BGB/Mehle, Stand: 1. Juli 2023, § 543 Rn. 33 [die allerdings das allgemeine Zerrüttungsprin- zip grundsätzlich nicht als Kündigungsgrund ansieht, sondern von Einzelfällen spricht]). (2) Denn diese Ansicht steht bereits in Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein wichtiger Grund zur Kündigung von Dauer- schuldverhältnissen nach den Vorschriften der § 626 Abs. 1, § 543 Abs. 1, § 314 Abs. 1 BGB im Allgemeinen nur dann gegeben ist, wenn der Grund, auf den die Kündigung gestützt wird, im Risikobereich des anderen Vertragsteils liegt (vgl. BGH, Urteile vom 19. April 2023 - XII ZR 24/22, NJW-RR 2023, 965 Rn. 11 [zur Kündigung eines Fitnessstudiovertrags]; vom 7. März 2013 - III ZR 231/12, BGHZ 196, 285 Rn. 17 [zur Kündigung eines DSL-Vertrags]; vom 10. Dezember 1980 - VIII ZR 186/79, WM 1981, 66 unter II 4 b [zur Kündigung eines Gewerberaum- mietvertrags], siehe auch Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 13 f.; Spielbauer/Schneider/Ettl, Mietrecht, 2. Aufl., § 543 BGB Rn. 5; Kraemer, WuM 2001, 163, 168). 28 29 - 11 - (3) Dementsprechend hat der Bundesgerichtshof für den Bereich des Ge- werberaummietrechts bereits entschieden, dass für eine Mietvertragspartei ein Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in der hier gegebenen Fallgruppe der Zerrüttung nur bestehen kann, wenn infolge des (pflichtwidrigen) Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart ge- fährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interes- sen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung ei- nes strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann (vgl. BGH, Urteile vom 15. September 2010 - XII ZR 188/08, NJW-RR 2011, 89 Rn. 11 mwN; vom 23. Januar 2002 - XII ZR 5/00, NJW-RR 2002, 946 unter 2 b; vom 21. Dezember 1977 - VIII ZR 119/76, WM 1978, 271 unter I 2 c aa; vom 10. Juli 1968 - VIII ZR 120/66, BGHZ 50, 312, 315; siehe auch Siegmund in Blank/Börstinghaus/ Siegmund, Miete, 7. Aufl., § 543 BGB Rn. 9; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neu- bearb. 2021, § 543 Rn. 5 f.). Es darf demnach grundsätzlich nicht allein darauf abgestellt werden, ob das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragspar- teien zerstört worden ist (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1968 - VIII ZR 120/66, aaO; siehe auch OLG Brandenburg, Urteil vom 22. August 2012 - 3 U 67/11, juris Rn. 52 [zur Kündigung eines Pachtvertrags]; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl., § 543 Rn. 35; Meyer-Abich, NZM 2017, 97, 102; Kraemer, WuM 2001, 163, 168 [keine Einführung eines Zerrüttungsprinzips durch die Regelung des § 543 Abs. 1 BGB]). Diese Grundsätze gelten in gleicher Weise für den Bereich des Wohn- raummietrechts. (4) Gemessen an diesen Maßstäben ist die Beurteilung des Berufungsge- richts nicht zu beanstanden, dass allein in der hier unstreitig gegebenen Zerrüt- tung ein wichtiger Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gesehen 30 31 32 - 12 - werden kann. Ein hierauf bezogenes pflichtwidriges Verhalten der Beklagten, das zu dieser Zerrüttung zumindest beigetragen hat, lag nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor. Entgegen der Ansicht der Revision kann auch der Vorschrift des § 573a Abs. 1 BGB nicht entnommen werden, dass bei einem Dauerkonflikt - unabhän- gig von dessen Ursachen - der Mieter fristlos gekündigt werden kann. Denn diese Vorschrift regelt lediglich die ordentliche Kündigung des Vermieters bei einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Zur außerordentlichen fristlosen Kündigung bei einem Mehrfamilienhaus - wie hier - verhält sie sich dagegen nicht. bb) Eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten, welche die außerordentli- che fristlose Kündigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses rechtferti- gen könnte, ist hier auch nicht in der Erstattung der gegen die Kläger gerichteten Strafanzeige durch die Beklagten zu sehen. Das Berufungsgericht ist frei von Rechtsfehlern davon ausgegangen, dass der von den Beklagten in dieser Straf- anzeige gegen die Kläger erhobene zentrale Vorwurf, diese hätten den Beklagten fälschlicherweise rassistische Äußerungen über Ausländer unterstellt, der Wahr- heit entsprochen hat, und deshalb eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten in- sofern nicht vorliegt. Allein die weiteren von den Beklagten in der Strafanzeige erhobenen Vorwürfe rechtfertigen - wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei an- genommen hat - unter den hier gegebenen Umständen eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht. (1) Ob die Erstattung einer Strafanzeige einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellt, der eine fristlose (oder hilfsweise eine ordentliche) Kündigung rechtfertigt, ist unter Berücksichtigung und Abwä- gung aller Umstände des konkreten Einzelfalls zu beurteilen. Eine grundlos fal- sche Strafanzeige gegen den Vertragspartner kann hierbei einen zur Kündigung 33 34 35 - 13 - berechtigenden Umstand darstellen, ebenso wissentlich unwahre oder leichtfer- tig falsche Angaben im Rahmen einer Strafanzeige. Bei der einzelfallbezogenen Gesamtabwägung ist auch zu berücksichtigen, ob der Anzeigeerstatter zur Wahr- nehmung berechtigter eigener Interessen oder staatsbürgerlicher Rechte und Pflichten gehandelt hat (vgl. zum Beurteilungsmaßstab sowie zur einzelfallbezo- genen Würdigung: Senatsurteil vom 21. Dezember 1960 - VIII ZR 50/60, BeckRS 1960, 31188878 unter Il 3 d; Senatsbeschluss vom 8. August 2023 - VIII ZR 234/22, juris Rn. 25 mwN; BVerfG, NZM 2002, 61; BVerfG, Beschluss vom 15. Dezember 2008 - 1 BvR 1404/04, juris Rn. 17 f.). (2) Gemessen hieran ist die von dem Berufungsgericht vorgenommene Einzelfallwürdigung, soweit sie revisionsrechtlicher Überprüfung unterliegt, nicht zu beanstanden. (a) Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Be- hauptung der Kläger, die Beklagten hätten sich rassistisch über Ausländer geäu- ßert, nicht der Wahrheit entsprochen hat, und deshalb die von den Beklagten erstattete Strafanzeige insofern zutreffend ist. Soweit die Revision rügt, das Be- rufungsgericht habe erstinstanzliches Vorbringen der Kläger zu der von den Be- klagten behaupteten Unwahrheit dieser Äußerungen in offenkundig rechtsfehler- hafter Anwendung von § 138 Abs. 3 ZPO gehörswidrig übergangen, hat der Se- nat dies geprüft, jedoch nicht für durchgreifend erachtet. Dies gilt auch bezüglich der von der Revision erhobenen Verfahrensrüge, das Berufungsgericht habe die Präklusionsvorschrift des § 531 ZPO fehlerhaft angewendet und hierdurch das rechtliche Gehör der Kläger verletzt. Von einer näheren Begründung wird abge- sehen (§ 564 Satz 1 ZPO). (b) Frei von Rechtsfehlern ist zudem die Beurteilung des Berufungsge- richts, wonach ein wichtiger Grund zur Kündigung auch nicht ausnahmsweise in 36 37 38 - 14 - diesem der Wahrheit entsprechenden Vorwurf wegen eines etwaigen denunzia- torischen Charakters der Strafanzeige gesehen werden kann. Denn im vorliegen- den Fall haben die Beklagten die Kläger wegen des - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts begründeten - Verdachts einer Straftat zu ihrem Nachteil angezeigt und damit in Wahrnehmung eigener berechtigter Interessen (vgl. § 193 StGB) gehandelt. (c) Den weiteren, von den Beklagten in der Strafanzeige gegen die Kläger erhobenen Vorwürfen ist bereits - unabhängig von ihrem Wahrheitsgehalt - im Rahmen der gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorzunehmenden Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien unter den hier gegebenen Umständen kein derartiges Gewicht beizumessen, dass den Klägern eine Fort- setzung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht zumutbar wäre. Diese Beurteilung kann der Senat selbst vornehmen, weil die hierfür notwendigen Feststellungen getroffen und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 26. Oktober 2022 - VIII ZR 390/21, NJW-RR 2023, 14 Rn. 41). Nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist das Verhältnis der Parteien zueinander bereits seit Jahren von wechselseitigen Anschuldigungen geprägt, ohne dass die Ursachen für die hieraus resultierende Zerrüttung des Mietverhältnisses konkret den Beklagten zugerechnet werden konnten. Durch die wahrheitswidrige Behauptung, die Beklagten hätten sich ras- sistisch über Ausländer geäußert, haben die Kläger nunmehr selbst in nicht un- erheblichem Maße gegen ihre mietvertraglichen Pflichten verstoßen und Anlass für die Erstattung der Strafanzeige durch die Beklagten gegeben. Angesichts die- ser Umstände kommt den weiteren von den Beklagten in dieser Strafanzeige er- hobenen Vorwürfen auch im Hinblick auf die eingetretene Zerrüttung des 39 - 15 - Mietverhältnisses keine derartige Bedeutung zu, dass diese - ihre Unwahrheit und die Kenntnis der Beklagten hiervon unterstellt - eine außerordentliche frist- lose Kündigung seitens der Kläger rechtfertigten. Dr. Bünger Kosziol Dr. Schmidt Dr. Matussek Dr. Böhm Vorinstanzen: AG Brühl, Entscheidung vom 26.10.2021 - 24 C 46/21 - LG Köln, Entscheidung vom 08.09.2022 - 1 S 22/22 -

ECLI:DE:BGH:2018:141118UVIIIZR109.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 109/18 Verkündet am: 14. November 2018 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 328 Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthal- tenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebens- langes Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen. BGH, Urteil vom 14. November 2018 - VIII ZR 109/18 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 14. November 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 3. April 2018 wird zurückgewiesen. Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten im Jahr 1981 von einer der Rechtsvorgängerin- nen der Kläger die Erdgeschosswohnung eines Siedlungshauses mit zwei Wohnungen. Der Beklagte zu 2 hat als ehemaliger Bergmann einen sogenann- ten Bergmannsversorgungsschein. Die Kläger erwarben das Siedlungshaus, in dem die Klägerin zu 2 inzwi- schen die Wohnung im ersten Stock bewohnt, im Jahr 2012 von der Stadt Bochum als Voreigentümerin. Der notarielle Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 ent- hält unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 b) Übernahme von Belastungen, Rechten und Pflichten […] 1 2 - 3 - (4) Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause "H. " ei- ne Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L. und M. D. vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Die Mieter haben ein lebens- langes Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aus- sprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung notwendige Vertragskündigung mit gleichzeitiger Versorgung/Umsetzung der Mieter in eine gleichwertige Wohnung im Bestand zu vergleichbaren Konditionen ist zulässig. Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder oh- ne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietver- hältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten- und schuldenfrei wiederzukaufen. Wiederkaufspreis ist der in § 4 angegebene Kaufpreis zuzüglich desjeni- gen Betrages, der dem Wert etwa vorgenommener Investitionen auf dem Kaufgrundstück zum Zeitpunkt der Ausübung des Wiederkaufrechtes ent- spricht. Falls sich die Beteiligten über den Wert der inzwischen vorgenommenen Investitionen nicht einigen, wird dieser Wert durch einen von beiden Par- teien übereinstimmend zu benennenden Sachverständigen für beide Par- teien verbindlich festgestellt. Kommt keine Einigung über den zu beauf- tragenden Sachverständigen zustande, wird die örtlich zuständige Archi- tektenkammer mit der Benennung eines geeigneten vereidigten Sachver- ständigen beauftragt. Die Kosten der Durchführung eines solchen Wiederkaufs einschließlich der Kosten eines etwaigen Wertgutachtens, eine daraufhin etwa anfallen- de Grunderwerbsteuer sowie ein Verwaltungskostenbeitrag von 3 v.H. des Kaufpreises gehen zu Lasten des Käufers (Wiederverkäufers). Der sich aus dem Wiederkaufsrecht ergebende Anspruch wird grundbuch- lich durch eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Verkäufers gesichert. Des Weiteren wird das geschützte Mietverhältnis durch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten des Verkäufers gesichert. […] (5) Der Käufer verpflichtet sich weiter, - 4 - […] d) sämtliche vorstehenden Verpflichtungen seinen etwaigen Rechtsnach- folgern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertraglich aufzuerlegen." Mit Schreiben vom 25. Februar 2015 kündigten die Kläger das mit den Beklagten bestehende Mietverhältnis nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Be- klagten widersprachen der Kündigung. Sie machen geltend, in dem notariellen Kaufvertrag vom 4. Juli 2012 sei zu ihren Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, das sie den Klägern entgegenhalten könnten und das der Kündi- gung deshalb entgegenstehe. Das Amtsgericht hat die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung rückständiger Miete gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die gegen die Abweisung der Räumungs- und Herausgabekla- ge gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelas- senen Revision verfolgen die Kläger ihr Räumungs- und Herausgabebegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Den Klägern stehe der geltend gemachte Räumungsanspruch gegen die Beklagten nicht zu. Der Mietvertrag zwischen den Parteien sei nicht durch die 3 4 5 6 7 - 5 - von den Klägern erklärte Kündigung beendet worden. Diese sei unwirksam, da sie gegen § 2 b (4) des zwischen der Stadt Bochum und den Klägern geschlos- senen notariellen Kaufvertrags vom 4. Juli 2012 verstoße. Hierbei handele es sich um einen zugunsten der im Vertrag namentlich benannten Beklagten ge- schlossenen Vertrag zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB. Ob die nicht am Vertragsschluss beteiligten Beklagten ein unmittelbares Recht aus dem notariellen Kaufvertrag gegen die Kläger erwerben sollten, wo- nach diese es zu unterlassen haben, bestimmte Kündigungsrechte auszuüben, sei durch Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Die Auslegung der vertraglichen Regelung ergebe, dass die Kündigungsausschlussklausel unzwei- felhaft unmittelbare Rechtswirkungen zugunsten der Beklagten habe entfalten sollen. So spreche bereits die Terminologie der Klausel "lebenslanges Wohn- recht" dafür, dass den Beklagten eine gesicherte Rechtsposition habe einge- räumt werden sollen und diese nicht ihren bisherigen Wohnraum verlieren soll- ten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten. Für die gewollte unmittelbare Wirkung des Kündigungsausschlusses ge- genüber den Beklagten spreche auch die Schutzbedürftigkeit der Beklagten als Mieter. Es handele sich um ein bereits außergewöhnlich lange, nämlich über mehr als 30 Jahre, andauerndes Mietverhältnis. Zu berücksichtigen sei auch der Bergmannsversorgungsschein des Beklagten zu 2, der in seinen Wirkungen der Einstufung als Schwerbehinderter ähnele. Zudem handele es sich bei der Stadt Bochum um einen kommunalen Eigentümer und Veräußerer, der in be- sonderer Weise dem Gemeinwohl verpflichtet sei und bei dem die Mieter nicht mit einer Kündigung hätten zu rechnen brauchen, sofern sie hierfür nicht selbst die Ursache gesetzt hätten. 8 9 - 6 - Auch das der Stadt Bochum im notariellen Kaufvertrag eingeräumte Wiederkaufsrecht spreche dafür, dass die Parteien sich bewusst gewesen seien und sicherstellen wollten, dass die Mieter dauerhaft in ihrer Wohnung verblei- ben könnten. Durch die Vereinbarung der Kündigungsausschlussklausel im notariellen Kaufvertrag sei nicht lediglich ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter zum Schutz der Mieter gewollt gewesen. Die politischen Entscheidungsträger auf Verkäuferseite hätten ein ganz erhebliches Interesse daran gehabt, dass eine Kündigung gegenüber den Mietern im bloßen Vermieterinteresse gerade nicht möglich sein solle. Die Kündigungsausschlussklausel sei dahingehend auszulegen, dass sie auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ausschließe. Diese werde zwar in der Regelung nicht ausdrücklich angesprochen. Jedoch werde aus der Formulierung "insbesondere" deutlich, dass es sich um eine nicht ab- schließende Aufzählung handele. Noch deutlicher werde diese Zielrichtung durch die im Klauseltext folgende Regelung, dass lediglich eine Kündigung we- gen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Ver- pflichtungen möglich sein solle. Die Kündigung nach § 573a BGB setze aber gerade keinerlei Pflichtverletzung oder Verschulden auf Mieterseite voraus. Schließlich werde auch aus der Formulierung zum Wiederkaufsrecht deutlich, dass den Klägern als Erwerbern lediglich eine außerordentliche Kündigung möglich bleiben solle. Denn nur im Falle der außerordentlichen Kündigung soll- ten die Erwerber ohne Verpflichtung zur Rückübertragung der Immobilie das Mietverhältnis kündigen können. 10 11 12 - 7 - Die Kündigungsschutzregelung sei auch nicht nach § 573a Abs. 4 BGB unwirksam, da sie nicht zum Nachteil der Mieter, sondern zu deren Gunsten von § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB abweiche. Entgegen der Auffassung der Kläger ergebe sich eine Unwirksamkeit der Kündigungsschutzregelung in der oben genannten Auslegung auch nicht aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wegen unangemessener Benachteiligung der Kläger. Es erscheine bereits fraglich, ob wegen des erst- mals in der Berufungsinstanz erfolgten Vortrags, dass es sich um Vereinbarun- gen handele, die die Stadt Bochum bei einer Vielzahl von Immobilienveräuße- rungen verwendet habe, überhaupt vom Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbe- dingungen ausgegangen werden könne. Dies könne jedoch offenbleiben, da die streitige Klausel jedenfalls nicht gemäß §§ 307 ff. BGB unwirksam sei. Sie be- nachteilige die Kläger entgegen ihrer Ansicht nicht unangemessen (§ 307 Abs. 1, 2 BGB). Insgesamt erscheine das Regelungswerk ausgewogen und berücksichti- ge sowohl die Interessen des Vermieters als auch die des Mieters. Der Einräu- mung einer dauerhaften Wohnmöglichkeit für den Mieter stehe die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter gegenüber. Insbesonde- re in dem praktisch bedeutsamen Fall des Zahlungsverzugs sowie bei anderen erheblichen Pflichtverletzungen könne der Vermieter kündigen. Der Kündi- gungsausschluss sei zudem sowohl in seinem persönlichen Anwendungsbe- reich als auch in zeitlicher Hinsicht begrenzt. So betreffe er ausschließlich die im notariellen Vertrag namentlich bezeichneten Beklagten und keine nachfol- genden Mieter. Die Klausel werde zudem mit dem Tod des Längstlebenden der beklagten Mieter gegenstandslos, da sie dann keinen Anwendungsbereich mehr habe. 13 14 15 - 8 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Den Klägern steht gegen die Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von ihnen gemieteten Erdgeschosswohnung (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) nicht zu. Die Kündigung der Kläger ist unwirksam, weil ihr das im notariellen Kaufvertrag zwischen der Stadt Bochum und den Klägern vereinbar- te lebenslange Wohnrecht der Beklagten entgegensteht. Das Berufungsgericht hat darin zu Recht einen echten Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB) gese- hen, der den Beklagten eigene Rechte gegenüber den Klägern einräumt und eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB sowie nach § 573a BGB ausschließt. Dies gilt, wie das Berufungsgericht ebenfalls zutreffend entschie- den hat, unabhängig davon, ob die im Kaufvertrag enthaltenen Bestimmungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten als Individualvereinbarung oder als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen sind. 1. Bei einer Individualvereinbarung kann die Auslegung einer Vertrags- klausel durch den Tatrichter vom Revisionsgericht nur beschränkt darauf über- prüft werden, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind, wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist oder die Auslegung auf mit der Revision gerüg- ten Verfahrensfehlern beruht (st. Rspr.; Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, NJW-RR 2016, 910 Rn. 26; vom 26. April 2017 - VIII ZR 233/15, NJW 2017, 3292 Rn. 17; jeweils mwN). Dieser Prüfung hält die Ausle- gung des Berufungsgerichts stand. Sie begegnet aber auch bei einer darüber hinausgehenden uneingeschränkten rechtlichen Nachprüfung (siehe hierzu 16 17 18 - 9 - nachfolgend unter 2) keinen Bedenken (vgl. Senatsurteil vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, WuM 2015, 80 Rn. 37). a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den Par- teien gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille den Ausgangspunkt einer nach §§ 133, 157 BGB vorzunehmenden Auslegung; darüber hinaus sind insbesondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den Sinngehalt der gewechselten Erklärungen erhellen können (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 27. April 2016 - VIII ZR 61/15, aaO Rn. 27; vom 27. September 2017 - VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 30; jeweils mwN). b) In Anwendung dieser Grundsätze hat das Berufungsgericht die in § 2 b (4) enthaltenen Regelungen rechtsfehlerfrei dahin ausgelegt, dass mit dem dort genannten lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und dem Aus- schluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs und wirtschaftlicher Verwertung nicht nur eine Verpflichtung der Kläger gegenüber der Stadt Bochum, sondern eigene Rechte der Beklagten begründet werden sollten, die sie den Klägern direkt entgegenhalten konnten. aa) Schon der Wortlaut der Regelung, in der von einem bestehenden le- benslangen Wohnrecht der Mieter und einer Übernahme des Mietverhältnisses durch die Kläger die Rede ist, deutet - wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat - darauf hin, dass den Mietern auf diese Weise eine gesicherte Rechtsposi- tion auch gegenüber den Klägern als Käufern eingeräumt werden sollte und die Mieter ihren bisherigen Wohnraum nicht verlieren sollten, sofern sie dies nicht selbst zu vertreten hätten. 19 20 21 - 10 - bb) Die hohe Schutzbedürftigkeit der Beklagten als langjährige Mieter, die sich zusätzlich daraus ergibt, dass dem Beklagten zu 2 ein Bergmannsver- sorgungsschein erteilt ist, sowie die Verantwortung der Stadt Bochum als kom- munaler Eigentümer und Veräußerer sprechen - wie das Berufungsgericht auch richtig gesehen hat - ebenfalls dafür, dass mit dieser Regelung eine Absiche- rung in der Form einer unmittelbaren Wirkung des Kündigungsausschlusses den Klägern gegenüber gewollt war. cc) Einen Rechtsfehler dieser Auslegung vermag die Revision nicht auf- zuzeigen. Aus dem Umstand, dass der ursprünglich zwischen der Stadt Bochum oder ihrer Rechtsvorgängerin und den Beklagten abgeschlossene Mietvertrag ein lebenslanges Wohnrecht nicht vorsah, ergibt sich keineswegs, dass die Regelung in § 2 b (4) des Kaufvertrages widersprüchlich oder gar we- gen "Perplexität" unwirksam wäre. Im Gegenteil unterliegt es bei verständiger Betrachtung keinem Zweifel, dass mit der kaufvertraglichen Regelung ein le- benslanges Wohnrecht der Mieter und dessen Übernahme durch die Käufer im Rahmen des Übergangs des Mietverhältnisses festgelegt werden sollte; dies wird durch die weiteren Sätze, nach denen eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags seitens der Kläger ausgeschlossen ist, eindeutig bestätigt. Soweit sich die Revision auf das Wiederkaufsrecht beruft, welches der Stadt Bochum im Kaufvertrag für den Fall eingeräumt ist, dass die Kläger das Mietverhältnis ohne deren Zustimmung oder ohne Vorliegen eines außeror- dentlichen Kündigungsgrundes kündigen, verkennt sie, dass diese Regelung nicht gegen, sondern gerade für die Auslegung des Berufungsgerichts spricht. Der sich aus dem Wiederkaufsrecht ergebende Anspruch wird nach § 2 b (4) des notariellen Kaufvertrags zusätzlich durch eine im Grundbuch ein- zutragende Rückauflassungsvormerkung zugunsten der Stadt Bochum ge- 22 23 24 25 - 11 - sichert. Außerdem haben sich die Kläger als Käufer gemäß § 2 b (5) d) weiter verpflichtet, sämtliche vorstehenden Verpflichtungen etwaigen Rechtsnachfol- gern im Grundeigentum mit der Verpflichtung zur jeweiligen Weitergabe vertrag- lich aufzuerlegen und wird das geschützte Mietverhältnis außerdem durch ein Vorkaufsrecht gemäß § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten des Verkäufers, der Stadt Bochum, gesichert. Diesen auf einen umfassenden Schutz des Mieters abzielenden Rege- lungen des Kaufvertrages hat das Berufungsgericht zu Recht entnommen, dass die Mieter mit dem Wohnrecht im Wege eines (echten) Vertrags zugunsten Drit- ter (§ 328 BGB) ein unmittelbares Recht gegen die Kläger erwerben sollten, das noch zusätzlich dadurch abgesichert war, dass den Klägern bei einem Verstoß gegen die Mieterschutzbestimmung und einer dadurch möglichen Ausübung des Wiederkaufsrechts empfindliche finanzielle Belastungen durch die nach dem Kaufvertrag von ihnen zu tragenden Folgekosten drohten. Ohne Erfolg bleibt auch die weitere Rüge der Revision, eine besondere Schutzbedürftigkeit der Beklagten sei deshalb zu verneinen, weil diese schon durch die gesetzlichen Regelungen des Mietrechts, etwa § 573 BGB, ausrei- chend geschützt seien. Die Revision verkennt insoweit, dass es in dem Kauf- vertrag gerade darum ging, zugunsten der langjährigen Mieter der Stadt Bochum einen über § 573 BGB hinausgehenden Schutz vor ordentlichen Ver- mieterkündigungen zu gewähren, die ihren Grund nicht in einem vertragswidri- gen Verhalten der Mieter haben. dd) Schließlich hat das Berufungsgericht die vorgenannten Regelungen zutreffend dahingehend ausgelegt, dass diese auch eine Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB - wie hier vorliegend - ausschließen. Zwar wird die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des im selben Hause wohnenden Vermie- 26 27 28 - 12 - ters gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB im Kaufvertragstext nicht (ausdrücklich) angesprochen. Jedoch wird schon aus der Formulierung "insbesondere" deut- lich, dass es sich bei den benannten Kündigungen wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und wegen der Hinderung einer angemessenen wirtschaftli- chen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nicht um eine abschließende Auf- zählung handelt. Da eine Kündigung gemäß § 573a BGB gerade keine Pflicht- verletzung oder ein Verschulden auf Mieterseite voraussetzt, wird schließlich auch durch die im Vertragstext folgende Regelung, wonach "lediglich eine Kün- digung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertrag- lichen Verpflichtungen" möglich sein soll, besonders deutlich, dass auch die Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB vom Kündigungsausschluss mit- umfasst ist. Dagegen wendet sich die Revision auch nicht. 2. Für den Fall, dass es sich bei den streitbefangenen Klauseln, wie die Revision geltend macht, aufgrund einer Verwendung seitens der Stadt Bochum in einer Vielzahl von Immobilienkaufverträgen für ähnliche Siedlungshäuser um von ihr vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelte, die der eigenen Auslegung und uneingeschränk- ten Überprüfung durch den Senat unterliegen (st. Rspr.; vgl. Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO Rn. 16; vom 29. Juni 2016 - VIII ZR 191/15, NJW 2016, 3015 Rn. 20; jeweils mwN), gilt nichts anderes. Auch in die- sem Fall und unter Anwendung des hierfür geltenden Maßstabs der Auslegung nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Allgemeinen Geschäftsbe- dingungen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Ab- wägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (vgl. hierzu Senatsurteile vom 3. Dezember 2014 - VIII ZR 224/13, aaO; vom 6. Dezember 2017 - VIII ZR 246/16, NJW 2018, 1957 Rn. 32; jeweils mwN; st. Rspr.), wären die streitigen Klauseln dahin auszulegen, dass den Beklagten mit dem lebenslangen Wohnrecht ein Recht eingeräumt wird, das sie den Klä- 29 - 13 - gern unmittelbar entgegen halten können und das die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausschließt. Entgegen der Auffassung der Revision wären die betreffenden Bestim- mungen des Kaufvertrags als Allgemeine Geschäftsbedingungen in der vorge- nannten Auslegung weder als überraschende Klauseln (§ 305c Abs. 1 BGB) nicht Bestandteil des Kaufvertrags geworden noch wegen unangemessener Benachteiligung (§ 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB) unwirksam. a) Von einer überraschenden Klausel gemäß § 305c Abs. 1 BGB kann von vornherein nicht die Rede sein, weil sich aus dem Gesamtzusammenhang eindeutig ergibt, dass es der Stadt Bochum als Verkäuferin darum ging, die Mietverhältnisse ihrer langjährigen Mieter für deren Lebenszeit gegen eine nicht auf Vertragsverletzungen gestützte ordentliche Kündigung abzusichern; dies kann den Klägern nicht verborgen geblieben sein und sie hatten deshalb mit den hier im Streit stehenden Regelungen in § 2 b (4) und (5) des notariellen Kaufvertrags zu rechnen. b) Eine unangemessene Benachteiligung der Kläger durch die streitigen Klauseln ergibt sich weder daraus, dass diese nicht klar und verständlich wären (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), noch aus einer inhaltlichen Unausgewogenheit (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). aa) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung folgt dies aller- dings nicht bereits daraus, dass die genannten Klauseln gemäß § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB einer - über das Transparenzerfordernis (§ 307 Abs. 3 Satz 2, § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) hinausgehenden - Inhaltskontrolle entzogen wären, weil sich der im notariellen Kaufvertrag vorgesehene Mieterschutz als eine we- sentliche Leistungspflicht der Kläger als Käufer und damit als ein "essentialium negotii" darstelle. Zwar unterliegen mit Rücksicht auf die Vertragsfreiheit Abre- 30 31 32 33 - 14 - den über den unmittelbaren Gegenstand der Hauptleistung (sogenannte Leis- tungsbeschreibungen), ohne deren Vorliegen mangels Bestimmtheit oder Be- stimmbarkeit des wesentlichen Vertragsinhalts ein wirksamer Vertrag nicht mehr angenommen werden kann, nicht der Inhaltskontrolle (vgl. BGH, Urteile vom 15. November 2007 - III ZR 247/06, NJW 2008, 360 Rn. 18; vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, BGHZ 200, 362 Rn. 43 f.; vom 25. Oktober 2016 - XI ZR 9/15, BGHZ 212, 329 Rn. 21; Erman/Roloff, BGB, 15. Aufl., § 307 Rn. 42 f.; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl., § 307 Rn. 37, 40 f.; MünchKommBGB/Wurmnest, 7. Aufl., § 307 Rn. 12). Um solche Leistungsbeschreibungen handelt es sich bei den hier in Re- de stehenden Vereinbarungen eines lebenslangen Wohnrechts der beklagten Mieter und eines Ausschlusses der ordentlichen Kündigung jedoch nicht. Zu den "essentialia negotii" in dem vorgenannten Sinne gehören bei einem Kauf- vertrag - wie hier - regelmäßig die Vertragsparteien, der Kaufgegenstand und der Kaufpreis (vgl. bereits RGZ 124, 81, 83 f.; siehe ferner BGH, Urteil vom 23. August 2018 - III ZR 506/16, juris Rn. 23; Staudinger/Beckmann, BGB, Neubearb. 2013, § 433 Rn. 18; jurisPK-BGB/Backmann, Stand 19. Mai 2017, § 145 Rn. 15; jurisPK-BGB/Pammler, Stand 1. Dezember 2016, § 433 Rn. 19; Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., Einf. v. § 433 Rn. 1 f.). Der Inhaltskontrolle unterworfen sind hingegen Klauseln, die - wie die hier in Rede stehenden Klauseln - das Hauptleistungsversprechen (lediglich) einschränken, verändern, modifizieren oder näher ausgestalten (BGH, Urteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 44; vom 25. Oktober 2016 - XI ZR 9/15, aaO; Erman/Roloff, aaO Rn. 42, 44; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen, aaO Rn. 38; MünchKommBGB/Wurmnest, aaO). 34 35 - 15 - bb) Die vorgenannten Klauseln verstoßen - entgegen der Auffassung der Revision - nicht gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten seiner Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (Senatsurteile vom 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, aaO Rn. 37; vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 48/05, BGHZ 165, 12, 21 f.; jeweils mwN). Dies ist hier der Fall. Wie bereits ausgeführt, las- sen die im Zusammenhang mit dem lebenslangen Wohnrecht der Beklagten getroffenen Regelungen keinen Zweifel daran, dass ein unmittelbarer Schutz der Mieter gegenüber etwaigen Kündigungen der Käufer bezweckt und damit die ordentliche Kündigung, soweit diese nicht auf Vertragsverletzungen der Mie- ter gestützt wird, ausgeschlossen ist. cc) Auch eine inhaltliche Unausgewogenheit der streitbefangenen Rege- lungen gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt entgegen der Auffassung der Re- vision nicht vor. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die im notariellen Kaufvertrag enthaltenen Regelungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und zum Kündigungsausschluss weder mit den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren sei- en (§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) noch wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt würden, dass die Errei- chung des Vertragszwecks gefährdet wäre (§ 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Zwar wird den Klägern durch die Regelung über das lebenslange Wohn- recht der Mieter eine ordentliche Kündigung, die nicht auf Vertragsverletzungen gestützt ist, für die Lebenszeit der aktuellen Mieter versagt, woraus sich für die Kläger gewisse Einschränkungen der Nutzbarkeit der Kaufsache während die- ses Zeitraums ergeben. Darin hat das Berufungsgericht jedoch völlig zu Recht weder eine Abweichung vom gesetzlichen Leitbild noch eine Vertragszweckge- 36 37 38 - 16 - fährdung des Kaufvertrages gesehen. Der von der Revision herangezogene Umstand, dass § 573 BGB verschiedene Möglichkeiten der ordentlichen Kündi- gung des Vermieters vorsehe, liegt schon deshalb neben der Sache, weil Ab- weichungen zugunsten des Mieters gerade zulässig sind (§ 573 Abs. 4 BGB). Die Regelungen zum lebenslangen Wohnrecht der Beklagten und zum Kündigungsausschluss halten schließlich auch sonst der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB stand. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass die kaufvertraglichen Bestimmungen, mit denen das Recht der Erwerber zur ordentlichen Kündigung für die Lebensdauer der aktuellen Mieter einge- schränkt, ihnen das Recht zur außerordentlichen Kündigung hingegen belassen wird, eine inhaltlich ausgewogene Regelung für den Verkauf eines im kommu- nalen Eigentum stehenden, von langjährigen Mietern bewohnten Siedlungshau- ses darstellen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 13.09.2017 - 47 C 291/14 - LG Bochum, Entscheidung vom 03.04.2018 - I-9 S 80/17 - 39

ECLI:DE:BGH:2018:080518BVIIIZR200.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 200/17 vom 8. Mai 2018 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 575 Zur Zulässigkeit eines individualvertraglich vereinbarten dauerhaften Kündi- gungsausschlusses. BGH, Beschluss vom 8. Mai 2018 - VIII ZR 200/17 - LG Düsseldorf AG Neuss - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 8. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beklagten wird das Urteil der 23. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 23. August 2017 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Verfahrens der Nichtzulassungsbeschwerde, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Gebührenstreitwert des Beschwerdeverfahrens: 8.880 €. Gründe: I. Der Kläger begehrt die Räumung und Herausgabe einer in einem Zwei- familienhaus gelegenen Wohnung in K. . Die Beklagten hatten die- se Wohnung mit Vertrag vom 19. August 2013 von der Rechtsvorgängerin des Klägers angemietet. Für den Vertrag war ein Formular verwendet worden, welches der Be- klagte zu 2 von der Haus & Grund GmbH erwor- ben und zu den Vertragsverhandlungen mitgebracht hatte. In diesem Formular heißt es unter § 2 Mietzeit Nr. 1.a): 1 2 - 3 - " □ Kündigungsverzicht (maximal vier Jahre) Das obige Mietverhältnis wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Mietparteien verzichten wechselseitig bis zu ______________ (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrags. Zum Ablauf des Verzichtszeitraums kann das Mietver- hältnis erstmalig wieder von beiden Mietvertragsparteien mit den gesetzli- chen Kündigungsfristen gekündigt werden. Das Recht zur außerordentli- chen Kündigung wird von dieser Regelung nicht berührt." Das Kästchen "Kündigungsverzicht" wurde bei Abschluss des Mietver- trages handschriftlich angekreuzt; eine Verzichtsdauer wurde nicht genannt und die Passagen "maximal vier Jahre" sowie "maximal vier Jahre ab Vertrags- schluss" wurden gestrichen. Außerdem wurde eine Zusatzvereinbarung dahin geschlossen, dass nicht die Vermieterin, sondern die Beklagten selbst für den Heizöleinkauf, die Heizungswartung, die Emissionsmessung und den Schorn- steinfeger verantwortlich seien und die Hälfte der insoweit entstehenden Kosten zu tragen und diesen Anteil direkt gegenüber den Lieferanten beziehungsweise Handwerkern auszugleichen hätten. Auf eine verbrauchsabhängige Abrech- nung und den dafür erforderlichen Einbau von Messeinrichtungen verzichteten die Beklagten ausdrücklich; die Betriebs- und Heizkosten sollten zwischen den beiden Wohnungen hälftig geteilt werden. Die Beklagten verpflichteten sich zu- dem, im Rahmen ihrer Möglichkeiten darauf hinzuwirken, dass auch ein etwai- ger späterer Mieter des Erdgeschosses (diese Wohnung stand bei Vertragsab- schluss leer) seinen Anteil an den Kosten direkt begleichen würde. Der Kläger trat im Mai 2015 durch Eigentumserwerb in das Mietverhältnis ein. Er kündigte das Mietverhältnis mehrfach, unter anderem mit Schreiben vom 29. Juli 2015, wegen Eigenbedarfs. 3 4 - 4 - Das Amtsgericht hat die Bestimmung in § 2 Nr. 1.a) des Mietvertrages als wirksame (Individual-)Vereinbarung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung angesehen und die auf Räumung gerichtete Klage deshalb abgewiesen. Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht das Urteil des Amtsge- richtes abgeändert und der Klage stattgegeben. Das Berufungsgericht hat an- genommen, dass die Beklagten angesichts der Vorlage des für den Vertrag verwendeten Formulars die Vertragsbedingungen gestellt hätten und der in § 2 Nr. 1.a) des Mietvertrags enthaltene unbefristete Kündigungsverzicht deshalb der ABG-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliege. Dieser halte er nicht stand, denn ein formularmäßiger Kündigungsausschluss sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreite. Im Übrigen bestünden auch bei einer individualvertraglichen Vereinbarung eines unbefristeten Kündigungsausschlus- ses Bedenken, weil damit ein "immerwährender Kündigungsausschluss" vorlie- ge, der auch sämtliche Rechtsnachfolger binde. Dies erscheine im Hinblick auf die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG bedenklich, bedürfe hier aber letztlich keiner abschließenden Beurteilung. II. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist zulässig, insbesondere ist der Be- schwerdewert nach § 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO erreicht. Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt gemäß § 544 Abs. 7 ZPO - ohne dass es deshalb auf die von der Nichtzulassungsbeschwerde ebenfalls erhobene Rüge ankäme, das angefochtene Urteil sei nicht von den an der mündlichen Verhandlung mitwir- kenden Richtern unterschrieben worden - zur Aufhebung des Zurückweisungs- 5 6 7 - 5 - beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht. Die angefochtene Entscheidung verletzt in entscheidungserheblicher Weise den Anspruch der Beklagten auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG). 1. Die Beklagten haben, wie die Nichtzulassungsbeschwerde - entgegen der Auffassung der Beschwerdeerwiderung - mit Recht rügt, in den Tatsachen- instanzen vorgetragen, dass die Verwendung des von dem Beklagten zu 2 zu den Vertragsverhandlungen mitgebrachten Vertragsformulars auf dem aus- drücklichen Wunsch der Rechtsvorgängerin des Klägers beruhte, die auf der Verwendung eines Formulars von "Haus und Grund" bestanden habe. Ferner haben die Beklagten schon im erstinstanzlichen Verfahren zum Gang der Miet- vertragsverhandlungen und einem intensiven Aushandeln verschiedener Ver- tragsbedingungen, insbesondere bezüglich der Zusatzvereinbarung zu den Heiz- und Nebenkosten und des Kündigungsverzichts vorgetragen und in der Berufungsinstanz darauf Bezug genommen. Sie hätten - auch vor dem Hinter- grund beabsichtigter erheblicher Investitionen in das Mietobjekt - ein langfristi- ges Mietverhältnis angestrebt und insbesondere eine Vermieterkündigung we- gen Eigenbedarfs und nach § 573a BGB (erleichterte Kündigung im Zweifamili- enhaus) ausschließen wollen, und zwar auch für den Fall eines Verkaufs. Dafür seien sie bereit gewesen, der Vermieterin an anderer Stelle, etwa durch Über- nahme von Vermieterpflichten bezüglich der Heizölbeschaffung, entgegenzu- kommen. 2. Das Berufungsgericht ist auf diesen - in der Revisionsinstanz mangels anderweitiger Feststellungen des Berufungsgerichts als richtig zu unterstellen- den - Sachvortrag der Beklagten nicht eingegangen. Das Berufungsurteil beruht auch auf dieser Gehörsverletzung, denn es ist nicht ausgeschlossen, dass es bei Berücksichtigung dieses Vortrags, der für die Frage, ob eine Individualver- 8 9 - 6 - einbarung vorlag oder es sich bei dem vereinbarten Kündigungsausschluss um eine von den Beklagten gestellte und wegen unangemessener Benachteiligung der Vermieterseite unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, er- sichtlich von zentraler Bedeutung ist, zu einer anderen Beurteilung gelangt wä- re. a) Als wesentliches Charakteristikum Allgemeiner Geschäftsbedingungen hat der Gesetzgeber die Einseitigkeit ihrer Auferlegung sowie den Umstand an- gesehen, dass der andere Vertragsteil, der mit einer solchen Regelung konfron- tiert wird, auf ihre Ausgestaltung gewöhnlich keinen Einfluss nehmen kann (BT- Drucks. 7/3919, S. 15 f.). Mit Rücksicht darauf ist das Merkmal des "Stellens" im Sinne des § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt, wenn die Formularbestimmungen auf Initiative einer Partei oder ihres Abschlussgehilfen (vgl. Senatsurteil vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 26/14, NJW-RR 2015, 738 Rn. 14) in die Verhandlun- gen eingebracht und ihre Verwendung zum Vertragsschluss verlangt wird (Se- natsurteile vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230 Rn. 24; vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, BGHZ 184, 259 Rn. 11 f., 18). Diese rechtlichen Vorgaben schließen es im Streitfall aber aus, die Be- dingungen des von Haus und Grund herausgegebenen Vertragsformulars, des- sen Verwendung die Rechtsvorgängerin des Klägers nach dem revisionsrecht- lich als richtig zu unterstellenden (und zudem von dem darlegungs- und be- weisbelasteten Kläger zu widerlegenden [vgl. Senatsurteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, aaO]) Vortrag der Beklagten ausdrücklich verlangt hat, allein deshalb als von den Beklagten gestellt anzusehen, weil der Beklagte zu 2 dem von der Gegenseite geäußerten Wunsch entsprochen hat, das genannte Formular zu besorgen und zu den Vertragsverhandlungen mitzubringen. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass das Vertragsformular auf Initiative 10 11 - 7 - der Vermieterseite (und nicht der Beklagten) in den Vertrag Eingang gefunden hat. Eine andere Beurteilung ist auch nicht etwa deshalb geboten, weil die Beklagten, wie das Berufungsgericht in anderem Zusammenhang ausführt, nach eigenem Vorbringen auf einem dauerhaften Kündigungsausschluss (durch Streichung des Klammerzusatzes bei der diesbezüglichen Formularklausel von Haus und Grund) bestanden hätten. Zwar können Vertragsbedingungen auch dann "gestellt" sein, wenn sie nicht schriftlich fixiert sind, sondern der Verwen- der sie lediglich "im Kopf" gespeichert hat, um sie wiederholt zu verwenden (BGH, Urteile vom 10. März 1999 - VIII ZR 204/98, BGHZ 141, 108, 109 ff.; vom 13. Mai 2014 - XI ZR 170/13, WM 2014, 1325 Rn. 20; jeweils mwN). Dafür, dass bei den Beklagten, die den Mietvertrag als private Mieter abgeschlossen haben, eine derartige Absicht bestanden hätte, sind Anhaltspunkte jedoch nicht ersichtlich. b) Ferner hat das Berufungsgericht den detaillierten Vortrag der Beklag- ten dazu, dass der dauerhafte Kündigungsverzicht und die Zusatzvereinbarung zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt worden seien, ebenfalls ge- hörswidrig unberücksichtigt gelassen. Gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB liegen Allgemeine Geschäftsbedingun- gen nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen im Einzelnen ausgehandelt sind; selbst vorformulierte Klauseln des Verwenders können deshalb im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein (vgl. BT-Drucks. 7/3919 S. 15). Deshalb hätte sich das Berufungsgericht mit dem Vortrag der Beklagten auseinandersetzen müssen, sie hätten sogar über die Formularvorlage hinaus und inhaltlich losgelöst von dem Formularvertrag individuell auf einem dort nicht vorgesehenen dauerhaften Kündigungsausschluss bestanden, seien aber der Vermieterin insoweit entgegengekommen, dass sie im Gegenzug bezüglich der 12 13 14 - 8 - Heizung als Mieter Pflichten übernommen hätten, die nach der gesetzlichen Regelung der Vermieterseite oblegen hätten. Wie bereits ausgeführt, beruht das Berufungsurteil auch insoweit auf der Gehörsverletzung, denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Berufungsgericht den Kündigungsaus- schluss bei Berücksichtigung des betreffenden Beklagtenvortrags als Individual- vereinbarung gewürdigt hätte. c) Es trifft zudem nicht zu, dass ein dauerhafter Ausschluss der ordentli- chen Kündigung - wie es das Berufungsgericht, ohne seine Entscheidung letzt- lich darauf zu stützen, erwogen hat - auch als Individualvereinbarung nicht wirk- sam vereinbart werden kann. Wie der Senat bereits entschieden und das Berufungsgericht insoweit auch nicht verkannt hat, können die Vertragsparteien die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses im Wege der Individualvereinbarung auch für sehr lange Zeiträume ausschließen (vgl. Senatsurteile vom 10. Juli 2013 - VIII ZR 388/12, NJW 2013, 2820 Rn. 17; vom 13. Oktober 2010 - VIII ZR 98/10, NJW 2011, 59 Rn. 25; vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448 unter II 1). Eine Grenze wird bei einem individuell vereinbarten Kündigungsausschluss nur durch § 138 BGB gesetzt, etwa - wofür hier aller- dings keine Anhaltspunkte ersichtlich sind - bei Ausnutzung einer Zwangslage einer Partei oder beim Vorliegen sonstiger Umstände, die der Vereinbarung das Gepräge eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts geben. Die individuelle Verein- barung eines dauerhaften Ausschlusses der ordentlichen Kündigung ist daher grundsätzlich möglich. Es mag allerdings, wie in der Instanzrechtsprechung (OLG Karlsruhe, ZMR 2008 533; LG Berlin, GE 1992, 151; vgl. auch OLG Hamm NZM 1999, 753) und in der Literatur (Palandt/Weidenkaff, BGB, 77. Aufl., § 544 Rn. 4; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 544 Rn. 6; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 13. Aufl., § 544 BGB Rn. 11; 15 16 - 9 - MünchKommBGB/Bieber 7. Aufl., § 544 Rn. 5) allgemein angenommen wird, nach Ablauf von 30 Jahren in entsprechender Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein, die auch nicht auf den ersten möglichen Termin nach diesem Zeitablauf beschränkt ist (vgl. dazu BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90, BGHZ 117, 236, 239). Diese Möglichkeit ist vorliegend allerdings nicht von Bedeutung, da seit dem Abschluss des Vertrages erst wenige Jahre vergangen sind. III. Bei der nach § 544 Abs. 7 ZPO gebotenen Aufhebung des Berufungsur- teils und der Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht macht der Senat von der Möglichkeit des § 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO Gebrauch. Für das weitere Verfahren weist der Senat vorsorglich auf Folgendes hin: Selbst wenn der dauerhafte Ausschluss der ordentlichen Kündigung eine von der Vermieterin gestellte und wegen unangemessener Benachteiligung der Be- klagten unwirksame Allgemeine Geschäftsbedingung gewesen wäre, dürfte dem Kläger eine ordentliche Kündigung verwehrt sein. Denn die Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen soll (nur) den Vertragspartner des Verwen- ders vor einer unangemessenen Benachteiligung durch missbräuchliche Inan- spruchnahme einseitiger Gestaltungsmacht schützen (Senatsurteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 250/16, NZM 2017, 759 Rn. 19 mwN). Will der Vertragspartner des Verwenders die unwirksamen Geschäftsbedingungen un- eingeschränkt gegen sich gelten lassen, kann es dem Verwender nach Treu und Glauben verwehrt sein, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen (Senatsurteil vom 20. September 2017 - VIII ZR 250/16, aaO). Diese Voraussetzung dürfte hier vorliegen, da die Beklagten - soweit ersichtlich - von Anfang an deutlich 17 18 - 10 - gemacht haben, dass sie sich an dem beiderseitigen dauerhaften Kündigungs- ausschluss festhalten lassen wollten. Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Neuss, Entscheidung vom 02.12.2016 - 94 C 3252/15 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 23.08.2017 - 23 S 92/16 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 278/13 Verkündet am: 1. Juli 2015 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 1 Satz 1, § 573d Abs. 1, § 1056, § 2135 a) Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kün- digungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt ein berechtigtes Interesse des Nacherben an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). b) Dem vorgenannten Kündigungsrecht des Nacherben steht ein im Wohnraummiet- vertrag zwischen dem Vorerben und dem Mieter vereinbarter Ausschluss des Rechts des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses grund- sätzlich nicht entgegen. c) Dem Nacherben ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB allerdings verwehrt, wenn er entweder unabhängig von §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist oder er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vorerben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ord- nungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses entsprochen hat, so dass der Nach- erbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzu- stimmen (Bestätigung und Fortführung des Senatsurteils vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 13 mwN). BGH, Urteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13 - LG Darmstadt AG Bensheim - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 1. Juli 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider, Dr. Bünger und Kosziol für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 14. August 2013 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als bezüglich des Räumungsanspruchs zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger verlangen als Nacherben von der Beklagten die Räumung ei- nes vom Vorerben an die Beklagte vermieteten Einfamilienhauses sowie die Zahlung von Miete. Frau S. G. war Eigentümerin eines Hausgrundstücks mit Einfa- milienhaus in Z. . Mit notariellem gemeinschaftlichem Testament vom 15. April 1975 setzte sie ihren Ehemann zum Vorerben und ihre Nichte und ih- ren Neffen (die Kläger) als Nacherben ein. Nach dem Tod der Frau G. ver- mietete der Vorerbe das Einfamilienhaus mit Vertrag vom 16. Februar 2009 an 1 2 - 3 - die Beklagte. Gemäß § 3 Abs. 1 des Vertrages ist die monatliche Miete von 675 € auf das im Vertrag angegebene Konto des Vorerben zu zahlen. Die Be- klagte verpflichtete sich im Mietvertrag ferner zur Vornahme verschiedener, im Einzelnen bezeichneter Investitionen, denen die Parteien gemäß § 11 Abs. 2 des Mietvertrags einen Wert von 70.000 € zugrunde legten. Das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung ist gemäß § 2 Abs. 2 des Mietvertrags bis zum 29. Februar 2024 ausgeschlossen. Zudem enthält § 3 Abs. 1 des Miet- vertrags einen Verzicht des Vermieters auf das Recht zur Erhöhung der Miete bis zum 15. Februar 2024. Aufgrund der vorzunehmenden Investitionen ist die monatliche Miete gemäß § 11 Abs. 3 des Mietvertrags für die Dauer des Aus- schlusses der ordentlichen Kündigung auf 225 € verringert und der Mieterin in § 11 Abs. 4 des Mietvertrags für den Fall der vorzeitigen Vertragsbeendigung das Recht zugestanden, pro Monat "des noch zu erfüllenden Vertrages" eine monatliche Abgeltung in Höhe von 450 € zu verlangen. Der Vorerbe verstarb am 28. Dezember 2011 und wurde von seinem Sohn beerbt. Die Kläger teilten der Beklagten am 25. Januar 2012 unter Vorla- ge des gemeinschaftlichen Testaments aus dem Jahr 1975 mit, dass der Nach- erbfall eingetreten sei, und baten sie am 17. Februar 2012, die Miete künftig auf das Konto der Kläger zu überweisen. Die Beklagte forderte die Kläger mit Schreiben vom 23. Februar 2012 und 7. März 2012 auf, ihr die Rechtsnachfolge nachzuweisen, und kündigte an, die Miete sodann auf das von den Klägern mitgeteilte Konto zahlen zu wollen. Am 23. März 2012 sandte der spätere Pro- zessbevollmächtigte der Kläger an die Beklagte per Fax ein auf die Kläger als Rechtsnachfolger des Vorerben umgeschriebenes Versäumnisurteil, welches der Vorerbe in einem Verfahren vor dem Amtsgericht Bensheim (6 C 605/09) gegen die Beklagte erwirkt hatte. Die Beklagte zahlte die Miete weiterhin auf das im Mietvertrag angegebene Konto. 3 - 4 - Mit Schreiben vom 3. Mai 2012 erklärten die Kläger die fristlose Kündi- gung des Mietvertrags wegen Verzugs mit den Mietzahlungen für die Monate März und April 2012. In der Berufungsinstanz erklärten die Kläger mit Schreiben vom 27. März 2013 erneut die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung und begründeten diese mit Zahlungsverzug wegen der Monate Mai und Juni 2012 sowie unpünktlichen Mietzahlungen. Den von ihnen geltend gemachten Räumungsanspruch stützten sie mit Schriftsatz vom 2. April 2013 - der Beklag- ten am 8. April 2013 zugestellt - auch auf diese Kündigung. Die Beklagte zahlte die ausstehenden Mieten während des Berufungsverfahrens an die Kläger, nämlich für April und Mai 2012 am 4. April 2013 und für Juni 2012 am 29. Mai 2013. Die Kläger haben mit ihrer Klage ursprünglich die Räumung des Hauses sowie die Zahlung der Miete für die Monate Januar bis Mai 2012 nebst vorge- richtlichen Rechtsanwaltskosten und Zinsen verlangt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichtete Berufung hat das Landgericht bezüglich der Zahlung der Miete für die Monate April und Mai 2012 die Erledi- gung der Hauptsache festgestellt und die Beklagte verurteilt, auf den für erledigt erklärten Teil entfallende Zinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen, und hat die Klagabweisung im Übrigen bestätigt. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger den Räumungsan- spruch weiter. 4 5 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Mietvertrag sei nicht gemäß § 105 BGB nichtig, denn eine Ge- schäftsunfähigkeit des Vorerben bei Vertragsschluss sei nicht bewiesen. In dem von den Klägern vorgelegten ärztlichen Attest sei nicht vermerkt, ab wann für den Vorerben komplexe Zusammenhänge nicht mehr verständlich gewesen seien, so dass aufgrund des Attests - unabhängig von seiner Beweiskraft - nicht zuverlässig auf den geistigen Zustand des Vorerben bei Unterzeichnung des Mietvertrages geschlossen werden könne. Weitere Beweisangebote seien sei- tens der für die Geschäftsunfähigkeit beweisbelasteten Kläger nicht erfolgt. Die fristlose Kündigung vom 3. Mai 2012 wegen Verzugs mit den Miet- zahlungen für März und April 2012 sei unwirksam, da die Beklagte zu diesem Zeitpunkt nicht mit Mietzahlungen für zwei Termine, sondern maximal mit der Miete für April 2012 in Verzug gewesen sei. Bis die Beklagte sichere Kenntnis von den neuen Vermietern und deren Bankverbindung gehabt habe, sei die Zahlung auf das im Mietvertrag angegebene Konto eine vertragsgerechte Erfül- lung gewesen. Die erforderliche sichere Kenntnis habe sie frühestens mit Über- sendung des Versäumnisurteils am 23. März 2012 gehabt, so dass erst die Aprilmiete auf das von den Klägern mitgeteilte Konto zu zahlen gewesen sei. Auch die auf Zahlungsverzug hinsichtlich der Miete für die Monate Mai und Juni 2012 und eine unpünktliche Zahlung gestützte Kündigung vom 27. März 2013 habe das Mietverhältnis nicht beendet. Die außerordentliche 6 7 8 9 10 - 6 - Kündigung aufgrund der Zahlungsrückstände sei gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Beklagte bis zum 29. Mai 2013 und damit binnen der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB den gesamten Rückstand bis ein- schließlich Juni 2012 ausgeglichen habe. Eine ordentliche Kündigung sei nach dem Mietvertrag ausgeschlossen. Dass mit diesem Kündigungsausschluss die Kündigungsmöglichkeit aus § 573 BGB zu Lasten des Vermieters beschränkt werde, begegne keinen Bedenken, da nach § 573 Abs. 4 BGB lediglich eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Die Kläger hätten auch nicht wirksam von dem ihnen gemäß § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB zustehenden Sonderkündigungsrecht des Nach- erben, das eine ordentliche Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Kün- digungsvorschriften ermögliche, Gebrauch gemacht. Es sei - wie bei jedem an- deren Kündigungsgrund - erforderlich, dass dieses besondere Kündigungsrecht in der Kündigung erwähnt werde oder dass sich sonst aus den Umständen er- gebe, dass der Eigentümer sich auf dieses Kündigungsrecht berufe. Anderen- falls würde dem Mieter die Möglichkeit genommen, sich spezifisch hiergegen zu verteidigen und beispielsweise geltend zu machen, dass die Voraussetzungen des § 2135 BGB oder des § 1056 Abs. 2 BGB nicht vorlägen, sich auf § 1056 Abs. 2 Satz 2 BGB zu berufen oder einzuwenden, dass der Eigentümer sich selbst verpflichtet habe. Das Kündigungsrecht des Nacherben sei aber erstmals mit Schriftsatz vom 7. Juni 2013 erwähnt und zuvor weder im Prozess noch au- ßergerichtlich thematisiert worden. Eine Kündigung der Kläger nach § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB ergebe sich auch nicht aus schlüssigem Verhalten, da zwischen den Parteien auch noch zwei Monate nach der Kündi- gung vom 27. März 2013 nicht klar gewesen sei, dass ein besonderes Kündi- gungsrecht nach § 2135 BGB in Verbindung mit § 1056 BGB bestehe und die Kläger sich hierauf berufen wollten. 11 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der ordentli- chen Kündigung vom 27. März 2013 und somit die Begründetheit eines hierauf gestützten Räumungsanspruchs der Kläger nicht verneint werden. 1. Der Senat ist an einer Sachentscheidung nicht bereits wegen Fehlens der nach § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO erforderlichen Mindestangaben im Berufungs- urteil gehindert, weil das Berufungsgericht die Berufungsanträge nicht wieder- gegeben hat. Ohne diese Wiedergabe leidet das Berufungsurteil zwar regelmä- ßig an einem von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensmangel, der zur Aufhebung und Zurückverweisung führen muss (BGH, Urteile vom 26. Feb- ruar 2003 - VIII ZR 262/02, BGHZ 154, 99, 100 f.; vom 25. Mai 2011 - IV ZR 59/09, NJW 2011, 2054 Rn. 9 f.; vom 10. November 2011 - III ZR 77/11, WM 2012, 947 Rn. 9; vom 17. Dezember 2013 - II ZR 21/12, WM 2014, 217 Rn. 18; jeweils mwN). Die ausdrückliche Wiedergabe der Anträge ist jedoch entbehr- lich, wenn das Berufungsgericht bei einem klageabweisenden Urteil erster In- stanz erwähnt, dass der Berufungskläger die erstinstanzlichen Sachanträge weiterverfolgt (BGH, Urteile vom 26. Februar 2003 - VIII ZR 262/02, aaO; vom 10. November 2011 - III ZR 77/11, aaO), oder wenn sich dem Gesamtzusam- menhang der Gründe das Begehren des Berufungsführers noch mit hinreichen- der Deutlichkeit entnehmen lässt (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2013 - II ZR 21/12, aaO mwN). So liegt es hier. 2. Entgegen der Ansicht der Revision ergibt sich der von den Klägern geltend gemachte Räumungsanspruch nicht schon daraus, dass der zwischen der Beklagten und dem Vorerben abgeschlossene Mietvertrag wegen Ge- schäftsunfähigkeit des Vorerben nach § 105 BGB nichtig wäre und der Beklag- 12 13 14 - 8 - ten aus diesem Grund gegenüber einem auf § 985 BGB gestützten Herausga- beanspruch der Kläger kein Recht zum Besitz zustünde. Das Attest des den Erblasser behandelnden Hausarztes, das sich nur sehr allgemein zu dessen Betreuungsbedürftigkeit und mangelnden Verständnis komplexer Zusammen- hänge äußert, ist - wie das Berufungsgericht in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Würdigung angenommen hat - von vornherein nicht geeignet gewesen, für sich genommen die Geschäftsunfähigkeit (§ 105 BGB) des Erblassers zum Zeit- punkt des Abschlusses des streitigen Mietvertrages zu belegen; weitere Be- weismittel haben die Kläger nicht benannt. 3. Mit Erfolg wendet sich die Revision jedoch gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die ordentliche Kündigung vom 27. März 2013 sei mangels Hinweises auf das Kündigungsrecht aus §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB nicht aus- reichend begründet und deshalb unwirksam, so dass den Klägern aus diesem Grund ein Räumungsanspruch aus § 546 Abs. 1 BGB nicht zustehe. a) Gemäß § 2135 BGB findet auf ein vom Vorerben über ein zum Nach- lass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Mietverhältnis die Vorschrift des § 1056 BGB entsprechende Anwendung. Diese Verweisung auf § 1056 Abs. 1 BGB und die darin angeord- nete entsprechende Anwendung des § 566 BGB bewirken, dass der Nacherbe bei Eintritt der Nacherbfolge als Vermieter in das vom Vorerben begründete Mietverhältnis eintritt. Nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist der Nacherbe be- rechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. b) Gemäß § 573d Abs. 1 BGB sind §§ 573, 573a BGB entsprechend an- wendbar, wenn ein Mietverhältnis - wie hier bei der Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB - außerordentlich mit gesetzlicher Frist gekündigt werden 15 16 17 - 9 - kann. Dies bedeutet, dass ein Mietverhältnis über Wohnraum auch in diesem Fall nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB) gekündigt werden kann. Gemäß § 573 Abs. 3 BGB hat der Vermieter dabei die Gründe für ein berechtigtes Inte- resse an der Kündigung im Kündigungsschreiben anzugeben. Diesem Erfordernis sind die Kläger indes nachgekommen, denn sie ha- ben die mit Schreiben vom 27. März 2013 (hilfsweise) erklärte ordentliche Kün- digung mit dem eingetretenen Zahlungsverzug und unpünktlichen Mietzahlun- gen begründet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts genügten die- se Angaben zum berechtigten Interesse; eines zusätzlichen Hinweises auf den Nacherbfall oder auf die Vorschriften der §§ 2135, 1056 BGB im Kündigungs- schreiben bedurfte es nicht. Die Begründungspflicht des § 573 Abs. 3 BGB verlangt, dass der Kündi- gungsgrund - das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses - so genau beschrieben ist, dass er von anderen Kündi- gungsgründen unterschieden werden kann; der Mieter kann sich dann darauf beschränken, diesen konkreten Kündigungsgrund zu prüfen und sich gegebe- nenfalls dagegen zu verteidigen, denn nach § 573 Abs. 3 Satz 2 BGB werden andere Gründe als die in der Kündigung angegebenen nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind (Senatsurteil vom 30. April 2014 - VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102 Rn. 7 f. mwN). Entgegen der Auffassung des Beru- fungsgerichts dient die Begründungspflicht nicht dazu, den Mieter schon im Vor- feld eines etwaigen späteren Kündigungsprozesses auf rechtliche Verteidi- gungsmöglichkeiten hinzuweisen. c) Das den Räumungsanspruch der Kläger verneinende Berufungsurteil stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). 18 19 20 - 10 - aa) Nach dem revisionsrechtlich zu Grunde zu legenden Sachvortrag der Kläger bestand bei Zugang der Kündigung vom 27. März 2013 auch ein gemäß § 573d Abs. 1, § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung der Kläger erforderliches berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Das Beru- fungsgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass sich die Beklagte bei Zugang der Kündigung mit der Zahlung der Miete für die Monate Mai und Juni 2012 in Verzug befand. Denn aufgrund der eingetretenen Nacherbfolge hatte sie die Miete an die Kläger zu zahlen und konnte nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das vom Vorerben benannte Mietkonto leisten. Zwar müssen die Kläger die Entrichtung der Miete, soweit die Beklagte sie vor Kenntnis vom Ein- tritt des Nacherbfalls auf das vom Vorerben benannte Konto erbracht hat, nach § 566c Satz 1 in Verbindung mit §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB gegen sich gelten lassen. Nach der rechtsfehlerfreien und in der Revisionsinstanz unangegriffen gebliebenen Würdigung des Berufungsgerichts hat die Beklagte jedoch mit der Übersendung des noch vom Vorerben erwirkten und auf die Kläger umge- schriebenen Versäumnisurteils im März 2012 Kenntnis vom Eintritt des Nach- erbfalls erlangt, so dass sie die Miete für die Monate Mai und Juni nicht mehr mit befreiender Wirkung auf das im Mietvertrag angegebene Konto leisten konnte. bb) Dass die Beklagte die für Mai und Juni 2012 ausstehenden Mietzah- lungen im April und Mai 2013 und somit noch innerhalb der Schonfrist beglichen hat, führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, denn diese für die fristlose Kündigung vorgesehene Heilungsmöglichkeit ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats auf die ordentliche Kündigung nicht (analog) anwendbar (Senatsurteile vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a-d mwN; vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12, BGHZ 195, 64 Rn. 28). 21 22 - 11 - Vergeblich macht die Revisionserwiderung in diesem Zusammenhang geltend, die Beklagte habe die Mieten bis August 2012 bei "nicht unkomplizier- ter Rechtslage" an einen nicht mehr Empfangsberechtigten gezahlt; hieraus ergibt sich nicht, dass es sich bei der - ungeachtet der Kenntnis vom Eintritt der Nacherbfolge - unterbliebenen Mietzahlung für die Monate Mai und Juni 2012 um eine nur unerhebliche und deshalb im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht kündigungsrelevante Pflichtverletzung gehandelt habe. cc) Der Umstand, dass der mit dem Vorerben abgeschlossene Mietver- trag einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung bis Ende Februar 2024 vor- sieht, steht einer Kündigung der Kläger als Nacherben gemäß §§ 2135, 1056 Abs. 2, § 573d Abs. 1, 2 BGB, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, gleichfalls nicht entgegen. Denn diese gesetzliche Regelung räumt dem Nach- erben grundsätzlich die Möglichkeit ein, das Wohnraummietverhältnis bei Be- stehen eines berechtigten Interesses außerordentlich unter Einhaltung der ge- setzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Für den vergleichbaren Fall des Eigen- tümers, auf den das Mietverhältnis nach Beendigung des Nießbrauchs gemäß § 1056 Abs. 1 BGB übergeht, hat der Senat dies bereits entschieden (Senatsur- teil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, NZM 2012, 558 Rn. 12). Für den in das Mietverhältnis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB eintretenden Nacherben gilt nichts anderes. Allerdings ist dem in das Mietverhältnis gemäß § 1056 Abs. 1 BGB ein- tretenden Eigentümer nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, etwa wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag beigetreten war oder 23 24 25 - 12 - Alleinerbe des Vermieters geworden ist (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 - VIII ZR 50/11, aaO Rn. 13 mwN). Diese Grundsätze sind auf den hier vorliegenden Fall des Eintritts eines Nacherben in das Mietverhältnis nach §§ 2135, 1056 Abs. 1 BGB zu übertra- gen. Eine Kündigung nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB ist dem Nacherben etwa auch dann verwehrt, wenn er dem Abschluss des Mietvertrags durch den Vor- erben zugestimmt hat oder der Abschluss eines für den Vermieter unkündbaren Mietvertrags über den Nacherbfall hinaus einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 10. Februar 1993 - IV ZR 274/91, NJW 1993, 1582 unter 3) entsprochen hat, so dass der Nacherbe gegenüber dem Vorerben verpflichtet gewesen wäre, dem Mietvertrag zuzustimmen (§ 2120 Satz 1 BGB; MünchKommBGB/Grunsky, 6. Aufl., § 2135 Rn. 3; Kummer in Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 10. Aufl., § 2135 Rn. 5; BeckOK- BGB/Litzenburger, Stand 1. Mai 2015, § 2135 Rn. 1; jurisPK/B. Hamdan/ M. Hamdan, 7. Aufl., § 2135 Rn. 14; NK-BGB/Gierl, 4. Aufl., § 2135 Rn. 7; Palandt/Weidlich, BGB, 74. Aufl., § 2135 Rn. 2; RGRK/Johannsen, 12. Aufl., § 2135 Rn. 5). Insoweit käme es - da nach den Feststellungen des Berufungsgerichts eine Zustimmung der Kläger zum Mietvertrag nicht vorliegt - darauf an, ob der hier vom Vorerben mit ungewöhnlichen Bedingungen (langjähriger Kündi- gungsausschluss zu Lasten des Vermieters, langjähriger Verzicht auf das Recht zur Mieterhöhung, Herabsetzung der Miete im Hinblick auf vorgesehene - die Gesamtsumme der Mietherabsetzung betragsmäßig nicht erreichende - Mieter- investitionen) abgeschlossene Mietvertrag unter Berücksichtigung der Pflicht des Vorerben zur Erhaltung des Nachlasses in seiner Wertsubstanz wirtschaft- lich betrachtet angemessen und daher als Maßnahme ordnungsgemäßer Ver- waltung anzusehen war und schließlich darauf, ob die vorgesehenen Investitio- 26 27 - 13 - nen tatsächlich getätigt worden sind. Hierzu hat das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Den Parteien wird insoweit Gelegenheit zu neuem Sachvortrag zu geben sein. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben, soweit bezüglich des Räumungsanspruchs zum Nachteil der Kläger entschieden wor- den ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Umfang der Aufhebung ist die nicht entscheidungsreife Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Bensheim, Entscheidung vom 21.12.2012 - 6 C 592/12 (15) - LG Darmstadt, Entscheidung vom 14.08.2013 - 21 S 24/13 - 28

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 127/14 Verkündet am: 18. Februar 2015 Ring Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573a Abs. 1 Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind, es sei denn, sie wurden schon vor Ab- schluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündi- gungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt (im Anschluss an die Senatsurteile vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564; und vom 17. No- vember 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158). BGH, Urteil vom 18. Februar 2015 - VIII ZR 127/14 - LG Bochum AG Bochum - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Februar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Bochum vom 15. April 2014 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 16. Mai 2014 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger nehmen die Beklagten auf Räumung einer Mietwohnung in Anspruch. Die Kläger sind seit 1986 Eigentümer eines Hauses in Bochum, dessen Erdgeschosswohnung sie bewohnen. Die Beklagten sind seit dem 1. Januar 1985 Mieter einer im Dachgeschoss gelegenen Dreizimmerwohnung. Den Miet- vertrag hatten sie Ende des Jahres 1984 mit den Voreigentümern B. , die das zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig fertiggestellte Anwesen errichte- ten, abgeschlossen. 1 2 - 3 - Zwischen den Parteien ist streitig, ob das Haus als Zweifamilien- oder als Mehrfamilienhaus anzusehen ist. In der Baugenehmigung aus dem Jahr 1984 sowie in der Schlussabnahmebescheinigung der Stadt Bochum ist das Bauvor- haben als "Errichtung eines Wohnhauses mit 2 WE und 2 Pkw-Garagen" be- schrieben. Außer den beiden Wohnungen der Parteien befindet sich im Dachge- schoss neben der Wohnung der Beklagten ein weiteres Appartement, beste- hend aus einem Zimmer, Bad/WC, Abstellraum, Flur und Balkon, das - wie in der mündlichen Revisionsverhandlung klargestellt worden ist - von Anfang an mit den für die Aufstellung einer Kochnische/Küchenzeile erforderlichen An- schlüssen für Wasser und Strom versehen war. In der Folgezeit wurde hier eine Teeküche/Küchenzeile eingebaut und das Appartement zu Wohnzwecken an unterschiedliche Mieter vermietet. Im Anschluss hieran nutzte der Kläger diese Wohnung mehrere Jahre nur noch als Arbeitszimmer. Seit 2010 sind die Räum- lichkeiten an ein vom Kläger betriebenes Unternehmen vermietet. Die Küchen- zeile wurde in ein Regal "umfunktioniert". Im Jahr 2012 kam es zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien. Mit Schreiben vom 20. November 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis unter Berufung auf ihr Sonderkündigungsrecht gemäß § 573a BGB zum 30. November 2013. Die Beklagten widersprachen der Kündigung, wie auch den nachfolgenden seitens der Kläger wegen angeblicher Verletzungen des Mietvertrags ausgesprochenen Kündigungen vom 15. Januar 2013 und 5. März 2013 sowie vom 5. und 17. Februar 2014. Das Amtsgericht hat die unter anderem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Auf die auf den Räumungsan- spruch beschränkte Berufung der Kläger hat das Landgericht antragsgemäß 3 4 5 6 - 4 - erkannt. Dagegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten gegen die Beklagten einen Räumungs- und Herausga- beanspruch gemäß § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis bereits durch die Kündigung vom 20. November 2012 wirksam beendet worden sei. Den Klägern stehe das Sonderkündigungsrecht des § 573a BGB zu. Hiernach könne der Vermieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem von ihm selbst be- wohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedürfe. Diese Voraus- setzungen seien vorliegend erfüllt. Denn zum Zeitpunkt der Kündigungserklä- rung im November 2012, auf den es nach Auffassung der Kammer ankomme, habe es sich bei dem streitgegenständlichen Gebäude um ein Zweifamilienhaus im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB gehandelt. Demgegenüber komme es nicht darauf an, dass nach der Aufteilung des Hauses nach wie vor drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten vorhanden seien. Denn das zweite Appartement im Dachgeschoss werde seit einigen Jah- 7 8 9 10 - 5 - ren durch die vom Kläger betriebene GmbH als Büro und Geschäftsraum ge- nutzt und sei demnach keine Wohnung mehr, sondern Gewerberaum. Zwar sei eine Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen, wenn der Vermieter eine weitere eigenständige Wohnung im Gebäude für sich zu erwei- terten Wohnzwecken als Besucherzimmer, Bügelzimmer oder Arbeitszimmer nutze. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs reduziere sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht. Anderes gelte aber, wenn sich in dem Gebäude außer der Wohnung des Vermieters und der Wohnung des Mie- ters nur noch Gewerberäume befänden. Insoweit komme es auch nicht darauf an, ob die Gewerberäume von dem Vermieter selbst genutzt würden. Der Mieter könne dadurch geschützt werden, dass eine auf § 573a BGB gestützte Kündigung im Einzelfall als rechtsmissbräuchlich und damit gemäß § 242 BGB als unwirksam anzusehen sei. Hieran sei namentlich dann zu den- ken, wenn der Umbau/die Umnutzung allein dem Zweck diene, das erleichterte Kündigungsrecht auszulösen. Dies sei vorliegend aber nicht erfüllt, weil die Umnutzung zu Büroräumen bereits vor 15 Jahren, die Vermietung als Büroraum seit 2010 erfolge und damit ersichtlich nicht darauf abziele, ein Sonderkündi- gungsrecht gegenüber den Beklagten zu schaffen. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann der Räumungsanspruch der Kläger gemäß § 546 Abs. 1 BGB nicht bejaht werden. Die auf § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kündigung der Kläger vom 20. November 2012 hat das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet. 11 12 13 - 6 - 1. Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann, ohne dass es eines berech- tigten Interesses des Vermieters im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses bedarf, nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt werden, wenn der Mieter in einem vom Vermieter selbst be- wohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB hier nicht vor, da sich in dem Wohnhaus der Kläger - wie das Berufungsgericht im Übrigen selbst unangegriffen feststellt - seit dessen Errichtung unverändert drei selbständige Wohnungen/Wohneinheiten befinden. 2. Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaft- lich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnun- gen vorhanden sind, ist - ungeachtet einer etwaigen abweichenden baurechtli- chen Einordnung - die Verkehrsanschauung maßgebend (vgl. Senatsurteile vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, NJW-RR 2011, 158 Rn. 8 mwN; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 19 f.). Da eine eigenständi- ge Haushaltsführung gemeinhin voraussetzt, dass eine Küche oder eine Koch- gelegenheit vorhanden ist (Senatsurteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, aaO Rn. 9), müssen die dafür erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein. Hingegen ist nicht erforderlich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist (Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 21). a) Hiernach kann keinen Zweifeln unterliegen, dass es sich bei dem Ap- partement im Dachgeschoss um eine eigenständige Wohnung handelt, die über einen durch eine Wohnungseingangstür räumlich abgeschlossenen Wohnbe- reich mit Bad und die für eine Küchenzeile erforderlichen Anschlüssen verfügt. Damit haben die Beklagten - worauf die Revision zu Recht hinweist - die streit- 14 15 16 - 7 - gegenständliche Wohnung in einem Gebäude angemietet, in dem drei selb- ständige Wohneinheiten geplant waren und entstanden und nach den unange- griffenen Feststellungen des Berufungsgerichts auch nach wie vor vorhanden sind. b) Anders als das Berufungsgericht meint, hat sich der Wohnungsbe- stand von drei selbständigen Wohnungen nicht dadurch reduziert, dass das Appartement im Dachgeschoss seit etwa zwei Jahren vor der Kündigung durch eine vom Kläger betriebene GmbH als Büro- und Geschäftsraum und somit ge- werblich genutzt wird. aa) Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht zunächst davon aus, dass der Gesetzgeber die Beschränkung auf reine Wohngebäude (§ 564a Abs. 4 BGB in der bis zum 31. August 2001 geltenden Fassung) in der Neure- gelung durch § 573a BGB bewusst nicht beibehalten hat (BT-Drucks. 14/4553, S. 66; Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, aaO Rn. 19). Ebenso zutreffend sieht das Berufungsgericht eine Kündigung nach § 573a BGB als ausgeschlossen an, wenn der Vermieter eine weitere eigenständige Wohnung im Gebäude für sich selbst zu erweiterten Wohnzwecken als Besucherzimmer, Bügelzimmer oder Arbeitszimmer nutzt, da durch diese Erweiterung des Wohn- bereichs sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. bb) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht jedoch, dies sei anders zu beurteilen, wenn sich in dem Gebäude außer der Wohnung des Vermieters und der Wohnung des Mieters nur noch Gewerberäume befänden, und es dann auch nicht darauf ankomme, ob die Gewerberäume von dem Vermieter selbst genutzt würden. Damit verkennt das Berufungsgericht die der Senatsrechtspre- chung zugrundeliegenden Grundsätze (vgl. Senatsurteile vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10, aaO; vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, aaO). Denn 17 18 19 - 8 - durch die Umwidmung des neben der streitgegenständlichen Wohnung liegen- den Appartements von Wohnraum zu Gewerberaum hat sich der einmal gege- bene Wohnungsbestand nicht reduziert. Auch wenn in den gewerblich genutz- ten Räumen statt der ehemals vorhandenen Küchenzeile nunmehr ein Regal vorhanden ist, ändert dies nichts daran, dass in diesen, eine abgeschlossene Wohneinheit bildenden Räumlichkeiten jederzeit eine eigenständige Haushalts- führung möglich ist. Von diesen Grundsätzen kommt nur dann eine Ausnahme in Betracht, wenn die weitere Wohnung schon vor Abschluss des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages nicht mehr als Wohnung, sondern als Gewerbe- raum genutzt wurde (Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, aaO). Dies ist hier jedoch unstreitig nicht der Fall. III. Hiernach kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzu- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, ob das Mietverhältnis durch die weiteren 20 21 - 9 - Kündigungen vom 15. Januar und 5. März 2013 sowie vom 5. und 17. Februar 2014 beendet worden ist. Das Verfahren ist daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles RiBGH Dr. Schneider ist Dr. Bünger wegen Urlaubs an der Unterschrift verhindert. 23. Februar 2015 Dr. Milger Vorinstanzen: AG Bochum, Entscheidung vom 05.12.2013 - 83 C 99/13 - LG Bochum, Entscheidung vom 15.04.2014 - I-9 S 18/14 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 90/10 Verkündet am: 17. November 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573a Ein Wohnhaus, in dem sich neben je einer Wohnung im Erdgeschoss und im Ober- geschoss eine selbständig als Wohnung nutzbare Einliegerwohnung im Unterge- schoss befindet, ist auch dann kein "Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen" im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB, wenn der Vermieter neben der Erdgeschosswoh- nung auch die Einliegerwohnung nutzt. BGH, Urteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10 - LG Gießen AG Friedberg (Hessen) - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. Oktober 2010 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie den Richter Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Gießen vom 24. Februar 2010 wird zurückgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist seit dem Jahr 2006 Eigentümerin eines Wohnhauses in F. . Die Beklagten bewohnen den ersten Stock des Gebäudes aufgrund eines im März 2004 mit dem Rechtsvorgänger der Klägerin geschlossenen Mietvertrages. Im ersten Halbjahr 2004 waren die Wohnungen im Erdgeschoss und im ersten Stock des Hauses sowie ein Raum im Keller des Hauses mit Bad/Dusche und einer Küchenzeile vermietet. Nach Erwerb des Hauses im Jahr 2006 bezogen die Klägerin und ihr Ehemann die Wohnung im Erdge- schoss; den ausgebauten Kellerraum nutzen sie seither als Besucherzimmer, Arbeitszimmer und Bügelraum. 1 - 3 - Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit den Beklagten gemäß § 573a Abs. 1 BGB mit Schreiben vom 24. Mai und 29. Juni 2007 sowie 2. Oktober 2008. Das Amtsgericht hat die unter anderem auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zu- gelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Räumungsbegehren weiter. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge- führt: 4 Die Kündigungen der Klägerin hätten das Mietverhältnis mit den Beklag- ten nicht beendet, da der Klägerin kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Seite stehe. Auf die erleichterte Kündigungsmöglichkeit des § 573a Abs. 1 BGB könne sich die Klägerin nicht berufen. Stelle man mit einer von einigen Instanzgerichten und Teilen der Literatur vertretenen Meinung darauf ab, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB be- reits bei Begründung des Mietverhältnisses vorliegen müssten, scheitere die Klage bereits daran, dass sich bei Abschluss des Mietvertrages im Streitfall drei Wohnungen in dem Gebäude befunden hätten. Folge man der überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur und stelle auf die Verhältnisse im Zeit- punkt des Ausspruchs der Kündigung ab, hätten sich zu diesem Zeitpunkt zwar 5 - 4 - nur noch zwei Wohnungen in dem Gebäude befunden, da die Klägerin den aus- gebauten Kellerraum in ihre Wohnung integriert habe. Der Klägerin sei es je- doch nach § 242 BGB verwehrt, sich auf den an sich erfüllten Tatbestand des § 573a Abs. 1 BGB zu berufen. Denn die Einliegerwohnung im Keller sei bei Abschluss des Mietvertrages im Jahr 2004 als Wohnraum vermietet gewesen. Deshalb hätten die Beklagten redlicherweise darauf vertrauen dürfen, dass sie in ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen einziehen. Verändere der Ver- mieter einseitig die Nutzung von Räumen, die zur selbständigen Haushaltsfüh- rung geeignet seien, verkleinere er den Wohnungsbestand in einer für den Mie- ter bei Begründung des Mietverhältnisses in aller Regel nicht vorhersehbaren Weise. Die Kündigung der Klägerin sei daher rechtsmissbräuchlich. II. Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand. Die auf § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kündigung der Klägerin hat das Mietverhältnis der Parteien allerdings schon deshalb nicht beendet, weil die Voraussetzungen einer Kündigung nach dieser Vorschrift weder zu Beginn des Mietverhältnisses mit den Beklagten noch im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung erfüllt waren. Der Klägerin steht daher kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung zu. 6 1. Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann grundsätzlich nur dann or- dentlich gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB). Eines berechtigten Interesses bedarf es nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ausnahms- weise nicht, wenn ein Mietverhältnis über Wohnraum in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gekündigt wird. 7 - 5 - Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegen diese Voraussetzungen im Streitfall nicht vor, denn in dem Wohnhaus der Klägerin befinden sich seit Beginn des Mietverhältnisses mit den Beklagten unverändert drei Wohnungen. 8 a) Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist die Verkehrsanschauung maßgebend (vgl. Senatsurteil vom 25. Juni 2008 - VIII ZR 307/07, WuM 2008, 564 Rn. 20; LG Hamburg, WuM 1994, 215; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2006, § 573a Rn. 6; Münch- KommBGB/Häublein, 5. Aufl., § 573a Rn. 10; Bamberger/Roth/Hannappel, BGB, 2. Aufl., § 573a Rn. 14); auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es danach schon deshalb nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann (LG Bochum, WuM 1984, 133 f.; LG Köln, WuM 1985, 63; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. XI 391; Sonnen- schein, NZM 2000, 1, 4; Soergel/Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 573a Rn. 4). Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbständiger, räumlich und wirt- schaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushalts- führung ermöglicht (vgl. LG Aachen, WuM 1993, 616, 617; LG Bochum, aaO; LG Hamburg, aaO; Staudinger/Rolfs, aaO; MünchKommBGB/Häublein, aaO Rn. 11; Bamberger/Roth/Hannappel, aaO Rn. 14 f.; Sternel, aaO Rn. 397; Son- nenschein, aaO S. 2). b) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllen die Räum- lichkeiten im Keller des Wohnhauses der Klägerin diese Anforderungen, denn neben einem 42 qm großen Wohn-/Schlafraum verfügen sie über eine Küchen- zeile und ein Tageslichtbad mit Toilette. Dass sich die Ausstattung der Kelle- räume oder die baulichen Gegebenheiten in der Folgezeit so verändert hätten, dass eine eigenständige Wohnnutzung dort nicht mehr möglich wäre, ist nicht festgestellt; die Revision zeigt übergangenen Sachvortrag der Klägerin hierzu nicht auf. 9 - 6 - 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hat sich die Tatsache der Existenz von drei Wohnungen in dem Wohnhaus der Klägerin nicht dadurch geändert, dass die Klägerin die im Keller befindlichen Räume in ihren Wohnbe- reich integriert hat, indem sie die Einliegerwohnung seit dem Erwerb des Hau- ses im Jahr 2006 als Besucherzimmer/Bügelzimmer/Arbeitszimmer nutzt. Denn durch diese Erweiterung des Wohnbereichs der Klägerin hat sich der einmal gegebene Wohnungsbestand nicht reduziert. 10 Das Berufungsgericht stützt sich zur Begründung seiner abweichenden Auffassung zu Unrecht auf das Senatsurteil vom 25. Juni 2008 (VIII ZR 307/07, aaO). Die in dieser Entscheidung vom Senat gebilligte tatrichterliche Beurtei- lung, die Aufteilung einander ergänzender Räume auf zwei Stockwerke hindere nicht die Annahme einer (einzigen) Wohnung (aaO Rn. 20), beruhte auf ande- ren tatsächlichen Gegebenheiten. Die betreffenden Räume im Dachgeschoss jenes Gebäudes stellten - anders als die Einliegerwohnung im Haus der Kläge- rin - keine eigenständige Wohnung dar. 11 3. Da die Einliegerwohnung vom Einzug der Beklagten bis zum Aus- spruch der Kündigung eine eigenständige Wohnung war, waren die Vorausset- zungen einer erleichterten Kündigung nach § 573a Abs. 1 BGB zu keiner Zeit erfüllt. Daher bedarf die in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrit- tene Frage, ob es hinsichtlich des Wohnungsbestandes auf den Zeitpunkt des 12 - 7 - Beginns des Mietverhältnisses oder den Zeitpunkt der Kündigung ankommt (zum Meinungsstand: Staudinger/Rolfs, aaO Rn. 16), keiner Entscheidung. Ball Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Friedberg (Hessen), Entscheidung vom 07.08.2009 - 2 C 529/09 (12) - LG Gießen, Entscheidung vom 24.02.2010 - 1 S 239/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 57/13 Verkündet am: 16. Oktober 2013 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 573 Abs. 2 Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietver- hältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendi- gung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermie- ters nicht. BGH, Urteil vom 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13 - LG Berlin AG Berlin-Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterinnen Dr. Milger und Dr. Hessel, den Richter Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 19. Februar 2013 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 von der D. Aktiengesellschaft (im Folgenden: D. ) eine Wohnung im 2. Obergeschoß eines Anwesens in Berlin. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen. § 4 des Mietvertrags enthält zur Mietdauer und zur Kündigung folgende Bestimmungen: 1 2 - 3 - "(1) Das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. […] (3) Die D. wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der D. eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)." Am 1. Juli 2006 verkaufte die D. das Gebäude an die K. GmbH. Der notarielle Kaufvertrag enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, mit der die Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB) ausgeschlossen wurden. Die D. bestätigte gegenüber der Be- klagten mit einem Schreiben vom 8. September 2006, dass der Kaufvertrag eine entsprechende Mieterschutzklausel enthalte. Am 30. März 2009 veräußerte die K. GmbH das Gebäude an die Kläger, ohne die Mieterschutzklausel in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im Erdge- schoss und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem. Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigten die Kläger das Mietver- hältnis unter Hinweis darauf, dass sie die Wohnung der Schwester der Klägerin und deren Familie überlassen wollten, zum 31. Juli 2010. Mit der Klageschrift vom 30. Juni 2010 kündigten die Kläger vorsorglich nochmals wegen Eigenbe- darfs und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a BGB. Die Beklagte wi- dersprach beiden Kündigungen unter Berufung auf Härtegründe. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das Landgericht hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wieder- herstellung des erstinstanzlichen Urteils. 3 4 5 6 - 4 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Kündigung der Kläger in der Klageschrift vom 30. Juni 2010 sei ge- mäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Das streitgegenständliche Haus werde von den Klägern bewohnt und habe nicht mehr als zwei Wohnungen. Für die Frage, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung vorlägen, komme es auf den Zeitpunkt ihres Zugangs an. Falls der Vermieter im Einzelfall die gegebe- nen Möglichkeiten rechtsmissbräuchlich ausnutze oder der Mieter aufgrund be- sonderer Umstände darauf vertrauen dürfe, dass sich die bei Vertragsbeginn erkennbaren Kündigungsmöglichkeiten nicht ausweiteten, sei dies im Rahmen der Grundsätze von Treu und Glauben zu berücksichtigen. Für einen Verstoß gegen diese Grundsätze lägen keine Anhaltspunkte vor. Der Räumungsverpflichtung der Beklagten stünden auch keine Härte- gründe gemäß § 574 BGB entgegen. Nach den gutachterlichen Feststellungen sei eine Aufgabe der Wohnung durch die Beklagte trotz der Erkrankung an Mul- tipler Sklerose nicht schlechterdings ausgeschlossen. Ein Umzug stelle zwar eine erhebliche Belastung für die Beklagte dar. Bei der vorliegend schleichend verlaufenden Krankheit sei ein Zusammenhang zwischen belastenden Situatio- nen und einer Krankheitsverschlechterung unklar, aber letztlich nicht auszu- schließen. Letzteres sei aber auch aufgrund anderer äußerer Umstände mög- lich, etwa einer Virusinfektion. Die geäußerten Suizidgedanken könnten nie si- 7 8 9 10 - 5 - cher vermieden werden. Für eine begleitende Psychotherapie sei die Bereit- schaft der Beklagten nötig, sich hierauf einzulassen. Unter diesen Umständen gehe die Kammer davon aus, dass die Beklagte trotz der nicht zu verkennen- den Schwierigkeiten aufgrund ihrer gesundheitlichen Einschränkungen einen Umzug grundsätzlich bewerkstelligen könne, erforderlichenfalls unter therapeu- tischer Begleitung; hieran mitzuwirken, sei die Beklagte grundsätzlich verpflich- tet. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung der von der Beklagten bewohnten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass eine Kündigung der Kläger nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB durch die in § 4 des Mietvertrages enthaltene Kündigungs- beschränkung ausgeschlossen ist. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Räumung stelle für die Beklagte keine unzumutbare Härte dar, ist von Rechtsfehlern beeinflusst. 1. Gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrags kann der Vermieter das Mietver- hältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB, die kein berech- tigtes Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 BGB voraussetzt, aus (vgl. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1986, 89 f.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573a BGB Rn. 6). Diesem Verständnis der Kündigungsbeschrän- kung steht nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpunkt des Vertrags- 11 12 - 6 - schlusses drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung nach § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB damals schon tatbestandlich nicht in Betracht kam. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Kündigung des Ver- mieters im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden ist, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des Mietvertrages erforderlich machen. b) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung (Staudin- ger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 573 Rn. 241; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). Zwar bezieht sich die Kündigungsbeschränkung ihrem Wortlaut nach auf "wich- tige berechtigte Interessen der D. ". Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters – damals der D. – ankommt. Es bestehen keine An- haltspunkte, dass die damaligen Parteien des Mietvertrages die Kündigungsbe- schränkung konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der D. stand. 2. Feststellungen zu dem von den Klägern mit den streitgegenständli- chen Kündigungen geltend gemachten Eigenbedarf hat das Berufungsgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – nicht getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist den Klägern allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) nicht grundsätzlich verwehrt. Die Kündigungsbeschränkung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt ei- ne Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die ge- setzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 BGB genannte "be- rechtigte Interesse" nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer 13 14 15 - 7 - Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klau- sel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Be- standsschutz zugebilligt (Senatsurteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 27; OLG Karlsruhe, aaO S. 90). 3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, von Rechtsfehlern beein- flusst ist. a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Be- klagte sich krankheitsbedingt besonderen Schwierigkeiten ausgesetzt sieht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unan- nehmlichkeiten deutlich abheben und deshalb als Härtegrund in Betracht kom- men (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Die eingehende Darstellung des gerichtlichen Sachverständigen zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen und deren Auswirkungen auf die Belastbarkeit und Umstellfähigkeit der Beklagten hat das Berufungsgericht in seinem wesentlichen Kern indes nicht zur Kenntnis genommen, wie sich aus seiner pauschalen und bagatellisierenden Würdigung ergibt, ein Umzug der Beklagten sei nicht „schlechterdings ausgeschlossen“ und könne von dieser mit entsprechender therapeutischer Begleitung bewerkstelligt werden. Nach dem schriftlichen Gutachten und den Erläuterungen des Sachver- ständigen in der mündlichen Verhandlung wirkt sich die Krankheit der Beklagten auf alle Aspekte der Lebensführung in erheblichem Umfang negativ aus. Die bestehenden schwerwiegenden Defizite in der Motorik könnten nur unter Auf- bietung maximaler mentaler Ressourcen und auch nur partiell kompensiert 16 17 18 - 8 - werden. Das Erlernen von neuen motorischen Abläufen, Handlungsfolgen und Tagesabläufen stelle einen zusätzlichen Stressfaktor dar. Die Beklagte sei we- gen der reduzierten kognitiven Umstellfähigkeit auf langfristige und stabile sozi- ale Beziehungen angewiesen. Eine komplette geographische Umorganisation der Routen zu den Therapeuten sei ebenfalls ein Stressfaktor. Ein erzwungener Wohnungswechsel würde - vor dem Hintergrund sowohl der zuvor beschriebe- nen konkreten krankheitsbedingten Einschränkungen als auch der Gefahr einer Verschlechterung der Grunderkrankung - im Alltag eine Überforderung ("unge- heure Belastung") bedeuten und wäre mit physischen und psychischen Konse- quenzen verbunden, die mindestens den Verlust der selbständigen Lebensfüh- rung bedeuten würden. Mit diesen zentralen Feststellungen des Sachverständi- gen hat sich das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht auseinandergesetzt. Soweit es darauf abstellt, dass die Beklagte zur Mitwirkung an einer therapeuti- schen Begleitung des Umzugs verpflichtet wäre, hat es, wie die Revision mit Recht rügt, nicht zur Kenntnis genommen, dass der Sachverständige bei seiner Anhörung vor dem Amtsgericht erläutert hat, dass eine solche Begleitung nicht den gewünschten Erfolg hätte, weil es der Beklagten (krankheitsbedingt) an der dazu erforderlichen Grundvoraussetzung, dem Vertrauen zu einem solchen Therapeuten, fehlen würde. b) Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass das Berufungsgericht eine konkrete Abwägung der von ihm jedenfalls im Ansatz anerkannten krank- heitsbedingten Schwierigkeiten der Beklagten beim Umzug sowie der Gefahr einer Krankheitsverschlechterung mit dem Erlangungsinteresse der Kläger, auf das es in keiner Weise eingegangen ist, unterlassen hat. c) Schließlich lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das da- rauf abstellt, der Umzug sei für die Beklagte zwar mit erheblichen Belastungen verbunden, aber nicht unmöglich oder schlechterdings ausgeschlossen, besor- 19 20 - 9 - gen, dass es unangemessen hohe Anforderungen an das Vorliegen einer un- zumutbaren Härte stellt und verkennt, dass nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen sind, sondern bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutba- ren Härte rechtfertigen kann. III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent- scheidung reif, weil das Berufungsgericht – vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig – nur über die hilfsweise erklärte, auf § 573a BGB gestützte Kündigung der Kläger entschieden und deshalb zur Wirksamkeit der weiteren, auf Eigenbedarf (bezüglich der Schwester) gestütz- ten Kündigung keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur neu- en Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit der 21 - 10 - Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Ball Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 24.05.2012 - 18 C 200/10 - LG Berlin, Entscheidung vom 19.02.2013 - 63 S 232/12 -

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: LG Heidelberg 5. Zivilkammer Entscheidungsdatum: 20.10.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 5 S 12/14 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2014:1020.5S12.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 573a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummietvertragsrecht: Kündigungsmöglichkeit bei mietvertraglich vereinbartem Ausschluß von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung Orientierungssatz Eine mietvertragliche Individualabrede, wonach Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung ausgeschlossen sind, schließt regelmäßig auch ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach § 573a BGB aus. Liegt eine solche Abrede vor, beschränkt sich die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters auf Fälle von Verletzung vertraglicher Pflichten seitens des Mieters (Anschluss BGH, 16. Oktober 2013, VIII ZR 57/13, NZM 2013,824).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 28. Februar 2014, 26 C 423/13 Tenor 1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 28.02.2014, Az. 26 C 423/13, wird zurückgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.615,68 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger begehren als Vermieter von den Beklagten als Mieter die Räumung und Herausgabe einer Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens W. Straße … in H.. Randnummer 2 Die Kläger erwarben dieses Anwesen mit einem Kaufvertrag vom 19.07.2011. Die Eigentumsumschreibung ist am 10.05.2012 erfolgt. Randnummer 3 Die Beklagten schlossen mit der Rechtsvorgängerin der Kläger einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten, wofür ein vorgedrucktes Formular verwendet wurde. Dieses enthält in § 2 Satz 2 eine Regelung zum Ausschluss von „Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen“. Außerdem sollte das Mietverhältnis „auch bei Eignerwechsel“ auf unbestimmte Zeit laufen. Im Übrigen sollten sich nach dem Wortlaut von § 2 des Mietvertrages die Kündigungsvoraussetzungen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen in §§ 17-23 des Mietvertrages richten. Die in § 2 enthaltene Klausel wurde durch die Rechtsvorgängerin der Kläger handschriftlich ausgefüllt und abgeändert. Zwischen Satz 1 und Satz 2 wurde die Textstelle "auch bei Eignerwechsel" eingefügt. In Satz 2 wurde der Passus "für … Jahr (e)" durchgestrichen. In § 17 Nr. 2 des Mietvertrages ist dem Vermieter ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass er die Räume als Wohnung für sich oder für Angehörige seines Haushalts oder für seine Familienangehörigen wegen bisheriger unzureichender Unterbringung benötigt oder sonst ein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes nachweist. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf das amtsgerichtliche Urteil vom 28.02.2014 und die bei den Akten befindliche Kopie der Mietvertragsurkunde (Anlage K 1, AS. 19 - 33) Bezug genommen. Randnummer 4 Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 30.11.2012 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Kündigung wurde auf § 573a BGB und hilfsweise auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt. Randnummer 5 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 6 Das Mietvertragsformular sei von den Beklagten der Rechtsvorgängerin der Kläger gestellt worden. Diese hätten versucht, ihr den Vertrag zu diktieren. Sie hätten ein erhebliches Interesse daran gehabt, der Situation einer Eigenbedarfskündigung, die sie gerade hinter sich gehabt hätten, nicht nochmals ausgesetzt zu sein. Das schriftliche Mietvertragsformular sei nicht schon im Jahre 2002, sondern erst lange Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses ausgefüllt und unterzeichnet worden. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei hierbei zurückdatiert worden. Randnummer 7 Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass § 2 des Mietvertrages unwirksam sei, weil die Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung sei, die die Kläger unangemessen benachteilige. Auch schließe § 2 des Mietvertrages die Kündigung nach § 573a BGB nicht aus. Die Rechtsvorgängerin der Kläger, die unstreitig Juristin war, hätte, wenn ein derartiger Ausschluss beabsichtigt gewesen wäre, dies ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen. Die §§ 2 und 17 des Mietvertrages widersprächen einander und seien daher insgesamt unwirksam. Randnummer 8 Die Kläger haben beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkone und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 10 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Kläger von der Rechtsanwaltsgebührenforderung des Klägervertreters Rechtsanwalt H. für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 11 Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Randnummer 12 Sie haben vorgetragen: Randnummer 13 Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe gewollt, dass die Beklagten bei ihr einziehen und sich im Alter um sie kümmern sollten. Hierfür habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten dauerhaft ermöglichen wollen, in der streitgegenständlichen Wohnung leben zu können. Aus diesem Grunde habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten das Mietvertragsformular vorgelegt. Das Anwesen, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befinde, habe insgesamt 4 Wohnungen. Die Beklagten sind daher der Ansicht, das unter anderem deswegen die Kündigung nach § 573a BGB nicht möglich sei. Außerdem sei § 2 des Mietvertrages eine Individualvereinbarung, durch die sowohl die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. § 2 des Mietvertrages habe vor § 17 des Mietvertrages Vorrang, so dass die vertraglichen Vereinbarungen nicht wegen einer angeblichen Widersprüchlichkeit unwirksam seien. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass Kündigungen nach § 573a BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang habe, wirksam ausgeschlossen seien. § 2 S. 2 des Mietvertrages stelle keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Da handschriftliche Änderungen vorgenommen worden seien, sei dies ein Indiz gegen den Formularcharakter. Zwar könnten auch ergänzungs- oder ausfüllungsbedürftige Klauseln grundsätzlich vorformulierte Vertragsbedingungen darstellen, sofern nicht durch Ergänzung die Klausel so verändert werde, dass sich ein anderer Sinn ergebe. Eine solche Wesensänderung liege vor, wenn die formularmäßige Vertragsbestimmung erst durch eingefügte Ergänzungen einen Inhalt gewinne, der eine unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei im Sinne von § 307 BGB darstelle. Dies ergebe sich hier daraus, dass die im Formular vorgesehene Befristung des Kündigungsausschlusses handschriftlich gestrichen worden sei. Erst dadurch habe die Vertragsbestimmung, sollte es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, einen unangemessenen Inhalt erhalten. Eine Formularklausel sei darin aber nicht zu sehen, weil unstreitig die Rechtsvorgängerin der Kläger selbst handschriftlich die Ergänzung und die Durchstreichung der Befristungsmöglichkeit vorgenommen habe. Wenn der Vertragspartner des Verwenders selbst das Formular ändere oder ergänze, fehle es an einer Vorformulierung. Die Ergänzung könne allerdings trotzdem den Schluss auf ihren vorformulierten Charakter zu lassen, und zwar namentlich dann, wenn der Verwender das Antragsformular üblicherweise oder gegenüber einer Mehrzahl von Kunden in gleicher Weise ergänze oder ergänzen lasse. Dies treffe jedoch im vorliegenden Fall nicht zu, weil es an Vortrag dazu fehle, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrmals erwirkt hätten. Randnummer 15 Durch die somit als Individualvereinbarung wirksame Regelung in § 2 S. 2 des Mietvertrages sei sowohl die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen. Denn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung sei im Regelfall dahin auszulegen, dass auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. Dieser Regelfall sei auch vorliegend einschlägig. Denn nach der Regelung im Mietvertrag könne die Vermieterin den Mietvertrag bei Pflichtverletzungen der Mieter ordentlich kündigen. § 573a BGB setze allerdings keine derartigen Pflichtverletzungen der Mieter voraus, so dass auch diese Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen sei. Nach dem Inhalt der vertraglichen Regelungen sei eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterin nur unter Umständen möglich, die sich aus der Sphäre der Mieter ergäben. Dies sei bei § 573a BGB jedoch nicht gegeben. Randnummer 16 Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 17 Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, die ihre in erster Instanz vorgetragenen Rechtsstandpunkte wiederholen und vertiefen. Entgegen der Rechtsansicht des Amtsgerichts sei die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB nicht ausgeschlossen. Die Auffassung des Amtsgerichts möge für den Regelfall zutreffen. Ein Regelfall für den Kündigungsausschluss liege hier aber nicht vor. Zum einen sei die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB nicht ausgeschlossen. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertbarkeit sei auf diese beiden Ausschlüsse begrenzt worden und stehe im Kontext, dass im Übrigen die gesetzlichen Kündigungsvorschriften weiter gelten sollten. Auch könne ein Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB deswegen nicht angenommen werden, weil die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Kenntnisse verfügt habe. Wenn das Amtsgericht meine, dass durch die Regelungen im Mietvertrag Kündigungsgründe ausgeschlossen seien, die in der Sphäre des Vermieters liegen könnten und dass hieraus herzuleiten sei, dass auch die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB ausgeschlossen sei, so greife diese Überlegung zu kurz. Die Regelung des § 573a BGB stelle nicht auf Kündigungstatbestände ab, die einer Sphäre zuzuordnen seien, sondern berücksichtige den besonderen Umstand der besonderen Nähe zwischen Vermieter und Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Daher könne mit dieser Überlegung diese Kündigungsmöglichkeit nicht als ausgeschlossen betrachtet werden. Auch habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass die Regelungen in § 2 des Mietvertrages einerseits und § 17 Abs. 2 des Mietvertrages andererseits widersprüchlich seien. Eine vertraglich eindeutige Regelung, ob eine Eigenbedarfskündigung hier ausgeschlossen sei oder nicht, ergebe sich aus der Vertragsurkunde nicht. Das Amtsgericht habe in seiner Entscheidung einseitig auf den Empfängerhorizont der Beklagten abgestellt, was unzulässig sei. Das Amtsgericht unterstelle auch, dass der Formularmietvertrag von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgelegt worden sei. Erstinstanzlich sei aber vorgetragen worden, dass das Mietvertragsformular von den Beklagten vorgelegt worden sei. Randnummer 18 Die Kläger beantragen: Randnummer 19 1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg, Az. 26 C 423/13 vom 28.02.2014 abzuändern Randnummer 20 2. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkonen und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben, Randnummer 21 3. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Kläger für die Rechtsanwaltsgebührenforderung der Rechtsanwälte B., v. R. & Kollegen für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 22 Die Beklagten beantragen, Randnummer 23 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 24 Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlich vorgetragenen Rechtsansichten. Aus dem Schweigen des Mietvertrages zur Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB sei nicht der Schluss zu ziehen, dass diese Kündigungsmöglichkeit nicht ausgeschlossen sei. Denn die Rechtsvorgängerin der Kläger habe an eine Konstellation, die für sie Überlegungen dahingehend eröffnet hätte, eine Zweifamilienhauskündigung auszusprechen, aus zwei Gründen mit Sicherheit nicht gedacht. Zum einen habe sie die Beklagten als Mieter mit bestimmten Zielen bezüglich der Ausgestaltung des Mietverhältnisses bewusst ausgesucht und auf die freundschaftliche Verbundenheit, die eine Zweifamilienhauskündigung als absolut fern liegend erscheinen lasse, vertraut. Zum anderen habe sie die Möglichkeit einer Zweifamilienhauskündigung schon deshalb nicht ins Auge gefasst, weil die Voraussetzungen für eine Zweifamilienhauskündigung bei Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten, wie auch nach wie vor, nicht vorgelegen hätten. Es sei nicht ersichtlich, warum hier ein Sachverhalt gegeben sein solle, der entgegen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2013 die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB ausdrücklich aufrecht erhalten sollte. Dass der Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht umfassend vereinbart sei, stehe dem nicht entgegen. Es sei selbst verständlich, dass Kündigungsausschlüsse nie verhaltensbedingte berechtigte Interessen ausschlössen. Es werde außerdem bestritten, dass es aufgrund des Verhaltens der Beklagten zu Belastungen des Mietverhältnisses komme. § 2 des Vertrages sei auch nicht als von den Beklagten gestellte AGB zu bewerten. Die Einstufung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung würde voraussetzen, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger als Vermieterin keinen Einfluss auf die tatsächliche Gestaltung des Vertragstextes gehabt hätte und die Klauseln in dieser Form von den Beklagten als Mietern vorgegeben wäre. Dies sei abwegig, da die Rechtsvorgängerin der Klägerin den Vertrag selbst ausgefüllt habe und eine Konstellation der Vertragsanbahnung, bei der die Beklagten eine solche Klausel hätten vorgeben können, schlechterdings nicht vorstellbar sei. Randnummer 25 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren. II. Randnummer 26 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 27 Das angefochtene Urteil beruht weder auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO). Randnummer 28 Mit Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 30.11.2012 beendet ist, weil die Kündigungsrechte nach § 573a BGB und nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang hat, wirksam ausgeschlossen sind. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg. Randnummer 29 Im Mietvertrag sind die Kündigungsrechte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB (Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung) ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Regelung ist auch im vorliegenden Fall dahin auszulegen, dass zugleich das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist. Dies entspricht dem Regelfall. Zu begründen ist dies damit, dass anderenfalls der durch den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden könnte (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 573a BGB Rn. 6). Das Amtsgericht hat überzeugend herausgearbeitet, dass nach den Regelungen in § 2 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung durch die Vermieter nur im Falle des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich ist. Es hat hieraus überzeugend und mit Recht hergeleitet, dass ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nur für den Fall vorbehalten bleiben sollte, dass ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses aus der Sphäre des Mieters resultiere. Denn diesen Fall regelt gerade § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nur diese Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt in § 2 des Mietvertrages vorbehalten. § 573a BGB erfordert als Voraussetzung für eine Kündigung kein derartiges aus der Sphäre des Mieters herrührendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund dessen liegt hier auch der Regelfall vor, dass ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zugleich das Kündigungsrecht aus § 573a BGB ausschließt. Entsprechend hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13 (NZM 2013, 824) entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB durch eine in einem Mietvertrag vereinbarte Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist, wonach der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die diesem Urteil zu Grunde liegende Überlegung kann auch auf den vorliegenden Fall übertragen werden, denn auch im vorliegenden Fall ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters vorliegen, nämlich die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Weitere berechtigte Interessen des Vermieters, wie sie in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB aufgeführt sind, rechtfertigen nach der Regelung in § 2 des Mietvertrages im vorliegenden Fall eine ordentliche Kündigung jedoch nicht. Demgemäß ist der Ausschluss der Kündigung im vorliegenden Fall sogar noch weitergehend als in dem Sachverhalt, der dem genannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrunde lag, weil dort auch andere wichtige berechtigte Interessen des Vermieters über die schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters hinaus eine Kündigung rechtfertigten. Daher ist die Regelung in § 2 des Mietvertrages vorliegend erst recht dahin auszulegen, dass eine voraussetzungslose Kündigung nach § 573a BGB ebenfalls ausgeschlossen ist. Randnummer 30 Das Argument, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Fachkenntnisse verfügt habe und deswegen den Ausschluss des Kündigungsrechts aus § 573a BGB ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen hätte, wenn dieser beabsichtigt gewesen wäre, greift nicht durch, weil es nicht zwingend ist. Vielmehr kann aus einer juristischen Fachkenntnis der Vermieterin auch geschlossen werden, dass sie, wie es für den Regelfall in Lehre und Rechtsprechung angenommen wird, den weit gehenden Ausschluss der ordentlichen Kündigung in § 2 des Mietvertrages so verstanden hat, dass damit selbstverständlich auch das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist, so dass eine ausdrückliche Erwähnung dieses Kündigungsrechts im Mietvertrag unnötig erschiene. Auch könnte es sein, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Regelung des § 573a BGB bei Abschluss des Mietvertrages lediglich übersehen hat und der ausdrückliche Ausschluss des Kündigungsrechts nach dieser Vorschrift deswegen nicht in den Vertrag aufgenommen worden ist. Aus dem Vorhandensein juristischer Fachkenntnisse auf Seiten der Rechtsvorgängerin der Kläger können daher keine hinreichend sicheren Schlüsse für die Auslegung des Mietvertrages gezogen werden. Dass die damaligen Vertragsparteien sich bei Abschluss des Mietvertrages hierüber Gedanken gemacht hätten oder dies bei den Vertragshandlungen thematisiert worden wäre, wird dagegen nicht vorgetragen. Eine Ausnahme vom Regelfall ist daher hier nicht ersichtlich. Randnummer 31 Die Klausel in § 2 des Mietvertrages ist auch nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Denn es handelt sich hierbei nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die einer Inhaltskontrolle zu unterziehen wäre und bei unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders der Klausel unwirksam wäre. Dies hat das Amtsgericht ebenfalls mit ausführlicher und zutreffender Begründung herausgearbeitet. Die Kammer nimmt auf diese Ausführungen im angegriffenen Urteil Bezug und schließt sich ihnen an. Die hiergegen gerichteten Berufungsangriffe überzeugen nicht. Die formularvertragliche Klausel in § 2 des Mietvertrages wurde handschriftlich abgeändert. Im Grundsatz gilt, dass handschriftliche Abänderungen von Formularverträgen oder handschriftliche Zusätze in solchen Verträgen ein Indiz gegen den Charakter derartiger Formularverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Im Mietrecht gilt dies nur, wenn die Abänderungen oder Zusätze im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalles insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters verfasst sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 43). Dieser Fall ist hier gegeben, weil der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages (während das Formular eine zeitliche Begrenzung dieses Kündigungsausschlusses vorsieht) eine Abänderung des vorgedruckten Textes zu Gunsten der Mieter darstellt. Erst aus dieser handschriftlichen Änderung würde sich in dem Fall, dass es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln würde, die Unangemessenheit der Regelung ergeben. In diesen Fällen ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel gegeben ist. Eine Formularklausel ist dann anzunehmen, wenn der Verwender den Formularvertrag regelmäßig in der gleichen Weise abändert (BGH NJW 1992, 503 Rn. 15, zitiert nach Juris; BGH NJW 1996, 1208, Rn. 17, zitiert nach Juris; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 40). Dafür, dass die Beklagten, unterstellt sie seien die Verwender dieser handschriftlichen Abänderungen, eine derartige dauernde Gestaltungspraxis bei der Anmietung von Wohnungen hätten, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. Darlegungs- und beweisbelastet hierfür sind die Kläger, weil sie sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB berufen (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 41; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 305 Rn. 23). Schon aus diesem Grunde ist daher § 2 des Mietvertrages in der Fassung der handschriftlichen Abänderungen nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Es kommt daher nicht darauf an, ob im vorliegenden Einzelfall die Beklagten oder die Rechtsvorgängerin der Klägerin das Mietvertragsformular vorgelegt oder diese handschriftlichen Änderungen im Formularvertrag veranlasst haben. Denn es fehlt bereits an dem Tatbestandsmerkmal der für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen (vergleiche § 305 Abs. 1 S. 1 BGB), welches gerade auf die handschriftlichen Änderungen zutreffen müsste. Randnummer 32 Die Regelungen in § 2 und in § 17 des Mietvertrages sind auch nicht deswegen unwirksam, weil sie widersprüchlich wären. Denn aus dem Mietvertrag ergibt sich nach systematischer Auslegung, dass die Regelung in § 2 des Mietvertrages, in dem der Ausschluss der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung vereinbart ist, der Regelung in § 17 Nr. 2 des Mietvertrages, in dem eine gegenüber § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eingeschränkte Eigenbedarfskündigung ermöglicht wird, vorgeht. Dies ergibt sich zum einen aus dem Vorrang der Individualabrede vor einer Formularklausel, wie sie § 17 des Mietvertrages darstellt, und zum anderen daraus, dass in § 2 S. 3 des Mietvertrages formuliert wird, dass die Kündigungsvoraussetzungen sich „im übrigen“ nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 17-23 dieses Mietvertrages) richteten. Dies bedeutet, dass § 17 des Mietvertrages nur zur Anwendung kommt, soweit in § 2 des Mietvertrages nichts Abweichendes vereinbart ist. Da die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung in § 2 des Mietvertrages ausgeschlossen ist, führt dies dazu, dass auch das Kündigungsrecht aufgrund Eigenbedarfs nach § 17 Nr. 2 des Mietvertrages nicht zur Anwendung kommt, weil dieser Gegenstand in § 2 des Mietvertrages bereits geregelt ist. Randnummer 33 Nach allem hat das Amtsgericht somit die Klage mit Recht abgewiesen und ist die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 34 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 35 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung zu einem individuell abgeänderten Formularvertrag, die daher nicht verallgemeinerungsfähig ist. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind bereits höchstrichterlich entschieden. Das Urteil folgt diesen Entscheidungen. Randnummer 36 Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 2 GKG. Die monatliche Miete beträgt nach dem unstreitigen Vortrag der Kläger derzeit 884,64 €, so dass das Entgelt für ein Jahr sich auf 10.615,68 € beläuft. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001213659 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

juris.de: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Bürgerservice Hessenrecht Kopfbereich StartseiteHilfeImpressumDatenschutzhessen.de Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Hanau 32. Zivilabteilung Entscheidungsdatum: 19.08.2022 Aktenzeichen: 32 C 228/21 (12) ECLI: ECLI:DE:AGHANAU:2022:0819.32C228.21.12.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: 535 BGB, 573 a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Kündigung gem. § 573a BGB bei nur zweitweiser Nutzung der Wohnung durch Vermieter Leitsatz Eine Kündigung gem. § 573a BGB ist in der Regel ausgeschlossen, wenn der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Wohnung des Gebäudes hat, in dem sich auch die Wohnung des Mieters befindet. Anmerkung Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Tenor Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, so der Beklagte nicht seinerseits vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Tatbestand Die Klägerin begehr als Vermieterin von den beklagten Mietern die Rückgabe der Mietsache. Zwischen dem Vater der Klägerin und den Beklagten wurde 1986 ein Wohnraummietverhältnis begründet. Der Beklagte wohnt inzwischen nicht mehr in der Wohnung. In der Liegenschaft befinden sich zwei Wohnungen. Die andere Wohnung wurde von dem Vater der Klägerin bewohnt. Mit Schreiben vom 29.10.2019 hat dieser die Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573a Abs. 1 BGB zum 30.11./1.12.2021 erklärt (Anl. K9, Bl. 19/20 d.A.). Nach dessen Tot am 14.2.2021 ist die Klägerin als Erbin in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten. Diese lebt mit ihrer Familie auf X und nutzt die zuvor von ihrem Vater bewohnte Wohnung jährlich wochenweise bei Aufenthalten in Deutschland. Unter dem 8.4.2021 hat die Klägerin erneut die Kündigung des Mietverhältnisses gem. § 573a Abs. 1 BGB erklärt (Anl. K7, Bl. 18/19 d.A.). Die Klägerin ist der Auffassung, dass die von ihrem Vater ausgesprochene Kündigung fortwirkt, jedenfalls stehe ihr ein eigenes Kündigungsrecht gem. § 573a Abs. 1 BGB auch dann zu, wenn sie ihren Lebensmittelpunkt andernorts habe und sich nur zeitweise in der Wohnung aufhalte. Denn der Begriff des „Wohnens“ iSd Vorschrift verlange keinen ständigen Aufenthalt in der Wohnung. Auch eine überwiegende Nutzung sei hiervon erfasst, zumal ein Wohnsitz auch an mehreren Orten bestehen kann (unter Verweis auf § 7 Abs. 2 BGB). Der von der Vorschrift des § 573a Abs. 1 BGB verfolgte Schutz eines harmonischen Zusammenlebens von Vermieter und Mieter im Haus, vor dessen Hintergrund dem Vermieter in der dortigen Konstellation ausnahmsweise ein begründungsloses Kündigungsrecht gewährt werde, greife hier gleichfalls. Zudem seien auch bereits Probleme zwischen ihrem Vater und der Beklagten zu 1) aufgetreten. Auch gebiete Art. 14 Abs. 1 GG eine entsprechende Auslegung der Norm, ebenso sei Art. 13 GG zu berücksichtigen. Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen im Hause innegehaltene Wohnung im 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad sowie ausgebautem Dachgeschoss mit Bad zu räumen und an die Klägerin herauszugeben; hilfsweise; die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen im Hause innegehaltene Wohnung im 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad sowie ausgebautem Dachgeschoss mit Bad mit Ablauf des 30.11.2022 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie sind der Auffassung, die Kündigungen seien unwirksam. Entscheidungsgründe Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache gem. § 546 Abs. 1 BGB, da das Mietverhältnis weder durch die Kündigung vom 29.10.2019 noch diejenige vom 8.4.2021 wirksam beendet worden ist. Darauf, ob die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 BGB hinsichtlich des verstorbenen Vaters der Klägerin im Zuge der Kündigung vom 29.10.2019 vorlagen, kommt es nicht an. Dieser ist am 14.2.2021 und somit vor Ablauf der Kündigungsfrist verstorben, so dass zum Zeitpunkt der Wirksamkeit der Kündigung der dann noch zwingend erforderliche Kündigungsgrund entfallen ist (Geib in Gsell/Krüger/Lorenz/Mayer Beck`scher Online Großkommentar Stand 01.7.2022 § 573a Rn. 22 mwN; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573a Rn. 7). Welche Kündigungsfrist nach dem Mietvertrag iVm §§ 573a, 573c BGB gilt, ist ohne Relevanz, weil die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.11./1.12.2021 erklärt worden ist und die Beklagte auch zur Rückgabe an diesen Daten aufgefordert wurde. Die Klägerin kann, da sie zu diesem Zeitpunkt nicht in der Liegenschaft wohnte (sie „bewohnt“ diese nach eigenem Vortrag „wie der Vater zuvor, nunmehr“, vgl. Klageschrift S. 4), die Kündigung nicht weiterverfolgen. Darauf, ob die zeitweise Nutzung der Wohnung ein „bewohnen“ iSd § 573a Abs. 1 BGB darstellt, kommt es nicht an, weil die ausgesprochene Kündigung nur dann zugunsten der Klägerin fortwirken würde, wenn sie bereits zuvor gemeinsam mit ihrem Vater in der Wohnung gelebt hatte. Das trägt sie selbst nicht vor. Auch die Kündigung vom 8.4.2020 ist nach hiesiger Auffassung nicht wirksam. Ob eine klägerseits vorgetragene Nutzung von ca. 15 Wochen im Jahr (Schriftsatz vom 21.2.2022, S. 2) oder insgesamt 40 Wochen für die Jahre 2021/2022 ausreicht, um davon auszugehen, dass sie die Wohnung iSd § 573a Abs. 1 BGB „bewohnt“, ist streitig. Teilweise wird davon ausgegangen, dass der Vermieter nicht seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung haben muss, es genüge, wenn er diese als Zweitwohnung bzw. überhaupt nur zeitweise nutze (so etwa Fleindl in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kap. IV Rn. 206; Blank/Börstinghaus in Schmidt-Futterer Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 573a Rn. 16; BeckOK MietR/Siegmund, 28. Ed. 1.5.2022, BGB § 573a Rn. 11 unter allerdings fraglichem Verweis auf „heutige Lebensgewohnheiten“ [Lebensmittelpunkt sei nicht mehr zeitgemäß]; unklar LG Hamburg WuM 1983, 23 = BeckRS 1982, 2745, da einerseits die überwiegende Abwesenheit als unbedenklich erachtet, andererseits eine Abwesenheit des Vermieters von über 50% als nicht ausreichend substantiiert dargelegt angesehen wurde). Demgegenüber wird – zudem überwiegend in der Rechtsprechung - vertreten, dass eine nur partielle Nutzung, also insbesondere als Zweitwohnung, nicht ausreiche, der Vermieter vielmehr seinen Lebensmittelpunkt in dieser haben müsse (LG Berlin, Urteil vom 14.3.1991 - 62 S 481/90, NJW-RR 1991, 1227; LG Wuppertal WuM 1990, 156 = BeckRS 2015, 3957; LG Berlin WuM 1980, 134 = BeckRS 1979, 1185; AG Walsrode WuM 1992, 616 = BeckRS 1992, 7017; Sonnenschein NZM 2000, 1 [3]; ders. in Emmerich/Sonnenschein, Miete Handkommentar 11. Aufl. 2014, § 573a Rn. 5; Sternel MietR aktuell XI Rn. 399; Staudinger/Rolfs (2021) BGB § 573a, Rn. 10), wobei er sich nicht ständig dort aufhalten muss. Zum Teil wird darauf abgestellt, ob die Nutzung jedenfalls so intensiv ist, dass die Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigungen zwischen Vermieter und Mieter bestehe (Hannappel in Beck'scher Online-Kommentar BGB; Hrsg: Bamberger/Roth/Hau/Poseck, 62. Ed. 01.05.2022, BGB § 573a Rn. 19; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573a Rn. 5). Ebenso wird vertreten, dass auch eine geringe Nutzung jedenfalls dann ausreiche, wenn das Mietverhältnis tatsächlich gestört sei (Hinz in Klein-Blenkers/Heinemann/Ring Miete WEG Nachbarschaft, 2. Aufl. 2019 § 573a Rn. 11). Die erstgenannte Auffassung kann durchaus relevante Argumente für sich in Anspruch nehmen. Ebenso sind die umfassenden Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 27.7.2022 auf den gerichtlichen Hinweis vom 7.7.2022 tatsächlich und rechtlich gehaltvoll, so dass eine Auslegung des § 573a Abs. 1 BGB dahingehend, dass auch eine zeitweise Nutzung der Wohnung ein „bewohnen“ der Liegenschaft iSd Vorschrift darstellt, durchaus vertretbar erscheint. Der Dezernent schließt sich jedoch auch nach umfassender Prüfung aller Argumente und der Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 27.7.2022 der Ansicht an, dass der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt in der Liegenschaft haben, diese also jedenfalls seine Primärwohnung darstellen muss. Die nur zweitweise Nutzung dieser reicht hierfür nicht aus, so dass die Kündigung vom 8.4.2020 nach hiesiger Auffassung unwirksam ist. So vertreten wird, die Nutzung müsse jedenfalls derart intensiv sein, dass eine Gefahr gegenseitiger Beeinträchtigungen bestehe, ist diese Auffassung mit der Systematik der gesetzlichen Regelung schon deshalb nicht überein zu bringen, weil es sich um einen abstrakten bzw. gesetzlich typisierten Tatbestand handelt, der im Gegensatz zu § 573 BGB gerade nicht auf konkrete Einzelfälle und eine hierbei ggf. vorzunehmende Intensitätsabwägung abstellt (BGH, Urteil vom 25. 6. 2008 - VIII ZR 307/07, NZM 2008, 682 [683]). Aus demselben Grund scheidet auch eine Gesetzesauslegung aus, welche den Anwendungsbereich der Norm dann als eröffnet sieht, wenn im konkreten Fall Unfrieden eingetreten ist. Da es somit gerade nicht auf die tatsächliche Gefahr eines Unfriedens oder gar dessen Eintritt ankommt, muss sichergestellt sein, dass der Normzweck der Vorschrift gewahrt bleibt, weil die Kündigungsmöglichkeit andernfalls grundlos ausufern würde. Dieser basiert auf der Annahme des Gesetzgebers, dass ein enges Zusammenleben von zwei Parteien in einem Zwei-Parteien-Haus ein erhöhtes Streitpotential birgt, dem der Vermieter durch die in Abgrenzung zu § 573 BGB ausnahmsweise Möglichkeit einer Kündigung ohne konkreten Anlass begegnen kann (statt vieler MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 573a Rn. 1/3 mwN). Es handelt sich, wie im Gesetzgebungsverfahren klargestellt, bei der Vorschrift um einen wohnungspolitischen Kompromiss, der auf die typische Situation des Kontakts der Bewohner von Zweifamilienhäusern abstellt (Abgeordneter Dürr [SPD] in der Beratung des Deutschen Bundestags zum 2. WKschG vom 17.10.1974, 7. Wahlperiode, 125. Sitzung, Seite 8314). Der Gesetzgeber hat somit gerade weil er eine typisierte Regelung geschaffen hat, welche ohne das Erfordernis eines konkreten Anlasses dem Vermieter jederzeit eine Kündigungsmöglichkeit gibt, zugleich eine typisierte Lebens- und Wohnsituation zugrunde gelegt, namentlich diejenige von zwei Parteien, die gemeinsam in einem Haus wohnen. Eine Auslegung, dass hierunter auch Zweitwohnungen unterfallen sollten, erscheint daher sowohl historisch als auch telelogisch fernliegend; sie wäre auch systematisch mit den grundsätzlich in § 573 BGB zum Ausdruck gebrachten Zielen des sozialen Wohnraummietrechts nicht zu vereinbaren. Dass etwa der Eigenbedarf gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch die Nutzung als Zweitwohnung erfasst (BGH, Hinweisbeschl. v. 21.8.2018 – VIII ZR 186/17, NZM 2018, 983 mAnm Kappus), steht dem in keiner Weise entgegen. Denn anders als bei dem typisierten Kündigungsrecht des § 573a Abs. 1 BGB greift der Eigenbedarf eben nur anlassbezogen und verwirklicht zudem das von Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Interesse, das eigene Eigentum überhaupt in Anspruch nehmen zu können. Es verwirklicht sich hier in dem Tatbestandsmerkmal „benötigt“ des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, so dass über dieses entscheidet, ob eine Eigennutzung überhaupt möglich. Weil die Beeinträchtigung der Eigentumsgarantie infolge des alternativen vollständigen Nutzungsausschlusses somit deutlich höher ist, als eine von § 573a Abs. 1 BGB lediglich geschützte harmonische Nutzungsausübung, sind an die Voraussetzungen der Kündigungstatbestände des Eigenbedarfs bei verfassungskonformer Auslegung fraglos geringere Anforderungen zu stellen, als an diejenige des § 573a Abs. 1 BGB. Das nicht nur, weil der Vermieter hier überhaupt keinen Grund für die Kündigung benötigt, sondern insbesondere deshalb, weil die Rechtsfolge in beiden Fällen, also sowohl bei § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch bei § 573a Abs. 1 BGB, dieselbe und für den Mieter die gleich einschneidende ist, namentlich der Verlust der Wohnung. Das vermag auch die längere Kündigungsfrist der erleichterten Kündigung nicht zu kompensieren. Denn bei der Anwendung und Auslegung der Norm ist das ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützte Besitzrecht des Mieters zu einzustellen, weshalb gesetzliche Regelungen und fachgerichtliche Entscheidungen zum Mieterschutz auch zugunsten des Mieters am Maßstab des Art. 14 GG zu messen sind (BVerfG, Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1 = NJW 1993, 2035 [2036]; hierzu sehr lehrreich Kappus NZM-info 10/2018 S. V). Die Eigentumsgarantie bedingt nicht nur eine Normauslegung und –anwendung zugunsten des Vermieters, der sein Eigentum nutzen möchte, sie beschränkt zugleich eben diese zugunsten des Mieters, wenn sich die Folge der Rechtsanwendung im Verlust des Mietvertrags realisiert. Deshalb müssen die Fachgerichte bei der Anwendung geltenden Mietrechts der Bedeutung und Tragweite auch des „eigentumskräftigen“ Besitzrechts des Mieters hinreichend Rechnung tragen (Dürig/Herzog/Scholz/Papier/Shirvani, 97. EL Januar 2022, GG Art. 14 Rn. 323). Das führt nach hiesiger Auffassung dazu, den Begriff des „Wohnens“ in § 573a Abs. 1 BGB, weil hierüber nur die Harmonie der Eigentumsnutzung geschützt wird, gegenüber demjenigen des „Benötigen“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB deutlich restriktiver auszulegen. Dieselbe Grundrechtsbeeinträchtigung für den Mieter, der Verlust seines verfassungsrechtlich geschützten Besitzrechts, kann nicht durch identische Voraussetzung bei geringerer Eigentumsbeeinträchtigung des Vermieters, der die Wohnung ohne Eigenbedarf überhaupt nicht, ohne Anwendung des § 573a Abs. 1 BGB lediglich (und auch nur potentiell) nicht harmoniefrei nutzen kann, gerechtfertigt werden. Auch unter Zugrundelegung des klägerischen Vortrags rechtfertigen die Umstände unter Normauslegungs- und -anwendungsgrundsätzen in Abwägung des Eigentumsrechts der Klägerin aus Art. 14 Abs. 1 GG einerseits mit dem Schutz des aus dem Mietvertrag resultierenden Besitzrecht der Beklagten aus Art. 14 Abs. 1 GG andererseits eine Auslegung des § 573a Abs. 1 BGB, dass sie die Wohnung iSd Vorschrift bewohnen würde, nicht. Dabei ist erneut zu beachten, dass die Fachgerichte auch bei der konkreten Normanwendung die jeweiligen Verfassungspositionen der Parteien aus der Eigentumsgarantie zu beachten und, so es wie hier keinen generellen Vorrang einer Seite gibt, diese im Wege praktischer Konkordanz zum Ausgleich bringen müssen (Dürig/Herzog/Scholz/Papier/Shirvani, 96. EL November 2021, GG Art. 14 Rn. 139; vgl. auch Ri. am BVerfG aD. Gaier NZM 2021, 1, [3]). Es ist nicht davon auszugehen, dass eine nach Zeiten bemessene Abwägung hier überhaupt zugunsten der Klägerin möglich ist, die unstreitig ihren Hauptwohnsitz und ihren Lebensmittelpunkt nicht in der Liegenschaft, sondern in X hat. Diesen Aspekt hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung zum Eigenbedarf an einer Zweitwohnung selbst aufgegriffen und ausgeführt, dass die Verwirklichung der Eigentumsgarantie gerade nicht davon abhängen kann, dass es eine Mindestwohndauer gebe (BGH, Hinweisbeschl. v. 21.8.2018 – VIII ZR 186/17, NZM 2018, 983 [985] mAnm Kappus). Das aber ist kein allgemeines Kriterium der Abwägung zwischen beiden Grundrechtspositionen oder Ausdruck praktischer Konkordanz und dürfte es derart kategorisch auch nicht sein, sondern notwendige Voraussetzung, die mögliche Verwirklichung der iRd Eigenbedarf geschützten Eigentumsgarantie des Vermieters überhaupt zu gewährleisten, weil die Alternative den gänzlichen Ausschluss des Vermieters von seinem Eigentum durch Abweisung der Kündigungsklage nach sich ziehen würde. Der – auch verfassungsrechtlich gebotene – Schutz des Mieters wird hier über die Notwendigkeit des tatsächlichen Nutzungsinteresses (und dessen prozessualer Beweisführungsnotwendigkeit) gewährleistet. Eben das stellt sich bei § 573a Abs. 1 BGB aber gerade umgekehrt dar, weil hier nicht die Möglichkeit des Vermieters, sein Eigentum als solches zu nutzen, per se infrage steht, sondern nur dessen Umstände (Annehmlichkeit). Demgegenüber steht der Mieter seinerseits – gleich dem Eigenbedarf geltend machenden Vermieter - vor einer Alles-oder-Nichts-Situation, weil die Normanwendung dessen vollständigen Ausschluss von seinem durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrecht nach sich zieht, es also – mit Ausnahme einer dies nicht ausreichend kompensierenden längeren Frist bis zum Verlust der geschützten Rechtsposition - keine Zwischenstufen gibt, und er überdies auch nicht durch das Erfordernis eines besonderen Kündigungsgrundes geschützt wird. Damit greift das grundrechtswahrende Verbot einer notwendigen oder, wie hier, noch ausreichenden Quantität der Wohnungsnutzung durch den Vermieter nun zu seinen Gunsten ein, andernfalls würde sein Grundrechtsschutz leerlaufen (daher ist der klägerische Verweis darauf, dass sich die seitens des Gerichts in dem erteilten Hinweis in Bezug genommenen Entscheidungen auf kürzere Nutzungsreiträume beziehen, nicht einschlägig). Das bedeutet, dass der Vermieter, will er das Kündigungsrecht des § 573a Abs. 1 BGB für sich in Anspruch nehmen, entweder in der zweiten Wohnung der Liegenschaft tatsächlich und vollständig wohnt oder nicht. Im ersten Fall kann er die Kündigung aussprechen, im letzteren nicht. Dass dies in besonderen Fällen wiederum einer Korrektur bedarf, weil etwa ein jährlicher mehrwöchentlicher Aufenthalt in einer Zweitwohnung/Feriendomizil im Allgemeinen nicht einem „Bewohnen“ iSd § 573a Abs. 1 BGB entgegensteht, ist offensichtlich, bedarf hier aber keiner Entscheidung, weil der klägerische Vortrag dieses in keiner Weise hergibt. Die Klägerin wohnt nach wie vor in X und hat dort ihren Lebensmittelpunkt. Dass sie die Wohnung in der streitgegenständlichen Liegenschaft mehrwöchentlich im Jahr nutzt, das auch ggf. durchaus länger, wie etwa 2021 (wobei hieraus keine Generalisierung gezogen werden kann), ändert daran nichts. Die verfassungsrechtlich gebotene Eigentumsgarantie aus Art. 14 Abs. 1 GG ermöglicht ihr im Fall der Vermietung insoweit zwar, auch in Abwägung mit dem ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Besitzrechts eines dortigen Mieters und unter den besonderen tatsächlichen Voraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, um die Wohnung (überhaupt) nutzen zu können. Das Recht auf eine – sogar bereits potentiell gewährte – harmonievolle/störungsfreie Nutzung dieser Wohnung durch grundlose Kündigung des Mieters der anderen Wohnung gem. § 573a Abs. 1 BGB, hier also der Beklagten, steht ihr jedoch nicht zu. In diesem Fall geht der Grundrechtsschutz des Mieters vor, zumal, und das ist im Wege der praktischen Konkordanz ebenfalls maßgeblich, es ihr jederzeit freisteht, ihren Lebensmittelpunkt wieder in die streitgegenständliche Liegenschaft zu verlegen und sodann eine Kündigung gem. § 573a Abs. 1 BGB auszusprechen. Der Vollständigkeit halber ist zu erwähnen, dass der zT angeführte Art. 13 GG vorliegend keine Relevanz hat. Auch wenn das Grundrecht teilweise für Rechte von Vermietern  an der Nutzung der Wohnung (so die klägerseits angeführte Entscheidung LG Saarbrücken, Urteil vom 31.03.2006 - 13 B S 112/05, BeckRS 2007, 11793, die das Grundrecht jedoch explizit für nicht abgeschlossene Wohnungen heranzieht, was eine hier nicht relevante Streitfrage betrifft) bzw. solche der Mieter vor Verlust dieser herangezogen wird (generell BVerfG, Beschluss vom 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1 = NJW 1993, 2035 im 2. Ls., jedoch ohne Entscheidungsrelevanz und den Schutz vor Kündigungen ablehnend), hat sich einerseits keine besondere Verfassungs- oder Gesetzesdogmatik etabliert, die hier andere Grundrechtsschutzerwägungen als die aus Art. 14 Abs. 1 GG etablierten nach sich ziehen würde, zumal das Grundrecht wie erörtert bei der Anwendung mietrechtlicher Kündigungsnormen für beide Parteien gelten soll. Tatsächlich handelt es sich allein um eine Regelung, welche explizit den staatlichen Zugriff/Zutritt regelt und unter einen Richtervorbehalt stellt, was mit der privatrechtlich orientierten Gewährleistung des Art. 14 Abs. 1 GG in keinem Zusammenhang steht. Auch der Verweis der Kläger auf § 7 Abs. 2 BGB (Möglichkeit mehrere Wohnsitze“) greift nicht. Abgesehen davon, dass die Vorschrift als einfaches Gesetzesrecht die hier maßgeblichen Verfassungsrechte nicht beeinflussen kann, trägt die Klägerin selbst nicht vor, in Deutschland ihren Wohnsitz zu haben, sie sei vielmehr nach X gezogen. Darauf kommt jedoch ohnehin nicht an, weil § 573a Abs. 1 BGB auf eine tatsächliche Nutzung abstellt („bewohnt“) und dieses Tatbestandmerkmal wie vorstehend erörtert nicht teil- bzw. quantifizierbar ist. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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August 2022, 32 C 228/21, Urteil Tenor Die Berufung der Klägerin und Berufungsklägerin vom 22.09.2022 gegen das am 19.08.2022 verkündete Urteil des Amtsgerichts Hanau – Az.: 32 C 228/21 (12) – wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Klägerin und Berufungsklägerin zu tragen. Dieses Urteil und das Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund der Urteile vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Beklagte Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Die Revision wird zugelassen. Der Streitwert wird auf 5.828,76 € festgesetzt. Gründe I. Die Parteien streiten über die Rückgabe einer Mietsache. Zwischen dem Vater der Klägerin als Vermieter und den Beklagten als Mieter wurde im Jahr 1986 ein Wohnraummietvertrag über eine Wohnung in dem streitgegenständlichen Anwesen geschlossen, wobei der Beklagte zu 2. inzwischen nicht mehr dort lebt. In der Liegenschaft befindet sich eine zweite Wohnung, welche ursprünglich von dem Vater der Klägerin bewohnt wurde. Der Vater der Klägerin kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.10.2019 gemäß § 573a Abs. 1 BGB zum 30.11./01.12.2021. Der Vater der Kläger verstarb am 14.02.2021, so dass die Klägerin als Erbin in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eingetreten ist. Die Klägerin lebt in (…) und nutzt die Wohnung in dem Anwesen jährlich wochenweise bei Aufenthalten in Deutschland. Mit Schreiben vom 08.04.2021 hat die Klägerin erneut die Kündigung des Mietvertrages nach § 573a Abs. 1 BGB erklärt. Sie hat vorgetragen, dass sie im Jahr 2020 für 15 Wochen und im Jahr 2021 insgesamt für 40 Wochen in Deutschland in der Wohnung gelebt habe. Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des Urteils des Amtsgerichts Hanau vom 19.08.2022 – Az.: 32 C 228/21 (12) – (Blatt 111 ff. der Akte) verwiesen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass der Klägerin kein Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB zustehe, da das Mietverhältnis weder durch die Kündigung vom 29.10.2019 noch durch diejenige vom 08.04.2021 wirksam beendet worden sei. Hinsichtlich der von dem verstorbenen Vater der Klägerin erklärten Kündigung sei der zwingend erforderliche Kündigungsgrund durch den Tod des Vaters vor Ablauf der Kündigungsfrist entfallen. Die ausgesprochene Kündigung wirke auch nicht zugunsten der Klägerin fort, da sie nach eigenem Vortrag erst nach dem Tod des Vaters die Wohnung wie dieser zuvor bewohne. Aber auch die Kündigung durch die Klägerin selbst habe das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Dabei sei in Rechtsprechung und Literatur streitig, ob die Klägerin die Wohnung im Sinne des § 573a Abs. 1 BGB bewohne. Im Ergebnis liege ein Bewohnen im Sinne dieser Vorschrift bei der Klägerin jedoch nicht vor. Voraussetzung dafür sei, dass der Vermieter seinen Lebensmittelpunkt in der Liegenschaft haben müsse, diese also jedenfalls seine Primärwohnung darstellen müsse. Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, mit welcher sie ihren Klageantrag vollumfänglich weiterverfolgt. Zur Begründung trägt sie vor, das Amtsgericht sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass die Klägerin nicht in die seitens ihres Vaters erklärte Kündigung eingetreten sei. Seit dem Tod des Vaters bewohne die Klägerin die Wohnung allein. Ferner habe das Amtsgerichts auch die hilfsweise durch die Klägerin erklärte Kündigung fehlerhaft für unwirksam gehalten. Es sei nicht zutreffend, dass ein Vermieter für ein Berufen auf § 573a Abs. 1 BGB seinen Lebensmittelpunkt in der Liegenschaft haben müsse. Es komme auf die Nutzungsintensität an. Insoweit handele es sich im Falle der Klägerin nicht nur um eine reine Freizeit- oder Ferienwohnung. Es liege eine derart intensive Nutzung durch die Klägerin vor, dass sie in ihrem Lebensbereich durch die Beklagten im Konfliktfall beeinträchtigt werde. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 14.11.2022 (Blatt 134 ff. der Akte) und den Schriftsatz vom 17.04.2023 (Blatt 162 ff. der Akte) verwiesen. Die Klägerin beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Hanau vom 19.08.2022, Aktenzeichen 32 C 228/21 (12) die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen im Hause (…), (…) innegehaltene Wohnung im 1. Stock, bestehend aus 3 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad sowie ausgebautem Dachgeschoss mit Bad zu räumen und an die Klägerin herauszugeben. Die Beklagte zu 1. beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Das Amtsgericht sei rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis nicht wirksam beendet worden sei. Die Klägerin habe sich deutlich weniger als die angegebenen 15 Wochen pro Jahr in Deutschland aufgehalten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung vom 20.01.2023 (Blatt 152 ff. der Akte) sowie den Schriftsatz vom 29.06.2023 (Blatt 199 ff. der Akte) Bezug genommen. II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere wurde sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet. 2. In der Sache hat die Berufung jedoch keinen Erfolg. Das angegriffene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO) noch rechtfertigen die zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§§ 513 Abs. 1, 529 ZPO). Das Amtsgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen. Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten kein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB zu. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann auf die ausführlichen und zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden. Die Berufungsbegründung gibt keinen Anlass für eine andere Beurteilung. Die Angriffe der Berufung greifen nicht durch. Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung nach sorgfältiger Prüfung der Sach- und Rechtslage an und macht sich diese zu eigen. Zutreffend geht das Amtsgericht zunächst davon aus, dass es auf die Wirksamkeit der seitens des Vater der Klägerin nach § 573a BGB ausgesprochenen Kündigung nicht ankommt, da dieser vor Ablauf der Kündigungsfrist verstorben ist. Somit ist der zwingend erforderliche Kündigungsgrund entfallen (vgl: Geib/D´Ugo in: BeckOGK BGB, Stand 01.07.2023, § 573a, Rn. 22). Da die Klägerin nach eigenem Vortrag die Wohnung erst nach dem Versterben des Vaters wie dieser zuvor nutzte, sie also die Wohnung zuvor nicht mit ihrem Vater gemeinsam bewohnte, konnte die Kündigung des Vaters auch nicht zugunsten der Klägerin fortwirken. Das Amtsgericht hat sodann rechtsfehlerfrei festgestellt, dass auch die seitens der Klägerin am 08.04.2020 ausgesprochenen Kündigung nach § 573a BGB unwirksam ist und ihr somit kein Herausgabeanspruch an der streitgegenständlichen Wohnung zusteht. Das Amtsgericht hat sich in seiner Entscheidung ausführlich mit der Auslegung des Begriffes „selbst bewohnten Gebäude“ nach § 573a BGB auseinandergesetzt. Dabei hat es die unterschiedlichen Rechtsansichten in Literatur und Rechtsprechung umfassend und detailliert dargestellt, so dass zur Vermeidung von Wiederholungen diesbezüglich auf die Darstellung in der angefochtenen Entscheidung verwiesen wird. Das Amtsgericht ist nach einer umfassenden Prüfung der dargestellten Argumente zu der Überzeugung gelangt, dass diese Norm dahingehend auszulegen sei, dass der Vermieter für einen Kündigungsanspruch nach § 573a BGB seinen Lebensmittelpunkt in der Liegenschaft haben müsse, es sich also um seinen Primärwohnsitz handelt. Die nur zeitweise Nutzung reiche demgegenüber nicht aus. Auch insoweit wird auf die Ausführungen des Amtsgerichts im Urteil vom 19.08.2022 Bezug genommen. Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Amtsgerichts an. Die Norm des § 573a BGB stellt einen Ausnahmetatbestand zu § 573 BGB dar. Im Gegensatz zu § 573 BGB ermöglicht die Regelung des § 573a BGB eine Kündigung ohne konkreten Anlass. Schon aus der Systematik der gesetzlichen Regelung folgt, dass diese grundsätzlich restriktiv auszulegen ist, um die Ziele des sozialen Wohnraummietrechts, wie sie in § 573 BGB zum Ausdruck kommen, zu wahren. Insofern ist es mit dem Normzweck nicht zu vereinbaren, auch Zweitwohnungen – egal in welchem Umfang diese genutzt werden – in den Schutzbereich des § 573a BGB zu stellen. Wie auch das Amtsgericht bereits ausführte, stellt der Verlust der Wohnung für die Mieter, im vorliegenden Fall die Beklagten, einen schweren Eingriff dar. Auf der anderen Seite sind das Eigentumsrecht des Vermieters und die Nutzbarkeit seiner Wohnung nicht vollständig aufgehoben, sondern lediglich eingeschränkt. Dennoch erlaubt § 573a BGB eine erleichterte Kündigung in Fallgestaltungen wie diesen. Da dies bereits einen schwereren Verlust auf Seiten der Mieter darstellt, muss für einen angemessenen Ausgleich und für eine Anwendbarkeit dieser Norm, deren Voraussetzungen restriktiv gehandhabt werden, um dieses Ungleichgewicht nicht noch weiter zu verstärken. Dies bedeutet jedoch im vorliegenden Fall, dass das erleichterte Kündigungsrecht lediglich dann eingreifen kann, wenn der Eigentümer bzw. Vermieter in dem Anwesen seinen Lebensmittelpunkt hat. 3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, da die Berufung erfolglos geblieben ist. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision wird zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO vorliegen. Die Frage der Auslegung von § 573a BGB hat über den Einzelfall hinaus grundsätzliche Bedeutung. Auch ist hier zur Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforderlich. Soweit ersichtlich existieren keine ober- oder höchstrichterlichen Entscheidungen zur Frage, wie die Selbstnutzung eines Vermieters gestaltet sein muss, damit er vom Kündigungsprivileg gemäß § 573a BGB Gebrauch machen kann. Die Streitwertfestsetzung hat ihre Grundlage in §§ 41 Abs. 2 Satz 1, Abs. 1 Satz 2 GKG. 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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 20.10.2014 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 5 S 12/14 ECLI: ECLI:DE:LGHEIDE:2014:1020.5S12.14.0A Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 573 Abs 2 Nr 3 BGB, § 573a BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummietvertragsrecht: Kündigungsmöglichkeit bei mietvertraglich vereinbartem Ausschluß von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung Orientierungssatz Eine mietvertragliche Individualabrede, wonach Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung ausgeschlossen sind, schließt regelmäßig auch ein vorzeitiges Kündigungsrecht nach § 573a BGB aus. Liegt eine solche Abrede vor, beschränkt sich die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters auf Fälle von Verletzung vertraglicher Pflichten seitens des Mieters (Anschluss BGH, 16. Oktober 2013, VIII ZR 57/13, NZM 2013,824).(Rn.29) Verfahrensgang vorgehend AG Heidelberg, 28. Februar 2014, 26 C 423/13 Tenor 1. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 28.02.2014, Az. 26 C 423/13, wird zurückgewiesen. 2. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leisten. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.615,68 € festgesetzt. Gründe I. Randnummer 1 Die Kläger begehren als Vermieter von den Beklagten als Mieter die Räumung und Herausgabe einer Wohnung im 1. Obergeschoss des Anwesens W. Straße … in H.. Randnummer 2 Die Kläger erwarben dieses Anwesen mit einem Kaufvertrag vom 19.07.2011. Die Eigentumsumschreibung ist am 10.05.2012 erfolgt. Randnummer 3 Die Beklagten schlossen mit der Rechtsvorgängerin der Kläger einen schriftlichen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten, wofür ein vorgedrucktes Formular verwendet wurde. Dieses enthält in § 2 Satz 2 eine Regelung zum Ausschluss von „Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen“. Außerdem sollte das Mietverhältnis „auch bei Eignerwechsel“ auf unbestimmte Zeit laufen. Im Übrigen sollten sich nach dem Wortlaut von § 2 des Mietvertrages die Kündigungsvoraussetzungen nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen in §§ 17-23 des Mietvertrages richten. Die in § 2 enthaltene Klausel wurde durch die Rechtsvorgängerin der Kläger handschriftlich ausgefüllt und abgeändert. Zwischen Satz 1 und Satz 2 wurde die Textstelle "auch bei Eignerwechsel" eingefügt. In Satz 2 wurde der Passus "für … Jahr (e)" durchgestrichen. In § 17 Nr. 2 des Mietvertrages ist dem Vermieter ein Kündigungsrecht für den Fall eingeräumt, dass er die Räume als Wohnung für sich oder für Angehörige seines Haushalts oder für seine Familienangehörigen wegen bisheriger unzureichender Unterbringung benötigt oder sonst ein berechtigtes Interesse im Sinne des Gesetzes nachweist. Wegen der Einzelheiten des Vertrages wird auf das amtsgerichtliche Urteil vom 28.02.2014 und die bei den Akten befindliche Kopie der Mietvertragsurkunde (Anlage K 1, AS. 19 - 33) Bezug genommen. Randnummer 4 Mit Rechtsanwaltsschreiben vom 30.11.2012 erklärten die Kläger gegenüber den Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses. Die Kündigung wurde auf § 573a BGB und hilfsweise auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gestützt. Randnummer 5 Die Kläger haben behauptet: Randnummer 6 Das Mietvertragsformular sei von den Beklagten der Rechtsvorgängerin der Kläger gestellt worden. Diese hätten versucht, ihr den Vertrag zu diktieren. Sie hätten ein erhebliches Interesse daran gehabt, der Situation einer Eigenbedarfskündigung, die sie gerade hinter sich gehabt hätten, nicht nochmals ausgesetzt zu sein. Das schriftliche Mietvertragsformular sei nicht schon im Jahre 2002, sondern erst lange Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses ausgefüllt und unterzeichnet worden. Der Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei hierbei zurückdatiert worden. Randnummer 7 Die Kläger haben die Ansicht vertreten, dass § 2 des Mietvertrages unwirksam sei, weil die Klausel eine Allgemeine Geschäftsbedingung sei, die die Kläger unangemessen benachteilige. Auch schließe § 2 des Mietvertrages die Kündigung nach § 573a BGB nicht aus. Die Rechtsvorgängerin der Kläger, die unstreitig Juristin war, hätte, wenn ein derartiger Ausschluss beabsichtigt gewesen wäre, dies ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen. Die §§ 2 und 17 des Mietvertrages widersprächen einander und seien daher insgesamt unwirksam. Randnummer 8 Die Kläger haben beantragt: Randnummer 9 1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkone und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 10 2. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die Kläger von der Rechtsanwaltsgebührenforderung des Klägervertreters Rechtsanwalt H. für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 11 Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt. Randnummer 12 Sie haben vorgetragen: Randnummer 13 Die Rechtsvorgängerin der Kläger habe gewollt, dass die Beklagten bei ihr einziehen und sich im Alter um sie kümmern sollten. Hierfür habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten dauerhaft ermöglichen wollen, in der streitgegenständlichen Wohnung leben zu können. Aus diesem Grunde habe die Rechtsvorgängerin der Kläger den Beklagten das Mietvertragsformular vorgelegt. Das Anwesen, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befinde, habe insgesamt 4 Wohnungen. Die Beklagten sind daher der Ansicht, das unter anderem deswegen die Kündigung nach § 573a BGB nicht möglich sei. Außerdem sei § 2 des Mietvertrages eine Individualvereinbarung, durch die sowohl die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigung nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. § 2 des Mietvertrages habe vor § 17 des Mietvertrages Vorrang, so dass die vertraglichen Vereinbarungen nicht wegen einer angeblichen Widersprüchlichkeit unwirksam seien. Randnummer 14 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und dies damit begründet, dass Kündigungen nach § 573a BGB und § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang habe, wirksam ausgeschlossen seien. § 2 S. 2 des Mietvertrages stelle keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Da handschriftliche Änderungen vorgenommen worden seien, sei dies ein Indiz gegen den Formularcharakter. Zwar könnten auch ergänzungs- oder ausfüllungsbedürftige Klauseln grundsätzlich vorformulierte Vertragsbedingungen darstellen, sofern nicht durch Ergänzung die Klausel so verändert werde, dass sich ein anderer Sinn ergebe. Eine solche Wesensänderung liege vor, wenn die formularmäßige Vertragsbestimmung erst durch eingefügte Ergänzungen einen Inhalt gewinne, der eine unangemessene Benachteiligung der anderen Vertragspartei im Sinne von § 307 BGB darstelle. Dies ergebe sich hier daraus, dass die im Formular vorgesehene Befristung des Kündigungsausschlusses handschriftlich gestrichen worden sei. Erst dadurch habe die Vertragsbestimmung, sollte es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln, einen unangemessenen Inhalt erhalten. Eine Formularklausel sei darin aber nicht zu sehen, weil unstreitig die Rechtsvorgängerin der Kläger selbst handschriftlich die Ergänzung und die Durchstreichung der Befristungsmöglichkeit vorgenommen habe. Wenn der Vertragspartner des Verwenders selbst das Formular ändere oder ergänze, fehle es an einer Vorformulierung. Die Ergänzung könne allerdings trotzdem den Schluss auf ihren vorformulierten Charakter zu lassen, und zwar namentlich dann, wenn der Verwender das Antragsformular üblicherweise oder gegenüber einer Mehrzahl von Kunden in gleicher Weise ergänze oder ergänzen lasse. Dies treffe jedoch im vorliegenden Fall nicht zu, weil es an Vortrag dazu fehle, dass die Beklagten vergleichbare Kündigungsverzichte mehrmals erwirkt hätten. Randnummer 15 Durch die somit als Individualvereinbarung wirksame Regelung in § 2 S. 2 des Mietvertrages sei sowohl die Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB als auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen. Denn der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung sei im Regelfall dahin auszulegen, dass auch die Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB ausgeschlossen sei. Dieser Regelfall sei auch vorliegend einschlägig. Denn nach der Regelung im Mietvertrag könne die Vermieterin den Mietvertrag bei Pflichtverletzungen der Mieter ordentlich kündigen. § 573a BGB setze allerdings keine derartigen Pflichtverletzungen der Mieter voraus, so dass auch diese Kündigungsmöglichkeit ausgeschlossen sei. Nach dem Inhalt der vertraglichen Regelungen sei eine ordentliche Kündigung durch die Vermieterin nur unter Umständen möglich, die sich aus der Sphäre der Mieter ergäben. Dies sei bei § 573a BGB jedoch nicht gegeben. Randnummer 16 Wegen des streitigen und unstreitigen erstinstanzlichen Vortrags der Parteien sowie wegen des Inhalts und der Begründung der erstinstanzlichen Entscheidung einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen. Randnummer 17 Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger, die ihre in erster Instanz vorgetragenen Rechtsstandpunkte wiederholen und vertiefen. Entgegen der Rechtsansicht des Amtsgerichts sei die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB nicht ausgeschlossen. Die Auffassung des Amtsgerichts möge für den Regelfall zutreffen. Ein Regelfall für den Kündigungsausschluss liege hier aber nicht vor. Zum einen sei die ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB nicht ausgeschlossen. Der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertbarkeit sei auf diese beiden Ausschlüsse begrenzt worden und stehe im Kontext, dass im Übrigen die gesetzlichen Kündigungsvorschriften weiter gelten sollten. Auch könne ein Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB deswegen nicht angenommen werden, weil die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Kenntnisse verfügt habe. Wenn das Amtsgericht meine, dass durch die Regelungen im Mietvertrag Kündigungsgründe ausgeschlossen seien, die in der Sphäre des Vermieters liegen könnten und dass hieraus herzuleiten sei, dass auch die Kündigungsmöglichkeit gemäß § 573a BGB ausgeschlossen sei, so greife diese Überlegung zu kurz. Die Regelung des § 573a BGB stelle nicht auf Kündigungstatbestände ab, die einer Sphäre zuzuordnen seien, sondern berücksichtige den besonderen Umstand der besonderen Nähe zwischen Vermieter und Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen. Daher könne mit dieser Überlegung diese Kündigungsmöglichkeit nicht als ausgeschlossen betrachtet werden. Auch habe das Amtsgericht nicht berücksichtigt, dass die Regelungen in § 2 des Mietvertrages einerseits und § 17 Abs. 2 des Mietvertrages andererseits widersprüchlich seien. Eine vertraglich eindeutige Regelung, ob eine Eigenbedarfskündigung hier ausgeschlossen sei oder nicht, ergebe sich aus der Vertragsurkunde nicht. Das Amtsgericht habe in seiner Entscheidung einseitig auf den Empfängerhorizont der Beklagten abgestellt, was unzulässig sei. Das Amtsgericht unterstelle auch, dass der Formularmietvertrag von der Rechtsvorgängerin der Kläger vorgelegt worden sei. Erstinstanzlich sei aber vorgetragen worden, dass das Mietvertragsformular von den Beklagten vorgelegt worden sei. Randnummer 18 Die Kläger beantragen: Randnummer 19 1. das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg, Az. 26 C 423/13 vom 28.02.2014 abzuändern Randnummer 20 2. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die im 1. OG des Anwesens W. Straße …, … H. gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, 2 Balkonen und einer teilweisen Nutzung des Heizungskellers als Abstellraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben, Randnummer 21 3. und die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, die Kläger für die Rechtsanwaltsgebührenforderung der Rechtsanwälte B., v. R. & Kollegen für die außergerichtliche Tätigkeit in Höhe von 1.025,30 € freizustellen und den vorgenannten Betrag unmittelbar auf das Konto der Kanzlei B. bei der D. Bank AG, Konto-Nr. … (BLZ …)zu überweisen. Randnummer 22 Die Beklagten beantragen, Randnummer 23 die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 24 Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihrer erstinstanzlich vorgetragenen Rechtsansichten. Aus dem Schweigen des Mietvertrages zur Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB sei nicht der Schluss zu ziehen, dass diese Kündigungsmöglichkeit nicht ausgeschlossen sei. Denn die Rechtsvorgängerin der Kläger habe an eine Konstellation, die für sie Überlegungen dahingehend eröffnet hätte, eine Zweifamilienhauskündigung auszusprechen, aus zwei Gründen mit Sicherheit nicht gedacht. Zum einen habe sie die Beklagten als Mieter mit bestimmten Zielen bezüglich der Ausgestaltung des Mietverhältnisses bewusst ausgesucht und auf die freundschaftliche Verbundenheit, die eine Zweifamilienhauskündigung als absolut fern liegend erscheinen lasse, vertraut. Zum anderen habe sie die Möglichkeit einer Zweifamilienhauskündigung schon deshalb nicht ins Auge gefasst, weil die Voraussetzungen für eine Zweifamilienhauskündigung bei Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten, wie auch nach wie vor, nicht vorgelegen hätten. Es sei nicht ersichtlich, warum hier ein Sachverhalt gegeben sein solle, der entgegen der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.10.2013 die Kündigungsmöglichkeit des § 573a BGB ausdrücklich aufrecht erhalten sollte. Dass der Ausschluss der ordentlichen Kündigung nicht umfassend vereinbart sei, stehe dem nicht entgegen. Es sei selbst verständlich, dass Kündigungsausschlüsse nie verhaltensbedingte berechtigte Interessen ausschlössen. Es werde außerdem bestritten, dass es aufgrund des Verhaltens der Beklagten zu Belastungen des Mietverhältnisses komme. § 2 des Vertrages sei auch nicht als von den Beklagten gestellte AGB zu bewerten. Die Einstufung der Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung würde voraussetzen, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger als Vermieterin keinen Einfluss auf die tatsächliche Gestaltung des Vertragstextes gehabt hätte und die Klauseln in dieser Form von den Beklagten als Mietern vorgegeben wäre. Dies sei abwegig, da die Rechtsvorgängerin der Klägerin den Vertrag selbst ausgefüllt habe und eine Konstellation der Vertragsanbahnung, bei der die Beklagten eine solche Klausel hätten vorgeben können, schlechterdings nicht vorstellbar sei. Randnummer 25 Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren. II. Randnummer 26 Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Randnummer 27 Das angefochtene Urteil beruht weder auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO), noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 Abs. 1, 2. Alt. ZPO). Randnummer 28 Mit Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 30.11.2012 beendet ist, weil die Kündigungsrechte nach § 573a BGB und nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB durch die in § 2 des Mietvertrages enthaltene Individualvereinbarung, die gegenüber § 17 des Mietvertrages Vorrang hat, wirksam ausgeschlossen sind. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe bleiben ohne Erfolg. Randnummer 29 Im Mietvertrag sind die Kündigungsrechte nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB (Eigenbedarfskündigung und Verwertungskündigung) ausdrücklich ausgeschlossen. Diese Regelung ist auch im vorliegenden Fall dahin auszulegen, dass zugleich das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist. Dies entspricht dem Regelfall. Zu begründen ist dies damit, dass anderenfalls der durch den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden könnte (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, § 573a BGB Rn. 6). Das Amtsgericht hat überzeugend herausgearbeitet, dass nach den Regelungen in § 2 des Mietvertrages eine ordentliche Kündigung durch die Vermieter nur im Falle des § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB möglich ist. Es hat hieraus überzeugend und mit Recht hergeleitet, dass ein Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nur für den Fall vorbehalten bleiben sollte, dass ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses aus der Sphäre des Mieters resultiere. Denn diesen Fall regelt gerade § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB für den Fall, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Nur diese Möglichkeit der ordentlichen Kündigung des Vermieters bleibt in § 2 des Mietvertrages vorbehalten. § 573a BGB erfordert als Voraussetzung für eine Kündigung kein derartiges aus der Sphäre des Mieters herrührendes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses. Aufgrund dessen liegt hier auch der Regelfall vor, dass ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung zugleich das Kündigungsrecht aus § 573a BGB ausschließt. Entsprechend hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13 (NZM 2013, 824) entschieden, dass eine Kündigung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB durch eine in einem Mietvertrag vereinbarte Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist, wonach der Vermieter das Mietverhältnis nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die diesem Urteil zu Grunde liegende Überlegung kann auch auf den vorliegenden Fall übertragen werden, denn auch im vorliegenden Fall ist eine ordentliche Kündigung nur möglich, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters vorliegen, nämlich die nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten durch den Mieter im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Weitere berechtigte Interessen des Vermieters, wie sie in § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB aufgeführt sind, rechtfertigen nach der Regelung in § 2 des Mietvertrages im vorliegenden Fall eine ordentliche Kündigung jedoch nicht. Demgemäß ist der Ausschluss der Kündigung im vorliegenden Fall sogar noch weitergehend als in dem Sachverhalt, der dem genannten Urteil des Bundesgerichtshofs zugrunde lag, weil dort auch andere wichtige berechtigte Interessen des Vermieters über die schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters hinaus eine Kündigung rechtfertigten. Daher ist die Regelung in § 2 des Mietvertrages vorliegend erst recht dahin auszulegen, dass eine voraussetzungslose Kündigung nach § 573a BGB ebenfalls ausgeschlossen ist. Randnummer 30 Das Argument, dass die Rechtsvorgängerin der Kläger über juristische Fachkenntnisse verfügt habe und deswegen den Ausschluss des Kündigungsrechts aus § 573a BGB ausdrücklich in den Vertrag aufgenommen hätte, wenn dieser beabsichtigt gewesen wäre, greift nicht durch, weil es nicht zwingend ist. Vielmehr kann aus einer juristischen Fachkenntnis der Vermieterin auch geschlossen werden, dass sie, wie es für den Regelfall in Lehre und Rechtsprechung angenommen wird, den weit gehenden Ausschluss der ordentlichen Kündigung in § 2 des Mietvertrages so verstanden hat, dass damit selbstverständlich auch das Kündigungsrecht nach § 573a BGB ausgeschlossen ist, so dass eine ausdrückliche Erwähnung dieses Kündigungsrechts im Mietvertrag unnötig erschiene. Auch könnte es sein, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin die Regelung des § 573a BGB bei Abschluss des Mietvertrages lediglich übersehen hat und der ausdrückliche Ausschluss des Kündigungsrechts nach dieser Vorschrift deswegen nicht in den Vertrag aufgenommen worden ist. Aus dem Vorhandensein juristischer Fachkenntnisse auf Seiten der Rechtsvorgängerin der Kläger können daher keine hinreichend sicheren Schlüsse für die Auslegung des Mietvertrages gezogen werden. Dass die damaligen Vertragsparteien sich bei Abschluss des Mietvertrages hierüber Gedanken gemacht hätten oder dies bei den Vertragshandlungen thematisiert worden wäre, wird dagegen nicht vorgetragen. Eine Ausnahme vom Regelfall ist daher hier nicht ersichtlich. Randnummer 31 Die Klausel in § 2 des Mietvertrages ist auch nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam. Denn es handelt sich hierbei nicht um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die einer Inhaltskontrolle zu unterziehen wäre und bei unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders der Klausel unwirksam wäre. Dies hat das Amtsgericht ebenfalls mit ausführlicher und zutreffender Begründung herausgearbeitet. Die Kammer nimmt auf diese Ausführungen im angegriffenen Urteil Bezug und schließt sich ihnen an. Die hiergegen gerichteten Berufungsangriffe überzeugen nicht. Die formularvertragliche Klausel in § 2 des Mietvertrages wurde handschriftlich abgeändert. Im Grundsatz gilt, dass handschriftliche Abänderungen von Formularverträgen oder handschriftliche Zusätze in solchen Verträgen ein Indiz gegen den Charakter derartiger Formularverträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen. Im Mietrecht gilt dies nur, wenn die Abänderungen oder Zusätze im Hinblick auf Besonderheiten des Einzelfalles insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters verfasst sind (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 43). Dieser Fall ist hier gegeben, weil der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung für die gesamte Laufzeit des Mietvertrages (während das Formular eine zeitliche Begrenzung dieses Kündigungsausschlusses vorsieht) eine Abänderung des vorgedruckten Textes zu Gunsten der Mieter darstellt. Erst aus dieser handschriftlichen Änderung würde sich in dem Fall, dass es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln würde, die Unangemessenheit der Regelung ergeben. In diesen Fällen ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Individualvereinbarung oder eine Formularklausel gegeben ist. Eine Formularklausel ist dann anzunehmen, wenn der Verwender den Formularvertrag regelmäßig in der gleichen Weise abändert (BGH NJW 1992, 503 Rn. 15, zitiert nach Juris; BGH NJW 1996, 1208, Rn. 17, zitiert nach Juris; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 40). Dafür, dass die Beklagten, unterstellt sie seien die Verwender dieser handschriftlichen Abänderungen, eine derartige dauernde Gestaltungspraxis bei der Anmietung von Wohnungen hätten, ist weder etwas vorgetragen noch sonst ersichtlich. Darlegungs- und beweisbelastet hierfür sind die Kläger, weil sie sich auf den Schutz der §§ 305 ff. BGB berufen (vergleiche Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Auflage 2013, Vor § 535 BGB Rn. 41; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 305 Rn. 23). Schon aus diesem Grunde ist daher § 2 des Mietvertrages in der Fassung der handschriftlichen Abänderungen nicht als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Es kommt daher nicht darauf an, ob im vorliegenden Einzelfall die Beklagten oder die Rechtsvorgängerin der Klägerin das Mietvertragsformular vorgelegt oder diese handschriftlichen Änderungen im Formularvertrag veranlasst haben. Denn es fehlt bereits an dem Tatbestandsmerkmal der für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen (vergleiche § 305 Abs. 1 S. 1 BGB), welches gerade auf die handschriftlichen Änderungen zutreffen müsste. Randnummer 32 Die Regelungen in § 2 und in § 17 des Mietvertrages sind auch nicht deswegen unwirksam, weil sie widersprüchlich wären. Denn aus dem Mietvertrag ergibt sich nach systematischer Auslegung, dass die Regelung in § 2 des Mietvertrages, in dem der Ausschluss der Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung vereinbart ist, der Regelung in § 17 Nr. 2 des Mietvertrages, in dem eine gegenüber § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB eingeschränkte Eigenbedarfskündigung ermöglicht wird, vorgeht. Dies ergibt sich zum einen aus dem Vorrang der Individualabrede vor einer Formularklausel, wie sie § 17 des Mietvertrages darstellt, und zum anderen daraus, dass in § 2 S. 3 des Mietvertrages formuliert wird, dass die Kündigungsvoraussetzungen sich „im übrigen“ nach den gesetzlichen Vorschriften und den vertraglichen Absprachen (siehe §§ 17-23 dieses Mietvertrages) richteten. Dies bedeutet, dass § 17 des Mietvertrages nur zur Anwendung kommt, soweit in § 2 des Mietvertrages nichts Abweichendes vereinbart ist. Da die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung in § 2 des Mietvertrages ausgeschlossen ist, führt dies dazu, dass auch das Kündigungsrecht aufgrund Eigenbedarfs nach § 17 Nr. 2 des Mietvertrages nicht zur Anwendung kommt, weil dieser Gegenstand in § 2 des Mietvertrages bereits geregelt ist. Randnummer 33 Nach allem hat das Amtsgericht somit die Klage mit Recht abgewiesen und ist die Berufung zurückzuweisen. Randnummer 34 Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Randnummer 35 Die Revision war nicht zuzulassen, weil die hierfür erforderlichen Voraussetzungen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO nicht vorliegen. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung zu einem individuell abgeänderten Formularvertrag, die daher nicht verallgemeinerungsfähig ist. Die maßgeblichen Rechtsfragen sind bereits höchstrichterlich entschieden. Das Urteil folgt diesen Entscheidungen. Randnummer 36 Die Festsetzung des Streitwertes beruht auf § 41 Abs. 2 GKG. Die monatliche Miete beträgt nach dem unstreitigen Vortrag der Kläger derzeit 884,64 €, so dass das Entgelt für ein Jahr sich auf 10.615,68 € beläuft. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001213659 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Landesrecht BW Bürgerservice: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Hauptmenü Kopfbereich Land Baden-Württemberg Einfache Sprache Gebärdensprache Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche § 573 BGB Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Stuttgart Entscheidungsdatum: 04.04.2023 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 31 C 4334/22 ECLI: ECLI:DE:AGSTUTT:2023:0404.31C4334.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 543 Abs 1 BGB, § 569 Abs 2 BGB, § 573 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 1 BGB, § 573a Abs 1 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Fristlose Kündigung wegen Störung des Hausfriedens; erleichterte Kündigung des Vermieters Leitsatz 1. Stützt der Vermieter eine außerordentlich fristlose Kündigung auf lediglich von ihm behauptete Tätlichkeiten, die zur Überzeugung des Gerichts nicht von ihm bewiesen sind, und erfüllt das vom Mieter zugestandene Verhalten allein nicht den Tatbestand einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens, ist die Kündigung unwirksam und die Räumungsklage unbegründet; auf das Fehlen einer Abmahnung kommt es dann nicht mehr an. 2. Die tatbestandlichen Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung des Vermieters sind dann nicht gegeben, wenn sich in dem von ihm selbst im ersten Obergeschoss bewohnten Gebäude drei separate Wohnungen befinden. Dies gilt auch dann, wenn die dritte (Dachgeschoss-) Wohnung vom Vermieter als Büro und Atelier verwendet wird (Anschluss BGH, Urteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10). Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um Räumung der Wohnung im Erdgeschoss des Hauses […] in Stuttgart. Randnummer 2 Diese Wohnung, wie auch das gesamte Gebäude [..], steht im Eigentum der Kläger. Die gegenständliche Wohnung im Erdgeschoss wurde mit Mietvertrag vom 23.08.2007 an die Beklagten vermietet. Die Kläger bewohnen die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses. Es gibt eine weitere separate Wohnung im Dachgeschoss des Gebäudes, die durch die Kläger als Büro und Atelier verwendet wird. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 01.12.2022 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit einer Räumungsfrist zum 24.12.2022. Hilfsweise erklärten die Kläger die ordentliche Kündigung zum 30.08.2023, sowie äußert hilfsweise zum 30.11.2023. Das Schreiben wurde den Beklagten am Nachmittag des 01.12.2022 überreicht. Randnummer 4 Eine Räumung der Wohnung erfolgte nicht. Randnummer 5 Die Kläger behaupten, der Beklagte Ziff. 1 habe die Klägerin Ziff. 2 zu einem nicht näher benannten Zeitpunkt zwischen dem 03.07.2022 und dem 13.07.2022 beleidigt, indem er ihr gegenüber äußerte, sie würde stinken. Zudem soll der Beklagte Ziff. 1 die Klägerin Ziff. 2 in dieser Zeit im Hausgang tätlich angegriffen haben, indem er diese gegen eine Wand geschubst haben soll. Am 25.11.2022 gegen 16:00 Uhr soll der Beklagte Ziff.1 die Klägerin Ziff. 2 mit den Worten „sie Gifthexe“ beleidigt haben und sie mit Kehricht beworfen haben. Zudem soll der Beklagte Ziff. 1 dabei geäußert haben, die Klägerin Ziff. 2 sei eine alte Frau und gehöre zum Arzt, da sie nicht ganz recht sei. Randnummer 6 Am 26.11.2022 habe die Klägerin Ziff. 2 gegen 07:20 Uhr bemerkt, dass sich auf mindestens zwei der Treppenstufen zu ihrer Wohnung Wasser befand. Zudem sei die ganze Treppe schmutzig gewesen. Dies sei als Angriff der Beklagten gegen sie zu werten. Randnummer 7 Am 29.11.2022 gegen 07:20 Uhr habe die Klägerin Ziff. 2 wiederum bemerkt, dass sich auf den zu ihrer Wohnung führenden Treppenstufen Wasserlachen befanden. Die Klägerin Ziff. 2 vermute, dass der Beklagte Ziff. 1 das Wasser absichtlich verschüttet habe, um der Klägerin zu schaden. Es sei die Absicht der Beklagten, die Kläger in Angst und Schrecken zu versetzen, sie tätlich anzugreifen, zu beleidigen und unnötigen Gefahren auszusetzen. Randnummer 8 Die ordentliche Kündigung zum 30.11.2023 erfolge gestützt auf § 573a BGB, der nach der Auffassung der Kläger hier Anwendung findet. Randnummer 9 Die Kläger beantragen daher mit ihrem Hauptantrag: Randnummer 10 1. Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im Erdgeschoss des Hauses […] Stuttgart, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmer, einer Küche, einem Bad mit Dusche, einem WC und den Kellerraum, der sich hinter der zweiten Tür nach dem Heizraum befindet, sowie den Stellplatz für die Waschmaschine und den Trockner im Heizraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 11 2. Die Beklagten werden verurteilt, künftig ab dem 03.01.2023 monatlich, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus, eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 986,41 EUR nebst Zinsen in Höhe 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Kläger zu zahlen, und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klagantrag zu 1. bezeichneten Räume an die Kläger. Des Weiteren werden die Beklagten ab dem 03.01.2023 verurteilt, monatlich 70,00 EUR Nebenkostenvorauszahlung nebst Zinsen in Höhe 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Kläger zu zahlen, und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klagantrag zu 1. bezeichneten Räume an den Kläger. Randnummer 12 Die Kläger beantragen hilfsweise: Randnummer 13 Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im Erdgeschoss des Hauses […] Stuttgart, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmer, einer Küche, einem Bad mit Dusche, einem WC und den Kellerraum, der sich hinter der zweiten Tür nach dem Heizraum befindet, sowie den Stellplatz für die Waschmaschine und den Trockner im Heizraum zum 30.08.2023 zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 14 Die Kläger beantragen äußert hilfsweise: Randnummer 15 Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im Erdgeschoss des Hauses […] Stuttgart, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmer, einer Küche, einem Bad mit Dusche, einem WC und den Kellerraum, der sich hinter der zweiten Tür nach dem Heizraum befindet, sowie den Stellplatz für die Waschmaschine und den Trockner im Heizraum zum 30.11.2023 zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Die Beklagten behaupten, der Beklagte Ziff. 1 habe am 25.11.2022 gegen 15:00 Uhr den Hausflur gefegt. Er habe sodann kurze Zeit später bemerkt, dass jemand in den Keller geht und sei selbst in den Keller gegangen. Dabei habe er bemerkt, dass auf den soeben gereinigten Stellen wieder Schmutz gelegen sei. Er konfrontierte die Klägerin Ziff. 2 damit, dass diese wohl den Schmutz böswillig dort verteile. Die Klägerin Ziff. 2 habe dann dem Beklagten Ziff. 1 gesagt, er würde spinnen, woraufhin dieser den Kehricht im Keller auf den Boden schüttete. Randnummer 19 Die Beklagten meinen zudem, dass eine Abmahnung des beanstandeten Verhaltens nicht erfolgt sei. Randnummer 20 Das Gericht hat im Termin zur mündlichen Verhandlung am 16.02.2023 die Beklagten und die Klägerin Ziff. 2 angehört. Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung (Bl. 58ff. d.A.) wird verwiesen. Im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die Klage ist zulässig aber unbegründet. I. Randnummer 22 Der Hauptantrag ist zulässig aber unbegründet. 1. Randnummer 23 Die Klage ist bezüglich des Hauptantrags zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Abs. 2 lit. a GVG, 29a Abs. 1 ZPO). 2. Randnummer 24 Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht den Klägern nicht zu, weil der zwischen den Parteien unstreitig bestehende Mietvertrag durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 30.11.2022 nicht beendet wurde. Randnummer 25 Gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Randnummer 26 Es konnte vorliegend nicht zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden (§ 286 ZPO), dass der Hausfrieden durch die Beklagten nachhaltig gestört wird. Grundsätzlich muss sich jede Partei bei Nutzung der Räume so verhalten, dass die anderen Mieter bzw. Bewohner nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist. Werden die zur Wahrung des Hausfriedens erforderlichen Verhaltenspflichten verletzt, und hat dies zu einer Beeinträchtigung der Vermieter oder einer anderen Mietpartei geführt, ist der Hausfrieden gestört. Eine nachhaltige Störung erfordert, dass diese Beeinträchtigung ein Dauerzustand ist (Blank, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 569 Rn. 20ff.). Randnummer 27 Zwar könnten die von der Klägerseite behaupteten Sachverhalte eine solche Störung darstellen, das Gericht ist jedoch nicht mit einer allen vernünftigen Zweifeln Einhalt gebietenden Gewissheit von den von der Klägerin Ziff. 2 geschilderten Sachverhalten überzeugt. Randnummer 28 Zwar hat die Klägerin Ziff. 2 in ihrer informatorischen Anhörung die Begegnungen mit dem Beklagten Ziff. 1, wie auch in der Klage vom 15.12.2022 ausgeführt, geschildert und dabei angegeben, sie habe Angst in ihrem Haus und es wäre ein „Terror“. Der Beklagte Ziff. 1 habe sie bei dem Vorfall im Juli 2022 im Treppenhaus gegen die Wand geschubst. Die Beklagten haben dem entgegen geschildert, dass es die Zwischenfälle mit den Wasserlachen nicht gegeben habe. Zudem führten die Beklagten aus, die Klägerin Ziff. 2 habe bei dem Vorfall im Juli 2022 die Haustüre zugehalten, um zu verhindern, dass der Beklagte Ziff. 1 das Haus verlasse. Der Beklagte Ziff. 1 habe die Tür dann aufgemacht, wobei die Klägerin Ziff. 2 nach hinten gestolpert sei. Eine Tätlichkeit gegenüber der Klägerin Ziff. 2 habe es nicht gegeben. Bei dem Vorfall am 25.11.2022 habe er den Kehricht neben, aber nicht auf die Klägerin Ziff. 2 geworfen. Die Vorfälle seien hauptsächlich Fantasie. Randnummer 29 Es kann demnach so gewesen sein, wie von der Klägerin Ziff. 2 geschildert, es kann jedoch auch anders gewesen sein. Randnummer 30 Der von dem Beklagten Ziff. 1 zugestandene Sachverhalt bezüglich der Ereignisse im Juli 2022 und am 25.11.2022 reicht zur Begründung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus. Sollte die Klägerin Ziff. 2, wie von dem Beklagten Ziff. 1 geschildert, diesem bei dem Vorfall im Juli 2022 die Haustüre zugehalten haben, um diesen am Hinausgehen zu hindern, kann es dem Beklagten Ziff. 1 nicht vorgehalten werden, dass dieser mit Kraft die Haustüre öffnete. Die Klägerin Ziff. 2 hätte insoweit kein Recht, die Bewegungsfreiheit des Beklagten Ziff. 2 einzuschränken. Sollte die Klägerin Ziff. 1 hierdurch gestolpert oder gegen die Wand gefallen sein, wäre dies zumindest für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht ausreichend, da die Klägerin selbst den Anlass für das gewaltsame Öffnen der Türe gesetzt hat. Randnummer 31 Auch das durch den Beklagten Ziff. 1 zugestandene Werfen des Kehrichts am 25.11.2022 auf die Seite, während die Klägerin Ziff. 2 dem Beklagten gegenüber stand, stellt keinen ausreichenden Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Zwar handelt es sich hierbei durchaus um ein Verhalten, dass eine Störung des Hausfriedens darstellt, insoweit fehlt es jedoch an der Nachhaltigkeit der Störung, da die übrigen von Klägerseite vorgetragenen Sachverhalte nicht zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden konnten. Randnummer 32 Da die Hausfriedensstörung nicht nur als „wichtiger Grund“ im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB sondern zugleich auch als „Verletzung der Pflicht aus dem Mietvertrag“ gem. § 543 Abs. 3 BGB zu werten ist, muss der Kündigung darüber hinaus grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen. Der Kündigungstatbestand ist erst dann erfüllt, wenn nach der Abmahnung eine weitere, gleiche oder ähnliche Vertragsverletzung begangen wird (Blank, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 569 Rn. 29). Randnummer 33 Diese Voraussetzungen lagen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung ebenfalls nicht vor. Randnummer 34 Das Gericht konnte nicht feststellen, dass die Kläger die Beklagten bezüglich ihres in der Kündigung vorgetragenen Verhaltens, vor Zugang der Kündigung abgemahnt haben. Das von Klägerseite vorgelegte Schreiben vom 08.06.2022 (Anlage K3, Bl. 51 d.A.) kann auch nicht als solche Abmahnung gewertet werden. In dem vorgelegten Schreiben vom 08.06.2022 geht es um das Ablegen von Schuhen und weiteren Gegenständen im Treppenhaus sowie im Kellerraum des Hauses […]. Das Verhalten der Beklagten gegenüber der Klägerin, das vorliegend zur Begründung der außerordentlichen fristlosen Kündigung herangezogen wurde, wird darin nicht thematisiert. Randnummer 35 Eine Abmahnung war auch nicht gem. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB aus besonderen Gründen entbehrlich, da vorliegend keine schwere Vertragsverletzung vorliegt (Mehle, BeckOK BGB, § 543 Rn. 258). Randnummer 36 Eine Bedrohungslage zum Nachteil der Kläger konnte ebenfalls nicht zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden. 3. Randnummer 37 Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht ebenfalls nicht, da das Mietverhältnis nicht durch die außerordentliche fristlose Kündigung beendet wurde. II. Randnummer 38 Der Hilfsantrag bezüglich der Räumung der Wohnung zum 30.08.2023 ist ebenfalls zulässig aber unbegründet. Randnummer 39 Der zwischen den Parteien unstreitig bestehende Mietvertrag wurde auch nicht durch die ordentliche Kündigung zum 30.08.2023 beendet. Den Klägern steht daher auch insoweit kein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) zu. Randnummer 40 Bezüglich der von Klägerseite vorgetragenen Sachverhalte verweist das Gericht auf die bereits erfolgten Ausführungen (oben unter I. 2.). Randnummer 41 Der von dem Beklagten Ziff. 1 zugestandene Sachverhalt kann eine Kündigung gem. § 573 BGB vorliegend nicht begründen. Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Zwar sind die Anforderungen bezüglich der Störung des Hausfriedens im Rahmen der ordentlichen Kündigung geringer, der einzige zugestandene und dem Beklagten Ziff. 1 vorwerfbare Sachverhalt bezüglich des Werfens des Kehrichts auf die Seite vermag es aber nicht das berechtigte Interesse an der Kündigung zu begründen. Es handelt sich dabei allenfalls um eine einmalige Störung des Hausfriedens, deren Erheblichkeit eine Kündigung nicht rechtfertigt. III. Randnummer 42 Der Hilfsantrag bezüglich der Räumung der Wohnung zum 30.11.2023 ist ebenfalls zulässig, aber unbegründet. 1. Randnummer 43 Der Hilfsantrag ist zulässig, insbesondere ist das gem. § 259 ZPO erforderliche Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung ist bei einer Räumungsklage gegeben, wenn der Mieter durch ernsthaftes Bestreiten des Kündigungsgrundes eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass er nicht bereit ist, fristgerecht zu räumen (Becker-Eberhard, MüKo ZPO, § 259 Rn. 11). Dies ist vorliegend der Fall. Die Beklagten haben sich gegen die Kündigung gewandt und vorgetragen, dass sich in dem Gebäude […] drei Wohnungen befinden. 2. Randnummer 44 Der Hilfsantrag ist unbegründet. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht den Klägern nicht zu, da der Mietvertrag auch nicht durch die Kündigung gem. § 573a BGB beendet wurde. Randnummer 45 Gem. § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen durch den Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Randnummer 46 In dem Gebäude […] befinden sich unstreitig drei getrennte Wohnungen. Die dritte Wohnung wird durch die Kläger als Büro und Atelier genutzt. Der § 573a BGB ist jedoch unanwendbar, wenn sich in dem Gebäude mehr als zwei Wohnungen befinden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die dritte Wohnung wie hier als Teil seiner eigenen Wohnung nutzt (BGH, Urt. v.17.11.2010, VIII ZR 90/10). IV. Randnummer 47 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.landesrecht-bw.de/perma?d=NJRE001552207 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Stützt der Vermieter eine außerordentlich fristlose Kündigung auf lediglich von ihm behauptete Tätlichkeiten, die zur Überzeugung des Gerichts nicht von ihm bewiesen sind, und erfüllt das vom Mieter zugestandene Verhalten allein nicht den Tatbestand einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens, ist die Kündigung unwirksam und die Räumungsklage unbegründet; auf das Fehlen einer Abmahnung kommt es dann nicht mehr an. 2. Die tatbestandlichen Voraussetzungen einer erleichterten Kündigung des Vermieters sind dann nicht gegeben, wenn sich in dem von ihm selbst im ersten Obergeschoss bewohnten Gebäude drei separate Wohnungen befinden. Dies gilt auch dann, wenn die dritte (Dachgeschoss-) Wohnung vom Vermieter als Büro und Atelier verwendet wird (Anschluss BGH, Urteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 90/10). Tenor 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Kläger haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um Räumung der Wohnung im Erdgeschoss des Hauses […] in Stuttgart. Randnummer 2 Diese Wohnung, wie auch das gesamte Gebäude [..], steht im Eigentum der Kläger. Die gegenständliche Wohnung im Erdgeschoss wurde mit Mietvertrag vom 23.08.2007 an die Beklagten vermietet. Die Kläger bewohnen die Wohnung im ersten Obergeschoss des Hauses. Es gibt eine weitere separate Wohnung im Dachgeschoss des Gebäudes, die durch die Kläger als Büro und Atelier verwendet wird. Randnummer 3 Mit Schreiben vom 01.12.2022 erklärten die Kläger die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit einer Räumungsfrist zum 24.12.2022. Hilfsweise erklärten die Kläger die ordentliche Kündigung zum 30.08.2023, sowie äußert hilfsweise zum 30.11.2023. Das Schreiben wurde den Beklagten am Nachmittag des 01.12.2022 überreicht. Randnummer 4 Eine Räumung der Wohnung erfolgte nicht. Randnummer 5 Die Kläger behaupten, der Beklagte Ziff. 1 habe die Klägerin Ziff. 2 zu einem nicht näher benannten Zeitpunkt zwischen dem 03.07.2022 und dem 13.07.2022 beleidigt, indem er ihr gegenüber äußerte, sie würde stinken. Zudem soll der Beklagte Ziff. 1 die Klägerin Ziff. 2 in dieser Zeit im Hausgang tätlich angegriffen haben, indem er diese gegen eine Wand geschubst haben soll. Am 25.11.2022 gegen 16:00 Uhr soll der Beklagte Ziff.1 die Klägerin Ziff. 2 mit den Worten „sie Gifthexe“ beleidigt haben und sie mit Kehricht beworfen haben. Zudem soll der Beklagte Ziff. 1 dabei geäußert haben, die Klägerin Ziff. 2 sei eine alte Frau und gehöre zum Arzt, da sie nicht ganz recht sei. Randnummer 6 Am 26.11.2022 habe die Klägerin Ziff. 2 gegen 07:20 Uhr bemerkt, dass sich auf mindestens zwei der Treppenstufen zu ihrer Wohnung Wasser befand. Zudem sei die ganze Treppe schmutzig gewesen. Dies sei als Angriff der Beklagten gegen sie zu werten. Randnummer 7 Am 29.11.2022 gegen 07:20 Uhr habe die Klägerin Ziff. 2 wiederum bemerkt, dass sich auf den zu ihrer Wohnung führenden Treppenstufen Wasserlachen befanden. Die Klägerin Ziff. 2 vermute, dass der Beklagte Ziff. 1 das Wasser absichtlich verschüttet habe, um der Klägerin zu schaden. Es sei die Absicht der Beklagten, die Kläger in Angst und Schrecken zu versetzen, sie tätlich anzugreifen, zu beleidigen und unnötigen Gefahren auszusetzen. Randnummer 8 Die ordentliche Kündigung zum 30.11.2023 erfolge gestützt auf § 573a BGB, der nach der Auffassung der Kläger hier Anwendung findet. Randnummer 9 Die Kläger beantragen daher mit ihrem Hauptantrag: Randnummer 10 1. Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im Erdgeschoss des Hauses […] Stuttgart, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmer, einer Küche, einem Bad mit Dusche, einem WC und den Kellerraum, der sich hinter der zweiten Tür nach dem Heizraum befindet, sowie den Stellplatz für die Waschmaschine und den Trockner im Heizraum zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 11 2. Die Beklagten werden verurteilt, künftig ab dem 03.01.2023 monatlich, jeweils bis zum 3. Werktag eines jeden Monats im Voraus, eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 986,41 EUR nebst Zinsen in Höhe 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Kläger zu zahlen, und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klagantrag zu 1. bezeichneten Räume an die Kläger. Des Weiteren werden die Beklagten ab dem 03.01.2023 verurteilt, monatlich 70,00 EUR Nebenkostenvorauszahlung nebst Zinsen in Höhe 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem jeweiligen Folgetag an die Kläger zu zahlen, und zwar bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der im Klagantrag zu 1. bezeichneten Räume an den Kläger. Randnummer 12 Die Kläger beantragen hilfsweise: Randnummer 13 Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im Erdgeschoss des Hauses […] Stuttgart, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmer, einer Küche, einem Bad mit Dusche, einem WC und den Kellerraum, der sich hinter der zweiten Tür nach dem Heizraum befindet, sowie den Stellplatz für die Waschmaschine und den Trockner im Heizraum zum 30.08.2023 zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 14 Die Kläger beantragen äußert hilfsweise: Randnummer 15 Die Beklagten werden verurteilt, die von ihnen innegehaltene, im Erdgeschoss des Hauses […] Stuttgart, gelegene Wohnung, bestehend aus 4 Zimmer, einer Küche, einem Bad mit Dusche, einem WC und den Kellerraum, der sich hinter der zweiten Tür nach dem Heizraum befindet, sowie den Stellplatz für die Waschmaschine und den Trockner im Heizraum zum 30.11.2023 zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Randnummer 16 Die Beklagten beantragen, Randnummer 17 die Klage abzuweisen. Randnummer 18 Die Beklagten behaupten, der Beklagte Ziff. 1 habe am 25.11.2022 gegen 15:00 Uhr den Hausflur gefegt. Er habe sodann kurze Zeit später bemerkt, dass jemand in den Keller geht und sei selbst in den Keller gegangen. Dabei habe er bemerkt, dass auf den soeben gereinigten Stellen wieder Schmutz gelegen sei. Er konfrontierte die Klägerin Ziff. 2 damit, dass diese wohl den Schmutz böswillig dort verteile. Die Klägerin Ziff. 2 habe dann dem Beklagten Ziff. 1 gesagt, er würde spinnen, woraufhin dieser den Kehricht im Keller auf den Boden schüttete. Randnummer 19 Die Beklagten meinen zudem, dass eine Abmahnung des beanstandeten Verhaltens nicht erfolgt sei. Randnummer 20 Das Gericht hat im Termin zur mündlichen Verhandlung am 16.02.2023 die Beklagten und die Klägerin Ziff. 2 angehört. Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung (Bl. 58ff. d.A.) wird verwiesen. Im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen. Entscheidungsgründe Randnummer 21 Die Klage ist zulässig aber unbegründet. I. Randnummer 22 Der Hauptantrag ist zulässig aber unbegründet. 1. Randnummer 23 Die Klage ist bezüglich des Hauptantrags zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht Stuttgart sachlich und örtlich zuständig (§§ 23 Abs. 2 lit. a GVG, 29a Abs. 1 ZPO). 2. Randnummer 24 Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht den Klägern nicht zu, weil der zwischen den Parteien unstreitig bestehende Mietvertrag durch die außerordentliche fristlose Kündigung vom 30.11.2022 nicht beendet wurde. Randnummer 25 Gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Randnummer 26 Es konnte vorliegend nicht zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden (§ 286 ZPO), dass der Hausfrieden durch die Beklagten nachhaltig gestört wird. Grundsätzlich muss sich jede Partei bei Nutzung der Räume so verhalten, dass die anderen Mieter bzw. Bewohner nicht mehr beeinträchtigt werden, als dies nach den konkreten Umständen unvermeidlich ist. Werden die zur Wahrung des Hausfriedens erforderlichen Verhaltenspflichten verletzt, und hat dies zu einer Beeinträchtigung der Vermieter oder einer anderen Mietpartei geführt, ist der Hausfrieden gestört. Eine nachhaltige Störung erfordert, dass diese Beeinträchtigung ein Dauerzustand ist (Blank, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 569 Rn. 20ff.). Randnummer 27 Zwar könnten die von der Klägerseite behaupteten Sachverhalte eine solche Störung darstellen, das Gericht ist jedoch nicht mit einer allen vernünftigen Zweifeln Einhalt gebietenden Gewissheit von den von der Klägerin Ziff. 2 geschilderten Sachverhalten überzeugt. Randnummer 28 Zwar hat die Klägerin Ziff. 2 in ihrer informatorischen Anhörung die Begegnungen mit dem Beklagten Ziff. 1, wie auch in der Klage vom 15.12.2022 ausgeführt, geschildert und dabei angegeben, sie habe Angst in ihrem Haus und es wäre ein „Terror“. Der Beklagte Ziff. 1 habe sie bei dem Vorfall im Juli 2022 im Treppenhaus gegen die Wand geschubst. Die Beklagten haben dem entgegen geschildert, dass es die Zwischenfälle mit den Wasserlachen nicht gegeben habe. Zudem führten die Beklagten aus, die Klägerin Ziff. 2 habe bei dem Vorfall im Juli 2022 die Haustüre zugehalten, um zu verhindern, dass der Beklagte Ziff. 1 das Haus verlasse. Der Beklagte Ziff. 1 habe die Tür dann aufgemacht, wobei die Klägerin Ziff. 2 nach hinten gestolpert sei. Eine Tätlichkeit gegenüber der Klägerin Ziff. 2 habe es nicht gegeben. Bei dem Vorfall am 25.11.2022 habe er den Kehricht neben, aber nicht auf die Klägerin Ziff. 2 geworfen. Die Vorfälle seien hauptsächlich Fantasie. Randnummer 29 Es kann demnach so gewesen sein, wie von der Klägerin Ziff. 2 geschildert, es kann jedoch auch anders gewesen sein. Randnummer 30 Der von dem Beklagten Ziff. 1 zugestandene Sachverhalt bezüglich der Ereignisse im Juli 2022 und am 25.11.2022 reicht zur Begründung einer außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus. Sollte die Klägerin Ziff. 2, wie von dem Beklagten Ziff. 1 geschildert, diesem bei dem Vorfall im Juli 2022 die Haustüre zugehalten haben, um diesen am Hinausgehen zu hindern, kann es dem Beklagten Ziff. 1 nicht vorgehalten werden, dass dieser mit Kraft die Haustüre öffnete. Die Klägerin Ziff. 2 hätte insoweit kein Recht, die Bewegungsfreiheit des Beklagten Ziff. 2 einzuschränken. Sollte die Klägerin Ziff. 1 hierdurch gestolpert oder gegen die Wand gefallen sein, wäre dies zumindest für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht ausreichend, da die Klägerin selbst den Anlass für das gewaltsame Öffnen der Türe gesetzt hat. Randnummer 31 Auch das durch den Beklagten Ziff. 1 zugestandene Werfen des Kehrichts am 25.11.2022 auf die Seite, während die Klägerin Ziff. 2 dem Beklagten gegenüber stand, stellt keinen ausreichenden Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar. Zwar handelt es sich hierbei durchaus um ein Verhalten, dass eine Störung des Hausfriedens darstellt, insoweit fehlt es jedoch an der Nachhaltigkeit der Störung, da die übrigen von Klägerseite vorgetragenen Sachverhalte nicht zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden konnten. Randnummer 32 Da die Hausfriedensstörung nicht nur als „wichtiger Grund“ im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB sondern zugleich auch als „Verletzung der Pflicht aus dem Mietvertrag“ gem. § 543 Abs. 3 BGB zu werten ist, muss der Kündigung darüber hinaus grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen. Der Kündigungstatbestand ist erst dann erfüllt, wenn nach der Abmahnung eine weitere, gleiche oder ähnliche Vertragsverletzung begangen wird (Blank, Schmidt-Futterer Mietrecht, § 569 Rn. 29). Randnummer 33 Diese Voraussetzungen lagen zum maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung ebenfalls nicht vor. Randnummer 34 Das Gericht konnte nicht feststellen, dass die Kläger die Beklagten bezüglich ihres in der Kündigung vorgetragenen Verhaltens, vor Zugang der Kündigung abgemahnt haben. Das von Klägerseite vorgelegte Schreiben vom 08.06.2022 (Anlage K3, Bl. 51 d.A.) kann auch nicht als solche Abmahnung gewertet werden. In dem vorgelegten Schreiben vom 08.06.2022 geht es um das Ablegen von Schuhen und weiteren Gegenständen im Treppenhaus sowie im Kellerraum des Hauses […]. Das Verhalten der Beklagten gegenüber der Klägerin, das vorliegend zur Begründung der außerordentlichen fristlosen Kündigung herangezogen wurde, wird darin nicht thematisiert. Randnummer 35 Eine Abmahnung war auch nicht gem. § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB aus besonderen Gründen entbehrlich, da vorliegend keine schwere Vertragsverletzung vorliegt (Mehle, BeckOK BGB, § 543 Rn. 258). Randnummer 36 Eine Bedrohungslage zum Nachteil der Kläger konnte ebenfalls nicht zur Überzeugung des Gerichts festgestellt werden. 3. Randnummer 37 Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht ebenfalls nicht, da das Mietverhältnis nicht durch die außerordentliche fristlose Kündigung beendet wurde. II. Randnummer 38 Der Hilfsantrag bezüglich der Räumung der Wohnung zum 30.08.2023 ist ebenfalls zulässig aber unbegründet. Randnummer 39 Der zwischen den Parteien unstreitig bestehende Mietvertrag wurde auch nicht durch die ordentliche Kündigung zum 30.08.2023 beendet. Den Klägern steht daher auch insoweit kein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) zu. Randnummer 40 Bezüglich der von Klägerseite vorgetragenen Sachverhalte verweist das Gericht auf die bereits erfolgten Ausführungen (oben unter I. 2.). Randnummer 41 Der von dem Beklagten Ziff. 1 zugestandene Sachverhalt kann eine Kündigung gem. § 573 BGB vorliegend nicht begründen. Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Zwar sind die Anforderungen bezüglich der Störung des Hausfriedens im Rahmen der ordentlichen Kündigung geringer, der einzige zugestandene und dem Beklagten Ziff. 1 vorwerfbare Sachverhalt bezüglich des Werfens des Kehrichts auf die Seite vermag es aber nicht das berechtigte Interesse an der Kündigung zu begründen. Es handelt sich dabei allenfalls um eine einmalige Störung des Hausfriedens, deren Erheblichkeit eine Kündigung nicht rechtfertigt. III. Randnummer 42 Der Hilfsantrag bezüglich der Räumung der Wohnung zum 30.11.2023 ist ebenfalls zulässig, aber unbegründet. 1. Randnummer 43 Der Hilfsantrag ist zulässig, insbesondere ist das gem. § 259 ZPO erforderliche Rechtsschutzbedürfnis gegeben. Die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung ist bei einer Räumungsklage gegeben, wenn der Mieter durch ernsthaftes Bestreiten des Kündigungsgrundes eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass er nicht bereit ist, fristgerecht zu räumen (Becker-Eberhard, MüKo ZPO, § 259 Rn. 11). Dies ist vorliegend der Fall. Die Beklagten haben sich gegen die Kündigung gewandt und vorgetragen, dass sich in dem Gebäude […] drei Wohnungen befinden. 2. Randnummer 44 Der Hilfsantrag ist unbegründet. Ein Räumungs- und Herausgabeanspruch (§§ 546 Abs. 1, 985 Abs. 1 BGB) bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung steht den Klägern nicht zu, da der Mietvertrag auch nicht durch die Kündigung gem. § 573a BGB beendet wurde. Randnummer 45 Gem. § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen durch den Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse gekündigt werden. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Randnummer 46 In dem Gebäude […] befinden sich unstreitig drei getrennte Wohnungen. Die dritte Wohnung wird durch die Kläger als Büro und Atelier genutzt. Der § 573a BGB ist jedoch unanwendbar, wenn sich in dem Gebäude mehr als zwei Wohnungen befinden. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die dritte Wohnung wie hier als Teil seiner eigenen Wohnung nutzt (BGH, Urt. v.17.11.2010, VIII ZR 90/10). IV. Randnummer 47 Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. 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ECLI:DE:BGH:2026:280126UVIIIZR228.23.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 228/23 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja BGHR: ja JNEU: nein BGB § 553 Abs. 1 Satz 1 a) Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grund- sätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (Bestätigung der Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 21; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 34). b) Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausge- hende - Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohn- raums ist hiervon nicht umfasst. BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 - VIII ZR 228/23 - LG Berlin AG Charlottenburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. September 2025 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Bünger, den Richter Kosziol, die Richterin Dr. Matussek sowie die Richter Dr. Reichelt und Messing für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 27. September 2023 wird zurückge- wiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist seit Anfang des Jahres 2009 Mieter einer Zweizimmer- wohnung der Klägerin in Berlin, die gemäß der Berliner Mietenbegrenzungsver- ordnung vom 28. April 2015 in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Die Nettokaltmiete belief sich auf monatlich 460 €, ab dem 1. September 2021 auf monatlich 497,35 €. Wegen eines zeitweisen Auslandsaufenthalts bat der Beklagte um eine Erlaubnis zur Untervermietung, welche ihm die Klägerin für die Zeit von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020 erteilte. Da sich der Auslandsaufenthalt des Beklagten verlängerte, vermietete er die Wohnung mit Untermietvertrag vom 27. Januar 2020 ab dem 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 - dem Tag der von ihm damals erwarteten Rückkehr - 1 2 3 - 3 - an zwei Untermieter. Als Nettokaltmiete war mit diesen im Untermietvertrag ein Betrag in Höhe von monatlich 962 € zuzüglich einer Betriebs- und Heizkosten- vorauszahlung vereinbart (insgesamt 1.100 €). Die vorgenannte Nettokaltmiete lag, wie das Berufungsgericht auf der Grundlage des unstreitigen Parteivortrags festgestellt hat, über der nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) höchstzulässigen Miete. Der Beklagte behielt einen Satz der Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung. Mit einer an die Hausverwaltung gerichteten E-Mail vom 28. Januar 2020 bat der Beklagte um eine Untervermietungserlaubnis bis Oktober 2020 bezüglich der vorbezeichneten Untermieter, deren Namen und berufliche Tätigkeit er mit- teilte. Die Anfrage blieb unbeantwortet. Mit E-Mail vom 9. November 2020 fragte die Hausverwalterin bei dem Be- klagten an, ob dieser noch in dem Mietobjekt wohne. Der Beklagte teilte daraufhin mit, dass die Wohnung untervermietet sei und er sich nach wie vor im Ausland aufhalte, wo er voraussichtlich bis zum darauffolgenden Jahr bleiben werde. Nachdem die Klägerin die Wohnung im Sommer 2021 besichtigt und dabei die Untermieter angetroffen hatte, mahnte sie den Beklagten am 12. Januar 2022 wegen unerlaubter Untervermietung ab. Nachdem der Beklagte es mit der Begründung, es sei für ihn notwendig, seine laufenden Kosten für die Wohnung unter anderem durch eine Untervermietung zu "kompensieren", abgelehnt hatte, das Untermietverhältnis zu beenden, und vergeblich um eine Zustimmung zur Untervermietung gebeten hatte, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 28. Februar 2022 die fristlose und zugleich fristgemäße Kündigung ihres Mietver- trags mit dem Beklagten. 4 5 6 - 4 - Das Amtsgericht hat die gegen den Beklagten und die Untermieter gerich- tete Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen. Im Laufe des Berufungsverfahrens zogen die Untermieter aus der Wohnung aus; die ge- gen diese gerichtete Klage haben die Parteien daraufhin in der Hauptsache über- einstimmend für erledigt erklärt. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landge- richt das erstinstanzliche Urteil abgeändert und den Beklagten zur Herausgabe und Räumung der Wohnung verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelasse- nen Revision begehrt der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin [Zivilkammer 64], NZM 2024, 34) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Inter- esse, im Wesentlichen ausgeführt: Der Beklagte sei gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung an die Klägerin verpflichtet. Aufgrund der Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022 sei das Mietverhältnis spätestens seit dem 30. November 2022 beendet (§ 573 Abs. 2 Nr. 1, § 573c BGB). Die vorgenannte Kündigungserklärung sei wirksam. Weder habe die Klä- gerin die Untervermietung über den Monat Januar 2020 hinaus genehmigt noch stehe dem Beklagten ein Anspruch auf Erlaubnis der konkret praktizierten Unter- vermietung zu. Ein Vermieter müsse es seinem Mieter jedenfalls nicht ohne Par- tizipation an dem Ertrag gestatten, mit einer Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Auch unabhängig davon habe ein Mieter keinen Anspruch 7 8 9 10 11 - 5 - auf die Gestattung einer Untervermietung, die mit den Vorschriften über die Miet- preisbremse (§§ 556d ff. BGB) nicht vereinbar sei. Beide Gesichtspunkte beding- ten schon jeweils für sich gesehen, dass die Klägerin dem - wenngleich im Grundsatz berechtigten - Begehren des Beklagten, die Wohnung gemäß § 553 BGB zum Teil untervermieten zu dürfen, angesichts der konkreten Vereinbarung über die Untervermietung nicht habe nachkommen müssen. In Anbetracht der im Hauptmietverhältnis vereinbarten monatlichen Netto- kaltmiete von ursprünglich 460 €, ab dem 1. September 2021 von 497,35 €, habe die monatliche Grund-Untermiete von 962 € dem Beklagten einen monatlichen Rohgewinn von anfänglich mehr als 500 € und ab September 2021 immer noch von deutlich über 450 € verschafft. Zwar habe der Beklagte geltend gemacht, sein Gewinn sei tatsächlich geringer gewesen, weil er und die Untermieter die vereinbarte Untermiete von insgesamt monatlich 1.100 € als Pauschalinklusiv- miete behandelt hätten. Konkrete Angaben zur Höhe des erzielten Gewinns habe der Beklagte jedoch ebenso unterlassen wie einen entsprechenden Beweisan- tritt. Wie das Berufungsgericht bereits entschieden habe, brauche der Ver- mieter dem Mieter eine wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie ohne Partizipation an den Erträgen, die der Beklagte der Klägerin nicht angeboten habe, nicht zu ermöglichen (LG Berlin, Urteil vom 21. August 2019 - 64 S 266/18). Das Vorbringen des Beklagten, er habe den Untermietern nicht nur die Mieträume, sondern auch seine Möbel sowie weiteren Hausrat nebst zwei Fahrrädern zur Nutzung überlassen, stehe dem nicht entgegen. Für sich genom- men hätte der Beklagte seine Möbel und das übrige Inventar nicht vermieten kön- nen. Die Möglichkeit, überhaupt Mieteinnahmen für seinen Hausrat erzielen zu können, habe sich erst in Verbindung mit der Untervermietung ergeben. 12 13 - 6 - Aufgrund der Höhe der Untermiete liege überdies ein Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) vor. Der Anspruch des Beklagten auf Gestattung der Untervermietung scheitere in Anbetracht dessen auch daran, dass es sich bei der konkreten Untervermietung um ein von der Rechtsordnung nicht gebilligtes Vorhaben gehandelt habe (LG Berlin, Urteil vom 26. April 2022 - 65 S 221/21). Selbst wenn dem Beklagten darin zu folgen wäre, dass auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2019 eine ortsübliche Netto- kaltmiete von 680 € für die Wohnung zu Grunde zu legen sei, ergebe sich eine höchstzulässige Nettokaltmiete von monatlich 748 €. Die hier vereinbarte Grund- Untermiete wäre - selbst abzüglich der nach dem Vortrag des Beklagten damit auch abgegoltenen Rundfunkgebühren - immer noch um rund 200 € zu hoch. Dass ein Zuschlag in dieser Größenordnung für das mitvermietete Inventar auch nur annähernd angemessen wäre, habe der Beklagte nicht schlüssig dargelegt und sei auch nicht ersichtlich. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dem Beklagten gemieteten Wohnung zu (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB). Die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vom 28. Februar 2022 ist gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wirksam. Denn der Be- klagte hat mit der ohne Erlaubnis der Klägerin vorgenommenen Untervermietung der Wohnung seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Ihm stand, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen hat, ein Anspruch nach § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen die Klägerin auf Erteilung der begehrten Erlaubnis einer - gewinnbringenden - Untervermietung nicht zu. 14 15 - 7 - 1. Rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revision nicht angegriffen ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Beklagte durch die ohne Erlaub- nis der Klägerin vorgenommene Untervermietung - unabhängig davon, ob er die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis beanspruchen konnte - seine Ver- tragspflichten verletzt hat (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20 mwN; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 39). Denn gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter - wie die Vorschrift des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB unterstreicht - ohne die Er- laubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Drit- ten zu überlassen. 2. Die Frage, ob einer solchen Vertragsverletzung ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zukommt, ist anhand einer Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beant- worten (Senatsurteil vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, NJW 2011, 1065 Rn. 20). Das Berufungsgericht ist im Rahmen seiner Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung rechtsfehlerfrei - unausgesprochen - davon ausgegangen, dass nach den von ihm festgestellten Umständen eine Erheblichkeit der Pflichtverlet- zung gegeben ist. Es hat ferner im Ergebnis zutreffend angenommen, der Kläge- rin sei es auch nicht im Hinblick auf das Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhal- tens (§ 242 BGB) verwehrt, sich bei der Kündigung auf das Fehlen einer Unter- vermietungserlaubnis zu berufen (vgl. Senatsurteile vom 2. Februar 2011 - VIII ZR 74/10, aaO Rn. 22; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 39). Denn dem Beklagten stand ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis für die von ihm vorgenommene gewinnbringende Untervermietung nicht zu. Es fehlt an dem gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderlichen berech- tigten Interesse des Beklagten an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an einen Dritten - ungeachtet des Umstands, dass es dem Beklagten 16 17 - 8 - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts auch um den Erhalt seiner Woh- nung ging - bereits deshalb, weil der Zweck einer Untervermietung, was das Be- rufungsgericht nicht in den Blick genommen hat, schon im Grundsatz - und damit von vornherein - nicht darin besteht, dem Mieter durch diese die Möglichkeit einer über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Ge- winnerzielung zu verschaffen. a) Nach der Bestimmung des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum über- mäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist anzunehmen, wenn ihm vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (vgl. Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 20; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 17; Senats- beschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84, BGHZ 92, 213, 218 [zu § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB in der Fassung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Miet- rechtsreformgesetz - vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001, im Folgenden aF]). Hierbei ist nach der ständigen Rechtsprechung des Senats als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Ein- klang steht (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 3. Oktober 1984 18 19 - 9 - - VIII ARZ 2/84, aaO S. 219; Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, aaO Rn. 14; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 53; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, aaO; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 17, 39). b) Ob das Interesse des Mieters, die Wohnung gewinnbringend unterzu- vermieten, als berechtigt in diesem Sinne anzusehen ist, ist durch Auslegung der Vorschrift des § 553 BGB zu ermitteln. Maßgebend für die Auslegung von Geset- zen ist der in der Norm zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetz- gebers, wie er sich aus dem Wortlaut der Vorschrift und dem Sinnzusammen- hang ergibt, in den sie hineingestellt ist. Der Erfassung des objektiven Willens des Gesetzgebers dienen die anerkannten Methoden der Gesetzesauslegung aus dem Wortlaut der Norm, der Systematik, ihrem Sinn und Zweck sowie aus den Gesetzesmaterialien und der Entstehungsgeschichte, die einander nicht ausschließen, sondern sich gegenseitig ergänzen. Unter ihnen hat keine einen unbedingten Vorrang vor einer anderen (Senatsurteil vom 6. August 2025 - VIII ZR 161/24, NJW 2025, 3070 Rn. 39 mwN, zur Veröffentlichung in BGHZ 244, 332 bestimmt). aa) Die Bestimmung des § 553 BGB, aus deren Wortlaut sich unmittelbar keine Anhaltspunkte für die Beantwortung der aufgeworfenen Frage entnehmen lassen, entspricht - von geringen redaktionellen Änderungen abgesehen - der Vorgängerregelung in § 549 Abs. 2 BGB aF (BT-Drucks. 14/4553, S. 49). Diese wurde als wohnraummietrechtliche Sondervorschrift (vgl. hierzu bereits Senats- urteil vom 28. November 1984 - VIII ZR 186/83, NJW 1985, 2527 unter I 2 a) in das Mietrecht eingeführt, um einen billigen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und des Mieters zu schaffen. Dem Mieter, der die gemietete Woh- nung einem Dritten zum Gebrauch überlassen will, stand bis zu der - aufgrund 20 21 - 10 - des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 14. Juli 1964 (BGBl. I S. 457, 463) erfolgten - Einführung des § 549 Abs. 2 BGB aF nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB aF (heute § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) lediglich die Möglichkeit einer Kündigung des Mietverhältnisses zu, sofern der Vermieter die erforderliche Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung verweigerte. Dieses Kündi- gungsrecht sollte bei Vorliegen eines nach dem Mietvertragsabschluss entstan- denen berechtigten Interesses des Mieters, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, durch einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung der Un- tervermietung ergänzt werden (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9 sowie Bericht des Rechtsausschusses zu BT-Drucks. IV/2195, S. 3 f.; Senatsurteile vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 22; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 28). bb) Der Entstehungsgeschichte der vorgenannten Bestimmungen ist als zentraler Gesichtspunkt zu entnehmen, dass der Gesetzgeber durch die Einfüh- rung der Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB aF gewährleisten wollte, dass das Miet- verhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst auf- rechterhalten bleiben sollte (vgl. Stenographisches Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 29. November 1963, S. 11; siehe hierzu auch Sternel, Wohnraummietrecht, 1975, Teil 1, Rn. 74 mwN [zu der Fallgestaltung der dem Erhalt der Wohnung dienenden Untervermietung nach dem Tod eines Angehörigen des Mieters]). Nach den Gesetzesmaterialien sollte insoweit alles geschehen, damit das Mietverhältnis von Dauer bleibt (Steno- graphisches Protokoll der 72. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestags vom 29. November 1963, S. 9). Bereits vor dem Inkrafttreten des § 549 Abs. 2 BGB aF hatte der historische Gesetzgeber - vor dem Hintergrund der Bestimmungen des § 4 der Zweiten Mieterschutzverordnung vom 23. Sep- tember 1918 (RGBl. 1918, 1135, 1140) und des § 29 des Mieterschutzgesetzes 22 - 11 - vom 1. Juni 1923 (RGBl. I 1923, 353) - deutlich gemacht, dass Umzüge, die nicht zwingend erforderlich sind, möglichst vermieden werden sollen (vgl. Reichsan- zeiger 1918, Nr. 228, 1. Beilage; Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 372, Anlagen zu den Stenographischen Berichten, Nr. 4185, S. 4521, 4544 [Begründung zu § 22 MSchG-E]). Die zentrale gesetzgeberische Intention lag mithin darin, dem Mieter durch die Möglichkeit einer Untervermie- tung das Hauptmietverhältnis zu erhalten. Dabei ist der historische Gesetzgeber der damaligen erheblichen Steige- rung des seitens der Mieter von den Untermietern verlangten Entgelts für die Un- tervermietung - insbesondere von möblierten Räumen - mit der Regelung des § 14 Reichsmietengesetz vom 24. März 1922 (RGBl. 1922, S. 273) durch eine Bindung der Untermiete an die Hauptmiete entgegengetreten (vgl. Verhandlun- gen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 367, Anlagen zu den Steno- graphischen Berichten, Nr. 2052, S. 1763, 1766, 1767, 1773 [Begründung zu § 13 ReichsmietenG-E]). Die Vorschrift des § 14 Abs. 1 Satz 1 Reichsmietenge- setz sah für weitervermieteten Wohnraum vor, dass der hierfür zu entrichtende Mietzins - unter Berücksichtigung etwaiger Nebenleistungen, wie Überlassung von Einrichtungsgegenständen und Leistung von Diensten - in einem angemes- senen Verhältnis zu dem auf den Raum entfallenden Teil des Hauptmietzinses zu stehen hatte. Der historische Gesetzgeber hat damit bereits seinerzeit deutlich gemacht, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen soll, dem Mieter durch diese eine Möglichkeit der Gewinnerzielung zu verschaffen (vgl. hierzu auch die späteren Ausführungen in den Verhandlungen des Reichstags, I. Wahlperiode 1920, Band 359, Stenographische Berichte, S. 10963, 10971 [351. Sitzung vom 11. Mai 1923 - Zweite Beratung des Mieterschutzgesetzes]). 23 - 12 - In Anknüpfung an diese Erwägungen ging es dem Gesetzgeber bei der Schaffung der Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB aF und der - hiermit im Wesent- lichen inhaltsgleichen - Nachfolgebestimmung in § 553 BGB um einen angemes- senen Ausgleich der Interessen von Vermietern und Mietern hinsichtlich der Un- tervermietung (vgl. BT-Drucks. IV/806, S. 9; BT-Drucks. 14/4553, S. 49; Senats- urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 22, 27). Die dem Mieter durch diese Vorschriften grundsätzlich zugebilligte Unter- vermietung ist in der Normgeschichte demnach durchgehend - bis heute - von der Überlegung getragen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Miet- verhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Ge- gebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen (vgl. hierzu auch bereits die Pro- tokolle der Kommission für die Zweite Lesung des Entwurfs des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Band II - Recht der Schuldverhältnisse, Abschnitt II, Titel 2-20, Ab- schnitt III, IV Berlin 1898, S. 180, 184 f.; siehe auch Historisch-kritischer Kom- mentar zum BGB/Oestmann, Band III/1, 2013, §§ 535-580a Rn. 58; siehe ferner zu den im Zusammenhang mit der kriegsbedingten Zerstörung großer Teile des Wohnraums zu sehenden, in der Zeit unmittelbar nach dem Zweiten Weltkrieg erlassenen Vorschriften zur Untervermietung von Wohnräumen: Anordnung PR Nr. 111/47 über Höchstpreise bei Untervermietung von Wohnraum vom 18. No- vember 1947, WiGBl. [VfWMBl. B] 1948, Nr. 1/2, S. 13, und die Verordnung PR Nr. 71/51 über Maßnahmen auf dem Gebiet des Mietpreisrechts vom 29. Novem- ber 1951, BGBl. I S. 920). cc) Von diesem Verständnis ist auch die ständige Rechtsprechung des Senats maßgeblich getragen. Hiernach ist der Wunsch des Mieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (vgl. Senatsurteil 24 25 26 - 13 - vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grundsätz- lich als ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzu- erkennen (vgl. Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 21; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, aaO Rn. 34). Hiervon umfasst ist indes nicht die hier in Rede ste- hende, über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausge- hende Gewinnerzielung durch Untervermietung. Von daher gesehen kommt es auf den vom Berufungsgericht (ebenso Lehmann-Richter NZM 2024, 744, 745 f.; Streyl, WuM 2024, 437, 445) - mit Blick auf die Regelung des § 553 Abs. 2 BGB - herangezogenen Gesichtspunkt des (vermeintlichen) Erfordernisses einer Teilhabe des Vermieters an dem durch die Untervermietung erzielten Gewinn - wofür sich im Gesetz ohnehin keine Stütze findet - nicht an (vgl. zur Intention des Gesetzgebers bei Schaffung der - im We- sentlichen inhaltsgleichen - Vorgängerregelung des § 553 Abs. 2 BGB in § 549 Abs. 2 Satz 2 BGB aF [in der Fassung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts - Mietrechtsreformge- setz - vom 19. Juni 2001, BGBl. I S. 1149, am 1. September 2001] Stenographi- sches Protokoll der 54. Sitzung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundes- tags vom 22. Mai 1963, S. 36, 39 f.; Kurzprotokoll der 54. Sitzung des Ausschus- ses für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung des Deutschen Bundes- tags vom 13. Februar 1964, S. 6). dd) Das vorgenannte Verständnis des berechtigten Interesses des Mieters im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB entspricht den in einen ver- hältnismäßigen Ausgleich zu bringenden grundrechtlich geschützten Rechtspo- sitionen des Vermieters und des Mieters. 27 28 - 14 - Das Besitzrecht an einer gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne der grundrechtlichen Freiheitsgewährleistung aus Art. 14 Abs. 1 GG (BVerfGE 89, 1, 6; BVerfG, NJW 2025, 3067 Rn. 20). Die Wohnung ist für jedermann regelmäßi- ger Mittelpunkt der privaten Existenz; auf ihren Gebrauch ist der einzelne zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Sicherung seiner Freiheit und zur Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen (vgl. BVerfGE 89, 1, 6; Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, BGHZ 202, 39 Rn. 36; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 34). Im Rahmen dieser grund- rechtlich geschützten Rechtsposition kann der Mieter über sein - der Verwirkli- chung des Mietvertragszwecks des Wohnens dienenden und von dem Eigen- tumsrecht des Vermieters abgeleiteten - Besitzrecht nur eingeschränkt verfügen, es insbesondere nur in den Grenzen der §§ 540, 553 BGB Dritten zum Gebrauch überlassen (vgl. BVerfGE 89, 1, 7 [zu § 549 BGB aF]). Die wirtschaftliche Ver- wertung der Wohnung, mithin die Befugnis, aus deren vertraglicher Überlassung zur Nutzung durch andere den Ertrag zu ziehen, der zur finanziellen Grundlage für die eigene Lebensgestaltung beiträgt, ist durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG de- ren Eigentümer zugewiesen (BVerfG, NJW 2019, 3054 Rn. 53; BVerfGE 79, 283, 289). Vor diesem Hintergrund reicht die grundrechtlich geschützte Rechtsposition des Mieters nicht so weit, dass ihm im Rahmen der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ein Recht auf gewinnbringende Untervermietung der Wohnung zuzubilligen wäre (so auch Brachthäuser/Christian, WuM 2024, 367, 369). ee) Entgegen der Auffassung der Revision steht ein solches Verständnis des berechtigten Interesses für eine Untervermietung im Einklang mit den ge- setzgeberischen Wertentscheidungen und berücksichtigt auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maße. (1) Der Umstand, dass der Untermieter die Wohnung räumen muss, wenn das Hauptmietverhältnis aufgrund einer in der unberechtigten Untervermietung 29 30 31 - 15 - liegenden Pflichtverletzung des Hauptmieters gekündigt wird, beruht auf einer Wertentscheidung des Gesetzgebers, wonach der Untermieter einen geringeren Bestandsschutz als der Hauptmieter genießt (vgl. § 546 Abs. 2, § 573a Abs. 2 BGB; siehe auch Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 41). Hiernach besteht für einen Untermieter grundsätzlich das Risiko, dass der Hauptmieter im Einzelfall nicht zur Untervermietung berechtigt ist, weil ihm diese - gleich aus welchen Gründen - vom Vermieter nicht gestattet ist und er eine entsprechende Erlaubnis auch nicht beanspruchen kann (vgl. Fervers, WuM 2025, 129, 131). (2) Das Verständnis, wonach der Hauptmieter einen Anspruch auf Ertei- lung einer Untervermietungserlaubnis mangels Vorliegens eines berechtigten In- teresses im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht hat, wenn die vereinbarte Untermiete die wohnungsbezogenen Aufwendungen des Hauptmietverhältnis- ses übersteigt, trägt zudem den Interessen von Untermietern angemessen Rech- nung, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten ge- schützt werden. ff) Nach alledem ist ein berechtigtes Interesse des (Haupt-)Mieters an der teilweisen Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an einen Dritten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB im Falle einer gewinnbringenden Untervermietung nicht gegeben. c) Eine solche gewinnbringende Untervermietung der Wohnung liegt nach den rechtsfehlerfreien und insoweit nicht angegriffenen Feststellungen des Beru- fungsgerichts im Streitfall vor. Denn der Beklagte hat mit dieser Untervermietung Einnahmen erzielt, die über seine eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgingen. Die von ihm mit den Untermietern vereinbarte monatliche Unter- 32 33 34 - 16 - miete von 962 € (nettokalt) betrug mehr als das Doppelte der von ihm selbst ge- schuldeten Miete von 460 € (nettokalt). Zudem hat der Beklagte auch die Be- triebskosten - als weitere wohnungsbezogene Aufwendungen - an die Untermie- ter weitergegeben. Ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausge- hende vom Mieter gegenüber dem Untermieter zu erbringende Leistungen bei der Frage, ob seitens des Mieters ein Gewinn erzielt wird, berücksichtigungsfähig sind, kann im Streitfall offen bleiben, weil das Berufungsgericht - ohne Rechts- fehler - Leistungen in einer den oben genannten Differenzbetrag ausgleichenden Höhe nicht festzustellen vermocht hat. d) Da mithin schon aus den vorgenannten Gründen ein berechtigtes Inter- esse des Beklagten im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Gestattung der Untervermietung in der hier vereinbarten Art und Weise zu verneinen ist, kann dahinstehen, ob ein solches auch aufgrund eines - vom Berufungsgericht ange- nommenen - Verstoßes der Untermiethöhe gegen die Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB über die Miethöhenregulierung in - wie hier - angespannten Wohnungsmärkten als Bestandteil der geltenden Rechts- und Sozialordnung zu verneinen wäre. Dr. Bünger Kosziol Dr. Matussek Dr. Reichelt Messing Vorinstanzen: AG Charlottenburg, Entscheidung vom 20.09.2022 - 225 C 54/22 - LG Berlin, Entscheidung vom 27.09.2023 - 64 S 270/22 - 35 36 - 17 - Verkündet am: 28. Januar 2026 Reiter, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Düsseldorf, 23 S 252/14 Datum: 03.02.2016 Gericht: Landgericht Düsseldorf Spruchkörper: 23. Berufungskammer Entscheidungsart: Urteil Aktenzeichen: 23 S 252/14 ECLI: ECLI:DE:LGD:2016:0203.23S252.14.00   Tenor: Die Berufung des Klägers gegen das am 19.12.2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf, Az. 31 C 1430/14, wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.   1 G r ü n d e: 2 A. 3 Der Kläger begehrt von der Beklagten Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Unabhängig davon, ob ein Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliege, sei die Kündigung des Mietverhältnisses rechtsmissbräuchlich gewesen, da für den Kläger der von ihm behauptete Eigenbedarf bereits bei Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten objektiv vorhersehbar gewesen sei. Die Beklagte könne sich auch auf die Rechtsmissbräuchlichkeit berufen. Dies sei ihr nicht infolge arglistigen Verschweigens von Mängeln an dem Mietobjekt verwehrt. Bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag und dem Mietvertrag handle es sich um voneinander unabhängige Verträge. 5 Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers, mit der er seinen erstinstanzlichen Klageantrag weiter verfolgt. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vermieters sei nicht bereits dann gegeben, wenn er das Entstehen eines Eigenbedarfs (als bloße Möglichkeit oder aufgrund konkreter Anhaltspunkte) hätte vorhersehen können oder müssen, sondern es bedürfe eines über die Fahrlässigkeit hinausgehenden subjektiven Elements, nämlich die Absicht (das „Entschlossensein“), den Wohnraum einer baldigen Eigennutzung zuzuführen, oder zumindest das ernsthafte Erwägen einer solchen Nutzung. Eine Bedarfsvorschau sei vom Vermieter nicht geschuldet. Gemessen hieran läge ein rechtsmissbräuchliches Verhalten nicht vor. Der Eigenbedarf habe sich erst im Nachhinein ergeben, weil der Kläger das geplante Budget für eine Aufstockung des Gebäudes für die Beseitigung von der Beklagten arglistig verschwiegener Mängel habe aufwenden müssen. Es habe sich überdies erst nach Vertragsschluss herausgestellt, dass das Dachgeschoss komplett sanierungsbedürftig und nicht bewohnbar sei. Die erneute Kündigung vom 30.04.2014 gestützt darauf, dass sich nachträglich die derzeitige Unbewohnbarkeit des Dachgeschosses herausgestellt habe, sei vom Amtsgericht unbeachtet geblieben. Ebenso habe sich das Amtsgericht nicht mit der Frage auseinandergesetzt, ob die fristlose bzw. ordentliche Kündigung vom 07.11.2013 auf die arglistig verschwiegenen Mängel gestützt werden konnte. Genauso habe es die Kündigung im Schriftsatz vom 23.10.2014 nicht beachtet, die sich auch auf § 573a BGB stützte. Ein schutzwürdiges Vertrauen der Beklagten habe nicht bestanden, da sie sich selbst arglistig verhalten habe. 6 Erstmals in der Berufungsinstanz hat der Kläger ein Kündigungsschreiben vom 08.11.2014 vorgelegt, mit dem er der Beklagten erneut, dieses Mal gestützt auf § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen behaupteter schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzungen der Beklagten, gekündigt hat. 7 Weitere Änderungen und Ergänzungen haben sich im Berufungsrechtszug nicht ergeben. 8 Von weiteren tatbestandlichen Ausführungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. 9 B. 10 Die Berufung ist zulässig, aber unbegründet. 11 I. 12 Die Berufung ist zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 511, 517, 519 ZPO. Die Berufungsbegründung entspricht den formalen Anforderungen des § 520 Abs. 3 ZPO. 13 II. 14 In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg. Dem Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Räumung des streitgegenständlichen Mietobjektes gem. §§ 985, 546 Abs. 1 BGB zu, weil das Mietverhältnis nicht wirksam beendet wurde. Der Mietvertrag konnte weder wegen arglistig verschwiegener Mängel an dem Mietobjekt angefochten werden (dazu 2.) noch ist er durch die Kündigungen des Klägers vom 07.11.2013, 30.04.2014 und 23.10.2014 beendet worden. Dem Kläger stand kein Recht zur Kündigung zu (dazu 3.). Über die erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegte Kündigung vom 08.11.2014 war in der Sache nicht zu entscheiden, da die hierin liegende Klageänderung als verspätet zurückzuweisen war (dazu 4.). 15 1. 16 Zwischen den Parteien wurde ein Mietvertrag im Sinne von § 535 BGB geschlossen und kein lebenslanges Wohnrecht vereinbart. Hierfür spricht der insoweit eindeutige Wortlaut in § 4 Ziffer 10 des notariellen Kaufvertrages über den Verkauf des Hauses vom 13.08.2012. In diesem heißt es, beide, Verkäufer und Käufer, schließen hiermit mit Wirkung ab Nutzungsübergang auf unbestimmte Zeit einen Mietvertrag über die Wohnung ab. Einzelheiten sollten in einem gesonderten Vertrag geregelt werden, der am 01.11.2012 schließlich auch abgeschlossen wurde. Sofern die Beklagte davon ausging, dass ihr ein lebenslanges Wohnrecht zusteht, befand sie sich diesbezüglich allenfalls in einem Irrtum, der sie gegebenenfalls zur Anfechtung gemäß § 119 BGB berechtigt hätte. Indes ist die Anfechtungsfrist bereits verstrichen. Eine Anfechtung muss im Fall des § 119 BGB ohne schuldhaftes Zögern, d.h. unverzüglich erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat, § 121 Abs. 1 BGB. Der Beklagten war jedenfalls seit Zugang der Kündigung im November 2013 bekannt, dass der Kläger offensichtlich von einem Mietvertrag und nicht von einem Wohnrecht ausging. Dennoch hat sie den Mietvertrag nicht aufgrund eines Irrtums angefochten. Auf die Aussage des als Zeugen benannten Notars Dr. Ulrich Temme im Hinblick auf eine Belehrung der Beklagten im Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages kommt es damit nicht an. 17 2. 18 Das Mietverhältnis ist nicht infolge der in dem Schreiben vom 07.11.2013 erklärten Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täuschung der Beklagten ex-tunc nichtig, §§ 123 Abs. 1 Var. 1, 142 Abs. 1 BGB. Worauf die Kammer bereits mit Hinweisbeschluss vom 19.08.2015 hingewiesen hat, betrifft die von dem Kläger behauptete arglistige Täuschung die Bausubstanz des verkauften Hauses. Sie bezieht sich damit auf den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag, nicht auf das zwischen den Parteien geschlossene Mietverhältnis. Eine etwaige arglistige Täuschung hätte den Kläger allenfalls zur Anfechtung des Kaufvertrages berechtigt, nicht jedoch zur isolierten Anfechtung des Mietvertrages. 19 3. 20 Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die ausgesprochenen Kündigungen vom 07.11.2013, 30.04.2014 und 23.10.2014 beendet worden. Insoweit kann die zwischen den Parteien umstrittene Frage, ob das Mietverhältnis unabhängig von dem Kaufvertrag gekündigt werden kann, dahinstehen. Dem Kläger stand nämlich schon kein Recht zur Kündigung zu. 21 a. 22 Die außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung vom 07.11.2013 war unwirksam. Ein außerordentlicher Grund zur Kündigung wegen Täuschung und Unzumutbarkeit des Mietverhältnisses lag nicht vor (aa.). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestützt auf den Eigenbedarf des Klägers war rechtsmissbräuchlich. Auch unter Berücksichtigung der nach dem amtsgerichtlichen Urteil ergangenen Entscheidung des BGH vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14, ist keine andere Bewertung veranlasst (bb.). 23 aa. 24 Der Kläger war nicht berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich wegen arglistig verschwiegener Mängel zu kündigen. Die behauptete arglistige Täuschung bezieht sich auf den zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag und nicht auf das hier streitgegenständliche Mietverhältnis (siehe oben 2.) Eine arglistige Täuschung im Rahmen des Kaufvertrages würde entgegen der Ansicht des Klägers auch nicht insoweit auf das Mietverhältnis durchschlagen, als sie dessen Zerrüttung zur Folge hätte. Ein Mietverhältnis kann zwar auch dann fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn ein Vertragsteil gegen Pflichten verstößt, die sich aus einem anderen Vertrag ergeben, aber dennoch auf das Mietverhältnis einwirken. Maßgeblich ist, ob dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung die Fortsetzung des Vertrages nicht mehr zuzumuten ist. Will der Kündigende den Gekündigten an dem anderen Vertrag jedoch festhalten, obwohl die Vertragsverstöße diesen Vertrag betreffen, so spricht dies gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 Rn. 168 m.w.N.). So liegt es hier. Der Kaufvertrag wurde von dem Kläger nicht angefochten. Er will sich nur von dem Mietvertrag lösen. Unter diesen Umständen ist ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar. 25 bb. 26 Dem Kläger stand gegen die Beklagte weiter kein Recht zu ordentlichen Kündigung gestützt auf Eigenbedarf zu, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Auch unter Berücksichtigung der nach dem angefochtenen Urteil ergangenen Entscheidung des BGH vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14, war die Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, so dass es auf die Frage, ob die Nutzungsabsichten des Klägers die Tatbestandsvoraussetzungen des Eigenbedarfs im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründen können, nicht ankommt. Zwar ist der Berufung insoweit zu folgen, dass es nach der zitierten Rechtsprechung des BGH entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht darauf ankommt, ob der Eigenbedarf für den Vermieter nach den objektiven Verhältnissen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses voraussehbar war. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, bei oder vor Vertragsschluss eine „Bedarfsvorschau“ anzustellen. Eine Kündigung gestützt auf Eigenbedarf ist erst dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter die Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er bereits im Augenblick des Vertragsabschlusses entschlossen ist oder doch ernsthaft erwägt, die Wohnung alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Erforderlich ist ein über die Fahrlässigkeit hinausgehendes subjektives Element. Schließt er unter diesen Umständen ohne Vorbehalt einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit, setzt er sich dem Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens aus, da der Abschluss eines Mietvertrages auf bestimmte Zeit die angemessenere Lösung gewesen wäre. 27 Für die Bewertung, ob ein Rechtsmissbrauch vorliegt, sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls entscheidend. So fallen ein etwaiges Verschulden und dessen Grad ins Gewicht. Weiter ist zu berücksichtigen, welchen Aussagegehalt dem Verhalten des Vermieters bei Vertragsschluss zukommt. Ob ein Eigenbedarf eintritt, hängt letztlich vom Verlauf des Entscheidungsprozesses beim Vermieter ab. Hierbei darf allerdings nicht allein auf seine Darstellung abgestellt werden. Vielmehr kommt es auf eine Würdigung der Gesamtumstände an (BGH, a.a.O., juris Rn. 22 ff.). 28 Gemessen an diesen aufgezeigten rechtlichen Maßstäben ist die Eigenbedarfskündigung des Klägers wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam. 29 Der Kläger behauptet zwar, erst durch das arglistige Verschweigen der Mängel durch die Beklagte und des infolgedessen erforderlichen Sanierungsaufwands seien seine ursprünglichen Pläne zum Ausbau und der Aufstockung des Hauses hinfällig und sei es erforderlich geworden, die Wohnung der Beklagten in Anspruch zu nehmen. Vorher habe er eine Eigenbedarfskündigung aufgrund dieser erst nach Vertragsschluss eingetretenen Umstände nicht in Erwägung gezogen. 30 Indes ergeben die Gesamtumstände im Zeitpunkt des Vertragsschlusses, dass der Kläger schon zu dieser Zeit eine Kündigung wegen zukünftig entstehenden Eigenbedarfs zumindest erwog, also ernsthaft in Betracht gezogen hat: 31 Die Parteien sind nicht nur durch den streitgegenständlichen Mietvertrag, sondern auch durch einen Kaufvertrag über das Haus, in dem die Wohnung der Beklagten liegt, miteinander verbunden. Bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages beabsichtigte der Kläger, in dieses Haus mit seiner Lebensgefährtin und seiner Tochter einzuziehen. Zu diesem Zweck wollte er das Haus um eine Etage aufstocken. Wie sich bereits aus seinem erstinstanzlichen Schriftsatz vom 30.04.2014 ergibt, waren die Pläne zur Aufstockung jedoch unsicher. Es lagen weder Baupläne noch eine Berechnung der Aufstockung vor. Vor diesem Hintergrund und den damit verbundenen Unwägbarkeiten - so trägt der Kläger selber vor - habe er auf den Abschluss eines Mietvertrages mit der Beklagten bestanden und nicht der Einräumung eines lebenslangen Wohnrechts zugestimmt. Ein Kündigungsverbot wegen Eigenbedarfs sei im Notartermin auf seinen Wunsch hin aus dem Vertrag entfernt worden. 32 Zusammenfassend war der Ausbau bzw. die Aufstockung des Hauses im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr als eine Idee des Klägers. Er kannte weder eine genaue Größenordnung der auf ihn zukommenden Kosten noch war sein Vorhaben baurechtlich genehmigt. Dann ist jedoch davon auszugehen, dass der Kläger bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest ernsthaft erwog, im Notfall, also bei fehlender Realisierbarkeit seiner Pläne, auf die Wohnung der Beklagten zurückzugreifen. Bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hatte demnach der für das Entstehen eines Eigenbedarfs notwendige Entscheidungsprozess des Klägers schon stattgefunden oder zumindest begonnen. Das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs zeichnete sich zumindest ab und der Kläger wäre rechtlich in der Lage gewesen, der Beklagten eine Alternative, nämlich den Abschluss eines befristeten Mietvertrages anzubieten (BGH, a.a.O., Juris Rn. 34). Insoweit kann er nicht mit seinem Einwand gehört werden, gerade wegen der Unsicherheiten im Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe er der Beklagten kein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, sondern nur einen schuldrechtliches Mietvertrag abgeschlossen. Dies unterstreicht nach Auffassung der Kammer gerade, dass er vor dem Hintergrund der noch fehlenden Baugenehmigung für den Umbau und der noch fehlenden Kostenkalkulation der Aufstockung eine Risikobewertung vornahm und der schuldrechtliche unbefristete Mietvertrag für ihn als angemessen erachtet wurde. Hierfür spricht auch die in diesem Zusammenhang vorgenommene Streichung des im Vertrag ursprünglich vorgesehenen Ausschlusses der Kündigung wegen Eigenbedarfs. Insbesondere letzteres zeigt, dass er bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung konkret erwogen hat. 33 Vor diesem Hintergrund verfängt auch der Einwand des Klägers nicht, sein Eigenbedarf sei erst Folge der seitens der Beklagten arglistig verschwiegener Mängel und des dadurch erhöhten Sanierungsaufwands gewesen. Der Kläger trägt selber vor, dass er in einem Zeitpunkt, bevor er die tatsächlichen Kosten für die Sanierung des Gebäudes kannte, seine Pläne zur Aufstockung aufgegeben hat, weil (bereits) dies zu teuer gewesen wäre. Erst am 06.05.2013, und damit nach Abschluss des Mietvertrages, habe er den Architekten mit der Prüfung der geplanten Aufstockung des Hauses beauftragt. Bereits nach der ersten Kosteneinschätzung für die Aufstockung habe er jedoch erkannt, dass diese sein Budget deutlich übersteigen würde, so dass die geplante Aufstockung nicht mehr in Betracht kam. Er habe die Aufstockung sofort ad acta lege müssen. 34 Die erhöhten Sanierungskosten aufgrund im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht bekannter Mängel und die Unbewohnbarkeit des Dachgeschosses waren also nur zusätzliche Gründe, warum er seine Baupläne nicht wie ursprünglich geplant verwirklichen konnte. Für das Dachgeschoss gilt dies insbesondere, da sich dessen Unbewohnbarkeit erst nach Ausspruch der Kündigung mit Schreiben vom 07.11.2013 herausstellte. 35 Dass der Kläger bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses eine Eigennutzung zumindest ernsthaft erwog, wird überdies durch den Umstand gestützt, dass er das Mietverhältnis bereits kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrages gekündigt hat. Zwischen Abschluss des Mietvertrages und Ausspruch der ersten Kündigung lag gerade mal knapp ein Jahr. Die Tatsache, dass der Vermieter das Mietverhältnis kurze Zeit nach Abschluss des unbefristeten Mietvertrages kündigt, legt jedoch nah, dass er eine Eigennutzung schon bei Vertragsabschluss beabsichtigt oder zumindest erwogen hat (BGH, a.a.O., juris Rn. 49). 36 Nach alledem war die Kündigung gestützt auf den Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem klägerischen Schriftsatz vom 15.09.2015 auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 19.08.2015. Dieser Schriftsatz wiederholt im Wesentlichen nur den Vortrag aus dem Schriftsatz vom 30.04.2014 und rechtfertigt keine andere Beurteilung des Falles. 37 cc. 38 Die Beklagte kann sich auf den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens auch berufen. Ihr ist dieser nicht deshalb abgeschnitten, weil sie Kenntnis von einem zukünftig entstehenden Eigenbedarf des Klägers hatte. Zwar ist ein rechtsmissbräuchliches Verhalten ausgeschlossen, wenn durch das frühere Verhalten der Partei kein schutzwürdiges Vertrauen der Gegenseite begründet worden ist. Der Vertragspartner ist in einem solchen Fall nicht schutzwürdig (BGH, a.a.O., juris Rn. 26). Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor. Die Beklagte hatte zwar Kenntnis davon, dass der Kläger mit seiner Lebensgefährtin und seiner Tochter in das von ihr bewohnte Haus einziehen und diesbezüglich auch Umbauarbeiten vornehmen wolle. Angesichts der Regelung in § 4 Nr. 10 des Mietmietvertrages, die lautet, „die Wohnung erstes Geschoss rechts wird von dem Verkäufer bewohnt, was auch künftig so bleiben soll“, hat sie jedoch nicht damit rechnen müssen, dass der Kläger im Falle des Scheiterns seiner Ausbaupläne auf ihre Wohnung zugreifen wolle. Das Entstehen eines Eigenbedarfs brauchte sie - auch vor dem Hintergrund der Größe des Hauses nicht voraussehen. 39 Insoweit kann der Kläger auch nicht mit seinem Einwand gehört werden, der Beklagten sei die Berufung auf rechtsmissbräuchliches Verhalten wegen ihrer eigenen Arglist verwehrt. Wie bereits dargestellt und auch vom Amtsgericht im Ergebnis so angenommen, betraf diese allenfalls den Kaufvertrag und nicht den hier streitgegenständlichen Mietvertrag (siehe oben 2. und 3.a.aa.). 40 b. 41 Aus den dargestellten Gründen ging auch die in dem Schriftsatz vom 30.04.2014 erklärte Kündigung ins Leere. Insoweit trägt der Kläger vor, dass infolge des bislang nicht bekannten Sanierungsbedarfs des Dachgeschosses weiterer Wohnraum in Größe von 90 m² weggefallen sei, der die Benutzung der Wohnung der Beklagten erforderlich mache, was er im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht habe wissen können. Auch dies hilft jedoch nicht darüber hinweg, dass der Kläger nach seinem eigenen Vortrag unabhängig davon seine Pläne zur Aufstockung aufgeben musste, weil bereits deren Verwirklichung sein Budget überschritten hatten und er diese Möglichkeit und die sich daraus ergebende Notwendigkeit einer Eigenbedarfskündigung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zumindest ernsthaft erwogen hat (siehe oben 3.a.bb.). 42 c. 43 Fehlerhaft hat das Amtsgericht zwar übergangen, dass im Schriftsatz vom 23.10.2014 erneut eine fristlose, hilfsweise eine ordentliche Kündigung gestützt auf § 573a BGB ausgesprochen wurde. Auch diese ist jedoch unwirksam, womit das Urteil nicht auf diesem Fehler beruht. 44 aa. 45 Ein außerordentlicher Kündigungsgrund wegen Arglist der Beklagten bzw. Zerrüttung der Vertrauensgrundlage lag nicht vor. Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die unter 3.a.aa. gemachten Ausführungen verwiesen. 46 bb. 47 Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung gestützt auf § 573a BGB greift nicht durch, weil die Voraussetzungen des § 573a Abs.1 Satz 1 BGB nicht vorlagen. 48 Nach 573a Abs. 1 S. 1 BGB kann ein Mietverhältnis über Wohnraum, ohne dass es eines berechtigten Interesses des Vermieters im Sinne von § 573 Absatz 1 Satz 1, Abs. 2 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses bedarf, gekündigt werden, wenn der Mieter in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen wohnt. Unter einer Wohnung wird ein selbständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich verstanden, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als zwei Wohnungen vorhanden sind, ist – ungeachtet einer etwaigen abweichenden baurechtlichen Einordnung – die Verkehrsanschauung maßgebend. Da eine eigenständige Haushaltsführung gemeinhin voraussetzt, dass eine Küche oder eine Kochgelegenheit vorhanden ist, müssen dafür erforderliche Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sein. Hingegen ist nicht erforderlich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten ausgestattet ist (BGH, Urteil vom 18.02.2015, Az. VIII ZR 127/14, juris Rn. 15, Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573a Rn. 14). 49 Entgegen der Auffassung des Klägers hat sich die Tatsache der Existenz von mehr als zwei Wohnungen in dem Wohnhaus nicht dadurch geändert, dass er bis auf die Wohnung der Beklagten die restlichen Wohnungen in seinen Wohnbereich integriert hat oder noch integrieren will. Maßgeblich ist, ob nach den tatsächlichen Gegebenheiten die angeschlossene bzw. zusätzlich in Besitz genommene Wohnung sich weiterhin als eigenständige Wohnung eignen würde. Eine Kündigung nach § 573a BGB ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die weitere eigenständige Wohnung für sich selbst zu erweiterten Wohnzwecken nutzt, die in Besitz genommenen zusätzlichen Räumlichkeiten jedoch weiterhin die Definition des Wohnungsbegriffs erfüllen. Dann handelt es sich um ein Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen (BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10, juris Rn. 10 f.; Urteil vom 18.02.2015, Az. VIII ZR 127/14, juris Rn. 18; Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573a Rn. 25). 50 Die Wohnung im 1. OG links sowie die Wohnungen im EG links und im Dachgeschoss dienten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages der Wohnnutzung und eigneten sich zur eigenständigen Haushaltsführung. Dies hat sich auch im Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht geändert, so dass es auf die obergerichtlich umstrittene und höchtsgerichtlich bislang offen gelassene Frage, ob hinsichtlich des Wohnungsbestandes der Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses oder der Zeitpunkt der Kündigung maßgeblich ist, nicht ankommt (offen gelassen auch BGH, Urteil vom 17.11.2010, Az. VIII ZR 90/10, juris Rn. 12). Die Räumlichkeiten bilden auch weiterhin jeweils eine abgeschlossene Wohneinheit. Etwas anderes ergibt sich nicht daraus, dass der Kläger diese Wohnungen nach seinem eigenen Vortrag entkernt hat. Das Sonderkündigungsrecht gilt nicht, wenn das Haus bei Vertragsschluss aus mehr als zwei Wohnungen bestand und der Vermieter in der Folgezeit diese durch entsprechende Umbaumaßnahmen zusammenlegt (Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O., § 573a BGB Rn. 26). Der Mieter ist in einem solchen Fall in seinem Vertrauen auf ein Mehrfamilienhaus schutzwürdig. Zwar ist für die Anwendung des Vertrauensgrundsatzes kein Raum, wenn der Vermieter den Mieter über die Absicht, in Zukunft die Wohnungen zum Zweck einer einheitlichen Nutzung bewohnen zu wollen, bei Vertragsschluss informiert hat. In diesem Fall nimmt der Mieter bereits bei Vertragsschluss bewusst das Risiko einer Änderung der tatsächlichen Wohnverhältnisse in Kauf (LG Memmingen, Urteil vom 15.01.1992, 1 S 1964/91, juris Rn. 7; Blank in Schmidt-Futterer, a.a.O, § 573a Rn. 26). Diese Voraussetzungen liegen aber nicht vor. Der Beklagten war zwar bekannt, dass das übrige Haus vom Kläger bewohnt werden sollte. Daraus folgt aber nicht, dass sie auch über die Art und Weise des Umbaus und die sich daran anschließende Frage, inwieweit trotz Verwendung der anderen Wohneinheiten durch den Kläger diese weiterhin abgeschlossene Wohneinheiten im Sinne der genannten Definition sein würden, informiert war. 51 Aus der vom Kläger zitierten Entscheidung des OLG Karlsruhe vom 10.06.1983 (9 REMiet 1/83) folgt keine andere Beurteilung, da diese einen anderen Sachverhalt betraf. Streitgegenständlich war, ob durch die Zusammenlegung zweier Wohnungen durch den Mieter ein Zwei-Familienhaus entstanden ist. Sie betraf nicht den hier streitgegenständlichen Fall, wann durch bauliche Veränderungen des Vermieters bzw. Verbindung mehrere Wohnungen durch den Vermieter ein Mehrfamilienhaus zu einem Zweifamilienhaus wird. 52 4. 53 Über die Wirksamkeit der erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegten Kündigung vom 08.11.2014 ist in der Sache nicht zu entscheiden. Die hierin liegende Klageänderung ist als verspätet zurückzuweisen, § 533 ZPO. Die Beklagte hat weder in die Klageänderung eingewilligt noch ist diese sachdienlich. Inhaltlich stützt sich die Kündigung auf neue, seitens des Klägers behauptete Pflichtverletzungen der Beklagten. 54 III. 55 Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO. 56 IV. 57 Ein Anlass, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO) besteht nicht. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordern Belange der Rechtsfortbildung oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs. 58 V. 59 Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 5.609,76 EUR festgesetzt (12 x 467,48 EUR), § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen