§ 572 BGB

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 301/03 Verkündet am: 25. Mai 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO § 51 Abs. 1, ZVG §§ 152 Abs. 2, 161 Ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, ist zur Führung des Prozesses jedenfalls dann nicht mehr befugt, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben wor- den ist. In diesem Fall ist die Klage mangels Prozeßführungsbefugnis des als Zwangsverwalter in Anspruch genommenen Beklagten als unzulässig abzuweisen. BGH, Urteil vom 25. Mai 2005 - VIII ZR 301/03 - LG Berlin AG Schöneberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 12. August 2003 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Klage als unzulässig abgewiesen wird. Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin begehrt von dem Beklagten als Zwangsverwalter die Rück- zahlung einer Mietkaution sowie Auskunft über die angefallenen Zinsen der Kaution. Mit Mietvertrag vom 6. Februar 1998 mietete die Klägerin von der Firma C. GmbH B. eine Wohnung in B. , K. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlte die Klägerin an die Vermieterin eine Kaution in Höhe von 1.370 DM (= 700,47 €). Mit Beschluß des Amtsgerichts Schöneberg vom 4. August 2000 wurde die Zwangsverwaltung für die vermietete Wohnung angeordnet, und der Be- klagte wurde zum Zwangsverwalter bestellt. Die von der Klägerin gestellte Miet- - 3 - kaution übergab die Vermieterin dem Beklagten nicht. Zum 31. Oktober 2001 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Das Amtsgericht hat die Klage auf Rückzahlung der Kaution und auf Auskunft abgewiesen, das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter. In der Revisionsinstanz hat der Beklagte erstmals - unwidersprochen - vorgetragen, daß das Zwangsverwaltungsverfah- ren bereits vor Zustellung der Klage mit Beschluß des Amtsgerichts Schöne- berg vom 4. November 2002 aufgehoben worden ist, da im Zwangsversteige- rungsverfahren rechtskräftig der Zuschlag erteilt worden war. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Beklagten. Eine Einstandspflicht des Zwangsverwalters, der die Kaution vom Vermieter nicht erhalten habe, lasse sich weder aus § 572 Satz 2 BGB a.F. noch aus § 152 Abs. 2 ZVG herleiten. Aus letzterer Vorschrift ergebe sich nur die Verpflichtung des Zwangsverwalters, das Mietverhältnis fortzusetzen, nicht jedoch auch die Pflicht, sämtliche Zahlungen des Mieters an den Vermieter zu berücksichtigen. Dies folge bereits aus §§ 392, 1125, 1124 BGB. Ein Anspruch des Mieters gegen den Zwangsverwalter lasse sich auch nicht mit einem Treu- handverhältnis zwischen Mieter und Vermieter, das aufgrund der Zahlung der - 4 - Kaution entstanden sei, begründen. Da ein Anspruch auf Rückzahlung gegen den Zwangsverwalter nicht bestehe, sei auch der geltend gemachte Auskunfts- anspruch nicht begründet. II. Für die Entscheidung des Rechtsstreits kommt es auf die Ausführungen des Berufungsgerichts zur Begründetheit der Klage nicht an. Die Klage ist als unzulässig abzuweisen, weil die nach § 51 Abs. 1 ZPO erforderliche Prozeßfüh- rungsbefugnis des Beklagten nicht gegeben ist; dem steht das Verschlechte- rungsverbot nicht entgegen (BGHZ 145, 316, 331; Senatsurteil vom 22. Januar 1997 - VIII ZR 339/95, WM 1997, 1713 unter II, 3). 1. Das Berufungsgericht ist zu Recht als selbstverständlich davon aus- gegangen, daß ein Zwangsverwalter im Rahmen seiner Befugnisse aus § 152 Abs. 1 ZVG als gesetzlicher Prozeßstandschafter des Zwangsverwaltungs- schuldners in eigenem Namen die materiellen Rechte des Schuldners geltend machen und im Interesse des von ihm verwalteten Teils des Schuldnervermö- gens Prozesse führen kann. Dem entspricht es, daß Ansprüche, die das von ihm verwaltete Vermögen des Schuldners betreffen, gegen ihn zu richten und gegebenenfalls im Klagewege durchzusetzen sind. Bei der gesetzlichen Pro- zeßführungsbefugnis handelt es sich um eine Prozeßvoraussetzung, die in je- der Lage des Verfahrens, auch noch in der Revisionsinstanz, von Amts wegen zu prüfen ist (BGH, Urteil vom 21. Oktober 1992 - XII ZR 125/91, NJW-RR 1993, 442 unter 1; Urteil vom 24. September 1996 - XI ZR 185/94, WM 1996, 2247 unter I 1 b m.w.Nachw.). In Abweichung von § 559 Abs. 1 ZPO hat das Revisionsgericht selbständig festzustellen, ob die Voraussetzungen für eine Prozeßstandschaft erfüllt sind (Senat, Urteil vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98, NJW 2000, 738 unter II 2). Dabei sind auch in der Revision neu vorge- - 5 - tragene Tatsachen zu berücksichtigen (BGHZ 100, 217, 219). Nach dem Vor- bringen des Beklagten in der Revisionserwiderung hat das Amtsgericht Schö- neberg das Zwangsverwaltungsverfahren mit Beschluß vom 4. November 2002 aufgehoben, da im Zwangsversteigerungsverfahren rechtskräftig der Zuschlag erteilt worden war. Dies hat die Klägerin nicht bestritten. Das Zwangsverwal- tungsverfahren ist damit nach Anhängigkeit der Klage, die am 30. September 2002 durch Einreichung der Klageschrift bei Gericht eingetreten ist, aber vor deren Zustellung an den Beklagten am 27. Dezember 2002 aufgehoben wor- den. 2. Grundsätzlich müssen die Tatsachen, aus denen sich eine Prozeß- standschaft ergibt, spätestens zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz vorgelegen haben (Senatsurteil vom 10. November 1999, aaO unter II, 2 für die gewillkürte Prozeßstandschaft). Das ist hier nicht der Fall. Die Prozeßführungsbefugnis des beklagten Zwangsverwalters ist jedenfalls zu diesem Zeitpunkt entfallen, weil sie aufgrund einer Zwangsversteigerung des beschlagnahmten Grundstücks wieder aufgehoben worden ist. Mit dem Wirk- samwerden des Aufhebungsbeschlusses verliert der Zwangsverwalter seine ihm kraft hoheitlichen Amtes übertragenen Befugnisse. Zwar hat er die voran- gegangene Verwaltung noch abzuwickeln, die Schlußrechnung zu erstellen und die in seinem Besitz befindlichen Gegenstände an die Berechtigten herauszu- geben. Offene Forderungen kann er jedoch weder einziehen noch einklagen, denn mit dem Erlöschen der Beschlagnahme endet die Befugnis des Vollstrek- kungsgerichts und damit auch die des von ihm eingesetzten Zwangsverwalters. Auf den Erwerber eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung geht das Ei- gentum an diesem Grundstück mit Erteilung des Zuschlags kraft Gesetz über (§§ 146 Abs. 1, 90 Abs. 1 ZVG). Er kann bei bestehenden Mietverhältnissen von dem Zeitpunkt der rechtskräftigen Aufhebung der Beschlagnahme an alle Rechte als Vermieter wahrnehmen und seine Pflichten aus dem Mietverhältnis - 6 - uneingeschränkt erfüllen. Dies gilt auch für Ansprüche des Mieters, die vom Zwangsverwalter nicht erfüllt worden sind und die gegen den Erwerber nach Maßgabe der §§ 566 bis 567 BGB (§§ 571 bis 579 BGB a.F.) in Verbindung mit § 57 ZVG gerichtet werden können. Demgegenüber erfordert es die Pflicht des Zwangsverwalters, nach dem Ende der Zwangsverwaltung seine Geschäfte ordnungsgemäß abzuwickeln, nicht, ihn in diesen Fällen noch nachwirkend als Partei kraft Amtes anzusehen. Ebensowenig besteht ein praktisches Bedürfnis, neben dem Erwerber oder dem Zwangsvollstreckungsschuldner auch den ehemaligen Zwangsverwalter gerichtlich in Anspruch nehmen zu können. Ob ein Zwangsverwalter, obwohl er nach allgemeinen Grundsätzen nicht mehr zur Prozeßführung berechtigt wäre, zur Fortführung bereits rechtshängi- ger Prozesses befugt ist, wenn die Zwangsverwaltung nach Eintritt der Rechts- hängigkeit im Laufe des Prozesses aufgrund einer Zwangsversteigerung des beschlagnahmten Grundstücks aufgehoben wird, bedarf hier keiner Entschei- dung (vgl. für in seiner Amtszeit entstandene Mietrückstände Senat, Beschluß vom 7. Februar 1990 - VIII ZR 98/89, WM 1990, 742 unter 2 und BGH, Urteil vom 21. Oktober 1992 aaO; abgelehnt für den Fall der Antragsrücknahme durch den betreibenden Gläubiger BGHZ 155, 38; vgl. für einen Passivprozeß KG OLGR 2001, 226). Gleiches gilt für die - sich hier nicht stellende - Frage, ob ein Zwangsverwalter ausnahmsweise nach Aufhebung der Zwangsverwaltung noch neue Rechtsstreitigkeiten anhängig machen kann, falls dies zur Abwick- lung der Zwangsverwaltung erforderlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 27. Januar 1954 - VI ZR 257/52 in ZMR 1954, 172 unter 1; BAG, Urteil vom 9. Januar 1980 - 5 A ZR 21/78 in AP § 613 a BGB Nr. 19 unter I 3 b; Mohrbut- ter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsver- waltungspraxis, Bd. 2, 7. Aufl., Muster 165 Anm. 4, S. 946; Stöber, Zwangsver- steigerungsgesetz, 17. Aufl., § 161 Rdnr. 7.1.; enger LG Frankfurt/M., Rpfleger 2000, 30 mit zust. Anm. Haarmeyer; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, - 7 - Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 7 ZwVerwV Rdnr. 4, 8; Wrobel KTS 1995, 19, 34 ff.). Jedenfalls dann, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit, wenn auch möglicherweise nach Anhängigkeit des Verfahrens, aufgehoben ist, kön- nen Forderungen, die in bezug auf das Schuldnervermögen erhoben werden, nicht mehr gegen den Verwalter gerichtlich geltend gemacht werden. Der Ver- such eines Zugriffs auf das Schuldnervermögen durch ein gegen den Zwangs- verwalter gerichtetes Verfahren setzt zumindest voraus, daß das Verfahren noch wirksam gegen ihn in seiner Funktion als Amtsträger in Gang gesetzt wor- den war. 3. Der Umstand, daß der Zeitpunkt der Zustellung des Aufhebungsbe- schlusses unklar ist, führt zu keiner anderen Beurteilung. Zwar bringt die Revi- sion zu Recht vor, daß der Beschluß, mit dem die Zwangsverwaltung aufgeho- ben wird, regelmäßig erst mit der zuletzt erfolgten Zustellung an diejenigen Be- teiligten, an die zuzustellen war (§§ 161 Abs. 4, 32 ZVG), wirksam wird (Stei- ner/Riedel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 8. Aufl., Bd. III, § 161 Bem. 9/6; Morvilius, Zwangsversteigerung/Zwangsverwaltung, Teil B, Rdnr. 244; Wrobel, aaO, S. 35). War der Aufhebungsbeschluß erst nach Rechtshängigkeit der vorliegenden Klage dem Zwangsverwaltungsschuldner oder den das Verfahren betreibenden Gläubigern zugestellt worden, so dauerte das Zwangsverwaltungsverfahren mangels wirksamen Aufhebungsbeschlusses im Zeitpunkt der Zustellung der Klage an den Beklagten noch an. Ob in diesem Fall der Beklagte noch als prozeßführungsbefugt anzusehen wäre (vgl. oben zu II, 2), kann jedoch dahinstehen. Denn vorliegend ist weder aus den Feststellun- gen des Berufungsgerichts noch aus dem sonstigen Vorbringen der Parteien, die hierzu im Revisionsverfahren umfassend Stellung genommen haben, er- sichtlich, wann die letzte Zustellung des Aufhebungsbeschlusses an die im Zwangsverwaltungsverfahren Beteiligten erfolgte. Die Beweislast für Tatsachen, die die Prozeßvoraussetzungen begründen, obliegt aber derjenigen Partei, die - 8 - aus der behaupteten Prozeßvoraussetzung Rechte für sich herleiten will (Zöl- ler/Vollkommer, ZPO, 25. Aufl., § 56 Rdnr. 9). Somit trägt die Klägerin die Be- weislast für eine Prozeßführungsbefugnis des Beklagten zur Zeit der Zustellung der Klage an diesen. Die Klägerin hat jedoch nicht vorgetragen, wann der Auf- hebungsbeschluß im Zwangsverwaltungsverfahren den dortigen Beteiligten zu- gestellt wurde. Angesichts der Tatsache, daß der Aufhebungsbeschluß bereits am 4. November 2002 erlassen wurde, die Klage dagegen dem Beklagten erst am 27. Dezember 2002 zugestellt wurde, spricht sogar eine gewisse Wahr- scheinlichkeit dafür, daß der Aufhebungsbeschluß vor Rechtshängigkeit der Klage zugestellt wurde und damit wirksam geworden ist. Dieser Umstand geht zu Lasten der beweispflichtigen Klägerin, so daß eine Prozeßführungsbefugnis des Beklagten bereits im Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klägerin gefehlt hat. 4. Da die Klägerin in dem Rechtsstreit unterlegen ist, hat sie gemäß § 91 Abs. 1 ZPO dessen Kosten grundsätzlich zu tragen. Davon ausgenommen sind die Kosten der Rechtsmittelverfahren, die dem Beklagten zur Last fallen (§ 97 Abs. 2 ZPO). Entgegen der Ansicht der Klägerin sind dem Beklagten die gesamten Kosten nicht in sinngemäßer Umkehrung des § 93 ZPO aufzuerlegen. Zwar soll nach einer teilweise in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht der Beklagte die Kosten tragen, wenn der Kläger sofort nach dem Zeitpunkt, in dem seine bis dahin objektiv begründete Klage unbegründet wurde, sein Begehren darauf be- schränkt, dem Beklagten die Kosten aufzuerlegen (OLG Frankfurt/M., NJW-RR 1994, 62). Die Berechtigung einer derartigen Analogie kann hier jedoch dahin- stehen. Zum einen hat die Klägerin ihr Begehren nicht derart beschränkt. Zum anderen ist der vorliegende Fall, daß eine Partei im Rechtsmittelverfahren auf- grund neuen Vorbringens obsiegt, ausdrücklich in § 97 Abs. 2 ZPO geregelt. - 9 - Danach fallen die Kosten des Rechtsmittelverfahrens der obsiegenden Partei ganz oder teilweise zu Last, wenn sie aufgrund neuen Vorbringens obsiegt, das sie in einem früheren Rechtszug geltend zu machen imstande war. Als ehema- liger Zwangsverwalter war der Beklagte gehalten, bereits in erster Instanz die Aufhebung der Zwangsverwaltung vorzutragen und gegebenenfalls näher zu belegen. Der Beklagte hat auch wegen diesen neuen Vorbringens obsiegt, denn ohne die Aufhebung der Zwangsverwaltung hätte die Klägerin gegen ihn als Zwangsverwalter einen Anspruch auf Auszahlung der Kaution (vgl. dazu Senat, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, zur Veröffentlichung bestimmt) und einen Auskunftsanspruch hinsichtlich der angefallenen Zinsen besessen, so daß die Klage zulässig und begründet gewesen wäre. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren sind deshalb nach § 97 Abs. 2 ZPO dem Beklagten auf- zuerlegen. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 381/03 Verkündet am: 9. März 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein ZPO § 559 Nimmt das Berufungsgericht im Tatbestand auf die tatsächlichen Feststellungen des erstin- stanzlichen Urteils Bezug und geht es in seinen weiteren Ausführungen von entscheidungs- erheblichen Tatsachen aus, die im Widerspruch zum Tatbestand des angefochtenen Urteils stehen, ohne diese Abweichung zu erläutern, ist das Revisionsgericht an solche Tatsachen nicht gebunden. Das angefochtene Urteil ist dann schon deshalb aufzuheben, weil sein Tat- bestand keine verläßliche Beurteilungsgrundlage für das Revisionsgericht bildet. BGB a.F. § 572 Satz 2 BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2 Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getrof- fen hätte. BGB § 566 a Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kau- tion nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a.F.). Die Vorschrift des § 566 a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung. BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - LG Berlin AG Pankow/Weißensee - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin vom 18. November 2003 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge- richt zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren von der Beklagten als Zwangsverwalterin die Rück- zahlung einer Mietsicherheit (Kaution) nebst Zinsen. Mit Mietvertrag vom 31. Mai 1996 mietete die Klägerin zu 1 eine Woh- nung in B. , F. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlte die Klägerin zu 1 an die damalige Vermieterin, die Firma Be. GmbH (fortan: Firma Be. ), eine Kaution in Höhe von 4.250 DM (= 2.172,99 €). In der Folgezeit erwarb die Firma Bi. T. mbH & Co. Betriebs KG (fortan: Firma Bi. T. ) die an die Klägerin zu 1 vermietete Wohnung. Mit Wirkung - 3 - vom 4. September 2001 trat der Kläger zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag ein. Mit Beschluß des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 20. September 2001 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnung angeordnet und die Be- klagte zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Kaution erhielt die Beklagte nicht. Das Mietverhältnis endete am 31. Oktober 2002. Das Amtsgericht hat die Klage auf Rückzahlung der Kaution nebst Zin- sen, insgesamt 2.462,84 €, abgewiesen, das Landgericht die hiergegen gerich- tete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Begehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen gegen die Beklagte in ihrer Eigenschaft als Zwangsverwalterin. Nach der Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a.F., die hier noch anwendbar sei, hätte die Erwerberin, die Firma Bi. T. , den Klägern auf Rückzahlung der an den Voreigentümer geleisteten Kaution nur gehaftet, wenn die Kaution tat- sächlich an die Erwerberin weitergeleitet worden wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Deshalb sei auch eine Rückzahlungspflicht der Beklagten aus § 152 ZVG nicht gegeben, denn diese könne als Zwangsverwalterin nicht mehr schulden als der Zwangsvollstreckungsschuldner selbst. - 4 - II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen rechtsfehlerhaft verneint. 1. Das Berufungsgericht geht bei seiner rechtlichen Beurteilung, wonach eine Haftung der Beklagten als Zwangsverwalter ausscheide, davon aus, daß die Zwangsvollstreckungsschuldnerin die Kaution ihrerseits vom Veräußerer nicht erhalten habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts werden aber von seinen Feststellungen nicht getragen, weil diese widersprüchlich sind und dem Senat daher keine hinreichend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbrin- gens erlauben (§§ 545 Abs. 1, 559 Abs. 1 ZPO). a) Das tatsächliche Vorbringen der Parteien ist nach § 314 ZPO in erster Linie dem Tatbestand des Urteils zu entnehmen. In der Rechtsprechung ist je- doch anerkannt, daß vom Geltungsbereich des § 314 ZPO auch diejenigen tat- sächlichen Feststellungen erfaßt werden, die in den Entscheidungsgründen enthalten sind (BGHZ 139, 36, 39). Die Bindungswirkung des Tatbestandes für das Revisionsgericht entfällt aber, soweit die tatsächlichen Feststellungen Wi- dersprüche aufweisen (Senat, Urteil vom 17. Mai 2000 - VIII ZR 216/99, NJW 2000, 3007 unter II 2 a). Einen solchen Widerspruch hat die Revision zu Recht gerügt. b) Das Berufungsgericht hat hinsichtlich des Tatbestandes gemäß § 540 ZPO zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Ur- teils Bezug genommen. Im unstreitigen Tatbestand dieser Entscheidung heißt es, es sei ungewiß, ob die Firma Bi. T. die Kaution von ihrer Rechts- vorgängerin, der Firma Be. , erhalten habe. Demgegenüber geht das Beru- fungsgericht in seinen Entscheidungsgründen davon aus, die Kaution sei nicht - 5 - an die Firma Bi. T. weitergeleitet worden. Eine Begründung für diese voneinander abweichenden Feststellungen, etwa ein nunmehr übereinstim- mendes Vorbringen der Parteien im Berufungsverfahren, ist dem landgerichtli- chen Urteil nicht zu entnehmen; sie sind daher widersprüchlich und bilden somit keine verläßliche Beurteilungsgrundlage. 2. Auf die ungeklärt gebliebene Frage, ob die Zwangsverwaltungs- schuldnerin in den Besitz der Kaution gelangt ist, kommt es entscheidend an. a) Hat die ursprüngliche Vermieterin, die Firma Be. , die ihr überge- bene Kaution an die Firma Bi. T. weitergeleitet, so träfe die Beklagte als Zwangsverwalterin gemäß § 152 Abs. 2 ZVG die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution und der daraus angefallenen Zinsen nach Beendigung des Miet- verhältnisses. Unerheblich ist, daß die Firma Bi. T. ihrerseits die Kaution nicht an die Beklagte ausgefolgt hat. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Zur Herausgabe der Kaution ist der Zwangsverwalter, wenn die sonstigen Vor- aussetzungen gegeben sind, auch dann verpflichtet, wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, zur Veröffentlichung bestimmt). b) Die Beklagte wäre hingegen nicht zur Rückzahlung der Kaution ver- pflichtet, wenn die Firma Be. die Mietsicherheit einbehalten und nicht an die Firma Bi. T. , die Zwangsvollstreckungsschuldnerin, ausgehän- digt hätte. Denn in diesem Fall hätte auch kein Anspruch der Kläger gegen die - 6 - Firma Bi. T. nach § 572 Satz 2 BGB a.F. vor der Beschlagnahme bestanden. (1) Das Berufungsgericht hat aufgrund seiner unangegriffenen Feststel- lungen, die Firma Bi. T. habe die Wohnung vor dem 1. September 2001 erworben, zu Recht für die Haftung des Erwerbers zur Herausgabe einer Mietkaution die Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a.F. herangezogen. Danach ist der Erwerber eines Grundstücks zur Rückgabe der Kaution an den Mieter unter anderem nur dann verpflichtet, wenn ihm die Sicherheit vom Veräußerer aus- gehändigt worden ist. Soweit die Revision meint, die Haftung des Erwerbers richte sich nach der aufgrund des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) eingeführten und seit dem 1. September 2001 geltenden Neuregelung in § 566 a Satz 1 BGB, die eine Verpflichtung des Erwerbers zur Rückzahlung der Kaution in allen Fällen vorsieht, ist dies unzutreffend. Angesichts des Fehlens einer Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 EGBGB ist fraglich, ob § 566 a Satz 1 BGB auf Veräußerungsvorgänge vor sei- nem Inkrafttreten (1. September 2001) Anwendung findet. Die ganz herrschen- de Meinung verneint dies zu Recht (LG Berlin, GE 2002, 596; LG Aachen, NJW-RR 2003, 586; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 4; Krenek in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand November 2004, § 566 a Rdnr. 13; Geldmacher in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Woh- nungsbaurecht, Bd. 7, § 566 a Anm. 8; Beuermann/Blümmel, Das neue Miet- recht 2001, S. 406 ff.; Derleder, DWW 2002, 150 f.; Geldmacher, DWW 2002, 182, 193; a.A. nur Franke, ZMR 2001, 951, 952). Der Gesetzgeber hat in den Regelungen des Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht, daß aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechts- - 7 - sicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind. Begründet wird dies damit, daß diese Verträge als Dauerschuldverhältnisse zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden haben und Mieter und Vermieter ihre Verträge entsprechend der alten Rechtslage ausgestaltet haben (BR-Drucks. 439/00, S. 191, 192). Letzteres gilt in gleicher Weise für Kaufverträge über vermietete Grundstücke, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fäl- len wird der Erwerber im Vertrauen auf die Regelung des § 572 BGB a.F. die Kautionsabrede bei den Verhandlungen über den Kaufpreis und bei der Abwick- lung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksichtigt haben. Da eine Haftung des Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht kam, wenn diesem die Kau- tion ausgehändigt wurde oder er gegenüber dem Veräußerer die Pflicht zur Rückgewähr übernommen hatte, bestand für ihn in der Regel kein Anlaß, auf eine Auskehrung der Kaution zu drängen. Würde ihm nachträglich doch eine Erstattungspflicht entsprechend der Neuregelung des § 566 a Satz 1 BGB auf- erlegt werden, wäre damit sein berechtigtes Vertrauen auf den Bestand der Umstände, die für den damaligen Vertragsschluß von Bedeutung waren, nicht geschützt. Eine Erstreckung der Regelung des § 566 a Satz 1 BGB auf bereits zu- vor abgeschlossene Veräußerungsvorgänge würde im übrigen unter dem Ge- sichtspunkt des Verbotes der echten Rückwirkung von Gesetzen verfassungs- rechtlichen Bedenken begegnen. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Rück- wirkung liegt dann vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift (BVerfGE 11, 139, 145 f.; 95, 64, 86 f.). Dies wäre hier der Fall, wenn die Neuregelung des § 566 a Satz 1 BGB nachträglich auf vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Ver- äußerungsvorgänge Anwendung finden würde. Dem könnte nicht entgegen- gehalten werden, der Rückzahlungsanspruch des Mieters sei erst fällig mit Be- - 8 - endigung des Mietverhältnisses und entsprechend der Abrechnungsmöglichkeit des Erwerbers; liege dieser Zeitpunkt wie hier nach dem 1. September 2001, so könne allenfalls von einer - zulässigen - unechten Rückwirkung ausgegangen werden. § 566 a Satz 1 BGB knüpft nicht an die Fälligkeit des Rückzahlungsan- spruchs an, sondern an die Veräußerung des vermieteten Wohnraums. Bereits durch den Erwerb ist der Käufer mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution belastet. War die Veräußerung wie im vorliegenden Fall vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, so kommt eine Rückwirkung des § 566 a Satz 1 BGB zu Lasten des Erwerbers nicht in Be- tracht. (2) Träfe somit die Erwerberin, die Firma Bi. T. , eine Pflicht zur Rückzahlung der Kaution nicht, wäre auch die Beklagte als Zwangsverwal- terin nicht zur Herausgabe der gestellten Sicherheit verpflichtet. Ein Zwangs- verwalter hat zwar nach § 152 Abs. 2 ZVG anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen. Seine Haftung kann jedoch nicht weiter gehen als die Verpflichtung des Schuldners selbst; denn der Zwangsverwalter übernimmt lediglich die Befugnis zur Verwaltung des Grundstücks, die dem Schuldner aufgrund der Beschlagnahme entzogen wor- den ist. - 9 - III. Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich (§ 563 Abs. 3 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, da es noch weiterer tatsächli- cher Feststellungen bedarf. Daher ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 563 Abs. 1 ZPO), und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 330/03 Verkündet am: 9. März 2005 Potsch, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 a, ZVG §§ 148, 152 Abs. 2 Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, daß der Zwangsverwalter einer Miet- wohnung dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution ver- pflichtet ist, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht aus- gefolgt hat (im Anschluß an Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342). BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03- LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Ball, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Wolst für Recht erkannt: Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 4. September 2003 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 2. Oktober 2003 aufgehoben. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. April 2003 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger begehren von dem Beklagten als Zwangsverwalter die Rück- zahlung einer Mietkaution. Mit Mietvertrag vom 20. Juni 1991 mieteten die Kläger eine Wohnung in B. , W. straße . Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlten die Kläger an den Vermieter, G. M. , unter teilweiser Anrechnung eines Guthabens aus einem Vorvertrag eine Kaution in Höhe von 2.710 DM (= 1.385,60 €). Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat mit Beschluß vom 2. November 1994 die Zwangsverwaltung für das Grundstück W. straße angeordnet und den Beklagten zum Zwangsverwalter bestellt. Die von den Klä- - 3 - gern gestellte Kaution übergab M. dem Beklagten nicht. Zum 30. April 2002 kündigten die Kläger das Mietverhältnis. Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen ge- richteten Klage in Höhe von 1.365,60 € stattgegeben. Das Landgericht hat auf die Berufung des Beklagten das angefochtene Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegen den Beklagten in seiner Eigenschaft als Zwangsverwalter. Zwar sei gemäß § 152 Abs. 2 ZVG der Mietvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirk- sam. Dies bedeute jedoch nicht, daß der Verwalter ausnahmslos in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintrete. Die Pflichten des Zwangsverwal- ters aus dem Mietverhältnis hätten dort ihre Grenze, wo die Interessen der Gläubiger an einem ungeschmälerten Erhalt der Zwangsverwaltungsmasse be- rührt seien. Die Gefahr der Aushöhlung der Haftungsmasse sei gegeben, wenn der Zwangsverwalter auch solche Verbindlichkeiten begleichen sollte, denen keine an ihn zu erbringenden, in das Sondervermögen fließenden Gegenleist- ungen gegenüberständen. Eine Privilegierung des Mieters gegenüber anderen Gläubigern des Zwangsverwaltungsschuldners sei vom Gesetzgeber nicht ge- wollt. - 4 - II. Die Revision der Kläger hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des Beru- fungsurteils und zur Wiederherstellung des Urteils des Amtsgerichts. Die Kläger haben nach Beendigung des Mietvertrages gegen den Be- klagten als Zwangsverwalter einen Anspruch aus § 152 Abs. 2 ZVG in Verbin- dung mit der zwischen den Klägern und ihrem damaligen Vermieter getroffenen Sicherungsabrede auf Rückzahlung der Mietsicherheit (Kaution) in Höhe des verlangten Betrages von 1.365,60 € nebst Zinsen. Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, er habe die Kaution von dem Vermieter nicht erhal- ten. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, zur Herausgabe einer von diesem geleisteten Kaution verpflichtet, selbst wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; so auch HansOLG Hamburg, ZMR 2002, 194; LG Berlin, GE 2001, 698; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 239; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 4; Belz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VII A Rdnr. 151 f.; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 19 f.; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 566 Rdnr. 10; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 a Rdnr. 21; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 2. Aufl., § 551 Rdnr. 32; Soergel/Heintzmann, BGB, 12. Aufl., § 572 Rdnr. 11; Herrmann in Bamber- ger/Roth, BGB, § 566 a Rdnr. 7; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 a Rdnr. 6; Gather, GE 2002, 651, 652; Derleder, DWW 2002, 150, 156, 157; Geldmacher, DWW 2002, 182, 197; a.A. LG Mannheim, NZM 2000, 656; LG Krefeld, Rpfleger 1994, 224; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 206; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 a Rdnr. 24; Morvilius, Zwangsver- - 5 - steigerung/Zwangsverwaltung, Teil B Rdnr. 115 f.; Stöber, Zwangsversteige- rungsgesetz, 17. Aufl., § 152 Anm. 9.14.). An dieser Rechtsprechung hält der Senat trotz der hieran geübten Kritik von Teilen des Schrifttums (Erk- kens/Tetzlaff, ZfIR 2003, 981; Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635; Depré/Mayer, Die Praxis der Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Rdnr. 496; Haar- meyer/Wutzke/Förster/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 155 Rdnr. 10 f.; Walke, WuM 2004, 185; vgl. aber auch zustimmend Eckert in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1429 f.; Berger, LMK 2003, 203) fest. 1. Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein Mietvertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück - wie hier - vor der Beschlagnahme einem Mieter überlassen worden ist. a) Aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ist nicht zu entnehmen, daß eine Pflicht des Zwangsverwalters zur Rückzahlung einer Kaution an den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses davon abhängt, ob der Vermieter die Kaution dem Zwangsverwalter übergeben hat oder nicht. Hat der Zwangsver- walter die Kaution vom Zwangsverwaltungsschuldner erhalten, ist er - bei Vor- liegen der sonstigen Voraussetzungen - nach allgemeiner Ansicht gemäß § 152 ZVG zur Rückzahlung der Kaution an den Mieter verpflichtet (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.14.; Alff/Hintzen, Rpfleger 2002, 217, 218). Anhaltspunkte dafür, daß diese Verpflichtung die tatsächliche Auskehrung der Kaution an den Zwangsverwalter voraussetzt, sind aus der Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG nicht ersichtlich. b) Zwar ist die Vorschrift anders gefaßt als die gesetzlichen Bestimmun- gen, die für den rechtsgeschäftlichen Erwerb des vermieteten Wohnraums gel- ten. In einem solchen Fall tritt der Erwerber nach § 566 Abs. 1 BGB in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden - 6 - Rechte und Pflichten, zu denen nach § 566 a BGB auch die aus der Kautions- abrede begründeten gehören, ein. Demgegenüber heißt es in § 152 Abs. 2 ZVG, daß der Mietvertrag "dem Verwalter gegenüber wirksam" ist. Jedoch kann die sprachliche Abweichung der Voraussetzungen nicht für oder gegen die Be- gründung einer Rückzahlungspflicht des Zwangsverwalters herangezogen wer- den. Die Zwangsverwaltung eines Grundstücks ist mit dessen rechtsgeschäftli- chem Erwerb nicht vergleichbar. Durch die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 2 ZVG finden, anders als bei der Zwangsversteigerung, kein Eigentumswechsel und kein Rechtsübergang statt, sondern dem Eigentümer wird lediglich die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Zwangsverwalter handelt zwar in eigenem Namen, aber doch für Rechnung des Schuld- ners/Vermieters und hat dessen Rechte wahrzunehmen und Verpflichtungen zu erfüllen (Senat, aaO unter II 1). Damit ist - wie auch die Revisionserwiderung einräumt - der voneinander abweichende Wortlaut in beiden Vorschriften ledig- lich Ausdruck der nicht vergleichbaren Situation in der Zwangsverwaltung ei- nerseits und beim rechtsgeschäftlichen Erwerb andererseits. 2. Die systematische Stellung des § 152 Abs. 2 ZVG ist für dessen Aus- legung im vorliegenden Fall ohne Bedeutung. Zwar verweist § 146 Abs. 1 ZVG nur hinsichtlich der Anordnung der Zwangsverwaltung auf die entsprechenden Vorschriften der Zwangsversteigerung in §§ 15 bis 27 ZVG. § 57 ZVG, der sei- nerseits unter anderem auf § 566 a BGB Bezug nimmt, findet damit in der Zwangsverwaltung weder kraft gesetzlicher Verweisung noch im Wege der Analogie (Senat, aaO, unter II 1 zu § 572 Satz 2 BGB a.F.) entsprechende An- wendung. Jedoch kann daraus nicht im Umkehrschluß gefolgert werden, in der Zwangsverwaltung setze ein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kauti- on voraus, daß der Zwangsverwalter - anders als der Erwerber nach § 566 a BGB - die Kaution auch tatsächlich vom Schuldner erhalten habe. Denn die Stellung des Zwangsverwalters kann nicht mit der des Erwerbers verglichen - 7 - werden, so daß aus der Anordnung einer Rückzahlungspflicht in dem einen Fall (§ 566 a BGB) nicht geschlossen werden kann, in dem anderen Fall (§ 152 Abs. 2 ZVG) sei mangels ausdrücklicher Bestimmung eine derartige Pflicht ge- rade nicht gegeben. Allerdings ist der Meinung, die in analoger Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a.F. eine Verpflichtung des Zwangsverwalters zur Zahlung des Kautionsbetrages abgelehnt hatte (LG Berlin, NJW 1978, 1633; LG Mann- heim, NZM 2000, 656; Kinne, NZM 1998, 986, 990; ders., GE 1999, 359, 363; Reismann, MM 1998, 159, 162), durch die neue Regelung des § 566 a BGB die Grundlage entzogen. 3. Die Verpflichtung des Verwalters zur Rückzahlung einer Kaution, die dieser nicht vom Vermieter erhalten hat, ergibt sich aus seiner Stellung und den ihm nach § 152 ZVG obliegenden Aufgaben. a) Grundsätzlich ist der Zwangsverwalter weder an die vom Schuldner abgeschlossenen Verträge gebunden noch verpflichtet, in solche Verträge ein- zutreten. Etwas anderes gilt nur für Miet- und Pachtverträge. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat er anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Ver- waltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Da- bei handelt es sich, wie bereits unter 1 b ausgeführt, nicht um einen Rechts- übergang, sondern lediglich um eine Änderung der Verwaltungsbefugnis (Bör- stinghaus, NZM 2004, 481, 489). b) Der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflich- ten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt. Der zuvor abgeschlossene Mietvertrag bindet den Zwangsverwalter mit seinem gesamten Vertragsinhalt (RGZ 142, 85, 89; Belz in Bub/Treier, aaO, VII A Rdnr. 152). - 8 - (1) Daraus folgt zum einen, daß der Zwangsverwalter alle Rechte aus dem bestehenden Mietverhältnis geltend machen kann (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.3.; Mohrbutter/Drischler/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis, 7. Aufl., Bd. 2, Muster 154 Anm. 5 S. 884; Stei- ner/Riedel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 8. Aufl., § 152 Rdnr. 8). So kann und muß er die fälligen Mieten einziehen (Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 ZwVerwV Rdnr. 2) und diese - bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen - erhöhen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 491), eine Kündigung aussprechen (Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 489) oder ausstehende Schönheitsreparaturen einfordern (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 a Rdnr. 6; Kinne, NZM 1998, 986, 990; Reismann, MM 1998, 159, 162). Der Mieter seinerseits muß die Kündigung des Mietvertrages dem Zwangsver- walter und nicht dem Eigentümer gegenüber erklären (Reismann, aaO, 163). (2) Andererseits erfordert die Stellung des Zwangsverwalters, daß dieser auch in alle Pflichten des Vermieters aus dem Mietvertrag eintritt. Der Zwangs- verwalter übernimmt die Pflicht zur Gebrauchsgewährung und -erhaltung (§ 535 Abs. 1 BGB) gegenüber dem Mieter, denn der Schuldner ist nach Beschlag- nahme zur Erfüllung dieser Pflicht nicht mehr imstande. Darüber hinaus ist ein Zwangsverwalter den Gewährleistungsrechten des Mieters ausgesetzt (De- pré/Mayer, aaO, Rdnr. 497; Reismann, aaO, 162; Kinne, GE 1999, 359, 364) und hat Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen und dem Mieter ei- nen Überschuß zu erstatten (vgl. Senat, Urteil vom 26. März 2003 - VIII ZR 333/02, NJW 2003, 2320; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 6 ZwVerwV Rdnr. 19). c) Grundsätzlich umfaßt die Eintrittspflicht auch die bestehende Kauti- onsabrede (so auch Alff, Rpfleger 2002, 217, 218). Dabei kann dahinstehen, ob die Verpflichtung zur Rückgabe der vom Mieter geleisteten Sicherheit aus dem Mietvertrag selbst oder aus der im Zusammenhang damit getroffenen und allein - 9 - durch den Mietvertrag veranlaßten Sicherungsabrede folgt (vgl. BGHZ 141, 160, 166). Jedenfalls kann der Verwalter die Leistung einer vereinbarten, aber vom Mieter noch nicht gezahlten Kaution verlangen (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.13.; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Vor § 535 Rdnr. 205). Hat der Mieter hingegen die Kautionsabrede gegenüber dem Vermieter erfüllt, so kann der Verwalter keine (nochmalige) Zahlung fordern, auch wenn der Vermieter die Kaution nicht dem Verwalter übergeben hat; der Mieter kann sich dem Verwal- ter gegenüber auf die frühere Zahlung an den Vermieter berufen. Ist das Miet- verhältnis beendet und stehen noch Ansprüche gegen den Mieter offen, für die die Kaution gegeben wurde, kann der Verwalter auf die Kaution zurückgreifen. Dann ist es aber auch gerechtfertigt, daß der Verwalter die Kautionszahlung an den Vermieter gegen sich gelten lassen muß, wenn der Mieter nach Beendi- gung des Mietverhältnisses Rückzahlung dieser Sicherheit begehrt. Dies ent- spricht einhelliger Meinung für die Fälle, in denen der Zwangsverwalter die Si- cherheit von dem Schuldner erhalten hat. Daß von der Bindung des Zwangs- verwalters an den Mietvertrag und an die Kautionsabrede allein die Pflicht zur Abrechnung und Rückzahlung der Kaution ausgenommen sein soll, wenn der Vermieter diese dem Zwangsverwalter nicht übergeben hat, findet im Gesetz keine Stütze und ist mit Sinn und Zweck des § 152 Abs. 2 ZVG nicht vereinbar. d) Demgegenüber wird teilweise die Ansicht vertreten, der Zwangsver- walter trete bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht vollständig in die Rechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hierdurch nicht Gläubigerinteressen berührt würden (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636; Haarmeyer/Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 10, 11). Eine solche Be- vorzugung der Interessen der Gläubiger gegenüber denen des Mieters ist we- der aufgrund einer wertenden Betrachtung geboten (dazu nachstehend unter 4.) noch der gesetzlichen Bestimmung des § 152 Abs. 2 ZVG zu entnehmen. Es würde dem in § 152 ZVG beschriebenen Aufgabenkreis des Zwangsverwal- - 10 - ters nicht gerecht werden, wenn dieser zwar alle Rechte, aber nicht alle Pflich- ten aus dem Mietvertrag und der damit zusammenhängenden Sicherungsabre- de übernimmt. Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 ZVG soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, daß das vermietete Grundstück be- schlagnahmt und die Zwangsverwaltung angeordnet wird. Eine Schlechterstel- lung wäre aber im Einzelfall gegeben, wenn - obwohl die Voraussetzungen der §§ 392, 1124, 1125 BGB vorlägen - der Mieter bei Beendigung des Mietverhält- nisses gegenüber denjenigen Ansprüchen des Verwalters wegen unterbliebe- ner Schönheitsreparaturen, die nunmehr fällig geworden sind, oder einer ent- sprechenden anteiligen Abgeltungsforderung nicht mehr mit seinem gleichfalls fälligen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen und der Zwangs- verwalter ihn wegen der Kaution an den Vermieter verweisen könnte. 4. Der Ansicht der Revisionserwiderung, die Interessen der das Verfah- ren betreibenden Gläubiger erforderten es, die Haftungsmasse nicht zu schmä- lern und den Zwangsverwalter entgegen § 152 Abs. 2 ZVG hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution besser zu stellen als den Vermieter, vermag sich der Senat nicht anzuschließen. a) Könnte der Zwangsverwalter die Rückzahlung der vom Vermieter ein- behaltenen Kaution verweigern, käme dies zwar der Haftungsmasse und damit den das Verfahren betreibenden Gläubigern zugute. Dieses Ergebnis wider- spräche jedoch den Mieterinteressen, denen in § 152 Abs. 2 ZVG ein besonde- res Gewicht verliehen wird. Die Sonderstellung des Mieters kommt darin zum Ausdruck, daß der Zwangsverwalter im Gegensatz zu allen anderen Verträgen, die der Schuldner zuvor abgeschlossen hat, an einen Mietvertrag gebunden bleibt. Diese Besserstellung des Mieters ist vom Gesetzgeber so gewollt (Se- nat, Urteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, aaO unter II 2 b; HansOLG Ham- - 11 - burg, ZMR 2002, 194, 195 f.; Belz in Bub/Treier aaO; a.A. Erckens/Tetzlaff, ZfIR 2003, 981, 983). Sie findet ihre Rechtfertigung darin, daß andererseits auch nur der Mieter nach Anordnung der Zwangsverwaltung aus einem zuvor abge- schlossenen Vertrag verpflichtet bleibt und den Vertrag in vollem Umfang wei- terhin zu erfüllen hat. Im Unterschied zu den übrigen am Verfahren Beteiligten ist nur der Mieter vertraglich gebunden. Dies liegt letztlich im Interesse der Gläubiger. Der Fortbestand der Mietverträge und die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage dafür, daß eine Zwangsverwal- tung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll und eine Befriedigung der Gläubiger aus der durch die Mieteinnahmen entstehenden Haftungsmasse möglich ist. b) Ohne entscheidende Bedeutung ist in diesem Zusammenhang das vorgebrachte Argument, der Zwangsverwalter sei gegenüber den Gläubigern verpflichtet, den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu ge- währleisten (Alff/Hintzen, Rpfleger 2003, 635, 636). Hierbei wird übersehen, daß der Zwangsverwalter nicht allein im Interesse der Gläubiger tätig wird (so aber anscheinend Erckens/Tetzlaff, aaO), sondern sich seine Pflichten in erster Linie aus § 152 ZVG ergeben. Nach den obigen Ausführungen ist die den Gläubigern zur Verfügung stehende Haftungsmasse von vornherein mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses belastet. Als Ausgleich dazu hat der Zwangsverwalter seinerseits einen Anspruch gegen den Schuldner auf Auskeh- rung der Kaution (Stöber, aaO, § 152 Anm. 9.13.), den er im Interesse der Gläubiger gegebenenfalls auch geltend zu machen hat. Übergibt der Vermieter daraufhin dem Verwalter die Kaution, steht diese zur Sicherung der Ansprüche gegen den Mieter zur Verfügung. Kann der Verwalter seine Forderung gegen den Vermieter nicht durchsetzen, wird die Haftungsmasse bei Rückzahlung der Kaution an den Mieter zwar geschmälert. Dies stellt jedoch keine Besonderheit des vorliegenden Falles dar. Vielmehr geht es auch stets zu Lasten der Haf- - 12 - tungsmasse, wenn der Verwalter offene Forderungen gegen Dritte nicht einzie- hen kann. Hingegen dürfen die Rechte des Mieters nicht von dem Umstand ab- hängen, ob der Zwangsverwalter den Anspruch gegen den Vermieter auf Aus- händigung der Kaution geltend gemacht hat und ob der Vermieter seiner nach § 551 Abs. 3 BGB zwingenden Verpflichtung zur Sicherung des Kautionsbetra- ges nachgekommen ist. c) Eine Einschränkung der Eintritts- und Erfüllungspflicht des Zwangs- verwalters ist auch nicht mit Rücksicht auf die §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB geboten. Diese Vorschriften geben keine Antwort auf die Frage, ob der Zwangsverwalter für die Rückgewähr der Kaution haftet, wenn er die Kaution nicht erhalten hat; denn sie greifen auch dann ein, wenn dem Zwangsverwalter die Kaution ausgehändigt worden ist. Daraus ergibt sich, daß Zweck der §§ 392, 1124 Abs. 2, 1125 BGB lediglich der Erhalt der Haftungsmasse ist, die- se Vorschriften aber nicht den Umfang der Erfüllungspflicht des Zwangsverwal- ters gegenüber dem Mieter regeln (HansOLG Hamburg ZMR 2002, 194; Belz in Bub/Treier, aaO). 5. Schließlich überzeugt die Ansicht des Beklagten nicht, ein Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Kaution könne im vorliegenden Fall schon des- halb nicht bestehen, da ein solcher Anspruch bei den Regeln über die Verwen- dung und Verteilung der Einnahmen in §§ 155 ZVG, 9 ZwVerwV nicht vorgese- hen sei (so aber Depré/Mayer, aaO, Rdnr. 496; Haarmeyer/ Wutzke/Förster/Hintzen, aaO, § 155 Rdnr. 14). Ausgaben der Verwaltung im Sinne des § 155 Abs. 1 ZVG sind sämtliche Verwaltungskosten, die der Zwangsverwalter aufbringen muß, um seine Verpflichtungen nach § 152 ZVG zu erfüllen (Stöber, aaO, § 155 Anm. 4.2.; Steiner/Riedel, aaO, § 155 Rdnr. 3). Nach den obigen Ausführungen unter 3. ergibt sich die Verpflichtung des Ver- walters zur Rückzahlung der Kaution aus § 152 ZVG. Die Auskehrung der Kau- - 13 - tion an den Mieter ist damit als Ausgabe der Verwaltung nach § 155 Abs. 1 ZVG vorweg zu bestreiten. Dr. Deppert Ball Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst

ECLI:DE:BGH:2020:111120UVIIIZR191.18.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 191/18 Verkündet am: 11. November 2020 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 572 Abs. 2, § 313, § 779 a) Eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendi- gung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses knüpft, stellt eine auf- lösende Bedingung dar. Macht der Mieter deutlich, nicht ausziehen zu wollen und somit die Bedingung nicht gegen sich gelten zu lassen, wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien unverändert fortgesetzt. b) Zur Frage eines gemeinsamen Irrtums der Mietvertragsparteien über den Fortbe- stand des Mietverhältnisses als Geschäftsgrundlage der Vereinbarung eines Aus- zugstermins (im Anschluss an BGH, Urteile vom 13. Mai 1954 - IV ZR 27/54, BeckRS 1954, 31397922; vom 6. November 2003 - III ZR 376/02, NZM 2004, 28 unter I 2 a, b; vom 21. Dezember 2006 - VII ZR 275/05, NJW 2007, 838 Rn. 10; jeweils mwN). BGH, Urteil vom 11. November 2020 - VIII ZR 191/18 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 11. November 2020 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Schneider, Dr. Bünger und Dr. Schmidt sowie die Richterin Wiegand für Recht erkannt: Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 23. Mai 2018 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe eines Reihenhau- ses in München. Die Beklagte zu 1 und ihr - seit dem Jahr 1969 als Diakon im kirchlichen Dienst der Kirche in Bayern beschäftigter - Ehemann hatten das Reihenhaus mit Vertrag vom 7. Februar 1977 von der Klägerin ange- mietet. Mit Rücksicht auf die Beschäftigung des Ehemanns als Diakon war in § 2 einer Anlage zum Mietvertrag vorgesehen: "Das Mietverhältnis endet ohne weiteres mit dem Ausscheiden aus dem kirchlichen Dienst." 1 2 - 3 - Als der Ehemann der Beklagten zu 1 zum 1. Oktober 2002 in den Ruhe- stand trat, wurde das Mietverhältnis - unter im Einzelnen nicht näher festgestell- ten Umständen - mit Rücksicht auf die Beschäftigung auch der Beklagten zu 1 im kirchlichen Dienst fortgesetzt. Seit dem Tod ihres Ehemanns bewohnt die Be- klagte zu 1 das Reihenhaus weiter mit den Beklagten zu 2 und 3 (einem volljäh- rigen Sohn und einer ebenfalls volljährigen Tochter). Die Miete betrug zuletzt 803,50 € netto. Die Beklagte zu 1 wurde zum 31. Mai 2015 in den Ruhestand versetzt. Unter dem 18. März 2015 hatte die Klägerin die Beklagte zu 1 durch ihre Mitarbeiterin I. wie folgt angeschrieben: "Da das Anstellungsverhältnis von Ihnen, Frau H. , mit ihrem Eintritt in den Ruhestand zum 31. Mai 2015 ebenfalls endet und somit auch Ihr Mietver- hältnis gemäß § 2 des Mietvertrages vom 7.2.1977 nebst Anlage beendet wird, bitte ich um baldige Vereinbarung eines Rückgabetermins. Gerne bieten wir Ihnen auch eine Vorabbesichtigung an, um die Formalitäten zu klären. Bitte nehmen Sie mit uns Kontakt auf. Für Rückfragen stehen wir Ihnen, gerne auch telefonisch zur Verfügung. In Erwartung Ihres Anrufs bis zum 30. März 2015 verbleiben wir, …" Am 28. April 2015 kam es zu einem Gespräch zwischen den Parteien, an dem auf Seiten der Klägerin der Zeuge N. (Abteilungsleiter beim Gemein- dekirchenamt für die Abteilung Bau und Liegenschaftsverwaltung) sowie die Zeu- gin I. (Kauffrau für Immobilienverwaltung und Sachbearbeiterin beim Gemein- dekirchenamt) und neben den Beklagten auch die Zeugin T. H. (eine wei- tere - nicht mehr in dem Reihenhaus lebende - Tochter der Beklagten zu 1) teil- nahmen. Nach der Behauptung der Klägerin wurde anlässlich dieser Besprechung eine Vereinbarung in der Weise geschlossen, dass sich die Beklagten zu einem Auszug bis Ende Mai 2016 verpflichteten und bis zu diesem Zeitpunkt zu den 3 4 5 6 7 - 4 - bisherigen Konditionen weiter in dem Objekt wohnen durften. Unter dem 29. April 2015 schrieb die Klägerin die Beklagte zu 1 wie folgt an: "…es freut mich, Ihnen nach unserem gestrigen Gespräch mitteilen zu kön- nen, dass der Wohnungsvergabeausschuss der Kündigung zum 31. 5. 2016 zugestimmt hat. Bis zu diesem Zeitpunkt bleiben die Konditionen (Miete und Betriebskostenvorauszahlung) unverändert. Ich bitte Sie, mir als kurze Gegenbestätigung die hier anhängende Kopie dieses Schreibens unterzeichnet zurückzuschicken. …" Die Beklagte zu 1 sandte die von ihr unterschriebene Kopie an die Klägerin zurück. In der Folgezeit zogen die Beklagten jedoch nicht aus. Sie vertraten die Auffassung, dass in der Besprechung vom 28. April 2015 eine verbindliche Ver- einbarung - insbesondere eine solche über eine einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrags - nicht geschlossen worden sei. Zumindest sei eine etwaige Verein- barung deswegen unwirksam, weil sie hiervon wegen Fehlens der Geschäfts- grundlage zurückgetreten seien beziehungsweise die Anfechtung wegen wider- rechtlicher Drohung nach § 123 BGB erklärt hätten. Die Klägerin hat im vorliegenden Räumungsprozess in der Klageschrift im Juli 2017 hilfsweise die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und diese damit begründet, sie benötige das Mietobjekt für die Unterbringung des neuen Diakons und dessen Familie, für den sie zwischenzeitlich auf dem freien Markt eine über 600 € teurere Wohnung habe anmieten müssen. Die Beklagten haben den Be- darf bestritten und vorgetragen, der neue Diakon wolle gar nicht in das Reihen- haus einziehen. Die auf Räumung und Herausgabe des Reihenhauses sowie auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten gerichtete Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg 8 9 10 11 - 5 - gehabt. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: Die Parteien hätten sich am 28. April 2015 mündlich über eine Beendigung des Mietvertrags zum 31. Mai 2016 geeinigt. Dabei habe es sich um einen Ver- gleich im Sinne des § 779 BGB gehandelt. Auf den Unterschied zwischen dem Mietvertrag als causa und der Räumung als solche könne nicht abgestellt wer- den, denn es habe sich bei den Beteiligten der genannten Besprechung um recht- liche Laien gehandelt. Bei Zugrundelegung einer Parallelwertung in der Laien- sphäre sei für die Beteiligten die Räumung der maßgebliche Inhalt der Vereinba- rung gewesen. Die Beklagten hätten sich zur Herausgabe der Mietsache zum 31. Mai 2016 verpflichtet. Damit sei zugleich eine Beendigung des Mietverhält- nisses zu diesem Datum verbunden gewesen, da die isolierte Vereinbarung einer Räumung bei Fortbestand des Mietverhältnisses sinnlos gewesen wäre. Auch der Umstand, dass die Beklagte zu 1 auf Wunsch der Klägerin das Schreiben vom 29. April 2015 unterzeichnet habe, belege, dass es zu der von der Klägerin behaupteten Einigung am 28. April 2015 gekommen sei. Davon abgesehen liege in der Übersendung des Schreibens vom 29. April 2015 durch die Klägerin und die Vornahme der erbetenen Gegenbestätigung durch die Beklagte zu 1 für sich 12 13 14 - 6 - genommen eine Vereinbarung mit dem Inhalt der schon am Vortag mündlich er- zielten Einigung. Soweit die Beklagten aufgrund des Schreibens der Klägerin vom 18. März 2015 davon ausgegangen sein sollten, das Mietverhältnis ende gemäß § 2 des Mietvertrags am 31. Mai 2015 ohnehin, liege ein unbeachtlicher reiner Rechtsirr- tum vor. Eine solche Beendigung des Mietverhältnisses sei auch nicht Vertrags- grundlage im Sinne des § 313 BGB geworden. Vielmehr habe es sich dabei ge- rade um die Ungewissheit gehandelt, die durch das gegenseitige Nachgeben im Sinne des § 779 BGB habe behoben werden sollen und somit nicht Grundlage, sondern Gegenstand der Vereinbarung gewesen sei. Die Beklagten hätten sich über das Schicksal des Mietverhältnisses auch durchaus im Ungewissen befun- den. Denn der Rechtsanwalt der Beklagten habe in der Berufungsverhandlung selbst damit argumentiert, dass der Beklagte zu 3 in der Besprechung vom 28. April 2015 geäußert habe, es bedürfe ohnehin noch einer Kündigung. Damit seien auch die Beklagten bei Abschluss des Vergleichs ersichtlich von einem un- gewissen Schicksal des Mietvertrags ausgegangen und hätten sich auf eine ver- gleichsweise Beendigung gemäß dem Vortrag der Klägerseite eingelassen. Eine Anfechtung des Vergleichs wegen widerrechtlicher Drohung scheide aus. Bei der von den Beklagten behaupteten Äußerung der Klägerseite, ohne eine Einigung über einen Räumungstermin werde man sonst am 31. Mai 2015 zur Räumung vor der Tür der Beklagten stehen, handele es sich lediglich um einen Hinweis auf rechtlich mögliche Folgen, nicht aber um eine widerrechtliche Drohung. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. 15 16 17 - 7 - Zwar ist die Beurteilung des Berufungsgerichts, die Parteien hätten am 28./29. April 2015 eine Vereinbarung dahin getroffen, dass die Beklagten das von ihnen bewohnte Reihenhaus zum Ablauf des 31. Mai 2016 herauszugeben hät- ten und es bis zu diesem Zeitpunkt bei den bisherigen Vertragskonditionen blei- ben sollte, frei von Rechtsfehlern. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Be- gründung können jedoch bezüglich dieser Vereinbarung weder eine Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1, 3 Satz 1 BGB) noch eine wirksame Anfech- tung gemäß § 123 Abs. 1 Alt. 2 BGB verneint werden. 1. Rechtsfehlerfrei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Parteien am 28./29. April 2015 einen verbindlichen Auszugstermin der Beklagten zum 31. Mai 2016 vereinbart haben und die Klägerin (bei Fortbestand dieser Ver- einbarung) nach Ablauf dieser Frist die Räumung und Herausgabe des Reihen- hauses verlangen kann. Ohne Erfolg greift die Revision die Beweiswürdigung des Berufungsge- richts an, das - wie schon das Amtsgericht - die Aussagen der vernommenen Zeugen sowie die Unterzeichnung des Schreibens vom 29. April 2015 durch die Beklagte zu 1 dahin gewürdigt hat, dass man sich letztendlich auf einen verbind- lichen Auszugstermin zum Ablauf des 31. Mai 2016 geeinigt habe. Die tatrichterliche Beweiswürdigung ist in der Revisionsinstanz nur einge- schränkt überprüfbar, nämlich darauf hin, ob sich das Berufungsgericht den Dar- legungen im Urteil zufolge mit dem Prozessstoff und den Beweisergebnissen um- fassend und widerspruchsfrei auseinandergesetzt hat, die Würdigung also voll- ständig und rechtlich möglich ist und nicht gegen Denk- und Naturgesetze oder Erfahrungssätze verstößt (BGH, Urteile vom 5. Oktober 2004 - XI ZR 210/03, BGHZ 160, 308, 316 f. mwN; vom 16. April 2013 - VI ZR 44/12, NJW 2014, 71 18 19 20 21 - 8 - Rn. 13; vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 161/14, NJW 2015, 2111 Rn. 11; vom 29. März 2017 - VIII ZR 44/16, NJW 2017, 2819 Rn. 24). Einen solchen Rechtsfehler zeigt die Revision nicht auf, sondern setzt le- diglich - revisionsrechtlich unbehelflich - ihre eigene Beurteilung an die Stelle der tatrichterlichen Würdigung des Berufungsgerichts. Insbesondere steht es dessen Würdigung zur Vereinbarung eines verbindlichen Auszugstermins nicht entge- gen, dass die von der Klägerin benannten Zeugen nur den wesentlichen Ablauf des eineinhalbstündigen Gesprächs und dessen Ergebnis aus der Sicht der Zeu- gen geschildert haben, eine konkrete ausdrückliche Äußerung der Beklagten be- züglich einer verbindlichen Zustimmung jedoch nicht wiedergeben konnten. 2. Ebenfalls ohne Erfolg macht die Revision geltend, dass mit der vom Berufungsgericht angenommenen Vereinbarung eines verbindlichen Auszugs- termins eine wirksame Aufhebung eines etwaigen Mietvertrags nicht verbunden gewesen sei, so dass die Beklagten gegenüber dem Räumungsbegehren der Klägerin den Fortbestand des Mietvertrags einwenden könnten. Dabei kann da- hinstehen, ob mit der Vereinbarung eines Auszugstermins - mit Rücksicht auf die Erwägung des Berufungsgerichts, eine isolierte Vereinbarung eines Auszugster- mins sei "sinnlos" - die stillschweigende Aufhebung eines etwaigen Mietvertrags verbunden ist. Denn bei Vereinbarung eines festen Räumungstermins kann sich ein Mieter, sofern diese Vereinbarung wirksam ist, zumindest nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf das Fortbestehen eines Mietvertrags berufen. Dies gilt auch dann, wenn die Parteien, wie die Revision geltend macht, eine Aufhebung des Mietvertrags nicht erörtert haben, sondern vielmehr davon aus- gegangen sind, dass der Mietvertrag ohnehin nicht mehr bestehe. 3. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann jedoch ein Rücktritt der Beklagten von der Vereinbarung der Parteien vom 28./29. April 2015 22 23 24 - 9 - wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1, 3 Satz 1 BGB) nicht ver- neint werden. Bei seiner Beurteilung, zwischen den Parteien habe eine Unge- wissheit über den Fortbestand des Mietverhältnisses vorgelegen, die durch die Vereinbarung habe beseitigt werden sollen und deshalb Gegenstand der (ver- gleichsweisen) Einigung und somit nicht deren Geschäftsgrundlage gewesen sei, hat das Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht rügt, wesentlichen Prozess- stoff außer Betracht gelassen (dazu unter a). Entgegen der Auffassung des Be- rufungsgerichts wäre ein gemeinsamer Rechtsirrtum der Parteien über den Fort- bestand des Mietverhältnisses auch nicht unbeachtlich (dazu unter b). a) Die Geschäftsgrundlage eines Vertrags (§ 313 BGB) wird nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäfts- gegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Um- stände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteil vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, NJW 2010, 1663 Rn.17 mwN). Das Berufungsgericht hat den Sachvortrag der Parteien und die erst- instanzlich durchgeführte Beweisaufnahme dahin gewürdigt, dass ein Auslaufen des Mietvertrags zum 31. Mai 2015 (entsprechend dem Inhalt des Schreibens der Klägerin vom 18. März 2015) schon nicht Geschäftsgrundlage der Vereinba- rung der Parteien vom 28./29. April 2015 gewesen sei. Vielmehr habe über die Frage, wann der Mietvertrag ende, eine Unsicherheit im Sinne des § 779 BGB bestanden, deren Beilegung die Vereinbarung gerade gedient habe. Diese Beur- teilung ist nicht frei von Rechtsfehlern. 25 26 - 10 - Zwar ist die tatrichterliche Würdigung, ob ein Umstand Geschäftsgrund- lage eines Vertrages geworden ist, für das Revisionsgericht nur dann nicht bin- dend, wenn gesetzlich oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkge- setze oder Erfahrungssätze verletzt sind (BGH, Urteile vom 24. März 2010 - VIIII ZR 160/09, aaO Rn. 18; vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99, NJW 2001, 1204 unter II 1 b). Derartige Fehler fallen dem Berufungsgericht hier aber insbe- sondere deshalb zur Last, weil es wesentliche Umstände des Parteivortrags der Beklagten nicht in seine Beurteilung einbezogen hat. Wie die Revision unter Bezugnahme auf die Berufungsbegründung der Beklagten zutreffend ausführt, hatten diese geltend gemacht, sämtliche Beteilig- ten seien bei der Vereinbarung vom 28./29. April 2015 - rechtsirrig - davon aus- gegangen, das Mietverhältnis ende - entsprechend der Klausel § 2 der Anlage zum Mietvertrag und dem Schreiben der Klägerin vom 18. März 2015 - am 31. Mai 2015 mit dem Eintritt des Ruhestands der Beklagten zu 1 und man ver- handele dementsprechend lediglich über eine Räumungsfrist. Hierzu hatten die Beklagten im Einzelnen näher dargelegt, dass die vom Amtsgericht vernommenen Zeugen, nämlich der Abteilungsleiter und die Sach- bearbeiterin der Immobilienverwaltung der Klägerin (die Zeugen N. und I. ) sowie die Zeugin T. H. (Tochter der Beklagten zu 1 und Schwester der Beklagten zu 2 und 3), in der Beweisaufnahme übereinstimmend bestätigt hätten, dass Ausgangspunkt der Verhandlungen am 28. April 2015 das Schrei- ben der Klägerin vom 18. März 2015 gewesen sei. Der Zeuge N. habe davon gesprochen, dass das Mietverhältnis "auslaufe" und dies ein Routinevor- gang sei; ähnlich habe sich die Zeugin I. geäußert. Die Zeugin H. habe ebenfalls bekundet, dass Ausgangspunkt das Schreiben vom 18. März 2015 ge- wesen sei und man nur über die Gewährung einer Räumungsfrist verhandelt 27 28 29 - 11 - habe. Dabei sei immer wieder geäußert worden, wenn an diesem Tag ein Kom- promiss nicht zustande komme, bleibe es eben bei dem 31. Mai 2015 als Aus- zugstermin. Dieses Vorbringen der Beklagten in der Berufungsbegründung steht im Einklang mit dem Sitzungsprotokoll des Amtsgerichts über die vor ihm erfolgte Beweisaufnahme. Danach hat die Zeugin H. bekundet, dass die Beklagten zwar zunächst - insbesondere vor dem Hintergrund einer bisherigen Wohndauer von 40 Jahren - die Erwartung gehabt hätten, dass ihnen noch eine Räumungs- frist von 10-15 Jahren zugestanden werde und man mit der Klägerseite darüber "auf Augenhöhe" diskutieren könne. Dies sei dann aber "klipp und klar" von Herrn N. und Frau I. verneint und mitgeteilt worden, dass allenfalls eine Ku- lanzregelung von ein paar Monaten Räumungsfrist in Betracht komme. Auch nach den protokollierten Aussagen der Zeugen I. und N. sind diese zu keinem Zeitpunkt von ihrem Standpunkt abgerückt, das Mietver- hältnis ende entsprechend dem Schreiben vom 18. März 2015 mit Ablauf des Monats Mai 2015 und es könne allenfalls eine Auszugsfrist mit Rücksicht auf die lange Mietdauer gewährt werden. Die protokollierten Aussagen sämtlicher Zeu- gen sprechen mit großer Deutlichkeit dafür, dass das Gespräch vom 28. April 2015 deshalb mit der Vereinbarung eines Auszugstermins bis zum Ablauf des Monats Mai 2016 geschlossen wurde, weil alle Beteiligten übereinstimmend da- von ausgingen, dass das Mietverhältnis bereits mit Ablauf des Monats Mai 2015 ende und der schließlich vereinbarte, um ein Jahr hinausgeschobene Auszugs- termin ein Entgegenkommen der Klägerseite mit Rücksicht auf das langjährige Mietverhältnis darstelle. Das Berufungsgericht hat dieses Vorbringen der Beklagten zum Verlauf und Inhalt des Gesprächs vom 28. April 2015 in seiner zentralen Bedeutung nicht 30 31 32 - 12 - gewürdigt (§ 286 ZPO). Vielmehr hat es bei der Beurteilung, dass sich die Par- teien nicht in einem gemeinsamen Irrtum über ein Auslaufen des Mietverhältnis- ses bereits zum 31. Mai 2015 befunden hätten, sondern umgekehrt eine Unsi- cherheit über den Fortbestand des Mietverhältnisses bestanden habe und Ge- genstand einer vergleichsweisen Einigung nach § 779 BGB gewesen sei, einsei- tig den Umstand in den Blick genommen, dass der Beklagte zu 3 im Verlaufe des Gesprächs vom 28. April 2015 die Frage der Notwendigkeit einer Kündigung an- gesprochen habe. Dabei hat das Berufungsgericht allerdings übersehen, dass die Einwände der Beklagten, etwa zu einer Kündigung oder Kündigungsfrist, ausweislich der protokollierten Zeugenaussagen durch den Hinweis des Abteilungsleiters und der Sachbearbeiterin der Klägerin auf die mietvertragliche Regelung beziehungs- weise das Schreiben vom 18. März 2015 und die Besonderheiten eines (angeb- lich vorliegenden) Werkdienstvertrags (Zeugin I. ) beiseitegeschoben und die Beklagten von diesen Zeugen auf die Vereinbarung einer bloßen Räumungsfrist verwiesen worden sind, auf die sie sich dann (notgedrungen) eingelassen haben. Auf der Grundlage der protokollierten Zeugenaussagen kann deshalb nicht nach- vollzogen werden, dass es bei der am 28./29. April 2015 getroffenen Vereinba- rung des um ein Jahr hinausgeschobenen Auszugstermins um die Beilegung ei- ner Unsicherheit über das Fortbestehen des Mietvertrags gegangen wäre und nicht lediglich um die kulanzweise Gewährung einer Räumungsfrist im Anschluss an ein am 31. Mai 2015 nach Auffassung aller Beteiligten - allerdings nach einer ungewöhnlich langen Mietdauer von fast 40 Jahren - ohnehin auslaufendes Miet- verhältnis. Der vom Berufungsgericht in diesem Zusammenhang ergänzend heran- gezogene Umstand, dass es sich bei den Beteiligten um rechtliche Laien gehan- 33 34 - 13 - delt habe, stellt die Annahme, dass der Geschäftswille der Parteien bei der Ver- einbarung vom 28./29. April 2015 auf einer Beendigung ("Auslaufen") des Miet- verhältnisses Ende Mai 2015 aufbaute, gerade nicht in Frage. Zum einen ist schon nicht nachvollziehbar, dass rechtliche Laien nicht zwischen der Beendi- gung eines Mietvertrags und der Gewährung einer Räumungsfrist unterscheiden könnten. Nach den Angaben der Zeugin H. , so wie sie im erstinstanzlichen Protokoll festgehalten sind, spricht im Gegenteil alles dafür, dass dies den Be- klagten sehr wohl bewusst war. Auch nach dem Wortlaut des Mietvertrags endete das Mietverhältnis (quasi automatisch) "mit dem Ausscheiden aus dem kirchli- chen Dienst"; hierauf stellte auch das Schreiben der Klägerin vom 18. März 2015 ab, das den Anlass für das Gespräch vom 28. April 2015 gegeben hatte. Bei den Mitarbeitern der Klägerin waren im Übrigen, wie die Revision zu- treffend geltend macht, schon aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit zumindest ge- wisse Rechtskenntnisse im Mietrecht vorauszusetzen. Der Zeuge N. ist nach seinen Angaben seit zehn Jahren Abteilungsleiter für Bau- und Liegen- schaftsangelegenheiten eines 350 Einheiten umfassenden Immobilienbesitzes und unter anderem mit der Verwaltung von Mietsachen betraut. Die Zeugin I. hatte in dieser Abteilung die Funktion einer Sachbearbeiterin inne und hat zudem ihre Berufsbezeichnung mit "Immobilienkauffrau" angegeben. Es liegt im Übrigen auch nicht fern, dass die berufliche Tätigkeit und die sich daraus ergebende fach- liche Autorität der Mitarbeiter der Klägerin die Beklagte zu 1 dazu veranlasst ha- ben, deren Auffassung zur Beendigung des Mietverhältnisses gemäß dem Schreiben vom 18. März 2015 zu akzeptieren und der Vereinbarung des Räu- mungstermins zugrunde zu legen. 35 - 14 - b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann ein gemeinsa- mer Irrtum der Parteien über den Fortbestand des Mietverhältnisses Geschäfts- grundlage der Vereinbarung vom 28./29. April 2015 gewesen sein, auf den der Geschäftswille der Parteien aufgebaut hat. aa) Allerdings ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aner- kannt, dass ein "reiner" Rechtsirrtum der Parteien ohne jeden Irrtum über Tatsa- chen grundsätzlich nicht zur Unwirksamkeit eines Vergleichs (§ 779 BGB) führt, weil es dann an einem Irrtum über einen als feststehend zugrunde gelegten Sachverhalt (§ 779 BGB) fehlt (BGH, Urteile vom 28. Mai 1952 - II ZR 146/51, BeckRS 1952, 31203076; vom 13. Mai 1954 - IV ZR 27/54, BeckRS 1954, 31397922; vom 24. September 1959 - VIII ZR 189/58, NJW 1959, 2109 unter III 1; vom 7. Juni 1961 - VIII ZR 69/60, NJW 1961, 1460 unter 3 c [betreffend den Irrtum darüber, ob Ansprüche aus einem bestimmten Sachverhalt nicht nur auf- grund deliktischer, sondern auch aufgrund vertraglicher Haftung bestanden]; vom 18. Dezember 2007 - XI ZR 76/06, WM 2008, 292 Rn 14). bb) Die vorgenannte Rechtsprechung zum Rechtsirrtum im Rahmen eines Vergleichs wäre hier aber schon nicht einschlägig, wenn - wie von den Beklagten geltend gemacht und oben (unter a) erörtert - eine Ungewissheit über den Fort- bestand des Mietverhältnisses bei Abschluss der Vereinbarung vom 28./29. April 2015 gar nicht vorgelegen hätte und es vielmehr lediglich um die (kulanzweise) Gewährung einer Auszugsfrist gegangen wäre und somit die Voraussetzungen eines Vergleichs im Sinne des § 779 BGB nicht vorgelegen hätten. Unabhängig davon ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aber auch anerkannt, dass ein "reiner" Rechtsirrtum im Rahmen des § 779 BGB nicht bejaht werden kann, wenn dieser in einem gewissen Zusammenhang auch mit tatsächlichen Fragen steht (vgl. BGH, Urteile vom 21. Dezember 2006 - VII ZR 275/05, NJW 2007, 838 Rn. 10; vom 6. November 2003 - III ZR 376/02, NZM 2004, 28 unter 36 37 38 - 15 - I 2 a, b [zur Auslegung eines Pachtvertrags]; vom 13. Mai 1954 - IV ZR 27/54, aaO). Dies wäre auch hier der Fall, da eine Auslegung von § 2 der Anlage des Mietvertrags - etwa die Frage, ob nur ein Ausscheiden des Mieters aus dem Kir- chendienst während des aktiven Dienstes (also durch Kündigung) oder auch die bloße Beendigung des aktiven Dienstverhältnisses durch Erreichen des Ruhe- stands gemeint sein sollte - einen solchen Zusammenhang mit tatsächlichen Um- ständen aufweist. Zudem kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass vorliegend der auf Seiten der Beklagten geltend gemachte Irrtum über den Fortbestand des Mietverhältnis- ses maßgeblich durch die Vorgehensweise der Mitarbeiter der Klägerin mitverur- sacht worden ist, die die Rechtslage gegenüber der Beklagten zu 1 von Beginn an als völlig eindeutig dargestellt und durch die aufgebaute Drucksituation offen- bar erreicht haben, dass sich die Beklagte zu 1 auf die Vereinbarung vom 28./29. April 2015 eingelassen hat, ohne ihrerseits Rechtsrat einzuholen. In ei- nem solchen Fall, in dem die eine Partei der anderen - sei es auch gutgläubig - die Rechtslage unzutreffend dargestellt und damit den Irrtum verursacht hat, wäre es treuwidrig, wenn diese Partei den ihr aus dem Vertrag zufließenden Vor- teil nach Aufklärung des Irrtums behalten wollte (vgl. BGH, Urteil vom 23. Okto- ber 1957 - V ZR 219/55, BGHZ 25, 390, 392 ff.). c) Das Mietverhältnis der Parteien endete entgegen der Mitteilung der Klä- gerin im Schreiben vom 18. März 2015 an die Beklagte zu 1 nicht am 31. Mai 2015. Die in § 2 der Anlage des Mietvertrags vom 7. Februar 1977 vereinbarte Klausel führt nicht dazu, dass das Mietverhältnis mit dem Eintritt des Ruhestands der Beklagten zu 1 endete, obwohl diese das Mietverhältnis fortsetzen wollte. Es kann dahinstehen, ob die Klausel überhaupt dahin auszulegen ist, dass sie auch den Fall erfasst, dass der Mieter bis zum Eintritt des Ruhestands in den 39 40 41 - 16 - Diensten der Vermieterin verbleibt und lediglich aus dem aktiven Dienstverhältnis ausscheidet. Jedenfalls stellt eine Klausel, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses - also an den Eintritt eines ungewissen Ereignisses - knüpft, eine auflösende Bedin- gung dar (LG Berlin, Urteil vom 5. April 2004 - 67 S 293/03, juris; LG Düsseldorf, WuM 1985, 151; LG Aachen, WuM 1985, 149; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2018, § 572 Rn. 7; MünchKommBGB/Häublein, 8. Aufl., § 572 Rn. 4; Schmidt- Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Aufl., § 572 BGB Rn. 12; BeckOGK-BGB/Geib, Stand 1. Oktober 2020, § 572 Rn. 11). Auf eine solche auflösende Bedingung kann sich der Vermieter von Wohnraum jedoch gemäß § 572 Abs. 2 BGB nicht berufen. Dies bedeutet, dass es für die Annahme eines Fortbestands des Mietver- hältnisses jedenfalls ausreicht, wenn der Mieter deutlich macht, nicht ausziehen und somit die Beendigung nicht gegen sich gelten lassen zu wollen, wie es hier die Beklagte zu 1 im Anschluss an das Schreiben der Klägerin vom 18. März 2015 getan hat. Ob in einem solchen Fall die auflösende Bedingung unwirksam ist oder - was der Wortlaut des § 572 Abs. 2 BGB nahelegt - der Vermieter sich lediglich so behandeln lassen muss, als sei die Bedingung nicht eingetreten (zum Meinungsstreit vgl. Schmidt-Futterer/Blank, aaO Rn. 4), kann deshalb dahinste- hen. Denn das Mietverhältnis wird in einem solchen Fall im Verhältnis der Par- teien unverändert fortgesetzt. Mangels einer Übergangsregelung findet die durch das am 1. September 2001 in Kraft getretene Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) eingefügte Vorschrift des § 572 Abs. 2 BGB auch auf zu diesem Zeit- punkt bereits bestehende Mietverhältnisse - wie hier - Anwendung. 42 43 - 17 - d) Es liegt auf der Hand, dass die Parteien am 28./29. April 2015 eine Vereinbarung über einen Auszug der Beklagten bis 31. Mai 2016 nicht getroffen hätten (§ 313 Abs. 1 BGB), wenn sie nicht davon ausgegangen wären, dass das Mietverhältnis aufgrund der in § 2 der Anlage zum Mietvertrag vereinbarten Klau- sel am 31. Mai 2015, also innerhalb weniger Wochen, auslaufe. Schon für ein (unter Zeitdruck stehendes) Gespräch über einen Auszugstermin hätte dann kein Anlass bestanden, zumal bei einer erst noch auszusprechenden Kündigung die Kündigungsfrist wegen der langen Mietdauer (mangels Vorliegens der Voraus- setzungen des § 576 Abs. 1 Nr. 1 oder 2 BGB) neun Monate betragen hätte (§ 573c Abs. 1 BGB). Zudem wäre eine Kündigung auch nicht "auf Vorrat" mög- lich gewesen, sondern hätte einen bereits konkret bestehenden Bedarf voraus- gesetzt, der sich zumindest aus den Angaben der Zeugen N. und I. zur weiteren Planung der Klägerseite nicht ohne weiteres abzeichnete. e) Zu den weiteren Voraussetzungen des § 313 Abs. 2 in Verbindung mit Abs. 1 BGB, insbesondere der Frage einer Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag hat das Berufungsgericht - angesichts der von ihm vertre- tenen Auffassung allerdings folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. Es liegt insoweit aber nahe und kann jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass auch diese Voraussetzung gegeben ist. 4. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ferner, wie die Revision ebenfalls mit Recht rügt, eine wirksame Anfechtung der Vereinba- rung vom 28./29. April 2015 wegen widerrechtlicher Drohung (§ 123 Abs. 1 Alt. 2 BGB) nicht verneint werden. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts liegt - wie die Revision mit Recht rügt - in der von den Beklagten behaupteten Ankündigung der Mitar- beiter der Klägerin, man werde, sofern es am Tag der Besprechung (28. April 44 45 46 47 - 18 - 2015) nicht zu einer verbindlichen Einigung über einen (späteren) Auszugstermin komme, "am 31. Mai 2015 mit einem Rechtsanwalt vor der Tür stehen und dann müssten sie raus", eine widerrechtliche Drohung im Sinne des § 123 Abs. 1 Alt. 2 BGB. Denn eine widerrechtliche Drohung kann sich auch aus einer unangemes- senen Mittel-Zweck-Relation ergeben, nämlich wenn ein an sich berechtigter Zweck (hier die Zustimmung der Beklagten zu einem konkreten verbindlichen Auszugstermin) mit einem Mittel erstrebt wird, dessen Verwendung zu dem ver- folgten Zweck gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden oder gegen Treu und Glauben verstößt (Inadäquanz von Zweck und Mittel; vgl. BGH, Urteile vom 4. Februar 2010 - IX ZR 18/09, BGHZ 184, 209 Rn. 33; vom 25. Juni 1965 - V ZR 31/63, WM 1965, 861 unter II 3 b). Dabei bedarf es einer Gesamtwürdigung aller Umstände des Einzelfalls, die dem Vorgang sein Ge- präge geben (BGH, Urteil vom 25. Juni 1965 - V ZR 31/63, aaO). Bei der - revisionsrechtlich zu unterstellenden - Vorgehensweise der Mit- arbeiter der Klägerin kann eine widerrechtliche Drohung nicht mit der vom Beru- fungsgericht gegebenen Begründung verneint werden, es habe sich um einen bloßen Hinweis auf mögliche Rechtsfolgen gehandelt. Anders als das Berufungs- gericht offenbar gemeint hat, haben sich die Mitarbeiter der Klägerin nicht auf einen bloßen Hinweis auf die Rechtslage oder die - selbstverständlich zulässige - Ankündigung beschränkt, den Rechtsweg beschreiten zu wollen, wenn eine ein- vernehmliche Lösung nicht gefunden werde. Vielmehr wurde der Beklagten zu 1 nach ihrem revisionsrechtlich zu un- terstellenden Sachvortrag angedroht, dass sie - sofern nicht noch am Tag des Gesprächs eine Einigung erzielt werde - bis zum 31. Mai 2015 (also binnen fünf Wochen) ausziehen müsste und die Klägerin dies mit anwaltlicher Hilfe auch 48 49 50 - 19 - durchsetzen würde. Durch die Formulierung, die Mitarbeiter der Klägerin würden sonst an diesem - kurz bevorstehenden - Datum "vor der Tür stehen" beziehungs- weise "mit dem Rechtsanwalt vor der Tür stehen", ist der Beklagten zu 1 in an- stößiger Weise vermittelt worden, sie habe nur die Wahl, sich an diesem Tag auf einen kulanzweise gewährten verbindlichen Auszugstermin einzulassen oder sie müsse binnen kürzester Frist unter den bekanntermaßen besonders angespann- ten Verhältnissen des Münchener Wohnungsmarkts eine neue Wohnung suchen und den Umzug durchführen. Zwar war die Drohung bei verständiger Betrachtung "unrealistisch", weil die Klägerin nicht über einen Räumungstitel verfügte und deshalb zunächst ein Gerichtsverfahren hätte anstrengen müssen, wenn die Beklagten - aus welchen Gründen auch immer - nicht freiwillig ausgezogen wären. Außerdem wäre selbst bei einem Obsiegen der Klägerin am Ende eines Prozesses zu erwarten gewe- sen, dass den Beklagten mit Rücksicht auf die lange Mietdauer, ihr bisher ver- tragstreues Verhalten und die besonders angespannten Verhältnisse auf dem Münchener Wohnungsmarkt eine Räumungsfrist (§ 721 ZPO) gewährt worden wäre. Der Umstand, dass die Drohung der Klägerin nicht realistisch war, schließt es jedoch nicht aus, dass die Beklagte zu 1 sie ernst genommen und sich deshalb auf die Vereinbarung eines verbindlichen Auszugstermins zum Ablauf des Mo- nats Mai 2016 eingelassen hat, etwa aufgrund des bestehenden Zeitdrucks, feh- lender eigener Rechtskenntnisse zur Zwangsvollstreckung und einer der Klägerin möglicherweise zugeschriebenen Autoritätsstellung. Zur Frage, ob die Mitarbeiter der Klägerin die behauptete Drohung ausge- sprochen haben und diese für die Willenserklärung der Beklagten zu 1 kausal 51 52 53 - 20 - geworden ist, hat das Berufungsgericht - vor dem Hintergrund seiner Rechtsauf- fassung allerdings folgerichtig - keine Feststellungen getroffen. III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist da- her aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverwei- sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dr. Milger Dr. Schneider Dr. Bünger Dr. Schmidt Wiegand Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 14.11.2017 - 473 C 13483/17 - LG München I, Entscheidung vom 23.05.2018 - 14 S 18710/17 - 54

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 14 O 99/20 Datum: 14.05.2021 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 14. Zivilkammer Entscheidungsart: Teilurteil Aktenzeichen: 14 O 99/20 ECLI: ECLI:DE:LGK:2021:0514.14O99.20.00   Normen: BGB § 566a; ZPO § 91a Leitsätze: Leitsätze zur Entscheidung: 1. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist eine durch die Mieter per Überweisung an den früheren Vermieter gezahlte Kaution an den neuen Vermieter auszuzahlen. Der alte Vermieter darf im Verhältnis zum neuen Vermieter nicht die Auszahlung der Kaution verweigern, weil er Nebenkostennachzahlungen von den Mietern für die Zeit seiner Stellung als Vermieter erwartet. Etwas anderes gilt nur, wenn die Ansprüche rechtskräftig festgestellt oder unstreitig sind. 2. Eine nach übereinstimmender Erledigungserklärung erfolgte Berichtigung der Erledigungserklärung durch den Kläger mit dem Ziel den Betrag der Erledigung zu verringern ist nicht wirksam.   Tenor: 1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger die von dem Mieter G der Immobilie L  Straße ## in ##### L1 (Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) geleistete Mietsicherheit i.H.v. 3.150,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 bis zum 01.04.2021 aus 8.400,00 € und seit dem 02.04.2021 aus 3.150,00 € zu zahlen. 2. Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Höhe der erwirtschafteten Zinsen aufgrund der Anlage der von den Mietern der Immobilie L Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) und 5.250,00 € (Frau N und Herr I C, Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016) zu erteilen. 3. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 808,13 € zu zahlen. 4. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und zwar mit Blick auf die Tenorziffern 1.) und 3.) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags sowie mit Blick auf die Tenorziffer 2.) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,- €.   1 Tatbestand: 2 Die Parteien streiten um die Auszahlung von Mietsicherheiten vom früheren Eigentümer einer vermieteten Immobilie an den Erwerber. 3 Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 17.09.2019 die Immobilie in der L Straße ## in L1 von dem Beklagten. Der Kaufpreis wurde vollständig gezahlt. Der Kläger wurde als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. 4 Hinsichtlich der vorgenannten Immobilie bestehen drei Mietverhältnisse, welche auch zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses und der Eintragung des Klägers in das Grundbuch schon bestanden. Das Erdgeschoss ist an Herrn G vermietet, der in den Räumlichkeiten einen Klavierladen betreibt. Herr G leistete an den Beklagten per Überweisung eine Kaution i.H.v. 3.150,- €. Die Wohnung im Dachgeschoss wird bewohnt von den Eheleuten C. Die Eheleute C leisteten eine Kaution per Überweisung i.H.v. 5.250 ,- €. Das weitere Mietverhältnis für die Wohnung im ersten Obergeschoss sieht vertraglich keine Leistung einer Sicherheit vor. 5 Der notarielle Kaufvertrag vom 17.09.2019 (Anlage K1, Bl. 13 GA) sieht in Ziffer IV. 3. folgende Regelung vor: 6 "[…] Der Verkäufer garantiert: Der Vertragsbesitz ist ungekündigt vermietet; es bestehen weder Mietrückstände, Mietvorauszahlungen, Streitigkeiten (z.B. Minderungen; Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen), Pfändungen, Verfügungen über künftige Mietzinsansprüche noch abzugeltende Investitionen des Mieters. 7 Der Käufer tritt gemäß der gesetzlichen Regelung (§ 566 BGB) in das bestehende Mietverhältnis ein und zwar mit wirtschaftlicher Wirkung zum Tage des Besitzüberganges. Ab diesem Zeitpunkt des Verkäufer umfassend zu allen das Mietverhältnis betreffenden Erklärungen – auch zu Kündigungen und Mieterhöhungsverlangen – ermächtigt, und bevollmächtigt, jedoch auf eigene Kosten und eigenes Risiko. 8 Der Verkäufer hat unverzüglich eine Kopie, am Tage des Besitzüberganges die Originale der Mietverträge sowie etwa durch den Mieter gestellte Sicherheiten (Kaution; Bürgschaft) zu übergeben; Vertragsänderungen und Vorausverfügungen über die Miete bedürfen ab sofort Zustimmung des Käufers. 9 Der Notar hat dem Verkäufer empfohlen, zur Haftungsvermeidung den Mietübergang dem Mieter anzuzeigen und ggf. dessen Zustimmung zur schuldbefreienden Übergabe der Mietsicherheiten an den Käufer einzuholen (Paragrafen §§ 566 Abs. 2, 566a Satz 2 BGB). 10 Der Verkäufer garantiert außerdem: Es bestehen zwischen Verkäufer und Mieter keine weiteren Vereinbarungen. 11 Die Abrechnung der Nebenkosten mit dem Mieter wird alleine diejenige Partei vornehmen, die am Ende des Abrechnungszeitraumes mittelbarer Besitzer ist. Der andere Vertragsbeteiligte hat etwa empfangene Nebenkostenvorauszahlungen, soweit sie die aufzuschlüsselnden umlegungsfähigen, durch den Verkäufer getragenen Nebenkosten übersteigen, ggf. mit der Kaution an den Käufer herauszugeben. Sofern jedoch eine der Kaufvertragsparteien dies wünscht, wird auf deren Kosten eine Zwischenablesung auf den Stichtag des Besitzübergangs vorgenommen und durch Verkäufer und Käufer getrennt für die einzelnen Zeiträume abgerechnet." 12 Der zuvor genannte Mieter G wurde vom Beklagten am 24.12.2018 wegen der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 zum Ausgleich eines Fehlbetrages i.H.v. 1.021,63 € aufgefordert. Der Mieter zahlte hierauf nicht. Der Beklagte erklärte dann mit Schreiben vom 10.02.2019 die Aufrechnung. Für 2018 steht dem Beklagten gegen den Mieter noch ein unerfüllter Nachzahlungsanspruch i.H.v. 1.065,44 € zu. 13 Der Kläger forderte den Beklagten zur Übertragung der Mietsicherheiten auf, zuletzt mit anwaltlichem Schreiben vom 23.03.2020 unter Fristsetzung bis zum 03.04.2020. Der Beklagte reagierte auf dieses Schreiben nicht. 14 Der Kläger ist der Ansicht, dass ihm ein Anspruch auf Auszahlung der Mietsicherheiten aus dem gemeinsamen notariellen Kaufvertrag sowie aus gesetzlichen Vorschriften zustehe. Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, Abzüge von diesen Mietsicherheiten vorzunehmen. Insbesondere habe er nicht dazu vorgetragen, dass die Voraussetzung für den Zugriff auf die Kaution während eines laufenden Mietverhältnisses durch den Beklagten vorgelegen haben. Die Aufrechnung des Beklagten mit Ansprüchen auf Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 gegen den Mieter G sei nicht wirksam gewesen. Selbst wenn der Beklagte Teile der Kaution einbehalten dürfte, sei er insoweit dem Kläger gegenüber schadensersatzpflichtig, weil er als Verkäufer im notariellen Kaufvertrag garantiert hatte, dass keine Mietrückstände oder Streitigkeiten z.B. betreffend Minderungen oder Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen bestehen. 15 Der Kläger beantragte zunächst, 16 1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger die von den Mietern der Immobilie L Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Frau N und Herr I C , Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016), also insgesamt 8.400,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 zu zahlen; 17 2. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger Auskunft über die Höhe der erwirtschafteten Zinsen aufgrund der Anlage der von den Mietern der Immobilie L  Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) und 5.250,00 € (Frau N und Herr I C , Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016) zu erteilen; 18 3. den Beklagten zu verurteilen, den sich aus der Ziffer 2 ergebenden Zinsbetrag an den Kläger zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 zu zahlen; 19 4. an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 808,13 € zu zahlen. 20 Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 01.04.2021 (eingegangen bei Gericht am selben Tag per Fax) den Klageantrag zu 1.) i.H.v. 5.250,00 € für erledigt erklärt. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 15.04.2021 dieser Erledigungserklärung zugestimmt. Der Kläger hat sodann mit Schriftsatz vom 22.04.2021 erklärt, dass seine Erledigungserklärung vom 01.04.2021 dahingehend korrigiert werden müsse, dass die Teilerledigung lediglich einen Betrag i.H.v. 5.200,00 € betrifft. 21 Der Beklagte beantragt, 22               die Klage abzuweisen. 23 Der Beklagte behauptet, ihm stünde für das Jahr 2019 gegen den Mieter G noch ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten i.H.v. 719,80 € zu. Für dasselbe Jahr sei auch eine höhere Nachzahlungspflicht für Nebenkosten von den Mietern C zu erwarten. 24 Der Beklagte ist der Ansicht, dass er zurecht Teile der Kaution zurückgehalten habe um hieraus seine Ansprüche gegen seine früheren Mieter zu befriedigen. 25 Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt, und zwar beklagtenseits durch Schriftsatz vom 01.04.2021 und klägerseits durch Schriftsatz vom 09.04.2021. 26 Entscheidungsgründe: 27 Die zulässige Stufenklage ist im hier zu bescheidenden Umfang begründet. 28 I. Dabei war in diesem Teilurteil zunächst über die unabhängigen Klageanträge zu 1.) und 4.) sowie die Auskunftsstufe in Klageantrag zu 2.) zu entscheiden. Eine Entscheidung über die Zahlungsstufe in Klageantrag zu 3.) bleibt einem Schlussurteil vorbehalten. Der Klageantrag zu 1.) war infolge der übereinstimmenden teilweisen Erledigung vom Gericht auszulegen und umzuformulieren, wie tenoriert. 29 II. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Mietsicherheiten, soweit der Rechtsstreit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist (siehe dazu Ziffer 1.). Der Kläger hat außerdem einen Auskunftsanspruch gegen den Beklagten über die Höhe der mit den Mietsicherheiten erwirtschafteten Zinsen (siehe dazu Ziffer 2.). Zuletzt hat der Kläger auch einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten (siehe dazu Ziffer 3.). 30 1. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 3.150,- € aus § 566a BGB sowie aus dem Kaufvertrag vom 17.09.2019. Er hat ferner einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 bis zum 01.04.2021 aus einem Betrag von 8.400,- € sowie aus 3.150,- € seit dem 02.04.2021 aus §§ 286, 288 BGB. 31 a) Über den Klageantrag zu 1.) ist nur noch im Umfang des nicht übereinstimmend für erledigt erklärten Teils zu entscheiden. Die übereinstimmende Erledigungserklärung betrifft vorliegend 5.250,- €. Rechtshängig ist damit noch der Zahlungsantrag in Höhe von 3.150,- € betreffend die Kaution des Mieters G sowie die Zinsansprüche. 32 Die nach Erklärung der übereinstimmenden Erledigung durch den Beklagten vorgenommene „Berichtigung“ der klägerischen Erledigungserklärung ist prozessual unbeachtlich. Im Fall der übereinstimmenden Erledigungserklärung sind die Prozesshandlungen sog. Bewirkungshandlungen, weil der Prozess durch die korrespondierenden Erklärungen selbst und nicht erst durch Richterspruch gestaltet wird (MüKoZPO/Schulz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 91a Rn. 23). Ist durch eine Bewirkungshandlung der prozessuale Erfolg eingetreten, auf den sie zielt, dann kann sie (anders als sog. Erwirkungshandlungen) nicht mehr widerrufen werden. Eine Ausnahme ist hinsichtlich aller nicht mehr einseitig rücknehmbarer Prozesshandlungen dann zuzulassen, wenn die Prozesshandlung von einem Restitutionsgrund iSv § 580 ZPO betroffen ist, auf Grund dessen das Urteil, das auf der Prozesshandlung beruht, mit der Wiederaufnahmeklage beseitigt werden könnte. Andernfalls ist der einseitige Widerruf bzw. die Rücknahme einer Prozesshandlung nur möglich, soweit das Gesetz dies ausdrücklich gestattet wie z. B. § 290 ZPO für das Geständnis (Musielak/Voit, ZPO, 18. Auflage 2021, Einleitung, Rn. 63, § 91a, Rn. 16; BGH NJW 2013, 2686 Rn. 7). 33 Nach diesen Grundsätzen konnte der Kläger nach Abgabe der übereinstimmenden Erledigungserklärung des Beklagten nicht mehr den quantitativen Umfang seiner Teilerledigungserklärung minimieren. Hierin ist bei gebotener Auslegung der Prozesserklärung des Klägers („Berichtigung“) durch das Gericht ein teilweiser Widerruf der Erledigungserklärung des Klägers zu erkennen. Wie oben beschrieben kommt ein solcher Widerruf jedoch nur ausnahmsweise in Betracht. Vorliegend ist jedoch kein Grund des § 580 ZPO einschlägig. Auch kennt das Gesetz keine Widerrufs- oder Berichtigungsmöglichkeit von übereinstimmenden Erledigungserklärungen speziell und Bewirkungshandlungen allgemein. 34 b) Der Kläger kann vom Beklagten sowohl aus dem gemeinsamen Vertrag als auch aus § 566a BGB die Auszahlung der Kaution des Mieters G i.H.v. 3.150,- € verlangen. Ziffer IV. 3. Absatz 4 des notariellen Kaufvertrags enthält die Pflicht des Beklagten, die vom Mieter gestellten Sicherheiten am Tag des Besitzübergangs der Immobilie zu übergeben. Ein solcher Anspruch folgt auch direkt aus § 566a BGB. Die Vorschrift ist, auch wenn das in ihrem Wortlaut nur unzureichend zum Ausdruck kommt, Anspruchsgrundlage (Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566a Rn. 19; OLG Köln, Beschluss vom 04. Oktober 2012 – 19 U 88/12 –, juris). Bei gebotener Auslegung der Vertragsklausel ist davon auszugehen, dass die Parteien eine dem § 566a BGB entsprechende Regelung treffen wollten. Die Voraussetzungen und Erwägungen zu § 566a BGB sind deshalb in die Vertragsklausel hinein zu lesen. Im Nachgang wird deshalb der klägerische Anspruch nach § 566a BGB geprüft. 35 Nach dem Gesetzeswortlaut des § 566a Satz 1 BGB ist Voraussetzung für den Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit nur, dass der Mieter die Sicherheit bereits vor Eigentumsübergang geleistet hat. Daneben müssen aber auch die Voraussetzungen des § 566 BGB erfüllt sein, d. h., der Erwerber muss auch in das Mietverhältnis insgesamt eingetreten sein, insbesondere muss das Mietverhältnis bei Eigentumsübergang noch bestehen (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 11). 36 So liegt der Fall hier. Der Kläger ist durch Erwerb der Immobilie und Besitzübergang zugleich gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis mit dem Mieter G eingetreten. Dies war auch zwischen den Parteien durch Verweis auf diese Norm in Ziffer IV. 3. Absatz 3 des notariellen Kaufvertrags gewollt. Die hier beachtliche Kaution hat der Mieter G auch unstreitig bereits vor Eigentumsübergang an den Kläger geleistet, wobei das genaue Datum nicht vorgetragen ist. Eine Leistung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2009 ist jedoch nicht zweifelhaft. Insbesondere hat der Beklagte nicht vorgetragen, dass die Kaution nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig geleistet worden ist. 37 Wegen der Verknüpfung mit § 566 BGB ist jedoch die Kaution in dem Zustand und der Höhe herauszugeben bzw. auszuzahlen, in der sie zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels bestand (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 15). Der Veräußerer muss nach § 566a BGB nur das an den Erwerber herausgeben, was er in seinem Vermögen hat bzw. - bei unberechtigter Verwertung der Kaution - haben müsste (OLG Köln, Beschluss vom 04. Oktober 2012 – 19 U 88/12 –, juris). Insoweit geht das Gericht davon aus, dass die Kaution noch in voller Höhe bestand und nicht durch eine Aufrechnung oder sonstigen Zugriff gemindert worden ist. 38 Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht verwerten darf (BGH, Az. VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496, Leitsatz). Die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam (BGH a.a.O. Rn. 11). 39 Nach diesem Grundsatz war die unstreitig durch den Beklagten erklärte Aufrechnung gegenüber dem Mieter G betreffend die Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 auf Grundlage des Sach- und Streitstandes unwirksam. Denn der Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass diese Forderung unstreitig war. Der Kläger hat dies in der Replik sogar ausdrücklich mit Nichtwissen bestritten. Hierauf hat der Beklagte nicht weiter vorgetragen. Da es sich hierbei um eine für den Beklagten günstige Tatsache handelt, war er hierfür jedoch darlegungs- und beweisbelastet. Durch die eindeutige Thematisierung in der Replik war auch ein gerichtlicher Hinweis an den Beklagten nicht geboten. Es ist demnach davon auszugehen, dass der Anspruch des Beklagten gegen den Mieter G auf Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 nicht durch Aufrechnung untergegangen ist. 40 Auch soweit der Beklagte einwendet, es bestehen zu seinen Gunsten neben dem vorgenannten Anspruch für das Jahr 2017 noch weitere bis zur Veräußerung nicht erfüllte Ansprüche auf Nachzahlung von Nebenkosten gegen den Mieter G aus 2018 und aus 2019, durfte er die Kaution nicht in Anspruch nehmen. Denn auch insoweit hat der Beklagte nicht vorgetragen, dass die Ansprüche im Verhältnis zum Mieter G unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind. Allein aus diesem Grunde verbietet sich der Rückgriff auf die Kaution durch den Beklagten. Insoweit ändert auch der zwischenzeitliche Erwerb des vermieteten Objekts durch den Kläger nichts an der Rechtslage (vgl. in diesem Zusammenhang OLG Frankfurt, Urteil vom 15.04.2011 - 2 U 192/10, BeckRS 2011, 10901: hier wurde eine Zugriffsmöglichkeit des Veräußerers auf eine Barkaution nach Veräußerung des vermieteten Objekts nur im Falle rechtskräftig festgestellter Ansprüche gegen den Mieter gestattet; wegen der zeitlich nachfolgend ergangenen Entscheidung des BGH, Az. VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496, kommt eine Erstreckung dieser Rechtsprechung auf streitige bzw. nicht rechtskräftig titulierte Forderungen nicht in Betracht). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Frage der Verwertung einer Barkaution durch den Verkäufer bzw. früheren Vermieter nach Veräußerung einer vermieteten Immobilie aber vor Auszahlung der Kaution an den Erwerber bzw. neuen Vermieter in Rechtsprechung und Schrifttum streitig ist. Das Gericht hält jedoch die Auffassung für vorzugswürdig, wonach sich der Veräußerer aus einer nicht auf einem Treuhandkonto angelegten Barkaution nicht mehr wegen offener Ansprüche gegen den Mieter befriedigen darf (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 16 m.w.N. auch zur a.A.; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 12 m.w.N. auch zu a.A.; Kraemer NZM 2001, 742). Dabei ist zunächst zu beachten, dass bei anderen Mietsicherheiten als Barkautionen der Erwerber ohne weitere Handlungen Inhaber der Sicherheit wird und eine Befriedigung aus der Sicherheit schon deshalb ausscheidet, weil der Veräußerer nicht mehr Inhaber der Sicherheit ist. Davon ausgehend ist es überzeugend, dass der Inhaber einer Barkaution nicht besser gestellt werden darf, nur weil er die Sicherheit aktiv an den Erwerber auskehren muss (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 15 f.). Soweit die Gegenansicht (v.a. Staudinger/Emmerich (2021) BGB § 566a, Rn. 24) den Erwerber auf den Anspruch auf Wiederauffüllung der Sicherheit gegen den Mieter verweist, erscheint diese Verweisung nicht gerechtfertigt. Zum einen beruft sich diese Ansicht maßgeblich auf zur Vorgängernorm des heutigen § 566a BGB, dem bis 2001 geltenden § 572 BGB a.F., beruhenden Rechtsprechungsfundstellen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a, Fn. 77 m.w.N.; hierbei wird gerade auf die Rechtsprechungsfundstellen Bezug genommen, die auch der Beklagte in seiner Klageerwiderung zitiert). Im Übrigen würde mit dieser Ansicht der mit den Änderungen von § 566a BGB im Verhältnis zur Vorgängernorm bezweckte erheblich verstärkte Schutz des Mieters nach Leistung einer Sicherheit  (so Staudinger/Emmerich (2021) BGB § 566a, Rn. 1) negativ beeinträchtigt. Denn insoweit müsste sich der Mieter im Falle der Befriedigung des früheren Vermieters aus der Kaution gegen einen Anspruch des neuen Vermieters auf Wiederauffüllung der Kaution verteidigen, indem wiederum inzident Ansprüche des früheren Vermieters gegen den Mieter zu prüfen sind. Mit dieser Verlagerung gehen neben der für juristische Laien erheblichen Komplizierung der Sachlage auch ggf. prozessuale Nachteile einher (etwa eine denkbare Beweislastverschiebung). Eine Privilegierung des Veräußerers, der zum einen eine Barkaution im Verhältnis zum Erwerber entgegen der klaren gesetzlichen Zuordnung zurückhält und zudem seine Ansprüche gegen den Mieter während seiner Zeit als Vermieter nicht durchgesetzt hat, ist nicht geboten (ähnlich: MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 12, der überzeugenderweise auch eine nicht gerechtfertigt Verlagerung des Risikos der unrechtmäßigen Inanspruchnahme der Kaution auf den Erwerber der Immobilie erkennt). 41 Insoweit ist auch zu beachten, dass die Problematik der ggf. noch offenen, streitigen Forderungen des Veräußerers gegen den Mieter im Kaufvertrag mit dem Erwerber vorrangig privatautonom geregelt werden kann (vgl. MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 11; Derleder NJW 2008, 1189 (1192)). Dies ist hier trotz erkanntem Problem der Nebenkostenabrechnungen für die Zeit vor bzw. nach Besitzübergang der Immobilie (vgl. Ziffer IV. 3. letzter Absatz des notariellen Kaufvertrags) nicht erfolgt. Im Gegenteil hat der Beklagte sogar garantiert, dass keine Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen bestehen (Ziffer IV. 3. Absatz 2 des Kaufvertrags). Demnach ist der Beklagte auch im konkreten Fall nicht schutzwürdig. 42 c) Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen seit dem 03.04.2020 aus §§ 286, 288 BGB. Spätestens mit Ablauf der in der anwaltlichen Zahlungsaufforderung vom 23.03.2020 (Anlage K4, Bl. 49 GA) ist der Beklagte in Verzug mit der Zahlung der Mietsicherheiten in Höhe von 8.400,- € geraten. Insoweit gilt für den ursprünglich bestehenden Anspruch auf Auszahlung der Kaution der Eheleute C das Obige entsprechend, sodass der Kläger auch insoweit einen fälligen, durchsetzbaren Anspruch gegen den Beklagten hatte. Demnach hat der Beklagte auch Verzugszinsen zu zahlen. Durch die übereinstimmende Erledigungserklärung und den Vortrag des Klägers zur teilweisen Zahlung durch den Beklagten ist der Zahlungsanspruch betreffend die Kaution der Eheleute C in Höhe von 5.250,- € erfüllt worden, womit der Schuldnerverzug mit Blick auf diese Forderung endete. Mangels konkreten Vortrags, wann die Zahlung beim Kläger eingegangen ist, war auf das Datum der klägerischen Erledigungserklärung abzustellen. Hiernach befand sich der Beklagte nur noch mit der Zahlung der Kaution des Mieters G in Höhe von 3.150,- € in Schuldnerverzug. Verzugszinsen sind deshalb insoweit auch weiterhin zu zahlen. 43 2. Der Kläger kann von dem Beklagten außerdem Auskunft über die Höhe der mit den Mietsicherheiten erwirtschafteten Zinsen für die beiden Kautionen der Mieter G und Eheleute C fordern. Dieser Auskunftsanspruch ergibt sich in Auslegung des notariellen Kaufvertrags aus eben diesem sowie aus § 566a BGB iVm § 242 BGB. 44 Das deutsche Recht kennt eine allgemeine, nicht aus besonderen Rechtsgründen abgeleitete Auskunftspflicht nicht. Der Umstand, dass eine Person Kenntnis über Tatsachen hat, die für eine andere von Bedeutung sein mögen, zwingt sie nicht zur Auskunftserteilung. Grundsätzlich besteht nur dann eine Pflicht zur Auskunftserteilung, wenn auf Grund der erteilten Auskunft materielle Ansprüche gegen den Auskunftsverpflichteten herzuleiten sind. Die Pflicht zur Auskunft ist deshalb im Allgemeinen nur eine Nebenpflicht zu einem Hauptanspruch. Trotz Verneinung einer allgemeinen Auskunftspflicht besteht ein Auskunftsanspruch, wenn der Berechtigte nach den ganzen Umständen entschuldbarerweise nicht in der Lage ist, das Bestehen und den Umfang seines Rechts festzustellen, dem Verpflichteten, der zur Auskunft unschwer in der Lage ist, diese aber nach Treu und Glauben zugemutet werden kann. Voraussetzung ist aber gerade, dass wirklich eine Verpflichtung besteht, deren Ausmaß sich aus der Auskunft im Einzelnen ergeben soll (grundlegend: BGH NJW 1957, 669). 45 Dabei ist der Beklagte grundsätzlich gem. § 551 Abs. 3 BGB zur Anlage der Kaution verpflichtet gewesen und zwar jedenfalls für das Wohnraummietverhältnis der Eheleute C . Mit Blick auf die Kaution des Mieters G als Gewerbemieter ergibt sich aus dem Mietvertrag (§ 5a Abs. 3, Bl. 27 GA), dass die Kaution auf ein besonderes Sparkonto zu den Bedingungen für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist einzuzahlen ist. 46 Der Beklagte ist – wie oben unter Ziffer 1. – ausführlich dargestellt auch zur Auszahlung der Kaution des Mieters G verpflichtet. Für den übereinstimmend erledigt erklärten Anspruch auf Auszahlung der Kaution der Mieter Eheleute C sind die obigen Ausführungen übertragbar. Zinserträge erhöhen die Kaution und sind ebenfalls an den Erwerber herauszugeben (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 10). Die Parteien haben auch nicht im Kaufvertrag etwas anderes in diesem Zusammenhang geregelt. 47 Zwar ergibt sich aus dem Kaufvertrag kein ausdrücklicher Auskunftsanspruch des Klägers gegen den Beklagten über die Höhe der Zinserträge. Dieser ist aber im Rahmen der (einfachen) Vertragsauslegung als Nebenpflicht zu folgern. Dabei ist zu beachten, dass die Parteien das Problem der Höhe der Zinserträge der Kaution zwar nicht ausdrücklich geregelt haben. Durch die Regelung der Übergabe der Mietsicherheiten am Tage des Besitzübergangs ist jedoch wegen des Verständnisses, dass die Zinserträge Teil der Sicherheit sind, auch ein Anspruch auf Zahlung der Zinsen verbunden. Erst durch Nichtleistung der Kaution durch den Beklagten ist ein Bedürfnis des Klägers auf Auskunft entstanden, das bei Vertragsschluss noch nicht vorhersehbar war. Diese Lücke kann durch die Annahme einer Nebenpflicht des Beklagten zur Auskunft über der Zinserträge gem. § 241 Abs. 2 BGB geschlossen werden. Zu demselben Ergebnis würde auch eine ergänzende Vertragsauslegung führen. Selbst wenn man in dem Vertrag keine Grundlage erkennen würde, ließe sich dasselbe Ergebnis aus der Anwendung von § 242 BGB iVm mit dem gesetzlichen Anspruch aus § 566a BGB folgern. Denn jedenfalls kann der Beklagte ohne Weiteres Auskunft zur Frage der Höhe der Zinserträge erteilen, da er selbst die für die Anlage der Kautionszahlungen verantwortliche Person ist. Der Kläger hingegen hat keine Möglichkeit, die Höhe der Zinserträge ohne Hilfe des Beklagten zu ermitteln. Mangels dieser Information ist er auch gehindert seinen entsprechenden Zahlungsanspruch zu beziffern. 48 3. Der Kläger hat auch einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Dem Grunde nach ist der klägerische Vortrag unbestritten geblieben, dass der Beklagte „trotz mehrfacher Aufforderungen durch den Kläger“ sowie durch den Prozessbevollmächtigten des Klägers (S. 4 der Klageschrift, Bl. 10 GA) keine Zahlung geleistet hat. Hieraus ist zu folgern, dass offenbar der Kläger zunächst selbst eine Mahnung ausgesprochen hat und erst danach die Beauftragung seiner Prozessbevollmächtigten erfolgt ist. Dem ist der Beklagte jedenfalls nicht entgegen getreten. Der Höhe nach ist die hier korrekt vorgenommene Berechnung der Gebühren gem. RVG aus einem Gegenstandswert von 8.400,- € nicht zu beanstanden. 49 III. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten, sodass an dieser Stelle noch keine Entscheidung über die Kosten im Rahmen der übereinstimmenden Teilerledigung geboten ist. Jedoch ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass auch im Rahmen der Teilerledigung die Klage ursprünglich zulässig und begründet war und erst nach Rechtshängigkeit erledigt worden ist. 50 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen