§ 571 BGB

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 164/03 Verkündet am: 14. Juli 2004 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: ja ZPO §§ 513 Abs. 1, 529 Abs. 1 Nr. 1, 546 Auch nach der Reform des Rechtsmittelrechts hat das Berufungsgericht die erstin- stanzliche Auslegung einer Individualvereinbarung gemäß §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO - auf der Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen - in vollem Um- fang darauf zu überprüfen, ob die Auslegung überzeugt. Hält das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertretbare, letztlich aber - bei Abwägung aller Gesichtspunkte - nicht für eine sachlich überzeugende Auslegung, so hat es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage einer sachge- rechten Entscheidung des Einzelfalles für geboten hält. BGH, Urteil vom 14. Juli 2004 - VIII ZR 164/03 - LG Aachen AG Aachen - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO nach Verzicht der Parteien auf eine Schriftsatzfrist am 30. Juni 2004 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert, die Richter Dr. Beyer, Ball und Dr. Frellesen sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 7. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 7. Mai 2003 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin begehrt die Zustimmung der Beklagten zur Mieterhöhung. Die Rechtsvorgängerin der Klägerin und der Ehemann der Beklagten schlossen am 16./27. Juli 1993 einen Mietvertrag über ein Wohnhaus in A. , in den die Beklagte nach dem Tod ihres Ehemannes als Mieterin eintrat. Der Vertrag enthält unter anderem folgende Bestimmungen: "§ 3 Das Mietverhältnis beginnt mit dem Ausscheiden des Mieters aus den Diensten des Konzerns. Der Vermieter räumt dem Mieter und seiner Ehefrau ein Wohn- recht auf Lebenszeit ein. Dieses Wohnrecht hat über den Tod des Längerlebenden hinaus eine Nachwirkungsfrist von einem Jahr. ... - 3 - § 5 Die monatliche Miete für das Mietobjekt beträgt für den Zeitraum bis 31.12.1997 2.500 DM. Spätere Anhebungen des Mietsatzes orientieren sich an der all- gemeinen Entwicklung des örtlichen Mietpreisniveaus für ver- gleichbare Objekte in vergleichbarer Lage. ..." Die Miete schloß nach dem Vertrag verschiedene Nebenkosten ein, un- ter anderem Grundsteuern, Müllabfuhr- und Kanalbenutzungsgebühren, Stra- ßenreinigungs- und Versicherungskosten, Heizung und Warmwasserversor- gung. Die Klägerin begehrt die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der monatlichen Miete von 2.500 DM auf 3.250 DM ab dem 1. Juli 2001. Die Be- klagte hat einer Erhöhung auf 2.812,50 DM zugestimmt; insoweit haben die Parteien die Hauptsache für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat der weiterge- henden Klage mit der Begründung stattgegeben, aus § 5 Abs. 2 des Mietvertra- ges ergebe sich, daß der Klägerin nach Ablauf des 31. Dezember 1997 ein An- spruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 2 MHG zustehe. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage, soweit ihr vom Amtsgericht stattgegeben worden ist, abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. - 4 - Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Inter- esse, ausgeführt: Dem Amtsgericht sei darin zuzustimmen, daß die Erhöhung des Mietzin- ses grundsätzlich nach den §§ 2 ff. MHG auf der Grundlage des Mietvertrages zu vollziehen sei. Anders als das Amtsgericht messe die Kammer aber der Re- gelung in § 5 Abs. 2 des Mietvertrages besondere Bedeutung bei. Das Amtsge- richt habe angenommen, dieser Passus entspreche in seinem Regelungsgehalt § 2 MHG. Dem könne nicht beigepflichtet werden. Hätten die Parteien nichts anderes gewollt als eine § 2 MHG entsprechende Regelung, so hätten sie in dem Mietvertrag schlicht auf die gesetzlichen Vorschriften verweisen können oder überhaupt nichts zu regeln brauchen. Der Ehemann der Beklagten sei je- doch nicht irgendein Mieter gewesen, sondern habe als Generalbevollmächtig- ter des E. Bergwerkvereins für die Zeit nach seinem Ausscheiden aus dem Konzern - vgl. § 3 des Mietvertrages - eine besondere Vergünstigung er- fahren sollen. Der in § 5 Abs. 1 des Vertrages angesetzte Teilinklusiv-Mietzins habe weit unter der damals ortsüblichen Vergleichsmiete gelegen. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts sei kein Grund ersichtlich, weshalb diese Vergün- stigung dem Ehemann der Beklagten und dieser selbst mit Ablauf der Festmiet- zinszeit nicht habe erhalten bleiben sollen. Die Meinung des Amtsgerichts, dies hätte einer klaren Regelung bedurft, möge vertretbar sein, entspreche aber nicht der Auffassung der Kammer, die gerade in § 5 Abs. 2 des Mietvertrages den Gedanken der fortdauernden Verknüpfung des niedrigen Mietzinses mit der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Weise verankert sehe, daß sich eine Erhö- hung des Mietzinses lediglich nach der prozentualen Erhöhung der ortsüblichen - 5 - Vergleichsmiete seit dem 31. Dezember 1997 richten solle. Diese Berech- nungsweise sei plausibel, einfach zu handhaben und werde sowohl dem Wort- laut als auch dem Sinn und Zweck der Bestimmung gerecht. Unstreitig habe sich der Nettomietzins für vergleichbare Objekte im maßgeblichen Zeitraum um 12,5 % erhöht. Der entsprechenden Erhöhung des Mietzinses von 2.500 DM auf 2.812,50 DM habe die Beklagte zugestimmt. Einen weitergehenden An- spruch habe die Klägerin nicht. II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten rechtlicher Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. 1. Ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsgericht habe die neuen verfahrensrechtlichen Bestimmungen über die Berufung in § 513 Abs. 1 und § 529 Abs. 1 ZPO nicht beachtet. Sie meint, das Berufungsgericht sei an die zumindest vertretbare Auslegung des Mietvertrags durch das Amtsgericht gebunden gewesen. Es habe durch seine abweichende Bewertung der gemäß §§ 133, 157 BGB für die Vertragsauslegung maßgeblichen Umstände die Gren- zen eines zulässigen Eingriffs in die tatrichterliche Würdigung überschritten. Damit dringt die Revision nicht durch. Das Berufungsgericht hat nicht ge- gen §§ 513 Abs. 1, 529 Abs. 1 ZPO verstoßen, indem es die Auslegung des Mietvertrages im angefochtenen Urteil entsprechend seiner eigenen Überzeu- gung von einer sachgerechten Auslegung des Vertrages korrigiert hat. Der von der Revision und von obergerichtlichen Entscheidungen sowie in Kommentie- rungen zu den neuen Bestimmungen vertretenen Auffassung, nach der Reform des Rechtsmittelrechts sei die erstinstanzliche Auslegung einer Individualver- einbarung vom Berufungsgericht nur noch in den Grenzen zu überprüfen, in denen die zweitinstanzliche Auslegung von Individualvereinbarungen einer Kon- - 6 - trolle durch das Revisionsgericht unterliege (OLG Celle, OLG-Report 2002, 238; OLG München, MDR 2003, 952; OLG München, OLG-Report 2003, 310; MünchKommZPO/Aktualisierungsbd.-Rimmelspacher, § 513 Rdnr. 12; Zöl- ler/Gummer/Hessler, ZPO, 24. Aufl., § 513 Rdnr. 2; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 513 Rdnr. 4 in Verbindung mit § 546 Rdnr. 5; Ball, ZGS 2003, 49; Rim- melspacher, NJW 2002, 1897, 1899; Gehrlein, MDR 2003, 421, 426), vermag der Senat nicht zu folgen. Eine derartige Einschränkung der Prüfungsbefugnis des Berufungsgerichts enthalten die neuen Bestimmungen über die Berufung nicht; sie entspräche auch nicht der Zielsetzung der Reform (ebenso Vorwerk, NJW-Sonderheft zum 2. Hannoveraner ZPO-Symposion 2003, S. 4, 8 f.). Durch das Gesetz zur Reform des Zivilprozesses (Zivilprozeßreformge- setz - ZPO-RG) vom 27. Juli 2001 (BGBl. I S. 1887) ist das Rechtsmittelrecht mit dem Ziel einer deutlicheren Funktionsdifferenzierung des Instanzenzuges geändert worden. Die Berufungsinstanz ist - abweichend von ihrer bisherigen Aufgabe einer Neuverhandlung des Rechtsstreits (§ 525 ZPO a.F.) - in ein In- strument zur Kontrolle und Beseitigung von Fehlern der erstinstanzlichen Ent- scheidung umgestaltet worden (Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT- Drucks. 14/4722, S. 1, 58, 59, 61, 94, 100; Beschlußempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/6036, S. 2, 118, 123). Diese Neube- stimmung der Funktion der Berufung im Verhältnis zum erstinstanzlichen Ver- fahren liegt der Regelung in § 513 Abs. 1 ZPO zugrunde, nach der die Berufung nur darauf gestützt werden kann, daß die erstinstanzliche Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Aus der Bezug- nahme in § 513 Abs. 1 ZPO auf die im Revisionsrecht angesiedelte Vorschrift des § 546 ZPO und auf die neue Bestimmung des § 529 ZPO ist entgegen der Auffassung der Revision nicht herzuleiten, daß die Prüfungsbefugnis des Beru- fungsgerichts bezüglich der erstinstanzlichen Auslegung von Individualverein- - 7 - barungen durch die Neuregelung des § 513 Abs. 1 ZPO auf den Umfang be- schränkt werden sollte, in dem eine vom Berufungsgericht selbst vorgenomme- ne Auslegung - nach dem bisherigen ebenso wie nach dem neuen Zivilprozeß- recht - durch das Revisionsgericht überprüfbar ist. Aus der dem Berufungsge- richt auch nach der Umgestaltung des Rechtsmittelrechts zugewiesenen Prü- fungskompetenz hinsichtlich der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellung (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) und aus den nach wie vor unterschiedlichen Funktionen von Berufung und Revision ergibt sich vielmehr, daß das Berufungsgericht nach §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO die erstinstanzliche Auslegung einer Individualverein- barung - auf der Grundlage der nach § 529 ZPO maßgeblichen Tatsachen - in vollem Umfang darauf zu überprüfen hat, ob die Auslegung überzeugt. Hält das Berufungsgericht die erstinstanzliche Auslegung lediglich für eine zwar vertret- bare, letztlich aber - bei Abwägung aller Gesichtspunkte - nicht für eine sachlich überzeugende Auslegung, so hat es selbst die Auslegung vorzunehmen, die es als Grundlage einer sachgerechten Entscheidung des Einzelfalles für geboten hält. Dem steht nicht entgegen, daß § 513 Abs. 1 ZPO auf § 546 ZPO verweist. Aus dieser Verweisung und dem Regelungsgehalt des § 546 ZPO ergibt sich nicht, daß das Berufungsgericht - bei der Kontrolle des vom erstinstanzlichen Gericht ermittelten Inhalts einer Vereinbarung - die mit der richterlichen Ver- tragauslegung verbundene rechtliche Würdigung festgestellter Tatsachen in geringerem - nämlich revisionsrechtlich beschränktem - Umfang überprüfen dürfte als die von der Vorinstanz festgestellte Tatsachengrundlage des Ver- tragsinhalts, für deren Überprüfung § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gilt. a) Gegenstand und Umfang der Prüfungsbefugnis des Berufungsgerichts sind in der neuen Bestimmung des § 513 Abs. 1 ZPO geregelt, die alternativ auf § 529 ZPO und auf § 546 ZPO verweist. Ob sich die Überprüfung des vom erst- instanzlichen Gericht ermittelten Inhalts einer Individualvereinbarung nach § 529 ZPO oder nach § 546 ZPO richtet, hängt davon ab, ob es sich um eine - 8 - Frage der Tatsachenfeststellung (§ 529 ZPO) oder der Rechtsanwendung (§ 546 ZPO) handelt. Tatfragen und Rechtsfragen hängen bei der Ermittlung des Inhalts von Vereinbarungen eng zusammen, weil es sich hierbei um einen komplexen Akt des Verstehens handelt, der tatsächliche und materiell- rechtliche Elemente (§§ 133, 157 BGB) einschließt. Der für den Inhalt einer Vereinbarung maßgebliche "wirkliche" Wille der Vertragsparteien (§ 133 BGB) ist sowohl empirisch zu erforschen als auch normativ zu bestimmen (§ 157 BGB). Die Überprüfung des in der Vorinstanz ermittelten Vertragsinhalts durch das Berufungsgericht kann sich deshalb sowohl nach § 529 ZPO als auch nach § 546 ZPO richten. aa) Die Ermittlung des Inhalts einer Individualvereinbarung erfordert zu- nächst die Feststellung des Erklärungstatbestandes der beiderseitigen Willens- erklärungen sowie der weiteren tatsächlichen Umstände, die für das Verständ- nis der Vereinbarung von Bedeutung sind. Für die Überprüfung dieser - in der ersten Instanz festgestellten - Tatsachengrundlage des Vertragsinhalts durch das Berufungsgericht ist § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO maßgebend. Davon zu unter- scheiden ist die richterliche Vertragsauslegung, deren Aufgabe es ist, die fest- gestellten Tatsachen über den Inhalt einer Vereinbarung im Hinblick auf umstrit- tene Rechtsfolgen zu würdigen und dadurch den Inhalt des Vertrages rechtlich näher zu bestimmen. Diese Inhaltsbestimmung im Wege juristischer Auslegung ist keine empirische Tatsachenfeststellung, sondern verstehende Interpretation von Tatsachen. Sie wird von Normen des materiellen Rechts (§§ 133, 157 BGB; vgl. auch § 2084 BGB) und daraus entwickelten methodischen Anweisungen (Gebot der Auslegung einer empfangsbedürftigen Willenserklärung nach ihrem objektiven Erklärungswert; Gebot der beiderseits interessengerechten Ausle- gung) geleitet. Aufgrund dieser normativen Vorgaben fällt der Vorgang des juri- - 9 - stischen Verstehens einer Vereinbarung durch richterliche Vertragsauslegung in den Bereich der Anwendung materiellen Rechts, deren Überprüfung durch das Berufungsgericht sich nach § 513 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 546 ZPO richtet. bb) Ob die Überprüfung des vom erstinstanzlichen Gericht ermittelten In- halts einer Individualvereinbarung ihren Schwerpunkt im tatsächlichen (§ 529 ZPO) oder im normativen Bereich (§ 546 ZPO) hat, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Wenn bereits die Tatsachenfeststellung - etwa aufgrund einer Beweisaufnahme - keine Frage offen läßt, welche Rechtsfolgen die Par- teien mit ihrer Vereinbarung tatsächlich gewollt haben, so bedarf es keiner wei- teren rechtlichen Würdigung der Vereinbarung. Wenn dagegen die festgestell- ten Tatsachen einen übereinstimmenden Willen der Parteien nicht zweifelsfrei ergeben, dann rückt die richterliche Vertragsauslegung als wertende Sinnerfas- sung des von den Parteien vernünftigerweise Gewollten in den Vordergrund. Dabei sind die Übergänge zwischen empirischer Tatsachenfeststellung und rechtlicher Tatsachenwürdigung fließend. Das Ineinandergreifen von Tat- und Rechtsfragen in diesem Bereich der berufungsgerichtlichen Kontrolle erfordert es, die Verweisungen in § 513 Abs. 1 ZPO auf § 529 ZPO und auf § 546 ZPO in ihrem sachlichen Zusammenhang zu sehen. Der Umfang, in dem § 513 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO eine Kontrolle erstinstanzlicher Tatsachenfeststellungen über den Vertragsinhalt ermöglicht, ist von Bedeutung auch für den Umfang der Überprüfbarkeit des durch juristische Tatsachenwür- digung ermittelten Vertragsinhalts nach §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO. Die beru- fungsgerichtliche Überprüfung des erstinstanzlich ermittelten Inhalts von Indivi- dualvereinbarungen darf in rechtlicher Hinsicht jedenfalls nicht stärker be- schränkt sein als in tatsächlicher. Andernfalls bestünde eine Systemwidrigkeit im Gefüge des Instanzenzuges, die mit der Reform des Rechtsmittelrechts nicht beabsichtigt worden ist. Die Einrichtung einer zweiten - wenn auch beschränk- - 10 - ten - Tatsacheninstanz kann ihre Funktion, die Einzelfallgerechtigkeit zu ge- währleisten (vgl. BVerfGE 54, 277, 291), nur erfüllen, wenn die rechtliche Tat- sachenwürdigung der Vorinstanz vom höheren Gericht zumindest im selben Umfang zu überprüfen ist, in dem auch die zugrunde liegenden Tatsachenfe- stellungen überprüft werden dürfen. b) Im vorliegenden Fall sind die für den Inhalt des Mietvertrages maß- geblichen tatsächlichen Grundlagen - der wörtliche Inhalt der mietvertraglichen Bestimmungen ebenso wie die besonderen Umstände, auf denen die Vereinba- rung beruht - nicht im Streit. Hier geht es allein um die rechtliche Würdigung der Vertragsbestimmungen im Hinblick auf die von der Klägerin begehrte Rechts- folge, die sich nicht ohne weiteres aus dem bloßen Wortlaut der Vertragsbe- stimmungen entnehmen läßt, das heißt um eine richterliche Vertragsauslegung, die - als materiell-rechtliche Rechtsanwendung - vom Berufungsgericht gemäß § 513 Abs. 1 ZPO am Maßstab des § 546 ZPO zu überprüfen ist. Mit Recht hat das Berufungsgericht sich für befugt gehalten, die erstinstanzliche Auslegung des Mietvertrages zu korrigieren. Dem Berufungsgericht obliegt auch nach dem neuen Rechtsmittelrecht eine unbeschränkte Überprüfung der vorinstanzlichen Vertragsauslegung dahin, ob diese bei Würdigung aller dafür im Einzelfall maß- geblichen Umstände sachgerecht erscheint. Die Verweisung in § 513 Abs. 1 ZPO auf § 546 ZPO bedeutet nicht, daß dem Berufungsgericht - wie dem Revi- sionsgericht - aufgegeben wäre, die Überprüfung der vorinstanzlichen Ausle- gung von Individualvereinbarungen auf Verstöße gegen gesetzliche Ausle- gungsregeln sowie gegen Denk- und Erfahrungsgesetze - kurz gesagt: auf Ver- tretbarkeit (BGH, Urteil vom 18. September 1997 - I ZR 71/95, NJW 1998, 1144 unter II 1 b) bb)) - zu beschränken. Die Bestimmung des § 546 ZPO enthält - für sich genommen - keine Regelung über die Bindung des Revisionsgerichts an die tatrichterliche Auslegung. Aus den Materialien zur Reform des Rechtsmittel- rechts ergibt sich darüber hinaus, daß das Berufungsgericht durch die neue - 11 - Regelung in § 513 Abs. 1 ZPO nur - in gewissen Grenzen - von eigenen Tatsa- chenfeststellungen entlastet werden sollte (§ 529 ZPO), nicht aber von einer umfassenden Überprüfung der rechtlichen Würdigung von Tatsachen, wie sie die Auslegung einer Individualvereinbarung erfordert. Insoweit haben die Beru- fungs- und die Revisionsinstanz auch nach der Reform des Rechtsmittelrechts unterschiedliche Funktionen, die mit der Umgestaltung der Berufung zu einem Instrument der Fehlerkontrolle und -beseitigung nicht aufgehoben worden sind. aa) Soweit sich der Inhalt einer Individualvereinbarung ohne weiteres aus einem vom erstinstanzlichen Gericht empirisch - etwa aufgrund einer Beweis- aufnahme - festgestellten Willen der Vertragsparteien ergibt und sich die Ermitt- lung des Vertragsinhalts damit auf eine Tatsachenfeststellung beschränkt, ist das Berufungsgericht nach §§ 513 Abs. 1, 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO - anders als das Revisionsgericht (§ 559 Abs. 2 ZPO) - an diese Tatsachenfeststellung dann nicht gebunden, wenn konkrete, in der Berufungsbegründung darzulegende (§ 520 Abs. 3 Nr. 3 ZPO) Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Voll- ständigkeit der erstinstanzlichen Feststellung begründen und deshalb eine er- neute Feststellung gebieten. Für die Bindung des Berufungsgerichts an erstin- stanzliche Tatsachenfeststellungen über den Inhalt einer Vereinbarung genügt es - im Gegensatz zur revisionsrechtlichen Regelung (§ 559 Abs. 2 ZPO) - so- mit nicht, daß die vorinstanzliche Tatsachenfeststellung keine Verfahrensfehler aufweist. Auch verfahrensfehlerfrei getroffene Tatsachenfeststellungen sind für das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nicht bindend, wenn konkre- te Anhaltspunkte dafür bestehen, daß die Feststellungen unvollständig oder unrichtig sind. Schon nach dem Regierungsentwurf sollte die grundsätzlich beabsichtig- te Bindung des Berufungsgerichts an die erstinstanzliche Tatsachenfeststellung dadurch begrenzt werden, daß das Berufungsgericht (nur) von solchen Tatsa- - 12 - chenfeststellungen entlastet werden sollte, welche die erste Instanz bereits voll- ständig und überzeugend getroffen hat (BT-Drucks. 14/4722, S. 61). Während aber nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO in der Fassung des Regierungsentwurfs die Bindung nur dann entfallen sollte, wenn "ernstliche" Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestehen (BT- Drucks. 14/4722, S. 14), ist diese Bindung im weiteren Verlauf des Gesetzge- bungsverfahrens abgeschwächt worden. Der Rechtsausschuss des Bundesta- ges schlug vor, das Beiwort "ernstlich" zu streichen, um zu verdeutlichen, daß die Anforderungen an die Voraussetzungen einer erneuten Überprüfung im In- teresse einer zutreffenden Tatsachenfeststellung und einer materiell gerechten Entscheidung nicht überspannt werden dürften (BT-Drucks. 14/6036, S. 26, 118, 124). Bereits "vernünftige" Zweifel sollten genügen, um das Berufungsge- richt zu neuen Tatsachenfeststellungen zu verpflichten (BT-Drucks. 14/6036, S. 124); dementsprechend läßt die Fassung des § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO nun- mehr durch "konkrete Anhaltspunkte" begründete Zweifel ausreichen. Diese Änderung der Vorschrift im Gesetzgebungsverfahren zeigt, daß die Aufgabe des Berufungsgerichts im Bereich der Tatsachenfeststellung und damit auch der Ermittlung des Inhalts einer Individualvereinbarung, soweit diese über Tat- sachenfeststellungen nicht hinausgeht, nicht darauf beschränkt ist, die erstin- stanzliche Entscheidung lediglich auf Verfahrensfehler hin zu überprüfen. Maß- stab für das Berufungsgericht soll vielmehr die richtige, das heißt die sachge- rechte Entscheidung des Einzelfalles sein. Daher hat das Berufungsgericht neue Tatsachenfeststellungen immer dann zu treffen, wenn die erstinstanzliche Entscheidung hinsichtlich der Tatsachenfeststellungen nicht überzeugt (vgl. BT- Drucks. 14/4722, S. 61). An der dem Berufungsgericht nach der dargelegten Zielsetzung der Re- form weiterhin zugewiesenen Aufgabe, das erstinstanzliche Urteil darauf zu überprüfen, ob es als materiell gerechte Entscheidung überzeugt, ändert sich - 13 - nichts, wenn die erstinstanzliche Ermittlung des Inhalts einer Individualvereinba- rung den Bereich empirischer Tatsachenfeststellung überschreitet und - mit fließendem Übergang - zur verstehenden Tatsachenwürdigung nach Maßgabe der §§ 133 und 157 BGB und damit zur juristischen Auslegung der Vertragsbe- stimmungen übergeht. Auch und erst recht in diesem Bereich der rechtlichen Bewertung festgestellter Tatsachen besteht keine Bindung des Berufungsge- richts an eine nach den gesetzlichen Auslegungsregeln zwar mögliche (vertret- bare), unter dem Gesichtspunkt einer materiell gerechten Entscheidung des Einzelfalles aber nicht überzeugende (richtige) Auslegung des erstinstanzlichen Gerichts. Das in der Begründung des Regierungsentwurfs als Richtschnur für die Entscheidung des Berufungsgerichts hervorgehobene Interesse der Partei- en an der Gewinnung einer fehlerfreien und überzeugenden Entscheidung (BT- Drucks. 14/4722, S. 59 f.) ist nicht beschränkt auf die Überprüfung der vom erstinstanzlichen Gericht empirisch getroffenen Feststellungen über das von den Parteien tatsächlich Gewollte und die dafür maßgeblichen tatsächlichen Umstände, sondern besteht gleichermaßen - wenn nicht noch verstärkt - hin- sichtlich der Überprüfung der erstinstanzlichen Vertragsauslegung, soweit diese die rechtliche Würdigung festgestellter Tatsachen nach Maßgabe der §§ 133, 157 BGB zum Gegenstand hat. Auch in diesem Bereich hat das Berufungsge- richt zu überwachen, ob die erstinstanzliche Entscheidung überzeugt; denn nur "überzeugende Urteile (sollen) möglichst bald in Rechtskraft erwachsen" (aaO, S. 59). Das vom Reformgesetzgeber als legitim anerkannte Interesse der Par- teien, mit Hilfe der Berufung eine in tatsächlicher und in rechtlicher Hinsicht überzeugende Entscheidung ihres Falles zu erlangen, spricht deshalb dagegen, daß der Reformgesetzgeber mit der Verweisung in § 513 Abs. 1 ZPO auf § 546 ZPO bezweckt hätte, die Überprüfung des erstinstanzlich ermittelten Inhalts einer Individualvereinbarung durch das Berufungsgericht hinsichtlich der richter- - 14 - lichen Vertragsauslegung darauf zu beschränken, ob die Auslegung der Vorin- stanz nach §§ 133, 157 BGB rechtlich vertretbar ist. Durch die Neuregelung des § 513 Abs. 1 ZPO sollte das Berufungsgericht lediglich - im Interesse der Ver- fahrensbeschleunigung (vgl. BT-Drucks. 14/4772, S. , 58 f.; BT-Drucks. 14/6036, S. 1 f.) - von neuen Tatsachenfeststellungen entlastet werden, aller- dings - im Interesse der Einzelfallgerechtigkeit (BT-Drucks. 14/6036, S. 118, 124) - auch nur von solchen, die bereits die erste Instanz vollständig und richtig getroffen hat (BT-Drucks. 14/4772, S. 61; BT-Drucks. 14/6036, S. 123). Von einer beabsichtigten Entlastung des Berufungsgerichts von der mit der richterli- chen Vertragsauslegung geforderten juristischen Argumentation ist in den Ge- setzesmaterialien dagegen nicht die Rede. Die Materialien zu § 513 Abs. 1 ZPO und zu § 529 ZPO enthalten lediglich Ausführungen zur Korrektur der Tatsa- chengrundlage der erstinstanzlichen Entscheidung durch das Berufungsgericht (BT-Drucks. 14/4722, S. 58 ff., 64, 94, 100 f.; BT-Drucks. 14/6036, S. 118, 123 f.; ebenso bereits Referentenentwurf zum Gesetz zur Reform des Zivilprozes- ses, S. 147). Mit der - beschränkten - Bindung des Berufungsgerichts an erstin- stanzliche Tatsachenfeststellungen sollte lediglich auf die nach bisherigem Recht (§ 525 ZPO a.F.) im Wesentlichen uneingeschränkte, rechtsstaatlich aber nicht gebotene Eröffnung einer umfassenden zweiten Tatsacheninstanz ver- zichtet werden (BT-Drucks. 14/4772, S. 94). Dagegen wurde mit der Reform des Zivilprozesses hinsichtlich der Anwendung materiellen Rechts, zu der die richterliche Vertragsauslegung mit ihrer spezifisch juristischen Argumentation gehört, keine Funktionsveränderung der zweiten gegenüber der ersten Instanz beabsichtigt. Die richterliche Vertragsauslegung obliegt dem Berufungsgericht ebenso wie dem erstinstanzlichen Gericht; an dessen Auffassung ist das Beru- fungsgericht nicht gebunden. bb) Auch aus dem Wortlaut des § 546 ZPO und dem Umstand, daß die- se Bestimmung im Revisionsrecht angesiedelt ist, ergibt sich nicht, daß die Prü- - 15 - fungskompetenz des Berufungsgerichts hinsichtlich der richterlichen Ver- tragsauslegung der ersten Instanz auf die des Revisionsgerichts beschränkt wäre. Die Vorschrift des § 546 ZPO (§ 550 ZPO a.F.) enthält eine Definition des Begriffs der Rechtsverletzung, die für alle Instanzen zutrifft und keinen spezi- fisch revisionsrechtlichen Regelungsgehalt besitzt. Rechtsgrundlage für eine eingeschränkte Prüfungsbefugnis des Revisionsgerichts hinsichtlich der Ausle- gung von Individualvereinbarungen ist die Bestimmung des § 546 ZPO nicht aus sich heraus, sondern nur in Verbindung mit den weiteren revisionsrechtli- chen Bestimmungen in § 545 ZPO (§ 549 ZPO a.F.) und § 559 ZPO (§ 561 ZPO a.F.). Auf diese für das Revisionsrecht wesentlichen Vorschriften verweist das neue Berufungsrecht jedoch nicht. Aus dem Gesamtzusammenhang der dem Revisionsgericht - und nur ihm - in den §§ 545, 546 und 559 ZPO (§§ 549, 550, 561 ZPO a.F.) auferlegten Beschränkungen, unter strikter Bindung an die vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei festgestellten Tatsachen (§ 559 ZPO) lediglich zu prüfen, ob das Berufungsgericht Bundesrecht oder über den Bezirk eines Oberlandesgerichts hinausreichendes Recht nicht oder nicht richtig an- gewendet hat (§ 545, 546 ZPO), ergibt sich die mit der Reform beibehaltene und durch die neuen Bestimmungen in den §§ 543, 544 ZPO besonders beton- te Funktion der Revision, die Klärung grundsätzlicher Rechtsfragen, die Fortbil- dung des Rechts und die Wahrung der Rechtseinheit zu fördern (BT-Drucks. 14/4722, S. 61, 66); nur in dem durch diese Zielsetzung beschränkten Rahmen obliegt dem Revisionsgericht die richtige Entscheidung des Einzelfalles (BVerfGE 49, 148, 159 f. und 54, 277, 289; BT-Drucks. 14/4722, S. 66 f.; MünchKommZPO/Aktualisierungsbd.-Wenzel, § 546 Rdnr. 3). Aus der so ver- standenen "Leitbildfunktion" der revisionsgerichtlichen Entscheidung für zukünf- tige Fälle (MünchKommZPO/Aktualisierungsbd.-Wenzel, aaO; BT-Drucks. 14/4722, S. 67 spricht von "Leitentscheidung") ist die Rechtfertigung dafür her- zuleiten - und auch bereits vor der Reform des Zivilprozesses hergeleitet wor- - 16 - den -, daß nur die "verallgemeinerungsfähigen Aspekte" der Auslegung von Individualvereinbarungen in die revisionsrichterliche Überprüfung einbezogen werden (MünchKommBGB/Leipold, 3. Aufl., § 2084 Rdnr. 84), indem die Ausle- gung vom Revisionsgericht nur eingeschränkt darauf zu überprüfen ist, ob das Berufungsgericht gegen gesetzliche Auslegungsregeln, Denk- oder Erfahrungs- gesetze verstoßen oder die Tatsachengrundlage der Auslegung verfahrensfeh- lerhaft festgestellt hat (Zöller/Gummer, ZPO, 24. Aufl., § 546 Rdnr. 1, 9 f.; Stein/Jonas/Grunsky, ZPO, 21. Aufl., §§ 549, 550 Rdnr. 1, 36; Musielak/Ball, ZPO, 3. Aufl., § 546 Rdnr. 1 ff.; MünchKommZPO/Aktualisierungsbd.-Wenzel, § 546 Rdnr. 1, 9 m.Nachw.). Der Wortlaut des § 546 ZPO allein ergibt dies nicht. Ihren spezifisch revisionsrechtlichen Sinn als rechtliche Grundlage für die eingeschränkte Überprüfung der Auslegung von Individualvereinbarungen durch das Revisionsgericht erhält die Vorschrift des § 546 ZPO erst in Verbin- dung mit § 545 und § 559 ZPO durch eine - vom Revisionszweck geleitete - teleologische Reduktion (vgl. Messer, Die revisionsrechtliche Nachprüfung der Vertragsauslegung, in: Festschrift für Walter Odersky, 1996, S. 605, 615 ff.). Dies war nicht immer unumstritten. In den ersten Jahrzehnten nach In- krafttreten der Zivilprozeßordnung bestand in der Rechtsprechung der Senate des Reichsgerichts und in der rechtswissenschaftlichen Literatur im Hinblick auf § 512 ZPO - der gleichlautenden Vorläuferbestimmung zu § 546 ZPO und § 550 ZPO a.F. - zunächst keine Einigkeit, ob die Auslegung einer Individualvereinba- rung als (materielle) Rechtsanwendung vom Reichsgericht nach § 512 ZPO in vollem Umfang oder nur eingeschränkt zu überprüfen war (Boyens, Grenze zwischen Tatfrage und Rechtsfrage in der Rechtsprechung der Zivilsenate des Reichsgerichts, in: Die ersten 25 Jahre des Reichsgerichts, Leipzig 1904; Rocholl, ZZP Bd. 10 (1887), 285; vgl. auch die Kontroverse zwischen Danz und Petersen in: JZ 1899, 139 und 281 sowie JZ 1900, 65). Erst im Laufe der Zeit hat sich in der höchstrichterlichen Rechtsprechung die Auffassung durchge- - 17 - setzt, daß die Auslegung einer Individualvereinbarung vom Revisionsgericht - der Leitbildfunktion seiner Entscheidungen entsprechend - in der dargelegten Weise nur eingeschränkt zu überprüfen ist (st. Rspr.; BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967 unter II 3 a; Senatsurteil vom 21. Oktober 1992 - VIII ZR 99/91, WM 1993, 114 unter II 1 a; BGH, Urteil vom 11. März 1996 - II ZR 26/95, NJW-RR 1996, 932 unter I; Urteil vom 18. Sep- tember 1997, aaO). Die Leitbildfunktion der revisionsgerichtlichen Entscheidung und die dar- aus abzuleitende Rechtfertigung für die eingeschränkte Überprüfung der Ausle- gung von Individualvereinbarungen im Revisionsverfahren sind auf das Beru- fungsverfahren auch nach dessen Umgestaltung nicht zu übertragen. Das Beru- fungsgericht ist nicht - wie das Revisionsgericht - an die Tatsachengrundlage der Auslegung schon dann gebunden, wenn sie verfahrensfehlerfrei ermittelt worden ist, sondern wird, wie dargelegt, durch § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO (nur) von solchen Tatsachenfeststellungen entlastet, die bereits die erste Instanz voll- ständig und überzeugend getroffen hat (BT-Drucks. 14/4722, S. 61; vgl. auch BGH, Urteil vom 12. März 2004 - V ZR 257/03, NJW 2004, 1876, zur Veröffent- lichung in BGHZ bestimmt, unter II 2 b aa (3)). Auch ist das Berufungsgericht nicht - wie das Revisionsgericht - auf die Überprüfung der Verletzung von Bun- desrecht oder Vorschriften beschränkt, die über den Bezirk eines Oberlandes- gerichts hinaus gelten. Aus diesen fortbestehenden Unterschieden zum Revisi- onsrecht ergibt sich, daß dem Berufungsgericht, dem es nicht - wie dem Revisi- onsgericht - obliegt, bundesweit durch Leitentscheidungen rechtsgrundsätzliche Fragen zu klären, das Recht fortzubilden und eine einheitliche Rechtsprechung zu sichern, weiterhin aufgegeben ist, die Auslegung einer Individualvereinba- rung durch das erstinstanzliche Gericht in vollem Umfang darauf zu überprüfen, ob die Auslegung unter dem Gesichtspunkt der Einzelfallgerechtigkeit über- zeugt. Die Parteien haben deshalb im Berufungsrechtszug auch nach der Re- - 18 - form des Rechtsmittelrechts Anspruch darauf, daß das Berufungsgericht eine Individualvereinbarung - ohne Bindung an deren Auslegung durch die Vorin- stanz - in der Weise auslegt, wie es das Berufungsgericht selbst im Interesse einer gerechten Entscheidung des Einzelfalles für überzeugend und richtig hält. 2. Vergeblich wendet sich die Revision auch gegen die vom Berufungs- gericht vorgenommene Auslegung des Mietvertrages, die vom Revisionsgericht, wie ausgeführt, nur eingeschränkt zu überprüfen ist. Die Rüge, das Berufungs- gericht habe den Vertragstext nicht vollständig berücksichtigt (§ 286 ZPO) und wesentliche rechtliche Gesichtspunkte nicht beachtet, greift nicht durch. Über- gangenen Sachvortrag vermag die Revision nicht aufzuzeigen. Mit den in Be- tracht kommenden Auslegungsalternativen für die vertragliche Vereinbarung über Mieterhöhungen nach Ablauf der zeitlichen Begrenzung des festen Miet- zinses hat sich das Berufungsgericht sachgerecht auseinandergesetzt. Entge- gen der Auffassung der Revision ergibt sich auch aus §§ 566, 571 BGB a.F. kein Anspruch der Klägerin auf eine ihr günstigere Auslegung des Vertrages, die dem Sinn und Zweck des Vertrages, wie das Berufungsgericht rechtsfehler- frei dargelegt hat, nicht entspricht. Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Frellesen Hermanns

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 22/04 Verkündet am: 9. Februar 2005 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Befindet sich der Vermieter von Wohnraum dem Mieter gegenüber mit der Beseiti- gung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber. BGH, Urteil vom 9. Februar 2005 - VIII ZR 22/04 - LG Hamburg AG Hamburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Rich- ter Dr. Beyer, Wiechers und Dr. Wolst sowie die Richterin Hermanns für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 34, vom 11. Dezember 2003 wird zurück- gewiesen. Die Kosten des Revisionsverfahrens hat der Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete Ende Dezember 1996 eine Wohnung im Haus S. straße in H. , welches den Klägern damals gehörte. Mit Schreiben vom 1. März 2000 mahnte er bei den Klägern unter Fristsetzung die Beseitigung eines Mangels der Wohnung an. Nachdem der damalige Verfah- rensbevollmächtigte des Beklagten wegen des Mangels einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens bei dem Amtsgericht ein- gereicht und die Gerichtskosten in Höhe von 132,94 € eingezahlt hatte, ging das Eigentum an dem Grundstück am 1. Juni 2000 aufgrund eines von den Klägern zuvor abgeschlossenen Kaufvertrages auf die Grundstückserwerberin über. Mit Beweisbeschluß vom 2. Oktober 2000 forderte das Amtsgericht einen - 3 - Kostenvorschuß für Sachverständigenkosten in Höhe von 345,20 € an, die der Beklagte bezahlte. Die Kläger haben den Beklagten auf Zahlung rückständiger Miete in An- spruch genommen. Der Beklagte meint, ihm stehe gegen die Kläger ein Scha- densersatzanspruch auf Erstattung der von ihm für das selbständige Beweis- verfahren aufgewendeten Gerichtskosten in Höhe von 132,94 €, der Auslagen für den Sachverständigen in Höhe von 345,20 € und der Gebühren seines Rechtsanwalts in Höhe von 1.429,12 €, insgesamt 1.907,26 € zu. Er hat hilfs- weise gegen die von den Klägern geltend gemachten Mietzinsansprüche aufge- rechnet und weiter hilfsweise Widerklage erhoben. Das Amtsgericht hat die Aufrechnung lediglich in Höhe eines Teilbetra- ges von 132,94 € (Gerichtskosten für das selbständige Beweisverfahren) für begründet erklärt und den Beklagten im übrigen zur Zahlung der rückständigen Miete verurteilt. Das Landgericht hat die dagegen gerichtete Berufung des Be- klagten zurückgewiesen. Mit seiner wegen des abgewiesenen Kostenerstat- tungsanspruchs von dem Landgericht zugelassenen Revision verfolgt der Be- klagte seinen Klageabweisungs- und Widerklageantrag weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Dem Beklagten stehe gegen die Kläger ein Schadensersatzanspruch gemäß § 538 Abs. 1 BGB a.F. nicht zu. Der Anspruch richte sich - weil er erst nach dem Eigentumsübergang am 1. Juni 2000 fällig geworden sei - gegen die - 4 - Erwerberin des Grundstücks. Die Erwerberin müsse den durch das Schreiben des Beklagen vom 1. März 2000 in der Person der Kläger begründeten Verzug gegen sich gelten lassen. Als Grundstückseigentümerin schulde sie unabhängig von einem Verschulden den mängelfreien Gebrauch der Sache. Etwas anderes ergebe sich wegen der Rechtsanwaltsgebühren auch nicht im Hinblick auf die Möglichkeit zur Vorschußanforderung gemäß § 17 BRAGO; denn der Prozeß- bevollmächtigte des Beklagten habe weder einen Vorschuß verlangt, noch sei dieser gezahlt worden. Zwar seien die Kläger wegen ihres Verzugs mit der Mängelbeseitigung zunächst zum Schadensersatz verpflichtet gewesen. Der Beklagte hätte aber lediglich Freistellung von dem gegen ihn gerichteten Vor- schußanspruch verlangen können. Eine Umwandlung des Freihalteanspruchs in einen Geldersatzanspruch sei nicht erfolgt. Nach Beendigung des selbstän- digen Beweisverfahrens sei der Vorschußanspruch entfallen und die gesetzli- chen Gebühren des Anwalts seien fällig geworden. Dieses Ergebnis stimme mit dem Kostenrecht überein und sei auch nicht unbillig. Zwar hätte der Beklagte das selbständige Beweisverfahren auch nach dem Eigentumsübergang gegen die Kläger weiterbetreiben können. Da aber die Kosten des selbständigen Be- weisverfahrens erst im nachfolgenden Hauptprozeß als notwendige Rechtsver- folgungskosten erstattungsfähig seien und der Hauptprozeß wegen des zwi- schenzeitlichen Eigentumswechsels gegen die Erwerberin hätte gerichtet wer- den müssen, hätte diese auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens tragen müssen. Hinsichtlich des von dem Beklagten nach Eigentumsübergang aufgrund der gerichtlichen Anforderung vom 2. Oktober 2000 gezahlten Vor- schusses für die Sachverständigenauslagen richte sich der Anspruch des Be- klagten gegen die Erwerberin, weil dieser Vorschuß erst nach dem Eigentums- übergang angefallen sei. - 5 - II. Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision stand, so daß die Revision zurückzuweisen war. 1. Das Urteil ist nicht wegen eines von Amts wegen zu berücksichtigen- den Verfahrensmangels aufzuheben, obwohl es entgegen § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO - der nach § 26 Nr. 5 EGZPO auf das Berufungsverfahren anzuwen- den ist, da die mündliche Verhandlung vor dem Amtsgericht nach dem 1. Janu- ar 2002 geschlossen worden ist - weder auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug nimmt noch die Berufungsanträge wiedergibt. Ein Berufungsurteil, das keine Bezugnahme auf die tatsächlichen Fest- stellungen im angefochtenen Urteil mit Darstellung etwaiger Änderungen oder Ergänzungen enthält, unterliegt im Revisionsverfahren grundsätzlich von Amts wegen der Aufhebung und Zurückverweisung, weil ihm die für die revisions- rechtliche Nachprüfung nach §§ 545, 559 ZPO erforderliche tatsächliche Beur- teilungsgrundlage fehlt (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 - VIII ZR 122/03, WM 2004, 1403). Gleiches gilt, wenn ein Berufungsurteil die Berufungsanträge nicht wiedergibt und auch nicht erkennen läßt, was der Berufungskläger mit seinem Rechtsmittel erstrebt (vgl. Senatsurteil BGHZ 154, 99). Von der Aufhebung und Zurückverweisung kann ausnahmsweise nur dann abgesehen werden, wenn sich die notwendigen tatsächlichen Grundlagen der Entscheidung hinreichend deutlich aus den Urteilsgründen ergeben und das Urteil wenigstens sinngemäß erkennen läßt, was der Berufungskläger mit sei- nem Rechtsmittel erstrebt hat. Ein solcher Ausnahmefall liegt hier vor. Der ent- scheidungserhebliche Sachverhalt, der durch die zulässigerweise beschränkte Revision Grundlage des Revisionsverfahrens werden konnte, ist dem Beru- fungsurteil in gerade noch ausreichendem Maße zu entnehmen. Da sich aus - 6 - der Darstellung in den Gründen des Berufungsurteils ergibt, daß es sich bei dem Gegenstand der Zulassung um die vom Amtsgericht aberkannte, aufrech- nungsweise und im Wege der Widerklage geltend gemachte Forderung des Beklagten auf Erstattung der Kosten des Beweisverfahrens in Höhe von 1.774,32 € handelt, wird auch das Begehren des Beklagten im Berufungsver- fahren deutlich, soweit es Gegenstand des Revisionsverfahrens werden konnte. 2. Zutreffend hat das Berufungsgericht einen Anspruch des Beklagten auf Schadensersatz nach § 538 Abs. 1 BGB a.F., § 536a Abs. 1 BGB wegen der ihm entstandenen Kosten für das selbständige Beweisverfahren verneint. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob vorliegend die Vorschriften des Mietrechts in der vor dem 1. September 2001 geltenden Fassung oder die neuen Bestim- mungen anzuwenden sind; die hier jeweils maßgeblichen Vorschriften sind nach altem und neuem Mietrecht gleichlautend. Dem Beklagten steht gemäß § 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB wegen der Rechtsanwaltsgebühren und der Sachverständigenauslagen ein Schadensersatzanspruch nicht gegen die Kläger, sondern nur gegen die Grundstückserwerberin zu. a) Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentums- erwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 571 Abs. 1 BGB a.F., § 566 Abs. 1 BGB). Der Grundstückserwerber ist hinsichtlich der mietvertraglichen Rechte und Pflichten nicht Rechtsnachfolger des Veräußerers; § 571 Abs. 1 BGB a.F. (jetzt: § 566 Abs. 1 BGB) ordnet vielmehr einen unmittelbaren Rechtserwerb kraft Gesetzes als Folge und ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an. Durch den Eigen- tumsübergang tritt hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche eine Zäsur ein: alle schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu. Ebenso - 7 - richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters gegen den Erwerber, falls sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteile vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851 unter II 1; vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b m.w.Nachw.). Um- stritten ist, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Mieter einen Schadensersatzanspruch aus §§ 538 Abs. 1 3. Fall, 284, 286 BGB a.F. (jetzt: §§ 536a Abs. 1 3. Fall, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB) geltend macht und der Verzug hinsichtlich der Mangelbeseitigung noch vor dem Eigentumsübergang in der Person des Grundstücksveräußerers eingetreten ist. aa) Nach überwiegender Ansicht wirkt die einmal dem Grundstücksver- äußerer gegenüber eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt der Schaden in diesem Fall nach dem Ei- gentumsübergang ein, so richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber (Heile in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 894; Staudinger/Emmerich, BGB (2003), § 566 Rdnr. 54; Emmerich/ Sonnenschein, 8. Aufl., Miete, § 566 Rdnr. 35; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 58; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdnr. I 68, anders aber zu § 536a Abs. 1 2. Alt. BGB; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetz- buches, § 571 Rdnr. 34; Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985; vgl. auch LG Ber- lin NJW-RR 1990, 23, zur Verzugslage). bb) Nach anderer Ansicht haftet der Veräußerer, nicht der Erwerber, wenn die Haftungsvoraussetzungen nur in der Person des Veräußerers vorlie- gen, auch wenn der Schaden erst nach dem Eigentumswechsel entsteht (MünchKommBGB/Häublein, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 39; Lammel, Heidelberger Kommentar zum Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 92, 94; vgl. zu - 8 - § 536a Abs. 1 2. Fall BGB: Eckert in: Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerbli- chen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., Rdnr. 1313). cc) Die erstgenannte Auslegung des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB) ist - zumindest für den hier in Rede stehenden Fall des bei Eigentumsübergang in der Person des Veräußerers begründeten Verzugs (§ 538 Abs. 1 3. Fall BGB a.F., § 536a Abs. 1 3. Fall BGB) - vorzuziehen. Sie sorgt für Rechtsklarheit und entspricht dem Sinn und Zweck der Vorschrift. Die Auffassung der Revision, der Schadenersatzanspruch aus § 538 Abs. 1 BGB a.F. (§ 536a Abs. 1 BGB) kön- ne sich nur gegen denjenigen richten, den ein eigenes Verschulden trifft und der den Schaden adäquat kausal verursacht hat, überzeugt nicht. § 571 BGB a.F. (§ 566 Abs. 1 BGB) ist eine mieterschützende Vorschrift. Sie bezweckt, dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition zu erhalten, die er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentü- mer geblieben wäre. Gewahrt bleibt dem Mieter seine Rechtsposition aber nur dann, wenn er seinen Anspruch bei Fälligkeit der Person gegenüber geltend machen kann, die zu diesem Zeitpunkt Vermieter ist, gegen deren laufende Mietforderungen er gegebenenfalls aufrechnen kann und die ihm notfalls mit dem Wert des Grundstücks für seine Forderungen haftet (Senatsurteil vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b cc). Dagegen würde der Zweck des § 571 BGB a.F. (§ 566 BGB), den Mieter in seinen Rechten bei einem Eigentumswechsel nicht zu verkürzen (BGHZ 49, 350, 352), nicht er- reicht, wenn eine erneute Begründung des Verzugs auch gegenüber dem Grundstückserwerber erforderlich wäre. Entgegen der Ansicht der Revision ist eine Kostenbelastung der Erwer- berin auch nicht unbillig. Zwar mag es zutreffen, daß nicht die Erwerberin, son- dern die Kläger durch die Verweigerung der Mängelbeseitigung die entstande- nen Verzugsschäden veranlaßt haben. Dem Erwerber ist es aber freigestellt, - 9 - sich bei Abschluß des Kaufvertrages über das Grundstück die notwendigen In- formationen zu beschaffen, Haftungsrisiken abzusichern und den Veräußerer gegebenenfalls in Regreß zu nehmen (vgl. auch Derleder/Bartels, JZ 1997, 981, 985). b) Die Rüge der Revision, die geltend gemachten Ansprüche auf Erstat- tung der Rechtsanwaltsgebühren seien bereits vor dem Eigentumswechsel ent- standen und fällig geworden, greift nicht durch. Zu Recht hat das Berufungsge- richt angenommen, daß der Schaden des Beklagten wegen der Rechtsanwalts- gebühren erst nach dem Eigentumswechsel eingetreten ist. Der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevollmächtigten des Beklagten war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs weder gemäß § 16 der seinerzeit geltenden Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung - BRAGO - (jetzt: § 8 RVG) fällig noch aufgrund einer Berechnung gemäß § 18 BRAGO (jetzt: § 10 RVG) eingefordert. Der Rechtsanwalt hätte zwar gemäß § 17 BRAGO (jetzt: § 9 RVG) einen Vorschuß fordern können. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat er aber von dieser Befugnis keinen Gebrauch gemacht. Eine Pflicht des Rechtsanwalts zur Vorschußanforderung besteht nicht. Ob und in welcher Höhe er einen Vor- schuß verlangt, steht in seinem Ermessen (Gerold/Schmidt/v.Eicken/Madert, Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte, 15. Aufl., § 17 Rdnr. 14). Es war zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs des Grundstücks auch noch offen, auf welche Höhe sich der Gebührenanspruch des damaligen Verfahrensbevoll- mächtigten des Beklagten belaufen würde. Dem Beklagten stand im übrigen mangels einer möglichen Bezifferung auch keine entsprechende Forderung auf Freistellung gegen die Kläger zu (vgl. Senatsurteil vom 4. Oktober 2000 - VIII ZR 109/99, NJW 2001, 155 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 30. November 1989 - IX ZR 249/88, NJW 1990, 1366 unter 1 b cc). Er hätte sie allenfalls auf Fest- - 10 - stellung ihrer Pflicht zum Ersatz aller künftig noch entstehenden Schäden bzw. ihrer Verpflichtung zur Freistellung von künftig zu beziffernden Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen können. Ein Schadenersatzanspruch in der jetzt geltend gemachten bezifferten Höhe war mithin vor dem Eigentumsübergang nicht be- gründet. Zu Recht haben die Vorinstanzen daher die Gegenansprüche des Be- klagten verneint. Dr. Deppert Dr. Beyer Wiechers Dr. Wolst Hermanns

ECLI:DE:BGH:2019:090119BVIIIZB26.17.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZB 26/17 vom 9. Januar 2019 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter - und ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen -, wenn der eine seinen Miteigen- tumsanteil später an den anderen veräußert. Auf einen solchen Eigentumser- werb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. BGH, Beschluss vom 9. Januar 2019 - VIII ZB 26/17 - LG Nürnberg-Fürth AG Neumarkt - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 9. Januar 2019 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterinnen Dr. Hessel und Dr. Fetzer sowie die Richter Dr. Bünger und Kosziol beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth - 7. Zivilkammer - vom 20. März 2017 aufgehoben. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der Wert des Beschwerdeverfahrens wird auf 2.800 € festgesetzt. Gründe: I. Die Klägerin und ihr Ehemann waren Miteigentümer eines Zweifamilien- hauses. Mit Vertrag vom 1. Oktober 2013 vermieteten sie eine der beiden Woh- nungen an den Beklagten zu 1. Später wurde die Klägerin, welche die andere Wohnung im Haus bewohnt, durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemanns Alleineigentümerin des Anwesens. Sie kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 18. Februar 2016 gemäß § 573a Abs. 1 BGB und nahm den Beklagten zu 1 sowie seinen volljährigen Sohn, den Beklagten zu 2, auf Räu- mung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch. 1 - 3 - Nach dem Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Woh- nung haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten des Rechtsstreits den Be- klagten auferlegt. Deren hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der vom Beschwerdegericht zugelassenen Rechtsbeschwerde begehren die Beklagten, der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerle- gen. II. Das Rechtsbeschwerdegericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt, dass die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91 a ZPO den Beklag- ten aufzuerlegen gewesen seien, da sie ohne die übereinstimmende Erledi- gungsklärung voraussichtlich unterlegen wären. Zwar habe eine Kündigung bei mehreren Vermietern grundsätzlich durch alle Vermieter zu erfolgen. Auch grei- fe § 566 Abs. 1 BGB, nach dessen Wortlaut eine Veräußerung an einen Dritten zu erfolgen habe, nicht ein, da die Veräußerung hier an einen der bisherigen Eigentümer und Vermieter erfolgt sei. Allerdings komme § 566 Abs. 1 BGB ana- log zur Anwendung, da der Vermieter, der den (hälftigen) Miteigentumsanteil des anderen Vermieters erworben habe, dergestalt in den Mietvertrag eintrete, dass die Kündigung allein durch den Erwerber des hälftigen Miteigentums wirk- sam sei. Zwar verliere der Mieter dadurch mit der Veräußerung einen seiner Schuldner. Einen Ausgleich hierfür sehe jedoch die Regelung in § 566 Abs. 2 BGB vor. Die Rechtsbeschwerde sei gemäß § 574 Abs. 2 Nr. 2 ZPO zuzulassen, da die Frage der analogen Anwendung von § 566 Abs. 1 BGB auf den Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils bislang höchstrichterlich nicht entschieden sei. 2 3 4 - 4 - III. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. 1. Die von dem Beschwerdegericht zugelassene Rechtsbeschwerde ist nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts, die Rechtsbeschwerde zuzu- lassen, ist für den Senat nach § 574 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 2 ZPO unabhängig davon bindend, ob es die Voraussetzungen des § 574 Abs. 2 ZPO zutreffend beurteilt hat (st. Rspr.; vgl. BGH, Beschlüsse vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, WuM 2018, 151 Rn. 6; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, WuM 2012, 332 Rn. 3 mwN; vom 7. Oktober 2008 - XI ZB 24/07, NJW- RR 2009, 425 Rn. 9 mwN). Es ist daher unschädlich, dass - was das Be- schwerdegericht verkannt hat - gegen eine Kostenentscheidung die Rechtsbe- schwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden darf, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Be- deutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es - wie im Streitfall - um Fragen des materiellen Rechts geht (st. Rspr.; vgl. Senatsbeschlüsse vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, aaO; vom 8. März 2011 - VIII ZB 65/10, WuM 2011, 242 Rn. 7; vom 8. Mai 2012 - VIII ZB 91/11, aaO Rn. 7; jeweils mwN). Ebenso ist es für die Wirksamkeit der Zulassung der Rechtsbeschwerde ohne Bedeutung, dass das Berufungsgericht irrig das Vorliegen eines Zulas- sungsgrundes angenommen hat, obwohl die von ihm als Grund für die Zulas- sung genannte Frage sich in der vorliegenden Fallgestaltung ohne weiteres an- hand der - von ihm allerdings nicht berücksichtigten - Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs beantwortet und eine vereinzelte entgegenstehende Litera- turmeinung kein Bedürfnis zu einer höchstrichterlichen Klärung zu begründen vermag. 5 6 7 - 5 - 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet. Nach der übereinstimmenden Erledigterklärung der Parteien waren die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO der Klägerin aufzuer- legen. Denn die Klägerin wäre bei Fortführung des Rechtsstreits voraussichtlich in der Sache unterlegen, weil das Mietverhältnis durch die allein von ihr ausge- sprochene Kündigung vom 18. Februar 2016 nicht wirksam beendet worden ist und ihr deshalb der von ihr geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Her- ausgabe der Wohnung nicht zustand. Die Kündigung hätte vielmehr auch von dem früheren Ehemann der Klägerin erklärt werden müssen, der die Wohnung zusammen mit ihr an den Beklagten zu 1 vermietet hatte. Die vom Beschwer- degericht vorgenommene analoge Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB kommt in der vorliegenden Konstellation, dass einer von zwei Miteigentümern, die eine Wohnung vermietet haben, später Alleineigentümer wird, nicht in Betracht. a) Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt bei einer Veräußerung des vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer sei- nes Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach dem Wortlaut des § 566 Abs. 1 BGB muss die Veräußerung an einen Drit- ten erfolgen, das heißt, der veräußernde Eigentümer und der Erwerber müssen personenverschieden sein, der Erwerber darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein (vgl. Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 363 f. - noch zu der Vorgängerregelung in § 571 BGB aF). Eine direkte Anwendung des § 566 BGB kommt damit, wie das Beschwerdegericht im Ansatz noch zutreffend gesehen hat, nicht in Betracht. b) Eine Analogie ist - was das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht geprüft hat - zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke auf- weist und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht soweit mit dem 8 9 10 11 - 6 - Tatbestand, den der Gesetzgeber geregelt hat, vergleichbar ist, dass ange- nommen werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlass der herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungs- ergebnis gekommen. Die Lücke muss sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvor- haben zugrundeliegenden - Regelungsplan ergeben (st. Rspr.; siehe nur Se- natsurteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15, BGHZ 213, 136 Rn. 33 mwN). Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Sinn und Zweck des § 566 BGB ist der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuem Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache (BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 - XII ZR 26/16, NZM 2017, 847 Rn. 29 mwN). Dieser Schutzzweck ist von vornherein nicht berührt, wenn - wie hier - einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen überträgt, so dass dieser Alleineigen- tümer der Mietsache wird. Denn der nunmehrige Alleineigentümer ist (weiter) an den Mietvertrag gebunden und ein Verlust des Besitzes auf Seiten des Mie- ters infolge des Veräußerungsvorgangs ist somit nicht zu besorgen. Damit scheidet eine analoge Anwendung des § 566 BGB auf einen solchen Fall aus. Soweit in der vom Berufungsgericht herangezogenen Kommentarstelle allgemeine Erwägungen dazu angestellt werden, es sei auch im Hinblick auf mögliche weitere Veräußerungsvorgänge "praktikabler, das Ausscheiden des veräußernden Miteigentümers aus der Vermieterstellung sogleich zu vollziehen" (so Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 566 BGB Rn. 77; dagegen 12 13 - 7 - zutreffend MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 566 Rn. 22), ergibt sich dar- aus offensichtlich keine tragfähige Grundlage für eine Analogie. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Fetzer Dr. Bünger Kosziol Vorinstanzen: AG Neumarkt, Entscheidung vom 08.02.2017 - 3 C 623/16 - LG Nürnberg-Fürth, Entscheidung vom 20.03.2017 - 7 T 1367/17 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 74/11 Verkündet am: 23. November 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566 Abs. 1 Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin eines Mehrfamilien- hauses und Vermieterin der Wohnungen dieses Anwesens ist, unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der einzelnen Gesellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnungen auseinandergesetzt, tritt der neue Eigentümer in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. BGB § 573 Abs. 1 Nr. 2 Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann sich auf einen in der Person eines Ge- sellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen, wenn dieser der Gesell- schaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen be- stehenden Mietvertrag noch nicht angehörte (Aufgabe Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06 Rn. 17). BGH, Urteil vom 23. November 2011 - VIII ZR 74/11 - LG München I AG München - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. November 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, die Richterin Dr. Milger, die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider sowie die Richterin Dr. Fetzer für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I - 14. Zivilkammer - vom 12. Januar 2011 wird zurück- gewiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Der Beklagten zu 1 wird eine Räumungsfrist bis 30. Juni 2012 ge- währt. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrt von den Beklagten Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kündigung, die sie wegen Eigenbedarfs ihrer beiden Gesellschafter und deren Sohnes erklärt hat. Die Beklagte zu 1 und ihr Ehemann, der im Laufe des Berufungsverfah- rens verstorbene (frühere) Beklagte zu 2, mieteten die streitige Wohnung im Jahr 1981 von den damaligen Eigentümern an. Im Jahr 2000 erwarb eine - später als "Eigentümergemeinschaft W. -D. -Str. GdbR M. u.a." 1 2 - 3 - (im Folgenden: GdbR M. ) bezeichnete - Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Anwesen und setzte das Mietverhältnis mit den Beklagten fort. Im August 2004 trat die Klägerin dieser Gesellschaft durch Anteilsübernahme bei und wur- de am 15. Dezember 2004 als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetra- gen. Mit Vertrag vom 21. Oktober 2005 wurde die Auseinandersetzung der GdbR M. durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG geteilt. Die Klägerin wurde am 10. April 2006 als Eigentümerin der an die Beklagten vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Mit Schreiben vom 26. April 2006 er- klärte die Klägerin die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnis- ses. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz sind nach dem Tod des früheren Beklagten zu 2 dessen Erben in den Rechtsstreit eingetreten und hat die Klägerin nur noch die Beklagte zu 1 auf Räumung in Anspruch genommen. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeän- dert und die Beklagte zu 1 zur Räumung verurteilt. Mit der vom Berufungsge- richt zugelassenen Revision erstreben die Beklagten die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt: 3 4 5 6 - 4 - Die Beklagte zur 1 sei zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Klägerin vom 26. April 2006 das Mietverhältnis beendet habe. Die Klägerin sei mit der Eintragung ins Grundbuch am 10. April 2006 in die Vermieterstellung eingetreten, denn es bestehe eine ununterbrochene Ver- äußerungskette von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern bis zur Klägerin. Zunächst habe die GdbR M. das Anwesen von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern erworben und sei Vermieterin geworden. Im Zuge der Auseinandersetzung der Gesellschaft und der Teilung des Anwesens sei die Vermieterstellung am 10. April 2006 nach § 566 Abs. 1 BGB (analog) auf die Klägerin übergegangen. Die Auseinandersetzung der GdbR M. und die Teilung des Anwesens seien als einheitliches Rechtsgeschäft zu betrachten, durch das ein Wechsel der Rechtsträgerschaft von der GdbR M. auf die Klägerin stattgefunden habe. Der Umstand, dass die Klägerin zuvor Gesellschafterin der GdbR M. gewesen sei, stehe dem nicht entgegen, weil der Veräußerungsbegriff im Rah- men des § 566 Abs. 1 BGB nicht mit dem des § 577a Abs. 1 BGB identisch sei. Der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 BGB sei weiter zu fas- sen, weil auch die Eigentumsinteressen der alten und der neuen Vermie- ter/Eigentümer zu berücksichtigen seien und beachtet werden müsse, dass der Mietvertrag nicht aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde. Der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf sei aufgrund der Beweisaufnahme bewiesen. Die Wartefrist des § 577a BGB finde keine Anwen- dung, weil die streitige Wohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum nicht veräußert worden sei. Eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB scheide aus, weil keine planwidrige Gesetzeslücke vorliege und die fragli- 7 8 9 10 - 5 - che Gestaltung vom Schutzzweck des § 577a BGB nicht erfasst werde. Insbe- sondere werde durch den Übergang der Eigentümer- und Vermieterstellung von der GdbR M. auf die Klägerin kein neuer, bis zu diesem Zeitpunkt nicht vor- handener Eigenbedarf geschaffen. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Die Beklagte zu 1 ist gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbe- darfskündigung der Klägerin das Mietverhältnis beendet hat. Die Klägerin war zur Kündigung berechtigt, weil sie gemäß § 566 Abs. 1 BGB mit der Eintragung als Wohnungseigentümerin in das Grundbuch in die Vermieterstellung eingetre- ten ist. Die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB findet bei der vorliegenden Ge- staltung keine Anwendung. 1. Gemäß § 566 Abs. 1 BGB tritt im Falle der Veräußerung einer an den Mieter überlassenen Wohnung der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten ein. Nach allgemeiner Auffassung setzt dies Identität zwischen Vermieter, Eigentü- mer und Veräußerer voraus (Senatsurteil vom 3. Juli 1974 - VIII ZR 6/73, NJW 1974, 1551 unter B I 1; BGH, Urteile vom 12. März 2003 - XII ZR 18/00, BGHZ 154, 171, 175; vom 22. Oktober 2003 - XII ZR 119/02, NJW-RR 2004, 657 unter [II] 2 b - jeweils zu § 571 BGB; Staudinger/Emmerich, Neubearb. 2011, § 566 Rn. 21; Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Aufl., § 566 Rn. 7; Schmidt-Futterer/ Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 BGB Rn. 64). Das Berufungsgericht ist insoweit zutreffend davon ausgegangen, dass die GdbR M. zunächst Vermieterin der Beklagten war; dies greift die Revisi- on auch nicht an. Die Berechtigung der Klägerin zur Kündigung hängt daher 11 12 13 - 6 - davon ab, ob in der Auseinandersetzung der GdbR M. unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der Klägerin als Eigentümerin der streitigen Wohnung eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB liegt. Dies hat das Beru- fungsgericht ebenfalls zu Recht bejaht. Die GdbR M. war zunächst Eigentümerin des Anwesens einschließ- lich der Wohnung der Beklagten. Denn ein Grundstück, als dessen Eigentümer - wie hier - die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit einem entsprechenden Zusatz eingetragen sind, steht nicht im Eigentum der Gesell- schafter, sondern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH, Urteil vom 25. September 2006 - II ZR 218/05, NJW 2006, 3716 Rn. 11; Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738 Rn. 21). Wie das Berufungsge- richt weiter richtig erkannt hat, ist eine Auseinandersetzung der Gesellschaft, die unter Bildung von Wohnungseigentum und Eintragung der bisherigen Ge- sellschafter als Eigentümer der jeweils zugewiesenen Wohnung vorgenommen wird, entsprechend ihrem wirtschaftlichen Zweck als einheitliches Rechtsge- schäft anzusehen, das zu einem Wechsel der Rechtsträgerschaft von der Ge- sellschaft auf die einzelnen Wohnungseigentümer führt. Die Klägerin ist daher mit der Eintragung in das Grundbuch in die Stel- lung der Vermieterin der streitigen Wohnung eingetreten. Der von der Revision vertretenen Auffassung, die im Rahmen der Auseinandersetzung erfolgte Bil- dung von Miteigentumsanteilen sei isoliert zu betrachten, so dass nicht eine Veräußerung der einzelnen Wohnungen von der GdbR M. an den jeweiligen neuen Eigentümer anzunehmen sei, sondern eine Veräußerung des gesamten Anwesens an die Gesellschafter als Bruchteilsgemeinschaft, kann demgegen- über nicht gefolgt werden. Denn die Bildung von Miteigentumsanteilen ist ein bloß rechtstechnisch mit Rücksicht auf die Vorschriften des WEG erforderlicher Zwischenschritt, um den mit der Auseinandersetzung bezweckten Wechsel der 14 15 - 7 - Rechtsträgerschaft von der Gesellschaft auf die einzelnen Gesellschafter her- beizuführen. Entgegen der Auffassung der Revision steht die Sichtweise, dass durch die Auseinandersetzung der Gesellschaft eine Veräußerung der jeweiligen Wohnung von der Gesellschaft an den jeweiligen Gesellschafter im Sinne des § 566 BGB bewirkt wird, nicht im Widerspruch zu den Entscheidungen des Se- nats vom 6. Juli 1994 (VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357) und vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, NJW 2009, 2738). In der erstgenannten Entscheidung hat der Senat zwar ausgeführt, dass Miteigentümer eines Anwesens, dessen Wohnungen sie vermietet haben, mit der Aufteilung des Wohnungseigentums keine Veräußerung im Sinne von § 571 BGB [aF] vornehmen (Rechtsentscheid vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, aaO S. 364). Zur Begründung hat der Senat darauf abgestellt, dass diese Vorschrift eine Veräußerung an eine Person voraussetzt, die bisher nicht Vermieter ist, woran es bei der Begründung von Wohnungseigentum durch vermietende Mit- eigentümer fehlt, weil der spätere Sondereigentümer schon bisher (als Mitei- gentümer) Vermieter gewesen ist. Hiervon unterscheidet sich die vorliegende Situation jedoch, weil Vermieterin zunächst die GdbR M. war, also ein von den späteren Wohnungseigentümern verschiedener Rechtsträger. In der weiteren Entscheidung hat der Senat zu § 577a BGB ausgeführt, dass mit der Übertragung des Wohnungseigentums von der Gesellschaft auf den einzelnen Gesellschafter kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft eintritt, der geeignet ist, neuen, für den Mieter zuvor nicht zu befürchtenden Eigenbe- darf zu schaffen. Die Bestimmung des § 577a BGB hat demnach (nur) den Zweck, dem durch Umwandlung in Wohnungseigentum gefährdeten Bestands- schutzinteresse des Mieters Rechnung zu tragen, ist aber nicht auf den Schutz 16 17 18 - 8 - vor einer unabhängig von einer Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 21). Somit hat der Senat nur mit Rücksicht auf den (eingeschränkten) Schutzzweck des § 577a BGB eine Veräußerung im Sinne jener Vorschrift verneint. Diese Argumentation lässt sich entgegen der Auffassung der Revision nicht auf die Frage des Eintritts des Vermieters in das Mietverhältnis nach § 566 Abs. 1 BGB übertragen, denn diese Vorschrift hat eine andere Zielrichtung. Während § 577a BGB den Mieter davor schützen soll, dass mit einem Wechsel des Rechtsträgers neuer Eigenbedarf geschaffen wird, soll § 566 BGB den Mie- ter, der vom Eigentümer angemietet hat, vor einer "Vertreibung" bewahren (Se- natsurteile vom 22. Mai 1989 - VIII ZR 192/88, BGHZ 107, 315, 320, sowie vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 280/07, NJW 2008, 2773 Rn. 10); denn ohne einen Über- gang der Vermieterstellung könnte der Mieter dem Herausgabeanspruch eines Erwerbers (§ 985 BGB) kein Recht zum Besitz entgegen setzen. Der Schutzzweck des § 566 BGB - Erhaltung des Besitzrechts des Mie- ters gegenüber einem Erwerber - gebietet es daher, auch die Auseinanderset- zung, die eine Gesellschaft bezüglich eines von ihr vermieteten Anwesens unter Zuweisung von Wohnungseigentum vornimmt, als Veräußerung im Sinne von § 566 BGB mit der Folge anzusehen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer mit der Grundbucheintragung in die Stellung des Vermieters dieser Wohnung eintritt. 2. Dem Berufungsgericht ist auch darin beizupflichten, dass die Übertra- gung des Wohnungseigentums auf die Klägerin im Rahmen der Auseinander- setzung der Gesellschaft die Sperrfrist des § 577a BGB nicht ausgelöst hat. Denn die hier bestehende Eigenbedarfslage wurde nicht erst durch die Um- wandlung in Wohnungseigentum und eine anschließende Veräußerung be- 19 20 21 - 9 - gründet, sondern bestand unabhängig davon schon zuvor, weil die Klägerin der Gesellschaft bürgerlichen Rechts angehörte, die Vermieterin der Beklagten war. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (im Hinblick auf den Erlangungswunsch der Gesellschafter der Klägerin) hätte deshalb auch schon vor der Umwandlung erfolgen können. Denn nach der Rechtsprechung des Senats kann eine Gesell- schaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin wegen Eigenbedarfs ihrer Gesell- schafter kündigen (Senatsurteile vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845 Rn. 12 ff.; vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 13). Entgegen der Auffassung der Revision ist es insoweit nicht entschei- dend, dass die GdbR M. nicht den ursprünglichen Mietvertrag mit den Be- klagten abgeschlossen hat, sondern erst dadurch Vermieterin geworden ist, dass sie im Jahr 2000 - zu einem Zeitpunkt, als die Klägerin noch nicht Gesell- schafterin war - durch Erwerb des Anwesens nach § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag eingetreten ist. Zwar hat der Senat in seiner Entscheidung vom 27. Juni 2007 (VIII ZR 271/06, aaO Rn. 17) die Möglichkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündi- gen, auf diejenigen Gesellschafter beschränkt, die der Gesellschaft bereits bei Abschluss des Mietvertrags angehörten. An dieser Einschränkung hält der Se- nat aber, wie im Senatsurteil vom 16. Juli 2009 (VIII ZR 231/08, aaO Rn. 15) bereits angedeutet, nicht mehr fest. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Gesellschaft bürgerlichen Rechts der Eigenbedarf eines Gesellschafters deshalb zuzurechnen, weil es im Ergebnis nicht gerechtfertigt wäre, sie anders zu behandeln als die einfache Vermietermehrheit; denn es hängt oft vom Zufall ab, ob eine Personenmehrheit dem Mieter eine Wohnung als Gemeinschaft oder als Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermietet (Senatsurteil vom 27. Juni 2007 - VIII ZR 271/06, aaO Rn. 15). Auch bei einer Miteigentümergemeinschaft, die eine Wohnung vermie- 22 23 - 10 - tet hat, besteht aber - anders als in jenem Senatsurteil (aaO Rn.17) vorausge- setzt - die Möglichkeit der Kündigung wegen des Eigenbedarfs auch später hin- zugetretener Bruchteilseigentümer. Denn bei der Übertragung eines Miteigen- tumsanteils tritt der Erwerber gemäß § 566 BGB neben den verbleibenden Mit- eigentümern in den Vertrag auf Vermieterseite ein (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO Rn. 76; Beuermann, WuM 1995, 5, 6). Für den Mieter besteht somit auch bei der Bruchteilsgemeinschaft die Gefahr, dass das Mietverhältnis wegen einer Eigenbedarfssituation eines später hinzugetretenen Miteigentümers gekündigt wird. Eine unterschiedliche Behandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Miteigentümergemeinschaft ist auch insoweit nicht sachgerecht. Es lässt sich in beiden Fällen nicht rechtfertigen, eine Kündigung nur wegen Ei- genbedarfs derjenigen Personen zuzulassen, die der Personenmehrheit bereits bei Abschluss des Mietvertrages angehörten. Entgegen der Auffassung der Revision ist die Sperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auch nicht unter dem Gesichtspunkt einer analogen Anwendung dieser Vorschrift oder wegen rechtsmissbräuchlichen Verhaltens der GdbR M. beziehungsweise der Klägerin zu beachten. Da der Gesetzgeber in § 577a BGB die Eigenbedarfskündigung nur für eine spezielle, hier nicht vorlie- gende Konstellation erschwert hat, fehlt es an einer planwidrigen Regelungslü- cke; eine analoge Anwendung des § 577a BGB auf den Erwerb eines Anwe- sens durch eine Personenmehrheit zwecks Eigennutzung kommt deshalb nicht in Betracht, selbst wenn die Erwerber die Absicht haben, früher oder später Wohnungseigentum zu begründen (Senatsurteil vom 16. Juli 2009 - VIII ZR 231/08, aaO Rn. 18 ff.). Es macht insoweit auch keinen Unterschied, ob die Personenmehrheit, die ein solches Objekt erworben hat, in ihrem Bestand un- verändert bleibt oder einzelne Miteigentümer oder Gesellschafter erst später hinzutreten und anschließend eine Aufteilung erfolgt. Die Wahl einer Erwerbs- 24 - 11 - form, die von der gesetzlichen Vorschrift des § 577a BGB nach ihrem Zweck nicht erfasst ist, stellt sich auch nicht als rechtsmissbräuchlich dar. Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer Vorinstanzen: AG München, Entscheidung vom 21.08.2008 - 412 C 15882/08 - LG München I, Entscheidung vom 12.01.2011 - 14 S 16975/08 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 394/03 Verkündet am: 9. März 2005 P o t s c h , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 543 Abs. 1 Zieht der (vorläufige) Insolvenzverwalter, der für das Insolvenzverfahren über das Vermögen eines Zwischenmieters bestellt worden ist, die Miete von dem Endmieter ein, so ist er verpflichtet, die vereinnahmte Miete in der geschuldeten Höhe an den Hauptvermieter weiterzuleiten (im Anschluß an BGHZ 151, 353). Erklärt er dennoch, er werde die Miete nicht weiterleiten, so ist der Hauptvermieter zur fristlosen Kündi- gung des Zwischenmietverhältnisses berechtigt, auch wenn ein Zahlungsrückstand im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht entstanden ist. BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 394/03 - LG Bonn AG Bonn - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen für Recht erkannt: Die von ihrem Streithelfer geführte Revision der Beklagten gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 7. Juli 2003 wird zurückgewiesen. Der Streithelfer der Beklagten hat die Kosten des Revisionsverfah- rens einschließlich der dem Streithelfer des Klägers entstandenen Kosten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten im Rahmen der Widerklage über den Ersatz von Aufwendungen, die der Beklagten dadurch entstanden sind, daß sie als Bürgin des Klägers Leistungen auf eine angebliche Mietschuld des Klägers erbracht hat. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Mit Vertrag vom 2. Juli 1991 hatte der Streithelfer des Klägers (künftig: Hauptvermieter) seine Eigentumswohnung in dem Anwesen N. Straße in K. an die B. GmbH als gewerbliche Zwischenmieterin (künftig: Zwischenmieterin) vermietet; diese vermietete die Wohnung am 7. Juli 2000 an den Kläger weiter. Die vertraglich vereinbarte Kaution in Höhe von - 3 - 3.270 DM stellte der Kläger durch eine selbstschuldnerische Bürgschaft der Beklagten zu Gunsten der Zwischenmieterin. Im November 2000 wurde die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Zwischenmieterin beantragt. Zum vorläufigen Insolvenzver- walter bestellte das Amtsgericht den Streithelfer der Beklagten (künftig: Insol- venzverwalter). Dieser teilte den Wohnungseigentümern, die ihre Eigentums- wohnungen an die Zwischenmieterin vermietet hatten, mit Schreiben vom 6. Dezember 2000 mit, er werde zwar zunächst bis zur Eröffnung des Insol- venzverfahrens die Miete von den Mietern der Zwischenmieterin einziehen, aufgrund des vom Amtsgericht erlassenen allgemeinen Verfügungsverbots se- he er sich aber gehindert, die eingehenden Beträge an die Vermieter weiterzu- leiten; die Eröffnung des Insolvenzverfahrens werde voraussichtlich am 1. Fe- bruar 2001 erfolgen. Daraufhin kündigte der Hauptvermieter mit Schreiben vom 12. Dezember 2000 das Zwischenmietverhältnis mit der Zwischenmieterin frist- los. Hierüber unterrichtete er den Kläger und forderte ihn zugleich auf, künftig die Miete nicht mehr an die Zwischenmieterin, sondern unmittelbar an ihn, den Hauptvermieter, zu zahlen. Dieser Aufforderung kam der Kläger ab Januar 2001 nach. Am 27. Februar 2001 kündigte der Insolvenzverwalter seinerseits das Zwischenmietverhältnis der Zwischenmieterin mit dem Hauptvermieter zum 31. Mai 2001. Mit Schreiben vom 7. November 2001 trat die Zwischenmieterin im Ein- vernehmen mit dem Insolvenzverwalter an die Beklagte heran und erklärte, daß sie wegen eines Mietrückstandes des Klägers in Höhe von 6.935 DM die Bank- bürgschaft in vollem Umfang in Anspruch nehme. Daraufhin kündigte die Be- klagte am 16. November 2001 dem Kläger schriftlich an, daß sie zum - 4 - 28. November 2001 eine Zahlung aus der Bürgschaft zu leisten beabsichtige. Obwohl der Kläger mit Schreiben vom 22. November 2001 unter ausführlicher Darlegung seiner Rechtsauffassung der Beklagten mitteilte, daß ein Anspruch der Zwischenmieterin ihm gegenüber nicht bestehe, zahlte die Beklagte im Ein- vernehmen mit dem Insolvenzverwalter in der Folgezeit den Bürgschaftsbetrag an die Zwischenmieterin und belastete das Kontokorrentkonto des Klägers mit dem entsprechenden Betrag. Da die Beklagte die Belastung trotz Aufforderung des Klägers nicht rück- gängig machte, erhob der Kläger gegen die Beklagte Klage auf Feststellung, daß ihr ein Aufwendungsersatzanspruch in Höhe von 3.270 DM nebst Neben- forderungen nicht zustehe. Nach Erhebung einer Widerklage auf Zahlung von 1.671,93 € haben die Parteien die Feststellungsklage übereinstimmend für er- ledigt erklärt. Das Amtsgericht hat der Widerklage stattgegeben, das Landgericht hat sie auf die Berufung des Klägers abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der Streithelfer der Beklagten die Wiederher- stellung des amtsgerichtlichen Urteils. Die Beklagte hat sich an dem Revisions- verfahren nicht beteiligt. Der Kläger und sein Streithelfer beantragen, die Revi- sion zurückzuweisen. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, der Hauptvermieter sei zwar nicht aufgrund der vom vorläufigen Insolvenzverwalter zum 31. Mai 2001 erklär- ten Kündigung des Hauptmietverhältnisses Inhaber der bis dahin entstandenen Mietforderungen geworden; eine solche Rechtsfolge lasse sich weder den Be- - 5 - stimmungen des Zwischenmietvertrages noch des Endmietvertrages über die Rechte und Pflichten des Hauptvermieters und des Endmieters im Falle der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses entnehmen. Vielmehr sei nach der gesetzlichen Regelung des § 549 a BGB a.F. und des § 565 BGB n.F. durch den Vermieterwechsel eine Zäsur zwischen Alt- und Neuforderungen entstan- den, der zufolge die in der Zeit von Januar bis Mai 2001 entstandenen Mietfor- derungen nicht dem Hauptvermieter zugefallen seien. Jedoch habe der Kläger deshalb mit befreiender Wirkung an den Hauptvermieter geleistet, weil dieser das Zwischenmietverhältnis mit der Zwischenmieterin im Dezember 2000 ge- mäß § 554 a BGB a.F. wirksam fristlos gekündigt habe; denn angesichts der Erklärung des vorläufigen Insolvenzverwalters, künftig die Mieten von den Un- termietern zwar einziehen zu wollen, sie aber nicht an die jeweiligen Woh- nungseigentümer weiterzuleiten, sei ihm - dem Hauptvermieter - eine Fortset- zung des Mietverhältnisses nicht zuzumuten gewesen. An der Kündigung sei er auch nicht durch die gesetzliche Kündigungssperre des § 112 InsO gehindert gewesen, da ihr Zweck, dem Verwalter die Sachen zu erhalten, die er zur Fort- führung, Sanierung oder Gesamtveräußerung des Unternehmens benötige, im vorliegenden Fall nicht entscheidend berührt sei. Der Beklagten stehe auch kein Anspruch aus § 675 BGB zu. Sie sei vom Kläger über die Sachlage informiert worden und hätte bei der gebotenen sachkundigen Prüfung zumindest die Zweifelhaftigkeit der Berechtigung der Zahlungsaufforderung (der Zwischenmie- terin) erkennen und die Zahlung ablehnen müssen. II. Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprü- fung jedenfalls im Ergebnis stand. Der Beklagten steht der im Wege der Wider- klage gegen den Kläger geltend gemachte Anspruch weder aus dem überge- - 6 - gangenen Recht der Zwischenmieterin (§§ 774, 535 Abs. 2 BGB) noch aus dem Gesichtspunkt des Aufwendungsersatzes (§§ 675, 670 BGB) zu. 1. Ob in Fällen der gewerblichen Zwischenvermietung bei einem Vermie- terwechsel durch Beendigung des Hauptmietverhältnisses die bis dahin be- gründeten Mietforderungen des Zwischenmieters gemäß § 565 Abs. 1 BGB, § 549 a BGB a.F. auf den (Haupt-)Vermieter übergehen (so z.B. Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 565 Rdnr. 24; Palandt/Weidenkaff, 64. Aufl., § 565 Rdnr. 5; ebenso wohl Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1360) oder ob sie - wie das Be- rufungsgericht meint - beim ausgeschiedenen Zwischenmieter verbleiben (so die h.M., z.B. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 565 Rdnr. 6; Erman/P. Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 565 Rdnr. 6, § 566 Rdnr. 9 und 10; Müller/ Walther, Miet- und Pachtrecht, § 565 Rdnr. 10 und 11; Schmidt-Futterer/Blank, 8. Aufl., § 565 Rdnr. 36; ebenso - zu § 571 BGB a.F. - Senatsurteil vom 19. Ok- tober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 = ZMR 1989, 57 unter II 2 b = BGHR, BGB § 571 Abs. 1, Rechtsübergang 2), kann dahinstehen. Diese Fra- ge stellt sich nämlich nur, wenn das Hauptmietverhältnis zwischen dem Woh- nungseigentümer und der Zwischenmieterin in dem Zeitraum, auf den sich die dem Zahlungsverlangen der Zwischenmieterin und der Leistung der Beklagten zugrunde liegenden Mietforderungen beziehen, noch bestanden hat und es nicht bereits vorher durch die fristlose Kündigung des Hauptvermieters vom 12. Dezember 2000 beendet worden war. Das Berufungsgericht hat die Wirksam- keit dieser Kündigung jedoch zu Recht bejaht, so daß die Mietansprüche für den Zeitraum ab Januar 2001 von Anfang an dem Hauptvermieter und nicht der Zwischenmieterin zustanden (§ 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F., § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB). Auf die Frage, welche Rechtsfolgen der Vermieterwechsel in Fäl- len der vorliegenden Art hat, kommt es deshalb nicht an. - 7 - 2. Ob der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, Prüfungs- maßstab für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung sei § 554 a BGB a.F., zutrifft, oder ob schon die nunmehr für das gesamte Mietrecht geltende allge- meine Kündigungsvorschrift des § 543 BGB heranzuziehen ist, die ein schuld- haftes Verhalten der vertragsbrüchigen Partei nicht voraussetzt, kann dahinge- stellt bleiben. Auch nach dem Rechtszustand, wie er vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes bestand, war die Möglichkeit einer fristlosen Kündi- gung aus wichtigem Grund bei schuldlosem Verhalten des Kündigungsgegners anerkannt (vgl. dazu Senatsurteil vom 8. Dezember 2004 - VIII ZR 218/03 unter II 1, m.w.Nachw.). 3. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB, der die bisherige Rechtslage ein- schließlich der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung kodifiziert hat, kann jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertrags- parteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Beantwortung der Frage, ob eine Unzumutbarkeit in diesem Sinne vorliegt, ist das Ergebnis einer wertenden Betrachtung; diese obliegt in erster Linie dem Tatrichter und kann vom Revisionsgericht nur daraufhin über- prüft werden, ob der Tatrichter die maßgebenden Tatsachen vollständig und fehlerfrei festgestellt und gewürdigt hat und ob er die allgemein anerkannten Maßstäbe berücksichtigt und richtig angewandt hat. Nach diesen Kriterien ist die Auffassung des Berufungsgerichts, dem Hauptvermieter sei aufgrund der Mitteilung des vorläufigen Insolvenzverwalters vom 6. Dezember 2000 die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Zwi- - 8 - schenmieterin nicht mehr zuzumuten gewesen, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Seine Beurteilung, der Insolvenzverwalter habe sich grob ver- tragswidrig verhalten, als er in seinem Schreiben vom 6. Dezember 2000 den Vermietern eindeutig erklärte, er werde bis zur Eröffnung des Insolvenzverfah- rens die Mieten bei den Mietern der Zwischenmieterin, der Schuldnerin, einzie- hen, die "eingehenden Beträge" aber nicht an den Hauptvermieter "weiterlei- ten," ist zutreffend. Zu Recht hat das Berufungsgericht in diesem Zusammen- hang klargestellt, daß ihm als Insolvenzverwalter nicht die - von ihm nicht zu vertretende - finanzielle Zwangslage der Zwischenmieterin zum Vorwurf zu ma- chen ist. Es liegt auf der Hand, daß diese Situation auch bei vorhandenem Lei- stungswillen des Verwalters es mit sich bringen konnte, daß in Zukunft Miet- rückstände entstehen würden, die nicht sogleich, sondern erst nach Erreichen der in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB genannten Beträge eine fristlose Kündigung des Vermieters erlauben würden (s. dazu unten 4.). Dies hätten die Vermieter - wie sonst auch - nach dem Sinn und Zweck des § 543 Abs. 2 BGB hinnehmen müssen. Erklärt der Mieter jedoch von vornherein, er sei zur Zahlung der Miete künftig und auf unbestimmte Zeit nicht bereit, so verweigert er für die Zukunft die Erfüllung seiner primären Leistungspflicht, die Zahlung des vereinbarten Entgelts für die Nutzung des gemieteten Gegenstandes. Unter diesen Umstän- den ist dem Vermieter die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses, wenn auch nur bis zum Auflaufen eines für eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ausreichenden Betrages, nicht zumutbar. Die Begründung des Insolvenzverwal- ters, wegen des vom Amtsgericht erlassenen allgemeinen Verfügungsverbots sei es der Zwischenmieterin nicht mehr möglich, die Miete zu bezahlen, ist un- richtig. Jeder vorläufige Insolvenzverwalter ist im Rahmen seiner Verwaltungs- tätigkeit gehalten, nützliche Bestandteile des Schuldnervermögens zu erhalten. Das schließt im Zweifel die Befugnis zur Fortführung eines Mietverhältnisses mit den sich daraus ergebenden Pflichten ein, insbesondere der Verpflichtung - 9 - zur vertragsgerechten Bezahlung der nach dem Eröffnungsantrag fällig wer- denden Mieten aus dem Schuldnervermögen (BGHZ 151, 353, 370; dazu unten 4). Mit dieser insolvenz- und mietrechtlichen Situation ist die Erklärung des Insolvenzverwalters vom 6. Dezember 2000 nicht zu vereinbaren. Letztlich läuft das den Hauptvermietern angesonnene Verhalten, wie das Berufungsgericht zutreffend bemerkt hat, darauf hinaus, daß der Insolvenzverwalter sich durch Einziehung und Nichtweitergabe der der Zwischenmieterin zufließenden Gelder - in Höhe der dem Hauptvermieter geschuldeten Miete - laufend auf Kosten des Vermieters und zugunsten anderer Gläubiger in erheblichem Umfang Liquidität verschafft und der Vermieter - nach der Vorstellung des Insolvenzverwalters - sich sehenden Auges damit abfinden soll. Der Insolvenzverwalter hätte sich vor seiner Zahlungsverweigerung in dem Schreiben vom 6. Dezember 2000 über die Rechtslage vergewissern müssen und war als Rechtsanwalt auch zu einer eigenen Prüfung befähigt. Im übrigen würde selbst eine unverschuldete Ver- kennung der Rechtslage der Annahme eines wichtigen Grundes zur Kündigung durch den Hauptvermieter nicht entgegenstehen (vgl. oben zu II 2). Die bei der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag grundsätzlich er- forderliche Abmahnung vor Ausspruch der fristlosen Kündigung war im vorlie- genden Fall entbehrlich, weil sie nach dem Inhalt des Schreibens des Insol- venzverwalters offensichtlich keinen Erfolg versprach (§ 543 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BGB). 4. Zuzustimmen ist dem Berufungsgericht auch in seiner Annahme, die Kündigungssperre des § 112 InsO stehe der vom Streithelfer des Klägers aus- gesprochenen Kündigung nicht entgegen. - 10 - § 112 Nr. 1 InsO schränkt ein an sich bestehendes Kündigungsrecht des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters dadurch ein, daß er die Kündi- gung für unzulässig erklärt, wenn der Verzug mit der Entrichtung der Miete vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten ist, der Vermie- ter dies jedoch nicht zum Anlaß einer Kündigung genommen hat. Hinsichtlich des Verzuges, der nach diesem Zeitpunkt eingetreten ist, steht die Kündigungs- sperre einer Kündigung nach den allgemeinen Regeln nicht entgegen (BGHZ 151, 353, 370 ff.). Dasselbe gilt für einen sonstigen, zur fristlosen Kündigung berechtigenden Grund, gleichgültig, ob dieser vor oder nach dem Eröffnungsan- trag eingetreten ist. Der Mieter bzw. der Insolvenzverwalter muß sich also - in den Grenzen der allgemeinen Bestimmungen - vertragsgerecht verhalten, will er eine Kündigung durch den Vermieter vermeiden (BGHZ aaO S. 370, 372). 5. Hat nach alledem die von der Beklagten angenommene Hauptverbind- lichkeit nicht bestanden, so scheidet ein Anspruch der Beklagten gegenüber dem Kläger aufgrund gesetzlichen Forderungsübergangs (§ 774 Satz 1 BGB) von vornherein aus. Zu Recht hat das Berufungsgericht darüber hinaus aber auch einen Anspruch der Beklagten auf Aufwendungsersatz gemäß §§ 675, 670 BGB verneint. Nach diesen Vorschriften kann der Beauftragte - hier: die Beklagte - vom Auftraggeber Ersatz derjenigen zur Ausführung des Auftrages gemachten Auf- wendungen verlangen, die er nach den Umständen für erforderlich halten durf- te. Jedoch darf die Bank, die zu Unrecht als Bürgin in Anspruch genommen wird, grundsätzlich nicht zu Lasten des Hauptschuldners zahlen und kann ihm etwa geleistete Zahlungen nicht in Rechnung stellen (vgl. zum ähnlich gelager- ten Aufwendungsersatzanspruch einer Akkreditivbank BGH, Urteil vom 23. Juni 1998 - XI ZR 294/97, ZIP 1998, 1436 = WM 1998, 1769 = NJW-RR 1998, 1511 = BGHR BGB § 670, Prozeßkosten 2, unter I 2 a). Etwas anderes gilt nur dann, - 11 - wenn sie nach sorgfältiger, den Umständen des Falles nach gebotener Prüfung der Sach- und Rechtslage zu der Überzeugung gelangt ist, daß die verbürgte Hauptverbindlichkeit begründet ist (BGHZ 95, 375, 388 m.w.Nachw.). Daran fehlt es hier. Der Kläger hatte der Beklagten gegenüber seine tatsächlichen und rechtlichen Einwände gegen die Forderung der Zwischenmieterin in einem Schreiben vom 22. November 2001 ausführlich dargelegt. Daß sie diese Ein- wände sorgfältig geprüft habe, behauptet die Beklagte nicht. In ihrem Antwort- schreiben an den Kläger vom 2. Januar 2002 ist lediglich von einer „erneuten Überprüfung der Angelegenheit“ die Rede; auf die vom Kläger vorgebrachten Einzelheiten geht es nicht ein. Auch sonst ist nicht ersichtlich, auf welche Weise - etwa durch Einschaltung ihrer Rechtsabteilung oder des Justitiars - die Be- klagte die Berechtigung der Hauptverbindlichkeit geprüft hat. III. Nach alledem erweist sich die Revision als unbegründet. Sie ist deshalb zurückzuweisen. Da sich die Beklagte an dem Revisionsverfahren nicht beteiligt hat, hat ihr Streithelfer gemäß §§ 97, 101 Abs. 1 2. Halbs. ZPO die Kosten der von ihm geführten Revision einschließlich der dem Streithelfer des Klägers ent- standenen Kosten zu tragen (BGH, Urteil vom 9. Juli 1998 - IX ZR 272/96, NJW - 12 - 1998, 2972 = WM 1998, 1766 unter IV, insoweit in BGHZ 139, 214 nicht abge- druckt, m.w.Nachw.). Dr. Deppert Dr. Beyer Ball Dr. Leimert Dr. Frellesen

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Zivilkammer Entscheidungsdatum: 24.11.2021 Rechtskraft: ja Aktenzeichen: 66 S 196/21 ECLI: ECLI:DE:LGBE:2021:1124.66S196.21.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: § 546a Abs 1 BGB, § 546a Abs 2 BGB, § 571 Abs 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Wohnraummiete: Verspätete Rückgabe der Wohnung nach Eigenbedarfskündigung wegen Bestreitens des Eigenbedarfs im Räumungsprozess; Anspruch des Vermieters auf Ersatz weitergehenden Schadens Leitsatz 1. Gibt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht zurück, so kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, jedoch nicht nach den allg. Verzugsvorschriften, sondern nach den Bestimmungen im Wohnungsmietrecht. Danach schuldet der Mieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache die Miete bzw. die ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 BGB). Einen weitergehenden Schadensersatz (§ 546a Abs. 2 BGB) hat er nur zu leisten, wenn die Rückgabe der Mietsache infolge von Umständen unterblieben ist, die er zu vertreten hat und die Billigkeit eine Schadloshaltung des Vermieters erfordert (§ 571 Abs. 1 BGB). 2. Der Mieter hat die verspätete Herausgabe der Wohnung nicht zu vertreten, wenn er die ihm zustehenden Mieterrechte wahrnimmt und den Eigenbedarf des Vermieters bestreitet. 3. Billigkeitsgrundsätzen läuft es zuwider, wenn ein Mieter, welcher Widerspruch gegen die Kündigung und Härtegründe einwendet sowie Eigenbedarfsgründe bestreitet, deshalb zum Schadensersatz verurteilt wird. Orientierungssatz 1. Gibt ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nicht zurück, so kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, jedoch nicht nach den allgemeinen Verzugsvorschriften, sondern nach den Bestimmungen im Wohnungsmietrecht. Danach schuldet der Mieter für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache die Miete bzw. die ortsübliche Miete (§ 546a Abs. 1 BGB). Einen weitergehenden Schadensersatz (§ 546a Abs. 2 BGB) hat er nur zu leisten, wenn die Rückgabe der Mietsache infolge von Umständen unterblieben ist, die er zu vertreten hat und die Billigkeit eine Schadloshaltung des Vermieters erfordert (§ 571 Abs. 1 BGB). 2. Der Mieter hat die verspätete Herausgabe der Wohnung nicht zu vertreten, wenn er die ihm zustehenden Mieterrechte wahrnimmt und den Eigenbedarf des Vermieters bestreitet. Es ist keine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, wenn er nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters den Nachweis des Eigenbedarfs in einem Rechtsstreit verlangt. Für den Mieter besteht grundsätzlich nicht die Möglichkeit, die Ernsthaftigkeit des Eigenbedarfswunsches seines Vermieters nachzuprüfen. Er kann dies zweifelsfrei nur in einem Rechtsstreit überprüfen lassen, indem er gegebenenfalls dann das Kostenrisiko trägt. 3. Selbst wenn man hinsichtlich des Vertretenmüssens des Mieters zu einem anderen Ergebnis käme, würde es Billigkeitsgrundsätzen zuwiderlaufen, wenn ein Mieter, welcher die ihm zustehenden Rechtsbehelfe (hier: Widerspruch gegen die Kündigung, Härteeinwand und Bestreiten des Eigenbedarfs) in Anspruch nimmt, deshalb zum Schadensersatz verurteilt wird. Dies würde den durch die Mieterschutzbestimmungen beabsichtigten Rechtsschutz des Mieters aushöhlen. Verfahrensgang vorgehend AG Lichtenberg, 26. Juli 2021, 13 C 151/20, Urteil nachgehend LG Berlin, 10. Januar 2022, 66 S 196/21, Berufung zurückgewiesen Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 26.07.2021, Az. xxxxx, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Eine etwaige Rücknahme der Berufung hat innerhalb derselben Frist zu erfolgen. Gründe 1. Randnummer 1 Die Formalien hat die Kammer nach Maßgabe des § 522 Abs. 1 ZPO geprüft. Das Rechtsmittel ist zulässig. 2. Randnummer 2 Das Rechtsmittel hat jedoch nach vorläufiger Ansicht der Kammer aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Das Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO noch rechtfertigen die der zweitinstanzlichen Entscheidung nach Maßgabe von § 529 ZPO zugrundezulegen den Tatsachen eine andere Entscheidung. a. Randnummer 3 Den Räumungsrechtsstreit haben die Vermieter selbst als dortige Kläger für erledigt erklärt. In diesem Fall beruht die Kostenentscheidung nicht auf einer materiell richtigen oder falschen Rechtslage, sondern auf der prozessualen Vorgehensweise beider Parteien. Die dortigen Kläger hätten nach Rückgabe der Wohnung auch das Verfahren auf eine Feststellung der Wirksamkeit ihrer Eigenbedarfskündigung umstellen können, wenn sie entsprechend der heutigen Argumentation hätten geltend machen wollen, an dieser Feststellung als Grundlage weiterer Schadensersatzansprüche ein Feststellungsinteresse zu haben. Ebenso hätte die Klage auf Feststellung der Kostentragungspflicht der Beklagtenseite umgestellt werden können. Wenn die Kläger stattdessen ihre Eigenbedarfskündigung inhaltlich aufgeben und deren Wirksamkeit aufgrund des eigenen Prozessverhaltens unentschieden bleibt, spiegelt die Kostenentscheidung genau dieses prozessuale Vorgehen wider. Gäbe es also ein Verzug der Mieterin mit der Rückgabe, so würde die Kostenlast aus dem für erledigt erklärten Vorprozess jedenfalls nicht kausal auf diesem Verzug beruhen. Sie beruht stattdessen prozessual darauf, dass beide Parteien des Vorprozesses damit einverstanden waren, dass das Gericht über die Kosten des Verfahrens auf der Grundlage einer bloßen Prognose entscheidet, also gerade unabhängig von einer materiellen Beurteilung der eingeklagten Ansprüche. b. Randnummer 4 Die Geltendmachung eines weiteren Schadens, wozu die eigenen Mietkosten der im Vorprozess klagenden Vermieter jedenfalls gehören würden, sind nach § 546a Abs. 2 BGB nicht ausgeschlossen“, wohl aber nach der für den hier betroffenen Bereich der Wohnraummiete spezialgesetzlich vorrangigen § 571 BGB. § 571 BGB ist Ausprägung des sozialen Wohnungsmietrechts und dient insbesondere dem Zweck, dem Mieter ohne Furcht vor Ersatzansprüchen des Vermieters wegen Vorenthaltung der Mietsache zu ermöglichen, seine Schutzrechte nach Ende des Mietverhältnisses auszuüben, insbesondere die Sozialklauseln der §§ 574ff. BGB oder prozessualen Räumungschutz in Anspruch zu nehmen. Der Vermieter wird hierbei auch nicht schutzlos gestellt, da Ansprüche aus § 546a Abs. 1 BGB nicht berührt werden. Randnummer 5 Die Entscheidung des Mieters, sich in Fällen einer Eigenbedarfskündigung mit allen seriösen Mitteln gegen den Verlust der Wohnung zu verteidigen, insbesondere auch mit dem Bestreiten der Behauptungen des Vermieters, für die dieser schließlich auch die volle Beweislast trägt, stellt keine vorwerfbare Fahrlässigkeit und keinen Rechtsirrtum dar, sondern eine berechtigte Wahrnehmung eigener Interessen, deren Folgen mit der Sonderregelung in § 571 BGB gerade stark eingeschränkt werden sollen. c. Randnummer 6 Das Vorbringen zu einer angeblichen Marktmiete von 12 € hat das Amtsgericht ebenfalls zutreffend bewertet. Die Ansicht der Berufung, wonach ein Hinweis zu angeblich vergleichbaren Vermietungen in einer Größenordnung von 14 € pro Quadratmeter ausreichender Sachvortrag für die Grundlagen eines Schadensersatzanspruchs sein soll, überzeugen nicht. In Zeiten der Mietpreisbremse bedarf die Darlegung eines Mietausfallschadens der Ausführungen dazu, warum unter Beachtung gesetzlicher Regelungen wegen welcher Eigenschaften des Objekts welcher Mietzins erzielbar gewesen sein soll. Abgesehen davon erschließt sich auch nicht, warum in den Monaten nach dem Ende eines Mietverhältnisses, welches wegen Eigenbedarfs gekündigt ist, überhaupt eine Mieteinnahme durch Vermietung an Dritte sollte geltend gemacht werden können. Eine solche Drittvermietung wäre schließlich rechtlich und tatsächlich zwingend damit verbunden, den eigenen Kündigungsgrund und damit die Grundlage jeder theoretischen Haftung aufzugeben. Auch hier fehlt es zudem daher an einem kausalen Schaden, denn wenn die Mietsache sogleich zurückgerufen gegeben worden wäre, dann hätten die Kläger früher in ihre Wohnung einziehen, nicht jedoch die vorgetragenen Mieteinnahmen erzielen können. Randnummer 7 Es wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme der Berufung die Reduzierung der Gerichtskosten auf die Hälfte zur Folge hätte. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001494291 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit