§ 567 BGB

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Ein Mieter ist noch nicht wegen einer allgemeinen Wohnungsmangellage zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt. Diese erhöht nur die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.(Rn.33) 2. Dem Mieter ist es bei Wohnungsmangellagen zumutbar, einen Makler zu beauftragen, eine Wohnung in den Außenbezirken zu suchen, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Wohnung mit einem schlechten Schnitt anzumieten.(Rn.41) Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung F. Allee,...B geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.533,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird auf 6.968,88 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum aus Anlass einer Eigenbedarfskündigung. Randnummer 2 Die Parteien sind über einen am 07.10.2010 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in der F. Allee,...B., Quergebäude II, Geschoss rechts, verbunden. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 500,96 €, die Gesamtmiete beträgt 778,24 €. Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagten Mieter der Wohnung. Zum 15.11.2016 übertrug die Klägerin ihr Eigentum an der Wohnung auf ihren Sohn, den Zeugen A. E. u. R. v. D.. Im Grundbuch wurde zugleich ein unbefristeter Nießbrauch an der streitgegenständlichen Wohnung für die Klägerin eingetragen, die die Verwaltung der Wohnung übernahm. Randnummer 3 Die Klägerin macht Eigenbedarf an der Wohnung in der Person ihres Sohnes, den Zeugen A. E. u. R. v. D., geltend. Mit zwei gleichlautenden Schreiben vom 18.11.2021 kündigte die Klägerin das bestehende Mietverhältnis jeweils ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2022, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Diese Schreiben wurden den Beklagten am 02.12.2021 zugestellt. Die Klägerin begründete die Kündigung im Wesentlichen mit der Behauptung, dass ihr 45-jähriger Sohn, der in einer WG in einem Zimmer lebe, in die Wohnung der Beklagten einziehen möchte. Die Klägerin habe keinen alternativen Wohnraum. Hinsichtlich der Einzelheiten dieser Schreiben wird auf die Anlagen K 3 und K 4 (Bl. 14-17 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schriftsatz vom 08.08.2022 und räumten die streitgegenständliche Wohnung nicht. Sie verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ein bis zwei Jahre. Randnummer 5 Mit ihrer am 16.06.2022 erhobenen und am 16.07.2022 zugestellten Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung und kündigte vorsorglich das streitgegenständliche Mietverhältnis erneut wegen Eigenbedarfs in der Person des Zeugen A. E. u. R. v. D., wegen dessen Begründung die Klägerin auf ihren Sachvortrag Bezug nimmt. Randnummer 6 Sie behauptet, ihr nunmehr 46 Jahre alter Sohn lebe gegenwärtig in einer Wohngemeinschaft in einem Zimmer. Er habe am 23.07.2022 seine Lebensgefährtin geheiratet und möchte mit dieser in eine eigene Wohnung ziehen. Die Klägerin verfüge über keinen anderen Wohnraum, den sie ihrem Sohn zur Verfügung stellen könne. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung F. Allee,...B., Quergebäude, II. Geschoss rechts, bestehend aus 3 Zimmern, nebst Küche, Balkon und Kellerraum (5. Kellerabteil im Gemeinschaftskeller, rechts vom Hauseingang F. Allee) geräumt an die Klägerin herauszugeben, nicht jedoch vor dem 31.08.2022. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 1. Die Klage abzuweisen. Randnummer 11 2. Hilfsweise eine Räumungsfrist von zwei Jahren zu gewähren. Randnummer 12 Sie sind der Auffassung, dass die Klägerin als Nießbraucherin gemäß § 1030 BGB nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sei. Randnummer 13 Sie behaupten, sie hätten trotz intensiver Bemühungen keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden können. Nach Erhalt der Kündigung im Dezember 2021 hätten sie sich intensiv bei mehreren Hausverwaltungen per E-Mail beworben, auch hätten sie verschiedene Onlineportale (...) genutzt, um eine freie Wohnung zu finden. Bei dem Anbieter I. hätten sie zudem die Plus Mitgliedschaft abgeschlossen, um die Erfolgswahrscheinlichkeit ihrer Bemühungen zu erhöhen. Sie hätten zudem ihre Wohnungssuche auch über B. hinaus ausgeweitet (P., BB. und B. a. d. H.), ihren Schwerpunkt aber nach der Erreichbarkeit der unterstützungsbedürftigen Eltern des Beklagten zu 1 und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2 in F. ausgerichtet. Im Januar 2022 hätten sie zudem Aufrufe auch über Freunde und Bekannte, eine F. Gruppe sowie durch einen Aushang in der Grundschule, in der die Beklagte zu 2 arbeitet, gestartet. Sie hätten sich zudem bei zwei genossenschaftlichen Wohnprojekten beworben. Sie hätten im Zeitpunkt der Klageerwiderung schon insgesamt über 100 Bewerbungen geschrieben. Die Eltern des Beklagten zu 1 würden derzeit in der Nähe wohnten, sie seien 72 und 80 Jahre alt und seien regelmäßig zu betreuen. Auch im laufenden Verfahren hätten sich die Beklagten fortwährend um alternativen Wohnraum bemüht. Sie hätten auch im Urlaub und als es in der Familie zwei Todesfälle gab, nach weiteren Wohnungen gesucht. Sie benötigten mindestens eine 2,5-3 Zimmerwohnung, da die Beklagte zu 2 auf ein Arbeitszimmer angewiesen sei, da ihre Schule in Corona-Zeiten keinen Arbeitsplatz zur Verfügung stelle. Sie seien im Mai 2022 in eine Baugenossenschaft aufgenommen worden. Die Fertigstellung der Wohnung, in welche die Beklagten einziehen können, ist für den 31.08.2024 geplant. Hinsichtlich der Miethöhe hätten die Beklagten auch höherpreisige Wohnungen gesucht, lediglich die Beklagte zu 2 verfüge als Lehrerin über ein festes Einkommen. Der Beklagte zu 1 habe als freiberuflicher Journalist ein wechselndes Einkommen. Die Beauftragung eines Maklers wäre nicht zielführend gewesen, da ihre eigene Suche schon weit über das hinausginge, was ein Makler leisten könne. Zudem würde nur ein sehr geringer Anteil von Wohnungen - auch wegen der Maklerkosten - über solche vermittelt. Randnummer 14 Hinsichtlich der Einzelheiten der Wohnungsbemühungen der Beklagten wird auf die Aufstellung aus dem Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111- 116 d.A.) und die vorgelegten exemplarischen Bewerbungen (Bl. 83-87 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 15 Die Klägerin tritt diesem Vortrag insoweit entgegen, dass ausreichende, ernsthafte Versuche alternativ Wohnraum zu finden nicht hinreichend dargelegt worden sein. Die Beklagten hätten nicht vorgetragen, um welche Wohnungen es sich handele, zu welchem Mietzins diese angeboten wurden und warum Absagen erfolgt sein. Die Bemühungen hätten erst Ende März 2022 begonnen und seien zudem auf die Gegenden S., W., Z. beschränkt, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt sei. Es fehlten Suchbemühungen in M., H. und L.. Die Beklagten hätten zudem einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen müssen. Randnummer 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen A. E. u. R. v. D. und durch stichprobenartige Inaugenscheinnahme der Bewerbungsunterlagen der Beklagten. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 26.09.2022. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die zulässige Klage ist begründet, da die Kündigung vom 18.11.2021 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet hat. Die Klägerin hat daher einen Herausgabeanspruch gegen die Beklagten aus § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 18 Demnach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Randnummer 19 Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGHZ 103, 91 [100] = NJW 1988, 904; BVerfG, WuM 2002, 21 = BeckRS 2001, 30421906 mwN) oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1993, 1637 [1638]; NJW 1994, 994; NJW 1995, 1480 [1481]). Randnummer 20 Der Bundesgerichtshof setzt eine umfassende Abwägung aller Umstände voraus und verlangt vom Tatrichter, etwaige Widersprüche und Zweifel an dem tatsächlichen Vorliegen eines Eigenbedarfs zu prüfen. Maßgeblich ist eine Beurteilung der Glaubhaftigkeit der klägerischen Schilderungen sowie die Glaubhaftigkeit eines tatsächlich bestehenden und konkreten Umzugswillens (BGH NZM 2015, 812, 814). Randnummer 21 Das Gericht hat im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu entscheiden, ob der geltend gemachte Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht oder nicht. Das Gericht muss sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGHZ 53, 245 = NJW 1970, 946). Es ist hierbei lediglich an Denk-, Natur- oder Erfahrungssätze gebunden und darf ansonsten die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich ohne Bindung an gesetzliche Beweisregeln nach seiner individuellen Einschätzung bewerten (Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 286 Rn. 13). Kann sich das Gericht nach durchgeführter Beweiserhebung nicht von der Richtigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs überzeugen, hat es die Klage abzuweisen (LG Berlin, NZM 2016, 46). I. Randnummer 22 Die ordentliche Kündigung vom 18.11.2021 ist wirksam. Die Klägerin war als dingliche Nießbraucherin der streitgegenständlichen Wohnung auch zum Ausspruch der Kündigung berechtigt. Diese ist gemäß § 567 BGB mit Eintragung des Nießbrauchs in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. Es kommt daher nicht darauf an, dass die Klägerin ihr Eigentum zuvor an den Zeugen übertragen hat (MüKoBGB/Häublein BGB § 567 Rn. 6-7). II. Randnummer 23 Es liegt der Kündigungsgrund des berechtigten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Als Sohn der Klägerin fällt der Zeuge A. E. u. R. v. D. in den privilegierten Personenkreis der Vorschrift. Randnummer 24 Das Gericht hat keine durchgreifenden Zweifel an dem Eigennutzungswunsch des Zeugen an der streitgegenständlichen Wohnung. So schilderte dieser zunächst, dass er sich in der Wohngemeinschaft, in der er zurzeit in F. lebt, nicht mehr wohlfühlt. Eine Wohngemeinschaft sei in seinem Alter nicht mehr zeitgemäß. Er fühle sich auch deshalb nicht wohl, weil dort sehr viel gefeiert wird, es laut sei und sich teilweise Leute in seinen Eingang erbrechen würden. Glaubhaft hierbei ist insbesondere seine Gefühlsschilderung, dass es sich gar nicht so anfühlen würde, dass er verheiratet sei, weil er nicht mit seiner Ehefrau zusammen wohnt. Der Anlass des Eigennutzungswunsches ist zudem glaubhaft, da der Zeuge erst kürzlich geheiratet hat. Daher erscheint es nachvollziehbar, nunmehr einen eigenen Hausstand gründen zu wollen. Seine Angabe, dass er im letzten Jahr die Idee gehabt hat, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, korrespondiert mit dem Datum des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung. Hierbei ist es ebenfalls glaubhaft, dass der Kläger einen solchen Hausstand nicht in seiner Wohngemeinschaft gründen kann. Auch gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge in die Wohnung seiner Ehefrau einziehen will, zumal dieser angibt, dass die Wohnung ebenfalls klein sei und sie dort auch nicht zusammen wohnen können. Der Zeuge gibt zu dem glaubhaft und aus eigenem Vortrag an, dass er sich auch schon überlegt habe, ob ein anderes Zimmer in der Wohngemeinschaft anmietbar wäre, hierbei schildert er doch, dass dies vermieterseits nicht erlaubt ist. Hieraus wird deutlich, dass sich der Zeuge auch um alternative Lösungsmöglichkeiten Gedanken gemacht hat, sich dann jedoch entschlossen hat, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen. Randnummer 25 Anhaltspunkte, die an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zweifeln lassen, sind nicht erkennbar. Randnummer 26 Dass der Zeuge teilweise keine klaren bzw. wenig überzeugende Angaben über die Eigentumsverhältnisse seiner Mutter und seines eigenen Teileigentums an einer Wohnung zusammen mit seiner Schwester machen konnte, steht nicht unmittelbar mit dem Wunsch des Zeugen, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen, im Zusammenhang. Randnummer 27 Der Eigennutzungswunsch hat sich auch auf die streitgegenständlichen Wohnung konkretisiert. Der Zeuge konnte die Adresse der Wohnung benennen und diese räumlich anschaulich verorten. So schilderte er den Straßenverlauf, gab an, dass sich direkt gegenüber der Wohnung das Hotel M. befindet. Das Gericht geht daher davon aus, dass sich der Zeuge über die Wohnung und die Umgebung Gedanken gemacht hat. Er hat zudem die Anzahl der Zimmer korrekt angegeben. Randnummer 28 Unschädlich ist, dass der Zeuge mit seiner Mutter noch nicht über eine etwaige Finanzierung der Wohnung gesprochen hat. Zwar kann dieses im Grundsatz ein Indiz sein, dass sich der Eigennutzungswunsch noch nicht hinreichend konkretisiert hat. Dieses ist allein jedoch nicht geeignet, um durchgreifende Zweifel an dem Eigennutzungswunsch zu begründen. Da der Zeuge nach eigenen Angaben zurzeit Arbeitslosengeld 1 bezieht, ist für die Klägerin auch keine substantielle Mietzahlung zu erwarten, weshalb diese Frage nicht zwingend zu klären wäre. Der Zeuge befindet sich auf Grund dieses Umstands zudem in einer schlechten Konkurrenzsituation auf dem B. Wohnungsmarkt. Hieraus lässt sich der Schluss ableiten, dass der Zeuge nur schlecht alternativen Wohnraum finden kann. Da es keinen vernünftigen Zweifel daran gibt, dass der Zeuge zusammen seiner Ehefrau einen eigenen Hausstand gründen möchte, kann der Zeuge sein Eigennutzungswunsch faktisch gegenwärtig nur in der streitgegenständlichen Wohnung mittels einer Eigenbedarfskündigung realisieren. Randnummer 29 Sofern der Zeuge tatsächlich Teileigentum an einer anderen Wohnung hat, und auch deshalb Vermieter dieser Wohnung sein könnte, wäre dieser nicht gehalten gewesen das dortige Mietverhältnis zu kündigen. Das Gericht ist nicht befugt, in die Lebensplanung der Klägerin und des Zeugen insoweit Einfluss zu nehmen. III. Randnummer 30 Der Widerspruch der Beklagten aus der Klageerwiderung vom 08.08.2022 gegen die Kündigung führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, da jedenfalls keine hinreichenden Härtegründe im Sinne des § 574 BGB dargetan sind. Randnummer 31 Der Widerspruch ist zu berücksichtigen, weil die Klägerin keine Einrede i.S.d. § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB erhoben hat. Randnummer 32 Unter einer „Härte“ i.S.d. § 574 BGB sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 574, Rn. 20, beckonline). Randnummer 33 Eine Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB wegen fehlender Möglichkeit zur Beschaffung von angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen liegt nicht bereits dann vor, wenn eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es dabei, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen, wobei im Rahmen der Angemessenheit individuelle Bedürfnisse zu berücksichtigen sein können. Die Nachteile für den Mieter sind im Hinblick auf eine nicht zu rechtfertigenden Härte im Zusammenhang mit einem Vergleich der wechselseitigen Interessen zu sehen. Erforderlich ist eine auf den Einzelfall bezogene Interessenbewertung, die unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien vorzunehmen ist (LG Berlin Urt. v. 9.3.2018 – 63 S 67/16, BeckRS 2018, 20083 Rn. 40-42, beck-online). Randnummer 34 Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 I BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361 [373 f.] = NJW 1985, 2633; BVerfGE 79, 292 [304 f.] = NJW 1989, 970; BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1995, 1480 [1481]). Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.1.1994 – 1 BvR 2067/93, BeckRS 1994, 12854). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite (BGH NJW 2019, 2765, beck-online). Randnummer 35 Entsprechend dieser Maßstäbe sind die vorgetragenen Bemühungen der Beklagten zwar sehr umfassend, in Abwägung mit den Interessen der Klägerin jedoch nicht ausreichend. Dies beruht auf den folgenden Erwägungen: 1. Randnummer 36 Das Gericht konnte sich zunächst die gemäß § 286 ZPO erforderliche Überzeugung davon bilden, dass die Beklagten die mit Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111-115 d.A) vorgetragenen Bemühungen zur Wohnungssuche vorgenommen haben. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 26.09.2022 stichprobenartig die dort ausgewiesenen Daten abgefragt (etwa 10 Einträge). Die Beklagte zu 2 konnte sodann auf ihrem Mobiltelefon bzw. ihrem Laptop den entsprechenden Eintrag präsentieren, das Gericht nahm unmittelbar Einsicht in die Dateien und bediente das Mobiltelefon der Beklagten zu 2 auch selbst. Das Gericht überprüfte zudem, ob in der I. - App sich die vorgetragenen Einträge in der Bewerbungsübersicht der App wiederfinden lassen. Die jeweiligen Daten konnten dort bestätigt werden. Dies gilt sowohl für die Lage, aber auch die Größe der Wohnung und die ausgewiesene Miethöhe. Auch konnte die Beklagte zu 2 auf Anforderung des Gerichts eine dort ausgewiesene Einladung zur Wohnungsbesichtigung als E-Mail vorweisen und die korrespondierende Absage per E-Mail dem Gericht ebenfalls zeigen. Da der jeweilige Nachweis stets gelang und demnach keine falsche Angabe entdeckt werden konnte, sah das Gericht davon ab, weitere Stichproben zu nehmen und insbesondere sämtliche Einträge der Tabelle jeweils nachweisen zu lassen. Die Beklagten schilderten in ihrer persönlichen Anhörung zudem stets nachdrücklich, dass sie die entsprechenden Bemühungen vorgenommen haben. Das Gericht hat demnach keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Beklagten tatsächlich die vorgetragenen Bemühungen aufgenommen haben. 2. Randnummer 37 Die Bemühungen der Beklagten waren zwar umfassend, erreichen in der Abwägung mit den Belangen der Klägerin und des sich auf den Eigenbedarf berufenden Zeugen nicht das Gewicht, um einen Härtefall i.S.d. § 574 Abs. 2 BGB zu begründen. Die den Mietern zuzumutenden Bemühungen steigen, je angespannter der Wohnungsmarkt ist. Es ist gerichtsbekannt, dass der B. Wohnungsmarkt außerordentlich angespannt ist und eine substantielle Wohnungsmangellage aufweist. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass über § 574 Abs. 2 BGB eine generelle Kündigungssperre angenommen werden kann. Mietern ist entsprechend hinsichtlich verfügbaren alternativen Wohnraums eine gewisse Kompromissbereitschaft abzuverlangen, die sich auf die Lage, Ausstattung und den Mietpreis freier Wohnungen bezieht. Randnummer 38 Ausweislich der vorliegenden Tabelle haben die Beklagten am 05.12.2021 mit der Wohnungssuche begonnen. Dies ist nur drei Tage nach Zustellung der Eigenbedarfskündigung gewesen und damit rechtzeitig. Sie haben dann eine Wohnung auf e. angeschrieben und sich mit sieben Hausverwaltungen in Verbindung gesetzt. Diese Bemühungen waren zunächst ausreichend, da die ordentliche Kündigung erst zum Ablauf des 31.08.2022 wirksam wurde und freie Wohnungen in B. tendenziell kurzfristig vermietet werden. Im Januar 2022 erfolgten zwei F.-Aufrufe und die Anfrage bei Wohnungsgenossenschaften. Bei letzteren kam zunächst eine positive Rückmeldung bzgl. eines Kennenlernens. Randnummer 39 Im Februar 2022 erfolgen lediglich zwei Bemühungen, wobei eine Wohnungsbesichtigung erfolgte. Die Wohnung wurde entsprechend der Angaben in der Tabelle nicht genommen, da diese über einen schlechten Schnitt verfügte und über ein offenes Badezimmer im Schlafzimmer. Hierzu ist festzustellen, dass zwei Wohnungsbemühungen pro Monat nicht ausreichend sind. Zudem haben die Beklagten die Wohnung offenbar wegen persönlicher Vorstellungen hinsichtlich des Zuschnitts der Wohnung nicht genommen. Randnummer 40 Ähnlich verhält es sich hinsichtlich einer Bewerbung vom 22.03.2022. Die Wohnung wurde zwar besichtigt, sie sei jedoch zu klein und sehr renovierungsbedürftig. Mietern ist grundsätzlich zuzumuten, sich im Rahmen ihrer Bemühungen zur Auffindung alternativen Wohnraums auch räumlich und hinsichtlich der Qualität der Wohnung einzuschränken. Maßstab ist hier ein zeitgemäßer Mindeststandard, die Wohnung muss hingegen nicht gleichwertig sein (BeckOK MietR/Siegmund, 29. Ed. 1.8.2022, BGB § 574 Rn. 12). Die Beklagten vergrößerten die Bemühungen quantitativ hingegen auf 34 Anfragen im März 2022 und auf 22 Anfragen im April 2022. Es erfolgten 45 Anfragen im Mai 2022 und elf im Juni 2022. Die Wohnung hinsichtlich einer Anfrage vom 23.05.2022 scheiterte, weil das Mietverhältnis dort nur auf ein Jahr befristet gewesen wäre. Eine Wohnung in B. war zu klein, weil der Weg zur Regionalbahn zu weit war. Eine Wohnung in F. wäre nur bis zum 31.03.2023 befristet gewesen (Eintrag 26.06.2022). Hinsichtlich eines Eintrags am 05.07.2022 wurde eine Wohnung wiederum wegen schlechten Schnitts nicht genommen, im Übrigen erfolgten im Juli 2022 26 Anfragen. Randnummer 41 Das Gericht hat nach vorgenannter Rechtsprechung die berechtigten Belange beider Parteien abzuwägen. So plant der Zeuge mit seiner Ehefrau erstmals einen gemeinsamen Hausstand zu gründen und sich mit dieser ein eigenes Leben aufzubauen. Da der Zeuge zur Zeit über kein eigenes Einkommen verfügt, ist er auf den Eigenbedarf angewiesen. Seine Belange sind daher als gewichtig zu bewerten. Den Beklagten wäre es nach vorgenannten Ausführungen zuzumuten gewesen, eine Wohnung auch mit einem aus ihrer Sicht schlechten Schnitt zu nehmen oder zunächst eine befristete Wohnung zu beziehen, was sie ausweislich der vorliegenden Tabelle ablehnten. Problematisch ist auch die Fixierung der Wohnungssuche auf die Erreichbarkeit der Eltern, die - so tragen sie vor - unterstützungsbedürftig seien. Selbst wenn unterstellt wird, dass die Eltern des Beklagten zu 1 Unterstützung von diesem benötigen, ist festzustellen, dass die etwa im August 2024 bezugsfertige Wohnung, die die Beklagten im Rahmen ihrer Genossenschaftsbeteiligung beziehen werden können, in B. B. liegt und damit weit entfernt. Hierdurch wird deutlich, dass den Beklagten scheinbar doch zuzumuten ist, auch eine gewisse Distanz zu den Eltern und der Schule der Beklagten zu 2 aufzunehmen. Trotz der mitunter schwierigen Anbindung innerhalb B. wäre es den Beklagten daher auch zuzumuten, innerhalb B., z.B. auch in M., H. und L. Wohnungsbemühungen anzustellen. Randnummer 42 Des Weiteren wären die Beklagten gehalten gewesen, einen Makler mit der Wohnungssuche zu betrauen. Es ist gerichtsbekannt nicht so, dass der Wohnungsmarkt sich ausschließlich über bekannte Online-Portale erstreckt. Wegen der allgemein bekannten Anfrageflut auf entsprechenden Plattformen können erfolgsversprechende Bemühungen auch über Makler erfolgen, die Zugriff auf Wohnungen bekommen, die nicht in den Portalen inseriert werden. Ausweislich der vorgetragenen Einkommenssituation wäre es den Beklagten auch finanziell zuzumuten gewesen, einen Makler zu beauftragen. Randnummer 43 Obwohl das Gericht nicht gehalten ist, den Beklagten vorzuschreiben, welche Wohnung sie hätten mieten können oder müssen, so wird deutlich, dass die Beklagten spezifische Vorstellungen und Anforderungen an einen alternativen Wohnraum stellen, der in Abwägung mit den Belangen des Zeugen und der Klägerin nicht geeignet ist, einen Härtefallgrund anzunehmen. IV. Randnummer 44 Den Beklagten war auf ihren Antrag eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Gesetzlich ist diese gemäß § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO auf ein Jahr beschränkt. Das Gericht hat nach pflichtgemäßen Ermessen darüber zu entscheiden, ob den Beklagten trotz bestehender Räumungspflicht zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist zuzusprechen ist. Randnummer 45 Die Beklagten können ein schutzwürdiges Interesse geltend machen. Ein schutzwürdiges Interesse des Schuldners besteht nur, soweit er seiner Obliegenheit, sich in jeder ihm zumutbaren Weise um eine Ersatzwohnung zu bemühen (BayObLG ZMR 1975, 219 (220); KG ZMR 2009, 200; LG Berlin BeckRS 2021, 23946 Rn. 4; BeckRS 2019, 54333 Rn. 10, IBRRS 2019, 1885; v. 17.7.2017 – 65 S 149/17, juris Rn. 18, LSK 2017, 123200; LG Tübingen BeckRS 2015, 15633),  entsprochen hat und gleichwohl noch keine seinen Bedürfnissen entsprechende Ersatzwohnung finden konnte (BeckOK ZPO/Ulrici, 46. Ed. 1.7.2022, ZPO § 721 Rn. 6). Randnummer 46 Nach den vorgenannten Ausführungen haben sich die Beklagten intensiv und nachhaltig um Ersatzwohnraum bemüht, in Abwägung der Interessen der Parteien konnte der Härteeinwand des § 574 Abs. 2 BGB jedoch nicht anerkannt werden. In diesem Fall ist wenigstens die zeitlich befristete Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO möglich (AG Hamburg BeckRS 2007, 31397). Randnummer 47 Die Beklagten können voraussichtlich zum 31.08.2024 in die Wohnung der Genossenschaft einziehen. Die ordentliche Kündigung ist zum 31.08.2022 wirksam geworden. Das Gericht übt sein Ermessen auch vor dem Hintergrund des zeitnahen Verfahrensabschlusses dahingehend aus, dass die Interessen der Beklagten und der Klägerin gleichsam noch gewahrt sind, wenn den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt wird. Dies ermöglicht den Beklagten ihre Wohnungssuchbemühungen auf weitere Bereiche auszudehnen und ggf. einen Makler mit der Wohnungsvermittlung zu beauftragen. Die dann noch verbleibende Zeit ist zudem für ein befristetes Mietverhältnis geeignet. Dem Zeugen ist, da er zur Zeit über Wohnraum verfügt, wegen der angespannten Wohnungslage zuzumuten die Begründung des von ihm geplanten Hausstands noch bis zum 31.08.2023 aufzuschieben. V. Randnummer 48 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001529919 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank: Dokumentansicht Schnellnavigation Hinweise für Screenreader Suche Inhaltsverzeichnis Dokument Kopfbereich Berliner Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hauptmenü Startseite Barrierefrei Inhaltsverzeichnis Dokument ohne Inhalts­verzeichnis Schnellsuche Eigenbedarfskündigung Suche zurücksetzen Suchen Treffernavigation Zur Trefferliste Vorheriger Treffer Nächster Treffer Dokumentwerkzeuge PDF-Ansicht des Dokuments Dokument drucken Navigation im Inhaltsverzeichnis Dokumentinhalt Dokumentkopf Gericht: AG Schöneberg Entscheidungsdatum: 17.10.2022 Aktenzeichen: 105 C 191/22 ECLI: ECLI:DE:AGBESB:2022:1017.105C191.22.00 Dokumenttyp: Urteil Quelle: Normen: § 573 Abs 1 S 1 BGB, § 573 Abs 2 Nr 2 BGB, § 574 Abs 1 S 1 BGB, § 574 Abs 2 BGB Dokumentreiter KurztextLangtext Hinweis: Treffer im Bereich der Schlagworte: Eigenbedarfskündigung Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung bei allgemeiner Wohnungsmangellage Orientierungssatz 1. Ein Mieter ist noch nicht wegen einer allgemeinen Wohnungsmangellage zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt. Diese erhöht nur die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.(Rn.33) 2. Dem Mieter ist es bei Wohnungsmangellagen zumutbar, einen Makler zu beauftragen, eine Wohnung in den Außenbezirken zu suchen, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen und eine Wohnung mit einem schlechten Schnitt anzumieten.(Rn.41) Tenor 1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung F. Allee,...B geräumt an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 8.533,00 € abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. 4. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt. Beschluss Der Streitwert wird auf 6.968,88 € festgesetzt. Tatbestand Randnummer 1 Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum aus Anlass einer Eigenbedarfskündigung. Randnummer 2 Die Parteien sind über einen am 07.10.2010 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung in der F. Allee,...B., Quergebäude II, Geschoss rechts, verbunden. Die Nettokaltmiete beträgt derzeit 500,96 €, die Gesamtmiete beträgt 778,24 €. Die Klägerin ist Vermieterin und die Beklagten Mieter der Wohnung. Zum 15.11.2016 übertrug die Klägerin ihr Eigentum an der Wohnung auf ihren Sohn, den Zeugen A. E. u. R. v. D.. Im Grundbuch wurde zugleich ein unbefristeter Nießbrauch an der streitgegenständlichen Wohnung für die Klägerin eingetragen, die die Verwaltung der Wohnung übernahm. Randnummer 3 Die Klägerin macht Eigenbedarf an der Wohnung in der Person ihres Sohnes, den Zeugen A. E. u. R. v. D., geltend. Mit zwei gleichlautenden Schreiben vom 18.11.2021 kündigte die Klägerin das bestehende Mietverhältnis jeweils ordentlich wegen Eigenbedarfs zum 31.08.2022, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Diese Schreiben wurden den Beklagten am 02.12.2021 zugestellt. Die Klägerin begründete die Kündigung im Wesentlichen mit der Behauptung, dass ihr 45-jähriger Sohn, der in einer WG in einem Zimmer lebe, in die Wohnung der Beklagten einziehen möchte. Die Klägerin habe keinen alternativen Wohnraum. Hinsichtlich der Einzelheiten dieser Schreiben wird auf die Anlagen K 3 und K 4 (Bl. 14-17 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 4 Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schriftsatz vom 08.08.2022 und räumten die streitgegenständliche Wohnung nicht. Sie verlangen die Fortsetzung des Mietverhältnisses für ein bis zwei Jahre. Randnummer 5 Mit ihrer am 16.06.2022 erhobenen und am 16.07.2022 zugestellten Klage begehrt die Klägerin die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung und kündigte vorsorglich das streitgegenständliche Mietverhältnis erneut wegen Eigenbedarfs in der Person des Zeugen A. E. u. R. v. D., wegen dessen Begründung die Klägerin auf ihren Sachvortrag Bezug nimmt. Randnummer 6 Sie behauptet, ihr nunmehr 46 Jahre alter Sohn lebe gegenwärtig in einer Wohngemeinschaft in einem Zimmer. Er habe am 23.07.2022 seine Lebensgefährtin geheiratet und möchte mit dieser in eine eigene Wohnung ziehen. Die Klägerin verfüge über keinen anderen Wohnraum, den sie ihrem Sohn zur Verfügung stellen könne. Randnummer 7 Die Klägerin beantragt, Randnummer 8 die Beklagten zu verurteilen, die Wohnung F. Allee,...B., Quergebäude, II. Geschoss rechts, bestehend aus 3 Zimmern, nebst Küche, Balkon und Kellerraum (5. Kellerabteil im Gemeinschaftskeller, rechts vom Hauseingang F. Allee) geräumt an die Klägerin herauszugeben, nicht jedoch vor dem 31.08.2022. Randnummer 9 Die Beklagten beantragen, Randnummer 10 1. Die Klage abzuweisen. Randnummer 11 2. Hilfsweise eine Räumungsfrist von zwei Jahren zu gewähren. Randnummer 12 Sie sind der Auffassung, dass die Klägerin als Nießbraucherin gemäß § 1030 BGB nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sei. Randnummer 13 Sie behaupten, sie hätten trotz intensiver Bemühungen keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen finden können. Nach Erhalt der Kündigung im Dezember 2021 hätten sie sich intensiv bei mehreren Hausverwaltungen per E-Mail beworben, auch hätten sie verschiedene Onlineportale (...) genutzt, um eine freie Wohnung zu finden. Bei dem Anbieter I. hätten sie zudem die Plus Mitgliedschaft abgeschlossen, um die Erfolgswahrscheinlichkeit ihrer Bemühungen zu erhöhen. Sie hätten zudem ihre Wohnungssuche auch über B. hinaus ausgeweitet (P., BB. und B. a. d. H.), ihren Schwerpunkt aber nach der Erreichbarkeit der unterstützungsbedürftigen Eltern des Beklagten zu 1 und der Arbeitsstelle der Beklagten zu 2 in F. ausgerichtet. Im Januar 2022 hätten sie zudem Aufrufe auch über Freunde und Bekannte, eine F. Gruppe sowie durch einen Aushang in der Grundschule, in der die Beklagte zu 2 arbeitet, gestartet. Sie hätten sich zudem bei zwei genossenschaftlichen Wohnprojekten beworben. Sie hätten im Zeitpunkt der Klageerwiderung schon insgesamt über 100 Bewerbungen geschrieben. Die Eltern des Beklagten zu 1 würden derzeit in der Nähe wohnten, sie seien 72 und 80 Jahre alt und seien regelmäßig zu betreuen. Auch im laufenden Verfahren hätten sich die Beklagten fortwährend um alternativen Wohnraum bemüht. Sie hätten auch im Urlaub und als es in der Familie zwei Todesfälle gab, nach weiteren Wohnungen gesucht. Sie benötigten mindestens eine 2,5-3 Zimmerwohnung, da die Beklagte zu 2 auf ein Arbeitszimmer angewiesen sei, da ihre Schule in Corona-Zeiten keinen Arbeitsplatz zur Verfügung stelle. Sie seien im Mai 2022 in eine Baugenossenschaft aufgenommen worden. Die Fertigstellung der Wohnung, in welche die Beklagten einziehen können, ist für den 31.08.2024 geplant. Hinsichtlich der Miethöhe hätten die Beklagten auch höherpreisige Wohnungen gesucht, lediglich die Beklagte zu 2 verfüge als Lehrerin über ein festes Einkommen. Der Beklagte zu 1 habe als freiberuflicher Journalist ein wechselndes Einkommen. Die Beauftragung eines Maklers wäre nicht zielführend gewesen, da ihre eigene Suche schon weit über das hinausginge, was ein Makler leisten könne. Zudem würde nur ein sehr geringer Anteil von Wohnungen - auch wegen der Maklerkosten - über solche vermittelt. Randnummer 14 Hinsichtlich der Einzelheiten der Wohnungsbemühungen der Beklagten wird auf die Aufstellung aus dem Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111- 116 d.A.) und die vorgelegten exemplarischen Bewerbungen (Bl. 83-87 d.A.) Bezug genommen. Randnummer 15 Die Klägerin tritt diesem Vortrag insoweit entgegen, dass ausreichende, ernsthafte Versuche alternativ Wohnraum zu finden nicht hinreichend dargelegt worden sein. Die Beklagten hätten nicht vorgetragen, um welche Wohnungen es sich handele, zu welchem Mietzins diese angeboten wurden und warum Absagen erfolgt sein. Die Bemühungen hätten erst Ende März 2022 begonnen und seien zudem auf die Gegenden S., W., Z. beschränkt, wo der Wohnungsmarkt besonders angespannt sei. Es fehlten Suchbemühungen in M., H. und L.. Die Beklagten hätten zudem einen Makler mit der Wohnungssuche beauftragen müssen. Randnummer 16 Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen A. E. u. R. v. D. und durch stichprobenartige Inaugenscheinnahme der Bewerbungsunterlagen der Beklagten. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Sitzungsprotokoll vom 26.09.2022. Entscheidungsgründe Randnummer 17 Die zulässige Klage ist begründet, da die Kündigung vom 18.11.2021 das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB beendet hat. Die Klägerin hat daher einen Herausgabeanspruch gegen die Beklagten aus § 546 Abs. 1 BGB. Randnummer 18 Demnach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Randnummer 19 Die Gerichte dürfen den Eigennutzungswunsch des Vermieters daraufhin nachprüfen, ob dieser Wunsch ernsthaft verfolgt wird, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist (BGHZ 103, 91 [100] = NJW 1988, 904; BVerfG, WuM 2002, 21 = BeckRS 2001, 30421906 mwN) oder ob er missbräuchlich ist, etwa weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann (BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1993, 1637 [1638]; NJW 1994, 994; NJW 1995, 1480 [1481]). Randnummer 20 Der Bundesgerichtshof setzt eine umfassende Abwägung aller Umstände voraus und verlangt vom Tatrichter, etwaige Widersprüche und Zweifel an dem tatsächlichen Vorliegen eines Eigenbedarfs zu prüfen. Maßgeblich ist eine Beurteilung der Glaubhaftigkeit der klägerischen Schilderungen sowie die Glaubhaftigkeit eines tatsächlich bestehenden und konkreten Umzugswillens (BGH NZM 2015, 812, 814). Randnummer 21 Das Gericht hat im Rahmen der freien Beweiswürdigung nach § 286 Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu entscheiden, ob der geltend gemachte Eigennutzungswunsch tatsächlich besteht oder nicht. Das Gericht muss sich mit einer persönlichen Gewissheit begnügen, die den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (BGHZ 53, 245 = NJW 1970, 946). Es ist hierbei lediglich an Denk-, Natur- oder Erfahrungssätze gebunden und darf ansonsten die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse grundsätzlich ohne Bindung an gesetzliche Beweisregeln nach seiner individuellen Einschätzung bewerten (Zöller/Greger, ZPO, 30. Aufl., § 286 Rn. 13). Kann sich das Gericht nach durchgeführter Beweiserhebung nicht von der Richtigkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs überzeugen, hat es die Klage abzuweisen (LG Berlin, NZM 2016, 46). I. Randnummer 22 Die ordentliche Kündigung vom 18.11.2021 ist wirksam. Die Klägerin war als dingliche Nießbraucherin der streitgegenständlichen Wohnung auch zum Ausspruch der Kündigung berechtigt. Diese ist gemäß § 567 BGB mit Eintragung des Nießbrauchs in alle Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses eingetreten. Es kommt daher nicht darauf an, dass die Klägerin ihr Eigentum zuvor an den Zeugen übertragen hat (MüKoBGB/Häublein BGB § 567 Rn. 6-7). II. Randnummer 23 Es liegt der Kündigungsgrund des berechtigten Eigenbedarfs an der streitgegenständlichen Wohnung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB vor. Als Sohn der Klägerin fällt der Zeuge A. E. u. R. v. D. in den privilegierten Personenkreis der Vorschrift. Randnummer 24 Das Gericht hat keine durchgreifenden Zweifel an dem Eigennutzungswunsch des Zeugen an der streitgegenständlichen Wohnung. So schilderte dieser zunächst, dass er sich in der Wohngemeinschaft, in der er zurzeit in F. lebt, nicht mehr wohlfühlt. Eine Wohngemeinschaft sei in seinem Alter nicht mehr zeitgemäß. Er fühle sich auch deshalb nicht wohl, weil dort sehr viel gefeiert wird, es laut sei und sich teilweise Leute in seinen Eingang erbrechen würden. Glaubhaft hierbei ist insbesondere seine Gefühlsschilderung, dass es sich gar nicht so anfühlen würde, dass er verheiratet sei, weil er nicht mit seiner Ehefrau zusammen wohnt. Der Anlass des Eigennutzungswunsches ist zudem glaubhaft, da der Zeuge erst kürzlich geheiratet hat. Daher erscheint es nachvollziehbar, nunmehr einen eigenen Hausstand gründen zu wollen. Seine Angabe, dass er im letzten Jahr die Idee gehabt hat, in die streitgegenständliche Wohnung einzuziehen, korrespondiert mit dem Datum des Ausspruchs der Eigenbedarfskündigung. Hierbei ist es ebenfalls glaubhaft, dass der Kläger einen solchen Hausstand nicht in seiner Wohngemeinschaft gründen kann. Auch gibt es keine Anhaltspunkte dafür, dass der Zeuge in die Wohnung seiner Ehefrau einziehen will, zumal dieser angibt, dass die Wohnung ebenfalls klein sei und sie dort auch nicht zusammen wohnen können. Der Zeuge gibt zu dem glaubhaft und aus eigenem Vortrag an, dass er sich auch schon überlegt habe, ob ein anderes Zimmer in der Wohngemeinschaft anmietbar wäre, hierbei schildert er doch, dass dies vermieterseits nicht erlaubt ist. Hieraus wird deutlich, dass sich der Zeuge auch um alternative Lösungsmöglichkeiten Gedanken gemacht hat, sich dann jedoch entschlossen hat, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen. Randnummer 25 Anhaltspunkte, die an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zweifeln lassen, sind nicht erkennbar. Randnummer 26 Dass der Zeuge teilweise keine klaren bzw. wenig überzeugende Angaben über die Eigentumsverhältnisse seiner Mutter und seines eigenen Teileigentums an einer Wohnung zusammen mit seiner Schwester machen konnte, steht nicht unmittelbar mit dem Wunsch des Zeugen, in die Wohnung der Beklagten einzuziehen, im Zusammenhang. Randnummer 27 Der Eigennutzungswunsch hat sich auch auf die streitgegenständlichen Wohnung konkretisiert. Der Zeuge konnte die Adresse der Wohnung benennen und diese räumlich anschaulich verorten. So schilderte er den Straßenverlauf, gab an, dass sich direkt gegenüber der Wohnung das Hotel M. befindet. Das Gericht geht daher davon aus, dass sich der Zeuge über die Wohnung und die Umgebung Gedanken gemacht hat. Er hat zudem die Anzahl der Zimmer korrekt angegeben. Randnummer 28 Unschädlich ist, dass der Zeuge mit seiner Mutter noch nicht über eine etwaige Finanzierung der Wohnung gesprochen hat. Zwar kann dieses im Grundsatz ein Indiz sein, dass sich der Eigennutzungswunsch noch nicht hinreichend konkretisiert hat. Dieses ist allein jedoch nicht geeignet, um durchgreifende Zweifel an dem Eigennutzungswunsch zu begründen. Da der Zeuge nach eigenen Angaben zurzeit Arbeitslosengeld 1 bezieht, ist für die Klägerin auch keine substantielle Mietzahlung zu erwarten, weshalb diese Frage nicht zwingend zu klären wäre. Der Zeuge befindet sich auf Grund dieses Umstands zudem in einer schlechten Konkurrenzsituation auf dem B. Wohnungsmarkt. Hieraus lässt sich der Schluss ableiten, dass der Zeuge nur schlecht alternativen Wohnraum finden kann. Da es keinen vernünftigen Zweifel daran gibt, dass der Zeuge zusammen seiner Ehefrau einen eigenen Hausstand gründen möchte, kann der Zeuge sein Eigennutzungswunsch faktisch gegenwärtig nur in der streitgegenständlichen Wohnung mittels einer Eigenbedarfskündigung realisieren. Randnummer 29 Sofern der Zeuge tatsächlich Teileigentum an einer anderen Wohnung hat, und auch deshalb Vermieter dieser Wohnung sein könnte, wäre dieser nicht gehalten gewesen das dortige Mietverhältnis zu kündigen. Das Gericht ist nicht befugt, in die Lebensplanung der Klägerin und des Zeugen insoweit Einfluss zu nehmen. III. Randnummer 30 Der Widerspruch der Beklagten aus der Klageerwiderung vom 08.08.2022 gegen die Kündigung führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, da jedenfalls keine hinreichenden Härtegründe im Sinne des § 574 BGB dargetan sind. Randnummer 31 Der Widerspruch ist zu berücksichtigen, weil die Klägerin keine Einrede i.S.d. § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB erhoben hat. Randnummer 32 Unter einer „Härte“ i.S.d. § 574 BGB sind alle Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die infolge der Vertragsbeendigung auftreten können (Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 574, Rn. 20, beckonline). Randnummer 33 Eine Härte gemäß § 574 Abs. 2 BGB wegen fehlender Möglichkeit zur Beschaffung von angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen liegt nicht bereits dann vor, wenn eine allgemeine Wohnungsmangellage besteht. Erforderlich ist vielmehr, dass der konkrete Mieter außerstande ist, sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine Ersatzwohnung zu beschaffen. Dem Mieter obliegt es dabei, alle erforderlichen und zumutbaren Maßnahmen zur Erlangung einer Ersatzwohnung zu ergreifen, wobei im Rahmen der Angemessenheit individuelle Bedürfnisse zu berücksichtigen sein können. Die Nachteile für den Mieter sind im Hinblick auf eine nicht zu rechtfertigenden Härte im Zusammenhang mit einem Vergleich der wechselseitigen Interessen zu sehen. Erforderlich ist eine auf den Einzelfall bezogene Interessenbewertung, die unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse der Vertragsparteien vorzunehmen ist (LG Berlin Urt. v. 9.3.2018 – 63 S 67/16, BeckRS 2018, 20083 Rn. 40-42, beck-online). Randnummer 34 Bei der Bewertung und Gewichtung der widerstreitenden Interessen beider Parteien im Rahmen der nach § 574 I BGB vorzunehmenden Interessenabwägung ist den Wertentscheidungen Rechnung zu tragen, die in den für sie streitenden Grundrechten zum Ausdruck kommen. Dabei haben die Gerichte zu berücksichtigen, dass bezüglich der Anwendung und Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe gelten (im Anschluss an BVerfG, NJW-RR 1999, 1097; NJW-RR 1993, 1358), so dass auch im Rahmen der Vorschrift des § 574 BGB die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren und der Rechtsfindung zugrunde zu legen ist (im Anschluss an BVerfGE 68, 361 [373 f.] = NJW 1985, 2633; BVerfGE 79, 292 [304 f.] = NJW 1989, 970; BVerfG, NJW 1994, 309 [310]; NJW 1995, 1480 [1481]). Im Rahmen der Interessenabwägung haben die Gerichte nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen (im Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 27.1.1994 – 1 BvR 2067/93, BeckRS 1994, 12854). Dabei kommt weder den Belangen des Vermieters noch den Interessen des Mieters von vornherein ein größeres Gewicht zu als denen der Gegenseite (BGH NJW 2019, 2765, beck-online). Randnummer 35 Entsprechend dieser Maßstäbe sind die vorgetragenen Bemühungen der Beklagten zwar sehr umfassend, in Abwägung mit den Interessen der Klägerin jedoch nicht ausreichend. Dies beruht auf den folgenden Erwägungen: 1. Randnummer 36 Das Gericht konnte sich zunächst die gemäß § 286 ZPO erforderliche Überzeugung davon bilden, dass die Beklagten die mit Schriftsatz vom 21.09.2022 (Bl. 111-115 d.A) vorgetragenen Bemühungen zur Wohnungssuche vorgenommen haben. Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 26.09.2022 stichprobenartig die dort ausgewiesenen Daten abgefragt (etwa 10 Einträge). Die Beklagte zu 2 konnte sodann auf ihrem Mobiltelefon bzw. ihrem Laptop den entsprechenden Eintrag präsentieren, das Gericht nahm unmittelbar Einsicht in die Dateien und bediente das Mobiltelefon der Beklagten zu 2 auch selbst. Das Gericht überprüfte zudem, ob in der I. - App sich die vorgetragenen Einträge in der Bewerbungsübersicht der App wiederfinden lassen. Die jeweiligen Daten konnten dort bestätigt werden. Dies gilt sowohl für die Lage, aber auch die Größe der Wohnung und die ausgewiesene Miethöhe. Auch konnte die Beklagte zu 2 auf Anforderung des Gerichts eine dort ausgewiesene Einladung zur Wohnungsbesichtigung als E-Mail vorweisen und die korrespondierende Absage per E-Mail dem Gericht ebenfalls zeigen. Da der jeweilige Nachweis stets gelang und demnach keine falsche Angabe entdeckt werden konnte, sah das Gericht davon ab, weitere Stichproben zu nehmen und insbesondere sämtliche Einträge der Tabelle jeweils nachweisen zu lassen. Die Beklagten schilderten in ihrer persönlichen Anhörung zudem stets nachdrücklich, dass sie die entsprechenden Bemühungen vorgenommen haben. Das Gericht hat demnach keine vernünftigen Zweifel daran, dass die Beklagten tatsächlich die vorgetragenen Bemühungen aufgenommen haben. 2. Randnummer 37 Die Bemühungen der Beklagten waren zwar umfassend, erreichen in der Abwägung mit den Belangen der Klägerin und des sich auf den Eigenbedarf berufenden Zeugen nicht das Gewicht, um einen Härtefall i.S.d. § 574 Abs. 2 BGB zu begründen. Die den Mietern zuzumutenden Bemühungen steigen, je angespannter der Wohnungsmarkt ist. Es ist gerichtsbekannt, dass der B. Wohnungsmarkt außerordentlich angespannt ist und eine substantielle Wohnungsmangellage aufweist. Dies kann jedoch nicht dazu führen, dass über § 574 Abs. 2 BGB eine generelle Kündigungssperre angenommen werden kann. Mietern ist entsprechend hinsichtlich verfügbaren alternativen Wohnraums eine gewisse Kompromissbereitschaft abzuverlangen, die sich auf die Lage, Ausstattung und den Mietpreis freier Wohnungen bezieht. Randnummer 38 Ausweislich der vorliegenden Tabelle haben die Beklagten am 05.12.2021 mit der Wohnungssuche begonnen. Dies ist nur drei Tage nach Zustellung der Eigenbedarfskündigung gewesen und damit rechtzeitig. Sie haben dann eine Wohnung auf e. angeschrieben und sich mit sieben Hausverwaltungen in Verbindung gesetzt. Diese Bemühungen waren zunächst ausreichend, da die ordentliche Kündigung erst zum Ablauf des 31.08.2022 wirksam wurde und freie Wohnungen in B. tendenziell kurzfristig vermietet werden. Im Januar 2022 erfolgten zwei F.-Aufrufe und die Anfrage bei Wohnungsgenossenschaften. Bei letzteren kam zunächst eine positive Rückmeldung bzgl. eines Kennenlernens. Randnummer 39 Im Februar 2022 erfolgen lediglich zwei Bemühungen, wobei eine Wohnungsbesichtigung erfolgte. Die Wohnung wurde entsprechend der Angaben in der Tabelle nicht genommen, da diese über einen schlechten Schnitt verfügte und über ein offenes Badezimmer im Schlafzimmer. Hierzu ist festzustellen, dass zwei Wohnungsbemühungen pro Monat nicht ausreichend sind. Zudem haben die Beklagten die Wohnung offenbar wegen persönlicher Vorstellungen hinsichtlich des Zuschnitts der Wohnung nicht genommen. Randnummer 40 Ähnlich verhält es sich hinsichtlich einer Bewerbung vom 22.03.2022. Die Wohnung wurde zwar besichtigt, sie sei jedoch zu klein und sehr renovierungsbedürftig. Mietern ist grundsätzlich zuzumuten, sich im Rahmen ihrer Bemühungen zur Auffindung alternativen Wohnraums auch räumlich und hinsichtlich der Qualität der Wohnung einzuschränken. Maßstab ist hier ein zeitgemäßer Mindeststandard, die Wohnung muss hingegen nicht gleichwertig sein (BeckOK MietR/Siegmund, 29. Ed. 1.8.2022, BGB § 574 Rn. 12). Die Beklagten vergrößerten die Bemühungen quantitativ hingegen auf 34 Anfragen im März 2022 und auf 22 Anfragen im April 2022. Es erfolgten 45 Anfragen im Mai 2022 und elf im Juni 2022. Die Wohnung hinsichtlich einer Anfrage vom 23.05.2022 scheiterte, weil das Mietverhältnis dort nur auf ein Jahr befristet gewesen wäre. Eine Wohnung in B. war zu klein, weil der Weg zur Regionalbahn zu weit war. Eine Wohnung in F. wäre nur bis zum 31.03.2023 befristet gewesen (Eintrag 26.06.2022). Hinsichtlich eines Eintrags am 05.07.2022 wurde eine Wohnung wiederum wegen schlechten Schnitts nicht genommen, im Übrigen erfolgten im Juli 2022 26 Anfragen. Randnummer 41 Das Gericht hat nach vorgenannter Rechtsprechung die berechtigten Belange beider Parteien abzuwägen. So plant der Zeuge mit seiner Ehefrau erstmals einen gemeinsamen Hausstand zu gründen und sich mit dieser ein eigenes Leben aufzubauen. Da der Zeuge zur Zeit über kein eigenes Einkommen verfügt, ist er auf den Eigenbedarf angewiesen. Seine Belange sind daher als gewichtig zu bewerten. Den Beklagten wäre es nach vorgenannten Ausführungen zuzumuten gewesen, eine Wohnung auch mit einem aus ihrer Sicht schlechten Schnitt zu nehmen oder zunächst eine befristete Wohnung zu beziehen, was sie ausweislich der vorliegenden Tabelle ablehnten. Problematisch ist auch die Fixierung der Wohnungssuche auf die Erreichbarkeit der Eltern, die - so tragen sie vor - unterstützungsbedürftig seien. Selbst wenn unterstellt wird, dass die Eltern des Beklagten zu 1 Unterstützung von diesem benötigen, ist festzustellen, dass die etwa im August 2024 bezugsfertige Wohnung, die die Beklagten im Rahmen ihrer Genossenschaftsbeteiligung beziehen werden können, in B. B. liegt und damit weit entfernt. Hierdurch wird deutlich, dass den Beklagten scheinbar doch zuzumuten ist, auch eine gewisse Distanz zu den Eltern und der Schule der Beklagten zu 2 aufzunehmen. Trotz der mitunter schwierigen Anbindung innerhalb B. wäre es den Beklagten daher auch zuzumuten, innerhalb B., z.B. auch in M., H. und L. Wohnungsbemühungen anzustellen. Randnummer 42 Des Weiteren wären die Beklagten gehalten gewesen, einen Makler mit der Wohnungssuche zu betrauen. Es ist gerichtsbekannt nicht so, dass der Wohnungsmarkt sich ausschließlich über bekannte Online-Portale erstreckt. Wegen der allgemein bekannten Anfrageflut auf entsprechenden Plattformen können erfolgsversprechende Bemühungen auch über Makler erfolgen, die Zugriff auf Wohnungen bekommen, die nicht in den Portalen inseriert werden. Ausweislich der vorgetragenen Einkommenssituation wäre es den Beklagten auch finanziell zuzumuten gewesen, einen Makler zu beauftragen. Randnummer 43 Obwohl das Gericht nicht gehalten ist, den Beklagten vorzuschreiben, welche Wohnung sie hätten mieten können oder müssen, so wird deutlich, dass die Beklagten spezifische Vorstellungen und Anforderungen an einen alternativen Wohnraum stellen, der in Abwägung mit den Belangen des Zeugen und der Klägerin nicht geeignet ist, einen Härtefallgrund anzunehmen. IV. Randnummer 44 Den Beklagten war auf ihren Antrag eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren. Gesetzlich ist diese gemäß § 721 Abs. 5 Satz 1 ZPO auf ein Jahr beschränkt. Das Gericht hat nach pflichtgemäßen Ermessen darüber zu entscheiden, ob den Beklagten trotz bestehender Räumungspflicht zur Vermeidung von Obdachlosigkeit eine Räumungsfrist zuzusprechen ist. Randnummer 45 Die Beklagten können ein schutzwürdiges Interesse geltend machen. Ein schutzwürdiges Interesse des Schuldners besteht nur, soweit er seiner Obliegenheit, sich in jeder ihm zumutbaren Weise um eine Ersatzwohnung zu bemühen (BayObLG ZMR 1975, 219 (220); KG ZMR 2009, 200; LG Berlin BeckRS 2021, 23946 Rn. 4; BeckRS 2019, 54333 Rn. 10, IBRRS 2019, 1885; v. 17.7.2017 – 65 S 149/17, juris Rn. 18, LSK 2017, 123200; LG Tübingen BeckRS 2015, 15633),  entsprochen hat und gleichwohl noch keine seinen Bedürfnissen entsprechende Ersatzwohnung finden konnte (BeckOK ZPO/Ulrici, 46. Ed. 1.7.2022, ZPO § 721 Rn. 6). Randnummer 46 Nach den vorgenannten Ausführungen haben sich die Beklagten intensiv und nachhaltig um Ersatzwohnraum bemüht, in Abwägung der Interessen der Parteien konnte der Härteeinwand des § 574 Abs. 2 BGB jedoch nicht anerkannt werden. In diesem Fall ist wenigstens die zeitlich befristete Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO möglich (AG Hamburg BeckRS 2007, 31397). Randnummer 47 Die Beklagten können voraussichtlich zum 31.08.2024 in die Wohnung der Genossenschaft einziehen. Die ordentliche Kündigung ist zum 31.08.2022 wirksam geworden. Das Gericht übt sein Ermessen auch vor dem Hintergrund des zeitnahen Verfahrensabschlusses dahingehend aus, dass die Interessen der Beklagten und der Klägerin gleichsam noch gewahrt sind, wenn den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.08.2023 gewährt wird. Dies ermöglicht den Beklagten ihre Wohnungssuchbemühungen auf weitere Bereiche auszudehnen und ggf. einen Makler mit der Wohnungsvermittlung zu beauftragen. Die dann noch verbleibende Zeit ist zudem für ein befristetes Mietverhältnis geeignet. Dem Zeugen ist, da er zur Zeit über Wohnraum verfügt, wegen der angespannten Wohnungslage zuzumuten die Begründung des von ihm geplanten Hausstands noch bis zum 31.08.2023 aufzuschieben. V. Randnummer 48 Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://gesetze.berlin.de/perma?d=NJRE001529919 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer Vorschriften- und Rechtsprechungsdatenbank Hilfe Impressum Datenschutz Barrierefreiheit

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Anmerkung Die Entscheidung ist nicht anfechtbar. Das erstinstanzliche Aktenzeichen wird aus Gründen des Persönlichkeitsschutzes nicht mitgeteilt. Verfahrensgang vorgehend AG Friedberg, 8. April 2019, ..., Beschluss Tenor Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, der Antragstellerin einen beglaubigten Grundbuchauszug der Abt. II des Wohnungsgrundbuchs von Stadt01, Blatt …, zu erteilen. Gründe I. Die Antragstellerin hat mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 13.02.2019 beim Grundbuchamt die Übersendung eines vollständigen Grundbuchauszugs der hier betroffenen Liegenschaft beantragt. Zur Begründung hat sie unter Vorlage entsprechender Urkunden in Fotokopie ausgeführt, Mieterin der im hiesigen Wohnungsgrundbuch verzeichneten Wohnung zu sein. Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.12.2018 sei ihr das Mietverhältnis von Erben ihrer vormaligen Vermieterin wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Nach vorangegangener Anfrage der Urkundsbeamtin und weiterem Schriftwechsel ist dem Verfahrensbevollmächtigten durch Verfügung vom 28.02.2019 ein Teil-Grundbuchauszug übersandt worden mit dem Bemerken, dass in Abt. II keine relevanten Eintragungen stehen würden. Nachdem der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 07.03.2019 darauf verwiesen hatte, dass er selbst zu prüfen habe, ob Abt. II relevante Eintragungen enthalte, hat der Rechtspfleger beim Grundbuchamt durch Verfügung vom 12.03.2019 unter anderem mitgeteilt, dass der Grundbuchauszug für ein Wohnungseigentumsgrundbuch beantragt werde, auf dem in Abt. II eine Grunddienstbarkeit laste, die auf allen Wohnungsgrundbüchern dieses Grundstücks eingetragen sei. Da lediglich Rechte aus dem Eigentum geltend gemacht würden, hat er aufgegeben darzulegen, weshalb ein Auszug mit Abt. II für die Rechtsverfolgung notwendig sei. Der Verfahrensbevollmächtigte hat daraufhin mit seinem Schreiben vom 21.03.2019 etliche in Abt. II einzutragende Rechte bzw. Vermerke benannt, die den Ausspruch der Kündigung hätten einschränken könnten, und hat Rechtsausführungen gemacht. Durch den angefochtenen Beschluss auf (Bl. 84 ff. der Akten), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, der Rechtspfleger beim Grundbuchamt den Antrag auf Erteilung eines Grundbuchauszugs mit den Eintragungen in Abt. II zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 18.04.2019, auf den letztendlich verwiesen wird, Beschwerde eingelegt mit dem Antrag, das Grundbuchamt anzuweisen, bezüglich des betroffenen Grundbuchs die Abt. II des Grundbuchblatts als unbeglaubigten oder beglaubigten Auszug zu übermitteln, hilfsweise das Grundbuchamt anzuweisen, Auskunft darüber zu erteilen, ob in Abt. II folgende eigentumseinschränkende Rechte eingetragen seien, nämlich Nießbrauchsrecht zu Gunsten eines Dritten, Wohnungsrecht zu Gunsten eines Dritten, Zwangsversteigerungsvermerk, Zwangsverwaltungsvermerk. Die Rechtspflegerin beim Grundbuchamt hat der Beschwerde mit Beschluss vom 19.04.2019 nicht abgeholfen und hat sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt. II. Die Beschwerde ist zulässig. Gemäß § 12c Abs. 1 Nr. 1 GBO ist zur Entscheidung über die Gestattung der Einsicht in das Grundbuch und die Erteilung von Grundbuchauszügen zunächst der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle des Grundbuchamtes berufen. Wird eine Änderung einer Entscheidung nach § 12c Abs. Nr. 1 GBO verlangt und abgelehnt, so hat hierüber im Wege der Erinnerung der Grundbuchrechtspfleger zu entscheiden, gegen dessen Entscheidung sodann nach § 12c Abs. 4 Satz 2 GBO die Beschwerde eröffnet ist (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl., § 12c Rz. 4, 11; Senat Rpfleger 2011, 430; Beschluss vom 03.09.2018, 20 W 171/18, zitiert nach juris). Nachdem vorliegend das Ersuchen gegenüber der Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle des Grundbuchamts teilweise erfolglos geblieben war, hat der Rechtspfleger beim Grundbuchamt über das Begehren ablehnend entschieden. Gegen diese Entscheidung ist jedenfalls die Beschwerde nach § 12c Abs. 4 Satz 2, 71, 73 GBO eröffnet, über die der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden hat, nachdem die Grundbuchrechtspflegerin gemäß §§ 72, 75 GBO nicht abgeholfen hat. Die Beschwerde ist auch in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang erfolgreich. Nach § 12 Abs. 1 GBO ist die Einsicht des Grundbuchs jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Ein solches berechtigtes Interesse im Sinne des § 12 Abs. 1 GBO liegt vor, wenn zur Überzeugung des Grundbuchamts bzw. des an seine Stelle tretenden Beschwerdegerichts ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargelegt wird, das sich im Unterschied zum rechtlichen Interesse nicht auf ein bereits vorhandenes Recht oder konkretes Rechtsverhältnis stützen muss, sondern auch mit einem bloß tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Interesse begründet werden kann. Dabei bezweckt § 12 Abs. 1 GBO in erster Linie nicht einen Geheimnisschutz, sondern zielt auf eine beschränkte Publizität des Grundbuchs ab. Diese geht einerseits über die rein rechtliche Anknüpfung an die Vermutungs- und Gutglaubensvorschriften der §§ 891 ff BGB hinaus. Andererseits genügt jedoch nicht jedes beliebige Interesse, vielmehr muss die Verfolgung unbefugter Zwecke oder reiner Neugier ausgeschlossen werden und die Kenntnis vom Grundbuchinhalt für den Antragsteller aus sachlichen Gründen für sein künftiges Handeln erheblich sein. Bei der hierbei gebotenen Abwägung ist zu berücksichtigen, dass die in ihrem informationellen Selbstbestimmungsrecht möglicherweise beeinträchtigten Berechtigten grundsätzlich vor der Gewährung der Grundbucheinsicht nicht angehört werden und ihnen von der obergerichtlichen Rechtsprechung auch kein Beschwerderecht gegen die Gewährung der Einsicht zugebilligt wird (so im Einzelnen Senat, Beschluss vom 03.09.2018, 20 W 171/18, mit vielfältigen Nachweisen). Nach diesen Rechtsgrundsätzen hat die Antragstellerin ein berechtigtes Interesse an der Einsicht auch in Abt. II des Grundbuchs glaubhaft gemacht. Nach herrschender Meinung, der sich der Senat anschließt, wird Mietern ein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht zugestanden. Dabei wird davon ausgegangen, dass nach Abschluss des Mietvertrags die Einsichtnahme in der Regel nur noch beschränkt gewährt werden kann. So hat nach der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. NJW 1993, 1142, zitiert nach juris) der Mieter in der Regel ein berechtigtes Interesse an der Einsicht des Grundbuchs für das gemietete Anwesen, ausgenommen die Eintragungen in Abt. III. Letzteres wird hier auch nicht verlangt. Ansonsten wird in der veröffentlichten Rechtsprechung - was das Grundbuchamt hier erkennbar angenommen hat - davon ausgegangen, dass nach Abschluss des Mietvertrags die Einsichtnahme nur noch beschränkt in das Bestandsverzeichnis und die erste Abteilung bestehen soll (vgl. etwa OLG München FGPrax 2019, 3, Tz. 13 bei juris; OLG Düsseldorf FGPrax 2016, 251, Tz. 14 bei juris; LG Mannheim NJW 1992, 2492, Tz. 9 bei juris; vgl. auch Wilsch in BeckOK GBO, Stand: 01.03.2019, § 12 Rz. 68), wobei dort darauf abgestellt wird, dass damit dem Mieter ermöglicht werde, seiner Darlegungslast im Räumungsprozess, dem Vermieter stehe noch freier oder freiwerdender Wohnraum zur Verfügung, zu genügen (OLG München FGPrax 2019, 3, LG Mannheim NJW 1992, 2492; Wilsch a.a.O., § 12 Rz. 68). Um Letzteres geht es hier ersichtlich nicht. Aus dem Vorbringen der Antragstellerin wird vielmehr deutlich, dass sie sich anhand der Grundbucheinsicht Informationen darüber verschaffen möchte, ob die die Eigenbedarfskündigung vom 23.12.2018 aussprechenden Personen kündigungsberechtigt sind bzw. waren. Hierfür dürfte zwar in der Regel die Einsicht in Abt. I des Grundbuchs, in der der jeweilige Eigentümer verzeichnet ist, hinreichend sein. Die Antragstellerin hat jedoch etliche in Abt. II einzutragende dingliche Rechte bzw. Vermerke benannt, die aufgrund gesetzlicher Vorschriften (etwa §§ 567 BGB, 152 Abs. 2 ZVG; vgl. dazu Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 567 Rz. 3) dazu führen könnten, dass Rechte aus dem Mietverhältnis nach Überlassung der Mietsache an die Antragstellerin als Mieterin auf Dritte übergegangen sein könnten. Dies wiederum wäre für die Kündigungsberechtigung von Bedeutung. Ihr Interesse hat von daher durchaus einen Grundstücksbezug, der sich auch auf Eintragungen in Abt. II bezieht. Die Antragstellerin hat zwar konkrete Anhaltspunkte bzw. Verdachtsmomente, die für das Vorliegen eines solchen Rechts sprechen könnten, nicht dargelegt. Andererseits kann sie aber immerhin darauf verweisen, dass die die Eigenbedarfskündigung vom 23.12.2018 aussprechenden Personen nicht diejenigen sind, mit denen sie einen Mietvertrag abgeschlossen hatte, so dass mithin ein Wechsel auf Vermieterseite stattgefunden hat. Von daher kann ihr zur Überzeugung des Senats auch nicht ein berechtigtes Interesse abgesprochen werden, deren Kündigungsberechtigung umfassend zu überprüfen und zwar auch dahingehend, ob derartige Rechte im Grundbuch in Abt. II verzeichnet sind. Einer Darlegung eines konkreten im Grundbuch dort verzeichneten Rechts - wie vom Rechtspfleger beim Grundbuchamt in der Verfügung vom 12.03.2019 verlangt - bedarf es dabei nicht, da durch den Grundbuchauszug die Kenntnis darüber gerade erst vermittelt werden soll. Die von der Antragstellerin vorgebrachten sachlichen Gründe sind im obigen Sinne mithin hinreichend, um die Kenntnis vom Grundbuchstand für das künftige Handeln der Antragstellerin erheblich und die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen zu lassen. Nachdem die Antragstellerin mit ihrer Beschwerde die Erteilung eines unbeglaubigten oder beglaubigten Auszugs lediglich bezüglich Abt. II des betroffenen Grundbuchs beantragt, hat der Senat wie oben geschehen die Erteilung eines beglaubigten Teilauszugs auszusprechen. Dies beruht darauf, dass § 45 GBV seit jeher so verstanden wird, dass Abschriften eines Teils des Grundbuchblatts nur in beglaubigter Form zu erteilen sind (vgl. dazu im Einzelnen KG FGPrax 2016, 104; Kral in BeckOK GBO, a.a.O., § 12c Rz. 6; Keller in KEHE, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 45 GBV Rz. 1). Auf den Hilfsantrag kommt es mithin nicht mehr an, abgesehen davon, dass die begehrte Auskunft durch die Verfügung des Rechtspflegers beim Grundbuchamt vom 12.03.2019 mit dem dortigen Verweis auf die in Abt. II noch eingetragene Grunddienstbarkeit der Sache nach ohnehin bereits erteilt ist. Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde bedarf es weder einer Entscheidung über die Kosten noch einer Wertfestsetzung. Auch eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde ist nicht veranlasst. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190036402 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

ECLI:DE:BGH:2016:050416BVIIIZR31.15.0 BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS VIII ZR 31/15 vom 5. April 2016 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566, 854, 856 § 566 BGB findet zugunsten des Mieters nur Anwendung, wenn er zum Er- werbszeitpunkt die tatsächliche Sachherrschaft über die Mietsache ausübt. Ein Besitzerlangungsinteresse rechtfertigt den Eintritt des Erwerbers in das Miet- verhältnis dagegen nicht. BGH, Beschluss vom 5. April 2016 - VIII ZR 31/15 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 5. April 2016 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Kosziol beschlossen: Der Senat beabsichtigt, die Revision der Beklagten durch ein- stimmigen Beschluss gemäß § 552a ZPO zurückzuweisen. Gründe: 1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts besteht kein Grund für die Zulassung der Revision. Die Sache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch liegt einer der weiteren in § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO genannten Revisions- zulassungsgründe vor. Die vom Berufungsgericht für klärungsbedürftig erachte- te Frage, wie sich die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einen Mieter auf das Mietverhältnis des weiteren Mitmieters, und zwar insbesondere im Hinblick auf die Anwendbarkeit von § 566 BGB und den Mieterschutz, auswirkt, ist in die- sem Rechtsstreit aus den nachstehenden Erwägungen nicht entscheidungser- heblich. 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. a) Sie greift das Urteil des Berufungsgerichts nur insoweit an, als dieses ein gemäß § 566 Abs. 1, § 567 BGB erfolgtes Eintreten des Klägers auf Ver- mieterseite in das nach Auffassung der Beklagten fortbestehende Mietverhältnis über die von ihnen beanspruchte Gartenfläche des Grundstücks D. Straße in K. verneint hat. Das Berufungsgericht hat aber im Ergebnis zu 1 2 3 - 3 - Recht angenommen, dass den Beklagten kein Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der genannten Gartenfläche zusteht. Ein insoweit allein in Betracht kommender Anspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB besteht schon deshalb nicht, weil es bereits nach ihrem eigenen Vorbringen, wie es vom Berufungsge- richt festgestellt ist, an den Voraussetzungen für einen Eintritt des Klägers in den angeblich auch die Gartenfläche umfassenden Mietvertrag fehlt. b) Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters nur dann in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird, also das Eigentum auf den Erwerber übergeht. Der Erwerber tritt dagegen nicht schon dann in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflich- ten ein, wenn die Wohnung zwar vermietet, aber zum Zeitpunkt des Eigen- tumsübergangs noch nicht an den Mieter überlassen war; gleiches gilt, wenn der Mieter einen ihm überlassenen Mietbesitz zum genannten Zeitpunkt - aus welchem Grunde auch immer - nicht mehr ausgeübt hat (BGH, Urteile vom 11. Dezember 2014 - IX ZR 87/14, BGHZ 204, 1 Rn. 26; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08, NJW 2010, 1068 Rn. 21). So liegt der Fall hier. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatten die Beklagten, als der Kläger Ende des Jahres 2011 sein Wohnungseigentum bezogen und - wie sich aus den in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts ergibt - etwa zeitgleich das damit verbundene Sondernutzungsrecht am streiti- gen Gartenanteil erworben und ausgeübt hat, keinen Besitz (mehr) an dieser Fläche. Die von ihnen dazu vertretene Auffassung, sie hätten - wie sich aus den diversen mit ihrem damaligen Vermieter, der W. GmbH, geführten Prozessen ergebe - nicht den Besitz an dem Gartenteilstück, sondern allenfalls die Sach- herrschaft zeitweilig verloren, trifft nicht den Kern. Denn der Besitz einer Sache 4 5 - 4 - wird nach § 854 Abs. 1 BGB durch die Erlangung der tatsächlichen Gewalt über die Sache erworben; es ist also gerade die tatsächliche Sachherrschaft, die den hier in Rede stehenden unmittelbaren Besitz ausmacht (vgl. BGH, Urteil vom 2. Dezember 2011 - V ZR 119/11, WM 2012, 1926 Rn. 10 mwN). Zugleich sieht § 856 Abs. 1 BGB vor, dass der Besitz dadurch beendigt wird, dass der Besit- zer die tatsächliche Gewalt über die Sache aufgibt oder in anderer Weise ver- liert, wozu auch die Besitzergreifung durch Dritte gehört (Palandt/Bassenge, BGB, 75. Aufl., § 856 Rn. 3). Aus dem insoweit vom Berufungsgericht in Bezug genommenen eigenen Sachvortrag der Beklagten zu den mit der W. GmbH im Jahre 2011 wegen deren Besitzergreifung geführten Prozessen ergibt sich wiederum, dass sie zu diesem Zeitpunkt den Besitz bereits verloren hatten. Erst die zum Erwerbszeitpunkt vom tatsächlichen Besitz eines Mieters ausgehende Publizitätswirkung ist es aber, die einem Erwerber ermöglicht, be- reits aus der Besitzlage abzulesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss, so dass er im Gegensatz zum besitzenden Mieter und dessen Besitzer- haltungsinteresse nur eingeschränkten Schutz verdient (BGH, Urteile vom 11. Dezember 2014 - IX ZR 87/14, aaO; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08, aaO; vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06, NJW 2007, 1818 Rn. 7 mwN). Die tatsächlich ausgeübte Sachherrschaft, wie sie in dem in § 566 Abs. 1 BGB geregelten Besitzüberlassungserfordernis ihren Ausdruck gefunden hat, bildet deshalb den Anknüpfungspunkt für den mit dieser Vorschrift bezweckten Mie- terschutz (vgl. BGH, Urteil vom 11. Dezember 2014 - IX ZR 87/14, aaO Rn. 26 f.; MünchKommBGB/ Häublein, 6. Aufl., § 566 Rn. 2; Eckert in Fest- schrift Blank, 2006, S. 129, 143 f.). Das im Streitfall nur in Rede stehende Besitzerlangungsinteresse der Beklagten rechtfertigt dagegen die Anwendung des § 566 BGB zu Lasten des Klägers nicht. 6 - 5 - 3. Es besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Kosziol Hinweis: Das Revisionsverfahren ist durch Revisionsrücknahme erledigt worden. Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 26.03.2013 - 211 C 543/12 - LG Köln, Entscheidung vom 23.01.2015 - 10 S 145/13 - 7

Zur Startseite von BAYERN.RECHT Zur Trefferliste der letzten Suche Suche zurücksetzen Suche ausführen Navigation Inhalt LG München I, Beschluss v. 23.11.2022 – 14 S 11196/22 Download Drucken Titel: Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung bei Personenmehrheit auf Vermieterseite Normenkette: BGB § 535, § 546 Abs. 1, § 566, § 573, § 578 Leitsätze: 1. Bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite gilt grundsätzlich, dass die Kündigung von jeder Partei erklärt werden muss. Abgesehen von den Fällen der Stellvertretung heißt dies, dass grundsätzlich jeder einzelne Vermieter die Kündigung zu unterschreiben hat. (Rn. 25) (redaktioneller Leitsatz) 2. Es gehört zu den zwingenden formellen Anforderungen an eine Kündigung, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung durch die jeweilige(n) Vertragspartei(en) in der Kündigungserklärung hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Hinreichend klar ist eine Kündigung nur dann, wenn insbesondere die Person des Kündigenden, des Kündigungsempfängers und das betroffene Mietverhältnis erkennbar sind. In der Regel erfordert dies die namentliche Nennung aller Kündigenden. (Rn. 28) (redaktioneller Leitsatz) 3. Eine verdeckte Stellvertretung ist bei der Wohnraumkündigung nicht möglich (Bestätigung von LG München I BeckRS 1988, 7092; vgl. auch LG Köln BeckRS 1996, 10108; AG Waiblingen BeckRS 2013, 20748). (Rn. 32) (redaktioneller Leitsatz) 4. Eine wirksame Ermächtigung zur Kündigung kommt grundsätzlich nur bei Fällen der Veräußerung eines vermieteten Objekts vor Grundbucheintragung im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber in Betracht. Im Gegensatz zur Vollmacht ist die Ermächtigung nicht personen-, sondern gegenstandsbezogen. Aufgrund dessen hat sie praktische Bedeutung nur im Fall der Veräußerung des Grundstücks für die Phase bis zur Eigentumseintragung. (Rn. 35 und 38) (redaktioneller Leitsatz) Schlagworte: Mietvertrag, Kündigung, Eigenbedarfskündigung, Aktivlegitimation, Teilkündigung, Sondernutzungsrecht, Sondereigentum, Stellvertretung, Ermächtigung Vorinstanz: AG München, Urteil vom 14.09.2022 – 416 C 8629/22 Fundstellen: ZMR 2023, 206 LSK 2022, 44571   Tenor 1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 14.09.2022, Az. 416 C 8629/22, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist. 2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses. Gründe I. 1 Die Kläger begehren von der Beklagten Räumung und Herausgabe der verfahrensgegenständlichen Wohnung sowie des Tiefgaragenstellplatzes … im Anwesen … nach ausgesprochener ordentlicher Eigenbedarfskündigung vom 23.09.2021. 2 Mit Mietvertrag vom 23.04./15.05.1986 vermietete … die streitgegenständliche Wohnung nebst zwei Garagenstellplätzen an den zwischenzeitlich verstorbenen Ehemann der Beklagten, … (Anlage K 1). Ausweislich der Mietvertragsurkunde wurde eine Dachterrassenwohnung, bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad mit WC, 1 separaten WC, 1 Diele, 1 Flur, 1 „Rundum-Terrasse“, 1 Kellerabteil Nr. 11 und 2 Garagen, vermietet. Gemäß § 3 des Mietvertrages „Mietzins“ betrug der anteilige Mietzins für die zwei Garagenstellplätze 110,00 DM. Die Gesamtmiete belief sich auf 2.387,00 DM. 3 Die Beklagte ist nach dem Ableben ihres Ehemanns auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. 4 Aufgrund Rechtsnachfolge ging das Mietverhältnis auf Vermieterseite zunächst von … auf die Eheleute … und … über. 5 Mit notariellem Vertrag vom 06.05.2021 verkaufte und veräußerte das Ehepaar … die streitgegenständliche Wohnung wie folgt an die Kläger: 6 Vertragsobjekt ist der 218,628/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung … laut Aufteilungsplan. Zum Sondereigentum gehören der Keller Nr. … und die Dachterrasse. Das Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … ist zugeordnet. 7 Die Kläger wurden am 29.07.2021 als Eigentümer der streitgegenständlichen Wohnung eingetragen. Auf Bl. 10210, Band 310 des Grundbuchs findet sich mit Datum vom 03.08.2016 folgende Eintragung: „Die Teilungserklärung ist geändert. Das Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … wurde übertragen nach Blatt 10201 und der dort vorgetragenen Einheit zugeordnet; der hier vorgetragenen Einheit ist jetzt das aus dem Blatt 10209 übertragene Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. … zugeordnet; gemäß Bewilligung vom 19.07.2016, URNr. 1545 Notar …, eingetragen am 03.08.2016.“ 8 Der von dem verfahrensgegenständlichen Mietvertrag umfasste zweite Tiefgaragenstellplatz Nr. … wurde von Herrn … an Frau … verkauft. 9 Mit Schreiben vom 23.09.2021 kündigten (nur) die Kläger das Mietverhältnis mit der Beklagten ordentlich wegen Eigenbedarfs. Als Eigenbedarfsgrund wurde angegeben, dass die Kläger derzeit mit ihren zwei kleinen Kindern in einer drei Zimmer umfassenden Mietwohnung lebten und zusätzlichen Platz für die Kinder benötigten. Die 88-jährige Beklagte legte mit Schreiben vom 26.04.2022 Widerspruch gegen die Kündigung ein. 10 In Bezug auf die Einzelheiten der Kündigung wird auf das Kündigungsschreiben vom 23.09.2021 Bezug genommen. 11 Ferner wird verwiesen auf den Tatbestand des erstgerichtlichen Urteils. 12 Die Klagepartei vertrat bereits in erster Instanz die Auffassung, dass die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung formell und materiell wirksam sei. Der Widerspruch der Beklagten gehe dagegen ins Leere. Es könne mithin Räumung und Herausgabe des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts verlangt werden. 13 Die Beklagte bestritt die Aktivlegitimation der Kläger und stellte die formelle sowie die materielle Wirksamkeit der Kündigung in Abrede. 14 Mit Endurteil vom 14.09.2022 hat das Amtsgericht München die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz Nr. … zum 30.06.2022 gerichtete Klage abgewiesen. 15 Das Urteil ist dem Klägervertreter am 14.09.2022 zugestellt worden. Noch mit Schriftsatz vom 14.09.2021, beim Landgericht am selben Tage eingegangen, hat die Klagepartei gegen das vorstehende Urteil Berufung eingelegt. Die diesbezügliche Begründung ist mit Schriftsatz vom 16.09.2022 erfolgt. 16 Die Klagepartei führt in der Rechtsmittelinstanz im Wesentlichen aus, dass das Amtsgericht die Klage zu Unrecht abgewiesen habe. Das Erstgericht habe sich fälschlicherweise mit der Vorschrift des § 180 S. 2 BGB in Zusammenhang mit § 542 BGB auseinandergesetzt. Im vorliegenden Fall gehe es jedoch um eine Kündigung in eigenem Namen, sodass die Regeln über die Verfügung eines Nichtberechtigten gem. § 185 BGB anwendbar seien. In einem solchen Fall müsse sich weder die Tatsache, dass über fremdes Recht verfügt wird, noch die Einwilligung des Berechtigten aus dem Kündigungsschreiben ergeben. Zudem hätte die Beklagte die Kündigung gem. § 182 Abs. 3 BGB i.V.m. § 111 S. 2 BGB zurückweisen können. Eine solche Zurückweisung sei indes nicht erfolgt. Da die bezüglich des Tiefgaragenstellplatzes Nr. … Berechtigte Frau … ihre Einwilligung zuvor erteilt gehabt habe, handele es sich um eine wirksame Kündigung. II. 17 Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 14.09.2022 begegnet aus Sicht der Kammer keinen rechtlichen Bedenken. Der Prüfungsumfang des Berufungsgerichts bemisst sich nach § 529 ZPO. Hiernach sind die vom Gericht der ersten Instanz festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen. Berücksichtigungsfähige neue Tatsachen im Sinne des § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO wurden nicht dargelegt. Eine Rechtsverletzung im angefochtenen Urteil ist nicht erkennbar. Dabei kann zunächst auch auf das nachvollziehbar und zutreffend begründete Urteil des Amtsgerichts verwiesen werden. 18 Soweit das Amtsgericht den Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach § 546 Abs. 1 BGB in Ermangelung einer formell wirksamen Eigenbedarfskündigung verneint hat, ist dies aus Sicht der Kammer völlig zutreffend erfolgt. 19 Entgegen der Berufung handelt es sich bei der klägerseits ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung nicht um eine formell wirksame Kündigung. Vielmehr ist von einer unwirksamen Teilkündigung auszugehen, weil die Kündigung nicht von allen Vermietern – mithin den Klägern und … – ausgesprochen wurde. 20 Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung besteht daher nicht. 21 Hierzu im Einzelnen: 22 1. Wie das Erstgericht richtig festgestellt hat, sind die Kläger aufgrund der Veräußerung des Garagenstellplatzes Nr. 1 an Frau … und der daraus folgenden Personenmehrheit auf Vermieterseite im Innenverhältnis (Kläger – …) wie eine Bruchteilsgemeinschaft zu behandeln (vgl. BGHZ 198, 337 = NJW 2014, 536 Rn. 15; BGH NJW-RR 2015, 1039 Rn. 25). Im (Außen-)Verhältnis zur Beklagten trat Frau … gem. §§ 578, 566 Abs. 1 BGB durch den Erwerb des vorgenannten Stellplatzes in das Mietverhältnis ein (BGH NJW 2005, 3781 Rn. 8 f.). 23 Dies gilt unabhängig davon, ob ein Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum vorliegt. Denn nach einhelliger Auffassung tritt auch der Erwerber des Sondernutzungsrechts nach §§ 566, 567 BGB direkt oder analog i.V.m. § 578 BGB als Vermieter in den Vertrag ein (BGH NZM 2020, 503 [503 f.] Rn. 12). Auf die Frage, ob Frau … lediglich ein Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz zusteht, kommt es daher nicht entscheidend an. 24 Aufgrund der Personenmehrheit auf Vermieterseite (Kläger und Frau …) sind die Kläger nicht zum alleinigen Ausspruch einer Kündigung berechtigt. Eine Kündigung kann vielmehr nur gemeinsam mit Frau … ausgesprochen werden. 25 Denn bei einer Personenmehrheit auf Vermieterseite gilt grundsätzlich, dass die Kündigung von jeder Partei erklärt werden muss (einhellige Meinung, siehe namentlich Flatow, NZM 2004, 281 [282]). Abgesehen von den Fällen der Stellvertretung heißt dies, dass grundsätzlich jeder einzelne Vermieter die Kündigung zu unterschreiben hat (Flatow, a.a.O.). 26 Dies ist hier unstreitig nicht geschehen. Denn die Mitvermieterin … findet im verfahrensgegenständlichen Kündigungsschreiben keinerlei Erwähnung, ihre Unterschrift fehlt. 27 Ob dies darauf zurückzuführen ist, dass der Klagepartei der Eintritt von Frau … in das Mietverhältnis mit der Beklagten zum Zeitpunkt des Ausspruchs der hier inmitten stehenden Kündigung ggf. gar nicht bewusst war, kann folglich dahinstehen. 28 Aus dem Kündigungsschreiben müsste sich eindeutig ergeben, dass auch das (einheitliche) Mietverhältnis zwischen Frau … und der Beklagten gekündigt wird. Denn es gehört zu den zwingenden formellen Anforderungen an eine Kündigung, dass der Wille zur einseitigen Vertragsbeendigung durch die jeweilige(n) Vertragspartei(en) in der Kündigungserklärung hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Hinreichend klar ist eine Kündigung indes nur dann, wenn insbesondere die Person des Kündigenden, des Kündigungsempfängers und das betroffene Mietverhältnis erkennbar sind. In der Regel erfordert dies die namentliche Nennung aller Kündigenden (vgl. Staudinger/Herrler § 130 BGB Rn. 47; Schmidt-Futterer/Sfreyl, Mietrecht, 15. Aufl, § 542 BGB Rn. 68). Dies gilt umso mehr, wenn es auf einer Seite oder beiden Seiten des Mietverhältnisses mehrere Personen gibt. Gerade für diesen Fall ist es unabdingbar, dass der/die Empfänger der Kündigungserklärung genau weiß, von wem die Kündigung stammt und worauf sie sich bezieht. 29 Diesen formellen Anforderungen genügt das Schreiben vom 23.09.2021 offenkundig nicht. 30 So ist daraus, wie bereits ausgeführt, weder ersichtlich, dass sich die Kündigung auch auf den Tiefgaragenstellplatz Nr. … beziehen soll, noch tritt Frau … als Inhaberin des Kündigungsrechts und Partei des Mietverhältnisses in dem Schreiben auf. 31 Für die Beklagte war daher nicht ersichtlich, dass die Kündigung (mutmaßlich) auch von Frau … stammen sollte und dass das Mietverhältnis auch mit dieser Vermieterin, sowie inklusive des Tiefgaragenstellplatzes Nr. … gekündigt werden sollte. Vielmehr lässt das Schreiben vom 23.09.2021 lediglich darauf schließen, dass allein die Kläger die Kündigung für sich selbst auszusprechen beabsichtigten, und zudem nur bezüglich der Wohnung nebst Tiefgaragenstellplatz Nr. … 32 2. Auch eine wirksame Stellvertretung kann hier nicht stattgefunden haben. So enthält das Kündigungsschreiben vom 23.09.2021 schon keinerlei Hinweis auf eine etwaige Bevollmächtigung. Eine verdeckte Stellvertretung ist bei der Wohnraumkündigung indes nicht möglich (siehe namentlich LG Köln WuM 1997, 219; LG München I WuM 1989, 282; AG Waiblingen WuM 1991, 20). 33 3. Soweit die Berufung sich auf eine Ermächtigung beruft, ist dies unbehelflich. 34 Grundsätzlich muss eine Ermächtigung zwar – vorprozessual – nicht offengelegt werden, wie die Berufung im Ansatz noch richtig sieht (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 566 Rn. 46). 35 Eine wirksame Ermächtigung kommt indes grundsätzlich nur bei Fällen der Veräußerung eines vermieteten Objekts vor Grundbucheintragung im Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber in Betracht (siehe Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O.). 36 Hier verhält es sich jedoch gänzlich anders. 37 Denn zum einen waren zum Zeitpunkt der Kündigung die Erwerbsvorgänge hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Mietobjekts bzw. der Mietobjekte bereits abgeschlossen. Und zum anderen handelt es sich sowohl bei der Klagepartei als auch bei der Mitvermieterin … jeweils um Erwerber (Veräußerer: Voreigentümer …). 38 In diesem Zusammenhang gilt überdies: Im Gegensatz zur Vollmacht ist die Ermächtigung nicht personen-, sondern gegenstandsbezogen. Aufgrund dessen hat sie praktische Bedeutung nur im Fall der Veräußerung des Grundstücks für die Phase bis zur Eigentumseintragung (Schmidt-Futterer/Streyl, 15. Aufl. 2021, BGB § 568 Rn. 24). 39 Die Parteien des Grundstückskaufvertrages können den Erwerber schon für die Zeit vor dem Eigentumsübergang bevollmächtigen bzw. entsprechend § 185 Abs. 1 BGB ermächtigen, die sonstigen Rechte des Veräußerers auszuüben, die den Bestand des Vertragsverhältnisses oder dessen wesentliche Ausgestaltung zum Gegenstand haben. Anerkannt ist das insbesondere für das Gestaltungsrecht der Kündigung. Während bei einer (personenbezogenen) Bevollmächtigung der Erwerber in fremdem Namen, also im Namen des Veräußerers handelt, handelt bei der (gegenstandsbezogenen) Ermächtigung der Erwerber im eigenen Namen und kann im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft auch im eigenen Namen klagen. 40 Dies entspricht ersichtlich nicht der hier maßgeblichen Konstellation. 41 Die diesbezügliche Argumentation der Berufung vermag daher nicht zu überzeugen. 42 Im vorliegenden Fall eine Möglichkeit zur (nicht offenzulegenden) Ermächtigung anzunehmen, wäre mit der Schutzbedürftigkeit des Kündigungsempfängers nicht im Ansatz in Einklang zu bringen und würde auch den Formerfordernissen des § 573 Abs. 3 BGB grundlegend widersprechen. 43 Es muss daher dabei verbleiben, dass bei einer Mehrheit von Vermietern in einer Kündigung offenzulegen ist, wer diese ausspricht. Ist dies – wie hier – (offenkundig) nicht der Fall, ist die Kündigung als bloße Teilkündigung zu werten und damit als unwirksam zu erachten. 44 4. Auf die Frage der materiell-rechtlichen Wirksamkeit der Kündigung kommt es mithin nicht mehr an. 45 Nach alledem wird der Berufung kein Erfolg beschieden sein. III. 46 Es wird Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses gegeben. 47 Es wird angeregt, die Berufung zurückzunehmen. 48 Für diesen Fall reduzieren sich die Gebühren für das Berufungsverfahren von 4,0 auf 2,0. Bayern.de BayernPortal Datenschutz Impressum Barrierefreiheit Hilfe Kontakt Schriftgröße      Kontrastwechsel