§ 566a BGB

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 257/13 Verkündet am: 5. November 2014 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 556a Abs. 1 Satz 1 Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkre- ten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Er- messen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist. BGH, Urteil vom 5. November 2014 - VIII ZR 257/13 - LG Düsseldorf AG Düsseldorf - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren ge- mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 30. September 2014 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 25. Juli 2013 - unter Zurückwei- sung des weitergehenden Rechtsmittels - im Kostenpunkt und in- soweit aufgehoben, als bezüglich der Klage zum Nachteil des Be- klagten entschieden worden ist. Das Urteil des Amtsgerichts Düsseldorf vom 26. Juni 2012 ist be- züglich der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung an die Kläge- rin zu 1 sowie der Kostenentscheidung aufgrund der Klagerück- nahme der Klägerin zu 1 gegenstandslos. Die Kosten des Revisionsverfahrens sowie die Gerichtskosten der Vorinstanzen und die außergerichtlichen Kosten der Prozesspar- teien haben die Klägerin zu 1 zu 2/3 und der Beklagte zu 1/3 zu tragen. Von Rechts wegen - 3 - Tatbestand: Der Beklagte mietete ab 1. Februar 2009 von der Firma K. -GmbH eine Wohnung in D. . Neben der Miete ist von dem Beklag- ten gemäß § 6 des Mietvertrags monatlich eine Betriebskostenvorauszahlung zu leisten und seitens der Vermieterin jährlich über die Betriebskosten abzu- rechnen. Mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungs- periode sollte die Vermieterin gemäß § 6 Ziffer 6.3 des Mietvertrags den "Umla- geschlüssel nach billigem Ermessen" festlegen. Die erste Betriebskostenabrechnung erfolgte am 24. Juni 2010 für das Jahr 2009. Die damalige Vermieterin rechnete hinsichtlich der Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll nach der jeweiligen Anzahl der Personen im Haushalt ab. Für das Jahr 2010 erstellte die Klägerin zu 1, eine Hausverwal- tung, deren Geschäftsführer der (frühere) Kläger zu 2 ist, die Jahresabrechnung unter Verwendung des gleichen Umlageschlüssels und verlangte von dem Be- klagten den sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrag in Höhe von 526,23 €. Der Beklagte hielt dem Zahlungsbegehren entgegen, die genannten Kostenpositionen seien nach dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab gemäß § 556a Abs. 1 BGB abzurechnen und forderte die Auszahlung eines hiernach zu seinen Gunsten errechneten Guthabens von 258,33 €. Wegen des Nachzahlungsbetrags von 526,23 € haben beide Kläger das gerichtliche Mahnverfahren eingeleitet und anschließend die Forderung im strei- tigen Verfahren geltend gemacht. Der Beklagte hat widerklagend die Zahlung des von ihm errechneten Guthabens verlangt. Das Amtsgericht hat die Wider- klage abgewiesen und den Beklagten verurteilt, "an die Klägerin 526,23 €" zu zahlen und die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Der (frühere) Kläger zu 2 ist im amtsgerichtlichen Urteil lediglich im Rubrum genannt, im Tatbestand ein- 1 2 3 - 4 - schließlich der Anträge zur Klage und Widerklage ist nur "die Klägerin" erwähnt. Anträge auf Tatbestandsberichtigung oder Ergänzung des Urteils sind von kei- ner Seite gestellt worden. Der Beklagte hat gegen das amtsgerichtliche Urteil Berufung eingelegt und in der Berufungsschrift (nur) die Klägerin zu 1 als Berufungsbeklagte be- zeichnet. In der Berufungsbegründung hat er beantragt, "das Urteil des Amtsge- richts aufzuheben und die Kläger zu verurteilen, an ihn 258,33 € nebst Zinsen von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19. April 2011 zu zahlen." Im Rubrum dieses Schriftsatzes ist die Gegenseite mit "O. [= Klägerin zu 1] u.a." bezeichnet. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 8. Mai 2013 darauf hingewiesen, dass nach seiner Auffassung nur die Klägerin zu 1 als Rechtsnachfolgerin der K. -GmbH als Vermieterin anzusehen und daher aktiv- und pas- sivlegitimiert sei. Daraufhin hat der Prozessbevollmächtigte der Kläger mit Schriftsatz vom 23. Mai 2013 ausgeführt, dass Eigentümer und Vermieter der (frühere) Kläger zu 2 und die Klägerin zu 1 lediglich Objektverwalterin sei; gleichzeitig hat er für die Klägerin zu 1 die Rücknahme der Klage erklärt und um Rubrumsberichtigung auf Klägerseite gebeten. Der Beklagte hat der Klagerück- nahme zugestimmt. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen; im Rubrum ist dabei lediglich die Klägerin zu 1 als Widerbeklagte und Berufungsbeklagte bezeichnet. Mit der vom Beru- fungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte sein Klageabwei- sungs- und Zahlungsbegehren gegen die Klägerin zu 1 weiter. 4 5 6 - 5 - Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur hinsichtlich der Klage Erfolg, im Übrigen ist sie un- begründet. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Die Klägerin zu 1 als Vermieterin habe gegen den Beklagten als Mieter einen Anspruch auf Zahlung des in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 korrekt ausgewiesenen Nachzahlungsbetrags in Höhe von 526,23 €; die auf Auszahlung des vom Beklagten seinerseits errechneten Guthabens gerich- tete Widerklage sei dementsprechend unbegründet. Bei der zwischen den Parteien in § 6 des Mietvertrags vereinbarten Um- lage der Betriebskosten sei nicht auf den gesetzlichen Umlageschlüssel nach § 556a BGB zurückzugreifen, da sich die Parteien in § 6 Ziffer 6.3 des Mietver- trags auf eine abweichende Regelung verständigt hätten. Nach dieser Ver- tragsklausel werde der Klägerin ein Leistungsbestimmungsrecht eingeräumt, wonach sie mit der ersten Abrechnung den künftigen Umlageschlüssel einseitig festlegen könne. Es handele sich um eine anderweitige Vereinbarung der Par- teien im Sinne von § 556a Abs. 1 BGB. Bereits aus dem Wortlaut der Vorschrift ergebe sich, dass eine Angabe und Festlegung eines konkreten Umlageschlüssels nicht erforderlich sei. Viel- mehr genüge jede anderweitige Vereinbarung, um vom gesetzlichen Umlage- maßstab abzuweichen. Eine derartige Abweichung könne auch in der Vereinba- rung einer einseitigen Festlegung des Umlagemaßstabs durch einen Vertrags- teil liegen. Dem stehe nicht entgegen, dass der Gesetzgeber mit der Einführung 7 8 9 10 11 - 6 - von § 556a BGB bezweckt habe, ein generelles Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters für den Fall auszuschließen, dass die Parteien einen Umlage- maßstab vertraglich nicht vereinbart hätten. Ausweislich der Gesetzesbegrün- dung solle die häufig streitanfällige einseitige Festlegung durch Vorgabe eines gesetzlichen Umlagemaßstabs für die Fälle ausgeschlossen werden, in denen eine vertragliche Vereinbarung gänzlich fehle. Würde man jedoch auch in Fäl- len, in denen die Parteien sich - wie hier - vertraglich auf ein Leistungsbestim- mungsrecht der Klägerin geeinigt hätten, von einem Vorrang des gesetzlichen Maßstabs nach § 556a Abs. 1 BGB ausgehen, läge ein schwerwiegender Ein- griff in die Privatautonomie der Parteien vor, der auch mit der gesetzgeberi- schen Intention, Streitigkeiten im Zusammenhang mit der einseitigen Festle- gung des Umlagemaßstabes zu vermeiden, nicht zu rechtfertigen wäre. Die Klausel in § 6 Ziffer 6.3 verstoße auch nicht gegen §§ 307 ff. BGB. Eine formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen Bestimmungsrechts sei nur unwirksam, wenn die Klausel nicht erkennen ließe, dass die Festlegung - entsprechend §§ 315 f. BGB - nach billigem Ermessen zu erfolgen habe. Dies sei hier jedoch ausdrücklich geregelt. Im Übrigen stünden auch die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht entgegen, da aufgrund einer Gas-Etagenhei- zung keine Umlage von Heizkosten vereinbart sei. Die Klägerin habe in zulässiger Weise von dem ihr eingeräumten Leis- tungsbestimmungsrecht Gebrauch gemacht und den Umlageschlüssel nach Anzahl der Personen im Haushalt mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 verbindlich festgelegt. 12 13 - 7 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, soweit das Beru- fungsgericht den widerklagend geltend gemachten Anspruch des Beklagten verneint hat. Im Hinblick auf die Klage hat das Berufungsurteil hingegen keinen Bestand, weil das Berufungsgericht verkannt hat, dass die Klägerin zu 1 ihre Klage wirksam zurückgenommen hatte und das auf Zahlung an sie lautende Urteil des Amtsgerichts deshalb gegenstandslos geworden war. 1. Bezüglich der Entscheidung des Berufungsgerichts über die Klage ist die Revision begründet. a) Soweit das Berufungsgericht die Klägerin zu 1 irrtümlich als Partei des Rechtsstreits auch auf Klägerseite angesehen und die Wirkungen der Klage- rücknahme missachtet hat, handelt es sich um einen im Sinne von § 557 Abs. 3 Satz 2 ZPO von Amts wegen zu berücksichtigenden Verfahrensfehler (BGH, Urteil vom 13. Juli 1993 - VI ZR 278/92, NJW 1993, 3067 unter II 1; Musielak/ Ball, ZPO, 11. Aufl., § 557 Rn. 14). Aufgrund der seitens der Klägerin zu 1 mit anwaltlichem Schriftsatz vom 23. Mai 2013 im Berufungsrechtszug erklärten Klagerücknahme, welcher der Beklagte mit anwaltlichem Schriftsatz zugestimmt hat, ist der Rechtsstreit insoweit gemäß § 269 Abs. 3 Satz 1 ZPO als nicht an- hängig geworden anzusehen mit der Folge, dass das zuvor ergangene noch nicht rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts insoweit gegenstandslos geworden ist. b) Die Klagerücknahme ist wirksam und auch nicht auslegungsfähig in dem Sinne, dass der (frühere) Kläger zu 2 die Klagerücknahme anstelle der Klägerin zu 1 hätte erklären wollen und nur irrtümlich die Parteibezeichnungen verwechselt hätte. Zwar darf die Auslegung einer Prozesshandlung nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks haften. Vielmehr ist der wirkliche Wille der 14 15 16 17 - 8 - Partei zu erforschen und davon auszugehen, dass im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohl- verstandenen Interessenlage entspricht. Deshalb kann eine Prozesshandlung berichtigt werden, wenn es sich um einen offensichtlichen Irrtum handelt (BGH, Urteil vom 1. August 2013 - VII ZR 268/11, NJW 2014, 155 Rn. 30 mwN). Voraussetzung für eine vom Wortlaut abweichende Auslegung oder Berichti- gung ist aber, dass der abweichende Wille aus dem Schriftsatz oder sonstigen zu dessen Auslegung heranzuziehenden Umständen hervorgeht und sowohl für den Gegner als auch für das Gericht offensichtlich ist (BGH, Beschluss vom 26. September 2007 - XII ZB 80/07, NJW-RR 2008, 85 Rn. 20). Das ist hier je- doch nicht der Fall. Vielmehr entspricht die für die Klägerin zu 1 erklärte Rück- nahme dem weiteren Vortrag der Klägerseite, die Klägerin zu 1 sei lediglich Verwalterin, der (frühere) Kläger zu 2 dagegen Eigentümer und Vermieter der Wohnung. c) Auch eine Berichtigung des Berufungsurteils gemäß § 319 Abs. 1 ZPO in dem Sinne, dass der (frühere) Kläger zu 2 als anspruchsberechtigter Vermie- ter anstelle der Klägerin zu 1 gemeint sei, kommt nicht in Betracht. Das Beru- fungsgericht hat zum einen verkannt, dass das Amtsgericht in seinem Urteil zwar beide Kläger als Partei im Rubrum aufgeführt, in der Sache aber nur über die zwischen der Klägerin zu 1 und dem Beklagten bestehenden Ansprüche entschieden hat, und der (frühere) Kläger zu 2 mangels eines rechtzeitig ge- stellten Antrags auf Urteilsergänzung gemäß § 321 ZPO aus dem Rechtsstreit ausgeschieden ist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 16. Februar 2005 - VIII ZR 133/04, NJW-RR 2005, 790 unter II 2). Zum anderen hat das Berufungsgericht die Behauptung der Klägerseite im Schriftsatz vom 23. Mai 2013, der (frühere) Kläger zu 2 sei Vermieter und die Klägerin zu 1 lediglich Verwalterin, nicht zur Kenntnis genommen und damit entscheidungserheblichen Streitstoff übergan- gen. Hierbei handelt es sich nicht um einen Irrtum im Erklärungsakt, sondern 18 - 9 - bei der Willensbildung selbst (vgl. BGH, Beschluss vom 16. Juni 2003 - II ZR 49/01, FamRZ 2003, 1270 unter II; OLG Stuttgart, NJW-RR 2009, 1364; Zöller/ Vollkommer, ZPO, 30. Aufl., § 319 Rn. 4). Ein solcher Irrtum kann jedoch nicht gemäß § 319 Abs. 1 ZPO berichtigt werden. 2. Jedenfalls im Ergebnis zu Recht hat das Berufungsgericht angenom- men, dass dem Beklagten das widerklagend von der Klägerin zu 1 geforderte Guthaben in Höhe von 258,33 €, das sich bei Anwendung des gesetzlichen Verteilungsmaßstabs für die Kostenpositionen Kaltwasser, Abwasser und Müll ergibt, nicht zusteht. Dabei kann offen bleiben, ob die unzutreffende Annahme des Berufungsgerichts, die Klägerin zu 1 sei Vermieterin des Beklagten (und nicht nur Verwalterin), für das Revisionsverfahren ungeachtet des dem Beru- fungsgericht bei der Klagerücknahme unterlaufenen Verfahrensfehlers als bin- dende tatsächliche Feststellung (vgl. § 559 Abs. 2 ZPO) anzusehen wäre, so dass die Widerklage nicht schon an der fehlenden Passivlegitimation der Kläge- rin/Widerbeklagten scheiterte. Unabhängig davon besteht die vom Beklagten geltend gemachte Forderung auf Auskehrung eines Betriebskostenguthabens jedenfalls deshalb nicht, weil sich aus der - zutreffenden - Betriebskostenab- rechnung schon keine Nachforderung ergibt. a) Die erteilte Betriebskostenabrechnung ist im Hinblick auf den von dem gesetzlichen Abrechnungsmaßstab abweichenden Umlageschlüssel nicht zu beanstanden. Die Vermieterseite hat insoweit ihr in § 6 Ziffer 6.3 des Mietver- trags vereinbartes einseitiges Leistungsbestimmungsrecht mit der Betriebskos- tenabrechnung für das Jahr 2009 wirksam für die zukünftigen Abrechnungen ausgeübt. Entgegen der Auffassung der Revision waren die dem Beklagten be- rechneten Betriebskosten nicht nach dem Anteil der Wohnfläche als dem ge- 19 20 21 - 10 - setzlichen Umlageschlüssel gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abzurechnen. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Parteien mit der Re- gelung in § 6 Ziffer 6.3 des Mietvertrags wirksam eine andere Regelung des Umlagemaßstabs im Sinne von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB getroffen haben, indem sie der Vermieterin ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach bil- ligem Ermessen eingeräumt haben. Anders als die Revision meint, stehen we- der der Wortlaut noch der Gesetzeszweck von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB einer solchen Vereinbarung entgegen (ebenso Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neu- bearb. 2014, § 556a Rn. 9; MünchKommBGB/Schmid, 6. Aufl., § 556a Rn. 23; Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., § 556a Rn. 3; Erman/Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 556a Rn. 4; BeckOK-BGB/Ehlert, Stand Mai 2014, § 556a Rn. 6; von Brunn/Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraum- miete, 4. Aufl., Rn. III. A 305; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 7; Börstinghaus, NZM 2004, 801, 804; aA Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl., § 556a Rn. 50) . b) Dem Wortlaut von § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind keine Anhaltspunk- te dafür zu entnehmen, dass die Vereinbarung eines einseitigen Leistungsbe- stimmungsrecht durch die Parteien unzulässig ist. Auch § 556a Abs. 3 BGB begrenzt die Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien nur in Bezug auf die in § 556a Abs. 2 BGB formulierten Voraussetzungen der gesetzlich zugelassenen einseitigen Änderung des Abrechnungsmaßstabs durch den Vermieter. Im Um- kehrschluss ist § 556a Abs. 1 BGB in vollem Umfang abdingbar. Daher steht es den Mietparteien auch frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein ein- seitiges Leistungsbestimmungsrecht zu vereinbaren. c) Dem steht auch nicht das Anliegen des Gesetzgebers entgegen, Strei- tigkeiten in den Fällen zu verhindern, in denen die Parteien keinen Verteilungs- maßstab vereinbart haben. § 556a Abs. 1 BGB soll für diese Fälle anstatt des 22 23 - 11 - nach der vor dem 1. September 2001 geltenden Rechtslage lückenfüllend her- angezogenen einseitigen Bestimmungsrechts des Vermieters einen konkreten Abrechnungsmaßstab bereitstellen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 51; Staudinger/ Weitemeyer, aaO Rn. 2 f.). Sofern die Parteien jedoch dem Vermieter durch eine entsprechende Vereinbarung das Recht vorbehalten, den Abrechnungs- maßstab einseitig nach billigem Ermessen zu bestimmen, nehmen sie das Risi- ko von Streitigkeiten über dessen Ausübung "sehenden Auges" in Kauf. Dass der Gesetzgeber die Parteien vor solchen, auch in anderen Fällen mit einem vereinbarten einseitigen Leistungsbestimmungsrecht notwendig verbundenen Risiko bewahren wollte und hierzu die Vertragsfreiheit weiter einschränken woll- te, als in § 566a Abs. 3 BGB zum Ausdruck gebracht worden ist, lässt sich der Gesetzesbegründung nicht entnehmen. d) Schließlich ist dem Berufungsgericht darin beizupflichten, dass die streitige Formularklausel auch nicht wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 BGB unwirksam ist, denn eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ist an- gesichts des Umstandes, dass die einseitige Festlegung entsprechend §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen zu erfolgen hat, nicht gegeben. III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts im Kostenpunkt und insoweit keinen Bestand haben, als bezüglich der Klage zum Nachteil des Be- klagten entschieden worden ist; das Berufungsurteil ist daher insoweit - unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels - aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). 24 25 - 12 - Zur Klarstellung hat der Senat ausgesprochen, dass das Urteil des Amtsgerichts bezüglich der Verurteilung des Beklagten zur Zahlung an die Klä- gerin zu 1 gegenstandslos ist. Über die außergerichtlichen Kosten des (früheren) Klägers zu 2 war nicht zu befinden, weil die Rechtshängigkeit der von ihm erhobenen Klage dadurch rückwirkend entfallen ist, dass das Amtsgericht sie in seinem Urteil übergangen hat und in der Folgezeit kein Antrag auf Urteilsergänzung nach § 321 ZPO ge- stellt worden ist. Entsprechendes gilt für die (auch) gegen den (früheren) Kläger zu 2 erhobene Widerklage, über die das Amtsgericht (ebenso wie das Beru- fungsgericht) nicht befunden hat, ohne dass im Anschluss daran ein Urteilser- gänzungsantrag gestellt worden ist. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Düsseldorf, Entscheidung vom 26.06.2012 - 52 C 8598/11 - LG Düsseldorf, Entscheidung vom 25.07.2013 - 21 S 266/12 - 26 27

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 206/10 Verkündet am: 7. Dezember 2011 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 566a a) Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mieter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. b) Zur Verpflichtung eines Mieters aus Treu und Glauben (§ 242 BGB), die vom Vor- eigentümer an den Mieter zurückgegebene Kaution an den Erwerber als neuen Vermieter zu leisten. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 206/10 - LG Berlin AG Berlin-Mitte - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Dezember 2011 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Frellesen, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision des Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 6. Juli 2010 wird zurückgewiesen. Der Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 6. September 1991 von der Rechtsvorgängerin der Klägerin eine Wohnung in Berlin. Er verpflichtete sich in der "Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag" vom 16./20. Juni 2000 zur Ge- währung einer Sicherheit "für alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter" in Höhe von 1.670 DM. Die Kaution war durch "Verpfändung eines Kontogutha- bens bei einer bundesdeutschen Sparkasse oder Bank bzw. einem ausländi- schen Kreditinstitut eines EU-Mitgliedstaates zu erbringen". Im August 2000 eröffnete der Beklagte bei der Berliner Sparkasse ein Kautionskonto mit einem Guthaben von 1.670 DM (= 853,86 €) und verpfändete dieses zugunsten der Rechtsvorgängerin der Klägerin. 1 - 3 - Die Klägerin kaufte das Grundstück im März 2007; sie wurde am 11. März 2008 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. In § 5 Abs. 3 des Kaufvertrages ist geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer die von dem jeweili- gen Mieter geleistete Sicherheit einschließlich Zinsen zu übertragen hat. Weiter heißt es dort unter anderem: "Der Verkäufer hat den jeweiligen Mieter/Pächter unverzüglich, spätes- tens jedoch binnen 14 Tagen nach Beurkundung dieses Vertrages schriftlich vom Verkauf zu unterrichten und dessen schriftliche Zustim- mung zur Übertragung der Sicherheit einzuholen." Der Beklagte wurde aufgefordert, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin zuzustimmen. Er gab keine Zustimmungserklärung ab. Daraufhin er- klärte die Hausverwaltung der Rechtsvorgängerin der Klägerin gegenüber dem Beklagten im Schreiben vom 24. Juni 2008 mit Zustimmung der Klägerin zur Vorlage bei dessen Kreditinstitut die Freigabe der Kaution in Höhe von 853,86 € zuzüglich aufgelaufener Zinsen. Die Klägerin wandte sich mit Schreiben vom 29. Juli 2008 an den Beklagten und forderte diesen unter Bezugnahme auf die Vereinbarung vom 16. Juni 2000 zunächst auf, einen Kautionsbetrag in Höhe von 1.184,09 € bis zum 27. August 2008 auf ein Konto der Klägerin zu überwei- sen. Der Beklagte antwortete mit E-Mail vom 28. August 2008: "Bezüglich der Kaution setze ich mich kurzfristig mit ihnen in Verbin- dung. Ich habe die alten Konten jetzt aufgelöst, muss aber noch warten, bis die Kündigungsfrist bei der Bank abgelaufen ist und werde ihnen die Kaution dann übergeben." Auf eine Mahnung der Klägerin vom 12. Dezember 2008, mit der diese den geforderten Kautionsbetrag auf den ursprünglichen Betrag von 853,86 € reduzierte, verweigerte der Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 14. Dezember 2008 die Leistung einer neuen Kaution an die Klägerin mit der Begründung, der Voreigentümer habe mit der Freigabe der Kaution auf die Stellung der Kaution verzichtet. 2 3 4 - 4 - Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin, den Beklagten zu verurteilen, eine Kaution in Höhe von 853,86 € durch Verpfändung eines Kontoguthabens bei einem der in der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 genannten Finanzinstitute zu erbringen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht der Klage stattgegeben. Dagegen wendet sich der Beklagte mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der er die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils begehrt. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2010, 1272) hat im Wesentlichen ausgeführt: Die Klägerin habe gegen den Beklagten aus der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag Anspruch auf Leistung der begehrten Kaution gemäß §§ 535, 551 BGB. Grundsätzlich bestehe keine Pflicht des Mieters, die Kaution an den Erwerber zu leisten, soweit der Mieter bereits an den Voreigentümer geleistet habe. Im vorliegenden Fall habe der Beklagte zugunsten des Alteigentümers ein Sparbuch verpfändet. Dennoch sei der Anspruch der Klägerin als neue Ei- gentümerin nicht durch Erfüllung erloschen, weil die Kaution nicht mehr vorhan- den sei. Dem stehe nicht entgegen, dass die Kaution nicht für Forderungen aus dem Mietverhältnis verbraucht, sondern von der Voreigentümerin an den Be- klagten ausgezahlt worden sei. Darin sei kein vermieterseitiger Verzicht auf die 5 6 7 8 - 5 - Kaution zu sehen, weil die Freigabe nur erfolgt sei, nachdem der Beklagte der Übertragung der Mietsicherheit auf die Klägerin trotz entsprechender Aufforde- rung nicht zugestimmt habe, obwohl er zur Mitwirkung verpflichtet gewesen sei. Zwar gingen die Rechte aus der Verpfändung des Sparbuchs ohne wei- teres auf den Erwerber über. Allerdings sei die nicht am Mietverhältnis beteiligte Bank, der gegenüber der Beklagte die Verpfändungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin abgegeben habe, nicht ohne Zustimmung des verpfän- denden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet. Damit verbleibe für die Klägerin das Risiko, zu gege- bener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicherheit zu- greifen zu können. Nach alledem falle es zwar nicht in die Verantwortung des Mieters, ob der Alteigentümer seiner Pflicht zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber nachkomme. Soweit die Übertragung einer persönlich für den Alteigentümer bestellten Sicherheit aber faktisch nur mit einer Mitwirkungshand- lung zu bewirken sei, sei der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehal- ten, diese Mitwirkung - hier in Form der Zustimmungserklärung - zu erbringen. Es sei treuwidrig, wenn der Beklagte sich einerseits darauf berufe, dass die Er- füllung des Kautionsanspruchs auch gegenüber dem Erwerber wirke und die freiwillige Auszahlung durch den Eigentümer nicht zu einem Wiederaufleben geführt habe, wenn er andererseits die notwendige Mitwirkung an der Übertra- gung verweigere. Diene diese Mitwirkung nur der praktischen Durchführung der Übertragung des Kautionsguthabens, wäre einer entsprechenden Erklärung auch keine Entlassung des Alteigentümers aus seinen gesetzlichen Pflichten aus § 556a BGB beizumessen, wie der Beklagte befürchte. 9 - 6 - II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Klägerin ge- gen den Beklagten Anspruch auf Leistung der in der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vom 16./20. Juni 2000 vereinbarten Kaution hat. Dem steht nicht entgegen, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit deren Zustimmung die vom Beklagten aufgrund der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 ursprüng- lich geleistete Kaution an den Beklagten zurückgegeben hat. Denn darin liegt, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, aufgrund der be- sonderen Umstände des vorliegenden Falles kein Verzicht der Vermieterseite auf die vereinbarte Kaution. 1. Grundsätzlich besteht kein Anspruch des Erwerbers gegen den Mieter auf erneute Leistung einer im Mietvertrag vereinbarten Kaution, wenn der Mie- ter die Kaution bereits an den Voreigentümer als früheren Vermieter geleistet hat. Mit der Erfüllung des Anspruchs auf Leistung der Kaution erlischt dieser Anspruch (§ 362 BGB). Auch ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, der Übertragung der Kaution auf den Erwerber zuzustimmen. Denn einer solchen Zustimmung des Mieters bedarf es in der Regel nicht, weil der Erwerber kraft Gesetzes in die Rechte und Pflichten aus der Kaution eintritt (§ 566a Satz 1 BGB). 2. Von diesen Grundsätzen ist auch das Berufungsgericht ausgegangen. Es hat aber aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles rechtsfehlerfrei eine Verpflichtung des Beklagten bejaht, die in der Vereinba- rung vom 16./20. Juni 2000 vereinbarte Kaution erneut - nunmehr an die Kläge- rin - zu leisten. Dazu war der Beklagte nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) 10 11 12 13 - 7 - verpflichtet, weil er einer Übertragung der gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin abgegebenen Verpfändungserklärung auf die Klägerin nicht zuge- stimmt hatte und daraufhin die Kaution zurückerhalten hatte, ohne dass darin ein Verzicht der Klägerin auf die Kaution gesehen werden konnte. a) Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be- rufungsgerichts war die Kaution in der Weise geleistet worden, dass der Be- klagte die Verpflichtungserklärung nur zugunsten der Voreigentümerin persön- lich abgegeben hatte und deshalb die am Mietverhältnis nicht beteiligte Bank nicht ohne Zustimmung des verpfändenden Beklagten zur Auszahlung des Sparguthabens an die Klägerin als neue Eigentümerin verpflichtet war. Aus die- sen rechtsfehlerfrei festgestellten Umständen hat das Berufungsgericht mit Recht hergeleitet, dass der Beklagte jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet war, der Übertragung der Kaution auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin zuzustimmen, weil die Übertragung der persönlich für den Alt- eigentümer bestellten Sicherheit faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung des Beklagten zu bewirken war. Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Klä- gerin die auf sie übergegangenen Rechte aus der Kaution gegenüber der Bank notfalls auch ohne Mitwirkung des Beklagten hätte durchsetzen können. Das Berufungsgericht hat mit Recht darauf abgestellt, dass die Klägerin das Risiko, zu gegebener Zeit nicht ohne die Mitwirkung des Beklagten auf die Mietsicher- heit zugreifen zu können, nicht auf sich nehmen musste, sondern vom Beklag- ten erwarten durfte, an der praktischen Durchführung der Übertragung des Kau- tionsguthabens mitzuwirken, weil berechtige Interessen des Beklagten einer solchen Mitwirkung nicht entgegenstanden. b) Die Revision meint dagegen, eine Zustimmung zur Übertragung des verpfändeten Kautionsguthabens auf die Klägerin als neue Pfandgläubigerin sei dem Beklagten nicht zumutbar gewesen, weil er in diesem Fall die Voreigentü- 14 15 - 8 - merin und ursprüngliche Vermieterin als (subsidiäre) Schuldnerin verloren hätte oder seine Zustimmung jedenfalls als Verzicht auf die subsidiäre Haftung des Veräußerers nach § 566a Satz 2 BGB hätte ausgelegt werden können. Das trifft nicht zu. Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den Erwerber bestätigt der Mieter nur das, was gemäß § 566a Satz 1 BGB ohnehin kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus § 566a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566a BGB Rn. 32 mwN). Die von der Revision angeführte Rechtsprechung, nach der eine Forthaf- tung des ursprünglichen Vermieters nicht mehr in Betracht kommt, wenn der Veräußerer die Kaution auf Verlangen oder mit Zustimmung des Mieters wei- tergibt oder auf sonstige Weise zu erkennen gibt, dass er nunmehr allein den Erwerber als Rückzahlungspflichtigen ansieht (vgl. BGH, Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 163 mwN), betrifft andere Fallgestaltun- gen und bezieht sich auf die Rechtslage vor der Mietrechtsreform (Schmidt- Futterer/Streyl, aaO, Rn. 32, Fn. 94). c) Auch die Sachverhaltswürdigung des Berufungsgerichts, dass in der Rückgabe des verpfändeten Kautionsguthabens im vorliegenden Fall kein ver- mieterseitiger Verzicht auf die Kaution zu sehen ist, weist keinen Rechtsfehler auf. Sie wird von der Revision auch nicht angegriffen. Die Rückgabe der Kaution durch den Voreigentümer erfolgte, nachdem dem Beklagten mitgeteilt worden war, dass die Klägerin die Kaution für sich beanspruchte, und er vergeblich aufgefordert worden war, der Übertragung auf die Klägerin zuzustimmen. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei ange- nommen, dass der Beklagte unter diesen Umständen die Freigabe der Kaution 16 17 18 19 - 9 - durch die Voreigentümerin nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die der Klä- gerin gemäß § 566a Satz 1 BGB zustehende Kaution verstehen durfte. Denn für einen solchen Verzicht bestand hier auch aus der Sicht des Beklagten kein Anlass und kein Grund. Der Beklagte hat die Rückgabe der Kaution durch die Rechtsvorgängerin der Klägerin auch nicht als vermieterseitigen Verzicht auf die nunmehr der Klägerin zustehende Kaution missverstanden. Vielmehr hat er nach der Aufforderung, die Kaution nunmehr an die Klägerin zu leisten, dieser mitgeteilt, er werde ihr die Kaution nach Ablauf der Kündigungsfrist für das Kau- tionskonto übergeben. Ball Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Berlin-Mitte, Entscheidung vom 25.05.2009 - 113 C 35/09 - LG Berlin, Entscheidung vom 06.07.2010 - 63 S 319/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 189/09 Verkündet am: 9. Juni 2010 Vorusso, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZVG § 152 Abs. 2 Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter erhalten, aber nicht an den Zwangs- verwalter ausgefolgt hat, nicht verpflichtet, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangs- versteigerung selbst erwirbt. BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 - VIII ZR 189/09 - LG Bonn AG Siegburg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Juni 2010 durch den Richter Dr. Frellesen als Vorsitzenden, die Richte- rinnen Dr. Milger und Dr. Hessel sowie die Richter Dr. Achilles und Dr. Schneider für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bonn vom 4. Juni 2009 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin mietete mit Vertrag vom 1. März 1996 von dem damaligen Eigentümer M. eine Wohnung in H. . In der Folgezeit wechselten die Eigentümer der Wohnung. Der spätere Vollstreckungsschuldner R. erwarb die Wohnung mit Kaufvertrag vom 7. April 2004 zu einem Kaufpreis von 108.000 €. Das Amtsgericht Siegburg ordnete mit Beschluss vom 7. März 2007 die Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung bezüglich der Wohnung an und bestellte den Beklagten zum Zwangsverwalter. Dieser erhielt von dem Voll- streckungsschuldner keine Kaution ausgehändigt. Mit Beschluss des Amtsge- richts Siegburg vom 13. März 2008 wurde das Versteigerungsobjekt der Kläge- rin als Meistbietender für 60.000 € zugeschlagen. 1 - 3 - Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin vom Beklagten die Rückzahlung der nach ihrer Behauptung an M. geleisteten Mietkaution einschließlich der Kau- tionszinsen in Höhe von 1.550,75 € nebst Verzugszinsen sowie die Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung des Beklagten hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Klägerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. 2 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 3 I. Das Berufungsgericht (LG Bonn, NZM 2009, 871) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt: 4 Die Klägerin habe gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Auszah- lung der Mietkaution. Da der Beklagte die Kaution nicht erhalten habe, könne sich der Anspruch der Klägerin nur aus § 152 Abs. 2 ZVG ergeben. Der Miet- vertrag sei zwar nach dieser Vorschrift auch dem Beklagten als Zwangsverwal- ter gegenüber wirksam gewesen, so dass der Beklagte auch die Kautionszah- lung an den Vermieter gegen sich gelten lassen müsse. Voraussetzung für den Anspruch auf Kautionsrückzahlung sei jedoch, dass die Zwangsverwaltung je- denfalls zum Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs noch bestehe. Vorlie- gend habe jedoch die Zwangsverwaltung mit der Erteilung des Zuschlags ge- endet. Das Mietverhältnis sei sodann mit dem Zusammentreffen der Eigentü- mer- und der Mieterstellung in der Person der Klägerin beendet worden; es ha- be jedenfalls nicht vor dem Zuschlag und dem damit verbundenen Eigentums- 5 - 4 - wechsel geendet. Dann aber könne auch kein Anspruch gegen den Zwangs- verwalter bestehen, da dies voraussetze, dass der Verwalter der Mieterin bei Mietende noch wie ein Eigentümer gegenüberstehe. 6 Etwas anderes folge auch nicht aus dem Sinn und Zweck des § 566a BGB. Diese Ausnahmevorschrift solle lediglich sicherstellen, dass der jeweils letzte Eigentümer auch im Hinblick auf die Kaution vollständig in die Vermieter- stellung eintrete, damit die Rechtsposition des Mieters nicht durch den Eigen- tumswechsel geschmälert werde. Der Beklagte als Zwangsverwalter sei jedoch nicht die letzte wie ein Vermieter zu behandelnde Person; vielmehr sei die Klä- gerin selbst Eigentümerin geworden, und erst hierdurch sei das Mietverhältnis untergegangen. Das Gesetz sehe aber zu Recht nicht vor, dass zwischenzeitli- che Eigentümer auch nach dem Verlust des Eigentums zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet blieben, selbst wenn sie diese nicht erhalten hätten. Diese gesetzliche Wertung treffe auch auf den vorliegenden besonderen Fall zu. Die Klägerin werde auch nicht dadurch schlechter gestellt, dass sie keine Möglichkeit gehabt habe, die Kaution von ihrem Gebot in der Zwangsversteige- rung abzuziehen. Hierdurch werde sie nicht im Vergleich zu einem Ersteigerer benachteiligt, der nicht zuvor Mieter des Objekts gewesen sei, denn dieser hät- te gemäß § 57 ZVG in Verbindung mit § 566a BGB ebenfalls einen Verlust in Höhe der Kaution hinnehmen müssen, wenn ein Mietverhältnis mit dem Schuldner als Vermieter später beendet worden wäre. Darüber hinaus habe der Erwerb der Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung keinen Einfluss auf den Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Kaution gegenüber demjeni- gen, der sie tatsächlich erhalten habe. Lediglich das Insolvenz- und Vollstre- ckungsrisiko liege insoweit bei der Klägerin und nicht bei dem Zwangsverwalter. 7 - 5 - Da ein Anspruch auf Auszahlung der Kaution nicht gegeben sei, bestehe auch kein Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt, dass der Beklag- te keine Rückstellung im Hinblick auf die Kaution gebildet habe. 8 II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Die gegen den Beklagten als ehemaligen Zwangsver- walter gerichtete Klage auf Auszahlung einer nach dem Vorbringen der Klägerin an den ursprünglichen Vermieter geleisteten Mietkaution hat keinen Erfolg. 1. Das Berufungsgericht hat allerdings verkannt, dass die Klage, soweit sie auf einen vertraglichen Rückzahlungsanspruch aus dem Mietverhältnis in Verbindung mit § 152 Abs. 2 ZVG gestützt wird, nicht unbegründet, sondern wegen fehlender Prozessführungsbefugnis des Beklagten bereits unzulässig ist. Darauf weist die Revisionserwiderung zutreffend hin. 10 Der Senat hat entschieden, dass ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, zur Führung des Prozesses nicht mehr befugt ist, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshän- gigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist; in diesem Fall ist die Klage als unzulässig abzuweisen (Senatsurteil vom 25. Mai 2005 - VIII ZR 301/03, WuM 2005, 463, unter II 1 und 2). Diese Voraussetzungen, die das Revisionsgericht abweichend von § 559 Abs. 1 ZPO selbständig festzustellen hat (Senatsurteil, aaO, unter II 1), sind hier erfüllt. 11 a) Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung kann der ehemalige Zwangs- verwalter als Partei kraft Amtes für Ansprüche des Mieters, die vom Zwangs- verwalter nicht erfüllt worden sind, nicht mehr gerichtlich in Anspruch genom- men werden; dies gilt auch für einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkauti- 12 - 6 - on. Die Ansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis sind nach Aufhebung der Zwangsverwaltung entweder wieder gegen den vormaligen Vollstreckungs- schuldner zu richten, dessen Stellung als Vermieter nur für die Dauer der Zwangsverwaltung gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auf den Zwangsverwalter überge- gangen ist, oder - bei einem Eigentumswechsel im Rahmen der Zwangsverstei- gerung - gegen den Erwerber, der als neuer Eigentümer in ein bei Erteilung des Zuschlags noch nicht beendetes Mietverhältnis gemäß §§ 566 ff. BGB in Ver- bindung mit § 57 ZVG eintritt (Senatsurteil, aaO, unter II 2). b) Im vorliegenden Fall wurde die Zwangsverwaltung mit Beschluss vom 8. April 2008, der dem Beklagten am 10. April 2008 zugegangen ist, aufgeho- ben. Zu diesem Zeitpunkt entfiel somit die passive Prozessführungsbefugnis des Beklagten für einen etwaigen Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Mietkaution, den die Klägerin mit der am 16. Juli 2008 dem Beklagten zugestell- ten Klage geltend gemacht hat. An der fehlenden passiven Prozessführungsbe- fugnis des Beklagten nach Aufhebung der Zwangsverwaltung ändert sich nichts dadurch, dass durch den Zuschlag vom 13. März 2008 nicht ein Dritter, sondern die Klägerin selbst das Eigentum an der Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat. 13 2. Die Klage ist auch nicht, wie die Revision meint, unter dem Gesichts- punkt zulässig und begründet, dass der Beklagte persönlich der Klägerin ge- genüber zum Schadensersatz verpflichtet wäre (§ 154 ZVG). Die Revision be- gründet dies damit, dass der Beklagte als Zwangsverwalter gemäß § 155 ZVG verpflichtet gewesen wäre, die Auszahlung der Mietkaution an die Klägerin als Verwaltungsaufgabe vorweg zu bestreiten und dafür entsprechende Vorkeh- rungen zu treffen. Auch unter diesem Gesichtspunkt hat die Klage keinen Er- folg. Ein Verstoß gegen § 155 ZVG liegt nicht vor, weil ein Anspruch der Kläge- rin gegen den Beklagten auf Auszahlung der Mietkaution nicht entstanden ist. 14 - 7 - Bis zum Zuschlag in der Zwangsversteigerung bestand ein Kautions- rückzahlungsanspruch gegenüber dem Beklagten aus § 152 Abs. 2 ZVG in Ver- bindung mit dem Mietvertrag schon deshalb nicht, weil das Mietverhältnis bis dahin nicht beendet war. Auch durch den der Klägerin erteilten Zuschlag wurde ein solcher Anspruch gegenüber dem Beklagten nicht begründet. 15 16 a) Ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung gegen einen Zwangsverwalter kann durch den Zuschlag nicht begründet werden. Denn der Zuschlag in der Zwangsversteigerung führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses, son- dern zu dessen Fortsetzung mit dem Ersteher, der gemäß § 57 ZVG in Verbin- dung mit §§ 566 ff. BGB an Stelle des Vollstreckungsschuldners in das Mietver- hältnis eintritt. Mit dem Zuschlag endet lediglich das Mietverhältnis mit dem Vollstreckungsschuldner und damit zugleich auch die dem Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG vorübergehend zugewiesene Vermieterposition. An die Stelle des für den Vollstreckungsschuldner handelnden Zwangsverwalters tritt aber der Ersteher als neuer Vermieter. Durch den Zuschlag entsteht daher kein Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber dem Vollstreckungsschuldner beziehungsweise dem Zwangsverwalter als bisherigem Vermieter. b) Daran ändert sich nichts dadurch, dass mit dem Zuschlag im vorlie- genden Fall nicht ein Dritter, sondern die Klägerin das Eigentum an der Miet- wohnung erworben hat. Auch die Klägerin trat mit dem Zuschlag gemäß § 57 ZVG in Verbindung mit §§ 566 ff. BGB an Stelle des Vollstreckungsschuldners und des als Zwangsverwalter handelnden Beklagten in das Mietverhältnis ein, so dass der Beklagte mit dem Zuschlag aus seiner Vermieterposition aus- schied, ohne dass dadurch ein Kautionsrückzahlungsanspruch gegen ihn be- gründet wurde. 17 - 8 - Ansprüche aus dem durch den Zuschlag nicht beendeten Mietverhältnis richteten sich vom Zuschlag an gegen den Ersteher, das heißt im vorliegenden Fall gegen die Klägerin selbst. Da sich aber mit dem Zuschlag die Parteien des Mietvertrags in der Person der Klägerin vereinigten, erlosch das Mietverhältnis der Klägerin insgesamt durch Konfusion (vgl. dazu Senatsurteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 13/08, NJW 2009, 1076, Tz. 16). Damit erlosch auch ein etwaiger - durch die Beendigung des Mietverhältnisses aufschiebend bedingter - Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin gegen sich selbst. 18 Anstelle des erloschenen Kautionsrückzahlungsanspruchs konnte kein neuer Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin gegenüber dem Beklagten entstehen. Denn durch den Zuschlag war lediglich der Beklagte aus seiner Vermieterposition ausgeschieden, nicht aber das Mietverhältnis insgesamt be- endet worden. Die durch § 57 ZVG angeordnete Fortsetzung des Mietverhält- nisses mit dem Ersteher ist gerade die Voraussetzung dafür, dass das Mietver- hältnis im vorliegenden Fall infolge des Eintritts der Klägerin in die Vermieterpo- sition erlosch. Die Beendigung des Mietverhältnisses war nicht die Rechtsfolge des Zuschlags, sondern des Zusammenfallens von Mieter und Vermieter in der Person der Klägerin. 19 c) Dieses Ergebnis wird auch, wie das Berufungsgericht zutreffend aus- geführt hat, der Interessenlage gerecht. Die Klägerin steht in ihrer Position als neue Eigentümerin der Mietwohnung wirtschaftlich nicht schlechter da als ein Dritter im Falle der Zuschlagserteilung an ihn gestanden hätte. Ein solcher Ersteher wäre gemäß § 57 ZVG, § 566a BGB dem aufschiebend bedingten Kautionsrückzahlungsanspruch der Klägerin ausgesetzt gewesen und hätte nicht die von der Klägerin für sich beanspruchte Möglichkeit gehabt, den in der Zwangsversteigerung zu zahlenden Preis für die Wohnung durch Inanspruch- 20 - 9 - nahme des Zwangsverwalters um den Kautionsbetrag zu mindern. Es besteht kein Grund, die Klägerin als neue Eigentümerin insoweit besser zu stellen. 21 Mit Recht hat das Berufungsgericht auch darauf hingewiesen, dass die Klägerin Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber demjenigen ihrer früheren Vermieter hat, der sie nach ihrem Vorbringen erhalten hat. Dieser An- spruch der Klägerin als bisherige Mieterin gegen den früheren Vermieter, der die Kaution in Händen hat, wird durch das Erlöschen des Mietverhältnisses in- folge Konfusion nicht berührt. 3. Auch ein Anspruch der Klägerin aus § 566a Satz 2 BGB, § 152 Abs. 2 ZVG ist gegenüber dem Beklagten nicht entstanden. Nach dieser Bestimmung ist der bisherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit von dem Ersteher als neuem Vermieter nicht erlangen kann. Die subsidiäre Haftung des früheren Vermieters setzt das Bestehen des Anspruchs gegen den neuen Vermieter vor- aus. Daran fehlt es hier, weil der Anspruch der Klägerin auf Rückgewähr der 22 - 10 - Mietkaution aufgrund des Erwerbs der Wohnung durch die Klägerin selbst infol- ge Konfusion erloschen ist. Dr. Frellesen Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Vorinstanzen: AG Siegburg, Entscheidung vom 09.01.2009 - 111 C 179/08 - LG Bonn, Entscheidung vom 04.06.2009 - 6 S 51/09 -

BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 219/06 Verkündet am: 4. April 2007 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB §§ 566, 566a a) Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Miet- verhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution. b) Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter (im Anschluss an BGH, Urteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851). BGH, Urteil vom 4. April 2007 - VIII ZR 219/06 - LG Berlin AG Tempelhof-Kreuzberg - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 4. April 2007 durch den Vorsitzenden Richter Ball, den Richter Dr. Wolst, die Richterin Dr. Milger, den Richter Dr. Koch und die Richterin Dr. Hessel für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivil- kammer 62 des Landgerichts Berlin vom 20. Juli 2006 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 23. Februar 2006 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der au- ßergerichtlichen Kosten des Streithelfers der Beklagten zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Rückzahlung einer Mietkaution. Der Kläger hat- te seit dem 1. Juli 1999 von einer Wohnungsbaugesellschaft eine Wohnung in B. gemietet und die Kaution in Höhe von 1.730 DM (884,53 €) entrichtet. Seit dem 12. April 2004 stand das Grundstück, auf dem sich die an den Kläger vermietete Wohnung befindet, unter Zwangsverwaltung. Der Kläger kündigte das Mietverhältnis zum 30. Juni 2004 und zog aus. Am 26. November 2004 er- 1 - 3 - hielt die Beklagte im Rahmen der Zwangsversteigerung den Zuschlag für das Grundstück. 2 Das Amtsgericht hat die Beklagte mit (rechtskräftigem) Teilurteil vom 29. November 2005 zur Abrechnung über die Kaution und mit Schlussurteil vom 23. Februar 2006 zur Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen verurteilt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewie- sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Ziel der Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: I. Das Berufungsgericht (LG Berlin GE 2006, 1479) hat zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt: 3 Der Anspruch des Klägers auf Rückzahlung der Mietkaution richte sich gemäß § 566a BGB gegen die Beklagte als Erwerberin des Grundstücks, denn es komme entscheidend darauf an, zu welchem Zeitpunkt der Anspruch des Klägers fällig geworden sei. Die Fälligkeit sei aber erst nach dem Eigentumser- werb der Beklagten eingetreten, weil noch die Abrechnung der Nebenkosten für das Jahr 2004 ausgestanden habe und die Mietkaution auch zur Sicherung noch nicht fälliger Ansprüche bestimmt sei. Darauf, dass das Mietverhältnis schon vor dem Eigentumsübergang beendet gewesen sei, komme es nicht an. Bereits im Anwendungsbereich des § 566 BGB sei anerkannt, dass der Erwer- ber auch in ein Abwicklungsverhältnis nach Kündigung des Mietverhältnisses eintrete, solange die Mietsache noch nicht zurückgegeben sei. Für die Rückga- be der Sicherheit bestimme dies § 566a BGB ausdrücklich. Nach der gesetzli- 4 - 4 - chen Regelung sei es unerheblich, ob der Erwerber die Kaution vom früheren Vermieter erhalten habe, er müsse sich grundsätzlich bei dem Veräußerer schadlos halten. Diese Risikoverteilung gelte auch für den Erwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung. II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. 5 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass §§ 566, 566a BGB auch im Fall des Eigentumserwerbs im Wege der Zwangsversteigerung Anwendung finden (§ 57 ZVG). Ein Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis und der geleisteten Mietsicherheit gemäß §§ 566, 566a BGB kommt aber nach dem Zweck dieser Vorschriften nicht mehr in Betracht, wenn der (ehemalige) Mieter - wie hier - schon vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausge- zogen ist. 6 a) Der in § 566 BGB geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis dient dem Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrages überlassen worden ist. Die ihm dadurch von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung - der berechtigte Besitz - soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben (Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 566 Rdnr. 3). Das Erfordernis der Über- lassung der Wohnung an den Mieter erfüllt ferner eine Publizitätsfunktion, denn der Erwerber kann in der Regel bereits aus der Besitzlage ablesen, in welche Mietverhältnisse er eintreten muss (Staudinger/Emmerich, aaO, Rdnr. 33; vgl. auch Wolff/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasing- rechts, 9. Aufl., Rdnr. 1291). § 566a BGB ergänzt den Schutz des Mieters da- 7 - 5 - durch, dass der Erwerber außerdem in die sich aus der Sicherungsvereinba- rung zur Mietkaution ergebenden Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. 8 b) Nach ihrem Wortlaut und Zweck setzen §§ 566, 566a BGB deshalb grundsätzlich voraus, dass im Zeitpunkt des Eigentumswechsels ein wirksames Mietverhältnis besteht (Palandt/Weidenkaff, BGB, 66. Auflage, § 566 Rdnr. 14; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rdnr. 12 ff.; Bub/Treier/Heile, Hand- buch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. II Rdnr. 857) und sich der Mieter (noch) im Besitz der Wohnung befindet (MünchKomm/Häublein, BGB, 4. Aufl., § 566 Rdnr. 16; Wolff/Eckert/Ball, aaO, Rdnr. 1296 f.; Staudin- ger/Emmerich, aaO; Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 566 Rdnr. 31). An beiden Voraussetzungen fehlt es hier. Zwar nimmt die wohl herrschende Meinung - wovon auch das Beru- fungsgericht zutreffend ausgeht - eine Ausnahme für den Fall an, dass der Mie- ter im Zeitpunkt des Eigentumswechsels die Wohnung trotz Ablaufs des Miet- vertrags noch nicht geräumt hat; in diesem Fall soll der Erwerber entsprechend § 566 BGB in das Abwicklungsverhältnis mit dem Mieter eintreten (BGHZ 72, 147; MünchKomm/Häublein, aaO, Rdnr. 12; Gather in Schmidt-Futterer, Miet- recht, 9. Aufl., § 566 Rdnr. 24; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 566 Rdnr. 8; einschränkend Palandt/Weidenkaff, aaO). Diese Ausdehnung des Anwen- dungsbereichs des § 566 BGB wird vor allem mit praktischen Erwägungen be- gründet (BGH, aaO, S. 150; Lammel, aaO, § 566 Rdnr. 29; Bub/Treier/Heile, aaO, Kap. II Rdnr. 860). Für eine noch weitergehende Analogie zugunsten ei- nes vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieters besteht jedoch kein Anlass. Weder der Zweck der gesetzlichen Regelung noch praktische Gründe rechtfertigen es in einem solchen Fall, den Erwerber in ein etwa noch beste- hendes Abwicklungsverhältnis und in die Pflichten aus der Sicherungsabrede eintreten zu lassen. 9 - 6 - 10 aa) Der vor dem Eigentumsübergang auf den Erwerber ausgezogene Mieter bedarf eines Schutzes durch die §§ 566, 566a BGB nicht, denn seine Rechtsposition wird durch den Eigentumswechsel nicht mehr berührt. Soweit ihm noch Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses zustehen, kann er diese gegen seinen bisherigen Vermieter geltend machen. Seine Rechtsstel- lung wird durch die zwischenzeitliche Veräußerung seiner ehemaligen Woh- nung nicht verschlechtert. bb) Die Regelung des § 566a BGB soll ein Auseinanderfallen von Miet- vertrag und Kautionsabrede vermeiden und ist deshalb in engem Zusammen- hang mit dem Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis zu sehen. Die Vor- schrift verfolgt hingegen nicht den Zweck, dem Mieter unabhängig hiervon ei- nen zusätzlichen Schuldner für die Rückzahlung der Kaution zu verschaffen und ihn dadurch besser zu stellen. Gegen das Risiko wirtschaftlicher Schwierig- keiten seines Vertragspartners kann sich der Mieter im Hinblick auf die geleiste- te Kaution dadurch hinreichend absichern, dass er eine Anlage der Sicherheit getrennt vom Vermögen des Vermieters gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB ver- langt und dieses Recht erforderlichenfalls auch (rechtzeitig) durchsetzt. 11 cc) Der Revision ist darin beizupflichten, dass eine Anwendung des § 566a BGB auf den vor dem Eigentumswechsel ausgezogenen Mieter nicht den Interessen der Beteiligten an einer einfach zu handhabenden Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses entspricht. 12 (1) Die Mietkaution kann in einem solchen Fall in der Hand des Erwer- bers ihre Funktion, Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis zu si- chern, nicht erfüllen, denn alle vor dem Eigentumswechsel entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche gegen den Mieter - etwa wegen rückständiger Miete, Schönheitsreparaturen oder einer Beschädigung der Mietsache - blei- ben wegen der Zäsurwirkung des Eigentumswechsels ohnehin bei dem bisheri- 13 - 7 - gen Vermieter (vgl. Senatsurteil vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451, unter II 2 b m.w.N.). Nach dem Auszug des Mieters werden nur noch etwaige Ansprüche des Vermieters aus späteren Nebenkostenabrechnungen fällig. Nach der Rechtsprechung des Senats stehen Nachzahlungsansprüche aus einer nach dem Eigentümerwechsel erteilten Nebenkostenrechnung über eine zuvor abgelaufene Abrechnungsperiode jedoch weiter dem ehemaligen Vermieter zu (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03, NJW 2004, 851, unter II 1). Auch die Abrechnungspflicht und die Verpflichtung zur Auskeh- rung eines etwaigen Guthabens treffen in einem derartigen Fall den früheren Vermieter. Von einer strikten Anwendung des so genannten Fälligkeitsprinzips hat der Senat in diesen Fällen aus Gründen der Rechtsklarheit und Praktikabili- tät abgesehen. Derjenige, der die Vorauszahlungen für einen Abrechnungszeit- raum erhalten hat, soll auch die Abrechnung erteilen und zur Rückzahlung ei- nes Guthabens verpflichtet bzw. zur Geltendmachung eines Nachzahlungsbe- trages berechtigt sein (Senatsurteil vom 3. Dezember 2003, aaO). Dies gilt auch für die im Zeitpunkt des Eigentümerwechsels laufende Abrechnungsperio- de, wenn der Mieter vor dem Eigentumsübergang ausgezogen ist. Auch in die- sem Fall ist ausschließlich über einen Zeitraum abzurechnen, in dem der ehe- malige Vermieter noch Eigentümer war und die Vorauszahlungen erhalten hat. (2) Die vom Berufungsgericht vertretene Auffassung, dass den Grund- stückserwerber die Pflicht zur Rückzahlung einer Mietkaution auch dann trifft, wenn der Mieter zwar vor dem Eigentumswechsel ausgezogen ist, die Ver- pflichtung zur Abrechnung über die Kaution aber erst nach dem Eigentums- wechsel fällig wird, würde ferner - wie die Revision zutreffend hervorhebt - zu einer besonders für den Mieter nachteiligen Unsicherheit darüber führen, wen er insoweit in Anspruch nehmen muss, denn die Fälligkeit des Anspruchs auf Abrechnung der Mietkaution und Auskehrung eines nicht verbrauchten Betra- ges hängt von den Umständen des Einzelfalls ab und lässt sich nicht nach 14 - 8 - einer feststehenden Frist berechnen (vgl. Senatsurteil vom 18. Januar 2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422, unter II 1 a). III. Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichtes keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist zur Endentscheidung reif, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Klage auf Auskehrung der Mietkaution ist unbegründet und daher abzuweisen. 15 Ball Dr. Wolst Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel Vorinstanzen: AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg, Entscheidung vom 23.02.2006 - 15 C 301/05 - LG Berlin, Entscheidung vom 20.07.2006 - 62 S 79/06 -

ECLI:DE:BGH:2018:300518UVIIIZR220.17.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL VIII ZR 220/17 Verkündet am: 30. Mai 2018 Ermel, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja BGB § 558a Abs. 1; HeizkostenVO § 7 Abs. 1 Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohn- flächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßge- bend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19). BGH, Urteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17 - LG Köln AG Köln - 2 - Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 8. Mai 2018 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Milger, die Richterin Dr. Hessel sowie die Richter Prof. Dr. Achilles, Dr. Schneider und Dr. Bünger für Recht erkannt: Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Köln vom 21. September 2017 wird zurückge- wiesen. Die Beklagten haben die Kosten des Revisionsverfahrens zu tra- gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhau- ses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgänge- rin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: "Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart". Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (be- heizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten - neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale - monatliche Heizkostenvor- auszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird. 1 2 - 3 - Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zu- grundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 € (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 € (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertrag- lich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 € (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 € (für 2014). Die genannten Beträ- ge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Kläge- rin. Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 € nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten ist beim Landgericht erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihr Klageab- weisungsbegehren weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im We- sentlichen ausgeführt: Der Klägerin stehe der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rück- ständiger Miete nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zu. 3 4 5 6 7 8 - 4 - Die geltend gemachte Forderung sei nicht durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen, weil den Beklagten über die Heizkostenab- rechnungen der Klägerin für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 hinausgehen- de Guthaben nicht zustünden. Denn maßgebend für die genannten Abrechnun- gen sei jeweils die tatsächliche Wohnfläche. Allein der Umstand, dass nach den mietvertraglichen Vereinbarungen über die tatsächlich verbrauchten Heizkosten jährlich abgerechnet werden solle, erfordere die Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnungsgrößen. Anders als in den Fällen der Mietminderung, in denen subjektive Betrachtungen der Partei- en zugrunde gelegt werden könnten mit der Folge, dass eine wesentliche Ab- weichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit erst ab einer Ab- weichung von 10 % zur tatsächlichen Wohnfläche anzunehmen sei, liege die Interessenlage bei der Heizkostenabrechnung ähnlich wie bei einer Mieterhö- hung bis zur ortüblichen Vergleichsmiete. In diesen Fällen habe der Bundesge- richtshof in der Entscheidung vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) die tat- sächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet, weil es auf den tatsächli- chen Wohnwert ankomme; andernfalls würden fingierte, von den Vertragspar- teien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objekti- ven Maßstäben treten. Diese Überlegungen ließen sich auf die Heizkostenabrechnung übertra- gen, denn die Mieter sollten in ihrer Gesamtheit vernünftigerweise nur insoweit mit Kosten belastet werden, als es ihrer tatsächlichen Wohnungsgröße ent- spricht. Dies entspreche auch dem dem gesamten Betriebskostenrecht imma- nenten Prinzip der größtmöglichen Verteilungsgerechtigkeit. Mit dem Hinweis auf eine ältere Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 31. Oktober 2007 (VIII ZR 261/06) könnten die Beklagten nichts gewinnen. 9 10 11 12 - 5 - Die dort wiedergegebene Auffassung, dass auch bei der Heizkostenabrechnung eine Differenz der vereinbarten zur tatsächlichen Wohnungsgröße von bis zu 10 % nicht schade, werde dort unter anderem mit dem Verweis auf die Recht- sprechung zur Mieterhöhung begründet, die nun durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 18. November 2015 ausdrücklich aufgegeben worden sei. Aus der Heizkostenverordnung könnten die Beklagten nichts für ihre Auf- fassung herleiten. Insbesondere erfordere der Umstand, dass die nach § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV erlaubten verschiedenen Abrechnungsmöglichkeiten zu Abrechnungsungerechtigkeiten führen könnten, keine andere Betrachtung. Die durch § 7 HeizkostenV erlaubten Abrechnungsmethoden basierten sämtlich auf objektiven Maßstäben, nämlich der "Wohn- und Nutzfläche oder dem um- bauten Raum" beziehungsweise der "Wohn- oder Nutzfläche oder des umbau- ten Raums der beheizbaren Räume". Keine dieser Methoden sehe den Rück- griff auf die vereinbarte Wohnfläche vor. II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi- sion zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Kläge- rin der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 42,46 € nach § 535 Abs. 2 BGB zusteht. Die Mieteinbehalte der Beklagten in Höhe von 26,55 € für das Wirtschaftsjahr 2013 und von 15,91 € für das Wirt- schaftsjahr 2014 erfolgten jeweils zu Unrecht, da den Beklagten für die genann- ten Zeiträume weitere, über die Abrechnungen der Klägerin hinausgehende Guthaben nicht zustehen. Denn die Klägerin hat die Heizkosten für die genann- ten Jahre zutreffend auf der Grundlage der tatsächlich beheizten Flächen abge- 13 14 15 - 6 - rechnet und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche bei der Abrechnung keine Bedeutung zugemessen. Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208,18 Rn. 10 ff.) zu Recht als überholt angesehen. 1. Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohn- raummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN). Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete be- rechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB in- folge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. Novem- ber 2015 - VIII ZR 266/14, aaO; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; jeweils mwN). 2. Dies bedeutet indes nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von den etwaig getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So hat der Senat in dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10 f.) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Woh- nungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß 16 17 18 - 7 - § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellen- de Wohnungsgröße hat. Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Wil- len des Gesetzgebers alleinigen Maßgeblichkeit des objektiven Wohnwerts der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung dürfen bei der Frage der Berechti- gung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Ele- mente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkma- len wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO). Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in dem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn.10) ausdrück- lich aufgegeben. 3. Entgegen der Auffassung der Revision sind indes auch Betriebskos- ten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) - jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) - auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Soweit der Senat früher Abweichungen bis zu 10 % von der ver- einbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskos- tenabrechnung als unbeachtlich angesehen hat (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007 - VIII ZR 261/06, aaO), hält er daran nicht mehr fest. a) Die Revision meint, die Heizkostenverordnung erkenne mit der Rege- lung in § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV an, dass die Einbeziehung nicht beheiz- ter Teilflächen in die der Umlegung zugrunde zu legende Wohnfläche keinen 19 20 - 8 - Verstoß gegen die Vorschriften der Verordnung darstelle. Damit dürften aber auch Wertungsspielräume der Parteien, mit denen diese in gewissem Umfang subjektive Vorstellungen verwirklichten, in die Abrechnung einfließen. Gewisse Unschärfen bei der Abrechnung seien hinzunehmen. Entsprechend dürfe es dem Vermieter nicht verwehrt sein, bei seinen Mietern unterschiedliche Umla- gemaßstäbe anzuwenden, solange lediglich die tatsächlich angefallenen Kos- ten umgelegt würden und der Vermieter nicht mehr als die ihm entstandenen Kosten erhalte. b) Dies trifft nicht zu. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsge- rechtigkeit nicht zu erreichen sein mag und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt wird (vgl. hierzu Senatsurteile vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NJW-RR 2015, 437 Rn. 29; vom 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09, NJW 2010, 3645 Rn. 17), erfordert eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit (im Streitfall: für mehrere Wohnungen in einem Mehrfamili- enhaus) einheitlich erfasste Betriebskosten (hier: Heizkosten) nach einem ob- jektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gilt. Damit scheiden im Allgemeinen sub- jektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus. Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den 21 22 23 - 9 - Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche (so jeden- falls im Ergebnis auch: Staudinger/Artz, BGB, Neubearb. 2018, § 556a Rn. 23; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 556a Rn. 36; Wall, Betriebskos- tenkommentar, 4. Aufl., Rn. 2338; Langenberg/Zehelein, Betriebs- und Heizkos- tenrecht, 8. Aufl., F Rn. 83; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., § 556a BGB Rn. 28; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl., § 556a Rn. 19; Schmid/Harsch in Schmid/Harz, Mietrecht Kommentar, 5. Aufl., 2017, § 556a Rn. 166c; Heix, WuM 2016, 263, 265; Hinz, JR 2017, 284, 286; unklar: Münch- KommBGB/Schmid-Zehelein, 7. Aufl., § 556a Rn. 31). Auch erwähnt die Heiz- kostenverordnung mehrfach den Begriff der "anerkannten Regeln der - 10 - Technik" (so in § 5 Abs. 2 Satz 2, § 7 Abs. 1 Satz 3, § 9 Abs. 1 Satz 5, § 9b Abs. 2), der eher darauf hindeutet, dass der Verordnungsgeber in erster Linie in diesen Regeln niedergelegte objektive Kriterien für die Heizkostenverteilung als maßgeblich ansieht. Dies spricht ebenfalls dafür, die tatsächlichen Verhältnisse bei der Abrechnung nach Wohnflächenanteilen heranzuziehen. Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger Vorinstanzen: AG Köln, Entscheidung vom 05.08.2016 - 210 C 84/16 - LG Köln, Entscheidung vom 21.09.2017 - 1 S 185/16 -

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Zivilsenat Entscheidungsdatum: 01.02.2018 Aktenzeichen: 20 VA 9/17 ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2018:0201.20VA9.17.00 Dokumenttyp: Beschluss Quelle: Normen: HintG (HE) § 5, § 23 EGGVG, § 24 EGGVG, § 566a BGB BGB, § 152 ZVG Dokumentreiter KurztextLangtext Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen Annahmeanordnung der Hinterlegungsstelle betreffend Hinterlegung der an Zwangsverwalter von Wohnraum gezahlten Mietkaution Leitsatz Einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung des Erwerbers vermieteten Wohnraums nach § 5 Abs. 2 HintG (Hessen) i. V. m. §§ 23 ff. EGGVG gegen die Annahmeordnung der Hinterlegungsstelle (in Gestalt der Beschwerdeentscheidung auf dem Aufsichtswege) betreffend die Hinterlegung der von dem Mieter an den seinerzeitigen Zwangsverwalter der Wohnung gezahlten Mietkaution durch den Zwangsverwalter fehlt die Antragsbefugnis im Sinne des § 24 Abs. 1 EGGVG, weil eine Möglichkeit der Beeinträchtigung von Rechten oder rechtlich geschützten Interessen des Erwerbers unmittelbar durch die Annahmeanordnung nicht besteht. Verfahrensgang nachgehend BGH, IV AR (VZ) 1/18 Tenor Der Antrag wird als unzulässig zurückgewiesen. Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt. Der Geschäftswert wird auf 945,00 EUR festgesetzt. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen. Gründe I. Rechtsanwalt X war als (Instituts-)Zwangsverwalter für Immobilien bestellt. Die Mieter einer der betroffenen Wohnungen leisteten an ihn in seiner Funktion als Zwangsverwalter eine Mietkaution in Höhe von 945,45 EUR. Die Antragstellerin ist Erwerberin der vormals unter Zwangsverwaltung stehenden Liegenschaft. Der genannte Rechtsanwalt beantragte als ehemaliger Zwangsverwalter unter dem 02.03.2016 bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts Stadt1 die Annahme eines Geldbetrages in Höhe von 945,79 EUR. Er führte zum Grund der Hinterlegung u. a. aus, bei dem zu hinterlegenden Betrag handele es sich um die an ihn gezahlte vorgenannte Mietkaution einschließlich Zinsen. Die Mieter der Wohnung hätten auf seine Bitte zur Erteilung einer Zustimmung zur Kautionsübertragung auf die neue Eigentümerin nicht reagiert. Als Empfangsberechtigte gab er zum einen die Antragstellerin sowie zum anderen die beiden Mieter der Wohnung an. Wegen der Einzelheiten wird auf den Antrag auf Annahme von Geldhinterlegungen (Bl. 2 f. der Hinterlegungsakte des Amtsgerichts Stadt1 zu ...) sowie die dazu eingereichte Anlage (Bl. 4 der Hinterlegungsakte) Bezug genommen. Unter dem 08.03.2016 erließ die Hinterlegungsstelle auf den vorgenannten Antrag eine Annahmeanordnung (Bl. 3b der Hinterlegungsakte). Am 04.04.2016 erfolgte die Einzahlung eines Geldbetrages von 945,88 EUR. Auf die Annahmeanordnung und die Hinterlegungsbescheinigung vom 07.04.2016 (Bl. 7 der Hinterlegungsakte) wird Bezug genommen. Mit Schreiben vom 23.05.2016 (Bl. 11 f. der Hinterlegungsakte), auf das wegen seiner Einzelheiten ebenfalls verwiesen wird, beantragte die A GmbH (im Folgenden nur: A GmbH) bei der Hinterlegungsstelle im Namen der Antragstellerin die Auszahlung des hinterlegten Betrages an die Antragstellerin. Mit Schreiben vom 30.05.2016 (Bl. 14 m. Rs. der Hinterlegungsakte) wies die Rechtspflegerin der Hinterlegungsstelle u. a. auf die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Herausgabeanordnung hin. Mit Schreiben vom 08.06.2016 (Bl. 15 f. der Hinterlegungsakte) äußerte sich die A GmbH zu dem vorgenannten Schreiben und erklärte, vorsorglich gegen die Annahme zur Hinterlegung Beschwerde einzulegen. Sie führte zur Begründung ihrer Beschwerde aus, dass nach § 372 BGB eine Hinterlegung u. a. zulässig sei, wenn der Schuldner infolge einer nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Ungewissheit über die Person des Gläubigers seine Verbindlichkeit nicht erfüllen könne. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen sei hier nicht ersichtlich. Die Hinterlegungsstelle habe weitaus zu geringe Anforderungen an die entsprechende Begründung durch den Hinterleger gestellt. Mit Beschluss vom 31.08.2016 (Bl. 22 der Hinterlegungsakte), auf den wegen seiner Einzelheiten Bezug genommen wird, half die Rechtspflegerin der Hinterlegungsstelle der Beschwerde nicht ab und legte die Akten dem Präsidenten des Amtsgerichts zur Entscheidung vor. Sie führte zur Begründung u. a. aus, es sei mit der Annahmeanordnung bereits eine positive Entscheidung getroffen worden, welche vollzogen sei. Die Beschwerde könne nicht mehr zur Beseitigung der damit eingetretenen Wirkungen führen. Zudem werde die Vorgehensweise des Hinterlegers in der Literatur - unter Angabe einer Fundstelle - als praktikable Lösung angesehen. Die A GmbH nahm im Beschwerdeverfahren Bezug auf ein von ihr in einem Parallelverfahren vorgelegtes Schreiben vom 26.08.2016 (Bl. 28 f. d. A.). In jenem trat sie im Einzelnen der von Hinterlegungsstelle angeführten Literaturansicht entgegen. Sie machte zudem nochmals Ausführungen dazu, dass die gesetzlichen Grundvoraussetzungen einer Hinterlegung nach § 372 S. 2 Alt. 2 BGB - Zweifel über die Person des Gläubigers - nicht vorlägen, so dass die Hinterlegungsstelle den Geldbetrag nicht hätte annehmen dürfen. Mit Entscheidung vom 26.01.2017 (Bl. 33 ff. d. A.) wies der Präsident des Amtsgerichts die Beschwerde zurück. Er führte zu den Gründen im Wesentlichen aus, die in der Form des § 5 Abs. 1 S. 2 Hessisches Hinterlegungsgesetz (im Folgenden nur: HintG) eingelegte und nach § 5 Abs. 1 S. 2 HintG statthafte Beschwerde sei unzulässig. Bei der Annahmeanordnung handele es sich um eine Entscheidung positiven Inhaltes. Eine Änderung mit Rückwirkung komme mit Rücksicht auf die Sicherheit des Rechtsverkehrs und des Vertrauensschutzes nicht in Betracht. Die eingetretene Wirkung der bereits vollzogenen Annahmeanordnung lasse sich nicht mehr beseitigen, unabhängig davon, ob diese fehlerhaft gewesen sei oder nicht. Gegen die der Antragstellerin am 21.02.2017 (vgl. Bl. 39 der Hinterlegungsakte) zugestellte Entscheidung des Präsidenten des Amtsgerichts hat diese mit bei dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main am 01.03.2017 eingegangenem Anwaltsschriftsatz vom gleichen Tage (Bl. 1 ff. d. A.) Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt und diesen sogleich begründet. Sie hat ausgeführt, sie sei antragsbefugt. Ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung sei nach § 24 Abs. 1 EGGVG zulässig, wenn der angefochtene Justizverwaltungsakt in die Rechte des Antragstellers eingreife. Es genüge insoweit, dass Tatsachen vorgetragen würden, die eine Rechtsverletzung nicht als offensichtlich und eindeutig ausgeschlossen erscheinen ließen. Es handele sich vorliegend um eine Hinterlegung nach § 7 S. 2 Nr. 1 lit. a HintG. Bei der Annahme zur Hinterlegung müsse die Hinterlegungsstelle prüfen, ob die hinterlegende Person Tatsachen angebe, welche - als wahr unterstellt - die Hinterlegung rechtfertigten. Dabei dürften nur solche Tatsachen im Sinne des § 372 BGB berücksichtigt werden, welche an die Person des Gläubigers anknüpften. Nur wenn solche Tatsachen angegeben würden, könne eine Hinterlegung rechtmäßig erfolgt sein. Sei dies nicht der Fall und die Hinterlegung rechtswidrig, träten zwar deren materielle Rechtsfolgen nicht ein, wohl aber die tatsächlichen, so dass subjektive Rechte des Gläubigers betroffen seien. Vorliegend sei nicht ausgeschlossen, dass die Hinterlegungsanordnung rechtwidrig und die Antragstellerin als Gläubigerin des hinterlegten Betrages in ihren subjektiven Rechten verletzt sei. Ihr Antrag sei auch begründet, da die Annahmeanordnung rechtswidrig sei, wozu sie ihre Annahme, ein Hinterlegungsgrund nach § 372 S. 2 BGB habe nicht vorgelegen, wiederholt und ausführlich vertieft hat. Sie hat zunächst beantragt, die Entscheidung des Präsidenten des Amtsgerichts Stadt1 vom 26.01.2017 zum Aktenzeichen ... aufzuheben und die auf den Antrag 02.03.2016 erlassene Annahmeanordnung des Amtsgerichts Stadt1 - Hinterlegungsstelle - zu dem vorgenannten Aktenzeichen aufzuheben. Der Berichterstatter des Senats hat mit Schreiben vom 27.03.2017 (Bl. 16 f. d. A.), auf das Bezug genommen wird, die Antragstellerin darauf hingewiesen, dass - mit dem Präsidenten des Amtsgerichts - nach Einzahlung des Hinterlegungsbetrages eine Aufhebung der Annahmeverfügung in Gestalt der Beschwerdeentscheidung mit dem Ziel der Rückgängigmachung der Vollziehung (Folgenbeseitigung im Sinne des § 28 Abs. 1 S. 1 - 3 EGGVG) nicht mehr möglich sein dürfte. Die nicht mehr rückgängig zu machende Vollziehung eines angefochtenen Justizverwaltungsaktes dürfte zu dessen Erledigung nach § 28 Abs. 1 S. 4 EGGVG führen. Die Antragstellerin hat ihren Antrag daraufhin mit am 26.05.2017 bei dem Oberlandesgericht eingegangenem Anwaltsschriftsatz vom gleichen Tage (Bl. 32 ff. d. A.) geändert und beantragt nunmehr, festzustellen, dass die Annahmeanordnung des Amtsgerichts Stadt1 - Hinterlegungsstelle - auf den Antrag vom 02.03.2016 rechtwidrig gewesen ist. Sie hat in dem genannten Schriftsatz, auf den wegen seiner Einzelheiten Bezug genommen wird, ausgeführt, dass die Änderung des Antrages nach § 28 Abs. 1 S. 4 EGGVG jederzeit zulässig sei. Auch läge ein Feststellungsinteresse vor, was sie näher dargelegt hat. Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen. Er ist der Ansicht, der Antragstellerin fehle die Antragsbefugnis, weil sie durch die Annahmeanordnung vom 08.03.2016 nicht in einer unmittelbar rechtlich geschützten Position betroffen sei. Denn durch die Annahmeanordnung sei lediglich eine Entscheidung darüber getroffen worden, ob die formellen Hinterlegungsvoraussetzungen vorlägen. Eine Entscheidung über die materiellen Hinterlegungsvoraussetzungen habe die Hinterlegungsstelle dagegen gerade nicht getroffen, so dass ihre Entscheidung auch nicht unmittelbar in Rechte der als Empfänger benannten Personen eingreife. § 7 S. 2 Nr. 1 lit. a HintG komme eine drittschützende Wirkung zugunsten potenzieller Empfänger nicht zu, unabhängig davon, ob man überhaupt eine Pflicht der Hinterlegungsstelle zur Schlüssigkeitsprüfung annehme. Er verweist dazu auch auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (Beschluss vom 18.11.2014, Az. 15 VA 7/14; zitiert nach juris). Zudem sei der Antrag auch unbegründet. Im Kern wolle die Antragstellerin im Verfahren nach den §§ 23 ff. EGGVG eine Prüfung der Frage erreichen, ob die in dem Antrag vom 02.03.2016 enthaltenen Angaben im Sinne von § 372 S. 2 BGB den Erlass einer Annahmeanordnung hätten rechtfertigen können. Für die Hinterlegung nach §§ 372 ff. BGB sei anerkannt, dass deren materielle Rechtsfolgen nur einträten, wenn die Hinterlegung rechtmäßig erfolgt sei, insbesondere ein Hinterlegungsgrund vorgelegen hätte. Über das Vorliegen dieser Voraussetzungen habe im Streitfall jedoch allein das Prozessgericht zu entscheiden. Zudem hätten - was näher ausgeführt ist - die Voraussetzungen für den Erlass einer Annahmeanordnung auch vorgelegen. Die Antragstellerin hat erwidert, dass die von dem Antragsgegner zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm vorliegend nicht herangezogen werden könne. Jenes Verfahren habe einer Hinterlegung zum Gegenstand gehabt, welche nach § 7 Nr. 1 Alt. 2 HintG NRW (inhaltlich entsprechend zu § 7 S. 2 Nr. 1 lit. b HintG) erfolgt sei. Die Prüfung beschränke sich in solchen Fällen auf den Nachweis der gerichtlichen Ermächtigung zur Hinterlegung, so dass - anders als im vorliegenden Fall - eine Berührung von Gläubigerrechten nicht in Betracht komme. Die Frage nach dem Prüfungsumfang für den Fall einer Hinterlegung nach § 7 Nr 1. Alt. 1 HintG NRW (inhaltlich entsprechend zu § 7 S. 2 Nr. 1 lit. a HintG) habe das Oberlandesgericht Hamm jedoch ausdrücklich offen gelassen. Würde man in diesen Fällen eine Antragsbefugnis des Gläubigers verneinen, hätte dieser keine Möglichkeit, eine offensichtlich rechtswidrige Annahmeanordnung noch vor Hinterlegung zu verhindern oder sich - wie vorliegend im Falle der Wiederholungsgefahr - gegen zukünftige rechtwidrige Annahmeanordnungen zu wehren. Es sei zwar zutreffend, dass im Streitfall das Prozessgericht zu entscheiden habe, ob die Voraussetzungen der Hinterlegung tatsächlich vorgelegen hätten. Dies ändere jedoch nichts daran, dass die angegebenen Tatsachen - als wahr unterstellt - die Hinterlegung rechtfertigen müssten. Dies sei von der Hinterlegungsstelle zu prüfen und der gerichtlichen Kontrolle im vorliegenden Verfahren zugänglich. Dabei habe ein Hinterlegungsgrund gemäß § 372 BGB nach den angegeben Tatsachen gerade nicht vorgelegen, was nochmals näher dargelegt ist. Die Antragstellerin hat mit Anwaltsschriftsatz vom 08.11.2017 (Bl. 92 ff. d. A.) noch ergänzend vorgetragen, dass nunmehr eines der Mietverhältnisse beendet sei, für das der Zwangsverwalter ebenfalls die Mietsicherheit (Az. der Hinterlegungsstelle: ...) hinterlegt habe. Die Antragstellerin könne wegen der zu Unrecht ergangenen Hinterlegungsanordnung in jenem Falle ihrer gesetzlichen Verpflichtung zur Herausgabe der Mietsicherheit nicht nachkommen. Ihr entstehe dadurch ein wirtschaftlicher Nachteil. Soweit sie ausstehende Mieten gegen den Mieter geltend mache, könne dieser mit seinem Anspruch auf Herausgabe der Mietsicherheiten aufrechnen. Ihr entstehe daher ein wirtschaftlicher Schaden, da sie ohne Freigabeerklärung der Mieter nicht auf die Mietsicherheit zugreifen könne. Sie müsse diesen Anspruch ggf. klageweise geltend machen. Dies mache deutlich, dass die Annahmeanordnung in ihre subjektiven Rechte eingreife. Wegen des Vorbringens der Beteiligten wird auch auf deren Schriftsätze nebst Anlagen in der Gerichtsakte und der Hinterlegungsakte Bezug genommen. Die Hinterlegungsakte (Amtsgerichts Stadt1 zu ...) war beigezogen. II. Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung war als unzulässig zurückzuweisen. Zwar ist der Antrag gegen die Entscheidung des Präsidenten des Amtsgerichts im Verfahren der Beschwerde (§ 5 Abs. 1 HintG, § 24 Abs. 2 EGGVG) gegen die Entscheidung der Hinterlegungsstelle statthaft, § 5 Abs. 2 HintG, § 23 ff. EGGVG. Der Antragstellerin fehlt aber - wie der Antragsgegner zutreffend einwendet - die Antragsbefugnis im Sinne des § 24 Abs. 1 EGGVG, welche in allen Verfahren auf gerichtliche Entscheidung vorliegen muss, also sowohl im Falle des auf eine Entscheidung nach § 28 Abs. 1 S. 1 EGGVG gerichteten Anfechtungsantrages als auch im Falle des nach dessen Erledigung gestellten Feststellungsantrages nach § 28 Abs. 1 S. 4 EGGVG. Nach § 24 Abs. 1 EGGVG ist ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung nur dann zulässig, wenn der Antragsteller geltend macht, durch die angefochtene Maßnahme der Justizverwaltung in seinen Rechten verletzt zu sein. Die Geltendmachung einer Rechtsverletzung erfordert das schlüssige Vorbringen von Tatsachen, die - ihr Vorliegen unterstellt - eine Verletzung in eigenen Rechten jedenfalls möglich erscheinen lassen (vgl. Senat, Beschluss vom 29.01.2008, Az. 20 VA 9/07, zitiert nach juris Rn. 15; Pabst in Münchener Kommentar zur ZPO, 5. Aufl., § 24 EGGVG, Rn. 2). Eine Rechtsverletzung setzt einen Eingriff in subjektive Rechte oder rechtlich geschützte Interessen des Antragstellers voraus (vgl. Lückemann in Zöller, ZPO, 32. Aufl. § 24 EGGVG, Rn. 1). Die behauptete Verletzung muss unmittelbar sein; nur mittelbare Auswirkungen der angefochtenen Verwaltungsmaßnahme genügen hingegen nicht (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 18.11.2014, Az. I-15 VA 7/14, zitiert nach juris Rn. 9; Lückemann, a. a. O.). Auch eine bloße Beeinträchtigung in persönlichen oder wirtschaftlichen Interessen ist nicht ausreichend (vgl. Kissel / Mayer, GVG, 8. Aufl., § 24 EGGVG, Rn. 3; Pabst, a. a. O., Rn. 3). Nach diesen Grundsätzen fehlt es vorliegend nach dem Vorbringen der Antragstellerin an der Möglichkeit ihrer unmittelbaren Rechtsbeeinträchtigung durch die von ihr angegriffene Annahmeanordnung der Hinterlegungsstelle. Die Antragstellerin macht geltend, ihre rechtlichen Interessen seien dadurch beeinträchtigt, dass die Hinterlegungsstelle den Geldbetrag in Höhe der von den Wohnungsmietern an den ehemaligen Zwangsverwalter gezahlten Mietkaution zur Hinterlegung angenommen habe. Dieser Geldbetrag, den die Antragstellerin für sich beansprucht, sei dadurch nicht in ihr Vermögen geflossen, was zutrifft. Weiterhin kann ohne nähere Betrachtung der zugrunde liegenden Rechtsverhältnisse im Einzelnen unterstellt werden, dass die Antragstellerin nach § 566a BGB als Erwerberin des Wohnraums im Verhältnis zu den Mietern deren Leistung der Mietkaution an den Zwangsverwalter, welcher nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Stellung des seinerzeitigen Vermieters eintreten war, gegen sich gelten lassen muss und damit nach Beendigung des Mietverhältnisses als Erwerberin zu deren Rückzahlung verpflichtet ist. Im Saldo kann also - jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses - die Antragstellerin die Mietkaution auszubezahlen haben, ohne dass diese zuvor in deren Vermögen geflossen ist, und zur Vermeidung dieses Nachteils auch gehalten sein, gegen den Zwangsverwalter auf Auszahlung des Betrages zu klagen. Dieser von der Antragstellerin angeführte mögliche Nachteil stellt aber keinen unmittelbar durch die von ihr angefochtene Annahmeanordnung bewirkten Eingriff in ihre subjektiven Rechte oder rechtlich geschützten Interessen dar. Es handelt sich - wie die Antragstellerin selbst einräumt - lediglich um eine tatsächliche Beeinträchtigung ihrer Belange. Die für die Antragsbefugnis nach § 24 Abs. 1 EGGVG erforderliche Möglichkeit der Beeinträchtigung in ihren Rechtspositionen durch die Annahmeverfügung ergibt sich daraus hingegen nicht. Wie der Antragsgegner zutreffend eingewandt hat, hat der Erlass der Annahmeanordnung als solcher keine konstitutiven Wirkungen für die materielle Rechtslage. Die Annahmeanordnung stellt lediglich eine Entscheidung darüber dar, ob die formellen Hinterlegungsvoraussetzungen vorliegen (OLG Hamm, a. a. O., Rn. 10) und führt als Verwaltungsakt mit dessen Vollzug durch Annahme des Hinterlegungsbetrages zum Eintritt der formellen Wirkungen der Hinterlegung (vgl. noch zu § 6 HintO: Bülow / Schmidt, HintO, 4. Aufl., § 6 HintO, Rn. 24). Im Hinblick auf die materiell-rechtlichen Verhältnisse ist nach den §§ 372 ff BGB - wie der Antragsgegner zutreffend vorgebracht hat - allgemein anerkannt, dass die materiellen Rechtsfolgen der Hinterlegung nur dann eintreten, wenn diese - nach dem materiellem Recht - rechtmäßig erfolgt, also insbesondere ein Hinterlegungsgrund vorliegt (vgl. u. a. den von dem Antragsgegner angeführten Beschluss des OLG Hamm vom 18.11.2014, Az. I-15 VA 7/14, Rn 11; BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 307/10; OLG München, Beschluss vom 12.12.2007, Az. 34 Wx 118/07, Rn. 21 f; jeweils zitiert nach juris u. m. w. N.; Grüneberg in Palandt, BGB, 77. Aufl., § 378 BGB, Rn. 1; Olzen in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2016, § 378 BGB, Rn. 3; Fetzer in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. § 378 BGB, Rn. 3). Wenn also - jeweils das Vorbringen der Antragstellerin als zutreffend unterstellt - die materiell-rechtlichen Voraussetzungen der Hinterlegung nach § 372 BGB bei Annahme des Hinterlegungsbetrages durch die Hinterlegungsstelle gerade nicht vorlagen, konnte die Annahme keine nachteiligen Auswirkungen auf Rechtspositionen der Antragstellerin bewirken. Zu der von dem Antragsgegner angeführten Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (a. a. O.) ist dabei anzumerken, dass jener zwar - wie die Antragstellerin einwendet - ein Sachverhalt zugrunde lag, welcher die Hinterlegung eines Geldbetrages als prozessuale Sicherheit zum Gegenstand hatte. Das Oberlandesgericht Hamm stellte zu der dort entscheidungserheblichen Frage, ob eine Annahmeanordnung hinsichtlich einer prozessualen Sicherheit unmittelbar in Rechte des Vollstreckungsschuldners eingreifen könne, aber zunächst klar, dass ein unmittelbarer Eingriff einer Annahmeanordnung allgemein aus § 7 HintG NRW (entsprechend § 7 HintG) in Rechte des als potenziellen Empfänger Benannten nicht darin liegen könne, dass durch diese dessen materiellen Rechte betroffen seien. Es führte ausdrücklich aus, dass sich dies daraus ergebe, dass die Hinterlegungsstelle eine Entscheidung über die materiellen Hinterlegungsvoraussetzungen gerade nicht treffe. Es machte weiterhin Ausführungen dazu, aus welchen Gründen dies insbesondere für eine Hinterlegung nach den §§ 372 ff. BGB gelte. Erst danach setzte es sich mit der - vorliegend nicht relevanten - Frage auseinander, ob für eine Annahmeordnung hinsichtlich einer prozessualen Sicherheit etwas anderes gelten könne, was es im Ergebnis verneinte. Da demnach die Annahmeanordnung als solche keine Auswirkungen auf die materiellen Rechte des Gläubigers haben kann und die Hinterlegungsstelle auch keine Prüfung des objektiven Vorliegens eines Hinterlegungsgrundes vornimmt, ist eine Beeinträchtigung des von dem Hinterlegenden als empfangsberechtigt Benannten und auch des tatsächlichen Gläubigers in seinen Rechten oder rechtlich geschützten Interessen durch die Annahmeanordnung ausgeschlossen. Selbst wenn die von der Antragstellerin geltend gemachte tatsächliche Beeinträchtigung eine im Rahmen des § 24 EGGVG zu berücksichtigende Rechtverletzung darstellen würde, so wäre diese nicht unmittelbare Folge der Annahmeanordnung. Die materielle Rechtsstellung des Gläubigers bleibt - wie ausführlich begründet - auch nach Annahme zur Hinterlegung ohne tatsächlich vorliegenden Hinterlegungsgrund unverändert. Diese Situation ist vergleichbar mit derjenigen, in welcher der Schuldner eine andere zur Befreiung von seiner Verbindlichkeit nicht taugliche Handlung vornimmt, z. B. zur Erfüllung an einen Dritten anstatt an den richtigen Gläubiger im Sinne von § 362 Abs. 1 BGB leistet. Dies macht deutlich, dass im Falle der formell wirksamen grundlosen Hinterlegung der Umstand, dass der Gläubiger die Leistung nicht erhalten hat, keine direkte Folge der Annahme durch die Hinterlegungsstelle sein kann, sondern vielmehr darauf beruht, dass der Schuldner aufgrund abweichender rechtlicher Ansichten auf seine von ihm dem Grunde nach nicht in Abrede gestellten Verbindlichkeit nicht an den Gläubiger geleistet hat. Über die von dem Schuldner und dem Gläubiger unterschiedlich beurteilte materiell-rechtliche Rechtsfrage des Vorliegens oder Nichtvorliegens eines Hinterlegungsgrundes hat aber - was auch die Antragstellerin nicht in Zweifel zieht - nicht die Hinterlegungsstelle sondern das Prozessgericht zu erkennen. Zudem kann vorliegend auch nicht als sicher angenommen werden, dass der Hinterleger im Falle einer Nichtannahme zur Hinterlegung den Geldbetrag an die Antragstellerin ausbezahlt hätte. Ebenso ist denkbar, dass er die Leistung an die Antragstellerin verweigert hätte, ohne den Betrag an die von ihm ebenfalls als mögliche Berechtigte angesehenen Mieter auszuzahlen. Jedenfalls ist ein zudem frühestens zum Zeitpunkt des Auszugs der Mieter bei der Antragstellerin möglicherweise eintretender wirtschaftlicher Verlust in Höhe der hinterlegten Mietkaution vor diesem Hintergrund keinesfalls unmittelbar durch die Annahmeanordnung verursacht sondern allenfalls mittelbar. Er beruht vorrangig auf der Nichtleistung des Zwangsverwalters an die Antragstellerin und auf der Nichtgeltendmachung des nach ihrer Ansicht bestehenden Anspruchs gegen den Zwangsverwalter auf Zahlung an sie. Zudem stimmt dieses Ergebnis auch mit der gesetzlichen Ausgestaltung des Hinterlegungsverfahrens überein, in welchem keine Schutzwirkung der Annahmeanordnung für die als von der hinterlegenden Person empfangsberechtigt Bezeichneten vorgesehen ist (vgl. auch: OLG Hamm, a. a. O., Rn. 13). Ob die Antragsbefugnis im Sinne des § 24 Abs. 1 EGGVG vorliegt, beurteilt sich wie auch im Verwaltungsprozessrecht bei der Anfechtung einer Justizverwaltungsmaßnahme bei formaler Betrachtung danach, ob die der Maßnahme zugrundeliegende Rechtsnorm ausschließlich oder zumindest auch dem Schutz von Individualinteressen dessen zu dienen bestimmt ist, welcher deren gerichtliche Überprüfung begehrt. Ein nur tatsächlicher Schutz durch eine Norm mit anderer Schutzrichtung genügt insoweit nicht (vgl. zum Ganzen: Pabst, a. a. O., Rn. 4). Die vorliegend von der Antragstellerin angefochtene Annahmeanordnung ist aufgrund von § 7 S. 2 Nr. 1 lit. a HintG ergangen. Diese Vorschrift dient nicht dem Schutz von Individualinteressen des tatsächlichen Gläubigers oder der als empfangsberechtigt bezeichneten Personen. Sie dient vielmehr ausschließlich dazu, dem Schuldner zu ermöglichen, die im materiellen Recht vorgesehene Hinterlegung tatsächlich zu bewirken und trifft zu diesem Zweck Regelungen zu der dafür bestimmten öffentlichen Stelle im Sinne des § 372 S. 1 BGB und dem von dieser zu beachtenden Verfahren. Wie aus § 10 Abs. 1 S. 1 HintG folgt, hat die Hinterlegungsstelle die Annahmeanordnung (§ 7 S. 1 HintG) der hinterlegenden Person in Durchschrift auszuhändigen. Eine Bekanntgabe der Anordnung an die als empfangsberechtigt bezeichneten Personen ist grundsätzlich nicht vorgesehen; diese sind in diesem Stadium des Hinterlegungsverfahrens an diesem folglich auch nicht beteiligt. Zur unverzüglichen Mitteilung einer zur Schuldbefreiung erfolgten Hinterlegung an den Gläubiger ist aufgrund des materiellen Rechts - § 374 Abs. 2 S. 1 BGB - allein der hinterlegende Schuldner - und zwar nach Vollzug der Annahmeanordnung - verpflichtet. Eine Mitteilung der Hinterlegung an einen von dem Hinterleger als empfangsberechtigt bezeichneten Gläubiger durch die Hinterlegungsstelle ist nach § 15 Abs. 1 S. 2 HintG nur dann vorgesehen, wenn der hinterlegende Schuldner einen Nachweis der Erfüllung seiner vorgenannten Benachrichtigungsverpflichtung nicht nachgewiesen hat. Die Hinterlegungsstelle handelt dann ausweislich des Gesetzeswortlautes im Namen und auf Kosten des Schuldners. Sie erfüllt damit aufgrund gesetzlicher Ermächtigung dessen materiell-rechtliche Benachrichtigungspflichten. Dabei kann dahinstehen, ob die Informationspflicht des § 15 Abs. 1 S. 2 HintG als solche dem Schutz von Individualinteressen des Gläubigers dient. Auch wenn dies der Fall wäre, änderte sich nichts daran, dass eine Schutzwirkung der insoweit vorgelagerten Annahmeverfügung im Hinblick auf Rechte des Gläubigers nach dem Vorgesagten nicht bestehen kann. Da die Antragstellerin den von ihr angenommenen Zahlungsanspruch gegen den hinterlegenden Zwangsverwalter auch nach erfolgter Hinterlegung im Zivilprozess bei dem Prozessgericht geltend machen kann, wobei - soweit es für das Bestehen und die Durchsetzbarkeit ihres Anspruchs darauf ankommt - die von ihr angesprochenen Fragen der materiell-rechtlichen Wirksamkeit der Hinterlegung zu klären sind, ist sie - entgegen ihrer Annahme - insoweit auch nicht rechtsschutzlos gestellt. Demnach fehlt es nach dem Vorbringen der Antragstellerin bereits an der Möglichkeit einer unmittelbaren Verletzung in deren eigenen Rechten durch die Annahmeverfügung. Ihr fehlt die Antragsbefugnis im Sinne des § 24 Abs. 1 EGGVG, so dass ihr Antrag als unzulässig zurückzuweisen war. Die Verpflichtung der Antragstellerin zur Tragung der Gerichtskosten ergibt sich bereits aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1, § 1 Abs. 2 Nr. 19 GNotKG). Für die Anordnung einer Erstattung außergerichtlicher Kosten der in der Sache unterliegenden Antragstellerin nach § 30 S. 1 EGGVG gab es keine Veranlassung. Beide vorgenannten sich unmittelbar aus dem Gesetz ergebenden Kostenfolgen hat der Senat nur klarstellend in den Tenor aufgenommen. Die Festsetzung der Geschäftswertes beruht auf § 36 Abs. 1 GNotKG, § 1 Abs. 2 Nr. 19 GNotKG. Der Senat hat den vollen hinterlegten Geldbetrag (auf ganze Euro gerundet) als Geschäftswert herangezogen, da die Antragstellerin im Ergebnis mit dem vorliegenden Verfahren erreichen wollte, dass sie Zugriff auf den hinterlegten Betrag erlangt oder jedenfalls dessen Ersatz geltend machen kann. Der Senat hat die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung zugelassen, § 29 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, Nr. 2 Alt. 1 EGGVG. Die Frage, ob der Wohnraumvermieter, auf welchen mit Erwerb der Mietsache ein bestehendes Mietverhältnis übergegangen ist, im Verfahren nach den §§ 23 EGGVG gemäß § 24 EGGVG antragsbefugt ist, wenn er sich gegen die Annahme zur Hinterlegung der von dem Zwangsverwalter von den Mietern in Empfang genommenen Mietkaution wenden will, ist von grundsätzlicher Bedeutung. Wie die Antragstellerin ausgeführt hat und wie auch aus der in der von der Hinterlegungsstelle in der Nichtabhilfeentscheidung angeführten Literaturstelle (Hartung, NZI, 2014, 739) ausgesprochenen Empfehlung an Zwangsverwalter zu schließen ist, erfolgt eine Hinterlegung durch Zwangsverwalter in einer Vielzahl ähnlicher Fälle. Es besteht daher ein allgemeines Interesse an der Klärung, ob der Erwerber der vermieteten Immobile in diesen Fällen gegen eine - ggf. auch noch nicht vollzogene - Annahmeanordnung mit dem Antrag auf gerichtliche Entscheidung zulässigerweise vorgehen kann. Dem Senat erscheint zur Fortbildung des Rechts aus diesem Grunde eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erforderlich. Permalink   Diesen Link können Sie kopieren und verwenden, wenn Sie genau dieses Dokument verlinken möchten: https://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/perma?d=LARE190019431 Treffernavigation Vorheriger Treffer Nächster Treffer

Seite drucken   Entscheidung als PDF runterladen Landgericht Köln, 14 O 99/20 Datum: 14.05.2021 Gericht: Landgericht Köln Spruchkörper: 14. Zivilkammer Entscheidungsart: Teilurteil Aktenzeichen: 14 O 99/20 ECLI: ECLI:DE:LGK:2021:0514.14O99.20.00   Normen: BGB § 566a; ZPO § 91a Leitsätze: Leitsätze zur Entscheidung: 1. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist eine durch die Mieter per Überweisung an den früheren Vermieter gezahlte Kaution an den neuen Vermieter auszuzahlen. Der alte Vermieter darf im Verhältnis zum neuen Vermieter nicht die Auszahlung der Kaution verweigern, weil er Nebenkostennachzahlungen von den Mietern für die Zeit seiner Stellung als Vermieter erwartet. Etwas anderes gilt nur, wenn die Ansprüche rechtskräftig festgestellt oder unstreitig sind. 2. Eine nach übereinstimmender Erledigungserklärung erfolgte Berichtigung der Erledigungserklärung durch den Kläger mit dem Ziel den Betrag der Erledigung zu verringern ist nicht wirksam.   Tenor: 1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger die von dem Mieter G der Immobilie L  Straße ## in ##### L1 (Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) geleistete Mietsicherheit i.H.v. 3.150,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 bis zum 01.04.2021 aus 8.400,00 € und seit dem 02.04.2021 aus 3.150,00 € zu zahlen. 2. Der Beklagte wird verurteilt, dem Kläger Auskunft über die Höhe der erwirtschafteten Zinsen aufgrund der Anlage der von den Mietern der Immobilie L Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) und 5.250,00 € (Frau N und Herr I C, Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016) zu erteilen. 3. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 808,13 € zu zahlen. 4. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten. 5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar und zwar mit Blick auf die Tenorziffern 1.) und 3.) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags sowie mit Blick auf die Tenorziffer 2.) gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,- €.   1 Tatbestand: 2 Die Parteien streiten um die Auszahlung von Mietsicherheiten vom früheren Eigentümer einer vermieteten Immobilie an den Erwerber. 3 Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 17.09.2019 die Immobilie in der L Straße ## in L1 von dem Beklagten. Der Kaufpreis wurde vollständig gezahlt. Der Kläger wurde als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. 4 Hinsichtlich der vorgenannten Immobilie bestehen drei Mietverhältnisse, welche auch zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses und der Eintragung des Klägers in das Grundbuch schon bestanden. Das Erdgeschoss ist an Herrn G vermietet, der in den Räumlichkeiten einen Klavierladen betreibt. Herr G leistete an den Beklagten per Überweisung eine Kaution i.H.v. 3.150,- €. Die Wohnung im Dachgeschoss wird bewohnt von den Eheleuten C. Die Eheleute C leisteten eine Kaution per Überweisung i.H.v. 5.250 ,- €. Das weitere Mietverhältnis für die Wohnung im ersten Obergeschoss sieht vertraglich keine Leistung einer Sicherheit vor. 5 Der notarielle Kaufvertrag vom 17.09.2019 (Anlage K1, Bl. 13 GA) sieht in Ziffer IV. 3. folgende Regelung vor: 6 "[…] Der Verkäufer garantiert: Der Vertragsbesitz ist ungekündigt vermietet; es bestehen weder Mietrückstände, Mietvorauszahlungen, Streitigkeiten (z.B. Minderungen; Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen), Pfändungen, Verfügungen über künftige Mietzinsansprüche noch abzugeltende Investitionen des Mieters. 7 Der Käufer tritt gemäß der gesetzlichen Regelung (§ 566 BGB) in das bestehende Mietverhältnis ein und zwar mit wirtschaftlicher Wirkung zum Tage des Besitzüberganges. Ab diesem Zeitpunkt des Verkäufer umfassend zu allen das Mietverhältnis betreffenden Erklärungen – auch zu Kündigungen und Mieterhöhungsverlangen – ermächtigt, und bevollmächtigt, jedoch auf eigene Kosten und eigenes Risiko. 8 Der Verkäufer hat unverzüglich eine Kopie, am Tage des Besitzüberganges die Originale der Mietverträge sowie etwa durch den Mieter gestellte Sicherheiten (Kaution; Bürgschaft) zu übergeben; Vertragsänderungen und Vorausverfügungen über die Miete bedürfen ab sofort Zustimmung des Käufers. 9 Der Notar hat dem Verkäufer empfohlen, zur Haftungsvermeidung den Mietübergang dem Mieter anzuzeigen und ggf. dessen Zustimmung zur schuldbefreienden Übergabe der Mietsicherheiten an den Käufer einzuholen (Paragrafen §§ 566 Abs. 2, 566a Satz 2 BGB). 10 Der Verkäufer garantiert außerdem: Es bestehen zwischen Verkäufer und Mieter keine weiteren Vereinbarungen. 11 Die Abrechnung der Nebenkosten mit dem Mieter wird alleine diejenige Partei vornehmen, die am Ende des Abrechnungszeitraumes mittelbarer Besitzer ist. Der andere Vertragsbeteiligte hat etwa empfangene Nebenkostenvorauszahlungen, soweit sie die aufzuschlüsselnden umlegungsfähigen, durch den Verkäufer getragenen Nebenkosten übersteigen, ggf. mit der Kaution an den Käufer herauszugeben. Sofern jedoch eine der Kaufvertragsparteien dies wünscht, wird auf deren Kosten eine Zwischenablesung auf den Stichtag des Besitzübergangs vorgenommen und durch Verkäufer und Käufer getrennt für die einzelnen Zeiträume abgerechnet." 12 Der zuvor genannte Mieter G wurde vom Beklagten am 24.12.2018 wegen der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2017 zum Ausgleich eines Fehlbetrages i.H.v. 1.021,63 € aufgefordert. Der Mieter zahlte hierauf nicht. Der Beklagte erklärte dann mit Schreiben vom 10.02.2019 die Aufrechnung. Für 2018 steht dem Beklagten gegen den Mieter noch ein unerfüllter Nachzahlungsanspruch i.H.v. 1.065,44 € zu. 13 Der Kläger forderte den Beklagten zur Übertragung der Mietsicherheiten auf, zuletzt mit anwaltlichem Schreiben vom 23.03.2020 unter Fristsetzung bis zum 03.04.2020. Der Beklagte reagierte auf dieses Schreiben nicht. 14 Der Kläger ist der Ansicht, dass ihm ein Anspruch auf Auszahlung der Mietsicherheiten aus dem gemeinsamen notariellen Kaufvertrag sowie aus gesetzlichen Vorschriften zustehe. Der Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, Abzüge von diesen Mietsicherheiten vorzunehmen. Insbesondere habe er nicht dazu vorgetragen, dass die Voraussetzung für den Zugriff auf die Kaution während eines laufenden Mietverhältnisses durch den Beklagten vorgelegen haben. Die Aufrechnung des Beklagten mit Ansprüchen auf Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 gegen den Mieter G sei nicht wirksam gewesen. Selbst wenn der Beklagte Teile der Kaution einbehalten dürfte, sei er insoweit dem Kläger gegenüber schadensersatzpflichtig, weil er als Verkäufer im notariellen Kaufvertrag garantiert hatte, dass keine Mietrückstände oder Streitigkeiten z.B. betreffend Minderungen oder Einwendungen gegen Nebenkostenabrechnungen bestehen. 15 Der Kläger beantragte zunächst, 16 1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger die von den Mietern der Immobilie L Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Frau N und Herr I C , Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016), also insgesamt 8.400,00 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 zu zahlen; 17 2. den Beklagten zu verurteilen, dem Kläger Auskunft über die Höhe der erwirtschafteten Zinsen aufgrund der Anlage der von den Mietern der Immobilie L  Straße ## in #### L1 geleisteten Mietsicherheiten i.H.v. 3.150,00 € (G , Erdgeschoss, Gewerbeflächen, Mietvertrag vom 06.04.2009) und 5.250,00 € (Frau N und Herr I C , Wohneinheit, Dachgeschoss, Mietvertrag vom 27.07.2016) zu erteilen; 18 3. den Beklagten zu verurteilen, den sich aus der Ziffer 2 ergebenden Zinsbetrag an den Kläger zuzüglich Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 zu zahlen; 19 4. an den Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren i.H.v. 808,13 € zu zahlen. 20 Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 01.04.2021 (eingegangen bei Gericht am selben Tag per Fax) den Klageantrag zu 1.) i.H.v. 5.250,00 € für erledigt erklärt. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 15.04.2021 dieser Erledigungserklärung zugestimmt. Der Kläger hat sodann mit Schriftsatz vom 22.04.2021 erklärt, dass seine Erledigungserklärung vom 01.04.2021 dahingehend korrigiert werden müsse, dass die Teilerledigung lediglich einen Betrag i.H.v. 5.200,00 € betrifft. 21 Der Beklagte beantragt, 22               die Klage abzuweisen. 23 Der Beklagte behauptet, ihm stünde für das Jahr 2019 gegen den Mieter G noch ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten i.H.v. 719,80 € zu. Für dasselbe Jahr sei auch eine höhere Nachzahlungspflicht für Nebenkosten von den Mietern C zu erwarten. 24 Der Beklagte ist der Ansicht, dass er zurecht Teile der Kaution zurückgehalten habe um hieraus seine Ansprüche gegen seine früheren Mieter zu befriedigen. 25 Die Parteien haben einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zugestimmt, und zwar beklagtenseits durch Schriftsatz vom 01.04.2021 und klägerseits durch Schriftsatz vom 09.04.2021. 26 Entscheidungsgründe: 27 Die zulässige Stufenklage ist im hier zu bescheidenden Umfang begründet. 28 I. Dabei war in diesem Teilurteil zunächst über die unabhängigen Klageanträge zu 1.) und 4.) sowie die Auskunftsstufe in Klageantrag zu 2.) zu entscheiden. Eine Entscheidung über die Zahlungsstufe in Klageantrag zu 3.) bleibt einem Schlussurteil vorbehalten. Der Klageantrag zu 1.) war infolge der übereinstimmenden teilweisen Erledigung vom Gericht auszulegen und umzuformulieren, wie tenoriert. 29 II. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung der Mietsicherheiten, soweit der Rechtsstreit nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist (siehe dazu Ziffer 1.). Der Kläger hat außerdem einen Auskunftsanspruch gegen den Beklagten über die Höhe der mit den Mietsicherheiten erwirtschafteten Zinsen (siehe dazu Ziffer 2.). Zuletzt hat der Kläger auch einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten (siehe dazu Ziffer 3.). 30 1. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von 3.150,- € aus § 566a BGB sowie aus dem Kaufvertrag vom 17.09.2019. Er hat ferner einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.04.2020 bis zum 01.04.2021 aus einem Betrag von 8.400,- € sowie aus 3.150,- € seit dem 02.04.2021 aus §§ 286, 288 BGB. 31 a) Über den Klageantrag zu 1.) ist nur noch im Umfang des nicht übereinstimmend für erledigt erklärten Teils zu entscheiden. Die übereinstimmende Erledigungserklärung betrifft vorliegend 5.250,- €. Rechtshängig ist damit noch der Zahlungsantrag in Höhe von 3.150,- € betreffend die Kaution des Mieters G sowie die Zinsansprüche. 32 Die nach Erklärung der übereinstimmenden Erledigung durch den Beklagten vorgenommene „Berichtigung“ der klägerischen Erledigungserklärung ist prozessual unbeachtlich. Im Fall der übereinstimmenden Erledigungserklärung sind die Prozesshandlungen sog. Bewirkungshandlungen, weil der Prozess durch die korrespondierenden Erklärungen selbst und nicht erst durch Richterspruch gestaltet wird (MüKoZPO/Schulz, 6. Aufl. 2020, ZPO § 91a Rn. 23). Ist durch eine Bewirkungshandlung der prozessuale Erfolg eingetreten, auf den sie zielt, dann kann sie (anders als sog. Erwirkungshandlungen) nicht mehr widerrufen werden. Eine Ausnahme ist hinsichtlich aller nicht mehr einseitig rücknehmbarer Prozesshandlungen dann zuzulassen, wenn die Prozesshandlung von einem Restitutionsgrund iSv § 580 ZPO betroffen ist, auf Grund dessen das Urteil, das auf der Prozesshandlung beruht, mit der Wiederaufnahmeklage beseitigt werden könnte. Andernfalls ist der einseitige Widerruf bzw. die Rücknahme einer Prozesshandlung nur möglich, soweit das Gesetz dies ausdrücklich gestattet wie z. B. § 290 ZPO für das Geständnis (Musielak/Voit, ZPO, 18. Auflage 2021, Einleitung, Rn. 63, § 91a, Rn. 16; BGH NJW 2013, 2686 Rn. 7). 33 Nach diesen Grundsätzen konnte der Kläger nach Abgabe der übereinstimmenden Erledigungserklärung des Beklagten nicht mehr den quantitativen Umfang seiner Teilerledigungserklärung minimieren. Hierin ist bei gebotener Auslegung der Prozesserklärung des Klägers („Berichtigung“) durch das Gericht ein teilweiser Widerruf der Erledigungserklärung des Klägers zu erkennen. Wie oben beschrieben kommt ein solcher Widerruf jedoch nur ausnahmsweise in Betracht. Vorliegend ist jedoch kein Grund des § 580 ZPO einschlägig. Auch kennt das Gesetz keine Widerrufs- oder Berichtigungsmöglichkeit von übereinstimmenden Erledigungserklärungen speziell und Bewirkungshandlungen allgemein. 34 b) Der Kläger kann vom Beklagten sowohl aus dem gemeinsamen Vertrag als auch aus § 566a BGB die Auszahlung der Kaution des Mieters G i.H.v. 3.150,- € verlangen. Ziffer IV. 3. Absatz 4 des notariellen Kaufvertrags enthält die Pflicht des Beklagten, die vom Mieter gestellten Sicherheiten am Tag des Besitzübergangs der Immobilie zu übergeben. Ein solcher Anspruch folgt auch direkt aus § 566a BGB. Die Vorschrift ist, auch wenn das in ihrem Wortlaut nur unzureichend zum Ausdruck kommt, Anspruchsgrundlage (Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 566a Rn. 19; OLG Köln, Beschluss vom 04. Oktober 2012 – 19 U 88/12 –, juris). Bei gebotener Auslegung der Vertragsklausel ist davon auszugehen, dass die Parteien eine dem § 566a BGB entsprechende Regelung treffen wollten. Die Voraussetzungen und Erwägungen zu § 566a BGB sind deshalb in die Vertragsklausel hinein zu lesen. Im Nachgang wird deshalb der klägerische Anspruch nach § 566a BGB geprüft. 35 Nach dem Gesetzeswortlaut des § 566a Satz 1 BGB ist Voraussetzung für den Eintritt des Erwerbers in die Rechte und Pflichten aus der Mietsicherheit nur, dass der Mieter die Sicherheit bereits vor Eigentumsübergang geleistet hat. Daneben müssen aber auch die Voraussetzungen des § 566 BGB erfüllt sein, d. h., der Erwerber muss auch in das Mietverhältnis insgesamt eingetreten sein, insbesondere muss das Mietverhältnis bei Eigentumsübergang noch bestehen (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 11). 36 So liegt der Fall hier. Der Kläger ist durch Erwerb der Immobilie und Besitzübergang zugleich gem. § 566 BGB in das Mietverhältnis mit dem Mieter G eingetreten. Dies war auch zwischen den Parteien durch Verweis auf diese Norm in Ziffer IV. 3. Absatz 3 des notariellen Kaufvertrags gewollt. Die hier beachtliche Kaution hat der Mieter G auch unstreitig bereits vor Eigentumsübergang an den Kläger geleistet, wobei das genaue Datum nicht vorgetragen ist. Eine Leistung im zeitlichen Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrags im Jahr 2009 ist jedoch nicht zweifelhaft. Insbesondere hat der Beklagte nicht vorgetragen, dass die Kaution nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig geleistet worden ist. 37 Wegen der Verknüpfung mit § 566 BGB ist jedoch die Kaution in dem Zustand und der Höhe herauszugeben bzw. auszuzahlen, in der sie zum Zeitpunkt des Eigentumswechsels bestand (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 15). Der Veräußerer muss nach § 566a BGB nur das an den Erwerber herausgeben, was er in seinem Vermögen hat bzw. - bei unberechtigter Verwertung der Kaution - haben müsste (OLG Köln, Beschluss vom 04. Oktober 2012 – 19 U 88/12 –, juris). Insoweit geht das Gericht davon aus, dass die Kaution noch in voller Höhe bestand und nicht durch eine Aufrechnung oder sonstigen Zugriff gemindert worden ist. 38 Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht verwerten darf (BGH, Az. VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496, Leitsatz). Die Mietkaution dient nicht dazu, dem Vermieter eine Verwertungsmöglichkeit zum Zwecke schneller Befriedigung behaupteter Ansprüche gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses zu eröffnen. Gemäß § 551 Abs. 3 S. 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Mit der Pflicht zur treuhänderischen Sonderung der vom Mieter erbrachten Kaution wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auch in der Insolvenz des Vermieters ungeschmälert auf die Sicherheitsleistung zurückgreifen kann, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist gem. § 551 Abs. 4 BGB unwirksam (BGH a.a.O. Rn. 11). 39 Nach diesem Grundsatz war die unstreitig durch den Beklagten erklärte Aufrechnung gegenüber dem Mieter G betreffend die Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 auf Grundlage des Sach- und Streitstandes unwirksam. Denn der Beklagte hat nicht dazu vorgetragen, dass diese Forderung unstreitig war. Der Kläger hat dies in der Replik sogar ausdrücklich mit Nichtwissen bestritten. Hierauf hat der Beklagte nicht weiter vorgetragen. Da es sich hierbei um eine für den Beklagten günstige Tatsache handelt, war er hierfür jedoch darlegungs- und beweisbelastet. Durch die eindeutige Thematisierung in der Replik war auch ein gerichtlicher Hinweis an den Beklagten nicht geboten. Es ist demnach davon auszugehen, dass der Anspruch des Beklagten gegen den Mieter G auf Nebenkostennachzahlung für das Jahr 2017 nicht durch Aufrechnung untergegangen ist. 40 Auch soweit der Beklagte einwendet, es bestehen zu seinen Gunsten neben dem vorgenannten Anspruch für das Jahr 2017 noch weitere bis zur Veräußerung nicht erfüllte Ansprüche auf Nachzahlung von Nebenkosten gegen den Mieter G aus 2018 und aus 2019, durfte er die Kaution nicht in Anspruch nehmen. Denn auch insoweit hat der Beklagte nicht vorgetragen, dass die Ansprüche im Verhältnis zum Mieter G unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind. Allein aus diesem Grunde verbietet sich der Rückgriff auf die Kaution durch den Beklagten. Insoweit ändert auch der zwischenzeitliche Erwerb des vermieteten Objekts durch den Kläger nichts an der Rechtslage (vgl. in diesem Zusammenhang OLG Frankfurt, Urteil vom 15.04.2011 - 2 U 192/10, BeckRS 2011, 10901: hier wurde eine Zugriffsmöglichkeit des Veräußerers auf eine Barkaution nach Veräußerung des vermieteten Objekts nur im Falle rechtskräftig festgestellter Ansprüche gegen den Mieter gestattet; wegen der zeitlich nachfolgend ergangenen Entscheidung des BGH, Az. VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496, kommt eine Erstreckung dieser Rechtsprechung auf streitige bzw. nicht rechtskräftig titulierte Forderungen nicht in Betracht). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Frage der Verwertung einer Barkaution durch den Verkäufer bzw. früheren Vermieter nach Veräußerung einer vermieteten Immobilie aber vor Auszahlung der Kaution an den Erwerber bzw. neuen Vermieter in Rechtsprechung und Schrifttum streitig ist. Das Gericht hält jedoch die Auffassung für vorzugswürdig, wonach sich der Veräußerer aus einer nicht auf einem Treuhandkonto angelegten Barkaution nicht mehr wegen offener Ansprüche gegen den Mieter befriedigen darf (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 16 m.w.N. auch zur a.A.; MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 12 m.w.N. auch zu a.A.; Kraemer NZM 2001, 742). Dabei ist zunächst zu beachten, dass bei anderen Mietsicherheiten als Barkautionen der Erwerber ohne weitere Handlungen Inhaber der Sicherheit wird und eine Befriedigung aus der Sicherheit schon deshalb ausscheidet, weil der Veräußerer nicht mehr Inhaber der Sicherheit ist. Davon ausgehend ist es überzeugend, dass der Inhaber einer Barkaution nicht besser gestellt werden darf, nur weil er die Sicherheit aktiv an den Erwerber auskehren muss (Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a Rn. 15 f.). Soweit die Gegenansicht (v.a. Staudinger/Emmerich (2021) BGB § 566a, Rn. 24) den Erwerber auf den Anspruch auf Wiederauffüllung der Sicherheit gegen den Mieter verweist, erscheint diese Verweisung nicht gerechtfertigt. Zum einen beruft sich diese Ansicht maßgeblich auf zur Vorgängernorm des heutigen § 566a BGB, dem bis 2001 geltenden § 572 BGB a.F., beruhenden Rechtsprechungsfundstellen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, BGB § 566a, Fn. 77 m.w.N.; hierbei wird gerade auf die Rechtsprechungsfundstellen Bezug genommen, die auch der Beklagte in seiner Klageerwiderung zitiert). Im Übrigen würde mit dieser Ansicht der mit den Änderungen von § 566a BGB im Verhältnis zur Vorgängernorm bezweckte erheblich verstärkte Schutz des Mieters nach Leistung einer Sicherheit  (so Staudinger/Emmerich (2021) BGB § 566a, Rn. 1) negativ beeinträchtigt. Denn insoweit müsste sich der Mieter im Falle der Befriedigung des früheren Vermieters aus der Kaution gegen einen Anspruch des neuen Vermieters auf Wiederauffüllung der Kaution verteidigen, indem wiederum inzident Ansprüche des früheren Vermieters gegen den Mieter zu prüfen sind. Mit dieser Verlagerung gehen neben der für juristische Laien erheblichen Komplizierung der Sachlage auch ggf. prozessuale Nachteile einher (etwa eine denkbare Beweislastverschiebung). Eine Privilegierung des Veräußerers, der zum einen eine Barkaution im Verhältnis zum Erwerber entgegen der klaren gesetzlichen Zuordnung zurückhält und zudem seine Ansprüche gegen den Mieter während seiner Zeit als Vermieter nicht durchgesetzt hat, ist nicht geboten (ähnlich: MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 12, der überzeugenderweise auch eine nicht gerechtfertigt Verlagerung des Risikos der unrechtmäßigen Inanspruchnahme der Kaution auf den Erwerber der Immobilie erkennt). 41 Insoweit ist auch zu beachten, dass die Problematik der ggf. noch offenen, streitigen Forderungen des Veräußerers gegen den Mieter im Kaufvertrag mit dem Erwerber vorrangig privatautonom geregelt werden kann (vgl. MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 11; Derleder NJW 2008, 1189 (1192)). Dies ist hier trotz erkanntem Problem der Nebenkostenabrechnungen für die Zeit vor bzw. nach Besitzübergang der Immobilie (vgl. Ziffer IV. 3. letzter Absatz des notariellen Kaufvertrags) nicht erfolgt. Im Gegenteil hat der Beklagte sogar garantiert, dass keine Streitigkeiten über Nebenkostenabrechnungen bestehen (Ziffer IV. 3. Absatz 2 des Kaufvertrags). Demnach ist der Beklagte auch im konkreten Fall nicht schutzwürdig. 42 c) Der Kläger hat auch einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen seit dem 03.04.2020 aus §§ 286, 288 BGB. Spätestens mit Ablauf der in der anwaltlichen Zahlungsaufforderung vom 23.03.2020 (Anlage K4, Bl. 49 GA) ist der Beklagte in Verzug mit der Zahlung der Mietsicherheiten in Höhe von 8.400,- € geraten. Insoweit gilt für den ursprünglich bestehenden Anspruch auf Auszahlung der Kaution der Eheleute C das Obige entsprechend, sodass der Kläger auch insoweit einen fälligen, durchsetzbaren Anspruch gegen den Beklagten hatte. Demnach hat der Beklagte auch Verzugszinsen zu zahlen. Durch die übereinstimmende Erledigungserklärung und den Vortrag des Klägers zur teilweisen Zahlung durch den Beklagten ist der Zahlungsanspruch betreffend die Kaution der Eheleute C in Höhe von 5.250,- € erfüllt worden, womit der Schuldnerverzug mit Blick auf diese Forderung endete. Mangels konkreten Vortrags, wann die Zahlung beim Kläger eingegangen ist, war auf das Datum der klägerischen Erledigungserklärung abzustellen. Hiernach befand sich der Beklagte nur noch mit der Zahlung der Kaution des Mieters G in Höhe von 3.150,- € in Schuldnerverzug. Verzugszinsen sind deshalb insoweit auch weiterhin zu zahlen. 43 2. Der Kläger kann von dem Beklagten außerdem Auskunft über die Höhe der mit den Mietsicherheiten erwirtschafteten Zinsen für die beiden Kautionen der Mieter G und Eheleute C fordern. Dieser Auskunftsanspruch ergibt sich in Auslegung des notariellen Kaufvertrags aus eben diesem sowie aus § 566a BGB iVm § 242 BGB. 44 Das deutsche Recht kennt eine allgemeine, nicht aus besonderen Rechtsgründen abgeleitete Auskunftspflicht nicht. Der Umstand, dass eine Person Kenntnis über Tatsachen hat, die für eine andere von Bedeutung sein mögen, zwingt sie nicht zur Auskunftserteilung. Grundsätzlich besteht nur dann eine Pflicht zur Auskunftserteilung, wenn auf Grund der erteilten Auskunft materielle Ansprüche gegen den Auskunftsverpflichteten herzuleiten sind. Die Pflicht zur Auskunft ist deshalb im Allgemeinen nur eine Nebenpflicht zu einem Hauptanspruch. Trotz Verneinung einer allgemeinen Auskunftspflicht besteht ein Auskunftsanspruch, wenn der Berechtigte nach den ganzen Umständen entschuldbarerweise nicht in der Lage ist, das Bestehen und den Umfang seines Rechts festzustellen, dem Verpflichteten, der zur Auskunft unschwer in der Lage ist, diese aber nach Treu und Glauben zugemutet werden kann. Voraussetzung ist aber gerade, dass wirklich eine Verpflichtung besteht, deren Ausmaß sich aus der Auskunft im Einzelnen ergeben soll (grundlegend: BGH NJW 1957, 669). 45 Dabei ist der Beklagte grundsätzlich gem. § 551 Abs. 3 BGB zur Anlage der Kaution verpflichtet gewesen und zwar jedenfalls für das Wohnraummietverhältnis der Eheleute C . Mit Blick auf die Kaution des Mieters G als Gewerbemieter ergibt sich aus dem Mietvertrag (§ 5a Abs. 3, Bl. 27 GA), dass die Kaution auf ein besonderes Sparkonto zu den Bedingungen für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist einzuzahlen ist. 46 Der Beklagte ist – wie oben unter Ziffer 1. – ausführlich dargestellt auch zur Auszahlung der Kaution des Mieters G verpflichtet. Für den übereinstimmend erledigt erklärten Anspruch auf Auszahlung der Kaution der Mieter Eheleute C sind die obigen Ausführungen übertragbar. Zinserträge erhöhen die Kaution und sind ebenfalls an den Erwerber herauszugeben (MüKoBGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, BGB § 566a Rn. 10). Die Parteien haben auch nicht im Kaufvertrag etwas anderes in diesem Zusammenhang geregelt. 47 Zwar ergibt sich aus dem Kaufvertrag kein ausdrücklicher Auskunftsanspruch des Klägers gegen den Beklagten über die Höhe der Zinserträge. Dieser ist aber im Rahmen der (einfachen) Vertragsauslegung als Nebenpflicht zu folgern. Dabei ist zu beachten, dass die Parteien das Problem der Höhe der Zinserträge der Kaution zwar nicht ausdrücklich geregelt haben. Durch die Regelung der Übergabe der Mietsicherheiten am Tage des Besitzübergangs ist jedoch wegen des Verständnisses, dass die Zinserträge Teil der Sicherheit sind, auch ein Anspruch auf Zahlung der Zinsen verbunden. Erst durch Nichtleistung der Kaution durch den Beklagten ist ein Bedürfnis des Klägers auf Auskunft entstanden, das bei Vertragsschluss noch nicht vorhersehbar war. Diese Lücke kann durch die Annahme einer Nebenpflicht des Beklagten zur Auskunft über der Zinserträge gem. § 241 Abs. 2 BGB geschlossen werden. Zu demselben Ergebnis würde auch eine ergänzende Vertragsauslegung führen. Selbst wenn man in dem Vertrag keine Grundlage erkennen würde, ließe sich dasselbe Ergebnis aus der Anwendung von § 242 BGB iVm mit dem gesetzlichen Anspruch aus § 566a BGB folgern. Denn jedenfalls kann der Beklagte ohne Weiteres Auskunft zur Frage der Höhe der Zinserträge erteilen, da er selbst die für die Anlage der Kautionszahlungen verantwortliche Person ist. Der Kläger hingegen hat keine Möglichkeit, die Höhe der Zinserträge ohne Hilfe des Beklagten zu ermitteln. Mangels dieser Information ist er auch gehindert seinen entsprechenden Zahlungsanspruch zu beziffern. 48 3. Der Kläger hat auch einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,13 € aus §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Dem Grunde nach ist der klägerische Vortrag unbestritten geblieben, dass der Beklagte „trotz mehrfacher Aufforderungen durch den Kläger“ sowie durch den Prozessbevollmächtigten des Klägers (S. 4 der Klageschrift, Bl. 10 GA) keine Zahlung geleistet hat. Hieraus ist zu folgern, dass offenbar der Kläger zunächst selbst eine Mahnung ausgesprochen hat und erst danach die Beauftragung seiner Prozessbevollmächtigten erfolgt ist. Dem ist der Beklagte jedenfalls nicht entgegen getreten. Der Höhe nach ist die hier korrekt vorgenommene Berechnung der Gebühren gem. RVG aus einem Gegenstandswert von 8.400,- € nicht zu beanstanden. 49 III. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten, sodass an dieser Stelle noch keine Entscheidung über die Kosten im Rahmen der übereinstimmenden Teilerledigung geboten ist. Jedoch ergibt sich aus dem Vorstehenden, dass auch im Rahmen der Teilerledigung die Klage ursprünglich zulässig und begründet war und erst nach Rechtshängigkeit erledigt worden ist. 50 Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.   Seite drucken Entscheidung als PDF runterladen